時間：2023-06-07 09:30:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇農村房屋建造，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、“小產權房”的法律界定及分類
(一)法律界定。“小產權房”并非法律術語，學界對其概念的界定各有說法。有的從銷售對象上將之總結為在農村集體土地上建設、向本集體組織以外的人銷售的房屋;有的側重于建房程序，認為未經法定征地和銷售等程序而在集體土地上開發的商品房;有的強調產權的完整性。
包括由政府或企事業單位建設供單位職工居住、職工僅享有使用權的福利房，也包含在農村集體土地上、由政府或村委會頒發權屬證明的房屋。由此可見，“小產權房”的內涵復雜難以給出科學的界定。本文所研究的“小產權房”主要指在農村集體土地上建造的用于居住的房屋。
(二)分類。(1)建設在集體建設用地和農用地上的“小產權房”。按照《土地管理法》相關規定，集體建設用地只能用于建設鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業，建設在集體建設用地和農用地上的“小產權房”屬于違法建設行為，其共同特點是：一是建設行為本身未取得建設用地許可，沒有辦理房屋建設審批手續，所建房屋屬于違法建筑;二是建設者不享有所有權;三是房管部門不會對此類房屋進行所有權登記。
現實中鄉鎮政府或村委會給此類房屋出具權屬證明，用以表明房屋的所有權;四是此類房屋多是為了對外銷售而建造，屬于自始至終的違法行為。(2)建設在宅基地上的“小產權房”。這類房屋建造本身是按照國家關于宅基地的規劃用途進行的，屬于合法行為，其特點為：
一是“村民一戶只能擁有一處宅基地”，按“地隨房走”的政策，村民一戶也只能擁有一處房屋;
二是宅基地本身是經鄉(鎮)政府審核并經縣級政府批準的，在此建造的房屋一經建成即可取得所有權;
三是農民將房屋賣給集體組織之外的第三人的行為將不受法律的認可與保護，不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
二、糾紛類型及其利益分析
(一)糾紛類型。經過對中國裁判文書網上關于“小產權房”案件的梳理，其引發的糾紛主要有：第一，城市居民購買村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以買賣合同不合法主張合同無效;第二、政府征收城市居民購買村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有農村集體組織成員身份而得不到賠償;第三，城市購買者因“小產權房”存在質量瑕疵、或未按期交房而主張出賣者承擔違約責任的;第四，因政府征地拆遷，城市購買者得不到賠償的。
(二)利益分析。“小產權房”自產生以來，就涉及到村民的不動產權利、級差地租、房地產商經營利潤等各種利益，各種主體基于各自的利益考量促進和抑制著“小產權房”的發展，爭奪著農村集體土地產生的利潤。隨著土地價值的不斷抬升，土地上附著的房屋的價值也“水漲船高”。
城市居民以較低的價格購買到居住房屋，節省成本;村民建造房屋不用繳納土地出讓金，因出賣房屋而增加財富。在此博弈過程中，房產開發商并不希望“小產權房”的合法存在，因為“小產權房”合法就意味著農村集體組織或村民加入到房地產市場競爭，房產商的壟斷利潤也就越低。
三、解決路徑
(一)對于農民宅基地上的房屋買賣的處理。按照《物權法》第三十條之規定，在農民宅基地上建造的房屋，自建造事實行為設立成就時就取得房屋所有權，不以房屋登記為取得要件。而按照《土地管理法》之規定，宅基地依法屬于村民集體所有，由縣級政府登記造冊，核發證書予以確權。村民宅基地須經鄉(鎮)政府審核，由縣政府批準，后集體組織無償分給組織成員。
每戶可有一處宅基地，宅基地使用權不得轉讓、出租。由于我國現實行房地一體政策，房屋所有權人處分房屋的權利受到一定程度的限制，轉讓的對象只能是該集體組織成員。若購買人為組織外第三人，不能辦理過戶登記，由于沒有依法登記，物權變動不能發生效力，購買人也因此不能取得房屋所有權。
(二)對于集體建設土地上房屋的處理。集體建設用于興辦鄉鎮企業和村民建設住宅、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，“應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設;建設用地，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，經鄉(鎮)政府審核，向縣以上地方政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。
因此，將集體建設土地用于建造住房，無論是自住還是對外銷售，都改變了土地應有的用途，不符合總體規劃，屬于非法建筑，即使有鄉鎮政府或村委會頒發的權屬證明，建造者也不能取得房屋的所有權。
此類“小產權房”雖屬于違法建筑，但其并不會造成農耕地的減少，將來還可能納入城鎮規劃，因此應充分考慮其違法程度、違法對象和執法成本等因素分別采取沒收、補辦征地手續、補交土地出讓金等手段予以靈活處理。
(三)對于農用地上房屋的處理。我國嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，按照《土地管理法》相關規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，必須是道路、管線工程和大型基礎設施等重大建設項目，且應當辦理農用地轉用審批手續。
對于村民或集體組織在農用地上建設的用于居住或銷售的房屋屬于非法建筑，買賣合同因標的物違法而歸于無效，雙方當事人均不能取得房屋所有權。房屋建造者違反耕地保護制度，根據違法程度承擔相應的行政或刑事責任。對于農用地上的“小產權房”則視其在建、建成、已入住以及房屋用途等情況予以拆除、沒收或轉正。
1.竹制生態建筑材料
竹制生態建筑材料指的是以竹子為主要材料制作的建筑材料。實際上用竹子作為建筑材料并不是近現代才開始的事，我國使用竹子作為建筑材料已經有很悠久的歷史，由于竹子生產于湖南湖北地區，所以在過去湖南湖北民間住房的建造中使用的最為廣泛的建筑材料就是竹子。隨著科學技術的發展，我國近幾年對竹制建筑材料這個課題投入了大量的資金，在認真分析了竹子組成結構的基礎上，在生產建筑板材時加入了竹材，加入竹材的建筑板材在承重能力上符合科學的標準。另外，竹子的生長形狀雖然呈圓形，但是通過竹材重組技術可以將竹子制造成一些方形或者板型的建筑材料，使竹子的使用范圍在一定程度上得到了很大的擴充，且竹材實際的使用價值也得到了提升。在農村住房的建造中使用竹制建筑板材，一方面使原生態的竹子得到合理的利用，另一方面還降低了房屋建造的工程造價，使房屋的建造更加生態環保。
2.木質生態裝飾材料
在農村住房的裝飾中，裝飾材料可以脫離城市化的各種合成材料，采用木質生態材料。木質材料在農村中的取材比較方便，因此農村住房在裝飾的過程中可以將室內墻面設置成生態木質材料，天花板的裝飾材料采用厚度比較薄的生態木質材料，用具有一定厚度的生態木質材料作為地板裝飾材料，南方天氣通常以濕熱為主，在農村住房裝飾中采用木質材料不僅有冬暖夏涼的效果，還在一定程度上降低了房屋建造的耗能性。生態木質材料由于不含甲醛，在農村住房的裝飾中可以用于所有需要裝飾板的地方，用生態木質材料進行房屋的裝修，不僅可以降低傳統裝修中的有害氣體對人體的危害，還能讓房屋使房屋整體充滿自然的氣息，并且生態木質材料的安全性能具有一定的可靠性，因此其在住房裝飾中可以替代任何一種裝飾材質。
3.低放射性石材的使用
低放射性石材主要用于農村住房中廚房、衛生間的裝飾中，廚房、衛生間的墻體、天花板通常情況下都要用石材來裝飾，傳統的裝飾材料一般都選用的是大理石等石材，但是大理石石材的輻射性比較強，會對人體健康造成很大的威脅。低放射性石材相對來說是一種比較環保無污染的住房裝飾材料，其的質感良好且顏色豐富，因此在住房裝飾的過程中人們可以按照各自不同的裝修風格使用不同顏色或類型的石材，這在一定程度上極大的提高了低放射性石材的使用效率，同時又增加了人們對房屋裝飾的可選擇性。另外，低放射性石材有一個最主要的性能就是吸水率低，衛生間一般水汽比較重，廚房的油煙氣較重，因此廚房和衛生間在裝飾中采用低放射性石材，不但可以使廚房和衛生間保持干燥，還容易對其進行清潔。
4.水性涂料的使用
農村住房在裝飾過程中，裝修涂料是其中必須使用的一種材料，裝修涂料通常都在木質材料上使用，但是傳統的裝修涂料污染性比較大，如果用在室內裝修中會對人體造成很大的危害。水性涂料具有環保無污染的特點，因此在目前的農村住房裝飾中被廣泛地使用。水性涂料不僅具有環保的特點，其的使用期限也特別長，因為其具有較高的強度和硬度，因此其的使用范圍比較多元化。在農村住房的裝飾中使用水性涂料，不僅可以提高裝飾用品的耐用程度，可以在一定程度上提高農村住房整體的耐老化程度。
5.結束語
綜上所述，社會的進步在一定程度上是靠對能源的損耗，隨著時間的推移，能源消耗所帶來的環境問題漸漸被人們所重視，生態建筑材料在農村住房裝飾中的應用，不僅能夠解決農村住房的裝飾問題，還能在一定程度上對周圍的生態環境進行一定的保護，它在給農村建筑帶來實際效用的同時，還給社會環境的維護提供了一定的實際效益。農村住房在建筑過程中對由于生態建筑材料的采集比較方便，因此建筑行業工作人員在對農村住房進行建造時，要積極促使農村住房在裝飾中使用生態建筑材料，使生態建筑材料在農村住房裝飾的過程中既能解決實際問題，又能對環境進行一定程度的保護。總之，本文結合農村住房裝飾的實際情況，對生態建筑材料在農村住房裝飾中的應用進行具體探討是具有實際意義的。
作者:楊治華 張孝美 單位:湖南應用技術學院
【關鍵詞】環保；節能；建筑節能；設計方式
前言：
隨著當今時代的發展，科學技術的不斷進步，時代也在不但的更新和變革，能源的短缺問題逐漸變得嚴重起來，如何節約能源的問題已經收到了世界性的關注，人們更多的對于幾月能源的要求也不斷提高。而從能源的額消耗角度來看，全世界的能源大約有百分之三十左右均消耗與建筑方面，長此以往下去，這種建筑消耗會嚴重的對于世界可持續發展的進程產生威脅。而中國在與能源短缺的作戰中更多的是遵循可持續發展的規律，減少建筑在能源消耗總量中的比重，同時我國正在進行社會主義新農村的建設，國家對于農民建筑農村住宅十分重視，每年的新興建造的農村住宅在于六到七億平方米之間，大約相當于全國的新建住宅的總量的一半以上，我國需要進一步的降低建筑能耗，而如何讓建筑的過程中盡量的減少能量以及大多數不可再生能源的消耗，降低和節約能源消耗，同時營造舒適健康異界和諧的工作和生活環境，需要我國從可持續發展的長遠角度出發，因此農村住宅的節能設計成為了關系我國民生問題的重大問題。
一.我國農村住宅的現狀
我國的優勢便是地大物博，能源儲量大，能源豐富，但是由于人均能源的不足，我國的能源消耗一直在不斷的增大。我國目前已經查明的能源中，煤炭儲量為世界總量的百分之十一，水資源儲備糧占據世界總量的百分之十三，而我國的人均資源占有量僅僅是世界水平的一般不到，而石油資源、天然氣等資源則更少，遠遠低于世界人均占有量的平均水平，無法達到發達國家的比例。同時我國資源短缺和人口不斷增長之間的矛盾到目前為止仍然長期存在，更大的問題在于我國的能源消耗水平高，但能源的利用率卻更加低，經過有關部門的進行調查和計算統計到我國的能源系統總效率僅僅不到百分之十，甚至到不到發達國家的百分之五十，火電的標準煤平均耗量更是國外先進工業的一點二五倍，更具以上數據可以看出，我國的能源問題已經十分嚴重，需要家大解決力度，否則會造成嚴重的損害。然而我國卻并不是一個十分發達的工業國家，我國長期以來都是以農業為主進行發展，農業方面人口數量十分龐大，大約有九億的人生活在農村，這部分人口占全國總人口的百分之七十，而傳統的耕作方式更是形成了村落的形式以及落后的農村低俗文化，農村的住宅在長此以往的演變下逐漸成為了落后的象征。大多數建筑均依靠這當地的天然資源作為基礎進行建造，十分落后，在文化的不短進步與革新的過程中，自然資源產生嚴重的破壞，能源更是與日俱增的消耗和浪費，當今的問題是，中國的農村住宅需要巨大的變革。
二.傳統民居的住宅特點
農村的住宅多為規模較小的大量村社幾何，一部分的山區農民為了更加方便的進行生產和勞作，大多數農民會選擇沿河、靠近山腳下進行建造住宅，而隨后隨著交通道路的出現，村民們又考試沿著主干線路進行房屋的建造，我國的初期，提地的歸屬權問題十分不明確，農民們害怕村委會會隨意調整手中的土地，大多數人都會把房屋建造在自己的土地上，在自己的田地上居住，這樣以此來證明土地的歸屬權力，這種現象的直接后果是農村的一部分會出現空心村，同時農村村莊的面積會極大的擴大，到了今天，不少村落甚至形成了靠山路為軸心的帶型構造，同時由于農村的機械化水平極其低下，不少人為了便于自身進行生產勞作，將住宅建造在自己的天地附近，導致自然村落的規模越來越小，村落的土地資源利用率極其低下，資源消耗偏低并且人均居住環境的質量也不甚高。
而由于歷史原因，一大部分的自然村落分布十分零散，缺乏正確的土地使用意識，更別說是耕地的節約意識了，農村的住宅面積極大，產生嚴重的浪費，許多農村出現了嚴重的浪費，這種浪費問題隨著我國農村的迅速發展，不斷的加劇。同時我國農村的住宅躲在建筑的時候才用原始的建造方法，導致農村的住房科技含量普遍偏低，資源浪費極其嚴重對大自然產生極大的破壞，造成自然災害，同時住宅的建造技術差，會導致房屋抗災害能力差，采用的粘土、木材等傳統材料，無法抵擋災害的侵襲，產生惡性循環。
三.農村建筑節能設計方案
1.LED節能燈的使用
農民在進行生產生活過程中，照明能源使用是必不可少的，自從照明產品發明之后，人們對于照明燈具的需求量也十分龐大，LED節能燈主要原理是使用白道題的固體照明技術取代傳統的照明方式，這種節能燈具的使用會大幅度的減少農民使用的照明的能源消耗，在庭院中使用太陽能電池會讓能源節省的幅度更大，白天使用太陽能電池進行充電，為夜間照明提供能量，在夜晚的時候才用LED節能燈具來進行照明，不斷的重復使用，會很大程度上節約能源。同時這種節能燈的價格也十分便宜，節能效果十分明顯，可以推薦長期使用。
2.墻體建筑材料創新
我國目前農村建設通常使用粘土磚進行建造，不但占地面積巨大，更加愛消耗大量的能源，我國每年要消耗14.3億立方米的粘土用來農村的房屋建造，這樣會造成極大的浪費。因此可以選擇使用新型的墻體材料進行建造，例如用粉煤灰、十分、爐渣等材料變廢為寶，就地取材進行混合之后修筑墻體，不管具有輕量化、隔熱、隔音、保溫等優勢，更加可以大幅度的節省建筑材料，減少農民的成本，可謂說是一舉多得。同時這種材料屬于綠色的建筑材料，種類較多，選擇多樣，農民可以根據不同的環境制定不同的墻體材料配比，省時省力，更加易于環保，這種材料的結構可以說是革命性的改變，對于節約能源保護農村生態平衡具有巨大的推動作用。
結束語：
農村的建設需要我國不斷的進行改善和提高，不斷的加快農村建設的步伐，才能更好的對于農村的環境以及多方面問題進行修正，農村住宅建設的節能，便是一個相當好的開端。
參考文獻：
[1]冀北嚴寒地區農村住宅節能設計的分析《低溫建筑技術》2009年08期
[2]基于未確知熵的冀東農村生態型住宅節能評價《安徽農業科學》2011年18期
內容提要: 小產權房是一種事實上的稱呼，難以對其下一個精準的定義。盡管對小產權房流轉的法律效力存在爭議，在現行體制下其事實上無效卻是不爭的事實。主張嚴格限制小產權房流轉的理由雖言之鑿鑿，卻難以經得起推敲。限制小產權房流轉阻礙了社會發展，理應改變。
引言
近年來，由于越來越多受困于城市高房價的市民選擇購買農村集體土地上的住房，小產權房漸成民眾關注的焦點，圍繞小產權房流轉的論爭日趨激烈。政府、學界、房地產從業者、房屋購買人、農村集體組織、村民等不同主體基于各自利益與視角的不同，各抒己見，形成了激烈的觀點論爭與碰撞。
筆者認為，對此一問題的思考應追根溯源。就小產權房流轉而言，什么是小產權房，其界定標準是什么？限制小產權房流轉的緣由是什么，是否站得住腳？限制小產權房流轉的社會效果如何，應然法上應怎樣選擇？上述問題探討明了，小產權房流轉問題就會迎刃而解，否則，只可能陷于自說自話而無益于問題的解決。在本文中，筆者將就此進行探討。
一、小產權房的內涵及小產權房流轉的法律規定
依法理，產權無所謂大小，只存在有無的問題，權利具有平等性，不應依主體而有不同。故，小產權房不是一個法律稱謂，而系事實上的稱呼。正因如此，其不可避免的帶有模糊性與不確定性：雖不至于千人千面，卻也因人而異，即使同一人前后所指亦可能有所不同。這可以說是眾多研究者希望對其作出足以服眾的界定，卻終不能得嘗所愿之原因。
筆者認為，對事實上的存在套用概念法學的做法，可謂方法錯位。在不同主體對小產權房既有共識又各有所指的情況下，只能在最廣泛范圍內去理解這一概念，否則，必然存在以偏概全，或以個人認識替代事實所指的缺陷。從此意義上言，小產權房就是建立在農村集體經濟組織所有的土地上之房屋，包括：農民在宅基地上的住宅，鄉鎮企業在農村建設用地上的房屋，由鄉（鎮）政府或村委會單獨或聯合房地產企業開發建設、由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書或者干脆沒有房屋權屬證書的房屋。這些房屋之所以被稱為小產權房，要么是由于所立基的土地使用權處分權能受到限制，而不具有城市商品房那樣的流通性，“使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點相比，具有保護力度小的弱勢，故而被形象地稱為小產權房”；1要么是因為其違反現行法，不能獲得產權。
我國與小產權房流轉有關的法律主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。2《物權法》第151條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第43條規定“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續”；第63條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。另外，2008年1月國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”；“其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。
從上述規定可以看出，盡管主管機關對小產權房流轉禁聲一片，然而《憲法》、和《物權法》均沒有明確規范小產權房流轉，真正明確涉及小產權房流轉問題的是《土地管理法》和國務院辦公廳的通知。《土地管理法》第63條禁止集體所有的土地使用權轉讓，國辦通知直接禁止城鎮居民到農村購買房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，規范交易有越界之嫌；而國辦通知既非法律也不是行政法規，難以作為判定小產權房流轉合同效力的根據。正因如此，學界對于小產權房流轉合同效力眾說紛紜。但是，在現行權力體制下，不管有關規定是否妥當，建造在農村集體經濟組織土地上的房屋，不問其是否成立物權，其流轉事實上受到嚴格限制，除非由于遺產繼承、債務不履行強制拍賣、鄉鎮企業破產兼并3等有限原因之外，基本上只能在集體經濟組織內部流轉，這是不爭的事實。在司法實踐中，牽涉到小產權房流轉糾紛的案件法院即使心存疑慮也一般會判合同無效，轉而在其他方面尋求平衡。4
二、限制小產權房流轉的原因及其合適性分析
為什么要嚴格限制小產權房流轉，支撐限制小產權房流轉的理論依據是什么，換言之，小產權房流轉的原罪何在？
一般認為，我國之所以要限制小產權房流轉，主要有以下原因：
1.耕地保護的需要。“國家提出禁止‘小產權房’主要出于耕地保護的目的”，5有人指出，允許城市居民到農村買房，“將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾”，并“導致某些農民流離失所”；6“對小產權房、、、必須加以限制，必須維護國家糧食安全和社會的穩定，考慮長遠的利益”。7《土地管理法》和國辦通知都將農村土地使用權流轉與耕地保護相提并論，立法意圖十分明顯。國辦通知禁止小產權房流轉的直接原因，就是“我國人多地少，、、、必須實行最嚴格的土地管理制度”，故此，農村的土地只能用于農業用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權限和程序征收集體所有的土地。
2.保障農民生存權。我國城鄉二元分化嚴重，農村地區傳統上醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏。住宅是實現農民生存權的必要條件，農民在宅基地上所建房屋事實上承擔著社會保障的功能，如果允許其流轉，則農民一旦由于資金所迫出賣房產，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農民生存權受到金錢的剝奪。8
3.小產權房是集體組織內部福利。“宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身份，而無償取得的一種物權”， 9我國“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”，10在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎，是集體組織內部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。
上述理由是否站得住腳？若是，則限制小產權房流轉具有充分的正當性，不容懷疑；若否，則限制小產權房流轉的政策理應改變。
很明顯，耕地保護和農民生存權保障是上述理由之核心。我國人多地少，為維護糧食安全，國家確定了18億畝耕地紅線，小產權房流轉之所以被嚴厲禁止，就在于被視為是對耕地的嚴重威脅。生存權保障問題除了有關社會保障之外，某種程度上也是耕地保護問題。而受讓人不當獲利更多只是一個技術性問題，要求受讓人補繳土地使用費就可以很好的解決。故此，本文主要圍繞耕地與農民生存權這兩個根本性問題探討限制小產權房流轉的合理性。
從邏輯層面言之，小產權房流轉問題可分如下情況：
1.違反土地利用總體規劃，在耕地上建造的房屋。這些房屋對耕地造成直接威脅，11因此，不僅應禁止其流轉，而且也不應承認其物權歸屬。但這本質上不是作為權利客體的物之流轉問題，而是物權不成立、相應的處分權能不具備，因而也不能流轉的問題。
2.本村農民在依法取得的宅基地上建造，或通過宅基地置換、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。這些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。決策者對這些房屋流轉所擔心的問題實質上是：由于農民在轉讓房屋之后居無定所，生存權可能受到威脅；農民在生存困難的情況下，勢必重新申請或強占農地作為宅基地，從而危及耕地保護。
對上述問題，應作具體分析。農民在宅基地上的房屋主要有兩種：一種是建造在宅基地上的單套住宅，一種是建造在宅基地上的多套住宅。相應的，農民出賣房屋也有兩種模式：一是保留基本生活用房，將多余房屋轉讓；一是將房屋整體轉讓。就前一種模式而言，隨之而來的農民生存問題、耕地侵犯問題都不存在。12就后一種模式而言，確有可能產生農民生存困難、危及耕地之風險，但幾率非常低且明顯被夸大：其一，近年來隨著工業反哺農業戰略的實施，我國農民已基本沒什么稅費負擔，稍事勞作即能滿足基本生活需求；其二，近年農村社會保障事業穩步推進，合作醫療、最低生活保障、養老保險從無到有逐步開展，基本不會產生農民生存無保障的問題；其三，農民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對農民利益的強制保護并不會比農民自己更為高明，但所耗費的成本要高得多。在勞動用工環境日趨多樣、城市化進程不斷加劇的情況下，多數農民出賣住宅是因其認為這些房屋已喪失了繼續保有的價值，或者是已經異地購房，或者是需要以賣房所得資金用于投資。
3.鄉鎮集體企業為解決職工居住問題，而在經過審批的集體建設用地上所建的房屋。這些房屋建造在建設用地上，且經過審批，其流轉對耕地和農民生存權都不具有威脅。
4.在農村集體建設用地上，由鄉鎮政府或村委會單獨或聯合房地產企業開發建設的房屋。這類房屋建造在集體建設用地上，并不涉及耕地占用，其流轉難以造成對耕地的侵犯。禁止其流轉更多是出于對所誘發問題的擔心：在其可以流轉的情況下，如何防止出于逐利沖動而產生的違法開發，及地方組織在利益驅使下擅自將耕地轉為建設用地？這實際上是政府管理失控、而非小產權房流轉本身的問題。以犧牲物權人權益、抑制物的效能為代價解決政府管理失控問題，可謂開錯了藥方，既造成資源浪費又必定收效甚微。
從事實層面來說，我國以犧牲小產權房物權性為代價、由政府壟斷土地一級市場的實施效果并不好。“集體土地被征收為國有之后，只有部分土地用于公益目的，大多數是用于贏利性的房地產開發”，13當前對農村耕地和農民生存權的多數威脅是政府打著公共利益旗號無序征地和房地產商肆意圈占屯積浪費土地、以及一戶一處宅基地觀念指導下的低水平土地利用行為，國家若要真正解決耕地流失與農民生存問題，就應減少與民爭利的征地、嚴厲打擊房地產商屯積土地、鼓勵在單位面積宅基地上多建住宅，鼓勵宅基地使用權由一戶獨占變為多家共享。而這必然涉及到小產權房流轉的問題。
可見，在絕大多數情況下，無論是以保護耕地、還是以農民生存權保障為由限制小產權房流轉，都是經不起推敲的。事實上，真正支撐政府限制小產權房流轉理由的，是各級政府在現行二元化土地利用機制下，通過壟斷土地供應所產生的巨額利益。這種巨額利益以犧牲農民自主權益、和城市居民飽受政府與房產商的雙重擠壓情況下的高房價之苦為代價，成本高昂且極不公平，必須加以改變。
三、小產權房流轉問題的應然法選擇
“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節、、、，它是鄉鎮農村對機會的均等、利益的平衡、城鄉協調發展的一種要求。”14當前，民間小產權房交易沖動越來越強烈、事實交易份額越來越大、已經形成一股巨大洪流。15然而，我國法律對小產權房仍采取簡單圍堵的辦法，這明顯不合時宜。
簡單的限制小產權房流轉，至少有如下負面影響：
1.妨礙對土地的集約化利用。保護耕地，除需要保持土地應有的數量，還要盡可能提高土地利用水平。在土地總量沒有增加的情況下，我國糧食產量之所以有大幅度提高，就在于現代農業技術的運用提高了單位面積產量。同樣，就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規劃情況下，多蓋幾套住宅，滿足多戶人家居住需求遠比一戶一宅要經濟。然而，現行宅基地政策仍不合時宜的強調一戶一宅，這無疑是強制性保持土地的低水平運用。
2.使農村空房幾同死產。隨著城市化的發展，我國農民離境離鄉現象越來越突出，許多農民在城市購房、舉家遷徙至城市居住，這些農民保留農村住房已無必要，然而現行政策使其房屋難以流轉。耗資巨大的不動產幾乎不具交易價值，形同死產，甚至成為某種程度上的負擔。這既抑制了物的效能、也剝奪了農民自主籌措資金發展的權利，人為加劇了農民的貧困。
3.助推城市房價虛高。現行土地供給的壟斷機制，使城市居民只能購買房地產商開發的數量有限的房屋，在巨大需求與有限供給之間形成巨大的落差，形成了城市房價居高不下的現實格局。從而產生一種中國特色的怪現象：一方面，城市居民深受高房價之苦，許多人畢其一生求一房而不得；另一方面，大量農村房屋空置、無人居住和維護，在風吹雨淋中逐漸破敗，而廣大城市居民只能望房興嘆。
4.阻礙城鄉交流，加劇城鄉二元對立。隨著農村地區基礎設施、尤其是交通的改善，城鄉之間物理上的聯系已經十分便捷。城鄉居民打破城市樊籬、混雜居住，對于發揮城市輻射作用、促進農村地區發展、徹底解決困擾我國多年的三農問題，具有十分積極的意義。然而，受制于高房價的城市居民盡管希望通過購買相對便宜的農村小產權房自勵更生解決住房問題，卻被現行小產權房流轉制度強行阻隔，城鄉之間雙向交流變成鄉村人口向城市的單向流動，使得城市成為只進不出的圍城，而農村空心化現象卻越來越嚴重。
5.使戶籍制度改革流于形式。近年來，由于深刻認識到二元割裂的傳統戶籍制度阻礙了農村發展，我國各地紛紛采取措施進行改革，代之以城鄉一體平等的新型戶籍制度。然而，小產權房流轉制度一味強調城鄉居民的主體身份，使得戶籍改革在住房配套制度上落不到實處，以致使許多地方的戶籍改革徒有虛名。
6.阻礙農業產業升級。隨著城市化進程的推進、許多農民遷徙至城市居住生活，一些地方農村空心化現象已十分嚴重，土地撂荒也早已是公開的秘密。這本是引進資金與技術、促進農業產業化升級的極好時機，然而現行小產權房流轉制度使得集體經濟組織之外的投資者即使愿意長期扎根農村，也不能獲得住宅以致居無保障，極大的遏制了投資人投身農業的沖動。
那么，應該如何構建我國的小產權房流轉制度？筆者認為，從長遠來看，不問土地所有權性質，同地同權應是總體思路和發展方向，因為小產權房流轉本就只是土地使用權問題，與土地所有權沒有直接關系。但也應考慮到在當前情況下，小產權房處理已不是一個單純法律問題，而“更多是一個政治問題”，16因此，小產權房流轉制度改革進程應與社會保障推進程度相適應，充分考慮歷史和現實的各種因素。筆者主張區分已建成的存量房與未建成房屋分開考慮。對歷史存量房，由于小產權房的形成政府、房屋建造人、購房人都有一定責任，法律制度也不完善，故應以尊重事實、發揮物的效能為首要目標；對于未建成的房屋，應重在維護法的尊嚴、以土地利用總體規劃為衡量標準，通過利益機制抑制違法沖動。
具言之，對于已建成的存量小產權房，應視如下情況分別出理：
1.對農民在宅基地上建造的房屋，應以盤活資產、發揮物的效能為原則，因此，應通過賦予農民處分權、允許其自由流轉。但宅基地取得具有一定身份性，故農村集體經濟組織成員在同等情況下應享有優先購買權；集體經濟組織以外的人購買則應繳納土地使用費。在當前情況下，宅基地確實承擔著一定的社會保障功能，因此，宅基地上房屋的流轉應與社會保障相聯系。對此，筆者認為如下方式都值得考慮：⑴分步走的路線圖式辦法。先允許不危及農民基本生存的房屋流轉，在社會保障問題基本解決后，再推廣至其他房屋。換言之，允許在宅基地共有、或能證明已在異地購房情況下的富余房產轉讓，但對宅基地整體轉讓進行限制。以后，隨著農村社會保障進展情況適時調整，最終過渡到無限制的自由流轉。這盡管不太符合法學一體式的解決方式，但比較符合我國改革摸著石頭過河的實用主義國情。⑵一體式解決方式。允許房屋自由流轉，規定土地使用費的一定比例必須用于集體經濟組織成員社會保障，同時規定較為嚴格的房屋交易第三方監管，保證其落到實處。
2.對于鄉鎮集體企業經過審批為職工建造的住宅，應無限制的允許其流通，但可規定同等情況下企業內部成員享有優先受讓權。
3.對于違反土地利用總體規劃，建造在建設用地上的房屋。考慮到其主要是行政違法，對耕地威脅并不大，且其形成有十分復雜的現實原因，因此，在追究責任的基礎上，可以通過補辦手續賦予其合法身份，解決其流轉問題。
4．對于違反土地利用總體規劃，在耕地上建造的房屋，應視為違法建設，堅決拆除，其流轉自不可能。
經過采取上述梳理措施之后，對于此后建造在集體建設用地上的住宅，應堅持土地利用總體規劃的權威性，依據其對土地利用總體規劃的遵守情況確定歸屬與流轉事宜。對按照土地利用總體規劃、經合法審批建造的房屋，賦予完全產權，允許其自由流轉；對違反土地利用總體規劃違法建造的住宅，一律不承認其物權，禁止其流轉。
注釋:
1 丁宇翔：《農村小產權房的物權變動---以法院裁判引起的物權變動為視角》，載《法律適用》2009年第5期，第43頁。
2 有學者認為“憲法第10條規定：土地使用權可以依法流轉”（參見趙海萍：《小產權房合法化問題的立法探討》，載《湖南農業大學學報（社會科學版）》2009年第2期），這是站不住腳的。《憲法》第10條第4款是規定土地的保護事項，而非流轉事項。
3 《土地管理法》第63條：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設：但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”
4 比如，在北京宋莊畫家村李玉蘭訴馬海濤房屋買賣糾紛中，北京二中院一方面判當事人之間的小產權房買賣合同無效，一方面認為合同無效的主要責任在農民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償，就是一個明顯的例子。在合同因違反法律禁止性規定而無效的情況下，合同自始不生效力，農民是否反悔并不會對合同效力產生影響。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。
5趙海萍：《小產權房合法化問題的立法探討》，載《湖南農業大學學報（社會科學版）》2009年第2期，第105頁。
6 劉喜中《禁止城市人買農村宅基地符合實際》，中國青年報2005年7月29日文章。news.xinhuanet.com/house/2005-07/29/content_3281935.htm.
7 張雅淳：《“小產權房”法律問題芻議》，載《云南大學學報（法學版）》2008年第2期，第119頁。
8 參見萬金湖：《論農村房屋買賣及宅基地法律規定》，載《湖南商學院學報》2006年第4期，第77頁。
9 孫碧艷、曾喜春：《農村宅基地使用權流轉的法律探悉》，載《法制與社會》2006年第10期，第105頁。
10 龍翼飛、徐霖：《對我國農村宅基地使用權法律調整的立法建議—兼論“小產權房”問題的解決》，載《法學雜志》2009年第9期，第29頁。
11 在小產權房侵占耕地案件中，這是主要類型。比如，在2007年9月至年底的國土部門專項執法行動中清理出來的3萬多件違法違規案件中，有數百萬畝土地被用于建造小產權房。
12 我國學者多只注意到后一種模式，但事實上，在小產房交易活躍的城市近郊，前一種模式占的比重非常大，而且有不斷擴大的趨勢。
13 朱列玉：《農村集體所有建設用地流轉法律問題》，載《法學》2009年第8期，第99頁。
14 李長健、卞曉偉、孫舟燕：《“小產權”房的法律問題探究》，載《福建政法管理干部學院學報》2009年第1期。
關鍵字：貴州；吊腳樓；啟示
一、貴州少數民族建筑――吊腳樓的建筑形態分析
（1）苗家吊腳樓建筑分析
苗家吊腳樓采用純木質結構組合而成，主要采用穿斗式結構設計，不需要釘或者鉚，房屋的整個機構都采用木頭制作而成，整個建筑無需一顆釘或者一顆鉚，僅屋頂采用小青瓦片或者木杉皮。吊腳樓在設計上主要分為長力一形和二角形的組合。主要分為內外兩個部分組成，內部主要以柱、仿、梁、擦相互垂直相交所成，這樣的組合設計呈現出二維空間的相互垂直網絡布局，實現長力一形的結構設計，為此，吊腳樓這樣的空間設計使得其在房屋的結構、通風和采光、日照等方面都發揮著巨大的優勢，具有省地、通風好、采光佳和日照充足的特點。
（2）城市建筑借鑒吊腳樓建筑設計的必要性
苗家吊腳樓，作為貴州少數民族建筑的優秀代表，無關是在外部形態上，還是內部結構都可謂是建筑界的典范，是具具有少數民族特色的建筑類型之一。吊腳樓結合少數民族地區的氣候、地理位置和民族習慣的特點所設計，不僅具有美觀性，還具有極大的實用價值，但是，隨著我國社會主義市場經濟的發展，我國的土地資源正在處于不斷減少的狀態，當前，我國政府大力提倡促進社會主義新農村建設，為此，農民建房正處于新的，如何有效地解決我國土地不斷減少，建造出既方便又實用的建筑成為本文研究的重點。通過研究苗族吊腳樓的結構和功能，對農村建房有重大的意義。為此，我國在鄉鎮城市住宅建設中有必要吸取少數民族建筑建設的有點以彌補城市建筑的不足和缺陷，以不斷的解決我國土地資源不斷減少，人口數量不斷增加的問題。同時，苗嬌吊腳樓的建筑設計滿足了現代人對日照、通風等建筑需求。
二、貴州少數民族建筑――吊腳樓對我國城市住宅建設的啟示
（1）吸取吊腳樓省地的設計優勢
我國是世界上人哭最多的國家，隨著人們對土地需求的不斷增多，國家出臺相應的政策的措施來解決我國土地逐漸減少的問題。為此，一個科學和有效的建筑設計可以有效解決我國建筑占用面積大的問題，由于我國少數民族地區大多數處于山區，海拔高、地勢十分險峻，適宜住宅建設的土地少之又少，為此，吊腳樓建筑設計正好解決了該問題，吊腳樓對地理位置的選擇沒有嚴格的限制，哪怕是在較高的山頂上也可以建立起一個極具實用價值和美觀價值的建筑。不僅如此，吊腳樓的建筑設計在排污、取暖、光照和空氣流通等方面都能滿足居民對建筑的要求，實現人與自然和諧相處的完美目標。
（2）采納吊腳樓結構和空間上的實用性特點
為了盡可能實現對土地的節儉，吊腳樓在設計上往往位于地形較為險惡的山地上，這樣的地理位置并沒有給建筑的過程帶來巨大的麻煩，相反，為吊腳樓的建設帶來了一定的優勢，主要體現為設計有效的利用了山地地層打樁和接柱的形式，有效實現了山地對建筑的限制和阻礙，吊腳樓的設計實現無論是對于人還是牲畜都十分便利的建筑形態。在吊腳樓的建造中，當遇到山坡等地面不平的情形時，吊腳樓的建造會通過向低級拓平的方式有效地解決這一問題，當建造位于溪谷或者是較為低洼的山地時，吊腳樓采用打樁或者懸空建樓的方法實現地形給建造帶來的限制。在吊腳樓的結構設計方面，主要擦藥木柱之間穿斗架式樺卯結構，這樣的結構設計使得各部分之間像話緊扣，實現建造的便捷。同時，由于結構材料主要是以木材為主，這樣的設計使得房屋的通風效果特別好，環節對宅基地造成較為沉重的負擔。同時，由于沒有對土地造成過多的挖掘，地面基本沒有收到建造的影響，對于水土流失和泥石流的防治帶來重要的作用。
（3）采用新型建筑材料，彌補舊型建筑材料的不足
吊腳樓主要以木材為主要的建筑材料，在廣大的貴州黔東南地區，這里的苗族人民主要以當地豐富的木材為主要建筑材料，所建造的房屋一般都有著百年的歷史。但是，在我國廣大的農村地區建筑主要采用鋼筋和混泥土為主，這些材料一直以來受百姓的鐘愛，鋼筋和水泥雖然在運輸商很方便，但使用期限非常有限，在柔韌性、通風性上都沒有好的效果。 為此，我國社會主體新農村建設中有關村民住宅的建設應該逐漸吸取貴州吊腳樓的優勢，這些建筑主要采用當地的天然的木材或者竹子為主要的建筑材料，這些材料不僅具有良好的通風性能，正在防震上也有著巨大的作用。為此，這些農村地區在建筑取材上可以就地取材，盡可能尋找可替代性資源。
（4）要重視建筑美學觀中的合理及實用價值
在我國廣大的農村地區存在著部分村民住宅建設片面講究地域風格或者建筑特色導致對城市建筑盲目效仿等問題時有發生，有的地區在建筑構件上隨意招辦其他地區的建筑風格，甚至完全與當地的民族風情相違背，不但沒有體現出當地的地域特色，也造成對巨大的資源浪費，對建筑的美感和實用價值沒有充分的重視。通過觀察貴州吊腳樓的設計我們可知，當地的建筑設計是根據當地的地形、氣候和人文風情設計而成，當地居民就地取材，以木材和竹片為主要建筑材料，這樣的材料所構建的房屋使得房屋具有冬暖夏涼的特點，十分適宜于人類居住。不僅如此，吊腳樓獨特的“美人靠”設計不僅具有美觀的價值還具有實用價值，悠閑生活的苗家人民喜歡飯后就坐在“美人靠”上乘涼和歇息，既涼快又具有美觀的作用。可見，建筑美學是建立在對生活的實用性基礎之上的，脫離了建筑的實用性，就無法進一步談其美學價值。
結語
目前，土地資源正在不斷的減少，隨著我國人口的不斷增加以及農民建房新的興起，如何有效提高我國土地利用率的問題是當前我國政府急需解決的問題之一，我國政府機關有必要對農村居民的建房作出一定的指導，為此，吸收和借鑒貴州少數民族地區的建筑設計上的優勢可以有效的解決政府部分解決這一問題。通過研究吊腳樓在建筑設計上節省土地、結構合理以及對建筑材料的選擇上所體現的優勢探索出一條新的建筑模式，這無疑是開創了我國各地區農村建筑設計新的發展道路。
參考文獻
[1].朱馥藝.干闌一中國西南傳統建筑初探[D]武漢：華中理工大學學位論文.1997（8）
【關鍵詞】 寒冷地區；農村住房；節能改造
【中圖分類號】 TU834.35 【文獻標識碼】 B 【文章編號】 1727-5123（2013）04-078-02
近年來，隨著國民經濟的發展，特別是當十五大會議上提出三農問題成為熱門話題，十六大提出建設社會主義新農村，十七大的統籌城鄉發展，推進社會主義新農村建設，國家對環境保護、能源節約、居住條件改善等問題越來越重視，而且2010～2011年國家對農村住房狀況進行了全國范圍的調查，農村居住、節能問題更為突出。在沒有保溫隔熱措施的農村住房中，冬天采暖、夏天制冷中很大一部分能量沒為人體利用，而是通過墻體、門窗、屋頂、地面等散失到戶外，據統計，外墻的熱損失約占總量的40～50%，門窗占30～40%，屋頂約占20%，地面約占5%。
本文從農村住房結構類型、墻體材料及厚度、有無墻體保溫材料、屋頂結構形式及保溫材料、有無吊頂、外墻材料、外窗類型、窗戶玻璃割開、地面類型、取暖設施類型、取暖能源使用情況、農民對住房的節能改造意愿及能接受的節能改造費用等幾個方面對北方寒冷地區農村住房現狀分析及改造。
1 北方寒冷地區農村住房現狀分析
我國北方寒冷地區農村人均住宅建筑面積約30m2，大部分農村住房由于受傳統觀念的影響，造型結構不太合理，保溫隔熱效果差，特別是冬季，既造成大量熱能散失。有調研結果顯示，農村居民采暖能源消耗量占到總能源消耗的60%，并成為能源消費的主要負擔，而造成農村居民采暖能源消耗量大的原因是房屋沒有節能措施，可以說，解決農村能源問題很大程度上是解決農村冬季采暖問題，解決冬季采暖問題的關鍵在于抓好房屋節能。
1.1 北方寒冷地區農村住房墻體節能現狀。北方寒冷地區農村住房墻體類型主要有磚墻、土墻、兩種。在2009年西吉縣農村既有房屋普查基本狀況：磚混結構699戶，66235平方米，占1.34%，墻體的厚度多為240mm；磚（石）木結構21466戶，1580963平方米，占31.92%；竹草土坯結構49803戶，3200066平方米，占64.61%；其它結構1790戶，105304平方米，占2.13%。建造件代大多是80～90年代建，外墻多以素水泥砂漿或外墻涂料作飾面材料，少量采用瓷磚作為外墻飾面材料，墻基本無保溫措施，保溫隔熱效果差，冬季室內熱損失嚴重。
1.2 北方寒冷地區農村住房屋頂節能現狀。北方寒冷地區農村住房屋面承重結構主要是木屋架、木梁木檁條或預制板。20世紀90年代前建造的住房多為木屋架木梁承重，上鋪葦席、秫秸（高粱秸稈編織物），再鋪一層麥秸泥或泥、砂、石灰的混合物，然后再蓋上波狀或弧形屋面瓦，木梁木檁條承重的平屋頂則多是采用于鋪爐渣或葦箔、塑料薄膜上踩土，上面再鋪三合土或灰砂保護層，不鋪瓦。這些傳統的屋面形式保溫效果較差，達不到屋面傳熱系數限值的要求，部分房屋室內有吊頂，但吊頂上鋪設保溫材料的較少。
1.3 北方寒冷地區農村住房門窗節能現狀。北方寒冷地區農村住房的門窗型材料主要有木質、鋁合金、塑鋼、鋼等，木質門窗仍是主要形式。近幾年新建住房開始采用鋁合金門窗和塑鋼門窗，塑鋼門窗的保溫隔熱性較好，但在農村住房中應用并不多，外門多為單層雙扇對開，木門密閉性差，冷風滲透較嚴重，變形較為嚴重，木窗多為平開，變形較嚴重，關閉不嚴，外窗也多采用單層單玻璃窗，一般采用3～5mm厚普通單層玻璃，熱阻小，保溫隔熱效果很差。外門窗是農村住房保溫隔熱與節能中的薄弱環節。
1.4 北方寒冷地區農村住房地面節能現狀。北方寒冷地區農村住房室內地面主要是有素土夯實、水泥地面或磚鋪地面三種類型，基本無保溫措施，熱阻遠遠不以能滿足地面保溫的需求。
1.5 北方寒冷地區農村住房取暖設施和能源類型。北方寒冷地區農村住房使用最好取暖設施是火炕和煤炭爐，也有少部分采用土暖氣采暖。火炕主要是使用農作物秸稈或枯枝作為取暖能源，煤炭爐和土暖氣主要是采用煤炭作為取暖能源。最近幾年用電能取暖的農戶有增多的趨勢，取暖電器類型有空調、電暖氣、電暖風等。使用火炕的農戶是依靠炊事余熱來維持室內溫度，而其他農戶多數只在最冷的月份才啟用取暖設施，靠煤炭爐或電器來保證整個室內大空間的溫度，這些根本不能達到室內舒適和空氣質量的要求。
2 北方寒冷地區農村住房節能方面存在的問題分析
2.1 住房本身圍護結構的熱工性能欠佳，冬季室內溫度低。由于北方寒冷地區農村住房本身圍護結構的熱工性能欠佳，門窗質量較差，縫隙較大，冷風早晚滲透嚴重，再加上早、中、晚溫差大，導致冬季室內溫度低。
工作抓點、以點帶面，這是一個十分有效的工作方法，用于農村中小學校舍建設工作同樣有效，原因在于以下幾點：
1、“樣板校舍”是克服地域性房建文化弊端的有效辦法
中國是一個已有六千多年建筑史的國家，在幾千年的地域性文化演變影響下，也形成了地域性的房建文化。然而，事物都是一分為二的，地域性房建文化中，也存在一些不符合安全、科學精神的傳統做法。值得指出的是，我國現行各類房屋設計、施工規范以及構造做法，都是在繼承包括我國在內的世界房屋建造文化優點的基礎上發展起來的，因此，建造符合現行規范的“樣板校舍”,實際是繼承我國房屋建造文化優點而建造的“精品工程”。
從目前山東農村中小學校舍建設的實際情況分析，由于受到各地經濟發展情況約束和傳統文化思想的雙重影響，房屋建設短期內很難完全實現規范化管理運作,這種狀況往往導致地域性的建房文化控制了校舍建設工程質量，一些違反建筑科學的做法甚至錯誤隨之出現。有鑒于此，“樣板校舍”可以形象指明，哪些是可以采用的做法，哪些是禁止和不宜采用的做法，可較好地避免和克服地域性建房文化的陋習。
2、“樣板校舍”的榜樣作用是解決管理者“房屋建設標準”有效辦法
要求各地教育部門領導都成為房屋專家是極不現實的，事實上，即便是專門負責房屋建設的人員中，仍存在“門外漢”的問題，這些問題的存在，容易導致“應該重視的問題卻重視不起來”的后果。因此“樣板校舍”的榜樣作用是解決管理者“房屋建設標準”的有效辦法，有了這樣一個“房屋建設標準”,校舍建設就會出現，花一樣的錢，可以建造出質量更好的房屋,同時，校舍建設施工質量監督管理工作就可能再上臺階。
二、關于“一條龍”做法的問題
在平房校舍的安全中，屋蓋是事故隱患最多的部位，屋架和檁條是關系房屋安全的重要結構構件，其中，檁條一條龍做法的隨意性是工程安全隱患之一。為了說明一條龍做法的結構特點，舉例分析如下：
常見對稱式三開間教室的一條龍檁條受力如圖1所示：
圖1中：l——檁條計算跨度；q——檁條分擔的荷載；a——結構基本部分的懸挑長度；
根據結構層次特點，可先分析附屬部分EF，再分析基本部分。分析求得彎矩圖如圖2所示,各截面控制彎矩分別為：
距離邊支座為x1=截面上，M1=(l2-2al+3a2)；
支座B、C截面，MB=(l-a)；
第二跨中截面：M2=(l-2a)2；
為獲得梁上較為均勻彎矩，令：(l-a)=(1-2a)2可解得a≈0.15l；
鉸截面E、F上剪力VE=-VF=(1-2a)；
上述分析可見：一條龍檁條的懸挑長度a≈0.15l時，可獲得相對均勻的截面彎矩，顯然，工程中a值隨意取用是錯誤的，因a值變化帶來其他截面內力變化可用表1表示，箭頭表示內力增大變化，箭頭表示內力減小變化。
可見：a值過大，MB過大，對結構基本部分不利；a值過小，M2、V過大，對結構附屬部分不利；考查發現：實際工程中鉸點構造馬虎隨意、可靠性很差，所以，當a值過小時，工程隱患反而更大。
工程中一條龍檁條做法有多種結構形式，但無論采用哪種形式，值均應該設計確定。考慮到屋架間距并不大,建議某些地區，改變一條龍檁條的傳統做法,采用簡支檁條反而更可靠。
三、圈梁與鋼筋磚過梁問題
房屋結構中，圈梁的作用是多方面的，最突出的作用是：增加房屋的整體性和空間剛度，抑制或防止由于地基不均勻沉降或振動荷載引起危害，因此，針對農村中小學校舍建設的現狀，強調圈梁的設置是十分必要的,尤其對于軟土層較厚的地區，其中也包括丘陵地區中的局部軟土層相對較厚的地區，考察發現：這些地區的房屋，凡未設圈梁的，在檐口、窗口、縱橫墻連接處、山墻等部位均出現不同程度的裂縫。
在目前施工質量管理較薄弱的現狀下，不宜采用鋼筋磚過梁的做法。檢查發現：鋼筋磚過梁應用跨度過大、鋼筋錨固長度不足或末端未設彎勾、過梁計算高度范圍砂漿強度不足，梁底鋼筋的保護層砂漿不規范，甚至有鋼筋直徑不足的情況發生。由于上述現象存在，過梁及其上部荷載完全依靠窗框木料支撐的現象也時有發生。
采用檐口圈梁代替鋼筋磚過梁應屬于理想的方案，不僅避免了鋼筋磚過梁的質量通病，還可避免屋架支座處豎向裂縫的更嚴重問題，同時增加房屋的整體性和空間剛度，提高房屋的抗震能力。
解決圈梁與鋼筋磚過梁問題其實是增加現澆鋼筋混凝土工程的施工問題，因涉及支模、鋼筋加工、混凝土配置、攪拌、運輸、振搗等一系列的問題，需要多技術工種配合和設備支持，故目前農村小型施工隊伍多采用回避辦法，但從市場競爭的角度，完全能促使施工隊伍解決這些問題，因此，根本的問題還是一個管理問題。
四、城市化的影響
隨著我國經濟的快速發展，建筑行業也有快速的發展，但是能源危機問題也逐漸引起人們的重視。目前來說，我們對建筑節能問題重要性的認識才剛剛開始。我國既有的近400億平方米建筑，僅有1%為節能建筑，其余無論從建筑圍護結構還是采暖空調系統來衡量，均屬于高耗能建筑。單位面積采暖所耗能源相當于緯度相近的發達國家的2~3倍。
房屋建設落后的材料、技術和粗放的生產方式導致資源消耗居高不下，房屋總能耗占全國能耗的37%，其中房屋建筑用鋼量占全國總用鋼量20%，房屋水泥消耗量占全國總消耗量占全國總消耗量的17.6%，建筑用材大量采用水泥硅酸鹽材料，硅酸鹽是不可再生資源，將變成難以循環利用的廢棄物；盡量中國2/3的城市缺水，但房屋建筑總耗水量占中國耗水量的32%；與發達國家相比，中國房屋能耗高出2-3倍，耗費鋼材量高出20%，由于建筑用鋼材和水泥的強度較低，鋼材消耗高于10%-25%。
中國的建筑面積計算采暖能耗是發達國家的3倍，國內絕大多數地區的采暖圍護結構的熱功能都比氣候相近的發達國家相差許多，外墻的傳熱系數是3.5-4.5倍，外窗是2-3倍，屋面和門窗的空氣滲透是其3-6倍，在中國即使達到節能標準50%的建筑，約為歐洲發達國家的1.5倍。地處嚴寒、寒冷及夏熱、冬冷地區的中國農村地區的房屋約有50億平方米，這些地區的房屋大部分按傳統的材料和方法進行建造，由于建筑保溫性能惡劣以及采暖效果不佳，導致農村房屋冬季采暖消耗大量能源。
二、與圍護結構節能設計有關的主要因素
（1）建筑物朝向，建筑物南北朝向比東西朝向節能，在多層住宅中，東西向比南北向的消耗量指標約增加5%左右。（2）體形系數，在其它條件相同情況下，建筑物的耗熱量指標隨體形系數增大而增大，從節能考慮，體形系數應盡可能小，體形系數越小，護結構的熱損失也越小，這是建筑節能設計的普遍常識，但它還與建筑造型、平面布局、采光通風等因素密切相關，體形系數過小，將造成建筑造型呆板，平面布局困難甚至影響采光通風等建筑功能。（3）圍護結構的傳熱系數。圍護結構的傳熱系數越小，表示其保溫性能越好。屋頂：屋頂節能可進行屋頂阻隔熱、散熱和開發利用自然可再生能源，如建保溫隔熱層、太陽能采集裝置，規范設計并使用太陽能熱水器等。墻體：墻體節能就是提高墻體的保溫隔熱性能，如增加墻體厚度、使用新型墻材或在墻體外表加貼保溫隔熱層等。門窗：減小窗墻面積比，對節能有利，故外窗（包括陽臺門的透明部分）面積不應過大，在不同地區，不同朝向窗墻面積比應控在一定范圍。門窗的氣密性也很重要，提高門窗氣密性對節能有利。
三、降低房屋建筑能耗的對策
為了使房屋滿足節能要求，在建造過程主要包括三個原則：（1）建造過程節能。（2）按節能規范設計確保使用過程節能。如果房屋達不到節能要求，為了保證居住質量，必然多使用空調或暖氣，影響了建筑的壽命和對環境造成了污染。（3）提高建筑中能源利用率和利用再生能源，如，太陽能，風能和地熱能等，這些節能措施的實施，不僅環保而且成本低，既能確保居住質量，又能減輕住戶的經濟負擔，是積極意義上的節能。
走環境生態友好型的房屋建設路線，推廣使用房屋建筑新技術結合西方的先進技術和中國的具有國情選用適合中國房屋建設的新技術，盡量減少能源消耗。
為了降低能耗，可利用場地自然條件，合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風和天然采光，減少使用空調和人工照明，提高建筑圍護結構的保溫隔熱性能，采用高效保溫材料制成的復合墻體和屋面及密封保溫隔熱性能好的門窗，采用有效的遮陽措施。
在中國新農村建設中，廣大農村地區推廣建設新型房屋建筑，取得了較好的社會效益和經濟效益，農村節能房屋以輕鋼結構為承重體系，墻體為輕型高效保溫外墻KB板，門窗采用單框三玻璃門窗，屋面為高效防水保溫屋面體系，室內采暖有地火龍采暖，節能吊炕等經濟適用的采暖形式。
充分利用場地的自然資源條件，開發利用可再生能源，如太陽能、水能、風能、地熱能、海洋能、生物質能、潮汐能，以及通過熱泵等先進技術取自自然環境（如大氣、地表水、污水、淺層地下水、土壤等）的能量，可再生能源的使用不應造成對環境和原生態破壞以及對自然資源的影響。
推廣使用新型節能建材，臨時設施充分利用舊料和現場拆遷回收材料，使用裝配方便，可循環利用的材料。周轉材料，循環使用材料和機具應耐用，維護與拆方便，且易于回收和再利用。建設節能型住宅在科學技術上已有重大突破。近幾年來，國內建筑業研制節能型建筑材料和施工技術不斷有新的進展。如河北省石家莊市一家公司研制的節能建筑體系就是綜合效益最突出的一種。其要領是，將隔熱的聚苯泡沫夾在墻體中間，兩側用鋼絲網與聚苯泡沫板固定，形成隔熱的網夾板，在工廠用計算機控制的生產線上制作成受力鋼筋與隔熱保溫材料融為一體的墻體骨架，在施工現場，整體澆灌混凝土墻體。這種建筑體系，墻體由隔熱效能好的輕型材料和承重能力強的鋼筋混凝土復合而成，采用預制和澆注相結合的方法施工，被稱之為“CL（英文輕便結構之意）建筑體系”，節能功效明顯且有節約耕地、抗震等功能。
采用工業化的成品，減少現場作業與廢料，減少建筑垃圾，充分利用廢棄物。大力推廣可循環利用的新型建筑體系，如全鋼機構體系、全木結構體系以及其它衍生體系。施工單位應按國家、行業或地方管理部門對綠色建材做出法律、法規及評價方法選擇建筑材料，就地取材，充分利用土地資源進行施工，減少運輸對環境造成的影響。
廣泛推廣應用高性能，低能耗的建筑用材，如高強度混凝土、高強度鋼筋。為了適應農村房屋建筑功能和節能要求，應推廣使用新型墻體材料，根據農村房屋功能、結構、分布及價格的特點，應以性能好、強度高、價格低及系列化的輕板裝配式材料為主。
四、結語
關鍵詞：農村住房;扶助政策;保障體系
一、中國農村住房現狀
自改革開放以來，隨著農村經濟收入不斷提高，農村掀起了三次建房的熱潮。一是上世紀80年代，主要為磚瓦房，二是上世紀90年代中期，以樓房為主。三是上世紀末到本世紀初，建造鋼筋混凝土結構的樓房并裝修。經過這三次熱潮，農村基本上實現了“居者有其屋”。但農村的住房仍有很多問題，主要表現在以下幾個方面：
1.缺乏專項制度支持
解決農村住房問題是解決民生問題的重要方面，也是構建社會主義新農村的重要一環。但從目前的實際來看，政府在保障住房上走的還是“重城輕農”的路子。以經濟適用房和廉租房為主導的城鎮住房保障制度已取得顯著的成效，而占全國人口三分之二的農民，卻沒有納入住房保障體系之中。在改革開放已取得巨大成就的時候，作為弱勢群體的農民卻沒有享受到改革開放帶來的成果，這是十分不公平的。雖然政府每年都撥出一定的資金用來解決“五保戶”等低收入家庭的住房問題，但這樣的措施相對于農民現實需求來說，只是“杯水車薪”。在政策層面上，政府沒有為農村住房保障提供有力的支持。
2.資金不足，住房投入比重大
目前我國農村經濟發展水平不高，農民平均收入較低。隨著近幾年物價的不斷上漲，建一棟符合農村潮流的住房需要耗費其家庭多年的積蓄，多數家庭為了建房還要擔負債務。同時，農村住房資金來源是極其單一的，那就是靠農民自籌。這種現狀，已成為制約農村住房保障的瓶頸。據統計，農民建造住房的支出占其總支出的41.92%，而城鎮居民住房支出僅占其總支出的3.10%。通過對比足以看出農村住房支出比重很大。資金不足，投入比重大，必然造成家庭各項支出的失衡，制約著農村家庭的各方面的發展。
3.住房質量差
雖然農民在房屋建造上的投入不斷增加，但是由于建筑材料不合格和建筑人員無相關建房資質等原因，導致我國農村住房的質量并未得到相應地提高。首先，為了降低建房成本，很大一部分的農民在建房時將舊房上拆下來的廢舊建筑材料用于新房的建造，建筑材料的不合格使得農村住房的質量大打折扣。其次，農村住房的建筑設計和施工人員絕大部分都是未經正規培訓、無建筑資質的人員，主要依靠自身的現有經驗建房。施工隊伍大多由個體工匠組成，絕大多數沒有經過技術培訓。由此導致農村住房的建造從根本上缺乏技術保障，這也是導致住房質量差的一個根本原因。
4.基礎設施不到位
由于長期的城鄉二元結構等因素的影響，農村的基礎設施建設一直沒有引起政府部門的重視。特別是在資金和規劃上，政府部門沒有給予相關的支持，僅僅依靠農村基層組織來完成。但農村缺少集體經濟，不能形成有效的資金籌集機制，單純依靠農村基層組織來實施，根本沒有能力來全面改善農村的公共基礎設施。這不僅影響了村民的日常生活，同時也制約著農村經濟的發展。
除此之外，在農村住房發展歷程中，起主導作用的還是農民自己，依然是一種自給自足的模式。
綜上可以看出，現在的中國農村這種自給自足的住房模式已不能適應社會發展的需要，農民對提高住房的質量的呼聲也越來越高，農村的住房條件仍需極大改善。但中國是個農業大國，有三分之二的人口居住在農村，農村市場化水平低，農民收入有限，單單依靠農民自身的力量不足以改變農民住房的現狀。要想盡快改善農村居住條件，加快社會主義新農村的建設進程，必須充分發揮政府的主導作用，將構建以政府為主導的農村住房保障體系提上日程。
二、美國的農村住房扶助政策
在世界各國和地區的農村住房保障制度中，美國的農村住房扶助體系取得了重大的成功，吸引了很多國家和地區的關注。在該部分，筆者將詳細介紹美國的農村住房扶助體系，以期其能為構建我國的農村住房保障體系提供借鑒。
美國的農村住房扶助政策已得到了長足的發展，早在1949年就已通過了《農村住房法案》，該法案建立了一個新的貸款計劃來幫助滿足農民的住房需求。該項計劃由美國聯邦農業部所屬的農民住房委員會管理。該委員會總部設在華盛頓，并在各州縣設有辦公室。該計劃向不同的收入群體提供住房貸款，但是其貸款利息有別，高收入的農戶貸款利息較高，一般在6%左右，而像低收入家庭和老年人的貸款利息只有3%。這有利于貸款的有效利用。該計劃不僅貸款給農民來解決其住房資金不足的問題，還貸款給一些非營利性機構。由這些非營利性機構利用其提供的貸款來改善農村的公共基礎設施。要提高農民的住房質量，僅僅提供資金還是遠遠不夠的。所以農村住房委員會還提供貸款以外的服務，如為農民提供房屋規劃、設計、造價、 建筑監理等各方面的建議和幫助。
隨著對農村住房的關注度不斷提高，美國也建立了很多資助和服務農村住房改善的機構。如“全國農村住房聯合會”、“美國住房與城市發展部”、“住房輔助委員會”、“全國低收入家庭住房聯合會”、“農村住房服務中心”等。其中，以美國聯邦農業部所屬的“農村住房服務中心”最為重要，該機構取代了早期的農民住房委員會，但和農民住房委員會的職能基本一致，主要致力于農村住房福利，使農民獲得滿意的住房和便利的公共設施。該機構主要通過提供直接貸款、補助金和貸款保證三種方式來進行以下四類扶助項目：
1.住房扶助項目
該項目旨在解決農民住房資金不足的問題。農村住房服務中心根據不同家庭的經濟收入狀況實施不同的扶助方案：以很低的利息向農村的特低和低收入農戶提供直接的貸款服務，從而解決這些低收入群體的住房問題。而對那些中等收入的家庭，因其資金短缺不是很嚴重，農村住房服務中心僅為這些家庭提供貸款擔保。除此之外，該中心還通過和一些非營利性組織合作，由這些組織無償為農村住房提供必要的技術服務，農村住房服務中心再為這些組織提供補助金。通過該項目的實施，很好地解決了農民住房資金短缺和質量無保障的兩大難題。
2.租房扶住項目
我國的廉租房主要分布在城鎮，而在美國，農村也是實行廉租房制度的。美國農村的住房市場化程度很高，大批的房地產開發商進駐農村建造了很多廉租房。對于其建造的廉租房主要面向低收入農戶的開發商，農村住房服務中心向其提供低利息貸款。而對于其建造的廉租房主要面向中等收入家庭的開發商，農村住房服務中心僅為其提供貸款擔保。不僅如此，該中心對廉租房的租金也有一定限制。低收入家庭的租金一般不會超過其收入的30%。從而不至于影響家庭的全面發展。
3.公共設施項目
僅僅“居者有其屋”尚不能滿足農民的住房需求。公共設施的優劣也成為衡量農村住房條件的一個重要因素。農村住房服務中心通過直接貸款來建設那些必要的公共設施，如消防站，醫院等。同時也利用貸款擔保和補助金的方式來改善農村公共設施。從而使農村住房條件從整體上得到改善.。
根據以上介紹發現，美國的農村住房扶助體系有兩個基本特色：一是以政府為主導，二是以農村住房貸款制度為核心，這正好符合構建我國農村住房保障制度的現實需要：以政府為主導、解決資金困難。因此，美國的農村住房扶助體系對構建我國的農村住房保障體系具有重要的借鑒和參考意義。
三、構建我國農村住房保障體系
1.建立以政府為主導的農村住房貸款制度
要想解決在改善農村住房條件的過程中遇到的資金不足的問題，在我國當前的金融制度下，就必須要充分發揮政府的主導作用。從目前的實際情況來看，我國農村居民在建造住房時極少使用貸款，主要還是靠農民一家一戶攢錢來改善自家的住房條件。這不僅僅是農民的還貸能力的問題，最主要的是政府沒有建立對農民來說實際可用的借貸制度。對農民來說，不是其不想貸款，而是多數金融機構不愿貸款給農民，農民無法從金融機構借貸到資金。所以，政府可以借鑒美國農村住房服務中心的做法，為農民提供直接貸款和貸款擔保。當然這種貸款的利息應該是很低，甚至是無息的。為農民住房貸款提供擔保，這不僅激發了農民貸款的熱情，也使農民的還貸能力得到大幅提高。如果發生無法還貸的情形，可以通過法定程序將其房屋進行拍賣、變賣或者折價，以所得資金返還貸款。這樣就可以緩解農村住房資金不足而導致住房無保障的狀況了。
2.加大基礎設施的投入
加大對農村基礎設施的財政投入，不僅是“工業反哺農業，城市反哺農村”實現城鄉統籌發展的途徑之一，也是建設社會主義新農村的重要內容。就目前農村的基礎設施的現狀而言，可以表述如下幾個特點：（1）農村基礎設施總體投入不足，（2）農村基礎設施投入與需求存在差異性，（3）基礎設施投入主體呈多元化。在改善農村基礎設施時，政府部門必須改革農村基礎設施投資決策方式，實現經驗決策向科學化、規范化、民主化的決策方式轉變，建立科學的決策體制和運行機制。同時還要積極吸引社會資金參與農村基礎設施建設。
3.建立農村廉租住房制度
我國的城鎮廉租住房制度在改善城鎮居民的住房問題發揮了重大的作用，為解決農村住房問題，可以借鑒城鎮廉租制度的經驗教訓，在政府政策的扶持下，吸引一批建筑企業從事農村住房建設，根據農村的自然地理環境以及生活習俗等，結合當地市場需求度，建設充足的房屋，保證低收入農民的住房條件達社會的最低生活標準。保障方式主要以發放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。不斷提高農村住房的市場化，讓城市居民的更多閑散資金流入到農村，幫助農村加快發展步伐。
四、結語
綜上所述，在建設社會主義新農村和社會主義和諧社會的大背景下，構建農村住房保障體系、保護農民的居住權已有現實必要性，要實現占全國三分之二人口的農村居民能夠住上生活生產必須的、配套設施齊全的、有質量保障的住房已是當前政府工作的重要一環。構建農村住房保障不僅是保障基本人權和改善民生的重要體現，更是衡量國民生活水平和生活質量的重要指標。構建農村住房保障體系是一個長期的也是一個艱難的過程，要不斷借鑒外國的先進經驗，以政府為主導，對住房有困難的農民給予扶助，構建中國農村住房保障體系。
參考文獻：
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小產權房到底能不能買賣？首先，小編在這里要排除由村民或村委會違反國家規定私自建設的住宅樓，因為這類房屋本身屬于違章（法）建筑，無論城鎮居民是否去購買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補償的。所以，如果買主在不知情的情況下買到了違章（法）的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據雙方各自的過錯責任分擔損失，否則將來行政機關來拆違，可能人房兩空。實踐中，較為理性的購房者買到的一般是因為城市規劃，或者當地村委會報批后給村民興建的住宅。對于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統統無效。比如，北京門頭溝區法院曾判決一位城鎮居民朱先生購買當地村民房屋，合同有效。再比如上海市高級人民法院在法院裁判標準中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實際履行完畢且買受人已實際居住的，合同也可認定有效。當然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購房者被判決合同無效。
小產權房有沒有拆遷補償？雖然在實踐中，有的小產權房購買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產權房始終面臨著產權問題。《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，國土部下發的另一個通知也規定，嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。一旦小產權房面臨土地征收，購買房屋的城鎮居民是無法享受到屬于農村居民的宅基地使用權的補償，也無法享受屬于基于農村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產權房被拆遷毫無補償，或者僅僅補償當初的房款。在上海市的一個案例中，當地政府和購房者李阿姨通過拆遷安置合同約定：政府對該房實施拆遷。作為補償，政府向李阿姨支付各項獎勵費、臨時過渡費以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項補助、獎勵、補償款項，但最后政府以其非農村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時價格補償現金。
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一、農村宅基地使用權的定義及其保護
農村宅基地使用權是我國特有的一種用益物權形式，它是指農村村民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。
宅基地使用權本質上屬于土地使用權。宅基地使用權受法律的保護，任何單位和個人不得侵害他人的宅基地使用權。
根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準；農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地；農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準即行為人必須經縣級人民政府批準，取得土地使用權證后，方享有合法的土地使用權。因此，搶占、多占集體土地或他人的宅基地的，一律無效；不按審批權限或程序劃撥的宅基地，一般不予保護。
二、農村違法建筑的概念及其情形
違法建筑，有學者也稱違章建筑，從嚴格的語意上講，違法建筑物的范圍應廣于違章建筑物，它包含了一切違反法律、法規以及規章的建筑物，而違章建筑物一般是指違反規章的建筑物。目前理論界以及司法實踐中將兩概念通用。違法建筑根據土地來源的不同，可分為農村違法建筑和城鎮違法建筑。
所謂農村違法建筑，是指沒按《中華人民共和國土地管理法》的規定，未經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準，依法取得土地使用權證或者雖取得宅基地使用權，但不符合鄉（鎮）土地利用總體規劃而擅自動工興建的各種建筑物。農村違法建筑雖包括各種違法建造的建筑物，但主要是指住宅。農村違法建筑物的基本特征就是具有“先天違法性”。
農村違法建筑物依其“違法”的程度不同，主要可分為二種情況：一是建造人在他人取得合法土地使用權的土地上建造違法建筑物；二是建造人未取得宅基地使用權便興建住宅，即建造人不按審批權限或程序，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準，依法取得土地使用權證后再興建住宅。第一種情況，建造人在他人的土地上建造住宅，其行為不但違反了國家建筑的行政法規，也侵害了他人的土地使用權，建造人除非取得該建筑物占有的土地使用權，使建筑物符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，否則，該建筑物土地使用權人不能利用的必須予以拆除，能利用的歸土地使用權人所有，由土地使用權人給予適當補償；本文主要針對第二種情況予以分析探討。
三、農村違法建筑的權屬問題
農村村民若依法取得宅基地使用權，由于農村的房屋尚未建立起登記制度，故在宅基地上建房，與宅基地使用權同時受法律的長期保障，宅基地使用權人能自由行使權利。但是，若無法取得宅基地使用權，那么，建筑物的建造人因其違法建筑是否可以取得建筑物的所有權和使用權呢？司法界和理論界中主要有以下三種觀點：第一種觀點認為，依私法上“法無禁止即授權”的理念 ，僅違反公法的違法建筑物仍會受到私法上的肯定。違法建筑人與合法建筑人將平等地受到私法的保護，均可基于建筑這一法律事實而原始取得建筑物的所有權。第二種觀點認為，建造人雖不能取得所有權，但可以取得使用權，只不過這一使用權是臨時的，一旦建筑物被拆除，其使用權也就消滅。第三種觀點則認為，對于違法建筑物，建造人不僅不能取得所有權，也不能取得使用權。對這些觀點的評述涉及到對違法建筑行為本身的探討。古羅馬法學家烏爾比安將法律分為公法與私法，大陸法系國家將之作為對法律的基本分類。一般認為，公法是指調整公共利益的法律，而私法則是調整私人利益的法律。違反公法會導致公法領域的否定。我國對農村宅基地采取特殊的保護，而且農村的房屋尚未建立起登記制度，故農村宅基地及其以上所建附屬物的權屬仍同為公法調整的范疇，違法建筑行為因為違反了公法領域的《土地管理法》，因此，在公法領域，農村違法建筑物就不會得到公法領域的肯定，故建造人不僅不能取得所有權，也不能取得使用權。
四、農村違法建筑的歸屬和利用問題
農村違法建筑物的歸屬和利用問題為人們所關注。對此，我國法律、法規沒有明文規定，司法界和理論界也是眾說紛紜。對農村違法建筑的歸屬和利用問題主要有以下兩種觀點：（1）動產所有權說，即認為違法建筑作為不動產者，因其違法性不可能得到國家的認可，故由此派生的權利不可能得到法律的保護，但構成違法建筑的建筑材料本身作為動產是合法的，應受法律的保護。（2）占有說，即建造人對違法建筑物的占有，是基于占有的意思而控制物的一種事實狀態，受法律保護，除執法機關依法處理違法建筑外，建造人自己可以對違法建筑為占有、使用和收益，禁止他人侵犯建造人對違法建筑的占有。
1、對動產所有權說的評述
違法建筑物是動產還是不動產呢？我國《憲法》與《土地管理法》都規定土地的所有權屬于國家和集體所有，私人不享有土地所有權，但房屋可以為私人所有，并且從法律保護的角度，房屋被視為不動產。可見，確定房屋等建筑物是動產還是不動產，是以其物理屬性為標準，建筑行為是否違法，并不改變建筑物的不動產屬性。因此，違法建筑物的不動產性質歸根到底是由其物理屬性決定的，并不因其具有違法性而受到影響。雖然違法建筑物是由磚、石、土、木等動產的建筑材料建設而成，但當建設完成后，這些動產也就失去了其獨立存在的價值，而轉化成為不動產性質的建筑物。
2、對占有說的評述。
占有是主體對于物基于占有的意思進行控制的事實狀態。占有是對物的一種事實上的控制。占有的成立，必須至少具備兩個要件：1、在主觀上，占有人必須具備占有的意思；2、客觀上，占有還要求占有人事實上控制或管領了某物。違法建筑物的建造人把磚、石、土、木等建筑材料建設成建筑物，主觀上具備了占有建筑物的意思，客觀上，事實上已經管領該建筑物，完全具備了占有的兩個要件。我國物權法草案上已將占有列入了物權的范濤，規定占有為一種事實狀態。確認占有為一種事實狀態，可以有效的實現占有的保護功能，即占有是對物的事實的支配，占有一旦存在就應當受到保護。占有不僅包括了合法的占有，也包括了非法的占有，任何人未經法律的授權，不得剝奪他人的占有。占有人因占有可能取得占有權甚至是所有權，即使不能形成權利的占有，在法律上也可獲得保護。因此，占有說從占有的角度解釋了違法建筑人對違法建筑物占有、使用、收益的事實，應受到私法的保護，符合物權法原理。故在私法領域具有進步的意義，是可取的。
五、農村違法建筑糾紛的法律救濟
《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規定農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上
人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。由此可見，對違法建筑的認定和處理，是政府行政主管部門的職責和權限。因此，各地法院大體認為，凡屬關于違法建筑的認定與處理方面的糾紛，不屬法院管轄范圍，應告知其向有關行政主管部門申請解決；因違法建筑引起的以違法建筑為標的發生的買賣、租賃、抵押等糾紛，當事人起訴的，可以受理。而對于非政府行政主管部門拆除、侵占違法建筑等引起的糾紛卻持保守態度，認為，政府主管部門對當事人的非法用地行為和違法建設行為的處理結果可能直接影響當事人之間的財產、人身關系，在政府主管部門對非法用地行為和違法建設行為進行處理前，當事人之間的財產、人身關系尚處于不確定狀態，法院實際上難以較好地對民事糾紛進行審理，因此，應先由政府主管部門對非法用地行為和違法建設行為進行處理后，法院再對民事糾紛進行審理較為妥當。
既然，在政府主管部門對非法用地行為和違法建設行為進行處理前，當事人之間的財產、人身關系尚處于不確定狀態，那么，是否任何人都可以占有呢？筆者認為，由于農村違法建筑只違反公法領域的《中華人民共和國土地管理法》，而不違反私法，故僅能引起公法上的否定性評價，如拘留、罰款、限期拆除等法律后果，是“公法對所有權之限制”。但這里的限制是以徹底剝奪建筑物的占有（如沒收）或徹底消滅建筑物的存在（如拆除違法建筑）為手段的。已被拆除的違法建筑物在客觀上已不存在；已被沒收的違法建筑物，其所有權由國家所有。而本文所討論的是未被拆除且為建造人所占有（未被沒收）的違法建筑物的建造人與其他平等主體的行為人之間的關系，為民法所調整，屬于私法領域。而且，建造人對于違法建筑物盡管不能取得權利，但可以占有。這種占有是一種事實狀態，對當事人來說，是一種利益，其他人不能任意侵害。正如王利明教授所說，占有作為一種事實狀態體現了財產秩序，占有的現狀也構成為一種社會生活秩序。法律之所以要保護占有，并不一定是為了尋求對真正的權利人的保護，而是為一種維護社會財產秩序和生活秩序的穩定，制止各種采用暴力侵奪他人的占有，包括不法占有的行為，以貫徹占有制度所體現的“任何人不得以私力改變占有的現狀”的原則。除了有關國家機關依法可以剝奪占有人的占有之外，任何人不得沒收、強占占有人占有的標的物。占有人在其占有受他人侵害的情況下，為了達到制止各種采用暴力侵奪他人占有的目的，可基于合法的占有，由合法占有人依法主張權利，提起占有之訴，請求不法行為人返還占有物、停止對占有的侵害、排除對占有的妨害，而不是對不法占有人的占有隨意予以剝奪。因此，筆者認為，對非政府行政主管部門拆除、侵占違法建筑等引起的糾紛，是平等主體之間的關系，為民法所調整。為維護社會財產秩序和生活秩序的穩定，我們應分別不同情況妥善予以處理。
六、受理拆除（或損毀）、侵占農村違法建筑糾紛的對策
雖然政府主管部門對當事人的非法用地行為和違法建設行為的處理結果可能直接影響當事人之間的財產、人身關系，在政府主管部門對非法用地行為和違法建設行為進行處理前，當事人之間的財產、人身關系尚處于不確定狀態，法院難以較好地對民事糾紛進行審理，但為維護社會財產秩序和生活秩序的穩定，制止各種暴力行為，防止惡性事件的發生，我們應分別情況給予處理：
1、如果未經政府行政主管部門對非法用地行為和違法建設行為進行處理，當事人向法院起訴的，可告知先申請政府行政主管部門予以處理。
2、如果政府行政主管部門對非法用地行為和違法建設行為因為某方面（如涉及范圍廣、歷史遺留等）的原因不予處理（或暫不處理）的，當事人持有這方面的證明向法院起訴的，法院應該受理后作為民事案件予以處理。
3、如果當事人先申請政府行政主管部門處理，但政府行政主管部門不予受理，當事人持有這方面的證明向法院起訴的，法院也應受理后作為民事案件予以處理。
4、當事人起訴到法院無法提供已先申請政府行政主管部門處理的相關證明的，法院立案前可發函征詢政府行政主管部門的意見。政府行政主管部門回復要處理的，可告知當事人申請政府行政主管部門予以處理；政府行政主管部門不予處理（或暫不處理）的，法院應該受理后作為民事案件予以處理。
七、幾類農村違法建筑糾紛案的處理意見
根據以上分析，筆者就買賣、拆除（或損毀）、侵占農村違法建筑糾紛案提出下面的處理意見：
1、買賣農村違法建筑糾紛案的處理意見
由于出賣人對違法建筑物無法取得所有權，當事人轉讓違法建筑物的行為屬于無權處分，故買賣協議無效。在買賣協議被確認無效后，應當雙方返還財產，但買受人一方返還給對方的房屋，是恢復其對違法建筑物占有的事實狀態。
2、拆除（或損毀）農村違法建筑糾紛案的處理意見
對違法建筑的認定和處理，是政府行政主管部門的法定職責。其他任何公民、法人都沒有這種職責和權力，都不能以違法建筑不合法為由，故意實施毀損行為。這種違法行為的結果，給建造人的合法權益造成了實際損失，行為人應當承擔相應的民事責任。考慮到建造人的擅自建房行為同樣具有違法性，故對建造人“恢復原狀”的訴訟請求一般不應予以支持，而是對行為人拆除（或損毀）違法建筑物造成建造人占有違法建筑物的實際經濟損失予以評估后，判決由行為人予以賠償。
關鍵詞：東北地區；農村住宅；建設；問題
我國是一個農業大國，農村的建設和發展，直接影響到我國經濟的發展進程。自“十一五”以來，新農村建設便成為我國一項迫切的任務，全國各地的農村都大力開展新農村建設，使農村面貌發生了巨大的變化。但是，作為農民生活依托和載體的農村住宅，仍存在設計不合理、質量差、抗災能力弱等諸多問題，極不適合農村住宅健康的發展。
1.東北農村傳統住宅的歷史沿革
東北農村住宅的發展，經歷了千百年的歷史。農村住宅在建筑材料的選用上，往往采取就地取材的方式。因為，建筑材料是住宅的重要組成部分和物質基礎，建筑材料的選取，涉及到住宅的建造成本的高低，通常材料的費用要占住宅建筑總造價的80%左右，考慮到經濟性的因素，對于農民來說，選用本地的建筑材料比較經濟。不同建筑材料有不同的性能，建造出的房屋特點也有所不同。
2.東北農村傳統住宅的特點
東北農村住宅的朝向基本是坐北朝南，這是由于冬季較冷，需要充足的日照來滿足室內的采光和取暖。另外有少部分住宅依據地形，面向開闊地，或沿道路修建，因而無固定的朝向，一般以南向、南偏東或南偏西為多。
東北農村住宅的南側窗較大，北側窗較小，或者不開窗。農民為了獲得更多的陽光和日照，住宅南側的窗面積較大，而夏季需要通風，所以北側也開了窗，為了冬季保溫，窗的面積較小，甚至有的住宅北側不開窗。
3.當代新農村住宅居住狀態的轉變
在新農村建設的推動下，東北新農村住宅建設也朝著利用新材料、新技術建造農村住宅，并使住宅突出農村特色、體現農村風貌的方向發展。目前，我國一些農村地區已經喝上了自來水、用上了燃氣灶、住宅的太陽能采暖和沼氣池等也被廣泛應用，可見，新農村面貌已經有了明顯改善。
1）居住模式的轉變
家庭是以血緣或婚姻關系所組成的社會基本單位，是社會的基本細胞。同樣，農村家庭是我國社會的重要組成部分，農村家庭結構反映了社會的發展。自改革開放至今，在經濟發展和計劃生育的雙重作用下，我省的農村家庭結構出現很大的變化。家庭規模逐漸變小是農村家庭結構最重要的變化。
2）空間需求的轉變
農村的生活模式和生產模式決定了農村住宅的空間需求。雖然近年來農民生產方式的改變及生活水平的提高，使農民的居住要求發生了很大的變化，并增添了一些新的功能。但是，就其基本組成而言，可分為居住部分、農副業生產部分、輔助用房、交通分布以及附屬建筑、服務院落等。每一部分都包含著農村家庭生活的必備內容。因此要滿足農民日常生產、生活的需求。不僅需要可供居住、待客、娛樂的生活空間，同時還需可供生產的空間。
4.東北農村住宅建設中存在的主要問題
1）經濟水平低。
農村住宅建設長期處于低水平狀態，這是由于農民收入低、資金短缺。在農村，房屋不僅是農民的生活場所，更是重要的生產資料。建造一套住宅可能要花掉農民幾年甚至幾十年的積蓄，而為了建房而舉債也是農村建房資金的一個來源，這些都給并不富裕的農村居民帶來很大的壓力。尤其在吉林省農村地區，與南方經濟發達省份相比，資金不足導致住房建設落后，多數為形式單一的單層住房。因此，經濟條件是制約農村住房建設的主要因素。
2）房屋質量差。
農民在建房的同時要節省資金的有效辦法就是選用價格低廉的建筑材料。價格低的材料必然各方面性能較差。例如，農村住宅的墻體材料主要為磚和砌塊，這種材料在手工操作上存在勞動強度大、工效低、保溫性能差、不利于房屋的整體性能等缺點。并且，目前社會上的建材市場相當混亂，質量不合格，材料不環保的劣質產品充斥著整個市場，以次充好的現象屢見不鮮。這種情況下，農民購買的本就價格低的建材質量更無法保證，導致住房質量低，使用壽命短。
3）技術水平落后。
缺乏設計、無圖施工。目前農村建房基本上不愿求助于專業設計部門，大約95%以上無正規施工圖，建房時東抄西仿。僅憑經驗動工，缺乏建筑常識，在建造過程中，隨意性大，導致結構設計不合理。多數農民住宅不設置構造柱、圈梁，而對于挑梁、開間梁的截面尺寸以及配置鋼筋及混凝土的標號，都是憑經驗自己“設計”的。
施工隊無資質。目前大多數農民蓋房，都是自請較便宜的小施工隊，而大部分小施工隊都是農民自發組織起來的，幾個瓦匠、木匠、力工加上一些建筑工具就組成了施工隊，施工人員幾乎沒有經過正規培訓和專業技術考核以及嚴格的安全和技術培訓，更沒有技術和工程施工資質，施工人員的整體素質較低，缺乏安全和質量意識，技術落后，加上施工不得要領，又沒有部門進行監管和驗收，最終造成施工質量不合格。
施工隊無資質。目前大多數農民蓋房，都是自請較便宜的小施工隊，而大部分小施工隊都是農民自發組織起來的，幾個瓦匠、木匠、力工加上一些建筑工具就組成了施工隊，施工人員幾乎沒有經過正規培訓和專業技術考核以及嚴格的安全和技術培訓，更沒有技術和工程施工資質，施工人員的整體素質較低，缺乏安全和質量意識，技術落后，加上施工不得要領，又沒有部門進行監管和驗收，最終造成施工質量不合格。
4）缺乏整體設計。
缺乏整體規劃。農民建房缺乏整體規劃，農戶住宅建設處于一種自由發展的無序狀態，先富裕起來的農民先蓋房，后富裕起來的農民后蓋房，并且多是自籌自建，規劃、設計不一致，從整體上來看，使整個村莊零亂不堪，缺少現代農村的美感。從住宅單體來看，使用功能缺乏合理安排，功能布局相互干擾，新房子，卻沒有帶來新生活。
浪費資源、破壞環境。農宅建設長期處于低水平狀態，造成了土地、能源極大地浪費。并且給農民生活帶來了諸多不便。
5.結語
東北農村住宅的建設應結合氣候、文化、經濟、技術等諸多因素進行綜合分析。既不能盲目照搬所謂生態技術，也不能僅僅著眼于一個局部而不顧整體。必須從陳舊的“階段性開發模式”轉型為“整合型開發模式”，只有資源優化、各行業協作，農村住宅建設才能走上可持續發展的健康之路。
參考文獻：
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[2]楊旭東等.新農村房屋技能技術[M].北京：中國社會出版社2006
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[4]羅俊萍，段康偉.北方農村住宅設計[J].住宅科技，2000（4）：29-30.
