時間：2023-06-07 09:11:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產項目實施方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.1內部條件。（1）具有素質較高的專業技術人員，這是工程造價咨詢機構的中堅力量，也是項目組的財富。假如工程造價咨詢機構缺乏所承接項目得專業技術人員，就無法做到因職設崗，因崗用人。只有保證具有專業的人員，才能使得項目的進度、質量以及順利實施得以保證。（2）戰略目的要具有明確性。戰略目標對于企業的管理模式具有決定性作用，企業只有既保證眼前利益又注重長遠發展，才能更加重視控制項目的風險和質量，依據這一目標，才能更加重視實施項目管理。1.2外部條件。工程造價咨詢機構能夠得到長遠發展，外部的行業環境必須具有規范性。由于以前我國采用計劃經濟體制，工程造價管理的實施具有約束性，工程造價咨詢業發展的相對較晚，我們要想整個行業的發展具有規范性和合理性，就應該制定相應的法律法規，并轉變社會觀念，認識到工程造價咨詢機構的服務性本質，促進工程造價咨詢機構的成長和發展。1.3項目經理的要求。（1）項目經理作為項目的靈魂人物，應當具備較強管理和協調能力。由于項目經理在項目運行的全程中負有主要責任，在此階段應當對各種事情進行有效管理，還要對施工人員和客戶以及各種單位人員進行協調處理。只有項目經理具備較強的能力，游刃有余，才能保證項目的運行效率。（2）項目經理應當具備責任感和道德感。工程造價咨詢業務中實施項目管理，這樣就能做到專人專責，個人責任制并不等同于項目分離，這就要求項目經理對全局具有把握性和責任感。同時，由于工程造價咨詢項目涉及到各方面的利益沖突，這就要求項目經理具備較強的職業道德和操守，在不損害國家利益的前提下，平衡各方利益需求。（3）項目經理應當具備執業資格和知識儲備。由于項目實施涉及物流、安裝、土建、市政等多種范圍、這就要求項目經理具有完善的知識儲備，并不需要多么精通，但一定要具備基本的判斷力。同時還要熟悉相關的法律法規。現在社會對工程造價咨詢機構的服務水平具有較高要求，這就需要項目經理具備相應項目的執業資格，只有這樣才能讓各方單位更加信服。
2工程造價咨詢業務中項目管理的實施控制
由于工程造價咨詢業務具有廣泛的領域，每種項目的實施都具備其特征。以工程造價咨詢業務中常見的工程審價為例，詳細闡述項目管理的實施過程。2.1根據項目組織實施方案。工程造價咨詢機構接到業務后，首先根據相關項目設立項目經理，再讓項目經理根據自身經驗和項目本身設立項目組專門人員。再根據項目委托方的資料對項目進行分析，并提出相應的實施建議。從而制定相應的實施方案。項目實施方案主要包括6個方面，即：項目概況、項目委托方需求、項目實施的各種事項、項目組的分工、實施項目的時間安排以及項目方案的審批人。2.2項目三要素。在對項目進行實施時應當嚴格把握實施方案的標準，項目經理應當合理安排項目三要素即成本、時間、工程量的控制，從而使得三者達到最佳標準。在此基礎上，項目經理還要嚴格把握項目質量，降低項目風險，同時還要控制好項目實施時間，對于天氣、資金、技術等因素的影響及時做出相應的決斷，并合理解決，使得項目能夠準時完成。項目實施的最終目的是實現效益最大化，項目經理應當合理利用各種資源，控制好項目成本，使得最終項目的效益達到預期目標。2.3信息及時反饋。由于項目管理是把項目作為核心的，這樣項目方面的各種信息能夠得到及時有效的傳達。項目經理應及時同委托方溝通協調，這樣在項目實施時才能及時跟據委托方的要求同項目組全體成員跟據項目方案進行適當調整。2.4總結工作成果。各方面工作完成并把項目實施初稿確定后，項目經理進行初步審核。在項目收尾時，項目經理和項目組成員把相關資料進行整理，根據項目實施方案總結自己的工作業務，同時對客戶進行報告，確保客戶滿意。
3結束語
總而言之，隨著工程造價咨詢業務的不斷發展，相應的工程造價咨詢單位應當不斷完善自己的業務水平和管理水平。雖然項目管理方法在工程造價咨詢業務中仍處于初級階段，但其具備的優勢勢必會在今后的工程造價咨詢業務中占據重要地位，并會長遠發展。
作者:王偉 單位:西安曲江臨潼旅游投資（集團）有限公司
參考文獻：
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第一條為有力促進小寨商圈開發改造，加快區域經濟發展，進一步調動各方參與小寨商圈開發改造的主動性和積極性，經區委、區政府研究決定，特制定本扶持辦法。
第二條小寨商圈開發改造以“政府引導、市場運作”為原則，由政府統一規劃、策劃，產權單位、開發商、投資商、經營商共同投資參與。
第二章適用范圍
第三條小寨商圈開發改造區域范圍：北至南二環，南至西路，西至含光路，東至路，沿長安南路兩側至電視塔，呈“甲”字形區域內。
第四條凡符合以下條件的企業、單位，均適用于本辦法。
1、積極參與并實施小寨商圈開發改造的企業和單位；
2、在小寨商圈開發改造范圍內積極從事開發改造等相關工作的駐地單位和企業；
3、在小寨商圈開發改造過程中有突出貢獻的單位和企業。
第三章扶持辦法
第五條按照《小寨商圈開發改造實施方案》要求，如期進行開發改造的項目實施單位，由區政府給予以下鼓勵扶持：
1、對小寨商圈內拆除新建的項目，由區級有關部門審核后，統一列入市、區重點項目序列，優先辦理相關手續，協助辦理規劃、土地、建設等手續，積極從市上爭取開發改造項目所涉及的土地、建設、市政配套設施等方面費用的減免政策，全力支持項目建設。
2、對拆除新建的項目實行專項扶持。項目實施單位可申請配套資金扶持，凡符合《小寨商圈開發改造實施方案》要求的固定資產投資項目貸款，經區政府審定后，按同期銀行貸款基準利率，給予貸款額度50%的貼息支持，期限為二年。
3、對開發改造完成后，用于商業及服務業的項目，區政府將協助進行招商、策劃、包裝和推介宣傳，全程跟蹤服務。
4、對改擴建或整修的項目實施單位，凡符合《小寨商圈開發改造實施方案》要求，給予改造外立面工程補助。
第四章獎勵辦法
第六條凡符合《小寨商圈開發改造實施方案》業態定位要求，簽定新入駐合同二年以上，且納稅關系在區的經營單位，按照營業面積2元/平方米的標準，給予一次性專項補貼。
第七條凡在小寨商圈內新建商貿、文化、餐飲、娛樂等現代服務業，具有合法的法人資格，會計核算程序規范，工商注冊、稅務登記在區，且依法積極納稅的企業，區政府將給予建（購）房補貼，按其當年上繳流轉稅、所得稅留區部分的10%給予一次性獎勵。獎勵在當年納稅十二個月之后予以兌現落實。
受補貼獎勵企業應當符合以下條件：
1、投資額在1億元以上的大型商貿服務業連鎖經營企業及大型商貿零售企業；
2、投資額在1000萬元以上的賓館酒店、餐飲、娛樂類企業；
3、注冊資金在500萬元以上的國際、國內大型專業旅游公司、文化產業公司；
4、綜合實力達到國內同行業前50名及國際知名律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、人才中介等專業服務機構（不含房地產中介、企業）；
5、綜合實力達到國內同行業前50名的網絡運營、增值和軟件服務以及數據處理、交換、分析等專業金融信息服務類企業；
6、世界500強以及年營業額達3000萬元以上內資企業，且在區設立地區總部的；
7、其他依靠信息、科技、人才以及可再生要素資源投入，對壯大地方經濟貢獻較大的現代服務企業。
第八條對引進世界500強、國內100強、國際（內）知名品牌，并落戶的中介機構、經濟組織、社會團體和個人，經區政府審定核準后，給予3-10萬元人民幣的獎勵。
第九條凡在小寨商圈內新建商貿、文化、餐飲、娛樂等現代服務業，納稅登記在我區，年納稅額留區部分在300萬元人民幣以上企業，給予10-30萬元人民幣的獎勵。
第五章服務內容
第十條區政府將對入駐小寨商圈內的各類企業提供優質服務，對確定的省、市、區三級重點項目，實行區、街、企業三級責任管理，全程跟蹤。對入駐企業辦理項目核準、備案、規劃、用地、工商注冊、稅務登記、行業許可、城建、環保、商業聽證等手續，區級相關部門將確定專人，明確辦事時限，提高辦事效率，在各自職責范圍內提供優質服務：
1、區發改委：對小寨商圈開發改造范圍內實施的內資項目，在相關手續齊備的情況下，三個工作日內完成項目的核準、備案等工作；按照《區重點項目管理辦法》的相關規定，對小寨商圈開發改造范圍內確定重點項目，實行全程跟蹤服務。
2、區外經局：對小寨商圈開發改造范圍內實施的外資項目，在相關手續齊備的情況下，三個工作日內完成項目的核準、備案及權限內（投資額1000萬美元以下）合同、章程的審批；免費幫助外資企業編寫合同、章程，以及辦理工商登記注冊、稅務登記、外匯開戶、海關登記等手續。
3、區商貿局：負責協調聯系小寨商圈開發改造范圍內大型商貿企業商業聽證工作；對申請聽證的企業，經審核后，在五個工作日內協調市級有關部門召開聽證會。
4、規劃分局：負責小寨商圈開發改造范圍內所有項目建設規劃政策指導工作；負責建筑面積5000平方米以下和道路紅線30米以內的沿街建筑物、構筑物的新建、擴建、改建規劃審批工作；對相關資料齊全的項目，15個工作日內完成規劃許可等手續辦理，10個工作日內頒發相關證件；負責協調聯系市級有關部門，加快小寨商圈開發改造范圍內項目相關手續的審批進度，協助解決報審過程中遇到的問題。
5、區建設局：負責小寨商圈開發改造范圍內所有企業建審手續的辦理和協調工作；對小寨商圈開發改造范圍內實施的新建項目，在相關手續齊備的情況下，協助項目建設單位在五個工作日內完成相關建審手續的審批和辦理；積極與市級相關部門溝通協調，完善小寨商圈開發改造范圍內重點項目周邊配套的市政基礎設施。
6、國土分局：負責協助小寨商圈開發改造范圍內新建、改建項目用地手續的辦理；對新建、改建項目在征地過程中積極協調有關部門，采取快事快辦、特事特辦的原則，提供便捷服務；在項目征地資料報批工作中，實行跟蹤服務，在有關資料齊備后五個工作日內完成本級審核；在國有土地供給上，積極配合項目開發建設，加強與省、市有關部門的協調，最大限度地爭取有關扶持政策，提高辦事效率，指導協助完善項目供地手續。
7、工商分局：對小寨商圈開發改造范圍內所有新注冊企業實行登記注冊當場辦結制度；開通網上查詢名稱、網上年檢和網上登記狀態查詢等業務，對注冊資本在500萬元以上的企業實行電話預約上門和全程跟蹤服務；建立投資信息定期制度，每季度向社會公布各類市場經營主體的發展走勢，及時為投資者創業提供全面、詳實的投資信息參考。
（一）越鋼集團基本情況
通過考察，越鋼集團是曲靖市30戶重點骨干企業之一。2008年越鋼集團被云南省企業聯合會評為“2008年云南工業100強”之一，排名居第38位，2008年在曲靖市重點骨干企業綜合排名居第5位，2008年在曲靖市重點骨干企業綜合排名居第4位，其從事煉鐵生產已有38年歷史（國有企業）。原越州鋼鐵廠于2002年根據國家有關政策要求進行了改制，轉變為云南曲靖越鋼集團有限公司。
（二）福辰公司基本情況
在對福辰公司的考察過程中，因其未按縣委2008年10月11日會議要求，及時提供項目實施方案，在考察過程中也未對其公司情況作說明，故其基本情況不明。
二、考察情況對比分析
（一）雙方經濟實力
通過考察，越鋼集團至2008年9月，已擁有總資產19.5億元，凈資產9.5億元，2008年產值預計將達到31億元。公司現有5個直屬廠（焦化廠、水泥廠、機修廠、發電廠、原料廠）、2個分公司（運輸經貿分公司、進出口貿易分公司）、10個控股公司（曲靖華泰新型墻體材料有限公司、曲靖華泰實業有限公司、曲靖華泰房地產有限公司、云南曲靖華福鋼鐵有限公司、云南曲靖麒麟焦化有限公司、云南宜良越興鋼鐵有限公司、曲靖際豐水泥有限公司、曲靖明達選煤有限公司、曲靖市麒麟區嘉興煤業有限公司、曲靖越鋼選礦有限公司）、4個參股公司（曲靖市明達選煤有限公司、曲靖市商業銀行、富源縣墨紅欣欣煤礦、曲靖市凱勝物流有限公司）。目前已形成年生產生鐵70萬噸、機焦150萬噸、水泥36萬噸、原煤18萬噸、洗精煤120萬噸、燒結礦120萬噸、新型墻體材料10萬立方米、發電量1.2億度的生產能力。
在對福辰公司的考察過程中，在福辰公司管總的引領下，考察組先后深入云南振興鉛業有限責任公司（對鉛礦進行冶煉和深加工）、云南中云公司（外購鐵水進行鋼錠加工和對鋼錠進行線材加工）、通海高頻焊管廠（主要生產建筑行業鋼管支架）進行了考察。這三家公司的經營狀況是：云南振興鉛業有限責任公司目前總資產已達15億元，2008年上繳稅金1600萬元，已實現對原礦石的多重提煉，可從原礦石中提煉金、銀、銅、鐵、鉛等多種金屬，并已實現日產4000支蓄電瓶電池的生產能力；云南中云公司已達到年產30萬噸6.5mm-8mm盤圓鋼筋的生產能力；通海高頻焊管廠已具備年產18萬噸無縫鋼管的生產能力。這三家企業均屬于民營股份制加工企業，具有一定的生產規模，資金雄厚，生產經營狀況良好。在所看到的這三家企業與福辰公司屬于合作伙伴和參股性質。
（二）生產經營情況
通過考察，越鋼集團2008年1—9月生鐵產量達到38.5萬噸，水泥產量18.4萬噸，合格焦產量102.1萬噸，燒結礦產量47.6萬噸，供電量4884.9萬度，產銷率平均達到90%以上。2008年1—9月公司實現銷售收入20.4億元（現價），同比增長76.2%；實現利稅3.6億元，同比增長179.6%；總資產達到19.5億元，同比增長34.7%。
對福辰公司的考察，因公司管總未對其生產經營情況進行敘述，故難于對比。
（三）市場供求現狀
通過考察，越鋼集團年產70萬噸生鐵全部銷往省外，與周邊省區的大型鋼鐵企業建立了良好的供求關系，先后與廣西柳鋼、廣東韶鋼、貴州水鋼等大型企業建立了長期戰略合作伙伴關系。目前，全年的產量僅能滿足上述企業需求量的60%，具有較大的市場空間。越鋼除提供煉鋼用生鐵外，沿海發達地區還擁有約40萬噸的鑄造鐵市場。
對福辰公司的考察，因其未按要求提交項目實施方案，故市場供求狀況不明。
（四）技術力量及企業管理情況
通過考察，越鋼集團現有職工3100人（年薪平均2萬元左右），有各類專業技術人員600人（其中：具有高級技師、技師、特種設備操作證持有者約400名），公司總部設有6個職能部（室）對全公司進行管理，技術力量及管理方式較為科學規范。
對福辰公司的考察，因福辰公司主要從事房地產開發經營活動，在聽取介紹中，未提及技術力量和經營管理情況，也未書面上報實施方案。故其技術力量和經營管理能力與越鋼集團沒有可比性。
（五）資源保障
通過考察，根據越鋼集團對我州所轄各縣鐵礦資源所進行的調查了解，他們認為我州鐵礦資源可以保障其建設50萬噸生鐵冶煉項目的需要；同時，越鋼集團還可到紅河州或越南境內購買生鐵原料，以彌補文山州境內資源的不足；現目前越鋼集團還建有年產150萬噸焦碳的麒麟焦化廠和年產18萬噸原煤的3座煤礦山，足夠企業用于正常生產的原料保障。
對福辰公司的考察，除了解到其在我縣的合作伙伴擁有一定鐵礦山資源外，其具體資源來源情況不明。
（六）建廠投資規模
通過考察，越鋼集團在實施方案和口頭匯報中提出投資1.5億元建設50萬噸生鐵冶煉項目及其配套設施。即：180平方燒結生產線、360立方米和450立方米煉鐵高爐各一座，并配套建設5000千瓦煤氣發電機組等設施。同時，越鋼集團在以后的發展方向上，中期將建設高爐噴吹煤粉配套工程和建設爐渣粉超細粉生產線，實現后可新增銷售收入3000萬元；遠期將建設年產100萬噸鋼材生產線，實現后公司的銷售收入可達30億元，上繳稅金將達2.5億元以上。
對福辰公司的考察，得知管總口頭表示只要我縣同意其建廠，就建設450立方米煉鐵高爐兩座，并將生鐵冶煉為鋼材，再對鋼材進行下游產品加工。
（七）建廠資金來源
通過考察，越鋼集團口頭和文字表明其建廠資金主要靠公司自籌，少量由戰略合作伙伴注入，建廠1.5億元資金（其中：越鋼集團占70%的股金，另外兩家合作伙伴注入30%股金）投入有保障。
對福辰公司的考察，管總口頭表示資金來源主要采取入股、合作等方式進行投資，無論建廠需要多少資金都能夠滿足。
根據文件要求，認真落實市委十二屆五次全會和全市干部大會精神，針對企業在當前金融危機下面對的諸多困難，街道黨工委、辦事處研究，決定在街道開展“企業服務年”活動，為企業送服務、送政策、送溫暖，增強企業發展信心，切實推動街道工業經濟平穩健康發展。現制定如下實施方案：
一、成立“企業服務年”活動領導小組
并下設辦公室，辦公室設在經貿辦，辦公室主任由應炳軍同志兼任。
二、企業服務年具體實施方案
1、建立街道領導班子聯系企業制度。為便于服務企業，開展有重點的幫扶，實施街道領導班子成員聯系企業制度，聯系街道的重點企業，做好與企業的聯系和對接工作，及時了解企業當前的發展情況和存在問題。
2、深入開展企業走訪活動。為全面了解企業的生產經營情況，及時掌握企業在發展中遇到的困難和問題，分組對女埠現有企業進行全面的走訪和調查。走訪分為三個小組：
（一）、園區企業組：
（二）、面上企業組：
（三）、重點技改項目組：
3、加強與市相關部門的溝通聯系。走訪活動結束之后，有關班子成員和經貿辦人員要加強與相關部門的溝通聯系，及時幫助企業解決當前發展中遇到的困難和問題。
三、開展企業服務年的主要內容
（一）、深入了解企業資金需求等突出問題，提出切合實際的解決措施，積極為企業搭建銀企合作、互信共贏的平臺。
（二）深入了解企業用地需求情況，對部分企業閑置廠房、低效用地、房地產權“兩證”未辦等問題進行匯總分析，提出解決措施，盤活存量資產，并落實專人全程跟蹤服務。
（三）深入了解企業技改投入情況，幫助企業協調解決項目建設中存在的資金、土地等制約因素，落實重點項目街道領導聯系制度，切實推進重點項目實施進度。
（四）深入了解招商引資企業情況，認真聽取招商引資企業對我街道服務環境的意見和建議，幫助企業解決項目落地的相關問題，促進項目早開工、早投產。
（五）深入了解企業負擔情況，認真梳理企業目前呼聲最大、反映最突出的難點問題，千方百計幫助企業減輕負擔。
（六）深入了解企業生產、銷售情況及存在的主要問題，研究幫助企業開拓市場、穩定市場的辦法，幫助企業開拓市場，降低庫存，擴大銷售。
（七）深入企業宣傳政策、解讀政策，全面檢查梳理近期國家、省、和市委、市政府出臺的涉企政策的落實情況，加大政策扶持力度，完善工業發展政策。
四、工作要求
（一）、要求各班子成員在3月5日前走訪企業到位，按照七個方面的工作要求，對企業存在的困難和問題及時研究解決或提出解決建議的措施。
關鍵詞：招投標；項目；管理
Abstract: the tendering and bidding system in the process of implementation of project management, project scope, quality, cost, time, resources and so on various targets in the bidding system of.
Key words: project management; bidding;
中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、招投標制度
工程項目建設是一個周期長、投資多、技術要求高、內部復雜、外部聯系廣泛的生產過程。而作為房地產企業卻面臨著建設投資項目的項目設計、項目勘察、項目監理，項目施工各階段所涉及項目方案確定，階段項目承包人的確定，在這些過程中都是靠項目建設方通過各種形式招標，投標來確定的，這就是招投標制度。
招投標制度作為工程承包發包的主要形式在國際國內的工程項目建設中已廣泛實施，它是一種富有競爭性的采購方式，是市場經濟的重要調節手段，他不但為業主選擇好的供貨商和承包人，而且能夠優化資源配置，形成優勝劣汰的市場機制，其本質特征是“公開、公平、公正”和“充分競爭”。實踐證明，招投標制度是比較成熟而且科學合理的工程承發包方式，也是保證工程質量、加快工程進度的最佳辦法。招投標制度的實施過程也是項目管理的一個實施過程。
二、項目管理
項目管理，就是從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價，以實現項目的目標。而這些都是必須把各種系統、方法和人員結合在一起,在特定的時間、預算、資源限定內，依據規范完成包括項目范圍、質量、成本、時間、資源目標范圍內完成項目的各項工作。即從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價，以實現項目的目標。項目的招投標過程就是一個項目在這個項目管理階段管理實施體現。
項目招投標的管理主要體現在項目實施階段的招投標管理、各階段招投標內容的管理、每個招投標程序的管理。項目實施階段的招投標管理即建設項目總承包招標、工程勘察設計招標、工程施工招投標、建設監理招標；招標內容：經濟標、技術標；招標程序；招標準備階段、招標投標階段、決標成交階段。上述招標投標的過程無不貫徹項目管理的“項目范圍、質量、成本、時間、資源”五要素，其具體實施無不經過項目管理計劃、組織、指揮、協調、控制和評價
三、招投標中的管理
1、根據國家計委于2000年5月1日依據《招標投標法》的規定頒布了《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》，具備一下條件的工程建設任務必須進行招標：
①關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施
②關系社會公共利益、公眾安全的公用事業項目
③ 使用國有資金投資項目
④ 國有融資項目：
⑤使用國際組織或者外國政府貸款、授助資金的項目
具備以上條件的建筑施工任務項目招標的范圍在建筑行業每種類型的招標招標準備階段、招標投標階段在項目意向書及招標文件中明確界定說招標內容，如項目施工階段必須界定各項目各階段是招標范圍，
2、在工程建設中實施招投標制度有利于提高工程建設質量提升工程建設成果。引入招投標制度后，項目法人的質量意識、成果意識將進一步提高。準備競標的項目法人將認真開展審前調查，精心準備質量較高的競標方案，最終通過招投標選出優秀的工程建設實施方案。投標人中標后還可借鑒其他方案，取長補短，進一步完善方案。另外，由于在競標方案中，對工程質量、工程成果等作出了明確的承諾，中標者在建設過程中必須突出重點，保證工程質量，實現工程成果的最大化。
在工程建設中實施招投標制度有利于選出更優秀的工程建設項目法人。我們傳統的做法是通過行政手段指令式的安排某某人，這樣不能保證安排的項目就是最愿意擔當且能夠擔當的人選。而通過在工程建設中實施招投標制度，理論上可以通過競爭的方式擇優選出項目法人。特別值得一提的是，這種招標辦法，由于不看職務、不看資歷，就看誰的實施方案思路更清晰，重點更突出，可操作性更強，可以為年輕有想法的人提供展示才華的舞臺，讓他們能夠脫穎而出。
3、招投標是我國建筑市場或設備供應走向規范化、完善化的重要舉措，作為項目投資企業，對控制項目成本、保護相關員工廉政廉潔有著重要意義。
招投標制基本形成了由市場定價的價格機制，使工程價格更加趨于合理。招投標制最明顯的表現是若干投標人之間出現激烈競爭（相互競標），這種市場競爭最直接、最集中的表現就是在價格上的競爭。通過競爭確定出工程價格，使其趨于合理或下降，這將有利于節約投資、提高投資效益。
對于建設單位，建設項目招標更利于供求雙方更好地相互選擇，使工程價格更加符合價值基礎，進而更好地控制工程造價。由于供求雙方各自出發點不同，存在利益矛盾，因而單純采用“一對一"的選擇方式，成功的可能性較小。采用招投標方式就為供求雙方在較大范圍內進行相互選擇創造了條件，為需求者（如建筑單位、業主）與供給者（如勘察設計單位、施工企業）在最佳點上結合提供了可能。需求者對供給者選擇（即建設單位、業主對勘察設計單位和施工單位的選擇）的基本出發點是“擇優選擇”，即選擇那些報價較低、工期較短、具有良好業績和管理水平的供給者，這樣即為合理控制工程造價奠定了基礎。
招投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平使工程價格得到有效控制。在建筑市場中，不同投標者的個別勞動消耗水平是有差異的。通過招投標總是那些個別勞動消耗水平最低或接近最低的投標者獲勝，這樣便實現了生產力資源較優配置，也對不同投標者實行了優勝劣汰。面對激烈競爭的壓力，為了自身的生存與發展，每個投標者都必須切實在降低自己個別勞動消耗水平上下功夫，這樣將逐步而全面地降低社會平均勞動消耗水平，使工程價格更合理。
4、在招投標過程，為提高工作效率，縮短工期，工程提早竣工，使用單位提前入住，往往在招標過程明確的工期的情況下，各投標方在合理報價的同時，根據自身的經濟，管理，資源等各方面的能力對工期進行綜合考慮，不影響施工質量的前提，盡可能的縮短投標工期，來提高自身的競爭力，簽訂合同中，同樣明確施工工期獎罰制度，以配合項目管理的連貫。
xx年工作總結
一、xx年業務發展基本情況
1、主要指標完成良好
全年參與跟蹤項目xx個；已投標項目（含放棄）xx個，待投標項目xx個，中標項目xx個（基礎設施類xx個：其中涉及管廊、污水處理廠、橋梁鋼結構、智能交通等，機電安裝類xx個），中標金額xx億元，中標率xx%；
簽約項目x個，簽約金額xx億元。完成年度指標xx%（對外簽約指標x億元）。項目具體跟蹤項目如下。
2、政府平臺、社會資源及內外客戶拓展良好。一是突破與xx投資公司、xx地產公司內部市場關系，成功中標xx綜合管廊、xx大街改造工程電梯項目、xx大橋鋼結構工程、xx、xx項目；二是搭建與深化和政府、政府投資平臺的關系，配合中標xx綜合管廊項目，xx污水處理廠、xx污水處理廠均得到業主高度支持且投標環節可控，xx項目進入投標階段并深度接洽中；三是與高校、設計院、科研機構建立良好關系，初步具備大型環境治理項目的投標能力，為xx污水鄉集鎮污水處理廠、xx項目提供技術支撐；四是開拓與專業公司、金融機構、咨詢機構的關系，為后續營銷拓寬了信息和資源渠道。
3、營銷團隊成長迅速
一是通過對xx污水處理廠xx污水處理廠以及xx污水處理廠這三個PPP項目的跟蹤，團隊骨干成員對投資類項目局內部流程及相關文件的編制、投資類項目營銷思路、投資類項目投標技巧已基本掌握。
二是通過對xx污水處理廠、xx污水處理廠及配套管網項目以及xx管廊項目的深入跟蹤，并在年內中標xxx污水處理廠和xx管廊項目，xx污水處理廠項目也處于掌控之中；部門營銷團隊嫻熟掌握施工類項目投標操作和市場營銷溝通技巧，具備了獨立操盤能力；并與xx、xx以及地級市政府平臺公司保持良好對接；同時積累了優質的聯盟單位資源。
二、存在的不足
1.在項目投標中，各單位協同作戰不夠理想，導致部分工作推動不順；此矛盾有機制設置先天性缺陷原因，如要徹底解決，唯有基礎設施業務實體化。
2.在投資類項目投標中，內外對接的深度與力度不夠，導致項目實施方案無法進入董常會決議程序。
3.融投資業務的突破缺乏體系支撐，如：融資支撐、法務保障、規劃設計引領、專業技術支持、投資策劃增效等；此矛盾比較突出，需在事業部層面加強頂層設計，業務協同聯動發展。
xx年工作設想
xx年xx將對xx投資業務給予授權，結合當今市場環境（國家PPP模式成為合作模式主流、各大央企紛紛涉足），投資業務的順利開展能夠迅速拉動事業部基礎設施業務占比，有力推進事業部差異化轉型、提高企業效益、改善現金流。下面主要從三個方面談談xx年基礎設施業務開展思路。
xx年工作總體思路：解放思想、下定決心、堅定信心、加大投入、全線出擊、爭先作為。
xx年主要工作目標：基礎設施部全年爭取落地xx個及以上大型PPP項目，各經理部爭取xx個及以上的PPP項目進入投標程序。（如果實施方案一<詳見后文闡述>，施工總承包合同額力爭完成xx億元）
1、業務方向和拓展區域
拓展區域不限，xx片區以基礎設施部為主，其他區域按所在區域開展工作；業務方向不限，除持續加強水環境綜合治理、海綿城市、固廢處理領域外，另積極開拓鐵路電務、綜合管廊、工業園區、城鎮化示范領域。
2、主要職責
方案一：延續施工總承包項目營銷職能，增加融投資業務管理職能，負責投資類項目管理，包括投資戰略研究、投資項目跟蹤、投資項目立項報批、項目投資策劃與推進、投資報表與后評估等；負責大型施工總包項目管理，包括投標管理等。
方案二：去掉施工總承包項目營銷職能，增加融投資業務管理職能，只負責投資類項目管理，包括投資戰略研究、投資項目跟蹤、投資項目立項報批、項目投資策劃與推進、投資報表與后評估等。
3、管理措施
穩固區域市場，聚焦現有客戶和項目，加強拓展深度與力度。xx省以xx為主，帶動xx、xx、xx三大區域協同發展，在此區域基礎上維護好即有政府、投資平臺的關系，并積極開拓政府、投資平臺、xx市區、專業公司的資源；xx以xx為主，主動加深對接政府現有資源及拓展xx公司；大力拓展自身關系網，挖掘和運用自身社會資源，獨立開創市場新局面。
4、需事業部解決的事項
（1）在符合xx項目定位的前提下，有高層關系過硬、業務方向吻合的項目時，需尋求xx領導及相關職能部門對xx的投資支持。
（2）需對xx年《xxx》進行完善，明確各參與單位分工配合、營銷獎申報流程及分配等事宜。
【關鍵詞】房地產開發項目；項目管理；工程管理
1 增強房地產項目管理觀念，建立完善的法律法規體系
近年來，房地產開發建設領域中仍存在諸多問題，一些房地產開發建設企業受經濟利益的驅使。置法規體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在基本建設有章不循、有法不依、不報建、不招標，以及任意肢解發包工程，強行不合理壓價行業壟斷，一個行業的工程往往是本行業立項，本行業投資，本行業設計、本行業的施工，本行業監理，不允許外行業隊伍選工程項目可行性研究成為“可批性研究”現場簽證無中生有，價量不實不法中介行為嚴重還有錢權交易、搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發展。所以，加強房地產行業的法律法規建設是完善和規范房地產行業發展的重要保證。
2 房地產開發項目質量管理規劃和控制措施
2.1 房地產開發項目中的質量管理規劃
①質量方針
質量方針就是項目實施組織領導層就質量問題明確闡明的所有打算和努力方向，項目實施組織以前若沒有正式的質量方針，項目班子應為該項目單獨提出一個質量方針，并應將此方針通知所有的干系人。
②范圍說明
項目的范圍說明不但規定了主要的項目成果，而且也規定了項目的目標，是質量規劃的關鍵依據。
③成果說明
成果說明是對范圍說明書中的項目成果的進一步說明，經常包括有技術問題以及可能影響質量規劃的其他問題的細節。
④標準和規范
項目管理班子必須考慮對該項目可能產生影響的任何專用標準和規范。
2.2 房地產開發項目中質量因素的控制
①人的控制
人是指直接參與項目的組織者、指揮者和操作者。人為控制的對象，是要避免產生失誤作為控制的動力，是要充分調動人的積極性，發揮人的主導作用。
②材料的控制
材料主要包括原材料、成品、半成品、構配件等，對材料的控制主要通過嚴檢查驗收，正確合理地使用，進行收、發、儲、運的技術管理，杜絕使用不合格材料等環節來進行控制。
③設備控制
設備包括項目使用的機械設備、工具等對設備的控制，應根據項目的不同特點，合理選擇、正確使用、管理和保養。
④方法控制
主要包括項目實施方案、工藝、組織設計、技術措施等卜對方法的控制，主要通過合理選擇、動態管理等環節加以實現。
⑤環境控制
影響項目質量的環境因素較多，有項目技術環境，如地質、水文、氣象等項目管理環境，如質量保證體系、質量管理制度等。勞動環境，如勞動組合、作業場所等。
3. 房地產開發項目中前期投資決策階段的市場調查
房地產進入營銷時代，開發商的項目調研是決定項目成敗的關鍵一開發商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭。只有龍頭中有“魂”、才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
4. 房地產開發項目中規劃與設計階段的管理
4.1 如何正確地編制與設計任務書
設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，開發商的項目設計主管人員還應對設計文件進行深入細致的審核。
4.2 建立設計經理質量責任制
開發商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求，組織設計策劃，并對設計過程進行控制，負責各專業之間的銜接。負責組織設計各專業的綜合技術方案的審查和協調，負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證，負責控制設計變更，對設計關鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。
4.3 明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責
建設方各專業工程師要明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求，并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制。
5. 房地產項目實施階段中的組織管理
在房地產項目建設過程中，組織與協調工作是十分重要的。所謂組織，是指按照一定的目的、任務和形式加以編制，安排事物，使其有系統或構成整體。組織與協調的作用就是圍繞實現項目的各項目標，組織協調各參建單位、相鄰單位、政府部門全力配含項目的實施，以形成高效的項目團隊，共同努力去實現工程建設目標的過程。
房地產項目主要包含三個主要的組織系統項目業主、承包商和監理，而整個房地產項目又處于社會的大環境中，項目的組織與協調工作包括系統的內部協調，即項目業主、承包商和監理之間的協調，也包括系統的外部協調，包括政府部門、金融組織、社會團體、服務單位、新聞媒體以及周邊群眾等的協調。項目組織協調工作包括人際關系的協調、組織關系的協調、供求關系的協調、配合關系的協調、約束關系的協調。必須在國家和項目所在地政府有關工程建設的法律、法規的許可范圍內去協調、去工作。對于項目經理部更應該嚴格遵守法律法規，只有這樣才能做好組織與協調工作。要站在項目的立場上，公平的處理每一個糾紛，一切以最大的項目利益為原則。要做好組織與協調工作，就必須按照合同的規定，維護合同雙方的利益。只有這樣，最終才能維護好業主的利益。在項目實施過程中，應該注意質量、工期、投資、環境、安全的統一不能有所偏廢。協調與控制的目標是一致的，不能脫離項目目標去協調，同時要把工程的質量、工期、投資、環境、安全統一考慮，不能強調某一目標而忽視其他目標。
在項目實施過程中，主要的組織與協調工作有協調與政府有關部門的關系組織與協調監理單位、勘察單位、設計單位的工作組織與協調各施工單位包括總承包商、專業承包商、供貨商等的工作；工作中存在的問題或爭議的協調、處理。
6. 建立完善的合同示范文件體系
建立開展建設工程合同示范文本體系研究，理清在工程建設各個階段需要的合同，盡快制定相應的示范文本。如盡快出臺工程項目總承包合同示范文本，建設工程施工專業分包合同示范文本，建設工程施工勞動分包合同示范文本，以及招標工程咨詢等。合同的事范文本逐步形成，完善的工程合同示范文本體系，以規范合同管理。
現行的建設工程施工合同示范文本雖經修訂，但在執行過程中所發現有不妥之處，需要不斷的完善、在修訂中要正確認識FIDIC條款的作用，建設工程施工合同示范文本在制定過程中借鑒了FIDIC條款的很多優點，但FIDIC條款有很大的局限性我國合同示范文本的主要依據我國的現行法律行政法規，要結合我國建設工程的實際情況制定，不能全盤搬用FIDIC舊條款。
關鍵詞：房地產項目開發 開發成本控制
中圖分類號：F406.72文獻標識碼： A
一、房地產項目成本構成與控制原理
1、房地產開發各階段成本的關系
房地產項目開發具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個項目開發過程需要經過從土地競買、投資決策、設計、招標、施工到竣工驗收、運營維護等階段，每個階段相互制約，相互作用，相互補充，構成了一個全過程的成本控制管理系統。如圖1:
圖1成本控制系統
成本控制是一個全過程的控制，以成本控制為中心，在土地競買、決策、設計、招標、施工、竣工各階段，采用組織、技術、經濟、合同的控制措施完成各階段成本控制目標，從而實現成本的降低，達到預定的目標。
房地產開發項目各個階段對房地產成本的影響是相互聯系的，但不同的階段對成本的影響程度不一樣，各階段對成本的影響程度如圖2所示:
圖2房地產項目各階段對成本控制的影響
從圖2可以看出，投資決策階段及設計階段對成本的影響程度最大，約為70%,施工及竣工驗收階段對成本的影響程度為20%，銷售、運營及維護等其余階段對成本的影響程度最低，約10% 。
房地產開發項目的各個階段既相互獨立，又有密切聯系，構成一條相輔相成的價值鏈。我們應從項目策劃階段就開始進行項目成本控制，優化項目的設計規劃，實現項目質量、成本和進度協調統一。在項目整個生命周期中，各個階段的成本控制目標是統一的，貫穿于項目的各個階段，即通過有效的成本管理方法使項目增值。雖然每一階段的任務不同，但對成本影響程度比較大的階段我們尤其要注意成本的控制。
2、房地產開發項目成本構成
房地產項目開發成本構成存在多種形式，與本文研究有關的成本構成方式有如下幾種:
1）基于經濟用途的。基于經濟用途，房地產開發項目成本可分為直接成本和間接成本。其中直接成本是構成房地產項目實體的費用，它包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費和現場經費。間接成本是企業為組織和管理項目而發生的經營管理性費用。
2）基于成本與實施所完成的工作量的關系。基于成本與實施所完成的工作量關系，房地產開發項目成本可分為固定成本與變動成本，其中固定成本與完成的工程量多少無關，而變動成本則隨工程量的增加而增加。
3）基于成本的核算方法。基于成本的核算方法，房地產開發項目成本可劃分為預算成本、實際成本和目標成本。預算成本是指根據施工圖計算的工程和預算單價確定的工程預算成本，反映了為完成工程項目建筑安裝任務所需的直接費用和間接費用。實際成本是指按成本對象和成本項目歸集的生產費用支出的總和。目標成本是指按企業的施工預算確定的目標成本，這一目標成本是在項目經理領導下組織施工、充分挖掘潛力、采取有效的技術組織措施和加強管理經濟核算的基礎上，預先確定的工程項目的成本目標。
二、全過程成本控制的基礎理論
1、房地產開發項目成本細分
結合房地產企業財務管理制度和項目開發程序，項目開發成本劃分越來越細致和科學和可操作。現項目開發成本可分為以下十個一級成本子目:
1）土地開發費:包括地價、征地及拆遷費、其它費用等。
2）前期工程費:包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、三通一平、大市政等支出。
3）建筑安裝工程費:包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。
4）基礎設施費:包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
5）公共配套設施費:不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
6）銷售費:售樓處、營銷策劃、銷售等。
7）物業啟動費
8）財務費
9）項目管理費
10）項目后期不可預見費
以上十個一級子目基本能涵蓋房地產項目開發全過程所發生的成本。每個一級子目由若干個二級子目組成，每個二級子目有若干個三級子目組成，依次類推，即組成房地產項目開發成本模板。
2、根據以上房地產開發項目成本細分模板，在成本子目中選取對成本影響程度較大的階段進行成本控制的論述，這些階段包括:土地競買階段、投資決策階段、設計階段、招標階段、施工和竣工驗收階段。
1）土地競買階段成本控制
影響土地成本費用的主要因素
①土地形狀:形狀規則方正的土地便于利用和規劃設計，其市場價值大于同等條件形狀不規則的土地。
②土地面積:面積適中的土地可以面向更多的用戶，過大或過小的面積都將在一定程度上限制土地的使用。但不同的經營活動對土地面積需求不同，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標。
③交通環境:一般而言，便利的交通會提高土地的使用價值。但經營活動性質不同，對交通環境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對交通環境的要求就截然不同。
④區位條件:區位在一定程度上取決于交通條件，更重要的是判斷是否處在信息集散地，是否臨近相關產業的產學研基地等。如對商務活動的選址。
⑤土地性質:主要指土地的權屬。不同的權屬在進入市場后會面臨不同的費用和辦事程序，在一定程度上會影響使用者的投資成本。
⑥建設現狀:地上建筑物或現階段的經營活動直接關系到拆遷、安置等方面的費用，而且這部分費用在開發成本實際中的比重越來越大。
⑦片區規劃:城市規劃影響著城市的發展，對城市建成區而言主要影響片區未來的配套和建設強度，對城市郊區甚至農村用地而言則意味著土地性質確定。
⑧投資目的:由于目前涉足土地開發的企業越來越多，而且規模越來越大，對這些公司而言土地經營或房地產開發可能只是整體投資計劃中的一部分。其目的可能是為了分散投資風險，或者作為獲得資金的手段，或者是為了創造利好消息來支撐公司股票價格等等。不同的目的會對土地價值作出不同的判斷。這一點必須在土地價值評判過程中事先明確。
2）決策階段成本控制
房地產項目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發生的費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產開的費用比例很小，但決策工作是成本控制的關鍵。因為決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。
決策階段成本控制工作
①房地產開發項目可行性研究
房地產開發項目可行性研究的目的主要是解決四個問題:一是研究開發項目產品的可行性;二是研究開發項目的市場定位和技術方案的可行性;三是研究開發項目的建設條件;四是進行財務、經濟技術分析和評價，解決項目建設的經濟合理性。
②房地產開發項目投資估算
投資估算是在對開發項目的建設規模、產品方案、新技術應用及設備方案、建筑設計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎上，估算開發項目所需資金總額并測算建設期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據之一。
a、投資估算是房地產開發項目決策階段成本控制的總目標，是以后各階段的成本控制目標分解的基礎;
b、投資估算成本控制是項目籌資決策和投資決策的重要依據，對于確定融資方式、進行經濟評價和進行方案優選起著重要作用;
c、投資估算是編制初步設計概算的依據，同時還對初步設計概算起控制作用，是項目投資控制目標之一。
d、根據項目的不同特點，投資估算采用的方法也不盡相同。投資估算的主要方法包括:資金周轉率法、生產能力指數估算法、朗格系數法、指標估算法。對于房地產開發項目來說，經常采用指標估算法來編制投資估算，這種方法是根據具體的造價指標，進行單位工程投資的估算方法。
3)設計階段成本控制
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中所占比例不大，一般只占建筑安裝成本的1.5%~2%，但對工程造價的影響可達70%以上，由此可見，設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。
設計階段成本控制措施主要有:
①引入競爭機制，實行設計招標
實行設計招標制度，一方面可以有效地防范設計領域的不規范行為，保證有資質有實力的設計單位在良好的制度環境下進行公平競爭。另一方面也擴大了房地產開發商在設計方案上的選擇范圍，保證了設計方案的質量。同時，在保證設計方案的技術性、安全性、合理性及使用功能的前提下，有利于選擇最經濟合理的方案，降低工程造價，使設計階段投資費用控制目標得以實現。
②強化技術經濟分析
強化設計環節技術經濟分析，使設計既具有技術先進性和適用性，又具有經濟合理性，在保證性能、質量的前提下，努力降低項目投資費用。
③限額設計，控制項目總費用
a、重視初步設計方案的選擇。
初步設計應為多方案比較選擇的結果，是房地產開發項目投資估算的進一步具體化。在初步設計開始時，項目總設計師應將可行性研究報告的設計原則、建設方案和各項控制經濟指標向設計人員交底，對關鍵設備、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術經濟比較方案。
b、采用標準設計
標準設計又稱定型設計、通用設計，是工程建設標準化的組成部分。各類工程建設的構件、配件、零部件、通用的建筑物、構筑物、公用設施等，只要有條件的，都應該實施標準化設計。
c、嚴格圖紙審查
圖紙會審是出圖前的最后一道關口。由于現在設計院一味追求經濟效益，承攬業務較多，設計粗糙，建筑、結構、安裝設計人員做不到各個專業的準確銜接，甚至可能出現某些錯誤、遺漏、缺失，所以需要引入專業的審圖機構(社會咨詢機構)對圖紙進行系統的審查。
4)招標階段的成本控制
在招標過程中，成本控制的主要措施有:
①、單位工程方面:以采用總承包方式為主，部分項目分包。造價包干或總價包干方式，對于有規模效益的分項工程，如門、窗單位工程實行平方米、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行造價包干。
②、甲方供應材料方面:對于涉及工程品質的材料(如外墻漆、裝飾材料等)，宜采用統一由甲方供料方式，一些大宗主要機電設備也應由甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節性因素，價格變動較大的某些材料(如水泥、鋼材等)，也可以充分發揮開發商的規模效益進行甲方供應。甲供材料價格應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。
③、小區內配套及園林景觀工程方面:采用清單形式招標，招標時應對主材的規格、品質予以明確。
④、智能化工程方面:采用清單方式招標，合同價款可采用可調價款的方式。招標時約定主要材料價格的調整幅度差值。結算時，超過此差值，其價格將進行調整(因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大)。
⑤、土石方工程方面:應選擇專業公司進行施工，專業公司之間可采用綜合單價包干按實結算報價的競爭方式進行投標、競標。
⑥、在工程建設中，有些特殊專業工種不得不委托給專業施工單位，如變配電站工程、通訊工程等，而這些行業往往又帶有一定的壟斷性質。例如:每個建設項目的變配電系統一般是由供電部門所屬的三產企業負責，他們往往實行從設備采購到安裝的總承包，而且價格很高。在這些項目中，首先要尊重供電部門的“規定”，由他們總承包變配電系統，另一方面要與施工單位洽商，要求允許另一家或幾家供貨商參與設備競爭，這樣在設備的價格上就能節約不少費用。
⑦、加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。
5)施工階段和竣工階段的成本控制
工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成并工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項目工程成本的可能性為10%~15%，雖然節約投資的可能性己經較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。在施工階段全過程中采用先進的施工組織新技術和科學的施工方案，嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。因此，施工階段的成本控制工作，在工程建設成本管理中仍然占有重要的地位。
竣工驗收階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以原始資料為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
結語：
本文介紹了房地產項目開發全過程控制的基本原理，指出了在土地競買、決策、設計、招標、施工、竣工、等階段成本控制的重點、難點以及控制方法，通過采用組織、技術、經濟、合同的控制措施完成各階段成本控制的目標。
參考文獻：
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[2]尹貽林主編.工程造價計價與控制(第三版).北京:中國計劃出版社.2003
一、蔬菜花卉產銷基本情況
（一）蔬菜產量、外銷量同比下降,綜合價格穩中有升。
據農業生產部門統計：20__年1-6月全市蔬菜播種面積60.55萬畝,同比增2%,生產總量95.73萬噸減5.7%,生產產值13.05億元增15.6%，外銷量70.01萬噸占總量73.1%。播種面積、生產總量、外銷量分別占年計劃的55.1%、43.5%、44%。今年以來蔬菜總體產銷順暢，價格穩中有升，綜合平均價達1.41元/千克,增11.1%。由于3月13-14日突如其來的霜凍，部分蔬菜如豌豆、小瓜、甜椒、番茄等因受災價影響較大，絕收面積近2萬畝，上市總量同比減少5.1%。受災蔬菜主要是外銷品種，因此外銷同比減少4.6%。
（二）花卉產銷勢頭良好，產業增效明顯。
去冬今春以來，花卉價格高，持續時間長，元旦、春節、情人節等節假日集中，鮮花需求量增大,全市花卉園藝種植面積13.1萬畝，總產值21.8億元，占年計劃的93.6%，同比增加136.8%，其中鮮切花面積7.74萬畝，占年計劃的91%,鮮切花上市量22.33億枝，占年計劃的55.8%,同比增加12.7%，產值8.32億元，同比增加20.4%，出口額1888.79萬美元。出口亞洲市場呈上升趨勢，出口國排序日本、新加坡、泰國、馬來西亞，直接出口香港有所下降。出口主打品種是玫瑰，外銷占總產量的90%。
（三）滇池流域蔬菜花卉基地逐步退減，新增基地向__東北部轉移
一是20__年以來，滇池流域呈貢、官渡、晉寧、西山、盤龍、嵩明等縣區實施“四退三還”工作，退出耕地面積24609畝，其中蔬菜退出面積16287畝，花卉退出面積6039.3畝。滇池流域的蔬菜、花卉生產退出的土地主要以建設濕地公園、發展園林綠化和經濟林木。蔬菜花卉基地主要轉移到滇池流域核心區外的__東部和北部地區的宜良、石林、尋甸、東川、富民等縣區，這些縣區目前新增蔬菜面積15500畝，新增花卉面積5524畝。二是通過項目促進標準化建設，以項目帶動基地轉移，20__年中央財政扶持現代化農業產業發展的蔬菜項目安排在晉寧、宜良、富民等蔬菜花卉生產區實施，花卉項目安排在石林縣實施，蔬菜項目從20__年年底開始建設，目前已經完成標準化蔬菜基地及配套設施建設、科技入戶培訓、技術集成示范等工作，并已開始進行生產，通過項目的實施，帶動三個縣區的蔬菜生產面積近萬畝蔬菜生產。花卉項目，目前實施進展順利。
二、主要工作措施
（一）加大標準化生產推廣力度
20__年是農產品質量安全整治暨農產品質量安全執法年，為進一步鞏固和提高我市蔬菜質量安全水平，今年加大了標準化生產推廣力度，大力推行“5+3”工程的實施。目前已安排標準化生產示范點40個，標準化示范面積10.8萬畝,主要品種有：生菜、荷蘭豆、淺水藕、甜椒等十余個品種。舉辦標準化技術培訓36795人次,推廣黃板3.4萬畝、性誘劑920畝、生物肥料8.9萬畝、生物農藥7.4萬畝、引試新品種139個。推廣無公害蔬菜45.3萬畝,產量83.7萬噸，分別占年計劃的58.8%和52%。
花卉上提倡無公害生產，控制施用量，增加生物有機肥施用量，保護環境。
（二）狠抓項目的實施
切實抓好20__年中央財政現代農業支持蔬菜、花卉項目的落實。為做好我省20__年現代農業生產發展項目申報工作，積極組織東川、嵩明、石林等縣區進行項目實施方案的編寫和論證，項目實施方案已于3月10日上報國家農業部和財政廳。
（三）抓好產銷調研分析工作,促進產銷對接與順暢
及時召開全市蔬菜產銷分析會，收集匯總當月十三大類近80個品種播種面積及下月預上市量、分析產銷存在問題、當前主抓工作，以簡報、市農業網、新聞媒體形式向各屆相關信息，有力促進我市蔬菜產銷對接與順暢。
為進一步發揮《__蔬菜花卉信息》專刊在促進我市農業現代化建設中的引導、宣傳、服務作用,在人少工作多的情況下,擠時間按計劃如期編輯發送,1-6月完成了六期3000份《__蔬菜花卉信息》專刊，受到越來越多的領導、從業者、新聞單位的歡迎和好評。
（四）積極開展招商引資工作
按照發展是第一要務，招商引資是第一要事的要求，努力營造蔬菜花卉招商引資的優質軟環境，積極開展招商引資工作。
三、存在的主要問題和困難
（一）蔬菜、花卉涉及面廣，滇池流域綜合治理“四退三還”的實施，滇池周邊蔬菜花卉面積逐步外移，新區的基礎設施和栽培設施薄弱，部份地區栽培水平不高，科技意識不強，加大了蔬菜花卉生產工作的管理難度。
（二）蔬菜、花卉生產周期短，市場需求變化快，生產與
市場營銷有待進一步加強品種結構調整和市場分析。
（三）原來每個月召開一次全市蔬菜產銷分析會，及時將產銷動態進行分析，便于加強結構調整和播種指導，蔬菜供求趨勢分析，由于今年經費支持較少，不能按期進行培訓和分析，希望局里考慮加大對蔬菜花卉科技推廣經費的補助。
四、下半年工作重點及打算
（一）加強無公害蔬菜認證基地的管理，加大蔬菜標準化推廣力度，進一步搞好技術培訓，大力推行“5+3”工程的實施，加大黃板、生物肥料、生物農約的推廣力度，各縣（市）區根據當地生產實際，制定出生產過程中的產品質量監控制度，生產過程登記制度，基地產品認證制度，確保質量安全。
（二）加強蔬菜花卉生產的管理,各縣(市)區加強田間水肥管理，促進植株生長，加強目標任務的檢查、督促和落實，確保全年各項目標任務的完成。提前做好預防洪澇災害工作，雨季即將來臨，加強引導，疏通溝渠，防患于未然。
（三）加強市場調研與信息服務指導工作，促進外銷。
關鍵詞 農技推廣服務體系；建設項目；做法；成效；問題；建議；貴州正安
中圖分類號 F323.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2015）15-0311-03
正安縣是一個國家級貧困縣，也是一個山區立體農業縣，在正安縣農業和農村經濟發展中存在著許多矛盾和問題，最突出的是農民增收困難。如何強化正安縣農業基礎地位、促進農民持續增收，是農業科技人員必須破解的一個重大課題。國家農業部批準實施的基層農技推廣服務體系建設項目是為適應市場經濟下農業實現“兩高一優”發展目標，促進農技推廣體系建設而提出來的，這將加快和促進正安縣傳統農業向現代農業轉型的進程，通過現代農業建設轉變農業生產方式和農民勞作方式，增加農民的收入，從而實現正安縣農民脫貧致富奔小康。
1 正安縣農技推廣服務體系建設項目實施現狀
1.1 農業與農村經濟情況
正安縣屬于西南水土嚴重流失區域，現有人口65.7萬人，其中農業人口60.568 8萬人，農業生產障礙因素多，全縣面積2 595 km2，全縣7.53萬hm2耕地中有6.77萬hm2中低產田土，2014年農村居民人均可支配收入達6 809元，農業總產值31億元，農業增加值19.1億元，農業基礎極為脆弱，農業生產障礙因素多，人地矛盾突出、農業資源短缺、生態承載力下降、農業勞動力大量外流，農業現代化水平不高，經濟增長內生動力嚴重不足，農業現代化水平不高，經濟增長內生動力嚴重不足，貧窮落后仍然是當前和今后長期的主要矛盾[1-2]。
1.2 主導產業的主推技術遴選情況
正安縣把茶葉產業作為農民增收致富的產業，茶葉產業建設已取得了一定的成效，呈現出良好的發展態勢。因此，確定選擇了優質茶葉福鼎大白、金觀音、白茶葉一號、龍井43、烏牛早等，主推技術為幼齡茶葉與花生套作、測土配方施肥、茶葉綠色防控技術、茶葉的修剪技術等。水稻是正安縣主要的糧食作物，因此選擇了優質稻種植，水稻產業主推技術為抗病蟲害品種、旱育稀植栽培、三沼綜合利用、測土配方施肥、病蟲害綜合防治[3-4]。
1.3 指導員幫包示范戶、示范戶帶動輻射戶及示范基地建設情況
按照示范戶遴選條件和程序，2013年遴選1 000個具有豐富的生產實踐經驗、生產經營規模較大、種養水平較高、一般具有初中以上文化程度、樂于幫助和帶動周邊農戶的示范戶。其中茶葉產業示范戶360戶，水稻產業示范戶640戶，按照指導員指導示范戶、示范戶帶動輻射戶“1+10+10”的要求，每1名指導員幫包10戶示范戶，每1戶示范戶輻射帶動周邊10戶農戶，10 000戶輻射農戶中，茶葉種植戶3 600戶，水稻種植戶6 400戶。按照職責分工、崗位設置情況，在全縣農技推廣人員中遴選了100名素質高、業務精、技術過硬的人員作為技術指導員，其中：縣級農技推廣人員51人，鎮級農技推廣人員49人，分布在19個鄉鎮，130個行政村。為了抓好茶葉、水稻產業標準化建設，分別在瑞溪鎮燕子壩村魯家坪組、新州鎮新州村向家壩組建立了茶葉、水稻產業農業科技試驗示范基地各1個。茶葉基地面積13.33 hm2，其主要開展殺蟲燈及粘蟲板綠色防控、測土配方施肥、幼齡茶葉與花生套作、茶葉修剪等技術示范與培訓，帶動全縣1.5萬hm2茶葉標準化建設；實施水稻基地面積14.07 hm2，涉及82戶農戶，其主要開展了內香8518和超級稻科優21為主的新品種展示、示范生態育秧、機插秧等新技術，采用雜交優質水稻種、旱育稀植栽培技術、運用旱育保姆和無紡布、進行測土配方施肥、病蟲害綜合防治及三沼綜合利用技術，帶動全縣6 666.67 hm2水稻標準化建設。
2 主要做法
2.1 建立農技推廣技術支撐體系
一是為了確保項目的順利實施，正安縣組建項目行政領導小組，領導小組負責項目的組織協調、管理及督促檢查，按照項目實施方案、建設內容及任務，負責對項目建設的總體規劃布局，同時對項目實施工作作出具體的安排和部署，將項目建設內容落實到位，責任落實到人，確保項目的順利完成；二是成立項目技術實施小組，同時抽派8名技術骨干組成縣級水稻及茶葉產業專家技術小組，主要負責本地主導品種、主推技術的篩選，農業科技試驗示范基地技術的指導及技術指導員的培訓等工作。縣級技術專家組積極主動參與到對技術指導員、科技示范戶的培訓工作，全年共計培訓茶葉產業指導員和水稻產業指導員各3次，專家組還多次到示范基地進行指導，全縣上下形成了由縣級專家、技術指導員、示范農戶及輻射農戶密切相連的農技推廣技術支撐體系。
2.2 建立各項制度，嚴格兌現考核
為了加快推進構建職能明確、機構完善、隊伍精干、運轉高效的基層農技推廣隊伍，制定了《正安縣農技推廣人員聘用方案》《正安縣農技推廣人員培訓方案》《正安縣基層農技推廣人員指導方案》《正安縣農技推廣人員責任制度》，并將各項制度上墻公示，按照相關內容落實到人。項目完成后，縣農牧局抽派一組干部深入示范戶檢查驗收每名指導員工作實效，以此作為年終兌現指導員補助服務費的依據。
2.3 精心培育農業科技示范戶，發揮示范帶動效應
在項目實施中，正安縣采用了“縣級技術專家―指導員―示范戶―輻射戶”的模式，建立了專家抓示范戶、示范戶帶動輻射戶的農業技術推廣機制。“科技示范戶”門牌張貼到位，示范戶物化補貼也全部發放到示范戶手中。技術指導員分別與縣農牧局、示范戶簽訂了技術服務協議，明確了各方權利和義務，技術指導員制定了分戶指導方案，采用“手把手”“面對面”的方式進行技術指導，關鍵環節主動入戶、突發事件及時入戶、技術咨詢隨時入戶，確保了技術的入戶率和到位率。技術指導員認真填寫《技術指導員手冊》，做好技術指導記錄，并指導農戶填寫《科技示范戶手冊》和農事操作記載，指導每個示范戶輻射帶動周邊10戶農戶依靠科技致富，每位技術指導員入戶指導每個農戶8次以上，使每個示范戶接受培訓5次以上。
2.4 強化農業科技實驗示范基地建設
根據正安縣農業產業發展需要，依托種植大戶和涉農企業，在全縣建立了2個示范基地，分別是新洲鎮新洲村水稻高產栽培示范基地和瑞溪鎮燕子壩村茶葉示范基地，各示范基地均制定了實施方案和基地標牌，每個基地明確了1名負責人和1名技術指導專家，負責各項技術措施的落實。在基地中積極開展了新品種新技術示范，提高示范基地的檔次，并且在不同的生產環節組織技術指導員、科技示范戶及輻射戶到基地觀摩學習3次，組織農戶培訓3次，真正帶農民到田間地頭學習，增強農民科技示范能力的培養。
2.5 注重基層農技人員培訓及農技知識的推廣與應用
一是提升農技人員業務能力的培訓。選派了100名基層農技人員分4批次進行異地培訓，其中在貴州省農科院重點班培訓的有30人，在遵義市黨校普通班培訓的有30人，在縣農牧局集中培訓的有100人，培訓內容主要是現代農業發展形勢、現代農業發展以及農業新技術與管理（水稻、茶葉的種植及病蟲害防治）、農產品質量安全監管、農產品市場營銷、農機推廣，以及農業相關法律法規。二是圍繞主導產業、主推技術對科技示范戶進行培訓。為進一步提高科技示范戶帶動輻射能力和農民種植水平，促進農民增收、農業增效，切實加強了對科技示范戶的培訓，開展了多層次、全方位的培訓工作。主要采取了集中對科技示范戶進行培訓，輻射帶動周邊農戶和派出技術指導員直接送技術到鄉進村開展新型農民科技培訓等方式。僅2014年第4季度，正安縣就派出農業科技指導員20余人，采用進村辦班和現場指導相結合的形式培訓60場次，培訓指導農民3 000余人，發放技術資料5 000余份。三是拓寬學習渠道，利用網絡進行零距離培訓。引導指導員通過進入農業科技網絡書屋免費學習農業科技知識，加快農業信息化建設。
2.6 項目結合，實現資源優化配置
一是項目實施與測土配方施肥項目、植保綠色防控項目結合，為使茶葉產業持續發展，運用測土配方施肥技術、植保綠色防控等配套技術服務于基地建設；二是項目實施與《正安縣耕地保護與質量提升項目》《千億斤糧食增產工程項目》等結合，在水稻產業中，大力推廣油菜秸稈腐熟還田技術，并組裝測土配方施肥、病蟲害綜合等配套技術，項目實施實現了資源優化配置。
2.7 強化督促檢查，落實績效考評制度
由局督察室牽頭，抽調10名工作務實、紀律性強的人員組成項目督察領導小組，分階段對每名技術指導員工作開展情況進行抽查，并做好記錄作為年終兌現入戶補助費的依據之一，對工作責任心不強、指導示范效果差的指導員做到時時提醒，責令其整改落實到位。
2.8 強化項目資金管理
嚴格按照中央財政項目資金管理要求，加強項目預算與財務監督管理，確保項目資金實行專賬管理，專款專用。
3 取得的成效
3.1 農業產業科技含量得到提升，增產增收效果明顯
通過實施基層農技推廣補助項目，切實理順了農技推廣機構管理體制，發掘了各方面的潛在力量，提高了指導員的工作積極性，加快了新技術、新品種的推廣，農技工作得到了群眾的大力支持；通過培育科技示范戶，群眾對科技興農的認識進一步提高，示范帶動作用明顯，出現了“村看村，戶看戶，群眾都看示范戶”的新景象，示范戶和示范基地產量和效益也十分明顯。一是水稻示范戶增收稻谷213.688 t，增收68.38萬元，輻射戶增收稻谷1 144.325 t，增收366.184萬元，示范戶及輻射戶共增產水稻1 358.013 t，增收434.564萬元；二是茶葉示范戶增產77.522 t，增收310.088萬元，輻射戶共增產茶葉885 t，增加經濟效益3 420萬元，示范戶及輻射戶共增產茶葉962.522 t，增加經濟效益3 730.088萬元。
3.2 技術指導員服務意識增強，農技推廣能力顯著提升
3.2.1 提升了基層農技推廣隊伍的指導服務能力。通過項目的實施，特別是實行分包到戶、農戶評價的制度，增強了指導員的服務意識，指導員結合農時季節進村入戶指導、座談，見面率高了，指導到位了，群眾生產中的疑難問題得到了及時的解決。通過項目實施提升了技術指導員的農技推廣能力，在技術指導中涌現出大批優秀的技術指導員。
3.2.2 提升了集成創新能力。2個產業示范基地建設中，一改過去常規栽培方式，通過技術集成配套組合，輻射帶動了周邊農民增產增收。一是加強示范基地的示范帶動，開展技術培訓，共舉辦水稻和茶葉高產栽培、測土配方施肥技術、病蟲害防治等一系列培訓共4期，參訓人員300人次，輻射帶動農戶528戶，經過專業培訓和技術指導，產業示范戶掌握了配套技術，達到示范的目標；二是選擇采取配套技術，水稻示范基地采用品種科優21、內香優8518等高產優質品種，應用旱育保姆拌種、測土配方施肥、病蟲草害統防統治、油菜粉碎秸稈腐熟還田、三沼綜合利用等多項配套增產技術，茶葉采用了幼齡茶葉―花生套種、測土配方施肥、無害化病蟲害綜合防治等配套技術，水稻完成了示范基地面積14.07 hm2，示范區平均產量8 190 kg/hm2，總產量120.207 t，總產值40.870 3萬元，比上年平均產量6 750 kg/hm2增加1 440 kg/hm2，按3.4元/kg計算，平均新增產值4 896元/hm2，新增總產值6.3萬元。茶葉示范基地完成面積14 hm2，通過驗收，示范區平均產量1 341 kg/hm2，總產量18.774 t，總產值56.322萬元。示范區平均產量較上年平均產量1 027.5 kg/hm2，增加313.5 kg/hm2，按40元/kg計算，平均新增產值12 540元/hm2，新增總產值17.556萬元。示范基地增收效果顯著，示范帶動效應強，提高了示范區科學種植水平，同時也培養了一批科技示范戶學科學、用科學及帶頭推廣科學技術的能力，為新技術、物化技術的應用推廣起到了引導示范作用。
3.2.3 提升了技術干部團結協作能力。基層農技推廣服務體系建設與改革補助項目是一個全體農技人員廣泛參與、工作目標整體推進的項目，項目實施以來，縣、鎮兩級農技人員、專家組成員和技術指導人員在工作上既有明確分工，同時又相互協調、密切配合，形成了通力合力的局面，發揮了農技推廣系統的整體功能，實現了農技推廣事業和諧發展。
總之，通過項目建設加快了基層農技推廣體系的發展，因此加快了現代農業產業基地的發展，為社會主義新農村建設提供了產業支撐。
4 存在的主要問題及建議
4.1 管理體制不順
基層農技推廣人員虛位、缺位、錯位現象嚴重，鄉鎮農技推廣機構人員仍然存在在編不在崗、在崗不在位的情況，嚴重影響基層農技推廣機構公益性職能的履行。部分農技人員長期抽調他用，如2013年到土肥站從事土肥技術推廣的一名工作人員，就被抽調到村里擔任了2年第一村支書，這種管理體制的實踐運行，導致條塊管理不順、推廣渠道不暢、協調機制不活、工作職能不專，成為基層農技推廣事業發展的首要制約因素。
4.2 農技培訓不到位
農技推廣員沒有職業資格標準，建議加快建立農技推廣人員職業資格準入制度，包括鄉鎮級農技推廣員資格條件等。基層農技推廣員知識更新緩慢，建議加大力度，開展農技推廣員綜合性培訓工作，以適應農業生產方式和農民生活方式的轉變。受人員、技術水平、培訓資金地理環境等因素的影響，一些培訓場次僅注重形式和培訓過程，而對群眾的針對和現場指導不足。建議增加經費，多層次多渠道加大培訓力度。
4.3 農業機械化程度低
農業機械化程度低，使產業發展效益低。因此，迫切需要國家加大扶持力度，以促進其健康、持續、協調發展。
4.4 財政投入嚴重不足
農業服務體系發展滯后，技術隊伍遠遠不能適應發展的要求，建議政府部門把農業服務體系建設資金列入財政預算，明確其占農業投入的比重及年增長率。與此同時，在區縣科技資金中，把農業科技服務資金單列，建議農業服務體系建設專項資金。
5 參考文獻
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關鍵詞：房地產 開發建設 成本控制
在房地產項目開發的建設當中成本控制問題作為管理非常關鍵的因素之一，同時也作為建設工程施工的一個特別重要的環節。在房地產開發市場日益競爭激烈的今天，在建設施工中是否可以控制好前期的成本工作會直接影響到房地產企業的主要發展與收益成果，因此，很多房地產項目開發企業，將其重要的問題都擺在了成本控制方面。所以，在房地產項目開發過程當中只高效地控制好建設施工的成本管理，并且必須要注重建設前期的成本控制管理，才可以獲得良好的效果。
一、前期建設的成本控制的主要基礎構成
在規劃設計階段主要是以全面規劃開發項目階段的實施意圖，也是作為工程建設的主要因素，生產力的重要紐帶，同時也是經濟關系中非常關鍵的環節和重點階段。在房地產項目開發建設的成本控制方面主要體現在幾個方面：招投標、投資策劃、施工、完工的結算階段以及在建設使用階段的主要成本，不可缺少每一階段的管理工作。通常在工程實踐過程中只是強調在投資控制與施工階段的控制管理工作，但經實踐表明，在施工過程階段所實施的建設投資控制對于整個工程的影響國，只占了很小的一部分。作為建設項目前期的投資策劃、招標階段以及設計階段才是控制成本的關鍵問題。因此，要控制建設項目的成本管理，就必須將控制的主要目標放在建設項目的前期階段。
二、關于房地產項目開發的前期成本控制
所謂成本控制的主要目標就是指成本控制所要達到的主要目的，做好制定成本目標的管理工作，便可以為前期控制成本管理做好基礎。
（一）房地產項目開發的主要命脈就是土地利用，但是稀缺的土地資源也成為了開發房地產的必要資源，這也促使很多開發商在利用土地資源上缺乏了一定的理智，因此也就產生了增加過高的成本。這主要表現在進行拍賣土地時，都以很高的價錢進行哄抬，并沒有理性的對土地進行有效的評估其真正的價值，因此會存在很大的泡沫成份，所以以合理的價格應用的土地對于有效控制成本的意義是非常重大的。也只有控制好房地產項目前期的成本，并進行充分的論證，可行性研究以及詳細的市場調查等工作合理確定建設的標準。并且，需要全面的了解土地周圍的環境、交通、環境以及社會配套等必要的條件，并對投入資金與預期的收益進行全面的分析。
（二）在工程建設當中方案設計階段是其最重要的環節，在整個工程中所決定碰上整個項目的建設方案、規模以及結構方案，也會影響到工程的造價，并且在很大程度上影響工程建設的收益。對于整個房地產項目開發的具體規劃設計的合理性，也會直接影響到城市建設總體效果。在方案的設計中應該依據市場的定位進行合理的安排，在住宅、公共建筑以及道路的綠化布局方面，都需要進行合理的布置。但是當前很多房地產企業都不愿意在這方面進行過多的投入，只是通過設計單位創造出的方案，并沒進行細致的分析，也沒有過多的考慮設計方案的造價因素，所以就會匆匆地進行施工設計，也就導致了非常嚴重的后果。在房地產項目開發建設的方案設計主要是以戰略目標與經驗為主要手段，但必須也要充分發揮出工程造價等前期的資金，盡量計算出在建設項目過程中可能發生的費用，對工程經濟的相應指標進行預算和估算，對工程設計方案加以優化，以確定合理的成本。
三、加強成本控制的必要性
（一）在房地產開發的決策階段其主要基本特征就是知識的密集性，其需要的主要費用就是市場調查分析費、分析費、可行性的決策研究費等一系列的費用。而對于這些費用卻只占到整個房地產開發的很小一部分，并且在這個階段不會產生材料和設備等一些費用的投入，主要的成本控制關鍵就在于決策方面。對于決策階段所產生的結果就是項目開發的主要功能和基本實施方案等投入的總體策劃，并且決策會影響到成本的控制問題。
（二）對于在設計圖紙的質量上需要進行仔細的審查與復核工作，并指出對圖紙所存在的矛盾問題需要提早修改，在設計圖紙技術方面的合理性與施工建設的可行性，在工程造價方面的經濟性需要加以審核，充分地提高設計質量，從而避免出現設計上的失誤。在設計階段就是應用圖紙具體表示出的設計的方案，在方案設計確定之后，主要需要實施的方案基本確定了，所以對于這個階段的成本控制影響是非常大的。房地產開發建設的成功設計方案不僅可以節約成本，確保項目建設可以按照進度實施，并且還可以促進銷售。
（三）依據不同項目的主要特點，所應用的投資估算方法也有所不同。需要根據精度與獲得的經濟技術資料來選擇最合適的估算方法。在投資估算的方法中主要包括了：生產能力的指數估算法、資金的周轉率法、指標的估算法等，而在指標的估算法中一般都是以單項編制的工程為主。
（四）對于在招標的設計中，以推動限額設計，作為設計階段控制建設造價的最為有效的方法。以實施設計的招標工作，可以從多方面選擇設計方案，在通過競爭招標，來提高設計的質量，以減少設計的變更，減少設計的周期等方面，從而提高施工圖紙預算的準確性和設計的概算，防止概算超出估算，結算超預算等問題，具有很重要的作用。將限額設計貫穿于項目設計的全過程，從投資決策開始就根據投資估算設立目標限額，并以此為限嚴格控制施工圖及施工過程中的設計變更，直至項目實施的施工圖設計階段重點控制工程量，達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。
四、結論
在房地產開發項目建設實施的過程當中其成本控制主要的貫穿手段，控制好工程項目的前期成本，不單是造價部門主要的職責，而是需要公司各個部門密切的進行配合，達到完善管理項目系統的主要目的。作本工程建設施工前期的成本控制工作是房地產項目開發最主要的功課，并且在激烈的經濟市場競爭當中有著非常重要的作用。對于房地產開發項目在控制成本時不僅是放在建設過程中，而且最重要的應該在開發前期工作環節中加強成本控制的要素。只有通過加強前期的成本控制工作，才能真正達到控制成本的有效性，并且創作出經濟效益，促使房地產開發企業得以長久的發展。
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去冬今春以來，××*認真貫徹落實黨的十七屆三中、四中全會精神和全國冬春農田水利基本建設工作會議精神，全面落實科學發展觀，圍繞提高農業綜合生產能力，以加快水利基礎設施建設為重點，以促進農業增效、農民增收和改善農村水環境為目標，堅持全面規劃、統籌兼顧、標本兼治、綜合治理的原則，依托項目帶動，全面實施了水毀工程修復、農村飲水安全工程建設、小流域綜合治理、病險水庫除險加固、塘堰壩渠清淤整修、重點水源工程等建設；獲得了“20__—20__年全國農田水利基本建設先進單位”，同時被列入中央財政小型農田水利工程建設重點縣。為進一步推動新形勢下農田水利工作，我們整合各種資源，充分調動全社會力量，深入開展農田水利基本建設，抓骨干工程，建民心工程，創優質工程，取得了明顯成效。
一、基本情況
××*地處大興安嶺南麓、中低山丘陵漫崗向松嫩平原的過渡帶。總面積1.36萬平方公里，屬淺山丘陵區。氣候屬寒溫帶氣候，年積溫2100—2900攝氏度左右，無霜期110—135天，多年平均降水量445.1毫米，多年平均蒸發量1695.8毫米，是典型的旱作農業區。全旗轄5個鎮4個少數民族鄉，總人口32萬人，其中農業人口24.5萬人。全旗現有耕地面積435萬畝，中型水庫2座，小型水庫11座，全旗有水資源總量21.22億立方米。
二、責任目標完成情況
（一）20__水利年度農田草牧場水利基本建設完成情況
20__水利年度，我旗純增有效灌溉面積目標值7.8萬畝，實際完成9.4萬畝，完成任務的120％；新增節水灌溉面積7.8萬畝，實際完成9.4萬畝，完成任務的120%；新增水土保持治理面積目標值13萬畝，實際完成16.9萬畝，完成任務的130％；解決飲水安全人數目標值0.49萬人，實際完成0.58萬人，完成任務的118％。新打水源井669眼，共投入勞動積累工61.4萬工日，完成土石方172.8萬立方米。
防汛工程（現設防標準內）無重大事故發生；落實了防汛機構、預案、物料、隊伍和首長責任制；傳遞雨情、汛情、旱情、災情及時準確；完成了pam旱田保水新技術推廣；落實了行政執法責任制，加強了水行政執法與隊伍建設，無集體上訪、無敗訴案件；××、××、××水庫除險加固工程完工并通過初驗；深化了水管單位體制改革，落實了兩項經費；局機關進行了政務公開，信息宣傳采用率高；落實了“一崗雙責”；制定了抗旱、防汛等應急預案，保證了水利工程順利施工，運行管理安全。
農村小型水利工程產權制度改革取得初步成效。實現了在所有制形式多樣化、經營方式多樣化上的突破。對上級投入的節水噴灌設備，折價發放給農民，各戶自行管理，使之發揮抗旱減災作用。同時，旗委、政府積極支持水利體制改革工作，制定出臺了《××*水管體制改革實施方案》，對3個水管單位實行定額公益補助，每年補助27.8萬元；建立了18個農戶用水合作組織，積極引導廣大農戶參與水利事業建設，較好地發揮了水利資源的經濟效益和社會效益
1、農村飲水安全工程運行維護有保障，機制有創新。對已經建設完成投入運行的農村飲水安全工程驗收合格后，整體移交給所在鄉鎮村，幫助運行單位科學核定水價，提出日常運行管理要求；同時對全旗小型的自然屯水源單井設施全部移交給村民自行經營管理，對規模較大的鎮（區）供水設施，水務主管部門通過協議明確產權，并償試有償轉讓或拍賣，明確了水利、鄉鎮村與用水戶三者之間的關系，使這一“德政工程”發揮了最大的社會效益。
2、水利工程管理步入正規化軌道。為全面加強建成后的排灌渠道工程管理，使其功能得到充分發揮，水務主管部門與工管單位簽訂協議，設施日常管理交由工管部門負責；水利部門提供技術支持，幫助建立健全水庫、灌區管理制度，負責指導維修等工作，提高了水資源利用率，為農業增效、農民增收提供了保障。
3、多措并舉，破解當前農村小型水利工程建設難題。近幾年來，農業投入不足和農民增收難的問題日漸突出，嚴重影響了對農田水利基本建設的資金投入支持，對此，我旗利用上級投一點、農戶集一點的機制來解決此問題。一是通過“一事一議”的方式推動農田水利基本建設向前發展，組織群眾對農田水利基本建設具體項目進行民主討論，進行民主決策；二是加大宣傳發動力度，今年印發《農村飲水安全農民讀本》2萬冊，廣大農戶認識到改善農村水環境是為自己造福，而不是增加農民負擔。農村飲水安全工程是造福后代的大好事。三是整合有效資源。使民建公助資金、本級財政投入、群眾投工投勞的有機結合，較好地理清了影響當前農村小型水利工程建設問題的思路，初步解決了農村水利建設普遍存在的籌資難題。
4、水利行風建設。圍繞解決群眾利益的突出問題抓行風建設，把構建水利建設與發展的良好環境作為行風建設的重要任務。對此，我旗首先從轉變作風入手，深入調查，了解情況，針對調查中發現行風方面存在的問題，對癥下藥，行風建設收到了實效。其次，向社會發出“水利行風征求意見函”，把“民主評議行風”活動與專項執法檢查緊密結合起來，邊查邊改，取信于民。從群眾反映強烈的“熱點”、“難點”抓起，內強素質，外樹形象，通過及時解決問題，使群眾實實在在地感受了行風改進的實際效果。
5、水行政執法工作開展情況
20__年，我旗的水行政執法工作，在規范執法行為，強化監督管 理，查處水事違法案件等方面加大了工作力度，針對公路工程建設項目規模大，城鎮房地產開發和市政項目多，河道采砂、取土用量大，為加強河道管理，規范河道采砂行為，保障防洪安全，旗水務局組成檢查組多次深入到采砂現場和各施工單位進行檢查，及時糾正違法采砂行為，已下達責令停止違法行為通知書13份。查處違法采砂案件1起，罰款3000元，警告3人。查處在河道管理范圍內違法建設妨礙行洪建筑物案1起，警告1人。水事違法案件的查處工作，通過了市政府法制辦和旗政府法制辦的檢查和案卷評查，認為案件查處法律適用正確，程序合法，卷宗文書制作規范。在旗政府法制辦開展的案件評查活動中，有1起案件卷宗被評“十佳”卷宗。同時，對各取用水單位開展了經常性的監督檢查活動，重點加強了取水計量設施安裝和水資源費的征收工作，有力地推動了水資源管理制度的落實，對促進水資源的可持續利用，保障××*經濟社會又好又快發展奠定了基礎。
6、效能建設
提高行政效能是促進機關作風轉變的有效途徑。一年來，水務主管部門緊緊圍繞民生水利這個課題，堅持在進行工程建設過程中推進水行政執法，立足機制創新，規范行政行為和程序，突出為群眾服務的宗旨，實現了效率高、服務好、形象佳、零投訴的效果。
（二）20__年冬春季農田草牧場水利基本建設完成情況
10月初以來，我旗組織農民重點開展了以擴大有效灌溉面積、打抗旱水源井、水土保持生態建設、解決缺水、修復水毀工程和老化工程整治為主的農田草牧場水利基本建設會戰，會戰取得了良好的效果。新增有效灌溉面積1.13萬畝；新增節水灌溉面積1.13萬畝；打水源井119眼，建機電井4眼，完成供水管道鋪設21公里，解決0.2萬人和0.32萬頭（只）牲畜飲水困難；治理水土流失面積0.96萬畝，投入勞動積累工4.8萬個，群眾投工投勞折資72.3萬元。
防汛工作：
我旗牢固樹立防大汛、搶大險、救大災的思想，積極開展病險水庫除險加固工作，把防汛工作作為保安全、保穩定、保發展的一項重要政治任務來抓，周密部署，超前籌劃，狠抓各級防汛預案、人員、物資的落實。尤其是6.28特大暴雨，使部分鄉鎮降水量達到1998年以來最高值。旗鄉兩級指揮部積極做好應急處置的前期準備工作，并快速進入了實戰狀態，確保了抗洪搶險各項工作有條不紊地開展。
（三）重點工程建設及完成情況
水庫除險加固工程建設
按照相關技術規范，嚴本文來源：文秘站 格執行基本建設程序，保質保量地全力推進××、××、××三座水庫除險加固及××××堤防等項重點水利工程建設。總投資2547萬元的××、××、××水庫除險加固工程保護下游15個村屯7374人、18937畝耕地及301國道的安全。
目前，××、××、××三座病險水庫除險加固工程已基本建設完成。××水庫除險加固工程建設已完成施工前的各項準備工作。施工過程中，嚴格執行基本建設程序，項目法人制、招投標制、監理制全部按照相關規范予以落實。對工程實行全面的進度、質量、資金控制。工程建設完成有效保障了水庫下游群眾生命和財產安全。
亞行貸款××××××堤防項目進展情況
亞行貸款××××××堤防項目于今年5月開工建設，該項目批復總投資2749.6萬元。其中內資1552.46萬元，外資1227.14萬元。新建堤防14.9公里，新建穿堤涵洞3座，護坡1.91公里，新建山洪溝回水堤6.168公里。堤防保護得力其爾鄉0.74萬人、21.17萬畝耕地的安全。截止目前，已建設完成主體工程。
××××××*村高效節水灌溉項目
總投資300萬元的××××××村高效節水灌溉項目規劃面積5000畝，主要建設內容為打水源井26眼，配套設備26套，蓋井房26座，項目建成后，每年可增產糧食70萬公斤，農民增加收入98萬元。
農村飲水安全工程建設
20__年（新增1300億計劃）農村飲水安全工程項目上級下達農村飲水安全工程13處，總投資434萬元。解決5782人的飲水安全，其中集中式（管道）供水工程4處，水源工程9處。目前，已完成水源工程9處，建設水源井11眼，管道鋪設22.5公里，地方配套資金已全部到位，百萬元以下工程已完工，百萬元以上××××××鎮區項目明年完工。
××*第三批農村飲水安全項目總投資988萬元，建設內容為機電井9眼，集中式供水7處。目前，水源工程已經完成，4處百萬元以下管網已完工，3處百萬元以上項目預計20__年完成。
項目整體建成后，可解決1.8萬人飲水不安全問題，使全旗農村自來水覆蓋率進一步提高。
水土保持生態建設
東北黑土區水土流失綜合防治一期工程天臺嶺項目區20__年度、20__年度投資計劃治理工程實施工作。黑土地治理工程20__年度、20__年度投資計劃實施方案治理水土流失面積10.61平方公里，到目前共完成坡耕地治理面積6.04平方公里，生態修復面積4.57平方公里。治理侵蝕溝6條，谷坊150座，青貯窖、棚圈各10座，修建涵洞7座。
東北黑土區水土流失綜合防治一期工程××××××項目區××××××小流域治理工程順利通過竣工驗收。驗收組于20__年7月17日對××××××小流域治理工程進行竣工驗收，驗收組通過現場查勘、查閱檔案資料，聽取建設單位、監理單位等有關單位匯報，認為工程質量達到有關標準和設計要求，同意項目通過驗收。
三、超前謀劃，搶抓機遇，加大水利項目爭取力度
項目是水利基礎設施建設的關鍵，我旗水利部門抓住當前國家擴大內需，國債項目資金較多的有利時機，高起點，高標準謀劃全旗農建項目，積極爭取上級支持，為加快全旗城鄉統籌發展，促進農業產業化，奠定堅實的水利基礎。
（一）、根據要求及時完成了《20__和20__年退耕還林水利項目實施計劃》、《××*牧區水利規劃》、《××××××市××*增產商品糧生產能力水利規劃》、《呼倫貝爾市××*中型灌區節水配套改造規劃》及《××*中央財政小型農田水利重點縣建設實施方案》的前期編纂工作。
（二）、××××××防洪堤西移工程
××××××防洪堤線路修改方案已初步擬定，從堤防樁號3+700處為堤防線路修改起始點，末端至兩國道交匯處，全長8750米（改線后防洪堤末端樁號11+950），堤防軸線向西側移動1400米左右，河道行 洪寬度為500米左右，可劃歸城區面積7000000平方米。現旗政府與××××××水利水電勘測設計院、××××××工程勘察有限責任公司協商，簽訂了那吉防洪堤西移、河道整治工程設計和地質勘察合同，項目前期工作正在進行當中。
（三）、××*擬建曉奇水利樞紐工程及下游灌區工程
××××××水利樞紐工程座落于格尼河的中上游，壩址以上流域面積1990km2,該工程的主要任務是灌溉、防洪和發電等綜合利用。工程總投資8.7億元。
××××××水利樞紐下游規劃灌溉面積為20.98萬畝，工程總投資5.77億元，規劃種植作物為水稻及旱作物。××××××水庫每年可為下游灌區提供3085萬m3灌溉用水，灌溉保證率75%，滿足20.98萬畝灌區的用水要求。
（四）、××*中央財政小型農田水利重點縣建設工作
到20__年，重點縣建設完成后，××*可增加節水灌溉面積3萬畝，恢復和改善節水灌溉面積5萬畝，增加水田灌溉面積700畝，提高灌溉保證率為80%，增加糧食生產能力2925萬公斤，增加農業產值2490萬元，經濟效益顯著。
項目建成后，當地5800戶受益，戶均增加收入1080元。隨著經濟的發展和群眾收入的不斷增加，農民的生活質量將得到明顯改善，生活水平將得到極大提高，社會將更加穩定，人民安居樂業，有利于社會主義新農村建設的健康、快速發展。
（五）、××*糧食增產工程
