時間：2023-06-05 10:17:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理條例全文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一章 總則
第一條 為了規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
本辦法所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
業主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動,參照本辦法執行。
第三條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。
未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，合理確定物業管理區域，并指導和協助業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務企業。
第四條 市、區(縣級市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。
第五條 市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的監督管理工作。市房地產行政主管部門各區分局(以下簡稱區分局)、縣級市房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
街道辦事處、鎮人民政府會同區分局、縣級市房地產行政主管部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動，調解處理物業管理糾紛。
居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。
第六條 房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當組織開展物業管理法律、法規、規章的宣傳、教育工作，增強業主實施自我管理的能力和意識。
區分局、縣級市房地產行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員、業主監事會監事進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。
第七條 房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，對物業服務企業資質等級、房地產行政主管部門對物業服務企業實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。
房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當對物業管理備案、物業服務企業的信用、處罰等物業管理信息進行共享。
第八條 房地產、價格、公安、城市管理、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門和城市管理綜合執法機關應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。
第九條 物業管理行業協會應當加強物業服務企業從業人員培訓，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，對違反法律、法規和行業規范的行為給予公開批評，加強行業自律管理，促進行業健康發展。
第十條 建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會、業主監事會或者街道辦事處、鎮人民政府按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統或者管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主;人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。
第二章 物業管理區域
第十一條 建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府應當根據《廣東省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規定向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。報送資料齊全、符合法定要求的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。
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從廣州市發生第一起物管收費糾紛至今已有20xx年，但20xx年來物管費糾紛愈演愈烈，一方面業主不滿收費與服務不對等，另一方面物管公司堅持優質可以優價，但從今年起，廣州市新的物管收費制度實施，使收費有了統一標準，也使糾紛空前激烈。
原因是收費從原來的物管公司報物價局個別審核，變成在政府指導價下的市場自主行為，從而宣告優質優價時代的終結。又因為舊有的收費標準與新的政府指導價有很大差
異，使原本就對物管服務不滿的業主有了新的維權武器。像麗江花園的業主一樣，越來越多的業主維權從簡單的拒交物管費走向法庭交鋒。
中高檔次樓盤收費2-3元
記者近日查閱廣州各樓盤小區在多個房地產網站上登載的小區信息，發現至少有三四十個電梯小區樓盤管理費達到2元/平方米或者以上。
這些小區一般都是市場中較高檔次的樓盤，如主要集中在珠江新城、天河北、老城區、濱江東沿線和番禺華南板塊等區域的電梯小區樓中。這些小區物業管理費收費標準一般在2-3元/平方米之間。
在現在實際收取的小區物業管理費中，價格最低的約是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城區的舊有物業和多層小區。一些帶電梯的小高層小區物業，物業管理費收費標準在0.8-1.5元/平方米之間。而帶電梯的高層樓盤小區，物業管理費主要集中在1.5-2.5元/平方米之間。對于一些高檔次的公寓型樓盤和豪宅小區，物業管理費可以達到4-10元/平方米。
也就是說按新的收費規定，超標的情況不是少數。
矛盾起因：從物價局批復收費到政府指導價
物管費糾紛由來已久，但廣州市新的物業管理收費標準在今年1月實施后，樓盤小區新收費標準指導價與原收費標準差異引起的糾紛更有增無減。
據了解，廣州在新的物業管理收費制度出臺前，一直沿用物價局檢查、批復小區物業管理收費的辦法。據物業管理公司透露，以前物業管理費收費標準是物業管理公司向物價部門提交申請，包括收費標準以及管理小區需要的成本核算等內容，由物價部門最后確定每個小區的收費標準。而根據以前的物業管理收費標準，多層物業和高層物業的一級物業管理都是優質優價的，因此有部分物業小區可以收取較高的物業管理費。
政府指導價有強制性不是參考價
據了解，這次調查共有5000個業主為物業公司“投票”，有效樣本4681個，問卷回收率達到93.6%，涉及100個居住小區和99個物業管理公司。其中：高檔商品房住宅小區16個，普通商品房、經濟適用房住宅小區共84個。
其中，業主們對經濟適用房的評價最低，總體評價“差”的占總樣本的27.9%。業主們對物業最不滿意的問題有三點：一是服務質量差；二是管理水平差；三是收費不規范。
另外，被調查的100個小區中，對物業公司總體評價滿意人數為零的有21個小區，占到21%。調查表明，住宅物業管理企業發展不平衡，管理水準低的物業公司不受業主歡迎。
■問題一七成以上業主反映缺少知情權和監督權
調查結果顯示：有72.8％的業主反映對于小區公用部位、設施、場地經營收益及用途沒有知情權和監督權。
市消協點評：如此高的比例說明《物業管理條例》在人們生活中并沒有得到很好的落實，存在著漏洞和死角。物業管理公司在涉及到與業主根本利益有關的經濟問題上，剝奪了業主的知情權和監督權。
■問題二半數以上業主反映收費標準不清
物業管理收費是業主最關心和最敏感的問題。調查結果顯示，業主強烈反映的物業收費問題有三：一是有53.1％的業主反映物業收費項目和標準沒有公示或不清楚物業收費項目和標準；二是47.4％的業主反映物業收費不開具正式發票而是收據，5.2％的業主反映打白條；三是42.8％的業主認為物業收費標準與服務水平不相符或差距大。
市消協點評：物業管理收費問題是比較嚴重和突出的。物業管理收費缺乏透明度、票據使用不規范、收費與服務不符等問題顯然與《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》有關規定相悖，對業主無疑是一種侵害，同時也擾亂了市場秩序。
■問題三三成以上業主對保安措施不力心存不滿
就整個小區的管理問題進行的諸項調查中，排在首位的是安全保衛措施不力，有35.1%的業主曾經因此而受到人身財產損害；其次是車輛管理，有29.2％的業主評價自行車存放管理“差”，有28.7％的業主評價機動車停放管理“差”；三是房屋及公用設施的維護修理，有14.4％的業主評價為“差”；四是物業保安人員的行為規范差，占17.6％；五是工作人員素質差，占12.6％；六是履行職責差，占11.5％。
市消協點評：人們對居住環境的要求已不僅僅滿足于所購買的房屋質量，同時還要求有良好的居住環境和治安環境。目前物業管理和服務上存在的諸多問題，不僅令業主失望，而且低檔次的管理水準與首都城市發展和精神文明建設不相適應。
■問題四半數以上業主反映所在小區沒有成立業主委員會
調查結果顯示：55.5％的業主反映所在小區沒有成立業主委員會，這個問題在高檔商品房、普通商品房和經濟適用房的住宅小區普遍存在，其中，經濟適用房小區沒有成立業主委員會的比例最高，達70.8％，其次是高檔商品房小區，有68.2％，三是普通商品房小區，有47.7％。
市消協點評：住宅小區沒有成立業主委員會，意味著業主失去了參與小區管理的權利，同時失去一個與物業管理公司的溝通平臺，對于消化解決內部矛盾十分不利。
■業主對物業的意見集中在14個方面
據了解，業主們對上述物業管理企業的意見集中體現在14個方面，以海運倉A區為例（括號內是業主投票的百分比）：物業服務人員的服務態度差（92%）；物業人員履行職責差（90%）；物業服務人員素質低（90%）；保安人員行為規范差（82%）；樓道及公共區域衛生差（38%）；垃圾桶及其周邊垃圾的清理差（38%）；房屋及公用設施的維護修理差（54%）；物業管理區域內小區綠化差（84%）；自行車存放秩序差（84%）；機動車停放管理差（84%）；物業管理收費項目和標準沒有公示（12%）；物業管理有亂收費現象（6%）；物業管理收費票據用白條（6%）；收費標準與服務水平不相符（30%）。
另外，在這次調查中，業主們反映的其他具體問題還有———
1.朝陽金星小區反映居民小區水質差；區內養犬人太多，狗屎多，沒有人管理，影響衛生環境。
2.朝陽建東苑小區居民反映住戶多，活動場地少。
3.蒲東小區居民反映每月每戶收“統收費”一元不合理。
4.門頭溝龍泉花園小區業主反映小區內沒有照明燈，而且一直解決不了業主的房產證。
5.花市棗苑業主反映開發商前期承諾與兌現的東西差距太大，遺留問題過多，造成業主與物業公司和開發商矛盾很大。
6.白紙坊西街業主反映一層改成了飯館，在樓外侵占綠地，排放油煙污染空氣，造成蟑螂滿樓爬；物業公司亂收費：收取維修基金不公示用途，安裝空調打孔要收取洗墻費，走廊路燈電費物業說了算，大門卡一張收取50元；道路不平，有裂縫，房屋、公用設施維修太不及時。
7.楓丹麗舍業主反映物業公司收取物業費過多，小區內即無電梯又無特殊服務，而且活動場地少，但物業費卻高達2.1元；購房合同中承諾2003年底小區完成寬帶入戶，但至今杳無音信。
■市工商局上述企業年檢將被寫入警示系統
在昨天的通報會上，市消協首先介紹了近年來對物業管理的投訴情況，即2002年280件、2003年310件、2004年307件，呈逐年上升趨勢。市工商局企業監督處楊再學處長表示，這次大型調查體現了公平、公正、公開的原則，作為全市企業的經濟戶口的監管部門，市工商局將進一步加大執法力度，對上述幾家被曝光的物業公司將在年檢時寫入全市企業信用警示系統“黑名單”，必要時將依法給予行政查處。
楊處長同時呼吁消費者運用法律手段保護自身權益，向有關部門投訴時注意搜集證據，同時業主委員會可以集體聘請律師，避免和物業公司直接沖突。楊處長還建議盡快出臺《物業管理合同示范文本》，從而規范物業公司的經營行為。
在昨天的會上，就物業管理中最敏感的收費問題，市發改委有關人士介紹說，截至2004年底，本市登記在冊的物業管理公司共計2428家，共管理2322個物業小區，其中普通小區、經濟適用房小區、高檔小區的物業管理收費辦法分別是1997年、2000年、1998年制定的，很多條款已經不適應現階段的管理要求，目前有關方面正在重新制定收費標準，總的原則是實行市場調節，政府指導。
■八家物業公司被業主評價為“差”■
調查中，被50%以上的業主評價為差的物業公司有：
北京市東旭佳業物業管理公司100%（海運倉A區）
北京優尤物業公司98%（龍泉花園小區）
北京佳誠物業公司78.4%（平原里小區、牛街東里）
北京格蘭浩泰物業公司59.2%（豪柏公寓）
北京魯能物業56.5（椿樹園小區）
北京龍興園物業管理有限公司54%（龍興園北小區）
北京金龍物業公司52.5%（金魚池社區）等
■九家物業公司被業主贊許■
在高檔商品房、普通商品房、經濟適用房三類小區中，業主對高檔商品房小區物業評價為好的比例較高，達到57%.在調查涉及的99個物業公司中，有9家物業公司被70%以上的業主評價為“好”，他們是：
北京大地物業公司99%（梅苑、北龍居小區）
北京頤源居物業管理有限公司98%（頤源居小區）
北京世紀金源物業管理公司97%（世紀家園）
福斯特物業管理中心95.6%（福興花園）
北京鵬志物業管理有限公司92%（馥郁苑小區）
北京中海外物業管理有限公司88%（北京星島嘉園二期）
中景濠庭物業有限責任公司78%（中景濠庭）
北京清芷園物業公司76.9%（清芷園小區）
北京佳美物業公司73.5%（京香福苑）
【關鍵詞】房地產；開發
1 項目的立項
即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規劃部門的批復意見（選址意見書或城市規劃條件通知書）；環保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。
2 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。
3 項目的招標
主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。
4 項目的管理
項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點是四控兩管加協調，也就是要做好安全控制、質量控制、進度控制和成本控制；管理好合同和信息，協調好監理公司、施工企業、設計單位和質量監督、安全文明施工等相關方的關系，做到目標明確、措施得力、統籌兼顧，全面推進項目的施工。同時，房地產開發企業應將房地產開發建設過程中主要事項記錄在項目開發手冊中，定期報送房地產開發主管部門。
4.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設用地批準書、工程規劃許可證、用地規劃許可證、圖紙審查合格證、中標通知書等房地產開發的要件，規范簽訂規劃設計、監理及施工合同后，并按照規定繳納農民工保障金、社保費、城市建設配套費等規費，在開發建設資金滿足施工要求的前提下，可到建設主管部門申請辦理領取施工許可證的手續。
4.2 在項目開工建設前，應及時與人防部門溝通，按照規定建設人防工程或繳納人防工程易地建設費；與稅務機關溝通，及時申報相應的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業稅、所得稅等。
4.3 在項目建設過程中，要充分調動和發揮監理公司，施工企業的積極性和主動性，以及設計單位和建設主管部門的監督指導作用，嚴把安全關、質量關，確保工程進度，不斷優化設計、節約成本，整合資源，強化信息管理，致力于打造優質工程，創建安全文明工地。
4.4 商品房實行預售許可制度。商品房開發企業具備預售條件后，可以申請預售。辦理商品房預售許可證，可以進行商品房預售合同網上登記備案，預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，以緩解工程建設資金的壓力。
5.1項目的竣工
房地產開發企業向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，落實規劃設計條件、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施、單項工程質量驗收、拆遷安置方案及物業管理等執行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行項目竣工備案。
武漢市物業服務收費管理辦法實施細則完整版全文第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》及國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。
第三條 本細則所稱的物業服務收費是指物業管理企業按照服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市物價局會同市房產局負責全市物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 物業服務收費包括綜合管理服務費、車輛停泊服務費和特約服務費。
綜合管理服務費含清掃保潔及清運;綠化養護;秩序維護;公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。
車輛停泊服務費：是指在指定的停車場地(含室內車庫)內，為維護保養場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原輔材料費用等。
特約服務費：指物業管理企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務、代收代繳服務等收取的費用。
第八條 物業服務收費根據物業類型、收費性質的不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅和經濟適用住房的綜合管理服務費，實行政府指導價。其他類型物業服務項目均實行市場調節價。
住宅區內車輛停泊服務費實行政府指導價。
特約服務費，實行市場調節價。
第九條 綜合管理服務收費實行政府指導價的，由市物價局會同市房產局根據物業管理企業的服務內容、標準和物業管理區域的設施設備等因素，制定相應的基準價格及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十條 物業管理企業應當按照國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費明碼標價規定》實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十一條 對實行政府指導價的物業管理企業應當根據《湖北省經營價格管理辦法》的規定，到價格主管部門辦理《湖北省服務價格收費許可證》，并遵守年度審驗制度。
物業管理企業在辦理《湖北省服務價格收費許可證》中，應當向價格主管部門提出書面申請并提供營業執照副本、資質證書、物業服務委托合同復印件和前期物業管理服務協議復印件等相關資料。價格主管部門正式受理后，一般應在15個工作日內辦理完畢。
第十二條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時，受委托的物業管理企業應與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議，約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十四條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業用于該項目的固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用;
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十五條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業管理服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十六條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業資金的收支情況進行審計。
第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十八條 業主按前期物業管理服務協議約定的時間開始全額交納物業服務費;納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十九條 物業管理企業可按月、按季度或按年度計收，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業服務費。
第二十條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納的物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
物業服務費用或者服務資金以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十三條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十四條 物業管理企業根據業主的委托提供服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十五條 普通住宅和經濟適用住房小區的露天或室內配套停車場(庫)車輛停泊服務費標準按市價格主管部門會同市房產行政主管部門公布的指導價執行。
在保證業主停車的前提下，有條件的住宅區可設立外來臨時停車位，對臨時進入小區接送人的車輛，收費標準按市價格主管部門會同市房產行政主管部門公布的指導價執行。
第二十六條 政府價格管理部門會同房產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十七條 東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲區可依據本細則并結合當地實際情況，制定本區具體實施細則及普通住宅物業綜合管理服務費和車輛泊車服務費指導價格。并報市物價局和市房產局備案。
第二十八條 本細則由市物價局會同市房產局負責解釋。
第二十九條 本細則自20xx年10月1日起執行。《武漢市物業管理服務收費實施辦法》(武價房字20xx24號)同時廢止。
武漢評出物業管理示范小區 業主有麻煩可找滴滴物業業主通過手機客戶端報修，物業員工搶單后上門服務。這種滴滴式服務，出現在武漢的小區里。
這是記者前日從武漢市物業管理協會了解到的。當天，該協會評出了36個物業管理示范小區。其中有百步亭世博園房管員懸繩掏馬蜂窩、金地格林小區安全員挨家挨戶敲門尋找車鑰匙失主這樣用心服務的典型，也有利用互聯網+服務業主的新事例。
【關鍵詞】房地產；開發
1 房地產開發公司的資質及資金籌措
房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。
房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等）。四種形式可單選一種也可聯動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃（建設）、國土資源部門的初步批復（預審）意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。
3 項目的立項
即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規劃部門的批復意見（選址意見書或城市規劃條件通知書）；環保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。
4 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。
5 項目的招標
主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。
6 項目的管理
項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點是四控兩管加協調，也就是要做好安全控制、質量控制、進度控制和成本控制；管理好合同和信息，協調好監理公司、施工企業、設計單位和質量監督、安全文明施工等相關方的關系，做到目標明確、措施得力、統籌兼顧，全面推進項目的施工。同時，房地產開發企業應將房地產開發建設過程中主要事項記錄在項目開發手冊中，定期報送房地產開發主管部門。
6.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設用地批準書、工程規劃許可證、用地規劃許可證、圖紙審查合格證、中標通知書等房地產開發的要件，規范簽訂規劃設計、監理及施工合同后，并按照規定繳納農民工保障金、社保費、城市建設配套費等規費，在開發建設資金滿足施工要求的前提下，可到建設主管部門申請辦理領取施工許可證的手續。
6.2 在項目開工建設前，應及時與人防部門溝通，按照規定建設人防工程或繳納人防工程易地建設費；與稅務機關溝通，及時申報相應的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業稅、所得稅等。
6.3 在項目建設過程中，要充分調動和發揮監理公司，施工企業的積極性和主動性，以及設計單位和建設主管部門的監督指導作用，嚴把安全關、質量關，確保工程進度，不斷優化設計、節約成本，整合資源，強化信息管理，致力于打造優質工程，創建安全文明工地。
6.4 商品房實行預售許可制度。商品房開發企業具備預售條件后，可以申請預售。辦理商品房預售許可證，可以進行商品房預售合同網上登記備案，預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，以緩解工程建設資金的壓力。
7 項目的竣工
房地產開發企業向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，落實規劃設計條件、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施、單項工程質量驗收、拆遷安置方案及物業管理等執行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行項目竣工備案。
關鍵字：物業管理、以人為本、物業管理員工與業主之間的關系
物業管理是二十世紀末興起的服務性行業。隨著房地產行業的大力發展和人民生活水平的提高，物業管理觀念也逐漸深入人心，且人們對于物業管理的要求也越來越高。所以在近幾年，物業管理行業迅猛發展。但在物業管理市場繁榮的背后，還存在著諸多問題：如服務質量較差，內容簡單，收費不規范等等，使廣大消費者對物業管理公司意見很大。物業管理工作中產生這些問題的原因有很多，但我認為，最重要的一點是物業管理公司沒有牢固樹立以人為本的觀念，沒有認真落實以人為本的宗旨。因此，在物業管理市場日趨成熟的今天，物業管理公司只有牢牢把握以人為本的宗旨，才能在競爭中不斷增強實力，發展壯大，實現可持續發展。
一、物業管理“以人為本”的重要意義
（一）“以人為本”是物業管理實踐“三個代表”思想的重要體現
物業管理雖然是企業的經營活動，但他也同時與街道、公安、市政等城市管理部門密切配合，承擔著一定管理職能。物業公司在管理中開展得許多與業主日常活動息息相關的管理服務有效的保證了廣大社會勞動者的身心健康，滿足了他們的根本利益，從而激發了他們的能動性和創造性，保證了城市發展的活力，實現了在社會生活最基本的層面對“三個代表”思想的完美闡釋。
（二）“以人為本”是創立物業管理品牌的必要條件
物業管理作為服務性行業，品牌是衡量其服務質量的重要標志。物業管理公司通過深入分析業主的需要，包括生理需要和心理需要，從而提供相應的服務，如為老年人和殘疾人設置無障礙通道，為雙職工家庭接送小孩等。這些事看來雖小，但這種“以人為本”的行業貴在堅持。物業管理的品牌正是通過長時間堅持優質的完成這些看似細微的小事積累而成，贏得用戶信任，顯出物業管理的名牌效應。
（三）“以人為本”是物業智能化的必要補充
隨著信息技術的高速發展，計算機及其網絡技術進入建筑領域，智能大廈、智能小區成為時展的必然趨勢。智能產品使物業提升了檔次，高科技的使用使人們極大的減少了腦力體力勞動的強度，但是卻無法取代人們情感的溝通。以人為本為智能化發展開辟了廣闊空間。物業管理就是要通過開展豐富多彩的公共活動，創造良好的文化氛圍，發揮出現代科技的巨大效能。
（四）“以人為本”是物業管理公司獲取利潤的必要手段
物業管理公司的經費來源主要是業主繳納的物業管理費。由于現階段居民的收入總體水平不高，管理服務收費受政府指導價格約束等原因，所以物業管理公司的收入需要以專項和特約服務收入來彌補。而物業管理公司的特約服務是否能夠順利開展，取決于物業管理公司能否通過“以人為本”的管理服務將潛在需求變成現實需求，并由此減少收費過程中的矛盾，實現物業管理公司經濟效益和社會效益的雙贏。
二、物業管理中實現“以人為本”的關鍵所在。
在《物業管理條例》第二條就對物業管理作出了一個明確的定義：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理合同，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、保養、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。作為一種活動，它離不開人的參與。因此，在物業管理活動中，貫徹“以人為本”的理念尤為重要，調動人的積極性，使物業管理取得良好效果的決定因素。
（一）人是物業管理活動中的主、客體
物業作為土地及其附著的建筑物組成的一個整體，它的本身并不會發生變化，一塊點還是一塊地，一棟房子還是一棟房子……而在人參與管理后，他所附帶的經濟和使用價值發生了變化。因此，物業的本身在整個物業管理的活動中，它只起到一個媒介的作用。物業管理的主題是物業管理企業，它包括物業管理領導、清潔、安全眾多的員工；物業管理的客體（服務對象）是物業所有人和使用人，也就是我們通常說的“業主”。在整體物業管理中，物業管理的主題通過一系列規范的管理制度和服務程序來保證物業的正常使用，為業主和住戶創造一個優美整潔、舒適方便、安全文明的居住和工作環境，進而提升物業的使用價值和經濟價值。
（二）處理好物業管理中錯綜復雜的人際關系是關鍵
現在的物業小區在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往來”，也不可能重現陶淵明筆下的世外桃源。社會的發展，時代的進步，人們對生活和工作環境的要求再不局限于杜甫說的“安得廣廈千萬間”。他們還要求舒適、安全、清潔的外部環境；要求鄰里的和睦、互助……。他們需要每天清晨起床看到的是一縷明媚的陽光，放眼望去小區里到處簇擁著綠色，一出門便可以和鄰居親切的打招呼……因此，業主間的和睦很重要。同樣，業主同管理公司員工之間人際關系更為重要，他們需要期為他們提供一系列的服務，同時還需要他們協調處理鄰里一些利益上的沖突！那么要處理好業主同物業管理人員之間的關系，如果我作為物業管理的一名成員或者管理者，我會這樣做：
1、物業管理員工的自我完善是與業主良好溝通的條件
要處理好與業主的關系，首先物業管理員工要先提高自身的素質，才能去管理業主、服務于業主、與業主保持良好的溝通。物業管理員工在日常的工作中直接與業主接觸，我們的一言一行，工作的方式和態度都要正確、得體，物業公司在業主面前的形象都要由物業管理員工來展現，那么較高的綜合素質就十分重要。當業主對物業公司抱怨連天時，我們不能去跟業主炒，而是要耐心地傾聽，最后在向業主解釋并表示物業公司將會十分重視他們提出的問題并及時解決；當出現一些技術上的問題，我們不會束手無策，而是能夠運用自身的專業知識，使問題迎刃而解……遇到這種種問題，只有具備一定素質的員工才能夠樹立解決，為物業公司樹立良好的形象，與業主保持良好關系。當然不要以為只具備解決、處理問題的能力，足夠的專業知識就能夠很好的與業主溝通，其實不然，微笑、禮貌的服務也相當重要。文明用語、微笑服務也是物業管理員工的必修課。
2、了解業主的潛在需要
要處理好與業主的關系，貫徹“以人為本”的服務宗旨，挖掘出業主的各種需要十分重要。要能盡量做到一切想在業主前，做在業主前，使業主感到有這樣一個物業公司為自己服務是自己生不少心，那么自然業主就不會對物業公司、物業管理員工太過挑剔。有小孩的業主家庭對于接送小孩的問題一定很發愁，那么我們就可替業主想個辦法，租一輛車，找一些有責任心的人來負責接送小孩，這樣節省了業主的時間，且收費也不高，業主今后就不必再為沒有時間接送孩子而發愁了。小孩子們呢，每天一起去幼兒園，互相之間就成了萬般，也可以間接促進業主間的交流，也可謂是一舉兩得了；現在大多的家庭都使用飲水機代替了以前的燒開水，如果送水員一天到晚的出入小區會給小區的安全管理帶來不便，因此就這一點我們可以自己雇一些送水員，每天統計業主的藥水需求量，同意為業主送水，既方便了業主也不至于對小區的安全管理造成麻煩。當然我們也可以在走訪用戶的時候留意一下業主家是否還有存水，在業主還沒有藥水之前主動為他們送水，業主心里一定會使暖洋洋的。還有我們可以成立老年活動站，讓老年朋友們有自己活動的地方；進行室內濾紙維護；定期進行房屋檢查、維修等等。我們應盡可能全面的通業主著想，替業主辦事情。這樣即使偶爾我們犯了一些小錯誤，業主也會看在我們以往的“周到”服務上不與我們計較。那么這樣，物業管理員工、公司與業主之間的關系自然就會相處得比較好了。
3、營造社區人文氛圍，使業主與業主之間及與物業管理員工之間融洽溝通
從許多的新聞里我們會看到許多的業主對于物業公司不滿意，對物業公司這么挑剔那么挑剔，其實，業主并不是都不好說話，不是那么愛挑理。只是物業公司沒有給業主營造良好的社區文化、人文氛圍，而使得業主之間、業主與物業管理員工之間的溝通太少，導致了雙方或多方的互相不理解，才會生去許多看似很大的矛盾，但其實并不大的問題。其實要解決這樣的問題不是很難，物業公司可以利用節假日或者雙休日，組織一些社區文化活動、鄰里互動活動等。宣傳欄經常能挑選一些精彩的小文章，組成小型的散文展、詩會；地方特色的工藝品的展示也可成為會所的固定項目；兒童活動區域小規模的童趣壁畫；……如此種種不經意的安排，花費低廉，卻能在很大程度上豐富業主的業余生活，創造了良好的社區人文環境。宣傳欄里的小文章等內容也可以向業主征稿，從中挑選比較好的刊登出來，對于投稿多，質量高的業主予以獎勵；在每年的九月份可以舉辦一次消防逃生演習，并且向業主介紹一些消防逃生知識以及使用滅火器的方法，組織使用滅火器滅火比賽，優勝者進行一定的小獎勵。業主在參與這些活動的過程中既充實了自己的業余生活，也與其他業主進行了良好的溝通，當然也與物業管理人員進行了良好的溝通，大家彼此之間增進了友誼，增進了了解，從陌生人變成了朋友。有了溝通，許多事情也就迎刃而解了。
4、親善、友愛，如家人般的感覺，物業管理員工與業主的良好溝通
這不單是某個物業管理人員的事，全體物業管理人員都應這樣做，把業主當作自己的家人去對待，這樣，難以處理的物業管理員工與業主之間的關系就會緩和許多，大家彼此間像親人，像朋友，關系自然能處的很好。比如，業主每天回到“家”，第一要經過的是小區的大門，那么我們的保安人員要做到笑臉相迎，主動問候，見到老人小孩要主動攙扶；物業管理人員在小區內遇到業主也要主動打招呼，問個好，遇到業主有困難要主動幫忙；當然，要建立親善、友愛的關系就要經常到業主家走訪，好比串親戚一樣，除了說一些貼心的話以外當然還要收集一些業主需要服務的各類信息和要求，以便以后更好的服務與他們。在這里談幾個細節的東西，首先，既然是把業主當作家人看待，那么要盡量記下每位業主的姓名，房間號，樓號，見面打招呼的時候親密的稱呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，業主一定會倍感親切，這會讓業主感覺到我們確實對于他們很重視；還有，在每位業主過生日的時候，主動打上一個電話祝福一下，或是送上一張簡單的寫有祝語的賀卡，既寄托了全體物業管理員工對業主的祝福，也讓業主感到了溫暖。在工作中需要注意的細節還有很多，只要我們細心觀察就可以從任何方面幫助業主，服務于業主，這樣，既處理好了物業管理員工與業主之間的關系也實行了良好的管理，不是兩全其美嗎？
5、舒適、安全的歸屬感
物業管理在管理“人”的基礎上管理的是房產，是建筑物，是社區的環境，業主每天下班回到了我們的小區，他們是回到“家”了，“家”是什么概念，是一種歸屬感，一種安全感，一種舒適感，那么我們要如何為業主提供這樣一種感覺呢，我們應當創造一個整潔、安全、優美、舒適的社區環境。在這里我提出一個想法，就是建立“綠色社區”，“綠色”不僅代表小區的綠化率，還代表健康、文明、整潔等等。業主每天晚上一回到“家”，看到的是整潔的綠色，而不是垃圾遍地的垃圾場；呼吸道的是清新自然的空氣，而不是污濁帶有異味的雜味；聽到的是輕松活潑的輕音樂，而不是隱約的機器的噪音。自然而然，就會聯想到快樂的東西，就會有快樂放松的心情，即使白天在單位遇到了不愉快的事情也會一時間忘掉，而只享受著快樂的氣息。這就是我想要給業主的“歸屬感”，也就是“家”的感覺。
關鍵詞：住宅專項維修資金； 優先
《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條規定：“已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。”商品房開發商、物業管理企業據此紛紛效仿，代收住宅專項維修資金。鑒于資金在房地產行業中的重要作用，開發商、物業管理企業截留或挪用住宅專項維修資金的事件時有發生。為杜絕此類事件的發生，廣東、重慶等地制定地方性法規，禁止開發建設單位、物業服務企業代收住宅專項維修資金。但四川、云南等眾多地方未作出類似規定，住宅專項維修資金被截留或挪用的事件還屢屢發生。住宅專項維修資金關系小區住宅的正常使用、廣大業主的居住權益，應該對其進行特別保護，賦予其優先性。
一、住宅專項維修資金的特殊性質
所謂住宅專項維修資金，即專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期后的大修、更新及改造的資金。根據《物業管理條例》第五十四條的規定，專項維修資金是指業主共同所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。《住宅專項維修資金管理辦法》第二條第二款對維修資金的概念作出了更為明確的規定：“ 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”住宅專項維修資金的來源一般有以下幾個渠道：
（1）物業的業主按規定所交存的首期維修資金；
（2）根據業主大會決定，由業主追加出資，以彌補維修資金的不足；
（3）出售公有住房的售房單位按規定從售房款中一次性提取的維修資金；
（4）維修資金的存儲利息；
（5）利用維修資金購買國債的增值收益；
（6）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（7）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
（一）群體性
住宅專項維修資金涉及物權法中的群體關系，具體來說就是群體關系中的共有關系。對此，《物權法》第七十九條明確規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。”住宅專項維修資金屬于小區所有業主共有，不能為個人所隨意支配，從這方面來說住宅專項維修資金具有公共性。全體業主擁有對住宅專項維修資金的支配力，可以占有、使用、收益和處分。住宅專項維修資金受到他人不當干涉或者侵害時，全體區分所有人可以行使物權的優先效力、追及效力，排除他人妨害，使物權重新恢復到圓滿的狀態。
（二）保障性
住宅專項維修資金是住宅小區的“養老金”和“保命錢”， 關系廣大業主住房的正常使用。住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后，還需使用幾十年，常常需要維修、更新和改造。這筆開支數額巨大，少則上萬元，多則幾十萬，業主難以單獨承擔。而且，共用部位、共用設施設備為全體業主共同使用，理應共同出資維修、更新和改造。住宅專項維修資金正好滿足了這一現實需求，為區分所有建筑物進行持續有效的管理、修繕以及保養提供了有力的保障。
（三）專項性
住宅專項維修資金是專門用于對住宅共用部分進行大的維修保養而專項籌集、獨立核算的資金，具有獨立的籌集渠道、運作方式、管理和監督部門，有特殊的所有權主體和受益人。住宅專項維修資金管理者必須嚴格遵守專戶管理、專款專用的原則，不得挪作他用，不得向投資者開放，必須把資金交給專業的銀行機構管理，實現其保值增值。由于住宅專項維修資金具有特定目的，使用住宅專項維修資金不僅要對業主委員會負責，還會受到有關財政部門和房地產行政部門的監督。
（四）恒定性
住宅專項維修資金所有權較為恒定，在業主未使用之前，所有權的歸屬一般不會轉移，通常情況下也不會轉化為債權。正常情況下，住宅專項維修資金的流通路徑為：業主將住宅專項維修資金交售房單位代收，售房單位再將資金存入銀行專戶；或者是業主直接將住宅專項維修資金存入銀行專戶。無論是售房單位代收的住宅專項維修資金，還是存入銀行的住宅專項維修資金，《住宅專項維修資金管理辦法》均要求將其存入專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。售房單位或銀行雖直接占有住宅專項維修資金，但業主可根據專戶證明其間接占有，主張對住宅專項維修資金的所有權。流通中，住宅專項維修資金的所有權不會轉移，始終歸屬全體業主。
特殊情況下，住宅專項維修資金可能被開發建設單位、物業服務企業截留或挪用。《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條規定了截留或挪用住宅專項維修資金的兩種法律責任。
一是要求建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，并視情況由相關職能部門給予行政處罰或行政處分。業主可據此請求建設（房地產）主管部門追回被挪用的住宅專項維修資金。追回的具體操作辦法現行法律法規沒有作出明確規定，可參照《聯合國反腐敗公約》的解釋。《公約》將其解釋為一締約國在其資產因本公約確立的腐敗犯罪所得被轉移到另一締約國的情況下，通過一定的途徑直接主張對該資產的合法所有權，或者由另一締約國對被轉移到本國境內的腐敗犯罪所得進行沒收后，再將其返還給前者的資產追回機制。追回機制中，無論是受害人直接主張還是他國返還，均承認資產的所有權合法存在，未轉化為侵權之債。同理，通過追回機制保護的住宅專項維修資金的所有權仍歸屬于業主，并未因為他人的不法行為而轉化為侵權之債。
二是對構成犯罪的，依法追究刑事責任，未明確被截留或挪用的住宅專項維修資金的處置辦法。截留或挪用行為既然被定性為犯罪，住宅專項維修資金就必然屬于涉案資產。對于涉案資產，《刑事訴訟法》第二百八十二條明確規定應首先依法返還給被害人。截留或挪用住宅專項維修資金犯罪案件中，廣大業主是被害人，可依法要求返還其合法資產。法律之所以用“返還”一詞，而沒有用“賠償”，意味著業主的住宅專項維修資金所有權依然存在，未被轉化為侵權之債。綜上所述，由于公權力的有力護衛，住宅專項維修資金即使被截留或挪用，業主對其享有的所有權依然安然無恙。
二、優先保護住宅專項維修資金的法理基礎
（一）保障基本人權的需要
基本人權是指社會存在的每個人及其組合體（群體）享有的，由各國政府、社會（包括國際社會）負起主要保障責任的，在各方面（政治、經濟、社會和文化領域）享有“人作為人”和“把人看作為人”起碼的人格、人身、安全、生存和發展等基本權利和基本自由。基本人權的范圍大致包括生存權、平等權、社會保障權、自決權、發展權、安全權、言論自由、人身自由、接受教育權、和平權等諸項內容。從《法國民法典》以來，近現代民法典無不蘊含著以人為本、人權至上的理念。在其思想的指導下，法律雖然要以其強制力保障各種權利得以實現，彰顯市民社會的價值追求。但遭遇權利沖突時， 法律就必須遵循“利中取大”的利益衡量法則， 對那些與基本人權相關的權益給予特別保護。住宅專項維修資金是住宅小區的“養老金”和“保命錢”，關系住房的正常使用，與業主的居住權益息息相關。居住是人類生存之本，基本人權的重要組成部分，法律理應給予特別保護。所以，當保障業主居住權益的住宅專項維修資金請求權與其他權利沖突時，法律予以優先保護。
（二）實現公共政策的需要
美國政治學家戴維·伊斯頓認為：“公共政策是對社會價值做權威性的分配。”伊斯頓指出了公共政策在社會價值體系中的至高地位，其他制度和政策都需無條件的服從。國內學者張金馬認為，公共政策是黨和政府用于規范、引導有關機構、團體和個人的準則和指南。其表現形式有法律、規章、行政命令和政府首腦的書面或口頭聲明、指示以及行動計劃和策略等。張金馬闡述了公共政策的重要作用和表現形式。公共政策和法律制度雖然都是政治上層建筑，但公共政策的價值位階更高，法律應該為公共政策服務。當前，有關法律的公共政策是維護穩定、促進社會和諧。小區住宅共用部位、共用設施設備的正常運轉關系整個小區居民的正常生活，涉及人員眾多。若不優先保護住宅維修專項資金，住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造難以有效保障，小區眾多居民的生活將受到嚴重影響，社會難以穩定，和諧難以實現。為實現社會的穩定與和諧，法律必須優先保護住宅專項維修資金。
（三）保證物權優先的需要
住宅專項維修資金具有恒定性，業主的所有權一般不會轉移，即使被截留或挪用業主的所有權也不會轉化為侵權之債。所以，業主始終擁有資金的所有權。所有權作為物權，當然具有優先性。對于物權的優先受償，法律未集中進行規定，但學者根據法律的規定進行了理論總結，確立了如下四項規則：
第一、物權優先于債權；
第二、有物權擔保的債權優先于無物權擔保的債權；
第三、先設定的物權優先于后設定的物權；
第四、與出賣人就出賣物具有物權關系的人對該出賣物享有優先購買權。
當住宅專項維修資金請求權與其他權利發生沖突時，可依據物權優先規則確定其順位。
三、住宅專項維修資金的優先順位
（一）住宅專項維修資金請求權優先于普通債權
住宅專項維修資金的所有權恒定，始終由全體業主共同共有，一般情況下不會轉移給他人，也不會轉化為侵權之債。當第三人對住宅專項維修資金代收單位或保管銀行享有債權，業主對住宅專項維修資金的返還請求權就可能和這些債權競合。此時，業主的返還請求權屬物權，根據物權優先于債權的順位規則，住宅專項維修資金優先于第三人債權予以返還。
（二）住宅專項維修資金請求權優先于擔保物權
住宅專項維修資金被截留或挪用，侵占人用其購買商品、添置固定資產，資金從貨幣轉化為有體物，但業主的物權并未轉化為債權，可借助追回機制追及到有體物所在地行使其合法所有權，請求侵占人返還。當有體物被設立了擔保物權，住宅專項維修資金請求權就與擔保物權競合。此時，不應單純根據物權優先規則來確定它們的順位，應綜合考量立法目的和公共政策。筆者認為，綜合這些因素，住宅專項維修資金請求權優先于擔保物權。其理由如下：
1.住宅維修專項資金具有明顯的保障功能，旨在保障小區住房的正常使用，維護業主的居住權益。居住權是生存權的重要內容，屬基本人權范疇。法律雖以擔保物權的優先性來確保特定債權的實現，以此維護整個社會的信用體系。但是，擔保物權與關系人的尊嚴和生命健康權的基本人權相比，基本人權屬“兩利相較”中的“重”。利益衡量之下，住宅維修專項資金請求權更值得尊重和保護，應優先于擔保物權。
2.住宅專項維修資金旨在保證小區公共部分、公用設施設備的正常使用，維護廣大業主的居住權益，與眾多人員的生活緊密相關， 具有公共性，屬社會公共利益范疇。一般情況下，擔保物權只涉及個人利益。個人利益與社會公共利益沖突時，個人利益應讓位于社會公共利益。而且，住宅維修專項資金請求權優先于擔保物權，有利于維護社會的穩定、和諧，實現特定的公共政策。
3.《住宅專項維修資金管理辦法》嚴禁挪用或截留住宅專項維修資金，要求主管部門追回，并對相應的責任人規定了行政責任、刑事責任。可見，法規對住宅專項維修資金給予了特別的關懷和保護，要求作為公權力的行政權、司法權主動維護業主的合法所有權。擔保物權只在被侵害時才能得到司法權的被動保護，且一般無行政責任、刑事責任可言。可見，法律是優先保護住宅專項維修資金請求權的。
（三）住宅專項維修資金請求權優先于一般優先權
法律基于特定的國家社會政策或者保護弱者的需要，直接規定某些債權對于債務人的全部財產優先受償，學者稱之為一般優先權。我國《企業破產法》第113條規定了三類一般優先權：破產費用和共益債務；破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金；破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款。
破產分配時，被挪用的住宅專項維修資金若未返還，它就會和參與分配的一般優先權競存。業主的住宅專項維修資金雖被挪用，但在追回機制的保護下，其對資金的合法所有權仍然存在，可追及到資金所在地行使取回權。對于取回權，我國《企業破產法》第三十八明確規定：“人民法院受理破產申請后，債務人占有的不屬于債務人的財產，該財產的權利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規定的除外。”業主可據此取回住宅專項維修資金。之后，一般優先權才參與破產財產的分配。所以，住宅專項維修資金請求權優先于一般優先權。
（四）住宅專項維修資金請求權優先于建設工程優先權
《合同法》第二百八十六條對建設工程優先權作出了規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定了建設工程優先的具體實施辦法：“ 一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”建設工程優先權對保障建筑工作人員工資、承包人的合法權益，保證建筑業的健康發展發揮了重要作用。
住宅專項維修資金被挪用于建設工程，就會和建設工程優先權競合。兩利相較，住宅專項維修資金返還請求權更值得保護，理由如下：
1.如上所述，住宅專項維修資金關系廣大業主的居住權益，與基本人權——生存權息息相關。而建設工程優先權旨在維系建筑行業的良好秩序，保障發包人的合法權利。兩利相較，住宅專項維修資金更“重”，應優先保護。
2.《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定“建設工程優先權不得對抗買受人”，表明法律優先保護自然人的居住權益。住宅專項維修資金所保障的正是自然人的居住權益，當然應該優先于建設工程價款請求返還。
實踐中，當住宅專項維修資金請求權和其他權利競存而沖突時，可基于其優先保護的法理基礎，按照權利順序規則來確定其順位。
參考文獻：
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