時間：2023-06-05 10:15:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發企業審計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產開發；企業審計；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產行業中，開發企業如果不能對企業中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業的可持續發展。根據企業自身實際情況出發，分析影響企業審計的根本原因，改善企業的審計環境。
1.虛增房地產開發成本
開發成本增加的原因主要是由于開發企業以危房改造或者是開發經濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權并將其計入到無形資產當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務處理，致使企業無形資產的虛增。并且將虛增部分的無形資產全部轉入到開發成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產開發成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現公開競價，致使許多房地產開發企業從中利用了許多政策空間來進行處理。
2.企業的經營收入問題
房地產開發企業經營收入存在著人為調節的現象，通過人為調節來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續卻因人為的操控售房款，增加了企業的資產管理難度。
房地產開發企業隱瞞經營的實際收入現象嚴重，由于國家規劃對于房地產開發中的經營合資開發以及商品房出租等經營活動不予制約，導致了房地產開發企業通過對不受國家制約的業務利用來私設小金庫。房地產企業將合資開發獲得的利潤不計入到經營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內，將租金賬外另存，這些都形成了房地產開發企業經營收入賬目不實，私設小金庫現象嚴重。
房地產開發企業用于投資、償債以及作為員工福利的產品沒有視為銷售的賬務來進行處理。根據我國對房地產的規定，企業用于對外投資或者是抵償債務等活動的產品需要按規定繳納相應的營業稅，然而房地產開發企業將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。
房地產開發企業商品房的出租收入不實，很多房地產企業利用所獲得的出租房和周轉房的銷售收入來抵扣出租房和周轉房裝修改建所花費的費用。房地產開發企業往往不按照規定來對出租房和周轉房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業經營收入，再加上商品房、出租房以及周轉房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。
3.房地產開發企業的開發成本受人為操控
房地產企業人為調節開發和經營成本主要表現在對公共配套設施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發成本以及經營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產開發企業為了自身的利益來人為的對成本進行操控。
在房地產開發企業進行商品房竣工決算的時候，通過采取預提辦法來將還未完工的公共配套設施預估到產品開發的成本當中，并且這種預提的標準是由房地產開發企業根據建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產開發企業卻為了調節企業自身的利益，根據自身需要來隨意確定配套設施費的提取標準，企業的開發成本受人為因素的控制較為嚴重。
房地產開發企業對于企業借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規定企業的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產支出相結合來確定。然而房地產開發企業根據企業的利潤情況在開發成本和財務費用之間劃分來調節企業的利益，隨意分攤開發項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導致了借款利息分攤不合理現象的發生。
目前，很多房地產開發企業為了能夠少繳土地增值稅和企業所得稅，通過虛增開發成本來減少企業的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產企業將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發成本當中，從而來增加商品房的開發成本。而且還有很多企業通過虛報土地征用補償費和工程結算等來虛增企業的開發和經營成本，虛假降低企業的利潤來達到少繳企業所得稅的目的。
4.房地產開發企業規費的漏繳現象嚴重
對于規費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數額差別較大，對危房改建和經濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導致了房地產開發企業，借用危房改建和修建經濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發商品房和寫字樓等進行出售。根據相關規定，此情況房地產改變了土地的用途就應該補繳土地出讓金，但是房地產開發企業卻未按規定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產開發企業頻繁出現漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關系操作和政策空間的利用，致使房地產開發企業出現拖欠繳納和漏繳各種規費的現象。
二、針對房地產開發企業中存在的問題對審計提出相應的建議
1.對土地使用權進行正確的評估
在對房地產開發企業進行審計時，對于土地的使用權價值的評估要與現階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發產品成本的土地使用權價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產攤銷后才能計入到開發成本中。
2.加強對經營收入的管理
在進行審計的過程當中，要對房地產開發企業的經營收入明細賬目以及相關的原始憑證進行準確的審核。對企業銷售的發票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復核等審計方式來對人為調節經營收入的問題進行查實。
3.加強對房地產開發企業成本的管理
在對房地產開發企業進行審計時，需加強對企業的開發成本、開發費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產開發的各項成本費用與投資估算報告以及當地的地價等標準進行對比核對，防止虛增成本現象發生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經驗估算法的運用來對房地產開發項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發和經營成本進行審查，并按規定來進行補繳稅額。
4.加強對審計人員的管理
審計人員必須要詳細了解房地產開發企業經營管理的全過程，而且還要對相關的法律規定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業所交納的稅款項目以及各項規費同歸家當地政府規定應繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規定進行補繳。
總結：
在房地產開發企業中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業的開發成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業所交納的稅收，造成我國稅務資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業的持續發展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產開發企業審計工作，來帶動房地產開發企業的合法持續經營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設開發有限公司）
參考文獻：
[關鍵詞]房地產 審計 特別風險
房地產行業近年來的高速發展,使其成為我國經濟的重要支柱產業。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶,同時隨著房地產大規模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業業務間關聯的復雜性急速增加,以及房地產企業的優勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗,著重討論在房地產企業審計中,注冊會計師必須關注的審計風險。
一、法律風險
房地產業涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多,如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發,很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:
1、房地產企業開發項目未取得合規證件
房地產企業開發過程中主要證件有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規定,房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風險
房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。
所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。
3、交房及辦證風險
房地產企業對業主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。
二、稅務風險
房地產企業主要的稅務風險來自三方面,一是企業所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。
1、企業所得稅風險
所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風險
土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。
3、個人所得稅風險
房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位,部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。
三、資金運作風險
1、不恰當使用貸款資金風險
房地產業是資本高度集中的產業,據統計,上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發,房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風險
客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源,部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續經營風險
在房地產行業高速發展的同時,房地產企業的優勝劣汰進程加快,企業之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業的可持續經營能力。
1、財務支付能力
財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續狀態。
2、新項目生產資料土地的獲取能力
摘要：從2014 年的年初開始，我國的房地產市場進入了階段性的調整，商品房價格有所回落，多個城市房價出現了連續下降。在這一背景下，房地產開發企業面臨的財務風險日益增加，資金鏈緊張，一些房地產開發企業甚至出現倒閉。房地產開發企業需要積極的應對財務方面的風險，做好風險防范措施。
關鍵詞 ：房地產企業；財務風險；防范措施
一、引言
今年以來，房地產行業不景氣，價格有所下降，一批中小型房地產開發企業因資金鏈斷裂而倒閉。房地產企業由于其特殊的行業情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財務風險，一旦資金鏈出現問題，將直接影響到企業的正常運行。目前房地產開發企業面臨著多重財務風險，如利率、通貨膨脹等風險，同時內部控制不健全等，這些財務風險都將影響到企業的發展。
二、我國房地產企業存在的財務風險
（一）利率和通貨膨脹的財務風險
我國的利率變動目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調整，對宏觀經濟進行調控，但是市場上利率的變動可能會導致房地產開發企業遭受到損失，通常房地產開發企業需要向銀行借取大量的資金用于房地產的開發，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業的財務風險。
通貨膨脹是房地產開發企業主要財務風險之一，使得房地產開發企業的資產真實價值下降，給房地產開發企業帶來損失。從我國2004 年以來的CPI 變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經濟危機，以及我國4 萬億的投放，導致通貨膨脹率高居不下。對于房地產開發企業來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實際的虧損，可見通貨膨脹是房地產開發企業面臨的重要風險。
（二）融資渠道單一，財務風險高
目前房地產開發企業在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產開發企業在資本市場上難以獲得資金，造成房地產開發企業融資渠道十分的狹窄。通常企業的融資渠道可以分為三類，即借款、發行債券、股權融資。在我國的市場中，房地產開發企業難以發行債券，股權融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業的現金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產開發企業的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產開發企業將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產開發企業的年凈利率，造成還款壓力巨大。
在股權融資方面，歐美一些發達國家有較為發達的房地產開發企業機構，能夠對發展前景較好的企業進行投資，從而持有房地產開發企業的股權，幫助企業發展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業，發展規模小的企業很難獲得的資金支持，造成房地產開發企業難以通過股權進行融資。
（三）內部控制較為薄弱
對于內部控制的定義學者有不同的意見，本文以2008 年由財政部、證監會以及審計署、等機構頒布的《企業內部控制基本規范》為依據，對內部控制進行定義。內部控制是指公司為了保護企業資產的安全和完整，保證會計信息的真實、可靠，確保企業制定的經營方針得到貫徹執行，實現其經營目標，而制定的規章制度，除了內部控制制度本身外，還包括在實施內部控制制度過程中做出的獎懲條款。是現代企業治理機制下企業所必須的制度規范，其最終目的是為提高企業的經營效率，保證企業的健康運行。依據COSO 框架，房地產開發企業的內部控制缺陷表現在兩方面，即設計缺陷和運行缺陷，設計缺陷是指企業在設計內部控制制度時有所缺失，缺少控制目標所必需的控制程序，或者是現在使用的控制制度存在并不合理之處。
三、我國房地產企業防范財務風險措施
（一）強化風險識別機制
房地產開發企業機構需要提高風險防范意識，建立一套完整的風險預警系統。房地產開發企業風險識別主要需要考慮兩方面，當前面臨的風險和未來潛在的投資風險，通過對著兩種風險進行識別、應對，能夠有效的降低投資風險、市場風險等。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因。對于已經識別出的潛在風險，必須及時查找、分析風險因素和風險信號，盡可能準確的評估風險。并在最短的時間內報送相關部門，否則將會延誤風險的應對，造成更大損失。
（二）拓寬房地產開發企業融資渠道
由于融資渠道過于狹窄，嚴重的影響了企業的發展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產開發企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資，股權融資雖然是較為快速的方式，但是股權融資面臨著企業估值、控制權等諸多問題，一旦處理不善，可能導致企業控制內部管理出現混亂。房地產開發企業還可以進行擔保融資，通過擔保機構，進行資金的拆借，這能夠緩解房地產開發企業短期的資金困境。
（三）強化企業內部控制
健全房地產開發企業內部會計控制和管理控制制度，公司的內部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監督這三方面進行。首先，房地產開發企業需要建立一套嚴格的內控規章制度，包括《企業財務管理辦法》、《企業預算管理暫行辦法》、《企業資金授權審批管理辦法》等一系列相關的制度。在房地產開發企業的經營管理中，要合理設置職能部門，明確各部門的職責，建立完善的財務控制和職能分離體系。充分考慮房地產開發企業內部不兼容職務以及相互分離的制衡要求，形成內部相互制約、相互監督的格局。事中控制體現在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實盤點控制、庫存限額控制等方法。事后監督也是必不可少的一個環節。在每個會計期間或者每項重大經濟活動完成之后，內審部門都必須按照監督程序，審計各項經營活動，及時發現內部控制中存在的問題以及薄弱環節。
四、結束語
房地產行業結構性調整難以避免，一批房地產企業將在調整中被淘汰。雖然房地產開發企業面臨著較大的財務風險，如果企業積極的應對，增強財務風險識別與應對機制，拓寬融資渠道，加強自身的管理，企業能夠在行業不景氣的情況下繼續生存、發展。
參考文獻：
[1]黃亞發.中小房地產開發企業的財務風險與控制[J].會計師,2013,(17).
企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為：“內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標。”本定義第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。
2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性
2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要
傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求
房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”
2.3外部審計的影響
注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。
3房地產開發企業中內部審計存在的問題
3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作
房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。
3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式
房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。
4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中
4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能
房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。
4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才
房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內部控制制度
對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。
4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益
注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。
4.5建立相應的評價考核與激勵機制
【關鍵字】房地產；內部控制；風險控制
由于中國傳統的居住觀念，使得我國房地產業出現持續投資過熱、房價飛漲，國家宏觀調控重拳頻出帶來一輪接一輪的調控大潮，加上世界金融危機也給我國房地產行業帶來了很大的影響，所以，目前房地產業面臨著巨大的風險，房地產開發己成為我國風險最高的行業之一。故對房地產開發企業內部風險控制進行研究是非常必要的。
1、房地產開發企業內部風險控制存在問題
1.1 內部風險控制制度存在的問題
（1）內部控制體系不健全
房地產企業的內部控制制度在企業中至關重要，但是有些房地產企業對控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。
（2）內部審計還存在缺陷
我國房地產企業雖然設定了財會部門，但是大多數沒有設立獨立的審計部門。即使有的企業有了審計部門或是財務部門具有了審計功能，但是這些部門的工作人員往往在領導的意識下去工作，他們缺乏專業的審計技能，審計的過程和結果就會大打折扣。
1.2 內部風險控制操作過程存在問題
（1）對內部控制定義理解不夠全面
幾乎所有企業在財務報告中都會體現公司的內部控制活動，但是半數以上的企業都是在披露控制活動的內部控制，停留在流程層面的控制活動，這是非常片面的。
（2）虛設內部控制建設
雖然大部分企業設立內部風險控制規章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監督機構的要求，并未真正應用到實際的工作中，更多只是流于表面。
1.3 內部風險控制配套政策存在問題
（1）企業治理結構不清晰，職責不明確
企業設立股東大會、董事會、監事會和經理層應該各盡其責。但在實際中，大股東通常指定董事長，甚至監事長。董事長委派獨立董事，由股東大會通過，這勢必導致董事會和監事會，獨立董事不能發揮其作用，行使應有的權利，履行應盡的義務。
（2）內外部監督機制管理不到位
企業經營是否合法、財務信息是否可靠、公司運營是否正常，這些都需要審計部門得出結論。外部審計主要依靠社會監督和政府監督兩個體系，但由于監督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監督主體并未履行其職責，以追求利益為前提，嚴重缺乏責任觀，道德觀，監督力度并不大。企業內部監督機制，由于受其專業行要求高的限制，人員配備不到位，審計職能如同虛設。
（3）企業員工對內部風險控制的認識不足
對企業有言，沒有風險管理的意識是一種很可怕的發展趨勢。企業的管理層沒有明確內部風險控制是所有人共同參與的事情。應本著相互學習、相互溝通、相互監督的思想，使每位員工都深刻認識自己是內部風險控制的一員，否則將導致內部風險控制主體不明確，責任不清晰，內控不完善。
2、房地產開發企業內部風險控制的對策建議
2.1 完善內部風險控制制度建議
（1）建立并完善企業內部風險控制機制
完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。只有建立良好的內部控制環境，才能達到內部控制的目的，這是內部控制的基礎，完善企業內部風險控制機制，確保內部風險控制制度的真正落實。
（2）強化和完善內部會計控制機制
應完善財務會計系統，并將其與監督系統區分開來。即，將財務會計系統中的所有真實發生并記錄的經濟業務，要在財務會計報告中做出適當的分類，另外，重大的經濟業務要進行必要的詳細描述；衡量經濟業務的價值，在財務會計報告中準確記錄其貨幣價值；準確確定經濟業務發生的期間，不影響財務報告的基礎上，將其記錄在適當的會計期間；在財務會計報告中適當地表達經濟業務，并按要求披露相關事項等職能，與監督系統中的審計、稽核等職能區分開來，建立完善的內部監督部門，并賦予其應有的職權。
2.2 完善業內部風險控制操作過程政策建議
（1）改善房地產開發企業的治理結構
公司治理是企業改善內部環境的重要因素。房地產企業要想有效的進行內部風險控制，要正確實施內部會計控制，更要健全公司的治理結構，這是內部控制系統構建的基礎。建立和完善內部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設立專門的內部審計、稽核等監督部門，并確定其獨立性，行使相應的監督權。要以制度約束人，強化責任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。
（2）建立并完善良好的控制環境
內部環境是企業風險管理所有其他組成部分的基石，更是進行內部風險控制的基礎。在房地產開發企業的經營業務過程中樹立宏觀政策觀念、運營市場觀念、行業競爭觀念以及獨特創新觀念。房地產開發企業要以國家大局利益為前提，改善經營管理手段，充分理解其服務性的特征，以消費者至上為服務宗旨，完成房地產開發企業經營戰略，實現企業的經營目標。
（3）加強對內部風險控制的認識
公司管理層要對風險進行準確的識別、評估并進行有效的防范。內部風險控制影響企業各個職能部門，只有人員真正理解內部風險控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業的各項制度。企業各部門相互協同，相互影響，業務運作更加流暢。
（4）設立有效的內部控制活動
在遵守會計準則的前提下，房地產開發企業應從財務實際工作角度出發，按照相關法規政策，制定本企業的會計政策和會計控制制度。主要包括：明確規定各種項目開發中發生的一切經濟流程；各部門的職權明細；定時考核員工的績效；不丟失、損毀會計憑證和會計信息；定時或不定時進行財政清查；復核以及職務分工等多種活動。這樣就能直接提升房地產企業的效益和效果，影響到企業目標的實現。
2.3 建立內部財務風險控制的信息系統的政策建議
任何企業的經營管理都要離不開財務風險的控制，房地產開發企業屬于高風險行業，就更離不開財務風險的控制。房地產開發企業內部財務風險控制的信息系統主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段從環境、投資、工期以及第三方的風險的技術角度上進行評估，通過評估，可將風險轉化為定性或定量的指標，并計算出損失，為決策提供依據；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業在項目開發的操作風險；信息系統能夠定期生成集中開發企業執行情況的報告，向管理層和董事會報告，風險管理部門也能通過信息系統查詢財務風險控制情況，及時了解開發企業的進度，并提出相應的意見。
3、結語
目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經濟健康平穩發展，國家政府對我國房地產市場一再進行調控。在這樣的大環境下，房地產企業面臨著諸多風險，形勢不容樂觀，對房地產開發進行風險管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國房地產改革的不斷深入，必會出現更完善、更成熟的理論成果來指導改革進程，使我國的房地產行業步入新的輝煌時代。
參考文獻：
[關鍵詞]房地產開發企業 財務控制
財務控制是以法律、法規、制度和財務預算目標等為依據，通過財務手段衡量和矯正企業的經營管理活動，使之按照既定的計劃進行，確保企業與財務有關的戰略得以實現的過程。它是財務管理的重要環節，并與財務預測、財務決策、財務分析一起構成財務管理系統，因而是財務管理系統的重要組成內容。從管理的角度理解，財務控制的本質就是從財務管理的角度實施管理控制。這是因為，內部控制涉及的企業活動都是與企業財務資源相關的，而且在內部控制的過程中，計劃的制定、控制標準的設定以及對執行效果的評價等都離不開財務活動。所以，財務控制是企業內部控制的核心。
房地產行業是資金密集型的高風險行業，做好財務控制工作對防范經營風險和降本增效有著重要意義。房地產開發企業財務控制的主要內容是企業的資金流動情況，包括企業的資本結構、融資渠道選擇、信用政策、績效評價的財務指標設計以及投資項目評價等。
一、房地產企業財務控制內容
(一)貨幣資金控制
包括貨幣資金收入與支出的內部財務控制。貨幣資金是企業在生產經營活動中處于貨幣形態的那一部分資金，它包括現金和各種存款。良好的貨幣資金業務的控制制度有助于防止現金業務的錯誤記錄和舞弊行為的發生。
(二)財務預算控制
財務預算控制是內部財務控制的日常工作，也是使用最為普遍的控制手段，在內部財務控制具有十分重要的地位。財務預算控制是財務控制的重要手段，具有“全面、全額、全員”的特點，房地產企業的一切活動都可以納入預算控制之中。
(三)績效評價
績效評價控制是指房地產企業通過對經營業績的考核評價來規范企業各級管理者的行為。它強調控制目標而不是控制過程，只要各級管理目標實現，房地產企業戰略目標就得以實現。業績評價控制系統的作用在于使各級管理者和員工明確自己的工作效果與自身利益的關系。
(四)組織規劃控制
主要包括財務治理結構的科學設置、財權和財務控制權的合理分割、明確與財務管理相關的各職能部門間的橫向或縱向財務關系、不相容職務的分離等。
(五)內部審計控制。
內部審計是對會計的控制和再監督。對會計資料進行內部審計，既是內部財務控制的一個組成部分，又是內部財務控制的一種特殊形式。
(六)財務風險防范控制。
風險一般是指某一行動的結果具有變動性。風險防范，是隨市場經濟發展的深入逐漸形成同時引起人們重視的。各項經濟性活動不可避免地存在各種風險，當人們樹立了風險意識以后，就要有相應的措施對風險進行防范和控制，以達到發展事業降低和避免風險，取得最佳經濟效益的目的。
二、目前房地產開發企業財務控制中普遍存在的問題
(一)人才匱乏導致管理能力較低
由于房地產開發企業的財務核算的復雜度較低，財務管理的要求不高，財務人員普遍存在著年齡大、學歷低的特點。企業的迅猛發展也帶來了財務管理人員的缺乏，財務控制方面人才的匱乏成為制約建立房地產企業內部財務控制體系前進路上的一塊絆腳石。另外，原有的財務人員的素質，在集團的快速發展條件下，已經不能適應現代企業制度對于財務人員的要求，尤其是部分財務管理人員，財務管理人員的管理能力較低也成為制約建立集團財務控制體系前進路上的另一塊絆腳石。
(二)財務管理工作基礎薄弱，企業內部控制制度不健全
目前我國的房地產開發企業多數是中小型民營企業，財務管理不規范，資金使用缺少計劃安排。內部控制制度不夠全面，沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業各個業務領域和各個操作環節。
(三)內部審計職能弱化
內部審計是企業內部控制制度的一個重要組成部分。據調查，許多房地產開發企業沒有設置內部審計機構，即使設有內審機構的企業，其職能也已嚴重弱化，不能正確評價財務會計信息及各級管理部門的績效。
(四)成本費用管理水平低下
房地產開發企業成本費用控制不嚴，管理理念落后。房地產開發普遍對項目工程施工階段非常重視，認為成本控制主要在工程施工階段，只要加強監控，就可大量節約成本，忽視了對設計階段的成本控制，設計階段的成本控制重點不在設計費用的高低。而是通過優化設計來降低成本，屬于成本的事前控制，效率最高。
三、解決房地產開發企業財務控制中存在問題的對策
(一)加強財務管理基礎工作，建立健全內控體系
房地產開發企業應當加強財務管理基礎工作，健全各項財務管理制度。建立內部控制機制，實行崗位牽制制度，明確各崗位的工作職責，執行任何一項經濟業務都要按照既定的程序和手續辦理，不能由一個部門或一個人完成一項業務的全過程，而必須由其他部門或人員參與，并且與之銜接的部門能自動地對前面已完成工作進行正確性檢查。建立良好的內部環境，努力克服貨幣資金、財產物資及有關賬簿的管理混亂現象，降低財務風險。
(二)加強內部審計工作
房地產開發企業應當設置內部審計機構并明確其職責為實施內部控制。內部審計機構應直接對企業最高領導層負責，并保持相對獨立性與權威性。企業通過內部審計制度對各級管理層的財務活動和管理活動進行檢查、監督和評價，內容包括企業經營方針的貫徹執行情況、經營目標的完成情況、企業財務會計信息的真實性和可靠性、各級管理人員的績效、內控環節的協調情況等。
(三)預算控制是財務控制的有效方法
按照全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，以解決關系人民群眾根本利益問題為出發點，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，圍繞房地產項目審批、開發、交易、中介等環節，充分發揮各部門職能作用，開展房地產市場秩序專項整治，嚴厲打擊房地產領域違法違規、權錢交易行為，建立健全長效機制，促進房地產業持續健康發展。通過專項整治，達到房地產領域違法違規、權錢交易行為得到有效遏制，市場秩序明顯好轉的目標。
二、專項整治的依據
法律法規規章依據。《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等。
規范性文件依據。《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（明電〔20*〕8號）、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（〔20*〕26號）、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（〔20*〕37號）、《中央和國家機關貫徹落實20*年反腐倡廉工作部署的分工意見》（中紀發〔20*〕2號）。
三、專項整治的重點內容
緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點檢查。
（一）組織全面檢查。檢查房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權利等行為和房地產稅收政策執行情況；檢查房地產企業違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為。對在檢查中發現問題的房地產開發企業依法進行審計和檢查。
（二）查處違紀違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道，建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報中發現的案件線索進行梳理，與監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄的違法違紀行為，依法懲處房地產企業、中介服務機構及其從業人員的行賄行為。
四、專項整治的職責分工
按照職能，確定下列單位為專項整治成員單位，分工如下：
縣建設局為專項整治工作牽頭部門，負責專項整治工作的組織協調，并成立專門辦公室；負責房地產有關開發、建設環節的違法違規問題的清理整治；負責房地產交易及中介服務環節的違法違規問題的清理整治。
縣國土資源局負責房地產開發建設中有關土地使用審批及土地使用情況的清理整治。
縣財政局負責房地產開發、交易中有關財稅政策執行情況的清理整治。
縣審計局負責對排查中發現問題的國有房地產開發企業的財務收支情況進行審計和檢查；負責對審計中發現的違法違規、權錢交易行為進行查處。
縣監察局負責對清理排查出的房地產領域違紀違規案件進行查處。
縣地稅局負責對房地產開發企業納稅情況開展專項稅務檢查，對檢查出的房地產開發、交易稅收征管違規問題進行處理。
縣物價局負責進一步完善住房銷售明碼標價制度；負責對房地產開發企業虛假銷售價格和在房價外違規加收費用、中介機構違規收費以及相關單位向房地產開發經營企業違規收費問題的查處；負責對房地產交易過程中違反價格法律法規問題的查處。
縣工商局負責進一步強化房地產廣告監管和房地產展銷活動管理；會同縣建設局、房管局等部門加強房地產經紀機構管理；負責對商品房銷售中違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權益的違法違規問題的查處。
縣規劃局負責房地產開發建設中規劃審批及規劃落實情況的清理整治。
五、專項整治的方法步驟
（一）動員部署階段（20*年9月5日—9月15日）
1、制定、下發工作方案。根據建設部等八部門《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》（建稽〔20*〕87號）文件精神，并結合我縣實際，縣建設局會同縣相關部門制定專項整治工作方案，經審定后下發。
2、召開專題會議，動員、部署整治工作。
3、各成員單位要按照本部門職能、職責分工，根據縣房地產市場秩序專項整治工作方案，擬訂本部門專項整治工作具體實施方案及計劃，并于9月15日前報送專項整治辦公室。
（二）組織實施階段（20*年9月15日—20*年1月）
1、自查自糾。9月15日開始，房地產市場秩序專項整治工作各成員單位按照職能、職責分工，分別組織本部門和房地產企業進行自查自糾，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，重點查找并糾正房地產主管部門及其工作人員違規審批、濫用權力和房地產企業虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規強制拆遷等行為。自查自糾結束后，各成員單位要將本部門及房地產企業自查自糾情況，于10月10日前書面報專項整治辦公室，并對自查存在的問題積極進行整改，完善制度措施。
2、組織檢查。10—11月份，在自查自糾基礎上，各成員單位要按照職能、職責分工，組織對本部門以及房地產企業進行檢查，對檢查出的問題依法進行處理，并將處理結果及時報專項整治辦公室。
3、隨機抽查。12月—20*年1月，縣政府將組織對全縣房地產市場秩序專項整治工作情況進行抽查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查，督促對存在的問題進行整改，并將典型案例處理情況上報市房管局。
（三）總結鞏固階段（20*年2—3月）
一、我國房地產開發企業在實行預算管理中存在問題
（一）沒有完善的績效考核和獎懲制度
房地產開發企業在編制預算后，沒有簽訂預算指標經濟責任合同，也沒有完善的績效考核制度和獎懲制度，使得預算執行沒有制度約束，執行效果不佳。在預算執行出現問題時，主要負責人往往會強調客觀因素和外部環境因素，盡量避免提及或弱化主觀因素的影響，無法對其進行有效的處罰。很多房地產開發企業存在考核和激勵機制不完善或不落實的現象，導致預算目標很難實現，給企業財務造成不穩定因素，無法客觀估計最終收益，影響企業項目目標的實現和長期戰略的目標的分步驟執行效果。
（二）預算執行監管力度不夠
房地產企業花了巨大成本和資源進行了預算編制，做好了事前準備，卻因為事中監督力度不夠而導致最終效果不理想。這類房地產企業通常存在管理制度跟不上企業經營活動的現象。管理制度缺乏預算反饋機制，致使預算執行情況無法及時反饋給財務部門，同時企業的預算管理和會計核算系統沒有密切配合，使得預算編制成果不理想，房地產企業的財務無法按照原計劃執行，存在不斷追加資金的現象頻繁發生。
（三）預算管理機制不健全
目前房地產企業對預算的編制十分重視，但是缺乏整體的配套措施，沒有相應的機構或部門對預算進行協調監督和仲裁。這類房地產企業通常會將預算的全部工作交給財務部門，造成財務部門任務過重，不僅要進行預算編制，還要進行預算執行監督，預算的仲裁等工作，使得一些財務部門無暇顧及，只將精力放在預算編制上，忽略或沒有投入適當的精力進行其他工作。同時，也會造成財務部門權利過于集中，沒有與其相互制約的機構，并且內部審計制度不完善，容易出現舞弊現象。
（四）沒有樹立預算管理的意識
預算管理是整體性、全面性的管理，預算編制只是預算管理其中的一個環節，企業應當明確預算管理的概念，將投入在預算編制的一些資源分流到預算執行控制和監督上面，高質量的預算編制不等同于高質量的預算管理，沒有良好的執行和有效的監督，會使得預算編制效果大打折扣，對提升房地產企業的經營管理效果不大。預算管理與企業的經營活動聯動性不強， 一些房地產開發企業的預算管理往往不具有客觀性，因為預算執行能力缺乏，導致預算編制流于形式，操作性不強。很多房地產企業通過對以往的經營情況和上一年度指標值來決定下一年度預算指標值，一旦經濟環境發生變化或企業經營狀況出現問題，就會導致上一年度的預算與下一年度的實際情況不匹配，缺乏客觀性，給企業的財務帶來巨大風險。
二、完善預算管理制度的措施
（一）細致分解各項指標，科學確定財務預算管理責任單元
預算管理是一個財務管理系統內的一個重要環節，它包含預算編制、預算執行監督、預算仲裁、預算監督審計等多方面工作。這些工作全部交給財務部門必定會造成財務部門的工作壓力過大。所以房地產企業必須重視各部門協調合作，建立健全獨立于財務部門的監督審計部門，將預算執行監督的任務交于這一部門完成。房地產企業必須將任務細致劃分，避免權力集中，綜合考慮部門的工作能力和工作強度，做到權責分明。房地產企業通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門的方向明確、責任權利清晰。
（二）注重資金預算管理
房地產企業屬于資金密集型企業，行業發展受外界因素影響較大。針對高速發展的房地產行業，國家進行了多次宏觀調控，各地政府也紛紛出臺調控政策，使得房地產企業的融資渠道越來越少，融資難度越來越大，投資越來越慎重，營運資金的運用越來越嚴格，同時銷售范圍也越來越窄，現金回籠問題也越來越嚴重，現金流問題日益突出。財務部需緊密圍繞融資管理、銷售回款管理、付款管理、現金流統籌管理來開展資金管理工作。銷售回款管理：嚴密監控每戶業主的回款情況；與營銷部一起出臺《銷售現場薪酬管理制度》、《簽約回款激勵制度》，充分調動各方積極性。付款管理：以“對內服務監督、對外早收晚付”原則，精心鋪排資金計劃并嚴格執行，做到付款有依據、付款有安排；每月底編制次月資金支付計劃表，加強與資金需求部門的溝通，合理控制付款節奏，做到資金計劃切實可行；每月25號成本會計去項目現場查看工程進度，核實工程進度款計算過程及結果是否有誤。
（三）注重項目利潤預算管理
項目在拿地之前就需做可行性論證，進行成本盈利的測算，可通過凈現值法、靜態回收期、動態回收期、內含報酬率多個指標評價方案的可行性。如果可以達成公司的盈利目標，方可在測算的地價限額內競拍土地。項目成立后，需按季度滾動更新成本盈利預測表，確保項目盈利目標，在相關因素改變而影響盈利目標時，及時采取不同的解決方案，如調整銷售方案，變更設計，控制單方成本造價，從多方面著手修正，盡力使盈利目標達到可接受水平。
（四）注重費用預算管理
費用預算管理是預算管理的重要一環，完善費用預算管理房地產開發企業的財務部門需要做到以下三個方面：1.每年年初根據集團指標制定公司各部門管理費用預算指標；2.每月及時更新費用臺賬，歸集整理各部門的各項費用支出情況；3.每月及時各部門管理費用、銷售費用預算執行情況，針對超出費用預算的部門及時提出預警。
[關鍵詞]土地增值稅 增值額 稅收優惠 籌劃
房地產開發行業具有投資資金多、周期長、風險大、利潤高的特點。土地增值稅作為流轉稅的一種,在房地產開發企業的稅費中占有相當大的比重。當前,國際金融動蕩、國內經濟不穩定,政府亦加強了對房地產業的宏觀調控,房地產企業如何在不利環境下,整合現有資源,籌劃土地增值稅,減輕企業稅收負擔,為企業爭取最大的現金流,顯得尤為重要。筆者擬就相關問題做一探討。
一、土地增值稅的有關概念
根據國務院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。房地產增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入,減除規定的扣除項目金額后的余額。應納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。在稅率方面,土地增值稅的稅率為四級超額累進稅率.即增值額未超過扣除項目金額的50%,稅率為30%;增值額超過項目金額的50%未超過100%,稅率為40%;增值額超過項目金額的1O0%,未超過200%,稅率為50%;增值額超過項目金額的200%以上,稅率為60%。由此可見,土地增值稅是流轉稅的一種。通過調整房地產的收入額和扣除項目金額,可以影響增值額和增值稅率,進而影響土地增值稅的大小。
二、轉讓房地產取得收入的籌劃
關于土地增值稅的收入額,條例中做了比較明確的規定。比如,條例指出,納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關經濟利益,不允許從中減除任何成本費用。對取得的實物收入,要按收入的市場價格換算成貨幣收入。對取得的無形資產收入,要進行專門的評估.在確定其價值后折算成貨幣收入等等。故轉讓收入的大小與成本費用的確認沒有任何關系,但是實務上,房地產企業可以利用合同拆分的方式,也就是在銷售轉讓房產時,將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分別簽訂合同,從而減少轉讓房地產所取得的收入。舉例如下:
假定某房地產開發企業準備開發一幢帶裝修的寫字樓。預計裝修過的寫字樓市場價值是2000萬元(含500萬元裝修費)。如果該企業和購買者分兩次簽訂合同。在毛胚房建成后先簽訂1500萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽500萬元的裝修合同,則該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額1500萬元繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額500萬元屬于裝修合同,是營業稅征稅范圍,不用計征土地增值稅。這樣就使得納稅人計算土地增值稅的收入額減少,達到了降低稅負的目的。
三、土地增值稅扣除項目的籌劃
關于土地增值稅的扣除項目,條例及其實施細則中做了詳細說明,包括取得土地使用權時所支付的金額;土地開發成本、費用;建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目等。故可以根據扣除項目的類別不同,分別進行如下籌劃。
1、增加成本的籌劃
第一、利用成本費用的可轉化性。房地產開發費用即期間費用(管理費用、經營費用、財務費用)不能全部據實扣除,而是按一定比例限額扣除。由于現行的會計準則對期間費用和工程項目的“開發費用”并無嚴格界定。因此,企業可以通過事前的籌劃,把可以轉移的開發費用合理轉移到開發成本中,則可以加大扣除項目金額,減少應繳納的土地增值稅。例如.企業人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義,但如果這些費用是屬于房地產開發項目人員所發生的,則可以分攤到房地產開發成本中去,在計算土地增值稅時準予扣除。這樣,期間費用的減少不影響房地產開發費用和扣除,而房地產的開發成本卻增加了,降低了增值額,從而使應納的土地增值稅減少。
第二、利用費用均分進行籌劃。不同地方開發成本因為地價或其他原因而不同,一些地方的房產開發銷售后的增值率較高,而有的房產增值率較低,這種不均勻的狀態會加重企業的稅收負擔。對于同時在幾處進行房地產的開發業務的企業,可以利用費用均分進行籌劃。也就是通過事先對開發成本進行必要的調整,平均費用分攤來抵銷增值額,使得各處開發業務的增值率大致相當,從而節省稅款。如果結合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點以下,則節稅效果更好。
2、借款利息扣除方法的籌劃
稅法規定,房地產開發企業借款利息的扣除,有兩種方式:一種是納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的,可扣除的房地產開發費用為:利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內;另一種是如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出,或不能夠提供金融機構貸款證明的,可扣除的房地產開發費用為:(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×1O%以內。這兩種利息扣除方法的差額=利息一(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5% 。故當利息>(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%時,企業應采用第一種方法;當利息
3、利用“代收費用計價”的籌劃
根據財稅[1995]48號規定,對于房地產企業在銷售不動產時,代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用,可以并入房價,也可以在房價之外單獨核算。如果代收費用并入房價并且向購買方一并收取的,則代收費用計入房地產轉讓收人計稅。在代收費用支付時可以作為扣除項目金額予以扣除。若代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。雖然與代收費用的單獨核算相比,并入房價核算不會影響銷售房產的增值額。但是,由于代收費用的存在,并入房價核算在房產轉讓環節的扣除數比單獨核算更高,使得轉讓房地產的增值率降低,減少土地增值稅。
四、利用其他稅收優惠政策的籌劃
除了直接減少分散收入、增加成本費用扣除金額外,企業還可以直接利用其他稅收優惠政策進行土地增值稅的籌劃,具體有:
1、房地產代建
房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。按稅法規定,代建行為繳納營業稅,不繳土地增值稅。房地產開發公司可以利用這種建房方式,在開發之初確定最終用戶,實行定向開發,就可以減輕稅負。具體可由房地產開發企業以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以通過協商由客戶自己購買和取得。
2、合作建房
稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉讓的,應繳納土地增值稅。如房地產開發公司擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產開發公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。
3、利用土地增值稅“起征點”優惠政策進行籌劃
現行稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅;超過20%,就全額征稅。故企業可以考慮通過合理設置價格,使得增長率在20%以下,達到免繳土地增值稅的目的。
總之,房地產開發企業土地增值稅籌劃是一項具有前瞻性、綜合性、技術性的工作,在籌劃時要綜合考慮成本、收益的各個方面,以便減輕企業稅收負擔,實現長期、健康、穩定的發展。
參考文獻:
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財務成本管理主要是指企業生產經營管理過程中采取的成本費用管理控制目標、原則、策略、方法、途徑和體系，主要活動包括預測、計劃、決策、控制、核算、考核、分析等。財務成本管理從特點上可以劃分為財務成本預測、財務成本規劃、財務成本決策、財務成本核算、財務成本控制、財務成本考核、財務成本分析等。上述財務成本管理有著內在的聯系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環的關系。房地產開發企業財務成本管理需要事前合理預測、規劃和決策，事中控制與核算，事后考核、分析和反饋，形成一個完整的財務成本管理循環鏈條，才能幫助房地產開發企業實現全面的、精細化的財務成本管理。房地產開發企業財務成本管理是一項系統的工程，只有從根本上完善財務成本管理原則、策略、途徑和體系，才能合理控制房地產項目實施成本，為企業提高經濟效益創造良好的條件。
一、房地產開發企業成本管控原則
1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過程”、“全方位”和“全要素”。“全員”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴。“全過程”即房地產開發樓盤從調研到樓盤交付使用的各個階段，融事前、事中、事后成本管理為一體。“全方位”和“全要素”，是指要對房地產開發的所有要素成本、費用進行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。
2、動態成本管理原則：波特認為，企業的價值創造活動包括基本活動和輔助活動，這些互不相同但又相互關聯的開發經營活動，構成了一個創造價值的動態過程，即價值鏈。企業的縱向聯系和橫向聯系構成價值鏈，價值鏈上的每一項價值活動及其相互聯系與協調，都會對企業最終能夠實現多大的價值造成重要的影響。只有動態管理控制，才能實現整體效益最優基礎上的相關企業利益的均衡。
3、目標成本管理原則：目標成本有計劃成本、定額成本和標準成本三種類型，具有綜合性、科學性、先進性和約束性等特點。目標控制通過對目標的管理，把計劃的方針、任務目標和措施等逐一分解落實。制定目標成本時，要注意標準的先進合理性、可考核性和可執行性。
4、質量成本管理原則：質量成本是為了保證必要的開發產品質量、服務質量而發生的成本費用以及因未達到既定質量標準而發生的一切損失之和。質量成本可分為預防成本、鑒定成本、內部損失成本和外部損失成本。 “省錢不省質量”，質量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業暫時利益，而是以長遠發展和市場競爭的視覺，將成本控制與保證必要的產品質量相聯系起來，以保證企業的市場競爭優勢。
5、責任成本管理原則：企業應該按照分級分口管理、權責結合、責任到人的原則，建立健全與開發經營管理體制相適應的成本費用管理責任制，建立健全完善的成本費用管理組織機構，把成本費用管理納入崗位責任制，并做到責、權、利相結合。
6、戰略成本管理原則：即以企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。房地產開發企業只有從成本信息結構出發，對企業成本進行全面的控制管理，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業的外部環境和內部結構結合起來，房地產開發企業的價值鏈才能貫穿企業財務成本管理控制的全過程。房地產開發企業戰略、財務成本管理策略的制定，必須從企業的競爭環境出發，整合分析競爭對手的價值鏈，才能形成必要的財務成本管理信息，為制定科學可行的戰略方針奠定重要的基礎。
7、精細成本管理原則：對成本要素和成本形成過程進行分解，為成本分析和成本管理提供依據，并最終達成成本控制目標。
8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實現的最低成本目標，通過有效的控制和管理，實現成本管理要求。首先應注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實際出發，二是要注意成本最低化的相對性。
9、例外成本管理原則：例外管理是相對規范管理而言的。在成本費用控制措施實施過程中，有可能發生一些事先不曾預計到的影響因素和狀態，這些因素如果不及時處理就會導致不利后果。例外管理原則要求成本費用管理人員重視導致實際耗費脫離標準差異較大的“例外”事項，認真分析這些事項產生的原因和責任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統計分析，及時采取調整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產開發企業成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。房地產開發企業要想對開發項目進行經濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環節：（1）市場預測；（2）選擇定價目標；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設計階段的成本管控策略：項目設計階段是控制開發成本最直接、最重要的環節，設計階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學合理的設計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設計方案招投標，優化設計；（2）實行限額設計，有效控制造價；（3）加強對設計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發包階段的成本管控策略：控制建設項目發包階段工程造價的有效手段是積極推行建設工程招投標制。發包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購；（4）嚴格履行工程承發包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應商是項目采購操作中降低成本的關鍵。制定采購預算，選擇并管理供應商，分析采購成本，控制供應成本，開展責任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網絡。
5. 建設階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現場成本控制，項目組層層分解責任，層層分解責任成本，簽訂責任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應適當調整流程，增加重復審計環節，并進行匯總，反復計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產開發企業的核心在于整合各種資源，使之產生協同效應。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產開發企業成本管控方法
房地產開發企業應當建立成本控制系統，強化成本預算約束，推行質量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產開發企業成本控制系統：即運用現代信息技術，實現成本系統集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統作為房地產企業信息系統的一個子系統，提供給財務、會計、生產管理、銷售等相關部門，以供進行財務核算、資金籌集、開發安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產開發企業成本規劃與預算，強化成本預算控制。房地產開發企業成本預算是房地產企業成本控制的主要方法，它要求房地產開發企業加強成本預算編制、執行、分析、考核等環節的管理，明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。
3、加強房地產開發企業成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產品或活動的標準資源消耗量，控制產品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標準消耗量，一般方法有經驗估計法、類推比較法、統計分析法和技術測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責任者，將成本定額管理與經濟責任制管理相結合。
4、實行房地產開發企業全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養成節約成本的習慣，關心成本控制結果。這需要領導推動和全員參與。
5、推行房地產開發企業質量成本控制：（1）確定最優質量成本，并以此為質量成本控制的總目標；（2）建立健全質量成本管理的組織體系；（3）應堅持預防為主的方針；（4）計算和分析質量成本差異，尋找原因，以采取相應措施加以控制。
6、房地產開發企業利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術與系統化管理思想于一身，反映時代對房地產開發企業合理配置資源，最大化地創造社會財富的要求，成為房地產企業在信息時代生存、發展的基礎。ERP整合了房地產企業管理理念、業務流程、基礎數據、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網絡資源，對采購、開發、成本、分銷、財務、人力資源等進行規劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業成本管理在房地產開發企業成本管控中的運用
1、作業成本管理的涵義：作業成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎的成本管理，在對作業及作業鏈全面分析的基礎上，利用作業成本核算或作業成本法提供的信息，面向全過程的系統化、動態化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業成本法的計算：作業成本法是以作業為計算產品成本的中間橋梁，通過作業動因來確認和計量各作業中心的成本，并以作業動因為基礎來分配間接費用的一種成本計算方法。作業成本計算的核心是在計算產品成本時，先將耗用的資源成本準確地計入作業，然后選擇成本動因，將所有作業成本這些事項產生的原因和責任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統計分析，及時采取調整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產開發企業成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。房地產開發企業要想對開發項目進行經濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環節：（1）市場預測；（2）選擇定價目標；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設計階段的成本管控策略：項目設計階段是控制開發成本最直接、最重要的環節，設計階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學合理的設計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設計方案招投標，優化設計；（2）實行限額設計，有效控制造價；（3）加強對設計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發包階段的成本管控策略：控制建設項目發包階段工程造價的有效手段是積極推行建設工程招投標制。發包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購；（4）嚴格履行工程承發包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應商是項目采購操作中降低成本的關鍵。制定采購預算，選擇并管理供應商，分析采購成本，控制供應成本，開展責任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網絡。
5. 建設階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現場成本控制，項目組層層分解責任，層層分解責任成本，簽訂責任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應適當調整流程，增加重復審計環節，并進行匯總，反復計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產開發企業的核心在于整合各種資源，使之產生協同效應。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產開發企業成本管控方法
房地產開發企業應當建立成本控制系統，強化成本預算約束，推行質量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產開發企業成本控制系統：即運用現代信息技術，實現成本系統集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統作為房地產企業信息系統的一個子系統，提供給財務、會計、生產管理、銷售等相關部門，以供進行財務核算、資金籌集、開發安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產開發企業成本規劃與預算，強化成本預算控制。房地產開發企業成本預算是房地產企業成本控制的主要方法，它要求房地產開發企業加強成本預算編制、執行、分析、考核等環節的管理，明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。
3、加強房地產開發企業成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產品或活動的標準資源消耗量，控制產品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標準消耗量，一般方法有經驗估計法、類推比較法、統計分析法和技術測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責任者，將成本定額管理與經濟責任制管理相結合。
4、實行房地產開發企業全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養成節約成本的習慣，關心成本控制結果。這需要領導推動和全員參與。
5、推行房地產開發企業質量成本控制：（1）確定最優質量成本，并以此為質量成本控制的總目標；（2）建立健全質量成本管理的組織體系；（3）應堅持預防為主的方針；（4）計算和分析質量成本差異，尋找原因，以采取相應措施加以控制。
6、房地產開發企業利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術與系統化管理思想于一身，反映時代對房地產開發企業合理配置資源，最大化地創造社會財富的要求，成為房地產企業在信息時代生存、發展的基礎。ERP整合了房地產企業管理理念、業務流程、基礎數據、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網絡資源，對采購、開發、成本、分銷、財務、人力資源等進行規劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業成本管理在房地產開發企業成本管控中的運用
1、作業成本管理的涵義：作業成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎的成本管理，在對作業及作業鏈全面分析的基礎上，利用作業成本核算或作業成本法提供的信息，面向全過程的系統化、動態化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業成本法的計算：作業成本法是以作業為計算產品成本的中間橋梁，通過作業動因來確認和計量各作業中心的成本，并以作業動因為基礎來分配間接費用的一種成本計算方法。作業成本計算的核心是在計算產品成本時，先將耗用的資源成本準確地計入作業，然后選擇成本動因，將所有作業成本分配給產品成本。作業成本法核算包括四大要素：資源、作業、成本對象和成本動因。作業成本法核算包括兩個階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業，然后確認成本動因，計算歸集資源費用到作業；（2）明確成本計算對象，確認作業動因，并把各作業匯集的成本分配給相關的成本對象。
3、作業成本管理的原理：將房地產開發企業的工作流程視為一系列作業的集合，根據市場需求，以顧客訂單為起點，采取“倒擠法”，從后向前確定相關作業，核定作業消耗量、作業成本，揭示資源動因、作業動因，并進而進行成本動因管理、作業管理，以消除不增值作業，提高增值作業運作效率，減少供、產、銷各環節的存貨積壓、資金占用，提高公司經營效益。
4、作業成本管理的程序和內容：（1）在熟悉生產經營流程的基礎上識別和認定作業，并根據同質性原理歸并相關作業，建立作業中心，認定增值作業和不增值作業；（2）建立作業成本控制標準，即尋找增值高效作業的資源耗費水平；（3）計算實際作業成本，即一定期間內作業中心或作業歸集的實際資源費用之和；（4）作業成本差異計算與分析；（5）業績評價、持續改善。
5、作業成本管理的基本方法：以作業為成本控制點，對作業進行價值分析是作業基礎成本控制的基本方法。作業價值分析是通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、產出消耗作業的確認與計量、產出成本費用的歸集等步驟方法，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值的一種分析方法。作業價值分析包括資源動因價值分析、作業動因價值分析和作業的綜合分析。作業價值分析的一般程序：（1）按產品類別進行全過程調查；（2）識別、計量作業，建立作業中心；（3）歸集資源費用到相應的作業；（4）分析作業消耗資源的有效性；（5）歸集作業成本為作業成本庫，選擇代表作業，計量成本動因率；（6）確認、計量產出消耗的作業；（7）計算、歸集產出的作業成本；（8）分析作業對產出的貢獻，區別增值作業和不增值作業。通過作業價值分析可以通過以下幾種方式降低成本：①減少作業所需要的時間和資源，改善增值作業的效率；②消除不增值作業；③當其他條件相同時，選擇成本最低的作業；④利用資源集成原理，盡量實現資源共享與作業共享；⑤利用作業成本計算提供的信息，編制資源使用計劃，重新配置未使用資源。
6、作業成本管理在房地產開發企業中的具體運用：
（1）準確核算房地產項目開發成本。目前房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。通常是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或工程造價比例法分配計入單位產品開發成本。由于作業成本法能使間接費用準確分配，可將作業成本法引入到房地產開發成本核算中，具體步驟如下：①結合房地產開發企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，并確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用；②根據房地產開發過程中各項間接費用的發生原因，結合開發實際，找出各項成本動因，并建立作業成本庫及其成本動因分析表；③確定成本分配率，歸集各項作業成本費用，并分配計入各開發產品成本。
（2）整合、再造房地產項目開發流程。房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在不同的流程。因此，作業成本管理在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，全面地認識和把握開發全過程的主要成本動因，將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比產業價值鏈，并對作業進行分析、整合、選擇，使各項作業之間形成較為理想的作業鏈，確保各項必要作業都以最高效率完成，改善房地產開發項目成本構成和提高作業的質量及效率，打造房地產開發企業核心競爭力。
整合、再造房地產項目開發流程的步驟如下：①繪制現有項目開發流程圖，描述流程中的活動；②借助魚刺圖等工具發現現有項目開發流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優先順序；③尋求解決問題的方法，并由專人負責實施；④評估實施結果，修正解決方案，重新實施；⑤進行下一個問題的解決；⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產項目開發流程更精練，各環節更自然地銜接。通過流程優化重組，提高房地產開發項目流程的運作效率。
（3）作業分析。整合、再造房地產項目開發流程后，進一步對流程中的各項作業進行分析，具體來講，對各作業進行作業動因價值分析、資源動因價值分析和作業的綜合分析。作業動因價值分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及產生原因，并就間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接費用按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對開發產品耗費資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。為了有效控制項目建設各階段的成本，不僅要進行作業動因價值分析與資源動因價值分析，還必須進行作業的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費現象。
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【關鍵詞】房地產開發企業 風險分類 風險防范
一、風險研究的目的
房地產開發是一個開發周期長、融資金額大、效益風險高的行業。一方面我國房地產行業的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內房地產行業過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環節的壓力和風險。如果在這個時候企業忽視財務管理的風險，即時企業的盈利能力再強，那么就可能會造成企業資金鏈的斷裂，甚至是破產。
所以需要房地產開發企業從自身的角度出發，從日常的活動中進行監督，才能及時的發現風險和調整企業戰略。其中企業的日常活動不僅僅是指開發項目的開發建設活動，應該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財務風險的分類
1.資金風險
由于我國的房地產行業起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內大部分房地產企業的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產企業都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產企業一個關鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業的繼續發展，而決定這一因素的是房地產企業的營銷能力和當時的房地產銷售環境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業的資金鏈出現問題，隨之而來的銀行信貸風險。
對于房地產企業的連續性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產信貸，房地產信貸投資基金等方式，但國內房地產企業會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業的資金成本，制造了企業破產的隱患。
2.管理風險
房地產行業是支撐我國經濟發展的重要行業，房地產行業的產業鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環節。所以對于房地產企業的內部控制是非常有必要的。如果企業認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業發展的穩定現金流，忽視了財務管理的風險，那么在企業運營后期，必然會造成一系列的問題。
同時雖然大多數房地產項目都會按要求進行稅務和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預期的風險控制，對于一些影響到企業現金流正常流轉的因素，我們需要的是及時發現并盡快采取對應措施，這樣企業才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產企業的財務管理制度，那么就可能體現不出房地產企業的真實價值，給企業的投資決策造成影響。
三、財務風險的防范
1.融資方式的創新
目前國內房地產企業的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產企業發展的道路。例如可以采用債務融資、房地產信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產信托投資基金（REITs）是專門針對房地產開發企業的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業性。一方面，REITs并不是通過債權來融資，這樣就大大降低了企業的負債率，減少了的企業負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產企業來說始終保持著控制經營權。另一方面，對于一般的信托產品來說，房地產信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產企業而設計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業對資產的控制權。
2.加強對風險的防范
對于房地產開發企業來說，看一個企業能否持續發展，不單單是看企業目前的資金保有量有多少，而是看企業是否能保持一個長期穩定發展的資本結構。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業運營管理的過程中，從財務管理風險的角度出發，保證企業目前以及將來的現金流都能正常流轉。
而財務管理的管控應該是一個貫穿整個房地產項目的管理控制活動，包括從項目開發前的預算控制，到項目建設中的調整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關政策制度的出臺對整個行業的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產企業一定要對于這種變化，及時預估對應的風險預案，使企業順利地完成從營業稅到增值稅的過渡。
除了財務管理方面的控制外，房地產開發企業還可以通過可行
性研究報告來預估整個項目周期的風險。房地產項目的可行性研究
報告是反映項目在研發、規劃設計、建設、銷售等等環節成本效益的
報告。如果企業可以及時根據當前的狀況調整項目開發的預計成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。
四、總結
房地產項目都具有很長的開發周期，在開發過程中保持企業的財務狀況穩定是一項重要的工作。在這期間企業會同時受到來自宏觀經濟環境和內部風險管理制度的影響。在目前大部分地區房價持續上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩步發展。同時房地產企業要做好對財務管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業風險管理的認識，尤其是對財務管理風險的控制。這樣才能保證房地產企業的可持續發展。
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【關鍵詞】房地產；項目融資；投資回報
中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地產開發項目的融資流程
房地產開發項目的融資流程開發商經常表現為：首先要“看地”，向規劃部門了解該用地是否符合地區用地總體規劃，申請取得建設用地規劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權證，將出讓取得的土地，經合法的土地評估機構評估，因為土地使用權（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發投入的資金；通過公開招標，承建單位交納施工保證金（實際是墊資施工），工程施工到正負零時，根據《商品房預售管理辦法》建設工程總體投入資金到達25%以上符合商品房預售規定可以預售，根據2003年6月5日央行出臺“121”號文即《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，開發商整合購房戶個人資料在銀行按揭貸款，以房產抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發商不需投入大量資金，就可以完成整個開發收益周期。
二、房地產開發項目的融資方案
房地產開發項目融資需要有一定的方案，首先是房地產開發項目基本情況介紹，包括房地產開發項目的名稱、開發的背景、具置以及開發的規模，同時需要有規范性文件支持，如主項批復，“五證”取得，也包括主項的定位，該房地產開發項目有何特點、有何優勢。
三、房地產開發項目融資需提供材料
房地產開發項目融資申請書，該項目可行性研究報告，該項目融資所提供的擔保，該項目“五證”復印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產開發企業自身還款計劃和資金來源保證。
有當年期的工商年檢章的房地產開發企業營業執照副本復印件，企業法人代碼證復印件，企業稅務登記證，公司章程復印件，房地產開發企業公司介紹，公司驗資報告，近三年會計（審批）事務所驗證的財務報表本中期財務報表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業法定代表人資格證明及身份證復印件，具體經辦人員授權委托書及身份證復印，公司法定代表人、總經理、財務主管等高級管理人員簡歷，董事會通過的對外借款，擔保抵押等相關決議。公司資信狀況（貸款情況與對外擔保情況）與申請貸款項目有關的基礎需要說明及項目的材料。
四、房地產開發項目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產開發項目的權屬情況、收益情況、資金成本、擔保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎金監管等諸多因素。
五、房地產開發項目融資者的法律風險
項目融資者既要對開發企業的信用風險了如指掌，也要對購房者的信用風險進行合理評估，對建筑企業項目完工、交工、延期風險有充分認識，也要對項目超支風險，甚至項目放棄風險有所認識。
對開發項目企業資金不足造成的風險有充分的估計，對房地產開發企業所涉及的能源和原材料漲價也有所了解，對房地產開發企業經營管理風險也要有認識，要了解該項目經理是否在同一領域內有充分的經驗和個人資信狀況，項目經理是否對該項目有個人投資及獲利要需求狀況以及項目經理對該項目完工后的利潤獎勵和節約成本獎勵。
對市場購買者的風險意識有所掌握。金融風險防范方面要注意項目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發生變化也會導致項目失敗，項目信用結構改變，項目債務償還能力改變主。環境保護風險是項目風險中一個不可忽視的因素，負債風險使項目本身甚至使公司價值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價值下降風險增加。
六、房地產開發項目融資者的法律盡職調查
房地產開發項目融資者是根據融資者的想法及目的而由中介機構根據融資者的委托，按照公認的行業標準和勤勉盡責的精神，對被調查對象的情況進行了解、審查，并進行了專業分析、評價和判斷為委托人提供法律服務。
