開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇收益法評(píng)估報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估

根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上通行的做法是由評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用

計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國(guó)際上通行的做法是由評(píng)估專(zhuān)業(yè)人士提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專(zhuān)業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無(wú)利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。

2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。

評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。

3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象

3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問(wèn)題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中用于銷(xiāo)售或?yàn)榱虽N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。

4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類(lèi)似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類(lèi)似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過(guò)差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

市場(chǎng)法直接依賴(lài)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過(guò)租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過(guò)考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來(lái)確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營(yíng)運(yùn)費(fèi)用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類(lèi)投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用來(lái)計(jì)算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來(lái)確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來(lái)確定。

已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來(lái)確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。

5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。

5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求

當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式、披露和報(bào)告發(fā)生改變，評(píng)估人員因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)要求而無(wú)法遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說(shuō)明和披露。

第2篇

一、房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)比較

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年頒布了并于2008年7月1日起開(kāi)始施行《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則屬于資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則的實(shí)體性準(zhǔn)則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評(píng)估方法、企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)、評(píng)估披露以及附則等七部分。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的總體指導(dǎo)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動(dòng)產(chǎn)三種基本方法市場(chǎng)法、收益法和成本法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法；重點(diǎn)探討了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS）在“資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則”部分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范。IVS中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估包括準(zhǔn)則、注釋和附件三個(gè)部分，其中準(zhǔn)則包括工作范圍、執(zhí)行、報(bào)告以及有效期四個(gè)方面；注釋包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的類(lèi)型、權(quán)益的等級(jí)、租賃、評(píng)估方法、市場(chǎng)法、收益法、成本法七個(gè)方面；附件是歷史性不動(dòng)產(chǎn)。

美國(guó)《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告兩個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評(píng)估項(xiàng)目的程序，并可用于評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者對(duì)評(píng)估工作質(zhì)量進(jìn)行的對(duì)照檢驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定的是傳達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形式、格式和文體，由報(bào)告的預(yù)定使用者和評(píng)估師的需求決定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實(shí)，但是還缺乏對(duì)于具體不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的方法，其他方面大多沒(méi)有涉及，比如信息的披露。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了信息的披露，有專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則，但是對(duì)于披露的具體內(nèi)容沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則定義比較

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在總則中就明確了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本定義。該準(zhǔn)則所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。本準(zhǔn)則所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時(shí)，在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的資產(chǎn)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指對(duì)土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類(lèi)型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級(jí)權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也在“定義”部分界定了不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)指的是屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因?yàn)樵谖鞣降牟粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理論中，都特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和利益的價(jià)值。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)1——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中則沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)的界定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則界定的不動(dòng)產(chǎn)定義的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但明確了不動(dòng)產(chǎn)的定義而且指出了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義，還具體區(qū)分了單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則界定了不動(dòng)產(chǎn)的含義，并著重強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體。總之，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，而并非不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物本身的價(jià)值。

三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估方法比較

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則把評(píng)估方法作為準(zhǔn)則的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法進(jìn)行了明確的規(guī)定和要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例；并進(jìn)行修正。運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命年限以及可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理進(jìn)行修正。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種主要評(píng)估方法均適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價(jià)格依據(jù)的權(quán)益，以及被評(píng)估的權(quán)益等。在收益法分類(lèi)下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估，需要計(jì)算重置成本，并將現(xiàn)時(shí)等效不動(dòng)產(chǎn)的重置成本進(jìn)行貶值調(diào)整。

美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)銷(xiāo)售比較途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須對(duì)用于評(píng)估價(jià)值推斷的銷(xiāo)售比較數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)成本途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對(duì)宗地價(jià)值進(jìn)行評(píng)定；對(duì)新開(kāi)發(fā)成本估算時(shí)可參照的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)收益途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情形下，評(píng)估師必須：分析那些計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)全部潛在收入時(shí)可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動(dòng)產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的具體規(guī)定可以看出，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估方法都可以應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，只不過(guò)美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則是分別從銷(xiāo)售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但介紹了三種方法，還對(duì)實(shí)踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法做了具體規(guī)定。此外，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定是最詳細(xì)和最具可操作性的，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則。也就是說(shuō)，國(guó)外的評(píng)估準(zhǔn)則沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

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第3篇

一、評(píng)估中介機(jī)構(gòu)與評(píng)估委托方的歸責(zé)

評(píng)估機(jī)構(gòu)作為社會(huì)中介組織，對(duì)外承擔(dān)三種責(zé)任：

(一)行政責(zé)任。國(guó)務(wù)院91號(hào)令規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果失實(shí)的，國(guó)資管理部門(mén)可以宣布評(píng)估結(jié)果無(wú)效，并可以對(duì)該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給予處罰。還規(guī)定，被處罰的單位和個(gè)人對(duì)處罰決定不服的，可以向上一級(jí)國(guó)資管理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議。但隨著國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革的深化，國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)不再履行公共管理職能，因此行政處罰及行政復(fù)議在現(xiàn)行體制下能否成立，在實(shí)踐中值得探討。

(二)刑事責(zé)任。我國(guó)刑法第229條規(guī)定“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金。”

(三)民事責(zé)任。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為受托方，與委托方國(guó)有資產(chǎn)占有單位之間形成委托合同，適用《合同法》調(diào)整。對(duì)由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)，給國(guó)有資產(chǎn)占有方造成損失的，可依據(jù)《合同法》第406條的規(guī)定“有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^(guò)錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。”評(píng)估機(jī)構(gòu)在處理委托事項(xiàng)過(guò)程中，由于重大過(guò)失或故意，給國(guó)有資產(chǎn)占有方造成損失的，應(yīng)由資產(chǎn)占有方追究其違約責(zé)任。

從另一角度來(lái)考慮，國(guó)有資產(chǎn)買(mǎi)受人出于對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的信賴(lài)，做出并實(shí)施了國(guó)有資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為，但因評(píng)估報(bào)告存在重大缺陷使其形成錯(cuò)誤的判斷，造成重大損失的，國(guó)有資產(chǎn)買(mǎi)受人是否可向評(píng)估機(jī)構(gòu)請(qǐng)求損害賠償？要解釋這一問(wèn)題可通過(guò)一個(gè)案例來(lái)進(jìn)行：

浙江某鞋業(yè)廠(A1)為國(guó)有企業(yè)，其投資主體為浙江省某鞋業(yè)集團(tuán)公司(A)。鞋業(yè)廠由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，常年虧損，企業(yè)難以維系。為甩掉歷史包袱，鞋業(yè)集團(tuán)公司努力為其尋找新婆家，后被江蘇省某民營(yíng)鞋業(yè)公司(B)相中。B公司長(zhǎng)期以來(lái)欲擴(kuò)大在浙江省的市場(chǎng)份額，想通過(guò)兼并浙江老廠的行為實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)戰(zhàn)略意圖。根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，A公司委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估后鞋業(yè)廠凈資產(chǎn)為245萬(wàn)元。買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)協(xié)商，一致同意以評(píng)估確認(rèn)值作為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的依據(jù)，并簽訂了正式的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，B公司一次性支付了245萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。B公司進(jìn)駐A1廠后，發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告結(jié)果與實(shí)物資產(chǎn)情況相距甚遠(yuǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)未按國(guó)家評(píng)估規(guī)范進(jìn)行實(shí)物核查，只是“閉門(mén)造車(chē)”，簡(jiǎn)單根據(jù)企業(yè)提供財(cái)務(wù)報(bào)表，套上某某計(jì)算公式，在一天內(nèi)“計(jì)算”出評(píng)估值。A1廠的實(shí)際凈資產(chǎn)僅為52萬(wàn)元，大多數(shù)實(shí)物資產(chǎn)都因國(guó)有企業(yè)常年管理失控而早已丟失。

B公司立即要求解除與A公司的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任，還要求評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。但評(píng)估機(jī)構(gòu)辯稱(chēng)，其與B公司未發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，評(píng)估機(jī)構(gòu)也未從B公司處獲得收益，B公司不應(yīng)向其主張賠償。B公司以侵權(quán)為由，堅(jiān)持將評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)B公司的侵權(quán)行為是否成立，應(yīng)從侵權(quán)行為構(gòu)成要件切入分析。按照民法通則，構(gòu)成一般侵犯責(zé)任要具備四個(gè)要件：(1)損害事實(shí)客觀存在。國(guó)有資產(chǎn)買(mǎi)受人因評(píng)估報(bào)告不當(dāng)，做出錯(cuò)誤判斷，給自身造成了經(jīng)濟(jì)上的損失這一事實(shí)客觀存在；(2)行為違法性。評(píng)估機(jī)構(gòu)未按《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》等行政法規(guī)、文件的要求，履行必要的評(píng)估手續(xù)，其行為具有違法性；(3)違法行為和損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。B公司的購(gòu)買(mǎi)行為，出于對(duì)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)所出具報(bào)告的信賴(lài)，如未有該評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估報(bào)告，B公司也不會(huì)支付對(duì)價(jià)。因此，可以認(rèn)為，B公司的購(gòu)買(mǎi)行為與評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告存在因果關(guān)系；(4)行為人的過(guò)錯(cuò)。評(píng)估機(jī)構(gòu)搞“紙上評(píng)估”，存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)，這是不爭(zhēng)事實(shí)。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)過(guò)程中的歸責(zé)原則，筆者認(rèn)為應(yīng)采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，即以行為人——評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)為承擔(dān)民事責(zé)任的必要條件。

為規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估報(bào)告常有下列聲明：“本評(píng)估報(bào)告僅供貴公司為本次特定的評(píng)估目的使用，并報(bào)送國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)審查，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得向委托方之外的單位和個(gè)人提供，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。”評(píng)估機(jī)構(gòu)意圖以此來(lái)規(guī)避評(píng)估報(bào)告由委托人以外的第三方使用所帶來(lái)的侵權(quán)責(zé)任。

二、評(píng)估方法對(duì)評(píng)估報(bào)告公信力的影響

通行評(píng)估方法有四種：(1)收益現(xiàn)值法，將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的預(yù)期收益用適用的折現(xiàn)率折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，并以此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格；(2)重置成本法，在現(xiàn)時(shí)條件下重新建造或購(gòu)置一項(xiàng)全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去該被評(píng)估資產(chǎn)的各種陳舊貶值(含實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值)后的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格；(3)現(xiàn)行市價(jià)法，按市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值；(4)清算價(jià)格法，以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)或資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

上述四種評(píng)估方法各有利弊，收益現(xiàn)值法在未來(lái)年限收益不確定的情況下，將難以操作；重置成本法簡(jiǎn)便易行，但成本增加與價(jià)值增加之間未必具有必然聯(lián)系，因此很難反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值；現(xiàn)行市價(jià)法如遇到同類(lèi)物品交易實(shí)例太少，將會(huì)使評(píng)估結(jié)果缺乏參照；清算價(jià)格法的運(yùn)用容易出現(xiàn)價(jià)格低估的情況。

在現(xiàn)實(shí)評(píng)估運(yùn)作中，一份評(píng)估報(bào)告往往對(duì)不同種類(lèi)的標(biāo)的采用各異的評(píng)估方法，而且各評(píng)估機(jī)構(gòu)在具體評(píng)估過(guò)程中采用的參數(shù)也不同，這將導(dǎo)致同一交易標(biāo)的由不同評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估得出的結(jié)果可能大相徑庭。我們?cè)趯?shí)踐操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限責(zé)任公司的兩家國(guó)有股東關(guān)系不佳，都要轉(zhuǎn)讓所持有公司的50%的股權(quán)，各自委托不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)在同一評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估，得出評(píng)估值分別為300萬(wàn)和600萬(wàn)，究竟采用何種評(píng)估結(jié)果引起了較大爭(zhēng)議。

筆者認(rèn)為，解決這一問(wèn)題的途徑為：(1)評(píng)估協(xié)會(huì)細(xì)化評(píng)估操作規(guī)范，使同一時(shí)點(diǎn)、同一標(biāo)的的評(píng)估值在不同評(píng)估所之間趨于一致；(2)對(duì)賬面原值在1000萬(wàn)元以上的重大國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，要求由兩家以上評(píng)估所共同出具評(píng)估報(bào)告，一來(lái)可仿照再保險(xiǎn)的有關(guān)做法，降低評(píng)估機(jī)構(gòu)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，二來(lái)可降低因人為故意或過(guò)失原因造成國(guó)有資產(chǎn)流失的可能性。

三、或有債務(wù)影響評(píng)估結(jié)果的有效性

個(gè)別國(guó)有企業(yè)由于長(zhǎng)期內(nèi)部管理混亂，公章管理失控現(xiàn)象常有發(fā)生，這就造成許多或有負(fù)債未在賬上體現(xiàn)。而評(píng)估機(jī)構(gòu)的原始資料來(lái)源于委托企業(yè)，如委托企業(yè)未提供相應(yīng)資料，評(píng)估機(jī)構(gòu)便無(wú)從著手。問(wèn)題比較突出的是對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的評(píng)估，凈資產(chǎn)=資產(chǎn)-負(fù)債。這不同于簡(jiǎn)單的資產(chǎn)評(píng)估，提供多少實(shí)物就評(píng)估多少。如果負(fù)債未完全列入報(bào)表，將直接影響凈資產(chǎn)評(píng)估值的準(zhǔn)確性。

或有負(fù)債有時(shí)連現(xiàn)任企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都不清楚，所以當(dāng)委托評(píng)估企業(yè)未提供或無(wú)法提供真實(shí)、完整資料，致使評(píng)估報(bào)告失實(shí)，給評(píng)估報(bào)告使用人造成損失的，受損人是應(yīng)當(dāng)向資產(chǎn)占有方索賠還是應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)索賠？舉證責(zé)任在評(píng)估機(jī)構(gòu)一方還是在受損方？筆者認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)為過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即需要受損方提出評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致其損失的有力證據(jù)。

最高法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)民事糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十二條規(guī)定，“企業(yè)出售時(shí)，出賣(mài)人對(duì)所售企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況、損益狀況等重大事項(xiàng)未履行如實(shí)告知義務(wù)，影響企業(yè)出售價(jià)格，買(mǎi)受人就此向人民法院主張補(bǔ)償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)予以支持。”

四、評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)與評(píng)估結(jié)果的關(guān)系

評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)有國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定階梯標(biāo)準(zhǔn)，基本上體現(xiàn)“高估高收、低估低收”的原則。這一收費(fèi)方式事實(shí)上誘導(dǎo)了評(píng)估機(jī)構(gòu)高估評(píng)估標(biāo)的，評(píng)估報(bào)告的公信力易于受損。

五、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的障礙

我國(guó)1992年的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)作如下表述：“無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。”無(wú)形資產(chǎn)的主要特點(diǎn)是：(1)依附性。無(wú)形資產(chǎn)不具有獨(dú)立的物質(zhì)實(shí)體，不占有空間，但又必須通過(guò)一定的物質(zhì)載體表現(xiàn)其自身，這是有別于有形資產(chǎn)的重要特點(diǎn)。如土地使用權(quán)依托于土地，商譽(yù)混于企業(yè)的整體資產(chǎn)；(2)不確定性。無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值受市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)等綜合因素影響，具有高度的不確定性。今天上百億的無(wú)形資產(chǎn)，明天可能一文不值；(3)獨(dú)特性。無(wú)形資產(chǎn)常是各有特點(diǎn)、獨(dú)立成形，互相之間缺乏可參照性。

《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第六條規(guī)定，“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。”無(wú)形資產(chǎn)屬法定評(píng)估范疇，但在許多實(shí)際工作中，無(wú)形資產(chǎn)未評(píng)估即出讓的現(xiàn)象普遍存在，原因在于無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估缺乏定性定量標(biāo)準(zhǔn)，即便評(píng)估也因與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重脫節(jié)，缺乏實(shí)用性。但如任由無(wú)形資產(chǎn)未評(píng)估即出讓的現(xiàn)象發(fā)生，可能會(huì)導(dǎo)致百年老字號(hào)的招牌拱手送予他人，造成國(guó)有資產(chǎn)的“無(wú)形”流失。

筆者認(rèn)為評(píng)估不能解決的事情，留給市場(chǎng)機(jī)制去解決。不管評(píng)估值合理不合理，只要確定國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)的出賣(mài)時(shí)點(diǎn)，交由產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分的出讓信息披露，實(shí)行公開(kāi)交易，用市場(chǎng)機(jī)制檢驗(yàn)價(jià)格，這就能從制度上確保在這一特定的時(shí)點(diǎn)上，不存在國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題。

六、評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)或備案

長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果采取確認(rèn)制，即《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第十八條規(guī)定，“委托單位收到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書(shū)后，應(yīng)當(dāng)報(bào)其主管部門(mén)審查；主管部門(mén)審查同意后，報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)行政管理部門(mén)確認(rèn)評(píng)估結(jié)果。”以往，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)行政部門(mén)的確認(rèn)行為是喜憂參半，“喜”在有了國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)的確認(rèn)，相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的自身責(zé)任似乎有所縮小；“憂”在評(píng)估過(guò)程有了確認(rèn)程序，許多評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)果被調(diào)整或修改，評(píng)估時(shí)間過(guò)程也相應(yīng)有所延長(zhǎng)。

筆者認(rèn)為，在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具結(jié)果后確認(rèn)程序，容易導(dǎo)致責(zé)任模糊。如評(píng)估報(bào)告的使用者認(rèn)定經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果有重大瑕疵，是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提起民事訴訟還是向評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，尚有爭(zhēng)議。所幸的是，2001年12月31日，《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部第14號(hào)令)出臺(tái)后，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)制改為備案制。備案制減輕了評(píng)估行業(yè)行政管理部門(mén)的責(zé)任，相應(yīng)增加了評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任感，評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法再用行業(yè)主管部門(mén)的確認(rèn)書(shū)來(lái)抗辯自身的過(guò)錯(cuò)。《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令)更加明確了這一定位。

但需指出的是，《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院91號(hào)令)是行政法規(guī)，而《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部14號(hào)令)、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令)是部門(mén)規(guī)章，后者效力低于前者。以部門(mén)規(guī)章改變行政法規(guī)的規(guī)定，恐有不當(dāng)之處。建議在適當(dāng)時(shí)機(jī)，應(yīng)以法律或行政法規(guī)的形式，對(duì)評(píng)估結(jié)果的處理方式重新加以明文規(guī)定。

第4篇

筆者認(rèn)為，《指導(dǎo)意見(jiàn)》中“充分考慮未來(lái)各種可能性發(fā)生的概率及其影響”給我們一個(gè)啟示，即評(píng)估報(bào)告可以采用概率分析的方法，使報(bào)告使用者充分了解企業(yè)未來(lái)收益預(yù)測(cè)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)大小及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響程度。本文擬將概率統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理引入資產(chǎn)評(píng)估之中，以拓展評(píng)估報(bào)告的方式。

一、“最可能的”評(píng)估價(jià)值

我們?cè)谫Y產(chǎn)評(píng)估中提供的評(píng)估價(jià)值是評(píng)估標(biāo)的于評(píng)估基準(zhǔn)日最可能的和最公允的價(jià)值。這里的“最可能”的評(píng)估價(jià)值，就是各評(píng)估參數(shù)在可能發(fā)生的各種狀態(tài)組合下得出的可能評(píng)估結(jié)果之一。對(duì)于這些許多的可能評(píng)估結(jié)果，我們可以通過(guò)概率分析，分析各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

二、價(jià)值評(píng)估中概率分析應(yīng)用的基本理論

價(jià)值評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)分析可分為定性分析和定量分析兩大類(lèi)。定量的分析主要是概率的分析方法，其中主要是概率樹(shù)分析和蒙特卡洛模擬法。價(jià)值評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)概率分析要確定對(duì)評(píng)估結(jié)果有決定性影響的關(guān)鍵變量。通常使用的方法是以敏感性分析法來(lái)確定評(píng)估結(jié)果中最為敏感的因素，然后將這些敏感的因素作為概率分析的關(guān)鍵變量。

概率分析需要對(duì)前提條件基本不變的類(lèi)似事件進(jìn)行多次觀察和試驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)每次觀察和試驗(yàn)的結(jié)果，最后得出各種結(jié)果的發(fā)生概率。

在價(jià)值評(píng)估的實(shí)際工作中，變量可能值的概率需要評(píng)估人員在對(duì)與評(píng)估目的所有相關(guān)的各種數(shù)據(jù)與資料進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析的基礎(chǔ)上才能獲得。

通常的變量概率有兩種分布：

（1）離散型分布：當(dāng)變量可能值是有限的個(gè)數(shù)，則變量為離散型的隨機(jī)變量。

（2）連續(xù)型分布：當(dāng)變量的可能值充滿某一個(gè)區(qū)間，則這樣的隨機(jī)變量為連續(xù)型隨機(jī)變量。連續(xù)型隨機(jī)變量的概率分布可以用概率密度和分布函數(shù)表示。常用的連續(xù)型概率分布有：

1）正態(tài)分布：正態(tài)分布適用于描述一般經(jīng)濟(jì)變量的概率分布。其特點(diǎn)是密度函數(shù)以均值為中心對(duì)稱(chēng)分布，用N（均值，標(biāo)準(zhǔn)差）表示，其中N（0,1）稱(chēng)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。

2）三角型分布：三角型分布的特點(diǎn)是由最大值、最可能值和最小值構(gòu)成的對(duì)稱(chēng)的或不對(duì)稱(chēng)的三角型。

3）β分布：β分布的特點(diǎn)是函數(shù)曲線在最大值兩邊不對(duì)稱(chēng)地分布。

描述概率分布的指標(biāo)有期望值、方差、標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)。

（1）對(duì)于離散變量，期望值是變量的加權(quán)平均值。

（2）方差是描述變量偏離期望值大小的指標(biāo)。方差的平方根稱(chēng)為標(biāo)準(zhǔn)差。

（3）離散系數(shù)是描述變量偏離期望值離散程度的指標(biāo)。

三、價(jià)值評(píng)估中概率分析方法的運(yùn)用

1、概率樹(shù)分析法：

通常而言，一個(gè)企業(yè)未來(lái)收益預(yù)測(cè)中的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售成本、資本性支出是對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵參數(shù)。這時(shí)，關(guān)鍵參數(shù)即為評(píng)估結(jié)果概率分析中的風(fēng)險(xiǎn)變量。

我們知道，機(jī)械零件在制圖時(shí)除了畫(huà)出中心尺寸外還必須給出公差，它表示在加工時(shí)零件尺寸的差異必須限制在某個(gè)范圍內(nèi)。對(duì)于價(jià)值評(píng)估中的關(guān)鍵參數(shù)，我們也同樣可以給出它可能出現(xiàn)的狀態(tài)或狀態(tài)范圍和相應(yīng)的概率，從而求出評(píng)估結(jié)果的期望值，步驟如下：

（1）假定各關(guān)鍵參數(shù)之間是相互獨(dú)立的，根據(jù)每個(gè)關(guān)鍵參數(shù)可能出現(xiàn)的各種狀態(tài)的組合計(jì)算得到的概率為各種狀態(tài)組合的聯(lián)合概率。

（2）分別計(jì)算各種狀態(tài)組合下的評(píng)估結(jié)果。

（3）將各種狀態(tài)組合下的聯(lián)合概率乘以評(píng)估結(jié)果，得出加權(quán)評(píng)估結(jié)果，然后將各個(gè)加權(quán)評(píng)估結(jié)果相加，即求得期望值，并可以計(jì)算該期望的方差、標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)。

該期望值即為最終的評(píng)估結(jié)果，亦為《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中提出的“最可能的價(jià)值評(píng)估金額”。并可以根據(jù)實(shí)際情況的需要，由標(biāo)準(zhǔn)差或通過(guò)累計(jì)概率圖求出所確定的置信區(qū)間內(nèi)的評(píng)估價(jià)值的范圍。

2、蒙特卡洛模擬法

當(dāng)關(guān)鍵參數(shù)的數(shù)量和每個(gè)關(guān)鍵參數(shù)的狀態(tài)數(shù)大于三個(gè)時(shí)，這時(shí)狀態(tài)組合數(shù)過(guò)多，一般不適于使用概率樹(shù)方法。這是因?yàn)橛?jì)算量隨輸入變量或狀態(tài)的增加呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，當(dāng)有3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)變量，每個(gè)變量有3種狀態(tài)時(shí)，已組成了27個(gè)評(píng)估結(jié)果；當(dāng)有4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)變量，每個(gè)變量有4種狀態(tài)時(shí)，將會(huì)組成了256個(gè)評(píng)估結(jié)果。這時(shí)如采用概率樹(shù)分析的方法，工作量太大。此時(shí)可以用蒙特卡洛模擬技術(shù)。

蒙特卡洛模擬法的原理是采用隨機(jī)抽樣的方法抽取一組變量的數(shù)值，并根據(jù)這組輸入變量的數(shù)值計(jì)算評(píng)估結(jié)果，用這樣的方法抽樣計(jì)算足夠多的次數(shù)，即可獲得評(píng)估結(jié)果的概率分布及累計(jì)概率分布、期望值、方差和標(biāo)準(zhǔn)差。

從理論上來(lái)講，蒙特卡洛模擬法中模擬計(jì)算的次數(shù)越多，得出的結(jié)果越正確。但模擬次數(shù)過(guò)多不僅成本高，整理計(jì)算結(jié)果時(shí)也很費(fèi)時(shí)費(fèi)力。因此在應(yīng)用蒙特卡洛模擬時(shí)，模擬次數(shù)過(guò)多也無(wú)必要。當(dāng)然，模擬次數(shù)過(guò)少，隨機(jī)數(shù)的分布就不均勻，影響模擬結(jié)果的可靠性，模擬次數(shù)一般在200-500次之間為宜。

用蒙特卡洛模擬法求出的期望值，同樣可以認(rèn)為是最終評(píng)估結(jié)果所需要的“最可能的價(jià)值評(píng)估金額”。并且，通過(guò)蒙特卡洛模擬結(jié)果的累計(jì)概率圖亦能求出置信區(qū)間內(nèi)的價(jià)值范圍。

3、對(duì)上述兩種概率計(jì)算模型的簡(jiǎn)化

不論是概率樹(shù)法還是蒙特卡洛模擬法，計(jì)算過(guò)程都較復(fù)雜，花費(fèi)的成本也都較大。而評(píng)估人員執(zhí)業(yè)時(shí)還要受經(jīng)濟(jì)方面和本人精力、經(jīng)驗(yàn)等主、客觀條件的制約。因此，在價(jià)值評(píng)估概率分析方法的應(yīng)用中，可以采取簡(jiǎn)化的方式：即首先對(duì)關(guān)鍵參數(shù)的概率進(jìn)行估計(jì)，給出各狀態(tài)下的主觀概率，若為連續(xù)型概率分布則判斷其所服從的概率分布，進(jìn)而確定各關(guān)鍵參數(shù)的期望值；以各關(guān)鍵參數(shù)的期望值進(jìn)而得出最后的評(píng)估結(jié)果。簡(jiǎn)化方式也能在評(píng)估報(bào)告中披露相關(guān)關(guān)鍵參數(shù)的概率狀況，也能使報(bào)告使用者了解評(píng)估報(bào)告中收益預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，缺點(diǎn)是計(jì)算精度不如上兩種方法。

第5篇

【關(guān)鍵詞】無(wú)形資產(chǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)防范

一、無(wú)形資產(chǎn)的定義

無(wú)形資產(chǎn)的概念源于美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家托爾斯·本德，包括無(wú)實(shí)物形態(tài)、具有超額獲利價(jià)值和能持續(xù)發(fā)揮作用這三點(diǎn)涵義。國(guó)內(nèi)外對(duì)無(wú)形資產(chǎn)還沒(méi)有形成共識(shí)，目前對(duì)其的定義方法有比較法和列舉法。如無(wú)形資產(chǎn)是有形資產(chǎn)的對(duì)稱(chēng)，是無(wú)物質(zhì)實(shí)體的資產(chǎn)是從比較法的角度予以定義，而美國(guó)的哈特菲爾德于1927 年提出的無(wú)形資產(chǎn)的涵義是指專(zhuān)利權(quán)、版權(quán)、秘密制作法和配方、商譽(yù)、商標(biāo)、專(zhuān)營(yíng)權(quán)及其他類(lèi)似的資產(chǎn)則開(kāi)創(chuàng)了列舉法定義無(wú)形資產(chǎn)的先河。之后又有不同學(xué)者對(duì)其不斷的完善。本文所指的無(wú)形資產(chǎn)是廣義的無(wú)形資產(chǎn)。

二、無(wú)形資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)

由于其性質(zhì)的特殊，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)使評(píng)估結(jié)果與客觀價(jià)值存在偏差，從而誤導(dǎo)交易雙方而引發(fā)糾紛。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）評(píng)估對(duì)象的不確定性。《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》將專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、生產(chǎn)許可證等列舉為無(wú)形資產(chǎn)，但近年來(lái)出現(xiàn)的客戶價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)綜合人力資源、企業(yè)管理水平、網(wǎng)址和域名權(quán)等新型資產(chǎn)等都具有被列舉的無(wú)形資產(chǎn)同樣的性質(zhì)，卻沒(méi)有被收錄。法律沒(méi)有列舉而實(shí)際又存在的無(wú)形資產(chǎn)是否是評(píng)估的對(duì)象？對(duì)這些無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估尚無(wú)可參考依據(jù)和公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，各評(píng)估機(jī)構(gòu)只能根據(jù)自己的判斷進(jìn)行評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果沒(méi)有可比性。另外，企業(yè)某項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)可能是由于另外幾項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的綜合效應(yīng)，這便造成了無(wú)形資產(chǎn)的交叉重復(fù)評(píng)估。例如海爾商標(biāo)是對(duì)海爾商品的質(zhì)量、性能、服務(wù)等因素的標(biāo)識(shí)，綜合反映出海爾企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平，融合了海爾企業(yè)的商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、客戶價(jià)值、管理水平等多項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，這便給海爾商標(biāo)的評(píng)估帶來(lái)了困難，容易造成重復(fù)評(píng)估。

（二）評(píng)估方法的選擇受限。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估主要用于對(duì)外投資和轉(zhuǎn)讓?zhuān)滢D(zhuǎn)讓的是收益能力，其使用權(quán)和所有權(quán)具有可分離性。因此無(wú)形資產(chǎn)的交易價(jià)格主要取決于它所創(chuàng)造的超額收益。從評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)條件看，無(wú)形資產(chǎn)的投入產(chǎn)出具有弱對(duì)應(yīng)性，賬面成本具有不完整性和虛擬性，加之研制與開(kāi)發(fā)耗費(fèi)的非標(biāo)準(zhǔn)性，這些特征都限制了成本法和市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，而使收益法成為評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的首選方法。在收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)中，必須確定收益額、收益期限和折現(xiàn)率這三個(gè)基本指標(biāo)。但無(wú)形資產(chǎn)的收益受到多重因素的影響，如企業(yè)狀況、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、外界市場(chǎng)環(huán)境等，企業(yè)收益額預(yù)測(cè)不確定性非常大。同時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)的收益期限除了法制的保護(hù)期限和合同約定外，還受到科技發(fā)展的沖突，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和確定。最后，無(wú)形資產(chǎn)的折現(xiàn)率由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平和評(píng)估機(jī)構(gòu)的主觀判斷的影響，難以合理確定折現(xiàn)率。

（三）評(píng)估主體的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要指評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)中業(yè)務(wù)素質(zhì)未達(dá)專(zhuān)業(yè)要求或違反職業(yè)道德而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)，使評(píng)估報(bào)告使用者權(quán)益受到影響，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員因此承擔(dān)訴訟或仲裁及賠償責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。知識(shí)、技術(shù)型無(wú)形資產(chǎn)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)且種類(lèi)繁多，在公開(kāi)市場(chǎng)上難以找到參考物，需咨詢相關(guān)的專(zhuān)家；某些無(wú)形資產(chǎn)如非專(zhuān)利技術(shù)和商業(yè)秘密對(duì)外是保密的，信息資料和技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)的收集較困難，加之評(píng)估中很多不確定因素，這些因素不僅增加了無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的困難，并且對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力提出了較高的要求。在我國(guó)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育沒(méi)有完全成熟，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不規(guī)范，由委托方提供數(shù)據(jù)和資料，評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性存在一定的質(zhì)疑。

（四）評(píng)估結(jié)果的使用風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)一般是在評(píng)估工作結(jié)束后，外界各種相關(guān)因素出現(xiàn)并發(fā)生變化而引起的。無(wú)形資產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)主觀性較大，市場(chǎng)因素變動(dòng)多，但其實(shí)際價(jià)值是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。因此，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估需要在嚴(yán)格的技術(shù)性能鑒別基礎(chǔ)上，在較多評(píng)估假設(shè)條件下，借助于數(shù)學(xué)模型進(jìn)行測(cè)算得出模擬價(jià)值。并以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按照無(wú)形資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)其進(jìn)行的評(píng)定估算。由于無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)效性和現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)，評(píng)估報(bào)告書(shū)通常約定有效期為一年。但是，評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用人為了自己的利益，可能不按約定，策略性使用評(píng)估結(jié)果，或因使用人本身素質(zhì)問(wèn)題，不清楚此方面相關(guān)規(guī)定，從而引起評(píng)估結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)。

三、無(wú)形資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境，完善無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)。我國(guó)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中法律、法規(guī)的相對(duì)滯后密不可分。加強(qiáng)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的理論研究，探索無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)，完善的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估有法可依。其次，建立統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)從事這方面的研究與咨詢，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供可參考的市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率等信息，降低非市場(chǎng)因素的影響，從而規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為。最后，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，形成良好的自律管理，保證資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)行為和業(yè)務(wù)操作的規(guī)范化，使其真正成為履行獨(dú)立、客觀、公正原則的具有國(guó)際先進(jìn)水平的社會(huì)中介行業(yè)。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)努力塑造企業(yè)形象，樹(shù)立以質(zhì)量求發(fā)展，以信譽(yù)求生存的理念， 對(duì)于超出自身評(píng)估能力的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，應(yīng)不予接受。健全內(nèi)部控制管理制度，建立評(píng)估損失理賠制度和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。建立以評(píng)估質(zhì)量為核心的績(jī)效評(píng)估考核制度，促使員工積極提高評(píng)估的質(zhì)量。加強(qiáng)職業(yè)道德觀的建設(shè)，做好評(píng)估人員的后續(xù)教育，做到職業(yè)技能和道德修養(yǎng)的雙提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]宗義湘，張潤(rùn)清，張洪杰.量化研究在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的意義及應(yīng)注意問(wèn)題【J】.經(jīng)濟(jì)論壇，2004，（19）

第6篇

關(guān)鍵詞：USPAP 口頭評(píng)估報(bào)告 資產(chǎn)評(píng)估

一、問(wèn)題提出

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)成品，是維系資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人以及社會(huì)公眾利益的紐帶，不同國(guó)家或地區(qū)的評(píng)估報(bào)告具有多樣性。通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外評(píng)估準(zhǔn)則及相關(guān)研究文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)：第一，與我國(guó)公有制經(jīng)濟(jì)為主體、非公有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的混合經(jīng)濟(jì)模式相匹配，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告相關(guān)準(zhǔn)則包括《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估報(bào)告》（2007）、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（2008）、《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（2011）。其中《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》和《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》兩項(xiàng)準(zhǔn)則具有顯著的中國(guó)特色。第二，《美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)USPAP）分書(shū)面和口頭評(píng)估報(bào)告，書(shū)面評(píng)估報(bào)告進(jìn)一步分為完整評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和限制用途評(píng)估報(bào)告。第三，歐洲評(píng)估準(zhǔn)則將評(píng)估證明和評(píng)估報(bào)告相等同。比較而言，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型和格式相對(duì)單一。隨著評(píng)估行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型和形式，豐富我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)（如司法鑒定評(píng)估等），滿足多元化的評(píng)估行為需求。

二、USPAP口頭評(píng)估報(bào)告的形式

美國(guó)USPAP是國(guó)際上關(guān)于評(píng)估報(bào)告最為完善的準(zhǔn)則體系。從形式上看，美國(guó)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則與評(píng)估業(yè)務(wù)相聯(lián)系，有什么樣的評(píng)估業(yè)務(wù)就有什么樣的評(píng)估報(bào)告。如準(zhǔn)則2不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、準(zhǔn)則5不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告、準(zhǔn)則6批量評(píng)估和報(bào)告、準(zhǔn)則8動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、準(zhǔn)則10企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告等。從類(lèi)型上看，有書(shū)面或口頭評(píng)估報(bào)告。書(shū)面評(píng)估報(bào)告進(jìn)一步分為完整評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和限制用途評(píng)估報(bào)告，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的要素進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，其特點(diǎn)是“重要素、輕格式”，具體格式由評(píng)估報(bào)告使用者根據(jù)需求與評(píng)估師共同確定；口頭評(píng)估報(bào)告是一種輔助形式，主要用于評(píng)估師在法庭上所作的證詞或者某些評(píng)估、評(píng)估復(fù)審、評(píng)估咨詢的口頭傳達(dá)。實(shí)際操作中大部分評(píng)價(jià)報(bào)告是書(shū)面的，且大多數(shù)委托方也要求提供書(shū)面報(bào)告。

（一）口頭評(píng)估報(bào)告的檔案保存規(guī)定

USPAP2012-2013中制訂了新的檔案保存規(guī)定，要求評(píng)估師必須為每一項(xiàng)評(píng)估、評(píng)估復(fù)審與評(píng)估咨詢項(xiàng)目編制工作檔案，在口頭評(píng)價(jià)報(bào)告之前建立。在提供口頭報(bào)告之后的合理期限內(nèi)，口頭報(bào)告的書(shū)面概要也需歸檔。其中工作檔案主要包括委托方信息、書(shū)面報(bào)告及其副本、口頭評(píng)估報(bào)告或法庭證詞等、評(píng)估信息數(shù)據(jù)以及支持限制使用型評(píng)估報(bào)告的工作檔案的內(nèi)容和依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的概述型評(píng)估報(bào)告等。工作檔案的期限自其編制日起必須由評(píng)估師保存至少五年，由評(píng)估師提供的與評(píng)價(jià)項(xiàng)目有關(guān)的法庭證詞，自司法訴訟最終裁決日起至少保存兩年，無(wú)論哪一種保存期限都應(yīng)達(dá)到期滿。

（二）口頭評(píng)估報(bào)告的要求

USPAP規(guī)定，當(dāng)提供法庭證詞和某些評(píng)估、評(píng)估復(fù)審、評(píng)估咨詢口頭傳達(dá)時(shí)要求提供口頭評(píng)價(jià)報(bào)告。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的不同，可以為不動(dòng)產(chǎn)、評(píng)估復(fù)審、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)評(píng)估評(píng)估提供口頭評(píng)估報(bào)告。口頭報(bào)告應(yīng)在其可能與適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，闡述與書(shū)面報(bào)告相對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)中所提出的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)。USPAP對(duì)口頭評(píng)估報(bào)告做出以下原則性要求。

1.評(píng)估師在報(bào)告某類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論時(shí)，應(yīng)當(dāng)以不會(huì)引起誤解的方式說(shuō)明每一項(xiàng)分析、判斷和結(jié)論。口頭報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)范了評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和信息披露程度，并未指定該類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形式、格式和風(fēng)格，認(rèn)為評(píng)估報(bào)告的形式、格式和風(fēng)格取決于評(píng)估服務(wù)使用者和提供者的需要。

2.準(zhǔn)則要求評(píng)估師可以采用書(shū)面或口頭報(bào)告，但需要做到：（1）以不引起誤解的方式清晰和準(zhǔn)確地對(duì)評(píng)估進(jìn)行闡述；（2）具備充分的能使評(píng)估結(jié)果預(yù)定使用者恰當(dāng)?shù)乩斫鈭?bào)告的信息；（3）清晰準(zhǔn)確地闡述評(píng)估項(xiàng)目所采用的所有假設(shè)、特定前提、逆向假定與限定條件。

3.評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容。美國(guó)USPAP要求書(shū)面評(píng)估報(bào)告必須是完備型、概述型、限制使用型三種類(lèi)型之一，并且必須在評(píng)估報(bào)告中明確列示所采用的報(bào)告類(lèi)型，同時(shí)規(guī)定了在何種情況下使用何種類(lèi)型的評(píng)估報(bào)告。口頭評(píng)估也不例外，針對(duì)不同業(yè)務(wù)類(lèi)型和評(píng)估報(bào)告分別提出了實(shí)質(zhì)性的要求，充分體現(xiàn)其綜合性。口頭評(píng)估報(bào)告的格式與類(lèi)型在USPAP中并未單獨(dú)列出，但規(guī)定應(yīng)在其可能與適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，闡述與之對(duì)應(yīng)的書(shū)面報(bào)告中所提出的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)。下面以不動(dòng)產(chǎn)口頭評(píng)估報(bào)告為例闡述口頭評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的內(nèi)容：

在準(zhǔn)則2不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中規(guī)定，口頭評(píng)估報(bào)告應(yīng)在其可能與適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，闡述標(biāo)準(zhǔn)2-2（b）評(píng)估報(bào)告中所提出的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)。概述型評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容必須符合評(píng)估結(jié)果預(yù)定用途的需要，至少應(yīng)該：（1）以名稱(chēng)或類(lèi)型列示評(píng)估委托方和所有評(píng)估結(jié)果預(yù)定使用者的身份。在個(gè)別情況下委托方希望匿名時(shí)，評(píng)估師可以在評(píng)估報(bào)告中不披露委托方的身份，但仍然必須在工作檔案中記載其身份。評(píng)估報(bào)告的預(yù)定使用者可能包括不動(dòng)產(chǎn)出租人、政府部門(mén)的雇員、委托方的合作者、委托方雇傭的律師和會(huì)計(jì)師。（2）闡述評(píng)估的預(yù)定用途。（3）概述足以對(duì)評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行鑒定的信息，包括與評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體和經(jīng)濟(jì)屬性。（4）闡述所評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。（5）闡述評(píng)估價(jià)值的類(lèi)型和定義及定義的出典。（6）確定評(píng)估的生效日和報(bào)告日。（7）概述評(píng)估進(jìn)行中所采用的工作范疇。（8）概述所分析的信息、所使用的評(píng)估方法與技術(shù)與支持分析、判斷與結(jié)論的推理過(guò)程；并必須對(duì)拒絕應(yīng)用市場(chǎng)途徑、成本途徑或收益途徑的情況進(jìn)行解釋說(shuō)明。（9）列示不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)所存在的用途和不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估中所體現(xiàn)的用途；當(dāng)評(píng)估師進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)最佳用途評(píng)判時(shí)，概述該評(píng)判的依據(jù)和推理。（10）清晰和確切地列示所有的特定前提與逆向假定；闡述其使用后可能對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。（11）按照標(biāo)準(zhǔn)2-3（標(biāo)準(zhǔn)8-3）的要求，附評(píng)估師簽署的誓言。

（三）評(píng)估師聲明

鑒于口頭評(píng)估報(bào)告的形式及重要性，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在口頭評(píng)估報(bào)告中作如下聲明：

盡本人的所知所信，我保證：本報(bào)告所敘述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。報(bào)告中的分析、意見(jiàn)與結(jié)論受報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，并是我個(gè)人的、公正和無(wú)偏見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)與結(jié)論。

對(duì)于報(bào)告中所評(píng)估的動(dòng)產(chǎn)，我不沾染其任何現(xiàn)存的或?qū)?lái)的利益（或擁有一定的利益，則需詳細(xì)說(shuō)明）；對(duì)于報(bào)告涉及的各方，也不存在我任何的個(gè)人的利益（或存在一定的個(gè)人利益，則需詳細(xì)說(shuō)明）。我在受理本項(xiàng)目之前的三年之內(nèi)，未作為一名評(píng)估師或以其他的身份進(jìn)行過(guò)關(guān)于本報(bào)告中動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)（或進(jìn)行過(guò)，則需詳細(xì)說(shuō)明）。對(duì)于報(bào)告中所涉及的動(dòng)產(chǎn)和評(píng)估項(xiàng)目所涉及的各方，我不存有任何的偏見(jiàn)。

我受聘于本評(píng)估項(xiàng)目，絕不是為了求證或報(bào)告事先決定的結(jié)論。

我完成本評(píng)估項(xiàng)目的報(bào)酬，絕不是因求證和報(bào)告預(yù)先決定的價(jià)值或迎合委托方需要求證和報(bào)告指定價(jià)值的結(jié)果。我完成本評(píng)估項(xiàng)目的報(bào)酬與評(píng)估判斷的價(jià)值量、以評(píng)估結(jié)果為條件的約定所得以及評(píng)估結(jié)果使用后所連帶發(fā)生的事件無(wú)關(guān)。

我的分析、判斷和推論以及本報(bào)告都是遵循USPAP的要求進(jìn)行的。我對(duì)于報(bào)告中所評(píng)估動(dòng)產(chǎn)親自進(jìn)行了（或未進(jìn)行）檢視（如此誓言是由多人簽署的，則必須明確指明誰(shuí)參與了所評(píng)估動(dòng)產(chǎn)的檢視，而誰(shuí)未參與）。

無(wú)人對(duì)本誓言的簽署者提供動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)方面的重要幫助（如得到了這樣的幫助，則必須列示每一位提供動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)方面的重要幫助者的姓名）。

三、啟示與建議

（一）規(guī)范口頭評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容

美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐表明，口頭評(píng)估報(bào)告是一種客觀存在與客觀需要，尤其是在提供法庭證詞和某些評(píng)估、評(píng)估復(fù)審、評(píng)估咨詢的口頭傳達(dá)時(shí)。口頭評(píng)估報(bào)告與書(shū)面評(píng)估報(bào)告的不同，僅限于二者的表達(dá)或傳遞評(píng)估信息的介質(zhì)與方式不同、長(zhǎng)短不同、提交方式不同，而評(píng)估報(bào)告的構(gòu)成要素或者實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)一致。隨著我國(guó)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，我國(guó)可借鑒USPAP口頭評(píng)估報(bào)告的形式與內(nèi)容，結(jié)合我國(guó)實(shí)際需要，規(guī)范口頭報(bào)告的內(nèi)容、形式和要求，豐富和完善我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告類(lèi)型，滿足評(píng)估實(shí)際工作需要。

（二）明確口頭評(píng)估報(bào)告的合格標(biāo)準(zhǔn)

USPAP規(guī)定，口頭評(píng)估報(bào)告的披露信息應(yīng)當(dāng)達(dá)到三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一，清晰、準(zhǔn)確地反映評(píng)估，不得誤導(dǎo)。第二，包含足夠信息，使期望獲得報(bào)告或依賴(lài)評(píng)估報(bào)告的人能夠正確理解評(píng)估報(bào)告。第三，清晰、明確地披露任何直接影響評(píng)估的特別假設(shè)或逆向假設(shè)，并指明它們對(duì)價(jià)值的影響。

（三）與相關(guān)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)

在構(gòu)建口頭評(píng)估報(bào)告相關(guān)準(zhǔn)則時(shí)，我國(guó)應(yīng)注意與相關(guān)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)。例如司法鑒定評(píng)估與正常資產(chǎn)評(píng)估書(shū)的格式是否統(tǒng)一問(wèn)題還未得到解決。資產(chǎn)評(píng)估鑒定報(bào)告只有經(jīng)過(guò)質(zhì)證程序后才能依法產(chǎn)生證據(jù)力，作為法庭判案的證據(jù)，因此必須經(jīng)訴訟當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，且由法庭最終審查并認(rèn)證后才生效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，審判人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師出具司法鑒定書(shū)，但是目前尚無(wú)明確規(guī)定該評(píng)估報(bào)告書(shū)的格式的準(zhǔn)則。X

參考文獻(xiàn)：

1.王誠(chéng)軍.美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009.

第7篇

一、投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)

投資項(xiàng)目的評(píng)估原來(lái)是指投資項(xiàng)目的可行性分析。其工作是由投資項(xiàng)目的總體評(píng)價(jià)、數(shù)據(jù)分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)分析和敏感性分析等幾部分工作所組成。投資項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告（即投資項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告）大多用于投資項(xiàng)目的立項(xiàng)和審批，有時(shí)也用于招商引資或吸引戰(zhàn)略投資者等。在這樣的投資評(píng)估報(bào)告中，最后的評(píng)估結(jié)論為此投資項(xiàng)目是否可行，并提出相應(yīng)的建議，一般并不要求給出投資項(xiàng)目的價(jià)值。

然而，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)的變化，許多投資項(xiàng)目有了價(jià)值評(píng)估的需求。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)在的建設(shè)項(xiàng)目主體或投入資金都已經(jīng)多元化、投資形式也已經(jīng)多樣化，從而導(dǎo)致投資項(xiàng)目的評(píng)估分析也趨于多樣化。于是，對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估，也不再僅是可行性的分析與評(píng)價(jià)，許多投資項(xiàng)目都要求評(píng)估項(xiàng)目的價(jià)值。如許多外資參與的BOT項(xiàng)目（Build－Operate－Transfer，建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓投資項(xiàng)目）或TOT項(xiàng)目（Transfer－Operate－Transfer，轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓投資項(xiàng)目），就都需要評(píng)估投資項(xiàng)目的價(jià)值。

一般來(lái)說(shuō)，所投資的建設(shè)項(xiàng)目在大部分情況下都已經(jīng)擁有建設(shè)用地，其他情況也是建設(shè)用地已獲批準(zhǔn)只是未辦好手續(xù)，但許多投資項(xiàng)目的有形資產(chǎn)并未全部到位。如在評(píng)估BOT投資項(xiàng)目的價(jià)值時(shí)，其大部分的廠房和設(shè)備一般都未建完和購(gòu)入。在這種情況下，如果只評(píng)估項(xiàng)目目前所擁有產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)與其他有形資產(chǎn)，往往不能得出項(xiàng)目的整體價(jià)值，因此也不能得出項(xiàng)目投資主體所擁有股權(quán)的價(jià)值。對(duì)于投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估，我們基本上可以按照企業(yè)價(jià)值評(píng)估的思路來(lái)進(jìn)行。因?yàn)椋镀髽I(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估是這樣定義的：“本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱(chēng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。”投資的建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)已經(jīng)建立的或即將建立的企業(yè)，評(píng)估師可以評(píng)估主持項(xiàng)目的企業(yè)的整體價(jià)值、全部股權(quán)價(jià)值或部分股權(quán)價(jià)值。

但此類(lèi)投資項(xiàng)目的企業(yè)價(jià)值評(píng)估與其他企業(yè)價(jià)值評(píng)估存在著如下區(qū)別：

1、通常的企業(yè)價(jià)值評(píng)估所涉及的所評(píng)估企業(yè)一般都是已經(jīng)合法成立，并有效存續(xù)，并一般都已經(jīng)有經(jīng)營(yíng)的歷史和記錄。即使是新成立的企業(yè)，一般也是已經(jīng)投資到位、產(chǎn)品確定。然而投資項(xiàng)目可能只是設(shè)立了對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目公司，也可能還沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目公司而僅處于投資商的前期操作階段。因此，投資項(xiàng)目許多是沒(méi)有歷史經(jīng)營(yíng)記錄和歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的。投資項(xiàng)目的資金或許已經(jīng)到位，或許部分到位，因此，投資項(xiàng)目常常擁有的是不完整資產(chǎn)，甚至僅僅是一個(gè)還沒(méi)有開(kāi)始建設(shè)或在建但沒(méi)有開(kāi)始經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

2、一般的企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，假設(shè)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)是無(wú)限期的。但是評(píng)估投資項(xiàng)目時(shí)，除非特殊的情況，其目前的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)都是有限期的。盡管這個(gè)項(xiàng)目在目前的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的期限結(jié)束后還可能持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，但那時(shí)投資主體一般已經(jīng)將此投資項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。如BOT投資項(xiàng)目，就是投資商和政府簽訂BOT協(xié)議，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)若干年后無(wú)償轉(zhuǎn)讓給政府。

3、資本結(jié)構(gòu)的多元化是投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估中需要重視的第三個(gè)特點(diǎn)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估一般都需要采用收益法，而收益法中有兩種方法，權(quán)益法和投資資本法。由于我國(guó)資本市場(chǎng)的融資渠道單一，企業(yè)發(fā)行債券的情況極少，所以，在采用權(quán)益法或投資資本法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，投資資本一般只是權(quán)益資本和銀行貸款的債務(wù)資本，資本結(jié)構(gòu)都是較簡(jiǎn)單的。而投資項(xiàng)目則不然，其資本結(jié)構(gòu)往往是多元化的。如筆者所參與價(jià)值評(píng)估的一個(gè)BOT水務(wù)投資項(xiàng)目，投資資本中有國(guó)債資金，世界銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)投資資金與權(quán)益資本。在前三種的借貸資本中，資本成本還款要求也都不同。其中，國(guó)債資金由政府付息，無(wú)需項(xiàng)目投資方付息；而世行貸款要求在經(jīng)營(yíng)的第一年還款30%，第二第三年各還款15%，余下四年每年還款10%，七年還清；風(fēng)險(xiǎn)投資資金要求每年分紅，并從第三年起在第十三年內(nèi)連本帶息還清。這就造成了投資項(xiàng)目未來(lái)資本結(jié)構(gòu)的復(fù)雜變化，這勢(shì)必影響收益法中WACC（加權(quán)平均資本成本）的計(jì)算。

由于上述這幾個(gè)方面的區(qū)別，投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估操作中就會(huì)與一般情況下的企業(yè)價(jià)值評(píng)估有所不同。下面就以下幾個(gè)方面分別展開(kāi)討論。

二、關(guān)于價(jià)值類(lèi)型――公平市場(chǎng)價(jià)值與投資價(jià)值

一般的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，在大部分情況下的價(jià)值類(lèi)型都是公平市場(chǎng)價(jià)值。無(wú)論是公開(kāi)市場(chǎng)上的股票買(mǎi)賣(mài)，還是企業(yè)股權(quán)的兼并收購(gòu)，這類(lèi)評(píng)估的目的都是為在公平的市場(chǎng)上進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)。所以最適合的價(jià)值類(lèi)型就是公平市場(chǎng)價(jià)值。但是投資項(xiàng)目可能并非如此，許多投資建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估都是為了融資，即為了引進(jìn)戰(zhàn)略投資者和引入風(fēng)險(xiǎn)資金，或是向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，向政府申請(qǐng)無(wú)息國(guó)債等。最適合這類(lèi)評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估目的的價(jià)值類(lèi)型是投資價(jià)值。

在不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估術(shù)語(yǔ)中，投資價(jià)值被定義為：“是對(duì)于一個(gè)特殊的投資者或一群投資者建立在個(gè)別的投資需求基礎(chǔ)上的具體的價(jià)值，它有別于非個(gè)別的、超然的市場(chǎng)價(jià)值。”在大多數(shù)企業(yè)價(jià)值評(píng)估教科書(shū)中，也接受這一投資價(jià)值的定義。

投資價(jià)值與公平市場(chǎng)價(jià)值主要有如下幾項(xiàng)差別：

1）在對(duì)未來(lái)盈利能力的預(yù)測(cè)上有差別；

2）在理解風(fēng)險(xiǎn)的程度和所需求的回報(bào)率上面有差別；

3）在融資成本和稅務(wù)狀況上有差別；

4）在所評(píng)估財(cái)產(chǎn)或企業(yè)與其他財(cái)產(chǎn)資產(chǎn)或企業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)時(shí)，投資價(jià)值比公平市場(chǎng)價(jià)值更多地考慮這一效應(yīng)。

某些評(píng)估師用收益法將項(xiàng)目的預(yù)測(cè)現(xiàn)金流折現(xiàn)得出的結(jié)果，稱(chēng)之為“項(xiàng)目未來(lái)的收益價(jià)值”。這種提法混淆了價(jià)值的時(shí)間概念與價(jià)值的類(lèi)型概念。只要評(píng)估基準(zhǔn)日為現(xiàn)時(shí)的基準(zhǔn)日，則評(píng)估出來(lái)的價(jià)值都是當(dāng)前的價(jià)值，而不是未來(lái)的價(jià)值。

三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象

在一般的企業(yè)價(jià)值評(píng)估或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象往往是一目了然的。但在投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估中，有些評(píng)估師不知道評(píng)估的對(duì)象是什么。與評(píng)估價(jià)值類(lèi)型一樣，評(píng)估對(duì)象也是和評(píng)估目的緊密相連的，評(píng)估師一定要和客戶充分交流，弄清評(píng)估的目的，然后再根據(jù)評(píng)估目的確定評(píng)估的對(duì)象。

大部分情況下，投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估是評(píng)估項(xiàng)目的整體價(jià)值，也就是說(shuō)包括項(xiàng)目所擁有的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，而且也包括項(xiàng)目的負(fù)債，即項(xiàng)目在各種資本結(jié)構(gòu)下經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)所體現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值。如同企業(yè)價(jià)值并不僅僅等同于企業(yè)所擁有的有形資產(chǎn)價(jià)值，項(xiàng)目的價(jià)值也不等于項(xiàng)目所擁有的有形資產(chǎn)價(jià)值。因?yàn)檫@個(gè)被評(píng)估的項(xiàng)目，之所以被稱(chēng)為項(xiàng)目就是已經(jīng)有了確定的地點(diǎn)、廠房、設(shè)備、人員、計(jì)劃中的或已經(jīng)進(jìn)行生產(chǎn)的產(chǎn)品、計(jì)劃中的或已經(jīng)存在的產(chǎn)品銷(xiāo)售系統(tǒng)、整個(gè)的管理系統(tǒng)和合法的項(xiàng)目存續(xù)資格。項(xiàng)目的整體就等同于一個(gè)企業(yè)，只不過(guò)其可能是一個(gè)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，或可能是一個(gè)正在準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，而不是一堆靜止的資產(chǎn)。

如一些已經(jīng)建成投產(chǎn)或即將投產(chǎn)的TOT項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，該項(xiàng)目的價(jià)值就不應(yīng)該只是土地、廠房和設(shè)備這些有形資產(chǎn)，還應(yīng)該包括項(xiàng)目擁有的無(wú)形資產(chǎn)，最起碼有無(wú)形資產(chǎn)“Going Concern”(譯為“經(jīng)營(yíng)中的”或“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”)。這個(gè)“Going Concern”的價(jià)值是一個(gè)可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的價(jià)值與該項(xiàng)目有形資產(chǎn)的價(jià)值之差。這樣的項(xiàng)目就可以成為一個(gè)“交鑰匙工程”。而把一堆無(wú)生命的資產(chǎn)變?yōu)橐粋€(gè)可以“交鑰匙”的項(xiàng)目，是需要付出人力、物力、資金和時(shí)間的，因此，這一“Going Concern”價(jià)值的存在應(yīng)該是顯而易見(jiàn)的。但我們很多的當(dāng)事人，包括一些地方政府卻僅著眼于項(xiàng)目的有形資產(chǎn)，不能判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估中的評(píng)估內(nèi)容。

又如一些BOT項(xiàng)目，已獲得了無(wú)息國(guó)債的支持或可以獲得商業(yè)貸款，但仍然存在著一些資金缺口。當(dāng)一些戰(zhàn)略投資者或風(fēng)險(xiǎn)投資者希望入股時(shí)，此時(shí)其所需要了解的是該項(xiàng)目的股權(quán)價(jià)值，以便計(jì)算其投資回報(bào)。此時(shí)的評(píng)估對(duì)象就是項(xiàng)目的股權(quán)價(jià)值。和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的大多數(shù)情況一樣，項(xiàng)目股權(quán)價(jià)值的評(píng)估也需要采用收益法評(píng)估包括有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的項(xiàng)目的整體價(jià)值。收益法中可以采用權(quán)益法，也可以采用投資資本法。但采用這兩種方法時(shí)都需要分清哪些資金是股權(quán)資本，那些資金是債務(wù)資本，即也需要準(zhǔn)確無(wú)誤地確定評(píng)估對(duì)象。

還有一種情況是投資項(xiàng)目的資金來(lái)源雖然相對(duì)較弱，但項(xiàng)目本身運(yùn)作十分良好。作為投資者，需要了解投資項(xiàng)目的前景。在這些項(xiàng)目中，評(píng)估師一般是作為項(xiàng)目業(yè)主方或投資者的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，所進(jìn)行的項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估是咨詢性質(zhì)的。此時(shí)項(xiàng)目評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象應(yīng)該是項(xiàng)目的無(wú)形資產(chǎn)。總之，作為評(píng)估師，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地向委托方詢問(wèn)和了解本次項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的目的和用途，從而在評(píng)估報(bào)告中不含糊其辭地、正確和清楚地表達(dá)評(píng)估對(duì)象這一評(píng)估要素。

四、關(guān)于評(píng)估方法及技術(shù)特點(diǎn)

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，市場(chǎng)法、收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法都是可以采用的方法。但投資項(xiàng)目和一個(gè)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)不同，其可能是投資已經(jīng)全部到位，建設(shè)已經(jīng)完成，但還沒(méi)有開(kāi)工生產(chǎn)；也可能是投資還沒(méi)有完全到位，基本建設(shè)還沒(méi)有完成，離竣工投產(chǎn)尚需時(shí)日；還有是部分資金到位，但還沒(méi)有開(kāi)始建設(shè)，這些情況下的投資項(xiàng)目，想采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估難度很大。如擬采用市場(chǎng)法中的上市公司比較法，能適合作為投資項(xiàng)目比較對(duì)象的上市公司幾乎是沒(méi)有的，這就無(wú)法找到可作為參照比較的上市公司；如擬采用市場(chǎng)法中的并購(gòu)案例法，則我國(guó)的并購(gòu)案例本來(lái)就不是很多，而且交易數(shù)據(jù)均不公開(kāi)，而要找到與所評(píng)估的投資項(xiàng)目能夠相同或類(lèi)似的交易項(xiàng)目則更加困難。所以，市場(chǎng)法應(yīng)用的可能性是很小的。

收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法應(yīng)該是投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估中采用的方法。但正如上面所說(shuō)，由于投資項(xiàng)目的許多資產(chǎn)還在形成過(guò)程中，因此，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估得出的項(xiàng)目?jī)r(jià)值往往還不能真正反映項(xiàng)目的價(jià)值。所以，投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估中，資產(chǎn)基礎(chǔ)法只能作為一種輔助的方法，用來(lái)反映項(xiàng)目當(dāng)前所擁有的資產(chǎn)的價(jià)值。

能夠獲得實(shí)施評(píng)估過(guò)程中所需的相應(yīng)市場(chǎng)參數(shù)，并真正能夠反映投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的方法還是收益法。需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于收益法都有一定的了解，并也已在自己熟悉的評(píng)估業(yè)務(wù)中應(yīng)用，但對(duì)于投資項(xiàng)目中收益法應(yīng)用的一些技術(shù)特點(diǎn)，還應(yīng)充分予以注意。下面就這些特點(diǎn)展開(kāi)一些討論：

1、收益期的特點(diǎn)

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，對(duì)于一般的持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，均假設(shè)企業(yè)的收益期為無(wú)限期限，但投資項(xiàng)目的收益期限多為有限期限。無(wú)論是BOT項(xiàng)目還是TOT項(xiàng)目，均有一個(gè)到期日。到期之后，這個(gè)生產(chǎn)企業(yè)還會(huì)繼續(xù)存續(xù)下去，但這個(gè)項(xiàng)目則必須“Transfer”,移交給政府或別的主體。

根據(jù)項(xiàng)目的有關(guān)法律文件可以確定項(xiàng)目收益的有限期限，這與采用無(wú)限收益期限的一般企業(yè)評(píng)估時(shí)不同。一般企業(yè)是對(duì)前若干年的預(yù)測(cè)收益進(jìn)行折現(xiàn)，對(duì)若干年之后的永續(xù)預(yù)測(cè)收益以資本化的方法得出其期末價(jià)值。而投資項(xiàng)目?jī)H對(duì)未來(lái)收益進(jìn)行折現(xiàn)，不涉及是否對(duì)若干年后的收益進(jìn)行資本化的問(wèn)題。

2、評(píng)估基準(zhǔn)日的特點(diǎn)

項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估基準(zhǔn)日的確定與企業(yè)價(jià)值評(píng)估存在著不少共同點(diǎn)，如都應(yīng)履行以下原則：（1）評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)由委托方最終確定,評(píng)估師應(yīng)根據(jù)其專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供建議。（2）評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定，并盡可能與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近，同時(shí)應(yīng)盡量避免評(píng)估基準(zhǔn)日后調(diào)整事項(xiàng)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。（3）委托方若為國(guó)有大型企業(yè)，評(píng)估基準(zhǔn)日的確定應(yīng)事先與其主管部門(mén)溝通，避免在評(píng)估中因評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生變動(dòng)對(duì)工作帶來(lái)的不利影響。（4）評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中明確的基準(zhǔn)日一致。（5）在一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目中只能采用一個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生變更，則應(yīng)當(dāng)視為一項(xiàng)新的評(píng)估業(yè)務(wù)。

與企業(yè)價(jià)值評(píng)估一樣，項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估也應(yīng)當(dāng)：（1）在評(píng)估報(bào)告中申明評(píng)估中所采用的依據(jù)是否是評(píng)估基準(zhǔn)日的依據(jù)，如不是則需要說(shuō)明原因。如基準(zhǔn)日是周日，則無(wú)外匯牌價(jià)；又如基準(zhǔn)日的股票市場(chǎng)發(fā)生巨幅波動(dòng)。（2）在評(píng)估報(bào)告中對(duì)所確定的評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度進(jìn)行揭示。

但項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的基準(zhǔn)日確定與企業(yè)價(jià)值評(píng)估也存在著不同點(diǎn)。在企業(yè)價(jià)值的現(xiàn)時(shí)價(jià)值評(píng)估中，評(píng)估基準(zhǔn)日一般是在評(píng)估工作開(kāi)展之前的某個(gè)會(huì)計(jì)結(jié)算日。最好是年末的12月31日，或是年中6月30日，再或就是季末結(jié)算日3月31日與9月30日，這樣便于評(píng)估師獲得準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表。

然而對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日就不一定是選擇評(píng)估工作開(kāi)始之前的某個(gè)會(huì)計(jì)結(jié)算日了。因?yàn)樵陧?xiàng)目評(píng)估工作開(kāi)展之時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)是不同的。有的還沒(méi)有開(kāi)始建設(shè)，有的正在建設(shè)之中但沒(méi)有投產(chǎn)，有的已經(jīng)完成基本建設(shè)開(kāi)始投產(chǎn)。對(duì)于BOT項(xiàng)目，戰(zhàn)略投資人或其他投資人要了解的是這一項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)價(jià)值，因此不管項(xiàng)目的進(jìn)展程度如何，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)設(shè)在項(xiàng)目建設(shè)完成后的運(yùn)營(yíng)期開(kāi)始之際。而對(duì)于TOT項(xiàng)目，收購(gòu)方要了解的是這一項(xiàng)目移交時(shí)的價(jià)值。因此不管項(xiàng)目的進(jìn)展程度如何都要以移交時(shí)點(diǎn)作為評(píng)估基準(zhǔn)日。所以說(shuō)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的基準(zhǔn)日可能在評(píng)估工作之前也可能在評(píng)估工作之后，要視具體情況而定。

3、資本結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)

第8篇

關(guān)鍵詞：礦業(yè)權(quán)；評(píng)估；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：G449文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言

長(zhǎng)期以來(lái), 我國(guó)礦產(chǎn)資源由國(guó)家出資勘查、礦山企業(yè)無(wú)償使用。80 年代開(kāi)始, 隨著國(guó)家投入的相對(duì)減少, 為形成地勘投入的多元化, 保護(hù)勘查者利益, 作為過(guò)渡性措施, 原地礦部出臺(tái)了地勘成果有償使用的一系列規(guī)定( 對(duì)應(yīng)的地勘成果資產(chǎn)評(píng)估隨礦業(yè)權(quán)制度確立而完成其使命) 。新修改的《礦產(chǎn)資源法》確立了礦業(yè)權(quán)制度, 為礦業(yè)權(quán)( 探礦權(quán)、采礦權(quán)) 有償使用及其流轉(zhuǎn)提供了依據(jù)。目前, 作為統(tǒng)稱(chēng)的礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估即指探礦權(quán)、采礦權(quán)評(píng)估( 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)益價(jià)值評(píng)估) , 此權(quán)益可歸屬無(wú)形資產(chǎn)。

一、礦業(yè)權(quán)評(píng)估方法

1、重置成本法

重置成本法即通常所稱(chēng)的成本法, 是固定資產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。鑒于礦業(yè)權(quán)這類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)在其未來(lái)收益現(xiàn)值化上, 故成本法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中并不是首選方法。但在無(wú)形資產(chǎn)未來(lái)收益難以準(zhǔn)確量化時(shí), 本著資本保全的原則, 采用成本法評(píng)估也不失為一種有效的途徑。成本法評(píng)估的基本原理與一般的重置成本法類(lèi)似, 以重置價(jià)值× ( 1+ 地勘風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)) ×( 1- 技術(shù)性貶值系數(shù)) 作為評(píng)估值。重置價(jià)值采用重置核算法( 直接法) , 以投入的地勘實(shí)物工作量及現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)( 對(duì)直接費(fèi)用) ( 間接費(fèi)用按定額) 求得。

2、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法(DCF 法)

貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法屬收益法( 收益現(xiàn)值法) 的一種, 均是“通過(guò)估算被評(píng)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值, 借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值”, 只不過(guò)此處的“收益”是以凈現(xiàn)金流量為基數(shù)而不是傳統(tǒng)上所指的凈利潤(rùn)。礦產(chǎn)資源具備獨(dú)立的能夠連續(xù)獲得預(yù)期收益的能力, 決定了本方法在可行性研究及以上階段的高精度探礦權(quán)和采礦權(quán)評(píng)估中廣泛應(yīng)用。

3、約當(dāng)投資分成法( 約當(dāng)投資- 貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法)

本方法是成本法和收益法的結(jié)合, 在一方以礦業(yè)權(quán)權(quán)益入股或者地勘由多方投資、計(jì)算各方權(quán)益時(shí)具較強(qiáng)的可操作性。其計(jì)算可參照無(wú)形資產(chǎn)收益法的應(yīng)用, 即以礦山收益的現(xiàn)值×無(wú)形資產(chǎn)分成率( + 最低收費(fèi)額――如果收益中已扣除最低收費(fèi)額的話) 計(jì)算。無(wú)形資產(chǎn)分成率以無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量÷( 購(gòu)買(mǎi)方約當(dāng)投資量+ 無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量) 求得, 其中購(gòu)買(mǎi)方和無(wú)形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量均為其重置成本× ( 1+ 適用的成本利潤(rùn)率)。

4、地學(xué)排序法( 地質(zhì)要素評(píng)序法)

本方法是在加拿大溫哥華及多倫多股票交易所招股說(shuō)明書(shū)中廣為使用的“地質(zhì)工程法”基礎(chǔ)上, 由澳大利亞人修改而成, 并在其證券交易所的招股說(shuō)明書(shū)中所采用。其基本原理是: 以基礎(chǔ)購(gòu)置成本為基數(shù), 乘以技術(shù)價(jià)值因子和其他價(jià)值因子來(lái)評(píng)估探礦權(quán)價(jià)值。基礎(chǔ)購(gòu)置成本包括探礦權(quán)使用費(fèi)和勘查投入( 重置成本法或物價(jià)系數(shù)法評(píng)估, 不計(jì)風(fēng)險(xiǎn))或者按法規(guī)所規(guī)定的承諾最低勘查投入( 對(duì)無(wú)投入或投入低于最低要求的) 。

5、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法

本方法即根據(jù)該勘查區(qū)或類(lèi)似勘查區(qū)已簽訂的聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)協(xié)議的條款, 按照參入公司所承諾的勘查投資及其所獲得的相應(yīng)股權(quán), 來(lái)評(píng)估礦業(yè)權(quán)價(jià)值。本方法在國(guó)外常用, 使用也很簡(jiǎn)單。

二、礦業(yè)權(quán)評(píng)估中存在的問(wèn)題

1、礦業(yè)權(quán)評(píng)估相關(guān)法制法規(guī)還不健全

公平、公正是確保礦業(yè)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果科學(xué)性的首要前提。目前， 我國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估的公平、公正性工作， 一靠國(guó)家法規(guī)， 二靠評(píng)估師協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)自律行為。近年來(lái)， 雖然我國(guó)已經(jīng)實(shí)施了《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》、《礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)登記管理辦法》、《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等行政法規(guī)和有關(guān)暫行規(guī)定， 保證了礦業(yè)權(quán)的正常流轉(zhuǎn)， 打擊了倒賣(mài)礦業(yè)權(quán)牟利等違法行為， 但針對(duì)礦業(yè)權(quán)評(píng)估中評(píng)估師利用評(píng)估參數(shù)的變動(dòng)， 故意抬高或壓低價(jià)款，以便贏得委托人信任的做法， 我國(guó)還缺少相應(yīng)的行政法規(guī)來(lái)制止這種不良現(xiàn)象的發(fā)生。

2、礦業(yè)權(quán)評(píng)估理論和方法尚不完善

礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)在我國(guó)興起至今只有十余年時(shí)間，評(píng)估理論和方法有待于進(jìn)一步完善。目前， 我國(guó)有不少學(xué)者對(duì)礦業(yè)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)和流轉(zhuǎn)方式還存有疑問(wèn)，雖然國(guó)家已制定礦業(yè)權(quán)評(píng)估的法律依據(jù)， 但是某些評(píng)估方法的理論基礎(chǔ)也確實(shí)存在缺陷。比如成本途徑方法和收益途徑方法， 都是在計(jì)算賣(mài)方的投入， 預(yù)期未來(lái)收益的基礎(chǔ)上得出的礦業(yè)權(quán)價(jià)款、評(píng)估結(jié)果都是資產(chǎn)對(duì)于賣(mài)方的價(jià)值， 沒(méi)有充分體現(xiàn)評(píng)估的客觀公正性和科學(xué)性的原則， 于理不合。從評(píng)估方法來(lái)說(shuō)， 收益途徑評(píng)估方法在國(guó)際上得到了大多數(shù)國(guó)家的認(rèn)可， 有著深厚的理論基礎(chǔ)和應(yīng)用范圍， 是評(píng)估中最常用的方法， 特別是在達(dá)到詳查以上階段的探礦權(quán)和采礦權(quán)中使用最廣。采用收益途徑進(jìn)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估時(shí)， 需要遵循一定的假設(shè)條件， 如設(shè)定生產(chǎn)力水平， 因?yàn)閮?nèi)地和邊遠(yuǎn)地區(qū)的生產(chǎn)力水平差別較大， 其采用的平均生產(chǎn)力水平也應(yīng)不同。但評(píng)估中設(shè)定的生產(chǎn)力水平為社會(huì)平均生產(chǎn)力水平， 這就使得內(nèi)地和邊遠(yuǎn)地區(qū)做礦業(yè)權(quán)評(píng)估時(shí)采用相同的生產(chǎn)力水平， 沒(méi)有針對(duì)性， 造成礦業(yè)權(quán)價(jià)款和實(shí)際不符。

3、從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高

評(píng)估價(jià)款受人為因素影響較大， 這就要求從事評(píng)估業(yè)的人員要有深厚的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要具有良好的職業(yè)道德。但是， 礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間并不長(zhǎng)， 而大部分注冊(cè)評(píng)估師并不具備全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)， 在評(píng)估過(guò)程中難免出現(xiàn)套用現(xiàn)有報(bào)告格式、抄襲別人成果等現(xiàn)象發(fā)生。還有的評(píng)估師為了自身利益， 故意抬高或壓低礦業(yè)權(quán)價(jià)款， 不惜以犧牲國(guó)家資源為代價(jià)， 來(lái)滿個(gè)別委托人的要求， 幫助他們從中牟取暴利， 坑害國(guó)家。

4、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任意識(shí)淡薄

我國(guó)開(kāi)始兌現(xiàn)入世承諾, 投資、外貿(mào)等方面進(jìn)一步開(kāi)放, 隨著國(guó)企改制、海外上市、國(guó)際資本國(guó)內(nèi)收購(gòu)等開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)要求, 會(huì)有越來(lái)越多的社會(huì)公眾、機(jī)構(gòu)、組織、依賴(lài)礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行交易和決策, 這既體現(xiàn)了礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性, 同時(shí)也加大了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。然而, 無(wú)論是評(píng)估機(jī)構(gòu)還是評(píng)估人員, 其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)長(zhǎng)期淡漠, 很少思考如何應(yīng)對(duì)因自己執(zhí)業(yè)不當(dāng)或無(wú)意過(guò)錯(cuò)所要承擔(dān)的訴訟或仲裁而發(fā)生的費(fèi)用以及因敗訴而承擔(dān)的相應(yīng)賠償責(zé)任。

三、礦業(yè)權(quán)評(píng)估的注意事項(xiàng)

l、應(yīng)注意“外部效應(yīng)”問(wèn)題，不能孤立地看待投資行為

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，生產(chǎn)者或者消費(fèi)者的活動(dòng)會(huì)對(duì)其他生產(chǎn)者或消費(fèi)者帶來(lái)的非市場(chǎng)性影響，這種影響可能是有益的，也可能是有害的，有益的影響被稱(chēng)為外部效益，或外部經(jīng)濟(jì)性；有害的影響被稱(chēng)為外部成本外部不經(jīng)濟(jì)性。任何一個(gè)礦業(yè)投資項(xiàng)目都是社會(huì)市場(chǎng)系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)或組成部分，所以，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，既包括項(xiàng)目本身的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益，還包括對(duì)外部社會(huì)及市場(chǎng)所帶來(lái)的正面或負(fù)面的外部效益，也即，總效益=內(nèi)部效益±外部效益。礦山生產(chǎn)建設(shè)中給社會(huì)所帶來(lái)環(huán)境污染，政府所征收的排污費(fèi)，就應(yīng)該從總的效用中減去。對(duì)于礦業(yè)權(quán)的價(jià)值，也應(yīng)該考慮到這一點(diǎn)；由于礦山投資而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)或當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生正的效益，就應(yīng)該考慮在總效用中增加，這也應(yīng)是礦業(yè)權(quán)價(jià)值的一個(gè)有機(jī)組成部分。

2、應(yīng)建立跟蹤驗(yàn)證和“后評(píng)估”制度

目前的礦業(yè)權(quán)評(píng)估。一般都是一個(gè)階段。當(dāng)評(píng)估報(bào)告提交后，評(píng)估結(jié)論也會(huì)隨委托關(guān)系的終結(jié)而“蓋棺定論”，但評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確與否。尤其是采礦權(quán)評(píng)估所基于的凈現(xiàn)值流量法(NPV)是基于未來(lái)收益的現(xiàn)值累計(jì)，而一個(gè)礦業(yè)權(quán)一般要經(jīng)歷幾年、十幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這么長(zhǎng)的時(shí)間里，其經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和礦業(yè)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生很大的變化，所以，期初的礦業(yè)權(quán)評(píng)估，歸根到底還是一個(gè)事前的估計(jì)。而礦業(yè)權(quán)到期末時(shí)再進(jìn)行評(píng)估，所得到的結(jié)果才是真正的結(jié)果。所以，礦業(yè)權(quán)評(píng)估有必要建立跟蹤備案和“后評(píng)估”制度。

3、礦業(yè)權(quán)評(píng)估不僅僅是一個(gè)中介咨詢服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為更是一項(xiàng)法律行為

礦業(yè)權(quán)是基于礦產(chǎn)資源而存在的無(wú)形資產(chǎn)，體現(xiàn)的是對(duì)某一礦產(chǎn)資源的權(quán)屬關(guān)系，它不能獨(dú)立于礦產(chǎn)資源而存在；而礦產(chǎn)資源資產(chǎn)總表現(xiàn)為一定形式和一定主體的礦業(yè)權(quán)。礦產(chǎn)資源是本，礦業(yè)權(quán)是其表現(xiàn)形式；礦產(chǎn)資源資產(chǎn)從形式上講屬于經(jīng)濟(jì)范疇，而礦業(yè)權(quán)從形式上講屬于法律范疇。作為礦業(yè)權(quán)市場(chǎng)中的社會(huì)中介組織――評(píng)估機(jī)構(gòu)所提交的評(píng)估報(bào)告，對(duì)一個(gè)具體的評(píng)估對(duì)象作出的評(píng)估結(jié)論，將直接影響到該礦業(yè)權(quán)交易雙方的利益。因此，礦業(yè)權(quán)評(píng)估行為必須嚴(yán)肅、科學(xué)、客觀、公正，不能主觀臆測(cè)，更不能人為篡改數(shù)據(jù)。

結(jié)論

礦業(yè)權(quán)評(píng)估成為確認(rèn)和保護(hù)物權(quán)人財(cái)產(chǎn)的重要手段，也成為資源價(jià)值發(fā)現(xiàn)、交易、流轉(zhuǎn)的重要工具。因此，必須要改變此前的那種礦產(chǎn)資源廉價(jià)或無(wú)償取得與粗放經(jīng)營(yíng)的思路，按照市場(chǎng)化的邏輯，建立起明確的資源有償使用機(jī)制和企業(yè)珍惜資源的長(zhǎng)效機(jī)制，使資源的開(kāi)采和使用在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)下走上集約化的道路。

參考文獻(xiàn)

[1]王四光等. 礦產(chǎn)資源資產(chǎn)與礦業(yè)權(quán)評(píng)估- 北京: 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社, 2008，第5期，132-133頁(yè).

[2]劉和發(fā)等. 礦業(yè)權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)中資產(chǎn)評(píng)估若干問(wèn)題. 中國(guó)地質(zhì)礦產(chǎn)經(jīng)濟(jì), 2010,第2期，91-92頁(yè).

作者簡(jiǎn)介：

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；規(guī)避；風(fēng)險(xiǎn)

Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.

Keywords: real estate appraisal; aversion; risk

中圖分類(lèi)號(hào)： F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)評(píng)估的作用越來(lái)越大，服務(wù)的領(lǐng)域越來(lái)越廣，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)日趨成熟并在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中漸顯其他地位和重要性。在房地產(chǎn)評(píng)估方法中，成本法、市場(chǎng)比較法和收益法是國(guó)際通用的三大方法，盡管如此，這幾種方法在運(yùn)用時(shí)還存著不完善的地方。成本法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為重點(diǎn)部分，利潤(rùn)率的選取則是測(cè)算利潤(rùn)的關(guān)鍵，在實(shí)際運(yùn)用中，利潤(rùn)率一般采用市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，但是完全采用市場(chǎng)平均利潤(rùn)率是不準(zhǔn)確的。市場(chǎng)比較法可信度高，簡(jiǎn)便易行，使用范圍廣。在收益法的運(yùn)用中，還原利率的確定直接影響到評(píng)估結(jié)果，對(duì)還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

一、赤峰房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)不規(guī)范

目前部分脫鉤改制的評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門(mén)的關(guān)系，同時(shí)兼營(yíng)事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估，背離了脫鉤改制的目標(biāo)。而一些行政部門(mén)則對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù)，與之產(chǎn)生了權(quán)錢(qián)的交易，超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán)，引發(fā)了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評(píng)估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)。從評(píng)估結(jié)果上，看誰(shuí)更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結(jié)果；收費(fèi)上則是競(jìng)相壓價(jià)，為了招攬客戶，估價(jià)機(jī)構(gòu)通常給出很高的回扣，直接導(dǎo)致的惡果之一就是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的下降。這些現(xiàn)象既影響了評(píng)估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，也損害了國(guó)家和集體的合法利益，擾亂了市場(chǎng)秩序，滋生了腐敗，導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在。我國(guó)的估價(jià)機(jī)構(gòu)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，估價(jià)師有房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師，相應(yīng)的估價(jià)師考試分別由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部三部門(mén)負(fù)責(zé)，但通過(guò)后都稱(chēng)為估價(jià)師，并且沒(méi)有進(jìn)一步的等級(jí)劃分，進(jìn)行評(píng)估時(shí)分別遵循不同的技術(shù)規(guī)程出具評(píng)估報(bào)告。在實(shí)踐中，特別是對(duì)一家企業(yè)涉及三種評(píng)估時(shí)，往往一個(gè)部門(mén)的評(píng)估結(jié)果不被其他部門(mén)認(rèn)可，限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于評(píng)估行業(yè)的整體發(fā)展。

（二）估價(jià)師整體業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

赤峰在有的估價(jià)師“少而不精”，到目前為止，全市共有房地產(chǎn)估價(jià)師不到100 名，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，大量的業(yè)務(wù)靠兼職估價(jià)師和估價(jià)員操作；而且現(xiàn)有的估價(jià)師隊(duì)伍也存在很大缺陷。

（三）缺少對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)督機(jī)

赤峰房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討階段，沒(méi)有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法規(guī)或規(guī)章，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒(méi)有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒(méi)有評(píng)估程序，沒(méi)有計(jì)算過(guò)程。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)行業(yè)自律不夠

1.行業(yè)自律不夠

國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力；一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束

力。這幾年市房管部門(mén)做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，還沒(méi)有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任。

2.法人自律不夠

現(xiàn)階段赤峰評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)際上只是各有關(guān)行政部門(mén)的附屬物，沒(méi)有成為自主經(jīng)營(yíng)的法人實(shí)體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評(píng)估所的評(píng)估行為變成行政行為，因此評(píng)估水平的高低和評(píng)估報(bào)告的優(yōu)劣難以與評(píng)估所及估價(jià)人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“評(píng)估機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其評(píng)估資格”，“在評(píng)估活動(dòng)中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒(méi)有保障機(jī)制，加上有些評(píng)估所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在業(yè)務(wù)活動(dòng)中就無(wú)所顧忌不需自律。

（五）未形成合理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

出于沒(méi)有形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)約束機(jī)制，行業(yè)管理不到位，有關(guān)部門(mén)該管的管不過(guò)來(lái)，不該管的又相互交叉和插手，因此評(píng)估市場(chǎng)比較混亂，承接業(yè)務(wù)不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價(jià)，有的靠回扣，有的甚至以評(píng)估結(jié)果迎合委托評(píng)估單位的需求。上述現(xiàn)象敗壞了評(píng)估行業(yè)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù)，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益得不到保障，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)糾紛。

二、防范與規(guī)避評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的措施

(一)加強(qiáng)與客戶的溝通, 謹(jǐn)慎選擇客戶

評(píng)估人員要控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),首先應(yīng)與客戶進(jìn)行充分的溝通, 不僅要在評(píng)估時(shí)與客戶溝通, 而且在評(píng)估前和評(píng)估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評(píng)估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評(píng)估的真實(shí)需求, 為做出正確的評(píng)估計(jì)劃做準(zhǔn)備；評(píng)估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評(píng)估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評(píng)估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用評(píng)估報(bào)告, 減少評(píng)估報(bào)告誤用的可能性。此外, 加強(qiáng)與客戶的溝通, 更容易識(shí)別資料的真假性, 了解客戶的道德品質(zhì), 促使評(píng)估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶, 避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn), 并由此造成的不必要的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

(二)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí), 樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念

降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面, 是評(píng)估師對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)態(tài)度。隨著房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)化, 社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作人員的作用和期望也隨著提高, 評(píng)估工作的責(zé)任范圍和潛在風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加, 因此, 評(píng)估工作者應(yīng)認(rèn)識(shí)到評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和可能帶來(lái)的危害, 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí), 保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎, 嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作, 擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃, 采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法, 制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告, 才能減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

(三)健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系, 加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制

要有效降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn), 還有賴(lài)于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建

立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系, 要有一整套質(zhì)量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估價(jià)復(fù)審制度, 復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn), 可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心, 而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng), 并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查, 從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)另一方面房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能, 對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查, 對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處, 促進(jìn)評(píng)估工作水平的提高, 為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。

(四)注重評(píng)估人員后續(xù)教育, 提高評(píng)估人員素質(zhì)水平

要把評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。時(shí)代的突飛猛進(jìn)要求評(píng)估人員跟隨上發(fā)展步伐, 保持其持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求, 后續(xù)教育是提高評(píng)估人員素質(zhì)、保持其持業(yè)能力的有效手段之一。

總之，在赤峰房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中, 由于種種主觀和客觀因素，還存在許多問(wèn)題，本文提出了一些規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法, 但是還是有其缺點(diǎn),還要有針對(duì)性地對(duì)各類(lèi)型房地產(chǎn)進(jìn)行特征因素分析和量化, 并進(jìn)行更深層次的探討研究, 為房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估提供一定的參考。

參考文獻(xiàn)：

第10篇

2016年7月7日，齊星鐵塔（002359.SZ）定增第三次修訂稿，擬非公開(kāi)發(fā)行募集資金50.31億元，其中35.50億元用于收購(gòu)北訊電信股份有限公司（下稱(chēng)“北訊電信”）100%股權(quán)，14.81億元用于北訊電信專(zhuān)用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目。自2015年7月3日第一版的預(yù)案以來(lái)，相關(guān)方案可以說(shuō)三易其稿。

齊星鐵塔主要從事輸電塔、通訊塔等各類(lèi)鐵塔產(chǎn)品以及立體停車(chē)設(shè)備等產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，上市以來(lái)業(yè)績(jī)不佳，股價(jià)不振，如果如愿收購(gòu)北訊電信，公司就能尋找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)提升業(yè)績(jī)，提振股價(jià)嗎？從北訊電信的業(yè)績(jī)來(lái)看，未必。

新大股東有備而來(lái)

齊星鐵塔原第一大股東齊星集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“齊星集團(tuán)”）占用上市公司資金在2014年?yáng)|窗事發(fā)。

當(dāng)年12月，齊星集團(tuán)將持有的齊星鐵塔7875.47萬(wàn)股股份（占公司總股本的18.895%）作價(jià)7.6億元轉(zhuǎn)讓給晉中龍躍投資咨詢服務(wù)有限公司（下稱(chēng)“龍躍投資”）。

之后齊星鐵塔繼續(xù)停牌長(zhǎng)達(dá)半年之久，2015年7月3日復(fù)牌并拋出精心炮制的募集資金63億元對(duì)外收購(gòu)及投資預(yù)案，更新至第三稿時(shí)，募集資金總額減少至50.31億元。

復(fù)牌后，齊星鐵塔完全沒(méi)有理會(huì)同期大盤(pán)暴跌，股價(jià)連續(xù)多個(gè)交易日漲停，輕而易舉創(chuàng)下歷史新高，2015年12月1日，股價(jià)從停牌前的6.38元漲至最高價(jià)34.38元，漲幅高達(dá)438.87%，龍躍投資的7.6億元投資不到一年時(shí)間已經(jīng)變成了高達(dá)27.08億元市值。為了穩(wěn)固第一大股東的位置，龍躍投資不斷增持，截至2016年7月14日，龍躍投資持有齊星鐵塔股份數(shù)為1.33億股，占公司總股本的31.87%，不過(guò)，這些股份已悉數(shù)質(zhì)押。

目前，齊星鐵塔的總市值近110億元，市盈率超過(guò)400倍，股價(jià)面臨巨大的回調(diào)壓力，這也增加了齊星鐵塔轉(zhuǎn)型的動(dòng)力，特別是在大股東股權(quán)已經(jīng)全部質(zhì)押的情況下尤為如此。

北訊電信主營(yíng)業(yè)務(wù)為專(zhuān)用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)通信及應(yīng)用。

2013-2015年，北訊電信實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為3274.95萬(wàn)元、1.45億元和7.45億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為418.75萬(wàn)元、448.62萬(wàn)元和1.37億元。

評(píng)估報(bào)告顯示，2016年-2024年，北訊電信預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)71.92億元，2024年以后每年可以實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.28億元。承諾方承諾北訊電信2015年-2018年經(jīng)審計(jì)的稅后凈利潤(rùn)合計(jì)15.79億元。

前景如此好的標(biāo)的，齊星鐵塔僅需要投入50.31億元，北訊電信賣(mài)了一個(gè)白菜價(jià)？

北訊電信光鮮業(yè)績(jī)的背后

資本市場(chǎng)上，陷阱常有，而餡餅不常有。

北訊電信的幾大疑點(diǎn)很明顯。

首先是長(zhǎng)年不增資。2010年5月，北訊電信前身北京天宇利航通信技術(shù)股份有限公司成立，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元人民幣，由各方股東以貨幣出資的方式認(rèn)繳。至今，北訊電信股權(quán)融資金額只有1.5億元，即使后來(lái)其估值飛漲，也只是股東換了一茬又一茬，沒(méi)有股東或投資者進(jìn)行增資。而北訊電信則千方百計(jì)地融資，融資租賃、在香港發(fā)行票據(jù)、抵押借款、質(zhì)押借款、按揭借款等多管齊下。一家如此有發(fā)展?jié)摿Φ墓荆谷辉陂L(zhǎng)達(dá)5年多時(shí)間，沒(méi)有增資，依靠著巨額的債務(wù)艱難前行。

其次，2015年年末，北訊電信資產(chǎn)總額、負(fù)債總額分別為22.56億元和16.25億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72%，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2.85億元和14.81億元，流動(dòng)比率為0.19。2015年利息支出就高達(dá)6124.88萬(wàn)元。

第三，募投項(xiàng)目預(yù)期過(guò)高。投資金額為27.52億元專(zhuān)用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目，建設(shè)期6個(gè)月內(nèi)完成的可能性并不大，從北訊電信建設(shè)速度來(lái)看，三年時(shí)間能完成已經(jīng)很樂(lè)觀了。2014年年末，固定資產(chǎn)原值3586.33萬(wàn)元，其中房屋及建筑物原值2631.78萬(wàn)元、通信設(shè)備534.53萬(wàn)元、運(yùn)輸設(shè)備224.28萬(wàn)元、辦公設(shè)備195.74萬(wàn)元，而在建工程高達(dá)8.69億元。2015年上半年的在建工程幾乎停滯不前，2014年尚未完成的項(xiàng)目在2015年上半年僅僅增加了3470.60萬(wàn)元，其中“深圳TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”增加302.41萬(wàn)元，“廣東TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”240.35萬(wàn)元，“天津TD-LTE網(wǎng)絡(luò)” 1160.14萬(wàn)元，“上海TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”1319.33萬(wàn)元，“上海通信綜合樓”303.03萬(wàn)元。這些項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)算分別為5.7億元、9.54億元、4.63億元、9.96億元、1.1億元，加起來(lái)高達(dá)30.93億元，而上半年的投入僅僅是預(yù)算的1.13%。2015年下半年，北訊電信建設(shè)速度加快，在建工程增加了7.62億元，但除了“上海通信綜合樓”完工轉(zhuǎn)固1.02億元，“天津TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”部分完工轉(zhuǎn)固2.42億元、 “上海TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”部分完工轉(zhuǎn)固1.72億元，其他項(xiàng)目尚未完工。四大TD-LTE網(wǎng)絡(luò)經(jīng)過(guò)1年多甚至更長(zhǎng)時(shí)間，依然沒(méi)有完工，從2015年年報(bào)披露的進(jìn)展來(lái)看，3年時(shí)間完工已經(jīng)是很樂(lè)觀了。那么，專(zhuān)用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目6個(gè)月建設(shè)期，有可能嗎？至于該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在未來(lái)10年的經(jīng)營(yíng)期（含建設(shè)期和達(dá)產(chǎn)期）實(shí)現(xiàn)年均營(yíng)業(yè)收入26.59億元及年均凈利潤(rùn)8.09億元又有多高的可信度？

最后，2015年北訊電信的扣非凈利潤(rùn)為1.37億元，比承諾金額少了631.57萬(wàn)元，金額差異不大，但當(dāng)年7月1日才簽訂的業(yè)績(jī)補(bǔ)償協(xié)議，當(dāng)年就無(wú)法完成業(yè)績(jī)承諾，那么，時(shí)間跨度更長(zhǎng)的2016年、2017年、2018年的業(yè)績(jī)承諾就更加沒(méi)譜了。而且，別看2015年業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但營(yíng)業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于預(yù)期，較評(píng)估預(yù)測(cè)收入差異5.18億元，在營(yíng)業(yè)收入減少41.03%情況下，北訊電信實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)反而增加3523.65萬(wàn)元，靠的是營(yíng)業(yè)成本減少52.95%，減少了5.32億元；銷(xiāo)售費(fèi)用減少了93.42%，減少了262.21萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)減少了5.58億元。

當(dāng)重組標(biāo)的已經(jīng)發(fā)生重大不利影響的情況下，很多公司會(huì)選擇放棄，而齊星鐵塔是執(zhí)著的。標(biāo)的公司在銷(xiāo)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期的情況下，隨意地大幅提高預(yù)計(jì)售價(jià)，大幅減少費(fèi)用，調(diào)增巨額利潤(rùn)，繼續(xù)重組的皇帝新裝，齊星鐵塔則鐵下心來(lái)要穿皇帝新裝。

5.15億元蹊蹺交易及巨額利潤(rùn)注水

公告顯示，2014年末，由于北訊電信確認(rèn)其于2010年向天宇集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的，以及天宇集團(tuán)于2011年作為股東投入的無(wú)線數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)無(wú)法平滑完成寬帶技術(shù)升級(jí)，出于公平和保護(hù)全體股東利益的考慮，北訊電信于2014年12月將該類(lèi)資產(chǎn)以天宇集團(tuán)當(dāng)時(shí)投入的價(jià)格5.15億元回售給天宇集團(tuán)。由此造成北訊電信2014年產(chǎn)生資產(chǎn)處置損失1120萬(wàn)元。

這筆交易充滿疑點(diǎn)。

2010年5月，天宇集團(tuán)以4000萬(wàn)元投資北訊電信，占比80%。2011年1月，天宇集團(tuán)以實(shí)物3.2億元增資，占比76.60%。同年8月，天宇集團(tuán)將其持有的北訊電信72.76%的股份轉(zhuǎn)讓與天津中融合，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為3.88億元。

12月，天宇集團(tuán)將其持有的北訊電信3.83%的股份轉(zhuǎn)讓與天津中融合，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2030萬(wàn)元。天宇集團(tuán)在2011年已經(jīng)徹底退出，為何2014年12月還以5.15億元接手北訊電信評(píng)估值只有2.07億元的資產(chǎn)？而天宇集團(tuán)增資的實(shí)物資產(chǎn)在短短的時(shí)間內(nèi)就發(fā)生如此巨額的減值損失，又說(shuō)明什么？這筆交易，天宇集團(tuán)損失高達(dá)3.08億元。如果天宇集團(tuán)不接手，那么北訊電信2014年就要計(jì)提減值損失高達(dá)3.08億元，難以天價(jià)賣(mài)給上市公司了。

這筆交易也揭開(kāi)北訊電信涉嫌虛增巨額利潤(rùn)的面紗。

2013-2015年，北訊電信實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為418.75萬(wàn)元、448.62萬(wàn)元和1.37億元，如此爆發(fā)性增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)并不可信。2014年固定資產(chǎn)折舊99.12萬(wàn)元，無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)0.63萬(wàn)元。上述電信設(shè)備資產(chǎn)賬面價(jià)值為5.15億元，假設(shè)按10年折舊或攤銷(xiāo)，那么每年折舊或攤銷(xiāo)的金額約5000萬(wàn)元，這樣的話，2013年、2014年北訊電信都會(huì)巨虧約5000萬(wàn)元，2015年及以后的日子也不會(huì)好過(guò)。

由于無(wú)需披露2013年及之前的財(cái)報(bào)，這樣北訊電信就有了很大的操作空間了，通過(guò)不折舊、不攤銷(xiāo)來(lái)虛增巨額利潤(rùn)，而且還可以在2014年12月處理掉這些電信設(shè)備資產(chǎn)，避免3.08億元的減值損失。

從現(xiàn)金流來(lái)看，北訊電信處置各類(lèi)資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額達(dá)4.72億元，然而，2014年末，北訊電信的貨幣資金只有1798.82萬(wàn)元。交易發(fā)生的時(shí)間為12月，北訊電信收到的錢(qián)怎么這么快就花個(gè)精光？雙方之間是否真的發(fā)生交易還是為了消除不良資產(chǎn)及轉(zhuǎn)移資產(chǎn)減值損失的財(cái)技？

客戶成替罪羊

申請(qǐng)材料顯示，以2015年6月30日為基準(zhǔn)日，標(biāo)的資產(chǎn)北訊電信收益法評(píng)估作價(jià)35.5億元。但2015年北訊電信實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為7.45億元，較評(píng)估預(yù)測(cè)收入差異5.18億元，實(shí)現(xiàn)扣非后的凈利潤(rùn)1.37億元，較承諾凈利潤(rùn)差異631.57萬(wàn)元，形成差異的主要原因?yàn)椴糠纸K端設(shè)備合約實(shí)施時(shí)間延后，導(dǎo)致部分合同訂單尚未實(shí)現(xiàn)收入。

客戶要求延期所以延期，再正當(dāng)不過(guò)，但是無(wú)法掩蓋北訊電信及中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司的真正目的。

從時(shí)間上來(lái)看，評(píng)估基準(zhǔn)日為2015年6月30日，也就是說(shuō)，評(píng)估機(jī)構(gòu)從2015年下半年才開(kāi)始評(píng)估工作，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要預(yù)測(cè)的也就是下半年幾個(gè)月而已，并且還有相應(yīng)的合約、訂單，怎么會(huì)相差這么離譜呢？

延期的說(shuō)法非常值得質(zhì)疑。為何大部分客戶都在7月、8月之后不約而同地延期？2015年第一、二大客戶金額分別為6061.42萬(wàn)元、3717.36萬(wàn)元，而延期客戶中前四名分別為22644萬(wàn)元、16250萬(wàn)元、12740.60萬(wàn)元、4740萬(wàn)元，不難看出，延期的客戶中有四家本來(lái)是前五名客戶的，而從后續(xù)預(yù)計(jì)的情況來(lái)看，這些所謂延期的訂單，需要三年時(shí)間來(lái)消化，而此前預(yù)計(jì)不用半年就可以完成。并且有高達(dá)84.81%延期是上海客戶造成的，天津客戶造成延期的比例為13.73%，北京客戶造成的延期1.46%。

2015年12月，北訊電信1.4GHZ 頻段頻率的使用權(quán)獲得工信部核準(zhǔn)，這是其理論上可以獲得爆發(fā)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

但實(shí)際上，下半年的營(yíng)業(yè)收入僅僅比上半年多出0.13億元，多出3.56%。春節(jié)假期較長(zhǎng)，對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)有較大影響，北訊電信終端設(shè)備的銷(xiāo)售在一季度低于全年平均水平，第一季度實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入只有1.31億元（未經(jīng)審計(jì)），算下來(lái)，第二季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.35億元，第三季度及第四季度平均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1.90億元，比第二季度減少了19.15%。

瘋狂的評(píng)估

2016年6月24日，齊星鐵塔《關(guān)于更新標(biāo)的公司評(píng)估報(bào)告的公告》，公告顯示，原評(píng)估報(bào)告的標(biāo)的公司全部股東權(quán)益評(píng)估值為355093.28萬(wàn)元，新評(píng)估報(bào)告為355329.04萬(wàn)元。與原評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)果不存在重大差異。

從評(píng)估值來(lái)看，新舊兩份評(píng)估報(bào)告相差235.76萬(wàn)元，差異不足一提，但從評(píng)估具體內(nèi)容來(lái)看，已是翻天覆地的變化。

北訊電信的收入類(lèi)型主要為通信終端銷(xiāo)售收入及通信服務(wù)收入，即業(yè)務(wù)模式為通過(guò)銷(xiāo)售通信終端發(fā)展客戶量，再對(duì)終端使用者收取通信服務(wù)費(fèi)。

原評(píng)估報(bào)告2016年至2018年通信終端銷(xiāo)售收入累計(jì)40.38億元，新評(píng)估報(bào)告2016年至2021年累計(jì)為75.51億元。新評(píng)估報(bào)告的銷(xiāo)量有所增加，從228.34萬(wàn)臺(tái)增加至252.75萬(wàn)臺(tái)；銷(xiāo)售單價(jià)大幅提高，從原來(lái)的1768.20元/臺(tái)調(diào)高至2987.42元/臺(tái)，升幅高達(dá)68.95%。

原評(píng)估報(bào)告通信費(fèi)收入2016年至2022年累計(jì)162.93億元，新評(píng)估報(bào)告117.18億元；原評(píng)估報(bào)告通信用戶量累計(jì)1639.25萬(wàn)戶，新評(píng)估報(bào)告1159.44萬(wàn)戶。通信收費(fèi)單價(jià)原評(píng)估報(bào)告993.93元/戶，新評(píng)估報(bào)告1010.64元/戶，增加16.71元/戶，升幅16.81%。

2016年至2022年的營(yíng)業(yè)成本原評(píng)估報(bào)告93.28億元，新評(píng)估報(bào)告94.73億元，增加1.45億元。兩次評(píng)估中成本科目預(yù)測(cè)差異較大的項(xiàng)目為：終端采購(gòu)成本、人力資源成本、固定資產(chǎn)折舊和基站租金。終端采購(gòu)成本原評(píng)估報(bào)告31.92億元，新評(píng)估報(bào)告48.50億元。采購(gòu)單價(jià)大幅提高，從原來(lái)的1397.88元/臺(tái)調(diào)高至1918.90元/臺(tái)。人力資源成本原評(píng)估報(bào)告3.02億元，新評(píng)估報(bào)告2.04億元，下降32.22%。職工人數(shù)從原評(píng)估報(bào)告的2670人降至1555人，職工人均年收入從11.29萬(wàn)元提高至13.14萬(wàn)元。固定資產(chǎn)折舊原評(píng)估報(bào)告21.30億元，新評(píng)估報(bào)告18.76億元。

基站租金從原評(píng)估報(bào)告18.57億元，新評(píng)估報(bào)告11億元，減少7.57億元，下降40.77%。公司解釋基站租金的差異主要在于基站建成并投入使用的計(jì)劃改變和單位租金變化。但并沒(méi)有列出基站的數(shù)量變化，也沒(méi)有列出租金水平變化。通信終端銷(xiāo)量新評(píng)估報(bào)告從228.34萬(wàn)臺(tái)增加至252.75萬(wàn)臺(tái)，增幅10.69%，北訊電信應(yīng)該建立更多的基站，花費(fèi)更多的費(fèi)用，最遲從2022年開(kāi)始，應(yīng)該花費(fèi)比原評(píng)估報(bào)告更多的租金。但北訊電信及評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的答案相反。

營(yíng)業(yè)費(fèi)用原評(píng)估報(bào)告24.62億元，新評(píng)估報(bào)告10.79億元。兩次評(píng)估報(bào)告的營(yíng)業(yè)費(fèi)用科目預(yù)測(cè)差異項(xiàng)目主要為人力資源費(fèi)、銷(xiāo)售渠道費(fèi)以及廣告宣傳費(fèi)。但奇怪的是，此處的人力資源成本原評(píng)估報(bào)告3.02億元，新評(píng)估報(bào)告8459.54萬(wàn)元，下降71.94%。職工人數(shù)從原評(píng)估報(bào)告的2670人降至676人，減少了74.68%，職工人均年收入從11.29萬(wàn)元提高至12.51萬(wàn)元。銷(xiāo)售渠道費(fèi)原評(píng)估報(bào)告17.64億元，新評(píng)估報(bào)告8.64億元，下降51.04%。銷(xiāo)售渠道費(fèi)原評(píng)估報(bào)告占營(yíng)業(yè)收入的比例為8.68%，新評(píng)估報(bào)告降至4.48%。廣告宣傳費(fèi)原評(píng)估報(bào)告1.93億元，新評(píng)估報(bào)告9770.43萬(wàn)元。廣告宣傳費(fèi)原評(píng)估報(bào)告占營(yíng)業(yè)收入的比例為0.95%，新評(píng)估報(bào)告降至0.51%。

從公告解釋的內(nèi)容來(lái)看，原評(píng)估報(bào)告以天津、上海、廣州和深圳四地的可行性研究報(bào)告為依據(jù)，并參考國(guó)內(nèi)成熟運(yùn)營(yíng)商的水平預(yù)測(cè)人力資源費(fèi)及銷(xiāo)售渠道費(fèi)，而新評(píng)估報(bào)告則是通過(guò)集成商和經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行銷(xiāo)售的間接銷(xiāo)售模式，從而導(dǎo)致人力資源費(fèi)及銷(xiāo)售渠道費(fèi)大幅減少。這些費(fèi)用都是要發(fā)生的，就是誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，既然這些費(fèi)用北訊電信不承擔(dān)，那么，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？集成商和經(jīng)銷(xiāo)商嗎？既然如此，北訊電信是否要在產(chǎn)品售價(jià)方面做出一些讓步好讓集成商和經(jīng)銷(xiāo)商消化這些費(fèi)用呢？不過(guò)，在新評(píng)估報(bào)告中北訊電信不但沒(méi)有降價(jià)，反而提價(jià)了68.95%。承擔(dān)超過(guò)十個(gè)億的銷(xiāo)售費(fèi)用還提價(jià)68.95%，集成商和經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)當(dāng)這樣的冤大頭嗎？當(dāng)然，這只是評(píng)估報(bào)告為了滿足這次天價(jià)重組而做的一些預(yù)測(cè)而已，真實(shí)情況未必如此，半年后再來(lái)個(gè)翻天覆地的修改也無(wú)所謂。

管理費(fèi)用原評(píng)估報(bào)告2.67億元，新評(píng)估報(bào)告4.51億元，增加68.94%。

無(wú)論新舊評(píng)估報(bào)告發(fā)生多大變化，唯一不變的是以35.50億元為核心的評(píng)估值，因?yàn)榻灰捉痤~早已定格在35.5億元。

香港北訊疑團(tuán)

北訊電信的子公司北訊電信（香港）有限公司（下稱(chēng)“香港北訊”）成立于2014年8月。2014年11月，香港北訊發(fā)行港元3億元票據(jù)，票據(jù)期間為2年，票面年利率15%，每個(gè)利息期的長(zhǎng)度為6個(gè)月。北訊電信的母公司天津中融合科技有限公司及陳巖先生提供連帶擔(dān)保。

錢(qián)到賬后，香港北訊購(gòu)買(mǎi)無(wú)線寬帶網(wǎng)室內(nèi)基站及相關(guān)設(shè)備預(yù)付給動(dòng)域有限公司1.5億港元，預(yù)付給裕東企業(yè)有限公司1.15億港元，預(yù)付中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司的款項(xiàng)為租樓款人民幣2907.40萬(wàn)元。中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司已于2015年12月將房屋交付北訊電信使用，截至2015年年底，北訊電信已將該款項(xiàng)轉(zhuǎn)銷(xiāo)。而另外兩筆預(yù)付款項(xiàng)仍在其他非流動(dòng)資產(chǎn)科目核算。實(shí)際上已經(jīng)形成巨額資金占用，而北訊電信在預(yù)案中解釋?zhuān)河捎诒庇嶋娦啪W(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)度調(diào)整，導(dǎo)致香港北訊向動(dòng)域有限公司和裕東企業(yè)有限公司提出延期交貨，因此，后兩家占用北訊電信的資金原因合理。

北訊電信與其他供應(yīng)商的交易往往是欠供應(yīng)商的錢(qián)，而香港北訊卻預(yù)付巨額的款項(xiàng)，時(shí)間超過(guò)一年，并且預(yù)付款的代價(jià)非常大，需要支付不菲的發(fā)行費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)及利息。香港北訊和動(dòng)域有限公司和裕東企業(yè)有限公司究竟簽訂怎樣的合同，以至于付出如此昂貴的代價(jià)？號(hào)稱(chēng)投資總額高達(dá)27.52億元的北訊電信專(zhuān)用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目，建設(shè)期只有6個(gè)月，而預(yù)計(jì)年凈利潤(rùn)（含建設(shè)期）年均凈利潤(rùn)8.09億元。北訊電信為何不加快網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，反而進(jìn)度調(diào)整慢了幾拍，長(zhǎng)達(dá)一年多時(shí)間預(yù)付款造成重大延誤。一方面付出巨額的融資費(fèi)用，另一方進(jìn)度緩慢少賺巨額利潤(rùn)。北訊電信的葫蘆里賣(mài)的是什么藥？

北訊電信市場(chǎng)在內(nèi)地，為何在香港燒那么多錢(qián)？

第一大供應(yīng)商之謎

在眾多供應(yīng)商中，對(duì)北訊電信支持力度最大的莫過(guò)于易訊科技股份有限公司（下稱(chēng)“易訊科技”），易訊科技的控股股東是上市公司航天通信（600677.SH），實(shí)際控制人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。北訊電信的采購(gòu)有近一半來(lái)自易訊科技。齊星鐵塔的反饋意見(jiàn)之回復(fù)說(shuō)明（修訂稿）顯示，2015年，北訊電信向7家主要供應(yīng)商采購(gòu)基站網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等固定資產(chǎn)采購(gòu)合計(jì)58216.25萬(wàn)元，通訊終端設(shè)備存貨采購(gòu)合計(jì)37995.31萬(wàn)元，總計(jì)96211.57萬(wàn)元，占比75.14%。其中向易訊科技采購(gòu)基站網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等固定資產(chǎn)采購(gòu)54931.11萬(wàn)元及通訊終端設(shè)備存貨采購(gòu)1283.59萬(wàn)元，合計(jì)56214.70萬(wàn)元，占比43.90%。

付款方面，易訊科技也很大方。北訊電信應(yīng)付賬款顯示，2013年末欠易訊科技13600.12萬(wàn)元，2014年增加17525.52萬(wàn)元。付款情況：2014年支付11926.36萬(wàn)元、2015年支付13731.09萬(wàn)元、2015年1-5月支付2004.06萬(wàn)元。如果2015年付款已經(jīng)結(jié)清2013年欠款，那么截至2016年5月末，2014年欠款還沒(méi)有結(jié)清，還欠了3464.13萬(wàn)元。

2015年北訊電信應(yīng)付賬款繼續(xù)增加67246.75萬(wàn)元，2015年末欠款56435.57萬(wàn)元。付款情況：2015年支付30010.45萬(wàn)元，2016年1-5月2412.06萬(wàn)元。

然而，作為欠款大戶的北訊電信卻一直沒(méi)有出現(xiàn)航天通信應(yīng)收賬款欠款名單上。該公司歷年年報(bào)顯示，2013年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為9883.50萬(wàn)元、第五名欠款金額為2455.13萬(wàn)元，2014年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為9274.27萬(wàn)元、第五名欠款金額為4253.28萬(wàn)元，2015年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為23865.25萬(wàn)元、第五名欠款金額為2153.27萬(wàn)元。2015年年末，航天通信應(yīng)收賬款前五名欠款合計(jì)42400.31萬(wàn)元，而北訊電信自曝欠航天通信子公司易訊科技56435.57萬(wàn)元。

以北訊電信自爆的金額來(lái)看，2013年至2015年毫無(wú)疑問(wèn)都是航天通信的第一大欠款客戶，但連續(xù)三年，航天通信一直沒(méi)有給北訊電信相應(yīng)的確認(rèn)。

第11篇

摘要：世界銀行作為一個(gè)國(guó)際開(kāi)發(fā)援助機(jī)構(gòu)，提供的貸款條件相當(dāng)優(yōu)惠。但是在國(guó)內(nèi)卻有“世界銀行的錢(qián)不好用”的說(shuō)法。之所以說(shuō)起不好用，很大程度上是指世界銀行對(duì)貸款項(xiàng)目有非常嚴(yán)格評(píng)估程序與體系.作者有鑒于此，通過(guò)介紹世界銀行貸款的項(xiàng)目評(píng)估系統(tǒng)，從技術(shù)方面、機(jī)構(gòu)方面、經(jīng)濟(jì)方面、財(cái)務(wù)方面、環(huán)境方面和社會(huì)方面等展開(kāi)論述。

關(guān)鍵詞：世界銀行；項(xiàng)目評(píng)估體系；貸款

在借款國(guó)完成項(xiàng)目準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作、提出項(xiàng)目報(bào)告書(shū)之后，世行就著手對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目評(píng)估的主要依據(jù)是借款人在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段所完成的各種材料，如可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、項(xiàng)目運(yùn)行計(jì)劃、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告、移民安置規(guī)劃報(bào)告等、評(píng)估往往要進(jìn)行實(shí)地考察，以全面、系統(tǒng)的評(píng)審項(xiàng)目的各個(gè)方面，對(duì)項(xiàng)目的評(píng)審與檢查主要集中在六個(gè)方面：技術(shù)、機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、環(huán)境與社會(huì)。

1.技術(shù)方面

世行在評(píng)估項(xiàng)目的技術(shù)可行性時(shí)候，要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理，在工藝上處理得當(dāng)，并且符合一般公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)評(píng)估涉及到工程設(shè)施的規(guī)模、選址和具體布置等問(wèn)題，擬采用的設(shè)備和運(yùn)行方式，以及執(zhí)行項(xiàng)目是否符合實(shí)際情況，達(dá)到預(yù)期產(chǎn)出水平的可能性多大等。另外，項(xiàng)目評(píng)估團(tuán)還將詳細(xì)考察技術(shù)代替方案、擬采用的解決措施以及預(yù)期效果等。

技術(shù)評(píng)估的關(guān)鍵是審查費(fèi)用的估算和氣所依據(jù)的工程技術(shù)數(shù)據(jù)是否合理，分析這些估算是否為項(xiàng)目可能遇到的自然風(fēng)險(xiǎn)和物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)留有余地。技術(shù)評(píng)估還要審查項(xiàng)目采購(gòu)工作的安排是否符合世行的要求，工程監(jiān)理與咨詢服務(wù)是否安排妥善，并審查項(xiàng)目對(duì)人和自然環(huán)境的潛在影響，務(wù)必使得不利影響得以控制或者盡量減少。

2.機(jī)構(gòu)方面

世行特別重視項(xiàng)目執(zhí)行機(jī)構(gòu)的組織與管理。世行認(rèn)為，無(wú)論資金流動(dòng)和物質(zhì)設(shè)施建設(shè)的價(jià)值有多大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，其重要性都不如建立一個(gè)健全的機(jī)構(gòu)體系。實(shí)踐證明，一個(gè)國(guó)家的組織機(jī)構(gòu)、人事制度、工資待遇、管理體制等對(duì)于項(xiàng)目計(jì)劃的制訂和實(shí)施具有非常重要的影響。因此，世行在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)候，要求項(xiàng)目具備以下條件：

合理的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)

擁有一定水平的、能夠勝任工作的管理人員與一線人員

合格的技術(shù)人員

必要的培訓(xùn)設(shè)施

有效的信息交流渠道，并與本國(guó)有關(guān)部門(mén)保持良好的協(xié)作關(guān)系

在項(xiàng)目管理上能夠使用網(wǎng)絡(luò)分析法、計(jì)劃評(píng)審法、層次分析法等科學(xué)方法

在必要情況下改變項(xiàng)目的政策及實(shí)施內(nèi)容的能力

3.經(jīng)濟(jì)方面

通過(guò)幾個(gè)互為替代的方案的效益費(fèi)用分析從而選擇最優(yōu)的開(kāi)發(fā)方案，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，世行對(duì)這種效益成本分析在評(píng)估階段做最后的審定與評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)分析需要注意以下四點(diǎn)

從宏觀的角度分析項(xiàng)目對(duì)國(guó)家開(kāi)發(fā)目標(biāo)所做的貢獻(xiàn)

從項(xiàng)目對(duì)社會(huì)同的有用產(chǎn)品和服務(wù)及項(xiàng)目所耗用的全社會(huì)有用的資源才考察項(xiàng)目的效益和成本

要使用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和贖回折現(xiàn)率等社會(huì)參數(shù)，以消除貿(mào)易限制、稅收、補(bǔ)貼等政策性因素對(duì)成本和效益的真正經(jīng)濟(jì)價(jià)值的歪曲

運(yùn)用經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用比等指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣

4.財(cái)務(wù)方面

世行進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的一個(gè)重要目的就是要保證項(xiàng)目的實(shí)施有充足的資金來(lái)源。世行一般不貸給項(xiàng)目所需的全部費(fèi)用，而只提供項(xiàng)目所需外匯部分的費(fèi)用，項(xiàng)目所需的其余費(fèi)用要國(guó)內(nèi)配套資金或其他來(lái)源如聯(lián)合貸款解決。借款國(guó)應(yīng)擬定一個(gè)具體的項(xiàng)目資金安排計(jì)劃，以保證按時(shí)提供項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所需的資金。世行在進(jìn)行評(píng)估時(shí)要對(duì)包括世行擬提供的貸款在內(nèi)的全部籌資計(jì)劃進(jìn)行審查確定。

對(duì)于盈利性項(xiàng)目，世行的財(cái)務(wù)評(píng)估還要考慮項(xiàng)目單位能否償還所有債務(wù)，包括世行貸款的本息，是否有足夠的流動(dòng)資金，以及能否利用其內(nèi)部資產(chǎn)增值等等。為此，世行在進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估時(shí)都要求項(xiàng)目單位提供其全單位的資產(chǎn)負(fù)債表、收益表和現(xiàn)金流量表等，并通過(guò)這些資料對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行仔細(xì)的分析研究，同時(shí)對(duì)未來(lái)情況作出預(yù)測(cè)。

5.環(huán)境方面

環(huán)境分析的內(nèi)容因項(xiàng)目性質(zhì)和類(lèi)型不同而各異。一般來(lái)說(shuō)，存在兩方面的環(huán)境問(wèn)題，一是由于自然資源利用不當(dāng)，使得生態(tài)惡化，例如農(nóng)林牧業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)利用，使大面積的植被受到破壞，造成水土流失、土地荒漠化以及氣候異常等問(wèn)題，這類(lèi)問(wèn)題被稱(chēng)之為生態(tài)環(huán)境問(wèn)題。我國(guó)黃土高原地區(qū)的生態(tài)破壞與水土流失問(wèn)題就屬于這種類(lèi)型。二是指工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人類(lèi)生活排放的廢物超過(guò)環(huán)境的自凈能力而引起的環(huán)境污染，如空氣污染、水污染和廢物污染等。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)展中國(guó)家以前者居多，發(fā)達(dá)國(guó)家以后者為甚，我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，技術(shù)經(jīng)濟(jì)落后，這兩類(lèi)環(huán)境問(wèn)題都兼而有之，而且情況十分嚴(yán)重，環(huán)境治理與環(huán)境污染控制任務(wù)艱巨。因此，新上的建設(shè)項(xiàng)目包括世界銀行貸款項(xiàng)目必須十分注意環(huán)境保護(hù)工作。

6.社會(huì)方面

在社會(huì)方面，主要對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)估，如項(xiàng)目對(duì)移民、社會(huì)就業(yè)、婦女與少數(shù)民族權(quán)益，人民生活狀況，公眾的參與、社區(qū)的組織、地區(qū)發(fā)展平衡、項(xiàng)目引發(fā)的主要社會(huì)矛盾及其解決方法的影響。

7.項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告是世行工作人員評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)在質(zhì)量的技術(shù)性報(bào)告，它是世行批準(zhǔn)項(xiàng)目貸款的主要依據(jù)（但不是貸款簽署的法律性文件）。另外，由于項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告識(shí)別了項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵性因素，它為世行和借款人監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)施起到了指導(dǎo)性作用。項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告主要包括以下內(nèi)容：

1）項(xiàng)目背景2）項(xiàng)目的組成和基本原理3）環(huán)境4）項(xiàng)目費(fèi)用和資金籌措計(jì)劃5）財(cái)務(wù)分析6）經(jīng)濟(jì)和社會(huì)分析7）機(jī)構(gòu)安排8）實(shí)施9）運(yùn)行10）項(xiàng)目的可持續(xù)性和風(fēng)險(xiǎn)11）實(shí)施準(zhǔn)備12）符合世行政策情況13）附件

第12篇

關(guān)鍵詞：礦業(yè)權(quán)評(píng)估　意義　原則

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立完善，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中對(duì)礦產(chǎn)資源和礦業(yè)權(quán)評(píng)估的需求也越來(lái)越旺盛。礦業(yè)權(quán)評(píng)估已經(jīng)成為礦業(yè)市場(chǎng)中的重要要素，成為推進(jìn)礦業(yè)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

礦產(chǎn)資源的所有權(quán)為國(guó)家所有，礦業(yè)權(quán)是從國(guó)家所有權(quán)中派生出來(lái)的賦予礦業(yè)權(quán)人勘查、開(kāi)采的特許權(quán)利，包括探礦權(quán)與采礦權(quán)。礦業(yè)權(quán)作為物權(quán)，已被寫(xiě)入《物權(quán)法》，這對(duì)于保護(hù)探礦權(quán)人、采礦權(quán)人的合法權(quán)益具有重要意義。礦業(yè)權(quán)評(píng)估成為確認(rèn)和保護(hù)物權(quán)人財(cái)產(chǎn)的重要手段，也成為資源價(jià)值發(fā)現(xiàn)、交易、流轉(zhuǎn)的重要工具。

一、礦業(yè)權(quán)評(píng)估的意義

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)形成的資源廉價(jià)、無(wú)償?shù)氖褂弥贫龋粌H容易導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失和環(huán)境與生態(tài)的惡化，也導(dǎo)致企業(yè)成本的外部化和社會(huì)化及資源開(kāi)采和利用上的浪費(fèi)。因此，必須要改變此前的那種礦產(chǎn)資源廉價(jià)或無(wú)償取得與粗放經(jīng)營(yíng)的思路，按照市場(chǎng)化的邏輯，建立起明確的資源有償使用機(jī)制和企業(yè)珍惜資源的長(zhǎng)效機(jī)制，使資源的開(kāi)采和使用在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)下走上集約化的道路。礦業(yè)權(quán)評(píng)估是礦業(yè)市場(chǎng)化必不可少的環(huán)節(jié)，是我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置和發(fā)展礦業(yè)資本資本市場(chǎng)的的基本要求和必然選擇。

1、有利于維護(hù)國(guó)家權(quán)益。避免國(guó)有資產(chǎn)流失。

礦產(chǎn)資源和土地、森林、草原、水流等一樣屬于國(guó)家所有，具有十分重要的戰(zhàn)略意義和經(jīng)濟(jì)意義，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展所需要的重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，很顯然是具有使用價(jià)值與價(jià)值的。礦產(chǎn)資源所有權(quán)即礦業(yè)權(quán)歸國(guó)家所有也即全民所有，但是要使其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮資源價(jià)值，必須要有國(guó)家授權(quán)的機(jī)構(gòu)、組織或個(gè)人代替國(guó)家行使礦產(chǎn)資源的使用權(quán)，即國(guó)家作為礦產(chǎn)資源所有者將礦產(chǎn)資源使用權(quán)(含勘查的權(quán)利)讓渡(轉(zhuǎn)讓)給礦業(yè)權(quán)人，賦予礦業(yè)權(quán)人在規(guī)定的范圍和時(shí)間內(nèi)勘查、開(kāi)采礦產(chǎn)資源的權(quán)利和收益權(quán)，這就需要進(jìn)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估。礦業(yè)權(quán)評(píng)估使資源的有形和無(wú)形價(jià)值得到核算和確認(rèn)，使國(guó)家的所有權(quán)以及出讓或出租的授權(quán)價(jià)值得到確認(rèn)，避免了無(wú)償或廉價(jià)地占有礦產(chǎn)資源。造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。

2、有利于推進(jìn)資源優(yōu)化配置，提高資源使用效率與效益。

礦業(yè)權(quán)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重要的組成部分。礦業(yè)交易市場(chǎng)的興起與繁榮有賴(lài)于礦業(yè)權(quán)市場(chǎng)建立與發(fā)展，而礦業(yè)權(quán)評(píng)估市場(chǎng)的健康發(fā)展必然推動(dòng)礦業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范和活躍。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資源配置方式由指令性計(jì)劃變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)配，礦業(yè)權(quán)評(píng)估使得礦業(yè)權(quán)人擁有的礦產(chǎn)資源具有了確定的價(jià)值，從而為礦業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押及在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行流通提供了條件和可能。市場(chǎng)法則是汰弱留強(qiáng)，那些技術(shù)水平、管理水平高的企業(yè)最終會(huì)把那些低效率的企業(yè)淘汰出局，從而有效地推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量推動(dòng)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整變革和制度創(chuàng)新，對(duì)礦業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置。礦業(yè)權(quán)評(píng)估，就是使得礦產(chǎn)資源向最有能力開(kāi)發(fā)或最需要的機(jī)構(gòu)或組織流轉(zhuǎn)提供了便利和交易介質(zhì)。把最合適的資源提供給最合適的地方，資源開(kāi)發(fā)使用者不僅有能力提高資源的使用效率也會(huì)珍惜使用來(lái)之不易的礦業(yè)權(quán)使用機(jī)會(huì)，從而提高礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，保證礦產(chǎn)資源的可持續(xù)利用。

3、有利于推動(dòng)礦業(yè)資本市場(chǎng)的發(fā)展和與國(guó)際市場(chǎng)的接軌。

礦產(chǎn)資源的市場(chǎng)化與資本化可以使礦業(yè)投資多元化和礦業(yè)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，分散化，從而充分利用社會(huì)各方資金為地質(zhì)礦產(chǎn)資源的勘探開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)，促進(jìn)礦業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。成熟規(guī)范的礦業(yè)權(quán)評(píng)估市場(chǎng)可以使更多的社會(huì)資金投向礦業(yè)，進(jìn)而滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的需要。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和不斷發(fā)展完善中，礦業(yè)權(quán)評(píng)估不僅可為市場(chǎng)交易雙方提供價(jià)格參考，可以作為向銀行貸款籌集資金的依據(jù)，更重要的是還可將礦業(yè)權(quán)價(jià)格作為國(guó)家股、法人股發(fā)行股票或公司債券。推進(jìn)傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)的改企轉(zhuǎn)制和相關(guān)企業(yè)發(fā)展上市。推進(jìn)礦業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與資本化，推進(jìn)與國(guó)際市場(chǎng)的接軌。從2005年以來(lái)，地勘單位以礦業(yè)權(quán)作價(jià)引進(jìn)外資進(jìn)行勘查、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)漸成氣候。在四川、內(nèi)蒙古、新疆甚至，外資的進(jìn)入已經(jīng)掀起了地質(zhì)勘查工作的又一輪熱潮。2009年3月，山東天業(yè)黃金公司收購(gòu)澳大利亞明加爾礦產(chǎn)區(qū)域面積為1457平方千米的探礦權(quán)和采礦權(quán)；2009年6月，五礦集團(tuán)以13.86億美元的對(duì)價(jià)收購(gòu)澳大利亞OZMinerals公司的部分資產(chǎn)以及部分處于勘探、開(kāi)發(fā)階段的礦業(yè)權(quán)。

二、礦業(yè)權(quán)評(píng)估的原則

礦業(yè)權(quán)評(píng)估必須依托于礦產(chǎn)資源的評(píng)估。礦產(chǎn)資源評(píng)估簡(jiǎn)單不能套用土地的招拍掛方式，因?yàn)橥恋刭Y源不會(huì)隨著使用而發(fā)生性質(zhì)改變，一定意義上屬于可重復(fù)利用資源；而礦產(chǎn)資源會(huì)隨著開(kāi)發(fā)、開(kāi)采而發(fā)生資源枯竭與價(jià)值滅失，依附在其上的礦業(yè)權(quán)也就失去了意義。由于資源環(huán)境及礦床稟賦的不同、礦產(chǎn)資源勘探技術(shù)的發(fā)展變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及形勢(shì)不同，都會(huì)造成礦產(chǎn)資源及礦業(yè)權(quán)評(píng)估的不同，因而，我們?cè)诰唧w礦業(yè)權(quán)評(píng)估中，要充分考慮資源、技術(shù)及經(jīng)濟(jì)等的因素。

1、礦業(yè)權(quán)評(píng)估應(yīng)本著獨(dú)立、公正、公平、有利于礦業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的原則進(jìn)行。

礦業(yè)權(quán)評(píng)估要杜絕黑箱操作，拒絕商業(yè)賄賂和利易交換，以科學(xué)嚴(yán)肅的態(tài)度對(duì)待評(píng)估數(shù)據(jù)，以獨(dú)立、公正的精神出具評(píng)估報(bào)告。同時(shí)，礦業(yè)權(quán)評(píng)估應(yīng)兼國(guó)家利益與地方(企業(yè))利益、兼估長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與當(dāng)前利益、兼估經(jīng)濟(jì)利益與社利益、生態(tài)效益，注種礦業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)充分考慮權(quán)屬利益中環(huán)境保護(hù)與補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題，避免破壞環(huán)境與生態(tài)的掠奪式開(kāi)發(fā)。

2、礦業(yè)權(quán)評(píng)估應(yīng)堅(jiān)持主觀預(yù)測(cè)服從客觀實(shí)際的原則。

礦產(chǎn)資源的實(shí)際儲(chǔ)量是一個(gè)客觀事實(shí)，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，礦業(yè)權(quán)評(píng)估過(guò)程中充分尊重客觀的成礦規(guī)律、地質(zhì)勘探報(bào)告和資源儲(chǔ)量報(bào)告。礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估過(guò)程中。對(duì)資源的價(jià)值核算以及對(duì)未來(lái)收益的計(jì)算。需要作各種參數(shù)和預(yù)測(cè)。這些預(yù)測(cè)是建立在科學(xué)假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。礦產(chǎn)資源的開(kāi)發(fā)程度、開(kāi)采規(guī)模、價(jià)值收益等各種評(píng)估參數(shù)的選取及評(píng)估條件的假設(shè)都會(huì)影響到評(píng)估結(jié)果，只有對(duì)影響礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)利用方案的選擇及制約評(píng)估的各種因素準(zhǔn)確估價(jià)，科學(xué)判斷礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性，才能確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性。

3、礦業(yè)權(quán)評(píng)估應(yīng)堅(jiān)持技術(shù)評(píng)估為基礎(chǔ)的原則，同時(shí)考慮經(jīng)營(yíng)及技術(shù)發(fā)展階段因素。

礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的評(píng)估通常分為兩個(gè)部分，即技術(shù)評(píng)估和經(jīng)濟(jì)評(píng)估。技術(shù)評(píng)估的核心是礦產(chǎn)資源數(shù)量、質(zhì)量和遠(yuǎn)景。經(jīng)濟(jì)評(píng)估必須以技術(shù)評(píng)估為基礎(chǔ)和前提，其核心是資源未來(lái)可產(chǎn)生的效益的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。因此，礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估不僅是一個(gè)正確判斷礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的技術(shù)課題。而且是一個(gè)將礦產(chǎn)資源置于多因素影響下的市場(chǎng)環(huán)境下，判斷未來(lái)收益的的經(jīng)濟(jì)課題。在礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的不同階

段，礦業(yè)權(quán)評(píng)估的內(nèi)容不同，礦業(yè)權(quán)的價(jià)值自然也不同，所選擇的評(píng)估方法也應(yīng)不同。目前礦業(yè)權(quán)評(píng)估協(xié)會(huì)及國(guó)土資源部提出了多種不同的方法，主要有：一、統(tǒng)一DCF法(折現(xiàn)現(xiàn)金流量法)；二、收益權(quán)益法；三、收益法；四、折現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法；五、約當(dāng)投資一折現(xiàn)現(xiàn)金流法。這些評(píng)估方法適用條件不同、評(píng)估參數(shù)的確定方法不，各有適用范圍及優(yōu)劣勢(shì)同，若不加選擇，對(duì)同一礦產(chǎn)地的探礦權(quán)或采礦權(quán)所作的評(píng)估就會(huì)與實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)。另外，隨著科技的進(jìn)步和地質(zhì)勘探技術(shù)的發(fā)展，一些資源的開(kāi)發(fā)利用效率會(huì)發(fā)生較大的提高，這也應(yīng)的礦業(yè)權(quán)評(píng)估中有所考慮和反應(yīng)。

4、礦業(yè)權(quán)評(píng)估應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律原則，充分考慮國(guó)內(nèi)外的市場(chǎng)形勢(shì)。

礦業(yè)權(quán)的評(píng)估就是為了促進(jìn)和規(guī)范礦業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，礦業(yè)市場(chǎng)交易的標(biāo)的既可以是礦產(chǎn)資源也可以是礦義權(quán)，計(jì)但其實(shí)質(zhì)是礦產(chǎn)資源的交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為商品的礦業(yè)交易行為必須要遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，遵守市場(chǎng)規(guī)則，必然受供求關(guān)系和價(jià)值規(guī)律約束。礦業(yè)權(quán)價(jià)值的基礎(chǔ)在于礦產(chǎn)資源的價(jià)值，因此礦業(yè)權(quán)評(píng)估在考慮礦產(chǎn)資源的基本價(jià)值的基礎(chǔ)上，因充分關(guān)注國(guó)內(nèi)外的周邊資本市場(chǎng)，如大眾商品現(xiàn)貨交易市場(chǎng)、期貨交易市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等的影響因素。資本市場(chǎng)是最敏銳、最有效的市場(chǎng)，它充分發(fā)映了商品的供求規(guī)律及市場(chǎng)價(jià)值，是我們進(jìn)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估時(shí)重要的參考坐標(biāo)之一。另外，礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估還要受?chē)?guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、社會(huì)與政治形勢(shì)(可看作宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì))的影響，如投資政策、通貨膨脹水平，受?chē)?guó)家的貨幣政策如利率，財(cái)政政策如稅收等的影響，這些都應(yīng)是礦業(yè)權(quán)評(píng)估價(jià)值中重要的不可忽視的重要的影響因素。

三、幾點(diǎn)注意的問(wèn)題：

1、應(yīng)注意“外部效應(yīng)”問(wèn)題，不能孤立地看待投資行為。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，生產(chǎn)者或者消費(fèi)者的活動(dòng)會(huì)對(duì)其他生產(chǎn)者或消費(fèi)者帶來(lái)的非市場(chǎng)性影響，這種影響可能是有益的，也可能是有害的，有益的影響被稱(chēng)為外部效益，或外部經(jīng)濟(jì)性；有害的影響被稱(chēng)為外部成本外部不經(jīng)濟(jì)性。換句知說(shuō)，某個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)所產(chǎn)生的影響不表現(xiàn)在他自身的成本和收益上，而是會(huì)給其他的經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)好處或者壞處。如養(yǎng)蜂人的到來(lái)增加了果園的產(chǎn)量，反過(guò)來(lái)果園的擴(kuò)大又會(huì)增加養(yǎng)蜂人的收益，這就是正外部效應(yīng)。任何一個(gè)礦業(yè)投資項(xiàng)目都是社會(huì)市場(chǎng)系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)或組成部分，所以，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，既包括項(xiàng)目本身的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益，還包括對(duì)外部社會(huì)及市場(chǎng)所帶來(lái)的正面或負(fù)面的外部效益，也即，總效益=內(nèi)部效益±外部效益。礦山生產(chǎn)建設(shè)中給社會(huì)所帶來(lái)環(huán)境污染，政府所征收的排污費(fèi)，就應(yīng)該從總的效用中減去。對(duì)于礦業(yè)權(quán)的價(jià)值，也應(yīng)該考慮到這一點(diǎn)；由于礦山投資而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)或當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生正的效益，就應(yīng)該考慮在總效用中增加，這也應(yīng)是礦業(yè)權(quán)價(jià)值的一個(gè)有機(jī)組成部分。如云南省麻粟坡縣原來(lái)是一個(gè)偏遠(yuǎn)落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)縣，當(dāng)?shù)卣畬?duì)本縣內(nèi)地下的各種礦藏進(jìn)行了開(kāi)發(fā)。形成了以鎢、錫等非金屬礦藏開(kāi)發(fā)的礦業(yè)體系，從而實(shí)現(xiàn)了全縣工業(yè)從無(wú)到有，從小到大的新的工業(yè)格局。我們?cè)诰唧w的評(píng)估實(shí)踐和案例中，應(yīng)該著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，充分考慮到隱付成本或外部效應(yīng)(正效應(yīng))，在礦業(yè)權(quán)價(jià)值中作適當(dāng)增減。

2、應(yīng)建立跟蹤驗(yàn)證和“后評(píng)估”制度。

目前的礦業(yè)權(quán)評(píng)估，一般都是一個(gè)階段，當(dāng)評(píng)估報(bào)告提交后，評(píng)估結(jié)論也會(huì)隨委托關(guān)系的終結(jié)而“蓋棺定論”，但評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確與否，尤其是采礦權(quán)評(píng)估所基于的凈現(xiàn)值流量法(NPV)是基于未來(lái)收益的現(xiàn)值累計(jì)，而一個(gè)礦業(yè)權(quán)一般要經(jīng)歷幾年、十幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這么長(zhǎng)的時(shí)間里。其經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和礦業(yè)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生很大的變化，所以，期初的礦業(yè)權(quán)評(píng)估，歸根到底還是一個(gè)事前的估計(jì)。而礦業(yè)權(quán)到期末時(shí)再進(jìn)行評(píng)估，所得到的結(jié)果才是真正的結(jié)果。所以，礦業(yè)權(quán)評(píng)估有必要建立跟蹤備案和“后評(píng)估”制度。’類(lèi)似于會(huì)計(jì)體系中的審計(jì)制度一樣并作為對(duì)項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)的一個(gè)考評(píng)，作為資質(zhì)考評(píng)、資格審查甚至法律追究的依據(jù)。而目前我國(guó)的礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)還沒(méi)有此種考評(píng)的要求與實(shí)踐案例及制度安排，這需要以后進(jìn)一步對(duì)礦業(yè)權(quán)評(píng)估市場(chǎng)與行為進(jìn)行完善。

3、礦業(yè)權(quán)評(píng)估不僅僅是一個(gè)中介咨詢服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為更是一項(xiàng)法律行為。