時間：2023-06-02 09:59:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產抵押，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
①取得所有權的房屋及其使用范圍內的土地使用權。
②城鎮國有土地使用權。
③依法生效的預售（購）房屋合同。
④在建的房地產開發、建設項目。
（2）抵押物價值以市房產管埋局認可的評估機構的評估結果為準。
（3）本合同一律用鋼筆或毛筆填寫。
（4）本合同以中文書寫。若用兩種（含兩種）以上文字書寫的，應以中文為準。
抵押人（下稱甲方）：_______________
法人營業執照或批文：_______________
法定代表人：_______________________
國籍：_____________________________
法定地址：_________________________
聯系電話：_________________________
第三人：___________________________
法定代表人：_______________________
法定地址：_________________________
聯系電話：_________________________
受押人（下稱乙方）：_______________
法定代表人：_______________________
法定地址：_________________________
聯系電話：_________________________
根據自愿、互利、公平和誠實信用的原則，甲、乙雙方就本抵押事宜進行了友好協商，甲方為了_____________將自有___________抵押予乙方，達成合同條款如下：
第一條 抵押物狀況及價值
抵押物情況
抵押物名稱
坐落
權證編號
面積
評估價值
備注
甲方抵押予乙方的抵押物經評估為人民幣（大寫）：______元，￥_______；抵押金額為人民幣（大寫）：______元，￥_______。
第二條 抵押期限
甲方決定將上述抵押物抵押予乙方________年（月），從_________年_____月_____日起到________年_______月______日止。
第三條 抵押用途
甲方將上述抵押物抵押予乙方作為甲方___________保證。
第四條 抵押合同與___________的關系
當上述抵押物作為獲取乙方資金之債務擔保物時，本合同則成為甲、乙雙方所簽訂________的主合同，即只要甲乙雙方簽訂_____成立時，本合同和___________同為抵押行為之要件，具有同等法律效力。
第五條 甲方法律責任
（1）抵押期間，抵押物、產權證書或法律證件，由甲方保管，乙方對該抵押物享有優先受償權。
（2）甲方保證先行足額投保，并將抵押物的保險單交于乙方，保險期須長于抵押期，抵押期間，如發生保險事故，則乙方為保險第一受益人。
（3）甲方保證在抵押期間決不將抵押物部分或全部出售、轉讓、出租、再抵押或以其他方式處分；若需出租或再抵押，須先征得乙方同意。
第六條 抵押物的處分
債務人如未能按___________之約定履行時，乙方可向市房地產市場管理處申請處分抵押物，所得款項按如下順序分配：
（1）_________________________________
（2）_________________________________
（3）_________________________________
第七條 特約說明或特別條款
____________________________________
第八條 本合同之附件
（1）_________________________________
（2）_________________________________
（3）_________________________________
上述附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第九條 爭議的解決方式
____________________________________________
____________________________________________
第十條 本合同生效后的30天內，抵押雙方應到市房產局產權監理處進行他項權登記。
第十一條 本合同生效條件
（1）本合同經甲、乙雙方法定代表人（或委托人）簽署，加蓋公章。
（2）本合同須經_____________房地產市場管理處鑒證。
第十二條 合同文本
（1）本合同用中文制作，合同的書寫和印刷文字具有同等法律效力。
（2）本合同正本一式六份，甲、乙方各兩份，鑒證部門二份。副本若干份，有關單位各執一份。合同的正、副本具有同等的法律效力。
甲方：（抵押人）_________
法定代表人：_____________
（委托人）
擔保人：（第三人）_______
法定代表人：_____________
（委托人）
乙方：（抵押權人）_______
法定代表人：_____________
（委托人）
_______年______月______日
鑒證意見
經辦人： 鑒證機關（蓋章）
有關房地產抵押合同范本
抵押人(甲方)：
住所：
法定代表人：
抵押權人(乙方)：
住所：
法定代表人：
為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，甲方愿意以其有權處分的房地產作抵押。乙方經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條甲方用作抵押的房地產座落于市________區________街(路、小區)_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面積_______m2，占地面積_______m2。具體內容以房屋所有權證記載內容為準，并將房屋所有權證作為本合同附件。
第二條根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為____________________;抵押擔保的范圍為乙方依據主合同擁有的對債務人的債權本金及利息(包括因債務人違約計收的復利和加收的利息)、債務人違約金和實現抵押權的費用(包括但不限于訴訟費、律師費、實現抵押權時支出的相關人員的差旅費等)。
第三條經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣
(大寫)，__________(小寫)。
第四條甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
甲方應當在本合同簽訂之日起日內到房地產管理部門辦理房地產抵押登記;若因甲方未辦理抵押登記，使乙方不能依法享有本合同項下房地產的優先受償權的，甲方應當對債務人的債務向甲方承擔連帶清償責任。
第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條抵押房地產現由___________________________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監督。
在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。
第七條抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發生上述行為均屬無效。
第八條抵押期間，甲方如發生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有權要求提前處分其抵押房地產。
第九條在本合同有效期內，未經甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議，協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條主合同履行期限屆滿，借款人未清償債務，乙方有權拍賣、變賣抵押物并以所得價款優先受償;或經雙方協商以抵押物折價實現抵押權。
第十二條在抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據具體情況，變更抵押合同或以房地產拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續。
第十三條本合同在執行中若發生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決或共同向仲裁機構申請調解或仲裁，不能協商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十四條本合同未盡事宜，按照房地產抵押管理規定及國家、省、市有關規定辦理。
第十五條本合同在雙方簽字蓋章后生效。
第十六條本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，房地產市場管理部門存檔一份。
抵押人(公章)：抵押權人(公章)：
法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：
(或授權人)(或授權人)
簽訂合同地點：
簽訂合同時間：年月日
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抵押人(甲方)：
抵押權人(乙方)：
為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條甲方用作抵押的房地產座落于________區________街(路、小區)_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。
第二條根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三條經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣___________________________(大寫)，__________(小寫)。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。
第四條甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條抵押房地產現由___________________________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監督。
在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。
第七條抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發生上述行為均屬無效。
第八條抵押期間，甲方如發生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有要要求提前處分其抵押房地產。
第九條在本合同有效期內，未經甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議，協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條本合同在執行中若發生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決或共同向仲裁機構申請調解或仲裁，不能協商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十二條在抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據具體情況，變更抵押合同或以房地產拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續。
第十三條抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。
第十四條本合同未盡事宜，按照房地產抵押管理規定及國家、省、市有關規定辦理。
第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，向公證處公證，并經市房地產市場管理部門登記，方為有效。
第十六條本合同一式五份，甲方一份，乙方執兩份，公證處執一份，房地產市場管理部門存檔一份。
第十七條雙方商定的其它事項：
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
法定代表人：法定代表人：
委托人：委托人：
地址：地址：
聯系電話：聯系電話：
合同簽定地點：
合同簽定時間：年月
房產抵押擔保合同閱讀
抵押人(甲方)：
住所：
法定代表人：
電話：郵政編碼：傳真：
抵押權人(乙方)：
住所：
法定代表人：
電話：郵政編碼：傳真：
年月日乙方與借款人(以下簡稱“借款人”)簽訂了號借款合同(以下簡稱“借款合同”)，乙方向借款人提供(幣種)元貸款。為保障乙方向借款人發放的全部貸款債權的實現，甲方愿意向乙方提供抵押擔保。甲、乙雙方經平等協商，共同訂立本合同。第一條甲方抵押擔保的范圍為乙方依據借款合同向借款人發放的全部貸款本金及利息(包括因借款人違約計收的復利和加收的利息)、借款人違約金和實現抵押權的費用。第二條甲方以其有權處分的財產作抵押，抵押財產由本合同項下的抵押物清單載明(見附件)，該清單為本合同的組成部分。第三條甲方承諾：
(一)保證對其抵押物依法享有所有權或處分權;
(二)在抵押期間甲方應妥善保管抵押財產，并負責維修、保養、保證抵押財產的完好無損。乙方如需對抵押財產的狀況進行了解，甲方應給予合作;
(三)對乙方要求保險的抵押物，甲方應在本合同生效前辦妥抵押財產保險手續并保證到期續保;
(四)甲方負責辦理本合同項下有關評估、公證、保險、鑒定、登記、運輸及保管等事宜并承擔全部費用;
(五)依法向抵押物登記部門辦理抵押物登記。第四條抵押期間，由于甲方的行為造成抵押物價值減少，甲方應在抵押物價值減少情況發生后30天內向乙方增補與減少的價值相當的財產抵押或有效擔保。第五條抵押期間，抵押物如發生投保范圍內的損失，或因第三人的行為導致抵押物價值的減少，保險賠償金或損害賠償金應(選擇)：
(一)存入乙方指定賬戶，抵押期間甲方不得動用;
(二)甲方同意提前歸還貸款。第六條在抵押期間，甲方出租抵押物應征得乙方同意。第七條在抵押期間，經乙方書面同意，甲方轉讓抵押物所得價款應(選擇)：
(一)存入乙方指定的賬戶，抵押期間甲方不得動用;
(二)甲方同意提前歸還貸款。第八條甲方有下列情形之一，應及時書面通知乙方：
(一)經營機制發生變化，如實行承包、租賃、聯營、合并(兼并)、分立、股份制改造、與外商合資(合作)等;
(二)涉及重大經濟糾紛的訴訟;
(三)抵押的權利發生爭議;
(四)破產、歇業、解散、被停業整頓、被吊銷營業執照、被撤銷;
(五)法人代表、住所、電話發生變更。
甲方發生前款(一)的情形應提前30天通知乙方;發生前款其他情形在事后7日內通知乙方。第九條甲方違反第四條、第五條、第七條、第八條約定給乙方造成損失的，應承擔賠償責任。第十條如發生依據借款合同的約定提前收回貸款，其借款合同項下的債權未得到足額清償，乙方有權提前處置抵押物收回貸款本息。第十一條本合同生效后，借款人與乙方協議延長借款合同履行期限，應事先取得甲方書面同意。甲方有義務向登記機關變更登記，延長抵押期間。第十二條借款合同履行期限屆滿，借款人未清償債務，乙方有權拍賣、變賣抵押物并以所得價款優先受償;或經雙方協商以抵押物折價實現抵押權。第十三條本合同自辦理抵押物登記之日起生效。第十四條本合同一式兩份，由抵押人、抵押權人各執一份，副本份，登記部門一份，由各執一份。
抵押人(公章)：
法定代表人(簽字)：
(或授權人)
抵押權人(公章)：
負責人(簽字)：
(或授權人)
簽訂合同地點：
簽訂合同時間年月日
附件：抵押物清單
抵押合同編號：
序號抵押物
種類抵押物
憑證編號單位數量自報價值(萬元)
評估值(萬元)
(銀行認可)抵押率(%)
抵押價值(%)
保險單保險號碼起止時間
經抵押權人評估認定，清單所列抵押物抵押價值總額為萬元，抵押人對此無異議，并將下列文件交抵押權人保管：
1.2.3.4.
本清單正本一式兩份，由抵押人和抵押權人各執一份，副本份，由各執一份，作為號借款合同附件。
抵押人(公章)：抵押權人(公章)：
法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：
關鍵詞：商業房地產抵押貸款評估風險誘因防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
參考文獻：
1.徐永峰.小議不同形式使用權對房地產抵押的影響[J].工程經濟，2001
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（抵押權人）住所：
借款人：姓名（名稱）（以下簡稱為“乙方”）
（抵押人）身份證地址：
有效證件（照）及號碼：
居住地址：
第一條：總則
甲、乙雙方于年月日在簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔保，并支付合同約定的利息和相關費用。為進一步明確當票以外的事項，經雙方當事人協商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。
第二條：抵押房地產
座落（四至范圍）：（見附圖）
建筑面積：
房屋、土地用途：
房屋結構（類型）：
抵押房地產價值：人民幣萬元整
權證編號：
地號：
第三條：抵押房地產擔保范圍
借款本金（當金）、利息、綜合費、違約金、損害賠償金、訴訟費、財產保全費、律師服務費等處分抵押房地產的費用以及可能產生的甲方代墊費用和其他費用。本合同有約定具體數額的按照約定，沒有約定的依照相關單位出據給甲方的收款發票額為準。
第四條：借款金額（當金）及借款期限
借款數額（當金）：人民幣（大寫金額）萬元整（協議）。
月利率：%，月綜合費率：%
借款期限：自年月日至年月日，（借款具體期限在雙方簽署的當票上予以確認）。借款期內及借款期限屆滿后5日內，經甲、乙雙方協商同意可以續當，屆時雙方另行簽署《續當憑證》，《續當憑證》上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項在續當期間繼續有效，如需重新辦理房地產抵押登記的，乙方應按照甲方要求辦理相關登記手續。
第五條：登記
本合同簽訂之日起5個工作日內，甲乙雙方按照本市房地產登記管理權限至市或區（縣）的房地產登記部門申請辦理房地產抵押登記，申領《房地產其他權利證明》。
第六條：保險
抵押期間，乙方應為抵押房地產購買保險，保險費由乙方承擔，保險單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險賠償的第一受益人。保險賠償不足支付本合同項下全部債務的，甲方有權按本合同規定行使抵押權及采取其他方法進行追索。
第七條：抵押房地產的占管
抵押期間，乙方承諾對占管的抵押房地產妥善保管，負有維修、保養，保證完好無損的責任，有義務配合甲方的監督、檢查。
第八條：抵押房地產的處分限制
抵押期間，未經甲方書面同意，乙方不得將抵押房地產轉讓、變賣、抵償債務或以其他交易方式處置，也不得對抵押房地產作任何實質性結構改變，若由此造成甲方損失的，乙方應承擔賠償責任。
第九條：抵押房地產的租賃
抵押期間，乙方確須出租抵押房地產的，應事先征得甲方的書面同意，并將抵押的事實書面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權實現時，承租人應在甲方發出通知之日起10日內遷離該房地產，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內容須與房地產交易中心登記備案的內容相一致，乙方不得改變合同內容，包括延長租賃期限和其他形式給他人使用，由此產生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔。
第十條：乙方保證及承諾
乙方保證對抵押房地產享有合法的所有權、處分權、占有權。甲、乙雙方在簽署本合同和當票時，抵押房地產上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣壓、訴訟等，也不存在任何形式的權屬爭議或其他權利瑕疵。
乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房產全部權益）作為償還本合同借貸條款項下的借款本金及其他相關費用的擔保。
抵押物共有人同意將本合同抵押物進行抵押，并與借款人共同承擔償還借款的責任。當需要處置抵押物償還所擔保的債務時，愿意無條件地自找住房。
乙方對本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對本合同各條款所規定的所有權利和義務作出的承諾保證不會以此為由行使抗辯權及訴訟權。
第十一條：房地產抵押物關系的終止
乙方還清借款本金（當金）、利息，并支付相應費用后，且已全部履行本合同各項條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同（也可由乙方委托甲方）在抵押合同終止之日起10日內到房地產登記部門申請辦理抵押登記注銷手續。
第十二條：房地產抵押權的行使及實現
乙方違反第十條規定，隱瞞事實及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產、債務人死亡、動拆遷等可能導致抵押權毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權、抗訴權，本合同即提前終止，房地產抵押權提前實現。
借款期限或借款展期屆滿后5日內，乙方不履行債務或不能完全履行債務的，房地產抵押權即實現。甲方有權行使抵押權，處分抵押房地產。本合同經公證后成為具有強制執行的債權文書，若債務人不履行債務或不完全履行債務，債權人有權向有管轄權的人民法院申請強制執行。本合同作為乙方不可撤消授權甲方將抵押房地產提交有關拍賣機構進行拍賣的文件依據，乙方對此放棄一切抗辯權。由于拍賣產生的一切費用由乙方承擔，甲方有權在拍賣收入中直接予以扣除。
第十三條：拍賣
甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權委托拍賣機構將上述房地產公開拍賣，拍賣收入扣除拍賣費用、借款本息及相關費用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權向乙方追索。有關拍賣等手續乙方均委托甲方代為辦理。
第十四條：費用
與抵押房地產有關的評估、保險、鑒定、登記、公證等費用由乙方承擔。
第十五條：合同生效及份數
本合同經雙方簽章，并經公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。
若抵押房地產為多人共同共有，所有共有人應在合同公證時，簽署有效的相關文書。
本合同一式肆份，甲、乙雙方各執一份，房地產登記部門、公證處各存檔一份。
第十六條：特別約定
乙方違反第四、七、八、九、十條規定及補充協議規定必須按借款金額的20%承擔違約賠償。逾期還款5天內按每日未還款總額的0.5%計，超過5天甲方可通過變賣、拍賣或向有管轄權的人民法院申請強制執行，變賣、拍賣或訴訟期、執行期直至債務完全清償止的費用，按每日未還款總額的0.5%計。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復計算。
《續當憑證》及補充協議為本合同某一條款的補充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項在補充協議中未改修的繼續有效。
第十七條：通知條款
所有的通知事項應寄往本合同首頁所列的居住地址。
若上述地址在境外的，自通知以掛號、快遞或電傳方式發出的30日后，視為對方已收悉；若上述地址在境內的，自通知以上述方式發出的10日后，視為對方已收悉。
任何一方變更地址的，應按上述方式通知對方，并在收到對方確認函后，地址變更方才生效。
第十八條：爭議解決
凡因履行本合同或當票而產生任何爭議，雙方應友好協商解決，協商不成的，向本合同簽訂地所在地人民法院申請強制執行，如遇非本合同條款規定而引發的爭議，協商不成的，向本合同簽訂地人民法院提訟。
第十九條：法律適用
本合同未盡事宜，依《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《上海市房地產抵押辦法》、《典當行管理辦法》相關規定辦理。
若今后新頒布或修改的相關法律、法規或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應根據上述法律、法規或司法解釋的規定共同對本合同作出相應修改。
第二十條：提示條款
乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經就合同條款做了相應說明，乙方對本合同所有條款的含義及相應的法律后果已全部知曉，并予以充分、準確無誤的理解。
貸款人：借款人：
法定代表人：抵押共有人：
委托人：委托人：
抵押權人：_____________
地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：__________________ 職務：_______________
抵押人：_______________
地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
抵押物業地址：____________郵碼：____________ 電話：______
抵押權益之房產買賣合同：購房____ 字第________號
第一條 總則
抵押權人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
第二條 釋義
在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。
“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
第三條 貸款金額
一、貸款金額：人民幣____ 元；
所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
第四條 貸款期限
貸款期限為____ 年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
第五條 利息
一、貸款利率按____ 銀行貸款最優惠利率加____ 厘（年息）計算。
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
第六條 還款
一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來的應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。
三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。
四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條 逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。
二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。
第八條 提前還款
一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：
1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。
2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。
3.抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。
二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：
1.抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。
2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：
A.違約被勒令提前償還；
B.到期而不能如期償還。
3.抵押人及/或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府
機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。
5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。
6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。
7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。
8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購（不論是否有價收購），或遭到損毀破環。
9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。
10.抵押人舍棄該抵押房產。
如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
第九條 手續費及其他費用
一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。
二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____ 幣____ 元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。
四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。
第十條 貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認。
二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。
三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險；保險單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。
四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。
五、本合約須由____ 公證機關公證。
第十一條 房產抵押
一、本合約項下的房產抵押是指：
1.房產物業建筑期內抵押人的權益抵押
（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂并經____ 市公證處公證的“房產買賣合同”中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款；
（2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。
2.抵押房產物業
（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產物業 （資料詳見附表）；
（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品；
（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發出的入住通知書后，即代其向____ 市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險
1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。
2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。
3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。
4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。
5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。
6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記
1.物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人“房產買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。
2物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除 在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。
2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____ 市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____ 市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。五、抵押物的處分
1.抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。
2.獲委任的接管人得享有以下權利：
（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費；此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事；
（2）接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。
3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。
4.抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：
（1）抵押權人給予抵
押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；
（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項；
（3）抵押人違反此合約之任何條款；
（4）抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；
（5）抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；
（6）抵押人舍棄該房產。
5.當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。
6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。
7.抵押權人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。
（1）用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用（包括繳付接管人或人的費用及報酬）；
（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費（包括保險費及修補該房產的費用）；
（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
9.抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。第十二條 抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下：
一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。
四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。
五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。
七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。
八、在更改地址時立即通知抵押權人。
九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；
十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費；以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。
十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。
十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。
十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。
十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人 因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關（包括處理抵押物業）費用；若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。
十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。
十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。
第十三條 擔保人及擔保人責任
一、擔保人____ ，地址____ ，（營業執照）____ 是本合約項下抵押權益的房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1.擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。
2.擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。
二、擔保人責任
1.擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。
2.如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。
3.擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人）責任。
4.擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯。
5.擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行；特別是在發出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。
6.擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。
7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。
第十四條 抵押權人責任
抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：
一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。
二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人的費用）若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。
三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。
四、本合約由各方簽署，經____ 市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。第十五條 其他
一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的
任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。
三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務；如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。
四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。
五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。
六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人；但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者；抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。
七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。
八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。
九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。
第十六條 適用法律及糾紛的解決
一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。
二、在爭議發生時，按下述第（ ）項解決：（1）向____ 仲裁委申請仲裁；（2）向____ 人民法院。
三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。
第十七條 附則
一、本合約須由三方代表簽字，并經____ 市公證機關公證。
二、本合約經____ 市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。
三、本合約內所述附表（一）附表（二）及抵押人（即購房業主）與擔保人（即售房單位）所簽訂的房產買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。
四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。
第十八條 簽章
本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。
抵押人：__________________________
法定代表人：____________________________
抵押權人：________________________
法定代表人：______________________
擔保人：__________________________
代表人簽署：______________________
___________年_________月________日
登記機關：________________________
抵押登記編號（____）樓花字第____號
抵押登記日期，____ 年____ 月____
房地產抵押借款合同范本二
貸款人（抵押權人） （以下簡稱為“甲方”）
住所地：
法定代表人：
借款人（抵押人） （以下簡稱為“乙方”）
住所地：
法定代表人：
身份證地址：
有效證件（照）及號碼：
居住地址：
第一條：總則
甲、乙雙方于 年 月 日在 簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔保，并支付合同約定的利息和相關費用。經雙方當事人協商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。
第二條：抵押房地產
座落（四至范圍） （見附圖）
建筑面積：
房屋、土地用途：
房屋結構（類型）
抵押房地產評估價值：人民幣 萬元整
權證編號：
地號：
第三條：抵押房地產擔保范圍
借款本金、利息、綜合費、違約金、損害賠償金、訴訟費、財產保全費、律師服務費、評估費、拍賣費等處分抵押房地產的費用以及可能產生的甲方代墊費用和其他費用。本合同有約定具體數額的按照約定，沒有約定的依照相關單位出據給甲方的收款發票額為準。
第四條：借款金額及借款期限
借款金額：人民幣（大寫金額） 萬元整。
借款月利率： ‰，月綜合費率： ‰ .在本合同執行期間，甲方以借款金額的____‰，按月收取綜合服務費用，并一次性在應付乙方借款金額中先予扣除，扣除后的借款金額為人民幣 （大寫 ），即為借款的實付金額。乙方如在借款期間提前歸還款，甲方不退還綜合服務費。
借款期限：自 年 月 日至 年 月 日止。甲方依照雙方約定的借款金額、綜合服務費率、借款利率，扣收借款期限內綜合服務費后向乙方支付借款金額，借款到期后歸還借款本息。
借款期內及借款期限屆滿后5日內，經甲、乙雙方協商同意可以展期，屆時雙方另行簽署展期合同，展期合同上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項在展期期間繼續有效，如需重新辦理房地產抵押登記的，乙方應按照甲方要求辦理相關登記手續。展期時乙方應結清上期利息并支付續展期內綜合服務費。
借款期滿五日內，乙方不辦理展期或歸還借款本金及利息手續，甲方有權對該抵押物進行拍賣或做其他處置。
第五條：登記
本合同簽訂之日起5個工作日內，甲乙雙方按照本市房地產登記管理權限至市或區（縣）的房地產登記部門申請辦理房地產抵押登記，申領《房地產其他權利證明》。
第六條：保險
抵押期間，乙方應為抵押房地產購買保險，保險費由乙方承擔，保險單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險賠償的第一受益人。保險賠償不足支付本合同項下全部債務的，甲方有權按本合同規定行使抵押權及采取其他方法進行追索。第七條：抵押房地產的占管
抵押期間，乙方承諾對占管的抵押房地產妥善保管，負有維修、保養，保證完好無損的責任，有義務配合甲方的監督、檢查。
第八條：抵押房地產的處分限制
抵押期間，未經甲方書面
同意，乙方不得將抵押房地產轉讓、變賣、抵償債務或以其他交易方式處置，也不得對抵押房地產作任何實質性結構改變，若由此造成甲方損失的，乙方應承擔賠償責任。
第九條：抵押房地產的租賃
抵押期間，乙方確須出租抵押房地產的，應事先征得甲方的書面同意，并將抵押的事實書面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權實現時，承租人應在甲方發出通知之日起10日內遷離該房地產，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內容須與房地產交易中心及工商行政管理機關登記備案的內容相一致，乙方和承租人及使用人不得改變合同內容，包括延長租賃期限和其他形式給他人使用，由此產生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔。
第十條：乙方保證及承諾
乙方保證對抵押房地產享有合法的所有權、處分權、占有權。甲、乙雙方在簽署本合同時，抵押房地產上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、訴訟等，也不存在任何形式的權屬爭議或其他權利瑕疵。
乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房產全部權益）作為償還本合同借貸條款項下的借款本金及其他相關費用的擔保。
抵押物共有人同意將本合同抵押物進行抵押，并與借款人共同承擔償還借款的責任。當需要處置抵押物償還所擔保的債務時，愿意無條件地自找住房。
乙方承諾因自身及不可抗拒的原因導致抵押房地產滅失，因滅失所得賠償金作為抵押財產。
借款期內，乙方必須繳納有關部門對抵押房地產所征收的有關稅費，并保障該房地產免受扣押或涉及其它法律訴訟。
本合同抵押房地產一旦發生無法歸還借款本金及利息，乙方無條件、無償向甲方提供合法有效的產權交易過戶手續，房屋拍賣金額不足甲方本息及綜合費用時，拍賣價不足部分由乙方無條件承擔償還責任。
乙方對本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對本合同各條款所規定的所有權利和義務作出的承諾保證不會以此為由行使抗辯權及訴訟權。
第十一條：房地產抵押物關系的終止
乙方還清借款本金、利息，并支付相應費用后，且已全部履行本合同各項條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同（也可由乙方委托甲方）在抵押合同終止之日起10日內到房地產登記部門申請辦理抵押登記注銷手續。
第十二條：房地產抵押權的行使及實現
乙方違反第十條規定，隱瞞事實及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產、死亡、征地拆遷等可能導致抵押權毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權、抗訴權，本合同即提前終止，房地產抵押權提前實現。
借款期限或借款展期屆滿后5日內，乙方不履行債務或不能完全履行債務的，房地產抵押權即實現。甲方有權行使抵押權，處分抵押房地產。
本合同借款到期后，借款人（乙方）未按合同約定還本付息，借款人（乙方）自愿接受人民法院強制執行。
本合同經公證后成為具有強制執行的債權文書，若債務人不履行債務或不完全履行債務，債權人有權向有管轄權的人民法院申請強制執行。
本合同作為乙方不可撤消授權甲方將抵押房地產提交有關拍賣機構進行拍賣的文件依據，乙方對此放棄一切抗辯權。由于拍賣產生的一切費用由乙方承擔，甲方有權在拍賣收入中直接予以扣除。
第十三條：拍賣
甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權委托拍賣機構將上述房地產公開拍賣，拍賣收入扣除拍賣費用、借款本息及相關費用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權向乙方追索。有關拍賣等手續乙方均委托甲方代為辦理。
第十四條：費用
與抵押房地產有關的評估、保險、鑒定、登記、公證等費用由乙方承擔。
第十五條：特別約定
乙方違反第四、七、八、九、十條規定及補充協議規定必須按借款金額的20%承擔違約賠償。逾期還款5天內按每日未還款總額的0.5%計算違約金，超過5天甲方可通過變賣、拍賣或向有管轄權的人民法院申請強制執行，變賣、拍賣或訴訟期、執行期直至債務完全清償止的費用，按每日未還款總額的0.5%計算違約金。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復計算。
展期合同及補充協議為本合同某一條款的補充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項在補充協議中未改修的繼續有效。
第十六條：通知條款
所有的通知事項應寄往本合同首頁所列的居住地址。
若上述地址在境外的，自通知以掛號、快遞方式發出的30日后，視為對方已收悉；若上述地址在境內的，自通知以上述方式發出的10日后，視為對方已收悉。
任何一方變更地址的，應按上述方式通知對方，并在收到對方確認函后，地址變更方才生效。
第十七條：爭議解決
凡因履行本合同而產生任何爭議，雙方應友好協商解決，協商不成的，由本合同簽訂地所在地人民法院管轄，如遇非本合同條款規定而引發的爭議，協商不成的，向本合同簽訂地人民法院提訟。
第十八條：法律適用
本合同未盡事宜，依《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》相關規定辦理。
若今后新頒布或修改的相關法律、法規或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應根據上述法律、法規或司法解釋的規定共同對本合同作出相應修改。第十九條：提示條款
乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經就合同條款做了相應說明，乙方對本合同所有條款的含義及相應的法律后果已全部知曉，并予以充分、準確無誤的理解。
第二十條：合同生效及份數
本合同經雙方簽章，并經公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。
若抵押房地產為多人共同共有，所有共有人應在合同公證時，簽署有效的相關文書。
本合同一式肆份，甲、乙雙方各執一份，房地產登記部門、公證處各存檔一份。
第二十一條：其他事項約定
本合同中的抵押部分內容作為辦理抵押登記時按照房地產抵押登記部門要求簽訂的房地產抵押合同補充內容，與其具有同等法律效力。
貸款人（簽字/蓋章） 借款人（簽字/蓋章）
法定代表人： 抵押共有人：
委托人： 委托人：
電話 電話
傳真 傳真
抵押人(甲方)：
住所：
法定代表人：
電話：郵政編碼： 傳真：
抵押權人(乙方)：
住所：
法定代表人：
電話：郵政編碼： 傳真：
年月日乙方與借款人(以下簡稱“借款人”)簽訂了號借款合同(以下簡稱“借款合同”)，乙方向借款人提供(幣種)元貸款。為保障乙方向借款人發放的全部貸款債權的實現，甲方愿意向乙方提供抵押擔保。甲、乙雙方經平等協商，共同訂立本合同。
第一條 甲方抵押擔保的范圍為乙方依據借款合同向借款人發放的全部貸款本金及利息(包括因借款人違約計收的復利和加收的利息)、借款人違約金和實現抵押權的費用。
第二條 甲方以其有權處分的財產作抵押，抵押財產由本合同項下的抵押物清單載明(見附件)，該清單為本合同的組成部分。
第三條 甲方承諾：
(一)保證對其抵押物依法享有所有權或處分權;
(二)在抵押期間甲方應妥善保管抵押財產，并負責維修、保養、保證抵押財產的完好無損。乙方如需對抵押財產的狀況進行了解，甲方應給予合作;
(三)對乙方要求保險的抵押物，甲方應在本合同生效前辦妥抵押財產保險手續并保證到期續保;
(四)甲方負責辦理本合同項下有關評估、公證、保險、鑒定、登記、運輸及保管等事宜并承擔全部費用;
(五)依法向抵押物登記部門辦理抵押物登記。
第四條 抵押期間，由于甲方的行為造成抵押物價值減少，甲方應在抵押物價值減少情況發生后30天內向乙方增補與減少的價值相當的財產抵押或有效擔保。
第五條 抵押期間，抵押物如發生投保范圍內的損失，或因第三人的行為導致抵押物價值的減少，保險賠償金或損害賠償金應(選擇)：
(一)存入乙方指定賬戶，抵押期間甲方不得動用;
(二)甲方同意提前歸還貸款。
第六條 在抵押期間，甲方出租抵押物應征得乙方同意。
第七條 在抵押期間，經乙方書面同意，甲方轉讓抵押物所得價款應(選擇)：
(一)存入乙方指定的賬戶，抵押期間甲方不得動用;
(二)甲方同意提前歸還貸款。
第八條 甲方有下列情形之一，應及時書面通知乙方：
(一)經營機制發生變化，如實行承包、租賃、聯營、合并(兼并)、分立、股份制改造、與外商合資(合作)等;
(二)涉及重大經濟糾紛的訴訟;
(三)抵押的權利發生爭議;
(四)破產、歇業、解散、被停業整頓、被吊銷營業執照、被撤銷;
(五)法人代表、住所、電話發生變更。
甲方發生前款(一)的情形應提前30天通知乙方;發生前款其他情形在事后7日內通知乙方。
第九條 甲方違反第四條、第五條、第七條、第八條約定給乙方造成損失的，應承擔賠償責任。
第十條 如發生依據借款合同的約定提前收回貸款，其借款合同項下的債權未得到足額清償，乙方有權提前處置抵押物收回貸款本息。
第十一條 本合同生效后，借款人與乙方協議延長借款合同履行期限，應事先取得甲方書面同意。甲方有義務向登記機關變更登記，延長抵押期間。
第十二條 借款合同履行期限屆滿，借款人未清償債務，乙方有權拍賣、變賣抵押物并以所得價款優先受償;或經雙方協商以抵押物折價實現抵押權。
第十三條 本合同自辦理抵押物登記之日起生效。
第十四條 本合同一式兩份，由抵押人、抵押權人各執一份，副本份，登記部門一份，由各執一份。
抵押人(公章)：
法定代表人(簽字)：
(或授權人)
抵押權人(公章)：
負責人(簽字)：
【關鍵詞】房地產；抵押評估；問題探討
就目前國內房地產行業的現狀而言，房地產行業屬于固定行業，保值性和增值性是其最重要的特點。隨著經濟的發展，金融機構對貸款風險管理的要求也越來越高.房地產抵押擔保具有不宜轉移和價值大的特點，因此，在金融機構中，以房地產抵押的擔保方式頗受歡迎。房地產抵押貸款使金融領域更為安全、可靠。然而，在目前房地產抵押價值評估的過程中出現了不少的問題。比如抵押手續不夠完善，評估工作缺乏合理性以及抵押環節不科學等。這些問題對房地產抵押價值評估工作的順利開展產生了嚴重的影響，并且制約整個房地產經濟以及金融領域的發展。因此，改善房地產抵押價值評估現狀成為了工作中的重中之重。
一、抵押貸款價值類型
目前，在房地產抵押價值評估中對抵押價值的定義存在3種觀點，分別包括市場價值、清算價值和抵押貨款價值。
1.市場價值
抵押價值=市場價值-風險調整值-政府稅費-處置抵押物過程中的費用-應補地價
雖然上述計算方式看上去容易操作，但是在實際的操作環節中，也會存在諸多的問題。因為銀行在進行放貸的時候是按照評估價值的50%～70%之間進行放貸的，這樣的重復扣除就會導致風險的發生，給融資人的利益帶來損失。
2.清算價值
選擇清算價值的人通常認為銀行是為了預防借款人在借款到期時，出現有意或者無意的違約行為。在出現違約之后，如果商業銀行的放貸額度大于抵押物的清算價值，那么便會給自己帶來嚴重的損失，只有把按照清算價值進行評估，在違約時才能夠有效避免或者降低因違約帶來的損失。
3.抵押貸款價值
采用抵押貸款價值，需要應對多變的房地產市場，并且不定期的修改評估結果，抵押貸款的價值評估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價值，需要花費比市場價值更多的努力，在實際的操作過程中，也會存在很大的困難，并且我國的房地產抵押價值評估起步較晚，房地產業的市場波動性也很大，所以，在頻繁波動的房地產業經濟中，采取此種方法的可行性不大。
二、房地產抵押價值評估中存在的問題
根據目前房地產抵押價值評估工作的現狀來說，在抵押評估的工作當中，首先要先對房地產價值進行評估，最后確定抵押價值時要根據評估的結果來發放貸款。根據目前銀監會、人民銀行以及建設部提出的文件規范，對抵押權人和抵押人通過協議的方式來實現評估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價自，此外，還能夠在一定程度上節省評估費用，從而確保房地產抵押價值評估工作的順利開展。但是，在實際的工作中，存在諸多問題，嚴重影響了行業的發展。通過研究分析，筆者歸納出在抵押評估工作中所出現的問題，并提出相關對策，主要表現在以下幾個方面：
1.缺乏抵押評估知識
在抵押評估工作中，時常會出現因為銀行信貸人或金融機構缺乏房地產抵押價值評估的專業知識，在實際的評估過程中無法估算房地產的價值。抵押評估人不僅需要擁有廣泛的知識面和精通的業務能力，更需要具有對房地產評估的專業能力。抵押評估人如果在實際操作或者理論知識方面有所欠缺，在對房地產行業進行客觀合理的評估存在很大的問題。
2.缺乏相關的法律知識
如果信貸人缺乏有關于抵押評估法律知識，在一定程度上就會導致信貸人無法正確判斷房地產的有效性、合法性和科學性。房地產抵押評估的效果跟房地產的性質有著密切的聯系，并且房地產的價值也與其性質息息相關。因此，當信貸人不能夠完全掌握相關的法律知識時，就會出現實際價值與抵押評估價值出現大的偏差，從而使抵押評估結果受到影響，甚至出現無效現象。
3.協議定價方面存在負面影響
在進行房地產抵押評估的過程中，協議定價存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅動，部分信貸人員會利用自身工作的便利條件，對抵押物品進行高估。此外，銀行會為了降低風險對抵押物進行低估，導致借款人的合法資產受到限制，最終會對房地產抵押評估方、銀行部門以及金融機構的利益產生影響。
在房地產抵押價值評估工作中，出現的問題會造成抵押物評估失真和貶值的現象，從而導致難以對抵押物進行處置，甚至會對銀行信貸的資金使用率產生嚴重影響。
三、房地產抵押評估工作的改進建議
具體的對策包括以下幾個方面：
1.強化信貸人員的道德教育
在銀行和金融機構中，從事房地產抵押價值評估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識和業務能力，還需要專業的職業道德素質。只有這樣，才能有效地增強房地產抵押價值評估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進行評估。此外，要避免對抵押物評估價格不公的現象，確保當事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業道德素養對房地產抵押價值評估工作的順利開展發揮著至關重要的作用。
2.加強學習房地產法律知識，嚴格審查抵押物的合法性和抵押性
銀行和金融機構要積極貫徹和落實信貸人的學習制度，信貸人要了解相關的政策，確保能夠在評估過程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規避銀行或金融機構資金受到威脅的風險。房地產抵押評估工作涉及到的法律知識包括《擔保法》、《城市房地產管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產抵押價值評估中，對《擔保法》的范圍作出了明確的規定：法律上認可的財產抵押包括房地產抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國家土地的使用權及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認可的財產抵押物包括耕地以及相關的土地使用權；土地的所有權；不明確的所有權或者是有爭議的財產，還包括學校、醫院等一些公益性質的部門。在進行房產抵押之前，首先要先確定房地產的產權歸屬，以免對評估結果帶來影響。
3.準確評估抵押物的價值
在遵循估價原則的同時，除了按照估價程序和選擇適當的估價方式，還需要結合房地產自身的價格等有關因素，最終確定估價的標準。在進行房地產評估的過程中，要做到誠實、客觀、公平、公正。要科學地進行價值判斷，提高房地產估價和估算水平，這就要求房地產在進行抵押評估之前，信貸人和評估部門需要明確估價的哪個方面出現了問題。目前，進行房地產評估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據估價對象的近期交易情況，為成交價格提供重要的判定依據。收益法，就是選取合適的資本化率對其進行折扣，之后再累計處理，這是一種超前的估價行為。成本法主要的估價方法是開發或者建造的一個大的項目，提出更為合理的估價方式。
4.完善評估制度及其抵押手續
在進行房地產抵押價值評估的過程中，發放抵押貸款必須由抵押部門嚴格審查、評估之后方可發放，并且需要按照嚴格的評估流程。銀行可以成立評估機構，對抵押物的價值進行評估，抵押物評估方式一方面提高了評估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業自身的市場競爭力得以提高。在房地產抵押評估價值過程中，可能會遇到一些復雜的房地產，銀行無法進行評估時需要委托專業的評估機構，進行正確合理的評估。此外，房地產抵押價值評估需要不斷地完善抵押價值手續，從而為評估報告提供更為準確的依據。
工作人員在拿到有關房地產相關部門的評估報告之后，必須認真卻獨，查看抵押估價定義、估價時點以及最終結果等事項，最終為核定抵押物價值提供可靠的依據。在估價定義中，包含了土地的用途、開發程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現變化，必須對定價進行重新定義。在進行房地產抵押價值評估時，必須充分考慮抵押貸款的風險，要按照房地產的發展情況，做出合理的預期價值。
四、結束語
綜上所述，要想保證房地產抵押價值的評估報告具有合理性和準確性，需要在銀行進行評估時，保證遵循公平、公正的原則。同時，在進行房地產抵押價值工作的過程中要盡量做到規避風險，將風險最小化，以保障抵押人的合法權益，降低資金損失的發生概率。為了抵押評估行業擁有更標準、更規范的環境，能夠進一步促進我國房地產抵押價值評估工作的順利開展以及其抵押貸款業務朝著更為標準的方向發展。
參考文獻：
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第一條為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》，制定本辦法。
第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的，應當遵守本辦法。
地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。
第三條本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。
第五條房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。
依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。
第六條國家實行房地產抵押登記制度。
第七條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。
第二章房地產抵押權的設定
第八條下列房地產不得設定抵押：
（一）權屬有爭議的房地產；
（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；
（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；
（六）依法不得抵押的其他房地產。
第九條同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。
第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。
第十二條以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。
第十四條以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。
第十五條以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十六條以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十七條有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。
第十八條以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
第十九條以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
第一十一條以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。
第二十二條設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產價格評估機構評估確定。
法律、法規另有規定的除外。
第二十三條抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
第二十四條企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。
第三章房地產抵押合同的訂立
第二十五條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。
第二十六條房地產抵押合同應當載明下列主要內容：
（一）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；
（二）主債權的種類、數額；
（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產的價值；
（五）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（六）債務人履行債務的期限；
（七）抵押權滅失的條件；
（八）違約責任；
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點；
（十一）雙方約定的其他事項。
第二十七條以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。
第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：
（一）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；
（二）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九條抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。
第四章房地產抵押登記
第三十條房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第三十一條房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產價值的資料：
（七）登記機關認為必要的其他文件。
第三十三條登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。
第三十四條以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。
以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
第三十五條抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房屋所有權轉移登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
第五章抵押房地產的占用與管理
第三十六條已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。
抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。
第三十七條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。
經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。
抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三十八條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
第三十九條抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。
抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。
第六章抵押房地產的處分
第四十條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：
（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；
（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；
（四）抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第四十一條有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。
第四十二條抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。
第四十三條同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。
第四十四條處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
法律、法規另有規定的依照其規定。
第四十六條抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：
（一）抵押權人請求中止的；
（二）抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；
（三）發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；
（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產；
（五）其他應當中止的情況。
第四十七條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分抵押房地產的費用；
（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；
（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；
（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；
（五）剩余金額交還抵押人。
處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第七章法律責任
第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。
第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提訟。
第五十一條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第三十八條的規定，不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人可以向人民法院提訟。
第五十二條登記機關工作人員、，或者利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第五十三條在城市規劃區外國有土地上進行房地產抵押活動的，參照本辦法執行。
關鍵詞 房地產；抵押評估；風險控制
中圖分類號 F233
文獻標識碼 A
一、引言
隨著我國房地產交易市場蓬勃發展，連帶著我國商業銀行的房地產抵押貸款業務蓬勃發展。房地產抵押貸款包括個人按揭住房貸款、房地產項目貸款和以房地產抵押為擔保方式的流動資金貸款。由于在房地產抵押貸款中，抵押物的評估價值是銀行確定貸款額度的一個基本依據，所以抵押房地產價值的科學評估對于合理有效利用銀行信貸資金、構筑房地產抵押貸款的風險防范屏障，進而有效防范銀行體系風險和金融風險具有非常重要的作用。
二、房地產抵押評估存在的問題及風險
1.“假按揭”套取房地產開發貸款
近年來，作為宏觀調控措施，國家限制房地產開發貸款，鼓勵個人住房消費貸款。在此背景下，一些開發資金不足且無法正常取得開發貸款的開發商，就采取“假按揭”的方式以套取貸款。開發商利用自己員工及其親屬的身份證，簽訂所謂的“商品房預售合同”，并以此申請個人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發商以個人名義按月償還本息。開發商采取“假按揭”的方式擾亂了正常的金融秩序，使大量消費性貸款轉化為房地產開發貸款。部分“假按揭”實質上是“一房兩售”，一旦開發商逃廢債務，銀行貸款將難以追回，因為真正的購房人入住后，抵押物將無法處分，購房人產權將得不到保護。“假按揭”名義上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開發商惡意欺詐，將作為違約一方承擔違約賠償責任，如果處理不好，將影響社會穩定。
2.超值抵押風險
房地產抵押是一種債務履行擔保方式，抵押物的價值應當高于所擔保的債務。但實踐中，有的借款人以虛報房地產價值或要求估價機構高估房地產價值，以此取得超出抵押物實際價值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報的抵押物價值或估價機構的估價結果高于其市場價值，甚至在房地產管理部門提醒其抵押物價值不足以為貸款提供擔保的情況下，仍堅持以此作為確定抵押貸款額度的依據，致使銀行實際放貸額大于抵押物的市場價值。
3.人為因素風險
人為因素風險是由于估價機構或估價人員不執行行業規定和不遵守職業道德規范所致。為爭取估價業務，評估機構或 評估人員與委托方私下達成某種價格共識，采取弄虛作假的手段，故意高估或低估評估值，給另一方造成損害。如抵押人與估價人員串通一氣或收取額外好處費，故意把評估值高估，并騙取金融信貸機構的信任而獲得超出抵押物實際價值的貸款額，到期還不清債務，即使處置該抵押物也資不抵債，出現金融機構狀告評估機構的糾紛。
三、房地產抵押評估風險的控制路徑
1.樹立風險意識，建立和完善風險防范機制，強化評估質量控制管理
抵押評估為借貸 雙方提供中介服務，評估價格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當借貸雙方因不能履行債務而發生糾紛時，通常會將估價機構和人員牽連進去，因此，作為估價一方必須時刻樹立風險意識，不要因一時的小利或失誤而遭受重大損失。這就要求估價機構要建立和健全內部各項規章制度，如繼續培訓教育制度、評估結果會審制度、風險基金制度以及其它各項責任制，以應付各種風險的出現。
評估質量控制管理是評估公司各項管理的核心。建立和完善此項管理制度，有助于防止因評估人員業務水平問題而造成的評估錯誤，有助于防止因評估過程中未能保持獨立、公正而造成的評估失敗。評估公司應根據《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》等技術標準，結合地方有關政策及其他一些相關標準規范，制定出評估公司自身的質量控制規范標準，其內容包括評估操作程序、報告規范格式、評估方法技術要點、基本參數的確定及報告錯誤界定等。在評估人員初步完成了評估的技術部分后，由水平較高的評估師對評估報告進行初步復核。復核主要審查評估程序有沒有履行，譬如有沒有進行現場實地踏勘，收集的資料是不明充分和真實，評估方法選擇是否恰當，參數是否合適以及評估結果是否與市場水平相吻合等。另外，還要定期抽檢是指公司技術管理部門根據公司制定的質量規范標準，定期對每個評估人員的報告隨機抽查，對報告質量打分，并提出報告修改意見和獎懲意見，由報告主辦人員修改報告，收回替換提交客戶的報告，公司實施獎懲。
2.采用科學、合理的評估方法，避免房地產抵押價值高估風險
采用科學、合理的房地產抵押貸款價值確定依據，可以以房地產成本價格和社會公認的利潤水平為基礎確定房地產抵押貸款價值，避免抵押房地產價值高估，從而擠出房價虛高造成的泡沫，降低風險。同時參照收益法和市場比較法的評估結果，綜合考慮不同評估方法下抵押房地產的評估價值，取較低者作為貸款發放的依據。由于收益法中對參數的準確性要求很高，且由于利率、通貨膨脹、經濟周期性變化對房地產的影響，加之目前我國房地產經營受許多非市場因素的影響較大，與公式成立的假定情況相距甚遠，特別在考慮抵押期限情況下，對未來市場預測就帶有更大的不可知性，因此在進行房地產抵押評估時應慎用。而采用成本法估價，雖然房價的構成很復雜，但由于土地價格的招拍掛制度，房屋建設成本有明確的相關規范，社會對利潤也有公認的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法評估抵押房地產，盡管由于涉及到房地產商和部分投機者的切身利益而不受歡迎，銀行的房地產抵押貸款額度也可能會降低，在短期內影響銀行的收益，但對于房地產市場、銀行乃至金融體系的長遠、健康、平穩發展卻是至關重要的。
3.提高貸款審查人員素質，有效監督評估質量
銀行自身應在內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的貸款審查人員，改變單純以房地產評估機構給出的評估價乘以貸款價值比率確定貸款額度的操作方法，以有效控制房地產抵押價值的高估風險。相關貸款審查人員應該站在銀行的角度去評估抵押房地產的客觀價值，充分考慮未來市場變化和短期強制處置等風險因素。具體而言，審查人員應該審查評估技術報告中估價師的測算過程是否有誤、有關參數選取是否合理、所選用的估價方法是否切合估價對象和目的、抵押物產權是否存在瑕疵等。當市場發生變化時，要對抵押物進行內部估價，以確定抵押物現時價值。
四、結束語
綜上所述，估價機構和估價人員應該樹立強烈的風險意識，重視和防范抵押估價風險，堅持自律，加強內部管理，建立和完善抵押估價風險防范機制。
參考文獻：
房地產抵押合同范本參考
抵押人：_________
抵押權人：_________
為確保_________年_________月_________日簽訂的_________(以下稱主合同)的履行，抵押人_________(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人_________(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條甲方用作抵押的房地產座落于_________區_________街(路、小區)_________號_________棟_________單元_________層_________戶號，其房屋建筑面_________m2，占地面積_________m2。
第二條根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。
第三條經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣_________(大寫)，_________(小寫)。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________(大寫)，_________(小寫)，抵押率為百分之_________。
第四條甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條抵押房地產現由_________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監督。
在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。
第七條抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發生上述行為均屬無效。
第八條抵押期間，甲方如發生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有要要求提前處分其抵押房地產。
第九條在本合同有效期內，未經甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議，協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條本合同在執行中若發生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決或共同向仲裁機構申請調解或仲裁，不能協商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十二條在抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據具體情況，變更抵押合同或以房地產拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續。
第十三條抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。
第十四條本合同未盡事宜，按照房地產抵押管理規定及國家、省、市有關規定辦理。
第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，并經市房地產市場管理部門登記，方為有效。
第十六條本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，房地產市場管理部門存檔一份。
第十七條雙方商定的其它事項：_________。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人：_________法定代表人：_________
委托人：_________委托人：_________
地址：_________地址：_________
聯系電話：_________聯系電話：_________
_________年月日_________年月日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
附件
私人房屋抵押合同范本
抵押人(甲方)
代表人：
抵押權人(乙方)
代表人：
為確保______年____月____日簽訂的____________(以下稱本合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房產作抵押。抵押權人(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房產抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條 甲方用作抵押的房產坐落于________區________街(路、小區)_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面積_______㎡，產權證號：______________，土地使用權證號：______________.
第二條 根據本合同，甲乙雙方確認：債務人為___________________;抵押期限為______ ，自______年____月_____至_____年____月____止。
第三條 利息(年息)______，甲方應于每月______日給付乙方，不得拖欠。
第四條 在本合同有效期內，甲方不得出售和饋贈抵押房產;甲方遷移、出租、轉讓、再抵押或以其它任何方式轉移本合同項下抵押房產的，應取得乙方書面同意。
第五條 本合同生效后，甲方如需延長本合同項下借款期限，或者變更合同其它條款，應經乙方同意并達成書面協議。
第六條 出現下列情況之一時，乙方有權依法處分抵押財產：
1、本合同約定的還款期限已到，債務人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。
2、債務人死亡而無繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。
3、債務人被宣告解散、破產。
第七條 抵押權的撤銷：本合同債務人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應協助甲方辦理注銷抵押登記。
第八條 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議。協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第九條 違約責任
1、按照本合同第四條約定，由甲方保管的抵押財產，因保管不善，造成毀損，乙方有權要求恢復財產原狀，或提供經乙方認可的新的抵押財產，或提前收回本合同項下貸款本息。
2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財產的，其行為無效。乙方可視情況要求甲方恢復抵押財產原狀或提前收回本合同項下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬分之_______的違約金。
3、甲方因隱瞞抵押財產存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經設定過抵押權等情況而給乙方造成經濟損失的，應給予賠償。
4、甲、乙任何一方違反第八條約定，應向對方支付主合同項下貸款總額萬分之_______的違約金。
5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：
第十條 雙方商定的其它事項：
第十一條 爭議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發生的爭議，由雙方協商解決。協商不成，可以向當地人民法院起訴。
第十二條 本合同由甲、乙雙方簽字，自簽訂之日起生效。
第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份。
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
日期：年 月 日
日期：年 月 日
房產抵押合同協議書
土地使用權抵押是指以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權設定抵押。在中國，土地所有權不能抵押，以行政劃撥方式取得的土地使用權不能單獨抵押。
土地使用權抵押的一般流程為：
第一步，債務合同(主合同)依法成立，為履行債務合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權作擔保。
第二步，抵押人與抵押權人簽訂土地使用權抵押合同(從合同)，將依法取得的土地使用權設定抵押。
第三步，抵押雙方將抵押合同、債務合同及房地產權屬證書等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
第四步，領取房地產其他權利證明及經注記的房地產權屬證書。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方向房地產登記機關申請辦理抵押注銷手續。
建設工程抵押
建設工程抵押是指房屋建設工程權利人在房屋建設期間將在建的房屋及土地使用權全部或部分設定抵押。
建設工程抵押，其一般流程為：
第一步，債務合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權作擔保。
這一行為應符合以下條件：
1.抵押人必須取得了土地使用權證，并應有建設用土規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證;
2.投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上;
3.建設工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價;
4.該建設工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的;
5.該建設工程范圍內的商品房尚未預售;
6.已簽有資金監管協議;
7.符合國家關于建設工程承發包管理的規定;
8.已確定施工進度和竣工交付日期。
第二步，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應的土地使用權抵押，當債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。
第三步，抵押雙方持債務合同(主合同)，抵押合同及房地產權利證書，建設工程規劃許可證等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，房地產權利人領取經注記的建設工程規劃許可證。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經注記的土地使用權證，建設工程規劃許可證到房地產登記機構辦理注銷抵押手續。
現房抵押
現房抵押是指獲得所有權的房屋及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。
現房抵押一般流程為：
第一步，債務合同成立。
第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。
第三步，抵押雙方持抵押合同，房地產權利證書到房地產登記機構辦理抵押登記手續。
關鍵詞：房地產；抵押；價值評估；評估方法
隨著社會市場經濟的飛速發展，我國的房地產事業也日趨繁榮，為社會經濟水平的提高做出了較大的貢獻。而在銀行的發展過程中，其主要的經濟來源之一就是房地產抵押，因此在我國，受到了各界人士的關注和重視。隨著時間的發展，可以作為房地產抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產評估產業。我國相關法律明確規定房地產的抵押評估標準，但實際抵押評估過程中，還是存在一些特殊性的房地產，加大了房地產抵押價值評估工作的難度系數，影響到價值評估工作效率和質量的提高，因此在實際的價值評估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產抵押價值評估的合理性。
1 房地產抵押評估的現狀及特點
房地產也稱為不動產，這是因為房地產具備著顯著的不可移動、易于保管且實用的特征，這種特點也讓房地產有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產業相比較，房地產雖然沒有不存在流動資產的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會因為市場價格波動而出現變化。另外，房地產作為人們生活與生產活動中不可缺少的組成，人們對其的依賴性更為強烈，與那些五行資產相比較卻又存在著鮮明的流動特性。基于這一特征，房地產可謂是不動資產與流動資產的完美結合體，使其在商業銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔保物，被借、貸雙方所接受和認可。
2 房地產抵押價值評估的方法
2.1 不完全產權房地產的價值評估方法
不擁有房屋產權出讓土地的使用權，而擁有房屋的產權就是不完全產權房地產，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實現的，包括企事業單位的房產、廉租房和社會各界的經濟房等等。在評估這類房產抵押價值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對土地使用權的市場價值進行直接評估，還可以對這類房地產在假設出讓土地使用權所形成的市場價值進行評估，然后在此基礎上，把土地使用權出讓時所賺的租金或者是出讓使用權所賺的租金扣除的方式M行抵押價值評估。
2.2 完全產權房地產的價值評
通過購買和出讓等方式獲得的土地使用權，說的就是完全產權房地產。通俗來說話就是在一定期限內，對房屋土地的使用權和房屋產權的擁有，而在擁有產權期間可以任意轉讓、出租和出賣該當地產。各類商品房、自主經營的飯店以及娛樂場所等都屬于完全產權房地產。在具體評估該類房地產的抵押價值過程中，市場法是主要的評估方式方法之一，同時收益法和成本法也是可以應用的評估方法。也可以采用基準地價修正法評估通過單獨出讓方式所獲得的土地使用權所成為的抵押物，同時也可以應用假設開發評估方式和市場法對其進行抵押價值的評估。
2.3 局部房地產的價值評估方法
顧名思義，該類房地產就是指整體房地產當中的一個部分，可能是一個房地產當中的某層樓、某個單位或者是某個套件組合，也可能是具有綜合性質房地產當中的不同用途的部分房產。在評估已建成或者是已經使用的整體房地產當中的部分房產抵押過程中，應該對部分房地產在整體房地產當中所起到的作用進行高度重視，同時還應該重視部分房地產所具有的權益，其是否能夠獨立使用，是否能夠獨立出售等都應該有事先的了解，還應該分析和關注部分房地產對整體房地產土地當中公共配套設施和公用部分的合理使用。在評估該類房地產的抵押價值過程中，成本法、市場法和收益法是可以采用的價值評估方法。
2.4 在建工程房地產的評估方法
在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程，在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態和內部設施，還不具備驗收的條件，不能體現它原有的設計價值和使用價值。這類房產抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權和建筑開發資質，和發包承包資質等。其次就是要注意實際施工進度和相應的設計使用權益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設開發法。
2.5 成本評估法在房地產建設中的應用
工程建設離不開各種資源的支撐月配合，在房地產建設中，必然會消耗一定的物力、財力以及人力，這些都是房地產建設的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評估法來評估房地產建設費用。這種方法是通過工程建設開發成本作為依據，在評估師利用重置成本的方法對建筑單位的施工技術、所消耗的材料、價格水平進行評估，得出一個全新的物資耗費成本。在具體的應用中，首先是對房地產土地成本進行估量，通過用基準地價系數修正法或者市場比較法來獲取土地成本。其次對已經建設完成的部分建筑物的價值進行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價值進行整理，其總和就是當前房地產價值。具體來說，成本評估法在房地產建設中的計算公式為：在建工程價值=土地成本+本工程已經建成完工部分的價值（這里面又包含了前期設計、策劃費用，建筑安裝費用，管理費用，基礎設施費用，投資利息，開發利潤，銷售費用，稅金等。）
結束語
綜上所述，在房地產抵押價值評估工作開展過程中，掌握不同有效的價值評估方式方法對提高房地產抵押價值評估的合理性具有較大的影響，所以需要價值評估工作人員加強重視，保證借貸雙方的權益不受到侵害。本文從房地產抵押價值評估的現狀和特點入手探究房地產抵押價值評估的方式方法，對系統的建立一個有效的抵押價值評估體系具有良好的促進作用。為了保證抵押品價值評估的合理性，方式方法的掌握能夠對房地產貸款抵押風險具有一定的防范作用，規避不同程度的風險，從而有效保證借貸雙方的合法權益。為了使用社會經濟發展對房地產抵押價值評估工作質量的高要求，需要不斷創新抵押價值評估的方式方法。
參考文獻
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[2]陳靜.二手房評估如何更省錢？[J].樓市，2006（13）.
關鍵字:房屋產權,土地使用權,抵押權,抵押登記,行政行為
前面的話
房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產屬于不動產,設定房地產抵押權時,需依法履行抵押登記的法律行為,因此,房地產的抵押擔保方式在現實生活中也極為普遍,隨之而來產生的抵押糾紛也相當多。對于抵押設定所生產的諸多法律關系與之對應的法律后果,所映射出的我國現行法律的相關問題,以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。
一、房地產抵押的法律原則及相關問題
這里討論的是房產與地產抵押時所具有的共性法律原則,及其主要相關的問題。
1、房與地的相依性原則:
在房地產開發中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內土地,離開了土地的建筑物(及其附著物)只能是空中樓閣。因此,房屋產權的取得,必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上。抵押人對自己的房屋產權或土地使用權中的任一種權利的處分,往往會涉及到另一種權利的變動。
正是由于土地使用權和房屋產權之間存在著這樣的依附與相依關系,我國法律、法規對單獨以房屋或土地使用權抵押的行為,一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則,并一直規定為:“土地使用權抵押時,其地上建筑物,其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。”但在房地產開發領域的實際抵押設定中,將房屋產權和土地使用權分別進行抵押的行為比比皆是,不論是開發商、債權人、還是房地產行政管理機關、國土資源管理機關均對此行為“認同”,他們并不認為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖,而是理所當然而為之。違背了土地使用權和房屋產權之間存在的相依關系原則,違反了法律、法規的規定的抵押行為顯然是無效行為。
在實際中,對房屋產權與土地使用權分離設定抵押的行為一般表現為兩種形式:一是,將房地產因不同的債務需要分別設置兩個獨立的抵押,此時的抵押設定可能是同時設定,也可能是分期設定。所設定的抵押權人可能是同一的,也可能是兩個抵押權人。二是,根據一項債務需要,同時將房屋產權與土地使用權分別抵押給兩個以上的債權人。這種違背土地使用權和房屋產權之間存在的相依關系的抵押行為之所以在現實經濟活動中大量生產,其原因雖與抵押人、抵押權人的內心動機分不開,而我國土地使用權和房屋產權抵押登記機關設置分離是其根本原因所在。
應當注意的是:根據“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關系原則,在抵押當事人對房屋產權或土地使用權抵押中的一種權利的處分時,即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時,另一種權利的抵押也將隨之撤銷。
2、抵押權與房地產轉讓之間的法律原則:
我國《擔保法》第四十九條規定:
抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。
轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的,抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的,不得轉讓抵押物。
抵押人轉讓抵押物所得的價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
因此,受讓(購買)抵押房地產一定要謹慎和仔細審查,以避免得到的是無效轉讓的房地產。
3、法定抵押登記擔保期限的原則:
《擔保法》公布施行快十年了,擔保抵押設定的當事人現已完全接受與認同了“抵押不登記無效”的我國法律實行的強制登記制度。但對于登記擔保期限仍沒有明確的認識。本身對于“抵押當事人能否自行約定抵押期限”這一問題,在法律上沒有明確的規定,在學理上也存在多種不同的理論觀點,一種觀點認為:抵押合同當事人自行約定的抵押期限是有效的。因為盡管抵押權為物權,但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則,應貫徹尊重當事人的自主、自愿的原則。如果當事人約定了抵押期限,視為抵押權人接受了對抵押權的期限限制,抵押權人只能在該期限內實現抵押權,更何況我國法律并未明令禁止當事人自行約定抵押期限的行為,所以這種約定并不違反強制性法律規定,應當是合法有效的。盡管物權中的所有權具有無期限性,但并不排除其他物權的有期限性,以所謂物權的無期限性作為拒絕承認抵押權的期限的理由是不成立的。也有學者認為,我國《擔保法》第25條明確規定:“一般保證的保證人與債權人未約定保證期間的,保證期間為主債務履行期滿之日起6個月。”既然法律允許保證合同的當事人約定保證期限,而且在當事人未約定的情況下,應當適用法定期限,那么也應當允許抵押合同當事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點則認為,抵押合同是附屬于主合同的從合同,如果主合同未能得到清償,主合同并未終止,主債權人的債權仍然是有效的,這樣附屬于主債權的抵押權也仍然有效,抵
押權人仍然有權向抵押人主張權利,而抵押人不能被免除擔保責任。因為抵押權在本質上屬于物權,并從屬于主債權,只要主債權存在,抵押權也就同時存在。也有人認為,當事人約定抵押期限實際上是約定免責條款,這種免責條款的約定,目的在于限制和免除抵押人的擔保責任,所以這種約定應當是無效的。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》實質上是接受了最后一種觀點。 而王利民先生認為:“完全禁止當事人設定抵押期限,認為當事人自由約定的抵押期限條款完全無效的觀點并不十分妥當。主要理由在于:其一,我國《擔保法》中不僅沒有明文禁止當事人約定抵押期限,而且該法第39條規定的抵押合同的內容允許當事人可以約定”當事人認為需要約定的其他事項“。這種立法表述實際上是允許當事人約定抵押期限,只要當事人認為這種期限的約定符合其利益并予以約定,那么只要這種約定沒有損害社會和他人的利益,法律就應當予以認可。其二,盡管抵押權是一種物權,必須要法定化,但是抵押權必須通過當事人的約定才能產生,抵押權只有通過當事人的約定,并通過完成一定的公示要件才能設立。抵押權作為一種他物權,本身就具有期限限制,內在的本質要求它只能在一定期限內存在。當事人自行約定抵押期限,并且在登記中做出了記載,實際上是限定抵押權的存續期限的一種方式,這種約定符合抵押權作為一種有期物權的性質。其三,還需要明確的是,雖然抵押合同是附屬于主合同的從合同,抵押權在本質上是從屬于主債權的他物權,但是無論主合同還是從合同都是當事人合意的結果,當事人完全有權利在合同中約定從合同所設定的權利的存續期間。抵押權在債務沒有清償前就消滅,并沒有否認抵押權的從屬性,因為抵押權的從屬性強調的是抵押權不能與主債權分離而獨立存在,并不意味著抵押權不可以在主債權得到清償以前發生消滅。事實上,在主債權沒有被清償以前,也可以因為抵押權人拋棄抵押權等原因而導致抵押權消滅,但抵押權消滅并不影響主債權的存在。” 但是,最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第十二條第一款規定:當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間,對擔保物權的存續不具有法律約束力。也就是說,擔保期限只有法律規定,不允許當事人約定。也不允許登記機關規定。
4、房地產抵押糾紛民事訴訟與行政訴訟的適用原則:
房地產抵押行為一般會經歷簽訂抵押合同和進行抵押登記兩個程序,而在抵押設定成立后,房屋與土地均要使用或處分,隨之便產生若干因抵押所致的諸多法律關系與法律糾紛,由于簽訂抵押合同是民事法律行為,而抵押登記,作為抵押當事人只是一個抵押生效所必須履行的一個法律手續,而對于登記機關卻是一個具體的行政行為,即抵押設定的公示。出現涉及抵押的效力這樣的糾紛,抵押當事人便會遇到應采用民事訴訟還是行政訴訟來處理這樣一個問題。
根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》(1992年11月25日法發[1992]38號)“一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟,由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服,或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服,依法向人民法院提起的行政訴訟,由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理。”規定的原則,對于民事權益的糾紛應提起民事訴訟,而涉及行政機關的具體行政行為的應當提起行政訴訟。
對于抵押而產生民事權利糾紛與抵押登記行為混合在一起的糾紛,例如當事人認為某項抵押因侵權行為而導致抵押行為無效,而通過民事訴訟雖可認定抵押行為無效而人民法院民事判決卻無法解決抵押登記行為的撤銷與否,是提起民事訴訟,還是行政訴訟,這要根據案件性質,如何合法、有效解除無效民事行為的法律妨礙來確定。一般原則是先民事后行政的原則加以處理,即先提起民事訴訟確認抵押行為無效、再提起行政訴訟撤銷抵押登記行為。
需要指出的是,(1)、如果抵押行為無效,而抵押登記行為合法。而人民法院作出的認定抵押有效與否的判決的效力卻無法作用于所作抵押登記具體行政行為的登記機關,登記機關不是該民事訴訟的當事人,自然其民事判決不對該登記機關具有約束力。因此,如先民事后行政訴訟,原告將承擔因登記行為本身合法而導致當事人提起行政訴訟敗訴的風險。(2)、有人認為,登記機關的抵押登記僅僅是依據抵押當事人提交的登記資料,履行其法律賦予的職能,而不是其作出的對行政相對人所作出的具有約束力的行政行為,因此不能對登記機關提起對抵押登記行為的行政訴訟。對于這兩種情形,我國法律、司法解釋均沒有相應的規定,在審判實踐中,這雖然是一個不易引起注意的實際問題,但一旦遭遇將十分棘手,這不能不說是我國訴訟法律制度中的一個尚未解決的審判實踐問題。
應當說,第(2)種情形,實際可依據《最高人民法院關于執行若干問題的解釋》第一條規定加以解決:
“公民、法人或者其他組織對具有國家行政職權的機關和組織及其工作人員的行政行為不服,依法提訟的,屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
公民、法人或者其他組織對下列行為不服提訟的,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍:
(一)行政訴訟法第十二條規定的行為;
(二)公安、國家安全等機關依照刑事訴訟法的明確授權實施的行為;
(三)調解行為以及法律規定的仲裁行為;
(四)不具有強制力的行政指導行為;
(五)駁回當事人對行政行為提起申訴的重復處理行為;
(六)對公民、法人或者其他組織權利義務不產生實際影響的行為。“
理由:1)、可以認為最高人民法院的該部司法解釋實際上將可以提起行政訴訟的具體行政行為的范圍在《行政訴訟法》基礎上進行了擴展,擴展為“具有國家行政職權的機關和組織及其工作人員的行政行為”,但仍不包括抽象行政行為。2)、抵押登記行為是抵
押產生法律效力的法律程序與生效要件,其的存在必然對抵押當事人(公民、法人或者其他組織)權利義務產生實際影響,因此,根據該條第二款第(六)項規定,可以對抵押登記機關提起行政訴訟。 5、抵押物的特定化登記原則:
? 對于房地產抵押登記,不少的抵押人與抵押權人均忽視這一原則。對于商品房開發中的房屋所有權獲得,一般是房屋產權登記機關在符合法定條件、房屋竣工驗收后并由開發商履行相應的必備法定手續的條件下,按照房屋建筑的獨立體(幢、棟、樓,即在建筑施工前、開發立項報建時已核定的房屋單位)發給開發商該幢建筑物的房屋所有權證,即俗稱的“大產權”。在一個開發項目往往有若干個房屋“大產權證”。在設定抵押時,抵押人與抵押權人往往直接將一個或數個“大產權證”進行抵押與登記,而未將其按商品房的實際套為單位進行細化,即未特定化,這樣的抵押登記是無效的。
「問題而對于土地使用權證,往往是按規劃、征地、土地出讓的項目由國土資源行政機關核發給一個土地使用權證。而土地使用權不具有同房屋所有權證那樣的可分性,這就帶來了一個與抵押物登記特定化的實際困難,這必然引出一個“土地使用權的某一部分能否設定抵押問題”。抵押時一般只能將這唯一的土地使用權證一次全部進行抵押登記,即使當事人不想這樣做,但也無法實現。從民法上來看,抵押權乃是價值權,因此抵押物必須具有獨立的價值并可以轉讓,才能夠不妨礙抵押權的實現。所謂抵押物必須具有獨立的價值,實際上是指抵押物具有交易上的價值,而并不一定指抵押物的物理上的獨立性,抵押物雖不具有物理上獨立性但卻具有交易上的獨立價值,這樣在理論上、在法律上仍然是可以轉讓的。然而為了使某一財產在設定抵押后不影響第三人造成損害,某項財產設定抵押后必須登記。因此,某物能否作為抵押物,還要取決于能否進行登記,只要具有獨立的交易價值并能夠登記,就可以成為抵押物。就土地使用權的某一部分來說,如果確定四至范圍、具有交易價值并可以登記,當然可與整塊土地分離而成為抵押的標的。但是對耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權,因不能轉讓,不具有獨立的交易價值,所以不能成為獨立的抵押標的。讓土地使用權的某一部分可以進行設定抵押,這是一個立法趨向問題,也許不遠的將來在抵押登記制度上是可行的,但目前尚無法實現或者說實現起來比較困難。 案例,某房屋開發商依法獲得了一個項目的劃撥國有土地使用權,但在開發過程中,該開發商因不能及時支付該土地開發的農民拆遷安置費、土地青苗損失補償費的部分款項,后由當地政府,法院判決,將這個項目土地中的一塊劃出的方式解決了此糾紛。按此原理,將該項目土地中的一塊設置抵押也應當是可以的。這是實際操作中的具體做法。
6、房地產抵押權與房地產出租的關系:
這種關系可分兩種情形,一種是已經出租的房地產抵押,這種情況租賃關系成立在先,抵押權設定在后,抵押與租賃關系互不影響,只要抵押人以書面形式將抵押事實告知承租人,原租賃合同繼續有效,即所謂“買賣不破租賃”。另一種情況是房地產權利將已經抵押的房地產出租,這種情況下抵押權設定在先,租賃關系成立在后,租賃合同對受讓人不具有約束力,租賃關系應隨著抵押權實現而解除。上述法律關系與法律后果,最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第六十五條、第六十六條已作明確規定。
7、房地產抵押合同的成立與生效:
抵押合同僅具有債權行為的性質,抵押登記則是物權行為。當事人之間存在抵押合同,僅能產生債權人對抵押人的登記請求權,而不能直接產生抵押權,抵押合同的成立和生效與抵押權的成立應作區分。抵押合同成立是表示以書面方式表示當事人同意某項房地產抵押的意思真實表示的反映與達成。抵押合同生效是指在當事人之間產生約束力,抵押權的生效則意味著物權對世效力的產生,抵押合同成立并不意味著其必然生效,只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味著抵押權的成立,只有登記才可產生抵押權的設定與成立。因此,抵押合同的成立與生效應當分開,而抵押合同的生效在現行法律規定的條件下,只能因法定條件成就而生效。其他的學理討論實無具體實質意義。
二、房屋產權抵押
這里討論的是房屋產權抵押的有關法律問題。
1、可以抵押的房屋:
應當說,凡合法取得所有權證的房屋均可由所有權人作出權利處分而設置抵押。
對于私房、開發商合法開發的商品房未出售、轉讓的房屋可以抵押。開發商因建設需要資金雖與金融機構簽訂了抵押擔保借款合同的房屋,只要未出售的房屋可以抵押。
2、抵押合同:
房屋抵押權的設定屬于要式行為,抵押當事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內容應符合《擔保法》第三十九條與《城市房地產抵押管理辦法(2001修正)》第二十六條、第二十八條的規定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立(抵押合同附成立附加條件的除外),自抵押登記之日起生效。
3、抵押登記:
房屋產權抵押登記必須符合《城市房地產抵押管理辦法(2001修正)》第四章的各條規定。
房屋產權抵押登記必須向登記機關提交下列文件:
(1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(2)抵押登記申請書;
(3)抵押合同;
(4)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明; 專業打造教育平臺航母
(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;
(6)可以證明抵押房地產價值的資料;
(7)登記機關認為必要的其他文件。
對于集體所有制企業的抵押人需要提交集體企業職代會通過同意抵押的決議;股份制企業、三資企業抵押人需要提交董事會或者股東大會通過抵押的證明,但企業章程另有規定的除外。
國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的,應當符合國有資產管理的有關規定。
有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的,所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。
抵押登記的合法證明是登記機關發給抵押權人的《房屋他項權證》。
4、房物產權抵押無效的情形:
(1)、法定不得設定抵押的房屋:1)權屬有爭議的房地產;2)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;3)列入文物保
護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;6)依法不得抵押的其他房地產。 (2)、一般講,凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發商與金融機構將已出售的房屋作抵押,此時的法律后果相當于“一房二賣”,此抵押登記為無效。
(3)、依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定,以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工,尚未進行竣工驗收,尚未獲得“大產權證”的房屋作為在建工程抵押的,此抵押登記無效。
(4)、依據最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第四十八條規定,以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的,抵押無效。
