時間：2023-06-02 09:59:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項目和多整合的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)以客戶為準(zhǔn)則、銷售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進(jìn)入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業(yè)無法快速進(jìn)入發(fā)展階段。同時，在泡沫經(jīng)濟(jì)之下，各個房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，嚴(yán)重影響了公司的收入和經(jīng)濟(jì)效益，所以本文對房地產(chǎn)銷售公司的營銷現(xiàn)狀和解決方案進(jìn)行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價值。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營銷管理
1房地產(chǎn)行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡述
從整體來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀(jì)后期，我國就實行了對房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會銷售，也可將其委托給中介進(jìn)行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀(jì)初期才開始對房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來。從整體來看，我國的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產(chǎn)銷售模式采用了美國著名銷售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進(jìn)此策略從而取得了成功，這項策略得到了廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，同時迅速發(fā)展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來，從之前的單一發(fā)展模式向多項模式發(fā)展，各個房地產(chǎn)公司都有了很大的進(jìn)步，國外的銷售品牌也逐漸被引進(jìn)到國內(nèi)，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國外房地產(chǎn)公司逐漸向中國靠近，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費(fèi)者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購買力，實現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費(fèi)者對房產(chǎn)的購買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產(chǎn)市場淘汰。
1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價值體現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)的市場銷售模式對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營銷策劃更決定著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個行業(yè)的競爭力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時對房產(chǎn)購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟(jì)效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場銷售模式上進(jìn)行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場的運(yùn)作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場存貨的壓力，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過對整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場的走向和發(fā)展。只有合理地運(yùn)行房地產(chǎn)營銷理論，通過市場調(diào)查和深入透徹的分析市場來預(yù)測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。
2房地產(chǎn)銷售公司營銷現(xiàn)狀分析
現(xiàn)如今，我國大型房地產(chǎn)銷售公司的營銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時服務(wù)的內(nèi)容和對象也更加廣泛。同行業(yè)的競爭也相對激烈，各個公司企業(yè)都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達(dá)到最大的效益保障。但是，事實總是不同的，針對客戶進(jìn)行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說，銷售和服務(wù)不僅僅單純需要對經(jīng)驗的總結(jié)，更需要對產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤的開發(fā)。消費(fèi)者是市場營銷模式的重點(diǎn)，為了保證經(jīng)濟(jì)效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征來進(jìn)行市場定位，根據(jù)顧客的購買需求有針對性地進(jìn)行分類銷售。同時，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進(jìn)行房地產(chǎn)定價，從而得到最佳的效益成果。總體來說，就是根據(jù)消費(fèi)者的需求來整合房地產(chǎn)市場。企業(yè)通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產(chǎn)品、價格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營銷方式來促進(jìn)銷售。而對于房地產(chǎn)銷售來說，重點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位客戶，抓住客戶的購買心理，進(jìn)行優(yōu)勢引導(dǎo)，充分挖掘客戶對產(chǎn)品地點(diǎn)、價格、配套等不同層級的依賴性進(jìn)行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對不同開發(fā)商的多個項目同時。開發(fā)商的一個樓盤項目可以找一家公司“獨(dú)家”，也可根據(jù)其樓盤進(jìn)駐多個銷售公司即“PK案場”。“獨(dú)家”和“PK案場”各有利弊。“獨(dú)家”的優(yōu)勢是案場靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場情況實時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差。“PK案場”的優(yōu)勢是渠道豐富，人員主動性強(qiáng)，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現(xiàn)場表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實時操作困難。
3房地產(chǎn)公司營銷管理
要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略的發(fā)展做出改變。
3.1品牌營銷
相對于銷售模式及運(yùn)營重點(diǎn)，市場上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產(chǎn)企業(yè)都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區(qū)分開來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點(diǎn)，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營銷的重點(diǎn)在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過的優(yōu)質(zhì)項目。上述非必須“獨(dú)家”，在品牌效力評判中“獨(dú)家”更具優(yōu)勢。因此好的品牌在市場上的項目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個名聲大噪的項目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優(yōu)質(zhì)項目外，也可以通過房地產(chǎn)營銷的合作渠道進(jìn)行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓(xùn)
近幾年來，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴(yán)重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進(jìn)行全程陪護(hù)培養(yǎng)，即針對應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時間從幾個月發(fā)展到幾年。長時間的培訓(xùn)雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個部門的工作效率。經(jīng)過員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗的骨干培訓(xùn)員對企業(yè)本身的忠誠度也隨之升高。從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，是極其有利的。
3.3團(tuán)隊建設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴(kuò)大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團(tuán)隊是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動性較大，因此在某一樓盤的團(tuán)隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團(tuán)隊需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達(dá)到整個團(tuán)隊素質(zhì)的良性提升。
4銷售公司營銷模式設(shè)想
針對于上文對房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個方向。
(1)網(wǎng)絡(luò)營銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時代日新月異的更新，電子信息時代已經(jīng)走進(jìn)了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺，在網(wǎng)絡(luò)上對自己公司的開發(fā)和建立進(jìn)行宣傳。這種方式可以不與媒體進(jìn)行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發(fā)展進(jìn)行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費(fèi)者的注意，隨時與客戶進(jìn)行溝通。
(2)體驗營銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場銷售模式來看，體驗是客戶的最佳消費(fèi)方式，通過對產(chǎn)品和商品的體驗來更深刻地了解消費(fèi)。所以說，雖然體驗是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費(fèi)者對商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗營銷就是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進(jìn)行新的營銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實的體驗，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進(jìn)行的體驗活動來參與互動，從而更好地體驗產(chǎn)品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗式活動，讓客戶參與進(jìn)來，從而更加深刻的體驗消費(fèi)的樂趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達(dá)到了比預(yù)期更好的效果，從而實現(xiàn)更好的營銷管理。
5結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來可謂是突飛猛進(jìn)的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，所以也逐漸被社會所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極的效益。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)稅收一體化管理面臨的現(xiàn)狀和存在的問題
(一)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅現(xiàn)象的存在。雖然近些年房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識淡漠，財務(wù)管理混亂，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。很多財務(wù)人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉；個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用；設(shè)置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入；以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關(guān)稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款；還有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國家財政資金,在預(yù)售樓盤時故意延遲繳納稅款，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。
(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，同時稅務(wù)部門的房地產(chǎn)行業(yè)對稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。
(三)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策缺乏認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往不注重財務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售房屋的定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識不一。同時，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。
(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘，造成稅源的白白流失。對偷逃稅的處罰不嚴(yán)，在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(五)相關(guān)部門配合不力。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以及沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
二、對房地產(chǎn)稅收一體化管理的有益嘗試
一體化管理對內(nèi)是一個整合管理資源，提高工作質(zhì)量和效率的過程，對外是一個便民高效、環(huán)節(jié)透明、服務(wù)更優(yōu)的服務(wù)過程。我們提出“一個部門負(fù)責(zé)、一個窗口服務(wù)、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務(wù)貫穿于稅收征管全過程，簡化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門管理為一站式管理，極大方便納稅人。
（一）推廣稅務(wù)管理的“三一模式”和房管部門協(xié)稅護(hù)稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營行為中涉及的一切應(yīng)納稅款實行捆綁式管理，對行業(yè)經(jīng)營鏈條中的當(dāng)事各方實施系統(tǒng)化、精細(xì)化管理，不再分稅種單項征管。二是稅款征收一窗式，針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收統(tǒng)一征管窗口，對開發(fā)企業(yè)及建筑業(yè)在基建及銷售過程中的涉稅事項在地稅辦稅服務(wù)大廳申報窗口實施稅收服務(wù)，對一手房及二手房交易等房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營行為的涉稅事項在政務(wù)大廳一體化窗口提供發(fā)票、受理申報、征收稅款、審驗資料等服務(wù)。三是納稅資料一戶式，對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅主體??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑安裝企業(yè)實施征管資料一戶式儲存，完善納稅評估機(jī)制進(jìn)行全面監(jiān)控輔導(dǎo)。四是房管、土地部門在辦理房屋和土地權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證照時，除有地稅部門的契稅完稅證外，還應(yīng)有不動產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)揮以票控稅作用。
（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對欠稅開發(fā)企業(yè)實行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業(yè)到大廳申請代開發(fā)票時，必須繳納同比例欠稅，并經(jīng)主管局長批準(zhǔn)方可開具發(fā)票。二是在開工放線環(huán)節(jié)，對以前工程要求結(jié)清欠繳稅款，才予辦理當(dāng)年工程相關(guān)手續(xù)。三是在驗收環(huán)節(jié)，對當(dāng)年工程要求結(jié)清稅款后才予辦理接水接電手續(xù)。
（三）實時監(jiān)控，開展經(jīng)常性的納稅評估。一是設(shè)立項目臺帳實時監(jiān)控，強(qiáng)化稅源精細(xì)化管理，嚴(yán)格實行以工程所在地進(jìn)行項目屬地管理。建立健全項目跟蹤臺帳，做好基礎(chǔ)資料建設(shè)，對納稅人報送資料及時進(jìn)行整理分析，準(zhǔn)確認(rèn)定納稅人的征收方法，規(guī)范用票管理。二是建立重點(diǎn)工程項目檔案管理，對每個基建項目納稅情況進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，對申報計稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對未設(shè)立會計帳簿或設(shè)立賬簿卻不能準(zhǔn)確完整進(jìn)行會計核算，不能提供施工合同、不能提供工程結(jié)算價款、不進(jìn)行納稅申報以及申報計稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開展經(jīng)常性的納稅評估，全面掌握房地產(chǎn)稅收的動態(tài)信息，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系；幫助企業(yè)解決與稅收有關(guān)的疑難問題以及輔導(dǎo)納稅申報是否正確等。及時同契稅征管中獲取的信息比對，運(yùn)用納稅評估的方法，堵塞征管漏洞。
三、對深化房地產(chǎn)稅收一體化管理的建議
(一)創(chuàng)造和諧的征納稅氛圍。一方面加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部培訓(xùn)，在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的問題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查帳檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。啟動相關(guān)稅收政策宣傳途徑，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納稅環(huán)境。
(二)加大日常稅收征管措施和稅務(wù)稽查力度。加強(qiáng)日常納稅評估和輔導(dǎo)工作，完善“以票控稅、項目管理”辦法，加強(qiáng)發(fā)票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 稅收征管 問題 對策
稅收征管是指國家稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)的稅收法，對納稅人應(yīng)繳的納稅金額進(jìn)行組織入庫的行政活動。房地產(chǎn)行業(yè)是一個利潤相對較大的行業(yè)，該項稅收已成為各地政府的主要財政收入來源之一。近些年來，由于政府或者行業(yè)的具體問題使得一些偷稅漏稅的不法分子得逞，擾亂了社會秩序和市場環(huán)境，所以政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收征管的重視，并且積極采用科學(xué)的方法和手段對此進(jìn)行管理，使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管步入規(guī)范的行列。
一、房地產(chǎn)稅收征管存在的問題
1、偷漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重
（1）納稅人納稅意識不強(qiáng)。由于稅法宣傳力度不夠，其內(nèi)容大都不被人們知曉。一些企業(yè)家，尤其是民營企業(yè)家只有在創(chuàng)建企業(yè)以后，才接觸納稅，這導(dǎo)致有些企業(yè)家對自己的納稅責(zé)任并不是十分清楚，或者知道自己要納稅，但是納稅金額、納稅程序并不是十分了解。企業(yè)都是以利潤最大化為企業(yè)經(jīng)營的最重要的目標(biāo)，納稅會降低利潤，所以有些企業(yè)家就有了投機(jī)取巧、偷稅漏稅的不良思想。這都表現(xiàn)了納稅人的納稅意識薄弱、法制觀念不強(qiáng)。
（2）企業(yè)的財務(wù)管理制度混亂。房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè)。從開發(fā)到銷售一般需要1―2年的時間。客觀上時間跨度大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、會計科目多，主觀上會計制度不規(guī)范，不及時記錄收支情況、不按規(guī)定開具發(fā)票、隱瞞收入等情況，這一系列的行為都在加大稅收核算的難度以及稅務(wù)部門的監(jiān)管困難。
2、稅務(wù)人員征管漏洞較多
（1）稅務(wù)人員管理不到位。由于現(xiàn)在過于強(qiáng)調(diào)納稅人自行申報納稅，稅務(wù)人員的工作量有所減輕，認(rèn)為自己的工作職責(zé)就是負(fù)責(zé)案頭申報資料的整理歸檔，很少深入企業(yè)內(nèi)部，了解企業(yè)財務(wù)信息，核實企業(yè)納稅金額的準(zhǔn)確性。這客觀上給企業(yè)留下了鉆空子、投機(jī)取巧的機(jī)會和可能性。
（2）稅務(wù)人員素質(zhì)有限。正是由于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)，會計核算相對復(fù)雜，就增加了稅務(wù)人員的難度。由于知識有限或者其他原因造成稅務(wù)人員不能準(zhǔn)確判斷出企業(yè)會計核算是否存在漏洞，從而給進(jìn)一步的稅收征管工作帶來影響。
3、稅收征管制度的不完善
（1）稅制結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)行業(yè)從土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓到土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等環(huán)節(jié)涉及的稅種達(dá)12種，其中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，這就給流通環(huán)節(jié)的納稅人造成了很重的負(fù)擔(dān)，并且不認(rèn)可該稅率，給其偷稅漏稅造成了貌似合情合理的借口。在整個過程中不同的稅種交由不同的部門征收，政府在稅額的計算方法、計稅依據(jù)、口徑不一致，造成了重復(fù)計稅，給原本稅額就很高的房地產(chǎn)投資者又增加了負(fù)擔(dān)。同時由于其征管部門不同，納稅人自行納稅時比較麻煩。
（2）稅收征管力度不夠。稅務(wù)部門征管手段落后，在工作過程中只注重當(dāng)期征收、當(dāng)年稅收任務(wù)的完成，不注重回頭檢查，這造成了本來可以彌補(bǔ)的漏洞成為了漏網(wǎng)之魚。主要表現(xiàn)在：稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，忽視了企業(yè)所得稅的監(jiān)管；對營業(yè)稅管理不當(dāng)。
（3）對偷稅漏稅行為懲罰力度不夠。企業(yè)納稅是履行自己正常的法律義務(wù)和責(zé)任，對于那些不履行法律責(zé)任的企業(yè)就要嚴(yán)懲。如果企業(yè)每次逃避履行責(zé)任后，社會和法律對他并沒有制裁，或者懲罰力度小，這就給這些不法分子一個提醒：違法的成本低于收益，那么把利潤看作企業(yè)最終目標(biāo)的企業(yè)就會繼續(xù)不履行納稅的義務(wù)。
（4）部門之間溝通較少，缺乏合作意識。對房地產(chǎn)征稅責(zé)任是稅務(wù)部門的，可是在征管過程中會因為信息缺失而不能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的真實銷售情況以及運(yùn)作情況，這就給管理帶來了難度。比如有些房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作信息房管、土地局等部門有所掌握，由于這些部門與稅務(wù)部門不屬于同一范圍，而且沒有相關(guān)法律約束彼此之間有義務(wù)進(jìn)行信息交換或者信息傳遞，這就導(dǎo)致稅務(wù)部門在工作時沒有充分的信息了解企業(yè)的真實情況，不能很好地監(jiān)督企業(yè)的納稅行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的建議
1、加強(qiáng)納稅人與稅務(wù)人的管理
（1）加強(qiáng)納稅人的納稅意識，規(guī)范企業(yè)納稅行為。政府要加大力度宣傳企業(yè)納稅的責(zé)任與義務(wù)，從思想上入手讓企業(yè)明白其應(yīng)履行的法律責(zé)任。只有企業(yè)明白了自己的責(zé)任，他才有意識去履行。另外，要引導(dǎo)企業(yè)完善會計制度，為更好地完整地履行納稅義務(wù)提供數(shù)據(jù)支持。首先，企業(yè)可以加強(qiáng)基礎(chǔ)財務(wù)工作的管理，建立健全的財務(wù)部門，完善內(nèi)部監(jiān)督控制制度，適度做到信息的透明化，信息化。其次，推行稅收制。由于房地產(chǎn)的稅種比較多，程序復(fù)雜、手續(xù)繁多、時間較長，企業(yè)可以委托稅收機(jī)構(gòu)，讓其代表自己向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。這要求企業(yè)必須完全向機(jī)構(gòu)出示自己的財務(wù)信息，同時稅收機(jī)構(gòu)也要保持客觀、公正、中立的立場。
（2）加強(qiáng)稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，強(qiáng)化稅收管理。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)要對剛工作的職員進(jìn)行入職培訓(xùn)，對在職人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：納稅人的資質(zhì)、納稅金額計算、如何能找到企業(yè)的相關(guān)會計信息、對偷漏稅的懲罰等。只有有了相關(guān)的業(yè)務(wù)知識才能夠有專業(yè)的工作效率。其次，加強(qiáng)稅務(wù)人員的職業(yè)道德。要培養(yǎng)稅務(wù)人員法律面前人人平等的工作操守，不因房地產(chǎn)企業(yè)背后的政治勢力和經(jīng)濟(jì)勢力而有所區(qū)別，以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，謹(jǐn)慎使用手中的權(quán)力，決不。再次，對納稅人的管理上有新策略。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個極容易發(fā)生偷漏稅行為的行業(yè)，所以在征收稅收的時候要加強(qiáng)人力、物力、財力著重對這些企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。尤其對以前有違法行為的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)管理，這樣有的放矢才能夠使有限的資源最大化，并且達(dá)到稅收征管的目的。
2、完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅制及管理
（1）建立完善的稅收制度。房地產(chǎn)行業(yè)的在稅收過程中出現(xiàn)這樣那樣的問題關(guān)鍵是因為沒有一套完善的稅收體系，更沒有形成市場約束機(jī)制。稅制改革時要在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，簡化稅制，擴(kuò)大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)行業(yè)過于混亂、粗放的制度體系。同時，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅率結(jié)構(gòu)，使得流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅率更加合理。只有當(dāng)市場中形成了一套有效的、有約束和促進(jìn)功能的機(jī)制時，市場才能發(fā)揮其作用，促使行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。
（2）簡化辦稅工作程序，提高征收效率。稅務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)實狀況，找出問題，并分析其原因，針對具體原因提出解決問題的方法。一是要建立快捷的網(wǎng)上申報繳稅制度。利用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)與計算機(jī)技術(shù)，開發(fā)一個適用于納稅人使用的繳稅系統(tǒng)。設(shè)計系統(tǒng)時要考慮到方便企業(yè)查詢自己的應(yīng)交金額，并對其信息進(jìn)行保密設(shè)置，節(jié)省納稅人的時間成本和精力，真正為納稅人做實事。二是全面推行“一站式”管理。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，根據(jù)業(yè)務(wù)的相關(guān)程度、簡易程度盡量合并窗口，這樣較少納稅人的排隊時間。以上這兩種管理方法都會加大稅收征管的效率。
（3）加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，加大對偷稅漏稅行為的懲處力度。只有稅務(wù)部門做到了嚴(yán)懲不法行為的決心和制度，才能及時制止違法行為的發(fā)生率。一是加強(qiáng)對稽查人員的業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)以及職業(yè)道德的教育。二是加大對房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。對在規(guī)定時間內(nèi)沒能正常繳稅的企業(yè)進(jìn)行警告，依法催繳入庫；對在警告期限內(nèi)仍沒成功繳稅的企業(yè)要按照法律程序移交司法部門，追究法人代表和財務(wù)人員的法律責(zé)任，不僅讓其盡管補(bǔ)足稅金，更要對其不負(fù)責(zé)任的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁。
（4）加強(qiáng)票據(jù)管理。健全票據(jù)的領(lǐng)、用、存制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)因針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性以及某些活動的特殊性規(guī)定其使用專業(yè)票據(jù)，實行統(tǒng)一印制和發(fā)放，對這些票據(jù)的使用進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，并視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理。
3、加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合
房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多部門的共同支持，因此要建立健全的部門之間相互協(xié)調(diào)、相互合作的制度，共同監(jiān)督管理房地產(chǎn)行業(yè)的稅收動態(tài)。要想對房地產(chǎn)行業(yè)從土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、建設(shè)、銷售、二手房轉(zhuǎn)賣等信息全部掌握涉及到多個部門，如：土地管理局、工商局、房產(chǎn)管理等，由于這些部門不歸統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)管，這就造成了信息的隔絕，使得每個部門之掌握了部分信息，只看到了房地產(chǎn)企業(yè)的局部面目，不能對其整體情況有深入的了解。所以要加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)合作機(jī)制，建立一個數(shù)據(jù)庫或者系統(tǒng)，系統(tǒng)里記錄了房地產(chǎn)企業(yè)在在獲得土地一直到銷售出房屋為止的所有信心，使每個部門都能夠在需要的時候提取相關(guān)的信息，而且稅務(wù)部門在征收稅的時候有所依據(jù)，在追查偷漏稅企業(yè)的時候也能找到相關(guān)資料。總之，政府部門也要開始利用先進(jìn)的現(xiàn)代技術(shù)。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，從獲得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)再到銷售，期間時間跨度比較長，涉及的業(yè)務(wù)比較多，一直是稅收征管的一道難題。本文從企業(yè)本身、稅務(wù)部門、稅制三個方面談了現(xiàn)存房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管方面存在的問題，并就這些問題，提出了相應(yīng)的解決方案，包括：加強(qiáng)納稅人和稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和道德情操，完善稅制改革，架起那個部門之間的合作等。其中，利用先進(jìn)的計算機(jī)技術(shù)建立信息系統(tǒng)方便部門之間進(jìn)行信息的傳遞和提取，以及利用計算機(jī)建立網(wǎng)上申報繳稅的系統(tǒng)都是非常實用且可行的。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題是一個復(fù)雜難于管理的任務(wù)，稅務(wù)部門應(yīng)該持之以恒，堅持到底，為建立健全房地產(chǎn)市場的有效機(jī)制做出努力。
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細(xì)說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)決策是作為房地產(chǎn)工程項目能否高標(biāo)準(zhǔn)的完成的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。而且經(jīng)濟(jì)決策同時對房地產(chǎn)工程項目良好的發(fā)展起著一個重要的作用。因此在完善房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時，重點(diǎn)加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程項目中經(jīng)濟(jì)決策的把握和創(chuàng)新，不僅僅可以讓以后的發(fā)展有一個事半功倍的效果，同時它還有著很重要的現(xiàn)實意義。所以本文研究國內(nèi)房地產(chǎn)工程施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)決策和管理的現(xiàn)狀，對一些典型的企業(yè)存在的問題提出相應(yīng)的改善辦法。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)工程項目；經(jīng)濟(jì)決策管理
1 房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)決策的重要意義
因為全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的經(jīng)濟(jì)也隨著發(fā)展的腳步不斷地進(jìn)步，尤為突出的是我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂是如日中天，不管是房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)規(guī)模還是一個項目的建造速度上，國內(nèi)的房地產(chǎn)工程項目行業(yè)上都取得了非常可觀的巨大成就。房地產(chǎn)行業(yè)必將成為全社會中拉動國民經(jīng)濟(jì)中一個很重要同時占據(jù)很大比例的一個增長點(diǎn)。因此隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展下房地產(chǎn)行業(yè)仍有一個很客觀的發(fā)展空間。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的工程項目的經(jīng)濟(jì)決策是房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)的建筑公司的主要核心和關(guān)鍵。是工程項目完成和管理的基礎(chǔ)核心以及經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)決策發(fā)展的中心
首先分析房地產(chǎn)工程項目的基本工作經(jīng)濟(jì)管理。在一個工程項目中高效率的提高工程項目的建筑質(zhì)量一直是房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑公司研究的主題，是開發(fā)項目順利進(jìn)行的重要保障。雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中尤其在經(jīng)濟(jì)決策上積累了大量的豐富經(jīng)驗并取得了重大進(jìn)展，但在實際的房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)決策的實施過程中仍舊存在著許多問題。本文核心要探究的就是國內(nèi)房地產(chǎn)工程施工企業(yè)在制定項目的經(jīng)濟(jì)決策和實施中具體存在那些問題，并且應(yīng)該如何的解決，同時還要改善決策不當(dāng)帶來的經(jīng)濟(jì)管理上的問題。為我國房地產(chǎn)工程施工企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供借鑒。
2.1 房地產(chǎn)工程項目制定經(jīng)濟(jì)決策存在問題
2.1.1 經(jīng)濟(jì)意識差
房地產(chǎn)工程項目企業(yè)是整個項目建設(shè)中的主導(dǎo)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)意識的強(qiáng)弱可直接影響到房地產(chǎn)工程項目建設(shè)工作是否能夠高效科學(xué)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行并得到進(jìn)一步的提高。雖然我國建立了完善的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)市場，不過還有很多的房地產(chǎn)工程項目開發(fā)商和建筑公司只是在意這個工程項目給他們自身帶來的經(jīng)濟(jì)效益這一塊。在房地產(chǎn)工程項目實施中大家普遍存在的經(jīng)濟(jì)意識不強(qiáng)這一方面上，開發(fā)商和建筑公司并不看重，甚至到忽視的程度。一些企業(yè)將經(jīng)濟(jì)意識放在可有可無的地位上，導(dǎo)致整個項目參與人員普遍存在缺乏必要的房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)意識的現(xiàn)象。這樣直接帶來的后果就是在實際的房地產(chǎn)工程項目中經(jīng)濟(jì)決策制定的不科學(xué)和實施起來的難度加深中。甚至有些房地產(chǎn)工程項目企業(yè)為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益完全不制定經(jīng)濟(jì)決策，使得整個團(tuán)隊朝著不良的方向發(fā)展。
2.1.2經(jīng)濟(jì)管理體系不健全
為了達(dá)到更好的進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目的經(jīng)濟(jì)管理工作，開發(fā)商和建筑公司在制定和完善經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度上也付出了許多的努力。不過在實際建設(shè)施工過程中，房地產(chǎn)工程項目的很多經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度不能進(jìn)行有效地實施。從而使得項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度形如虛設(shè)。不僅這樣，很多的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)公司還存在沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)管理隊伍的問題，這樣也使得了房地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理工作不能有效的進(jìn)行下去。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度的執(zhí)行強(qiáng)度和監(jiān)督實施程度，這是做好房地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理的一個先決條件。
2.2 房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理策略探析
2.2.1 提升經(jīng)濟(jì)管理者的專業(yè)知識和操作素養(yǎng)
經(jīng)濟(jì)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的高低是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理是否科學(xué)高效的關(guān)鍵因素，在房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理工作中大部分的工作都是由經(jīng)濟(jì)管理人員來實施和完成的。在項目開始的前期，建設(shè)一支高素質(zhì)的經(jīng)濟(jì)管理隊伍，把握好經(jīng)濟(jì)管理人員的招聘工作和相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)會對經(jīng)濟(jì)管理工作起到一個很好的保障作用。因此第一步，在招攬人才時，施工企業(yè)的人事部門招聘工作應(yīng)該把好關(guān)，先制定出全面完整的招聘計劃，目標(biāo)是做到把高水準(zhǔn)、高技能的經(jīng)濟(jì)管理人員招聘到公司里任職，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理人員有一個更新?lián)Q代的過程，保證企業(yè)的管理決策人員水平始終處在一個高標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)下。然后，對招聘入的人員進(jìn)行一些培訓(xùn)，讓企業(yè)人員的水平普遍得以提升。房地產(chǎn)工程項目施工單位也應(yīng)該針對那些專業(yè)知識相對較低的的原有企業(yè)的人員進(jìn)行繼續(xù)教育培訓(xùn)，提高他們的經(jīng)濟(jì)管理素質(zhì)以及工作能力。保證企業(yè)員工的整體水平。
2.2.2注意施工階段的過程控制和管理
工程項目建筑的過程中控制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理的一個重點(diǎn)階段，做到加強(qiáng)好施工階段過程的控制管理，這樣如同于做好了整個房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵和重點(diǎn)的工作。因此建設(shè)企業(yè)必須要嚴(yán)格控制好質(zhì)量關(guān)。同時努力的加強(qiáng)提升房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量，降低返工率，讓房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的每個流程和階段的都以高水平的標(biāo)準(zhǔn)來完成。不僅如此，在施工中還要特別注意做好安全管理的工作，防止一些意外發(fā)生。其次，要嚴(yán)格的按照房地產(chǎn)工程項目的施工圖紙進(jìn)行施工和依據(jù)項目決策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理。還有要注意提高監(jiān)理部門對工程項目實施過程的監(jiān)督和管理的力度，以防止有人因個人利益進(jìn)行偷工減料、以次充好的情況發(fā)生。最后就是要嚴(yán)格限制好房地產(chǎn)工程項目各階段完成進(jìn)度所花的時間，因為施工進(jìn)度控制是整個工程項目經(jīng)濟(jì)管理和降低成本的重要手段，做好對施工進(jìn)度的控制，不僅可以有效地一部分程度的降低成本，還可以科學(xué)的引導(dǎo)整個工程項目建設(shè)工作，確保房地產(chǎn)工程項目施工按期完成。
3 結(jié)語
宏觀上分析房地產(chǎn)的整個行業(yè)可以了解到，建筑公司和開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)管理方面多少還是都積累了一些的實際經(jīng)驗，雖然實際中房地產(chǎn)行業(yè)中工程經(jīng)濟(jì)管理中還有著很多弊端和不足的地方，這些矛盾影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。不過我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處在初級階段，宏觀上房地產(chǎn)的發(fā)展在初期取得的成就已經(jīng)很值得肯定，許多的工程施工單位已經(jīng)在開始努力的研究和分析房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，努力的探究新時代更好的經(jīng)濟(jì)管理策略，這些努力都為國內(nèi)的房地產(chǎn)工程行業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面更好發(fā)展引領(lǐng)了方向同時提供了一些借鑒的和幫助作用。
參考文獻(xiàn)
一、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的基本特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的社會影響大
社會影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點(diǎn)。因為，房地產(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨(dú)特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語導(dǎo)向和風(fēng)向標(biāo)，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關(guān)注，其實已經(jīng)不再是他們的個人言行，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢和走向，因為這種優(yōu)劣、態(tài)勢和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個社區(qū)、一類居住群體的精神風(fēng)貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標(biāo)，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認(rèn)同感，讓員工把責(zé)任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡
房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過企業(yè)高素質(zhì)員工隊伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達(dá)，助推著企業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競爭力。文化興企、文化強(qiáng)企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴(kuò)張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重擴(kuò)張、輕質(zhì)量，無序競爭甚至惡意競爭，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴(yán)重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當(dāng)企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當(dāng)企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當(dāng)前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時間，也需要心態(tài)。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好
總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進(jìn)入21世紀(jì)以來連續(xù)躋身中國房地產(chǎn)50強(qiáng)、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營”10強(qiáng)、上海房地產(chǎn)10強(qiáng)的企業(yè)行列，榮獲“中國房地產(chǎn)最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的優(yōu)秀價值觀和外在的社會責(zé)任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。
二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實踐探索
（一）努力增強(qiáng)對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識
增強(qiáng)員工對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團(tuán)隊在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長，雙向提升。光明地產(chǎn)通過28年的努力，將文化與經(jīng)濟(jì)互推并進(jìn)，實現(xiàn)了有弱到強(qiáng)、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨(dú)特發(fā)展之路。共識之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達(dá)成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認(rèn)同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風(fēng)格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實，本著對土地負(fù)責(zé)的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時代需求導(dǎo)向下，積極轉(zhuǎn)型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進(jìn)取。共識之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進(jìn)人適應(yīng)企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標(biāo)與戰(zhàn)略愿景，增強(qiáng)人的精神力量，促進(jìn)人的全面發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。
（二）不斷推進(jìn)光明地產(chǎn)企業(yè)核心價值體系的建設(shè)
文化制勝戰(zhàn)略，越來越成為企業(yè)增強(qiáng)凝聚力和競爭力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實施中，企業(yè)核心價值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢造福、強(qiáng)企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個共同的報負(fù)共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨(dú)一無二的精致的風(fēng)向標(biāo)。“強(qiáng)企富員”，是光明地產(chǎn)的第一要務(wù)。強(qiáng)企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導(dǎo)甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價值取向。讓“穩(wěn)健進(jìn)取、務(wù)實果敢、責(zé)任創(chuàng)新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產(chǎn)收購該項目后，項目團(tuán)隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關(guān)部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚(yáng)光明地產(chǎn)的企業(yè)精神。“大地情懷，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻(xiàn)社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學(xué)”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠(yuǎn)地區(qū)兒童送去愛和關(guān)懷，用行動詮釋了擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的主要內(nèi)容，通過開設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會，以及組織先進(jìn)企業(yè)文化學(xué)習(xí)參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問題；在高度認(rèn)同的基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了《光明房地產(chǎn)集團(tuán)文化建設(shè)三年行動計劃》。
（三）有效推動企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展
光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來發(fā)展擘畫美好的宏偉藍(lán)圖，而把美好的藍(lán)圖化為現(xiàn)實，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開展宣傳、解讀、培訓(xùn)，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團(tuán)上下共同奮斗的目標(biāo)把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)形勢任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓(xùn)、考核、激勵等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，化為集團(tuán)上下的行動。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強(qiáng)形勢任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環(huán)節(jié)；建立科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實現(xiàn)由粗放型管理向科學(xué)、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎懲措施，在激勵約束中實現(xiàn)價值導(dǎo)向，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理和員工隊伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項更為細(xì)化的工作業(yè)務(wù)流程，通過制度建設(shè)實現(xiàn)集團(tuán)集約化管理，通過制度加強(qiáng)行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學(xué)習(xí)型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業(yè)心、比責(zé)任心、比貢獻(xiàn)、比進(jìn)步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業(yè)凝聚力，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，展示光明地產(chǎn)人昂揚(yáng)向上、不斷進(jìn)取、奮發(fā)有為的精神面貌。
（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象
以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認(rèn)同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營理念、企業(yè)文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國馳名商標(biāo)。以社會責(zé)任為己任。以統(tǒng)一的具有社會責(zé)任感、現(xiàn)代意識的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號召援建了一座都江堰光明團(tuán)結(jié)小學(xué)和10個社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會責(zé)任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，通過教育、完善制度、參觀學(xué)習(xí)、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔(dān)當(dāng)重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的優(yōu)秀干部隊伍。進(jìn)一步完善廉政風(fēng)險防控機(jī)制，從制度層面、領(lǐng)導(dǎo)層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強(qiáng)有力的監(jiān)管體系。
（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機(jī)制
建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)體制。明確集團(tuán)總裁和黨委書記應(yīng)當(dāng)同為企業(yè)文化建設(shè)的第一責(zé)任人，共同負(fù)責(zé)，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構(gòu)建黨政領(lǐng)導(dǎo)一起抓、各部門協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動、整體運(yùn)作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責(zé)任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長效運(yùn)行機(jī)制。同時，加大硬件投入，為推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保證。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機(jī)制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門，與經(jīng)營管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項工作的落小落細(xì)落實，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營管理提供文化支撐。
三、提升房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)水平的思考
目前,我國有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中管理的力度薄弱,管理人員在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的過程中沒有進(jìn)行深入的、具體的調(diào)查和管理,多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理都只是停留在了基本的會計核算環(huán)節(jié),沒有從具體的財務(wù)管理流程作為切入點(diǎn)去改善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步,業(yè)務(wù)監(jiān)控和企業(yè)業(yè)務(wù)流程的持續(xù)升級優(yōu)化,致使房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中由于財務(wù)管理的力度過于薄弱而導(dǎo)致的成本增加,利潤大幅縮減的問題,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
管理人員對財務(wù)管理的重要性認(rèn)識不足
早在我國實行計劃經(jīng)濟(jì)時期,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭就十分的強(qiáng)勁,多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)管理者受計劃經(jīng)濟(jì)時期的思想觀念影響較深。而隨著時代的發(fā)展,傳統(tǒng)的計劃經(jīng)體制顯然已經(jīng)不能夠滿足我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會建設(shè)的需求,我國的經(jīng)濟(jì)體制早就由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)代的市場經(jīng)濟(jì)體制,但是很多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者并不能很好的適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變,部分的房地產(chǎn)企業(yè)管理者還沒有認(rèn)識到財務(wù)管理對維持房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行所發(fā)揮的重要作用,認(rèn)為在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中實行財務(wù)管理并無法獲取真正的經(jīng)濟(jì)效益,將財務(wù)管理的重要作用和企業(yè)運(yùn)行過程中的基礎(chǔ)管理一樣,可有可無,忽視了財務(wù)管理的關(guān)注和投資力度。即使少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)管理者順應(yīng)時代的需求在企業(yè)運(yùn)營過程中實行了財務(wù)管理,但是由于對財務(wù)管理的執(zhí)行情況的監(jiān)督和管理力度薄弱,還是使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理在一定程度上遭到了架空。
提高我國房地產(chǎn)的財務(wù)管理有效性的相關(guān)措施
(一)加大財務(wù)管理力度
為了能夠充分地提高我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的有效性,房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理部門首先要做的第一件事就是制定健全的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度,為財務(wù)管理人員提供合理的參考依據(jù)和行為準(zhǔn)則,使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)化、流程化,財務(wù)管理人員能夠從標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)管理流程作為切入點(diǎn)去改善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步,業(yè)務(wù)監(jiān)控和企業(yè)業(yè)務(wù)流程的持續(xù)升級優(yōu)化,降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的成本,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,為房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和投資提供充足的資金保障,從而有效的提高企業(yè)的市場競爭力,在競爭激烈的房地產(chǎn)市場占據(jù)優(yōu)勢的位置。
(二)提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)技能
財務(wù)管理人員是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中實行財務(wù)管理的直接執(zhí)行者,財務(wù)管理人員綜合能力的高低直接影響和財務(wù)管理的科學(xué)性和有效性。因此,企業(yè)管理人員一定要提高財務(wù)管理人員的選用標(biāo)準(zhǔn),在財務(wù)管理人員的招聘過程中需要選擇本身具有專業(yè)的財務(wù)管理知識和豐富的房地產(chǎn)財務(wù)管理經(jīng)驗的人員作為企業(yè)的財務(wù)管理人員;同時,加大對財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)力度,房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中通過定期的為財務(wù)管理舉辦相關(guān)的知識講座和技能培訓(xùn),聘請專業(yè)的財務(wù)管理專家向企業(yè)員工傳授經(jīng)驗,充分的激發(fā)財務(wù)管理人員的工作熱情,幫助財務(wù)管理人員不斷的提高自身的業(yè)務(wù)技能,堅持以人為本,打造一支專業(yè)化、高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)財務(wù)管理團(tuán)隊,在提高房地產(chǎn)企業(yè)向心力和凝聚力的基礎(chǔ)上增加對人才的吸引力,提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的科學(xué)性和有效性。
(三)實現(xiàn)財務(wù)管理信息化
隨著全球信息化和經(jīng)濟(jì)一體化的水平越來越高,傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式和手段已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要,財務(wù)管理信息化顯然已經(jīng)成為企業(yè)財務(wù)管理的必然發(fā)展方向,房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。隨著我國科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理方式和手段勢必要進(jìn)行更新和轉(zhuǎn)變,財務(wù)管理人員在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的過程中,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險、高投資、高回報的行業(yè),財務(wù)管理人員首先受過相關(guān)的成本管理培訓(xùn),能夠熟練地運(yùn)用ERP(EnterpriseResourcePlanning)信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運(yùn)行現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整和重新規(guī)劃,通過電算化管理提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的專業(yè)性,將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理方向由粗放管理向精細(xì)化管理方式的轉(zhuǎn)化,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理信息化實力。
(四)加大對項目可行性的研究力度
眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險、高投資、高收益的行業(yè),因此,在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中,加大對房地產(chǎn)項目可行性的研究力度對提高房地產(chǎn)財務(wù)管理的有效性,降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益是十分必要的。財務(wù)管理人員需要針對項目的可行性調(diào)查報告中的戰(zhàn)略目標(biāo)和具體的施工細(xì)節(jié)等方面進(jìn)行審查和核實,對整個項目的運(yùn)行的成本、利潤等方面進(jìn)行全方位的分析和調(diào)研,對項目運(yùn)行過程中可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測,并制定相應(yīng)的補(bǔ)救措施,有效地規(guī)避因風(fēng)險隱患引發(fā)的資金流失現(xiàn)象的出現(xiàn),從而確保房地產(chǎn)的財務(wù)管理的全面性和嚴(yán)謹(jǐn)性。
總結(jié)
關(guān)鍵詞：稅收；房地產(chǎn)稅；征收
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.14.183
1 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期一般較長、投資項目大多有規(guī)模巨大的特點(diǎn)，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長等行業(yè)特點(diǎn)。
（2）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營成為常態(tài)、開發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復(fù)雜的主要原因。
（3）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復(fù)雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個稅種。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中面臨著較高的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是一項較高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品單位價值高，負(fù)債經(jīng)營程度也高，同時作為國民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)受國家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管存在問題
2.1 內(nèi)部原因
（1）部分稅務(wù)人員在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務(wù)部門缺乏建造師、評估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問題相當(dāng)復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，對稅務(wù)部門的管理人員的稅務(wù)專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。
（2）稅收征管精細(xì)化程度不高，稅務(wù)部門內(nèi)部大多沒有對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)項目進(jìn)行項目登記、備案管理，也沒有建立獨(dú)立的臺賬。對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的建筑安裝業(yè)務(wù)、銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都沒有在稅務(wù)部門專門開發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)登記，沒有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對企業(yè)的開發(fā)、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監(jiān)控。
（3）征管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無法取得或者是雖然可以獲取到有關(guān)憑證資料，但卻需要花費(fèi)過多的精力和時間，整體上影響了稅務(wù)核查工作效果和最終成績。
（4）稅務(wù)管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務(wù)部門未能在房地產(chǎn)公司開發(fā)項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務(wù)部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。
2.2 外部原因
2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策掌握不到位，納稅意識不強(qiáng)，財務(wù)核算不健全，稅款容易流失
部分房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算不夠準(zhǔn)確，財務(wù)制度不夠健全，財會人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識淡薄。比如未及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實現(xiàn)的銷售收入長期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計繳；或者在業(yè)務(wù)往來上做手腳，采取通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開成本費(fèi)用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費(fèi)用的狀況，造成稅款的流失等等。
2.2.2 目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點(diǎn)，但另一方面，稅務(wù)部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對建筑施工業(yè)務(wù)不太熟悉，這樣，稅務(wù)部門這一軟肋往往就會被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤額，以達(dá)到少繳不繳稅款的目的。
2.2.3 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自律不夠，稅務(wù)征管難度加大
現(xiàn)階段，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進(jìn)一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項目結(jié)算審核書據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務(wù)部門的稅收管理帶來了更加大的難度。
2.2.4 稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制有待進(jìn)一步完善
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及多個部門，比如國土、房管、建設(shè)等多個職能部門，由于協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。
3 加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的幾點(diǎn)建議
3.1 開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高
要結(jié)合實際加強(qiáng)稅法宣傳，通過上街?jǐn)[攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網(wǎng)站上增設(shè)稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓(xùn)班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個企業(yè)法人、財務(wù)核算人員、辦稅人員等，確保其吃準(zhǔn)吃透政策，增強(qiáng)其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。
3.2 加強(qiáng)對稅務(wù)人員和企業(yè)賬務(wù)人員專業(yè)知識培訓(xùn)，加強(qiáng)日常管理
一要加強(qiáng)稅務(wù)人員的各類稅收業(yè)務(wù)知識和法律法規(guī)知識培訓(xùn)，使每個稅務(wù)人員不但精通專業(yè)知識，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識和能力。另外除加強(qiáng)對稅收的專業(yè)知識的學(xué)習(xí)外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的工程造價、評估等專業(yè)知識的涉獵，以滿足稅務(wù)核查的需要；二要調(diào)配各稅務(wù)部門的業(yè)務(wù)能手不定期對房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財務(wù)人員等進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，提高他們的財務(wù)核算水平和對稅法認(rèn)知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險。
3.3 對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平
鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個開發(fā)項目，其所發(fā)生的工程成本、財務(wù)費(fèi)用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在。基于以上的不良狀況，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發(fā)[2009]31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費(fèi)用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本以及費(fèi)用分?jǐn)偟龋浞掷煤谩皟蓸I(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關(guān)信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。
3.4 強(qiáng)化重點(diǎn)稅種管理，堵塞稅收漏洞
強(qiáng)化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點(diǎn)稅種的管理。一是關(guān)注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治觯员ＷC各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目分別設(shè)置企業(yè)所得稅最低預(yù)警率，對稅負(fù)低于最低預(yù)警率的企業(yè)要及時介入，進(jìn)行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預(yù)征外，對已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)嚴(yán)格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費(fèi)用，及時進(jìn)行土地增值稅清算。四是要加強(qiáng)存量房出租增值稅的監(jiān)控。
3.5 緊密關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，實現(xiàn)稅收征收管理的無縫對接
本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多是集團(tuán)公司或家族企業(yè)，同時經(jīng)營著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關(guān)系或者關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營業(yè)利潤，進(jìn)而達(dá)到偷逃稅款的目的。因此，必須強(qiáng)化對施工企業(yè)的稅收管理，完善關(guān)聯(lián)行業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時，依托計算機(jī)技術(shù)，搞好納稅評估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，開展關(guān)聯(lián)行業(yè)稅負(fù)率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，按期進(jìn)行納稅評估，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實施有效控管。
3.6 加強(qiáng)部門配合，齊抓共管促稅收
一是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務(wù)、國土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實現(xiàn)資料、信息共享，擴(kuò)充、建設(shè)好協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險；防控
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及房價的一路飄升，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)金融也漸漸成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。特別是2007年，美國 “次債危機(jī)”更是掀起了全球金融市場的混亂。這場由房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的金融風(fēng)險提醒我們，越是在行業(yè)繁榮時期，越應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險控制和行業(yè)監(jiān)管，同時要采取多種措施穩(wěn)定市場，保持房地產(chǎn)行業(yè)有序健康發(fā)展。防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定、發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也起著至關(guān)重要的作用。
一、基本理論
房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營、消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融的內(nèi)容主要包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行與交易等。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險作為金融風(fēng)險的一種，所指的是在房地產(chǎn)資金融通過程中，經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于各種現(xiàn)實中無法確定的因素，使金融系統(tǒng)特別是銀行實際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差，從而蒙受損失或獲得額外收益的機(jī)會和可能性。
二、風(fēng)險分析
1、房產(chǎn)貸款總量大
近幾年由于中國銀行業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)型，普遍把房產(chǎn)貸款看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，高盈利資產(chǎn)，從而不遺余力地發(fā)展此項業(yè)務(wù)，導(dǎo)致我國在個人房產(chǎn)貸款的發(fā)放額度迅速提升。在激烈的市場競爭下，一些銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理條件，不僅貸前審查流于形式，貸中向客戶提供違規(guī)便利，而且貸后疏于跟蹤管理，種種違規(guī)行為為不良貸款的增長埋下隱患。
2、信貸結(jié)構(gòu)不合理
由于長期受我國福利分房制度和金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的影響，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資中，造成建設(shè)貸款與消費(fèi)貸款的比重嚴(yán)重失調(diào)，形成重生產(chǎn)、輕消費(fèi)的投資格局，加上銀行的投資取向一直偏重于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使開發(fā)商的住房建設(shè)貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于貸給個人購房的住房消費(fèi)的額度。
3、銀行信貸依存度高
我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險具有共生性，我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
4、金融機(jī)構(gòu)操作風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高增長速度和高額的收益，吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入，而有些房地產(chǎn)企業(yè)的惡意拖欠，又使得銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件，從而進(jìn)入惡性循環(huán)。另外，還存在銀行貸前審經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不到位，審查流于形式，客戶資料不能全面而連續(xù)，使商業(yè)銀行缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。
三、原因解析
1、房產(chǎn)價格持續(xù)走高
最新資料顯示，中國房價仍然呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，相應(yīng)引起銀行以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押資產(chǎn)價值逐步攀升。但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)，房價出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會惡化。另外，房價大幅上漲，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差擴(kuò)大，在一定程度上抑制房地產(chǎn)貸款的健康發(fā)展。
2、行業(yè)市場監(jiān)管不力
（1）無序競爭。銀行之間競相壓低住房抵押門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經(jīng)營成本，也給銀行帶來極大的信用風(fēng)險。不僅包括房地產(chǎn)相關(guān)利益者串謀，高估房價、虛構(gòu)交易，套取、騙取銀行房貸資金，還有用假收入證明等虛假文件到銀行進(jìn)行虛假住房抵押、套貸、騙貸等現(xiàn)象。
（2）投機(jī)行為。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。
3、金融市場信息不對稱
房地產(chǎn)項目經(jīng)營周期長、技術(shù)要求高且市場變化快，加重了信息的不對稱。信息傳遞機(jī)制不完善和個人誠信制度的缺乏使得銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的信息博弈中處于劣勢，銀行無法對房地產(chǎn)投資項日的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險進(jìn)行全面評估。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，也很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的加大。
4、金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時都有發(fā)生災(zāi)難的可能。
四、防范措施
1、拓展融資渠道，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險分散給全社會共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。
2、完善業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度
首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析機(jī)制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應(yīng)該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
3、健全法律法規(guī)體系，防范制度風(fēng)險
企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國家的利益。
4、規(guī)范流程審批手續(xù)，防范操作風(fēng)險
加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，要規(guī)范金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的經(jīng)營管理，強(qiáng)化其內(nèi)部的約束機(jī)制，進(jìn)一步把貸款風(fēng)險、貸款效益和貸款責(zé)任人的切身利益聯(lián)系起來，明確各級房地產(chǎn)信貸人員的權(quán)利和責(zé)任，使其各司其職、各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)信貸管理，尤其在審批環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕各種人情貸款、關(guān)系貸款的發(fā)生。通過建章立制規(guī)范業(yè)務(wù)人員的行為，強(qiáng)化對信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)政策與操作培訓(xùn)，崗位責(zé)任與敬業(yè)精神培訓(xùn)，風(fēng)險意識教育，職業(yè)道德教育等，不斷提高其綜合素質(zhì)，減少主觀放縱風(fēng)險的可能。
中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚在初級階段，出現(xiàn)一些風(fēng)險和隱患是必然的，要客觀看待這一情況，積極尋求解決方法。當(dāng)前，防范和控制中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險，關(guān)鍵在于建立適應(yīng)中國當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產(chǎn)金融體系，使房地產(chǎn)金融的發(fā)展跟得上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因此，要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，積極探索新的融資渠道，尋求一條適合中國的房地產(chǎn)發(fā)展之路。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：營銷；企業(yè)
上海房地產(chǎn)營銷行業(yè)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、從小到大的快速發(fā)展過程。逐漸成長為一個相對完善的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。上海房地產(chǎn)營銷市場從20世紀(jì)90年代以港臺企業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展到本土企業(yè)異軍突起，形成趕超之勢，開發(fā)商對商的依賴度和信任度不斷增強(qiáng)，營銷服務(wù)所占市場比例逐漸走高，房地產(chǎn)營銷行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個重要分支在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用已經(jīng)日益顯現(xiàn)。
一、上海營銷企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和問題剖析
(一)上海房地產(chǎn)營銷市場集中度不高，呈現(xiàn)壟斷競爭格局
由于我國營銷企業(yè)的注冊資本很低，在房地產(chǎn)業(yè)的快速成長期也幾乎不需要具備技術(shù)含量的產(chǎn)品定位、營銷策劃的服務(wù)，因此，在幾乎不存在資金壁壘和技術(shù)壁壘的市場環(huán)境下，上海的營銷企業(yè)像雨后春筍般不斷冒出。盡管隨著上海房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)總量在增加，但營銷業(yè)的企業(yè)數(shù)量膨脹更快。
根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心的《2009年中國最佳房地產(chǎn)營銷企業(yè)測評報告》研究統(tǒng)計結(jié)果顯示，2008年上海房地產(chǎn)總建筑面積達(dá)到1185萬平方米，占滬商品房銷售市場總量的61％。在上海市場中，領(lǐng)軍企業(yè)易居中國在上海市場的份額僅占到14％。其后的3家企業(yè)的市場份額均為7％，前4家企業(yè)的市場份額總量占上海市場的35％(見圖1)，反映出上海房地產(chǎn)營銷市場集中度不高，市場整體呈現(xiàn)壟斷競爭的格局。
本土企業(yè)在與港臺企業(yè)的激烈競爭中已經(jīng)明顯勝出，在圖1的12家上海活躍企業(yè)中，港臺企業(yè)的市場占有率為18％，本土企業(yè)的市場占有率達(dá)到32％。本土企業(yè)隨著上海房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展已經(jīng)迅速成長壯大起來，在市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、營銷策劃以及與消費(fèi)者直接溝通的終端銷售領(lǐng)域均積累了豐富的市場經(jīng)驗和研究實力，在與港臺老牌企業(yè)的市場競爭中逐漸得到市場認(rèn)可。
(二)市場競爭激烈，企業(yè)利潤率快速下滑
由于上海房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多且大多規(guī)模較小，最終導(dǎo)致上海房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷膨脹，眾多企業(yè)為了爭奪業(yè)務(wù)，不惜采取各種競爭手段。費(fèi)率不斷降低，據(jù)統(tǒng)計，2003年上海房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)率處于3％的較高水平，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨白熱化，費(fèi)率降到了目前的1％左右的水平。模式也從最初的純模式逐漸演化為商與開發(fā)商風(fēng)險共擔(dān)的風(fēng)險。甚至目前滬上一些資金實力雄厚的商大力推行的“包銷”。在包銷經(jīng)營模式下，開發(fā)商幾乎把所有的銷售風(fēng)險都轉(zhuǎn)給了商，商承擔(dān)的風(fēng)險最大、資金實力的要求最高。包銷在本質(zhì)上屬于經(jīng)營行為，它顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)“智力取勝”的游戲規(guī)則，可能引發(fā)一些法律風(fēng)險，因而在一定程度上屬于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的不正當(dāng)競爭行為。
在上海房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和方式比較單一，同業(yè)間模仿盛行，企業(yè)的可代替性很強(qiáng)，企業(yè)之間的競爭手段主要集中價格競爭上。房地產(chǎn)營銷企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)大大降低，而其運(yùn)營成本卻明顯增加，導(dǎo)致行業(yè)平均利潤率出現(xiàn)明顯下滑；利潤的降低又反過來影響了企業(yè)提高專業(yè)服務(wù)水平的積極性，由此進(jìn)入惡性循環(huán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體服務(wù)水平和信譽(yù)度的下降。
(三)營銷企業(yè)的服務(wù)專業(yè)性受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，需求大于供給，市場處于賣方市場，開發(fā)商基本忽視企業(yè)服務(wù)的專業(yè)度和對產(chǎn)品的價值增值。但在房地產(chǎn)銷售低迷的市場環(huán)境下，簡單的樓盤促銷難以激發(fā)消費(fèi)者的購房欲望。開發(fā)企業(yè)認(rèn)識到營銷企業(yè)的專業(yè)性和重要性，開始尋求與房地產(chǎn)營銷企業(yè)的合作。經(jīng)過十幾年的市場錘煉。我國房地產(chǎn)營銷企業(yè)從單純的項目銷售拓展到從前期的市場調(diào)研，到中期的設(shè)計、策劃，一直到后期的銷售等各環(huán)節(jié)都進(jìn)行輔助和把握。體現(xiàn)了一種全程營銷的理念，并向產(chǎn)業(yè)鏈下游拓展到二手中介、物業(yè)管理以及通過橫向拓展，將業(yè)務(wù)延伸到房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)評估等領(lǐng)域。
全程營銷理念在上海營銷業(yè)已經(jīng)得到普遍認(rèn)可，企業(yè)的業(yè)務(wù)模式也從單純的銷售轉(zhuǎn)變?yōu)閺氖袌稣{(diào)研、產(chǎn)品定位再到營銷策劃以及最后的終端全程的營銷服務(wù)方案。但是，大多數(shù)營銷公司的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能水平不高，服務(wù)質(zhì)量一般，真正能有針對性地寫出貼近市場、貼近個案樓盤特征的營銷策劃報告少之又少，而以似懂非懂、泛泛而談的營銷策劃報告居多，對具體營銷的操作指導(dǎo)性較差。另外，在終端銷售環(huán)節(jié)，由于公司的一線銷售人員流動比率較高，銷售人員的培訓(xùn)管理難以跟上，加之銷售人員本身素質(zhì)不是很高，專業(yè)的營銷策劃很難與終端樓盤銷售做到良好的有機(jī)結(jié)合，導(dǎo)致樓盤的最終銷售效果差強(qiáng)人意。
二、上海房地產(chǎn)營銷企業(yè)發(fā)展對策探討
在全球金融危機(jī)的影響下，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整也一定程度上加速了房地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌”，在這種市場背景下，上海房地產(chǎn)營銷企業(yè)要積極應(yīng)對當(dāng)前形勢，著眼于開拓新的市場、開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式，整合各種資源，在市場逆境中穩(wěn)定生存以蓄勢待發(fā)。
(一)提升品牌美譽(yù)度，異地拓展新市場
在房地產(chǎn)銷售低迷的市場環(huán)境下。往日企業(yè)拼傭金、拼關(guān)系的業(yè)務(wù)拓展模式已經(jīng)不能跟上新的市場形勢的需要，客戶將逐漸向?qū)I(yè)服務(wù)口碑較好的品牌企業(yè)傾斜。這種趨勢在2008年的銷售逆境中體現(xiàn)得非常明顯，優(yōu)秀品牌企業(yè)從各個成功的營銷案例中脫穎而出，成為市場矚目的對象。
大多數(shù)知名度和美譽(yù)度不高的企業(yè)只能采取收縮戰(zhàn)略，而那些品牌公司憑借已經(jīng)積累起來的強(qiáng)大品牌影響力可獲得更大的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)前。上海市場明顯處于供大于求的市場態(tài)勢。而且優(yōu)秀品牌公司云集。在《2009年中國最佳房地產(chǎn)營銷企業(yè)測評榜》中，上海上榜企業(yè)占比達(dá)到34％。因此，滬上優(yōu)秀品牌企業(yè)在塑造專業(yè)化品牌行的同時，可以通過品牌優(yōu)勢輸出，以上海為根據(jù)地向長三角乃至中西部房地產(chǎn)市場發(fā)展較為落后的區(qū)域拓展市場。如上海同策咨詢有限公司在上海站穩(wěn)腳跟的同時，將業(yè)務(wù)拓展到常州、蘇州、杭州、南京等長三角周邊區(qū)域，而易居
中國則在資本的助推下，迅速將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至全國40個城市。
(二)整合各種資源，努力創(chuàng)新服務(wù)模式
為了能夠安穩(wěn)“過冬”，也能夠給開發(fā)商、政府部門等客戶更專業(yè)的服務(wù)，滬上房地產(chǎn)營銷企業(yè)在業(yè)務(wù)范圍和銷售模式上不斷創(chuàng)新。在業(yè)務(wù)拓展上，房地產(chǎn)營銷企業(yè)積極介入管理咨詢、政府發(fā)展顧問等新業(yè)務(wù)，并將業(yè)務(wù)范圍向上、下游延伸，開展房地產(chǎn)金融投資服務(wù)，進(jìn)入二手房經(jīng)紀(jì)、按揭服務(wù)、物業(yè)管理等領(lǐng)域。通過多元化業(yè)務(wù)模式不斷滿足地產(chǎn)商、業(yè)主等客戶的衍生需求，從而為客戶提供全方位、更系統(tǒng)的解決方案。
在銷售模式的創(chuàng)新方面，滬上企業(yè)可以廣泛利用報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介資源進(jìn)行造勢宣傳，組織各種各樣的看房活動、專家講座、社區(qū)論壇等活動。加強(qiáng)廣大消費(fèi)者對樓盤品質(zhì)、社區(qū)文化、物業(yè)管理等方面的感知。另外，企業(yè)可以通過將二、三級市場有效結(jié)合，即房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)中介企業(yè)合作，通過房地產(chǎn)中介公司廣泛的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銷售一手房，以最大限度地在銷售低迷的形勢下網(wǎng)絡(luò)真正的潛在購房者，促進(jìn)房地產(chǎn)項目的銷售。如易居中國利用旗下易居臣信的中介門店，大大拓寬了銷售渠道，最大化地網(wǎng)絡(luò)住客戶資源，在逆市中打開銷售通路。而對于沒有中介資源的公司，則可以通過與品牌中介公司聯(lián)合，通過合作或聯(lián)盟達(dá)到取長補(bǔ)短的協(xié)同效應(yīng)，如上海華燕利用其在營銷策劃領(lǐng)域有著豐富的操盤經(jīng)驗與漢宇地產(chǎn)的中介渠道資源有效結(jié)合，大大推動了項目的運(yùn)營效率和銷售速度。這些措施都從不同方面增強(qiáng)了企業(yè)實力，提高了服務(wù)水平，對促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展也起到了重要作用。
(三)加強(qiáng)信息化建設(shè)。提升專業(yè)服務(wù)水平
“原來，我們是在銷售能生產(chǎn)的東西。現(xiàn)在，我們在生產(chǎn)能夠銷售的東西。”這是對我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)典描述。因此。為了更好地滿足客戶差異化的需求和偏好，企業(yè)必須進(jìn)一步強(qiáng)化其專業(yè)技能，鞏固和提高其專業(yè)優(yōu)勢，而信息化建設(shè)成為營銷企業(yè)專業(yè)化競爭的后臺支撐。營銷業(yè)的信息涵蓋內(nèi)容不僅包括所有樓盤項目的基本信息，還包括了與房地產(chǎn)市場相關(guān)的各種宏觀和中觀信息以及與產(chǎn)品本身相關(guān)的微觀供需信息等等，所以營銷企業(yè)除了收集各種與房地產(chǎn)相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)外，還需建立、完善自己的信息數(shù)據(jù)庫，從而加強(qiáng)信息的分類分級管理。在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真研究消費(fèi)者需求，與消費(fèi)者多溝通，為公司網(wǎng)絡(luò)豐富的客戶資源，才能真正提供滿足其需求和偏好的產(chǎn)品和服務(wù)。
(四)培育儲備人才。留住現(xiàn)有人才
如果品牌是房地產(chǎn)營銷企業(yè)核心競爭力的外在表象，那么人才就是其核心競爭力的內(nèi)在本質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個智力密集型產(chǎn)業(yè)，人力資本是其最重要的資源之一，但也將成為今后制約業(yè)發(fā)展的一個瓶頸因素。事實證明，業(yè)的每一次變革都有某些商會被淘汰出局，是去是留通常取決于其服務(wù)水準(zhǔn)的專業(yè)性，歸根結(jié)底取決于人。
論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。
隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收。現(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見。
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題
(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強(qiáng)。流云力jil生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議
針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。
(一)優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務(wù)制度．規(guī)范財務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。
(二)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。
(四)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機(jī)．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機(jī)關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關(guān)稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。
(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時間、轉(zhuǎn)移價格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報資料進(jìn)行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進(jìn)行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進(jìn)行追繳．切實加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)成本管理應(yīng)用
目標(biāo)成本管理，也可稱為成本企劃，是成本控制的一種全新戰(zhàn)略。在我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的前提下，在不斷變化的經(jīng)營環(huán)境里，以往傳統(tǒng)的成本控制方法已經(jīng)難以發(fā)揮作用，而隨著經(jīng)營者將眼光不斷的延伸，尋找事前控制目標(biāo)，這種方式與思路已逐步系統(tǒng)化，形成一新的成本控制理念、方法，既“目標(biāo)成本管理”。其擁有經(jīng)濟(jì)性、預(yù)見性、制約性等特質(zhì)。只有在日益激烈，甚至慘烈的競爭中，降低自身成本，才能更好的實現(xiàn)企業(yè)與社會的雙效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題
1.缺乏體系與制度的規(guī)范：現(xiàn)今，成本管理雖然已經(jīng)得到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的重視，但其經(jīng)驗不足，成本管理體系不夠規(guī)范，多數(shù)企業(yè)也沒有針對成本管理設(shè)置相應(yīng)部門。
2.信息掌握力不足：許多房地產(chǎn)企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的核算方法，這樣要等待開發(fā)項目完成以后，才能計算實際成本，無法在事中勒戒成本情況，從而難以發(fā)現(xiàn)問題并解決。
3.變化控制力不夠：房地產(chǎn)項目的開發(fā)，過程非常復(fù)雜，涉及到許多部門、單位，簽證與各類變更難以應(yīng)對，其缺乏防范、應(yīng)對措施，難以掌握最新信息。倒簽的情況也不時發(fā)生。
4.資金制定不精確：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，資金的管理是所有企業(yè)非常重視的一點(diǎn)。在開發(fā)過程中，因有著大量的、復(fù)雜的且類型不同的合同，其摻雜在階段不同的執(zhí)行過程中，所以很難在短期內(nèi)制定出越來季度、月份的資金方案、計劃并保證其精確度。由于數(shù)據(jù)、信息的多變性與即時性，財務(wù)人員很難制定出精確的資金計劃，導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)無法根據(jù)方案作正確選擇、決策。
5.超付產(chǎn)生的影響：房地產(chǎn)開發(fā)項目其付款形式，是依照項目工程的進(jìn)度來結(jié)算，付款時以合同內(nèi)的明確規(guī)定為依據(jù)。在項目的施工中，經(jīng)常受到各類變化而影響進(jìn)度，而保修款與應(yīng)扣款的結(jié)算，影響了付款金額的審核與計算，導(dǎo)致超付情況發(fā)生，致使后期的工作被動。
6.合同執(zhí)行進(jìn)度： 項目的開發(fā)，需要房地產(chǎn)單位對外制定施工合同。工程的規(guī)模越大，周期越長，其合同的數(shù)量越多。在執(zhí)行合同約定的過程中，有著多變的情況，付款條件、付款審核等很多相關(guān)信息都與合同有關(guān)，從而針對這些龐大的信息難以即時與精確的管理。在合同的執(zhí)行中，信息掌握不足，無法共享，引發(fā)工作的重復(fù)，以至于產(chǎn)生重復(fù)款、誤付款等嚴(yán)重錯誤。
7.跟蹤管理不全面：房地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要與設(shè)計師、施工隊、材料廠等多種廠商合作，而有時會同某一單獨(dú)廠商簽訂多分合約，在不同項目里多次合作，從而無法及時、全面的掌握廠商各方面的綜合信息，缺乏追蹤手段。
二、目標(biāo)管理流程
1.目標(biāo)的成本分解：
制定目標(biāo)成本以后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身情況對目標(biāo)成本進(jìn)行分解。將目標(biāo)成本分解后，分配到相應(yīng)的相關(guān)部門，這些部門是目標(biāo)成本的“責(zé)任體”、執(zhí)行者，而目標(biāo)成本演變?yōu)檫@些部門的“責(zé)任成本”。這些部門需對自己執(zhí)行后的結(jié)果負(fù)責(zé)，對目標(biāo)成本實施、采取控制。目標(biāo)成本也可以依據(jù)作業(yè)的程序而作分解，將目標(biāo)成本分解到相關(guān)項目或者核算部門；使目標(biāo)成本擁有歸集依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本分解的細(xì)化程度、方法有很多，但其基本的思路大致相同。
2.制定目標(biāo)：
目標(biāo)成本控制與管理，其主要在于目標(biāo)的制定。制定目標(biāo)的方式需科學(xué)，采集市場的預(yù)測、利潤的預(yù)測、資料的掌握、銷量的預(yù)測已經(jīng)成本預(yù)測等相關(guān)資料信息，對所有資料進(jìn)行加工、分析、篩選出有“利用價值”的信息，從而制定、分析成本目標(biāo)方案，最后選取優(yōu)化目標(biāo)方案。既而由此方案，開展目標(biāo)成本計劃的制定與分解。
3.分析考核：
目標(biāo)成本分析可以分為三種：1.事前預(yù)測分析。2.事中控制分析。3.事后業(yè)績分析。其可達(dá)到前期的預(yù)防控制、過程中的直接控制、反饋控制的效果，使考核評價有充足的“客觀”依據(jù)。為了加強(qiáng)目標(biāo)成本管理的創(chuàng)造條件，可根據(jù)成本管理執(zhí)行的結(jié)果與資料，依據(jù)目標(biāo)責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)、要求，對分解責(zé)任者進(jìn)行逐級考核、評價。
4.成本控制：
目標(biāo)成本的控制，是目標(biāo)成本管理體系中的“核心要素”。為減少成本，保證事前成本目標(biāo)：評估、預(yù)測、制定計劃、分析等活動都是“控制”的體現(xiàn)。為達(dá)到事前目標(biāo)，全面控制目標(biāo)成本的全時態(tài)與全狀態(tài)。其包含了目標(biāo)成本的核算與反饋、審批與下達(dá)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理應(yīng)用
1.事前管理：
事前管理，其主要是成本的計劃和預(yù)測。房地產(chǎn)開放商，可以從眾多的競標(biāo)單位中選取經(jīng)營良好、報價合理、施工快的承包單位，委托工程任務(wù)。通過競標(biāo)的方式，打破壟斷、促進(jìn)競爭，促使承包方降低成本，加快施工速度，以此保證工程質(zhì)量與成本的控制。科學(xué)的核算指標(biāo)、制定計劃，而篩選項目尤為重要，其大致分為三步：
（1）定價目標(biāo)的選定。
（2）了解、分析既定目標(biāo)實現(xiàn)公司多項可能的投資計劃。
（3）信息收集，在此階段企業(yè)單位，以獲取以選投資計劃的相關(guān)資料為主要工作。
2.事中管理：
（1）資金籌備：企業(yè)單位自有資金，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此籌集資金就成了企業(yè)的重要工作，在此過程中，其借入資金與自投資金的比例，要合理、明確的安排運(yùn)用，以此降低成本。
（2）控制階段：在項目實施的階段，因為開發(fā)的項目所占的周期最長、投資支出最大，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)商能否實現(xiàn)預(yù)計而言，加強(qiáng)、提高項目實施階段的管理至關(guān)緊要。投資與運(yùn)營，成本與銷售，利潤與開盤等環(huán)節(jié)是開發(fā)商的控制要點(diǎn)。
（3）選擇階段：房地產(chǎn)企業(yè)可采取回收期法、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法或會計收益率等方法，分析、選擇實施方案。
3.事后管理：
事后控制、激勵和反饋，也是整個項目最后階段與步驟。在該步驟中，成本控制能否得到持續(xù)的改進(jìn)與發(fā)展，也在于評價獎勵、業(yè)績報告、控制報告。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，成本核算對象，其需可以獨(dú)立的組織施工開發(fā)項目、設(shè)計文件。企業(yè)必須全面核查成本方案的達(dá)標(biāo)情況，分析成本超支、縮減、減少的原因與程度，并實行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，相對給予獎罰。
4.人事管理：
注重員工培養(yǎng)，加強(qiáng)培訓(xùn)。萬事人為本，作為一切工作的“源頭”，其個人素質(zhì)、知識水平、技術(shù)能力、團(tuán)隊意識等都對成本管理有所影響，既而需增加成本管理相關(guān)知識培訓(xùn)、相關(guān)專業(yè)教學(xué)。
關(guān)鍵詞 “營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范
近年來，我國一直進(jìn)行營改增的稅制改革。房地產(chǎn)行業(yè)的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關(guān)重要的一步，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，增值稅正式形成環(huán)環(huán)相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險也隨之而來，如果處理不好會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失，因此有效地進(jìn)行風(fēng)險防范可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。
一、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險
（一）對企業(yè)稅負(fù)的影響
營改增稅制改革使很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)控制面臨著很大的挑戰(zhàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查得知，在進(jìn)行了營改增以后，有效地減少了重復(fù)征稅、漏稅的情況，使企業(yè)的稅負(fù)得到了降低。但是由于應(yīng)交增值稅等于銷項稅減進(jìn)項稅，企業(yè)增值稅稅負(fù)的高低除了與銷項稅的多少有關(guān)，還主要取決于可抵扣的進(jìn)項的多少。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，往往存在高額的融資費(fèi)用和大量的規(guī)劃費(fèi)、大環(huán)境配套費(fèi)等行政事業(yè)收費(fèi)項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進(jìn)項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進(jìn)項的比率遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，如何控制企業(yè)的稅負(fù)成為當(dāng)務(wù)之急。
（二）增加了財務(wù)核算的難度
營改增稅制改革加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員的工作的難度。由于增值稅相關(guān)的財務(wù)核算遠(yuǎn)較營業(yè)稅復(fù)雜，如營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅是價外稅；營業(yè)稅僅根據(jù)收入金額計算即可，而增值稅需根據(jù)收入金額計算出銷項，再抵扣進(jìn)項才最終得出應(yīng)交稅金；同時，財務(wù)人員還需關(guān)注進(jìn)項的認(rèn)證時間限制以及需甄別哪些進(jìn)項不能抵扣或者需要轉(zhuǎn)出。這些都加大了財務(wù)人員的工作難度，如果不熟悉相關(guān)的稅法法規(guī)，不熟悉相關(guān)的會計核算，極容易帶來稅務(wù)風(fēng)險，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。
（三）加大了發(fā)票管理的難度
營改增稅制改革給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理加大了難度。相對而言，由于營業(yè)稅不能在下一環(huán)節(jié)抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發(fā)票，特別是增值稅專用發(fā)票的管理，我國相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定要嚴(yán)厲得多。根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，虛開、偽造、代開、非法購買增值稅專用發(fā)票等行為甚至?xí)艿綗o期徒刑等嚴(yán)重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發(fā)票上述一系列的問題進(jìn)行嚴(yán)格的整頓，有效地治理代開、偽造增值稅發(fā)票等現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)之前長期開具營業(yè)稅的發(fā)票，缺乏增值稅票管理的經(jīng)驗，而且，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票的票面金額較大，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何規(guī)范開具發(fā)票和取得發(fā)票的難題。
（四）對企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理的影響
營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理提出了新的挑戰(zhàn)。由于營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳多少營業(yè)稅僅與銷售部門的銷售行為有關(guān)，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關(guān)，與采購部門的采購行為也息息相關(guān)。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進(jìn)項發(fā)票，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產(chǎn)企業(yè)采用怎樣一個經(jīng)營模式去開發(fā)一個項目也會影響應(yīng)交的增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程的重新規(guī)劃亦應(yīng)提上日程。
二、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范的措施
（一）制定稅務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，制定稅務(wù)風(fēng)險防范與預(yù)警機(jī)制，隨時關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，一旦檢測出企業(yè)將會出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險就及時進(jìn)行解決，有效地減少企業(yè)的損失，穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。定期組織相關(guān)人員對稅收負(fù)擔(dān)率進(jìn)行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據(jù)評估結(jié)果制定出相應(yīng)的稅負(fù)變化表，以隨時監(jiān)控企業(yè)的稅負(fù)情況，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。
（二）做好稅收籌劃工作
面對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅務(wù)籌劃工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產(chǎn)老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的實際情況選擇適當(dāng)?shù)姆椒āτ诜康禺a(chǎn)的新項目，同樣有稅務(wù)籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發(fā)一個項目。通過稅務(wù)籌劃，盡量將企業(yè)的增值稅稅負(fù)控制在一個合理的區(qū)間。
（三）加強(qiáng)與增值稅相關(guān)的全員培訓(xùn)
由于營改增增加了財務(wù)核算的復(fù)雜性和發(fā)票管理的難度，迫切需要對財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其及時掌握稅制的變化以及相應(yīng)的核算方法，提高其業(yè)務(wù)水平以加強(qiáng)財務(wù)核算工作，規(guī)避漏報、錯報增值稅的稅務(wù)風(fēng)險，提供其思想認(rèn)識以加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理，切實杜絕虛開、代開增值稅發(fā)票等帶來的稅務(wù)風(fēng)險。
由于增值稅稅務(wù)風(fēng)險的控制，需要各個部門的協(xié)同配合，關(guān)于營改增相關(guān)的培訓(xùn)不僅僅是針對財務(wù)人員的培訓(xùn)，而應(yīng)該是一個全員的培訓(xùn)。通過全員培訓(xùn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的決策層高度重視營改增帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，從企業(yè)戰(zhàn)略的高度調(diào)整業(yè)務(wù)流程，乃至組織架構(gòu)以應(yīng)對營改增可能帶來的稅務(wù)風(fēng)險，協(xié)調(diào)其他部門支持財務(wù)部門為規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險所統(tǒng)籌的新舉措。通過全員培訓(xùn)，讓銷售部門、采購部門、工程部門等認(rèn)識到控制稅務(wù)風(fēng)險與其息息相關(guān)，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務(wù)籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅稅負(fù)的重中之重。
（四）理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程
營改增稅制改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨計稅方法、會計核算、稅控風(fēng)險點(diǎn)等的一系列變化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，改進(jìn)相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有效地控制稅務(wù)風(fēng)險。
業(yè)務(wù)流程方面，從供應(yīng)商的選擇到合同管理都必須因應(yīng)增值稅的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。選擇供應(yīng)商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質(zhì)的單位進(jìn)行合作，對那些小規(guī)模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發(fā)票（可抵扣3%），并與其商議適當(dāng)降低價格。同時，必須加強(qiáng)合同特別是采購工程合同的管理，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與發(fā)票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發(fā)票”的涉稅條款加到合同中。
組織架構(gòu)調(diào)整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業(yè)務(wù)功能外包來取得可抵扣的增值稅進(jìn)項。例如，可以將銷售業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)中介公司，將應(yīng)支付銷售人員的工資獎勵轉(zhuǎn)換成應(yīng)支付房地產(chǎn)中介公司的費(fèi)、咨詢費(fèi)，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機(jī)構(gòu)，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進(jìn)項。
三、結(jié)語
