時間：2023-06-02 09:57:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇樓書設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產業作為一項文化產業，其商品屬性越來越明顯。樓書，作為一個獨立而敏銳的印刷媒體，它既有同電視、廣播相類似的實效強、綜合化、集約化的特點，也有像書籍那樣輕松方便的閱讀方式。然而，樓盤畢竟不同于我們所認為的傳統意義上的商品，大多數的商品是在面世的同時進行宣傳推廣，而房地產開發商會在樓盤的效果圖制作完畢后立即對外進行宣傳，樓書便很快充當其重要的媒體角色。
一、認識樓書
1.樓書視覺形象設計的概念
所謂樓書視覺形象設計，是為了在消費者和其他社會公眾中樹立良好形象進行的一種設計策略。它是樓書設計的重要組成部分，樓書視覺形象設計是包括樓書封面、字體、廣告、插圖、版面設計、內容編輯等外在視覺平面設計結合樓書的定位、特征、理念等而進行的整體設計。
2.國內樓書視覺形象設計的現狀
為適應現代人快捷的生活節奏和高質量的享受需求，我國的房地產業得以迅猛發展。樓書的平面設計在樓書視覺形象設計中越來越受到重視。但是，現在的一些樓書平面設計長期停留在類似于書籍裝幀的字體、版式等局部設計上（實用經濟），而忽略了樓書自身的特征（文化內涵），這與設計師的創意息息相關。
①創新不足，雷同現象嚴重
走進一些售樓中心，看到形形的樓書，如果不仔細辨別名稱，一些樓書很難通過封面一眼辨別出該樓書的所屬。主要原因是封面缺乏創意，特別是一些知名度不高的房地產樓書，抄襲、模仿的現象嚴重。創新，是一切藝術的生命力。搭車跟風走捷徑，也許會帶來短期的效益，但放棄自我形象的塑造，必將使其沒有生命力。所以，在保證樓書的實用性的同時，還要兼顧自身獨有的藝術性的發揮。
②因循守舊，審美觀念老化
筆墨應隨時代，樓書設計也不例外。但國內一些樓書設計不進行市場調查，不關注消費者的反映，躲在畫室里閉門造車，為設計而設計，主觀性較大，對消費者的審美認識停滯在一個層面上，導致至今有些設計仍停留在上世紀90年代以前的水平，和市場、消費者脫節。
③沒有考慮樓書的連續性，風格不固定
所屬同一企業的不同樓盤的兩份樓書要有關聯性，因此對于設計者來說，應注意各期樓書之間的風格。而國內一些樓書的設計，上一期和下一期在用圖、風格上都有很大變化，讓人難以分辨該樓盤的真面目，很容易使人產生混淆。
④缺乏品牌文化意識
樓書設計是樓盤品牌形象的制高點，它直接影響受眾對品牌的認知度、好感度和美譽度。但一些樓書設計缺乏品牌意識，在構思布局、選取圖片時不注意為VI系統（折頁，戶外高架及報紙廣告等）服務，影響了企業形象的提升，不利于品牌文化的建設。
轉貼于
二、分析樓書
1.實用性
顧名思義，樓書是對某個樓盤進行解釋和說明的視覺文本。既然這樣，樓書就有著與書籍裝幀相類似的地方。比如：書籍必須具有實用性（商業化）一樣，實用性也成為了樓書設計時首要考慮的因素。因為樓書是市場經濟下的產物，是一種有著固定流通范圍的商品。既然是商品，就能為人所用。
再從目前的情況來看，通常創造消費者所期盼的畫境和敘述的內容是設計師常用的創意手法之一，這種方式是符合消費者心理的創意行為。但這種行為被一些平面設計師盲目夸大，且有“造勢”之嫌，這樣反而給消費者一種不信任感。如某地產樓書的報紙廣告，就用起了紫禁城的紅墻碧瓦做該廣告的主圖形。筆者詳細查閱了資料，除了該樓盤的名字取得跟紫禁城有點關系，無論是樓盤的位置，還是樓盤本身的造型，都沒什么瓜葛。明明不是“皇親國戚”，卻冒出了一個“還珠格格”，令人哭笑不得。
作為新時代的設計師，要具備新的設計理念，首先要了解社會，了解企業，了解商品，了解消費群體，做出準確的設計定位。沒有定位就沒有目的性、針對性，設計出來的作品也就沒有特征和個性，從而影響商品的銷售，這也就失去了設計的現實意義。
2.藝術性
如果實用性是樓書設計的基礎，那么，樓書設計的自身獨特的文化就應該是靈魂，它需要用藝術性的手法表現出來。這種藝術性的表現不單單是樓書外在的形式美，對樓書自身的內涵建設才是關鍵所在。
這就要求商家首先要學會運用其外包裝來吸引消費者，突出形式感（鏤空、凹凸、夾頁等）和重點信息的傳遞；利用文字、圖形、顏色和材質等多種手段的綜合運用達到突顯個性和“直指人心”的作用。在其外表的裝幀給人留以最初印象之后，也要求里面的細節與之相聯系，讓消費者在閱讀的過程中不斷接受新信息，同時又不斷與最初的印象相呼應。再者，作為處于學習階段的學生，雖然無法準確預測消費者的差異性，但就樓書的內容而言，必然有其針對的典型消費者和另一些潛在的消費者。這要求學生們不能滿足于單一的表現形式和藝術形式，需將典型消費者和潛在消費者的喜好和需求全部通過設計手段予以表達。
由此可見，獨特的創意+形式的美感是平面設計的“定海神針”。昔日樓市“房子買完，品牌終結”的時代早已成為了歷史。房地產市場發展的強勁勢頭勢必為媒體的打造注入無限活力。房地產開發企業間的競爭最終將進入企業文化競爭的時代，設計師更應利用這一廣闊的市場更好地為社會創造高品位、多元化的視覺環境。
結語
現在，房地產開發商們更清楚地知道樓書設計可以塑造品牌，樓書也可以成為收藏品。一本樓書不只是紙加墨，它更是一種價值，一個信念體系。當然它存在于紙上，但也可以是網站、展覽、書籍等形式。只有充分了解樓書媒體的特點與優勢，兼具房地產主人翁的策劃意識，融入品牌塑造觀念和編輯思想，設計才能變被動為主動，做出現實的設計，有思想的設計和宏觀的設計。
參考文獻
[1]呂曦.版面設計新體驗.重慶：重慶出版社，2001年.
[2]漢斯·彼德·維爾堡.發展中的書籍藝術.上海：人民美術出版社，2003年.
關鍵詞：明清；藏書目錄；《絳云樓書目》；分類；著錄
關于書目的起源，余嘉錫在《目錄學發微》中有這樣的精辟論述：“目錄之學，由來尚矣！《詩》《書》之序，即其萌芽。及漢世劉向、劉歆奉詔校書，撰為《七略》、《別錄》，而其體裁遂以完備。”①他指出，孔子為編輯整理《詩》《書》并為之作序是目錄工作的萌芽，而劉氏父子則奠定了目錄學基礎。私家藏書目錄的編撰無疑是在這樣的基礎上發展起來的。宋代以后，雕版印刷術得以大規模應用，圖書的生產出現了第二次技術革命，刻書業走向繁榮。得書和流通的便利推動了私家藏書的興盛，藏書家為了“定立儲盛”“恐久常無據”②，紛紛編寫私家藏書目錄。
中國的私家藏書淵源有自。有文獻可考的第一位藏書家是春秋時期的孔子③，但編寫私人藏書目錄的，據考證始自梁任昉④。一直到宋代，私家藏書目錄才自成體系，形成了與官修書目和史志目錄鼎足而三的局面。撰寫私家藏書目錄由于是藏書家個人行為，不受四部分類這一“永制”的制約，藏書家可以根據自己的需要自由設計分類，但是這并不意味著私家藏書目錄的編寫不需要遵循一些體例原則。
總體來說，宋以后，私家藏書目錄的編寫出現了根據實際需要而靈活多變的趨勢，在類目設置上有刪減也有增益。宋代私人藏書目錄現存最有代表的有三家，分別是：尤袤的《遂初堂書目》、晁公武的《郡齋讀書志》、陳振孫的《直齋書錄解題》。明清之際，中國的私家藏書業達到鼎盛，書目的編撰也在總結前代的基礎上，呈現出獨特的時代特色。
清代乾隆時期的學者孫從添把藏書目錄分為四種：第一種為大總目錄，即按經、史、子、集四部分類，并按照傳統書目行款，條分縷析地著錄；第二種為宋元舊刻本、抄本目錄，也稱為善本書目；第三種為書柜書目，即為了便于取閱，按照存放的位置順序來編寫的目錄；第四種為專門書目，即給未入庫的尚處于裝訂、抄補狀態中的書專門立目。⑤明清兩朝是我國私家藏書走向繁榮和鼎盛的時期，也是藏書目錄的編寫走向成熟的時期。這四種目錄體系在明代已經有所體現，到清代中后期已經發展得很完善。考察明清時代的目錄書，還是要從分類和著錄體制兩方面入手。
在分類上，清代的藏書目錄有四部分類和非四部分類兩種格局，總體來說，仍然是四部分類占主導。比如錢謙益的《絳云樓書目》，其形式上沒有標明四部分類，但實際上還是按經、史、子、集的順序來標目。只是私家藏書目錄根據藏主的需要，采用了一些靈活的做法。以錢謙益為例，由于修明史的需要，他在四部之外，將“國朝”的若干圖書分別著錄于后。另外，書目的73類也與他的73個書架相對應，又與孫從添的“書柜書目”相符合，是為了便于取閱而設。
這一時期的書目分類既汲取前人分類的優良傳統，又根據藏主的需要靈活取舍。在類目的設置上，出現了層次化的特點。有的書目在大類之外，分二級甚至三級類目，使得分類更加合理明晰，同時為適應新的圖書門類大量涌現的需要，新增了一些類目。比如，錢謙益的《絳云樓書目》就首次設置了“天主教類”，這是明末清初西方傳教士來華的產物，是以前所沒有的新事物。由此可見，這一時期分類的另外一個特點就是分類瑣細，新增類目不斷出現。
在著錄的內容上，清代較之明代也有了較大發展。明代的藏書目錄著錄簡單，大多只限于著錄書名、作者、卷數冊數等項，較之宋代晁公武《郡齋讀書志》和陳振孫《直齋書錄解題》的敘錄體目錄，反倒出現了倒退。清前期以錢曾的《讀書敏求記》為代表，恢復了晁、陳的解題傳統，并對尤袤的版本著錄有所拓展。清代中期藏書目錄出現了以吳騫《拜經樓藏書題跋記》和黃丕烈《士禮居藏書題跋記》為代表的題跋目錄。確立了藏書目錄解題內容的版本化特點，使得書目和題跋合二為一。藏書目錄的編撰臻于成熟，以后再無大的發展和突破了。清后期的私藏目錄主要在體例上修補，并在校勘和鑒賞上有所加強，別的并無創新。
錢謙益的《絳云樓書目》具有明末清初的藏書目錄的普遍特點，分類瑣細，著錄極其簡單。后世評價其書目文獻學價值不高，但無論當時還是后世，對他的《絳云樓書目》都十分珍視和好奇。清人葉德輝在《鄎園讀書志》中記載：“當時好事者人鈔一冊，為按圖索驥之資，故傳本之多，半出名人手校。”這當然是因為錢謙益四海宗盟的學術影響所致，也足見《絳云樓書目》的影響。
《絳云樓書目》按四部順序卻不標注四部名稱的一級分類形式，共設73個類目。可按四部法歸為經部有16類，共收書343種；按四部法可歸為史部的10類，收書315種；按四部法可歸為子部的27類，共收書1 270種；按四部法可歸為集部的14類，共收書659種；錢謙益為修明史而專門設立的專題書目，共收書617種。其類目設置體現了錢謙益的學術思想：
（1）經部體現了尊經汲古的思想。錢謙益將諸經之外分設經總類和經解類，經總類收諸經合刻，經解類收后世解說諸經，這種分離突出了諸經的獨尊地位。錢謙益所尊的經并不唯獨是“五經”。他將“四書”各自分類，一反他對程朱理學的貶斥，而將朱熹選定的“四書”跟“五經”并列經部，這也是明代八股取士將“五經”與“四書”同列為學子必讀之儒家經典的反映。
（2）史部推崇紀傳體，輕視編年體。《絳云樓書目》的史部第一類為正史類，收入從《史記》至《元史》紀傳體史書23部，體現了錢謙益對紀傳體史書的推崇。錢謙益認為《春秋》雖然開創了史書編年體，但卻應該歸入經部，而其體例并不適合撰修一國一朝之史。因此，他將編年類置于正史類之后。
（3）子部收書最多，這說明錢謙益閱讀興趣廣泛，博聞強識。在此部中新增天主教類和偽書類。錢謙益所生活的時代，正值西方傳教士來華之初。《絳云樓書目》為最早著錄天主教類的藏書目錄，而這些書的寫作出版都在明末，足見錢謙益超前的敏銳的學術眼光。
（4）集部中詩文分離。錢謙益一生于詩歌造詣頗深，他不僅創作了大量的詩歌作品，還為杜甫的詩歌作箋注（《錢注杜詩》），影響很大。這樣的學養使得他一改歷代詩文合一的傳統，而把詩歌和文集各自單獨設類。
（5）如前所述，錢謙益專設國朝專題書目，表現其藏書為用書的讀書者藏書特點。這也是明清時期學者藏書為用書特點的反映。
《絳云樓書目》是在明末清初目錄分類十分隨意、混亂的背景下成書的，其分類也存在著部類失當、冗繁瑣碎的缺點，也可謂之時代特色。這表現在分類沒有層次，一級分類常常出現級別失當，不該并列的并列，本該包容關系的仍然并列，而且義界不明，有些書重復收錄，表明在歸屬上作者也感到犯難，出現了“首鼠兩端”的尷尬。如經部第一類的經總類當是諸經合刻，是對諸經的綜合性研究著作，但在后面又設“經解類”，讓人無所適從。
須知，中國的目錄學是個理論稀缺而實踐甚富的學問。從劉向、劉歆父子的目錄學實踐以來，歷經幾千年的摸索，目錄學關于著錄的體制形成了約定俗成的規范，余嘉錫在《目錄學發微》一書中這樣論述：“綜其體制，大要有三：一曰篇目，所以考一書之源流；二曰敘錄，所以考一人之源流；三曰小序，所以考一家之源流。三者亦相為出入，要之皆辨章學術也。三者不備，則其功用不全。”⑥也就是說，一個完備的目錄至少要具備三個要素。宋代雕版技術興盛，始創版本的著錄。因此，目錄書的著錄體制通常包括四項：篇目、敘錄、小序和版本。
《絳云樓書目》著錄十分簡單，依據通行的叢書集成初編本統計，大致可以分為以下幾種類型：（1）只著錄書名。這種情況在《絳云樓書目》中最普遍，如禮類：“三禮注疏”。（2）著錄書名和冊數。這種情況也很多。如緯書類：“雜抄諸緯一冊”。（3）著錄作者、書名，如編年類：“竹書紀年沈約注”“荀悅漢紀”“袁宏漢紀”。（4）著錄作者、書名、冊數，如編年類：“劉道原通鑒詳解一冊”。（5）著錄版本、書名，如正史類：“宋版史記”“元版史記”。（6）著錄版本、書名、冊數，如書類：“宋版尚書正義二十冊”。（7）著錄版本、作者、書名，如禮類：“宋版衛湜禮記集說”。（8）著錄版本、作者、書名、冊數，如詩類：“宋版詩經毛鄭箋三冊” ；禮類：“元版呂東萊禮記詳解四冊”。
以上分類在《絳云樓書目》的著錄中呈遞減的趨勢。據簡秀娟《錢謙益藏書研究》一書統計，《絳云樓書目》未注明版本的有3 402種，著錄版本的比例不到全書的4%。⑦
《絳云樓書目》盡管因為著錄草率，不能代表錢謙益的文獻學水平，但卻是現存的關于錢謙益藏書的第一手資料，正如嚴佐之先生在《近三百年古籍目錄舉要》一書中所說：“人賴書傳，書賴目傳。錢牧齋開清季虞山藏書風氣之先河，他藏書為讀書、藏書講究版本的特點，對虞山幾代藏書家的藏書乃至目錄、版本研究都有深刻影響。雖然《絳云樓書目》沒有體現他的特點，但它作為絳云樓藏書的表征，自有獨特的意義和價值。”⑧
況且，《絳云樓書目》在類目設置和著錄體例諸方面還是有所創新，對后世目錄學也有所啟發和開拓。其著錄版本（盡管只限于部分宋元版及抄本等）直接影響了錢曾的版本目錄學，對清代版本目錄的發展有開創之功；并在類目設置上也有所開拓，如前述的“天主教類”和“偽書類”，在藏書目錄中都是首創，反映了錢謙益敏銳的學術眼光，為后世書目所繼承。
絳云樓大火燒掉了許多珍本秘籍，許多版本從此失傳于世，人們正是有賴《絳云樓書目》才得以知道這些秘籍，其于保存典籍信息上功不可沒。
注釋：
① 余嘉錫. 目錄學發微：含《古書通例》[M]. 北京：中國人民大學出版社， 2004：3，30.
② 高儒. 百川書志序[M]. 上海：古典文學出版社，1957：2.
③ 周少川. 藏書與文化：古代私家藏書研究[M]. 北京：北京師范大學出 版社，1999：13.
④ 余慶蓉，王晉卿. 中國目錄學思想史[M]. 長沙：湖南教育出版社， 1998：47.
⑤ 孫從添. 藏書紀要：編目[M]. 上海：古典文學出版社，1957.
關鍵詞：多媒體光盤；制作過程；多媒體應用
中圖分類號：TP317
隨著時代的不斷發展，傳統的多媒體制作模式不斷受到更替與沖擊，計算機技術的普遍發展，軟件技術的利用與開發。硬件新材料的開發與運用，都為多媒體光盤的誕生與應用提供了基礎。知識信息的不斷爆炸式增長，舊式的多媒體載體已經不能滿足當下社會的各種需求，因此，隨著多媒體光盤的設計與制作技術的不斷成熟，一種全新的多媒體表現形式將替代傳統模式在社會上不斷受到重視與發展。
1 多媒體光盤的簡述
多媒體光盤的英文為MultmediaCD，是由media與multi兩個詞所組成。可以理解為多種媒體的結合體。是計算機與視頻技術的結合產物。實際上更涉及到多種媒體例如聲音、色彩、圖像的融合。多媒體光盤擁有書籍、電視、廣播等媒體的優勢，在大型場合招商、企業形象宣傳、產品展示、教學示范、網絡分享、等方面都起著其它媒體不可比擬的優勢。因為多媒體軟件文件一般大小都在500-700M左右，因此主要采用光盤作為存儲的載體。習慣上便稱之為多媒體光盤。從結構原理看，光盤由表面印刷層、保護層、反射層、染料層、盤基和燒蝕部分組成，如圖所示：
2 多媒體光盤的特點與分類
2.1 多媒體光盤由于內容豐富，信息全面，往往受到市場上的青睞，其主要有以下幾個特點：（1）容量大、攜帶方便。多媒體光盤采用的是以CD-ROM光盤作為載體，因此小小體積可以存放上千張圖片。幾百萬的文字以及相關的視頻片段和配音解說，但是重量卻只有幾十克，非常便于攜帶和存放。（2）操作簡單、播放可選。多媒體光盤不需要客戶擁有高深的計算機技術，只需要將光盤放進電腦光驅中運行就能自動播放。一般有按順序播放和互動操作兩種功能。輕松滿足了使用者對于不同要求。（3）形式新穎、眼前一亮。多媒體光盤的表現形式多樣，同時，其個性化的設計、生動形象的動畫形式、精彩的視頻片段和專業的配音、這種流暢的互動操作給使用者帶來了全面的豐富的使用體驗，從而給予了產品更多的關注。
2.2 多媒體光盤按照使用范圍的不同，主要分為以下幾種：（1）企業形象光盤。作為在展覽會，交易會會展上作為企業的形象光盤使用，既可以作為宣傳的手段之一，也可以吸引客戶的關注并作為贈品送與客戶。讓客戶回去之后慢慢觀賞，起到延遲擴大宣傳的作用。（2）產品展示光盤。產品展示光盤通過多媒體的手段可以以視頻、音頻的手段向客戶著重介紹產品的優點與功能等重點信息，避免了業務員僅僅通過口頭介紹不全面的弊端，大大的增強了宣傳的效果。（3）電子樓書光盤。電子樓書光盤借助多媒體的技術，將傳統樓書中的大量信息以豐富多彩的形式展現出來，并且用戶可以根據自己的喜好進行跳躍查看，這些都是傳統的樓書都不可比擬的。（4）教學光盤。作為教學媒介的多媒體光盤，通過視覺與聽覺相結合的方式，帶給聽課者更吸引更新穎的感受，使得教學效果與趣味性大大增加，既提高了效率也增添了接受性。這是傳統的教學無法比擬的。（5）電子名片。名片多媒體光盤是一種與信用卡大小相當。它保留了傳統名片的樣式，但是卻增添了許多多媒體的內容。是現在著名的企業和白領人士身份與地位的表現。已經成為了商界的新寵。（6）門票光盤。旅游景點通過將門票做成多媒體光盤的形式，既可以當作紀念品贈與旅客。還可以通過旅客帶回來的多媒體信息，向身邊的親朋好友宣傳旅游景點。為旅游區帶來了意想不到的收獲。
3 多媒體光盤的制作內容與制作流程
多媒體光盤的制作的內容，主要包括了劇本策劃、界面設計和普通頁制作這幾個大方面。只要的制作流程主要有以下幾個階段：（1）需求分析階段。這個階段的主要問題是解決“做什么”的問題。首先通過確定對光盤使用者需求的分析。通過具體的溝通以了解他們希望通過多媒體光盤達到或者實現什么功能。從而明確這項制作項目的最終目標與界定制作的范疇和內容的定義。（2）設計方案階段。這個階段的主要工作是，解決“如何做”的問題。專業的設計人員往往在第一階段的基礎上以確定和構思采用何種創意以及表現形式，將使用者的需求實現在多媒體光盤上。然后確定用戶界面的視覺效果，以及最后形成完整的設計腳本。（3）開發制作階段。這個階段的內容主要就是依照前兩個階段已經設計好的思路與方案，根據項目的時間安排與進度進行分割安排分工，分別進行程序的編程、美術的設計、聲音的編輯、視頻的處理、動畫的制作以及文字的錄入等工作。并在最后將所有的部分整合形成最終的測試版本。（4）測試階段。這個階段的主要內容為，按照第一階段的設計需求，對測試版本的多媒體光盤進行功能與穩定的測試、發現存在的問題并及時修正，以此基礎上形成修改之后的第二修正版本，并繼續對第二修正版本的光盤進行測試。直到所有的參數和設計要求都達到和滿足起始設計的要求為止。整個過程都是在建立在嚴格的項目管理制作下的進行的。因此采取一個規范科學的流程管理，對多媒體光盤制作項目的實施，具有非常重要的意義。
4 多媒體光盤的發展與前景
多媒體光盤從多媒體技術的發展趨勢來看，多媒體技術的數字化將會是未來技術擴張的主流，而作為多媒體技術賴以存在和發展的重要基石，光盤存儲技術將成為未來多媒體技術革命中的焦點，不管是從以PC技術為依附的計算機多媒體應用，到移動通信業務的各種多媒體實現，以及未來3C時代各種電子化裝置的多媒體大融合，多媒體光盤都是無可置疑的主角。
5 小結
展望未來，多媒體關盤的應用就越來越廣泛。無論是在商業、農業、科學教育等方面，多媒體光盤的制作與應用都將是一門新興的課題。不就得將來，也許會有更先進的媒介來取代多媒體光盤，但就目前的趨勢與未來發展而言。多媒體光盤的低成本，易攜帶，容易刻制等優點，都是別的多媒體載體所無法替代的。而其制作的方法越來越趨于簡單化，智能化，其使用的渠道會越來越廣泛，越來越普遍。
參考文獻：
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[5]韶亞軍.多媒體光盤自己做[J].電腦愛好者.2001（03）.
1、沙盤：在6月9日之前落實沙盤制作，公司在6月底完成制作(大小、戶型模型等)
2、現場照片：6月2日之前完成花園現場拍攝工作，主要用于以后宣傳中用的實景圖片。
3、DM單：在6月5日之前完成設計制作，在6月10日之前完成印刷工作(確定印刷數量規格等)
4、樓書：在落實了現場實景拍攝和鳥瞰圖的制作后，在6月15日之前完成設計工作在月底完成印刷工作。
5、現場廣告牌：在6月20日之前完成，確定在什么地方做多大?怎么做?
6、在6月10日之前完成售樓部里面近10平米的廣告鳥瞰圖的制作和門楣的燈箱制作。
7、在6月底要完成開盤活動策劃報告，力爭落實到執行工作中。
8、在6月20日之前，把銷售過程中客戶管理系統表格和廣告測評辦法落實到銷售中心。
9、在6月20日之前落實花園銷售培訓計劃(與X落實到培訓細節、過程、內容講師、時間等)
二、廣告策劃計劃在6月15日之前確定廣告語。
1、在6月15日之前確定開盤廣告內容，并設計出廣告樣稿。
2、在6月20日之前對開盤廣告進行預測。
3、在6月20日之前對制定出廣告媒體計劃。
陶女士是北京某國營企業的財務總監，丈夫張先生是一所高校的客座教授，他們的女兒就職于北京奧組委，收入豐厚的家人既想在北京周邊區域購買一套別墅作為老兩口養老之所，又想為即將成家的女兒在奧運村附近購置一套高檔公寓。
為了滿足陶女士的置業需求，《樓市》購房紀實欄目記者推薦了位于北京北四環中路與北三環中路之間，與北京奧運會主體育場――鳥巢僅一路相隔、即將于6月底開盤的奧運板塊某新開盤精裝公寓項目。5月21日，陶女士在記者的推薦下來到該樓盤，對其進行了實地考察。
樓盤距離地鐵五號線北土城東站僅300米
中午11:30，剛剛結束了一上午繁忙工作的陶女士如約在目標樓盤售樓處門口與記者相會，“從三元橋的單位所在地打車過來用了11分鐘，一路上交通情況還比較順利，而且剛剛從北三環的和平西橋向北過來的時候，我還看見元大都遺址公園這邊正在進行地鐵施工，不知道是不是地鐵五號線，如果是的話，那我女兒以后就不用開車在四環上繞圈才能到奧運村了!”在回答記者到達樓盤是否順利時，陶女士不無興奮地表示。(非說不可：地鐵五號線的開通試運行似乎給眾多買房人打了一劑強心針。)
對此，記者表示，陶女士剛剛路過的元大都遺址公園部分是規劃中的地鐵十號線北土城東站站址，并且按照已經完成試運行的地鐵五號線線路所示，該站點為地鐵五號線與十號線唯一的換乘車站。
“按照地鐵五號線的規劃線路，它起始于南三環，終止于正在興建的奧運村，貫穿北京南北城，同時，地鐵十號線起始于現京西世紀城所在地，沿3.5環(即北京三四環中間市政路)向東，與地鐵一號線匯合，南至百子灣區域。因此，在兩條地鐵線路相繼通車以后，這兩條地鐵線路不僅可以滿足您女兒在奧運村上班的需求，也可以到達北京所有地鐵站點輻射的區域，今后出行比較便利。”記者介紹。
進入售樓處以后，銷售人員的介紹印證了記者的判斷，并且該銷售人員還補充強調，“本公寓距離北土城東站的直線距離為300米，步行時間約為5分鐘，即使對于有私家車的家庭來說，擁有如此便利的地鐵交通條件也很不錯。”(非說不可：
地鐵、公交線路是為滿足平民百姓出行所設，但是現在看來，越是靠近地鐵的樓盤，檔次越高、價格越貴!)
專家馬后炮軌道交通便捷度參考要素
1．站點設施是否合理：一般來說，地鐵、城鐵等城市快速軌道交通站點的設立與居民居住地距離不超過1000米較為適中。
2．軌道交通線路是否滿足日常出行需要。
3．軌道交通換乘是否方便。
4．地鐵、城鐵等城市快速軌道交通運營時間長短。
紀實問題回眸
該樓盤距離地鐵五號線與十號線換乘站―北土城東站直線距離為300米，步行僅需5分鐘，符合專家所指“適中”標準，同時由于該線路換乘及線路均與買房人工作，出行需求相符，因此可以判斷該樓盤所擁有的軌道交通條件比較便利。
區域內公園、商場、學校、醫院一個都不少
“除了交通條件占優勢以外，本樓盤最大亮點就在于所屬區域已經非常成熟”，銷售人員一邊將陶女士帶到區域整體沙盤前一邊說道，“現在樓盤所在的位置屬于北京高檔居住區發展最早的亞運村地區，20世紀80年代中期，隨著北京亞運會的成功申辦，北三環、四環相繼建成通車，亞運村商業也開始蓬勃發展，而我們現在所在的四環以內亞運村板塊則隨著工廠的搬遷逐漸發展成名流云集的高檔社區。”
接著，該銷售人員介紹，樓盤東北方向200米就是華堂商場(朝陽區小營店)，向南2公里有朝陽區重點小學――和平里三小、北京中醫藥大學等知名院校，向東500米是北京藏藥研究所及其下屬醫院，向西400米為奧體東門，向南300米為北京元大都遺址公園……(非說不可：城里地塊之所以價值千金還不就是因為配套齊全!)
“這個區域整體配套條件還是不錯的，比起以前看過的一些郊區別墅項目來，還是四環內的樓盤配套更加齊全。”陶女士聽過介紹后，對記者暗暗贊許道。
專家馬后炮區域配套完善標準參考因素
1．交通配套，包括市政道路、公交線路、軌道交通、
城市快速路、高速路等。
2．生活配套，包括醫院、學校、銀行、公園綠地等。
3．市政配套，包括變電站、燃氣站、辰出所、街道辦事處等。
4．消費配套，包括綜合商場、便利店、餐飲設施等。黎紀實問題回眸
經記者事后實地走訪發現，該樓盤周邊配套基本與銷售人員介紹相符，能夠達到專家提出的標準，基本符合“完善”這一標準。
除此之外，記者發現該樓盤周邊餐飲業較為發達，既有周邊酒店內設的高級西餐廳，也有肯德基這類快餐店，檔次區分明顯，消費水平能夠滿足高端置業者需求。
社區規劃比較合理物業公司尚未確定
在了解了區域整體配套之后，陶女士提出要對樓盤進步了解，銷售人員便將其帶至樓盤模型處作進一步介紹該樓盤占地面積為13536平方米，建筑面積為74783平方米，由一棟板塔結合樓和一棟雙塔結構樓組成，內設4000平方米園林，配有比率為1:1的一個地下車庫和一座兩層的商業樓。
此外，據記者了解，該樓盤外立面設計為深灰色調，由面磚外裝，每個單元設有獨立大堂，大堂內全部采用大理石裝潢墻面，配有玻璃穹頂。
不僅如此，整個小區還采用了人車分流設計，業主步行、出入口設于樓盤東側、兩棟樓之間，車行出入口位于樓盤西側南，北兩向，因此，小區居民在園區自由走動而不受汽車行駛干擾。“該銷售人員表示”，雖然整個樓盤僅設有300余戶，但是小體量社區有便于管理、私密度高，安全性好、社區配套優化的優勢。(非說不可：社區大小是其次，關鍵要看社區配套是否能夠滿足買房人的實際生活需要。)
陶女士對此說法不置可否，但她認為，小區居住舒適度高低在于入住后物業管理水平和物業服務質量。
見狀，銷售人員對陶女士表示，該樓盤物業公司尚未確定，但是從開發商之前在東直門區域建設的某高檔公寓項目服務品質得到廣大業主的一致好評情況來判斷，開發商非常注重后期服務質量，因此，本項目今后的物業服務水平也不會差強人意。(非說不可：物業服務品質這種事情，還是親身感受來得實在，怎么能看別人家好就說自己家也好呢?)
專家馬后炮買房人需關注物業服務五大要點
1．物業公司資質是否達到國家相關要求。
2．前期物業公司與開發商是否存在連帶關系。
3．簽訂買賣合同時，開發商必須提供前期物業管理公約。
4．物業服務費用是否合理。
5．側面了解物業公司從業人員從業經驗以及物業公司曾參與服務的樓盤品質。
樓書、戶型圖、樣板聞、裝修標一個都沒有
在對樓盤整體情況基本介紹完畢之后，銷售人員提出為陶女士介紹一下具體戶型，“由于樓盤還沒有正式開盤銷售，所以樓書，戶型圖暫缺，我將給您出示的是設計圖，只能參考戶型形狀和位置，實際面積與設計圖紙還有一定出入。”銷售人員邊走向交易區一邊說道。
這一現實令陶女士備感失望，她不解地問道：“為什么網站上面都有你們的戶型圖，可是售樓處現場卻沒有?那買房人來了以后都只能看設計圖紙的話，怎么正確判斷室內空間的大小和使用情況啊?”
對此，銷售人員表示，該樓盤戶型為86平方米一居至255平方米三居，共有300余套房屋，兩棟樓使用率都達到80％，“因此，客戶來訪可以以此判斷出自己目標戶型的實際使用面積。同時，由于每個戶型的格局還是跟設計圖紙一致，所以也不難判斷實際使用方式”。(非說不可，雖說買房人經常被空間布局設計巧妙的戶型圖、設計精美的樓書忽悠，但是沒有了這些基本參考資料，買房人只能自己忽悠自己了。)
即便該銷售人員如此費心解釋，陶女士仍感到非常失望，她隨即提出要看看樣板間的要求，但銷售人員關于“樣板間月底才能開放，現在仍在裝修中”的說法再次令陶女士原本高漲的熱情降溫。
“作為精裝修樓盤，是不是可以提供下精裝修標準和裝修品牌呢?”記者的提問同樣得到了銷售人員否定的答復。
專家馬后炮買房人選房時應獲取的基本信息資料
一般來講，商品房樓盤開盤營銷時，應具備以下三個基本信息
1．樓書
2．戶型圖
3．樣板間
對于精裝修房屋來說，買房人還應該注重裝修標準和建材品牌以及品質。
紀實問題回眸
雖然該樓盤尚未開盤，但已經開始進行銷售接待，因此，專家上述信息參考文件理應具備，但是從現場情況來看，該樓盤宣傳資料不僅沒有齊全，甚至一項都不具備，這對買房人正確判斷購買與否將造成較大困難，開發商急需解決這問題。
預計定價2萬元升值潛力看好
帶著些許無奈，陶女士接過了銷售人員手中的設計圖紙，在仔細“研究”了所有三居室戶型之后，陶女士對記者表示，她比較中意F戶型。
經記者觀察發現，陶女士所看中的F戶型位于該樓盤板塔結合樓的板樓部分，戶型南北通透。其中起居室與主臥室朝南，采光面充足，起居室開間達到4.75米，可以增加室內空間開闊感，兩個次臥室朝北，與起居室之間做到了動靜分區的設計，兩個衛生間位置設置合理，進門處設置廚房能夠滿足現代人人性化生活的需求。
“這個戶型還是很令人滿意的，面積也符合我的要求，不知價格如何?”聽過記者的分析后，陶女士詢問道。
銷售人員對此問題略帶歉意地表示：“該樓盤開盤價格尚未確定，初步定價為18000～20000元／平方米之間，按照商品銷售慣例，價格最貴的戶型應該是一居室，而您看重的這套三居室戶型定價應該不會超過20000元／平方米。”
在陶女士表示這一價位可以接受之后，銷售人員進一步介紹道：“如果保守一點按照20000元／平方米單價計算這套面積為186平方米的三居室總價的話，應該是372萬元，按照5，5％各項稅費比例計算，房款外支付費用約為20萬，也就是說，這套房屋總價款為400萬元左右。”
據該銷售人員介紹，該樓盤可以辦商業貸款，貸款銀行尚未確定，按照北京市關于封頂銷售的有關規定，如果陶女士于2007年6月支付首付款，那么貸款在樓盤主體結構封頂之后才需要支付貸款利息。(非說不可：先銷售后辦貸款成了新盤通則。)
1、把握整體條理：
房產廣告中最重要的廣告形式包括樓書、DM海報以及報紙廣告，而在這三者中往往都會有一個比較清晰的表述主線貫穿，而這條主線又是只管重要的，它既要符合房產廣告表現的一般形式，也要遵循消費者閱讀的心理順利，基本上來說，房產廣告的條理表現為以下兩點：其一，從硬件到軟件。精神是建立在物質的基礎上的，而作為一個樓盤項目，必須要從精神生活的角度去詮釋項目的硬件設施，但是只有硬件設施對于消費者來說才是實實在在的東西，因此，在條理把握上，首先應該從項目的硬件分析開始，并且通過這些硬件上升到硬件所帶來的精神享受和生活方式；其二，從大到小。一個樓盤所帶給消費者的并不僅僅是項目本身，而對于大方面來說，還涉及到其地理位置，交通條件、周邊配套等，消費者看房子也是先從這些入手，然后才考慮到項目本身的內部配套，小區氛圍，最后才是建筑結構，中庭園林，以及包括戶型和物業管理，包括現房的裝修材料等。
同時，在一個項目中，無論是其中所體現出來的人文關懷、還是精神享受，甚至是生活方式是始終貫穿于其中的主要思想，應該從各個方面都體現出來。
2、闡述結構：
在整體條理清晰的條件下，對于具體的闡述也要遵循語言邏輯和大眾的閱讀習慣，如果一個樓盤涉及到某些概念化的東西，應該先對概念進行闡述，而接下來再對概念進行具體的細化和融合；另外對于一些因果關系也應該清晰明了，比如南北通透的設計是通風采光的前提，就必須首先點明。
3、契合主題：
一個項目在策劃的前期，都會通過詳盡的市場調查，同時根據建筑設計中的一些特點提取出符合消費者并且契合樓盤的幾個銷售賣點，但是為了加強記憶點，一般的樓盤在廣告操作上都會從各個賣點中再提取出一個代表性的營銷主題，而這個點就是必須在廣告運作中始終堅持的主題。作為主線在一些表達內容較少的廣告形式比如戶外、圍墻上就必須直接貫徹，而對于表現內容較多的廣告形式，比如樓書、海報就必須始終以此為主線自始至終貫穿到底，但是并不是簡單地處處出現主題，而更重要的是考慮如何把主題融合其中于無形。
4、字眼使用：
在項目廣告中，這是一個很容易被忽視的情況，在一些字眼的使用上，看上去是很小的問題，但是很有可能就給消費者留下了不好的印象，如人稱的使用基本上有三種情況，一是第一人稱（我、我們），二是第二人稱（你、您），三是泛化的人稱（如人們等），這幾種人稱若在長篇的廣告中必須堅持某種使用方法，而如果在使用上沒有延續使用的話，會使整個廣告失去整體性，容易造成消費者的閱讀混亂，而且對于“您”和“你”的使用，消費者對此的敏感會造成開發商不真誠的感覺。另外在一些量詞的使用上，也必須堅持使用同樣的字眼。
5、文字表達：
在文字的表達上首要的前提是文筆通順，盡量避免使用生僻字，以樸實的手法體現開發商的真誠，同時在表達上應該用最凝練的句子完整而簡潔地表達出樓盤的主要賣點，同時也要針對項目的目標消費群體的閱讀能力和水平讓受眾理解自己所要表達的意思。
6、主次分明：
同時，在廣告上應該主次分明，對于需要重點表達的賣點就必須不惜筆墨，盡量完整闡述表達主題，并且進行深度挖掘，而對于次要賣點或者非項目本身并且不是特別有吸引力的內容（比如周邊配套）就要惜墨如金，點到為止，這樣可以給消費者留下想象空間，吸引他到售樓處，通過體驗的目的促成銷售。
7、避免平鋪直敘，而應該進一步地闡述功能以及氛圍和生活化的概念
【關鍵詞】中小房企；商品房銷售；風險預控
一、預控銷售人員素質不高帶來的風險
現階段的中小型房地產公司通常是根據項目開發規模的大小決定是自行銷售還是請專業的銷售團隊銷售。不論采取何種方式，都是售樓人員直接同客戶打交道，他們的言行代表公司，關系到公司品牌形象的樹立。
目前市場上的房地產銷售人員一般都是采取底薪+提成的薪酬方式，這種方式的好處是能最大限度地調動和激發銷售人員的工作熱情，他們會不遺余力地將產品推銷出去，其結果是資金回籠快。但其不足也是顯見的：銷售人員為了提高銷售業績、多拿提成，一方面對銷售有力的一面隨意地夸大其詞灌輸給客戶，另一方面又刻意隱瞞一些不利銷售的因素。售樓人員大都流動性比較大，甲樓盤銷售接近尾聲時，就可能到乙樓盤高就去了。若期間雙方發生糾紛并給購房戶帶來損失，也只得由開發商來收攤了。因此除了要完善薪酬管理辦法、制度設置這些硬性規定外，提升銷售人員素質就變得尤為重要了。
1、在給客戶進行樓盤介紹時，對房屋戶型、面積、朝向、價格、設備材料、小區規劃指標、小區內的各種配套設施、小區交通情況、小區物業管理、周邊環境等要慎重、準確、詳細。
2、主動告訴客戶小區內外的“不利”因素，如小區內垃圾房、水泵房、配電間、自行車棚、兒童設施、球場的位置；工程建筑中設備層的位置；小區附近是否建有高速公路、機場、廢品站、垃圾站、高壓線路、無線通信基站等。
3、熟悉購房合同、銀行按揭貸款合同、前期物業服務合同、業主公約內容，并能指導購房戶完成相應合同的簽訂工作。
4、熟記并牢牢掌握銷售手冊內容，能熟練回答客戶提出的各種問題。
二、預控廣告內容陳述不當帶來的風險
商品房銷售絕大多數是依靠廣告向外界推銷的。“廣告”簡單說就是利用選定的媒介將產品及相關信息系統傳播給受眾群體的一種促銷手段。它包括樓書、宣傳活頁、戶型圖、建筑模型、樣板房、電視、網絡、DM投遞廣告、車體廣告、路旗廣告、廣告牌、樓體廣告、工地周邊彩旗、圍墻廣告等，這里所說的廣告是開發商在宣傳和介紹商品房的同時，所做出的對商品房一定事項的補充說明或者是對商品房質量的聲明、陳述。正因如此，開發商在做廣告時，應組織建立一個廣告審核組，由法律專業人員、營銷策劃人員、工程技術人員、財務人員組成。每一個廣告在前要經過該小組審核，避免由于失誤或廣告內容觸犯相關法律引起糾紛、投訴，從而給企業造成損失。
有一個案例，某開發建設樓盤300多戶住宅中，只有半個單元的11戶住宅是一個衛生間，其余皆設置了主衛和次衛兩個衛生間。但在商品房銷售廣告的戶型圖中并未對此加以說明，加之銷售的又是期房，造成一購房戶在開盤當天本欲購買雙衛戶型的卻錯買成了單衛戶型。該購房戶隨即向當地行政主管部門投訴，隨信附寄戶型圖，以虛假廣告為證據，以自己受誤導為事實，以由于受誤導而失去了選擇滿意的商品房為內容，事件結果以行政主管部門給開發商開具罰款單了結。還有經常看到的以“距火車站××分鐘”來形容地塊的地理位置優越，此種表述也是違反了《房地產廣告暫行規定》第十條規定：“表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。”
毋庸置疑，廣告在商品房銷售階段起到了舉足輕重的作用，特別是在預售階段，設計精美的售樓書、恰如其分的文字說明、充滿想象力的廣告語會使人產生憧憬，增加購買欲。在房地產廣告時開發商應做到語言規范、內容真實、形式合法，以減少給企業帶來的風險。
三、預控規劃、設計變更不告知帶來的風險
案例：某小區內的垃圾房和最初設計相比改變了位置，但開發商卻沒有通知有關購房戶，在辦理交房手續時，與現有垃圾房靠得比較近的50多戶購房者義憤填膺，在和開發商協商多次、溝通無果的情形下，開始上訪。他們先后與當地房地產管理局、規劃局、市人大、市政府交涉，理由是當初買房時該位置無垃圾房，否則也不會選擇購買此處房產，而且商品房買賣合同規定：“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致影響到買受人所購商品房質量或使用功能，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人”，因此購房戶強烈要求將該垃圾房拆除。經過多次上訪，最終政府下令開發商將垃圾房拆除。
通過以上事例可以看出一個小的失誤給企業帶來的危害，開發商不僅有資金上的損失也面臨企業聲譽下滑、小區品牌打折的無形損失，而后者的損失更是長期和巨大的。在房地產市場面臨前所未有的壓力和挑戰的今天，開發商更要妥善處理與購房戶之間的矛盾和糾紛，規范自己在開發過程中的行為，做到：
1、在商品房預售前，仔細核對樓書、廣告、合同、工程規劃之間是否一致，是否有變更行為。
2、開始預售時，如確實發生工程規劃、設計變更行為應及時通知銷售部門，嚴格按照法律的規定和合同的約定履行通知義務。
3、對不同意變更的購房戶，及時采取溝通協商等補救措施，減少損失。上面案例中發生的時間點是正值房價上漲的過程中，人們一般是不會選擇退房，若房價正好處在下跌通道中，可能這些購房戶就會選擇集體退房了，那給開發商帶來的損失就更可想而知了。
四、預控延期交房帶來的風險
由于房地產預售制度的存在，買賣雙方簽署《商品房買賣合同》的時間與商品房實際交付的使用時間會因小區建筑規模、建筑體量大小等原因而有1～2年的時間差。而在這段時間里，由于國家宏觀經濟政策、小區規劃變更、市場建材價格波動、施工隊伍素質、施工質量、自然災害等諸多開發商難于預見的因素影響，致使原合同上約定的交房日期可能無法兌現，開發商因此要承擔延期交房的風險。
案例：某小區在2007年元月1日開盤，合同約定該商品房經驗收合格最遲于2008年5月30日交付使用，同時在出賣人逾期交房的違約責任中約定：“（1）逾期不超過60日，出賣人按日向買受人支付已付房價款的萬分之一的違約金（2）逾期超過60日，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之二的違約金。”
當時十一層的房屋已施工至六層封頂，離交房時間還有17個月，按照正常施工速度，按期交房是沒有任何問題的。然而在施工過程中除遇到2008年的冰災外，施工隊伍以原材料漲價、如果還按原簽署的施工合同總價繼續施工會虧損為由，一次次停工要求開發商追加資金。在雙方多次協商未果的情況下，開發商只得清退該隊伍。由于期間一次次的停工和更換施工隊伍，最終導致該項目于2008年9月30日才交付使用。扣除合理的、買賣雙方認可的冰雪災害天數外，按照合同約定的每位購房戶賠償金50～60元/日計算，開發商總計支付了近100萬元的違約金，致使這家小型開發商在該項目上的利潤損失不小。
從以上案例可以看出，由于預控因素考慮不全面，致使企業承擔了很大的風險，建議可從以下方面多加把握：
1、及時保留規劃變更、自然災害的證據。在施工過程中如遇重大自然災害，行業主管部門為保證施工人員安全，會下達“停工通知單”，開發商此時要注意收集、保留類似的書面文字材料、影像資料，作為減免違約天數的理由。規劃變更同理。
2、約定違約金標準盡量低。一般這個數字額度要經過當地房管局開發辦審核，在行政許可范圍內盡可能地低設，而且最好約定一個封頂價格，在合同空白處約定，如“最高賠償金不超過×××萬元”等。
3、隨時監控工程質量、工期，部門之間注意溝通。如果工程質量不合格，出現返工、加固等情況時，勢必影響工期，此時各部門之間一定要多溝通，工程部將此信息及時反饋給銷售部，以便銷售部在今后賣出的房屋合同中修改交房日期，減少損失。
4、開發商資金要準備充足。這對中小房企來說更難。大型房企可以通過上市、發行債券、買賣股票等辦法融資，中小房企則只能依靠自有資金或銀行貸款進行項目開發建設。所謂兵馬未動，糧草先行顯得尤為重要。
5、預留辦理“竣工驗收備案表”的時間。《商品房買賣合同》中有關交付期限的約定如下：出賣人應當在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
（1）該商品房經驗收合格；（2）該商品房經綜合驗收合格；（3）該商品房經分期綜合驗收合格；（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件；（5） 。
目前開發商與購房戶在簽訂合同時多是以選擇第一項即“該商品房經驗收合格”作為辦理入住手續的前提條件。但能說明驗收合格的文字材料就是《竣工驗收備案表》。通常理解的通過驗收和取得《竣工驗收備案表》這兩項工作之間是有一定的時間差的。如果購房戶追究這個時間點的話，走法律程序時，法院通常是采用后面的時點作為房屋驗收合格的時間點。
備案表上要有規劃、人防、消防、勘察、設計、施工、監理各部門簽署的意見并加蓋公章。開發商走完整個流程是需要一定時間的，如遇辦事人員出差等原因，取得備案表的時間就更長。因此開發商和購房戶簽訂的合同中關于房屋“交付期限”一項一定要預留出這段工作所需時間。
6、以書面形式通知買受人辦理入伙手續。一些購房戶由于工作、求學、生意上的原因，或更換了手機號碼、或變換了通訊地址，甚至可能移居異地，然這些購房戶并沒有將異動情況及時告知售樓部。如果開發商采取報紙、電視、電話等方式通知購房戶辦理入住手續時，這些人由于各種原因可能看不到公告內容。購房者便會以此為由拒絕接房，要求賠償違約金，甚至可能被別有用心者加以利用，使得開發商有可能承擔延期交房的風險。故建議以特快專遞、掛號信的形式通知，若爭議則有據可查。
7、認清合同內容，在空白處多做補充。《商品房買賣合同》中往往會約定“如遇下列特殊原因，出賣人可據實予以延期：（1）（2）（3）……”。開發商應在空白處盡量多寫，如“主管部門通知的停水、停電”、“政府部門所采取的各項管制”、“因政府的行政命令造成的延期”、“應規劃部門要求的規劃設計變更”等，以此來規避延期交房風險。
五、結束語
綜上所述，在房屋銷售過程中如果不注意風險預控，可能給開發商造成的損失主要有三點：1、經濟損失，同時伴隨群體上訪事件及法律糾紛；2、開發商自身信譽受損；3、所開發樓盤品質形象受損。
要挽回損失，重塑企業品牌和信譽，開發商須付出之前幾倍的人力、財力、物力，縱使這樣有些損失可能仍然無法挽回，這對中小房地產企業來說真是“傷不起”啊！為此就要把風險預案做在事前，減少損失，為企業創造更多利潤。
參考文獻
[1]《商品房銷售管理辦法》.建設部令第88號
[2]《房地產廣告暫行規定》.國家工商行政管理局令第71號
[3]《商品房買賣合同》.地方版
這是熊小姐雅居，一座三層別墅，要求客廳、餐廳、廚房、老人房、女兒房、二樓衛生間、主臥室、三樓書房、三樓衛生間9個點安裝背景音樂，由于客廳和餐廳面積過大，建議分別設為2個音樂區，我們根據各房間功能特性，并結合產品不同型號的特點，為業主熊小姐量身定做了這一方案。
系統描述
純音A803系列純音系統由房間音樂控制器、嵌入式音箱及連接配件構成。系統部件型號豐富，可以靈活配搭以適合不同的空間和預算。系統使用了睿聲揚獨特的電聲技術和材料，嵌入墻體的音箱釋放出的立體聲音質既飽滿、又清晰柔和，適合居家對音質的高標準要求。系統部件設計嚴謹，制造工藝精良，使用性能穩定。
產品特點
家庭背景音樂系統采用嵌入式設計，可直接嵌裝在房間墻壁，如同普通電燈開關一樣。
使用方便，可將DVD、cD、FM、MP3、TV、電腦等作為音源，直接輸入到本系統，每個房間可共享高保真立體聲音樂。
4組音源輸入，每個房間可獨立選擇。
收音機FM儲存功能，好節目不容錯過。
無需專門配置功放，每個房間系統已具備了高度集成的獨立功放設備。
每個音樂點可構成獨立音樂回放系統，獨立開關、調節音量、定時關機分別可調，效果更佳。
音樂回放保真度高，低頻效果好。
嚴謹安全的設計，產品的高性價比。
配接高保真的音箱可以取代普通的家用音響。
可與家庭音視頻共享系統完美配合，發揮強大的功能。
設計說明
1 系統共設計8只HOPEFUL嵌入式高保真音箱，10只吸頂喇叭，9臺HOPEFUL功放控制器組成一套背景音樂系統。
2 該系統除收音機外每個空間均有3組音源輸入。
3 操控非常方便，在開關上可以選擇音源、調節音量大小，自帶遙控器。
4 信號源：本地信號源，有業主自配的如：DVD、多碟CD機、MP3、電視、廣播等。
5 音箱參數：音箱尺寸230×130×45mm、功率：20W、阻抗：80。
6 線材：用15mm2無氧銅專業音箱線及高屏蔽音頻線，業主自行購買。
原告：
被告：ts
法定代表人：
被告：jfyj
法定代表人：
訴訟請求：
1、請求判令兩被告立即將錦江國際城2號樓北側的配電房和停車場恢復為原規劃的運動場地；
2、請求判令兩被告向2號樓業主就侵犯2號樓業主的知情權一事書面道歉，并履行合同第十二條的約定就規劃變更一事簽署補充協議；
3、本案的全部訴訟費由兩被告共同承擔。
事實和理由：
原告當初在購買錦江國際城之前，就被售樓人員告知2號樓北側為運動場地，售樓部的售樓模型和售樓書展示的2號樓北側也是運動場地，從西向東依次是籃球場、自行車棚和網球場。但在交房時，原告卻發現在原來被告知是網球場的位置出現了一棟長**寬**高**的配電房建筑物，在原來被告知是籃球場的位置現在是一個有著**個停車位的停車場。我們知道在國際上配電房的電磁污染和噪音的危害尚未有定論，在國內預防醫學界和供電部門也有不同意見。所以這個配電房設施對2號樓業主的危害可能是潛在的和長期的。并且由于電磁污染的國際未定論導致原告的心理傷害，以及由于配電房的存在導致原告的房屋在再次交易時會承受貶值的損失，這兩種損害是現實可及的。如果當初買房子時原告被告知在此處有此一配電房設施，一定不愿意以當初的價格購買此處房屋，或者會購買其他樓棟和單元的房子。
停車場帶來尾氣和噪音，同樣給原告帶來損害。特別是2號樓北側是一被三方樓房圍住的一個谷地，尾氣可能在此長聚不散。
現在大家買房，都特別看重小區環境。支付的房價本身，相當一部分是買的這個環境。在知道現狀后，原告曾致函被告，并多次面談，要求被告完整履行合同，糾正錯誤，恢復規劃，但時至今日，被告仍未采取足夠措施消除對原告的損害。
被告武漢金豐易居公司作為原告聘請的銷售公司，對此事負有不可推卸的連帶責任。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
以及雙方簽署的購房合同中第十二條的約定：規劃、設計變更的約定經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日60天內將買受人已付款退還給買受人，并按同期銀行活期存款利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
我們認為，兩被告的行為已經嚴重侵犯了原告的合法權益。原告為維護自身權利，根據我國相關法律規定，特訴至貴院，請判如前所請。
此致
*人民法院
房屋銷售合同書
合同甲方(開發商)：
電 話：傳真：
地 址：
合同乙方(商)：
電話：
傳真：
地址：
甲、乙雙方本著平等、公平、誠信的原則，就甲方投資開發的 項目第期進行營銷策劃及銷售等方面的合作事宜進行充分協商，為明確雙方的責任、權利和義務，根據《中華人民共和國合同法》，結合本項目實際情況雙方一致同意達成以下合同內容，并自愿簽訂本《房屋營銷策劃及銷售合同書》，以共同信守。
第一條 定義
1. 本項目：是指甲方開發的 項目。
2. 開盤：指項目取得《預售許可證》并在媒體上開盤公告為準。
3. 銷售價格：是指本合同乙方與甲方所商定并經甲方簽章認可的售樓價格(詳見附件一《委托房屋銷售面積及價格表》)。
4. 傭金：是指甲方支付給乙方的銷售酬金。
5. 成交：在客戶簽定《商品房買賣合同》、支付首付款后，則甲方視為乙方已完成該套房屋的成交。
6. 銷售率：以實際成交房源總面積與總委托可銷售房源總面積之比(如分期，則按各期實際成交房源總面積與各期委托可銷售房源總面積之比)。
第二條 委托標的物
1. 甲方委托乙方物業為 項目。項目位 。物業地上總建筑面積約為 萬平方米，最終物業面積以政府主管部門審批為準。
2. 本合同有效期限為：自雙方簽約之日起至第一期住宅、商業竣工交房完畢為止。
3. 在本項目認購前 個月由乙方制定《委托銷售面積及銷售價格表》(即合同附件)交甲方確認。乙方將根據平均銷售價格表制訂一房一價表，經甲方確認后，作為本合同有效附件。
第三條 項目營銷策劃及銷售服務內容
1. 項目整合營銷策劃推廣
Ø 房地產市場現狀分析;
Ø 競爭樓盤優劣勢分析;
Ø 項目所在地塊的優劣勢、機會點與威脅點分析;
Ø 項目產品優化建議及項目配套建議;
Ø 目標客戶定位;
Ø 項目形象定位;
Ø 項目整合行銷策略建議;
Ø 推廣策略建議：媒介策略、推廣費用計劃、公關活動及現場包裝建議。
Ø 針對項目開發進度，進行報紙、電視等媒介廣告，戶外廣告，新聞會、開盤活動、禮儀促銷等活動,在經過甲方批準同意后執行。
2. 包裝設計及形象整合
Ø 項目VI系統及應用包裝設計;
Ø 售樓處及外賣場、展示中心整體風格及布局建議;
Ø 售樓處展板、LOGO墻、吊旗等設計;
Ø 售樓處其他包裝設計;
Ø 建筑物、圍墻、道旗、引導路牌等工地現場包裝設計;
Ø 示范區、景觀區、樣板間等導視系統包裝設計;
Ø 看房車包裝設計;
Ø 戶外廣告牌、道旗、公交車體等戶外廣告平面稿件創意、設計;
Ø 樓書創意設計;
Ø 置業單設計;
Ø 宣傳單頁、折頁、DM單、海報等創意設計;
Ø 樓宇標示、公共設施標示設計;
Ø 禮品包裝設計;
Ø 會刊、客戶通訊等平面創意與設計。
3. 項目全案銷售執行
Ø 建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為;
Ø 銷售文件及管理文件;
Ø 客戶資源庫的建立;
Ø 銷售價格定位及策略;
Ø 項目銷售節點控制;
Ø 客戶洽談、成交、簽約，銷售組織與案場管理;
Ø 開盤方案制定及開盤活動組織;
Ø 銷售回款。
第四條 費用標準、考核及結算方式
1. 策劃廣告費
1) 項目營銷策劃廣告費合計____萬元整(￥______)，工作事項包含第三條3.1和3.2全部事項。
2) 自簽訂本合同起 日內，甲方支付廣告策劃前期費用______萬元整(￥_____)，完成銷售總量的 %時支付 萬元整( 元)，余款(RMB 元)銷售按期完成后結清。
3) 銷售過程當中所產生的一切廣告、制作費用完全由乙方承擔(銷售過程發生的廣告推廣費用泛指除本合同第五條第一款第6項外的費用)。
4) 對于乙方提交的方案及稿件，甲方有權利要求乙方根據甲方的需要進行無條件調整。
5) 本合同所約定項目在銷售推廣期間，每月30日前乙方向甲方提交項目下月階段推廣方案及廣告預算，甲方對內容及費用進行審核，并有權進行調整及負責監督執行，廣告費用及制作費均由乙方承擔。廣告內容涉及對客戶承諾的必須經甲方書面簽字后方可。
6) 甲方按照已審核的銷售進度計劃進行核算結算傭金，若乙方不能按時完成月銷售計劃，甲方應視為乙方所承擔的全程廣告策劃制作資金投入不足，措施不利，造成銷售額度下降，應在結算時扣除全程廣告策劃制作費用伍萬元/月。連續叁個月不能完成銷售計劃，結算時扣除所有全程廣告策劃制作費用，作為甲方的銷售損失的補償。
2. 傭金
1) 乙方銷售傭金按以下方式進行計算：
銷售率
X≤50%
50%
X>80%
住宅結算比例
%
%
%
商業結算比例
%
%
%
X為乙方累計銷售的面積占總銷面積的比例。雙方根據銷售進度，采取不同的比例分別計算傭金的辦法，當住宅銷售比例小于等于50%時，甲方按 %計算傭金;當住宅銷售比例大于50%小于等于≤80%時，甲方按 %計算傭金;當住宅銷售比例大于80%時，甲方按 %計算傭金;商業統一按%計算傭金。
傭金結算條件：一次性付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付全額房款;分期付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付首期房款;銀行按揭付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并繳納首付款辦理完畢銀行按揭手續。
2) 傭金結算周期：每月1日至30日(完整月)。
3) 傭金支付方式：每月1日前乙方按照上月實際銷售金額，對應計算銷售費用，向甲方提交上月傭金結算提報，甲方于每月15日前向乙方支付上月應結銷售傭金，審核付款時間周六、周日順延，以下條款相同。
4) 因客戶違約而沒收的定金、房款，按甲方80%、乙方20% 比例分成。如涉及訴訟的，則在扣除訴訟全部成本費用后計提，雙方對該部分不應計算傭金。
5) 因乙方原因造成退房，乙方應將因該客戶買賣房屋所提取的傭金返還。
第五條 合同雙方之責任
1. 甲方權利及義務
1) 甲方負責審定由乙方提供的銷售計劃、銷售價格、銷售資料，并根據實施情況有權修改銷售計劃、調整價格或銷售資料中的條款。
2) 甲方保證所委托物業無債務糾紛，并擁有合法銷售手續。
3) 在期限內甲方不得委托其他任何第三方對本合同約定之房屋進行銷售。
4) 甲方負責制定一套標準商品房銷售合同文本內容，并負責對標準合同以外的附加條款的審核，審核時間為5個工作日。合同附加條款審核需乙方書面通知甲方指定人員簽收，并經甲方指定人員審核簽字后方才生效。
5) 甲方承擔本項目售樓處、樣板房的建設、裝修、大廳辦公設備及沙發(甲方員工及公用沙發、商談桌椅)、沙盤制作、房屋維護、看房車等，并在雙方確認的合理日期提供使用。
6) 甲方指定專人負責監控和協調乙方銷售及策劃工作的推進，甲方負責人現擬定為 ，該負責人對于乙方提報的工作內容予以簽字或蓋章后均屬甲方確認。在本協議內任何有關項目的變動，該負責人有責任以書面形式及時通知乙方。(該負責人選如有變動，甲方需及時以書面形式通知乙方)。
7) 對乙方的書面提報，甲方應在3個工作日內給予回復或同乙方進行專題討論。逾期未回復，乙方視同甲方認可。
8) 甲方安排會計專人負責客戶訂金、首期款、按揭貸款、房款及附屬配套款的直接收取，并及時出具購房收據或發票。
9) 甲方對乙方專派人員及銷售人員有監督權。如果甲方收到客戶關于乙方銷售人員態度或服務水平的投訴，有權要求乙方更換該名銷售人員;如甲方對乙方策劃及銷售專派人員不滿意且銷售總體進度未達到計劃時，有權要求乙方更換人員。
10) 服務過項目的曾屬乙方人員，甲方在本合同生效期間及合同終止一年內不得錄用。
2. 乙方權利及義務
1) 乙方必須提供營業執照和房地產中介服務資質證書復印件。
2) 本合同簽署后_______天內向甲方提交市場調查報告、營銷策劃案及營銷實施計劃給甲方審定，在甲方基本具備銷售條件后，經甲方同意，在_______天內展開銷售實際運作。
3) 切實完成向甲方承諾的銷售進度計劃書(詳見附件二)，嚴格執行銷售價格特殊情況須經甲方書面同意。
4) 乙方指定負責人負責本項目營銷工作的推進，乙方負責人現擬定為 ，該負責人對于甲方提出的工作內容予以簽字并蓋章后均屬乙方確認。在本協議內任何有關項目的推進工作，該負責人有責任以書面形式及時通知甲方(該負責人選如有變動，乙方需及時以書面形式通知甲方)。同時乙方派遣足夠有專業經驗的營銷團隊負責推銷工作，并不得超過甲方認可的宣傳資料范圍進行宣傳和推廣，乙方不得超越甲方授權向客戶做出任何承諾和有損甲方利益的行為。在營銷活動中應當自覺維護和提升甲方企業形象，甲方有權定期不定期的監督乙方營銷團隊的工作情況。
5) 乙方應按照雙方確認的《銷售現場管理辦法》、銷售策略、促銷、折扣辦法等規定安排有關現場接待、銷售認購等工作，非經甲方同意，乙方不得更改任何有關規定或決議。
6) 委托期內，該項目配置項目總監1名、策劃經理1名、銷售經理1名、行政助理1名、策劃助理1名，并選派不少于6名專職銷售人員，在現場負責項目的銷售工作。乙方員工工資、獎金、社會保險、培訓、辦公設備、等及乙方內部所發生的全部費用由乙方自理，以及自行繳納水電費用，自行辦公設備、網絡等費用，乙方人員必須嚴格遵守本項目安全規定，如因自身過錯發生安全及其他意外事故造成的人身傷害或經濟損失，乙方承擔一切責任。甲方不承擔任何連帶責任。
7) 如因項目工程進度或乙方廣告資金投入等問題導致銷售進度緩滯、延誤或中斷，在緩滯、延誤或中斷期間，乙方應對相關人員進行合理調配，不應拖延合同期限。
8) 乙方負責客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并協助催收房款。乙方指派專人負責辦理房產買賣手續和銀行樓宇按揭手續。未經甲方同意，不得代收任何售房款項，如遇特殊情況乙方代收客戶房款，需在24小時內交付甲方，其它約定除外。不得以甲方的名義進行本合同約定之外的業務。
9) 乙方受甲方委托負責與客戶簽訂認購書和合同，必須以甲方確認的合同樣本內容為準，任何與客戶的額外約定必須由甲方事先書面確認，否則由此產生的經濟損失由乙方全額賠償。
10) 乙方負責每月向甲方指定人員書面匯報實際銷售情況。
11) 在期限內，乙方保證未經甲方書面允許，乙方不得將其之甲方物業再行轉由第三方，違者承擔由此造成的損失。
12) 本項目屬于甲方定價銷售，乙方無權折扣，乙方承諾未經甲方書面同意，乙方不得低于或者高于銷售價格銷售委托之物業，否則，差額部分由乙方交付甲方。
13) 對甲方的書面工作調整意見，乙方應在3個工作日內給予回復或同甲方進行專題討論。逾期未作回復的甲方視同乙方認可。
14) 在甲乙雙方合作過程中，甲方支付乙方的所有費用，乙方必須先提供正式發票。
15) 為便于銷售管理，避免銷售紊亂導致的糾紛，所有成交及合同的簽署必須在銷售現場進行，并及時將銷售合同及客戶資料編序造冊交甲方存檔。
16) 乙方應按本合同約定完成合同規定銷售考核指標，若乙方不能如期(注：按月考量還是按委考量，最好明確)按約定完成銷售考核指標，逾期超過15天，甲方有權提前終止合同并將乙方已扣留的銷售傭金作為違約金。
第六條 違約責任
1. 本合同書甲、乙雙方任何一方如泄露對方之商業秘密，無論故意還是過失，均應向對方賠償由此造成的經濟損失。
2. 乙方不得以甲方的名義從事本合同規定的銷售活動之外的任何商業活動，也不得以虛假夸大之詞欺騙購房人，只能在甲方編制的書面宣傳資料和允許的范圍內對購房人進行宣傳，否則造成的社會不良影響及甲方、第三方的損失由乙方承擔;
3. 乙方不得私收房款及預訂款，乙方有任何未經甲方同意私收房款、預訂款以及其它挪用行為，視為違約，甲方有權立即終止乙方承銷權，并追究其法律責任;
4. 乙方若無故終止合同給甲方造成經濟損失，則乙方需向甲方賠償經濟損失______________萬元人民幣。
第七條 合同生效、終止及其它
1. 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。如有未盡事宜，甲、乙雙方本著互利互惠的原則訂立補充合同，補充合同作為本合同組成部分，并具有與本合同同等效力。
2. 本合同如有任何爭議之處，雙方可友好協商另立補充合同，協商不成的任一方可依照中華人民共和國有關法律及規定，向合同簽訂地提起訴訟。
3. 本合同一式肆份，甲乙雙方各持貳份。
第八條 附件
1. 本合同附件：《委托銷售房屋面積及價格表》、《銷售進度計劃書》《合同樣本及填寫格式》。該附件必須經甲方審核簽字同意后生效。
2. 《委托銷售物業面積及價格表》作為本合同附件在項目認購前30天內由乙方負責制定，經甲方審核后由甲乙雙方簽字蓋章后生效，與本合同享有同等法律效力。
3. 在合同約定的銷售范圍內，如果甲方的內部員工購買，以及甲方用房屋進行抵債、抵償、抵押、置換等，以及甲方關系戶銷售(可額外折扣)，不視為乙方銷售，甲方無須支付乙方傭金，但甲方額外折扣關系戶銷售應按制在本期戶數的10%以內。除此之外，所有成交均由乙方銷售執行。
4、因甲方開發權利發生變化或整體產權轉移時，甲方應通知乙方并將此合同關系一并轉移。項目開發權利或整體產權接受方應在乙方權利和責任不變的情況下于項目交易前與乙方重新簽訂本合同。
5、甲、乙雙方同意自本合同生效后，任何一方在對方未違反合同內容的規定下，若甲方對乙方全程和銷售狀況不滿意有權單方終止或解除本合同，應以提前30天以書面形式通知對方。因一方原因造成違約，應賠償另一方全部經濟損失。雙方因工作業務持不同意見時，應以甲方意見為準。
(以下為甲乙雙方簽字蓋章欄，無合同正文)
甲方： 乙方：
代表簽字： 代表簽字：
簽約時間： 簽約地點：
有關房地產銷售合同
甲方：____________
地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務：____________
乙方：____________
房地產中介有限公司地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務：____________
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。
第二條合作期限
1.本合同期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。
第三條費用負擔本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條銷售價格銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條傭金及支付
1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于。3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。第六條甲方的責任1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;
(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書;以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
第七條乙方的責任
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);
(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;
(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況;
(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。
2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。
第八條合同的終止和變更
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條其他事項
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。?
甲方：____________________代表人：____________________年____月____日
乙方：____________________代表人：____________________年____月____日
房地產銷售合同范文
甲 方：___________________________地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務：_________
乙 方：___ 房地產中介有限公司 地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務：_________
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍
甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。
第二條 合作期限天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.本合同期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____ 個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。 3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。
第三條費用負擔
本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。
具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條銷售價格
銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條 傭金及支付 1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：
甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。
乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責任天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;
(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書;
以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
第七條 乙方的責任天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);
(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況; (6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。
第八條合同的終止和變更天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 其他事項天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
甲方：____________________
代表人：________________ ____年____月____日
1.1夯實專業素質基礎，提升學生學習能力的主動性
由于種種原因，除一些學生有美術基礎外，大多數學生特別是高職高專的學生，其美術或相關功底都較差。這就要求學校及相關老師必須著眼于學生專業素質的夯實。只有達到了一定的基礎，才談得上學習的主動性。如某高校在相關專業專門開設了專題講座，包括造型藝術、裝飾藝術、環境色彩、工程制圖、創新思維等等方面，除補充必要的美術相關知識外，還引入了項目討論，以設計案例的思維方法與過程、設計方案論證、施工方案論證、問題分析、實施方案確定、問題解決策略、方案落實為主線，充分調動學生積極參與思維。要求相關專業學生必須積極參加，并通過相關的專題作業夯實專業基礎。
1.2轉變教學觀念，提升學生學習能力的趣味性
高校藝術設計教學更應更新教學觀念，改變傳統的教學模式，吸取國內外前沿的教學思路與成果為我所有。教師要關注市場發展與最新趨勢，并與教學相結合，落實到各個課程環節之中。在傳統的教學模式下，學生學習積極性不夠，在計算機設計操作方面，大量存在著只模仿而沒有創新，一旦離開老師的指導或講解，無論是從思維還是從操作上，都存在著較大的難度。因此，教師應深刻認識到這一點，要通過調動學生的積極性與主動性入手，方能事半功倍，如，在教學過程中，教師從設計需求、實例進行分析，然后對思路進行剖析，引導學生建立起從需求到項目定型的思維模式，并對不同的思維模式進行點評，這樣才能培養學生的獨創性思維，提高學習的趣味性與主動性。只有著眼于培養學生處理實際問題的能力，才能避免學生只會使用軟件，只會模仿，卻不會設計，不會創作這樣的硬傷。
2調整教學方式，提升學生學習能力的創造性
2.1注重基礎課程與專業課程的銜接
平面設計類課程具有知識更新快，市場需求多樣的特點，這就決定了學生學習及設計創造性的高要求。傳統的課程講授模式都著眼于強調軟件使用過程，反而類似于“短訓”或“培訓”模式，缺乏系統的教學體系。如大多數學校，只是將“三大構成”作為基礎理論來支撐教學，但其內容或時間限制，過于理論化，不利于直接過渡到實踐性強的設計環節。因此，學校應適當加大設計課程及前置課程的相關設置，注意避免基礎理論與設計實踐課程內容的脫節。
2.2教學方式中的應用性設計
轉變教學角色，要增強教學過程中的互動性。教師要擺脫傳統意義上的主導者模式，使學生積極參與互動討論，參與整個教學過程，從而學會思考，拓展自己的思維，培養學習能力與創新能力。教師在這個過程中，也能夠了解學生的學習情況。
2.3借助實踐性環節與輔工具，提升學生學習能力的應用性
9月24日，遠洋?傲北《全景巴摩梭羅》3D手冊會在項目售樓處隆重召開，作為中國房地產市場第一本3D手冊，《全景巴摩梭羅》的面市吸引了眾多媒體和嘉賓前來，現場濟濟一堂。
會上，遠洋?傲北營銷副總經理付強首先就3D手冊發表致辭，感謝媒體朋友和嘉賓的到場，并對手冊和項目進行了介紹。長期以來，房地產市場的樓書采用的都是紙質平面設計，此次遠洋?做北打破窠臼，嘗試用3D立體畫面展現樓盤的全景，給人以逼真的視覺感受，手冊夾帶的代表巴摩梭羅特色的香水卡片，給人帶來更加全方位的感官體驗。遠洋?傲北采用3D手冊的設計，也體現了項目敢于呈現不做任何修改的樓盤景觀，將一個美麗而真實的巴摩梭羅呈現在眾人面前。到場媒體在詳細了解3D全景手冊和項目產品之后，也就各自感興趣的話題與遠洋?傲北項目展開了熱烈的互動交流，讓與會嘉賓對遠洋?做北項目有了更加深入的認識。
當晚由《優品》雜志與遠洋傲北?巴摩梭羅聯袂舉辦的“偷心?為愛駐留――巴摩梭羅‘她’生活私享風情Party”，在遠洋?傲北售樓處拉開帷幕，吸引了眾多名媛到場。中國高級定制夢工廠的掌門人郭培女士帶來了她的服裝秀，并為來賓解讀了“定制美好人生”的密碼。在她看來，女人一生中有許多身份――女兒、妻子、母親、職場女性……而衣服可以讓女人在不同的身份問自如轉換，將生命變得生動而立體。所以“定制”的意義不僅僅在于量體裁衣，更在于與身份、心態、氣質的契合。隨后的泳池風情party和歡樂時光BBQ，將名媛會的氣氛推向了。
此次風情party也得到了眾多知名品牌的協助，玫瑰坊高級定制、Ferragamo、伊夏定制、絲漣、桃睦佳、V.B瓷器、阿爾山以及竹葉青品牌的親情加盟，更為風情Party增添了一道亮麗的風景。
遠洋?傲北坐落于北京最成熟的別墅區――奧北別墅區的核心區域，該區域以其良好的自然山水環境和交通環境，成為京北富人聚集之地。項目整體打造為原味地中海風格，囊括歐式建筑裝飾之精華，如馬蹄窗、天然原石貼磚、西班牙紫砂筒瓦等，每一處細節均被悉心考究打造，帶來浪漫之尊享。園區憑借小區中庭景觀、組團公共景觀、私家花園景觀等多重景觀，特別打造五重園林，呈奉出和諧自然、氣質典雅的浪漫生活。330-500平方米的艷陽花墅充分體現田園別墅舒適空間，在功能劃分上實現了家庭公共區、主人生活區以及私趣愛好區的分層布局。同時為保證產品的舒適性，所有戶型均贈送小型戶內電梯。項目配備5000平方米多功能會所，各種休閑設施一應俱全。同時遠洋?做北加入金鑰匙這一全球唯一擁有八十年歷史的網絡化、個性化、專業化、國際化的品牌服務組織，讓業主享受到國際高標準的物業管理服務。
遠洋?傲北是北京市場唯一熱銷別墅，繼蟬聯6～7月銷售“三冠王”后，在9月的二次開盤，也取得了開盤當天銷售破億元的驕人成績。如此不俗的成績，除了遠洋?傲北項目的高端品質，與傲北人的努力也是分不開的，正如此次3D手冊的，為產品的熱銷錦上添花，相信這將為遠洋?傲北取得更加全面的效果，也勢必得到更多的關注和認可。
