時(shí)間：2023-06-02 09:57:20
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購(gòu)書申請(qǐng)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一般情況下，不同種類的民間獎(jiǎng)學(xué)金針對(duì)不同的學(xué)校。有些大學(xué)還擁有專門向本校留學(xué)生提供獎(jiǎng)學(xué)金的網(wǎng)絡(luò)，這些學(xué)校的留學(xué)生申請(qǐng)到獎(jiǎng)學(xué)金的可能性就比較大。總之，各個(gè)大學(xué)的學(xué)生處會(huì)在申請(qǐng)獎(jiǎng)學(xué)金期間貼出各種獎(jiǎng)學(xué)金的種類、金額、申請(qǐng)資格、申請(qǐng)方法和截止時(shí)間等信息。留學(xué)生可根據(jù)自己的情況提出申請(qǐng)。
由于日本針對(duì)外國(guó)留學(xué)生的獎(jiǎng)學(xué)金名額和數(shù)額都有限，70％以上在日本的留學(xué)生都沒有機(jī)會(huì)拿到獎(jiǎng)學(xué)金。所以，日本政府規(guī)定在課外一定的時(shí)間內(nèi)打工是合法的，其收入基本上夠在日本的生活費(fèi)用。因此，大多數(shù)留學(xué)生在緊張的學(xué)習(xí)之后，還必須為自己的生活費(fèi)用和學(xué)習(xí)費(fèi)用奔波。
日本的獎(jiǎng)學(xué)金從支付單位來(lái)看可分以下五種：日本政府(文部省)獎(jiǎng)學(xué)金、地方自治體獎(jiǎng)學(xué)金、民間團(tuán)體獎(jiǎng)學(xué)金、各高等院校提供的校內(nèi)獎(jiǎng)學(xué)金、外國(guó)自費(fèi)留學(xué)生學(xué)費(fèi)減免制度。
（一）政府(文部省)獎(jiǎng)學(xué)金
申請(qǐng)日本政府(文部省)的獎(jiǎng)學(xué)金需要通過(guò)日本駐外大使(領(lǐng))館的推薦，或日本國(guó)內(nèi)大學(xué)的推薦。
（二）地方自治體獎(jiǎng)學(xué)金
這是日本地方政府對(duì)在該管理區(qū)內(nèi)居住的或在其管轄區(qū)內(nèi)的學(xué)校讀書的外國(guó)留學(xué)生提供的獎(jiǎng)學(xué)金。此項(xiàng)獎(jiǎng)學(xué)金的支付形式多種多樣，其中包括學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)或住宿費(fèi)的補(bǔ)助、國(guó)民健康保險(xiǎn)補(bǔ)助、發(fā)給交通券以及購(gòu)書券。申請(qǐng)地方自治體獎(jiǎng)學(xué)金首先要認(rèn)真閱讀申請(qǐng)資格表，確認(rèn)有申請(qǐng)資格。申請(qǐng)資格認(rèn)定后，要到當(dāng)?shù)卣蚰闼诘膶W(xué)校索取所需文件表格。填好申請(qǐng)書，搜集所需的資料，如個(gè)人履歷表、在學(xué)證明書、指導(dǎo)教師推薦書、健康證明書、照片、外國(guó)人登記證明的復(fù)印件等等。然后上交給當(dāng)?shù)卣蚰闼诘膶W(xué)校。這以后一般還要進(jìn)行一次筆試和一次面試。筆試通常包括一般教育課程、專業(yè)科目、日語(yǔ)能力等項(xiàng)目的考試；面試通常是根據(jù)本人情況以及你在日本與本國(guó)的文化交流所作的努力而考慮的。選考的結(jié)果將通過(guò)當(dāng)?shù)卣蛐７礁嬷救恕?/p>
（三）民間團(tuán)體獎(jiǎng)學(xué)金
民間團(tuán)體獎(jiǎng)學(xué)金制度是在企業(yè)、財(cái)團(tuán)或個(gè)人提供基金基礎(chǔ)上創(chuàng)立的。這些獎(jiǎng)學(xué)金幾乎只能在進(jìn)入日本的大學(xué)或研究生院后才能有資格申請(qǐng)，而且，各類獎(jiǎng)學(xué)金幾乎全是通過(guò)留學(xué)生所在的大學(xué)申請(qǐng)的。支付形式也是多種多樣的：代付學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)或住宿費(fèi)的補(bǔ)助、國(guó)民健康保險(xiǎn)補(bǔ)助、提供交通券、購(gòu)書券等。
（四）各高等院校提供的校內(nèi)獎(jiǎng)學(xué)金
此項(xiàng)獎(jiǎng)學(xué)金是由各個(gè)大學(xué)設(shè)立的獎(jiǎng)學(xué)基金提供的。目前，在日本，對(duì)外國(guó)留學(xué)生減免學(xué)費(fèi)的大學(xué)正在日益增多，所以學(xué)生入學(xué)前最好了解清楚。
[關(guān)鍵詞]單位；圖書館；圖書管理；辦法
1前言
圖書是人類發(fā)展歷史非常重要的載體，圖書室在某種特定環(huán)境下是向人類傳播知識(shí)的下具，同時(shí)圖書還是我國(guó)思想內(nèi)涵、經(jīng)驗(yàn)積累、知識(shí)創(chuàng)新文化的源泉。所以本文主要針對(duì)單位圖書館的圖書管理方法進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行管理方法進(jìn)行分析，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2單位圖書館的圖書管理辦法
2.1單位圖書館的新書采購(gòu)辦法
2.1.1提出申請(qǐng)?jiān)谶M(jìn)行新書采購(gòu)的時(shí)候，首先要提出申請(qǐng)，除了領(lǐng)導(dǎo)特意需要采購(gòu)的一此圖書之外，招商各局的主要負(fù)責(zé)人，可以根據(jù)實(shí)際下作的需要，以部門的名義提出對(duì)有關(guān)書籍采購(gòu)的書面申請(qǐng)，并且要填寫《招商局圖書采購(gòu)申請(qǐng)表》，對(duì)所需要采購(gòu)的書籍要注明采購(gòu)的理由或者是用途。除此之外，招商各局對(duì)所需要采購(gòu)的書籍要注明所進(jìn)行采購(gòu)書籍的途徑，比如是以郵購(gòu)的方式，或者是在書店購(gòu)買的，以及需要采購(gòu)的數(shù)量，還有所采購(gòu)書籍的書名、作者還有出版社售價(jià)等等和購(gòu)買書籍相關(guān)的信息。2.1.2審批意見提出采購(gòu)書籍的申請(qǐng)之后，這個(gè)時(shí)候需要招商綜合局對(duì)招商各局的采購(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行初審，在初審的時(shí)候要對(duì)所采購(gòu)的書籍提出相應(yīng)的意見和建議，最后報(bào)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審定。2.1.3購(gòu)買入庫(kù)在報(bào)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)審批之后，并且得到管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意之后，申請(qǐng)人或者是招商各局按照規(guī)定進(jìn)行購(gòu)買，一日_所采購(gòu)的書籍到貨之后，要在第一時(shí)間內(nèi)將新采購(gòu)的書籍交至圖書站，并且辦理登記入庫(kù)的手續(xù)。2.1.4經(jīng)費(fèi)來(lái)源單位采購(gòu)新書籍的主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源，是由招商綜合局在每年的時(shí)候從業(yè)務(wù)費(fèi)中拿出的一萬(wàn)元，這樣以便于招商各局在購(gòu)買圖書的經(jīng)費(fèi)需要。2.1.5費(fèi)用報(bào)銷如果所采購(gòu)的書籍的費(fèi)用是在五百元以下，那么就由經(jīng)辦人進(jìn)行申請(qǐng)，并將申請(qǐng)遞交給招商綜合局進(jìn)行審核，最后由管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行批準(zhǔn)報(bào)銷;但是如果所購(gòu)買的書籍總數(shù)是超過(guò)五百元以上的，那么就由經(jīng)辦人所在局的主要負(fù)責(zé)人，直接向管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行申請(qǐng)。
2.2單位圖書館的圖書登記入庫(kù)辦法
2.2.1登記流程所購(gòu)買的圖書入庫(kù)之后，要對(duì)入庫(kù)的圖書進(jìn)行匯總登記，并統(tǒng)一對(duì)購(gòu)買的圖書進(jìn)行編號(hào)，并且根據(jù)不同的種類上架，并按照專柜保管的流程進(jìn)行登記入庫(kù)，這樣對(duì)圖書進(jìn)行分類登記，方便對(duì)圖書的管理。2.2.2圖書的分類結(jié)合單位的下作內(nèi)容合實(shí)際內(nèi)容，對(duì)政府機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)知識(shí)以及相關(guān)圖書進(jìn)行分類管理。因?yàn)閱挝槐旧硐伦骶途哂刑厥庑裕赃@要求圖書管理人員在圖書分類的時(shí)候，一定要抱著非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)南伦鲬B(tài)度，切實(shí)的結(jié)合政府機(jī)構(gòu)的實(shí)際下作內(nèi)容，對(duì)圖書進(jìn)行仔細(xì)的分類。
2.3單位圖書館的圖書借閱辦法
2.3.1日常外借借閱人員在進(jìn)行日常外借的時(shí)候，一定要當(dāng)面和圖書管理人員面對(duì)面的進(jìn)行核對(duì)，在核對(duì)的時(shí)候主要是看所借的書頁(yè)面是不是完整，有沒有劃勾劃圈，以及對(duì)所借的書是不是有破損殘缺的情況進(jìn)行認(rèn)真的查對(duì)，這樣避免在歸還書的時(shí)候，出現(xiàn)不必要出現(xiàn)的麻煩。每個(gè)人每次在進(jìn)行日常外界的時(shí)候，只能一次外界1-3本圖書，但是如果是因?yàn)閷?shí)際需要一次借閱超過(guò)3本，那么就需要在《圖書借閱登記表》備注欄中說(shuō)明實(shí)際情況，同時(shí)還要在圖書室管理員處填寫《圖書借閱登記表》，在填寫的時(shí)候一定要按照一式二份的要求進(jìn)行填寫，圖書管理人員和借閱人本人各執(zhí)一份。2.3.2圖書的歸還借閱人員應(yīng)該按照《圖書借閱登記表》上所規(guī)定的期限，在規(guī)定的期限到了的時(shí)候，一定要如期的對(duì)所借閱的圖書進(jìn)行如期的歸還，如果由于特殊的一此情況，需要對(duì)所借閱的圖書延長(zhǎng)外界的時(shí)間，一定要提前告知圖書管理人員，以便在規(guī)定的時(shí)期到了的時(shí)候沒有對(duì)所借閱的書進(jìn)行歸還，給自己的信用帶來(lái)負(fù)面的影i向。借閱人員一定要清楚，圖書借閱期限最長(zhǎng)時(shí)間不能超過(guò)30天。2.3.3任何借閱人員都要愛惜圖書在進(jìn)行單位圖書館管理的時(shí)候，圖書管理人員一定要明確的告知借閱人員，外借的圖書不能在沒有經(jīng)過(guò)任何人允許的情況下，進(jìn)行填涂、勾劃，同時(shí)應(yīng)該做出明確的規(guī)定，借閱人員一定要保證對(duì)所借閱的圖書，不能有任何沾有任何的液體污漬，在進(jìn)行歸還的時(shí)候不能出現(xiàn)殘缺破損的現(xiàn)象。這也要求圖書管理人員，在借閱人對(duì)圖書進(jìn)行歸還的時(shí)候，一定要對(duì)照借出時(shí)的情況對(duì)所歸還的圖書進(jìn)行仔細(xì)的檢查，如果一日_發(fā)現(xiàn)圖書有破損的情況，需要借閱人員按照規(guī)定作出相應(yīng)的賠償。
2.4單位圖書館的圖書損壞與丟失處理辦法
因?yàn)閳D書本身就是屬于公共財(cái)產(chǎn)，所以在進(jìn)行單位圖書管理的時(shí)候，只要是借閱人員有污損圖書或者是丟失圖書的情況出現(xiàn)，圖書管理人員都有去權(quán)利按照?qǐng)D書館的規(guī)定，要求借閱人員購(gòu)買回和所借閱同版本的圖書作為賠償，如果實(shí)在沒有辦法購(gòu)回同樣的圖書，則借閱人員要按照所借閱的書的原價(jià)做出賠償。在進(jìn)行單位圖書館圖書管理的時(shí)候，一定要嚴(yán)格按照?qǐng)D書館圖書管理的規(guī)定執(zhí)行，以免出現(xiàn)不避要的麻煩。
3單位圖書館的圖書管理創(chuàng)新辦法
3.1提高圖書管理人員的綜合素質(zhì)
圖書是開展學(xué)校和社會(huì)各種活動(dòng)資料一準(zhǔn)備的重要資源保障，隨著現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來(lái)，知識(shí)已經(jīng)逐漸成為人們發(fā)展所關(guān)注的關(guān)鍵因素，圖書館資料一管理的主題是人，關(guān)于管理策略的各個(gè)方面的制定都容易受到管理人員素養(yǎng)方面的影響，管理方案的制定需要適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，從而需要對(duì)管理方案根據(jù)時(shí)代的要求逐漸創(chuàng)新和完善，社會(huì)發(fā)展要求學(xué)習(xí)學(xué)校圖書館實(shí)施“人本管理”，不僅需要根據(jù)學(xué)生們的具體需要對(duì)圖書資源進(jìn)行完善，同時(shí)也需要對(duì)圖書管理人員有效培養(yǎng)，積極提升管理人員的自身素質(zhì)，培養(yǎng)管理人員先進(jìn)設(shè)備使用技巧，促進(jìn)圖書館管理人員全面發(fā)展，樹立創(chuàng)新觀念，將管理的一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)逐步運(yùn)用到管理策略的制定中，不斷優(yōu)化圖書館管理部門的結(jié)構(gòu)，關(guān)注學(xué)校圖書館管理人員的培養(yǎng)和選拔，優(yōu)化學(xué)校圖書館管理隊(duì)伍，提高學(xué)校圖書館管理團(tuán)隊(duì)的整體水平。
3.2管理設(shè)備設(shè)施的創(chuàng)新
設(shè)備是圖書管理的基礎(chǔ)內(nèi)容，技術(shù)設(shè)備的更新是對(duì)圖書管理水平提升的具體表現(xiàn)，促進(jìn)圖書管理效率提升。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和普及，圖書網(wǎng)絡(luò)化管理已經(jīng)成為時(shí)展的要求，圖書館應(yīng)當(dāng)從圖書管理設(shè)備方面進(jìn)行創(chuàng)新和發(fā)展。通過(guò)現(xiàn)代化管理設(shè)備，不斷促進(jìn)管理人員對(duì)新的管理技的掌握，逐步向智能化管理方向發(fā)展，促進(jìn)圖書電子網(wǎng)絡(luò)管理。圖書管理逐步將紙質(zhì)化資料一管理時(shí)代的弊端加以改善，圖書管理下作運(yùn)用電子化管理設(shè)備將資料一不斷轉(zhuǎn)化為電子網(wǎng)絡(luò)信息進(jìn)行儲(chǔ)存，促進(jìn)紙質(zhì)化資料一管理與數(shù)字化管理共同進(jìn)行，充分發(fā)揮兩者對(duì)提高圖書管理效率的優(yōu)勢(shì)和職能。
3.3圖書管理網(wǎng)絡(luò)化
隨著以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息化時(shí)代的到來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)不斷滲透到人們的生活、學(xué)習(xí)和下作中，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的開放化和共享式的發(fā)展模式，已經(jīng)逐步使得圖書館資料一的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)不斷成為可能和管理更加便捷高效。由于我國(guó)各個(gè)地區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)的力度加大以及范圍不斷擴(kuò)大，逐漸促進(jìn)圖書信息在全國(guó)范圍內(nèi)的共享，為社會(huì)發(fā)展提供更多的信息，逐漸為信息化社會(huì)發(fā)展服務(wù)。同時(shí)我國(guó)圖書館還應(yīng)當(dāng)充分利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行免費(fèi)的信息資源開放和分享，對(duì)網(wǎng)絡(luò)資料一資源即使整理和更新完善，不斷提高網(wǎng)上信息資源的準(zhǔn)確性和時(shí)新性，在當(dāng)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)滲透的過(guò)程中逐漸建立合理有序的圖書管理網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展環(huán)境。
4結(jié)語(yǔ)
綜上所述，為了進(jìn)一步規(guī)范單位圖書館的圖書管理，還有保證各類圖書資料一的完整，政府機(jī)構(gòu)十部提供方便、有序的圖書借閱服務(wù)，特提出常用的圖書管理方法，希望能夠推動(dòng)單位圖書館的圖書管理發(fā)展。
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本文對(duì)商品房買賣中的法律問(wèn)題進(jìn)行了論述，分析研究了我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商品房買賣中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買賣市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]商品房買賣訂購(gòu)書商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任
[目錄]
一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題
二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題
三、商品房買賣按揭法律問(wèn)題
四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見。
一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買賣合同具有如下法律特征：
1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。
在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。
2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（主要為不動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。
3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。
由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買賣合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。
（三）關(guān)于商品房買賣中訂購(gòu)書的法律問(wèn)題
1.商品房訂購(gòu)書的概念
商品房訂購(gòu)書也稱認(rèn)購(gòu)書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購(gòu)書的法律性質(zhì)
從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購(gòu)書與購(gòu)房合同
（1）商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同的關(guān)系
商品房認(rèn)購(gòu)書不是購(gòu)房合同的從合同。商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。
（2）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)
在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同，但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無(wú)論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時(shí)，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立的要件應(yīng)較動(dòng)產(chǎn)買賣合同為嚴(yán)格，價(jià)款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要。《法國(guó)民法典》第1108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時(shí)，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買賣的價(jià)金或指定第三人確定價(jià)金，則合同不成立。依解釋，所謂標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購(gòu)書的內(nèi)容來(lái)看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款這幾項(xiàng)條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購(gòu)書確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購(gòu)書的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。
二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題
（一）商品房預(yù)售合同的概念
商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。預(yù)售是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易的主要形式。
（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征
1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。買賣雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，達(dá)到雙方交易目的。
2.商品房預(yù)售合同的特征
第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。
第二，商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。
第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。
（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力
1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記，是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。
2.商品房預(yù)售登記的效力
第一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”我國(guó)法律通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。
（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓
1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念
商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。
2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)
我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購(gòu)人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任，預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。
三、商品房買賣按揭法律問(wèn)題
（一）商品房買賣按揭的涵義
按揭一詞來(lái)源于英文mortgage，在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)保”。中國(guó)大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國(guó)大陸地區(qū)所指的按揭，是指購(gòu)房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。
（二）商品房買賣按揭的法律特征
1.主體包括三方：即購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。
3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣變賣標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。
（三）按揭中的各方法律關(guān)系
從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：
1.購(gòu)房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。
3.購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。
4.開發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。
5.購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人。
6.開發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。
上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。
（四）房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關(guān)系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：
首先，購(gòu)房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款并應(yīng)購(gòu)房人的委托直接將貸款劃給開發(fā)商。由于按揭銀行是與開發(fā)商存在約定的特定銀行，購(gòu)房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購(gòu)房款，開發(fā)商和按揭銀行之間存在一對(duì)一的銷售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說(shuō)，借款合同在發(fā)生上對(duì)商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無(wú)效或被撤銷的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對(duì)商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時(shí)便完成其義務(wù)，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過(guò)以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系
抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無(wú)效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無(wú)效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購(gòu)房人作為抵押人在抵押時(shí)可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購(gòu)房人在抵押房屋的同時(shí)，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責(zé)任
在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開發(fā)商對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買賣合同，或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒有寫到合同中，對(duì)開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
虛假售樓廣告，曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償，所以，如果開發(fā)商虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。
二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任
由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個(gè)別開發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無(wú)疑是將自身沒有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任
開發(fā)商逾期交房的情況大致有：開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用；未通過(guò)政府部門的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發(fā)商仍無(wú)法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。
四、開發(fā)商因自身原因，不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任
關(guān)鍵詞：技師學(xué)院；質(zhì)量保證；采購(gòu)方式；質(zhì)量管理
隨著技工教育的蓬勃發(fā)展，各種各類的技工學(xué)校通過(guò)技師審核成為了技師學(xué)院。學(xué)院層次的不斷提高必然要求學(xué)院的管理工作要做得更系統(tǒng)、更制度化。而作為學(xué)院管理其中的一個(gè)方面――中文圖書的采購(gòu)工作也隨著學(xué)院的進(jìn)步而不斷改革。
學(xué)院知名度的提高必然會(huì)對(duì)學(xué)院圖書館的中文圖書采購(gòu)工作增加新的困難。同時(shí)中文圖書的質(zhì)量問(wèn)題，也是一個(gè)要重視的問(wèn)題。那怎樣才能做好技師學(xué)院中文圖書的采購(gòu)工作呢？我覺得要做好中文圖書的采購(gòu)工作，就要保證中文圖書采購(gòu)的質(zhì)量，而要做好這點(diǎn)，圖書館不但要定期定量投入新的財(cái)力資源，而且還要圖書管理人員清楚地認(rèn)識(shí)到本館中文圖書在采購(gòu)上存在的問(wèn)題。
1 技師學(xué)院中文圖書采購(gòu)工作中存在的問(wèn)題
20世紀(jì)90年代后，技工教育d起并迅速地發(fā)展，到了21世紀(jì)，技工教育更向高職教育發(fā)展，技工學(xué)校成為技師學(xué)院 。雖然技師學(xué)院在發(fā)展學(xué)院硬件的同時(shí)也很重視圖書館軟件的建設(shè)，在辦學(xué)經(jīng)費(fèi)緊張的情況下，仍將圖書館建設(shè)納入教學(xué)基本建設(shè)的內(nèi)容之一，建立圖書館相關(guān)的機(jī)構(gòu)、制度，配備專職的人員管理等。但由于技師學(xué)院圖書館的建設(shè)還處于初級(jí)，它和高校圖書館相比，在中文圖書藏書情況上還是相比顯得數(shù)量少、種類少、專業(yè)性不強(qiáng)。而中文圖書的藏書質(zhì)量又達(dá)不到高職教育發(fā)展的需要。而出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的技師學(xué)院的圖書館建館時(shí)間較短，圖書管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)相對(duì)較低因此在館藏建設(shè)上還存在一定問(wèn)題：
1.1 中文圖書購(gòu)置經(jīng)費(fèi)發(fā)放的不穩(wěn)定
由于技師學(xué)院與高教相比。除了有小部份經(jīng)費(fèi)屬于公費(fèi)撥款外，大部份經(jīng)費(fèi)還是依靠收取學(xué)生學(xué)費(fèi)來(lái)維持學(xué)院運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，在經(jīng)費(fèi)緊張的情況下，學(xué)院很難保證圖書館中文圖書購(gòu)置專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定性。以我院為例，在1999年由于學(xué)院要申請(qǐng)國(guó)家級(jí)技工學(xué)校，因此就一次性購(gòu)置了100萬(wàn)的中文圖書，可是在申請(qǐng)通過(guò)后近十年我院均沒有再購(gòu)置過(guò)任何中文圖書。一直到我院2007年申請(qǐng)技師學(xué)院掛牌才再次購(gòu)置圖書。而后又到了2012年申請(qǐng)示范性院校才又再增置30萬(wàn)的教輔圖書。購(gòu)置經(jīng)費(fèi)的不穩(wěn)定使中文圖書的內(nèi)容不能保持連續(xù)性，使館藏文獻(xiàn)資源建設(shè)的進(jìn)度出現(xiàn)斷層。
1.2 采購(gòu)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)比較低
由于技師學(xué)院圖書管理人員不屬一線教師，同時(shí)，圖書管理人員除了要負(fù)責(zé)圖書的管理工作外，還要兼任教材、教務(wù)的各項(xiàng)工作。因此，圖書管理人員會(huì)由于工作任務(wù)多等客觀原因而影響了中文圖書管理的工作。另外，由于受觀念的影響技師學(xué)院對(duì)于圖書管理人員的崗位培訓(xùn)并不重視，而管理人員本身也不重視圖書情報(bào)管理的專業(yè)繼續(xù)教育，這一定程序上影響了中文圖書采購(gòu)人員水平的提高。
1.3 只看重圖書的折扣，忽視了圖書的質(zhì)量和售后服務(wù)
這一點(diǎn)在技師學(xué)院中文圖書采購(gòu)工作中尤為明顯。由于圖書管理人員專業(yè)技術(shù)不高在采購(gòu)文獻(xiàn)時(shí)，他們可能會(huì)由于受到圖書折扣的吸引而選購(gòu)了一些盜版圖書、折扣書。這些圖書內(nèi)容過(guò)時(shí)，質(zhì)量沒保證。雖然看似充實(shí)了館藏，其實(shí)卻是損害了讀者的權(quán)益，破壞了圖書館聲譽(yù)，危害了圖書館事業(yè)。另外，也有些圖書館由于看重了折扣，而忽略了圖書的售后服務(wù)，結(jié)果買回來(lái)的圖書和采購(gòu)時(shí)的樣書出現(xiàn)很大的差異，結(jié)果造成了“想買的書沒買回來(lái)，買回來(lái)的書卻沒人愿看”的浪費(fèi)結(jié)果。
1.4 采購(gòu)的供應(yīng)商不穩(wěn)定
在以往技師學(xué)院圖書館采購(gòu)中文圖書主要是通過(guò)以下幾個(gè)途徑：a.關(guān)系采購(gòu)，是指由學(xué)院的一些社會(huì)關(guān)系推銷而讓圖書館采購(gòu)回來(lái)的圖書。這種圖書采購(gòu)是一種被動(dòng)的采購(gòu)。由于受到直管部門的要求或礙于人情，圖書館常會(huì)被動(dòng)地采購(gòu)到不少“人情書”。這些圖書復(fù)本數(shù)量多，內(nèi)容多為“論文集”或“專著”。這些圖書不但在圖書館的流通上并不熱銷，而且又阻礙書架，但由于學(xué)院有求于人，只好全價(jià)購(gòu)買。這種采購(gòu)造成的結(jié)果就是需要購(gòu)買的圖書沒經(jīng)費(fèi)，不需要的圖書就買了一大堆。b.教師采購(gòu)，是指由一線教學(xué)老師根據(jù)需要去采購(gòu)圖書。這種采購(gòu)方法雖然比關(guān)系采購(gòu)要主動(dòng)，但由于采購(gòu)的老師太多，在管理方面上很難做到控制全局。因此，常會(huì)出現(xiàn)老師采購(gòu)回來(lái)的圖書重復(fù)現(xiàn)象明顯，或者圖書流通價(jià)值不大等問(wèn)題。c.現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)，是指由圖書采購(gòu)人員到現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)圖書的采購(gòu)方法。這種采購(gòu)方法最主動(dòng)，也最能考慮到館藏建設(shè)的發(fā)展。但是這種采購(gòu)也需要圖書采購(gòu)人員對(duì)圖書情報(bào)專業(yè)有較高的專業(yè)技術(shù)，不然就容易會(huì)采購(gòu)到盜版書或與時(shí)代脫節(jié)的折扣書等價(jià)值不大的圖書資源了。
2 提高采購(gòu)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，保證采購(gòu)的客觀條件穩(wěn)定，都是促進(jìn)館藏建設(shè)發(fā)展的保證
針對(duì)技師學(xué)院中文圖書采購(gòu)工作中存在的問(wèn)題，我認(rèn)為要保證購(gòu)書質(zhì)量，促進(jìn)館藏文獻(xiàn)建設(shè)向系統(tǒng)性，科學(xué)性，專業(yè)性發(fā)展。圖書管理人員在采購(gòu)中文圖書的工作中，就應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：
2.1 提高采購(gòu)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
提高采購(gòu)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)可以說(shuō)是做好中文圖書采購(gòu)工作的前提。只有思想過(guò)硬，業(yè)務(wù)精湛，素質(zhì)高強(qiáng)的采購(gòu)人員，才能在圖書的采購(gòu)工作中選出質(zhì)量高的圖書，保證做好采購(gòu)工作，建立起科學(xué)合理的館藏建設(shè)。而業(yè)務(wù)素質(zhì)高的采購(gòu)人員就應(yīng)該具備以下兩個(gè)條件：a.要具有一定的馬列主義理論水平和全心全意為讀者服務(wù)的意識(shí)，還要有高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作作風(fēng)。b.圖書采購(gòu)人員要對(duì)圖書情報(bào)專業(yè)有較高的認(rèn)識(shí)，同時(shí)對(duì)其它的知識(shí)也要廣泛了解，讓自身具備多元化的知識(shí)結(jié)構(gòu)。只有具備了以上兩個(gè)條件的采購(gòu)人員在工作中才能保持清醒的頭腦，堅(jiān)持工作原則，并能以專業(yè)知識(shí)來(lái)區(qū)別圖書價(jià)值的高低，質(zhì)量的好壞。而同時(shí)，由于采購(gòu)人員自身具備多元化的知識(shí)結(jié)構(gòu)，使他們能對(duì)其他科學(xué)有基本的認(rèn)識(shí)，在采購(gòu)工作中對(duì)豐富的文獻(xiàn)知識(shí)，也有一定的了解，有助于文獻(xiàn)的采購(gòu)工作和館藏建設(shè)。
2.2 穩(wěn)定的采購(gòu)經(jīng)費(fèi)是中文圖書采購(gòu)工作的經(jīng)濟(jì)保證
采購(gòu)經(jīng)費(fèi)是文獻(xiàn)采購(gòu)工作的經(jīng)濟(jì)前提，沒有穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)就不能保證中文圖書采購(gòu)的連續(xù)性，就容易使館藏建設(shè)出現(xiàn)斷層。因此，如何保證采購(gòu)經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定性成為了中文圖書采購(gòu)工作質(zhì)量的一個(gè)保證。就以我院為例2007年前由于沒有重視館藏建設(shè)。結(jié)果使中文圖書不能得到定期的增加，館藏在近十年里都是保持1999年的館藏?cái)?shù)量，圖書內(nèi)容明顯不能“與時(shí)俱進(jìn)”。而到了2007年學(xué)院由于要申請(qǐng)ISO2001驗(yàn)證和技師學(xué)院掛牌才發(fā)現(xiàn)圖書館的館藏達(dá)不到申請(qǐng)要求。才再又采購(gòu)了10萬(wàn)冊(cè)圖書。可是由于采購(gòu)工作緊急，使采購(gòu)人員在采購(gòu)時(shí)沒有充分的選書時(shí)間，結(jié)果造成館藏存置不合理，購(gòu)置的圖書流通價(jià)值不大，圖書資源出現(xiàn)斷層，缺少連續(xù)性。吸取了這個(gè)經(jīng)驗(yàn)后，我館在以后的館藏建設(shè)中，更重視中文圖書采購(gòu)經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定性。每學(xué)期都會(huì)撥出經(jīng)費(fèi)給教師購(gòu)買相關(guān)的教學(xué)參考資料，同時(shí)。只要條件允S學(xué)院還定期向上級(jí)申請(qǐng)專項(xiàng)資金購(gòu)買新圖書。通過(guò)這樣，本館文獻(xiàn)館藏在這幾年都能合理、有序、連續(xù)性地增加，同時(shí)購(gòu)買回來(lái)的圖書流通價(jià)值也增強(qiáng)了。
2.3 合理分配購(gòu)書的經(jīng)費(fèi)是中文圖書采購(gòu)工作合理性的保證
由于技師學(xué)院仍存在一部份的經(jīng)費(fèi)需要自行籌集。因此，如何合理使用每項(xiàng)資金成為技師學(xué)院建設(shè)工作中必須考慮的問(wèn)題。而具體到如何合理使用購(gòu)書經(jīng)費(fèi)呢？那就要求圖書采購(gòu)人員在采購(gòu)中文圖書的過(guò)程中要合理分配經(jīng)費(fèi)。從內(nèi)容上，圖書采購(gòu)人員要在規(guī)定的金額里采購(gòu)到最多的圖書。圖書的內(nèi)容要涉及到教學(xué)的各種科學(xué)，還要包括人文，地理，文學(xué)等方面。那怎樣采購(gòu)才算合理？就如我院為例，在每次采購(gòu)前采購(gòu)人員會(huì)對(duì)這次采購(gòu)的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行分配。與學(xué)院教學(xué)有關(guān)的各項(xiàng)科學(xué)圖書會(huì)占采購(gòu)經(jīng)費(fèi)的60%，文學(xué)類圖書占30%，其中會(huì)包括名著和最新最前沿的圖書。剩下的10%則是購(gòu)買其它圖書。通過(guò)采購(gòu)經(jīng)費(fèi)的分配使采購(gòu)更有目的，同時(shí)采購(gòu)回來(lái)的圖書則更有流通價(jià)值；而從方法上，本館采購(gòu)人員會(huì)用多種采購(gòu)方法相結(jié)合的辦法來(lái)采購(gòu)。首先，我們會(huì)每學(xué)期允許教師購(gòu)買一些教學(xué)用書。這樣可以滿足教學(xué)中出現(xiàn)的緊急需要。不過(guò)，這種采購(gòu)只能占中文圖書采購(gòu)的5%到10%。其次，是專項(xiàng)資金的中文圖書采購(gòu)。這種采購(gòu)占總采購(gòu)的90%以上。不過(guò)在這種采購(gòu)中我們要注意預(yù)訂采購(gòu)與現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)合理分配。預(yù)訂采購(gòu)可以保證采購(gòu)到的圖書有完整性、連續(xù)性，但由于看不到圖書內(nèi)容，對(duì)圖書價(jià)值的評(píng)價(jià)不準(zhǔn)確。而現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)，能對(duì)圖書價(jià)值做出較準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)，但有時(shí)很難保證叢書的完整性、連續(xù)性。因此，我館在每次采購(gòu)中先會(huì)進(jìn)行預(yù)訂采購(gòu)，把供應(yīng)商提供的圖書目錄資料發(fā)給教師，由他們挑選圖書目錄。然后再組織教師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)。而我們會(huì)根據(jù)供應(yīng)商提供的書目?jī)?nèi)容多少及現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)置圖書的具體情況來(lái)安排每種采購(gòu)方式的比例。使用多種采購(gòu)方式相結(jié)合的方法，可以發(fā)揮各種采購(gòu)方式的優(yōu)點(diǎn)，避免弊處。避免了由于把所有經(jīng)費(fèi)投入到一種采購(gòu)方式中，而使采購(gòu)不合理，購(gòu)入的圖書質(zhì)量下降。
2.4 優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商是中文圖書采購(gòu)工作質(zhì)量的保證
好的供應(yīng)商是圖書質(zhì)量的保證。如今圖書市場(chǎng)，國(guó)有企業(yè)與私營(yíng)企業(yè)相容，購(gòu)書的方式也是多樣的。那作為中文圖書采購(gòu)人員，怎樣才能在復(fù)雜的圖書市場(chǎng)中找到適合的圖書供應(yīng)商呢？我館是通過(guò)ISO2001質(zhì)量制度與公開招標(biāo)相結(jié)合的方式來(lái)確定圖書供應(yīng)商的。首先，學(xué)院會(huì)以ISO2001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度為標(biāo)準(zhǔn)向外公開招標(biāo)。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)吸引更多的供應(yīng)商來(lái)參加招標(biāo)，從而達(dá)到“貨比三家”的效果。接著，圖書館會(huì)認(rèn)真審核書商的采購(gòu)方式，服務(wù)方式，及售后服務(wù)等方面是否滿足本館采購(gòu)需要。并根據(jù)ISO2001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定《供方評(píng)價(jià)表》，通過(guò)《供方評(píng)價(jià)表》的統(tǒng)計(jì)，選擇出最有實(shí)力的供應(yīng)商作為圖書供應(yīng)商，并且建立《合格供方名單》。然后再和供應(yīng)商簽訂正式合同，在合同中要求供應(yīng)商對(duì)圖書采購(gòu)工作保證一定的承諾：如圖書采購(gòu)方式，折扣率，質(zhì)量保證，準(zhǔn)時(shí)到位性，結(jié)算方式，售后服務(wù)等事宜。接著，采購(gòu)人員才會(huì)按合同組織教師進(jìn)行采購(gòu)。在采購(gòu)后，采購(gòu)人員還會(huì)和學(xué)院相關(guān)部門人員一起驗(yàn)收采購(gòu)到的圖書，并在《供方評(píng)價(jià)表》中對(duì)供應(yīng)商的圖書質(zhì)量、服務(wù)情況等進(jìn)行評(píng)價(jià)。并由學(xué)院相關(guān)部門存檔。而在下次采購(gòu)圖書時(shí)，本館采購(gòu)人員就可以根據(jù)《供方評(píng)價(jià)表》來(lái)確定圖書供應(yīng)商的誠(chéng)信度和服務(wù)水平等。從而選擇出最有誠(chéng)信，服務(wù)水平最好，最符合本館需要的圖書供應(yīng)商。
由于技師學(xué)院圖書館的館藏建設(shè)仍處于初級(jí)階段，而中文圖書采購(gòu)工作的質(zhì)量好壞又會(huì)直接影響到圖書館的館藏建設(shè)。因此中文圖書采購(gòu)人員應(yīng)以質(zhì)量為核心，價(jià)格公道原則，集思廣益。這樣中文圖書采購(gòu)工作的質(zhì)量才能有保證。
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[2]馬智輝.淺析新形勢(shì)下高校圖書館中文圖書采訪工作.科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2006.5.
湖北省圖書館 郝敏
摘要：信息資源建設(shè)是衡量圖書館實(shí)力的重要指標(biāo)，是圖書館賴以存在的物質(zhì)基礎(chǔ)和保證，信息資源的質(zhì)量和體系建設(shè)的優(yōu)劣直接影響著圖書館信息服務(wù)的水平和效率。本文分析了基層圖書館信息資源建設(shè)上的理念誤區(qū)，就基層圖書館藏書建設(shè)的采訪工作提出了兩點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞：信息資源 采訪 藏書 文獻(xiàn)
信息資源是經(jīng)過(guò)人類選取、組織、序化的有用信息的集合。自近代圖書館學(xué)在我國(guó)誕生以來(lái)，我國(guó)圖書館信息資源建設(shè)工作的名稱經(jīng)歷了藏書采訪藏書補(bǔ)充藏書建設(shè)文獻(xiàn)資源建設(shè)信息資源建設(shè)五個(gè)階段。當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的信息資源建設(shè)既包括文獻(xiàn)型的資源建設(shè)，也包括數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，還包括對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息資源的開發(fā)和組織。
一、基層圖書館信息資源建設(shè)理念誤區(qū)
圖書館信息資源建設(shè)，是指圖書館根據(jù)自身性質(zhì)、任務(wù)和用戶需求，有計(jì)劃并系統(tǒng)地規(guī)劃、選擇、收集、組織、管理各種信息資源，建立具有特定功能的信息資源體系的整個(gè)過(guò)程和全部活動(dòng)[1]。基層圖書館信息資源建設(shè)的理念直接指導(dǎo)和影響資源建設(shè)的實(shí)踐，而我國(guó)大多數(shù)基層圖書館缺乏先進(jìn)的資源建設(shè)理念。主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
1、唯經(jīng)費(fèi)論
資源建設(shè)以經(jīng)費(fèi)投入為基礎(chǔ)，沒有投入或投入不足，就無(wú)法進(jìn)行資源建設(shè)，這是大多數(shù)基層圖書館認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。實(shí)際上，
資源無(wú)處不在，除了花錢購(gòu)買，許許多多的免費(fèi)開放資源遍布國(guó)內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，國(guó)內(nèi)外的各種公益機(jī)構(gòu)也提供一些特色資源，關(guān)鍵是我們的館員要去了解、認(rèn)識(shí)、發(fā)現(xiàn)和挖掘。比如說(shuō)，讀者就是我們寶貴的資源，我們可以在讀者辦證時(shí)請(qǐng)他們填寫單位、專長(zhǎng)、年齡、是否愿意參加文化志愿者等信息，以此為基礎(chǔ)建立“專家讀者資源庫(kù)”，從而借助讀者資源解決專業(yè)信息資源與資深館員不足的問(wèn)題。再如，我們通過(guò)各種媒體宣傳，倡導(dǎo)個(gè)人和集體向圖書館捐贈(zèng)古籍、手稿、正式出版物，內(nèi)部資料、宣傳手冊(cè)、廣告、電子出版物、美術(shù)作品、書法作品、實(shí)物等；還可以借助兩會(huì)，請(qǐng)人大代表或政協(xié)委員向地方政府提出議案、提案，建議地方出臺(tái)“向圖書館呈交地方文獻(xiàn)的條例”，圖書館通過(guò)上門征集和各單位呈交，可將本地政府、機(jī)關(guān)、企事業(yè)等相關(guān)單位的會(huì)議資料、專題匯編及其所制作、出版的各種書報(bào)刊匯集到圖書館，從而形成一批地方特色館藏和專題資源庫(kù)。
同時(shí)，也可到上級(jí)館甚至省級(jí)大館批量擔(dān)保借閱，聯(lián)系國(guó)內(nèi)外的公益慈善機(jī)構(gòu)，如美國(guó)明德圖書館基金會(huì)（Apple Tree Lipary Foundation ）致力于通過(guò)募集資金的方式，在中國(guó)大陸捐助建立英文少兒圖書館；上海圖書館針對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)圖書館開展講座資源配送工作，每月將其開展的講座刻錄成光盤，免費(fèi)物流給簽約的基層圖書館。除此之外，我國(guó)文化部、財(cái)政部組織實(shí)施的文化共享工程、數(shù)字圖書館推廣工程等一系列文化惠民工程也有大量的數(shù)字資源可供基層圖書館免費(fèi)獲取；歐洲數(shù)字圖書館Europeana （europeana.eu/portal/）、世界數(shù)字圖書館（wdl.org/zh/)等數(shù)字圖書館項(xiàng)目，以及新浪讀書等很多免費(fèi)的網(wǎng)絡(luò)閱讀資源，基層圖書館都可通過(guò)其網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)向讀者導(dǎo)航推介，讓更多的人免費(fèi)使用經(jīng)圖書館專業(yè)人員篩選
推薦的優(yōu)秀書籍報(bào)刊、聲像圖片等資源。
2、唯藏書量論。
大多數(shù)基層圖書館因其公共館性質(zhì)，在藏書種類上貪大求全，追求藏書量的快速上漲。雖然文獻(xiàn)信息資源是圖書館服務(wù)的基礎(chǔ)，但信息資源建設(shè)的根本目的是為了信息資源的利用，由于欠發(fā)達(dá)地區(qū)基層圖書館信息資源購(gòu)置經(jīng)費(fèi)非常有限，如果一味謀求館藏?cái)?shù)量的增加，而不是依據(jù)自身的條件、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展需求和民眾的需求，科學(xué)地規(guī)劃和設(shè)計(jì)館藏，精心地選擇和組織館藏，規(guī)范評(píng)價(jià)館藏、周期性地剔除陳舊和無(wú)價(jià)值的文獻(xiàn)，那么最貼近基層大眾閱讀需求的基層圖書館的作用就無(wú)法發(fā)揮。因此，基層圖書館的資源建設(shè)最需要在經(jīng)費(fèi)不足的基礎(chǔ)上，維持一個(gè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高效有用的文獻(xiàn)資源體系。然而，圖書館信息資源的形態(tài)隨著社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化的發(fā)展日益多樣化、復(fù)雜化，任一形態(tài)信息資源也都有其存在的優(yōu)劣勢(shì)，作為面向地方民眾的基層圖書館，所建設(shè)并提供的信息資源既不能局限于傳統(tǒng)紙本資源，也不能單單依靠數(shù)字資源，必須根據(jù)服務(wù)對(duì)象的需求，合理安排采訪比例，從而發(fā)揮信息資源體系的優(yōu)勢(shì)，最大限度地滿足民眾的閱讀需求[同1]。
3、 唯喜好論。
服務(wù)讀者是圖書館的核心任務(wù)，而信息資源是圖書館開展服務(wù)的基礎(chǔ)與前提，因此，信息資源建設(shè)最大限度滿足讀者閱讀需求是圖書館的不二追求。然而，大多數(shù)欠發(fā)達(dá)地區(qū)基層圖書館由于人員少，一人多職，且采編人員并不具備圖情專業(yè)素養(yǎng)，造成在采購(gòu)信息資源時(shí)隨意性很大，沒有本館特色館藏和整體藏書體系的概念。采訪標(biāo)準(zhǔn)多為采購(gòu)人員自己的主觀喜好，或者以不同時(shí)期讀者的階段性喜好而論。信息資源采購(gòu)是圖書館的第一個(gè)關(guān)
口，由于購(gòu)書經(jīng)費(fèi)的不足，基層圖書館采訪人員更要在充分調(diào)研讀者閱讀需求基礎(chǔ)上，通過(guò)各種形式的薦書活動(dòng)提升讀者參與選書的流程，并參考上級(jí)館或大館的經(jīng)典信息資源推介，綜合平衡讀者需求實(shí)施采購(gòu)。要切實(shí)做到不完全以讀者喜好為唯一標(biāo)準(zhǔn)，要充分發(fā)揮圖書館推選經(jīng)典、指導(dǎo)閱讀的作用，引導(dǎo)讀者讀好書。
二、合理有效的信息資源采訪對(duì)策
1、把握基層圖書館信息資源采訪的特點(diǎn)與規(guī)律
筆者認(rèn)為基層圖書館信息資源采訪應(yīng)與讀者需求和地區(qū)特性相應(yīng)，采訪類型以紙本書刊為主，數(shù)字資源以共享上級(jí)館資源為主，內(nèi)容深度應(yīng)以滿足讀者一般生活、休閑、學(xué)習(xí)與工作所需信息為主。例如：
縣（區(qū)）圖書館是為本縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化服務(wù)的文化教育機(jī)構(gòu)和設(shè)施，是本縣范圍內(nèi)的藏書、目錄和圖書館之間的協(xié)作、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)研究、交流的中心。文獻(xiàn)采購(gòu)的重點(diǎn)是適合當(dāng)?shù)毓まr(nóng)業(yè)生產(chǎn)需求的實(shí)用性文獻(xiàn)、地方文獻(xiàn)、中文工具書、科普讀物、文學(xué)藝術(shù)作品等。由于在縣館的服務(wù)對(duì)象中，大眾性讀者占多數(shù)，故在文獻(xiàn)的采集過(guò)程中，要根據(jù)普及與提高相結(jié)合，以普及為主的原則，采選專業(yè)書刊的比重不宜過(guò)大，從而建立起一個(gè)比較通俗的綜合性藏書體系[2]。而社區(qū)圖書館（室）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站、農(nóng)家書屋的服務(wù)對(duì)象多為老人和孩子，因此，其文獻(xiàn)采訪范圍主要是實(shí)用型科技書刊、生活類綜合書刊和少兒書刊等普及性通俗讀物。行業(yè)圖書館是在行政企事業(yè)單位建立的圖書室，服務(wù)對(duì)象是廣大干部職工，其文獻(xiàn)采訪主要側(cè)重于各單位與工作相關(guān)的專業(yè)文獻(xiàn)和各種文史哲類書刊，輔之以生活保健類休閑書刊，多推薦專業(yè)性、學(xué)術(shù)性、真實(shí)性都很高的數(shù)據(jù)庫(kù)資源，以及講座、聽書等音視頻多媒體資源。
2、建立完善、規(guī)范的文獻(xiàn)資源采訪工作程序
首先，要在圖書館內(nèi)各開放部門建立起有效的資源需求及資源利用信息反饋渠道，經(jīng)常到讀者部門聽取和收集一線工作人員對(duì)藏書補(bǔ)充的建議，及時(shí)了解讀者對(duì)文獻(xiàn)信息資源購(gòu)置和補(bǔ)充的意見與建議，并做好讀者調(diào)研和查訪記錄，建立信息檔案。
其次，嚴(yán)格執(zhí)行文獻(xiàn)采購(gòu)原則和標(biāo)準(zhǔn)，確保圖書館文獻(xiàn)資源建設(shè)工作“有規(guī)劃、有計(jì)劃、有預(yù)算”。定期進(jìn)行采選工作檢查。其中，采選工作環(huán)節(jié)檢查應(yīng)包括審核選書質(zhì)量和數(shù)量，對(duì)誤采率、加工時(shí)限、書商的配書情況、業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)、購(gòu)書經(jīng)費(fèi)使用等方面進(jìn)行專項(xiàng)檢查。同時(shí)，要對(duì)文獻(xiàn)購(gòu)置經(jīng)費(fèi)使用進(jìn)行效益評(píng)估，一方面要考慮重點(diǎn)館藏的完備程度，另一方面要通過(guò)合理調(diào)整各類文獻(xiàn)購(gòu)置經(jīng)費(fèi)的比例優(yōu)化文獻(xiàn)結(jié)構(gòu)。
三、 探索與創(chuàng)新文獻(xiàn)采訪方式。
文獻(xiàn)采訪方式按照采訪主體劃分，可分為單館自行采購(gòu)、合作采購(gòu)、集團(tuán)采購(gòu)和采訪外包；按照經(jīng)費(fèi)使用權(quán)限劃分，可分為政府采購(gòu)和自主采購(gòu)；按照采訪工作方式劃分，可分為預(yù)采、現(xiàn)采、郵購(gòu)、網(wǎng)購(gòu)、交換、調(diào)撥、征集等[同1]。由于基層圖書館服務(wù)對(duì)象是文化層次各異的大眾，而且大多數(shù)欠發(fā)達(dá)地區(qū)基層圖書館經(jīng)費(fèi)相對(duì)短缺，采訪人員專業(yè)素養(yǎng)不足等原因，建議欠發(fā)達(dá)地區(qū)基層圖書館探索以下采訪方式。
1、合作采訪。合作采訪又稱為協(xié)調(diào)采購(gòu)、聯(lián)合采購(gòu)，是多個(gè)圖書館之間分工合作，就各館收藏范圍和收藏重點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商，建立地區(qū)文獻(xiàn)聯(lián)合采購(gòu)體系及文獻(xiàn)資源保障體系，以達(dá)到節(jié)省購(gòu)書經(jīng)費(fèi)、資源共享的目的。合作采訪通過(guò)館際互借、交換、復(fù)制以及建立合作檢索網(wǎng)的辦法，謀求充分發(fā)揮每?jī)?cè)圖書資料的作用。合作采訪的方式包括：圖書館與圖書館合作和圖書館與出版社之間合作[3]。
2、非購(gòu)買方式。為彌補(bǔ)購(gòu)書經(jīng)費(fèi)的不足，欠發(fā)達(dá)地區(qū)圖書館要充分利用非購(gòu)買方式獲取文獻(xiàn)資源。如捐贈(zèng)、調(diào)撥、租借方式，目前發(fā)達(dá)地區(qū)圖書館的購(gòu)書經(jīng)費(fèi)相對(duì)比較充足，可以利用對(duì)口支援的方式，申請(qǐng)館際支援，免費(fèi)獲取其利用率不足的書刊或復(fù)本量大的書刊，也可定期向其申請(qǐng)批量外借書刊。其次，向政府申請(qǐng)下文，倡導(dǎo)社會(huì)各界向圖書館捐贈(zèng)地方文獻(xiàn)和各種信息資源。
3、讀者薦購(gòu)。讀者薦購(gòu)是指讀者可以通過(guò)征訂目錄來(lái)瀏覽推薦書刊，也可以在征訂庫(kù)中檢索所需書刊并選擇，還可以自己輸入書刊信息以推薦自認(rèn)為有價(jià)值的圖書，采訪人員在書目截止期限內(nèi)，匯總收回的書目及電子薦購(gòu)文檔中的相應(yīng)信息，并依此形成最終的選書策略[同1]。
4、讀者決策薦購(gòu)。即首先由圖書館與書商確定符合藏書發(fā)展政策的預(yù)設(shè)文檔，然后書商提供符合預(yù)設(shè)文檔要求的機(jī)讀書目記錄，圖書館把機(jī)讀書目記錄導(dǎo)入到圖書館自動(dòng)化系統(tǒng)，讀者通過(guò)聯(lián)機(jī)公共目錄查詢系統(tǒng)查到書目記錄后，或者點(diǎn)擊鏈接直接閱讀電子書，或者要求提供印本，由圖書館統(tǒng)一付費(fèi)購(gòu)買[同1]。
5、讀者自主采購(gòu)。這是一種由圖書館和書商合作的采購(gòu)與借閱服務(wù)。圖書館為書商提供場(chǎng)地和銷售平臺(tái)，書商為圖書館提供突破圖書館購(gòu)書經(jīng)費(fèi)限制的可借閱圖書，讀者可以就室閱覽，也可以外借或購(gòu)買新書。讀者外借圖書視為圖書待選采購(gòu)圖書，通過(guò)、讀者評(píng)價(jià)、采訪人員評(píng)估，圖書館在書商規(guī)定的期限內(nèi)決定購(gòu)買還是退訂[同1]。
6、讀者交換。又稱帶書辦證，讀者把自己閑置的圖書，捐贈(zèng)給圖書館，沖抵辦證押金，從而獲得借書證。帶書辦證所辦理的借書證，其使用和退證方法和普通證讀者相同。讀者捐贈(zèng)圖書須是無(wú)污損、無(wú)缺頁(yè)的圖書，圖書館工作人員根據(jù)讀者所帶圖書
相關(guān)情況，有權(quán)確定是否接受捐贈(zèng)[4]。
參考文獻(xiàn)
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Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.
關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)書；商品房預(yù)售合同；商品房買賣合同
Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading
1商品房買賣中的合同
1.1商品房認(rèn)購(gòu)書的基本內(nèi)容
1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書的概念在商品房買賣過(guò)程當(dāng)中，開發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，作為買賣合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。
1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書的特征商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買賣合同作約定。
1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”[2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2商品房預(yù)售合同
1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。[3]
1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買賣合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買賣的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。
1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專門的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]
1.3商品房買賣合同
1.3.1商品房買賣合同《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
1.3.2商品房買賣合同的法律規(guī)定買賣合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買賣合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買受人一項(xiàng)特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。
2商品房買賣中的合同之間的關(guān)系
2.1商品房買賣中合同的相同之處商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書。
2.2商品房買賣中合同的區(qū)別
2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房預(yù)售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。
2.2.2出賣方所具有的條件不同商品房出售方在買受方簽定認(rèn)購(gòu)書必須具備時(shí)前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預(yù)售合同出賣方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購(gòu)書不同于房屋預(yù)售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱；②房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。
2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買賣雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買受人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。
2.2.5法律后果不同認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書的義務(wù)。
當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣方的違約責(zé)任。
3簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.1簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)
3.1.1審查賣方的資質(zhì)證書房屋認(rèn)購(gòu)方或者買受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣方的資質(zhì)證書，以確定賣方有出售房屋的資格。
3.1.2將賣方宣傳的優(yōu)惠盡量寫入合同賣方為了促銷房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。
3.2不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.2.1防止被商品房認(rèn)購(gòu)書套牢的防范①交錢之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無(wú)權(quán)要求或您支付錢款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”。“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金。“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)沒收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
3.2.2簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)防范①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當(dāng)具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進(jìn)行公開銷售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開發(fā)商就可能會(huì)進(jìn)行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)該證的審查是預(yù)防購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對(duì)開發(fā)商“一房二賣”行為的風(fēng)險(xiǎn)防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間，如果房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，開發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以在合同中與開發(fā)商約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]
3.2.3現(xiàn)房買賣合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)房買賣合同和預(yù)售商品房買賣合同的不同之處是一個(gè)是現(xiàn)房一個(gè)是期房，所以，買賣現(xiàn)房合同時(shí)不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)注意其他的一些事項(xiàng)：①對(duì)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》進(jìn)行審查，如果不具備，說(shuō)明房屋不具備交付條件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕開發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個(gè)文件，就要與開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行共同驗(yàn)收。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題存在應(yīng)暫時(shí)不接收。如果問(wèn)題不嚴(yán)重，可與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商進(jìn)行書面確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題的存在，并承諾維修期間及補(bǔ)償辦法。如果問(wèn)題比較嚴(yán)重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時(shí)維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范。購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對(duì)應(yīng)，交付房屋后開發(fā)商的義務(wù)并沒有履行完畢，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購(gòu)房者自行完成分戶登記，此階段開發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購(gòu)房者對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻(xiàn)：
[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.
昨天看到一則新聞，由于受到在線書店的沖擊和財(cái)務(wù)狀況的惡化，美國(guó)圖書零售巨頭Borders將可能在本周申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。看到這則新聞，不禁令人唏噓，一個(gè)曾經(jīng)如此輝煌的連鎖書店巨頭，卻因?yàn)楣芾韺拥臎Q策錯(cuò)誤，未能提早看清互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的通路革命。不但在2001年4月，拱手將該公司未盈利的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給亞馬遜，從而造成在七年之后重新推出自己的網(wǎng)站時(shí)，亞馬遜已經(jīng)主導(dǎo)了蓬勃發(fā)展的在線書店市場(chǎng)，更未能提早看到電子書浪潮對(duì)于讀者閱讀及購(gòu)書習(xí)慣的改變，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，導(dǎo)致如今申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)的下場(chǎng)。
這則新聞?dòng)肿屛一叵肫穑汗?jié)回臺(tái)過(guò)年期間，與幾位友人聚餐，其中一位友人是臺(tái)灣一家老字號(hào)的旅行社的老板。當(dāng)我們聊到有關(guān)信息科技及互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于他的旅行社如何能夠在業(yè)務(wù)上帶來(lái)更大的幫助時(shí)，他總想著如何利用這些新科技來(lái)結(jié)合其現(xiàn)有客源來(lái)加以發(fā)揮，總思考著如何通過(guò)傳統(tǒng)媒體或者傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷手段，來(lái)擴(kuò)大客戶來(lái)源，卻總是將我的一直以來(lái)的提醒忽略。
我曾提醒他，互聯(lián)網(wǎng)的日新月異，不只改變了通路形態(tài)、帶來(lái)更多新的營(yíng)銷手段，同時(shí)也改變了通路與客戶之間的關(guān)系。其實(shí)，旅行社也是通路形態(tài)的一種，通過(guò)一種增值整合的手段將整合包裝后的旅游商品販?zhǔn)劢o他們所能吸收到的客戶。
從這個(gè)角度上，我給了他一個(gè)建議，讓他考慮從目前全球最火的團(tuán)購(gòu)去思考去著手，我甚至建議他可以考慮成立一個(gè)旅游團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站，但他卻只在想著扮演包裝產(chǎn)品的角色，卻沒有思考到轉(zhuǎn)變目前的旅行社的通路形態(tài)。
事實(shí)上，在我們周遭可是有許許多多從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)變換通路角色的成功案例。
這里，我舉一個(gè)在臺(tái)灣的例子：美而快成衣廠是一家創(chuàng)立于1983年位于臺(tái)北南港的小成衣廠，過(guò)去主要以制作男裝并以外銷為主，近年來(lái)因不敵中國(guó)工廠更低價(jià)的人工，成衣訂單逐漸減少，規(guī)模也逐漸縮小，市場(chǎng)也慢慢從純外銷做到內(nèi)、外銷并行，傳統(tǒng)的成衣廠的通路模式思考，一定是走店鋪批發(fā)或者代工。
但，當(dāng)創(chuàng)辦人的兒子退伍之后，注意到電子商務(wù)的發(fā)展前景后，2005年就通過(guò)了臺(tái)灣的雅虎拍賣網(wǎng)站開設(shè)了一家網(wǎng)絡(luò)商店，先銷售自家的男裝成衣，并且生意穩(wěn)定成長(zhǎng)。其后，更擴(kuò)展到女裝的銷售，考慮到家中經(jīng)營(yíng)成衣廠具有多年的基礎(chǔ)和市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論在品質(zhì)及貨源相對(duì)而言都具有相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)，網(wǎng)上的業(yè)績(jī)開始扶搖直上，員工也大幅增加，目前平均每月的業(yè)績(jī)能達(dá)1000多萬(wàn)臺(tái)幣。不僅成功地為自家的小成衣廠開創(chuàng)了新的通路，同時(shí)也創(chuàng)造了自有的成衣銷售通路事業(yè)。
我舉的這個(gè)案例，雖然可能很多人認(rèn)為是一個(gè)微不足道的小小案例，或者認(rèn)為只是一個(gè)偶然的案例，但相對(duì)于目前許多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)普及帶來(lái)的新通路的浪潮，不能放開胸懷、勇于擁抱，卻仍舊沉溺于舊式思考而導(dǎo)致無(wú)法突破的結(jié)局就是，可能如同Borders連鎖書店一樣，在新通路浪潮中逐漸被淹沒。
這個(gè)臺(tái)灣的小小案例，卻是大大地鼓舞人心。
房地產(chǎn)案件具有標(biāo)的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強(qiáng)、處理難度大、處理結(jié)果對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響等特點(diǎn)。商品房買賣合同糾紛案件是房地產(chǎn)案件中的一類。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，特別是一些開發(fā)商違反誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重侵害買受人的合法權(quán)益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。為正確適用法律審理商品房買賣合同糾紛案件，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）。《司法解釋》的實(shí)施對(duì)充分保護(hù)買受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營(yíng)行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實(shí)施后，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定提訟的案件激增。商品房買賣合同糾紛案的特點(diǎn)決定了案件當(dāng)事人之間矛盾大，審理難度大，不易調(diào)解，判后上訴率高。
二、關(guān)于《司法解釋》的適用范圍
我國(guó)法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對(duì)商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。根據(jù)《司法解釋》第1條關(guān)于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調(diào)整的商品房專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋，《司法解釋》調(diào)整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認(rèn)為在實(shí)踐中應(yīng)注意兩個(gè)問(wèn)題一是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會(huì)銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的買受人有所限制，上市交易也受國(guó)家政策的調(diào)整，均不具社會(huì)化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。
案例：李×訴廣州市××實(shí)業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)業(yè)公司）、廣東省××房產(chǎn)建設(shè)公司（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)公司）房屋買賣糾紛案。訟爭(zhēng)房屋所在項(xiàng)目的開發(fā)商是廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司，該公司將包括訟爭(zhēng)房屋在內(nèi)的其中兩棟出售給實(shí)業(yè)公司。1995年12月4日，原告與實(shí)業(yè)公司簽訂買賣訟爭(zhēng)房屋的《購(gòu)房合同》，約定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。同日，原告向房產(chǎn)公司支付房款。后原告入住訟爭(zhēng)房屋，并于1996年通過(guò)房產(chǎn)公司辦理僑匯購(gòu)房入戶手續(xù)。廣東×城建設(shè)集團(tuán)有限公司正在為實(shí)業(yè)公司辦理房產(chǎn)證。原告以被告未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證構(gòu)成欺詐等為由，依據(jù)《司法解釋》的規(guī)定要求解除合同、兩被告返還購(gòu)房款并賠償購(gòu)房款一倍的款項(xiàng)。被告以本案不適用《司法解釋》等為由請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為原告與實(shí)業(yè)公司簽訂的《購(gòu)房合同》不屬《司法解釋》的調(diào)整對(duì)象，該案不適用《司法解釋》，同時(shí)也不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。判后原告未提起上訴。
三、關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理
關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題，目前有不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是附條件的商品房買賣合同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。筆者同意第三種觀點(diǎn)。認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容應(yīng)包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當(dāng)事人已達(dá)成合意并具約束力的條款，一般應(yīng)作為商品房買賣合同的內(nèi)容；不確定條款是因事實(shí)和法律的障礙而需等簽訂商品房買賣合同時(shí)再確定的內(nèi)容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的定金具有違約定金的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了立約定金的效力。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金一般是作為簽訂商品房買賣合同擔(dān)保的，屬立約定金。《司法解釋》第4條除了規(guī)定如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)按照定金罰則處理外，還根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容包括不確定條款需當(dāng)事人在訂立商品房買賣合同時(shí)協(xié)商的特點(diǎn)，規(guī)定了因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。
案例：李××訴廣州××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開發(fā)商。2003年6月1日原告與被告及其商簽訂《恒康閣認(rèn)購(gòu)書》，約定原告認(rèn)購(gòu)恒康閣20層04單元，原告須在簽署本認(rèn)購(gòu)書時(shí)付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知時(shí)間與被告簽署《商品房買賣合同》及有關(guān)文件，否則被告有權(quán)沒收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金10000元。因?qū)υA爭(zhēng)房屋的用途、產(chǎn)權(quán)登記、交付期限等事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見，原、被告未簽訂《商品房買賣合同》。為此，原告請(qǐng)求法院判令被告返還定金10000元。法院認(rèn)為原、被告所簽訂的《恒康閣認(rèn)購(gòu)書》有效，原告支付的定金是訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，商品房買賣合同未能訂立屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10000元。判后被告未提起上訴。
四、關(guān)于商品房買賣合同的解除
當(dāng)事人訂立合同的目的是通過(guò)履行合同達(dá)到預(yù)期目的和實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益，合同的履行原則是合同法的基本原則。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消滅，合同不再履行。合同的解除與合同的履行原則這一合同法的基本原則是相悖的，它不利于當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的穩(wěn)定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到嚴(yán)格限制，非法律規(guī)定和當(dāng)事人約定不得動(dòng)輒解除。《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第93條規(guī)定了協(xié)議解除和約定解除權(quán)，第94條規(guī)定了法定解除權(quán)，第95條規(guī)定了解除權(quán)的消滅。
《司法解釋》規(guī)定了解除商品房買賣合同的具體事由，也屬法定解除權(quán)，它操作性較強(qiáng)，對(duì)司法實(shí)踐有較大的指導(dǎo)作用，有利于法制的統(tǒng)一。除法律規(guī)定或當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的情形外，目前對(duì)解除權(quán)行使期限的適用范圍還有較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《司法解釋》第15條第2款是基于《合同法》確立的合同解除權(quán)行使期限制度制定的，除合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)或當(dāng)事人同意解除外，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用《司法解釋》第15條第2款關(guān)于解除權(quán)行使期限的規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第95條只是規(guī)定了解除權(quán)消滅的事由，而《司法解釋》第15條是對(duì)《合同法》第94條的解釋，不應(yīng)對(duì)《司法解釋》的條款再做擴(kuò)張解釋。也就是說(shuō)，依據(jù)《司法解釋》第15條第1款請(qǐng)求解除合同的，適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定；依據(jù)《司法解釋》其他條款請(qǐng)求解除合同的，不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。筆者同意第一種觀點(diǎn)。
在審判實(shí)踐中還應(yīng)注意以下問(wèn)題：第一，解除權(quán)行使期限是除斥期間，應(yīng)自解除權(quán)發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形，但對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。第二，審慎審查合同目的是否根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的應(yīng)不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。《司法解釋》規(guī)定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也可能在障礙消除后能實(shí)現(xiàn)合同目的，所以應(yīng)根據(jù)具體案件具體分析和認(rèn)定。如房屋主體質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，應(yīng)審查能否通過(guò)修復(fù)確保安全使用；逾期辦理房屋所有權(quán)登記的，應(yīng)審查是否無(wú)法辦理或在一定（合理）期間內(nèi)無(wú)法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲罰性賠償?shù)模瑧?yīng)根據(jù)開發(fā)商的主觀惡意和買受人受損害程度等情況，酌情確定賠償額，不宜不管具體案情一律按購(gòu)房款的一倍賠償。第四，還要注意審查開發(fā)商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應(yīng)按先刑事后民事的原則處理。
案例一：張×訴廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案。2001年6月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)的春江花園春曦閣六G房，被告應(yīng)在2001年12月31日前，將具備《質(zhì)量認(rèn)定書》、《消防驗(yàn)收合格證》，并于2002年3月30日前取得綜合驗(yàn)收合格條件并符合本合同約定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過(guò)60日后，原告有權(quán)提出解除合同。原告依約向被告交付購(gòu)房款。2002年2月1日，被告向原告發(fā)函一份，確認(rèn)延期交樓，表示力爭(zhēng)于2002年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過(guò)3月31日，逾期交樓的責(zé)任由該公司承擔(dān)，在業(yè)主辦理交吉時(shí)一次性支付違約金，凡對(duì)該公司的解釋與處理方式不愿接受的業(yè)主，可提出退房，該公司將按合同規(guī)定予以辦理退房和賠償手續(xù)等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次發(fā)函原告，認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋已可辦理交吉手續(xù)，要求原告預(yù)約時(shí)間辦理收樓手續(xù)。原告于2003年6月11日稱被告逾期交樓構(gòu)成違約，請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》，由被告退還購(gòu)房款449945元及利息。被告辯稱解除權(quán)經(jīng)過(guò)一年多已消滅，且房屋已具備交樓條件，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。一審法院認(rèn)為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同，被告逾期交樓超過(guò)60天，雙方約定發(fā)生解除權(quán)的條件成就，但原告未在被告催告后三個(gè)月內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)已消滅。同時(shí)訟爭(zhēng)房產(chǎn)已具備交樓條件，并不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，為此，判決駁回原告訴請(qǐng)。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。
五、關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整
違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。商品房買賣合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應(yīng)付未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；逾期辦證的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。違約金以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當(dāng)事人對(duì)違約金的約定并不是絕對(duì)的，是依法可作調(diào)整的，《合同法》對(duì)此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對(duì)違約金如何調(diào)整作了進(jìn)一步的規(guī)定。
在審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題：第一，違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。第二，違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。第三，對(duì)于增加違約金問(wèn)題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，無(wú)需審查是否過(guò)分低于造成的損失。對(duì)于是否低于造成的損失，應(yīng)由守約方承擔(dān)舉證責(zé)任。第四，對(duì)于減少違約金問(wèn)題，應(yīng)以違約金是否過(guò)高作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。而違約金是否過(guò)高又是以違約金是否超出損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)的，如超出30％，則應(yīng)認(rèn)定為過(guò)高，應(yīng)酌情調(diào)整到30％以內(nèi)；如超出損失但未超出損失的30％，則不認(rèn)定為過(guò)高，無(wú)需調(diào)整。一般涉及減少違約金的案件，都是開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，現(xiàn)就此類案件如何確定損失和如何減少違約金進(jìn)行具體闡述。開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，必然使買受人不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買受人的利益受損。由于買受人可以各種方式補(bǔ)救，一般很難舉證證實(shí)具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對(duì)未約定違約金或損失時(shí)確定違約金或損失的原則來(lái)確定損失。對(duì)于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門公布的租金指導(dǎo)價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的市場(chǎng)價(jià)并存的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上根據(jù)上述兩種標(biāo)準(zhǔn)得出的結(jié)果大相逕庭，這對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益影響較大，當(dāng)事人爭(zhēng)議較大，這種情況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)尤其明顯。筆者認(rèn)為，租金的指導(dǎo)價(jià)不能充分體現(xiàn)不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標(biāo)準(zhǔn)（即中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)），明顯不公平合理，有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜使用，否則會(huì)造成有約定不如無(wú)約定的現(xiàn)象，產(chǎn)生不好的社會(huì)導(dǎo)向。租金市場(chǎng)價(jià)較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應(yīng)減少至不低于按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為宜一般可減少至按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
案例：何××訴廣州市××建設(shè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案。被告是天誠(chéng)廣場(chǎng)世紀(jì)華都的開發(fā)商。2002年5月13日，原、被告簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定原告購(gòu)買天誠(chéng)廣場(chǎng)C1幢1807單元，被告應(yīng)于2002年9月30日前將驗(yàn)收合格商品房交付給原告使用，逾期交樓的，按日向原告支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之六的違約金等條款。原告依約交付樓款。2002年12月3日，被告將訟爭(zhēng)房屋的鑰匙交付原告。隨后原告對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修。原告請(qǐng)求被告按已付房款的每日萬(wàn)分之六支付遲延交樓違約金。被告辯稱雙方約定的違約金過(guò)高，應(yīng)適當(dāng)減少。法院認(rèn)為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是合法有效的，被告逾期交樓已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告按合同約定支付違約金過(guò)分高于原告的損失，被告請(qǐng)求適當(dāng)減少違約金，依法應(yīng)予采納。從公平合理的原則考慮，被告應(yīng)支付的違約金可按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。為此，判決被告按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期交樓違約金。判后雙方均未上訴。
六、關(guān)于逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金
物權(quán)是物權(quán)人對(duì)物的排他的支配權(quán)，具有對(duì)抗不特定人的對(duì)世效力。為保護(hù)交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動(dòng)必須公示。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定其公示方法是進(jìn)行登記。也就是說(shuō)，登記雖不作為物權(quán)變動(dòng)合同生效的要件，但未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。因此，開發(fā)商交付房屋應(yīng)包括兩方面內(nèi)容：首先是交付房屋給買受人占有和使用；其次是將房屋所有權(quán)交付給買受人，即辦理或協(xié)助辦理權(quán)屬證書。如果未辦理登記手續(xù)，買受人不能享有物權(quán)，不具有法律意義上的處分權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)勢(shì)必受到影響。綜上，開發(fā)商因自身原因?qū)е掠馄谵k理登記手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)際上，在未約定違約金情況下，逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書是否支付違約金以及違約金是否以買受人舉證證實(shí)實(shí)際損失為前提的問(wèn)題，在《司法解釋》頒布前是有爭(zhēng)議的，尤其是開發(fā)商對(duì)被判決支付違約金意見很大。《司法解釋》第18條明確規(guī)定了違約金及其計(jì)算方法，為該類案件的處理提供了明確具體的法律依據(jù)。在該類案件的審判中，應(yīng)注意審慎審查逾期辦理登記是否屬于開發(fā)商自身的原因。筆者認(rèn)為，開發(fā)商將合法齊全的辦證資料遞交給登記主管部門后，登記主管部門辦理登記的期間，以及開發(fā)商通知買受人提供辦理登記所需資料后，買受人不提供資料的期間，均不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任。但在開發(fā)商舉證存在困難或障礙時(shí)，法院應(yīng)及時(shí)行使釋明權(quán)，使開發(fā)商及時(shí)申請(qǐng)法院調(diào)查，法院應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)權(quán)屬登記主管部門調(diào)查，這樣才能使案件得到公平合理的處理。
貝塔斯曼今年7月初宣布關(guān)閉21世紀(jì)錦繡圖書連鎖有限公司旗下的36家門店，同時(shí)終止在大陸書友會(huì)業(yè)務(wù)的進(jìn)行，是繼2005年該公司結(jié)束網(wǎng)絡(luò)書店業(yè)務(wù)后，全面退出大陸圖書發(fā)行市場(chǎng)。此消息一經(jīng)宣布，不僅引起大陸出版業(yè)的關(guān)注，而且讓長(zhǎng)期一直想打入大陸出版市場(chǎng)的西方傳媒集團(tuán)也不禁感到吃驚。
大陸在2003年12月開放投資書刊批發(fā)、零售市場(chǎng)，首年度臺(tái)灣方面僅有康軒文教機(jī)構(gòu)以獨(dú)資方式取得執(zhí)照，臺(tái)灣出版商無(wú)第二家申請(qǐng)。其他獨(dú)資申請(qǐng)的數(shù)量并不多，倒是有些假外商，即內(nèi)地公司在海外注冊(cè)，以借殼方式來(lái)申請(qǐng)，此舉無(wú)非是想套個(gè)外商投資的優(yōu)惠。但在2007年底，確有近14家歐、美、日外商公司或合資或獨(dú)資方式申請(qǐng)取得中國(guó)大陸書刊批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。一直與大陸出版往來(lái)密切的臺(tái)港，卻不同于外商的做法，雖然一直積極想投入大陸市場(chǎng)，除上述康軒文教外，香港聯(lián)合出版集團(tuán)在2005年以全資設(shè)立了廣東聯(lián)合圖書有限公司。在外商投資設(shè)立資金3,000萬(wàn)元人民幣的高門檻與大陸出版行業(yè)環(huán)境不健全的條件下，港臺(tái)兩地出版商對(duì)內(nèi)地投資的腳步不得不謹(jǐn)慎緩行，而采取文化公司拐彎進(jìn)行出版活動(dòng)。
大陸媒體將貝塔斯曼退出圖書發(fā)行市場(chǎng)形容是“敗走中國(guó)”，該事件雖然使得西方企業(yè)中想來(lái)分食中國(guó)大陸圖書市場(chǎng)大餅的人，感到訝然而產(chǎn)生市場(chǎng)疑慮，但最終還是可以獲益的，因?yàn)樗麄兛梢詮呢愃孤M(jìn)入中國(guó)的策略示范獲得經(jīng)驗(yàn)。貝塔斯曼進(jìn)入中國(guó)的途徑并非一般企業(yè)可以模仿。1993年，德國(guó)總理科爾首次訪華，德國(guó)貝塔斯曼股份有限公司作為訪華團(tuán)成員來(lái)到中國(guó)，開始和中國(guó)上海有關(guān)方面探討媒體產(chǎn)業(yè)合作可能性。1994年7月，中德雙方經(jīng)過(guò)一系列的談判和籌備，簽訂合資經(jīng)營(yíng)合同。上海新聞出版局直屬的中國(guó)科技圖書公司和德國(guó)貝塔斯曼股份有限公司于1995年2月合資建立了上海貝塔斯曼文化實(shí)業(yè)有限公司。之后，貝塔斯曼不斷拓展其經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。以國(guó)際斡旋方式貝塔斯曼在大陸取得經(jīng)營(yíng)出版相關(guān)業(yè)務(wù)的特權(quán)。內(nèi)部消息指出，當(dāng)年該公司預(yù)估以400萬(wàn)歐元的預(yù)算規(guī)劃，拿下大陸市場(chǎng)，同時(shí)期望該公司在大陸收益能在2010年達(dá)到30%。1995年貝塔斯曼中國(guó)書友會(huì)在上海開展，2005年號(hào)稱有150萬(wàn)會(huì)員，同時(shí)積極與大陸出版集團(tuán)合作，希望徹底將其集團(tuán)全球化與本土化在大陸實(shí)現(xiàn)，然而在水土不服的情況下，貝塔斯曼僅留下了BMG音樂(lè)媒體、CRM商務(wù)服務(wù)，對(duì)于投資最大的出版市場(chǎng)則是棄守，令人相當(dāng)愕惜外，也要質(zhì)疑究竟該如何面對(duì)大陸出版市場(chǎng)偌大的局面。
大陸出版行業(yè)以“水土不服”評(píng)價(jià)貝塔斯曼。究其失敗的原因：(1).未實(shí)際了解大陸出版生態(tài)與習(xí)性，對(duì)于大陸施行發(fā)行權(quán)與出版權(quán)分離，仍覬覦出版編輯的介入，投入過(guò)高的版稅在抓取作者和出版制作上；(2).管理上的混亂使集團(tuán)無(wú)法在大陸產(chǎn)生綜效，出版、書友會(huì)、網(wǎng)上業(yè)務(wù)與書店各自分屬，卻沒有整體戰(zhàn)略，原先可以加成擴(kuò)大市場(chǎng)，反而引起市場(chǎng)混亂分食情況，消耗該公司內(nèi)部成本；(3).全盤套用原有經(jīng)營(yíng)模式，該公司所擅長(zhǎng)的本土化并非針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，而是產(chǎn)品的規(guī)劃，因此，在出版企劃上該公司確實(shí)抓到非常好的路線，在經(jīng)營(yíng)上則是全盤采用該公司在歐美經(jīng)營(yíng)的方式，如以大量的DM、龐大的CALL CENTER進(jìn)行銷售，在配上以少單品大量發(fā)送的物流中心，在個(gè)人承擔(dān)銷售業(yè)務(wù)與投資不成比例下，注定貝塔斯曼失敗的命運(yùn)。導(dǎo)致該公司快速垂敗的是，連續(xù)籌下兩項(xiàng)錯(cuò)誤的決策，如收購(gòu)21世紀(jì)，除收購(gòu)金額過(guò)高外，還需承擔(dān)實(shí)體書店每日沉重的開銷，而其收入不敷；降低網(wǎng)絡(luò)書店業(yè)務(wù)甚至呈現(xiàn)停擺，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)時(shí)代讀者購(gòu)書習(xí)慣改變的事實(shí)，與針對(duì)網(wǎng)絡(luò)協(xié)助在圖書行業(yè)降低管理成本的體察不夠，導(dǎo)致失去網(wǎng)絡(luò)書店領(lǐng)先的機(jī)會(huì)。就當(dāng)當(dāng)網(wǎng)絡(luò)書店以300名員工配置，一天撿送1萬(wàn)單，較貝塔斯曼所配置150人的CALL CENTER與物流中心僅達(dá)到一天1,200單的績(jī)效情況相比，難怪當(dāng)當(dāng)要夸言，貝塔斯曼早不入網(wǎng)絡(luò)書店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)行列。對(duì)工業(yè)講究精準(zhǔn)的德國(guó)，在大陸卻產(chǎn)生如此極大差異的績(jī)效管理失誤，該是過(guò)于自信而未能好好檢視管理報(bào)表上所呈現(xiàn)的事實(shí)所導(dǎo)致。
臺(tái)灣業(yè)者早早就體認(rèn)在大陸經(jīng)營(yíng)出版行業(yè)的難度，貝塔斯曼的案例對(duì)臺(tái)灣業(yè)者沖擊不大。現(xiàn)有在大陸從事出版的臺(tái)灣業(yè)者主要以文化公司合作出版為主，并無(wú)太大或太多投資。出版產(chǎn)業(yè)就某種形式來(lái)說(shuō)，在大陸是一種戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，管理單位除對(duì)出版產(chǎn)業(yè)運(yùn)用國(guó)家政策加以規(guī)范并扶持外，并對(duì)外資投入出版產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)?shù)南拗啤Ｄ壳半m有兩岸合資開設(shè)的閩臺(tái)書城與福建海峽書局開放外資投資進(jìn)行出版、發(fā)行、銷售合營(yíng)的試點(diǎn)單位，出版權(quán)實(shí)際對(duì)外，或是對(duì)臺(tái)港開放在短時(shí)間的5年、甚至10年是很難有所突破的。即使中國(guó)出版產(chǎn)業(yè)在大興資本革命，紛紛搶頭上市獲取市場(chǎng)資金的此刻，由外人或是民股掌握出版的情形是絕對(duì)不會(huì)發(fā)生。中國(guó)新聞出版總署幾次對(duì)臺(tái)灣出版商所釋出的好意，歡迎投資大陸發(fā)行市場(chǎng)或者以文化公司形式進(jìn)行出版工作的發(fā)言可看出，臺(tái)灣出版商僅能如大陸民營(yíng)書業(yè)的經(jīng)營(yíng)被看待。目前大陸經(jīng)營(yíng)狀況極佳的文化公司則等待著被即將上市的出版集團(tuán)并購(gòu)或者投資，冀望能成為集團(tuán)旗下的子公司。
講產(chǎn)業(yè)自然要有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，不過(guò)臺(tái)灣出版商進(jìn)入大陸，要競(jìng)爭(zhēng)的不是出版社，民營(yíng)文化公司才是真正的競(jìng)爭(zhēng)者。因?yàn)樗麄兣c臺(tái)灣業(yè)者共同爭(zhēng)取出版社所擁有的書號(hào)配額，且相對(duì)于出版社在靈活度與市場(chǎng)掌控上，兩者都具有不錯(cuò)的條件與空間。從產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的優(yōu)勢(shì)分析來(lái)說(shuō)，臺(tái)灣出版商對(duì)出版產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)膩的管理有較多經(jīng)驗(yàn)，在素材、媒體呈現(xiàn)、運(yùn)用方式、市場(chǎng)評(píng)估能力顯見高于大陸出版。這其實(shí)與臺(tái)灣許多高科技產(chǎn)業(yè)有很多雷同的創(chuàng)意與管理市場(chǎng)的傾向，也就是以活力為企業(yè)核心。高創(chuàng)意性與高管理效度的訴求，應(yīng)是臺(tái)灣出版商可在大陸打下出版事業(yè)的兩塊招牌。
臺(tái)灣在新的政局底下，相關(guān)管理單位承諾要像韓國(guó)文化輔導(dǎo)學(xué)習(xí)，“臺(tái)灣出版創(chuàng)意中心”又再次抬上桌面，這是個(gè)相當(dāng)好的思考，此時(shí)也正是最好的時(shí)機(jī)。臺(tái)灣出版產(chǎn)業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)飽和與個(gè)人實(shí)體閱讀消費(fèi)緊縮；進(jìn)入大陸施展不易與競(jìng)爭(zhēng)擠壓，如何將臺(tái)灣出版活力凝聚并培養(yǎng)文化人才，重新以高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園概念出發(fā)，是有相當(dāng)?shù)谋匾Ｈ粢钥紤]如何進(jìn)入大陸出版市場(chǎng)，或許也該改變一下觀念，轉(zhuǎn)個(gè)念頭，如果陸資進(jìn)入臺(tái)灣出版市場(chǎng)該如何抵擋？建立起靈活的文化創(chuàng)意與培養(yǎng)務(wù)實(shí)的高端管理人，應(yīng)該是目前一條重要的產(chǎn)業(yè)道路。
摘要：新形勢(shì)下，基層圖書館采訪工作面臨著激烈的書商競(jìng)爭(zhēng)和多樣化的采購(gòu)?fù)緩剑鳛榈胤皆盒D書館，職業(yè)院校如何規(guī)范采訪途徑，讓有限的圖書經(jīng)費(fèi)發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益，是目前采訪工作面臨的新課題。
中圖分類號(hào)：G258文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003-1588（2017）01-0083-03
近年來(lái)，紙質(zhì)圖書、電子圖書、電子期刊、各種視頻資源應(yīng)接不暇，逐漸形成以書商為主體的強(qiáng)大賣方市場(chǎng)，如何科學(xué)、合理、規(guī)范、系統(tǒng)、有目的、有計(jì)劃地選擇、收集和整理圖書，是圖書館采訪工作面臨的壓力和挑戰(zhàn)。
1圖書館藏書建設(shè)的現(xiàn)狀
眾所周知，藏書建設(shè)的核心問(wèn)題是選書，即圖書采訪。然而，面對(duì)學(xué)校五花八門的專業(yè)及各類專職人員，圖書的采購(gòu)工作面臨著諸多難點(diǎn)與問(wèn)題。從采購(gòu)館員、學(xué)科館員，直到書目館員，多年圍繞教學(xué)科研這個(gè)中心，以適合學(xué)校師生的信息需要為宗旨挑選圖書資源，結(jié)果是60%以上的圖書長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人問(wèn)津[1]。
基層圖書館館藏資源建設(shè)應(yīng)該針對(duì)館藏特點(diǎn)，持續(xù)有計(jì)劃地補(bǔ)充，而現(xiàn)實(shí)情況是許多圖書館多是逢評(píng)估就大幅度增加圖書量，特別是一些民辦院校為了增加圖書數(shù)量，大量增加副本量，往往是一種圖書購(gòu)買四十到五十本，造成資金和空間的極大浪費(fèi)。如：銅川職業(yè)技術(shù)學(xué)院這類地方職業(yè)院校由于受資金等因素的制約，往往是評(píng)估一結(jié)束，圖書館的認(rèn)可度就隨之結(jié)束，不是少經(jīng)費(fèi)，就是無(wú)人問(wèn)津。如何保證收藏資源的持續(xù)性、針對(duì)性、合理性和科學(xué)性，就成了地方職業(yè)院校圖書館員需要努力解決的一大難題。
2圖書館的文獻(xiàn)采訪現(xiàn)狀
文獻(xiàn)采訪工作是圖書館業(yè)務(wù)工作的第一站，也是圖書館文獻(xiàn)信息資源建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到圖書館館藏質(zhì)量，影響到讀者的滿意度和社會(huì)效益。
作為文獻(xiàn)資源建設(shè)基礎(chǔ)性工作的文獻(xiàn)采訪，是圖書館開展其他工作的基礎(chǔ)與保障。它是根據(jù)圖書館的性質(zhì)、任務(wù)以及讀者需求、經(jīng)費(fèi)狀況、館藏情況，通過(guò)覓求、選擇、采集等方式建立自己的館藏，并連續(xù)不斷地補(bǔ)充新出版物的過(guò)程。當(dāng)前，讀者日益增長(zhǎng)的知識(shí)需求，圖書館自身服務(wù)水平以及服務(wù)領(lǐng)域的不斷提高與深化和圖書出版發(fā)行行業(yè)的種種現(xiàn)實(shí)情況，都對(duì)圖書館采訪工作提出了更高的要求。在這種情況下，如何使有限的購(gòu)書經(jīng)費(fèi)發(fā)揮更大的社會(huì)效益，是圖書采訪工作面臨的首要問(wèn)題。
2.1現(xiàn)有的圖書采購(gòu)渠道――招標(biāo)渠道
對(duì)于地方職業(yè)院校和地方圖書館，目前基本采用的都是招標(biāo)渠道。圖書采購(gòu)招標(biāo)是近幾年圖書館界的一個(gè)新舉措，其優(yōu)點(diǎn)是公開、透明，其目的是規(guī)范采購(gòu)行為，使圖書館的利益最大化。事實(shí)上，地方院校受地方政府采購(gòu)中心的約束，作為招標(biāo)的主體，圖書館往往受制于種種因素而使得自身并沒有太多的發(fā)言權(quán)。書商之間的低折扣競(jìng)爭(zhēng)和招標(biāo)組的低價(jià)購(gòu)書心理，致使圖書館處于被動(dòng)的地位。書商的商業(yè)行為是以營(yíng)利為目的，低折扣中標(biāo)是以低價(jià)作為供書的標(biāo)準(zhǔn)，圖書質(zhì)量顯然無(wú)法得到保障。而且招標(biāo)渠道因采購(gòu)?fù)緩絾我弧⒔?jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ奖容^嚴(yán)重、缺乏戰(zhàn)略層次的統(tǒng)籌，給學(xué)校藏書建設(shè)和圖書采訪工作帶來(lái)許多問(wèn)題。
2.2招標(biāo)對(duì)藏書建設(shè)和圖書采訪工作的影響
報(bào)銷制度管理辦法一為保證公司差旅費(fèi)的合理使用，規(guī)范差旅費(fèi)的開支標(biāo)準(zhǔn)，特制定此規(guī)定，具體如下：
1、 出差人員是指經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)離開本市一天以上進(jìn)行各項(xiàng)公務(wù)活動(dòng)的員工。
2、 出差人員出差需持有經(jīng)部門經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)中心、公司總經(jīng)理簽字的《出差申請(qǐng)表》。申請(qǐng)表中需注明部門名稱、出差人姓名、出差時(shí)間、出差地點(diǎn)、出差事由、出差來(lái)回乘坐交通工具、預(yù)計(jì)差旅費(fèi)金額，報(bào)總經(jīng)理審批，憑申請(qǐng)單辦理借款和報(bào)銷手續(xù)后將申請(qǐng)單交運(yùn)營(yíng)管理中心存檔。
2、 坐飛機(jī)的有關(guān)規(guī)定
1) 級(jí)別規(guī)定：總裁、分公司總經(jīng)理等，出差可乘飛機(jī)。其他人員無(wú)特殊情況不得乘坐飛機(jī)。
2) 特殊情況規(guī)定：
A、 業(yè)務(wù)緊急，必須乘飛機(jī);
B、 路途長(zhǎng)，乘火車時(shí)間超過(guò)30小時(shí);
C、 本身業(yè)務(wù)需要，并由對(duì)方出機(jī)票款;
D、 機(jī)票打折幅度大，折后機(jī)票價(jià)格比火車硬臥票價(jià)不超過(guò)50元。
3) 報(bào)批手續(xù)：
一般人員出差，在特殊情況下需乘飛機(jī)，必須有總經(jīng)理審批同意，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3、 工出差到外地，可預(yù)借一定金額的差旅費(fèi)。出差回來(lái)后憑單據(jù)在三日內(nèi)報(bào)銷，逾期不報(bào)銷者，將從工資中扣除所借款項(xiàng)。
4、 出差人員的住宿費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、伙食補(bǔ)助費(fèi)實(shí)行定額包干(詳見后附差旅費(fèi)報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn))，由出差人員調(diào)劑使用，節(jié)余歸己、超支不補(bǔ)。
5、 出差乘坐火車，一般以硬臥為標(biāo)準(zhǔn)，如買不到硬臥票，按硬座票價(jià)的60% 予以補(bǔ)助。
6、 出差期間的交際應(yīng)酬費(fèi)，須事先請(qǐng)示總裁特批。
7、 往返機(jī)場(chǎng)、車站的市內(nèi)交通費(fèi)準(zhǔn)予單獨(dú)憑車票報(bào)銷(不含出租車費(fèi)用)。
8、 出差參加展示會(huì)的運(yùn)雜費(fèi)、門票等準(zhǔn)予單獨(dú)憑票報(bào)銷;對(duì)于到外地參加會(huì)議、展覽、及其他活動(dòng)的人員食宿及其他費(fèi)用由對(duì)方負(fù)擔(dān)的，不得在公司報(bào)銷路費(fèi)并領(lǐng)取補(bǔ)助;到分公司出差，由分公司負(fù)擔(dān)費(fèi)用的，不得再次在公司報(bào)銷路費(fèi)并領(lǐng)取補(bǔ)助。
10、 出差或外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、參加會(huì)議等，由集體統(tǒng)一安排食宿的，按其統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)報(bào)銷，不享受任何補(bǔ)助。
11、 出差補(bǔ)助天數(shù)的計(jì)算方法：
1) 出發(fā)日補(bǔ)助計(jì)算：以有效報(bào)銷車票或飛機(jī)票的準(zhǔn)確開車或起飛時(shí)間為準(zhǔn)：上午12：00前出發(fā)的可享受全天補(bǔ)助;12：00后出發(fā)的，當(dāng)日不能到達(dá)目的地的，可享受半天補(bǔ)助;12：00后出發(fā)的，當(dāng)天到達(dá)目的地的并住宿，可享受全天補(bǔ)助;
2) 到達(dá)日補(bǔ)助計(jì)算：以有效報(bào)銷車票或飛機(jī)票的準(zhǔn)確開車或起飛時(shí)間為準(zhǔn)：上午12：00前返回的可享受半天補(bǔ)助;12：00后返回的可享受全天補(bǔ)助。
12、 出差天數(shù)的計(jì)算方法：按照實(shí)有天數(shù)計(jì)算。
13、 以下范圍內(nèi)的外出不按出差處理：在廣、深、佛山、順德、中山等廣東省范圍內(nèi)出差一般不予補(bǔ)助，如有特殊情況需部門經(jīng)理報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn);
14、 經(jīng)分公司統(tǒng)一招聘的員工或由廣深公司統(tǒng)一招聘的應(yīng)屆畢業(yè)生到公司報(bào)到，可按照火車硬座或公交大巴票價(jià)，予以實(shí)報(bào)差旅費(fèi)及行李托運(yùn)費(fèi)，不享受任何補(bǔ)助;
15、 費(fèi)用核算：公司所有人員出差費(fèi)用均計(jì)入各部門成本。
16、 其它
1) 報(bào)銷差旅費(fèi)時(shí)，應(yīng)提供出差期間相應(yīng)票據(jù)(如住宿費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、餐費(fèi)等)，以便財(cái)務(wù)部進(jìn)行帳目財(cái)務(wù)處理。如無(wú)法提供相應(yīng)票據(jù)，日補(bǔ)助超過(guò)30元以上的部分將由財(cái)務(wù)按國(guó)家規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
2) 凡購(gòu)買打折機(jī)票的(票面有不得簽轉(zhuǎn)更改字樣的)，在報(bào)銷時(shí)必須按打折后的實(shí)際價(jià)格填寫，如有弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)后將加倍扣還。
附件： 差旅費(fèi)報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)
職務(wù) 一般地區(qū)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/天) 特殊地區(qū)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/天)
總裁 280 380
事業(yè)部/職能部門總經(jīng)理(主任) 240 320
部門經(jīng)理 220 280
部門副經(jīng)理/主管 180 230
一般人員 160 200
注：1、特殊地區(qū)指：深圳、廣州、珠海、汕頭、海南;
2、事業(yè)部副總經(jīng)理/職能部門副總經(jīng)理(副主任)與部門經(jīng)理補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)相同;
3、經(jīng)理助理、行政主管等享受主管待遇。
報(bào)銷制度管理辦法二一、原則
1、嚴(yán)格財(cái)務(wù)收支審批制度，公司發(fā)生的各項(xiàng)開支都必須由經(jīng)手人填寫費(fèi)用報(bào)銷單，注明支出事由、項(xiàng)目、發(fā)票張數(shù)、報(bào)銷金額、和經(jīng)辦人簽名、部門經(jīng)理簽字、財(cái)務(wù)經(jīng)理審核(按照有關(guān)規(guī)定辦理)、分計(jì)劃內(nèi)和計(jì)劃外相關(guān)程序?qū)徟螅黾{方可付款。(分公司20xx元以下支出由分公司總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理審批，凡20xx元以上任何開支都必須由大區(qū)總裁書面簽字審批后，出納方可支付，并將有大區(qū)總裁書面簽字的審批單傳真件復(fù)印后附于原始單據(jù)后，方可作為報(bào)銷憑證)。
2、加強(qiáng)報(bào)銷管理，當(dāng)月帳，當(dāng)月了，25日以后帳最遲不得超過(guò)下月3 日。
3、為了分清責(zé)任，進(jìn)行部門核算，不同人員支出的業(yè)務(wù)費(fèi)用不得混淆在一張報(bào)銷單上。
二、支出相關(guān)部門審核
對(duì)所有報(bào)銷內(nèi)容，相關(guān)部門經(jīng)理必須就其合理性及必要性進(jìn)行審核。
三、財(cái)務(wù)部門審核
財(cái)務(wù)部門對(duì)所有報(bào)銷票據(jù)，依據(jù)相關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)及內(nèi)部財(cái)務(wù)制度對(duì)其合法性進(jìn)行審核。
四、審核權(quán)限
同審批權(quán)限。
五、費(fèi)用報(bào)銷及借款時(shí)間一覽
項(xiàng) 目 周一 周二 周三 周四 周五
款項(xiàng)借支 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00
15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00
費(fèi)用報(bào)銷 9：00-12：00 9：00-12：00 9：00-12：00
對(duì)外結(jié)帳 9：00-12：00 9：00-12：00 9：00-12：00
(分公司財(cái)務(wù)部可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整)
六、報(bào)銷手續(xù)
嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)報(bào)銷制度，款項(xiàng)支出時(shí)填寫支出憑單并將發(fā)票(所有票據(jù)須開明細(xì)發(fā)票，經(jīng)手人須在票據(jù)背面簽字)交給財(cái)務(wù)。由客戶或分公司報(bào)銷的要向財(cái)務(wù)注明并留復(fù)印件，原件給客戶。計(jì)劃內(nèi)報(bào)銷必須提供的原始憑證：
1、 版面費(fèi)、廣告費(fèi)：由部門憑發(fā)票填寫費(fèi)用(成本)報(bào)銷單，財(cái)務(wù)部對(duì)票具進(jìn)行核實(shí)(附上媒體刊登的詳細(xì)清單)，核對(duì)無(wú)誤后付款。
2、 印刷費(fèi)(出片費(fèi))：部門憑發(fā)票，附印刷品結(jié)算單，進(jìn)行核實(shí)無(wú)誤后，填寫費(fèi)用(成本)報(bào)銷單，財(cái)務(wù)審核無(wú)誤后付款。
3、 辦公用品、低值易耗品：由運(yùn)營(yíng)管理中心統(tǒng)一購(gòu)買的，運(yùn)營(yíng)管理中心保管人員根據(jù)發(fā)票同實(shí)物核對(duì)無(wú)誤后，填寫驗(yàn)收單后(低值易耗品還需有出庫(kù)單)，憑發(fā)票(附上驗(yàn)收單及分?jǐn)偯骷?xì))填寫費(fèi)用報(bào)銷單。各單位自行購(gòu)買的憑發(fā)票填寫費(fèi)用報(bào)銷單經(jīng)相應(yīng)級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)審批后報(bào)銷。
4、 機(jī)房與OA設(shè)備：技術(shù)部保管人員根據(jù)發(fā)票同實(shí)物核對(duì)無(wú)誤后填寫驗(yàn)收單和出庫(kù)單。憑發(fā)票(附上驗(yàn)收單)填寫費(fèi)用報(bào)銷單。
5、 資料費(fèi)：各單位購(gòu)書及其它資料，首先將書、資料和發(fā)票拿到資料管理部門(運(yùn)營(yíng)管理中心)進(jìn)行登記驗(yàn)收，并在書、資料上蓋章、編號(hào)。經(jīng)手人憑發(fā)票(附上驗(yàn)收單)填寫費(fèi)用報(bào)銷單。
6、 差旅費(fèi)：于返回3天內(nèi)必須報(bào)銷，由部門經(jīng)理審核票據(jù)的合理性并在報(bào)銷單上隨同差旅者簽字認(rèn)證，后至財(cái)務(wù)核銷借款。各單位經(jīng)理報(bào)差旅費(fèi)憑報(bào)銷單經(jīng)大區(qū)總裁審批后到財(cái)務(wù)核銷借款。對(duì)3天內(nèi)無(wú)故不及時(shí)報(bào)銷的，財(cái)務(wù)部應(yīng)催辦一次，仍不辦理者，財(cái)務(wù)部有責(zé)任從其當(dāng)月工資和獎(jiǎng)金中扣除。試用人員出差借款須由經(jīng)理?yè)?dān)保，視同經(jīng)理借款。
7、 業(yè)務(wù)費(fèi)用：所有業(yè)務(wù)費(fèi)用票據(jù)須開明細(xì)發(fā)票，經(jīng)手人須在票據(jù)背面簽字。各單位應(yīng)本著勤儉節(jié)約的原則使用業(yè)務(wù)費(fèi)用，任何人不得用于除業(yè)務(wù)需要以外的個(gè)人消費(fèi)。業(yè)務(wù)招待費(fèi)須有兩人以上簽字并注明時(shí)間及招待客戶名稱;加班用餐費(fèi)須有全體用餐人簽字;交通費(fèi)須注明起始、地點(diǎn)及原因;禮品費(fèi)須注明所送人名及禮品名稱、數(shù)量;快遞費(fèi)單據(jù)上請(qǐng)注明客戶名稱。所有費(fèi)用均計(jì)入部門成本。未按規(guī)定填寫說(shuō)明或簽字的，財(cái)務(wù)人員應(yīng)將報(bào)銷憑證退回并說(shuō)明原因。
8、 超計(jì)劃報(bào)銷手續(xù)必須有審批報(bào)告，其它同計(jì)劃內(nèi)報(bào)銷手續(xù)一樣。
報(bào)銷制度管理辦法三為控制費(fèi)用，提高效率，規(guī)范出差人員的審批及報(bào)銷程序，結(jié)合本公司的實(shí)際情況，特制定本制度。
一、報(bào)銷范圍：
本細(xì)則適用于公司國(guó)內(nèi)出差的報(bào)銷及外地長(zhǎng)駐人員。
二、出差審批辦法：
1、出差申請(qǐng)程序：因工作需要出差，無(wú)論是否借款，出差前均應(yīng)填寫##有限責(zé)任公司出差申請(qǐng)單(見附件),明確出差任務(wù)、出行路線、逗留時(shí)間及隨行人員等相關(guān)事宜，出差申請(qǐng)單應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字。若同次出差任務(wù)涉及多部門員工的，應(yīng)按部門分別填制出差申請(qǐng)單。未經(jīng)過(guò)審批的，不予借支和報(bào)銷差旅費(fèi)。出差申請(qǐng)單由財(cái)務(wù)部留存，并作為部門費(fèi)用考核依據(jù)。
如要借款，應(yīng)填寫領(lǐng)款單，根據(jù)出差申請(qǐng)單確定借款金額。領(lǐng)款單憑出差申請(qǐng)單經(jīng)財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)(5000元以上須經(jīng)財(cái)務(wù)副總)審核批準(zhǔn)方可執(zhí)行。
同時(shí)財(cái)務(wù)部實(shí)行前帳不清、后帳不借的原則。
2、差旅費(fèi)報(bào)銷程序：經(jīng)批準(zhǔn)出差辦事人員，應(yīng)如實(shí)填寫差旅費(fèi)報(bào)銷單，并列明事由、時(shí)間、線路后交部門負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字，再交財(cái)務(wù)部審核簽字，按《##費(fèi)用報(bào)銷程序》予以報(bào)銷(領(lǐng)導(dǎo)班子成員出差費(fèi)用須經(jīng)董事長(zhǎng)審核簽字)。除按規(guī)定可報(bào)出租車費(fèi)的人員外的其他人員如要乘座出租車，應(yīng)事前向部門領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示同意，報(bào)帳時(shí)由董事長(zhǎng)簽字認(rèn)可。
3、住宿費(fèi)報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)：
注：(1)住宿費(fèi)系指房間標(biāo)準(zhǔn);
(2)因特殊情況超標(biāo)，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后方可報(bào)銷。
4、 乘座工具標(biāo)準(zhǔn)
5、員工分類標(biāo)準(zhǔn)：
第一類：公司領(lǐng)導(dǎo)指公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員;
第二類：中層干部及高級(jí)職稱人員;
第三類：工作人員指公司除一、二、四類之外的其他員工;
第四類：安裝維修人員。
三、差旅費(fèi)報(bào)銷原則
(1)區(qū)內(nèi)出差(含龍寶、天城、五橋)不論時(shí)間長(zhǎng)短，均不發(fā)給出差補(bǔ)助費(fèi)。由于工作原因不能回家或公司食堂就餐的，可發(fā)給誤餐補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為：早餐1.5元,中晚餐各2元。但每天報(bào)銷的誤餐費(fèi)不得超過(guò)兩餐。
(2)住宿費(fèi)報(bào)銷條件：按出差的實(shí)際天數(shù)憑正式發(fā)票計(jì)算報(bào)銷，實(shí)際住宿費(fèi)超過(guò)規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的部分由出差人員處理不予報(bào)銷，低于限額的部分80%計(jì)算給個(gè)人，無(wú)住宿單據(jù)的一律按限額標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)算給個(gè)人。
(3)以下人員不實(shí)行市內(nèi)交通費(fèi)包干辦法：
在外地參加各種訓(xùn)練班(含學(xué)習(xí))的人員;
自帶交通工具或接待單位提供交通工具的出差人員;
其他不宜實(shí)行本辦法的出差人員。
(4)出差乘坐火車、輪船，符合從晚上8點(diǎn)到次日晨7時(shí)之間，在車、船上過(guò)夜，或連續(xù)乘車、船超過(guò)12小時(shí)的可以購(gòu)買規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的臥鋪、艙位，符合以上規(guī)定未買臥鋪票的，按本人實(shí)際乘坐火車的硬席座位票價(jià)的下列比例發(fā)給補(bǔ)貼：
A.慢車和直快列車按其硬席座位票價(jià)的60%計(jì)發(fā)補(bǔ)貼;特快列車非空調(diào)車按其硬席座位票價(jià)的50%計(jì)發(fā)補(bǔ)貼、空調(diào)車按其硬席座位票價(jià)的30%計(jì)發(fā)補(bǔ)貼;
B.乘坐四等艙位(含四等艙位)的分別按實(shí)際乘坐艙位票價(jià)的一定比例計(jì)發(fā)補(bǔ)貼，其中四等艙位按票價(jià)的30%、五等臥按票價(jià)的40%、五等散按票價(jià)的60%計(jì)發(fā)補(bǔ)貼。
(5)出差期間，若發(fā)生招待費(fèi)，報(bào)銷時(shí)須單獨(dú)填報(bào)，要求寫明發(fā)生費(fèi)用原因，被招待對(duì)象及其聯(lián)系電話和就餐金額。
(6)出差補(bǔ)助天數(shù)實(shí)行：按出差自然(以日歷為準(zhǔn))天數(shù)補(bǔ)助。
(7)各部門派往外地長(zhǎng)住人員,路途按出差標(biāo)準(zhǔn)報(bào)銷，到達(dá)駐地后按以下標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行包干:
重慶、成都按實(shí)際天數(shù)每人每天35元包干;
武漢、無(wú)錫等地，按實(shí)際天數(shù)每人每天45元包干;
廣州(京、津、滬、穗)按實(shí)際天數(shù)每人每天50元包干。
(8)出差的行程路線須與出差申請(qǐng)單上標(biāo)明路線相符。不得乘坐旅游輪船和旅游專線的汽車，不得繞行。違反規(guī)定的，其超出標(biāo)準(zhǔn)的金額，自行承擔(dān)，并扣減多行走天數(shù)已計(jì)列的伙食補(bǔ)助和發(fā)生的其它費(fèi)用，且多行走的天數(shù)按曠工處理。
(9)出差人員一般不得乘坐飛機(jī)，經(jīng)批準(zhǔn)才能乘坐飛機(jī)，其乘坐往返機(jī)場(chǎng)的專線客車費(fèi)用可憑票報(bào)銷，不在市內(nèi)交通費(fèi)包干的范圍。
(10)出外學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和參加會(huì)議的人員，如果主辦單位統(tǒng)一安排食宿，食宿費(fèi)已包含學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、會(huì)議費(fèi)用中的，憑會(huì)議證明和發(fā)票，在審核后按實(shí)報(bào)銷學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)費(fèi)，不再另報(bào)住宿費(fèi)和伙食補(bǔ)助費(fèi)。如經(jīng)審查后，發(fā)現(xiàn)有弄虛作假者，按多報(bào)住宿費(fèi)和伙食補(bǔ)助費(fèi)的5倍罰款，給予其所在部門或分管領(lǐng)導(dǎo)2倍的罰款。
(11)嚴(yán)格控制出差人數(shù)，給多派人出差的部門領(lǐng)導(dǎo)處以多派人出差費(fèi)用的2倍罰款。
(12)出差人員應(yīng)在回公司后15天內(nèi)報(bào)帳，需延期報(bào)銷的應(yīng)有書面申請(qǐng)并有部門領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)審批。否則按應(yīng)報(bào)金額的10%進(jìn)行處罰，同時(shí)對(duì)部門領(lǐng)導(dǎo)罰款50元每次。
(13)出差人員隨車(包括因工作需要隨貨車)乘坐到目的地，未發(fā)生車船票;除按規(guī)定報(bào)銷出差各項(xiàng)補(bǔ)貼外，可額外給予補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為：重慶市范圍內(nèi)(除萬(wàn)州區(qū)、梁平、云陽(yáng)、開縣、忠縣外不予補(bǔ)助)按一天補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)30元/天;四川、湖南、湖北、陜西、河南、貴州按二天補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)30元/天;其它地區(qū)按三天補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)30元/天。
(14)異地分子公司工作人員，路途按出差標(biāo)準(zhǔn)報(bào)銷，在深圳工作期間按正常上班計(jì)薪。
四、本規(guī)定從20xx年7月1日起執(zhí)行。各子公司應(yīng)參照本制度，制定本公司差旅費(fèi)管理辦法，并報(bào)總公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。
乙方(買受人)：_____ 身份證件號(hào)：_____ 聯(lián)系電話：_____
甲乙雙方本著平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條 預(yù)定房屋情況：
乙方經(jīng)過(guò)了解，有意購(gòu)買甲方開發(fā)銷售的_____號(hào)樓名義第_____層_____號(hào)房(以下簡(jiǎn)稱該商品房)，建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米。認(rèn)購(gòu)價(jià)建筑面積每平方米_____元人民幣，套內(nèi)面積每平方米_____ 元人民幣，總房?jī)r(jià)金額__________元人民幣(大寫：_____拾_____萬(wàn)_____仟__________佰_____拾_____元人民幣)。付款方式為：_____ 。
實(shí)際總房款中不含國(guó)家及重慶市規(guī)定的乙方應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)，乙方應(yīng)按照國(guó)家及重慶市有關(guān)規(guī)定在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時(shí)由乙方一次性付清交納相關(guān)稅費(fèi)，以辦理《房地房權(quán)證》時(shí)政策規(guī)定進(jìn)行結(jié)算多退少補(bǔ)。
第二條 乙方付款時(shí)間：
1、定金：乙方選定具體房屋后向自愿支付__________元人民幣(大寫：_____萬(wàn)_____仟元人民幣)給甲方作為認(rèn)購(gòu)該商品房的定金。_____
2、付款時(shí)間：乙方于_____年_____月_____日前到甲方綦城雅筑售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》，交納房款、大修基金、契稅及其它代收費(fèi)用，并帶上如下證件和資料：(1)本認(rèn)購(gòu)書；(2)身份證明復(fù)印件和原件；(3)定金收據(jù)。若為按揭，則同時(shí)還要帶上以下證件和資料：(1)結(jié)婚證(或未婚證明)；(2)收入證明原件；(3)戶口薄原件和復(fù)印件。(4)已婚者配偶的身份證、戶口薄原件和復(fù)印件，收入證明原件；(5)離異者離婚證、離婚協(xié)議、婚姻證明原件。
第三條 雙方的權(quán)利、義務(wù)
l、乙方須持本協(xié)議并按照協(xié)議第二條第2款之約定時(shí)間及款額到甲方指定地點(diǎn)交首付款(或全款)，并簽訂《重慶市商品房買賣合同》；如乙方辦理按揭貸款，應(yīng)于《重慶市商品房買賣合同》簽訂當(dāng)日交齊銀行所需相關(guān)資料，由甲方代辦按揭貸款的相關(guān)手續(xù)；受國(guó)家政策及銀行貸款政策的調(diào)整，乙方所申請(qǐng)的按揭貸款利率、年限等變化，參照所簽訂的按揭貸款合同處理。若由于簽訂《重慶市商品房買賣合同》延期或交件不及時(shí)而造成銀行劃款延遲，參照本合同第三條第2款處理。
2、若乙方未按第二條第2款之約定的時(shí)間及款額交納首付款(或全款)并簽訂《重慶市商品房買賣合同》，每延期一日，按應(yīng)交納房款的5％(日息)向甲方支付違約金；逾期5日不交齊首付款(或全款)的，甲方有權(quán)解除本合同，并將該房屋另行銷售，乙方所交定金不予返還。
3、若乙方在簽訂本協(xié)議后要求退房的，則甲方不再返還乙方定金，并有權(quán)將該房屋另行銷售；若乙方要求調(diào)房，須經(jīng)甲方書面同意。若經(jīng)過(guò)甲方書面同意，乙方應(yīng)按甲方最新售價(jià)補(bǔ)齊房款差額。
4、本協(xié)議所屬第一條約定之實(shí)際總房款為最終確定之事項(xiàng)，乙方在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時(shí)不應(yīng)再要求變更，如因乙方此項(xiàng)要求導(dǎo)致甲乙雙方最終未能簽訂《重慶市商品房買賣合同》，則甲方有權(quán)解除本協(xié)議，乙方所交定金不予返還。
5、在簽訂《重慶市商品房買賣合同》之前，若遇不可抗力／意外事件導(dǎo)致乙方所購(gòu)房屋不能出售，甲方有權(quán)撤銷協(xié)議，甲方撤銷本協(xié)議30天內(nèi)應(yīng)將所收款項(xiàng)無(wú)息退回乙方，甲方不再承擔(dān)其他任何責(zé)任。
6、若乙方因?yàn)閭€(gè)人原因不能辦理按揭貸款，此定金不退還，所造成的一切損失由乙方自行承擔(dān)。
第四條 甲乙雙方在簽訂本協(xié)議時(shí)已確認(rèn)雙方依據(jù)本協(xié)議約定即將簽訂的《重慶市商品房買賣合同》內(nèi)容及項(xiàng)下相關(guān)約定，且對(duì)此雙方無(wú)任何異議，若乙方以此為由終止本協(xié)議的，則視為乙方違約，乙方所交定金不予返還。
第五條 如在履行本協(xié)議的過(guò)程中發(fā)生糾紛，甲乙雙方應(yīng)本著友好的態(tài)度協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方均有權(quán)向該房屋所在地人民法院。
第六條 本認(rèn)購(gòu)書一式兩份，甲方、乙雙方各持一份，甲、乙雙方簽字或蓋章后立即生效，具有同等法律效力。在簽訂《重慶市商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動(dòng)作廢。
甲方：__________房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙方（簽字）：__________
銷售代表(簽名)：__________
