時間：2023-06-01 09:33:09
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產宣傳設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產企業的運營資金主要運用在企業正常的采購生產管理、營銷宣傳活動和企業自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產企還會參與理財投資的經營。所以可以根據房地產企業的運作特點將其運營資金分為生產的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。
二、房地產運營資金的特點和現狀
1、房地產運營資金的特點
我國的房地產企業其資金主要來自七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。大部分的房地產企業資金來源都是源于銀行貸款，企業本身的資金比例較低。因為房地產企業的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產企業又是可以在得到商品房預售許可證后在買地規劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時間能完成計劃內的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產企業的大部分資金都在流動運轉當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應該本息。所以在房地產企業的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環節的工作，合理運用好企業的可運營資金。保證企業良性的運行發展。
2、房地產運營資金的現狀
在我國房地產市場逐漸趨于成熟的現階段，大部分房地產企業的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉周期變長。現在我國的房地產市場已經過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現在的房地產庫存量很大，這直接就占用了企業的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業的盈利受到嚴重影響。科學有效的房地產企業的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業的成本，增加企業利潤和競爭力。
三、房地產企業營運資金管理的策略
眾所周知，制造業的價值鏈主要體現在自身生產，而房地產開發企業則恰恰相反，主要體現在企業外部，由活動策劃公司，企劃設計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產開發企業中，外部的客戶管理和供應鏈管理直接影響各個環節的營運資金管理。
1、采購方面營運資金的管理策略
如果說資金是房地產企業的血液，那么可以說質量是房地產企業的命脈。沒有靠得住的質量保障就不可能有長久的發展，更不必談企業的利潤了。采購是房地產企業運行過程中的關鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產企業中具備自身的競爭力，在保證質量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經濟能力的供應商企業進行合作，為了控制成本也應在采購明細和數量上做出相應的合理規劃，對供應商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質量、時間和服務等方面。如若供應商提供的材料質量不達標會大大影響工程質量也會對企業本身的利益造成極大的損失。供應商不能夠按照既定計劃配送相應建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應的材料大大超出工程實際應用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產企業采購資金的運營管理方面一定要專業化，企業高管應該很好的監管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業節約成本，保證工程質量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。
2、生產方面營運資金的管理策略
房地產企業的生產部門要根據企業的整體營銷計劃合理的設計施工進度，要能夠保證工程質量的情況下監管施工進度，要與采購不能有效溝通協調，保證材料采購的及時供應并不造成浪費。不能讓生產占用過高的企業資金比例。房地產企業的運行與制造業不同，房地產企業的產品就是建筑住，建筑物的進度和質量都直接影響著銷售。房地產的銷售與制造業不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產企業買地施工之前一定要做合理的調查，并根據消費者的意向進行設計施工。并根據企業的計劃輔助銷售保證企業的利潤和資金回流。而房地產企業的特點就是生產周期長，在如今成熟的房地產市場中應該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產的設計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質量的工程進度，在施工中應用先進的生產技術可以提高生產效率，保證質量。
3、營銷渠道營運資金管理策略我國的房地產市場經過
2007年之后的快速發展階段之后已經進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現在房地產企業的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯網時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業的營銷宣傳方案是個技術手段，既要能夠充分的宣傳出企業房產的優勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環節要考慮企業自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯網線上銷售相結合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業直接營銷還是找公司分銷，或者是企業自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產企業的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應，為企業的長期發展做好鋪墊。
4、理財活動營運資金的管理策略
通常情況下房地產企業的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構的借貸本息的情況下可以將企業的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財的目的是為了企業帶來更多的利潤和流動資金進行再生產和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業資金的負擔，影響企業正常的生產和對金融機構借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產企業運營資金的分類和特點，在企業的采購環節、生產環節、銷售宣傳環節和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業運營資金的管理降低成本增加利潤。
作者:劉崗 單位:西安天地源房地產開發有限公司
【參考文獻】
［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運資金管理調查2011－2016［J］．會計研究，2013(12)
［2］王凡．基于渠道理論的營運資金管理模式研究［D］．中國海洋大學會計系，2014
在制定房地產產品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：
（一）位置條件。房地產產品的位置條件是打造核心產品的首要條件，位置條件的優劣直接影響著房地產企業獲得利潤的多少，一般而言，應選擇拆遷補償費用低、交通方便、服務設施較為齊全的地段進行開發。就商業房地產開發而言，開發項目應處在交通便利區、人流量集中區，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發達的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優勢。另外要注意的是，商業的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經過商業房地產項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業項目的外部環境非常滿意，但一進到商場內部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數量不夠。因此，從客流動線這個角度講，商業房地產項目的內部的合理設計能夠讓消費者在商業體中逗留更長的時間，從而產生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環境安靜、服務設施齊全等方面的條件。
（二）產品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協作，根據目標客戶的特性分析，作出房產項目的規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。
（三）品牌設計：我國目前房地產品牌策略以副品牌為主導，即將現有品牌與一個新品牌相結合，從而為產品冠牌的方法。如萬科開發的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯想和價值加以利用，又可以創造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產品。
建立產品品牌之后，更要注重品牌關系，樹立良好的品牌關系，首先就是保證房屋質量，實現品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產品，這是消費者購房時所得到的附加服務和附加利益。最后，實施客戶關系管理（CRM），通過網絡、市場調查等手段收集信息建立數據庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。
二、房地產價格策略（Price）
一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據競爭對手的價格情況，加上預期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產品主導型”定價策略蘊含著定價過高產品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。
另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的最大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發點，以競爭對手為參照，無論規劃、設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區別或跟隨競爭對手，因而實現高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態，能使開發效率達到最高。
三、房地產營銷渠道策略(Place)
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網絡營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。
直接銷售，最常見的形式就是派出房地產銷售人員，在一個固定的場所主要是現場售房處，來為需要買房的顧客和準顧客提供服務。雖然這種渠道模式可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但銷售經驗的不足和銷售網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。
委托，相對于直接銷售策略，分散了企業開發房地產的風險，而且中介機構由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標市場的掌握以及對于消費心理的研究比開發商深入得多，更容易把握市場機會，能更快銷售房產。
許多房地產商也利用因特網資源，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。
伴隨著房地產行業的發展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現，我國的房地產營銷渠道也呈現出全方位、多樣化的局面。
四、房地產營銷促銷策略(Promotion)
房地產促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：
人員促銷是一種傳統的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區或新樓盤集中區域向潛在消費者發放其房地產宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產的情況，促成買賣成交的活動。
非人員推銷又有廣告、營業推廣和公共關系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構成促銷組合策略。
（一）房地產廣告
房地產廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關專業書籍以及開發商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產推出時機確定后，在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況，預告房地產即將推出，誘導消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產企業通過設計樣板房，表現完美格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產生具體的臨場感。
（二）營業推廣
開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，有助于提高銷售量。
（三）公共關系
房地產公共關系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關系，比如與地方政府、金融機構、其它社會組織的合作以及開發商之間的合作。
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
參考文獻
[1]劉艷，淺談房地產營銷策略[J]，沈陽干部學刊，2005（6）
[2]杜宇，試論房地產營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）
[3]黃湘紅，淺析房地產價格營銷策略[J]，廣西城鎮建設，2005（11）
論文摘要：房地產市場營銷是房地產企業開發過程的重要組成部分，對提高房地產企業競爭力起著至關重要的作用。本文通過對房地產市場營銷的涵義、目前房地產營銷存在的主要問題以及提高房地產市場營銷策劃水平的策略進行了探析，以期有效解決房地產市場營銷策劃中面臨的困難和問題。
隨著全球化的到來，我國的房地產市場逐步壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產行業為了求生存和謀發展，必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一，越來越收到開發商們的重視，但目前房地產行業在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產業相似，房地產的獲利能力也是由行業競爭格局決定的。在這樣的新形勢下，如何有效提高房地產市場營銷策劃水平已成為房地產企業亟待解決的問題之一。筆者根據自身經歷，對此有以下三點認識：
一、房地產市場營銷的涵義 房地產市場營銷作為市場營銷的一個分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講，房地產市場營銷的涵義是指房地產企業通過創造住房產品及其相關價值，與客戶進行等價交換，實現房地產企業經營目標的一個過程；從狹義上講，房地產市場營銷是指房地產企業運用各種促銷手段，將房地產產品和服務銷售給買房客戶的整體過程。
二、目前房地產營銷存在的主要問題
(一)缺乏有效的市場考察
任何一個企業的發展，都是從市場中來，到市場中去。一個優秀的企業，始終是依托于市場這個大，去謀求發展?？茖W地考察市場的當前形勢和未來發展前景，把握好企業發展的方向，才能使企業有更好的生存和發展條件。房地產企業開展營銷策劃的最重要的依據就是進行市場考察，但是目前許多房地產企業在開展市場考察的時候，考察力度不夠深入，注重表面資料數據，未進行深入分析，從而導致企業決策者在制定項目市場營銷方案時，做的營銷方案過時，缺乏時效性，未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發，導致市場營銷未達到預期的效果，從而影響企業經營效益的實現。
(二)目標市場的定位不準確
我國消費者群體是一個龐大的社會群體，他們在收入、水平、消費觀上存在著明顯的差異，因此消費者在對房地產產品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產企業忽略了消費者對產品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側重對高檔產品的定位，以致最后效益不佳。出現這種現象的原因就是因為企業沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者，市場定位的不準確不但對房地產企業產生不良影響，而且導致整體房地產結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。
(三)廣告投入過度
許多房地產企業寄希望于廣告的作用，來提升本企業品牌效益。房產廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時期內使銷售業績有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會，消費者通過網絡、、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說，房產、家電、促銷活動等廣告，早已形成一定的疲勞。房產廣告對吸引消費者的作用已不大，在這樣的形勢下，還去過度投入廣告，加大市場營銷顯然是不明智的。
(四)企劃創意不合理
房地產企劃創意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創造性活動。許多房地產企業在策劃過程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒有真正地創新思維，就成了標新立異；就是采用過于保守的營銷策劃策略，這樣就成了墨守成規、因循守舊；無法實現創意與實際操作的有機結合；還有就是在整個企劃創意過程中，并沒有將各種因素進行綜合考慮，更無法進行有機整合，致使最終房地產產品無法使消費者有眼前一亮的感覺。
三、提高房地產營銷策劃水平的策略
(一)高度重視市場考察，增強市場預測科學性
市場考察對于房地產市場營銷策劃起著十分重要的作用，因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數據。房地產企業在進行市場考察前，要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理。房地產市場營銷貫穿房地產從選址、設計、施工、銷售以及物業的始終，這需要深入市場進行考察，并根據大量的數據材料作出科學的預測，并經過專業的人士的反復論證，才做最終的工作。
(二)明確目標市場
房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照因素、水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體，比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后，就能決定采用適合的形式進行市場營銷，比如市場集中化、選擇專業化，科學地選擇目標市場，不但可以平衡市場供求，還可以促進房地產企業實現經營目標。
(三)適宜地進行誠信宣傳
房地產廣告要起到預期效果，在宣傳過程中，一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業廣告投入的基礎之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸，廣告內容上以真實有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業的信用度，形成一定的好感；在廣告表現形式上可以進行適當的加工，給客戶以想象的空間，激發人們的發散思維。
(四)企劃創意設計科學化與藝術化相結合
【關鍵詞】房地產企業;營運資金
近年來，我國房地產企業的蓬勃發展遍地開花，房地產運營的成本也不斷加大，為了更好的促進房地產企業的發展，規避風險，提高房地產企業的利潤就要管理好房地產企業的運營資金。
一、房地產企業運營資金的分類
房地產企業的運營資金主要運用在企業正常的采購生產管理、營銷宣傳活動和企業自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產企還會參與理財投資的經營。所以可以根據房地產企業的運作特點將其運營資金分為生產的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。
二、房地產運營資金的特點和現狀
1、房地產運營資金的特點
我國的房地產企業其資金主要來自七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。大部分的房地產企業資金來源都是源于銀行貸款，企業本身的資金比例較低。因為房地產企業的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產企業又是可以在得到商品房預售許可證后在買地規劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時間能完成計劃內的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產企業的大部分資金都在流動運轉當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應該本息。所以在房地產企業的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環節的工作，合理運用好企業的可運營資金。保證企業良性的運行發展。
2、房地產運營資金的現狀
在我國房地產市場逐漸趨于成熟的現階段，大部分房地產企業的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉周期變長?，F在我國的房地產市場已經過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現在的房地產庫存量很大，這直接就占用了企業的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業的盈利受到嚴重影響?？茖W有效的房地產企業的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業的成本，增加企業利潤和競爭力。
三、房地產企業營運資金管理的策略
眾所周知，制造業的價值鏈主要體現在自身生產，而房地產開發企業則恰恰相反，主要體現在企業外部，由活動策劃公司，企劃設計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產開發企業中，外部的客戶管理和供應鏈管理直接影響各個環節的營運資金管理。
1、采購方面營運資金的管理策略
如果說資金是房地產企業的血液，那么可以說質量是房地產企業的命脈。沒有靠得住的質量保障就不可能有長久的發展，更不必談企業的利潤了。采購是房地產企業運行過程中的關鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產企業中具備自身的競爭力，在保證質量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經濟能力的供應商企業進行合作，為了控制成本也應在采購明細和數量上做出相應的合理規劃，對供應商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質量、時間和服務等方面。如若供應商提供的材料質量不達標會大大影響工程質量也會對企業本身的利益造成極大的損失。供應商不能夠按照既定計劃配送相應建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應的材料大大超出工程實際應用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產企業采購資金的運營管理方面一定要專業化，企業高管應該很好的監管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業節約成本，保證工程質量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。
2、生產方面營運資金的管理策略
房地產企業的生產部門要根據企業的整體營銷計劃合理的設計施工進度，要能夠保證工程質量的情況下監管施工進度，要與采購不能有效溝通協調，保證材料采購的及時供應并不造成浪費。不能讓生產占用過高的企業資金比例。房地產企業的運行與制造業不同，房地產企業的產品就是建筑住，建筑物的進度和質量都直接影響著銷售。房地產的銷售與制造業不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產企業買地施工之前一定要做合理的調查，并根據消費者的意向進行設計施工。并根據企業的計劃輔助銷售保證企業的利潤和資金回流。而房地產企業的特點就是生產周期長，在如今成熟的房地產市場中應該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產的設計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質量的工程進度，在施工中應用先進的生產技術可以提高生產效率，保證質量。
3、營銷渠道營運資金管理策略
我國的房地產市場經過2007年之后的快速發展階段之后已經進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現在房地產企業的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯網時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業的營銷宣傳方案是個技術手段，既要能夠充分的宣傳出企業房產的優勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環節要考慮企業自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯網線上銷售相結合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業直接營銷還是找公司分銷，或者是企業自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產企業的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應，為企業的長期發展做好鋪墊。
4、理財活動營運資金的管理策略
通常情況下房地產企業的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構的借貸本息的情況下可以將企業的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財的目的是為了企業帶來更多的利潤和流動資金進行再生產和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業資金的負擔，影響企業正常的生產和對金融機構借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產企業運營資金的分類和特點，在企業的采購環節、生產環節、銷售宣傳環節和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業運營資金的管理降低成本增加利潤。
【參考文獻】
［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運資金管理調查2011－2016［J］．會計研究，2013(12)
［2］王凡．基于渠道理論的營運資金管理模式研究［D］．中國海洋大學會計系，2014
［3］王竹泉，馬廣林．分銷渠道控制:跨區分銷企業營運資金管理的重心［J］．會計究，2014(6)
關鍵詞：房地產；新常態；差異化營銷
從我國房地產行業的整體發展歷程上觀察，在近十年來我國房地產行業得到了巨大的發展，從20世紀80年代的簡單筒子樓一步一步地發展處當前SOHO建筑、花園洋房、薄板建筑等諸多形式的房地產建筑，同時在房屋的建筑中綠色、環保的理念也植入其中，在各個方面都進行了巨大的創新。但從2012年開始，隨著我國樓市供給過多，需求不足問題的發生，對于房地產企業而言，傳統賣方市場逐漸逐漸轉變為買方市場，需要在其營銷模式上進行差異化的調整，以提升自身房地產產品的市場競爭力，保障生存與發展。以下，文章以新常態下的房地產產品實施差異化營銷策略為研究中心，分四個方面展開了細致的分析探討，以下是具體內容。
一、差異化營銷戰略簡介
差異化營銷戰略誕生于美國，由美國的一位教授提出，在差異化營銷理論中，其核心在于論述企業如何在市場中更好的采取適合自身的營銷模式，繼而獲得更高的市場競爭力，占據更大的市場占比。在差異化營銷的制定上，則是可從從企業自身所具備的優勢部分出發，包括服務、產品、品牌以及渠道等方面?？偠灾?，即企業需要在所處行業內具備專屬于自身的核心優勢，其不僅僅能夠充分滿足消費者的需求，同時同行競爭對手還不能在短期內進行取代。對于房地產產品的差異化營銷而言，則是指房地產企業通過差異化的產品、差異化的服務、差異化的品牌形象等，形成自己的競爭優勢，獲取核心市場競爭力的一種營銷模式。當前我國房地產市場雖然已經進入了新常態，但是市場活躍程度依然很高，市場競爭十分激烈。因此，對于任何一家企業而言，需要通過自身差異化的營銷策略以提升自身市場競爭力，獲得長遠的生存與發展。
二、新常態下房地產產品實施差異化營銷策略的必要性
（一）市場環境轉變
隨著我國經濟增長速度的減緩，房地產市場的整體降溫，整個房市進入了一個新的市場環境下。從2000年開始我國房地產市場隨著我國整體市場經濟體制的發展以及對外開放的不斷深化開始得到顯著的進步，到2008年隨著國家4萬億救市資金投入市場，其中很多一部分都進入了房地產市場，加之80后結婚潮，在2008年至2012年五年內，我國房地產市場得到了空前的發展。但自2012年后，隨著需求市場的萎縮以及國家層面的調控政策不斷執行，整個房地產市場逐漸降溫，進入一個買方市場的新常態。在此新常態下，對于我國房地產企業而言，所面對是行業供給過多而消費不足的窘境。因此，必須通過差異化的營銷模式以實現自身市場競爭力的提升，此乃面對整體市場環境轉變的生存之道。
（二）行業內同質問題嚴重
我國房地產市場的新常態，除了從賣方市場轉變為買方市場之外，對于房地產行業本身而言，也在近20年的迅速發展中日趨成熟，繼而行業內產品同質化問題的不斷凸顯。因為，在2012年前很多房地產企業為了追求更短的房地產產品建設和營銷周期，因此對于產品本身的賣點和細節在挖掘上嚴重不足，更多的是重視對目標市場的定位。隨著房地產企業越來越多，購房者越來越少，市場中很多房地產企業所提供的房地產產品無論是格局還是面積、景觀都大同小異，在消費群里的定位上則是多集中于“成功男性”為主的投資方和居住房，繼而便難以避免的出現滯銷情況。面對此環境，更需要房地產企業在自身產品的營銷策略上進行差異化制定，突顯自身的獨特之處，以實現自身市場競爭力的提升。
三、差異化房地產產品策略設計
（一）產品功能差異化
功能是一個在市場中銷售產品的基本性質，在制定房地產產品差異化驗營銷策略時，第一步便是在產品的功能上進行差異化設計。首先在基本功能上，“安居樂業”是我國房地產產品消費者的基本需求，但隨著我國居民生活質量的提升，越來越多的房地產企業更為重視其他輔助功能。因此，在產品功能的差異化設定上，則可設計為將“安居”這一基本功能作為重點；其次為輔助功能，國民收入的提升，對居住的環境自然提出了更高的要求，單純的基本功能有時難以滿足消費者的需求，繼而輔助功能也成了房地產產品功能中十分重要的部分。為體現出自身房地產產品的差異之處，在營銷中應該避免對教育、社交等傳統輔助功能的宣導，而是突顯其他輔助功能。例如“綠色”“生態”功能，房屋建筑使用多少綠色建材，小區綠化面積增加多少等等。
（二）產品形式差異化
房地產產品作為我國居民消費品中的消費金額最大的一類產品，在對美的要求上也自然較之其他產品要高出很多。房地產產品所呈現的形式，也是當前消費者在消費考慮因素中的一類。在對房地產產品形式差異化設計時，需要嚴格基于產品的功能進行設計，其核心在于突出房地產企業本身的理念，從戶型、建筑形狀以及立面色彩等多個方面出發，創造出與眾不同的房地產產品形式，在眾多的房地產產品存在自身的特色所在，繼而以差異來吸引消費者，在消費者的第一感官上獲得一個良好的映像以實現產品的成功銷售。
（三）產品服務差異化
對于房地產產品而言，其屬于一個長期消費的產品，因此在所涉及的產品服務周期上很長。從當前我國房地產企業在房地產產品服務的設計上觀察，則是將重點放在了銷售服務上，在銷售的過程中服務無微不至，但是在售后服務上則是存在諸多不足。因此，在房地產產品服務的差異化營銷策略的制定上，則可以將重點從銷售過程服務轉變到售后服務中。以優異的售后服務去獲得消費者的口碑，繼而通過口碑獲得良好的市場平品牌映象，將品牌作為自身在市場競爭力的核心競爭力所在。這也是在我國房地產市場新常態下，房地產企業進行自身產品差異化營銷策略的制定上需要注重的方面?？傊谫I家市場的房地產行業新常態下，產品差異化營銷策略是提升自身市場競爭力的必要措施，而在產品差異化營銷策略的制定上，則是需要在對自身產品定位的過程中和市場中的同類產品區別開來，盡可能凸顯出自身的特色，通過差異化來獲得市場的關注，從而得到消費者的青睞。
四、新常態下房地產產品差異化營銷策略實施途徑
房地產是我國支柱行業，較之股市，樓市的波動對國民經濟的影響更為明顯，而房地產行業本身又面臨著政策、市場等諸多方面的影響因素，因此本身則是處一個不斷變化的態勢下。目前，房地產市場所面臨的新常態，也處于一個變化的趨勢中，因此在房地產產品差異化營銷策略的實施中，也需要房地產企業本身基于市場環境的變化，在具體的實施過程中不進行適應性的調整，真正地將差異化營銷植入其中，制定出符合市場實情的營銷策略。以下具體提出三條新常態下我國房地產產品差異化營銷策略實施途徑：
（一）充分進行市場調研
在我國新常態背景下，對于房地產市場而言，掌握市場的動態，制定出切合市場實際的營銷策略是保障產品良好銷售的基礎。而在當前信息時代，在市場中信息往往主導一切。因此，對于我國房地產企業而言，在制定房地產產品的差異化營銷策略時，也需要基于對市場情況充分了解，市場信息深度剖析的基礎上。對同城市、區域甚至是全國的競爭對手進行跟蹤式市場信息的收集和處理，就競爭對手的銷售、成本、產品的定位以及設計信息進行獲取，然后進行分析和歸納，從而對競爭對手的產品特點以及價格定位有一個清晰的掌握，然后再進行自身產品營銷策略的差異化制定。同時，也對本地區內消費者的需求信息進行收集，對目標消費群體進行定位和細分，繼而在制定產品的差異化營銷策略的同時提升產品的適應性，符合市場的需求，在保障獨特性的同時也保障適用性，取得良好的市場營銷效果。
（二）基于實情制定營銷策略
對于任何一個行業的營銷策略而言，其都是種類繁多且各具優劣的。就房地產產品的營銷策略而言也是多種多樣，選擇不同的營銷策略就會取得不同的營銷效果。在新常態下，房地產產品差異化營銷策略的制定時，在營銷策略上也可以進一步細分為很多種，在某一種營銷策略中可以內涵眾多房地產產品差異化特點于其中，但是這并不意味著房地產產品本身真的就內涵這些差異化特點。因此，對于房地產而言，在選擇一種營銷策略制定本身房地產產品差異化營銷策略時，還要避免選擇最好營銷策略的思想意識誤區，而要基于自身房地產產品的實際情況選擇最為合適的差異化營銷策略，盡可能地將自身房地產產品切實所擁有的差異之處盡可能地向消費者呈現出來。例如，在房地產產品營銷策略的功能上，可以在我國居民環保意識不斷覺醒的環境下，將節能、低碳作為自身房地產產品的差一點進行營銷宣傳，從而獲得目前90后消費者青睞；在異地開發的房地產產品營銷中，則可以就異地競爭者沒有的服務功能作為重點進行營銷宣傳，通過自身的差異化營銷去獲取當地消費者的青睞。
（三）營銷策略動態化調整
雖然當前房地產市場處于新常態下，但是此常態本身也不是一成不變的，而會隨著市場供需之間的變化和國家政策的變化，自身也發生一定變化，處于一個動態變化的過程中。因此，房地產企業在制定和實施自身房地產產品的差異化營銷策略時，也需要基于市場的變化，而進行適應性、動態化的調整，依據差異化營銷策略的具體實施情況以及實施階段的不同選擇不同的營銷策略，真正地將差異化營銷的效力發揮到極致。例如，在房地產產品功能的差異化上集中于產品的設計和建設兩個階段。因此，在房地產產品的設計和建設階段，宣傳的重點因自身產品的功能差異化，在產品正式投入使用之前給予消費者一定的心理攻勢，讓消費者對新功能有一定的期待，繼而提升消費者的消費欲望。在房地產產品進入市場銷售后，則需要重點對產品的服務差異化進行宣傳。通過前期對產品功能差異化的宣傳，此階段消費者已有一定的消費傾向，此時對售后服務的差異化進行宣導，則是進一步對消費者的消費心理展開攻勢，在消費者猶豫不決時打下一劑強心針，促使消費者購房，從而達到房地產產品售出的目的，真正發揮出房地產產品差異化營銷的效果。
結束語
綜上所述，房地產產品的差異化營銷策略是指房地產企業通過差異化的產品、差異化的服務、差異化的品牌形象等，形成自己的競爭優勢，獲取核心的市場競爭力的產品營銷策略。在我國房地產市場買家市場的新常態下，對于任何一家房地產企業而言，面對市場環境的轉變與自己行業內同質化問題嚴重的現狀，制定并實施產品差異化營銷策略是新常態下的生存之道。文章基于我國當前房地產市場的現狀以及房地產產品差異化營銷的特點，從產品功能、產品服務以及產品形式三個方面制定了相應的差異化營銷策略，并提出了充分進行市場調研、基于實情制定營銷策略、營銷策略動態化調整，新常態下房地產產品差異化營銷策略實施途徑，希望可給我國廣大的房地產企業以參考，提升自身市場競爭力，保障自身在新常態下的生存與發展。
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一、房地產市場綠色營銷的特點與內容
同一般營銷管理過程一樣，綠色營銷要求房地產企業在辨識、預期并符合消費的社會需求基礎上，對人才、資金、物資、信息、知識等各種有形和無形資源進行有效整合和優化配置，進而帶來經濟效益及永續經營。除此之外，其還有別于傳統的營銷方式，要求房地產企業將綠色效益也作為企業重要的經營目標之一，通過一系列房地產綠色營銷的組合手段來滿足消費者對于綠色住宅以及優化環境的需求，實現企業經濟效益、消費者效益、社會效益、生態效益三者的有機結合與統一和諧。
我國房地產市場的綠色營銷管理主要具有以下幾個特征：
一是隨著我國房地產市場營銷關系的延伸，消費者與企業間的直線關系得以擴大，綠色營銷已開始逐漸擺脫傳統束縛，慢慢適應市場對消費者、企業及社會三者間效益的合理權衡與調節的需求；
二是房地產市場的綠色營銷主要采取進行綠色定價、開展綠色促銷、選擇綠色渠道、樹立綠色品牌、設計綠色住宅及提供綠色物業服務等營銷策略，體現出綠色化和生態化特點；
三是注重房地產企業的環保意識、社會使命感與責任感，強調其社會責任和環保義務，并通過在企業內部營造綠色價值觀和文化氛圍，提升企業自身的綠色形象，從而在激烈的市場競爭中占據優勢地位。
我國房地產市場的綠色營銷管理過程主要包括以下內容：
一是在企業上下樹立綠色營銷的意識和觀念；
二是搜集綠色建筑的相關信息，設計和開發綠色地產；
三是引導購房者及全體社會的綠色消費觀念；
四是建立并實施綠色營銷監管體制；
五是在企業內部培育綠色文化。
傳統的房地產行業以經濟利益最大化為其唯一的經營目標，在追求高額利潤的過程中，企業的社會責任感和環保意識逐漸弱化，經常發生企業利益、消費者利益及社會利益相沖突的問題，而綠色營銷管理能夠使企業對其自身的社會責任感開始重新審視，并努力協調其自身經濟利益的追求與社會責任承擔、消費者利益維護、環保問題解決等之間的矛盾，進而有利于實現企業與整個社會、自然環境的和諧相處。
二、我國房地產市場開展綠色營銷的必要性
房地產作為迄今為止人類對各種自然資源及能源消耗最大的行業，尤其需要盡快將其傳統的粗放型生產運作方式轉變為集約型，站在長遠發展的角度解決各種資源浪費問題，這也是保證我國國民經濟獲得可持續發展的關鍵問題。同時，隨著經濟的快速發展，我國的城市化進程不斷加快，人民的生活和消費水平得到很大提升，其對居住條件的改善需要越來越迫切，住宅及商業等各種用房需求與日俱增。據有關專家預測，目前及未來至少五十年里，房地產行業將依然是我國經濟發展增長最迅速的行業之一，因而，采取有效的綠色營銷管理模式和方法是我國房地產行業在未來綠色經濟和綠色文明時代立足發展的大勢所趨。
而從我國房地產市場的特點來看，綠色營銷的開展同樣也是十分必要的：
一是隨著各種機制的不斷完善，市場在我國房地產建設和發展中的基礎性作用越來越突顯，市場供求關系成為當前決定我國住宅資源配置的主要因素。其中，城鎮居民對住宅商品的需求則成為市場供需關系的決定因素，居民住宅需求市場正在形成并逐漸趨于成熟，房地產行業也相應的逐步邁入以需求為導向的發展階段，這些都為我國綠色住宅的設計、開發、建設和發展創造了市場環境優勢。
二是隨著經濟發展和科技水平的提升，人們的消費水平和生活質量逐日提高，個人素質也得到提高，其健康意識、綠色意識、環保意識逐步得到樹立和增強，消費傾向和偏好開始向綠色角度轉移，因而，綠色住宅龐大的潛在需求量為綠色營銷奠定了良好的市場基礎。
三是可以預測到，未來隨著需求量的擴大，居民對綠色住房的消費投入將大幅提高，而政府對房地產行業的支持力度同樣也將增加，這些都為綠色營銷的發展提供了有力的資金保障。
四是綠色營銷相比傳統營銷方式具有極大的成本優勢。在綠色地產的設計和開發建設整個過程中，其強調通過全生命周期管理來降低設計、開發成本及消費者的使用成本，并通過對各種建筑材料和資源的節約、循環、充分有效和可持續利用，來減少材料資源的消耗，降低施工建造成本。
三、當前我國房地產市場綠色營銷存在的問題
近些年來，龐大的市場需求及高額經濟利益使得我國房地產行業的發展速度過快，而由于經濟大環境的影響，我國的房地產行業本身起步就相對較晚，各種制度體系還不規范，這影響了整個市場機制的完善和行業的健康發展。
而綠色營銷，作為一種全新的營銷策略和理念，在我國房地產市場中仍處于萌芽狀態，存在如下諸多問題：
第一，綠色營銷的法律保障體系不健全。由于起步晚、發展迅猛，我國房地產行業的各種法律制度都尚在完善之中，因而與綠色營銷相關的法律法規則尤其不夠健全規范，主要體現在對房地產的社會責任界定及環保法規存在缺陷性，綠色的房產開發技術、標準要求、監督機制和評估認證等制度不健全，對綠色環保意識及社會責任承擔的宣傳力度不夠，因而房地產行業在其快速發展進程中，綠色環保意識淡薄，在自身高額經濟利益的驅使，利用各種法律空子來欺騙消費者，在損害消費者利益的同時，嚴重損害了社會利益，給生態環境帶來了巨大的破壞。
第二，綠色營銷仍停留在重量不重質的粗放營銷階段。作為盈利性組織，當前實施綠色營銷策略的許多房地產企業面對激烈的市場競爭和高額的經濟利潤時，仍然將對銷售數量增加的追求放在其經營管理目標的重要位置。由于其綠色環保意識還不夠成熟，對綠色營銷的認識并不深刻，其開發建設的綠色房地產品和服務并不能完全符合整個社會的綠色生態和環保要求，不能滿足企業和社會可持續發展的整體需要，有些對短期收益極為重視的企業甚至利用“綠色”概念來大肆炒作，不惜損害其長期利益來擴大銷售量。
第三，綠色營銷的外部性作用沒有得到充分發揮。不同于傳統營銷模式，綠色營銷是一種外部經濟，其外延性較強，能夠給與房地產企業相關的其他企業、社區、居民及自然生態帶來額外的收益，讓所有的社會成員一起共同分享綠色營銷所創造的資源優勢和美好環境。只有當綠色營銷的外部性經濟效益得以實現時，才能真正有利于企業、社會和自然的可持續發展。然而當前我國的房地產企業在進行綠色營銷時，依然受到傳統營銷思維的禁錮，對房地產品所帶來的直接經濟收益過于重視，而不能充分有效地發揮綠色營銷的外部作用，忽視其能對整個社會帶來的潛在無形的收益。
第四，綠色開發技術及營銷手段發展緩慢。綠色營銷在整個營銷學領域本就屬于一個較新的課題，近幾年才引入我國，而在房地產行業的應用則更晚，同時由于房地產企業普遍在綠色研發資金上的投入相對較少，研發費用資金不足。因而，綠色房產的設計、開發及建造技術發展程度十分有限，綠色建筑材料來源有限，綠色房產品種量少質差，各種綠色宣傳、營銷手段十分缺乏。
四、我國房地產市場實施綠色營銷的戰略建議
綠色營銷的開展是房地產企業與整個社會的雙贏之舉，是實現可持續發展戰略的正確決策，本文基于以上分析，針對如何將綠色營銷觀念和理論科學合理地運用到房地產企業的營銷管理過程中提出了以下建議：
第一，引入綠色開發理念。作為房地產營銷的客體，房地產品是消費者最為關注的焦點，房地產企業應將綠色理念融入到建筑產品的設計規劃、開發建造整個過程中，體現綠色環保的特點，以滿足購房者的綠色消費需求，為其提供綠色的房產品和服務，主要體現在綠色住宅的環保、節能、健康、舒適、自然。
第二，制定綠色定價方案。對于綠色房產品來說，由于其更關注長期利益，為消費者提供傳統住宅所沒有的綠色服務、資源和利益，其價格一般會高于普通房產品，這種高價是一種“雙刃劍”：在迎合某些購房者“優質優價”消費心理，吸引其購買的同時，也會由于將部分綠色成本轉嫁到消費者身上而造成銷路受阻，失去某些顧客。因而房地產企業在制定價格過程中，應當進行綠色定價，即要綜合考慮其自身當前和長期的成本趨勢、市場需求變化及消費者的價格敏感性來制訂合理的價格。一方面，消費者應當為其享受到的各種綠色效益付出相應成本代價，另一方面，房地產企業可以通過加大對綠色房產品的宣傳力度，使消費者愿意接受并能夠支付相對較高的成本和價格，同時，要考慮消費者的自身支付能力，合理讓渡一些利潤空間來用于自身品牌與形象的塑造，并通過銷售量增加來獲取規模經濟效益，從而實現更大利潤。需要強調的是，綠色定價并不意味著制定高價，綠色住宅也并不一定就是高價住宅，其針對全體消費者，體現的是一種文化和理念，而不限于房屋的檔次和類別。
第三，實施綠色促銷策略。這既體現在文化觀念的持續滲透，也表現為行動方式的強化感染。房地產企業可以利用媒體廣告、營業活動、人員推銷和公共關系等各種促銷形式廣泛宣傳其綠色產品，在市場上樹立企業及產品的綠色形象，并利用各種傳媒手段宣傳其自身在綠色環保和資源節約等方面做出的成就，以實際行動來加強公眾對綠色房產的認識，進而強化企業在公眾心目中的綠色形象。
第四，采取綠色公關手段。公共關系本身也是房地產企業進行營銷的有效手段之一，良好的綠色公關能使其在進行綠色營銷時，有力地協調穩固企業內部與外界的各種關系，幫助企業更準確直接地將各類綠色信息傳遞到廣告傳媒等宣傳手段所無法達到的各級細分市場，為綠色產品的設計開發、市場開拓與宣傳創造最佳的社會關系網環境，并通過與綠色廣告等促銷手段的有機結合，快速有效的豐富企業及產品的綠色品牌內涵，塑造并加強其綠色形象，為企業帶來獨特的競爭優勢。
關鍵詞：房地產；廣告；房地產廣告；解決辦法
近年來，我國的房地產市場正在進行大步的“前進”，每年的房地產投資的增長率高達20%，并且在全社會固定資產投資中所占的比例也越來越高。隨著我國進入私有房產的新階段，與之伴隨的是我國房地產產業的井噴式發展，同時給予了其無限的活力。 但相對房地產產業的日趨完善，與其配套的房地產廣告卻因為起步晚，體系跟不上房地產產業的發展速度，所以表現出的問題很多也很突出。
一、房地產廣告的問題
1.無底線的夸張，摻雜著欺騙的成分
人們在日常生活中經?？吹交蚵牭疥P于房地產廣告的信息，但在其所吹噓的美輪美奐的背后卻經不起人們的“較真”，雖然大多在現實中都有的，但是卻完全不是宣傳畫或想象的那個樣子。例如在2008年蔡明、郭達在春晚上合作的關于房地產廣告的小品《夢幻家園》中表現的那樣。“一百多棵參天大樹”原來只是幾棵“小樹苗”，“小區中飛著天鵝和池塘里的魚”原來是虛構的，最后的買房送家具原來僅僅是提供運送服務。這些不僅僅是小品中刻意夸大的，現實生活中確實有很多都類似的例子。所謂的“智能化小區”就是在小區門口安裝個監控器，“距離地鐵站僅僅10分鐘”其實是在高速公路附近，還有許多關于“頂級豪宅、海景房”等其實就是地方比較偏遠的普通民房等。
2.對概念進行炒作
作為一種新的營銷方式，概念營銷主要是在某些無形或有形產品或服務的基礎上利用現代媒體向消費者進行宣傳、影響，給予該產品或服務豐富想想象內涵和定位，這樣可以廣泛吸引消費者的眼球，最終影響消費者的消費方向。
可是，在房地產市場，真正能滿足消費者需求的概念營銷少之又少。開發商通常杜撰一些帶有文化品味的某種概念，反復進行炒作，吸引消費者注意。從全國上下不斷出現的CBD（Central Business District ，中央商務區）可見一斑。相繼在北京、上海、武漢、成都等眾多大城市都出現了CBD，甚至在二、三線城市都出現了所謂的“中央商務區”。但隨著廣告商的不斷盲目的重復概念與編造概念，也促使消費者越來越成熟，他們開始更加注重整體計劃、服務質量、性價比等。面對當下的消費者越來越清醒，所以如果開發商繼續用炒作概念來獲取消費者的關注可謂是是自討苦吃。
3.凸顯“土豪”氣質
雖然目前政府號召節儉，反對浪費。但是縱觀中國現階段的房地產廣告，幾乎多半都用上了“府邸”、“御用”、“城堡”、“帝王”等眾多彰顯品質與奢侈的詞語，從側面向受眾“說教”了人應該享受高端的生活，雖然這種高端的生活的確影響這一部分人的生活方式和審美情操。但是其宣傳的“土豪”品質的生活不僅是國家所不提倡的，而且我國現階段的人還是以普通人為主，很多人沒有能力買這樣的豪宅，甚至連最普通的房子都買不起，所以在房地產廣告商們應該從大多數客戶的實際出發。對顧客特征和客戶需求做出明確的把握。另外，相關監管部門也要加大審核力度，對于不符合法律法規或者不符合當下環境的還要做出必要措施。
二、房地產廣告問題的解決策略
前期市場調研，確立目標消費群體是廣告創作的首要依據，也是后期產品定位、廣告推廣的重要尺度。只有充分了解目標消費群體、競爭對手、自然地理環境等具體問題才能更好的實施房地產開發的可行性決策，并且有針對性的完成廣告創作。房地產營銷首要考慮的應是購房者的需求 ， 明確目標市場 ，然后根據目標市場的購房者需求造房 ，最后才是通過廣告策劃制訂出可行性廣告。同一房地產商可以選擇多個目標市場 ，目標市場的不同 ，也必然使廣告策略有所不同。廣告策劃區別于一般的銷售，而是強調營銷，銷售是以產品為角度向受眾推銷自己生產的產品，而營銷則是以市場為導向，以銷定產，使產品能夠滿足消費者的需求，從而達到銷售的目的。因此房地產廣告必須在市場調研的基礎上，以目標市場為依據， 才能取得最好的效果.
1.深入了解物業本身的特點和內涵
評估一個房地產廣告的質量關鍵之處在于是否能夠體現出物業本身的特點和內涵，項目的主題特征 、 產品特征 、 創意表現固然重要，但將有效的物業信息傳遞給消費者，才能夠真正達到廣告的傳播目的。追求華而不實、不注重實效的地產廣告根本不能很好的吸引消費者的目光，因為它不能體現出物業的特色之處，使消費者無法充分了解有效的物業信息。唯有做適合產品的廣告才能做出高品質廣告，才不會資源浪費，才是最有實效的廣告。研究房地產本身的個性 ，了解每一個樓盤的主題特征 ，并且在以后的推廣宣傳中一直圍繞這一主題特征來做廣告才是廣告設計的重要前提。
2.房地產廣告設計要體現消費者利益
獲得商業利益是廣告的目的，廣告不是單純的體現其藝術性，更重要的是使目標消費者能夠看到產品的利益所在 。簡而言之，要讓標消費者掏錢買產品就要讓消費者切實的感受到產品能夠給他們帶來具體的好處，這樣才能夠體現廣告的根本意義。在廣告設計中如果只考慮廣告的觀賞性，漫無目的的夸張、渲染，沒有使消費者了解到購買產品的價值所在，那就是失敗的廣告。
3.加強政府的監督管理
要想為房地產市場營造一個良好的發展環境，規范建筑技術與市場的良性競爭行為，作為市場管理部門的政府，在確立、完善法律法規，通過政策引導企業行為的基礎上，還應該針對消費者比較關心的各種面積測量數據 、 建筑材料和質量標準等問題真正落實到實處，規定由專業部門統一檢測和定期監督 ，由開發商 、 公證部門共同確認 ，以保證數據的可信度 ，并由房地產商向消費者如實公布。同時，還要在征信機構里建立失信記錄，以公開、公正為原則，對房地產廣告進行定期檢查監督以及不定期抽查 ， 收集消費者和專業部門的問題反饋 ， 對使用虛假房地產廣告欺騙消費者的企業 ，要加大處罰力度 ， 提高它的失信成本。保護誠信企業和消費者的合法權益，保證全社會的效率和公平。廣告形式可以豐富多彩，吸引目標客戶群體，但只有以合法、健康、有效為根本的廣告才能博得最后的勝利?。ㄗ髡邌挝唬翰澈４髮W文理學院）
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【關鍵詞】房地產；信息技術；應用
房地產行業指從事土地和房產的開發、經營、管理和服務的行業，這一行業與民眾生活密切相關，是民生基礎產業。隨著1985到1990年間出生的數量龐大的達到法定結婚年齡的人，對首套自住房的剛性需求以及國家城鎮化戰略的影響，我國房地產行業在近幾年進入了一個高速發展的時期。房地產行業規模的增長、水平的提高離不開信息技術，信息技術在房地產行業中的應用已經遍及房地產行業的各個角落，信息技術的應用保證了房地產行業的健康平穩高速發展。
一、信息技術及其功能
在黨的十報告中，信息化作為“四化”（“四化”指工業化、信息化、城鎮化、農業現代化）中的關鍵一環，對推進中國特色社會主義建設具有重要意義。信息化的建設離不開信息技術。信息技術的英文名稱為Information Technology，簡稱IT，是應用現代計算機科學和通信技術來設計、開發、安裝和實施信息系統及應用軟件，將信息系統和應用軟件用于管理信息和處理信息的各種技術的統稱。信息技術主要有計算機技術、通信技術和傳感技術。
信息技術的功能主要有幫助人們完成問題求解、邏輯推理求解與定理的證明、處理自然語言、智能檢索信息、開發專家系統，完成現實中各專家能完成的任務和進行機器翻譯。
二、房地產行業中信息技術的應用
信息技術的發展，推動著中國特色社會主義信息化建設不斷取得勝利。在十的報告中，信息化對于推動中國社會發展的作用已經被充分肯定，作為我國國民經濟發展重要組成部分的房地產行業，信息化建設雖然取得一定的成績，但還不是很高程度的信息化。為了推進房地產行業的全面信息化，結合房地產行業以前的信息化建設，本文從以下幾個方向論述信息技術在房地產行業中的應用。
（一）房地產開發中信息技術的應用
房地產開發作為房地產行業的基礎，其信息技術的應用水平直接反映整個房地產行業的發展水平。信息技術的應用促進了房地產開發項目的質量與效益。信息技術在房地產開發中主要有如下兩個方面的應用。
1.信息技術在項目管理中的應用
隨著房地產行業的壯大，房地產開發商的數量也在與日俱增，由于管理水平的滯后，對房地產開發商的管理不能面面懼到，這給我國房地產開發項目帶來了很大的風險。作為房地產開發的重點內容，項目管理工作的好壞直接決定房地產開發項目的質量高低。項目管理是一項工作內容復雜、工作內容多、工作的準確度要求非常高的工作。人們認識到以手工方式為主要手段的管理已經不能滿足房地產開發企業在管理方面的需求，而以計算機技術為基礎的計算機信息管理系統的出現大大的改變了房地產開發項目的管理水平，促進了房地產項目管理的信息化。計算機信息管理系統的出現，使房地產項目管理實現了一體化的信息管理，讓專業化、精細化、集成化的項目管理流程得以較高水平的實現。
2.信息技術在產品標準化中的應用
房地產開發項目的目的就是建造符合民眾的房子，哪些產品是比較受到民眾喜愛，什么樣的產品的建造質量高在業界已有共識，已形成一定標準。產品的標準化是指從產品的設計到施工，原材料的采購以及成本控制等環節制定標準，并進行復制。產品的標準化體現了對不同客戶進行價值、居住需求分析的標準化，也體現了技術標準、設計標準的整套標準流程。信息技術在這些方面的應用促進了產品標準的建立以及產品標準的管理，為房地產項目的設計到施工節約了許多時間，大大節約了房地產開發項目的成本。
（二）房地產經營中信息技術的應用
房地產經營有兩個重要因素就是廣告宣傳和客戶信息的收集與分析。這兩個方面信息技術的應用現在已基本上全面完成了信息化。
1.廣告宣傳中信息技術的應用
雖說最佳產品本身就是最出色的廣告，但在營銷中，廣告仍是一種重要手段。曾有人稱廣告是炸開市場大壩的核彈，信息技術的發展大大提高了廣告的宣傳速度與覆蓋面。信息技術的發展，各種專業計算機操作軟件的出現，房地產經營過程中所需廣告的內容已日益完美，內容日益豐富，宣傳效果相較以往的單純紙質傳單大大提高。這就促進了房地產經營行業的快速發展。
2.客戶信息收集與分析中信息技術的應用
客戶信息收集，并進行分析，能幫助快速篩選出有購房需求以及購房能力的客戶，以他們為重點進行營銷，既能大大節省營銷資源，也能早日達成營銷效果。現在通過信息技術，在網絡和實地進行問卷調查，與相關機構合作對用戶消費信息進行收集并通過專業的數據分析軟件，篩選出可能的購房者，并及時進行營銷，大大提升了營銷的水平與目的。
（三）房地產管理中信息技術的應用
當前，雖然我國房地產行業的快速發展，房地產開發項目日益增多，可是依舊有很多民眾居無定所?？墒浅霈F了少部分人擁有多套房屋，許多小區亮燈率不足兩成，甚至有的地方出現“鬼城”一說，這對我國房地產行業健康發展帶來了非常大的隱患。為了維護一個健康有序的市場，現在各地房屋管理部門均開發了自己的房地產信息登記與管理平臺，但是由于技術原因，各地信息管理系統所采用的開發方式不一樣，數據庫格式不統一，全國住房信息查詢平臺至今未能成功聯網，國家對全國房地產管理未能起到有效的作用。住建部正在統一完善相關管理平臺及數據庫格式的統一，為早日實現全國個人住房信息聯網在努力。相信在不久的將來，全國個人住房信息聯網成功，能促進相關職能部門對房地產行業的監管，使我國房地產行業向更好更高更適宜民眾需求的方向發展。
（四）房地產服務中信息技術的應用
房地產服務主要是指各類房地產經紀公司為促成房地產交易而進行的服務。我國房地產經紀業中引進信息技術要追溯到上世紀90年代，當時，中原、太平洋、信義等港臺地區的房地產經紀公司剛開始進入內地，他們也帶來了當時在港臺房地產經紀業廣泛使用的企業內部房地產信息系統技術。上海的上海房屋置換公司馬上對他們的技術進行研究，開發出了自己的“上房置換管理系統”，在當時國家建設部的主導下，該技術在全國得到全面的推廣與運用，這標志著計算機技術已經在中國房地產經紀業得以全面應用。信息技術的發展，使經紀人能順利開展工作，提高了業績。經過20多年的發展，我國房地產經紀業的信息技術發展水平已處在較高水平，現在，他們的信息技術手段十分豐富。在房地產經紀業中信息技術主要有如下幾個方面的應用：
1.建立企業網站
企業網站作為外界了解企業的一個平臺，一般包含公司的簡要介紹、公司相關資訊、客戶服務中心和項目中心等幾個方面。一個好的企業網站能展示公司的實力和服務能力，是一種擴大影響的重要手段。
2.應用網絡開展業務
網絡購物的普及，改變了人們的傳統的購物方式。房地產經紀公司也改變了單獨的門店經營方式，加入了網店經營?，F在有許多的網站運營商打造了專門的房地產行業網絡店鋪，房產經紀公司在網店上相關信息，制作相關服務手冊，供客戶快速了解房屋相關信息。
3.房產地理信息系統
房地產地理信息系統是在計算機提供良好的軟、硬件的條件下，以房地產的地理空間數據庫為基礎，對房地產空間的相關數據進行采集、分析、管理、顯示、模擬，運用地理模型為分析方法，為房屋地理研究、定量分析和綜合評價等作用的系統。此系統能為用戶提供較為精準的房屋信息，此系統的開發方便了群眾，提高了房地產經紀公司的服務滿意度。
三、總結
信息技術在房地產行業的各個方面都起著不可缺少的作用。提升了企業的工作效率，節約了房地產建設成本，提高了房地產產品的質量，加速了房地產的營銷，促進了房地產管理水平的提升，先進的信息技術也豐富了房地產服務的手段。當前，我國基于web的房地產行業信息檢索系統和致力于打造城市房地產行業信息化云服務平臺的“房管云”軟件已在個別城市開始使用。這些信息技術的應用為我國各地方政府按照本地情況獨立進行房地產行業調控提供了依據，促進我國房地產行業的健康發展。能早日使我國房地產行業造福于民。
參考文獻
[1]鄭新錄，端木學光，郝志原，李征宇，韓子揚.基于web的房地產行業信息檢索系統[J].硅谷，2011（20）：174-175.
[2]朱玉娜，徐惠.信息技術在中國房地產經紀業的運用[J].現代經濟信息，2012（16）：218-219.
[3]郭金彥.淺析計算機技術在房地產開發中的作用[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2014（1）：286-287.
關鍵詞：網絡營銷房地產營銷應用
引言
隨著信息時代的到來和電子商務的發展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優勢在于，網絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力?？墒?，網絡營銷在高速發展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執著于過去簡單的市場買賣概念與傳統的營銷模式。
1我國房地產網絡營銷存在的問題
1.1外部問題
1.1.1互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC（中國互聯網絡信息中心）的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
1.1.2消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果?；ヂ摼W為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
1.1.3互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2內部問題
1.2.1企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
1.2.3房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
1.2.4企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
2房地產網絡營銷策略
2.1設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
2.2制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
2.3企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
2.4不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
2.5突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。
2.6引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。
2.7在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。
3房地產網絡營銷的主要手段
3.1房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。
3.2網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。
3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。
3.4網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。
4整合互補是營銷的成功之道
整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。
5總結
中國房地產行業正處于高速發展中，消費者對其關注度持續上升。而房地產屬于耐用消費品，消費者在做出購買決策之前往往要經歷提出需求-信息收集-方案比較-購買決策-購買行為等幾個階段，每個階段都需要足夠多的信息。而房地產網站是一個信息、開展宣傳、拓展業務的窗口，具有強大的消費市場。因此，隨著電子商務的不斷發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。網絡經濟時代的來臨，使房地產網絡營銷即將成為房地產領域不可阻擋的潮流。
參考文獻：
關鍵詞：網絡營銷房地產營銷應用
0引言
隨著信息時代的到來和電子商務的發展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優勢在于，網絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力?？墒?，網絡營銷在高速發展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執著于過去簡單的市場買賣概念與傳統的營銷模式。
1我國房地產網絡營銷存在的問題
1.1外部問題
1.1.1互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC（中國互聯網絡信息中心）的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
1.1.2消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
1.1.3互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2內部問題
1.2.1企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
1.2.3房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
1.2.4企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
2房地產網絡營銷策略
2.1設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
2.2制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
2.3企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
2.4不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
2.5突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。
2.6引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。
2.7在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。
3房地產網絡營銷的主要手段
3.1房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。
3.2網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。
3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。
3.4網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。新晨
4整合互補是營銷的成功之道
整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。
5總結
中國房地產行業正處于高速發展中，消費者對其關注度持續上升。而房地產屬于耐用消費品，消費者在做出購買決策之前往往要經歷提出需求-信息收集-方案比較-購買決策-購買行為等幾個階段，每個階段都需要足夠多的信息。而房地產網站是一個信息、開展宣傳、拓展業務的窗口，具有強大的消費市場。因此，隨著電子商務的不斷發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。網絡經濟時代的來臨，使房地產網絡營銷即將成為房地產領域不可阻擋的潮流。
為了進一步了解房地產開發企業對我市房地產業發展的意見和建議，準確分析、把握我市房地產業發展面臨的形勢，找準發展中存在的困難和問題，促進我市房地產市場的健康發展，3月3日，市政府委托市房管局召開全市房地產開發企業和金融部門座談會。通過座談交流，對今后全市房地產業發展提出了一些很好的意見和建議?，F紀要如下：
一、開發企業對當前房地產業發展的意見和建議
1、整體宣傳力度不夠，城市知名度不高。我市房地產業的整體包裝和廣告宣傳不夠，城市知名度低；旅游氛圍不濃厚；海陽網站建設規模小，設計不新穎，未能展示城市的最靚點。
建議政府加強對外宣傳，強化城市品牌效應，樹立城市形象，由政府、社會、企業共同合力打造房地產賣點。牽頭成立房地產業協會或商會，發揮輿論宣傳、銷售價格、房產推介等整體導向作用，整合資源，整體包裝，通過到外地設立銷售中心、到重點目標城市設點推銷、聘請大型中介公司集中銷售等形式，加大海陽房地產的推介力度，拉動房地產的銷售；通過國家級電視媒體廣告宣傳和外地城市設立海邊、路邊、公共場所廣告等形式，打出海陽房地產品牌和知名度；同時加強網站等網絡宣傳平臺建設，全方位宣傳、展示城市形象。
2、城市基礎設施配套不到位。水、電、有線電視、通訊、供暖、燃氣設施不配套。我市在度假區開發的樓盤污水接口和雨水管線不足，導致污水排放困難。有的樓盤無污水排放接口，沒有雨水管線；已有的排放接口和管線也能力不夠，已影響到污水的排放，隨著居住戶的曾加，問題將更加嚴重；廣電部門有線電視線纜不到位，電視無法收看；網通電話、寬帶接入不到位；暖氣、燃氣、自來水碰頭困難等。
建議政府加大已建成區的基礎設施配套建設，在新城區的規劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網建設應超前規劃。希望各部門通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網建設配套。
3、社區建設不完善，物業管理不配套。度假區海邊樓盤住宅區無統一的社區管理(居委會)，附近無學校、醫院、商場、休閑娛樂等公共服務設施，購房人無法落戶，就醫、子女入托入學、購物和休閑娛樂不便。有關水、電、暖、燃氣等專業公司不能按物業管理條例的要求直接管理到戶，給物業管理帶來極大不便，增加了開發商的負擔。隨著高層住宅建設的增多，公安消防部門的高層住宅消防能力問題也日漸突出，如水壓達不到高層要求等，高層住宅的消防能力建設亟待加強。
建議政府加快城市社區(居委會)建設，統籌規劃學校、醫院、商場、停車場、餐飲娛樂等公共活動場所和附屬服務設施，為購房人在落戶、就醫、子女入托入學等方面提供方便。加強老城區和新區的物業管理，由專業物業公司提供各種規范的物業服務。
4、各種行政事業性收費項目多、標準高，土地拍賣時公共配套的約定有的不兌現或不能按時兌現，軟環境建設需進一步加強。政府收取的配套費、人防費標準過高，如青島市已停止收取人防費，我市仍按50元/平方米標準收?。恢貜褪杖∮不⑷細馀涮踪M；各種保證金完工后返還不及時或不返還，返還標準不明確。
建議政府減少各類收費項目，降低收費標準，明確各種保證金標準，及時返還各種保證金。進一步加強軟環境建設，不斷優化辦事程序，簡化手續、環節，提高辦事效率。
5、開發企業融資困難，房貸融資和購房入戶手續繁瑣。銀行房地產信貸準入條件過高，房地產開發信貸種類少，手續煩瑣，融資困難；境外人士購房手
續繁瑣，如要求購房人提供收入、國籍、婚姻情況證明和海陽本地擔保人等，比上海等大城市手續繁瑣。
建議政府進一步加大對房地產業的信貸支持力度，減化房地產融資和域外人員購房手續，為外地消費者購房提供方便。
6、工業項目捆綁房地產項目和新農村建設對房地產市場沖擊大。引進工業項目捆綁的房地產項目和城區結合部及周邊農村房產開發，對房地產銷售市場沖擊很大，影響了開發企業的房產銷售。
建議政府進一步規范和加強管理。
7、旅游度假區景點建設及周邊環境治理需進一步加強。如景觀帶中的主題雕塑小品、觀海平臺的亮化等工程，需進一步加快建設，以改變旅游度假區景點單一，人氣不足的現狀。另外，造紙廠污水排放造成的異味及海邊沙灘垃圾雜物嚴重影響景觀。
建議政府加快旅游景點建設，強化景區環境整治，加強旅游業的宣傳營銷，以旅游帶動人氣；同時加大招商引資力度，以招商帶動城市居住人口，吸引更多的域內外人士到市區購房居住。
8、以經濟適用住房和廉租住房建設，刺激、帶動住房消費。
建議市政府在老城區和海陽工業園區規劃建設經濟適用住房和廉租住房，刺激和帶動城市住房銷售。
二、促進房地產業發展的措施
1、進一步加大城市形象的推介宣傳。宣傳部牽頭，結合亞沙會的宣傳，整合海陽旅游、房產業的宣傳包裝，在央視和省電視臺進行城市整體形象的宣傳；旅游局牽頭制作宣傳片和宣傳資料，在省級以上媒體宣傳、推廣海陽旅游業；政府牽頭，利用廣播電視、報刊等媒體和大中城市電子屏、主要交通路段站牌、鐵路動車組、飛行航班廣告等形式，進一步強化城市品牌宣傳，樹立城市對外形象。
2、進一步完善城市基礎設施配套。規劃建設局牽頭，環保、自來水、供暖、燃氣管理、廣播電視、電信等部門要通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網的配套建設，并牽頭土地、區劃辦、衛生、教育體育等部門，在新城區的規劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網建設和學校、醫院、商場、停車場、餐飲娛樂等附屬服務設施的建設超前規劃，統籌安排；民政、公安部門和相關鄉鎮街道應加快城市社區和居委會的建設，新開發建設的樓盤小區，應及時成立社區，設立居委會，配備專門的辦事人員，為購房人在落戶、就醫、子女入托入學等方面提供方便；房管部門和相關鄉鎮街道要加強老城區和新區的物業管理，按照物業管理條例的要求，落實各項物業服務，對社區內的供水、用電、供暖、燃氣等服務，各專業公司在房屋開發時，要直接與開發商簽定合同，管理到戶；環保局要加強對造紙廠等污染企業的排污控制、管理和污染治理，特別是抓好東村河生態的修復，不斷改善生態環境面貌；公安消防部門要加強高層住宅的消防能力建設，會同規劃建設局，在高層住宅的規劃、設計和開發、建設中，加強高層住宅的消防設施配套建設，住宅建設與消防設施、設備的配套建設要同步進行。
3、進一步加強軟環境建設。各職能部門要充分發揮職能作用，進一步優化經濟發展環境。監察局要加強對涉及房產開發服務部門的監督；行政服務局要進一步規范各類收費標準，減少各類行政事業性收費項目，明確各種保證金標準，兌現公共配套約定，及時返還各種保證金；金融部門要加大對房地產業的信貸支持力度，放寬房地產開發信貸準入條件，簡化手續環節，根據開發企業的需求，擴大信貸種類，扶持開發企業發展；房管局牽頭成立房地產業協會，以協會為依托，組織開發企業組團對外整體推介，加強房產信息中心建設，建立房地產門戶網站，舉辦房產報，強化房地產法律法規與政策宣傳、房地產運行運營分析及交易、信息咨詢、廣告等服務；公安戶籍部門應簡化域外購房者審批手續，減少要件，為域外人員購房入戶提供方便。
[關鍵詞]旅游；房地產；問題；對策
旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能。包括利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目，旅游房地產作為一種新興產業模式，國家出臺了一系列的措施促進其發展，可以說旅游地產在我國擁有廣泛的發展前景。
一、旅游房地產與傳統房地產的不同
（1）旅游房地產后期的物業管理是難點。這是因為旅游地產是依靠旅游產業發展起來的，這類項目常年居住的人不多，也存在淡、旺季差異的現象，通常旺季旅游地產供不應求，而淡季旅游地產多處于閑置狀態，所以旅游地產的物業管理與傳統地產有所不同。（2）旅游房地產提供的服務多樣化。旅游房地產需要滿足游客的餐飲、住宿、娛樂等需求，這些項目和傳統地產有很大不同，而且要求的規格標準比較高。（3）旅游房地產多服務于高端客戶。旅游房地產在前期策劃到后期物業管理全過程都有自己獨特的特點，旅游地產項目注重質量而不注重面積的大小，關注配套設施的完善，外部環境的設計，注重給客戶高品質的享受。
二、我國旅游房地產發展存在的問題
（1）旅游地產經營模式比較單一，缺乏創新。由于我國旅游房地產發展還處于初級階段，在經營開發方式上比較單一，無論從產品形式和產品內容上都比較簡單，缺少創意性的服務和個性特點，另外旅游房地產在經營操作上多依靠旅游景點，沒有自己穩定的消費客群，并且營銷不到位。（2）旅游地產缺乏行業規范，經營市場混亂。第一，企業之間惡性競爭，導致旅游地產的信譽降低，由于旅游地產利潤豐厚，致使很多企業投身旅游地產，服務標準的參差不齊導致顧客對旅游地產的誤會頗多；第二，企業采用欺詐性消費，侵犯消費者的合法權益，一些經營者在廣告宣傳資料進行虛假宣傳，誤導消費者，以此牟取暴利；第三，以旅游地產的名義非法集資，如廣東的一些小公司就假借分時度假的名義進行非法集資。（3）消費者支付能力的制約。目前，我國旅游房地產主要以產權酒店的形式出現，由于酒店的價位比較高，多數的普通消費者還不能接受，對于旅游地產的購買更是不能接受，這是因為中國人的消費觀念比較保守，這種消費模式還需要時間去踐行。此外，帶薪休假制度在我國還沒有全面的實現，這導致長時間的顧客比較少，而且消費者對于旅游房地產的發展前進疑慮比較多。
三、規范我國旅游房地產發展的對策
（1）創新旅游地產經營模式。旅游房地產的開發程度和利用程度取決于其所依托的風景名勝地旅游資源的數量、質量及所坐落的地理位置和可進入程度。旅游房地產和傳統房地產不同，它賣的是它的功能、服務，屬于軟性消費品。在創新旅游地產經營模式的前提是對旅游景點客源市場需求進行分析，針對各類顧客的需求規劃設計旅游地產，穩步開發，從而制定全新的運營模式。在營銷手段上，要更新現有的銷售模式，從傳統的房地產模式中跳出來，應用高科技，進行網上預訂、推出貴賓會員卡、異業聯名卡等方法進行銷售，甚至可以跨行業結盟，跨國度聯動，增加旅游房地產的影響力，挖掘其發展潛力。（2）制定有利于旅游房地產發展的相關法規?！渡唐贩夸N售管理辦法》規定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產項目中的產權酒店、養老型酒店的開發進行了明確限制，但國家有關部門需要根據其使用變化大等特有的特點，制定相關的法規，促進旅游地產的發展，并進一步加大執法力度，加強監督管理，對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁，為旅游房地產營造一個公平公正的法治環境。（3）健全保障制度，引導消費者消費。進一步加大力度完善社會保障制度，解決消費者的后顧之憂，加大旅游地產概念的普及程度，增加消費者對旅游地產的認知度，以教育、體驗等方式引導消費者對旅游地產的消費需求，轉變其保守的觀念。
參考文獻
[1]劉會燕．我國旅游房地產開發模式及制約因素分析[J]．商業經濟．2005（12）
