時間：2023-06-01 09:32:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產估價，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
經濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現為價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產價格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產具有投資和消費的雙重屬性，購買房地產(尤其是收益性房地產)，實質上就是一種投資，其投資額就是該房地產的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
在市場規律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風險，其收益率應該相同。基于此，還原利率的實質可闡述為下列四個方面:
（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。
3還原利率的類型
照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產的估價，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建筑物單獨產生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建筑物共同產生的凈收益。
4確定還原利率的原則
4.1確定還原利率應遵循的原則
4.1.1口徑一致原則
同一類房地產的收益水平是個客觀存在的值，其現值亦然，盡管以不同的形式表現出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。
4.1.2客觀性原則
收益法中房地產純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定值也是客觀的，而非實際的投資收益率。因此，還原利率的確定應剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產投資行業的客觀、平均水平的期望報酬率。4.1.3實用性原則
實用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實踐中加以利用。
4.2確定還原利率需考慮的因素
4.2.1區域因素
所謂區域因素是指某收益型房地產所處的區域環境對其投資收益所產生的影響。由于房地產位置的固定性，不同地區經濟狀況不同，其房地產的收益也不同。比如，沿海地區收益型房地產的純收益與還原利率均要比內地高。
4.2.2時間因素
房地產估價須依據估價時點原則，即時間因素對房地產的影響不容忽視，在確定還原利率時，也應考慮時間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時間段存貸款利率變化，對還原利率的影響。
4.2.3政策因素
一般估價是在市場公平的條件下進行的，但是一些優惠政策因素會對房地產的投資收益產生影響。例如“三資”企業享受的稅收優惠政策等，因此，對于有受政策性影響的收益型房地產，其還原利率須做相應調整，以剔除政策因素的影響。
4.2.4社會經濟因素
社會經濟因素主要指政治經濟穩定狀況和社會治安程度。一般而言，一個政治經濟不穩定的國家或房地產所處地區經常發生犯罪案件的，其還原利率較高，因為只有較高的投資收益率，投資者才會冒此風險進行投資。
5求取還原利率的方法
5.1累加法
該方法的基本公式是:還原利率=無風險還原利率+風險還原利率。無風險還原利率又稱安全利率，是指無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險還原利率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險還原利率以上部分的還原利率，具體是估價對象房地產存在的具有自身投資特征的區域、行業、市場等風險的補償。
5.2市場提取法
該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場上相同或相似房地產的純收益a,價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實例的r進行調整，最后評定出一個客觀的還原利率。在此，應注意純收益a是由房地產帶來的，不應包含行業經營帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業經營總收入——經營總費用——行業目標收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產無關，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實際操作中常用租金純收益來代表房地產帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國目前房地產租金價格水平偏低，在使用租售比時須對其進行適當修正。
5.3投資報酬率排序插入法
由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。該法首先將社會上各種類型的投資及其年投資報酬率找出，并將投資報酬率從低到高按順序排列，制成坐標圖，而后將本地區某行業收益型房地產與各種類型的投資進行比較分析，該過程可請房地產估價師參與，并根據經驗判斷所要評估的不動產的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，最后把結果在坐標圖上進行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數值。
6結論
綜上所述，從還原利率的實質出發，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產的還原利率，最后綜合確定出一數值，若不發生較明顯的經濟或利率變動，則這些還原利率將在一定時期內保持不變，可供估價人員在平時估價時使用。
【摘要】收益還原法是房地產估價中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產價格時，還原利率的準確與否，極大地影響了該方法所評估出的價格。本文從分析還原利率的實質與類型入手，結合探討了確定還原利率應進循的原則與應考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。
【關鍵詞】房地產估價收益還原法還原利率
參考文獻:
[1]俞明軒.房地產評估.2004.85-89.
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[3]李翼萍.房地產估價中還原利率的確定.江蘇建筑，2006,（4）:34.
關鍵詞：房地產；價格；估價
一、房地產成交價格的特點
(一)從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響
房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元／平方米，而到1 997年、1998年平均售價僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產開發量猛增的原因。又如最近開始的經濟適用住房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。
(二)從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點
依據經濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發現。房地產實際成交價格并非如此，相間房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發商的預期目的，開發前就可以出售房地產；從購買者的角度出發，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發商的預期目的、預期的收益率、購房人的經濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素。具體表現在以下幾個方面：
1.房地產成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產數量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。
2.房地產成交價格受房地產現狀的影響房地產開發商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發風險，在建設期就開始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。
3.房地產成交價格受付款方式的影響開發商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優惠(從理論上講，優惠價格應該是分期付款價格的貼現值)。
4.房地產成交價格與房地產銷售速度的關系房地產開發商為了迅速出售房地產，也經常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。
5.房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯營、聯建、聯合開發的形式變相買賣房地產。
二、房地產評估價格的定義
綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是4000元／平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格?其期房價格是4000元／平方米還是現房價格是4000元／平方米?如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元／平方米?因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義、房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點：
1.不同的評估目的具有不同的價格定義。例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險因素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。
2.房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。
3.在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。
三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結
綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素(包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況)、個別因素(臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況)等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下幾個方面：
1.同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。
2.市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。
3.房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。
四、不同目的時房地產價格定義的探討
關鍵詞：房地產 估價 風險 防范
房地產估價指的是專業的房地產估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按著嚴謹的估價程序，運用科學的、合理的以及有效的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行測算和判定的活動。不可否認，在房地產業的運作中，房地產估價起到了非常重要的作用，更關系到了房地產企業的發展，鑒于這一點，相關部門的管理人員更應該及時的認識到房地產估價風險對房地產業的影響、認識到房地產估價風險的特點，進而積極的結合自身企業的實際條件，探索出有效的防范措施，這樣才能夠最大限度的規避房地產估價風險，從而實現預期的發展目的。
一、房地產估價風險的特點
（一）多因素性
從整體上來看，房地產估價活動是一項具有動態性、多變性以及復雜性的系統活動，而在實踐的過程中，任何一個環節出現問題，都將會直接的作用于房地產估價的質量、效果，然而，這當中的環節又必然受到各方面因素的影響，比如說政府部門、市場以及個人等等，由此可以看出，房地產估價過程中所存在的風險具有多因素性。
（二）模糊性
房地產估價活動的結果并不具備唯一性，因為其性質只是企業自身所單項開展的，而其過程也并不具備權威性，因為開展房地產估價活動的過程中，一旦對象、方法等等中間環節發生改變，那么結果勢必也會被左右，正是因為這樣，房地產估價的風險也難以定量判斷，最終導致風險衡量困難、責任難以界定的局面出現。
（三）潛伏性
估價工作完成之后，導致房地產估價風險的可能性已經客觀形成，但不一定顯現，有關當事人要承擔的責任和遭受的損失暫時還沒有成為現實。只有在相關風險因素顯現并發生變化時，才能轉化為風險，但是如果這種狀況一旦被相關利益人發現，并且他們不能再容忍這種狀況已經給他們造成的損失，那么，這種潛在的風險將會成為事實風險。
（四）客觀性
引發房地產估價風險的因素是客觀存在的，這是由房地產估價的估這一專業判斷特點來決定的，估價人員需利用廣泛的專業知識、豐富的實踐經驗進行判斷，而大部分專業知識和實踐經驗只有通過長期觀察、了解事物的發展來進行積累。估價人員只能通過積累自身經驗來采取有效措施降低風險發生的可能性，而不能絕對避免風險的發生。
二、加強房地產估價風險防范的有效措施
（一）強化房地產估價風險防范意識
良好的意識是保證后續活動順利開展的先決條件，而要想有效的規避房地產估價風險，就必須從源頭上積極的、及時的強化房地產估價風險防范意識，因為只有形成了正確的意識，才能夠逐漸的形成有效的運作模式，從而最大限度的規避風險。具體的實踐措施包括了以下幾點：第一，充分認識到房地產估價風險的防范和控制不僅是理論研究的對象，也是關系到房地產估價行業生存發展的大問題；第二，樹立起質量競爭意識，克服短期利益驅動，以質量求信譽，以信譽求發展；第三，正確的認識估價風險的廣泛性和危害性，強化風險意識，保持應有的職業謹慎。
（二）建立信息數據系統，增強房地產信息透明度
房地產估價活動的開展，需要以大量的信息作為基礎，比如說房地產市場信息、政府政策信息、同行競爭信息等等，而這一點也是保證估價結果的重要基礎建設，否則將會因為信息的不健全而導致結果的偏差。正是因為這樣，相關部門還應該及時的建立信息數據系統，增強房地產信息的透明度，比如說建立行業內的共享資源網絡、強化自設數據系統的建設等等，這樣才能夠幫助房地產估價人員更加全面的、客觀的做好估價工作，使其不受到信息因素的約束，最終也才能夠降低房地產估價的風險，推動房地產估價活動的健康發展、持續發展。
（三）加強房地產估價人員的素質、能力
房地產估價工作是由房地產估價人員來直接進行操作的，換言之，房地產估價人員自身的素質高低、能力高低都將會直接的作用于房地產估價活動的質量、效果。由此可以看出，及時的、積極的加強房地產估價人員的素質、能力，也是防范房地產估價風險的必要措施，具體的實施措施包括了以下幾點：第一，積極的引入適合的、滿足工作需求的高素質、高能力人才，以帶動整體素質、能力的提高，強化房地產估價人員的人力資源結構；第二，大力的為已有房地產估價人才提供教育、培訓的機會，以不斷的推動房地產估價人員的成長，要知道只有不斷的學習，才能夠不斷的進步，進而也才能夠滿足工作的實際需求，最終以個人的力量推動工作的順利開展，實現共同進步、共同發展；第三，采用多種有效方式加強執業人員的業務培訓，組織開展與其他估價機構之間的業務交流活動，共同商討應對房地產估價風險的防范策略。
三、總結
總而言之，房地產估價活動是房地產業運作過程中的重要環節，直接的影響到房地產企業的持續發展，特別是隨著估價行業管理制度、政策的逐步完善和銀行風險防范意識的增強，估價機構和估價人員必須及時的強化風險意識，認識到估價風險的特點，這樣才能夠探索出有效的防范措施，最終也才能夠在激烈的市場競爭中獲得勝出。
參考文獻：
[1]顧菁.房地產估價風險分析與防范[J].中國商界(下半月)，2010，(09)
關鍵詞: 房地產估價 收益法 應用
收益法又稱收益還原法、收益資本化法,是預測估價對象的未來收益,然后將其轉換為價值,以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。采用收益法得出的價格通常稱為收益價格。
1.收益法的概念和理論依據
收益法是預測估價對象的未來收益,然后將其轉換為價值,以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法是基于預測未來的收益來測算房地產的價格,也就是說它考慮的是未來的因素而不是過去的因素,因此收益法應遵循預期原理。具體來說,估價人員評估房地產當前的價值是基于房地產未來所能帶來的收益或者帶來的滿足、樂趣等來預測,而不是基于房地產的歷史價格、開發建設它所花費的成本,或者過去的房地產市場狀況。
2.收益法的適用的對象和條件
由于收益法是將估價對象未來收益轉換為價值的一種方法,因此收益法適合有收益或潛在收益的房地產估價,如商場、賓館、寫字樓、店面、倉庫等的評估。另外,運用收益法評估時,估價對象未來的收益和風險是可以用貨幣來衡量的,只有這樣才能將估價對象未來的收益轉換為價值。
3.運用收益法評估房地產價格存在的問題
收益法評估房地產的價格是建立在一些對未來的假設參數上的。由于收益法需要預測未來房地產的收益及費用,而且要對收益所承擔的風險進行度量,以及受房地產市場發展變化和社會經濟條件各個方面因素的影響,其結果受主觀判斷和未來不可預見因素的影響比較大,因此收益法的應用,需要比較發達和成熟的資本市場,需要評估人員具有更加精湛的專業知識。然而,收益法在我國的評估理論和實踐中都有薄弱地方,收益法的推廣在理論和實踐中都遇到了一些問題,如適用范圍的局限性、評估實踐中各種參數選取的困難性、特定假設和持續經營的限制性、估價人員技術水平的有限性、房地產市場的不成熟和不發達性等。總之,運用收益法評估房地產的價格主要存在以下幾個方面的問題。
3.1參數確定比較困難。
就收益法而言,未來各年凈收益、折現率和收益年限的確定對評估結果影響較大。
3.1.1年凈收益的確定。
凈收益是指由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失和合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。凈收益估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益,除了有租約限制的以外,都應采用正常客觀的數據,而不是實際的數據,并通常以年度計。另外,凈收益既包括有形收益,又包括無形收益。
凈收益的測算途徑有兩種:一是基于租賃收入測算凈收益,如存在大量租賃實例的商業店面、寫字樓、公寓、普通住宅等房地產;二是基于營業收入測算凈收益,如歌舞廳、咖啡廳、賓館、酒店等房地產。不管哪種方法測算,收益法考慮的都是未來收益,不是房地產的過去、現在的收益。而房地產之所以有價值,歸根結底是因為房地產能給持有者帶來未來收益,因此未來收益是房地產價值的源泉。未來收益有兩個顯著特點:一是未來收益是未來年份產生的,而不是過去或現在產生的;二是未來收益一般是不確定的,有的甚至波動性很大,幾乎不能正確確定其數值大小。因為房地產市場不發達和不成熟,評估人員專業知識不精湛,所以年凈收益確定比較困難。
3.1.2資本化率的確定。
資本化率是將房地產的凈收益折現為估價時點該房地產的收益率。在確定資本化率時,是取房地產行業的平均投資收益率還是取全社會的平均投資收益率?是取該區域房地產投資者的平均投資收益率還是取特定投資者的投資收益率?不同的評估目的可能從不同的角度來確定資本化率,而評估結果對資本化率具有高度敏感性,因此估價人員在確定資本化率時一定要慎重。
求取資本化率常用的方法有市場提取法和累加法。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料,選用相應的資本化率公式,反求出資本化率。運用市場提取法求取資本化率時,評估人員往往簡單地按公式r=A/V來求取,忽略了房地產收益年限為有限年。運用市場提取法求取資本化率,準確來說是采用試錯法和線性內插法求取各比較案例的資本化率,然后采用三個可比實例資本化率的簡單算術平均數作為市場提取法求取資本化率的結果。累加法是將資本化率視為安全利率和風險調值兩大部分,然后分別求出每一部分,再將它們相加。因為房地產市場不穩定,所以估價人員比較難確定風險調值。
3.1.3收益年限的確定。
房地產的收益年限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的年數。一般是根據建筑物剩余經濟壽命年限和土地使用權的剩余期限來確定。
對于單獨建筑物和單獨土地的估價,應分別按建筑物剩余經濟壽命和土地的剩余使用年限確定收益年限。
對于土地和建筑物合成體的估價對象,在確定收益年限時,有兩種情況:一種是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的,可先根據建筑物的剩余經濟壽命確定收益年限,選用相應的有限年公式進行計算,然后加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。另一種是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的,應根據土地剩余使用年限確定收益年限,但應區別合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時,對收回的建筑物“予以補償”和“不予補償”兩種情況,對收回的建筑物予以補償的,應考慮建筑物殘余價值的現值。由于土地使用權出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時,對收回的建筑物是否予以補償對房地產的評估價值有直接影響,因此估價人員一定要關注土地出讓合同中關于出讓期限屆滿后土地使用權收回的有關條款并將該條款在報告中揭示。
3.2特定的假設和持續經營。
運用收益法評估時,估價人員是在一系列的假設基礎上進行的,如凈收益在未來收益年限內是持續的并保持不變的或以同樣比例增加的等,因此收益法評估的結果只有當這些假設條件成立才可以采用。但是實際上,不能持續經營的情況很可能發生,例如在建工程不能按時完工,房地產發生產權糾紛被法院查封,商圈轉移造成商鋪出租困難,等等。
3.3估價人員技術水平和執業道德。
收益法需要對未來的收益、費用等進行預期、預測,需要設定一些參數,這使得估價人員的執業能力和執業道德問題凸顯出來。估價人員應堅持客觀公正的立場,要不斷地對房地產市場發展趨勢、宏觀經濟發展走勢、城市建設走向進行研究,這些雖不是估價理論問題,但與估價理論和實踐緊密聯系。估價人員不能只是埋頭做報告,還要了解一切與估價理論和實踐有關聯的問題,這樣才能更好地使用收益法為客戶服務。
3.4房地產市場的不成熟和不發達性。
收益法的應用是建立在有一個成熟、發達和穩定的房地產市場基礎之上的,也就是說在房地產市場發育不夠穩定的地區,采用收益法所取得的評估結果不能夠準確地反映估價對象的客觀合理的價格。目前我國房地產市場還處于較低的層次,房地產市場不規范、不成熟、不完善,市場環境變動較大。
4.提高收益法在房地產估價應用的對策
4.1客觀準確地確定各參數。
運用收益法評估房地產價格的準確度主要取決于凈收益、資本化率與年限的確定。估價人員在確定凈收益的時候一定要準確把握:(1)弄清楚收益的來源方式,即是以出租方式取得,還是以營業的方式取得。(2)凈收益確定時除了考慮房地產帶來的直接貨幣收益外,還要考慮房地產給個人帶來安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信度等間接收益。間接收益一般難以貨幣化,所以通常選取較低的資本化率來考慮間接收益。(3)潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益確定時,應采用正常客觀的數據。若有租約期,可以利用估價對象本身的潛在毛收入、有效收入等,但如果估價對象本身與正常客觀的情況不符,則應對它們進行適當的修正,使其成為正常客觀的。
資本化率確定時,采用市場法求取一般要取三個案例資料,運用累加法求取一般要注意不同用途、不同地區風險調值是不一樣的。收益年限確定時,一般要注意估價對象的建筑結構,另外土地和建筑物合成一體的估價對象要注意建筑物的經濟壽命與土地使用年限誰先結束。
4.2建立健全估價制度,提高估價人員技術水平和執業道德。
4.2.1健全估價體系,規范估價流程。
在承辦業務后,估價人員應嚴格按照估價程序,對估價對象的產權等資料進行必要的鑒定,兩名或多名估價人員到估價對象現場進行勘察,進行全面、細致的市場調查,對資料匯總、認真分析,把握對價格或價值影響的主次因素來確定修正調整系數、內部審核等,從而將誤差降到最小。
4.2.2組織編寫權威性、規范性的高質量房地產評估書籍和教材。
近年來房地產評估界的一些專家吸收國外的評估理論和方法,并結合自己的實踐經驗編寫出了一些較好的評估著作,為完善和提高我國的房地產評估理論和方法打下了良好的基礎。建議以此為起點,組織多方面的富有研究和實踐經驗的專家,集大家的智慧編寫出更權威、更規范的具有我國房地產評估特色的理論著作和教材,為市場法在我國房地產評估中的應用打下良好的理論基礎。
4.2.3加強在崗評估人員的培訓。
中國房地產估價師學會要經常舉辦房地產估價師教育培訓班,對在規定時間內不能完成學時的房地產估價師應采取吊銷其注冊房地產估價師證書的舉措。估價師不但要不斷地學習最新最近的房地產估價理論知識,而且要參加過足夠多的估價實踐。因此,對房地產估價師的繼續教育顯得尤為重要。估價人員要提高技術水平和實踐經驗,唯有通過不斷地學習。
4.3政府應加大力度健全房地產市場機制建設,規范房地產市場。
為了規范和完善我國房地產市場健康發展,減少由于房地產市場不規范,房地產價格、收益不準確等問題導致的凈收益、資本化率等確定不準確,政府應該加強對房地產市場的宏觀調控,盡快建立和完善房地產市場預警預報信息系統和信息披露制度,監測和判斷房地產市場的發展態勢,引導房地產開發企業理性投資,引導住房消費者理性消費,及時防范和制止房地產過熱苗頭和泡沫現象,引導房地產業健康發展。
參考文獻:
[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].中國建筑工業出版社,2004.
[2]廖俊平,陸克華,唐曉蓮.房地產估價案例與分析[M].中國建筑工業出版社,2007.
[3]GB/T―50291―1999.房地產估價規范[S].
關鍵詞：房地產；估價；比較法；研究
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2015）36-0177-02
隨著社會的不斷發展，房地產行業也在不斷的發展，房地產行業也被不同行業的人士進行關注，尤其是在我國改革開放以來，房地產行業已經成為我國非常重要的經濟產業，因此，對房地產進行合理的估價，選擇合理的估價方法是非常重要的，也是保證房地產企業能夠可持續發展的重要保證。
一、簡述市場比較法
1.市場比較法的定義
在房地產進行估價時，利用市場比較法就是能夠相比較與相似的房地產的成交價，對待估計房地產進行合理估價的一種方法。市場比較法主要是將等待評估的房地產與相似的近期房產成交價格進行比較，通過對相似已經成交的房地產價格的充分研究，最后得出等待評估的房地產的可能實現的合理的成交價格，需要考慮的因素有很多，如區域因素、個別因素修正等等。在對房地產進行估價使用市場比較法的過程中，所需要的基準就是市場實際的交易價格，因此，這種對方非常進行估價的方法的應用是比較廣泛的，且估計出來的價格是比較合理、說服力也是比較強的，而利用市場比較法估計出來的價格被稱為比準價格。
2.市場比較法的應用
在對房地產進行評估運用市場比較法時，需要對相似的大量成交房地產交易進行充分的搜集，只有正確的對房地產的具體情況進行評估，充分對市場行情進行了解，再對搜集到的各種資料進行比對和分析，才能夠房地產的價格進行基本確定。但是，需要注意的是由于外部環境的不同，可能所搜集的相似房地產中不是全部都適合用來比較，需要對搜集的房地產進行仔細的篩選。在對可比較實例進行選擇的時候，要選擇比較類似的房產，如相同的用途、相同的性質等等；選擇出來的實例交易案例，需要與等待估計的房地產具有類似或溫和的情況；選擇出來進行比較的實例案例，所進行成交的時間要盡量的接近所需要估計房地產的時間。如果選好了可以比較的實例案例，就要建立合理的比較基準，對不同因素進行合理的修正，從而更加準確的計算出比準價格，最后才能夠保證分析方法是準確的、合理的，從而計算出比準價值，這樣才能夠計算出等待估價的房地產的準確價值。
二、房地產狀況修正應注意的問題
房地產狀況可以分為區位狀況、權益狀況和實物狀況，從而房地產狀況修正可以分為區位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。進行實物狀況修正，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。在這三種修正中，還可以進一步細分為若干因素的調整。進行房地產狀況調整，是市場法的一個難點和關鍵。1.可比實例房地產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應該是其成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或是其他時候，可比實例房地產狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房的成交價格外，可比實例房地產狀況一般是可比實例在其成交日期時的狀況。2.不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產狀況修正中進行實物狀況修正時應該注意這個問題。
三、利用市場比較法進行房地產估價的改進措施
1.建立完善的估價市場資料庫
在利用市場比較法對房地產進行估價的本質就是房地產的市場價值轉換成貨幣，在這個轉換的過程中，要想能夠更準確的利用市場比較法進行房地產估價，就需要準備更加準確的數據資料，因此，就需要建立完善的估價市場資料庫，只有這樣才能夠保證估價的可靠性。
2.建立完善的土地市場估計信息系統
雖然我國城市現代化進程日益加快，但是我國房地產市場發展依然存在著諸多問題，需要大量可比的實例，應該建立一個完善的信息系統，比如房屋交易信息系統以及房屋出租信息系統等。在信息系統中，詳細的對實際交易或出租情況進行闡述，進而可以有效的將影響到房屋價格的因素清晰的反映出來。另外，在信息充足的情況下，通過科學的方法，做好可比案例的選擇，通過運用模糊聚類和層次分析等方法，將數據做的更加客觀和準確。
3.加強理論研究，完善操作規范
相關部門必須要重視房地產估價理論的研究，只有將房地產估價理論研究清晰，才可以更好的進行規程編制和相關人才的培養，進而將理論知識轉化到實踐工作當中，加強估價人才的培養。然而，我國目前的研究者大部分都是來自于各個房地產估價機構，十分缺乏專業的學者。高校應該積極開展相應專業，進而才可以更好的對估價技術進行深入的研究，并且將市場比較法的運用方式加以完善。
4.科學確定估價結果
第一，要想保證市場比較法能夠更好的運行在房地產估價中，就需要對自身的市場信息資料庫進行充分的完善，從而實現信息化的管理。在利用市場比較法對房地產進行評估的過程中，最重要的就是基礎數據資料，從而與相似成交房地產進行實際的對比，從而得出準確的估價。在利用市場比較法進行評估的過程中，需要大量的市場交易資料，如今計算機技術在不斷的發展，房地產市場也在不斷的成熟，獲得相似比較實例案例也越來越多，這就需要充分的對計算機進行利用，從而建立起完善的市場信息資料庫，更好的收集到完善的信息，這樣才能夠得到相似的成交房地產案例，從根本上將評估的結果進行提高，也能夠更好的使市場比較法運用到實際的房地產估價中去。第二，要想保證市場比較法在房地產估價中更好的被應用，就需要評估人員能夠對調查的資料進行全面的了解，并保證其準確性，并選擇合理的案例，這樣才能夠保證自身的技術水平能夠適應全面的發展，并進行全面的比較，確定適當的修正系數，這樣才能夠保證房屋評估結果的準確性。因此，評估人員的評估技術水平和綜合素質是關系著房屋評估準確性的關鍵因素，這就需要房地產企業能夠對評估人員進行定期和不定期的培訓，使其能夠掌握更加先進的技術水平，并從根本上提高評估人員的綜合素質，進而提高評估結果的準確性。第三，對各界人士對房地產市場的觀念進行改變，是保證市場比較法進行應用的關鍵因素。這不僅需要政府部門能夠建立健全的法律法規，還需要對市場比較法的應用環境能夠進行改善，這樣才可以從根本上提高房地產市場比較法的被關注度。結語：綜上所述，市場比較法與其他的房地產評估方法相比較有非常多的優點，在房地產的評估過程中的應用也非常廣泛，也有比較明顯的成效。隨著房地產行業的不斷發展，房地產的成交量也在不斷的攀升，這就可以為市場比較法的運用提供更好的基礎，也能夠保證更廣泛的運用到房地產估價工作中去。因此，需要對市場比較法進行進一步的完善，從而提高房地產企業的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
[1]王秋麗.房地產估價的市場比較法研究[D].西安：西安建筑科技大學碩士論文.2007,8.1.
[2]項均.房地產估價市場比較法的改進研究[D].哈爾濱：東北林業大學碩士論文.2006,8.25.
[3]項昀.房地產估價市場比較法的改進研究[D].黑龍江:東北林業大學碩士學位論文,2006,6.
委托方：(甲方)*********
受托方：(乙方)**********
甲乙雙方經充分協商，就*********項目的房地產估價事宜訂立本合同。
一、 估價內容、估價目的、估價時點
1、估價內容：*********
2、估價目的：甲方因*******的需要，委托乙方對上述房地產的價值進行評估。
3、估價時點****年**月**日。
二、雙方責任和協作事項：
1、甲方應將委估房地產的權屬證書等有關資料提供給乙方，并對資料的真實性、合法性負責。
2、甲方應配合乙方實地勘察委估房是產的狀況。
3、乙方對甲方提供的有關資料應妥善保管，并盡保密之責，未經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
4、乙方力求估價結果客觀、公正、合理，自資料齊全、實地勘察后，在***個工作日內每宗房地產向甲方出具一式***份房地產估價報告書，并對出具的房地產估價報告書負責。
三、估價收費標準及支付方式
1、甲方同意每宗房地產估價按物價部門規定的標準支付評估費用，具體協商確定按(***)方式收費。收費方式分別如下：
(1)按累進費率計：
評估值(萬元)規定收費累進費率(‰)協商確定累進費率(‰)
1、100(萬元)以下(含100)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
2、100-500(含500)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
3、500-20xx(含20xx)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
4、20xx-5000(含5000)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
5、5000以上：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
(2)按物價部門規定，經協商確定：本項業務按****元收取。
2、支付方式：
(1)合同簽訂時，甲方先支付定金人民幣****元(大寫人民幣***萬****仟***佰***拾***元整)。
(2)乙方交付房地產估價報告書時，甲方支付全額評估費(已支付定金予以抵沖)
四、違約責任
1、在本合同生效后，乙方完成委估房地產估價報告書前，甲方提出中斷估價請求的，乙方有權不退還已支付的定金;乙方提出中斷估價請求的，甲方有權要求雙倍返還已支付的定金。
2、在乙方完成委估房地產估價報告書后，無論甲方是否提出中斷估價請求，乙方均不退還已去付的定金，并有權向甲方提出收取全額評估費。
五、爭議解決方式
1、甲方接到乙方出具的估價報告書之日起5日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出書面復核申請，乙方應在接到甲方書面復核申請之日起5日內向甲方出具復核意見書。甲方如對乙方出具的復核意見書仍有異議的，可以按以下第(***)種方式處理：
(1)向**法院起訴。
(2)向**仲裁委員會申請仲裁。
2、當乙方完成委估房地產估價報告書10日后，甲方仍未支付評估費用的，乙方可以按以上第(***)種方式處理。
3、在履行本公司過程中發生爭議的，可按以上第(***)種方式處理。
六、其它約定事項
*******
七、本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意變更。
八、本合同正本一式貳份，甲、乙雙方各執壹份。
甲方：***乙方：***房地產評估有限公司
代表人：***代表人：
聯系人：***聯系人：
受托方：(乙方)**********
甲乙雙方經充分協商，就*********項目的房地產估價事宜訂立本合同。
一、 估價內容、估價目的、估價時點
1、估價內容：*********
2、估價目的：甲方因*******的需要，委托乙方對上述房地產的價值進行評估。
3、估價時點****年**月**日。
二、雙方責任和協作事項：
1、甲方應將委估房地產的權屬證書等有關資料提供給乙方，并對資料的真實性、合法性負責。
2、甲方應配合乙方實地勘察委估房是產的狀況。
3、乙方對甲方提供的有關資料應妥善保管，并盡保密之責，未經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
4、乙方力求估價結果客觀、公正、合理，自資料齊全、實地勘察后，在***個工作日內每宗房地產向甲方出具一式***份房地產估價報告書，并對出具的房地產估價報告書負責。
三、估價收費標準及支付方式
1、甲方同意每宗房地產估價按物價部門規定的標準支付評估費用，具體協商確定按(***)方式收費。收費方式分別如下：
(1)按累進費率計：
評估值(萬元)規定收費累進費率(‰)協商確定累進費率(‰)
1、100(萬元)以下(含100)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
2、100-500(含500)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
3、500-xx(含xx)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
4、xx-5000(含5000)：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
5、5000以上：規定收費累進費率(‰)****;協商確定累進費率(‰)****。
(2)按物價部門規定，經協商確定：本項業務按****元收取。
2、支付方式：
(1)合同簽訂時，甲方先支付定金人民幣****元(大寫人民幣***萬****仟***佰***拾***元整)。
(2)乙方交付房地產估價報告書時，甲方支付全額評估費(已支付定金予以抵沖)
四、違約責任
1、在本合同生效后，乙方完成委估房地產估價報告書前，甲方提出中斷估價請求的，乙方有權不退還已支付的定金;乙方提出中斷估價請求的，甲方有權要求雙倍返還已支付的定金。
2、在乙方完成委估房地產估價報告書后，無論甲方是否提出中斷估價請求，乙方均不退還已去付的定金，并有權向甲方提出收取全額評估費。
五、爭議解決方式
1、甲方接到乙方出具的估價報告書之日起5日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出書面復核申請，乙方應在接到甲方書面復核申請之日起5日內向甲方出具復核意見書。甲方如對乙方出具的復核意見書仍有異議的，可以按以下第(***)種方式處理：
(1)向**法院起訴。
(2)向**仲裁委員會申請仲裁。
2、當乙方完成委估房地產估價報告書10日后，甲方仍未支付評估費用的，乙方可以按以上第(***)種方式處理。
3、在履行本公司過程中發生爭議的，可按以上第(***)種方式處理。
六、其它約定事項
*******
七、本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意變更。
八、本合同正本一式貳份，甲、乙雙方各執壹份。
甲方：***乙方：***房地產評估有限公司
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簽訂地點：******
簽訂時間：****年**月**日
進行房地產估價需要遵循一定的原則，包括：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則、謹慎原則。各原則的要求如下：
1、合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
2、最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：
保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價;
轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提估價;
裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價;
重新利用前提：認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價;
3、替代原則：遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
4、估價時點原則：遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
本文通過介紹美國（MAI）估價體系在最高最佳使用分析及三種主要估價方法（市場比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結合案例分析，試圖比較中美兩國估價體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。
關鍵詞：最高最佳使用；假設空地；價外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值
1.最高最佳使用分析的定義
最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標的物業價值達到最大。物業是否達到最高最佳使用應從以下四個角度去衡量：
技術上可能（PhysicallyPossible）；
法律上允許（LegallyPermissible）；
經濟上可行（EconomicFeasibility）；
最大產出性（MaximallyProductive）
“技術上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術上是否可能對現有建筑物用途進行改建。這部分包括分析物業建筑物、地塊、位置、建造規范的限制、通達性可及性等方面。
“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規以及城市規劃對物業的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對物業的影響究竟是正面的還是負面的，分析將來是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調整是否會對物業價值有所影響。
“經濟上可行”，主要分析物業在財務上是否可行，測算物業是空地或假設為空地時，土地回報減去費用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費用和風險的情況下，物業的凈現值是否為正。另外，在物業用途轉變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡稱CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當進行CRA后物業的價值減去CRA的成本費用超過物業現狀價值時，進行CRA才在經濟上可行。
在美國的估計體系中，比較強調最高最佳使用時點的問題，即，某種用途在現在時點上是經濟上不可行的，但通過對未來市場發展和供求變化的預測，該種用途可能在未來某個時點上可行。例如，一塊待開發的空地由于位置比較偏遠，現在如果開發成住宅的話并不可行，然而通過分析市場以及推測未來的趨勢，可以得知由于相鄰城鎮發展迅速，該地區將在未來3年內成為新興住宅區，到那時如果開發成住宅在經濟上會變得可行，且收益豐厚。那么，該物業的最高最佳用途為保留空地狀態，待三年后開發成住宅。當然，在預測市場時必須考慮風險，否則會影響對未來市場的判斷，在分析經濟可行性，選取收益率時也應該充分考慮風險因素。另外，這在很大程度上受到兩國體制以及市場情況的差異的影響，最高最佳使用時點的問題在兩國的應用完全不同，這些差異將在后面章節介紹。
“最大產出性”，這方面評判的目的是為了發掘物業本身的潛能，要求判斷物業在滿足以上三點的同時，在何種狀態下，其價值能夠達到最大。對于空地和假設空地的情況而言，需要考慮最大利用開發密度、開發最合適的產品等方面的要求；對于已開發的物業，應判定其現時情況與在假設空地時確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應在繼續開發、翻修、轉換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進行論證和選擇。
2.兩國最高最佳使用分析的區別原因
美國房地產估價中的最高最佳分析是與其市場基礎扎實的特點相適應的，美國的房地產市場比較成熟，各種房地產交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產各項不同權利都可以成為轉讓交易的內容，比如抵押貸款中的抵押權可以轉讓（貸款人可以將還款人的分期付款權益轉讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎）房地產作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創造價值的環節都可能被發掘出來，并被實現。這也就是最高最佳使用的意義所在。
相比之下，國內與美國在此項分析的實際內涵上有很大不同，其主要原因有：
1）土地制度不同：
在國內，由于土地所有者是國家，所有房地產的土地都是以劃撥、出讓或轉讓其使用權（即長期租賃）方式被使用。這樣一來，相比美國的土地制度，中國的土地使用更會受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國家所有，因此對土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設開發時是如此，在開發建成房地產后的使用也是如此。
在中國如果房地產要改變用途，在規劃許可的情況下，還會涉及政府的土地管理部門對出讓金的征收。土地出讓金有關政策的規定在增加土地用途變更程序的復雜性之外，還會帶來業主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點，操作的口徑不夠清晰，標準不夠透明，使得這部分成本的預測存在不確定性，使變更土地用途工作增加風險。
在美國土地私有制度下，土地僅受到規劃的限制，相對而言，土地用途的變更就簡單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國內此項工作既困難、所涉及增加成本的測算又不確定，因此相對缺少實際意義。
2）土地規劃水平不同
中國的土地規劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對性的規劃設定。由于對土地利用的詳細規劃設定得不夠細致，而且一旦設定后往往更新的周期又比較長。這樣一來，政府規劃部門對土地的使用規定就比較嚴格，不會輕易改變土地用途，不會輕易調整規劃。而一旦需要調整，所涉及的程序和審批又特別復雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業主也很難得到規劃的批準。
3）房地產市場基礎不同
我國只有土地的一級市場，二級市場尚未形成。在中國房地產轉讓時受到的限制遠遠超過美國，比如，劃撥土地上的房地產轉讓先需要經過土地出讓程序，純土地也還不能直接轉讓，一般只能以在建工程的形式（在滿足已投資25％的條件下）轉讓，而且轉讓對象也有限制（只能是相應的房地產開發商）因此在中國首先不存在純粹的土地交易市場，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產，在轉讓中不同類型房地產的轉讓對象也有限制，比如，工業房地產的受讓人只能是企業，私人不能受讓。
因此，不同類型房地產市場有各自不同參與者，使得市場的參與程度相對較低。不象美國的房地產市場，投資者能自由參與到各種類型房地產市場中，形成成熟、廣泛的市場基礎。這樣也使得房地產市場中對土地資源的利用得到充分競爭，達到最高最佳。而國內房地產市場還不夠發達，基本上土地市場還屬于壟斷市場，競爭不夠充分，對土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。
3.最高最佳用途的分析
美國估價體系在進行最高最佳用途分析時，需要判斷土地在假設空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來達到其最高最佳用途。
空地
在土地為空地時，需要分析市場上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價值最大。
假設空地
何謂假設空地？當土地上已經建有建筑物，但是我們估價前提是假設建筑物需被拆除，稱為假設空地。此時土地的價值是來自于對其價值最有利的用途，而不一定是其現時用途。所以，假設空地時的最高最佳使用分析需要解決的問題是，如果假設土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應在何時被開發、開發成何種用途的物業能使它現在的價值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時的價值減去拆除成本大于原房地產整體價值的時候，可以將物業假設為空地，消除拆除建筑物對整體價值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國的估價教材中稱為外部折舊，但它在本質上不是一種折舊，而是由于物業與外部環境、使用功能上不匹配而造成的物業價值的折損。關于這方面的內容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價值達到最大。
地上已有建筑物
如果地上的建筑物不會使整體物業遭受價值損失時，即整體物業的價值大于或等于假設空地時的價值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問題轉化為，為了達到最高最佳用途，是否需要對物業進行翻新、轉換用途或改造。這時，衡量的標準是物業未來的經濟效益，以及物業對未來的使用者提供經濟利益的能力。判定物業經濟效益，具體的講，就是指未來租金和占有率水平達到穩定時，建筑物對整個物業價值提升的程度；對物業翻新、轉換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應在何時進行這些措施。
另外，在某些情況下，可以不需要對物業進行翻修或改變用途就能使它達到最高最佳使用。比如說，擴大或限制物業的功能來達到產出最大，或者是重新定位產品，把它定位到不同的細分市場或消費群體上去。
例如，在一個低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開發的住宅項目中，繼續開發住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業整體價值；把原先全天營業的餐廳，改為只在晚上高峰時段開業也可以提高其價值等。
在地上已有建筑物的前提下，物業的最高最佳用途通常可以分為以下四個類別：1）現狀；2）改建建筑物：包括維修維護、翻新以及轉換用途（必須在經濟上可行）；3）拆除建筑物（當土地價值減去拆除成本大于現狀價值，或大于改建后價值減去改建成本時，拆除建筑物在經濟上可行）4）臨時用途：指物業現在的用途雖然與規劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規劃用途或者改建成規劃用途的話，其建成的規劃用途的價值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現狀價值，這時保持現狀用途成為物業的最高最價用途。但是由于現狀用途與規劃用途不符，這種用途又被稱為臨時用途。
將要開發的物業
評估一個將要開發的物業在某種用途下的價值，要了解市場上最需要哪種產品，所以需要對市場供求情況進行深入的分析。
本質上來講，分析將要開發物業的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業的最高最佳用途很相似。因為，該物業規劃將要開發的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會降低物業的價值。
4.房地產市場與最高最佳使用分析的關系
從以上的介紹中，我們可以發現，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場聯系在一起，因為最高最佳使用分析是要解決如何為標的物業尋找最高最佳用途的問題，房地產市場分析需要考慮的問題包括標的物市場供求情況、競爭情況、潛在消費者和終端使用者情況及未來市場發展趨勢等。所以，對于房地產市場的分析、判斷以及預測應是融入在最高最佳使用分析的過程中的。房地產分析應從宏觀和微觀兩方面入手來分析市場的供求關系。
宏觀分析應從市場總體的角度出發，通過分析人口、收入、就業等方面的信息，來顯示市場占有和吸收的情況。
微觀分析研究標的物業或競爭性物業在市場上的消化情況，從而研究該細分市場中的供求關系，以及市場消化情況。
它們之間相互聯系的橋梁是最高最佳使用的四個評判條件，即技術上可能、法律上允許、經濟上可行和最大產出性。
5.最高最佳使用分析與傳統估價方法間的聯系
除了我們所提到的，最高最佳使用分析應作為傳統估價方法的基礎和前提，最高最佳使用分析還應該應用到傳統估價方法測算具體價值中去。比如說：
在市場比較法中，可比案例土地在假設空地情況下的最高最佳用途和已開發建筑物的最高最佳用途，應分別與評估對象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必須與評估對象在假設空地的情況下的最高最佳用途一致。
6.最高最佳使用分析舉例
在某商業繁華地區現有一幢10年前建造的住宅物業（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計劃進行重新改造。目前在市場上，該地段同類型的新住宅單價是10000元/平方米，該地段新增商業物業的單價是30000元/平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬元，若重建成商業用房的話，需要拆除成本200萬元和重建成本1800萬元，若翻新改建成商業物業需要1000萬元，翻新后可實現的售價為22000元/平方米。與此同時，相同用途、相同容積率的空地在市場上的售價為3000元/平方米。問，怎樣才能使該建筑達到最高最佳用途？
若作為空地出售，可實現的價值是售價減拆除成本：
1000平方米×3000元/平方米－200萬元＝100萬元；
若繼續用作住宅用途，但需要進行翻新時，可實現的價值是售價減翻新成本：
10000元/平方米×1000平方米－500萬元＝500萬元
若改變其用途成商業，并重新改建現有建筑物時，可實現價值是售價減改建成本：
22000元/平方米×1000平方米－1000萬元＝1200萬元
若拆除現有建筑，重新開發成商業物業時，可實現價值是售價減拆除、重新開發成本：
30000元/平方米×1000平方米－200萬元－1800萬元＝1000萬元
所以該物業的最高最佳用途為改變其現狀住宅用途，改建成商業用途，并加以翻修。
雖然這只是一個簡單的例子，我們發現，最高最佳使用分析的本質是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場宏觀和微觀分析，正是最高最佳使用分析的基礎內容。
7.差異與啟示
在介紹了美國估價體系中最高最佳使用分析的一些內容后，回顧美國估價體系中最高最佳使用分析在實務中的應用，我們歸納了幾點差異之處：
兩國體制的差異造成了最高最佳使用分析應用的不同：由于美國土地實行私有化，并且土地交易發生得相當頻繁。在這種完全競爭市場里，每個投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對于他們投資的產品來說，如何最大化地挖掘物業的潛在價值就成為了投資者最迫切的要求。
在國內，由于土地制度在根本上與美國不同，土地受到了全方位的限制。對于最高最佳使用分析來說，待開發的物業又必須受到規劃限制條件的控制，受到法律法規的約束，這無疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺。在國內，最高最佳使用分析在房地產投資咨詢領域更能發揮其作用，比如說，開發商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開發的產品種類、開發的規模，來滿足價值最大的要求。
對于市場微觀的分析重視程度不同：在美國的估價體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場，來源于市場的，這一點應該得到我們的重視。
我們在估價過程中，的確有部分內容是闡述宏觀市場走向的，但是到了微觀層面，市場分析就顯得比較單薄。在美國體系中，對于市場的分析不僅通過市場分析從宏觀角度看市場，更通過可銷售性分析從微觀角度出發，比如需求分析中的人口分析方面來說，一些美國的估價人員從一個社區的用水量來推算這個社區的人口。雖然說這樣的方法由于數據來源的問題，在中國并不可行，但是我們完全可以從適合我國國情的方面入手研究人口數量和人口變化，比如說，我們可以利用我國戶籍制的特點，通過社區的居委會來了解當地社區的人口及其變化情況等。
再比如，就收益率的選取來說，我們采用的是安全利率加風險調整值的理論做法，其中風險調整值部分一般都是憑借估價師的感覺和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應市場情況還有待商榷。而美國估價體系中，對于收益率的選取是從市場中提取的，通過比較相同地區相同物業的收益率，來確定估價對象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。
我們也許會說，我國估價業務量巨大，任務緊急，無法對市場做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長遠一些，我們應該能意識到自身與國際水平的差距。那么我們就應該抽出時間，調動一些資源，靜下心來考慮一下如何提高自己的競爭力，因為我們不僅僅要在中國當地市場里生存，且已經暴露在全球化競爭的環境里。
通過以上分析對比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進的地方。
重視市場分析的重要性，建立相關數據庫：市場分析是我們估價行業的立足之本，我們必須總結出一套適合我們國情的市場分析手段。并且，我們建議進行市場分析的積累，建立市場信息數據庫并及時更新，這不僅可以為我們把握市場發展打下扎實的基礎，也可以為緊急情況下的數據調用做好二手準備。
完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來說，我們應該深入地、全面地研究學習國外理論以及體系，從中找出值得學習的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長技”大概就是這個意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價教材當中，從教育培訓入手，提高我們估價人員的理論水平和實際應用水平。
8.小結
最高最佳使用分析的根據源于市場，用來反映市場真實情況，并且作為任何估價方法的前提和基礎。美國估價體系將最高最佳使用分析放在了一個很重要的位置上，其對最高最佳使用分析進行了全面、詳細的介紹。
各房地產估價機構：
為加強我縣房地產估價機構的日常監管，規范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價機構活動當事人合法權益，根據建設部《房地產估價機構管理辦法》、《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》和有關文件精神，結合我縣實際，現就進一步加強房地產估價機構監管工作提出如下意見：
一、建立健全估價機構資料檔案及信用檔案。
凡房地產估價機構來我縣從事房地產估價業務，必須持相關材料到房產服務中心備案后方可執業。自備案之日起，將為每個房地產估價機構建立分戶管理檔案資料，對歸檔內容（機構資料、估價師情況、技術分析資料、估價報告等）、歸檔形式（紙質文檔、電子文檔、影像資料等）、歸檔時間、檔案管理等各個環節都嚴格按照《房地產估價規范》的要求進行落實，并注重對原始資料的收集和整理。房地產估價機構破產、解散時，其房地產估價報告及相關資料應當移交當地房管部門。建立健全房地產估價機構和注冊房地產估價師信用檔案，并將信用檔案的主要內容在房管網站上進行公示，接受社會監督。
二、加大估價業務日常監管力度。
對估價業務從接受委托、現場勘察、技術分析、估價報告等全過程進行動態監管，定期或不定期地實地檢查房地產估價機構資質情況、專職注冊估價師執業情況、資信情況、投訴處理、主要業績等，并記入信用檔案。對違反規定、評估不公、評估失誤、弄虛作假出具評估報告的，給予通報批評，情節嚴重的，暫停在我縣的評估執業資格，并按規定追究評估機構和評估人員責任。切實加強本行政區域內執業的房地產估價機構資質的管理，對需作出撤回資質處理的，及時上報市局。
三、規范房地產估價機構分支管理。
一級資質機構可以設立分支機構并辦理備案手續。二級、三級房地產估價機構不得設立分支機構。各房地產估價機構不得設立類似分支機構的“辦事處”、“聯絡點（站）”等機構。
四、實行年終估價機構綜合考評。
每年年終對房地產估價機構進行一次綜合考評，從資質管理、信用記錄、估價報告質量、檔案資料管理等四個方面綜合考評（考評細則另行制定）。考評結果，將在房管網站上進行公示，接受社會監督。對考評不合格，拒不整改的房地產估價機構，將按照《房地產估價機構管理辦法》進行處罰，并責令其不得在從事估價業務。
【關鍵詞】房地產；估價；現狀；解決對策
一、引言
我國房地產估價產業起步的較晚，經過十幾年的創新，發展，房地產估價機構的運營在有關主管部門的指導下也逐漸步入了正軌，并且我國也建立了房地產估價師執業資格考試的相關制度。
二、房地產估價的重要性
隨著房地產市場的蓬勃發展，房地產估價產業涉及的范圍也越來越廣泛，從單一的房地產交易所需的評估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業合并、課稅、資產重組、房地產作價入股等各項經濟活動。這些活動不僅關系到社會公眾的利益，更重要的是影響到社會和社會經濟發展的和諧和穩定。所以說，研究怎樣把房地產估價這個行業做好是非常重要的一個課題。我國房地產估價行業還不能完全適應房地產市場快速發展的需要，還有一些存在的問題有待解決。下面主要就我國房地產估價行業的現狀進行分析，針對所出現的問題進行討論，提出對房地產估價行業有利的解決對策，進而促進房地產估價行業的健康發展。
三、房地產估價產業的現狀
（1）目前發展狀況
從我國房地產估價產業的發展狀況來看，主要體現在以下三個方面：一是我國制定了比較完善的法律規章制度。例如《房地產估價師注冊管理辦法》和《城市房地產管理法》等，這些為房地產行業的發展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業統一的，標準的，開放的一個房地產估價市場，并且逐漸完善了房地產市場的自律機制，這為房地產估價行業的順利進行提供了有利的環境。三是建立并且逐漸完善了我國房地產評估的技術規范和執業資格制度。據不完全統計，我國已經注冊成立的房地產估價相關單位有三千多家，并且有超過15000人已經獲得房地產估價師的執業資格，從事相關工作。《房地產估價規范》的出臺，也為房地產評估的技術和程序進行了詳細的規定。這些都為我國房地產估價行業的蓬勃發展提供了平臺和人才保證。
（2）所存在的問題
我國房地產估價機構是活躍在房地產轉讓、房屋拆遷補償以及稅收、抵押貸款等多種業務之中的，它已經成為一個重要的中介服務行業。但是在發展的過程中，也存在很多問題，例如我國房地產估價市場還在一個整合發展的過程當中，呈現出一種低水平的競爭，還有許多問題需要進行研究解釋的。從總體上看，我國房地產評估行業還有很多較為突出的問題，下面主要對一些比較重要的問題進行簡要的分析。
1、房地產估價行業的法律建設還不完善，立法滯后，在業務上也缺乏法律保障。我國房地產估價行業的發展也僅僅經歷了十幾年的時間，起步晚，發展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規制度不健全，這就使得房地產估價師在工作的過程中沒有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發揮其能動作用，導致估價結果不能得到公眾的認可。雖然也制定了像《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等相關的法律制度，但是這些實施的細則還不健全，并沒有針對性很強的規范和技術標準，從而使房地產估價工作進行起來比較困難。
法律法規制度不健全，也無法對房地產估價中介活動進行有效的監督。
2、房地產評估機構的管理不善，從而導致房地產估價機構的運營效率不高。房地產評估機構的管理體系是一個交叉體系，依照我國目前的管理體制來看，評估行業現有資產評估、房地產評估和土地評估三種，并且分別屬于國有資產管理部、建設部和國土資源部等國屬事業單位。這三個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統一的管理制度。房地產評估市場和業務管理被分割開，從而無法實施系統的規范化管理，使得評估機構和執業人員無所適從，從而導致房地產估價機構的運營效率不高。
3、房地產估價行業從業人員的素質參差不齊，服務質量不高，從而不能滿足本行業對人才的需求。由于房地產估價專業性較強，讓人很難識別服務質量的優劣。注冊房地產估價師的級別考試設置還是比較單一的，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師，并且對房地產估價師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價費有些估價機構不顧職業道德，聘用一些非專業的估價師，不到估價對象的現場進行查勘而根據估價對象的需求，拼湊出不符合規范的估價報告。這些不但影響了房地產估價行業的社會信譽，而且直接威脅著房地產估價行業的生存和發展
四、建議采取的解決對策
為了促進房地產估價行業的健康和科學發展，針對以上對房地產評估行業的發展現狀以及存在的主要問題，我們提出以下建議和策略。
1、建立健全的房地產估價行業的相關法律規范
俗話說的好“無規矩不成方圓”，房地產估價行業存在和發展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產估價師公正、客觀、獨立地開展業務，真正實現其中介服務的職能。要想房地產評估行業得到順利的發展，法律規范是最基本的保障。首先要加強評估的立法工作，與發達的國家或地區相比，我們國家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠，因此要盡快制定房地產評估的法律法規，并將一些法規規章上升形成法律法規。其次要加強執法監督，現在評估市場經常發生違規違法現象，不正當的經營行業屢禁不止，不合格的評估報告屢見不鮮，這就迫切需要發揮行政執法的作用，加大監督檢查的力度，發現問題及時處罰，將評估市場存在的問題降低到最小，用法律法規的制度手段規范房地產估價市場。
2、加強房地產估價行業的管理
房地產評估行業作為一個市場中介服務行業，客觀、獨立、公正是其行業的特征，也是其行業發展的前提。我國的資產評估行業起步較晚，不妨借鑒一下國外資產評估行業成熟的管理體制。例如美國、英國、澳大利亞、馬來西亞等國家資產評估行業管理體制各有千秋，但一個共同點就是：政府對評估行業的管理很少，行業自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產估價行業自律管理，要盡快建立行業內部自律規則。
3、加強房地產估價行業的隊伍建設，不斷提高房地產估價師的執業素質
房地產估價師的執業素質不僅關系到房地產估價工作的質量，而且還影響到整個房地產估價行業的發展，為此提高房地產估價師的職業素質尤為重要。我們要打破估價師級別設置單一的局面，要實行分級制，對相關從業人員實行動態管理，還要嚴把質量關、完善房地產估價師繼續教育，堅強房地產估價師職業道德等措施提高從業人員的綜合素質，從而不斷改進和提高技術水平和服務質量。在條件允許的情況下建立房地產估價師誠信檔案，實施信用開放和公布制度，提供網絡查詢服務。
四、結語
隨著社會經濟的發展以及“十四大”以來我國房地產開始走向市場，房地產評估制度也開始建立，評估市場不斷擴大，評估隊伍和評估機構得到了迅速發展。我們在取得成就的同時，更要認清房地產評估行業目前的現狀以及所面臨的問題，使得房地產估價行業向著正規化、完善化、法制化的方向發展。
參考文獻：
[1]王人己，姚玲珍.房地產估價[M].上海：上海財經大學出版社，2002年.8-38.
[2]唐建新，周娟.資產評估教程[M].北京：清華大學出版社，2005年.1-17.
【關鍵詞】房地產估價；收益法；理論；實踐
我國的房地產估價目前有收益法、成本法、市場法、剩余法、路線法等方法，收益法是進行房地產估價工作采用的最主要的方法之一，它是從房地產的經濟效用出發來評估房地產價格的方法，它不但具有充分的學術理論依據，而且具有十分重要的實踐意義，在國內廣泛地應用于收益性房地產、房產、土地價格的估價。
1 房地產估價中收益法的理論
收益法是指通過估測被評估資產未來預期現金流量的現值來判斷資產價值的方法。它服從資產評估將利求本的思路，即采用本金化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。該思路認為，任何一個理智的投資者在購置和投資與某一資產時，所愿意支付或投資的貨幣額不會高于購置和投資的資產在未來能給其帶來的回報，即收益額。收益法利用投資回報和收益折現等技術手段，把評估對象的預期產生能力和獲利能力作為評估標的來估測評估對象的價值。這種方法根據評估對象的預期收益來評估其價值，容易被資產業務各方所接受。
1.1 收益法的特點
1.1.1 收益法依據：是基于預期原理。
1.1.2 收益法的思想：是將估價對象視為一種收益性房地產，分別求取其有效毛收益、年運營費用、報酬率，選用適當的收益公式，將估價對象未來各期的凈收益折算到估價時點后相加來求取估價對象的收益價格。
1.1.3 經濟屬性和市場內涵：成本法是屬于“產品”屬性；收益法是屬于“投資品”屬性。收益法求取的收益價格與其預期收益直接相關。
1.1.4 著眼點：收益法看中的是未來所能帶來的收益大小，它認為房地產未來所能帶來的收益的現值之和才是該房地產的價值。
1.1.5 市場層次：收益法在市場法的基礎上進一步放松了房地產投資市場均衡的假設，在市場法的價值基礎上考慮了房地產投資環境的狀況，由此調整得到房地產投資價值。
1.2 收益法的算法
收益還原法是一種運用適當的還原利率，將估價對象房地產在未來所帶來的純收益折算為現值的一種估價方法。這種估價方法，以其充分的學術理論依據，被廣泛地應用于收益性房地產的估價，并被許多國外房地產專家尊崇為房地產估價方法中的“王后”。收益還原法的基本計算公式為：
v=ar1-1(1+r)n。
式中：a表示房地產的純收益；r表示還原利率；n表示使用房地產的年期或僅有收益的年期。純收益的求取相對比較簡單，最重要也是最困難的是還原利率的求取。還原利率的重要性，集中而具體地體現在還原利率對估價結果的影響上，即選擇的還原利率的大小不同，估價結果就會發生很大的差別。
2 房地產估價中收益法的實踐
2.1 應用實踐的分析
2.1.1 問題表現
當下，收益法在房地產估價中存在的問題主要表現在：（1）收益法在適用范圍有一定的局限性；（2）折舊費是否應該扣除在實際應用中存在較大的爭議；（3）純收益及資本化率的確定比較困難；（4）僅根據預期的純收益來確定價格，可能脫離實際情況。
2.1.2 改進措施
建議：（1）以同類房地產的現（市）價作為收益額的計價基礎。通常對房地產收益額的確定是直接計算，這樣計算不科學，在確定某房地產收益時，文建議以類似房地產的收益作比較，同時也要對市場走勢作準確的預測，以便更準確的確定純收益，減少誤差。因為正常的純收益由于實際收益受到多種因素的影響，不能直接用于評估，必須對實際工作中某些特殊原因如經營不善、法律上、行政上某些特權或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市場條件下的房地產用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值。（2）折舊費不應該作為費用扣除。折舊雖然是損耗，但這種損耗是為取得收益而發生的貶值，是資產價值的時間表現形式。由于資產，特別是固定資產在一個限定時間內并不能耗完，它對企業生產經營的貢獻因其年復一年存在而存在。需要指出的是，這其中也包括無形資產、遞延資產的攤銷。這種貢獻從價值角度上講就是折舊，所以，折舊的存在從另一個角度看，折舊在整個資產使用期限內并未真正發生支出，也沒有一個企業因折舊的存在而準備大量資金用于支付，但是這就所形成的價值卻被企業以收入形式獲得。從另一個角度看，折舊在整個資產使用期限內并未真正指出，也沒有一個企業因折舊的存在而準備大量資金用于支付，但是這就所形成的價值卻被企業以收入形式獲得。然而折舊在現實中并沒有實際支出，而是作為業主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此應當把折舊費作為房地產一種投資，不應當把折舊費當作費用扣除。（3）確定資本化率。收益法中采用的適當合理的資本化率，應該等于與獲取房地產上所產生的純收益具有同等風險的資本化率。在不同的用途、不同的地區、不同的時間、不同的性質的房地產，由于投資的風險有高有底，因此在實際評估工作中，一定要依據房地產所依據的環境確定資本化率。在實際運用收益法進行房地產估價時，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但是采用此方法誤差較大。本文認為在收益法評估實務中宜采用：1）利用分析工具和分析技術初步確定資本化率；2）采用行業基準收益率加物價指數調整法、安全利率加上風險調整值法和收益風險倍數法來最終確定資本化率。（4）在建立收益法評估模型時進行檢驗。收益法評估中大量的使用了統計學原理和數理統計分析方法，這要求建立的評估模型時進行擬合優度、總偏差和顯著性檢驗，這是科學的使用收益法評估的必要條件，以前的收益法評估中并沒有足夠重視檢驗，這是不適合的。
2.2 運用該法的注意點
在房地產評估的實踐中，建議以類似房地產的收益作比較，同時也要對市場走勢作準確的預測，以便更準確的確定凈收益，減少估價誤差。因為正常的凈收益由于實際收益受到多種因素的影響，不能直接用于評估，有必要對實際工作中某些特殊因素，如經營不善、法律上、行政上某些特權或者特殊的限制加以剔除，取得在正常的市場條件下、法律上允許、最佳利用方向上的房地產的凈收益值。
為了準確反映估價對象的價格或價值，提高估價結果的精度，還建議：（1）提高估價人員的規范意識、全面理解和把握《房地產估價規范》精神。必須嚴格執行規范，而且平時要加強學習和交流，以便更好的提高執業水平。（2）健全估價體系，規范估價流程，對資料匯總、認真分析，把握對價格或價值影響的主次因素來確定修正調整系數、內部審核等，從而將誤差降到最小。（3）設立專門的信息資料部門，提供翔實、準確、及時的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。（4）引入國際評估準則，盡快實現與國際接軌，拓展發展空間。
參考文獻
[1]盧保樹，汪心。淺析房地產估價中收益還原法的運用，建筑經濟，2001年第04期
【關鍵詞】市場提取法；安全利率加風險調整值法；直接資本化法；報酬資本化法
引言
收益法理論是估算房地產產價值的理論基礎。準確估算房地產價值的關鍵在于準確預測確定資本化率和房地產凈收益，尤其是資本化率對估算房價至關重要。關于資本化率的求取，在《房地產估價規范》中介紹了四種方法，其中最常用有兩種：安全利率加風險調整值法和市場提取法①。這兩種估算方法各自有各自的特點和優勢。但是2006年來，我國房價上升速度極快翻了幾倍，雖然2011年，國家對房地產價格加強了宏觀調控，使得房地產價格有所回落，但其成交量不高，而租金基本保持不變，由此導致采用市場法提取資本化率（資本化率=年租金/售價）時，資本化率低于銀行一年期定期存款利率情況；而采用安全利率加風險調整值法提取資本化率時，安全利率本身采用的就是一年期定期存款或貸款利率，再加上風險調整值，其求取的資本化率結果與市場提取法相差甚遠。本文擬從收益資本化的理論出發，研究兩者的關系，尋求適合于估價現狀下的資本化率求取方法。
1、理論研究
1.1房地產收益的來源
房地產的收益來源于兩部分，租金和價值增值，商品房價格快速增長，而租金的變化不大，因此，房地產價格增長的收益遠遠超過了租金的收益，成為了房地產最主要的收益方式，而這正是房地產作為商品的特殊性。
1.2收益資本化理論
收益資本化中，以房地產的未來收益的現值來測量價值。房地產的收益和轉售價值可以通過資本化轉化為一次性總現值②。收益資本化包括兩種基本方法：報酬資本化法和直接資本化法。前者將單一年度的收益折現成價值，后者則考慮投資期內一系列的現金流，包括凈轉售收益的現金或流轉售價值。
1.3公式的建立
根據房地產收益來源及收益資本化理論，筆者認為在求取資本化率時可以轉化為兩種不同的公式，從而得出不同的資本化率。
（1）直接資本化法：資本化率=年租金/市場價值
在直接資本化的計算中，年租金是唯一考慮的收益指標，而將其他的收益分離了出去，以避免變量混淆。直接資本化法與市場提取法有著相同的特點，實質都是租售比。都是從若干收益或成本要素中，挑出比較重要的要素，而忽略次要要素，這樣能夠明確收益要素對房地產價值的影響。
（2）報酬資本化法：資本化率=（年租金+年增值額）/市場價值
與直接資本化法的公式比，資本化率不僅僅就是租售比，而是在年租金的基礎上增加了年房地產增值額。年增值額為一年內房地產價值的增值。如果我們轉化一下公式，可以看出其實質是安全利率加風險調整值。資本化率=年租金/市場價值+年增值額/市場價值。顯而易見，第一部分的收益是比較小得，但是其風險也是比較小的，年租金與市場價值的比率可以認為是安全利率。而年增值額的收益較多，但風險也大，即房地產價格可能上漲，也可能下跌，是需要投資者承擔的，因此年增值額與市場價值的比率可以認定是風險調整值。
因此，比較這兩種方法，可以看出兩種方法求出來的資本化率含義是不同的，是不可能相等的。但都可以用來求取房地產價值，且可以相互印證。
2、實證分析
2.1資本化率的求取
本文收集了哈爾濱市南崗區松花江人居小區2007年2月到2011年2月五年間的若干樣點，進行了資本化率的計算（見表1）。
2011年2月的一年期定期存款利率為3%，而我們求算出的資本化率分別是2.4%和13.37%，因此資本化率與一年期定期存款利率之間并不存在必然的聯系。所以在評估實踐中，評估師并沒有必要強行把資本化率設定在一年期定期存款利率以上。
2.2房地產價格的求取
2011年2月，松花江人居小區，某住房面積為56 m2，市場月租金為1750元，參照表1該片區該類房地產的年增值為1593元/ m2。
（1）直接資本化法：單價=（1750×12/2.4 %）/56=12625元/ m2；
（2）報酬資本化法：單價=（1750×12/56 +1193）/13.37%=11720元/ m2。
兩者結果較為接近，兩種方法求取的價格可以相互印證，兩者平均值為12172元/ m2。
3、結論
（1）在實證分析中，未考慮房地產使用年限對房地產價格的影響，在實際的房地產價值估算中需要進一步的完善研究。
（2）在使用收益法時，兩種求取資本化率的方法均可使用，并且可以相互印證。因內涵不同，兩種資本化率不一致是正常合理的。關鍵是在測算房價時，年純收益一定要與資本化率的內涵一致，而這正是估價師在實踐工作中忽略的。
