時間：2023-05-30 10:08:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產政策，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在當今國民經濟的快速發展中，房地產經濟是不可忽視的經濟支柱之一，直接關系到廣大人民的生活。但是由于國內房地產產業正式進入到市場經濟的時間相對較短，并且依然處于發展的最初階段，雖然針對房地產產業，也出臺了相關的政策和法律法規，但是健全度不足，導致在實際發展中房地產調控依然存在諸多問題。例如：貨幣供應鏈條負責、泡沫經濟等，一旦房地產調控出現了文體，就會影響到國民經濟的整體發展，其所造成的損失、危害也是無法估量的。所以越早發現存在的不足，及時地采取應對措施，再配合上恰當的引導與規范，這才是當今房地產調控的主要研究課題。
一、房地產調控政策對國民經濟產生的影響
（一）房地產行業的產業鏈
考慮到房地產行業當前的產業鏈較長，同時具有很廣的影響范圍，所以在國民經濟的推動上，還是具有明顯的成效。隨著2007年經濟過熱之后，經濟的急速下滑導致包含房地產行業相關的水泥、鋼鐵等眾多產生都出現了過剩現象。雖然供給的上升必然會拉動需求量的上漲，但是不合理的房地產市場發展，導致相關產業出現了非理性的發展趨勢，最終出現資源過剩的現象。但是產業結構的升級與調整是行政干預無法全部做到的，通過調控房地產，才有利于根據市場機制，讓相關產業做出從內到外的改革，這樣也有利于產業結構的優化。
（二）房地產行業資金密集
由于房地產行業術語資金密集的產業之一，資金的松緊緊密的聯系到房地產行業的發展，在調控房地產中，最主要的一項措施是通過適當引導信貸投放的方向，才有利于房價大幅度撥動的抑制。主要是“一個導向、兩個渠道”對國內經濟結構的調整產生了不同程度的影響：第一，資本市場的導向作用，雖然國內很多房地產企業籌集資金相對有限，并且沒有獲取融資的資格，但是資本市場中的價格波動對資金流向會產生引導；第二，購房方的資金投入渠道，一般來說，購房者主要分為了投資和消費兩類型，但是國內實際的投資需求卻讓房價一直高居不下；第三，金融中介融資渠道，由于當前國內不完善的資本市場，對于房地產市場資金的需求而言，金融中介提供的融資服務就產生了極大的作用。
（三）大規模的信貸，必定會導致流動性過剩
第一，房地產本身具有的防通貨膨脹的能力以及商品的實際屬性，帶動了部分購房者的需求，尤其是投資需求的大幅度增加，導致房價價值也呈現大幅度上漲趨勢，讓投資者獲取利益，進而帶動投資需求，卻讓房地產行業發展陷入到自我膨脹的階段。這一階段的出現，必定會導致資金都向房地產市場快速靠攏，虛擬泡沫也會越來越多；第二，由于房地產行業的資金密集型屬性，也會增大對銀行信貸規模的需求，在風險得到控制的前提下，銀行必定會加大對房地產行業的信貸投放，這樣會出現實體經濟空心的局面。通過房地產的政策調整，也可以合理的規劃與配置資源，通過銀行政策性、風險的信貸指導、房產投資性成本控制加大等措施，對于房地產市場資金的供給也必定會產生影響，促使資金從房地產市場流向實體經濟，這樣也會減少房地產市場投資，最終推動房地產產業結果的快速調整。
二、國內房地產調控的具體政策
（一）國民經濟結構的優化
只有做好郭明經濟各個部門和房地產行業之間的關系協調處理，才能夠達到優化國民經濟結構的目的，在房地產行業發展得以推動的同時，與整體國民經濟發展達到統一協調的目的。在這一過程中，關鍵在于地方政府履職是否正確。在房地產的投資上，地方政府可以利用土地的垂直管理來抑制過度投資的出現，并且根據當地經濟發展的實際情況，根據因地制宜的需求，才能夠杜絕將房地產行業僅僅作為支柱型產業的現象。因此只有將房地產的發展放置于恰當、合理的位置之上，才能夠科學、合理的對區域產業結構進行規劃布局。
（二）房地產投資規模的控制
合理的控制房地產行業的投資規模，需要從本質上找尋能夠抑制房地產行業泡沫經濟產生的方法。最近幾年來，由于房地產投資規模、政府資產投入的飛速增長，必定會出現投資過熱的現象。目前，對房產經濟過快發展的控制是首要任務，如果出現房產過熱現象必定會導致金融體系風險的增加，強化金融機構的監管力度是重要手段，控制、規范銀行信貸總額當中的房產貨款占據的比例，通過各種措施，做好房地產企業融資手段拓寬引導，如此才能避免大規模、系統新更多投資風險的產生。
（三）房地產發展模式需要加以調整
縱觀房地產行業發展歷史，由于粗放型的發展，造成了大量資金的不必要的浪費，如此的發展完全違背了十一五規劃所提出的集約型經營方式，所以轉變房地產行業發展模式刻不容緩，對推動房地產行業從粗放型發展模式轉變為集約型發展模式也是一項迫切的任務。所以在對房地產行業發展模式的調整上，應當本著以人為本、節能環保的原則，才有利于國民經濟持續、穩定、健康、快速的發展。
（四）做好市場供需的宏觀調控
當前房價虛高是國內房地產經濟面臨的最大問題，就如一把利劍懸在頭上。一旦出現掉落現象，對于房地產行業的打擊可以說是致命的。因此通過科學、合理的方式來解決泡沫經濟是房地產研究者的必要任務，如此才能夠推動房地產市場回歸到正常的運作軌道之上。無論是政府部門，還是房地產開發商，都需要明白自身存在的問題，能夠客觀、冷靜的對房地產市場做出分析，切忌盲目樂觀的心理，對房地產未來的發展，需要根據經濟發展運行的規律來進行準確的預測，如此才能找出正確的發展之路。
（五）落實科學發展觀
作為地方政府部門，尤其是中小型城市的地方政府部門，需要貫徹全面發展社會經濟的綜合能力以及貫徹落實科學發展觀。我國很多城鎮對房地產行業所帶來的經濟效益過分依靠，最關鍵的因素在于其余產業發展的相對落后，導致地方政府錯誤的認為發展其余行業不如賣地獲取的經濟收益來得快。想要從根本上解決這些問題，需要科學規劃、因地制宜，推動地方優勢產業、特色產業的快速發展，如此才能夠減少地方政府對于房地產行業的依賴，才能夠推動地方城鎮綜合經濟實力的全面提升。
總之，隨著國內房地產市場的不斷發展，雖然在客觀上也為我們創造了經濟效益，但是我們卻應當認識到其中可能存在的危機和風險。國家有關的調控部門和房地產開發商都需要重視房地產問題的嚴重性，能夠對其加以研究，在思想上，做到最大限度的引導房地產投資者和購房投資者，使其他們樹立正確的價值觀、消費觀。另外，在制度上，也要根據房地產的實際情況加以完善，特別是法律法規的切實實施，才能夠避免漏洞產生的幾率，才能夠在經濟上對國家宏觀調控進行充分地利用，從而將房地產經濟引上正確、規范的發展道路上，才能夠為廣大人民服務、謀取利益，為建設和諧、穩定的社會而努力。
參考文獻
[1]徐策.對新一輪房地產調控政策的思考[J].中國物價，2011（03）：56-57.
馬光遠
作者為經濟學博士,資深律師。學術旨趣主要在資本市場、上市公司收購和公共政策,特別關注中國的轉型和法治變遷。作為中國律師,執業領域主要在上市公司收購、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面
構建一個科學合理的促進房地產真正健康發展的政策體系,這是挽救中國經濟,挽救中國房地產的唯一之道。我們不能說別無選擇,但是應該認識到已經沒有太多的時間舉棋不定
2009年12月14日, 國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲、抑制投資投機性購房的四條政策,史稱“國四條”。政策的核心是通過政策組合拳,運用土地、金融、稅收等手段,果斷對失控的樓市進行調控,從而抑制投資、投機性購房,穩定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。此舉意味著,短短一年而又功效不凡的救市政策正式被“國四條”為代表的遏制政策所取代,中國房地產公共政策再次“拐入”了調控周期。
對于“國四條”的政策效應,外界疑慮重重,相對于開發商的胸有成竹,調整二手房營業稅的政策引起了購房者的極大恐慌,導致二手房交易量價的再度飆升。政策制定者也許沒有想到,抑制投資投機,遏制房價過快上漲的政策,卻成了開發商和民眾集體反向操作的指標,這種效果,在某種程度上折射出房地產調控政策面臨極大的信任危機。
筆者認為,長期以來,中國房地產公共政策缺乏一個長期的系統性的構建體系,亦缺少內在的公共政策目標邏輯,在過于追求短期效應的指導思想下,導致政策朝令夕改,無論是民眾,還是市場的參與各方,對政策的經常變化都無所適從,這是房地產公共政策面臨的最重大的問題。中國房地產公共政策的目標究竟何在,如何厘清政府和市場的各自責任,如果不搞清楚這些基本的政策前提,導致的結果只能一方面是政策被動的變來變去,另一方面是市場的參與各方都反向的博弈政策,導致政策失靈的尷尬。
在2008年本次金融危機爆發之前,政府對房地產進行調控的力度之大,出臺的政策之多,頻率之高,超過了任何一個時期,也超過了任何一個行業。然而政策的預期效果卻不盡如人意,不僅房地產市場的一些矛盾和問題愈加嚴重,而且房價上漲的勢頭在2008年之前并沒有出現拐點。然而,2008的金融危機導致深圳等城市出現了房價下跌、交易萎縮等現象,2008年6月以后,全國大部分地區出現了“價跌量減”的現象,導致各地政府一改過去調控房地產,繼而采取救市政策、挽救樓市的態勢。2008年11月20日, 國務院出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,新的“國六條”正式代替了舊的“國六條”,打壓房價的政策在勝利的曙光到來之前卻戲劇性地被救市的“國六條”取代,在前所未有的寬松的貨幣政策和各地不遺余力的挽救下,房地產市場再現癲狂,二手房市場的交易突破了前三年的總和,房價暴漲,再創歷史新高,導致“國四條”遭遇集體不信任的尷尬局面。
也就是說,從1998年住房商品化改革以來,中國房地產公共政策體系一直就處于一個盲目被動的應對房價上漲的短期通道中,根本沒有時間和空間對自身的政策體系進行梳理和反思,遑論有機會構建科學的制度體系?毫不諱言,2003年以來的房地產調控政策總體而言是失敗的。具體而言,房地產政策的重大的結構性缺陷突出表現在三個方面:其一,政策本身缺乏系統性、長期性、前瞻性和科學性,被動應對的措施多,主動完善的措施少;其二,在市場與政府的責任方面,混亂不清;其三,各級政府由于龐大的土地利益,不能下決心出臺從根本上扭轉房地產畸形發展的政策,嚴重違背經濟發展的基本規律。
筆者認為,房改已經十年,中國房地產市場從無到有,從小到大,已經成為經濟發展不可或缺的重要支柱,然而房地產政策的發展卻遠遠滯后。作為一個龐大的支柱性的產業,應該科學合理地構建一個完善的政策體系,實現中國房地產市場的發展和房價的理性回歸,不能再重復過去那種應急式的短期急風暴雨的政策。在當下地方土地財政模式難以改變的情況下,風暴式的調控措施并不能從根本上解決問題。筆者建議高層對房地產土地供應、信貸、稅收、信息、住房保障等政策進行全方位的檢討和反思,并充分體現民眾的基本參與原則,下決心擺脫與民爭利的土地財政模式,構建一個科學合理的促進房地產真正健康發展的政策體系,這是挽救中國經濟,挽救中國房地產的唯一之道。我們不能說別無選擇,但是應該認識到已經沒有太多的時間舉棋不定。
（一）韓國房地產非市場化階段的住房政策
朝鮮戰爭（1950～1953年）以后，韓國經濟開始衰退，居民住房需求得不到滿足，為了解決住房矛盾，政府在1960年年初頒布《公營住宅法》，并成立了“大韓住宅公社”和“韓國住宅銀行”，形成了由政府主導的住房市場格局。1960～1998年，政府主導下的韓國住房市場一直以“計劃建設”、“按規定供給”、“限制房價”等具有計劃經濟特征的政策為主。
1970年韓國政府提出“一戶一住宅”，把解決居民住房問題納入長期戰略目標中。在房地產非市場化階段，韓國政府從增加住房供給、抑制投資和投機性需求方面出臺了一系列穩定房地產市場發展的政策。
1.增加住房供給的政策
1978年政府規定住房開發用地的40%用于建造85平方米以下的小戶型，1981年將這一比例提高到50%，1992年又提高到75%。1988年政府制定5年內建200萬套住宅、19萬套永久租賃住房的計劃，規定租房價格為市場價格的11%～16.5%。1993年政府制定“新經濟5年規劃”（1993～1997年），50年租賃住房計劃替換永久租賃住房計劃，租金為市場價格的37%～45%。
2.抑制住房投機行為的政策
1970年，政府公布了《商品房最高限價政策》、《抑制不動產投機措施》，這兩個規定直到1998年才廢除。1978年政府將土地交易的資本利得稅從30%提高到50%，對未登記的土地交易征收100%資本利得稅。1983年市場引入債券出價制度，出價最高的購房人在獲得住房的同時要購買政府債券。1989年，韓國政府對《商品房最高限價政策》進行修改，引入“成本聯動制”，即根據地價、建設成本等因素指導房價，這也是20世紀80年代末房價上漲的主要原因。隨后1990～1998年，韓國平均房價變動較平穩。
（二）韓國房地產市場化階段的住房政策
1997年亞洲金融危機給韓國經濟帶來沉重打擊，地價、房價大幅下降，大批房地產企業由于有效需求不足、資金周轉困難等問題瀕臨倒閉，地價和房價也隨之繼續大跌。韓國政府為了活躍房地產市場，陸續出臺了住房市場化的措施，包括減免房地產轉讓所得稅、不動產取得稅、登記稅等多項房地產稅收，放松對出售住房的限制，廢止“小戶型住宅建設義務比例”，全國范圍內取消商品房限價政策，允許外國人在房地產市場上享有國民待遇，中央銀行實行低利率貸款政策。這些政策激發了房地產市場的活力，但也助長了市場上的投機行為，為房價快速增長埋下隱患。2002年韓國房價漲幅達16.4%，首爾房價漲幅達22.48%，2003年韓國房價增速首次超過居民收入增速，2004年房價略有調整后又繼續上漲，2006年房價上漲11.2%。
關鍵詞：房地產業 ，宏觀調控，有效性，局限性，政策取向
我國于1998年停止計劃經濟遺留的福利分房，轉變為市場經濟條件下的貨幣商品房為主。十余年間，我國的城市面貌發生了翻天覆地的變化，房地產業也煥然一新。然而我國的樓市一直在爭議中前行，一路上漲的房價，更是屢受各方詬病。因而伴隨著房地產業的發展，宏觀調控也成了常態。尤其是在我國可預見的漫長的城市化進程中，房地產注定是人們長期關注的焦點，可以這么說，只要有供需的矛盾存在，調控就難以避免。那么該如何正確看待我國目前的房地產宏觀調控政策呢？
1目前房地產調控政策的有效性分析
2003年以來，我國的房地產市場遭遇了多少次政策調控，如果真要統計各部門出臺的形形的政策，恐怕還真統計不清楚，但一個不爭的事實就是房價一直在漲。那么是不是說房調就沒有起作用呢？當然不是，今年以來在“新國八條”等一系列的調控措施尤其是限購、限價、限貸這三項措施的影響下，政策的疊加效應開始顯現，我國多數城市房價漲幅明顯開始趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現穩中有降態勢。國家統計局8月18日的7月房價數據顯示，70個大中城市中，下降的城市有14 個，持平的有17個。與6月份相比較，7月份環比價格下降和持平的城市增加了5個。價格上漲的城市中，環比漲幅均未超過1%，漲幅比6月份份縮小的的城市有15個。一線城市商品房漲幅出現全面停滯。進入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相繼出現了一波較為猛烈的退房潮，在上海有些樓盤降價幅度甚至超過了30%。房地產價格出現了較為明顯的松動，調控取得了初步成效。因而可以這樣說目前的宏觀調控政策的有效性還是顯而易見的。
然而，任何政策都有其局限性，宏觀調控政策可能帶來的一些負面效應也應該引起我們的管理層足夠的重視。
2宏觀調控的副作用分析
無庸置疑，目前的房地產調控政策在短期內取得了不錯的效果。總結近期報道：最為明顯的就是：今年前7個月，全國土地流標353宗，比去年同期增長242%。受上述因素的綜合影響，地價水平也出現持續回落，2011年前7個月全國平均樓面價為1680元每平方，較去年下降19.8%，住宅類則下降9.8%。顯然，由于調控的影響，房地產企業的資金鏈正在逐步收緊，同時，開發商對于房地產市場的預期正在轉變，落實在行動中就是拿地意愿下降，因而土地流標和地價下降不足為奇。而且這種趨勢隨著時間的推移可能還會增加。或許人們會說，調控要的就是這個效果，但是土地大規模的流標，如果持續發展下去，必將導致未來某段時間內房地產產品供給量明顯不足。到時的市場供求關系會因供給下降而打破原有的均衡，會不會帶來房價極強的上漲動力呢？
另一方面，由于“三限”政策的執行日益嚴格，人們普遍預期短期內無法解除，購房者出現了“一步到位”的購買傾向。最新統計顯示，7月份北京樓市成交的住宅單套平均面積首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至兩成以下，消費者原先已逐步形成的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正在由于限購政策設計的缺陷，面臨被拋棄的境地。而這種消費理念會引導供給結構的變化，最終讓大戶型充斥整個市場，同時可能讓90平方米以下的戶型占項目70%的這一政策面臨夭折。這難道是管理層所樂見的嗎？
第三，目前采取的房地產調控措施旨在通過抑制需求來達到控制房價過快上漲，回歸理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投機、投資需求的同時，也打擊了一大部分為改善住房狀況而產生的剛性需求。在政策一直延續的情況下或許不會出現什么問題，但是限購政策畢竟只是行政辦法，長期采取這一政策無疑與市場配置資源的原則相悖的。一旦政策取消，被壓抑的市場需求會不會被激發，從而導致房價出現報復性反彈呢？
因此，類似這種調控引起的副作用，應該引起我們的主管部門足夠的重視，并對調控的政策細節加以審視，審慎的考慮各項調控政策推出及退出時機，以免引起樓市的大幅度振蕩。
3宏觀調控政策的取向分析
應當承認，我國目前的房地產價格已出現了較為明顯的滯漲狀態，下行的趨勢也日益顯現。但是如果我們的調控目標如果僅僅定在控制房價過快上漲基礎上，這和庸醫的頭疼醫頭腳疼醫腳沒有兩樣。原銀監會主席劉明康說房價下降50%，銀行可以接受，且不說其它行業可不可以接受，房價即便是降低了50%，是不是就已經合理，是不是人人都買得起房了呢？所以治理樓市，要從產生問題的根本原因著手。
首先要采取切實有效的措施縮小收入分配差距。人力資源和社會保障部勞動工資研究所所長、中國勞動學會薪酬專業委員會會長蘇海南認為，目前我國的收入差距正呈現全范圍多層次的擴大趨勢。當前我國城鄉居民收入比達到3.3倍，國際上最高在2倍左右；行業之間職工工資差距也很明顯，最高的與最低的相差15倍左右；不同群體間的收入差距也在迅速拉大，上市國企高管與一線職工的收入差距在18倍左右，國有企業高管與社會平均工資相差128倍。北京師范大學收入分配與貧困研究中心主任李實從上世紀80年代起參與了4次大型居民收入調查。他說，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已從1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。
貧富差距的不斷擴大，加劇了社會矛盾，這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內的各項政策加以有效調節，切實提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產價格的上漲幅度埸趨一致致，最終使他們也買得起房。
其次積極拓寬投資渠道，使居民手中的閑置資金能多渠道的實現保值增值作用。資本的逐利性，注定了民間資本攫取高利行業的嗅覺。從2006、2007年的全民炒股，到近幾年的全民炒房，再到現如今的高利貸的盛行，無不證明了這一點。當前的房地產市場的非理性投資主要來自一些民間資本的炒作。而《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干的意見》明確提出民間資本進入基礎產業、基礎設施、市政公用事業、政策性住房建設、社會事業、金融服務、商貿流通、國防科技工業等領域。此政策在很大程度上拓寬了民間投資的領域和范圍，將會從根本上引導其理性投資，多元投資，從而遏制炒房的沖動。當然有好的制度還需要地方政府的實際執行力。這樣才能真正讓民間資本走向有序投資，避免經濟的大起大落。
房地產市場是一個不完全市場，它不僅受市場這只“無形的手”調控，同時更需要政府這只“有形的手”加以必要的，合理的引導。在很長一段時間內，調控政策將伴隨房地產業的發展而不斷推進，政策的可持續性也會越來越強。政府在調控政策的取向上不僅要從目前國家的經濟層面考量，還要從長遠的角度，實現樓市的平穩、健康的發展。
參考文獻
[1] 金海燕.我國房地產宏觀調控政策運行過程研究. 哈爾濱工業大學 [博士]哈爾濱工業大學. 2008-09-01
因此，作為國民經濟重要組成部分并處于發展期的我國房地產業，其對長期性產業政策的要求和調控政策的短期性是存在一定矛盾的。
一、房地產調控短期政策與長期政策之間的關系
1房地產調控政策長期與短期之間的三種關系
第一，短期與長期一致。在這種情況下，雖然房地產調控政策是針對某一特定時期的情況而采取的調整手段，但也的確符合房地產業長遠健康發展所必需的制度設計，這類短期調控政策實質上就是長期的產業政策。
第二，短期與長期存在一定差異。這類政策與前一類相似，但在短期內和長期范圍內執行的力度會有不同，或者說政策的著力點存在差異。因此，對這類政策而言，當它的短期任務基本完成后，應當進行必要的調整。
第三，短期與長期相悖。這類政策屬于單純的調控政策，即只能在短期內應用，解決問題后，應當立即停止執行。
在第二和第三種情況中，如果短期調控政策不能及時調整或中止，將對房地產業乃至宏觀經濟產生嚴重的負面影響。
2對調控政策長期性定性的基本原則
需遵循以下幾點原則：維護以市場的住房資源配置基礎方式地位；制度設計符合我國基本國情；加強和完善住房保障制度；增加住房的有效供給；支持脫困和改善型需求，抑制不合理的投資、投機需求。
二、短期與長期一致的調控政策
1加大住房用地供給
土地供給短缺以及土地供應制度的缺陷已經成為影響我國房地產市場建設的重要掣肘，也是導致房價水平快速上漲的因素之一。根據《國土資源公報》數據，近5年來，全國實際國有建設用地供給中，住宅建設用地供給所占比例不到30％。《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》([2010]4號，以下簡稱“4號文件”)和《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號，以下簡稱“10號文件”)都要求增加住房建設用地有效供應。國土資源部隨后要求各地在制定2010年度土地供應計劃時，切實加大住房建設用地供應，并提出2010年全國住房建設用地供應量為18萬公頃，同比增長超過130％。在土地供給制度改革無法一蹴而就的情況下，加大住房建設用地的供給量和供應比例，成為促進房地產市場長期健康發展的有效手段，而這種政策也應當成為行政手段管理房地產市場的長期制度設計，同時應當研究如何通過提高存量土地的利用效率來增加住房的有效供給。
2完善住房保障制度
住房保障制度不健全、覆蓋面小一直是我國房地產市場發展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建設力度的同時，住房保障制度也得到進一步完善，特別針對“夾心層”家庭的公共租賃住房制度，住房和城鄉建設部等七部委出臺了“指導意見”，許多地方也都制定了相應的“保障辦法”并編制了“十二五”時期公共租賃住房建設計劃。此外，公共租賃住房的保障范圍同樣涉及部分進城務工農民。因此，這也是要在長期內不斷執行和完善的政策。
3研究住房持有環節稅收
長期以來，住房持有環節稅收制度缺失成為房地產稅收方面的主要缺陷。2010年以來，上海、重慶和北京等城市已經開始著手研究房產稅(物業稅)的實施方案，全國范圍內房產稅的征收模式也在研究中。對住房持有環節征稅，既是抑制過度的消費性需求、遏制不合理的投資和投機性需求、穩定房價的應急性手段，同樣也是在長期范圍內促進住房資源占有平衡、維護房地產市場健康發展的制度設計，房產稅的出臺體現了短期政策和長期政策的有機結合。
三、短期與長期存在一定差異
1保障性住房建設冒進
根據國務院截至2012年解決1540萬戶城鎮低收入家庭住房困難問題的要求，各地都加大了廉租住房建設和棚戶區改造力度，部分城市已經開始大規模建設公共租賃住房。加大保障性住房建設力度是刺激投資、拉動內需的有效手段，當然也是進一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在現階段十分必要。然而，部分地區保障性住房建設超出了真實需求，而且對部分地區而言，采取諸如貨幣補貼的方式反而能夠更有效地實現保障功能。過于冒進的住房建設將在后續的運營、投資收回、維護管理等方面暴露出一系列問題。
2差別化住房信貸政策
政策層面的差別化信貸政策早已有之，“4號文件”和“10號文件”所強調的差別化住房信貸更大的作用是規范商業銀行的經營行為，特別是在房價上漲速度過快、投資、投機性需求過度膨脹的階段，強調差別化住房信貸十分必要。而且，為支持脫困和改善型需求、抑制不合理的投資和投機行為，差別化的信貸政策應當在長期內發揮作用。但是，對目前所采取的差別化政策而言，其過分強調了短期性，具體表現在：第一，將改善型需習之“一棒打死”，第二套住房貸款成本無條件的提高；第二，對第三套住房貸款限制過死，而未來獨生子女組成家庭將成為主流，考慮到雙方父母養老的需求，購買第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，對商業銀行來說，對風險最高的初次購房人采取高貸款成數和利息優惠等政策，反而對風險較低的擁有多套住房的家庭實行高成本的信貸政策。因此，在長期內這種差別化信貸政策需要逐漸調整和完善。
3住房流轉環節稅收政策
加大住房流轉環節的稅負，相當于增加住房流通的交易成本，這無疑將有效抑制過度投機炒房等行為。2005年至今，國家曾多次調整營業稅和契稅的征繳比例，也多次清查土地增值稅和個人所得稅，這項政策在遏制部分城市房價過快上漲的背景下切實可行，而長期內我們仍應抑制投機炒房行為。然而，過高的稅收不利于存量住房市場的長期發展。因此，為進一步提高住房的有效供給能力，住房流通的交易成本應當限定在較低水平，特別在住房持有環節稅收體系建立后，我們應當適當降低住房流轉環節的稅負。
四、短期與長期相悖
1“限購令”
根據“10號文件”以及后續國務院相關部門系列調控政策，一些城市在制定相關實施細則中加入了購房套數的限制。部分城市(如北京)限購令體現為限制購房人一次性購買商品住房的套數，部分城市(如南京)則是限制購房人同時擁有的住房套數。不論是哪種限購，“限購令”本身都是針對房地產市場的一劑猛藥，對過度投機行為應該起到明顯的抑制作用。限購令在一定時期后應當立即退出，否則將遺害無窮，當然，大多數城市出臺細則時也都規定了限購令的執行期限。
關鍵詞：貨幣政策 房地產 價格 影響
我國商品化住房改革之后，經濟的飛速發展過程中，人們對于住房的需求大幅增長，并且國家政策也進行了擴大內需的規定，在這樣的背景下，我國的房地產價格一直處于一個比較高的發展水平。從2009年之后，受到多個因素的影響，我國的房地產市場價格出現了大幅度的上漲，關于房地產經紀出現泡沫的論斷大量出現。而近年來，國家針對房地產市場開展了多項調控政策，雖然國家提出了針對三四線城市去庫存的政策，但是房價的上漲依然存在。通過貨幣政策，對房地產資金盡心調控，是國家針對房地產市場調控的重要措施之一。因此，為了能夠充分應用貨幣政策達到調控房價的目標，產生良好的效果，有必要對貨幣政策對房地產價格影響進行研究。
一、理論概述
房地產價格的影響因素很多，包括經濟環境、住房需求、國家政策、城市化、貨幣政策等等。其中，貨幣政策是中央政府進行房價控制的主要政策調控方式，因此，貨幣政策是影響房地產價格的重要因素之一。
在貨幣政策傳導機制理論中，貨幣政策在利率、信貸以及資產價格三個方面會對房地產價格產生影響。其中信貸、資產價格的財富效應能夠對房地產價格產生于影響。中央銀行改變貨幣的供應量，能夠使得商業銀行的準備金與存款產生改變，這樣商業銀行的可貸資金就會改變，融資規模會相應發生變化，這樣就會影響商業銀行對于房地產市場的融資狀況，而房地產企業融資會直接對房產價格產生影響。貨幣量的改變同樣也會對利率以及金融資產的價格產生影響，這樣金融財富以及終生財富發生了改變，消費需求方面也會隨著改變，房地產產出受到需求影響就會改變，物價也會隨著變化。這就是資產價格的財富效應。
目前，在已有的研究當中，貨幣政策對于房地產及價格的影響主要集中在不同貨幣政策工具方面。李霜針對不同的貨幣調控工具的作用人，認為利率是對房地產價格調控的最有效工具，相比較而言，貨幣供應量、貸款余額這兩個工具的調控作用沒有得到明顯發揮。梁斌主要對利率這一調控工具進行了實證分析，得出結果同樣是認為利率調控工具對于房地產價格有著非常顯著的關聯性。還有學者研究了貨幣政策調整房地產價格存在差異。周虹等對于中西部地區的貨幣政策發揮作用進行了比較，認為通過貨幣供應量以及信貸規模的調整，東部地區房地產價格調整幅度較小，而中西比地區的房地產價格影響大，這個不同地區的房地產貨幣調控政策制定提供了依據。趙奉軍從市場的供給與需求兩個方面進行探討，利率的變動對于全國地區的房地產價格影響都不大，而信貸規模增長則會使得房地產價格出現大規模上漲，并且東部地區價格上漲比西部地區更加明顯。
二、貨幣政策對房地產價格影響的實證分析
為了研究貨幣政策對于房地產價格的影響，本文選擇貨幣供應量這一指標作為貨幣政策的代表指標，用LM2表示，而房地產價格則選擇了全國100城市2010年6月到2015年6月的每月歷史房地產價格作為房地產價格的代表指標，用LP表示。
首先對兩個指標的基礎數據進行平穩性檢驗，兩個變量并不是平穩時間序列，但是一階差分則是平穩的。進一步進行協整檢驗，Johansen協整檢驗結果說明LM2和LP至少存在一個協整關系，即貨幣供應量和百城房地產歷史樣本均價可能存在長期穩定的關系，接下來對兩變量進行格蘭杰因果關系檢驗，結果如下：
這說明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，同歸結果如下：
三、結論與建議
從以上的實證結果可以看出，貨幣供應量LM2出現一個單位的變化，地產價格LP就會發生0.26個單位的變化，這表明貨幣供應量與房地產價格存在正向的相關性，并且房地產價格會隨著貨幣供應量的變化而產生變化。
因此，在進行房地產價格的調控中，可以對貨幣供應量進行信貸渠道方面的調整，這樣能夠使得房地產企業的貸款額度發生變化，從而實現對于房地產價格的調控。另外，還應當注意資產價格渠道的作用，對于房地產股票市場的資源配置進行完善，提高資源配置的效率，從而充分的發揮股票市場的投資功能。
參考文獻：
[1]李霜.貨幣政策工具調控房價的效果及其動態特征[J].武漢金融，2013
摘 要：在我國迅猛發展的經濟條件下，房地產事業在近些年來可謂說是蒸蒸日上，并達到了令人驚奇的地步。然而，快速發展的同時，一些不能忽視的問題也隨之產生，比如說房地產泡沫、房產的可供給已經失去平衡等，雖然國家實施了多樣化的政策對房地產的市場進行調控，其起到的積極效果并不理想，上述問題沒有得到有效的解決。本文針對這些情況進行分析，提出解決問題的關鍵在于盡可能地降低房地產調控政策對市場產生的不利影響。
關鍵詞 ：房地產市場 調控政策 效用 治理
在房地產市場經濟體制愈發完善的情況下，國家用以調控房地產的政策也越來越多樣化，并且結合行政政策及經濟政策，通過財政及稅收雙重政策同時發揮市場作用，并利用政府調控產生的最小負面效應，來治理房地產市場，并產生最理想的治理效果。基于國家房地產在近幾年來的房地產調控結果的分析，更深層次的對房地產市場進行調查，從而對國家實施的調控政策運轉情況進行分析，繼而制定出針對性的房地產市場治理政策。
1、現階段我國對房地產市場調控政策的研究現狀
根據國統局的有關2014 年8 月份我國70 個大中型城市住宅銷售價格的變動情況，出保障型住房外，有68 個城市的新建商品住宅的價格比前一月較低，有1 個城市通上月持平，另外，剩下的1 個城市中的新建商品住宅的房價處于上漲狀態。而環比價格的變動情況也是以下降為主，其中最高漲幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的價格報表進行比較，有19 個城市的房價下降，3 個城市房價持平，48 個城市成上漲狀態。8 月份的同比價格變動的漲幅最高位6.4%，最低為下降5.6%。上述統計結果顯示，我國房地產市場的價格已經呈下降趨勢，然而下降程度相較漲幅來說程度并不算大，即我國中央政府實施的調控政策并沒有達到較為理想的狀態。
當前我國房地產調控政策的不理想已經是業界公認的事實，本文基于對現有的房地產市場相關資料的研究分析。總結出政府調控政策中存在的一些不恰當的調控，并指出國家政策法規在房地產市場的各個方面都有涉及，可謂是面面俱到，故而僅僅通過重新選擇調控政策的工具已經不足以解決我國的房地產市場存在的失衡現狀，其主要原因在于國家的調控政策首先在地方上并沒有得到當地政府的有效執行，同時房地產開發商過度的追求企業效益，使得國家政策在一定程度上沒有起到其應有的作用。此外，政府政策同房地產開發商之間存在著博弈，在分析該博弈過程可以對政府的調控政策提出針對性的建議，并以此進行調整。然而理論上的建議對調控政策給房地產市場帶來的負面效應并未起實質性效果，且這些建議僅是學者在研究房地產市場后以經濟學的眼光提出的，不能從根本上解決問題。只有在深入研究我國國家政策及新興兩個市場的基礎上，雙管齊下，以長遠的眼光來看，并找出國家政策在房地產市場不起作用的根本性原因，然后以此找出房地產市場健康穩定發展的有效解決方案。
2、我國房地產市場調控政策的效用分析
2.1 國家房地產政策在對市場進行調控的過程中需要注意的問題
在近年來的經濟發展的大環境下，我國房地產市場已經初具規模，并且在商品屬性、商品的市場影響方面均獲得較為明顯的成果。本文在分析房地產調控政策的實施過程時，一般是針對以下幾個方面來分析政策效應：
第一、從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；
第二，從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；
第三，從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。
2.2 房地產調控政策的定性定量效果分析
近年來，我國頒布了各種房地產調控政策，通過對這些政策的內容及調控目標進行分析，對穩定房地產市場中房價以及政府對房地產市場中的投機行為進行打擊，能夠起到較大的理論意義，政府第一次通過市場調節機制來對房地產市場進行調控管理，以期能夠穩定房價、保障中低收入的家庭能夠實現住宅滿足，且保護普通家庭的購房積極性。首先，由于房地產投資者的流動性，加上當前房產炒作現象頗為嚴重，導致房產資金流向不明確，故而地區房產的持有時間一般不長，甚至很短。這給房產投資者增加了一定的購房風險，故而需要政府在稅收政策上予以調整，比如營業稅的征收；其次中等收入的家庭在對房價進行炒作時，一般是尋求能夠實現房產的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保證個人資產的價值，這種做法從某種程度上給金融機構增加了風險，對國民經濟的運作安全性存在影響；最后，在對建立的簡易模型進行定性分析后，可以得出我國房地產市場的過快發展及大量的投機行為對國家房地產市場調控政策的實施產生了較為嚴重的負面影響。房地產市場政策一直沒能切中要害，調控接連失效，導致普通市民的自主性住房需求一直沒有得到有效滿足。3、我國房地產調控政策效用失靈的治理建議
3.1 加強地方政府的調控政策治理
經過分析，我國政府在房地產市場的調控政策效果不理想，主要在于房地產開發商過度的追求企業利益，以及調控政策在地方沒有有效的執行，故而對地方政府進行制約，能夠保證國家調控政策能夠有效實施。第一，對地方政府的利益進行均衡分配，區別對待地方政府及房地產等利益團體的利益，同時建立約束機制，嚴格限制房地產市場在當地的開發速度，并對不合規定的房地產經費進行限制及清除，以此來對地方政府進行制約，同時降低對它們的財政支撐，來均衡保障性住房及國家調控政策成本這兩方的利益，以防止地方政府過度的支持房地產開發而帶來的不良后果。此外，約束機制方面，制定出事后懲罰的監督體制，通過加強社會監督作用對地方政府進行制約；第二，針對地方的績效考核制度進行相應的改革，將其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府對當地民生所做的貢獻之后，設置通過地方相符的績效考核制度，著重考慮居民對社會及經濟兩方面利益的看法，在績效考核體系中加入房產價格的穩定劑維護、住房結構的改善、中低收入家庭的住房問題是否解決等考核內容；第三，對地方政府的智能進行相應改革，以防地方政府對房地產市場進行過多的干預，限制地方政府進行房地產開發的程度，減少資源浪費，規范房地產市場，并正確地引導投資者資金的流向，以防地方政府出現越位。
3.2 加強政府調控政策對于開發商的監督
政府調控政策要想得到有效的實施，必須做到以下幾點：首先，增強開發商披露信息的力度，通過房地產信息披露體制的建立并完善，開發商的房價成本、銷售信息等內容就會被強制性的披露出來，從而能夠公開、公正、及時有效的監督房地產開發商。同時減少并防止政府同房地產商兩方間的信息不對稱的情況發生，杜絕房價泡沫等情況，爭取做到房地產對公眾的信息公開化、對開發商服務的透明化；其次，采用獨立的監督機構，通過第三方治理實現公平監督，當前我國中央仍未設立獨立的房產監督機構，而房地產的調控中牽涉到諸多部門，他們之間存在復雜的調控政策，故而不能形成統一的調控政策，各地方調控側重點不同，不能兼顧，故而調控結果同預期的結果存在較大偏差，甚至調控方向亦存在問題，引發了不必要的糾紛；最后，通過調整處罰機制，加強對開發商違規的處罰，增加其違規的成本，故而能夠在一定程度上起到約束、威懾力，對開發商的不正當行為也能起到有效的遏制。
3.3 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為由于當前我國房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產市場上過度的投機行為的產生，政府應該盡快出臺征收物業稅的調控政策，有效的區分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。
4、結束語
總之，為改善房地產市場調控政策失靈的現象，找到合理的改善路徑，不僅應該完善地方政府的治理體制，針對開發商也要加強監管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調控政策的失靈，促進房地產市場的健康發展。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產市場；財稅政策；現狀與問題
一、房地產市場財稅政策的內涵
房地產市場財稅政策，指的是政府為了實現房地產市場的健康持續發展，通過調整財政收支的方向、規模、結構以及稅種的設置、稅率的高低，進而影響房地產市場的供給和需求，把房地產價格維持在一個可控的、合理的范圍內。財稅政策是國家宏觀調控的重要措施，具有直接、見效快的特點，在房地產市場調控中具有重要作用。房地產市場財稅政策主要包含兩個方面：一是政府的稅收政策；二是政府的財政支出政策。
（1）稅收政策
稅收政策，就是通過稅率的調整和稅種的變動，來調控市場的總需求與總供給。稅收政策對于房地產市場的調控作用分別體現在以下兩個方面。
第一，稅收對于房地產市場消費需求的調節作用。通過增加房地產市場的稅種、提高相關的稅率，可以提高消費者購買、投資房地產的成本，進而減小房地產市場的需求力量；反之則鼓勵消費，增加需求。
第二，稅收對于房地產市場供給的調控作用。對房地產開發商開征新的稅種、調高稅率，使得房地產企業預期投資收益減少，降低房地產開發的投資增長率，從而減少商品房的供給；反之，則實施稅收優惠政策，減少稅種、降低稅率，提高房地產企業的預期收益率，鼓勵房地產開發投資，增加商品房的供應量。
（2）財政支出政策
財政支出政策對于調節國民收入的分配和再分配，調節生產，調節社會的供給和需求，調整產業的結構等方面都有很大的作用。對于房地產市場的調控，通過加大保障性住房的財政支出規模，會對房地產市場產生直接效應，政府逐步增加保障性住房的建設規模，有力的增加了住房的供應量，起到抑制房價的過快增長的作用。此外，在房地產開發過程中，變動財政支出的結構，改變房地產業在國民經濟中的比重，調節房地產業內部各類房地產的比例，一方面增加普通住宅的供應量，另一方面減少高檔豪華住宅、商業以及辦公建設，使得房地產市場供應結構的合理化，最終實現房地產業的健康發展。
二、我國房地產市場的現狀與問題
（1）發展現狀
我國房地產市場從1998年住房改革以來快速發展，房地產投資開發過快增長，房地產市場過熱，土地價格和房價快速上漲，市場的供給結構不合理，房價成為大眾關注的焦點，2003年以來更為顯著。2005年到2007年，房地產市場投資依舊持續增長，但速度顯著放慢，但房價仍然快速上漲，北京、上海、深圳等大城市，房價問題尤為突出，國家以房價調控為目標的政策密集出臺，房價增速有所減慢，但仍然在高位運行。2008年金融危機的發生，使我國房地產市場再次面臨觸底的困境。2009年國家為了促進經濟復蘇，對房地產市場出臺了一系列刺激政策，房地產市場迅速走出了蕭條，房地產開發投資迅猛增長，房價持續攀升，年底國家取消了房地產刺激政策，轉向抑制房地產投機、穩定房價的調控政策。2010年房價上升的勢頭沒有得到控制，部分地區呈現泡沫化趨勢，房地產價格調控到了關鍵時刻，4月27日，國務院了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。2011年房價仍保持上漲態勢，但增幅有所減緩，房地產泡沫不斷積累。2013年國家再次加強房地產市場調控力度，出臺了“新國五條”政策，房價依然穩中有升，房地產市場泡沫化趨勢急需抑制。
（2）存在的問題
第一，從1998年取消福利分房，實行住房貨幣化開始，隨著人們可支配收入的增加，居民對于住房改善性需求的上升，房價收入比的逐漸上升是合理的；但從2003年起，房價收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，說明房價的上漲速度大大超過居民可支配收入的增長，2008年由于全球金融危機的爆發，導致了我國房地產市場進入蕭條階段，房價收入比大幅下降到7.37。2009年國家為了刺激經濟復蘇，對房地產市場實行了寬松的貨幣和利率政策，中國樓市快速復蘇，從蕭條進入繁榮時期，房價收入比到達一個新的頂點8.53，房價問題成為社會關注的焦點，中央政府不得不把刺激政策轉向以穩定房價為主的調控政策，房價收入比開始逐步下降，2011年為8.03，仍然超出了合理范圍，房價收入比偏高。
第二，我國房地產市場在近十幾年間完全處于快速發展的繁榮時期。1998-2011年城鎮房地產開發投資額增長率高于同期的名義GDP增長率，兩者比值的平均值為1.84，房地產市場開發投資的快速增長是推動我國國民經濟迅速發展的重要力量，我國是典型的投資拉動型經濟，房地產業是我國名副其實的支柱產業。但是房地產開發投資的增長顯著高于國民經濟的增長，表明我國房地產市場投資過熱，大量的資金流入，導致了房地產價格的過快上漲，進一步增加房地產市場泡沫化的風險。
第三，由于房地產市場的開放，我國房地產業進入了快速發展的階段，住宅房屋新開工面積從1998年的16638萬平方米，到2010年的129359萬平方米，擴大了7.78倍，年均增長率為18.98%，商品房的供應快速增加，而經濟適用房的新開工面積則由1998年的3466萬平方米，到2010年的4910萬平方米，年均增長率只有4.18%，占住宅房屋新開工面積的比重則從1998年的20.83%下降到2010年的3.80%，經濟適用房的相對規模呈不斷下降的趨勢。別墅、高檔公寓的建設規模也在不斷上升，從1998年的639萬平方米，到2010年的5080萬平方米，增加了7.95倍，年均增長率為22.64%，快于整體住宅房屋建設規模的增長，在目前我國大多數居民收入水平不高、貧富差距過大的情況下，經濟適用房的供應不足，別墅、高檔公寓供應增長較快，必定造成房價的進一步上漲，房地產市場供給結構的不合理將更加突顯。
三、財稅政策建議
（1）從完善保障性住房資金來源的角度出發，首先需要合理劃分中央和地方的事權和財權，建立中央對地方保障性住房的轉移支付制度，堅持以“財政為主，多渠道融資”的原則，通過財稅專項資金、國債及福利彩票等多種方式為保障性住房建設籌資，同時加大財政支持力度，建立科學有效的住房補貼方式，適時開征物業稅，發揮稅收政策籌集資金的作用，為保障性住房建設提供資金，并完善資金的監管體制，增加保障性住房的供應量，從而改善房地產市場的供應結構。
保障性住房具有準公共產品的性質，政府需要設立保障性住房的財政專項資金，并通過財政體制改革，從法律和制度上保證資金的到位。同時，利用稅收優惠政策吸引開發商參與保障性住房建設，根據不同收入階層所需要的保障性住房，實施不同的融資方式，廉租房應以政府財政融資為主，市場融資為輔；公共租賃房和經濟適用房應以市場融資為主，以財政融資為輔。
（2）現行的房地產稅收制度稅種比較多，偏重于房地產開發流轉環節稅收，持有環節稅收較少，即開發流轉環節稅負較重，持有環節稅負較輕，所以削弱了房地產稅對房地產市場的調控作用。因此，需要完善現行的房地產稅收體系，逐步減少開發流轉環節的稅收，增加持有環節的稅收，逐步轉變為保有型的房地產稅收體系，最終實現開征統一的財產稅（物業稅），并使其成為地方財政收入的主要來源，擺脫對于土地財政的依賴。
在目前的情況下，應該逐步擴大房產稅的征收范圍，增加房地產投機、投資成本，抑制投資性需求。建立健全財產登記制度，完善房產價值評估機制，利用現代化信息技術，建立各部門共享的房產信息系統，提高房產稅征收管理效率，降低征收成本，防止偷稅漏稅。同時，需要清理不合理的收費，減少房地產開發成本費用，抑制房價過快上漲的勢頭。
（3）房地產財政政策和稅收政策要相互配合，由于我國房地產市場的發展程度具有區域特征，所以各地必須因地制宜地制定財稅政策，不能一刀切，實行差別財稅政策；同時，需要結合金融政策，嚴格管理房地產信貸的投放，抑制房地產投資的過快增長和不良住房貸款，防止投資過熱，減輕泡沫風險；控制貨幣的投放量，抑制通貨膨脹，保持物價的穩定，促進我國房地產市場的健康可持續發展。
財稅政策是調控房地產市場的重要經濟杠桿，為了避免房地產泡沫破裂可能給我國經濟造成的嚴重打擊，在我國目前房地產市場供求結構嚴重失衡的情況下，只有通過財稅政策、金融政策等對供需加強調控力度，引導房地產潛在需求與投資需求回歸理性，發揮市場的基礎性作用，從而使得房地產市場的供求結構與我國的經濟社會發展水平相適應，才是房地產市場調控的根本方法。
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作者簡介：
房地產市場一直是全社會關注的重點，房地產市場價格的持續快速上漲已經給國家經濟的發展和社會的穩定都帶來了很大的影響，而貨幣政策是國家對于房地產市場價格進行宏觀調控的主要手段，本文通過理論和實證兩方面對貨幣政策對房地產價格的影響進行分析，并試圖給出政策建議。
【關鍵詞】
貨幣政策;房地產價格
自從我國實行商品化住房改革以來，由于我國經濟的飛速發展，受居民對住房需求的上漲和擴大內需的政策影響，我國房地產市場的價格一直處在一個上升通道，尤其是2009年以來，在多種因素的影響下，房地產市場的價格漲幅更是驚人，引發了各界對于房地產市場是否存在泡沫的爭論。近幾年我國房地產市場的發展是不均衡的，一線城市的房價仍在飛速上漲，而對于三四線城市則出現了一定程度的庫存問題，為此，國家出臺了房地產市場去庫存的政策。房地產產業是國家經濟的支柱型產業，對于國家經濟的發展具有十分重要的作用，此外房地產市場價格也是民生關注的熱點話題，房地產市場的價格與居民的生活質量息息相關，因此房地產市場的發展與社會穩定也有十分重要的作用。我國對于房地產市場一直在采取宏觀調控措施，不管是從房地產供給還是從房地產需求兩方面，都采取系列針對性的措施，而對房地產市場上的資金流動性的調控一直是重中之重，我國對于房地產資金流動性的調控最重要的就是通過貨幣政策手段，因此研究貨幣政策與房地產價格關系很有必要。
一、貨幣政策于房地產價格關系的理論分析
根據貨幣政策傳導機制理論，貨幣政策通過利率渠道、信貸渠道和資產價格渠道都會對房地產價格產生影響，這里主要分析貨幣政策通過信貸渠道和資產價格渠道中的財富效應對房地產價格的影響。信貸渠道的傳導機理為中央銀行通過改變貨幣供應量，從而使得商業銀行的準備金和存款發生變化，進一步使得商業銀行的可貸資金發生變化，從而使得各行業的融資規模受到影響，這就對整個國家的物價和產出產生影響。對于房地產行業來講，中央銀行貨幣政策的變化，使得商業銀行的可貸資金發生變化，那么對房地產行業的融資會受到影響，進而影響到房地產市場的價格。財富效應的傳導機理為中央銀行通過改變貨幣供應量，使得利率和金融資產價格上升，進一步使得其金融財富和終生財富發生變化，進而對其消費需求發生變化，從而影響物價和產出。具體到房地產行業，貨幣供應量變化使得股票價格發生變化，那么居民的財富和終生財富發生變化，其對于房地產的消費需求也會發生變化，進而影響房地產市場的價格。
二、貨幣政策與房地產價格關系的實證分析
本文選取廣義貨幣供應量M2作為貨幣政策的代表變量，選取全國百城歷史樣本均價P作為房地產價格的代表變量，樣本期為2010年6月到2015年6月的月度數據，對各變量進行取對數處理分別記為LM2，LP，首先要對數據進行平穩性檢驗，其結果如下：從表中可以看出兩個變量均不是平穩時間序列，而兩個變量的一階差分則是平穩的，因此可以做協整檢驗，以驗證是否存在協整關系，其Johansen協整檢驗的結果如下:這說明LM2和LP至少存在一個協整關系，即貨幣供應量和百城房地產歷史樣本均價可能存在長期穩定的關系，接下來對兩變量進行格蘭杰因果關系檢驗，結果如下:這說明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，回歸結果如下:
三、結論與建議
從回歸結果可以看出，LM2每發生一個單位的變動，將使得LP發生0.26個單位的變動，兩者存在著正向的變動關系，即貨幣供應量的變動的確對房地產市場的價格有影響。在從貨幣政策角度對房地產市場價格進行調控時，要注意從貨幣政策傳導的渠道入手，尤其是信貸渠道和資產價格渠道，我國對于房地產市場價格進行調整主要是通過信貸渠道進行調整，即通過貨幣供應量的控制，使得居民和房地產企業可以獲得的貸款額度發生變化，進而對房地產市場的價格產生影響，除此之外，國家在對房地產市場價格調整時，要注重貨幣政策資產價格渠道的作用，這就要求我國對于股票市場要進一步進行完善，充分發揮股票市場的資源配置功能，提高資源配置效率，使得資產價格的決定由市場來決定，完善監管制度，提高信息披露程度，嚴格落實各項制度，加重對違規行為的處罰力度，加強投資者教育，培育其風險意識，避免讓股票市場成為中小投資者的“賭場”，要讓股票市場真正從籌資功能向投資功能轉化。貨幣政策對股票市場的影響離不開市場化利率的作用，我國正在大力推進利率市場化進程，利率市場化的早日實現將有助于資產價格的確定和股票市場的發展，也使得財富效應更加凸顯，使得貨幣政策傳導更加順暢，從而對房地產市場價格的調控也更加有力度。總之，用貨幣供應量才進行房地產價格調控，要從傳導機制出發，除了最主要的信貸管理外，還要從資產價格渠道入手，尤其是股票市場的完善和建設，唯有如此，此會使得貨幣政策傳導效果加強，才能更好的對房地產市場價格進行調控。
參考文獻
[1]劉傳哲，何凌云.貨幣政策變量對我國房地產價格的影響分析[J].中國物價，2009（10）.
[2]苗文龍.貨幣政策是否應關注資產價格———基于貨幣穩定的視角[J].當代財經，2010（7）.
關鍵詞:貨幣供應量;貨幣政策傳導機制;房地產價格
一、引言
隨著我國住房改革的深入,房地產問題已成為全社會最為關注的熱點問題之一, 從2001年政府工作報告中提出的“要發展面向居民的住房產業,以及大力發展經濟適用房和建立廉租房供應保障體系”,到2009年政府工作報告中提到的“要促進房地產市場平穩健康發展,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求”,期間連續9年,住房問題都在政府工作報告中得以體現,這都說明了房地產問題在民生問題中成為當之無愧的重要角色,房地產的價格問題也自然成為關注焦點。而貨幣政策的四大經濟目標之一是穩定物價,房地產價格應包含在內,但貨幣政策操作目標以及效果指標的改變能否對房地產價格產生影響是值得探討的問題,比如中國人民銀行自2006年7月5日至2008年6月7日連續上調存款類金融機構人民幣存款準備金率,從8%上調至17.5%,自2008年9月15日開始下調該準備金率,這一操作目標的變化是否能通過影響效果指標貨幣供應量進而影響房地產價格,再如,中國人民銀行對商業性個人住房貸款利率以及個人住房公積金貸款利率的直接調整能否通過影響貨幣供應量進而影響房地產價格,這些問題都值得研究。本文將從理論分析和實證分析兩個角度研究貨幣政策對房地產價格的影響問題。
二、文獻綜述
針對我國貨幣政策對房地產價格的影響問題,一些學者分別進行了不同角度的理論研究和實證研究,現將部分具代表性的研究成果歸納如下:
盛成松(2003)認為貨幣政策對房地產市場的調控面臨以下難點:房地產周期與一般經濟周期存在較大差異、貨幣政策在土地交易價格等的調整中作用有限以及人民銀行目前缺乏完善的房地產市場信息數據和分析研究,因此應通過建立合理的調控機制來完善貨幣政策的調控作用。
劉傳哲和何凌云(2006)通過對1998-2005年貨幣供應量、金融機構一年期貸款利率、房地產價格指數等數據進行序列平穩性及因果關系檢驗,得出貨幣供應量的變動能迅速作用于房地產市場,而利率與房地產價格之間沒有聯動性,且房價的變動還受其他因素影響的結論。
郭科(2007)認為貨幣政策通過利率途徑、信貸途徑、資產組合途徑等影響房地產價格,以1998-2005為樣本期,選取利率和貨幣供應量作為貨幣政策傳導變量,用多元回歸分析得出利率對房地產價格變化的影響力更強的結論。
劉也(2009)認為貨幣政策調控房地產價格有兩個路徑:利率路徑和信貸路徑,在實證研究中他按照用途將房地產市場分類,用M2 的月度增速和一年期貸款基準利率R作為貨幣政策變量,通過對1998-2008年的數據進行單位根檢驗和格蘭杰因果檢驗,得出貨幣政策對商業營業用房、辦公樓、住宅市場的調節存在很大差異的結論[4]。
三、貨幣政策影響房地產價格傳導機制的理論分析
3.1利率渠道
如果居民以貸款的形式購買住房,則利率的高低直接影響購房者的貸款成本,若當局采取擴張性的貨幣政策,增加貨幣供給量,導致利率下降,一方面,居民的貸款成本下降,使得一部分潛在消費者產生購房意愿,提高了對房地產的需求,引起房價上升。另一方面,隨著利率的下降,儲蓄所獲利息下降,居民儲蓄意愿減弱,多余的資金也會對房地產需求的增加產生一定促進作用,從而提高房地產價格。
3.2資產價格渠道
貨幣學派認為貨幣供應量影響包含利率在內的眾多資產價格,從而通過相關資產價格及真實財富的渠道影響經濟。其中比較重要的資產價格有匯率和股票價格,分析如下:
3.2.1匯率渠道
當局采取擴張性貨幣政策時,使用一系列政策工具使貨幣供應量增加,導致利率下降,國內本幣存款的收益吸引力低于用外幣計價的存款收益,本幣的相對價值下降,即本幣貶值,國內房地產價格相對于國外房地產價格下降,國外資金涌入購買國內房產,增加了對國內房地產的需求,致使國內房地產價格上升。
3.2.2股票價格渠道
仍以貨幣供應量增加為例,貨幣供應量的增加使居民持有更多的貨幣,居民通過對股票的投資來減少手中貨幣持有量,對股票需求的增加提高了股票價格,由于財富效應的存在,居民持有的金融資產(股票)價值上升,消費者畢生財富量增加,于是增加消費,房地產消費作為居民消費的一部分,對房地產需求增加,導致房地產的價格上升。
3.3信貸渠道
在居民對房地產的消費中,通過貸款購買房地產是一種主要模式,這是由于對房地產的消費占居民畢生消費的很大比例,居民缺乏一次性付款購買房地產的能力,需要通過個人住房委托貸款、個人住房自營貸款、個人住房組合貸款等信貸方式來實現對房地產的消費,因此貨幣政策的信貸渠道是影響房地產消費、進而影響房地產價格的重要渠道。
3.3.1銀行貸款渠道
當局如果采取擴張性貨幣政策,如減少銀行法定存款準備金比率,由于銀行超額準備金和存款數量的增加,銀行可貸資金的規模也隨之增加,會產生相對優惠的貸款政策,使潛在的房地產購買者產生貸款購房的意愿,增加對房地產的需求,從而導致房地產價格上升。
3.3.2資產負債表渠道
若當局采取擴張的貨幣政策,增加貨幣供應量,使得利率下降,居民手持現金流增加,家庭資產負債表狀況良好,道德風險降低,逆向選擇發生概率減小,銀行放松貸款規模,居民可獲貸款數量增加,從而房地產的潛在購買者獲得信貸來源,對房地產的需求增加,進而提高房地產價格。
四、貨幣政策影響房地產價格的實證分析
1、貨幣供應量與房地產價格表征數據的選取
本文選取1997-2008年貨幣政策的效果指標之一-貨幣供應量以及商品房屋平均銷售價格作為兩組原始數據進行實證分析。我國的貨幣供應量劃分層次為:第一層次M0:流通中的現金;第二層次:M1:M0+可開支票進行支付的單位活期存款;第三層次: M2:M1+居民儲蓄存款+單位定期存款+單位其他存款+證券公司客戶保證金。有關數據如下:
在選擇商品房屋平均銷售價格時,由于本文主要考慮居民購房問題,因此將經濟適用房屋平均銷售價格以及別墅、高檔公寓平均銷售價格從商品房平均銷售價格中單獨分列出來以便重點考察。有關數據如下:
2、貨幣供應量與房地產價格的相關性分析
用EViews3.1軟件得出相關系數如下:
以上數據表明:經濟適用房屋平均銷售價格(JS)、商品房屋平均銷售價格(SPF)與三個層次的貨幣供應量相關系數接近1,證明了其極強的正相關關系,而別墅、高檔公寓平均銷售價格(BG)與三個層次的貨幣供應量的相關關系雖然不及以上二者,但也具有接近0.9的相關系數,也可證明其存在強烈的正相關。后者不如前者相關程度大的原因是,別墅、高檔公寓等房地產類別的需求者是資金較為充裕的居民,貨幣政策的傳導渠道對于資金充裕的居民作用較為不顯著,例如,資金充裕的居民不需要通過貸款途徑購房,因此前文所述的銀行貸款渠道的幾乎不對此類居民產生作用,所以別墅、高檔公寓平均銷售價格(BG)與三個層次的貨幣供應量的相關關系較低。
3、貨幣供應量與房地產價格的格蘭杰因果關系檢驗
相關分析僅證明了貨幣供應量與房地產價格的正相關關系并測度了二者的相關程度,但未考察二者間的因果關系,即不能確定二者的影響方向,不能說明是否由于貨幣供應量的變化導致房地產價格產生變化,所以要進一步進行格蘭杰因果性分析。
我們選取我國貨幣供應量中流動性層次居中的M1作為貨幣供應量的代表性數據與上文提到的經濟適用房屋平均銷售價格(JS)、別墅、高檔公寓平均銷售價格(BG)、商品房屋平均銷售價格(SPF)進行格蘭杰因果關系檢驗。
4.3.1原假設“M1不是JS的格蘭杰原因”,使用EViews3.1得到結果如下:
由相伴概率知,在10%的顯著性水平下,拒絕“M1不是JS的格蘭杰原因”,因此從2階滯后的情況看,M1是經濟適用房屋平均銷售價格增長的原因。
4.3.2原假設“M1不是BG的格蘭杰原因”,使用EViews3.1得到結果如下:
由相伴概率知,在10%的顯著性水平下,不能拒絕“M1不是BG的格蘭杰原因”,因此從2階滯后的情況看,不能確定M1是別墅、高檔公寓銷售價格增長的原因。這也進一步驗證了在上文中提到的結論。
4.3.3原假設“M1不是SPF的格蘭杰原因”,使用EViews3.1得到結果如下:
由相伴概率知,在10%的顯著性水平下,拒絕“M1不是SPF的格蘭杰原因”,因此從2階滯后的情況看, M1是商品房屋平均銷售價格增長的原因。
綜合以上三個格蘭杰因果關系檢驗結果,以M1表征的貨幣供應量是經濟適用房屋平均銷售價格、商品房平均銷售價格變動的原因,但不能確定是別墅、高檔公寓平均銷售價格變化的原因。
五、結論及建議
由上述實證檢驗可以得出結論:貨幣供應量的變化是導致房地產(經濟適用房屋)價格變化的原因,并且二者成正相關關系,但需要指出的是這一關系在貨幣供應量與別墅、高檔公寓價格之間并不能完全體現。這一結論可提示有關部門在對經濟適用房屋的價格進行調整時可使用貨幣政策工具,但對高檔住房價格調整則需考慮其他政策。
值得注意的是在政策調整過程中,應先充分考慮存款準備金政策、再貼現政策及公開市場業務等工具對貨幣供應量調整的有效性及貨幣政策的作用時滯問題,才能進而達到調整房地產價格的目的。不可忽略的是,由于房地產產業的特殊性,其價格還受到多種因素的復雜影響,因此應將貨幣政策與其他政策措施結合運用才能達到理想效果,比如大力整頓和規范房地產市場秩序、完善土地收入管理使用辦法、抑制土地價格過快上漲等。
參考文獻:
[1]盛成松.貨幣政策能否調控房地產價格[J].銀行家,2003,(9). [2]劉傳哲,何凌云.我國貨幣政策房地產傳導渠道效率檢驗[J].南方金融,2006,(7).
[3]郭科.我國貨幣政策房地產價格傳導機制的實證研究[J].金融與經濟,2007,(9).
[4]劉也.貨幣政策調控房地產分類市場的有效性研究[J].理論與實踐,2009,(12).
[5]巴曙松.貨幣政策對房地產市場日趨敏感[J].中國產業經濟動態,2005,(9).
2015年11月10日，在中央財經領導小組會議上，主席在談及房地產時，罕見提及“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”11月11日，國務院常務會議上，總理也強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。11月12日，國家財經領導小組辦公室主任赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。
化解房地產庫存是本質
中央高層為什么要在這個時候突然再次高調提及房地產？熟悉中國公共政策語系的都知道，重大會議通稿中提及的問題，絕非隨便說說，在大多情況下都強烈預示著下一步改革政策的走向。因此，要么意味著房地產面臨嚴重的問題，要么意味著房地產又會成為拯救中國經濟的白馬王子。
看中國經濟，其實只要看固定資產投資和房地產的表現，基本就能看明白。以固定資產投資為例，在經歷過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月已經掉到10.2%，而導致固定資產投資下滑的主要原因，一是制造業投資的下滑，一是房地產投資的下滑。而今年，一方面房地產銷售數據回暖，另一方面房地產的投資卻仍然低迷，這其中的原因就是房地產的庫存。因此，“化解房地產庫存”可謂抓住了中國房地產問題的本質。
新一輪救市政策即將出臺
回顧中國的房地產調控政策，毋庸置疑，住房已經從以前的短缺到了今天的過剩。我所言的“過剩”有三個層面的意義：一是目前中國人均居住面積已經差不多超過了35平方米，房地產高速增長期已經結束；二是目前房地產庫存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過6.8億平方米，在建面積超過70億平方米，按照人均35平方米計算，足夠超過2億人居住，而未來住房需求的群體不超過6000萬，嚴重過剩是不爭的事實；三是如果算上全國各地的小產權房，以及一些沒有納入統計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴重。
在住房短缺的情況下，無論如何抑制房價，房價都會上漲；而在住房過剩的情況下，價格和投資的陰跌則會成為行業的常態。高層在這個時候提出“化解庫存”，絕非讓房地產回到以前的癲狂狀態，而是通過化解房地產的最大問題，避免中國經濟下滑。在房地產投資對中國經濟依然影響很大的情況下，房地產的穩定是宏觀經濟穩定的前提。
我認為，高層釋放出的信號再清晰不過地預示著，新一輪更強的救市政策隨即就會出臺，這些政策的可能選項包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門檻和標準調整；印花稅和營業稅降低，以及各地出臺相應的買房補貼政策等。在政策的刺激下，是否需要買房，房價會不會上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點城市等20%的城市，在政策的刺激下，房價的上漲仍然是大概率事件；三四線城市，房價大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風險仍然較大。
最后需要提醒三點：第一，不管如何刺激，中國房地產的好日子已經結束，不要指望房地產仍然會和過去一樣拉動中國經濟狂飆猛進；第二，考慮到明年中國經濟依舊困難的事實，貨幣寬松、人民幣貶值和負利率將會成為明年貨幣政策的常態，在負利率的情況下，一線城市和大城市的房地產仍然是投資保值的可選項；第三，國務院常務會說要通過改革戶籍制度刺激住房消費，這是將消化房地產庫存的希望寄托在農民工身上，我只能很遺憾地說，農民工救不了中國房地產。天下沒有免費的午餐，低成本勞動力最終一定會嚴重傷害中國經濟，也包括中國的房地產。管理
【關鍵詞】房地產；泡沫；評價指標；政策建議
房地產泡沫主要體現在價格泡沫上，具體是指房地產價格脫離其基礎價值而持續上漲的過程及狀態。其直接原因是投機者對房地產市場的估計過于樂觀，主觀和客觀上均背離房地產自身價值以及盈利能力。1998年7月3日國務院了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著我國房地產業進入了實質性運作階段。
目前各大房地產企業資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見不鮮，由于國內樓市特殊情況，雖沒有形成泡沫經濟，但如何應對目前的房地產形勢至關重要。
1 房地產泡沫評價指標
目前應房地產泡沫評價指標大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產業景氣指標體。其分為三個部分：同步指標、先行指標和滯后指標。同步指標是指其循環轉折點與總體轉折點幾乎同時出現，其作用主要是描述當期經濟運行所處的景氣狀態。先行指標是指其循環轉折點在出現時間上穩定地領先于總體循環相應轉折點的指標。為指標體系提供預警功能。滯后指標是指其循環轉折點的出現落后于總體（詳見表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創造了2005年以來新低。國慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。
基于行政降溫和歐債危機的雙重影響，中國的房地產市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調控政策，放緩一些激進的做法。
2.2 宏觀經濟特點
通過對當前房地產行業形勢的觀察和分析，統計資料發現當前宏觀經濟特點表現為以下四個方面：
1）貿易不均衡
目前我國的外匯儲備總額也己突破1萬億美元，成為世界第一外匯儲備大國。我國對美國的貿易順差連年持續擴大，使得美國一直要求人民幣升值，另外再加上一些國際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來越大。
2）金融市場不斷開放
我國于2001年12月加入世界貿易組織，緊接著在結束入世5年過渡期后，2006年12月起我國便開始全面開放國內金融市場，外資銀行便可以和中國的銀行一樣開展人民都不同程度地加快了房地產業的迅速膨脹。
4）民間流動資金依然過剩
由于近年我國銀行存款利率較低，股票市場低迷，以及理想金融投資產品比較匿乏，這便使得大量民間流動資金涌入房地產行業，使得房地產價格暴漲，產生房地產投資過熱現象。民間流動資金過剩是導致近年我國房地產價格上漲過快的主要原因。
3 防止房地產泡沫政策建議
在當前嚴峻形勢下，國家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導和促進我國房地產行業健康發展。
1）針對我國監管國外游資為防止泡沫發生，我們必須嚴格管制并進行積極引導國外游資的流入，防止出現投機行為。具體措施有：通過保持國內房地產行業的健康發展，有效的阻止國外游資投機房地產業；也可有選擇地吸收國外資本，并對其最短投資期限加以規定；采取相關稅收政策來抑制國外游資的投機行為。
2）針對人民幣升值
人民幣升值壓力逐漸增大，其與經濟的穩定息息相關。具體建議有：實現人民幣漸進性升值，防止升值過快造成對房地產行業的沖擊；對現有外匯管理體制進行適度改革，減緩升值壓力。積極引導國外資金流入國內具有一定科技含量的制造類行業。
3）貨幣政策建議
當前我國需要不斷完善貨幣政策體系，對房地產價格實行指標化以及及時監測，以保證我國房地產行業健康發展。具體建議有：有效控制銀行信貸規模，同時嚴格管制房地產信貸數額比例；利用綜合利率手段對我國房地產行業進行調控；通過建立房地產預警系統，盡快制定有效的貨幣政策。
參考文獻
[1]曹振良、高曉慧等.中國房地產業發展與管理研究[M].北京：北京大學出版社，2002，4
