時(shí)間：2023-05-30 09:35:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇樣板房設(shè)計(jì)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】樣板房；設(shè)計(jì)；需求；風(fēng)格
樣板房的設(shè)計(jì)直接關(guān)系到樓盤的銷售，所以很多房地產(chǎn)商越來越重視樣板房的設(shè)計(jì)，而樣板房也成了樓盤一個(gè)不可或缺的組成部分。那么要怎么設(shè)計(jì)樣板房才能對樓盤的銷售起到更大作用，樣板房設(shè)計(jì)中又有哪些值得關(guān)注的問題呢？
一、樣板房所具有的特點(diǎn)
人們通常購買的房子都是毛坯房，沒有任何裝飾，在不裝修的情況下很不美觀。而樣板房是裝修好以后的房子，讓人們能清晰的看到樓盤房間的布置，而樣板房設(shè)計(jì)好的話，很容易讓消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，從而立即購買。一般來說，樣板房都具有以下特點(diǎn)：
1．展示性
建立樣板最主要的原因是輔助樓盤的銷售，所以樣板房更注重于感官效果。那么樣板房的設(shè)計(jì)可以通過光、形、色、擺設(shè)創(chuàng)造一種吸引人的氛圍效果，從而激起消費(fèi)者的購買欲。
2．特色性
根據(jù)樓盤的風(fēng)格不同，樣板房也會有很多種風(fēng)格。比如田園建筑風(fēng)格的，樣板房的設(shè)計(jì)則要符合田園創(chuàng)意，放一些花草、搖椅以及一些木質(zhì)的家具，這樣可以襯托出田園風(fēng)格的特色，讓自己的樣板房充滿特色。在消費(fèi)者同時(shí)查看很多樓盤時(shí)，能夠?qū)ψ约旱臉潜P留下深刻印象。
3．針對性
購買房子的人群有很多種，如一家三口型、單身型、新婚型、老人型，對于不同的人群，他們的需要也就不同。比如像一家三口的人群，他們的需求可能是要求房子比較實(shí)用、溫馨，那我們就不能把樣板房設(shè)計(jì)成那種后現(xiàn)代風(fēng)格，一定要根據(jù)購買人群來確定樣板房風(fēng)格。
二、樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格的選擇
1．中國古典風(fēng)格
這個(gè)類型的樣板房主要是針對一些老年人和喜歡古典文化的人群。設(shè)計(jì)上最好選擇傳統(tǒng)家具，門窗、墻面盡量有些雕花，這樣可以烘托下古典文化氣息。室內(nèi)裝飾方面擺放一些瓷器、字畫、屏風(fēng)等。衛(wèi)浴設(shè)計(jì)擺放木盆，這樣會讓參觀者有種身臨其境的感覺。設(shè)計(jì)上要精雕細(xì)琢，最好不要出現(xiàn)一些太過現(xiàn)代的裝飾，盡量在細(xì)節(jié)上傾向于古典風(fēng)格，以激起消費(fèi)者購買的興趣
2．簡約風(fēng)格
這個(gè)是現(xiàn)在比較流行的一種風(fēng)格，比較符合大多少居住者的要求。色彩搭配方面要格外注意，不要顏色跨度太大。這類風(fēng)格的裝修比較注重線條的優(yōu)美，裝飾方面可以多以陶制、鐵質(zhì)藝術(shù)品擺放為主。在提倡簡約的設(shè)計(jì)的同時(shí)，也要富有個(gè)性化，給參觀者留以遐想。
3．歐式風(fēng)格
這個(gè)類型的設(shè)計(jì)要求樣板房的面積要足夠大，最好是別墅、越層這樣的房屋類型。想要購買這樣房子的人，肯定是有一定的經(jīng)濟(jì)水平，而且對品質(zhì)方面要求比較高，所以樣板房的設(shè)計(jì)也格外重要。歐式風(fēng)格主要分為巴洛克式和洛可可式。兩種風(fēng)格雖然有所區(qū)別，但整體都體現(xiàn)了一種豪華大氣，浪漫的感覺。在樣板房裝飾中，多以精美的法國壁畫，精致的彩色地毯，浪漫的窗簾為主加以烘托氣氛。在歐式風(fēng)格中，壁爐的設(shè)計(jì)是最重要的，也對整個(gè)樣板房起到了決定性作用。
4．后現(xiàn)代風(fēng)格
這個(gè)類型的設(shè)計(jì)比較適合追求個(gè)性的80、90后。樣板房的住整體設(shè)計(jì)不能拘泥于傳統(tǒng)，要有創(chuàng)新才能滿足適用人群的需求。后現(xiàn)代風(fēng)格的屋內(nèi)設(shè)置都比較夸張、具有抽象意義。結(jié)合了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的特點(diǎn)，用一些疊加、錯(cuò)位、引用等手段來表現(xiàn)出后現(xiàn)代風(fēng)格的特點(diǎn)。
樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格主要取決于購買人群的類型以及樓盤本身的風(fēng)格。設(shè)計(jì)的好壞直接影響消費(fèi)者的購買欲，所以在裝修裝飾上一定不要一帶而過，輕視樣板房設(shè)計(jì)的重要性。同時(shí)最好要有幾套不同風(fēng)格的樣板房，要看適用人群的類型，再帶其參觀。
三、樣板房設(shè)計(jì)中需要注意的問題
樣板房雖說對樓盤銷售起到了很大作用，但不是花的錢越多越好。在注重美觀的同時(shí)，一定要考慮到房屋使用中所具有的實(shí)用性，不能做出一些不合常理的設(shè)計(jì)。
1．要具有實(shí)用性
人的活動決定了房屋的使用，在設(shè)計(jì)中，要美感與實(shí)用性并存，這對樣板房的設(shè)計(jì)也是一個(gè)很大的要求。比如一些多層或有閣樓的房屋，在樓梯的設(shè)計(jì)上是采用玻璃材料。從室內(nèi)的整體來看顯得簡約、明亮，但實(shí)際應(yīng)用中，如果家里有老人和小孩，在上下樓梯的過程中很容易滑倒，而且透明樓梯也給人一種很不踏實(shí)的感覺。所以在樣板房設(shè)計(jì)中一定要結(jié)合實(shí)際生活，從消費(fèi)者的角度出發(fā)，貼近生活，這樣才能避免樣板房美觀但不實(shí)用這樣問題的發(fā)生。
2．樣板房對市場起到了引導(dǎo)性
現(xiàn)在的樣板房不再只是樓盤銷售的一個(gè)工具，而是引導(dǎo)現(xiàn)代裝修裝飾的一個(gè)潮流趨勢?？梢哉f，樣板房代表著一個(gè)城市的裝修水平。一些新的設(shè)計(jì)元素理念，新材料的使用，以及新的施工工藝都會在樣板房設(shè)計(jì)中體現(xiàn)。現(xiàn)在中國的樣板房已經(jīng)趨向于成熟化，它代表的往往是一種最先進(jìn)的裝修材料、裝修理念，還有一些最新面市的家具和裝潢材料。樣板房的設(shè)計(jì)不再僅僅只為本樓盤提供，而是面向于裝修設(shè)計(jì)市場，帶動的整個(gè)裝修市場，所以在樣板房設(shè)計(jì)上，也要好好考究。
3．環(huán)保成了人們現(xiàn)在所關(guān)注的問題
人們對房屋在追求實(shí)用、美觀的同時(shí)，也越來越重視環(huán)保健康。在樣板房裝修過程中我們也要重視這個(gè)問題，在設(shè)計(jì)中增加一些空氣凈化系統(tǒng)、飲用水凈化系統(tǒng)、甲醛凈化系統(tǒng)，讓樣板房變得更健康低碳。避免使用一些劣質(zhì)的油漆、乳膠漆，最大程度的實(shí)現(xiàn)樣板房環(huán)保新理念。這樣不僅讓吸引消費(fèi)者購買，還有利于日后房產(chǎn)環(huán)保理念的建設(shè)，大大推動我國房產(chǎn)業(yè)的日后發(fā)展，為居住者提高了一個(gè)健康的居住環(huán)境。
四、總結(jié)：
樣板房的出現(xiàn)已經(jīng)在房地產(chǎn)商間形成了一種流行趨勢，也在樓盤銷售中也起到了越來越大的作用。樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格的選擇、其自身具有的特點(diǎn)以及需要注意的問題，筆者都在文中闡述了自己的想法。
參考文獻(xiàn)：
[1]2009樣板房設(shè)計(jì)與可持續(xù)性發(fā)展(上海)論壇暨《住在中國 樣板生活——2009中國樣板房設(shè)計(jì)精品集》第一輯新書會[J]. 設(shè)計(jì)家, 2009,(09)
關(guān)鍵詞：樣板房；軟裝設(shè)計(jì)；商業(yè)性；生活方式
中圖分類號：J524 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-5312（2013）11-0274-02
一、樣板房軟裝設(shè)計(jì)的商業(yè)特點(diǎn)
樣板房作為樓市發(fā)展的一個(gè)產(chǎn)物，其設(shè)計(jì)與市場營銷是緊密相連的。地產(chǎn)發(fā)展商通過樣板房設(shè)計(jì)展現(xiàn)物業(yè)開發(fā)的理念、定位，精心將其打造成目標(biāo)客戶的理想居家空間。因此，樣板房設(shè)計(jì)不同于普通住宅裝飾設(shè)計(jì)，不僅僅滿足于某個(gè)個(gè)體家庭需求，它針對的是某一特定目標(biāo)客戶群體。
軟裝設(shè)計(jì)對于樣板房而言，起到烘托氣氛、畫龍點(diǎn)睛的展示作用，是一種重要的商業(yè)手段。為了促進(jìn)銷售，俘虜客戶的心，刺激買家購買欲，它往往會做得比較夸張，甚至以一種舞臺布景的效果出現(xiàn)，使之具有極強(qiáng)的煽動性，并不斷地翻新花樣，推出新的時(shí)尚，引導(dǎo)著大眾的居住潮流。然而，需要注意的是作為以展示促銷為目的的樣板房軟裝設(shè)計(jì)，應(yīng)向大眾展示出一種健康的、人性化的生活方式和生活態(tài)度，為我國住宅文化的良性發(fā)展起到積極的作用。
二、軟裝設(shè)計(jì)是人類生活方式演變的物化表現(xiàn)
軟裝設(shè)計(jì)又稱陳設(shè)設(shè)計(jì)，室內(nèi)的陳設(shè)設(shè)計(jì)是人類生活方式演變的物化表現(xiàn)?？v觀歷史，遠(yuǎn)古時(shí)期人們的生活是集社會性、巫術(shù)性、宗教性等為一體，因此在室內(nèi)陳設(shè)上充分體現(xiàn)這些特性，其使用的器皿，無論在造型及器皿上的圖騰的設(shè)計(jì)上都突出了宗教的特點(diǎn)；墻上的壁畫多表達(dá)古人從事生產(chǎn)、戰(zhàn)爭和狩獵的場面。例如，埃及人時(shí)期，居室的陳設(shè)布置是經(jīng)常更換的，因?yàn)榘＜叭讼嘈牛?000年后他們就會在極樂世界里復(fù)活，并得到永生，而現(xiàn)實(shí)生活中的住宅是他們臨時(shí)寄居的旅館，金字塔才是他們永久棲息之地。古希臘時(shí)期，崇尚一切神與人的互動都在敞亮的戶外展開，因此成就這個(gè)時(shí)期別具特色的風(fēng)格，開敞明朗，講究藝術(shù)效果的經(jīng)典建筑形式——敞廊，人們的活動大多在公共活動場所進(jìn)行，相對應(yīng)室內(nèi)的陳設(shè)也帶有濃重的戶外特點(diǎn)，如在一些豪宅里，常常是原始粗礦的夯土地面，墻上卻裝飾著描繪戶外風(fēng)光優(yōu)雅的壁畫。
早期的室內(nèi)陳設(shè)設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的藝術(shù)性，但在人性化方面卻考慮甚少。中世紀(jì)，那些有能力過良好生活的人經(jīng)常過著游蕩不定的巡游生活，在裝飾房間時(shí)，舒適很少作為主要因素來考慮。文藝復(fù)興時(shí)期，建筑師們越來越關(guān)注于設(shè)計(jì)，并為特別的房間挑選特別的物品做裝飾，但整體說來，家具更多的是為了與建筑風(fēng)格的需要相呼應(yīng)，而不是為了滿足人體的舒適需要，家庭中那些堅(jiān)挺直立的木質(zhì)靠背椅是很難讓人真正長時(shí)間放松。17世紀(jì)巴洛克時(shí)期的室內(nèi)通常是社會事件的有效場所，軟裝飾肩負(fù)的功能是“炫耀”財(cái)富，而從未與個(gè)人生活緊密相連。
三、引導(dǎo)生活方式的樣板房軟裝設(shè)計(jì)
我國上世紀(jì)80年代已開始有室內(nèi)裝修的的概念，軟裝設(shè)計(jì)作為室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的深入部分近年來越來越得到人們的關(guān)注，買房置業(yè)的人不再滿足于“居者有其屋”，如何對居住環(huán)境的改善和美化已成為他們的關(guān)注熱點(diǎn)。在重視裝飾、崇尚人情味，逐步追求居住文化意境的今天，軟裝飾作為—種表達(dá)個(gè)性思想和生活情趣信息載體，已成為獨(dú)特的文化風(fēng)景，軟裝飾的運(yùn)用可使靜態(tài)、單純、一覽無余的空間變?yōu)閯討B(tài)、充滿情趣、甚至高雅富有情感的空間。軟裝設(shè)計(jì)的興起使人們美化裝飾自己的家居從相對被動的階段轉(zhuǎn)化到主動介入的階段。
軟裝設(shè)計(jì)源自于人類的生活方式，它既要適應(yīng)我們現(xiàn)有的生活方式，同時(shí)也在創(chuàng)造著人類的生活方式。當(dāng)今，作為反映和衡量居家主人品位主要判斷標(biāo)準(zhǔn)的軟裝設(shè)計(jì)，在家居裝修中得到業(yè)主的重視，但如何進(jìn)行軟裝設(shè)計(jì)也大多數(shù)業(yè)主頭疼的問題，樣板房的出現(xiàn)適時(shí)解決了大眾的困惑。樣板房通過軟裝設(shè)計(jì)不僅為大眾提供一種對生活夢想的體驗(yàn)和啟發(fā)，同時(shí)影響并指導(dǎo)著大眾的生活方式。
由于樣板房設(shè)計(jì)的好壞直接影響到房子的銷售，為了銷售效果，地產(chǎn)發(fā)展商頗費(fèi)了一番功夫。上世紀(jì)末，隨著改革開放的深化，國民生活水平有了大幅度的提高， 為了滿足某些新富裕起來的人群對體面的生活要求，房地產(chǎn)商喊出“給你一個(gè)五星級的家”的口號，借鑒學(xué)習(xí)從香港傳過來的設(shè)計(jì)案例，樣板房被裝修成富麗堂皇的五星級賓館，由此在國內(nèi)掀起了一股將家裝修得像星級賓館一樣的熱潮，人們都以住在賓館式的家里為榮。然而星級賓館的冰冷、缺乏人情味的裝飾特點(diǎn)并不符合居家生活的要求，那些用壁畫裝飾的或鍍了金的室內(nèi)環(huán)境看起來很冷酷，給人以假面具的感覺，它們必須依賴五彩繽紛、夸張的裝飾才能熠熠生輝。這段時(shí)期不但針對那些先富起來者的樣板房令人膛目，連那些為普通人裝飾的樣板房居然也往豪華方向靠近。因?yàn)榘l(fā)展商們發(fā)現(xiàn)西方發(fā)達(dá)國家的生活方式是當(dāng)前許多中國人都夢寐以求的東西，于是他們將原汁原味西方的生活，不加修飾地搬過來，諸如傾力打造了原版美國大社區(qū)，外加維多利亞花園、私家溫泉泳池、家庭桑拿、個(gè)性化私人會所等，再用人文、清水、綠蔭、雙面大飄窗、觀景陽臺等煽情詞語做注，加上尊容氣派、頂級大氣、中西合璧等形容詞，所有關(guān)于房屋的美好觀念都集于一身了，似乎這樣西方最新的主流的生活方式就到中國來了。裝修華麗的樣板房把人們向往的生活方式夸張和放大，在豪華的幻景中，人們對居住的真正要求被忽視了，一個(gè)民族幾千年來形成的生活習(xí)慣和居住文化被忽視了。
樣板房設(shè)計(jì)的本質(zhì)上是使居住者從觀念上引導(dǎo)生活方式，其中陳設(shè)裝飾則是使生活方式更加生動，因此應(yīng)通過軟裝設(shè)計(jì)構(gòu)筑一種生活的理念、一種打動某一特定客戶群體的個(gè)性鮮明的生活方式，而不是說前輩們是怎樣生活的，我們就照搬照套。如針對高學(xué)歷品味人士的生活特點(diǎn)，為其打造儒雅氣質(zhì)的新中式樣板間，明清式家具的簡潔搭配現(xiàn)代元素，兩種簡潔的精神融匯相生，在沖突中凸顯時(shí)空的交錯(cuò)，古今同味，演繹出當(dāng)前時(shí)代背景下的中國傳統(tǒng)風(fēng)格文化。又如得到新一代高級白領(lǐng)們極力追捧的新古典裝飾風(fēng)是在傳統(tǒng)美學(xué)的規(guī)范之下，運(yùn)用現(xiàn)代的材質(zhì)及工藝，化繁為簡，演繹傳統(tǒng)文化中的經(jīng)典，它不僅擁有典雅、端莊的氣質(zhì)，并具有明顯的時(shí)代特征。隨著我國與外來文化的交流和接觸的加深，以反映不同地域類型的生活方式和裝飾特點(diǎn)的樣板房也不斷涌現(xiàn)。例如東南亞風(fēng)格樣板房，主要針對那些從事藝術(shù)類、文化類行業(yè)的人群，他們除了文化程度較高之外，大多都崇尚休閑、自然的生活，因此為他們構(gòu)筑東南亞民族島嶼特色及精致文化品位相結(jié)合的東南亞風(fēng)格再適合不過，大量使用具有自然質(zhì)地的材料，如麻制品、藤制品，配上熱帶綠色植物的造成一種對自然的親近；根據(jù)受眾人群的喜好以清爽自然的色調(diào)為主，減少東南亞地域特色濃重色彩的面積，在每個(gè)散落的小空間里精心組織了的具有地域文化特色的藝術(shù)品，使自然休閑的氣氛中滲透著東方神秘文化意蘊(yùn)，處處體現(xiàn)著居家主人的用心和品味；這樣雅致的生活展現(xiàn)成功得到目標(biāo)人群的青睞。再如地中海風(fēng)格的樣板間，其室內(nèi)軟裝設(shè)計(jì)基于海邊輕松、舒適的生活體驗(yàn)，少有浮華、刻板的裝飾，生活空間處處使人感到柔風(fēng)愜意、休閑渡假式的氛圍，這種具親和力的、極致浪漫風(fēng)情的樣板房很快被那些追求溫馨浪漫、享受悠閑生活的年輕人群所接受，同時(shí)它也是新婚夫婦購買婚房的首選。
另外，軟裝設(shè)計(jì)的興起帶動了家居軟裝飾行業(yè)的發(fā)展，一些知名家居軟裝飾品牌公司并沒有純粹的銷售產(chǎn)品，而在不為余力地打造其品牌的樣板，為大眾詮釋別樣的生活方式，這其中的佼佼者就是近幾年風(fēng)靡全國的宜家傢俬。宜家是全球家居行業(yè)最彰顯時(shí)代個(gè)性與用戶體驗(yàn)的企業(yè)，它以各種概念為標(biāo)簽的生活樣板間向人們展現(xiàn)出瑞典特有的清新、健康的生活方式，自進(jìn)入中國市場之后，宜家迅速培養(yǎng)起眾多忠實(shí)的擁躉。很多喜歡逛宜家的人們都有同樣的感受，宜家的樣板間不是在銷售產(chǎn)品，而是在向人們銷售夢想。例如為單身貴族設(shè)計(jì)的50平面左右的樣板間，小小的空間里，沙發(fā)、茶幾、寫字桌一應(yīng)俱全，簡單又不失個(gè)性同時(shí)有非常實(shí)用。在這里填充了單身貴族們“宅”的特性，舒適的沙發(fā)，讓疲憊的身軀得意放松；毛絨絨的地毯，讓家感覺不冰冷；簡單的電視柜，簡單實(shí)用；規(guī)矩的書桌，既可以當(dāng)成飯桌，亦可用來上網(wǎng)。而隨手可拿且陳列很多物品的背景墻，則讓宅男宅女們更清晰、方便地拿到自己的所需……一切的一切，都是那么的干凈利落。宜家的樣板間沒有過多的硬裝修，更多的是鮮活的家居軟裝飾元素的組合，最大限度地拓展了平面空間，搭配方式靈活多變，以最經(jīng)濟(jì)的方式變換著家的心情，不同類型的人群、不同的家庭結(jié)構(gòu)都可以在宜家找到相應(yīng)的居家生活體驗(yàn)并從中受到啟發(fā)。
四、結(jié)論
經(jīng)濟(jì)全球化為我們帶來了豐富的物質(zhì)資源的同時(shí)也將國外先進(jìn)的成熟的設(shè)計(jì)理念帶進(jìn)國內(nèi)。在大量優(yōu)秀的設(shè)計(jì)案例引領(lǐng)下，我們的設(shè)計(jì)師進(jìn)步速度之快，裝飾語言之豐富，設(shè)計(jì)手法之新穎，毫不遜色于國際；但遺憾的是很多國內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的樣板房卻總有一種拒人千里的感覺，缺乏人的氣息，缺乏生活氣息，使人不敢觸摸。歸根到底是因?yàn)樵O(shè)計(jì)師忽略了樣板房設(shè)計(jì)不是展示設(shè)計(jì)師本身豐富的設(shè)計(jì)技巧；不是在展示時(shí)尚精美的材料；而是通過軟裝設(shè)計(jì)展示給置業(yè)者一種健康的、人性化的、適合特定群體的共性生活方式。
參考文獻(xiàn)：
[1]李硯祖.環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2005.
[2]王受之.世界現(xiàn)代設(shè)計(jì)史[M].廣東：新世紀(jì)出版社，2001.
關(guān)鍵詞：示范體驗(yàn)區(qū)；規(guī)劃；組織；定位
1 示范體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)理念及要求
樓盤設(shè)計(jì)理念是產(chǎn)品的核心價(jià)值，也是該樓盤的靈魂，其中應(yīng)包括企業(yè)產(chǎn)品營造過程中所體現(xiàn)的價(jià)值觀，以及經(jīng)與周邊樓盤比較、分析，與市場情況相結(jié)合而提煉出的樓盤“賣點(diǎn)”。當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)理念就是追求人與人、人與建筑、建筑與環(huán)境的和諧。不管是宏觀或是細(xì)節(jié)，整個(gè)產(chǎn)品鏈中應(yīng)滲透著人性關(guān)懷。
房地產(chǎn)示范體驗(yàn)區(qū)建設(shè)的考慮應(yīng)提前到產(chǎn)品策劃階段。結(jié)合項(xiàng)目整體定位及市場需求，來規(guī)位置、規(guī)模、戶型配比、流線組織等，并作為先決條件和指導(dǎo)性原則貫徹到隨后的具體規(guī)劃、建筑、景觀及室內(nèi)設(shè)計(jì)工作中。
2 示范體驗(yàn)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)
2.1 示范體驗(yàn)區(qū)規(guī)模
規(guī)模大小應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的整體定位、市場營銷策略以及開發(fā)進(jìn)度等因素結(jié)合前期資金投入情況決定。一般包括：入口接待區(qū)、入口景觀區(qū)、售樓處區(qū)、示范組團(tuán)區(qū)（示范景觀、樣板房），有的還建設(shè)商業(yè)街或者部分商業(yè)活動場以豐富原來單純營銷空間。
2.2 示范體驗(yàn)區(qū)選址
示范體驗(yàn)區(qū)選址應(yīng)綜合考慮以下因素：①交通便利，標(biāo)識清晰；②方便停車及接待；③不影響周邊施工；④包含樣板房所有房型；⑤景觀具有代表性；⑥靠近售樓處。
2.3 示范體驗(yàn)區(qū)流線及內(nèi)容
流線內(nèi)容組成如下：入口接待（停車場）售樓處形象入口示范體驗(yàn)區(qū)樣板間示范體驗(yàn)區(qū)售樓處。
2.4 重要節(jié)點(diǎn)
（1）停車場設(shè)計(jì)。避免參觀者駕車進(jìn)入示范體驗(yàn)區(qū)，停車場位置應(yīng)靠近示范體驗(yàn)區(qū)出入口，若接待中心離樓盤的出入口有一定的距離，應(yīng)銜接好看房車與機(jī)動車的換乘。
（2）售樓處。售樓處的建筑外觀和風(fēng)格應(yīng)與樓盤的類型、檔次相匹配。
（3）形象入口。參觀的形象入口最好是規(guī)劃中的小區(qū)主入口，如施工進(jìn)度許可，作為形象入口的小區(qū)主入口應(yīng)配合樣板房的推出計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)和施工。在施工進(jìn)度趕不上示范體驗(yàn)區(qū)推出時(shí)間的情況下，也可搭建臨時(shí)形象入口，來烘托銷售氣氛。
（4）參觀通道。參觀通道是聯(lián)系各節(jié)點(diǎn)的紐帶，起著重要的承接作用。參觀通道根據(jù)施工條件可采取多種方式。對工地進(jìn)行強(qiáng)圍蔽以后，施工通道的設(shè)置應(yīng)考慮不影響示范體驗(yàn)區(qū)環(huán)境和看房參觀路線的美觀。樣板房的參觀通道應(yīng)具有易達(dá)性且必須保證安全性。如沒有景觀展示的話，通道兩側(cè)和定面應(yīng)以廣告板或布幅遮擋，內(nèi)容可以以營銷策劃的各種內(nèi)容來表現(xiàn)。參觀通道應(yīng)經(jīng)過精心打理，讓走過工地的參觀者不會被灰塵所污染。
（5）單元入口及門廳。在前期資金投入許可的情況下，樓棟單元入戶門和門廳需按樓盤交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝飾，入口周圍如有景觀烘托，則會產(chǎn)生更好的效果。如果地下室的門廳和電梯廳是連接看房通道的出入口的話，該地下室的門廳和電梯廳也應(yīng)進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)和裝飾。
（6）樣板房。樣板房是整個(gè)示范體驗(yàn)區(qū)展示的重點(diǎn)。樣板房應(yīng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目的主題，在風(fēng)格上應(yīng)既符合項(xiàng)目整體定位又適當(dāng)超前，突破一般的家裝思路，引導(dǎo)新的生活狀態(tài)及方式，為營銷制造一定的話題。除了室內(nèi)裝飾外，在樣板房入口可結(jié)合走道、電梯廳設(shè)計(jì)一些景觀小品，增添居家情趣。還應(yīng)在門口設(shè)置戶型牌、功能牌等對樣板房做詳細(xì)介紹。
（7）室外景觀。示范體驗(yàn)區(qū)景觀是整個(gè)小區(qū)景觀亮點(diǎn)的濃縮顯示，必須體現(xiàn)整體景觀設(shè)計(jì)的主題精髓。示范體驗(yàn)區(qū)的景觀布置將直接對銷售產(chǎn)生影響。依據(jù)設(shè)定的參觀流線，從入口至出口的流線上應(yīng)有視覺亮點(diǎn)、氛圍景觀、體驗(yàn)或停留性景觀，其觀賞面與流線應(yīng)有良好結(jié)合。特別是在形象入口、售樓處等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)應(yīng)有良好景觀烘托氣氛。在各參觀起始點(diǎn)和達(dá)到點(diǎn)，均應(yīng)有良好景觀視線。范區(qū)景觀營造應(yīng)考慮與樣板房的對景關(guān)系，樣板房與示范體驗(yàn)區(qū)應(yīng)融為一體，在視覺和動線上應(yīng)有互動的關(guān)系。
3 示范體驗(yàn)區(qū)的建筑設(shè)計(jì)
3.1 售樓處
售樓處作為樓盤形象展示的主要場所，不僅僅是接待、洽談業(yè)務(wù)的地方，還是現(xiàn)場廣告宣傳的主要工具，通常也是實(shí)際的交易地點(diǎn)。建議建設(shè)永久性建筑，以后可以改造成會所或是商業(yè)、文化場所等。一個(gè)設(shè)計(jì)非常好的售樓處，它可以成為這區(qū)域的標(biāo)志，這樣的建筑肯定會得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可。
3.2 樣板房
3.2.1 樣板房類型
樣板房按交房時(shí)裝修及設(shè)備配置情況，大致可分為：
（1）展示用樣板房：樓盤交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，樣板房只是按各樓盤不同定位要求設(shè)計(jì)并裝修其中部分套型作為銷售道具，幫助客戶理解房型空間關(guān)系，為客戶提供一個(gè)未來家園的美好想象，以激發(fā)客戶的購買欲。特點(diǎn)：高水準(zhǔn)的硬裝和軟裝設(shè)計(jì)，營造出高于實(shí)際的感官沖擊。
（2）精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房：樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)為裝修房，樣板房除活動家具及軟裝外即為交樓標(biāo)準(zhǔn)。精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房是為了事先讓購房客戶了解樓盤交房時(shí)各戶型的裝修標(biāo)準(zhǔn)及配置的設(shè)備品牌、型號，同時(shí)通過家具及軟裝塑造富有品質(zhì)感的生活氛圍。為客戶提供對于未來家園可實(shí)現(xiàn)的生活指引。特點(diǎn)：真實(shí)、實(shí)用、品質(zhì)感。
（3）工樣法樣板房：樣板房中不展示任何硬裝及軟裝，只展示材料、設(shè)備和施工做法。工樣法樣板房是為了讓購房客戶了解各種具體施工做法，通過實(shí)物和介紹十客戶對所選材料的外觀和品質(zhì)以及施工方法有深入的認(rèn)識，對未來的家園產(chǎn)生非常實(shí)際的了解，對預(yù)售樓盤的品質(zhì)產(chǎn)生信心。特點(diǎn)：真實(shí)、具體、詳盡。
3.2.2 樣板房定位
（1）檔次定位：依據(jù)樓盤檔次定位樣板房檔次。樣板房檔次應(yīng)稍高于樓盤檔次，使購房客戶感覺預(yù)售物業(yè)品質(zhì)高于期望值，因而產(chǎn)生物超所值的驚喜。但樣板房檔次也不能定位過高，避免購房客戶因感覺與實(shí)際不符而不能認(rèn)同。
（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格定位：依據(jù)樓盤檔次、物業(yè)類型、樓盤主題風(fēng)格定位樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格。在兼顧樓盤的建筑風(fēng)格及宣傳導(dǎo)向的同時(shí)，了解不同面積戶型的意向客戶群的年齡層次及文化背景，符合意向客戶群的喜好。每套樣板房的風(fēng)格應(yīng)為該套型意向客戶所喜歡的風(fēng)格。
3.2.3 樣板房數(shù)量控制
戶型較多的住宅樓盤不用每個(gè)戶型都做樣板房，但至少要做幾個(gè)主力戶型的樣板房，一般一個(gè)樓盤做四到五套。
如果資金情況允許，則應(yīng)以一定樣板房數(shù)量形成市場話題效應(yīng)。
3.2.4 樣板房套型選擇
（1）戶型選擇原則：①主力戶型；②難銷售戶型；③特色戶型。
（2）注意事項(xiàng)樣板房不同戶型的數(shù)量比例應(yīng)與整個(gè)樓盤整個(gè)樓盤戶型比例大致相仿，不然會顯得樓盤定位不明。
3.2.5 樣板房選址
（1）樣板房按位置可分為以下幾類：①固定：如果施工期允許的話，可以在預(yù)售樓盤中選擇適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置實(shí)景樣板房。優(yōu)點(diǎn)在于真實(shí)、可信且節(jié)約成本。由于樣板房在完成銷售任務(wù)后可以帶裝修出售，因此節(jié)約了裝修成本，也省去了搭建房屋的費(fèi)用。②臨時(shí)：如果沒有條件設(shè)固定樣板房，也可以在戶外搭建獨(dú)立的示范單位，或講樣板房設(shè)于售樓處（會所）內(nèi)，一方面可以避開施工的影響，保證施工建造不受其他因素干擾，同時(shí)又可以盡量彌補(bǔ)示范單位局部細(xì)節(jié)如朝向、通風(fēng)采光等條件的缺陷。
（2）樣板房選址要點(diǎn)：①所選位置應(yīng)方便參觀，且處于示范體驗(yàn)區(qū)范圍內(nèi)；②樣板房與售樓處距離不宜超過400m，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具；③從樣板房至售樓處應(yīng)有安全、快捷且易圍合的通道；④參觀流線周圍應(yīng)有一定面積的輔助景觀場地及停車場地。⑤固定樣板房的選址要求：在無電梯或電梯為開通的情況下，所選樣板房樓層位置不宜高過四層；不同套型的樣板房應(yīng)盡量集中在同一棟樓或相近樓棟；主要功能房的景觀較好，能突出項(xiàng)目賣點(diǎn)并符合項(xiàng)目營銷策略；主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋；⑥臨時(shí)性樣板房選址要求所選地點(diǎn)應(yīng)能保證所需的使用期限；所選地點(diǎn)應(yīng)具備足夠的樣板房使用面積及景觀場地；應(yīng)不影響施工。
3.2.6 樣板房設(shè)計(jì)要求
（1）裝修設(shè)計(jì)應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)的總體要求，強(qiáng)化建筑設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)的相互銜接，使室內(nèi)空間組織和界面處理更趨合理；
（2）裝修設(shè)計(jì)應(yīng)本著標(biāo)準(zhǔn)化的原則，積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備，并提高現(xiàn)場裝配化程度；
（3）裝修設(shè)計(jì)不得破壞建筑的外立面；
（4）裝修設(shè)計(jì)所形成的使用荷載應(yīng)在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所允許的范圍內(nèi)；
（5）裝修設(shè)計(jì)嚴(yán)禁破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，且不得在承重墻上隨意開洞；
（6）裝修設(shè)計(jì)不得破壞豎向管道及井道，并不得改變其使用功能；
（7）套內(nèi)裝修設(shè)計(jì)不得減少原套型安全出口、疏散出口和減少疏散走道設(shè)計(jì)所需的凈寬度和數(shù)量；
（8）裝修設(shè)計(jì)不應(yīng)影響消防設(shè)施的正常使用。樣板房設(shè)計(jì)詳細(xì)見《室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。
樣板房就是交房標(biāo)準(zhǔn)
為了確保精裝房讓市民買得放心，四川省住建廳正在征求四川省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《四川省成品住宅裝修工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）的意見。負(fù)責(zé)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的住建廳標(biāo)準(zhǔn)定額處負(fù)責(zé)人告訴記者，《標(biāo)準(zhǔn)》中擬設(shè)強(qiáng)制性條文，其中包括成品住宅全面展開裝修施工前，樣板房必須裝修施工完畢，并驗(yàn)收合格。
“以后樣板房里的‘非交付標(biāo)準(zhǔn)’將消失，樣板房就是成品住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)，成品住宅交房時(shí)的裝修質(zhì)量不能低于樣板房水平。”該負(fù)責(zé)人表示，鑒于裝修材料、部品、工藝的多樣性、復(fù)雜性和感觀質(zhì)量評價(jià)的需要，強(qiáng)制條文能彌補(bǔ)可能存在的設(shè)計(jì)深度不足和合同約定的成品住宅裝修交房標(biāo)準(zhǔn)不細(xì)等問題，因此以樣板房作為驗(yàn)收時(shí)的實(shí)物參照物是十分必要的，“確定強(qiáng)制性條文，必須強(qiáng)制執(zhí)行”。
質(zhì)量和觀感效果1∶1
筆者了解到，成品住宅交付樣板房是在建筑主體全部或部分樓層已經(jīng)完成施工，但在裝飾裝修施工前，在建筑主體內(nèi)，對各類戶型或標(biāo)準(zhǔn)，按審定的裝飾裝修設(shè)計(jì)和最終交給住戶的交付標(biāo)準(zhǔn)，提前施工的、反映成品住宅將達(dá)到的實(shí)際質(zhì)量和觀感效果的1∶1樣板。樣板房采用的材料、部品和設(shè)備，與全面裝飾裝修施工中所用的材料、部品和設(shè)備需一致?！翱梢院芎帽苊庳洸粚Π娴膯栴}?！痹撠?fù)責(zé)人表示。
此外，由于施工過程中，在裝修材料的選擇、細(xì)部構(gòu)造的處理等方面存在的隨意性，導(dǎo)致裝修工程所涉及的結(jié)構(gòu)安全、防火、衛(wèi)生、環(huán)保等國家標(biāo)準(zhǔn)得不到很好的貫徹執(zhí)行，給工程帶來許多安全隱患。《標(biāo)準(zhǔn)》還擬強(qiáng)制要求成品住宅裝修工程必須進(jìn)行設(shè)計(jì)，并應(yīng)出具完整的施工圖設(shè)計(jì)文件，作為建筑施工圖設(shè)計(jì)文件的組成部分。而裝修設(shè)計(jì)必須保證建筑物的結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能也成為擬強(qiáng)制性條文。目前《標(biāo)準(zhǔn)》擬設(shè)的強(qiáng)制性條文正在進(jìn)行公示，而《標(biāo)準(zhǔn)》預(yù)計(jì)在今年內(nèi)出臺。
降低工程質(zhì)量的最高罰50萬
對此，標(biāo)準(zhǔn)定額處負(fù)責(zé)人表示，任何單位和個(gè)人都可以對違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的行為向建設(shè)主管部門檢舉。如建設(shè)單位明示或暗示設(shè)計(jì)單位、施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量的將處以20萬元以上50萬元以下罰款；勘察、設(shè)計(jì)單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，將責(zé)令整改并處以10萬元以上30萬元以下罰款。施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，除責(zé)令整改外，還將處以工程合同價(jià)款2%～4%的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的還將降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。
關(guān)鍵詞：漫游動畫；虛擬現(xiàn)實(shí)；藝術(shù)；技術(shù)
由于動畫所具有的特殊功能，特別是現(xiàn)代無所不能的計(jì)算機(jī)三維動畫，已經(jīng)越來越多的應(yīng)用到人們?nèi)粘Ｉ畹母鱾€(gè)領(lǐng)域。計(jì)算機(jī)技術(shù)的高度發(fā)展，使得三維動畫表現(xiàn)力空前加強(qiáng)，給人以全新的逼真的視覺沖擊力。電腦三維技術(shù)在當(dāng)今建筑領(lǐng)域中作為一殊的表現(xiàn)手段，越來越充分顯示和發(fā)揮出巨大的優(yōu)勢。
1.三維動畫技術(shù)在建筑領(lǐng)域中的運(yùn)用
1.1 房地產(chǎn)動畫
房地產(chǎn)動畫是根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙?jiān)谟?jì)算機(jī)上制作出虛擬的建筑環(huán)境，有地理位置、建筑物外觀、建筑物內(nèi)部裝修、園林景觀、配套設(shè)施、人物、動物、自然現(xiàn)象如風(fēng)雨雷鳴、日出日落、陰晴圓缺等等都是動態(tài)的存在于建筑環(huán)境中，可以任意角度瀏覽。房地產(chǎn)動畫片的優(yōu)勢在房子建成前進(jìn)行全方位宣傳。在以前，房子沒有建成，無法進(jìn)行實(shí)景拍攝，現(xiàn)如今利用三維電腦技術(shù)，很容易就可以實(shí)現(xiàn)。
投資商在規(guī)劃初期或樓盤即將封頂之際，就大肆展開宣傳攻勢，迫不及待的向客戶介紹之際的樓盤，以吸引他們購買的欲望。但由于樓房還在建造之中，客戶還無法得知房屋建成以及裝飾后的情況，投資商會找來與此樓盤相似的實(shí)物進(jìn)行拍攝，或制作平面外觀圖形來向客戶宣傳，同時(shí)還要花費(fèi)巨資建造各種各樣的樣板房供客戶參觀，使地產(chǎn)開發(fā)商增加了許多成本。營銷手法的創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種需求，也將成為樓盤突破重圍的最有利武器。
1.2 城市漫游動畫
城市漫游動畫是將虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域。近幾年，城市漫游動畫在國內(nèi)外已經(jīng)得到了越來越多的應(yīng)用，其前所未有的人機(jī)交互性、真實(shí)建筑空間感、大面積三維地形仿真等特性，都是傳統(tǒng)方式無法比擬的。在城市漫游動畫應(yīng)用中，人們能夠在一個(gè)虛擬的三維環(huán)境種中，用動態(tài)交互的方式對未來的建筑或城區(qū)進(jìn)行身臨其境的全方位的審視，可以從任意角度觀察場景，并且可以自由控制瀏覽的路線，能夠給用戶帶來強(qiáng)烈逼真的感官沖擊，獲得身臨其境的體驗(yàn)。
1.3 小區(qū)瀏覽動畫
小區(qū)瀏覽動畫也叫虛擬現(xiàn)實(shí)小區(qū)漫游動畫，是將整個(gè)小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃用三維動畫和電影的制作技術(shù)共同完成的小區(qū)漫游三維動畫片，主要表現(xiàn)有小區(qū)建筑物的規(guī)劃，如小區(qū)主體建筑、生活配套建筑、小區(qū)配套設(shè)施等。小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃表現(xiàn)如人物、動物、車輛、假山、亭臺、長廊、河流、道路等，小區(qū)綠化帶的規(guī)劃、小區(qū)園林景觀的規(guī)劃等，通過三維技術(shù)真實(shí)還原整個(gè)小區(qū)的未來景觀。
1.4 樓盤漫游動畫
樓盤漫游動畫設(shè)計(jì)制作是源于計(jì)算機(jī)圖形技術(shù)在建筑領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，樓盤漫游動畫用藝術(shù)的形式表現(xiàn)房地產(chǎn)住宅建筑設(shè)計(jì)理念，把建筑設(shè)計(jì)師手繪勾畫出的建筑方案、立面、剖面、透視圖變成逼真的虛擬樓盤，可隨心所欲的漫游其中。完美的建筑是由室內(nèi)空間設(shè)計(jì)和室外空間設(shè)計(jì)兩個(gè)部分組成，樓盤動畫主要表現(xiàn)室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)規(guī)劃，詮釋設(shè)計(jì)方案、提高工程投標(biāo)率，提成樓盤價(jià)值。
1.5 三維虛擬樣板房
虛擬樣板房動畫，是運(yùn)用三維虛擬技術(shù)將虛擬樣板房的設(shè)計(jì)理念表現(xiàn)的淋漓盡致，讓瀏覽者透過屏幕感受到建筑的文化內(nèi)涵和居家氛圍及生活方式。虛擬樣板間還可以省去建造真實(shí)樣板房的時(shí)間和費(fèi)用，虛擬樣板間是近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)產(chǎn)物，虛擬樣板房越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，虛擬樣板房也慢慢被購房者所接受，把看樣板房變的簡單高效。一個(gè)好的虛擬樣板房可以提升整個(gè)樓盤的形象和價(jià)值，提高購房者的購買欲望，促進(jìn)銷售。
2.三維技術(shù)的優(yōu)勢
數(shù)碼科技的誕生與發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)解決了一道難題，建筑動畫的推出，廣泛的應(yīng)用于各個(gè)營銷階段，深圳、上海、北京、廣州等大城市都成為領(lǐng)導(dǎo)這場科技革命的時(shí)代先鋒。三維技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，可以大大提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，降低成本與風(fēng)險(xiǎn)，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，加強(qiáng)各相關(guān)部門對于項(xiàng)目的認(rèn)識、了解和管理，極大的提高房地產(chǎn)開發(fā)商的品味和檔次，也必然會帶來最終的效益。
2.1最直觀的交流方式
效果圖等表現(xiàn)手段容易誤導(dǎo)用戶，而把樓盤做成三維動畫，開發(fā)商可以通過親自感受評估各個(gè)方案的特點(diǎn)和優(yōu)勢，以便作出最佳的解決方案，不但可以避免決策失誤，而且還可以大大提高該房地產(chǎn)潛在的市場價(jià)值，從而提高土地資源利用率和項(xiàng)目開發(fā)成功率，保護(hù)投資。
2.2 最快捷的審批平臺
三維動畫技術(shù)提供一個(gè)直觀的審批平臺，讓審批者可以身臨其境的感受到建成后的景觀，溝通的加強(qiáng)帶來了項(xiàng)目的報(bào)批速度，從而為項(xiàng)目開工爭取寶貴的時(shí)間。
2.3 最方便的設(shè)計(jì)工具
三維動畫技術(shù)不僅僅是一個(gè)演示媒體，而且還是一個(gè)設(shè)計(jì)工具。它以視覺形式反映了設(shè)計(jì)者的思想。比如當(dāng)蓋一棟樓房之前，你首先要做的是對這棟樓房的結(jié)構(gòu)、外形做設(shè)計(jì)規(guī)劃，為了使之定量化，還需要許多設(shè)計(jì)圖紙，三維動畫技術(shù)可以把這種構(gòu)思變成看得見的虛擬物體和環(huán)境，使以往只能借助傳統(tǒng)沙盤模型的設(shè)計(jì)模式提升到數(shù)字化的完美境界，大大提高了設(shè)計(jì)和規(guī)劃的質(zhì)量和效率。
2.4 最先進(jìn)的營銷手段
在房地產(chǎn)銷售中，傳統(tǒng)的方法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經(jīng)過大比例縮小，因此只能獲得小區(qū)的鳥瞰形象，無法以正常人的視角來感受小區(qū)的建筑空間，同時(shí)，在模型制作完后，修改的成本很高，有著很大的局限性。三維技術(shù)的應(yīng)用，給客戶帶來強(qiáng)烈的真實(shí)感，從而更快的作出購買意愿，大大加快商品銷售的速度。
3.三維技術(shù)的發(fā)展前景
動畫是藝術(shù)與技術(shù)結(jié)合的產(chǎn)物，是建立在現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)基礎(chǔ)之上的新的藝術(shù)形式，它的產(chǎn)生、存在和發(fā)展都與科技的進(jìn)步有著密切的關(guān)系。傳統(tǒng)動畫的制作依靠的是電影、電視技術(shù)，現(xiàn)如今隨著動畫技術(shù)的不斷創(chuàng)新，特別是計(jì)算機(jī)技術(shù)與動畫的結(jié)合，以及計(jì)算機(jī)三維動畫的出現(xiàn)，更充分現(xiàn)實(shí)了科技給動畫帶來的不斷變化。
利用動畫原理和計(jì)算機(jī)數(shù)字技術(shù)結(jié)合的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在建筑領(lǐng)域越來越被廣泛的應(yīng)用，它無所不能的視覺表現(xiàn)極大的豐富了畫面的藝術(shù)效果。由于數(shù)字技術(shù)和電腦三維特效的不斷發(fā)展，時(shí)間和空間可以在現(xiàn)實(shí)與虛擬兩個(gè)境界里隨心所欲，三維動畫從簡單的幾何體模型到復(fù)雜的人物模型，單一的模型展示，到復(fù)雜的景觀設(shè)計(jì)，都表現(xiàn)的淋漓盡致。電腦三維技術(shù)的廣泛應(yīng)用，減少了動畫制作成本，伴隨著科技的不斷進(jìn)步，三維動畫越來越被人們接受，未來三維動畫的前途無量，中國動畫的下一個(gè)黃金時(shí)代即將來臨。
參考文獻(xiàn)
[1] 劉小林.錢博弘.動畫概論.武漢：武漢理工大學(xué)出版社，2004.8
【關(guān)鍵詞】建筑裝飾工程；特點(diǎn)；管理模式；控制方法；發(fā)展趨勢
Building Decoration Engineering Controls
Gao Dong-jun
（Xinjiang Hongyuan Investment Co. Urumqi Xinjiang 830000）
【Abstract】This paper mainly describes the characteristics of architectural works from， management， effective control methods and trends aspects， thus ensuring architectural engineering controls.
【Key words】Architectural engineering；Characteristics；Management model；Control methods；Trends
1. 建筑裝飾工程主要特點(diǎn)
1.1 建筑裝飾本質(zhì)是人文藝術(shù)。
1.1.1 建筑裝飾本質(zhì)是人文藝術(shù)體現(xiàn)在三個(gè)方面。
（1）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：以工程標(biāo)準(zhǔn)為主還是以美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)為主。
（2）質(zhì)量控制主體：以方案設(shè)計(jì)師為控制主體還是以施工條線為控制主體。
（3）工程總體控制重點(diǎn)：以方案設(shè)計(jì)為重點(diǎn)還是以裝飾施工為重點(diǎn)。
1.1.2 理解建筑裝飾本質(zhì)是人文藝術(shù)的意義。
1.2 建筑裝飾是一種“受限制的藝術(shù)”。
（1）建筑裝飾必須滿足建筑特定使用功能。
（2）建筑裝飾的定位要滿足特定的需求。
1.3 建筑裝飾看似簡單，人人可以參與，實(shí)質(zhì)深不可測，難以捉摸。
（1）創(chuàng)作能滲透高層次美學(xué)理念的作品困難。
方案設(shè)計(jì)三個(gè)層次：
A.風(fēng)格與功能定位相悖；
B.風(fēng)格與功能定位吻合；
C.風(fēng)格與功能定位吻合，且能體現(xiàn)高層次的美學(xué)理念。
（2）接受高層次的美學(xué)理念同樣困難。
2. 建筑裝飾工程管理模式的探討
2.1 裝飾工程管理現(xiàn)狀。
（1）管理系統(tǒng)被肢解，普遍缺乏系統(tǒng)的控制，造成先松后緊的局面。
（2）留下關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理空白。
A.方案設(shè)計(jì)計(jì)劃普遍失控；
B.忽視施工圖、設(shè)計(jì)交底、樣板房的深度有效控制。
2.2 兩種裝飾管理模式的利弊。
2.2.1 總承包統(tǒng)管裝飾工程模式。
（1）總承包統(tǒng)管裝飾工程管理模式的合理性。
A.管理的時(shí)間跨度上更合理。
B.管理的組織跨度上，使它更有利于總體的協(xié)調(diào)。
（2）總承包統(tǒng)管裝飾工程管理模式的弊端。
A.缺乏裝飾專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，更重要缺乏對裝飾文化的深度理解。
B.關(guān)鍵時(shí)刻，缺乏強(qiáng)有力的專業(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)施工力量的支撐。
2.2.2 裝飾主承包管理模式受到市場的歡迎。
（1）裝飾主承包管理的基本內(nèi)涵。
A.進(jìn)行總體和施工兩級管理。
B.著重強(qiáng)調(diào)前期關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理。
C.強(qiáng)調(diào)施工過程裝飾相關(guān)方的專門協(xié)調(diào)管理。
（2）越來越多的業(yè)主要求裝飾主承包。
2.2.3 裝飾主承包管理模式的利弊。
（1）裝飾主承包管理模式的優(yōu)點(diǎn)：
A.通過設(shè)計(jì)、施工綜合管理和協(xié)調(diào)，更大程度上避免各管理環(huán)節(jié)間的工期消耗。
B.專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)有助于控制方案設(shè)計(jì)的進(jìn)程。
C.專業(yè)設(shè)計(jì)、施工力量，有助于對工程形成強(qiáng)有力的支撐。
（2）裝飾主承包管理模式的缺點(diǎn)：
A.總體協(xié)調(diào)方面沒有優(yōu)勢。
B.介入時(shí)間較晚，前期管理很難理順。
2.2.4 裝飾主承包項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)探討。
（1）理想的裝飾主承包項(xiàng)目經(jīng)理及其目前不能普及的原因。
A.設(shè)計(jì)師控制裝飾工程符合裝飾工程管理規(guī)律。
B.目前國內(nèi)設(shè)計(jì)師普遍缺乏工程管理素質(zhì)。
C.施工項(xiàng)目經(jīng)理上升到主承包項(xiàng)目經(jīng)理需要從兩方面提高：
管理層面的提高：（普遍對前期管理無經(jīng)驗(yàn)，這點(diǎn)可以逐步解決）。
文化層面的提高：（對美的理解、認(rèn)識的欠缺，導(dǎo)致無法更有力影響方案設(shè)計(jì)的進(jìn)程。這方面很困難）。
（2）目前變通的方法。
A.加快提高施工項(xiàng)目經(jīng)理對裝飾工程前期管理的能力；
B.加大設(shè)計(jì)師對施工過程質(zhì)量控制的力度；
C.擴(kuò)大主承包項(xiàng)目部中設(shè)計(jì)師的工作范圍。
2.2.5 看好裝飾主承包管理模式。
（1）工程管理必須深入到專業(yè)層面才能管好工程。
（2）總承包管理者缺乏轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。
A.缺乏裝飾工程管理專業(yè)知識；
B.缺乏轉(zhuǎn)型意識；
C.缺乏深入裝飾工程管理實(shí)踐條件。
（3）裝飾施工項(xiàng)目經(jīng)理在管理層面能力的進(jìn)一步提高，能基本適應(yīng)主承包管理要求。
（4）項(xiàng)目部充實(shí)設(shè)計(jì)師和擴(kuò)大他們工作范圍，能彌補(bǔ)施工項(xiàng)目經(jīng)理文化層面的不足。
（5）有意識地培養(yǎng)設(shè)計(jì)師工程管理能力，有希望培養(yǎng)出真正主承包項(xiàng)目經(jīng)理。
3. 建筑裝飾工程關(guān)鍵環(huán)節(jié)有效管理方法
3.1 有效管理的兩項(xiàng)原則。
（1）要針對裝飾工程各個(gè)管理環(huán)節(jié)的特點(diǎn)和存在的問題進(jìn)行管理。
（2）要有意識把各項(xiàng)管理工作變成解決特定問題的手段。
把施工圖設(shè)計(jì)變成解決方案設(shè)計(jì)可行性的最后手段；
把設(shè)計(jì)交底變成解決施工圖可行性的有力手段；
把樣板房評定和調(diào)整變成裝飾效果最終決策的手段；
把材料確認(rèn)工作變成施工前期準(zhǔn)備的終結(jié)。
3.2 裝飾項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)管理。
3.2.1 裝飾項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)管理特點(diǎn)：
（1）方案設(shè)計(jì)計(jì)劃失控是普遍現(xiàn)象。
A.顯性的失控現(xiàn)象；
B.隱性的失控現(xiàn)象。
（2）造成方案設(shè)計(jì)計(jì)劃失控的主要原因。
A.設(shè)計(jì)師理解、闡述、說服能力欠缺；（造成失去核心權(quán)威，誰都可以提各種問題，誰都無法決策的局面）。
業(yè)主沒有得到滿意的方案；
有基本滿意的方案，但是被糾纏于一些枝節(jié)問題，不能了斷；
B.設(shè)計(jì)師普遍時(shí)間概念不強(qiáng)；
C.在各種方案誘惑下不能作出選擇；
D.方案設(shè)計(jì)未納入總進(jìn)度控制。
3.2.2 裝飾項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)。
（1）為方案設(shè)計(jì)留足充分的時(shí)間。
A.為創(chuàng)意留足時(shí)間；
B.住宅精裝修工程，要將樣板房施工、評定、調(diào)整納入方案設(shè)計(jì)時(shí)間段。
（2）從工程總進(jìn)度計(jì)劃入手，促使裝飾方案設(shè)計(jì)的早日結(jié)速。
A.提供施工圖設(shè)計(jì)、施工極限工期，倒推方案設(shè)計(jì)極限終止期；
B.客觀分析工期失控的實(shí)際利弊，從中作出選擇；
C.尋找分解工程的可能性，按緩急程度分先后重排計(jì)劃。
（3）從大處入手，避免過于糾纏于細(xì)節(jié)：
A.裝飾理念提煉最先入手；
B.重點(diǎn)考慮裝飾設(shè)計(jì)對建筑功能使用方面的得體性；
C.嚴(yán)格審核所選定的裝飾風(fēng)格自身的成熟性；
D.色彩的合理性。
3.2.3 裝飾主承包介入裝飾方案設(shè)計(jì)管理的意義。
（1）主承包有全局觀、有專業(yè)計(jì)劃性，有利控制工程進(jìn)度。
（2）主承包能夠提供專業(yè)服務(wù)，避免糾纏于一些無關(guān)緊要的細(xì)節(jié)。
（3）主承包有設(shè)計(jì)能力，必要時(shí)能提供各種各樣的參考比較方案。
3.3 裝飾項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)管理。
3.3.1 裝飾項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)管理特點(diǎn)。
（1）特點(diǎn)之一、進(jìn)度容易失控。
（2）特點(diǎn)之二、施工圖設(shè)計(jì)普遍深度不夠。
覆蓋面不夠；
飾面用材不明確；
安裝方式不清楚；
不同飾面間的過渡方式不明確。
（3）特點(diǎn)之三，圖紙與現(xiàn)場情況不吻合。
尺寸不吻合（特別要重視吊頂標(biāo)高尺寸）；
未考慮現(xiàn)場具體條件（管道、消防箱等內(nèi)容）。
（4）特點(diǎn)之四，忽視裝飾綜合圖或過于滯后出圖。
3.3.2 裝飾項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)。
（1）必須控制施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度。
方法之一，確立設(shè)計(jì)目錄，確立設(shè)計(jì)人員數(shù)量；
方法之二，核對標(biāo)高，使設(shè)計(jì)標(biāo)高與現(xiàn)場標(biāo)高一致；
方法之三，按進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行過程檢查和落實(shí)。
（2）控制設(shè)計(jì)深度不夠和尺寸不吻合。
盡早組織施工方進(jìn)場，組織設(shè)計(jì)交底工作，將圖紙中的問題盡早暴露和解決。
（3）控制綜合施工圖出圖工作流程。
專業(yè)施工方向裝飾設(shè)計(jì)提供在飾面上所有施工內(nèi)容；
裝飾設(shè)計(jì)向?qū)I(yè)施工方提供經(jīng)過初步設(shè)計(jì)的吊頂綜合平面圖、墻面綜合平面圖、地面綜合平面圖；
如果有問題，再進(jìn)行反饋，如果沒問題，必須簽字確認(rèn)。以防今后缺失施工內(nèi)容。
3.3.3 材料樣板確認(rèn)管理目前存在的主要問題。
（1）經(jīng)確認(rèn)后的材料，由于價(jià)格原因無法實(shí)施，需要重新確認(rèn)。
（2）材料確認(rèn)的計(jì)劃性、系統(tǒng)性較差。
（3）材料確認(rèn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)不齊備。
（4）特殊材料加工、采購周期與工程進(jìn)度不吻合。
3.4 裝飾項(xiàng)目材料樣板確認(rèn)管理。
3.4.1 總承包或裝飾主承包材料確認(rèn)主要管理點(diǎn)。
（1）盡最大努力，使材料確認(rèn)在裝飾施工前完成。
（2）要編制完整的材料確認(rèn)一覽表，并規(guī)定每樣材料確認(rèn)時(shí)間計(jì)劃。
（3）要重點(diǎn)識別加工、采購周期長的材料，并盡早完成確認(rèn)工作。
3.4.2 材料確認(rèn)工作關(guān)鍵。
（1）強(qiáng)烈的管理意識。
（2）嚴(yán)密的計(jì)劃性。
（3）、深入細(xì)致的匯總工作。
3.5 裝飾設(shè)計(jì)交底組織工作。
3.5.1 裝飾設(shè)計(jì)交底現(xiàn)狀。
3.5.2 如何加強(qiáng)深化設(shè)計(jì)交底工作。
（1）要引導(dǎo)施工方，通過設(shè)計(jì)交底工作流程，解決施工圖可行性問題。
（2）施工圖設(shè)計(jì)交底重點(diǎn)解決：
A.施工圖深度問題，尤其是設(shè)計(jì)覆蓋面問題；
B.施工圖與現(xiàn)場現(xiàn)狀吻合問題。
（3）避免糾纏于一些細(xì)節(jié)問題，無關(guān)系統(tǒng)性的細(xì)節(jié)，可以通過今后的設(shè)計(jì)例會商量解決。
3.6 樣板房或樣板層施工管理。
3.6.1 目前樣板房或樣板層施工管理的缺點(diǎn)。
（1）重視施工管理，忽視施工后的評定以及評定后的調(diào)整。（樣板房或樣板層施工管理的目的性不明確）。
（2）即使有評定，評定的系統(tǒng)性、嚴(yán)肅性和明確性不夠。
3.6.2 樣板房或樣板層施工管理的重點(diǎn)。
（1）盡可能讓樣板房或樣板層盡早施工，為充分評定和調(diào)整留有充分余地。
（2）要重視施工后的評定工作，尤其是評定的系統(tǒng)性和具體性。要重視創(chuàng)造條件進(jìn)行評定后的調(diào)整和再評定，目的，要為工程樹立一個(gè)業(yè)主對裝飾效果和裝飾施工均能接受的標(biāo)準(zhǔn)，避免施工過程再改，使工程能順利進(jìn)行。
3.7 裝飾相關(guān)方的協(xié)調(diào)。
3.7.1 施工圖設(shè)計(jì)相關(guān)方協(xié)調(diào)。
協(xié)調(diào)業(yè)主方：以方案設(shè)計(jì)最后、全面確認(rèn)為目標(biāo)，確保施工圖設(shè)計(jì)能按計(jì)劃全面展開；
協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)方：以施工圖正式出圖為目標(biāo)，確保設(shè)計(jì)交底可以按計(jì)劃進(jìn)行。
3.7.2 設(shè)計(jì)交底相關(guān)方協(xié)調(diào)。
目的是確保施工和材料確認(rèn)可以全面展開。
3.7.2.1 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)方：以施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量和可操作性為目標(biāo)；
以設(shè)計(jì)交底后圖紙修改進(jìn)程為目標(biāo)。
3.7.2.2 協(xié)調(diào)施工方：引導(dǎo)施工方通過設(shè)計(jì)交底，解決圖紙施工可行性問題，為全面施工奠定基礎(chǔ)。
3.7.3 樣板房施工各相關(guān)方協(xié)調(diào)。
A.協(xié)調(diào)施工方：以控制施工時(shí)間以及評定后的調(diào)整施工時(shí)間為目標(biāo)；
B.協(xié)調(diào)業(yè)主方：以最終需要調(diào)整的所有內(nèi)容的確認(rèn)為目標(biāo)；
C.協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)方：以施工過程中圖紙修改進(jìn)度和評定后圖紙調(diào)整內(nèi)容的出圖時(shí)間為目標(biāo)。
3.7.4 設(shè)計(jì)例會各相關(guān)方協(xié)調(diào)。
A.控制業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工方提出要求的合理性和明確性；
B.控制例會后各方工作完成的進(jìn)度。
3.7.5 裝飾施工綜合布置圖各相關(guān)方協(xié)調(diào)。
A.各專業(yè)施工方：以及時(shí)、準(zhǔn)確向裝飾設(shè)計(jì)提供具體飾面裝置的內(nèi)容、位置為工作目標(biāo)；
以最后確認(rèn)裝飾設(shè)計(jì)提供的綜合布置圖為工作目標(biāo)。
B.裝飾設(shè)計(jì)方：以綜合布置圖初稿出圖時(shí)間為工作目標(biāo)；
以綜合布置圖最終出圖時(shí)間為工作目標(biāo)。
3.7.6 其他工作相關(guān)方的協(xié)調(diào)。
施工流程的協(xié)調(diào)；
施工界面的協(xié)調(diào)；
施工垂直運(yùn)輸、場容、文明施工等的協(xié)調(diào)；
施工質(zhì)量檢驗(yàn)的協(xié)調(diào)；
施工竣工圖制作進(jìn)度的協(xié)調(diào)等等。
4. 裝飾工程的發(fā)展趨勢
4.1 裝飾設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢。
（1）裝飾設(shè)計(jì)與商業(yè)策劃相結(jié)合。
（2）裝飾設(shè)計(jì)全程化。
4.2 裝飾施工發(fā)展趨勢。
工廠加工、現(xiàn)場安裝技術(shù)深入發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；甲方；進(jìn)度控制
0前言
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，進(jìn)度目標(biāo)是甲方項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)之一；進(jìn)度控制則是甲方項(xiàng)目管理的主要任務(wù)之一。進(jìn)度目標(biāo)是在項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目定義時(shí)確定的，是通過項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度控制來實(shí)現(xiàn)的。項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，也即能否按時(shí)交付關(guān)系到甲方整個(gè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的實(shí)現(xiàn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的確定是否合理，甲方的進(jìn)度控制目的和任務(wù)，以及進(jìn)度控制應(yīng)關(guān)注哪些重點(diǎn)等是甲方需在項(xiàng)目進(jìn)度控制方面著重考慮的。
本文主要從三方面對甲方進(jìn)度控制的方法進(jìn)行研究探討。
1房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)
1.1論證項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的必要性
項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)是在項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目定義時(shí)確定的。項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的確定是否科學(xué)、可行直接關(guān)系到項(xiàng)目能否按進(jìn)度目標(biāo)完成并交付。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策階段對可行性研究不夠全面、透徹，大多都流于形式。在項(xiàng)目定義時(shí)，對項(xiàng)目的總進(jìn)度目標(biāo)未給予充分的重視和論證，往往都是決策層領(lǐng)導(dǎo)憑自己的想象確定的。而且通常會先確定項(xiàng)目的交付日期，工期的長短未充分論證就確定開工時(shí)間；或者前期準(zhǔn)備工作不充分，到開工時(shí)一拖再拖，項(xiàng)目工期被壓縮。這種現(xiàn)象常常會導(dǎo)致進(jìn)度總目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。因此必須在總進(jìn)度目標(biāo)控制前，通過對總進(jìn)度目標(biāo)的分析、論證來判斷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。若項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)不可能實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目管理者應(yīng)提出調(diào)整項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的建議，并提請項(xiàng)目決策者審議。
1.2如何論證項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)
大中型項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的論證是通過編制總進(jìn)度綱要來實(shí)現(xiàn)的。項(xiàng)目總進(jìn)度包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的工作進(jìn)度、設(shè)計(jì)工作進(jìn)度、招標(biāo)工作進(jìn)度、施工和設(shè)備安裝工作進(jìn)度，還有物資采購和項(xiàng)目動用前準(zhǔn)備工作進(jìn)度。編制總進(jìn)度綱要就是通過對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的總體部署，考慮總進(jìn)度規(guī)劃和子系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃的相互關(guān)系，確定里程碑事件進(jìn)度目標(biāo)等一系列工作來論證總進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。
在現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目管理中，有很多項(xiàng)目總進(jìn)度和各子系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃之間協(xié)調(diào)、配合不夠，未做到統(tǒng)籌兼顧。一旦到了實(shí)施階段，各子系統(tǒng)進(jìn)度不一，問題百出，嚴(yán)重影響總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。例如我們經(jīng)常會看到有些項(xiàng)目的物資采購，特別是須國外采購的物資，進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)未充分考慮到物資采購的周期，往往出現(xiàn)物資采購跟不上施工進(jìn)度的現(xiàn)象；設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃編制未考慮深化設(shè)計(jì)的周期，導(dǎo)致深化設(shè)計(jì)跟不上施工進(jìn)度等情況。
1.3總進(jìn)度目標(biāo)論證的工作步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)論證工作是一項(xiàng)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、工作量大且復(fù)雜的工作；需要充分了解項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及功能定位，在大量掌握項(xiàng)目相關(guān)資料、數(shù)據(jù)的情況下，運(yùn)用各種進(jìn)度管理的方法和手段進(jìn)行的論證工作。
項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)論證工作必須按照一定的工作程序嚴(yán)格論證。具體步驟如下：
（1）調(diào)查研究和收集資料；
（2）項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析；
（3）進(jìn)度計(jì)劃系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)分析；
（4）項(xiàng)目的工作編碼；
（5）編制各層進(jìn)度計(jì)劃；
（6）協(xié)調(diào)各層進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)系，編制總進(jìn)度計(jì)劃；
（7）若所編制的總進(jìn)度計(jì)劃不符合項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)，則設(shè)法調(diào)整；（8）若經(jīng)過多次調(diào)整，進(jìn)度目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，則報(bào)告項(xiàng)目決策者。
2.甲方進(jìn)度控制的目的和任務(wù)
2.1甲方進(jìn)度控制的目的
甲方項(xiàng)目進(jìn)度控制必須樹立和堅(jiān)持的最基本管理原則是在確保工程質(zhì)量的前提下，控制工程的進(jìn)度。通過運(yùn)用各種管理手段和方法，控制各系統(tǒng)和各層次的進(jìn)度來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的進(jìn)度目標(biāo)。有些項(xiàng)目不顧施工生產(chǎn)的客觀規(guī)律，一味壓縮施工工期，因而導(dǎo)致質(zhì)量安全事故。
2.2甲方進(jìn)度控制的任務(wù)
甲方項(xiàng)目進(jìn)度控制的任務(wù)就是在項(xiàng)目實(shí)施階段對設(shè)計(jì)、施工、物資采購、項(xiàng)目動用前準(zhǔn)備階段工作等進(jìn)度進(jìn)行控制，以滿足項(xiàng)目的總進(jìn)度目標(biāo)。
在很多開發(fā)項(xiàng)目中，一個(gè)項(xiàng)目由很多子項(xiàng)目組成，設(shè)計(jì)和施工往往是同時(shí)進(jìn)行的。甲方一般偏重于已處于施工階段的子項(xiàng)目進(jìn)度控制，常常忽略了后續(xù)子項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度的推進(jìn)和控制。這會導(dǎo)致子項(xiàng)目進(jìn)度的延誤。因此甲方必須把所有的子項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃納入到總進(jìn)度計(jì)劃中，以確?？傔M(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3.甲方進(jìn)度控制的主要內(nèi)容
3.1設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的重要性
“萬事開頭難”，在項(xiàng)目實(shí)施階段首先應(yīng)考慮設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段和設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度控制。設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制是建立在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，即符合甲方的項(xiàng)目要求和相應(yīng)法律法規(guī)，設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)進(jìn)度控制。
有很多項(xiàng)目為符合設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求，設(shè)計(jì)深度不夠，甚至出現(xiàn)建筑和結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不相符的情況，在圖紙會審和設(shè)計(jì)交底時(shí)又未發(fā)現(xiàn)，直到進(jìn)入施工階段才發(fā)現(xiàn)無法施工。這些問題的處理或多或少會影響到進(jìn)度的控制。
3.2工程物資的采購進(jìn)度控制
建筑物資的采購進(jìn)度必須符合項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃；必須進(jìn)行動態(tài)管理。通過對進(jìn)度目標(biāo)的分析和論證，在收集資料和調(diào)查研究的基礎(chǔ)上編制進(jìn)度計(jì)劃；及時(shí)跟蹤檢查，并進(jìn)行調(diào)整。
有些項(xiàng)目在編制施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)未進(jìn)行充分調(diào)研，對物資采購的周期，特別是進(jìn)口機(jī)電設(shè)備的采購周期認(rèn)識不足，編制的施工計(jì)劃根本無法實(shí)現(xiàn)，影響工期。
因此在編制總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，物資采購應(yīng)引起充分重視，特別是一些有特殊要求的物資、非標(biāo)產(chǎn)品和進(jìn)口設(shè)備。物資采購進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)緊密的配合總進(jìn)度計(jì)劃，及時(shí)跟進(jìn)調(diào)整。
3.3樣板房裝修的進(jìn)度控制
目前大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用樣板房的方式進(jìn)行商業(yè)推廣。樣板房的裝修進(jìn)度控制，首要解決的問題是樣板房裝修方案和效果的確定，即樣板房裝修方案的效果是充分論證的，所用材料也是經(jīng)甲方認(rèn)可確定的。這樣做的目的是盡量減少在樣板房制作過程中大面積的修改和頻繁的變更。
有些項(xiàng)目方案未經(jīng)充分論證即著手樣板房制作。隨著施工進(jìn)度的推進(jìn)，甲方根據(jù)現(xiàn)場效果，隨性的進(jìn)行修改和變更，范圍廣、頻率高。這樣就導(dǎo)致樣板房效果遲遲得不到確認(rèn)，后續(xù)大面積施工無法展開。
因此實(shí)行樣板房制度的裝修項(xiàng)目應(yīng)對樣板方案充分論證，減少或降低修改和變更的頻率，以便減少損失，確保樣板制作進(jìn)度。
3.4完善組織架構(gòu)，優(yōu)化工作流程
房地產(chǎn)項(xiàng)目就是一個(gè)系統(tǒng)。影響系統(tǒng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素有許多。系統(tǒng)的目標(biāo)決定了系統(tǒng)的組織，而組織又是目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素
很多開發(fā)公司的組織架構(gòu)設(shè)置不合理，職能部門分工不明確，工作流程冗長而不合理。一張工程聯(lián)系單牽涉到眾多部門簽字蓋章，一個(gè)流程下來，時(shí)間已經(jīng)過去半個(gè)月了。而施工單位因未接到業(yè)主指令，不敢冒然施工，延誤施工時(shí)機(jī)和進(jìn)度，進(jìn)而影響總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
因此，甲方在進(jìn)行進(jìn)度控制時(shí)，要完善組織架構(gòu)，明確部門職能，優(yōu)化工作流程。
4結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制是甲方項(xiàng)目管理的重要目標(biāo)和主要任務(wù)，主要是在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行的；是通過對項(xiàng)目各參與方的進(jìn)度控制來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總進(jìn)度目標(biāo)。甲方的進(jìn)度控制應(yīng)著眼全局，統(tǒng)籌兼顧，使得各子系統(tǒng)的進(jìn)度控制符合總進(jìn)度要求。另外甲方還應(yīng)注重自身組織架構(gòu)的完善和工作流程的優(yōu)化，內(nèi)功的修煉也十分重要。
參考文獻(xiàn)：
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅需要擁有專業(yè)的房建隊(duì)伍，還應(yīng)具有較高住宅精裝修工藝，以此滿足商品房市場競爭需求。隨著商品房交易市場的拓寬，交易雙方均對其質(zhì)量有著嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，如外觀精美和裝潢美觀等，尤其針對商品房精裝修質(zhì)量更是影響買方購房的關(guān)鍵?；诖耍疚耐ㄟ^對實(shí)際工程案例的闡述，分析工程項(xiàng)目管理工作的實(shí)際內(nèi)容，從而為商品住宅精裝修工程質(zhì)量的提升提供有利條件，促進(jìn)國內(nèi)建筑業(yè)的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：
精裝修；質(zhì)量控制；項(xiàng)目管理
1995年國內(nèi)首次開展商品房預(yù)售體制，從而促進(jìn)建筑業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。受到人們生活品質(zhì)的提升，對于居住環(huán)境的舒適度也有著明確要求，即注重住宅的實(shí)用性、功能性與舒適性。早期商品房住宅裝修僅屬于買方個(gè)人行為，加之住宅交付以毛坯為主，雖然買方能夠依據(jù)自身個(gè)性化需求對房屋進(jìn)行裝修，但是因各方條件的制約，使行業(yè)市場系統(tǒng)化精裝修理念難以形成，使得當(dāng)前商品住宅精裝修工程質(zhì)量面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。對此，關(guān)于商品住宅精裝修工程質(zhì)量的研究工作成為建筑界迫切解決的問題。
1工程概況
遠(yuǎn)大•中央公園二期建設(shè)施工項(xiàng)目位于成都市天府新區(qū)華陽南湖路333號，東起劍南大道，西至站華路，北與南湖公園相接，其工程項(xiàng)目辦公樓位于河濱路。建筑總面積為172877.03m2；地上33層、地下3層；層高3m。
2工程項(xiàng)目管理
在本次商品住宅精裝修工程項(xiàng)目中，其涉及管理工作內(nèi)容主要包含以下幾個(gè)方面：（1）施工管理。制定完善的工期線路保證計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)理月報(bào)、周報(bào)與日報(bào)的方式，將各項(xiàng)目工期有效縮短。（2）環(huán)境管理。為了預(yù)防施工現(xiàn)場突發(fā)事件，由項(xiàng)目經(jīng)理組織施工人員定期開展防汛應(yīng)急演練，同時(shí)還可通過垃圾分類處理、現(xiàn)場綠化、裸土覆蓋、噪聲檢測的方式，對施工現(xiàn)場環(huán)境實(shí)施管理，避免對周圍居民日常生活造成影響。（3）方案管理。針對工程施工方案，開展全方位檢查工作，如模架方案與卸料平臺方案可通過現(xiàn)場檢查的方式對其進(jìn)行嚴(yán)格控制。（4）交底管理。目前，該項(xiàng)工程共實(shí)施交底工作100余次，其中包含會議室交底30余次、現(xiàn)場交底70余次，均采用三級交底制度，由項(xiàng)目部對其流程給予嚴(yán)格規(guī)范管理[1]。（5）安全管理。項(xiàng)目策劃書、施工方案和應(yīng)急預(yù)案、責(zé)任制度、考核制度、教育制度與培訓(xùn)制度、獎(jiǎng)罰條例以及上崗制度等。另外聯(lián)網(wǎng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)用，可為信息化工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供助力，而視頻監(jiān)控系統(tǒng)主要由4個(gè)球機(jī)和9個(gè)視頻探測器組成。
3提高商品住宅精裝修工程質(zhì)量應(yīng)采取的手段
3.1現(xiàn)場協(xié)調(diào)、交接驗(yàn)收
對于建設(shè)單位而言，若要對工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格化控制應(yīng)做好和土建單位的銜接工作，其中包含人員食宿、水電使用和垃圾清運(yùn)、垂直運(yùn)輸以及成品保護(hù)等幾項(xiàng)，而參與交接驗(yàn)收項(xiàng)目更是具有全面化、多樣化的特點(diǎn)，如垃圾清運(yùn)是否完成；對工程整體平整度、垂直度與暢通性進(jìn)行檢查；消防主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)是否良好；鋁合金門窗、幕墻是否開展淋水實(shí)驗(yàn)；管道和地面閉水效果是否達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；鋁合金門窗、幕墻表面是否出現(xiàn)撞傷和變形、破損、砂漿污染與玻璃破碎等情況；對給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查；對強(qiáng)電和弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。在各項(xiàng)檢查工作結(jié)束后，由驗(yàn)收人員對驗(yàn)收結(jié)果以書面報(bào)告展現(xiàn)的方式，交予上級部門完成會簽。在此期間若出現(xiàn)不合格項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)與責(zé)任方進(jìn)行協(xié)商，確定整改后完工日期，通過書面協(xié)議簽訂，做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)和交接驗(yàn)收工作。
3.2樣板房
設(shè)計(jì)圖紙以打樣環(huán)節(jié)為主，其作用在于實(shí)現(xiàn)對成本控制和質(zhì)量保證的主要手段。針對此應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場施工條件，對節(jié)點(diǎn)材料進(jìn)行合理把控，并結(jié)合工程進(jìn)度、工程成本、施工質(zhì)量與環(huán)境因素等，做好樣板房建設(shè)工作。在此期間，樣板房建筑結(jié)構(gòu)和防水性能、立體施工與看房通道均是影響實(shí)際施工質(zhì)量的關(guān)鍵因素。樣板房施工建設(shè)項(xiàng)目的開展可有效明確施工方案、施工工藝、施工材料的合理性，進(jìn)而根據(jù)現(xiàn)場情況，對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)一步優(yōu)化，為全方位工程項(xiàng)目的開展奠定有利基礎(chǔ)。另外在樣板房施工結(jié)束后，現(xiàn)場管理者應(yīng)組織監(jiān)理單位和業(yè)主對其質(zhì)量進(jìn)行評審。并有監(jiān)理單位以文字記錄的方式，對樣板房反映的問題，進(jìn)行修整或彌補(bǔ)，最終實(shí)現(xiàn)合理性、高效性、節(jié)約性工程建設(shè)。
3.3設(shè)計(jì)圖紙的審查
對于本次工程項(xiàng)目而言，施工前項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行多次審查，但若要確保工程施工質(zhì)量與人員安全，需在進(jìn)場后結(jié)合現(xiàn)場情況，對設(shè)計(jì)圖紙中重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)審查，如判斷施工工藝可操作性、施工材料性能等。同時(shí)裝修單位還應(yīng)在日常工作中嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙審查標(biāo)準(zhǔn)，針對工程評審、專項(xiàng)技術(shù)等多項(xiàng)方案，以專家參考意見為裝修前提，對工程重點(diǎn)環(huán)節(jié)開展方案預(yù)定工作，確保其方案具有安全性與可操作性特點(diǎn)。除此之外，全封閉作業(yè)模式，也是提升工程裝修質(zhì)量的首要途徑。從本質(zhì)上來講全封閉作業(yè)模式，不僅可確保施工人員人身安全，還能縮短項(xiàng)目工期，降低工程成本，提高工程質(zhì)量。對此，施工人員應(yīng)在施工現(xiàn)場全封閉后，通過預(yù)留出入口實(shí)行各項(xiàng)工作，現(xiàn)場保安的設(shè)定可預(yù)防非現(xiàn)場人員進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量有效控制。在此過程中，進(jìn)場施工人員需佩戴工作卡，對進(jìn)場參觀或現(xiàn)場監(jiān)理人員，也因佩戴臨時(shí)牌與安全帽，確保自身安全[2]。
3.4施工材料管理
由于商品住宅在裝修中會涉及較多的裝飾材料，所以裝飾材料采購與存放工作也是工程整體難度較大、成本較高的部分。對此，為了避免材料損失過于嚴(yán)重，需在材料采購前通過組織計(jì)劃的設(shè)定，避免因采購成本的限制，對劣質(zhì)材料進(jìn)行選擇，這種方式的運(yùn)用，雖然相比較而言，在一定程度上提高材料采購成本，但在施工質(zhì)量控制與效率提升等方面有著決定性優(yōu)勢，整體上來講仍屬于工程成本控制關(guān)鍵手段。同時(shí)針對裝飾材料供應(yīng)問題，可選用“質(zhì)量一票否決制”原則，對其質(zhì)量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范。尤其在材料采購階段，采購員應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理簽字的材料采購方案為標(biāo)準(zhǔn)，并有倉庫管理員對樣板材料進(jìn)行驗(yàn)收，避免問題材料流入施工現(xiàn)場。在本次工程中該方法的運(yùn)用，不僅對項(xiàng)目部進(jìn)行內(nèi)部約束，還能有效保證裝飾材料供應(yīng)質(zhì)量，避免材料浪費(fèi)、延誤工期等狀況的出現(xiàn)。
4結(jié)束語
綜上所述，通過對商品住宅的分析，可知其精裝修工作屬于社會需求的重要體現(xiàn)，而細(xì)化分工、總包負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)分配等手段的運(yùn)用，可有效提高精裝修工程質(zhì)量，從而滿足買方居住需求。將裝修作為房建工程的組成部分，更是實(shí)現(xiàn)建筑工程高層次發(fā)展的前提。
作者：郭強(qiáng) 單位：中建二局第一建筑工程有限公司
參考文獻(xiàn)
近期幾個(gè)朋友想投資小戶型二手房,拉著我四處踩點(diǎn)看房。為期一周的看房過程,發(fā)生了兩件與設(shè)計(jì)有關(guān)的事。一日去到一個(gè)樓盤,兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看了幾套,不太中意。正在意興闌珊時(shí),中介眼睛一亮,興奮的說:“我?guī)銈內(nèi)タ匆惶锥址恐械臉影宸?投資客一口氣買了兩套,請了設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì),進(jìn)行了豪華裝修!房子本來有點(diǎn)臟,有點(diǎn)舊,朝向和戶型也不理想,可一經(jīng)設(shè)計(jì),你們猜怎么著?”一聽到設(shè)計(jì)二字,我們也提起了興趣,顧不得他這個(gè)關(guān)子賣得實(shí)在矯情,傻氣的配合接了句:“怎么著?!”中介十分滿意這個(gè)效果,提高聲線抖出包袱:“42平,65萬買進(jìn),花了5萬不到設(shè)計(jì)裝修,三個(gè)月后,90萬賣出!這套戶型在小區(qū)的市場價(jià)不過73萬呢!”
“哇塞,原來設(shè)計(jì)界也是拉高房價(jià)的幫兇之一!”朋友一聽這個(gè)投資傳說,朝我嚷嚷起來。不等我作出反擊,她又開懷的笑了:“沒想到設(shè)計(jì)這么有用!趕明兒等我買房了,幫我推薦個(gè)好設(shè)計(jì)師,我的發(fā)財(cái)大計(jì)指日可待了!”聽到她這么說,我也高興起來,這是設(shè)計(jì)提升價(jià)值的顯著證據(jù)呢!
隨即我們興沖沖的跟著中介去看那位精明的投資客另一套專用于出租的樣板房。一走進(jìn)去,我傻眼了:房子乍看非常之炫,從夜場會所愛用的泛光墻紙到大而無當(dāng)?shù)乃У鯚粼俚降溲判銡獾闹惺叫P(guān)鞋柜以及粉紅色的整體櫥柜,色彩大鳴大放,體量膨脹不堪,陳設(shè)品不顧尺度的塞滿了各個(gè)角落。在眾多射燈的照射下,每個(gè)單品都小有情調(diào),吸引眼球,讓人驚艷,急于擁有。所有的一切均完全符合樣板房“視線所及之處都有視覺中心點(diǎn)”的原則以及“制造幻像,刺激購買欲”的理念。這確定無疑是一套只可觀不宜住的“樣板”。
雖然設(shè)計(jì)者體現(xiàn)出的審美品位和空間規(guī)劃我不敢茍同,但我知道,它顯示出來的妖媚格調(diào)很容易在短暫的時(shí)間里激發(fā)起普通客戶,尤其是女性客戶的熱情。果不其然,隨后其他中介公司帶來的客戶一走進(jìn)來便直呼喜歡。哎,可以料見如果她買下或者租下,很快便會為廉價(jià)粗糙的材質(zhì)與做工付出代價(jià);尤其她會發(fā)現(xiàn),住進(jìn)來之后一各種物品無處收納,二過多的圖案造型和相沖突的斑斕色彩會讓她心火上升,脾氣變壞。
如此的設(shè)計(jì)也能飆升投資的回報(bào)率,真叫人不知該喜還是該憂。住過這次之后,租客對設(shè)計(jì)師會有什么的評價(jià)和想法呢?不得而知。
又過了兩天,我和朋友們出現(xiàn)在另一個(gè)社區(qū)的會所門口。中介帶著我們邊走邊介紹,這時(shí)迎面走來一位試探著想上前交談的年輕人,估計(jì)還是新人,有些羞澀不安。在與我們一行人擦身而過之后,他才猶豫著將一張名片遞到中介手上,同時(shí)謙卑的說道:“您好,我是室內(nèi)設(shè)計(jì)師,希望有機(jī)會為您服務(wù)。”中介一副見怪不怪的樣子,接過名片之后,頭也沒回,話也沒應(yīng),繼續(xù)和我們交談?？礃幼?他遇到沿路接活的設(shè)計(jì)師不是一次兩次了。
雜志平日多與專業(yè)較為成熟,事業(yè)相對成功的設(shè)計(jì)師及設(shè)計(jì)公司打交道,我們所接觸到的,都是他們光鮮、順暢的一面。難以想象,在設(shè)計(jì)的功利價(jià)值直接顯現(xiàn)的當(dāng)下,設(shè)計(jì)正在被沿路售賣著。
以上親歷,令我唏噓。
《現(xiàn)代裝飾?家居》主編
為了讓新員工盡快融入公司、融入這個(gè)團(tuán)隊(duì)，更快更好的適應(yīng)自己的本職工作，在招收新員工到公司報(bào)到后，必須進(jìn)行入職培訓(xùn)，培訓(xùn)可以為新員工提供正確的、相關(guān)的公司及相關(guān)工作崗位信息，鼓勵(lì)新員工的士氣，讓新員工了解公司的規(guī)章制度、工作的崗位職責(zé)、公司企業(yè)文化、績效制度和獎(jiǎng)懲制度，并讓他們熟悉認(rèn)識工作中的同事等，減少新員工初進(jìn)公司的緊張情緒，使其更快適應(yīng)公司，讓新員工感受到公司對他的歡迎，讓新員工體會到歸屬感
二、入職培訓(xùn)的三個(gè)階段
①員工入職第一天，統(tǒng)一由綜合部對新員工進(jìn)行脫崗綜合知識培訓(xùn)，包括公司概況介紹、企業(yè)文化的講解、熟悉公司規(guī)章制度、公司的管理方針與發(fā)展目標(biāo)、公司組織架構(gòu)等
②部門培訓(xùn)：到部門報(bào)導(dǎo)后，由部門經(jīng)理代表全體部門員工歡迎新員工到來，向新員工介紹工作環(huán)境、認(rèn)識本部門員工，提供辦公用品，介紹部門工作職責(zé)及部門內(nèi)的特殊規(guī)定并對新員工進(jìn)行為期一周時(shí)間的崗位職責(zé)及崗位模擬、實(shí)操培訓(xùn)
③公司集中整體培訓(xùn)（每月定期由綜合部及各部門負(fù)責(zé)人共同進(jìn)行）：培訓(xùn)為期三天，培訓(xùn)內(nèi)容如下：
三、新員工入職培訓(xùn)反饋與考核
1培訓(xùn)人員及時(shí)了解新員工思想動態(tài)，作必要的簡短溝通，大部分新員工在約一周的“新鮮期”表現(xiàn)后，進(jìn)入了表現(xiàn)停頓期。培訓(xùn)結(jié)束一周內(nèi)綜合部及時(shí)對新員工做簡單的企業(yè)文化考核并與新員工進(jìn)行非正式談話，談?wù)摴ぷ鳌⑸钪谐霈F(xiàn)的問題，正確引導(dǎo)新員工形成一種良好的職業(yè)心態(tài)，正確面對拒絕和挫折，并對新員工一周的表現(xiàn)作出評估；
2。部門崗位職責(zé)技能考核（見各部門考核細(xì)則）：通過前幾天的培訓(xùn)，在第七天可以做綜合考核，先由個(gè)人寫培訓(xùn)小結(jié)和對公司的印象感受。再由部門進(jìn)行統(tǒng)一的綜合考核，一方面是對新員工的摸底考核，檢驗(yàn)新員工在入職培訓(xùn)期間所學(xué)到的知識和崗位技能，通過考核將其安排合適的崗位，二是對新員工的心理了解，通過對新員工的心理了解可以不斷改善提高培訓(xùn)效果，打消新員工的心理顧慮，更好的在自己的工作崗位上發(fā)揮自己崗位培訓(xùn)由各部門自行進(jìn)行考核，但考核成績應(yīng)報(bào)綜合部進(jìn)行備案，對考核未通過的員工原則上給予補(bǔ)考機(jī)會，補(bǔ)考不合格者不予錄用，合格者方可正式上崗。
3公司整體培訓(xùn)結(jié)束后，綜合部對新員工進(jìn)行統(tǒng)一考試，試卷評分與新員工整體培訓(xùn)時(shí)的課堂表現(xiàn)共同構(gòu)成考試成績，對于前三名給予績效獎(jiǎng)勵(lì)。
四、新員工轉(zhuǎn)正考核方案
1、員工試用合格后，本部門主管提交轉(zhuǎn)正申請后，綜合部統(tǒng)一進(jìn)行企業(yè)文化、應(yīng)知應(yīng)會等綜合知識的考試，此部分計(jì)入考核標(biāo)準(zhǔn)的40%
2、本部門對其進(jìn)行部門崗位職責(zé)、技能考核（見部門轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)），此部分計(jì)入考核標(biāo)準(zhǔn)的60%
3、對轉(zhuǎn)正考核未通過的員工一周時(shí)間內(nèi)給予補(bǔ)考機(jī)會，補(bǔ)考不合格者不予轉(zhuǎn)正
安全部新員工崗位職責(zé)技能培訓(xùn)細(xì)則及轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)
一、部門崗位職責(zé)培訓(xùn)細(xì)則：
1。主要對軍姿隊(duì)列、禮節(jié)禮貌、服務(wù)用語、崗位職責(zé)、器械維護(hù)與使用、消防知識、應(yīng)急事件處理等進(jìn)行培訓(xùn)，為期兩天，發(fā)現(xiàn)不適合人員及時(shí)勸離
2。崗位模擬操作，為期2到3天，安排到相應(yīng)的崗位進(jìn)行實(shí)際操作，針對崗位操作可安排優(yōu)秀老員工進(jìn)行幫帶，可以更好的帶領(lǐng)新員工進(jìn)入工作角色，提高工作質(zhì)量，以保證質(zhì)量作為前提，同時(shí)要鼓勵(lì)新員工讓新員工樹立起工作信心，使其對工作充滿樂趣。在操作不當(dāng)?shù)臅r(shí)候也可以時(shí)時(shí)提醒避免發(fā)生服務(wù)投訴等情況，如果新員工有什么不明白的地方，允許其發(fā)問，等到完全弄明白了再去執(zhí)行。此時(shí)，培訓(xùn)老師或幫帶的老員工絕對不能露出不耐煩的神色，要認(rèn)真聽，耐心解答。
以上培訓(xùn)結(jié)束后由部門進(jìn)行新員工考核（見新員工入職培訓(xùn)、轉(zhuǎn)正考核方案三2）
環(huán)境部新員工崗位職責(zé)技能培訓(xùn)細(xì)則及轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)
一、部門崗位職責(zé)技能培訓(xùn)：
1。主要對儀容儀表、日常環(huán)境清潔服務(wù)、特種清潔、清潔劑的使用方法、特殊環(huán)境清潔及梅雨天氣應(yīng)急工作等專業(yè)知識培訓(xùn)，培訓(xùn)為期兩天
2。崗位實(shí)操培訓(xùn)：為期3——5天，安排新員工到相應(yīng)的崗位進(jìn)行操作，針對崗位操作細(xì)則由老員工進(jìn)行傳幫帶，學(xué)習(xí)清水樣板房、會所及精品樣板房的清潔標(biāo)準(zhǔn)，給新員工講解清潔衛(wèi)生時(shí)所需各類物品的使用方法和注意事項(xiàng)，要注意及時(shí)對新員工的工作進(jìn)行統(tǒng)一檢查，看哪里沒有注意到、哪里需要改進(jìn)，盡快引導(dǎo)員工進(jìn)入工作角色。
以上培訓(xùn)結(jié)束后由部門進(jìn)行新員工考核（見新員工入職培訓(xùn)、轉(zhuǎn)正考核方案三2）
二、轉(zhuǎn)正考核崗位職責(zé)技能標(biāo)準(zhǔn)會所及精品樣板房清潔標(biāo)準(zhǔn)
1、門、框、窗無積塵、無明顯手印
2、天花板、墻角、燈具目視無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)
3、墻面無積塵，便器潔凈無黃漬、無異味、臭味
4、洗手盆周圍無大量水漬，不銹鋼水龍頭，紙盒無灰塵、無手印
5、地面無積塵、無污漬、無大面積水漬
6、鏡面光亮
注：新員工轉(zhuǎn)正考核見新員工入職培訓(xùn)、轉(zhuǎn)正考核方案四
客服部新員工崗位職責(zé)技能培訓(xùn)細(xì)則及轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)
一、部門崗位職責(zé)技能培訓(xùn)：
1、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、服務(wù)規(guī)范用語、電話禮儀、物業(yè)服務(wù)方案、統(tǒng)一口徑、業(yè)主手冊等專業(yè)知識培訓(xùn)，培訓(xùn)為期3天，培訓(xùn)結(jié)束后對新員工做簡單考核
2、崗位技能培訓(xùn)：客戶來訪及投訴接待時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)，會所及樣板房接待服務(wù)工作規(guī)程；計(jì)算機(jī)文字錄入速度
二、轉(zhuǎn)正考核崗位職責(zé)技能標(biāo)準(zhǔn)
1、會所接待服務(wù)流程考核事項(xiàng)：
準(zhǔn)備工作
引領(lǐng)
點(diǎn)單
上茶水
席間服務(wù)
送客
2、樣板房接待服務(wù)工作規(guī)程考核事項(xiàng)：
樣板房開放接待準(zhǔn)備工作
參觀接待及講解工作
一、*市推進(jìn)李莊示范村建設(shè)的主要做法
*市委認(rèn)為，推進(jìn)新民居建設(shè)是新農(nóng)村建設(shè)的重要抓手，是廣大農(nóng)民盼望已久的美好愿景。對此，他們召開專題會議研究具體措施，成立領(lǐng)導(dǎo)小組推進(jìn)新民居建設(shè)，加大領(lǐng)導(dǎo)力度督辦示范村工程。
1、深入調(diào)研，反復(fù)比選，把“四有”作為選址定村的標(biāo)準(zhǔn)。*市把選址作為推進(jìn)示范村建設(shè)的首要任務(wù)，組織精干力量進(jìn)村入戶，調(diào)查研究，對全市615個(gè)村進(jìn)行摸底，反復(fù)對比，多方論證，最終確定米各莊鎮(zhèn)李莊村為新民居示范村。李莊村距離米各莊鎮(zhèn)1．5公里，共有1712人，467戶，占地面積2．27平方公里，其中村莊建房區(qū)面積0．82平方公里。選擇李莊村作為示范村，是因?yàn)檫@個(gè)村具備“四有”標(biāo)準(zhǔn)：一是有過硬班子。全村30名黨員，黨支部的凝聚力和戰(zhàn)斗力比較強(qiáng)。黨支部書記馬增社是河北奧豐工貿(mào)有限公司的總經(jīng)理，也是帶領(lǐng)群眾共同致富的主心骨和領(lǐng)頭雁，多次捐資建設(shè)村內(nèi)公共設(shè)施和公益事業(yè)，是一個(gè)想干事、會干事、干成事、能共事、不出事的村干部。二是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力。經(jīng)過多年的培育發(fā)展，汽車配件和保溫材料成了李莊村的特色產(chǎn)業(yè)，全村93％的家庭經(jīng)營工商業(yè)，其中投資1000萬元以上的企業(yè)就有11家。20*年全村農(nóng)民人均純收入7000元。三是有集中聯(lián)片的空地。由于村民比較富裕，投資建房的欲望比較強(qiáng)，有的到城市買樓房，有的到村邊建新房，而村莊中心存留了大量的破舊民宅，這些民房大都無人居住，與此相鄰還有一片墳地，是一個(gè)典型的“空心村”。建設(shè)新民居示范村可以和“空心村”改造很好地結(jié)合起來。四是有科學(xué)長遠(yuǎn)的規(guī)劃。2005年，村投資10萬元，聘請有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)編制了村莊建設(shè)規(guī)劃。2005年被*市評為文明生態(tài)村。幾年來，村里嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)新民房和公共設(shè)施，新民居示范村建設(shè)正好與村莊第一期規(guī)劃相銜接。
2、因勢利導(dǎo)，算賬比較，把“節(jié)地、節(jié)能、抗震”的規(guī)劃圖變?yōu)槭┕D。新民居一次性投入較高，每戶主體造價(jià)13萬元，比自建房增加3到5萬元成本，因此，有的農(nóng)民對新民居不夠認(rèn)同。對此，他們著眼于農(nóng)民的切身利益，和農(nóng)民算了“四筆賬”。一是算全局賬——節(jié)地。按李莊村現(xiàn)在規(guī)劃的樣板房計(jì)算，單體占地189平方米，加上街道、中心綠地，單體平均占地O．55畝。全村467戶需占地256．8畝，最多不過300畝，而目前，李莊村占地1009畝，村莊三期建設(shè)規(guī)劃全部實(shí)現(xiàn)后，可節(jié)省土地709畝。節(jié)省的土地，按規(guī)劃用于建設(shè)公園、公共設(shè)施和村莊綠化，可以大大提高農(nóng)民的生活品質(zhì)。二是算長遠(yuǎn)賬——省錢。農(nóng)村現(xiàn)有民房一般居住周期為20至30年，每代人都要翻建一次。而樣板房建設(shè)采用CL建筑體系、中空玻璃、地板采暖、沼氣池、太陽能等新型節(jié)能材料，居住周期至少100年，無需重復(fù)建設(shè)。從長遠(yuǎn)看，農(nóng)民的生活實(shí)現(xiàn)了綠色環(huán)保節(jié)能，生活質(zhì)量得到空前提高，既經(jīng)濟(jì)又實(shí)用。三是算眼前賬——省心。政府為村民有計(jì)劃、有組織地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一監(jiān)理，保質(zhì)保量，居住放心。而村民自己建造新房，需要一年時(shí)間，既費(fèi)盡精力，又耽誤生產(chǎn)經(jīng)營。四是算安全賬——放心。新民居使用新材料、新技術(shù)、新能源，提高了房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)。房屋外墻和坡頂使用CL體系，取代了傳統(tǒng)的粘土磚瓦，比農(nóng)民自建房至少提高2—3個(gè)抗震等級，能防御7至8級地震。通過算賬比較，村民對新民居的認(rèn)可程度大大提高，參與熱情更加高漲。不少村民高興地說，“新民居就是新生活，一次性投入，幾代人受益。”許多沒有參加一期工程的村民，急著找村干部參加二期樣板房建設(shè)工程，日前，二期工程巳列入議事日程。
3、開門設(shè)計(jì)，集中民智，把農(nóng)民最滿意的戶型方案挑選出來、設(shè)計(jì)出來。為推動農(nóng)村新民居建設(shè)的健康發(fā)展，省直有關(guān)部門下發(fā)了《燕趙新民居》圖集，收錄了100套新民居戶型設(shè)計(jì)方案。為讓村民挑出最滿意的戶型，隹上最舒適的房子，設(shè)計(jì)方案須得到最大多數(shù)村民的認(rèn)同。他們抓了三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是為村民講解圖集。對于大多數(shù)沒有專業(yè)知識的村民，看圖集好似看“天書”。對此，市建設(shè)局的專業(yè)技術(shù)干部一邊展示效果圖，一邊用通俗易懂的語言解釋每一套方案的設(shè)計(jì)理念、居室結(jié)構(gòu)和實(shí)用性能。他們?yōu)榇迕癞?dāng)“翻譯”，不厭其煩地釋疑解惑。農(nóng)民在與專家的真誠互動中，接受了科學(xué)的住宅設(shè)計(jì)理念。二是讓村民選定方案。在專業(yè)技術(shù)人員詳細(xì)講解的基礎(chǔ)上，利用“排除法”進(jìn)行初選。根據(jù)大多數(shù)村民的意愿，從100套方案中初選了9套戶型方案。之后，他們又組織60戶村民詳細(xì)對比9套方案，通過投票，選定了其中兩套戶型作為示范村的戶型設(shè)計(jì)方案。三是按村民意愿修改。聘請省規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的專家，按村民意見對這兩套戶型方案進(jìn)行了局部修改。增添了車庫，滿足了車主的愿望；一樓增添了土炕，滿足了北方人愛睡熱炕頭的習(xí)慣?？紤]村民的經(jīng)濟(jì)承受能力，在建筑材料上，提供了CL建筑體系、砼砌塊保溫處理兩種設(shè)計(jì)方案，供村民選擇。同時(shí)，他們根據(jù)村民的反映，把原來的墳地規(guī)劃成了中心花園綠地。經(jīng)過廣泛征求村民意見，幾經(jīng)專家修改，示范區(qū)內(nèi)的樣板房布局為聯(lián)排獨(dú)院式，統(tǒng)一供水電暖，達(dá)到了設(shè)計(jì)規(guī)范、布局合理、功能齊全、特點(diǎn)突出的要求，滿足了不同層次村民的需要。由于在設(shè)計(jì)過程中充分采納了村民的意見，充分尊重了農(nóng)民的生活習(xí)慣，方案得到了村民的普遍贊譽(yù)，為順利開工奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
4、出實(shí)招，用良策，把拆遷可能引發(fā)的矛盾化解在萌芽。拆房難，遷墳更難，要做到和諧拆遷更是難上加難。對此，他們動真情、出實(shí)招、用良策，破解了拆遷難題。一是針對遷墳問題，建設(shè)全村公墓。由于風(fēng)俗傳統(tǒng)，李莊村中央存有400多個(gè)墳頭，其中，樣板房規(guī)劃區(qū)內(nèi)就有300多個(gè)，這些墳頭分屬村中的幾個(gè)大姓家族。為了節(jié)約耕地、保證工期，黨支部研究決定，將村外一塊80畝的荒灘地作為村公墓，統(tǒng)一組織、統(tǒng)一遷墳；規(guī)定三代以上的祖輩不再保留墳頭；為每個(gè)墳主提供一個(gè)遷墳用的簡易木箱。得知這一消息后，村民們議論紛紛，有的認(rèn)為建新民居跟自己沒關(guān)系不愿遷，有的認(rèn)為遷祖墳會壞風(fēng)水不能遷，還有的認(rèn)為要自選墳地、自選“吉日”不能說遷就遷。對此，村干部分頭行動，千方百計(jì)做通了村里幾名德高望重的老人的工作，取得了幾位族長的支持，由各族長做本家族的工作。同時(shí)，黨支部書記馬增社第一個(gè)將祖墳遷到公墓，在他的感召下全村黨員先后將自家祖墳遷進(jìn)了公墓。為了防止個(gè)別村民聽信風(fēng)水先生的“吉言”，延誤工期，馬增社又找到當(dāng)?shù)刂娘L(fēng)水先生，對他動之以情、曉以利害，希望他能顧全大局，做正面工作。風(fēng)水先生被馬書記的真情所動，當(dāng)即表示全力配合。按當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，許多村民在遷墳時(shí)都要請這位風(fēng)水先生算一算黃道吉日，風(fēng)水先生都把時(shí)間選在了預(yù)定的時(shí)間之內(nèi)，保證了拆遷工期。二是針對拆房問題，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。新民居規(guī)劃區(qū)內(nèi)有70戶舊房需要拆遷，而回遷只有60戶。對此，村“兩委”研究決定，房主自行拆除舊房，村里以每平方米25元的價(jià)格回購地皮；鼓勵(lì)和引導(dǎo)村民進(jìn)行房屋調(diào)換或差價(jià)補(bǔ)償。經(jīng)過村干部反復(fù)協(xié)調(diào)和民間協(xié)商，不能回遷戶與回遷戶簽訂了房屋置換或補(bǔ)償協(xié)議；村委會與拆遷戶逐一簽訂了拆遷協(xié)議。由于措施得力，工作到位，僅用15天時(shí)間，就拆遷了規(guī)劃區(qū)內(nèi)的300多間房屋、300多個(gè)墳頭，清理平整27588平方米土地，沒有出現(xiàn)一起矛盾糾紛。4月16日李莊村如期舉行了新民居示范村建設(shè)開工奠基儀式。
二、對推進(jìn)新民居建設(shè)的思考與建議
第一，要把政府推動擺在更加突出的位置。通過李莊村的實(shí)踐我們感到，一方面，廣大農(nóng)村已經(jīng)具備了新民居建設(shè)的基礎(chǔ)和條件，富裕起來的農(nóng)民對改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量有著強(qiáng)烈
的愿望，只要我們因勢利導(dǎo)，順勢而為，就能夠把廣大農(nóng)民群眾組織到新民居建設(shè)上來，就能夠用新民居建設(shè)這個(gè)抓手進(jìn)一步推動新農(nóng)村建設(shè)。另一方面，建設(shè)新民居的新材料、新能源、新技
術(shù)，對于傳統(tǒng)的農(nóng)村住房建設(shè)又是一場革命，受傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)慣的束縛，新生事物在初始階段往往不被農(nóng)民群眾認(rèn)知，各級黨委、政府加大推動力度就顯得尤為重要、尤為迫切。各地各部
門要充分認(rèn)識推進(jìn)新民居建設(shè)的重要性和必要性，進(jìn)一步解放思想，更新觀念，消除模糊認(rèn)識，加大推動力度。要克服等待觀望思想，早謀劃、早啟動、讓農(nóng)民早受益；要克服要政策、要資金的思想，積極主動、以我為主地加以推進(jìn)；要克服畏難情緒，和農(nóng)民群眾掰著指頭算一算賬，與傳統(tǒng)民房反復(fù)比較，把新民居節(jié)地、節(jié)能、抗震的好處講清楚，提高他們對新民居的認(rèn)知程度，增強(qiáng)參加新民居建設(shè)的自覺性。要切實(shí)加強(qiáng)對示范村示范戶的幫助指導(dǎo)，積極協(xié)調(diào)解決示范單位進(jìn)程中出現(xiàn)的問題。要及時(shí)總結(jié)示范村示范戶的好做法，邊建設(shè)、邊示范，邊推廣，推動面上整
體工作的開展。
第二，要把尊重農(nóng)民意愿滲透到新民居建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。李莊村的實(shí)踐說明，要把新民居建設(shè)這件好事辦好，就必須充分尊重農(nóng)民的意愿。必須強(qiáng)調(diào)，農(nóng)民是新民居的主人，是新民居建設(shè)的主體。選擇示范村、示范戶時(shí)，要充分考慮農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)承受能力，讓富裕起來的村作示范村，讓富裕起來的戶作示范戶。具備整體推進(jìn)條件的村，就集中聯(lián)片建設(shè)新民居；暫不具備條件的村，就在規(guī)劃區(qū)內(nèi)以戶為單位建設(shè)樣板房。拆遷過程中，要廣泛征求群眾意見，切實(shí)維護(hù)好大多數(shù)群眾的利益，做到文明拆遷、和諧拆遷。選擇戶型方案時(shí)，既要體現(xiàn)城市現(xiàn)代生活理念，又要考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活習(xí)慣。
第三，要把有關(guān)資金向示范村示范戶傾斜。我們在*市調(diào)研時(shí)，干部群眾反映，受諸多不確定性因素的影響，推高了樣板房建設(shè)成本。一方面，為充分發(fā)揮示范作用，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，樣板房要使用CL建筑體系、中空玻璃、地板采暖、沼氣池、太陽能等，提高了一次性建設(shè)成本。一方面，原材料漲價(jià)，工時(shí)費(fèi)提高，僅鋼材價(jià)格就由去年的3600元／噸上漲至5650元／噸，工時(shí)費(fèi)也由去年的50元上漲至80元。由于建設(shè)成本大幅增加，造成部分農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)壓力較大。建議省發(fā)改委、省建設(shè)廳、省科技廳等有關(guān)部門盡快研究支持新民居建設(shè)的具體政策措施，把有關(guān)資金向示范村、示范戶傾斜，使示范村、示范戶按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新民居，切實(shí)發(fā)揮示范作用，引領(lǐng)全省新民居建設(shè)。
第四，要把編制村莊規(guī)劃作為推進(jìn)新民居建設(shè)的龍頭。有一個(gè)科學(xué)長遠(yuǎn)的村莊建設(shè)規(guī)劃，是李莊村被篩選為新民居建設(shè)示范村的重要條件，也是順利推進(jìn)新民居建設(shè)的重要基礎(chǔ)。據(jù)調(diào)查，目前全省5萬個(gè)行政村中，大部分沒有村莊建設(shè)規(guī)劃，這已經(jīng)成為制約推進(jìn)新民居建設(shè)的重大障礙。要把科學(xué)規(guī)劃放在新民居建設(shè)的首位，按照方便農(nóng)民、提升農(nóng)村、發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的要求，因地制宜，科學(xué)合理規(guī)劃農(nóng)民居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。各級政府要盡快安排資金支持村莊規(guī)劃的編制和修訂。建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對村莊規(guī)劃工作的幫助和指導(dǎo)，為推進(jìn)新民居建設(shè)奠定基
關(guān)鍵詞:全裝修住宅; 產(chǎn)品定位; 設(shè)計(jì)方法; 成本控制;施工管理
Abstract:The residential house with well down finishing is the developmental direction of housing industry in China. In what way to this well is the concerning problem by developer, designer and future consumer. This article has made some research work in the confirmation of product level, the way of design, cost control and construction management.
Key words:finished house; the confirmation of product level; the way of design; cost control; construction management
幾年前,商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個(gè)別樓盤試探性地進(jìn)行。近來開發(fā)商在向客戶交樓時(shí)提供全套住房裝修的比例不斷提高,這也是建設(shè)部大力倡導(dǎo)的發(fā)展方向。由于全國各地城市的情況不同,精裝修房占市場供應(yīng)商品房的比例也大不一樣。根據(jù)近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)字,北京、上海所占的比例大概為40~50%,廣州占70%以上,深圳還不到30%,其他二、三線城市所占的比例就更低了。隨著住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)含量不斷地提高,特別是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的快速發(fā)展,預(yù)計(jì)未來三年商品住宅含精裝修的比例將迅速增大。
比較專業(yè)的開發(fā)商,例如萬科地產(chǎn),他們早就有專人研究住宅精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化體系。這種住宅精裝修的研究,不是簡單研究在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修一下,而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設(shè)計(jì)方案開始,對戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、水電氣設(shè)計(jì)、收納及儲藏系統(tǒng)等多個(gè)細(xì)節(jié)統(tǒng)一研究,并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比以往簡單地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進(jìn)步。
如何做好住宅的精裝修,是開發(fā)商及設(shè)計(jì)師們所密切關(guān)注的問題。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面對住宅精裝修問題進(jìn)行探討。
1關(guān)于住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位
精裝修房設(shè)計(jì)的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項(xiàng)目類別、戶型特點(diǎn)、樓盤規(guī)模、銷售價(jià)格來確定。一般來說,中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤,裝修設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)就相對會高些;中小戶型樓盤,裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)該簡潔、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)。為了讓客戶有更多的選擇性,開發(fā)商可提供2~3個(gè)裝修方案供客戶選擇(特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤)。對于別墅類的高檔樓盤,開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房,作為指引,讓客戶可以選擇含精裝修的房屋,也可以選擇毛坯房,不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。
2全裝修住宅的設(shè)計(jì)方法及設(shè)計(jì)范圍
與傳統(tǒng)的,在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修設(shè)計(jì)不同,我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計(jì),應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師在住宅的方案設(shè)計(jì)階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計(jì)。當(dāng)完成施工圖的時(shí)候,施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計(jì)的內(nèi)容。具體做法建議如下,當(dāng)初步設(shè)計(jì)方案審批通過后,室內(nèi)設(shè)計(jì)師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計(jì)工作。精裝修設(shè)計(jì)方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后,再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。這樣一來,避免了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。
住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn);裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容,包括移動家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器(爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等);衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具,應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì),把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上,廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周,室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無法做出理想的布置。對于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引,否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順利地進(jìn)行。
精裝修房屋的設(shè)計(jì)要求是能給未來住戶一個(gè)先進(jìn)居家生活方式的指引,并沒有限制住戶的個(gè)性化需求。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上,住戶可通過裝飾設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置,體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。
3與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)
住宅精裝修的部品主要是廚房櫥柜、潔具、壁櫥等。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化分工的進(jìn)一步細(xì)化,建筑部品制造商有著更專業(yè)、更接近市場需求的設(shè)計(jì)和制造。比如廚房櫥柜的設(shè)計(jì),除了滿足傳統(tǒng)的洗、切、炒流程和物料收納功能外,還要滿足新型廚房電器的布置。廚房系統(tǒng)的整合,目前主要還是由櫥柜制造商的設(shè)計(jì)師根據(jù)已經(jīng)成型的廚房尺寸來安排、布置。因此讓住宅部品制造商的設(shè)計(jì)師提前介入住宅的精裝修設(shè)計(jì)就顯得非常必要。當(dāng)然,產(chǎn)品設(shè)計(jì)總的統(tǒng)籌還是由開發(fā)商來組織。開發(fā)商需要同時(shí)組織建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、部品制造商共同完善精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。
如果說衛(wèi)生潔具在完成采購后,可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計(jì)圖紙安裝的話,那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應(yīng)該由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計(jì)和施工安裝。因?yàn)橐粋€(gè)樓盤,少則幾百套房子,多則幾千套房子,一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬,只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時(shí)完成施工任務(wù),并達(dá)到設(shè)計(jì)要求。
4成本控制與采購招標(biāo)
精裝修住宅的設(shè)計(jì)完成之后,接下來就是要做好成本控制工作。精裝修住宅的成本控制一般按以下工作步驟來進(jìn)行。
4.1根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。一般室內(nèi)裝修成本標(biāo)準(zhǔn)可在300~1000元/m2范圍選擇和確定。
4.2按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善,編制符合市場定位的精裝修預(yù)算。
4.3按確定的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行主要部品的采購招標(biāo)工作。主要部品包括:入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁磚、涂料等。
很多開發(fā)商沒有嚴(yán)格按上述工作程序進(jìn)行精裝修住宅的技術(shù)準(zhǔn)備工作。一些開發(fā)商僅有一個(gè)樣板房的設(shè)計(jì),然后就交給施工隊(duì)去參照施工了。很多住宅部品、裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的成本和施工質(zhì)量。
5精裝修住宅的施工管理
對于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤,建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修之前,先進(jìn)行樣板房的施工。因?yàn)闃影宸坎粌H是樓盤銷售工作的需要,而且還要通過樣板房的施工,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷,并及時(shí)進(jìn)行修正。如果所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn),那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時(shí)的改正,將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾,甚至造成巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失。精裝修住宅的施工要注意處理好以下幾個(gè)問題。
5.1做好精裝修施工單位的招標(biāo)工作。建議選擇有專業(yè)資質(zhì)的裝修隊(duì)伍參與投標(biāo),并做好標(biāo)段的劃分。一般家居裝修隊(duì)伍的人數(shù)是有限的,很少有裝修公司一次能夠派出幾百人在同一個(gè)工地施工。如果能派出足夠工人的話,那也是一幫臨時(shí)招募的散兵游勇,很難保證未來的施工質(zhì)量和進(jìn)度。因此,科學(xué)合理地劃分標(biāo)段,根據(jù)實(shí)際情況選擇施工隊(duì)伍是未來工程順利進(jìn)行的關(guān)鍵。
5.2做好原施工圖與裝修設(shè)計(jì)的技術(shù)對接。目前大部分建筑設(shè)計(jì)院的施工圖設(shè)計(jì)深度不夠,裝修是進(jìn)一步深化和修正施工圖設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)。
5.3協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關(guān)系。在樓盤建設(shè)期間,裝修施工單位一般會與主體施工單位產(chǎn)生交叉作業(yè)。建設(shè)單位如果不處理好二者的關(guān)系就會對整個(gè)工程帶來不利影響。有時(shí)主體施工單位沒有給裝修單位提供足夠的工作面和施工條件,影響了裝修單位的施工進(jìn)度;有時(shí)裝修施工單位進(jìn)場會對主體施工產(chǎn)生干擾,從而影響主體施工的進(jìn)度。因此,必須詳細(xì)做好整個(gè)工程的施工計(jì)劃。
5.4明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責(zé)任分工。
在施工中,如果施工工序交接不清楚,就會出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象,施工質(zhì)量就無法得到保證。
5.5要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護(hù)工作。
6精裝修住宅的產(chǎn)品售后服務(wù)
開發(fā)商向客戶提供精裝修商品房之后,如何做好產(chǎn)品的售后服務(wù)是體現(xiàn)開發(fā)商誠信與否的關(guān)鍵。要做好裝修房的售后服務(wù),須做好以下幾個(gè)方面的工作。
6.1在建筑材料、住房部品采購、施工安裝之前,開發(fā)商要與供應(yīng)商、施工單位明確產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。在明確這些責(zé)任的前提下,開發(fā)商才能明確向客戶承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的期限、范圍,應(yīng)與供應(yīng)商或者施工單位所承諾的內(nèi)容一致。
