時間：2023-05-30 08:55:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目開發方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優化的成本戰略，能夠有效提高房地產企業的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業具有不同的經營策略，但是想要實現企業的成熟與有效經營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發制度。下文就房地產項目開發管理重點環節進行了分析和探討。
1.房地產項目開發的投資決策問題
房地產企業是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業應該實現做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發建設進度、項目開發組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發企業積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。
2.優化設計產品方案
在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：
第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區或者城市的主要區域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現狀尤其是今后規劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發狀況。
第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。
第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。
第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優勢，結合實際的區域特點對典型項目的用地規劃進行細致分析。
第五，開發該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優化。
3.項目成本控制策略
3.1成本控制的原則
（1）科學合理性原則
房地產開發項目的開發具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。
（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則
項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。然而，經大量的測算分析，人們發現對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環節。在規劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。
（3）成本的主動控制原則
房地產項目的開發以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現。需要的注意的是，在工程方案的實施執行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。
3.2細化成本控制方案
房地產項目通常可以劃分為四個階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。
（1）決策期間
投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。
（2）前期準備期間
該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發項目用地的范圍和特性，規劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。
（3）施工期間
在此階段，房地產開發企業的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現的爭議，確保整個開發項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現。
【關鍵詞】房地產項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施
1 房地產項目成本控制的必要性和基本原則
1.1 房地產項目成本控制的必要性
1.1.1 項目成本牽涉房地產企業的生命線
房地產項目成本控制對房地產開發企業的發展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產企業的經濟效益，甚至關系房地產企業的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產開發企業的開發成本，在一定程度上可以規避由于資金短缺而引致的投資風險，實現超額的利潤。其次，房地產項目的成本控制能夠降低企業的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業的財務風險。
1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現
房地產企業也只有對開發項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現，優化企業的資源配置，提高資源的利用率，實現房地產項目經濟效益、社會效益與環境效益的有效統一，這也是房地產開發企業發展低碳經濟、落實科學發發展觀的必然選擇。
1.2 房地產項目成本控制的基本原則
1.2.1 經濟效益原則
進行房地產成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經濟效益，本著以經濟效益為中心的原則進行成本控制。
1.2.2 目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現。
1.2.3 綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產企業、房地產開發和籌建過程以及房地產涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經濟效益。
1.2.4 權責發生制原則
房地產項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發過程中，工程項目經理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。
1.2.5 動態控制原則
房地產開發項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態控制。在房地產施工的準備階段進行成本控制是依據組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。
2 房地產項目的成本構成
房地產開發企業的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內在影響因素，按房地產成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
2.1 項目開發前期成本
項目開發前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設用地有償使用費、新菜田開發基金、出讓金業務費、契稅、利息等。
2.2 項目建設工程成本
房地產工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。
2.3 籌建項目財務費用
房地產開發需要耗用大量資金，可以把房地產歸屬為資金密集型行業，進行房地產項目開發需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產項目開發，開發商必然支付一定數量的籌集資金財務費用。
2.4 項目管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產開發過程中到項目完成交付使用前所發生的各種費用，即開發項目中所有管理人員所發生的費用都包含在管理運營費用中。
2.5 各相關品類的稅費
房地產在開發過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業稅及營業附加稅、企業所得稅、房產稅以及印花稅等等。
3 房地產項目成本控制階段策略
3.1 項目準備階段成本控制
房地產項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設計階段成本控制。
3.1.1 項目籌劃階段成本控制
該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內容主要是市場調研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產企業成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產開發商要認真考察項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等。
（2）企業策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析，幫助企業制定最有利的投資方案。
（3）在房地產項目籌劃過程中，數據分析人員還有立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算。
（4）在前期調研與分析的基礎上，房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性。
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。
3.1.2 項目設計階段成本控制
該階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經濟效益。因此，房地產開發商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。
（1）房地產企業要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經濟上的最優化和合理性。
（2）房地產企業要注重限額設計的應用。比如當一個企業的項目經過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現。
（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現從造價和設計等角度對房地產項目設計方案可行性的有效控制。
（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發現的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
3.2 項目施工階段成本控制
房地產項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環節。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數據的管理，降低人力財力和物力的支出。現在以某企業為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結。
（1）企業在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方明確和控制房地產項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據，也是承發包雙方正確處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾的重要依據。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產工程項目的投資和預算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環節都符合合同雙方事前約定的標準和規范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現，否則必然會為以后的工程索賠等經濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數據信息。
3.3 項目結算階段成本控制
工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產企業在項目結算階段要根據國家的法律法規、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現投資效益。因為房地產工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產開發商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
4 房地產項目成本控制財務管理策略
在房地產項目成本控制中，財務管理必將發揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產企業的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現對房地產項目的有效監督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產企業還可以創建科學的激勵機制，調動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產項目中的成本控制，主要體現在以下幾點：①建立健全成本控制系統；②強化成本約束機制；③控制房地產項目的成本周期；④創新項目成本控制的模式與方法等。房地產企業只有充分發揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優化企業的各項管理活動，確保房地產項目預期目標的順利實現。
5 房地產項目成本控制發展趨勢
首先，我國房地產的發展仍處于初期發展階段，房地產企業還屬于成長型企業。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產開發企業需制定科學合理的發展戰略目標，增強自身實力來適應房地產市場風險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產開發項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產開發企業意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產企業成本控制的戰略性和科學性。
最后，基于房地產企業項目成本控制與可持續發展戰略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產企業的發展戰略的最終實現。借鑒國外的先進經驗、通過大量項目可行性數據分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調整，是房地產企業進行成本控制的發展趨勢和重要內容。
關鍵詞：房地產項目；整體定位；經濟評價
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
一、簡述房地產項目整體定位與經濟評價的含義
房地產企業要想在項目開發過程中獲得更高的經濟效益，就必須進行精準的項目整體定位與經濟評價，以便為項目營銷方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產項目的整體定位：房地產項目的整體定位是以詳細而全面的市場調查為基礎的，項目管理人員對市場進行可靠的分析，從而選擇適宜的目標市場，確定能夠承受項目消費的客戶群體，同時，針對房地產項目的檔次與建設標準進行嚴格的制定，以保證房地產項目定位的精準性；（2）房地產項目的經濟評價：房地產項目管理人員，在項目成本花費的基礎上進行合理評價，包括項目規模、項目空間構想、項目分項的投資估算、項目投資總額等，從而估算出房地產項目在建成后可能產生的經濟效益，這個過程即是房地產項目的經濟評價。
二、房地產項目整體定位與經濟評價中存在的問題
目前由于固有觀念，傳統思維及評價手段等影響在房地產項目整體定位與經濟評價中易出現如下問題，影像定位與評價準確性。
（一）整體定位中存在的問題
（1）房地產企業對項目整體定位的認識不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產項目在市場中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創新性，同時，并未充分地考慮到市場需求與消費者的消費心理，缺乏科學的戰略規劃，導致房地產項目的整體定位不準確，難以有效地提升房地產項目獨特性與有效性；（2）一些房地產企業在進行項目整體定位過程中，往往會參考其他項目，尤其是在房地產項目規模越來越大、水準越來越高的時候，更是容易產生整體定位雷同、流于形式等問題，使房地產項目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環境；（3）不同的房地產項目是針對不同消費群體開發的，完善的客戶資源管理平臺對項目整體定位精準性的提升具有重要的推動作用。但很多的房地產企業過度重視項目開發，忽視客戶管理，并未能與客戶建立有效地溝通，難以把握客戶需求變化，從而對消費群體的定位出現不準確的問題，影響房地產項目整體定位工作的效率。
（二）經濟評價中存在的問題
（1）目前，我國房地產企業正處于發展階段，很多的理論研究與實踐探討還沒有達到熟練的程度，一些房地產企業未能夠對房地產項目經濟評價給予足夠的重視，或者項目的經濟評價缺乏科學性與全面性，經濟評價效率與質量不高，嚴重影響經濟評價工作的有效性；（2）一些房地產企業為了獲得經濟效益，擅自更改房地產項目的一些數據、信息等，從而使項目的經濟評估報告出現不真實的問題，經濟評價報告缺乏參考意義，影響房地產項目營銷策略的科學制定與有效實施。
三、房地產項目整體定位與經濟評價的策略
為提高定位和評價準確房地產企業必須針對項目整體定位與經濟評價問題進行嚴密地調查與思考，并結合企業實際發展情況與經營方針，揚長避短，發揮優勢，制定出更為有效的項目營銷策略，從而提高房地產企業的核心競爭力，保證房地產企業經濟實力、技術實力、管理實力等的不斷提高。
（一）房地產項目整體定位的策略
房地產項目的整體定位，不僅包括項目產品的定位，同時包括其在市場中的定位、消費者心中的定位等，因此，房地產企業必須結合全部的影響因素，遵循相關原則對房地產項目進行綜合思考與分析，從而保證房地產項目整體定位的精準性。
房地產項目的整體定位的最終目的是促進企業發展，因此，項目整體定位工作需要在結合企業的發展戰略，并詳細分析房地產市場的情況，同時，在滿足房地產項目功能的基礎上，加強對市場定位、產品定位、消費者定位的研究，并對項目的經濟風險進行科學預測，以便保證房地產項目整體定位的科學性與經濟性；遵循房地產項目整體定位的原則，房地產項目應該注重對項目產品定位、市場定位以及消費者定位等方面的探討，針對不同的項目產品制定不同的開發方案；房地產市場瞬息萬變，在項目開發前必須對市場進行調查分析，了解市場供需關系，以滿足市場需求；對于消費者（客戶）的定位，需要完善客戶管理平臺，加強溝通從而了解消費者的需求，針對不同需求制定不同的營銷方案，有利于提高房地產項目營銷方案的實效性。
（二）房地產項目經濟評價的策略
房地產項目經濟評價的終極目的即是降低項目開發的風險，提高項目的經濟效益，因此，在進行項目經濟評價過程中，需要對房地產項目的規模、定位等進行綜合分析，并結合項目實際情況創新評價的方法，以全面性、客觀性、及時性為原則，加強項目預算、成本估算、效益測算等項目的經濟評價，以最大化提高經濟評價報表的科學性與可靠性，從而為提高房地產項目經濟評價的參考價值奠定基礎。
具體來說：（1）在對房地產項目進行經濟評價之前，需要對房地產項目的類型進行確認，制定不同的經濟評價方案；（2）房地產項目開發的總投資中，有些子項成本具有不可控性，因此，需要對一些容易出現項目風險的環節進行重點分析，運用成本分攤的經濟評價方法，建設靈活性的評價標準，以保證房地產項目的成本在可控范圍內；（3）不同地域，其房地產市場發展程度不同，企業競爭也不同，在進行項目經濟評價過程中，需要對市場進行全面調查與預測，同時針對項目產品的類型進行消費者群體的鎖定，以便為制定房地產項目的營銷方案提供條件。
【關鍵詞】房地產項目 資金 成本控制
房地產項目涉及的資金額度大，一些大型的項目除依托銀行貸款等方式運行外，還采取分期開發、逐步回收資金等方式降低資金的需求量，控制資金成本，提高項目利潤水平。但實踐中部分房地產項目存在資金使用不當甚至資金鏈斷裂等問題，因此，加強房地產項目資金成本管理，保障資金安全是一個值得探討的課題。
一、房地產項目資金成本控制的基本方式
從房地產資金管理來看，主要涉及資金籌集、資金使用和資金的管理等方面，因而資金成本管理也要突出這三個方面。
（一）合理安排資金使用計劃推動資金成本控制
房地產項目建設資金涉及的環節較多，從前期的土地競拍、項目設計到項目施工、項目綠化等都需要使用資金，而且項目運行周期較長，部分項目從開始購買土地到竣工交房時間長達5年甚至更長，這就要求房地產企業要合理的安排資金使用計劃，做好資金預算方案，達到既保障資金使用需求，又避免大量資金限制浪費，以此控制資金成本。
（二）強化融資管理推動資金成本控制
當前，我國房地產項目積極謀求融資渠道多元化，2013年上半年，房地產開發企業到位資金達到57225億元的規模，同比增速達到32.1%，其中國內貸款、自籌資金、利用外資分別實現同比增長30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應低于銀行貸款，這就要求房地產項目要根據不同渠道可得資金的數量，盡可能的利用低成本渠道獲取資金，以此推動成本控制。
（三）強化資金管理推動資金成本控制
房地產項目運行資金總量規模較大，2013年上半年，房地產行業開發投資達到36828億元，如此龐大的資金規模，表明內部資金應用規模大，企業必須制定嚴密的資金使用方案，避免資金浪費、亂用，降低資金風險，提高資金使用效率，以此推動成本節約。
二、房地產項目資金成本控制存在的問題及其成因分析
隨著房地產行業的發展，房地產企業公司治理結構日趨完善，項目管理日趨規范，這在很大程度上推動了企業成本的下降。但與此同時，部分項目仍然存在資金成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。
（一）資金成本控制意識不濃
首先，房地產企業成本控制意識不濃，由于近年來我國房地產行業利潤水平較高且行業發展迅速，這就使得房地產企業總體盈利較佳，企業職工特別是領導者的成本意識相對薄弱。其次，房地產項目本身成本控制意識不濃，部分項目領導者為加大項目主導權，積極爭取資金的控制權，即使有資金空閑也不愿意在項目之間進行調劑，而資金短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業的支持，從而在房地產企業內部人為的拉高了資金成本。
（二）資金使用缺乏長遠規劃性
首先，部分房地產企業資金總體供不應求，因而在資金使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度資金的過度使用而下一年度資金相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部資金的支持。其次，從房地產企業資金管理模式來看，項目資金無法得到合理保障，一般而言，房地產企業會“多點開花”，同時運行多個項目，公司則通過資金集中統一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目的資金被“挪作他用”而無法得到保障，甚至項目無以為繼。
（三）資金成本控制措施空化
首先，房地產項目成本控制目標不明確，部分房地產項目在資金的追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際資金需求進行安排，從而導致資金成本過高。其次，資金使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就資金支付時間等進行協商，導致部分資金被提前支出，部分資金由于延后支出而增加了違約資金等，這也加大了資金成本。
三、強化房地產項目資金成本控制的思考
強化房地產項目資金成本控制就是增加項目利潤，提高項目盈利水平，實踐中可以從強化成本控制管理、科學測算資金需求總量與時間節點、明確資金管理方案等方面著手。
（一）強化資金成本控制管理
首先，要明確資金成本控制責任單位，項目部要充分發揮財務人員的作用，積極組建包括項目負責人、現場施工管理人員、財務人員等在內的成本控制領導小組，并由財務人員負責對成本情況進行統計測算，以此保障成本清晰。其次，要明確資金成本控制責任主體責任，項目部要明確項目負責人、原材料管理人員、施工負責人等在資金使用與管理中的主體責任，并將這種責任與其獎金福利相聯系，以此調動其積極性，強化資金成本控制。
（二）科學測算項目資金需求夯實資金成本控制基石
首先，要科學的測算項目資金需求總量，房地產項目部要根據自身的建設水平、以往同類型項目建設資金支出以及市場中同類型項目建設資金支出情況，科學預測項目總體資金需求，并與自有資金相比較，初步確定項目資金缺口，指導項目融資，為資金成本控制控制奠定基礎。其次，要科學的測算項目資金需求時間安排，項目部要根據項目建設進度安排預測資金支出情況，根據項目可回收資金時間節點等預測資金回收利用情況，以此測算出各時間節點的資金缺口或者盈余，為提高資金使用效率奠定基礎。
（三）明確方案推動資金成本管理
首先，要明確融資方案，房地產項目在建設之初要與銀行等機構進行會商，與銀行探討當前或者未來一段時間提供融資的可行性，并進而確定融資成本（利率、期限等），為推動成本控制奠定基礎。其次，要明確投資方案，房地產項目部要與原材料供應商等合作企業進行洽談，確定資金支付的期限、支付的方式等，以此提高資金支出的計劃性，強化資金成本控制。再次，要明確項目部與房地產企業之間的資金管理關系，特別是在資金集中統一管理等模式下，要明確房地產企業與項目部之間的溝通聯絡機制，資金使用責任落實機制，避免資金空閑或者資金過于緊張。
參考文獻
1房地產開發項目管理的作用和意義
1.1房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
1.3房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2房地產開發項目管理過程中存在的問題
2.1房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
2.3工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3房地產開發項目管理的具體措施
3.1房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
3.2房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
關鍵詞 房地產項目 現金流 一體化管理
激烈的競爭環境迫使不少中、小房地產企業在發展中越來越重視對現金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏統籌，給項目的持續開發帶來資金困擾，經常臨時到處籌資來彌補支付缺口，影響工程進度，甚者造成爛尾樓、公司破產。針對這一問題，房地產企業需要提高現金流的管理水平，以此促進開發項目的順利完工和交付，避免出現賬面盈利而實際現金流凈流出的局面，使得企業難以持續發展。
一、決策階段的現金流管理
房地產企業在決策階段做好現金流的預測比較關鍵，包括項目開發各階段的現金流出和現金流入。科學、合理的現金流預測對項目的投資決策起著至關重要的作用，特別是對現金流入的客觀預測，預測不當可能導致決策不當，項目整體現金凈流入才有投資的必要；科學、合理的現金流預測為企業提前做好階段性籌資、有效開展增收節支等工作提供依據。在決策階段，房地產的現金流管理主要需要解決以下三個方面的問題：
一是投資決策。主要是指項目是否具有開發的價值，企業的發展情況是否能夠提供項目所需要的開發資金。而投資決策就是通過投資運營、成控、銷售及財務等部門通力合作，綜合各項因素，計算出項目的收益率、所需資金以及回收期等，從而為領導決定是否開發該項目提供決策依據。科學合理的決策在一定程度上能避免項目開發過程中出現資金缺乏的情況，也能保證房地產項目的質量。
二是土地報價。這是房地產開發最先需要關注的一個重要問題。近幾年來，我國土地出讓制度得到完善，對于土地的競爭也形成了制度，在這樣的情況下，對于土地的預測價格就不會出現很大的差距。為此，現金流管理的相關人員，不僅需要了解公司的資金情況，還需要了解土地市場政策，這樣才能在土地報價中取得勝利。
三是方案調整。制定一個完整的方案是開發房地產項目必不可少的，并且要不斷的根據具體情況的變化進行方案調整，以便能夠減輕資金帶來的壓力，也降低了項目開發的風險，能夠保證現金的平緩流動。因此在決策階段，房地產現金流管理人員必須要多次調整開發方案，通過方案修改，確定開發價值。決策階段，必需要對信息進行全面的掌握，了解現金流所有的要素信息，之后再根據開發的項目的具體情況，對信息進行加工和修正，最終形成一個完整的房地產開發項目現金流管理的模型。此外，還需要加之注意的是，決策階段的現金流管理不是簡單的修正，而應該是動態的現金流管理。這就需要現金流管理人員在進行管理時做到以下幾點：首先，必須使房地產企業各個部門的信息達到對稱，絕對不容許存在大的誤差。其次，要明確現金流管理模型的編制過程十分復雜，必須按照一定的流程進行制作，進行定位報告后才開始進行各項預測，這樣才能保證得到的管理模型確實可行。最后，在決策階段中，預測現金流是重要的一部分，因為預測具有很大的不確定性，因而需要現金流管理人員不斷的隨著公司的發展和房地產市場變化進行合理的調整。
二、實施階段的現金流管理
在房地產項目開發的實施階段中，開發成本是現金流管理所涉及的重點。開發成本包含的內容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安裝及基礎、配套設施的成本以及項目管理的成本等。決策階段就對所要花費的資金做預算，在實施階段要將兩者進行對比，以此發現預測所存在的誤差，為房地產企業其他項目開發起到積極的作用。決策階段所形成的現金流管理模型是實施階段的依據，在實施階段，現金流管理人員需要根據實施階段的具體情況進行不斷的調整，這樣才能保證決策階段所制定的現金流模型才能適應實施階段的要求。在房地產開始實施的階段，現金流會與決策時期的預算存在較大的差別，但這種誤差會在項目不斷發展中逐漸縮小。因此，就需要對項目實施階段進行管理，一方面要對成本進行控制，這必須貫穿于房地產項目開發的全過程。要時時對比決策階段的預測成本和實施階段的現金流的成本之間的差異進行對比，規劃和控制成本構成的全部要素，這樣才能最大程度的保證房地產項目開發的最大利潤；另一方面，房地產項目開發還需要通過房屋預售來解決開發所存在的資金缺口問題，通過預售加速資金的回流。分析促銷的效果，控制好成本，并加速資金的流入，使現金流趨于平衡。
三、完成階段的現金流管理
（一）目標評估
目標評估是指在房地產項目開發現金流管理中對開發的成本和開發帶來的收入進行計算，并且隨著房地產項目的進程不斷考核項目開發所涉及的全部現金流，要將決策階段與實施階段的目標進行對比，這樣才能對房地產項目的實施進行評估，確定投資決策是否合理，房地產開發項目是否完成了開發之初所要達到的目標和獲得的利潤，這樣才能判斷房地產項目開發的成功與否。
（二）過程評估
房地產項目開發中的現金流管理就是利用不斷出現的現金流信息進行項目開發所使用到的現金管理的過程。對現金流管理的過程進行的評估，實際上等于對整個房地產項目開發的現金流管理效率進行了一次總結，也是對現金流管理的作用的評價。要對現金流管理過程進行評價，就需要現金流管理人員記錄下現金流管理的每個環節，這樣才能在仔細檢查后做出評價。現金流管理的過程十分復雜，因而評估內容很多，這主要包括決策階段現金流的主要流向，流量大小等，這些科學與否直接決定了決策階段預測的效果。此外還有對實施階段的評估，這主要包括項目收支記錄，核算進行的頻率、制定可行的危機管理制度以及是否有危機處理措施等等。
（三）影響評估
現金流管理是一項復雜的工作，在執行過程中也會遇到很多問題，受到許多因素的干擾，只有對現金流管理的影響因素進行分析和評估，才能保證現金流管理的正常進行。其中對現金流管理產生影響的因素主要有以下幾個方面：一是宏觀因素，主要是指房地產項目開發所處地區的經濟、政治以及社會的發展情況等。二是地區因素，這主要是指城市將來發展的方向，城市的管理體制以及規劃方案的變動，對于房地產政府提供的政策以及住房的飽和程度等。三是外部因素，這主要是指投資的地產項目周邊的環境狀況，首先考慮交通是否便利。其次是周邊是否有完善的配套設施。再次考慮是否在潛在的用戶以及用戶的需求。最后，為了保證項目的順利完成，還要考慮施工隊伍的能力以及供貨的能力等。四是內部因素，這就要房地產項目開發的企業保證擁有合理的組織架構、完善的管理體制、優秀的管理團隊、廣闊的融資渠道、優秀的建筑方案以及強大的資金支持等，內部因素是房地產項目開發的重要因素，只有把握好這些因素，讓它們對現金流管理起積極作用，才能使房地產項目開發取得成功。
四、結束語
現金流管理在我國的房地產企業中十分重要，只有做好現金流管理，才能為前期的決策提供參考，為實施階段提供保證。要提高管理人員的現金流動態管理意識，房地產企業需要針對開發項目制定有關的管理措施，這樣才能使現金流管理得以真正的貫徹和落實。
參考文獻
關鍵詞：房地產;項目管理;存在問題;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
一個房地產項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業管理等。
2房地產項目管理的意義
房地產項目管理是房地產開發的重要環節,也是實質性的環節,如何做好房地產項目管理一直是困擾房地產開發商的主要不足，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，推動論文范文企業的健康發展。
3房地產項目管理存在的問題
3.1項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。
3.2由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監理缺失,文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經濟分析的方法,它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行,進行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。
3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產開發成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。
3.4物業服務管理,對房地產開發企業來講就是售后服務,物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。
3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
4房地產工程項目管理措施
4.1建設工程項目組織模式管理
建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統的建立和有效運行是一項復雜的系統工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協調整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統的先決條件和重要基礎。
4.2全面完善房地產項目成本管理
【關鍵詞】房地產；項目管理；問題；改進
房地產項目的開發，是一項復雜性的工程。房地產項目的開發一般分為三個階段，即設計階段、決策階段、施工階段。房地產項目在建設過程中，涉及到的專業知識非常多，例如：金融、給排水、建筑、結構、強弱電、園林、管理、經濟、暖通等一系列方面；房地產項目在建設中要重視對各個環節的管理，解決房地產項目管理中存在的問題。
一、房地產項目管理中存在的問題
1、房地產項目的前期規劃不合理，建設的方向不明確
有一些房地產開發商，在房地產項目的前期建設中，沒有重視對房地產項目前期規劃的可行性進行分析與研究，對于房地產市場中的定位不夠準確，導致房地產項目錯失了最佳的建設時期。房地產項目中的管理部門也沒有制定相應合理化的可行性研究報告，這就造成房地產開發商無法確定房地產項目中的相關決策，即使確定了決策也不能保證決策的科學性、全面性、可行性，房地產項目建設中前期階段這一系列的問題，都不利用房地產項目的管理，會給房地產開發商在對房地產項目實施管理措施時帶來一定程度的阻礙。
就目前來看，房地產市場中的一些信息數據，反映出來的是房地產行業的發展形勢并不樂觀，主要表現在房地產市場中的信息數據混亂，導致房地產開發商從房地產市場中所獲取的信息數據也不夠準確，難以對房地產項目的建設方向進行準確的定位，房地產項目的管理過程中也無法有一個合理的規劃。針對這一現象，房地產開發商應當理性的對待從房地產市場中收集來的一些數據信息，認真的對其進行分析與研究。
2、忽視了房地產項目在設計階段的投資控制
我國房地產項目在設計這一階段中的投標環節，對于設計方案的好壞主要是從技術、美觀、功能等一系列方面進行評價，一些房地產開發商在設計階段中過于重視技術，而忽略了房地產項目在經濟這一方面中的項目投資，這就造成了房地產項目管理中無法對投資成本進行有效的控制；還有一些房地產開發商在房地產項目的建設中只重視施工階段的投資控制，在施工階段投入大量的人力、物力資源，對房地產項目在施工階段中的工程造價進行估算與審查，卻忽視了房地產項目中在設計這一階段的投資控制，幾乎不會考慮如何使用有效的房地產項目中的資金成本來對建筑產品進行設計。
房地產開發站在房地產項目的建設過程中，沒有在設計階段中進行一個合理投資控制，導致房地產項目中的管理部門無法對設計階段中的各個環節進行一個有效的管理，當房地產項目中的施工圖紙在完成之后，房地產項目中的投資控制只能在施工圖紙這一基礎上進行，這就導致房地產項目中的投資控制對于資金成本的控制力度降低，控制的范圍也呈現縮小的趨勢，增加了房地產項目管理中的難度。
3、房地產項目的竣工階段，房地產項目的總承包商與分包商、業主之間的矛盾升級
房地產項目在施工的前期階段，工作的內容較為單一，房地產項目需要管理的事項也相對的比較簡單，房地產項目的總承包合同中已經包含了業主制定的分包內容，房地產項目中的業主管理人員以及建立單位在這一方面的管理工作比較輕松，而房地長項目中的分包工程中，對于與業主簽訂相應的施工合同，這一方面存在著較大的難度。房地產項目在招標階段，對于工程接口與工程配合這兩個方面的界定較為模糊，工程施工合同的簽訂也不夠合理，房地產項目中的總承包商缺乏服務意識，與業主之間的矛盾不斷激化，這在很大程度上增加了房地產項目管理的難度。
房地產項目中的一些分包商，在房地產項目的建設過程中出現問題時，通常都會直接詢問業主該怎樣解決，業主在這一方面扮演了房地產項目工程中總承包商的角色，業主的現場管理人員在房地產項目的施工現場承擔了主要的協調工作，房地產項目到了竣工階段時，大部門的時間與精力都投入到了協調工作，這就導致房地產項目工程出現諸多的不足與安全隱患，一旦房地產項目出現什么質量問題與工期延長，就會導致兩者之間的矛盾爆發，相互推卸責任，這在無形之中增加了房地產項目管理的難度，加大了房地產項目管理中的工作量、工作壓力。
二、房地產項目管理中的改進思考
1、制定合理的前期規劃，發揮項目管理人員在決策中的作用
隨著房地產行業的快速發展，房地產行業進入到了一個營銷時代，房地產開發商項要在營銷市場中站穩腳跟，就必須掌握充足的數據信息，例如：經濟市場中的需求狀況、消費者的需求狀況、競爭對手的基本信息等一系列方面，還要重視對房地產項目前期建設中的合理規劃。
房地產開發商應當重視對房地產市場中的信息數據信息進行收集，加大人力、物力加強房地產項目前期建設中的可行性研究，根據房地產市場中的數據信息制定合理的規劃。房地產項目中的管理人員，要參與到工程決策中去，提供自己的專業意見，加強房地產項目管理決策的正確性以及力度。
2、加強房地產項目設計階段中的投資控制
房地產項目建設過程中的設計階段，是房地產項目建設中非常重要的一個環節，對于控制項目投資有著十分重要的意義。
房地產開發商在房地產項目設計階段，應當從銷售這一角度來看待問題，要求房地產項目中的設計人員在選擇材料與設備的時候，要對材料與設備進行深入的分析與研究，選擇性價比高的材料與設備；在房地產項目中的結構設計上，要符合相關的規定以及規范化、合理化；在房地產項目中的供電、通訊、給排水、煤氣、電線安裝等一系列方面，要與業主與相關部門進行交流與溝通，聽取其他的意見，對房地產項目中每一個配套的系統方案進行優化，不僅僅提升房地產項目在設計階段這一方面的管理水平，還提高了經濟效益。
3、重視竣工階段的管理工作，處理好各個方面的關系
房地產開發商要重視房地產項目工程在竣工之后的管理工作，抓好竣工之后的每一個環節，可以建立一個以房地產開發商為主，引導房地產項目中技術、材料設備采購、銷售、管理、開發等工作人員組成的臨時部門，相互之間分工合作，共同完成房地產項目竣工階段中的所有事項，開發商還要處理好與業主以及分包商之間的關系，在施工合同中明確各個事項的職責，必要的時候可以選擇法律途徑進行解決。
結語
房地產開發商是房地產項目管理中的主體，是房地產項目建設的前期階段一直到竣工階段中的組織者，房地產開發商要重視房地產項目管理中存在的一些問題，并且要積極的采取有效的措施解決房地產項目管理中的問題，這對于房地產項目的建設有著非常重要的作用。房地產開發商在房地產項目建設的前期階段，要對房地產建設的總體規劃設計的正確性、可行性進行確定，還要對房地產市場中的一些實際情況進行深入的分析與研究；在房地產項目建設的后期階段，要在房地產營銷這一方面進行合理的策劃，這樣能夠有效的對房地產項目進行管理，解決房地產項目管理中的問題。
參考文獻：
[1]賀曼華.淺議房地產項目管理中的問題及對策[J].科學與財富，2010（09）.
關鍵詞:房地產;投資;過程控制
中圖分類號:F27文獻標識碼:A
一、引言
一個房地產項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發生在此階段。因此,對房地產項目實行有效的過程控制是實現房地產項目投資管理目標的關鍵。
二、建立房地產開發項目投資過程控制體系
建立房地產開發項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質和時序不同劃分為不同子系統,如決策控制子系統、設計控制子系統、招投標控制子系統、合同管理子系統、實施控制子系統、結算控制子系統、后評價子系統,各子系統互相聯系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區別于其他控制方法的特點。
一個房地產項目的投資組成按其性質結合發生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術服務費用,主要包括勘察費、規劃費、設計費、審圖費、招標費、監理費等;三是政策性費用,主要包括基礎設施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規劃管理費、開發管理費、交易手續費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設備等費用;五是配套設施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設施及增容費、排水管線及設備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產運營各階段均有發生,但對應各階段發生費用不同,發生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產項目投資控制的有效途徑。
三、實現投資過程控制的方法和途徑
1、采用適應開發運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設計招標、限額設計、優化設計、合同管理等手段。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計總概算,控制初步設計和施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據批準的投資估算確定的。
施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質量的辯證關系,不能過分強調投資控制而忽略工期控制和質量控制。要充分重視設計變更的早期管理,業主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業主責任引起的設計變更或修改等,業主不要輕易簽章確認。要協調好和監理公司、銷售公司關系,這兩個單位的行為也代表業主,利用這兩個單位有效工作來減輕業主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。
2、加強房地產項目投資的動態控制。房地產項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態管理。各階段工程投資控制目標的基本關系是:根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率;根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率;根據項目方案深化設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。項目實施過程中工程投資控制的定時監控、動態控制貫穿整個項目運營周期。
3、做好房地產項目投資結算審計和項目后評價。結算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協議及設計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規范標準中強制執行條文及合同中的規定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。
項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術、經濟、環境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結經驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結的經驗、教訓、意見建議等應成為編制規劃和投資決策的參考和依據,在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結論和主要經驗教訓。
(作者單位:1,2.南陽市房地產開發公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)
主要參考文獻:
[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京:計劃出版社,2009.
【關鍵詞】房地產項目；風險管理；解決措施
房地產是一項投資大、效益高、風險大且參與者多的項目。其涉及的風險包括政治、法律、合同、自然以及合作方等多方面的因素。隨著我國房地產行業的不斷發展，房地產開發企業已逐步意識到房地產項目風險管理的重要性，并確定風險管理目標，在項目實施過程中加大風險的辨別、管理與控制力度，采取正確的風險解決措施，才能提高房地產企業抵御風險的能力，提高企業的經濟效益和社會會效益。由此可見，就房地產項目風險管理的控制及問題解決措施實施進行探討具有十分重要的意義。基于此，筆者做出以下幾點探討。
1 概述房地產項目風險
房地產項目風險主要表現在以下兩個方面：一是市場風險，二是價格風險。
1.1 房地產項目的市場風險
房地產項目的市場風險主要是指因房地產市場狀況產生變化給房地產企業投資帶來的損失。房地產市場作為一個區域性的市場，主要由本地區房源供需狀況、消費者的嗜好和購買能力、房地產市場的競爭能力和規模以及方式、房地產市場的結構、性質、發育程度等多種因素而決定市場風險的大小。
1.2 房地產項目的價格風險
房地產項目的價格風險主要是指因房地產定價不合理給房地產企業投資帶來的損失。它主要是由于對市場的研究不夠充分、市場的定位不夠準確以及定價策略的不科學導致與價格波動不適應。如果房地產價格定價過高，雖然增加了收益，但是所定的價格高于市場而不被市場所接收，就會導致房產滯銷，房地產企業的總利潤就會下降；如果房地產價格定價過低，雖然房產的銷量在增加，但企業的經濟效益將會受到損失。價格風險始終貫穿于整個房地產項目之中。
2 房地產項目各階段風險管理的控制
所謂房地產項目風險管理的控制，就是房地產企業對各種潛在的風險進行分析和評估，并采取針對性的措施進行風險管理的控制。在整個實施過程中加大管理和控制力度，從而將風險的損失降到最低。房地產項目的風險管理作為房地產項目管理工作中不可或缺的一部分，房地產項目風險管理的控制已成為當代房地產企業提高風險抵御能力的重要手段。因而必須加強房地產項目各階段的風險控制。房地產項目各階段的風險主要表現在以下幾個方面：
2.1 房地產開發地區的風險
因為社會經濟發展不平衡，地區與地區的社會經濟環境不同，使得地區不同的房地產企業面臨著不同的風險，各地區對房地產開發項目的風險因素也存在較大的差距。而房地產項目具有固定的地理位置和不可逆性，這就使得房地產開發地區的風險對房地產企業的重大決策具有重要的影響。
2.2 土地購買風險
如果土地獲得的方式是通過協議出讓的方式，那么土地風險主要在于開發企業和地塊上原房產所有者的談判過程和結果。如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對偏高，對未來市場的判斷一旦出現偏差，就會導項目虧損，因此它的風險主要來自于對未來市場的判斷。
2.3 征地拆遷風險。
征地拆遷涉及許多法律問題，一方面，我國現行拆遷安置法規規定太籠統，法規可操作性比較差：另一方面，地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、終濟的原因，拆遷過程中會出現各種復雜情況，使開發商面臨重大的風險。
2.4 建設階段的風險
2.4.1 招標模式與風險
目前采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。
2.4.2 承包方式與風險
建設全過程承包：開發商要冒承包商選擇不當的風險。階段承包：這種承包方式可以發揮各專業承包單位的專業特長，但同時增加了開發企業進行組織、協調和控制的難度，由此增加相應的風險。
2.4.3 承包合同風險
合同風險有兩類，一類是由于合同條款不完善，闡述不嚴謹，或部分條款與法規相抵觸，在執行中可能給開發商造成損失。第二類是由于合同條款規定而引起的風險在合同雙方問的不同分配。
2.5 房地產項目租售階段的風險
2.5.1 銷售時機風險
房地產銷售時機風險有：預售、即時出售和滯后銷售。每一種銷售方式都有不同的風險。
2.5.2 租售合同風險
房地產平且售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的，交易合同糾紛風險是一種概率很高的風險，并且一旦出現后，風險交易也很大。
2.5.3 房地產項目風險防范與解決措施的實施
針對上述的各種風險，筆者就房地產項目風險防范與解決措施的實施做出以下幾點探討：
（1）做好投資風險的辨別及決策
投資風險的辨別主要包括收集和整理風險信息、了解和分析風險環境以及風險的特征與類別的區別。在確定投資決策時應對各種方案、情況和條件下的損失的大小進行評估和風險的計算，從而確定是否需要承擔風險，選定最佳的投資方案。
（2）注重風險承擔
在籌集房地產項目資金過程中，必須注重風險承擔。所謂風險承擔，主要是指企業以內部資源來彌補企業的損失，是房地產項目風險管理的重要手段。應做好以下幾個方面：一是負債不能超過企業的承受極限；二是在房地產項目決策階段為資金的整體運作做好全面的規劃，并制定臨時資金補充應急方案；三是對企業的負債形式進行分析和歸類，確保企業的負債為長期負債。
（3）做好風險轉移
在房地產項目招標時，應與工程項目施工方、監理方簽訂工程項目承包合同，并在合同中就施工工期節點、工期延誤等應承擔的損失進行明確的約定，從而有效的轉移風險。
（4）加強風險控制
房地產項目設計與施工過程中，首先應做好設計交底與圖紙會審工作，并嚴格執行監理制度，就項目的設計與施工進行全程監控，最后還應嚴格審查設計變更與工程現場簽證，以便有效控制工程造價。
（5）制定嚴謹、周密的應急預案
因為房地產項目具有較長的開發周期，國家金融投資政策的變化，企業各種因素的變動都給企業帶來了一定的風險。作為房地產項目風險管理者必須制定嚴謹、周密的應急預案，通常應急預案包括對風險的描述、出現風險的可能性、計劃假設的完成以及風險的影響和適當的反應等。
總之，房地產項目風險的控制與管理是一項較為系統復雜的工作。作為房地產項目風險管控人員，必須提高風險防范意識，加大風險防范和控制力度，采取有效的防范措施，盡可能的將風險降到最低，提高房地產開發企業的競爭實力。
參考文獻
關鍵詞：房地產；開發項目；設計；變更；管理方式
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2016）05-0135-02
改革開放以來，我國的房地產行業得到了飛速發展，各類房地產行業規范管理制度及法律法規都得到了建立與完善，房地產行業已漸漸成為我國經濟財富的重要組成部分。由于房地產業存在著建設周期長、項目投資成本高、位置固定等多種特殊性質，使得現階段的房地產項目開發管理十分混亂，加大了房地產項目開發管理難度。
一、房地產開發項目設計對房地產項目影響
（一）房地產開發項目設計
設計管理指的是房地產開發企業針對開發建設項目設計工作的全過程管理，高質量的工程設計是房地產開發項目成功的關鍵。在進行房地產開發項目設計管理時，必須充分考慮到項目定位、工程的招投標、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現場施工等各項工作間的配合與銜接。將房地產開發項目的計劃目標與設計過程進行充分的結合，找出最科學合理的施工管理方案與方法，以最大程度實現項目設計與工程施工的和諧統一。
（二）房地產開發項目設計對房地產項目的影響
有關專家認為，建筑施工的工期、成本以及質量等問題都可以在項目開發設計階段找到根本原因。如缺乏可施工性導致的建筑施工進度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因為項目開發設計階段的紕漏與缺陷。因此，加強房地產開發項目設計管理，對于建筑工程的工期、成本以及質量控制都有著十分重要的意義。
1.對工期的影響
房地產開發項目設計對于工程工期的影響主要有以下幾個方面。
房地產開發項目設計中的土建設計與設備的購置計劃都直接影響著工程施工進度。科學完善的土建設計與設備的購置計劃可以有效提高工程建設效率。反之，由于土建設計與設備購置計劃的不合理，導致工程出現返工、重置設備等問題，都會嚴重拖延工程進度，延長工程建設工期。
高水準的設計技術文件及咨詢報告可以更好的保障工程施工進度。反之，設計階段的缺失，會導致后期出現頻繁的設計變更，嚴重阻礙工程施工進度，還會使得業主被承包商大量索賠，引起糾紛。
2.對成本的影響
部分專家研究認為：科學有效的工程設計可以為工程項目節省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產開發項目設計對工程成本的影響在于：有效的開發項目設計可以影響到建筑工程生命周期內所需費用的80%左右；由于在項目規劃設計階段，投資方就基本決定了工程項目規模等大體成本，因此，開發項目設計決定了建筑工程投資的80%左右。
3.對質量的影響
房地產開發項目設計階段的技術文件及咨詢報告等，可以體現出工程項目的質量標準、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項目內在質量的重要體現。 因此，只有高水準的工程開發項目設計，才能確保工程項目的經濟性、安全性及實用性。有關調查分析，我國建筑行業項目質量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項目設計。
二、房地產開發項目設計管理
方案設計的主要流程有：制定招標設計任務書進行方案招標評審、咨詢方案確定方案規劃方案報建設計文本方案報建。為了制定出一套經濟效益高、滿足市場需求的設計方案，許多的房地產開發商都會在方案設計階段使用如多輪方案競標、專家咨詢論證、內部評審等方法，花費大量的內外資源。但實際設計結果仍是差強人意，出現了許多設計成果偏離預定目標，設計進度緩慢等問題，嚴重影響了工程建設。因此，加強方案設計階段的管理十分重要。
一般情況下，方案設計階段可以分為兩個部分，即方案招標及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設計過程。因此，在各階段中，各房地產開發項目設計人員及有關人員，都應認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環境景觀系統、建筑設備的設置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設計院進行詳細溝通，并與政府有關部門保持聯系，促使方案設計健康發展。
還需要加強方案設計階段的風險管理。部分房地產開發商制定的項目目標不夠科學合理，給建筑施工帶來了許多風險。還有部分開發商喜歡鉆政策漏洞，甚至進行違規操作，都會給建筑項目帶來極大的風險。而在委托與選擇方案設計公司時也存在著一定的風險，這主要在于委托人對方案設計公司不夠了解，選用了資質不佳的設計公司，因而使得設計成果達不到期望效果。因此，工程項目的組織者必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，防患于未然，確保整個方案設計階段與建筑施工的順利發展。
三、房地產開發項目設計變更
（一）設計變更
設計變更指的是設計部門修改與改變已經確定的設計文件以及施工設計圖紙中的設計標準狀態。進行設計變更應當盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設計階段進行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對于其余費用的影響會很少甚至沒有；而在采購階段進行變更時，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設備及材料，浪費了大量資源；在施工階段發生變更時，不僅會增加上述各類費用，還會拆除部分已經施工的工程，造成更大的經濟損失。因此，必須加強設計變更管理，提高設計變更控制力度，盡量將其控制在項目開發設計的初始階段，做好圖紙會審，以便及時發現處理設計中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴重影響到工程造價的設計變更，必須先計算變更預算，再做設計變更。
（二）設計變更產生的原因
提出設計變更的有可能是房地產開發企業、設計單位、監理單位、施工單位等。造成設計變更的主要原因有： 調整項目規劃，變更戶型設計；出現設計失誤、漏洞；變更設計工藝技術；增減工程內容；設計材料品種變化的影響；施工中出現的錯誤；設計時地質勘查資料不準確導致施工出現誤差，如加深基礎等。
四、房地產開發項目設計變更管理
進行設計變更管理主要有以下幾個方面：
（一）技術管理方面
1.在前期研究階段，應仔細做好房地產市場分析以及相關技術準備。房地產開發企業必須提前做好搜集整理數據資料、地質勘測等準備工作，以便為設計人員提供充足的工程資料，提高設計效率。
2.一定要嚴格考察各設計單位的具體情況，根據其技術能力、服務內容等設計資質，科學選擇設計單位，確保設計人員的專業性。
3.組織構建高效的管理團隊。選擇具備一定專業能力的管理人員，可以及時發現設計中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設計后期的變更數量，節省設計成本，有效提高設計進度與設計質量。
4.平衡設計方案與初步設計。進行工程項目開發建設不僅需要宏觀考慮到各建筑技術經濟指標，更需要注意技術的成本消耗以及可實現性。因此，在方案設計階段必須做好項目后期的技術深化與設計的平衡，避免出現設計與實際施工脫節的現象。
5.加強設計變更流程管理。加強設計變更管理流程，增加設計變更檢驗及監管程序，可以有效保障設計變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。
（二）合同管理方面
1.完善設計合同，對于設計變更方法進行事前約定。合同中的各項具體條款需要合約成本部門及設計管理部門進行統一協商制定，對于設計中的缺陷及問題，設立相應的賠償條款，可以最大程度的減少設計變更成本，提高設計效率。
2.做好合同交底工作
在簽訂好設計合同后，企業合約成本部門應立即將合同信息通報給各職能部門，確保每位項目管理人員了解合同內容及注意事項，減少及避免不必要的索賠。
3.進行設計限額
對設計成本提出一定的額度限制，可以避免對于項目成本的浪費，有效控制項目成本。對于能量化的設計指標，對其設立一定的經濟指標或者技術指標。對于不能量化的設計指標，應對其所需的材料設備成本設置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關鍵點，一定要加強其設計額度的控制。
（三）責任管理方面
制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖（如圖2所示），確保每個職能部門都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發建設效率。為了提高項目建設工作效率，還可設置一定的獎懲機制，對于施工中引起設計變更的各類設計問題，設定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因為設計問題導致設計變更，如果超過十萬元則扣除其1%的設計費用。以此來激勵設計單位，有效提高設計效率。
綜上所述，房地產開發項目設計與變更管理有著較強的復雜性與技術性，其管理難度及其巨大，管理任務十分艱巨。因此，房地產開發公司必須重視房地產開發設計與變更的管理，嚴格把控開發設計質量，提高其設計的科學性與實用性，并加強設計變更管理，規范設計變更流程，完善合同規定，以法律手段維護開發商及施工單位利益，促進房地產業健康發展。
參考文獻：
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由于我國經濟的高速發展，房地產行業也相應得到了快速發展，房價也因此不斷地攀升。但是建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產企業，對于項目工程經營風險的控制是當前工作的重中之重。在項目工程開發過程中，如何運用科學的方法來融入到房地產開發工程中去，在不斷降低工程經營的同時，逐步提高工程質量效益。不斷創新思想，針對市場的把握和房地產需求及相應理念，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的經營風險的控制和管理，在提高房企項目工程質量的前提下，改善企業的經濟效益，保證企業經濟效益不受損害。
房地產項目工程經營風險控制的現狀
目前，我國房地產項目工程缺乏必要的市場風險意識。但是房地產市場的供求關系不斷發生變化，以及相關設備資源的短缺，企業的現金流也沒有做合理規劃，這些都會給房企帶來一定的風險。如果涉及到開發商和承包商的關系，他們兩者之間就會存在債務風險。這里所說的債務風險是房企項目工程最關心的因素，債務風險也會影響這也是影響房地產開發企業信譽的重要因素。很多房地產企業對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經營風險。房地產開發企業對風險意識不夠重視，也缺乏規避風險的能力，導致項目工程質量得不到保證，工程造價卻過高。
其次，在經營風險控制方面，有些房地產開發企業由于錯誤的決策，使得工程投資風險上升。例如，在剛開始招投標的過程中，房地產開發企業只追求造價，嚴重忽視實際工程開發中問題，最終是的施工進程無法按正常時間進行，導致成本的不斷增加，房地產企業的經營效益就會下降。
1、房企項目工程的經營成本風險管理
在進行經營成本控制時，為了降低經營風險的概率，房地產企業要根據實時的市場物價信息，及時關注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進行。房地產企業是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產項目開發工程要控制好經營成本風險，使得經營成本風險保持不變而提升價值。例如，在某個開發項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業潛力。因此，房地產開發企業可以相應地增加幾套商業辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產開發企業在經營成本風險保持不變的情況下，就擴大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低經營成本風險。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發人員對當地地質實際情況進行了勘探，發現這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產企業可以對經營成本風險的預算，降低風險發生的概率，能全面提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進行認真的市場調查研究，仔細的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低經營成本風險和提升企業經濟效益。要針對本地區同類型房屋進行調查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應對方案，克服盲目性。
此外，房地產企業先要進行整個規劃圖進行設計，制作出項目計劃期內的施工費用及經營成本風險水平，根據相應的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運用科學的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低經營成本風險的指導文件。當施工工作人員把圖紙規劃好以后，施工管理人員要嚴格按照成本計劃來開展工作，對影響經營成本風險的種種因素要認真管理，合理控制經營成本風險。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制，增強施工管理人員的風險意識。
2、提高房企項目工程的質量效益
房企項目工程的質量效益是房地產項目工程經營風險管理的一個重要部分，也是降低房企項目工程經營風險的重要前提條件。質量效益要求在降低項目經營成本風險的基礎上，滿足項目工程質量效益要求的一系列活動。這就包括作業活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質量效益目標，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規定的計劃進行實施，實現質量效益目標。
首先，項目工程管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關管控，禁止一切無序設計和施工，禁止越級和掛靠、轉包等現象的發生，提高項目經理和施工管理人員的質量效益意識，樹立責任心。此外，還要對項目工程施工中的施工技術、工藝、方法和機械設備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應的安排，加強審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進度能夠正常合理進行。
其次，在施工作業過程的質量效益控制中剛開始要進行技術和圖紙審查，認真檢查每一個施工工序的合理性和科學性，檢查工序施工條件是不是滿足相應的要求，進行分批和分項工程實測，對中間產品進行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進入下一道工序施工。最后，嚴格執行操作，按照規劃圖紙進行施工，不斷降低經營風險水平，提高房企項目工程的質量效益。
