時(shí)間：2022-09-28 22:41:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇企劃書，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1.企劃書名稱
企劃書的名稱必須寫得具體清楚。舉例來說，《如何防盜企劃書》的名稱就不夠完整、準(zhǔn)確，應(yīng)該修正為《北京市朝陽區(qū)1994年6月至12月防盜企劃書》。
2.企劃者的姓名
企劃者的姓名、工作單位、職務(wù)均應(yīng)一一寫明。如果是集體企劃的話，所有相關(guān)的人員的姓名、工作單位、職務(wù)均應(yīng)寫出。
3.企劃書完成時(shí)間
依照企劃書完成的年月日據(jù)實(shí)填寫。如果企劃書經(jīng)過修正之后才定案的話，除了填寫“某年某月某日完成”之處，還要加上“某年某月某日修正定案。”
4.企劃目標(biāo)
附：企劃書一般格式：
企劃書的一般格式
封面
（1）企劃書名稱
（2）企劃者的姓名要求具體、清楚
（3）企劃書完成時(shí)間
正文
（4）企劃的目標(biāo)
（5）企劃的內(nèi)容本企劃書的主要內(nèi)容
（6）預(yù)算表與進(jìn)度表
細(xì)化內(nèi)容
（7）企劃場(chǎng)地
（8）預(yù)測(cè)效果
企劃書正文由3大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)分別說明如下：
1、公司的主要政策
企劃者在擬定企劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來的經(jīng)營方針與策略，做深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細(xì)節(jié)；確定目標(biāo)客源與消費(fèi)水平定位。
策劃目標(biāo)是擴(kuò)大社會(huì)知名度還是追求利潤。
制定價(jià)格政策。
廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。
促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
2、營業(yè)目標(biāo)
所謂營業(yè)目標(biāo)，就是指公司在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營業(yè)目標(biāo)。
營業(yè)目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)：
為檢驗(yàn)整個(gè)企劃案的成敗提供依據(jù)。
為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。
為擬定下一次營業(yè)目標(biāo)提供基礎(chǔ)。
3、推廣計(jì)劃
企劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)營業(yè)目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。
（1）目標(biāo)
企劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)企劃案的營業(yè)目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。
（2）策略
決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告表現(xiàn)策略、媒體運(yùn)用策略、促銷活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。
廣告表現(xiàn)策略：針對(duì)酒店定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題。
媒體運(yùn)用策略：媒體的種類很多，包括報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？
促銷活動(dòng)策略：促銷的對(duì)象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。
公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。
（3）細(xì)部計(jì)劃
詳細(xì)說明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。
廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。
媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本）。
兩個(gè)月前，我研究生畢業(yè)應(yīng)聘到一家企業(yè)工作。部門經(jīng)理是一個(gè)三十多歲的女人，聽說是這個(gè)公司的元老級(jí)人物，大專文化。
我很珍惜這份工作，想在實(shí)習(xí)期好好表現(xiàn)表現(xiàn)，爭(zhēng)取順利轉(zhuǎn)正。因此在部門經(jīng)理交給我做一份企劃時(shí)，我使出吃奶的勁。由于這種產(chǎn)品和我所學(xué)的專業(yè)有些差別，很多東西我也不懂，我就在網(wǎng)上大量查閱資料，遇到問題，甚至還搬出讀研時(shí)的指導(dǎo)老師幫忙。由于這種軟件是我們給國外，國內(nèi)僅我們一家，我就常打電話給國外的軟件商進(jìn)行技術(shù)咨詢。英語口語不行，每次和外國人打電話，都要事先把電話內(nèi)容細(xì)細(xì)地想清楚，寫在紙上列一個(gè)提綱。那段日子，我一上班，就一動(dòng)不動(dòng)地坐在電腦前，連口水都不喝，中午吃飯時(shí)，我也是帶著小跑，匆忙吃一口，就又去工作了。晚上也不回宿舍，就在辦公室里。經(jīng)過幾個(gè)通宵，企劃書終于做出來了，自己覺得很滿意，要知道，這可是我參加工作以來，第一次獨(dú)立工作啊，很希望得到領(lǐng)導(dǎo)的表揚(yáng)。
那天早上一上班，我就把材料交給部門經(jīng)理。哪想到，這位領(lǐng)導(dǎo)連看也沒看，只是語重心長地對(duì)我說了一句：“你剛參加工作，不能這樣馬馬虎虎的對(duì)付啊！”我的臉一下子紅了起來，我想說我沒有對(duì)付，可是……“企劃書很復(fù)雜，怎么三五天就能做出來呢？這么簡(jiǎn)單可不行！”部門經(jīng)理要我重新再寫。我垂頭喪氣拿回報(bào)告，坐在桌前發(fā)愣。逐條細(xì)細(xì)看著企劃書，心想，領(lǐng)導(dǎo)連看都沒看，她怎么知道我做的不行呢？她……我心里有點(diǎn)恨恨的瞧不起這個(gè)女人，可是人在屋檐下，只好低頭啊！過了兩天，我把企劃書又交給了她。這次她要我再修改修改，這段應(yīng)該這樣寫，那里應(yīng)該這樣弄，我兩天后，把二次修改后的材料交給她，這次，她沒有讓我拿回去再改，而是她自己把企劃書放在電腦上，逐字的開始涂抹了起來。
三天后，她把她精心修改后的材料交給我看。企劃書被她改得面目全非，很多圖表都被挪了位置，我急了，不能再沉默不語了，紅著臉對(duì)她說：“這個(gè)圖不能放在這一頁，應(yīng)該放在這部分文字的下面，因?yàn)檫@是為了說明這部分文字的圖解。”“這不行，為了排版美觀，這圖怎么能放在這呢，還是應(yīng)該挪過去好。”“可是……這不是廣告，這是……”“你剛來，對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉，就照這樣改吧！”“好……吧。” 我不情愿地接過材料，再次坐在桌前發(fā)呆。看著自己辛辛苦苦幾個(gè)通宵做出來的東西，被領(lǐng)導(dǎo)糟蹋成這樣，淚涌在眼圈，咬著嘴唇什么也沒說。
半個(gè)月后的一天，部門經(jīng)理怒氣沖沖地從總經(jīng)理辦公室出來，站在我桌前對(duì)我說：“上次讓你寫的東西，交給總頭兒看后，頭兒特別不滿意，還發(fā)了火，我可是為你說了不少的好話，告訴頭兒說，這是我們新招聘的研究生做的，沒經(jīng)驗(yàn)，可是頭兒還是生氣，讓你親自到他那里去一趟，他在辦公室等你，你自己去吧！”啊？讓我自己去見總頭兒？嚇得我直哆嗦。總頭兒是一個(gè)四十多歲的中年男子，他指著企劃書，“這企劃書是你做的嗎？”我點(diǎn)點(diǎn)頭。總頭兒說，這里面的內(nèi)容有些應(yīng)該這樣做，這圖表不應(yīng)該放在這里，應(yīng)該和文字配套才對(duì)，你是一個(gè)研究生，連這點(diǎn)常識(shí)都不懂嗎？”總頭兒說這話的時(shí)候，嚴(yán)肅看著我。我想說，本來不是這樣的，是因?yàn)椴块T經(jīng)理的修改……可是我沒說出來，只是點(diǎn)著頭，“等你修改以后，直接交給我吧！”總頭兒最后對(duì)我說。
第二天，我把我開始做的企劃書，一字不動(dòng)的原文交給了總頭兒，得到了總頭兒的好評(píng)。
后來我才明白，工作以后做事情，和在學(xué)校做作業(yè)不一樣的，高效率不一定就會(huì)被人認(rèn)為是高質(zhì)量，特別是在學(xué)歷比較低的領(lǐng)導(dǎo)面前，不要表現(xiàn)得自己很優(yōu)秀，盡管這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)水平很差，但也要表現(xiàn)得很謙虛，還要“不恥下問”，“虛心”向元老學(xué)習(xí)。
我是一個(gè)特別愛好音響和音樂的音響發(fā)燒友（自由撰稿人），這兩年隨著對(duì)音響市場(chǎng)的了解并和一些音響廠商的接觸，發(fā)現(xiàn)雖然現(xiàn)在的音響市場(chǎng)不再如同上個(gè)世紀(jì)的90年代初期那樣有著暴利，但整體的發(fā)展更加正軌，而且從現(xiàn)在來看，音響這種傳統(tǒng)的家電行業(yè)不會(huì)因任何新潮時(shí)代的來臨而消失，它只會(huì)永遠(yuǎn)存在，且很穩(wěn)定。
二、籌劃目標(biāo)
我現(xiàn)在意欲選擇音響經(jīng)營。因?yàn)楝F(xiàn)在不再會(huì)有代銷這一方式，故所需資金是較為龐大的。且現(xiàn)在人們對(duì)于音響，已經(jīng)不再局限于那些低檔而無品味的普通組合音響，追求的是更具品味，且檔次更高的音響組合，從這點(diǎn)看來若要經(jīng)營此類音響，其所需資金至少在80萬到150萬。
三、市場(chǎng)調(diào)查
最近一段時(shí)間我對(duì)音響市場(chǎng)做了一個(gè)較為詳細(xì)的調(diào)查，并從一些側(cè)面做了一定了解，目前我國的音響行業(yè)并沒有一個(gè)固定的回報(bào)率，但每年基本都固定在15%到20%之間，無論是誰家皆沒有太大變化，即便是總亦不過如此。而從銷售額來看，每個(gè)地方又是有所不同的。從成都地區(qū)的銷售額來看，銷售中高檔和高檔音響（包括部分中檔），其銷售額多在年300萬至350萬之間。當(dāng)然這和自己的努力分不開。但有一點(diǎn)是值得注意的，對(duì)于中高檔和高檔音響最好選擇一線商的一線進(jìn)口音響品牌。在經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展后，可根據(jù)自己的銷售情況對(duì)現(xiàn)有品牌做出一定調(diào)整，當(dāng)然目的就是為提高銷售額。
四、競(jìng)爭(zhēng)分析
成都作為國內(nèi)為數(shù)不多的幾個(gè)音響發(fā)燒大城。說到音響自然就會(huì)想到成都的大發(fā)和城隍廟電器市場(chǎng)。但現(xiàn)在的大發(fā)和城隍廟僅剩下為數(shù)不多的音響商，所品牌也是參差不齊，從低檔到高檔均有，目前成都，南邊仍然是高消費(fèi)群體的聚居區(qū)，且現(xiàn)在進(jìn)入南邊的音響公司只有大型的超音電器、從上海來的愛威影音、新德比電器在商鼎國際租的寫字間做演示室，為那些高消費(fèi)群體并結(jié)合有一定消費(fèi)能力的發(fā)燒友準(zhǔn)備的，只有超音是真正在航空路華爾茲廣場(chǎng)有個(gè)店面。也因此帶來不少有錢人過去，當(dāng)然也因?yàn)槌艚陙淼拿麣庠絹碓酱蟆某啥家繇懯袌?chǎng)來看，南邊將是各大音響商行爭(zhēng)奪的一個(gè)地方，而現(xiàn)在的進(jìn)入將是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。
五、籌劃規(guī)模
在成都南邊航空路、桐梓林和紫荊路，作為高消費(fèi)群體的所在，這里有著成都地區(qū)最集中的高消費(fèi)群體，大多在每平米170元——300元之間，我們所需要的店面至少要在150平米或以上，需要建立獨(dú)立的試音室，可兼職HiFi、HiEnd及家庭影院，面積大概在35—45平米，按照嚴(yán)格的試音室設(shè)計(jì)并裝修費(fèi)用至少在10萬到15萬。
雷帝化妝品公司是一家集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、貿(mào)易與一體的專業(yè)化妝品公司，在國內(nèi)擁有二千多平方米的廠房和專業(yè)的研究實(shí)驗(yàn)室，并于2002年與法國P.R.L美容醫(yī)學(xué)研究中心合作在美麗的法國西部建立了自己的國際化實(shí)驗(yàn)基地。
雷帝系列男士護(hù)膚品，是雷帝公司與法國P.R.L美容醫(yī)學(xué)研究中心合作研制生產(chǎn)的高檔男士護(hù)膚品，由中心生物工程博士精心研究，將香薰精油與東方藥草相融合，并結(jié)合高科技生化技術(shù)，添加了新型抗污染活性成份PREREGEN，突破了傳統(tǒng)意義上的香薰和中醫(yī)概念，研制出了功效完美的專業(yè)男士護(hù)膚產(chǎn)品----雷帝系列護(hù)膚品。其原材料全部來自法國，由中法兩方皮膚學(xué)專家為亞洲男性量身定做，無論是哪種皮膚類型的男士，雷將給您最體貼的呵護(hù)！
1.2研究中心簡(jiǎn)介
法國P.R.L美容醫(yī)學(xué)研究中心，成立于1898年，坐落于美麗的法國西部，占地面積五千多平方米，專業(yè)致力于美容醫(yī)學(xué)，皮膚學(xué)，護(hù)膚產(chǎn)品等領(lǐng)域的研究，1998年榮獲了歐洲美容界最高榮譽(yù)獎(jiǎng)ABBI.ES大獎(jiǎng)，被法國化妝品協(xié)會(huì)評(píng)為"十大科研機(jī)構(gòu)"。
1.3主要產(chǎn)品及業(yè)務(wù)范圍
主要產(chǎn)品：雷帝牌系列男性護(hù)膚產(chǎn)品。
業(yè)務(wù)范圍：
A：面向全國拓展產(chǎn)品銷售渠道，采用地區(qū)制按行政、文化、商業(yè)習(xí)慣來劃
分區(qū)域與全國的商一起完成雷帝品牌的宣傳及產(chǎn)品的推廣銷售工。
B：面向全國招幕連鎖加盟；
C：面向世界將雷帝產(chǎn)品打入國際市場(chǎng)
1.4男性護(hù)膚品市場(chǎng)調(diào)查
國外市場(chǎng)：運(yùn)作成熟
在法國與美國：有1/4的美容院或化妝品專賣店是專為男性準(zhǔn)備的
在韓國和日本：男士流行整容、化妝，男士專業(yè)護(hù)膚品店、美容院連鎖經(jīng)營規(guī)模龐大
國內(nèi)市場(chǎng)：方興未艾
在北京：大型男士美容休閑俱樂部如雨后春筍般層出不窮，許多俱樂部的檔次已達(dá)到國際水平
在上海：大型的男士美容院電話預(yù)約后還要排隊(duì)等候
在全國大多數(shù)地區(qū)：男士正在逐漸的接受這一新鮮的時(shí)尚消費(fèi)，更多地商家正在開拓大好的商機(jī)
來自國外的調(diào)查
在日本、韓國，40%的男子會(huì)到專業(yè)美容店進(jìn)行美容。吉列公司不久前的調(diào)查顯示，77%以上的男子認(rèn)為，他們的妻子和合作伙伴更樂于與修面后的男人打交道，79%的婦女對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)表示贊同；70%的婦女還認(rèn)為，修面后的男子更迷人、更有魅力。
來自國內(nèi)的調(diào)查
陜西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)今年曾就這個(gè)問題進(jìn)行了一次調(diào)查，調(diào)查顯示出不論男女，很多人都對(duì)男子美容有了較多的認(rèn)識(shí)。在總共4192份問卷中，1467人認(rèn)為男子化妝品太少，671人反映找不到男士美容店。很多男士其實(shí)非常想嘗試著美化自身，但由于各美容店幾乎全是針對(duì)女性，而不好意思跨入店門。
國內(nèi)的男性護(hù)膚品市場(chǎng)正在升溫
首先，男性對(duì)化妝品的關(guān)注程度逐漸上升。經(jīng)調(diào)查對(duì)于化妝品的關(guān)注，7大城市平均值由1998年的26.4%上升為1999年的27.8%，提高了1.4%，幅度雖小，但顯示出關(guān)注度上升的趨勢(shì)。"不管買還是不買，想看看"，北京1998年數(shù)據(jù)11.6%，1999年為14.7%，增長3.0%；武漢的男士也由1998年的13.5%增加到1999年的17%，增長率3.5%。就"閱讀有關(guān)的雜志和專門報(bào)道"方面，重慶男士的肯定態(tài)度則由1998年的3.6%增加到1999年的7%，增長了3.4%。
0000其次，中年男性是男性化妝品消費(fèi)的主力軍，而青年男性則是男性化妝品消費(fèi)的強(qiáng)有力的后備軍。以北京為例，從關(guān)注程度上看，在對(duì)"不管買還是不買，只想看看"的回答中，年齡為35歲-44歲持肯定態(tài)度的男士為20.5%，25歲-34歲為14%；從消費(fèi)觀念上看，認(rèn)同"過去在化妝品上花了不少錢"觀點(diǎn)的男士35歲-44歲的為13.4%，25歲-34歲為7.3%，對(duì)于"今后愿意在這方面花錢"表示同意的35歲-44歲的為15.7%，25歲-34歲為12%，從嘗試新產(chǎn)品上看，"購買這種商品的新類"，決定購買的35歲-44歲男士占7.9%，25歲-34歲占7.3%
再來讓我們聽聽他們?cè)趺凑f（現(xiàn)實(shí)采訪）
“長這么丑，我容易嗎？”（15歲的網(wǎng)友）：“facialcare(面部護(hù)理)，誰說男生不需要？日本男生現(xiàn)在修眉，涂口紅，看起來更動(dòng)人呢。我周圍也有這樣的男生啊，這樣的帥哥我喜歡！”
林風(fēng)（26歲，合資企業(yè)會(huì)計(jì)）：一些必要的日常護(hù)理當(dāng)然需要的，男人也是人啊，其實(shí)男人挺關(guān)心這個(gè)的，我男朋友臉上一起痘痘，比我還緊張。我們現(xiàn)在用同一套治療護(hù)理產(chǎn)品。只不過，他不好意思上美容院，我從美容院回來就是他的美容師。
楊子（35歲，廣告公司副總）：有一次老公陪我作美容，我開玩笑說讓他試試，結(jié)果一試他給迷上了，說實(shí)話，怎么可能去掉那些溝溝壑壑的皺紋呢，不過皮膚還是細(xì)膩了好多，人也看上去精神了好多，他現(xiàn)在還是偶爾陪我去，他說更喜歡那種放松的感覺。
王群（62歲，退休）：去年我給孫子買保險(xiǎn)那會(huì)兒，兩天來了兩個(gè)公司的兩個(gè)小伙子，其中一個(gè)每次來都干干凈凈，利利索索的，說話也特別和氣，我覺得就跟我兒子那個(gè)時(shí)候一樣，后來我就買了他的，小伙子體體面面，人看著就比較放心。
艾琳.威廉姆斯（56歲，志愿者，教師）：男士美容，我想這應(yīng)該成為一個(gè)無需討論的問題，地球環(huán)境日益被破壞，我們?cè)馐苤瑯拥奈：Γ瑸槭裁匆雎云缫暷行悦廊菽兀?/p>
我選擇了美容，所以``````
余波（25歲，導(dǎo)游）：不知道是不是美容真的幫了我的忙，總之我求職過程的一帆風(fēng)順是有目共睹的，其實(shí)我的底版本來就不差，美中不足的是眉毛沒有長好，只長到眼睛中間就斷了，看起來很不協(xié)調(diào)。后來聽女生說可以補(bǔ)，畢業(yè)我利用課余打工的錢毫不猶豫的進(jìn)了美容院，效果還不錯(cuò)！
一丁（35歲，電臺(tái)節(jié)目主持人）：多年前第一次與聽友見面的時(shí)候，我不經(jīng)意地聽到了兩位聽友的話，他們的意思是說，沒想到他的聲音那么有磁性，人怎么``````盡管我有心理準(zhǔn)備，可是親耳聽到，還是讓我很尷尬。我那時(shí)候總是一副不修邊幅的樣子，總覺得這就是個(gè)性，后來隨著觀念的更新，和社會(huì)活動(dòng)的日益豐富，電臺(tái)主持人也開始在這個(gè)城市流行起來，你走在街上也會(huì)被一些聽友認(rèn)出來，也不行不注重自己的形象了，當(dāng)然這也是對(duì)聽友的一種尊重，現(xiàn)在我定期去作美容，不論我出席什么場(chǎng)合，都不會(huì)再怯場(chǎng)了。
肖凡（22歲，即將畢業(yè)）：今年招聘會(huì)上冒出很多怪事，恐怕大家都知道，什么招聘者詢問你的個(gè)人隱私，憑借測(cè)試題決定是否錄用你等等，當(dāng)然也包括以貌取人的，我面試了幾家公司，都是外企，越到這樣的企業(yè)去看，越讓我下定決心去做做美容，否則從形象上首先過不了關(guān)，不過都得偷偷來，可不敢讓同學(xué)們知道。
程放（53歲,私企老板）：我能去美容，還是我妻子慫恿，以前年輕的時(shí)候誰干這些？男人嘛，就該粗獷豪放，像個(gè)男人的樣子，但是這幾年我已經(jīng)不這么看了，最早去美容，是跟一個(gè)外商談判前，妻子說熬了這么長時(shí)間，看你一點(diǎn)精神都沒有，光這形象就讓人家不信任，于是硬拉著我跟她一起去，在那躺了一會(huì)兒，我就覺得來對(duì)了，人的整個(gè)身心都很放松，做完了一看鏡子，還真不錯(cuò)，臉上起碼有了光澤，第二天，外商見了我，直說“你的企業(yè)一定和你的人一樣有活力。”現(xiàn)在忙上一段時(shí)間，有機(jī)會(huì)就和妻子一起去，也算是陪陪她，一舉兩得。
馬林（28歲，電腦公司職員）：我從18歲到現(xiàn)在這10年間，臉上的痘痘就沒斷過，真是千瘡百孔了，一連幾個(gè)女朋友都是因?yàn)檫@個(gè)跟我分手了，以前為了治痘痘，我還偷偷吃藥或者買護(hù)膚品，現(xiàn)在周圍誰有了偏方都馬上給我，我現(xiàn)在的女朋友說了，治好了我的臉才和我結(jié)婚，她專門給我找了一家美容院，做了幾次感覺還可以，我想給那些跟我同病相憐的男孩說:不要怕美容兩個(gè)字，那可不是女人的專利哦！
這些調(diào)查表明，這個(gè)時(shí)代，人們需要更多的自信，而從外表找到信心已是情理之中的事。現(xiàn)代的美男子不再是不修邊幅，不拘小節(jié)的粗獷型，而是具有油亮的肌肉，清爽的發(fā)型，白皙的牙齒，干凈的面容等特征的男人新形象。美容不再是女人的專利！
每個(gè)從業(yè)十年以上的同行恐怕都不能忘記，九十年代初期女士化妝品市場(chǎng)的輝煌，那時(shí)候能說得出來面膜用途的女士都寥寥無幾，但正是那個(gè)沒有開發(fā)的市場(chǎng)創(chuàng)造了中國化妝品行業(yè)有史以來最輝煌的業(yè)績(jī)……每一個(gè)有眼光的人都應(yīng)該意識(shí)到男性護(hù)膚品市場(chǎng)的黃金時(shí)代到了！雷帝給你迎接挑戰(zhàn)的機(jī)會(huì)！！！！
2.1我們的宗旨
我們的宗旨:誠信為本永續(xù)經(jīng)營持續(xù)為您創(chuàng)造健康與環(huán)保美容的新概念
產(chǎn)品理念：安全、有效、關(guān)愛每個(gè)男人的生活
產(chǎn)品定位：質(zhì)量與價(jià)格成正比，價(jià)格與服務(wù)成正比
產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)：綠色、環(huán)保、全部符合國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
產(chǎn)品價(jià)格承諾：以低利為原則，為所有男士提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的產(chǎn)品
產(chǎn)品質(zhì)量承諾：雷帝本著對(duì)顧客高度負(fù)責(zé)的責(zé)任心，每件產(chǎn)品均采用天然無污染的環(huán)保原料，配以世界上最先進(jìn)的技術(shù)精制而成，保證其對(duì)人體肌膚無任何不戶影響。
品牌戰(zhàn)略：立足中國面向世界
工作精神：只為成功想方法，不為失敗找理由
2.2開拓市場(chǎng)的目的
繁忙的工作、緊張的生活，來自于各方面的壓力會(huì)使風(fēng)風(fēng)雨雨中的男人面容憔悴，一臉倦態(tài)。而男人由于皮脂分泌旺盛，皮膚酸度高，毛孔粗大，工作緊張等特點(diǎn)，使男人的皮膚從青春期開始就成了多事之丘。在日本、韓國男人到專業(yè)美容店進(jìn)行美容已是很平常的事。但在國內(nèi)，美容產(chǎn)品品牌多的難以數(shù)計(jì)，而專為男士設(shè)計(jì)的產(chǎn)品卻鳳毛麟角，任何一個(gè)專業(yè)人士都知道，女性護(hù)膚品與男性護(hù)膚品決對(duì)不能混用！為了所有的男性朋友都能安全的使用自己的專用護(hù)膚品，我們引進(jìn)了國際一流的男士配方，用我們產(chǎn)品的專業(yè)性和實(shí)效性，服務(wù)于所有的男性朋友！
2.3男性護(hù)膚品與女性護(hù)膚品的區(qū)別
首先，女性朋友在皮膚的保養(yǎng)上追求的是，讓自己的皮膚更加光滑、細(xì)膩而富有彈性，而女性皮膚的彈性與細(xì)膩是靠女性自身分泌的雌激素來維持的，所以在所有的女性護(hù)膚品里都會(huì)添加動(dòng)物或植物的雌激素，如羊胎素、鹿胎寶、人體胎盤素等，越是高檔的護(hù)膚品里，這些成份的添加量便越大，而男性的生理結(jié)構(gòu)就決定了不能長時(shí)間、超量的使用這些激素！因此男性必須遠(yuǎn)離女性護(hù)膚品！
其次，男性與女性的另一個(gè)最大區(qū)別是男人的一生中幾乎每天都要刮胡子！在剃須的過程中，男性朋友的面部每天都要經(jīng)歷一次剃刀的折磨，大量的毛囊受損，反復(fù)刮過的地方即使沒有破損出血，角質(zhì)層也受傷斷裂，皮膚失去了角質(zhì)層這一天然屏障的保護(hù)，很多的細(xì)菌、寄生蟲會(huì)乘虛而入，皮膚就會(huì)變得越來越容易過敏，越來越粗糙。因此男性護(hù)膚品里除了要含有滋潤和營養(yǎng)配方外還要含有角質(zhì)層修復(fù)配方，幫助男人克服剃須帶來的傷害。(來自4A酒吧)
雷帝系列男士護(hù)膚品中絕不含有任何雌激素！洗面奶、潔面乳中的獨(dú)有角質(zhì)層修復(fù)配方，具有清潔和剃須的雙重功效，在潔面的同時(shí)可以直接剃須，是所有男性朋友必備的護(hù)膚產(chǎn)品。
2.4男性護(hù)膚十大理由
一個(gè)永遠(yuǎn)清清爽爽，干凈利落，衣著光鮮的男人，會(huì)讓女人有更多的滿足感，安全感，他也勢(shì)必有力量邁向成功的道路！
從醫(yī)學(xué)的角度看，男性的皮膚厚度和密度都大于女性，這使得他們的皮膚看起來更加的瓷實(shí)富有彈性，但同是影響了皮膚的新陳代謝產(chǎn)物的排泄，容易使一些物質(zhì)滯留體內(nèi)，造成皮膚疾患。
男性的皮脂腺和汗腺都較女性發(fā)達(dá)，雖然提供了皮膚的保護(hù)和營養(yǎng)，但當(dāng)分泌旺盛的腺體末被及時(shí)清洗，疏導(dǎo)而造成堵塞時(shí)，暗瘡，黑頭等就顯露于面容。
男性皮膚一般偏油性，酸堿度約為4.5—6.0，這種狀態(tài)的皮膚更需護(hù)理，而且，由于長期剃須不當(dāng)，不加保養(yǎng)，飲食偏向酸辣，吸煙，飲酒等，很容易造成皮膚敏感，出現(xiàn)發(fā)紅，脫皮，發(fā)癢等現(xiàn)象。
男性和女性一樣,共同生活在這個(gè)地球上，被同樣的環(huán)境污染著，何況男性更會(huì)常時(shí)間在條件艱苦的環(huán)境下從事各項(xiàng)體力勞動(dòng)，皮膚更容易受污染，變黑，變粗糙。
隨著身體的增長，男性的生殖腺同樣也會(huì)啟動(dòng)，由于發(fā)展不平衡，各種生長激素就會(huì)在臉上留下痘痘的印記。
今天的社會(huì)，需要你在各種競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)合努力亮出自己，推銷自己，一個(gè)形象邋遢，面容慘淡，精神頹廢的人，給人的可信度會(huì)有多少？一個(gè)連自己的生活都不能有條不紊打理的男人，有沒有可能挑起一項(xiàng)事業(yè)？
一個(gè)永遠(yuǎn)清清爽爽，干凈利落，衣著光鮮的男人，會(huì)讓女人有更多的滿足感，安全感，他也勢(shì)必有力量邁向成功的道路！
享受美容的同時(shí)，你可以擁有一段不被任何事情打擾的時(shí)間，體驗(yàn)放松，愉悅的感覺，精神煥發(fā)的你，是不是信心百倍呢？
想想這些難堪的經(jīng)歷，你能保證與你的臉面無關(guān)嗎？
~徘徊在賓館豪華瑰麗的大堂門前，卻總是猶豫不決躊躇不前，即便硬著頭皮進(jìn)去也是手足無措。
~人頭攢動(dòng)的求職招聘大會(huì)上，盡管你自己我感覺是一支“績(jī)優(yōu)股”，面對(duì)各類考官也能侃侃而談，可是最終還是與心儀的公司擦肩而過。
~心愛的女孩不愿多看你，你只好眼睜睜的看著她的身邊多了一位護(hù)花使者
2.5市場(chǎng)定位及價(jià)格
雷帝系列產(chǎn)品適合所有的男士，公司的經(jīng)營理念是：提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和物超所值的技術(shù)服務(wù)，為龐大的中高檔消費(fèi)群服務(wù)。
2.6品牌與專利
雷帝品牌來自英文LEADON的音譯，率領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的意思。
獨(dú)有的專利男士護(hù)膚配及商標(biāo)，是商最放心的選擇。
我們的目標(biāo)是做一流、高檔的男士專業(yè)護(hù)膚品，領(lǐng)導(dǎo)男性護(hù)膚潮流，做高檔男士護(hù)膚品的先鋒。
企業(yè)生存的根本是什么？是創(chuàng)新
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最大技巧是什么？是躲避競(jìng)爭(zhēng)
位于東南西部，有個(gè)行政村，個(gè)村民小組，戶農(nóng)戶，人口人，全鄉(xiāng)耕地面積畝，人均占有耕地畝，人多地少，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，為切實(shí)改變這一狀況，增加農(nóng)民收入，我們充分利用緊鄰城和國道，交通便利，水土條件適宜種植瓜果蔬菜這一優(yōu)勢(shì)條件，在大力推廣溫室大棚，就目前已建成大棚來看，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，但是由于建設(shè)大棚的投入較大，單靠本鄉(xiāng)的財(cái)政和農(nóng)民集資建設(shè)有一定困難。因此，為有效拉動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，切實(shí)幫助貧困戶脫貧致富，我縣特申請(qǐng)財(cái)政扶貧資金在建立設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目概要
2005年—2007年在建立設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目主要申請(qǐng)國家財(cái)政扶貧資金進(jìn)行建設(shè)，重點(diǎn)在的喀拉巴格林（3村）、阿克庫克村（5村）、阿熱買里村（8村），恰克月庫村（9村）、古勒巴格村（2村）、尤喀克霍加村（7村）、喀拉巴什糧臺(tái)村（11村）、喀拉巴升村（15村）共八個(gè)村新建溫室大棚60個(gè)，資金總投入60萬元，項(xiàng)目工期2005年1月-2007年11月。
三、項(xiàng)目提出依據(jù)
第一，地理環(huán)境好
地理位置緊鄰城，交通便利，因此，很早就開展了設(shè)施農(nóng)業(yè)，目前全鄉(xiāng)有大棚總數(shù)個(gè)，而且農(nóng)戶也都有一定的溫棚栽植技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)。
第二，生產(chǎn)環(huán)境好土壤、水肥條件較好，農(nóng)民平均文化素質(zhì)較高，樂于接受，使用新技術(shù)、新生產(chǎn)方法。
四、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模
①2005年開始動(dòng)工新建喀拉巴格村（3村）、阿克庫什村（5村）、阿熱買里村（8村）、恰克日庫依村（9村）的設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。其中喀拉巴格村新建大棚7座，阿克庫村（5村）新建大棚10座，阿熱買里村（8村）新建大棚8座，恰克日庫依村（9村）新建大棚7座，每棚標(biāo)準(zhǔn)建筑面積為70×10m（長×寬），每棚預(yù)算為10000元，建筑工期為2005年4月-2005年10月。
②2006年動(dòng)工新建古勒巴格村（2村）、尤喀克霍加村（7村）、喀拉巴什糧臺(tái)村（11村）、喀拉巴什村（15村）設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。其中古勒巴格村新建大棚7座，尤喀克霍加村新建大棚7座，喀拉巴什村糧臺(tái)村7座，喀拉巴什村7座，每棚標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)面積為70×10m（長×寬），每棚預(yù)算為10000萬元，建設(shè)工期為2006年4月-2006年10月。
五、項(xiàng)目的管理方式和實(shí)施計(jì)劃
1、設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)是促進(jìn)農(nóng)民增收，切實(shí)幫助農(nóng)民脫貧致富的有效途徑，為確保建設(shè)工作正常開展進(jìn)行，縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志將直接對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管。
2、嚴(yán)格資金管理，保證專款專用
項(xiàng)目建設(shè)資金由扶貧辦統(tǒng)一管理，實(shí)行報(bào)帳制，保證工程質(zhì)量和資金使用，確保專款專用。
3、嚴(yán)格招投標(biāo)，確保工作質(zhì)量
對(duì)于設(shè)施農(nóng)業(yè)溫室的建設(shè)工程要求較高，為此，我縣將公開招標(biāo)，堅(jiān)決使用有建設(shè)資質(zhì)等級(jí)的施工隊(duì)伍，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保工程質(zhì)量。
實(shí)施計(jì)劃
建設(shè)項(xiàng)目分為兩部分：
第一部分分為三個(gè)階段：
第一階段：準(zhǔn)備階段。籌備建設(shè)3村、5村、8村、9村設(shè)施農(nóng)業(yè)土建工程，時(shí)間2005年1月—2005年4月。
第二階段：實(shí)施階段。對(duì)3村、5村、8村、9村溫棚建設(shè)及項(xiàng)目開始實(shí)施建設(shè)，時(shí)間2005年4月—2005年10月。第三階段：檢查驗(yàn)收階段。工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，時(shí)間2005年10月—2005年12月。
第二部分：
第一階段：籌備階段。籌備建設(shè)對(duì)2村、7村、11村、15村設(shè)施農(nóng)業(yè)土建工程，時(shí)間2006年1月—2006年4月。
第二階段：實(shí)施階段。對(duì)2村、7村、11村、15村溫棚建設(shè)及項(xiàng)目開始實(shí)施建設(shè)農(nóng)業(yè)土建工程
時(shí)間2006年4月—2006年10月。
第三階段：檢查驗(yàn)收階段。工程完工后，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，時(shí)間2006年10月—2006年12月。
六、扶貧效益分析
我縣開展設(shè)施農(nóng)業(yè)已有兩年，經(jīng)過兩年的調(diào)研得出結(jié)論：一個(gè)棚種一茬早熟西、甜瓜，可收入3—4千元，兩年可收回建棚投資，而農(nóng)民經(jīng)過培訓(xùn)后，種植一茬早熟西甜瓜，可收入5—6千元，加上一茬夏菜，每棚收入可突破萬元，當(dāng)年即可收回建棚成本，經(jīng)濟(jì)效益十分可觀，并且，高收入可大大刺激農(nóng)民學(xué)習(xí)新技術(shù)，使用新技術(shù)的積極性，形成一個(gè)良性循環(huán)，社會(huì)效益極好，是幫助農(nóng)民脫貧致富的一個(gè)有效途徑。
二、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析
1、產(chǎn)品及市場(chǎng)定位：
項(xiàng)目產(chǎn)品及服務(wù)：金融保險(xiǎn)職業(yè)技能培訓(xùn)、金融保險(xiǎn)職業(yè)咨詢、金融保險(xiǎn)職業(yè)技能培訓(xùn)課件教材
培訓(xùn)形式：實(shí)地培訓(xùn)（走出去、請(qǐng)進(jìn)來）、衛(wèi)星電視廣播遠(yuǎn)程培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)在線培訓(xùn)、函授自學(xué)
目標(biāo)用戶群：在校大中專學(xué)生、金融行業(yè)從業(yè)人員、有志進(jìn)入金融行業(yè)的社會(huì)人員
2、市場(chǎng)現(xiàn)狀：
市場(chǎng)需求：
在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，各國金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)上是金融人才的競(jìng)爭(zhēng)。中國入世后，高級(jí)金融人才明顯不足。
目前，政策金融的人才需求已經(jīng)飽和，而且還在不斷膨脹，個(gè)人金融國內(nèi)還沒有生成其生長發(fā)展的土壤，原因主要是：國內(nèi)居民金融意識(shí)不強(qiáng)，所以在個(gè)人金融方面只有一些很基本的業(yè)務(wù)，所需求的人也只是一些很普通的，薪水很低的員工。
而公司金融則不同，大量的企業(yè)的金融意識(shí)在迅速強(qiáng)化，而且目前國內(nèi)缺乏大量的這方面人才，主要有資產(chǎn)評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，項(xiàng)目評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)投資，證券投資，融資業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)規(guī)劃等方面的人才，而這些職位目前大部分由一些金融意識(shí)落后的“老人”們把持，當(dāng)然公司金融和個(gè)人金融又很大一部分可以重合，比如投資理財(cái)，所以，隨著國內(nèi)人們金融意識(shí)的提高，這個(gè)領(lǐng)域的人才需求更加旺盛。
隨著世界排名前200位的金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入中國，市場(chǎng)對(duì)金融人才，特別是高級(jí)金融人才的需求不斷看漲。預(yù)計(jì)到“十五”期末，國內(nèi)金融從業(yè)人員總量將比目前增加29%，需要補(bǔ)充一大批跨學(xué)科復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)的金融人才。
金融職業(yè)技能培訓(xùn)現(xiàn)狀：
目前金融培訓(xùn)品種單一的現(xiàn)狀與國內(nèi)金融業(yè)的大環(huán)境以及金融產(chǎn)品的缺乏不無關(guān)系。但隨著國內(nèi)金融行業(yè)逐步與國際市場(chǎng)接軌，將會(huì)產(chǎn)生越來越多的金融產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品，金融業(yè)務(wù)必將逐漸趨向多樣化，對(duì)金融從業(yè)人員的專業(yè)化程度、語言能力、業(yè)務(wù)操作能力都將提出全新要求，這自然會(huì)催生出多樣化的培訓(xùn)市場(chǎng)。因而國內(nèi)的金融培訓(xùn)市場(chǎng)潛力巨大，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)面臨著不可多得的“淘金”機(jī)遇。
3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析
目前，我國金融培訓(xùn)的操作機(jī)構(gòu)可以分為四大類：
1、金融機(jī)構(gòu)所屬的培訓(xùn)部門，主要針對(duì)內(nèi)部職工進(jìn)行培訓(xùn)；
2、大專院校下屬的金融培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，一般面向社會(huì)招生；
3、社會(huì)培訓(xùn)公司，大多針對(duì)證書考試進(jìn)行培訓(xùn)；
4、“海外兵團(tuán)”國際金融培訓(xùn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)，國際認(rèn)可度高，國際影響力大，較為權(quán)威，但由于國內(nèi)外金融財(cái)務(wù)規(guī)范目前還存在一定差異，因而國際培訓(xùn)認(rèn)證缺乏本土化優(yōu)勢(shì)，此外，國際培訓(xùn)認(rèn)證費(fèi)用偏高，非普通個(gè)人及中小企業(yè)用戶所能接受。
雖然目前國內(nèi)外金融培訓(xùn)的操作機(jī)構(gòu)不在少數(shù)，但涉及到以提升職業(yè)技能為目標(biāo)的本土權(quán)威培訓(xùn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)幾乎沒有，因此該項(xiàng)目具有如下競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：
背景優(yōu)勢(shì)——該項(xiàng)目依托的教育部教育管理信息中心是金融保險(xiǎn)職業(yè)技能培訓(xùn)學(xué)院建設(shè)、運(yùn)作的主要管理部門，各高等學(xué)校和各類用人單位必須配合執(zhí)行。
資源優(yōu)勢(shì)——聯(lián)合大型國有銀行一起來操作，因而該項(xiàng)目具有全國的唯一性和獨(dú)有性，任何培訓(xùn)機(jī)構(gòu)都不可能擁有這樣的資源，因此該項(xiàng)目具有壟斷性。
項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性：
住房與人民生活緊密相關(guān)，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求，近年來，在局領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，我局職工住房條件有了很大的改善。但據(jù)調(diào)查，目前尚有109戶無房戶，且我局前進(jìn)中路住宅小區(qū)中大部分住房建于八十年代中期，約400多戶住房面積不足50平方米，房屋結(jié)構(gòu)布局落后，非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺，大兒大女合住一室等困難狀況仍屬普遍，經(jīng)調(diào)研分析，結(jié)論如下：
1、住房面積總體偏小
住房面積是衡量居住水平的重要指標(biāo)，住房面積的大小,直接關(guān)系到職工居住環(huán)境的好壞。本次調(diào)查顯示，我局職工每戶的住房使用面積50平方米以下的占%，80平方米以上的僅占%。由此看出職工住房面積總體偏小，且尚有百戶無房戶。
2、住房結(jié)構(gòu)、設(shè)施、環(huán)境不盡人意
目前我局職工住房成套率不高，配套設(shè)施不全，本次調(diào)查顯示，職工對(duì)住房的建筑式樣滿意的僅占%，基本滿意的占%，不滿意的占%；對(duì)房間的結(jié)構(gòu)設(shè)施（指客廳、臥室、廚房等布居的合理性及大小）滿意的占%，基本滿意的占%，不滿意的占%；對(duì)住房周圍環(huán)境滿意的占%,基本滿意的占%，不滿意的占%。由此可以看出，大多數(shù)人對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，尤其是一些舊樓房的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施不合理，環(huán)境衛(wèi)生不盡人意，難以滿足現(xiàn)在居民的生活要求。
因此，改善職工住房現(xiàn)狀已勢(shì)在必行。
規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想及開發(fā)建設(shè)原則：
指導(dǎo)思想：立足實(shí)際，著眼未來。以適用、舒適、經(jīng)濟(jì)為開發(fā)的新理念，體現(xiàn)人文關(guān)懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng)新的新主題。
開發(fā)建設(shè)原則：合理開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用、科學(xué)配套、永續(xù)利用的原則，具體為
一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。
二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質(zhì)量的重要因素。
三是住宅設(shè)施設(shè)備的裝備水平要進(jìn)一步提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實(shí)用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。
四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要?jiǎng)?chuàng)造自然和諧、樸實(shí)優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。
五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價(jià)值量大、位置固定的特點(diǎn)，對(duì)耐用性有很強(qiáng)的要求，應(yīng)當(dāng)在目前磚混結(jié)構(gòu)50年的基礎(chǔ)上，延長住宅使用壽命。
開發(fā)建設(shè)的性價(jià)比綜合分析：
本著以上指導(dǎo)思想和原則，我們對(duì)擬定的前進(jìn)東路和濱江路兩塊土地進(jìn)行性價(jià)比綜合分析：
二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景
前進(jìn)東路土地：北臨世紀(jì)園小區(qū)、南臨移動(dòng)公司、東臨朝陽路、西臨建設(shè)中的聯(lián)通公司，距離我局王觀營住宅小區(qū)百米之遙，周邊有陜西理工學(xué)院、漢中市商校、漢中市農(nóng)校等，文化氛圍濃厚，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之說，因此，該地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展前景看好；
濱江路土地：北臨正在建設(shè)中的濱江路、南臨、東臨、西臨，此地段雖屬政府遠(yuǎn)景規(guī)劃之中，但開發(fā)建設(shè)仍困難重重，發(fā)展速度較為緩慢，因此其區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，發(fā)展前景不明朗。
交通環(huán)境條件：
前進(jìn)東路土地：通市區(qū)內(nèi)2路、3路公交車，且朝陽路寬闊平坦，路段四通八達(dá)，交通十分便利。
濱江路土地：目前尚無公交車停靠點(diǎn)，濱江路仍在建設(shè)之中，且該地段較偏僻，曾有打劫行兇案件發(fā)生，為我市多年來多事之地，故交通及周遭環(huán)境較差。
開發(fā)建設(shè)成本分析：
前進(jìn)東路土地：
①地價(jià)：28.50萬元／畝，容積率3，平方米土地價(jià)143.43元／平方米
②建筑安裝工程平方米造價(jià)：593.00元／平方米（含防盜門、鋁合金門窗、電氣材料費(fèi)等）
③室外工程：190.00元／平方米（包括小區(qū)內(nèi)草坪、道路、電纜溝、圍墻等，草坪綠地以60.00元／平方米計(jì)入）
④相關(guān)稅費(fèi)：85.00元／平方米（包括城市配套費(fèi)、消防費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)等）
估算成本價(jià)：1010.43元／平方米（以上四項(xiàng)相加）
濱江路土地：
①地價(jià)：34.00萬元／畝，容積率3，平方米土地價(jià)169.92元／平方米
②、③、④項(xiàng)同上版權(quán)所有
估算成本價(jià)：1037.72元／平方米（以上四項(xiàng)相加）
可見濱江路開發(fā)建設(shè)成本明顯偏高。
可操作性：
前進(jìn)東路土地：目前該土地手續(xù)齊備，項(xiàng)目報(bào)批已至規(guī)劃定址階段，前期準(zhǔn)備工作已基本就緒。
濱江路土地：該處土地最初由政府以政策性優(yōu)惠低價(jià)出讓給中房公司，后由中房公司以略高價(jià)格分塊轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商，因此地價(jià)偏高，我公司購買該處土地時(shí)資金短缺，目前該土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)尚未理順，前期報(bào)批工作尚未辦理。
性價(jià)比綜合分析：
1、在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)后將還保存小區(qū)群居的特點(diǎn)，小區(qū)居住環(huán)境與條件又有"個(gè)性化"、"休閑化"、"辦公室化"和較高服務(wù)、娛樂和消費(fèi)需求的傾向。在經(jīng)濟(jì)方面，開發(fā)該小區(qū)的成本價(jià)格相對(duì)較低，可減輕職工負(fù)擔(dān)，使小區(qū)建設(shè)趨于智能化。
2、在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)，無論居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、或是公共配套設(shè)施等方面都可達(dá)到較高水平，體現(xiàn)了小區(qū)"以人為本"的原則
綜上所述：在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，推薦為首選。
三、開發(fā)建設(shè)實(shí)施方案
由公司負(fù)責(zé)全面開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理各項(xiàng)具體工作。公司將本著居住小區(qū)智能化理念，即用最小的投入得到最大的安全、舒適、方便三者的統(tǒng)一，將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計(jì)集成協(xié)調(diào)起來。提高住宅的等級(jí)。
(1)智能化小區(qū)設(shè)計(jì)的任務(wù)就是要將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計(jì)集成充分利用和協(xié)調(diào)起來，用有限的投入達(dá)到最大的住宅功能的提高。
(2)智能化設(shè)計(jì)的面向A.面向功能的設(shè)計(jì)思想，由住宅的功能要求出發(fā)，設(shè)計(jì)配置相應(yīng)的系統(tǒng)及設(shè)備，有針對(duì)性地滿足功能需要。B.面向配套設(shè)施的設(shè)計(jì)思想，由配套設(shè)施的專業(yè)性出發(fā)，滿足功能需要。
(3)智能化設(shè)計(jì)的系統(tǒng)分析A.系統(tǒng)分析設(shè)計(jì)思想由住宅的安全、舒適、方便三大功能要求出發(fā)，經(jīng)系統(tǒng)分析，設(shè)計(jì)配置相應(yīng)的功能設(shè)備，并考慮功能設(shè)備的相互利用和更新計(jì)劃。
資金籌措：
由購房職工集資籌措。
由于資金有限只有5萬元，所以我想來想去沒有什么更好的項(xiàng)目，時(shí)間緊張也沒有更好的靈感所以暫就來個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，服裝行業(yè)。
我的項(xiàng)目是做服裝行業(yè)，開個(gè)女式服裝店。
熱點(diǎn)推薦：
49種簡(jiǎn)易創(chuàng)業(yè)賺錢方法大比拼我奮斗一年半，身家50萬一個(gè)四十歲創(chuàng)業(yè)者的故事厲害！一個(gè)不可思意的打工妹故事：我的淘寶升鉆之路阿里一商友的創(chuàng)業(yè)傳奇在選定行業(yè)之前，我先衡量自己的創(chuàng)業(yè)資金有多少，5萬元。因?yàn)椋餍袠I(yè)的總投資有高有低，每一種行業(yè)都不一樣，所以，先衡量自己所擁有的資金能夠做那些行業(yè)，再來做進(jìn)一步的規(guī)劃。
選擇開服裝店的優(yōu)勢(shì)是服裝行業(yè)較為成熟，項(xiàng)目需要的成本較低，容易進(jìn)入也容易啟動(dòng)。而且自己對(duì)服裝也有點(diǎn)感興趣，算是興趣與事業(yè)相結(jié)合吧，呵呵。
二、店面的選址
地點(diǎn)的選擇對(duì)日后店面的營運(yùn)好壞影響很大，所以一定要找個(gè)商圈位置好的店面。經(jīng)過調(diào)查我發(fā)現(xiàn)在閔行莘莊這快商圈不錯(cuò)，閔行區(qū)作為上海發(fā)展的主要居民居住區(qū)之一，莘莊又是閔行的中心，這里交通發(fā)達(dá)，人口密集，市場(chǎng)是沒問題。而且這里以后還要建一個(gè)大型的亞洲商品交易中心，前景廣闊。最后我把店面選在了莘莊的水清路上，僅挨店面就有一個(gè)公交車站，前面是個(gè)大馬路，平時(shí)無論白天晚上人來人往。而且一百米開外就是地鐵站，人流量是可想而知的。周圍又都是老居民區(qū)，固定人口多，地塊成熟，消費(fèi)力旺盛。另外我發(fā)現(xiàn)這條街上還有幾家為數(shù)不多的衣服店，但大都定位居高，價(jià)格昂貴，款式單調(diào)稀少。平時(shí)也很少有人光顧。因?yàn)檫@里雖然居民多但大都是普通老百姓，富人很少，不適合銷售高檔消費(fèi)品。這里雖然人流量大但大都為上班一族，消費(fèi)能力為中低檔。我的定位就是中低擋符合市場(chǎng)需求。同時(shí)和其他幾家店沒有沖突，差異性存在。
店面的租金也不高5000元/月，付三壓一，（上海都這樣）。找好店面之后，接下來就是要與房東簽約。而且，這個(gè)動(dòng)作不能太早，必須待前面幾項(xiàng)步驟都完成后才能進(jìn)行。因?yàn)椋坏┡c房東簽約之后，就開始支付房租，自然就會(huì)有時(shí)間壓力。所以，我在與房東簽約之前，一切能做的籌備工作與書面數(shù)據(jù)（包括營業(yè)證照的辦理等，這里我就不在熬述了），都先準(zhǔn)備好了。在與房東簽約時(shí)，租期最好不要太短，如果只簽一年，可能一年后才要開始回收，結(jié)果店面卻被房東收回去，租期以三至四年為較理想的簽約期限。我簽的合同是三年，即使將來經(jīng)營出了問題我也可以轉(zhuǎn)租出去（這里的房租一直在漲）。店面承租下來，需要一段裝潢期，所以我向房東情商，租金起算的日期讓他扣掉裝潢期，以降低租金支出。呵呵，能少燒錢就少燒點(diǎn)，誰讓咱只有5萬元起步金呢。
三、店面的裝潢
租好了店面，下面要裝修了。店面裝潢關(guān)系到一家店的經(jīng)營風(fēng)格，及外觀的第一印象，因此，裝潢廠商的選擇十分重要，所找的裝潢廠商必須要有相關(guān)店面的裝潢經(jīng)驗(yàn)。譬如，開咖啡店就一定要找有咖啡店裝潢經(jīng)驗(yàn)的廠商，開兒童美語就必須找有兒童文教裝潢經(jīng)驗(yàn)的廠商。因?yàn)椋b潢廠商如果沒有同類型店面的裝潢經(jīng)驗(yàn)，到時(shí)候所裝潢出來的店面，在實(shí)務(wù)操作上，就未必能完全符合需求。屆時(shí)，如果再打掉重做，當(dāng)然就費(fèi)錢費(fèi)時(shí)。
所以，我在裝潢前請(qǐng)裝潢公司先畫圖，包括平面圖、立面圖、側(cè)面圖、所要用的材質(zhì)、顏色、尺寸大小等，都要事先注明清楚。為便于溝通清楚自己所想要裝潢的模樣，最好先帶裝潢廠商到同類型的店去實(shí)地觀摩，說清楚自己想要裝潢的感覺，這樣裝潢出來的店面，才會(huì)比較貼近自己的想法。
我要求的裝潢效果如下：
1、門口醒目的廣告明確，讓路過的人一目了然店內(nèi)是賣什么東西！重要的一點(diǎn)，相同的衣服掛在不同檔次的的店鋪會(huì)用不同的效果，不要因自己店內(nèi)整體的形象影響到自己的衣服的檔次，影響到顧客的購買欲！當(dāng)然本店剛開張簡(jiǎn)裝為宜。
2、燈光等硬件配備也非常重要的，如果店鋪不夠亮膛，給人感覺就是象快倒閉的！晚上門頭的燈一定要亮，一下子能吸引路過的顧客的眼球！燈光也能讓衣服更動(dòng)人，但是不同的燈光會(huì)有不同的效果，冷暖結(jié)合是服裝店最適合的，如果全部是冷光（也就是平時(shí)所看見的白色燈光）店鋪雖然亮堂，但是給人的感覺慘白不夠溫馨，衣服會(huì)顯得不夠柔和！加上暖光燈（平時(shí)看見的射燈之類的黃色光）能中和慘白感覺，照射出的衣服也更動(dòng)人！空調(diào)在夏天必需要俱備，不然店里很難留住顧客有耐心挑選衣服的，身上粘滋滋的，試衣服也不會(huì)有心情的！
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店面裝潢一共花了5000元，這還是省著點(diǎn)花的，包括我自己做小工，就5萬省著點(diǎn)吧。
四、選貨及進(jìn)貨的渠道
萬事具備只欠東風(fēng)，下面進(jìn)入正題，我該講講怎么買生財(cái)?shù)墓ぞ撸阂路耍趺催M(jìn)貨選貨
1、選貨：選樣，款式，品牌，數(shù)量
選貨要掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情：出現(xiàn)哪些新品種?銷售趨勢(shì)如何?社會(huì)存量多少?價(jià)格漲勢(shì)如何?購買力狀況如何?大體上能心中有數(shù)。
品牌以雜牌為主，以外貿(mào)貨為主。
進(jìn)貨要適銷、適量，要編制進(jìn)貨計(jì)劃，當(dāng)然在進(jìn)貨過程中也可應(yīng)變修改。進(jìn)貨時(shí)，首先到市場(chǎng)上轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)、看一看、比一比、問一問、算一算、想一想，以后再著手落實(shí)進(jìn)貨
少進(jìn)試銷，然后在適量進(jìn)貨。因?yàn)槭切碌觊_張所以款式一定要多，給顧客的選擇余地大。
進(jìn)貨安排在每個(gè)星期的三或四，這樣每個(gè)星期六店內(nèi)肯定是有新品到貨的，但只上部份新貨，一部份留著星期天上！如果進(jìn)入銷售旺季，三四天就補(bǔ)一次貨！
象“三八”“五一”“國慶”等幾個(gè)銷售，不要等到差不多時(shí)間時(shí)再準(zhǔn)備貨品，提前半個(gè)月就可以先開始準(zhǔn)備了！要給自己有足夠的安排時(shí)間才行！
2、進(jìn)貨渠道：
上海七蒲服裝批發(fā)市場(chǎng)或杭州四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)。新店開張暫時(shí)只在七蒲服裝批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨。同一城市就近方便，等日后銷量上去，在去杭州四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)。
五、人力規(guī)劃
我計(jì)劃雇傭三個(gè)人，兩個(gè)小姑娘最好是漂亮MM（不要罵我色，愛美之心人皆有之，漂亮MM容易招攬顧客奧），主要負(fù)責(zé)接待顧客，兩人輪班倒。另外招一個(gè)年齡大點(diǎn)的阿姨和我自己輪班倒收銀，我基本上一直要在店里看著的（除了進(jìn)貨或者重要的事，自己創(chuàng)業(yè)累點(diǎn)是應(yīng)該的）。兩個(gè)小姑娘的工資，800/月+提成，提成為月營業(yè)額的1%，提高她們的積極性。大一點(diǎn)的阿姨也一樣，800/月+提成1%，不收銀出了問題它要負(fù)責(zé)。
六、投資金額分析，每月費(fèi)用分析
1，房租：5000/月，付三壓一，20000元
2，裝修費(fèi)5000
3，第一次衣服貨款20000元
4，其他費(fèi)用1000元
5，員工工資可以在第一月底結(jié)，不用算在初期5萬內(nèi)
6，余下4000做流動(dòng)資金使用
七、營銷策略
（一）開幕促銷
當(dāng)一切都就緒之后，就準(zhǔn)備擇期正式開幕。開幕當(dāng)天為招徠顧客，辦一些促銷活動(dòng)勢(shì)不可免，促銷活動(dòng)不外乎打折、贈(zèng)品及抽獎(jiǎng)等三大類型。同時(shí)在周圍小區(qū)散發(fā)些傳單。
（二）衣服的陳列
做女裝產(chǎn)品關(guān)鍵要品種多，給客戶有足夠的挑選余地，這與其它品牌專賣店不同，不是依靠主要幾個(gè)款的來銷售！產(chǎn)品陳列上要突出自己服裝的特點(diǎn)，把上衣，裙子，褲子，套裝等分開陳列，除了店鋪看上去整齊外也給有目的性購買的客戶挑選提供方便，如果只想買裙子的，他只需在裙子類挑選，如果買了裙子又想配上衣，直接可以到上衣類去搭配！量多的款可以用模特出樣，往往出樣的衣服是賣得最快的！櫥窗里的出樣要經(jīng)常更換，這不能偷懶！
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（三）長期發(fā)展?fàn)I銷策略
1、原則：每周都要有新貨上架，以中檔為主，高低檔為輔（高檔點(diǎn)綴低檔適量）
2、方針：盡量把其中的每個(gè)環(huán)節(jié)作成標(biāo)準(zhǔn)化，以備日后發(fā)展連鎖，即模式復(fù)制
3、服務(wù)：訓(xùn)練營業(yè)員的基本利益，對(duì)顧客的服務(wù)態(tài)度及服務(wù)宗旨。無論顧客是否買衣服或者買所少錢的衣服都要微笑送客讓其滿意離開，常此以往才可能有口碑相傳的美益度，也才會(huì)有回頭客。顧客的要求在可能實(shí)現(xiàn)的前提下盡可能的滿足。超級(jí)秘書網(wǎng)
4、方法：
（1）初次來店的驚喜
①免費(fèi)贈(zèng)送小飾物，小掛件，讓其填一份長期顧客表（做客戶數(shù)據(jù)庫）
（2）增加其下次來店的可能性
①傳達(dá)每周都有新貨上架的信息
②利用顧客數(shù)據(jù)庫，以某種借口施以小恩惠，使其來店領(lǐng)取或告知打折消息，或者免費(fèi)送過季衣服（要定量）或送生日禮物等
③購適量女士手袋告知顧客一次購物滿400元送一只女士手袋（女士手袋要在店內(nèi)陳列出來，進(jìn)貨以38元標(biāo)價(jià)300+的那種為宜，給顧客物超所值的感覺）或者累積消費(fèi)600元及以上。（獲得獎(jiǎng)勵(lì)之后在從新累積）
（3）滿意購物并使其盡可能介紹其他買家來店購買
①告知顧客量大或團(tuán)購可優(yōu)惠，如：一次購滿500元及以上打8折等，或者個(gè)人累積消費(fèi)1000元既獲得一張8折的金卡
②介紹新顧客，如：每介紹一位新顧客并購滿200元及以上送推薦人50元購物卷等。
（4）不定期打折
①人一定程度上都喜歡貪小便宜，女人就更是如此了。"店鋪開張大賺送"、"本店商品八折優(yōu)惠"，也可以采用買一送一的策略（送的貨以滯銷貨為主，過季貨為輔）
這些招牌通常能抓住女人的心。
（5）一年中做幾次短期促銷，售價(jià)定為10－30元，非常聚人氣！再把店內(nèi)滯銷款低價(jià)一起處理！如五一，十一，三八等最佳時(shí)間。
一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對(duì)策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞稿》）
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。
近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章項(xiàng)目概況
一、建設(shè)地址
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。
本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約2000人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；
2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營銷
一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越
本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
2、周邊生活配套完善
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng)；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出
本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）。
4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著
自古以來，人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過硬
本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好
本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂觀。
7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高校科教優(yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營銷
我公司通過對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
2003年3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售合同。
武漢新希望物業(yè)顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，48個(gè)樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。
武漢新希望物業(yè)顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。
事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)顧問有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃和強(qiáng)勢(shì)銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、“城南春天”價(jià)格定位
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從2005年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/m2以上。“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見P.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。
如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳·太陽城無中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。
目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“城南春天”整合營銷
武漢新希望物業(yè)顧問有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。“城南”點(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)——教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛。
4、主打廣告語：
（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）
（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）
以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣點(diǎn)提煉：
（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。
（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。
精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……
省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。
（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范
100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢(mèng)想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)
家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析
一、前期工程情況
1、土地出讓手續(xù)全部完善；
2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；
3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。
二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期
本項(xiàng)目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，
說明：上述土地不包括道路代征地。
三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃
本公司將對(duì)“城南春天”項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計(jì)需投入資金4100萬元。資金來源計(jì)劃：
（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評(píng)估價(jià)）已付；
（2）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于2005年4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；
（3）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于2005年8月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；
（3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約2000萬元；
（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金；
（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30%）。至此第二階段項(xiàng)目開工。
綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。
本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。
成功之初第一步：
創(chuàng)業(yè)資金籌措
萬事起頭難，資金不夠想創(chuàng)業(yè)更難。在景氣低迷，資金募集不易的此刻，想創(chuàng)業(yè)首先就要先解決資金問題。當(dāng)創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)資金不足時(shí)，籌錢的方式，除了可以向親友借貸，或是民間盛行的標(biāo)會(huì)等方式外，還可以設(shè)法尋求政府的相關(guān)貸款資源，以解決創(chuàng)業(yè)資金不足的問題。這些途徑包括青年創(chuàng)業(yè)貸款、下崗貸款、微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)貸款，以及須具備特定身分的身心障礙創(chuàng)業(yè)貸款、特殊境遇婦女創(chuàng)業(yè)貸款、農(nóng)村青年創(chuàng)業(yè)貸款，還有由部分銀行所推出的加盟創(chuàng)業(yè)貸款。
成功之初第二步：
學(xué)習(xí)經(jīng)營技術(shù)
專家提示選定行業(yè)之后，接下來的問題就是經(jīng)營技術(shù)怎么來。當(dāng)然，如果是選擇連鎖加盟店，有總部的技術(shù)移轉(zhuǎn)教育訓(xùn)練，一切就搞定。但是，如果是自行創(chuàng)業(yè)，就必須自己想辦法學(xué)習(xí)。就學(xué)習(xí)途徑而言，當(dāng)然坊間有很多的技藝補(bǔ)習(xí)班，各類餐飲、小吃、咖啡、泡沫紅茶、插花、調(diào)酒等等，各式各樣的技藝傳授。另外，其它像勞委會(huì)職訓(xùn)局職業(yè)訓(xùn)練中心，也有開辦各類的職業(yè)訓(xùn)練課程。此外，在開店之前，最好自己本身要有該行業(yè)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。
因?yàn)椋绻辉谘a(bǔ)習(xí)班學(xué)會(huì)相關(guān)技術(shù)，但是缺乏店面臨場(chǎng)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，等到正式營業(yè)上場(chǎng)時(shí)，很可能會(huì)手忙腳亂而頻出狀況。所以在自己開店之前，最好先到相同的店中上班工作，一來可學(xué)習(xí)經(jīng)營技術(shù)及實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，二來也可以考驗(yàn)一下自己究竟適不適合這個(gè)行業(yè)。
成功之初第三步：
如何選定行業(yè)決定產(chǎn)品
在選定自己想要?jiǎng)?chuàng)業(yè)的行業(yè)之前，一定要先衡量自己的創(chuàng)業(yè)資金有多少，因?yàn)椋餍袠I(yè)的總投資有高有低，每一種行業(yè)都不一樣，所以，先衡量自己所擁有的資金能夠做那些行業(yè)，再來做進(jìn)一步的規(guī)劃。依據(jù)自己準(zhǔn)備的資金，先初步篩選可以投入的行業(yè)，然后，再依據(jù)行業(yè)發(fā)展的前景、自己本身的興趣、專長、性向、過去相關(guān)的工作資歷、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性等因素，加以評(píng)估考量，看自己適合從事那種行業(yè)，以及從事那種行業(yè)最具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
所以，開店做生意，千萬不能有既要投資少，又要回收快的觀念。在選擇行業(yè)時(shí)，一定要先考量行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，有多少實(shí)力做多少事，千萬不要以卵擊石。
成功之初第四步：找專業(yè)創(chuàng)業(yè)顧問咨詢想要?jiǎng)?chuàng)業(yè)成功，事前準(zhǔn)備的工夫不可少，在創(chuàng)業(yè)之前，應(yīng)該先就教于專業(yè)的創(chuàng)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)或顧問。當(dāng)然，坊間的創(chuàng)業(yè)企管顧問師不少，可以花一些顧問費(fèi)咨詢一下，但是如果不想花這個(gè)錢，也可以選擇一些免費(fèi)的咨詢機(jī)構(gòu)，如協(xié)會(huì)及政府機(jī)構(gòu)，多加利用這些免費(fèi)的部門
成功之初第五步：撰寫創(chuàng)業(yè)企劃書對(duì)于企劃書的撰寫，創(chuàng)業(yè)快車分析對(duì)于整個(gè)創(chuàng)業(yè)過程而言，不僅是必要的，而且是非常重要。因?yàn)椋高^企劃書的撰寫，不僅可以讓自己更清楚的知道計(jì)劃是否完整周延，同時(shí)要找人投資入股或提供意見，也才比較有具體的內(nèi)容，如果要申請(qǐng)青年創(chuàng)業(yè)貸款，還必須附上企劃書。
一般來說，創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書的內(nèi)容，包括行業(yè)分析、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商品介紹、設(shè)店商圈分析、投資金額分析、人力規(guī)劃、每月費(fèi)用分析、獲利狀況預(yù)估、展店計(jì)劃、中長期發(fā)展目標(biāo)等，其中每一個(gè)項(xiàng)目，還都必須有細(xì)目分析，企劃書撰寫的愈詳細(xì)愈清楚，愈容易發(fā)現(xiàn)將來創(chuàng)業(yè)的問題點(diǎn)，及早修正好降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
成功之初第六步：
準(zhǔn)備生財(cái)器具及設(shè)備
顧小白明天就要上班了，她躺在床上高興得睡不著!
這家廣告公司，在商界可是響當(dāng)當(dāng)有名，許多人擠破了腦袋都想進(jìn)去。可機(jī)會(huì)就垂青顧小白了，竟有獵頭公司將她從一個(gè)不知名的小公司“挖”過來，當(dāng)時(shí)她還傻乎乎地問：“是我嗎?我工作才一年，而且是個(gè)愛吵架的職場(chǎng)菜鳥。”人家說：“對(duì)呀，對(duì)方公司就是聽說你是個(gè)能言善辯、口齒伶俐丫頭，才點(diǎn)名要你的……”
顧小白個(gè)子小小，古靈精怪的樣子，而且伶牙俐齒的，膽子大到敢跟老板“叫板”，幾乎跟辦公室里所有的同事吵遍了。不過，她從來只為工作和別人爭(zhēng)執(zhí)，而且吵過了道理說清楚了，也就什么事情沒有了，快快樂樂、大大咧咧，像只可愛的小燕子。
有一次，顧小白和老參加一個(gè)商業(yè)競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，原本競(jìng)標(biāo)成功的他們，突然被另外一家公司橫刀奪去，顧小白氣不過，居然當(dāng)場(chǎng)就和對(duì)方理論起來，完全不顧現(xiàn)場(chǎng)還有其他眾多公司的代表和記者。最后，顧小白居然替老板爭(zhēng)回了項(xiàng)目，并且成為業(yè)界談笑夸獎(jiǎng)的女孩，被譽(yù)為“吵架天使”!
估計(jì)這次被“挖”，就與那次活動(dòng)有關(guān)，肯定是有公司看中了她。顧小白心想：“怕什么，再大的公司再大的老板，只要我有理，我就敢爭(zhēng)論，再說，我又不是無理取鬧，吵架的方式方法也很得當(dāng)……”
沒想到，顧小白在新的東家上班還不到一周，就和搭檔子夏大吵一架。
顧小白的第一個(gè)工作任務(wù)，就是和同事子夏完成一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，上司特別叮囑顧小白：“子夏是個(gè)資深調(diào)查員，跟著他干，肯定能學(xué)到很多東西，不過，他的性格有些慢吞，急性子的你，可不要欺負(fù)他喲。”顧小白不好意思地笑了。
5天后，兩人辛辛苦苦采集回來的樣本終于匯集到了一起，子夏說，企劃書由我來寫吧，然后你再把關(guān)。第二天，子夏就將一份完整的策劃交給了顧小白。顧小白心里暗暗佩服師兄的辦事效率。可是，等她接過企劃書一看，立刻就傻眼了，策劃書的數(shù)據(jù)分析根本就沒有按照采集的樣本進(jìn)行分析!差別之大，顯然不是筆誤或者疏忽!
“如果根據(jù)這份企劃推廣產(chǎn)品，注定市場(chǎng)結(jié)果會(huì)失敗，搞不好，客戶會(huì)因此倒閉，而公司也將蒙受巨大的損失……”顧小白不敢再想下去了，拿起企劃書就去找子夏。
哪知子夏聽了顧小白的分析，頭也不抬地說：“廢話，你也不用腦子想想，采集回來的參數(shù)那么低，符合實(shí)際情況嗎?客戶會(huì)相信我們的辦事能力嗎?”顧小白據(jù)理力爭(zhēng)：“可是，你憑借自己想象出來的數(shù)據(jù)分析，那么更不符合實(shí)際情況，如果出了問題，怎么辦?”
子夏聲音提高了八度：“出了問題我負(fù)責(zé)，與你無關(guān)可以了吧!”
顧小白說：“這個(gè)任務(wù)是上司指派我們共同完成的，開始和結(jié)果都跟我有關(guān)!上司再三強(qiáng)調(diào)，不按樣本評(píng)估的策劃一律為嚴(yán)重不合格，查出來重罰，舉報(bào)有獎(jiǎng)!”
“嘭”一聲，子夏的拳頭砸在了桌子上，站起來指著顧小白的鼻子說：“你算老幾，才上班幾天就開口閉口拿上司嚇唬我，告訴你，這事我說了算!”
顧小白終于忍不住了，擺出一幅斗爭(zhēng)到底的架勢(shì)和子夏展開了激烈的爭(zhēng)吵，吵到最后，上司出面了。直接問顧小白：“你的唇槍舌劍可真是厲害呀，連資深員工你都敢頂撞，你不怕以后他為難你，給你小鞋穿?”
顧小白神情高昂：“為了工作，我什么都不怕，我有理!大不了，不在這里干了!”
沒想到，上司聽了顧小白的一番話，拍著巴掌說：“好!我們就需要你這樣的初生牛犢不怕虎的員工!從現(xiàn)在開始，你的試用期提前結(jié)束了!”
原來，這次事件是公司故意安排的，他們想看看跳槽到大環(huán)境里工作的顧小白是否還像從前那樣保持對(duì)工作的較真。結(jié)果讓他們十分滿意。辦公室里，有太多太多油嘴滑舌、見風(fēng)使舵，或者底眉順眼、默默無聞的人，這些人根本就不利于公司的發(fā)展。而顧小白的確是個(gè)意外。
兩年前的一個(gè)夜晚，我和我太太在西湖邊上散步，當(dāng)時(shí)大概是十一點(diǎn)多。一位小販一直跟著我們，一會(huì)兒?jiǎn)栁覀円灰谙闾牵粫?huì)兒又問要不要礦泉水。我好奇地反問他，這么晚了路上沒幾個(gè)人，為什么不回家休息。這位小販的回答很經(jīng)典：“有人的地方就有生意。”
這讓我想起十年前在某一期《財(cái)富》雜志上看到的廣告：背景是東南亞地區(qū)的一個(gè)大排檔里，一位中年人騎著三輪車，載著一個(gè)玻璃罩和瓦斯桶，罩子里掛著許多串沙嗲。廣告底下寫著：他一人身兼CEO、CFO和COO。
靠勞力當(dāng)小販勉強(qiáng)能糊口，卻很難發(fā)財(cái)，除非自己開店，甚至進(jìn)一步把它經(jīng)營成連鎖生意或股票上市。個(gè)人很難創(chuàng)造價(jià)值，除非是和某一個(gè)組織或企業(yè)結(jié)合，價(jià)值才能體現(xiàn)，這是所謂的“傳統(tǒng)智慧”所告訴我們的。
如今可不是如此。最近和臺(tái)北市創(chuàng)會(huì)的人一塊吃飯，就在上海的威斯汀酒店的海上阿叔餐廳。這次他們來了近30人，都是想了解在大陸的投資機(jī)會(huì)。這里頭有不少以前在臺(tái)灣就認(rèn)識(shí)的朋友，也有才認(rèn)識(shí)的。席間大家閑談熱絡(luò)，但都苦于沒有好的投資項(xiàng)目。早期臺(tái)灣人過來都是蓋工廠做生產(chǎn)線，這幾年來以服務(wù)業(yè)為主，像開餐廳、咖啡店和零售連鎖店，再來則是幫忙發(fā)信用卡，現(xiàn)在則是過來掏錢投資本地人開的公司，變化很大。
接下來，臺(tái)灣還有什么能拿到大陸來變現(xiàn)?看來愈來愈少。屬于沒有生命的東西，像加工組裝、靠生產(chǎn)線做起來的，已逐漸淘汰，接下來大多會(huì)是屬于有生命的東西，像銷售生活風(fēng)格和經(jīng)驗(yàn)等，餐廳、信用卡、周杰倫和《康熙來了》屬于這一類。
但是，愈偏向生活風(fēng)格的東西，愈難描述，也就愈難規(guī)格化，表示它很難用制式的營運(yùn)企劃書來料理。誰能算出生產(chǎn)一個(gè)周杰倫這樣的產(chǎn)品，它的初期投入和長期回收是多少?5年?duì)I運(yùn)損益該怎么列?對(duì)投資人來說，更重要的是退出機(jī)制(exit strategy)在哪里?能把周杰倫拿到納斯達(dá)克去上市嗎?
別說不可能。在2000年時(shí)，我曾采訪以趨勢(shì)分析見長的史坦?戴維斯，當(dāng)時(shí)就聊到這一點(diǎn)。戴維斯寫過幾本暢銷書，像《企業(yè)推手》和《B1ur》等書。當(dāng)時(shí)我們談到，投資人在決定投一個(gè)公司前，通常都是看團(tuán)隊(duì)，而不是營運(yùn)企劃書。因?yàn)榇蠖鄶?shù)公司后來真做出來的，都和一開始寫的有很大差別；但只要團(tuán)隊(duì)夠強(qiáng)，通常就有能力走到這一天。與其如此，有沒有可能將來干脆把投資押到個(gè)人身上，而不是公司?
戴維斯覺得極有可能，特別是美國很多大學(xué)生是向銀行貸款去念大學(xué)，畢業(yè)后賺錢再慢慢還，對(duì)銀行來說就是賺利息錢。但是如果銀行夠靈活，就應(yīng)該挑選有潛力的學(xué)生，把貸款當(dāng)成投資，意思是對(duì)學(xué)生來說是接受創(chuàng)投的錢而非承擔(dān)債務(wù)，將來他畢業(yè)后的所得，不管是就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，有一定比例當(dāng)成股份支付給銀行。
最近，有一位哈佛商學(xué)院的學(xué)生，就寫了一份營運(yùn)企劃書，推銷的商品就是他自己，征求有興趣的投資人，幫他支付學(xué)費(fèi)，等于是換成股份投資他，等他將來賺錢再依比例攤還。當(dāng)然，這種做法也有風(fēng)險(xiǎn)，萬一被投資人將來一事無成，那錢就是丟到水里，如果是用借貸性質(zhì)的話，好歹本金和利息還能收回。
但這種事既然有了開頭，后面就很可能會(huì)繼續(xù)發(fā)展下去。想想看，如果把周杰倫拿去股市上市，肯定是很轟動(dòng)的JP0，光是粉絲去買股票，就夠把股價(jià)炒高。他上一張專輯《十一月的肖邦》，兩個(gè)月不到已賣出300萬張。
