時間：2023-05-29 18:18:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；法律對策
房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對推動一國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有著深刻的影響。在當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，適逢我國經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的重要性越加突顯。一方面，已經(jīng)累積的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，其將會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響；另一方面，若任由商品房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，對社會的穩(wěn)定又將帶來不小的隱患。在這樣一個十字關(guān)口，政府提倡重視民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊嚴(yán)。從2009年下半年開始，中央政府實(shí)行緊縮性的房地產(chǎn)政策，抑制一直狂飆的房價(jià)，實(shí)在用心良苦。縱覽1997年至今的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施，我們發(fā)現(xiàn)，政府在調(diào)整過程中的依法執(zhí)政水平，嚴(yán)格依法辦事能力還有待提高。筆者以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出現(xiàn)的問題出發(fā)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析平抑房價(jià)的供求結(jié)構(gòu)，認(rèn)為政府需抑制商品房投機(jī)性需求，增加商品房供給，健全社會中低收入者住房保障體系。從法律對策角度認(rèn)為立法機(jī)關(guān)應(yīng)規(guī)范宏觀調(diào)控權(quán)以完善貨幣政策、財(cái)政政策從而減少投資熱流；應(yīng)適時在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅以抑制商品房投資性需求；應(yīng)綜合運(yùn)用法制手段促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的界定
本文所講的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控借鑒了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的內(nèi)涵，指對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有三：保持房價(jià)的持續(xù)穩(wěn)定，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)。筆者認(rèn)為針對房地產(chǎn)市場中不同的需求應(yīng)采取不同的引導(dǎo)方式，對于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)投資性需求應(yīng)該準(zhǔn)確引導(dǎo)，謀求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以分散投資流，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，并在適當(dāng)時機(jī)開征房產(chǎn)稅，確保國有土地合理利用，防止投資者利用商品房謀取暴利。針對消費(fèi)性住房需求，政府應(yīng)雪中送炭，在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)時，以當(dāng)?shù)氐淖畹蜕畋Ｕ暇€為參考依據(jù)，滿足合理社會保障性住房需求，鼓勵具備條件的居民購買商品房。總之，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的終極目標(biāo)是在充分利用土地資源的前提下，針對不同的住房需求形成不同的房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場資源的合理配置。①
二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的問題
從實(shí)用主義的角度看，在近十五年的時間里，政府隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大形勢調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，充分利用房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展無疑是明智之舉。在復(fù)雜動蕩的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，仍然保持GDP以近10%的增長率持續(xù)數(shù)十年增長無疑說明這樣的政府是強(qiáng)大的、負(fù)責(zé)任的。但作為理性的法律人，不僅要看其成就還應(yīng)理智的分析其問題。基于此我們才有了客觀評價(jià)的立場以及前進(jìn)的方向。綜合分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，國家宏觀調(diào)控現(xiàn)狀，總結(jié)出以下幾個問題。
1.調(diào)控變“空調(diào)”
以2003年至2005年的調(diào)控情況為例，2003年政府嚴(yán)格實(shí)行緊縮性政策，逐步抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，對信貸等環(huán)節(jié)提高了門坎，到2005年出臺“國八條”、“七部委”文件更是將房價(jià)的控制提到了政治的高度，建立政府負(fù)責(zé)制，一些地方政府也采取了相應(yīng)的房價(jià)控制措施。但從效果來看，由于政策沒有指標(biāo)，無法量化，使得實(shí)際可執(zhí)行力較低。GDP為導(dǎo)向的政績考核體系更是減少了地方政府控制房地產(chǎn)價(jià)格、抑制房地產(chǎn)行業(yè)的偏好。②最后調(diào)控結(jié)果與調(diào)控目標(biāo)背道而馳，不僅全國房價(jià)總體繼續(xù)持續(xù)上漲，北京等地的房價(jià)在2006年一季度甚至大幅度飆升。對此，國務(wù)院各部委出臺文件在信貸、土地、金融、限制外資流入方面做了更詳細(xì)的規(guī)定，到2008年初房地產(chǎn)業(yè)終于出現(xiàn)了觀望態(tài)勢，房地產(chǎn)成交量開始收縮。到2008年下半年，為了國內(nèi)整個經(jīng)濟(jì)大局，國務(wù)院將房地產(chǎn)再次被定為“國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，從想方設(shè)法抑制價(jià)格狂飆、降溫投資投機(jī)熱度到運(yùn)用信貸、稅收政策千方百計(jì)地去刺激需求。③最終，從2003年到2007年從緊的調(diào)控政策效應(yīng)又被清零了。在缺乏長期規(guī)劃以及對外部經(jīng)濟(jì)的合理預(yù)見下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控變成了“空調(diào)”。
2.房地產(chǎn)泡沫逐步累積
在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，學(xué)者們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動現(xiàn)象，指由于房屋所依附的土地資源稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品特有屬性等導(dǎo)致人們對其未來價(jià)格產(chǎn)生同構(gòu)型預(yù)期進(jìn)而產(chǎn)生投資行為，使得房地產(chǎn)價(jià)格相對于其基本價(jià)值的非平穩(wěn)性偏離；主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品價(jià)格脫離基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲，并同時伴隨著產(chǎn)品依附土地的價(jià)格持續(xù)上漲、房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲以及房屋空置率居高不下等現(xiàn)象。④學(xué)者們認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫以人們的投機(jī)預(yù)期從無到有的增強(qiáng)。若以泡沫擴(kuò)散由弱到強(qiáng)的趨向?yàn)橐罁?jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫可分為五個階段，房價(jià)波動、需求領(lǐng)域房價(jià)泡沫、房地產(chǎn)泡沫、泡沫房地產(chǎn)、泡沫的破滅。④就我國的房地產(chǎn)市場，可從以下幾個維度測量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；效應(yīng)分析
[中圖分類號] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B
一、引言
改革開放以來，我國各個產(chǎn)業(yè)均得到一定的革新與發(fā)展，其中，住房制度的改革一直是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。1998年，全面住房制度開始了它的改革歷程，經(jīng)過幾年的努力，原先的福利分房，實(shí)物分配等計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物受到強(qiáng)烈的沖擊而被取代，住房的商品化，分配貨幣化以及交易市場化成為我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展的重要方向，為廣大人民群眾帶去了切實(shí)的利益，一方面住房不再是單一化的，而是多結(jié)構(gòu)、多層次，具有系統(tǒng)性的。另一方面，住房條件和居住條件得到相當(dāng)大的改善。但是，不可否認(rèn)的是我國房地產(chǎn)市場在這場改革中也暴露了諸多缺陷，這主要體現(xiàn)在房價(jià)的迅速上漲、商品房供求關(guān)系的不平衡、以及房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。而在社會保障方面，住房分配有大量不公平的現(xiàn)象出現(xiàn)。在這種種現(xiàn)象之中，房價(jià)居高不下是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)最為突出的問題，在很多一線城市，很多人窮盡一生都買不起一套房。因此，房地產(chǎn)業(yè)得到國家政府部門及社會各界人士的關(guān)注。
國家的宏觀調(diào)控是我國在尊重市場的前提下彌補(bǔ)市場自身調(diào)節(jié)的缺陷，運(yùn)用綜合手段促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的不足使國家運(yùn)用相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策對其進(jìn)行管理與控制，本文主要對國家所采取種種政策效應(yīng)進(jìn)行分析，梳理和總結(jié)國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極作用與不足，吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，從而完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的演變
我國第一次對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控是在1993――1996年，這是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，反應(yīng)在房地產(chǎn)業(yè)也就是房地產(chǎn)公司的急劇增加，這就帶動了地皮、鋼材等相關(guān)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)也過熱增長，造成較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱甚至引起通貨膨脹。這在廣西等地區(qū)最為顯著。針對此種現(xiàn)象，1993年，1994年國家分別出臺了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》等一系列政策，旨在加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控。這一些相關(guān)政策的出臺放慢了房地產(chǎn)商開發(fā)的腳步，房價(jià)也開始出現(xiàn)回落。
1997年的亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨緊縮，房地產(chǎn)業(yè)受此影響進(jìn)入其發(fā)展的低潮。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的欣榮，國家又頒布了與之相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，其主要著眼點(diǎn)在于刺激經(jīng)濟(jì)，拉動內(nèi)需。房地產(chǎn)業(yè)再次成為寵兒。1998年《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》（簡稱“23號”文件）的頒布，使住宅成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，而福利分房制度也走向了它的末路。“23號”文件是對那時候居民收入情況進(jìn)行詳細(xì)分析所整理出的適合現(xiàn)狀的宏觀調(diào)控文件。對此文件的貫徹與執(zhí)行，激活了處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)，推動了它的不斷發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)又一次迎來了春天。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展似乎進(jìn)入了一個循環(huán)，2003――2005房地產(chǎn)業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，與此同時，土地價(jià)格和房價(jià)隨著土地使用權(quán)的拍賣、投標(biāo)、掛牌而出現(xiàn)了大幅度增長。還有一個因素是前些年埋下的隱患，也在這一時候得以凸顯，1998年，房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)，但是中國銀行尚未完善的體系與此并不相符，這使金融體系不可能不存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，完善住房貸款政策被提上日程，2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱121號文件），其中，最為突出的政策調(diào)整就是對首付付款比例的提高。可以說，這是我國第一次正面采取措施，抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展。但與此同時，對于發(fā)展符合國家要求與市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)國家則對其進(jìn)行大力扶持。實(shí)際上這兩種措施反應(yīng)了政府一場矛盾的心理。一方面政府希望房地產(chǎn)能夠繼續(xù)成為拉動內(nèi)需的新的增長點(diǎn)，但另一方面政府很害怕房價(jià)的過快增長。而后興起的“圈地?zé)帷笔菇鹑谛刨J的缺陷暴露無遺，這些缺陷更是隨著樓市的火爆越演越烈。
2005年到2007年，國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控主要基于對房價(jià)的穩(wěn)定，此項(xiàng)政策使大多數(shù)民眾開始對房價(jià)持觀望態(tài)度，但實(shí)際上，這并不會有過于明顯的影響。中國銀行廈門分行零售業(yè)務(wù)處副處長康文輝：“從廈門購房長期的情況來看，我認(rèn)為需求只有增加不會減少的，但從近期的情況來看，需求還是存在，只不過因?yàn)檎叩淖兓拜浾摰囊龑?dǎo)，造成一些被動需求會有所減少，主動需求會進(jìn)入觀望，但需求還是客觀存在的，只不過在時間或者交易心理方面有所變化。”
2008――2009是國家宏觀調(diào)控政策的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2008全球金融危機(jī)的蔓延使我國受到極大的沖擊，“保增長”成為政府的主要政策方向。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一度進(jìn)入，政府鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以此希望房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動GDP的增長，政府為了保持經(jīng)濟(jì)增長，對房地產(chǎn)業(yè)采取寬松的政策，“適度寬松”的執(zhí)行在某種程度上使前期的宏觀調(diào)控沒有了意義。對房地產(chǎn)這一戲劇性的調(diào)整，使2009年房價(jià)出現(xiàn)近些年來最大幅度的增長。而在政府政策的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)大面積出現(xiàn)，房價(jià)居高不下，甚至呈增長態(tài)勢。國家為了應(yīng)對這樣的局面，2010年4月，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。接著9月，又出臺了一系列相關(guān)政策（“國八條”），以抑制房價(jià)的迅速增長，從而使國家經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)下能夠維持穩(wěn)定。
因此，從長遠(yuǎn)來看，對房地產(chǎn)業(yè)的控制不會松動，當(dāng)然，政府也會采取一些措施儲備，比如房產(chǎn)稅等制度的制定。政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控從某種程度上來說是較為被動的，從這些年的宏觀調(diào)整的政策看，我們對房地產(chǎn)宏觀政策的評價(jià)不能局限在某一點(diǎn)上，而是應(yīng)該多方面入手，以便更為全面地看到它的發(fā)展。
三、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評價(jià)
（一）宏觀調(diào)控政策在很大程度上穩(wěn)定了房價(jià)
一方面，政策出臺以后，其作用的發(fā)揮需要經(jīng)過一段時間，不可能立竿見影，而針對市場主體而言，要改變他們的預(yù)期態(tài)度必須需要一定的效應(yīng)積累。另一方面，限購政策的出臺雖然在一定程度上遏制了房價(jià)的增長，但這只是短暫的，并沒有從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾，反而在行政手段逐漸適應(yīng)過程中，投資投機(jī)的需求迅速增長，從而使房價(jià)迅速增長。因此，這些年的宏觀調(diào)控政策并沒有從根本上穩(wěn)定房價(jià)的增長勢頭，也就是說，房價(jià)在很長時間內(nèi)不會有太大的變化。
（二）從市場的供求關(guān)系看，房地產(chǎn)業(yè)并沒有實(shí)現(xiàn)供求平衡
房地產(chǎn)業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)供求平衡，這是從建設(shè)量和銷售量進(jìn)行分析，建設(shè)量主要是針對建設(shè)面積而言，這兩者在很大程度上可以說明房地產(chǎn)業(yè)的供求態(tài)勢，從2003年到2013年廈門地區(qū)的房地產(chǎn)市場上的商品建設(shè)面積和銷售來進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)供求關(guān)系出現(xiàn)很大的不平衡，基于此，我們可以那么說，國家在對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控上并沒有實(shí)現(xiàn)供需關(guān)系的平衡。
（三）宏觀調(diào)控并沒有實(shí)現(xiàn)商品房價(jià)格的相對穩(wěn)定
房價(jià)的穩(wěn)定主要是從房價(jià)上漲的幅度以及居民收入來進(jìn)行分析的，房價(jià)的上漲一旦超過居民承受范圍之內(nèi)，就會出現(xiàn)一系列問題，這主要是由于國民收入支配與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。在分析房價(jià)穩(wěn)定與否時，首先應(yīng)該考慮的就是居民的支付能力是否與房價(jià)相當(dāng)，但我們可以看到的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)面積，這說明房地產(chǎn)企業(yè)存在囤積土地的現(xiàn)象。因此，就房地產(chǎn)業(yè)而言，政府并沒有能改變房地產(chǎn)業(yè)市場供求關(guān)系的不平衡。甚至進(jìn)一步惡化。從政府所采取的幾項(xiàng)緊縮政策我們就會發(fā)現(xiàn)對于住宅的惡劣影響。一但房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)面積小于或者等于住宅商品房銷售面積，商品住宅就會出現(xiàn)明顯的供給不足。但實(shí)際上，企業(yè)對于住宅商品房的建設(shè)一支處于增長狀態(tài)。這與其國民支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不可分的。可是，從2013年開始，住宅面積建設(shè)出現(xiàn)了負(fù)增長，這同樣與政府政策密切相關(guān)，比如對保障性住房的建設(shè)，這會在很大程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的投資力度。而“黃金時代”“暴利時代”對于房地產(chǎn)而言已經(jīng)成為過去。這也就造成了房地產(chǎn)業(yè)對于市場的觀望態(tài)度，從而也就造成了建設(shè)面積的減少。這就使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足居民的購買需求，而供過于求這種簡單的經(jīng)濟(jì)關(guān)系就會出現(xiàn)投資與投機(jī)的增加。造成房地產(chǎn)業(yè)的再次混亂。
當(dāng)然，國家對于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的種種問題不只存在于這些方面，比如像保障性住房分配不均等問題同樣也存在于房地產(chǎn)業(yè)。
總之，對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不是一蹴而就的，而應(yīng)綜合各方面因素，對于政府來說，如何解決房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的失效的問題還有很遠(yuǎn)的路要走。對政府、市場、社會都提出了很大的要求。
[參 考 文 獻(xiàn)]
[1]符日輝.房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與評價(jià)[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2006（1）
[2]李慶文.房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)與防范策略[J].山西建筑，2007（27）
[3]付向陽.淺議房地產(chǎn)投資的效益[J].山西建筑，2011（5）
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政策；評價(jià)；優(yōu)化
中圖分類號：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1003-7217（2013）05-0101-06
一、引言與文獻(xiàn)綜述
我國近幾年頒布的房地產(chǎn)宏觀政策的重點(diǎn)在于控制投機(jī)投資性需求，兼顧保障性住房政策，欲從供需角度控制房價(jià)。具體的措施也更加多元化，行政手段和稅收政策也逐漸成為調(diào)控的重要方式。回顧近些年的房地產(chǎn)市場走勢，雖然國家和地方陸續(xù)出臺政策對房價(jià)進(jìn)行遏制，但從整體上來看，其依然呈現(xiàn)上升趨勢。我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場中也頻繁出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的情形，房地產(chǎn)市場中不規(guī)范或不合法的購房行為屢禁不止，這些與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的情況單是通過房價(jià)的走勢是無法看出的。因此，從實(shí)際情況出發(fā)，利用科學(xué)的方法得到客觀、綜合的量化評價(jià)結(jié)果，為政府提供參考尤為重要。
當(dāng)前房地產(chǎn)政策主要集中在土地政策、保障房政策、稅收政策、信貸政策等方面。Lastrapes（2002）對美國的研究表明貨幣供給量的增加會導(dǎo)致住房價(jià)格和住房銷售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）對17個發(fā)達(dá)國家的研究更是表明寬松的貨幣政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分別對東亞國家、17個發(fā)達(dá)國家和歐洲四國的研究表明銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)[4-6] ，然而Gerlach等（2005）對香港數(shù)據(jù)的研究卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的波動影響銀行信貸，而銀行信貸不影響房地產(chǎn)價(jià)格[7] 。在國內(nèi)，安輝、王瑞東（2013）研究結(jié)果表明土地政策和保障房政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然存在一定時滯，但對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是長期的且效果明顯；貨幣政策和信貸政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響相對較小，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整是最有效的貨幣政策工具[8]。王滿銀等（2012）認(rèn)為加快推行房產(chǎn)稅為主的財(cái)政政策、逐步制定城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的土地供應(yīng)政策以及加快推行利率市場化的貨幣政策應(yīng)成為未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)[9]。王松濤（2011）研究發(fā)現(xiàn)全國性政策工具對重點(diǎn)城市住房價(jià)格產(chǎn)生了顯著的長短期干預(yù)效果，但全國性政策工具對不同城市的作用力度有顯著差異，表現(xiàn)為對二線城市房價(jià)的抑制作用明顯高于一線城市[10]。張永岳等（2010）以上海為例，研究表明我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機(jī)性、非均衡性等問題[11]。
總結(jié)上述文獻(xiàn)的研究內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果評價(jià)主要是探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，而針對城市購房群體對市場的感知涉及較少。因此，本文將基于武漢市購房群體感知調(diào)查，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果進(jìn)行評價(jià)分析，結(jié)合我國當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化的要求，提出政策優(yōu)化措施。
二、模型的選擇與原理分析
（一）方法的可行性
模糊綜合評價(jià)是對受多種因素影響的事物做出全面評價(jià)的一種十分有效的多因素決策方法，其特點(diǎn)是評價(jià)結(jié)果不是絕對的肯定或否定，而是以一個模糊集合來表示。房地產(chǎn)宏觀政策的效果具有模糊特征，具體表現(xiàn)為以下四個方面：
1.評價(jià)因素的多樣性。
要評價(jià)目前房地產(chǎn)宏觀政策的實(shí)施對房地產(chǎn)市場的影響效果，就要考慮多方面的因素，如直接反映各種政策實(shí)施效果的指標(biāo)以及從購房者角度間接反映政策實(shí)施效果的指標(biāo)。
2.評價(jià)因素的模糊性。
政策評價(jià)的效果往往具有模糊性，其程度很難以具體的數(shù)值來表示，并且其分界線也十分模糊。
3.政策實(shí)施效果的判斷差異性。
由于政策實(shí)施效果是由購房群體各自依據(jù)自己所感受到的情況所作出的評價(jià)，這就使得評價(jià)本身具有明顯的主觀差異性，因而不同的評價(jià)者會對當(dāng)下政策實(shí)施效果做出不同乃至相反的評價(jià)。
4.評判主體的復(fù)雜性。
由于評判的主體是購房群體，其中每個人的購房能力、購房意愿、購房目的等個人情 況有所不同，影響其評價(jià)結(jié)果的因素也各不相同，這便是評判主體的內(nèi)部復(fù)雜性。
基于以上特征和已有的文獻(xiàn)研究，本文認(rèn)為采用模糊綜合評判法，可以對目前宏觀政策的實(shí)施效果做出較為綜合、客觀的評價(jià)。在此研究中，所采用的數(shù)據(jù)并未按傳統(tǒng)的專家評分結(jié)果作為分析依據(jù)，而認(rèn)為購房群體是政策效果的直接感受者，他們的評價(jià)更能反映現(xiàn)實(shí)政策的實(shí)施情況，具體采用問卷調(diào)查的方法，通過對武漢市購房群體的問卷調(diào)查，收集數(shù)據(jù)，分析得到武漢市民目前擁有房產(chǎn)基本情況以及對于政府宏觀調(diào)控政策的評價(jià)結(jié)果。
（二）宏觀調(diào)控政策實(shí)施效果評價(jià)指標(biāo)體系
1.確定評價(jià)因素集。
由于房地產(chǎn)既是生活必需品，也是投資品。當(dāng)購房者對市場的感知趨于一致時，將會產(chǎn)生群體行為。因此，本文設(shè)置購房群體的購房條件、各類政策的影響程度和政策實(shí)施綜合效應(yīng)一級指標(biāo)。
（1）購房群體條件。
房價(jià)收入比（U1）：住房價(jià)格是評價(jià)目前房地產(chǎn)市場狀態(tài)的關(guān)鍵指標(biāo)，也是反應(yīng)政策實(shí)施效果的直接表現(xiàn)。但由于各地區(qū)的居民收入、消費(fèi)、個人思想等情況的差異，無法使用一個絕對的數(shù)值來衡量房價(jià)的高低。考慮到上述問題，房價(jià)收入比作為國際上普遍認(rèn)可的衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，能更加準(zhǔn)確的評估目前房地產(chǎn)市場中房價(jià)存在的合理性和當(dāng)下政策實(shí)施的有效性。在國際上房價(jià)收入比計(jì)算是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值，但因其評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)獲取不適用于我國。在本文中，結(jié)合調(diào)查數(shù)據(jù)，定義房價(jià)收入比=（人均住房面積×平均住房價(jià)格）/人均年收入①，越大則表明房價(jià)調(diào)控效果越不佳。
意愿強(qiáng)度（U2）：目前住房價(jià)格持續(xù)高漲，很大程度上是由于存在大量的房地產(chǎn)投機(jī)、投資者造成的。當(dāng)部分人認(rèn)為投資房地產(chǎn)存在較大增值空間時，便會大量購入，轉(zhuǎn)手高價(jià)賣出，以此來抬高價(jià)格。因此，若房地產(chǎn)市場仍存在大量這種情況，可認(rèn)為是目前的出臺的政策并未起到較好的引導(dǎo)作用。該指標(biāo)表示在已有房產(chǎn)的情況下，居民購房投資意愿越強(qiáng)，則表示居民越看好房價(jià)會上漲，間接表明穩(wěn)定房價(jià)政策實(shí)施效果不佳。
（2）各類政策的影響程度。
限購政策的實(shí)施效果（U3）：“限購令”是當(dāng)前國家進(jìn)行房價(jià)調(diào)控的主要行政手段，其運(yùn)行的基本原理是從供需的角度出發(fā)，減少投機(jī)投資性購房的需求，以保障剛性購房需求。住房是一種特殊商品，它不僅具有外部性，而且具有準(zhǔn)公共物品的屬性，市場機(jī)制不能解決其外部性、壟斷、公共物品和收入分配提供等問題，因此政府出臺相關(guān)條例對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中國傳統(tǒng)思想的影響，我國的住房供需關(guān)系往往不滿足一般市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，限購政策的實(shí)施效果應(yīng)考慮到居民在購房決策中對該政策的影響感知程度，居民受到限購政策的影響程度越高，則表示該政策有效性越高。
土地政策的實(shí)施效果（U4）：土地是房地產(chǎn)依托的根基，不僅表現(xiàn)在其獲得成本將直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格，并且土地問責(zé)、土地出讓改革、土地市場“國五條”、閑置土地處置辦法等一系列土地政策，使得土地閑置、“地王”、違法用地等現(xiàn)象得到遏制，是樓市調(diào)控政策的強(qiáng)有力工具。由于征地、土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，2012年，國土資源部更加強(qiáng)調(diào)了土地政策實(shí)施中的民生問題，所以，在衡量土地政策對房地產(chǎn)市場的影響效果時，選擇居民評價(jià)結(jié)果作為該項(xiàng)指標(biāo)的依據(jù)。
保障性住房政策的實(shí)施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理機(jī)制，是我國宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一，它既可以防止商品住房價(jià)格過快上漲，也可以保障弱勢公民的基本居住權(quán)利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要內(nèi)容，政府曾進(jìn)行多次強(qiáng)調(diào)，但其內(nèi)部仍存在不少問題，經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房體系中的主要部分，其相關(guān)政策的執(zhí)行實(shí)施效果能夠有代表性地反映出整體情況。因此，了解民眾對經(jīng)濟(jì)適用房的普及程度和效果的評價(jià)，對保障房制度的完善有重要意義。
貨幣政策的實(shí)施效果 （U6）：房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)品屬性，而且具有資產(chǎn)屬性，因此其受貨幣政策變化的影響較為敏感。2012年，央行多次降準(zhǔn)降息，貨幣政策已成為政府調(diào)控房價(jià)的重要手段。貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響不僅體現(xiàn)在對企業(yè)融資方面，對于購房群體的購房決策十分明顯，近三年來，房價(jià)隨貨幣政策波動明顯體現(xiàn)了其中的密切聯(lián)系。從購房群體角度了解其對銀行改變貸利率的受影響程度，可以反映該類政策實(shí)施的效果。
（3）政策實(shí)施綜合效應(yīng)。
房地產(chǎn)市場的規(guī)范化程度（U7）：房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長，涉及的環(huán)節(jié)多，情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場不規(guī)范的狀況依然存在，部分企業(yè)誠信度差、管理水平低，不嚴(yán)格遵守建設(shè)程序、不按時開竣工、虛假廣告、違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價(jià)等問題還時有發(fā)生，影響了房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理。保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，其市場的規(guī)范化程度是國家對市場監(jiān)管效果的直接體現(xiàn)。消費(fèi)者作為市場中的主要活動者，在購房過程中對房地產(chǎn)市場有著直觀的了解，因此，居民對目前房地產(chǎn)市場規(guī)范度的評價(jià)，表明當(dāng)下的房地產(chǎn)市場運(yùn)作現(xiàn)狀，間接體現(xiàn)了宏觀政策對房地產(chǎn)市場的干預(yù)效果。政策實(shí)施情況現(xiàn)狀評價(jià)（U8）：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的各類政策并非獨(dú)立起效，而是相互推進(jìn)，共同發(fā)揮作用。自2003年以來，為使房地產(chǎn)市場能健康發(fā)展，國家連續(xù)出臺了一系列的房地產(chǎn)政策，2005年后，國八條出臺，使調(diào)控上升到政治高度，出臺的政策更為多角度、多元化，重視其綜合效應(yīng)。該項(xiàng)指標(biāo)的設(shè)立，可以從民眾角度了解已有政策實(shí)施的綜合效果。預(yù)期房價(jià)趨勢（U9）：政策的出臺至成效顯現(xiàn)之間需要一定時間，如2013年，新“國五條”細(xì)則對二手房交易征收差額20%個稅的規(guī)定，引起了二手房市場的巨大震動，全國多個城市出現(xiàn)了二手房集中過戶的熱潮，但其對房地產(chǎn)市場的長期影響現(xiàn)在尚難定論。而在此之前的指標(biāo)多是針對已產(chǎn)生效果的政策的評價(jià)，并未包括即時出臺的政策，結(jié)果存在滯后性。因此，為減少由于宏觀調(diào)控政策的滯后性所造成的影響，設(shè)立了本項(xiàng)指標(biāo)，若調(diào)查者認(rèn)為上漲，則表示居民對當(dāng)前房地產(chǎn)政策不看好，認(rèn)為未來效果不佳，反之則表明居民對現(xiàn)行政策實(shí)施效果有信心。
（三）AHP-模糊綜合評價(jià)模型的計(jì)算結(jié)果
基于以上指標(biāo)的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，在武漢市（武昌、漢口和漢陽）共分發(fā)450份問卷，收回448份，回收率達(dá)到99.6%，其中有效問卷436份，有效率達(dá)96.9%，整理結(jié)果見表4。將以上數(shù)據(jù)歸一化處理，得到模糊評判矩陣。
向量的大小反映持有該種評價(jià)態(tài)度的居民比例，其中認(rèn)為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策綜合效果較差的居民比重最大，達(dá)到45.6%，對政策實(shí)施的效果較為滿意的居民達(dá)35.42%，認(rèn)為政策實(shí)施的效果一般的居民人數(shù)達(dá)到了18.96%，表明目前我國對于住房價(jià)格的調(diào)控政策的實(shí)施效果仍需加強(qiáng)。
調(diào)查結(jié)果顯示，在限購政策下，居民仍具有較強(qiáng)的購房意愿，41.9%的居民在現(xiàn)有住房條件下仍會選擇購房，可見，限購政策只能在短期內(nèi)對市場購房需求具有一定的抑制作用；其次，居民認(rèn)為土地政策與房價(jià)上漲關(guān)聯(lián)性較大；而保障房政策由于保障房供給有限，對市場的調(diào)控作用并不明顯；大部分被調(diào)查居民預(yù)期房價(jià)仍會上漲，市場的規(guī)范程度較低，一部分人認(rèn)為應(yīng)對持有多套房屋的居民征收物業(yè)稅。
三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施效果分析
中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策類型，概括起來有行政政策、土地政策、貨幣政策、財(cái)政政策等。本文以武漢市房地產(chǎn)市場為例，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一般政策工具入手，對主要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行解析，并客觀評價(jià)其實(shí)施效果。
（一）行政政策
“限購令”在短期對房地產(chǎn)市場造成了沖擊，但無法長期抑制房價(jià)上漲。根據(jù)對武漢市購房群體的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示有61.6%的居民認(rèn)為限購對其購房決策產(chǎn)生了影響，大部分民眾對限購政策持有肯定態(tài)度。從實(shí)際情況看，武漢市從2011年2月政策頒布至2012年6月，由于存在政策效果滯后效應(yīng)，房價(jià)先升后降，但總體而言，武漢市房價(jià)保持穩(wěn)定。與此同時，住房銷售面積增加，這意味著投資投機(jī)購房數(shù)下降，具有剛性需求的購房群眾得到滿足。但在2012年下半年，房價(jià)又出現(xiàn)了回升趨勢，其原因在于我國整體的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)處于環(huán)形競爭狀態(tài)，壟斷程度高，市場影響效果有限。調(diào)查結(jié)果也顯示，一部分購房意愿強(qiáng)烈的投資者即使在限購令的情況下，依然會采取一些不合法的手段來達(dá)到購房的目的，致使“限購令”不能達(dá)到預(yù)期效果。
（二）土地政策
土地供應(yīng)緊缺是目前我國出臺土地政策需要解決的首要問題。近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展受土地供應(yīng)的影響逐漸增大，其主要原因是國家規(guī)定18億畝耕地紅線控制。土地市場中的存量有限，房地產(chǎn)企業(yè)爭相出高價(jià)來獲得土地，增加了開發(fā)成本。另外，閑置土地得不到利用也是導(dǎo)致土地資源稀缺的原因之一。在農(nóng)村，存在許多無人居住、未回收利用的老舊宅基地；在城市，某些不良開放商則囤地炒地。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的土地供應(yīng)政策成為趨勢。
（三）保障房政策
以經(jīng)濟(jì)適用房為例，經(jīng)濟(jì)適用房政策的普及和流程透明度是阻礙居民選擇申請的主要原因。在符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定的情況下，本文所調(diào)查人群僅有四成愿意嘗試申請購買，在剩余的六成人群中認(rèn)為申請流程復(fù)雜的人數(shù)占有最大比例，為36%；其次，存在21.3%的居民認(rèn)為申請條件太高，17.4%的居民懷疑存在暗箱操作。
居民的態(tài)度反映出保障性住房制度目前存在一些問題。一是居民對保障性住房的申請、準(zhǔn)入與退出機(jī)制并不了解，具體政策并未普及到位；二是總量不足。相比普通商品房，經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占比例較低，使得更多買不到經(jīng)濟(jì)適用房的居民不得不轉(zhuǎn)向商品房市場，許多普通居民的利益受損[14]；三是經(jīng)濟(jì)適用房分配機(jī)制尚不完善[15]。審核不透明、監(jiān)管不到位，讓許多想騙購經(jīng)濟(jì)適用房的居民有可乘之機(jī)。近來報(bào)道了許多“開豪車入住經(jīng)濟(jì)適用房”，“二手倒賣經(jīng)濟(jì)適用房”等負(fù)面報(bào)道，也使許多本想申請的民眾對此失去信心；四是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉。保障性住房開發(fā)嚴(yán)重依賴財(cái)政資金，政府還需劃撥土地，地方財(cái)政從土地中獲得的收益大大降低，最終導(dǎo)致了開發(fā)建設(shè)的保障性住房質(zhì)量不高，區(qū)位不佳，交通不便，部分人因此選擇放棄。
（四）貨幣政策
貨幣政策始終是中央控制房價(jià)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段。近年來，中國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的剩余資金，但當(dāng)前國內(nèi)投資市場并不完善，投資渠道十分有限，大量資金流入房地產(chǎn)市場，房價(jià)由此開始上漲。2011年下半年，央行多次上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率，我國由穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)為緊縮的貨幣政策，多數(shù)居民表示購房決策受到了利率變動的影響，需求得到有效控制，但供給量并沒有明顯增加甚至有所減少，在此格局下，房價(jià)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的理性回歸[16]。緊縮的貨幣政策對需求的影響效果不是瞬間產(chǎn)生的，其存在一個滯后期。并且，有大量研究表明基于需求調(diào)控管理的“抑制需求”政策效果并不樂觀，尤其是被抑制的住房需求在未來會隨著政策的松動而集中釋放，從而進(jìn)一步造成房地產(chǎn)市場的震蕩，影響房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，近年來利率變動后房價(jià)的波動變化可以證明這一點(diǎn)[14]。因此，貨幣政策應(yīng)該保持長期穩(wěn)定，變化過快將會導(dǎo)致市場失去自我調(diào)節(jié)的機(jī)會。
（五）財(cái)政政策
目前，以征收二手房交易稅來控制房價(jià)在短時間內(nèi)難以獲得成效。基于對武漢市居民的調(diào)查，沒有住房的人群占比最大，為40.8%，居民的住房問題依然嚴(yán)峻。與之相對應(yīng)的是擁有三套及三套以上房產(chǎn)的武漢市居民比例達(dá)8.7%，對于擁有三套住宅以上的購房人而言，購買住房已不僅僅是為滿足生存或住房環(huán)境改善的需要，更多的是進(jìn)行投資、投機(jī)，從差價(jià)中獲利。從該類人群的所占比例來看，武漢市目前仍有較大的二手房交易市場；從增加住房供給的角度來看，具有很大的優(yōu)勢。圖2居民擁有住房情況
契稅屬于價(jià)外稅收，由買房者根據(jù)成交價(jià)格交納，交易雙方可能會考慮這種實(shí)際的交易成本。 在賣方市場條件下，由于信息的不對稱、房地產(chǎn)專業(yè)知識的差異使得買方事實(shí)上處于交易談判中的不利地位， 要想將契稅部分地轉(zhuǎn)嫁給賣方十分困難，在此背景下，若實(shí)行對二手房交易進(jìn)行差額征稅的政策，將會使得目前擁有多套房的居民停止對其多余房產(chǎn)進(jìn)行交易，或者提高交易價(jià)格以彌補(bǔ)繳稅所帶來的損失[13]。無論是前者還是后者，都將導(dǎo)致武漢市住房供應(yīng)量減少，整體房價(jià)的上升。對二手房交易差額征稅政策雖在一定程度上阻礙了潛在的房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場，達(dá)到使房價(jià)下調(diào)的目的，但另一方面，其對二手房市場的干預(yù)與打壓，使本來買不起新房而寄希望于二手房的購房者更加無所適從，“人人有房住”的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。
四、結(jié)論與政策建議
以上研究可知，今后政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅收政策在房地產(chǎn)市場中的作用，減輕帶有強(qiáng)制性的行政政策的調(diào)控比重，以促進(jìn)市場積極發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用。在此基礎(chǔ)上，對土地政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，并靈活運(yùn)用貨幣政策，以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
1.結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)展調(diào)整土地政策。充分協(xié)調(diào)好土地開發(fā)利用，在不逾越18億畝耕地紅線的前提下靈活開發(fā)，構(gòu)建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場；規(guī)范保障房系統(tǒng)，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的住房進(jìn)而緩解商品房供給壓力。
2.強(qiáng)調(diào)稅收手段的應(yīng)用。規(guī)范房產(chǎn)交易過程中的稅收，進(jìn)而鼓勵交易，活躍市場；新征房屋空置稅，多套房屋持有稅等，提高房屋持有成本，為投機(jī)購房者設(shè)定高門檻，防止囤有一定數(shù)量住房的投資者占用資源。
3.降低強(qiáng)制性行政政策的比重，減少對“限購令”的過分依賴。綜合其他調(diào)控手段如信貸控制等，多管齊下進(jìn)行調(diào)控，更加規(guī)范地完善房地產(chǎn)市場，盡可能地調(diào)動房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)能力，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
注釋：
[1]這里的人均住房面積數(shù)據(jù)來自于《政府工作報(bào)告》；平均住房價(jià)格數(shù)據(jù)來自于中國指數(shù)研究院。
[2]RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，其值的大小可根據(jù)階數(shù)n查表獲得。
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一、政策獨(dú)大，法律缺位
十余年間政府以意見、通知、批復(fù)等名義出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，數(shù)量之多可以說不勝枚舉，但到目前為止我國專門以房地產(chǎn)開發(fā)行為（不包括建筑市場）為調(diào)整內(nèi)容的法律、法規(guī)只有1998年的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、1995年的《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004年修改）和2001年的《商品房銷售管理辦法》等幾部行政法規(guī)和政府規(guī)章。由此不難看出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以政策、文件的形式完成，并且僅有的幾部法律也是在十幾年以前出臺的。筆者認(rèn)為，僅僅依靠政策來進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的利弊有以下三個方面。
第一，政策的靈活性決定了政府的調(diào)控意圖能在短期內(nèi)得到體現(xiàn)，這是政策調(diào)整的最大優(yōu)勢。一般來說，政府行使社會管理行為的依據(jù)主要有兩類：一是法律、法規(guī)；二是政府規(guī)范性文件，包括通知、批復(fù)、實(shí)施意見等。其實(shí)，政策就是人們對政府規(guī)范性文件的通稱，政策最大的優(yōu)點(diǎn)就是環(huán)境適應(yīng)能力強(qiáng)、制定程序簡單，易隨環(huán)境的變化而作相應(yīng)的調(diào)整（即政策的靈活性）。政策環(huán)境的變化可分兩種情況：一是已有的政策調(diào)整關(guān)系不適應(yīng)時展的要求；二是新發(fā)現(xiàn)的社會關(guān)系還沒有相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。在這兩種情況下，政策都可能做出較為靈活的反應(yīng)。法律、法規(guī)則不同，其制定程序相對復(fù)雜、嚴(yán)格，一旦形成法律是不能隨意改變的，例如美國200多年前的憲法至今仍在沿用。新情況出現(xiàn)或者原有情況發(fā)生變化，政策能夠第一時間出臺或者做出調(diào)整、修改。因此，政府用政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，能夠及時、靈活地處理市場出現(xiàn)的新情況、新問題，這也是宏觀調(diào)控相對法律、法規(guī)調(diào)整的最大優(yōu)勢。
第二，政策效力遠(yuǎn)低于法律，往往導(dǎo)致以法律規(guī)避調(diào)控政策的現(xiàn)象發(fā)生。法律、法規(guī)和政策除了在制定程序上存在明顯不同外，在其效力上也存在巨大差別，例如，不管是法律還是法規(guī)都是我國《立法法》規(guī)定的法律體系的有機(jī)組成部分，在訴訟中可以是法官判案的依據(jù)或者參考，政府規(guī)范性文件連參考都不能參考。現(xiàn)實(shí)中有些政策內(nèi)容并無明確的法律依據(jù)，容易導(dǎo)致以下兩方面的后果：一是，依照政策做出部分行為司法機(jī)關(guān)未必認(rèn)可，從而導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)在同一問題上認(rèn)識不一致的情況。例如，在存量房交易過程中，往往會有兩份合同，一份是雙方當(dāng)事人在網(wǎng)簽前簽訂的書面合同，另一份是房管局的網(wǎng)上合同（即網(wǎng)簽合同）。在處理糾紛時，房管局一般以網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，而法院需要探究哪一份合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，最后往往是以網(wǎng)簽前的書面合同為準(zhǔn)。二是，當(dāng)事人利用法律來規(guī)避限購。例如，限購政策出臺后不久，曾出現(xiàn)交易雙方利用法院判決的形式來規(guī)避限購政策（即不符合購房條件的當(dāng)事人通過虛構(gòu)訴訟的方式，來達(dá)到購買房屋之目的）。
第三，政策的強(qiáng)制效力不及法律，調(diào)控政策得不到落實(shí)。通常認(rèn)為，政策與法律相比具有一定的原則性和倡導(dǎo)性，僅僅為人提供了一種行為模式其約束力不強(qiáng)，而法律則不同，它不僅有行為模式還規(guī)定了相應(yīng)的法律后果。換句話說，政策通常只告訴人們該怎么做，至于違反了政策要承擔(dān)什么后果一般很少提及，即使有處罰也只是輕微的紀(jì)律處分；法律則不但告訴人們怎么做，還詳盡地規(guī)定了違反法律的后果，并且以專制手段來做保障。這也是十余年來部分宏觀調(diào)控政策不能真正落實(shí)的主要原因之一。比如，2002年8月26日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房〔2002〕217號文件）就曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，但直到目前為止政府的保障性住房建設(shè)仍然嚴(yán)重滯后于整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小戶型應(yīng)占小區(qū)總套數(shù)的70%以上）至今未能得到真正落實(shí)。
二、集體土地未能入市阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展
按照目前的法律規(guī)定，只有國有土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，集體土地若要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，就必須先由國家征收轉(zhuǎn)為國有土地后才能進(jìn)行。之所以如此，官方給出的理由有二，其一，為保護(hù)耕地及糧食供應(yīng)，因?yàn)榇蟛糠值募w土地均為農(nóng)地，一旦允許其進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可能會導(dǎo)致耕地減少，從而可能會影響國家的糧食安全；其二，大量的集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，可能會對目前的房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊而影響房價(jià)。筆者認(rèn)為，這兩種說法都是值得商榷的，其理由如下。
首先，保護(hù)耕地只與是否嚴(yán)格落實(shí)土地規(guī)劃用途有關(guān)，和是否進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)沒有直接的關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。”該法接著又規(guī)定：“前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。”由此我們可以看出，國家已經(jīng)對土地用途進(jìn)行了規(guī)劃和分類，只要嚴(yán)格執(zhí)法、認(rèn)真監(jiān)督，禁止在集體農(nóng)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，在集體建設(shè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)行為絲毫不會影響耕地保護(hù)工作。
其次，以維護(hù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為由，禁止集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)沒有任何道理。不可否認(rèn)，集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場必然會對目前的房地產(chǎn)開發(fā)造成一定的影響，但目前業(yè)界的普遍共識是，集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)最大的影響就是會減少政府的土地出讓金收益。從長期來看，土地出讓金收益不應(yīng)該也不可能成為一個政府的主要收入來源，況且“土地財(cái)政”對整個國家造成不利影響已初見倪端，過度的依賴“土地財(cái)政”勢必導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)（制造業(yè)）萎縮，房地產(chǎn)泡沫惡性膨脹，一旦泡沫破裂后果不堪設(shè)想。值得一提的是，集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)不但能增加農(nóng)民收入，而且還能平抑目前過高的房價(jià)。
最后，集體土地入市有利于解決目前屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房問題。簡單地講，所謂小產(chǎn)權(quán)房就是指在集體土地上建設(shè)的面向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售的住房。國家屢次明確禁止建設(shè)、買賣小產(chǎn)權(quán)房，但卻屢禁不止，究其主要原因就在于我國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。國有建設(shè)用地有限，導(dǎo)致商品住房供應(yīng)緊張房價(jià)飛漲，一些買不起商品住房的人只能退而求其次購買小產(chǎn)權(quán)房。根筆者考察，以廣州市白云區(qū)100平方米左右的房子為例，國有土地上的商品房價(jià)格將近300萬元，而同樣地段的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有20萬左右！有利益就有市場，只有徹底允許集體土地入市且可以“同地同權(quán)”的交易，才能有效解決小產(chǎn)權(quán)房問題，否則，簡單的禁止小產(chǎn)權(quán)房交易是不可能徹底解決問題的。
三、政策代替法律，“三舊”改造進(jìn)展緩慢
近年來，“三舊”改造在各大城市都進(jìn)行的如火如荼，之所以進(jìn)行“三舊”改造，究其原因主要有兩個方面：一是，為了緩解城市快速發(fā)展與可供建設(shè)用地緊張的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通過“三舊”改造，不僅可以為政府提供發(fā)展用地，而且可以提升居民生活質(zhì)量、美化城市環(huán)境，可謂一箭雙雕、兩全齊美，但總體來說，“三舊”改造的進(jìn)展并不順利。以廣州為例，除了獵德村、琶洲村改造基本完成之外，其他舊村改造項(xiàng)目都困難重重。“三舊”改造進(jìn)展緩慢，究其主要原因就是調(diào)控政策代替法律所致，其主要表現(xiàn)在以下兩個方面。
評析當(dāng)前錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)市場的糾結(jié)，恐怕是最不容易理清頭緒的。這是政府心目中最大經(jīng)濟(jì)發(fā)展障礙，也是未來中國經(jīng)濟(jì)能否良性運(yùn)行的關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已持續(xù)一年多了，房地產(chǎn)泡沫也正在逐漸擠出，房地產(chǎn)市場預(yù)期已開始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。不過，在這樣的房地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)折時期，不僅世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)沒有減弱，而且國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長也在陸續(xù)放緩，隨著外匯占款出現(xiàn)負(fù)增長、人民幣升值開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年來第一次下降了存款準(zhǔn)備金率。這又喚起了房地產(chǎn)開發(fā)商及一些地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的希望。住建部透出的對年底將要到期的各地住房“限購令”將繼續(xù)執(zhí)行的信息，尤其是副總理講話說國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會改變，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決，終于讓這類幻想破滅。
不過，無論中央政府對當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度如何堅(jiān)決，由房地產(chǎn)引發(fā)的許多利益問題仍不可小視。現(xiàn)有數(shù)據(jù)表示，2011年前11個月，國內(nèi)130個主要城市土地市場總土地出讓金額為1.18萬億元，與上年同期相比減少了30%。如果計(jì)算全國所有城市，今年地方政府的土地財(cái)政可能減少上萬億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方。因此，中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。
還有，地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能嚴(yán)重影響GDP增長的心結(jié)還沒有解開。也就是說，對于房地產(chǎn)巨大泡沫的嚴(yán)重危害性，大家已有共識，無論是政府還是學(xué)界。因此，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決心，中央政府是堅(jiān)決的。但是，由于房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重不確定性的情況下，如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度過大，是否會引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)硬著陸或衰退，各方看法還很不同。中央政府希望，通過加大保障性住房的建設(shè)力度，沖淡由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的影響。當(dāng)然，盡力減少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)的沖擊，既要促使房價(jià)下降，又要保持這種調(diào)整的平穩(wěn)，防止經(jīng)濟(jì)下滑失控，要實(shí)現(xiàn)很好的平衡，委實(shí)并非易事。這正是當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的糾結(jié)所在。
還有一個方面，就是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體政策上，如何實(shí)現(xiàn)短期政策向長期制度安排過渡，也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控保持平衡的重要方面。在不少人看來，盡管去年一些地方出臺的房地產(chǎn)限購、限價(jià)令對市場起到較大作用，但這種行政干預(yù)的方式素為市場所詬病。如果這種行政化的調(diào)控方式不退出，所產(chǎn)生的后遺癥將會十分嚴(yán)重。因此，如何讓這種以行政干預(yù)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展長效制度轉(zhuǎn)變，也是必須盡早籌謀的重大問題。這既有房地產(chǎn)發(fā)展模式的重建問題，也有相應(yīng)的政策儲備問題。
對于房地產(chǎn)發(fā)展模式，2010年國十條第一條中有個清楚的思路，就是要讓房地產(chǎn)市場最終回歸居住功能。現(xiàn)在看來，要通過政策來落實(shí)并非易事。因?yàn)椋缒軐⒎康禺a(chǎn)泡沫擠出，去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場將仍然是未來幾十年經(jīng)濟(jì)增長之動因，仍是保持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的源泉所在。問題是，要實(shí)現(xiàn)以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場向以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場過度，或讓房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，其代價(jià)與成本一定不小。擠出房地產(chǎn)泡沫的代價(jià)與成本由誰來承擔(dān)？當(dāng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型要讓一些人或企業(yè)的利益受損時，所面臨的阻力與糾結(jié)是前所未有的。但想要尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳平衡點(diǎn)，不觸及一些人或企業(yè)利益，肯定是不可能的。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向長效機(jī)制與制度轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在看來，中央更多把著力點(diǎn)放在加大保障性住房建設(shè)及推行房地產(chǎn)稅上。但這里有個關(guān)系要理清，如果房價(jià)能向下調(diào)整，保障性住房建設(shè)還要不要這樣大的力度？這個思路要不要變化，還得進(jìn)一步觀察。畢竟，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，只有在樓價(jià)高企時才顯其重要性。
說到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，其實(shí)現(xiàn)在并非是要不要出臺的問題，關(guān)鍵是能否出臺一個公平公正的房地產(chǎn)稅的問題。如果房地產(chǎn)稅的出臺僅是如上海與重慶試行的那樣，那這個稅所起到作用是十分有限的。更為重要的是，推出房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，基礎(chǔ)條件準(zhǔn)備好了嗎？如果沒有準(zhǔn)備好，那么現(xiàn)在推出房地產(chǎn)稅的公平公正性就十分令人置疑了。房地產(chǎn)稅的作用，關(guān)鍵是要去除房地產(chǎn)市場賺錢效應(yīng)。筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件還沒有準(zhǔn)備好的情況下，通過房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大的儲備政策。
（作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；路徑
［中圖分類號］F121 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路徑理論的介紹
路徑通俗的理解就是到達(dá)目的地的路線。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運(yùn)用科學(xué)的手段,以期達(dá)到預(yù)期效果的途徑。
第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標(biāo),沒有目標(biāo)就構(gòu)不成路徑,這如同汽車導(dǎo)航系統(tǒng)一樣,必須設(shè)立一個行駛目的地,導(dǎo)航系統(tǒng)通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達(dá)目的地所走過的路線就是路徑。
第二,路徑具有現(xiàn)實(shí)性。脫離現(xiàn)實(shí)的路徑就像空中樓閣,不切實(shí)際,只有從實(shí)際出發(fā),才能找到確實(shí)可行的路徑,達(dá)到預(yù)期的目的。
第三,路徑具有系統(tǒng)性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復(fù)雜的環(huán)境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統(tǒng)籌運(yùn)用,系統(tǒng)的構(gòu)成達(dá)到目標(biāo)的路徑。
路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟(jì)手段是指通過調(diào)整各市場主體的物質(zhì)利益關(guān)系,影響經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀管理手段。主要包括財(cái)政政策、貨幣政策；法律手段是指根據(jù)一定的立法程序,將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展的規(guī)律和準(zhǔn)則加以固定,并通過司法、執(zhí)法活動對特定社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行管理的一種手段。包括專業(yè)性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范；行政手段是指憑借上下級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系和管理權(quán)限的大小,通過行政命令的形式自上而下進(jìn)行管理的一種手段。行政手段包括：計(jì)劃手段、規(guī)劃手段、行政管理手段。
2 路徑理論下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的選擇與實(shí)現(xiàn)
第一,房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑。房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑主要針對房地產(chǎn)市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發(fā)商、中介以及少量房地產(chǎn)持有者。該調(diào)控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產(chǎn)供給,以期達(dá)到市場供需平衡的狀態(tài)。當(dāng)市場繁榮時,房地產(chǎn)價(jià)格上漲,大多數(shù)供給者選擇持有房產(chǎn),以期待更高收益。例如開發(fā)商的捂盤惜售,政府運(yùn)用房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑,從經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段增加房地產(chǎn)市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,房地產(chǎn)市場重新回到均衡狀態(tài)(見圖1)；當(dāng)市場低迷時,房產(chǎn)供給者為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),拋售房屋,市場價(jià)格下跌,同樣政府可以運(yùn)用房地產(chǎn)供給宏觀調(diào)控路徑,減少房地產(chǎn)供給總量,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
第二,房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑。房地產(chǎn)需求宏觀調(diào)控路徑則是針對房地產(chǎn)市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調(diào)節(jié),達(dá)到市場的均衡。當(dāng)市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機(jī)性需求等多重需求下,市場供不應(yīng)求,房價(jià)上漲,此時政府通過房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑――上調(diào)利率、提高銀行準(zhǔn)備金率、提高首付比例等抑制房地產(chǎn)市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(見圖2)；當(dāng)市場低迷時,反之來刺激房地產(chǎn)市場需求。
第三,房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場的晴雨表,房地產(chǎn)交易調(diào)控主要通過稅收來實(shí)現(xiàn)。主要的目的是限制投資性和遏制投機(jī)性炒作,減少房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場繁榮時,提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi),增加房地產(chǎn)的炒作成本,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展；當(dāng)市場低迷時,剛性需求主導(dǎo)市場,通過房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑,減少在交易中的稅費(fèi),刺激房地產(chǎn)市場回暖。
第四,房地產(chǎn)持有調(diào)控路徑。持有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場的終端環(huán)節(jié),對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)值,使房地產(chǎn)稅收更趨于合理,促進(jìn)資源的集約利用,在調(diào)控路徑設(shè)置中,把房產(chǎn)面積和房產(chǎn)總價(jià)作為重要的參考要素,房產(chǎn)面積越大、總價(jià)越高,持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也就越高。
第五,房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場離不開對市場的監(jiān)督,加強(qiáng)對房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的素質(zhì)；嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為,維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)；細(xì)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),減少合同糾紛。
在路徑理論的運(yùn)用中主要遵循以下四點(diǎn)原則：第一，目標(biāo)導(dǎo)向原則。路徑的特點(diǎn)就是具有目標(biāo)性,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇首要原則即是目標(biāo)導(dǎo)向原則,有明確的目標(biāo)才有調(diào)控的方向,在目標(biāo)確定的前提下再來選擇房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產(chǎn)市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調(diào)控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區(qū)別對待；第三，戰(zhàn)略性原則。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的戰(zhàn)略地位,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑的選擇一樣要具有戰(zhàn)略性,路徑要具有延續(xù)性；第四，系統(tǒng)性原則。每一種路徑都有它的正面效應(yīng)和負(fù)面效應(yīng),在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇上一定要有系統(tǒng)性,不要顧此失彼,實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。
3 當(dāng)前市場狀況下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇分析
3.1 國家宏觀調(diào)控的特點(diǎn)及存在的問題
(1)調(diào)控急功近利。政策的實(shí)施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項(xiàng)政策實(shí)施后,短時間內(nèi)達(dá)不到理想的效果,就急于出臺下一個調(diào)控政策,等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時,市場反應(yīng)過于激烈,出現(xiàn)年初抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。
(2)調(diào)控缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),國家在調(diào)控時缺乏系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性。縱觀近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,大都是以單一的調(diào)控方式進(jìn)行,頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,政策缺乏銜接性、戰(zhàn)略性。
(3)調(diào)控效果不理想。國家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格來看,房價(jià)在國家宏觀調(diào)控下一路高歌猛進(jìn),居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調(diào)控備受質(zhì)疑。
(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。而在建設(shè)過程中,制定的指標(biāo)又不能按質(zhì)按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。
3.2 問題原因分析
(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統(tǒng)一性。但分稅制下,地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)不對等,致使地方政府企業(yè)化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發(fā),在對其不利的情況下,地方政府在實(shí)施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財(cái)政獨(dú)行其道。
(2)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響巨大,政府調(diào)控需要考慮國民經(jīng)濟(jì)的承受能力。房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè),其對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用不可忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,具有很強(qiáng)的輻射帶動作用,對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控,勢必會影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下,政府的調(diào)控要考慮到國民經(jīng)濟(jì)的承受能力,這導(dǎo)致政府調(diào)控畏首畏尾,難見效果。
(3)房地產(chǎn)過分依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產(chǎn)業(yè)過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業(yè)的發(fā)展,甚至誘發(fā)次貸危機(jī)在中國上演。
(4)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不科學(xué)。房地產(chǎn)行業(yè)存在三個環(huán)節(jié)：一是開發(fā)環(huán)節(jié)，二是交易環(huán)節(jié)，三是持有環(huán)節(jié)。而我國的稅收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),對于房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié),國家并沒有相應(yīng)的稅收,在房地產(chǎn)稅收上存在空白。
4 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可行路徑
(1)在房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑上,首先要科學(xué)確定地方政府和中央政府的權(quán)利與義務(wù)。中央政府的政策必須要由地方政府來執(zhí)行,科學(xué)的確定各級政府的權(quán)利與義務(wù)有利于權(quán)責(zé)分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執(zhí)行力,保證中央政府宏觀調(diào)控落實(shí)到位。其次降低房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的影響。大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),降低房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響；大眾投資渠道,促進(jìn)資本的有效保值增值。
(2)在房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑上,推行房地產(chǎn)供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產(chǎn)采用完全的市場化,在既定的范疇內(nèi),政府不加干預(yù)；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數(shù)量大,價(jià)格太高會影響社會的穩(wěn)定,對于這部分群體,房地產(chǎn)市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設(shè),保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設(shè)有利于體現(xiàn)社會公平、有利于保持社會的穩(wěn)定、有利于和諧社會的營造。
(3)在房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑上,要保障自主型需求、引導(dǎo)改善型需求、限制投資性需求和遏制投機(jī)性需求。要做到以上的要求,可以通過限制貸款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同時,保障首套購房貸款、限制第二套房貸款、禁止第三套房貸款,此舉不僅能緩解房地產(chǎn)需求過旺的現(xiàn)象,同時也能從源頭上杜絕次貸危機(jī)在中國上演。
關(guān)鍵詞宏觀調(diào)控 中小型房地產(chǎn)企業(yè) 對策
Abstract： With the continued rising of house prices, people's life and social harmony are influenced increasingly. Against for the real estate situation, a series of measures is introduced gradually to make the real estate back on track. This paper outlines the real estate macro-control policies, and these policies impact on small and medium real estate companies, and finally discusses the surviving and developing of small and medium real estate companies under the impact of these policies.
Keywords: macroeconomic regulation; small and medium real estate companies; countermeasures
中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
前言
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)和部分買房人通過捂地，囤房，炒房等方式將房價(jià)抬高，房地產(chǎn)行業(yè)慢慢演變成一個暴利行業(yè)，導(dǎo)致大量資本陸續(xù)進(jìn)入，同時造成更多買房者望房興嘆。這些不良現(xiàn)象極大地影響了我國國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會的和諧與穩(wěn)定。對此政府出臺了一系列調(diào)控措施，如限購令和嚴(yán)格的信貸政策，造成商品房量價(jià)起跌，大量房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈幾乎斷裂。中小型房地產(chǎn)企業(yè)原本資金不足，如何在這種嚴(yán)酷的環(huán)境中生存，是目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。
1.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
我國自從停止福利分房后，住房制度發(fā)生了巨大變化，房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，高房價(jià)直接影響到社會的和諧，國家陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控政策。2004年以來，國務(wù)院一直將抑制房價(jià)過快增長作為重要的工作目標(biāo)。從2004年“管嚴(yán)土地，看緊信貸”，到2005年“老國八條”、“新國八條”，從2006年“國六條”、2007年國務(wù)院24號文件，到2008年強(qiáng)調(diào)保障性住房，從2009年落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度， 2010年“國十一條”， 2011年新國八條，2012年住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，到2013年新“國五條”。從這一系列政策看出，國家從保護(hù)土地，銀行限貸，購房者限購三方面入手，打擊房價(jià)，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈岌岌可危。
2.宏觀調(diào)控對我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的影響
宏觀調(diào)控一般通過加息、限購、限貸、保障房、嚴(yán)格土地政策，造成商品房成交量直線下跌，房地產(chǎn)企業(yè)為了維持保持現(xiàn)金流，必須以價(jià)換量，在持續(xù)的宏觀調(diào)控下造成量價(jià)起跌。在這種環(huán)境下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)又有自身的缺點(diǎn)：項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)不足，沒有優(yōu)秀的營銷團(tuán)隊(duì)，融資能力薄弱，文化感知能力和品牌號召力相對較差。這些缺點(diǎn)直接造成中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈極近斷裂，施工單位停工，材料供應(yīng)商不提供材料，大量員工跳槽，甚至企業(yè)倒閉。
3.我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)對策分析
針對如此嚴(yán)酷的外界環(huán)境，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)如何發(fā)展，我想提出自己的一點(diǎn)看法。
3.1 創(chuàng)造品牌，提高服務(wù)
品牌戰(zhàn)略是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要標(biāo)志，也是企業(yè)發(fā)展程度的重要標(biāo)志，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大品牌的投入，培養(yǎng)品牌，利用品牌效應(yīng)，增強(qiáng)企業(yè)在現(xiàn)代市場競爭中的籌碼，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視或不重視品牌效應(yīng)，造成消費(fèi)者不認(rèn)同企業(yè)品牌，在持續(xù)的宏觀調(diào)控下，品牌好的房地產(chǎn)企業(yè)往往能通過品牌效應(yīng)獲得良好的效益，財(cái)務(wù)方面和融資能力普遍高于其他企業(yè)，因此中小型房地產(chǎn)必須走品牌道路，創(chuàng)自己特色，另辟途徑，開發(fā)在某個特定領(lǐng)域，以明顯差異化產(chǎn)品占據(jù)市場的一席之地。
3.2 創(chuàng)新融資渠道和合作模式
房地產(chǎn)企業(yè)是個資金密集型行業(yè)，資金就是企業(yè)的生命線，而房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道基本上都來自銀行信貸，在宏觀調(diào)控下，銀行信貸收縮，中小型房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款越來越難，而社會中缺閑置大量民間資本，如何把民間資本轉(zhuǎn)為企業(yè)資本，因此必須開發(fā)新的融資渠道。另外，若民間資本融資不成，可以合作開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)提供技術(shù)，合作方提供資金，或者房地產(chǎn)企業(yè)專心做自己實(shí)力強(qiáng)的一方面，將物業(yè)，前期，和銷售外包。找專業(yè)公司去做，各取所長，一方面可以減少成本，同時提高專業(yè)化水平，提高品牌。
3.3 戰(zhàn)略伙伴建設(shè)
在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)成本越來越高，為了降低風(fēng)險(xiǎn)成本，房地產(chǎn)企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，通過建立長期的合作伙伴關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)可以將支付給合作伙伴的費(fèi)用，延期支付，以換取更多的現(xiàn)金流，增加企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。長期合作伙伴如監(jiān)理公司，材料供應(yīng)商和施工單位。
3.4積極參與保障房建設(shè)，城市綜合體建設(shè)，舊城改造
房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，必須在政府指導(dǎo)政策下發(fā)展，在持續(xù)的宏觀調(diào)控下，政府一直打壓商品房房價(jià)，政府另一方面一直鼓勵保障房，城市綜合體和舊城改造建設(shè)，這些工程都能得到政府的大力支持，同時在政策上還提供許多優(yōu)惠，因此中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極響應(yīng)政府政策，加大這方面的建設(shè)，同時也能提高公司的品牌。
3.5 人才建設(shè)，加強(qiáng)部門之間合作
房地產(chǎn)行業(yè)是個粗放式行業(yè)，行業(yè)本身人員素質(zhì)偏差，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，無法為員工提供良好的薪酬待遇，優(yōu)秀的員工很難招到，員工素質(zhì)差，往往造成前期可行性研究只是流于形式，中間項(xiàng)目管理往往只注重進(jìn)度管理，忽視成本管理，后期物業(yè)管理，服務(wù)質(zhì)量差，做不到全過程服務(wù)；部門和部門之間總是相互推脫責(zé)任，扯皮，沒有團(tuán)隊(duì)精神，造成大量時間和金錢的浪費(fèi)；在宏觀調(diào)控下，中下型房地產(chǎn)企業(yè)要想得以發(fā)展，必須擁有一個高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)，以增強(qiáng)企業(yè)在未來發(fā)展中抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
總之，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想在持續(xù)的宏觀調(diào)控下能繼續(xù)發(fā)展，必須創(chuàng)新，改變經(jīng)營模式，加大人才建設(shè)，創(chuàng)造自己品牌，才能立于不敗。
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作者簡介：
【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；營銷策略
一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響
（一）加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，對于現(xiàn)金的依賴要比其他行業(yè)嚴(yán)重，其資金的主要來源是銀行，銀行利率的變化會使得房地產(chǎn)商的融資成本相應(yīng)的增加，導(dǎo)致其生存壓力不斷加大。國家實(shí)施宏觀調(diào)控，很多投機(jī)性的開發(fā)商便逐漸推入市場，促進(jìn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
（二）增加了行業(yè)競爭公平性
國家宏觀調(diào)控使我國的房地產(chǎn)市場競爭變得更加公平。國家實(shí)施土地招標(biāo)、拍標(biāo)等政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)開方法所獲取的土地價(jià)格以及獲取方式都公開化、透明化。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，用競標(biāo)的辦法獲取土地，減少了其獲取暴利的偶然性，很好的促進(jìn)了整個行業(yè)的利潤水平正常化，相應(yīng)的減少了個別開發(fā)商為了追求暴利導(dǎo)致的投資過度化現(xiàn)象。
二、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)營銷面臨的問題
（一）營銷觀念落后
在房地產(chǎn)需求比較旺盛的時候，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以產(chǎn)品為主的自我觀念比較強(qiáng)烈，缺少長期利益訴求，沒有很好的保證客戶的滿意程度，營銷觀念缺乏以客戶需求為導(dǎo)向的房產(chǎn)營銷觀念，還停留在“營銷就是單純的銷售”的認(rèn)識程度。很多開發(fā)企業(yè)片面的強(qiáng)調(diào)所謂的“賣樓”，沒有進(jìn)行營銷觀念的創(chuàng)新。在房產(chǎn)營銷的時候也沒有體現(xiàn)產(chǎn)品帶給公眾人性化的建筑空間和個性化的生活方式。
（二）缺少營銷規(guī)劃
很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的時候，缺少相應(yīng)的營銷規(guī)劃，在自我主觀意識的驅(qū)使下進(jìn)行產(chǎn)品市場定位。營銷策劃機(jī)構(gòu)一般是被動的介入到后期促銷中去，制定的營銷規(guī)劃盲目參照一些成功的營銷案例，沒有結(jié)合自身實(shí)際，也沒有認(rèn)真調(diào)查消費(fèi)者的真實(shí)需求，缺少對消費(fèi)者的購買心理分析。一部分開發(fā)商在房產(chǎn)銷售商還停留在傳統(tǒng)的產(chǎn)品階段，沒有很好的掌握競爭對手的營銷狀態(tài)，對自身的營銷優(yōu)勢和營銷經(jīng)驗(yàn)缺少系統(tǒng)的分析。
（三）營銷模式不能適應(yīng)市場需求
1、營銷缺乏品牌意識
品牌是一個企業(yè)做大做強(qiáng)的標(biāo)志，也是企業(yè)實(shí)力和信譽(yù)、服務(wù)的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)品牌包括企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，是企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象代表，是為了更好的區(qū)分不同企業(yè)的不同產(chǎn)品。但是，在很多房產(chǎn)營銷過程中，缺少相應(yīng)的品牌意識，沒有意識到品牌效應(yīng)帶給房地產(chǎn)企業(yè)的是比較高的附加值，根本沒有真正的把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到企業(yè)房產(chǎn)營銷中去。
2、營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺
當(dāng)前很多房地產(chǎn)營銷都是依靠銷售人員的推銷以及廣告，這些都是勸說手段。媒體喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)檫@個行業(yè)喜歡大肆的廣告。他們認(rèn)為廣告做的越響亮，樓盤銷售的就越好。事實(shí)上，這些猛烈的廣告攻勢未必能起到很好的效果，而且還增加了成本。開發(fā)商喜歡根據(jù)具體的資金回收狀況來確定費(fèi)用的具體投入，營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺。
三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)的營銷策略
（一）轉(zhuǎn)變營銷觀念
1、重新定位消費(fèi)者
最近幾年，很多品質(zhì)優(yōu)良、戶型結(jié)構(gòu)比較合理，價(jià)格適中的低端房地產(chǎn)的人氣比較旺盛，銷售勢頭比較良好，而很多設(shè)計(jì)比較講究，裝修比較豪華，造價(jià)比較高的一些寫字樓和別墅，在廣告上冠以“歐陸風(fēng)格”、“住宅新理念”等，銷售的勢頭卻不是特別好。因此，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位顯得非常重要。在進(jìn)行市場定位的時候，要認(rèn)真把握幾個方面的原則：第一，當(dāng)前市場規(guī)模要足夠大，還要有比較好的發(fā)展空間；第二，目標(biāo)市場競爭還不是特別激烈；第三，企業(yè)要有能力，也要有條件進(jìn)入選定的目標(biāo)市場。
2、建立新型營銷觀念
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品營銷的時候，要重新建立新型營銷觀念，結(jié)合樓盤的實(shí)際狀況制定營銷模式。隨著房地產(chǎn)市場的不斷細(xì)化，消費(fèi)者的需求也出現(xiàn)了多樣化的趨勢，不管哪一種建筑風(fēng)格都很難單獨(dú)占領(lǐng)市場。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)新營銷觀念，樹立全程營銷觀意識，以消費(fèi)者為中心，制定差異化的營銷模式，這樣才能更好的吸引顧客的眼球，擴(kuò)展市場占有率，甚至可以適當(dāng)?shù)脑黾赢a(chǎn)品的深度，促使產(chǎn)品占領(lǐng)市場，
（二）提升營銷規(guī)劃的水平和實(shí)效
1、完善營銷策劃的質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)和體系
國家實(shí)施宏觀調(diào)控的主要目的就是讓房地產(chǎn)市場變得更加公平、合理，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭會越來越激烈，營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義重大。要把營銷規(guī)劃水平的評價(jià)下放到各個項(xiàng)目公司，根據(jù)出臺的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測評。因?yàn)榫唧w的項(xiàng)目公司跟消費(fèi)者更接近，能夠更準(zhǔn)備的理解和把握消費(fèi)者，提高營銷策劃的效果。
2、解決策劃思想和設(shè)計(jì)方案之間的偏差
由于涉及單位跟策劃單位在溝通的時候存在問題，加上項(xiàng)目申報(bào)的時限，很難有效的貫徹策劃思想。這就需要讓建筑設(shè)計(jì)單位提前參與到房地產(chǎn)的營銷策劃中去，延伸營銷策劃，把策劃的時間提早到創(chuàng)意期，這樣才能實(shí)現(xiàn)營銷策劃跟創(chuàng)意的完美結(jié)合。
（三）轉(zhuǎn)變營銷模式，逐步滿足市場需求
1、加強(qiáng)品牌管理，實(shí)行品牌營銷
信譽(yù)是一個品牌的重要核心，也是企業(yè)給于消費(fèi)者吃的一顆定心丸，是企業(yè)贏得消費(fèi)者滿意的重要表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)樹立了品牌之后，其信譽(yù)度可以逐漸放大，從一個樓盤到一組樓盤，從一個品牌到一系列品牌，之后擴(kuò)大到企業(yè)形象，進(jìn)而放大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，結(jié)合開發(fā)商的短期利益跟長期利益，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。就當(dāng)前情況來看，新樓盤的推出速度比較快，而且很多個性化、特色化、設(shè)計(jì)新穎、配套設(shè)施齊全的樓盤逐漸呈現(xiàn)在公眾面前，那些注重品牌塑造的樓盤必然會引發(fā)新的行情。建立品牌，是一個樓盤質(zhì)量的象征，通過品牌營銷，能夠提高樓盤的銷售業(yè)績。在人們對住宅質(zhì)量提高要求的今天，提高住宅質(zhì)量對于開發(fā)商來說非常重要。越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識到品牌這個無形資產(chǎn)的重要性，開始把品牌意識逐漸提高到品牌行為的高度，開始展開品牌銷售策略，加強(qiáng)品牌管理，從樓盤的策劃到包裝一直到市場推廣到后期的物業(yè)管理，都要投入到品牌營銷意識。
2、積極開展網(wǎng)絡(luò)營銷和體驗(yàn)營銷
隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷是其重要的組成部分，是傳統(tǒng)營銷跟互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)結(jié)合在一起的產(chǎn)物。網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)很客戶之間搭建了一個交流的平臺，而且這個平臺的信息鋪蓋面比較廣，傳播的速度非常快，不會受到空間和時間的限制。房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)能夠快速的跟客戶進(jìn)行對話，及時、方便的了解用戶的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要積極的利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房產(chǎn)交易和管理。體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的情感、行動等方面重新設(shè)計(jì)經(jīng)營模式，通過創(chuàng)造和出售體驗(yàn)讓消費(fèi)者在整個過程中留下深刻的印象。房地產(chǎn)開發(fā)商要有意識的用體驗(yàn)的心態(tài)去設(shè)計(jì)和建造樓房，提供一種愉快的體驗(yàn)產(chǎn)品，提高客戶滿意度。
結(jié)論
綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段，人們的消費(fèi)理念也在改變，開始進(jìn)入服務(wù)營銷時代。對于房地產(chǎn)起來來說，面對宏觀調(diào)控這個大的社會背景，要認(rèn)真研究新時期房地產(chǎn)營銷所面臨的問題，積極轉(zhuǎn)變營銷觀念和營銷模式，進(jìn)一步滿足市場需求，是企業(yè)在競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳柳欽.房地產(chǎn)營銷進(jìn)入品質(zhì)時代[J].中國房地產(chǎn)金融，2012（06）.
2003年以來，我國一直加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但是宏觀調(diào)控不但沒能遏制房價(jià)，反而使得房價(jià)以更快的速度上漲。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)陷入了“越高越調(diào)、越調(diào)越高”的政策陷阱。要想真正根治房地產(chǎn)市場“毒瘤”擠出房地產(chǎn)泡沫促使房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行，必須從房地產(chǎn)市場的制度入手，找出“癥結(jié)”所在然后選擇政策工具其政策效果必然強(qiáng)于“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”式的政策調(diào)控。
一、影響我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的深層次問題
（一）對房地產(chǎn)巨大的剛性需求估計(jì)不足
盡管這幾年房價(jià)上漲與房地產(chǎn)投資有相當(dāng)大的關(guān)系，然而歷年來“國八條”、“國六條”和“新國八條”的出臺，使得房地產(chǎn)投資客的投資熱情受到最大限度的抑制，但房價(jià)依然我行我素地上漲，唯一可以解釋的是，可能對我國巨大的剛性需求估計(jì)不足。這是由中國仍然處于城市化和工業(yè)化進(jìn)程中的兩大基礎(chǔ)性推動因素決定的。
2010 年中國城市化率為47%，中國人均GDP 已達(dá)4200 美元，進(jìn)入上中等收入階段。國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)已證明，這一階段是城市化加速增長階段，世界上已完成城市化的發(fā)達(dá)國家城市化率在75%-80%、甚至90%，中國城市化率至少還有28-33個百分點(diǎn)的空間，以年均1.2% 的城市化率計(jì)算，需要23.5-27.5 年時間，城市化的高速增長至少要持續(xù)到2035 年，城市化每年轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)人口達(dá)1500萬左右，城市化帶來的年新增住房需求300-500萬套，占年商品房供應(yīng)量的30%左右。
從工業(yè)化進(jìn)程看，2010年我國人均GDP4000美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平的2萬美元，以人均4000美元為基點(diǎn)，平均5年翻一番，至少需要快速發(fā)展25年，工業(yè)化基本完成大約在2036年左右。如果人均收入與經(jīng)濟(jì)增長速度同步，2010年城鎮(zhèn)人均收入為1.6萬元，2035年將達(dá)到8萬元左右。城鎮(zhèn)居民收入總量大約90萬億元，其中10%用于住房開支，就有9萬億元。如此龐大的支付能力給住房需求提供了直接持久的動力。
2011 年我國房價(jià)上漲速度趨向于正常水平，而這是在嚴(yán)厲的行政控制下實(shí)現(xiàn)的，這種控制是以房地產(chǎn)市場機(jī)制作用失靈為代價(jià)的。這些年來房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控從最初的構(gòu)造市場機(jī)制起作用的宏觀環(huán)境，逐步演變到以行政控制為主，隨之而來的隱憂是，限購政策不可能長期持續(xù)，一旦放開后，累積起來壓抑多年的巨大需求有可能瞬間爆發(fā)，形成排浪式的、海嘯式的、大堤決口式的需求，這種因宏觀調(diào)控過度引發(fā)的房地產(chǎn)風(fēng)暴對經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的沖擊可類比自然界臺風(fēng)對地面所有物體的破壞力，后果不堪設(shè)想。這種潛在的巨大需求尤其值得有關(guān)部門的重視。
（二）我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，過度依賴于房地產(chǎn)業(yè)
我國房地產(chǎn)長期以來都被設(shè)計(jì)成國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為拉動投資與需求最直接產(chǎn)業(yè)類型。中國的經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)長期依靠投資驅(qū)動和需求拉動。從投資上看，盡管近年來中國住房市場經(jīng)歷了有史以來最為密集和最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但住房投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)度不減，2010年1-8月，中國住宅投資增速仍高達(dá)33.9%，住房投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接帶動作用增強(qiáng)，為0.93%，貢獻(xiàn)度為8.34%。中國政府現(xiàn)階段的主要目標(biāo)依然是要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速的發(fā)展，而這又依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的支撐。從需求上看，在外需受國際經(jīng)濟(jì)不景氣影響很大的前提下，我國靠內(nèi)需來拉動經(jīng)濟(jì)增長提到了議事日程上。而我國內(nèi)需也基本上進(jìn)入了“后耐用消費(fèi)品”階段，很難通過耐用消費(fèi)品的需求增長推動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長。這主要還是由于長期的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的束縛，農(nóng)村消費(fèi)市場還沒有真正激發(fā)出來。以2011年全國家電銷售為例，農(nóng)村市場在家電下鄉(xiāng)、以舊換新等刺激政策影響下，整個農(nóng)村家電銷售還只占比30%。盡管城市化、城鄉(xiāng)一體化、新農(nóng)村建設(shè)不斷提升農(nóng)村消費(fèi)潛力，但農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有重大轉(zhuǎn)型之前，農(nóng)村市場需求一直增長受限。因此，農(nóng)村市場的局限讓經(jīng)濟(jì)增長的重心繼續(xù)停留在城市，而城市消費(fèi)需求的重要支撐之一便是房地產(chǎn)市場。
因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)沒有得到根本改變之前，房地產(chǎn)成為了地方政府一頭聯(lián)結(jié)擴(kuò)大投資，一頭聯(lián)結(jié)拉動內(nèi)需的重要引擎。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)二元、城市化進(jìn)程的背景下，房地產(chǎn)成為了一個有可能“綁架”國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。
這種經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)過于依賴的困境在經(jīng)濟(jì)低迷時表現(xiàn)得更加明顯。2008 年在貨幣政策持續(xù)緊縮和金融危機(jī)的共同作用下，房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲勢頭在 年底得到有效遏制并穩(wěn)中有降，地產(chǎn)調(diào)控取得一定成效。然而，與此同時，經(jīng)濟(jì)增長速度也大幅下挫，2008 年第四季度的GDP 增速只有6.8%，CPI 則由正轉(zhuǎn)負(fù)。為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑，2008 年底，地方政府紛紛出臺包括購房補(bǔ)貼等在內(nèi)的救市措施。在積極的財(cái)政政策、寬松的貨幣政策以及地方政府救市政策的共同作用下，2009 年中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，房價(jià)大幅反彈，在回補(bǔ)了2008 年的跌幅之后還創(chuàng)出歷史新高，并加速上行，給房地產(chǎn)調(diào)控帶來巨大壓力。2012年我國又面臨與2008年類似的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境和困難，如何協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)增長和房產(chǎn)地調(diào)控這兩項(xiàng)艱巨任務(wù)，成為考驗(yàn)各級政府智慧的一個難題。
（三）地方政府過度依賴土地財(cái)政
有數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過7萬億，地方財(cái)政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%增長到2010年的65.9%。2011年一線城市土地出讓同比下降了50%—70%，這對城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生相當(dāng)負(fù)面的影響。地方政府過度依賴土地財(cái)政，已成為影響房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果的深層次原因。
地方政府在土地出讓市場中既是土地收購者，又是土地出讓者，是名副其實(shí)的土地市場“做市商”。為了籌措更多的地方發(fā)展投資與發(fā)展資金，地方政府想方設(shè)法從土地招、拍、掛渠道獲得更多收益，這必然推高商品住房的價(jià)格。這種“土地財(cái)政”型的制度設(shè)計(jì)，必然會導(dǎo)致加大房價(jià)調(diào)控力度，必然會降低地價(jià)，其后果一定是降低土地財(cái)政的增長收益。這種客觀現(xiàn)象的存在，讓房地產(chǎn)調(diào)控從一開始就陷入“因果矛盾”的陷阱，導(dǎo)致中央政府與地方政府立場分化的可能，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中，不支持、不配合。在中央層面的強(qiáng)力推動下，各地雖出臺了限購令、限貸令，并加快保障房建設(shè)力度，但由于各地政府立場的異化，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)調(diào)控在地方政府層面上往往“高高舉起，輕輕放下”。這是我國房地產(chǎn)調(diào)控難以取得有效成果的一個重要原因。
（四）投資融資渠道單一
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者融通資金的渠道主要來自商業(yè)銀行。而在自身體系內(nèi)存在著流動性過剩情況下，追求盈利的商業(yè)銀行所產(chǎn)生的信貸投放沖動，正好迎合了開發(fā)商與購房者對資金的需求。在資本市場不發(fā)達(dá)的情況下，利用銀行信貸資金進(jìn)行間接融資成了我國企業(yè)和個人籌措資金的主要方式。房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間極大的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度，這是中央政府怕房價(jià)過快上漲，但更怕大幅下跌的一個重要原因。
同時，由于我國資本市場還不夠完善，股票市場運(yùn)作不規(guī)范，中小投資者的利益常常得不到有效保護(hù)，在這種情況下，房地產(chǎn)市場資源的稀缺性，以及近幾年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，致使大量資金流入房地產(chǎn)市場，可以說，房地產(chǎn)業(yè)成了首選的投資對象。千軍萬馬都來擠房地產(chǎn)這座“獨(dú)木橋”，根源在于我國投資渠道的單一。在投資渠道比較狹窄的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商利用收取的大量房屋預(yù)售款和從銀行取得的信貸資金，就可以大膽地參與土地的拍賣招標(biāo)。而房屋是附屬于土地上的建筑物，開發(fā)商只要競拍到土地，就擁有了房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)，就在一定程度上掌握了房地產(chǎn)資源的壟斷經(jīng)營權(quán)，就可以采取“囤地”、“捂盤”等運(yùn)作方式，從而在房地產(chǎn)市場的定價(jià)上居于支配地位；而廣大自住消費(fèi)者和投資投機(jī)客則只能成為被動的價(jià)格接受者。
二、深入和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對策和建議
（一）培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)
早在1998 年，我國在內(nèi)需不振、外需不足的情況下提出了培育房地產(chǎn)市場，用房地產(chǎn)行業(yè)來拉動經(jīng)濟(jì)的增長。此后，我國的房地產(chǎn)市場逐步升溫，尤其是2003 年以后，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了量價(jià)齊升的局面，我國出現(xiàn)了炒房的熱潮，房地產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重不斷升高，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的一個重要引擎。然而，我們應(yīng)該看到，由房價(jià)的飛速上漲所帶來的GDP的增長，并非來源于價(jià)值的創(chuàng)造，也不是社會財(cái)富的真實(shí)增加，單一依靠房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟(jì)的增長是不可持續(xù)的。
縱觀西方發(fā)達(dá)資本主義國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程，我們可以得到一些有益的啟迪。從經(jīng)濟(jì)形態(tài)的演化來看，科學(xué)技術(shù)一直是推動力量。古代的科技與經(jīng)濟(jì)是點(diǎn)與線的關(guān)系，科技對經(jīng)濟(jì)的作用是加法效應(yīng)；近代的科技與經(jīng)濟(jì)是線與面的關(guān)系，科技對經(jīng)濟(jì)的作用是乘法效應(yīng)；現(xiàn)代的科技與經(jīng)濟(jì)是面與體的關(guān)系，科技對經(jīng)濟(jì)的作用是指數(shù)效應(yīng)，科技催化經(jīng)濟(jì)裂變式的增長。因此，我國應(yīng)借鑒國外發(fā)展經(jīng)濟(jì)的切入點(diǎn)，把經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)定位于促進(jìn)科技創(chuàng)新方面，立足于科技創(chuàng)新體系的培育，加大對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的扶持力度，通過科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新，促進(jìn)生產(chǎn)力水平的提高，進(jìn)而使我國經(jīng)濟(jì)社會實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。
（二）規(guī)范資本市場，拓寬民間資本投資渠道
房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重功能，針對目前房地產(chǎn)需求過多追逐投資功能的現(xiàn)狀，當(dāng)務(wù)之急是如何避免社會游資過多地向房地產(chǎn)業(yè)聚集。國家對一般競爭性領(lǐng)域要敢于打破壟斷，同時鼓勵民間資本參與水利、電力、電信、交通、金融、石油天然氣、礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)、政策性住房、棚戶區(qū)改造等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公用品以及新能源、新材料、新環(huán)保等領(lǐng)域的建設(shè)，使新開放的壟斷領(lǐng)域真正贏得民間資本的信賴，并引導(dǎo)民間資本化蛹為蝶，在新的疆域之中翩翩飛舞。同時，要下大力氣整頓證券市場秩序，規(guī)范上市公司的運(yùn)作，盡快實(shí)現(xiàn)與國際接軌，促進(jìn)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化和效益提高，切實(shí)保護(hù)好中小股民的利益，真正發(fā)揮股市在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。另外，還要優(yōu)先安排業(yè)績優(yōu)良、對社會貢獻(xiàn)較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)先在資本市場上進(jìn)行融資，引導(dǎo)他們增加住宅的供給量、改善商品房的供給結(jié)構(gòu)，逐步改變房地產(chǎn)市場供給不平衡的現(xiàn)狀。通過進(jìn)一步規(guī)范與完善資本市場，不僅能夠逐步化解銀行體系流動性過剩的問題，降低商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)過高的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)性，還可以抑制房地產(chǎn)市場泡沫，促進(jìn)社會資源的合理配置，使過高的房地產(chǎn)價(jià)格盡快實(shí)現(xiàn)理性的回歸。
（三）運(yùn)用稅收手段，抑制投機(jī)行為
一是對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅。由于房地產(chǎn)是特殊商品，必須通過政府的調(diào)控和干預(yù)來保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而房產(chǎn)稅又是政府可以利用的重要財(cái)政工具，它主要是對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，運(yùn)用稅收的杠桿性原理，以達(dá)到增加房產(chǎn)持有成本、提高房產(chǎn)使用效率、調(diào)節(jié)收入差距、抑制投機(jī)行為的目的。因此，對擁有二套房以上的對象可以開征房產(chǎn)稅。為了提高可操作性，可以以契證上的購房金額作為基數(shù)。同時，根據(jù)各地的具體情況，設(shè)定不同的超額累進(jìn)稅率，如第一套免征、第二套輕征、第三套重征、第四套以上懲罰性征收，或人均60平方米免征、60-120平方米輕征（稅率0.4%-0.6%）、120平方米以上重征（稅率3%或5%）、180平方米以上懲罰性征收（稅率10%以上）。
二是對房屋交易增值稅課以重稅。如果一套住房100萬買進(jìn)，200萬賣出的話，這增值的100萬可以征收房產(chǎn)增值稅，同時將其他交易的稅種進(jìn)行統(tǒng)一歸并。持有時間越短征收的比例越高。假設(shè)第1年賣出征收90%房產(chǎn)增值稅，第2年征收80%，第3年征收70%，余類推。只有持有10年以上或者更長時間的住宅，免征房產(chǎn)增值稅。如果這樣的話，房地產(chǎn)投資客肯定會望而卻步，對于短線投資者更是致命打擊。另外，對房屋空置1年以上的，我們還可以借鑒法國的經(jīng)驗(yàn)，按一定比例征收房屋閑置稅，以降低投機(jī)炒房客的收益預(yù)期，迫使其逐步放棄投機(jī)行動，使房屋回歸居住性質(zhì)。
最后，對征收的房地產(chǎn)稅收統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)基金，做到專款專用，使有關(guān)房地產(chǎn)的稅收真正用于保障民生。
（四）深化土地制度改革，建立有效的土地供給機(jī)制。
“一頭進(jìn)一頭出”的土地征收出讓模式是地王頻現(xiàn)的體制原因，只有深化土地制度改革，建立多元主體的土地供給體系，才能真正解決體制原因所造成的土地市場扭曲。要打破政府土地市場“做市商”的角色，通過立法等方式，盡快允許城中村、農(nóng)村宅基地和集體土地進(jìn)入土地交易市場，建立多元主體的土地供給體系，打破政府完全壟斷土地市場格局。同時政府應(yīng)根據(jù)市場需求情況及時調(diào)整土地供給，尤其是當(dāng)土地需求急劇上升時，政府應(yīng)加大土地供給量抑制因土地供給“不足”所導(dǎo)致的地價(jià)上升壓力。另外政府要嚴(yán)厲打擊“炒地”行為，對于開發(fā)商拍下的住宅用地必須在2年內(nèi)開發(fā)建設(shè)，如果以“炒地”為目的轉(zhuǎn)讓已拍土地，不僅要征收高額的土地增值稅，還要征收土地轉(zhuǎn)讓收益所得稅和土地流轉(zhuǎn)過程中的印花稅、契稅等稅費(fèi)。
（五）深化稅制改革根治“土地財(cái)政依賴癥”
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；金融調(diào)控
0.引言
隨著制度的變革和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，我國房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式逐漸演變?yōu)橘Y本密集型產(chǎn)業(yè)，而土地招拍掛制度的實(shí)行更強(qiáng)化這一模式。在轉(zhuǎn)為資本密集型產(chǎn)業(yè)中，受社會整體融資結(jié)構(gòu)影響，房地產(chǎn)業(yè)的資金也主要由銀行體系提供，這在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)集中。
1.金融調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的融資
融資行為從國外經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源渠道：自有資金、銀行借貸、發(fā)行債券、資本市場融資、信托，國外基金等。從我國情況看，在信貸與土地緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍以銀行貸款為主，股票融資加速發(fā)展，債券融資取得突破，利用外資有所回升。
1.1吸引外資和與外商合作
近十年房地產(chǎn)業(yè)利用外資總體呈現(xiàn)下降之后緩慢回升的態(tài)勢。人民幣升值、房價(jià)上漲使2006年以來利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資來源比例有所上升，但2007年上半年房地產(chǎn)投資利用外資282．29億元，僅占總投資來1．8％。即使是這些初涉中國房地產(chǎn)企業(yè)的外資，也面臨了越來越高的政策門檻。2006年171號文，2007年的130號文提高了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻。
1.2房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)。
目前我國REITS仍處于探索起步階段，僅有幾只REITS在香港上市。但房地產(chǎn)信托投資基金難以成為我國房地產(chǎn)企業(yè)有效融資方式。其一，我國目前尚無國外REITS的稅收優(yōu)惠政策；其二， REITS的資產(chǎn)要求為收益穩(wěn)定的出租性商業(yè)物業(yè)(參見廣州越秀REITS物業(yè)組合)，而我國目前房地產(chǎn)投資增長較快，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，持有物業(yè)比例偏低，REITS資產(chǎn)置換現(xiàn)金的模式對多數(shù)企業(yè)并無幫助。
1.3銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道。
貸款集中度提高銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持除了開發(fā)貸款，更重要的是提供了按揭貸款。2007年上半年，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的22％，其他資金來源中的定金和預(yù)付款大多來自銀行按揭貸款，自籌資金的一部分也間接來自銀行，幾項(xiàng)合計(jì)，房地產(chǎn)投資50％ 以上的資金來自于銀行。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)業(yè)整合力度加大，土地與信貸資源越來越向優(yōu)勢企業(yè)集中。對A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)近兩年融資情況統(tǒng)計(jì)中，在間接融資市場上，以短期借款、中長期借款為指標(biāo)的集中度在逐步上升，前十大公司占據(jù)了越來越多的銀行信貸資源。
2.面對融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對策略。
盡管受目前整個宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅(jiān)實(shí)的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機(jī)，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。
2.1探索有效的民間融資方式。
隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場化程度較高的地區(qū)。截至2011年一季度我國住戶存款已超過33萬億元，流通中的現(xiàn)金超過4萬億元，這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業(yè)。因此，在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。
2.2調(diào)整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。
在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對困難不退縮，盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實(shí)現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合，或者將信托計(jì)劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結(jié)合起來的方式等。多種融資方式相結(jié)合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。
2.3建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互擔(dān)保制度。
可根據(jù)實(shí)際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。同時，以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會，吸收轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之問可互助、互保、互督，減輕政府負(fù)擔(dān)。在協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互擔(dān)保，在向銀行爭取貸款時增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。
2.4尋求合作開發(fā)。
一是與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時問內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押，或者由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。
3.結(jié)語
房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該通過積極有效的項(xiàng)目組合和內(nèi)部調(diào)整，建立符合債券市場要求的公司治理結(jié)構(gòu)；證券發(fā)行機(jī)構(gòu)也應(yīng)在考慮發(fā)行成本的基礎(chǔ)上， 在融資的數(shù)額、期限、結(jié)構(gòu)、利率和對公司監(jiān)管的參與程度等方面滿足企業(yè)的需要；企業(yè)債券的投資者還要更加關(guān)注信息成本和道德風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管部門要規(guī)范資本市場的運(yùn)行框架，提供有效的監(jiān)管機(jī)制，保證資本市場的有序競爭和健康發(fā)展
參考文獻(xiàn)
[1] 陳志安．國際房產(chǎn)開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004．
一、支持房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的因素
從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場的前景較好，存在著有利于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的因素。這首先是，城市化的推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最重要的市場空間；其次是，城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)水平提高的過程中，用于住房、交通以及保險(xiǎn)、教育等現(xiàn)代服務(wù)消費(fèi)的比例將不斷提高，2003年個人購買商品房的比例已經(jīng)達(dá)到96．4％；再次是，進(jìn)入全面建設(shè)小康社會的新階段后，家庭積累將較快地增加，居民的投資意識、投資能力和投資要求相應(yīng)地提高，房地產(chǎn)必然成為他們重要的投資方向。
二、房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新趨勢
1、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新
“房地產(chǎn)金融體系與國家金融體系的一體化”是國際住房金融體系發(fā)展的總趨勢。我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新，主要應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國的國情，吸取國外經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)建新的住房金融機(jī)構(gòu)，與現(xiàn)有的住房金融機(jī)構(gòu)共同構(gòu)建完整的住房金融機(jī)構(gòu)體系。
（1）加快組建政策性住房銀行。政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)兩大基本職能：一是投入資金擴(kuò)大住房的供給量，在總量上滿足住房的需求；二是注重住房的公平分配，對中低收入階層進(jìn)行重點(diǎn)支持。而在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，則圍繞這兩大職能來開展，主要體現(xiàn)在三個方面：其一是直接發(fā)放政府補(bǔ)貼的低息貸款，擴(kuò)大住房建設(shè)資金的來源，增加住房總供給；而在消費(fèi)層次上貸款重點(diǎn)向低收入階層傾斜，為實(shí)現(xiàn)社會的公平和穩(wěn)定發(fā)揮顯著的作用。其二是可以直接投入資金進(jìn)行普通住房的開發(fā)并銷售，在擴(kuò)大住房供給的同時，有效地平抑住房市場價(jià)格。其三是協(xié)調(diào)全國的住房金融業(yè)務(wù)，通過建立全國性的網(wǎng)絡(luò)，調(diào)節(jié)各地的資金余缺。
（2）建設(shè)專業(yè)住房儲蓄貸款機(jī)構(gòu)。我國目前已經(jīng)產(chǎn)生了一些專業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如住房儲蓄銀行、房地產(chǎn)投資公司等。但是這些專業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有的尚未具備金融功能，有的則被限定在較小的業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，發(fā)展十分緩慢。隨著我國住房市場逐步走向市場化，今后應(yīng)把住房儲蓄貸款機(jī)構(gòu)發(fā)展為住房金融的專門機(jī)構(gòu)，并逐漸地把它作為經(jīng)營住房金融業(yè)的主力，具體應(yīng)分兩步走：第一步是要采取切實(shí)可行的政策推動現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展；第二步是在完善現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，鼓勵和支持各類專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生和發(fā)展。
（3）建立多種新形式房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。①建立初級市場的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)。目前我國居民收入水平不高，中低收入階層所占比重較大，而且居民收入較不穩(wěn)定。因此，可以考慮由政府設(shè)立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對中低收入家庭的住房貸款提供擔(dān)保；②成立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司可以通過開展房屋保險(xiǎn)、工程保險(xiǎn)、房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資保險(xiǎn)等，一方面使開發(fā)商、信貸機(jī)構(gòu)將各種風(fēng)險(xiǎn)降低到最低的限度，同時又使自身獲得穩(wěn)定的資金來源；③設(shè)立房地產(chǎn)投資基金管理公司。房地產(chǎn)投資基金管理公司是通過發(fā)行抵押貸款憑證，組建投資基金，同時運(yùn)用投資基金購買其他金融機(jī)構(gòu)出售的抵押貸款等，為那些缺乏投資經(jīng)驗(yàn)或無暇顧及抵押貸款事務(wù)性工作的大額投資者提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)；④建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司可以在房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部融通資金，并同銀行及其他金融機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系。它的資金來源于參加集團(tuán)的各層次企事業(yè)單位的自有專項(xiàng)基金存款、銀行借貸、拆借、入股資金、集團(tuán)財(cái)務(wù)公司開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)的盈利。資金主要為房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)服務(wù)，如提供技改性貸款、投資性貸款、流動性資金貸款以及各種專項(xiàng)貸款、設(shè)備的融資租賃、企業(yè)發(fā)行的債券的擔(dān)保與轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營方面的咨詢業(yè)務(wù)等。
2、房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新
（1）個人信用制度。首先，統(tǒng)一個人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立個人基本賬戶制度。其次，建立個人信用調(diào)查和報(bào)告制度。再次，建立科學(xué)的個人信用評估體系。最后，建立個人信用制裁制度，加大對違約的懲罰和制裁。
（2）住房信貸保障體系。在我國現(xiàn)有住房信貸體系中，明顯地缺乏在社會范圍內(nèi)有效分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制設(shè)計(jì)。建立和完善我國住房信貸保障制度，則是住房金融業(yè)健康發(fā)展的制度創(chuàng)新。住房信貸保障制度包括擔(dān)保和保險(xiǎn)兩部分內(nèi)容。建立這種制度實(shí)際上是在一個更大的范圍內(nèi)對金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移和分散。此外，房地產(chǎn)信貸保障制度對于提高我國居民住房私有率和改善居民居住條件，以及推動抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)而發(fā)展抵押貸款二級市場也有積極的意義。
3、房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新
（1）完善房地產(chǎn)金融市場的中介體系。房地產(chǎn)金融的市場化，離不開資信評估機(jī)構(gòu)、按揭證券機(jī)構(gòu)等中介組織。早在上世紀(jì)60年代之前，美國的住房抵押貸款市場上就活躍著一批“抵押貸款銀行家”，它們本身并不直接從事抵押貸款投資，其資金也不主要來自居民戶的儲蓄存款。它們的職能主要是在住房抵押貸款的借貸雙方中間充當(dāng)“經(jīng)紀(jì)人”。
（2）構(gòu)建兩級市場體系。一個發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場必須由相互銜接的初級市場和二級市場組成，包括兩級住房抵押市場，即住房資金初級交易市場和住房信用再交易、再流通的二級市場。①完善房地產(chǎn)金融一級市場的運(yùn)行。住房金融一級市場是住房資金的初始交易市場，是房地產(chǎn)金融市場體系的基礎(chǔ)部分。它包括金融機(jī)構(gòu)對住房資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)、新發(fā)行的住房證券交易，也包括上述信貸和證券業(yè)務(wù)附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和信托機(jī)構(gòu)對住房信貸和證券發(fā)行的保證、保險(xiǎn)和信托等交易活動。具體而言，則包括住房信用借貸市場、 住房初級抵押市場、住房有價(jià)證券市場、住房保險(xiǎn)市場、住房信托投資市場五大分支市場。②大力發(fā)展證券化的房地產(chǎn)金融二級市場。一級市場的風(fēng)險(xiǎn)程度較高，而且受經(jīng)濟(jì)周期的影響較大，因此可以考慮在市場層次上建立和完善房地產(chǎn)抵押貸款的二級市場，以縱向分散一級市場的風(fēng)險(xiǎn)，即住房信用的再交易、再流通市場，它的核心就是住房抵押貸款證券化。是指商業(yè)銀行把自己所持有的流動性較差然而具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金的方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后以證券形式出售給投資者的融資過程。房地產(chǎn)金融二級市場的實(shí)施方式以中國建設(shè)銀行的表內(nèi)證券化和國家開發(fā)銀行的表外證券化為代表。前者希望在不剝離住房信貸資產(chǎn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所謂表內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化，也就是在建設(shè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，把住房信貸這塊資產(chǎn)剝離出去，同時拿這一塊資產(chǎn)業(yè)務(wù)做抵押，再打包出售給其他的公司。后者則希望通過向商業(yè)銀行購買住房抵押貸款，然后由其發(fā)行住房信貸抵押債券，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化。以上這兩種辦法都是一種積極的探索。隨著商業(yè)銀行發(fā)起成立基金管理公司的呼聲升高，我們認(rèn)為，也許可以考慮另外一種思路：由商業(yè)銀行發(fā)起設(shè)立貨幣市場和住房抵押貸款混合投資基金，向投資者募集資金，基金投資的范圍為債券、貨幣市場工具和住房抵押貸款。這項(xiàng)基金為開放式，為充分保證基金的流動性，基金投資于債券、貨幣市場工具的比例應(yīng)不低于70％―80％，投資于住房抵押貸款的比例應(yīng)不高于20％―30％。發(fā)起設(shè)立基金的商業(yè)銀行可作為基金管理人，并以基金的名義直接向債務(wù)人發(fā)放住房抵押貸款，基金擁有貸款的所有權(quán)和住房抵押權(quán)。基金托管人由有資格的金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任。這樣，住房抵押貸款從發(fā)放環(huán)節(jié)開始就通過基金單位的形式實(shí)現(xiàn)了證券化。
4、金融工具創(chuàng)新
我國住房金融還處在發(fā)展的初級階段，住房金融市場上的金融工具品種構(gòu)成過于單一。現(xiàn)階段應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展新的住房金融品種和信用工具。
（1）其他形式的住房抵押貸款工具。①橋梁貸款。橋梁貸款是指銀行在有關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下為顧客提供的房屋賣舊買新貸款。在這一過程中，消費(fèi)者需要銀行提供部分墊款，比如先買下一套住房，搬入后再出賣原有住房，歸還銀行墊款，以后再按月償還銀行的消費(fèi)信貸。②循環(huán)住房貸款。這種貸款是指對那些償還能力強(qiáng)、信譽(yù)高的購房戶，不限制他們的貸款額度，并允許他們在已取得的借款之外，按同一抵押貸款合同追加新的貸款，并順延還款期，獲取追加貸款的購房戶須對追加部分承擔(dān)較高的利率和費(fèi)用。③增值分享抵押貸款。是指銀行采用的增值分成抵押貸款方式，即將貸款利率降到市場平均利率水平以下，以換取參與房屋增值的分成。投資者以未來收益的一部分換取稍低利率的抵押貸款，從而減少了投資風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制策略
國家宏觀調(diào)控政策已經(jīng)并且還將持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，應(yīng)對宏觀調(diào)控帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極推動成本控制，以此來提高可持續(xù)發(fā)展能力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與分布情況
從房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等部分。
(一)開發(fā)成本
開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、配套設(shè)施開發(fā)、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用、施工過程中發(fā)生的費(fèi)用等。從行業(yè)估算來看，土地費(fèi)用在一線、二三線城市分別約為總成本的40%、20%-30%。據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》數(shù)據(jù)顯示（下同，不再單獨(dú)說明），2010年房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)稅金及附加達(dá)到3464.66億元，應(yīng)交所得稅達(dá)到1358.82億元。
(二)開發(fā)間接費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬福利、辦公費(fèi)用等相關(guān)支出。隨著用工成本的上升，這類成本規(guī)模不斷擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)勞動、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，住房公積金及住房補(bǔ)貼，本年應(yīng)付工資總額，本年應(yīng)付福利費(fèi)總額分別為71.33，29.58,952.46,73.30億元，這類費(fèi)用總額達(dá)到1126.67億元，占利潤總額的18.07%。
(三)管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是指為管理房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)管理費(fèi)用達(dá)到2161.86億元，占利潤總額的比重達(dá)到34.67%。
(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指利息凈支出、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用總額達(dá)到763.09億元，占利潤總額的12.24%。
(五)銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用是指為進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用總額達(dá)到1280.60億元，占利潤總額的比重達(dá)到20.54%。
二、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)與策略
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制可以分為施工前、施工和施工后三個時期來進(jìn)行考察，并且不同的時期其成本控制的重點(diǎn)有所不同。
(一)施工前成本控制重點(diǎn)
施工前成本控制重點(diǎn)主要包括三個方面的內(nèi)容，首先，立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制，這一環(huán)節(jié)主要是項(xiàng)目部為該項(xiàng)目（房地產(chǎn)企業(yè)）爭取盡可能優(yōu)惠的條件，如各項(xiàng)費(fèi)用的繳納數(shù)額的減少或者繳納時間的延后等，以此來降低整體成本。其次，規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制，主要是通過科學(xué)的可行性方案論證，優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)來控制成本。這一階段的成本不僅會涉及到設(shè)計(jì)、可行性論證方面的費(fèi)用，還會影響后期建設(shè)費(fèi)用，因此是成本控制的重點(diǎn)。再次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制，主要包括標(biāo)書的制作以及如何提高中標(biāo)率，達(dá)到在提高標(biāo)書質(zhì)量的基礎(chǔ)上控制成本的目標(biāo)。
在國家實(shí)施宏觀調(diào)控的現(xiàn)實(shí)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要更加注重施工前成本控制，一方面，宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度加大，這將使得融資難問題更加突出。2010年房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款額為12563.70億元，占全部資金來源和實(shí)際完成投資額的比重分別為17.22%、9.43%，比重并不高，且增速下滑嚴(yán)重，2010年全國百強(qiáng)房企新增銀行授信增速僅為13.0%，較上年的164.9%大幅下降。另一方面，宏觀調(diào)控使得國家對項(xiàng)目立項(xiàng)等的管理更為嚴(yán)格，使得企業(yè)要享受各種費(fèi)用優(yōu)惠的難度更大，必須利用利潤“倒逼”機(jī)制來明確成本控制目標(biāo)。
(二)施工環(huán)節(jié)成本控制
施工環(huán)節(jié)成本控制涉及的內(nèi)容較多，首先，原材料、機(jī)械、人工等成本控制，其中原材料成本主要是通過與原材料供應(yīng)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作以降低產(chǎn)品價(jià)格，合理選擇進(jìn)場時間降低保管成本和毀壞成本等；機(jī)械成本控制主要是對于自有機(jī)械要有效的進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，對于租賃的機(jī)械要合理安排進(jìn)場時間，提高機(jī)械的使用效率；人工成本控制則主要關(guān)注工作績效，通過優(yōu)化施工流程，制定富于激勵性的薪酬體系，調(diào)動職工的積極性提高工作效率。其次，施工現(xiàn)場成本控制，這主要包括設(shè)計(jì)變更、簽證成本控制，并強(qiáng)化施工現(xiàn)場管理，以避免形成材料浪費(fèi)、返工等情形，以此達(dá)到成本控制的目標(biāo)。
在宏觀調(diào)控的背景下，一方面，國家要求和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，要求企業(yè)強(qiáng)化管理，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，如推行精細(xì)化管理模式，這將間接的推動成本節(jié)約。另一方面，宏觀調(diào)控鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)大量的采用環(huán)保、節(jié)能類新材料來進(jìn)行施工，但相對而言這類材料的成本更高，需要房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)籌當(dāng)前成本控制與長遠(yuǎn)收益之間的關(guān)系。
(三)施工后成本控制的重點(diǎn)
施工后成本控制主要包括銷售成本控制、決算環(huán)節(jié)成本控制。銷售成本控制主要從合理的制定銷售方案如選擇合適的廣告合作單位，低成本的組織現(xiàn)場活動，強(qiáng)化銷售款的管理來達(dá)到成本控制的目標(biāo)。決算環(huán)節(jié)成本控制主要是對工程進(jìn)行驗(yàn)收時如何加強(qiáng)工作對接，提高工作效率以節(jié)約成本。在發(fā)生糾紛的情況下還包括根據(jù)合同條款進(jìn)行索賠等。
在宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要注重加快存貨周轉(zhuǎn)率，實(shí)際上我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率還有較大的上升空間，2010年，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、存貨周轉(zhuǎn)率均值分別僅為0.42和0.62，但分別同比提高3、7個百分點(diǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要突出成本低廉預(yù)收款的管理，如2010年，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值達(dá)到68.7億元，同比增長33.6%，這類資金的使用將為企業(yè)帶來大量的財(cái)務(wù)成本節(jié)約。
三、結(jié)束語
在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，努力推行全過程、全員成本管理理念，從立項(xiàng)到施工到銷售，對每一個環(huán)節(jié)都進(jìn)行成本控制，并讓每一個職工都參與到成本控制當(dāng)中來，以此來達(dá)到成本控制的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
