時間：2023-05-28 09:24:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產評估檔案管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
為了規范信貸業務，有效防范金融風險，根據上級行有關精神，我部推薦湖北嘉信達資產評估有限公司為我行合作伙伴，現將有關情況報告如下：
一、該公司基本情況
____信達資產評估有限公司原為____信達資產評估事務所，20__年因經營規模的擴大變更為____信達資產評估有限公司。該公司是經湖北省財政廳、建設廳、國土資源廳（土地局）批準，工商行政管理部門核準登記成立的經濟鑒證類專業性中介服務機構。公司位于__*市朝陽中路文貿樂園南側，法定代表人為__*，公司注冊資本：貳佰萬元，營業執照號：42030020__164，企業性質為有限責任公司，主要經營范圍：資產評估；房地產價格評估；土地價格評估；房地產咨詢、中介；舊車價格評估；車輛損失評估；保險公估；工程造價咨詢；資產評估業務培訓。
__*信達的執業資格眾多。目前擁有《房地產估價資格證書》、《資產評估資格證書》、《土地評估機構資質證書》、《工程造價咨詢單位資質證書》及我市唯一的《湖北省涉案物品價格評估機構資格證》等資格證書，成為__地區各種評估（咨詢、審計）資質最全的專業社會中介服務機構。
二、公司的優勢
1、規范的公司化管理和質量控制。__*信達資產評估有限公司原為__*信達資產評估事務所，20__年3月，公司因業務發展需要[文秘站網-找文章，到文秘站網]正式變更為____信達資產評估有限公司，公司在承繼原__*信達良好管理經驗的同時，以企業組織形式變更為契機，嚴格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產評估及造價咨詢工作人員自律守則、人事管理制度、財務管理制度、檔案管理制度、評估人員考核考評制度、客戶回訪制度、評估(咨詢)報告書三級復核制度以及評估（咨詢）工作風險控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報告的質量。
2、人力資源豐富、技術力量雄厚。__*信達聚集了一大批執業評估師和各類技術專家。現有注冊房地產估價師9名、注冊土地估價師10名、注冊資產評估師8名、注冊造價工程師8名、注冊會計師1名、研究員級高級工程師1名，高級經濟師2名，以及各類精通機械設備、電子技術、土建安裝、財務管理等技術人才16人,員工均為大學以上學歷，其中碩士研究生3人。同時還長期聘用一批經驗豐富的高、中級專業技術人員，形成了以高、中級職稱人員為主，其他人員為輔的良好的人員結構層次。目前在__地區，__*信達各種評估資質最全、人員綜合素質最高的專業評估機構，在行業中享有較高的聲譽。
3、公司內學習氣氛十分濃厚，工作質量高。公司評估師____于20__年4月成為首批__市房地產估價師協會專家委員會的委員，雄厚的技術實力和合理的知識結構為__信達的房地產評估業務提供了強大的技術保障。
公司定期組織員工分析宏觀經濟走勢，及時搜集有關行業信息，對信息進行甄別處理，調整相關評估數據，20__年底，針對目前房地產估價行業中基礎數據不全，影響評估精度的問題
，我公司通過對房地產市場進行專項調研，組織人員搜集資料，通過對有關數據進行篩選、量化，建立了房地產行業信息基礎數據庫，并隨時根據宏觀經濟形勢及我市房地產市場的變化進行更新，成為我市首家擁有較為完善的專業數據支持的估價公司，這將極大的提高公司的報告質量和公司的核心競爭力。隨著公司業務的不斷擴大，公司也加強了硬件的投入，目前已接通了寬帶網，建立了公司局域網，擁有計算機、打印機、復印機等電子設備共計20余臺套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶交付報告的時間；同時還提高了報告質量。
4、誠信為本、優質服務。房地產評估屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是公司的宗旨。作為一個專業性中介機構，公司在從業過程中始終堅持誠信為本、竭誠為客戶服務。公司要求業務人員時刻替客戶著想，幫助客戶做好評估前的基礎工作，評估中與客戶密切合作，想方設法維護客戶的利益。公司業務人員敬業精神強，業務嫻熟，講究時效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進入工作狀態，大量應用現代化手段，高速高效高質完成評估任務。
三、與我行合作情況
該公司自成立起就與我行建立了良好的合作關系。同時一批金融、法律、管理、工程技術等業界著名的專家、學者保持著密切的聯系。與各級國有資產行政管理部門經常溝通。在為客戶提供全面評估服務的基礎上，可勝任大量復雜具體的協調工作，使評估工作少走彎路，使客戶在盡可能短的時間內正式獲得評估成果。該公司20__年是我行簽約單位，目前在我行存款為____萬元。
綜上所述，該公司依法合規經營，具有規范的公司化管理和質量控制流程、、人力資源豐富、技術力量雄厚等優勢，同時與我行有著良好合作關系，因此我部同意推薦該公司為我行合作單位。
以上情況特此報告。
〔關鍵詞〕房地產；信息化；房地產登記管理
一、房地產登記管理和信息化
房地產交易是人們生活中的一件大事，產權產籍的登記和管理關系到房地產所有人的合法權益。房地產登記管理部門承擔著商品房預售登記備案、房地產租賃登記備案、房地產轉讓過戶審核、房地產抵押登記等管理職能和房地產咨詢、房地產評估、房地產置換、房地產信息收集等服務職能。
信息化是當今世界和社會發展的大趨勢，是一個國家、地區社會經濟發展綜合實力和競爭力的重要體現，對人類社會政治、經濟、軍事各領域都產生了重要而深刻的影響。隨著計算機網絡技術的逐步成熟，各行各業紛紛借助信息化的力量促進自身發展，房地產行業作為最古老的行業之一概莫能外。建設和加快房地產登記管理的信息化建設，是提高行政效能，促進職能轉變的需要，也是落實科學發展觀，滿足社會和人民群眾需求的必然選擇。房地產登記管理信息化建設，利用現代網絡通訊技術，通過物理平臺、業務平臺和信息平臺的建設，加快房地產登記管理部門對房地產行業的管理及相關決策的效率，提升對行業內各企業、消費者的服務質量，是當下房地產登記管理的發展方向。本文立足房地產登記管理部門的組織機構和行業管理職責，針對當前房地產登記管理現狀，對房地產登記管理的信息化建設進行了研究和設計。
房地產登記管理信息系統的建設，包括權屬登記系統、測繪管理系統、項目管理系統、商品房網上簽約備案系統、檔案管理系統等的建設，是數據共享、信息、互動管理的平臺，對確保房地產的持續、健康、有序發展有著重要的輔助作用。具體建設過程中，可以從網絡建設、信息系統建設兩方面著手，分步推進實施。
二、房地產登記管理網絡的建設
房地產登記管理的網絡建設可分為房地產登記管理局域網、互聯網和電話網三個部分。房地產登記管理局域網與互聯網通過路由器連接，電話網與房地產登記管理局域網通過內部服務器（內插語音卡，上連電話線）連接。其中，房地產登記管理局域網用于房地產登記管理的業務處理系統，互聯網和于房地產信息的與公示，電話網用于業務信息的語音查詢。由于涉及的部門多、數據量大，需要較大資金投入。
三、房地產登記管理信息系統的建設
1.基礎共享系統。主要是指通過網絡信息技術實現對房地產企業及樓盤信息的管理，是實施房地產登記管理的基礎。在房地產企業管理中，建立房地產開發、銷售、中介等企業的資質和信用檔案數據庫；在樓盤管理中，以幢為單位，對轄區內所有在建、在售項目的房屋以樓盤表的形式建立完整的房屋資料數據庫，通過授權使擁有權限人員維護和管理樓盤表資料庫中的不同內容。通過兩個數據庫的建設和共享，為整個房地產登記管理提供基礎信息。
2.商品房銷售管理系統。該系統的設計目的，一方面是實現對申報、審核、公示等商品房預（銷）售許可的管理，另一方面是實現對網上銷售認證、網上送審、合同備案、銷售信息公示與查詢等預（銷）售合同聯網備案的管理。
3.產權產籍管理系統。這是房地產登記管理的核心，可以從三個層面設計和建設。
（1）房地產交易和權屬登記一體化管理系統。按照房地產登記管理的業務流程和分工需求，通過分別建設產權登記、產權交易登記、房地產抵押登記、注銷登記、查封登記、檔案等管理模塊和查詢、統計、分析等功能模塊，實現房地產登記管理“主營業務”的全程信息化操作，加快業務辦理效率，促進規范化、科學化管理。
（2）房地產登記檔案電子化管理系統。房地產登記檔案是房地產登記的原始憑證和歷史反映，通過電子化、信息化實現檔案效益的最大化是該系統的建設目的同。根據檔案的形成、保管和使用的不同階段，在具體設計中可以通過數碼檔案采集、歷史歸集入庫、數碼檔案存貯與管理、業務查檔和多媒體應用展示等模塊實現。
（3）房屋權屬綜合查詢系統。為實現房地產產權產籍管理的社會服務和應用功能，可以通過網絡、電話、觸摸屏、IC卡等途徑，向社會和群眾提供房地產登記管理的辦事進度和權證相關信息。
4.房地產市場監測和分析系統。這是房地產登記管理系統的發展方向之一，利用商品房預（銷）售管理系統、產權產籍管理系統生成的動態數據進行整理，統一歸并到分析庫中；利用分析庫中整理好的數據進行歸并、挖掘、分析，生成各種監測報告，監測內容要重點反映各區位、用途、套型、建筑結構的房地產市場供求總量、結構、實際價格以及銀行貸款、消費結構等關鍵指標；對同地段、同質樓盤的價格變化情況進行監測，為實施科學高效的房地產登記管理提供客觀、準確、及時的數據參考。
5.房地產價格評估管理系統。在房地產市場監測和分析系統的輔助下，通過評估業務流程網絡審批、評估價格計算、統計分析報表、評估成果與產權交易接口、評估成果與資質信用檔案接口等模塊，實現對房地產價格的科學、合理、準確評估，為房地產交易提供參考。
6.房地產信息系統。在房地產登記管理的基礎上建設房地產綜合信息服務平臺，集行業業務管理與信息服務于一體，為行業內各類型企業和群眾提供統一的入口。通過該系統可實現對房地產政策法規、行業動態、政務信息、信用檔案、辦事指南等的實時查詢和互動交流，收集和整理社會的意見反饋，為有針對性地房地產登記管理工作提供依據。
四、房地產登記管理信息化存在的問題
1.系統維護和數據更新較慢。數據更新是系統的生命力所在，功能簡化落后的系統更難以適應迅猛發展的房地產行業需求。作為房地產登記管理部門，在信息化建設中既要重視網絡和系統的建設，更要根據發展需要適時調整維護好系統模塊，并建立高效的信息采集制度，確保數據的及時性和準確性，充分發揮好房地產登記管理系統的作用。
2.數據甄別難度較大。任何一個信息系統，其功能的實現都有賴于信息數據的真實準確。房地產行業受房地產企業和從業人員素質影響，存在著信息繁多、聲音嘈雜的實際，如果不能做好數據的甄別工作，房地產登記管理系統的權威性就會受到質疑，也就失去了信息化的意義。
五、房地產登記管理信息化建設的建議
1.房地產網絡建設和人才培訓。它包括網站、局域網、場地建設和技術人才培訓、儲備。較大規模的局域網，能夠提供高速的INTERNET接入服務，建立官方的權威的房地產網站。依靠房地產登記管理信息系統豐富的網站信息資源，對外宣傳房地產政策法規和信息，提供房地產字處理部門的服務內容，如政策法規、辦事程序、收費標準、權證查詢、新聞、網絡教育等，房地產權利人只要在網上輸入房產證號和姓名，即可查詢本人的房地產基本情況及稅費情況等。
關鍵詞：商業銀行； 住房抵押貸款； 風險； 對策； 分析
一、我國商業銀行住房抵押貸款風險分析
1、信用風險。住房抵押貸款期限較長，一般都在20年左右，在這期間銀行對借款人的各種情況度難以預料，潛在的信用風險隨時可能觸發。雖然當貸款人違反合同時，銀行可出售其抵押品，但是抵押品拍賣所得的額度也可能低于貸款余額，這樣就會使銀行遭受資產減值，與此同時，銀行也需要面對急劇變化的流動資金，需要重新安排資金使用計劃，而市場可能發生利率變化等因素，對銀行也會產生不良影響。
2、流動性風險。流動性風險是指基金管理流動資金的風險，主要體現在2個方面：第一，目前我國的住房貸款主要由公積金和定期存款兩方面，定期存款屬于銀行短期存款，而住房抵押貸款是長期貸款。這種長期貸款短期存款的行為，會降低銀行資產的流動性，即可流動資產的總量，進而影響銀行的支付能力。而銀行將主要精力致力于進行住房抵押貸款也會有一些不良后果：首先就是會失去在金融市場上更具有良好前景的投資機會，增加因為機會成本損失而帶來損失，其次就是當儲戶集體存款，或債權人要求借款人支付債務時，就會出現資金周轉困難等情況，這就會直接會導致銀行的無法正常運營甚至導致破產。
3、抵押物風險。抵押風險主要表現為抵押物處置風險預計抵押物的價格波動風險。抵押品管理風險主要表現在：借款人欺詐行為，這包括借款人的虛擬物抵押或借款人進行重復抵押，以及舊合同抵押等，同時由于借款人的欺詐行為，導致借款人違約的時候，在處理抵押物的時候，往往會產生高昂的處理費用，給貸款人造成很大的損失，進而會誘發抵押貸款的無法正常完成；再者就是房地產交易市場自身的風險，目前，在我國通過拍賣房產貸款的收益來償還貸款，在實踐中還有很多阻力與困難，因為抵押物本來就有一定的市場價格風險，同時也有一定的人為風險。
4、利率風險。利率風險是指不確定的利率水平的變化對銀行資產價值產生的風險，這是由于由其業務的短存長貸的資本結構決定的，例如：如果利率上升，借款人的貸款金額就會增多，進而導致借款期限增長，其影響也相對會增大，因為金額的增多會引起每月還款金額的增加，從而直接增加借款人的還款壓力，當借款人無力還貸的時候，隨之也就會使銀行的風險增加。
二、我國的商業銀行按揭貸款的對策研究
1、信貸風險控制。首先是加強抵對押貸款項目的資格審查，這就需要包括開發商審資格信息的審查和對項目樓盤的審查；再者就是要提高對借款人資格和償付能力的審查門檻，即抵押人應當具有完全的民事行為能力，同時也要有對抵押房地產的所有權，公司應該有的獨立核算、自負盈虧的能力，并具有房地產開發權力。同時，銀行應該也要求企業提供資產證明、財務報告以及其他的相關信息，比如審查抵押信用狀況等；三是要完善貸款手續，“完善程序”與“簡化程序”并不是矛盾的，即應該要完善必要的個人住房抵押貸款、抵押登記等保險手續，同時也要加強貸款合同及檔案管理；四是建立完善我國居民的信用度體系的建立。
2、流動性風險控制。住房公積金制度是我國為保證居民住房而采取的一項重要的金融制度。但目前仍尚存在覆蓋率低、基金建設不全等現象。想要解決這些問題，就需要國家進一步完善住房公積金制度，有效地滿足消費者的實現住房融資需求，降低銀行的流動性風險，確保能對風險進行有效的控制。
3、 抵押物風險的控制。針對上面講到的抵押物風險，筆者認為，我們應該從以下幾方面做起：第一，積極培育和發展資產拍賣市場，第二，要規范的房地產企業行為，這就需要政府行政部門要加強評估機構的管理，同時銀行加強對房地產評估人員的培訓，保證抵押估價真實有效的，三是加強抵押品的審查。金融機構應嚴格做好抵押管理，并要求借款人提供的抵押財產所有權證書或證明的財產權利的法律文件。從而達到規范抵押貸款活動，對那些未經批準的抵押貸款和重復抵押等非法行為無法藏身。
4、利率風險的控制。利率的變化是人為無法控制的，但是我們可以采取創新性措施，例如開發一個可調整的利率抵押貸款，即利率可以根據市場利率的變化而變化，同時也可以做周期性的調整。二是發展一個固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同還貸期限，貸款利率抵押貸款固定。在現有的模式，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過一個固定利率貸款的資金來源和匹配（如發行固定利率債券），可以避免相應利率錯配和流動性風險。此外，還應加強以下幾個方面：例如建立完善的住房抵押貸款相關的法律和規定，隨著房地產事業的繼續發展，相關的貸款、交易會越來越多，所以我國現在迫切需要一個健全和嚴格的法律體系，來保證住房抵押貸款的健康運作和有序發展。
參考文獻：
[1]劉照鑫 商業銀行住房抵押貸款提前還敖的風險與防范《中國房地產》 2006 第2期
一、我國個人住房貸款發展現狀
（一）個人住房貸款發展特征
我國個人住房貸款整體上屬于上升過程。在20世紀90年代以前，并未在住房信貸上有過多側重。隨著城鎮化的發展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個人信貸業務。較1997年，1999年個人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀，開啟了一個新篇章。2003年個人房貸首次突破1萬億，在06年與08年又分別突破2萬億與3萬億元。至2009年，我國個人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長了約185倍。
我國個人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點：
第一，額度高。考慮政策、房產抵押等因素，對比于其它貸款，個人住房貸款具有更高的額度，為購買力有限的居民提供便利的同時，也相應隱藏了部分隱患。
第二，周期長。這一特點與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個因素都有關系。我國個人住房貸款年限從幾年到30年不等，無固定年限，居民可根據自己需求選擇。
第三，分散交廣。住房方面，我國申請貸款居民較多，每筆申請金額與申請年限都有所不同，早就的龐大的信息基數。而個人信譽又因人而異，所以該類貸款對銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。
（二）我國個人住房貸款現狀評價
在政府與市場的雙向引導下，個人房貸呈蓬勃發展的姿態，二十年來，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發展下，必定會存在一些相應的隱患。房地產是一個較為典型的資金密集型行業，因可將產權作為抵押物，相對安全且收益較高，銀行對其更是青睞有加，資金變會不斷的流入其中。此行業也能帶動臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業的發展，可謂是牽一發而動全身。住房貸款高速發展所帶來的風險，若我們不能加以重視，必將出現重大的危機。
二、我國個人住房貸款中的相應風險
（一）銀行自身存在的風險
房貸人群基數較大，對商業銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒有對申請者的經濟實力仔細審查，亦沒有制止部分申請人對申請資料的弄虛作假行為。為了增加業績爭取市場，些許并不具備或是還款能力較低的申請者都被大開綠燈，這對銀行后期的經營埋下了風險。另一方面，銀行缺乏有效的評估措施，致使評估額度與應得差異較大。
（二）借款人方面的風險
借款人沒有提供真實有效申請資料，大多單位也會幫助申請人提供虛假證明，這對信貸評估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機行為，購房時利用信息不及時對等這些手段，會導致房產泡沫增加過快。貸款年限長，申請人自身家庭、健康等因素都會或多或少影響個人支付能力。利率的變動也會使貸款者出現違約現象。
（三）借款契約存在的風險
合同與貸款擔保都會存在相應的風險，簽訂協議時，由于協議中并未存在應有的解釋或存有漏洞而導致后期糾紛；擔保面中，個人房貸是一個長期的還款方式，企業的擔保并不會長期有效的保證申請人的權益。
（四）對資金流動的影響
房產的高速發展，使個人信貸急速上升。其在銀行貸款項中的比例過高，則會使得一段時間內，銀行資金鏈緊張，倘若購房人未能有效及時的對貸款項進行償還，進一步則會使得銀行資金鏈斷裂，從而引發更加嚴重的資金問題危機。目前，我國相當一部分地區已經存在了這些隱患，必須引起我們對其的重視。
三、我國個人住房貸款的風險防范
無論是什么貸款都存在一定的風險，需要我們采取合理的方式方法進行防范和應對。對于我們所討論的個人住房貸款也不例外，我們提出幾個措施加以防范。
（一）積極推進個人信用制度建設
我們利用信息技術將個人信用記錄和信用評估集中起來，以此建立全國性的信用檔案管理系統，?y行可以比較便捷的審查借款人是否有可靠的資金來源，是否存在其他債務、抵押物等一系列的相關信息，這一系統可以讓銀行更加客觀的來判斷客戶信用度，由此針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。目前來看，我國的個人信用評分模型基本開發完成。該模型是基于全國統一的個人信用信息基礎數據庫的數據，采用數據挖掘和統計分析方法，以及綜合的考察個人信用行為特征，以得到借款人在還款意愿和還款能力方面的個人信用分值。據中科院虛擬經濟與數據科學研究中心副主任介紹，該評分系統的分值范圍在0～1000分之間，分數越高，說明受評者的信用風險越低；分數越低，說明受評者的信用風險越高。此系統是依托中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫它可以給授信決策和貸后管理提供了一種新工具。
（二）健全抵押物處置制度
應積極的培育發展資產拍賣市場，可以做到有效實施抵押貸款并讓它能夠發揮其真正的效用。此外還必須培育和發展有關的中介機構與資產拍賣市場，定制房地產拍賣規程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問題。我們還應健全對房屋使用者的安置制度，規范市場房地產評估業務行為，從而保證對抵押物的估價是真實有效的。并且確定出準確合理的抵押率。
（三）盡量減弱個人住房貸款的流動性風險
商業銀行采用市場化的手段來轉移流動性風險，積極推進資產證券化市場發展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創建出來之后，再轉售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分數流動性風險。
（四）加強立法以防范法律風險
若存在一些客觀因素導致職工下崗、失業、疾病等因素導致客戶支付能力產生困難，以至于影響還款，法院的判決一般是對貸款人有利，銀行即便是能得到對抵押物的處置權，可能會因為缺乏良好的法律環境，而導致收回的物資難以變現。因此，銀行呼吁要加強對法律的完善，以及與律師進行合作來深入研究法律法規，確保業務操作的可行性以及在法律上的有效性，切實防范風險。
南通經濟技術開發區管委會，市各有關部門：
現將《南通經濟技術開發區房屋拆遷管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
二三年四月八日
南通經濟技術開發區房屋拆遷管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強對南通經濟技術開發區（以下簡稱開發區）房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，依據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規定，結合開發區實際，制定本辦法。
第二條 在開發區內的集體土地、國有農用土地以及其他國有土地上，因規劃建設需要拆遷房屋及其附屬物，并需對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
因長江大橋建設、高速公路建設等項目進行拆遷，江蘇省人民政府另有規定的，從其規定。
第三條 開發區房屋拆遷必須符合城市規劃。
第四條 拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當服從建設項目的需要，在拆遷補償安置協議約定或者開發區管委會裁決規定的搬遷期限內完成搬遷，搬遷期限不得超出規定的拆遷期限。
本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第五條 開發區管委會負責對開發區房屋拆遷工作實施管理監督。
第二章 拆遷管理
第六條 開發區房屋拆遷應當遵循下列程序：
（一）對拆遷項目進行評估提供概算；
（二）拆遷人向開發區管委會申領房屋拆遷許可證；
（三）開發區管委會拆遷公告；
（四）評估機構對被拆遷房屋進行價格評估并公布評估結果；
（五）拆遷人與被拆遷人訂立書面拆遷補償安置協議；
（六）拆遷人按照拆遷補償安置協議進行補償安置并實施房屋拆除。
第七條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
申領房屋拆遷許可證的，應當向開發區管委會提交下列材料：
（一）房屋拆遷申請書；
（二）建設項目批準文件；
（三）建設用地規劃許可證或經有關部門批準的拆遷范圍紅線圖；
（四）國有土地使用證或者建設用地批準書、征用土地批準文件；
（五）拆遷計劃和拆遷方案，包括拆遷范圍、拆遷對象、房屋的用途、面積、權屬、拆遷實施步驟、安全防護、環保措施、各項補償補助費用預算、安置用房、周轉用房或者其他臨時過渡措施的落實情況、拆遷的方式與時限、拆遷及評估委托合同等；
（六）辦理專項存款業務的金融機構出具的足額拆遷補償安置資金的存款證明。
開發區管委會應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第八條 開發區管委會在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施單位等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷公告應當在拆遷范圍內張貼并通過本地媒體向社會公布。
實施房屋拆遷施工的時間，應當自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。
第九條 開發區管委會、拆遷人、拆遷實施單位和評估機構應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。被拆遷人所屬單位、組織和街道、鄉鎮及居（村）民委員會應當予以協助，并如實提供有關房屋、土地權屬的資料。
前款所稱拆遷實施單位是指依法取得城市房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員、組織簽訂拆遷補償安置協議的單位。
第十條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷。
拆遷人需要延長拆遷期限的，應當按規定提前向開發區管委會提出申請，開發區管委會應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。
第十一條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷實施單位拆遷。
開發區管委會不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十二條 從事房屋拆遷及拆遷評估業務的人員，應當經過專業培訓和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷工作。
被拆遷人有權要求從事房屋拆遷及拆遷評估業務的人員出示上崗證。
第十三條 拆遷人委托拆遷，在確定被委托的拆遷單位時，可以采用招標方式，也可以采用協議方式。
拆遷人應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立書面拆遷委托合同。
被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十四條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途、辦理工商營業執照；
（三）租賃房屋；
（四）遷入戶口。
開發區管委會應當就前款所列事項，書面通知有關部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、農場暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。拆遷人需要延長暫停期限的，必須經開發區管委會批準，延長暫停期限不得超過1年。
第十五條 拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定，簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當載明補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責任、解決爭議的辦法等內容。
拆遷人委托拆遷實施單位拆遷的，拆遷人和拆遷實施單位應當在拆遷補償安置協議上加蓋印章，并明確違約責任。
第十六條 產權不明或有產權糾紛的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十七條 拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第十八條 拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由開發區管委會裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十九條 被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由開發區管委會依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規的規定辦理。
第二十一條 拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當足額存入辦理專項存款業務的金融機構，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，開發區管委會不予發放房屋拆遷許可證。
開發區管委會應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督，與拆遷人或者拆遷實施單位、出具拆遷補償安置資金證明的金融機構訂立拆遷補償安置資金使用監管協議，明確資金使用條件、程序和違約責任等內容。
第二十二條 房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建筑施工企業資質證書的企業承擔；施工企業必須編制房屋拆除方案，接受建設行政主管部門的安全監督，施工企業負責人對安全負責。
第二十三條 拆遷人和拆遷實施單位，在拆遷范圍內的房屋拆除結束后5日內，應當報開發區管委會驗收。
第二十四條 開發區管委會應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。拆遷人應當按照齊全、準確、規范的要求，及時整理、妥善保管好拆遷資料，并在拆遷項目驗收后1個月內交開發區管委會存檔。
第三章 拆遷補償與安置
第二十五條 拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償。
第二十六條 被拆遷范圍內的房屋權屬按房屋權屬證書確定。被拆遷人不能提供房屋權屬證據的，由開發區管委會審核確認。
第二十七條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇補償方式。
第二十八條 工業用地項目、市政建設項目、政府土地儲備項目拆遷的房屋原則上實行貨幣補償。被拆遷人要求實行產權調換的，由拆遷人異地提供房源供被拆遷人選擇。
前款市政建設項目是指開發區管委會批準的道路、橋梁、河道整治、防洪、排水、排污、環衛設施、公共綠地、廣場、道路照明、綠化等建設項目。
第二十九條 貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、成新程度等因素評估確定。
第三十條 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第二十九條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
對實行產權調換或者被拆遷人以貨幣補償款購買的房屋，與被拆遷房屋等值的部分，被拆遷人免繳房屋契稅。
第三十一條 開發區管委會應當根據拆遷規模，向市場投放相應的房地產用地，確保提供足夠的符合國家質量安全標準的房源，供被拆遷人選購。
第三十二條 拆遷產權不明確或者有產權糾紛的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報開發區管委會審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第三十三條 拆遷設有典權、抵押權的房屋，依照國家有關法律規定辦理。
第三十四條 被拆遷人安裝使用的管道煤氣（含液化氣）、有線廣播等設施，對房屋的裝飾裝修項目，及被砍伐或者移栽的樹木，由拆遷人進行補償。
對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應當按規定給予足額補償。
第三十五條 拆遷人應當對被拆遷人支付搬遷費、臨時安置補助費。
拆遷住宅房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當一次性支付被拆遷人6個月的臨時安置補助費。
被拆遷人選擇產權調換的，拆遷過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起，一般不超過18個月，臨時安置補助費按實際過渡期限結算。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人增付臨時安置補助費：
（一）對被拆遷人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內的，增付1倍臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費。
（二）對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在12個月以內的，按標準付給臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付1倍臨時安置補助費。
拆遷人應當在協議約定或者規定的時間內結清補償安置費、臨時安置補助費。
房屋拆遷搬遷費和臨時安置補助費的標準為：
（一）被拆遷住宅房屋搬遷費的標準為：被拆遷房屋建筑面積在30平方米（含30平方米）以下的，一次性支付300元；被拆遷房屋建筑面積在30平方米以上的，按每平方米8元的標準一次性支付，對按房屋面積計算低于300元的按300元支付。
（二）被拆遷人自行解決過渡居住用房的，臨時安置補助費的標準為：被拆遷房屋建筑面積在30平方米（含30平方米）以下的，月支付120元；被拆遷房屋建筑面積在30平方米以上的，每平方米月支付3元，對按房屋面積計算低于120元的按120元支付。
（三）搬遷費和臨時安置補助費按戶計算。對在拆遷中析產因素造成少于30平方米的不單列分戶計算。
被拆遷人應當自行承擔其在過渡期限內所發生的水、電、氣費。
第三十六條 拆遷人和被拆遷人應當遵守拆遷過渡期限的協議，拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
第三十七條 被拆遷人搬遷時，可憑拆遷人或者拆遷實施單位的證明向所在單位申請搬遷事假兩次（含過渡搬遷），所在單位每次應當準假3天。
第四章 拆遷評估
第三十八條 本辦法所稱的拆遷評估，是指對被拆遷房屋進行估價，評定其經濟價值和價格的活動。
第三十九條 從事城市房屋拆遷補償評估的機構，應當具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質。
未取得《房地產估價師執業資格證書》與《房地產估價注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事城市房屋拆遷補償評估業務；未取得《房地產估價員崗位合格證》的人員，不得從事城市房屋拆遷補償評估業務。
開發區管委會應當對從事城市房屋拆遷評估的機構及專業人員進行年檢，并每年向社會公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。評估機構年檢不合格的，不得從事拆遷評估業務。
第四十條 拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估合同，并在簽訂后3日內提交開發區管委會。受托的評估機構應當做好評估報告匯總工作，并在拆遷工程結束后10日內提交開發區管委會。
評估機構不得擅自轉讓受托的評估業務，不得借用無評估資格或者非本評估機構的人員從事拆遷評估業務。
第四十一條 拆遷評估應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，依法接受開發區管委會及其他相關部門的指導監督和檢查。
第四十二條 在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與開發區管委會、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。
第四十三條 拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：
（一）區位：被拆遷房屋區位基準價以及房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等區位調節因素。開發區區位補償基價為500元/平方米。
（二）用途：以房屋所有權證和土地使用證上標明的用途為準，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。
（三）建筑面積和土地使用面積：合法建筑面積按新建、翻建時鄉（鎮）政府和區土地、建設主管部門審批或《宅基地登記表》核準的面積確定；合法土地使用面積按被拆遷人持有的土地使用證載明的面積確定。建筑面積按重置價結合成新評估補償。對被拆遷房屋的建筑結構、等級、成新，按《南通開發區被拆遷房屋建筑結構、等級補償標準》（附表一）、《南通開發區被拆遷房屋成新評定標準》（附表二）和《南通開發區被拆遷房屋成新折舊率》（附表三）補償。
（四）裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素評估補償。對超出被評估房屋本身結構等級條件以外的設施設備和裝潢、裝修項目，按《南通開發區房屋拆遷附屬設施設備和裝潢、裝修補償標準》（附表四）進行補償。
（五）其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
第四十四條 拆遷人和被拆遷人對評估機構不能達成一致的，由開發區管委會抽簽確定，開發區管委會應當提前3日在拆遷范圍內公告抽簽的時間和地點。
評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的費用，由拆遷人承擔。
被拆遷人無正當理由不到場，或者拒絕評估，影響拆遷正常進行的，評估機構可以依據被拆遷房屋的權屬資料，可確權書證及房屋區位、朝向、結構狀況等因素進行評估。評估時，評估機構應當通知公證機關現場公證，開發區管委會可依據評估結果進行裁決。
第四十五條 拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估報告送達之日起5個工作日內要求評估機構作出解釋說明。評估機構應當在5個工作日內作出書面解釋說明。經解釋說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合規定的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果在±2％的誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出±2％的誤差范圍的，由開發區管委會在專家庫中抽簽選定有關專家進行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。
第四十六條 拆遷人應當在評估結束后5日內在拆遷地點公布評估結果。
第四十七條 被拆遷住宅房屋為平房的，區位補償按合法建筑面積計算。被拆遷住宅房屋為樓房的，底樓區位補償按底樓合法建筑面積計算；樓上區位補償按樓上合法建筑面積的60％計算，但區位補償面積總數不得大于合法土地使用面積。
被拆遷住宅房屋合法土地使用面積大于房屋合法建筑占地面積的，其超出部分按每平方米70元的標準給予土地補償。
第四十八條 新建住宅房屋自批準建房之日起6個月至拆遷許可證頒發之日不滿5年被拆遷的，按其房屋重置價的15％增加補償。
第四十九條 開發區拆遷以被拆遷人的產權戶為單位。拆遷范圍內計劃內出生、婚嫁、長期居住的人員列入被拆遷人產權戶成員范圍。拆遷范圍內非計劃內出生、婚嫁、長期居住的人員，具有下列情形之一的，經被拆遷人申請，可以列入被拆遷人產權戶成員范圍：
（一）原戶口在拆遷范圍內的現役軍人（包括義務兵和未在異地安家落戶的志愿兵）。原戶口在拆遷范圍內的現役軍官，如其配偶是被拆遷人產權戶成員，可以列為被拆遷人產權戶成員，但配偶已隨軍的除外。
（二）戶口報在大、中專院校的在校學生或畢業后待業在家的人員。
（三）在外地工作的配偶，不包括全家戶口均在外地的人員。
（四）產權戶僅此一處住房，不包括同一產權戶在不同村、組、隊有兩處或兩處以上住房的。
（五）符合法定結婚年齡，無子一女招婿的，列入被拆遷人產權戶成員范圍。
（六）拆遷公告期間計劃內出生、死亡的人員。
（七）產權戶中有未婚獨生子女的，增加1人標準計算。
已出嫁的人員，掛靠戶口的人員，租住、借住、寄住的人員，拆遷公告規定期限以后出生的人員，在另一地已列為被拆遷人產權戶成員，以及其他原因非正常遷入的人員，不列入被拆遷人產權戶成員范圍。
第五十條 符合本辦法第四十九條規定的人員，給予補償區位基價補貼、未建房價差補貼和宅基地補貼。
（一）區位基價補貼。含樓房二層0.6系數已補償的面積在內，核定產權戶實際人口建筑面積達不到下列標準的，按下列標準補足：
1. 戶人數3人以下（含3人）區位補償人均面積不足24平方米的，補足到人均24平方米；
2. 戶人數4人區位補償面積不足93平方米的，補足到93平方米；
3. 戶人數5人（含5人）以上的，每增加1人，區位補償面積增加17.5平方米；
4. 對列入被拆遷人產權戶成員范圍的非農業人口，其區位補償人均面積按農業人口標準的90%計算。
（二）未建房價差補貼。實際合法建筑面積（含二層合法建筑面積）低于第（一）項規定標準的部分，每平方米補貼150元。
（三）宅基地補貼。按實際區位補償面積×0.43×70元計算。
第五十一條 被拆遷人獲得的住宅房屋拆遷補償額人均低于17000元的，按人均17000元給予補償。
第五十二條 開發區管委會決定移地遷建的，根據被拆遷房屋合法建筑面積，按遷建費用給予被拆遷人補償。被拆遷房屋的遷建成本補償價，按《南通開發區被拆遷房屋遷建補償費標準》（見附表五）評估。
第五十三條 對被征用集體土地范圍內的鎮村集體經濟組織的房屋實施拆遷的，房屋的合法建筑面積按重置價評估補償。
第五十四條 對拆遷范圍內屬于被拆遷人的樹木（含果樹）、竹園、祖墳等，需要砍伐或遷移的，按附表六給予一次性補償。
第五十五條 被拆遷人從事養殖等家庭副業，或者取得工商營業執照從事經營，因房屋拆遷終止的，按其直接經濟損失評估補償。具體補償標準見附表七。
第五章 企業拆遷的其他規定
第五十六條 對被拆遷鎮村工業企業屬于國有劃撥性質建設用地或集體性質建設用地的土地，按其持有的《國有土地使用權證》或《集體土地建設用地使用權證》載明的合法用地面積，以拆遷時取得《國有土地使用權證》或《集體土地建設用地使用權證》所需支付的費用標準（2.5萬元/畝）給予土地補償。
