時間：2023-05-16 11:08:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)分類，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項目；風(fēng)險分析；風(fēng)險控制
Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻標(biāo)識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識到只有做好房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理，確立有針對性的風(fēng)險管理目標(biāo)，并在項目實施過程中對各類風(fēng)險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險管理，反過來就能促使房地產(chǎn)開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發(fā)建設(shè)過程中可能遇到多種風(fēng)險因素。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別，提前采取風(fēng)險防范措施，對于開發(fā)項目的成功至關(guān)重要。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的分類
從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險表現(xiàn)出具有個別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風(fēng)險；即使同類的開發(fā)項目，因為項目的市場定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項目所可能遇到的風(fēng)險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險
純粹風(fēng)險是當(dāng)風(fēng)險因素發(fā)生后，只會單純給開發(fā)項目帶來損失或損害的風(fēng)險因素；投機風(fēng)險既可能給項目帶來損失、但處理和應(yīng)對得當(dāng)，也可能給項目投資帶來額外利潤的風(fēng)險因素。
2.1.2自然風(fēng)險和人為風(fēng)險
自然風(fēng)險是由于自然力的作用帶來的項目投資風(fēng)險因素；人為風(fēng)險是由人的活動帶來的風(fēng)險因素。
2.1.3靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險
靜態(tài)風(fēng)險是指在既定的社會政治經(jīng)濟環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來風(fēng)險。靜態(tài)風(fēng)險可能造成的后果主要是經(jīng)濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態(tài)風(fēng)險是由于項目實施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動所導(dǎo)致的風(fēng)險，是指與社會變動有關(guān)的風(fēng)險，主要是社會經(jīng)濟、政治以及技術(shù)、組織機構(gòu)發(fā)生變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。動態(tài)風(fēng)險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經(jīng)濟上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險
系統(tǒng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類開發(fā)項目報酬率整體變化，對于單個房地產(chǎn)項目而言，這類風(fēng)險可能被預(yù)測，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風(fēng)險是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項目所可能面臨的風(fēng)險，對于某個或某類開發(fā)項目而言，通過采取積極的應(yīng)對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風(fēng)險。本文認為，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風(fēng)險因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對項目風(fēng)險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的特征
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險與項目自身的特點有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險具有自身的特征。
2.2.1個別性
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發(fā)項目，加上項目投資者、開發(fā)建設(shè)時間、項目設(shè)計方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風(fēng)險各不相同。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別時需要突出這種個別性。
2.2.2復(fù)雜性
房地產(chǎn)開發(fā)項目能否順利實施要受到土地條件、規(guī)劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發(fā)項目所面臨的風(fēng)險具有綜合性和復(fù)雜性。
［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；公允價值
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準(zhǔn)則進行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進行獲利。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。
1 公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例
例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價準(zhǔn)備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計提跌價準(zhǔn)備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當(dāng)期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會計利潤。
接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析
（1）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進行后續(xù)計量做了嚴格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進行調(diào)整、評估確認該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機構(gòu)出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。
（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負。
（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當(dāng)期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應(yīng)稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負擔(dān)。
主要參考文獻
［1］中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則［S］．2006.
【關(guān)鍵詞】財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算策略
1 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1 會計科目設(shè)置缺乏科學(xué)性
會計科目的定義是指對經(jīng)濟活動或會計對象的具體內(nèi)容，進行詳細分類設(shè)計的會計項目。而設(shè)置會計科目是會計專業(yè)獨有的方法，也是依據(jù)國家法規(guī)、會計學(xué)科的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，以及各個企業(yè)的組織形式實施分類管理的基礎(chǔ)性工作，而且會計科目能對會計活動進行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置，也是根據(jù)會計記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務(wù)風(fēng)險披露不夠充分
新會計準(zhǔn)則對財務(wù)風(fēng)險的規(guī)定是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源有投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等等方面的風(fēng)險。這種高風(fēng)險性就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關(guān)于質(zhì)量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不對應(yīng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對于在項目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期，而且由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項也無法確認為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當(dāng)?shù)睦щy。一是會出現(xiàn)多計開發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結(jié)算時間，推遲項目財務(wù)決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應(yīng)納稅所得額，通過人為將應(yīng)由未售商品房負擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)，將非開發(fā)項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體計算是整個建設(shè)工程，當(dāng)其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算策略
2.1 房地產(chǎn)會計科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細等特征
在進行房地產(chǎn)會計科目設(shè)置時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開發(fā)項目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置時，應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項目，房屋開發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。并且對于房屋開發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開發(fā)成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務(wù)軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續(xù)幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發(fā)成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、開發(fā)間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據(jù)實際情況設(shè)置具體核算科目。在實務(wù)會計核算中，可以按核算對象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發(fā)成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系
2.2.1 風(fēng)險管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認識并處理現(xiàn)實的或者潛在的風(fēng)險，從而可以抵御風(fēng)險所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達到降低風(fēng)險成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對于房產(chǎn)企業(yè)來說，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項目情況信息，建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達到識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長，國家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風(fēng)險的作用，并且會計還需要做到對各種風(fēng)險的相關(guān)披露。如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關(guān)的成本、費用應(yīng)當(dāng)相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，做到在同一個會計期間內(nèi)進行確認計量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費用，所以企業(yè)實行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財務(wù)成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產(chǎn)這樣一個特殊的行業(yè)，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。
即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，然后按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶、價格不同的分別設(shè)置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認收入、費用及損益的目的。
3 結(jié)束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準(zhǔn)則實施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對于現(xiàn)在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產(chǎn)市場將會發(fā)展得更好。
參考文獻
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；防范對策
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中圖分類號：[F235.91] 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)及其基本特征
1．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為
1.1償債具有很大的風(fēng)險 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。 1. 2利率波動的風(fēng)險 利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。 1. 3籌資的風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經(jīng)營使公司負債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。
2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征
長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風(fēng)險
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的是以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險投入獲得最人經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項日的可行性預(yù)測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的豐要內(nèi)容。
首先是可行性預(yù)測，一項完整、準(zhǔn)確的預(yù)測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實施不同的成本控制對策。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風(fēng)險則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險、分配風(fēng)險等不同形式。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風(fēng)險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風(fēng)險類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根源，籌資風(fēng)險體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險的后果。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風(fēng)險控制的具體對策
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對策
在選立項階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)、地價支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用。
在設(shè)計階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標(biāo)制度，加強技術(shù)溝通并實行限額設(shè)計、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強化設(shè)計出陶前的審核。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制對策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制。首先，應(yīng)實施“防范+控制”的財務(wù)風(fēng)險控制原則。
在項目投資前，要根據(jù)投資市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。
房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)著重對營業(yè)費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風(fēng)險，比如以短期籌資和長期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、降低風(fēng)險。
參考文獻：
【1】王作陽：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．
【2】羅振華李秀娟：淺談房地廣企業(yè)成本控制【J】．科技致富向?qū)В?009，(12)．
關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目
中圖分類號：C93文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的方法
全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進行項目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風(fēng)險的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計劃進行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略
3.1風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險控制
風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。
3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移
風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。
3.險自留
風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。
3.5風(fēng)險利用
風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題
4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性
風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對管理方法的組合
無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟性
為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：新時期；房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險管理
中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A
1. 新時期房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險
1.1國內(nèi)局勢變動，政策方向調(diào)整
眾所周知，土地的所有權(quán)歸國家所有，因此，房地產(chǎn)公司要想對房地產(chǎn)予以開發(fā)，就要先取得土地的使用權(quán)方可進行房地產(chǎn)的開發(fā)活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首要的風(fēng)險就是如何取得土地的使用權(quán)。其次，國內(nèi)局勢的變化，政策方向的調(diào)整。房地產(chǎn)的開發(fā)與周邊環(huán)境，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展等都有著密切的關(guān)系。因而政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化十分的重視，并且針對不同的需要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的政策與管理。
1.2項目分析不合理，經(jīng)濟環(huán)境難把握
在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)往往會對開發(fā)項目進行全方位的分析，明確開發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)工作中的風(fēng)險增加。此外，未對經(jīng)濟環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的原因之一。
1.3經(jīng)營策略有偏差，市場定位不準(zhǔn)確
企業(yè)要想得到長足的發(fā)展，首要條件是制定切實企業(yè)的經(jīng)營策略，如果企業(yè)的經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，那么經(jīng)營過程中的風(fēng)險就不斷增加。經(jīng)營策略對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是極其重要，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)會制定出完備的經(jīng)營策略以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而這些經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，直接會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)工作的失敗。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司也應(yīng)明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)予以全面完善。
1.4房產(chǎn)質(zhì)量不達標(biāo)，安全管理不到位
房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問題是房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)注的重點之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設(shè)計及工程的施工，其中，工程設(shè)計不合理、不科學(xué)會導(dǎo)致整個房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關(guān)鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的一大風(fēng)險。
1.5 資金控制不到位，經(jīng)營管理有缺陷
資金控制問題是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一旦資金供應(yīng)出現(xiàn)斷裂的不良現(xiàn)象，就導(dǎo)致整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的停滯。除了資金鏈供應(yīng)不到位外，工程施工成本預(yù)算不準(zhǔn)確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工作是一項長久而復(fù)雜的工作，因而需要強有力的監(jiān)督與管理，而當(dāng)前諸多房地產(chǎn)開發(fā)公司由于工作重心設(shè)定的不同，造成房地產(chǎn)經(jīng)營管理上出現(xiàn)缺陷。
2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的流程
2.1風(fēng)險識別
風(fēng)險識別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險事故發(fā)生之前預(yù)測風(fēng)險，對風(fēng)險進行分析。風(fēng)險預(yù)測，是開發(fā)商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險，是在風(fēng)險預(yù)測的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險識別作為風(fēng)險管理流程的第一步，是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
2.2風(fēng)險評估
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險評估是在對風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險的概率、以及風(fēng)險可能造成的負面影響程度。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風(fēng)險，需要編制項目投資風(fēng)險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對開發(fā)項目的風(fēng)險進行定性和定量的分析，將風(fēng)險按照高低程度排序，編制風(fēng)險列表進行專題研究。根據(jù)風(fēng)險評估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險。
2.3風(fēng)險控制
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險控制，是投資主體在項目的開發(fā)過程中自覺控制風(fēng)險，根據(jù)情況變化進行風(fēng)險管理策略的調(diào)整，主動對風(fēng)險進行控制。風(fēng)險控制是風(fēng)險應(yīng)對計劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項目的展開和深入，管理者要及時發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險，關(guān)注由于時間變化引起風(fēng)險發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對風(fēng)險進行識別、評價，修訂應(yīng)對措施，從而保證風(fēng)險管理達到預(yù)期目標(biāo)。
3.加強房地產(chǎn)風(fēng)險管理的措施
3.1重視可行性研究
可行性研究是開發(fā)商對擬開發(fā)項目通過科學(xué)的分析，評價項目的可行性以及風(fēng)險系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風(fēng)險最多的階段。在這個階段，對風(fēng)險的評估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開發(fā)項目的成功與否。
3.2選擇最佳開發(fā)區(qū)位
開發(fā)項目區(qū)位的選擇對房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型不同，其區(qū)位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對開發(fā)項目的影響，在項目建成后確保此區(qū)域項目的價值不會下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會使該區(qū)項目建成后有較高的增值可能。
3.3推進企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強風(fēng)險知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險。
3.4建立具有職業(yè)化的管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作膜式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。
結(jié)束語
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在大量的風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)工作極易帶來不良影響。因此，要結(jié)合實際環(huán)境，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時機，制定風(fēng)險管理流程，并作好風(fēng)險預(yù)算，將風(fēng)險降到最低，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
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1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中認識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制的必要性
1.房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)達成盈利目的的有效保障
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的和根本目的都是為了獲取經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)是典型的盈利性企業(yè)，因此，最大限度的獲取開發(fā)利潤是房地產(chǎn)企業(yè)的首要工作任務(wù)。而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中進行成本控制，是一種有效提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的途徑，是房地產(chǎn)企業(yè)達成盈利目的的可靠保障。科學(xué)合理的成本控制可以有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和再生產(chǎn)能力，可以為股東權(quán)益和投資效益提供有力的保障。各個開發(fā)階段都認真做好成本控制工作，降低成本支出，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益就能得到顯著的提高。
2.合理的成本控制能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)的其他管理工作得以順利進行
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)過程中其他管理工作得以順利開展的有力支撐，成本控制工作如果做得不夠到位，那么房地產(chǎn)開發(fā)的其他企業(yè)管理項目就無法正常實施，因此，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位是至關(guān)重要的，有關(guān)管理人員以及所有參與人員都一定要把成本控制看成是自己工作的首要任務(wù)，務(wù)必將其做的最好。合理的在房地產(chǎn)開發(fā)的各個不同階段進行成本控制，盡可能的將所有款項都利用到房地產(chǎn)開發(fā)的適用項目中，降低成本支出，提高經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本控制策略
1.立項階段
在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，要充分考慮項目地理位置和市場前景，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵作用。在項目立項時，要對擬開發(fā)項目的合理性及必要性進行充分論證。對項目周邊房地產(chǎn)市場做充分的調(diào)查了解，對消費者的心理和市場容量進行充分的掌握和估計。全面了解項目的建設(shè)條件，對建筑成本、規(guī)費繳納等進行全面的測算。編制財務(wù)分析報告，對項目的預(yù)期收入、全成本、利潤和風(fēng)險進行分析。在可行性分析階段必須把項目所需資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本。在進行成本分析時，對土地市場價格要進行充分的了解和預(yù)測，以保證在土地招拍掛過程中，取得土地的價格不會超過房地產(chǎn)企業(yè)獲批的最高限額。對項目風(fēng)險進行分析的同時，要制定切實可行的風(fēng)險防范措施，做到成本可控，風(fēng)險可控，讓項目在可控狀態(tài)中進行實施。立項階段的成本控制是整個開發(fā)過程中成本控制的首要階段，只有這一階段工作落實到位，后續(xù)階段的成本控制工作才能順利進行。
2.設(shè)計階段
設(shè)計階段的成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制中也是非常關(guān)鍵的一個控制階段，起著決定性的作用。在設(shè)計階段進行成本控制，可以采取擇優(yōu)選擇設(shè)計單位、限額設(shè)計、多方案設(shè)計、嚴格審查設(shè)計圖等具體策略進行。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位，必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇高水平的設(shè)計單位。限額設(shè)計，就是設(shè)計單位在業(yè)主所估算的總投資范圍內(nèi)進行初步的規(guī)劃設(shè)計；在造價咨詢公司估算出新的限額后再進行較為具體的施工圖設(shè)計；設(shè)計完成以后，要對所設(shè)計的施工圖進行必要的預(yù)算審核，控制設(shè)計成本。多方案設(shè)計，就是在設(shè)計的過程中采用多種方法來進行，通過分析和比較，最終選用成本最低且設(shè)計質(zhì)量和效果最好的設(shè)計方案，在保證工程性能的前提下降低成本。嚴格審查，就是要對設(shè)計的各種施工圖紙進行專業(yè)的、嚴格的審查，便于及時發(fā)現(xiàn)個別計圖中存在的問題，避免在施工時增加不必要的成本費用。
3.施工階段
施工階段的成本控制是整個開發(fā)過程中成本控制的重點階段，負責(zé)成本控制的有關(guān)工作人員一定要嚴格把好控制關(guān)，做好施工階段的成本控制工作。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，相關(guān)施工合同的遵循一定要做到嚴謹無誤，以合同為主要依據(jù)來進行工程成本的計算、結(jié)算、付款以及索賠。同時，合理控制工程變更，控制變更的關(guān)鍵在于嚴格變更的程序、管理制度及考核等。應(yīng)建立嚴格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門和有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保變更簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。
實行項目跟蹤審計。選擇一家好的審計事務(wù)所，對開發(fā)項目進行全過程、全方位的跟蹤審計，是控制項目建設(shè)成本的有效措施。審計單位除了對工程預(yù)決算進行審查以外，還要對變更簽證、隱蔽工程、設(shè)備及主要材料價格等，在施工過程中及時掌握和現(xiàn)場進行確認，從而保證項目建設(shè)成本的及時有效可控。
此外，還可以在項目施工階段中建立起一個相對完善的施工成本管理體制，對施工階段的成本進行有效的管理和控制，這樣就可以有效的控制好房地產(chǎn)開發(fā)在施工階段的造價成本了。
除了上述的幾個重點階段中的成本控制以外，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中還有材料設(shè)備采購和使用階段、工程交付階段以及其他一些階段，這些階段的成本控制工作的作用同樣是不容忽視的，相關(guān)的負責(zé)人員應(yīng)該一并抓好這些階段的成本控制工作。
三、總結(jié)
總而言之，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用及功效是非常重要的，在了解成本控制的必要性的前提下，采取各種有效措施做好房地產(chǎn)開發(fā)中各不同階段的成本控制工作，可以明顯有效的控制和降低開發(fā)所需的工程成本，直接或間接的提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益，達到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的。
參考文獻：
[1]金海鵬.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].吉林大學(xué)，2012（05）.
[2]軒慧聰，等.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[D].土木建筑學(xué)術(shù)文庫（第15卷），2011，08.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)、項目、設(shè)計管理
中圖分類號：TU2文獻標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)興起于20世紀后期。究其興起的原因主要有兩點：首先，隨著改革開放后我國經(jīng)濟水平逐步提升，推動了我國城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，這就在很大的程度上影響了大眾對于住房的需求。隨著購房需求量的不斷提升，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場交易得到快速發(fā)展。其次，在90年代隨著我國實行積極的財政政策，刺激了我國對固定資產(chǎn)大量投資的風(fēng)潮，這就促使房產(chǎn)行業(yè)的投資增長，使其占GDP的比例逐步提升。特別是在近20年的經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展成就令人矚目。
但是，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如雨后春筍一樣興起和飛速發(fā)展的趨勢帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭日益激烈化。造成房價的一路飆升，甚至有些房價的增長一發(fā)不可收拾，違背了市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，出現(xiàn)了一系列亟待解決的問題。隨著競爭的激烈化和一些房地產(chǎn)開發(fā)與交易問題的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目進行設(shè)計管理改革探討，使房產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理能更好的適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新形勢，使本身的房地產(chǎn)開發(fā)項目更好的適合更多的消費群體，從而達到或超過預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)收益目標(biāo)。
房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理改革的重要性
隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計時期的管理改革對房地產(chǎn)開發(fā)整個項目的發(fā)展具有重要意義。如果，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商或設(shè)計管理者仍停留在原有的或傳統(tǒng)的項目設(shè)計管理理念中，將會嚴重阻礙其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和收益。
房地產(chǎn)項目設(shè)計管理是一種適應(yīng)新經(jīng)濟發(fā)展形勢下出現(xiàn)的新興管理方法。項目管理包括：運用各種技能、相關(guān)知識、工具與方法，為滿足、超越所開發(fā)項目的有關(guān)各方對所開發(fā)項目的期望和要求，所開展實施的各種組織、計劃、領(lǐng)導(dǎo)和控制等方面的活動。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中主要指是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目的設(shè)計管理時期將較成熟、科學(xué)的項目設(shè)計管理方法引入，這樣的項目設(shè)計管理，會有利于對房地產(chǎn)設(shè)計過程中做好科學(xué)的銷售方案或房產(chǎn)開發(fā)范圍等決策，使資源優(yōu)化配置，同時還會使房地產(chǎn)開發(fā)的成本和質(zhì)量等得到有效控制與嚴格把關(guān)。
在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程中對項目設(shè)計進行管理主要包括兩大過程:對項目設(shè)計方案過程的管理和設(shè)計施工圖過程的管理。對這兩大過程進行管理獲得的最終產(chǎn)品主要項目設(shè)計方案的報建文本與房地產(chǎn)開發(fā)項目進行施工圖的主要藍圖，這些是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目順利實施與投入施工的基礎(chǔ)。同時這兩大過程的主要成果也必須申報到政府有關(guān)部門進行審批通過，才可進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工。可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計過程中起到溝通、協(xié)調(diào)、促進等方面的作用，可以使項目設(shè)計過程中實施者和管理者得到更好的把握與控制，所以，新時期對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理改革是非常必要和切實可行的。
二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理需要注意的要點分析
（一）做好對項目的設(shè)計質(zhì)量的管理
工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。當(dāng)然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，即常規(guī)性的都會委托策劃組織機構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機構(gòu)的實力強大與否的一種手段。 實際上，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機構(gòu)進行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進行一定的謹慎了解才行。多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機構(gòu)來敲定設(shè)計方案。另外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往要反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案，這是一個反復(fù)推敲的過程，同時更好的需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好對項目的設(shè)計質(zhì)量管理。
（二）做好房地產(chǎn)項目資源的設(shè)計管理
做好房地產(chǎn)的項目資源設(shè)計管理，對房地產(chǎn)項目后期的發(fā)展情況影響較大。在此階段，所謂的項目資源主要包括在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始階段，企業(yè)本身投入的大量人力資源與物力資源的總和。做到保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資源在最大限度內(nèi)的有效整合，更好的配合，充分使各種資源的能動性得以發(fā)揮，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目資源設(shè)計管理的關(guān)鍵。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細交待。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。所以要求項目資源的設(shè)計管理者要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。不過，因為操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。例如：房地產(chǎn)開發(fā)所屬的設(shè)計公司對當(dāng)前市場發(fā)展前景的了解不夠深入，還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，造成是資源大大浪費。所以做好房地產(chǎn)開發(fā)項目資源的設(shè)計管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的發(fā)展是必不可少的。
總而言之，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的競爭日益激烈，在這種新經(jīng)濟形勢的影響下，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身開發(fā)項目的設(shè)計管理進行創(chuàng)新改革和思考，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的管理，在對其進行質(zhì)量和資源科學(xué)、有效管理的同時，更好的促進本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使其更好的達到或超過房地產(chǎn)開發(fā)初期預(yù)設(shè)的目標(biāo)，獲得更多的利潤。
【參考文獻】
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關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀存在問題應(yīng)對策略
Abstract: in recent years, with the development of economy, China's real estate industry has been rapid development, at the same time, the rapid growth of housing prices also make us focus on the real estate industry to improve. This paper discussed the present situation, China's real estate development, existing problems and development strategies in the future several aspects.
中圖分類號：F530.86文獻標(biāo)識碼：A 文章編碼：
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速興起，作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，其起源于20世紀80年代，但是無論是從實踐還是從管理上來說，它都有很大的發(fā)展?jié)摿Γ虼苏f，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到我國的國民經(jīng)濟的發(fā)展。但是，在其發(fā)展過程中也存在著一些問題，如發(fā)展過熱過快，商品房結(jié)構(gòu)欠合理，開發(fā)規(guī)模過于大，房價持續(xù)增長等一些問題也凸顯。在這種情況下，確保房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的合理進行至關(guān)重要。下面本文就進行詳細的論述，探討確保我國房地產(chǎn)開發(fā)良性發(fā)展的策略。
一 我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
總體來說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在一下幾個方面。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長
從我國房地產(chǎn)業(yè)興起到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模一直呈現(xiàn)出增長的態(tài)勢。我國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)高度增長，主要原因有供給和需求兩個方面。首先，經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)中資產(chǎn)投資的增大，促使開發(fā)規(guī)模的增加，同時房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中存在著較高的利潤，這也刺激了開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)，政府在某種程度上的扶植力度，也促進了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的加大；其次就是需求方面的推動，房改后，住房實現(xiàn)了社會化和商品化，加之人民的收入增加，對住房的要求更高，也促進了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的增長。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)增長趨勢
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，和人民的生活密切相關(guān)，同時也對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟增長的主要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模也呈現(xiàn)出增長的趨勢。根據(jù)中國統(tǒng)計局的資料顯示，1999年我國的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額是4010億元，到了2008年增加至30580億元，而2012年的上半年，去過的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額就達到了30610億元。由此可見，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出迅猛增長的趨勢。
二 我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)給促進了經(jīng)濟的增長，對國民經(jīng)濟的發(fā)展氣到了帶動的作用，但是在房地產(chǎn)業(yè)在迅速發(fā)展的同時，也暴露了自身開發(fā)過程中的一些問題，下面本文就簡述一下其開發(fā)過程中的問題。
（一）房價過高
經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，對住房的要求也越來越嚴格，同時，城市化進程的加快，部分農(nóng)村人們遷居城市，他們對房子的需求導(dǎo)致了房價的不斷上升。
（二）各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)存在差異
我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，也導(dǎo)致了各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)存在差異，東部地區(qū)房價高于中西部，而中部地區(qū)房價又高于西部，各地區(qū)呈現(xiàn)梯度發(fā)展，這充分說明了我國各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的差異性。
（三）住房供給結(jié)構(gòu)不合理
住房的供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面。首先是經(jīng)濟實用型住房的比例在減小。隨著商品房供應(yīng)量的增大，經(jīng)濟實用型住房的比例在減小，這樣對于中低收入水平的家庭購房來說，就造成了不小的挑戰(zhàn)；其次表現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理。從近幾年的情況來看，高檔住宅的開發(fā)力度較大，別墅的投資占據(jù)了較大的比例，而經(jīng)濟適用住房的比例相對來說縮小，這種不合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)造成了住房供給的不合理現(xiàn)象；同時，高檔住宅的出現(xiàn)，對普通民眾的購房造成一定的壓力，住房很難保障，這也是供給結(jié)構(gòu)不合理的而一個表現(xiàn)。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)對金融的依賴度過高
從2007年至今，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度都維持在20%左右，其對于金融的依賴程度遠遠超過了發(fā)達國家中房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴程度，房地產(chǎn)的信貸增長過快，但是房地產(chǎn)商的自有比重卻較低，這樣房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴于信貸資金，就增加了潛在的信貸風(fēng)險，將房地產(chǎn)市場的部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到金融機構(gòu)身上。
（五）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場不健全
我國的房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代才起步，至今發(fā)展才30年。在這個過程中，快速的發(fā)展產(chǎn)生了大量的經(jīng)濟泡沫，同時房地產(chǎn)也發(fā)展的各個環(huán)節(jié)如開發(fā)、管理等，也都一定程度上存在著不合理的地方，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)市場總體上還不太健全。
三 我國房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對策略
面對我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題，必須找出合理的應(yīng)對措施，才能夠保證開發(fā)過程可持續(xù)運行。
（一）合理協(xié)調(diào)各地區(qū)差異，確保和諧開發(fā)
確保地區(qū)開發(fā)和諧發(fā)展，必須要充分發(fā)揮政府的監(jiān)督管理作用，政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起到了舉足輕重的作用。作為一只有形的手，要配合市場這只無形的手對地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)做出調(diào)節(jié)。政府首先要優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地的利用率，在進行開發(fā)之前，進行合理的規(guī)劃， 避免土地濫用的情況發(fā)生。在進行開發(fā)規(guī)劃時，要考慮到各地區(qū)的不同情況，做到具體問題具體分析，具體土地具體開發(fā)。
（二）調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)
目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的住房主要有商品房、經(jīng)濟適用房以及廉租房三種類型，在這三種類型中，針對于低收入者的廉租房的比例較小，而出現(xiàn)了較多的高檔住房，高收入者可以擁有多套房屋，而低收入者購買一套房屋也很難，這樣就出現(xiàn)了一種供給不平衡的現(xiàn)象。我國現(xiàn)在正處于城市化進程的過程中，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，他們較多為低收入者，住房的可支付能力較弱，因此這種不合理的住房供給結(jié)構(gòu)需要及時糾正。
首先需要先對縮減高檔住房的比例。其次要完善經(jīng)濟適用房制度，在此過程中，需要充分發(fā)揮市場和政府的雙重作用，改善房屋設(shè)施不完善等問題，其開發(fā)采取土地批租的完全市場化和土地年租制相結(jié)合的手段，政府可以根據(jù)實際情況進行減免措施，一次達到保障住房開發(fā)的目的。同時，還需要完善廉租房制度，以保障低收入者能夠住有所居。由于廉租房的利潤較小，不少開發(fā)商不愿開發(fā)，這就需要政府給予較多的優(yōu)惠政策。一方面政府可以通過建立房地產(chǎn)信托基金的方式，積聚閑散資金，利益方面，還可以通過建立廉租房基金，與股市中的流動性過剩相連，達到雙贏。通過上述方式來調(diào)整住房的供給結(jié)構(gòu)。
（三）降低房地產(chǎn)開發(fā)對金融的依賴程度
從近幾年的開發(fā)的實際來看，房地產(chǎn)的開發(fā)對于金融的依賴程度較高，這樣不利于房地產(chǎn)業(yè)的獨立發(fā)展，也增加了潛在的信貸危機，因此在今后的發(fā)展過程中，要逐步降低房地產(chǎn)開發(fā)對金融的依賴程度，采取多渠道，多手段的方法，綜合市場和政府的力量，對房地產(chǎn)的開發(fā)給予幫助與扶植。
（四）健全房地產(chǎn)業(yè)市場運行機制
良好的房地產(chǎn)業(yè)市場運行機制，是房地產(chǎn)開發(fā)的保證，針對目前房地產(chǎn)市場運行機制中存在的問題，需要進一步健全與優(yōu)化。首先需要引導(dǎo)正確的消費觀，發(fā)展二手房市場，以增加住房供給量；其次需要完善房地產(chǎn)業(yè)的金融市場，鼓勵機制創(chuàng)新；最后需要加強監(jiān)管力度，保證房地產(chǎn)業(yè)運行的整個過程合情合理合法，重點要監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)。
結(jié)束語：我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用，但是我們必須正視其發(fā)展過程中的一些缺陷，并采取相應(yīng)的措施進行改進，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)；影響
城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。
一、城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的職能
城市規(guī)劃的任務(wù)是從城市和國家的整體和長遠利益出發(fā)，合理、有序地配置城市空間資源，促進經(jīng)濟和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展；保障城市的公共利益，協(xié)調(diào)不同利益主體之間的關(guān)系。城市規(guī)劃的調(diào)控職能包括：控制職能、引導(dǎo)職能、協(xié)調(diào)職能、保障職能。
1、控制職能
針對城市規(guī)劃行為和城市發(fā)展的制約，以實現(xiàn)對整個城市社會、經(jīng)濟和環(huán)境的控制。控制房地產(chǎn)開發(fā)，反映定性、定量與定位控制要求。對于土地使用中妨礙城市整體利益、長遠利益的行為進行約束。
1）城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)控制內(nèi)容主要包括：用地使用控制、環(huán)境容量控制、建筑建造控制、設(shè)施配套控制和形體景觀控制。
2）規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的方式
為了實現(xiàn)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的控制職能，對房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃控制體系應(yīng)當(dāng)從以下三個層次進行建構(gòu)：（1）結(jié)構(gòu)控制：對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實行總體結(jié)構(gòu)性管理，以保障房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在宏觀層面能夠遵循規(guī)劃控制而有序地發(fā)展。（2）開發(fā)控制：對房地產(chǎn)開發(fā)個案進行具體的規(guī)劃控制，主要依據(jù)控制性詳細規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)管理提供依據(jù)。（3）空間形態(tài)控制：對房地產(chǎn)開發(fā)的空間形態(tài)進行管理和引導(dǎo)，以創(chuàng)造適宜的城市空間環(huán)境。
2、引導(dǎo)職能
對房地產(chǎn)開發(fā)活動中有益于促進城市經(jīng)濟發(fā)展和改善城市建設(shè)，有利于形成城市規(guī)劃所確立的城市空間系統(tǒng)秩序的行為給予獎勵，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)向健康方向發(fā)展。
1）城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)側(cè)重于宏觀調(diào)控，即在宏觀層面上對房地產(chǎn)開發(fā)進行引導(dǎo)，主要包括以下內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)增長速度調(diào)控：包括城市人口增長計劃、城市土地供應(yīng)計劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)計劃的合理制定，體現(xiàn)城市發(fā)展的時間有序；2）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整：包括房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化和功能結(jié)構(gòu)的高度化；（3）房地產(chǎn)開發(fā)與城市功能結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)：包括與城市的居住、工作、交通、游憨、環(huán)境保護等主要功能的協(xié)調(diào)；（4）房地產(chǎn)開發(fā)城市空間的引導(dǎo)：包括房地產(chǎn)重點發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域的引導(dǎo)，完善城市整體空例形態(tài)和布局結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)，使房地產(chǎn)開發(fā)在動態(tài)發(fā)展中體現(xiàn)其空間有序。
2）城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的手段
城市規(guī)劃引導(dǎo)是通過立法、政策、政府投資分配等方式方法，控制形成建設(shè)活動的初始條件，影響城市建設(shè)活動的決策，使之與城市規(guī)劃的意圖和原則相一致。實現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)的手段包括經(jīng)濟手段、法規(guī)手段和行政管理手段。
3、協(xié)調(diào)職能
對房地產(chǎn)開發(fā)土地使用活動中政府、城市經(jīng)濟組織、居民空間所發(fā)生的利益沖突，以整體利益和公共利益的準(zhǔn)則來裁決和調(diào)節(jié)。
1）城市規(guī)劃協(xié)調(diào)房地產(chǎn)利益分配的內(nèi)容市場條件下的房地產(chǎn)開發(fā)行為總是傾向于追求利益的最大化，并不惜犧牲城市的整體利益和其他利益主體的權(quán)益，這就要求城市政府在保障經(jīng)濟發(fā)展的同時，承擔(dān)起對各個利益主體經(jīng)濟行為的規(guī)范和管制職能，以及各種利益的保護和協(xié)調(diào)職能。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及多種利益關(guān)系，城市規(guī)劃應(yīng)該平衡開發(fā)活動的經(jīng)濟、社會和環(huán)境三者的效益，兼顧政府、開發(fā)商和公眾三方利益，引導(dǎo)城市可持續(xù)發(fā)展。
2）城市規(guī)劃合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益的手段
城市規(guī)劃引導(dǎo)和控制的作用主要就是通過對社會資源的分配而將建設(shè)活動限定在城市規(guī)劃所確定的方向和范圍之內(nèi)，實質(zhì)就是對社會利益關(guān)系的調(diào)整。在城市規(guī)劃領(lǐng)域可以分配的最重要社會資源是：重新分配土地的開發(fā)權(quán)以及在城市土地使用關(guān)系上建立起來的城市空問關(guān)系。因此，城市規(guī)劃協(xié)調(diào)各類利益集團利益的過程，實際上是城市土地和空間資源的配置和利用過程。
二、城市規(guī)劃確定房地產(chǎn)開發(fā)用途
房地產(chǎn)開發(fā)對土地的區(qū)位選擇決定了開發(fā)用途，從而決定土地的使用方式。城市規(guī)劃對城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使城市功能發(fā)生變化，必然影響到土地的使用方式，因而城市規(guī)劃對土地用途的分類決定了房地產(chǎn)開發(fā)的土地的區(qū)位選擇和房地產(chǎn)開發(fā)用途。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時，應(yīng)該按照規(guī)劃確定的內(nèi)容和提出的條件，對不同性質(zhì)的用地確定不同性質(zhì)的開發(fā)用途。
另外，由于在城市開發(fā)活動中，對不同行業(yè)的用地，其投資收益不同，這就往往導(dǎo)致開發(fā)部門總是趨向于收益高的行業(yè)進行物業(yè)開發(fā)。這樣，就會使利潤高的行業(yè)用地規(guī)模出現(xiàn)膨脹，導(dǎo)致城市用地失衡，規(guī)模失控，地價下降。因此，城市規(guī)劃既要對城市總用地規(guī)模進行控制，又要對不同用途的地塊確定合理的規(guī)模，抑制高收益用地的過度膨脹，制止以高收益擠占低收益用地，保證必要的低收益用地規(guī)模，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)有序開發(fā)。
三、城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)強度
城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的一些指標(biāo)中，與房地產(chǎn)開發(fā)最密切的是對城市土地開發(fā)強度的控制。反映城市土地開發(fā)強度的指標(biāo)通常有三個：建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映土地上的建筑容量，下面就以容積率與房地產(chǎn)開發(fā)效益的關(guān)系來說明城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)強度的控制。
假定在一塊面積和建筑密度都已經(jīng)明確的土地上，建筑樓宇的邊際收益和邊際成本隨樓層和容積率的提高，將產(chǎn)生如下變化：如下圖，MP和MC分別表示房屋的邊際收益、邊際成本。隨著容積率的提高，MP開始呈上升趨勢，到某一容積率時趨于下降：Mc正好于MP相反。當(dāng)MP=MC對，兩條曲線交于Y，房地產(chǎn)能獲得最大收益。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇的合適容積率是圖中的x點，在該點能獲得最有效的投資回報，也愿意支付MP與Mc所圍的PQY面積的最高地價。
如果，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑容積率限定在X1點，這種情況下，開發(fā)商所獲取的利潤僅是OAXlO中的部分，低于x點處范圍內(nèi)的利潤，國家也不能獲取最高地租。顯然，Xl點不利于發(fā)揮城市土地經(jīng)濟效益和開發(fā)商的積極性。鑒于城市規(guī)劃確定的建筑容積率對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益影響較大，應(yīng)在保護環(huán)境、社會效益的前提下，尋求充分發(fā)揮土地經(jīng)濟的最佳建筑容積率的范圍。
四、結(jié)束語
由此可見，通過利用城市規(guī)劃的調(diào)控職能，采取積極措施，對房地產(chǎn)開發(fā)強度、開發(fā)用途進行控制，對城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動作用，可以很好地推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]王曉川，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控，中國電力出版社。2006
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。
房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。
在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認收入時限
（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。
5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。
（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。
（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應(yīng)視同銷售確認收入
（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題
