時間：2022-10-02 13:30:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產管理論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中型房地產企業，顧名思義就是處在大型與小型企業之間從事房地產開發經營與建設的企業。其專業化程度和規范化運作與大企業相比，自然是相形見拙。但與小型房地產企業相比，在發展經營規模、產業鏈條延伸和競爭實力上，都具備雄厚的發展優勢。處在這樣一個行業中段，中型房地產企業的發展方向和管理方式是決定企業能否在競爭激烈的房地產開發經營市場分得一杯羹的決定因素。就我國目前房地產業發展現狀來看，隨著國家對日漸攀升的房價采取一系列保障性措施之后，房價普遍性大幅度漲落的時代已經漸去漸遠。在經濟發展速度和產業結構調整的雙重影響下，土地資源顯得彌足珍貴、融資越來越困難、市場競爭日益激烈，這些客觀原因都是促進中型房地產企業加快優勝劣汰的催化劑。要充分把握競爭中的機遇，應對市場經濟的不斷挑戰，只有從全面加強中型房地產企業的管理上著手，根據行業動態需求來調整發展戰略，加強品牌化戰略，實行多元化融資，改進專業化管理，推進風險化經營，以達到盡可能符合客觀發展規律和市場需求的中型房地產企業內部控制管理機制，不斷增強在同行業中的競爭實力，這樣才能夠實現中型房地產企業的穩定快速發展。
一、中型房地產企業發展現狀
近年來由于房地產行業發展過熱，國家出臺頒布實施了一系列行業宏觀調控政策，諸如土地公開招投標、房貸政策、保障性住房管理辦法和銀行信貸投資的一些控制措施等，這些制度的推行在目前看來，效果已經非常明顯地發揮出來，直接推動我國房地產業轉入了一個非常敏感的階段。尤其在土地利用上，國家對土地供應的節奏不斷放慢，同時在土地獲得審批環節推行招投標、拍賣等方式，對開發商的資質審查、利用保證金等都提高了很大層次，進而增加了土地開發利用的原始成本和土地利用難度，部分中型企業被這些標準拒于行業競爭之外。國家在信貸融資、土地利用、房產開發建筑銷售等各環節都采取宏觀調控政策，如民營企業禁止發行企業債券等。由于中型企業發展規模有限，多依賴于銀行信貸資金周轉，信貸政策的變化對于中型企業融資無疑是雪上加霜。融資的束縛直接影響到企業發展規劃，迫使大多數中型企業不得不放棄一些長遠的產品開發項目，將目標瞄準短期回報率高、風險較小的產品開發，但往往這些項目的市場只能局限于某一定位，比如經濟型和一般性住宅，對一些投資風險高、成本高的高端規模化住宅項目只能是望洋興嘆。盡管受到土地、資金和市場的影響，但中型房地產企業作為行業中占比重較大的一個群體，其存在是必須的，也是非常必要的。因為中型房地產企業作為國家稅收的重要稅源之一，占行業總稅額的1/3強，創造的產值也占行業總產值的1/3強，成為國家宏觀經濟增長的重要組成要素。同時解決了很多人員的勞動就業，將企業資金注入到產品開發上，和銀行貸款共同承擔起社會資金周轉運作，推動了資金的良性發展。從這個角度分析，中型房地產企業對于行業發展以至于社會的發展進步來說都是不可或缺的，其存在的價值也是顯而易見的。只要充分掌握行業發展的基本規律，統籌規劃企業適應市場需求和行業發展規律的管理運營方法，中型房地產企業對于社會經濟發展的促進作用會更好地發揮出來。
二、中型房地產企業的管理方式
中型房地產企業在經濟轉型的關鍵歷史節點，必須全面分析自身存在和發展所面臨的優劣因素，在加強品牌化戰略、多元化融資、專業化管理和風險化經營上下功夫，只有這樣才能夠徹底打破由于制度因素造成的土地、資金和市場等瓶頸束縛，實現中型房地產企業的轉型崛起和持續壯大。
一是加強品牌化戰略。品牌作為企業發展標志和經濟實力的象征，受到越來越多中型企業的青睞，也成為其開拓市場的有力武器。品牌的創建需要產品質量作為支撐，質量是企業長期發展的保證。實施品牌戰略，不但要在質量上趕得上潮流，同時也要在信譽上充分兌現承諾；不但要將品牌的打造理念灌輸到員工心中，同時也要加大企業在各個媒體的宣傳力度；不但要不斷創新技術管理和經營手段，同時也要具有開拓和趕超意識。品牌的經營要與企業文化經營來同步推進，以不斷豐富企業文化為抓手，樹立起良好的企業發展形象，豐富企業發展內涵，來進一步擴大企業的知名度和美譽度。只有這樣，才能在競爭中獲得同行業的認可和合作伙伴的信賴，贏得競爭的先機，為企業發展鋪平道路。
二是實行多元化融資。中型房地產企業在經濟轉型過程中由于業務的拓展和企業規模的不斷擴大，資金緊張往往是普遍存在的現象。要想發揮靈活運作的絕對優勢，就需要在行業聯合上積極拓展融資渠道，采用多方融資、多渠道經營的方式增強企業的競爭力，在互惠互利中謀求發展的捷徑。例如可以加強與實力相當的其他房地產企業的聯合，一方面通過雙方的資金積累實現企業由中型向大型的轉變過程。另一方面在技術和管理上實現優勢互補，同時很好破除由于政策準入上設置的各種瓶頸，讓企業自身有機會躋身于房地產競爭行業，而不是在起跑線上就被拒之門外。企業聯合最大的優勢在于通過雙方的各種籌資方式的聯合進一步拓寬了融資渠道，拓展了市場范圍，為企業發展提供了更為廣闊的天地和空間。
三是改進專業化管理。專業化管理是企業發展的必然趨勢，實現企業專業化管理，首先是管理制度上要形成立項、投標、開發、建設和銷售售后等完善的管理體系，這是保證企業科學規范管理的基礎性依據。其次是人力資源上要落實優勝劣汰的管理方式，不斷引進和留住專業化管理技術人才，充分發揮人才和技術優勢，建立健全科學合理的薪酬、獎勵和評價制度，真正實現銜接有序、分工細致、操作合規的企業管理流程，為企業發展提供有力的人力資源保障和技術能力支撐。同時生產設備的引進、應用與管理也是重要的因素，要科學調度人財物的匹配，使各項企業資源發揮出最大的作用，成為推動企業發展的專業化動力和保障。
四是推進風險化經營。任何項目的投資都具有一定程度的風險，如何將風險控制在最低額度是企業管理的重要環節。對于中型房地產企業來說，投機性的暴利投資是完全不可取的，因為企業要擴大生產規模，其投資結果不外乎兩種，一種是投資成功躋身于大企業層面，而另一種是投資失敗而跌落到小企業層面，甚至導致企業破產。作為中型企業沒有必要在強風險面前以身試之，在決定成敗的投資面前，應該審時度勢，充分考慮成功與失敗兩種結果對企業發展所產生的影響，最壞的結果也要保證企業能夠有序經營，至多是產值利潤額度的下降在不影響企業發展的總體戰略規劃為宜。這是底線，不能由于一次兩次投資的失利而使企業墮入萬劫不復的深淵。由此看來，建立企業風險評估機制，進行有序的風險化經營是中型企業始終立于不敗之地的最佳方式。
一、營運資金概述
營運資金也被稱為營運資本，主要包含狹義和廣義這兩種概念，其中狹義上是指在特定時間內的企業的流動資產和流動負債之間的差額；廣義上是指企業在流動資產上投放的資金。營運資金能夠反映企業短時間內的償債能力，其數值越大，表示其償債能力越強，當營運資金以負數形式存在時，表示該企業的正常運營可能隨時因周轉不靈活而中斷。
二、房地產企業的營運資金管理中存在的問題
(一)負債過重，還本付息壓力大
目前，我國房地產企業迅猛發展，資金需求量日益提高，面對這種改變，一大部分房地產企業仍然堅持負債經營的理念，這導致房地產企業的負債率過高。分析負債結構可知，上市房企借款所占比重較大，另外，借款增長速度也在不斷加快。借款比重和借款速度的提高表明房地產企業更加依賴銀行借款這種融資方，這將會加重房地產企業的還本付息壓力。
(二)資產結構單一，存貨比例過大
在房地產企業中，具有資金投入量大、資金回籠速度慢的特點，另外由于地域因素在一定程度上影響資金運作，導致房地產企業的資金結構的獨特性比較顯著，即存貨在資產中占據著較大的比重。
(三)資產質量下降，營運資金周轉周期延長
金融危機對房地產企業帶來了巨大的影響，導致銷售量的驟降，一些房地產企業以高價獲得土地，銷售量的降低卻增加了資金回籠難度，營運資金周轉期延長，資金短缺成為房地產企業面臨的巨大挑戰。另外，其他方面的建設也不能按時完工，工期延長，這增加了資金斷裂的風險性。
三、房地產企業的營運資金管理的改善策略
(一)改善房地產金融市場，拓寬融資通道
現階段，我國房地產企業的融資方式單一，通道狹窄，其中銀行借款是主要的融資方式。這種融資方式肩負著還本付息的重擔，如果企業的負債較多，加之資金周轉不靈活，將會引起償還債務能力的下降，增加企業的財務風險，嚴重時況可能將企業帶入財務危機的漩渦中。因此，對于房地產企業而言，拓寬融資通道是其應解決的主要問題。從宏觀方面來說，房地產企業應把握國家宏觀調控的工作思路，抓住國內金融體制改革這個發展機會，借鑒國外經驗，全面考慮自身的實際情況，將房地產金融市場朝著多元化的方向大力發展，采用直接融資的方式。資質雄厚的房地產企業還可以采用發行房地產基金、債券等多種渠道的融資方式，這在很大程度上能夠減小單一融資方式帶來的財務風險可能性，另外，通過多種渠道的不同組合能夠改變企業的資本結構，減小融資成本投入，為企業帶來更多的經營效益。
(二)合理選擇融資方式
長期以來，我國房地產企業在資金結構上過度依賴銀行信貸，資金來源渠道較窄，銀行信貸和股權融資是較為常見的房地產企業融資方式，近年來，也涌現出了信托融資、上市融資等新興融資方式。任何一種融資方式都各有利弊，為選擇最理想的融資方式，大幅降低融資成本，應在提出項目融資時，邀請多家銀行對實施項目后所能夠提供的服務和優惠進行公開招標，從中選出最優合作伙伴，并建立長期合作關系。
(三)強化流動資金的管理工作
1、強化存貨管理工作據相關調查表明，企業的經營效益與流動資產呈現正相關。對于房地產企業而言，流動資產主要以存貨和待收賬款這兩種形式存在，且存貨是其主要存在形式，這就要求房地產企業若想提高運營資金的管理水平應強化存貨管理工作，否則，將得不到資金的有效回籠和預收賬款的及時償還，這將嚴重影響房地產企業的正常運行。因此，在房地產的存貨管理工作中，保持適宜的完工產品的數量，并盡量完成完工產品的預期銷售目標。2、強化待收賬款的管理房地產的開發商品的價格較高，通常消費者不能一次性全額付款，分期付款是比較常見的付款方式，這種方式增加了待收賬款的額度。如果這筆賬款不能及時催繳回來，金額過多將會延長房地產企業營運資金的周轉周期，這一定會影響企業的正常運營。因此，應采取相應措施來抑制這種問題，例如優惠政策或者加強對消費者的信貸審核等。
(四)加大對營運資金管理的監督力度
房地產企業應適時檢查營運資金的使用狀況，尤其要做好待收賬款、預收賬款等往來賬目的監督管理工作，可以依據待收賬款的回籠速度和回籠金額來確定工作人員的薪資狀況，制定相應的獎懲方法，以此來增加工作人員的工作積極性。另外，房地產企業應注重內部審計工作，科學、合理地審計和監督財務信息和經營業績，在事前和事中全面控制營運資金的管理工作，從而保證營運資金具有一定的安全性和流動性。
四、結束語
入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。
首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。
其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。
入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。
三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。
面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。
2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。
1.制定目標——目標成本
目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。
目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
影響目標成本制定準確性的原因
1）項目進度太緊：基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設計”的現象相當普遍。既然“施工圖設計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。
另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，實際業務中只能使用“費率招標”方式取代“總價招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標”的模式。
“欲速則不達”，為了進度卻犧牲了成本。業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強“規劃設計”、“招標”環節，積極推行“目標成本管理”，取得了不錯的效果。
2）缺乏規范的目標成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的“目標成本管理規范”。
規范的目的：
保證目標成本的準確性：通過制定統一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。
實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優化相關流程。
規范的方法：
建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。
建立規范的流程：定義如何在項目發展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規劃設計”、“擴充設計”、“施工設計”各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，并形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理。
2.明確崗位職責——責任成本體系
“責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？
做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？
“責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。
責任成本范圍：
“責任成本體系”的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此“責任成本體系”中的“責任范圍”的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。簡單的說，“責任范圍”的集合應該來自“成本結構樹”。理論上，我們還可以把“成本結構樹”的每一個分支都作為“責任范圍”來看待，并為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門。當然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。
作業過程管理：
明確了“責任成本體系”，按照部門/崗位對其負責的“責任范圍”進行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業過程指導書”來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是“作業過程管理”。我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，并為每個作業過程定義相應的流程制度規范，同時重點定義每個作業過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經濟技術評價指標。這樣，我們就可以在日常業務這個層面實現對成本的過程控制，真正的將成本控制的執行力滲透到基層一線。
3.跟蹤執行——動態成本法
經過前兩個步驟實現了“目標明確”、“責任清晰”之后，我們便進入最重要的第三步：目標成本執行過程的跟蹤——動態成本。動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題并解決問題，實現對成本的控制。
全動態成本：
動態成本的核心是實時性，動態指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態，例如，每平方單方綜合造價是多少？
我們強調“在項目執行過程中”能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結束時得到相關成本數據，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結束時，木已成舟，談控制為時已晚。
如何實現動態成本的測算？——一個中心，三條主線
動態成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發生成本。合同性成本是動態成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費用”等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際業務中，就表現為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現象頻頻出現。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。
三條主線：“動態成本”、“實際發生成本”、“實付成本”。“動態成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布：“實際發生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態成本”對比可反映出項目整體進度：“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執行的全貌。
成本管理系統——管理目標成本/動態成本的重要工具
動態成本的構成是相當復雜的，為了能實時得到動態成本相關數據，實現成本核算、成本控制的目標，我們必須借助信息化手段提高企業成本管理水平。成本管理系統其實是一個能夠實時反映出項目成本的信息平臺，它可以輔助我們建立成本結構體系、規范操作流程、實時記錄跟蹤核心業務進展，實現業務、財務、資金管理的有機結合。整個系統的核心是圍繞合同管理進行的，包括了估算成本、目標成本、合同臺帳、合同變更、合同結算、付款管理、資金計劃、動態成本等功能。系統還可以提供決策的依據，比如付款時間、歷史賬務，大量的基礎工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關人員提高效率并且對項目進行監控。系統通過即時反應目標成本和動態成本的差異，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業的核心競爭力。
4.業績評估——優獎劣罰，拿數據說話
制定目標成本、明確責任體系、對業務過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據執行的結果對相關的業績進行評估。
將項目最終的“動態成本”與“目標成本”對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；將執行過程“實際完成的經濟技術指標”與“責任成本體系”中的“評價指標”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業績進行評估，并真正做到“優獎劣罰”拿數據說話。
成本數據庫的建立：
1、當前房地產財務成本管理中存在的問題
做好工程預決算工作對于施工企業有著重要的責任，而當前的房地產企業來說更是如此，良好的工程預決算可以幫助企業節省資金，創新管理方式和提升管理效率。當前存在的不足主要有兩個方面：第一，定額更新換代的頻率慢，很多房地產企業還采用這種傳統的工程預決算方法，而這種方式對于工程資金運用的真是和可靠性不夠準確，并且計算繁瑣，增大了工作量，降低了管理效率。第二，缺乏管理的全面性，也就是缺乏綜合管理。面對工程項目中存在的不足，有效溝通是解決問題的良好方式，但是當前設計與施工難以溝通的問題，讓預結算款額變得不盡合理，更有些工作人員抽逃資金，在資金上弄虛作假，阻礙了房地產企業的健康發展。
2、加強房地產財務成本管理的對策
2.1建立健全財務成本管理體系要想健全房地產財務成本管理，就必須加強財務預算的編制和執行，同時加強考核分析。歸納一下可以說有以下兩點：第一，要嘗試在企業內部建立成本和投資管理中心，加強利潤的管理，對于工程財務預算和工程財務決算要以季度為目標，幫助企業實現合理的資金規劃，加強未完成工作的審批，對已經完成的工作要加強審查工作，將資金控制的工作做到位，實現財務成本的精細化管理。第二，要充分注重企業內部的上行下效，注重企業部門之間的溝通聯系，因為良好的溝通可以幫助企業完善管理，實現上、下級的溝通管理。企業內要注意責任到人，出了問題不出現推諉扯皮的情況，要制定月度、季度、年度的考核目標，并在周期末進行管理總結，這樣才能有效健全財務成本管理體系。
2.2完善內部資金管理體系要完善資金管理體系就要運用到信息化管理，而科學的籌集和管理資金是現代房地產企業管理中的重要任務，也是實現企業可持續發展的重要前提。企業的財務人員要加強對企業日常資金的收支情況予以把握，做好每日現金流的核對。另外，企業要建立電子銀行和核算系統，幫助企業實現資金合理的預決算，實現資金控制，讓企業運用現代化真正建立完善的資金管理體系。
2.3對企業的財務管理體系進行升級第一，房地產企業管理者應該對財務成本管理每一個層次的人員進行授權，只有財務成本管理相關具有合理的權利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進行合理飄轉。第二，要對每一個會計主體的財務數據進行有效的記錄與科學的收集，使成本管理人員的結賬以及報表編制工作具有統一的規范，保證成本會計的科目設置與造價會計的科目設置相一致。第三，要將全面的預算體系與核算體系進行結合，使每一個會計主體得到統一，完善成本管理核算系統。
作者：許鑄單位：合肥市長城房地產經營開發公司安徽合肥市
關鍵詞：資本成本債務成本市場交易成本所有權成本
一、對資本與成本范疇的厘定
要理解和定義資本成本，先要理解和定義好“資本”與“成本”。
按照馬克思的定義，資本是能帶來剩余價值的價值。基于經濟學中“資本”與“資產”不分，我認為，會計學中“資產”的定義——資產是指過去的交易、事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益，就是資本的定義。一個佐證是，我國著名經濟學家周其仁教授對資本的定義。他認為：資產是可用的經濟資源；資產必須有主，才可能被善用，但清楚界定產權，從來也不意味著“自己的資產只能自己用”；資產須經交易而轉手（資產轉讓），才能提高有主資產的利用效率；資產的自用權利一旦可以有償放棄和讓渡，資產所有者就擁有一個未來的收入來源；這時，資產就轉變為資本；所以，資本是構成獨立的未來收入流的資產，即可以獨立提供與本人勞動無關的權利租金的資產（1）。
會計學中的“資本”一般是指“資產（資金）的來源”，按會計恒等式“資產=負債所有者權益”來解釋，“資本”即指“負債所有者權益”。我認為，在公司財務理論中，資本成本中的“資本”應作會計學上的解釋。
張五常（2000）認為，“成本是所放棄的價值最高的選擇”。可見，經濟學家是把成本定義為“機會成本”的。汪丁丁（1996）進一步認為，機會成本的兩個要素是：（1）任何成本都是選擇的成本；（2）任何成本都是對于某一個人的主觀價值判斷而言的成本。因此，成本概念是建立在人們依據主觀價值標準作出選擇的基礎之上的。不存在選擇，便不存在成本；也不存在獨立于人們行為選擇的“客觀價值”基礎上的成本。據此，在經濟學家看來，沉沒成本、歷史成本不是成本。在公司財務理論中，經濟學的成本概念應是可取的。還要注意的是，選擇是面向未來的，所以成本也是未來成本，而且必須弄清楚誰將承擔成本。公司財務中的籌資、投資等財務決策正是面向未來的，作為財務決策標準的“資本成本”自然要能面向未來，所以用面向未來的“機會成本”來理解“資本成本”是合理可行的。
二、資本成本的定義與計量
（一）資本成本的定義及相關問題
在公司財務中，資本成本的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出的代價。根據上面的分析，這個“代價”應以“機會成本”作衡量，而且承擔資本成本的主體是特定的公司。因此，資本成本是特定企業籌集和使用資本應承擔的機會成本。
根據上述定義，資本成本由兩部分構成：（1）籌資費用，指在籌資過程中所發生的費用，即獲取資本之前所發生的費用，如手續費、談判費、發行費等，屬于市場交易成本；（2）用資費用，指在使用資本過程中所發生的費用，即獲取資本之后所發生的費用。具體表現為：①以利息（利率）形式支付給債權人的報酬；②以發紅或股利（股息）（投資報酬率）形式支付給所有者的報酬。進一步，資本成本的靜態（不考慮時間價值）表現形式有：（1）絕對數，即“資本成本額=籌資費用用資費用”；（2）相對數，即“資本成本率（k）=年平均資本成本額/籌資總額”。實務中則常用“資本成本率=年平均用資費用/（籌資總額-籌資費用）”。通常，用到“資本成本”時，即指“資本成本率”。
資本成本有四層含義：（1）個別資本成本，指單獨使用一種籌資方式下的資本成本。（2）加權平均資本成本（綜合資本成本或總資本成本），即對同時使用多種籌資方式的資本成本以加權平均方法的綜合計量。（3）個別邊際資本成本（MCC），指單獨使用一種籌資方式去新籌資本的資本成本。它有三種定義方法：①數學上的定義。若y=f（x）[y：個別資本成本；x：籌資量]，則MCC=dy/dx.②經濟學上的定義。x=1時的y（因增加一個單位的資本而增加的資本成本），即為MCC.③財務管理實務上的定義。企業新籌資本的個別資本成本，即為MCC.這個定義的誤差大，但實用。（4）加權平均邊際資本成本，它是對同時使用多種籌資方式去新籌資本的資本成本以加權平均方法的綜合計量。
在公司財務理論中，資本成本一般是指加權平均資本成本或加權平均邊際資本成本，而且并不嚴格區分加權平均資本成本與加權平均邊際資本成本，籠統用“加權平均資本成本”。
（二）資本成本概念在財務管理中的重要地位
1、資本成本是比較籌資方式、選擇追加籌資方案的依據。個別資本成本是比較各種籌資方式優劣的一個尺度（但不是選擇籌資方式的唯一依據）；加權平均資本成本是企業進行資本結構決策的基本依據；個別、加權平均邊際資本成本是比較選擇追加籌資方案的重要依據。
2、資本成本是評價投資項目、比較投資方案和追加投資決策的主要經濟（財務）標準。人們通常將資本成本視為投資項目的“最低收益率”（Aminimumreturnrate），即視為投資項目的“取舍率”（Acut-offrate），還作為比較選擇投資方案的主要標準。
3、資本成本作為資本化率，是運用貼現的現金流量方法進行價值評估（財務估價）的關鍵因素（變量）。
4、資本成本還可作為衡量整個企業的經營業績的基準。近年來，在對公司的績效進行財務衡量時，人們越來越喜歡用剩余利潤（剩余收益）、經濟增加值（EVA）或調整的經濟增加值等指標。這時，“加權平均資本成本”便成為上述指標中不可或缺的解釋變量之一。
（三）資本成本的計量
要發揮好“加權平均資本成本”對公司的財務決策與績效解釋的功能，如何準確計量（也許用“預測”更恰當，因為要計量面向未來的“機會成本”可能是徒勞的），“加權平均資本成本”便成為一個不容回避的問題。
1、所羅門的“現代公式”（2）。所羅門于1963年出版的《財務管理理論》認為，“加權平均資本成本”就是“促使企業預期未來現金流量的資本化價值與企業當前價值相等的折現率”。據此，所羅門建立了一個被學術界稱為“現代公式”的“加權平均資本成本（K）”計量模型：K=[（x-kD）（1-t）/V]（S/V）[k（l-t）D/V]/（DV）
式中，x為企業預期未來凈營業收入；k為債務資本成本D為債務的市場價值，S為（所有者）權益價值；V為企業價值（V=S）；t為企業所得稅的邊際率。
阿迪提（1973）認為，“現代公式”所隱含的下列假設以成立：①預計企業將有永續固定的盈利（為了運用永續年金值公式）；②企業盈利等于預期未來凈營業入。
我認為，“現代公式”還有兩個致命缺陷：一是推導的問題。所羅門的推導起點是“K=x（1-t）/V”，然后將“x=（-kD）（S/V）kD（D/V）”代人“K=x（l-t）/V”，即得“現公式”。問題是，x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）。理由如下：x=xkDkD=[（x-kD）kD]（V/V）=[（x-kD）kD][（SD）/V]（x-kD）（S/V）kD（D/V）（x-kD）（D/V）kD（S/V），而（x-k）（D/V）kD（S/V）≠0，所以x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）二是本末倒置。在財務估價中，人們本來是要利用“加權平均資本成本”來估計（預測）適當的折現率，以便評估企業價值。而“代公式”不過是這一過程的逆運算（有“循環論證”之嫌），試問：“企業價值”又如何確定？用折現現金流量之外的方法確定的“企業價值”代人“現代公式”，反求“加權平均資本成本”，是能保證與折現現金流量方法匹配（即能否保持邏輯上的一致性）？這恐怕是“現代公式”無法回答的。
2、MM的“平均資本成本方法”。MM在1966年出了另一種計量“行業平均資本成本（C）”的公式：
C=f（K，dD/dA）=K[1-T（d/dA）]
式中，K為企業權益資本成本；T為企業所得稅稅率；D/dA為企業負債比率。其中，K=1/■，■由下列模型回歸而得：
（V-TD）/A=■■/A■■（A/A）U/A
式中，V為企業當前市場總價值；D為企業負債的市場價值；A為企業總資產的賬面價值；A為資產的變動量；X為企業預期息稅前收益；U為隨機干擾項；■為常數項；■為規模系數；■為預期收益系；■為增長系數。
筆者發，這一方法可能存在如下問題：①MM方法不是對個別企業資本成本的計量，雖然它對個別企業的財務決策有參考作用，畢竟應用受到了很大的限制；②難以從MM方法發展出個別企業資本成本的計量公式；③C=f（K，dD/dA），而與負債資本成本本無關，在理論上難以令人信服；④MM方法放棄了“加權平均”思想，未必可行；⑤“X（1-T）”的做法與實踐（稅法）不符，改“（X-I）（I-T）”才對（I表示因負債而發生的利息費用），與因變量“（V-TD）”相匹配；⑥1/■是企業資產收益率，用來作為K替代，顯得很牽強；⑦尋找V的替代變量（計量方法）成為成功運MM方法的關鍵，而對V的計量本來不易；⑧就算MM方法正確，也只能求得歷史（過去）的資本成本，但這與資本成本的定義相。未來不是過去的簡單的、線性的延伸，因此經驗估計的結果對來的指導作用要大打折扣。
國內，沈藝峰（1999）、王寧（2002）運用MM方法檢驗了“股權成本高債務成本”理論的正確性。裴平（2001）用自己構建的模型對我國上市公司的資本成本進行了計量，但與前兩位的結論相反，少安（2001）的研究結果支持裴平的結論。他們的相互矛盾的結果難以解釋。這也在一定程度上說明MM方法存在缺陷。
3、財教科書方法。幾乎在所有財務管理教科書中，多是先求出個別本成本，再以財務結構（各種資本占總資本的比重）作為權數，用統計學上的加權平均方法，最后算出公司的加權平均資本成本筆者把這種方法叫做“財務教科書方法”。胡玉明的博士論文《資本成本會計》，就是用的這種方法。既然大量財務管理教科書財務學者采用上述方法，筆者認為必有一定道理。
縱觀個資本成本的計量方法，無不是利用未來現金流量折現而求的。這說明資本成本是面向未來的機會成本，在理論上是站得住的。“財務教科書方法”還有一大優勢是，它能求出個別公司的加權平均資本成本，從而可直接用于財務決策。正如胡玉明博士所：“如果世界上存在一種簡單易行且不必涉及任何主觀判斷就準確的計量出普通股資本成本的方法，那將是一件非常美好的情。不幸的是，至今，我們仍然沒有找到這種方法（作者注：也永遠也找不到）。這就要求公司必須根據其自身所面臨的各種經環境，對各種計量方法的實用價值進行判斷，從而，選擇出在現有的情況下相對合理的計量方法。”（1997）筆者以為這種概括深“機會成本”概念的真諦。據此，可以預見，資本成本的計量方法構建與選擇不能偏離“機會成本”概念，否則，都將難免犯錯誤。
三、對“資本成本”的分拆及可能的創新
將“資成本”理解為“加權平均資本成本”時，才有可能對其進行分拆。一種最簡單的辦法是“還原”，將“加權平均資本成本”還為債務成本和（所有者）權益成本。進一步，將債務成本分拆為短期借款成本、短期債券成本、長期借款成本、長期債券成本等，將權益成本分拆為普通股成本、優先股成本、留存收益成本等。在筆者看來，這種分拆沒有什么理論價值，因為財務決策需要的是“加權平均資本成本”。在此，我們試圖運用新制度經濟學的有關知識，將“加權平均資本成本”分拆為“債務成本”、“市場交易成本”、“所有權成本”等成本概念（魏明海，2003），以開拓現代財務理論的創新空間。
1、債務成本。公司因債務而導致的未來現金流出一般是預定的，不存在太大的預測難題，所以債務成本的計量相對容易做到。不過，因公司一般有多種債務，所以債務成本也應是一個加權平均概念。值得進一步研究的是，增加債務可以增加稅盾（TaxShield）效應，降低成本（信號傳遞效應），但債務成本本身卻會因此增加（債權人將要求更多的風險報酬，破產成本也會增加），那么債務成本與成本之間究竟存在一種什么樣的此消彼長關系？這種關系對資本結構、公司治理結構有何影響？此外，金融市場是如何影響債務成本的？在公司重組（如債務重組）時，降低財務杠桿，隨之降低債務成本，是如何影響企業績效（效率），資本市場又作什么反應？
2、市場交易成本。在新制度經濟學那里，“交易成本”并不是一個十分清晰的概念。再加之學者們的注釋與發揮，更使人墜入云里霧里。為此，我們嘗試作一粗淺的梳理。
張五常（2000）認為：“必須把‘交易成本’定義為所有在魯賓遜。克魯索經濟中不存在的成本。”汪丁丁（1996）提出了批評：“這個定義顯然不是構建性的。因為它只能說明哪些成本不是交易成本，而不能說明哪些成本是交易成本。”新制度學派把交易成本按照發生的時間分成兩類：（1）事前費用，發生于契約簽訂之前，包括生產信息、交換信息，討價還價等等的費用；（2）事后費用，發生于契約簽訂之后的執行契約的成本，包括監督、懲罰、獎勵、怠工等等行為造成的費用（汪丁丁，1996）。于是，交易成本即指人的契約成本（尤金。法馬，1990）。
在邁克爾。詹森和威廉。梅克林（1976）那里，交易成本即指成本，它包括：（1）委托人的監督支出；（2）人的保證支出；（3）剩余損失。
張五常曾經提出，“交易成本應該稱為‘制度成本’，這一點科斯也完全同意。”汪丁丁同意這個觀點，并給出了如下定義：制度成本是選擇制度的機會成本，這個機會成本是那些沒有得到實現但經由參與博弈者的影響可能實現的博弈均衡中具有最高價值的均衡價值。他還分析了這樣的定義無法回避的四個困難：（1）交易成本是在一群利益不一致的人們中間組織分工所花費的機會成本。然而這群人可以通過許多種方式來組織分工并協調利益。有些方式如宗教的、權威和意識形態的、自我約束和社會道德規范的，等等，其“成本”是無法定義的。（2）交易成本往往不能從生產的“技術成本”（Transformationcost）分離出來。（3）交易成本存在的前提，是存在著不確定性。于是，當事人不可能確定他的每一個選擇的機會成本是多少。（4）任何交易成本必定涉及兩個以上人的行動，所以必定是博弈行為。改變交易成本就意味著博弈的人“選擇”從一個均衡跳到另一個均衡。但是，這種跳躍到底是怎樣實現的，就連博弈學家也還沒有找到答案。他的分析表明，計量交易成本是困難的。
至于交易成本的影響因素，威廉姆森（Williamson）認為影響交易成本水平和特征的三個因素（交易維度）是：資產專用性、不確定性和交易頻率，而亨利。漢斯曼（HenryHansmann）在《企業所有權論》中則認為下列因素對交易成本產生影響：單純的市場支配力、置后的市場支配力（鎖定，Lockin）、長期合作的交易風險、信息不對稱、策略性的討價還價、客戶偏好的信息傳遞、客戶的不同偏好的妥協和協調、異化（Alienation）。誰來承擔由此產生的交易成本？他回答道，企業所有人、企業客戶、其他生產要素的供應方將分擔這些成本，最后究竟落在誰的頭上是由企業涉足的其他市場的性質來決定。無論這些成本由誰來承擔，總是存在著一種動力或利益驅動推動企業以重組的方式采用一種更有效率的所有權形式，以盡可能降低這些交易成本。可見，要對象化交易成本并不容易。
將“交易成本”概念引入公司財務理論中，筆者以為至少還要解決如下問題：（1）可操作的交易成本定義及其構成；（2）交易成本與成本、契約成本之間的關系；（3）不應將交易成本等價于制度成本；（4）如何分清楚各種交易成本的承擔者；（5）哪些具體的交易成本才可以進入公司財務理論視野，即將宏觀意義上的“交易成本”微觀化（深入公司層次）；（6）公司資本成本中，哪些屬于交易成本。
想搞清楚上述問題難度很大，交易成本經濟學也沒有給出明確的答案。目前，可行的選擇是進行簡化處理：將公司資本成本中的交易成本分為顯性的交易成本和隱性的交易成本。顯性的交易成本即前述“籌資費用”，即企業獲取資本之前所發生的費用，如手續費、談判費、發行費等。至于隱性的交易成本，由于計量的困難，我們暫時不作考慮，有待經濟學和會計學研究的新成果來解決。但在決策時，我們必須定性地考慮諸如隱性的成本、破產成本、尋租成本等的影響。
經過簡化處理后，還必須明確一點：計算債務成本和所有權成本時，就不要重復計算顯性的交易成本——“籌資費用”了，必須將交易成本從原來的債務成本和所有權權益成本中分離出來，以便單獨考慮。單獨考慮市場交易成本的意義在于，將促使公司財務管理關注其外部市場環境，從而更加重視對理財環境的研究，以便在籌資時大大降低市場交易成本。
3、所有權成本。相對于經濟學而言，“所有權”概念在法律上比較明確。按照錢穎一（1989）的理解，經濟學中的“所有權”有三種常見的含義：（1）對財產資本回收的權利，這是“產權學派”的定義；（2）對實物財產的控制權利，這是格羅斯曼（Grossman）和哈特（Hart）的定義；（3）資本回收和控制權利。現在，一般取第三種含義，并表述為：對企業決策的控制權和收益的索取權，而且收益權（而非控制權）是所有權的本質（李笠農，2001；殷召良，2001）。這時，企業所有權事實上被不同的要素所有者分享著。由于一些要素所有者只享有固定的控制權和收益權，企業所有權被嚴格定義為：剩余控制權與剩余索取權（謝德仁，2001）。亨利。漢斯曼在《企業所有權論》（中譯本）中寫道，企業的“所有人”指分享以下兩項名義權利的人：對企業的控制權和對企業利潤或剩余收益的索取權。由此可見，企業所有權不是企業的所有權，而是指企業所有者對企業的所有權。
亨利。漢斯曼進一步提出了“所有權成本”概念：企業所有權的兩項核心權能——控制權和剩余收益索取權本身都有其固有的成本，這些成本可大致分為三種：管理人員的監督成本、集體決策成本和風險承擔的成本。前兩種是與所有權的剩余控制權這一權能相關的，第三種則是直接與剩余收益的索取相關。具體而言：（1）管理人員的監督成本其實就是成本。它包括企業所有者對管理層進行有效監督的成本（企業所有者為對管理層進行有效的監督而付出的獲取有關企業運營信息的成本、所有者之間交換意見和作出決策而溝通信息的成本、敦促管理層執行決策的成本）和監督不力而導致的管理人員機會主義行為的成本。（2）集體決策成本是指當多個人共同分享一個企業的所有權時，企業所有者的利益可能會不一致甚至會發生沖突，他們要作出決策就必須采用某種形式的集體選擇機制（如表決）。當所有者之間出現利益上的分歧時，這種機制本身也會制造成本，即“集體決策的成本”，包括因決策無效率產生的成本和決策過程本身制造的成本。（3）所有權的第二種權能——剩余收益索取權也涉及很多成本問題，其中最顯而易見的就是與企業經營的重大風險相關的風險承擔成本。因為這些風險通常都直接反映在企業的剩余收益中。
筆者認為，所有權成本是企業所有者獲取和維護所有權而付出的代價，這種“代價”同樣用“機會成本”計量，而且由企業所有者承擔。不過，這種所有權成本最終將在企業得到補償——企業支付給所有者的報酬（除非企業失敗）。因此，轉換一下，可以認為，所有權成本即財務管理中的“（所有者）權益資本成本”，從而使所有權成本回歸“資本成本”的邏輯體系。“（所有者）權益資本成本”可定義為企業支付給權益資本所有者的投資報酬，投資報酬又可分解為無風險報酬和風險報酬。這里，大致可以這樣理解：管理人員的監督成本和集體決策成本對應“無風險報酬”，風險承擔的成本則正好對應“風險報酬”。在財務理論中，“風險報酬”、“無風險報酬”均可以單獨計量，只是要將“無風險報酬”分解為管理人員的監督成本和集體決策成本，并進一步分解成管理人員的監督成本和集體決策成本的具體成本項目，這個計量就困難了。
將“（所有者）權益資本成本”分解為“管理人員的監督成本、集體決策成本和風險承擔的成本”，是一種理論上的創新分類，將有助于改進財務決策理論，使決策分析深入“分子”層次，考慮問題將更周全，并提高決策效率。為了區別傳統的（所有者）權益資本成本的分類（如分為普通股成本、優先股成本、留存收益成本等），將“管理人員的監督成本、集體決策成本和風險承擔的成本”總稱為“所有權成本”不失為一個不錯的定義。
“所有權成本”概念還將企業與其所有者聯結在一起，必將拓寬公司財務理論的研究視野。公司財務管理應該為降低所有權成本作出貢獻。同時“所有權成本”概念為論證“所有者（股東）財富最大化”的目標提供了支持，或者說，公司價值最大化也是為了“所有者（股東）財富最大化”。為了改善公司績效，我們必須重視股權結構、公司治理結構、公司財務治理結構、公司控制權市場對所有權成本的影響，理論上值得對他們之間的關系進行認真研究。
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注釋：
房地產企業為提高經濟收益，降低運營成本，需要在單個項目資源的基礎上，以多項目視角為重點，使多項目管理在不同項目之間進行合理的資源配置，并對項目的管理要素、管理組織等相關程序進行協調。多項目管理在建筑企業內部實行的意義重點體現在以下幾方面：
(1)多項目視角下房地產預算是一種戰略方式
為企業下一步能夠更好運營制定一套成功的戰略方案，降低企業成本費用，提高項目施工進度，加強企業核心競爭力。
(2)通過多項目視角下的預算管理
能夠使企業進行科學合理的項目資源協調，解決資源沖突問題，實施資源合理分配與共享，提高資源利用率。以良好的資源配置保障項目進度，確保項目施工順利進行，以此來提升企業的經濟效益。
(3)多項目視角下的運算
能夠使項目預算進一步的協調與平衡；并且企業的整體預算可以根據多項目預算結果進行規劃和落實，使企業的工程項目進行最優組合，這樣，不僅可以降低企業各類風險，還能充分發揮企業優勢。(4)多項目預算視角下的預算編制、協調、平衡過程也是一個評估經驗風險，可以優化企業的資源配置和業務流程。
二、多項目視角下房地產預算管理存在的問題
(一)房地產企業缺乏戰略統籌
房地產預算管理是一套比較科學、嚴謹的管理體系，以大量的數據和資料為戰略目標，推動預算效果的高效實施，并指引企業長期發展的方向和節奏。但是，從我國目前大多數房地產企業多項目預算的狀況和效果來看，房地產企業政策容易多變，存在大量隨機應變的權變策略，再加上周期調整，導致房地產企業很難制定出適合其多項目預算管理的發展戰略，使多項目視角下的房地產預算管理難以有效進行，造成房地產企業缺乏長、中、短期的戰略統籌。
(二)預算管理與技術管理沒有緊密結合
房地產企業的管理方案分為兩部分，一部分是技術管理；另一部分是財務管理，這兩個部分由兩個部門進行管理。而這種管理方式，使兩個部門彼此之間缺少有效的溝通交流，以至于造成財務人員不了解項目的工程進度，技術管理人員不了解多項目預算的執行情況，導致多項目預算管理難以順利進行，使房地產企業難以及時發現多項目預算執行與項目進度之間不匹配的問題，造成房地產企業經營決策失誤。(三)沒有與多項目預算配套的企業文化由于房地產多項目預算管理是一個新管理體系，員工和管理人員對多項目預算沒有明確的概念，加上傳統預算方式的長期影響，使員工們一時間難以接受這個新體系，而大多數企業往往都是“重編制，輕貫徹”，企業在編制階段時進行全面預算，而預算目標一旦確定，預算的相關事情都由預算管理部門或財務部門處理，預算考核也只是走走形式，缺少相互間的分析與反饋，總結與創新，使多項目預算管理體系不能深入員工的工作中，以及工作理念中，造成員工對多項目管理沒有學習興趣和探索精神，以至于企業沒有形成與預算配套的企業文化。
三、多項目視角下預算管理的改進對策
(一)做好房地產戰略統籌工作
在房地產多項目預算管理中，公司應建立成本管理小組和成本控制小組，使他們分別對項目經理部的預算管理實施考核和監督，以此建立起嚴謹的管理體系，加強戰略統籌。企業在接到項目后的當務之急就是調整其戰略思想，讓商業運營成為整盤的操作綱要，一切的策略都應圍繞商業運作的工作開展，包括開發、工程、設計、招商等工作事項，都應圍繞著商業的主題展開推進。房地產應保持中心平衡，并在開展多項目數據預算時采用科學管理的方法，對涉及到的相關費用要進行詳細準確的核對，保證數據的客觀真實性，真正做到實事求是。此外，要想從根本上做好戰略統籌工作，除了做好以上所述的操作層面工作外，還需國家有關部門加強政策研究，進一步完善預算標準,要充分考慮地質工作的復雜性,適當增加標準的靈活性。再就是協調政府有關部門爭取盡早下達年度項目預算，使多項目預算管理能從根本上做好戰略統籌工作，
(二)加強預算與技術管理的相互配合
房地產企業應從兩方面加強預算管理與技術管理的相互配合；一方面是加強預算工作與財務工作的結合，預算人員與財務人員的溝通，以及做好交接工作，使財務人員了解多項目的預算組成情況及特點，同時根據財務會計制度的要求，結合本企業的實際情況，制定統一的多項目成本費用科目，明確各科目的適用范圍和內容，并建立財務科目與多項目預算的統計表，使財務人員入賬時能夠做到心中有數。另一方面應做好多項目預算管理與技術管理的結合；從項目立項開始，預算人員就必須介入，深入了解多項目的工作內容，工作量等相關情況，協助項目負責人做好預算，并且企業應加強對項目負責人的培訓，提高項目負責人的預算編制水平，是搞好多項目預算工作的重要環節。在設計審查過程中，預算審查專家要充分聽取技術審查專家的意見。在項目實施過程中，房地產企業管理人員要不定期的對技術技術與預算管理進行嚴格檢查，使項目運行過程中存在的問題能夠及時解決，必要時也可以調整預算。使多項目預算向科學化、精細化方向發展。
(三)積極創造與多項目預算配合的企業文化
隨著社會與經濟的快速發展，我國的房地產業得到了前所未有的發展，眾多的房地產工程項目如雨后春筍般的出現。工程管理是房地產開發的重要環節之一，通過在房地產開發中實施工程管理，能夠有效的解決房地產開發中出現的問題，對保證房地產開發項目的質量，控制成本，以及提高房地產開發公司的聲譽都具有非常重要的作用。
2工程管理在房地產開發中的應用
2.1房地產開發中的規劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產開發公司在確定房地產開發項目時，千頭萬緒，規劃管理作為房地產開發工程管理的第一階段，在整個房地產開發中占據非常重要的位置，房地產開發中的規劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據營銷策劃部門所做的市場調查，對房地產開發項目的地理位置進行合理的定位，規劃處房地產建筑規模等級以及相應的需求量;其二，積極同規劃部門溝通，通過運用規劃部門對于規劃政策的了解以及豐富的規劃知識，根據相關的規定，制定出能夠實現最高效益的房地產開發的規劃指標;其三，根據《建筑工程質量管理條例》和《中華人民共和國招投標法》的相關規定，進行房地產開發項目方案的設計競標，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進行客觀、公正、綜合的評價。
2.2房地產開發中的設計管理房地產開發中的設計管理直接關系到建筑設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手:其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位，然后根據《建筑工程質量管理條例》以及《中華人民共和國招投標法》等相關法律，設計出“施工方便、技術先進、經濟合理、安全適用”的房地產開發項目的設計方案;其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求;其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率;其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量，當需要進行圖紙改進時，應該按照相關的規程程序辦理手續。
2.3房地產開發中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產開發中的關鍵環節，由于房地產開發項目具有涉及面廣、影響大、內容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標的實現和施工管理的質量具有直接的關系。房地產開發中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產開發中的施工管理，應該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創造安全的環境，對保證施工質量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產開發商以及施工單位都應該充分的認識到房地產開發的安全結構和永久性的重要性，并嚴格的按照國家的相關規定進行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產開發公司和施工企業簽訂的施工合同，是房地產開發公司對項目進行施工管理的重要法律依據，因此施工管理的首要任務就是制訂相應的合同，除了國家規定的標準條款之外，施工合同還應該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應、工程施工、工期、工程質量、工程竣工和驗收等眾多方面的內容，通過實施合同管理，對房地產開發項目的質量、工期、成本三個方面進行有效的控制;其三，質量管理，施工中的質量管理至關重要，質量管理主要包括以下幾個方面:
(1)施工材料的管理，施工材料的質量直接關系到建筑工程的質量，施工單位應該推行材料設備使用準入制，對房地產開發項目使用的主要材料進行質量標準定位，當施工材料進場時，施工單位應該檢查施工材料是否具備生產許可證、質量合格證以及相應的檢驗報告等，必要時，應該對材料進行現場抽查，并將抽查的樣本送到有資質的試驗室進行檢測，檢測合格之后才允許材料進場，材料進場之后，還應該進行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質，并制定相應的材料領用制度，防止出現濫領、冒領等問題;
(2)由承擔質量監理的工作人員，按照施工合同以及相關的規定，對施工單位進行嚴格監督和管理，保證施工工序達到相應的質量標準之后，才能進行下一道工序的施工，施工單位也應該在施工中實行自我質量控制;
(3)當工程竣工后，由監理人員根據國家的技術標準進行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質量;其四，工期管理，工期管理是房地產開發中的另一個重要內容，因為工期不僅關系到房地產開發公司、施工企業的利益，還關系到購房者的利益，因此應該嚴格地控制工期，可以采用P3軟件進行項目進度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機制，嚴格執行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質量保證的施工企業;做好工程概預算，并以此為依據，撥付工程款;控制好施工質量，盡可能避免出現工程變更以及因為質量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應該有審計部門把關，不能隨意進行估算。
3結束語
我國的房地產行業是隨著經濟發展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業，在國民經濟中有著重要的地位和作用。房地產上市公司作為行業中的佼佼者和代表者更是受到各方的關注。房地產業是一個資金密集型產業，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產業直接和每一個城鎮居民相關，因此保持房地產的平穩發展是一國政府宏觀調控的重要目標，房地產企業業績的影響因素很多，可以分為外因與內因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發行量、貸款利率等，內因主要是股權結構、資產規模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內外近年來的理論及實踐成果進行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產上市公司的統計分析，本文構建了基于logit模型的房地產企業影響因素的模型，并進行實證檢驗。最后，結合本文分析的結果及江蘇A房地產公司案例對我國中小型房地產上市公司的發展提了幾點建議。
關鍵詞:房地產，上市公司，業績，logit模型
目錄
摘要
Abstract
1緒論
1.1研究背景
1.2研究意義
1.3己有研究的回顧
1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況
1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀
1.4研究思路
2業績影響的相關理論
2.1業績
2.1.1業績的定義
2.1.2公司業績
2.2業績影響因素的相關理論
2.2.1規模經濟理論
2.2.2股權結構理論
2.2.3貨幣傳導機制理論
3我國房地產上市公司業績影響因素的實證研究
3.1指標的選擇
3.1.1被解釋變量
3.1.2解釋變量
3.2樣本的選擇及數據來源
3.2.1樣本的選擇
3.2.2數據來源.
3.3LoGIsTIc模型說明
3.4實證研究及分析
3.4.1因子分析
3.4.2業績變化顯著的Logit回歸分析
3.4.3小結
4分析及建議
4.1公司概況.
4.2總股本對江蘇A房地產公司業績的影響
4.3貨幣政策對江蘇A房地產公司業績的影響
4.4股權結構對江蘇某某房地產公司業績的影響
4.5對以江蘇A房地產企業為代表的中小型房地產企業發展建議
5結束語
6本文局限性
致謝
參考文獻
附錄
1緒論
1.1研究背景
房地產業已經成為中國經濟的支柱產業，對經濟的發展和經濟結構的調整都發揮著越來越重要的作用。房地產業是集房地產開發、經營管理和維修服務為一體的綜合性產業，具有單位價值高、投資大、生產周期長等特點。房地產業直接和每一個城鎮居民相關，因此保持房地產的平穩發展是一國政府宏觀調控的重要目標，從市場發達國家的經驗教訓來看，房地產市場和金融市場的宏觀調控也往往是聯系在一起的。由于房地產業存在生產周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業，因此公司規模對于房地產企業的影響很大。由于銀行借貸、發行債券、上市募集資金等方式成為房地產公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產企業業績。綜上所述，房地產企業不僅受內部因素的影響，如企業股權結構等的影響，還受到企業外部環境的影響。現階段，房地產業具有以下特點:
l)房地產業的區域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區社會經濟發展水平極不平衡的國家。現實的地區差異使房地產業經濟活動在地區差異方面相當巨大，而且這種差異將會隨著地區經濟的發展變化處于不斷的變動和發展之中。房地產業自身這種區域性的產業特征，會使得各個地區房地產價格、房地產業及其房地產企業的收益有較大的區別，從而形成明顯的級差收益現象。
2)高度綜合性和高度關聯性。房地產業的綜合性和高度關聯性體現在它是橫跨生產、流通和消費的產業部門。
3)高投資、高收益、高風險。房地產業的經濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業相比，房地產業是一個高投資的行業。但同時，因為房地產業的投資數量巨大、投資周期相對較長、資產變現能力差、受宏觀經濟和政策影響較大，因此容易出現較大的價格波動變化，其涉及到的風險如金融風險、財務風險、政策風險等既較為復雜又往往牽一發而動全身。因此，房地產業也是一個高風險的行業。
4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產業的特殊性和產品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產業的發展。
5)在相當程度上關系到社會和政局的穩定。房地產以其獨特的功能在社會穩定中發揮著相當重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標志，在一定情況下，房地產還成為一種政治問題，關系政局的穩定。
綜上所述，房地產行業是一個與外界關聯性很強的行業，其業績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結果。研究其業績影響因素對國家制定政策，房地產企業管理有重要意義。
1.2研究意義
影響房地產公司的業績的因素很多，為了獲取數據方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產業績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎上結合案例分析，對國家政策制定，房地產企業管理有參考價值，特別是中小型房地產企業有較大研究意義。
1.3已有研究的回顧
1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況
關于企業業績的影響因素是多方面，在國內外都作了相關的研究。經濟學者對影響公司業績因素的研究較多，大多數研究認為影響公司業績的因素為公司規模、公司市場份額、公司發展戰略、金融環境和國家經濟環境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產品市場的多元化與企業績效存在相關性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權集中度有顯著相關性。國內有研究了中國上市公司股權結構與公司績效的關系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關。關于企業資本結構與企業業績的關系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經濟評論》上發表《資本結構、公司財務和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業的市場價值與其資本結構無關”開始，首次提出現代資本結構的理論，后來圍繞這個問題經歷幾十的爭論與發展，其主要有引入破產成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產成本資本結構的關系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結構的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發展成信號模型財務契約論等。理論發展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務資金與股東價值存在正相關，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發現獲利與杠桿負相關。關于資本結構與企業業績的關系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發現資產收益率與負債率并非呈一種簡單的單調關系，總資產收益率不受負債率的影響。但通過實證證實了公司債務融資與公司市凈率、凈資產收益率存在正相關，公司業績對債務融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規模和成長性與財務杠桿正相關，而流動性和盈利能力與財務杠桿負相關。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發現，上市公司的資本結構與企業的盈利能力負相關，與非ST公司的成長性、資產的營動能力和資產變現能力正相關，而與ST公司不相關。
1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀
運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產業23家具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，并構建評價上市公司經營業績的指標體系，然后應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最后得出研究結論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，并使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最后認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降并會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的涌入，并大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外“熱錢”對房地產市場的沖擊威脅假說。
選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基于宏觀經濟發展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的后果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，并不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變量只局限于財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變量未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變量，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，并提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，并根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，并提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，采用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。
1.4研究思路
第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。
第二部分相關理論分析。
關鍵詞：房地產開發項目管理房地產開發項目管理；施工管理
1引言
由于房地產行業發展太過迅速由于房地產行業發展太過迅速，巨大的市場需求使得開發商全力的追逐開盤的速度發商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質量問題，這也為房地產企業的發展埋下了隱患地產企業的發展埋下了隱患。而且來自于消費者、同行、政府等各方的壓力使得房地產企業之間的競爭也日益劇烈等各方的壓力使得房地產企業之間的競爭也日益劇烈，想要在行業市場上有一席之地在行業市場上有一席之地，就要考慮如何以最少的經濟成本和最快的速度和最快的速度、最高的質量去完成房地產項目建設。然而，影響其成本響其成本、質量和速度的關鍵在于項目中的施工管理工作。施工管理對整個房地產開發項目起到了提綱挈領的作用施工管理對整個房地產開發項目起到了提綱挈領的作用，通過科學的施工管理可以有效的組織和管理房地產項目的整個過程過程，可以將項目的施工質量、進度、成本控制在計劃內，從而使整個項目利益最大化使整個項目利益最大化。
2房地產開發項目管理定義
所謂房地產開發管理指的是在房地產項目開發建設的過程中程中，項目管理者運用系統工程的觀點、理論和方法對房地產項目的建設和使用的全過程進行綜合管理項目的建設和使用的全過程進行綜合管理，并通過管理對房地產項目進行優化配置地產項目進行優化配置，從而對房地產開發項目的整體工期、成本等進行把控成本等進行把控。
3房地產開發項目施工管理現狀
雖然近十多年我國房地產行業發展迅速雖然近十多年我國房地產行業發展迅速，但從我國的現狀以及需求情況來看狀以及需求情況來看，我國房地產行業依然是處于快速成長階段階段，具有成本高、工期長、變數大、利益關系較多、受環境影響大的情況響大的情況。總的來說我國現階段房地產項目施工管理的現狀有幾點狀有幾點：a)施工人員不專業施工人員不專業，基本是由農民工組成，技術水平落后后，流動性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過程中偷工減料，質量有很大隱患隱患，而且經常因為質量問題返工；c)施工過程中把握不好進度施工過程中把握不好進度，很難按時完成工期，基本無法按時交付使用法按時交付使用；d)在施工過程中在施工過程中，管理凌亂，無法做到成本控制，經常因為資金的問題影響到項目的施工進度為資金的問題影響到項目的施工進度。
4影響房地產開發項目施工管理的諸多因素
影響到房地產開發項目施工管理的因素有很多影響到房地產開發項目施工管理的因素有很多，可以分三個方面進行分析三個方面進行分析。a)進度方面進度方面，影響到施工進度的因素有：①對應的責任單位沒有按期完成所需完成的任務位沒有按期完成所需完成的任務。比如：設計單位沒能按期完成圖紙設計完成圖紙設計、供貨單位沒能按期提供所需材料等，房地產開發是一個復雜的過程發是一個復雜的過程，會涉及到很多部門和單位，任何一個部門或單位未能按時完成任務門或單位未能按時完成任務，都會導致后續的工程無法進行，從而影響到整個工程的進度從而影響到整個工程的進度；②臨時的變更情況臨時的變更情況，如：因為施工地質問題需要修改施工方案工地質問題需要修改施工方案，這時候則會需要重新設計圖紙紙，重新補充針對特殊地質情況所需設備等，從而會產生新的工作工作，必然會影響到工程進度；③工程所需材料缺乏工程所需材料缺乏。材料是施工過程中的必備品施工過程中的必備品，受市場的影響，材料缺乏、材料未到位等原因是比較常見的等原因是比較常見的，故因此導致的工期延誤也是比較常見的的；③受天氣等不可控因素影響導致進度延誤受天氣等不可控因素影響導致進度延誤，如：空氣污染嚴重政府要求停工嚴重政府要求停工，連續的暴雨無法施工等。b)質量方面質量方面，質量是基本保障：①““人”的因素，這是主要因素因素，如果施工人員本身的品質就有問題，那么不可能做出質量過關的產品量過關的產品；②材料的因素材料的因素，材料如果不合格，成品必然是不合格的不合格的；③設備的因素設備的因素，設備功能會直接影響到施工質量，比如定位不準確之類的問題比如定位不準確之類的問題。c)成本方面成本方面，影響房地產項目施工成本方面的因素非常多多，幾乎貫穿了整個項目施工過程，主要體現在以下幾點：①合同方面合同方面，合同中沒有明確對施工總造價及支出情況提出要求求；②過程中過程中，施工過程中沒有進行監督管理，無法及時發現影響成本的問題影響成本的問題；③管理人員技術水平問題管理人員技術水平問題，無法發現工程進度中存在的風險因素度中存在的風險因素，不能及時采取控制措施。
5如何提高房地產開發項目中的施工管理水平
5.1進度方面
首先要對整個施工過程進行總體計劃首先要對整個施工過程進行總體計劃，根據計劃制定出具體的具體的、可行的施工方案，并對涉及到的各個施工部門進行協調要求調要求，確保他們能相互配合和銜接，實現資源最優化；②充分的做好各種準備工作分的做好各種準備工作（測繪、設計、原材料供應等），避免因臨時的更改導致工期進度的延誤臨時的更改導致工期進度的延誤；③做好節點控制做好節點控制，對施工鏈條中的各個環節進行總體調控條中的各個環節進行總體調控，確保一環接一環，保障工程能順利開展順利開展；④做好激勵的獎懲政策做好激勵的獎懲政策，并寫入合同，對于在確保質量下縮短了工期的給予獎勵質量下縮短了工期的給予獎勵，反之則給予懲罰，以此來刺激施工單位的動力施工單位的動力，讓他們提高效率。
5.2質量方面
①在施工單位必選時在施工單位必選時，必須要選擇質量、信譽、口碑都非常好的單位常好的單位，并且在與其簽訂的施工合同中需要對工程質量的要求進行明確的要求進行明確，在驗收的時候也嚴格按照國家標準及合同約定進行驗收約定進行驗收，以此來確保工程施工質量；②從源頭入手從源頭入手，對使用的材料進行嚴格審查使用的材料進行嚴格審查，選擇符合國家標準的高品質材料，并且對材料進行測試并且對材料進行測試，最大程度上保證項目的修建質量；③在施工過程中施工過程中，加強管理，對工程的關鍵點、隱蔽部位等地方的施工進行重點監測施工進行重點監測；④加強過程中的監督管理加強過程中的監督管理，避免出現偷工減料的情況減料的情況；⑤通過培訓等手段提高施工人員的工藝水平通過培訓等手段提高施工人員的工藝水平，強化他們的質量意識化他們的質量意識，這樣不僅可以提高質量，還可以提高施工效率效率，加快進度。
5.3成本控制方面
①加強管理加強管理，打造完善的管理體系，結合績效考核，利用制度對施工人員進行約束制度對施工人員進行約束，人總是會有偷懶和拖延的心理，所以必須利用制度對其進行管理約束以必須利用制度對其進行管理約束，強化他們的責任意識，降低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費；②采用招標必選等方式對材料的供應商進行選擇必選等方式對材料的供應商進行選擇，選擇出質量過關，價格也有優勢的大牌供應商也有優勢的大牌供應商，減少成本支出；③對施工過程中的材料料、機械設備進行優化配置，盡可能提高利用率，避免不必要的浪費的浪費；④加強監督管理加強監督管理，避免中飽私囊的情況出現。
6結束語
房地產行業所涉及的面非常廣房地產行業所涉及的面非常廣，其項目的施工管理更是一個非常復雜的過程一個非常復雜的過程，要提高管理水平就必須要意識到房地產開發項目中的各種問題產開發項目中的各種問題，并對這些問題采取有效的應對方法法，這樣才能真正提高房地產項目施工中的管理效率。
作者:曾文瓊 單位:上海仁閱置業有限公司
參考文獻：
論文關鍵詞：房地產企業成本控制與管理分析—以安徽信達房地產開發有限公司為例
要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。
（二）房地產企業的特征
1、房地產企業最本質的特征是綜合性
現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。
2、房地產企業的建設過程具有長期性
房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。
3、房地產具有很強的地域性
眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。
4、房地產企業具有很強的風險性
房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。
（三）房地產企業成本構成要素
圖一 房地產企業成本構成要素圖
從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。
二、房地產企業成本控制與管理的現狀
（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況
1、項目規劃
小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項目位置
“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。
（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產企業項目開發流程圖
根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。
1、項目的決策階段
項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。可行性研究的目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究按五個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
2、項目的設計階段
設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。
3、項目的招標階段
招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。
4、項目的實施階段
工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。
5、物業管理階段
物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。
（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費用高
費用核算項目
前期估算費用（萬元）
實際發生費用（萬元）
差額（萬元）
土地費用
7500
8400
-900
拆遷補償費用
7260
8100
-840
基礎設施配套費
1420
1470
-50
各項建設手續費
4988
5100
-112
規劃、建筑設計費
456
425
31
小區配套設施費
2280
2100
180
財務費用
2660
3100
-440
管理費用
865
645
220
銷售費用
1250
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24.建設項目成本管理理論研究綜述
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26.房地產企業的目標成本管理——以龍信房產公司為例
27.房地產動態成本管理系統的設計與開發
28.戰略成本管理研究
29.基于價值鏈理論的成本管理體系研究
30.企業成本管理存在的問題及對策
31.基于價值鏈分析的裝配制造型企業采購成本管理研究——以星瑪電梯為例
32.企業戰略成本管理在我國應用的現狀、問題和對策
33.我國與美國公立醫院成本管理的比較及啟示
34.戰略成本管理應用研究
35.企業成本管理方法研究綜述
36.中國企業物流成本管理現狀與發展
37.成本管理理論的發展與研究趨勢
38.全面實施標準成本,實現電網企業成本管理的標準化和精益化
39.基于壽命周期成本管理的輸變電設備狀態檢修策略研究
40.戰略成本管理在國有制造業企業中應用的探索——兼論作業成本法
41.成本管理的概念擴展與創新實踐
42.精益生產成本管理模式在我國汽車企業的運用及優化
43.目標成本管理和作業成本管理融合研究綜述
44.工程項目成本管理分析
45.供應鏈戰略成本管理研究
46.標準成本法在企業成本管理中的應用
47.戰略成本管理研究綜述
48.基于價值鏈的成本管理模式構建
49.從事后核算到過程控制的醫院全成本管理研究
50.醫院成本管理引入作業成本法的可行性分析
51.作業成本法在第三方物流企業成本管理中的應用
52.試述成本管理在企業管理中的地位和作用
53.1949-2009年中國企業成本管理發展歷史考察
54.對當前我國中小企業成本管理思想與方法的研究
55.淺談企業戰略成本管理
56.企業成本管理的國內外研究現狀分析
57.成本管理新理念:價值鏈成本管理
58.企業成本管理理論發展歷程及發展趨勢分析
59.工程項目成本管理的問題以及成本控制研究
60.戰略成本管理在營銷過程應用的探索
61.對建筑工程項目成本管理的探討
62.BIM技術應用于總承包成本管理的優勢分析
63.房地產企業責任成本管理研究
64.戰略成本管理的應用——價值鏈分析與作業成本管理的融合
65.成本管理理論新進展及其對企業績效評價的影響
66.論戰略成本管理業績評價體系的構建
67.目標作業成本管理模式的運用探析
68.寶鋼精益成本管理應用案例研究
69.基于現代精益成本管理的中國制造業發展
70.精益成本管理模式及其啟示
71.精益會計企業成本管理體系研究綜述及展望
72.我國制造企業成本管理存在問題及解決問題策略的研究
73.ERP環境下精細化成本管理研究
74.企業戰略成本管理理論框架研究
75.淺析我國企業成本管理的現狀及對策
76.淺談企業如何加強成本管理
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78.供應鏈成本管理研究綜述
79.構建基于價值鏈的成本管理理論框架
80.房地產開發企業加強成本管理的對策
81.中國成本管理體系研究的現狀與未來——改革開放30年回顧與展望
82.掙值法在工程項目成本管理系統中的應用與實現
83.電網企業深化成本管理的舉措研究
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85.基于價值鏈的成本管理模式
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87.我國目標成本管理存在的問題、原因和對策——以邯鋼集團的目標成本管理為例
88.低碳視角下的企業戰略成本管理分析
89.精益生產對成本管理的影響
90.關于商業銀行成本管理模型的研究
91.關于施工企業成本管理問題的探討
92.基于價值鏈的成本管理研究
93.淺析我國企業成本管理現狀、問題及對策
94.供應鏈成本管理的基礎理論與方法研究
95.淺談企業的成本控制與成本管理
96.企業成本管理存在的問題及對策研究
97.鋼鐵企業集團成本管理系統集成架構及應用研究
98.新《醫院財務制度》下的成本管理
