時間：2022-12-13 08:06:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產形勢分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、商品房市場出現負增長的三大主因
為什么今年上半年商品房銷售面積和銷售額雙雙出現負增長？我認為“高基數”、“低預期”、“信貸收緊”是三大主因。
1.高基數
今年上半年商品房銷售出現負增長的第一個原因，是由于去年的高基數所導致。2013年是整個房地產市場歷史上最紅火的一年，全國商品房銷售面積達到13億平方米，商品房銷售面積增速最高的時候接近50%。正是基于去年基數較高的原因，今年1-5月份商品房銷售面積同比出現了負增長。如果除出2013年的數據，今年1-5月份商品房銷售面積和銷售額高于去年之外以往任何一年同期數據。也就是說，實際上今年賣了非常多的商品房，只不過因為去年賣得更多，從總量來看，今年上半年的銷售量總量是歷年同期的第二高年，非常大的。
2.低預期
第二個原因，是預期所導致的對住房市場的觀望。房子是家庭里面最大的資產，它有一個非常重要的特點，就是買還是不買受預期所左右。就是大家經常說的買漲不買跌，這是由預期所導致的。最近很多研究報告，包括境外一些研究機構提出的有數、有表、有圖象的研究報告，所持的觀點都是房價要暴跌，在這種情況下，大家肯定要觀望，到底今年的市場會是什么樣的格局，萬一真的要跌了呢？誰也不愿意買一個到手就降價的資產，這是非常現實的，也是非常容易理解的一個道理。
關于房價暴跌的一些研究我都仔細地研讀過，認為有一些理由并不成立。例如，有一份報告提出中國房地產市場暴跌的12大理由，第一個理由就是2013年中國城市的住房竣工面積達到25.96億平方米，按此計算，中國2013年的人均住房面積就超過日本，到2017年，中國城市的人均住房面積將達到51平方米。這個數據非常可怕，這意味著到2017年，中國城市人均住房面積已經達到、甚至超過現在的發達國家的人均住房面積，而以我們目前的收入水平來看根本不可能實現，所以會出現嚴重供過于求，價格必然暴跌。那到底是不是這樣的情況呢？通過反復的對比，我們發現，中國2013年有658個城市，加上兩萬個鎮，我國城鎮竣工總面積是11.7億平方米，這一數據和那份報告中的25.96億平方米差距極大，如果是城鎮加農村，全國總竣工住房面積也不過20億平方米，根本無法找到25.96億平方米的住房面積從何而來，我們預計到2020年，有可能實現城鎮常住人口的人均住房面積35億平方米。所以，我們認為，所有分析都應實事求是，依據真實的數據來進行判斷，數據不真實，得出的結論就不可信。但對普通居民來講確影響很大。
3.信貸收緊
第三個原因，就是今年上半年整個的信貸政策、貨幣政策是偏緊的。特別是體現在個人住房抵押貸款方面出現了兩個新的變化，第一個是貸款成本開始上升，過去家庭購買第一套房貸款利率打八折的優惠基本沒有，相反還要上升10%-15%。今年以來，抵押貸款額度收得非常緊，房子賣出去，錢收不回來，因為貸款放不下來。住房市場經過多年的調控，特別是2011年，出臺的國八條，限購、限貸等政策，已經把新增的投資性需求擠出市場，80%甚至85%以上買房子是要住，而這個需求如果沒有信貸的支持，購房者是很難實現的。
那么，是否如何判斷中國房地產市場呢？我們認為中國目前住房市場中的需求總量仍然很大，商品房銷售面積屢創新高，去年達到驚人的13億平方米。而今年的需求量仍然會很大，主要原因就是在于城市人口結構對住房市場是有利的。根據2010年全國第六次人口普查的人口年齡結構數據可以看出，今年24歲到28歲的人群，人口總量為1.2億，其中8000萬人在城鎮，這個年紀的年輕人正值亟需住宅的時期，無論是租還是買，所以目前剛性需求比較強。他們是上世紀80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世紀60年代初出生高峰的人，人數總量高達2.2億人，而他們是住房改善性需求的主體。另外，全國的結構城鎮化進程還在持續，城市人口結構更加有利于目前房地產的發展，現在城市化率53%，將來要發展達到63%甚至更高，在這個過程中，每年新增常住人口兩千萬人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地產未來的發展還有很大的潛力。
二、商品房供求關系悄然生變
近幾年，尤其是從2010年開始，中國房地產市場出現了一個新的變化――商品房的供給速度大于銷售的速度。這是需要關注的，2010年商品房的供求關系在全國是偏緊的，總體供不應求，這就導致了之前我國的政策一直在控制房價。而現在供求關系在變化，已經從過去的偏緊到了現在的大致平衡，局部地區供大于求。從各方面的數據看，自2010年開始，連續三年供應速度快，銷售速度慢，為什么會產生這種格局？其一，因為我國近年來寬松的流動性，實體經濟和其他投資渠道回報不足，大量資金涌入房地產市場，導致供給資金體量變大，供給隨之上升。其二，得益于2010年之后中國房地產企業直接融資的上升，直接導致原來投資房地產的需求，變成了房地產的供給。近年來，實體經濟和其他投資渠道回報不足，大量資金涌入房地產市場，導致供給資金體量變大，供給隨之上升。因此，房地產市場出現新變化，總體的供求關系從過去的整體偏緊變成現在整體平衡，局部地區供大于求。
三、房地產業結構性機會來臨
未來的房地產市場競爭加劇，這無疑給開發企業帶來了巨大的壓力。可以說，中國房地產市場的趨勢性機會已經過去，未來主要是結構性機會，在趨勢性機會下，開發企業的專業化能力，未來趨勢的判斷，投資的選擇，模式的創新就顯得尤為重要了。未來房地產市場的發展前景是值得期待的，仍然有機會，只不過相較以往，機會發生了變化，主要是以下幾個方面。
其一，以產品創新為核心的傳統住宅的開發。傳統住宅現在競爭加劇，什么樣的企業最具有競爭力？一是要有足夠強的成本控制能力的企業，隨著市場競爭加劇，企業成本比其他企業的成本低就能賺錢。二是要資金高周轉的能力。三是要有真正的產品創新，好的供給也能創造需求。
其二，以資產管理為核心的辦公商務樓宇的開發。中國經濟發展的空間潛力在哪里？一個是城市化速度加快，另一個是產業結構升級，這意味著中國未來服務業的發展面臨著巨大的空間。未來，第三產業就業人口增長速度快、規模大的地方，發展商務辦公樓宇是大有機會的。寫字樓、商務辦公樓宇是一個城市真正的財富增值的地方，可以帶來持續財富、穩定就業等，它也是投資人最穩定的財產和理想的投資目標。如果以資產管理為核心，把資產管理的理念引入到辦公商務樓宇的開發，才是真正的商業地產贏利所在。對所有的開發商而言，掌握了資產管理核心開發技術，就占據了經營管理投資和開發的優勢，而那種過去用傳統開發住宅的模式開發辦公樓宇，將會面臨很大的風險。
其三，以改造升級為核心的存量房的開發。中國經濟過去十幾年飛速增長，房地產業也發生了翻天覆地的變化，但是由于當初急于解決住房短缺問題，發展速度太快，比較注重解決“住”的有無問題，而缺少環境、配套等方面的綜合考慮和長遠規劃。未來城市化的發展，要以產業為核心，同時配套住宅，來解決人口居住的需求。催生打造核心產業住宅作為配套的新型發展模式，也是未來的發展趨勢。
其四，以服務為核心的養老服務社區的開發。中國的老齡化已經是一個確定的事實，而我們為此的準備是不充分的。未來的養老如何解決，這是一個大命題，但一定跟居住方式有很大的關系。現在大眾化的養老服務社區缺乏，能夠看到有少量的養老社區，要么特別高端的一些養老服務中心，要么一些特別低端的養老福利院，而中間這塊占大多數的需求卻很少。針對人口大多數的養老服務社區品種會成為未來需求的主流，找出這樣一個合理發展的商業模式，來應對未來人口老齡化，是相當迫切和值得關注的。
摘 要：住宅房地產市場交易過程中涉及到的利益主體主要包括政府、房地產開發商、房主和購房者，是一個典型的利益博弈領域。
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[3] 楊建榮，孫斌藝.政策因素與中國房地產市場發展路徑――政府、開發商、消費者三方博弈分析[J].財經研究，2004（4）
[4] 王BB.基于博弈論的中國房地產市場發展形勢分析[J].開發研究，2009（4）
[5] 高炳華.住宅市場博弈分析[J].華中師范大學學報（人文社會科學版），2008（5）
（作者單位：鄭曉云，王雨，東北林業大學土木工程學院;賈超，黑龍江中醫藥大學 黑龍江哈爾濱 150000）
（作者簡介：鄭曉云，東北林業大學土木工程學院副教授，研究方向：房地產經濟與管理、物業管理;王雨，東北林業大學土木工程學院研究生，研究方向：房地產經濟與管理。）
（責編：賈偉）
住建部對房地產開發企業的9種不正當經營行為作出了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。
會議要求房地產開發企業，自查不規范行為，加強自律，依法依規經營，誠信守諾。要加快房地產行業的信用體系建設，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，及時公布違法失信企業名單；對查處的嚴重違法違規典型案例，要公開曝光，形成強大的輿論氛圍。
點評：住建部整頓規范房地產市場秩序，一是為配合宏觀調控的開展，二是為了規范一些開發商的行為。
銀監會嚴控房地產金融業務風險
中國銀監會近日召開三季度經濟金融形勢分析會，分析銀行業運行情況，提出下一階段工作要求，其中包括嚴控房地產金融業務風險。
會議提出，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信托業務合規經營。
銀監會相關負責人強調，銀行業金融機構要持續提高風險管理水平，加強全面風險管理，堅守不發生系統性區域性金融風險底線。在限購、限貸等調控大潮近期席卷中國多個城市之余，有關房地產領域的監管、執法風暴仍在升級。
點評：今年熱點城市房地產市場超預期上漲的主要根源在于貨幣寬松，資金大量流入房地產等領域，因而加強信貸領域的監管極為必要。
10月40家房企拿地均價降6成
據克而瑞研究中心的統計數據顯示，10月，監測的40家品牌房企拿地量價環比均出現不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當屬成交均價，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回歸至年內較低水平。
運用大數據提升價值的變革將給房地產企業帶來新的生機與活力。
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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 運用大數據提升價值的變革將給房地產企業帶來新的生機與活力。
2014年，房地產企業關注的重點將發生改變，將有越來越多的房地產企業開始向大數據“屈服”。
而今，中國住宅需求已經發生變化。正如萬科總裁郁亮在接受有關媒體采訪時介紹的，“5～10年內，市場將看到住宅開發行業的天花板。”而在那天到來時，傳統住宅開發商要走向何方呢？
那些轉型做商業地產的房地產企業們，遇到的則是另一個問題：互聯網移動互聯網和電商迅速崛起，顛覆著很多傳統的消費需求，分走了原本屬于實體店的蛋糕。商業規則被打破了，要么改變，要么死亡。
于是，在2013年的多次房地產相關會議中，有這樣一個現象：原來熱衷于樓市政策和房價趨勢的房地產企業，開始把目光轉向了“軟實力”，開始用更多的時間研究如何提升開發收益率和資產增值水平。作為房地產企業，他們手中掌握著多年來積累的數以百萬計、千萬計的購房者信息，這些信息的有效整理和挖掘，可能在大數據時代，為房企們帶來新的盈利模式和空間。雖然大多數地產商都低調地表示，目前還沒有開始實施地產大數據的收集，但在實踐中，部分地產公司已經在著手做電商并建立大數據的供應平臺，開始低調地在大數據方面進行布局。
以花樣年、萬科為首的開始研究怎么利用大數據有效地為購房者提供最符合他們需求的產品。花樣年正在打造為中國最大的社區服務平臺。其公司董事局主席潘軍公開表示：“我們就是要做‘社區電商’，房地產銷售也只是為了把社區資源整合到花樣年平臺上。” 潘軍所指的“社區電商”，實際上就是將彩生活物業管理的社區居民變為潛在消費者，以手機App的形式將商戶與居民聯系起來。
繼中糧大悅城爆出大數據是其核心競爭力不久，在醞釀一年之后，萬達電商終于邁出實質性的步伐，在2013央視財經論壇上，萬達集團董事長王健林表示，萬達電子商務絕對不會是淘寶，也不會是京東，萬達會結合自己特點開發一種線上線下融為一體的電子商務模式。而世茂則與東軟熙康簽訂了合作協議，向世茂業主提供實時健康動態監測和咨詢服務……
這些與大數據有關的一個個舉動，都意味著運用房地產企業的變革之路已經開啟， 2014年將會有越來越多的企業加入大數據的大軍。
不過，大數據本身就是一個新興事物，房地產企業在這一領域的掘金之路，才剛剛開始。采集數據、分析數據、根據分析結果制定營銷策略、提供服務都是一個細心而漫長的過程。當市場“天花板”真的出現，房地產政策發生新的變化時，包括“地產大數據”在內的新的價值創造方式，也許將給地產商帶來新的收益和新的增長模式，突破增長的瓶頸。
[摘 要]中國的房地產自1978年黨的后開始迅速發展，但近幾年，樓市的不穩定，以及信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策的出臺讓人們對房地產業的前景并不看好，但我覺得隨著中國經濟的發展，房地產政策的逐漸穩定，中國房地產未來的趨勢十分看好。
[關鍵詞]房地產 未來 趨勢
中國在經歷了30年改革開放后，經濟騰飛，國民的生活水平取得了較大提高，整個中國的面貌也發生了翻天覆地的變化。房地產業也取得了巨大發展空間。中國的房地產自1978年黨的后開始迅速發展，在已經過去的十多年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的十幾年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。而在經歷了樓市的升升降降后，國人最為關心的就是中國未來房地產的趨勢，究竟將來房地產的前景是看好還是不好。而我覺得未來的中國房地產業還有非常大的增長空間。
自中國改革開放以來，中國的經濟一直在發展，中國正處于工業化、城鎮化的高速發展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年將建成全面小康社會，中國人均GDP10年后會突破1萬美元。在技術進步和生產率提高等等因素的幫助下，中國的經濟還會持續出現增長。而中國經濟的增長正是帶動中國房地產業發展的關鍵因素。中國經濟的增長使得國人變得富有，有能力可以改變自己的居住條件。因為經濟的發展，城市化的進程已經在中國開始，相當一部分的沿海大城市的城市化規模已經完善，城市的發展帶來的政策的改變，例如上海推出的廉租房、公租房已經經適房，都給房地產的增長帶來了需求。由此來看， 經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展。
隨著經濟增長的同時，中國的人口也不斷在增長，根據我國有關部門公布的第六次人口普查數據可知中國有1370536875人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的1265825048人相比，十年共增加73899804人，增長5.84%，年平均增長率為0.57%。，在13 多億人口中有2.5 億人處于30～39 歲，其中的40%是城市人口，是目前的購房主力；有2.2 億人處于10～19 歲，他們是未來購房的主力，這些都是潛在的購房需求。而從當前我國的宏觀經濟形勢分析，人們會把這種潛在的購房需求變成真實需求，刺激房地產價格的上漲。例如小孩子因為讀書的關系需要學區房、青年人結婚需要婚房、中年人因為事業的發展需要更換住房、老年人需要養老房等等。
隨著房地產業的不斷發展，房地產的產品也在不斷地完善，隨之而來不單有著住房的需求，還有國人投資意識覺醒：目前中國城鄉居民儲蓄存款余額已超過20萬億元。而從整體上看，大多數人的投資意識才剛剛開始覺醒。目前中國人在國內進行理財投資的有效渠道十分有限，而股市“過山車”式的波動使得不少人仍然對不動產的投資更有興趣。而且隨著中國全球貿易的發達以及人民幣的升值，越來越多的外資進入中國市場，房地產商業的用途也越來越重要，前景一片大好。
中國房地產業的未來有著中國經濟以及投資意識覺醒等種種有力因素的支持，其趨勢一片光明。雖然現在由于房價過高，限制購房政策的原因房地產業的局勢不太明朗，人們的預期和觀望情緒業已出現。房價大幅上漲雖然幾乎可能不再出現，但是無可否認，目前對住房的需求并沒有大幅減少。所以隨著房地產業的發展及一些問題的解決，中國房地產的趨勢必將是走向增長和發展。
參考文獻:
[1]中國房地產2008年趨勢分析——聶梅生
[2]中國房地產宏觀調控與市場趨勢研究報告——陳寶存
關鍵詞：房地產業；經營；影響因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中圖分類號[F235.91]
一、概述
（一）房地產開發經營的概念
房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產商品從開發、建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產商品價值，滿足社會對房地產商品需求的經濟活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產開發與經營》，中國人民大學出版社，2004。][1]。現代化的經營意識、新型的管理思想是房地產開發與經營企業確定正確的戰略和策略，進行高效優質房地產開發經營及物業管理等經營管理活動的重要保證。
房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產企業開發經營績效的影響因素研究》，建筑管理現代化，2005年4月。][2]。
（二）房地產開發經營的特點
房地產的開發、經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大以及受政策等因素影響更強等特點。
1、房地產的開發與經營難度較大，這是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產價值實現的先期性、多樣性和逐步性的統一，增大了房地產開發與經營的復雜性和難度。房地產商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產價格的因素復雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產的開發與經營的難度和復雜性。
2、房地產的開發與經營風險較大，這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產的開發經營資金的運轉周期長，墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產資金投放量大，風險性也大。房地產的開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而房地產的開發與經營比一般商品經營具有更大的風險性。
3、房地產業的特點、地位和作用決定了房地產的開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀調空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。
房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在分析房地產開發經營過程中關鍵價值活動的基礎上，本文將深入研究現階段影響房地產開發經營的因素，即影響房地產市場因素，影響房地產開發經營績效的因素。
二、影響房地產市場因素
（一）對國家的宏觀經濟形勢分析
包括國民經濟發展狀況，國民生產總值及其增長速度、人均國民生產總值、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、“三資”企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規模與利率水平）等。
1、人口統計環境
市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。
2、政府政策環境
政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。
3、利率變化
這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產市場起到了很大的作用。
4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數中等以下收入群體住房矛盾開始凸現。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。
（二）對城市發展狀況分析
與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。包括城市的基礎設施和城市的經濟、社會、資源、環境對項目的影響等。
1、區域發展
2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產生重大的影響，對這些區域的房地產有較大的帶動作用。
在城市的建設當中，特別是住宅在80%的比重的建設當中，大量住宅的建設，人就集中在城市郊區的地區，由于土地供應的限制。在其他的非住宅地產方面，商務地產隨著城市中心商務地區的崛起，商務地產的發展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務地產的發展。
2、城市的基礎設施
［關鍵詞］房地產企業；成本；財務管理
［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）48-0089-01
伴隨著國家對房地產市場宏觀調控的不斷深化,房地產企業普遍面臨著資金需求困境。針對改善困境的目標,不僅需要拓展企業自身的外源性融資渠道,更需要在優化企業財務管理方面下工夫。具體而言,房地產企業財務管理,應通過對資金使用的全面監管來對企業成本進行有效控制。在此基礎上,充分履行財務部門作為企業成本中心的職能。
考察諸多房地產企業的財務管理工作發現,其大都還未形成對資金全面監管的合理機制。受到企業“工程項目導向”以及財務管理人員自身素質的影響,往往存在著“重項目輕預算”的問題。不難理解,房地產企業財務管理的有效實施,關鍵就在于對資金預算的配置績效。
綜上所述,本文將在闡述房地產企業的成本構成,以及成本控制內在要求之后,著重討論企業財務管理的有效開展。
1 房地產企業面臨的成本構成
在經濟學意義的成本范疇內,來考察房地產企業的成本構成,可歸類為：顯性成本、隱性成本。由此,以下將圍繞兩類成本展開闡述。
1.1 房地產企業所面臨的顯性成本
顯性成本可近似歸屬于會計成本范疇。由房地產企業的經營內容決定,其所內在的顯性成本主要包括以下部分：
（1）人工成本。不可否認,房地產業屬于勞動密集型產業,從而,房地產企業在成本構成中,大量體現為人工成本。如,諸多非正式員工在從事搬運、翻沙等體力勞動,他們的勞動報酬往往一天一結。人工成本屬于房地產企業的剛性費用支出,隨著國家最低工資水平的逐步提升,企業人工成本的總量也將顯著提高。
（2）設備購置成本。房地產企業無論是展開市場競爭,還是資質認證,都須不斷購置某些大型設備。由于這些大型設備一般處于寡頭市場結構,CR4的比重可能達到60%以上,因此,設備的價格也較高昂。這樣一來,必然使房地產企業的資金使用面臨壓力。
（3）資金使用成本。房地產企業在生產經營過程中,大量需要外源性資金供給。在此背景下,企業向商業銀行尋求借款必將面臨較高的資金利息率。同時,配合國家對房地產市場的宏觀調控舉措,因商業銀行針對房地產企業的借貸行為,也推高了企業的資金使用成本。
1.2 房地產企業所面臨的隱性成本
房地產企業在成本管理中,一般忽略了對隱性成本的控制。這一缺失,必然弱化企業成本管理的有效性。由此,本文將在沉淀成本、機會成本等兩個方面,考察該隱性成本的構成。
（1）沉淀成本。房地產企業沉淀成本的產生,主要來源于大型設備的購置。大型設備具有資產專用性高的技術特征,正因如此,企業若轉變生產經營方式,則難以將資產專用性高的設備用于其他途徑。最終,必然產生沉淀成本。
（2）機會成本。房地產企業的機會成本,主要存在于對資金的使用中。不難理解,房地產企業在選定項目后,伴隨著資金的大量投入,最終能否順利實現G｀的復歸,將直接取決于項目選擇的優越程度。從而,作為稀缺資源的資金必然存在使用上的機會成本。
2 房地產企業成本控制的內在要求
在經濟學范疇下考察成本的構成,自然引入了隱性成本概念。不難看出,唯有同時對隱性成本展開管理,才能通過成本控制的倒逼機制,實現房地產企業生產經營的不斷優化。其內在要求應滿足以下兩個方面：
2.1 經濟效益的內在要求
房地產企業作為市場微觀經濟主體,必然存在自身的經濟效益目標。經濟效益目標的實現,是該企業存在的內在規定性,也是滿足社會效益目標的前提。
在此背景下,房地產企業應通過生產、管理等領域,充分展開對成本的管理工作。其中,關鍵在于對隱性成本的控制與管理,該管理內容主要在于：對設備購置與項目選擇的合理化確定。
2.2 社會效益的內在要求
“社會效益”體現為,房地產企業功能的外部性特征。房地產企業滿足社會效益目標,不僅符合住房關乎民生大事的時代背景,也能通過良好輿論的釋放建立起企業的品牌優勢。因此,企業在成本控制上應有的放矢,必須避免諸如“劣質廉租房”事件的發生。
3 房地產企業成本有效控制的財務管理途徑
3.1 建立全過程的資金管控機制
建立全過程的資金管控機制,便是通過制定一系列的規則,優化企業資本循環的效率與效益。具體而言：根據房地產企業近期的項目規模,決定相應的原料使用量。然后,財務主管部門根據原料的市場價格,測算出所需資金的數額。同時,由于施工部門具備原料需求數量的具體知識,因此,財務主管部門與施工部門須建立起協商機制,來彈性化地開展資金撥付與管理。
3.2 建立資金使用效益的評價機制
房地產企業財務主管部門建立資金使用效益的評價機制,目的在于減少資金使用中的機會主義行為。關于評價機制的設計,應著重在于事前分析與事中的權變管理。因此,有關計算資金貼現的公式、模型,都可以作為事前分析的工具。資金使用中的權變管理,則在于針對企業經營過程中的風險概率值,適應性的進行資金配置。
3.3 建立與企業各職能部門的信息溝通機制
房地產企業財務部門終究體現為服務部門的角色,它唯有協助企業業務部門創造利潤,才能真正有效地完成自己的職能。為此,須建立其與各職能的溝通機制,通過“項目制”來具體商討財務管理目標。
綜上所述,房地產企業成本的有效控制,不僅需要從技術層面展開對顯性與隱性成本的約束；更需要企業財務管理部門,從資金的配置層面建立起約束機制。只有這樣,才能使房地產企業在目前的宏觀經濟環境下實現可持續發展。當然,面對企業社會效益的內在要求,財務管理在資金的配置方面應具有彈性。
參考文獻：
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［2］吳媛媛.淺談企業如何加強成本管理［J］.辦公自動化,2010(12).
為認真貫徹落實國務院辦公廳及建設部等七部門關于切實穩定住房價格有關文件精神，結合我市實際，現就做好穩定住房價格工作，促進房地產市場健康發展的有關事項通知如下：
一、統一認識，正確把握我市房地產市場形勢
近年來，我市房地產市場健康發展，總體上保持了“四個基本協調”：一是房地產開發投資增長與全社會固定資產投資增長基本協調；二是房地產開發投資占全社會固定資產投資額比重基本協調；三是房價的增長與城鎮居民可支配收入增長基本協調；四是商品房市場供應結構與市場消費結構基本協調。商品房供應充足，房價基本合理，交易行為較為規范，市場秩序良好。但房地產市場仍然存在中低價位商品住房供應比例偏低、個別區縣商品房價格上漲較快，虛假廣告、違規“放號”行為等問題，與國家的調控要求相比存在差距。為此，各區縣（自治縣、市）人民政府和市政府有關部門必須把思想和行動認真統一到中央對當前房地產市場形勢的判斷上來，統一到中央關于加強宏觀調控、切實穩定房價的決策和部署上來，自覺服從國家宏觀調控大局，正確認識當前房地產市場形勢，把調整住房供應結構和穩定住房價格作為當前加強宏觀調控的一項重要任務，切實負起責任，及時采取有效措施，認真解決房地產市場出現的突出問題，保持國民經濟平穩較快發展。
二、強化城市規劃調控，改善住房供應結構
市規劃局要會同市國土房管局、市發展改革委、市建委、市開發辦等有關部門盡快研究確定我市今明兩年普通商品住房（含經濟適用住房）建設規模、項目布局及進度安排，在今年6月底前向社會公布。同時，市國土房管部門要結合我市“十一五”規劃的編制，抓緊編制房地產發展專項規劃。市、區縣（自治縣、市）規劃部門要優先審查普通商品住房項目，在項目選址上予以保證，并在土地出讓前向國土房管部門提供明確的項目建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件的有關資料。市、區縣（自治縣、市）國土房管部門要會同規劃、建設等部門在土地出讓前提出普通商品住房（含經濟適用住房）項目的單套最高銷售價格、單套最大套型面積等控制性要求，土地出讓原則上采取定向招標方式，保證普通商品住房的供應。
三、嚴格土地管理，加大土地供應調控力度
市、區縣（自治縣、市）國土房管部門要科學編制房地產開發用地供應計劃，土地供應實行總量控制，嚴格控制商業用房供地，保證住房供地。建設、規劃等部門每半年聯合公布一次普通商品住房（含經濟適用住房）的用地信息。要在土地出讓公告和合同中明確開發與竣工的條件、時間及違約責任，并建立房地產開發用地跟蹤監管制度；主城區500畝以上的大宗土地供應必須經市政府批準后再出讓；對上一個項目建設進度未達到50%的，不供應下一個項目用地。要繼續落實中央加強清理閑置土地的指示精神，逐宗清理閑置的房地產開發用地。由于開發企業的原因超過土地出讓合同約定動工日期滿一年未動工開發的，按土地使用權出讓金的20%征收土地閑置費，督促開發企業在一年內動工開發。滿兩年未動工開發，對有條件開發的，除按土地使用權出讓金的20%征收土地閑置費外，應督促開發商在半年內動工開發；對確無資金實力、不能在限期內動工的，依法無償收回土地使用權，切實防止囤積土地造成土地資源浪費。
四、進一步規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為
市、區縣（自治縣、市）國土房管部門要會同有關部門根據國家有關法律和我市已制定的房地產法規，加大對房地產開發企業、中介機構采取“內部認購”、“發會員卡”方式違規“放號”炒作等違法違規行為的監管處置力度。市、區縣（自治縣、市）工商部門要加強對房地產廣告的備案管理，防止虛假廣告誤導消費者，避免炒作。嚴格實行實名制購房，推行商品房銷售網上簽約制度，提高信息透明度。房地產企業房價信息時應包括住房套內面積價格信息和建筑面積價格信息，嚴禁虛假信息哄抬房價。對虛構交易合同，不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價以及不遵守項目管理守則、不履行開工和竣工時間、銷售價格和套型面積控制性要求的，房地產主管部門要將以上行為作為不良記錄記入企業信用檔案，公開曝光，并依法嚴肅查處。
禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預購人取得房地產權證前，房地產交易、權屬登記機關不得為其辦理轉讓手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。
五、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管
要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，對投機性和投資性購房等房地產交易行為采取稅收調控措施。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通商品住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
六、加強房地產信貸管理，防范金融風險
人行**營管部、**銀監局要督促各商業銀行加強房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查工作。繼續對符合信貸條件、購買普通商品住房的個人提供信貸支持。為防范金融風險，人行**營管部要每季度召開一次金融形勢分析會，對房地產市場運行情況進行分析判斷，及時調整房地產貸款結構。加大對房地產新增不良貸款的檢查力度，切實防范金融風險。
七、全面落實廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求
要加強經濟適用住房管理。建設主管部門要盡快編制完成經濟適用住房布點規劃，有計劃地建設一定數量的經濟適用住房，定向供應城鎮低收入家庭，保障低收入家庭的購房需求。各區縣（自治縣、市）人民政府要進一步強化政府住房保障職能，從構建和諧社會的高度加大工作力度，加快工作進度。主城區要確保今年順利完成1500戶雙困家庭廉租住房保障工作。要積極探索多渠道的廉租房保障模式，實物配租、租金補貼、租金核減方式多管齊下，切實保障城鎮雙困家庭基本住房需要。為確保廉租住房制度的落實，從2005年起將廉租住房制度建設情況納入市人民政府對區縣（自治縣、市）人民政府的目標責任考核范圍。對未完成廉租住房保障任務的，要追究有關領導的責任。
八、合理引導住房建設與消費，促進市場供需協調
根據我市實際，普通商品住房的標準為：住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）或套內建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下的住房。國土房管部門要會同有關部門抓緊研究制定同級別土地上住房平均交易價格公布辦法，為普通商品住房標準的執行提供可靠依據。市政府有關部門要認真研究推動普通商品住房開發建設的措施，提高房地產開發企業建設普通商品住房的積極性，并根據國家規定在規劃審批、土地供應、信貸審核、稅收征管等方面對普通商品住房項目給予政策優惠。
九、控制拆遷規模，防止城鎮建設盲目拆遷帶來的被動局面
要按照“嚴控總量，分類對待，保證重點，項目可行”的原則，在已編制計劃的基礎上，嚴格按照市政府批準的計劃實施。要堅決糾正城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利和大拆大建的行為，避免盲目拆遷帶來的被動局面，進一步減輕市場的壓力。要做好區域性拆遷的安置規劃工作，有計劃地定向建設一定數量、戶型適中、面積合理的普通商品住房，供拆遷安置戶選購。各區縣（自治縣、市）拆遷主管部門要主動協助有關部門做好此項工作，確保自愿購買普通商品住房的拆遷安置戶能買到住房。
十、加強市場監測，完善市場信息披露制度
加快完善房地產市場信息系統，健全房地產市場信息預警預報體系，加強對市場運行情況的動態監測，全面準確掌握建設用地供應、土地價格和房價變動趨勢。市國土房管局要建立同地段、同品質樓盤銷售價格跟蹤監測體系，并在今年6月底前完善主城區的預警預報系統建設，定期已經批準的可售商品房信息及成交情況等市場信息，每季度分析全市房地產市場形勢，在此基礎上找準問題，適時向市政府提出政策建議。市政府有關部門要加強信息溝通和配合，加強輿論引導，促進市場理性發展。
一、金融危機對衡陽樓市的影響
隨著金融危機的蔓延,對衡陽房地產業的影響也不斷加大,突出表現在以下幾個方面:
商品房供應量大幅減少。2009年一季度,全市共批準預售商品房面積104751平方米,比2008年一季度下降了86.55%,其中住宅批準預售面積同比下降了89.68%。之所以出現上述情況,主要是因為2008年房產市場轉冷步入低迷,開發商的信心受挫,開發建設熱情受抑制,許多新項目延后甚至擱淺。預計這種商品房供應量減少趨勢還將持續一段時間。
銷售面積出現下滑。2008年全市市區累計銷售二手房面積為336575平方米,同比減少26%。銷售商品房面積110.26萬平方米,銷售金額24.5億元,與2007年相比分別下降17.6%與8.4%。在全國樓市大幅下滑的背景下,我市房產市場下半年暫時保持了相對穩定,原因是在一、二季度成交量大幅下滑以后市房產局及時加強了市場形勢分析,開展了正面的宣傳引導,展開了深入的市場調查,建議政府出臺了促進房地產業健康發展的若干意見,并成功舉辦了房地產交易展示會,使三、四季度交易量明顯回升。今年一季度全市銷售商品房面積348228平方米,與2008年一季度相比增長152%,其中商品住宅銷售面積319207平方米,同比增長155%。從數據來看,銷售量延續了去年底的回暖趨勢,但金融危機對實體經濟影響究竟多大、多久,尚無法研判,同樣對房地產經濟的影響應當也不是一時半會,所以,目前這種銷售量上升的趨勢能否持續下去并最終扭轉去年的下滑趨勢尚不得而知。
房地產開發企業資金供應緊張。主要原因有三個方面,一是由于2007年房產市場空前繁榮后,許多開發企業大量購地、大面積開工建設,使商品房新開工面積大幅增加(達540萬平方米),客觀上需要大量的后續資金注入。二是商品房銷售不暢,資金回籠慢。三是2008年上半年國家實行適度從緊的貨幣政策,下半年雖然國家調整放寬了貸款政策,但由于金融危機的影響,銀行從自身資金安全的角度出發,開發商貸款仍然不容易。據調查了解,不少樓盤年前資金鏈就十分緊張,連農民工工資都發不出,如果資金問題不能得到有效解決,將可能出現停工、爛尾、延期交房、拖欠工程款和民工工資等損害群眾利益、影響社會穩定的突出問題。
二、衡陽樓市“危”中有“機”
當前金融危機對房地產業的發展主要有兩個方面機遇:
一是給房產市場發展帶來了調整機遇。受金融危機的影響,我市房產市場同大多數城市一樣,由快速發展、空前繁榮期進入了調整期。進入調整期后,我市房產市場價格上漲過快、供求關系不平衡、結構不合理等突出問題同樣也面臨了難得的通過調整得到緩解和解決的機遇。
房屋價格在快速上漲過后逐漸回歸理性,趨于穩定。2008年全市商品房平均價格為2222元/平方米,比2007年上漲18.1%(住宅均價為1925元/平方米,比2007年上漲7.7%),但漲幅比2007年(29.2%)回落11.1個百分點。其中一、二、三、四季度的均價分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米、2220元/平方米,價格呈下降趨勢,在小幅調整后趨于穩定。今年一季度商品房均價環比也保持相對穩定。
商品房供銷狀況通過市場調節逐漸取得平衡,趨向健康。2008年全市商品房供銷比(期間商品房批準預售面積與期間商品房銷售面積之比)為2.27:1(其中商品住宅供銷比為2.36:1),一、二、三、四季度商品房供銷比分別為4.58:1、2.33:1、1.89:1、1.77:1,供大于求的狀況由突出到逐步緩解,今年一季度商品房供銷比為0.2:1,我市房產市場出現近幾年來第一次銷大于供的情況,市場正在逐步消化前期批準預售的商品房,商品房供銷關系趨向健康。
住房結構在政府主導和開發商的自發行為下逐漸適應需求,趨向合理。據調查去年上半年我市144平方米以上大戶型和電梯房的供銷比分別高達14:1和8.7:1。經過去年下半年和今年一季度調整后,144平方米以上大戶型和電梯房的供應量大幅減少,結構比例趨于合理。
二是給房地產業發展帶來了政策機遇。為應對金融危機,國家、省、市出臺了系列促進房地產業健康發展的政策措施,如降息、降稅、降門檻,優化服務環境,鼓勵住房消費,加快保障性住房建設,加快危舊房屋、棚戶區、筒子樓、國有林區、國有工礦企業、獨立工礦區等單位的改造、改建,推行低收入家庭購房補貼等等,這些都給房地產業發展帶來了前所未有的機遇。
三、促進衡陽樓市健康有序發展的建議
房地產業對我市經濟貢獻作用重大(據測算,房產業稅費占本市財政收入近30%),對促進就業,維護穩定貢獻重大,建議繼續加大對房地產業的重視和支持力度,以保障房地產業穩定、健康發展。
加強正面引導。加大對房地產業政策的宣傳力度和房產市場的研究、分析力度,大力宣傳政府提振市場信心的政策,及時報道落實政策取得的良好效果,努力消除市民持幣觀望態勢。正確引導開發企業理性開發,引導市民合理改善居住條件,以促進房產市場總量平衡,結構合理,價格穩定,發展健康有序。
落實優惠政策。對去年以來國家省市出臺的關于契稅、營業稅、個人消費貸款、住房公積金、低收入家庭購房補貼、房屋維修資金收取、戶口辦理等促進住房消費的優惠政策,建議相關部門自覺舍棄眼前利益和部門利益,盡快貫徹落實到位。市房產局擬在5月底籌辦一次二手房交易會,以促進住房合理消費,激活房產市場,拉動經濟發展。
【簡訊1】
內蒙古呼和浩特市事業單位
財務人員培訓班在我院舉辦
內蒙古呼和浩特市事業單位財務人員培訓班9月10日-12日在我院舉辦，由呼和浩特市地稅局組織的事業單位21位財務人員參加了培訓。本期培訓為期3天，開設有當前財稅改革形勢分析、事業單位所得稅政策解析、事業單位財產行為稅政策、事業單位財務規則等培訓課程。
【簡訊2】
海口市地稅局納稅服務管理業務培訓班開班
海南省海口市地稅局納稅服務管理業務培訓班9月14日在我院開班，來自海口市地稅系統的41位干部參加了培訓。本期培訓為期6天，開設有當前財稅改革形勢分析、納稅服務與現代稅收、提高納稅滿意度的策略、突發事件的應對能力、企業涉稅風險控制納稅服務、管理與溝通的藝術、公務員身體健康與保健等培訓課程。
【簡訊3】
河北省衡水市地稅局納稅評估與稅源
監控培訓班在我院舉辦
河北省衡水市地稅局納稅評估與稅源監控培訓班9月8日-17日在我院舉辦，來自衡水市地稅系統的56位干部參加了培訓。本期培訓為期10天，開設有稅源監控、納稅評估、財務報表涉稅分析、稅會差異分析、房地產開發企業成本核算及特殊銷售業務、企業涉稅會計處理、評估經驗介紹、公務員心理健康與心態調適、管理與溝通的藝術等培訓課程。
【簡訊4】
四川省彭州市地稅局干部知識更新培訓班開班
今年國慶以來，已有22個城市出臺限購或限貸的房地產調控政策，給全國樓市澆了一盆冷水。
據《財經國家周刊》記者了解，目前北京、深圳等一線城市樓市降溫效果明顯，住宅成交量迅速下滑，購房者陷入觀望。個別樓盤開盤報價大幅下調，售樓處又開始電話攬客。
業內人士普遍預計，隨樓市成交量下滑，調控熱點城市未來房價上漲乏力，并出現一定程度下調。但考慮到調控政策的控制能力，房價“暴跌”的局面不太可能出現。
強勢調控到來
與以往不同的是，這一輪調控不再由國務院“一刀切”、以“國N條”的形式統一發文，而是由20余個城市“自主調控”，根據自身狀況“因城施策”。
業內人士看來，這一方面體現了十八屆三中全會以來一貫強調的房地產分類調控原則;另一方面，20余個城市如此默契集體調控，其中也不無“上級授意”的原因。
自2015年以來，在貨幣和信貸政策寬松的背景下，北京、上海和深圳三大城市房價暴漲、地王迭出。隨后，漲勢擴散至二線城市和部分三四線城市。
中原地產數據顯示，22個頒布調控政策的城市中，2016年前9個月的土地出讓金總和達到了1.29 萬億元，比2015年同期上漲63.3%。
土地和樓市的火爆，一方面緩解了地方政府及其融資平臺的財務壓力，改善了銀行的資產狀況，降低了通貨膨脹的水平;另一方面也導致產業空心化等問題，積累了金融風險。 中國近二十年房地產市場的發展歷程，重復了國際上的“危機三角”模式。
不久前，萬達集團董事局主席王健林等開發商頻頻放出“中國房產泡沫為史上最大”、“限購限貸沒起效”等唱衰言論，引發社會各界對宏觀經濟和樓市的猜測和擔憂。
信貸數據顯示，商業銀行在擴大按揭貸款方面異常激進。2016年上半年，我國購房貸款新增2.3萬億，逼近2015年全年新增數額。僅2016年7月，人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，幾乎全部是房貸。
“住房需求是很難在某一時點大幅增長的，大量的信貸增幅證明本次樓市的爆炒，更多來自投機而非剛性需求。”一位業內人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示。
另一方面，房地產市場秩序的混亂也引發中央關注。10月14日，住房和城鄉建設部就進一步整頓規范房地產市場秩序工作進行了部署，明確表示要對欺詐炒作、違法違規銷售等9類房地產開發企業的不正當經營行為予以整頓，凈化市場環境。而在此前不久，住建部還曝光查處了一批失信房企和中介機構名單，使“”成為此輪地方樓市調控的又一重頭戲。
限貸“窗口期”
由地方城市集體發起的這一輪房地產調控，會否迎來樓市拐點？《財經國家周刊》記者就此采訪了諸多業內人士。
“北京的政策更多著眼在去杠桿，目的是減少樓市引發的金融風險，給發燒的樓市降溫，而并非絕對的利空（市場）。”一位央企北京開發商營銷方面負責人在接受媒體采訪時表示。
中信建投報告顯示，至2015年，中國居民的邊際新增房貸杠桿已然超越美國的歷史高點。
銀行系統擔憂的不僅是個人住房按揭貸款，更危險的是開發商的企業貸，它們的杠桿更高。
根據彭博社統計，中國144家開發商的債務已經飆升到稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）的8.1倍，債務總額上升至2.8萬億元。
《財經國家周刊》記者從券商處獲悉，近期交易所已經幾乎“一刀切”式暫停地產企業發行公司債，甚至包括已拿到無異議函的項目和資質優秀的企業。
與此同時，上海市10月8日出臺新規，明確銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于購買土地;中國銀監會在10月21日召開的三季度經濟金融形勢分析會上也明確要求各地嚴控房地產金融風險，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域等等。
種種跡象表明，這一輪調控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國樓市再度迎來“限貸”窗口期。
樓市資金何去何從？
接受《財經國家周刊》記者采訪的市場人士普遍關心的問題是：本次樓市調控，資金被驅離房地產之后，又該去往何處？
“投別的都不敢，一說是買房子，趕緊放（貸款）。”一位商業銀行高管告訴《財經國家周刊》記者，當下的房地產熱潮與實體經濟表現密切相關，一定程度上是資金保值增值的選擇。
2012年以來，房地產投資的邊際貢獻就超越基建，成為影響我國GDP走勢的最重要因素。正是因為對房地產高度依賴，使得資本推高了房地產價格，大量金融資源隨之進入。
中信建投分析認為，2015年開始的這次回暖與前幾輪均有不同。例如，本輪上漲更多地呈現了結構性的差異，一線城市暴漲，三四線仍有天量庫存;再如，此輪回暖之后，開發商對追加投資卻更加謹慎;在去庫存的過程中，居民的杠桿水平不斷上漲等等。
本質上，這是一種“資產荒”導致的貨幣現象。
2016年9月，我國房地產新開工面積同比下降19%。業內人士預計，在本輪調控政策出臺之后，開發商們的拿地熱情會大打折扣。
“今年上半年十塊地里選一塊，下半年可能二十塊里選一塊，以應對市場的不確定性。”碧桂園集團總裁莫斌在8月份香港的半年業績會上說。
經濟學家許小年在出席“諾獎學者絲路行”論壇時說，房地產行業不可能支撐中國經濟這么大的體量，如果不能在“三去”（去產能、去杠桿、去庫存）上取得顯著的進展，中國經濟內部風險積累會越來越多。
在他看來，中國經濟如果要真正實現轉型，就必須突破“危機三角”循環，擺脫地方經濟和財政對房地產業的依賴，找到新的發展出路。
業內預測，年內再降息可能性不大，貨幣政策后期可能逐步收緊，引導資金“脫虛向實”仍是中央既定方向。
自2008年金融危機爆發以來，世界經濟一片低迷，中國經濟亦也難獨善其身。然而，近兩個月來，形勢似乎發生了變化，在各種因素的作用下，從2009年3月到2009年5月，被稱為經濟“晴雨表”的股市，上漲了近500點；樓市也出現了“小陽春”，成交量有了一定上漲。這讓許多人，特別是手里有點錢的所謂“中產階層”，回想起了2005~2007年間如坐了火箭般直躥的房價，以及2007年的股市“六千點”。因此有專家開始推導：最壞的日子已經過去，經濟已經觸底并開始反彈，中國不會出現新一輪通貨膨脹……
一個購房者的故事
“沒想到，買套房這么難。”談起這兩個多月來的經歷，胡楊有些無奈。困擾胡楊的問題，其實也在困擾著不少人：手里有一些存款，存著怕縮水，買股票怕虧，買房――更復雜。
其實，早在2005年，胡楊就已經買了一套房，他用“搭上瘋漲前的最后一班車”來形容自己購買的第一套房。胡楊的房子買在北京東城區，從2005年到2007年，房價翻了一倍。“買房之后，房價就開始瘋漲。我有幾個朋友當時沒買，拿著錢到處看房，拖到現在，已經買不起了。”
胡楊和妻子都是外企中層管理人員，收入還不錯，除了應付日常生活開銷，能有一定數量的積蓄。從2005年買房至今，他們又攢了一筆存款。錢怎么用？夫妻倆一致認為，股票、基金一概不考慮。他們至今還有好幾萬元“埋”在基金里沒有解套，夫妻倆再也不想趟基金這渾水了。妻子提出將這筆錢分成兩份，一份用來換輛新車，另一份則存著，給3歲的孩子作將來的教育基金。胡楊對妻子的提議表示贊同，但不久之后，他卻改變了主意。
“從今年3月份開始，我經常接到社區物業公司的電話，問我要不要賣房子，說有人想出高價買我的房子。”對于這類電話，胡楊一開始很不耐煩，但頻繁的電話讓他想到了一個問題，“冷卻了近一年的樓市難道已經開始回暖？”
緊接著，胡楊讀到了一份某咨詢公司給他們公司做的宏觀經濟形勢分析報告。文中指出，受政府的財政政策和貨幣政策影響，未來中國的通脹風險極大。胡楊立刻想起了2007年的情景，倒吸了一口冷氣。“跟幾個同事聊了一下，大家都覺得，在通貨膨脹中，最受傷的就是我們這些人，有點小錢，比上不足比下有余。公務員和國企員工有國家撐腰，人家不怕錢縮水；收入低的人本來就沒多少存款，形勢惡劣的話，國家會給他們最低保障；而我們這些人表面看著風光，其實每一分錢都是自己辛苦賺出來的，錢縮水了，我們最慘。”
綜合各種因素，胡楊決定再買一套房，既作投資，也算改善生活，一舉兩得。“現在還處于通貨緊縮時期，我認為房價現在已經到底了。”胡楊中意的區域是被稱為教育區的海淀區，“我看過一些數據和分析，說北京最具升值潛力的區域就是教育區，而且，我也考慮到孩子以后上學。”但由于海淀區的新開盤項目很少，而且位置偏遠，打算選一套二手房。
胡楊開始和房產中介打交道，“他們太會講故事了，我基本被他們洗腦了。我最常聽到的話就是，XX房子，業主也不想賣，但是他要資金周轉，就減價處理了，好幾家都在搶……”胡楊越來越覺得，樓市似乎從來就沒冷過，而且會越來越熱。
2009年4月，胡楊看中了西三環內的一套房，加上各種費用，平均一算，價格在14800元/平方米左右。胡楊像撿到了個寶貝似的，在看房第二天就交了3萬元定金。然后，開始湊首付款，他手里的存款不夠，就找同學朋友借錢。令他意外的是，有三個大學同學都要買房子，聲稱還想找他借錢。
就在胡楊為首付款一籌莫展的時候，中介打來了電話，說：房主不想賣了，交易終止。胡楊追問原因，經紀人一開始還說，是因為房主的資金周轉問題解決了，不需要賣房了。后來，才吞吞吐吐地告訴胡楊，房主覺得房價還要漲，現在賣太虧，如果胡楊再加10萬元，房主還可以考慮賣給他。到嘴的鴨子飛了，胡楊憋了一肚子火，最終決定放棄那套房屋。
房價區分貧與富
對于不少人用買房來抵御通貨膨脹的行為，中國社會科學院金融實驗室主任、中國經濟評價中心主任劉煜輝認為，目前的樓市“小陽春”只是一次小規模的需求釋放。實際上，未來數年。全球經濟面臨深度調整，如果經濟在底部長期波動震蕩，房子流動性極差，未必是抵御通脹的最好選擇。
人們之所以將房子看做“法寶”，是因為在上一輪的通貨膨脹中，房子扮演了特殊角色――分貧富。
對于2006~2007年的通脹，中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容在接受媒體采訪時說：這是一場“劫貧濟富”的“中國式通貨膨脹”。這輪通貨膨脹“推高了房地產市場價格，從而使得絕大多數低收入者遠離房地產市場；隨后又制造了廣大居民基本生活消費昂貴化，大幅增加了低收入者的生活負擔。從這個意義上說，中國式通脹對國內中低收入人群的危害是十分嚴重的。同時，那些越早持有資產而不是貨幣的人，則成為這場游戲的受益者。能夠在早期進入房地產、股市等資產市場的，當然就是有錢人。”可以說，是房價的上漲，在短短幾年的時間拉開了貧富差距，并且將這個差距越拉越大。
事實上，2006~2007年房地產業的發展趨勢很難復制。在1998年亞洲金融風暴之后，中國的房地產業被國家扶持為支柱產業，頒布了一系列扶持政策，包括取消福利分房。所以，房地產業的需求在1998年到2007年被大量釋放。按照經濟學的觀點，一個產業的興盛，會無限推高人們對該產業的預期，之后預期又會繼續推高產業的發展，直到該產業出現泡沫。中國的房地產業也逃不出這個怪圈。所以，2007年，中國的房地產業經歷了政策性的“中國式通脹”和資產泡沫怪圈后，房價出現井噴式的上漲也就不奇怪了。實際上， 2009年以后即使國家不再出臺類似的扶持政策，房子也很難再次扮演“分貧富”的角色了。
中產階級的不安全感
2009年，中國的CPI（消費者物價指數）持續下降，老百姓的生活必需品價格尚未有明顯上漲，中低收入人群的生活相對穩定。
然而，對于2006年的深刻記憶，使得中國人猶如驚弓之鳥，特別是那些“比上不足比下有余”的人。相對“有產”的中產階層來說，通脹意味著以前的財富會隨物價上漲而貶值，或意味著已有的負債會越來越高。
