時間：2022-09-30 23:02:07
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑工程考察報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
英文名稱：Nonferrous Metals Engineering & Research
主管單位：中國瑞林工程技術有限公司
主辦單位：南昌有色冶金設計研究院
出版周期：雙月刊
出版地址：江西省南昌市
語
種：中文
開
本：大16開
國際刊號：1004-4345
國內刊號：36-1111/TF
郵發代號：44-147
發行范圍：國內外統一發行
創刊時間：1980
期刊收錄：
核心期刊：
期刊榮譽：
Caj-cd規范獲獎期刊
聯系方式
關鍵字：建筑工程 造價管理 管理控制 存在的問題
中圖分類號： TU198 文獻標識碼： A
建筑項目管理工作的不斷進步和完善，傳統的工程造價管理與控制已不適應形勢發展的要求，全過程工程造價管理與控制從單純的完工結算被動的管理與控制，逐漸轉變為主動介入建設工程項目的可行性研究。提高工程建設的投資效果,有利于取得較好的投資效益和社會效益。因此，在建筑工程中開展全過程工程造價管理與控制勢在必行。
一、全過程工程造價管理與控制的內容
1、實施階段的工程造價管理與控制實施階段的工程造價管理與控制
對建筑安裝工程而言，實施階段的工程造價管理與控制，首先，要加強監理工作力度，充分發揮工程監理在建筑安裝工程施工中的職能，把好造價關。二是做好施工前的準備工作，對技術、組織、人員等施工全過程進行統一調度安排，保障建筑施工有序進行。三是選材用材要確保質量，在材料的過程中，要公平公正地確保選材的質量，做好考察報告工作。四是嚴格執行隱蔽工程驗收制度。實施階段的工程造價管理與控制，對簽證的描述要求客觀、準確，加強預見性，盡量減少簽證發生。隱蔽簽證應加強現場施工管理，規范設計變更程序。2、竣工階段的工程造價管理與控制竣工階段的工程造價管理與控制
在全過程工程造價管理與控制中的作用也不容忽視。具體說來，竣工階段包括竣工工程結算和竣工工程決算兩個部分的內容，其中，竣工工程結算是在工程驗收合格后由施工單位根據竣工圖紙、變更洽商、圖紙會審記錄等資料編制，為很好的把握造價，建設單位可同時委托兩家造價咨詢公司背靠背完成，雙方進行逐條核對工程量，之后其中一方再與施工單位逐項審查，防止重算漏算。而竣工決算則是指在對建筑安裝工程進行驗收，且驗收結果合格之后，分析和檢查涉及概算的執行情況，通過完成竣工決算對項目進行分析總結，嚴格執行計價依據與計價方法，為今后制定基建計劃，降低建設成本，提高投資效果提供必要的資料。
二、工程造價管理中存在的主要問題
1、建筑工程造價的確定缺乏統一的標準
我國目前實施的是定額編制的造價確定制度，雖然我國工程造價從傳統定額模式正向工程量清單模式轉換,但新的定額模式還不夠完善,隨著新材料、新工藝在建筑工程行業的使用，在編制工程造價的時必須定額換算，造成編制的工程造價偏離了真實的市場價格信息，使得工程量清單計價流于形式,沒有真正起到控制工程造價的作用。況且，舊有計劃經濟體制下的管理模式在企業中早已根深蒂固,使得現有的造價管理人員習慣了指定的定額價格管理模式, 建筑工程造價的確定缺乏統一的標準，從而使編制的工程造價存在著較大的誤差。不能把市場價格與企業內部管理消耗、技術消耗有機地結合起來,也不能切實地將企業本身的技術、管理優勢體現到投標報價中去，更無法真正的報出適合自身企業及滿足市場要求的準確報價。
2、缺乏規范的法制管理制度
雖然說目前針對工程造價管理的問題，我國已經出臺了一些相關法律法規，但是在具體點工程造價管理中還是存在這樣或者那樣的非常實際的問題無法從已有的立法中找到對應的規定，存在的盲區還是很多的。再就是對于工程造價中的違法違紀行為也經常因為法律不健全的因素導致無法得到應有的懲處，這都直接地影響到了工程造價的真實性和持續健康發展問題。
3、市場競爭機制缺乏公平性
目前，我國的建筑市場還處于混亂狀態，缺乏完善科學的競爭機制，造成行業保護、地方保護、暗箱操作等現象肆虐。其次，建筑市場缺乏完善機制，使得建筑工程行業壟斷嚴重，在這個過程中又增加了中間關節，間接太高了工程的造價，嚴重影響了市場競爭的公平性。再次，建筑市場出現了供求失衡的狀態。隨著經濟的發展，建筑工程越來越多，伴隨而來的是從事建筑工程施工的人員也在不斷增多，加速了市場競爭的激烈性，面對如此不規范的競爭機制，施工企業只能通過壓低價格的方式來承包工程，長期以往，就會造成企業工程造價管理趨于不合理化，接著會繼續加重市場競爭不規范現象，然后繼續惡性循環，造成工程造價管理缺乏科學性與合理性。
4、缺乏對工程造價管理的全過程監控
當前市場中的不正當競爭現象是屢禁不止，造成建筑市場中出現盲目縮減造價、縮短工期、墊資施工以及拖欠工程款等現象，而且出現的頻率非常高，導致施工項目的質量不達標、工期延長、預算超額、效益低下、資源浪費等問題層出不窮，使得工程造價增加，再者企業惡意牟取利益，造成工程造價的不合理。
三、加強工程造價管理的主要措施
1、 建立標準的工程造價計價依據和計價方法
相對于傳統的定額計價模式，采用工程量清單計價，減少了招標工作的盲目性和隨意性，能夠最大限度地在施工中節約材料，降低成本，控制工程造價。工程量清單是國際通行的工程招標投標方式，其實質是最低報價中標，而且是建立在發育完善的市場和工程擔保制度基礎上的，積極推行工程量清單報價，增加企業的經濟效益。計價依據及計價辦法的改革和完善是工程造價管理改革的關鍵。要繼續完善和改革現行工程造價計價依據及計價辦法。
2、加強法制法律建設
首先要建立市場行為的監督保障體系，促使工程造價的市場化，同時政府要確保其協調與監督的職能正常進行。其次還要健全法律法規制度，不斷完善工程招標的相關規范，建立統一開放有序公平的市場體系。再者政府的相關職能部門務必要通過相關規范，保證施工單位的市場行為的規范性，將壟斷等各種不正當競爭行為扼殺在搖籃中，為公平競爭的市場提供必要的保障。建設工程造價管理要不斷健全法制法規，使建筑工程造價管理有法可依。
3、完善市場競爭機制
首先，要結合國家的宏觀調控政策，不斷完善建筑市場的競爭機制。其次，要提高企業的素質，規范承包行為。承包單位承攬施工任務是工程建設的一部分，我們要規范招標市場，要建立聯合辦公制度，對招標活動進行規范，協調一致互相配合。另外，不斷采取措施，遏制建筑行業的壟斷現象，保證市場秩序，確保市場競爭機制的公平性特征。
4、決策設計階段的造價控制
決策設計階段的造價控制主要包括三個部分：首先是優化設計方案。選定專業的技術人員對設計方案進行擬定和修改，使得所設計的方案達到最合理的程度。也可以開展一些設計競賽和設計招標活動，制定嚴格的設計標準，保證設計的優化，采用限額設計、標準設計、價值工程等理論對工程建設項目設計階段的投資情況進行有效的控制與管理，保證質量與安全的情況下，控制工程造價。其次在招標過程要建立合理的競爭體制。在市場經濟下，工程招標制度屬于一種競爭手段，同時也能督促設計人員優化標準設計，促使設計人員提高設計水平、增強風險意識，從而有效地控制工程造價。再次要加強對設計方案的估算、初步設計概算、施工圖預算的編制管理和審查。在工民建施工過程中仍發現一些設計方案存在缺陷，設計不合理等問題，還有的施工圖預算不精準，導致各個階段造價的目標控制受到嚴重影響，最終無法達到造價控制的目的。
5、施工過程中的工程造價管理控制
在施工過程中，首先要嚴格按照工程圖紙施工，如果圖紙確實需要改動的則要按照相關流程，經管理人員批準后再實施。這樣可以有效的避免因改變圖紙而導致工程量增加，工程造價提高的情況。其次要不斷加強技術措施來控制建筑工程造價。積極引入新技術，不斷采用新工藝、新技術以及新材料，以此來提高企業的施工水平。與此同時，還要強化質量管理。如果質量不合格，必然要進行返工等工作，這不但會延長工程的工期，還會增加工程造價。此外，在施工過程中還要合理的安排施工工序，做好施工現場的協調工作，盡最大的可能降低建筑工程造價。
綜上所述，建設工程的造價管理工作是貫穿于整個項目的全過程，從項目的決策、設計再到施工都需要有專業的造價管理措施，它對工程的經濟和社會效益都有著重要影響。施工企業要切實做好工程造價管理工作，加強建筑工程造價管理的工作力度，嚴格控制工程造價，從而促進工程整體管理水平的提高，獲得預期的經濟效益和社會效益，促進我國建筑行業的可持續發展。
參考文獻：
[1]謝燕春. 建筑工程造價管理存在的問題及對策分析[J]. 中國高新技術企業,2009,24:86-87.
[2]李設姣. 淺談建筑工程造價管理與控制[J]. 企業技術開發,2010,09:118-120.
[論文摘要]中國的建筑設計事務所正處于大發展的時期，但同時也暴露出了許多問題，主要表現在專業化程度不夠，企業形式單一、缺乏風險應對能力，管理結構不夠成熟，建筑師受管理教育較少，新興事務所不注重行政制度等。本文從分析中國建筑事務所的現狀入手，對比外國事務所的成功的發展經驗，旨在通過對當代中外建筑事務所管理制度與行政制度的對比研究，找尋當代中國建筑事務所亟待解決的問題，為各種設計師事務所建立更加合理、高效的管理模式提供方向。
一、中國建筑事務所目前存在問題
1.大型設計院的壓力
大型設計院與政府之間的密切關系使政策的制定傾向設計院的既得利益。事務所的業務性質被政策局限在傳統設計院的補充上，使其失去了發展壯大的機會，阻礙了小型建筑事務所通過合作取得大型項目的機會。
這也導致大量在職公職建筑師在設計院以外掛名從事第二職業。引起“一些單位與個人間的矛盾，同時加大注冊管理難度”。
計劃經濟體制遺留下來的大型設計院與行政機構之間千絲萬縷的關系正在被逐漸改正，設計事務所與設計院間的競爭也趨于正常化。這正是市場細分的結果，從當前設計市場可以看到，人們以前擔心的諸如設計事務所搶走大型設計院的項目的情況并沒有演變為惡性競爭。設計事務所因為自身的靈活機制，開辟了更多的設計領域，為我國建筑整體品質提高加速。
2.企業形式
當今中國建筑事務所的企業形式單一，市場較著名的建筑事務所以兩個方面特征區別于傳統設計院的。“以行業內名人領銜成立；采用合伙人制的企業形式（無限責任公司）”。
建設[2000]285號《建設部關于印發〈建筑工程設計事務所管理辦法〉的通知》中規定“建筑工程設計事務所（以下簡稱設計事務所）是指具備一級注冊執業資格（或取得高級職稱的）、在當地有一定知名度的專業設計人員合伙設立，從事建筑工程設計……合伙人對設計事務所的債務承擔無限責任和連帶責任”。另外，該管理辦法的附件《建筑工程專業事務所資質標準》中提到申請建筑設計事務所的資質條件為“……至少有三名……一級注冊建筑師作為發起人……建筑設計事務所資質不分級別……”，執業范圍則參考的是注冊建筑師的標準。
以合伙人制作為設計事務所的基本企業形式固然有利于規范市場，但是單一的企業形式并不利于青年未成名建筑師成立其設計事務所。在大型設計院中無法得到重視的青年設計師正是中國建筑事務所的主力軍，如果沒有一種機制鼓勵和扶持沒有名氣但有足夠能力的青年建筑師，我們的事務所必定會成為著名建筑師們的擺設。
二、發達國家和地區與當代中國建筑事務所比較分析
1.專門化程度
事務所的專門化，不僅包括設計領域專門化，還可以理解為在事務所堅持原則上的一種劃分。在發達國家，“建筑事務所以對建筑的認識和追求來分為本質截然不同的兩類:組織事務所或稱之為商業性事務所（Corporation），與建筑家工作室，或稱之為藝術性事務所（Atelier，Studio）”。
“組織事務所是提供建筑設計咨詢服務換取報酬的由建筑師組成的公司，通過以圖紙等設計文件對項目的預期計劃為商品的價值交換過程，獲得投資回報及贏利的經濟實體。”因此，設計是作為生意和業務（Business），設計項目是作為一個經濟工程（Project）而被運作，對時間、成本的控制是非常嚴格的，“多快好省”的設計是贏利的保障。
“建筑家工作室是獨立建筑師或有相同志向的建筑師組合。本質上是以文化批判創新和藝術實驗為目的的建筑藝術創作團體和建構的工匠作坊，經濟運行的維系及發展則只是其附屬產物。其目標是精神的獨立和藝術創作的獨立。”
目前的中國，我們常混淆兩者間的差別。找準各自的定位對建筑事務所的發展有至關重要的作用。對其性質的細分不僅有利于建立起盈利模式，更有助于整個“實驗建筑－商業建筑－反思（實驗建筑)－商業建筑(提升）”良性互動的建立。
而在商業性事務所中的設計領域的專門化的優勢明顯:
以美國SOM事務所為例，它擅長于商業摩天大樓設計，很少涉足其他類型建筑。亞利桑那州圖森市的ADP公司，是300人左右大公司，但仍專長于超凈車間、醫院及高校建筑。
長期推動某方向的專門化設計，資深設計人員可擁有相對較多的經驗，也會比其他公司擁有更多該領域內的固定合作伙伴，更熟悉專用的建筑產品。這不僅意味設計更加得心應手，還意味著可以得到更加優惠的價格優勢。
中國現在的建筑事務所“仍然比較廣泛”，以北京梁開建筑設計事務所為例，“成立一年多來，除了設計完成了承德等一批國家康居示范工程項目之外，還承接了一些大型公共建筑的前期和設計工作。”
2.企業形式與規模
“美國目前約10000家的建筑設計事務所，最小的只有1人，最大的1800人，其中約85%的在6人以下。其形式可以是合伙人制、私人公司、專業公司、有限責任公司等，而且還可以采用有限—合伙人制公司(如SOM公司)，其中有限責任性質的公司占大多數，無限責任的合伙制公司很少。”
“英國90%以上的公司不超過6人，40人以上的只占1%，幾家較大的設計公司集中了20%以上的建筑師。”“有限—合伙人制公司是近年來開始流行的企業形式，在15年前還不允許有這種性質的企業成立。”
英美的建筑設計事務所中，大部分是新型的“有限—合伙人制”，這比我國現在廣泛常用的無限責任的合伙人制更易控制風險和保障合伙人的利益。
國內大部分業主對于傳統設計院的極端信任，以及相應設計保險制度的缺位都給一些初出茅廬的建筑師開辦建筑事務所帶來極大的困難。小規模的項目（如房屋裝修）正變得越來越多，《物權法》的頒布也使小型建筑事務所的增多成為趨勢。但大規模小型建筑事務所的出現還亟待各種注冊制度、知識產權保護措施和資格準入制度的建立，以及市場對建筑師的信任。
3.管理結構
在歐美發達國家的小規模事務所“典型的人員構成模式是1個～2個合伙人(或注冊建筑師），1個辦公室助理，1名兼職會計、2名～3名實習生。”
美國的一般有三種類型:“一種是只有一個老板，公司歸他一個人所有,英文稱為SoleProprietorship，一般小型事務所多是這種類型;一種是有幾個合伙人;公司歸合伙人所有;英文稱Partnership;第三種是股份制公司（稱Corporation）;持股人都是公司的主要負責人，由于持股人（Stockholder）擁有的股份數量不同，在公司的地位及發言權也不一樣,一般比較大的事務所都是股份制。”
因此，建筑事務所的管理模式具有一定的獨特性：為了保證自己對項目設計的控制權，起主導地位的建筑師往往掌握著事務所大部分的股份且不對外出售，即對事務所的行政和管理起著決定作用。建筑師不僅需要進行設計，還需要對項目進行管理，才能夠保證工程按照設計意圖執行。而對于骨干的獎勵模式可以看出老板建筑師對員工分層對待的特點。這幾個層次可以按照以下順序排列:董事長（持有股份，領導事務所）;董事（持有股份，對決策具有影響力）;副董事（享有年終分紅）;建筑師、設計師、項目經理（工資）;技師、繪圖員（工資）。超級秘書網
三、挑戰
1.提高建筑師自身的管理素養。管理方面的素質對于項目和運營事務所具有舉足輕重的作用，而這有賴于引起教育體系的共識。
2.促進多元化的企業形式，建立設計保險制度。增強對風險的應對能力。
3.明確建筑事務所定位。我們需要根據自身的特點提高專業化程度，設計適合的人員構成模式。合適的模式能夠使事務所的項目進行得更加順利，更可以使員工產生必要的歸宿感。
參考文獻:
[1]衛更太:歐美的小規模建筑設計事務所.中國勘察設計，2006，04:28～30
[2]王早生:美國、英國建筑事務所及建筑市場管理制度考察報告.中國勘察設計，2005，04:15～18
關鍵詞：城市區域火災風險評估
一、火災風險評估的概念
過去，人們往往依靠經驗和直觀推斷來做出決策。隨著計算機容量不斷擴大和模塊技術的發展，風險評估（riskassessment）和風險管理（riskmanagement）技術作為復雜或重大事項決策的必要輔助手段，在過去的二、三十年間，在決策分析、管理科學、運營研究和系統安全等領域得到了廣泛的認知和應用[1]。
通常認為風險(risk)的定義為：能夠對研究對象產生影響的事件發生的機會，它通過后果和可能性這兩個方面來具體體現。風險概念中包括三個因素：對可能發生的事件的認知；該事件發生的可能性；發生的后果[2]。因而，火災風險（firerisk）包含火災危險性（發生火災的可能性）和火災危害性（一旦發生火災可能造成的后果）雙重含義[3]。
現在，在文獻中可以看到的與“火災風險評估”相關的術語有fireriskanalysis,fireriskestimation,fireriskevaluation,fireriskassessment等，但基本上火災風險評估都是指：在火災風險分析的基礎上對火災風險進行估算，通過對所選擇的風險抵御措施進行評估，把所收集和估算的數據轉化為準確的結論的過程。火災風險評估與火災模擬、火災風險管理和消防工程之間有密切關系，為其提供定性和定量的分析方法，簡單地如消防安全設施檢查表，復雜的就會涉及到概率分析，在應用方面針對的風險目標的性質和分析人員的經驗有各種變化[4]。
較多的人傾向于從工程角度來定義火災危害性（firehazard）和火災風險（firerisk）。火災危害性指：凡是根據已有的資料認為能引起火災或爆炸，或是能為火災的強度增大或蔓延持續提供燃料，即對人員或財產安全造成威脅的任何情況、工藝過程、材料或形勢。火災危害性分析在不同的情況下有不同的針對性，目的是確定在一定的條件下有可能發生的可預見性后果。這種設定的條件稱為火災場景，包括建筑物中房間的布局、建材、裝修材料及家具、居住者的特征等與相關后果有關的各種具體信息。目前在確定后果方面的趨勢是盡可能地利用各種火災模式，輔以專家判斷。此時，危害性分析可以看作是風險評估的一個構成元素，即風險評估是對危害發生的可能性進行權衡的一系列危害性分析。
從系統分析的角度來看，風險具有系統特性和動態特性。風險實際上并非某一單一實體或事物的固有特性，而是屬于一個系統的特性。若系統發生變化，很容易就會使事先對風險所做的估算隨之發生變化。火災風險評估模式包括：系統認定，即明確所要評估的具體系統并定義出風險抵御措施的過程；風險估算，即設定關于火災的發生幾率和嚴重后果及其伴隨的不確定性的衡量標準或尺度，計算和量化系統中的指標的過程；風險評估，對該標準或尺度進行分析和估算，確定某一特定風險值的重要性或某一特定風險發生變化的權重[5]。
二、城市區域火災風險評估的意義及發展概況
在消防方面，隨著人們安全意識的提高和建筑設計性能化的發展，對建筑工程的安全評估日益受到重視，比如美國消防協會制定的“NFPA101生命安全法規”是一部關注火災中的人員安全的消防法規，與之同源的“NFPA101A確保生命安全的選擇性方法指南”，分別針對醫護場所、監禁場所、辦公場所等，給出了一系列安全評估方法，多應用于建筑工程的安全性評估方面[6]。
目前，我國在火災風險評價方面的研究，大部分是以某一企業，或某一特定建筑物為對象的小系統。例如，由武警學院承擔的國家“九五”科技攻關項目“石化企業消防安全評價方法及軟件開發研究”，以“石油化工企業防火設計規范”等消防規范和德爾菲專家調查法為基礎，設計了石化企業消防安全評價的指標體系，利用層次分析法和道化指數法確定了各指標的權重，采用線性加權模型得出煉油廠的消防安全評價結果[7]。以某一特定建筑物為對象的火災風險評價也比較多，如中國礦業大學周心權教授，在分析建筑火災發生原因的基礎上，建立了建筑火災風險評估因素集，并運用模糊評價法對我國的高層民用建筑進行了消防安全評價[8]。
與上述的安全評估不同，城市區域的火災風險評估的目的是根據不同的火災風險級別，配置消防救援力量，指導城市消防系統改造，指導城市消防規劃。對已建成的城市區域的火災風險評估必須考慮許多因素，即城市火災危險性評價指標體系，包括區域內所存在的對生命安全造成危險的情況、火災頻率、氣候條件、人口統計等因素，進而評價社區的消防部署和消防能力等抵御風險的因素。除此之外，在評估過程中另一個重要的情況是要關注社區從財政及其他方面為消防規劃中所要求的總體消防水平提供支持的能力和意愿。隨著城市規模擴大、綜合功能增強，在居住區商貿中心、醫院、學校、和護理場所增多，評估方法還會相應的改變。現有的城市區域火災風險評估方法主要出于以下兩個目的：
（一）用于保險目的
在火災保險方面的應用的典型事例為美國保險管理處ISO(InsuranceServicesOffice,ISO)的城市火災分級法，在美國已經被視為指導社區政府部門對其火災抵御能力和實際情況進行分類和自我評估的良好方法。ISO方法把社區消防狀況分為10個等級，10級最差，1級最好。
ISO是按照一套統一的指標來對每個社區的客觀存在的滅火能力進行評估，確定該社區的公共消防級別，這套指標來自于由美國消防協會和美國自來水公司協會所制定的各種國家規范。ISO對城市消防的分級方法主要體現在它的“市政消防分級表(CommercialFireRatingSchedule,CFRS)”上。CFRS把建筑結構、用途、防火間距與公共消防情況（用公共消防分級數目表達）相關聯，再以統計數據加以調節后，來確定相應的火險費用。ISO級別僅被保險公司用作確定火險費用的一個成分。ISO分級系統雖然無法反映出消防組織的其他應急救援能力，但實際上也常用于各個區域的公共滅火力量的確定。
市政消防分級表從年開始使用，主要考察某城市區域的7個指標情況：供水、消防隊、火災報警、建筑法規、電氣法規、消防法規、氣候條件。隨著技術進步，該表也不斷改進。年版抽取了CFRS中對公共消防分級的方法，給出了修訂后的滅火力量等級表，指標只包括前3項。被刪除的指標或者確少區分度，或者在全市范圍內進行評估時太過于主觀，而且74表格中包含許多評估標準是具體的規定，如果某一社區的情況沒有滿足這些規定，則歸屬為差額分，規定降低了表格可使用的彈性范圍，無法正確評估情況和技術的變化。故而ISO分級表被視為越來越“性能化”[9]。
（二）用于消防力量的部署
當今的消防組織和地方政府要擔負日益加重的安全責任，面對來自公眾的對抵御各種風險的更多的期望，以及調整消防機構人員、設備及其他預算方面的壓力，迫切需要確認某一給定轄區內的具體風險和危險的等級。
具體地說，城市區域風險評估在消防方面的目的就是：使公眾和消防員的生命、財產的預期風險水平與消防安全設施以及火災和其他應急救援力量的種類和部署達到最佳平衡。
關鍵詞：城市區域火災風險評估
一、火災風險評估的概念
過去，人們往往依靠經驗和直觀推斷來做出決策。隨著計算機容量不斷擴大和模塊技術的發展，風險評估（riskassessment）和風險管理（riskmanagement）技術作為復雜或重大事項決策的必要輔助手段，在過去的二、三十年間，在決策分析、管理科學、運營研究和系統安全等領域得到了廣泛的認知和應用[1]。
通常認為風險(risk)的定義為：能夠對研究對象產生影響的事件發生的機會，它通過后果和可能性這兩個方面來具體體現。風險概念中包括三個因素：對可能發生的事件的認知；該事件發生的可能性；發生的后果[2]。因而，火災風險（firerisk）包含火災危險性（發生火災的可能性）和火災危害性（一旦發生火災可能造成的后果）雙重含義[3]。
現在，在文獻中可以看到的與“火災風險評估”相關的術語有fireriskanalysis,fireriskestimation,fireriskevaluation,fireriskassessment等，但基本上火災風險評估都是指：在火災風險分析的基礎上對火災風險進行估算，通過對所選擇的風險抵御措施進行評估，把所收集和估算的數據轉化為準確的結論的過程。火災風險評估與火災模擬、火災風險管理和消防工程之間有密切關系，為其提供定性和定量的分析方法，簡單地如消防安全設施檢查表，復雜的就會涉及到概率分析，在應用方面針對的風險目標的性質和分析人員的經驗有各種變化[4]。
較多的人傾向于從工程角度來定義火災危害性（firehazard）和火災風險（firerisk）。火災危害性指：凡是根據已有的資料認為能引起火災或爆炸，或是能為火災的強度增大或蔓延持續提供燃料，即對人員或財產安全造成威脅的任何情況、工藝過程、材料或形勢。火災危害性分析在不同的情況下有不同的針對性，目的是確定在一定的條件下有可能發生的可預見性后果。這種設定的條件稱為火災場景，包括建筑物中房間的布局、建材、裝修材料及家具、居住者的特征等與相關后果有關的各種具體信息。目前在確定后果方面的趨勢是盡可能地利用各種火災模式，輔以專家判斷。此時，危害性分析可以看作是風險評估的一個構成元素，即風險評估是對危害發生的可能性進行權衡的一系列危害性分析。
從系統分析的角度來看，風險具有系統特性和動態特性。風險實際上并非某一單一實體或事物的固有特性，而是屬于一個系統的特性。若系統發生變化，很容易就會使事先對風險所做的估算隨之發生變化。火災風險評估模式包括：系統認定，即明確所要評估的具體系統并定義出風險抵御措施的過程；風險估算，即設定關于火災的發生幾率和嚴重后果及其伴隨的不確定性的衡量標準或尺度，計算和量化系統中的指標的過程；風險評估，對該標準或尺度進行分析和估算，確定某一特定風險值的重要性或某一特定風險發生變化的權重[5]。
二、城市區域火災風險評估的意義及發展概況
在消防方面，隨著人們安全意識的提高和建筑設計性能化的發展，對建筑工程的安全評估日益受到重視，比如美國消防協會制定的“NFPA101生命安全法規”是一部關注火災中的人員安全的消防法規，與之同源的“NFPA101A確保生命安全的選擇性方法指南”，分別針對醫護場所、監禁場所、辦公場所等，給出了一系列安全評估方法，多應用于建筑工程的安全性評估方面[6]。
目前，我國在火災風險評價方面的研究，大部分是以某一企業，或某一特定建筑物為對象的小系統。例如，由武警學院承擔的國家“九五”科技攻關項目“石化企業消防安全評價方法及軟件開發研究”，以“石油化工企業防火設計規范”等消防規范和德爾菲專家調查法為基礎，設計了石化企業消防安全評價的指標體系，利用層次分析法和道化指數法確定了各指標的權重，采用線性加權模型得出煉油廠的消防安全評價結果[7]。以某一特定建筑物為對象的火災風險評價也比較多，如中國礦業大學周心權教授，在分析建筑火災發生原因的基礎上，建立了建筑火災風險評估因素集，并運用模糊評價法對我國的高層民用建筑進行了消防安全評價[8]。
與上述的安全評估不同，城市區域的火災風險評估的目的是根據不同的火災風險級別，配置消防救援力量，指導城市消防系統改造，指導城市消防規劃。對已建成的城市區域的火災風險評估必須考慮許多因素，即城市火災危險性評價指標體系，包括區域內所存在的對生命安全造成危險的情況、火災頻率、氣候條件、人口統計等因素，進而評價社區的消防部署和消防能力等抵御風險的因素。除此之外，在評估過程中另一個重要的情況是要關注社區從財政及其他方面為消防規劃中所要求的總體消防水平提供支持的能力和意愿。隨著城市規模擴大、綜合功能增強，在居住區商貿中心、醫院、學校、和護理場所增多，評估方法還會相應的改變。現有的城市區域火災風險評估方法主要出于以下兩個目的：
（一）用于保險目的
在火災保險方面的應用的典型事例為美國保險管理處ISO(InsuranceServicesOffice,ISO)的城市火災分級法，在美國已經被視為指導社區政府部門對其火災抵御能力和實際情況進行分類和自我評估的良好方法。ISO方法把社區消防狀況分為10個等級，10級最差，1級最好。
ISO是按照一套統一的指標來對每個社區的客觀存在的滅火能力進行評估，確定該社區的公共消防級別，這套指標來自于由美國消防協會和美國自來水公司協會所制定的各種國家規范。ISO對城市消防的分級方法主要體現在它的“市政消防分級表(CommercialFireRatingSchedule,CFRS)”上。CFRS把建筑結構、用途、防火間距與公共消防情況（用公共消防分級數目表達）相關聯，再以統計數據加以調節后，來確定相應的火險費用。ISO級別僅被保險公司用作確定火險費用的一個成分。ISO分級系統雖然無法反映出消防組織的其他應急救援能力，但實際上也常用于各個區域的公共滅火力量的確定。
市政消防分級表從1974年開始使用，主要考察某城市區域的7個指標情況：供水、消防隊、火災報警、建筑法規、電氣法規、消防法規、氣候條件。隨著技術進步，該表也不斷改進。1980年版抽取了CFRS中對公共消防分級的方法，給出了修訂后的滅火力量等級表，指標只包括前3項。被刪除的指標或者確少區分度，或者在全市范圍內進行評估時太過于主觀，而且74表格中包含許多評估標準是具體的規定，如果某一社區的情況沒有滿足這些規定，則歸屬為差額分，規定降低了表格可使用的彈性范圍，無法正確評估情況和技術的變化。故而ISO分級表被視為越來越“性能化”[9]。
（二）用于消防力量的部署
當今的消防組織和地方政府要擔負日益加重的安全責任，面對來自公眾的對抵御各種風險的更多的期望，以及調整消防機構人員、設備及其他預算方面的壓力，迫切需要確認某一給定轄區內的具體風險和危險的等級。
具體地說，城市區域風險評估在消防方面的目的就是：使公眾和消防員的生命、財產的預期風險水平與消防安全設施以及火災和其他應急救援力量的種類和部署達到最佳平衡。
關于火災風險對于滅火救援力量的影響，美國消防界對此的關注可以說幾經反復，其間美國消防學院、NFPA等都做了許多工作。直至20世紀90年代，國際消防局長協會成立了由150名專業人士組成的國際消防組織資質認定委員會(theCommissionofFireAccreditationInternational,CFAI)，經過9年的廣泛工作，制定了“消防應急救援自我評估方法”，和制定標準的社區消防安全系統。另外，NFPA最終還制定了NFPA1710和1720兩個指導消防力量部署的標準，分別幫助職業消防隊和志愿消防隊和改進為社區提供的消防救援的水平。根據NFPA最近的調查，NFPA1710將在全美30500個消防機構中的3300~3600個得到正式的應用，也推廣到加拿大有些地區[10]。
英國對消防救援力量的部署標準是依據內政部批準的“風險指標”，把消防隊的轄區劃分為“A”、“B”、“C”、“D”四類區域，名為“風險分級”系統。其目的是對消防隊的轄區進行風險評估，確定轄區內的各種風險區域，進而確定該風險區域發生火災后應出動的消防車數量和消防響應時間。1995年，英國的審計委員會了一份題為“消防方針”的考察報告，認為這種方法沒有充分考慮建筑設施的占用情況、社區的人口統計情況和社會經濟因素，也沒有把建筑物內的消防安全設施納入考核范圍。故而由審計委員會報告聯合工作組與內政部的消防研究發展辦公室一起，設立了一個研究項目。該項目的目的是開發一套供消防機構劃分區域的風險等級，對包括滅火在內的所有應急救援力量進行部署，用于消防安全設施的規劃并能解決上述問題的風險評估方法，再對開發出的方法進行測試。最后Entec公司開發出了計算軟件，并于1999年4月以內政部的名義出臺了“風險評估工具箱”測試版[11]。
三、國內外近期的城市區域火災風險評估方法
（一）國內的城市區域火災風險評估方法
張一先等采用指數法對蘇州古城區的火災危險性進行分級[15]，該方法的指標體系考慮了數量危險性，著火危險性，人員財產損失嚴重度，消防能力這四個因素。1995年李杰等在建立火災平均發生率與城市人口密度﹑城區面積﹑建筑面積間的統計關系基礎上，選取建筑面積為主導參量，建立了以建筑面積為單一因子的城市火災危險評價公式[12]。李華軍[16]等在1995年提出了城市火災危險性評價指標體系，該體系中城市火災危險性評價由危害度﹑危險度和安全度三個指標組成，用以評價現實的風險，不能用來指導城市消防規劃。
（二）美國的“風險、危害和經濟價值評估”方法[13]
美國國家消防局與CFAI于1999年一起，在“消防局自我評估”及“消防安全標準”的工作的基礎上，更突出強調了“火災科學”的“科學性”，開發出名為“風險、危害和經濟價值評估（Risk,HazardandValueEvaluation）”的方法。美國消防局于2001年11月19日了該方案，這是一個計算機軟件系統，包含了多種表格、公式、數據庫、數據分析方法，主要用于采集相關的信息和數據，以確定和評估轄區內火災及相關風險情況，供地方公共安全政策決策者使用，有助于消防機構和轄區決策者針對其消防及應急救援部門的需求做出客觀的、可量化的決策，更加充分地體現了把消防力量布署與社區火災風險相結合的原則。
該方法的要點集中于兩個方面：1、各種建筑場所火災隱患評估。其目的是收集各種數據元素，這些數據能夠通過高度認可的量度方法，以便提供客觀的、定量的決策指導。其中的分值分配系統共包括6類數據元素：建筑設施、建筑物、生命安全、供水需求、經濟價值。2、社區人口統計信息。用于收集轄區年度收集的相關數據元素。包括居住人口、年均火災損失總值、每1000人口中的消防員數目等數據元素。
該方法已在一些消防局的救援響應規劃中得到應用。以蘇福爾斯消防局為例，它利用該方法把其社區風險定義為高中低三類區域，進而再考察這些區域的火災風險可能性和后果：高風險區域包括風險可能性和后果都很大的以及可能性低、后果大的區域，主要指人員密集的場所和經濟利益較大的場所；中等風險區域是風險可能性大，后果小的區域，如居住區；低風險區域是風險可能性和后果都較低的區域，如綠地、水域等，然后再把這些在消防救援響應規劃中體現出來。
（三）英國的“風險評估”方法[14]
英國Entec公司研發“消防風險評估工具箱”，解決了兩個問題：一是評估方法的現實性，是否在一定的時限內能達到最初設定的目標。經過對環境、管理、海事安全等部門所使用的各種風險評估方法的進行廣泛考察之后，研究人員認為如果對這些方法加以適當轉換，就可以通過不同的方法對消防隊應該接警響應的不同緊急情況進行評估。二是建立了表達社會對生命安全風險可接受程度的指標。
Entec的方法分為三個階段。首先應該在全國范圍內，對消防隊應該接警響應的各類事故和各類建筑設施進行風險評估，這樣得到一組關于滅火力量部署和消防安全設施規劃的國家指南。對于各類事故和建筑設施而言，由于所采用的分析方法、數據各不相同，所以對于國家水平上的風險評估設定了一個包括四個階段的通用的程序：對生命和/或財產的風險水平進行估算；把風險水平與可接受指標進行對比；確定降低風險的方法，包括相應的預防和滅火力量的部署；對不同層次的滅火和預防工作的作用進行估算，確定能合理、可行地降低風險的最經濟有效的方法。
國家指南確定后，才能提供一套評估工具，各地消防主管部門可以利用這些工具在國家規劃要求范圍內，對當地的火災風險進行評估，并對滅火力量進行相應的部署。該項目要求針對以下四類事故制定風險評估工具：住宅火災；商場、工廠、多用途建筑和民用塔樓這樣人員比較密集的建筑的火災；道路交通事故一類危及生命安全、需要特種救援的事故；船舶失事、飛機墜落這樣的重特大事故。
第三個階段是對使用上述評估工具的區域進行考查，估算其風險水平，與國家風險規劃指南對比，并推薦應具備的消防力量和消防安全設施水平。
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14、MichaelSWright,DwellingRiskAssessmentToolkit:1999.
關鍵詞：投資控制 ； 工程 ； 管理；措施
中圖分類號：F830.59文獻標識碼：A
房地產項目投資控制貫穿于項目選址決策階段開始至項目投入運行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質量，影響工程項目的投資效益和社會效益。投資控制措施方法是否得當，過程控制監管是否到位，直接影響到投資項目的建設效果。
為了完成建設項目投資控制目標，必須建立健全投資控制體系，明確職責分工及相關制度，落實投資控制的各項組織措施。即落實投資管理的組織機構和人員，明確各級成本管理人員的任務和職能分工，明晰權利和責任。
1 項目選址與決策
根據房地產項目發展規劃適時進行項目選擇，由建設單位組成項目考察小組，經市場考核調研，編寫項目考察報告。
考察小組通過對項目自然資源、自然條件、擬選地經濟實力、協作條件、基礎設施、技術水平、市場潛力、人口素質與數量、交通運輸條件、政策因素等綜合考察。對地塊的土地成本、性價比、投資收益率預測進行比對分析，形成項目可行性研究報告。供決策層參考抉擇。
2 工程設計階段
2.1優化設計方案
優化設計方案是設計階段的首要步驟，是控制工程造價的有效方法。通過設計隊伍的選擇，設計方案的比選及方案的綜合優化達到有效控制投資的目的。具體如下：
2.1.1選擇設計隊伍
設計隊伍的選擇是通過招標的形式進行確定的，是從多個具有設計資質的設計單位中選擇一個實力較強、技術力量雄厚、設計質量較好、經濟實用、設計費用相對合理的設計單位。各項目設計單位經過招標程序、優勝者獲選，設計成果必須綜合各投標者的所有優點，全面整合，拿出最優秀的設計方案供業主使用。這樣既提高方案的水平，又節約了設計費用，確保了工程造價的合理性。
2.1.2進行方案比選
根據工程地質情況和實際要求，合理選擇基礎形式和地基處理方式；根據市場和公司運營情況合理選擇工程建筑規模和套型面積等指標；認真進行方案比選，選擇方案優、實用性強、經濟效益突出的方案，并對方案全面優化，參與進各方的優點。
2.1.3優化設計方案
對方案各專業內容提請高水準設計單位對建筑、結構、設備的經濟實用性、舒適耐久性等進行探討深化。
設備及各種材料選用及特種設備參數，需要建設單位在設計院設計成型前給予合理建議，同樣的材料、設備，在選擇合理，達到相同使用目的前提下，運用綜合價值分析的原則，達到滿足工程需求、控制工程投資的目的。
2.2進行可控設計
所謂可控設計就是對設計項目進行有效的控制，造價咨詢單位要與設計人員積極配合，從項目初始定位、結構合理性、建設標準、設備選型等進行比選。
根據項目投資計劃，按照前期批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，再按照批準的初步設計概算進行施工圖設計，在保證各專業達到使用要求的前提下，按投資比例進行可控設計，保證項目總投資在可控制范圍以內。
3 工程項目及分部分項招標
3.1工程項目招標
建設項目參建組成中總包單位、監理單位公開招標或采用邀請招標，需要到當地建設局指定業務窗口辦理相關手續，按照相關規定流程執行。
項目招標過程中，主要是在招標文件條款上，招標單位應掌握主動權，可以通過在招標文件中制定一些約束條款達到控制投資的目的，招標文件編寫工作應有相應招標資質的公司或建設單位自行組織編寫，其參與人員應包括相關專業人員和造價人員共同完成。建設單位自行招標其它分包隊伍的應按照流程執行，以達到控制投資的目的。
3.2建設單位組織分部、分項工程招標
根據工程進展情況，對項目分部、分項工程確需招標確定的，嚴格按項目流程進行，由現場工程部提出技術參數、內容、數量等編寫招標申請，材料預算部審核招標內容，核準后組織內部招標報價，下發招標文件要求和圖紙資料，組織招標答疑，參照正常評標程序評標，報批批準。
4 材料物資采購及控制
做好材料物資采購及各項招標規劃、確定合理詳細的流程，是有效控制成本及投資的一項重要措施。
實行部門負責制，由物資供應部制定切實可行的材料物資采購細則，適時制定月度、季度、年度采購計劃，充分進行市場調研、綜合比對，建立材料物資供應商臺賬。
建立完善的監管機制，監管部門配合物資采購部門制定招標文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監管物資采購全過程，保證物美價廉。
5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴格、不規范、不全面，合同條款缺少必要的風險條文的責任約定，引
發爭議勢必增加項目投資。總結如下：
5.1準確選用合同類型:根據項目建設規模、計劃工期長短、項目的復雜程度及外部環境等因素，選擇使用固定總價合同、可調合同或成本加酬金合同等類型。
5.2仔細審核合同條款:條款是否面面俱到，風險和違約責任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風險責任是合同的重要條款，結算時經常會引起糾紛。
5.3風險條款控制內容:
5.3.1合同中約定的主要人、材、機及一定風險范圍的約定：對于市場價格變動帶來的價格風險，如工程造價中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價格的調整，應在合同中詳細注明風險的范圍，注明水泥、鋼管不做調整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調整范圍之列。根據工程特點和工期目標，約定施工方承擔5%以內的人工材料價格風險和10%的機械使用風險費用，同時考慮多種原因造成的工程延期時材料費、機械費、措施費、管理費等合理調整的相關約定。
5.3.2工程量的變更引起的單價調整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要
在合同中約定，變化在合同約定幅度以內的執行原有的單價;變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調整，其單價及措施費項相應調整。一般幅度約定為10%。
5.3.3工程措施費用的約定：招標文件應約定措施費用是否可調，如何調整要在合
同中載明。綜合單價計價的項目措施費，當工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項工程費超過0.1%時，其對應的措施費應作調整。其他不做調整。
6 施工階段成本控制
6.1 施工過程階段：嚴格按合同和清單內容執行，應對施工過程中發生的工程設
計變更、現場簽證等進行有效控制。嚴禁在簽證過程中出現模糊不清的內容，缺乏可控尺度，簽證內容偏差大，材料簽證價格明顯高于適時市場價格，事后補簽，與實際情況不符等情況。并嚴格圖紙會審資料執行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴格管理，抓好落實，嚴格簽署流程。
6.2控制方法及措施
6.2.1嚴格合同簽訂管理：合同簽訂是建設雙方成本管理的重要內容，其中明確界定雙方的責權，為工程質量、進度、造價控制提供依據。
6.2.2加強設計變更管理：由于建設工程獨特性和設計人員的局限性、主觀性，對工程實施中施工因素、技術因素或工程的功能定位估計不足，以及建設單位決策的時限性，工程實施過程中必然會出現變更。變更對工程造價的控制帶來潛在的風險，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。
合同價的變更是工程量變更、工期調整引起的，工程量變更一般是有現場工程設計變更引起的。在施工過程中不可避免會產生一系列的設計變更，原因多種多樣，設計與實際現場不符，現場新增加內容，施工過程中因自然或其他原因不能實現的等，所有設計變更應經建設單位同意后方可進行變更設計，合理的設計變更可以有利工程進展，節省工程投資。
6.2.2.1涉及建筑結構或立面效果等重要變更，必須經過設計單位出具設計變更。
6.2.2.2不涉及建筑結構或立面效果的變更，由施工單位提出，經監理單位和建設單位審核通過后，可直接變更。
6.2.2.3設計單位提出的變更經建設單位同意后可以直接出具設計變更。
6.2.3加強現場簽證管理 ：現場施工過程中建設單位要加強管理，積極發揮現場監理和甲方代表的作用，督促施工方嚴格按圖施工，認真完成合同清單內容。甲方現場代表要督促施工方做好現場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實際的簽證手續，給工程結算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現場簽證制度，做好隱蔽工程驗收記錄工作。
只有施工過程中嚴控現場簽證的渠道和內容，才能使工程造價在整個項目建設過程中得到有效控制。
6.2.3.1工程現場簽證重點是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內容，明確結算方式及簽證價格。現場重要隱蔽工程或重大現場變化，要留有影像資料存檔備查。
6.2.3.2現場簽證單必須準確詳實，現場各方代表簽字并蓋章。
6.2.3.3合同、清單及招標文件等明確約定的內容，不另行簽證。
6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設單位資金支付不及時、原設計出現較大變更、現場條件不滿足施工等非施工方責任造成誤工、機械設備停置，應在合同規定的范圍內以書面的形式予以確認。
6.2.3.5材料價格簽證。對合同和清單中約定的暫估價的材料應注明材料的特征、規格、型號等及費用組成，以便結算時調整。
6.2.3.6現場存在無法計算工程量或特殊內容的項目，可以三方商定的具體費用額來簽證解決。這時一定要注明是否免計稅費等。
6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認可。
7 項目結算階段成本控制
施工單位的最終合同價款是在工程結算完成確定，嚴禁施工單位在結算時采用多記工程量、高套定額單價、巧設名目等不符合現場實際的情況發生。
7.1控制方法及措施
工程竣工結算審核，完全履行合同的的結算是對工程量清單項目的結算和經認可的變更、簽證內容的結算。
7.1.1為有效地進行投資控制，應定期進行投資計劃值和實際產生費用進行比較，發現實際值偏離計劃值時，及時分析偏差原因，采取適當的糾偏措施，有效控制投資。
7.1.2根據合同對竣工結算送審金額進行專款約定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產生的審計費由施工單位承擔。
7.1.3根據合同對結算送審資料的專款約定，要求資料應真實完整、合法規范。
7.1.4執行建設單位自審和專業機構審計相結合，現場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業機構對審計結果進行復核，明確責任風險。
7.1.5注重竣工結算審計過程中的各個要點，要求準確合乎相關約定，做到有理有據，計費計價符合相關規定。
7.1.6現場隱蔽資料簽字必須有建設單位現場代表和監理單位共同簽字才能隱蔽報驗，否則，結算時因隱蔽工程施工方法、工藝等改變造成的造價增加不予認可。
8 項目運行過程控制
8.1營銷過程控制
8.1.1前期工作：根據項目開發建設時序及時進行項目報建工作，盡早辦理規劃許可、施工許可及房屋預售許可等三證。按規定繳納各種報建費用，并爭取各政府部門盡可能的政策優惠和減免。
準確核算項目銷售面積。發售前應組織設計、施工、造價審計相關人員編制詳細的《銷售承諾事項清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。
8.1.2營銷控制：
8.1.2.1營銷支出計劃應全面考慮、編制詳細費用計劃，與銷售進度保持一致。按期進行營銷費用分析，使支出與銷售收入相協調。
8.1.2.2營銷所需各種設施根據實際需要設置，滿足促進營銷活動的進展的要求，不得盲目、重復建設，造成不必要的浪費。
8.1.2.3各類營銷廣告、活動充分考慮實效性，做好相關的可行性預測，做到有的放矢，效果明顯。
8.1.2.4居家示范物品和現場銷售設施最大限度回收整合利用。樣板房設計費及物品按照不低于50%標準價收回，減少公司的損失。
8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉時間，有效加大資金的使用效率。
8.2物業管理控制
8.2.1根據入住情況和階段合理配置物業管理人員，減少不必要的費用浪費，物業人員加強崗位培訓，提高職操水平，減少過程中損失。
8.2.2做好事前檢查和控制，按時巡檢，第一時間發現和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養人的的原則。
8.2.3做好設施物品購置計劃，先申請批復，后購買使用，做到物盡其用。
8.2.4完善服務標志設施和警示設施，減少不可預見的事件發生；加強安全引導和檢查，嚴禁安全事故發生。
8.2.5合理掌握施工保修合同，對保修期內存在的維修一律轉嫁原施工單位，保修期之外，要統籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統化、規范化、標準化。
9 結束語
總之，房地產項目投資控制是一項集技術、質量、施工、運行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項目整個過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責。項目實施過程中建設單位需要掌握好質量、工期、成本、運營等各方面的關系，有效提高資金使用效率，只有加強全過程投資控制管理，才能保證企業良好的經濟效益。
參考文獻
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關鍵詞：大連； 安全保障體系
Abstract: in the reference other international city security system construction experience, based on the analysis of the characteristics of their city of dalian, and raised the urban security construction goal, and from the disaster prevention and mitigation, water supply, energy, communications security and so on various construction measures put forward.
Keywords: dalian;safety guarantee system
中圖分類號：P624.8文獻標識碼：A 文章編號：
國際城市安全保障體系研究
為貫徹落實國家振興東北和遼寧沿海經濟帶發展戰略，正在修編的大連市城市總體規劃將城市定性為東北亞重要的國際航運中心，我國東北地區核心城市，文化、旅游城市和濱海國際名城。大連的區域綜合地位得到提升，成為在東北地區和遼寧沿海經濟帶起到核心地位和龍頭作用的國際城市，相應在城市安全保障體系構建方面，也應參考其他國際城市的做法。
1.1國際城市安全保障措施經驗
1.1.1優化城市空間結構
城市空間布局是城市所有防災避險活動在地域上的綜合體現，當城市達到一定規模后，建設“多心組團”布局結構在綜合防災中具有重要作用。主要體現在：①以軌道站點為核心、快速路為邊界的組團。組團間由城市道路、公交系統、綠化網絡、市政設施等聯系，形成有機整體。②結合軌道交通站點形成組團中心，配置公共服務設施，圍繞中心配置居住、工業等用地，使組團內功能多元化。③組團周邊沿快速路形成開敞走廊。開敞空間內平時可安排綠化、步行便道、停車等設施；當災害發生時，可作為救災通道、搭建、停放救災物質等。
1.1.2強化城市防災
國際城市建設中的主要防災措施是加強城市防災工程建設。具體措施如：①建設防災工程，提高防災能力；②建筑工程建設，強化防災性能；③工程管線綜合，保持合理間距；④減少環境破壞，降低災害發生。⑤危險倉儲等隱患設施，遠離中心。
1.1.3強化城市減災
國際安全城市建設中主要減災措施是迅速疏散受災人口和財產，控制災害傳播范圍和減弱災害傳播速度，提高救災速度，保證城市在遭遇災害時能維持基本運轉。具體措施是：①控制建筑密度；②選擇安全的城市形態，如組團式布局；③設置隔離地帶，防止災害擴散；④確保交通暢通，提高救災速度。
2.大連城市安全建設目標
大連城市總體安全目標應與城市建設和發展目標相適應，即綜合防災減災達到發達國家水平，城市抗御災害和突發事件的能力滿足保障城市可持續發展和公眾生命安全的要求。應形成完善的城市防災減災法規體系，具有完善的城市災害預警和應急機制；高效的防災與應急管理機構，完備的救災專業隊伍，并具備較強的救災能力；公眾具有良好的避災安全意識。
3.大連城市安全隱患
3.1地理位置的影響
大連市位于遼東半島南端，西臨渤海，東瀕黃海與朝鮮半島近鄰，南隔渤海海峽與山東半島對峙，是封鎖渤海海峽，保衛首都的門戶，其地理位置在我國具有重要戰略地位，自古即是兵家必爭之地。
3.2半島地形的影響
大連的半島城市特點致使與內陸相連的有限空間中（通稱“蜂腰部”）集中了輸水、輸電、輸油、輸氣、通信等管道，未來城區的水資源、能源、陸路交通運輸仍需通過此區域，但該集中城市生命線的地區最窄處僅4公里。
3.3現存的安全隱患
3.3.1 機場
大連周水子國際機場位于市區，飛機起降需穿越城市建設密集區，對城市公共安全構成潛在威脅，大連的“5.7”空難是由于駕駛員具有高度責任心，才避免了飛機墜毀于市區內，沒有造成更大的生命財產損失。
3.3.2大孤山半島石化產業區
目前大孤山半島已形成占地25平方公里的石化工企業密集區。區內有天然氣LNG、液化石油氣等易燃易爆、有毒物質，主要風險為：火災、爆炸和泄露。由于該區域地理位置上位于城市核心區、新市區的中間部位，如發生災難性的化學爆炸、泄露，將對人民生命財產構成巨大威脅，對城市環境產生不可估量的破壞。
2010年發生的“7.16”新港油庫爆炸及原油泄露事故，就對區域環境構成嚴重破壞，對全市安全構成威脅。
4.大連城市安全保障體系構建
4.1優化城市形態
大連未來要向腹地發展，城市結構將形成多中心，多組團的空間形態。
同時，在各城區空間形態上要注意以下幾個方面：
進一步加強城市道路建設管理，建設多個城市入口。有計劃地新建、拓寬一批城市主次干路作為城市應急通道，道路寬度應能滿足戰時建筑物倒塌后，機動車輛仍能通行的要求，保證災時外部救援和內部疏散的順暢。
城區主要交通干道兩側高層建筑應錯開布置；平時要搞好離城疏散道路維護，隨時保持良好的運行狀態。
加強危險物品的防護：禁止在城區內新建危險品工廠、倉庫，有計劃地將原有危險品生產企業和倉庫向市區邊緣搬遷。
4.2 建設應急避難場所
結合城市綠地、學校、大型活動場館建設，規劃城市避難場所。包括小區避難場所、街區避難場所和中心避難場所三種類型。
小區避難場所供居民臨時避災，是居民住宅附近的小公園、小廣場或抗震能力較高的公共設施等。街區避難場所供災民較長時間避難，需滿足居住等基本生活條件。中心避難場所內應設救災指揮機構、交通運輸設施、傷員搶救中心、救災物資儲備庫以及直升飛機坪等。
4.3建設應急救災物資供應體系
大連的應急救災物資供應體系可由應急救災設備管理系統、救災物資調配站和應急物流系統3部分組成。
其中需要在城市規劃中給予用地預留的是救災援助物資調配站，宜設置在城區北部交通干道附近，可結合港口、物流園區設置。
4.4對“蜂腰部”進行拓寬改造，強化生命線保護工程
具體做法是開展金州灣填海工程的研究，通過對金州灣實施填海工程，改變蜂腰部用地局促的狀況。
同時加強城市基礎設施的保護，健全生命線工程的應急處理機制，除城市道路外，還挺提高城市供水、供氣、供電、通信等設施的應急保障能力。
4.4.1供水安全
制定城市應急供水保障措施，如應急供水管網、應急供水點、應急供水車等，以便在地震等突發災害發生后，供應維持公眾生存的最低生活水準及應急救災所需的水。救災用水水源可以利用城市現有水系，甚至可以考慮海水。
4.4.2能源安全
開展多氣源供應保障的建設研究，實現清潔能源對傳統能源的替代，發展利用電能、天然氣，開發利用可再生能源，實現清潔能源和可再生能源為主的能源消費結構。
建立燃氣突發事件應急救援保障體系，提高本市燃氣行業防災、減災、安全穩定供氣綜合管理能力和抗風險能力。健全相應的燃氣搶險系統。
4.4.3通信安全
提高通信設施的抗災能力。電信局在城市的分布宜分散，以防止災時幾個局集中性的同時破壞。通信線路盡可能埋地敷設，埋地干線宜采用綜合管廊。大力發展光纖通信網建設。強化通信手段的多層次、多系統化建設。
4.5建設新機場
目前大連新機場已落實選址，機場搬遷改造后，大連核心區空間結構將趨于合理，大大提高城市安全性。
新機場為填海建設，周圍為海域，安全性較好，但東端凈空為陸地，規劃建設時應符合端凈空有關要求，禁止建設易燃易爆等危險企業及設施。
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