時間：2022-05-19 17:12:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產市場調查報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在2015年的中央工作會議上，首次明確確定，出于不斷擴大有效的需求，使得供需通道打通，不斷消化庫存的需要，要不斷的加快農民工的城鎮化進程，以此來穩定房地產市場。由此可見，房地產市場的去庫存，已成為2016年房地產政策的方向之一。由此看來，很有必要對我國目前房地產市場進行系統性的調查研究，進而深入了解我國房地產行業當前的具體狀況。
二、中國房地產市場現狀
目前我國的房地產市場正處在一個調整的階段，體現在以下方面：房地產投資的增速在不斷下滑、銷售增速在放緩、房地產庫存壓力變大、整個房地產行業的景氣程度在下降；另外，由于我國人口結構也在發生變化，使得在一個長的時期內房地產市場的需求不足，整個房地產市場面臨著巨大的壓力，目前的這種狀況，在2016年還是很難出現有效的改變?；仡欉^去的11個月，房地產投資增速在明顯的下滑，就10月份而言，投資增速僅為10.2%。截止到今年的前10個月，房地產相關的投資增速已下滑到2%。國家統計局今年11月，了相關的數據，其中，全國房地產市場開發投資以及相關的銷售數據表明，一線城市住宅的情況在不斷的改善，但就整體走勢而言，房地產市場依然呈現疲軟態勢。相關數據表明，1-10月份，房地產市場的開發投資額累計約達7.88萬億元人民幣，同比漲幅僅為2%，此增長為2009年2月份以來的最低水平。同期房地產開發企業土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期2.7億平方米顯著減少。從2014年2月份房地產投資增速為19.3%在以后的21個月的時間里房地產投資增速都是在下滑的。房地產的下滑直接影響中國經濟。
商品房銷售狀況從今年1月份開始反彈，但這種反彈并不是全國所有的房地產銷售都出現了觸底反彈，而是一些一線城市、重點城市、包括大家比較看好的一些城市群等出現了銷售反彈。相關統計表明，在今的年1-10月份，商品房的銷售面積達到了94898萬平方米，同比漲幅為7.2%，相關的增速與1-9月份相比有所回落，回落了0.3個百分點。在其中，辦公樓的銷售面積增速是最快的，達到了13.4%，而就住宅銷售面積而言，增長了7.9%。另外，商品房的銷售達到了64790億元，增長了14.9%，增速有所回落，回落了0.4個百分點。
三、房地產現狀成因
中國的房地產行業經過10多年來的迅猛發展以后，房地產行業已出現了明顯的供給相對過剩的情況。過去國家對房地產市場的政策調控效果不明顯的原因是無論從人均居住面積還是房地產發展速度，房子的供應都是短缺的，再加上各種投資和投機需求就直接推升了房價。再加上各地政府長期以GDP為導向的政策，使得房地產市場積累了大量的庫存。而現在的情況是整個住房都出現了全國性的相對過剩。國家統計局披露了相關的數據，相關數據顯示，到15年10月末，全國的商品房待售面積達到了6.86億平方米，相比于9月末增加了2122萬平方米。就其中細分而言，商業營業用房的待售面積增加了709萬平方米，而住宅相關的待售面積增加了1180萬平方米，對于辦公樓待售面積而言，增加了56萬平方米。與去年同期進行比較而言，全國的商品房待售面積增加了1億平方米，增幅達到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面積為707805億平方米。把待售面積和在建面積加在一起大概有78億平方米。如果按人均面積35平方米來計算可以供2億人居住。在2020年以前如果不考慮購買力單從需求的角度考慮，把第一次購房需求、二套房的改善需求、農民進城買房需求、投資和投機需求加起來最多約有8千萬人的需求量。但是我們需要看到的是，除了北上廣深這些一線城市的房地產市場由于需求很旺盛以及外來人口的持續流入而處于一個供不應求的狀態之外，我國大量城市的住房已經嚴重過剩，形成了冰火兩重天的局面。
四、全國主要城市房地產價格和成交狀況的分析
中國房地產數據研究院也了相關的數據，該數據主要是全國主要城市房地產平均價格和成交狀況，數據表明，相關的重點城市，房地產市場狀況整體上呈現下滑的態勢。從成交面積來看，41個城市中，環比出現上漲的城市有15個，26個城市出現不同程度的下跌。從同比來看，32個城市出現不同程度的上漲，9個城市出現下跌，其中，二線城市的表現較為搶眼，比如大連、長沙、西寧、深圳、南寧、西安等同比增長均超100%。就成交價格而言，在41個城市中有17個城市環比上漲，另外有24各城市出現了不同程度的下跌。從同比來看，28個城市出現不同程度的上漲，13個城市出現下跌，在其中，深圳、北京、溫州和上海相比去年同期房價上漲幅度分別為62%、42%、34%和30%，漲幅明顯，僅次于這三者的有石家莊、武漢和蘇州，其漲幅分別為29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳屬于一線城市無論是就業機會還是各方面就出設施發達程度都吸引著各行各業的人流入城市，因此房地產市場堪稱火爆。而京津冀協同發展是的一些產業和資源轉移到河北省同時帶動了石家莊的房價上漲。從跌幅來看房價下跌幅度最大的是三亞為-25%其他城市漲幅度均在19%以內，跌幅也不超過-10%。
五、未來房地產市場展望
盡管8月份全國房地產市場表現較為一般，但是從基本政策層面來看，仍然較為寬松。中國人民銀行決定自8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。從9月6日開始，對金融機構人民幣的存款準備金率進行下調，下調幅度為0.5各百分點。另外，存貸款利率和公積金貸款利率也全面下調，這些政策在一定程度上減輕了購房者的負擔，也在一定程度上預計會有利于房地產市場相關購買力的提升。
2015年11月15日，國家通過了全面二孩政策的正式實施。以社區為主體，對商業、家政、親子配套要求更加提高。很多家庭中的人口數量在不斷增加，隨之而來的，購房者對于社區配套的關注度也在增加。處于對“二孩”改善性的需求而購置的大戶型產品，除了考慮傳統的交通、商業等因素外，更多的開始重點考慮婦幼保健、家政、親子、兒童醫療等配套因素，因此，社區相關的服務和環境對兒童的親和度將成為產品的很重要的賣點。在房地產白銀時代，房產企業在由傳統是城市開發商向運營、服務商進行轉變的過程中，也應當更多的去關注社區相關的服務。在未來，隨著相關政策的改變和分開，包括二孩政策、新增人口的增加等，相關企業在進行相關項目的開發時，應不斷增強向少兒服務及配套設施進行傾斜的意識。
學區房由于熱點的原因將在價格追捧中上漲。二孩政策引起的生育高峰必將帶來學齡兒童的增加，相關資源也會緊張。特別是稀缺資源性的中學和小學，其周邊的學區房必將受追捧，使得相關房源活躍。
學區房是追捧后，優質學區房源價格迅猛上漲。因此，開發商在項目周邊引進優質教育資源將成為吸引家庭購房的一大賣點。
六、總結及政策建議
近年房地產開發投資增速的大幅回落已影響到GDP增速、地方財政并觸及金融風險，只有加快去庫才能緩解這些矛盾。為進一步降低庫存，國家會出臺相關的金融、稅費等更為寬松的相關政策，其中包括財稅、戶籍改革等一系列政策也將于明年進行亮相。根據高盛的估測，通過降低二、三套房首付比例、下調二手房交易稅、所得稅退稅等相關政策，將對改善型購房和投資需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相關房地產交易比2015年有所增長，增長幅度將在10-20%左右。
從總體來看，2016年的房地產市場將逐步趨于穩定，并且會有冰火兩重天的態勢，估計一線如北、上、廣、深圳和二線的重點城市如南京和杭州等城市仍將會較為火熱，而一些三四線城市仍會面臨大批量的供給過剩。因此去庫存仍舊是2016年房地產市場的一項重要任務。
（1）國家近來不斷表明要對樓市加大刺激以此降低房企的庫存，估計未來的政策或會更加的寬松，助力地產股。
（2）2015年不斷負增長的新開工，也將成為2016年樓市在另外一個角度的“降庫存”。（作者單位：吉林財經大學）
參考文獻：
[1] 李竹成著，《房地產經濟專業知識與實務》，[M]，北京：團結出版社，2011.7
[2] 劉秋雁著，《房地產投資分析》，[M]，大連：東北財經大學出版社，2013.6
房地產市場調查報告(一)
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低于XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到先繳稅、后辦證的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬三無、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【XX】37號文件已經要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設 臨沂衛星城為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和貧民窟住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好模擬拆遷：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的航空母艦。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用航母型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的情侶效應，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的一站式服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板，形成了一個房產小超市，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產市場調查報告(二)
關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20**年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關
部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20**年 -**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20**年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
【關鍵詞】 投資性房地產； 公允價值； 會計準則； 困境
2006年財政部制定的《企業會計準則第3號――投資性房地產》中規定，企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。但相應的也有關于公允價值計量的幾點規定：一是要采用公允價值模式計量，必須滿足規定的條件。首先，投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場。其次，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。二是投資性房地產的后續計量有成本和公允價值兩種模式，但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。三是投資性房地產采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷。四是已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。幾年過去了，我們來看看公允價值在投資性房地產中的實際應用情況。
一、公允價值計量投資性房地產的應用現狀
認真分析，不難發現引入公允價值計量投資性房地產有以下優點：能比較真實地反映企業的財務狀況和經營成果，讓公司的資產增值信息更透明，從而改善資本結構，特別是在房地產價格持續上漲時，由于采用公允價值計量不用計提折舊和攤銷，當期費用少，賬面利潤高，能提高公司融資能力，使公司容易獲取融資。同時，公允價值計量投資性房地產與國際接軌，更加方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業的價值，增加了相關性和可比性。
2006年新企業會計準則出臺后，規定上市公司從2007年開始必須實行新準則。在2006年年報中，有9家上市公司對投資性房地產采用公允價值計量，占上市公司總數的0.69%；在2007年的年報中，1 570家上市公司有630家存在投資性房地產但只有18家對其計量采用公允價值模式，占上市公司總數的1.1%；2008年的年報中，690家有投資性房地產的上市公司只有22家采用公允價值計量投資性房地產；到2010年3月31日，全國615家擁有投資性房地產的上市公司運用公允價值模式計量的僅有26家。從絕對數來說，雖然有逐年遞增的趨勢，但增加的比例卻非常小。上市公司應用情況尚且如此，非上市公司應用比例也不容樂觀。既然用公允價值計量投資性房地產有著明顯的優點，為何只有較低比例的公司應用呢？仔細分析，究其原因，主要有以下幾方面。
二、公允價值計量投資性房地產的困境及原因
（一）投資性房地產的公允價值難以取得
由于我國市場化程度還不夠高，市場機制不夠完善，不夠活躍，而房地產的價格受國家宏觀經濟政策、地域、朝向、樓層等因素的影響比較大，沒有統一的定價，因此，要取得合理的投資性房地產的公允價值比較困難。目前大部分以公允價值計量投資性房地產的上市公司采用專業房地產評估機構出具的評估價格來確定其公允價值，而另外一部分公允價值的確定則來源于投資性房地產所在地的房地產經紀公司所獲得的市場調查報告。但是資產評估機構的評估標準不統一，比如房地產估價師、土地估價師、資產評估師分別隸屬于建設部、國土資源部和財政部，采用誰的定價沒有統一的標準，各自的評估權威也不高。而市場調查報告所獲取的價格其可靠性和準確性也值得商榷。
（二）采用公允價值計量投資性房地產的成本高
首先，增加會計做賬的工作量。一方面，由于投資性房地產采用公允價值計量，每個資產負債表日要根據其公允價值來調整賬面價值會增加會計的工作量；另一方面，在計算企業應繳所得稅時，關于投資性房地產其賬面價值為公允價值，即“初始成本+公允價值變動”，而計稅基礎為“初始成本-折舊攤銷”，因此在投資性房地產轉換時（“投”與“非投”的轉換）、持有期間公允價值變動時其年底均考慮所得稅暫時性差異從而進行納稅調整，在處置投資性房地產時其賬面價值和計稅基礎均為0，這時又需轉回原產生的暫時性差異，從而對處置當期應納稅所得額進行調整，這些各期的調整均會增加會計的工作量。
其次，取得公允價值成本高。如前所述，公允價值合理取得的本身就比較困難，為了取得各方認可的公允價值，企業勢必會作一些比較和判斷，還會涉及到請專業評估師進行評估，增加了工作量和信息成本。
最后，披露成本高。由于房地產的價格變動快、變化大，采用公允價值計量增加了企業經營成果的不穩定性，企業需要向投資人充分解釋該計量對會計報表產生的影響，詳細披露該房地產當期價值的增減變化情況、公允價值的確定依據和方法等，信息披露成本較高。
（三）所有投資性房地產只能采用一種模式，并且不能由公允價值模式轉換為成本模式
企業的投資性房地產可能不止一項，既可能有房產也可能有地產，其持有的目的有些是為了增值，也有些是為了出租，如果只選定一種后續計量模式對所有的投資性房地產進行計量，不能準確地體現相關性和可比性，并且企業在以后的會計期間有可能還會增加投資性房地產，而準則又規定不能由公允價值模式轉換為成本模式，所以為了減輕當期的決定困惑，大部分企業都會本著應有的謹慎而選擇成本模式，以后再視情況而定是否轉為公允價值模式。
另外，當前我國的房地產市場還存在著很多泡沫，雖然政府采用了收取房產稅和限購令等一系列調控政策，但目前的價格走勢還不能真正地反映房產價值，用公允價值計量貌似客觀，實則有風險。對上市公司來說，房價上漲，造成賬面利潤高，還涉及到是否分股利的問題，分吧，現金流不足，不分吧，影響股東的積極性。這些因素都會對企業是否采用公允價值計量投資性房地產產生較大的影響。
三、完善公允價值計量投資性房地產的幾點建議
（一）完善市場經濟制度和市場信息
要取得合理的公允價值依賴于完善和成熟的市場經濟制度和市場信息。要完善我國的市場經濟制度和市場信息可從以下幾方面入手：首先，要完善和發展相應的經濟法律制度，對市場風險要建立相應的預警制度；其次，要培養多級市場，重視二級市場的發展，國家要采取有效措施建立一個信息更公開、交易更透明、價格更合理的活躍市場體制，以使取得的公允價值更公正和客觀；最后，建立第三方評估機構，建立規范的資產評估體系，提高評估人員的素質，提高資產評估的質量，對投資性房地產的公允價值不但給以一個定性的確定方式，而且給以定量的確定方法，使公允價值的取得有理可依，有據可查。
（二）與國際準則接軌，完善準則的細則
國際會計準則關于投資性房地產的規定中明確指出，優先考慮公允價值計量，只有在主體確實無法持續取得投資性房地產的公允價值時才可以采用成本模式計量。國際準則可采用估值技術，而我國目前不允許。這些顯著的差異表明我國應該積極改善市場環境，完善和發展相應的經濟法律法規制度，在充分借鑒國際會計準則的基礎上，進一步完善采用公允價值計量投資性房地產的準則細則，在細則的制定中，盡量減少模糊性語言和概念的使用，形成適合我國國情的公允價值計量的體系和框架。
（三）同一企業允許使用兩種計量模式
目前，我國會計準則規定，企業對其持有的所有投資性房地產，都只采用一種計量模式。雖然這樣便于國家相關部門統一管理，但實際情況是部分公司持有多項用途不同、形式多樣的投資性房地產。筆者建議按照其持有目的來決定采用的計量模式，如果持有目的只是為了出租、收取租金，那么平時只涉及到租金的處理，其公允價值的變動對它沒有太大的影響，也就沒有必要采用公允價值計量，同時也減少了會計的工作量；如果是準備長期持有并且是準備增值后轉讓以獲利的投資性房地產則無論是房產還是地產均應采用公允價值計量，及時關注其公允價值的動態變化，以便掌握關于其價格的第一手信息，出售時在價格的談判上占有主動地位。
（四）出臺使用公允價值計量的稅收優惠政策
現階段各上市公司謹慎應用公允價值其中也有一個重要的原因是基于稅收的考慮，投資性房地產由成本模式計量改為公允價值計量后可能增加企業的現時稅收負擔，從而增加現金流出，因此相關部門應制定稅收優惠政策來減輕企業的稅負，避免企業是因為避稅而繼續使用成本模式。同時用稅收優惠政策可刺激更多的企業采用公允價值模式，而公允價值模式的大量應用又會進一步促進市場制度和市場信息的完善，形成一個較好的良性循環。
（五）加強監管力度和公允價值信息的披露
在應用公允價值計量投資性房地產時，我們應該看到公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在提高會計信息公允性、相關性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能，現實中企業利用公允價值進行利潤操縱和進行盈余管理的事件屢屢發生，因此為了促進公允價值的合理應用，應加強監管力度。首先，相關部門應建立獨立的會計監督體系，進一步明確舞弊主體的法律責任，加大會計作假的懲罰力度，強化國家監督部門如證監會等機關的監督審計力度。其次，要完善企業尤其是上市公司的披露制度，上市公司年報報出之前，必須有專業的評估機構對企業的投資性房地產的公允價值進行評估，并在財務報告中進行詳細披露，只有完善公允價值的披露，才能保證投資者了解企業真實的財務狀況和經營成果。
綜上所述，對投資性房地產采用公允價值計量是一個循序漸進的過程，但用公允價值計量投資性房地產是我國經濟發展的必然要求，相信隨著我國市場經濟制度的不斷完善、房地產交易市場的進一步發展、相關評估制度的建立以及會計準則的日臻完善，會有越來越多的企業選擇用公允價值計量投資性房地產。
【參考文獻】
［1］ 中華人民共和國財政部.企業會計準則（2006）［M］.北京：經濟科學出版社，2006.
關鍵詞：房地產行業 應用文寫作課程 教材框架
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A 文章編號：1004-6097（2013）06-0025-02
一、當前國內高校開設應用文寫作課程的狀況
我國高等院校應用文寫作課程普遍開設一學期，共36學時。由于應用文最本質的特征是真實性，對寫作靈感的要求不高，故絕大部分高職院校常常把應用文寫作作為一門單獨的課程來教學，沒有和專業課程結合起來，起不到開設應用文寫作課程的目的。如能緊密結合專業所涉及的行業主體知識體系進行應用文寫作能力訓練，會更具現實意義。
構建各行業特色應用文寫作教材勢在必行，尤其是在房地產行業作為中國國民經濟的支柱產業之一的當今社會，更應盡快編寫具有房地產行業特色的應用文寫作教材，供房地產及相關行業的高職院校學生使用。這可以規范房地產行業的應用文寫作行為，起到房地產行業從業人員應用文寫作工具用書的作用，同時也對各高校摸索行業應用文寫作的教材構建框架有一定啟示作用。
二、應用文寫作教材體例和框架
現行的應用文寫作教材的體例是：理論知識、再附實例的常規編排體系，按認識規律，將各文種寫作知識依次按“閱讀與析評”“必需知識”“復習與思考”的體例編排。教師可采用“泛讀例文”“講解必需知識”“評析例文”“課后復習”的順序組織教學。例文雖較多，但是針對性不強，臃腫、龐雜，沒有突出完整性和示范性，這樣的寫作體例呆板、無特色，沒有切合行業崗位的特點，內容更不具備行業特色，是廣普性的教學用書，只適用于雙基教育。各高職院校對這樣的教材持可選可不選的態度，教材里除通用公文、部分事務文書可以部分選學外，其余的內容根本不能結合學生所學專業。結果是國內理科類高職院校大多沒有開設這種毫無特色的廣普性課程，就算開設，授課教師拿到這樣的教材也是叫苦連天。這么笨重的框架，這么繁雜的內容，該讓學生們學習哪些內容呢？這就等于讓學生付錢買了不需要的東西。
三、構建房地產行業特色教材框架初探
構建房地產行業特色應用文寫作教材框架將以提高學生房地產行業應用文寫作能力為宗旨，以服務房地產行業建設的教學目標為導向，以建成房地產類專業通識必修課程為目標，本著“立足行業、著眼就業、教研相長、工學結合”的教材編寫思路，搭建具有房地產行業特點的知識框架，設置教學內容，確定授課方式。通過學習本教材，能給學生提供房地產行業應用文寫作方面的知識和技能，培養房地產行業應用文寫作的人才，以提高學生的就業競爭力和職業能力，為學生將來在房地產行業的可持續發展打下堅實的基礎。
房地產行業是一個非常特殊的行業，改革開放以來社會經濟迅速發展，目前房地產開發企業已近6萬家，從業人員1000多萬人。房地產產品投資額大、建設周期長，有與土地的固著性和使用的長期性，涉及的法律法規和部門、行業多，是投資和建設的綜合體。該綜合體不僅涵蓋了從土地獲得勘察測量項目策劃規劃設計建設實施銷售及后期管理的主體運營過程，還涉及投資、策劃、廣告、裝飾、材料設備采供、商業運作等過程。由此可知，房地產行業與多個政府部門、國民經濟多個行業和本行業之間的聯系十分緊密。因此，房地產行業對整個國民經濟起到了極強的帶動作用，關乎社會發展，關乎民生安康。
根據房地產行業特色，針對以往房地產行業應用文寫作普遍存在的不規范性和不系統性問題，我們建議房地產行業應用文寫作教材構建框架為：
第一部分 房地產應用文基本理論
第二部分 房地產專用文書
第三部分 房地產事務文書
以下分別加以細述：
第一部分包含房地產應用文概論和房地產行政公文（決定、通報、通知、報告、請示、批復、意見、函、會議紀要）基礎知識等共二章。
第二部分包含房地產項目管理類文書（招標書、投標書、經濟合同）、房地產糾紛訴訟類文書（房地產仲裁申請書、仲裁答辯書、上訴書）、房地產市場調研類文書（房地產市場調查報告、項目開發可行性研究報告）等共三章。
第三部分包含房地產實用制度與報告類文書、房地產宣傳記錄類文書等共二章。
教材體例為：【教學目標】【知識點精講】【文種主體版式】【經典案例賞析】【項目訓練】
四、教材框架特色
為適應國民經濟和社會發展對高素質技能型人才的迫切需要，根據國家教委的指示精神，高職院校的課程設置要充分體現辦學理念，突出行業職業性、實踐性和開放性?；A理論教學要以應用為目的，以必需、夠用為度，加強針對性和實用性教學。作為國民經濟支柱產業之一的房地產行業，在應用文寫作方面也是起步階段，作為教學和科研均應該投入大量的精力和時間，應該密切注視國內外房地產行業發展的新動態，適時加入實用性的房地產應用文寫作的課程內容。以推行工學結合人才培養模式為切入點，按照職業能力要求搭建房地產行業應用文寫作知識框架，實現課程知識框架同人才培養模式之間的高度匹配，實現校內學習與房地產行業實際工作相一致，促進房地產類高職院校應用文寫作教學過程的實踐性、開放性和職業性。
應用文是行政管理活動的工具之一，故教材需用應用文中行政公文的基本理論知識體系搭建起牢固的基礎框架（見第一部分）。就行業的主體運營過程而言，針對性和專業性極強，故教材必須用項目管理類、糾紛訴訟類、市場調研類使用頻率較高的專用知識體系來構建主體框架（見第二部分）。協作過程中的廣告、裝飾、商業運作等，也需實用制度與報告類、宣傳記錄類知識體系搭建支架（見第三部分）。根據這樣的具有行業特色的教材框架編寫出的房地產應用文寫作教材，才能發揮不可低估的作用。
綜上所述，應用文基于人類的需要而產生，又為適應人類歷史進展多方面的需要而不斷發展?！靶枰褪强茖W”，這是任何學科存在的前提、基礎。正確搭建教材框架，編寫出的教材才能滿足社會和各類房地產類專業學生的需求，同時也為行業提供具有特色和使用價值高的工具書。
參考文獻：
[1]劉瑞林.高職院校應用文寫作教學探討[J].天津職業院校聯合學報，2008，（6）.
當下對銀行業利潤高速增長的口誅筆伐，或將在年尾演變為對銀行業利潤增長以及資產質量的擔憂。
經濟下滑令銀行業2012年承壓
中國銀行業連續多年不良貸款“雙降”的神話已被打破。
日前，多家上市銀行公布的年報顯示，2011年全年，部分銀行不良貸款余額出現上升，而若將考察區間縮短至2011年第四季度，不良貸款余額上升的銀行數量就更多了。
全行業來看，2011年第四季度銀行業不良貸款額和不良貸款率較三季度出現小幅上升。2011年末不良貸款余額為4279億元，較三季度末上升201億元；不良貸款率環比上升0.1至1.0個百分點。
進入2012年，經濟下滑引致的銀行業風險有增無減。統計數據顯示，今年1~2月，全國規模以上工業企業實現利潤6060億元，同比下降5.2%，而2011年全年，全國規模以上工業企業利潤增長還達到了25.4%。利潤的下滑將削弱企業的還本付息能力。
目前，已有多家研究機構預計，2012年在經濟軟著陸的前提下，不良貸款額和不良貸款率都將溫和上升。
今年早些時候，評級機構標準普爾甚至曾表示，中國內地經濟增長放緩，企業現金流被削弱，將導致今年銀行業不良貸款逐步上升，全年提高2~3個百分點，銀行業整體最高可達5%。
不良貸款潮襲
2011年全年，四家國有大行中，工行、農行、中行繼續保持此前不良貸款“雙降”的趨勢，但不良貸款余額縮減規模較小，而建行的不良貸款余額則上升了62億元。
單獨看2011年第四季度，資產質量惡化的苗頭更加清晰。
截至目前，包括四家國有大行在內，已經公布年報的12家上市銀行中，除了交行、農行、招行、華夏銀行2011年第四季度不良貸款率環比下降、中信銀行不變之外，其余上市銀行不良貸款率均環比上升。而不良貸款余額，只有交行、農行、招行第四季度減少，其余均環比增加。
在銀行業啟動改革之后的相當長時間里，銀行業不良貸款保持了持續“雙降”的態勢，即不良貸款余額、不良貸款率均是下降。當前，銀行業不良貸款率為1%左右的水平，即使是放在全球銀行業中考量，也屬一流水平。
但在2011年第四季度，這一趨勢被打破。一直以來，建行素以穩健著稱，其更是中國銀行業風險控制的一個標桿。但就是這家機構，在2011年也出現了不良貸款余額的上升，這足以引起警惕。
解釋2011年不良貸款余額上升的原因時，建行董事長王洪章表示，建行對不良貸款的定義較同業及官方機構更為嚴格，是不良貸款反彈的主因。同時他還強調，即使不良貸款反彈，升幅亦不大，風險可控制。
警惕工商信貸
盡管上市銀行高管對銀行資產質量表達了信心，同時也解釋稱，不良貸款余額增加，主要源于自身加強審慎管理，但依然難以打消市場對銀行資產質量的擔心。
“不良貸款微升，資產質量現拐點?！泵褡遄C券的研究報告稱，銀行業的資產質量與經濟波動密切相關。經濟波動對于銀行資產質量的影響開始顯現。
自2008年末以來，為了抵御金融危機，銀行業加大了信貸投放的力度。在過去的三年，即2009年~2011年，銀行業總共投放了25萬億元的信貸，只用了三年時間就使貸款余額翻了一番。截至2012年1月末，金融機構人民幣貸款余額已達到55.53萬億元。
資產規模的爆炸式增長之后，業內開始擔心不良貸款將會反彈。從那時開始，平臺貸款、房地產貸款就一直被認為是銀行不良貸款的主要爆發地。但對于經濟增速下滑的2012年而言，實際的風險或許主要來自受沖擊更為嚴重的一般工商業貸款。
“大家都比較忽視一般工商業貸款的風險。經濟下滑后，銀行業信貸風險主要來自一般工商業貸款?！鞭r行首席經濟學家向松祚判斷，平臺貸款、房地產貸款的風險總體可控。
向松祚的上述判斷從建行2011年年報中可以得到一定的印證，2011年，建行不良貸款余額增加62億元。分行業來看，制造業不良貸款余額增加34億元；批發和零售業貸款增加17億元，而水利、環境和公共設施管理業則下降了8.4億元。
經濟下滑令銀行業承壓
除了銀行貸款在不同行業各有差異外，銀行在不同地區的資產質量也在發生微妙變化。
“經濟下滑是2012年銀行業需要面對的最大風險。”一位股份制銀行人士還表示，一直以來，江浙地區信用環境較好，因此，長三角地區銀行不良貸款率較低，但今年這一地區的不良貸款也出現了一定程度的反彈。
以經濟發達的溫州為例，今年2月末，溫州銀行業不良貸款率為1.74%，已經8個月呈現上升態勢，而去年6月末，這一指標為0.37%。據有關媒體報道，溫州當地工農中建四大行不良率均明顯攀升，其中建行溫州分行貸款不良率已超過4%。
由于沿海地區經濟發達，長三角、珠三角、環渤海三個地區，往往是銀行重要的利潤來源之地。例如，農行系統內第一個利潤突破100億元大關的省分行，就是長三角的江蘇分行。
“經濟下滑，以往是廣東等地的銀行業受沖擊最為明顯，但這次江浙地區也受到波及?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士稱，若長三角銀行業出現資產大規模的惡化，后果不堪設想。
從事多年不良資產處置的東方資產管理公司的《2011：中國金融不良資產市場調查報告》曾指出，多數商業銀行業者認為，近兩年中國巨量信貸將導致不良貸款的生成概率微幅放大，不良貸款在2012年后將明顯增加。
國有大行房地產貸款全面收緊
持續的宏觀調控環境下，商業銀行房地產貸款及地方融資平臺貸款情況幾何？
伴隨上市銀行年報陸續出爐，截至2011年末，中、農、工、建、交五大行的地方融資平臺貸款余額，總計為2.12萬億元；同時，五大行房地產類貸款則全面收緊，增速放緩。
“今年的房地產政策仍要高度關注房地產行業風險及開發企業資金鏈狀況?！币晃粐写笮锌傂邢嚓P負責人如是說。
鑒于房地產市場形勢，國有大行紛紛壓縮房地產貸款規模。
建行年報顯示，去年該行房地產開發類貸款增長放緩，新增額為近五年最低。2011年末，建行房地產開發類貸款余額4191.6億元，增幅僅0.16%，遠低于公司類貸款11.8%的增速；較上年增加6.5億元，新增額為最近五年來最低。
工行和農行房地產貸款則有所下降。截至2011年年末，工行房地產貸款減少73.06億元，下降1.4%，主要是其根據房地產市場形勢變化，主動壓降房地產貸款規模；農行法人房地產貸款余額3743.79億元，較上年末減少452.59億元，不良貸款余額及不良率均有所下降。
同時，2011年中行開發貸款和土地儲備貸款余額共計2520億元，占總貸款余額的3.97%。其中，開發貸款的不良率為0.78%。
對于房地產貸款資產質量，工行行長楊凱生表示，2011年末，工行房地產開發貸款的不良率是0.82%，比2010年有所降低，個人住房貸款不良率為0.35%，也低于2010年年末。因此，他強調房地產貸款的質量目前是穩定的。
截至2011年末，農行不良貸款余額下降最多的行業即為房地產業，不良貸款余額61.61億元，比2010年末下降34.36億元，不良貸款率從1.77%下降到1.24%。
而房地產市場調控也使個人住房貸款受到影響。工行個人住房貸款增加864.69億元，增長7.9%，占個人貸款的59.1%，比上年末下降了7.6個百分點。農行去年末個人住房貸款余額為8915.02億元，較上年末增加1669.10億元，增長23%，占個人貸款比例也從上年末的63.3%下降到62.3%。
五大行平臺貸余額逾2萬億元
截至2011年末，中、農、工、建、交五大行地方融資平臺貸款余額分別為6800億元、3997億元、3949億元、4298億元及2158億元，合計2.12萬億元。同時，國有大行高層均公開表態，平臺貸風險可控。
以交行為例，目前該行地方融資平臺貸款的不良率為0.34%，低于全行0.86%的不良貸款率水平。2012年還款部分已落實，未來產生損失的可能性較小。
同時，在農行3997億元地方融資平臺貸款中，目前有95%為現金流全覆蓋，剩下5%由地方政府財政兜底，截至去年底的平臺貸不良率為1.45%，低于農行整體不良貸款率1.55%，而去年底有1400億元地方融資平臺貸款到期，其中真正逾期的為10億元。
中行方面則透露，2011年該行地方融資平臺貸款余額為3949億元，占全行總貸款的6.23%，同比下降1.18個百分點。2011年末，建行平臺貸款余額為4297.64億元，其中現金流全覆蓋類占比達到85.69%，貸款余額較上年減少1121.6億元；該行已經上收平臺貸款審批權限至總行。
銀行高利潤藏“水分”
今年年初對銀行業利潤高速增長的口誅筆伐，或將在年尾演變為對銀行業利潤增長以及資產質量的擔憂。
截至目前，包括工、農、中、建四大行在內，已有12家上市銀行公布了2011年年報。這12家上市銀行在2011年實現了8415億元凈利潤，同比2010年的6531億元增長了約29%。與上年類似，預計上市銀行又將占據上市公司總利潤的一半以上。
但硬幣的另一面是，銀行作為經營風險的特殊行業，其當期風險可能在今后若干年后爆發。這也意味著，若將今后的風險考慮在內，當前銀行業的高利潤藏有“水分”，并且這種利潤僅是階段性的現象。
尋找真實利潤
銀監會統計數據顯示，2011年末中國銀行業金融機構總資產達到113.28萬億元，同比增長18.9%，中國商業銀行2011年全年累計實現凈利潤10412億元，同比增長36.3%。
而12家已公布年報的上市銀行，去年全年實現凈利潤8415億元，同比增長28.8%。這意味著，還不算上另外4家未公布年報的上市銀行，僅僅這12家上市銀行利潤就占到全行業利潤總額的80%。
以利潤增速為維度劃分，上市銀行可劃出兩大陣營：四大行為代表的國有大行利潤增速均在30%以下，其中農業銀行利潤增速最高，達28.5%，中國銀行最低，為18.8%，工商銀行（601398）利潤增速25.6%，建設銀行為25%。中小上市銀行利潤增速則普遍較高，其中，增速在40%以上的有深發展、民生銀行、華夏銀行、中信銀行、浦發銀行、招商銀行。
“業績基本符合預期。盈利增長主要貢獻因素均為息差提高和規模增長、中間業務快速發展以及成本收入比下降?！币晃汇y行業分析師表示，但展望2012年，收入同比增速有可能低于預期，預計上市銀行利潤增速為20%。
“數據上看，銀行業不但利潤規模大，而且增速也很快?！币晃粐写笮醒芯咳耸繌娬{，主要原因是前些年信貸規模的急劇擴張，但這只是階段性的現象，利潤高速增長不可持續。
而一位會計師事務所人士則表示，銀行業不良貸款的爆發呈非線性，可能在某個年份不良貸款突然增加。從這個角度來看，當前銀行業的利潤可能有“水分”。因為，當前銀行超過50萬億元的貸款風險可能在若干年后暴露，但是這并不影響企業當期的利潤。
“目前不到0.6%的信貸成本，更多是因為2009年、2010年大規模信貸投放將經濟的潛在風險延后，而寬松貨幣政策退出后，被高信貸增速掩蓋的資產質量風險會逐步暴露?！眹鹱C券的研究報告也稱，未來中國經濟轉型過程中，GDP增速中樞將降到7%~8%，目前過低的信貸成本會逐步回歸正?；?.75%左右。
所謂信貸成本，是衡量信貸風險的指標，是本期新增計提撥備和貸款余額的比例。
穩利差難度大
龐秀生在建設銀行2011年業績會上引述券商的分析報告稱，有券商預期建行今年利潤增10%~20%。他本人則強調，今年保持穩定的利差有相當困難。在龐秀生看來，2012年對利差有利的因素有二：貸款利率滯后于市場利率調整；如果準備金率下降較多，退回的準備金配置收益提高。而不利于利差的因素有三：市場投資利率陡峭下降；同業存款市場化，競爭激烈背景下存款成本提高以及保本理財產品計入存款，成本也較高。
若從息差的角度分析，自從2009年一季度凈息差觸底以后，上市銀行平均凈息差已經連續三年持續上升。12家已公布年報的銀行中，有三家銀行凈息差達到3%以上水平，民生銀行、招商銀行、中信銀行的凈息差分別為3.14%、3.06%和3%，其他銀行也大都在2.5%以上。
民族證券研究報告預計，息差在今年一季度部分貸款重定價后將達到年內高點，上升約10BP，之后由于吸存壓力仍較大導致負債成本上升，息差會有所回落。
一位股份制銀行人士稱，進入2012年以來，貨幣政策有所放松，一方面銀行信貸投放能力在增加；另一方面，信貸需求卻在減少。這種背景下，銀行議價能力降低是可預期的。
其實，銀行議價能力的降低，在2011年底政策預調微調提出后，已有所體現。央行公布的數據顯示，2011年12月份我國金融機構貸款加權平均利率為8.01%，比9月底的8.06%還有所下降。
而銀行的中間業務方面，隨著銀監會“七不準”（不準以貸轉存，不準以貸收費，不準存貸掛鉤，不準浮利分費，不準一浮到頂，不準借貸搭售，不準轉嫁成本）的嚴格執行，此前“虛胖”的中間業務必將受到影響。
一方面，占總收入八成以上的利息收入維持高增長，面臨重重挑戰；另一方面，中間業務的增長又面臨監管、空間的雙重約束。利潤高速增長多年之后，2012年，中國銀行業的利潤增速下降幾成定局。
最后的銀行業盛宴
為解決銀行業高利潤問題，中央財經大學郭田勇說了一句廣為流傳的話，“要靠郭樹清而不是尚福林”。
郭樹清是證監會主席，尚福林是銀監會主席。言外之意，中國經濟中資本市場大發展，直接融資比重提升，才會最終調整“銀行業獨大”的格局。
但很多人不知道，郭樹清到證監會履職前，還做過建設銀行董事長。他在當時就反思過“金融危機后銀行業向何處去”的問題。
在他眼里，保持“兩位數的增長”似乎成了包括銀行在內的金融行業的一般標準。
這讓郭樹清感到“奇怪”：在現實經濟中，很少有哪個行業可以達到持續三年的兩位數的收益，憑什么金融業可以做得到？他由此預計，發達國家金融業未來會逐漸衰落。
其實，這間接地給中國銀行家提了個醒：“好日子能持久嗎？”
銀行業高利潤受益于中國經濟這些年的高速增長，這是一個廣泛的共識。正因如此，中國經濟“粗放式增長”的特征，也原原本本地體現在銀行“巨無霸”的身上。
用清華大學經管學院李稻葵教授的話說，國內商業銀行就像“只吃不拉”、需要“減肥”的恐龍一樣。
銀行業的規模擴張之路，在經濟繁榮期還沒人注意，在經濟回調時，就變成了實體經濟身上沉重的“烏龜殼”，進而使整個金融體系的系統性風險逐步積累。
數據顯示，金融危機后，中國銀行業的信貸投放總量，由2008年的4.91萬億元，猛增至2009年的9.6萬億元，而后的2010年、2011年分別是7.95萬億、7.47萬億。而中國銀行業總資產由2007年的52.59萬億，增至2011年末的113.29萬億，4年翻了一番。
正是天量信貸支撐了銀行的高利潤。2007年銀行業稅后利潤4467億元，2008年5834億元，2009年6684億元，2010年8991億元，2011年10412億元。
中國農業銀行首席經濟學家向松祚稱，這些亮麗的業績報表只是暫時的，“沒有一個行業能夠永遠高速擴張下去，高速利潤擴張只是一個短期現象?！?/p>
潛在的危機感，使得中信銀行行長陳小憲在2011年度業績會上，顧不上慶賀該行凈利潤43.28%的增幅，反而宣布“銀行業內已達成共識，高利潤時代將結束”。
“這可能是國內銀行業最后的盛宴”。李才元分析，2011年的業績是基于2010年銀行業的結算數據，那時候中國經濟還處于高增長階段。從今年往后，經濟“軟著陸”的回調大趨勢，決定了銀行業的高利潤時代已成過去時。
從長期來看，中國銀行業的利潤主要來源于“兩條腿”：一是貨幣擴張性投放；二是不斷為房地產、土地等“資源金融”提供信貸。可是，中國經濟未來主要任務是“瘦身”和“健身”，這“兩條腿”恐怕都走不動了。
溫州金融改革試驗區已經破題，可以預計，未來5年新型的民間金融機構將陸續崛起，這將使目前靠政府管制來掌握議價能力的傳統銀行業務，受到巨大挑戰。
伴隨利率市場化的推進，“在不遠的未來，就像今天看到有些房地產企業申請破產一樣，我們也會看到破產的銀行，因為它們沒有真正的競爭力?！崩畈旁f。
沒有“毛細血管”怎么成
如果說工、農、中、建、交等大型銀行，是國家經濟的“主動脈”，那么金融改革的難題，仍在于把血液輸送到肢體末梢的“毛細血管”。
徐策認為，要適度放開對中小銀行的準入門檻，逐步形成“大銀行服務大企業、中銀行服務中企業、小銀行服務小企業”的多層次行業格局，引導銀行業更好地服務實體經濟。
中小企業提供了全國75%以上的城市就業崗位、66%的發明專利、82%的新研發產品。溫州金融改革試驗區要解決的首要任務，就是如何為中小企業注入新鮮的“血液”。
郭田勇建議，商業銀行的金融服務應該更精細化、專業化，要推動大銀行的中小企業信貸部門與其他部門在業務上實現單獨考核、單獨管理，提高其服務內容和質量，要進一步推出針對中小企業的創新產品，如“供應鏈融資”和“知識產權抵押貸款”等。
國家信息中心研究員張茉楠撰文稱，目前的銀行信貸只是按固定資產抵押來放貸，這樣許多創新型科技企業，因為缺少資產、缺少現金流，而得不到銀行之“水”的澆灌和滋養。
她表示，中國經濟要“金融回歸實體”，應當考慮讓“水”流向不同金融層次。同時，必須積極實施科技成果“資本化”戰略。
“銀行業如果能推動科技創新，從資助房地產，服務于高耗能、高污染企業，轉變到為高科技、高附加值行業提供服務，那么利潤再高，也很難招來批評了?！崩畈旁獔孕?，銀行業的未來取決與創新金融產品，建立新的“造血”機制，要從“資源金融”，轉向實業金融、科技金融和消費金融。
“走老路，就是走死路。”他說，金融業要給實業以“出路”，那么實業就能給金融業以“前途”。
五大行利潤一季度增速普遍下降
截至4月27日晚，中國五大國有商業銀行工行、農行、中行、建行和交行2012年一季度經營業績披露完畢。季報顯示，五大行一季度凈利潤累計接近2100億元，但利潤增幅無論比去年一季度還是去年全年都有明顯下降，尤其是中間業務收入增長下滑明顯。
季報顯示，2012年一季度工、農、中、建、交分別實現凈利潤613.35、434.6、367.63、515.12和158.8億元，比去年同期分別增長14%、27.55%、9.94%、9.17%和19.58%。2011年一季度，五大行的凈利潤增長率則分別為29.09%、36.41%、28.03%、34.23%和27.07%。
利潤增長下降首先來源于利息凈收入增幅的下降，五大行今年一季度的利息凈收入增幅分別比去年同期增速下降了5至11個百分點。中央財經大學金融學教授郭田勇說：“銀行與經濟增長關系緊密，一季度我國經濟增速下滑，銀行獲利空間自然也會變小?！?/p>
國家統計局數據顯示，一季度中國國內生產總值(GDP)同比增速從去年四季度的8.9%回落至8.1%，創2009年二季度以來季度增速新低。
郭田勇分析說，一方面，經濟下滑導致實體經濟信貸需求減弱，1、2月份銀行新增貸款較低；另一方面，由于整體資金鏈相對寬松，使商業銀行“以價補量”的空間在變小?！袄?，去年個人房貸利率較高，銀行貸款時一般都是按照基準利率上浮來執行的。今年這部分貸款利率下降了。”
今年3、4月份，中國多家商業銀行個人首套住房貸款利率出現松動，中國農業銀行等大行更是打出了8.5折的優惠利率。
值得注意的是，季報顯示，五大行中間業務收入增幅下降迅速。工、農、中、建、交今年一季度手續費及傭金凈收入分別比去年同期增長10.39%、19.84%、13.83%、4.96%和21.89%。而去年一季度，這個數據分別是42.02%、63.48%、18.69%、37.29%和42.87%。
交通銀行金融研究中心認為，一季度手續費凈收入同比增速顯著回落，是拉低盈利增速下降的主要因素。
建行表示，其一季度手續費及傭金凈收入243.02億元，增速下降的主要原因是“受監管政策和市場行情等因素影響，貸款承諾、財務顧問等產品收入較上年同期下降，代銷基金、證券投資基金托管、保險等產品收入亦低于上年同期”。
中國人民大學金融學教授趙錫軍表示，中間業務收入的下降根源也在于經濟的下行壓力?！敖洕顒踊钴S，企業所需要的金融服務比較多，中間業務收入就會相對較高；經濟活動不活躍，很多企業不需要基金、支付結算、財務顧問等服務，中間業務收入增長就會下降。此外，一季度監管層不斷下達各種通知規范中間業務收費，對各家銀行也會有一定影響。”
此外，業內人士表示，在經濟減速、物價回穩的情況下，市場上沒有加息預期甚至出現降息預期，這使得銀行的一些中間業務產品例如理財產品收益率下降。
“而且，去年信貸需求旺盛但規模控制較嚴時，大量信貸需求轉到體系外，運用銀行理財等產品來運作。今年信貸需求減弱，導致銀行在體系以外的運作空間變小了?！惫镉抡f，多因素導致銀行中間業務收入增幅急劇下降。
展望2012年全年，趙錫軍表示，銀行業要維持過去30%乃至40%的高利潤增長可能性不大。“過去每年銀行業接近40%的利潤增幅不是正常的狀態。前幾年很多銀行剝離不良資產并改制上市，一方面是輕裝上陣，另一方面當時的利潤基數也相對較低，在加上寬松的貨幣政策導致銀行信貸量沖高，幾方面因素推動了銀行業利潤的高增長。現在銀行利潤的基數越來越大，很難再保持很快的增長?！?/p>
