時間：2022-02-05 05:15:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產評估，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產評估；常規問題；解決措施
1引言
房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。
2房地產評估存在的常規問題
2.1房地產評估法律法規不夠健全
目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。
2.2房地產評估方式單一
在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。
2.3房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升
隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足。可見，房地產評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。
2.4房地產評估市場環境不規范
隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。
3針對房地產評估常規問題的應對之策
3.1健全和完善房地產評估的法律體系
健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。
3.2優化和改進房地產評估的方式方法
在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。
3.3提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質
要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。
3.4加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境
要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。
4結語
房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。
【參考文獻】
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房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨著經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、咨詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業。現代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說，房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中扮演著越來越重要的角色。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
關鍵詞：房地產；評估；建筑物損耗
Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.
Keywords: real estate; assessment; building loss
中圖分類號：F293.30文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國建筑行業的快速發展，房地產行業作為一股新興的資產代表登上我國建筑行業的舞臺，并隨著我國建筑行業的發展得到日新月異的進步；盡管我國房地產事業起步和發展時間較短，各種國家行業規范還不完善，特別是房地產評估體系和針對房地產建筑和出售、代售中的損耗等諸多問題還沒有完善的界定和評估體系，需要建筑工作者不斷的研究和創新，科學制定房地產評估中相關建筑損耗的標準，為我國房地產行業的發展提供理論和指導依據。
1 我國房地產行業的概況
盡管我國房地產行業的發展日新月異，但由于房地產行業的發展較晚，配套的規范制度還不完善、不健全，且我國房地產市場的發展不均衡，在快速發展中容易出現諸多問題，某些區域房地產行業市場管理和評估體系混亂，嚴重制約我國整體房地產行業的穩定發展。其主要表現在：①房地產行業近遠期目標存在矛盾。我國房地產市場潛在總需求量巨大與短期市場的有效需求量間存在嚴重矛盾；特別是近些幾年，伴隨國際次貸經濟危機對我國經濟的波及，盡管我國制定了科學的促進內需的政策，但對房地產行業的發展影響不明顯；加之我國住房制度改革的滯后、市場經濟體制還不完善、房價居高不下等因素，進一步加劇我國住宅產業發展總量失衡與結構失衡的格局；②房地產行業的結構性問題。房地產行業的房價、房源、房品定位不準，盲目追求高檔，忽視居民購買力，致使房屋銷量不佳，空置度較高，國家對經濟適用房住房的扶持力度不夠，國家標準制定不完善，加之地方盲目性的開發、建設，造成房源供大于求；③我國房改亟待深化。由于我國房地產起步和發展較晚，加之我國房地產評估制度不完善、不健全，市場化程度偏低，住房供應體系還不健全，房地產的發展不符合我國基本國情，加之我國房地產市場的監管體制不完善、監管力度不足。
2 我國的房地產評估的概述
2.1 我國的房地產評估歷程
我國房地產起步較晚，但發展迅速，然而中國房地產估價理論研究1930以后，后得到政策扶持，房地產評價研究不斷發展和創新，建立健全適合我國社會主義市場經濟體制下的房地產評估體系。并重視房地產評估理論的研究和發展、創新，并對房地產定價和評價開展系統性的研究，特別是我國積極開展土地流轉制度和土地使用制度的改革，并重點討論我國房地產商品化的現狀和出現的問題，逐步確立我國房屋商品化的理論體系。我國首次頒布的《經租房屋清產估價原則》，可謂是我國第一個房地產估價的制度，并詳細規定了建筑物的估價方法。
我國于1987年起開始對城鎮土地定級估價工作開展詳細的調研、綜合分析，逐級對比，并對多種地價測算方法的校核、驗證和對比建立的基準地價評估方法。我國《土地估價管理辦法》、《土地估價管理條例》的順利頒布并實施為進一步完善和健全我國土地資源流轉買賣的市場，并為國家土地資源的流轉提供強有力的法律支撐，其評價方法也逐步轉向有競爭力的市場評價上來。
20世紀90年代，中國房地產評估委員會編制并應用的《房地產價格評估方法與應用》，首次全面地介紹國際上主要的房地產估價方法，其包括市場比較法、成本法等；同時，針對我國常用的房地產價格評估方法進行詳細闡述。中國房地產評估委員會的研究人員通過整合各地房地產估價的理論和實踐經驗，并結合我國房地產發展的實際，科學制定我國現階段的房地產評估體系；而建設部于1992年也頒布了《城市房地產市場評估管理暫行辦法》，科學制定我國房地產評估管理制度和建筑損耗評估體系。
房地產的估價是通過指專業技術人員根據房地產的綜合價值，按照房地產價格的組成與估價原則，參照國家房地產估價程序，采用科學、有效的估價方法，并結合估價技術人員的綜合素質，在綜合分析影響房價變動因素的基礎上，積極開展房地產估價，促使對價值開展評估和判定的一種活動。
我國房地產估價方法深受英國評價體系的影響，單純重視評價經驗和效果，對建筑物的評估研究較少，并未進行深入的研究。目前，相關房地產評估定量分析的估價方法及綜合系統應用的研究較少，這對我國房地產評估體系的完善和發展具有一定的理論和現實意義。
2.2 房地產的評估方法概述
在國際上，常用的房地產評價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法、趨勢法等；我國房地產常用的估價方法主要有成本估價法、收益比較法、收益還原法三種，其中市場比較法的使用最為廣泛。因此，我國開展房地產市場比較法的研究和創新對房地產建筑損耗的評估具有重要的理論和現實意義。
2.3 房地產評估中建筑損耗
房地產的價格是建筑市價和土地價格的有機統一，具備兩重性的內涵和特征；而房地產價格一般包括總成本和利潤兩部分。房地產建筑物的損耗一般情況下可分為有形損耗和無形損耗。有形損耗指由于房屋使用和受自然力影響而引起建筑物的價值損失或流失；無形損耗指由于建筑功能和經濟、技術上等因素或消費觀念變更引起建筑物價值的損失。因此，對房地產能耗中的評估在房地產行業中顯得十分重要。
2.3.1 房地產建筑的折舊
在房地產建筑使用過程中，建筑物的價值得到不同途徑的流轉。建筑折舊作為建筑價值轉移一種途徑，是在損耗基礎上確定的，而折舊和損耗在會計學的定義有差別，在房地產評估體系中，折舊不能代替損耗。
2.3.2 房地產建筑年限損耗
房地產建筑的設計規范要求對建筑材料和設計年限有嚴格的規定。在房地產評估中應當通過借助先進技術開展實地的勘察鑒定從而科學確定建筑損耗。房地產建筑隨著建設的深入，會出現效用遞減的趨勢，即為建筑損耗。損耗的主要原因主要分為自然、功能性和經濟類因素三種，三種因素存在一定關系，并互為因果。計算建筑損耗時必須統籌分析、預算三個因素帶來的損耗，對高難度、復雜的建筑工程，必須采取系統分析，科學計算建筑損耗。
結論
隨著我國房地產行業的高速發展，由于國家的房地產法規還不完善，房地產評估體系還不健全，對建筑物的能耗評估還處于比較低的水平，特別是區域房地產開發的盲目性、趨利性，使我們房地產行業市場化進程較慢，價格評估、建筑能耗評估體系滯后；國家應積極制定房地產的規范制度，并開展房地產價格和能耗的評估工作，并結合國外先進的評估理論和系統化的評估體系，結合我國房地產評估和建筑能耗的消減途徑，積極制定我國特有的建筑物損耗評估體系，不斷提升我國房地產行業的抗風險能力，規范和監管房地產市場，促使我國房地產行業的快速、穩定、科學有序的發展。
參考文獻
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關鍵詞：房地產評估制度；完善；評估機構
中圖分類號：F241
文獻標識碼：A
文章編號：1674-1723（2012）08-0061-03
房地產評估制度的重要意義和作用體現在對房地產評估工作的約束、規范、管理之上。具體來說就是通過一整套的法規制度來規范房地產評估過程中所涉及到的估價人員、估價機構、估價程序、估價行為、估價結果等方面的內容，最終目的是通過對房地產評估行業相關業務的規范，保障房地產評估行業的健康長遠發展。從客觀上來說，健全和完善我國房地產評估制度是一個系統工程，包括業務建設、人員建設、行業管理等范疇，每一個范疇都需要出臺嚴密細致的規章制度作為實施有效管理的基礎和依據，因此，對房地產評估制度的健全和完善是需要廣大從業人員在實踐中不斷摸索，不斷總結的。經過二十多年的不斷發展，我國房地產評估行業已經初具規模。伴隨著房地產業的高速發展趨勢，房地產評估行業也開始日益走向成熟，逐漸在房地產基本交易、房地產抵押、稅收、融資、土地出讓等經濟領域發揮出重要作用。然而，在我國加入WTO之后，不少國外的房地產評估機構對我國的廣大市場虎視眈眈，鑒于在機構管理、注冊管理、評估準則管理、執業管理等方面與國際先進水平的差距，我國的房地產評估機構將遭遇到十分嚴峻的挑戰。為此，通過對我國現存房地產評估制度的深入分析，在客觀得出評價結果的基礎上有針對性地引入國際先進經驗，不斷健全、完善我國房地產評估制度是具有戰略性意
義的。
一、對我國房地產評估制度的現狀分析
（一）評估機構注冊管理制度有待進一步規范
首先，我們國家對于房地產評估機構的分級依據主要是參考評估人員數量、機構資金狀況、整體業務數量、從業年限等因素，而技術水平往往不被作為主要的參考依據。這就造成我國評估機構的業務水平可能出現與自身等級不相一致的情況，三級評估機構的估價水平高于一級機構的狀況時有發生。然而，由于三級評估機構的注冊資本有限，對于評估事故出現后面臨的巨額賠付往往無力承擔，使得評估機構的公信力大打折扣。其次，我國對房地產評估機構的管理是由各級建設行政主管部門、房產行政主管部門負責，對于房地產評估機構在異地設立分支機構進行異地經營的情況還缺乏相應的管理制度來加以約束，在很大程度上造成了我國房地產評估機構管理混亂的局面。最后，我國對于評估機構由于自身過失給客戶帶來損失所要承擔的責任尚無完善的制度與依據，現行的處罰力度也明顯不足，對于估價中的違規行為僅僅處以三萬元以下的罰款，這對于評估機構的非法收入來說完全不能達到懲罰與警示的目的。
（二）估價人員準入門檻過低，管理松散
一方面，我國房地產評估師的準入門檻較低，只需要具備中專學歷即可，這對于房地產評估行業所需要的專業性與技術水平來說，無疑是有差距的。從考試通過率來看，目前的考試往往流于形式，只要參加主管部門主辦的培訓班，往往都能通過考試。從考試內容來看，僅僅局限于對評估原理、法律法規等方面的考察，內容較為陳舊，實際應用性很差。并且在對評估師進行注冊時，審核制度漏洞百出，十分容易被規避。目前社會上評估師掛靠、使用虛假業績證明、偽造學歷的現象比比皆是，直接造成了執業環境的惡化，破壞了整個行業的誠信。并且，我國在房地產估價行業中并沒有采用實名簽字制度，使得很多不具有從業資格的人員可以輕松代簽，嚴重損害了真正估價師的經濟利益，挫傷了行業合法從業人員的積極性。另一方面，我國目前對于評估人員的執業等級制度管理較為單一，僅僅只有一個級別，就是中國注冊房地產估價師的資格，沒有對于職業資格和執業資格的有效區分，評估師的簽字也不具有法律效應。
（三）缺乏對于職業道德的重視與建設
我國目前還十分缺乏相關的職業道德體系。目前來說僅僅只有一部《房地產估價規范》來對行業的職業道德進行規范。然而這部規范里面只有關于道德行為的規范與約束，對于行業所涉及到的責任感、工作理念、職業榮譽感、成就感等重要的職業道德構成要素還沒有體現。從另一方面來看，這部規范僅僅只是一種道德上的約束，這樣的約束需要在一個健康運行的行業中才能得到更好的發展與尊重。由于我國房地產評估行業的起步較晚，發展歷史相對較短，再加上相關法規中對于職業道德的規范不成體系，一些從業人員在具體執業過程中禁不起誘惑，為了獲得貸款而高估價值、為了逃避稅款低估價值的現象時有發生，不僅傷害了交易中弱勢群體的經濟利益，也破壞了整個行業的誠信建設。鑒于此，我國目前房地產評估行業不僅繼續建立健全相關的職業道德體系，同時也需要對行業職業道德進行更為有效的實際管理，對于違反職業道德的從業人員需要制定出適當的懲罰措施，提高其違規成本。
二、健全與完善我國房地產評估制度的建議
內容摘要：隨著房地產交易及與之相關的經濟活動日益頻繁，房地產評估日顯重要。在房地產評估中，除考慮市場條件外，還須注意經濟外部性的影響。而傳統的評估方法沒有充分考慮經濟外部性對房地產價格評估的影響，為此，本文引入效用函數進行評估，筆者認為，可得出較為準確、合理的評估結果。
關鍵詞：經濟外部性 房地產評估 效用函數
房地產評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
房地產評估的概念
房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。
評估方法及評價
房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
經濟外部性
經濟外部性的概念
外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：
Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)
在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第 k 種經濟活動水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。
經濟外部性的特點
經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。
經濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。
經濟外部性的評估
由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。
由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：
U=ΣxiUi (3-1)
因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。
假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。
可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。
根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數=106.53/100=1.0653，
則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。
經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。
參考文獻：
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3.黎詣遠.西方經濟學.高等教育出版社，1999
關鍵詞：房地產評估風險形成機制防范對策
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
房地產評估風險主要是評估報告的最終定價與當時的市場所確定的房地產價值發生不一致以及不一致的程度和范圍。房地產評估是以評估報告的形式體現的, 房地產評估報告是全面、公平、客觀、準確地記述評估工作全過程包括評估基準日、評估方式、方法以及為什么采用該種評估方法等等, 最終對估價標的物的客觀合理價值進行定價的工作報告。該工作報告體現的是房地產在基準日符合客觀市場需求的價格, 絕不是房地產的實際取得成本。因此, 評估報告最終的定價和隨時變化的市場價格達成一致的可能性極低, 這就決定了評估工作的風險性。
一、房地產評估風險形成機制
1、市場經濟活動主體提供虛假情況的風險
市場經濟活動主體包括經濟活動中涉及的利益各方, 如土地出讓中的國家、房地產交易活動中交易各方、房地產抵押活動中的抵押人和抵押權人等。而經濟活動主體在經濟活動中因其利益所需提供虛假情況仍時有發生。在這種前提下, 經濟主體為達到其目的, 不惜向評估機構提供虛假情況,甚至采用欺騙和違法的手段。如在土地出讓、房地產抵押貸款、房地產出資入股、企業資產清查等事務中, 越來越多的經濟主體意識到房地產在其固定資產中所占的比重和作用, 認為這是企業資產規模中有較大“彈性”的地方, 因此一些經濟主體便想法設法要將這種“彈性”發揮到極致。當評估機構無法達到經濟主體的要求時, 一些經濟主體便會采用弄虛作假的辦法,提供不真實的報表、數字、財務信息,而這些信息直接會影響評估結果的真實性、可靠性, 同時也是評估機構和對方經濟主體所面臨的一種不容忽視的風險。盡管在我國現行的評估制度中,評估報告都強調作為評估依據的資料由經濟主體提供并承諾該資料的真實性, 評估報告也是在此基礎上形成的,評估機構不承擔這部分相應的法律責任。但評估機構不能洞察這些雖然承諾真實但實際虛假的資料, 必然會出具對一方經濟主體有利的評估報告。因此, 另一方經濟主體就會對評估報告的客觀真實性產生懷疑甚至引發訴訟。
2、估價機構和人員自身素質帶來的風險
估價機構和人員業務素質不高、執業道德較低等都會造成評估報告與實際情況的脫離, 給經濟活動帶來或多或少的隱患。評估報告是否符合當時的實際情況, 歸根結底取決于評估人員自身的業務素質和道德素質, 評估師的素質越高, 評估工作風險越小,反之, 評估工作風險就越大。如果評估工作者業務素質低, 就可能出現評估方法采用不恰當、評估依據的客觀材料收集不全面等情況; 但如果評估工作者道德素質不過關, 就會出現欺詐、串通壓低或者抬高價格等現象。
3、估價技術———評估原則、程序和方法的使用不當帶來的風險
在實踐中采用的估價方法都是行業通行公認而延續下來的方法。但是在具體估價過程中, 估價人員的個人能力不同, 在評估方法采用及具體技術應用等方面會產生程度不一的差異。尤其因評估工作的特殊性, 評估人員的主觀判斷能力在評估結果的形成上也起到相當大的作用。因此, 估價技術的差別也會對參與評估的各方當事人產生較大風險。我國現行評估制度
規定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法, 但落實到具體工作中后情況卻是千差萬別。例如: 如何選取適合標的物實際需要的評估方法, 如何選取適合實際的參照標的物等都有賴于評估人員所采取的程序和方法是否科學、適用。如果評估人員不遵守評估原則, 采用了不合事宜的程序和方法, 必然會得出錯誤的結論。
4、市場競爭的負面影響帶來的風險
房地產評估機構之間不正當的壓價競爭, 造成了評估成本比例的不斷攀升。由此必然導致評估機構減少工作量, 從而影響到評估程序的正常進行和評估方法的選擇, 這樣得出的評估結論顯而易見會脫離實際, 因此導致了風險的產生。
二、房地產估價風險防范的有效辦法
1、政策規范是防范評估風險的根本保障
政府應規范各項政策: 為確保市場競爭的效率和公平, 政府應該公正嚴明的立法和執法, 規范社會各角色的行為, 懲治違法違規行為; 為加強服務功能, 政府有義務為社會提供基本的公共產品和信息服務, 創造和維護公開、公平的社會經濟環境。
房地產評估行政主管部門及房地產估協師協會是政府和從業機構之間的橋梁, 是房地產評估行業自我管理的實施者, 對行業實行監管、懲處違法違規行為;整合評估業信息資源, 為評估機構提供全方位的服務;制定符合規則的評估業相關的法規、評估標準。
同時, 要破除行業、地域壁壘, 打破評估領域的壟斷, 創造公平透明的市場競爭環境; 打破社會公共信息資源獨家壟斷局面, 真正實現信息資源共享。
2、制度創新是防范評估風險的基本保障
以強化風險意識, 樹立質量至上為中心, 建立健全內部質量控制體系, 完善外部監督機制和風險救助機制。評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系,要有一整套質量控制政策和程序, 樹立質量至上的觀念, 保持應有的職業謹慎, 嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作, 擬定科學的評估計劃, 采用正確、恰當的評估程序和方法, 制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度, 復審制度不僅可以提升估價師的專業水準, 可以加強委托人對評估報告的信心, 而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當, 并對評估報告進行恰當性檢查, 從而有效地降低評估風險。
另一方面, 房地產評估業的行業主管部門和行業協會, 必須加強對行業的統一管理和監督職能, 對評估機構和人員作定期和不定期的檢查, 對發現的違法違紀行為要堅決查處, 為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金, 以提高評估機構的抗風險能力。
3、謹慎選擇客戶是防范評估風險的根本手段
評估人員要控制評估風險, 首先要與客戶充分溝通, 識別資料的真假性, 了解客戶的道德品質, 促使評估機構謹慎選擇客戶, 避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通, 而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評估的真實需要; 評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行; 在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告, 減少評估報告誤用的可能性。
4、提高評估人員素質是防范評估風險的基本手段
要把評估從業人員素質水平的提高, 作為保證房地產評估業健康持續發展的首要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求, 就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動, 評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義, 應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行, 既可采取聘請名師講座的形式, 也可采用評估人員相互交流討論的形式, 使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。
參考文獻：
[1] 婁國豪.談兩岸房地產市場投資風險異同[J]. 商業時代. 2007(13)
【關鍵詞】成本法；建安成本；工程造價
房地產評估是估價人員模擬房地產在市場中價格形成的機制，不同形態的房地產處于不同的市場中，而不同的估價方法因模擬了房地產在不同市場形成價格的過程，會產生不同的估價結果，根據房地產估價理論，只要參數選取得當，不同方法計算的估價結果應當趨于一致。但我們在使用不同估價方法對同一估價對象估價時，估價結果常常會出現較大的差異。其原因是多種多樣的，特別其中的成本法，因其未能充分考量房地產市場競爭因素，其估價結果經常偏離于其他方法的計算結果，因而其運用受到一定限制。房地產估價規范（GB/T50291一1999）要求：在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。也就是說，只有市場競爭不充分、成本主導價值的形成，成本法有適用的空間，或者，在特定條件下，需要以構成成本作為估價對象價值構成的基礎，在評估中起參考作用。在這樣的情形下，看似簡單的成本法，卻因估價對象建筑形態的復雜多樣，對重置價格或重建價格的求取，如何做到準確、有依據，是需要討論的新問題。
評估中成本法的公式：房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售費用+銷售稅費-建筑物折舊
成本法中，房地產價格主要取決于土地取得成本和開發成本，對于土地取得成本及管理費用、利息、利潤、銷售稅費和建筑折舊，已有比較明確的計算方法和數值取用依據，本文未予研究；由于建筑形態的復雜多樣，其開發成本求取的依據顯得愈加難以簡單確定，本文僅就成本法中開發成本的求取進行討論。
開發成本一般指建筑物的重置價格或重建價格。建筑物重置價格指：采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。建筑物重建價格指：采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價；建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。
估價規范要求：建筑物的重置價格、重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。
實際評估工作中，對建筑物重置成本的求取方法常用有：1、單位比較法（包括單位面積法和單位體積法），2、分部分項法，3、工料測量法，4、指數調整法；對建筑物重建成本的求取一般用工程造價估算。可見，不論是估價規范還是實際操作，建筑物重置成本、重建成本的求取均可用工程造價估算，但卻不是首選方法。
在成本法評估時，評估人員實際經常采用的是單位比較法、指數調整法，這是一種簡單、省事的方法，而分部分項法、工料測量法需涉及采用工程造價方法，很多時候要借助造價工程師的幫助，同時需要詳細的圖紙、構造尺寸數據等資料，較少為估價師采用。
采用單位比較法、指數調整法時，其建安成本的平米造價、價格指數等數據，大多來自社會統計部門、工程造價站的資料，也有來自評估公司、估價師自身積累統計歸納的資料，這些資料一般區分時間段，區分大類的結構型式進行統計，例如區分為磚混、框架、鋼結構廠房等，我們的估價經常以此為基礎數據，在評估中使用。
但這樣的統計數據一般過于籠統和概況化，對符合統計標準的建筑，其數據與實際的符合性較好，對個別性稍強的建筑或在統計標準外的建筑，其數據與實際可能會有較大差異，而且數據取用的依據和說服力欠缺。現實中沒有兩棟完全一樣的建筑，隨著建筑的不同，高層、多層、平房建安成本差別較大，再考慮建筑外裝修，其個別性更強，如鋁塑板幕墻、外墻乳膠漆等影響建安成本較大，很難有統一的建安成本標準，對于使用成本法評估的工業建筑，除標準廠房可以有較統一的建安成本參照，非標廠房、構筑物是難以采用統一的建安成本的。同種類型建筑，因其地理位置不同，其建筑設計標準可能存在差異，如同四川省內，西昌市和成都師的地震設防標準不同，西昌為8度設防，成都為6度設防，其抗震構造不同， 8度設防區的工程造價一般會高于6度設防區；地區不同，節能標準也不同，夏熱冬冷地區和夏熱冬暖地區，其墻體保溫設計不同，工程造價因此有差異；即便同一地區，建筑層高、層數不同、外墻裝飾材料不同，均會引起建安成本變化；但一般的價格指數、平米面積指標難以一一反映這些區別；特別的，對一些非標準的工業建筑，更難以找到合適的指數、平米單價等資料；如7米柱高和9米柱高、有5噸行車和有50噸行車其建筑平米造價不會一樣，再有一些設備基礎、構筑物等，個別性強，靠單位比較法、指數調整法可能無法計算，或許有可以采用的指數、面積（體積）單價等資料，但一般缺乏針對性，其資料的可靠性和適宜性太依賴于估價師個人的經驗，其說服力不強。
而且這樣的數據往往是在統計一段時間以前的建安成本，面對材料市場價格的日新月異，統計數據往往落后于市場現狀，估價時點還需對數據進行價格指數調整，而指數的來源依據性、可靠性又成為疑問。一般房地產評估中，成本法，特別為建筑物的成本法，很難獲得某一時點的社會一般建筑成本，而估價中對應采用的是估價時點的建筑成本，我們通常是假定在一段時期內建筑成本固定不變，這個時間段不宜過長，否則材料價格將有過大變化，但正因為這個時間段短，所以要求不斷有新的單位造價指數和價格指數及時補充，這樣的資料往往不易及時獲得。
面對這種個別性強的建筑物、構筑物，妥當的方法是采用分部分項法、工料測量法，即依靠工程造價的方法來測定估價對象的建筑成本。一般估價師不采用分部分項法、工料測量法，并非該方法不好，而是確實需要資料多，需要造價師協助，能夠采用單位比較法、指數調整法時，就盡量減少工作，采用容易的方法；對一般標準化較高的估價對象是適用的，對個別性較強的估價對象則不適用。
房地產評估中的成本法與工程造價類似，有共同點也有不同之處，評估中的成本法為一般社會化客觀成本，工程造價為特定工程在特定條件下的建筑費用，其內涵不同。但當工程造價采用一般社會化條件，且調整為估價時點時材料價格，工程造價應可作為成本法評估的基礎，但某個具體工程的合同價并不能直接拿來為評估使用。
目前，國家對工程造價推廣實行清單計價，并頒布了國家標準《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2008）。工程量清單包括：分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規費項目、和稅金項目的名稱和相應數量等的明細清單。各省相應頒發對應的清單計價定額，工程量清單對應采用不同的地區定額，以貼近地區市場，當然，也可采用企業自有的企業定額，以更符合企業自身的水平參與市場競爭；各省定額主要為確定實物工作的一般組成量，如同一分部分項工程，其構成的實體材料消耗量、需要的人工數量等，是社會化的一般水平，即修建同一分部分項工程，其消耗的材料、人工等符合社會一般技術水平和勞動效率，是一種平均并有代表性的指標；材料價格則主要由各投標方
自行考慮，管理費用等也由投標方自行考慮，應該說，清單計價的方式，是在模擬一種社會化報價方式，以綜合單價的形式反映分部分項工程價格，競標的是分部分項工程的綜合單價，而工程量則按實計算。
實行工程量清單計價時，工程造價由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費和規費、稅金五部分組成；工程量清單計價采用綜合單價法，綜合單價是相對于工程量清單而言，對完成一個規定計量單位的分部分項清單項目或措施清單項目所需的人工費、材料費、施工機械使用費、企業管理費、利潤以及包含一定范圍風險因素的價格表示。
根據我國工程建設的特點，投標人應完全承擔的風險是技術風險和管理風險，有限度承擔的是市場風險（如：材料價格、機械使用費等的價格波動），應完全不承擔的是法律、法規和政策變化的風險。
措施項目是相對于工程實體的分部分項工程項目而言，對于實際施工中必須發生的施工準備和施工過程中技術、生活、安全、環境保護等方面的非工程實體項目的總稱。（如：文明施工、安全防護、臨時設施、模板工程、大型施工機械）
其他項目指：暫列金、暫估價、總承包服務費和計日工等，主要針對工程的復雜程度、建設標準高低等作出的預留，不參與競爭。
規費項目是政府和有關權力部門規定必須繳納的費用，包括工程排污費、社會保障費（養老保險、失業保險、醫療保險）、住房公積金、危險作業意外傷害保險等，各省規定列項和標準不盡相同，應按工程所在地的規定列項。
稅金項目是依我國目前稅法規定應計入建筑安裝工程造價的稅種，包括營業稅、城市建設維護稅和教育費附加。
措施項目中的安全文明施工費、規費、稅金應按規定計算，不參加競爭。
目前的建筑市場為賣方市場，競爭激烈，其分部分項工程的綜合單價為各投標人自主報價，也是競爭報價的主要體現，個別性很強，其中標工程合同價并不能代表社會一般客觀水平，具有很強的針對性，這就是一般某個具體工程合同價不能為評估直接采用的原因。
適用于房地產評估的工程造價，強調的是社會化一般、客觀水平，這方面，定額、造價信息提供了技術支持；從上面分析可以看出，省市定額是一個社會化一般水平的物料、人工耗用標準，代表一個地區一定時間的平均水平，和評估的要求一致；造價信息提供了區分市、區并精確到月的工程材料的區域平均價格，這個材料價格是造價管理部門從地區材料市場中客觀總結出來的每月的平均價格，是代表性較強的數據，滿足評估的一般、客觀要求；對管理費用，造價管理部門給出的是一個區間數值，建安企業的等級不同，其相關取費標準不同，這點需要要根據市場的一般情況結和工程具體狀況分析，采用一個平均化的數值，從而體現一般社會化水平。
對于同一工程，可能其實際市場施工合同價低于我們以評估為目的的工程預算價，該如何理解？這通常是市場競爭的結果，這種狀況一般出現于社會中普通的民用建筑，其施工技術為大家所掌握，施工難度不大，工期符合一般建設規律，不會太搶工期，施工強度適中，施工資源能較均勻投入，項目資金能按時到位，項目體量適中，不會太大或太小而影響工程造價，這樣的項目因其條件能為大多數的建筑企業接受，所以市場競爭激烈，基本以造價低者中標勝出，因而其市場中標價往往低于預算控制價，評估時可以考量這些市場因素，適當在造價中的利潤水平、企業管理費水平上參考市場行情，但不宜完全按其最終的市場價，以體現評估的一般客觀原則；對于一些工期與正常時間相比要求縮短很多的項目，可能存在趕工措施費，若是用于評估則不應考慮此費用；對于技術要求高的項目（例如高速鐵路項目、核電工程等），對企業資質水平有限制，同時會發生額外的技術措施費，若是用于評估應適當考慮措施費；業主資金不到位的項目，施工方需墊付工程資金，其工程費用中可能會含有墊付工程資金的財務費用，若是用于評估則不應考慮此費用；競爭不充分，甚至設有技術壟斷、資質門檻，這樣的工程其合同或結算價往往考慮了額外的技術措施費，壟斷因素等，其用于評估時要剔除特殊因素，還原一般客觀化的平均市場工程造價，這樣的建安成本方可用于評估使用。
造價計算所需資料可以借助于城建檔案資料，一般工程的竣工存檔資料可以滿足大部分的造價復算需要，這些資料可以借助委托人的幫助進行查閱。
現在工程造價電算化已得到較好的發展，原來大量依靠手工計算的工作，現在可以用計算機協助完成，工作效率大為提高，運用軟件進行工程量計算已比較簡便，對工程量組價計算預算工程造價運用計算機更為便捷，這些技術手段簡化了工程造價的計算，大大提高工作效率，應用工程造價為包括房地產評估在內的各項服務提供了便利條件。
關鍵詞：房地產；評估；對策分析
中圖分類號：F29 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01
我國房地產評估主要有：一般評估、特定評估和房地產抵押貸款評估三種類型，隨著經濟的飛速發展，房地產評估業也發生這巨大的變化，其業務范圍從單一的房地產交易評估發展到周邊房地產抵押、保險、征收、司法訴訟、企業合資、股份該組、破產清算、土地拍賣等等各種經濟行為活動。當前，為了規范房地產評估業，制定了《中國任命共和國城市房地產管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關的法律規章制度，并對房地產估價技術進行了規范，制定了《房地產估價規范》。盡管如此，我國房地產評估行業依舊存在著一些問題亟待解決。
一、房地產評估中存在的主要問題
（一）業內法律法規實施細則不完備
雖然業內已制定了相關的法律法規，為房地產行業的發展提供了法律依據，但是這些管理規則并沒有具體的實施細則。在《中國人民共和國城市房地產管理法》中盡管對房地產評估制度的法定地位進行了明確，但對房地產評估專門法律方面內容卻是缺失的。其他相關法規中有對房地產評估的相關規定，依舊不能對評估行為作出規范和標準。實施細則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發揮能動性，導致評估不能有效完成。
（二）業內監管缺失導致公信力不高
當前房地產評估業中存在著亂評估、亂定價、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現象的出現主要是因該行業缺乏有效的監管和合理的監管標準。當前較為顯著的問題就是相關評估機構易被一些外力機構干擾、誘惑，因利益驅使做出不合理的評估行為，嚴重違背了市場價值、損害了他人的合法權益及國家利益，導致其社會公信力不高。
（三）業內評估人員綜合素質較低下
房地產業的特殊性預示著從業人員需要較高的專業素質，一些投資風險較高的項目更加依賴于專業的價值質量鑒定人員。當前，業內評估人員的培訓考核方面并不完善，學術要求嚴重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質普遍底下，相關評估師資格等級考試制度只有一個級別，不能體現評估師資質的深淺和水平的高低，使得評估師不會主動提升自身的業務能力，無法激發評估人員的深造和繼續學習動力。
二、房地產評估中相應的對策探析
（一）建立健全房地產評估行業實施細則的法律法規
相關部門應根據現行出臺的相關法律法規制定出專門的《房地產評估法》，并針對行業標準制定相應的技術行為規范和章程，對行業內違法亂紀現象制定相應的處罰政策；針對業內收費標準方面做出適當的調整，將評估總額較小的項目進行檔次細分提高收費標準，避免造成因量大收費小而無人承接的現象發生，將評估總額較大的項目進行檔次細分降低收費標準，避免造成壓價競爭、私收回扣的現象發生；針對行業內職業道德標準進行相關行為的規范，不斷地對房地產評估行業的實施細則法律法律進行建設和完善，在評估機構執行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。
（二）強化建設房地產評估行業內外監管的誠信體系
建立房地產評估行業內外并行的誠信體系，內外監管的有效實施可以對房地產評估市場進行整頓和進化，通過相應的監管機制的實施，對各類相關機構和工作人員采取有效的監管，避免在評估過程中出現弄虛作假的現象，針對違法亂紀現象進行相關查處追究其法律責任，創造良性競爭的房地產評估市場，維護房地產評估行為的獨立性，確保評估結果的公正性。在建設和推進房地產評估行業誠信體系的同時，需要發揮房地產評估行業協會的自律性，結合行業發展的需要將評估操作流程規范和服務標準進行完善，協會需要協助相關部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關單位和個人的誠信機制進行預警，促進房地產評估市場環境的獨立性和公平性，加強職業道德教育的培育和宣傳，提高從業人員的紀律和道德素養，建立抵制不良現象的行為準則。行業協會還應該積極對房地產評估事故和糾紛的調解處罰，對有損行業內部的行為進行處理，以維護房地產評估行業的良性發展。
（三）優化完善房地產評估行業人員的資質認證系統
相關部門需要對房地產評估從業人員的資質認證系統進行優化和完善，對房地產評估師的資格認證等級設置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關成熟的資質認證系統，結合我國實際情況進行設置，并考察房地產評估師的業務能力、對行業經驗的掌握程度、相關評估技術含量高低、職業道德的好壞等方面。做到房地產評估師等級跟隨其綜合素質進行等級的升降、動態的監管，在確保房地產評估從業人員的技術水平的同時，推動房地產從業隊伍的健康良性的發展。在設置從業人員等級資質劃分的同時，還應該對房地產評估從業人員的準入門檻進行提升，從源頭抓起，提高房地產評估從業人員的綜合素質，要求提高從業人員的學歷程度，對從業人員注冊制度進行嚴格的把關，提高考試的難度，實行擇優錄取的形式，建立從業人員良性的競爭機制，對房地產評估從業人員進行優化培訓教育，不斷完善其行業的理論實踐技能和專業知識，達到提升房地產評估從業人員的綜合素質和能力。
三、結語
房地產行業的穩健發展可以促進我國社會經濟的穩步發展，房地產評估業作為房地產行業的主要成員，同時對我國社會經濟的健康發展起到至關重要的作用，也是推進市場化經濟必不可少的作用力之一，我國房地產評估行業雖然還處在初級階段存在一定的問題，但隨著行業的發展，結合實際情況對行業內部采取一些積極有效的措施進行規范化管理，各相關部門和機構通力合作和監管，不斷培育房地產評估高綜合素質人才等措施的實施，將會促進我國房地產評估行業逐漸完善和成熟，從而推動社會經濟的進步和健康有序的發展。
【關鍵詞】房地產；評估；假設開發法
引言
隨著我國房地產的迅猛發展和日益擴大，房地產不斷促進我國的經濟增長和人民生活水平的提高。為了確保房地產市場合理健康的發展，房地產評估也隨之興起，其業務也不斷增多，人們也更加關注和研究房地產評估的理論和方法。對于房地產項目來說，可以采用市價法、成本法、收益法以及假設開發法等來進行評估[ 1]。作為房地產估價的重要方法之一，假設開發法具有較強的可操作性和適用范圍較大的特點，能夠為房地產的評估和項目投資評價提供方法和技術支持，為房地產經濟活動提供更好的服務。
1 假設開發法的基本理論
1.1假設開發法的含義及應用條件
假設開發法（Hypothetical Development Method）又可以稱為剩余法，余值法或倒算法。根據《房地產估計規范》中對于“假設開發法”的定義，假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值、開發成本、稅費和利潤等，然后從開發完成后的價值中扣除開發成本、稅費和所得開發利潤等，以此來測算估價對象的權益價值[2 ]。
假設開發法主要是適用于待開發的土地、正在建的地產等具有投資開發的或待拆遷改造等具有再開發潛力的房地產的估價。待評估的房地產應具有投資開發或再開發潛力，這潛力是指該房地產在未來具有可盈利性的可能，這種可能性需要通過市場調查和預測分析來對盈利機會進行定性分析描述；待評估的房地產未來的價格可以預測，待估價房地產是需要再市場上經營出售的，應當結合市場行情和供求狀況，正確有效的預測待估價房地產未來的市場租售價格；社會經濟環境的好壞也將影響假設開發法的估價效果，有效的評估需要較明朗長遠的房地產政策、健全的房地產法規、穩定清晰的房地產的稅費等[3]。
1.2假設開發法的理論模型
根據假設開發法的含義，其理論模型為：
房地產價值=開發完成后當地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-投資利息-開發利潤
簡化的公式為：V=A-（B+C）
式中：V―待估房地產的價格 A―開發完成后的房地產總價值
B―總的開發成本（開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息之和）
C―開發利潤
1.3假設開發法的應用流程
一般按照以下六個步驟運用假設開發法：
（1）基本情況的了解分析
首先需要調查待評估房地產的位置、規劃限制和現狀等基本情況。待評估房地產的位置信息主要包括土地所在區域的性質、具體坐落位置、交通條件、環境情況等；現狀只要包括土地用途、使用者及使用權性質、面積、基礎設施等方面；規劃限制主要涵蓋了區域規劃、建筑性質、建筑容積率、綠化比率等情況。
（2）最佳利用方式的選擇
在規劃許可范圍內，選擇待評估房地產的最佳的用途。為了確定最佳用途，需要充分分析當地市場的情況，考慮區域情況和社會對于該用途的需求及未來發展，分析市場最需要哪種類型的房地產。
（3）開發經營期的估算
確定開發經營期是為了了解開發成本、管理、銷售費用等情況，測算開發后房地產的售價、投資利息等。待開發房地產的開發經營期是以取得估價對象的時間作為起點，房地產預計開發完成后經營結束的時間為終點。
（4）開發完成后價格的測算
一般是以開發完成的時間來測算該房地產的價值，結合待評估的房地產的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化等，利用多種方法來綜合確定價格。
（5）開發成本的測算
房地產開發成本不但與開發周期有關，還需考慮投資進度。結合相關的經驗和規定，利用成本法來測算出開發成本、管理費用、銷售費用、相關稅費、開發利潤等。
（6）房地產價值的具體計算
正確利用現金流量法或傳統法來具體計算出待評估房地產的價值，測算出的結果一般有樓面地價、建筑面積單價和地價等。
2房地產評估假設開發法的應用模型
2.1房地產項目開發完成后的價值測算
根據待評估的房地產的最有效利用方式（出租、出售）和市場情況變化，利用市場比較法和長期趨勢法確定用于出售的房地產的價值，測算出租或自營的房地產價值可以采用市場比較法和收益還原法[4]。
（1）市場比較法和長期趨勢法
市場比較法是通過已經發生交易案例的價格和近年來同類房地產的價格變化趨勢來估算出待評估房地產開發完成后的現房價格。通過區域因素、交易情況和個別因素等來修正市場比較法，不同的區域、個別因素對房地產價格的影響程度不同。
長期趨勢分析是根據相關部門公布的房地產過去、現在的價格指數和未來的變化趨勢來推測，需要注意的是通常是通過比較單價并不是總價。
（2）收益還原法
對于寫字樓、餐旅館、商店等出租和營業的房地產，先要預測出出租或經營的收益，然后再通過收益法將收益轉換成價值來測算待評估房地產開發完成后的價值。通過市場比較法和長期趨勢法來確定租金。例如，根據目前租金水平和未來趨勢來預測出某寫字樓未來的月租金為50元/m2，可用于出租的面積為30000m2，出租率為90%，其中租金的30%用于運營費用，報酬率為10%，運營期為50年，改寫字樓的未來總價值估計為：
50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（萬元）
2.2房地產項目開發成本的測算
（1）土地成本
根據土地的具體情況，通過分析不同的土地性質和國家相關政策來確定土地成本。土地成本一般包括土地出讓金、地價評估費、土地補償費、耕地開墾費和占用稅、房屋拆遷費用、勞動力安置補助費、征地事務管理費、場地清理費等。
（2）建造成本
測算房地產項目的建造成本相對比較復雜且有一定的難度。首先需要明確該評估項目的最佳用途，項目的品質和檔次將直接影響到建造成本的測算；其次需要根據市場情況來測算建造成本，項目前期工作咨詢費、設計費、招投標服務費、環評費、勘察費等這系列的前期工程費可以類似工程經驗和相關收費標準來進行測算，建設安裝工程費（土建安裝成本、工程監理費、質量監督費等）可按照地方建設工程造價管理規定計算，根據當地具體標準確定基礎設施建設費和公共配套設施建設費，測算成本時需要充分考慮到項目開發過程中可能因為原材料漲價、工程量增加等不可預知的因素來產生的費用[5]。
（3）管理費用和銷售費用
綜合考慮項目的規模、開發周期、復雜程度和參考房地產類似項目的管理費用，一般可以通過土地和開發成本的一定比率來確定管理費用。銷售費用的投入作用相當明顯，這將會對項目銷售進度產生很大的影響，銷售費用一般占銷售收入的1-3%，但具體的還需要合理的分析市場狀況。
（4）投資利息
因為房地產項目存在投資大、周期長的特點，為了體現資金的時間價值，所以需要測算投資利息。投資中的地價款、開發成本、管理費和其它費用是預付資本，這些都是需要考慮利息的，計算利息期按照開發周期、資金投入情況來確定，可以采用靜態和動態投資來計算投資利息。
（5）稅費
銷售稅費應考慮周全，主要包括了營業稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅等，還需要考慮到房地產享受的稅收優惠。其中企業所得稅和土地增值稅的預測是相當關鍵的，它們的預測是以項目整體能夠準確合理地預測為基礎。
2.3開發利潤的預測
開發項目利潤是以項目價值或開發成本為基數，按照一定的利潤率來計算的。利潤率一般采用當地近年來類似項目開發的平均利潤來確定的，需要注意到不同類型的房地產項目的利潤率存在差異性。
3假設開發法在房地產市場中的應用難點
因為假設開發法的原理簡單、運算方便等特點而備受歡迎，是現階段房地產評估的常用方法之一，然而在實際中的應用效果不太理想，其中有幾個難點和問題必須引起注意，下面就簡要探討：
（1）市場信息的準確性
假設開發法是在獲取類似項目交易信息的基礎上來測算待評估項目未來的價值和開發成本，然而信息資料的準確性并不能保證。這是由于每個項目均具有獨特性，同區域內很難找到類似項目，其次就是市場交易信息不夠公開透明，還有政府相關的信息也不夠完善，因此評估所需的市場信息需要進行修正。
（2）開發利潤計算方式的誤用
一般計算開發利潤都是將計算基數乘以一定利潤率，理論上是沒有錯誤，然而在實際應用中會存在一些錯我。首先，在測算利潤率的時應該考慮到開發建設期這一隱含的因素，如果開發期不同，投資收益率相同的房地產項目的利潤率也會不同，在實際應用中這是經常被忽略的。例如，某個項目的開發期為一年，它的成本利潤率為5%，如果開發期為兩年，應為資金占用期增加了，其成本利潤率按照單利率來算至少為10%，通過這種方式的計算才能保證收益率相同。其次，由于性質不同的資金的占用期限可能不同，所以需要計算出綜合成本利潤率。筆者認為如果采用年收益率的形式計算開發利潤，既利于項目間的比較又方便理解，還可以有效避免錯誤。
4結束語
隨著我國房地產市場和評估理論的迅速發展，深入研究假設開發法的理論，同時也積累了不少實踐經驗。假設開發法對于房地產估價和項目投資決策都有著重大意義，然而在實際應用中應多加注意評估的重點和難點，確保評估的準確合理性。
參考文獻：
[1]常青. 房地產估價的基本問題及其關系研究[J]. 建筑管理現代化， 2006， （2）：29-32.
[2]王珍蓮. 房地產評估之假設開發法運用探討[J]. 財會月刊， 2014， （10）.
[3]王小玲. 我國房地產市場假設開發法應用研究[D]. 長安大學， 2007.
估價對象為廣州市越秀區120號8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產，所在建筑物為一幢35層鋼筋混凝土結構的商業辦公樓，建于1997年，即國際電子大廈內，1-5層為商業裙樓，6層以上為辦公，估價對象位于第8、14、15、16 層，層高約為3米，樓宇外墻為玻璃幕墻。
1.運用收益法進行測算過程（以第14層為例）
（1）公式選用
估價對象為出租型的辦公物業，廣州市一般出租物業在簽訂合同時均會不同程度設定租金遞增幅度，以規避房地產市場行情變動、物價變動、利率變動等風險，故采用報酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價結果符合市場行情。
收益法測算公式為：
式中V―收益價格（元，元/m2）
Ai―未來第i年的凈收益（元、元/m2）
R―報酬率（%）；
N―未來可獲收益的年限（年）；
g―年凈收益遞增率。
（2）租金收入的確定
經過對周邊房地產市場的調查，結合估價對象的特點，選取了三個類似同類型辦會出租交易實例作為比較實例，將估價對象與各案例進行比較，對比較案例的交易情況、市場狀況和房地產狀況等方面與估價對象進行比較和修正，求取估價對象市場租金為100元/m2。具體測算過程略。
（3）租約限制
估價對象現已出租使用，委托方提供相關租約，據租約記載，剩余租期較短，且合同約定租金與市場正常租金水平較為接近，因此本次評估不考慮租賃對估價對象評估價值的限制性影響，評估采用市場客觀租金進行測算。
（4）有效出租面積的確定
根據估價人員的對周邊市場的調查，周邊同類型辦公物業的出租面積一般按其產權登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價對象出租面積為《廣東省房地產權證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。
（5）其他收入的確定
根據相關調查的數據，廣州市出租房屋一般收入承租方二至三個月的租金作為押金，并租賃期滿后無息退還，則估價對象租期外其他收入情況如下：
其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年
（6）空置率的確定
據了解廣州市辦公物業在2010年上半年市場平均空置率為7%。經調查，估價對象位于廣州市城區重要的商務辦公區――黃花崗科技園區，周圍人流密集，商務辦公氛圍好，該區域內辦公物業租賃情況良好，考慮估價對象的實際情況，取空置率為5%。
（7）有效年毛收入
年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個月×有效出租面積+其他收入-空置和收租損失）÷建筑面積
年有效毛收入，測算結果見表1。
（8）運營費用
出租型辦公物業，一般出租型物業運營費用包括房產稅、租賃稅費、租賃費用、物業服務費、房屋維修費、房屋保險費和其他費用等。根據市場調查確定各項費用如下：
①房產稅：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，出租房屋的房產稅以租金收入的5%計；
②租賃稅費：依據廣東省政府公布的《印發廣東省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》，從2011年1月1日起，對××省行政區域內繳納增值稅、消費稅和營業稅（簡稱“三稅”）單位和個人，按實際繳納的“三稅”稅額的2%征收地方教育附加，則計算繳納即租賃稅費合計取租金收入的5.7%；
③租賃費用：一般商鋪物業出租是通過地產中介公司或自行招商兩種方式，通過中介方式的，一般中介公司需要收取一個月租金或半個租金作為費用，而估價對象為委托方自行招商，產生的費用較少，基本上為一性支付費用，故不考慮租賃費用；
④房屋維修費：估價對象同類型物業出租的室內裝修、設備設施等維修、養護、管理和環境衛生、維護秩序所收取的費用一般為承租方承擔，而估價對象公共部位維護和合同未記載的事項所產生的費用則由出租方承擔，據《廣東省土地估價實用指引》的數據，房屋維修費一般取重置成本的1.5%～3%，估價對象為鋼筋混凝土結構，建成時間較短，確定房屋維修費為2%；
⑤房屋保險費：出租房屋一般需要進行投保房屋火災險等保險費，根據保險公司平均收費的水平和《廣東省土地估價實用指引》的數據，房屋保險費一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考慮估價對象的實際情況，取房屋保險費為0.2%；
⑥物業服務費：據調查廣東市辦公物業出租情況，物業服務費一般采用承租方自行繳納的方式，故不考慮物業服務費；
⑦其他費用：房屋出租中可能涉及一些費用，如：手續費，無規定繳納標準或無法預見的情況發生，為使用估價結果更加準確、合理，適當考慮一些費用，一般按有效收入的1%～3%，考慮估價對象的實際情況，其他費用取1%；
（9）年凈收益
估價對象年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=1147-301=846（元/m2/年）
（10）報酬率的確定：
采用安全利率加風險利率法和市場提取法確定，過程如下：
安全利率加風險利率法：安全利率取同期銀行一年期存款利率為3.5%，風險利率按風險程度一般在3%～8%之間，考慮估價對象所在區域為廣州市越秀區淘金商圈，商業氛圍良好，投資風險相對較低，確定風險利率為2.0%，則報酬率=3.5%+2%=5.5%。
市場提取法：在估價對象周邊選取同類辦公物業，通過它們現時的租金水平和售價，求取其收益率，從而確定估價對象的報酬率，過程如表2。
經上述市場提取法確定三個案例的報酬率，對三個案例的報酬率進行算術平均，則報酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%
（11）收益年限：
估價對象已辦理土地有償使用手續，使用年限為50年，自1994年10月18日起計，至價值時點為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價對象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時對建筑物予以補償或不補償的情況，遵照謹慎原則，本次評估采用剩余土地使用年限作為估價對象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。
（12）測算結果
經上述確定的數據代入收益法公式，測算得：
V14樓=846÷（6%-2%）×{1-[（1+3.8%）÷（1+5.5%）]32.58}×（1+5.5%）0.5=21006（元/m2）
參考文獻
[1] 《房地產估價規范》 （GB/T 50291-1999）；
關鍵詞：房地產 價格 估價
房地產估價最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，市場比較法評估房地產價值的基礎是房地產的實際成交價格，但房地產評估價格并不是對實際成交價格的簡單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實際表現上均有一定的差異。本文重點對兩者的差異進行分析。
一、房地產成交價格的特點
1.從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響
房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如西寧市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元/平方米，而到1 997年、1998年平均售價僅為4000元/平方米，這主要是由于同類房地產開發量猛增的原因。又如最近開始的經濟適用住房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。
2.從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點
依據經濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發現。房地產實際成交價格并非如此，相間房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發商的預期目的，開發前就可以出售房地產；從購買者的角度出發，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發商的預期目的、預期的收益率、購房人的經濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素。
房地產成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產數量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。房地產成交價格受房地產現狀的影響房地產開發商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發風險，在建設期就開始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。房地產成交價格受付款方式的影響開發商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優惠（從理論上講，優惠價格應該是分期付款價格的貼現值）。房地產成交價格與房地產銷售速度的關系房地產開發商為了迅速出售房地產，也經常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯營、聯建、聯合開發的形式變相買賣房地產。
二、房地產評估價格的定義
綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格？其期房價格是4000元/平方米還是現房價格是4000元/平方米？如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元/平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義、房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點：不同的評估目的具有不同的價格定義。例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險因素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。
三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結
綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別。同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。
四、不同目的時房地產價格定義的探討
第二條 凡在本自治區行政區域內從事房地產價格評估的機構，均需遵守本規定。
第三條 自治區建設廳負責全區房地產價格評估機構的管理工作。其主要職責是：
1.會同自治區物價局共同負責全區房地產價格評估機構的資質認證、年審工作；
2.制定全區房地產價格評估行業標準；
3.對全區房地產評估機構的評估工作進行業務指導、管理、監督和檢查；
4.負責全區房地產評估人員的注冊、培訓、考核。
各市、縣建設行政主管部門或房地產主管部門負責本市、縣評估機構的指導、協調管理工作。
第四條 申請房地產價格評估機構資質認證的單位須提交下列材料：
1.房地產評估機構資格申請表及上級主管單位的批件；
2.企事業法人證明材料；
3.固定經營場所的證明；
4.組織章程；
5.評估人員專業資格及技術職稱證明材料；
6.房地產評估實例（或房地產評估考察實例）；
7.注冊資金驗資報告。
第五條 經自治區建設廳、物價局審批核準由建設廳頒發《自治區房地產價格評估機構資質證書》的評估機構，憑《房地產價格評估機構資質證書》到所在市、縣工商部門辦理工商登記，領取營業執照，并到所在地市、縣房地產管理部門或建設主管部門登記備案后，領取物價部門核發的《寧夏回族自治區經營性收費許可證》，方可從業及收費。
第六條 房地產價格評估機構的資質分為三個等級：
1.一級
（1）注冊資金在50萬元以上（含50萬元）；
（2）以“房地產評估”為主要經營業務；
（3）獲得自治區建設廳頒發的《寧夏回族自治區房地產估價人員崗位合格證書》（以下簡稱《上崗證書》的人員不少于7人；經國家有關部門統一考試，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證書》的人員（以下簡稱注冊房地產估價師）不少于7人；具備建筑、經濟類中高級專業技術職稱資格的專職人員不少于5人（其中至少有一名結構專業工程師和一名房地產經濟師）。兼職人員不得超過各項核定人員的50％；
（4）從事房地產評估業務滿三年以上。
2.二級（1）注冊資金在30萬元以上（含30萬元）；
（2）獲得自治區建設廳頒發的《上崗證書》的人員不少于6人；注冊房地產估價師不少于4人；具備建筑、經濟類中高級專業技術職稱資格的專職人員不少于3人（其中至少有一名結構專業工程師和一名房地產經濟師）。兼職人員不得超過各項核定人員的40％；
（3）從事房地產評估業務滿兩年以上。
3.三級（1）注冊資金在10萬元以上（含10萬元）；
（2）獲得自治區建設廳頒發的《上崗證書》的人員不少于6人；注冊房地產估價師不少于2人；具備建筑、經濟類中高級專業技術職稱資格的專職人員不少于2人。兼職人員不得超過各項核定人員的35％。
第七條 下列估價業務必須由自治區人民政府有關部門指定的具有資質的估價機構承擔：
1.國有土地使用權出讓；
2.應補繳出讓金或收益的原行政劃撥土地使用權有償轉讓；
3.以房地產作價入股合作經營；
4.企業被收購或合并中所涉及的房地產作價；
5.涉案房地產作價。
第八條 各級評估機構依照有關規定承接業務的規模為：
一級房地產價格評估機構可單獨承擔總建筑面積在10萬平方米以下的評估業務；
二級房地產價格評估機構可單獨承擔總建筑面積在6萬平方米以下的評估業務；
三級房地產價格評估機構可單獨承擔總建筑面積在4萬平方米以下的評估業務；
總建筑面積超過10萬平方米的項目為特大評估項目。此類項目由自治區房地產咨詢服務中心組織多家評估機構共同承擔。
第九條 房地產價格評估實行注冊登記制度，有效期三年。有效期滿前一個月，房地產價格評估機構須到自治區建設廳申請重新登記。重新登記時，房地產價格評估機構要提供三年內的工作報告等文件。審查合格的機構予以公布。
第十條 房地產價格評估機構實行年審制度。年審的具體辦法另行規定。
第十一條 房地產價格評估收費按寧夏回族自治區物價局、建設廳《關于房地產中介服務收費的通知》（寧價（經）發〔1997〕35號文）規定執行。
第十二條 房地產價格評估人員，在評估作業中不得有下列行為：
1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當利益；
2.允許他人以自己的名義從事房地產評估業務；
3.同時在兩個或兩個以上評估機構執行業務；
4.與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
5.法律、法規禁止的其他行為。
第十三條 房地產價格評估機構應該遵循公平、公正、公開的原則，按照國家或本自治區規定的技術標準和評估程序開展業務。
第十四條 評估人員變更注冊機構，應及時申報備案。評估機構對兼職估價人員的評估業績應有記錄。
第十五條 房地產價格評估機構須按季度向自治區建設廳報送評估業務統計報表，表式由自治區建設廳統一印制。
第十六條 房地產價格評估機構及其從業人員與委托人有利害關系的應當回避。對評估中需要保密的內容，不得隨意向他人提供。
第十七條 房地產價格評估機構變更名稱或注銷時，應于變更名稱或注銷后十日內持有關文件到自治區建設廳辦理更名或注銷手續。
第十八條 房地產價格評估機構對所出具的房地產估價報告書的真實性和合法性負責。
第十九條 房地產價格評估機構在指定的業務范圍內受理評估項目，凡越權評估不予辦理相關手續。
第二十條 房地產價格評估機構及其評估人員違反本規定，致使評估行為無效或評估結果失準，造成損害的，應承擔相應的民事或行政責任；情節嚴重構成犯罪的，由司法機關追究其刑事責任。
第二十一條 房地產評估師違反本辦法，按照建設部、人事部《房地產評估師執業資格制度暫行規定》處罰；評估機構違反本辦法，按照建設部《城市房地產中介服務管理規定》處罰。
