時間：2022-03-22 17:13:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇限購令細則，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1月26日，在距離春節(jié)還有8天的時候，國務院公布8條最新樓市調控措施，“新國八條”使得第三次調控最終浮出水面，其中要求二套房貸首付提至6成，限購令也推向全國，可謂史無前例嚴格的房地產調控政策。
如今，距離“新國八條”的出臺已經過去一個多月，眼下已至少有14個城市出臺包括限購細則在內的一系列措施落實樓市調控“新國八條”，加上此前已經出臺“限購令”的，目前全國已出臺并執(zhí)行限購令的城市已經超過30個。由此可見，“限制”，毫無疑問地成為2011年房地產市場的主基調。
廈門版細則應聲落地
2月21日，廈門市土地資源與房產管理局了廈門版“新國八條”細則，針對購房者的購房條件進行了嚴格界定，尤其是在限購套數和二套房信貸方面，做了具體詳細的闡述：至2011年12月31日止，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、未購房但能提供所要求的相關證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未購房也無法提供所要求的相關證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購買廈門區(qū)域內的住房。
有業(yè)內人士分析，通過對比2010年和2011年廈門“限購令”，2010版規(guī)定同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房，也就是說不論是否已購房或是否擁有本市戶籍，一個家庭允許再購買一套房，但從2011版的細則可知，廈門明顯提高了購買資格的門檻。
2010年9月開始的“限購令”對樓市立竿見影的影響是有目共睹的，不少投資投機購房者紛紛退出市場，房價過快上漲勢頭得到初步遏制，房地產市場出現積極變化。為鞏固和擴大調控成果，國家仍然在強調嚴格執(zhí)行二套房差別化信貸政策的基礎上，以“升級版限購令”為關鍵在全國所有城市中啟動第三波樓市調控。
到目前為止，福州版“新國八條”的相關細則還未見蹤影，但各種預測早已滿天飛，其中最受關注的是榕版“新國八條”是否會把周邊八縣也一并納入限購范圍。有專家表示，從其他城市已經公布的細則看，2011版都比2010版來得嚴厲，而2010年福州出臺的“限購令”已經是當時所有限購城市中最嚴的了，如果要進一步限制，極有可能是將八縣納入限購范圍。
不管福州版“新國八條”是怎樣，從國家在2011年年初頒布“新國八條”、再度加息、實行房產稅等各種舉措可以感受到，政府對房地產調控的強大決心。
房價走低可能性小
對“新國八條”的影響，有多數業(yè)內人士表示，市場短期會急速降溫，對市場成交量有一定抑制，但解決高房價問題還有很長的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年轉讓要全額收稅，調控不達標要約談，這些看起來很嚴厲，但還不是影響最大的。“二套房首付提高自然會對改善性住房有一定影響；實際上不足5年轉讓全額收稅以前就有這樣的政策；至于約談，效果還有待觀察。”福州雙安房產總經理鄭愛新說，“新國八條”影響最大還是“升級版限購令”，這個政策一出，必然會影響本地改善性住房需求，外地投資、投機等購房行為更加難以存在，但由于中國目前正在高速城市化，高房價仍然不可避免。
有業(yè)界人士認為，相比北京等其他城市，廈門細則還是比較溫柔，但盡管如此，細則對廈門樓市的影響依舊較大，可以預計未來成交將明顯縮量。一方面是由于廈門樓市外地人購房所占比例一直較高，比如購房高端項目的客群，很多人已經擁有2、3套房了，他們匿限購政策的影響就會比較大；另一方面是基于購房者的心理，即便是符合條件的購房者，大多數也會選擇觀望，因此，樓市成交量一段時間內或遭遇凝凍。
投機住宅時機不佳
在嚴格的“限購令”、“限貸令”下，投資投機需求將被有效抑制，同時也必然抑制韶玢首次置業(yè)需求，這可能會導致今年上半年樓市出現異常低迷的情況。
種種跡象顯示，“新國八條”將投資住宅資金成本提高，購買第二套房首付高達6成，使得首付只要50％的商用物業(yè)關注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令，將投資者擋在住宅門外的同時，也在不斷推高商業(yè)地產的吸引力。
1月中旬，住建部要求去年末房價上漲過快的城市出臺限購令細則，否則“就約談”。與2010年“限購”的16個城市不同的是，此次主要針對二、三線城市。
就在大家熱議“限購令”的調控效果時，住建部、發(fā)改委、人保部三部委聯(lián)合出臺將于4月1日起實施的《房地產經紀管理辦法》，以規(guī)范中介行業(yè)“吃差價”等行為。緊接著，“國八條”出人意料的突襲樓市。就在“國八條”出臺后的第二天，又傳來了上海、重慶試點房產稅的消息……
這是2010年以來，我國政府出臺的第三輪樓市調控政策。相比前一次、被稱為“史上最嚴厲”樓市調控政策的“國十條”，此番連出“重拳”再次驗證了“沒有最嚴、只有更嚴”的調控趨勢。
限購劍指二三線城市
無論是住建部的“不限購，就約談”的要求，還是“國八條”都把矛頭直指房價上漲過快的二三線城市。這使得去年底肇始于北京的樓市“限購令”逐漸往二三線城市蔓延，第三次“限購令”大潮來襲。
年初至今，蘭州、金華永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟南、合肥等二、三線城市已相繼出臺“限購令”細則，再加上此前16個限購城市，北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山，全國出臺“限購令”的市縣已達到25個。
在“國八條”中，最嚴厲的是“限購令”：其一，限購目標更廣大，前期的限購令，側重于新購，忽視存量房，而此次的限購，將存量房也計算入內，對本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購目標更廣；其二，限購范圍更廣，之前的限購，基本是集中在一線城市，而現在則擴展到“房價上漲較快的城市”，也就是說包括二三線城市。
與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。而國八條則徹底堵住了再次購房的口子。
按“國八條”的限購標準，全國的限購城市至少將達到40個，而且在一定時期內，都要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，這無疑也使得當前的一些市場疑問得到了澄清。（中銀國際分析師田世欣認為，囊括全部直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高地區(qū)后，預計最終出臺限購令的城市將超過50個）。
史上最高二套房首付比例
1月26日晚，國務院總理主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。提高二套房貸首付比例、設定房價控制目標、合理引導住房需求、強化差別化住房信貸政策等一系列措施同時亮相，即“國八條”，這可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。無疑將對于目前的樓市實施“精確打擊”，并將有效的遏制投機性購房。
其中，最引人關注的是對第二套住房首付比例的“規(guī)定”，堪稱史上“最高二套房首付”。
“新國八條”中的第四條強調，要強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。去年9月底的“國五條”曾強調，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度之強實屬罕見。
此舉將進一步提高購房門檻，同時也將降低銀行風險，但單從這條政策看，房地產市場所由此產生的波動不會太大。
“稅”字頭上一把劍
稅收政策猶如懸在樓市“頭上”的一把利劍，終于緩緩落下。
“國八條”提出，要調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。
此外，還將加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。
而上海、重慶緊接著公布的房產稅試點暫行辦法，也將重點打擊房地產投機客，雖然短期內會造成房價波動，但并不會對房價造成決定性打擊。
其中，上海將對本地居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶則將對主城九區(qū)內存量增量獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產稅，稅率為0.5%-1.2%。兩個版本的方案如意料中那樣相差很大且稅率溫和，“試點”的意味濃重。
同一天，財政部、住建部、國稅總局三部門負責人表示，條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，將在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。而房產稅收入的使用問題也得到了明確。房產稅為地方稅，其將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等到民生問題。
整肅房地產中介
在“國八條”落定的前幾天，住建部、發(fā)改委、人保部三部委就聯(lián)合出臺了將于4月1日起實施的《房地產經紀管理辦法》。這是我國第一個專門規(guī)范房地產經紀行為的部門規(guī)章，它的出臺或許有更深層次的含義，在房地產系列調控中，樓市交易、供應等環(huán)節(jié)大部分都已涉及，此次規(guī)范整頓中介市場將避免出現部分政策的執(zhí)行力度減弱從而影響調控效果。
該《辦法》強化了對房地產經紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究。對房地產經紀機構的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
隨著部分城市“限購令”的期限將至，這個一度被視為臨時性的限購政策是否將常態(tài)化成為人們關注的焦點。
據了解，目前全國已執(zhí)行限購的46個城市中，至少有11個城市的住房限購措施將于2011年年底到期。
這些城市的限購調控是否將繼續(xù)，引發(fā)了各方的猜測。就在各方猜測之時。有消息稱，房地產調控政策從嚴落實的方向不會改變，并將延續(xù)至2012年，住建部已經知會地方政府，限購政策于2011年底到期的城市須在到期之后延續(xù)這一政策。
限購已一年
眨眼間，這個作為調控利劍而火線“上任”的限購令已經不知不覺走過了一年之久。
為有效遏制房價過快上漲的勢頭，2011年初，北京、上海等地嚴厲出臺“限購令”，通過行政手段遏制購房需求。7月中旬，國務院又新“國五條”政策，提出將要擴大限購城市范圍。
“限購令”指出，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。“限購令”規(guī)定，已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。
“限購令”無疑成為本輪房地產調控的最大亮點。從年初“國八條”公布至今，限購已經執(zhí)行一年之久。經過一年的時間，“受限城市”房價普遍企穩(wěn)回落，其中一線城市的房價環(huán)比回落明顯。
其實，“限購令”一直是人們普遍關注的熱點和焦點問題。限購出臺以來，地方與中央的角力糾纏就從來沒有停止過，如佛山、成都等地的放松又到叫停。
盡管被開發(fā)商視為“眼中釘”，但限購卻也得到了老百姓的叫好，不少人認為，“限購令”的實施在一定程度上更加有效地激活著房產市場，更有利政府加強對樓市的宏觀調控。正如一位網民所言：自從出了“限購令”后，住宅市場立竿見影的受到了嚴重的打擊，因為每家每戶只能限購一套住房了，使得購房者們更加認真審視自己究竟應該購買何種的住宅作為自己的“終極住宅”。
難以松動與長期化
限購政策陸續(xù)出臺以來，社會各界一直熱議的話題就是：限購政策會不會長期化?
繼海口之后，廣州、深圳等地的主管部門也相繼表態(tài)：“限購政策退出沒有時間表。”
但其他一些曾明確公布限購截止日期的城市至今尚未表態(tài)。
根據《投資有道》雜志對多家房產機構的調查問卷反饋表明，各家機構均認為2012年限購政策不會出現大的變化。
上海乘星行行銷服務機構總經理李驍認為：明年限購難放松。原因在于：限購和限貸一起構成了本次調控的核心內容，也是效果最為顯著的政策所在，放松限購就意味著放松調控。“至少從目前來看，調控僅僅可稱為初見成效，離實現調控目標距離還很遠。”李驍說道。
中原地產研究部總監(jiān)宋會雍也認為：限購不會放松。“本輪調控重要推動力之一就是民意，限購令對房價走高的遏制作用已經初步顯現，貿然放松限購，將遭遇民意反彈。”宋會雍說，控制樓市投機需求，敦促高房價合理回落，這一調控基本思路不會扭轉，最核心的限購令所承載的抑制投機的職能不會放松。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認為，限購政策當前已經呈現出局部放松的狀態(tài)，但總體調控大勢不會改變。首先，房價上漲過快的勢頭剛剛被控制，調控效果來之不易，應該繼續(xù)堅持；其次，住房信息系統(tǒng)還沒有實現全國聯(lián)網，限購難以松動。
目前看來，限購政策的確還遠未到退出之時。特別是在保障房建設尚未形成有效供應、房產稅推廣阻力重重的背景下，一旦限購放松，房價很可能出現報復性反彈。
據中原地產的報告，截至11月底，在已公布房價調控目標的121個城市中，至少有30個城市未完成調控目標。報告指出，目前房價還未進入實質性下降階段，尤其在二三線城市。今年下半年以來，很多投資、投機的炒房資金流入二三線城市，因此，有必要繼續(xù)實施限購，并擴大限購城市的范圍和延長限購期限，否則房價難有下降空間。
房產稅：限購令的替代者
盡管是本輪調控的重要殺手锏，但是限購作為政府手段始終不是終極目標。財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示，房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段。
不少業(yè)內專家也指出，作為房地產調控政策體系的重要組成部分，今后限購政策的退出將以房產稅等政策的出臺為依據。“限購令是不得已的舉措，當個人住房信息系統(tǒng)建成后，限購令就將退出。”住建部部長姜偉新表示。
不少人士表示，房產稅的實施，既有利于地方政府擺脫對土地財政的高度依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財源，也會使調控長期化和常態(tài)化。上海乘星行行銷服務機構總經理李驍認為：“房產稅從試點到實施幾乎是大勢所趨，在我看來毫無懸念，根本原因在于，房產稅不但是調控工具，更重要的是擴大地方政府財政收入的長期穩(wěn)定的方式。”
據公開的市場數據測算，今年前11個月，全國130個主要熱點城市的土地出讓金較去年同期的1.7萬億元減少了近5200億元，降幅達30％，地方政府土地財政面臨緊張局面。
“然而，從短期內來講，在土地財政不變的市場背景下，征收房產稅是為房價做加法，房產稅的征收，有可能導致開發(fā)企業(yè)或投資客將房產稅的成本轉嫁給購房者，難以起到遏制房價上漲的作用。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從長遠角度來講，要從根源上解決房價高企的市場狀態(tài)，還要相關部門平衡土地財政與房產稅征收的關系，盡快找到一個合適的時間點或階段用房產稅代替土地財政。
目前，我國住房制度仍處于轉型的關鍵時期，保障房建設和分配還沒到位，房產稅推廣也還不具備條件，在商品房市場整體供求關系尚未平衡的情況下，限購政策長期存續(xù)的可能性很大。
新車賣家薄利不多銷
限購后，消費者只能選擇搖號或者置換的方式購買新車，原本有錢就能買車的時代不復存在。昔日打得火熱的價格戰(zhàn)也不再重演，因為經銷商知道“薄利多銷”的法則已經不適用。黃金周大優(yōu)惠、年底沖量大促銷的情況也不復存在，經銷商不再單純以降低車價的方式拉攏消費者，售后服務質量、置換購車群體也成為他們關注的重要環(huán)節(jié)。在總量一定的情況下，薄利并不一定能夠多銷，而單車銷售利潤比限購之前有所提高。
二手賣家曇花一現
北京市工商行政管理局在2011年的愚人節(jié)了《關于登記合格庫存二手小客車辦理交易手續(xù)的通知》，“備案車”讓那些二手經銷商著實火了一把，賺的盆滿缽滿。但曇花終究不能開太久，不出十日，二手車市場重歸平靜和慘淡。由于搖號資源的稀缺，消費者更傾向于購買新車，供需關系的影響直接體現在二手車的價格上。雖然隨著經銷商的磨合、銷售渠道的逐步拓寬，價格下調幅度有所減少，但目前整體價格依然比限購令出臺前低10％-15％。此外，限購導致二手車經銷商沒有指標無法收車，無車可賣。據統(tǒng)計，北京市場二手車外遷量從原來的10％增加到55％-60％，而大量二手車外遷致使北京二手車在外地的議價能力大幅下降。
豪華品牌炙手可熱
消費者“一步到位”的心理更加普遍，中高級車備受歡迎，豪華車更成為炙手可熱的香餑餑，加價、排隊依然不能阻止消費者的購車熱情。由于消費者的消費升級，中高檔車更加熱銷，以進口車為主的高端豪華車更是高速增長。據亞市相關負責人介紹，這兩年進口車加價頻率和范圍都比前些年有所增加，亞市大約55％的高端進口豪華車都加價，280萬元的路虎攬勝更是曾經加價70萬元。
自主品牌冰火兩重天
同二手車的命運一樣，自主品牌無疑受到很大的影響。同樣是“一步到位”的心理在作祟，眾多原本打算購買低端車型的消費者抱著這樣的心態(tài)而提升購車預算。購車時間的推遲也讓購車預算走高成為限購后的主要現象，據統(tǒng)計，限購令前后同一位消費者的購車預算平均增加了3萬元左右。低端車型一直是自主品牌的天下，消費者預算增加后轉向更高價格區(qū)間的車型，很多品牌的低端車型銷量大幅下跌。中端車型區(qū)間中自主品牌還不是合資品牌的對手，所以邊緣化成為最新的市場現象。一面是國家購車惠民補貼與汽車下鄉(xiāng)，一面是限購令，可謂冰火兩重天。最終，在北京這塊區(qū)域市場上，自主品牌變成了“一灘水”。
4S店國際范兒“3S店”
2010年12月23日，那里星光燦爛，那里燈火輝煌，那里人山人海。開在4s店的曇花比開在二手車市的曇花還短命一些。豪華品牌的4s店如火如荼，暫且不議。大部分自主品牌4s店的銷量出現了下滑，很多4s店單月銷售量為個位數，甚至為零，這對本身單車利潤就低的他們來說是致命的打擊。4s店跟酒店一樣，套用當下流行的一句話“你買或不買，它都在那里，成本只多不少”。一些品牌影響力弱、資金實力不足、營業(yè)額過于依賴銷售的4s店在限購的環(huán)境下艱難生存，甚至不得不退出市場。“嘗不到甜頭”的銷售顧問紛紛跳槽改行，因此人員流失嚴重。當然，丟失“1S”的4S店從此更注重售后服務了，這是車主們的共同體會，因此北京的這些4S店也更有國際范兒了。
汽車后市場唇亡齒寒
汽車后市場與新車銷售市場有著密不可分的關系，消費者買車之后往往會選擇貼膜、做裝飾、購置車內配件，因此車市火爆就會帶動汽車后市場的紅火。限購之后，新車增量出現巨幅下滑，汽車后市場遭受了巨大打擊，整個后市場一片蕭條，多家商戶已經閉門歇業(yè)，市場內攤位的空置率居高不下。限購之前的洗車店數量基本上是爆炸性增長的，然而限購后的洗車費用也不再當年，之前10元、15元居多，現在動輒就30元、40元，不過洗車店老板們還是叫苦不迭。
租賃市場陽光總在風雨后
車市蕭條的同時，限購令成就了汽車租賃市場。一時間，租賃市場如雨后春筍，更催生了像神州租車、租車等大型連鎖公司。而三菱、聯(lián)想等大型汽車相關與非相關企業(yè)也通過投資控股等方式進軍汽車租賃行業(yè)。截至2012年11月底，北京市機動車保有量518，97萬輛，駕駛員739，7萬人。220萬人當中，雖然不乏有為了搖號而考駕照，但暫時沒有駕駛需求的人，即使這類人占到80％，剩下的20％也仍然足以撐起北京租賃市場的一片天空。汽車租賃企業(yè)驕傲的對著天空說：“我們相信有彩虹”。
搖號人數沒有最多，只有更多
限購令是行政手段，然而市民的需求是無法阻擋的，汽車租賃市場的火熱證明了這一點。兩年來，參加搖號的人數直線上升，搖號中簽比率直線下降。2011年1月參加搖號的人數是21萬人，搖號中簽比率為1：10，兩個數字到2011年年底變?yōu)?0萬和1：41，而2012年12月沖到133萬和1：71。
汽車保有量增速有所放緩
2012年2月份，北京汽車保有量達到500萬輛，如果不實施限購令，這個數字會提前11個月到來，2013年即可達到600萬輛，2015年會達到700萬輛，限購令實施兩年來至少減少了100萬輛機動車上路。按照近兩年來的增速預期，本市機動車保有量達到600萬輛之日，將很可能推遲至2016年，這就為交通緩堵和綜合治理工作贏得了5年的寶貴時間。
該項限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價調控(尤其是一線特權城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷，限購令的功效與局限也需要反思。
戶籍歧視：從城鄉(xiāng)結構到地區(qū)結構
京版限購令出臺不久，北京的王振宇律師即向國務院法制辦遞交審查建議書，指控北京市新版限購令涉嫌戶籍歧視。確實，限購令的政策要素包含“限內”和“限外”兩個方面，戶籍歧視至少體現在兩點：一是購房數量限制上“內…‘外”不平等，戶籍人口可多購一套住房；二是對無住房的非戶籍人口提出了“5年”的嚴厲限制。王律師向國務院法制辦遞交審查建議的行為不太可能得到積極回應，因為北京市的限購令正是對國務院房價調控政策的落實，可能失之嚴厲，但政策目標是一致的。
以戶籍作為政策工具在共和國的成長歷史中并不罕見。在時代，為維護林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經濟戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結構獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業(yè)機會和福利保障，而“農村戶口”則意味著“禁錮”。改革開放通過對農民的土地經營放權和自治放權，實現了農村生產力的恢復和農民政治素質的提升，然而這些改革僅限于農村內部資源存量的結構性調整，尚未涉及城鄉(xiāng)平等問題。城市發(fā)展與農民工進城將城鄉(xiāng)平等問題正式“問題化”，成為我國政治和憲法上的嚴峻問題。“同票同權”、“同命同價”就代表了平等的時代呼聲。戶籍制度遭受批評的主要維度就是這樣的城鄉(xiāng)結構。
然而，限購令提醒我們，戶籍歧視不僅針對農村和農民，還在城市之間構筑起了新的樊籬。限購令的有效規(guī)制對象并非那些在城市沒有購房預期的農民工，而是相對于一線城市的那些二、三線城市的中產階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對明確的戶籍獲取條件，現在的限購令則從戶籍現狀出發(fā)限制購房。現在的關鍵已經不僅僅是你出生于城市還是農村，還包括你出生干哪個城市。在一線“特權城市”的決策者眼中，二、三線城市只是“更像”城市的農村罷了。以往我們憤慨于上海人歧視一切地方來的“鄉(xiāng)下人”，現在這種歧視則在房價調控的“政治正確”之下將既有的歧視予以擴充和強化。
限購令反映了城市群內部歧視的“地區(qū)結構”的凸顯，其背后是一種單向的“地區(qū)歧視主義”(地區(qū)保護主義可能是雙向的)，這對于進行改革頂層設計的決策者們應具有警示意義。
特權城市：高房價的真實因素之一
此次從中央到地方的“集束限購令”的直接原因是高房價。房價居高不下有著各種復雜的體制和市場原因，不同人七會根據自身偏向的原因提出不同的對策。筆者這里嘗試提出“特權城市”這一概念，作為分析高房價的因素之一。
所謂特權城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠遠高于全國平均水平的資源與成就，且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對發(fā)展成果的獨占。特權城市的高房價不完全是市場因素的結果，還有“超額福利”型特權的作用。比如高等教育領域，北京市名校林立，盡管是教育部直屬，是全國納稅人供養(yǎng)的事業(yè)單位，但對北京市戶籍予女的招生比例遠遠超過地方。著名憲法學者張千帆教授曾毛持過高考地域歧視的研究課題，從理論和政策的角度深入剖析了相關的成因與狀況。這些一線城市的房價被“推高”，所反映的正是“購房入戶”的政策安排所承諾的“超額福利”。為了子女教育，地方各路諸侯，無論出身職業(yè)如何，均舉全家之力在北京購房入戶，他們所購買的絕不僅僅是單純的房地產，而是北京市的“超額福利”。因此，是受到體制保護的“超額福利”而非房地產本身的市場價值在支撐北京的高房價。從公平性上講，“購房人戶”畢競有明確的市場標準，其政策正當性要超過目前的限購令。
特權城市的“超額福利”是高房價的真實因素，因此調控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當性與合理性。這種“超額福利”的形成，在其歷史根據上不僅僅或主要不是北京戶籍人口的貢獻，因此其成果也不能被北京戶籍人口獨占。時代的財富積累模式是一種非常特殊的計劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權”的巨大容器。改革開放以來，戶籍福利在社會平等化改革的進程中逐漸松動，但其中包含著不同利益群體之間的激烈博弈。限購令重新充實了“戶籍”的特權與福利內涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。可以預料，這種“毒性”極大的嚴厲調控不僅效果難以持久(因為這是治標不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場機制之中)，而且會產生極大的副作用，比如再次動搖人們對市場自由、社會平等和政治認同的信心。
針對支撐高房價的“特權城市”因素，正確的政策思考方向應該是如何合理拆解那些“超額福利”。例如，北大清華這樣的全國性名校取消招生名額的地域歧視，實現平等競爭和公平招生，則窮舉家之力來京“購房入戶”的地方人士就會有更加理性的投資思考和生活安排。拆解“超額福利”不是要取消那些特權城市的所有福利，而是讓其恢復到法律和公眾可按受的合理水平，重點是拆解那些因歷史和體制慣例而不合理地歸屬于市民福利的相關內容。拆解允許一線城市保留部分只針對本市戶籍居民的合理項目。更宏觀地講，特權城市還根植于地區(qū)發(fā)展的不平衡，因此國家在宏觀政策上應著限于地區(qū)平衡發(fā)展的結構性設計，包括分散超大城市的功能、調控地區(qū)間發(fā)展的互補結構、在政策與法律層面不斷釋放公平機會并確屯平等規(guī)則。
改革的政治理性：“身份”與“契約”賽跑
戶籍是很重要的“身份”控制技術，一度成為改革的對象，但卻始終難以消解或轉型。英國著名歷史法學家梅因在
其《古代法》一書中將法律發(fā)展過程概括為從“身份”到“契約”的過程。“身份”是特權的標志，來自傳統(tǒng)的政治概念和技術系統(tǒng)，以區(qū)分為前提；“契約”是自由的標志，來自古羅馬法，以平等為前提。梅因概括的法律史規(guī)律實際上也是政治社會史的規(guī)律。改革開放以來經濟社會自由的發(fā)展和國家政治法律結構的調整，其基本邏輯與發(fā)展主線正是從“身份”到“契約”的進化線路，如不斷釋放身份束縛和特權空間。在改革30年“一起做大蛋糕”的過程中，由于大部分群體均能從發(fā)展中獲益，而且平等觀念和權利意識尚不發(fā)達，一些性質“嚴重”的歧視被“無知”地容忍了下來。但是，隨著改革轉向強調共享與公正的分配領域，改革初期的默契就被打破，特權群體希望借助一切政策機會和法律漏洞來鞏固自身利益。如何鞏固呢?第一步，確立具有“政治正確”性質的政策問題(如高房價)，描述甚至夸大其嚴重程度；第二步，采用傳統(tǒng)的身份識別與控制技術(如戶籍)達到“排外”的目的(比如通過限購令推高房租價格，逼走在京“蟻族”，壓制京外人士來京預期)；第三步，利用房市的價格剛性和周期反彈，不斷延續(xù)或重啟身份性調控。
我們看到，在改革新的三十年里，圍繞社會公正與個體自由的問題，很可能出現“身份”與“契約”賽跑的現象——這就是改革中的反復現象。政策調控往往沒有從長效機制和公平政策的角度著手，這次的調控重新打開那只名為“戶籍”的“潘多拉之盒”，所遲滯和干擾的正是改革以來的“契約化”邏輯與進程。限購令所折射出來的政策設計者的“身份崇拜”表明其并沒有理解改革的“契約化”邏輯。
【關鍵詞】限購令；財務危機；Z分數模型
1.序言
隨著限購令等宏觀調控的出臺，北京、杭州、上海等地都是限購令的重災區(qū)，房地產企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，如何從宏觀環(huán)境的影響中走出來成了擺在眾多房地產公司的難題。而綠城作為浙江較大規(guī)模的房產企業(yè)，在中國名列前茅的房地產商，它的主要經營范圍都是限購令的重點地區(qū)，資金鏈緊張，它的動向也變得受人矚目。在如此惡劣的環(huán)境下，綠城通過各種手段擺脫了危機。這對于仍然陷入困局中的房地產公司具有重大的借鑒意義。因此，本文選擇對綠城中國陷入危機的原因進行深入分析，解讀其應對措施。
2.企業(yè)概況
綠城中國控股有限公司成立于1995年，2006年在香港上市，經歷10多年的發(fā)展，擁有員工3400多名，100多家成員企業(yè)，業(yè)務范圍涉及國內50多個城市。業(yè)務規(guī)模龐大，并具有廣泛的知名度。
綠城注重“以人為本”，“真誠、善意、精致、完美”是公司的基本價值觀念。公司注重高品質物業(yè)開發(fā)，并形成廣為市場接受的高品質系列。自1999年以來企業(yè)實施全面控制質量體系，是最先獲得IS09000認證的中國房地產公司之一。另外，綠城也非常重視企業(yè)文化。公司內部有綠城文化理念讀本、管理者論述、綠城員工“每月一文”集以及許多的綠城期刊。綠城的很多作品都有很濃的文化底蘊，給人一種穩(wěn)重感，建筑布局也注重與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。
3.財務危機中的綠城中國
2011年至今，綠城中國可謂是風波不斷。2011年9月，有消息稱海航將開價30億收購綠城，之后立即被海航集團否認。同月，又有報道指銀監(jiān)會對綠城及關聯(lián)企業(yè)清查其信托業(yè)務，消息一出綠城股價一周暴跌30%。在此情況下，宋衛(wèi)平提出“三步走”解決面臨的財務困境。這些不利的消息并不是空穴來風，事實上2011年由于各種因素的影響，綠城陷入了財務危機。
從綠城2011年末的現金、總資產和負債來看，2011年綠城的總資產為1280億，負債總額為1103億元，并沒達到資不抵債的地步。2011年底綠城的現金及銀行存款只有36億，加上抵押銀行存款23億，也只有59億的資金。而綠城一年內到期的銀行借款有159億。根據報表數據，綠城很可能陷入技術性財務危機。
4.財務危機的原因分析
4.1 外部因素
2010年北京出臺“國十條細則”提出限購令，之后各一線及二線城市也紛紛出臺相應細則。限購令通過提高市場準入條件，抑制了房地產投資者的需求，而綠城主營的高端住宅本身周轉也較其他住宅慢，因此受限購令影響比其他住宅要大得多，綠城受宏觀調控的影響就比較大。宏觀調控使得房地產量價齊跌，綠城的銷售更是舉步維艱。
2010年和2011年多次上調存款準備金率。緊縮的信貸政策使得房地產企業(yè)融資成本升高，同時也使得一些房地產投資者的資金成本升高，在2011年7月房貸利率達到十年最高，為7.05%。對于信托的監(jiān)管也在趨嚴，如何籌資將成為房地產企業(yè)的一大難題。綠城負債率極高且很多項目都要靠借款取得資金來滿足需要，限貸令使得房地產企業(yè)貸款更加困難，資金鏈危機進一步升級。
4.2 企業(yè)內部因素
4.2.1 企業(yè)籌資政策
綠城的資金主要靠權益和負債籌集。從表3.1我們可以看到，綠城的資產主要依靠負債，因此，本文主要對負債籌資進行分析，如表4.2.1.1。
從上表中可以看到綠城主要依靠流動負債籌資，非流動負債籌資主要以銀行借款為主。綠城通過財務“高負債、快周轉”的經營戰(zhàn)略，使得公司的資產和規(guī)模都迅速增長，但也帶來了負債高速增長。流動負債從2008年的200多億增長到2011年的900多億，增長速度非常快。同時，“貿易及其他應付款項”、“一年內到期的銀行借款”是企業(yè)面臨的主要償債壓力，這兩項增長速度很快，幾年增長了好幾倍，而現金流這幾年整體處于一個下降的趨勢。對于綠城而言，這是非常危險的，歸還這些負債的償還需要大量的現金，一旦資金回籠受阻，就容易產生資金鏈斷裂。
4.2.2 過快的發(fā)展
綠城在2008年度過房地產行業(yè)的危機之后更是大幅的擴張，以下是綠城近幾年資產規(guī)模的數據，如下表4.2.2.1。
從表中可以看到，從2008年到2011年底，存貨和總資產都一直處于高速增長的狀態(tài)。總資產從178億上升到1280億，存貨從113億到848億。2009年樓市形勢轉好后，宋衛(wèi)平就在杭州多次高價拿地。當年，杭州總價地王前十位中，有4個出自綠城之手。截止2011年12月31日，歸屬于集團土地儲備的建筑面積為四千多萬平方米，滿足了企業(yè)未來6、7年的需求。收入也有大幅的增長，從64億上市到220億，增長了2.4倍。但是如此快的規(guī)模增長，需要大量的資金支持，對企業(yè)的資金周轉能力提出更高的要求。
4.2.3 被動的營銷模式
綠城一直注重產品的質量，在營銷上面略顯低調，尤其在新客戶的開拓上面。原來的營銷模式屬于被動得等待客戶的上門為主，開拓潛在客戶的能力較弱。在綠城銷售項目中，老客戶和推薦客戶占成交客戶總數的一半以上。由于綠城的客戶忠誠度高及之前房地產的回暖，綠城的銷售一直處于一個相對較好的狀態(tài)，因此，銷售人員的積極性和創(chuàng)新性都不高，處于一種“坐銷”的模式。在這種模式下，一旦綠城的主要客戶源受到限制，企業(yè)又沒有開拓新客戶的能力，就容易陷入銷售困境。銷售一旦出現問題，資金回籠難度就會加大，資金鏈緊張。
4.2.4 對市場預期、準備不足
綠城的高負債一直為外界所詬病，卻仍然堅持“高負債、快周轉”的經營戰(zhàn)略，可見其對風險承擔的自信。公司也有風險防范機制，在年報里也提及宏觀調控的影響，結果仍然陷入巨大的危機，很大一部分的原因在于企業(yè)對市場的預期不充分，對宏觀政策反應慢。在九龍倉入股的新聞會上，宋衛(wèi)平也承認宏觀調控超出了預期，綠城原來預期宏觀調控會持續(xù)半年至一年，但是眼下宏觀調控仍在繼續(xù)，調控時間超過了預期，資金鏈斷裂與償債的壓力使得企業(yè)從2011年開始就處于破產的邊緣。
5.綠城中國應對危機的嘗試
5.1 轉賣項目，騰挪資金
為求生存，綠城從2011年就開始大舉賣地賣項目來回籠資金。從2011年底到2012年初，綠城先后轉讓6個項目，獲騰挪資金約30億元，2012年1—5月，共處置了12個項目，資金回籠78億元。6月，綠城宣布與融創(chuàng)中國合作，成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，共同開發(fā)綠城在蘇州、上海等地的9個項目。通過這次合作，綠城又取得了33.7億資金。2012年綠城僅靠轉賣項目就融得百億資金，大大減輕了企業(yè)的償債壓力。在這些轉讓的資產中不乏優(yōu)質資產，綠城雖然犧牲長期利益，但獲得了生存的空間，從公司整體利益看來還是合理的。
5.2 穩(wěn)健發(fā)展，謹慎拿地
綠城之前過快的發(fā)展造成了一系列的問題，今后應該根據自身的財務狀況、現金流特點等因素來制定合理的發(fā)展模式。不能被利益沖昏了頭腦而盲目發(fā)展，多參與一些風險比較小的項目，把風險穩(wěn)定在合理水平。鑒于購置土地占用資金較多，為了提高周轉率，減少現金占用，綠城應放緩土地的購置速度和發(fā)展速度，盡量減少戰(zhàn)線長的項目。確保有足夠的資金用于周轉、償債。結合綠城資金鏈的壓力和短期償債上的壓力情況，企業(yè)應該謹慎購地，使其維持在合理水平，盡量少拿或者不拿地，減少資金的占用。綠城在年報中也表示會減少購地，現金為王。
5.3 加快銷售，減少存貨
在限購和高速發(fā)展下，綠城有大量的可售房源。目前，綠城已經完成銷售重整，實行聯(lián)合經紀人制度等方式大力賣房，各項目公司、職能部門和執(zhí)行總經理都有銷售任務，就連宋衛(wèi)平也有百億的銷售目標。而給予經紀人豐厚的傭金及采取對業(yè)績不好的員工解雇也極大地提高了員工積極性。截止6月30日2012年上半年綠城共完成銷售額219.5億，占全年目標400億的54%，超額完成目標。
5.4 優(yōu)化資本結構
負債是把雙刃劍，在盈利能力下降的時候應該將負債處在一個比較低的水平。在總體環(huán)境不佳時，更應該嚴格控制企業(yè)的資產負債率。近期，綠城引進了九龍倉這個戰(zhàn)略投資者，對九龍倉進行配股和發(fā)行可轉換證券，獲得51億港元的資金。這次交易后九龍倉的股份由原來的2.1%上升到24.6%，成為綠城的第二大股東。這主要有以下好處：一、降低資產負債率，提高權益資金的比率，以提高企業(yè)的償債能力。在對九龍倉實行配股之后，企業(yè)的權益資金大大增加，資產負債率下降顯著；二、獲得大量現金，51億港元的現金流入大大提高了公司的現金流，在很大程度上緩解了公司的償債壓力和資金壓力，有利于公司正常運行。
6.綠城危機的啟示
綠城作為一家大型的高端物業(yè)企業(yè)，經歷了多次宏觀調控，雖然危機已經過去，但它帶給我們深刻的啟示。
宏觀環(huán)境不可忽視。環(huán)境能造就一個企業(yè)，也可能摧毀一個企業(yè)。企業(yè)都處在一定的宏觀環(huán)境之中，能夠適應環(huán)境就能生存下來。
要避免盲目擴張，提高風險意識。企業(yè)要發(fā)展就要進行擴張，但也應該結合自身的財務狀況、經營特點等制定，盲目地擴張就容易出現一系列問題，造成損失。
保持合理的負債水平。高負債的企業(yè)面臨極大的財務風險，很可能出現財務危機。
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關鍵詞：房地產；調控政策；房價走勢
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01
一、近年來出臺調控政策的效果分析
1.信貸政策。從信貸政策來看，對房地產市場的影響主要體現在三方面：（1）存款準備金率的變化；（2）基準利率的變化；（3）二套房首付比例及貸款利率的變化。這些政策都沒有起到明顯控制房價過快上漲的趨勢。在房貸方面，應繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。
2.保障房政策。2008年年底時，中央提出要爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕。2011年，總理又提出全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，未來五年將建3600萬套。
保障房實施以來，一定程度上有助于遏制房價過快上漲，但是，這種適度的調整，僅僅讓房價回落了一點點。之后，2013年開春，新一輪的房價上漲趨勢有開始了。說明長期來說的保障房對于房價控制還是偏軟的。政府要分析內因，為什么保障房還不能徹底根治、解決過快的房價走勢。
3.限購政策。自2010年4月份國務院提出限購政策以來，全國先后已有51個城市出臺了當地的限購政策。在出臺限購政策的城市中，北京市的限購措施最為嚴厲，北京市限購細則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以上的納稅證明或社會保險證明才可以購買1套住房，這在所有城市中是最長的。
從限購對市場交易的影響來看，其對成交量的影響較為明顯，而對房價的影響則不那么明顯。限購政策通過對購房群體設置一個“門檻”，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量。但限購政策對房價的影響則較為復雜，由于剛性需求的存在以及房地產開發(fā)商在定價權上的絕對地位使得房價易漲難跌，只有部分供應量集中、炒家過多、前期房價上漲過快的區(qū)域，房價才會出現一定幅度的下降，而且這個降價也需要經過一段僵持期后才會出現。從實際看，目前在中央屢次重申房地產調控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購，但在操作層面出現松動的可能性較大，限購令將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出。
4.關于20%差額稅。對于20%差額征稅政策，到目前為止，北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市了各自的地方細則。但多地僅提及將嚴格執(zhí)行〔2013〕17號文（即“新國五條”），并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉讓個人所得稅按“轉讓所得的20%計征”。甚至發(fā)現除北京外，其余各地并未開始執(zhí)行。多地尚未落實20%差額征稅政策，更加引起了眾多業(yè)內人士對后續(xù)市場的猜測。多位專家認為，由于多地在落實“國五條”時有偏差，應警惕政策效應減弱后的報復性反彈風險。因此，長遠來看還是要征收房產稅與持有環(huán)節(jié)稅費來穩(wěn)定房地產市場，但過程中還有很多困難需克服。所以，筆者也認為：穩(wěn)定房地產發(fā)展市場，從目前來看最根本的是增加有效供給，達到滿足社會需求的根本目的。
二、今后房地產市場調控政策的建議
1.應保持房地產宏觀調控的連續(xù)穩(wěn)定性與針對性。從03年以來，房地產業(yè)一直都是我國社會各界關注的熱點話題，連續(xù)多年成為“兩會”時的焦點。針對房價出臺的調控政策數量之多，持續(xù)時間之長，更是凸顯了政府對房地產的重視。但從另一方面來看，政策的過于頻繁變動也使得市場各方無法形成穩(wěn)定一致的預期，使得房地產調控掉進“動態(tài)不一致性”陷阱，房地產投資消費都出現非正常波動，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。建議：在當前房地產宏觀調控的基礎上，梳理房地產調控的調控目標、調控手段等，然后根據市場實際情況依據調控目標采取相應的調控手段，既保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又具有一定的靈活性和針對性。
2.不斷完善住房供應體系。要立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主、滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。要繼續(xù)堅持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導合理消費方面發(fā)揮積極作用，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。
3.繼續(xù)加大保障性安居工程建設和管理力度。“十二五”時期，我國將建設3600萬套保障性住房，這將基本解決保障性住房供應不足的問題。但與此同時，規(guī)劃、土地供應、房屋質量、準入與退出機制等相關環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。要切實強化規(guī)劃的控制和指導，優(yōu)先供應建設用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機制；加大公共租賃住房建設和供應，進一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。
一二線城市樓市嚴厲限購后，出現了被限購城市房租大漲、三四線未限購城市房價大漲的情形。所謂按下葫蘆浮起瓢，在此態(tài)勢下，二三線、三四線城市的限購要求在現有的思維定式下“順理成章”地被提出。
日前，浙江省衢州市出臺房地產限購政策細則，成為住建部公布新增二三線城市限購標準后的第二個城市。衢州對本地人的限購范圍設定為：市區(qū)、第四套。此前，同處浙江省的臺州市也宣布了限購政策。不過，與屈指可數的“限購令”相比，更多的二三線城市如廣東韶關、山東煙臺、遼寧丹東則選擇了相對寬松的“限價政策”，寄望以此來避免“限購”政策降臨。而即使是限購，地方政府也給了自己極大的自由裁量權，比如所謂模糊的“市區(qū)”，比如本地戶口只限四套以上。
讓收入增長追趕房價物價增長
不管是限購標準的一再放寬，還是以“限價”換取“限購”政策變通，土地財政的掣肘，已經昭然若揭。地方政府對限購的恐懼與規(guī)避，與土地財政掣肘直接相關。國土資源部的統(tǒng)計數據顯示，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財政收入的關系更為密切。限購直接壓制需求，導致土地市場低迷，其結果是地方政府的土地出讓金和房地產交易環(huán)節(jié)的稅收都會大幅下滑。限價直接干預價格，雖涉嫌侵害開發(fā)商利益，卻并未影響需求；反倒是，如果新房定價不能明顯上漲，部分購房人更愿意入市；其結果是，成交量并不一定下滑，房地產稅收也就有了保證，土地出讓金也不會顯著減少。
不論是限購還是限價，二、三、四線城市的房地產都需要一個軟著陸的過程，如果是硬著陸，受傷的不僅僅是房地產，更有中國的金融。這個“軟著陸”，其實就是房價保持穩(wěn)定的小幅度增長，這個小幅度，是相對于居民收入增長而言的。居民收入增長幅度高于房價增幅，讓收入增長追趕房價物價增長，中國房地產和中國經濟就能實現軟著陸。相反，房價物價飆升太快，或者房價迅速跌落，都會導致房地產和中國經濟硬著陸，這是中國不可承受之重。
眾所周知，14萬億元的地方債（它們已經和銀行緊緊捆綁在一起），身家性命都寄托于房價地價的上漲。房價上漲，地方政府儲備的土地才能賣得出去且賣出好價錢。而土地價格又很大程度上取決于房價――征地時，老百姓一般會按照當時當地房價的最高水準要求政府補償，而政府除了補償外，還得完成公共基礎設施的配套建設等等。這就形成了房價推高地價――地價推高房價的循環(huán)。這個鏈條如果斷裂，中國的金融和經濟體系必將嚴重受傷。屆時，崩盤的不僅是房地產業(yè)，還有可能是整個金融體系。
“影子銀行”進入活躍期
今年以來，在一系列史上最嚴厲的限購限貸和流動性收緊政策的背景下，更是形成了資金不能從開發(fā)后期進入房地產、于是就從開發(fā)前期以“影子銀行”（指房地產貸款被加工成有價證券，交易到資本市場，房地產業(yè)傳統(tǒng)上由銀行系統(tǒng)承擔的融資功能逐漸被投資所替代，屬于銀行的證券化活動）高利貸形式進入房地產的怪現象。民間借貸資金與銀行資金、國企資金三位一體，源源不斷注入影子銀行，目的就是期待高利貸收入：一是中小企業(yè)和個人以土地、房屋抵押等形式從銀行貸出的款項；二是國有上市公司將大量超募資金和銀行信貸資金以委托貸款形式進入“影子銀行”，最高利息將近25%，有些公司的利息收入甚至超過利潤；三是個人或機構通過銀行理財產品、民間借貸、小額貸款公司、擔保公司、信托公司等活動，將大量資金源源不斷注入“影子銀行”，成為高利貸或準高利貸資金。因此，高利貸的風險也就是銀行的風險。
有媒體報道，銀監(jiān)會主席劉明康在8月份曾表示“約有3萬億元銀行信貸資金流向了民間借貸市場”，銀監(jiān)會對此曾予否認，但沒有給出其他數據，同時“要求銀行業(yè)金融機構要高度警惕近期網絡借貸、民間借貸和小額貸款公司等領域風險。”而今年半年報，工、農、中、建、交五大銀行的資本凈額也不過3.1萬億元；5家銀行共實現凈利潤1834億元，已經占據16家上市銀行利潤總和的80%。
《中國經營報》記者在調查中發(fā)現，不管是從銀行流出的資金還是民間自有的資本，借助小額信貸或擔保公司以高利貸方式流出時，進入到實業(yè)領域的并不是很多，所謂的高利貸危局，只是銀行、國有企業(yè)等高利貸鏈條上的資金擁有者炒作的另一個項目而已。
除了短期周轉，沒有任何一個實業(yè)可以長期承受年利息60%以上的高利貸。9月13日中國之聲《央廣新聞》報道，不到20萬人的福建省安溪縣出現民間借貸崩盤事件，一名村主任欠債3億元出逃，全縣人均1500元。相對于廈門動輒幾十億元的高利貸黑洞，3億多的債務金額只是小巫見大巫。
安邦分析師認為，大案頻發(fā)的民間借貸引爆銀行危機和社會危機，已經不是小概率事件。在民間借貸最發(fā)達的溫州，據溫州市中級人民法院的統(tǒng)計數據，今年3～5月，全市法院共受理民間借貸糾紛案件2628件，比去年同期多出474件；案件總標的金額高達9.31億元，比去年同期多出3.15億元。僅8月份以來，就至少有20起以上此類事件發(fā)生，其中有兩起大案，牽連集資額估計將達到數十億元、借貸者上千人。早在4月份，內蒙古就已經發(fā)生了民間借貸高達12.37億元的金利斌自焚案。
資金進入房地產，反倒是一個相對安全甚至是惟一安全的選項。因為房地產還有杠桿效應，1億元的項目，房地產商也許只要投入3000萬元，加上銀行融資和建筑商墊資，平攤下來，實際利息可能就在20%。
但是大量資金從開發(fā)前期進入房地產，勢必推高房地產的“隱形價格”（即沒有實現但必須實現的價格，房地產交易時間拖延得越長，隱形價格也會越高），如果這個隱形價格最終無法實現，或者到了房地產商無法繼續(xù)支撐的程度，引發(fā)的金融風險也將是社會不堪承受之重。
下面，我對兩會期間的提出的問題說出自己的觀點。
一、針對居高不下的房價問題
我們國家曾先后出臺政策——提高首付、限購、限炒（地皮）以及國企退出機制等政策措施不可謂不夠狠，中國國務院1月底又出臺調控房市的“新國八條”，規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺房地產限購令實施細則。在政府工作報告中多次強調要堅定不移地搞好房地產市場調控。這在歷屆政府工作報告中是沒有過。足見中央政府對房價問題之重視程度有多么地高。
在政府工作報告中強調的內容：
（一）進一步擴大保障性住房建設規(guī)模，重點發(fā)展公共租賃住房。
（二）是進一步落實和完善房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。制定并向社會公布年度住房建設計劃，在新增建設用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保；重點增加中小套型普通商品住房建設。
（三）是建立健全考核問責機制。
我以為，現行中國房地產市場運作是以地方各級政府用賣土地生財的方式來補地方財政不足的運行機制如果不改變，要想把房屋價格降下來很難。政府沒有實行最高限價，因而房價越高越好，一方面開發(fā)商可以攢得盆滿缽滿，一方面政府可以多收稅，至于老百姓買得起房買不起房亦回有房無房讓市場去調控。要打破中國房地產市場開發(fā)目前的現狀，有委員建議，改變現行房地產市場房屋預售制度為現房銷售制度，與世界房地產市場機制接軌。
二、個稅起征點問題
【關鍵詞】房地產；宏觀調控；經濟政策；走勢分析
國務院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業(yè)，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。
1. 我國房地產市場發(fā)展現狀
雖然我國房地產市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經濟持續(xù)快速的發(fā)展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產自身很強的投機性已經使之成為重要投資品，在預期房價上漲時，投資和投機需求快速進入市場。當前，這種投資和投機已經過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴重超過了經濟和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產泡沫列為全球六大資產泡沫第二位，其中包涵的風險不可小視，國家政府對此應引起足夠的重視。
當前，我國房地產業(yè)面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產開發(fā)結構失衡，有效供給不足；三、房地產市場秩序混亂；四、投機性成分增加，融資方式過于單一，市場風險大。而房地產業(yè)中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產進行宏觀調控，以實現房地產市場的健康運行。
2. 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響
2.1 財政政策調控對房地產市場的影響
財政政策是國家有關部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進而影響就業(yè)和國民收入的政策。通過在房地產比較火爆的時候，提高相關的稅率，增加相關的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關的投資者的利潤率，增加房地產投資的成本，從而影響到房地產市場的發(fā)展，抑制了潛在進入者的進入，從而緩和了相關的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產的相關行業(yè)的發(fā)展，防止和預防房地產行業(yè)過快發(fā)展而引發(fā)的附加問題，最終影響到國民經濟的發(fā)展。
2.2 貨幣政策調控對房地產市場的影響
貨幣政策的調控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關的需求的政策。
首先，存款準備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭，減少相關問題的出現。其次，再貼現率政策。再貼現率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，調整商業(yè)銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產投資進而影響到總需求，從而對房地產貸款等進行控制，收緊銀根，抑制房地產市場的過熱發(fā)展，進而對房價進行間接調控，從而為人民解決相關的民生問題。
2.3 行政政策——限購令
合理調節(jié)土地供應。直接增加土地供應。2010年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當增加土地供應總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應。經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調控決心，限制投資投機需求，引導市場預期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，第一批指定的40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。
3. 未來政策走勢的初步判斷
3.1 調控效果將顯現
中央政府對房地產進行調控，是從全國社會經濟發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會矛盾、維護經濟秩序和社會穩(wěn)定等因素做出的階段性調整決策，是基于現階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來看待本次調控。無論是大規(guī)模推行保障房建設，還是采取強力的行政手段限制投機/投資購房行為，都體現了中央政府實現調控目標的決心。由此推斷，在未來的1-2年內，也就是說在2011和2012年內，此次調控必然會有明顯的效果，且調控持續(xù)的時間越長，取得的效果越明顯。
3.2 經濟因素干擾調控
國際金融危機及其影響逐漸消除，國內經濟尤其是實體經濟日趨向好，為本次調控提供了非常必要的先決條件。我國經濟受到國際經濟環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經濟形勢并不樂觀，美國經濟復蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現全球性的事件導致經濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調控政策變化趨勢的重要的外部因素。
3.3 調控難以長期持續(xù)
盡管中央調控的決心和力度如此有力，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產投資熱潮實際上是持續(xù)通貨膨脹預期下，投資渠道匱乏導致資金不斷追高的結果。因此，通貨膨脹預期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調控是階段性的，不具備長期持續(xù)的基礎。
4. 房地產企業(yè)的應對措施
4.1 根據資金供應狀況，適度調整發(fā)展戰(zhàn)略
由于央行緊縮銀根，造成開發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產開發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產開發(fā)企業(yè)項目資本金必須達到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發(fā)企業(yè)來說無疑是致命的。許多房產開發(fā)企業(yè)為了度過難關被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發(fā)成本上漲的同時，無疑加重了企業(yè)的負擔。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產開發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產開發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當的調整或控制，以期保存實力再圖發(fā)展。
開發(fā)企業(yè)應視資金運作情況，謹慎面對新的土地開發(fā)項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認識，應該拿得起放得下，注意控制風險；對于企業(yè)現行已進行開發(fā)的項目，規(guī)模上也應視資金供給情況作適當的收縮，以滿足企業(yè)現金流量平衡。
4.2 慎重選擇開發(fā)項目，注意控制風險
房地產開發(fā)由于其生產產品的獨特性，決定了房地產開發(fā)對地理位置選擇上的重要性。特別是在當前的條件下，房地產企業(yè)關注的不僅僅是房地產價格預期上漲問題，更重要的是開發(fā)的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項目時必須注重調查研究，特別是對擬開發(fā)地區(qū)住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發(fā)的項目，企業(yè)必須通過對該地區(qū)的人口數、年齡段分布等資料對購房需求進行適當的測算，同時結合已售商品房量、商品房未售存量和現有開發(fā)量等調查情況測算出該地區(qū)的可開發(fā)量，進而確定擬開發(fā)項目的可行性。對于超量開發(fā)嚴重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業(yè)，造成巨大風險。
4.3 開發(fā)適銷對路產品，規(guī)避市場風險
我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準大相徑庭，在對住房面積、結構等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產開發(fā)企業(yè)在擬開發(fā)項目的時候，就必須結合當地實際對當地的房屋適應情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發(fā)的時候就能夠有針對性的設計建造符合當地需要的適銷產品，房屋滯銷的風險將大大降低。
總結
總之，預計未來2-3年，我國房地產市場發(fā)展供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產調控力度進一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹防二三線城市房地產的過熱，防止一線城市房地產市場在繁榮后的“大落”，為房地產業(yè)及整個國民經濟的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
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關鍵詞：政策；房地產；影響
一、國家對房地產企業(yè)宏觀調控政策的出臺
房地產作為經濟發(fā)展的重要產業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展對我國經濟的發(fā)展具有重大的影響，房地產業(yè)在發(fā)展中出現不良情況，將對金融安全將會產生很大的影響。房地產開發(fā)中一半以上的資金來自銀行，一旦出現問題，將導致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負資產等一系列問題。商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產市場可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提，商品房持續(xù)嚴重的供大于求，造成空置率上升，房地產企業(yè)資金周轉困難，難以實現預期利潤，并最終將企業(yè)風險轉嫁到銀行。由于部分地區(qū)出現了房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。央行必須通過信貸政策的調控作用，使房地產市場保持合理的資金規(guī)模，避免資金過量涌入，避免企業(yè)超負債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現，確保房地產業(yè)持續(xù)、穩(wěn)步和健康發(fā)展。房地產需求過熱，無論是實際需求還是投資投機需求，會在短期不斷誘發(fā)抬高房地產價格，最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫，而泡沫堆積的后果也就是經濟和金融危機。從許多國家和地區(qū)房地產發(fā)展經歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產短期內發(fā)展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。這些政策對市場供需雙方都有一定抑制作用，對房地產市場產生了極大的影響。
二、國家政策對房地產業(yè)的影響
通過對房地產市場發(fā)展的過程進行深入研究發(fā)現，金融政策大力支持下住宅需求的迅速擴張與非飽和供地政策下住宅供給增長緩慢交互作用導致了住宅價格以驚人的速度持續(xù)攀升，房價已經超出了人們的承受能力。隨著國家相關政策的出臺，相關政策對房產已產生了一定作用，房地產業(yè)開始呈現新的特征：
1、二手房的呈下降趨勢
2011年2月14日-2月20日，京十五條重磅推出，限購力度空前嚴厲，使得北京二手房成交量總體呈下降趨勢。經歷了無數的猜測和推斷之后，京版十五條終于落地了，這次北京地區(qū)的樓市調控細則有了一個非常明顯的特點，那就是加大了限購力度，尤其是對外地人在京購房的資格進行了嚴格的限制由于國家政策的出臺，對于房地產業(yè)產生了很大的影響，二手房價格呈現出下降的趨勢，市場供給重心進一步下移，導致二手房的掛牌價格連續(xù)緩步下滑。部分二手房主急于賣掉手中住房，大型中介二手房掛牌量明顯增加，但市場觀望情緒濃厚，成交量下降。
2、有效需求被壓制
很多城市的房交會期間，很多民眾的購房需求被高房價所壓制，很多有購房需求的人選擇租賃，大部分人都在等待房價的下降，民眾觀望情緒濃重，對房子的需求銳減。與房產交易冷淡形成鮮明對比的是房屋租賃非常火爆，很多城市出現租賃價格的高漲，銀行按揭貸款比例的上升，這對那些炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，這對房企而言是非常不利的，資金周轉不靈，企業(yè)的銷售和融資都將產生困難。再就是國家對購房者門檻的提高，也對房產的銷售產生了很大的影響，銀行資金的短缺，對于那些中小房產企業(yè)來說是非常殘酷的，得不到資金，對企業(yè)造成一定的資金壓力。
3、加快一級市場上開發(fā)商銷售進度
通過據調查，很多大城市的樓盤都出現了提前銷售，并且通過媒體大量宣傳，甚至出現了優(yōu)惠促銷，很少出現惜售的現象，這是國家政策的影響，一成首付和零首付的出現，其實反映了目前樓市中，開發(fā)商、投資購房者等各個環(huán)節(jié)面臨的資金尷尬。尤其是一些開發(fā)商，希望通過促銷或變相降價的措施加快銷售進度，以緩和緊繃的資金鏈，緩解風險同時也可以看出樓盤企業(yè)也在加緊資金的回籠，規(guī)避風險資金。
4、高檔住房受到嚴格限制
從國家相關政策中很容易看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，將重點支持中等收入以上家庭購買自用住房，此類住房的供應量將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。
5、房地產消費勢頭受抑制
國家相關政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費的同時，中低價住房消費由于事實上提高了預售門檻，也會受到一定的影響。限購政策也使得房地產消費勢頭被迫減弱。北京率先出臺的相關細則，預計購買力可能會減少30％，也就是說，100個有購房意愿的人里，可能有30人不符合購買條件了。據了解，目前很多房地產銷售已有所影響，部分高檔樓盤出現打折銷售現象。
國家政策的出臺總體目標是讓房地產業(yè)的健康發(fā)展，既能滿足民族的需求，又可可以讓房地產賺的利潤，形成一個良好的循環(huán)，目前來看商品房供給與需求出現了偏差，這對房地產業(yè)的發(fā)展產生不利的影響，商品房持續(xù)嚴重的供大于求，會造成城市房產空置率的上升，房地產企業(yè)就會出現資金周轉困難，難以實現預期利潤，并最終將企業(yè)風險轉嫁到銀行。但是房地產過熱，也會出現問題，房價就會出現過高，最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫，而泡沫堆積的后果也是經濟和金融危機。在保持房地產總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產內部的結構基本平衡，達到既有利房產業(yè)的發(fā)展，有利于國民生活水平的提高。
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“沒想到，僅過了一個月，也就是3月16日，中介致電說有人愿意出140萬元購買。”家住北京的李小姐告訴記者，她是今年2月6日放的盤，當時中介稱因該套房需要繳納營業(yè)稅，所以最多只能賣135萬。由于自己不著急等著錢用，所以當時就沒答應。沒想到，3月16日有人表示愿意出資148萬元購買，而現在更是漲到了153萬元，并且天天接到買方催著簽合同的電話。“不到2個月，房價漲了18萬元，連我自己都感到意外，真不知道房價后市走勢如何，現在該不該賣掉這套房子？”李小姐說。
的確，伴隨著“國五條”地方版細則的落地，雖然之前連夜占位排隊的“盛況”已成明日黃花，但樓市與調控究竟將怎么走？市場依然眾說紛紜，滿頭霧水。
今年房價怎么走，會暴漲嗎？
“2013年房價還會漲嗎？” 對此，房產大佬任志強表示，由于宏觀經濟已經出現回升，因此未來的經濟政策不會太放松，且有可能因為通脹而趨于收縮，這進而會影響到房地產市場的供應。兩者共同作用的結果會導致今年的房地產市場成交量呈現正增長，價格出現穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
“如果中央放松調控，像北京、上海這樣的大城市庫存消耗得很快，需求旺盛的二線城市去庫存化相對需求一上來，土地供應不足，房價很有可能出現暴漲。但分化明顯，將是冰火兩重天。”有市場人士如是說。
許多三四線城市房價上漲的可能性幾乎沒有。在上述人士看來，在這一輪樓市調控后，我國大中小城市間的房地產市場差異已經很明顯。現在部分一線城市和需求很旺的二線城市樓市去庫存化很快。三四線城市的樓市存量較大，但需求相對不足，消化能力有限，因此房價上漲的可能性不大。
“國五條將由1%改為差額20%房產稅，實際上是將房價提升了20%，目的是凍結二手房，逼買房者購買新房。而新房往往都在偏遠的郊區(qū)，而住在偏遠的郊區(qū)則會面臨很多問題，如小孩讀書、生活、上班等都非常不方便。在此情況下，大家還是會買市區(qū)或離市區(qū)較近的二手房，那么賣方肯定不愿承擔相關稅費，所以此筆費由將由買家來承擔。”一中介負責人表示，樓市也是商品市場，其價格按照供求關系變化而變化。行政干預雖可以對商品價格起作用，但其作用多半是一時的，不可能改變市場中根本的供求關系。限購令是迄今為止最有成效的樓市行政干預手段，但這種手段恐怕難以長久持續(xù)下去，因為這違背了市場交易的基本原則。
房地產調控還會出什么招？
中國住建部部長姜偉新“兩會”接受記者采訪時表示，房價今年一定會往下走，在職部長如此豪言引發(fā)了外界的更大猜想，繼國五條后，房地產調控的火焰會怎么燒？
無獨有偶的是，就在人們們翹首企盼之際，中國國土資源部副部長胡存智3月23日率先透風：“未來可能會對保有住房征收不動產調節(jié)稅”，他建議從第三套房開始征收。
國家稅務總局原副局長許善達支招，保障性住房要繼續(xù)限價限購；普通住房控價控購；高檔住宅放價放購。總之，調控房價不要“一刀切”，要堅持分類，因為政府對不同住房、不同居民的責任是不一樣的，因此政策投入的資源也應該有所區(qū)別。
