時(shí)間：2023-02-11 18:30:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇上半年房地產(chǎn)公司總結(jié)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
時(shí)間過得很快，轉(zhuǎn)眼間我們完成了上半年的房地產(chǎn)銷售工作，接下來應(yīng)該做好工作總結(jié)，希望這樣能夠認(rèn)清自身的得失。下面是小編為大家整理房地產(chǎn)銷售2021上半年工作總結(jié)范文5篇，希望能幫助到大家!
房地產(chǎn)銷售上半年工作總結(jié)1自從進(jìn)入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有半年多了，我進(jìn)步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進(jìn)步，還有很多現(xiàn)實(shí)中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進(jìn)步。我感覺自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒有選錯(cuò)，自己進(jìn)入了一個(gè)適合自己的行業(yè)和公司，我感覺十分的幸運(yùn)。上半年的時(shí)間已經(jīng)走過，現(xiàn)對(duì)上半年工作進(jìn)行簡(jiǎn)單的總結(jié)：
一、業(yè)務(wù)能力
進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶關(guān)系。在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求。對(duì)市場(chǎng)的了解。不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟喜蛔兊木褪恰白兓?，所以要根?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤的優(yōu)勢(shì)。
處理好跟客戶的關(guān)系，和客戶建立好良好的關(guān)系。因?yàn)橥粋€(gè)客戶，可能會(huì)接到很多戶型以及戶型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。
二、個(gè)人素質(zhì)能力
做生意，最怕“_商”，所以客戶都喜歡跟誠實(shí)的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過程中，要體現(xiàn)自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實(shí)，才能取得信任。只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷售更是如此，因?yàn)殇N售是一個(gè)很長銷售的過程。
房地產(chǎn)銷售中一個(gè)新客戶的成交時(shí)間一般在一周或一個(gè)月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時(shí)間都是在做“無用功”。但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時(shí)間里才轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲某山豢蛻簦员仨氂心托牟艜?huì)把業(yè)績(jī)做得更出色。
只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會(huì)有意想不到的收獲。對(duì)于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時(shí)不時(shí)的問候一下有沒有需要幫助的，維護(hù)好關(guān)系。在這個(gè)漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時(shí)候，一定要有耐心，暴風(fēng)雨后便是彩虹。自信心很重要，把他抓住不放，總有一天會(huì)有意想不到的收獲。對(duì)于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時(shí)不時(shí)的問候一下有沒有需要幫助的，維護(hù)好關(guān)系。一個(gè)人的力量在整個(gè)工作中顯得非常渺小，只有大家團(tuán)結(jié)互助精心合作才能保證成交的順利完成。
認(rèn)真細(xì)心，做事用心。這樣才能避免自己犯錯(cuò)誤，從內(nèi)心深處清醒的認(rèn)識(shí)到：任何人都可能犯錯(cuò)誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們，所以才要更仔細(xì)地去工作，認(rèn)真地去核對(duì)資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和減少錯(cuò)誤的發(fā)生。犯錯(cuò)誤和返工是的誤工和浪費(fèi)。進(jìn)一步規(guī)范自己的工作流程，避免一些低級(jí)性的錯(cuò)誤出現(xiàn)，減少混亂，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。增強(qiáng)自己工作的計(jì)劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現(xiàn)象的出現(xiàn)。
我也深刻地認(rèn)識(shí)到自己在工作中也還有很多不足之處，需要進(jìn)一步的學(xué)習(xí)和改進(jìn)。世界沒有完美的事情，每個(gè)人都有其優(yōu)缺點(diǎn)，一旦遇到工作比較多的時(shí)候，工作多的時(shí)候容易急噪，或者不會(huì)花時(shí)間去檢查，也很粗心。
以目前的行為狀況來看，我還不是一個(gè)合格的銷售人員，或者只是一個(gè)剛?cè)腴T的銷售人員，本身談吐，口才還不行，表達(dá)能力不夠突出。主要沒有突破自身的缺點(diǎn)，臉皮還不夠厚，心理素質(zhì)還不過關(guān)，每個(gè)人的經(jīng)歷和知識(shí)水平都不相同，這決定了每個(gè)人在做事情的能力上也會(huì)存在差別，但很多時(shí)候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實(shí)際工作中，有相當(dāng)大的一部份工作不是靠能力來完成就能做好的，而是靠對(duì)公司對(duì)部門對(duì)自己的一種強(qiáng)烈的責(zé)任心與很強(qiáng)的執(zhí)行力來完成來做好的。
作為一名業(yè)務(wù)員，如果當(dāng)客戶問一些有關(guān)產(chǎn)品的專業(yè)問題時(shí)，若一問三不知，那么很可能會(huì)失去這個(gè)客戶。因此為了抓住每個(gè)潛在的客戶，一定要對(duì)自己所銷售的樓盤很熟悉，要達(dá)到了如指掌才能很專業(yè)地回答客戶的問題。其次，之前經(jīng)理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業(yè)績(jī)來，因此今后我也要朝著這個(gè)方向好好加油。
房地產(chǎn)銷售上半年工作總結(jié)2回顧這半年的工作歷程，作為__企業(yè)的每一名員工，我們深深感到__企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，__人之拼搏的精神。下面就是本人的工作總結(jié)：
我是銷售部門的一名普通員工，剛到__房產(chǎn)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷售部中的一員，深深覺到自己身肩重任。
作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過這段時(shí)間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于__年與__公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，我積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為_月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以_個(gè)月完成合同額__萬元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。
下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出火爆場(chǎng)面。在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。
由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯(cuò)。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這半年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。
房地產(chǎn)銷售上半年工作總結(jié)3在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發(fā)現(xiàn)得到提高，也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，完善自己的銷售水平。
經(jīng)歷了上次開盤，從前期的續(xù)水到后期的成功銷售，整個(gè)的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當(dāng)中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對(duì)于銷售這個(gè)概念有所認(rèn)識(shí)。從自己那些已經(jīng)購房的客戶中，在對(duì)他們進(jìn)行銷售的過程里，我也體會(huì)到了許多銷售總結(jié)。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。
一、銷售要有熱情。
最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。
二、做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。
做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。
三、經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動(dòng)態(tài)。
加強(qiáng)客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對(duì)客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個(gè)戶型。這樣也方便了自己的銷售。
四、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。
在面對(duì)客戶的時(shí)候就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的想信自己。從而促進(jìn)銷售。
五、多從客戶的角度想問題。
這樣自己就可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。
六、學(xué)會(huì)運(yùn)用銷售技巧。
營造一種購買的欲 望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。
七、無論做什么如果沒有一個(gè)良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。
在工作中我覺得態(tài)度決定一切，當(dāng)個(gè)人的需要受挫時(shí)，態(tài)度最能反映出你的價(jià)值觀念。積極、樂觀者將此歸結(jié)為個(gè)人能力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機(jī)遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活。
八、找出并認(rèn)清自己的目標(biāo)。
不斷堅(jiān)定自己勇往直前、堅(jiān)持到底的.信心，這個(gè)永遠(yuǎn)是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過追逐機(jī)會(huì)的人。
人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。
對(duì)工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚(yáng)鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅(jiān)持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個(gè)腳印堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
房地產(chǎn)銷售上半年工作總結(jié)4今年的上半年已經(jīng)過去，新的挑戰(zhàn)又在眼前。在上半年里，有壓力也有挑戰(zhàn)。年初的時(shí)刻，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇，那時(shí)的壓力本來挺大的。客戶有著重重顧慮，我卻堅(jiān)信_(tái)_地產(chǎn)的穩(wěn)定性和升值潛力，后來房市回升，我和同事們抓緊時(shí)機(jī)，達(dá)到了公司指標(biāo)，創(chuàng)造了不錯(cuò)了業(yè)績(jī)。以下是我上半年的銷售工作總結(jié)。
不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反成效。明白客戶需求。第一時(shí)間明白客戶所須要的，做針對(duì)性講解，否則，所說的一切都是白費(fèi)時(shí)間。推選房源要有把握，明白所有的房子，包含它的優(yōu)劣勢(shì)，做到對(duì)客戶的所有疑問都有合理會(huì)釋，但對(duì)于清楚硬傷，則不要強(qiáng)詞奪理，任何東西沒有圓滿的，要使客戶明白，假如你看到了圓滿的，那必定存在謊言。
保持客戶聯(lián)系，每個(gè)客戶都有各種人脈，只要保證他們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)喜愛，他們會(huì)將喜愛傳遞，資源無窮無盡。確定自身的身份，咱們不是在賣房子，而是顧問，以咱們的專業(yè)來幫助客戶。多與客戶講講專業(yè)知識(shí)，中立的評(píng)價(jià)其它樓盤，都能夠添加客戶的信任度。團(tuán)結(jié)、協(xié)作，好的團(tuán)隊(duì)所必需的。
有時(shí)缺乏耐心，對(duì)于一些疑問較多或說話比較沖的客戶往往會(huì)針鋒相對(duì)。本來，對(duì)于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，添加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會(huì)有信任。對(duì)客戶關(guān)切不夠。有一些客戶，須要銷售人員的時(shí)時(shí)關(guān)切，否則，他們有疑問可能不會(huì)找你詢問，而是自身去找別人打聽或自身瞎琢磨，這樣，咱們就會(huì)對(duì)他的成交喪失主動(dòng)權(quán)。所以，以后我要增強(qiáng)與客戶的聯(lián)絡(luò)，時(shí)時(shí)關(guān)切，議決詢問引出他們心中的疑問，再委婉處理，這樣不但能夠掌握先機(jī)，操控全局，并且還能夠添加與客戶之間的感情，添加客帶的機(jī)率。
現(xiàn)今我已來__工作半年多了，在上半年的工作中，本人的銷售套數(shù)為__套，總銷額為____萬。在今后的工作中，我要更加完備自身，提高自身，添加各方面的知識(shí)和對(duì)__各個(gè)地區(qū)的明白，不但要做好這個(gè)項(xiàng)目，更要跟著公司一起轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，開拓新的戰(zhàn)場(chǎng)。
房地產(chǎn)銷售上半年工作總結(jié)5本人所處的__項(xiàng)目的營銷部銷售人員比較年輕，工作上雖然充滿干勁、有激情和一定的親和力，但在經(jīng)驗(yàn)上存在不足，尤其在處理突發(fā)事件和一些新問題上我覺得存在著較大的欠缺。通過前期的項(xiàng)目運(yùn)作，作為我們銷售人員從能力和對(duì)項(xiàng)目的理解上都有了很大的提高，今后我將會(huì)通過參加公司組織的銷售人員的培訓(xùn)和內(nèi)部的人員的調(diào)整會(huì)更進(jìn)一步地來努力提升自己。以下是今年上半年的工作總結(jié)。
由于作為__地產(chǎn)的開發(fā)商在企業(yè)品牌和樓盤品牌的運(yùn)作思路上與我公司存在磨合，導(dǎo)致營銷部的資源配置未能充分到位，通過前段工作緊鑼密鼓的開展和雙方不斷的溝通和交流，這一問題已得到了解決。如果協(xié)調(diào)不暢或溝通不暢都會(huì)導(dǎo)致工作方向上大小不一致，久而久之雙方會(huì)在思路和工作目標(biāo)上產(chǎn)生很大的分歧，這讓我頗有些積重難返的感覺，好像有時(shí)候有一些建議或意見，但卻無從述說，現(xiàn)在知道了問題的嚴(yán)重性，我將會(huì)努力改正，力求工作中目標(biāo)一致、簡(jiǎn)潔高效。
營銷部工作的責(zé)、權(quán)方面仍存在著不明確的問題，我認(rèn)為營銷部的工作要有一定的權(quán)限，只履行銷售程序，問題無論大小都要請(qǐng)示開發(fā)商方面，勢(shì)必會(huì)造成效率低，對(duì)一些問題的把控上也會(huì)對(duì)銷售帶來負(fù)面影響，這樣營銷部工作就會(huì)很被動(dòng)，建立一種責(zé)權(quán)明確、工作程序清晰的制度，對(duì)我們銷售人員來說，無疑是利大于弊。
會(huì)議是一項(xiàng)很重要的工作環(huán)節(jié)和內(nèi)容，但是就我覺得，我們公司銷售部的內(nèi)部會(huì)議效果感覺不是特別理想，就此，我在想這是否與我們公司在會(huì)議內(nèi)容和會(huì)議的形式以及參加人員的安排上是不是不明確有關(guān)系?在這里我誠心建議公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)能積極與開發(fā)公司在高層會(huì)議上能夠溝通好，這樣會(huì)更有利于我們下游銷售人員對(duì)于本職工作問題的了解與對(duì)問題的的解決。
2011年房地產(chǎn)公司年度工作總結(jié) 2011年10月，公司的另一個(gè)樓盤----盛世藍(lán)庭如期進(jìn)駐，我被調(diào)至盛世藍(lán)庭項(xiàng)目部。經(jīng)過這三個(gè)項(xiàng)目的洗禮，也讓我從中學(xué)到了很多，各方面都有所提高。新的項(xiàng)目，新的起點(diǎn)，我把公司領(lǐng)導(dǎo)交給我的每一項(xiàng)工作都當(dāng)作是個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)積累的寶貴機(jī)會(huì)，圓滿地完成工作任務(wù)是我唯一的目標(biāo)。
在2011年度本項(xiàng)目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價(jià)也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)和銀行收緊放貸要求，令整個(gè)樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴(yán)峻的一段時(shí)期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績(jī)大大的萎縮。
從上面的銷售業(yè)績(jī)上看，我們的工作做的是不好的，可以說是銷售做的十分的失敗。在目前的市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)樓盤太多，地理位置與價(jià)格不同，這對(duì)于本項(xiàng)目部造成一定的壓力。與之前公司預(yù)期的銷售目標(biāo)尚有一段距離，通過后期整理分析，主要有以下幾個(gè)方面造成了現(xiàn)場(chǎng)的銷售不暢：
本項(xiàng)目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進(jìn)入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計(jì)過大或不合理，價(jià)錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售起到一個(gè)促進(jìn)的作用，但事實(shí)與計(jì)劃還有一定的差距，原計(jì)劃三個(gè)月內(nèi)開好水電開戶都向后延遲了若干個(gè)月，因此，無形當(dāng)中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項(xiàng)目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時(shí)要比購買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當(dāng)中也增加購房者的資金壓力。
不過由于受到整體環(huán)境的影響，原先公司預(yù)定的價(jià)格體系與現(xiàn)市場(chǎng)行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價(jià)上看我們的價(jià)格似乎還有一定優(yōu)勢(shì)，無形中為樓盤的銷售起到了促進(jìn)的作用。
2011年房地產(chǎn)公司年度工作總結(jié)
寫述職報(bào)告時(shí)應(yīng)認(rèn)真總結(jié)出限定時(shí)期的工作特點(diǎn)，抓精華，找典型，以這段時(shí)期工作中突出而富有典型意義的事件來反映一般。下面就讓小編帶你去看看房地產(chǎn)營銷部個(gè)人工作述職報(bào)告范文5篇，希望能幫助到大家!
房地產(chǎn)營銷部述職報(bào)告1一、工作績(jī)效述職
時(shí)間過的飛快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不覺已經(jīng)將近2年了。首先，非常感謝公司給我這個(gè)成長的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)，不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。同時(shí)，向公司的領(lǐng)導(dǎo)以及全體同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭Ｎ也拍茉诠ぷ魃?，圍繞公司的中心工作，對(duì)照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)以律己，較好的完成各項(xiàng)公司安排的工作任務(wù)。
二、工作心得和體會(huì)
雖然一直從事房地產(chǎn)這個(gè)工作，但是我發(fā)現(xiàn)要學(xué)習(xí)的地方還是很多，通過向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)教、向同事學(xué)習(xí)、自己摸索實(shí)踐，在較短時(shí)間內(nèi)熟悉了工作流程，明確了工作方向，提高了工作能力，在具體的工作中形成了一個(gè)清晰的工作思路。
我十分感謝公司，給了我很多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，也希望公司日后也能繼續(xù)一些有些關(guān)于銷售的培訓(xùn)工作，我希望能通過學(xué)習(xí)不同的知識(shí)，補(bǔ)足自己的不足之處，讓自己能把銷售工作做的更好。
三、關(guān)鍵事項(xiàng)
作為一名策劃人員，我本著“要不斷的完善自己各方面的專業(yè)技能”這樣一個(gè)目標(biāo)，開拓創(chuàng)新意識(shí)，積極的完成本職工作，做好房產(chǎn)策劃工作，嚴(yán)格細(xì)致地要求自己按照公司流程中所有步驟及時(shí)完成工作。
我很有幸的多次參與了公司分配的市場(chǎng)調(diào)研工作，每次我都深深的體會(huì)到終端銷售的力量，也讓我覺得策劃并不是萬能的。
四、__年的改進(jìn)思路
在這段時(shí)間里雖然做了一些工作，但仍然存在些題，主要表現(xiàn)在：創(chuàng)新精神不足，不能積極主動(dòng)發(fā)揮自身聰明才智，而是被動(dòng)適應(yīng)工作需要。領(lǐng)導(dǎo)交辦的事情雖然都能完成，工作當(dāng)中有時(shí)會(huì)忽略考慮更深一層次方面，這樣會(huì)造成是被動(dòng)工作，減慢了工作上升到一定高度的速度。后續(xù)工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不斷的努力和領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我會(huì)盡快提升自己，避免掉一些不必要的失誤發(fā)生，所以我會(huì)不斷補(bǔ)充自己各個(gè)方面的不足之處，做好銷售工作，希望能為公司帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。
在今后工作中我將繼續(xù)努力奮斗，鞏固現(xiàn)有成績(jī)，針對(duì)自身的不足加以改進(jìn)，爭(zhēng)取在新的一年做的更好。
20__年也許對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)是一個(gè)考驗(yàn)，但對(duì)于我們大家也許也是一種挑戰(zhàn)，但是身處我們團(tuán)隊(duì)中，我十分的有信心來面對(duì)這場(chǎng)突如其來的“冬天”。
房地產(chǎn)營銷部述職報(bào)告2您好!在此我先對(duì)領(lǐng)導(dǎo)和同事們對(duì)我一直的指導(dǎo)和幫助表示衷心的感謝。
自20__年10月21日我加入__公司以來，本著對(duì)這份工作的熱愛，抱以積極，認(rèn)真學(xué)習(xí)的態(tài)度，用心去做好每件事，做為一名置業(yè)顧問，必須具備高水平的專業(yè)素質(zhì)，和過硬的專業(yè)知識(shí)，幫助客戶買到趁心如意的房子。
自入職以來，可以說是自己在不知不覺中己經(jīng)有了很大的進(jìn)步，從進(jìn)入案場(chǎng)以來，前期的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)考核，接待客戶，簽合同。系統(tǒng)的一路走來，感觸頗多，我覺得銷售中最重要的首先是對(duì)工作的熱情，并切自始之終都保持下去，每一個(gè)客戶都是自己的財(cái)富，每一次良好的熱情溝通都會(huì)給自己帶來意外的收益和財(cái)富。
大多客戶奮斗一輩子可能也就是為了買這套房子，所以在買房的過程中，存在很多的迷茫與疑問，這個(gè)時(shí)候就需要我們拿出自己的專業(yè)知識(shí)去根據(jù)客戶的實(shí)際情況，一一的為客戶引導(dǎo)，解決客戶心中所有的疑問，最終達(dá)成客戶成交。入職半年以來，工作中包含了太多的艱辛與不易，即離不開自己對(duì)工作的勤奮與努力，更離不開公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我的支持與指導(dǎo)。每當(dāng)成交一個(gè)客戶，看到他們滿臉高興的模樣，我心里非常的開心，感覺自己不僅是賣了一套房子，而是給客戶提供了一個(gè)溫馨的家庭，那種成就感頓時(shí)充滿我的心間。截止5月23日，本人共成交房源21套，總銷售額元，總回款額 元。
回顧這幾個(gè)月工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，雖然工作上取得了一定的成績(jī)，但還有很多的不足之處。作為銷售部的一員，我深感自己的一言一行代表著公司形象，所以我要堅(jiān)持不懈的提高自身素質(zhì)，以高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)水平要求自己，在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技巧。
此外還要廣泛了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。需要掌握更多的銷售經(jīng)驗(yàn)和技巧，業(yè)務(wù)水平有待繼續(xù)提高，及時(shí)了解周邊樓盤銷售動(dòng)態(tài)等。按照目前公司的銷售規(guī)劃，下半年將啟動(dòng)都市新城項(xiàng)目商業(yè)部分和二期住宅的銷售工作，對(duì)此，我將從以下幾個(gè)方面做好銷售工作的同時(shí)提升自己的業(yè)務(wù)水平：
①對(duì)不同客戶的分析，客戶區(qū)域來源分析，客戶咨詢問題總結(jié)。
②努力提升銷售技巧，如何更好的做SP、如何現(xiàn)場(chǎng)逼定。
③加強(qiáng)對(duì)國家對(duì)房地產(chǎn)政策的學(xué)習(xí)。
時(shí)間的步伐帶走了一切的忙碌，煩惱、郁悶、掙扎、沉淀在心底的那份執(zhí)著令我依然堅(jiān)守崗位。回首過去的半年，內(nèi)心不禁感慨萬千。記得剛來的時(shí)候?qū)τ陧?xiàng)目的很多情況我什么都不是很明白，不過在領(lǐng)導(dǎo)和同事的耐心幫助下，我很快了解了項(xiàng)目的全部情況，熟悉了銷售工作的流程。經(jīng)過這段時(shí)間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，努力做好自己的本質(zhì)工作的同時(shí)為誠發(fā)公司的發(fā)展奉獻(xiàn)自己微薄的一份力量。
房地產(chǎn)營銷部述職報(bào)告3在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，我慶幸自己找到了一份適合自己的工作，我學(xué)的是旅游管理但在酒店實(shí)習(xí)根本就沒有做過銷售，剛從三亞回來是一直在酒店尋找自己合適的崗位，但卻發(fā)現(xiàn)這管理模式和自己所學(xué)的一點(diǎn)都不一樣怎么樣都融入不到團(tuán)隊(duì)里。
自從進(jìn)入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有半年多了，我進(jìn)步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進(jìn)步，還有很多現(xiàn)實(shí)中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進(jìn)步。我感覺自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒有選錯(cuò)，自己進(jìn)入了一個(gè)適合自己的行業(yè)和公司，我感覺十分的幸運(yùn)。20__年已經(jīng)走過，我在過去一年的工作做一下我的總結(jié)：
一、業(yè)務(wù)能力
1、進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶關(guān)系。
在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求。
2、對(duì)市場(chǎng)的了解。
不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟喜蛔兊木褪恰白兓?，所以要根?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤的優(yōu)勢(shì)。
3、處理好跟客戶的關(guān)系，和客戶建立好良好的關(guān)系。
因?yàn)橥粋€(gè)客戶，可能會(huì)接到很多戶型以及戶型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。
二、個(gè)人素質(zhì)能力
1、誠實(shí)——做生意，最怕“奸商”，所以客戶都喜歡跟誠實(shí)的人做朋友，做生意。
售樓也是一樣在與人交流的`過程中，要體現(xiàn)自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實(shí)，才能取得信任。
2、熱情——只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷售更是如此，因?yàn)殇N售是一個(gè)很長銷售的過程。
3、耐心——房地產(chǎn)銷售中一個(gè)新客戶的成交時(shí)間一般在一周或一個(gè)月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時(shí)間都是在做“無用功”。
但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時(shí)間里才轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲某山豢蛻?，所以必須有耐心才?huì)把業(yè)績(jī)做得更出色。只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會(huì)有意想不到的收獲。對(duì)于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時(shí)不時(shí)的問候一下有沒有需要幫助的，維護(hù)好關(guān)系。
在這個(gè)漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時(shí)候，一定要有耐心，暴風(fēng)雨后便是彩虹。
4、自信心——這一點(diǎn)很重要，把他抓住不放，總有一天會(huì)有意想不到的收獲。
對(duì)于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時(shí)不時(shí)的問候一下有沒有需要幫助的，維護(hù)好關(guān)系。
5、勤快，團(tuán)結(jié)互助。
一個(gè)人的力量在整個(gè)工作中顯得非常渺小，只有大家團(tuán)結(jié)互助精心合作才能保證成交的順利完成。
6、認(rèn)真細(xì)心，做事用心。
這樣才能避免自己犯錯(cuò)誤，從內(nèi)心深處清醒的認(rèn)識(shí)到：任何人都可能犯錯(cuò)誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們——才會(huì)更仔細(xì)地去工作，認(rèn)真地去核對(duì)資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和減少錯(cuò)誤的發(fā)生。犯錯(cuò)誤和返工是的誤工和浪費(fèi)。
7、進(jìn)一步規(guī)范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低級(jí)性的錯(cuò)誤出現(xiàn)，減少混亂，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。
增強(qiáng)自己工作的計(jì)劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現(xiàn)象的出現(xiàn)。
我也深刻地認(rèn)識(shí)到自己在工作中也還有很多不足之處，需要在20__年的工作中進(jìn)一步的學(xué)習(xí)和改進(jìn)。
世界沒有完美的事情，每個(gè)人都有其優(yōu)缺點(diǎn)，一旦遇到工作比較多的時(shí)候，工作多的時(shí)候容易急噪，或者不會(huì)花時(shí)間去檢查，也很粗心。
以目前的行為狀況來看，我還不是一個(gè)合格的置業(yè)顧問，或者只是一個(gè)剛?cè)腴T的置業(yè)顧問，本身談吐，口才還不行，表達(dá)能力不夠突出。主要沒有突破自身的缺點(diǎn)，臉皮還不夠厚，心理素質(zhì)還不過關(guān)，每個(gè)人的經(jīng)歷和知識(shí)水平都不相同，這決定了每個(gè)人在做事情的能力上也會(huì)存在差別，但很多時(shí)候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實(shí)際工作中，有相當(dāng)大的一部份工作不是靠能力來完成就能做好的，而是靠對(duì)公司對(duì)部門對(duì)自己的一種強(qiáng)烈的責(zé)任心與很強(qiáng)的執(zhí)行力來完成來做好的。
我想今后我一定會(huì)努力朝著以下幾個(gè)方面繼續(xù)努力，首先是抽空學(xué)習(xí)一些關(guān)于房地產(chǎn)銷售的專業(yè)知識(shí)。作為一名業(yè)務(wù)員，如果當(dāng)客戶問一些有關(guān)產(chǎn)品的專業(yè)問題時(shí)，若一問三不知，那么很可能會(huì)失去這個(gè)客戶。因此為了抓住每個(gè)潛在的客戶，一定要對(duì)自己所銷售的樓盤很熟悉，要達(dá)到了如指掌才能很專業(yè)地回答客戶的問題。其次，之前經(jīng)理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業(yè)績(jī)來，因此今后我也要朝著這個(gè)方向好好加油。
也很感謝李哥給了我這么好的一個(gè)自我展示的平臺(tái)，在這不到一年的時(shí)間里學(xué)到了太多太多，讓我不僅收獲了成功開闊了眼界，更多的是對(duì)自己有了全新的認(rèn)識(shí)和自我的突破，也感謝同事和經(jīng)理對(duì)我的鼓勵(lì)和指導(dǎo)。
房地產(chǎn)營銷部述職報(bào)告4不知不覺中，20__年已經(jīng)接近尾聲，加入公司已有些時(shí)間，這這段時(shí)間的工作中，我學(xué)習(xí)并積累了很多知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，鍛煉和提高了業(yè)務(wù)能力，更讓自己的人生多了一份激動(dòng)，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生閱歷?？梢哉f，在建華的這段時(shí)間中，收獲頗多、感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的幫助和指導(dǎo)，現(xiàn)在已能獨(dú)立完成本職工作，現(xiàn)將今年工作做以下幾個(gè)方面總結(jié)。
一、學(xué)習(xí)方面：
學(xué)習(xí)，永無止境，來到公司的時(shí)候，對(duì)于新的環(huán)境，新的事物都比較陌生，在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)和操盤模式，通過努力的學(xué)習(xí)明白了銷售經(jīng)理的真正內(nèi)涵以及職責(zé)，并且深深的喜歡了這份工作，同時(shí)也意識(shí)到自己的選擇是對(duì)的。
二、心態(tài)方面：
剛進(jìn)公司的時(shí)候，項(xiàng)目沒有進(jìn)場(chǎng)，覺得有點(diǎn)無聊甚至枯燥，但12月進(jìn)入之后，回頭再看，感覺在公司中每時(shí)每刻都會(huì)學(xué)到東西，主要在于自己有沒有去發(fā)現(xiàn)、去學(xué)習(xí)。在公司領(lǐng)導(dǎo)的耐心指導(dǎo)幫助下，我漸漸了解心態(tài)決定一切的道理，要以一顆平穩(wěn)的、寬容的、積極的心態(tài)去面對(duì)生活和工作，隨之心境也是越來越平靜，更加趨于成熟。
三、完成的主要工作任務(wù)：
1、共計(jì)銷售套，銷售面積平米，銷售額元，回款額元;
2、到后，對(duì)項(xiàng)?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匭孿低撐嘌盜朔康夭ㄒ抵逗拖奐記傘?/p>3、修改和重申了案場(chǎng)制度，制度更加細(xì)化。
4、制定早、晚會(huì)簽字制度，分析市場(chǎng)、客戶以及銷售中遇到的問題，提升團(tuán)隊(duì)士氣。
5、在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，參與制定12月的月團(tuán)購計(jì)劃，聯(lián)系團(tuán)購單位，選房、簽約，最終成交套，銷售額元，回款額為元;
四、工作中存在的不足
1、對(duì)業(yè)務(wù)監(jiān)督執(zhí)行力度不夠
2、對(duì)項(xiàng)目整體把控有待于提高。
3、需要進(jìn)一步增加管理方面的經(jīng)驗(yàn)。
4、與甲方缺乏有效溝通。
在學(xué)習(xí)公司完善的操盤經(jīng)驗(yàn)，發(fā)掘自己工作中的不足的同時(shí)，計(jì)劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長補(bǔ)短，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：
1、進(jìn)一步提高自己的管理水平;
2、及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù);
3、與甲方及時(shí)有效地溝通，保證銷售工作的正?；?
4、不斷改進(jìn)工作中所存在的`問題，及時(shí)調(diào)整策略，保證明年銷售任務(wù)的順利完成;
5、同時(shí)努力學(xué)習(xí)策劃推廣方面的技能，給項(xiàng)目銷售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的檢查力度和計(jì)劃的可執(zhí)行性，努力增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。
7、制定月可行的銷售計(jì)劃分級(jí)管理，執(zhí)行目標(biāo)確立到個(gè)人，分工和責(zé)任明確，使銷售工作系統(tǒng)化和正規(guī)化，提高團(tuán)隊(duì)工作效率。
8、工作從細(xì)致性出發(fā)，做到掌握銷售上的一切相關(guān)事務(wù)
20__年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的一年，雖然我來公司時(shí)間不長，但是在這里真正體會(huì)到了團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互助，共同創(chuàng)業(yè)的一種精神，同時(shí)感謝各各領(lǐng)導(dǎo)、同事對(duì)我工作方面的支持和幫助，我相信公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，更好的發(fā)展，項(xiàng)目在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)以更好的業(yè)績(jī)回報(bào)公司。
房地產(chǎn)營銷部述職報(bào)告5尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：
半年的時(shí)間過去，我們營銷部的工作在這半年的時(shí)間里發(fā)生了很大的波折，里面有人員方面的困難，也有市場(chǎng)方面的瓶頸。同時(shí)也有我個(gè)人在市場(chǎng)決策方面的失誤。年初，我接手營銷部盤子的時(shí)候，就承接了公司團(tuán)隊(duì)5萬人，散客12萬人的銷售任務(wù)。以目前的情況來看，上半年的業(yè)績(jī)很不理想，總結(jié)原因，主要有以下幾個(gè)方面。
一、業(yè)績(jī)不理想的原因
1、團(tuán)隊(duì)建設(shè)的缺失。
我接手營銷部的時(shí)候，一共有3個(gè)人。(后劉澤鑫因個(gè)人原因辭職)團(tuán)隊(duì)方面一是沒有相應(yīng)的企劃人員，平面設(shè)計(jì)、微信、內(nèi)勤全部由我們3個(gè)兼任，不專業(yè)，不明確。直到5月份，企劃人員才全部到位。直到今天，區(qū)域經(jīng)理缺失兩人，企劃(微信營銷)缺失兩人，團(tuán)隊(duì)建設(shè)依舊沒有完成，這里面，我個(gè)人肩負(fù)著主要責(zé)任。人員缺失、專業(yè)崗位沒有專業(yè)人才，直接影響上半年市場(chǎng)的正常開發(fā)。
2、營銷策劃的盲目性。
上半年我的工作始終處于頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳的應(yīng)付狀態(tài)。瑣碎的事情占據(jù)了大量精力，沒有靜下心來認(rèn)認(rèn)真真的思考市場(chǎng)。除了原有的櫻花節(jié)取得了成功以外，其余的時(shí)間我們沒有一個(gè)能夠打動(dòng)消費(fèi)者的產(chǎn)品。經(jīng)過半年的摸索，我們得出了這樣一個(gè)結(jié)論：營銷的本質(zhì)在于策劃，在與思考。
3、廣告投入的缺失性。
上半年由于特殊因素，我們所有的廣告都是靠門票置換來完成的。這就產(chǎn)生了人流量很大，但是沒有實(shí)際團(tuán)隊(duì)收益的情況。4月份以后，針對(duì)市場(chǎng)亂象，我們停止了一切門票置換，緊接著就產(chǎn)生了一段時(shí)間的廣告停頓期。
二、201_年1月—6月團(tuán)隊(duì)銷售數(shù)字
1、旅行社團(tuán)隊(duì)：6198人
2、預(yù)售票：：2000張、民豐旅行社3000張、票付通500張、臨沂原野旅行社100張、攜程網(wǎng)：150張
3、合計(jì)：11948張
三、201_年下半年工作規(guī)劃
自6月20日開始，我們策劃了暑期征文大賽后，景區(qū)在山水景區(qū)普遍進(jìn)入淡季的情況下，迎來了一波客流。主要原因在于我們對(duì)暑期市場(chǎng)特點(diǎn)的成功把握和前期的有效策劃。開創(chuàng)了：學(xué)生+景區(qū)活動(dòng)+公益宣傳聯(lián)合的銷售模式。從目前的情況來看是成功的。但是僅僅依靠這個(gè)活動(dòng)，要想完成全年的銷售目標(biāo)，這里面還存在著很大的問題。所以，下半年我們重要的的事情有以下幾個(gè)方面：
1、緊緊把握住征文比賽的銷售契機(jī)，利用一切手段把客流量推上高峰。
我們預(yù)計(jì)客流高峰將在7月20號(hào)—8月20號(hào)。在這段時(shí)間里，我們應(yīng)該組織2到3個(gè)有意義的活動(dòng)，進(jìn)一步提升整體游客數(shù)量。同時(shí)利用這種方式制造事件性營銷，提高景區(qū)的整體曝光度。
2、紅葉節(jié)的策劃和組織。
紅葉節(jié)是我們齊山全年的重頭戲。齊山四季皆美，但是最美在秋。省內(nèi)同類景區(qū)的同期游客接待量遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于我們。這說明，我們還缺乏對(duì)我們的紅葉節(jié)深層次的挖掘和宣傳。如果齊山要在2015年產(chǎn)生亮點(diǎn)，產(chǎn)生爆棚效應(yīng)的話，我感覺紅葉節(jié)是最好的亮點(diǎn)。國慶節(jié)2萬人的目標(biāo)，完全可以實(shí)現(xiàn)。
3、微信銷售團(tuán)的創(chuàng)建和營銷模式的創(chuàng)新。
從當(dāng)前的的發(fā)展前景來看，手機(jī)終端已經(jīng)成為營銷的主戰(zhàn)場(chǎng)。全國微信用戶有6億人，微信支付用戶4億人。微信支付，網(wǎng)絡(luò)訂票，終端查詢，在不久的將來會(huì)成為主流。如果我們能夠緊緊地抓住這次契機(jī)，對(duì)我們景區(qū)來說，將會(huì)是一場(chǎng)質(zhì)的飛躍。單單針對(duì)微信這個(gè)未來最大的銷售平臺(tái)，我們了解的太少，知道的太少。專業(yè)的人做專業(yè)的事，所以，組建合格的微信營銷隊(duì)伍，是我們迫在眉睫，必須要做的。
4、團(tuán)隊(duì)建設(shè)的完善。
一、20__上半年的主要工作
1、集中精力做好20__年的縣級(jí)企業(yè)財(cái)務(wù)決算工作
企業(yè)財(cái)務(wù)決算工作是一年企業(yè)財(cái)務(wù)決算工作的總結(jié)，企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)都要通過企業(yè)決算反映出來，企業(yè)決算質(zhì)量的好壞很重要，亳州會(huì)議以后，我們立即進(jìn)行企業(yè)決算的布置工作，在布置決算時(shí)，積極宣傳《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告條例》、新《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和20__年企業(yè)決算會(huì)議精神，對(duì)于企業(yè)上報(bào)的報(bào)告努力嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，經(jīng)過布置、審核、上報(bào)幾個(gè)階段，在沒有花費(fèi)任何資金、沒有抽調(diào)人員的情況下，經(jīng)過努力完成了統(tǒng)一報(bào)表的匯總工作，參加匯總的企業(yè)包括國有及國有控股企業(yè)戶數(shù)25戶，集體企業(yè)戶數(shù)5戶企業(yè)。所匯報(bào)表質(zhì)量符合上級(jí)要求交并獲得好評(píng)。
2、積極下?lián)苜Y金支持農(nóng)民抗旱保苗，與農(nóng)稅局配合做好糧補(bǔ)資金的發(fā)放工作
今年春天，我縣遇到多年未遇的大汗，為支持農(nóng)民兄弟抗旱保苗，縣財(cái)政局在資金比較緊張的情況下先行墊付資金5400萬元支持農(nóng)民抗旱。20__年上半年共下?lián)芗Z食直補(bǔ)綜補(bǔ)等資金12235.9萬元至農(nóng)村局，所撥資金保證了我縣開展糧補(bǔ)工作資金的需要，促進(jìn)我縣糧補(bǔ)改革的順利開展。
3、家電 汽車下鄉(xiāng)工作整體推進(jìn)運(yùn)轉(zhuǎn)良好
家電 汽車下鄉(xiāng)以來，領(lǐng)導(dǎo)重視組織到位，培訓(xùn)宣傳到位，縣鄉(xiāng)財(cái)政配合得力，在家電下鄉(xiāng)政策幾度調(diào)整的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)良好，截止至6月下旬已兌付家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品4216件，發(fā)放補(bǔ)貼資金930457.71元，第一批汽車摩托車補(bǔ)貼資金418308.80元也已發(fā)放到農(nóng)民手中，兌付汽車摩托車產(chǎn)品共239輛。
4．家電 汽車下鄉(xiāng)宣傳月活動(dòng)進(jìn)展順利
為貫徹落實(shí)財(cái)政部《關(guān)于開展20__年“家電下鄉(xiāng)宣傳月”活動(dòng)的通知》（財(cái)建明電〔20__〕9號(hào)）和省財(cái)政廳《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于開展20__年“家電下鄉(xiāng)宣傳月”活動(dòng)的通知》（財(cái)明電〔20__〕13號(hào)）文件精神，縣財(cái)政局會(huì)同商務(wù)局制訂了《關(guān)于認(rèn)真組織開展20__年“家電下鄉(xiāng)宣傳月”活動(dòng)的通知》（__財(cái)企〔20__〕81號(hào)），建立健全專門工作組織，確定專人負(fù)責(zé)，結(jié)合本地實(shí)際，制訂切實(shí)可行的宣傳月計(jì)劃，抓好落實(shí)；先后兩次召開各財(cái)政所、各家電、汽車摩托車下鄉(xiāng)銷售網(wǎng)點(diǎn)會(huì)議，傳達(dá)“家電下鄉(xiāng)宣傳月”會(huì)議精神并組織收看了全省家電下鄉(xiāng)視頻會(huì)議；在__城縣財(cái)政局、商務(wù)局網(wǎng)頁上開設(shè)專欄，宣傳家電、汽車摩托車下鄉(xiāng)政策；印發(fā)《致全縣廣大農(nóng)民朋友一封信》、《家電下鄉(xiāng)明白紙》、《汽車摩托車下鄉(xiāng)農(nóng)民須知》；在__城電視臺(tái)、廣播電臺(tái)進(jìn)行家電下鄉(xiāng)、汽車摩托車下鄉(xiāng)有關(guān)政策宣傳，懸掛家電下鄉(xiāng)、汽車摩托車下鄉(xiāng)宣傳條幅，開展街頭、廣場(chǎng)咨詢等宣傳活動(dòng)。在做好縣級(jí)宣傳的同時(shí)，督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所、銷售網(wǎng)點(diǎn)做好宣傳和服務(wù)工作，如海爾手機(jī)聯(lián)合中國電信制定了《購海爾家電，送海爾下鄉(xiāng)手機(jī)、13%政府補(bǔ)貼、電信話費(fèi)》的促銷方案。同時(shí)，我們要求各財(cái)政所抽專人進(jìn)村入戶把《致全縣農(nóng)民的一封信》張貼到行政村、自然莊，發(fā)到農(nóng)民手中。
5、加強(qiáng)企業(yè)專項(xiàng)管理，規(guī)范企業(yè)行為
（1）地方儲(chǔ)備糧專項(xiàng)資金管理工作
糧食放開后，為了加強(qiáng)糧食宏觀調(diào)控，根據(jù)皖糧調(diào)聯(lián)[20__]102號(hào)文件《關(guān)于建立和充實(shí)市、縣糧食儲(chǔ)備的通知》的精神，我縣建立糧食儲(chǔ)備7000噸，09上半年下?lián)芗Z食儲(chǔ)備費(fèi)用59.3萬元。為我縣糧食儲(chǔ)備順利開展提供了有力的支持。
(2)積極下?lián)苜Y金支持糧食清倉查庫
按照上級(jí)安排對(duì)全縣庫存糧食進(jìn)行核實(shí)，過程分為企業(yè)自查、市級(jí)普查、省級(jí)復(fù)查、工作組抽查、匯總整改幾個(gè)階段，為保證糧食清查工作的開展，我們先后下?lián)軆纱钨Y金計(jì)款31萬元，工作經(jīng)費(fèi)的下?lián)苡辛χС旨Z食清查工作的開展。
（3） 做好企業(yè)發(fā)展資金的管理工作
為了加快縣級(jí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)外企業(yè)采取優(yōu)惠政策，建立企業(yè)發(fā)展資金。為做好此項(xiàng)工作，會(huì)同縣
招商局對(duì)招商企業(yè)基礎(chǔ)票據(jù)進(jìn)行審核，對(duì)所撥資金進(jìn)行建檔管理。09上半年下?lián)苷猩藤Y金279.9萬元，公路建設(shè)資金2.65萬元，支持企業(yè)發(fā)展。4、做好新《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的宣傳及平時(shí)日常財(cái)務(wù)管理
《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》是在新形勢(shì)下適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，由財(cái)政部制定的規(guī)范企業(yè)行為的財(cái)務(wù)通則，為落實(shí)該通則，省財(cái)政在巢湖舉辦培訓(xùn)班，會(huì)議結(jié)束以后與省廳聯(lián)系征定了企業(yè)財(cái)務(wù)通則解讀，下發(fā)企業(yè)以便學(xué)習(xí)。另外做好平時(shí)各行業(yè)企業(yè)報(bào)表的收集整理分析工作。所提供的資料滿足了上級(jí)匯總和分析的需要。
5、支持企業(yè)發(fā)展，做好有關(guān)項(xiàng)目的申報(bào)工作
20__年上半年企財(cái)股配合縣經(jīng)貿(mào)委申報(bào)技術(shù)改造、節(jié)能與資源綜合利用等項(xiàng)目21家；配合商務(wù)局申報(bào)20__年現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展促進(jìn)項(xiàng)目1個(gè)，申報(bào)活禽儲(chǔ)備項(xiàng)目1個(gè)；配合縣供銷社申報(bào)省級(jí)扶持資金項(xiàng)目5個(gè)。企業(yè)項(xiàng)目的申報(bào)，有力支持了企業(yè)的發(fā)展。
6、深入企業(yè)調(diào)研，出臺(tái)支持企業(yè)發(fā)展政策，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松環(huán)境
去年三季度以來我縣經(jīng)濟(jì)由于受金融危機(jī)影響呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，縣委、縣政府組織部門人員對(duì)工業(yè)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，針對(duì)調(diào)研中出現(xiàn)的問題，連續(xù)召開了三個(gè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，出臺(tái)了四個(gè)含金量較高的文件。
一是創(chuàng)造金融環(huán)境，解決企業(yè)融資難。我縣出臺(tái)了三個(gè)文件，分別是《地方財(cái)政支持工業(yè)企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法》（__政〔20__〕48號(hào)）、《銀行金融機(jī)構(gòu)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》（__政〔20__〕47號(hào)）和《__城縣支持中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金使用管理辦法》，第一個(gè)文件明確規(guī)定20__年財(cái)政安排2300萬元專項(xiàng)資金，其中20__萬元用于扶持大型工業(yè)項(xiàng)目和開發(fā)區(qū)“零費(fèi)制”補(bǔ)助資金，150萬元用于企業(yè)擔(dān)保資金，150萬元用于貸款貼息和無償補(bǔ)助。第二個(gè)文件是激勵(lì)銀行放貸的，對(duì)于當(dāng)年貸款投入總額、增長率，年末中小企業(yè)貸款余額、增長率及工業(yè)企業(yè)貸款增長率作為考核指標(biāo)，將省撥專項(xiàng)資金20__萬元中的1200萬元用于擔(dān)保機(jī)構(gòu)補(bǔ)充資本金，800萬元作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金和對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貼息。目前，我縣城司已有擔(dān)保資本金4300萬元，按1：3的放大效應(yīng)，可以為企業(yè)貸款擔(dān)保1.2億。從20__年11月份至20__年5月，在短短的幾個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，該公司已為46家中小企業(yè)提供流動(dòng)資金擔(dān)保4100萬元，有效緩解了我縣部分中小企業(yè)周轉(zhuǎn)資金不足的困難。
二是積極為企業(yè)減負(fù)，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境。出臺(tái)了兩個(gè)支持工業(yè)企業(yè)發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境的文件，取消了部分行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目。其一是《工業(yè)園區(qū)零費(fèi)制實(shí)施辦法》，對(duì)20__年在開發(fā)區(qū)、漆園木材加工園區(qū)、范集工業(yè)園區(qū)內(nèi)投資建設(shè)階段的工業(yè)項(xiàng)目免收各項(xiàng)費(fèi)用。其二是下發(fā)《規(guī)范行政機(jī)關(guān)涉企收費(fèi)檢查的通知》，文件規(guī)定凡未經(jīng)紀(jì)委監(jiān)察室批準(zhǔn)，任何單位不準(zhǔn)到企業(yè)亂收費(fèi)、亂檢查、亂評(píng)比。其三是按照財(cái)政部、發(fā)改委《關(guān)于公布取消和停止征收100項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知》（財(cái)綜字〔20__〕78號(hào)）文件對(duì)涉及到我縣的31個(gè)收費(fèi)單位進(jìn)行審核，保留行政事業(yè)性收費(fèi)328項(xiàng)，取消16個(gè)單位35項(xiàng)收費(fèi)；涉企經(jīng)營收費(fèi)取消2項(xiàng)，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的8項(xiàng)，按下限執(zhí)行的6項(xiàng)。以上都是為支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決企業(yè)融資難、發(fā)展難的具體措施，措施的出臺(tái)對(duì)目前企業(yè)發(fā)展來說幫助很大。
三是出臺(tái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策意見。制定了支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，意見除落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見和政策外，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，在建筑密度、綠化覆蓋率、日照間距等條件滿足的前提下，新開發(fā)項(xiàng)目可以適當(dāng)提高容積率。并在土地出讓金的繳納上給予開發(fā)商分期分批繳納的優(yōu)惠政策。
二、20__下半年企財(cái)工作計(jì)劃
1、繼續(xù)做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作
2、繼續(xù)做好20__年企業(yè)決算收集工作。
3、做好日常財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)分析工作
4. 做好家電下鄉(xiāng)汽車摩托車下鄉(xiāng)補(bǔ)貼兌付管理工作
上半年，我們著重做了以下幾個(gè)方面工作：
一、加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，重視職工思想教育。
1．公司管理層充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)職工思想教育的重要性，統(tǒng)一思想，提高全體干部員工為開發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展服務(wù)意識(shí)。
1）做好宣傳教育工作。及時(shí)傳達(dá)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、總公司的有關(guān)會(huì)議、文件精神；宣傳開發(fā)區(qū)的新形勢(shì)、新發(fā)展、新變化；褒揚(yáng)公司先進(jìn)，督促公司落后現(xiàn)象。在日常實(shí)際工作中，我們重視先進(jìn)典型對(duì)公司的正面積極影響，公司評(píng)選了先進(jìn)員工、先進(jìn)部門，環(huán)衛(wèi)隊(duì)張廣華同志還被徐州市評(píng)為“三八紅旗手”；在開發(fā)區(qū)執(zhí)法局的支持下，我們邀請(qǐng)了全國勞模班組下水道四班到我公司指導(dǎo)工作、交流經(jīng)驗(yàn)。
2）堅(jiān)持開展“每周一講”活動(dòng)，弘揚(yáng)正氣，深化職業(yè)道德教育。公司以宣講黨的十七大精神為主線，以學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)為契機(jī)，識(shí)大體、講大局、顧大家，致力創(chuàng)建和諧工作環(huán)境。并且結(jié)合我公司各部門工作的實(shí)際，在公司舉行學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀研討會(huì)，基本上每月搞一次活動(dòng)，極大激發(fā)了職工的工作熱情。
2．一方有難八方支援，在公司組織募捐活動(dòng)。我公司一名員工生病住院，由于家庭困難，四處舉債，公司知道后，馬上組織員工募捐，公司全體員工勇躍伸出援助之手。積極響應(yīng)開發(fā)區(qū)倡導(dǎo)的一日募捐，全體員工紛紛慷慨解囊。
3．加強(qiáng)勞動(dòng)紀(jì)律整頓。細(xì)化管理，整頓紀(jì)律，完善獎(jiǎng)懲制度，做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，根據(jù)公司發(fā)展的需要，我們加強(qiáng)了內(nèi)部管理，及時(shí)調(diào)整了相關(guān)規(guī)章制度，完善職工請(qǐng)消假制度、考勤制度、獎(jiǎng)懲制度以及績(jī)效考核制度。為重點(diǎn)加強(qiáng)績(jī)效考核，經(jīng)公司經(jīng)理室批準(zhǔn)，公司辦公室聯(lián)合公司財(cái)務(wù)科、公司專門成立的監(jiān)管科、公司物業(yè)管理科，成立聯(lián)席考核小組，明確主要由監(jiān)管科負(fù)主要責(zé)任，每天對(duì)各部門考核至少2次，要求環(huán)衛(wèi)隊(duì)對(duì)所有路段實(shí)行定位定崗，便于考核小組檢查；要求物管處、綠化隊(duì)、車隊(duì)全部施行“五定”方案（即定人、定崗、定經(jīng)費(fèi)、定時(shí)間、定任務(wù)），利于考核小組實(shí)施考核。
4．高度重視安全生產(chǎn)工作，著重加強(qiáng)安全教育工作。
公司專門下文明確安全生產(chǎn)工作的重要性，并實(shí)行“一票否決制”，把安全生產(chǎn)作為考核部門負(fù)責(zé)人的剛性條件。每月辦公室組織各部門專門召開安全生產(chǎn)工作會(huì)議，在會(huì)上通報(bào)上月安全生產(chǎn)監(jiān)督考核情況，每次都強(qiáng)調(diào)安全生產(chǎn)的重要性，同時(shí)安排各部門組織內(nèi)部安全生產(chǎn)教育，進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)，包括職工上下班交通、工作中尤其是有可能危及人身安全的注意事項(xiàng)、防火、防盜、防破壞、保安職責(zé)教育、消防知識(shí)培訓(xùn)、車輛行駛安全教育等等，確保公司安全生產(chǎn)，萬無一失。
5.加強(qiáng)公司廉政建設(shè)。
堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)預(yù)防腐敗工作，正確把握預(yù)防腐敗工作的政治方向，始終從公司反腐倡廉建設(shè)的大局出發(fā)來謀劃預(yù)防腐敗工作。認(rèn)真落實(shí)黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制。要以促進(jìn)公司又好又快發(fā)展為目標(biāo)，拓展從源頭上防治腐敗工作領(lǐng)域。要以改革的方法破解預(yù)防腐敗的難題，把預(yù)防腐敗工作寓于各項(xiàng)重大決策和改革措施之中，堵塞腐敗問題滋生的漏洞。要切實(shí)把以人為本的理念貫穿到預(yù)防腐敗工作中去，要不斷探索總結(jié)符合科學(xué)發(fā)展觀要求的新鮮經(jīng)驗(yàn)，努力實(shí)現(xiàn)有效預(yù)防腐敗的戰(zhàn)略目標(biāo)。
二、向管理要效益，加強(qiáng)成本監(jiān)控，節(jié)約經(jīng)費(fèi)開支。
加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)力度，尤其是工程審計(jì)；進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物品采購、物品發(fā)放領(lǐng)用、汽車維修、加油、倉庫等的監(jiān)督管理。公司領(lǐng)導(dǎo)班子清醒的認(rèn)識(shí)到在開展外向業(yè)務(wù)前，只有通過加強(qiáng)內(nèi)部管理、加大成本監(jiān)控力度（尤其是人力成本的控制），才能減少企業(yè)虧損、提高企業(yè)效益。
1.采購工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)公司實(shí)施了嚴(yán)格的監(jiān)控制度，要求外購材料必須兩人以上，常置易耗品必須建立供貨廠家詳細(xì)資料并建立長期供貨關(guān)系，同時(shí)，財(cái)務(wù)與辦公室人員經(jīng)常做市場(chǎng)調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商。
2.為了提高服務(wù)的質(zhì)量，在公司推出的有償服務(wù)項(xiàng)目上，采取自購、代購或協(xié)助購買材料方式，以最大限度滿足委托方利益。
3.環(huán)衛(wèi)隊(duì)、物管處、綠化隊(duì)、車隊(duì)除了在人力成本上進(jìn)行嚴(yán)格控制外，還盡可能的在物料消耗上節(jié)約成本，因保潔、綠化、車隊(duì)物耗是公司的一項(xiàng)較大的費(fèi)用支出，在不影響工作質(zhì)量的前提下節(jié)約物耗是環(huán)衛(wèi)隊(duì)、物管處、綠化隊(duì)、車隊(duì)降低成本的關(guān)鍵，環(huán)衛(wèi)隊(duì)、物管處、綠化隊(duì)、車隊(duì)按制定的節(jié)能降耗計(jì)劃在管理上加大力度、在用“人”上下功夫，能重復(fù)使用的決不換新的，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)使用劑量，加油、使用清潔液劑，清潔（綠化）用具誰丟失損壞誰賠償，車隊(duì)安全駕駛是個(gè)高壓線，通過這一系列措施，有效的節(jié)約了成本。
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三、加強(qiáng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，合理遴選人才。
1.公司經(jīng)理室率先對(duì)經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)成員進(jìn)行了調(diào)整，將有創(chuàng)新能力、有實(shí)干精神的基層管理人員充實(shí)到公司領(lǐng)導(dǎo)班子中，優(yōu)化管理層結(jié)構(gòu)，形成了老中青三代相結(jié)合的合理年齡梯度領(lǐng)導(dǎo)班子。同時(shí)面向社會(huì)聘請(qǐng)有能力的物業(yè)管理與園林工程專業(yè)技術(shù)人員，充實(shí)公司職工隊(duì)伍。提升了物業(yè)服務(wù)理念，提高了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，科技創(chuàng)業(yè)園、怡園市民廣場(chǎng)、清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)衛(wèi)及綠化工程等方面的工作受到了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的多次表揚(yáng)，贏得了業(yè)戶、市民的一致認(rèn)可。
2.不拘一格選用人才，形成良性的用人機(jī)制，能者上，平者讓，庸者下；明確責(zé)任，使人人有壓力，人人有動(dòng)力。
今年初，為充分調(diào)動(dòng)各部門負(fù)責(zé)人積極性，經(jīng)公司經(jīng)理室充分醞釀，研究決定對(duì)公司各部門（環(huán)衛(wèi)隊(duì)、綠化隊(duì)、怡園市民廣場(chǎng)物管處、清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物管處）負(fù)責(zé)人進(jìn)行重大調(diào)整，重新聘請(qǐng)各部門負(fù)責(zé)人，現(xiàn)環(huán)衛(wèi)隊(duì)副隊(duì)長為張慶珍（主持環(huán)衛(wèi)隊(duì)日常工作），現(xiàn)綠化隊(duì)分管經(jīng)理張堅(jiān)，現(xiàn)怡園物管處副經(jīng)理谷巖梅（主持物管處日常工作），現(xiàn)清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物管處經(jīng)理裴影。盡管谷巖梅、裴影兩位女同志都不是物業(yè)管理專業(yè)科班出身，但是兩同志愛學(xué)習(xí)、勤請(qǐng)教、能夠真抓實(shí)干，公司經(jīng)理室通過考察認(rèn)為，兩同志擔(dān)任物管處負(fù)責(zé)人是合適的。
3．提高職工福利待遇，按徐州市有關(guān)文件精神，相應(yīng)提高了職工福利待遇，為離退休職工舉行歡送活動(dòng)。
四、團(tuán)結(jié)拼搏，圓滿完成公司各項(xiàng)工作任務(wù)。
1、公司上下團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，服務(wù)意識(shí)顯著提高。我們清醒地認(rèn)識(shí)到：物業(yè)公司只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足業(yè)戶的需求，才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，樹立良好的企業(yè)形象。
首先，從思想政治工作入手，發(fā)揮黨員、入黨積極分子的模范帶頭作用，帶領(lǐng)全體員工轉(zhuǎn)變觀念、開展理論學(xué)習(xí)、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)得到不斷提高，要求公司領(lǐng)導(dǎo)和各級(jí)管理人員經(jīng)常深入基層做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了團(tuán)結(jié)一致、真抓實(shí)干、求真務(wù)實(shí)的工作氛圍。
其次，為了能夠在服務(wù)質(zhì)量上更上一個(gè)臺(tái)階、為以后資質(zhì)評(píng)審、物業(yè)管理招投標(biāo)中再上一個(gè)檔次。公司加強(qiáng)了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時(shí)查閱和利用，為檢閱各部門檔案整理情況，公司辦公室聯(lián)合公司物業(yè)管理科組織了一次“檔案大檢查活動(dòng)”，通過檢查活動(dòng)，我們發(fā)現(xiàn)公司各部門的檔案管理工作都上了一個(gè)檔次，基本上達(dá)到了公司檔案管理制度的要求。
第三，重視參加和開展形式多樣的培訓(xùn)活動(dòng)。要求各部門在積極參加公司組織的各類培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的同時(shí)針對(duì)公司內(nèi)部的工作特點(diǎn)和性質(zhì)定期或不定期的開展升旗儀式、安全生產(chǎn)、消防知識(shí)、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使全體員工的服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)得到提高。受公司經(jīng)理室委派，公司辦公室聯(lián)手公司物業(yè)管理科在怡園市民廣場(chǎng)接連舉行三次物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)后進(jìn)行了考核，考核的結(jié)果作為員工晉級(jí)、增長工資的依據(jù)。在公司經(jīng)理室的倡導(dǎo)下，各部門紛紛組織內(nèi)部培訓(xùn)20余次。
第四，狠抓各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，促進(jìn)工作迅速有效的開展。特別是為了切實(shí)落實(shí)效績(jī)考核工資，我們下了極大的功夫，監(jiān)管科的管理人員也要接受《效績(jī)考核檢查制度》考核，起到了相互監(jiān)督作用。實(shí)施以來，員工的工作作風(fēng)和服務(wù)意識(shí)、水平以及有效投訴處理率有了顯著提高；又如《晨會(huì)制度》實(shí)施后，每天晨會(huì)對(duì)前期出現(xiàn)的問題和當(dāng)天安排的工作具體落實(shí)到相關(guān)責(zé)任人，要求當(dāng)天能完成的必須當(dāng)天完成，不能完成的要查出原因，制定計(jì)劃限期完成，使各部門的工作效率明顯加快，改變了懶、散、慢的不良習(xí)慣，對(duì)迅速提高服務(wù)意識(shí)、盡可能減少投訴和有效開展工作起到了至關(guān)重要的作用。
2、環(huán)衛(wèi)工作
上半年連續(xù)四次被開發(fā)區(qū)執(zhí)法局評(píng)為環(huán)衛(wèi)保潔文明示范崗，環(huán)衛(wèi)隊(duì)完成全區(qū)81萬平方米的道路保潔任務(wù)，其中包括新道路21萬平方米。完成近50萬平方米的綠化帶保潔任務(wù)，為區(qū)內(nèi)近80家企事業(yè)單位提供短途轉(zhuǎn)運(yùn)垃圾等服務(wù)。
上半年中轉(zhuǎn)各企事業(yè)單位垃圾約7000方，外運(yùn)垃圾約9720方；壓縮式垃圾車上半年共出車約810車次，廠區(qū)服務(wù)垃圾車共計(jì)出車約1000車次，灑水車共計(jì)出車約780車次，掃地車共計(jì)出車約300車次，車輛安全行駛約9萬公里，無任何責(zé)任事故發(fā)生；共清理雨、污水井3000多個(gè)；清理無主垃圾100余噸；清理野廣告4萬張次。
3、綠化工作
1、萬科地產(chǎn)簡(jiǎn)介
萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2009年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的40個(gè)城市。2009年在《歐洲貨幣》評(píng)選的“全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”榜單中，萬科獲得全球住宅類開發(fā)企業(yè)第一名。
經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；同時(shí)也是國內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2011 年，萬科集團(tuán)已進(jìn)入全國54個(gè)大中城市，實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3 萬平方米，銷售金額1215.4 億元 ，成為我國綜合實(shí)力最強(qiáng)的地產(chǎn)集團(tuán)。
2、萬科土地策略
萬科作為地產(chǎn)的龍頭老大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用和對(duì)市場(chǎng)的敏銳性是非常人不可比擬的。萬科的拿地策略也是形式多樣、靈活多變。
2.1 規(guī)避周期的拿地策略
規(guī)避周期的策略類似于定投，其奧秘在于，鎖定每期的買入金額，價(jià)格越低的時(shí)候，買入的數(shù)量就越多，這樣在經(jīng)歷一次完整的周期后，平均買入成本會(huì)低于波動(dòng)中軸。大多數(shù)企業(yè)在拿地時(shí)都以土地面積作為約束變量。而萬科內(nèi)部把握土地獲取量時(shí)，則是以總獲取金額作為核心的約束變量。
萬科崛起的“秘訣”在于：萬科在被稱為地產(chǎn)調(diào)控年的2005年中，在定投思想指導(dǎo)下拿了大量的便宜土地。 2005 年，萬科新增了651.2萬平方米土地儲(chǔ)備，并且在行業(yè)普遍彷徨的情況下將2006～2008年設(shè)定為萬科的高速增長期。而其他很多順周期的企業(yè)就不免遭受行業(yè)周期的洗禮了。
萬科定投策略自2007年正式提出并應(yīng)用，2007年土地價(jià)格出現(xiàn)了遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的大幅上漲，到下半年更達(dá)到了歷史的頂峰。在這樣的情況下，萬科雖然提出過“拐點(diǎn)論”，并警惕市場(chǎng)的亢奮情緒，但是并未停止拿地。到了2008年，土地市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性變化，大量出現(xiàn)流拍。這一年萬科斥資136.1億元拿地。2008年拿地超過100億元的公司只有萬科。定投策略使萬科投入的資金量波動(dòng)小，周期特點(diǎn)不明顯。
2.2 總量控制+快速周轉(zhuǎn)
萬科對(duì)自身的定位是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“制造企業(yè)”，以快速開發(fā)為主要的經(jīng)營策略，通過提高周轉(zhuǎn)率來提升凈資產(chǎn)收益率?！翱焖匍_發(fā)”、“快速銷售”也已成為萬科經(jīng)營策略最顯著的特征。在土地儲(chǔ)備上，萬科一貫堅(jiān)持“不囤地、不捂盤”的快速周轉(zhuǎn)策略，萬科近年來（除08 年）的新增土地儲(chǔ)備與總土地儲(chǔ)備的比值均在30%--70%之間，2004 年后，萬科的土地儲(chǔ)備一直是銷售面積的3—5 倍。
萬科的土地儲(chǔ)備量在國內(nèi)偏少，土地儲(chǔ)備存續(xù)比率也遠(yuǎn)小于恒大及其它標(biāo)桿房企。土地儲(chǔ)備存續(xù)比指的是土地儲(chǔ)備面積和單個(gè)銷售季度銷售額之比， 是衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)根據(jù)土地的開發(fā)銷售速度， 現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可供使用的時(shí)間。 如果按照一季度的銷售速度來說， 萬科的土地儲(chǔ)備存續(xù)比通常在20以內(nèi)， 而恒大2011年土地存續(xù)比高達(dá)45，保利地產(chǎn)的土地存續(xù)比也一般保持在30以上。
2.3并購+行業(yè)整合等多元拿地方式快速擴(kuò)張
萬科地產(chǎn)的專業(yè)能力、管理能力、資本市場(chǎng)信譽(yù)以及所積累的經(jīng)驗(yàn)使得公司在通過合作方式獲取項(xiàng)目資源具有一定的優(yōu)勢(shì)。萬科地產(chǎn)公司每年新增的土地儲(chǔ)備中大部分是采用股權(quán)并購的方式來實(shí)現(xiàn)的。
2005 年，萬科收購13 家公司；2006 年，萬科收購22 家公司；2007 年，萬科收購27 家公司； 2008 年，萬科收購18 家公司；2009 年，萬科以近18 億元的代價(jià)收購27 家公司；2010 年上半年，萬科收購17 家公司，平均每10 天就收購一家，2010年并購24家公司。2011年并購21家公司。
2005 年萬科并購南都集團(tuán)，18.6 億的標(biāo)的額一舉創(chuàng)下了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最大宗企業(yè)購并案例紀(jì)錄。此次并購成果顯著。對(duì)萬科來說，此次并購最大的收益就是以低價(jià)獲得了長三角地區(qū)大量的土地資源。按照實(shí)際獲得權(quán)益比例來計(jì)算，交易后萬科從上海南都獲得了分別位于南匯、浦東、松江、青浦和鎮(zhèn)江總計(jì)約95 萬平方米土地，從蘇州南都獲得約41 萬平方米土地，從浙江南都獲得了分別位于杭州、義烏和長沙市的總計(jì)約88 萬平方米土地。此次交易使萬科得以參與南都在江浙滬三地總計(jì)超過20 處的地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。
合作方在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)也是此次并購的一大收益。通過進(jìn)入被并購公司管理層，直接利用合作方在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成熟的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，萬科可以大大縮短新市場(chǎng)項(xiàng)目前期工作流程。在快速發(fā)展的市場(chǎng)中搶占先機(jī)，擴(kuò)大市場(chǎng)分額。比起從零開始打進(jìn)一個(gè)陌生的市場(chǎng)的傳統(tǒng)做法，并購合作方式的優(yōu)勢(shì)顯而易見。
2.4、嚴(yán)控土地成本
在土地成本方面，杜絕高價(jià)地是萬科奉行的拿地原則，同時(shí)對(duì)各項(xiàng)目公司控制拿地成本方面有非常到位的項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制。萬科將平均樓面地價(jià)控制在2000 至3000元/平米，即使有些低價(jià)土地不具有先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但是憑借著公司的品牌影響力、準(zhǔn)確的客戶定位和靈活的銷售策略也能在后期取得良好的銷售業(yè)績(jī)。
歷史上，萬科在拿地方面不具有優(yōu)勢(shì)（不行賄原則）。但從2008 年至今，萬科的拿地成本相對(duì)較低。主要原因?yàn)椋?、萬科近年進(jìn)入的城市大多為二三線城市，地價(jià)水平絕對(duì)值不高；2、萬科與其他房企合作、并購的比例提升；3、萬科與地方政府、城司展開合作。
2.5 戰(zhàn)略縱深控制拿地風(fēng)險(xiǎn)
萬科一貫堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”的謹(jǐn)慎投資策略，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)，控制拿地風(fēng)險(xiǎn)。
2001 年之前萬科已經(jīng)進(jìn)入深圳、上海、沈陽、成都、北京、天津6 個(gè)城市。2001年開始，萬科更是以平均每年3-4 個(gè)城市的速度不斷擴(kuò)張其戰(zhàn)略布局。萬科在二三線城市布局逐步增加，至 2009 年底二三線城市的未結(jié)轉(zhuǎn)面積已經(jīng)達(dá)到75%以上。并且，可以預(yù)見的是由于未來一線城市的土地供應(yīng)量的萎縮，萬科的一線城市的土地儲(chǔ)備還將進(jìn)一步減少。萬科未來的主要市場(chǎng)一定會(huì)轉(zhuǎn)至二三線市場(chǎng)。在一線城市可開發(fā)資源逐步枯竭的背景下，二三線城市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。
據(jù)萬科月度簡(jiǎn)報(bào)可以看出，萬科于2010年12月新增項(xiàng)目高達(dá)21個(gè)，其中超八成布局于二三線城市。2010年，萬科還新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚(yáng)州、煙臺(tái)、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等市場(chǎng)，進(jìn)入城市達(dá)42個(gè)，布局更趨均衡全面。2011年內(nèi)，公司在深耕現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上，新進(jìn)入蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，到2011年底，進(jìn)入城市達(dá)到54個(gè)。
3、總結(jié)
通過萬科歷年的土地政策可以看出，萬科的發(fā)展壯大與其拿地策略息息相關(guān)，同時(shí)萬科的拿地策略也與集團(tuán)的運(yùn)營策略高度一致。由此看出，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)順利發(fā)展， 必須做足土地儲(chǔ)備工作， 逐漸完善土地制度， 并且與集團(tuán)的運(yùn)營管理制度協(xié)調(diào)一致，在完善的土地管理辦法的支持下， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的更高層次的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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全省機(jī)構(gòu)改革對(duì)市轄區(qū)政府職能進(jìn)行了調(diào)整后,街道辦事處作為區(qū)政府的派出機(jī)構(gòu),每年要完成區(qū)委、區(qū)政府下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和招商引資任務(wù),發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè),完善區(qū)服務(wù)功能,為駐街企事業(yè)單位和人民群眾創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。
面對(duì)新的形勢(shì)和任務(wù),街道辦事處如何破解經(jīng)濟(jì)和事業(yè)發(fā)展的難題?延安街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員坐下來,進(jìn)行認(rèn)真研究。這時(shí),一個(gè)響亮的名字――人大代表,赫然展現(xiàn)在班子成員面前。人大代表是地方國家權(quán)力機(jī)關(guān)的組成人員,也是新時(shí)期先進(jìn)生產(chǎn)力的代表,是最具實(shí)力和活力的特殊群體,是建設(shè)和諧社會(huì)的生力軍。大家在一起議論、分析、總結(jié),一個(gè)嶄新的工作思路,漸漸明晰起來,那就是要圍繞區(qū)委、區(qū)政府確立的目標(biāo),按照區(qū)人大常委會(huì)的工作安排,從加強(qiáng)與本街區(qū)人大代表的聯(lián)系,組織代表開展活動(dòng)入手,充分調(diào)動(dòng)人大代表的積極性,充分發(fā)揮他們?cè)诮?jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)事業(yè)中的作用。
一年多來,在街道黨委的領(lǐng)導(dǎo)下,街道人大工委按照區(qū)人大常委會(huì)的工作安排,以“四個(gè)一”活動(dòng)(即每位人大代表為全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展提供一條信息、獻(xiàn)上一條良策、聯(lián)絡(luò)一個(gè)客商、落實(shí)一個(gè)項(xiàng)目)為載體,組織開展豐富多彩的代表活動(dòng),讓代表了解街道工作,支持街道工作。同時(shí),他們利用街道工作的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn),主動(dòng)為代表項(xiàng)目建設(shè)與市、區(qū)相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào),提供服務(wù),增強(qiáng)了代表的凝聚力和向心力。目前,延安街道人大代表士氣旺盛,組織活動(dòng)紅紅火火,人大代表在積極履行職責(zé)的同時(shí),自覺為街道乃至全區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。
勇挑經(jīng)濟(jì)工作重?fù)?dān)
2009年8月28日,昌邑區(qū)延安街道會(huì)議室里,歡聲笑語此伏彼起,街道全體區(qū)人大代表正在開展代表活動(dòng)。街道辦事處兼人大工委主任袁豐收向全體代表通報(bào)街道上半年各項(xiàng)工作開展情況和落實(shí)區(qū)人大代表開展“四個(gè)一”活動(dòng)的情況。代表們聽完工作匯報(bào)后,進(jìn)行熱烈座談,暢所欲言,共謀全區(qū)改革發(fā)展大計(jì)。同時(shí),人大代表匯報(bào)自己履行職責(zé)情況,集中展示了人大代表在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的風(fēng)采。
區(qū)人大代表、港華國際吉林宇佳房地產(chǎn)公司董事長陳冠達(dá)對(duì)吉林市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境考察后,感到非常滿意,今年5月,將公司總部從外地遷往昌邑區(qū)注冊(cè)。僅此一項(xiàng),每年可為區(qū)里增加稅收100余萬元。座談中,陳冠達(dá)代表表示,自己作為一名人大代表,有責(zé)任為昌邑區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力,愿意為家鄉(xiāng)父老建設(shè)更多的安居工程,把江城建設(shè)得更加美好。
為了支持昌邑區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,今年8月,區(qū)人大代表、市銘禹工貿(mào)有限公司董事長兼總經(jīng)理戴大龍將公司總部遷到昌邑區(qū),增加了全區(qū)的財(cái)稅收入,為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。
區(qū)人大代表、市昌盛物業(yè)公司董事長楊宏偉投資3000萬元,在哈達(dá)灣工業(yè)開發(fā)區(qū)建FOG輕質(zhì)隔墻板,該產(chǎn)品屬新型建筑材料,市場(chǎng)前景非常廣闊,當(dāng)前正在征集土地。區(qū)人大代表、市鴻博涂料廠廠長鄒靜偉準(zhǔn)備將工廠遷到昌邑區(qū)發(fā)展。
改善社區(qū)生活環(huán)境
如今,人們進(jìn)入交行名苑小區(qū),一條寬闊平坦的水泥路面把視線向前方拓展延伸,路兩旁是碧綠的草地和盛開的鮮花,郁郁蔥蔥的樹木與高大住宅樓相映成趣,盡顯現(xiàn)代都市建筑的時(shí)尚、典雅、和諧。小區(qū)居民生活在這優(yōu)美的環(huán)境里,感激地說:“是人大代表改善了這里的環(huán)境,我們一定好好保持。”
交行名苑小區(qū)是一個(gè)高檔住宅小區(qū),當(dāng)年建筑施工時(shí),留下了近400平方米地面。小區(qū)建成后,這些地面常年在外,飽經(jīng)風(fēng)吹雨打。晴天,一陣風(fēng)吹來,灰塵四起;雨天,道路泥濘,泥漿四濺,環(huán)境與小區(qū)建筑極不協(xié)調(diào),居民意見很大。幾年來,居民也曾向上級(jí)相關(guān)部門反映過,但一直沒有得到解決。區(qū)人大代表、市昌盛物業(yè)公司董事長楊宏偉得知情況后,決心替街道分憂,為居民造福,幫助解決這個(gè)問題。楊宏偉代表親自出馬,帶領(lǐng)公司技術(shù)人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行了科學(xué)規(guī)劃,投入資金2萬余元,組織人員進(jìn)行施工,在地面上鋪設(shè)了水泥地面和方磚,路旁栽花種草,美化了小區(qū)環(huán)境。
區(qū)人大代表熱心社會(huì)公益事業(yè),主動(dòng)為社區(qū)居民服務(wù)。區(qū)人大代表、市文江書法學(xué)校董事長徐文江利用書法學(xué)校培訓(xùn)下崗人員,有7人獲得了教師資格證,重新走上了工作崗位。徐文江代表帶領(lǐng)教師到中興小學(xué),義務(wù)為該校教師培訓(xùn)“三筆”(粉筆、毛筆、鋼筆)字,到花園小區(qū)教授書法,舉辦書畫展覽,豐富了小區(qū)居民的文化生活,深受群眾的歡迎和好評(píng)。
支持街道事業(yè)發(fā)展
2009年7月,延安街道辦事處辦公樓經(jīng)過一周的修繕,外墻貼上保溫層,刷上新型涂料,室內(nèi)刮了大白,整個(gè)大樓從內(nèi)到外,面貌煥然一新,改善了辦公條件,人們?cè)僖膊挥脼檗k公樓防寒問題擔(dān)心了。無論是街道機(jī)關(guān)干部還是前來辦事的群眾,無不由衷地感謝人大代表對(duì)街道事業(yè)的大力支持。
原來,建成于2006年的延安街道辦事處辦公樓由于施工質(zhì)量問題,墻體透氣、潮濕,每到寒冬臘月,室內(nèi)墻壁上便掛滿了一層冰霜,內(nèi)墻墻皮發(fā)黑,一片片脫落,尤其是兩側(cè)靠山墻的辦公室,更為嚴(yán)重,幾乎無法正常辦公。由于經(jīng)濟(jì)比較困難,街道辦事處無錢進(jìn)行修繕。
區(qū)人大代表、港華國際吉林宇佳房地產(chǎn)公司董事長陳冠達(dá)到街道辦事,看到這個(gè)狀況,在被街道工作人員敬業(yè)精神感動(dòng)的同時(shí),決心出錢出力,為街道修繕辦公樓。經(jīng)董事會(huì)研究決定,為支持街道事業(yè)的發(fā)展,公司撥付2.6萬元資金,并組織工程技術(shù)人員,選用優(yōu)質(zhì)材料,精心施工。
區(qū)人大代表立足本職崗位、發(fā)揮自身特長和優(yōu)勢(shì),自覺為街道各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。區(qū)人大代表、市華瑞醫(yī)院院長孫麗娟關(guān)心街道事業(yè)發(fā)展,當(dāng)?shù)弥值篮蜕鐓^(qū)干部們已多年沒有體檢時(shí),主動(dòng)為他們做了體檢,還義務(wù)為生活困難的環(huán)衛(wèi)工人進(jìn)行體檢,深受廣大群眾的歡迎和好評(píng)。
公司財(cái)務(wù)部年終工作總結(jié)
XX年，對(duì)于我們祖國來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國家在XX年經(jīng)歷了嚴(yán)寒和溫情、經(jīng)歷了磨難和榮譽(yù)、經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)的低谷和復(fù)蘇；XX年，對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常值得深思的一年，房地產(chǎn)業(yè)在XX年步入了行業(yè)的周期，房地產(chǎn)業(yè)在一片該不該“救市”的爭(zhēng)論中從年頭走到了年尾，房地產(chǎn)業(yè)的生存之路將走向何方？需要我們地產(chǎn)人用智慧和汗水去描繪；同樣，XX年，對(duì)于我們xx公司來說更是不平凡的一年，是內(nèi)涵豐富的一年，是蛻變成長的一年。xx公司在XX年經(jīng)歷了bsc的陣痛、經(jīng)歷了培訓(xùn)老師的洗禮、經(jīng)歷了xx改制成功的榮耀、經(jīng)歷了工業(yè)項(xiàng)目掛牌的喜悅、也經(jīng)歷了房產(chǎn)銷售的低谷。
就是在這樣一個(gè)復(fù)雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境下，xx財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的正確指引下，理清思路、不斷學(xué)習(xí)、求實(shí)奮進(jìn)，在財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作上實(shí)現(xiàn)了階段性的成長和收獲。下面就將財(cái)務(wù)部所做的各項(xiàng)工作在這里向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁一一匯報(bào)：
一會(huì)計(jì)核算工作
眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開展了以下工作：
1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。
2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。
3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對(duì)帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來款xx萬元。
4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在XX年共完成了： 收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表xx份出具納稅申報(bào)表xx張，稅源統(tǒng)計(jì)表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表xx張，出具預(yù)算報(bào)表xx張等。
二、 融資、預(yù)算與資金管理工作
資金對(duì)于企業(yè)來說，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，xx的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于XX年財(cái)務(wù)部來說，如何做好融資？如何做好資金預(yù)算？如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。
1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。可由于受到國家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。XX年xx市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業(yè)項(xiàng)目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財(cái)務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，XX年xx財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。
2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個(gè)部門的資金流。財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。
3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為xx%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財(cái)x次每次分別為x萬元（x天）、x萬元（x天）、x萬元（x天），共獲得理財(cái)收益xx元。在x行理財(cái)x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財(cái)收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財(cái)收益xx萬元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。XX年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù)；每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性；不定期地對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)；在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性；在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序；通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。
三、涉稅管理工作
由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；?。日?；槭侵富椴块T主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項(xiàng)稽查。專項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報(bào)稽查。舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部XX年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。
1、審核各類收入和付款合同。由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。XX年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同xx份。
2、xx月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣覍?duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了xx項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。
3、通過分析國家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時(shí)間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了xx萬元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。
4、通過對(duì)銷售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評(píng)。
5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。
6、x月x日—x日xx市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報(bào)表列示的銷售收入xx萬元，對(duì)應(yīng)的成本只有xx萬元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對(duì)應(yīng)的收入xx萬元不能予以確認(rèn)。由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅xx萬元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)xx年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
8、通過與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅a級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅a級(jí)企業(yè)。如果申請(qǐng)納稅a級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。
9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。
四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作
財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力和增長能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。
過去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調(diào)度也越來越大，如果沒有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在x月份出了一份xx公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認(rèn)可。
在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。
根據(jù)對(duì)我公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析和評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部指出了當(dāng)時(shí)公司存在的主要問題和風(fēng)險(xiǎn)：
1、資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財(cái)務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進(jìn)度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
3、預(yù)期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場(chǎng)變化而對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。
4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。
事實(shí)證明這次財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警在降低公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準(zhǔn)備。
五、投資管理工作
由于集團(tuán)總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目有獨(dú)立的經(jīng)營核算實(shí)體，財(cái)務(wù)部主要起到一個(gè)投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，財(cái)務(wù)部組織力量對(duì)xx改制和工業(yè)項(xiàng)目組建進(jìn)行了項(xiàng)目投資測(cè)算，運(yùn)用一系列的投資測(cè)算工具和對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行大量的調(diào)查和詢問，參與編寫了兩個(gè)項(xiàng)目的可行性調(diào)研報(bào)告。
六、組織建設(shè)和制度流程管理工作
組織建設(shè)和制度流程管理是一個(gè)組織有效運(yùn)轉(zhuǎn)的靈魂，相當(dāng)于人體的骨架和神經(jīng)系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)管理職能，就必須在這方面好好研究和設(shè)計(jì)。
1、為了配合公司發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)職能的需要，財(cái)務(wù)部在xx月份重新設(shè)計(jì)了財(cái)務(wù)部的組織機(jī)構(gòu)圖、工作流程和崗位說明書。更加明確了各個(gè)崗位的職責(zé)，避免了一些重復(fù)和扯皮的職責(zé)。這套系統(tǒng)在設(shè)計(jì)上著重強(qiáng)化了會(huì)計(jì)核算和資金管理的職能。
2、在推行新的組織機(jī)構(gòu)圖時(shí)特別向財(cái)務(wù)部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級(jí)的各項(xiàng)指令在傳遞中能夠順暢有序，現(xiàn)在財(cái)務(wù)部的全體員工已經(jīng)理解、接受和運(yùn)用這一套垂直指揮系統(tǒng)來處理日常工作事務(wù)，使得工作效率明顯提高。
3、為保證財(cái)務(wù)工作計(jì)劃的有效實(shí)施和執(zhí)行，財(cái)會(huì)部在今年實(shí)行了定期召開財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部管理會(huì)議制度。著重強(qiáng)調(diào)上階段工作的總結(jié)和下階段工作的布置。通過該內(nèi)部會(huì)議使得各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作在會(huì)議上進(jìn)行有效地溝通，及時(shí)解決當(dāng)前存在的問題。并對(duì)會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行會(huì)議紀(jì)要工作，通過會(huì)議紀(jì)要來跟蹤各項(xiàng)任務(wù)的執(zhí)行情況。大大提高了財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作和指令的貫徹力度。
七、團(tuán)隊(duì)管理與員工學(xué)習(xí)成長
bsc、swot、5s、pest、價(jià)值鏈、戰(zhàn)略、目標(biāo)、策略、企業(yè)愿景、工作理念、職業(yè)素養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)、魚骨圖、頭腦風(fēng)暴等等新鮮的管理名詞在XX年從高端的管理殿堂走進(jìn)了我們公司，走進(jìn)了我們的部門、走進(jìn)了每個(gè)管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時(shí)代要進(jìn)步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長，在這個(gè)充滿著激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，從國家到企業(yè)、從大人到學(xué)生，如果不能及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)和思想意識(shí)，就將面臨被這個(gè)社會(huì)遺忘和淘汰的危險(xiǎn)。好在我們xx公司領(lǐng)導(dǎo)x總能夠高瞻遠(yuǎn)矚、遠(yuǎn)見卓實(shí)，為我們安排了一堂堂精彩生動(dòng)的培訓(xùn)課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點(diǎn)財(cái)務(wù)部在這方面的收獲和體會(huì)。
1、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，通過堅(jiān)苦的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，財(cái)務(wù)部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內(nèi)涵，對(duì)管理的認(rèn)識(shí)也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。通過制定出企業(yè)遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略目標(biāo)就使得公司各級(jí)員工具備更充足的動(dòng)力為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而努力工作。通過bsc對(duì)財(cái)務(wù)部的工作梳理使財(cái)務(wù)部的職能架構(gòu)更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實(shí)施bsc對(duì)日常工作進(jìn)行考核，提高了員工完成各項(xiàng)工作的緊迫感，加強(qiáng)了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項(xiàng)工作的有效實(shí)施。各項(xiàng)工作也漸漸步入軌道，開始進(jìn)入一個(gè)高效、良性的循環(huán)。
2、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)課程，通過培訓(xùn)讓財(cái)務(wù)部中層管理人員深刻地了解到一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個(gè)合格的管理團(tuán)隊(duì)。先從管理人員的管理意識(shí)上開始轉(zhuǎn)變，最后帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)朝職業(yè)化團(tuán)隊(duì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。一個(gè)高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是建立在尊重和信任的基礎(chǔ)上具備以下要素：a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標(biāo)。b、強(qiáng)有力的核心領(lǐng)導(dǎo)者。c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習(xí)慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業(yè)技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補(bǔ)位、鼓勵(lì)。這也是財(cái)務(wù)部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)。
3、財(cái)務(wù)部部分管理人員還參加了房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制的培訓(xùn)，吸收了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，開拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構(gòu)、工作流程、指標(biāo)選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓(xùn)課為XX年在xx項(xiàng)目上實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算奠定了理論基礎(chǔ)。如有可能，財(cái)務(wù)部希望能請(qǐng)到這堂培訓(xùn)課的培訓(xùn)老師x老師來我們公司進(jìn)行房地產(chǎn)全面預(yù)算的咨詢和培訓(xùn)。
八、其他臨時(shí)工作任務(wù)
1、完成與xx集團(tuán)股東資產(chǎn)剝離方案的設(shè)計(jì)工作。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)測(cè)，前后設(shè)計(jì)了有x套剝離方案，并對(duì)每套方案進(jìn)行一個(gè)總結(jié)和評(píng)價(jià)。
2、歷時(shí)大半個(gè)月，配合股東下派的審計(jì)人員進(jìn)行董事長離任審計(jì)工作。
眼下，沒把“隊(duì)伍帶好”的SOHO中國正試圖爬出公司管理的泥沼。
SOHO中國董事長潘石屹一直夢(mèng)想把SOHO中國打造為一家蘋果式的公司，用好產(chǎn)品贏得市場(chǎng)，掌握產(chǎn)業(yè)鏈的話語權(quán)，甚至無需自己銷售。
不管這種想法在飽受政策影響的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得多么不靠譜，SOHO中國還是朝著這個(gè)方向做了。2010年11月，在SOHO中國的另一核心人物CEO張欣的主導(dǎo)下，這家公司進(jìn)行了一場(chǎng)輕資產(chǎn)改革，把設(shè)計(jì)等部門作為公司核心，砍掉精英銷售團(tuán)隊(duì)和租務(wù)部門。潘石屹和他的妻子張欣，多次被傳出感情不合及權(quán)力爭(zhēng)斗，但至少在公司未來定位上，二者表現(xiàn)出了一致的看法。
市場(chǎng)卻不這么看。2011年，SOHO中國銷售額只實(shí)現(xiàn)了預(yù)定目標(biāo)的一半。導(dǎo)致業(yè)績(jī)縮水的主要原因正是被張欣視為設(shè)計(jì)佳作的望京SOHO，它由重金聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)師扎哈?哈迪德操刀，卻只完成了銷售目標(biāo)的1/5。
把銷售額作為判斷改革成敗唯一標(biāo)準(zhǔn)的潘石屹說，“想法是好的，但執(zhí)行中出現(xiàn)了問題?！?/p>
從大環(huán)境上看，2011年政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控和接踵而至的銀根緊縮政策，令房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不容樂觀。SOHO中國的客戶群體也出現(xiàn)了變化。一直以來，它主要把房賣給煤老板、礦主、鋼鐵企業(yè)高管等。鋼鐵行業(yè)不景氣，去年沒有一個(gè)鋼鐵行業(yè)老板的名字出現(xiàn)在SOHO中國的成交單上。同時(shí)，鄂爾多斯和溫州民間借貸危機(jī)的爆發(fā)，山西煤礦國進(jìn)民退，也讓潘石屹失去了不少客戶。
但是，與處于同一大環(huán)境的萬達(dá)相比，SOHO中國業(yè)績(jī)的倒退并不在情理之中。2011年上半年，萬達(dá)的營收便已實(shí)現(xiàn)當(dāng)年計(jì)劃的153%，同比增長69.7%。重心放在住宅市場(chǎng)的萬科更處于政策調(diào)控暴風(fēng)的中心，而它在2011年的銷售額為1215.4億元，全年銷售面積和銷售金額更是同比分別增長20%和12%。
從表面上看，SOHO中國還不算遭遇難關(guān)―它的現(xiàn)金流依然充足。但是，如果從這個(gè)銷售型公司的團(tuán)隊(duì)建設(shè)去看，情況簡(jiǎn)直糟透了。
創(chuàng)立于1995年的SOHO中國，在公司人員的資源配置結(jié)構(gòu)中，多年來一直傾向以銷售為中心。一份2005年的報(bào)告顯示，SOHO中國的正式員工人數(shù)超過200多人，而銷售人員便占去了一半。
這支創(chuàng)造了多項(xiàng)銷售記錄的精英團(tuán)隊(duì)，曾是潘石屹的驕傲。他說，銷售部是SOHO中國的第一梯隊(duì)，而他自己則是“永遠(yuǎn)的銷售部經(jīng)理”。
在拿不到土地、經(jīng)常無項(xiàng)目可賣的時(shí)期，潘石屹不得不費(fèi)盡心機(jī)去維系這支隊(duì)伍。為了不讓隊(duì)伍散掉，他在海南玩票式地做過一個(gè)不好不壞的項(xiàng)目，三次向華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)伸手要項(xiàng)目，兩次將SOHO中國的銷售團(tuán)隊(duì)整個(gè)拉到他的好友、陽光100董事長易曉迪的項(xiàng)目中去。
這顯然不是長久之計(jì)。2009年，飽受斷頓之苦的潘石屹拉著他的隊(duì)伍，走出北京，在上海拿下第一個(gè)爛尾樓。接下去的兩年內(nèi)，他在上海一口氣拿下了9個(gè)項(xiàng)目。
與此相對(duì)應(yīng)的是，SOHO中國的公司規(guī)模開始出現(xiàn)幾何級(jí)增長。截至2010年6月30日，SOHO中國在冊(cè)的員工數(shù)量增加至1972人。除去長城腳下公社和博螯藍(lán)色海岸度假村雇員316人以及新成立的物業(yè)公司891人，其公司核心團(tuán)隊(duì)人數(shù)為765人。而在核心團(tuán)隊(duì)中，在冊(cè)的銷售與租務(wù)人員為423人，占了一半以上。
潘石屹開創(chuàng)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。他把北京地處核心地段、設(shè)計(jì)時(shí)尚的寫字樓和商鋪分拆，賣給山西及內(nèi)蒙古的礦主和跨國企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，再通過公司內(nèi)部的租務(wù)部替這些投資者把寫字樓和商鋪?zhàn)獬鋈?。租?wù)部相當(dāng)于銷售部的輔助部門―因?yàn)閹ё赓U合同的房子好賣―在SOHO中國全民銷售的經(jīng)營思路下，它同時(shí)又兼具銷售的功能。
這一散售模式大大縮短了產(chǎn)品的銷售周期，使SOHO中國的周轉(zhuǎn)率一直與萬科等住宅開發(fā)商旗鼓相當(dāng)。這種做法有別于傳統(tǒng)，以前這是一個(gè)極少數(shù)人才有資格玩的游戲：動(dòng)輒以數(shù)十億資金將核心地段收入囊中，建起摩天大樓，持有收租，使之成為幾十年穩(wěn)定收益的保證。在香港，這樣的公司是太古地產(chǎn)、九龍倉和新恒基等老牌地產(chǎn)商。而改變了傳統(tǒng)游戲規(guī)則的潘石屹，在2007年香港上市之后進(jìn)一步縮短了游戲周期。從朝外SOHO、北京公館、中關(guān)村SOHO、東海廣場(chǎng)到嘉盛中心，無一例外都是即刻就能變現(xiàn)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)向好時(shí)，這種做法成了SOHO中國盈利的保證，使其迅速成為最賺錢的房地產(chǎn)公司之一。
作為硬幣的另一面，這家公司的人力成本也變得異常龐大。僅以2008年的數(shù)據(jù)為例，潘石屹稱，SOHO中國給政府繳納稅金15.77億元，平均每位員工每個(gè)工作日向政府繳稅1萬元。在同一年，SOHO中國有至少20位銷售員稅后收入超過100萬，有一名王牌銷售員，稅后收入更是高達(dá)400萬元。
這些賺取了大量傭金的銷售員，其中有25位被潘石屹精心包裝寫進(jìn)了一本名為《從草根到精英》的書中。每一個(gè)新進(jìn)入的員工都將領(lǐng)到一本。被渲染過的故事，很容易讓人覺得，“他能做到，我也能做到”。
但是，當(dāng)創(chuàng)業(yè)初期的團(tuán)結(jié)氣氛漸漸散去，金錢和指標(biāo)開始決定一切。
上海人金麗華2009年底被豐厚的傭金吸引而來。在SOHO中國，只要客戶交清首付，一周內(nèi)，銷售額的9‰就作為傭金打進(jìn)銷售員的卡里。而通常在上海，傭金回報(bào)只是銷售額的0.5‰到0.8‰，“給得也不爽快”。
在此之前，金麗華畢業(yè)于上海一所護(hù)校，并在一家社區(qū)醫(yī)院里有過短暫的護(hù)理經(jīng)驗(yàn)。她曾經(jīng)在上海和北京的幾個(gè)中低端樓盤里當(dāng)過售樓員，但賺到的傭金卻很有限。她愛錢，也要強(qiáng)，她覺得自己天生應(yīng)該待在SOHO中國―在這里，她能找到一群同類，盡管她叫不出大多數(shù)人的姓名。即使她自己，也鮮有人知道她的真名―為了迎合有錢人的口味，她先后兩次找風(fēng)水師改過名字。
有人告訴她，就在她待在SOHO中國上海分公司的這兩年，僅東海廣場(chǎng)和中山廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)進(jìn)出出就有500名銷售員。金麗華說，她相信這是真的。
在潘石屹設(shè)制的末位淘汰制中，銷售員被分在不同的小組，每個(gè)小組設(shè)1名銷售副總監(jiān)，每5個(gè)小組設(shè)1名銷售總監(jiān)。他們每3個(gè)月進(jìn)入一個(gè)賽季。每個(gè)賽季業(yè)績(jī)排名最后一名的小組，如果沒有完成當(dāng)初制訂的銷售目標(biāo)，組員全部淘汰，帶隊(duì)的銷售副總監(jiān)可降級(jí)為普通銷售員，也可辭職離開。賽季結(jié)束，所有成績(jī)清零，即使排名第一也不例外。因?yàn)閾p耗過大，基本上每個(gè)賽季，掌握用人權(quán)的銷售副總監(jiān)都要抓緊時(shí)間招兵買馬。
問題是，那些被淘汰的人，并沒有真正離開。他們依舊留在SOHO中國的辦公室里，沒有底薪，沒有保險(xiǎn)，做著跟過去一樣的事。被稱為“影子銷售員”的這一群人，數(shù)量巨大，有一段時(shí)間甚至是在冊(cè)銷售員的兩倍之多。后來，一名已經(jīng)離職的SOHO中國銷售員稱，公司認(rèn)為這些人繼續(xù)留在SOHO中國將是一大隱患，于是一些銷售總監(jiān)便悄悄地將這些人轉(zhuǎn)移到他們?cè)谕庾赓U的辦公場(chǎng)所。
這里談不上組織歸宿感，剩下的只是“競(jìng)爭(zhēng)”二字。
從早上九點(diǎn)到晚上十點(diǎn)，銷售員們每天都能看見彼此，但他們卻互不相識(shí)。他們按周發(fā)放工資，他們不談私事，更不打聽對(duì)方的銷售情況。
這里很像1970年代初期的雷曼“瘋?cè)嗽骸?。雷曼公司的合伙人為了謀求分紅，不惜互相傾軋，爭(zhēng)搶盈利機(jī)會(huì)。這種沖突哪怕是在“狗咬狗”的華爾街也堪稱一景。
在SOHO中國的辦公室就常會(huì)發(fā)生這樣的事：有一個(gè)銷售員在便條本的第一張紙上寫下一個(gè)號(hào)碼，便將它撕下帶走。另一個(gè)有心人便很快撕下第二張，通過痕跡還原將號(hào)碼拼出，便迅速地給號(hào)碼主人打去電話。金麗華說，在這里，搶客戶是不被允許的，但如果你的客戶被人搶走了，只能說明你沒有本事。
不是所有人都能賺取自己夢(mèng)想中的第一桶金。以東海廣場(chǎng)為例，至少90%的客戶是銷售員固有的資源，新開發(fā)的成交客戶少之又少。但擁有這樣資源的銷售人員，王永民稱，“全上海不到300人”。從和記黃埔跳槽而來的王永民，便是其中之一。他說他手里至少有20個(gè)有效客戶―這些人跟隨他多年，并且至少買得起東海廣場(chǎng)的一層樓面。
培養(yǎng)這樣的客戶要經(jīng)年累月。以和記黃埔為例，他們提前15個(gè)月尋找合適的銷售員，然后花費(fèi)9個(gè)月的時(shí)間培育他們―不僅讓他們本身成為生活行家，還深入研究匯市、股市。在樓盤開盤前半年，和記黃埔還為這支訓(xùn)練有素的營銷團(tuán)隊(duì)提供條件，舉辦小型聚會(huì)、酒會(huì)或者奢侈品展，以拉近銷售員與潛在客戶的關(guān)系。不僅如此，銷售員本身還要長期經(jīng)營自己的客戶資源。王永民稱，擁有現(xiàn)在的客戶資源，他整整花了12年的時(shí)間。
但在SOHO中國，一切都被省略掉了。一些擁有現(xiàn)成資源的銷售員，被鼓勵(lì)“拿出來直接換成傭金”。有一個(gè)家境不錯(cuò)人脈廣泛的小姑娘，上班第一周就賺到了100萬。那些不幸沒有任何資源的銷售員，則需要把傭金跟介紹給其客戶資源的中介或朋友分享，以便更大地拓展客戶圈。這就像一個(gè)滾雪球的游戲，每個(gè)人沖著他可能得的獎(jiǎng)金而來，幫著推動(dòng)這個(gè)雪球越滾越大。
因?yàn)槿狈F(tuán)隊(duì)凝聚力，當(dāng)公司銷售形勢(shì)不好，發(fā)現(xiàn)無利可圖的銷售精英們也會(huì)隨時(shí)抽身而去。王永民認(rèn)為這很正常。他在2011年9月做出了同樣的決定。當(dāng)時(shí)，他和他的團(tuán)隊(duì)從東海廣場(chǎng)撤到中山廣場(chǎng)項(xiàng)目，卻整整三個(gè)月沒有開出一單。與位處南京西路的東海廣場(chǎng)項(xiàng)目不同，中山廣場(chǎng)項(xiàng)目地 理位置不佳，先天條件決定了這個(gè)項(xiàng)目“不好賣”。王永民說，出于對(duì)朋友―他堅(jiān)持他的客戶就是他的朋友―投資負(fù)責(zé)的考慮，他選擇撤退。
在更早的時(shí)候，出于同樣的考慮，他將另一些樓盤推薦給自己的“朋友”。但他承認(rèn)，在那些推薦當(dāng)中，他得到了應(yīng)有的傭金收入。當(dāng)然，如果有一天SOHO中國旗下出現(xiàn)位置佳投資回報(bào)率高的項(xiàng)目，王永民稱，他隨時(shí)可能回去。而這在SOHO中國是被允許的事情。王永民說，這里沒有團(tuán)隊(duì)歸屬感―SOHO中國就是一家“鐵打營盤流水兵”的公司。
在王永民離開SOHO中國的第二個(gè)月，SOHO中國將改革推進(jìn)到最后一步―從2011年的第四個(gè)賽季開始，銷售總監(jiān)將離開并自行成立公司，隨后SOHO中國向他們發(fā)放內(nèi)部席位，與其他簽約并得到外部席位的機(jī)構(gòu)或中介公司一起，以勞務(wù)派遣的方式銷售SOHO中國的樓盤。
針對(duì)銷售體系的改革最早可追溯到2010年下半年。潘石屹將自己一手培養(yǎng)出來的銷售團(tuán)隊(duì)砍至一半，原有的5個(gè)銷售總監(jiān)、15個(gè)銷售副總監(jiān)精簡(jiǎn)為10個(gè)銷售總監(jiān)，并將三級(jí)銷售體系改成兩級(jí)制。按照潘的說法，一位跟了他7年的銷售冠軍，因?yàn)樯婕吧蟽|元的合同造假，也被他開除了。
另一個(gè)他提及的原因是，在和一些銷售總監(jiān)聊天時(shí)，潘石屹發(fā)現(xiàn)他們已經(jīng)很久沒去拜訪客戶了。按照SOHO中國的銷售體系，當(dāng)一名銷售員達(dá)成一筆交易時(shí)，與他在同一個(gè)團(tuán)隊(duì)中的銷售總監(jiān)和銷售副總監(jiān)可以分別拿到等同于銷售員傭金收入60%和40%的提成。潘石屹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》稱，這些銷售總監(jiān)級(jí)別的人拿著幾百萬元的薪水―最高甚至能拿到800萬年薪―卻沒有任何工作激情。他們一邊炒著四五套房，一邊拿著小組成員的提成就能過得很好。
這是潘石屹所不能容忍的。這個(gè)早年能在北京大望路上發(fā)放傳單來推銷SOHO現(xiàn)代城的甘肅男人，在過去十多年中一直積極親臨銷售現(xiàn)場(chǎng)，并深入到山西、內(nèi)蒙古、溫州推廣項(xiàng)目。
但是，發(fā)生在2010年下半年的這次針對(duì)銷售體系結(jié)構(gòu)做的小調(diào)整，很快演變成一系列斷臂式的改革。2010年10月，運(yùn)作了9年、曾經(jīng)給SOHO中國帶來一批高端用戶的品牌產(chǎn)品《SOHO小報(bào)》?？?。兩個(gè)月之后，負(fù)責(zé)推廣部與租務(wù)部的SOHO中國高級(jí)副總裁許洋辭職。在此之前的一年當(dāng)中，主管銷售的運(yùn)營總裁蘇鑫、主管工程的高級(jí)副總裁李虹、執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總裁王少劍先后離去。
一周后，一手搭建起SOHO中國上海分公司的賀亞楠被緊急調(diào)回北京，接管租務(wù)部。他上任后的第一件事，便是召集租務(wù)部的同事宣布團(tuán)隊(duì)“解散”的消息―200多人的團(tuán)隊(duì)被縮編到20人。
當(dāng)聽到團(tuán)隊(duì)解散的消息時(shí)，在場(chǎng)的租務(wù)總監(jiān)王輝稱，自己當(dāng)時(shí)的第一感覺是，“心里一涼”。在不久之前，他們這個(gè)團(tuán)隊(duì)剛剛提拔了10名租務(wù)總監(jiān)。作為管理層的他，也曾多次參與公司定期舉辦的經(jīng)理會(huì)議，卻從來沒有得到任何風(fēng) 聲。
王輝稱，他本來可以留下。作為縮編的標(biāo)準(zhǔn)―業(yè)績(jī)排名靠前以及有意愿留下的人，都可以成為20人之一。但他還是選擇了離開。
原因很簡(jiǎn)單：在改革之前，雖然租務(wù)部的主要職責(zé)是替那些分散的客戶出租房產(chǎn)，但它與銷售部一樣采取底薪加傭金的收入機(jī)制，不僅如此，他們可以向自己在租務(wù)工作中接觸到的客戶推銷房子，一旦交易成功，他們同樣可以拿到跟銷售員一樣的傭金。但在改革之后，他們只領(lǐng)取固定薪水，并徹底轉(zhuǎn)換為職能部門，不涉及具體經(jīng)營業(yè)務(wù)。
這大大削減了SOHO中國租務(wù)這份工作的吸引力。盡管事出意外―王輝甚至沒有想好下一步怎么辦，但他第一時(shí)間辭了職。幾天后，他在電話里詢問潘石屹，既然SOHO中國一直將突出的銷售能力視為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，現(xiàn)在為什么要親手砍掉自己的左臂右膀？從潘石屹的只言片語之中，王輝說，他拼接出的最直接的答案是―SOHO中國希望借此節(jié)約成本。
SOHO中國當(dāng)時(shí)面臨的情況是，當(dāng)它在上海組建起另一支龐大的隊(duì)伍，并且需要同時(shí)運(yùn)作至少10個(gè)項(xiàng)目時(shí)，除了享受銷售隊(duì)伍規(guī)模效應(yīng)帶來的好處，還要面對(duì)隨之而來的管理難度和經(jīng)營成本的問題。在市場(chǎng)環(huán)境變差時(shí)，這一問題就顯得更加突出。
與此同時(shí)，潘石屹的項(xiàng)目也越來越像一種“金融衍生品”：被出售的項(xiàng)目，雖然冠以SOHO之名，卻在實(shí)質(zhì)上與他沒有任何關(guān)系―業(yè)主不是他，租戶不是他，為項(xiàng)目作日常管理的物業(yè)也有很大一部分不是他。
“SOHO中國現(xiàn)在賣的不是房子，而更像是股票。”前SOHO人士、譽(yù)翔安合伙人王珂認(rèn)為，SOHO中國目前的產(chǎn)品已比以往更多的具有投資品屬性。在流動(dòng)性過剩及通貨膨脹率高企的年代，為了追求短期高利潤，前來購買SOHO中國產(chǎn)品的投資者絡(luò)繹不絕。但一旦市場(chǎng)遇冷，SOHO中國的追隨者還能剩下多少？出于對(duì)這個(gè)問題的擔(dān)心，SOHO中國的股價(jià)一直不振，盡管在2009年，SOHO中國的銷售額就已經(jīng)突破200億元人民幣。
潘石屹的裁員是改變現(xiàn)實(shí)的一種做法。而張欣則希望借助這一機(jī)會(huì)為SOHO中國帶來根本的改變。
作為SOHO中國的聯(lián)，投行出身的張欣一直被認(rèn)為比她的丈夫潘石屹更加激進(jìn)并具有國際化傾向。她在 1997年和2005年掀起的兩次“革命”中都試圖讓SOHO中國變得更加國際化，比如，采用國外地產(chǎn)基地模式，以及啟用跨國公司背景的團(tuán)隊(duì)以取代現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)。但那兩次革命最終因?yàn)椴磺袑?shí)際以及壞運(yùn)氣而不了了之。
蘋果公司的異軍獨(dú)起，在2010年再次點(diǎn)燃了張欣打造一家更好公司的希望。她發(fā)現(xiàn)，相較銷售力，產(chǎn)品力及投融資管理能力更適合成為SOHO中國規(guī)模化發(fā)展的基石。她通讀了喬布斯傳記，并認(rèn)為這是她在2010年讀到的最好的一本書。她盡可能地將自己和丈夫使用的電子產(chǎn)品換成蘋果公司的，并要求公司中層以上管理者必須使用蘋果公司的電子產(chǎn)品。
這一次，張欣與她的丈夫?qū)镜奈磥磉_(dá)成了共識(shí)。在他們的設(shè)計(jì)當(dāng)中，SOHO中國將變得更加輕盈、國際化和制度化，蛻變成為擅長顛覆性設(shè)計(jì)及投融資的資產(chǎn)運(yùn)營公司。SOHO中國將所有核心的業(yè)務(wù)部門全都采用外包方式運(yùn)作?？s編至20人的租務(wù)部在2011年年末再次縮編至兩三人，并編進(jìn)SOHO中國的物業(yè)部。至此，與SOHO中國有租賃業(yè)務(wù)合作的公司有400家，設(shè)計(jì)工作則幾乎全部外包給國際知名建筑師事務(wù)所。比如扎哈?哈迪德建筑事務(wù)所。
對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新，被提升到空前的重要位置。“未來一定是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，我們要做蘋果，而不是腦白金?！迸耸賹?duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，那時(shí)候，SOHO中國的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是―創(chuàng)新的設(shè)計(jì)、BIM系統(tǒng)的應(yīng)用以及網(wǎng)上租售平臺(tái)。
在SOHO中國的辦公區(qū)，散落著堆成一摞摞的圖紙，因?yàn)樵O(shè)計(jì)的建筑物，每一層、每一個(gè)戶型、甚至每一塊磚都不一樣，潘石屹形容原來的施工單位畫戶型圖，一本就夠了，現(xiàn)在公司的產(chǎn)品戶型圖得用卡車裝。
為了避免在建造中出錯(cuò)，SOHO中國采用了BIM（建筑信息模型）軟件?！霸陔娔X上模擬建造就需要一年半的時(shí)間。”SOHO中國首席建筑師陰杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，除了外立面，房子里的墻面、鋼筋、水泥、管線都能在電腦模型上展現(xiàn)。
至于過往SOHO中國所依賴的強(qiáng)銷售模式―潘石屹14年來著力經(jīng)營的由銷售、租務(wù)、推廣構(gòu)成的營銷模式，則被他們認(rèn)為更高效的席位制所替代。那些長期讓人詬病的殘酷且拜金的負(fù)面形象以及龐大的管理成本，也隨著被推出去的銷售隊(duì)伍一起成為別人的包袱。
但這種輕資產(chǎn)改革很快又帶來了新的問題。
2011年12月13日， SOHO中國原銷售總監(jiān)胡大維在新浪微博上公開討薪。按他的表述，他的一位客戶有意購買中山廣場(chǎng)項(xiàng)目中的三套物業(yè)，總價(jià)值約3000余萬元。但根據(jù) SOHO中國規(guī)定，只有購買金額達(dá)到5000萬元的大客戶才有優(yōu)先選房的資格。為了促成交易，胡大維與該客戶之間達(dá)成私下協(xié)議―名義購買四套物業(yè)，優(yōu)先選房，事后再將其中一套轉(zhuǎn)出。但SOHO中國并不認(rèn)可這份私下協(xié)議，隨后了這名客戶，并暫停向胡大維的銷售團(tuán)隊(duì)支付傭金。這直接引發(fā)了另一個(gè)后果―胡大維團(tuán)隊(duì)中的40名銷售員聚集在SOHO中國上海分公司門口討薪，并引發(fā)了在媒體上的一場(chǎng)口水仗。
隨后，伴隨改革產(chǎn)生的另一些問題也被曝光。
一些曾經(jīng)與SOHO中國有租賃業(yè)務(wù)合作的行指責(zé)SOHO中國經(jīng)常以切單的方式私底下與他們的業(yè)務(wù)員合作，為此他們將SOHO中國列入了黑名單。他們擔(dān)心這種有違行規(guī)的合作方式會(huì)帶來難以控制的破壞力。
租務(wù)部的解散、外部租賃力量的消極怠工，很快影響到項(xiàng)目的銷售工作。一名已經(jīng)離職的SOHO中國銷售員稱，一些客戶向他抱怨，在購買SOHO中國的樓盤之后，卻不能得到更多的服務(wù)，比如，幫助他們尋找合適的租戶，并將這些樓盤以合適的價(jià)格租出去。這樣的不滿，導(dǎo)致一些意向客戶最終打了退堂鼓。
即使努力促成了交易，傭金也因?yàn)榉N種原因打了折扣。上述銷售員稱，2011年下半年，他們主要銷售的樓盤是在建的望京SOHO。由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的惡化，全額付清房款的人越來越少，更多的人選擇了交納20%的首付。隨后由于銀根縮緊，建設(shè)周期拉長，一些貸款遲遲未能發(fā)放，結(jié)傭期也隨之拉長。按照SOHO中國嚴(yán)格的傭金制度，如果客戶付款晚于規(guī)定時(shí)間，銷售員將面臨數(shù)額不小的罰款。這就造成很多已經(jīng)達(dá)成交易的銷售員最終只能領(lǐng)取20%的傭金。這讓本來極具誘惑力的傭金大打折扣―即使隨后SOHO中國為了促進(jìn)上海市場(chǎng)的銷售，將傭金比例由1%提高到3%，但這仍然不能挽回渙散的銷售團(tuán)隊(duì)。在上海，2011年的最后一個(gè)季度，銷售基本陷于停滯狀態(tài)。而在北京，為了賺取更高的傭金，一些銷售員開始將自己的目標(biāo)客戶拉到別的樓盤。
至于那些被SOHO中國請(qǐng)過來的行，比如世聯(lián)地產(chǎn)和易居中國，則因?yàn)閮?nèi)外有別的傭金比例，僅合作了50天便 出走。
沒有得力的銷售團(tuán)隊(duì)，SOHO中國的銷售業(yè)績(jī)開始大幅下滑。一些精英銷售員陸續(xù)主動(dòng)離開―王輝后來在一些場(chǎng)合碰到過其中的一些人。王輝說，離開SOHO中國，他們才開始仔細(xì)琢磨這家公司的商業(yè)模式。那些他們?cè)谶^去從來不曾想過的問題，比如，SOHO中國的商業(yè)模式還能支撐這家公司走多遠(yuǎn)，在這個(gè)時(shí)候反復(fù)地在他們腦中出現(xiàn)。結(jié)論卻不是那么樂觀。
那些已經(jīng)購買了SOHO中國項(xiàng)目的客戶，在接下去的一些年里可能會(huì)遭遇另一個(gè)嚴(yán)峻的問題：由于同一棟物業(yè)里的產(chǎn)權(quán)歸屬于不同的個(gè)體，整棟物業(yè)將可能面臨定位不清、租戶層次復(fù)雜等后續(xù)問題。在SOHO中國的早期項(xiàng)目建外SOHO上，曾經(jīng)發(fā)生過“物業(yè)門”事件，而在另兩個(gè)項(xiàng)目SOHO尚都以及朝外SOHO，數(shù)百名業(yè)主因?yàn)橥顿Y商鋪面臨嚴(yán)重虧損而成立維權(quán)工作小組，公開“叫板”潘石屹。
一位接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》采訪的行租賃部負(fù)責(zé)人稱，她前段時(shí)間剛剛把迪士尼從建外SOHO辦公樓中“撈”出來，在此之前，迪士尼飽受物業(yè)服務(wù)不到位所帶來的困擾。
2012年2月，在回顧2011年的銷售情況時(shí)，潘石屹開始進(jìn)行一些反思。他有心對(duì)過去一年的改革做一些修整，重點(diǎn)之一便是重新調(diào)整銷售模式。
他打算重建自己的銷售團(tuán)隊(duì)―已經(jīng)至少有7名合適的人進(jìn)入了他擬定的銷售總監(jiān)的名單，在3月1日之前，他將從中挑出兩名。每名銷售總監(jiān)將帶領(lǐng)20名銷售員。他這些銷售員將與機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)一起，組成SOHO中國的三股營銷力量。隨后，這些銷售力量將從中國的新富階層中，比如一些上市公司的高管，尋找到有別于SOHO中國過往固有的客戶群體。但這并不容易，望京SOHO剛出臺(tái)了分8個(gè)月付清房款的新“優(yōu)惠”政策，一名銷售人員說，這是因?yàn)榕耸倏紤]到山西、陜西那些客戶需要資金周轉(zhuǎn)。
潘石屹說，他希望，SOHO中國在2012年能完成230億元的銷售目標(biāo)。但這一目標(biāo)卻遭到了瑞銀與高盛的質(zhì)疑。在它們公開的報(bào)告中，瑞銀和高盛分別預(yù)計(jì)SOHO中國可能在2012年實(shí)現(xiàn)166億元和117億元的合約銷售額。SOHO中國為了爭(zhēng)取更高銷售額而做的微調(diào)，也被認(rèn)為不可能給SOHO中國帶來根本性的好轉(zhuǎn)。
首先，經(jīng)營層面顯現(xiàn)壓力。現(xiàn)金流特別是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流反映了上市公司的盈利質(zhì)量，以及上市公司保持現(xiàn)有經(jīng)營水平、繼續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。一季度上市公司整體經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值同比大幅減小，且超過半數(shù)公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值為負(fù)，顯示上市公司經(jīng)營質(zhì)量下降。與此同時(shí)，在國際油價(jià)攀升、通脹預(yù)期強(qiáng)烈的背景下，存貨金額整體大幅增長，給上市公司未來的經(jīng)營埋下了隱患。
其次，受原材料價(jià)格及勞動(dòng)力成本上升的影響，上市公司盈利能力有所下降。一季度上市公司毛利率整體水平較去年同期出現(xiàn)下滑，剔除金融行業(yè)后尤為明顯。
除上述兩點(diǎn)外，事實(shí)上，雖然一季度凈利潤同比增幅仍保持較高水平，但多個(gè)季度以來，環(huán)比增幅都不大，企業(yè)的成長性堪憂。
這很可能只是惡化的開端。從多個(gè)因素分析，上市公司今后一段時(shí)間的業(yè)績(jī)都難以理想。
為了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們?cè)谘芯恐刑蕹巳狈杀葍衾麧檾?shù)據(jù)的上市公司，最終以2056家公司作為整體樣本。
現(xiàn)金流不穩(wěn)定
如果上市公司的現(xiàn)金很少甚至為負(fù)數(shù)，那么即使它目前的賬面利潤很高，其以后的盈利能力和成長性均值得懷疑?，F(xiàn)金流尤其是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，可謂上市公司的“血液”，對(duì)公司的經(jīng)營十分重要。
一季度上市公司凈利潤同比增幅在25%以上，而經(jīng)營性現(xiàn)金流的表現(xiàn)則要遜色得多。近六成的上市公司經(jīng)營活動(dòng)入不敷出，缺乏最主要的“造血”功能。
整體來看，一季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額同比大幅下降近36%，剔除金融服務(wù)行業(yè)后降幅更是高達(dá)64%，令上市公司業(yè)績(jī)的含金量大打折扣。這一現(xiàn)象自2010年下半年起已十分明顯，其中第四季度上市公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額同比降幅超過了八成。
此外，向銀行借款、在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)行證券等也是企業(yè)取得現(xiàn)金的重要途徑。但隨著銀行存貸比逼近警戒線、流動(dòng)性收緊以及二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)平淡，籌資活動(dòng)也遭遇重重困難。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，至2010年底，國內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存貸比超過69%，部分商業(yè)銀行更是在70%以上，已十分接近75%這一規(guī)定的最高比例。相應(yīng)的是，一季度上市公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額同比僅增長了7%左右，而環(huán)比下降了近10%。
另一個(gè)產(chǎn)生現(xiàn)金流的途徑是投資活動(dòng)。雖然一季度投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額大幅增長從而令期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額得到較大幅度的增加，但實(shí)際上投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額依然為負(fù)數(shù)。受二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)的影響，這一部分產(chǎn)生的現(xiàn)金流有很大的不確定性。
存貨大幅增長
上市公司經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降，其中一個(gè)主要原因是存貨增加，從而占用了大量的資金。
存貨的增加與通脹預(yù)期有較大的關(guān)系。CPI于2010年6月回落至2.9%，然后從2010年三季度起穩(wěn)定于3%之上，并逐步攀升至今年3月的5.4%。
隨著CPI的走高，市場(chǎng)上通脹預(yù)期增強(qiáng)，上市公司為降低日后的成本，往往會(huì)大量采購以加強(qiáng)備貨。從單個(gè)季度的數(shù)據(jù)來看，2056家上市公司的存貨增加額經(jīng)過2010年二、三季度持續(xù)環(huán)比下降后，從2010年四季度起連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比增加，增幅分別在32%、40%左右。
于是，上市公司的累計(jì)存貨金額從2010年一季度末不足2.6萬億元，增加至今年一季度末的近3.5萬億元，激增超過36%。
在23個(gè)申萬一級(jí)板塊中，除金融板塊外存貨金額同比增幅均超過20%，其中綜合、電子元器件、建筑建材板塊存貨增幅最大。
高存貨一方面占用了上市公司大量的發(fā)展資金，另一方面也成了一個(gè)“定時(shí)炸彈”。一旦經(jīng)濟(jì)增速下滑或者通脹形勢(shì)得到緩解，那么產(chǎn)品滯銷、存貨跌價(jià)便會(huì)隨之而來，從而侵蝕上市公司的利潤。
這并非聳人聽聞，類似的教訓(xùn)在2008年已經(jīng)出現(xiàn)過。
跟隨國際油價(jià)走高的步伐，CPI從2007年1月份的2.2%一路上升，至2008年4月份達(dá)到8.5%。同年5月份起，CPI有所回落，但至7月份仍高企于6.3%，之后滑落至5%以下。上市公司的存貨金額在2008年三季度末達(dá)到高點(diǎn)。而凈利潤呢？則在2008年第二季度達(dá)到高點(diǎn)，之后隨著國際油價(jià)的回落和國內(nèi)通脹的緩解，凈利潤從2008年第三季度開始環(huán)比下滑，一直至2009年二季度才回復(fù)到前期水平。
盈利能力下降
除高存貨低現(xiàn)金流這些隱憂外，上市公司的盈利能力也在悄然下降。
一季度，上市公司整體毛利率為33%，低于去年一季度的水平。若剔除金融服務(wù)行業(yè)，則今年一季度毛利率只有19.36%，不僅低于去年一季度的水平，甚至還低于去年二季度、四季度的水平，僅高于去年三季度0.06個(gè)百分點(diǎn)。
其中，共15個(gè)行業(yè)的毛利率同比出現(xiàn)下降，而與能源相關(guān)的采掘板塊降幅最大，同樣與大宗商品有密切關(guān)系的交通運(yùn)輸、公用事業(yè)、輕工制造、鋼鐵等板塊的降幅也較為明顯。
毫無疑問，原油、鐵礦石等大宗商品原材料價(jià)格的持續(xù)上漲增加了上市公司的成本，盈利能力的下降主要是因?yàn)闋I業(yè)成本的大幅上升。剔除金融板塊后，一季度上市公司營業(yè)成本整體同比上升超過31%，而營業(yè)收入同比上升不足30%。不少上市公司在2010年年報(bào)或今年一季報(bào)中提及原材料價(jià)格上漲帶來的經(jīng)營壓力。
如康強(qiáng)電子在一季報(bào)中稱主要輔料白銀漲幅較大，從而給公司的成本控制帶來了一定壓力，并預(yù)計(jì)上半年凈利潤同比下降30%以內(nèi)；鞍鋼股份也指出，一季度凈利潤比上年同期大幅降低，主要原因是由于原燃料價(jià)格大幅上漲使產(chǎn)品成本上升。
除了原材料價(jià)格上升的擠壓，勞動(dòng)力成本的上漲也是影響上市公司盈利能力的主要因素。
從去年起，勞動(dòng)力成本便開始顯著上升，統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工年平均工資為37147元，同比增加4411元，增長13.5%；全國城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資為20759元，同比增加2560元，增長14.1%。在此背景下，上市公司一季度銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用分別同比增長了19.5%、22.3%。
此外，隨著利率連續(xù)上調(diào)和銀行存貸比攀升，上市公司的貸款成本開始增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用急劇上升。2010年四季度，上市公司財(cái)務(wù)費(fèi)用環(huán)比激增28%。今年一季度繼續(xù)環(huán)比小幅增長，同比增長超過15%。
增長趨勢(shì)堪憂
雖然上市公司的業(yè)績(jī)整體仍能實(shí)現(xiàn)增長，但從增長趨勢(shì)來看，今后一段時(shí)期的成長性也令人擔(dān)憂。
與去年四季度相比，今年一季度上市公司凈利潤僅環(huán)比增長了9.7%，這已是連續(xù)第四個(gè)季度環(huán)比增幅不足10%。其中，去年四季度的環(huán)比增幅更是不足5%。分行業(yè)來看，今年一季度凈利潤環(huán)比下降的共有14個(gè)行業(yè)。
隨著新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)和各地調(diào)控細(xì)則的落實(shí)，主要城市的房地產(chǎn)成交速度有所放緩，房地產(chǎn)公司去庫存壓力顯現(xiàn)，該行業(yè)成為凈利潤環(huán)比降幅最大的行業(yè)，下降幅度超過六成。
凈利潤環(huán)比下降的行業(yè)還包括信息設(shè)備、紡織服裝、公用事業(yè)、信息服務(wù)、輕工制造、交通運(yùn)輸、建筑建材等，而采掘業(yè)和有色金屬行業(yè)雖環(huán)比增長，但增長幅度均低于5%。受春節(jié)及價(jià)格上升的刺激，食品飲料成為凈利潤環(huán)比增幅最大的行業(yè)。
業(yè)績(jī)將陷困境
現(xiàn)在，一季報(bào)的披露已告一段落，在總結(jié)一季度之余，我們不禁要問，接下來上市公司的經(jīng)營究竟是會(huì)好轉(zhuǎn)，還是會(huì)更為惡化？
從多個(gè)因素分析，上市公司要沖破當(dāng)前的困境，還有很長的一段路要走。
首先，銀行存貸比接近警戒線，同時(shí)緊縮的貨幣政策也將繼續(xù)實(shí)施，上市公司貸款的難度和成本都會(huì)上升。一方面，上市公司很難通過銀行這一渠道補(bǔ)充現(xiàn)金流，另一方面，財(cái)務(wù)費(fèi)用將維持高企甚至繼續(xù)增加。
其次，勞動(dòng)力成本將繼續(xù)上升。在今年的兩會(huì)上，“如何提高居民收入在國民收入分配中的比重”成為了熱點(diǎn)話題。今年以來，全國已有13個(gè)省份進(jìn)行了最低工資標(biāo)準(zhǔn)適度調(diào)整，平均上調(diào)的幅度是22.8%。而申銀萬國的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)，未來5年中國工資年均增速有望達(dá)20%。
從上述兩點(diǎn)來看，上市公司的成本很可能會(huì)繼續(xù)上升。
關(guān)鍵詞：香港離岸人民幣債券市場(chǎng)；點(diǎn)心債券；債券信用評(píng)級(jí)；離岸人民幣回流機(jī)制
JEL分類號(hào)：G15 中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-1428（2012）07-0079-05
一、香港離岸人民幣債券市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)
香港離岸人民幣債券是指在香港發(fā)行的以人民幣計(jì)價(jià)、期限在1年以上（含1年）按約定還本付息的有價(jià)證券。由于發(fā)展初期發(fā)行規(guī)模較小，因此又被稱為“點(diǎn)心債券”（Dim Sum Bonds）。為論述方便，本文以DSB為簡(jiǎn)稱代表香港離岸人民幣債券。
2007年6月，中國人民銀行、國家發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)在岸金融機(jī)構(gòu)在香港發(fā)行離岸人民幣債券，標(biāo)志著DSB市場(chǎng)的形成。五年來，DSB市場(chǎng)取得了長足發(fā)展，呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：
首先，2010年以來債券發(fā)行量迅速增長，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2010年以前，香港市場(chǎng)共計(jì)發(fā)行了36只DSB；而到2011年，僅上半年就發(fā)行了114只。2007年DSB發(fā)行總額為100億元，而2011年達(dá)10413億元。據(jù)匯豐銀行估算，預(yù)計(jì)到2012年年底，DSB總發(fā)行額將達(dá)2600億-3100億元，2013年更會(huì)增至4000億-4300億元。隨著DSB市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。匯豐、花旗、中銀香港等機(jī)構(gòu)在2011年相繼推出了離岸人民幣市場(chǎng)債券指數(shù)以便統(tǒng)計(jì)。
其次，發(fā)行主體逐漸多元化。DSB市場(chǎng)形成初期，發(fā)行機(jī)構(gòu)僅局限在內(nèi)地大型金融機(jī)構(gòu)和財(cái)政部。五年來，隨著政策的放寬和市場(chǎng)的發(fā)展，發(fā)債主體已明顯多元化。目前已包括政策性銀行（國開行與進(jìn)出口銀行）、國內(nèi)商業(yè)銀行（中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行）、外資銀行的中國法人銀行（匯豐銀行與東亞銀行）、港澳公司（合和基建與銀河娛樂）、紅籌股企業(yè)（中國重汽）、跨國公司（麥當(dāng)勞與卡特彼勒）、外國銀行（澳新銀行與俄羅斯外貿(mào)銀行）和國際金融機(jī)構(gòu)（亞洲開發(fā)銀行、國際金融公司、世界銀行）等。將來，以內(nèi)地優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)為代表的機(jī)構(gòu)也將加入DSB發(fā)行者的行列，市場(chǎng)發(fā)行主體將更加多元化。
再次，市場(chǎng)需求旺盛，投資主體日趨多元化。由于人民幣升值預(yù)期的持續(xù)，DSB自發(fā)行以來市場(chǎng)需求一直較強(qiáng)，DSB發(fā)行方也因此多次獲得多倍超額認(rèn)購率；從投資者類型來看，DSB市場(chǎng)一直以機(jī)構(gòu)投資者為主。DSB發(fā)行初期，商業(yè)銀行是主要的投資機(jī)構(gòu)，一度超過總投資者數(shù)量的70%。之后各類投資機(jī)構(gòu)逐漸加入投資者行列，目前基金、保險(xiǎn)、證券經(jīng)紀(jì)人已占總投資者數(shù)量的48%。此外，一些國外央行開始認(rèn)購DSB作為其外匯儲(chǔ)備?？梢灶A(yù)見，將來會(huì)有更多的機(jī)構(gòu)投資者乃至個(gè)人投資者參與DSB市場(chǎng)，促使市場(chǎng)向多元化和成熟化發(fā)展。
第四，DSB息率較內(nèi)地同期限的債券品種普遍偏低。這意味著發(fā)債主體在香港發(fā)行DSB的融資成本要低于內(nèi)地債券市場(chǎng)。例如2012年1月13日國家開發(fā)銀行發(fā)行的3年期DSB發(fā)行息率僅為3.1%。而內(nèi)地當(dāng)天的3年期固定利率企業(yè)債（AAA級(jí)）息率為4.64%，兩者相差達(dá)154BP。
最后，DSB以中短期品種為主，長期債券品種較少。目前，市場(chǎng)上的DSB主要是1年、2年、3年和5年期限品種，其中以3年期限最多。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，長期DSB品種也開始出現(xiàn)。2012年1月，國家開發(fā)銀行首次發(fā)行15年期的長期DSB，這對(duì)香港DSB市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率曲線的建立有很大的參考作用?？梢灶A(yù)見，隨著發(fā)債主體融資需求的多元化，DSB的期限結(jié)構(gòu)品種將不斷豐富，DSB市場(chǎng)的基準(zhǔn)收益率曲線也將更加完善。
二、香港離岸人民幣債券市場(chǎng)迅速發(fā)展的原因
綜合分析來看，DSB市場(chǎng)快速發(fā)展的背后既有市場(chǎng)對(duì)人民幣升值預(yù)期的持續(xù)，又有內(nèi)地、香港兩地金融政策推動(dòng)下人民幣國際化進(jìn)程的逐步深入。具體來看。本文將這一現(xiàn)象的原因歸納為以下四個(gè)方面：
首先，近年來香港離岸人民幣存量的迅速攀升為DSB市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了客觀條件。隨著我國對(duì)外貿(mào)易額的持續(xù)增加，人民幣在香港等地的存量不斷增長。特別是在2009年7月，我國推出跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)，允許香港企業(yè)與上海、廣州、深圳、東莞和珠海的企業(yè)以人民幣作為貿(mào)易結(jié)算貨幣。此后，香港人民幣存量迅速增長：據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港人民幣存款規(guī)模2009年只有627億元。但到2011年年末已達(dá)5885億元。截至2011年年末，香港人民幣存款占當(dāng)?shù)卮婵畋戎匾堰_(dá)18.9%，較2010年提高7.5%，成為香港僅次于美元的第二大外幣存款。
其次，有限的離岸人民幣投資渠道和日益旺盛的離岸人民幣投資需求刺激了DSB市場(chǎng)的發(fā)展。雖然香港人民幣存量規(guī)模持續(xù)增加，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)出于人民幣國際化分步穩(wěn)步推進(jìn)的戰(zhàn)略和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的考慮而制定了諸多限制性措施，導(dǎo)致離岸人民幣投資渠道十分有限。目前，香港的離岸人民幣投資渠道大體有四種，即香港人民幣存款、投資DSB、通過機(jī)構(gòu)投資進(jìn)入內(nèi)地銀行間債券市場(chǎng)以及投資香港市場(chǎng)以人民幣計(jì)價(jià)的IPO。從推出時(shí)間來看，2004年2月央行允許香港銀行從事人民幣存款和匯款業(yè)務(wù)；2007年國開行推出了首只DSB；2010年8月央行允許香港人民幣業(yè)務(wù)清算行使用依法獲得的人民幣資金投入內(nèi)地銀行間債券市場(chǎng)；2011年4月匯賢房地產(chǎn)信托投資基金在香港發(fā)行上市，成為首次在港發(fā)行的人民幣計(jì)價(jià)IPO。從收益情況等方面看，這四種渠道中香港人民幣存款利率長期處于低位，而通過機(jī)構(gòu)投資內(nèi)地銀行間債券市場(chǎng)、投資在香港以人民幣計(jì)價(jià)的IPO審批程序較為繁瑣且目前規(guī)模還很小。相對(duì)而言，投資DSB債券較為方便、收益率也較高。故投資者對(duì)DSB的需求較其他三種投資渠道更旺盛。
再次，內(nèi)地和香港政府的政策支持為DSB市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。發(fā)展DSB市場(chǎng)是推動(dòng)離岸人民幣市場(chǎng)發(fā)展、推進(jìn)人民幣國際化進(jìn)程的重要舉措。2007年中國人民銀行和國家發(fā)展改革委員會(huì)正式批準(zhǔn)內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)在香港發(fā)行人民幣債券，當(dāng)年6月國家開發(fā)銀行發(fā)行了首只DSB。2008年12月，國務(wù)院批準(zhǔn)在內(nèi)地有較多業(yè)務(wù)的香港企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)發(fā)行DSB，意味著在華外資銀行可進(jìn)入DSB市場(chǎng)。2009年財(cái)政部在香港發(fā)行60億元人民幣國債，在金融危機(jī)背景下為投資者提供了優(yōu)質(zhì)的人民幣債券產(chǎn)品。2010年2月香港金融管理局規(guī)定，只要符合現(xiàn)有規(guī)定且融得的資金不匯回內(nèi)地，金融機(jī)構(gòu)便可自由在香港發(fā)行人民幣債券，進(jìn)一步放寬了DSB的發(fā)行限制。2010年7月香港金融管理局簽署協(xié)議備忘錄，將人民幣交易所涵蓋的范圍從貿(mào)易用途擴(kuò)展至一般用途——此后DSB發(fā)債主體迅速多元化，當(dāng)年麥當(dāng)勞、卡特彼勒、香港合和公路基建、聯(lián)合利華、亞洲開發(fā)銀行、世界銀行等機(jī)構(gòu)先后在港發(fā)行DSB。2011年寶鋼在港發(fā)行36億元的DSB標(biāo)志著內(nèi)地非金融機(jī)構(gòu)加入了發(fā)行者行列。2011年8月，財(cái)政部第三次在港發(fā)行200億元DSB，同時(shí)中央明確表示在港發(fā)行人民幣國債將作為一項(xiàng)長期制度安排，逐步擴(kuò)大其發(fā)行規(guī)模，以促進(jìn)DSB市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。此外，2011年10月中國人民銀行出臺(tái)了《外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)管理辦法》，放寬了外商在內(nèi)地進(jìn)行人民幣直接投資的限制，這將吸引更多不同類型的機(jī)構(gòu)在港發(fā)行DSB以便籌集人民幣資金后到內(nèi)地投資?？梢灶A(yù)見，隨著我國資本項(xiàng)目的逐步放寬，兩地將會(huì)出臺(tái)更多政策以鼓勵(lì)和規(guī)范DSB市場(chǎng)的發(fā)展。
最后，發(fā)債主體獲得的“特定”收益是推動(dòng)DSB市場(chǎng)發(fā)展的直接推動(dòng)力。如上文所述，DSB的發(fā)債主體日趨多元化，目前已包括國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)等主體。實(shí)際上，DSB之所以受到青睞，是由于其能為不同發(fā)債主體帶來各不相同的“特定”收益。在此本文著重分析財(cái)政部、內(nèi)地機(jī)構(gòu)和跨國公司三類主體。從財(cái)政部角度看，在港發(fā)行面向海外投資者的人民幣國債可謂“一箭四雕”：一來能為國際投資者提供高信用級(jí)別的債券，從而能滿足國際上近年來由人民幣升值預(yù)期產(chǎn)生的人民幣資產(chǎn)需求；二來有助于深化內(nèi)地與香港的經(jīng)濟(jì)金融合作，鞏固和加強(qiáng)香港國際金融中心的地位；三來能促進(jìn)香港離岸人民幣市場(chǎng)的發(fā)展，推進(jìn)人民幣國際化進(jìn)程；四來有助于消化一部分熱錢，有助于形成有效的人民幣回流機(jī)制，消除一部分人民幣通貨膨脹隱患。從內(nèi)地企業(yè)角度看，DSB市場(chǎng)的發(fā)債成本要低于內(nèi)地，且對(duì)于以進(jìn)出口業(yè)務(wù)為主的眾多內(nèi)地外貿(mào)企業(yè)來講，發(fā)行DSB還能消除其結(jié)售匯成本，提高企業(yè)凈利潤。從外資機(jī)構(gòu)角度看，發(fā)行DSB能有效降低其匯率風(fēng)險(xiǎn)敞口；如能將發(fā)行DSB融得的人民幣調(diào)回其內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)使用，則能提高其資金使用效率，及時(shí)幫助其在華分支機(jī)構(gòu)迅速度過難關(guān)。
三、香港離岸人民幣債券市場(chǎng)發(fā)展面臨的問題
第一，市場(chǎng)流動(dòng)性較差，但市場(chǎng)波動(dòng)幅度卻較大。一方面，目前香港DSB市場(chǎng)只能容納香港離岸人民幣存量的約17.7%，與此同時(shí)市場(chǎng)上缺乏其他有效的人民幣投資渠道，故DSB的市場(chǎng)供給遠(yuǎn)不能滿足投資者的投資需求，已持有DSB的投資者并不愿意在二級(jí)市場(chǎng)上交易（當(dāng)前香港離岸人民幣最主要的投資渠道是人民幣存款和投資DSB，二者相比，投資者更傾向于收益率高的DSB）。事實(shí)上。目前DSB流動(dòng)性遠(yuǎn)低于歐元債券和美元債券，甚至遠(yuǎn)低于其它亞洲債券。另一方面，DSB的熱銷源于投資者對(duì)人民幣持續(xù)升值的預(yù)期。一旦人民幣升值趨勢(shì)難以為繼?；蛉嗣駧艆R率開始雙向波動(dòng)，投資者將選擇大量拋售債券，從而引起市場(chǎng)較大幅度的波動(dòng)。2010年10月和2011年9月，中銀國際（香港人民幣清算行）曾兩次用盡其DSB市場(chǎng)平盤額度以減緩市場(chǎng)波動(dòng)。但這兩次平盤的原因卻是截然相反的：前一次源于投資者大舉買進(jìn)DSB，而后一次卻是大量拋售。劇烈的市場(chǎng)波動(dòng)并不利于DSB市場(chǎng)和離岸人民幣市場(chǎng)的健康發(fā)展。但當(dāng)前的實(shí)際狀況是人民幣匯率雙向波動(dòng)的基本格局已初步形成，未來離岸人民幣市場(chǎng)和在岸人民幣市場(chǎng)間相互影響將更加明顯。若離岸市場(chǎng)上仍缺乏多元有效的人民幣投資渠道，DSB的二級(jí)市場(chǎng)就不會(huì)得到實(shí)質(zhì)性的發(fā)展，市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素也會(huì)隨之增加，長此以往，不利于DSB市場(chǎng)乃至整個(gè)離岸人民幣市場(chǎng)健康發(fā)展。
第二，市場(chǎng)缺乏有效的信用評(píng)級(jí)機(jī)制和相應(yīng)的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，不利于保護(hù)投資者利益和市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行。目前已發(fā)行的DSB中大部分是高級(jí)無抵押債券，大多沒有國際主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的正式信用評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，隨著DSB債券市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)評(píng)級(jí)較低或無信用評(píng)級(jí)的高收益率DSB，目前這部分DSB已頗具規(guī)模——據(jù)匯豐控股統(tǒng)計(jì)，截至2011年7月，DSB總余額為1380億元，其中無信用評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)低于投資級(jí)的已達(dá)14%。雖然高收益?zhèn)欣诖龠M(jìn)二級(jí)市場(chǎng)流通，但其中缺乏信用評(píng)級(jí)保障體系的債券更可能使投資者面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)債主體角度看，目前DSB市場(chǎng)上以國內(nèi)機(jī)構(gòu)為主，國內(nèi)機(jī)構(gòu)中又以信用級(jí)別較高的大型國有企業(yè)占絕大多數(shù)。故其發(fā)行的DSB風(fēng)險(xiǎn)較小，即使市場(chǎng)缺乏完整的評(píng)級(jí)制度也并不會(huì)引起很大風(fēng)險(xiǎn)。但隨著政策的放寬和市場(chǎng)的發(fā)展，日后必將有更多中小型企業(yè)、內(nèi)地民營企業(yè)尋求赴港發(fā)行DSB融資，如不能及時(shí)培育合格的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、建立完善的債券評(píng)級(jí)體系，DSB市場(chǎng)的發(fā)行方和投資者都將受到不利影響，阻礙DSB市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)行。
第三，人民幣回流機(jī)制尚不完善，造成市場(chǎng)上以合成債券為代表的“新型”DSB形式可能成為熱錢流向內(nèi)地的工具，影響內(nèi)地宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的有效實(shí)施。目前香港市場(chǎng)上存在兩種人民幣債券。一種是以人民幣計(jì)價(jià)、人民幣結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)DSB；另一種是以人民幣計(jì)價(jià)，以美元結(jié)算的“新型”DSB，被稱為合成債券（Synthetic Bond）。實(shí)際上，合成債券先于標(biāo)準(zhǔn)DSB出現(xiàn)，只是初期其具體形式是可轉(zhuǎn)換債券，被歸為權(quán)益類投資產(chǎn)品，并不是純粹意義上的債券。直到2010年年底，監(jiān)管機(jī)構(gòu)放寬設(shè)立人民幣金融產(chǎn)品的限制后，瑞安房地產(chǎn)公司在香港發(fā)行了第一只真正意義上的人民幣合成債券。之后，這種“新型”DSB增長迅猛。其曾在2010年12月到2011年2月不到兩個(gè)半月時(shí)間里，從無到有，規(guī)模增至220億元人民幣，這一增速是標(biāo)準(zhǔn)DSB未曾有過的。值得注意的是，合成債券發(fā)債主體大多為受宏觀調(diào)控影響資金面較緊的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)（如瑞安房地產(chǎn)、中駿置業(yè)等）。由于離岸資金回流機(jī)制的不完善，這些企業(yè)發(fā)行合成債券融得的美元可通過正常外匯管理流程投回內(nèi)地而不需通過個(gè)案審批程序。這意味著這部分資金有逃避監(jiān)管、流向內(nèi)地重點(diǎn)調(diào)控領(lǐng)域的可能（相反，這些企業(yè)若發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)DSB，其融得的人民幣資金用途會(huì)受到嚴(yán)密監(jiān)控，回流風(fēng)險(xiǎn)并不存在）。資金用途的便利性使息率普遍較標(biāo)準(zhǔn)DSB高的合成債券成為近年來內(nèi)地企業(yè)（特別是房地產(chǎn)企業(yè)）的有效境外融資渠道。同時(shí)，購買合成債券意味著投資者不需開設(shè)人民幣賬戶、不需持有人民幣資金便可投資人民幣資產(chǎn)，獲取債券利息和人民幣升值的雙重利益。因此，合成債券發(fā)行、資金用途和投資的便捷性使其迅速受到市場(chǎng)熱捧。但是，合成債券存在兩方面的風(fēng)險(xiǎn)需要引起監(jiān)管方的注意：一是熱錢通過合成債券逃避監(jiān)管、回流至內(nèi)地重點(diǎn)調(diào)控領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)；二是受調(diào)控影響資金鏈較緊的房地產(chǎn)企業(yè)存在的償債風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)這方面風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，也應(yīng)該擴(kuò)大到其他種類離岸人民幣創(chuàng)新金融產(chǎn)品的監(jiān)管之中，以達(dá)到維護(hù)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和穩(wěn)步推進(jìn)人民幣國際化進(jìn)程的雙重目標(biāo)。
四、進(jìn)一步發(fā)展香港離岸人民幣債券市場(chǎng)的政策建議
第一，完善市場(chǎng)品種結(jié)構(gòu)的同時(shí)，要規(guī)范DSB市場(chǎng)的人民幣回流機(jī)制，謹(jǐn)防DSB市場(chǎng)乃至整個(gè)離岸人民幣市場(chǎng)的某些產(chǎn)品成為熱錢逃避金融監(jiān)管的工具，回流到內(nèi)地重點(diǎn)調(diào)控領(lǐng)域，影響內(nèi)地經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。以合成債券為例，雖然目前可將其視為DSB市場(chǎng)上的過渡產(chǎn)品，最終會(huì)被標(biāo)準(zhǔn)DSB取代，但目前仍要防范其可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，以及解決通過它反映出來的“美元流回內(nèi)地要比作為本幣的人民幣流回容易”的怪象。就目前人民幣資本項(xiàng)目尚未完全開放、離岸人民幣市場(chǎng)尚處于起步階段的情況下，建立規(guī)范的人民幣回流機(jī)制是最好的解決措施。
第二，依托國內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，建立和完善DSB市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)機(jī)制。如前所述，隨著DSB市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)DSB評(píng)級(jí)需求會(huì)逐步上升。同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，客觀上要求境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)在國際資本市場(chǎng)獲得相應(yīng)的話語權(quán)。實(shí)際上，DSB市場(chǎng)的建立和發(fā)展恰為國內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了歷史機(jī)遇——這些機(jī)構(gòu)可以依托香港這個(gè)國際平臺(tái)“走出去”。與國外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)相比，國內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在DSB市場(chǎng)上具有一定的優(yōu)勢(shì)：目前的發(fā)債主體大多是內(nèi)地企業(yè)和我國政府機(jī)構(gòu)，相比國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，國內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)政府政策對(duì)債券信用級(jí)別的影響了解更加深刻；本土化的運(yùn)作模式能更快、更準(zhǔn)確地獲取內(nèi)地企業(yè)的各方面信息等。這些優(yōu)勢(shì)將有助于國內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以DSB市場(chǎng)和香港離岸人民幣市場(chǎng)為契機(jī)，建立更為完善和有效的評(píng)估體系，邁出其國際化步伐，并規(guī)范DSB市場(chǎng)運(yùn)行。
第三，穩(wěn)步擴(kuò)大內(nèi)地企業(yè)赴港發(fā)行DSB的試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步豐富發(fā)債主體。目前，DSB市場(chǎng)上國內(nèi)發(fā)債機(jī)構(gòu)主要集中在財(cái)政部和各大型國有企業(yè)，而民營企業(yè)受政策限制和評(píng)級(jí)體系的欠缺很少進(jìn)入DSB市場(chǎng)。隨著政策的放寬，大量?jī)?nèi)地優(yōu)質(zhì)的民營企業(yè)和其他類型的機(jī)構(gòu)將加入發(fā)行者行列。就目前的情況來看，可分步驟來實(shí)現(xiàn)豐富DSB發(fā)行主體的目標(biāo)：可先選擇與香港聯(lián)系緊密的內(nèi)地地區(qū)作為試點(diǎn)，在試點(diǎn)中擴(kuò)大赴港發(fā)債融資的內(nèi)地企業(yè)范圍。待試點(diǎn)運(yùn)作成功后，再將其經(jīng)驗(yàn)推廣至更廣泛的內(nèi)地企業(yè)中去。例如，可充分利用深圳前海國家級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的發(fā)展機(jī)遇，出臺(tái)優(yōu)惠政策（如簡(jiǎn)化該地區(qū)企業(yè)赴港發(fā)行DSB的外債管理流程等），率先推動(dòng)前海地區(qū)各類企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)赴港發(fā)行DSB，以此為契機(jī)逐步推廣該試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)。總而言之，今后要在健全市場(chǎng)評(píng)級(jí)制度的前提下，逐步鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)民企等機(jī)構(gòu)發(fā)行DSB融資，逐步推廣和豐富DSB市場(chǎng)發(fā)行主體，促進(jìn)離岸人民幣市場(chǎng)的發(fā)展。
第四，完善內(nèi)地債券市場(chǎng)與香港債券市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)在岸和離岸人民幣市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。這不但要求逐步擴(kuò)大內(nèi)地機(jī)構(gòu)、中央政府在港發(fā)行DSB的規(guī)模，加大對(duì)DSB市場(chǎng)的直接支持力度，而且更重要的是要認(rèn)識(shí)到在岸債券市場(chǎng)是離岸債券市場(chǎng)的基礎(chǔ)，要通過推動(dòng)在岸人民幣債券市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程來從根本上促進(jìn)DSB市場(chǎng)發(fā)展。目前，在完善內(nèi)地債券市場(chǎng)定價(jià)和交易機(jī)制的同時(shí)。可將DSB市場(chǎng)視為與滬市、深市、內(nèi)地銀行間債券交易市場(chǎng)等一樣的前臺(tái)交易場(chǎng)所，充分利用其國際金融債券市場(chǎng)的地位，發(fā)展兩地債券市場(chǎng)的互助、互動(dòng)和互補(bǔ)關(guān)系，推動(dòng)兩個(gè)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。
述職報(bào)告對(duì)自身所負(fù)責(zé)的組織或者部門在某一階段的工作進(jìn)行全面的回顧，按照法規(guī)在一定時(shí)間(立法會(huì)議或者上級(jí)開會(huì)期間和工作任期之后)進(jìn)行，要從工作實(shí)踐中去總結(jié)成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)，找出不足與教訓(xùn)，從而對(duì)過去的工作做出正確的結(jié)論。下面就讓小編帶你去看看人力主管個(gè)人工作述職報(bào)告范文5篇，希望能幫助到大家!
人力主管述職報(bào)告1尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)：
按照公司20____年干部任命，我有幸擔(dān)任公司綜合管理部副部長，分管公司人力資源工作和日常行政事務(wù)。一年來，在公司各級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心、幫助和支持下，我逐漸適應(yīng)了新的崗位，較好的完成了公司相關(guān)工作安排，現(xiàn)就20____年工作完成情況及____年工作計(jì)劃述職匯報(bào)如下，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)評(píng)議：
一、20____主要工作指標(biāo)完成情況：
招聘工作：全年累計(jì)入職16人，離職62人，解除勞動(dòng)關(guān)系5人，目前公司在職員工282人。
培訓(xùn)工作：完成公司級(jí)培訓(xùn)20次，培訓(xùn)員工468人次，完成部門級(jí)培訓(xùn)42次，培訓(xùn)員工899人次，培訓(xùn)計(jì)劃完成率98%，全年考取焊接工程師1人，油漆工程師3人，特種作業(yè)焊工20人，核級(jí)焊工5人，累計(jì)換證66人次。
考核工作：____年4月起對(duì)營銷部、質(zhì)檢科進(jìn)行考核，并舉行干部述職大會(huì)一次。
勞資關(guān)系：處理勞動(dòng)爭(zhēng)議1起，處理12年遺留公傷爭(zhēng)議2起，處理12年遺留可能出現(xiàn)勞動(dòng)爭(zhēng)議人員2人，新簽勞動(dòng)合同16人次，續(xù)簽勞動(dòng)合同82人次，公司合同簽約率____0%，組織員工體檢2次。
行政工作：全年撰寫下發(fā)公司級(jí)文件21份，部門級(jí)文件24份。
二、20____年工作開展情況：
第一，加強(qiáng)個(gè)人思想道德和專業(yè)技能學(xué)習(xí)，積極提高個(gè)人職業(yè)素養(yǎng)。在____年的工作生活中，我積極參加公司黨支部的各項(xiàng)活動(dòng)，不斷學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀和中國夢(mèng)的重要思想，用黨的先進(jìn)理論武裝自己、發(fā)展自己、壯大自己;另一方面我不斷加強(qiáng)人力資源法務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不斷提高自身業(yè)務(wù)技能，促進(jìn)個(gè)人工作不斷向?qū)I(yè)化發(fā)展。
第二，堅(jiān)持“減員增效，效率優(yōu)先”的人力資源工作方針，降低企業(yè)用工成本。20____年公司訂單出現(xiàn)滑坡，員工工作量出現(xiàn)不飽和情況，對(duì)此，我始終堅(jiān)持“減員增效，效率優(yōu)先”的原則，對(duì)于不合格的員工堅(jiān)決淘汰，對(duì)于工作量不飽和的員工進(jìn)行工作加量，對(duì)于部分輔助工種堅(jiān)持離職不增人，在保證公司正常運(yùn)營的情況下，勞動(dòng)用工成本降低15.66%。
第三，拓展招聘渠道，完善公司人員招聘及配置體系，確保公司人力資源需求得到有效滿足。一是充分利用網(wǎng)絡(luò)招聘，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)招聘、校園招聘、校企合作等招聘方式，較好的實(shí)現(xiàn)了公司人力資源年度配置。二是加強(qiáng)員工入職和轉(zhuǎn)正管理，在員工勞動(dòng)關(guān)系、資質(zhì)證書、工作經(jīng)歷等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)于特殊工種，一律要求進(jìn)行職業(yè)健康體檢，減少用工風(fēng)險(xiǎn)。在員工轉(zhuǎn)正前，全部進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核，____年公司雖只招聘了16人，但呈現(xiàn)出高學(xué)歷、年輕化的形態(tài)，有效補(bǔ)充了公司人力資源隊(duì)伍。
第四，以“團(tuán)隊(duì)建設(shè)、技能發(fā)展”為核心培訓(xùn)目標(biāo)，著重加強(qiáng)對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的管理技能、溝通技能和員工的專業(yè)技能培訓(xùn)，在公司內(nèi)部形成了公司-部門-員工三級(jí)培訓(xùn)體系，鼓勵(lì)員工自主學(xué)習(xí)，全面推動(dòng)公司員工技能提升，為公司發(fā)展打造一支強(qiáng)有力的員工隊(duì)伍。
第五，以營銷部、質(zhì)檢科考核工作為試點(diǎn)，結(jié)合年度干部考核工作，逐步發(fā)展完善公司考核體系。通過一年的考核試點(diǎn)，考核工作在營銷部、質(zhì)檢科已形成常態(tài)，提升了員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和自我監(jiān)督意識(shí)，促員工隊(duì)伍工作績(jī)效的提升。
第六，以人為本，科學(xué)管理，打造和諧的勞資關(guān)系。____年以來，公司出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)行上班時(shí)間中途休息的規(guī)定(試行)》，規(guī)定了員工上下午上班過程中均有15分鐘的休息時(shí)間，有效緩解了員工長時(shí)間工作帶來的疲勞，提高了工作效率和員工滿意度，促進(jìn)了公司和諧勞資關(guān)系的建設(shè)。
第七，積極完善公司管理制度，提升企業(yè)管理水平。在____年的工作中，陸續(xù)撰寫下發(fā)了《就餐管理》《費(fèi)用審批規(guī)定》等7個(gè)管理制度，有效補(bǔ)充了公司的管理體系，提升了公司整體管理水平。
三、____年工作中不足：
____年的工作中，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力關(guān)心和支持下我雖然工作中取得了一定的進(jìn)步，但由于自身管理經(jīng)驗(yàn)不足，工作中仍存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下方面：一是未能建立科學(xué)有效的培訓(xùn)系統(tǒng)，企業(yè)人才造血功能出現(xiàn)功能性不足。二是人力資源管理體系不夠完善，未能完全發(fā)揮人力資源在公司發(fā)展中的引領(lǐng)、促進(jìn)作用。
四、____年工作設(shè)想：充分發(fā)揮人力資源在企業(yè)發(fā)展中的基礎(chǔ)性地位，從人員招聘、收入分配、培訓(xùn)開發(fā)、績(jī)效管理、中層干部管理、人才發(fā)展規(guī)劃等方面提升人力資源工作水平。
具體措施：
1.要在分析企業(yè)各級(jí)員工的規(guī)模、變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，做好人員的招聘工作，加?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽閉釁甘鋇那罷靶雜朐げ餑芰?，满足公绥R鼻凹敖窈笠歡問逼謐ㄒ到峁埂⒊種と嗽筆?、专覍?dǎo)寄莧嗽幣?
2.要強(qiáng)化企業(yè)收入分配管理，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)保障性薪酬向激勵(lì)性薪酬的轉(zhuǎn)變;
3.要加強(qiáng)員工的教育培訓(xùn)和人才培養(yǎng)，建立以職業(yè)能力為導(dǎo)向、以工作業(yè)績(jī)?yōu)橹蔚娜瞬旁u(píng)價(jià)體系和基于崗位能力素質(zhì)的員工職業(yè)生涯規(guī)劃，加快員工實(shí)際操作能力的培養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)素質(zhì)和管理水平提升;
4.要加強(qiáng)中層領(lǐng)導(dǎo)干部的管理，深化崗位技能學(xué)習(xí)，強(qiáng)化執(zhí)行力建設(shè)，提升企業(yè)管理素質(zhì)，做好部門的領(lǐng)頭人;
5.要加強(qiáng)員工隊(duì)伍規(guī)劃，拓寬人才成長通道，建立生產(chǎn)一線崗位人員成才機(jī)制，有計(jì)劃組織優(yōu)秀人才在本專業(yè)及相近專業(yè)領(lǐng)域多崗位輪崗交流，不斷豐富其工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使公司人才的成長處于良性循環(huán)中。
以上是我____年工作匯報(bào)及____年工作設(shè)想，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)評(píng)議，如有不足之處，敬請(qǐng)指正。再次感謝各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我工作的關(guān)心、支持和幫助，謝謝大家!
20____年____月____日
人力主管述職報(bào)告2尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好!
時(shí)間一晃而過，彈指之間，20____年又接近尾聲。在公司的領(lǐng)導(dǎo)與支持下，在各位同事的幫助下，本人愛崗敬業(yè)，恪盡職守，作風(fēng)務(wù)實(shí)，思想堅(jiān)定，較好地完成了自己的本職工作和領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。在此期間我的工作能力也有極大的提升，但這不僅是我個(gè)人的功勞，也是公司領(lǐng)導(dǎo)給予我機(jī)會(huì)和工作上的支持。讓我在這短短一年里得到了很好的成長。現(xiàn)述職這一年來的工作：
一、規(guī)范辦理員工入、離職手續(xù)
上半年負(fù)責(zé)辦理所有人員的入職、離職手續(xù)及員工檔案的整理、歸檔和檢查工作。在這半年檔案管理中，深知檔案管理的重要性。如果入職員工沒有遞交前公司的離職證明，公司就有可能存在用工風(fēng)險(xiǎn)。在檔案管理中，如員工的績(jī)效考核的評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲單據(jù)等，重要的內(nèi)容及時(shí)歸入個(gè)人檔案，以便為今后的人員選拔、獎(jiǎng)懲或勞資糾紛處理提供依據(jù)
二、勞動(dòng)關(guān)系方面，包括入職離職的辦理和合同管理
較20____年相比，公司的入職率和離職率都有所下降，續(xù)簽合同的人數(shù)也逐漸減少，公司人動(dòng)逐漸趨于穩(wěn)定。在工作中逐漸規(guī)范化和嚴(yán)謹(jǐn)化，以最大限度地避免勞資糾紛的出現(xiàn)。通過自身業(yè)務(wù)水平的提升，目前已能站在公司利益角度上考慮問題，并嘗試提出解決辦法。例如，今年年初對(duì)以往的檔案從新整理歸類保存，對(duì)個(gè)別人員存在漏洞的用工手續(xù)進(jìn)行了討論整改，一方面可規(guī)避了公司的用工風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也保障了員工的權(quán)益。
三、考勤月報(bào)表數(shù)據(jù)的收集及制作
每月導(dǎo)出__樓同事的考勤記錄，發(fā)給各部門負(fù)責(zé)考勤人員。制作本部門考勤表。收集各部門考勤表、加班審批表，匯總制成電子板及文檔，后入柜保存。
四、工資
每月收集個(gè)部門的績(jī)效考核及業(yè)績(jī)報(bào)表，根據(jù)業(yè)績(jī)表、員工績(jī)效考核、每月考勤情況制作每個(gè)部門分表，然后匯總在工資總表報(bào)經(jīng)理審核，最后發(fā)給財(cái)務(wù)核對(duì)。工資資料裝訂入柜保存。在開始接觸做工資時(shí)，亂成一團(tuán)，常常補(bǔ)上這個(gè)又忘記了那個(gè)，手忙腳亂，錯(cuò)漏百出。接下幾個(gè)月，在做工資的過程中又發(fā)現(xiàn)了許多的錯(cuò)誤，但是又發(fā)現(xiàn)有訣竅，在經(jīng)理的悉心教導(dǎo)下，錯(cuò)誤一點(diǎn)點(diǎn)改正，慢慢的積累經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，盡量避免錯(cuò)誤。
五、文體活動(dòng)方面
關(guān)于企業(yè)文化建設(shè)方面，協(xié)助部門舉辦了第一屆羽毛球賽、員工生日活動(dòng)及創(chuàng)辦了企業(yè)文化之窗。雖然在協(xié)助過程中出現(xiàn)了不少錯(cuò)誤和考慮不夠全面，但通過部門同事的幫助，最終圓滿地完成了各項(xiàng)活動(dòng)活動(dòng)過后很多同事都表示非常滿意，并認(rèn)可了我們部門的工作，這大大增強(qiáng)了我的信心。通過這些文體策劃工作，我深刻感到作為人力資源部的一份子，自己的工作成績(jī)直接關(guān)系到整個(gè)部門的成績(jī)，責(zé)任感也隨著不斷增強(qiáng)，在以后的工作中，希望這份責(zé)任感和信心將鼓勵(lì)我更好地工作，更好地為公司及同事們服務(wù)。
通過以上種種工作，對(duì)我以后自身對(duì)人力資源領(lǐng)域的學(xué)習(xí)有很大的幫助，也積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
我對(duì)我們部門在整個(gè)公司的運(yùn)作和定位及管理都有了較深刻的了解。人力資源部的作用不僅僅是、人員招聘、管理檔案、培訓(xùn)、辦理社保手續(xù)。人力資源部是公司各部門的紐帶，人力資源部還擔(dān)當(dāng)了一個(gè)培養(yǎng)、培訓(xùn)的專家角色，為其他部門的人力資源管理提供支持，人力資源部的主要職責(zé)是輔助、監(jiān)督其他部門按統(tǒng)一制度實(shí)施人力資源管理，確保每一位員工得到公正的對(duì)待。對(duì)于以上幾點(diǎn)我在公司是深深的體會(huì)到我們?nèi)肆Y源部的重要性，這也讓我對(duì)我的工作充滿了信心。
總的來說，在這將近一年的工作時(shí)間里，工作雖然取得了一定的成績(jī)，但也存在一些不足，主要是工作細(xì)心程度還不夠，自身學(xué)習(xí)、整體協(xié)調(diào)、時(shí)間分配上還不夠，和有經(jīng)驗(yàn)的同事比較還有一定差距。在今后工作中，我一定認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，克服不足，發(fā)揚(yáng)孜孜不倦的進(jìn)取精神，力求把工作做得更好，樹立起良好形象。對(duì)各項(xiàng)決策和出現(xiàn)的問題，及時(shí)提出合理化建議和解決辦法供領(lǐng)導(dǎo)參考，努力把工作做得更好，為公司的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量!
此致
敬禮!
述職人：______
20____年__月__日
人力主管述職報(bào)告3尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
2010年我主要負(fù)責(zé)勞資和人力資源的工作。在領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，各部門同事的支持和幫助下，我勤奮踏實(shí)地完成了本職工作，也順利完成了領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)，自身在各方面都有所提升，為做好各項(xiàng)工作打下了良好的基礎(chǔ)。現(xiàn)將我一年的思想、工作總結(jié)從以下四個(gè)方面做下匯報(bào)，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)評(píng)議。
一、強(qiáng)化業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身綜合素質(zhì)
工作中堅(jiān)持一邊工作一邊學(xué)習(xí)，記得孔子說過：“取乎其上，得乎其中;取乎其中，得乎其下;取乎其下，則無所得矣!”只有不斷的學(xué)習(xí)才能更好的提高自己。主要通過以下方式：
1、通過書籍、網(wǎng)絡(luò)等方式加強(qiáng)對(duì)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)。
2、通過像經(jīng)驗(yàn)豐富的同事請(qǐng)教加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)。
3、參加了司組織的文秘、辦公室人員培訓(xùn)班。
4、參加了集團(tuán)公司組織的專升本考試。
二、忠于職守，勤奮工作，努力推動(dòng)各項(xiàng)工作
“愛崗、敬業(yè)、踏實(shí)、勤奮”這是我工作的原則，一年來用我的實(shí)際工作來詮釋這些詞匯的真正內(nèi)涵。“不積跬步，無以致千里”，要做好任何一項(xiàng)工作，都要付出辛勤的勞動(dòng)。在即將過去的一年中，由于工作經(jīng)驗(yàn)的欠缺，我在實(shí)踐中出現(xiàn)一些問題，雖然因此碰了壁，但相應(yīng)地，我也得到了不少的磨礪機(jī)會(huì)，這些機(jī)會(huì)對(duì)我來說都是實(shí)際而有效的。哪怕只是幾處“微不足道”的細(xì)節(jié)，我都會(huì)滿腔熱情做好各項(xiàng)工作，腳踏實(shí)地，認(rèn)真做好本職工作，不論是公司領(lǐng)導(dǎo)、有限公司部門交待的任務(wù)，還是同事辦事，我時(shí)刻提醒自己，要誠懇待人，端正態(tài)度，積極想辦法，無論大事小事，都盡最大能力幫助。2010年主要完成的工作：
辦公室工作： 工作不分份內(nèi)份外，全力以赴。平時(shí)認(rèn)真做好有限公司所需材料的撰寫、信息上報(bào)和文件歸檔工作
酬管理工作：做好上海兩項(xiàng)目所有職工工資表、節(jié)假日等福利待遇表格的編制以及薪酬發(fā)放工作。工資關(guān)系到每個(gè)職工的切身利益，對(duì)此項(xiàng)工作我比較慎重，每月末要督促綜合部及時(shí)報(bào)送考勤、按員工出勤情況把當(dāng)月工資表做出來按時(shí)報(bào)給財(cái)務(wù)部，協(xié)助財(cái)務(wù)部完成工資發(fā)放工作。由于我們的工資體系較為復(fù)雜、職工人數(shù)較多，所以每次做完工資表要進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，減少了出錯(cuò)率。對(duì)于工資發(fā)放后職工中出現(xiàn)的一些疑問，都能做到及時(shí)查詢，耐心解釋。今后我還要進(jìn)一步努力，細(xì)致地做好該項(xiàng)工作。
社保工作：做好勞資報(bào)表的統(tǒng)計(jì)，按照規(guī)定時(shí)間編制后及時(shí)報(bào)送給有限公司勞資部。因我單位人員狀況復(fù)雜，存在著調(diào)出、調(diào)入、辭職、解除勞動(dòng)合同、待崗等多種情況一一分門別類，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后予以辦理。按規(guī)定，為符合條件的職工申報(bào)并交納養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)(大病保險(xiǎn)、統(tǒng)籌醫(yī)療保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn))、住房公積金、生育保險(xiǎn)，并每個(gè)月編制各項(xiàng)保險(xiǎn)臺(tái)賬并及時(shí)上報(bào)，根據(jù)各項(xiàng)目員工編制情況分好各項(xiàng)目應(yīng)上交社保的金額，報(bào)給各項(xiàng)目財(cái)務(wù)部，督促財(cái)務(wù)部及時(shí)上交各項(xiàng)保險(xiǎn)。在綜合辦和財(cái)務(wù)部同事的幫助和支持下，圓滿的完成了2010年社保的收繳工作。
人力資源工作：一是將我們公司職工花名冊(cè)、人員分布情況實(shí)行了細(xì)化管理，做到了根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)增改變動(dòng)，編制新的人員分布情況表，對(duì)各項(xiàng)目人員變動(dòng)匯總后報(bào)總經(jīng)理，便于領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)掌握了解人員狀況;二是按照上級(jí)單位及領(lǐng)導(dǎo)的要求，做好人員的調(diào)入、調(diào)出、工資變動(dòng)，做到手續(xù)齊全、清晰明確;三是應(yīng)有限公司要求，1月份在項(xiàng)目的統(tǒng)一安排下協(xié)助有限公司人力資源部對(duì)新任命的部門以上領(lǐng)導(dǎo)做考評(píng)等各項(xiàng)工作;四是協(xié)助有限公司人力資源部做好職工職稱考評(píng)、職業(yè)鑒定工作，對(duì)評(píng)審資料進(jìn)行審核把關(guān)后報(bào)至有限公司，2010年我公司參評(píng)高級(jí)工程師2名，工程師7名，助理工程師3名，技術(shù)員1名，技師3名，高級(jí)工4人;五是協(xié)助各項(xiàng)目對(duì)2010年新加入的30名學(xué)員簽訂師徒結(jié)對(duì)子合同，切實(shí)做好學(xué)員實(shí)習(xí)工作;六是經(jīng)黨政主管審核后，上報(bào)我公司2010年部級(jí)以上需要擬任職務(wù)的人員名單、以及考核資料等。
三、存在的問題
一年來我按職責(zé)范圍和領(lǐng)導(dǎo)的要求，做了一定的工作，特別是在一些時(shí)間要求比較緊的工作，經(jīng)常加班加點(diǎn)，從沒有耽誤整體工作。但是隨著年齡的增長和各種工作經(jīng)驗(yàn)的增多，我對(duì)我個(gè)人在勞資、人力資源管理工作中的要求也在不斷的提高。我認(rèn)識(shí)到自身還存在著以下幾個(gè)問題：業(yè)務(wù)技能不高，專業(yè)不精，靈活性不強(qiáng);工作不善于總結(jié);工作態(tài)度不夠認(rèn)真仔細(xì)等。距領(lǐng)導(dǎo)和同志們的要求還有很大差距。在以后工作中，我將進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)習(xí)，更好的充實(shí)自己，努力提高工作水平和自身素質(zhì)。同時(shí)，在工作職責(zé)之內(nèi)，開動(dòng)腦筋，踏踏實(shí)實(shí)，創(chuàng)造性的完成工作，并為領(lǐng)導(dǎo)提供合理化的建議，我也會(huì)向其他同志學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，相互交流好的工和經(jīng)驗(yàn)，共同進(jìn)步，爭(zhēng)取更好的工作成績(jī)。
各位領(lǐng)導(dǎo)，我無論在工作水平上，還是工作經(jīng)驗(yàn)和工作方法上都存在很大的不足，更需要你們的幫助和支持，希望你們多提寶貴意見和建議，以便于我進(jìn)一步改進(jìn)和提高，更好的服務(wù)于公司。
人力主管述職報(bào)告4尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，各位同事：
轉(zhuǎn)眼間，________年已經(jīng)悄然走過，在年終歲末之際，對(duì)于我們每一個(gè)追求進(jìn)步的人來說，都會(huì)對(duì)自己的一年進(jìn)行“盤點(diǎn)”，現(xiàn)將我擔(dān)任人事主管崗位一年來的工作總結(jié)如下：
一、招聘與崗位配臵工作
________年，根據(jù)公司人員編制計(jì)劃的崗位類別需求，招聘形式主要以春節(jié)后大型招聘會(huì)重點(diǎn)宣傳參與和英才網(wǎng)首頁廣告logo投放和職位集中招聘篩選的招聘方式進(jìn)行。同時(shí)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，采用了電視臺(tái)廣告游播、公司及就業(yè)幫扶中心LED招聘信息、周邊張貼招聘啟事等多種招聘渠道招聘配臵崗位，滿足了各部門、子公司的用人需求，保障了各項(xiàng)工作的正常開展。________年通過以上多種渠道選拔，接待應(yīng)聘人員共計(jì)約________人次，按照人員需求計(jì)劃共計(jì)完成配臵崗位__________個(gè)。
1、招聘渠道的開發(fā)
1.網(wǎng)絡(luò)招聘2.現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)3.電視廣告4.報(bào)刊雜志5.LED公告6.張貼啟事
2、________年年度公司人員配臵情況：
________年公司人員配臵統(tǒng)計(jì)表(略)
人事異動(dòng)手續(xù)辦理做到不拖沓，不延誤，認(rèn)真及時(shí)完成。
二、薪資、福利、安保金工作
1、薪資發(fā)放
自________年____月起本人開始負(fù)責(zé)公司員工薪資核算工作，及時(shí)完成了集團(tuán)公司及各子公司自________年____月至1____月9個(gè)月份的員工薪資核算工作，并在規(guī)定的每月15日之前按時(shí)發(fā)放。根據(jù)________年1-1____月份薪資表統(tǒng)計(jì)計(jì)算，各公司人均工資分別為：元/人/月,詳見附表一。
2、福利發(fā)放
________年，本人及時(shí)無誤的完成了法定的五一勞動(dòng)節(jié)、中秋節(jié)、十一國慶節(jié)的福利造冊(cè)發(fā)放工作。
3、安保金退還
按照公司制度規(guī)定，我公司員工自轉(zhuǎn)正之月起根據(jù)崗位起扣安保金，離職時(shí)正常辦理完離職手續(xù)后次月領(lǐng)取《遺留工資退還申請(qǐng)單》，扣除所欠余額，剩余金額全部退換。________年本人共辦理安保金退還手續(xù)共計(jì)55人次，此項(xiàng)日常工作做到及時(shí)無誤的完成。
三、社會(huì)保險(xiǎn)繳納工作
按照國家規(guī)定政策每月及時(shí)繳納公司員工各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)，并在________年____月做了大量資料準(zhǔn)備工作配合完成了社保局對(duì)集團(tuán)公司及各子公司____年的社保年檢工作，社保局未提出任何年檢問題。________年____月-____月社保局養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)基數(shù)分別調(diào)整并要求補(bǔ)繳1-____月養(yǎng)老保險(xiǎn)基數(shù)差額，本人除了配合社保局做好基數(shù)調(diào)整所需的各種資料，并根據(jù)公司繳納社保人員的備案時(shí)間統(tǒng)計(jì)計(jì)算后及時(shí)無誤的在工資中扣繳了個(gè)人補(bǔ)繳金額。
________年度本人共辦理招收轉(zhuǎn)入備案52人次(殘疾人招收備案7人)，解除勞動(dòng)合同備案34人次，員工生育保險(xiǎn)報(bào)銷2人次，醫(yī)保卡辦理22人次。目前，公司社會(huì)保險(xiǎn)繳納在冊(cè)人員共計(jì)127人，其中，集團(tuán)公司____人，物流公司77人，房地產(chǎn)公司____人，鋼貿(mào)公司3人，信息公司9人，物業(yè)公司____人。其次，________年____月與平安保險(xiǎn)公司簽訂了48名人員的意外傷害保險(xiǎn)，并每月根據(jù)人事異動(dòng)做好離職人員與新入職人員的信息更替工作。
四、殘疾人保障金備案工作
________年____月______殘聯(lián)對(duì)我集團(tuán)及各子公司征收2012年度殘疾人保障金，由于2012年未在____殘聯(lián)進(jìn)行備案工作，導(dǎo)致殘疾人保障金征收金額大。在備案時(shí)間已經(jīng)超時(shí)的情況下，本人在與____殘聯(lián)部門領(lǐng)導(dǎo)多次溝通后，才允許我公司進(jìn)行補(bǔ)備案。在對(duì)各公司2012年全年各月份的工資表信息有關(guān)人數(shù)和相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后報(bào)____殘聯(lián)補(bǔ)備案完成，大大減少了殘疾人保障金的征收金額，并且通過多方渠道找到符合要求的殘疾證并辦理招收轉(zhuǎn)入手續(xù)，為20____的殘聯(lián)審核工作做好充分的準(zhǔn)備工作。
五、勞動(dòng)合同及檔案管理工作
________年____月自接手人事檔案管理工作，當(dāng)月及時(shí)完成了各公司共計(jì)____2名員工勞動(dòng)合同續(xù)簽工作;每月根據(jù)實(shí)際人事異動(dòng)及時(shí)更新各公司員工電子檔案及紙質(zhì)檔案的歸檔整理工作;完成員工通訊錄的更新并發(fā)放通知工作共計(jì)5次。________年1____月，完成集團(tuán)公司及各子公司全員共計(jì)249名員工的勞動(dòng)合同重新簽訂工作。
六、培訓(xùn)工作
________年上半年制定了《________年上半年培訓(xùn)方案與計(jì)劃》;組織了________年第一期新員工培訓(xùn)，共計(jì)培訓(xùn)____人次，并進(jìn)行了培訓(xùn)總結(jié)及培訓(xùn)結(jié)業(yè)考試，取得了較好的培訓(xùn)效果;下半年積極配合協(xié)助本部門完成各種培訓(xùn)活動(dòng)。
自________年____月，本人在人事主管提出辭職后主動(dòng)接手企管部社會(huì)保險(xiǎn)繳納、薪資核算、勞動(dòng)合同檔案管理等工作，整體工作量加大，工作任務(wù)繁重，在不熟悉新工作流程的情況下，通過各方咨詢學(xué)習(xí)、各部門了解情況，主動(dòng)加班等種種努力，克服困難，在部門領(lǐng)導(dǎo)及同事的協(xié)助下及時(shí)完成了各項(xiàng)工作。勞動(dòng)紀(jì)律方面，堅(jiān)持做到遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)上下班、按時(shí)參加公司各類活動(dòng)、培訓(xùn)，全年沒有罰款記錄。在這里，我要特別感謝各位公司領(lǐng)導(dǎo)和同事，因?yàn)榻衲晟眢w的特殊情況，大家給予了我特別的照顧和幫助，工作上盡可能的減少我的工作負(fù)擔(dān)，精神上給了我莫大的鼓勵(lì)和支持。領(lǐng)導(dǎo)和同事的照顧和幫助更是讓我覺得我應(yīng)該自覺、積極主動(dòng)的配合集體力所能及的工作和任務(wù)。投遞的稿件____在均被采納刊登，完成了本部門投稿考核任務(wù);以上關(guān)于本崗位的各項(xiàng)工作總結(jié)，是本年度的收獲與業(yè)績(jī)，也存在很多的不足，以下是我總結(jié)出的關(guān)于崗位工作中發(fā)現(xiàn)的問題和個(gè)人存在的不足以及改進(jìn)的方法：
1、崗位工作中的問題及解決思路：
(1)、自接手勞動(dòng)關(guān)系管理工作后發(fā)現(xiàn)公司現(xiàn)行用工勞動(dòng)合同存在較大的用工賠償風(fēng)險(xiǎn)。公司目前共計(jì)246名在崗員工，其中____9名員工沒有簽訂勞動(dòng)合同，一旦產(chǎn)生勞動(dòng)糾紛或重大工傷事故，按照勞動(dòng)合同法相關(guān)規(guī)定，用人單位將承擔(dān)雙倍罰款及賠償金額。20____年起，公司全員簽訂勞動(dòng)合同，實(shí)行全員聘任制，規(guī)范用工制度，保障企業(yè)與員工的雙方利益。
(2)、勞動(dòng)合同條款中約定事項(xiàng)不全面。________年以前的合同中沒有任何關(guān)于甲方對(duì)乙方關(guān)于公司檔案、電腦資料、技術(shù)資料、程序等有商業(yè)價(jià)值的資料保密和保護(hù)約定事項(xiàng)。隨著公司信息化技術(shù)項(xiàng)目的實(shí)施，此項(xiàng)約定在勞動(dòng)合同中進(jìn)行約定勢(shì)在必行。____年全員新簽訂的勞動(dòng)合同中三十二條約定：乙方未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，不得以任何形式和理由銷毀，修改甲方的技術(shù)資料，包括電腦資料、檔案、程序等有商業(yè)價(jià)值的資料，不得攜帶上述資料外出使用或保管。除此之外，將公司的各項(xiàng)規(guī)章制度納入勞動(dòng)合同的附件，保障公司管理合法施行。
(3)、員工社會(huì)保險(xiǎn)繳納條件不統(tǒng)一。原則上公司規(guī)定新進(jìn)員工轉(zhuǎn)正后半年或一年以后可申請(qǐng)繳納社會(huì)保險(xiǎn)，除關(guān)鍵性崗位人員或具有職稱人員可另作特殊申請(qǐng)。但目前個(gè)別公司普通員工崗位轉(zhuǎn)正即可辦理保險(xiǎn)，導(dǎo)致我部門無法給予其他員工合理解釋。建議集團(tuán)公司及各子公司統(tǒng)一社保繳納條件，使員工得到公平待遇。
2、個(gè)人不足與改進(jìn)辦法
________年，新的崗位工作讓我的工作技能得到了提高，身心也得到了極大的考驗(yàn)和鍛煉。同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了一些自身存在的不足和有待學(xué)習(xí)和改進(jìn)的諸多方面。
1、缺乏人力資源主管需要具備的全面、系統(tǒng)、專業(yè)的人力資源管理理論知識(shí)。
例如：人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃、關(guān)于企業(yè)如何選人、用人、育人、留人，合理的薪酬設(shè)計(jì)體系管理知識(shí)、切合實(shí)際又具有實(shí)效性的績(jī)效考核體系管理知識(shí)以及國家各項(xiàng)關(guān)于勞動(dòng)關(guān)系、勞動(dòng)合同、社會(huì)保險(xiǎn)的政策法規(guī)等。
2、公文寫作能力有待提高。
對(duì)公文寫作的工種、格式不熟悉，文字功底不夠深厚。
3、在工作中有時(shí)會(huì)因個(gè)人偏見、個(gè)人情緒影響對(duì)同事的服務(wù)態(tài)度，服務(wù)意識(shí)不夠強(qiáng)。
4、遇到繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作時(shí)，不能做到主次分明，條理清晰，甚至?xí)霈F(xiàn)疏漏、差錯(cuò)甚至遺忘。
針對(duì)以上不足，____年，我對(duì)自己提出以下改進(jìn)要求：在專業(yè)崗位技能方面繼續(xù)努力學(xué)習(xí)深造，學(xué)習(xí)人力資源管理的理論知識(shí)，積極參與各類專業(yè)技能培訓(xùn)課程，提高自身管理技能;學(xué)習(xí)國家各類關(guān)于人力資源的政策、法規(guī)，為公司合法用人預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);學(xué)習(xí)公文寫作的技巧，提高公文寫作能力;在為員工辦理相關(guān)人事手續(xù)時(shí)，我會(huì)更加注重端正自己的工作態(tài)度，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，使本部門與各部門之間，個(gè)人與同事之間建立團(tuán)結(jié)、友愛、互助的和諧關(guān)系;日常工作注重加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項(xiàng)事務(wù)，力求周全、準(zhǔn)確、適度并且事事有著落。除此之外，基于本部門的監(jiān)督考核職能，作為企管部的一員，我會(huì)嚴(yán)格要求自己，堅(jiān)持以身作則。
不足之處還有很多，希望各位領(lǐng)導(dǎo)及同事發(fā)現(xiàn)后能夠給予批評(píng)指正，我一定會(huì)虛心接受，認(rèn)真整改并在明年的工作中更加努力改進(jìn)。
________年重點(diǎn)工作計(jì)劃
一、人員招聘與配臵計(jì)劃。________年人才招募與配臵計(jì)劃，是為了保證人員合理流動(dòng)的需求。在下一年的人力招募與配臵工作中，嚴(yán)格執(zhí)行公司董事會(huì)最終審批的____年度人員編制計(jì)劃，盡可能的節(jié)約人力成本，做到人盡其才。廣拓招聘渠道，儲(chǔ)備流動(dòng)性較大的一線員工崗位，重點(diǎn)空缺崗位提前計(jì)劃安排，保證公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)行。對(duì)人員招聘面試篩選工作進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范管理。嚴(yán)格審查預(yù)聘人員的資歷，不僅對(duì)個(gè)人工作能力進(jìn)行測(cè)評(píng)，還要對(duì)忠誠度、誠信資質(zhì)、品行進(jìn)行綜合考查。
二、完善職位分析計(jì)劃。職位分析是公司定崗、定編和調(diào)整組織架構(gòu)、確定每個(gè)崗位薪酬的依據(jù)之一，通過職位分析可以了解公司各部門各職位的任職資格、工作內(nèi)容，也有助于公司了解各部門、各職位全面的工作要素，適時(shí)調(diào)整公司及部門組織架構(gòu)，進(jìn)行擴(kuò)、縮編制。詳細(xì)的職位分析能給人力資源配臵、招聘、考核及員工培訓(xùn)提供依據(jù)。
三、薪資管理與員工福利計(jì)劃。本著“對(duì)內(nèi)體現(xiàn)公平性，對(duì)外具有競(jìng)爭(zhēng)力”的原則，將在____年度的完善薪資管理與員工福利的規(guī)范工作。進(jìn)一步做好員工激勵(lì)工作，有助于從根本上解決公司員工工作積極性、主動(dòng)性、穩(wěn)定性及對(duì)企業(yè)的忠誠度、榮譽(yù)感等問題。
四、員工關(guān)系管理計(jì)劃。及時(shí)地掌握員工思想動(dòng)態(tài)，做好員工思想工作，有效預(yù)防員工的不正常流動(dòng)。了解每一位辭職員工的真正離職原因，從中做好分析，找出應(yīng)對(duì)方法，避免員工不正常流動(dòng)。員工關(guān)系處理，它既牽涉到企業(yè)的整體利益，也關(guān)系到每個(gè)員工的切身利益。必須從公司根本利益出發(fā)，盡可能為員工爭(zhēng)取合理合法的權(quán)益。站在客觀公正的立場(chǎng)上，協(xié)調(diào)好公司與員工雙方的關(guān)系。
總之，不論身處公司哪個(gè)部門，一心一意的站在公司立場(chǎng)，全心全意的開展工作是我自身的職業(yè)要求和職業(yè)素養(yǎng)。在接下來的工作中，我將秉承一直以來的要求和素養(yǎng)繼續(xù)為公司奉獻(xiàn)個(gè)人的能力，爭(zhēng)取工作中與公司共贏，不斷提高職業(yè)技能和水平，在實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展目標(biāo)時(shí)快樂地享受工作，享受生活，與公司共同成長。
20____年____月____日
人力主管述職報(bào)告5辭舊歲，迎新春，過去的20____年是忙碌而又充實(shí)的一年，也是加入公司從陌生到熟悉的一年，一年中工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，讓我不斷地學(xué)習(xí)著、成長著?，F(xiàn)對(duì)20____年的工作做如下總結(jié)：
一、制度建設(shè)方面
人力資源主管述職報(bào)告
1)年初整理、完善了各部門崗位職責(zé)，包括行政人事類、財(cái)務(wù)類、店長類、商場(chǎng)類、售后類、業(yè)務(wù)類。
2)在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，與總裁辦配合，對(duì)公司各項(xiàng)管理制度進(jìn)行了梳理。
3)規(guī)范了人力資源部工作流程，整理、修改、制定了各項(xiàng)人事日常運(yùn)用表格共計(jì)26份。
4)在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，按公司的實(shí)際情況，對(duì)公司的定員、定編進(jìn)行了核定。
5)根據(jù)公司架構(gòu)的改變，修改各部門管理架構(gòu)圖。
二、招聘、培訓(xùn)方面
因部門內(nèi)部分工，年初的招聘、培訓(xùn)工作是由盛燕負(fù)責(zé)，后因盛燕私自收取營業(yè)員服裝費(fèi)被公司開除，接手招聘、培訓(xùn)工作后對(duì)盛燕前期的遺留問題，如私自承諾營業(yè)員全額退還服裝費(fèi)、人員檔案管理混亂等等進(jìn)行了處理，對(duì)入職培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行了整理，并組織了4月的一次招聘活動(dòng)。
05年4月劉榛加入公司，將招聘、培訓(xùn)工作轉(zhuǎn)出，并與之進(jìn)行積極配合，使工作順利交接。10月底劉榛辭職，再次接手招聘工作，整理了劉榛交接的營業(yè)員資料，與各招聘公司、獵頭公司進(jìn)行聯(lián)系，梳理并對(duì)公司的招聘渠道進(jìn)行了選擇。
11月接手招聘工作后，共辦理入職33人，離職17人(均包括商戶營業(yè)員)，共有15戶商戶要求代聘營業(yè)員，其中已落實(shí)的有7戶，其余為商戶要求太高，不到合適的人，或商戶給出的待遇低無人愿意去。
三、考核方面
1)公司，設(shè)計(jì)了360°考評(píng)表，涉及的部門有：財(cái)務(wù)部、一般行政管理人員、實(shí)習(xí)營業(yè)員、商場(chǎng)管理人員。在年初進(jìn)行了運(yùn)用，不過隨著公司架構(gòu)、管理人員的不斷變更和我工作量的變化而沒有得到延續(xù)。
2)根據(jù)公司4月調(diào)整的要求，設(shè)計(jì)了各部門的績(jī)效考核表，包括：副總、售后部、財(cái)務(wù)部、商管一部、商管二部、招商部、市場(chǎng)部、策劃部。
3)7月整理了公司績(jī)效管理制度和考核體系，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了再一次的匯總。
4)總的來說，05年的考核工作完成的不是那么理想，實(shí)事求是的說，公司的績(jī)效管理體系并沒有真正建立起來，這與公司大環(huán)境有關(guān)，但我的工作做的不夠也是原因之一，06年將作出改進(jìn)。
四、薪酬方面
1)在公司總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，修改、完善了公司薪酬結(jié)構(gòu)表;
2)4月對(duì)公司的整體薪酬做出調(diào)整，對(duì)公司員工的底薪等進(jìn)行調(diào)整，全公司工資部分全年為萬元，獎(jiǎng)金根據(jù)公司銷售狀況按比例核算;
3)對(duì)各部門的獎(jiǎng)金方案進(jìn)行了調(diào)整，并隨著公司副總級(jí)管理人員的管理部門變化而不斷進(jìn)行獎(jiǎng)金方案的修改，舉例：售后部方案從4月到12月共修改了4次。且每次修改都有大量的測(cè)算工作。
4)每月對(duì)各部門上報(bào)的各項(xiàng)報(bào)表進(jìn)行審核，進(jìn)行薪酬核算，并對(duì)各部門薪酬比例進(jìn)行分析。
5)05年在薪酬管理方面，只是做了簡(jiǎn)單的核算及分析工作，沒有做到過程控制，沒有真正起到為公司決策層提供決策依據(jù)的作用，在06年將做出改進(jìn)。
五、其他工作
1)在ERP系統(tǒng)中，設(shè)計(jì)增加了“人事管理系統(tǒng)”，包括了人員基本信息、培訓(xùn)情況、異動(dòng)情況等，進(jìn)行其日常維護(hù)工作，包括：錄入員工檔案、轉(zhuǎn)正錄入、離職錄入、異動(dòng)錄入、培訓(xùn)錄入等。
2)日常人事檔案的清理。
