時間：2022-01-28 06:17:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業公司質量管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
物業管理企業的產品就是物業管理服務，就是圍繞為業主營造“安全、干凈、舒適、方便”的居住環境這個目標，向業主提供眾多專業化的專項物業服務，包括房屋及配套設施設備的運行維護和修繕服務，公共場地的環境美化、衛生保潔服務，公共秩序維護、安全防范服務，客戶服務和其他特約有償服務等。物業管理服務產品是由具有專業素質的服務提供者（員工）按照規定的標準和程序生產出來，其產品生產過程是伴隨著員工向業戶提供各種專業化的專項服務時的言語和行為而產生的，產品生產過程具有依托當時服務提供者的特殊性。
1、物業服務質量管理的含義
物業管理服務質量是指物業管理服務活動達到規定要求和滿足住戶需求的能力和程度。其服務質量主要包括以下幾方面內容：基礎設施的維護質量、物業管理服務的工作質量（服務態度、服務技巧、服務方式、服務效率、服務禮儀、住區的清潔衛生等）、物業管理服務項目、物業小區的環境氛圍等。
2、服務質量的影響因素
顧客對服務產品質量的判斷取決于體驗質量與預期質量的對比。在體驗質量既定的情況下，預期質量將影響顧客對整體服務質量的感知。預期質量受下面的因素影響：
（1）企業形象。如果企業在顧客心目中享有較好的品牌形象，顧客則可能會原諒企業在推廣服務過程中的個別失誤。但是，如果這些失誤頻繁發生，則必然會破壞企業的形象。如果企業形象不佳，則企業任何細微的失誤都會給顧客造成很壞的印象。所以，我們常常把企業形象稱為顧客感知服務質量的過濾器。
（2）宣傳溝通。認知的東西是受信息的傳輸影響的。信息量越大，人們對其的認識越全面，信息溝通的方式越新穎、越多樣，人們對其認識就越深刻。現實中我們每時每刻都在接受各種各樣、許許多多的服務，從而很容易產生“孰視無睹”，從而降低人們對服務質量判斷的客觀性。因此，對服務對象必須進行適時、適當的宣傳，建立更多有效的溝通方式。
（3）顧客口碑。口碑是服務業重要的傳播媒介，它發揮的是“顧客告訴顧客”的作用。由于許多中、小型服務企業是地區性的，甚至是街區性的，它們的顧客群比較固定，不適合做大規模的廣告宣傳．因此“口碑”就顯得特別重要。來自親朋好友的良好口碑會提高顧客對服務產品的感知質量。
（4）顧客需求。顧客的不同需求對顧客預期質量影響很大。同樣是搭乘飛機的旅客，有些人只希望平安迅速地到達目的地，有些人會對航空公司的服務人員提出許多要求，如禮貌、熱情、盡量提供更多的信息等。顧客在需求方面的差異無疑會影響他們對服務質量的預期，從而影響他們對服務質量的感知。在上述四種因素中，服務的溝通是企業可以直接控制的，企業形象和顧客口碑只能間接的被企業控制，而顧客需求千變萬化完全屬于不可控制因素，因此，對于物業服務質量我們應該在做好本分的本職工作基礎上，以業主的角度來考慮問題，能更好的提高物業的質量管理能力。
1、公司質量管理制度不夠規范化
（1）制度內容不全面。對于服務性質的物業行業來說，如何來規范整個工作就成了物業公司質量管理的重要內容。物業企業的質量管理是一個PDCA不斷改進的循環的動態過程。一個運行良好的服務企業，其內部的制度規定也一定是完善的。物業公司雖然有著自己的規章制度體系，但其內容空洞，并無詳細標準，雖然也在定期修改質量管理的制度文件，但是修改的力度及內容仍然不全面。
（2）落實不到位。由于制度的不全面，導致物業公司企業員工仍然按照老習慣操作，不理解文件制度的新內容及目標，造成結果與質量目標不一致。質量管理的文件內容與實踐的脫節和不適用導致制度與執行“兩張皮”現象，質量管理的工作流于表面，并未深入到細節的工作中。許多員工在實際的操作中不規范，具有隨意性。
2、質量管理戰略規劃不清晰
對于物業公司的質量管理而言，質量管理戰略規劃不清晰，不了解企業所處的現狀，看不清未來對于質量管理的戰略該如何規劃。是否應該參照成功的物業質量管理體系來規劃自己的戰略目標，對于某些物業公司來說，固守已有的經驗固然重要，但是對于業主不斷變化的、日益增長的多樣化的需求來說，更應該與時俱進，開拓自己的質量管理的戰略目標。但是物業公司并未想到這一點，仍然沿襲守舊的一套管理模式，不懂變更，致使很多的投訴事情都與不能提高配套服務有關，公司沒有解決方案，只能閑置在那。大大降低了業主對住區的滿意度，增加了公司質量管理的難度。
3、監管、控制機制不健全
（1）事前控制機制不健全。物業公司往往沒有總結經驗，沒有加強事前控制，對于一些重大質量問題或重復出現的問題，沒有研究制定相應的糾正和預防措施，因而降低了業主對服務質量的感知。形成了發生一件事，才處理一件事的被動的服務過程。不僅降低業主感知服務質量的好壞程度，還給公司的工作加重負擔。
（2）全過程控制力度不夠。物業公司對于公司質量管理文件的運行，沒有及時的進行過程的監測、驗證及制度運行的情況控制分析等工作。公司雖然也有控制的做法，但只是流于表面，并未深入到產生投訴等問題的根源。實際擔當監督控制的人員責任心不強，不能按照公司的相關質量管理文件來執行全過程的服務控制，專業化、責任化的技能還尚待提高。
三、解決物業質量管理的幾點對策
1、不斷修訂符合公司發展的質量管理制度
物業公司應通過ISO9001:2000質量管理體系認證。通過認證之后，物業還應持續不斷地改進公司的質量管理體系文件，培養員工的質量意識。物業的質量管理體系是抓住“一個中心”，即把滿足業主對物業管理明確和隱含的需要作為出發點和落腳點，這是提高業主滿意度的根本。物業公司應通過高標準、精細化管理，優化各種服務流程，尋找出一套符合該公司發展特色的質量管理模式。實施了新版質量管理體系文件，并建立一套體系，不斷調整，質量手冊、程序文件、管理文件、管理規定等綱領性文件相互配合使用，提高了工作手冊的針對性、靈活性和可操作性。尤其在房屋及公共設施設備管理方面，建立“科學、規范、嚴謹、高效”的程序文件和管理制度。
2、以人為本的親情管理模式
全力打造優秀的文化和品牌，努力為業主提供超值服務，并以此為該公司不斷發展的基準和理念，形成了以前置性、以人為本的服務意識、規范的服務行為、高度的安全責任心為特色的“親情服務”的管理模式。“站在業主的角度思考問題”，這是物業的員工長期遵循的服務宗旨。物業公司經常在員工中開展以“什么是服務”、“假如我是業主”等為主題的交流與討論活動，引導員工端正服務心態，掌握服務技巧。還定期組織員工開展有關法律法規、業務知識、專業技能等方面的崗位培訓和技術比武，以提高員工的綜合素質。物業應在服務中融入真情，提升服務的內涵和品位，為業主創造一個安全、整潔、文明、現代化的居住和生活環境，同時也形成了其獨特的企業文化。
3、層級化管理
物業公司針對物業管理行業人員普遍素質不高的現實狀況，注重發揮部門經理和主管的職能作用，采取了分級管理、各盡其責、部門包干、獎優罰劣的方法，調動部門經理和主管的工作熱情和工作積極性。并通過集中授課、個別交談等形式，進行有針對性的教育和培訓，不斷提高部門經理和主管的工作能力和業務水平。并積極采取有效措施，凈化工作氛圍，降低管理內耗，明確崗位責任，杜絕無謂的糾紛和扯皮，提倡整體合力，大膽授權和放權，促成部門經理和主管的主動工作和創造性工作，推動質量管理體系的可持續發展。
物業管理公司兼顧物業經營和物業管理服務兩大業務內容，因此，健全的組織機構和崗位管理體系是必不可少的。在滿足企業資質的前提下，對于管理片區，要根據片區的實際情況配備充足的小區管理人員和專業技術人員，提升物業服務等級和質量；對于管理總部，也要根據企業發展的需要配備足夠的職能管理人員和經營人員，這是因為，沒有足夠的管理人員幫助企業領導承擔起日常事務的管理工作，沒有足夠的參謀人員能夠幫助企業領導進行經營策劃，必將導致企業領導整天忙于應付各種瑣碎事件，陷入日常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來的發展方向和發展策略，常此以往，公司必然始終在出現問題－解決問題－再出現－再解決的低層次狀態下循環，不可能實現企業高效快速的發展，這在國內的很多物業管理公司非常普遍。因此，作為物業管理公司，必須強化總部，加強集中管理能力，統一經營策劃、財務管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個新的高度。
二、制定發展戰略
清晰而切實可行的戰略規劃，是建立在對宏觀環境、行業特征、競爭對手和自身實力的充分理解基礎上的。通過明確企業發展戰略，可以使物業管理公司確定發展目標，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業核心競爭能力，制定相應的差異化戰略和多種經營策略，提升服務質量和品牌策劃戰略，拓展上下游縱向整合戰略，并通過有效的戰略實施手段，進行戰略目標分解，為公司的內部管理變革制定行動綱領和理論基礎，在此基礎上再細化制定戰略實施措施，以具體工作開展來保證戰略目標的實現。
三、拓展業務領域
物業管理公司在提供房屋、設備的維修、維護和保養，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的基本服務以外，還可進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的盈利能力和品牌效益，常見的一般包括：
①生活起居:在衣食方面提供便民服務。
②教育娛樂：開辦各種學校和文化娛樂活動。
③購物方面：如裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售。
④信息方面：業主與社會服務供應商的信息集合和平臺搭建。
⑤經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介；
⑥廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌、小區廣播和和小區的閉路電視等形式進行廣告宣傳。
四、建立品牌效應
物業管理的實質就是提供高效便捷的服務，品牌和口碑是物業公司的最核心能力，因此，物業管理公司應該根據社會資源、片區特點、外部經營和內部提升的不同需要，提供針對性的應對措施，致力于提升品牌的社會美譽度和客戶認知度，具體方式可考慮以下幾項：
①政府和公共部門方面：建立與政府機關的良好關系，可以大力發展學校，公共服務部門，政府機關外包的后勤業務。
②舊小區方面：變壞事為好事，對現有的維持小區，雖然從政治角度等等不能進行放棄，但是，可以此為契機，大力宣傳物業公司作為誠信企業，其企業經營的重點不是以賺錢為目的地，而是以社會和客戶為中心，樹立物業公司負責任的外部形象。
③新小區方面：通過規范管理大力提高服務質量，健全便民服務措施，建立良好社區文化，提升金鼎灣物業公司的品牌知名度。
④外部項目方面：外部市場項目以單業主類型物業項目為主。以個別重點項目為突破口，以點帶面，樹立品牌，帶動該類型物業市場的全面發展。
⑤資質注冊與質量體系認證方面：通過注冊高級別資質和進行iso9000質量體系認證，增強公司的宣傳力量，提高客戶的信任度，提升品牌認知度。
五、建立嚴格的成本控制體系
加強成本控制，節省費用支出，建立目標成本體系，使得企業在不影響所提供的服務質量的前提下，達到成本的持續降低，是規范公司內部管理，降低消耗，增收節流的重要工作內容；因此，物業管理公司必須建立嚴格的成本控制和預算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權責體系的明確界定，對公司的采購成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務成本等進行嚴格的規劃、評審和優化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續降低成本的目的。
六、規范業務流程
流程是公司創造價值的機制，對企業的業務流程進行根本性再思考和徹底性再設計，理順公司內外關系和工作銜接，從而獲得在成本、質量、服務和速度等方面業績的巨大改善，使得企業能最大限度地適應以‘顧客、競爭和變化’為特征的現代企業經營環境，對于物業管理公司這類服務型企業至關重要。
通常意義上，物業管理的全流程如下：
對于每一項工作流程，都應該明確其工作目標、適用范圍、相關術語
與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權責、工作程序、關鍵控制點和核心重要輸入輸出，并配以相應的操作性表單，保證工作內容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現工作任務的圓滿完成和企業發展目標的實現。
七、健全人力資源管理體系
物業管理公司必須建立科學的人力資源規劃、嚴格的績效考核體系和市場化的薪酬管理體系為核心內容的人力資源管理體系，充分調動優秀員工的工作積極性和企業認同感，為企業發展目標提供根本保障。
人力資源規劃——按現代企業管理原則編制企業的人力資源規劃，包括企業的人員編制計劃、人才的職業生涯規劃、人才更換和人才儲備計劃以及員工的培訓與教育制度與計劃等。
績效考核——建立基于安全指標、環境指標、綠化指標、設備指標、房管指標、客服指標、培訓指標、內審指標、滿意工程指標等九大模塊的kpi指標，設計考核制度和管理辦法，設計考核應用表單，指導考核工作開展。
薪酬體系——規劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現代企業制度規劃公司工資及福利方案，使其具有競爭力、公平性，并解決員工的后顧之憂，針對公司發展需要和不同層次的人員設計利益激勵機制。
八、建立服務質量管理體系
物業管理公司作為服務型企業，服務質量的保持和提升當仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實施全面質量管理，綜合運用現代管理手段和方法，通過實施質量管理的培訓與理念灌輸，提高全體員工的質量意識，規范員工的服務行為，完善質量責任制度，為業主提供充滿人性的個，全面滿足物業管理的工作需要。在企業的實際運作中，可以通過六西格瑪質量管理規范、iso9000質量管理體系以及國家和地方制定的各項物業管理標準作為具體的行為準則來指導和規范具體的質量管理體系建立工作，增強員工素質，提升企業的核心競爭力。
九、理順與開發商的工作關系
物業管理公司服務質量的好壞，很大程度上取決于房地產開發商提供的配套服務是否完善，是否及時。當前，物業管理公司與開發商主要有兩種形式的關系，一種是完全獨立的經濟實體，另一種則是存在隸屬關系的母子公司。第一種關系在工作接洽中完全按照國家和地方相關法規進行市場化運作，一般不會產生人為因素的干擾；而在第二種關系中，物業管理公司作為開發商的下屬企業，在談判能力和業務溝通上處于相當劣勢，開發商往往會以顧全大局的名義要求物業公司盡快接管，容易因“配套不到位、拆遷安置遺留問題、房屋質量”等諸多問題的造成物業管理公司和業主之間的矛盾與沖突，因此規范開發商和物業管理公司的工作關系，建立基于契約和權責明確的集團公司管控模式，也是物業管理公司和開發商都應重點關注的問題。
1.明晰母子公司管理模式
采取戰略管理型的管控模式更加符合開發商和物業管理公司的工作特性，該模式主要用于相關行業領域間的運作，強調集團公司的財務監控和戰略統一部署，有利于公司組合的協調發展以及戰略協同效應的培育，有利于物業管理公司根據自身發展需要獨立開展經營業務。
2.強化內部市場化服務意識
開發商和物業管理公司都應建立內部市場化服務理念，規范雙方權利義務，明確業務工作內容，嚴守接管驗收標準，保障物業工作的有序進行。
3.合力解決歷史遺留問題
對于種種歷史遺留問題，可由物業管理公司將問題匯總，明確雙方責任，提出一攬子維修或貨幣補償解決方案，根據實際情況與開發商協商解決，保證物業管理工作的順利進行和社會民生的安定祥和。
4.開發商加大扶持幫助力度
作為開發商，應將物業管理公司的長遠發展納入公司的整體發展戰略規劃中，進行有步驟有針對性的扶持和幫助，在人力、物力、財力以及工作上給予一定的資源保證，物業管理公司應該注意資源的整合與合理運用，盡量提高有限資源的利用效率和效果，保證企業發展目標的順利實施。
5.物業公司建立端正的工作態度
物業管理公司和開發商的血緣關系是無法抹煞的，因此，物業管理公司應首先擺正自己的位置，在公平公正公開的基礎上積極協調開發商和業主之間的關系，維護開發商和物業管理公司的良好形象，提升開發商和物業公司的品牌美譽度和知名度，保護開發商的合法權益；不能以旁觀者和第三方的角度思考問題，置身事外，或抱怨連連，甚至懈怠工作；這需要物業管理公司管理者必須建立大局觀、全局觀，并在公司內進行廣泛宣傳教育，引導公司員工共同擺正心態，踏實工作。
綜上所述，通過建立健全公司內部管理體系，理順母子公司關系，建立客戶導向的市場服務意識，培養優秀的物業管理人員，是物業管理公司全面提升管理能力，培育核心競爭優勢的關鍵步驟，只有內部規范了，才能真正做到全心全意為住戶服務，使物業管理企業能在激烈的物業管理市場競爭中立于不敗之地。
關鍵詞：物業管理 業主滿意度 模糊綜合評價 發展對策
1.物業管理與業主滿意度概述
物業管理作為近年來新興的產業之一，在我國的發展還很不完善。從相關資料顯示，隨著我國經濟越來越迅速的發展，人們開始對居住環境、居住水平的要求不斷提高。于是房地產商便抓住這個大好機遇，建造了越來越多的住宅小區，而住宅小區也就成了居住物業的最主要形式。
由于新增住宅數量日益增多，那些傳統的房屋管理方式已不能適應住宅產業發展的需要，物業管理者以新型的管理方式受到了大多數房地產開發商的重視和住宅小區業主的歡迎。
物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指保持房屋的完好，附屬設備、設施和相關建筑的正常使用。而廣義的物業管理則還包括了對建筑物周圍的環境保護，清潔衛生，保安消防，交通道路，停車等進行統一管理，并且對房屋產權人、使用人提供綜合。
顧客滿意度簡單來說就是顧客對所受服務的滿意程度。因近年來服務業的迅速發展，使得與其緊密相連的顧客滿意的理念越來越受到企業的關注。同時，該理念也是符合市場運作規律的，即市場（顧客）對產品、服務的認同源于顧客對產品的服務感到滿意。在本文中所述的業主滿意度則是就物業管理這一服務行業而言的顧客滿意度。
2.影響業主滿意度的因素分析
根據對目前小區物業管理現狀分析，業主滿意度主要受以下幾方面因素的影響：
2.1物業管理收費問題
這是目前中國物業管理行業面臨的最大問題。相關資料顯示，近幾年投訴內容增加最多的就是物業管理方面的問題，這主要涉及到物業管理所包含的兩個內容：收費的合理性和費用使用情況的透明度。首先，物業管理費須嚴格按照政府規定，并適當考慮小區業主的平均收入水平及價格承受能力來制定的。其次，收取的物業管理費實際支出的透明性。只有將以上兩方面內容做好，才能有效的平息物業公司與業主之間的爭端。
2.2安全問題
對于所有小區居民來說，人身及財產安全是其選購住房的重要考慮因素之一。當物業公司承擔這一業務時，小區的安全保衛工作是必不可少的。
2.3環境問題
物業公司對環境的管理主要是維持小區的原有面貌，維持居民的正常生活秩序，防止人為地搞破壞或做出其他有損小區環境的事情。
2.4維修服務問題
維修服務是物業公司向居民提供的重要服務之一。當居民住宅樓建成以后，或有自然原因或人為原因，致使小區房屋、設備或其他附屬設施受到損害時，物業公司的維修人員是否能及時到達修理并且修理后的效果如何，就是這一問題所包含的兩方面內容。
2.5交通問題
該問題主要包括居民車輛的停放以及小區道路平整情況。
2.6管理法規
這里主要包括管理法規的合理性及執行狀況兩方面。
2.7行為規范
行為規范就是物業公司在對其員工培訓時所要求的如服務態度問題，禮貌問題，和業主的溝通情況以及員工儀表等。
3. 提高小區物業管理業主滿意度的對策
針對以上問題，本文提出以下幾點相關對策：
3.1政府有關部門應該規范并完善有關物業管理的法規和制度，加大執行力度，嚴格管理和監督，完善竟爭機制。
由于我國經濟體制復雜多樣，要實現完全的物業管理市場自由化，必須經過一個漫長的發展過程。在這個過渡階段中，沒有法律的監督管理，是不可想象的。因此，政府部門應對物業管理行業起到一個指導的作用。具體來說可從兩方面入手：
一是要從宏觀上進行指導和引導，制定符合物業管理實際的政策法規，對企業的行為加以規范，創造物業管理發展的良好市場環境。同時要努力破除行業中存在的地方保護主義等不正確的指導思想，致力于推行公開、公平的市場競爭機制，加快物業管理市場的培育和發展。
二是要讓市場主體、市場自發配置資源充分發揮作用。從微觀上，規范物業公司的行為和責任，以及業主的權利，使業主能夠充分行使其權利和義務。
3.2對于物業管理公司來說，應該牢固樹立“顧客滿意”的理念，站在顧客的高度思考問題，贏得顧客的信賴和忠誠。
居民對評價體系中管理法規的滿意度最低，可見物業管理公司應該從管理法規的合理性、以及執行情況方面著手，就相關管理法規是否合理，存在什么樣的問題以及如何才能使業主滿意等方面，加強與小區業主之間的溝通，充分發揮業主委員會的作用，積極主動地接受居民的監督，樹立為居民提供最優質的服務的信念，贏得業主的信賴與忠誠。
3.3服務的價格標準透明化
由于物業管理價格和服務聯系不緊密，收費依據不明朗，招投標過程中，業主委員會不清楚物業管理成本具體發生在什么地方，招投標后也無法讓業主知曉服務標準與服務價格的對應關系，造成業主經常認為服務不到位而拒交物業管理費的矛盾和糾紛。因此，政府或相關部門應出臺相關法規嚴格要求物業公司將服務價格標準化、透明化，以使小區居民能夠根據法規來評判物業公司的服務是否符合標準，是否到位，這也就增強了物業公司之間的競爭力度，有效地將服務與價格統一化。
3.4從長遠來看，關鍵是要加快物業管理學科建設，加速人才培養
我國的物業管理不僅要提高服務質量，提升企業實力，更重要的是加速人才培養，盡快培養出一批高素質的物業管理人才，將國外物業管理領域的先進管理經驗、理念應用到我國該行業的發展上來，進一步提高全國物業管理水平。
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【關鍵詞】物業公司 物業管理 現狀 問題提升
近些年來，隨著我國房地產行業的快速發展，其物業管理也步入了快速發展時期，物業管理作為房地產商品的一個重要消費環節，使房地產開發得以延續并完善，它的經營服務方式也適應了我國當下的市場機制。與此同時，我國的相關法律逐步完善，市場競爭日益加劇，對物業管理公司也提出了更高的要求，如何進一步地規范管理、提高服務質量和水平，增強自身的核心競爭力，是當下我國的物業管理公司面臨的重大考驗。針對當前我國物業管理中存在的問題，具體談談如何提高物業管理公司的管理能力，建立適合時展的物業管理機制。
一、我國物業管理中存在的問題
（一）政府方面存在的問題
1.政府行為上的偏差
各級政府對我國的物業管理有一定的影響作用，總的來說，其影響是正面的，但不可否認，有些政府行為上也存在偏差，其偏差主要表現在：
（1）對物業管理的認識不足。有些政府未把物業管理當作現代經濟部門體系之中的一個重要環節，而是將其視為權宜之計，這在傳統房屋管理體制中體現得尤為明顯，不為減輕國家的財政負擔，當地政府采取了這種策略。
（2）政府管理體制不健全。物業管理行業和各個公用部門及政府部門等緊密關聯，其中最為重要的是和政府部門間的關聯，如公安部門及市政部門等，然而就我國目前的管理體制來看，物業管理在國家與地方上還未統一，以致有些問題常常超出房地產管理部門的職權范圍。
2.法律體系有待完善
目前我國的物業管理法律體系仍需進一步地完善，當下，我國物業管理的最高法律法規是《物業管理條例》（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據2007年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂），不可置否的是，這部法律還存在不少漏洞，物業管理公司和業主在管理及服務過程中產生的一些問題無法通過法律的途徑得到及時有效的解決，因此，我國的物業管理法律體系還需繼續完善。
（二）物業管理企業存在的問題
1.企業資金不足
為保證物業管理的經濟效益及資金的有效運轉，必須要有充足的資金，但目前我國的大多數物業管理企業卻面臨著資金周轉的困難，經費不足，主要體現在：由開發商支付的管理基金以及由開發商與業主共同提供的維修基金未完全落實，因此，物業管理企業難以獲取這部分經費。此外，管理費收取缺乏規范性。尤其是一些經濟欠發達地區，其管理費的標準較低，物業管理公司為維持公司的正常運作，采用了多種經營手段來彌補資金上的不足。
2.企業資質各不相同
對于物業管理企業資質的評價標準，主要包括資金狀況、技術力量以及服務水平等，而目前我國的物業管理企業其資質各不相同，原因是多方面的。首先是企業的門檻較低。物業管理企業提供的主要是服務，資產較少，最低限額是十萬元。 其次是市場化程度較低。對于由開發商與房管所組建的物業管理公司未能正確對物業管理進行定位，這在一定程度上制約了物業管理的自由市場化的發展。
二、物業公司全面管理的提升策略
（一）制定嚴格的發展戰略
切實可行的發展戰略是建立在對市場環境、行業特征以及自身實力的有效把握的基礎上的。進一步明確企業的發展戰略，從而使物業管理公司確定自身的發展目標，挖掘自身的潛力，提升企業的核心競爭力，制定合乎客觀實際的戰略及多樣化的經營策略，提升企業的服務質量和品牌意識，并通過合理的實施手段，對戰略目標進行分解。
（二）完善組織結構
物業管理公司的兩個業務是物業經營及物業管理，為此，必須不斷健全物業管理公司的組織機構及崗位管理體系。對于管理分區，要根據其具體情況來配備適當的管理人員與技術人員，從而提升物業服務質量和水平；對于管理總部，要根據企業自身的狀況來配備管理人員與經營人員，只有這樣，才能實現企業的快速發展。所以，物業管理公司必須不斷強化總部，強化集中管理的能力，對經營策劃、財務管理以及品牌宣傳等職能進行統籌兼顧，從而將公司的管理進行全面的提升。
（三）建立科學的成本控制體系
在保證企業管理和服務質量的前提下，加強對企業的成本控制，建立目標成本體系，是規范物業管理公司內部管理，增加經濟效益的重要舉措。因此，物業管理公司必須建立科學的成本控制體系，進行嚴格的預算管理，對公司的采購、營銷、人力、管理以及財務等諸多成本進行嚴格的規劃和管理，并且在事先、事中及事后均進行全方位的成本管理，以達到優化成本的目的。
（四）拓寬業務領域
物業管理公司提供的基本服務包括房屋和設備的維修、維護及保養、安全消防及清潔綠化等，此外，還可以額外增加一些服務，拓寬業務領域，以整合和利用社會資源及服務，從而提高物業管理公司的競爭力，這些增值服務，如：在教育娛樂方面，開辦文化娛樂活動；在生活起居方面，提供一些便民服務；在廣告業務宣傳方面，可利用小區的閉路電視、廣播等等進行宣傳；在購物方面，銷售一些裝修材料以及日用百貨等；在信息方面，搭建信息平臺，使業主和供應商之間的信息能夠相互暢通。
（五）建立品牌效應
物業管理工作的核心在于提供有效的服務，因此，建立品牌效應對于物業管理公司的長遠發展有著至關重要的作用。物業管理公司應依據具體的社會資源、分區特點、經營和管理的需要，采取恰當的應對措施，提高客戶認知度，形成良好的品牌效應，具體措施包括：與政府機關建立良好關系，大力發展學校、公共服務部門以及政府機關部門的后勤業務；通過規范管理提升企業的服務質量，健全服務措施，建立和諧的社區文化，提升物業管理公司的品牌知名度；在資質注冊及質量體系認證方面，要通過注冊高級別資質及進行ISO9000質量體系的認證，從而樹立良好的企業形象，提高企業的知名度。
（六）規范業務流程
業務流程是公司進行價值創造活動的重要機制，對公司的業務流程進行規范，重新思考、定位和設計，梳理公司內外的關系，進一步改善成本、服務及效率等方面的業績，使企業更好地適應現代企業的經營環境與競爭機制。具體而言，每一項的工作流程，都須明確其工作目標、適用范圍、涉及部門與崗位、工作程序以及重要控制點等，進而保證工作內容的完整性，督促工作人員能夠認真完成任務，最終促進企業發展目標的達成。
（七）完善服務質量管理體系
物業管理公司的性質是服務型企業，那么，其管理核心應該在于服務。為保證服務質量。必須實行全面的質量管理，采用各種有效的現代管理手段及方法，并通過對公司員工進行質量管理的培訓，提高其質量意識，規范服務行為，最終得以完善質量責任制度，滿足工作需要。在企業的實踐中，可通過ISO9000質量管理體系及國家物業管理標準來規范物業管理公司的質量管理體系的完善，從而使物業管理公司能夠穩定地運行。
三、結束語
物業公司全面管理質量的好壞不僅對廣大消費者有重要影響，而且對企業的經濟效益以及未來發展均有很大的影響，因此，及時地解決物業管理公司在管理中存在的問題是當務之急，上文針對性地提出了許多意見和建議，希望對我國物業管理有一定的啟發作用，保證其管理事業能夠蒸蒸日上。
參考文獻
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[2]李中勝.整合的魅力——試論西北物業管理企業重組、整合的必要性和可行性[J].中國物業管理，2004（05）.
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[4]范坤寶.加快物業管理市場化之思考[J].中國房地信息，1998.（05）.
【關鍵字】保修期、住宅質量、房屋維修、維修管理、物業管理
1.背景
據中國消費者協會統計，2008年住宅質量問題投訴數量為16642件，2009年為12954件，2010年為11878件[1]，這些還不包括投訴無門，不了了之的投訴。如何應對大量的客戶對住宅質量的投訴，是房地產開發企業需要著手解決的一項重要工作。現有住宅（文中主要指商品房）的設計、建造、驗收和保修主要依據國家及地方規范和行業標準。盡管我國已經制定了相關法律法規，但在實際住宅建造過程中存在著不按規范施工，監理單位質量把控失責，住宅存在設計缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的質量問題；同時有些問題是先天設計導致，無法在房屋維修中完全修復。對于一些小型的建設單位來說，雖然安排了施工單位對住宅保修期內的質量問題進行修理，但由于部分問題難以修理，物業公司又不承擔保修期內的房屋維修工作，使得業主的利益難以得到保障，導致業主維權和投訴的報道屢屢見諸報端。
2.住宅保修期內房屋維修制度的完善
2.1 基本概念
在房屋維修工作中主要涉及以下基本概念：
（1）建設工程質量保修。建設工程質量報修是指建設工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷（或質量問題），由施工單位依照法律規定或合同約定予以修復。
（2）保修期。保修期是指建設單位在住宅交付使用后，對業主承擔保修責任的期限，其期限主要由《建筑工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定。
（3）保修責任。施工單位承擔保修責任的前提是住宅質量問題應當發生在保修范圍和保修期以內，具體質量問題是否屬于保修范圍由《房屋建筑工程質量保修辦法》第十七條所規定。
2.2 房屋維修制度的發展
2.2.1 福利房時代的房屋維修制度
在福利房時代，房屋維修工作主要由各市房管局負責。如青島市1994年共有四區14個房管所，其主要任務就是收房租和修房子，處理對象主要是公有住房[4]。之后各地陸續建立了房屋維修中心，從整個城市的角度來管理房屋維修工作，如1999 年上海市房屋土地資源管理局成立了上海市房屋維修監督中心，承擔全市房屋維修、應急工作的管理、指導和監督職能[5]。此類模式的維修對象以公房為主，隨著房改特別是公有住房出售速度的加快，房管部門的管理費、房屋修繕費嚴重不足，具備政企不分，效率低下，人員老化，經營規模萎縮等特點。同時并沒有太多針對房屋維修的法律法規規定房屋維修的范圍和內容。
2.2.2 商品房時代的房屋維修制度
（1）由建設單位負責房屋維修
自進入商品房住宅時期之后，我國陸續頒布了《商品房銷售管理辦法》[2]和《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》[3]，要求建設單位向業主提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔保修責任。
（2）由建設單位委托物業公司負責房屋維修
建設單位也可以委托物業公司負責房屋維修，由物業公司負責牽頭施工單位進行維修，必要時委托其他單位進行保修，并由原有施工單位承擔相應責任。
3.物業委托模式下的房屋維修制度
為了解決上述問題，尤其是為了維護業主的合法權益，筆者所在公司根據國家有關法律、法規，在實踐中積極探索了物業委托模式下的房屋維修制度，取得了一定的成效。
受地產的書面合同委托對各小區保修期內的住宅進行房屋維修工作。筆者結合自身經驗認為，房屋維修工作本質上的服務對象是住宅和業主，在這其中建設單位主要負責保修責任，實際操作可由物業公司代為處理。
為了更好地為業主服務解決房屋維修問題，筆者結合房屋質量工作的經驗，參與制定了房屋維修制度流程。
筆者較贊成物業委托下的房屋維修。建設單位出資委托物業公司進行房屋維修工作，目前已有越來越多的大型房產公司采用此模式操作，而且較為奏效。當然另一個關鍵之處在于建設單位、物業公司與施工單位簽訂了三方協議。在這種情況下，若原有施工單位不進行保修或保修質量不好或出現重大搶修時，能夠及時地引入第三方施工單位，為業主解決處理房屋維修問題；其次也能依據三方協議對施工單位進行經濟方面的制裁，以保證今后的房屋維修；另外，從業主的角度來說，業主只需要與物業公司打交道，而不需要處理錯綜復雜的各參與方之間的關系，便于為業主服務。
4.現有房屋維修制度下的維修實踐
本文以筆者實際操作的2個房屋維修實例為例，來分析筆者所在公司現行的房屋維修制度如何能較好地為業主解決問題
由于筆者所在公司已經建立了相對完善的房屋保修制度，因此在實際中確實為業主處理好了房屋維修問題。其中一方面按照傳統模式，讓施工單位為業主維修問題；另一方面在施工單位拒絕維修或聯系不上的情況下，能夠及時夠調用第三方施工單位進行處理，保證業主的利益，物業公司也能借助三方協議對施工單位進行經濟處罰。
5.結論與展望
目前，房屋維修工作還亟待發展，筆者認為主要表現為以下幾點：
（一）房屋維修制度的普及推廣。住宅保修期內的房屋維修工作還是一個全新的課題，雖然國內很多大型的房地產企業已經開始按照類似的模式進行操作，但一些小型的房地產公司卻無法投入很多的人力、物力去顧及這些問題。
（二）房屋維修技術提升。房屋維修是一項對施工技術和經驗要求較高的工作，從業人員應具備相應的專業能力、溝通技巧。今后建造房屋運用的新技術、新材料則會越來越多。
參考文獻
[1]中國消費者協會. 二一年全國消協組織受理投訴情況分析 [EB/OL]. http：//.cn/web/xfts/newsShow.jsp？id=50618 [2011-08-08].
[2]中華人民共和國建設部. 商品房銷售管理辦法 [Z]. 2001-06-01.
[3]中華人民共和國建設部. 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定 [Z]. 1998-05-12.
2017住宅質量保證書模板
一、質量驗收
本工程已按《建設工程質量管理條例》第十六條規定進行了竣工驗收條件具備、驗收合格，并在 建設工程質量監督站進行備案(江蘇建設工程竣工驗收備案清單附后)
二、保修期限
在保修期內，在正常使用條件下，土建工程及水、暖、電等設施發生質量問題按表1規定的范圍和期限進行保修，并承擔所需費用。(自行拆、移、改、增造成的質量問題不在保修內)
保修項目保修期限
1、屋面、外墻面、滲水漏水。三年
2、廚房、地下室、廁浴間滲水漏水。一年
3、水泥地面空鼓、裂縫、起砂。一年
4、內墻抹灰起皮、空鼓、瓷磚脫落、外墻粉刷自動脫落。一年
5、門窗、壁廚開關不良、縫隙過大或過小。一年
6、衛生間、廚房地面積水。一年
7、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通。六個月
8、電氣箱、盤和線路設備給排水管道設備工程質量。六個月
9、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構。在合理使用壽命年限內
10、國家對住宅工程另有規定的按國家規定。
三、保修處理
我們自收到客戶保修要求后，本著急用戶之所急的態度，對影響使用的項目隨報隨修，其它項目在三日內與用戶商定時間保證按期完成。
對緊急問題可組織搶修。
對因氣候等因素無法在10日內徹底保修者，先進行保證生活條件的措施性處理，一旦具備條件，立即組織處理，并向客戶說明解釋清楚。
四、保修起始日期
自入住通知單通知入住日期開始計算。
五、保修范圍內的問題
對因自然災害，不可抗力造成的質量損害，對購房者拆、改、修和使用不當而造成的質量問題不在保修范圍內。
六、其它
對超過規定期限或超出保修范圍者，在力所能及條件下，可進行維修服務，按規定收取成本費和較優惠的人工費。
七、監督投訴
凡有關工程人員對保修工作推脫、拖拉、敷衍處理，不負責任、為難用戶者，客戶可向物業公司、直至本公司投訴。
投訴電話：*********
投訴部門：*********
八、物業管理
本公司已委托___________物業管理有限公司對本商品住宅保修，保修時，請客戶直接與該物業管理公司聯系。
聯系電話：********
聯系人：**********
發包人(全稱)： 承包人(全稱)：
發包人、承包人根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，經協商一致，對_ __ 簽定工程質量保修書。
一、工程質量保修范圍和內容
承包人在質量保修期內，按照有關法律、法規、規章的管理規定和雙方約定，承擔本工程質量保修責任。
質量保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程，屋面防水工程、有防水要求的—衛生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統，電氣管線、給排水管道設備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項目。具體保修的內容，雙方約定如下：____ 。
二、質量保修期
雙方根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，約定本工程的質量保修期如下：
1.地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程合理使用年限;
2.屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為_5_年;
3.裝修工程為 2 年;
4.電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2 年;
5.供熱與供冷系統為 2 個采暖期、供冷期;
6.住宅小區內的給排水設施、道路等配套工程為xx年;
7.其他項目保修期限約定如下：
質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。
三、質量保修責任
1.屬于保修范圍、內容的項目，承包人應當在接到保修通知之曰起7天內派人保修。承包人不在約定期限內派人保修的，發包人可以委托他人修理，所發生的費用從該工程質量保證金中支付。
2.發生緊急搶修事故的，承包人在接到事故通知后，應當立即到達事故現場搶修。
3.對于涉及結構安全的質量問題，應當按照《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定，立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全防范措施;由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，承包人實保修。
4.質量保修完成后，由發包人組織驗收。
5. 因用戶擅自改變使用功能， 危害功能結構造成的質量事故 承包人不承擔保修責任，由用戶自行負責。
四、保修費用
保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。
五、其他
雙方約定的其他工程質量保修事項
本工程質星保修書，由施工合同發包人、承包人雙方在竣工驗收前共同簽署，作為施工合同附件其有效期限至保修期滿。
發包人(公章)： 承包人 (公章)：
法定代表人(簽字)： 法定代表人(簽字)：
20xx年xx月xx日 20xx年xx月xx日
住宅工程質量承諾保證書
一、質量驗收
本工程已按《建設工程質量管理條例》第十六條規定進行了竣工驗收條件具備、驗收合格，并在 建設工程質量監督站進行備案(江蘇建設工程竣工驗收備案清單附后)
二、保修期限
在保修期內，在正常使用條件下，土建工程及水、暖、電等設施發生質量問題按表1規定的范圍和期限進行保修，并承擔所需費用。(自行拆、移、改、增造成的質量問題不在保修內) 保修項目保修期限
1、屋面、外墻面、滲水漏水。三年
2、廚房、地下室、廁浴間滲水漏水。一年
3、水泥地面空鼓、裂縫、起砂。一年
4、內墻抹灰起皮、空鼓、瓷磚脫落、外墻粉刷自動脫落。一年
5、門窗、壁廚開關不良、縫隙過大或過小。一年
6、衛生間、廚房地面積水。一年
7、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通。六個月
8、電氣箱、盤和線路設備給排水管道設備工程質量。六個月
9、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構。在合理使用壽命年限內 10、國家對住宅工程另有規定的按國家規定。
三、保修處理
我們自收到客戶保修要求后，本著“急用戶之所急”的態度，對影響使用的項目隨報隨修，其它項目在三日內與用戶商定時間保證按期完成。 對緊急問題可組織搶修。
對因氣候等因素無法在10日內徹底保修者，先進行保證生活條件的措施性處理，一旦具備條件，立即組織處理，并向客戶說明解釋清楚。
四、保修起始日期
自入住通知單通知入住日期開始計算。
五、保修范圍內的問題
對因自然災害，不可抗力造成的質量損害，對購房者拆、改、修和使用不當而造成的質量問題不在保修范圍內。
六、其它
對超過規定期限或超出保修范圍者，在力所能及條件下，可進行維修服務，按規定收取成本費和較優惠的人工費。
七、監督投訴
凡有關工程人員對保修工作推脫、拖拉、敷衍處理，不負責任、為難用戶者，客戶可向物業公司、直至本公司投訴。
投訴電話：********* 投訴部門：*********
八、物業管理
本公司已委托___________物業管理有限公司對本商品住宅保修，保修時，請客戶直接與該物業管理公司聯系。
聯系電話：******** 聯系人：********** 辦公地點：***********
物業管理作為新興行業，與人們的日常生活息息相關。物業管理是房地產開發建設的延續和完善，在服務中體現管理并完善管理與經營。物業管理以經營為手段，以為業主提供優質服務為宗旨，以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的。社會效益主要表現為業主提供一個安全、舒適、優美的生活和工作環境。經濟效益主要表現在三個方面:一是政府不投資而可以納稅；二是有利于開發企業房產銷售，加快資金周轉，提高售房.率；三是實行小區管理從單純收取管理費向各種有償服務轉移，提高經濟效益。環境效益表現為實行治理城市住宅區內臟、亂、差現象，改善入居環境。
物業管理是服務性行業，通過提供綜合性物業管理服務來滿足人們某種特殊需要，利用其使用功能、全方位、綜合性的服務樹立企業形象，建立品牌，健全制度和完善服務。通過服務來延伸房地產的誠信和品牌。開發商創品牌的產品品質是樓盤的賣點之一，然而開發企業必須懂得，產品品牌不但是樓盤質量、戶型設計、環境規劃，物業管理服務的優劣也是開發商產品品牌的內涵之一，它更體現了開發商所提倡的產品品牌是否能始終如一。一旦后期物業管理因前期規劃設計、建筑質量等出現企業接到的業主投訴的很多內容都是工程質量上的問題；諸如墻體裂縫、滲漏、墻皮脫落、建筑材料選用不當、建材質量不合格等。從物業管理企業來講，解決業主投訴的難度非常大，因為這些問題原本屬于開發商的工程質量監管工作不到位，造成后期物業管理無能為力，工作十分被動，優質服務很難體現。
由此看來，前期出現的問題，是后期物業管理的難點。鑒于此，物業管理企業最好在前期接管驗收日才能提早介入，完善設計細節，提高房屋質量，保證物業的使用功能，加強對所管物業業的全面了解，有利于后期物業管理的順利進行。
將創新意識寓于服務當中
物業管理服務內容包括常規性公共服務、針對性專項服務、委托性特約服務三大基本服務內容。現實中物業管理企業服務行為不規范、服務范圍過窄、服務水平不高，制約了物業管理向深度廣度延伸。而物業管理的部分不規范行為又致使物業管理收費率低的現象時有發生。
物業管理企業必須從理念上樹立創新意識，首先是觀念的創新。在做好基本服務時不妨增加人情味服務意識。物業管理服務的對象是有感彩的人，很多時候物業公司要做的是對在和業主接觸時，把人情味體現在工作的每個細節中，提倡小區是我家，管理服務靠大家,所謂靠大家，就是業主與物業綁在一起，需要雙方相互配合、協作，尊重業主就是尊童自己，同樣，業主支持了物業管理工作，最終受益的還是業主自己。
其次要提倡誠信意識。誠信是企業發展的立足之本，樹立誠信意識，使物業管理企業與業主之間達成相互信任，繼而建立相互合作的依賴關系。物業管理企業的誠信體現在實施物業管理過程中，必須做到“言必行，行必果”，讓業主會到以人為本，細致入微的人性化服務，使業主從內心感受到物業管理的溫馨。物業管理的誠信還體現在管理費用真正取之于民用之于民，使業主對自己所付出的費用看得見，摸得著。物業管理企業把誠信放在首位，同時可喚起業主的誠信，交費才能交得放心。這樣不但提高收費率，創造經濟效益，而且能促進商品房銷售，形成良性循環。
第三擴大規模，開展多種經營是服務項目的創新。物業管理企業在擴大規模經營時，必須培育和建設一批從事物業管理的專業骨干人員，才能在競爭中以整體實力獨占鰲頭，占有一席之地，提高市場份額。不斷地創造新的服務項目，完善服務設施，主動開拓新市場，使業主足不出戶，便可享受社區便利的服務。在突發事件上給業主提供及時周到的服務，以解業主燃眉毛急。通過實際行動和奉獻精神，感動、引導業主，使業主認識、理解、休諒物業公司的工作，使業主逐步樹立物業管理服務是商占百的意識，從而達到服務與收費質價相符的經濟效益。
第四是管理上的創新。隨著物業管理市場的健全和完善，物業管理企業與開發商現存的子母關系在逐漸脫胎換骨，走具有獨立法人資格的市場化運作模式是大勢所趨。通過招投標形式，由業主委員會選聘物業公司，從而將物業公司真正推向市場。物業管理企業要想謀求發展，必
須加強企業的自身建設，變壓力為動力，從概念上、操作流程等方面進行深度培訓，納入IS09001質量管理體系標準認證，是提高企業自身素質、確保服務質量的有效途徑。為適應市場化的要求，根據國家新頒布的《物業管理條例》，不斷探索適合地方特點的新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程，不斷完善，不斷改進，不斷學習，增強服務意識，提高服務水平，為物業管理企業最終實現社會化、專業作、規范化、市場化、企業化、科學化的經營機制和管理模式創造條件。通過管理創新，塑造企業形象和文化，樹立企業品牌，提高專業人員素質，創造經濟效益、社會效益和環境效益，既為企業贏得豐厚的利潤，又讓業主受益，最終實現雙贏目的。
關鍵詞：物業管理；經營模式；新思路
一、物業管理的主要內容
物業管理是指通過業主選聘物業公司，然后由物業公司與業主簽訂物業合同，物業要對業主內的房屋、道路及相關的場地和配套措施進行維護，并對小區內的環境衛生進行清潔。物業管理主要包括公共服務、專項服務、特約服務三大類。其中公共服務為物業管理公司必須向業主提供的一項基本服務，其余的兩項服務可根據業主、使用人的需要靈活確定。
二、物業管理中應注意的問題
創建和諧社會，構建文明小區，需要居民和物業雙方的配合。在當今的物業管理中，由于我國物業公司起步較晚，管理體質不完善，專業人員素質不足，仍舊存在著很多的隱患和問題，物業公司應該加強管理，充分認識到主要體現在以下幾個方面：
（一）小區管理工作人員隊伍薄弱，整體專業化程度偏低
由于我國物業起步較晚，雖然發展較快但仍舊存在著諸多的不足，相關的專業人員匱乏，專業隊伍不足，絕大多數小區工作人員年齡偏大，老齡化現象嚴重，并且我國小區管理人員的非專業性不足。隨著社會的發展，人們生活物質水平的提高，人們的需求趨向多元化和復雜化對小區服務與管理的專業化提出了更高的要求，而我國的小區管理的進步速度難以跟上時代的發展速度和人們對小區的要求，現階段居委會成員的非專業化已不能適應新形勢對小區管理者的要求。
（二）城市小區管理缺乏經濟基礎
由于政府投入不夠，基層小區缺乏有效經濟來源，導致目前小區硬件設施普遍落后，嚴重制約了小區發展。許多地方的基層小區組織辦公場所僅有幾十平方米，辦公條件簡陋，也無力興建過多的活動設施和活動場所。硬件設施上的部位不完善和不配套使得物業無法更好的為小區居民服務，也造成了居民與物業上的矛盾。此外，在市場經濟條件下，由于人們認識上的偏差，價值觀、利益觀發生了扭曲，居民公益事業參與度大大降低。出現這種現象，除了受市場經濟的影響外，對居民缺乏教育、小區與居民關系疏遠、缺乏科學參與機制以及缺少小區公共物品等都是其重要因素。
（三）對小區管理不重視，認識上有誤區
目前，一些領導和基層工作者對新形勢下物業管理認識不足，也沒有較多額重視，有的領導和部門認為它只是起到一個“門面”作用，認為他們只是在原來居委會的攤子上換了形式和說法。因此小區建設工作處于可有可無的位置，既無班子（領導班子），也沒法子和房子。也有人認為小區建設是城市經濟發展到一定程度的產物，是經濟發達地區的城市所需要做的事，于是以本地經濟尚不發達、資金短缺、基礎設施差等理由為借口，工作始終務“虛”不務實，小區調整力度不大，小區建設投入小，各項工作遲遲無法落實。
三、解決對策
（一）樹立服務意識
以業主為中心，為業主提供體貼入微、盡善盡美的服務是管理公司的經營宗旨。管理工作中的服務態度、質量和效率是業主實實在在能感受到的東西。所以，管理者在與客戶接觸的過程中應該主動熱情、文明禮貌。例如，見到業主要主動微笑打招呼、與業主交談要落落大方、彬彬有禮。此外，管理者還要變被動服務為主動服務，與其等到業主請管理公司去解決問題，不如未雨綢繆，主動替用戶著想。例如，逢節假日來臨，管理公司就應該主動提醒用戶注意鎖好門窗、提高警惕以加強安全防范。至于服務效率方面，管理公司應根據物業的實際情況，對公司提供的各項工程和日常服務工作進行指標量化。如客戶室內跳電閘，管理公司保證15分鐘內到場處理。通過實行服務對客承諾制，接受業主的監督，促進管理公司服務水平的不斷提高。
（二）為小區建設提供資金保障和物質支撐
城市小區建設，需要有穩定的資金保障和物質支撐。近年來，雖然各級政府對小區建設有一些投入，但與小區所承擔的工作相比，還遠不相適應。多數小區的辦公場所相對簡陋，辦公設施和服務設施標準不高，小區干部的工作條件還較艱苦，待遇較低，客觀上影響了小區總體服務水平的提高。長此下去不僅不利于小區建設的深入開展，還會挫傷小區干部的工作積極性，一些高素質人才就可能流失。為此、必須探索一種有利于形成小區組織的穩定財力來源的新的小區財力機制，使小區建設資金的來源多元化、制度化。
（三）通過宣傳教育，加強居民對小區的認知和認同
由于根深蒂固的中位意識和長期以來居委會的行政化色彩，多數居民把小區當成一級行政組織，認為跟自己沒多大關系。因此，有必要通過多種途徑如黑板報、標語、宣傳欄、市民學校等，宣傳有關城市小區建設的相關法律、文件，以及小區內的好人好事、與小區相關的重要消息。使居民明確小區居委會是群眾性自治組織，小區應是一個守望相助的共同體，以此增強居民對小區的認同感。
四、結論
物業管理作為小區服務的一支重要量，在小區建設中正發揮著重要的作用。從根本上說，物業管理和小區建設的目標都是以人為本，全面促進居民的居住質量，營造穩固、安全、舒適、健康的人居環境，增進社會的和諧發展。同時抓住物業管理與小區建設才能營造出和諧文明的社會環境。
參考文獻：
[1]肖啟榮，淺談物業管理人才素質培養，北京：湖南環境生物職業技術學院學報，2009.第4期
危機焦點：精裝修、小戶型
從2002年北京市場上開始限制毛坯房后，經過1年半左右的開發周期，2004年將是精裝修項目集中上市的一年，也將是精裝修引發糾紛最多的一年。目前，建設部正著力推廣住宅產業化、標準化，精裝修正是其中一個很重要的環節，但是，對于北京的開發商來說，對精裝修還處于認識階段，尚未進入成熟期，因此，出現業主收房不滿意導致糾紛的情況，也就在所難免了。另外，由于去年小戶型一窩蜂似的興建，它的戶型設計和相關配套難免有不足之處，因此收房時也容易導致收房糾紛的發生。
解決危機：預防勝于療傷
我們沒有理由相信所有的開發商存心騙人，但由于房子是手工制造，每個產品又都是惟一的，且其交付過程有上述的特殊性。因此，研究如何進行房屋交付以及如何對待交付中的各種問題是擺在發展商面前的一個重要課題。除個別特殊情況外，一般入住發生的問題無非就是開發商的合同違約、房屋質量方面微小的瑕疵的修復和物業管理企業在入住期間必然發生的人手不夠造成的管理不善和服務不到位。對此，業內人士舒可心認為，應做好一切房屋質量問題的投訴反映機制，效率要高，責任要清。千萬不能把返修的責任推給物業公司，這勢必造成業主與物業公司的矛盾，而這種矛盾將成為今后幾十年的傷疤，一遇到小事情就會揭起來，直至物業公司被一個新的公司取代。我們的開發商應該準備一個獨立于物業管理公司的返修隊伍，在遇到問題時對有質量問題的房屋進行專門的返修工作。而他們的工作僅僅限于房屋室內的返修，和物業管理無關。對發展商違約交房和其他合同中約定的違約狀況，該賠就立即賠，不要等到不得不賠的時候再賠。但凡在這幾個方面做得好的，矛盾糾紛就少，即便有單個看來很嚴重的問題，也不會造成連鎖反應。
清華大學安雪暉教授的觀點是，房屋質量應當從始至終進行全過程控制，他以水泥為例提出一個設想：從水泥到達現場就開始抽樣化驗，合格后開始攪拌，然后進行澆灌，全過程都進行錄像并拍照，然后由通過現場的計算機傳輸到服務器中，買受人不需要到現場就可以從家里看建筑物完成的全部過程。這個設想目前在國外已經開始實行，那是因為業主的要求越來越高，可以說業主的質量觀念決定了開發商的質量管理體系。現在中國的業主對質量要求還沒達到那個地步，很少有人想到自己的房屋要住多少年，所以中國的開發商對質量也就實行低水平控制。希望在不遠的將來，我們能夠將安教授的這個設想付諸實踐。
危機公關：關鍵在于態度
“交樓大戰”往往是開發商和業主身心俱疲、兩敗俱傷的“戰役”，即使是以產品細膩、服務到位著稱的南派開發商，也上演了幾次滑鐵盧：金地格林小鎮出現“交房危機”，富潤地產將原打算建的學校、幼兒園賣給了桑拿房，“精裝修之父”奧林匹克花園北京交樓受挫……可是我們的老百姓寬容、善良，樂意相信并接受美好的事物。開發商拿出一個解決問題的誠意和態度，他們是合作的。有了事情就及早面對及早解決，平心而論，誰也不想住有問題的房子，誰也不會就真的成心蓋個破房子坑咱老百姓的錢。
在目前的交房大戰中，SOLO2是一個解決得不錯的例子，值得借鑒。他們在施工過程中將原定7層的陶粒混凝土輕質隔墻改換成輕鋼龍骨雙層雙面石膏板，因為材料價格不降反升，而且工地一直是開放的，因此更換材料時沒有正式通知業主。業主在收房前發現問題，對此提出疑義，并要求集體收房。為此開發商積極與業主對話，詳細解釋更換材料的原因，對媒體也不回避采訪，同意并配合業主集體收房。目前，已經有五百多套房子順利交房。由此可見，出了問題并不可怕，要勇于危機公關，拿出誠意解決問題。
杜絕危機：“無糾紛交樓”令人期待
百姓買房為的是享受生活，不是為了惹氣。某些項目樣板間瞞天過海，實際裝修偷梁換柱，連戶型和面積都說變就變的“翻臉無情”的確讓人心寒。
但同時我們也看到了好的榜樣。3.15當天，一天之內，有60多名富力城的業主順利入住，在接下來的一個星期里，富力城A5號樓202戶業主，已有160多戶順利入住。“3.15”是個敏感特殊的日子，富力城卻選擇了這個時間交樓，勇氣可嘉，對整個業界也是意義重大。富力城的順利交樓，意味著開始有開發商走出“交樓危機”的陰影，京城樓市開始看到“無糾紛交樓”的曙光。
關健詞：智能化小區物業管理需要必然性
為規范智能化示范工程建設和管理行為，建設部制定了午夜智能化小區AAA標準，為了引導新建居住小區智能化系統建設健康持續發展，促進住宅產業現代化，各地區根據三 A標準出臺了規范，對居住小區智能化提出高標準要求。
1、物業智能化是社會發展的需要
隨著生活水平的提高，“住”是人類生存的基本需求之一，在進入新世界的今天，人們對生活環境提出了更高的要求。近年來，信息技術、互聯網技術的迅猛發展，成為社會發展的主流，人類的生產和生活方式也因此正向信息化邁進。傳統的辦公方式、商貿、管理、文化、休閑等活動無不朝著信息化、網絡化發展，從而促進了“信息化智能小區”的興起。信息化影響著社會的每一個角落，是IT產業想傳統建筑產業及人們生活滲透的必然結果。“智能化住宅”是一種面向市場銷售的特殊商品。智能化小區的建設必須堅持“經濟型”、“可靠性”、“開放性”和“可持續發展性”的基本原則，使小區更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適”的居住環境；“高效、便利”的物業管理。
2、物業智能化必須滿足業主的需要
現代智能化系統應采用高效化的原則，實行以智能話住宅為基本單位，智能化物業管理中心為中心節點，寬帶數據網為傳媒的系統模式。
智能小區智能化系統和設備主要包括：1）自動遠程自來水、電、燃氣三表抄送系統；2）家庭安防預警、防盜系統，包括自動門鎖和門磁，安裝于窗口的紅外線探測器，緊急求助按鈕；3）保安巡更系統及閉路電視監控系統；4）小區一卡通及現代通信；5）計算機物業管理等智能化電子系統，以及小區“電子大屏幕”、“音樂背景”等。
各種系統具有很高的實用性和技術領先性，從而更好地位業主提供一個搞笑、舒適、便利的人性化建筑環境。
物業管理作為一個新興行業，逐漸成為一個設計社會方方面面、千家萬戶息息相關的朝陽產業，智能化住宅小區開始建設的同事贏遵循“管理師保障”的原則，沒有高質量的住宅小區智能化的管理，就不可能充分發揮小區智能化得功能效益。為此，作為智能化住宅小區實際管理者―物業公司應運用現代化的計算機管理手段通過提高日常物業管理工作中的科技含量，使物業管理能夠適應現代科技和現代建筑技術的發展潮流，保持物業管理的高水平。
3 物業管理的品牌競爭
品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業, 目前還不 夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了 品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創名牌企業，建優 秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的物業管理與ISO9001認證 研討會,吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物業管理品牌戰略的號角。現在,企業已經進入了品牌競爭的時代,未來幾年,物業管理企業要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物業管理品牌
2） 創建 物業管理品牌的條件
3）創建物業管理品牌的必然性
4） 創建物業管理品牌的策略
5） 物業管理進入品牌競爭時代
1）品牌和物業管理品牌
目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現。低價已使很多公司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的“洋物業”已開始伸手采摘豐碩的果實。大多管理落后的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境.物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌引入物業管理行業，從而給消費者以更多選擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質.公司成立以 來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的 企業精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式 。目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、 房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區 ”稱號.幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第 一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實 行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首 次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
2） 創建 物業管理品牌的條件
可以設想，如果物業管理公司受托實施物業管理的小區內，業
主入住后發現建筑質量低下，配套及環境很不完善，售后遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等等一系列問題，面對這樣的小區物業公司只能窮于應付，根本談不上創建自己的服務品牌。物業管理公司要成功的創建品牌，要根據物業的特點，硬件、軟件設施，有點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設施，設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準 。
2、1、2、環境，環境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環境具有他的公用性，同樣綠
化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發
揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好。評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境
藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。
2、1、3、質量，質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請
專家來鑒定。
2、2 軟件 評價軟件的第一個標準就是在所有的軟件要件構成中，是否有研發，研究發
展，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位。如果管理的物業為寫字樓可能更多的是關注
區域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標群體的需求，而且這個研
究要保證這個物業可持續發展。軟件也就是看一個管理公司具備不具備對物業發展的預見性和
指導性，當具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標了，那么物業公司需要做的兩件事
情就是管理和服務設計及管理和服務的執行。
2、3 服務對象 可以說物業的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需
求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致。
2、4 樹立品牌意識
作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的
口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。各物業管理公
司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、
文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導隨時
隨地、盡心盡力的服務理念，為業主提供優質服務。
2、5 完善的規章制度和高素質的從業人員 規章制度有利于各項工作的順利發展開展和公
司的進步，員工工作的有序。從業人員如果都能清楚地知道自己所服務的企業比別人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業為自豪的話，就會逐步形成員工的“品牌氣質
”，這種氣質的形成對于企業品牌的成長是非常關鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養前
途的員工或招聘專業人員，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展培養后備人才。培訓可以
通過理論研討、聽專題講座、舉行專項訓練等形式，從而不斷提高物業管理人員的理論水平和
業務素質。
3 創建物業管理品牌的必然性
3、1 實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的
要求已經從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設備正常運行、物業
區內治安良好、環境整潔、服務設施齊全等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，
才能創造出一流的居住環境。其次，名牌物業管理受到消費者青睞，不僅僅在于其表層的管理
服務，更重要的是它所蘊含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。換句話說消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實
現過程。正因為名牌物業管理所蘊含的高文化品味及高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘，
不惜為之投資。3、2 實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要 物
業管理服務性的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社 會”，不能以牟取高額利潤
為目的，所以許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營、服務？從現在先進
的物業管理企業中，我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管
理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、
物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。
3、3、物業管理品牌可以是永存的 物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，
就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎優秀物業管理小區、安全文明小區以及ISO9001
質量管理體系認證；在軟件建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通
過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。3、4、物業管理品牌是信任與承諾 名
牌企業、優秀物業管理小區表達著產品或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠
、友好合作和信任的關系。優秀物管“產品就向商海中的燈塔，吸引著迷茫和優柔寡斷的
業主客戶。優秀物管產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物管企業與業主之
間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌（優秀物業管理小區、樓宇、安全文明小區）能體現
出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。 3、5、物業管理品牌是對服務價值的
最好詮釋 如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格（這種合理收費價格是按照國家收費
標準，而且是物管企業和業主都能接受的），提供優質的產品或服務，那么，市場就會認同
于它，業主就會忠實于它。物業公司和業主的這種關系，是以經營品牌為紐帶的。品牌或
優秀物業管理小區是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業給予業主以承諾。物管企業以履
行承諾來維護其產品，作為對業主的奉獻和熱情，這樣，會使業主發現忠實一家物管企業是
值得和有利的。
3、6 物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有
吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而
傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分 由下列的數據我們可以看出： 現
在許多房地產開發商在銷售中把信譽好的物管公司提供的物業管理作為一個非常重要的促銷手
段。據調查，2002年，京、滬、穗三地新開發的樓盤把主要的賣點放在物業管理（97％）。其
他主要賣點還有：位置（94％）、價格（92.8％）、戶型（91.4％）、建筑質量（89％）、環
境（84％）、生活質量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大 一項物業如果具有良好的物業管
理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業
公司才是和他們“同呼吸，共命運”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光
的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管
理品牌如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否、自豪、自尊的一個重
要影響因素。
3、6、3 物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略 營銷中利用物業管理
品牌主要有兩個途徑。3、6、3 、1 現場銷售過程中，通過現有物業管理人員的儀表、言行、
工作與服務態度等來直接展現物業管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業項目上
來；3、6、3、2 營銷中有意把物業管理品牌作為一個賣點，通過電視、雜志、報紙等媒體把
項目物業管理品牌的概念突出出來。
因此創建物業管理品牌是物業公司發展的必然趨勢，它將會使物業管理的服務水平不斷推向
新的高度，服務質量得到不斷提高，
策馬揚鞭辭舊歲，喜氣洋洋迎新年。新的的一年已經到來了，那么關于公司經理年會發言稿范文該怎樣寫呢?下面就是小編給大家帶來的公司經理年會發言稿范文，但愿對你有借鑒作用!
公司經理年會發言稿范文一
各位同仁們：
大家上午好!
我們走過了忙碌多彩的20__年，迎來了充滿生機的20__年。在新春佳節即將來臨之際，我謹代表公司向這一年來無私奉獻和辛勤工作的全體員工致以節日的問候。祝大家新年快樂!
一、總結與回望
20__年雖已離我們而去，但回首而望，這一年是公司迎難而上的一年，是公司迅速成長的一年，更是公司面對不利形勢，勇于開拓進取的一年。通過公司全體人員的不懈努力和辛勤付出，公司取得全年銷售總額1億7000萬元的好成績，超額完成銷售指標4000萬元。至此，我們由2012年1億5000萬，20__年1億6000萬發展至今，一年一個臺階，一步一個腳印地成功走向了一條健康穩步的發展之路。20__年新產品新業務收入較上一年增長86%，較2012年增長363%，真正意義上實現了跳躍式發展的良好勢頭!20__我們在生產安全問題上經過了幾年的努力有了突破性的的提高。安全事故發生率較2012、2014年分別下降82%，56%，并且杜絕了重大安全事故的發生。20__年我們開展了轟轟烈烈的降本增效工作，在全員的努力下，累計節約資金279萬元，這其中飽含了每一位員工的努力和智慧!回首亞通5年的發展歷程，1800多個日日夜夜里，我們經歷過困苦，面對過挫折;付出過汗水，更多的是收獲了喜悅。今天，我們已經由沖壓供應商成功轉型為焊接供應商，并開始大批量供貨，這預示著未來三年我們的產能將大幅度提高，所以，我想再一次感謝和亞通一路走來的每一位員工，感謝你們對我的信任，是你們的努力和堅持，讓亞通在不斷發展和前進的道路上，能夠走的這樣昂首闊步!
二、夢想與期望
“寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來”，不經歷風雨，如何見彩虹。而真正支撐我走到現在的，正是我今天要講的主題——光榮與夢想，責任與擔當。
每個人都擁有夢想，而我的夢想就是將亞通打造成一個受人尊敬的企業。那什么叫受人尊敬?就是當你非常自豪地告訴你的家人、朋友“我在亞通公司工作”時，他們會望向你，并投以無比羨慕和崇敬的目光。這就是受人尊敬，被人敬仰。
那么，在這新的一年里，我也要對在座的所有亞通人提出我的期望：
作為一名亞通人，我希望每個人對工作都要充滿激情。這種激情，首先源自你對這份工作的熱愛。只有熱愛工作、對工作充滿激情的人，才會自動自發地對工作產生責任感。
作為一名亞通人，我希望每個人都能批次信任，相互關懷。信任與關懷是我們每個人以誠相待，和諧團結的前提，更是發揮團隊力量的基礎。目前，我們部門間的合作與溝通還不是很順暢。既然我們為了一個共同的夢想走到了一起。那么，我希望，我們每個人、每個部門在合作時，都能站在一個共同的立場來思考和解決問題。我希望，我們都能有一顆寬容心。
三、未來與展望
展望20__年，我們將面臨新的機遇和更大的挑戰，希望大家繼續努力，開拓創新，以新的姿態、新的努力，譜寫新的篇章!只有所有亞通人共同努力，齊心協力不斷開拓進取，在全年的各項工作中努力貫徹實施，與集團公司一起“中流擊水”，我相信20__年的亞通將會百尺竿頭更進一步，在激烈的市場競爭中成為業界黑馬，贏得美好的未來!
最后，我在此謹代表公司再次向全體員工表示衷心的感謝，并通過你們向你們的家人表示新春的祝福，并給大家拜個早年，祝大家新春愉快，工作順利，身體健康，合家幸福，萬事如意!
謝謝!
公司經理年會發言稿范文二
各位領導、各位同：
大家好!轉眼間，20__年又過去了，這一年，是公司在各方面不斷完善、穩步發展的一年。在這一年里，我們各位員工都能融洽相處。工作上我們互相幫助、互相指點、共同探討，愉快地開展了一項又一項的工作。
我們曾為了完成共同的目標，而一起努力過，就像展銷會期間，為了能讓公司取得更優越的成績，為了提高公司的對外形象，我們曾一起加班，財務部加班結數，辦公室加班簽合同，而銷售部則加班為客戶辦理定購手續。與此同時，各位經理也陪伴著我們，同大家一起加班，一起吃飯，直到我們完成工作為止。那一刻是多么的溫磬。
當我們在工作上遇到困難時，總會團結一致，群策群力，解決難題。而遇到急于處理的問題時，其他同事都是不分彼此，主動地幫助做一些復英打英抄寫或裝釘等力所能及的工作。在我們的辦事員出去辦事時其他同事會幫他接聽電話、接待客人、簽訂合同等等。我們就是在這樣一個團結一致、互相幫助的氛圍下完成了一項又一項的工作。在這一年里，公司組織過燒烤、戶外生存挑戰野炊、男、女藍球聯誼賽等文娛活動，公司還舉辦了英語培訓班，激發了各位員工學習外語的興趣，為各位員提高自身素質創造了機會。通過這些活動的開展，使我們各位員工的生活變得更豐富、更多姿多彩，同時增進了各位員工之間的友誼。公司時時刻刻都關心著我們的生活，關心我們的健康，為我們安排了體檢，為我們統一購買預防感冒的藥物，還安排食堂為我們煲涼茶等等，使大家覺得公司就象一個溫暖的大家庭。
一切的一切，都是與公司決策層的英明領導和全體員工的通力合作分不開的，在此，謹代表全體員工感謝總經理__及各位經理，感謝公司。
最后祝各位同事新年快樂，身體健康!
公司經理年會發言稿范文三
親愛的員工同志們：
大家下午好!
在這辭舊迎新的日子里，我們公司又迎來了新的一年。今天，我懷著無比高興和感恩的心情，把大家召集在一起，聚到這里，共同組織召開2019年“感恩過去，放飛未來”主題年會。
首先感謝大家在過去的一年里不離不棄，辛勤工作，為公司的發展建設所做的努力和付出。
謝謝大家!在此我隆重地給大家鞠個躬。
回顧過去的一年，我們公司整體工作發生了巨大的改變，取得了可喜的成績，這一切成績的取得都是大家共同努力的結果，我只是起了一個組織者的作用。一年以來，我更多地是通過每周的全體員工大會，給大家講一些做人做事方面的體會、經驗和心得。期望通過這些形式統一一下大家的思想認識，從而形成我們共同的價值觀、世界觀，因此有利于我們上下一條心，通過大家共同努力，把我們這份神圣的事業，做穩做強。
20__年年初，我們把公司確定為“規范發展年”，檢驗一年來的工作，我們基本上達到了年初的預期目標。
總結一年來，我們分別在以下幾個方面取得了可喜的成績：
一、公司組織架構和流程方面
20__年中旬我們在管理層進行了一次大膽的改革創新，對中高管理層進行了調整，提拔了__為公司副總，__為市場部總監，聘用了有多年現貨經營經驗的__為公司副總。同時，更新修正了許多管理制度，規范了各部門的崗位職責，定崗定編，使每個員工都能夠在公司找到自己的位置，發揮出了個人的潛能。這期間，業務部組織了部門專業技能和業務知識培訓，行政部建立和完善了各個部門績效考核管理制度等，公司所有部門的工作都取得了明顯的成果，從而為公司的規范發展奠定了扎實的團隊基礎。
二、員工福利方面
長期以來，我們公司對員工福利工作都十分積極主動，2018年在員工福利方面我們又采取了許多具體的措施，使員工福利更加日常化、實效化。首先，按時繳納員工的社會保險，我們區別于其他私營公司，除了法定三險外，還另外為員工繳納工傷和失業兩項保險費用。其次，為員工提供了探親往返車票報銷，節假日福利獎金，提供了帶薪年假和帶薪病假等等。總之，公司在力所能及的范圍內為員工創造更多的福利，使每個員工都在福利方面得到了更多的實惠和保障。
三、硬件基礎建設方面
首先，20__年公司的一件大事是在空港經濟區，購置了1000多平米的辦公場所，日前也已經裝修完畢，計劃2月下旬搬家喬遷，這樣將會使我們廣大員工更加寬敞舒適的工作環境。
其次，在硬件方面，我們又購置了一套山石防火墻，提升了公司數據的安全性。新增了“___”行情分析客戶端，滿足了客戶個性化選擇的需求。
對于過去發生的一切，無論是困難還是成績，我們都心懷感恩，感恩困難讓我們成長，感恩每個員工的辛勤工作和無私的奉獻，總之，希望我們回顧過去，心存感恩，展望未來，放飛理想。
對于即將到來的20__年我們充滿了希望和憧憬，鑒于我們公司戰略規劃的連續性，我們今天把20__年設定為公司的“目標管理年”。
這樣，在新的一年里，我們還將通過目標管理，設定公司的發展戰略目標。針對公司的總體規劃目標，生成部門績效目標、員工個人業績目標。在指定目標過程中，要注意部門之間的銜接。在確定一些具體的量化指標時，要做到目標定的切合實際，不流于形式，同時要和每個人簽定目標責任協議書，有明確的獎懲細則，有考核，有落實，有兌現，從而達成目標，完成任務，實現公司總體效益質的飛躍。
最后，我衷心地希望全體員工能夠用飽滿的熱情積極端正的態度，來迎接新的一年的工作，同時，我相信在全體員工的共同努力奮斗下，我們公司的明天會更好，我們的事業明年會更加輝煌燦爛。
在此，我給大家拜個早年，祝愿大家新年快樂，愛情甜蜜，家庭幸福，身體健康，萬事如意!
謝謝大家!
公司經理年會發言稿范文四
在過去的一年里，東方豪苑以極高的消化速度和消化率順利占領臺山市場。
上半年，三期工程全部順利完成竣工驗收。目前除尚余小部分高層住宅單位外，其余全部銷售完畢，銷售率達到98%，別墅和商鋪單位已全部售空。去年，公司全年銷售金額達到一億五千二百多萬元，回籠資金一億六千多萬元。
6月份，四期項目錦江1_、2_、3_、5_、6_、7_樓同時啟動，到年底，部分在建樓盤將近完成主體框架工程，其中7_、8_樓已順利于2011年元旦開盤，然后1_、3_也將于2011年春節前開盤。
元旦錦江的開盤銷售場面異常火熱，銷售率節節攀升，實現了2011年的開門紅，在臺山市房地產市場再次引起轟動效應。
在公司銷售全面飄紅的同時，我們在房地產開發領域，在打造優秀商住小區方面也取得不俗的成績。去年12月份，我們東方豪苑榮獲中國房地產業協會評選的2010-2011年度中國房地產宜居樓盤稱號。公司林國東、仲崇智等主要領導也分別獲得了中國房地產業協會、中國房地產主流媒體聯盟等單位聯合頒發的2010年度中國房地產年度經理人獎和2010年度中國房地產操盤手稱號。
五期項目方面，地下室部分和地上裙樓部分已經完成，1_樓主體工程也接近收尾階段，
項目全年未出現重大質量及安全事故。酒店的籌備工作也在密鑼緊鼓的進行中。在招商工作中，成功引進了華潤萬家這樣的大型商家，華潤萬家的進入，將成為臺山地區的第二家大型綜合超市，也將會大大的提升了東方豪苑社區檔次和綜合競爭實力，為公司的社區品牌增添了更豐富的色彩。
物業管理方面，物業公司在廣大員工的辛勤付出中，以飽滿的熱情和團結務實、敬業求進的精神，緊跟公司發展的節拍，不斷吸收和借鑒物業管理行業精華和成功經驗，專業服務水平和內部管理水平得到逐步提高。公司在提高全體員工的專業素質上和內部管理水平上做了不少努力，持續進行各種的員工培訓，通過學習，全體員工的服務意識與服務技巧有了較大的提高，專業素質得到加強。現在，物業公司各班組已初步形成依章辦事，遵守公司規章紀律和客戶服務程序的良好風氣，各項工作基本實現有章可循，有據可依，有記錄可查。
工程管理方面，通過工程部全體的努力，不斷提高工程質量，確保確保工程進度，各專項責任人全面負責自己區域內的工程進度、工程質量和施工安全工作，保質保量完成公司下達的任務。
同事們，20__年的成績即將成為歷史，新的一年已經開始，對于我們德祥房地產又即將翻開新的一頁，續寫新的篇章。
新的一年，將是新的形勢，新的挑戰，新的要求，我們面臨新的任務，新的機遇，新的挑戰。我們在肯定成績的同時也要正視各種問題的存在，具體地講，主要幾個方面：
物業管理工作好就比產品的售后服務，直接關系到我們東方豪苑在社會上的形象，影響公司的長期發展，故打造品牌物業將成為物業公司2011年度的工作重點。去年物業公司存在幾個比較重要的問題：
(一)是人員流動性過高，專業人才招聘困難。
去年全年共計離職員工人數將近120人，相當于一整個物業公司人員。員工流動性高，
必然導致一些列的問題出現：一方面增加招聘費用、培訓費用等管理成本;另一方面讓內部業務流程等不能有效的延續，讓部分工作不能有效開展起來。所以，針對此問題，物業公司須綜合詳細地分析員工離職的主要原因，及時采取有效的辦法，努力提高內部員工的歸屬感和凝聚力，體現更多的關懷，讓員工感受到家的溫暖，減少員工流失。與此同時，通過各種渠道和各種辦法，招募優秀的物管人才，保證物業公司良性發展。
(二)是安全防范工作仍存在有漏洞。
由于保安人員不多，人員流動性大，專業素質仍有待提高。在安全防范方面例如裝修
管理和出入控制等方面，各項手續要遵循人性化、服務性原則的同時，也要兼顧確保安全性目的。小區出入口檢查等方面仍需要進一步加強工作，對此，下年度應從人員素質上著手，努力建立更完善的安全綜合防范系統，做好防火、防盜、防人為破壞三防工作，確保小區安全無問題。
(三)是內部管理和工作流程須進一步完善和規范。
目前，物業公司在港聯顧問公司的指導下，內部管理和相關業務流程已基本建立管理框架，但也還存在較多不足和有待改進的地方。例如物業公司內部的相關業務流程、工作指引、服務指引還不完善;管理層對一線工作人員的指導性不高;工作人員服務意識不足等。導致小區業主對物業管理工作滿意度不高，不斷的有不滿情緒出現。因此，物業公司應從服務就是讓客戶滿意，業主至上，服務第一等服務理念出發，強調對客戶工作的重要性，加強內部管理，進一步完善內部工作流程和工作指引，加強員工教育培訓，在實際工作尋求突破。
(四)是創收能力進一步提高。
去年物業雖然現在推出了一些個性化服務項目，但現僅限于內部客戶，且在價格上與服務水平方面與社會其他同行相比無明顯優勢，會所的功能也沒有充分的發揮，這些問題都有待下年度積極探索解決辦法，利用好現有的有利資源提高創收能力。
公司經理年會發言稿范文五
尊敬的各位領導、各位同事及各位來賓：
大家新年好：
20__年已在歲月的行進中落下歷史的帷幕，充滿希望與朝氣的20__年又悄然走來。值此辭舊迎新之際，我謹代表__生產基地，向各位領導及同事、和各朋友、各來賓，致以誠摯的問候和新春的祝福!
剛才聽了公司領導和同事的講話，我們深受鼓舞!董事長與我們共同回顧了一起走過的20__年，又帶領我們共同展望了令人期待的20__年。多年來，我們時時刻刻感恩于集團公司領導和所有同事對我們生產部無微不至的關懷和鼓勵;我們也真真切切地體會到所有同事對我們的支持和幫助!
20__年是我們積極參與激烈市場競爭的一年,也是接受嚴峻挑戰和考驗的一年。一年來，面對原料供應滯后、訂單交期短、生產要求特殊等各種不利因素，我們團結一致，咬緊牙關，攻堅克難，較好地完成了銷售部下達的訂單任務，這些成績的取得是我們生產一線員工和生產管理團隊共同努力的結果，也是由銷售部、行政部、品質部、技術部、采購物流等部門的大力支持的結果，更是所有同仁埋頭苦干、銳意拼搏的結果。值此，我謹向一貫支持我們的各部門領導，各位同事及銷售部全體同仁致以衷心的感謝!
過去的20__年，可以說確實困難重重，遠超預期。
20__年，我們將立足于完善產品質量，提高交貨及時率和一次
交驗合格率，著眼于深化生產團隊建設，使我們的責任感、使命感得到進一步激發，士氣更加旺盛，斗志更加昂揚。我們要緊抓機遇，根據公司的銷售目標確立科學合理的生產計劃;管理要進一步加強，產品質量要嚴抓不松懈，交貨期得到有效保障。主要有以下幾個方面。
第一;提高產品質量是做不完的功課，如何將產品質量的提高落實到實際行動上呢?應遵循三不放過的原則，第一出現質量問題不放過，第二問題的根源查不清楚不放過，第三，不找到解決問題的辦法不放過。防患于未然，汲取教訓，不斷提高質量管理水平。
第二;提高交貨及時率首先要合理計劃，凡事預則立，不預則廢。計劃是關鍵，然后就是各部門之間的銜接，物料是否按時到位，生產是否按時完成，質檢是否按時檢驗，物流是否按時發貨到客戶手中等等。最后也是最重要的要明確責任、建立獎懲制度，根據任務完成情況，給予適當獎罰。
第三;不斷加強生產團隊建設。21世紀的競爭是人才的競爭更是團隊的競爭。注重團隊建設，加強團隊力量，打造高績效的生產團隊，是提高企業競爭力的關鍵。因為一個人的力量永遠是有限的，只有大家團結一心，才能解決各種復雜問題。加強生產團隊建設，就是要從嚴管理，按章辦事，用好手中的兵，打好自己的仗。
第四;維護并保養好生產設備，當前我們的設備清一色都是新設備，從拉絲、絞線、擠塑、成纜等各種不同規格和種類的設備一應俱全，除了能夠生產額定電壓450/750v及以下聚氯乙烯絕緣電線電纜、額定電壓(1-35kv)中壓低壓電力電纜、通用橡套電纜、礦用電力電
纜、控制電纜、架空絕緣電纜、鋼芯鋁絞線及裸制品產品外，還能夠生產計算機電纜等弱電產品、以及及各種低煙無鹵、阻燃耐火環保電線電纜，年后還將陸續投產新遷的硅橡膠、氟塑料、預分支等特種電纜產品，生產能力不斷提高。
__生產基地是__集團的核心生產基地，具有寬敞的電纜行業現代化標準廠房，擁有電纜行業內先進一流的生產設備，具有懂生產，善經營的生產管理團隊，更具有發展前景的浙纜牌市場，林場生產基地具有很好的發展前景，全部投產后有望年產20億的電線電纜生產能力。
20__年我們將根據市場發展趨勢重點開發機車車輛線，鋁合金電纜和風能電纜等產品。
建立各類管理體系。一是生產管理系統，從商務部下單到訂單排產生產，再到產品出廠檢驗發貨等，建立一套完整的生產管理體系。二是建立完善的質量管理體系。三是，建立完善的售前、售中、和售后服務體系。
我相信20__年的訂單在在坐的各位領導及同事的共同努力下一定能夠取得更好的成績。
回首過去，展望未來。新的一年又將開啟新的征程，托舉新的希望，承載新的夢想。展望20__年，面對更為復雜多變的市場需求，我們依然激情澎湃，斗志昂揚，對于未來，我們生產團隊充滿信心，我們將在集團公司的帶領下，齊心協力，團結奮戰，實實在在做人，腳踏實地做事。為集團公司發展大計貢獻我們的努力!我們有理由堅信，__集團的明天一定會更加燦爛，更加輝煌!
最后，衷心祝福大家新年快樂!身體健康!合家幸福!
謝謝!
