時(shí)間：2022-07-25 04:21:32
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇閑置土地處理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】《閑置土地處置辦法》；主要問(wèn)題；梳理
國(guó)土資源部的經(jīng)修訂通過(guò)的《閑置土地處置辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》，將原《閑置土地處置辦法》稱(chēng)為“原《辦法》”）于2012年7月1日實(shí)施，該辦法是1999年制訂以來(lái)第一次修訂。對(duì)促進(jìn)集約節(jié)約利用土地，健全土地市場(chǎng)有重要作用。筆者在對(duì)《辦法》及之前與閑置土地有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行學(xué)習(xí)，并通過(guò)幾年的實(shí)踐，對(duì)《辦法》的問(wèn)題進(jìn)行了梳理。
一、關(guān)于“閑置土地”的定義
在《辦法》修訂之前，雖然不乏閑置土地有關(guān)的各種規(guī)定，但因相關(guān)規(guī)定對(duì)閑置土地的定義不一而足，極易引發(fā)爭(zhēng)議。而《辦法》則明確規(guī)定了閑置土地的概念和范圍，使上述問(wèn)題得到解決。
根據(jù)《辦法》的規(guī)定，屬于以下情形之一的國(guó)有建設(shè)用地均可認(rèn)定為“閑置土地”：①?lài)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土地使用權(quán)人”）超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。②已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)一年的國(guó)有建設(shè)用地。
同時(shí)，《辦法》對(duì)上述情形中的有關(guān)概念進(jìn)行了明確，使認(rèn)定閑置土地有了更明確的標(biāo)準(zhǔn)：
動(dòng)工開(kāi)發(fā)：指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖完畢：使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁：其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。
已投資額、總投資額：均不含國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
最為值得一提的是，對(duì)于未約定、規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的情形，原《辦法》規(guī)定的計(jì)算未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)期限的起算點(diǎn)為“國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)頒發(fā)之日”，而《辦法》則以“實(shí)際交付土地之日”作為起算點(diǎn)，且規(guī)定“實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書(shū)確定的時(shí)間為準(zhǔn)。”，較原《辦法》更公平、更具可操作性。
但實(shí)踐中仍會(huì)出現(xiàn)定義不明確而出現(xiàn)異議的情況。如在沒(méi)有取得土地使用權(quán)的情況下而認(rèn)定為閑置土地。當(dāng)事人簽定出讓合同后，長(zhǎng)期未繳清出讓金，因此尚不能辦理土地登記，因?yàn)闆](méi)辦證，因此也不能認(rèn)為其取得土地使用權(quán)。在此情況下，如果其符合“超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地”，依據(jù)《辦法》關(guān)于閑置土地的定義，可以認(rèn)定為閑置土地，而其因未繳清出讓金而沒(méi)有取得土地使用權(quán)，這樣就出現(xiàn)了“未取得土地使用權(quán)卻閑置土地”的現(xiàn)象。如以閑置為由進(jìn)行處理，當(dāng)事人會(huì)說(shuō)，我連土地使用權(quán)都未取得，怎么會(huì)閑置土地？顯然僅以合同規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期來(lái)界定閑置還不夠嚴(yán)密。
二、關(guān)于能否無(wú)償收回被司法機(jī)關(guān)查封的閑置土地問(wèn)題
盡管1998年國(guó)土資源部已有批復(fù)（國(guó)土資函（1998）403號(hào)），“司法機(jī)關(guān)因債權(quán)債務(wù)糾紛而查封國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，被查封的土地也必須是訴訟當(dāng)事人擁有合法使用權(quán)的土地。對(duì)于司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國(guó)有土地使用權(quán)：查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)。”但有觀點(diǎn)認(rèn)為：司法機(jī)關(guān)查封土地，如因民事關(guān)系查封，因?yàn)楣怖娓哂谒綑?quán)利，處理閑置土地系為維護(hù)公共利益，應(yīng)優(yōu)先因私人利益而被查封的保全。另此批復(fù)系1998年作出，現(xiàn)在還是否有效，國(guó)土資源部在清理規(guī)范性文件中未明確。
三、關(guān)于無(wú)償收回閑置土地、征收土地閑置費(fèi)的法律性質(zhì)不明確
對(duì)閑置土地一年以上的，征收閑置費(fèi)：閑置滿(mǎn)兩年的無(wú)償收回閑置土地的處理。閑置費(fèi)相當(dāng)于出讓金的20%，無(wú)償收回土地則更是對(duì)相對(duì)人利益重大，且具有明顯的處罰性質(zhì)，符合行政處罰的特征。但這種對(duì)當(dāng)事人嚴(yán)厲的處罰卻沒(méi)有明確是行政處罰行為，無(wú)論是《土地管理法》還是《城市房地產(chǎn)管理法》以及其他法律文件中都未規(guī)定這兩種措施為行政處罰性質(zhì)（在法律責(zé)任一章中沒(méi)有規(guī)定），實(shí)踐中如按行政處罰進(jìn)行處理，缺少法律依據(jù)。
行政征收是指行政主體憑借國(guó)家行政權(quán)，根據(jù)國(guó)家和社會(huì)公共利益的需要，依法向行政相對(duì)人強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)卣骷欢〝?shù)額金錢(qián)或?qū)嵨锏男姓袨椤奈淖稚蟻?lái)看，好象收回閑置土地和征收閑置費(fèi)符合行政征收的定義，且后果一樣，但從本質(zhì)上來(lái)看，兩都還是有區(qū)別。法律性質(zhì)不明確會(huì)導(dǎo)致救濟(jì)什么不清晰以及處理時(shí)效等問(wèn)題。這不能不說(shuō)是立法的重大遺憾。
四、時(shí)效未規(guī)定
國(guó)家土地督察沈陽(yáng)局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)沈陽(yáng)督察局）自2007年組建以來(lái)，堅(jiān)持“邊組建，邊工作，以工作促組建，以組建促工作”，履行監(jiān)督檢查計(jì)劃單列市人民政府等土地利用和管理情況的職責(zé)。
在開(kāi)展巡查、專(zhuān)項(xiàng)督察等日常工作同時(shí)，積極探索督察工作新機(jī)制，實(shí)行案件移交督辦的新方式，即初步調(diào)查認(rèn)定存在土地違法違規(guī)的案件移交有關(guān)地方人民政府，由地方人民政府按照法律法規(guī)規(guī)定具體調(diào)查處理，沈陽(yáng)督察局跟蹤督辦。
在群眾舉報(bào)和媒體披露后，沈陽(yáng)督察局掌握到沈陽(yáng)億隆房屋開(kāi)發(fā)有限公司和沈陽(yáng)綠島溫泉俱樂(lè)部有限公司違法違規(guī)用地問(wèn)題的線(xiàn)索。結(jié)合全國(guó)正開(kāi)展的閑置土地清查工作，督察局對(duì)兩家企業(yè)的土地利用狀況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督察。
據(jù)調(diào)查，2004年沈陽(yáng)億隆房屋開(kāi)發(fā)有限公司領(lǐng)到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，載明用地性質(zhì)為住宅，用地位置在沈陽(yáng)市東陵區(qū)桃仙鎮(zhèn)荒山子村。同年8月到沈陽(yáng)市東陵區(qū)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。
沈陽(yáng)督察局先后三次到現(xiàn)場(chǎng)督察。當(dāng)時(shí)企業(yè)在準(zhǔn)備建設(shè)別墅，沒(méi)有正式動(dòng)工。沈陽(yáng)督察局向當(dāng)?shù)卣烷_(kāi)發(fā)企業(yè)提出停止別墅建設(shè)、提高容積率補(bǔ)交出讓金的督察建議。2008年6月跟蹤巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)億隆房屋開(kāi)發(fā)有限公司違反國(guó)家禁止供地政策，以及《閑置土地處置辦法》規(guī)定，開(kāi)工建設(shè)別墅群。
2004年2月，沈陽(yáng)綠島旅游度假區(qū)管委會(huì)（佟溝鄉(xiāng)政府）與沈陽(yáng)綠島馨源旅游開(kāi)發(fā)公司董艷杰及韓國(guó)商人金哲洛簽訂《沈陽(yáng)綠島旅游度假區(qū)溫泉旅游綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)合同》，沈陽(yáng)綠島馨源旅游開(kāi)發(fā)公司于當(dāng)年4月領(lǐng)取土地使用證，用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)。同年3月，作為沈陽(yáng)綠島馨源旅游開(kāi)發(fā)公司與金哲洛等人合資組建的沈陽(yáng)綠島溫泉俱樂(lè)部有限公司成立，第二年與沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局蘇家屯分局以協(xié)議方式簽訂土地出讓合同，獲得位于佟溝鄉(xiāng)李溝村原屬于沈陽(yáng)綠島馨源旅游開(kāi)發(fā)公司的258991平方米國(guó)有土地使用權(quán)，并辦理土地登記，在一宗土地上采取化整為零方式領(lǐng)5本國(guó)有土地使用證，地類(lèi)由商服用地改為住宅用地。
經(jīng)調(diào)查人員實(shí)地踏勘并走訪(fǎng)，發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)綠島溫泉俱樂(lè)部有限公司一直沒(méi)有實(shí)際使用該地塊。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，公司用所獲土地先后與三家公司進(jìn)行所謂合作開(kāi)發(fā)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓合同意在住宅用地后邊標(biāo)注別墅字樣，合作中土地作價(jià)由取得之初的每畝幾萬(wàn)元上漲到每畝幾十萬(wàn)元，涉嫌炒賣(mài)土地。如不及時(shí)制止，將造成巨額國(guó)有土地資產(chǎn)流失。
沈陽(yáng)億隆房屋開(kāi)發(fā)有限公司、沈陽(yáng)綠島溫泉俱樂(lè)部有限公司的行為違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》和《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）明確規(guī)定：“土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用。”發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，沈陽(yáng)督察局及時(shí)移交沈陽(yáng)市自行處理，沈陽(yáng)督察局跟蹤督辦。沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局于7月30日向沈陽(yáng)億隆房屋開(kāi)發(fā)有限公司下達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》，要求拆除已開(kāi)工未建成的別墅、收回閑置土地使用權(quán)等。沈陽(yáng)億隆房屋開(kāi)發(fā)有限公司則接受處理決定，已拆除20棟別墅，建筑面積近6000平方米，另有13棟正在拆除中；收回閑置土地及被拆除別墅所占土地共149736平方米。兩宗土地處置到位后，可追繳土地出讓金近2億元，并使閑置多年的土地得到合理利用。
沈陽(yáng)督察局履行職責(zé)，督促地方政府執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，依法依規(guī)處置閑置土地。督察局已將此情況報(bào)告國(guó)家土地總督察徐紹史，并致函遼寧省人民政府介紹案件移交督辦情況。根據(jù)批示精神，沈陽(yáng)督察局繼續(xù)跟蹤這兩宗閑置土地的處理情況，支持地方政府依法行政工作。
這只是長(zhǎng)和系旗下項(xiàng)目涉嫌閑置的冰山一角，其在全國(guó)8個(gè)城市13個(gè)項(xiàng)目，均不同程度的疑似閑置。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些項(xiàng)目的土地價(jià)格近100億元。
7月1日，國(guó)土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行。如果以閑置一年以上，收取20%的土地閑置費(fèi)計(jì)算，這些土地將應(yīng)被追繳近20億元的土地閑置費(fèi)，如果以閑置兩年以上將被收回，又有多少土地要被收回？
然而現(xiàn)實(shí)情況是，長(zhǎng)和系旗下的眾多項(xiàng)目或?qū)⒗^續(xù)“閑置”，并信誓旦旦地否認(rèn)“囤地”。
皇家別墅擱淺8年
“巍巍的燕山山脈，自西北逶迤而來(lái)；環(huán)山之內(nèi)，是洪水沖刷形成的小盆地；綠樹(shù)濃蔭之中，一座座紅墻黃瓦的陵園建筑，檐牙高啄，金碧輝煌，坐落在東、西、北三面的山麓上。”這便是位于北京市昌平區(qū)、被稱(chēng)為“世界上保存最完整、埋葬皇帝最多的墓葬群”—十三陵世界文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)。
在這片環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)水上乘的十三陵世界文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)里，長(zhǎng)和系正計(jì)劃打造占地25.5萬(wàn)平方米、建筑總面積逾8萬(wàn)平方米的“皇家別墅”。
早在2005年5月26日，長(zhǎng)和系旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”，00001.HK）與和記黃埔有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“和記黃埔”，00013.HK)，便聯(lián)手斥資1.84億元從北京嘉海興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“嘉海興業(yè)” ）收購(gòu)了位于十三陵世界文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)內(nèi)占地25.6萬(wàn)平方米的該地塊，以及地面上名為“北新嘉園”的現(xiàn)有建筑物。
該地塊坐落于北京昌平區(qū)十三陵鎮(zhèn)北新村，毗鄰十三陵水庫(kù)和北京國(guó)際高爾夫球俱樂(lè)部，容積率為0.3，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔官網(wǎng)均稱(chēng)，“將建成為十三陵世界文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)內(nèi)罕有的高檔低密度住宅區(qū)。”因其坐落于十三陵世界遺產(chǎn)某建設(shè)控制區(qū)里，被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“皇家別墅”。
但是5年后的2010年8月，和記黃埔巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，卻登上了國(guó)土部曝光的“閑置土地黑名單”。
對(duì)于這一“皇家別墅”閑置近6年的原因，和記黃埔將責(zé)任推到政府身上。然而，北京市昌平區(qū)國(guó)土分局工作人員在8月14日發(fā)給時(shí)代周報(bào)記者的采訪(fǎng)回復(fù)中稱(chēng)，“在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中‘國(guó)六條’政策出臺(tái)，市政府相關(guān)部門(mén)暫停受理容積率小于1的住宅項(xiàng)目的審批。因此，該項(xiàng)目需報(bào)批的立項(xiàng)、規(guī)劃等相關(guān)后期手續(xù)停滯。”
但是直到拿地8年多后的今天，這一“皇家別墅”項(xiàng)目仍處于“計(jì)劃中”，仍未開(kāi)工，和記黃埔2011年年報(bào)顯示，預(yù)計(jì)2014年僅能完成該項(xiàng)目的1%。昌平區(qū)國(guó)土分局工作人員在采訪(fǎng)回復(fù)中稱(chēng)：“據(jù)了解，該項(xiàng)目現(xiàn)正辦理調(diào)規(guī)等相關(guān)工作。近年來(lái)，我局曾多次以書(shū)面形式和口頭形式催促其盡快開(kāi)工未果。”
7月1日，國(guó)土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行，其中規(guī)定“閑置土地，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地”。
和記黃埔計(jì)劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，距合同約定的2004年11月7日的開(kāi)工時(shí)間已過(guò)去7年多。7月9日，時(shí)代周報(bào)記者欲向和記黃埔媒體聯(lián)絡(luò)人李惠明詢(xún)問(wèn)目前該項(xiàng)目進(jìn)展情況，其秘書(shū)以其“開(kāi)會(huì)為由”婉拒，另一位媒體聯(lián)絡(luò)人李翠華的秘書(shū)則表示幫忙轉(zhuǎn)達(dá)采訪(fǎng)要求。7月23日，時(shí)代周報(bào)記者再次聯(lián)系李惠明和李翠華，其二位的秘書(shū)再次以“開(kāi)會(huì)為由”婉拒。8月12日，時(shí)代周報(bào)記者第三次聯(lián)系李惠明和李翠華，李惠明的秘書(shū)稱(chēng)“她今天休假了”，李翠華的秘書(shū)則表示，“李翠華女士主要負(fù)責(zé)香港的業(yè)務(wù)，內(nèi)地業(yè)務(wù)由李惠明女士負(fù)責(zé)。”
《閑置土地處置辦法》規(guī)定：“未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。”
而和記黃埔計(jì)劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)兩年，是否會(huì)被收回？昌平區(qū)國(guó)土分局工作人員在回復(fù)中巧妙地回答：“下一步將依照新修訂的《閑置土地處理辦法》對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行界定并依規(guī)處理。”
“并無(wú)在內(nèi)地囤地”？
北京十三陵的“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目，只是長(zhǎng)和系旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔“土地閑置”的一個(gè)縮影，雙方在全國(guó)8市共有13個(gè)項(xiàng)目涉嫌閑置。
《閑置土地處置辦法》中規(guī)定：“已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。”
2005年5月，和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)斥資16億元拿下武漢江漢區(qū)花樓街和老浦片兩個(gè)舊城改造地塊，占地面積共 約16萬(wàn)平方米，但截至2011年底，這兩個(gè)項(xiàng)目仍處于“計(jì)劃中”。和記黃埔2011年年報(bào)顯示，預(yù)計(jì)在拿地10年后的2015年，才能完成老浦片區(qū)項(xiàng)目的1%、花樓街項(xiàng)目5%。
雙方在2005年9月26日，還以9600萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓成交價(jià)，獲得了珠海占地20萬(wàn)平方米的淇澳島柏濤灣項(xiàng)目。截至2011年底，該項(xiàng)目同樣處于“計(jì)劃中”，和記黃埔2011年年報(bào)顯示，預(yù)計(jì)2014年和2015年僅分別能完成1%。
為依法處置閑置土地，優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《閑置土地處置辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[20*]3號(hào)）等文件精神，經(jīng)市政府研究，現(xiàn)就我市開(kāi)展工業(yè)閑置土地處置工作提出如下意見(jiàn)：
一、實(shí)施閑置土地公示制度。對(duì)涉及工業(yè)土地閑置的企業(yè)，其土地閑置面積、土地閑置原因等情況定期向社會(huì)公示，接受群眾監(jiān)督。
二、召開(kāi)閑置土地企業(yè)業(yè)主會(huì)議。向企業(yè)主宣傳土地管理相關(guān)法律法規(guī)和上級(jí)有關(guān)文件精神，使企業(yè)業(yè)主提高對(duì)節(jié)約集約用地的認(rèn)識(shí)，盡快開(kāi)工建設(shè)，自覺(jué)糾正土地閑置行為。
三、閑置土地處置措施
（一）簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)于因自身原因閑置土地的，責(zé)成簽訂補(bǔ)充協(xié)議，限定在3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，并根據(jù)用地規(guī)模限定6-18個(gè)月內(nèi)竣工投產(chǎn)。對(duì)因政府原因閑置土地的，所在地鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道、工業(yè)園區(qū)（功能區(qū)）須說(shuō)明原因并提出整改方案，同時(shí)落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，限定時(shí)間予以解決。政府閑置原因消除后，企業(yè)主應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，限期開(kāi)工建設(shè)。鼓勵(lì)將閑置土地用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房。
（二）政府折價(jià)收回。對(duì)于因自身原因或政府原因閑置土地的，如果業(yè)主主動(dòng)與政府（市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心）簽訂折價(jià)收回協(xié)議，將土地使用權(quán)交還政府的，市政府依照原取得價(jià)格給予原土地使用者補(bǔ)償，并按年息7%給予利息補(bǔ)償。地上建筑物和構(gòu)筑物按評(píng)估價(jià)予以補(bǔ)償。
（三）依法無(wú)償收回。對(duì)于因自身原因閑置的土地使用者既不簽訂補(bǔ)充協(xié)議，又不與政府簽訂折價(jià)收回協(xié)議或簽訂補(bǔ)充協(xié)議后不履行協(xié)議的，由市政府依法無(wú)償收回。地上建筑物和構(gòu)筑物按評(píng)估價(jià)予以補(bǔ)償。
四、收回的土地（廠(chǎng)房）納入*市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備，由市國(guó)土局依法公開(kāi)重新掛牌出讓。
五、擅自改變用途或閑置廠(chǎng)房用于出租的按照東政發(fā)[20*]68號(hào)文件規(guī)定作出處理，即：工業(yè)企業(yè)不得擅自改變土地用途或違反規(guī)劃改變建筑使用功能。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，由規(guī)劃行政執(zhí)法部門(mén)責(zé)令其限期恢復(fù)規(guī)劃原狀，如不能限期恢復(fù)規(guī)劃原狀的，由國(guó)土部門(mén)責(zé)令其交還土地，并處以每平方米20-30元罰款。逾期仍不交還土地，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。企業(yè)的閑置廠(chǎng)房用于出租的，出租方除按約定繳納入庫(kù)稅收額度外，承租方應(yīng)在本地辦理工商注冊(cè)登記，除照章申報(bào)增值稅、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)外，還應(yīng)承諾企業(yè)所得稅在*申報(bào)繳納。承租方與出租方日供稅可合并計(jì)算，承租方要按每畝不少于2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，否則按違約處理，交納違約金。土地違約金由市國(guó)土部門(mén)收取，納入市財(cái)政專(zhuān)戶(hù)。禁止將閑置廠(chǎng)房分租給非生產(chǎn)性企業(yè)。擅自出租的，市國(guó)土部門(mén)可根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。工業(yè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)由市規(guī)劃行政部門(mén)責(zé)令其限期糾正；不能糾正的，一律由市國(guó)土部門(mén)收回重新出讓。
改變土地用途符合東政發(fā)（20*）59號(hào)文件第七條規(guī)定條件的，由土地使用者提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金后予以辦理土地用途變更手續(xù)。
一、統(tǒng)一思想。深刻領(lǐng)會(huì)做好閑置土地清理處置工作的意義
各地對(duì)土地的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。今年，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的趕超發(fā)展。市委、市政府提出打好“三場(chǎng)硬仗”即“決戰(zhàn)園區(qū)，跨越千億”工業(yè)強(qiáng)攻戰(zhàn)、一年一大步，三年大變樣”城建大會(huì)戰(zhàn)、產(chǎn)業(yè)招商、項(xiàng)目落地”招商爭(zhēng)奪戰(zhàn)。這“三場(chǎng)硬仗”勝利都依賴(lài)于一個(gè)重要的基礎(chǔ)條件，那就是土地資源供應(yīng)保障。現(xiàn)在面臨的形勢(shì)是國(guó)家的土地政策越來(lái)越嚴(yán)格，土地資源越來(lái)越緊缺。今年以來(lái)，市建設(shè)用地報(bào)批面積2.5萬(wàn)畝，居全省第一，創(chuàng)歷史新高。8月30日，省政府獎(jiǎng)勵(lì)我市新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)950畝，應(yīng)該說(shuō)用地報(bào)批成績(jī)喜人，但是不少地方仍存在無(wú)地可用、項(xiàng)目落不了地。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面是項(xiàng)目建設(shè)用地緊張、計(jì)劃有限；另一方面是有些地方尤其是工業(yè)園區(qū)土地閑置問(wèn)題比較突出，甚至部分縣市城區(qū)商住用地都存在閑置狀況，相當(dāng)一部分土地批后未供。底有多少土地閑置，座的各位領(lǐng)導(dǎo)，心中要有一本帳。
按照省里的統(tǒng)一部署，今年2月。市開(kāi)展了土地領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理工作，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用出讓情況、閑置土地清理處置情況、土地出讓收支情況、房地產(chǎn)用地情況進(jìn)行了全面清理。這些工作都取得了階段性成效，但一些地方對(duì)專(zhuān)項(xiàng)治理工作存在認(rèn)識(shí)不夠高、工作不夠到位、指導(dǎo)不夠得力的問(wèn)題，對(duì)閑置土地清理處置信心不足、工作畏難、措施不硬。清理處置閑置土地是確保項(xiàng)目落地、緩解用地供需矛盾的有效途徑，加快工業(yè)化、城市化進(jìn)程的重要手段。各地務(wù)必正確認(rèn)識(shí)以土地供應(yīng)政策和利用方式促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、推動(dòng)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重大意義，把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到省委、省政府和市委、市政府的決策部署上來(lái)，切實(shí)提高對(duì)清理處置閑置土地的認(rèn)識(shí)。
二、精心安排。盡力確保閑置土地清理處置暨專(zhuān)項(xiàng)治理工作取得實(shí)效
市閑置土地清理取得了一定成效，去年以來(lái)。但仍然存在清理不徹底，收回不堅(jiān)決等問(wèn)題。市委書(shū)記謝亦森多次強(qiáng)調(diào)要實(shí)現(xiàn)進(jìn)位趕超，一方面要積極向上爭(zhēng)取用地指標(biāo)；另一方面一定要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的用地理念和方式，精細(xì)算賬，惜地如金，最大限度地盤(pán)活和用好存量，最大限度地減少浪費(fèi)和閑置土地的現(xiàn)象，最大限度地減少違規(guī)違法用地行為，為加快發(fā)展提供有力的用地保障。各地各部門(mén)要認(rèn)真貫徹落實(shí)全省閑置建設(shè)用地清理處置暨專(zhuān)項(xiàng)治理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議精神，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)家最嚴(yán)格的土地管理制度和節(jié)約集約用地制度，堅(jiān)決嚴(yán)肅查處土地領(lǐng)域違法違紀(jì)案件，堅(jiān)決防止土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，堅(jiān)決依法依規(guī)管好地、用好地、造好地，全力確保專(zhuān)項(xiàng)治理工作取得最大成效。具體要做好以下三方面工作：
對(duì)我市2003年以來(lái)全部新增國(guó)有建設(shè)用地、供應(yīng)的全部國(guó)有建設(shè)用地以及查辦的國(guó)土資源領(lǐng)域違法違紀(jì)案件情況進(jìn)行全面清理，一要做好自查清理。認(rèn)真按照省檢查工作方案的步驟要求。逐宗核查、分門(mén)別類(lèi)、建立臺(tái)帳。針對(duì)清理出的閑置土地要核查清楚，逐宗登記，并按照“以用為先、依法進(jìn)行、分類(lèi)處理、集約利用”原則，結(jié)合實(shí)際情況，采取“一地一策、一企一議”方法，分類(lèi)處置盤(pán)活。當(dāng)前，閑置土地處置方法主要有以下五種：一是收繳土地閑置費(fèi)；二是限期開(kāi)發(fā)；三是等價(jià)置換；四是協(xié)議收回；五是無(wú)償收回。各地要區(qū)別不同情況，依據(jù)政策法規(guī)靈活運(yùn)用，如工業(yè)用地與商住用地要有所區(qū)別；開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期囤地要堅(jiān)決收回；對(duì)閑置土地的處置要體現(xiàn)集約利用的原則，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率等控制標(biāo)準(zhǔn)，不能重走粗放用地的老路。
從工作實(shí)際出發(fā)，二要依法依規(guī)處置。各地各部門(mén)要堅(jiān)持實(shí)事求是原則。參照歷史變遷和實(shí)際使用情況，嚴(yán)格依照土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面的法律法規(guī)，按程序處置到位。一是定性質(zhì)。根據(jù)每一宗地的外業(yè)核實(shí)情況，按照有關(guān)法律法規(guī)、逐宗地進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)、分析、研究，對(duì)土地是否屬于閑置依法進(jìn)行認(rèn)定，切實(shí)做到認(rèn)定有事實(shí)依據(jù)，收回有法律保障。二是定類(lèi)別。根據(jù)有關(guān)法律和政策的規(guī)定，按照開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、閑置原因，對(duì)每宗閑置土地進(jìn)行分類(lèi)登記，明確宗地的處置方式，確定是收回還是允許繼續(xù)開(kāi)發(fā)或規(guī)劃控制等，做到分類(lèi)指導(dǎo)，依法處理。三是定方案。嚴(yán)格按照“一地一策”原則，根據(jù)實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的處置方案，保證處置工作的合法性和可操作性。四是定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)和實(shí)際情況，合理確定征收土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和有償收回閑置土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、程序、處置方式的公開(kāi)力度，接受社會(huì)監(jiān)督。
推進(jìn)速度快、效果也明顯，三要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)閑置土地集中人力物力進(jìn)行清理處置。但經(jīng)常性的跟蹤監(jiān)管不可或缺，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制才是做好這項(xiàng)工作的根本。只有從源頭上減少閑置土地的產(chǎn)生，才能使最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度落到實(shí)處。要強(qiáng)化按規(guī)劃用地意識(shí)，合理控制出讓規(guī)模，嚴(yán)格按控制指標(biāo)簽訂土地出讓合同。要落實(shí)凈地交易制度，縮短土地開(kāi)發(fā)周期。要加強(qiáng)日常監(jiān)管，做好規(guī)劃條件控制和執(zhí)行情況的監(jiān)管。要深入分析閑置土地形成的原因，著力在健全完善制度和探索構(gòu)建新機(jī)制上下功夫，不斷促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用，推動(dòng)閑置土地清理工作經(jīng)常化、制度化、規(guī)范化。
三、政府推動(dòng)。努力形成齊抓共管、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)的工作格局
一項(xiàng)系統(tǒng)工程。各地各部門(mén)務(wù)必樹(shù)立大局觀念，清理處置閑置土地是土地領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理的重要內(nèi)容。形成齊抓共管、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)的工作格局。
多次在全市綜合性會(huì)議上強(qiáng)調(diào)閑置土地清理處置工作的重要性，一要強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。市委、市政府歷來(lái)高度重視閑置土地清理工作。市委書(shū)記、市長(zhǎng)多次召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行部署。并就閑置土地作出重要批示。同時(shí)，市閑置土地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組制定出臺(tái)了市閑置土地處置辦法（試行）等一系列文件。應(yīng)該說(shuō)，市閑置土地清理工作具有良好的基礎(chǔ)。這次全省閑置建設(shè)用地清理處置暨專(zhuān)項(xiàng)治理工作中，各地要盡快成立相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，從人員、經(jīng)費(fèi)、組織上給予全力支持。主要領(lǐng)導(dǎo)要親自參與，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指導(dǎo)和督促檢查閑置土地處置工作。為此，市政府將建立責(zé)任考評(píng)機(jī)制。對(duì)行動(dòng)不力、收地?zé)o果的不僅追究主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，而且市政府還將直接清收；對(duì)閑置土地處置率達(dá)不到80%一律給予通報(bào)批評(píng)，并追究相關(guān)人員責(zé)任。
涉及面廣，二要強(qiáng)化配合聯(lián)動(dòng)。閑置土地清理處置暨專(zhuān)項(xiàng)治理工作。工作難度大，既要政府主導(dǎo)高位推動(dòng)，更要各方配合協(xié)同作戰(zhàn)。國(guó)土資源部門(mén)要做好閑置土地處置的政策指導(dǎo)和監(jiān)督把關(guān)；財(cái)政部門(mén)要做好各項(xiàng)資金的征收劃撥和跟蹤檢查工作；審計(jì)部門(mén)要對(duì)用地過(guò)程中補(bǔ)償資金的使用、土地出讓金收繳情況進(jìn)行審核；城建規(guī)劃部門(mén)要核實(shí)宗地用途、規(guī)劃指標(biāo)情況；監(jiān)察部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)貫徹落實(shí)土地管理法律法規(guī)情況的監(jiān)督檢查，抓好違法違規(guī)用地案件的查處工作。各縣（市、區(qū)）政府和市“三區(qū)”管委會(huì)要對(duì)閑置土地處置的全過(guò)程負(fù)責(zé)，采取領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)、分片包干、全面排查的形式，通過(guò)全程監(jiān)管，確保清理處置落到實(shí)處。
7 月18 日，黑龍江省國(guó)土資源廳宣布：將利用5 個(gè)月時(shí)間，查清各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)（ 園區(qū)） 用地、批而未用土地、近五年來(lái)工業(yè)項(xiàng)目用地、土地收儲(chǔ)和各級(jí)政府以土地抵押融資等情況。
民合村村民高興的是，他們反映的3000 多畝耕地被非法征用、撂荒兩年的問(wèn)題，可能引起相關(guān)部門(mén)的重視；但他們也不免心存憂(yōu)慮：這次會(huì)不會(huì)動(dòng)真格的？
為招商，占耕地
哈爾濱阿城區(qū)原為阿城市，是一座歷史名城，歷史上曾是女真族的興起地和金朝的早期都城，史稱(chēng)“上京會(huì)寧府”。
2006 年8 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤市設(shè)區(qū)，阿城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是黑龍江省政府批準(zhǔn)辟建的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
開(kāi)發(fā)區(qū)作為中國(guó)改革開(kāi)放的產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的示范區(qū)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用是不可估量的。
但在現(xiàn)實(shí)中，很多省份以開(kāi)發(fā)區(qū)之名強(qiáng)行征地、占地引發(fā)了很多矛盾。阿城開(kāi)發(fā)區(qū)征占三千余畝耕地，閑置兩年，僅是中國(guó)“開(kāi)發(fā)區(qū)亂象”的典型之一。
據(jù)了解，從2011 年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)區(qū)政府分批征用了民合村村民的耕地，第一塊地征占520 畝，東起延川大街，南至民富大街，西至中直路，北至民合大街，“當(dāng)時(shí)政府征用時(shí)稱(chēng)是招商來(lái)的森工木業(yè)用地。”
哈爾濱市政務(wù)公開(kāi)網(wǎng)資料顯示：2010 年12 月10 日，阿城區(qū)人民政府與中國(guó)龍江森林工業(yè)（集團(tuán)）總公司簽署協(xié)議建立森工木業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總規(guī)劃用地100 萬(wàn)平方米，總投資12 億元人民幣。項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入約20 億元人民幣，實(shí)現(xiàn)稅收約1.5 億元。
阿城區(qū)承諾，對(duì)加入工業(yè)園區(qū)的森工木業(yè)園開(kāi)辟“綠色通道”，切實(shí)保證辦事程序最便捷、時(shí)限最短、效率最高、投資者最滿(mǎn)意。2011 年5 月11 日，該項(xiàng)目正式在阿城開(kāi)發(fā)區(qū)奠基。
《中國(guó)民商》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，森工木業(yè)園區(qū)地塊已經(jīng)被柵欄圈起，數(shù)間生產(chǎn)車(chē)間已經(jīng)建成，但圈起的地塊一半以上沒(méi)有投入使用，依然種植著玉米等農(nóng)作物。
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民告訴記者，該企業(yè)至今沒(méi)有生產(chǎn)，園區(qū)內(nèi)的玉米是企業(yè)種植的。“原來(lái)都是我們的耕地，現(xiàn)在被企業(yè)圈起來(lái)自己種。”
與森工木業(yè)園區(qū)一路之隔，是一個(gè)占地60 多畝、已經(jīng)被廢棄的磚廠(chǎng)――民合村磚廠(chǎng)。
“政府在三年前就把占地60 多畝的磚廠(chǎng)推平，至今未給一分錢(qián)補(bǔ)償，磚廠(chǎng)被推時(shí)還有承包期四年。”該磚廠(chǎng)承包人韓勁松介紹，2010 年，阿城區(qū)招商建廠(chǎng)，在未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下，開(kāi)發(fā)區(qū)出動(dòng)近百人進(jìn)行強(qiáng)拆，至磚廠(chǎng)設(shè)備報(bào)廢、廠(chǎng)房廢棄，損失700 余萬(wàn)元，至今未得到補(bǔ)償。
村民告訴記者，政府推平磚廠(chǎng)后，事實(shí)上完全可以耕種，但一直被閑置。
村民無(wú)地可種
阿城開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在2011 年征用的第二塊地位于阿城區(qū)印刷廠(chǎng)大壩以北，綏濱鐵路線(xiàn)以東，長(zhǎng)江路以南，阿什河流域以西，共計(jì)面積3193 畝。
“我們民合村二組有人口2000 多人，平均每人耕地在1.5 畝左右，此次征地基本上把全組耕地全部占用了。”當(dāng)?shù)囟辔淮迕穹Q(chēng)。
村民們表示，土地占用至今已經(jīng)兩年多，一直沒(méi)有項(xiàng)目入駐，從2011 年開(kāi)始閑置，“我們看著多年耕種的土地閑置，覺(jué)得很可惜，多次去找政府商量，既然沒(méi)有項(xiàng)目我們先種著，但政府沒(méi)有答應(yīng)我們的要求。”
“整個(gè)小組現(xiàn)在基本無(wú)地可種，年輕人都出去打工了，只剩下我們這些老年人在村里勉強(qiáng)生活。”
李云飛說(shuō)，除了上述地塊，還有一次征用了120 畝，同樣被閑置至今。
記者在閑置地塊看到，原來(lái)的耕地全部荒蕪，雜草叢生，很多廢棄的蔬菜大棚依然存在，但大棚內(nèi)已長(zhǎng)滿(mǎn)荒草，部分閑置地塊上堆積著很多建筑垃圾。
村民說(shuō)，建筑垃圾都是在政府征用農(nóng)民耕地后，把城里拆遷垃圾拉到這里來(lái)的，“目的可能是應(yīng)付檢查，讓人覺(jué)得這里是荒棄地，另外，變成荒地后政府審批征用也比耕地審批容易。”
當(dāng)?shù)卮迕駥?shí)際測(cè)量后統(tǒng)計(jì)，上述閑置地塊面積至少在3800 畝左右。
“有的地塊現(xiàn)在依然在耕種，但不是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民耕種，是政府把我們的地送給別人種了，表面上看起來(lái)沒(méi)有撂荒，實(shí)際上卻不是我們農(nóng)民在種，主要是應(yīng)付上級(jí)國(guó)土部門(mén)檢查。”當(dāng)?shù)卮迕癖硎尽?/p>
對(duì)此，阿城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)辦公室主任吳松松解釋?zhuān)荷鲜龅貕K閑置，主要是當(dāng)年哈藥總廠(chǎng)準(zhǔn)備搬遷到阿城開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，政府征用了上述土地，后來(lái)哈藥集團(tuán)決定選址在哈爾濱市呼蘭區(qū)，所以土地一直在閑置，“開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)在正在積極招商，爭(zhēng)取盡早把閑置土地利用上。”
補(bǔ)償仍存爭(zhēng)議
民合村二組村民佟某告訴《中國(guó)民商》記者，2011 年征地時(shí)，政府未出具任何征地手續(xù)，也沒(méi)有和村民簽署征地協(xié)議，只是按每平方米49 元一次性給付補(bǔ)償，有青苗的每平方米多給4.2 元。一般每戶(hù)兩口人也就得到10 萬(wàn)元左右的補(bǔ)償。
佟某的上述說(shuō)法得到了其他村民的證實(shí)。
“這點(diǎn)兒補(bǔ)償我們要活命要養(yǎng)老，根本不夠，下一步我們?cè)撛趺崔k都不知道。”多位村民表示很無(wú)奈。
村民董某氣憤地說(shuō)，阿城區(qū)政府在2005 年征地時(shí)，地上附屬物大棚補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米149.6 元，溫室每平方米229.6 元，至2011 年到民合村征地時(shí)，地上附屬物大棚補(bǔ)償降到了每平方米76.11 元，溫室降到了每平方米87 元。
“種植大棚時(shí)每畝收入在3 萬(wàn)元以上，現(xiàn)在只能眼睜睜看著大棚在那荒棄著。”
村民楊某認(rèn)為政府對(duì)大棚補(bǔ)償不合理，多次找到開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和街道辦，至今沒(méi)有得到任何說(shuō)法。
雖然很多村民認(rèn)為補(bǔ)償不合理，但畢竟還是給補(bǔ)償了。“最冤的是村里的磚廠(chǎng)承包人，磚廠(chǎng)被推平了，當(dāng)時(shí)還在生產(chǎn)，很多紅磚被損，至今沒(méi)得到一分錢(qián)賠償。”民合村村民感嘆說(shuō)。
對(duì)于征地閑置問(wèn)題，北京市騰岳律師事務(wù)所主任曾凡榮律師對(duì)《中國(guó)民商》介紹：國(guó)土資源部已經(jīng)出臺(tái)《閑置土地處理辦法》，《閑置土地處理辦法》第四條明確規(guī)定，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2 年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。
一、指導(dǎo)思想
全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，配合合肥市工業(yè)立市戰(zhàn)略和北部組團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，加快長(zhǎng)豐南部經(jīng)濟(jì)崛起和全面奔小康步伐，為開(kāi)發(fā)區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”提供用地承載，以項(xiàng)目整合、二次用地為抓手，一事一議、先易后難、長(zhǎng)短結(jié)合的推進(jìn)土地利用整理，盤(pán)活存量土地，優(yōu)化工業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保障重點(diǎn)項(xiàng)目用地，建立具有開(kāi)發(fā)區(qū)特色的以工業(yè)項(xiàng)目為載體的土地清理模式，促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。
二、清理范圍和重點(diǎn)
此次項(xiàng)目土地清理涉及全部入園項(xiàng)目，包括以劃撥或有償出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的未建、在建、建成和新簽約但尚未辦理前期手續(xù)的項(xiàng)目。清理重點(diǎn)是：
（一）土地閑置項(xiàng)目（因不可抗力、政府行為或動(dòng)工開(kāi)發(fā)前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外）。包括以下情形：
1、以出讓方式取得土地使用權(quán)后，超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的（出讓合同未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期的，自出讓合同生效之日起算）或以劃撥方式取得土地使用權(quán)后，自建設(shè)用地批復(fù)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；
2、已動(dòng)工建設(shè)，但已開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的。
（二）未履行或未全部履行入園投資協(xié)議或土地出讓合同，不符合容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值稅收和開(kāi)竣工時(shí)間等規(guī)定指標(biāo)和相關(guān)約定之一的項(xiàng)目。
（三）不符合合肥市北部組團(tuán)總體規(guī)劃，需調(diào)整土地規(guī)劃用途的項(xiàng)目。
（四）因工藝技術(shù)落后、不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，需“關(guān)停并轉(zhuǎn)”或調(diào)整用地的項(xiàng)目。
（五）廠(chǎng)房長(zhǎng)期閑置或出租，無(wú)真實(shí)項(xiàng)目、無(wú)產(chǎn)值、無(wú)稅收且占地面積較大的項(xiàng)目。
（六）已簽訂投資協(xié)議，但未能履行協(xié)議約定條件且未辦理任何前期手續(xù)的項(xiàng)目。
三、處置方式
（一）對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，或自劃撥用地批復(fù)頒發(fā)之日起滿(mǎn)2年未使用，且非因不可抗力或政府行為造成閑置土地的，一律無(wú)償收回土地使用權(quán)。
（二）對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，或自劃撥用地批復(fù)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未使用的，一律按土地出讓金20%收取土地閑置費(fèi)。同時(shí)，土地使用者必須對(duì)項(xiàng)目用地限期開(kāi)工建設(shè)作出承諾。
（三）對(duì)未按投資協(xié)議或土地出讓合同履行容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值稅收和開(kāi)竣工時(shí)間等要求的，責(zé)令其追加投資，并作出書(shū)面承諾，限期達(dá)到相關(guān)要求。
（四）對(duì)因規(guī)劃調(diào)整等不適宜在原址繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目進(jìn)行搬遷，對(duì)其土地及地上建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行評(píng)估折價(jià)，給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)其中具有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目給予另行選址，小企業(yè)整合進(jìn)入孵化器。
（五）對(duì)現(xiàn)確無(wú)真實(shí)項(xiàng)目，廠(chǎng)房長(zhǎng)期閑置或出租，低產(chǎn)值低稅收項(xiàng)目，按國(guó)家土地供后監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，要求項(xiàng)目單位簽訂承諾書(shū)，限期達(dá)到有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。逾期達(dá)不到要求的，收回其土地使用權(quán)，對(duì)其土地及地上建筑物和構(gòu)筑物給予適當(dāng)補(bǔ)償。
（六）對(duì)已簽訂投資協(xié)議但未能履行協(xié)議約定條件且未辦理任何前期手續(xù)的項(xiàng)目，解除投資協(xié)議。
（七）其他未盡類(lèi)型項(xiàng)目另行處理。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目土地清理領(lǐng)導(dǎo)組，縣委副書(shū)記、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)主任湯傳信任組長(zhǎng)，縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，縣法制辦、國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局、財(cái)政局、房產(chǎn)局、法院主要負(fù)責(zé)人、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)主要負(fù)責(zé)人及分管負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室，區(qū)土地分局牽頭，規(guī)劃、經(jīng)貿(mào)、財(cái)稅等相關(guān)部門(mén)抽調(diào)專(zhuān)人集中辦公，負(fù)責(zé)清理日常工作，確保清理整頓工作取得實(shí)效。
五、預(yù)期目標(biāo)和實(shí)施步驟
此次清理工作涉及77個(gè)項(xiàng)目（占地總面積3871.05畝），力爭(zhēng)兩年內(nèi)完成，實(shí)現(xiàn)我區(qū)三條主道兩邊土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化，土地集中化管理程度提高，入園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率提升。
2012年，擬通過(guò)收回閑置土地、要求追加投資和搬遷置換等方式重點(diǎn)清理35個(gè)項(xiàng)目。自4月10日開(kāi)始至12月20日結(jié)束，分三個(gè)階段推進(jìn)清理工作。
（一）調(diào)查摸底階段（2012年4月10日至5月10日）
對(duì)項(xiàng)目土地使用、規(guī)劃建設(shè)和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況進(jìn)行逐一摸排和全面核查，對(duì)照投資協(xié)議相關(guān)約定、土地出讓合同有關(guān)要求和規(guī)劃批準(zhǔn)要求，查清違法、違約、違規(guī)現(xiàn)象，逐一建立檔案，確定清理重點(diǎn)和處理辦法。
（二）宣傳處理階段（5月11日至8月20日）
向被清理單位宣傳土地政策法規(guī)、各級(jí)政府關(guān)于節(jié)約集約用地的文件精神和本次項(xiàng)目土地清理辦法，按照一事一議的原則，下達(dá)處置通知書(shū)，貫徹實(shí)施清理方案和實(shí)施細(xì)則，依法處理每宗土地。
【摘要】高速公路建設(shè)需要征用大量土地，除公路用地及配套設(shè)施外，有些高速公路沿線(xiàn)還有大量被空置的土地，這些空置土地如果長(zhǎng)期不予以利用，將造成資源浪費(fèi)并可能帶來(lái)一系列問(wèn)題，本文分析了高速公路沿線(xiàn)閑置土地情況并提出應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞：空置土地；存在問(wèn)題；應(yīng)對(duì)措施
【 abstract 】 highway construction need much of the land requisition, except land for exclusive use by highways and supporting facilities outside, some high speed along the roads has a large number of been empty land, these empty land if long-term not be used, will cause the waste of resources and might lead to a series of problems, this paper analyzes the idle land along the highway and proposes some countermeasures.
Keywords: empty land; Existing problems; measures
一、高速公路征用地基本情況
高速公路具有全封閉、全立交，設(shè)計(jì)車(chē)速快的特點(diǎn)，并且按規(guī)范要求每50公里要設(shè)置一個(gè)服務(wù)區(qū)，每15公里設(shè)一處休息區(qū)，根據(jù)交通流量和沿線(xiàn)居民區(qū)、工業(yè)區(qū)分布情況等設(shè)置若干個(gè)出口匝道收費(fèi)站或辦事處，除了高速公路主道用地外，高速公路兩側(cè)邊溝外延起30米范圍內(nèi)（有的地方規(guī)定是50米）也不得建造永久性非公路設(shè)施。因此建設(shè)高速必須征用大量的土地。事實(shí)上很多高速公路在征用建設(shè)用地時(shí)都留有很大的空間，也就是說(shuō)征用土地的實(shí)際面積遠(yuǎn)大于實(shí)際土地需要面積，除了高速公路主道及配套設(shè)施用地外，公路兩側(cè)也遠(yuǎn)不止僅留有30米的空地。這種情況在早期建設(shè)的高速公路以及通山區(qū)高速中尤其突出。高速公路之所以征用那么多的土地，從自身需要來(lái)說(shuō)主要包括：1、考慮以后隨著車(chē)流量增大公路擴(kuò)建需要；2、公路大中修的需要，正常情況下高速公路通車(chē)十年左右就必須進(jìn)行大修，為保證大中修過(guò)程中料場(chǎng)和廢土的合理堆放，不影響沿途環(huán)境衛(wèi)生，需預(yù)留一定面積的土地；3、公路養(yǎng)護(hù)的需要。預(yù)留足夠土地可以為堆放物料、設(shè)備和搭建臨時(shí)工棚等帶來(lái)許多方便。從政策層面和地方政府角度來(lái)說(shuō)，主要有：1、高速公路基本上都是國(guó)家或省市重點(diǎn)扶持的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)公路建設(shè)用地有較大的傾斜和價(jià)格優(yōu)惠，有的甚至是無(wú)償劃撥；2、沿線(xiàn)地方政府非常歡迎高速公路經(jīng)過(guò)本地區(qū)，除其將為本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾出行帶來(lái)很大好處外，著眼于當(dāng)前，也希望能夠通過(guò)建設(shè)單位多征些土地，多給些征地補(bǔ)償款，以期能為改善當(dāng)前財(cái)政困窘狀態(tài)和老百姓生活起到一點(diǎn)作用；3、還有些地方為了爭(zhēng)取到本地區(qū)能設(shè)置高速公路出口收費(fèi)站，主動(dòng)要求免費(fèi)提供土地給建設(shè)單位開(kāi)設(shè)出口匝道或建設(shè)其他配套。以上原因?yàn)楦咚俟氛饔么罅客恋貏?chuàng)造了良好條件，也因此造成了一些高速公路擁有許多閑置的土地。這些土地后來(lái)有一部分因發(fā)展需要被利用上了，但也還有很多依然閑置。這些長(zhǎng)期閑置的土地除了部分被當(dāng)?shù)乩习傩辗欠ā扒终肌币酝猓蠖喽际请s草叢生，有些土地甚至由于年長(zhǎng)久遠(yuǎn)，又由于紅線(xiàn)圖標(biāo)識(shí)與現(xiàn)狀已有所不同，已經(jīng)難于劃清具體的邊界了。
二、高速公路土地閑置帶來(lái)的問(wèn)題
那么作為高速公路業(yè)主來(lái)說(shuō)，高速公路沿線(xiàn)大量土地閑置不僅僅是資源的浪費(fèi)，還可能帶來(lái)一系列問(wèn)題。首先是影響不好。前些年，土地閑置問(wèn)題似乎并沒(méi)有引起人們的注意，因?yàn)楫?dāng)時(shí)很多農(nóng)村人口都去城里打工了，近些年隨著中央對(duì)農(nóng)村建設(shè)的扶持力度加大，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格也逐步上升，許多農(nóng)民又回到家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，很多原來(lái)閑置的土地被重新利用，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是因?yàn)楦咚俟返男藿ǎ乖具h(yuǎn)離交通線(xiàn)、空間可達(dá)性差的地方變得交通便捷，空間可達(dá)性大大增強(qiáng)，從而導(dǎo)致土地使用價(jià)值大幅提高，尤其是在臨近收費(fèi)站出口周?chē)耐恋兀瑑r(jià)值更是比原來(lái)翻了好幾倍甚至是好幾十倍。在這種情況下，如果還有大量的閑置土地未能利用，這種資源長(zhǎng)期浪費(fèi)的現(xiàn)象必將引起人們的非議，帶來(lái)很不好的影響。其次，存在被占用的風(fēng)險(xiǎn)。這些土地因?yàn)殚L(zhǎng)期閑置，有的已經(jīng)被當(dāng)?shù)剞r(nóng)民占用進(jìn)行耕種，只要不是在這些閑置地上建設(shè)固定建筑物，很多情況下并不會(huì)受到路政部門(mén)的強(qiáng)力限制。農(nóng)民在這些土地上已經(jīng)收成了一載又一載。而就維護(hù)路產(chǎn)路權(quán)的路政部門(mén)來(lái)說(shuō)，對(duì)于農(nóng)民占用高速公路閑置土地進(jìn)行耕種的現(xiàn)狀也顯得很無(wú)奈，因?yàn)檫@些農(nóng)民兄弟占據(jù)著天時(shí)、地利、人和條件，他們采取的是“你進(jìn)我退，你退我進(jìn)”的游擊戰(zhàn)術(shù)，土地就在他的家門(mén)口，你趕他時(shí)他跑了，可你前腳剛走他后腳又踏進(jìn)來(lái)了，那怕是你廢了他的莊稼，但很快就又補(bǔ)種上了，而當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)一般都是采取縱容的態(tài)度。這種情況在沿線(xiàn)相當(dāng)普遍，路政隊(duì)員疲于應(yīng)付，幾個(gè)來(lái)回之后只好作罷，因?yàn)檗r(nóng)民在閑置土地上耕種對(duì)高速公路并沒(méi)有造成實(shí)質(zhì)性威脅，反正閑著也是閑著，就讓他們先種著吧！可問(wèn)題是，當(dāng)這些被老百姓種植上農(nóng)作物的土地在業(yè)主需要使用時(shí)，老百姓卻發(fā)難了，他們是非得讓你賠償或補(bǔ)償農(nóng)作物損失的，因此還可能引發(fā)跟當(dāng)?shù)乩习傩盏募m紛；再次，近些年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地的管理日趨規(guī)范和嚴(yán)格，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定，征用的土地二年內(nèi)無(wú)建設(shè)使用的除要交納高額閑置費(fèi)外并可由當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T(mén)無(wú)償收回。從今年七月一日起，這項(xiàng)規(guī)定將會(huì)得到更嚴(yán)格執(zhí)行。如果土地被政府無(wú)償收回，對(duì)高速公路業(yè)主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是無(wú)謂的損失。最后，土地閑置還可能帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)負(fù)擔(dān)。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積，根據(jù)這一規(guī)定，除了高速公路主道、沿線(xiàn)綠化帶、匝道及收費(fèi)站、以及用于公共服務(wù)的服務(wù)區(qū)、停車(chē)區(qū)以外，其他土地包括建筑用地、閑置土地等均屬于納稅人實(shí)際占用的土地面積，都要按規(guī)定繳納土地使用稅。以前，由于高速公路基本上都是國(guó)家和省市的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，由政府部門(mén)立項(xiàng)投資或合資建設(shè)，稅務(wù)部門(mén)對(duì)于征用高速公路土地使用稅其實(shí)是睜只眼閉只眼，有的是象征性征收一部分，有的是根本就不征收。實(shí)際上對(duì)于高速公路用地來(lái)說(shuō)，確實(shí)也存在難于確定納稅范圍的因素，存在是否納稅的有爭(zhēng)議的地方比較多。可是近年來(lái)有些地方的稅務(wù)部門(mén)由于稅源緊張，稅收任務(wù)重，把目光盯上了高速公路。比如，廣東粵東某高速公路就因?yàn)楫?dāng)年在建設(shè)時(shí)征用了大量的土地，并且許多土地空置多年未予利用，結(jié)果被沿線(xiàn)中某一個(gè)縣的土地管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)注意上了，土地管理部門(mén)要求收回閑置的土地，而稅務(wù)部門(mén)經(jīng)過(guò)核查，認(rèn)為該高速公路企業(yè)每年繳納給該縣的稅款僅是實(shí)際使用的建筑物占用地的稅款，并未包括大量的空置土地面積，應(yīng)把那些空置土地納入應(yīng)稅范圍，并且還要求該公司補(bǔ)繳幾年來(lái)的閑置土地使用稅和滯納金。目前該公司與稅務(wù)部門(mén)正就納稅范圍展開(kāi)爭(zhēng)辯，如果稅務(wù)局的說(shuō)法成立的話(huà)，那么該高速公路公司除了要補(bǔ)交高額的閑置土地使用稅以外，每年的納稅款也將增大一倍。其實(shí)，該高速公路最初的設(shè)計(jì)線(xiàn)路是不經(jīng)該縣的，最后是因?yàn)樵摽h領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)多方努力才爭(zhēng)取到上級(jí)交通主管部門(mén)和業(yè)主同意，修改了設(shè)計(jì)路線(xiàn)讓高速公路經(jīng)過(guò)該縣，但時(shí)過(guò)境遷，領(lǐng)導(dǎo)都已換了好幾屆了，又還有誰(shuí)會(huì)去重翻歷史念及舊情呢？而且，依法辦事肯定也是沒(méi)錯(cuò)的。
三、閑置土地的處理策略
為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)閑置土地抓緊規(guī)劃使用。針對(duì)高速公路自身情況，解決高速公路空置土地問(wèn)題可以從三個(gè)方面考慮：一是逐步綠化，高速公路沿線(xiàn)及周邊綠化是作為公路配套設(shè)施而免征土地使用稅的。這就為空置土地的利用提供了政策支持。為節(jié)約費(fèi)用，除邊坡、路肩等必須按規(guī)范要求植被外，其他地方只需要簡(jiǎn)單綠化就可以了，如選擇種植生命力強(qiáng)、管理粗放、價(jià)格低廉的植物。尤其是沿途那些預(yù)備將來(lái)作為擴(kuò)建使用的土地，改善景觀不是最主要目的，主要還是避免因土地長(zhǎng)期閑置帶來(lái)的一系列風(fēng)險(xiǎn)，也為將來(lái)公路擴(kuò)建化解再征地的難題。當(dāng)然，如果條件許可，能夠兼顧經(jīng)濟(jì)利益，種植一些既能美化環(huán)境又能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物就更好。二是開(kāi)發(fā)利用。可分為自主開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)和出租等三種類(lèi)型。首先是考慮自主開(kāi)發(fā)。如果資金許可，可根據(jù)閑置土地所處地理位置和環(huán)境，建設(shè)一些加油站、停車(chē)場(chǎng)、餐館、修理廠(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施，既完善了高速公路配套，又免讓土地閑置，達(dá)到避免土地被無(wú)償收回或被征收閑置稅的目的；其次是共同開(kāi)發(fā)。聯(lián)合有資源和資質(zhì)的企業(yè)共辦一些服務(wù)型配套，或者與公路配套相關(guān)的其他產(chǎn)品；第三是出租。如果企業(yè)資金比較緊張，還有一個(gè)辦法就是把閑置土地出租給其他單位或個(gè)人經(jīng)營(yíng)，業(yè)主僅收取租金就可以了，這是一個(gè)最省事的辦法。當(dāng)然，采取這種辦法必須與租賃人約定出租土地的經(jīng)營(yíng)范圍，最好也是經(jīng)營(yíng)公路配套的服務(wù)或產(chǎn)品，不然可能會(huì)受到地方相關(guān)部門(mén)的干預(yù)。三是對(duì)于那些確實(shí)無(wú)法利用或者在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)根本用不上的土地，比較妥當(dāng)?shù)霓k法還是主動(dòng)讓當(dāng)?shù)卣袃斒栈兀梢愿鶕?jù)當(dāng)年征地所需費(fèi)用參考目前地價(jià)與政府部門(mén)協(xié)商回收價(jià)格，達(dá)到雙贏目的。如本文剛才列舉的某高速公路公司，在近期就通過(guò)談判讓地方政府有償回收了部分閑置土地，獲得了一仟多萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)收入，而當(dāng)?shù)卣怖媚菈K土地引進(jìn)了一個(gè)大型投資項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了雙贏。
總之，對(duì)于高速公路空置土地的處理問(wèn)題應(yīng)該及早擺上議事日程，做到早安排、早規(guī)劃，不能等到問(wèn)題出來(lái)了才去考慮應(yīng)對(duì)之策，否則可能會(huì)很被動(dòng)，也可能給公司造成不必要的損失。
一、指導(dǎo)思想、基本原則和任務(wù)目標(biāo)
（一）指導(dǎo)思想。以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以保護(hù)耕地紅線(xiàn)為主題，以推進(jìn)節(jié)約集約用地為目標(biāo)，以提高閑置空閑低效土地利用效率為手段，依據(jù)土地管理法律、法規(guī)和政策，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地制度，促進(jìn)土地及時(shí)、合理利用，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。
（二）基本原則。
1.依法依規(guī)處置原則。嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)開(kāi)展清理活動(dòng)，做到處置工作程序合法、手續(xù)完備、依法行政，確保處置到位徹底，不留后遺癥。
2.與國(guó)家土地例行督察、衛(wèi)片執(zhí)法檢查驗(yàn)收同步推進(jìn)原則。對(duì)國(guó)家土地例行督察、衛(wèi)片執(zhí)法檢查中暴露的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，切實(shí)遏制違法違規(guī)用地行為，確保全市“零問(wèn)責(zé)”。相關(guān)鎮(zhèn)（街道）按照主體責(zé)任和屬地管理原則，扎實(shí)做好轄區(qū)內(nèi)清理處置工作。市閑置空閑低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)整體組織協(xié)調(diào)、督導(dǎo)檢查。
3.實(shí)事求是、妥善處理原則。對(duì)清理出來(lái)的閑置空閑低效用地要進(jìn)行充分的調(diào)查摸底，建立健全宗地明細(xì)臺(tái)賬，研究制定處置方案，明確一名責(zé)任人，切實(shí)分清原因，明確各方責(zé)任，在充分尊重當(dāng)事人權(quán)益的前提下依法、妥善處理，確保社會(huì)和諧穩(wěn)定。
4．邊清查、邊處理和以用為先原則。按照閑置空閑低效用地的不同情形，分別采取依法補(bǔ)償或調(diào)整區(qū)位、無(wú)償收回、收取閑置費(fèi)、限期開(kāi)發(fā)、異地置換、政府收購(gòu)儲(chǔ)備等方式擬訂處置方案。
（三）任務(wù)目標(biāo)。通過(guò)清查摸清全市閑置空閑低效用地總數(shù)；對(duì)清理出來(lái)的閑置空閑低效用地逐宗分析、編制方案、妥善處置；力爭(zhēng)年底之前的批而未供土地供地率達(dá)到85%以上；單位GDP耗地有所下降，節(jié)約集約用地水平明顯提升。
二、清理范圍
城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和鎮(zhèn)（街道）駐地范圍內(nèi)，造成批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡、閑置空閑低效等現(xiàn)象的國(guó)有、集體建設(shè)用地。
本方案所稱(chēng)批而未征土地，是指已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法應(yīng)實(shí)施農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收，但未落實(shí)征收補(bǔ)償方案、未實(shí)施征收行為的建設(shè)用地。
本方案所稱(chēng)征而未供土地，是指已落實(shí)征收補(bǔ)償方案、實(shí)施征收行為，但因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因未達(dá)到供地條件，未向土地使用者提供土地使用權(quán)的建設(shè)用地。
本方案所稱(chēng)閑置空閑土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)市政府批準(zhǔn)，超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地以及因生產(chǎn)、建設(shè)、挖損、塌陷、壓占、污染、自然災(zāi)害損毀等原因而造成的不能利用或因單位撤銷(xiāo)、遷移和破產(chǎn)等原因停止使用處于空閑狀態(tài)的建設(shè)用地，包括無(wú)主地、廢棄地。
本方案所稱(chēng)低效用地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，雖已進(jìn)行了開(kāi)發(fā)建設(shè)，但項(xiàng)目建成后因產(chǎn)品落后、經(jīng)營(yíng)管理不善等原因，連續(xù)一年以上處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，造成利用率低下的建設(shè)用地，或在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定期限內(nèi)建設(shè)狀況達(dá)不到閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)但未達(dá)到出讓合同約定建筑容積率、投資強(qiáng)度50%的建設(shè)用地。
三、方法步驟
（一）動(dòng)員部署階段。全市各級(jí)要對(duì)開(kāi)展閑置空閑低效用地清理工作進(jìn)行動(dòng)員部署，市、鎮(zhèn)（街道）分別成立閑置空閑低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定具體工作方案和措施。
（二）排查摸底階段。各鎮(zhèn)（街道）閑置空閑低效用地清理工作組通過(guò)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地項(xiàng)目進(jìn)行拉網(wǎng)式清查，逐宗核實(shí)，全面掌握閑置土地的基本情況，建立閑置土地臺(tái)賬，繪制閑置土地分布現(xiàn)狀圖。
（三）建檔清理階段。通過(guò)內(nèi)業(yè)檔案檢查、外業(yè)實(shí)地核查，統(tǒng)一登記造冊(cè)，建立閑置空閑低效用地清查臺(tái)賬和欠繳土地出讓價(jià)款的單位、個(gè)人明細(xì)賬目。完善土地利用統(tǒng)計(jì)各類(lèi)臺(tái)賬，對(duì)轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用情況建立“批、供、用、補(bǔ)、查”整套臺(tái)賬，做到臺(tái)賬與批件、批件與圖紙相吻合。堅(jiān)持邊清查、邊處理，逐一制定處置方案，閑置空閑低效用地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，通知抵押權(quán)人參與處置方案擬訂工作。依法報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施，做到成熟一個(gè)、處置一個(gè)，確保閑置空閑低效用地處理到位，欠繳土地出讓價(jià)款追收到位。
（四）檢查驗(yàn)收階段。市政府成立閑置空閑低效用地清理工作檢查驗(yàn)收組，對(duì)各鎮(zhèn)（街道）所有閑置空閑低效用地項(xiàng)目進(jìn)行全覆蓋核查，對(duì)瞞報(bào)漏報(bào)、壓案不查、整改不力的依法依紀(jì)實(shí)施責(zé)任追究。建立遏制閑置空閑低效用地的長(zhǎng)效機(jī)制。
四、處置方式
（一）對(duì)于批而未征、征而未供的國(guó)有建設(shè)用地，按照《國(guó)土資源部嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》和《省人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整盤(pán)活批而未用土地有關(guān)問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定，依法補(bǔ)償或按照調(diào)整區(qū)位的方式開(kāi)發(fā)利用。
（二）對(duì)于因土地使用者自身原因造成的閑置國(guó)有建設(shè)用地，按照下列方式處置：
1.依法無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)于因土地使用者自身原因閑置土地滿(mǎn)二年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其地上建筑物及其附屬設(shè)施給予適當(dāng)補(bǔ)償。
2.依法征收土地閑置費(fèi)。超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定動(dòng)工建設(shè)起始日期滿(mǎn)半年不滿(mǎn)一年的，依照合同約定，按土地出讓合同價(jià)款的10%收取土地閑置費(fèi)；閑置一年以上二年以?xún)?nèi)的閑置土地，按土地出讓合同價(jià)款的20%收取土地閑置費(fèi)。
（三）對(duì)于因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為原因造成的閑置國(guó)有建設(shè)用地，按照下列方式處置：
1.限期開(kāi)發(fā)。對(duì)已繳清土地出讓合同價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用，落實(shí)項(xiàng)目資金，并擬動(dòng)工建設(shè)的閑置國(guó)有建設(shè)用地，由國(guó)土資源部門(mén)與土地使用者簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工、竣工時(shí)間。對(duì)超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議約定動(dòng)工期限仍未動(dòng)工建設(shè)的，依照本方案處置方式第二條規(guī)定處置。
2.異地置換。對(duì)已繳清土地出讓合同價(jià)款，落實(shí)項(xiàng)目資金，并能按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定期限動(dòng)工建設(shè)，但因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因造成項(xiàng)目未能按照合同約定期限動(dòng)工建設(shè)的閑置國(guó)有建設(shè)用地，按照等價(jià)置換原則，在異地置換同等價(jià)值土地。
3.政府收購(gòu)儲(chǔ)備。由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)協(xié)議，納入土地儲(chǔ)備。
（四）對(duì)于因法院查封或因經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系較為復(fù)雜難以處置的閑置國(guó)有建設(shè)用地，由各鎮(zhèn)（街道）與法院協(xié)商，待法院查封解除或經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系妥善處理后予以處置。
（五）對(duì)于因單位撤銷(xiāo)、遷移和破產(chǎn)等原因造成的空閑國(guó)有建設(shè)用地（包括無(wú)主地、廢棄地），依法納入土地儲(chǔ)備后重新開(kāi)發(fā)利用。
（六）對(duì)于被國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)定屬于低效國(guó)有建設(shè)用地，按照下列方式處置：
1.對(duì)面積較大、適于重新安置項(xiàng)目的低效用地，可采取全部或分割轉(zhuǎn)讓等方式調(diào)整使用。
2.對(duì)位于邊角位置的低效用地，可結(jié)合土地利用總體規(guī)劃，通過(guò)歸并、整合等方式處置。
3.對(duì)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資額度、投資強(qiáng)度等指標(biāo)未達(dá)到國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定標(biāo)準(zhǔn)的低效用地，責(zé)令土地使用者追加投資，同時(shí)按照合同約定向土地使用者收取違約金。
4.對(duì)項(xiàng)目建筑容積率、建筑密度等任何一個(gè)指標(biāo)低于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定最低標(biāo)準(zhǔn)的低效用地，責(zé)令土地使用權(quán)者嚴(yán)格按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)按照合同約定向土地使用者收取違約金。
（七）對(duì)于閑置空閑低效集體建設(shè)用地，采取依法征收重新開(kāi)發(fā)利用或依法流轉(zhuǎn)用于其他項(xiàng)目建設(shè)的方式處置。
五、工作措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。按照屬地管理原則，各鎮(zhèn)（街道）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)閑置空閑低效用地清理工作負(fù)總責(zé)，主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人，分管領(lǐng)導(dǎo)是直接責(zé)任人。市政府成立閑置空閑低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)閑置空閑低效用地清理工作的組織實(shí)施、督導(dǎo)檢查和情況綜合，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市國(guó)土資源局。各鎮(zhèn)（街道）也要成立相應(yīng)組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，根據(jù)市政府的統(tǒng)一部署，具體組織實(shí)施本轄區(qū)的閑置空閑低效用地清理工作，確保閑置空閑低效用地清理工作各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)到位。
（二）強(qiáng)化部門(mén)配合。各級(jí)各有關(guān)部門(mén)要各司其職，密切配合，實(shí)行聯(lián)動(dòng)、形成合力。對(duì)清理核查發(fā)現(xiàn)的閑置空閑低效用地和欠繳土地出讓價(jià)款的單位、個(gè)人在未經(jīng)依法處置前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)不予辦理施工許可、不予辦理房產(chǎn)登記，規(guī)劃部門(mén)不予辦理規(guī)劃手續(xù)，國(guó)土資源部門(mén)不予辦理抵押登記，環(huán)保部門(mén)不予辦理環(huán)境評(píng)價(jià)許可手續(xù)。其他相關(guān)部門(mén)按照《關(guān)于加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)管建立共同責(zé)任機(jī)制的意見(jiàn)》（濟(jì)發(fā)〔〕22號(hào)），共同完成清理工作。對(duì)清理出來(lái)的閑置空閑低效用地需要重新開(kāi)發(fā)利用的，有關(guān)部門(mén)、單位要切實(shí)履行職責(zé)，建立綠色通道，提高工作效率，盡快辦結(jié)相關(guān)手續(xù)。
海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)方案》）已經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。
一、海南省人民政府要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)處置積壓房地產(chǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，按照《試點(diǎn)方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損失，切實(shí)改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
二、其他省、自治區(qū)、直轄市人民政府要提高對(duì)處置積壓房地產(chǎn)工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的處置積壓房地產(chǎn)計(jì)劃，全面清理本地區(qū)積壓房地產(chǎn)，力爭(zhēng)在較短時(shí)期內(nèi)使積壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。
各地人民政府要認(rèn)真清理各種不合理收費(fèi)，理順住宅成本構(gòu)成，切實(shí)降低住宅價(jià)格。各地可將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執(zhí)行相應(yīng)的政策；也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售。凡按要求實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。對(duì)降價(jià)銷(xiāo)售積壓商品住宅還貸的國(guó)有或國(guó)有控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。
積壓房地產(chǎn)數(shù)量大的城市，要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免形成新的積壓。
三、各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面清理，制定相應(yīng)的貸款回收計(jì)劃，通過(guò)采取追索債務(wù)，拍賣(mài)抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，盤(pán)活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。
四、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行等部門(mén)在加強(qiáng)對(duì)海南省實(shí)施《試點(diǎn)方案》進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查的同時(shí)，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)做好全國(guó)積壓房地產(chǎn)的處置工作。
五、《試點(diǎn)方案》中關(guān)于中央財(cái)政給予海南省專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助和“換地權(quán)益書(shū)”及土地有償使用費(fèi)繳交等政策措施，僅適用于海南省。
「名稱(chēng)處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案
「題注海南省人民政府建設(shè)部財(cái)政部國(guó)土資源部人民銀行（一九九九年六月二十四日）
「章名全文
為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤(pán)活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，制定本方案。
一、基本原則
處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)，盡量減少?lài)?guó)有資產(chǎn)損失；堅(jiān)持依法辦事，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量；運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，根據(jù)市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需求，消化存量；面對(duì)現(xiàn)實(shí)，化解歷史遺留問(wèn)題，實(shí)事求是地處理債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進(jìn)。
二、方法步驟
（一）追索債務(wù)，明確產(chǎn)權(quán)。
1.債務(wù)由債權(quán)人追索。債務(wù)糾紛原則上通過(guò)仲裁或者司法程序解決，政府有關(guān)部門(mén)予以協(xié)助。
各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地產(chǎn)（按現(xiàn)值）和其他資產(chǎn)抵債。對(duì)資不抵債的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法申請(qǐng)破產(chǎn)清償。對(duì)拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區(qū)別情況予以處理，有的結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整申請(qǐng)破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計(jì)劃，重新設(shè)立抵押權(quán)。
2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權(quán)屬關(guān)系。
按照法律、法規(guī)的規(guī)定，由行政機(jī)關(guān)公告，要求未辦理有關(guān)登記手續(xù)的房產(chǎn)所有者和土地使用者在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理有關(guān)登記手續(xù)；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門(mén)依法代管；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項(xiàng)目及土地，按有關(guān)法律、法規(guī)處理。對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)有異議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；對(duì)人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對(duì)有債權(quán)申請(qǐng)的，通過(guò)司法程序解決。
（二）集中處置金融資產(chǎn)。
1.業(yè)務(wù)剝離。各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行（包括其在全國(guó)各地設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)）將1998年12月31日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務(wù)資金剝離，分別設(shè)帳，單獨(dú)管理。資產(chǎn)管理的具體辦法由各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行制定，報(bào)人民銀行總行批準(zhǔn)后執(zhí)行。
2.損失處理。各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南省房地產(chǎn)的，其損失計(jì)入損益，由各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財(cái)政部規(guī)定的程序逐年予以核銷(xiāo)。
各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行在追索債務(wù)過(guò)程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理，暫按清償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)格記帳，逐年處理，處理過(guò)程中的損失計(jì)入銀行損益，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。
（三）分類(lèi)處置積壓房地產(chǎn)。
1.積壓商品房的處置。確權(quán)后屬?lài)?guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普通住宅，經(jīng)評(píng)估后按經(jīng)濟(jì)適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷(xiāo)售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷(xiāo)。
2.閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)無(wú)償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續(xù)后，可允許其在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權(quán)益書(shū)”，收回土地使用權(quán)。
“換地權(quán)益書(shū)”由國(guó)土資源部統(tǒng)一制定，由海南省各市、縣人民政府報(bào)省人民政府核準(zhǔn)后按土地現(xiàn)值向土地使用權(quán)持有者簽發(fā)，不與原來(lái)的地塊相聯(lián)系。對(duì)未交足土地出讓全部費(fèi)用的，按實(shí)際交付金額核發(fā)“換地權(quán)益書(shū)”。
對(duì)經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府換取等值的“換地權(quán)益書(shū)”。
“換地權(quán)益書(shū)”的價(jià)值隨地價(jià)變動(dòng)而變動(dòng)，可換名轉(zhuǎn)讓?zhuān)捎糜阢y行抵押和償債，可在政府出讓土地時(shí)在全省范圍內(nèi)換回等值的土地。“換地權(quán)益書(shū)”未全部收回前，政府在出讓土地時(shí)，原則上只收回“換地權(quán)益書(shū)”。
國(guó)土資源部對(duì)“換地權(quán)益書(shū)”的簽發(fā)和回收進(jìn)行備案管理。“換地權(quán)益書(shū)”具體管理辦法由海南省人民政府根據(jù)上述原則制訂，征得國(guó)土資源部、人民銀行同意后，按程序提請(qǐng)省人大常委會(huì)審議。
3.停緩建工程的處置。經(jīng)追債、確權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權(quán)所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃及市場(chǎng)需求，重新提出用地申請(qǐng)，在辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；也可交回用地，申請(qǐng)核發(fā)“換地權(quán)益書(shū)”。
三、政策措施
（一）海南省的政策措施。
1.深化土地使用制度改革，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)收回的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，合理利用。
2.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理、整頓，淘汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3.對(duì)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有者返還土地出讓金。
4.對(duì)認(rèn)定為積壓房地產(chǎn)的項(xiàng)目，在處置過(guò)程中除工本費(fèi)以外，免征各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷(xiāo)售，可按有關(guān)規(guī)定減免有關(guān)稅費(fèi)。
5.進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開(kāi)放已購(gòu)公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場(chǎng)。
6.對(duì)在海南省購(gòu)買(mǎi)積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優(yōu)惠待遇。
7.加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造力度，完善住宅小區(qū)配套設(shè)施，改善居住環(huán)境。
8.商請(qǐng)各級(jí)人民法院加大房地產(chǎn)案件的審理、執(zhí)行力度，并區(qū)別情況減、免、緩交訴訟費(fèi)。
（二）國(guó)家給予的政策支持。
1.中央財(cái)政給予4億元專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策銷(xiāo)售后的土地出讓金。具體辦法由財(cái)政部另行制定。
2.國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)以及國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行對(duì)海口、三亞、瓊山等城市改善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行舊城改造和完善小區(qū)配套等，在資金方面給予支持。
3.在政府供地時(shí)，相應(yīng)收回等值“換地權(quán)益書(shū)”的，免交應(yīng)上繳中央財(cái)政的土地有償使用費(fèi)；收取土地出讓金等土地有償使用費(fèi)的，應(yīng)依法向中央財(cái)政上繳，具體辦法由財(cái)政部商海南省、國(guó)土資源部制定。
4.允許全國(guó)各地有能力的單位購(gòu)買(mǎi)海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵(lì)有條件的科研院所和高等院校購(gòu)買(mǎi)海南省積壓商品房，或?qū)就旯さ耐＞徑?xiàng)目進(jìn)行改造后，在海南省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或作為有突出貢獻(xiàn)的科研、教學(xué)人員的度假療養(yǎng)、學(xué)術(shù)研究基地。
5.人民銀行對(duì)單位、個(gè)人在海南省購(gòu)房，可在增加貸款比例、延長(zhǎng)貸款期限、貸款與保險(xiǎn)相結(jié)合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。
四、實(shí)施計(jì)劃
（一）追債、確權(quán)工作在1999年12月31日前完成。
（二）1999年重點(diǎn)處置、銷(xiāo)售積壓普通住宅。
論文關(guān)鍵詞：農(nóng)村空置宅基地；空置權(quán)；法律制度思考
目前我國(guó)許多農(nóng)村地區(qū)都不同程度地存在“空心村”和“一戶(hù)多宅”的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。針對(duì)這一情況，2008年總理在政府工作報(bào)告中指出，“建設(shè)用地包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，要控制增量，盤(pán)活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對(duì)農(nóng)村空置宅基地進(jìn)行有效的法律規(guī)范顯得迫在眉睫。
一、農(nóng)村空置宅基地現(xiàn)狀及引發(fā)的問(wèn)題
(一)農(nóng)村空置宅基地的現(xiàn)狀及特點(diǎn)
我國(guó)“空心村、超標(biāo)準(zhǔn)占地現(xiàn)象較為普遍。有關(guān)資料顯示，2006年在全國(guó)0．16億公頃村莊建設(shè)用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農(nóng)村大量宅基地被空置有以下幾個(gè)原因：第一，隨著城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村遷往城市，如村民外出務(wù)工、農(nóng)轉(zhuǎn)非、子女求學(xué)定居城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)因人口遷移而增加的城鎮(zhèn)人口占城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)量的3O％以上；第二，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現(xiàn)象；第三，相關(guān)配套措施改革滯后，大量農(nóng)村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。
目前我國(guó)空置宅基地的特點(diǎn)是：一是出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，這些地區(qū)交通不便，沒(méi)有形成自己獨(dú)特的致富之路，大量人員長(zhǎng)久外出務(wù)工，致使大量房屋長(zhǎng)期空置；二是分布散亂，荒置宅基地雜亂無(wú)章散布于村莊各處；三是空置宅基地與宅基地需求激增矛盾突出。按照現(xiàn)行法律，只要有新的農(nóng)戶(hù)產(chǎn)生，該戶(hù)人家就有權(quán)得到一塊宅基地。但法律沒(méi)有規(guī)定子女繼承房產(chǎn)后不得另占有宅基地，繼承后的空置宅基地大量涌現(xiàn)；四是不可流轉(zhuǎn)性，農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)決定了它的不可交易性。
(二)農(nóng)村空置宅基地引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題
首先，一方面大量農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費(fèi)，極不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面廢棄宅基地——荒草連片、殘?jiān)珡U墟、鼠蛇猖獗破壞了農(nóng)莊優(yōu)美的人居生態(tài)環(huán)境。其次，空置宅基地雜亂無(wú)章的局面引發(fā)一系列農(nóng)村治安問(wèn)題。雜亂荒廢的宅基地?zé)o人居住，一方面使很多鄰近的住戶(hù)失去安全防護(hù)網(wǎng)的保護(hù)，盜竊、搶劫等侵犯財(cái)產(chǎn)罪多發(fā)。據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，2008年1月～9月，全國(guó)農(nóng)村共發(fā)生盜竊糧食、牲畜、生產(chǎn)資料等侵財(cái)案件88萬(wàn)起，占總數(shù)的3l％；另一方面宅基地需求緊張與大量閑置是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地糾紛案件數(shù)量不斷攀升的一個(gè)重要因素，嚴(yán)重影響了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。最后，廢棄宅基地打亂了村莊規(guī)劃，致使村基礎(chǔ)設(shè)施如村道、農(nóng)村電網(wǎng)和水利設(shè)施項(xiàng)目改造建設(shè)步履維艱，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)難以落實(shí)。
二、當(dāng)前涉及農(nóng)村空置宅基地的法律制度的缺陷
(一)法律沒(méi)有對(duì)空置宅基地作出準(zhǔn)確的定義
1999中華人民共和國(guó)《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。1993年6月《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條第二款規(guī)定“使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)”。現(xiàn)行《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地者使用權(quán)可以無(wú)償收回”。這些法律法規(guī)都沒(méi)有賦予空置宅基地一個(gè)確切的概念。
(二)空置宅基地權(quán)屬規(guī)定存在法律缺陷
根據(jù)原國(guó)家土地管理局頒布的1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條的規(guī)定“非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。原在農(nóng)村居住，后轉(zhuǎn)為城市戶(hù)口，其原在農(nóng)村的空房房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化”。
農(nóng)村宅基地是對(duì)農(nóng)民的福利措施，既然是非農(nóng)村戶(hù)口無(wú)論何種情況都必須收回宅基地使用權(quán)。其地上構(gòu)筑物的權(quán)屬可以不變，但不能在永久性享有建筑物所有權(quán)的同時(shí)占用農(nóng)村宅基地。城鎮(zhèn)戶(hù)口人員已經(jīng)享有城市社會(huì)保障制度就不能再無(wú)限期享有農(nóng)民的福利待遇。另外根據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，目前，我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證率僅為73％，集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率更是只有5l％，因此我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)滯后，也是解決空置宅基地的土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的一個(gè)重大障礙。
(三)空置宅基地收回程序效率不高
《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種”。《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十二條規(guī)定“空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，土地由集體收回”。相對(duì)于農(nóng)村空置宅基的收回縣級(jí)、鄉(xiāng)級(jí)、村級(jí)三級(jí)步驟過(guò)于復(fù)雜。大多數(shù)農(nóng)民怠于做這種對(duì)自己不利又費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事。
(四)空置宅基地執(zhí)法與督察難以到位
涉及到司法機(jī)關(guān)，國(guó)家法律指導(dǎo)地方制定、實(shí)施適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法規(guī)，然而地方法院在判案時(shí)不愿適用地方性法規(guī)，政府及其相關(guān)部門(mén)在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；涉及地方土地執(zhí)法人員，由于沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，加之受自身素質(zhì)和基層工作條件低的限制，執(zhí)法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地屬私有財(cái)產(chǎn)”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他們頑強(qiáng)的抵制。這些原因使得國(guó)家建立的土地調(diào)查制度、土地統(tǒng)計(jì)制度、全國(guó)土地管理信息制度大多流于形式。
三、農(nóng)村空置宅基地管理的法律制度思考
(一)對(duì)空置宅基地的嚴(yán)格定義
法律必須對(duì)那些屬于農(nóng)村空置宅基地作出全面的規(guī)定，為空置宅基地的收回及確權(quán)發(fā)證做好鋪墊。筆者認(rèn)為空置宅基地應(yīng)該包括以下幾種情況：一村莊規(guī)劃前后未開(kāi)發(fā)利用的宅基地；二拆舊建新后的廢棄宅基地；三繼承未充分利用的閑置宅基地；四農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非后和長(zhǎng)期外出務(wù)工產(chǎn)生的閑置宅基地。法律推出這一規(guī)定后可以進(jìn)一步作出司法解釋?zhuān)瑢?duì)村莊規(guī)劃前未開(kāi)發(fā)利用的宅基地，統(tǒng)一劃歸空置宅基地，村莊規(guī)劃后未利用超過(guò)兩年即為空置宅基地；對(duì)拆舊建新，只要另?yè)裰方ǚ浚f宅基地劃歸空置宅基地；繼承人不符合申請(qǐng)宅基地的條件，繼承的宅基地即為空置宅基地；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員或長(zhǎng)期外出務(wù)工人員進(jìn)行測(cè)查．如果經(jīng)濟(jì)狀況達(dá)到城市最低生活保障水平、其宅基地閑置連續(xù)超過(guò)5～10年，即列為空置宅基地。這一規(guī)定明確賦予村民兩年、五年至十年的宅基地空置權(quán)，充分保證了村民的居住權(quán)，但期間過(guò)后使用權(quán)人的空置權(quán)利自然消失。對(duì)于宅基地上房屋限期做出處理決定，或放棄房屋所有權(quán)或折價(jià)處理。這樣既充分保證了宅基地使用權(quán)人的權(quán)利，也保證了其他宅基地使用權(quán)申請(qǐng)人的權(quán)利。
(二)簡(jiǎn)化農(nóng)村宅基地收回程序
收回農(nóng)村空置宅基地，必須針對(duì)各種具體情況，簡(jiǎn)化宅基地收回程序。法律可規(guī)定對(duì)于連續(xù)兩年未利用的空置宅基地，滿(mǎn)兩年期限自動(dòng)收回集體所有，由村委會(huì)上報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源部門(mén)注銷(xiāo)登記；對(duì)于其上有閑置可利用房屋的宅基地，過(guò)了規(guī)定的5～l0年空置期間，使用權(quán)人拒不處理其房屋的，宅基地使用權(quán)自動(dòng)收歸集體，村委會(huì)報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源部門(mén)注銷(xiāo)登記。
(三)制定統(tǒng)一、全面、權(quán)威的農(nóng)村空置宅基地法律
根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第十條規(guī)定的內(nèi)容，對(duì)空置宅基地的處理規(guī)定比較全面，但是這一《意見(jiàn)》畢竟只是準(zhǔn)法規(guī)。本人認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)制定統(tǒng)一的農(nóng)村空置宅基地收回法，把《意見(jiàn)》第十條的措施收入到《中華人民共和國(guó)土地法》中或者單獨(dú)做出詳細(xì)的國(guó)家司法解釋。這就解決了法院在判案時(shí)不愿適用地方性法規(guī)、政府及其部門(mén)在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的問(wèn)題。
四、建立促進(jìn)農(nóng)村空置宅基地充分利用的配套法律措施
1．建立嚴(yán)格的農(nóng)村宅基地使用登記制度嚴(yán)格執(zhí)行“一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定，嚴(yán)格按照《土地登記辦法》規(guī)定的程序進(jìn)行。要將村內(nèi)所有的閑置宅基地以及空閑地逐個(gè)摸底排查，登記造冊(cè)，經(jīng)查確屬長(zhǎng)期閑置的，要依法收回其使用權(quán)，重新利用；對(duì)于被登記在冊(cè)的閑置宅基地以及空閑地，村委會(huì)規(guī)劃土地時(shí)，應(yīng)將其列為首選對(duì)象，優(yōu)先考慮，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
2．建立農(nóng)村閑置房屋的評(píng)估制度《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定》(征求意見(jiàn)稿)，對(duì)于閑置的破損房屋拆除后，宅基地由村集體收回，重新分配產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一調(diào)配使用，做到閑置房屋從擁有者到需要者的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。筆者認(rèn)為對(duì)地上建筑物保存完好或較好，且有經(jīng)濟(jì)價(jià)值者，其所有人遷入城鎮(zhèn)居住，只要其超過(guò)了宅基地5—1O年的空置期限就要進(jìn)行合理估價(jià)，然后進(jìn)人“宅基地儲(chǔ)備中心進(jìn)行住房交易”。對(duì)農(nóng)村房屋的估價(jià)方法、程序、估價(jià)人員資質(zhì)可以按照1992年《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》。買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，農(nóng)民也可以自己估價(jià)。
第二章住房現(xiàn)狀和需求
第三章年度住房建設(shè)計(jì)劃
第四章政策與策略
第五章規(guī)劃實(shí)施的保障措施
第一章總則
第一條為實(shí)現(xiàn)建設(shè)“和諧衡陽(yáng)，效益衡陽(yáng)”和湘南中心城市的總體目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)年度城市住房建設(shè)的指導(dǎo)和統(tǒng)籌，制定本計(jì)劃。
第二條本計(jì)劃以《衡陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》和《衡陽(yáng)市近期建設(shè)規(guī)劃(2007～2010)》、《衡陽(yáng)市住房建設(shè)規(guī)劃(2007～2010)》為依據(jù)，按照國(guó)家和本市房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，結(jié)合本市實(shí)際，進(jìn)行編制。
第三條本計(jì)劃的編制范圍為衡陽(yáng)市行政轄區(qū)。
第四條在計(jì)劃期限內(nèi)，凡在市區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)住房建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)符合本年度實(shí)施計(jì)劃;與住房建設(shè)相關(guān)的各項(xiàng)政策、計(jì)劃，應(yīng)與本計(jì)劃協(xié)調(diào)。
第五條本計(jì)劃堅(jiān)持以滿(mǎn)足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向，以住房供求總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定為原則，促進(jìn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮住房作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用。
第二章住房現(xiàn)狀和需求
第六條市區(qū)內(nèi)住房現(xiàn)狀。依據(jù)我市2007年住房調(diào)查，至2006年底，全市住房總建筑面積為2470萬(wàn)平方米，人均住房建筑面積26.7平方米。
第七條期內(nèi)住房需求。依據(jù)《衡陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》、《衡陽(yáng)市住房建設(shè)規(guī)劃（2007-2010）》及《衡陽(yáng)市解決城市低收入家庭住房困難建設(shè)規(guī)劃及年度計(jì)劃（2007-2010）》中2010年全市常住人口達(dá)到100萬(wàn)，人均住房建筑面積不低于30平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內(nèi)，我市住房總需求為530萬(wàn)平方米。其中2008年住房建設(shè)面積131.5萬(wàn)平方米，具體分配如下：（一）商品住房建筑面積共109.37平方米，計(jì)1.08萬(wàn)套；（二）經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積共18萬(wàn)平方米，計(jì)2769套；（三）廉租住房建筑面積共4.13萬(wàn)平方米，計(jì)920套。
第三章年度住房建設(shè)計(jì)劃
第八條商品住房建設(shè)計(jì)劃。
2008年計(jì)劃建設(shè)商品住房1.08萬(wàn)套，建筑面積109.37平方米。商品住房建設(shè)原則是優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重原則上達(dá)到70%以上。
商品住房主要分布于華新開(kāi)發(fā)區(qū)片、長(zhǎng)湖片、湘江東岸風(fēng)光帶沿線(xiàn)、雁峰片。
第九條經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。
2008年計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房2769套，建筑面積18萬(wàn)平方米，單套建筑面積控制為65平方米以?xún)?nèi)。
經(jīng)濟(jì)適用房企業(yè)自建經(jīng)濟(jì)適用房8萬(wàn)平方米，政府劃撥土地新建10萬(wàn)平方米，重點(diǎn)在珠暉區(qū)。
第十條廉租住房建設(shè)計(jì)劃。
2008年計(jì)劃建設(shè)廉租住房920套，建筑面積4.13萬(wàn)平方米，單套建筑面積控制為45平方米以?xún)?nèi)。
年度廉租住房采取本地區(qū)直管公房危房改造及新征土地相結(jié)合方式建設(shè)，公房危房改造，主要分布于石鼓區(qū)草后街地段、石鼓區(qū)望城路地段，另擬在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)東山村地段新征地約20畝新建廉租住房。
第四章政策與策略
第十一條積極落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)施高效，集約的住房用地供應(yīng)政策。
1、保證住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);凡新審批，新開(kāi)工的各類(lèi)住房，套型建筑面積90平方米以下的住房(含商品住房，政策性住房)面積所占比重，原則上達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上;年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位，中小套型普通商品住房和政策性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
2、適當(dāng)提高住房建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。針對(duì)我市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平。
3、停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。
第十二條加強(qiáng)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，深化商品住房銷(xiāo)售制度改革。
1、加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)。應(yīng)建立并完善在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上竟地價(jià)、竟房?jī)r(jià)的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。
2、落實(shí)住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù))和住宅建筑凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積);指標(biāo)的確定，必須符合住房建設(shè)規(guī)劃及本年度建設(shè)計(jì)劃中項(xiàng)目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。
3、逐步提高商品房預(yù)售門(mén)檻。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)進(jìn)一步深化住房銷(xiāo)售制度改革，對(duì)新出讓的商品住房項(xiàng)目，逐步推行竣工驗(yàn)收后銷(xiāo)售的模式。
第十三條加強(qiáng)政策性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大政策性住房的保障范圍。
1、政策性住房規(guī)劃與建設(shè)。政策性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市、區(qū)政府相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一組織建設(shè)。新增政策性住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶(hù)型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一制訂。
2、政策性住房建設(shè)資金管理。政策性住房建設(shè)資金由市、區(qū)兩級(jí)政府專(zhuān)項(xiàng)撥款或?qū)ｍ?xiàng)貸款，其中全市年度土地出讓凈收益的10%應(yīng)用于公共租賃住房(含廉租住房)建設(shè);進(jìn)一步加強(qiáng)政策性住房建設(shè)資金監(jiān)管，促進(jìn)政策性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。
3、公共租賃住房建設(shè)。促進(jìn)住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化，著重建設(shè)各類(lèi)公共租賃住房;擴(kuò)大公共租賃住房的來(lái)源，可以將政府查處沒(méi)收的違建住房轉(zhuǎn)為公共租賃住房;加強(qiáng)公共租賃住房對(duì)我市低收入戶(hù)籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住房對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住配套功能。
4、完善經(jīng)濟(jì)適用房管理。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和銷(xiāo)售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷(xiāo)售過(guò)程的監(jiān)管，進(jìn)一步落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房簽訂購(gòu)買(mǎi)合同起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。
第十四條加大閑置土地處理力度，積極盤(pán)活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為。
1、依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，根據(jù)造成土地閑置的不同原因，采取延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，改變土地用途，進(jìn)行土地置換，政府招標(biāo)拍賣(mài)，依法收回并納入土地儲(chǔ)備等各類(lèi)辦法，對(duì)閑置土地積極予以盤(pán)活。
2、妥善處理城市化過(guò)程中涉及的土地遺留問(wèn)題，加大各類(lèi)問(wèn)題樓盤(pán)的處理力度，積極盤(pán)活各類(lèi)存量房地產(chǎn)。
第十五條積極穩(wěn)妥的開(kāi)展城中村(舊村)改造。
為促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應(yīng)渠道，滿(mǎn)足居民住房需求，市，區(qū)兩級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)本著積極穩(wěn)妥，有序推進(jìn)，政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作，統(tǒng)籌兼顧，綜合改造，區(qū)別對(duì)待，分類(lèi)指導(dǎo)的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，逐步實(shí)現(xiàn)全市城中村(舊村)居住生活環(huán)境的普遍改善。
第十六條發(fā)揮稅收，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格按照國(guó)家調(diào)控政策，征收住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅等稅費(fèi);嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。
第十七條整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管;對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒(méi)收;切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為;嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理。
第十八條積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。
1、進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，優(yōu)化住房資源配置。相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的管理，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介服務(wù)體系，完善二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，繼續(xù)提高二手房交易，辦證效率。
2、進(jìn)一步促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)換消費(fèi)觀念。相關(guān)部門(mén)應(yīng)制定房屋租賃綜合稅費(fèi)征收辦法，繼續(xù)擴(kuò)大租賃管理覆蓋面，建立全市統(tǒng)一的流動(dòng)人口和出租屋信息資源庫(kù)，建立房屋租賃市場(chǎng)綜合管理長(zhǎng)效機(jī)制。
第十九條完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息制度，建立多部門(mén)參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警與金融風(fēng)險(xiǎn)防范聯(lián)合監(jiān)測(cè)機(jī)制;加強(qiáng)住房調(diào)查，逐步完成全市住房狀況普查。
第二十條加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
二十一條加強(qiáng)住房發(fā)展的戰(zhàn)略研究與法制建設(shè)。應(yīng)制定全市住房發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的住房保障制度體系，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法制建設(shè)，建立較為完善的住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法制體系。
第五章規(guī)劃實(shí)施的保障措施
第二十二條建立住房建設(shè)規(guī)劃實(shí)施的分級(jí)負(fù)責(zé)制，加強(qiáng)政策的傳遞能力和與基層的溝通能力，增強(qiáng)政策的執(zhí)行效率，強(qiáng)化各級(jí)政府，各相關(guān)部門(mén)的住房管理責(zé)任。
第二十三條強(qiáng)化住房建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃制度。以年度實(shí)施計(jì)劃作為落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃的重要手段。年度住房實(shí)施計(jì)劃確定的住房目標(biāo)和住房調(diào)控指標(biāo)，是規(guī)劃許可和用地審批的具體依據(jù)。計(jì)劃新建或改造住宅建設(shè)項(xiàng)目，必須與規(guī)劃部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)申報(bào)擬建項(xiàng)目的規(guī)模及套型面積設(shè)計(jì)計(jì)劃，由規(guī)劃部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)部門(mén)根據(jù)年度住宅實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行審核和調(diào)整。對(duì)不符合年度住房實(shí)施計(jì)劃的住房項(xiàng)目，規(guī)劃部門(mén)不予核準(zhǔn)規(guī)劃選址。
