時間：2022-04-07 19:13:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發與經營，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；開發項目；市場定位
引言
目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調控措施，使得房地產業基本穩定，但是，對于房地產企業的整頓實際呈現出增長的趨勢.這說明房地產業所帶來的利潤仍要比其他產業高很多.本文對房地產業的開發與經營進行研究時，著重從房地產業市場定位入手，不管是從理論還是實踐中，對于提高我國房地產業的經濟和社會效益都有很大的促進作用.
1、房地產開發項目市場定位的相關理論
房地產開發項目的市場定位，簡單來說就是對房地產市場進行詳細的調查和研究，在此基礎上來選擇合適的市場目標，確定相應的消費群體，劃分項目的對應等級，確定項目的建設和設計標準等.這一概念是由市場營銷學中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產開發項目市場定位的相關理論進行詳細的介紹.
1.1 房地產開發項目市場定位的基本內容
房地產開發項目市場定位的基本內容主要有以下幾點：
（1）明確開發思想.房地產企業在考慮自身企業文化的基礎上來明確項目開發的理念，確定企業對于項目的經營模式，以便更好的促進企業發展，樹立良好的品牌形象.
（2）確定用途作用.在進行市場定位時，企業對開發項目所在地區進行全局考察，確定最適合當地實際情況的開發類型，科學合理的對當地土地資源進行開發利用.
（3）選擇目標客戶.企業要對當地居民的消費能力進行相應的市場調查，了解他們的消費需求，初定確定此次項目的目標人群，為今后進行項目的價格確定創造前提條件.
（4）進行初步項目設計.企業要結合項目開發所在地區的實際情況以及當地居民的消費能力來進行項目任務的初步設計.同時，企業要委托相關的設計規劃部門對項目的開發進行初步的設計，更好的將建筑的風格、形式、標準、戶型等內容確定下來.
（5）評估租售價格.企業要采用適當的方法，對比同類房地產的市場價格，并在考慮影響房地產因素的基礎上來對開發項目的租售價格進行評估.
（6）選擇適當的入市時間.企業要充分認識到房地產市場的風險以及所獲取的利益之間的關系，并結合自身的經濟實力和項目投資的資金流動量，制定一套切實可行的項目營銷方案，為項目的入市選擇一個適當的時機，保證開發項目的順利進行.
2、當前我國房地產開發項目市場定位在實際中存在的問題
2.1 與市場定位的理論和原則相偏離
一些房地產企業在對房地產開發項目進行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產企業進行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據的生活方式作為房地產項目的買點所在，將還沒有批準建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產項目的市場定位進行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產市場規范有序的發展.
2.2 缺少規范的市場定位工作的主體
目前我國的房地產咨詢業務發展還很不完善，大多的房地產企業在進行市場定位工作時，往往會委托與其企業相關聯的咨詢企業來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學公正的要求.此外，市場定位從業人員的專業素質往往偏低，工作缺乏專業新，導致房地產市場定位的整體水平偏低.
2.3 缺少明確的目標消費群或判斷市場需求出現偏差
通過市場調查，房地產企業才能夠準確掌握市場經濟的走向，了解消費者對房地產市場的需求.在實際中，往往因為房地產企業所采用的市場調查方法以及調查的范圍不當，導致不能明確的確定房地產開發項目所需的目標消費群，從而影響到房地產企業的經濟效益.
2.4 差異化策略運用不當
目前，房地產業內人士已逐漸認可關于“房地產企業第三利潤源泉源于差異化”的觀點，差異化一般是指在形象上、產品上以及市場上的差異.但是在實際進行市場定位的時候，對于差異化常常會發生這樣兩種情形：一種是房地產企業從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產企業過于注重與其他企業之間的不同，而不根據房地產項目所在區域的實際條件和環境出發，忽視當地居民的生活水平和生活習慣.
3 加強房地產開發項目市場定位工位的相關建議
（1）采用正確的房地產開發項目的市場定位方法.房地產企業要認真分析我國房地產業的行情，采用正確的房地產開發項目市場定位的方法對房地產項目所在區域的房地產行情進行分析、判斷，以便更好的掌握當地居民的生活習慣、消費需求、居住環境等，建設更好的物業性小區管理.
（2）協調統一房地產業的功能、成本和效益問題.房地產業擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產開發項目進行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導著房地產開發項目市場定位的發展方向，衡量這三者的重要指標分別是項目的功能配置、項目開發的成本以及項目的租售價格等.房地產企業對這三個問題必須進行重點研究分析.
（3）強化房地產的專業化、規范化管理，建立有效的行業管理機制.房地產行業協會對房地產業的從業人員、工作章程以及方法要以規范房地產咨詢市場為宗旨進行專業化的管理，對他們進行專業的技術培訓.
（4）充分了解當地情況，將房地產開發項目差異化問題合理解決.對于房地產開發項目的創新，不能只是參考當地已有的建筑或者正在熱銷中的建筑，也不能僅僅是在建筑風格、戶型以及物業環境上進行簡單的復制，更不能將房地產開發項目的面積和規模肆意夸大，要充分體現房地產企業自身所獨有的文化特征，保持獨樹一幟的企業風格.
4 結論
房地產的開發和經營是一個城市經濟得以發展重要的推動力，它不但促進了我國城市的現代化建設，還吸引了大量的國內外的投資者，在很大程度上促進了我國社會主義現代化建設.所以，本文對房地產開發項目市場定位進行研究，是房地產企業做出正確投資決定和開發策略的前提工作，減少了很多在項目開發過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經濟發展具有很好的指導作用.
參考文獻：
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1992年11月，上海百事頭腦有限公司（下稱百事公司）分別與上海金屬交易所（下稱金交所）、長寧區房產交易市場（下稱交易市場）簽訂參建上海浦東某住宅小區合同，約定百事公司先后把金交所和交易市場的參建費430萬元匯付浙江某建筑公司（下稱建筑公司）。1994年，百事公司得知該建筑公司在浦東并無住宅房源可提供，便欲訴至法院討回430萬元。但由于百事公司無房產經營權，為了勝訴，于是在上海申江房地產開發經營公司華夏分公司（下稱華夏公司）的參與下，百事公司與華夏公司簽訂了一份虛假的房屋參建協議，“協議約定”：百事同意華夏在浦東某住宅小區內參建3000平方米住宅，建設費用按每平方米1400元由百事包干使用，總計建設費用420萬元；百事確保于1993年6月將竣工驗收合格的3000平方米新建住宅交付華夏公司；華夏公司在協議生效后十天內向百事公司支付定金200萬元；至1992年12月付70％，結頂付20％，交房付10％；雙方約定發生爭議由徐匯區法院裁決。同時把簽約時間前移至1992年11月18日。
1994年4月2日華夏公司持上述假協議向上海市徐匯區人民法院起訴百事公司，稱其與百事公司訂立房屋參建協議后，給付購房訂金100萬元，預付款230.8萬元。但百事公司既未交房，又未退款。要求判令百事公司返還預付款、定金、利息、違約金。1994年4月雙方經徐匯區法院調解，自愿達成協議：一、百事公司應返還華夏公司預付款230.8萬元，雙倍返還華夏公司定金200萬元，償還華夏公司銀行利息46.3萬元，并償付華夏公司違約金35萬元，總計償還512.4萬元；于1994年6月底至同年10月底前，每月付給100萬元，余款于同年底前付清。如愈期，則按銀行同期企業流動資金貸款利息加一倍計付遲延履行金；二、案件受理費3.56萬元由百事公司負擔。三、雙方別無其它爭執。1994年4月15日徐匯區法院作出（94）徐經初字640號民事調解書，確認協議符合法律規定。隨后，華夏公司又以其所謂債僅債務轉讓協議，以百事公司債權人的名義，向建筑公司討得330萬元參建費，轉人華夏賬戶。然而，這些款并沒有返還給真正的債權人金交所和交易市場，華夏公司將其中280萬元抵付了自己欠他人的債務。1996年，真正的債權人金交所和交易市場分別向人民法院起訴，要求百事公司返還420萬元參建費。百事公司感到自己的債務責任并沒有因假協議而轉移，于是向徐匯區人民檢察院提出申訴。
徐匯區檢察院審查認為：徐匯區人民法院（94）徐經初字第640號民事調解書，雖符合當事人的自愿原則，但違背事實和法律，使本無訴訟關系的華夏公司與百事公司成為原、被告。遂于1997年7月函告徐匯區人民法院，建議對該案審查糾正。理由如下：
一、原審材料中，有華夏公司為證實其與百事公司之間存在的法律關系，向徐匯區人民法院提供1992年11月18日雙方簽訂的假《參建協議》。
經查查明，華夏公司系領取營業執照的企業法人分支機構，發照日期為1993年2月23日。徐匯區人民法院未經審查，用調解書確認雙方于1992件11月18日簽訂的《參建協議》沒有依據。
二、華夏公司向徐匯區人民法院提供兩張進賬單，以證實百事公司已收到其支付的預付款及定金330.82萬元，純屬錯誤。
經查查明，1992年1月30日編號1557768憑證款項101.5萬元系上海市長寧區房產交易市場給付上海聯合科教文編譯所的房屋參建款，因編譯所收款后未交房，上海市長寧區房產交易市場訴至上海市長寧區人民法院，該院以（95）長民初字第63號調解結案，由編譯所于1995年4月底之前付清該款及利息。1992年10月15日編號2179864憑證款項229.32萬元系上海金屬交易所給付上海聯合科教文編譯所的房屋參建款，上海金屬交易所曾訴至上海市第二中級人民法院，該院作出（1995）滬中民初字第30號民事判決書，因上海金屬交易所不服，現該案正上訴于上海市高級人民法院。徐匯區人民法院在華夏公司提供的付款憑證金額與訴訟標的有明顯出入的情況下，認定華夏公司訴請成立，顯屬錯誤。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第十四條之規定，建議徐匯區人民法院對該案審查糾正。
徐匯區人民法院受理后，經再審查明：華夏公司提供的兩份收款憑證，確系上海市長寧區房產交易市場及上海金屬交易所給付上海聯合科教文編譯所的房屋參建款，現兩單位己分別起訴法院主張權利，本案原審原告華夏公司訴稱與原審被告百事公司訂立參建協議后，給付預付款及定金，并無相應證據證實，徐匯區人民法院于1998年8月5日以（1997）徐經再字第6號民事判決認為：原審調解書依據的事實及證據有誤，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十條之規定，判決：（一）撤銷本院（1994）徐經初字第640號民事調解書。（二）原審原告華夏公司之訴訟請求不予支持。本案受理費3.56萬元，由原審原告華夏公司負擔。
我通過這兩個多月對房地產企業會計的學習懂得了以下的知識：房地產是房產和地產的總稱，房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，也是房地產商品的經營者。
一、而進行的主要業務有：1、土地的開發與經營。2、房屋的開發與經營。3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。4、代建工程的開發。5.物業管理和服務。房地產開發企業會計核算的對象是房地產業從事房地產開發建設、出售等經營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現為六大會計要素：即資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。房地產業的會計核算，就是對上述六大會計要素的增減變動進行核算和監督。
二、房地產開發企業的生產經營與施工企業不同，房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發經營過程中，企業將發生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業為組織和管理生產經營而發生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發產品成本中，有些則不能計入開發產品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發產品成本中的費用稱為開發直接費用;經分配后才能計入到開發產品成本中的費用稱為開發間接費用;不能計入到開發成本中的費用稱為期間費用。主要有：1.開發經營的計劃性。2.開發產品的商品性。3.開發經營業務的復雜性4.開發建設周期長，投資數額大。5.經營風險大。
三、房地產開發項目投資費用估算。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
(一)開發成本
1.土地征用及拆遷安置補償費。2.前期工程費。3.建筑工程費。.基礎設施費?！?.公共配套設施費。6.開發期間稅費。
(二)開發費用
1.管理費用。2.銷售費用。3.財務費用。
房地產開發項目投資估算的作用：
(1)是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據;
(2)是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據; (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
四、房地產開發企業會計核算特點
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：
1.產成品的種類多，核算方法不同。 2.產品成本的核算復雜。3.經營收入及其相關稅金的核算不同。
關鍵詞：概念論述；合作開發；風險；控制模式、
1 概述
房地產合作開發是指兩個或兩個以上的企業之間或企業與事業單位之間，通過簽訂聯合開發合同，組成房地產開發經營實體，共享利潤、共擔風險的經濟聯合行為。
2 合作開發的必要性及其主要形式
2.1 合作開發的必要性
土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，工業用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進而提高了開發商的拿地成本，獲取土地的難度進一步加大。
資金方面，從2005年起，國家開始運用稅收手段來調控房地產市場，之后一系列稅收政策的出臺使房地產行業進入瓶頸。房地產行業進入宏觀調控以來，經營環境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設，在來對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎上進行嚴格審核，增加房產銷售資金回籠的難度。
房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業；還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。因此，許多中小企業也在“抱團”中尋求出路和發展?；谝陨系目陀^需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產合作開發經營具備他的合理性和必要性。
2.2房地產合作開發的主要形式
2.2.1 擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質證書的房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，然后按照上方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。
2.2.2 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內的土地使用權以轉讓方式轉讓給投資方。
2.2.3 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質的房地產開發商投入資金和技術并以其名義進行開發建設，項目完成后，開發商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負責開發經營的合同，實質上具有名為合作開發，是為轉讓土地使用權的性質，其中風險主要由開發商一方承擔。
2.2.4 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產開發項目公司，并以項目公司的名義進行房地產開發建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發的項目公司，類似法人型的聯營體，項目公司依批準的經營范圍活動并以其名義承擔經營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。
2.2.5 已擁有土地使用權的當事人，以掛靠形式與具有房地產開發資質證書的開發商簽訂合同開發合同，掛靠方負責開發經營所需資金，被掛靠方為房地產開發公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產權證，同時收取一定比例的管理費或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產開發的行政管理，降低了成本，其實質是房地產開發企業以合作以合作開發為名出租房地產資質證書為獲取利益，一旦發生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關合同往往裁定無效。
3 合作開發中存在的風險
我國房地產行業起步較晚，企業普遍存在規模偏小、資質比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業外部資源，通過各自核心能力和優勢資源的有效整合，合作開發項目，快速適應市場機會，降低成本、提高競爭力成了企業降低風險的首要選擇。合作開發項目又帶來了新的風險。
3.1 合同法律效力認定風險
合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔風險、共享收益”,并且實際操作中也是以此為基礎進行投資和分配利潤的才能視為合作開發,據此法院在審理合作開發糾紛時有可能會認為合同內容不符合合作開發合同的要求或認為實際操作不符合作開發規定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發合同。
在訂立房地產合作開發經營合同時，如果沒有房地產開發經營資質的一方與他人合作時，應當審核合作方是否具備房地產經營開發資質。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權合作方的土地使用性質。如存在有與法律、法規、規定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權益。
3.2 納稅風險
許許多開發商搞合作開發是為了避稅。確實以無形資產、不動產投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發,土地不過戶資金方還可節省契稅,還有的合作開發可了節省一方土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當,不但不能節稅反而還有可能增加稅收負擔。
3.2.1 根據財稅[2006]21號文件規定對于以土地進行投資或聯營的,凡所投資或聯營的企業從事房地產開發或房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會利益受損
3.2.2 對于以土地出資方名義開發的,資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業所得稅時扣除支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業所得稅時扣除,土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據,多支付的價款只能從稅后利潤中列支
3.2.3 對于非法人型合作項目,項目利潤要并人法人公司統一交納企業所得稅, 對于企業所得稅的承擔問題日后可能會有爭議對以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業所得稅,相比于自主開發會提早支出企業所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出
3.2.4 一些項目在運作時實際上只有一方控制,另一方只要收回預定的回報就行,該交的營業稅及附加一般可以預計,但土地增值稅、企業所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個人,還可能偷漏個人所得稅,項目完結一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔、
3.3 經營風險和財務風險
經營風險和財務風險雖然并非合作開發所特有的風險,但是我們在合作開發決策時仍需要認真考慮。一般來說原本就打算開發房地產項目的一方在選擇合作開發后由于合作者的共同出資、共擔風險因而降低了其經營與財務風險,但是當合作雙方在項目經營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協調一致時,此時不但不能降低風險反而還有可能加大風險。
4 合作開發的控制模式
4.1房地產合作開發經營的方式有以下兩種，即法人型房地產合作開發經營和非法人型房地產合作開發經營。
4.1.1 法人型房地產合作開發經營?！睹穹ㄍ▌t》第51 條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格?！备鶕緱l規定，房地產合作開發各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行房地產開發經營的就是法人型房地產合作開發經營。在成立項目公司情況下，房地產合作開發各方即成為項目公司的股東，合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范，而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發，符合現代企業制度的要求，是值得推廣的運作模式。
4.1.2 非法人型房地產合作開發經營?！睹穹ㄍ▌t》第52 條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任?！备鶕緱l規定，聯營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產合作開發即是非法人型房地產合作開發經營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管賬戶等方式進行合作開發經營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。
4.2簽訂和履行房地產合作開發經營合同的對策
房地產合作開發經營合同內容繁雜，標的巨大，履行期限長，容易引發糾紛。因此，簽訂房地產合作開發經營合同一定要謹慎、規范。在房地產合作開發經營實踐中，有以下一些對策供參考：
4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發經營合同的各方應當共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤。
4.2.2 加強和完善對“共管賬戶”的管理措施。在非法人型合作開發合同履行中，為辦理合作開發項目的轉賬結算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設立“共管賬戶”，以共同監督項目資金的使用。
房地產投資風險識別
一、投資決策階段的風險
1.政策風險
（1）產業政策風險。國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業的興衰，國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產開發企業帶來損失。
（2）城市規劃風險。城市規劃的風險主要來自于對城市規劃布局調整和城區功能調整，交通的變化等來對房地產業帶來影響，因此，房地產企業能不能及早預測規劃目標，選擇增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發成敗的核心因素。
（3）土地政策風險。房地產開發經營以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響，土地產權制度的變更，不同的土地取得方式，土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。
（4）稅收政策風險。房地產業涉及的稅種多，占開發成本比例較大，稅率提高，房地產開發企業將面臨巨大成本風險。在發達國家成熟的房地產市場中，稅收政策也是政府調節房地產市場的強有力工具之一，房地產開發企業想要獲取更多利益，必須關注與其有關的各項稅收政策信息。
（5）金融政策風險。房地產開發絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。
2.經濟風險
經濟風險主要包括供求風險和通貨風險。市場供求風險是最直接的風險，市場供需不平衡會導致大量商品房空置或滯銷，使開發經營者承受資金積壓的風險。此外，房地產投資周期較長，其間可能遭受由于物價變化所帶來的通貨緊縮或通貨膨脹風險，膨脹率的變動也會直接影響房地產商品的需求和房地產價格。同時，開發時機的選擇與風險也密切相關。
二、項目實施階段的風險
1.項目的定位風險
房地產開發經營的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位等，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，后期想要彌補是非常困難的。
2.項目質量風險
項目的質量風險具體反映在：在決策階段，由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照造成的“投機性”質量問題；在施工階段，從業人員對設計方面的認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的風險；在施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但可能對正常使用功能有嚴重影響的問題處理不及時，給交房后造成的質量隱患而引發的糾紛等等。此外，房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求，也是房屋質量不佳的體現。
3.開發成本風險
房地產開發經營的成本風險存在于開發過程中的各個階段。如在規劃設計中，方案陳舊，深度不夠，參數選用不合理以及未進行優化優選設計，都會導致生產成本的增加；在投入建設期間，國家調整產業政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產開發成本增加。除此之外，通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加也是開發商要面臨的風險。
4.開發周期風險
房地產開發經營需要較長的時間，在房地產開發經營開發中，對各個環節只能是大概的測算，如社會經濟形勢的興衰，房地產市場的供求變化，物價的漲跌，利率的變動等都難以準確預測，導致時間因素是一個重要的不確定源，開發周期長短也成為決定項目風險的一個非常重要的因素。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，風險也隨之增加。
三、經營管理階段的風險
1.營銷策劃風險
在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中，定價最關鍵，因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽。
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展，房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且注重其售后服務。因此，物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理，這也會面臨著一些不確定因素，如專業管理隊伍管理構架，管理公約以及管理費用等。
3.其他風險
其他風險指有很大的不確定性，其中包括不可抗力，以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。這些風險發生的可能性較小，但所造成的損失卻是可能是重大的。
總之，房地產開發經營是一個長期的，涉及面廣且復雜的過程，同時，還涉及到房地產開發經營者與政府部門。施工單位、消費者等之間的諸多關系，涉及到大量的政策，法規和法律問題。因此，能否正確、及時的識別風險會直接影響到開發經營的成敗，在開發經營中應時刻保持風險的意識，對房地產投資過程作全面。系統的風險分析，以便能及時有效的化解房地產開發經營中的風險。
參考文獻：
[1]張中華，朱新榮，唐文進.房地產與資本市場[M].中國金融出版社，2009.
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
【章名】第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
【章名】第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
【章名】第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
【章名】第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
【章名】第六章附則
第四十一條在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
1、 房地產開發經營過程的價值鏈分析
房地產開發經營管理的基本內容是工程管理，主要包括規劃設計管理、施工管理和物業管理。其關鍵內容包括企業價值活動過程的管理與創造，即設計、采購、建設、銷售及物業服務的開發經營過程，以及在人力資源、財務運作、銷售策劃、項目的職能管理中為企業產生重要價值的活動或環節。按照邁克波特價值鏈模型的基本涵義，這里將房地產開發經營的價值鏈模型表述如圖 1 所示。
研究房地產開發經營活動，前期的市場定位和規劃設計對開發項目的成本，以及銷售情況產生最為重大的影響；越到后期，工程建設已經開始，相關的成本控制和市場營銷所產生的效果并不明顯；材料采購、設計變更、預算等方面的價值狀態受前期規劃設計本身的制約，對企業的經營績效影響相對較輕。這里要研究的關鍵問題是在企業的開發經營價值鏈當中，具體哪些因素是對企業的經營績效產生重要影響，其影響程度如何；而且在不同的階段，這些因素的影響程度又有怎樣的變化。根據房地產開發經營過程實踐、企業價值鏈分析以及市場調查的基本結果，把影響企業經營績效的因素概括為：規劃設計、施工質量、營銷策劃和物業管理 4 個方面。這些方面既反映了房地產開發企業在開發經營活動中的主要內容，也從實施程序上表明了企業在績效控制與管理上的關鍵要素。
2 、房地產開發經營績效的影響因素
2.1 規劃設計
房地產開發項目是否成功主要決定于前期的規劃設計，規劃設計一個關鍵的概念是要根據購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規劃、設計、建造之間的良好聯系。房子賣得出去是因為買家發現它們更好、具有更高的價值或者是因為它們比較獨特。規劃設計必須要以建筑規范、地理氣候環境、地域風俗人情、市場/客戶需求為出發點，根據實用、科學、經濟、美觀及先進的目標，按照建筑規劃設計的程序，對樓盤的整體規劃、建筑與外觀、土建結構、水電消防、設備設施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進行設計和運作，以實現最佳的價值目標。評價規劃設計對房地產企業開發經營績效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內布局、水電氣配套等）、小區整體情況（區位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規劃設計費用和設計質量（施工可行性、設計整改情況及設計審查合格情況）4 個方面來考慮。
2.2 施工質量
施工質量其實就是按照規劃設計圖紙/方案及建筑規范進行工程建設時所體現的成本、進度與質量。即是否嚴格按照圖紙和規范進行施工？安全文明施工情況如何？施工用的材料和設備是否合理？以及施工組織安排是否有序？這幾個內容是決定最終施工質量的關鍵內容。而施工質量對房地產開發公司的經營績效也是顯然的，技術質量不合格既要整改費用還可能會影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴重影響企業形象、工期拖延會增加成本。施工質量問題很可能會在工程竣工驗收后幾年才能表現出來，這種質量缺陷或事故雖然可以通過修補、重構等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產生重大影響。因此，質量的合理性（即不以漂亮、華麗、先進為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標）以及長期效益是建筑施工質量的基本要求。具體評價可以從工程結構質量（外觀、細部）、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比（主要指建筑材料/設備的價格合理性）、開發進度/效率等方面考慮。
2.3 營銷策劃
一個好的產品營銷策劃是產品從企業到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發企業主要考慮的營銷策劃內容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據市場調查，確定房地產開發的消費客戶群、所開發物業的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。而從影響房地產開發經營績效的具體指標來看，營銷策劃上有廣告宣傳費用率、品牌價值、價格競爭力和資金回籠情況等方面。
2.4 物業管理
房產或物業開發完成并實現銷售，那么必然要為物業的所有者/使用者提供物業管理服務，以公開選聘的專業化物業管理公司為客戶/業主提供物業管理服務是當前國家法規所要求的內容。目前普遍存在的事實是，在前期的物業管理服務中房地產企業自身的下屬物業管理公司多是服務的提供者，特別在企業房地產項目的開發是分期分段進行的情況下更是如此，此時物業管理服務的質量對于企業后續開發項目的銷售及效益情況將產生決定性的影響。評價房地產企業提供的物業管理服務質量最關鍵的指標是業主滿意度。當然，物業管理也要講究成本。而評價業主滿意度的基本指標可以分成以下幾個方面：員工服務質量（態度、及時性、達到業主目標）、安全管理、環境清潔質量和社區文化等。根據以上的分析，可以建立影響房地產企業開發經營績效的指標體系，見圖 2.
3、 房地產經營績效影響模型分析
經濟研究一般以凈資產收益率=年度凈利潤/股東權益，作為房地產企業開發經營績效的考核指標但考慮到不少房地產企業并非上市企業或股份有限公司，這里把凈資產收益率的公式擴展，凈資產收益率=年度凈利潤/ 所有者權益。這里選取廣東省某市 10 個樓盤進行數據模型分析，它們均為分期開發的樓 盤 ， 數 據 采 集 時 間 為2002-07~2004-07.
（1）數據分析的基本說明。戶型合理性、小區整體情況、工程結構質量、品牌價值等指標內容由物業管理公司派發調查問卷，根據顧客調查資料計算；物業管理部分的指標內容由物業管理公司實施住戶滿意度調查獲得；其他指標可由企業的財務、工程及銷售部門提供。 公司績效數據由企業調查及交流獲得，政府統計局、建設局和房地產協會同樣作為重要的數據來源。根據房地產開發經驗，認為四大影響因素下的指標具有相同的權重。
轉貼于
（2）市場調查數據分析說明和因素計算。
（3）分析結論。
① 施工質量與開發經營績效的相關性很小，這與房地產銷售現狀是比較吻合的，即一般客戶在購買樓房時，對于房屋的施工質量（尤其是內部結構性能）很難有較為全面、專業的認識，房屋即使有結構施工質量問題，也是在幾年甚至十幾年以后才顯現出來，因此，施工質量對于銷售實現影響不大，從而對經營績效關系程度很小。從另一方面考慮，這個結果可能與數據調查時間不夠長也有一定關系。
② 物業管理服務對于銷售業績及經營效益的關系最大表明了當前物業管理對房地產開發經營的重要價值：入住的業主根據自身對小區物業服務的感受，形成了顧客滿意狀態，這種滿意或不滿意的感受會以極高極快的速度在潛在客戶、社會及市場上傳播，因而對于樓盤
后續的銷售業績產生重要的影響。
③ 規劃設計與營銷策劃都與經營績效有較大關聯，這是容易理解的：戶型、景觀和配套設施好，必要的促銷宣傳再加上合理的價格，必然在消費市場產生較強的吸引力，從而為企業帶來利潤。
④ 關系模型以及顯著性檢驗的數據變化表明了房地產企業在經營過程中各種影響要素的價值變遷，同時也說明三種要素之間存在一定的共線性（相關性），比如說，小區的規劃設計好、環境優雅、配套設施齊全，一般來說其物業管理工作取得較好的效果就比較自然。
根據上述分析結果和依靠指標體系的內容，可以有針對性地實施價值工程，即以相對較低的成本費用實現房地產功能的顯著改善，從而獲得豐厚的價值回報。
4、 結束語
企業都是以利潤最大化和可持續發展為戰略目標的，房地產開發企業也不例外。從上面影響房地產企業開發經營績效的因素分析中我們可以知道，要實現最真實、豐厚的利潤，房地產企業應該依次對物業管理、規劃設計、營銷策劃、施工質量這些方面實施價值工程。同時，房地產開發商必須以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術和營銷策劃為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，以市場為導向，在規劃設計、施工建設、營銷策劃及物業管理四大關鍵環節上以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，勇于創新，在成本、功能與效益的整合統一中實現最佳的價值。
參考文獻：
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摘要：本文介紹了房地產開發、房地產經營與管理計算的概念，并且對其進行延伸分析這些概念的內涵。然后，對房地產開發經營與管理計算的基本程序進行闡述，主要分為投資決策階段、前期準備階段、建設階段、租售階段和物業管理階段，通過對房地產開發經營與管理計算的分析，得出如何更好的維護房地產企業的權益。
關鍵詞：房地產 開發 經營 管理計算
一、 房地產開發經營與管理計算的內涵
1、房地產開發
開發一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產、娛樂等多方面的需要。由此可見開發具有生產活動的性質。房地產開發的目地是為了給人類提供生產和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質環境的一種活動，在開發過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產開發跨越了兩個領域：生產領域和流通領域。房地產開發的順序如下：規劃設計現行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發，開發好后的土地上建造各類規劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產的詞義上細分的話，房地產開發有可以分為土地開發和房屋開發，這些開發活動都是房地產企業的生產與再生產過程，土地開發，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設的土地。
房地產開發實際上是開發企業將自己的規劃變為具體的房產產品的過程，房地產的開發活動可以細分為六個環節：第一、提出設想階段，沒有設想的提出，沒有開發企業的創意，就沒有房產開發的存在。第二、對設想的可行性分析，開發企業通常都將這一任務交給專業的咨詢公司來完成。第三、細節設計，開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發企業要與專業的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發公司自行銷售，也可外包給專業的銷售公司。第六、將建筑物交由專業的物業公司進行管理。
我們通常都將房地產企業定位為虛擬企業，這是有原因的，因為在房地產開發的整個流程中，房地產企業除了在“提出設想、發現商機”這一環節上自力更生之外，幾乎將其他的五大環節外包給專業公司，在這一過程中，各個專業公司都被虛擬的納入了房地產企業，共同完成開發。
2、房地產經營
房地產經營內容多、范圍廣，普遍將房地產經營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產經營主要是指房地產產品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。
第一、房地產出售，作為一種商品，房地產只有經過銷售才能實現它的價值，通常有以下方法：其一現貨出售與期貨出售，現貨銷售就是現場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產產權。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產權，只有待竣工后才轉移給買者的交易方式。其二訂購、現購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優惠出售。其五批量出售或單宗出售。
第二、房地產出租，出租是房產產品交換的特殊形式，主要體現為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權而非所有權。其二只有經過多次交換，房產價值才能得到完全顯現。其三承租者雖然未獲得房產產權，但他卻只付出了房產價值極小的一部分便能獲得房產全部的使用權。其四出租的消費與流通二重性。房地產出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經營只有出租這一形式，國家規定可以轉讓的只能是國有土地的使用權。而房產出租，祖師通過合同確立租賃關系，出租人與承租人明確雙方的權利義務，房屋出租在當下我國是房產經營的重大市場，不容忽視，而房產出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。
3、房地產的管理計算
房地產管理計算是房地產企業對企業內部的資源和方案進行科學化和經濟化的優化控制與整合。其實房地產開發已經包含了房地產經營與管理計算，或者說房地產的管理計算貫穿了整個房地產開發與經營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產企業利益的最大化、資源整合最優化和風險最小化。在房地產的開發與經營過程中，巨大的利潤與風險是結伴而來的，在開發與經營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業在投標過程中向業主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發生的不可預期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業主破產等）而形成的壞帳損失。
以上風險都需要房產企業進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業經濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業的核心競爭能力。
二、 房地產開發經營與管理計算的基本程序
1、投資決策階段
這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調研、可行性研究、成本管理計算和方案設計等內容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優的機會。
2、前期工作階段
這一階段是為了房產建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權、提出建設規劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內容。房地產開發的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產建設的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發經營。在這一階段還要對房地產投資現金流量及其構成、資金的時間價值及計算公式和房地產投資經濟效果進行計算。
3、建設階段
這一階段是房產建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。開發企業接下來要與專業的建筑公司簽訂合同，將設計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工
4、租售階段
也就是狹義的房地產經營，房地產租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協議。最后是簽約階段。房地產企業是自銷房地產或者是由委托的公司代銷，這取決于房產企業的管理計算，計算的內容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。
5、物業管理階段
物業管理的內容主要包括經營、管理和服務三方面，物業經營主要是為了使物業保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數量、產權、完好程度等情況進行記錄。物業服務是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務。
結語：房地產開發經營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發經營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發經營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產企業贏得更多的利益。
參考文獻：
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伴隨著我國社會經濟的迅速發展,商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發,以期獲得相對較高的投資收益,商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用,不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點,在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述,力求進行一定深度的探討。
一、房地產開發項目的一般特點
房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。
3、開發周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規政策嚴格約束和調控
房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。
5、建設環節多
這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發項目的差異性
房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業協同
正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。
6、高風險性
總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益
關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業會計準則
隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。
一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題
(一)銷售收入確認的問題
當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。
(二)業績信息的問題
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。
(三)現金流量表的問題
根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
(四)風險信息披露問題
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產會計信息質量的對策
通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。
(一)完善房地產企業的會計規范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計核算準則指引
《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。
(三)完善房地產開發企業內部會計核算
現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。
總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。
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關鍵詞：房地產開發；財務管理；開發產品；資金運動
一、 房地產開發企業財務管理
財務管理是企業為了達到預期的目的，對于生產經營過程中所需資金的籌集、投放、運用、分配以及貫穿于全過程的決策謀劃、預算控制、分析考核等所進行的全面管理。隨著企業規模不斷擴大，企業所需資金劇增，財務關系逐漸復雜，同時，科學技術的迅速發展和市場競爭的加劇，使得財務管理的重點由籌集資金轉向財務監督，進而轉向以事前控制為主形成財務管理的控制系統。
1.房地產開發企業的資金運動
房地產開發企業簡稱開發企業。它是從事房地產開發經營活動的營利性經濟組織。開發企業以開發活動為中心，供應、開發和銷售轉讓三個主要開發經營過程構成了開發企業基本的經濟活動?；诖?，房地產開發企業存在著客觀的資金運動，這種資金運動表現為實物商品資金運動和金融商品資金運動兩種形式。
2.房地產開發企業資金管理
房地產開發企業的資金管理必需十分謹慎，需要制訂資金計劃，規劃每筆資金的使用。除此之外，企業應按照規定的資金計劃的實際需要采取不同的方式籌集資金。企業對于資金的使用，主要表現為資金的收支管理，而且在使用資金前必須通過嚴格的審批程序，務必使資金的使用都是合理的，并能滿足各部門對資金的需要。
房地產開發企業從各種渠道籌集資金是企業資金運動的起點。企業可以根據開發經營的需要，當自有資金不足時，向銀行借款或以向社會發行企業債券等方式向債權人籌集資金。
二、房地產開發企業財務管理的目標
財務管理目標是企業進行財務活動所要達到的根本目的，是評價企業生產經營活動是否合理的標準，決定著財務管理的基本方向。
1.籌資管理目標
籌集資金是企業資金運動的前提，是決定企業資金運動規模和生產經營發展速度的重要環節。因此，籌資目標就是企業以較低的資金成本與適度的籌資風險，用合法的方式籌集企業所需生產資金。這一目標是以降低資金成本從而提高企業的經濟效益來實現的。
2.投資管理目標
房地產開發企業投資包括對自身以及對外的投資，目的都是為了獲取利潤，取得投資收益。很多時候企業往往只看到了項目的銷售前景而忽視了整體的項目風險評估，因此會使得財務風險加大，尤其是房地產開發企業投資大、周期長，其所面臨的風險比一般企業還要大。在這種情況下，企業投資的目標就是：要以較低的投資風險獲取較多的投資收益。
3.利潤分配管理目標
企業利潤分配管理目標是在利潤分配時，正確處理企業相互利益主體之間的利益關系，合理確定利潤留存比例及分配方式，提高企業的潛在收益能力。過多的分配利潤會增加企業的融資負擔，過少的分配利潤會導致股東的投資積極性下降。所以企業應該改進利潤分配的隨意性，應該真正的做到用戰略的眼光對企業的發展形勢和市場環境變化進行仔細的分析，之后做出合理的決策進而對企業利潤進行分配。
三、房地產開發企業籌資風險分析
房地產企業生產經營的周期性決定了房地產企業在生產經營過程中需要大量的資金，其籌資行為又必然會形成籌資風險?；I資風險又稱財務風險，它是指由于負債籌資導致的到期不能償還債務的可能性。當中央銀行采取緊縮貨幣政策時，通常存款準備金率上升，市場存貸款利率上升，從而貨幣供應量減少，公司籌資就會出現困難，籌資的資金成本加大，盈利相應減少甚至虧損。因此，必須評估不同負債籌資方式下籌資資金風險，并據以進行籌資風險管理，最大可能的規避籌資風險。由于籌資風險是因為存在債務資金及其償付才可能發生的，因而從風險產生的原因上可將它分為現金性籌資風險和收支性籌資風險。
1.現金性籌資風險
現金性籌資風險又稱資金性籌資風險。它是指企業在特定時點上，現金流入量不足以償付債務本息的風險。如果在資金利潤率較低時需要償還資金成本較高的債務，并且在債務償還日期的安排上不合理而導致某一時點的償債高峰等情況都會形成籌資風險。對于這種風險只需通過合理安排現金流量即可回避，對企業和所有者的收益影響不大。
2.收支性籌資風險
收支性籌資風險是指企業在收不抵支情況下出現的不能償還到期債務本息的風險。如果企業收不抵支發生虧損，在負債不變的情況下，虧損越多，以企業資產償還債務的能力也就越低，籌資風險就越大。這就要求開發企業在房地產項目開發之前，搞好房地產市場有效需求的社會調查，進行可行性研究，對開發項目的投資經濟效益加以分析，同時加強開發工程的成本管理，做好營銷工作。
四、房地產開發項目現金流量的計算
房地產開發項目的投資周期較長，使得投資效益分析評價中應考慮貨幣的時間價值，這就必須先對擬開發的房地產項目在開發和銷售期間的貨幣資金的流入量和流出量進行分析計算，以便通過折現系數把項目不同時期的貨幣資金收支折算成同一時點的資金價值，然后進行對比分析。
房地產開發項目在開發和銷售期間資金流入和流出的數量，叫做現金流量。對于投資借款利息，由于已將投資支出列作現金流出量，在計算現值時，已考慮了資金的時間價值，所以也不再將投資支出中借款利息和財務費用中借款利息列作現金流出量。這樣，房地產開發項目的現金流入量是營業收入；現金流出量是投資支出、營業稅金及附加、營業費用、管理費用和應納所得稅。在得知房地產開發項目現金流入量和現金流出量后，計算凈現金流量。
五、開發產品的財務管理問題
開發企業的開發產品是指企業開發的商品房、出租房、周轉房和商品土地、出租土地，包括在建開發產品和已完開發產品。在建開發產品是指正在開發的產品。已完開發產品是指已經完成全部開發過程，并經驗收合格、符合設計標準的開發產品。此外，還包括已開發完成用于安置拆遷居民周轉使用、產權歸企業所有的周轉房。
開發企業已開發的商品房、出租房和周轉房，雖具有使用時期長、在使用過程中不改變其實物形態的固定資產特征，但是它們都是為了出售、出租，并不用于開發經營活動。房地產開發經營的特點，決定了對外銷售開發產品可以采用出售和出租兩種方式，也決定了出租房、周轉房和商品房三者之間用途的不穩定性。開發企業可以根據自身開發經營情況、資金情況以及房地產市場銷售等情況，決定這些開發產品的用途。因此，商品房、出租房和周轉房只能作為開發產品，不能作為固定資產管理。
1.在建開發產品與已完開發產品的財務管理
在建開發產品的財務管理，主要是對開發產品開發成本的控制。開發企業的開發工程，可以發包給施工企業進行施工，也可自行組建施工單位進行施工。開發企業對已經完成全部開發過程、并經驗收合格的開發產品的財務管理，主要是對開發土地、房屋的銷售、轉讓、出租等進行動態管理，保證賬實相符。開發企業已完開發房屋，如果空置時間較長，超過一年以上，并對房屋銷售前景不樂觀時，財務部門應測算能夠承受的降價幅度，供銷售部門考慮降價出售，以便回收長期占用資金，加快資金周轉。
2.預售開發產品和分期收款開發產品的財務管理
開發企業開發的商品房屋，由于開發期較長，占用資金較多，為了滿足后續開發資金的需要，可以進行預售。預售商品房屋在未竣工驗收以前，仍為未完開發產品。待竣工驗收合格，向房產管理部門辦理房屋竣工交付登記，按房屋預售合同辦理房屋交付手續。開發企業開發的商品房屋，在房產市場不景氣時期，也可采用分期收款銷售方式。在房款沒有收齊以前，該房屋仍屬企業的分期收款開發產品，作為存貨管理。
3.出租開發產品的財務管理
房屋、土地租賃也是房地產交易的一種主要形式。它是指房屋、土地所有權人作為出租人將其房屋、土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
出租房屋隨著用戶的使用及自然力的侵蝕，會逐漸發生損耗而減少其價值。這部分損耗價值，應算作出租房屋經營期間的費用，將它計入出租房屋的經營成本。開發企業在房屋出租過程中發生的修理費用，如屬于經常性維修費用，可作為出租房屋的當期經營支出，直接計入出租房屋經營成本。如屬于大修理支出，按大修理間隔期作為攤銷月數，分月將大修理支出的月攤銷額計入出租房屋的經營成本。
4.周轉房的財務管理
開發企業周轉房是指企業用于安置被拆遷居民周轉使用、產權歸企業所有的各種房屋。周轉房隨著使用及自然力的侵蝕，會逐漸發生損耗而減少其價值。這部分損耗價值，應作為開發期間的費用計入有關開發成本。周轉房的損耗價值的攤銷，應根據周轉房的結構和使用情況，分別采用平均年限攤銷法和周轉使用次數攤銷法。對非臨時性簡易周轉房，由于使用年限較長，應采用平均年限攤銷法按使用期限計提每月攤銷額。對臨時性簡易周轉房，由于周轉次數有限，一般可采用周轉使用次數攤銷法，按預計周轉次數計提周轉使用一次的攤銷額。
如果改變用途將周轉房作為商品房對外銷售時，通常在出售前要進行改裝修復或根據購房人的要求對其進行改建或擴建。周轉房在出售以前進行改裝修復所發生的費用，可列作營業費用。周轉房在出售以前根據購房人要求進行的改建、擴建工程，應將改建、擴建工程支出轉作周轉房的價值。
總之，由于房地產開發企業的行業特殊性，使得房地產開發企業的財務管理十分重要，企業應根據自己的實際情況逐步提高財務綜合管理能力。
參考文獻：
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第一條 為加強我省房地產開發經營和市場管理，促進房地產業的健康發展，保持房地產市場的有序和繁榮，確保政府的土地收益不致流失，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內進行房地產開發經營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產的法人和自然人，必須遵守本辦法。
房地產開發經營是指，在依法獲得使用權的國有土地上進行房屋（包括其它地面建筑物）的建設，或按土地出讓合同規定進行投資，然后將其使用權轉讓、出租或抵押的行為。
第三條 房地產開發經營活動應遵守國家法律、法規的規定，依法納稅，不得損害社會公共利益。
城市規劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設標準、基礎配套設施、公共設施和城市環境保護等要求，所有房地產開發經營企業都必須遵照執行。
第四條 房地產開發經營的行業管理由縣級以上政府的房地產或建設行政主管部門負責。
房地產開發經營中，涉及土地使用權轉讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監督檢查和按規定辦理登記手續。
第二章 房地產開發企業的設立與經營
第五條 設立房地產開發企業必須具備下列條件：
（一）有企業名稱、法人代表、組織機構、組織章程和辦公地點；
（二）有與經營規模、經濟責任相適應的注冊資本或自有流動資金和專職技術、經營管理人員，能獨立承擔民事法律責任；
（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內已獲得（或預約）一定數量可用于房地產開發的國有土地使用權。
第六條 房地產開發企業設立的程序：
（一）國內房地產開發企業的設立由當地縣級以上政府建設主管部門審查后報請省建委審核批準。中外合資、合作和外商獨資的房地產開發項目建議書或投資報告由所在地縣級以上政府計劃與對外經貿主管部門審查后，報請省計委會同省經貿委審批，省建委、省土地局參與項目立項和可行性研究報告的會審；其合同或設立外資企業申請書、章程報省經貿委審批后頒發給企業批準證書。
（二）房地產開發企業憑政府審批機關頒發的批準文件，在30日內向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照，并在銀行開戶和到稅務機關辦理稅務登記后，方準從事房地產開發經營活動。
（三）新設立的房地產開發企業須向其所在地縣級以上建設主管部門申請資質審查，經審查合格的由省建委發給資質等級證書。
第七條 國內房地產開發企業在領取營業執照時，注冊資本或自有流動資金應不低于建設部頒發的《城市綜合開發公司資質等級標準》規定的相應等級開發企業的最低限額。
中外合資、合作和外商獨資的房地產開發企業注冊資本和到位時限，審批機關應依照國家規定，根據項目投資總額、建設時限等情況在企業批準證書中予以明確。開發企業應按企業批準證書規定的時限到位注冊資本。開發企業有續期房地產開發項目的，應比照上述規定相應地追加注冊資本。
注冊資本未全部到位的，不得把企業經營盈利部分用于追加注冊資本。
第八條 縣級以上工商行政管理部門負責對房地產開發企業的注冊資本到位情況依法進行檢查、監督。
第九條 房地產開發企業須向當地縣級以上政府的建設主管部門申請資質年檢，年檢辦法由省建委確定。
建設主管部門根據其自有資金、技術力量、年開發規模等方面實際達到的標準重新核定企業資質等級。
第十條 用于商業性房地產經營的土地必須通過國有土地使用權有償有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利為目的的房地產開發項目可以行政劃撥方式獲得土地使用權。但在未經批準并補交差價之前，不得轉讓、出租、抵押。
第十一條有償有期使用的土地，房地產開發企業可從政府的土地使用權一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產交易市場依法接受他人轉讓取得。
第十二條所有房地產開發企業都必須按照土地出讓、轉讓合同中有關土地用途、規劃要求、環境保護的規定使用土地。如要改變合同規定的土地使用性質和規劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規劃部門審核批準后，補交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。
第十三條國內房地產開企業項目的立項，經建設主管部門提出審核意見后，按審批權限由各級政府的計劃主管部門審批。
第十四條房地產開發企業預售房屋必須具備下列條件：
（一）已領有擬預售房屋用地的土地使用權證或用地許可證，地價款已付清；
（二）施工圖紙經審核批準并領有建設工程規劃許可證。
（三）工程施工進度和交付使用日期已經確定，基礎工程已完工。
第十五條房地產開發企業預售的房屋應按售房合同約定的時間提供給購房者使用，逾期提供的應承擔經濟賠償責任。
第十六條中外合資、合作、外商獨資的房地產開發企業，應按項目審批機關批準項目文件所確定的比例向境外銷售其所開發的房地產。
第十七條開發后的房地產轉讓時，須按規定繳納稅費。
第十八條房地產開發公司有下列原因之一的應宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：
（一）領取《營業執照》后，滿一年未開工建設的，或者中途停止經營活動滿一年的；
（二）領取《營業執照》后滿三個月未獲得資質等級證書或超過規定時限未申請資質年檢的；
（三）無法繼續經營而申請解散的；
（四）依法宣告破產的；
（五）被依法撤銷、取締的。
第三章 房地產市場的管理
第十九條房地產市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權為一級市場；房地產開發企業依法銷售、出租其開發的房地產為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉讓、租賃和抵押房地產為三級市場。
第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負責，建設、計劃、財政、城市規劃等主管部門根據各自的職能參與管理。
第二十一條 二級、三級市場由政府的房地產管理部門牽頭，土地、工商、物價、稅收等部門根據各自的職能參與管理和監督。
第二十二條 縣、市（區）設立房地產交易管理所（以下簡稱交易所），具體負責對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當地房地產管理部門領導。
同級政府的土地、工商、稅收、物價等管理部門在交易所內集中設立辦事機構，按照本部門的職能參與對房地產交易行為的監督與檢查，履行本部門的有關管理職責。
第二十三條 交易所的主要職責：
（一）運用行政、經濟和法律手段，對從事房地產交易的法人和自然人在交易合同監證、價格評估、質量等級鑒定、征收各種稅費，出具交易證明文件，以及調解糾紛等方面實行管理和服務；
（二）為供需雙方提供信息，以及進行有關房地產交易的法律咨詢。
第二十四條 房地產價格實行分類管理：
（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權開發的房地產出售、出租價格，應報當地物價部門會同房地產管理部門審核；
（二）其余的房地產買賣、出租價格以國家指導下的市場調節定價為主。
第二十五條 開發企業將其開發的房地產推向二級市場出售、出租時，應在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產所處的地理位置、使用功能、數量、價格、開發現狀、交付使用的時間和有關合法證件等資料，送交所在地房地產管理部門備案。
房地產管理部門對開發企業送來擬出售、出租房地產的資料進行審核，對尚不具備本辦法規定的出售、出租條件的，房地產管理部門有權要求開發企業待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內將其意見以書面形式送達開發企業；在十日后沒有提出意見的，開發企業即可開始出售、出租其開發的房地產。
第二十六條 開發企業和購買者或承租者應簽訂買賣或租賃房地產的合同，并經當地房地產交易所監證后才能生效。合同應確定房地產處所的位置、數量、價格、付款方式、交付使用時間、違約責任等。
第二十七條 開發公司和用戶雙方應持房地產買賣或租賃合同、交易所開具的房地產轉移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產管理部門依法辦理土地使用權與房產所有權轉移或租賃登記手續。
第二十八條 符合下列條件之一的土地使用權可以進入三級市場轉讓、出租或抵押。
（一）土地使用權為國有土地使用權有償有期出讓，并按出讓合同規定進行投資的；
（二）依法接受他人轉讓的國有土地使用權的；
（三）劃撥的國有土地使用權經政府批準，補交出讓金，并由土地管理部門補辦出讓手續的。
土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上的建筑物、附著物也隨之轉讓、出租、抵押。
第二十九條 領有國有土地使用權證和房屋所有權證的城鎮房屋，可以進入三級市場轉讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權管理辦法》的有關規定辦理。
房屋所有權發生轉移的，其占有的土地使用權也隨之轉移。
第三十條法人、自然人在三級市場轉讓、出租、抵押房地產可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內公開掛牌來選擇對象。
第三十一條 實施房地產買賣、租賃、抵押時，當事人雙方應委托當地交易所對擬轉讓、出租、抵押的房地產進行價格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準，協商確定實際成交價格、租金或抵押值。
當事人雙方協商確定的房地產轉讓價格或出租租金低于評估價格或租金的，政府有優先購買或承租權。
第三十二條 參與房地產買賣、租賃、抵押的當事人雙方應簽訂房地產買賣、租賃、抵押合同，并經交易所監證后才能生效。
第三十三條 在三級市場轉讓、出租、抵押房地產的，雙方當事人應依法繳納稅費。繳納稅費時，業主報價比評估值低10％的，按評估值來計算應繳納的稅費，其它則按實際成交價來計算應繳納的稅費。
房地產贈與應按規定收取有關稅費，但贈與房地產給公益事業的除外。
第三十四條 房地產買賣、租賃、抵押成立后，當事人雙方應持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產買賣、租賃、抵押的證明和稅務機關開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產管理部門，依法辦理土地使用權與房產所有權的有關登記手續。
第四章 法律責任
第三十五條 中外合資、合作和外商獨資房地產開發企業領取營業執照后，注冊資本未按規定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規定到位的，由工商行政管理機關吊銷營業執照。
第三十六條 房地產開發企業未按法律規定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進行房地產開發的，由當地政府無償收回土地（包括地上建筑物）；情節嚴重的由工商行政管理機關吊銷其營業執照。
第三十七條 房地產開發企業不按國有土地使用權出讓合同規定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規劃和土地管理部門責令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。
第三十八條 未經交易所監證私下進行房地產買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產管理部門不給予辦理土地使用權與房屋所有權的有關登記手續；受讓人、承租人和抵押權益不受法律保護；轉讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。
第五章 附 則
