時(shí)間：2023-02-23 15:11:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇備案購(gòu)房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1、購(gòu)房合統(tǒng)簽了 銀行貸款是可以晚一年在簽。
2、但是具體也要看你和開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，如果合同有規(guī)定幾時(shí)簽銀行貸款，就按照合同規(guī)定，如果沒有的話，就可以的。
3、簽完購(gòu)房合同以后，購(gòu)房者需要看自己的房子有沒有備案，只有房子備案以后，才能進(jìn)行貸款審批。而購(gòu)房合同，購(gòu)房者也要在手里留一份，以備不時(shí)之需。簽完購(gòu)房合同以后，購(gòu)房者是需要去面簽的，面簽通過以后，就可以申請(qǐng)貸款了。那么，簽完購(gòu)房合同后的流程是什么?
（1）最最關(guān)鍵的一點(diǎn)是必須及時(shí)和開發(fā)商或者人共同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心進(jìn)行登記備案，合同才生效，否則合同是不生效的，這是合同法里面對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊規(guī)定，格式合同有“登記備案后生效”的條款。在雙方簽字蓋章后，最好自己復(fù)印留底，防止手中無有。
（2）根據(jù)住房貸款的申請(qǐng)流程，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同備案成功之后，下一步就是備齊相關(guān)資料去銀行面簽申請(qǐng)貸款。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、嚴(yán)格來說的話，購(gòu)房合同和網(wǎng)簽是不一樣的。因?yàn)橘?gòu)房合同和網(wǎng)簽的辦理流程是完全不一樣的，但是網(wǎng)簽合同上的內(nèi)容和購(gòu)房合同上的內(nèi)容大多數(shù)都是差不多的，并且網(wǎng)簽合同內(nèi)容一般都是可以在當(dāng)?shù)氐姆抗芫止俜骄W(wǎng)站上可以查詢到的。
2、購(gòu)房合同是為了確定房屋已經(jīng)正式出售給買房人而簽訂的一種書面形式文件，購(gòu)房合同簽訂以后，從法律意義上來說，房屋就已經(jīng)是屬于買房人所有了。簽訂了購(gòu)房合同以后，還可以對(duì)買賣雙方起到約束作用，買賣雙方都必須要根據(jù)合同中的相關(guān)約定來執(zhí)行。
3、而網(wǎng)簽是指買房人和開發(fā)商經(jīng)過友好協(xié)商，并簽訂了正式的購(gòu)房合同以后，還需要到房管局去辦理合同備案手續(xù)，并且要公布在網(wǎng)上。網(wǎng)簽辦理好以后，工作人員就會(huì)提供一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，憑借著和這個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以在網(wǎng)上查詢到房屋的詳細(xì)交易信息。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、一般需要15天~一個(gè)月。
2、交首付后，多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)去銀行辦理貸款這個(gè)國(guó)家沒有明確規(guī)定的，不過網(wǎng)簽購(gòu)房合同后是需要10個(gè)工作日內(nèi)去房管局做備案的。
3、逾期繳納契稅需要交納滯納金。滯納金收取標(biāo)準(zhǔn)為每天按總房款的萬分之五收取的。
4、如果是期房，交首付時(shí)開發(fā)公司開具收款收據(jù)并簽訂買賣合同，一般來講該房屋經(jīng)過綜合驗(yàn)收合格達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，面積最終測(cè)量后方可開具發(fā)票。
5、如果是現(xiàn)房，已達(dá)到產(chǎn)權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)，交首付時(shí)即可開具發(fā)票。
6、為了維護(hù)購(gòu)房者自身的合法利益，交齊首付款后要盡快催促開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同去房管局做備案。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
原再審申請(qǐng)人（一審被告，二審上訴人）：賴恰蓬，一九六年十月二十三日出生，漢族，住址汕頭市陵海四巷三橫7號(hào)501號(hào)。
對(duì)方當(dāng)事人（一審原告，二審被上訴人）：汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)啟華廠房開發(fā)有限公司，住所地汕頭市迎賓路西側(cè)免稅大廈10樓1011號(hào)。
法定代表人：陳振華，董事長(zhǎng)。
委托人：王漢豪，該公司副董事長(zhǎng)。
委托人：林曉陽(yáng)，廣東其正律師事務(wù)所律師。
汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)啟華廠房開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱啟華公司）與賴恰蓬購(gòu)房合同糾紛案，本院于1998年7月21日作出的（1998）民提字第4號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。啟華公司不服該判決，向最高人民檢察院提出申訴。最高人民檢察院于2000年1月11日以高檢民行抗字（2000）第7號(hào)民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2001年11月1日作出（2000）民抗字第3號(hào)民事裁定書，裁定對(duì)本案進(jìn)行再審。本院依法組成合議庭公開開庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，最高人民檢察院檢察員張兵、助理檢察員王莉出席了法庭，雙方當(dāng)事人均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，1993年3月9日，啟華公司與案外人汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)銀昌廠房開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱銀昌公司）簽訂了二份購(gòu)房合同，約定：銀昌公司將其在建的汕頭市碧波花園E幢第一層9號(hào)鋪面和第一至四層（A區(qū)）商場(chǎng)預(yù)售給啟華公司。同年4月21日，啟華公司與賴恰蓬分別簽訂了二份《購(gòu)房合同》，約定：?jiǎn)⑷A公司將其從銀昌公司購(gòu)買來的汕頭市碧波花園E幢第一層9號(hào)鋪面和第一至四層（A區(qū)）商場(chǎng)（期房）出售給賴恰蓬。其中鋪面建筑面積為60.24平方米，每平方米15300元，計(jì)921672元；商場(chǎng)建筑面積為1245平方米，每平方米6200元，計(jì)7719000元，以上共計(jì)8640672元。賴恰蓬分六期付清上述房款，啟華公司保證該房于1994年2月底竣工并交付使用。同時(shí)，合同還對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任作了約定。合同簽訂后，賴恰蓬依約支付了第一、二期購(gòu)房款共計(jì)3456568.8元。1993年7月8日賴恰蓬見工程尚未動(dòng)工，提出異議。11月1日賴恰蓬發(fā)現(xiàn)相鄰樓房的樓梯伸入所購(gòu)樓房?jī)?nèi)，遂向啟華公司提出異議，以后雙方就樓梯的設(shè)置發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)多次協(xié)商未果，賴恰蓬拒付第三期房款，雙方釀成糾紛。啟華公司遂于1993年12月25日向汕頭市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求賴恰蓬履行合同，支付剩余購(gòu)房款。
另查明，啟華公司系中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍為組織工業(yè)廠房及配套設(shè)施的建設(shè)、出租、出售。其從銀昌公司購(gòu)買的商業(yè)用房（期房）沒有辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。轉(zhuǎn)預(yù)售給賴恰蓬，亦未辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，在一審訴訟期間仍未補(bǔ)辦該手續(xù)。另，啟華公司在轉(zhuǎn)預(yù)售賴恰蓬9號(hào)輔面時(shí)，未告知賴恰蓬有相鄰樓房的樓梯伸入。
又查明，碧波花園E幢工程竣工驗(yàn)收證明書載明“竣工日期為1994年7月31日，質(zhì)量核定為合格”。
還查明，二審判決生效后，啟華公司向汕頭市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。汕頭市中級(jí)人民法院依據(jù)二審判決將涉案房屋委托汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物資拍賣行進(jìn)行拍賣，以抵償賴恰蓬所欠啟華公司剩余部分購(gòu)房款。因幾次拍賣無人競(jìng)買，最后啟華公司作為競(jìng)買人自己承買了該房。該房一直為啟華公司占有，未曾交付與賴恰蓬。
汕頭市中級(jí)人民院一審認(rèn)為，啟華公司按照稅收登記程序轉(zhuǎn)讓房屋，符合有關(guān)商品房預(yù)售和轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定。啟華公司與賴恰蓬簽訂的《購(gòu)房合同》經(jīng)雙方自愿協(xié)商一致，該合同是有效的，依法應(yīng)予保護(hù)。雙方均有義務(wù)履行合同并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。賴恰蓬在履行合同過程中，提出變更合同，在啟華公司不同意變更的情況下，終止履行合同，是違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。啟華公司在轉(zhuǎn)讓上述9號(hào)鋪面房時(shí)，沒有表明有相鄰樓房的樓梯伸入該屋部分空間，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。據(jù)此判決：一、啟華公司、賴恰蓬簽訂的上述二份《購(gòu)房合同》有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同；二、賴恰蓬應(yīng)向啟華公司支付尚欠的購(gòu)房款5184403.20元和利息。一審案件受理費(fèi)27300元，由啟華公司負(fù)擔(dān)7300元，賴恰蓬負(fù)擔(dān)20000元。賴恰蓬不服一審判決，向廣東省高級(jí)人民法院提起上訴。
廣東省高級(jí)人民法院二審認(rèn)為，啟華公司在辦理有關(guān)預(yù)購(gòu)商品房的手續(xù)后，將其預(yù)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)讓給賴恰蓬，并未違反當(dāng)時(shí)預(yù)售商品房管理的有關(guān)規(guī)定。雙方雖未辦理房屋交易手續(xù)，但啟華公司事先已征得房地產(chǎn)交易部門同意，在購(gòu)房款付清后辦理房屋交易手續(xù)。賴恰蓬以啟華公司超越經(jīng)營(yíng)范圍，雙方簽訂合同違反政策的理由，要求認(rèn)定合同無效不予采納。一審認(rèn)定合同有效并判決繼續(xù)履行正確。由于賴恰蓬沒有法定理由單方終止有效合同的履行，而啟華公司在簽訂合同時(shí)沒有將在賴恰蓬買受范圍內(nèi)增設(shè)樓梯的情況向其作出交代和說明，故雙方在履行合同中，均有部分違約行為，各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，賴恰蓬未付購(gòu)房款的利息可予免除。一審判決確認(rèn)的已履行和未履行的款項(xiàng)有誤，應(yīng)予糾正。據(jù)此判決：一、維持汕頭市中級(jí)人民法院（1993）汕中法民初字第6號(hào)民事判決第一項(xiàng)及訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)；二、變更汕頭市中級(jí)人民法院（1993）汕中法民初字第6號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：賴恰蓬應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)支付購(gòu)房款5184103.20元給啟華公司。二審案件受理費(fèi)27300元由賴恰蓬負(fù)擔(dān)。賴恰蓬不服該二審判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
本院再審認(rèn)為，啟華公司不具有商品房預(yù)售的主體資格，其從銀昌公司購(gòu)買尚未建造的商業(yè)用房后，未到有關(guān)部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即與賴恰蓬簽訂二份《購(gòu)房合同》，進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，既違反了土地管理法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，又超經(jīng)營(yíng)范圍。同時(shí)，啟華公司與賴恰蓬簽訂合同時(shí)，還隱瞞了相鄰樓房的樓梯伸入所購(gòu)樓房?jī)?nèi)的事實(shí)，故雙方所簽二份《購(gòu)房合同》應(yīng)認(rèn)定無效，啟華公司應(yīng)將收取的購(gòu)房款及其利息返還給賴恰蓬。啟華公司對(duì)合同無效應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，賴恰蓬未認(rèn)真審查合同的有關(guān)情況亦應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。雙方的經(jīng)濟(jì)損失由各自負(fù)擔(dān)。據(jù)此判決：一、撤銷廣東省高級(jí)人民法院（1994）粵民終字第42號(hào)民事判決、汕頭市中級(jí)人民法院（1993）汕中法民初字第6號(hào)民事判決；二、啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份《購(gòu)房合同》無效；三、啟華公司自本判決送達(dá)之次日起一個(gè)月內(nèi)返還賴恰蓬支付的購(gòu)房款人民幣3456568.8元，并支付該款自支付之日起至返還之日止的利息（按人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算），逾期未付按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條的規(guī)定執(zhí)行；四、駁回雙方當(dāng)事人的其他訴訟請(qǐng)求。一、二審訴訟費(fèi)54600元由啟華公司負(fù)擔(dān)38220元，賴恰蓬負(fù)擔(dān)16380元。
最高人民檢察院抗訴認(rèn)為：（一）再審判決認(rèn)定啟華公司不具有商品房預(yù)售的主體資格，既違反了土地管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，又超經(jīng)營(yíng)范圍，與事實(shí)不符。1、再審判決混淆了預(yù)售商品房的主體資格與轉(zhuǎn)讓商品房的主體資格這兩個(gè)概念的含義。啟華公司不是房地產(chǎn)發(fā)展商，而是預(yù)售商品房的購(gòu)買方。啟華公司將所購(gòu)買的商品房再行轉(zhuǎn)讓時(shí)，只要符合商品房轉(zhuǎn)讓的條件即可，并不需要具備商品房預(yù)售的主體資格。因此不存在超越經(jīng)營(yíng)范圍的問題。2、本案所涉商品房在簽訂《購(gòu)房合同》之前，已于1992年12月8日由銀昌公司動(dòng)工興建，并非“尚未建造”，而只是尚未竣工。3、啟華公司與銀昌公司簽訂購(gòu)房合同后一個(gè)月內(nèi)，即1993年3月28日，雙方即向房地產(chǎn)所在地的汕頭市龍湖房地產(chǎn)交易所辦理了商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。根據(jù)汕頭市龍湖房地產(chǎn)交易所規(guī)定，辦理了商品房預(yù)售登記備案手續(xù)后，購(gòu)買方已具備再轉(zhuǎn)讓資格。因此，啟華公司對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，符合房地產(chǎn)交易所的規(guī)定。購(gòu)房合同簽訂以后，雙方依法向房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理二手交易手續(xù)。交易所受理了商品房再轉(zhuǎn)讓交易申請(qǐng)，并同意在啟華公司向賴恰蓬收清房款、開具發(fā)票、補(bǔ)足必備文件后再行辦理交易手續(xù)。由于賴恰蓬拒付第三至第五期購(gòu)房款，導(dǎo)致交易手續(xù)因未開具發(fā)票而無法辦妥。因此，啟華公司的購(gòu)房和轉(zhuǎn)讓行為并沒有違反預(yù)售商品房管理的有關(guān)規(guī)定。（二）啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份《購(gòu)房合同》是相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)合同，其中只有轉(zhuǎn)讓9號(hào)鋪面的合同涉及到相鄰樓房的樓梯伸入所購(gòu)樓房的爭(zhēng)議問題。再審判決以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓9號(hào)鋪面合同無效為前提，來認(rèn)定轉(zhuǎn)讓第一至四層商場(chǎng)合同無效，實(shí)屬認(rèn)定事實(shí)和運(yùn)用法律上確有錯(cuò)誤。（三）再審判決認(rèn)定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份《購(gòu)房合同》無效，判決啟華公司返還購(gòu)房款及其利息，卻未判決賴恰蓬向啟華公司返還已取得的房產(chǎn)，致使啟華公司的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，嚴(yán)重?fù)p害了一方當(dāng)事人的利益，判決顯失公平。
本院認(rèn)為，啟華公司從銀昌公司購(gòu)買的預(yù)售商品房，再轉(zhuǎn)預(yù)售給賴恰蓬，應(yīng)當(dāng)遵守土地轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記”。啟華公司從銀昌公司購(gòu)買的預(yù)售商品房沒有辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，再轉(zhuǎn)預(yù)售給賴恰蓬亦未辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，違反了土地轉(zhuǎn)讓的上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份購(gòu)房合同無效。
啟華公司在向賴恰蓬轉(zhuǎn)讓9號(hào)鋪面時(shí)，隱瞞了有相鄰樓房的樓梯伸入的事實(shí)，依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條之規(guī)定，啟華公司的隱瞞行為構(gòu)成了合同上的欺詐，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條第一款第（二）項(xiàng)、第五十八條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，啟華公司與賴恰蓬簽訂的轉(zhuǎn)讓9號(hào)鋪面的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本院再審判決并未將啟華公司簽訂9號(hào)鋪面合同上的欺詐行為作為認(rèn)定轉(zhuǎn)讓一至四層商場(chǎng)合同無效的理由，不存在以轉(zhuǎn)讓9號(hào)鋪面無效作為轉(zhuǎn)讓一至四層商場(chǎng)無效的前提，前述啟華公司從銀昌公司購(gòu)買的預(yù)售商品房，再行轉(zhuǎn)預(yù)售給賴恰蓬，未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，足以認(rèn)定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份購(gòu)房合同無效。
廣東省高級(jí)人民法院二審判決生效后，啟華公司向汕頭市中級(jí)人民法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。因賴恰蓬無力支付剩余部分購(gòu)房款，汕頭市中級(jí)人民法院將涉案房屋委托汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物資拍賣行拍賣，以抵償賴恰蓬所欠啟華公司剩余部分購(gòu)房款。因幾次拍賣無人競(jìng)買，后啟華公司自己承買了該房。該房屋一直為啟華公司占有，賴恰蓬不曾占有過該房，本院再審判決認(rèn)定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份購(gòu)房合同無效，判決啟華公司返還賴恰蓬支付的購(gòu)房款及利息，已無必要判決賴恰蓬返還房屋。因此，本院再審判決不存在漏判，顯失公平的問題。
為了做好招生工作，按照高密市教育局高教發(fā)【2015】33號(hào)《關(guān)高密市2015年義務(wù)教育學(xué)校招生工作意見》的要求，貫徹實(shí)施"劃片招生，就近入學(xué)"的招生原則，學(xué)生入學(xué)以父母或其他法定監(jiān)護(hù)人的家庭住址（即房權(quán)證）為依據(jù)。
一、招生對(duì)象：小學(xué)一年級(jí)招收年滿六周歲（2009年8月31日前出生）且身體健康的兒童。
二、招生計(jì)劃：
嚴(yán)格按照教育局規(guī)定，一年級(jí)招收6個(gè)班。
三、招生辦法：
根據(jù)市教育局招生工作要求嚴(yán)格按照劃片招生，就近入學(xué)的原則，確保居住在本區(qū)內(nèi)的適齡兒童入讀。具體招生范圍如下：
第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)招收膠河以西，杏壇路以北，晏子路以東，康城大街以南的適齡兒童，及市民之家在編工作人員的直系子女。
四、報(bào)名時(shí)間、手續(xù)和規(guī)定
1、7月21日——22日兩天時(shí)間。
2、報(bào)名時(shí)需要攜帶的證件：（1）父母雙方身份證，（2）戶口本（3）房權(quán)證（或房產(chǎn)局網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同及首期交款或全款發(fā)票。）（4）房產(chǎn)局出具房權(quán)證明，以上證件均需原件及復(fù)印件（戶口本，房權(quán)證，購(gòu)房合同必須整本復(fù)印），按以上順序裝在一個(gè)檔案袋里，檔案袋封面寫上孩子姓名。
3、 （1）市民之家在編工作人員的直系子女需提供市民之家單位證明信（市民之家單位蓋章，所屬局單位蓋章、局長(zhǎng)簽字，空白證明信到三實(shí)小傳達(dá)室領(lǐng)取）。（2）戶口本。（3）父母雙方身份證。按以上順序裝在一個(gè)檔案袋里，檔案袋封面寫上孩子姓名。
4、房權(quán)證（或購(gòu)房合同及發(fā)票）地址與戶口本不一致的，一房權(quán)證地址為準(zhǔn)。
說明：1、報(bào)名時(shí)請(qǐng)帶孩子一起來
2、報(bào)名時(shí)間安排：
7月21日上午：鳳城麗景
下午：招生范圍內(nèi)的其他區(qū)域
解除購(gòu)房合同協(xié)議書范本
甲方：___________________________
乙方：___________________________
甲、乙雙方于______年_____月_____日簽訂了編號(hào)為NO：_________的《_________市外銷商品房預(yù)售契約》/《_________市商品房買賣合同》(下稱“該契約”)。現(xiàn)雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下一致意見：
1.甲方同意按本協(xié)議約定的時(shí)間及條件與乙方處理相關(guān)事宜，依該契約的約定，甲方應(yīng)向乙方返還雙倍定金、已付房?jī)r(jià)款及相應(yīng)利息共計(jì)人民幣_(tái)_______元，除尚未歸還之銀行貸款外，甲方需向乙方實(shí)際支付人民幣_(tái)_______元。銀行貸款部分款項(xiàng)共計(jì)________元由甲方______年_____月_____日直接返還予貸款銀行，并向乙方提供銀行的收據(jù)，做為乙方與銀行解除借款合同的依據(jù)。
2.雙方同意甲方按照下列期限，分期將除銀行貸款部分外的購(gòu)房款直接支付給乙方
(1)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付______%計(jì)_________元直接返還款項(xiàng)。
(2)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付______%計(jì)_________元直接返還款項(xiàng)。
(3)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付款項(xiàng)計(jì)_________元，以及交付返還全部銀行貸款后銀行所提供的收據(jù)。
3.乙方如系以銀行抵押貸款方式支付部分房?jī)r(jià)款的，自本協(xié)議簽署之日起至該契約正式注銷之日，每月應(yīng)向貸款銀行支付的抵押貸款月均還款(下稱“月均還款”)，由甲方支付，乙方給予必要的配合，且乙方無須再向甲方歸還。
4.甲方按本協(xié)議第2條第(6)款約定執(zhí)行完畢后，雙方另行簽訂解約協(xié)議解除該契約。自該契約解除后，乙方不再對(duì)該契約項(xiàng)下的房屋及其相關(guān)建筑享有任何權(quán)利，甲方有權(quán)另行處置該契約項(xiàng)下房產(chǎn)。在該契約解除之前，如果乙方不再要求退房、解約的，可與甲方另行協(xié)商。
5.甲方向乙方支付全款計(jì)_________元之后，并且雙方簽訂解除該契約的文件生效后，乙方應(yīng)授權(quán)甲方至_________市國(guó)土資源與房屋管理局(下稱“房地局”)辦理該契約注銷登記手續(xù)之全部所需文件(包括簽署遞交房地局的解約協(xié)議、返還甲方開具的付款票據(jù)和合同等)。
6.甲乙雙方同意該契約之注銷登記手續(xù)于甲方向乙方支付完畢全部直接返還款項(xiàng)后15日內(nèi)辦理。
7.本協(xié)議自雙方簽字之后甲方向乙方所支付首批還款計(jì)_________元到達(dá)乙方賬戶開始生效，壹式陸份，甲乙雙方各持叁份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
解除購(gòu)房合同范本
甲方： XX市天澤實(shí)業(yè)有限公司(售房者)
乙方： XXX(購(gòu)房者)
****年**月**日，甲方與乙方簽訂《商品房買賣合同》(合同編號(hào)：****，下稱購(gòu)房合同)。因甲方未能在約定期限內(nèi)交房，本著實(shí)事求是、互諒互讓的原則，甲乙雙方于****年**月**日對(duì)購(gòu)房合同的履行情況進(jìn)行了溝通和評(píng)估，并對(duì)解除購(gòu)房合同事項(xiàng)進(jìn)行友好協(xié)商，達(dá)成如下一致意見：
1、經(jīng)雙方協(xié)商同意，購(gòu)房合同于****年**月**日予以解除。
2、甲方退回乙方已付房款人民幣貳拾萬玖仟玖佰叁拾叁元整，該款項(xiàng)必須于****年**月**日前全部退清。
3、乙方配合甲方到房產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記備案事宜，該項(xiàng)所產(chǎn)生費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
4、自本協(xié)議生效之日起，甲方或乙方均不得依據(jù)購(gòu)房合同提出任何形式的違約或賠償請(qǐng)求。
本協(xié)議由雙方簽字生效。協(xié)議書一式二份，由雙方各收?qǐng)?zhí)一份。
甲方：
法定代表人：(簽字)
乙方：
法定代表人：(簽字)
年 月 日
解除購(gòu)房合同要簽書面協(xié)議
甲方：
乙方：
甲、乙雙方于 年 月 日簽訂的《房屋租賃合同》，原所簽訂的期為 年 月 日至 年 月 日止。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，均表示同意提前解除該租賃合同，已達(dá)成以下協(xié)議：
一、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，雙方于 年 月 日簽訂的《房屋租賃合同》于 年 月 日因乙方拖欠房屋租金過多而提前解除。截止到此，乙方所欠的租金為 。
二、乙方在辦理合同解除前，自愿退出該租賃房屋，并核算清所欠甲方的所有應(yīng)繳費(fèi)用，如租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等。
三、在辦理合同解除前，乙方將乙方房屋中的所有物品存放于甲方的倉(cāng)庫(kù)中，用于留置。在解除合同后，繳納完所欠的甲方全部費(fèi)用時(shí)，再將其在一天內(nèi)自主取回。逾期的，甲方有權(quán)自行處理，并不賠償乙方任何損失。
四、乙方在辦理合同解除后，退還房屋給甲方時(shí)，原有水、電及消防等設(shè)備等應(yīng)該保持正常，乙方不得損壞屋內(nèi)設(shè)施和原有裝修，損壞應(yīng)照價(jià)賠償。
五、辦理合同解除后，乙方應(yīng)繳清所欠甲方的一切應(yīng)繳費(fèi)用 ，若乙方未能在合同解除后30日內(nèi)繳清所有欠款的，甲方每月按全部欠款的5%加收滯納金。
六、如因乙方未能按約定期限辦理完退房手續(xù)，給甲方造成任何損失的，甲方有權(quán)用向乙方要求賠償。
七、鑒于甲、乙雙方的合作關(guān)系，甲方同意在雙方解除合同后，給予乙方不超過 天的搬遷及清理時(shí)間。如乙方不按時(shí)退場(chǎng)的，每逾一天，需向甲方支付 元的違約金。
八、甲、乙雙方簽署本協(xié)議后，有關(guān)甲、乙雙方的租賃關(guān)系結(jié)束，但不影響《房屋租賃合同》中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。
九、乙方退租后，產(chǎn)生的任何損失甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方退租前，產(chǎn)生的任何損失和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由乙方自己承擔(dān)責(zé)任。
十、在執(zhí)行本解除協(xié)議過程中如產(chǎn)生爭(zhēng)議，甲方與乙方應(yīng)盡力通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交北京仲裁委員會(huì)通過仲裁裁決。
十一、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
十二、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。
甲方： 乙方：
電話： 電話：
1、新房網(wǎng)簽就是指消費(fèi)者和銷售人員簽訂了購(gòu)房合同之后，去房地產(chǎn)的相關(guān)部門備案，此時(shí)房地產(chǎn)的工作人員就會(huì)進(jìn)行備案，并且在網(wǎng)上。
2、其實(shí)網(wǎng)簽是購(gòu)房時(shí)特別重要的一個(gè)過程，如果你是貸款購(gòu)買房子的話，就必須先提交貸款的資料進(jìn)行審核，確認(rèn)資質(zhì)沒有任何問題之后才可以進(jìn)入網(wǎng)簽這個(gè)程序。
3、網(wǎng)簽之前必須要查看開發(fā)商有沒有商品房預(yù)售許可證，因?yàn)殚_發(fā)商有了預(yù)售許可證，才會(huì)有規(guī)劃許可證、土地使用證等證件，并且這也是消費(fèi)者購(gòu)買了房子之后能不能辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，也未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種習(xí)慣叫法。因?yàn)樗鼪]有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員外的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，且未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同作無效處理。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
法定代表人：_________________聯(lián)系電話：______________
注冊(cè)地址：__________________郵政編碼：______________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：___________________________________
開戶行：__________________帳號(hào)：_________________
委托人（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）：___________________________
法定代表人：_________________聯(lián)系電話：______________
注冊(cè)地址：__________________郵政編碼：______________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：___________________________________
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書編號(hào)：____________________________
開戶行：__________________帳號(hào)：_________________
買受人（以下簡(jiǎn)稱乙方）：______________________________
國(guó)籍/法定代表人：__________身份證（護(hù)照）/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯(lián)系電話：_____________________________________
委托人：____________________________________
國(guó)籍/法定代表人：__________身份證（護(hù)照）/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯(lián)系電話：_____________________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
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第一條 商品房情況
該商品房銷售許可證號(hào)：_____________________ 商品房座落：_______區(qū)、縣________________路、道、街__________________________.設(shè)計(jì)用途_____，建筑結(jié)構(gòu)_____，建筑層數(shù)為_____層。建筑面積_____平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_____平方米，公共部分分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。
商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。
商品房土地來源為：________.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二條 商品房?jī)r(jià)款
商品房銷售按建筑面積計(jì)算，每平方米價(jià)格為___________元（幣種：___），價(jià)款為_______元，計(jì)_____（大寫）。
第三條 商品房交付日期
商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：
1、 變更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________.
第四條 乙方付款形式及付款時(shí)間
乙方按下列第種形式付款：
1、一次性付款。
________________________________________________________________________________________________________________________________
2、分期付款。
________________________________________________________________________________________________________________________________
3、其他方式。 _________________________________________________________________________________________________________________________
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。
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如超過上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責(zé)任：
1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品
房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的萬分之_____向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的萬分之_____向乙方支付違約金。乙方的實(shí)際損失超過甲方支付的違約金時(shí)，甲方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、_____________________________________________________________.
第六條 乙方逾期付款的處理
乙方如未按本合同第四條約定日期付款，逾期在_______日內(nèi)的，甲方有權(quán)追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。
如超過上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述的第_______種約定，追究乙方違約責(zé)任：
1、合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，乙方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的萬分之_____向甲方支付違約金。
2、解除合同。乙方應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的萬分之_____向甲方支付違約金。
第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理
商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)。商品房建筑面積與甲方銷售面積差異不超過±3%（包括±3%）的，每平方米價(jià)格保持不變，商品房?jī)r(jià)款按商品房建筑面積與銷售面積的差異多退少補(bǔ)。
面積差異超過±3%的，雙方約定如下：
第八條 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任
甲方交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾（見附件三），未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
在乙方正常情況下，甲方應(yīng)按照《**市商品房住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定履行保修責(zé)任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
第九條 商品房配套設(shè)施運(yùn)行的約定
下列配套設(shè)施運(yùn)行日期約定如下：
1、上水___________________________ .
2、下水___________________________ .
3、供電___________________________ .
4、燃?xì)猓庠捶N類）_____________________ .
5、暖氣___________________________ .
6、 _____________________________.
上述配套設(shè)施未按約定日期運(yùn)行的，甲方應(yīng)在 日內(nèi)采取撲救措施，并賠償乙方損失；超過上述約定期限的，甲方應(yīng)賠償損失，并且每項(xiàng)還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的______ %向乙方支付違約金。
第十條 商品房設(shè)計(jì)變更的約定
甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局（見附件四）。確需變更的，甲方應(yīng)自設(shè)計(jì)變更方案確定之日起_____日內(nèi)與乙方協(xié)商。
乙方同意變更的，雙方訂立補(bǔ)充合同。
乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權(quán)解除合同。解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的______ %向乙方支付違約金。
第十一條 商品房交接
商品房交付時(shí)，甲方應(yīng)書面通知乙方辦理商品房交接手續(xù)，提供《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。
第十二條 商品房產(chǎn)權(quán)登記
商品房竣工驗(yàn)收合格后，甲方須在30日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記。初始登記完畢后，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
甲方未按時(shí)辦理房屋所有權(quán)初始登記或未協(xié)助乙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，給乙方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
第十三條 物業(yè)管理
關(guān)于物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，按有關(guān)規(guī)定由乙方與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理合同。
第十四條 產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定
甲方保證在交付商品房時(shí)，無產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。如存在產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十五條 爭(zhēng)議處理
本合同發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，按下列第____種方式處理：
1、向_____________ 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2、向人民法院提訟。
第十六條 合同附件
本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補(bǔ)充合同（見附件五）。
附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。
第十七條 合同份數(shù)
本合同連同附件共______，一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，備案機(jī)關(guān)存留一份，其他二份備用，具有同等效力。
第十八條 合同生效
本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。
甲方：
乙方：
委托人：
委托人：
年 月 日
一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。
二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70％以上才能開通燃?xì)猓伴_發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。
三、延期交房：開發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
四、購(gòu)買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
五、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。
六、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。
九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。
十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。
十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會(huì)跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。
十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。
其它：比如說這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。
簽訂購(gòu)房合同需要注意啥
第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。
第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問題。
第三，對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶購(gòu)置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測(cè)面積小于購(gòu)置面積，發(fā)展商還要退款。
第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá)70％時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。
第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
第六，發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時(shí)在哪些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時(shí)最重要的就是上述幾個(gè)問題，但對(duì)其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一定要做一個(gè)明明白白的購(gòu)房人。
識(shí)別對(duì)購(gòu)房人不利的合同條款
一、合同約定：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的允許誤差在5％，如誤差超過5％，按實(shí)際情況多退少補(bǔ)。從目前了解的情況看，購(gòu)房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，如果互不結(jié)算，吃虧的肯定是購(gòu)房者，由此可見，上述條款對(duì)張先生的不利是十分明顯的。
二、合同約定：購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時(shí)交房，卻什么懲罰措施也沒有。
律師說法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購(gòu)房者卻忽略了。現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購(gòu)房者卻無可奈何的情況，就是因?yàn)樵诤贤袥]有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施，比如應(yīng)參照購(gòu)房者不按時(shí)付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問題購(gòu)房者才有計(jì)可施，有權(quán)可維護(hù)。
三、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。
律師說法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力，若真的因施工問題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。
四、合同約定：發(fā)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。
律師說法：這里面有兩個(gè)問題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒有意識(shí)到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時(shí)通知購(gòu)房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來購(gòu)房者還是住不進(jìn)新房。因此，律師建議購(gòu)房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個(gè)問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時(shí)不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：若不能按時(shí)辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購(gòu)房者的權(quán)益才能得到充分保障。
五、合同附件中對(duì)房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí)熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時(shí)是否能正常使用，不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購(gòu)房者的注意。
慎簽購(gòu)房合同
許多購(gòu)房者買房時(shí)，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發(fā)商交付定金或購(gòu)房款，結(jié)果到正式談判時(shí)只能被對(duì)方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購(gòu)房合同從而導(dǎo)致落入購(gòu)房陷阱的情況往往貽害無窮。山東誠(chéng)功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購(gòu)房者應(yīng)注意以下問題：
“五證”要嚴(yán)格審查
購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果房屋已驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢
站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
認(rèn)購(gòu)協(xié)議要慎簽
購(gòu)房者在簽訂正式《商品房買賣（預(yù)售）合同》前，開發(fā)商往往要求購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購(gòu)房屋到簽訂正式的購(gòu)房合同有一段時(shí)間，有些購(gòu)房者可能不想購(gòu)買已預(yù)訂的房子，也有部分購(gòu)房者由于不能與開發(fā)商達(dá)成一致，而沒有簽訂合同。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有很大的關(guān)系。
如果《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中沒有寫明未簽訂購(gòu)房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定“購(gòu)房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購(gòu)房合同，逾期購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金（或定金、誠(chéng)意金）不予退還”等此類條款。購(gòu)房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無法達(dá)成協(xié)議。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主合同組成部分，是對(duì)主合同約定不明條款做出的明確約定，是對(duì)主合同沒有約定部分的重要補(bǔ)充。
合同附件與主合同具有同等的法律效力。
購(gòu)房者在洽購(gòu)房屋時(shí)開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購(gòu)房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購(gòu)房者在訂立合同時(shí)可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書面合同中。如果開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)這些承諾，購(gòu)房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。
心明眼亮避開購(gòu)房陷阱--謹(jǐn)慎簽訂合同
看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。
陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明
因何種原因退房以及后果
購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。
對(duì)策：律師建議買家與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。
同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。
陷阱二：合同主體認(rèn)定不明
購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問題。
另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
對(duì)策：在簽約前您查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。
陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。
善良的購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。
陷阱四：“最短時(shí)間”與“”
合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算的？不知道。
合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。
對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用
開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。
對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
陷阱六：賣方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。”
這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。
對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。
陷阱七：處理結(jié)果不明確
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。
對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。
陷阱八：以偏蓋全
這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。
陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議
前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？
但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。
對(duì)策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購(gòu)房.
合同附件“文章”多
1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡(jiǎn)單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人明顯處于劣勢(shì)地位。對(duì)此，購(gòu)房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長(zhǎng)、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時(shí)提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。
2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。這里購(gòu)房者需要注意的是，凡不是為所購(gòu)房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。分?jǐn)偯娣e的計(jì)算應(yīng)按京國(guó)土房管權(quán)字（20xx）第369號(hào)文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的10％支付違約金。
3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購(gòu)房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級(jí)面磚”、“高級(jí)外墻涂料”、“高級(jí)木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購(gòu)房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購(gòu)房人的義務(wù)。其次，購(gòu)房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出詳細(xì)約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)〈BR〉房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)做出具體約定。
5、附件五是關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。目前許多購(gòu)房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因?yàn)殚_發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購(gòu)房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準(zhǔn)購(gòu)房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購(gòu)房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購(gòu)房合同，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，建議購(gòu)房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“如果購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)未獲銀行批準(zhǔn)，則購(gòu)房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時(shí)，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人。”
簽補(bǔ)充協(xié)議抓住要點(diǎn)
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要增加補(bǔ)充協(xié)議，目前已受到越來越多的購(gòu)房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢？補(bǔ)充協(xié)議太少，不能充分保護(hù)購(gòu)房者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用；但補(bǔ)充協(xié)議太多，動(dòng)輒上百條，別說一般購(gòu)房者，就是專業(yè)法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實(shí)際可操作性很小。其實(shí)只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護(hù)購(gòu)房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠接受，不影響交易的進(jìn)行，這應(yīng)是購(gòu)房者明智的選擇。
從整個(gè)《商品房買賣合同》來看，開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購(gòu)房者利益的主要有八個(gè)部分，只要針對(duì)這八個(gè)部分來簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就基本可以保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益不受侵害：
第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。
第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購(gòu)房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。
第三要約定房屋交付時(shí)開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問題而被動(dòng)。
第四要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。
第五要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級(jí)"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無依據(jù)的情況。
第六要約定開發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。
第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。
第八要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。
置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個(gè)提
合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護(hù)消費(fèi)者利益。但因目前消費(fèi)者的法律知識(shí)不足，附件有時(shí)就被發(fā)展商利用作為“對(duì)付”買家的工具。同時(shí)，不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资?yè)的內(nèi)容也懶得讀。
實(shí)際上，根據(jù)《合同法》規(guī)定，若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準(zhǔn)。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時(shí)慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理?xiàng)l款，買家可以此為鑒。
在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后×日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第三項(xiàng)處理：詳見補(bǔ)充協(xié)議”，但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒有關(guān)于何時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。
專家評(píng)點(diǎn)：依據(jù)《合同法》的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時(shí)間，如果出賣人未能及時(shí)辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。
在合同附件中約定“商品房交付時(shí)，如花園等附屬項(xiàng)目的面積與合同記載的面積有誤差時(shí)，買受人同意接受交付時(shí)的實(shí)際面積”，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測(cè)為×平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時(shí)花園面積與上述面積有誤差時(shí)以交付時(shí)的面積為準(zhǔn)，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補(bǔ)”。
專家評(píng)點(diǎn)：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付相應(yīng)的價(jià)格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)買受者一定要注意。“如《買賣合同》記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與實(shí)測(cè)面積有差異時(shí)雙方按如下方式處理：1、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e均有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。2、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。3、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時(shí)按套內(nèi)面積誤差比進(jìn)行調(diào)整。”
專家評(píng)點(diǎn)：以上條款既確定了建筑面積不變價(jià)款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價(jià)款不變，而且當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時(shí)又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)約定違反了建設(shè)部2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。廣州市2001年出臺(tái)規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而2001年實(shí)施的《商品房預(yù)售合同》約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)；如整幢出售，按建筑面積計(jì)算”。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。“《買賣合同》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項(xiàng)，不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。《買賣合同》所稱的累計(jì)已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時(shí)間所支付的商品房?jī)r(jià)款的總和，不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。”
專家評(píng)點(diǎn)：買受人向銀行申請(qǐng)按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實(shí)際上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這部分房款計(jì)入買受人累計(jì)已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預(yù)售的慣例不符。“甲方領(lǐng)到‘該物業(yè)’竣工驗(yàn)收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使用通知書，自交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)‘該物業(yè)’的結(jié)構(gòu)保修期，并對(duì)‘該物業(yè)’結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問題負(fù)責(zé)保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情形，甲方不負(fù)保修責(zé)任。”
專家評(píng)點(diǎn)：根據(jù)1998年9月1日開始實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，對(duì)住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī)定。
住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，并非從“交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)”，且物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移時(shí)間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計(jì)算，而非“甲方（發(fā)展商）代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書30天后”。“為保障各業(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理。”
專家評(píng)點(diǎn)：根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（從1998年10月1日起施行）之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30％以上不足50％，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”（第七條）；由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第21條規(guī)定：“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。”“甲方在約定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約。”
專家評(píng)點(diǎn)：人為約定了六十天的免責(zé)期限，對(duì)乙方不公平。
購(gòu)房合同如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲
購(gòu)房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對(duì)購(gòu)房人所購(gòu)商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實(shí)際交付情況不符時(shí)，應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。沒有具體賠償責(zé)任的約定，第三條對(duì)商品房基本情況表述的作用將會(huì)大大降低。
8號(hào)樓變成4號(hào)樓
如果有人說他收房時(shí)找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？
現(xiàn)在有不少國(guó)人對(duì)數(shù)字非常重視，為了一個(gè)靚號(hào)，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時(shí)將幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)避開4、13、14、 24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購(gòu)房人在約定合同第三條時(shí)首先要查驗(yàn)清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。
如果不一致，對(duì)數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商交房時(shí)幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有不少簽合同時(shí)跳過去的號(hào)交房時(shí)不跳了，挑了8字的人實(shí)際收到的成了7字，甚至有的8號(hào)樓莫名其妙地變成了4號(hào)樓。因此筆者建議這些購(gòu)房人事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時(shí)出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時(shí)即使法官認(rèn)定房地產(chǎn)商在這個(gè)問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購(gòu)房人很難根據(jù)自己的“迷信”達(dá)到退房或換房的目的。
圖紙尺寸、用途、凈高要標(biāo)明
合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會(huì)提供一個(gè)購(gòu)房人所買房屋的平面圖，購(gòu)房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個(gè)平面圖上標(biāo)清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細(xì)，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號(hào)和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標(biāo)清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。
在這里需要提醒購(gòu)房人注意的有兩點(diǎn)：
1.有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個(gè)詞，國(guó)家根本就沒有這個(gè)有關(guān)房屋用途的用語(yǔ)。當(dāng)然我們不得不承認(rèn)目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長(zhǎng)遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍是一個(gè)未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。
2.層高包括樓板的厚度，購(gòu)房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購(gòu)房人要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。
容積率和綠地率
購(gòu)房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時(shí)，還應(yīng)盡量爭(zhēng)取讓房地產(chǎn)商把自己購(gòu)買房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購(gòu)房人可以從圖紙上算出自己所購(gòu)房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購(gòu)房屋采光有無遮擋。
購(gòu)房人在進(jìn)行這些約定前有幾個(gè)概念需要搞清：
1.建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國(guó)家所有，不計(jì)算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫(kù)算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。
2.房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。購(gòu)房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。
簽訂商品房買賣合同時(shí)，使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。
1、認(rèn)購(gòu)書問題。
在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。
第一種情況的認(rèn)購(gòu)書，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書在法律上是無效的。但人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書，如果開發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)相同。
第二種情況的認(rèn)購(gòu)書，需要看認(rèn)購(gòu)書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書，就必然沒有法律效力。但是如果認(rèn)購(gòu)書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補(bǔ)充協(xié)議問題。
在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、售樓廣告問題。
開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開發(fā)商違約。
4、樣板房問題。
目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或 “樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。
5、質(zhì)量問題。
有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。
商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。
2010年國(guó)際旅游島獲批，大量房企進(jìn)駐海南市場(chǎng)，到如今，當(dāng)年不少的樓盤項(xiàng)目都預(yù)計(jì)今年驗(yàn)收交房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年海南將有90個(gè)樓盤項(xiàng)目交房，迎來名副其實(shí)的“交房年”。而開發(fā)商風(fēng)風(fēng)火火備戰(zhàn)交房的背后，也讓業(yè)主們很多困惑問題迎面而來。
海房盤占近6成領(lǐng)跑海南交房潮
在統(tǒng)計(jì)的90家樓盤中，單海口今年就有51家樓盤交房，占2012年海南全年交房樓盤總數(shù)近6成，是當(dāng)之無愧的交房大戶。三亞目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是4家樓盤交房，博鰲則是兩家。其余35家今年交房的樓盤分布在文昌、儋州、澄邁、萬寧等海南其他市縣。
在2012年交房樓盤中，交房時(shí)間多集中在5月和12月這兩個(gè)月。市中心公寓、高層、海景房別墅等物業(yè)類型應(yīng)有盡有。海南5月份交房的樓盤一共有14個(gè)，分別是慧遠(yuǎn)美林谷、南海佳園、儒俊雅苑、藍(lán)水灣2期、碧湖灣、美湖美舍、佳元·江畔人家、華林廣場(chǎng)、亞龍灣石溪墅、椰林河畔、宏城水岸、長(zhǎng)信·半島美廬、江南樂居、水岸名都2期，在五一黃金周期間形成了一個(gè)交房的小。而12月份交房的樓盤共有31個(gè)，是5月份的兩倍多，交房市場(chǎng)能力后勁居上。
年底扎堆交房 能否促進(jìn)樓市回暖？
從整體數(shù)據(jù)來看，12月份無疑是海南樓市交房的高峰期。對(duì)于購(gòu)房者來說，沒有比在歲末拿到期待已久的好房更理想的新年禮物了。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，許多開發(fā)商趁年底交房，也是想借海南近幾年越來越多的島外游客上島過年的趨勢(shì)，大幅度提升自己樓盤的知名度。
再加上早在今年2月份，關(guān)于房貸利率的浮動(dòng)政策就引起了眾多的議論。繼3月份海口各大銀行個(gè)人首套房貸款利率回歸基準(zhǔn)利率以來，“松綁”信號(hào)就一直持續(xù)不斷。如果首貸利率下浮，剛需購(gòu)房者將成為最直接的受益群體。而且首貸利率的優(yōu)惠政策可以在開發(fā)商普遍“以價(jià)換量”的大環(huán)境中有效地刺激剛需一族的購(gòu)房欲望，也能減輕剛需一族不少的壓力。
然而，從近期海南樓市的成交均價(jià)來看，這些利好因素似乎并沒有為樓市的回暖增加信心，進(jìn)入五月以來，海南樓市，除三亞地區(qū)依然保持較高的樓市均價(jià)之外，其它市縣的樓市基本上都反映出大面積的房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象。業(yè)內(nèi)人士稱，在之前海南樓市熱捧期，開發(fā)商將價(jià)格提到較高的位置，房?jī)r(jià)本身存在泡沫。而現(xiàn)在購(gòu)房者已經(jīng)進(jìn)入到了理性購(gòu)房的時(shí)代，泡沫就必然會(huì)消失，扎堆交房對(duì)海南樓市的回暖帶來的幫助不大。
業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者慎重對(duì)待
2012年這么大的交房量，對(duì)于開發(fā)商和業(yè)主都是一個(gè)挑戰(zhàn)。對(duì)于5月和12月這兩個(gè)月開發(fā)商扎堆交房的現(xiàn)象，律師建議大家，購(gòu)房者與開發(fā)商辦理交房手續(xù)的時(shí)候一定要注意4個(gè)證書：房屋的驗(yàn)收備案表、面積實(shí)測(cè)報(bào)告書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書。辦理交房手續(xù)時(shí)，務(wù)必要仔細(xì)核對(duì)自己與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同條款。另外，在驗(yàn)房時(shí)，房屋質(zhì)量的檢查、房屋設(shè)施是否能正常使用等方面，都要謹(jǐn)慎查看。
對(duì)于目前開發(fā)商逾期交房給自身帶來的負(fù)面影響，有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商逾期交房，這是企業(yè)自身前期“服務(wù)”不到位的問題。所謂的“服務(wù)”不僅包括企業(yè)品質(zhì)的問題，更有后期對(duì)于業(yè)主的承諾是否到位等。因此建議逾期交房的開發(fā)商可以成立相關(guān)的客戶服務(wù)部門，幫助處理因由自己違約造成的業(yè)主們的糾紛，并且妥善安排好后續(xù)的工作，以樹立自己的好口碑。
特別提醒：四個(gè)步驟六個(gè)要點(diǎn)驗(yàn)收交房
驗(yàn)房步驟一：入戶檢查
首先對(duì)樓道的防火門和救生通道進(jìn)行檢查。如果是高層建筑，對(duì)于防火和逃生裝備的檢查非常必要，高層房屋的入戶門必須要達(dá)到防火、防盜、防撬的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。
驗(yàn)房步驟二：土建檢查
入戶檢查完畢，室內(nèi)的檢查項(xiàng)目很多，而且大都需要非常專業(yè)的器材。在第一次驗(yàn)房的時(shí)候，要用專業(yè)工具對(duì)準(zhǔn)墻面一錘錘的輕敲下去，如果有一些不太和諧的聲音傳到耳朵里，就說明墻面后可能會(huì)有空鼓等問題。
驗(yàn)房步驟三：門窗用材位置檢查
接下來是相對(duì)比較精細(xì)的步驟，包括窗戶、陽(yáng)臺(tái)玻璃的強(qiáng)度，用材、位置、高度密封性等。
驗(yàn)房步驟四：給排水、電氣檢查
接下來是廚衛(wèi)的水電、防火檢查。衛(wèi)生間地面，如果在連接水管的地面發(fā)現(xiàn)了大量的水漬，說明排水管道連接不夠緊密，有漏水情況存在。另外一個(gè)比較大的問題是，衛(wèi)生間內(nèi)的電線是否連接地線，對(duì)于廚衛(wèi)這種濕度很大的地方，漏電情況極易發(fā)生。
Tip1：收房通知書
開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。
Tip2：驗(yàn)“五證兩書”
開發(fā)商通知業(yè)主開始交房即日起，必須具備“五證兩書”——五證是買期房時(shí)必須看的，兩書是交房時(shí)向開發(fā)商索取的，在具備這些條件時(shí)，業(yè)主可簽字確認(rèn)。
Tip3：收房繳納費(fèi)用
通常情況下，大部分唯一住房的普通住宅，按1%的稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；個(gè)人購(gòu)買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按海南省原定3%稅率征收契稅。
Tip4：延期交房須知
按照合同的交房日期為準(zhǔn)，延期交房的賠償，在簽訂購(gòu)房合同或協(xié)議時(shí)，都涉及相應(yīng)的條款、賠償方式和金額，如不能合理賠償，可直接提出。
Tip5：驗(yàn)房不可亂簽字
在物業(yè)代領(lǐng)業(yè)主到達(dá)房屋內(nèi)部時(shí)，房屋尚未經(jīng)過專業(yè)驗(yàn)收，質(zhì)量存在很大隱患，如貿(mào)然簽字，對(duì)業(yè)主不利。
第一項(xiàng)：關(guān)于五證
陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。
對(duì)策：
1、復(fù)印件要注意看原件。
2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。
3、對(duì)承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。
第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積
陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。
對(duì)策：
1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。
3、按套購(gòu)買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理：
1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。
2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。
第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證
陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。
對(duì)策：
1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：
1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。
2、 買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。
如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。 如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。
第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知
陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓
部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。
對(duì)策：
1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。
2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。
第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置
陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)?相同結(jié)構(gòu)位置不好的樓層。
對(duì)策：
1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。
2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章
第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押
陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。
對(duì)策：
1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。
3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。
第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約
陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
對(duì)策：
1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。
2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。
3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。
第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍
陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
對(duì)策：
1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。
2、對(duì)開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。
律師建議增加補(bǔ)充條款：
如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：
出賣人的責(zé)任范圍：
1、 退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。
2、 賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。
3、 賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用(此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。
4、 對(duì)于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。
購(gòu)房合同常見問題
問題一：
在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，則需交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：
合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。
另外，項(xiàng)目是由A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
問題三：
開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
問題四：
使用語(yǔ)意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清楚地理解。
問題五：
約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
問題六：
賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平?況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。
問題七：
處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。
問題八：
以偏概全這里所說的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問題九：
拒簽購(gòu)房者提出的補(bǔ)充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?
但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。
問題十：
勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會(huì)給開發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國(guó)商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購(gòu)房者即使不承認(rèn)，也是口說無憑，難以舉證伸冤。
購(gòu)房合同訂立
簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或商正式簽定購(gòu)房合同。預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別：
購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。
二者區(qū)別在于：
預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)。
商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。
因此，現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。
購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：
1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；
2、房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；
3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；
4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；
5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；
6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；
7、保修責(zé)任；
8、乙方使用權(quán)限；
9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；
10、違約賠償責(zé)任；
11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：
1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是商或律師，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。
房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；
(2)購(gòu)房者不按期付款；
(3)開發(fā)商不按期交房；
(4)面積變動(dòng)超過約定幅度；
(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；
(6)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。
購(gòu)房合同范本
出賣人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：______________________________
法定代表人：_________________聯(lián)系電話：______________
注冊(cè)地址：__________________郵政編碼：______________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：___________________________________
開戶行：__________________帳號(hào)：_________________
委托人(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))：___________________________
法定代表人：_________________聯(lián)系電話：______________
注冊(cè)地址：__________________郵政編碼：______________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：___________________________________
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書編號(hào)：____________________________
開戶行：__________________帳號(hào)：_________________
買受人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：______________________________
國(guó)籍/法定代表人：__________身份證(護(hù)照)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯(lián)系電話：_____________________________________
委托人：____________________________________
國(guó)籍/法定代表人：__________身份證(護(hù)照)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯(lián)系電話：_____________________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條 商品房情況
該商品房銷售許可證號(hào)：_____________________ 商品房座落：_______區(qū)、縣________________路、道、街__________________________。設(shè)計(jì)用途_____，建筑結(jié)構(gòu)_____，建筑層數(shù)為_____層。建筑面積_____平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_____平方米，公共部分分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。
商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。
商品房土地來源為：________。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二條 商品房?jī)r(jià)款
商品房銷售按建筑面積計(jì)算，每平方米價(jià)格為___________元(幣種：___)，價(jià)款為_______元，計(jì)_____(大寫)。
第三條 商品房交付日期
商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付;未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：
1、 變更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________。
第四條 乙方付款形式及付款時(shí)間
乙方按下列第_______種形式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款
3、其他方式__________。
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。
如超過上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責(zé)任：
