時間：2022-12-31 18:28:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業項目經理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
時光荏苒，彈指間20xx年即將過去。因為要做總結，所以我靜靜回想這一年來的點點滴滴，但也因為這樣，我才得以有時間理清思路來總結過去，反思自己不足之處，只有清楚自己的缺點加以改正，才有可能進步。現將我在這一年的學習、工作情況簡要匯報如下：
一、學習情況
隨著公司的發展，新的任務、新的目標、新的挑戰隨時擺在面前，因公司領導的重視，4月份參加公司組織的《項目經理升級》培訓，培訓期間，參觀了XX管委會大廈國優項目，給自己增加了很多借鑒、學習的經驗，從而反思自身工作中所存在的不足，學以致用，今后以國優項目的管理為目標。
二、項目情況
截止20xx年度XX目前入駐商戶47家，上半年度根據公司的調查表格，對28家商戶進行滿意度調查，其滿意率為99%，比較滿意1%，一般、較不滿意、不滿意無。物業管理圈。下半年度對33家商戶進行滿意度調查，其滿意率為96%，比較滿意4%，一般、較不滿意、不滿意無，商戶主要反映的問題有：人流量少、建議在自行車停放處安裝雨棚、建議在廣場上安裝衛生間指示標志、西面自行車停放處安裝監控，以上問題除安裝監控問題物業自行解決外，其它問題我們將滿意率匯總表，積極的反映給商業發展部，希望共同來解決相關問題，更好的為商戶提供優質服務及商業氛圍。
從以上數據分析來看，滿意率是100%，但是我認為這肯定不是一個真實的反饋，可能商戶還是為了情面，不好意思給差評，或者是怕給差評后物業會給予報復什么的，下年度我準備通過將滿意度調查表先發給商戶，然后再制作一個投放暗箱，讓商戶將調查表直接投放到里面，盡量獲得真實的反饋。
只有知道自身的不足之處，加以改正，才能夠使自己得以提高，物業管理也是如此，有批評才有進步!
除了處理廣場日常的事務外，6月1日又前期介入人才公寓項目，目前已配合供電局，完成對某高壓配電房的初次送電，并安排、協調三名工程人員進駐高配房值班與現場施工跟進，為以后的項目驗收接管工作打好基礎。因某工地項目發生偷盜現象比較嚴重，8月份因重建公司要求，經初步協商安排12名保安對人才公寓二個門崗進行24小時值班(三班二運轉)，配合重建公司及施工單位，對現場進出人員及車輛進行管控，有效的減少了現場被盜的損失，使盜竊現象得到遏制，保障了現場施工的正常開展。
三、服務質量管理
隨著商戶不斷的進駐，人流量的增大，也給廣場的衛生環境、公共設施設備的維護管理上帶來了明顯的難度。對此我在工程、保安、保潔、客服人員的服務質量提升方面從以下幾點抓起：
1、在應對環境衛生上，根據廣場目前只配備的6名保潔人員的條件下，科學安排，合理運用，采取了以下措施，最大程度提高廣場衛生環境，具體如下：
(1)對保潔人員進行崗位職責教育學習，要求每一個保潔員熟悉責任區域內保潔項目、服務規范、服務標準及服務時限，并以此建立保潔工作的長效機制。
(2)加大保潔巡查頻次，保潔主管每天進行兩次以上的全面檢查，發現問題及時告知責任人整改，隨后進行復查，確保落到實處。
(3)積極和商業發展部溝通，在樓層內公共區域配置12個垃圾桶，廣場區域物業又自行增加垃圾桶放置點，方便店家及顧客投放垃圾，以此改變生活習慣，增強店家維護廣場環境衛生的觀念。
(4)對個別區域存在的“臟、亂、差”現象集中整治，加強管理。特別是對部分餐飲商戶傾倒餐飲垃圾桶地面周圍，增加地面洗刷頻次。
(5)嚴格管理裝修商戶的施工材料和垃圾的運輸，要求不得拋灑滴漏、隨意堆放，裝修垃圾要及時清理干凈不得隨意堆放。
(6)加強保潔服務品質監督考核，采用部門考核與日常檢查及客戶意見(表揚、投訴)相結合的原則,對保潔員進行考核,力求客觀、公正、恰當地對保潔員的工作進行評價、考核。
(7)嚴格要求保潔人員執行制定的文萃廣場《清潔服務程序》《保潔作業表》。
2、在應對廣場公共設施設備的維護、運行、管理上安排如下：
(1)嚴格要求裝修商戶審批后才可施工。
(2)對廣場商戶內裝修工程做好監督管理工作，每天巡視不低于二次。
(3)對商戶裝修過程中牽涉到公共區域的設施設備有損壞或影響現象，立即制止，發整改通知單，必要時通知上報商業發展部，拒不改正的進行斷水斷電措施，直到改正后恢復。
(4)廣場上所有區域禁止一切車輛進入(除商家運送物品的非機動車外)。
(5)對廣場污水管道定期進行清理疏通，以避免長期不清理帶來管道內油塊結垢。
(6)做好公共區域設施設備的維修保養工作，切實保障所有機電設備的安全運行與設施的完好，使設備經常處于良好的技術狀態，優質高效、低耗、安全運行。
(7)做好運行設備記錄，及時分析掌握設備運行狀態。
(8)設備房管理，需日常點檢、巡查，并做好各設備巡查記錄,每月清掃設備房保持清潔。
(9)掌握所屬設備的性能，當設備系統出現故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。
(10)對設備的定期檢修工作進行督促和檢查。
(11)督促維保單位的工作狀況，對維修不到位之處有權提出建議和意見，要求其整改。
(12)對在質保范圍內的維修事項要積極聯系施工單位及時維修，做好記錄和跟進工作，并監督其修復完成，施工單位不及時處理的，要立即報告商業發展部，共同協調，保障設施設備的完好性。
3、在規章管理上，為做到有序可循，在原有的規章制度下，逐步完善健全了《突發事件應急預案》、《清潔服務程序》、《保潔作業表》、《物業管理協議》、《裝修施工管理規定》、《外來單位施工協議》、《防火安全責任書》、《房屋交接記錄表》《廣場裝修手冊》《設施設備維修保養計劃》等多項管理規定。
4、加強保安、保潔、工程、客服人員的禮儀禮節及儀容儀表方面的培訓，特別是保安、保潔人員，因其是我們的一線服務人員，他們的言行舉止關乎到物業的整體形象，也代表我們公司的形象，因此這塊還是重中之重，要長期抓起，通過引導、監督、培訓，使得他們個人素質及形象得到提升。
5、在業主溝通方面，我們以某廣場的名字開通了微信群，可通過微信發送信息，方便商戶給我們提出建議及批評，不過目前因為參與的人數不多和不積極，效果不理想。目前主要還是通過定期上門面談、日常巡視等走訪了解各商家的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。
四、工作中的不足
回顧這一年來，檢查自身存在的問題，我認為主要有以下方面：
1、處理問題缺乏靈活性、創新性，工作開展還不夠深入，擔心引發一些不必要的矛盾和問題，怕擔風險，瞻前顧后，以致于邁不開步子。
2、對管理工作還不夠嚴格，致使有些考核制度還沒有真正落實到位。
3、在遇到事情時比較容易急躁，指責大于引導，沒有更好的和員工一起去解決問題。
4、與領導、員工溝通不夠，未能完全盡到應盡的職責。公司安排我負責一項工作時，自己會努力去完成，但這樣做還遠遠不夠。因為我有責任向員工傳達公司安排此項工作的意圖和要求，使員工在完成此項工作時有更清楚的認識和更清晰的目標，并且在完成工作的同時也讓員工得到更好的學習與鍛煉;同時，我也有責任向公司領導匯報員工在完成這份工作時遇到的困難和問題，為完成此項工作而營造寬松的環境。
今后，在工作中，我將注意加強與員工之間的溝通，和他們一起認真總結經驗，慢慢引導，要有耐心，克服不足，努力把工作做得更好。
五、明年的工作計劃
1、明年根據自身的條件，計劃在人員培訓上，有針對性的結合人員的特點，做好各專業的培訓工作，讓各專業人員在理論與實踐方面得到專業輔導，從而提升自己;對一些接受能力強和有上進心的人員盡量的讓其多掌握和熟悉各專業知識，培養其獨立處理問題能力，培養其一專多能，打破按專業來分工的模式，以便高效的為公司服務。
2、加強團隊凝聚力意識，個人能力再強也無法和有核心凝聚力的團隊相提并論，發揮團隊作用才能高效的為公司服務。
3、繼續加強人員禮儀禮節、服務意識等方面培訓，使每一個人都能得到全面的發展和提升。
自從走上項目經理工作崗位以后，很多做事的方式都有了改觀，變成了一種責任，一種使命。正是這種責任、這種使命，使自己不敢有半點懈怠，格盡職守，擺正位置，認真做好每一件事情。
正所謂，環境可以改變一個人，也可以造就一個人!前方即使困難重重，但只要自己堅持不懈，也就不足為難，正如我的人生座右銘：鍥而不舍，金石可鏤!
在以后工作中我還要兢兢業業，在業務技能和管理上面還要不斷的加強學習，管理上服從領導安排，配合領導用更好的管理方法和規范的標準行為來要求自己，身先士卒帶動全體服務中心員工更好的完成本職工作,為公司發展不斷努力!
一、項目經理助理級以上的人員配置標準
1、公寓類(高層，多層，酒店式公寓)物業服務中心配置標準
(1)建筑面積在15萬㎡以內且年可收物業費收入在360萬元以內的物業服務中心，職級編制如下：
序號崗位名稱人數(名)備 注
1經理兼該崗位配兼職經理1名，兼職項目總面積不可超過15萬㎡或15萬㎡以內的項目不超過2個。
2副經理1副經理或經理助理只配1名。若項目配置主持副經理的，可不設經理(兼)崗位，但主持工作副經理不可兼其他項目。
3經理助理
(2)建筑面積15—30萬㎡或年可收物業費收入在360—900萬元的物業服務中心，職級編制如下：
序號崗位名稱人數(名)備 注
1經理1
2副經理1
3經理助理1建筑面積在10萬㎡以上的，每增加10萬㎡可增配經理助理1名。
(3)建筑面積30萬㎡以上或年可收入在900萬元以上或平均物業管理費在3.8元/月.㎡以上的物業服務中心，職級編制如下：
序號崗位名稱人數(名)備 注
1高級項目經理或經理1高級項目經理監管的項目面積在30萬㎡以內的項目原則上不超過3個。
2經理或副經理1
3經理助理2建筑面積在30萬㎡以上的，每增加5萬㎡可增配副經理或經理助理1名;每增加10萬㎡可曾配經理1名。
2、別墅類物業服務中心配置標準
(1)建筑面積在15萬㎡以內且年可收物業費收入在650萬元以內的物業服務中心，職級編制如下：
1經理兼該崗位配兼職經理1名，兼職項目總面積不可超過15萬㎡或15萬㎡以內的項目不超過2個。
2副經理1副經理或經理助理只配1名。若項目配置主持副經理的，可不設經理(兼)崗位，但主持工作副經理不可兼其他項目。
3經理助理
(2)建筑面積15萬㎡以上或年可收物業費收入在650萬元以上的物業服務中心，職級編制如下：
序號崗位名稱人數(名)備 注
1經理1可有高級項目經理兼任
2副經理1建筑面積在15萬㎡以上的，每增加5萬㎡可增配副經理或經理助理1名。
3經理助理1
3、非住宅類物業服務中心配置標準
(1)建筑面積在6萬㎡以內且年可收物業費收入在300—800萬元以內的物業服務中心，職級編制如下：
序號崗位名稱人數(名)備 注
1經理兼該崗位配兼職經理1名，兼職項目總面積不可超過6萬㎡或6萬㎡以內的項目不超過2個。
2副經理1副經理或經理助理只配1名。若項目配置主持副經理的，可不設經理(兼)崗位，但主持工作副經理不可兼其他項目。
3經理助理
(2)建筑面積6—15萬㎡以上或年可收物業費收入在300—800萬元的物業服務中心，職級編制如下：
序號崗位名稱人數(名)備 注
1經理或副經理1配經理或主持工作副經理1名，主持工作副經理不可兼職其他項目。
2經理助理1
(3)建筑面積15萬㎡以上或年可收入在800萬元以上的物業服務中心，職級編制如下：
序號崗位名稱人數(名)備 注
1高級項目經理或經理1高級項目經理監管的項目面積在15萬㎡以內的項目原則上不超過3個。
2經理或副經理1
3經理助理2建筑面積在15萬㎡以上的，每增加5萬㎡可增配副經理或經理助理1名;每增加10萬㎡可曾配經理1名。
二、綜合類人員配置標準
1、二級綜管：
(1)住宅項目：≥1200戶以上配置專職1名;<1200戶配置標準見前臺客服項。
(2)非住宅項目：≥10萬㎡的配置專職1名。<10萬㎡配置標準見前臺客服項
2、二級財務：
(1)住宅項目：≥1200戶以上配置專職1名;<1200戶配置標準見前臺客服項
(2)非住宅項目：≥10萬㎡的配置專職1名。<10萬㎡配置標準見前臺客服項
(如果600戶住宅，5萬方非住宅，如何計算?
600/1200戶+5/10萬方
)
3、園區專員：>30萬㎡的住宅項目配置專職1名，<30萬㎡兼職
4、品質專員：
(1)>1200戶以上住宅項目配置專職1名;
(2)>10萬㎡的非住宅項目配置專職1名;
(3)不滿足上述條件，不得設專職人員，可由副經理、經理助理、客服主管等兼任。
三、管家族群人員配置標準
1、客服主管：客服類人員4人以上設主管(助理管家)一名，一個項目只設一名主管(助理管家)(8人以下客服部成員的客服主管需兼其他工作事項)。
2、前臺客服：
(1)非住宅：
a、非住宅有合同約定按合同約定配置;
b、如服務中心客服熱線并入呼叫中心后取消前臺客服呼叫崗(合同明確約定除外)。
(2)別墅與普通住宅：
a、戶數≤800戶的前臺需兼任二級綜管、二級財務;
b、800戶≤戶數<1200戶的配置專職1人，另由二級財務、二級綜管輔助;
c、戶數≥1200專職2人，且每增加600戶增加1人;
d、如服務中心客服熱線并入呼叫中心后取消前臺客服呼叫崗(合同明確約定除外)。
3、管家(住宅類)：
(1)物業費≥3.50元/平方米·月，且平均建筑面積>100㎡/戶的，配置標準為≥150戶/人。
(2)物業費<3.50元/平方米·月，且平均建筑面積>100㎡/戶的，配置標準為≥200戶/人。[1]
按照物業服務合同的約定提供管家服務的
4、管理員：
(1)普通住宅(高層、多層)及酒店式公寓配置標準為≥300戶/人;
(2)非住宅(無居住功能)配置標準為≥100戶/人。
5、服務員：按合同約定服務內容做相應的配置。無合同約定，就不設置服務員
四、工程技術類人員配置標準
1、負責人：1人/項目
2、日常維修：
(1)普通住宅(高層、多層)≥400戶/人。精裝修項目配置人數在毛坯基礎上增加50%(若因精裝修而產生差異請列原因在"差異說明"中)。
(2)別墅(別墅、排屋)≥250戶/人。精裝修項目配置人數在毛坯基礎上增加不低于50%(若因精裝修而產生差異請列原因在"差異說明"中)。
(3)酒店式公寓≥500戶/人。精裝修項目配置人數在毛坯基礎上增加50%(若因精裝修而產生差異請列原因在"差異說明"中)。
(4)非住宅按建筑面積確定：8萬㎡以下，2萬㎡/人;超過8萬㎡部分，每4萬㎡增加1人。按Round方式計算，若為非住宅項目，則至少1人
3、公共設備設施維保：
(1)住宅建筑面積≤30萬方，10萬M²/人，不足10萬M²的按10萬M²計算同上;
(2)住宅建筑面積>30萬方，每超過15萬方增加1人同上;
(3)非住宅4萬M²/人，不足4萬M²的按4萬M²計算，12萬M²以上，每超過8萬M²增加1人同上;
4、專業設備設施維保：
項目必須配置電梯管理員1人，消防與安防管理員1人，非住宅類≥18萬㎡(住宅≥30萬㎡)需設專職各一人，共兩人，但至多配2人，其他可兼任，但需經分子公司工程技術部任職資格鑒定批準后報備。
5、專業崗：
(1)高配：3人/房;
(2)暖通：1人/房/班;
(3)需獨立監管的BA：1人/房/班;
6、內勤倉管：
(1)住宅類項目20萬M²及以上時，每20萬M²配1人;
(2)非住宅類項目5萬M²及以上的可配一名。
不做入系統中，即此稿在不配置人員
7、精裝修返修管理：
(1)質保期內無售后服務隊，且建筑面積大于10萬㎡，需配置專職鑒定員1人,以此類推按Round方式計算。
五、保安及消監控人員配置標準
1、隊長：≥20名配置隊長1人，一個項目只配置隊長1人;隊長與副隊長不同時存在
2、副隊長：20名>保安人數大于等于10名設職副隊長隊長1人。
<10人不設專職隊長，隊長由項目經理助理或以上職級人員兼。
3、班長：1班/1人。
4、保安員：
(1)人/車單行出入口：1崗/1班/1人，關閉時間調整后崗位和人員做相應的調整。
(2)人車并行出入口：1崗/1班/1人，關閉時間調整后崗位和人員做相應的調整。
(3) 單行人崗或車崗: 1崗/1班/1人，關閉時間調整后崗位和人員做相應的調整。
(4) 路面停車指揮崗:
a、時間12:00—24:00,車位<150個由園區巡邏崗兼職;
150個≤車位≤250個可配專職一人。每增加150個增加1崗，以此類推
(5) 地下車庫車輛停放指揮崗:
a、、非住宅類項目：車位<150個由園區巡邏崗兼職;150個≤車位≤250個可配專職一人;每增加250個增加1崗，以此類推。
b、住宅類項目如服務合同無要求的一律不配專職。
(6)園區巡邏崗：
a、住宅類：按建筑面積≥7萬㎡，1班/人;如巡邏人員與出入口崗人員達不到1:1時則白班時應配足1:1;夜班巡邏人員應≤出入口崗人員。
b、非住宅：按建筑面積>5萬㎡/班/人的標準配置;如巡邏人員與出入口崗人員達不到1:1時則白班時應配足1:1;夜班巡邏人員應≤出入口崗人員。
(7)商業車場收費：一出入口/1班/1人。
5、消監控員：1崗/1班/1人(如當地有強制性政策按當地政策執行)。
六、保潔類人員配置標準
1、主管：≥15名保潔員配置專職1人，15-20名不再另配專職班長，>20名的每增長10名保潔員配置專職班長1人。
2、班長：8-15名配置專職1人，8名以下配兼職班長。
3、樓宇崗：
(1)普通住宅精裝修樓道/單元：
a、每層收集垃圾、配置為≥40層/人/天;
b、每層不收集垃圾、配置≥45層/人/天;
(2)普通住宅毛坯樓道/單元、配置50層/人/天;
(3)酒店式公寓或非住宅正負零以上：≥0.5萬方/人/天(含每層衛生間)。
(4)酒店式公寓或非住宅正負零以上：≥1萬方/人/天(不含衛生間)。
4、外圍崗：
(1)日常保潔：≥1.2萬㎡/人/天(不含綠化面積)。
(2)高壓水槍沖洗石材或磚鋪路面：≥0.25萬㎡/人/天。
(3)外圍水池清洗由主管或班長組織人員清理。
(4)建筑面積>30萬㎡且人車不分流的住宅小區，2017年底前完成掃地機外圍保潔。
(5)掃地機車清掃：≥4萬㎡/車/人/天(平均值)。
5、地下車庫崗：
(1)環氧樹脂地坪≥1.2萬㎡/人/天。
(2)金剛砂地坪或水泥地坪≥1.8萬㎡/人/天。
(3) 2017年底前完成掃地機清掃。
6、會所崗：會所建筑面積≥5000㎡/人/天，
7、保潔技工：
(1)住宅類：無玻璃幕墻外立面(大堂)，無石材地面大堂(不含瓷磚地面)，無地毯清洗，無不銹鋼保養，無水池清理，不配技工，有其一的按≥20萬㎡/人配置(四舍五入取整)。
(2)非住宅類：無玻璃幕墻外立面(大堂)，無石材地面大堂(不含瓷磚地面)，無地毯清洗，無不銹鋼保養，無水池清理，不配技工，有其一的按≥5萬㎡/人/天配置。
8、商業外圍崗：項目圍墻外商鋪或開放式商業街外圍地面面積按≥0.5萬㎡/人/天配置。
七、綠化養護人員配置標準
1、尊貴型(物業費5元以上，不含能耗)：6000㎡/人。
2、舒適型(物業費2.5-5元，不含能耗)：8000㎡/人。
3、居家型(物業費2.5元以下不含能耗)：10000㎡/人。
(取最高值物業費)
八、酬薪制項目、案場服務及其它專項服務的人員按合同約定配置。
關鍵詞:物業管理 居住質量
全國物業服務行業已經有三十多年的發展史，在社會發展中起到了積極作用，成為現代服務的重要組成部分。近十年來，高郵市物業服務業也取得了驕人的成績，但還存在不足之處：質價相符的服務收費體系沒有得到真正體現、物業服務企業及其從業人員素質偏低、物業管理協作合力作用仍然不強等問題。隨著我市經濟社會的飛速發展，城市化進程的加快，人民群眾對居住品質等要求的提高，全市物業管理將面臨更多新情況、新矛盾、新問題，特別是老舊住宅小區無物業管理的矛盾和問題更加突出，全市物業管理的形勢十分嚴峻，迫切需要我們認真研究探索，創新思路。
1 理順關系，建立健全物業管理機制體制
小區的物業管理工作是各級政府、相關職能部門和社區的基本職責之一，強化物業管理機制體制建設，確保物業管理工作有序推進、務實開展。一是強化落實政府、部門權責協同聯動作用，理順市、屬地政府、行業主管部門以及相關職能部門、社區的相互關系，建立“兩級政府，三級管理，鎮區聯動，條塊結合，以塊為主”的物業管理新體制，形成職能分明，權責清晰，關系明確，保障有力的物業管理網絡，為全市物業管理工作有效開展奠定堅實的組織基礎。二是強化行業主管部門職能作用，建立完善物業管理行業法規體系，對已出臺的有關文件規定狠抓落實到位，切實維護物業服務企業、業主的合法權益，推進行業發展的規范化建設。今年，我市將制定《高郵市住宅專項維修資金管理辦法》，加強對我市住宅專項維修資金的歸集和使用管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。三是發揮政府主導作用，構建物業管理“擴面提質”所需的資金投入保障機制。主要是圍繞老舊住宅小區經綜合整治實行基本物業管理，采取自籌加政府貼補的資金保障系統，確保物業服務所需開支。
2 加強監管，提高物業管理規范化程度
一是大力開展物業管理市場清理整頓，切實維護物業管理市場秩序。整頓和規范物業管理市場秩序，是整頓和規范房地產市場秩序的重要內容。要結合房地產市場秩序整頓，按照標本兼治、重在治本的原則，采取有力措施，抓好物業管理市場的整頓和規范工作。加大物業管理招投標和議標行政監管的力度，強化履約保證金制度、前期貼補三項費用的執行落實，嚴格物業服務企業的市場準入與退出。對管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業，清理整頓，限期整改。對不具備條件的不能進入市場，管理服務不規范的要清理淘汰，二是完善企業信用體系建設，推進誠信管理科學化，規范企業經營行為。完善企業誠信檔案，將企業的基本信息、優良和不良信息在網上公示，將以前資質年檢制度改為誠信檔案管理制度，使年檢制度為動態化、常態化管理。完善建項目經理崗位資格管理制度，設定項目經理的任職資格條件，建立“年度積分”考核制度，并實行網上對項目經理的優良和不良記錄公示。重點抓好項目經理崗位跟蹤管理工作，建立完善項目經理網上公示制度。通過對企業和項目管理人員的監督，規范企業服務行為，提升我市物業服務整體水平。三是加強業主大會和業主委員會建設，推進物業管理市場化進程。物業管理水平的提高，物業管理事業的發展，很重要的一個前提是要有一個開放的市場，有一個能夠公平競爭的市場環境。加大業主委員會成立的指導力度，強化業主委員會和社區的職能作用的發揮，形成物業管理雙向選擇的市場競爭機制，推進物業管理市場化進程，促進物業服務水平的提高和行業發展。四是要完善投訴舉報制度。完善物業管理糾紛調處機制，對群眾的投訴和舉報，限時查處和答復，切實將矛盾、問題的解決落到實處，有效提高業主的滿意度，杜絕推諉扯皮現象。同時，加強物業服務的“分等定級，質價相符”的貫徹執行，加強對物業管理收費行為的指導監督，引導物業服務企業不斷提高服務質量。
3 加快推進，不斷改善老舊住宅小區居住環境
圍繞城區環境綜合整治，加快老舊住宅小區整治改造步伐，實行基本物業管理，依據《市政府辦公室關于加強我市老舊住宅小區物業管理工作的意見》，指導高郵鎮人民政府，市經濟開發區、城南經濟新區管委會有計劃、有步驟地成立社區物業服務中心，逐步推進我市老舊住宅小區實行基本物業管理。根據市政府2012年“城建十大類重點工程”第六類“民生工程”工作任務的要求，以玉帶園（府一、府二）住宅小區綜合整治實行基本物業管理的目標任務，參與到該老小區整治改造工作當中，實行全過程跟蹤管理和服務，制訂詳實的物業管理方案，并加強對業主委員會組建工作的指導，通過召開業主大會根據業主的意愿可選擇專業化服務、準物業服務或業主自治管理等模式實行基本物業管理。同時針對目前居民“花錢買服務”意識淡薄等問題，加大宣傳引導力度，通過整治前后鮮明對比，讓廣大居民珍惜、愛護整治成果。只有更好有效地實行建設與管理的銜接，建立健全長效管理機制，并為推進長效管理營造良好的輿論氛圍，使我市老舊住宅小區的物業服務達到滿意的成效，為推進全市物業管理“擴面提質”，全面改善老舊住宅小區居住環境，發揮典型示范作用。
4 重德守誠，努力塑造文明敬業的物服行業形象
物業管理服務水平的高低直接關系到廣大業主的生活居住質量，而行風的好與壞又直接影響到物業服務行業的整體形象。應當明確，我們的目標就是塑造物服行業在社會公眾心目中是一個“重德守誠，文明敬業”的形象。全市各物業服務企業重視和狠抓物業服務行業作風建設，堅持“兩手抓”，要一手抓教育，一手抓管理，認認真真抓、實實在在抓、持之以恒抓。通過全行業物業人的共同努力，物服行業一定能夠成為名副其實的文明行業。樹立誠信經營的理念，誠信是企業的生命，是企業發展基石。打造陽光物業，嚴格按照物業服務合同約定，主動公開服務內容和標準及收費內容和標準，自覺接受業主監督，以優質的服務取信于民。樹立良好形象，做到文明用語、耐心細致、體貼周到。牢固樹立品牌意識、責任意識、競爭意識、憂患意識和積極進取意識，使企業資質升級數、管理上檔次和服務上水平，建立現代企業制度。突出以服務內容、服務標準、職業道德、誠信觀念等內容的學習教育，引導物業管理從業人員加強作風養成，改進服務方式，提高服務水平。正確樹立眼前與長遠利益的關系，接管項目時，不得隨意降低價格和惡意競爭，物業服務實際工作中，不得降低成本和使用年齡偏大人員。以誠信、規范和優質的品牌企業形象促進全市整個物業管理行業健康發展。
1.物業管理人才嚴重供不應求
據有關統計數據顯示，截止2012年全國物業管理從業人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業管理師數量僅有43,919人，平均每家企業只有0.6個，占全國612萬從業人員的0.7%，由此可見，物業管理師隊伍數量與需求呈現出了較嚴重的失衡。《發展報告》第四部分有關制約行業發展的主要問題也指出，“行業從業人才隊伍匱乏”這一實際情況。依據《物業管理師制度暫行規定》第二十八條之規定，物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任。但實際情況是我們全國在管的70萬個項目中，具備物業管理師資格的項目經理數量還遠遠未達到《暫行規定》的要求。
2.企業規模化發展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯
《發展報告》指出，到2012年底，物業服務企業數量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時間，企業發展規模呈幾何倍數增長，而物業管理行業薪酬競爭力低，導致物業管理人才無論從數量還是質量上，都無法滿足企業規模高速發展的需要，許多企業因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導致出現從業者能力與崗位能力要求嚴重不匹配的現象。
3.未來物業管理人才將按物業管理業態及專業細分
物業管理已由住宅為主的“一元化”發展模式向寫字樓、商業物業、工業廠房、醫院、學校、寺廟、商業步行街、街道以及各類城市綜合體等“多元化”發展模式轉變。隨著物業管理業態的逐步豐富，行業發展對物業管理人才的能力要求也勢必會走更加技術型和精細化的道路，例如：就環境管理而言，住宅清潔只需要一個清潔員及簡單的清潔工具就能完成作業，而醫院物業清潔則涉及有毒有害垃圾處理與職業健康安全防護，高端寫字樓物業則涉及玻璃幕墻維護等專業性很強的技術問題。在經營管理方面，商業物業則涉及更高層次的資產管理和商業運營策劃。因此，未來物業管理人才不只是具備通用能力就可勝任，而是在細分物業管理業態的條件下，根據不同崗位能力勝任模型來匹配具備專業能力的物業管理人才。
二、關于物業管理職業培訓轉型升級的思考
隨著物業管理業態的多元化，物業管理商業模式的轉變以及IT技術的廣泛應用，向現代服務業轉型升級的步伐已初露端倪。與此相適應的，物業管理職業培訓模式也必將面臨轉型升級的要求。為此，我們從不角度提出了六個轉變模式。
1.傳統培訓模式向人才培養模式轉變
傳統培訓模式以老師在臺上講授，學員在臺下聽記的方式進行，培訓機構不太考慮培訓對象的實際需求，企業對學員的培訓效果也沒有太多要求，甚至個別企業和學員僅僅是為了獲取證書而參加培訓。然而在現代企業運營模式下，人才的專業能力，培訓能否帶來行為改變、理念提升和績效優化是企業更加關注的要素，因此，未來的培訓不是為取得證書而培訓，而是要著力培育企業關注且需要的實用型人才。學院為深圳市福永街道社區實施“定制式社區物業管理人才培育”，培訓共由八個單元組成，包括人才選拔、物業管理基礎理論培訓、社區物業管理專題研討、公文寫作與培訓技巧、物業管理項目“沙盤推演”、物業管理項目跟崗實習、在崗遠程督導及綜合考核等，目的是為社區培育未來的物業管理總經理，為實現社區物業管理自治及社區物業管理經營運作常態化的“造血功能”提供人才支撐和理念提升。培訓效果已得到社會各方的高度認可，相信定制式培訓產品將會有更大的市場前景。
2.單純面授培訓向線上線下結合轉變
行業發展初期，從業者大部分對物業管理專業知識掌握不多，很需要通過面對面的講解來獲得專業知識。然而，隨著互聯網技術的應用，企業規模擴大和跨區域經營等因素的影響，面授已不再是獲得專業知識的唯一途徑，同時，面授也存在諸如培訓組織難，培訓成本高等弊端。為此，網絡線上培訓順應而生，網絡培訓有效的解決了空間和時間的矛盾，而且培訓成本低，學員可以隨意自學，重復學習。近幾年，許多學員就通過網絡培訓的形式考取物業管理師資格。網絡在線培訓對一些基礎理論和常規性問題的知識學習很有效。但是，對于實操性較強、觀念更新類以及高端研討類培訓仍然需要面授的方式才能完成。因此，物業管理職業培訓由單一的面授轉向線上線下有機結合是一個必然的趨勢。應對這一趨勢，學院礪工坊網絡學院應運而生，并已經開展相關線上的培訓服務。
3.理論培訓向技能訓練轉變
早期由于物業管理行業剛剛起步，從業人員對物業管理的內涵和外延了解不深，培訓主要以物業管理基礎理論為主，側重對物業管理基本概念，基本原理和相關法律法規知識的講解。隨著行業的發展，基礎理論已全面普及，企業更關注從業者技能的提升，有關設備設施管理、客戶溝通和投訴處理技巧以及經營管理能力的提升顯得尤其重要。而這種能力單靠理論培訓是無法解決的，因此，對從業者專業能力的訓練成為培訓機構重點研討的方向。我們正在全國推廣的項目經理沙盤推演培訓模式就是專注于訓練和培養項目經理解決實際問題的能力，深受企業學員認可。據學員成長跟蹤情況顯示，前幾年接受項目經理培訓的學員已有很大一部分走上了重要領導崗位。
4.通用性崗位培訓向專業化培訓轉變
國家住房和城鄉建設部早期在全國推行的持證上崗制度包括管理員、部門經理、企業經理三個層次，分別對應剛剛進入物業管理行業的從業者和企業高層管理者。然而，隨著行業的快速發展，房地產領域的技術升級，通用性崗位培訓已遠不能滿足行業對人才專業技術的要求。傳統的住宅物業管理只有最基本的供配電系統和給排水系統等簡單的設備，而城市綜合體的管理則涉及大量的智能化高科技設備的應用。因此，未來培訓必將根據不同業態、不同專業崗位進行不同的專業能力訓練，以滿足企業真正的用人需求。
5.培訓市場從中低端逐步向中高端轉變
物業管理培訓歷經二十幾年的發展已有了質的提升，但目前仍存在培訓對象以中低端崗位為主，很少有針對企業總監以上的高端培訓產品，特別是有關企業經營管理、宏觀決策以及資產管理等問題的研究較少。相比較物業管理的上游產業——房地產行業，房地產總裁班、高級研修班、MBA、EMBA等高端培訓產品則百花齊放、層次分明、門類齊全。但就物業管理企業而言，仍然有一大批高層管理者有需要開闊視野、提升能力的需求，像綠城物業集團、長城物業集團分公司總經理以上等一批大型企業的高管，都被送到清華大學、北京大學等知名高等學府進修。因此，物業管理行業發展到今天，同樣需要以多層次的培訓體系及多元化的培訓產品，來滿足各層級從業人員的需求，不久的將來物業管理高級研修班、高端論壇等新型培訓必將成為高端物業管理培訓的主打產品。我們也正在積極研發企業“沙盤模擬培訓”等產品，重點解決企業經營管理決策層面臨的實際問題。
安全管理目標責任書
為了貫徹《安全生產法》和“安全第一，預防為主”的方針，增強公司項目部和全員的安全責任感、牢固樹立安全責任意識，最大限度的消除各類不安全隱患，把一切事故和苗頭消滅在萌芽狀態。根據公司公司成功體系標準和15年推行“三自一包、自負盈虧”的全面目標管理的措施，全面提升公司安全服務質量為主線。得到“事事有標準、事事有人干、事事有人管，事事有改進”安全管理目標，認真執行安全生產的，結合投資公司的實際情況制定以下安全管理目標責任及承諾：
一、人員管理
(一)定時組織學習、熟悉安全技術操作規程，遵守國家法令，執行國家及公司的規范和技術要求。
(二)積極參加各種安全生產活動，接受各種安全教育，遵章守紀，堅守工作崗位，不串崗，不脫崗，不酒后作業，集中精力工作。
(三)認真學習電氣、水暖、工程施工等安全技術操作規程，做到應知應會。熟知安全知識，按章操作，不違章作業，不冒險蠻干，有權拒絕違章指揮。杜絕無證上崗現象。
(四)堅持每日巡回檢查制度。對漏電掉閘裝置、電氣設備，水暖設備、工程施工、尤其是移動和手持電動工具、照明燈、拖地電纜線，定時進行安全檢查，排除不安全因素，并對電氣設備進行定期維修保養。
(五)提高增強自身技術業務水平，應對工作負責，不得馬虎和隨意作業，經常檢查施工用電狀況，及時完善整改，正確使用勞動保護用品，做到衣著整齊，穿好絕緣鞋，戴好安全帽，整裝上崗，在高空或危險處作業時應系好安全帶。
(六)嚴禁帶電作業和冒險作業，發現隱患立即整改，決不允許發現隱患不整改，不匯報。
(七)做到文明施工，不得從高處拋擲物品，用后的電線和工具及時回收，妥善保管，線路架設規范，配電箱、開關箱及時上鎖，用電標志明顯。
(八)停電作業必須嚴格執行操作規程，停電，送電必須有專人負責，開關上要掛“有人工作”，“嚴禁送電”等警告牌，嚴禁帶電作業。
(九)定期做好員工技能安全培訓，做到有記錄，有培訓科目、培訓內容、有考核結果、不合格繼續培訓，直到合格為止，杜絕不合格者上崗作業。
二、 房屋及公共設施、設備的維修養護：
1、房屋維護保養
① 外墻：無脫落、無破損、無紙張亂貼、亂涂亂畫和亂懸掛現象;
② 室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按規劃設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患;
③ 每年根據業主需求對建筑物進行房屋外墻清洗。
2、 設備維修養護：
① 按時交接班，認真填寫各項設備運行、巡視記錄;
② 嚴格遵守安全操作程序，做好安全作業措施;
③ 做好防火、防汛、防盜、防雷、防安全事故等應急預案措施的演練培訓;
3、 綠化：
綠化工作分為四季，并按月計算。
① 春、冬兩季除對日常的養護、保潔、澆水外，每月防蟲1次，防病1次，除雜草1次(人工)，剪草一次，施肥按季度2次，時間安排在每月上旬進行;
② 夏、秋兩季養護和澆水加大力度。每月上旬進行施肥1次，除雜草2次(使用除草劑)，防蟲2次，防病1次，剪草3次;
③ 根據季節不同，對管轄區綠化帶定期進行養護，修剪打藥、施肥、澆水等工作;
三、安保及消防管理：
1、安保工作：
① 隨時對管轄區內日常工作進行監督檢查，對重點部位加強監控;
② 巡邏人員應不定時地對管轄區各部位進行檢查，發現情況立即報告，并按預案進行監控;
③ 各崗位執勤人員應在控制范圍內巡邏，多觀察，不放過任何小問題;
④ 嚴格執行和遵守公司與甲方的安全規章制度;
⑤ 制定并熟悉安全應急事故預案。
⑥ 認真做好交接班和所有記錄的填寫工作。
2、消防工作：
① 嚴格遵守消防法的各項規章制度，做到持證上崗。
② 定期和不定期進行仔細檢查消防各類指標，重點部位的檢查工作，做到預防為主;
③ 定期培訓員工的消防意識和各類器材的使用;
④ 嚴格執行和遵守公司與甲方的安全規章制度;
⑤ 制定并熟悉消防安全應急事故預案和演練。
⑥ 認真做好交接班和各類巡視記錄的填寫工作。
四、目標管理
l、工傷死亡率為0人/年(每發生一起、扣除承包人(項目經理)全年績效、并降級。一票否決制)。
2、工傷重傷率為0人/年(每發生一起重傷扣l——3分、扣除承包人(項目經理)績效5000一10000元)。
3、火災事故為0次/年(每發生一起扣除承包人(項目經理)全年績效、并降級或者開除、一票否決制)
4、消防安全事故0次/年(每發生一起扣l—3分，扣除承包人(項目經理)績效1000元—5000元)。
5、設備設施安全為O次/年(包括通信設備)(每發生一起扣l—3分，扣除承包人(項目經理)績效500元—1500元)。
6、服務質量投訴0次/年(每發生一起扣l—3分，扣除承包人(項目經理)績效500元—1500元)。
7安全技能培訓100%/年(每發生一起扣l—3分，扣除承包人(項目經理)績效100元—500元)。
8、食物中毒為0次/年(每發生一起扣l—3分，扣除承包人(項目經理)績效500元—1500元)。(限公司基地食堂)
9、交通安全死亡事故為0人/年(每發生起扣3——10分、扣除承包人(項目經理)績效1000元一5000元)。
10、各類事故隱患整改率在95%以上(達不到事故隱患整改率95%的，每項扣1分，扣除承包人(項目經理)績效300元人)。
10、公司機密泄漏事件為0次/年(每發生一起扣3——10分、扣除承包人(項目經理)績效1000元一—3000元)。
以上各類考核指標的監督管理部門為：安全質量部、人力資源部、財務服務部、行政服務部、港潔安全服務部、朝航安全服務部、博藝達安全服務部、各公司項目部。本責任書一式三份，留存投資公司安全質量部備案一份，各職能部門留存一份、各項目部留存一份。
甲乙雙方各執一份
甲方： 乙方：
總裁
礪工坊的培訓具有以下幾個特點：一是變通，培訓不能搞一刀切。隨著企業的發展，物業項目現場服務人員結構越來越復雜。以項目經理為例，他們來自不同的企業，從不同的崗位提拔上來，其中包括有經驗的老項目經理和新人，因此大一統的培訓已經不適合企業的現狀，不能支撐公司的發展。就物業管理行業而言，理論與實戰都不可缺少，組織培訓耗時耗力，效果卻越來越差。每個員工需要學習的知識，鍛煉的能力都有差異，一刀切、大鍋飯式的培訓已經被我們企業淘汰，因此，礪工坊——實戰型物管在線學習平臺就是在這種背景下誕生了。二是顛覆，培訓從自我認識開始。每位培訓學員都有自己的賬戶，不同賬戶中培訓實施計劃是完全不同的。在線學習平臺可以根據崗位職責、專業能力、從業經驗來設置不同學員的必修與選修課程。采用分層分崗、按需培訓的原則，定制崗位學習計劃，每堂課程都有課前專業知識點的問答評估、課程學習中的互動推進和課后學習知識點的測評，讓員工知道自己的專業水平，欠缺的知識點以及課程學習成果，以便進行更有針對性的指導提升。三是建模，分層分崗按需培訓。
礪工坊采用“人才階梯式培養”模式，結合培訓理論APP模型將員工的崗位績效提升歸于專業知識、實戰技能與職業心態三大類。結合崗位模型的學習，礪工坊為每個學員都設置的職業發展路徑，有專業類和管理類兩大職業晉升通道。通過清晰的成長路徑，激發學員的積極性，讓職業發展更有生命力。四是精準，培訓內容有的放矢。從崗位培訓到個人綜合能力的培養，礪工坊在線學習平臺結合物業服務的實戰經驗，從基礎的《物業管理方法》、《物業計劃管理》、《物業服務質量控制》到實戰指導類的《物業設備設施運行管理》、《室外公共場所保潔方法》還有涉及團隊管理和個人綜合素質提升的公共課程，非常豐富。考慮到每個企業文化，企業標準的差異，平臺可以將企業的知識積累起來，通過互動分享、在線問答的形式，將沉淀在平臺上的常見問題、成功經驗轉化成企業課件，實時更新學習教材，讓學員結合崗位模型的學習，礪工坊為每個學員都設置的職業發展路徑，有專業類和管理類兩大職業晉升通道。通過清晰的成長路徑，激發學員的積極性，讓職業發展更有生命力。四是精準，培訓內容有的放矢。從崗位培訓到個人綜合能力的培養，礪工坊在線學習平臺結合物業服務的實戰經驗，從基礎的《物業管理方法》、《物業計劃管理》、《物業服務質量控制》到實戰指導類的《物業設備設施運行管理》、《室外公共場所保潔方法》還有涉及團隊管理和個人綜合素質提升的公共課程，非常豐富。考慮到每個企業文化，企業標準的差異，平臺可以將企業的知識積累起來，通過互動分享、在線問答的形式，將沉淀在平臺上的常見問題、成功經驗轉化成企業課件，實時更新學習教材，讓學員得到更貼近工作，更全面，更系統的學習。量體裁衣，才真正能幫助員工成長。五是實戰，隨時隨地互動學習。
社區化、碎片式學習將成為未來學習的發展趨勢，通過在線培訓平臺可以隨時隨地用電腦或智能手機進行在線學習與知識查詢。例如保潔人員可以在工作中查詢《不同材質的清潔方法》、《室外公共場所保潔方法》以指導工作中遇到的問題，尤其對新人，更容易上手。對于工程、秩序、客服等不同崗位的知識，都會有專家在線問題，及時回答學員，切實解決工作中的難題。礪工坊推廣現狀成立之初，我們走訪了全國各大城市的40余家一、二級物業服務企業，進行了科學周密的市場調查，到現在，礪工坊在華北北京、華東上海、華中武漢、華西重慶、華南深圳等全國五大區域城市成立了分支機構，建立了幾十人的市場推廣團隊，通過近一年來與全國物業管理行業內數百家物業服務企業的溝通和交流，礪工坊在線學習平臺的學習模式和辦學理念，已經得到眾多行業企業的認可和支持。其中長城物業集團和首開實業集團更是與礪工坊結成戰略合作伙伴，成為礪工坊平臺的使用者和行業培訓課件的分享者。
長城物業集團職業發展中心總經理王總在談到與礪工坊的合作時說：“在線學習平臺可以實現線上線下培訓相結合，培訓體系與系統管理相結合，成本投入較少，并且網絡在線培訓不受時間、空間的限制，我覺得挺好。”深圳南山科技園片區一家一級物業服務企業總經理說：“原來的新員工培訓一直是個頭疼的問題，時間把握不好，費神費力效果還差，員工的流動性太大，真是不好把握。有了礪工坊在線學習平臺，時時在線學習，規定時間內考試，既有效又省力，對于物業服務企業的基層培訓工作可以說是雪中送炭。”
單位：深圳市礪工坊文化發展有限公司
關鍵詞：弱電智能化智能化系統集成智能化設計要點施工質量控制
一、弱電智能化系統
智能化系統是智能化系統集成系統（IBMS）、通信網絡系統（CNS）和辦公自動化系統（OAS）三者通過總體規劃的方法和策略，進行綜合和分解。運用系統工程的觀點，集成在建筑環境這個支持平臺上，將建筑物的結構（建筑環境結構）、系統（智能化系統）、服務（用戶需求服務）和管理（物業運行管理）四個基本要素進行優化組合。
二、智能化系統集成
智能建筑集成管理系統的總體目標為通過綜合集成技術，構造一個通過信息環境聯系該建筑物內的空間、能源、物流環境，即通過對建筑物內所有信息資源的采集、監視和共享以及對這些信息的整理、優化、判斷，給建筑物的各級管理者提供決策依據和執行控制與管理的自動化；給建筑物的使用者提供安全、舒適、快捷的優質服務的一體化的綜合控制與管理的實時智能系統，實現建筑物的高功能、高效率和高回報率。
智能化集成系統構成包括智能化系統信息共享平臺建設和信息化應用功能實施，具有對各智能化系統進行數據通信、信息采集和綜合處理的能力。具有以下特點：
A．以滿足建筑物的使用功能為目標，確保對各類系統信息資源的共享和優化管理
B．以建筑物的建設規模、業務性質和物業管理模式等為依據，建立了實用、可靠和高效的信息化應用系統，能夠實施綜合管理功能
C．實現了集成的通信協議和接口并符合相關的技術標準
D．實現對各智能化系統進行綜合管理
E．支撐工作業務系統及物業管理系統
F．具有可靠性、容錯性、易維護性和可擴展性
集成系統能夠實現建筑物相關系統的遠程集成監控，可以幫助管理人員及時掌握建筑物的運行狀況和做出正確決策，以期達到及時最優的建筑物綜合管理。
三．弱電系統智能化設計要點
（1）大樓設有樓宇管理中心，設置樓宇管理主機。消防報警系統（FAS）主機、綜合保安系統（SAS）主機、樓宇自控系統主機（BAS）、停車場管理主機均設于此。綜合布線系統中核心交換機放置于網絡機房，匯聚交換機與接入交換機放置于管理間內。CATV系統和廣播系統機房設于消防控制中心；客房管理主機設于大堂總服務臺；
（2）系統集成的網絡形式為雙層結構。管理層網絡采用LAN局域網（中央主機與子系統主機間），監控層網絡采用現場總線（各子系統內部）；
（3）各個系統平時各自獨立運行，有其特定的功能和管轄范圍，特殊情況時由中央主機管理，協調各子系統的工作，體現大樓的智能化控制要求；
（4）子系統簡介：
BAS系統：本系統受控設備有空調主機、通排風機、高低壓配電柜、生活水池水箱水泵、電梯等。工作主機與設備間采用DDC傳遞信息，工作主機與中央主機間采用通用協議轉換裝置實現通訊和數據交換；
FAS系統：本系統包括消防報警、聯動控制、消防廣播、消防電話；采用總線制12回路報警系統。現場設備有感煙感溫探測器、手動報警按鈕、消防栓啟泵按鈕、樓層顯示器、消防電話和火災揚聲器等。系統主機預留通訊接口，將確認后的報警信號送往BMS，通過專用協議轉換成BMS認可的數據信息；
SAS系統：本系統現場設備包括：大樓周邊設置紅外線對射探測器，大樓室外入口設置一臺彩色攝像機，大樓大廳設置一臺彩色云臺攝像機，大樓內部（電梯前室，電梯間，樓梯口）設置黑白攝像機；大樓內部各層設置若干個無線巡更按鈕。本系統包括視頻監控和巡更主機兩部分。系統內部通過專用接口實現應用程序和數據庫間的信息交換，系統主機與中央主機通過專用接口協議和相應的轉換裝置，互相交換信息；
綜合布線系統：本系統外接200門電話電纜和光纖，引入語音和數據信息。系統垂直干線采用大對數電纜和光纖，水平布線采用超五類UTP。客房預留一個五類信息插座和一個電話插座。裙樓部分預留信號至各層弱電小間的智能接線箱，各層弱電小間和三層主機房均設DDC與中央主機通訊；
CATV系統：本系統主干線采用SYKV－75－9，分支線采用SYKV－75－5，客房預留一個電視插座，裙樓可通過各層智能接線箱擴展有線電視用戶。系統主機房和各層智能接線箱均設有通訊接口，傳遞系統運行狀態信息。該系統通過專用通訊協議接受中央主機的監控和管理。
四、施工過程質量控制
1.施工工藝的控制
項目經理部工程師對各級施工人員進行施工技術交底，對采用的新材料、新工藝，用文字不能完全表達其質量標準或主要由操作者的技藝決定質量時，應通過樣板段或樣板區來加以明確和控制。
2.施工設備控制
項目經理部施工設備操作人員必須持證上崗，按規程要求正確操作；設備管理員按《設備管理辦法》的有關規定對施工設備進行管理，并組織維修保養，保證其生產能力。
3.施工生產環境的控制
項目經理部應確保施工生產在適宜環境下進行，編制季節性施工方案，并嚴格按方案組織實施；對環境有特殊要求的工序，項目部技術人員應編制施工方案，提出具體要求和控制措施，經總工程師批準后，相關專業工長組織實施，質檢員負責監督檢查，檢查情況記錄于質量檢查記錄中。
4.現場安全控制
項目部成立以項目經理為組長的安全生產領導小組，項目經理為第一負責人，并在各車站設置專職安全員，項目部安全員對現場進行安全管理和安全檢查，作好檢查記錄并存檔。
5.施工進度的控制
（1）項目經理部根據本工程合同要求工期編制施工進行度計劃，分別以施工進度橫道圖、施工進度網絡圖的形式進行編制，并編制各站FAS系統的進度計劃。
（2）項目經理在充分考慮與其他標段中標單位及本工程內各子系統之間是的相互配合關系后，編制本工程月施工進度計劃，該進度計劃應充分考慮現場的實際情況，報工程指揮部、監理工程師時應附注對本合同相關方的要求。
（3）各施工隊應根據月計劃及工程實際情況向施工班組下達任務單，對任務單完成情況施工隊長按規定時間驗證，發現問題及時進行調整。
（4）在月度例會上，應對月計劃完成情況進行分析。
（5）由各專業工程師、各站現場負責人負責督促施工進度，并隨時向項目經理匯報工程進展情況。
6.施工工序的控制
項目經理部按《過程檢驗和試驗驗控制程序》的要求組織施工，并作好分項、分部工程檢查制度的落實。
7.關鍵過程的控制
（1）關鍵過程即對產品質量起決定性作用或質量不穩定的過程，在本工程中設備解體安裝、單機調試、系統聯調為關鍵過程。
（2）關鍵過程施工時項目經理部應向施工人員提供專門的工藝標準、作業指導書，明確施工方法、程序、檢測手段、需用設備和器具、環境要求、質量控制方法等以指導施工，保證工程質量滿足規定要求。
8．特殊過程的控制
（1）特殊過程為過程的結果不能通過其后的檢驗和試驗完全驗證過程，本工程殊過程為電纜接續、電氣試驗等。
（2）項目部專業工程師負責編制特殊過程作業指導或施工方案，并明確施工方法、工藝標準、施工設備、計量器具、環境要求、人員資質要求、過程參數需進行連續監控的內容和所需保存的鑒定記錄及使用的表格。
（3）項目經理部組織對相關人員進行專門的技術業務培訓，掌握特殊過程的技術要求；相應人員按要求填寫并保存對過程、設備、和人員的鑒定記錄。
（4）作業時專業工程師是由對特殊過程參數進行連續的監控，并保存監控記錄。
關鍵詞：物業管理；人才需求；崗位
中圖分類號：f249.21
文獻標識碼：A
文章編號：1003 4161(2010)02-0133-03
一、浙江省物業管理行業發展背景分析
浙江省的房地產市場從20世紀90年代中后期開始得到快速發展，2005年在宏觀調控的影響下，逐漸趨于穩定。在這一次高速發展的過程中，房地產市場的投資與消費主體、市場規模和結構、管理理念與方式、產業鏈條等都發生了深刻的變化。社會化、專業化的物業管理伴隨著房地產市場的發展從無到有，從陌生到熟悉，從被迫接受到主動關注與歡迎。物業管理的規模急劇擴大，2008年全國物業管理企業在管房屋建筑面積達1254632.2萬平方米，在杭州市范圍內，截至2008年9月共有物業管理企業252家，從業人員15341萬人，在管房屋建筑面積6437.6萬平方米。
當前，浙江省房地產市場已經進入了一個以住宅投資、住宅消費為主導的新的發展階段，正在經歷逐步走向成熟的過程，住房消費服務體系逐步完善的過程。可以預測，在未來一段時間內特別是“十一五”期間內，浙江省物業管理將得到迅猛發展，主要根據如下；
一是城市化發展帶來物業管理發展的良好機遇。城市化是現代化的一個重要標志，也是實現現代化過程中一個不可逾越的階段。聯合國教科文組織提供的資料表明，2000年全球城市人口已占總人口的50％以上，發達國家的城市化率高達70％以上。當前，浙江省正處于城市化加速發展的階段。1998年浙江省的城市化率只有35.92％，2003年接近52％，到2005年已達到56％左右。2006年初制定的《浙江省國民經濟和社會發展第十一個五年(2006～2010年)規劃綱要》強調要積極推進城市化，并且提出要加快城鄉一體的制度創新、推進農村人口城市化。根據有關部門的預測與規劃，到2010年，全省城市化率將達到65％，到2020年達到70％，也就是說在“十一五”期間，全省城市化率年均增長將接近于2％，以2008年末全省約4687萬人口為基數，不考慮新增人口，則每年有約90萬農村人口進入城市，以人均25平方米住宅建筑面積保守估計，每年需約2 000萬平方米新增住宅，僅城市化一項，“十一五”期間將最少新增1億平方米的住宅，將對物業管理產生很大的新需求。
二是房地產業特別是住宅業迅猛發展為物業管理提供廣闊空間。表1提供了近些年來浙江省房屋建筑面積情況，2006～2008年的施工面積分別為40963.31萬平方米、46774.8萬平方米、50976.89萬平方米，其中住宅分別為18263.7萬平方米、19719.69萬平方米、20850.82萬平方米；2006～2008年的竣工面積分別為14924.94萬平方米、16373.21萬平方米、18233.63萬平方米，其中住宅分別為7197.72萬平方米、7760.96萬平方米、8490.18萬平方米。考慮到房屋從施工到交付使用一般有2～5年左右不等的周期，未來幾年平均每年將有近2億平方米左右的新竣工物業和7000～8000萬平方米左右的新竣工住宅。這些物業的一部分將進行專業化物業管理，數量相當可觀。
三是政府的政策導向為物業管理發展提供了助推器。從政策方向上看，各級政府都在大力倡導和諧社會，和諧社會的重點內容是安居樂業，這就需要有舒適的居住環境和良好的工作環境，物業管理與此息息相關。從法律規章上看，近些年來，《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和各地區物業管理條例的相繼出臺，大大推進了物業管理業的發展和規范。從產業規劃上看，以杭州為例，2005年出臺了《杭州市加快現代服務業發展規劃》，其中提到的要加快現代服務業發展的八個重點領域中，房地產業與社區服務業都與物業管理有密切關系；與此同時，《杭州市社區服務業發展規劃(2006～2010年)》提出要促進社區物業管理服務業發展，新建住宅區全部實施物業管理，積極探索和推進舊小區物業管理，物業管理專業人員的持證上崗率達到100％；2009年初杭州率先開啟“全民物業”時代，杭州計劃花費3年時間開展一項新的工程，針對上世紀八九十年代建設的無人看管的724處老舊住宅進行物業管理“全覆蓋”，這是繼背街小巷改善、危舊房改善、庭院改善之后，又將開展的一項惠及百姓家門口的實事工程。由此，3年之后，在杭州這座“生活品質之城”生活的人們，將開始真正迎接一個“全民物業”時代的到來。總之，物業管理業在今后一段時間內將快速發展，并最終維持在一個較高水平。
四是人民生活水平提高對物業管理提出的必然要求。西方國家發展的經驗表明，一國的經濟越發達，其第三產業所占的比重越大，對服務業的需求也越大。2008年浙江的人均GDP已近6000美元，已經開始進入“服務型”社會，開始從單純追求物質條件轉變到軟硬兼備的“品質”生活。隨著社會經濟的不斷發展，社會購買力越來越強，分工越來越細，服務行業也出現專業化的趨勢。物業管理僅用了10多年的時間就被絕大多數老百姓認可其價值，便是一個很好的證明。物業管理不僅要有，而且還要提高質量，這是必然規律。
五是非住宅物業開始實施社會化的專業化的物業管理為物業管理的發展開拓新陣地。目前的物業管理絕大多數是針對住宅物業，但近些年來，越來越多的非住宅――寫字樓、商業樓宇、工廠、學校、醫院甚至于公共物業、車站碼頭等，開始或部分開始進行社會化專業化的物業管理，比如西湖時代廣場、浙一醫院、義烏小商品市場、杭州市府大樓、杭州市民中心等。
二、物業管理行業從業人員的主要來源分析
(一)原房屋管理部門
20世紀90年代末，在物業管理市場發展的成功推動下，沿海大城市的房管部門紛紛轉變體制，由原來從屬于國家管理機構變成了企業，經濟上實行自負盈虧。于是房管所長一躍而變成了物業管理企業經理，相關的員工也就成了物業管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業管理企業兩塊牌子一套班子的過渡情況。其優點是這一類管理人員具有原房產管理的經驗，熟悉所管物業的情況，對各類法規制度比較熟悉。他們的缺點是管理方法上留有計劃經濟痕跡，服務意識和市場意識不夠強，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發展，也很難適應新時期的要求。
(二)賓館行業改行進入物業管理
該行業人員的優勢是具有較高的文化素質和職業素養，服務理念比較先進，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并
不知道這叫物業管理，并且對小區管理的特性缺乏了解。他們中的大多數經過學習和適應，可以克服原有的不足，成為優秀的物業管理人員。
(三)科班出身的管理人員
所謂科班人員是指在大學或中等專業學校的物業管理專業畢業的學生，其中甚至具有研究生學歷。現在許多大中專學校紛紛開設物業管理專業，有不少學生畢業后加入了物業管理行業。這些人的長處是具有比較系統的物業管理知識，接受新事物比較快，是新世紀物業管理的中堅力量。不足之處在于，這些人員年齡比較年輕，缺乏實際工作經驗，還需要在實際崗位上進行磨煉。
(四)境外或國內早期物業管理企業帶出來的管理人員
物業管理從境外進入內地城市，如香港特別行政區的第一太平戴維斯，怡高物業，新加坡的怡安物業等。他們最早打開了中國物業管理的大門，為我們帶來了物業管理思想和服務理念。他們在國內管理物業的過程中，培養的相當一部分人成為后來其他物業管理企業的管理骨干。這種情況包括國內最早的物業管理企業，如深圳的萬科物業、中海物業等，他們是中國物業管理的先頭軍。他們培養了一批批物業管理骨干，如今活躍在其他物業管理企業中。這些骨干大多具有較高的業務水平和管理能力，一般是這些企業的領軍人物。
(五)其他途徑改行進入物業管理
他們都在各個行業從事相關的服務，他們帶來了各行各業的思想文化，對物業管理的發展起了積極作用。
三、物業管理行業人才需求及其高職培養
我們從兩個層面來分析物業管理行業人才需要：通過統計數據和經驗數據，從宏觀層面分析浙江省未來幾年物業管理專業人員的整體需求數量；通過考察有關物業管理企業，從微觀層面分析物業管理行業需要哪幾種類的人才，以及哪些人才可以或急需從高職類相關專業培養。
(一)宏觀層面分析
一般的居住類物業小區，每一萬平方米建筑面積需0.5個左右的管理人員――主要是上述的物業管理員和管理處主管，每10萬～20萬平方米一個項目經理。考慮到今后幾年每年7000萬～8000萬平方米建筑面積的住宅竣工量，浙江省每年需要3500～4000名物業管理專業管理人員，300名左右的物業管理項目經理。考慮到新增的其他物業及原有未實行專業物業管理的物業實行專業的物業管理，將需要更多的物業管理人員。可以預計，隨著時間的推移，在物業服務費用逐漸提高的同時，業主(或使用人)會要求物業管理人員提供更高的管理水平和更令人滿意的服務質量，這就需要更多的高素質高技能人才。
(二)微觀層面的調查與分析
為了掌握物業管理行業人才需求的真實情況，我們以直接走訪物業管理企業、組織有關專家討論、往屆畢業學生調查等形式，考察了杭州市物業管理行業人才的需求狀況。走訪的企業有浙江金都物業管理有限公司、杭州坤和社區服務公司、浙江耀江物業管理有限公司、浙江南都物業管理有限公司等。
1 物業管理專業高職培養核心崗位群分析
根據層次高低劃分，一般的物業管理公司主要有五類人員：公司高層和公司部門負責人、項目經理、管理處部門主管、物業管理員、一線操作人員，具體參圖1。前四類是管理人員，根據實際情況，也包括某些專業的客戶人員和工程技術人員，要求文化程度相對較高，特別是年紀比較輕的管理人員，大多要求大專以上學歷和相應的資格證書，如果需要招聘，主要通過正規渠道和正式手續進行。一線操作人員以外來人員為主，文化程度要求不高，流動性大。
顯然，公司高層和一線操作人員與高職院校培養目標最為遙遠，可以剔除。項目經理需要很強的能力、全面的物業管理知識和豐富的工作經驗，不是高職院校年輕大學生所能勝任的。剩下的管理處部門主管和物業管理員是我們應該最終挑選的物業管理專業核心崗位群，設想：我們的物業管理專業的學生通過三年學習和實習成為一個潛在的合格物業管理員，并通過一段時間的實際工作成為合格的物業管理員，有可能的話，幾年之內能夠勝任部門主管的工作。
目前物業管理企業各類層次的人員普遍較缺，尤其是項目經理級人員奇缺，很多公司因此放棄潛在的項目或中標之后擔心做不好。保安也比較缺，流動性太大。很多公司并沒有提及一般的物業管理人員―我們前述所界定的核心崗位群人員的缺乏，難道是這些人不缺乏或不重要?經過仔細考察之后，我們發現正是這些物業管理人員的綜合素質不高、業務水平普遍較差、服務方法不當和流程執行存在偏差，導致很多情況下管理服務質量得不到保證、與客戶的糾紛不斷，也導致一線操作人員管理不善、流動性過大，從而更為迫切地需要一個有豐富經驗的、強有力的項目經理(管理處主任)。我們的目標是培養一批有一定素質、對物業管理業務比較熟悉、具有初步管理能力的年輕人，把這座原本搖搖晃晃的“橋”給堅固起來。
我們確定的核心崗位群類人才需要什么樣的主要技能呢?我們通過組織一定數量(一個崗位6～8位)企業相應崗位從業人員的頭腦風暴法，從崗位的“工作任務與職業能力分析”得到相應的素質、知識、技能培養需求。
2 高職物業管理專業畢學生深受物業管理企業歡迎
物業管理業務快速擴展和人員儲備的嚴重不足之間的矛盾，是很多物業管理公司的通病，并制約著物業管理行業(企業)的發展。有很多企業已經意識到人才匱乏而導致的風險問題，并通過各種方法儲備人才。其中最重要的方法之一是通過招聘應屆大學畢業生，主要相關專業的高職類畢業生，很多從他(她)的畢業實習時就開始介入了，然后挑一部分進行著重培養，一段不長的時間鍛煉之后成為骨干管理人員。一些人才意識較強的企業借著地方高等職業技術學院人才培養的產、學、研需要與之聯手共同打造物業管理人才建立定單式培養模式。企業參與學校的人才培養方案、課程設置等制定工作，學校把物業管理專業的實務課交給企業一線管理者來講授，在教學當中就讓學生了解市場，接觸實際。然后學生在學習期間參加企業的實習工作，到公司后就開始定崗位并且輪換，每個人都有機會接觸辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實務，同時在整個培養過程中建立了學生和企業之間的感情，有利于培養學生對物業管理工作的實際認識，走上管理崗位后學生就能挑大梁。如浙江金都物業與杭州職業技術學院，深圳萬科物業與深圳職業技術學院，浙江綠城物業與浙江育英職業技術學院，北京銘維成物業與北京農業職業管理學院等合作培養模式。這種做法已讓企業嘗到在人才緊缺的市場狀態下保持人才聘用優勢的甜頭。
總之，我們的調查發現，物業管理需要大量的高職類學生，特別是專業對口的學生，這些學生具備基本的文化素養，專業知識相對豐富，可塑性強，整體強于年齡偏大的“轉業”人員――從其他行業轉到物業管理行業的人員。
關鍵詞：物業管理；轉型升級；信息化；高級管家；校企融合
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A 文章編號：1671-1580（2017）02-0081-04
中國物業管理行業發展迅速，給物業管理專業的教學帶來了新的挑戰。我們在人才培養思路、課程體系建設、教學方法、校企合作等方面有許多的困惑和疑問。物業管理專業在我國歷史較短，教育部2013年的專業目錄里才第一次出現物業管理專業人才培養的基本要求，但仍沒有詳細的專業課程設置內容。現階段高級物業管理人才的需求大，就業前景好，但學生報考的意愿低，原因是多方面的，但主要是物業管理人才的培養不能與社會很好對接，如職業目標定位不準，重理論輕技能，校企合作模式不落實到位，課程體系遠落后于現階段先進物業管理企業的發展要求。
一、傳統物業管理的培養存在的弊端
傳統物業管理的業務主要有設備設施運維、環境綠化營造、安全秩序維護、客戶關系管理等方面。高職院校在課程設計上也有物業管理實務、物業管理法律法規、房屋設備維修、建筑設備、環境綠化管理、保安實務、客戶服務等課程內容，還有大部份高職院校增加了房地產估價、房地產策劃等課程。筆者跟進調研本校的100多名畢業學生，70%認為所學知識無法施展，因為他們所從事的工作基本是客戶和管家、秩序維護員的工作。據所了解到的信息，項目上的客戶工作單調無味、每天重復著做同一件事，就是接受投訴、回訪、巡更等工作。通過與本校校企合作單位交談，了解到他們大部分認為物業管理專業畢業的學生業務能力差，無法勝任更高的職位，如主管、經理等，因此他們更愿意到別的專業尋找合適的人才，如到機電設備專業去找工程部經理助理；到秘書專業去找優秀的客服經理助理；到會計專業去找優秀的財務助理等。企事人事部門解釋說，因為他們已具備很強的專業能力，來公司二到三年熟悉物業管理的業務流程就可以把工作做得很好，而物業管理專業的學生則不同，所以很多企業把物業管理學生安排到最基層的工作崗位。
物業管理專業的學生大多到項目公司從事基層的工作，很容易被行業人群同化，由于社會認識的原因，物業管理行業的薪酬和地位一直不高，不好的企業文化及周圍低素質人員的影響，讓剛進入社會的物業管理學生感到迷惑，厭煩物業管理的工作。《2014年物業管理畢業生就業報告》調研報告顯示：以2014年10月1日為界，2014年畢業生畢業后已經改行的總比率（即三個月后的改行率）為36.6%；2013年畢業生的這個數值（即一年后的改行率）是46.2%，即有接近一半的學生在畢業一年后已經改行。筆者曾調研過十個智能設備先進的住宅小區，小區的智能系統包括消防火災自動化報警系統、周界報警系統、門禁出入口系統、閉路監控系統、保安巡更系統、停車場管理系統、小區物業信息化管理系統等。80%以上的使用人對智能化設備的認識不全面，其中有30%的人認為智能化設備對物業管理的作用不大，有30%的物業管理領導認為，智能化設備越少越好，這樣可以節省維護成本。現實中，高級住宅小區或大型建筑中初期的設計規劃大都會請專業的智能化公司做方案設計，大部分物業管理公司也會介入前期的工作，但由于人員對智能化設備的認識不足而起不到使用功能的指導作用。更有一些小區，物業管理公司認為周界報警系統和消防報警系統有誤報警的情況而屏蔽不用。物業管理行業要提高服務的品質，關鍵因素還是人才的培養。傳統物業管理行業狀況及人才培養的狀況不容樂觀，如何改變落后的人才認識觀，這需要我們高職院校從物業管理的認識觀、明確定位職業目標、課程體系、與時俱進的物業管理模式等方面人手做相應的教學體系設計，構建一個順應時代要求的物業管理人才培養平臺。
二、新型物業管理企業對物業人才素質的需求分析
從2013年始，中國的服務業的GDP超過了制造業，物業管理作為新型的服務行業必將有大的發展。2015年，國家提出房地產“去庫存化”，中國房地產業已經從傳統的開發銷售不可逆地向著“產品+服務”轉型升級，各大型房地產商紛紛重視產業鏈最后一個環節，房地產的銷后服務物業管理。根據《2016中國物業服務百強企業研究報告》中國TOP100物業管理企業2015年營業成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點。這主要在于：一方面，百強企業通過新技術對傳統物業服務在軟硬件方面進行自動化、信息化、智能化升級，實現基礎物業管理成本的有效降低；另一方面，通過高科技手段的引入，使復雜業務和重復性作業變得扁平化、智能化和標準化，降低企業人員數量與勞動強度，降低企業的人工成本。如萬科的睿服務系統，長城物業的一應云系統。筆者以萬科的EBA為例，萬科的EBA（Easy BuildingAutoma.tion）使設備管理業務信息化、智能化，通過內嵌設備運維、人員調度等方式，有效提升設備經濟運行管理、預防性管理能力，從而提升內部運作效率。
近年來物業管理行業遇到了前所未有的挑戰。作為典型的勞動力密集型行業，物業服務企業的人工成本一般占到總成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不斷上漲、物業費限價機制等的影響，業內企業生存壓力逐年增大。萬科信息化管理讓物業管理向去中心化、扁平化管理發展，萬科讓物業管理師來代替原來的項目經理來管理小區，物業管理師通過睿平臺系統可實現對遠程項目的可視化控制管理。因此，項目經理可以履行更多職責，工作變得更加有效率，從而解除傳統物業管理的困擾。基于先進的信息化管理平臺，我們可以預測未來物業管理人才將向兩個方向發展：一種是熟悉物業管理業務、懂溝通協調、會服務的管家，另一種是熟悉物業管理專業某一業務的技能型人才，如設施設備維護工程師、園林綠化工程師、秩序維護專家等。
三、高職院校如何培養新型的物業管理人才
（一）明確物業管理人才的培養思路
我們高職院校培養的人才是面向社會高級住宅、高級寫字樓、高級商業樓、高級綜合樓等大型物業管理的高級綜合人才。目標崗位群是物業客戶主管、工程部主管、物業管家、物I管理師等。在教學上多向學生傳遞先進的管理理念，引導學生從思想上認可物業管理專業，如邀請知名物業企業在招生的時候做招生的宣講，邀請一些在物業管理行業成功的學生來做交流，減少學生對這個行業的誤解，同時為學生提供明確的職業規劃路線（圖1）。
（二）培養新時代的信息化應用管理人才
隨著大數據、云計算、工業4.0時代的到來，社會的變化也導致了企業對人才的需求發生了改變，如何為社會和企業培養所需的人才成為我們需要認真思考的問題。21世紀對人才的能力要求主要分為如下四個領域：思考方式、工作方式、工作手段、社會生活方式（表1）。
信息技術與各行業的融合已是必然趨勢，利用智能媒體、物聯網以及人工智能等尖端IT技術改變傳統的方式，提升工作效率，使工作效果最大化已成為必然趨勢。未來的物業專業培養的人才是懂用先進的技術提高工作效率的同時，懂溝通、團隊協作的綜合性人才，物業管理行業稱之為物業管家。物業管家實行的是一種片區管理模式，每個管家都被賦予了更大的職權，可以調動部門經理、安防、消防、園藝、保潔、禮賓、水電等人員，把所有技術板塊統籌起來。未來物業管理人才就是向著高素質的管家發展，對于我們來說，高素質管家也并不是懂開發信息化管理技術、智能技術的高端人才，而是能夠順應時展的需要，懂得利用信息化技術，提高工作效率，懂顧客心理、具有良好的服務意識和協調能力的高級人才。
（三）提高物業管理專業的技能
從物業管理公司的業務模塊分析，物業公司的業務無非三方面，主要是服務好“人”，管好“物”還有物業公司內部的經營和管理。服務好“人”我們可以培養好我們的管家，但管理好“物”我們又需要怎樣的人才，前段時間，中國物業管理協會副會長、上海同淶物業管理有限公司總經理翁國強向記者透露，陸家嘴某項目開出120萬/年的高薪招聘一位設備經理，卻招不來合適的人才。我相信這樣的情況不止在上海出現過，北上廣都出現過這樣的問題。據筆者所了解，設備設施的維護人員大多來自于建筑設備的專業，但市場上該專業畢業的人大部分從事房地產前期開發的設計與施工工作，極少到物業管理公司的工程部工作，而設備設施的維護是需要極強專業知識的，我們培養的物業管理學生幾乎不可能擔任此工作。事實證明，很多大的物業公司，都采取工程維護外包、園林綠化保潔外包、秩序外包的方式，讓專業的人做專業的事情。物業公司內部運營也需要人力資源部、財務部、市場部、品質部的人才。這些人才可以來自社會很多渠道。基于以上的事實，我們在做課程設計時，是否能考慮某一業務能力的技能提升，如讓物業管理的學生到施工單位實習，學習設施設備的安裝與維護。筆者認為，設施設備是應用實踐很強的一門專業，而我們物業管理的學生如果只停留在課堂上學習，一定是事倍功半，最好的方法就是到在建的項目實習，用三到六個月時間進行實訓，學習提升自身的技能。
（四）大力推行校企合作的方式
高職院校針對物業管理的業務流程設計的課程，可以參考優秀物業管理的物業流程進行教學，同時滲透管理的一些理論知識，深化校企合作，讓學生在實踐中總結所學的內容，強化自身的技能和素質。筆者對校企合作的模式也做過相關的調查了解，大部份校企合作都不盡人意，這其中的原因很多，比如高校尋找的合作單位是一個項目，成熟的項目工作一般比較單調，而且大部份企業的項目沒有自己的培訓體系機構，高職學生分配到項目后，只能學到一些皮毛知識，所以對于參加實踐的學生吸引力不大。實際校企合作的很多成功的案例，如高職院校與優秀企業高質量的人才培訓體系的融合，合作的企業要有很好的培訓體系，如萬科物業、綠城物業、龍湖物業、長城物業、金地物業等，這些企業自身的培訓體系先進、完整，恰好能彌補學校里單調的理論體系，學生能到項目學到簡單的技能，然后再接受企業的提高性和針對性的培訓。筆者認為，高職院校只須對學生進行通識的教育、引導學生明確職業規劃路線，同時提供優秀的企業實踐平臺及高質量的訓練機會，在與企業的互動交流中獲取就業的機會。如廣州大學的物業管理班與長城物業集團股份有限公司簽約開辦“長城物業管理創新實驗班”，進入實驗班的同學四年假期會獲得長城物業資助到企業接受特別的職業經理人理論課程和實訓環節訓練，畢業時考核通過可以直接獲得長城物業見習經理崗位。這樣的校企合作是一種比選進有意義的模式，也是值得推崇的模式。
（五）建立與時俱進的課程體系
未來信息化技術、智能化技術一定會推動物業管理的發展，借用徐新女士的一句話：“當互聯網時代到來時，你要學會擁抱它”，借力互聯網、信息化來提高自身的技能。以筆者對睿平臺EBA的理解，信息化的平臺是讓物業以前很難處理的事情變得更簡單。我們這里所說的信息管理，應該理解為會用時代的管息化技術、互聯網通信技術，主要是提高我們的工作效率，但筆者也了解過，有些院校把信息化做為專業的核心課程，教學內容涉及到研究開發系統的領域，這種課程設計顯際不符合我們物業管理學生的實際，物業管理行業涵蓋了大學里的16個專業，如果每一門課程都要如此深入去學習的話，顯然不符合物業管理專業的實際。筆者認為以“夠用”為原則，整合課程資源，系統化專業知識，及時更新落后無用的授課內容，才是符合人才培養的實際。
（六）借鑒國外先進的物業管理經驗，拓寬學生國際視野
項目管理者聯盟文章
一、中國物業管理走品牌化發展之路是物業管理發展的必然趨勢項目經理博客
1．物業管理市場化將促使物業管理走向品牌化發展的道路項目管理者聯盟文章
blog.
物業管理從原來的住房福利化管理轉向社會化、專業化和市場化管理，其最終本質和結果就是進行市場化管理，也就是要利用市場經濟要素對物業管理資源進行優化配置，從而形成最佳的社會效益、環境效益和經濟效益。實行物業管理市場化，必定要引入市場競爭機制，通過激烈的市場競爭促使企業優勝劣汰，逐步形成品牌化企業，促進物業管理企業走向品牌化發展的道路。一般情況下，市場經濟的最終結果就是企業發展的品牌化，物業管理企業當然也不例外。
2．物業管理的行業特征決定物業管理必須走品牌化發展之路training.
training.
首先，現階段物業管理實行政府定價或政府指導價（隨著物業管理市場的發展，政府定價或政府指導定價將逐步走向市場定價），政府又把物業管理作為一種微利性行業來發展，因此物業管理的規模效益就顯得非常重要。沒有一定管理規模的物業管理企業是很難生存和發展的。而物業管理的規模效益又從哪兒來呢？只能是企業利用品牌效應參與市場競爭而得來。其次，物業管理的產品是“服務”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務”，最佳的標準就是品牌。再次，房地產發展商或業主大會通過物業管理招投標選擇物業管理公司，在中選企業的眾多競爭要素中，品牌顯得特別重要。物業管理品牌實質上就是一種公共性的“契約”，對業主來說，就意味著優質的服務，對房地產發展商而言，就意味房屋可以增值，可以多產生經濟效益。
3．實施物業管理品牌發展戰略是物業管理企業自我發展的需要轉自項目管理者聯盟
對一個企業而言，品牌是企業發展的生命力，是對外擴張的利器。沒有品牌的企業是不會有大的發展的。而物業管理企業的品牌對其發展就更為重要。現在，眾多的物業管理公司已充分認識到這一點，并力求鑄造知名品牌形象。
項目管理培訓
二、中國物業管理品牌化發展階段
項目經理圈子
回顧我國物業管理的發展過程，我們發現，1981年我國第一家物業管理公司成立后，物業管理并未如人們所想象的那樣在全國迅速發展起來，當然這是由眾多因素造成的，其中中國住房制度的政策性問題對此影響最大。真正在全國范圍內推廣物業管理是從1995年開始的，也就是說，全國性物業管理的推廣也只有8---9年的時間。總結我國物業管理的發展過程，展望我國物業管理未來的發展趨勢，筆者把我國物業管理品牌化發展過程分為四個階段。
第一階段，1981—1994年，中國物業管理的試點階段
轉自項目管理者聯盟
此階段主要是指深圳物業管理的推廣階段。在此期間，全國部分城市也成立了物業管理公司，但運作效果并不好，最終都沒有發展起來。而深圳的物業管理卻開展得有聲有色，取得了令人矚目的成績。1981年到1994年期間，深圳物業管理的發展過程中有幾筆值得特別提及。一是1981年。深圳市第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司成立，開始對東湖麗苑住宅小區實行有償服務、綜合管理；二是1983年，深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓——國際商業大廈實施物業管理；三是1988年，深圳市鵬基工業區管理服務公司對工業區實施物業管理；四是1988年，深圳市房地產管理局對房管所進行改制，改房管模式為物業管理模式，改政府管理模式為企業化管理模式；五是1990年，通過對蓮花二村的物業管理進行改革，實行了物業的“一體化”管理；六是1993年深圳成立了全國第一家物業管理協會——深圳市物業管理協會；七是1993年，深圳市住宅局以蓮花北為試點，在局系統第一次進行了物業管理招投標，拉開了物業管理市場化的序幕；八是1994年，深圳市出臺了全國第一個物業管理條例，即《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其配套法規。項目管理培訓
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第二階段，1995—1999年，全國物業管理的全面推廣階段
1994年4月，建設部頒發了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確提出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式”、“由物業管理公司實施專業化管理”，正式確定了我國物業管理的新體制。1995年8月。建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，很快在大連又召開了物業管理工作會議。會議要求，每一個省至少推薦3～5個城市進行物業管理試點，從而拉開了在全國范圍內推廣物業管理的序幕。1999年5月，建設部在深圳召開了全國物業管理工作會議，會議的議題主要是物業管理的市場化問題。該會議結束之后，深圳物管企業開始大規模進駐內地物業管理市場，全國性的物業管理市場化從此得以啟動。此階段的主要特征：一是住房制度改革正處于關鍵時候，物業管理推廣工作阻力大；二是物業管理企業數目迅速增長，物業管理面積及覆蓋面大為增加：三是物業管理企業絕大多數是由房地產發展商自己成立，管理規模小，服務質量低；四是物業管理招投標尚未普遍實施，物業管理市場化進程緩慢；五是物業管理基本上處于仃業性虧本狀態，物業管理企業舉步維艱；六是物業管理品牌格局尚未形成，品牌效應不太明顯，品牌時代并未到來。
第三階段，2000--2005年，全國大中城市物業管理品牌形成階段training.
2000年是全國住房實物分配全面截止，貨幣化分房開始實施的第一年，也是受政策性利好因素影響，物業管理真正發展的一年。2000年物業管理的發展已顯示出，物業管理的市場化進程大大加快，品牌形成趨勢加快，有品牌的物業管理公司能夠利用品牌效應實行迅速的擴張，獲取大量的市場份額。在2000~2005年期間，全國大中城市物業管理市場競爭將進一步加劇，在激烈的市場競爭中，將有一批優秀的物業管理公司脫穎而出，形成知名品牌。到2005年，全國大中城市物業管理品牌趨向集中，品牌格局基本形成，品牌時代基本到來。第四階段，2006--2010年，全國性物業管理品牌形成階段
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此階段，物業管理將由大中城市逐步向中小城市、縣城和集鎮全面鋪開。2003年，全國已有一部分中小城市和縣城實施了物業管理，但推行廣度和深度皆不夠。隨著房地產開發的理性化和市場化，預計到2010年，物業管理將推廣到全國絕大多數鄉鎮，涉及各類物業。與此同時，全國性的物業管理品牌格局正式形成，物業管理這一“朝陽產業”的行業地位正式確立。
三、中國物業管理品牌化的形成方式項目管理論壇
1．品牌房地產發展商所屬物業管理公司的崛起
項目管理者聯盟文章
隨著人們對物業管理需求的不斷增加，物業管理作為房屋銷售新“賣點”地位的日益凸現，房地產發展商對物業管理也越來越重視，對物業管理的投入也越來越大（主要表現為前期投入和對物業管理公共配套設施的改善）。在品牌房地產發展商的支持下，在擁有較大管理規模的基礎上，這類物業管理公司最容易形成品牌。當然這里面也有一個良性循環問題。一方面是房地產發展商的品牌能支持物業管理公司品牌的建立；另一方面是物業管理公司的品牌反過來又提升了房地產發展商的品牌，真正能夠實現并形成“雙贏”格局。轉自項目管理者聯盟
2．深圳物業管理企業北上西進，促進全國物業管理品牌格局的形成
項目管理者聯盟文章
在中國物業管理市場中，深圳是一支最強大的生力軍。深圳物業管理經過20多年的發展，如今已形成了眾多知名的品牌。這些品牌企業紛紛搶灘內地物管市場，在全國迅速刮起一陣“深圳物業”旋風。如今，深圳物業管理企業在內地市場通過委托管理、顧問管理和合作管理等方式接管物業面積已超過3000多萬平方米。就目前的發展趨勢來看，將在全國形成一種以深圳物業品牌為主體的物業管理品牌格局。
3．國際物管品牌覬覦中國物業管理市場training.
隨著《中華人民共和國物業管理條例》及其配套法規的頒布和實施，中國物業管理市場化進程的加快和市場的成熟，中國物業管理行業這個充滿巨大發展潛力，而且商機頗多的行業將吸引眾多國際知名品牌的介入。國際物管品牌企業將以其特有的運作方式、運作模式進入中國，這股勢力確實不能小看，這也是未來物業管理品牌市場的一大主流。國際性品牌企業的介入，將加快中國物業管理品牌格局的形成，加速品牌時代的到來。項目管理培訓
四、中國物業管理品牌化時代特征分析項目管理者聯盟
1．物業管理的服務質量將得到全面提升項目管理者聯盟文章
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質量是企業的生命，是企業在市場上獲勝的最終籌碼，也是企業品牌最基本的內容。可以說，沒有質量就不會有品牌和品牌效應。因此，在物業管理品牌時代，各物業管理公司都會重視物業管理的服務質量，物業管理的服務質量將得到根本性的提高。眾多的物業管理公司將會競相通過國際質量體系認證（包括IS09001：2000質量管理體系、IS014001：1996環境管理體系和OHASAl8001：2001職業健康安全管理體系等）和開展“創優”活動。物業管理服務質量的全面提升，將給老百姓帶來更多的實惠，從而獲得更廣泛的社會認同。bbs.
2．物業管理企業入市門檻增高，入市數量減少
現階段，我國物業管理行業普遍存在著企業數目過多，管理規模過小的問題。造成這種情況的原因主要有：一是很多物業管理公司是由房地產商自己成立的，物業管理的好與壞、盈與虧，最后都由發展商負責，物業管理公司缺乏內在的競爭動力和競爭壓力；二是作為物業管理企業招投標的行為主體——業主委員會成立和運作困難，物業管理市場行為主體地位得不到確立；三是物業管理招投標的法規和相應機制尚未建立和完全理順，物業管理實施招投標困難重重；四是物業管理市場競爭機制沒有形成，房地產商也無法從市場上尋找到合適的物業管理公司；五是部分房地產發展商抱著“肥水不流外人田”的想法，不愿意讓別人管理自己開發的物業，所以也紛紛成立自己的物業管理公司；六是房管所改制成物業管理公司；七是部分機關、企事業單位對后勤機構進行改革，也成立自己的物業管理公司。在物業管理品牌時代，這種狀況將得到根本性的改變。一是房地產發展商的觀念將有所改變，他們會認為，與其辛辛苦苦成立一個物業管理公司且不一定掙錢，還不如請一個知名的物業管理公司對所屬物業進行管理，以提高自己物業的知名度；二是通過市場競爭，規模效益能夠形成；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，物業管理的企業數目會有所減少；四是政府對物業管理行業的等級管理已成為必然趨勢，行業的人市門檻增高，難度加大。新企業人市更加困難，新企業入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地產發展商的品牌也會趨向集中，導致物業管理公司的品牌趨向集中。品牌物業管理企業的形成，使一般的企業不敢也不能輕易介入物業管理行業。項目管理者聯盟文章
3．物業管理企業品牌趨于集中，物業管理集團化趨勢形成首先，由于物業管理市場的競爭，知名物業管理公司會獲得大量新接物業的管理權。尤其是隨著中國住房制度的改革和住宅建設步伐的加快，物管企業的發展潛力更是不可估量。其次，知名物管品牌企業可通過顧問管理、合作管理等多種方式進一步擴大市場份額。再次，知名品牌企業可通過兼并、重組等方式進行資源重組，從而形成更強大的品牌效應，同時使物業管理集團化趨勢形成。少數知名物管品牌占有較大市場份額，使物業管理市場的品牌趨于集中，品牌效應完全形成，物業管理品牌時代到來。
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4．物業管理品牌集中度比不上其他行業
由于房地產不具有“物流”特性，所以與其他能形成物流的行業相比，物業管理的市場集中度不會太大。隨著市場化進程的加快，中國的家電、汽車等行業，也許就會出現幾家企業壟斷市場的局面，而物業管理則不然。物業管理行業將出現數目眾多的區域性品牌和全國性品牌共生共榮的局面。項目管理者聯盟文章
五、中國物業管理企業如何走品牌化發展之路
1．整合資源優勢，培育核心競爭力
項目管理論壇
核心競爭力是一個企業特有的、別的企業難以效仿和具備的競爭優勢和競爭能力，它是企業品牌的重要組成部分。核心競爭力是一個企業在激烈的市場競爭中生存和發展的基礎和重要保證。如果一個企業沒有核心競爭力，那么在激烈的市場競爭中，這個企業就很難脫穎而出，很難形成知名的品牌。品牌是企業的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂。因此，對物業管理企業而言，要想取得更大的成績，盡快形成品牌效益，就必須根據自己的實際情況，整合自己的資源優勢，形成自己的核心競爭力，利用核心競爭力形成更大的品牌，利用品牌效應獲取更大的市場份額和經濟效益。
2．實行人才發展戰略，構建人才發展優勢
企業的競爭，關鍵在于人才的競爭，人才已成為企業發展的絕對性因素。只有擁有第一流人才，才會擁有第一流機制，也才會創造第一流的管理質量并獲得第一流的經濟效益。因此，物業管理企業要加強人才的培養和引進，做到選好人才、用好人才、留住人才，構建人才發展優勢，從而形成知名品牌。在目前，物業管理企業要特別加強和重視管理處主任（項目經理）的培養。一個優秀的管理處主任管好一個項目，就能形成一個項目品牌，反之，管不好，可能會砸了牌子。人才發展戰略也是一個企業可持續發展戰略能夠實施的重要保證。
項目管理者聯盟
3．加強宣傳，強化品牌意識
項目經理博客
品牌要有一個逐步被認知的過程，因此，物業管理企業加強自身的宣傳，對物業管理品牌的建立也很重要。企業品牌的宣傳、品牌的建立可以通過以下方式進行：一是建立企業特有的CIS系統；二是加強與新聞媒體的合作；三是在有條件的情況下，創辦自己的企業報紙、雜志和網站；四是參加重大的社會活動；五是加強社區文化建設；六是提高服務質量。項目管理論壇
4．形成優秀的企業文化
企業文化是由一個企業諸多優勢資源凝聚升華而成，代表一個企業的人文內涵和綜合素質，是品牌內容的重要組成部分。企業文化體現了企業的經營理念、企業精神、品牌戰略、企業形象以及員工的價值觀點、行為準則、道德規范和服務意識等。在現代社會，企業文化已成為一門新的管理科學，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式。由于它強調企業成員的信念、情感以及管理藝術性等，較之政策、法規、制度等硬性約束更易為人們所吸納，對企業發展的推動作用更大。當今社會，企業文化已成為企業吸引和聚集人才的一大法寶，對企業有極強的凝聚力。企業文化經營得好，實質上就是一種核心競爭力。從整個社會的發展趨勢來看，企業文化的作用將越來越重要。通過企業文化的營造也可形成和傳播企業品牌。通過企業文化使企業得到健康、快速的發展，這是企業發展的最高境界。因此，在品牌的形成過程中，物業管理企業要特別注重企業文化的建設，形成優秀的企業文化。轉自項目管理者聯盟
5．通過質量管理體系認證和開展“創優”工作
1996年2月，深圳市中海物業在全國物業管理行業第一家通過了IS09002：1994質量管理體系認證，成功地將ISID9002：1994管理標準導人物業管理行業。之后，深圳乃至全國眾多的物業管理公司通過了此類認證。實踐證明，引入國際質量標準體系，對物業管理規范化運作和提高物業管理服務質量確實起了很大的作用，是一種行之有效的管理方法。實施國際質量標準體系已是物業管理品牌的基本內容。
“創優”是指創建“全國（省、市）城市物業管理優秀（示范）住宅小區（大廈、工業區）”，這是物業管理的國家標準，是衡量一個物業管理企業服務質量的重要標志，是一個物業管理公司綜合實力的象征，也是物業管理公司品牌的重要內容。2000年5月，建設部對“創優”標準進行了修改，使“創優”的門檻加高，難度加大。雖然這樣，有條件的物業管理公司還是要進行“創優”，力爭通過全國或省、市級物業管理示范的考評驗收，從而促進物業管理企業品牌的形成。
6．實行適度、穩妥的擴張政策
物業管理半年（半年工作）
尊敬的公司：
我叫×××，現任公司物業部經理。負責住宅小區、社區庭院物業管理工作。半年來在公司的正確決策下，在全體員工的共同努力下做了一些工作，距離公司領導的要求還有很大差距，我決心認真工作中的經驗教訓，把半年來的工作表現和不足，分幾個方面如下：
一.小區、社區經營收費工作：狠抓協助收取了xx小區衛生費70% ，垃圾清運費減少了30%確保了小區的正常經營。光明路xx號院、畜牧局院、服務公司院、第二技校院衛生費的收取支付工作。公園小區的物業費收取工作。房管局小區、黃金小區的車位費收取工作。能給公司費用收取及經營扭虧做了大量的工作。但是同領導的希望和要求還有很大差距。我每天起早貪黑，深入到每一棟樓前，解答每一位業主提出的問題。對每一個院的收費工作都進行細致的部署，對收費的每一個環節想盡了一切辦法。言傳身教把自己十多年來的收費經驗教給員工，同自己一起工作的很多同志共同的一句話：“你不是經理是老師，跟著你干我們踏實心甘情愿，你不干了我們立馬走人。”說明工作的難度之大，任務之艱巨，非常人所能接受的工作壓力。對黃金小區、房管局小區的物業費收取工作，進行了前所未有的詳細調查，財務費用分析。提交了切實可行的解決方案。經常通宵達旦的整，完成了自己應盡的職責。
二.分管社區工作以來，詳細調查匯總了四個辦事處74個庭院的：人員配備、工作職責、收支費用、垃圾處置等工作。及時給公司領導，提供了社區庭院的經營整改方案。逐步落實整改：由原來的74個庭院、員工84人、每月支付工資 54350元。現在的：xx個庭院、xx人、每月支付工資 xxxxx元。每月減少工資費用x萬余元。對現有的庭院，進行認真核算，收入同服務協調進行，經營中的協議簽訂、剩余費用的收取工作、人員的合理調整、垃圾清運費處置費的合理收支等問題還有大量的工作急需解決。由于原來的項目經理工作調整，存在大量的遺留問題還要進行，爭取早日理順努力完成。
三.狠抓小區服務質量的提高，對人員的技能培訓，日常事務處理，能起到表率作用。積極配合甲方解決小區存在的實際問題，為改變小區的環境面貌，受到廣大業主的一致好評，做了大量的工作。小區的車棚啟用管理、綠化工作、垃圾箱的更新、傾注了大量的心血。小區在沒有維修人員的情況下，督促協助解決了很多維修任務，一頭汗一手屎的為業主服務，心系廣大業主的生活必須，協調處理供暖、供水、供電中的問題，甲方領導對我們的工作是肯定的，更是信任的，兩三天見不到我，聽不到我的電話就著急。今天礦上通知我六萬多的服務費補貼，今天就匯給公司。囑咐很抓衛生管理迎接局里創建衛生小區驗收工作。人非草木，孰能無過。小區管理的工作中還有很多不足，衛生工作還有一些方面，沒有按照＜x市小區物業管理標準＞做好做細，有待整改。非機動車輛亂停亂放現象，還有待廣大業主自覺改正，我們已粘貼通知幾次廣為宣傳，不斷提醒個別業主自覺存放到車棚內，早日解決小區不協調的現象。
四.公司通過機構調整，讓我擔任第七項目部經理，后又合并第六項目部。工作擔子很重，點多面廣路途遠。一個人頂兩個項目部經理、兼黃金小區經理、還具體管理東電廠三個家屬院和三個保安崗點。（以前一個中隊長的工作）我從未叫過苦叫過累，大事小事認真處理，從未上交給主管領導，更沒有推給下面。能深入崗點檢查、解決、關心每一名員工存在的困難和問題。很抓保安隊伍形象教育，班組長技能培訓網上教育，并抓好早操訓練工作。能及時傳達公司領導，對當前工作重點的要求，并安排逐級傳達。對突發事件迅速到位妥善處理。能及時對甲方進行回訪，并按照甲方的要求進行整改并配合工作。對六、七項目部的人員招聘、調整、定崗嚴格按照公司領導的要求辦理，對離司人員的工資手續按公司規定處理。對小區、社區、各個崗點的物料領取嚴格把關審批。能積極續簽合同提高服務費，并聯系新崗點業務。這次四大隊工作交接給保安部，其中三個班長一致同意，還愿意和我一起工作，我真的很知足，我覺得是我那一份執著的敬業之情，感染了同志們的友情之花，知足了很知足！
半年是短暫的也是漫長的，通過不斷地學習，兢兢業業的辛勤勞作，做了一些應該做的工作，是公司領導培養教育的結果。和現任職務的嚴格要求還有一定差距。還存在著很多缺點和錯誤，通過以上的總結和敘述，懇請公司領導給予批評指正，通過述職以利于以后的工作更好地開展，給公司作出更大的貢獻！
述職人：×××
尊敬的公司領導：
現任公司物業部經理。負責住宅小區、社區庭院物業管理工作。半年來在公司領導的正確決策下，叫。全體員工的共同努力下做了一些工作，距離公司領導的要求還有很大差距，決心認真總結工作中的經驗教訓，把半年來的工作表現和不足，分幾個方面述職報告如下：
一.小區、社區經營收費工作：狠抓協助收取了小區衛生費70%，垃圾清運費減少了30%確保了小區的正常經營。光明路號院、畜牧局院、服務公司院、第二技校院衛生費的收取支付工作。公園小區的物業費收取工作。房管局小區、黃金小區的車位費收取工作。能給公司費用收取及經營扭虧做了大量的工作。但是同領導的希望和要求還有很大差距。我每天起早貪黑，深入到每一棟樓前，解答每一位業主的問題。對每一個院的收費工作都進行細致的部署，對收費的每一個環節想盡了一切辦法。言傳身教把自己十多年來的收費經驗教給員工，同自己一起工作的很多同志共同的一句話：“你不是經理是老師，跟著你干我們踏實心甘情愿，你不干了我們立馬走人。”說明工作的難度之大，任務之艱巨，非常人所能接受的工作壓力。對黃金小區、房管局小區的物業費收取工作，進行了前所未有的詳細調查，財務費用分析。提交了切實可行的解決方案。經常通宵達旦的整材料，完成了自己應盡的職責。
二.分管社區工作以來，詳細調查匯總了四個辦事處74個庭院的：人員配備、工作職責、收支費用、垃圾處置等工作。及時給公司領導，提供了社區庭院的經營整改方案。逐步落實整改：由原來的74個庭院、員工84人、每月支付工資54350元。現在的：個庭院、人、每月支付工資元。每月減少工資費用萬余元。對現有的庭院，進行認真核算，收入同服務協調進行，經營中的協議簽訂、剩余費用的收取工作、人員的合理調整、垃圾清運費處置費的合理收支等問題還有大量的工作急需解決。由于原來的項目經理工作調整，存在大量的遺留問題還要進行，爭取早日理順努力完成。
三.狠抓小區服務質量的提高，對人員的技能培訓，日常事務處理，能起到表率作用。積極配合甲方解決小區存在的實際問題，為改變小區的環境面貌，受到廣大業主的一致好評，做了大量的工作。小區的車棚啟用管理、綠化工作、垃圾箱的更新、傾注了大量的心血。小區在沒有維修人員的情況下，督促協助解決了很多維修任務，一頭汗一手屎的為業主服務，心系廣大業主的生活必須，協調處理供暖、供水、供電中的問題，甲方領導對我們的工作是肯定的，更是信任的，兩三天見不到我，聽不到我的電話就著急。今天礦上通知我六萬多的服務費補貼，今天就匯給公司。囑咐很抓衛生管理迎接局里創建衛生小區驗收工作。人非草木，孰能無過。小區管理的工作中還有很多不足，衛生工作還有一些方面，沒有按照＜市小區物業管理標準＞做好做細，有待整改。非機動車輛亂停亂放現象，還有待廣大業主自覺改正，我們已粘貼通知幾次廣為宣傳，不斷提醒個別業主自覺存放到車棚內，早日解決小區不協調的現象。
四.公司通過機構調整，讓我擔任第七項目部經理，后又合并第六項目部。工作擔子很重，點多面廣路途遠。一個人頂兩個項目部經理、兼黃金小區經理、還具體管理東電廠三個家屬院和三個保安崗點。（以前一個中隊長的工作）我從未叫過苦叫過累，大事小事認真處理，從未上交給主管領導，更沒有推給下面。能深入崗點檢查、解決、關心每一名員工存在的困難和問題。很抓保安隊伍形象教育，班組長技能培訓網上教育，并抓好早操訓練工作。能及時傳達公司領導，對當前工作重點的要求，并安排逐級傳達。對突發事件迅速到位妥善處理。能及時對甲方進行回訪，并按照甲方的要求進行整改并配合工作。對六、七項目部的人員招聘、調整、定崗嚴格按照公司領導的要求辦理，對離司人員的工資手續按公司規定處理。對小區、社區、各個崗點的物料領取嚴格把關審批。能積極續簽合同提高服務費，并聯系新崗點業務。這次四大隊工作交接給保安部，其中三個班長一致同意，還愿意和我一起工作，我真的很知足，我覺得是我那一份執著的敬業之情，感染了同志們的友情之花，知足了很知足！
半年是短暫的也是漫長的，通過不斷地學習，兢兢業業的辛勤勞作，做了一些應該做的工作，是公司領導培養教育的結果。和現任職務的嚴格要求還有一定差距。還存在著很多缺點和錯誤，通過以上的總結和敘述，懇請公司領導給予批評指正，通過述職以利于以后的工作更好地開展，給公司作出更大的貢獻！
