時間：2022-12-30 08:08:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項目總結，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
合肥分公司房地產(chǎn)項目
12月12日
一年來項目部在上級領導無微不至的關懷和幫助下，合肥分公司***項目部不斷發(fā)展壯大，取得了一些成績，也存在不少問題。現(xiàn)將項目部一年的工作情況做一總結如下：
一、2015年工作回顧
（一）工程施工情況：
2015年，***項目完成***30#樓4萬2千平米的竣工驗收和交付使用，新開工程****施工完成情況： 從10月1日進場建設臨舍，到甲指分包的降水、土方和護坡工程完成，我項目部土方撿底實際從11月1日開始，其后等待護坡收尾、配合甲方辦理施工許可證，提前介入人工撿底、塔基施工、抗浮錨桿和驗槽等工作，實際底板砼墊層開始時間是11月11日，至12月20日止， 9#~11#樓施工至地上主體三層，在40天時間完成1萬 5千平米施工任務。
（二）工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工方面情況：
1.工程質(zhì)量：***30#樓按照預定的目標完成創(chuàng)北京市結構長城杯的質(zhì)量目標，工程交付后施工質(zhì)量反應良好。項目的施工質(zhì)量始終得到公司重視，對新開工程我們在質(zhì)量方面的原則是在保證施工質(zhì)量的前提下?lián)屖┕みM度。目前，****一期二標段工程已完成的地下結構和地上結構觀感質(zhì)量好，雖然在一些分項工程中質(zhì)量通病仍有輕微發(fā)生，但總體質(zhì)量還在可控制范圍內(nèi)，項目部下一步將采取嚴格的質(zhì)量控制措施，不斷提高后續(xù)工序的施工質(zhì)量，力爭再創(chuàng)北京市結構長城杯。
2.安全生產(chǎn)：2015年，***項目和****項目沒有發(fā)生過一起安全事故，將安全事故控制在0‰。這與上級領導平常標準化的檢查指導和項目部全體職工的共同努力是分不開的。今年為了保證安全生產(chǎn)，項目部加強安全防范意識，增強安全施工生產(chǎn)的宣傳和教育，取得了較顯著的效果。同時，我們對照公司的《工程聯(lián)合大檢查》標準，在安全檢查、安全教育、安全責任到人等方面做了不少的工作，防范了各種事故的發(fā)生。2015年全年沒有出現(xiàn)安全事故，但不是一點問題都沒有，安全工作是一項常抓不懈的工作，例如我們在臨時用電上還不規(guī)范，安全防護還不到位。安監(jiān)站、甲方、監(jiān)理公司安全檢查也指出很多不足，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)安全隱患整改不及時等，這些方面是我們今后工作中需要改進的，要把安全教育工作制度化、治理規(guī)范化。
3.文明施工：工程項目文明施工是反映一個企業(yè)的治理水平和企業(yè)信譽的一個重要窗口。從今年來，項目部先后接待了相關政府部門領導、建設單位上級領導和集團領導的多次檢查，增加人力、物力和財力整治施工現(xiàn)場和生活區(qū)的改造。在文明施工和施工規(guī)范化治理上，我們借鑒當?shù)睾玫慕?jīng)驗，使現(xiàn)場文明施工有了進一步的提高。
（三）經(jīng)營管理和成本考核方面的情況：
經(jīng)營管理
目前***工程正在進行結算工作，進行情況如下：
1、萬科巨力•****-*#商業(yè)樓工程與甲方結算完畢，最終結算金額為1026.28萬元，略有盈余。
2、萬科巨力•***31#高層住宅樓及地下車庫工程與甲方結算正在進行中，清單范圍內(nèi)工程量已核對完畢，主要存在部分爭議問題待解決，爭議問題如下：
1）關于人工費的調(diào)整
31#樓投標時人工費執(zhí)行是2012年1月1日人工費調(diào)整幅度及計日工人工單價進行調(diào)整的，而31#樓施工期為2012年3月15日-2014年6月28日，故我項目建議業(yè)主按照2013年1月1日人工費調(diào)整幅度及計日工人工單價給予調(diào)整，此部分費用約為78.27萬元。
2）由于業(yè)主原因?qū)е碌墓こ萄悠?/p>
2.1因業(yè)主原因外墻真石漆顏色一直未確定，致使項目管理人員費用，吊籃租賃費用，外用電梯租賃費用增加，以及產(chǎn)生真石漆施工人員25人的窩工費用。延期時間為：2013年5月 8日至2013年6月13日，此部分費用約為34.07萬元。
2.2 2013年7月26日監(jiān)理例會中我司提出業(yè)主需在2013年8月15日前配電箱及電纜供貨到位，我司開始安裝。但業(yè)主于2014年4月3日電纜才陸續(xù)進場，2014年6月配電箱才供貨完成，業(yè)主提供的甲供材料配電箱供貨影響我項目施工進度、致使工期延誤。
3）業(yè)主直接發(fā)包的專業(yè)工程的安全文明施工費的30%應納入總包單位
按照《安徽省建設工程安全文明施工費計價管理辦法》文件規(guī)定：業(yè)主直接發(fā)包的專業(yè)工程納入總包工程現(xiàn)場評價范圍的，其安全文明施工應納入總承包單位統(tǒng)一管理，總承包單位收取相應項目安全文明施工費的30%。發(fā)包人在撥付專業(yè)工程承包人的安全文明施工費用時，應將其中的30%直接撥付總承包單位。此部分費用約為35萬元。
4）根據(jù)安徽省人力資源和社會保障廳《關于調(diào)整高溫津貼標準的通知》日最高氣溫35℃以上，應當向勞動者支付（15元/人/天）高溫津貼。
3、萬科巨力•***一期高層（28、29、30#樓）部分地下車庫工程與審計公司核對完畢。由于甲方經(jīng)營人員手頭工作繁忙，導致大車庫結算嚴重滯后。主要存在的問題是因施工工期緊張致使模板一次性攤銷，措施費費用增加。此部分費用約為41.2萬元。
4、萬科巨力•***5-5#樓社區(qū)活動中心工程與審計公司核對完畢，應業(yè)主原因，導致工程還有些零星工程無法施工，使得最終結算書還未上報至業(yè)主。
5、萬科巨力•***30#高層住宅樓及地下車庫工程現(xiàn)正在與事務所進行清標工作，計劃于2016年1月20日前清標完畢。
成本考核情況
截至2015年 12月 25日，項目已完工程造價15060.26萬元，扣除上繳企業(yè)管理費 322.47萬元和稅金506.75萬元后，凈收入14231.03萬元，實際發(fā)生工程成本費用14015.88萬元，潛盈215.14萬元。
其中：1、*-*#樓潛盈133.38萬元；
2、5-5#社區(qū)活動中心、大車庫、30#高層住宅樓潛盈32.28萬元；
3、31#樓潛盈49.48萬元。
工程收入及資金回收
經(jīng)建設單位審核確認的產(chǎn)值，截至到 2015年 12 月 13434.97萬元，按合同約定，1）甲方小院改建付款率 100%，已收款85.12萬元；
（2）萬科巨力·****-*#樓售樓處土建主體結構工程及補充協(xié)議：付款率100%，已收款1026.28萬元；
（3）萬科巨力·***31#樓高層住宅及地下車庫工程：付款率81.36%，已收款3416.27萬元；
（4）萬科巨力·***一期高層（28、29、30#樓）地下車庫：付款率69.08%，已收款1367.71萬元；
（5）萬科巨力·***5-5#樓社區(qū)活動中心：付款率65.98%，已收款961.97萬元；
（6)萬科巨力·***30#高層住宅樓及地下車庫工程：付款率90.57%，已收款5716.73萬元。
（四）工程施工碰到的問題：
回顧2015年的工作歷程，現(xiàn)場生產(chǎn)是比較艱難的一年。概括起來講，由于30#后期裝飾裝修施工時受建設資金、施工步驟和分包單位多且均為甲方指定的影響，二次結構已經(jīng)完成，但外墻石材幕墻、消防安裝、室內(nèi)精裝修、電梯安裝遲遲不能按期完成后交付后續(xù)工序使用，給今年我們的提前完成竣工驗收的工期目標造成很大的影響，盡管后期采取了各種優(yōu)化方案，增加新的勞務班組，增加管理人員，但還是受到各種因素的影響，提前2個月竣工的預期目標沒有完成，僅僅提前了1個多月。
在30#樓竣工后沒有及時接到新工程，項目部8、9月份部分管理人員進行調(diào)休，新開工程直到10月初才中標，而中標的工程利潤很低，甲方合同約定需主體封頂才預付工程款，預計從今年10月到明年5月項目部將墊資施工，項目部資金周轉(zhuǎn)困難。
二、2016年工作要點
（一）主要經(jīng)營指標和工作重點：
主要經(jīng)營指標
1、31#高層住宅樓工程計劃于2016年1月20日前結算完畢
2、28#、31#、30#樓地下車庫計劃于2016年1月20日前結算完畢。
3、 5-5#社區(qū)活動中心工程計劃于2016年1月20日前結算完畢。
4、30#高層住宅樓工程計劃于2016年1月20日前清標完畢.
5、****工程的清標工作
工作重點：如何做好***的結算與****的過程中二次經(jīng)營工作
1）加大結算預算人才的培養(yǎng)力度，提高預算人員的水平和能力，預算人員的技能水平和素質(zhì)直接影響到竣工結算的質(zhì)量。預算人員不僅要有較高的業(yè)務水平，還要有對企業(yè)高度負責的責任心。
2）搜集、整理好結算所需資料。結算資料是編制工程結算的重要依據(jù)，它是在施工過程中不斷收集形成的，必須為原始資料：包括招投標文件、施工合同、設計圖、竣工圖、簽證單、 設計變更單、圖紙交底及圖紙會審紀要、各種驗收資料、會議紀要、工程所執(zhí)行的定額文件、國家及地方調(diào)整文件等。簽證單是結算資料結算重點之重，要對現(xiàn)場簽證資料、工程隱蔽記錄進行集中整理，分類做好記錄，并按時間順序進行編號、對比和核對，做到與建設單位沒有漏簽，如發(fā)現(xiàn)有漏簽或因建設單位的原因未辦完手續(xù)應及時補辦。在與建設單位辦理簽證過程中應做到相互協(xié)商，耐心解釋，曉之以理、動之以情，靈活運用。
3）深入工地，全面掌握工程實際情況。預算人員不但要熟悉施工圖紙、工程所在地區(qū)預算定額，還要深入施工現(xiàn)場，因為一些體形較為怪異或裝修復雜的工程，竣工圖不可能面面具到，逐一標明，因此預算人員對現(xiàn)場應該十分了解，知道哪塊到底做了什么，具體怎么做的，在做的時候有什么特殊的情況，是否有施工困難。這樣才能避免在結算時有漏報的情況，及對特殊情況特殊對待。
4）結算編制時應認真、仔細的分析
結算編制中最容易出現(xiàn)的失誤就漏項，漏項就意味著應得的收益損失，為防止這一現(xiàn)象，應做到以下工作：①對于政策性變化而引起的調(diào)整，應仔細分析。②設計變更、簽證、監(jiān)理指令導致的費用增加應認真做好資料整理。③施工索賠費用，結算編制時將已匯總整理好的竣工資料仔細研究，根據(jù)合同、定額及有關規(guī)定，將施工資料和招標文件、竣工結算與投標預算進行對比分析。分析出那些不在投標范圍內(nèi)，屬于變更增加項目，那些項目屬于工程量增減項目；那些屬于實際價格高出投標價；那些項目屬于非施工單位原因造成的費用增加或經(jīng)濟損失，應由建設單位給予補償。根據(jù)有關法規(guī)、政策依據(jù)，向監(jiān)理和建設單位提出追加工程造價或變更索賠。
（二）2016年工作計劃和措施
1、2016年必須保證****一期二標段工程在12月30日前完工。
2、必須保證****一期二標段工程全部獲得合肥市優(yōu)質(zhì)結構工程。
3、力爭****二期工程再中標，保證項目部施工連續(xù)不斷。
4、完成***5-5#樓的竣工驗收和結算，完成***30#樓的結算和決算。
為完成上述計劃，項目部需做好切實可行的項目策劃，按照策劃去加強的主要工作有： 安全生產(chǎn)和文明施工是施工企業(yè)的兩項重要工作。2015年雖然工程進入掃尾階段，但在安全生產(chǎn)方面，我們要以抓制度落實為龍頭，不斷的提高和加強安全防范意識和安全措施，同時要在安全檢查、安全教育，落實安全治理人員教育等方面做要細致的工作，安全工作常抓不懈，絕不放松。文明施工是反映企業(yè)治理水平的重要窗口，直接影響企業(yè)信譽，2016年項目部在****一期工程要爭創(chuàng)合肥市標化工地，加強規(guī)范治理，促進文明施工，要讓項目部的再施項目在文明工地建設方面有質(zhì)的提高，只有這樣項目部才會比別的單位接更多的項目。
關鍵字：房地產(chǎn)，項目，風險控制
Abstract: Along with the development of the real estate project development matures, more and more developers realized project the importance of risk control. How the project start to the after sale service of the whole process, timely and effective risk control, is the key to realize the goal of a project. This paper analyzes the real estate project the importance of risk control, and combined with the author's work experience; put forward the real estate project risk control strategy.
Key words: real estate; project; risk control
中圖分類號 : F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：
1．房地產(chǎn)項目風險概述
房地產(chǎn)項目風險，是指因為投資商對某房地產(chǎn)項目決策投資與客觀條件的不確定性，從而導致該項房地產(chǎn)項目投資的期望收益和實際收益之間出現(xiàn)偏差的發(fā)生概率，即在房地產(chǎn)項目投資過程中，投資商遭受各種損失的程度及其概率，其中包括投資商間接或者直接的損失。房地產(chǎn)項目投資風險，一般可用風險損失的范圍、幅度以及出現(xiàn)偏差的概率這兩個參數(shù)來描述。
2．房地產(chǎn)項目風險控制的意義
房地產(chǎn)項目風險控制是為了對房地產(chǎn)項目過程中的各種風險因素進行客觀地預測、準確地評估，進而制定有效的風險控制策略。
企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，同時存在著利潤與風險。如果房地產(chǎn)投資者不能準確有效的把握項目實施過程中的風險，并對其進行有效的控制，很大可能會損失巨大。許多小規(guī)模或新建的房地產(chǎn)公司就是由于對風險沒有足夠的認識、盲目自信、對需求沒有進行細致深入的研究從而蒙受了巨大的損失。
對房地產(chǎn)項目而言，從提出開發(fā)設想到最后交付房屋使用權以及之后的售后服務過程中，大致可以分為項目開發(fā)規(guī)劃、可行性分析、項目用地申請、項目施工圖設計、征地、工程招投標、建設施工、銷售、以及售后服務等十幾個關鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目風險復雜多樣，而且存在同一環(huán)節(jié)中并存多種風險等不利情況，一旦其中任何一個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，均有可能給整個房地產(chǎn)項目的正常運作帶來嚴重的負面影響。
因此，房地產(chǎn)項目全過程的風險控制具有非常重要的意義。房地產(chǎn)項目是涉及多個點面、廣度范圍的動態(tài)復雜過程，只有充分做好項目風險控制，同時結合市場經(jīng)濟、工程建設的實際形勢，正確的對待和評估房地產(chǎn)項目中存在的風險，才有利于房地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)各環(huán)節(jié)中存在的風險及時準確地識別和把握，然后采取合理的風險控制措施，以實現(xiàn)對整個工程項目全方位的控制，確保房地產(chǎn)工程項目開發(fā)取得較高的社會經(jīng)濟效益。
當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在著只重視項目開發(fā)，忽視項目風險控制的情況，導致了很多項目在實施過程中頻繁出現(xiàn)問題，從而使得項目實施停頓甚至中斷，開發(fā)商受到巨大的損失。因此，房地產(chǎn)項目風險控制應作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成。結合市場形勢和項目情況，加強房地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)中風險控制力度，提升房地產(chǎn)開發(fā)商的風險控制意識和風險控制水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理向風險主動預控管理方向的轉(zhuǎn)變，強化企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的核心競爭力。
3．房地產(chǎn)項目風險控制的策略
3.1房地產(chǎn)企業(yè)項目風險控制
房地產(chǎn)項目風險的控制，從長遠來看，首先要公司內(nèi)部制度的完善以及項目流程的合理建設，才可以良好有效的進行風險控制。
3.1.1房地產(chǎn)項目企業(yè)應建立健全風險控制體系
房地產(chǎn)項目企業(yè)應建立健全的風險控制體系，并應設立專門的風險評估分析組織。企業(yè)要根據(jù)當前市場情形選擇正確的投資理念，并總結投資經(jīng)驗，防范投資風險。企業(yè)要對投資的房地產(chǎn)項目按照科學程序，全面分析評估整個項目開發(fā)中存在的風險，尤其在方案論證過程中，要對國家政策、房地產(chǎn)市場價格變化等外部限制因素給予充分的考慮和計劃。房地產(chǎn)企業(yè)在項目可行性研究的過程中，應建立完善的風險控制體系，并結合工程實際情況，從項目開發(fā)立項到售后服務整個階段中及時有效的分析和控制存在的風險。
3.1.2 加強房地產(chǎn)項目風險預警工作
房地產(chǎn)企業(yè)在實施項目的過程中，要以財務風險控制為核心，建立系統(tǒng)完善的信息資源數(shù)據(jù)庫，以便實現(xiàn)對項目整個環(huán)節(jié)的監(jiān)控管理。企業(yè)要定期展開分析會議，明確項目各階段具體的經(jīng)濟技術指標，并召集企業(yè)相關的部門對項目實際情況和現(xiàn)存風險進行全面分析。企業(yè)對所投資的項目，要充分及時掌握其資產(chǎn)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)存在較大風險問題，立馬采取相應糾正措施，最大化降低項目開發(fā)投資風險。
3.1.3強化房地產(chǎn)項目風險轉(zhuǎn)移力度
在項目實施的過程中，可以通過加入商業(yè)保險在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，減少項目實施過程中可能存在的風險。另外，可以通過合理布局項目，分散性的轉(zhuǎn)移項目風險。不同類型房地產(chǎn)項目在其不同階段的風險類型、風險程度，以及獲利能力都存在很大差異。因此，利用不同類型房地產(chǎn)項目開發(fā)的綜合投資組合，通過相互補充不同的項目以及相互協(xié)調(diào)資金，達到提高企業(yè)總體風險控制能力的目的。
3.2房地產(chǎn)項目風險控制
當前，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)各環(huán)節(jié)中所存在的風險主要與政策環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、資金、工程建造技能、企業(yè)經(jīng)營管理等因素有關。房地產(chǎn)項目實施周期各階段的主要風險因素有很大差異，在投資決策階段、前期工作階段、建設階段、完工階段、租售階段，對風險進行控制的策略也不盡相同，下文對此進行逐一闡述。
3.2.1項目投資決策階段
項目投資決策階段，應對國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策做好充分研究，并對項目所在區(qū)域的規(guī)劃、土地、項目、適宜項目情況做出針對、準確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)。決定項目之后應加強項目的前期論證，運用現(xiàn)代工程學、工程經(jīng)濟學、管理學等理論，對掌握的信息資源做出可靠的論證分析，為投資者減少風險。控制項目工程總造價的基礎是準確的投資估算，誤差太大會導致整個決策的失誤，從而給項目的造價控制與管理留下隱患。在項目決策階段，必須編制準確可靠的投資估算，允許可控范圍內(nèi)的誤差存在。
關鍵詞：房地產(chǎn)項目；各階段；稅收政策
一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀
對于其他行業(yè)來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對政府財政貢獻較大，總體的稅負率也是較高的。房地產(chǎn)項目開發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設稅、教育費附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項目通常有七個具體階段，但是房地產(chǎn)項目各階段的稅收政策只占其中四個。
二、決策階段
房地產(chǎn)企業(yè)在進行新項目建設前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項目最重要的組成部分，項目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項目稅負的高低。例如，房地產(chǎn)項目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費關聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機構或者非金融機構借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費用，不能抵稅。但是債務利息支出可以作為費用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當企業(yè)能夠提供金融機構貸款證明等法律文件，且不超過商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%進行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導致企業(yè)的負債比重增加，會帶來一定的財務風險。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財務風險的平衡點，做好籌劃。
三、設計施工階段
設計施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計稅成本的核算等稅務事項。印花稅則按企業(yè)實際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點是需要做好房地產(chǎn)項目成本核算對象的劃分、做好房地產(chǎn)項目計稅成本、費用的歸集與分攤，為后期的項目竣工結算審計與稅務清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發(fā)間接費用與管理費用就十分重要。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中進行組織管理等活動產(chǎn)生的費用可以在開發(fā)間接費用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用則在管理費用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續(xù)項目清算的稅負產(chǎn)生影響。按土地增值稅開發(fā)間接費用是可以加計20%扣除的，管理費用則歸入其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%扣除。但管理費用的歸集會影響到當期企業(yè)所得稅稅負的增減，但這也只是時間因素后續(xù)可消化。而開發(fā)間接費則用直接影響到土地增值稅稅負的高低。
四、銷售階段（預銷售及竣工后銷售）
銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設立獨立的銷售公司。筆者認為設立獨立的銷售公司，可以在運營過程中增加經(jīng)營環(huán)節(jié)，拉長企業(yè)的經(jīng)營鏈條，進而分離經(jīng)營收入，降低計稅收入，能夠有效的進行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負也是關鍵。另外，一般房地產(chǎn)項目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計算土地增值稅時加計20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。
五、交付清算
當房地產(chǎn)項目進入交付清算階段時，對于開發(fā)項目一些剩余資產(chǎn)可以結合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測算總體稅負成本，再選擇對其剩余部份資產(chǎn)進行出售、自持物業(yè)、或無償贈送業(yè)主等方式，以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤最大化。其次，就是公司的項目清算，因為經(jīng)濟或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項目公司不能順利的持續(xù)運營，就需要根據(jù)法律程度，對債務對其結算，并且要對剩余資產(chǎn)進行合理的分配和規(guī)劃。更多時候，很多子公司都是因為房地產(chǎn)項目而建立的，當項目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應的措施來進行調(diào)整，合理避稅。
六、總結
綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴謹，房地產(chǎn)項目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。
參考文獻：
[1]殷華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析[J].金融經(jīng)濟，2008（24）.
關鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻：
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2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).
3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[j].建筑經(jīng)濟,2010(8).
【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施
1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性和基本原則
1.1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性
1.1.1 項目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線
房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風險，實現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務風險。
1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現(xiàn)
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
1.2 房地產(chǎn)項目成本控制的基本原則
1.2.1 經(jīng)濟效益原則
進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。
1.2.2 目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執(zhí)行結果的檢查，進行目標的調(diào)整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。
1.2.3 綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。
1.2.4 權責發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經(jīng)濟責任。
1.2.5 動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。
2 房地產(chǎn)項目的成本構成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
2.1 項目開發(fā)前期成本
項目開發(fā)前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設用地有償使用費、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務費、契稅、利息等。
2.2 項目建設工程成本
房地產(chǎn)工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。
2.3 籌建項目財務費用
房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財務費用。
2.4 項目管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。
2.5 各相關品類的稅費
房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
3 房地產(chǎn)項目成本控制階段策略
3.1 項目準備階段成本控制
房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設計階段成本控制。
3.1.1 項目籌劃階段成本控制
該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添椖康目偝杀具M行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等。
（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。
（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算。
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性。
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設項目的工程造價進行準確估算。
3.1.2 項目設計階段成本控制
該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內(nèi)，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設計方案的質(zhì)量和水平，在委托設計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設計的應用。比如當一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設工期，也能夠?qū)椖康耐顿Y進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質(zhì)量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設計等角度對房地產(chǎn)項目設計方案可行性的有效控制。
（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
3.2 項目施工階段成本控制
房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因?qū)е碌脑O計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設項目的施工質(zhì)量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
3.3 項目結算階段成本控制
工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
4 房地產(chǎn)項目成本控制財務管理策略
在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學的激勵機制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務管理的相關職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑嵱行У某杀究刂疲瑑?yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預期目標的順利實現(xiàn)。
5 房地產(chǎn)項目成本控制發(fā)展趨勢
首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標，增強自身實力來適應房地產(chǎn)市場風險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。借鑒國外的先進經(jīng)驗、通過大量項目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現(xiàn)項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。
【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目；產(chǎn)品定位；消費者
定位是在消費者心智中區(qū)別不同的產(chǎn)品、服務品牌的一種方法，其實質(zhì)就是有的放矢的差異化。產(chǎn)品定位是所有定位的基礎，沒有產(chǎn)品在消費者頭腦中的鮮明形象，就沒有品牌及公司在消費者頭腦中的鮮明形象。因此對房地產(chǎn)前期開發(fā)來說，首先就是要確定產(chǎn)品定位，而產(chǎn)品定位的依據(jù)是目標市場定位。進行房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品定位，首先要明確房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成。產(chǎn)品定位一般指產(chǎn)品能給消費者帶來的基本利益和效用，即產(chǎn)品的使用價值，構成產(chǎn)品最本質(zhì)的部分；質(zhì)量標準、建筑風格、結構定位、戶型定位、布局定位、建筑風格定位和物業(yè)管理定位。
1 產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要性
1.1 產(chǎn)品定位是影響項目成敗的重要因素
產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設中自始至終貫穿在一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設要完成一個項目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)管理等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到項目的開發(fā)進程。作為房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃的關鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位幾乎參與到項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領市場。實踐證明，在開發(fā)過程中自覺運用了科學、規(guī)范的策劃理念及產(chǎn)品定位指導的項目更容易獲得成功。
1.2 增強項目和企業(yè)競爭力
隨著市場的開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增多，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的競爭壓力，房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品定位是個很好的增強項目的手段。目前調(diào)控政策下，房地產(chǎn)銷售仍未走出相對低迷的狀態(tài)。曾經(jīng)的“搶售一空”和現(xiàn)時的“持幣觀望”形成鮮明對比，使很多房地產(chǎn)企業(yè)壓力很大。而唯一的出路是面對市場，精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”顯特色，以“品牌”占市場。在這種情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的核心競爭能力，贏得主動地位。房地產(chǎn)項目的競爭能力來自各個方面有市場變化的適應能力、產(chǎn)品的被接受程度等，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃能對其他策劃環(huán)節(jié)起到綱舉目張的作用。在產(chǎn)品定位研究和產(chǎn)品策劃階段，通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品的深入研究和分析，最終提出適應消費者需求的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品必然受到消費者的追捧和認同，項目自然就會具有競爭力，企業(yè)的競爭力也會得到顯著的提高。
1.3 有效地整合項目資源
開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目是一個很復雜的過程，開發(fā)前期需要消費較多的人力和財力，具有投資額大、投資回收期長、影響因素多等特點，決定了其高度的復雜性和風險性。這就要求房地產(chǎn)商具有戰(zhàn)略眼光、經(jīng)濟頭腦和敏銳的判斷力，把握投資機會，識別并控制投資風險，合理定位房地產(chǎn)產(chǎn)品，并將其貫徹到投資項目的實施運作中去，這是成功的房地項目具備的必要條件。合理的房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)品定位可以預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品定位可以帶來有效的經(jīng)濟價值，通過房地產(chǎn)前期定位策劃可以減少整個開發(fā)過程中的決策失誤，減少項目的經(jīng)濟損失。
2 房地產(chǎn)項目市場產(chǎn)品定位決策存在的問題
雖然說目前有很一些房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位還是一定挺成功的，但是從整體上來說，還是有一定的不足之處。
2.1 產(chǎn)品定位準確度不高
一般客戶是有二種群體，一種是以求價位合理，二是求品位與服務，這就要求，把一個有自己特色的產(chǎn)品展現(xiàn)在顧客面前，使之心目中形成一個受偏愛的印象。這就要求定位“準”，符合顧客的心理，以產(chǎn)品的定位優(yōu)勢打動顧客的心。第二是以價廉物美來進行產(chǎn)品定位，不能使顧客對產(chǎn)品產(chǎn)生模棱兩可的認識而有一種無所適從的感覺，從而導致購買欲喪失。
2.2 總體水平不高
目前房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位決策研究報告發(fā)現(xiàn)：大部分房地產(chǎn)項目市場產(chǎn)品定位決策研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出，選取應用的數(shù)據(jù)無來源，前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等。產(chǎn)品定位決策研究報告借鑒作用不大，其原因是進行房地產(chǎn)項目市場產(chǎn)品定位決策研究的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。
3 提升房地產(chǎn)項目中產(chǎn)品定位的策略
產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)項目中贏得市場的鑰匙，并能有效地形成競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)商應從自身實際情況出發(fā)，不斷改善產(chǎn)品定位工作。
3.1 進行準確的產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位工作是一項科學性、藝術性、創(chuàng)新性的工作，不但需要下功夫，而且要求單位領導層、決策層將知識、智慧、經(jīng)驗凝聚在一起苦心經(jīng)營。首先，對過去眾多的定位工作進行回顧、總結與分析，對成功的定位與失敗的定位進行反思，逐步悟出產(chǎn)品定位的要害是什么。其次，對產(chǎn)品定位要進一步審視，產(chǎn)品開發(fā)前就事先分析。明確它有什么特色、個性及市場形象，目標市場用戶的特定需求是什么，并將它們分別逐項列出。如有汽車的家庭在購房時，要考慮是否有停放汽車的場地；知識文化界人士在購房時，一般要更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收人比較高的人士。主要是追求住宅小區(qū)或別墅的檔次。進行“項目滿足”分析，能夠滿足的項目就列出來，不能滿足的項目由開發(fā)商在產(chǎn)品上下功夫。例如萬科的定位模式，它從產(chǎn)品本身出發(fā)，強調(diào)提供給客戶高質(zhì)量產(chǎn)品，以生活的倡導者和創(chuàng)造者的姿態(tài)出現(xiàn)，引領一種新的生活，打造全精裝產(chǎn)品，以質(zhì)量保證，打造品牌路線，使人們一說到萬科就知道是全精裝為主導的產(chǎn)品。因此每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都應有自己獨特的定位，這樣才能立于不敗之地。
3.2 抓好市場調(diào)查和預測環(huán)節(jié)
在每一個項目開發(fā)之前，都應預測市場的未來發(fā)展趨勢，并依次分析周邊項目的市場調(diào)查。在產(chǎn)品定位決策研究的這個重要環(huán)節(jié)，應在市場調(diào)查的準備階段明確市場調(diào)查的內(nèi)容和目的；在房地產(chǎn)市場調(diào)查中合理運用一些調(diào)查技術和技巧，在設計調(diào)查問卷時必須突出重點、適合消費者心理，便于資料加工和設置一定數(shù)量的過濾性的問題；同時對已獲取的各種信息資料，運用科學的方法和手段，對影響房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的各種因素進行綜合分析，對各種條件下市場的發(fā)展趨勢及其狀態(tài)進行估計和判斷，為評價提供可靠的基礎數(shù)據(jù)。
3.3 提高產(chǎn)品的性價比
總的來說提高產(chǎn)品的性價比，是房地產(chǎn)項目中最應該注重的，提高了整個項目的性價比，也是間接宣傳產(chǎn)品的模式，在項目開發(fā)中注重人文環(huán)境，以及公共配套設施，和嚴把質(zhì)量關，確保項目在各個方面的質(zhì)量。同時保證空間的合理布局。以及戶型的合理安排，戶型的設計與空間的合理布局也是項目重要的發(fā)展方向。
4 總結
隨著消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求。產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)中的作品越來越發(fā)揮著不可想象的作用，所以做好項目中的產(chǎn)品定位，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。
參考文獻
關鍵詞：房地產(chǎn)項目，成本管理
Abstract: China real estate industry standard and mature prompted project management step by step focuses from fine management so as to ensure the realization of the target of the project cost management, it needs from organization and system, technical support and so on various formations foms the whole dynamic monitoring, universal coverage, full participation of the cost management mode.
Keywords: real estate project, cost management
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨規(guī)范與成熟，市場的競爭、成本的上漲、政府宏觀政策的調(diào)控等因素導致房地產(chǎn)項目的利潤空間逐步縮減，特別是在國內(nèi)二三線城市，房價對項目成本的天花板效應更為突出，為保障項目的利潤空間，房地產(chǎn)項目成本管理的重要性日趨凸顯。筆者參與了多個房地產(chǎn)項目成本管理工作，深感房地產(chǎn)企業(yè)欲贏得市場的認可，在競爭中立于不敗之地，建設集約式精細化的全過程動態(tài)監(jiān)控、全面覆蓋、全員參與的成本管理模式是不可或缺的重要途徑。
房地產(chǎn)項目成本管理目標
房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基本單元，項目的成本是指在形成房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中所有直接與間接的成本及費用，狹義的僅僅包括交付使用前的成本，廣義的還包括交付使用后運營維護成本以及最終報廢拆除成本。本文對象主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)角度的狹義成本，房地產(chǎn)項目成本一般包括拆遷及土地費用、規(guī)劃設計費用、工程管理費用、前期工程費用、建安工程費用、大小市政費用、營銷費用、管理費用、財務費用、稅金，不同的公司有不同的歸類。
房地產(chǎn)項目成本管理目標是通過項目成本預測、成本規(guī)劃、成本實施監(jiān)控、成本核算、成本分析、成本考核等職能活動在保障或提升產(chǎn)品品質(zhì)的條件下，以合理較低的項目成本建設獲得市場認可的產(chǎn)品，在保障企業(yè)利潤的條件下實現(xiàn)企業(yè)的價值，同時得到投資者與大眾的認可。
房地產(chǎn)項目成本管理模式
全面覆蓋，房地產(chǎn)項目成本種類繁多，數(shù)據(jù)繁雜，在項目成本管理工作中，需要分門別類制定詳盡的工作制度、作業(yè)手冊對涉及項目成本費用支出全面統(tǒng)計，不遺漏重復，方能全面真實反映項目成本。
全員參與，管理的對象離不開人的活動，項目成本只有落實到具體的責任者形成全員參與的局面管理活動方具實際意義，由于房地產(chǎn)項目建設的特殊性，項目建設的參與者不僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)，還包括規(guī)劃勘察設計單位、工料測量顧問、工程監(jiān)理單位、營銷顧問、承包商、供貨商等，特別是規(guī)劃設計單位，因此，全員參與的概念須全面涵蓋上述項目建設參與者。
全過程動態(tài)監(jiān)控：房地產(chǎn)項目建設周期包括項目市場及機會研究、可行性研究、土地獲取、規(guī)劃設計、工程施工、竣工驗收直至交付使用，項目各項成本以戴明循環(huán)（Edwards Deming recycle, PDCA-plan, do, check, action）模式貫穿于期間，這就需要房地產(chǎn)項目成本管理活動全過程持續(xù)進行；同時，由于房地產(chǎn)項目建設周期一般都比較長，特別是大型集群式房地產(chǎn)項目，建設周期多超過五、六年乃至十余年，各項成本動態(tài)發(fā)生需要采取各種措施及時動態(tài)反映，特別是在政策、市場等波動條件下，及時動態(tài)的真實成本管理往往能化解規(guī)避項目建設風險。
房地產(chǎn)項目成本管理原則
企業(yè)高級管理層重視：傳統(tǒng)的項目管理三大目標質(zhì)量、成本、進度由于其自身矛盾對立統(tǒng)一的關系，這三大目標通過工作分解至具體的責任者后，如無企業(yè)高級管理層強有力的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，常常出現(xiàn)責任部門責任者相互推諉，相互制肘的局面，往往導致項目管理目標失控乃至項目建設失敗，因此，在項目管理三大目標分解落實至具體的責任者后，更需要企業(yè)高級管理層在更高的層面去統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以保障項目建設目標的協(xié)調(diào)發(fā)展。
價值工程：任何管理活動都沒有絕對的最好，只有結合具體條件的相對較好，由于項目管理三大目標質(zhì)量、成本、進度之間矛盾對立統(tǒng)一的關系，一味的降低成本往往導致產(chǎn)品品質(zhì)降低，工期延長乃至導致安全隱患。因此，房地產(chǎn)項目成本管理需要價值工程模式，應該在保證產(chǎn)品品質(zhì)、安全與建設進度的條件下使項目成本合理可控。
區(qū)別對待，重點監(jiān)控：由于房地產(chǎn)項目成本種類繁多，數(shù)據(jù)繁雜，邏輯關系復雜，貫穿于項目建設周期動態(tài)變化，在目前大多房地產(chǎn)企業(yè)尚無完善的成本管理計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)平臺條件下，要想實時動態(tài)監(jiān)控項目真實成本情況極其困難。因此，需要根據(jù)企業(yè)特點對房地產(chǎn)項目成本組成中比例較大、影響深遠的類別重點監(jiān)控，如設計費用、建安費用、土地拆遷費用等，這樣方可在有限的資源條件下有的放矢，取得良好的管理效果。同時，需要根據(jù)不同成本發(fā)生情況及責任主體區(qū)別應對，如規(guī)劃設計成本占整個項目成本比例不大，但該階段是形成項目成本的重要階段，可以采取總費用預算包干結合限額設計進行監(jiān)控；建安成本占整個項目成本比例最大，可以細分該類成本，采取適合的采購招標及合約模式以控制成本。
房地產(chǎn)項目成本管理保障
組織措施
房地產(chǎn)項目成本管理的組織措施主要是將項目成本目標分解至具體的責任承擔者。作為管理活動的責任載體，良好的組織形式是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本管理目標的重要保障。
在房地產(chǎn)企業(yè)外部，主要通過合約關系將包括市場營銷顧問公司、規(guī)劃勘察設計單位、工料測量顧問、工程監(jiān)理單位、承包商、金融機構等納入房地產(chǎn)企業(yè)主導的項目管理的組織架構，除了法定要求外，合約條件約定了各參建單位的項目管理責任、權利、利益與義務，明確了各自的項目成本管理責任，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)外部，需要重視包括項目合約規(guī)劃、合約形式、合約變更與爭端解決機制等項目合約管理，以形成適合項目條件的組織架構，保障項目成本管理目標的實現(xiàn)。
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，一般已有成熟的組織架構模式與崗位要求，主要通過勞動合同招募合適的員工將其納入項目管理的組織體系，組織與崗位所承擔的項目管理責任則更多的體現(xiàn)于企業(yè)的管理制度。
制度保障
任何管理活動離不開制度，它是人們在長期管理實踐活動中知識經(jīng)驗的沉淀總結，是規(guī)范人們從事管理活動的準則，同時也是項目成本管理目標實現(xiàn)的保障。
房地產(chǎn)項目成本管理方面的制度包括項目成本預測、成本規(guī)劃、成本實施監(jiān)控、成本核算、成本分析、成本考核等職能活動的各個方面，同時需要根據(jù)上述制度需編制項目成本收益預測編制、項目成本規(guī)劃與分解、項目責任成本、采購招標、合約管理、合約爭端與變更處理、合約中期付款與結算等方面的作業(yè)手冊，以指導項目成本管理責任者具體工作。
目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將上述制度保障納入外部合約條件，通過合約的形式將外部參建單位納入項目成本管理活動中，以適應目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主導的項目管理模式。
技術支持
目前傳統(tǒng)的人員密集手工作業(yè)方式已難以適應項目成本管理集約式精細化發(fā)展趨勢，因此，亟需從技術層面獲取支持。國內(nèi)已有多家企業(yè)提供完善的成本管理解決方案，如明源公司的POM成本管理系統(tǒng)、用友公司的房地產(chǎn)行業(yè)整體解決方案等，上述解決方案均已在國內(nèi)多家地產(chǎn)公司得到應用。但需要注意的是，上述解決方案多需要根據(jù)企業(yè)及項目條件進行二次開發(fā)。
【關鍵詞】房地產(chǎn)項目 機電工程 技術管理
我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展離不開建筑工程的支持，機電工程作為建筑工程中的重要部分，需要涉及的相關單位對機電工程的技術管理加以重視。機電工程技術管理具有系統(tǒng)性、復雜性的特征，下面對房地產(chǎn)項目機電工程在設計、采購、施工、調(diào)試等環(huán)節(jié)進行了講解。
一、房地產(chǎn)項目設計階段的機電設備選型管理
房地產(chǎn)項目在施工圖紙設計階段就應對涉及到的機電工程相關設備進行選型確定，以便在后期的施工過程與建筑工程做好充分的銜接，保證建筑工程與機電工程的完美匹配，實現(xiàn)建筑物的最佳使用功能。在進行設備選型時需要考慮三個原則，分別是經(jīng)濟合理原則、生產(chǎn)適用原則、技術先進原則。設備選型要基于機電科理論，在機電工程領導的安排下，通過房地產(chǎn)項目相關部門進行機電設備的選擇型號。機電工程設備選型要保持通用性，注意標準化，要有相關的證件保證，例如生產(chǎn)許可證、防爆合格證等。
二、采購階段的控制管理
在房地產(chǎn)項目機電工程采購管理時也要由涉及單位根據(jù)總包合同及施工圖紙編制設備及材料采購計劃及采購清單，采購部門根據(jù)采購文件對相應供貨商進行資格審查進行，由相關部門做好對供貨文件的技術和商務評審，評審內(nèi)容包括設備的性能、質(zhì)量、技術經(jīng)濟指標、可靠性、使用壽命以及設備的報價、供貨范圍、付款方式和條件等。購置的機電設備要具有相應的產(chǎn)品合格證和生產(chǎn)許可證，機電設備到貨后還要由專業(yè)人員進行驗貨工作，當設備同合同標準不相符時需要根據(jù)合同內(nèi)容進行退貨處理。
三、施工階段的技術管理
1.配電箱施工技術管理。房地產(chǎn)項目機電工程施工過程中，需要在配電箱施工前進行安裝準備工作，讓技術人員仔細了解配電箱箱盒坐標以及標高，通過鋼筋套圈焊接配電箱箱盒，使配電箱箱盒在固定好的位置上。配電箱箱盒內(nèi)還要留有支撐物，防止配電箱箱盒發(fā)生偏移。配電箱箱盒與配電箱配管需在進行預埋、預留以及標高處理。需要根據(jù)規(guī)定做好配電箱管線外壁和內(nèi)壁的防腐以及防銹處理。清潔管口的毛刺，在配電箱入盒出做好護口處理，保持彎曲半徑符合標準。在進行預埋工作時需要根據(jù)實際的墻體進行保護工作，采用的材料標準是硬質(zhì)、半硬質(zhì)阻燃材料。在配電箱安裝好后，需要檢查線路，保持配電箱導線良好工作，對配電箱導線做絕緣電阻測量，最后進行配電箱試送電運行。保持電線管的彎曲半徑大于管子外徑10倍，通過電線管彎曲機處理電線管彎曲部分，使彎曲部分變得光滑平整，防止出現(xiàn)電線管凹痕的現(xiàn)象。在預埋PVC這類電線管時，不能用鉗子把PVC電線管管口加扁，應用PVC塞頭進行管口的封塞工作，封塞完成后還需要用膠帶捆綁結實。
2.電線鋪設技術管理。房地產(chǎn)項目中高層建筑的通道可以采用電線管多層重疊的方法，當樓層住宅高于6層時，可以采用公共走廊吊頂?shù)姆椒ǎ尨蟛糠诌M入電線通過公共走廊吊頂上的線槽進入用戶。還可以使用公共樓道樓板的方法，讓大部分的電線管隱蔽起來，施工人員需要注意：盡可能減少同一處電線的重疊次數(shù)。當電線不能緊貼，在施工中不能明顯分開時，需要用水泥塊對電線層進行分離。在電線管需要埋入磚墻內(nèi)時，需要保持電線管距離磚墻表面大于15mm，還要根據(jù)“橫平豎直”的埋入原則。
3.現(xiàn)場施工其他方面技術管理。房地產(chǎn)項目機電工程需要結合建筑的變電系統(tǒng)，高壓系統(tǒng)以及供電系統(tǒng)，這涉及了很多的專業(yè)，比如空調(diào)通風專業(yè)、消防、電梯工程專業(yè)、給排水專業(yè)等。對于工程的現(xiàn)場安裝管理，需要提前做好機電安裝的機器，場地，施工圖紙，施工材料設備，相關機電安裝的工作人員。準備齊全后，對建筑工作中的底板結構進行施工前的預處理工作，包括預埋工作和預留工作。比如預留橋架穿越樓板處的孔洞，剪力墻處的孔洞。通過預埋在淺表電線管的樓板處留墨，可以防止在其他的機電安裝施工中損壞管線。通過機電施工前的準備，可以保證以后機電安裝的順利實施。由于墻內(nèi)的機電安裝管線線盒不能進行砌體后的移動修正，所有需要在墻壁進行砌體前對機電安裝管線的線盒進行一次性準確定位處理。
四、機電工程調(diào)試技術管理
機電設備安裝完成后，需要進行相應的調(diào)試工作。調(diào)試工作是為了檢驗各個工序的工作成效，一旦發(fā)現(xiàn)設備出現(xiàn)問題，需要及時進行調(diào)整，直到機電設備可以正常工作為止。通過調(diào)試檢驗各個機器設備之間能否相互協(xié)調(diào)，工作的是否順暢。機電設備沒有在出廠時進行組裝和調(diào)試，有的機電設備雖然用過，但由于機電設備分拆后再組裝，不一定能夠保持原來的工作狀態(tài)。調(diào)試工作可以安排在機電安裝后進行，機電設備發(fā)生修理、更新的情況時也需要在正式使用前進行調(diào)試工作。為了調(diào)試工作的順利進行，調(diào)試前先要分析機電設備的完整性和安全性。調(diào)試機電過程中，加大設備的經(jīng)濟性調(diào)試、安全可靠性調(diào)試試驗力度。調(diào)試過程中要求工作人員堅守崗位，隨時把握機電設備出現(xiàn)的狀況。
五、總結
機電工程作為房地產(chǎn)項目中重要部分，影響著房地產(chǎn)項目整體的高效性和安全性。通過房地產(chǎn)項目設計階段的機電設備選型管理，采購階段的控制管理，施工階段的技術管理，機電工程調(diào)試技術管理，使機電工程施工技術達到房地產(chǎn)項目對機電設備安裝的要求水平。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程造價；管理；探討
就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其工程造價包括以下幾個方面：地價、招標費、建筑工程造價費、廣告費、工程管理費以及其它稅費等。各項費用開支較大，如果沒有科學合理的工程造價管理措施，將會嚴重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的總體經(jīng)濟效益。不利于房地產(chǎn)開發(fā)商在激烈的市場競爭中以資本競爭優(yōu)勢，獲得長足發(fā)展。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商而言要認清市場發(fā)展的總體態(tài)勢，結合自身發(fā)展的實際情況，積極采取有關的工程造價管理措施和手段，盡可能地在保證工程質(zhì)量的前提條件下降低工程總造價，獲得經(jīng)濟效益最大化。這是現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)商所要高度關注和研究的重要問題。本文就如何加強房地產(chǎn)項目工程造價管理進行了淺顯的探討，提出了幾點益于提高工程造價管理水平的方法和措施，望能對有關的房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑工程造價管理中提供理論參考。
一、房地產(chǎn)項目設計階段的工程造價管理
房地產(chǎn)開發(fā)商工程造價的高低關鍵在于工程項目的設計階段設計方案的可行性。對開發(fā)商的受益有著直接性的影響；工程項目的設計階段其實也就是開發(fā)商對工程項目投資建設的估算階段；合理化的概算可以使工程項目實施更具經(jīng)濟性，大大地降低工程成本投入；從技術層面上分析，采用先進的施工工藝技術可大大地縮減工期，提高經(jīng)濟效益和工程質(zhì)量。使整個工程項目建設的工程造價在一定程度上更為合理，提高資金的利用率和達到良好的投資管控。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項目的決策階段要對同類項目的經(jīng)濟技術指標進行調(diào)查研究，根據(jù)建筑工程項目所在區(qū)域的人口密度以及經(jīng)濟發(fā)展水平探究項目投資的可行性。進而確定開發(fā)項目相關目標，如檔次和標準等；可有效地控制和規(guī)避投資項目的市場風險；比如，如果沒有深入地對開發(fā)投資項目周邊人口密度及經(jīng)濟發(fā)展水平進行調(diào)查研究，而是盲目地進行投資，很可能會出現(xiàn)樓盤開盤時，因工程項目所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平有限，制約樓盤的售出，影響經(jīng)濟效益；此外，在建筑工程項目的設計階段，開發(fā)商應選擇具備資質(zhì)的設計單位，可有效地避免因設計能力問題造成工程項目設計中出現(xiàn)錯漏現(xiàn)象及頻繁的設計變更，額外地增加工程成本；在工程項目開發(fā)設計中，應加強設計管理控制，做到科學合理析分配投資額，提高原材料和設備的利用率。避免因材料購置量和設備投入不合理造成浪費或者窩工現(xiàn)象。完善設計方案階段，應對項目的功能定位進行透徹分析，最大限度地減少工程設計方案投入工程項目中引起變更；對于設計方案中存在紕漏的地方，應及時采取方案措施給以修正、改進，達到設計方案經(jīng)濟性和技術性都能滿足工程項目工程造價最優(yōu)化。
二、房地產(chǎn)項目招投標階段的工程造價管理
在房地產(chǎn)項目的招投標階段應采用市場競爭機制擇優(yōu)選取承包商，可有效地降低工程成本投入，并利于工程的順利實施。所以有關的房地產(chǎn)開放商工程造價管理人員應在平時工作過程中關注有關具有價值的招標文件，對招標文件內(nèi)容仔細研讀和推敲，分析影響工程造價的因素，并進行總結，積累大量的經(jīng)驗可有效地在招投標階段或者工程的實施階段控制工程造價。在工程項目的招投標階段，要嚴格按照有關的法律法規(guī)程序進行招投標，包括招標文件的內(nèi)容要確保真實性，不能弄虛作假；招標過程中應本著公開、公正、公平的原則，挖掘具備資質(zhì)的投標方作為工程項目的承包方；避面在招標過程中存在暗箱操作現(xiàn)象，即一些不具備承建資質(zhì)的投標單位或者掛靠其它單位的投標單位中標。在選定中標單位后，為了盡可能地降低投資風險，房地產(chǎn)開發(fā)商還應在簽訂工程合同前，對工程項目的復雜程度及可能存在的風險進行量化評估，對合同中的條款進行細化，將其作為降低工程項目投資風險和有效控制工程項目工程造價的重要手段和措施。
三、房地產(chǎn)項目施工階段的工程造價管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的施工順序的調(diào)整，施工方案的優(yōu)化和控制施工階段施工變更是實現(xiàn)工程項目順利實施的關鍵；從多層次，多方位了解施工技術方案的可行性和工程造價的科學性，避免施工方案因設計上的失誤造成經(jīng)濟損失；比如施工階段的施工變更問題，有關的施工單位要積極征求有關部門的審查和技術鑒定后方可進行下一施工環(huán)節(jié)施工；其次，有關的工程造價管理人員應依據(jù)工程合同條款嚴格施工階段的監(jiān)督管理；建立責任機制，做到責任分工，更具工程造價相關的管理制度加大對工程進度款的審核力度；確保工程各個施工環(huán)節(jié)的款項落實到位；第三，施工方在購買施工機具和原材料時應征得房地產(chǎn)開發(fā)商的同意，施工方并以書面形式列舉購買的項目，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商有關負責人簽字確認后方可購買，避免因施工單位私自購買施工原材料或設備問題影響房地產(chǎn)項目的工程造價控制管理。
四、房地產(chǎn)項目竣工階段的工程造價管理
房地產(chǎn)項目竣工后的結算是工程造價管理的最終階段。工程結算階段的主要工作內(nèi)容是對工程竣工后的質(zhì)量驗收。工程驗收時應嚴格按照有關的驗收標準和規(guī)定進行驗收，對于那些存在質(zhì)量問題工程應按照合同規(guī)定內(nèi)容要求施工單位返工。返工后重新驗收，直到符合工程驗收標準后方可給施工單位結算。這樣可避免工程項目投入使用后因質(zhì)量問題引起雙方的責任、經(jīng)濟糾紛。
參考文獻
[1]曲溪.新時期房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新及模式[J].中國住宅設施，2010（12）.
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【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理風險；項目管理風險控制
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)是基于對未來政治、經(jīng)濟、社會、自然資源等方面的預測和預期，基于現(xiàn)有技術、管理和組織情況下進行的一種經(jīng)濟活動。其投資大，收益高，參與者多，涉及面廣，因此風險也非常大。由于土地的權益價值是地理環(huán)境、政治、經(jīng)濟等社會各方面資源的綜合函數(shù)，所以房地產(chǎn)項目中置地的風險變化也很大。從總的趨勢而言，土地的增值一般是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展而穩(wěn)步增長的。但是在有些情況下，受政治、經(jīng)濟等因素影響，土地增值也可能為負，這必將給開發(fā)者造成巨額損失。
房地產(chǎn)項目開發(fā)可以分為決策、前期、建設、銷售四個階段，涉及競爭對手、銀行、顧客、建設方、中介公司、政府等六大類主要相關利益者。開發(fā)商在項目經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)都需要和不同利益者進行博弈。
二、房地產(chǎn)項目風險以及風險管理內(nèi)涵
一個房地產(chǎn)項目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的諸多風險，且其間有復雜的內(nèi)在聯(lián)系，但主要表現(xiàn)在市場和價格兩方面。市場風險是指由于房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來損失。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費者購買力和消費偏好，房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式，房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結構及發(fā)育程度等因素的影響。房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場狀況、物業(yè)的特點、消費者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進行房地產(chǎn)租售的行為，其風險有銷售渠道風險和營銷方式風險等。
價格風險是指由于房地產(chǎn)定價不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來的收益損失，主要發(fā)生于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學又不能及時適應價格的波動等。價格定高了，雖然收益增加，但其價格可能不為市場所接受，導致房地產(chǎn)滯銷，實際總效益下降；相反，價格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會損失收益。風險存在于項目整個開發(fā)中，例如在建設階段風險把控不好，會造成如工期延長、成本增加、計劃修改甚至引起索賠，最終導致項目經(jīng)濟效益降低，甚至項目失敗。但是風險和機會是并存的，收益是風險的補償，風險是收益的代價，風險是對管理者的挑戰(zhàn)，風險控制得好能夠獲得經(jīng)濟效益，也有助于競爭能力、管理水平的提高。在現(xiàn)代項目管理中，風險的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項重要的工作內(nèi)容。
工程項目風險管理（Project Risk Management）是人們對潛在的損失進行辨識、評估，并根據(jù)具體情況采取相應的措施進行處理，在實施過程中加強相應的管理和監(jiān)督，以最大可能降低風險造成的損失。工程項目風險管理是房地產(chǎn)項目管理不可缺少的重要組成部分。而目前，我國的房地產(chǎn)項目風險管理還存在著許多問題，如風險管理意識淡薄，缺乏相應的法律、法規(guī)等制度依據(jù)；風險管理模式落后，風險管理過程不完整，風險管理以事后控制為主等。
三、房地產(chǎn)項目風險產(chǎn)生的原因
房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，它具有以下特點：投資額大、建設周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會、經(jīng)濟和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風險投機行業(yè)。其次，由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項目風險管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。這一切都決定了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性。
四、房地產(chǎn)項目主要風險
在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段存在不同風險
1、投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險，開發(fā)物業(yè)類型風險，開發(fā)時機風險和開發(fā)項目的定位風險。
2、土地獲取階段的風險
土地風險主要來自于土地自然屬性、社會屬性和土地規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指示的不確定性。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置和補償工作。
3、項目建設階段的風險
項目建設階段的風險主要來自設計理念的落后、建筑物實用性差、甚至由于承包商建筑技術落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項目監(jiān)管不負責任等導致建筑物存在質(zhì)量安全隱患。
4、售管理階段的風險
這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險
五、房地產(chǎn)項目風險控制策略
（一）編制科學、完備的風險管理計劃書
房地產(chǎn)項目風險管理計劃書是以開發(fā)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對風險管理的制度化約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動和一切工作都納入風險管理計劃中。通過風險管理計劃書確定各項風險管理工作的目標，風險管理部門或風險管理人員的權責地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風險管理工作，識別項目活動中可能存在的風險，明確風險防范與處理的方法及其選擇應用，確定風險管理績效評價標準等，以有效保證風險管理工作的持續(xù)性。通過對企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項目的順利實施，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。
（二）強化項目的風險研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)額大、建設周期長、涉及面廣，具有較高的風險性，在項目的四個階段中都容易發(fā)生風險，因此要強化風險管理中各個階段的風險識別，分析判斷影響項目風險的主要因素。綜合運用專家調(diào)查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財務狀況分析法和事故樹分析法等風險識別技術。風險識別中主要強調(diào)置地風險、工程招標風險、合同管理風險和融資風險。建設階段發(fā)生的風險更多是人為處置不當，屬于可控風險。租售階段主要風險有經(jīng)濟風險與內(nèi)部決策與管理風險，項目如果無法及時租售則會導致財務危機。企業(yè)應當不斷總結經(jīng)驗，認清各階段項目風險發(fā)現(xiàn)規(guī)律，并采取相應的預防措施。
（三）建立企業(yè)風險管理組織
在項目開發(fā)的四個階段都存在風險，對項目風險的規(guī)避與控制需要相應風險管理機構來完成。企業(yè)必須建立相應的風險管理部門（如風險管理委員會等），它專門對項目風險可能發(fā)生的環(huán)節(jié)和發(fā)展情況進行監(jiān)督與控制。風險管理部門是項目風險管理的決策機構，負責制定風險管理方針、政策、總體戰(zhàn)略與目標，對風險識別、風險評價、監(jiān)測、控制、處置，研究制定風險管理激勵約束機制和評價指標等，實行風險管理問責制。當然，從管理的角度看，應將風險控制在萌芽狀態(tài)，這樣才能切實減少企業(yè)損失。
（四）建立風險管理績效評價體系
風險管理過程中需要采取各種方案進行風險控制，為實現(xiàn)對方案的評估，可以建立房地產(chǎn)項目風險管理績效評價指標體系，評價體系包括績效評價指標、標準和方法。評價指標包括結果指標和行為指標兩類，相應的評價標準分為結果標準和行為標準兩個方面，分為優(yōu)良、中和差三個等級，能較科學地評價風險管理方案的優(yōu)劣。
（五）加強風險管理培訓
強化全員風險意識，房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為不當是構成開發(fā)項目的一個重要風險因素，因此要減輕與不當行為有關的風險，就必須對企業(yè)員工進行風險和風險管理教育，內(nèi)容應包括有關安全、城市規(guī)劃許可、工程設計以及其它方面的法律、法規(guī)、規(guī)范、標準和操作規(guī)程等，使他們了解開發(fā)項目所面臨的各種風險，了解和掌握防范與處理風險的方法，強化風險意識，使他們深深認識到，任何個人的疏忽或錯誤行為都可能給項目造成巨大損失。
四、結束語
深刻認識房地產(chǎn)項目各方面風險，保證在每一個房地產(chǎn)項目中都嚴格制訂并落實針對性強的風險控制策略，對房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，可以使企業(yè)保持長期的市場競爭優(yōu)勢。
參考文獻：
[1]宣文，呂清伢. 淺談房地產(chǎn)工程管理[J]. 科技資訊. 2012（02）
關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；清單計價模式
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
引言
經(jīng)濟的發(fā)展帶來基本投資建設的規(guī)模不斷擴大，中國現(xiàn)代房地產(chǎn)事業(yè)對建筑工程項目的全程成本控制的要求越來越大。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場將越來越規(guī)范化、專業(yè)化，逐漸告別暴利時代，利潤率正回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須對項目開發(fā)成本進行有效的管理和控制，從而真正達到利潤的最大化。傳統(tǒng)定額計價模式采用指令性計價的模式，無法體現(xiàn)投標單位的施工、技術和管理水平，也難以實現(xiàn)招標人對項目成本的有效控制。工程量清單計價模式采用市場為導向，施工企業(yè)自主計價，房地產(chǎn)公司通過市場競標，擇優(yōu)錄取、合理確定中標單位，反映市場的供求關系。
制定項目的目標成本
目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是項目成本的控制線。許多地產(chǎn)公司因項目開發(fā)時間緊，并沒有事先建立明確的目標成本，總包土建單位合同也是僅有一個平方米指標來做合同總造價，無法作為項目的控制線，更沒有對每項工程進行細化指標的拆分、測算，結果導致了無法對工程成本進行后續(xù)跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。
3.房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制
3.1房地產(chǎn)企業(yè)設計階段的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)設計階段的成本控制是整個成本控制的關鍵與重點。盡管設計階段的費用在整個建設工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達到 75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設計質(zhì)量的好壞會直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，決定人力、 物力和財力投入的數(shù)量。因此，合理科學的房地產(chǎn)設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是極大的。
3.1.1房地產(chǎn)企業(yè)應采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價
針對設計人員經(jīng)濟觀念淡薄， 設計變更隨心所欲。 房地產(chǎn)企業(yè)應在設計合同的經(jīng)濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設計規(guī)范、工程質(zhì)量與預算指標等各方面進行控制的一種舉措。
3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)應推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位
房地產(chǎn)企業(yè)應積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法， 以此來將工程主體及配套的圍護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局上的開拓創(chuàng)新。
3.1.3房地產(chǎn)企業(yè)應開展限額設計，進而控制造價
房地產(chǎn)企業(yè)應積極推行限額設計， 建立健全的設計經(jīng)濟責任制。 設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算，控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不被輕易突破。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合， 及時提供可靠的工程基礎資料。
2房地產(chǎn)企業(yè)招標投標階段的成本控制
3.2.1投資決策階段的成本控制
建設項目投資決策階段工程的成本對整個項目全過程的控制起著決定性作用，一個項目若出現(xiàn)前期決策失誤，后期各階段不論怎么努力也不能彌補損失。在投資決策階段，開發(fā)商要對市場進行充分的調(diào)研，對市場走勢做出明確的分析和判斷，初步規(guī)劃設計方案、進行市場定位等。投資決策階段決定建設項目的投資定位，進行多種投資方案的比對，分析建設過程中的投資風險，并考慮好決策，根據(jù)項目間的不同點進行投資成本的替換，已確定合理的投資估算。
3.2.2設計管理上的成本控制
設計方案的優(yōu)劣、設計質(zhì)量的好壞都直接影響著房地產(chǎn)工程的成本、進度和質(zhì)量。實行設計招投標制度，選擇綜合實力強的設計單位和優(yōu)良的設計方案，一般施工圖設計費用在整個項目投資中所占比例相當小。簽訂設計合同時，要對設計單位提出明確的限額設計目標。施工圖設計出來后，要組織設計、工程、預算、監(jiān)理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性進行會審工作，提出明確的書面審查意見，并監(jiān)督設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
3.2.3施工招標階段的成本控制
房地產(chǎn)項目工程招投標是有效控制工程成本的核心，開發(fā)商應組織設計、工程、預算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，同等條件下應選擇取費低的企業(yè)。
3.2.4施工階段的成本控制
施工階段是房地產(chǎn)項目的具體實施階段，也是建筑產(chǎn)品的形成階段，也是最難的階段。要做好質(zhì)量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及組織協(xié)調(diào)。在施工階段中，要抓好合同管理，對工程變更實行有效的控制，盡可能減少工程索賠，要對合同及有關文件規(guī)定慎重考慮，杜絕盲目簽證情況的發(fā)生，根據(jù)施工圖的進度計劃和現(xiàn)場的實際進度及時核定施工圖預算、對地產(chǎn)建設實行動態(tài)控制；廣泛采用新技藝、新材料，從技術上對項目施工成本進行有效控制，加強材料、設備的采購和管理，控制材料成本。
3.2.5竣工階段的成本控制
房地產(chǎn)項目的竣工決算階段是成本控制的最后階段，竣工決算階段是成本控制工作的最后階段，房地產(chǎn)成本控制中心應依據(jù)工程竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)、施工合同等相關資料，核定工程的價款和施工記錄，防止錯誤記錄。在房地產(chǎn)交付使用后，進行對比，找出工程成本變化的因素，并提出改進措施，總結經(jīng)驗教訓，提高未來房地產(chǎn)項目的成本管理水平，達到提高效益的目的。
房地產(chǎn)項目的成本控制是一個動態(tài)的過程，應以市場需求為導向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，合理控制項目的成本。
4.房地產(chǎn)項目全過程系統(tǒng)程序控制
在房地產(chǎn)建設項目中，成本控制通常包括對上述決策、設計、投招標、施工和竣工結算階段的造價進行的管理和控制，全過程造價系統(tǒng)控制是根據(jù)控制論、系統(tǒng)論以及價值工程建模形成的。房地產(chǎn)項目在決策階段可通過可行性研究，依據(jù)系統(tǒng)論中最優(yōu)化、整體性、動態(tài)性、模型性和綜合性的原則來分析、定向、決策和控制項目造價；在設計階段，根據(jù)系統(tǒng)論，從全局上把握設計權衡的要點，根據(jù)最優(yōu)化原則設計方案控制造價。項目投標招標階段，通過價值原理，選取最優(yōu)承包方案，進行造價控制；項目實施階段，利用系統(tǒng)控制價值論原理，把握全局，選出最佳方案，對出現(xiàn)的問題進行反饋總結和處理，實現(xiàn)造價控制；在竣工結算階段利用系統(tǒng)論和控制論原理，獲取最終工程造價。把關工程最后的造價控制，總結該工程的控制經(jīng)驗，為以后造價工程控制提供參考。
5.結語：房地產(chǎn)項目將經(jīng)濟、技術與管理集為一體，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際生活中要加大成本控制力度，建立一個全過程、全方位的成本控制系統(tǒng)，使項目運作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達到有效降低成本的作用，還應與其供應鏈上的企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關系，降低供應鏈內(nèi)部消耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高企業(yè)的競爭能力以及企業(yè)對市場的應變能力。
參考文獻：
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【關鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)項目 信息化 管理
科技的飛速發(fā)展迎來了信息化的管理生活，經(jīng)過房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一些有識之士對信息化管理的實踐，房地產(chǎn)企業(yè)在信息化管理的幫助下著實取得了長遠的進步。有些信息化的管理并不成熟，乃至國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的整理水平依舊偏低。在20世紀90年代初期，正是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，當前對于信息化的管理應用并不像現(xiàn)在這么便捷快速，但這段時間同樣是房地產(chǎn)企業(yè)信息化的初步時期。由此可見，信息化的管理方針在最早就已經(jīng)開始介入房地產(chǎn)的企業(yè)當中。
一、房地產(chǎn)項目的信息化管理現(xiàn)狀
信息化管理現(xiàn)況在科技、信息、企業(yè)、沿時展至今大致形成了三個主要階段。第一階段在1990-2000年，信息化初步應用于房地產(chǎn)項目中，一些房地產(chǎn)企業(yè)從供應商手中購買相應軟件，當前的信息管理軟件并不成熟，沒有針對性，在應用方面也比較廣泛，整體應用于帶給房地產(chǎn)項目的幫助比較模糊。甚至相同的軟件可以應用在多個行業(yè)的管理基礎中，也沒有顯著的行業(yè)特性。第二階段在2000-2007年，在信息化管理相對成熟的階段，一些較大型的房地產(chǎn)企業(yè)在管理層次的目光比較長遠，并開始向信息管理高要求的定制相應的管理軟件。根據(jù)自身企業(yè)的特點，應用實際項目中的管理方式，采用具有較強針對性的管理策略，再基于原有的基礎上取得了較大的成果。第三階段在2008年至今，信息化發(fā)展日新月異。信息化和房地產(chǎn)企業(yè)的整體完善并不只再針對項目中做出管理，而是開始對企業(yè)的整體實現(xiàn)標準化的信息管理，以標準的管理建立起整個企業(yè)的完整體系。較大程度的實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部和外部的分別管理，內(nèi)部系統(tǒng)的信息化服務以及企業(yè)外部服務的信息化。
二、房地產(chǎn)項目信息化管理的重要作用
首先房地產(chǎn)企業(yè)信息化可以較大程度的節(jié)省人力資源，利用高速傳遞的信息基礎，減少相應的處理時間。簡單來說，目前房地產(chǎn)企業(yè)競爭的高低完全取決于該企業(yè)對于信息化管理、信息獲取以及信息處理的能力。采取相應的信息管理技術，可以決定一個企業(yè)是否能夠選擇生存以及正確發(fā)展的能力，信息作榫霾叩幕礎，是否能準確、快速以及處理信息在企業(yè)的競爭中占據(jù)較大的比重。
三、信息化管理系統(tǒng)的建設原則
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，管理人員應當嚴格的遵守著科學、節(jié)約能源、高效、舒適、和諧等原則開展開發(fā)進程。隨著社會的不斷發(fā)展，人們對生活的質(zhì)量也在不斷的提高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題，便是如何滿足人們的需求。面臨的相應問題卻又不單單是指需求，以及對社會的影響對環(huán)境的影響，都應該再其開發(fā)的策略中。目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目中對于信息化管理的策略還并不是特別完善，也相對的不夠成熟。考慮到環(huán)境問題，在項目的開發(fā)中是否利用周邊環(huán)境的一些可再生能源，以及怎樣利用都成為開發(fā)的問題。而面對人們的需求，建筑風格、周邊環(huán)境、舒適程度等一些考慮因素，這些信息的采集都影響著企業(yè)是否可持續(xù)發(fā)展。所以，項目開發(fā)的管理人員應著重信息的采集、處理方面，有效的利用信息化的生活管理來達到對于項目的應用，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)得到快速發(fā)展。
四、房地產(chǎn)項目開發(fā)的信息化管理要點
1、流程逐一。在項目開發(fā)中無論是信息管理還是具體的開發(fā)進程必須嚴格的遵守相關流程，按照相關順序進行工作或者管理。每一位人員必須按照工作安排進行工作，每個崗位負責相應的流程，清晰明確的指令逐一進行項目的開展。在指令得到明確的分散下，施工人員各司其職嚴格的按照步驟來進行項目的施工處理或者項目的開發(fā)。
2、提高效率。有效的利用合格材料以及相應的管理程序來達到提高效率的目的，將各種碎片信重新管理整集，實現(xiàn)統(tǒng)一管理，在需要時可以有效快速的查詢以及使用。在遇到開發(fā)問題時也可以妥善的處理，做出快速的做出對應的處理方案，從而有效的提高項目開發(fā)的效率。
3、人員培養(yǎng)。管理人員也應著重于人員的培養(yǎng)，加強人員對于信息處理的認識，各方面提高全體人員的基本素養(yǎng)，尤其是施工人員，更是直接的接觸信息指令并執(zhí)行的人員，倘若對于指令不理解或者做出誤解，那么就有可能直接影響項目的進程以及質(zhì)量。與此同時還應該總結前人累積的經(jīng)驗分析并合理的應用項目開發(fā)中，達到有效并妥善的發(fā)展過程。
結束語：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，無論是企業(yè)還是國家都積累了大量前人總結的經(jīng)驗以及教訓，在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃以及指導下，受限于發(fā)展。但是目前在信息的高速帶領下逐漸突于現(xiàn)有隔閡，展開了有效妥善的改變。在時代的推動、信息技術的發(fā)展以及標準化的體系下，我國房地產(chǎn)企業(yè)將會迎來更加完善的方慈善信息庫，在將來的項目開展中高效率、高質(zhì)量的完成。
參 考 文 獻
