時間：2022-09-05 08:27:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理公司經理工作，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
主管做好了，才可帶動整個團隊的建設，逐層進行管理，推動企業乃至行業的進步。這是泉州市出臺《物業管理項目經理工作考核規定》的初衷。
處于海峽西岸經濟區的泉州市近年來物業服務行業進入了快速發展時期，但相對全省GDP“三分天下有其一”的經濟發展規模，泉州市物業服務行業發展滯后，主要存在以下的問題：缺少大型優秀的物業服務企業，物業服務企業管理層次與水平差別較大，缺少有效的外部監管與考評機制，物業小區項目經理素質不高、行業人才稀缺，物業管理企業缺乏憂患與競爭意識、工作因循守舊、疏于管理、工作效率不高、服務過程創新意識差、沿習老一套單憑經驗管理的模式，這些現象都制約著物業服務行業的發展。
分析業主對物業服務企業的投訴等物業服務糾紛，推究其形成原因在于物業服務行業缺少有效的外部監管與考評機制，缺少競爭機制，沒有形成對物業服務企業與基層物業服務人員的壓力。由于物業服務企業缺少憂患意識與工作的危機感，削弱了積極進取與學習的緊迫感。但是，業主對物業服務的行業要求與服務內容始終在提出更高的要求，沒有壓力就沒有動力，解決的方法就是引入監管與考評機制，引入競爭機制。
如何適應物業服務市場的發展，提升物業管理服務人員的素質，減少業主與物業服務企業的糾紛與沖突?2009年12月16日，泉州市房地產管理局出臺了《泉州市物業管理項目經理工作考核規定》(泉房[2009]207號文，以下簡稱為《考核規定》)，在外部監管與考評機制上進行突破與創新，使得主管部門有效監管物業服務企業的可操作性得到了增強。該文件的出臺在泉州市物業服務行業內引起了極大的震動。
新出臺的《考核規定》明確規定，物業小區負責人必須通過培訓，考試合格，由行業主管部門核發小區項目經理的上崗證書。物業管理主管部門將建立長效的監管與考評機制，根據相關的考核內容，對小區物業管理項目經理進行考評、檢查。《考核規定》設定了擔任物業項目經理的管理人員的基本條件：擬擔任小區物業項目經理的人員必須取得建設部《物業管理企業經理崗位合格證書》或《物業管理企業部門經理崗位合格證書》，或者物業管理師執業注冊證，被物業管理企業派駐物業管理項目負責經營管理的人員，應具有三年以上從事物業管理服務工作的經歷，并與物業管理企業訂有聘用合同并通過職業備案。《考核規定》明確了物業項目經理責任制，也就是物業管理項目經理對所任職的物業管理區域負有依照物業管理相關法律、法規及物業服務合同的約定，以及物業服務企業的授權實施管理和服務的責任。
《考核規定》設定了有效的量化評價指標，評分采取扣分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度，扣分類型分為1分、2分、3分、5分、10分五種分值。小區經理若違反相關的考評指標，業主投訴經相關考評機關核實后，根據考評扣分標準，給予扣減考評分。檢查積分采取累計24分制，物業經理管理不到位、服務沒做好，將被扣分，依據其違規違約嚴重程度計分，如在一年內累計積分滿24分，縣級以上物業管理主管部門應注銷物業經理崗位資格證書，物業經理將直接下崗，并且三年內不得在泉州行政管理區域內擔任項目經理，三年以后應當重新取得項目經理崗位資格證書，并辦理執業備案后方能受聘擔任物業經理。
為有效地推進考評工作，今后物業公司都必須在小區出入口或辦公場所等明顯位置設置“物業服務便民聯系牌”，公布物業管理企業名稱、項目經理姓名、照片和電話、公司投訴電話等。業主遭遇項目經理違規行為，可向相關主管部門或者行業協會投訴，上級物業管理主管部門也將定期抽查進行核定扣分。項目經理對計分有異議的，可向所在地縣級以上主管部門申請復核。
物業小區項目經理處于物業服務第一線，物業經理自覺接受業主的監督與主管部門的考核，虛心聽取與接受業主的意見與建議，代表著物業服務企業的形象，其綜合素質與管理水平的高低，直接反饋在日常的專業服務過程中。《考核規定》是在學習與吸收上海市物業管理行業在物業小區推行物業管理項目經理考核的基礎上結合泉州物業服務行業的特點醞釀草擬的文件。該文件旨在推行團隊管理的方式，主管做好了，才可帶動整個團隊的建設，管理好一個團隊，逐層進行監督檢查，有利于提高小區項目經理的責任心，促使小區改進工作，為小區業主提供良好的物業服務；反之，若小區經常出現矛盾與糾紛，考評成績太差，那么物業經理就會丟失飯碗。考評機制的引入，也將在一定程度上促使物業小區項目經理不斷學習提高業務水平，轉變與改進工作方式與方法，適應社會發展對專業知識與技能的需要。
長期以來，由于物業服務行業進入門檻較低，只要有一個小型的物業項目，要么房地產開發公司自行組織物業管理公司進行管理，要么個別物業管理公司的工作人員另起爐灶，組建成立物業管理公司接管小區，造成了物業管理公司魚龍混雜、管理水平與檔次各異，物業管理從業人員素質參差不齊的現狀。《考核規定》的出臺是泉州物業服務行業的一項創新性的舉措，有利于提升物業管理人員的素質與技能；有利于促使行業優勢資源、人才的整合，實現物業服務企業的集約化、規模化經營，做強、做大泉州市的物業服務行業。
項目管理論壇
作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約10萬左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。
一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。項目管理論壇
目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用：①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。t
（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。
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在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。
（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。
為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。
項目經理博客
1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：①關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。
2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改。總之，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。
二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入住），保障小區免遭二次裝修的破壞。
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此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：項目經理博客
1、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。項目管理者聯盟文章
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2、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。
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3、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。4、及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。
項目管理者聯盟
5、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。
項目管理培訓
6、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。項目管理者聯盟
7、嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點。
項目管理者聯盟文章
大規模入伙和裝修管理期間，是業主較容易與開發商產生矛盾，同時也是業主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。
三、依法依約、規范運作，堅持日常管理工作常做常新。
作為國家二級資質以上的物業管理企業，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經理只要在執行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經營的穩定一般不能做到。在此要加以強調的是如下幾方面的意識：
（一）契約意識：物業管理公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方的權利是產權人本身所固有的，他當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業管理企業只有在不斷加強履約能力，兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。
（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業主意見，隨時掌握業主需求，及時調整管理服務思路，是成熟物業管理企業的基本素質。
1、經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經理應時常提醒自己這一點。
2、開展積極向上、喜聞樂見的社區文化活動，雖然不是物業管理服務的基本內容，但其確是營造小區良好的人文環境，融洽業主關系的重要手段，是把業主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區文化活動的質量，讓更多業主參與，也是項目經理經常思考的問題。項目管理培訓
掌握住戶基本情況，及時發現問題并督促整改。同時，向有經驗的物業公司學習，以規范的管理和優質的服務贏得各類業主的認可。下面是小編收集推薦的物業公司個人工作計劃，僅供參考，歡迎閱讀。
物業公司個人工作計劃一一、完善安全管理體系，建立長效管理機制
為了做好安全管理工作，物業部計劃在五月份成立保安組、保潔組、維修組歸口部門，在物業部的形式下，在公司副總經理管線領導下，負責公司的全盤安全工作。下設執行小組，物業部以物業經理為小組成員，保安、保潔主管、維修主管為組員。同時公司實行主管級以上人員夜間巡崗制度，使項目在夜間公司各項目的突發應急事件得以快速穩妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項目住宿并負責夜班的巡查工作。
二、實行半軍事化管理，培養保安精兵。
(一)嚴把進人關，狠抓基本功。
首先，在保安招聘過程中公司一直堅持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的保安員招聘、培訓和使用機制。對公開招聘和定點定向輸送來的男青年從身體素質、文化素質、政治素質等方面嚴格把關，經嚴格檢查后才能進入公司，在入職后試用期一個月，培訓期間滿后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊員能盡快的熟悉工作情況，進入工作狀態。
(二)有為才有位，實行帶班、隊長競爭上崗制度。
競爭上崗是一種科學選人用人機制，它有助于形成正確的用人選人導向，克服用人上的不正之風。過去挑選班長，實行的是一種“伯樂相馬”的用人方式，難免存在看關系、講來頭、憑交情、論親疏的情況。而公開的競爭上崗是一種“賽場比馬”的用人方式，它為廣大保安員提供了一試身手，一比高低的平等機會，這有助于保安員勤奮工作創出成績。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競爭中就有獲得留用或晉升的機會。采取科學用人的機制。同時物業部將根據公司的要求，適當拉開保安員、班長、隊長的工資待遇，便宜層級管理，穩定員工。
(三)保安食宿訓練一體化。
為了便于日常管理，公司物業部將實行保安員統一住宿、統一就餐、統一訓練，達到了公司半軍事化管理的目標。內容具體化，要求每天定點、定時訓練，適時有序。
三、細化內部管理，提升安全服務品質。
(一)實施保安管理標準化。
面對目前輕紡城與建材城嚴峻的治安形勢，為了使安全管理進一步規范化、標準化，創建新城一流保安隊伍的管理目標。物業部將制定《員工手冊》和《保安管理制度》等，其標準化的主要內容包含了物業安全管理人員職責標準化;治安保衛管理制度執行標準化;保安服務管理工作執行標準化;安全應急事件處理工作標準化;安全管理工作考核及獎懲標準化等。標準化的實施有效的推動了整體安全工作的提升，使公司安全管理更加規范和細致。
(二)加強消防管理，減少火災隱患。
在消防管理過程中，以堅持“預防為主”、“防消結合”的思想。首先從物業服務的特點出發，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問題作為一個主要標準進行控制，確保防范在先。其次建立完善的公司保安管理檔案，落實目前租戶的緊急聯絡方式和聯絡人，使租戶在消防管理要有認識，在第一時間能與物業服務人員，特別是保安的聯系。第三，制定適應九園工業園區實際、實效性強的火災應急處理方案，使整個項目的滅火救災工作處于有序的運行狀態。第四由保安主管負責制訂消防月檢查的制度，對存在的問題隱患及時上報維修及更換、更新，使消防系統時刻處于完好狀態。
(三)強化技防系統運用，將人防、技防有機結合。
在做好人防管理的同時，物業部將運用各類技防系統做到操作規范、及時報修。對物業部的技防系統實行了統一管理，由姚主管主抓，建立各小區技防設施檔案，對規范操作、問題報修、維修養護等，使技防設施的有效利用率得到充分提高。同時為了使人防與技防的有機結合，要不定期組織進行各類綜合演練，通過演練與培訓增強保安員的實戰能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區域內的財產安全和人身安全。
(四)成立專職巡邏監督崗。
為了加強保安崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律，夜間負責各小區外圍巡查和突發事件的緊急處理。巡邏監督崗的成立，一方面對檢查過程中發現的保安員崗容風紀和值勤狀況等方面出現的問題及時糾正，并對違紀人員給予教育批評，嚴重者報公司給予處分，從而嚴整隊伍作風，有效提高值勤質量;另一方面由于巡邏監督崗良好的機動性使夜間項目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發事件及時調度、及時處理，使區域防范工作得到深化和加強。
綜上所述，物業部今年的重點工作放在安全管理上，包括對資產的重點清點與臺賬管理，同時在防汛、防寒上為了加強保安崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律
開展工作。在安全管理工作中將根據新城公司這幾年的工作經驗，進行充分總結，吸取經驗教訓。同時，物業部充分認識到目前的管理安全工作距離現實的要求還存在較大差距，物業部將在今后的安全管理工作將仍以服務為重點，提高安全服務品質，在公司領導的指導下，使整體安全服務工作再上一個新臺階，爭取20__年以嶄新的面貌為新城貢獻為量。
物業公司個人工作計劃二__物業管理公司在后勤集團的領導下，稟承集團“服務育人”的宗旨，努力工作，求實創新，圓滿完成了下半年工作任務。除了要一如既往地堅定“服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析物業管理公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現集團各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標奠定扎實的基礎。下半年我公司工作重點主要有以下幾個方面：
(一)做好日常工作，提高公司服務質量
這對于物業管理公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們仍有決心把服務工作做的更好，為學校、為集團爭光。
(二)整頓干部隊伍
物業管理公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經過將上半年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善干部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。
(三)合理規劃部門。
公司建立之初部門的規劃經過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為五個部門，分別是學生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。
(四)積極推動“撥改付”
“撥改付”工作對物業管理公司來說是至關重要的，從目前學校的運行狀況來看，物業公司的運行舉步維艱。特別是現在物業公司學生公寓、物業樓、校管部均存在責權不明的現象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個“零修”的問題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大?界限怎么分?現在還沒有明確的說明。
而我們的維修人員按領導指示，所有有能力修好的項目都是盡快修好，不管是否在我公司職權范圍內。這樣維修權責不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進退兩難。所以，有必要積極推進“撥改付”，做到各負其責、各盡其職，徹底避免推諉現象的發生。
(五)進行定編、定崗、減員增效
考慮到物業管理公司隊伍龐大，經費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業不愛崗的人占據重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。
(六)有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓
我們已經做了5級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之后，每個班組長都寫了1500字左右的心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的領導看到現在這個現象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。
這樣勢必影響整個集團的服務質量的提高。基于這種考慮，我們已經進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。
(七)調動全公司員工積極性，多渠道進行創收
在后勤集團所有公司當中，論創收能力，我們公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞“服務”這個主題進行的，創收很難。但是盡管很難，我們也要想方設法創造收益，“能創收一元錢，就決不創收一毛錢”，盡我們努力把創收工作做好。我們設想的具體辦法有：
(1)開展家政業務。物業管理公司隊伍中，很大一批是保潔員，也有很多干部有這樣的實際經驗。在家政這一方面從衛生保潔做起，比較符合我公司目前實際，也是創收的一個切入點。
(2)辦公樓、教學樓、老師辦公室的定點、定事、定量清潔。
(3)花卉租擺和買賣業務。公司校管部有花房，現只是為會議提供花卉租擺業務。
我們考慮利用有限的資源，在花房現有規模能承受的基礎上擴大業務，逢年過節或有喜慶節日的時候把花卉擺放在需要的地方，其一是做好服務，另一方面也能創收。
(4)承接小型綠化工程。大型工程我們暫時還沒有能力承接，另外是受客觀原因的限制，目前我們只能與后勤管理處達成協議，適當的在校內承接力所能及的小型綠化。
(5)增強、增加為學生進行更多的有償服務項目。目前，物業管理公司對學生的有償服務項目有兩項，一個是全自動投幣式洗衣機;另一個是在學生公寓安裝了純凈水飲水機，提供有償飲水。這樣，不僅方便學生日常生活，還能為公司創收。
除此之外，我們公司領導班子集思廣益，努力在為學生服務方面下功夫，盡量做到社會效益與經濟效益兩豐收。
物業公司個人工作計劃三一、全面實施規范化管理
在原有基礎上修訂各部門工作手冊嗎，規范工作流程，按工作制度嚴格執行，加大制度的執行力度，讓管理工作有據可依。并規范管理，健全各式檔案，將以規范表格記錄作為工作重點，做到全面、詳實、有據可查。
二、執行績效考核工作，提高服務工作質量
以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工工作熱情，促進工作有效完成。
三、強化培訓考核制度
根據公司培訓方針，制定培訓計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展崗位素質教育，促進員工愛崗敬業、服務意識等綜合素質的提高。對員工從服務意識、禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質，為公司發展儲備人力資源。
四、結合小區實際建立嚴整的安防體系
從制度規范入手，責任到人，并規范監督執行，結合績效考核加強隊伍建設，加大對小區住戶安防知識的宣傳力度，打開聯防共治的局面。
五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度
以制度規范日常工作管理，完善小區樓宇、消防、公共設施設備的維護，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養護、水電維修等有償服務，給業主提供優質服務。
六、根據公司年度統籌計劃，開展社區文化活動，創建和諧社區 根據年度工作計劃，近階段的工作重點是：
1.根據營運中心下發的《設備/設施規范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計劃管理制度》等制度規范，嚴格執行，逐項整改完善，按實施日期落實到位。
2.根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。
3.擬定車輛臨停收費可行性方案。
4.配合運營中心溫馨社區生活剪影等社區文化活動的開展，組織相關部門做好準備工作。
5.按部門計劃完成當月培訓工作。
20__年__區將以務實的工作態度，以公司的整體工作方針為方向，保質保量完成各項工作任務及考核指標，在服務質量提升年中創出佳績。
物業公司個人工作計劃四時間過得很快，20__年已成為過去，我們又迎來了嶄新的一年，在這除舊迎新的日子里，我將對我過去一年的工作作一個總結：
一、物管費的收繳
我們都知道，物業管理的核心是物管費的收繳，平時我經常督促各個小區上門收繳物管費，對于各個小區收到的款項收入明細進行逐戶仔細登記，并積極配合各小區統計員每月做好核對工作。認真完成各個小區的開票工作，確保收回各項資金。
二、有收入，就一定有支出
我對小區的成本費用進行規類登記，水費電費電話費一類，日常報銷一類，勞務費一類，做到每一筆支出都有帳可詢。為小區的統計員提供第一手資料，以便于統計員正確的做好每個月費用與支出的臺帳。
三、配合財務部做好各項工作
包括收入的統計，日常報銷，發票收據的收發工作和拿取銀行回單，每月按時造好工資表，發好工資。并且做好銀行里的一切事務。
四、配合各小區的業主委員會委員做好各項工作
如維修資金帳戶的開戶銷戶、開好貸記憑證，把維修金從維修資金專戶劃入我們物業公司賬上、幫助業委會存取定期款項等等，使各小區物業管理工作更好地進行下去。
五、20__工作計劃
1.要加強各項費用的收繳工作。
物業管理是一個高投資、高成本、低回報的服務行業，要確保公司持續正常發展，必須做好物業管理各項費用的收取工作，并按時足額收繳;
2.我們要厲行節約、降低成本;
3.在維修資金管理方面，我想有必要做好一切臺帳，特別是需要公司墊支的物品，因為暫時不能分攤，以后維修到了才可以分攤，所以臺帳是很重要的，如稍有疏忽，就會增加公司的費用，使公司利益受到損失，所以這一點是很重要的。
總之，自從我加入物業以來，不管是對于公司還是公司領導及職工，從一開始的陌生到現在的逐步了解，給我印象最深的就是敬業精神，他(她)們那種吃苦耐勞的精神是值得我學習的。所以在未來的時間里，我除了要繼續做好原來的工作，更加要注意的是：開源節流、降低成本、提高效益。節約每一分，用好每一分，因為我們的每一分錢都來之不易。我相信，靠我們大家的齊心協力，在未來新的一年里，我們物業的明天一定會更美好!
物業公司個人工作計劃五20__年上半年，在開發區管委會及總公司的支持和領導下，到目前為止我們已完成營業收入__萬元，20__年下半年，我們將繼續保持上半年的良好發展勢頭，響應市政府振興__老工業基地的號召，進一步加大業務投入，爭取引進更多的工程項目，重點開拓物業管理業務。同時還要找問題、找差距、找不足，為此，我們制定我公司20__下半年的工作計劃：
一、總的工作目標：
1、穩抓環衛，提高道路保潔質量，確保開發區環境衛生在全市。
2、發展綠化，確保完成開發區下達的綠化養護及綠化保潔任務。
3、積極拓展其他工程業務，提高經濟效益。
4、確保安全生產，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。
5、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。
6、維護職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩定。
7、力爭完成全年營業收入__萬元，創利稅__萬元。
8、積極拓展物業管理新業務，擬承接高鐵國際商務區一體化物業管理。
二、具體措施：
1、加強政治學習，統一思想認識，提高全體干部員工為開發區建設和發展服務的意識。
將開發區的新形勢、新發展、新變化傳達給個職工，激發職工的工作熱情。
2、加強職工業務技能培訓。
尤其是物業管理人員，分管理人員、維修人員、秩序維護員(保安)、保潔員等不同部門、不同工種要定期進行物業管理知識、專業技能訓練，定期進行消防知識培訓;對駕駛員定期進行安全思想教育。
3、繼續在各部門推行承包責任制，由部門負責人負責本部門內部的所有事務，部門負責人對公司經理負責。
1)公司擬正式成立監管科，隸屬于公司辦公室，向辦公室及公司總經理匯報工作。
監管科于20__年初成立試運行以來，對公司的各項工作都有了很大的促進作用，但是監管力度仍然不夠大，離公司領導對監管科的期許，還有比較大的差距。
公司擬于下半年正式成立監管科，加強對各部門的檢查考核，量化考核指標，每天考核兩次，不走過場，不搞形式主義，不怕得罪人，如實填寫日考核表，月底總結考核情況報辦公室，根據考核情況按公司獎懲制度進行獎懲。
2)對環境衛隊醞釀進行重大改革。
推行承包責任制，環衛隊實行隊長負責制，隊長簽定承包責任合同，全面負責環衛工作。
同時計劃分路段進行承包，由監管科對各路段進行考核定獎懲;垃圾中轉站(車隊)實行隊長負責制，隊長簽訂承包責任合同，職責范圍包括垃圾中轉站、車隊、安全保衛、渣土辦;與駕駛員簽訂責任狀，明確駕駛員的責、權、利，進一步明確發生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔的責任;對原垃圾站進行改造，新上壓縮機組一臺;強化服務功能，提高服務水平，加大對企事業單位的服務力度，擬增加封閉式保潔車、吸糞車及灑水車各一輛;擬接管經七路垃圾中轉站。
3)辦公室加強內部管理。
對公司各部門勞動紀律及業績的監督考核;負責倉庫、汽車等事項的綜合管理;組織經理辦公會及班組長會議，每月進行工作總結并制定下月工作計劃;安排監管科每天考核各部門工作;進一步加強物資采購、倉庫管理、用油管理，材料進出必須有領導簽字;油票由辦公室統一開具經總經理簽字后方可加油，并由辦公室安排專人隨同;汽車維修及購買配件由專人負責，辦公室統一安排。
4)綠化隊實行承包責任制。
分管經理簽訂承包責任合同，負責綠化隊內部所有事務。在確保完成開發區下達的綠化帶養護及保潔任務的同時，積極拓展其他綠化工程業務。
5)繼續加大物業管理力度。
做好安全培訓及管理，定期對安保人員進行技能培訓、消防培訓，定期舉行技能競賽和消防演習;繼續加強科技創業園服務區的管理，對服務區食堂衛生及飯菜質量進行監督管理，確保宿舍樓住戶財產及人身安全，確保園區環境美觀，高標準高質量完成園區車棚建設;繼續做好怡園市民廣場窗口單位物業管理，擬申報廣場綠化工程為徐州市精品園林工程;承接清潔技術產業園綠化。
4、開源節流，節約各項經費開支，加強財務審計力度，尤其是工程審計，提高公司的經濟效益。
5、加大物業管理房租、水電費收費力度，確保費用及時回收。
6、改革公司工資分配體制。
進一步提高臨聘人員工資待遇以及改革駕駛員工資制度，宗旨是使多勞者多得、少勞者少得、不勞者不得，盡可能使工資分配趨于合理化。
7、加強安全生產管理，進行安全知識培訓，包括保安職責教育、消防知識培訓、車輛行駛安全教育等，特別是行車安全管理，通過每周進行一次安全思想教育，強化駕駛員的安全意識。
確保20__年全年無安全責任事故。
8、嚴格執行獎懲制度，細化獎懲條例。
做到獎優罰劣，使人人有壓力，人人有動力。
一、前期介入的含義
物業管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業管理公司在接管物業以前的各個階段(項目可行性階段、建筑物規劃方案設計階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業管理方案，并從管理和運作的角度為開發商提出從樓宇設計、施工監管、設備選用、功能規劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。物業管理服務最好是在物業開發的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據物業管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，并且參與部分工程的施工監管。同時，由于物業管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業意見。
二、前期介入的必要性
要讓物業管理由“后續部隊”變成“先行官”，那么，物業管理要從圖紙設計開始就參與房地產開發的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業管理的“先行官”作用有以下幾個方面：
第一，物業管理的前期介入，有利于優化設計，完善設計細節，減少返工，防止后遺癥。
物業管理公司在項目設計和施工階段，從業主和使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管物業進行審視，對不當之處提出解決方案，從而減少物業接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。
第二，物業管理的前期介入，有利于提高施工質量。
“質量是企業的生命”，這句話同樣適用于房地產開發，物業管理早期介入，參與圖紙設計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據日后管理、維修、保養、服務的需要，及時向開發商提出設想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務’’工作做好。
對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業管理看齊，不斷提高服務檔次。
第三，物業管理的前期介入，有利于加強對所管物業的全面了解。
物業管理公司要想做到對物業及其附屬設施、設備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分不用了解得太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。
第四，物業管理的前期介入，有利于后期管理工作的進行。
在物業管理前期工作中，就應該設計出物業管理方案，草擬和制定各項規章制度，籌備成立業主管理委員會，印制各類證件，安排好機構設置、人員聘用、上崗培訓等工作，以便物業一旦移交，物業管理公司就能有序地工作。
第五，物業管理的前期介入，有利于物業管理發揮營造社區文化、引導消費的作用。
提高物業管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導住戶文明生活工作，讓社區充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業管理的主角作用發揮得好必會大大有利于房地產項目的順利經營，如上海的萬科城市花園就是以物業管理有特色而立足于上海樓市的。
第六，物業管理的前期介入，有利于促進銷售。
在房屋銷售中，許多開發商都亮出“業主至上，承諾是金”的信條，但由于房產銷售工作人員對房地產知識缺乏和對物業管理的不了解，為片面追求銷售業績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現實。
如果物業管理早期介入，那么，物業管理企業將會配合開發商在物業的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據開發樓盤的總體規劃，拿出既可行又有新意的方法，統一銷售口徑，真正體現“以人為本，居有所值”。
總的來說，物業管理公司的提前介入，對于發展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發展商的設計思路，節約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。
三、物業管理前期介入的管理工作
物業管理前期介入的工作可以具體體現在參與物業的設計與施工。物業管理人員如果能從后期管理的角度，就物業的設計以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業交付時遺漏工程大大減少。我們可以將物業施工周期分為四個階段，物業管理提前參與的工作在各個階段可表現如下：
1、立項決策階段
房地產開發企業在取得土地開發使用權后，要對市場進行調研并對項目做可行性研究。一些有遠見的開發商還會聘請專業的物業管理人員對其項目進行評估分析，例如對同檔次的樓盤中的定位、未來業主的構成及其消費力水平如何等，并探討物業未來的服務檔次標準。除此以外，還要了解物業周邊的競爭對手的物業管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業管理專家可對項目日后的管理提出書面咨詢報告，以便開發商在預算決策時能綜合考慮各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性，同時也有效節省了項目后期運作的成本。如，廣電物業管理公司總經理方佑和提到，物業管理要在開發全過程中進行配合，能了解開發物業的設計理念、文化內涵、人文環境等，才能研究如何開展物業管理。
2、規劃設計階段
規劃設計是物業能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關的一些配套設施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢，以及日后給物業管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業管理的早期介入，能使建成后的物業發揮最佳效用，以最好的方式滿足業主和使用人的要求。物業管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務要求，分析樓宇設計，審查建筑物設計圖紙，審核評估設計及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業配套用房和管理用房，樓盤電量設計是否足夠，空調位置有否考慮，電梯數量夠不夠，還有建筑物內部的管線布局是否利于日后的維修養護等等。物業管理要堅持以人為本的現代設計理念，在規劃布局、功能結構、廚衛安排、公共設施、環境綠化、采光通風、室(內)外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現代科技成果在經濟可行范圍內，盡可能地融入能提高生活質量的住宅產品之中，以表現出完整的人情和人性。
3、施工安裝階段
在此階段，物業管理應審查有關工程及設備的優劣，分析物業建造的材料及安裝方法，提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設備而影響其他的運作，以至于損害整個物業的外觀和形象。
另外，物業管理的專家也應提供功能布局或用料更改的有關專業管理意見。施工期內對樓宇布局或用料，由管理人員從物業管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，更能直接地把以往開發中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業經濟效益增長。
4、竣工驗收階段
在物業交付給業主使用前，物業管理公司有責任先行對物業進行質量驗收。一般而言，管理人員應重點檢查以下部位或設施的質量問題：
1）門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質量問題等；
2）供排水設施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現象；
3）墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現象，是否滲水等；
4）供電系統。電線、電燈、電表是否有質量缺陷，空調是否漏水，制冷效果是否正常。若確是因施工驗收時的疏漏而存在的質量問題，物業公司應及時通知施工單位或房地產開發公司盡快整修。
物業管理的員工培訓是要結合招聘計劃和全年公司總體安排來進行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經理、行政秘書（或經理助理）、工程部經理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司，參與設備安裝及試運行，制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。
技術骨干包括部門經理、水電技術員、電腦操作員、業務員和出納，應該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工，熟悉設備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應該于交付使用前三周到位，他們的前期任務是熟悉物業情況，熟悉本職工作和實戰演習。
要點A：高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
要點B:技術骨干培訓內容
責任感，榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
要點c：普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
為使物業管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業培訓后，還應該在專家的指導下進行多次實戰演習，以便及時糾正錯誤。
第2操作環節：物業管理培訓的籌備工作
要點A：培訓目的：
迅速認識物業管理建立起正確的管理意服務意識直接運用所學開展實際工作。
要點B：培訓對象：
物業管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員
要點c：培訓方式：
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現場參觀等方式。
第3操作環節：培訓的具體內容
具體內容A：入伙前相關課程、
第1課：物業管理概述
物業管理除了管理物業外還能做什么？物業管理的最高境界是什么？創新、進取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。
第2課：房屋建筑及管理基礎常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎？您會計算房屋面積嗎？您會看建筑圖紙嗎？您了解多少房地產各級市場基本常識？
您知道房屋70年到期后歸誰所有嗎？如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。
第3課：不同類型物業的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務之中；工業廠房管理要把安全放在首位；寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理；商場管理范圍最大，專業程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業管理都難不倒您。
第4課：物業管理法規
有人說，中國的物業管理大難搞，因為法規不健全，果真如此嗎？如果5年以后才健全怎么辦？工作不做了嗎？不然，怎樣熟知現有潔規并利用有關法規，物業管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。
第5課：物業管理機構的設置
多數物業管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經營部等，我們不這樣設，為什么？
一個總經理，一、二個副總經理，這樣設置合適嗎？
一個人必須同時干三件事，否則不稱職！怎么干？
第6課：房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收，是為了方便今后的維護工作，驗收不認真，麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關？驗收查出不合格怎么交涉以保護物業公司利益？機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案，如同醫生治人建病歷一樣。調試中曾出現過的問題，可令您在接管后的維護工作胸有成竹，“藥”到“病”除。
具體內容B：入伙初期相關課程
第1課：入伙程序及相關事務
辦理入伙手續，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關系打下良好基礎，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。
第2課：顧客投訴心態分析及處理技巧
求發泄、求尊重、求補償，是顧客投訴的三種心態，聽其言、觀其色，針對不同的心態靈活處理，這里面有策略。
一個不在意，電視報紙曝你光，聯名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢？這里面有技巧。
第3課：裝修管理
裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發生治安案件等。管理手法不當，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么辦？建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課：房屋機電設備管理技巧
制度化，是機電設備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。
有人說：機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣！
第5課：綠化養護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎？不一定，綠化管理并不那么簡單，但也不很復雜，這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香，玫瑰路上玫瑰斗艷，由路認花、由花尋路，這不是檔次、這不是文化嗎？
第6課：緊急突發及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于，政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派，特殊車輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對，別怕，我們讓你在聽故事中學習處理技巧。
具體內容c：進入正常階段的日常管理相關課程
第1課：有效培訓與考核
人員培訓是企業內部管理的重要一課，一般的培訓，老師講了100%，學生聽進去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10%，這樣的效果如何改變呢？
考核很難，因為考核標準不易制定，制定出一個好的標準，考核的工作就完成了一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核，是完全客觀化的，一個固定標準套在誰身上，就可以考核誰，任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核，同時無法摻人個人主觀影響。這個標準，就像當年蘇聯“老大哥”逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個圈來套，大了不行，小了不要！
第2課：物業管理中的財務管理
講理論，老師累，學主煩。給你一張資產負債表，從頭到尾就講這張表，原來看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對阿拉伯數字了！
第3課：業委會的作用及其組建
業委會向往戶倡議重新選擇物業管理公司說明了什么問題？不容置疑，說明了管理公司失誤。怎樣讓業委會為我所用？怎樣處理和擺準雙方關系和位置？我們的經驗一定對你有用。
第4課：海外物業管理簡介
海外物業管理公司做什么？我們在做什么？幫你比較一下，分析各自特點取長補短。
不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發。
聽聽教員在香港三年物業管理工作的經歷，現身說法最生動。
第5課：1S09002導入
1S09002簡稱“埃嗦九千”，有人戲稱之為“嚕嗦九千”，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦？質量是永恒的競爭法寶，但日本人說，未來競爭取勝的不再是質量，而是……，你怎么看？搞9002，是為了圖名，還是確有大用？
一、明確物業管理定義
物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，并盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中，物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務。
（一）物業交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。此階段的服務內容包括：
1、從物業管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議
2、制定物業管理計劃包括計算管理份額
3、制定物業管理組織架構
4、制定物業管理工作程序并提供員工培訓計劃
5、制定第一年度物業管理財務預算
6、參與工程監理
7、參與設備購置
8、參與工程驗收
9、擬定物業管理文本
（二）交付使用后的物業管理服務對象是個體業主和用戶，基本內容通常包括以下幾方面：1、樓字及設備維修保養
2、樓字保險事宜
3、保安服務
4、清潔服務
5、綠化環境保養
6、緊急事故處理
7、處理住戶投訴
8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務，如租售業務、戶內維修、清潔月i送督、郵遞復他商務服務等等。
二、組織物業管理的嚴密架構
一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關鍵是協調和應變，這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通常包含以下幾個部門：
1、行政部：總經理，副總經理，行政秘書，文員，電腦操作員。
負責整個公司的統籌、協調工作；人事安排及處理投訴咨詢事務。
2、財務部：經理，會計師，出納，采購員。
負責財務預結算；代收管理費；制作收支平衡報告；采購。
3、工程部：經理，電腦工程師，機電工程師，技術員。
負責所有設備的日常操作及維護保養；處理突發事故。
4、保安部：經理，保安員。
負責日常保安工作；處理突發事件
5、清潔部：經理，園藝師，清潔員。
負責公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護。
6、業務部：經理，業務員，公關員。
負責租售及其他有償服務；公共關系維系及拓展。
在實際運作時，可根據經營項目的規模大小適當調整部門設置，如規模小的可將財務部和業務部歸并到行政部，如同時管理幾個物業的，則可在行政部之上設總經理公室或將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。
三、進行物業管理定位
（一）物業管理定位的考慮因素
物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中，物業管理已經占據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務的重要性更加突出。
物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？
體現物業管理定位的無外乎三個內容：
一是收費標準；
二是服務內容；
三是管理水平。
收費標準是直接體現檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業管理是由某著名的物業管理公司來管理，該公司人員的素質、以往的業績，就基本上可以表示物業管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經過了消防、急救和擒拿格斗等專業訓練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應管理水平。總而言之，只有將以上這三方面內容都交代清楚了，才算是完善的物業管理定位。
（二）物業管理品牌效應
物業管理的品牌效應主要是體現在對銷售的促進作用上。物業管理不同于口香糖，它是一項實在的服務。因此，在品牌的創建上面沒有太大的想象空間。一間物業管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創意就可以，它是經過多年的實際經營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的餓物業管理公司是使人們對所售物業產生信任及對將來的服務感到安心的重要因素之一。
物業管理根據項目性質和目標客戶背景的不同，在創建品牌時，其側重點會有所不同。工薪階層對物業管理的檔次和服務項目要求并不高。除了維修保養、保安清潔這些最基本的服務外，其他的能免則免，關鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因為設施先進，功能多，故而客戶可能會在技術方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術不過關將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。
四、物業管理企業資金籌集
物業管理企業作為獨立法人。應實行"自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業，在經濟效益中屬于微利性的行業，當前除少數物業管理企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么，物業公司應如何籌集資金呢？
渠道A：收費物業管理企業按收費規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。
渠道B：小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提取。
1）維修基金的籌集
對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特殊原因，維修基金不足時，經業主委員會決定，可臨時向業主籌集維修費用。
2）維修基金的使用
維修基全在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，物業管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托物業管理企業實際操作使用；業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果物業管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
3）建立完善的監督機制
對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業主委員會，缺乏監督機制。
4）建立物業管理維修基金管理中心
建議各城市由政府部門建立物業管理維修基金管理中心，將全市的物業維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。
渠道C：多種經營收人
物業管理企業不能只依賴于物業管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務，開辟物業管理的經費渠道，通過規模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業管理費用。多種經營是物業管理企業籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向
渠道D：開發建設單位給予一定的支持開發建設單位向物業管理企業提供啟動資金和維修養護費用，即開發商應從開發項目的建設成本中提取1％一2％作業物業管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業管理企業優惠提供商業、服務業用房，增加物業管理企業的造血功能，使其以業養業。另外，物業管理企業還可以從開發建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。
渠道E：政府多方面的支持
（1）制定收費的標準，加強管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區還不能完全按市場價收費。
（2）對房改房，原產權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。
（3）在主融稅收方面提供優惠政策。
（4）撥發一定的城市建設維護費，用于小區共用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區日常管理費用的負擔。
（5）在舊小區內，在規劃允許的前提下，新一些商業用房，以成本價或低價的租金提供給物業管理企業，增加住宅小區購物、家政服務等經營性收入，彌補物業管理經費不足。
渠道F：介人物業出租
物業管理企業利用自身對物業熟悉的優勢，為業主和租房者提供高效優質的專業服務。物業管理企業從事物業出租對三方都有好處：對于租房者，不用和業主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業管理企業做中介，不會上當受騙；對業主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業管理企業來說，則可利用專業優勢獲得一定的餓中介利潤。物業管理企業如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售業務，在增加物業管理企業收益的同時，在一定程度上激活房地產市場。
五、剖解導致行業性虧本的七大因素
因素A：物業管理規模小
原因分析：目前，物業管理行業性虧本狀態的形成在很大程度上是由于物業管理規模小，物業管理規模效益沒有形成所致。
處理對策：加快物業管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優化配置。
因素B：物業管理人員配置不合理
原因分析：物業管理人員配置不合理主要表現在兩個方面：一是物業管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業管理費，有的甚至還不夠；二是物業管理人員素質低。
處理對策：一方面物業管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優秀人才從事物業管理，同時加強物業管理人才的培訓和培養，提高物業管理行業的人才素質，進而提高物業管理的經濟效益。
因素c：物業管理收費低
原因分析：物業管理是一種特殊的服務性行業，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利未能全部體現。
因素D：物業管理收費難
原因分析：業主拒交物業管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉變，部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒；二是物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意；三是物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。
處理對策：一是要加強物業管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強物業管理法規建設，特別要制定物業管理收費的實施細則，少物業管理收費爭議；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，提高物業管理服務質量，使業主樂意交費，接收服務；四是提高物業質量和其他服務質量，消除業主對物業質量等的抱怨情緒，從而提高業主交費的自覺性和警覺性。
因素E：物業管理配套役施不齊全，物業管理難度太
原因分析：現在有一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的物業管理，致使物業分散，配套設施不齊備，物業管理隱患多，這給物業管理帶來了一定的難度，造成物業宮理成本高，物業管理難以提高水平、提高檔次。
處理對策：各新建小區在規劃、設計時必須充分考慮到日后的物業管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業管理公司要提前介入，參與小區的規劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區配套設施。
因素F：物業管理手段落后，管理成本高
原因分析：我國現階段的物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。
處理對策：新建小區要加強小區智能化實施建設，舊小區也要盡量加強小區智能化設施的建設和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段。從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本。
因素G：物業管理服務項目單一，牧業管理公司自身造血功能差
原因分析：物業管理是一種綜合性的服務行業，除開展常規的物業管理項目外，還應開展多種經營，走以業養業的道路。
處理對策：房地產開發商要對物業管理公司的物業管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經營牲用房等。同時，物業管理公司也要想方設法根據小區自身的特點和業主的實際需求，開展多種項目服務，使其服務功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經濟效益。
六、締造物業管理新概念
概念A：零干擾服務
汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現在景田城市花園的“零干擾服務”是物業管理的一種新突破。概念B：氛圍管理
在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區接受并加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。
概念C：個性化服務
在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。概念D：“管理報告”制
我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業推出“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。
概念E：產學聯手
1999年11月下旬，一群學主走上了金地物業管理的各個崗位；一批金地物業的管理骨干，則走進了深圳職業技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業的管理骨干在進行了系統的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上了新的管理崗位。
概念F：“一拖N”管理
中海物業在管理跨度上加大、規模優勢凸現的情況下創造出的“1拖N”的管理架構彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區管理處為區域管理中心，由它對周邊小區新管理處實行工作統一安排、分頭實施，人員統一調度、分點駐守，管理統一標準、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作。“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少了2成以上。
七、物業管理扭虧為盈秘訣
秘訣A：業主自治與專業化服務相結合的“共管式模式”
1991年，該公司在惜鑒國外同行經驗的基礎上，率先在天景花園推行由業主參與小區物業管理，成立了國內首家業主社團法人組織一一“業主管理委員會”。
秘訣B“寓管理于服務之中”的模式
1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。
秘訣c：“無人化管理”模式
公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”。“無人化管理”可以簡單用一個公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業化服務程序。“無人化管理”不僅可以節省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導致的矛盾。
秘訣D：“個性化管理服務”模式
在剛剛接手管理的萬科地產開發的樓高160多米，被公認為國內領先并達國際水準的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務”管理新模武。個性化管理服務是一種新型管理服務模式：是對原有模式的延伸。作為一種服務模式，其宗旨不僅在于針對業主的某些個性需求策劃一些特別的服務，重要的是改變一種管理服務與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務項目，模式的建構是要建立一種個性化服務項目能動式的孵化機制，建立信息（包括業主需求信息）輸入或服務輸出的動態循環系統。
秘訣E：人才理念和顧客理念一一“以人為本”
“以人為本”包括兩方面：對顧客，強調“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競容是朋友”的原則，并明確提出“我們的使命是持續超越我們的顧客不斷增長的期望。”對員工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。
秘訣F：共管式（業主自治與專業化服務相結合）
和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業管理公司---中海物業管理公司。在“中海物業”有這樣一個量化標準：凡是“中海物業”管理的小區，大廈標準層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發現，“中海物業”還有一堆的量化標準：小區內綠地草坪高度保持在4一8厘米；道口崗亭保安員對進出車輛換證時間不超過20秒鐘；維修組24小時上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內趕到現場一一“中海物業”作為香港著名上市公司的下屬物業管理公司，充分掌握了港式物業管理的特點，并且還吸收了物業管理設備上現代化高效率的特點、日本式物業管理理程序嚴謹一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業管理模式，”中海物業”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準確地掌握中國國內物業管理法規及運作程序，能夠恰當地處理物業管理中的各種問題。
秘訣G：經營理念一一運用創造性思維
公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現公司其他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經營業務的任何地區，都要成為對當地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務”這一發展目標。
一、新形勢下物業管理在公共圖書館運營過程中的作用及地位
時代變化了，行業發展了，現代公共圖書館的各項需求升級，對后勤管理服務的內涵和外延都提出了新要求，向社會引入物業管理服務，是時展的趨勢，其在圖書館后勤管理服務中所發揮的作用是不可替代的。其次為確保公共圖書館功能的正常運作，降低運行成本，提供各種高效率的服務，使日常工作流程更合理化，確保建筑物及設備設施保值。傳統的設備設施維護管理側重于現場管理，對其日常運行做好維護管理，以各種設備能夠正常運行作為工作目標，比如電梯故障、停電漏水、廁所疏漏、桌椅維修、電話線路等，但隨著網絡技術、管理智能化建設的推進，現代技術充分融入到各種設備管理維護中去，實現網絡實時監控，自動化運行管理，傳統的圖書館后勤管理服務模式已經跟不上時代的步伐。隨著知識經濟的不斷發展，讀者對信息服務質量的要求也越來越高，公共圖書館的服務內容也必須不斷拓展才能滿足讀者的信息需求，相應的所需設備、物品也越來越多樣化。圖書館后勤管理也要適應這一變化，為圖書館日常服務運營提供有力的后勤保障，由此可見，公共圖書館中物業管理的地位十分重要。
二、公共圖書館傳統后勤管理的主要問題
首先，專業后勤管理人才匱乏，受圖書館人員編制所制約，不可能同時招進各專業的管理人員，人才是保證圖書館后勤管理高效性的決定因素。公共圖書館物業管理工作涉及專業廣，事務瑣碎，不僅要管物，還要維護紀律的政策性與原則性，而且從某種意義上講也屬于一種技術性工作。因此要求物業管理工作人員不僅要具備專業的管理知識，并且物業管理需要接觸的人員特別廣泛，要求要有較強的與人溝通能力，要以禮貌與殷勤的態度對待每一位讀者，要求一線崗位的安管人員具有良好的形象，接受過一定的禮儀課程培訓。圖書館屬一級消防防火單位，建立一支技術過硬的安防隊伍，對圖書館尤為重要，但目前大部分傳統圖書館管理模式，都不具備這些條件。其次，圖書館傳統管理涵蓋范圍不夠廣泛。新形勢新環境下，圖書館的服務范圍也進一步擴大，其中一些對外服務內容經過約定可以納入物業管理的范圍，如一線服務口讀者接待、圖書上架、整架、存包、復印裝訂、圖書打號蓋章、貼書標、書刊交換、各類讀者活動、固定資產實物管理等等，而現在很多圖書館的后勤管理還僅停留在保安、綠化、衛生、機電設備維護等階段，涵蓋面不夠廣泛。其實圖書館內部物品搬運、讀者活動及展覽的場地布置、會議接待，圖書館臨時勞務用工等均屬于現代圖書館物業管理的范疇。最后，圖書館后勤管理任務重，困難大。如果按上述擴大圖書館后勤管理的涵蓋范圍，那么后勤管理任務將會十分繁重，同時還要增加大量人員編制才可能完成，比如公共圖書館存放大量的書刊、雜志、光盤等各類載體的文獻資料，其中不乏珍貴的古本，需要做好清潔、防蟲、防霉等工作；隨著多媒體技術的普及，很多圖書館均設置了報告廳，涉及到大量音響視聽設備，因此圖書館的工作內容跟多個專業密切相關。相應的，物業公司要保證管理的有效性，就必須配置各個對口的專業人才加以維護管理，包括音響維修、調試、消防、電力等；此外，很多圖書館均是全天候、全年候地處于開放狀態，那么物業管理就要提供必須的保障，保證圖書館水電供應充足、計算機網絡正常、中央空調運行平穩等，再加之公共安全、消防安全等一系列工作，均加重了圖書館后勤管理任務。此外對于公共圖書館而言，讀者是其最重要的管理對象，因為公共圖書館通常實行全開放，讀者量比較大，相應的就會存在諸多問題，包括物品存放、個人穿著、偷盜行為等，看似簡單卻存在較大難度，如果未經專業職業道德培訓的物業管理人員，處理不當，可能會產生一些不良的社會影響，圖書館很容易成為這些不良影響的受害者。因此，傳統圖書館后勤管理存在較大困難，必須對管理人員做好職業道德及圖書館規章制度的培訓管理，全面樹立“以人為本”、“服務重于管理”的理念。
三、圖書館物業管理的運作方式
現階段公共圖書館會根據自身的實際情況選擇不同的物業管理運行方式，常見的包括兩種，一種是圖書館自行管理，另外一種則是在自行管理的基礎上委托社會物業公司進行管理，無論選擇哪種運作方式，均要視自己的規模、經濟條件而定。此處主要針對第二種管理模式進行介紹。首先，確定委托管理的內容范圍及服務須達到的指標并進行成本核算，一般來說，主要包括：館舍大樓建筑維護、設備設施維護、安防管理、環境綠化、室內外保潔、大樓智能化設備、設施維護、會議接待、展覽場地布置、圖書上架、整架、圖書打號、蓋章、貼書標、司機和一些臨時勞務委派等等。成本核算一般以工種實際用人來計算成本，一個物業公司人員組成包括：公司經理、經理助理、保安隊長、領班及安保員工、工程助理及員工、保潔領班及員工、環境綠化員工組成，除員工的工資及按規定提取的保險和福利費、制服費、清潔衛生費、綠化維護費、供保潔、保安、工程人員使用所購置的電動潔具、通訊、電動工具等用品、公司合理的利潤，由于各種自動化控制、網絡及通訊、視頻等新技術集成到一些設備、設施中去，物業工程人員一般只屬于“看守型”操作，這種輕視日常保養，“維持型”管理方式，不僅對設備、設施的壽命造成影響，而且也會增加事故發生的隱患。因此圖書館還必須通過招標的方法來選擇一些經過資質認證、信譽好、專業能力強的設備、設施維護公司進行維護與保養，為降低成本，可把兩者整合在一起共同進行維護，把本來應該屬于物業工程人員負責的日常運行、巡檢、監控和一些基本的維修由物業工程人員承擔，設備、設施保養，檢測、維修由專業維保公司負責，通過合同約束，明確兩者之間的職責范圍，各行其責。其次，如綠化所需的一定的設備、花木、綠色盤栽，可以包干交由物業管理公司來進行定期維護與更換，效果和成本控制會明顯好于圖書館自己購置，有助于圖書館整體形象及社會形象的提升。最后，重要項目必須由圖書館親力親為。圖書館的一些關鍵部門，如古籍書庫、網絡機房、檔案室等重要場所，重要項目不適合外包給物業管理公司管理，那么就要與自身的實際情況、財政情況相結合，選擇適用的物業管理模式。比如綜合布線與網絡系統等工作，盡管在圖書館系統采購與建設初期，專業的網絡設備公司會提供完善的售后服務及維修合同，但是日常運行中簡單的故障排除與調試運行關系到圖書館服務的穩定性，如果都由網絡公司來處理，無法保證其實效性。因此圖書館內部要設置專業人才專門從事該項工作，從一開始就參與到各項工作的規劃、設計、布線等環節中，這樣既可以降低管理成本，還可以培養人才，為其今后獨立工作打下一定的基礎。
作者：張志紅 單位：廣西壯族自治區圖書館
關鍵詞：政府機關、辦公樓、物業管理、市場化
中圖分類號： TU243.1 文獻標識碼： A 文章編號：
一、現代政府機關辦公樓物業管理的特殊性要求
1、具有較高的技術性。
機關辦公樓通常系大型智能化寫字樓，建筑規模大、配套設施全，集各種先
進技術設備之大成，配備有中央空調系統、高檔電梯、樓宇自控系統、保安監控
系統、火災報警系統、大型停車庫（場）、通訊和互聯網集成系統和辦公自動化系統等。這些設備設施系統涉及多項技術和學科，技術含量高。
2、具有高度的政治性和保密性。
這是機關辦公樓物業管理與其他類型物業管理活動的根本區別。黨政機關是
辦理黨務政務工作的重要部門，涉及到首腦機關的重要活動和重大決策，關系著
黨和國家的重大利益。
3、安全保障要求高。
政府機關辦公樓往往是所在地的政治核心場所，防范治安案件、防火災等要
求較高，機關物業管理必須加強樓內外各區域的巡邏檢查，針對各種可能發生的
突發事件，建立完善應急方案：如火災預案、刑事案件處理預案、意外人身傷害
處理預案、公共衛生應急預案等。
4、服務要求特殊。
機關物業管理在保安服務工作中，經常要配合政府有關部門處置上訪人員的任務，在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護好機關辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣。領導參加的會議服務、衛生保潔要按照星級飯店標準要求進行服務，有時節假日、休息日要正常運轉，這要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業奉獻精神。
5、對環境有更高的要求。
機關辦公樓人員聚集，流動性較大，易出現臟、亂和建筑及配套設施損壞等
問題。同時，機關辦公寫字樓又是政府為民辦事、體現行政效率的重要場所，因
此，對辦公樓的環境有更高的要求：整潔、明亮、穩重、大方，方便工作人員辦
公，方便市民來辦事。
二、目前政府機關辦公樓物業管理存在的問題
1、物業管理企業運行問題多。
一是物業管理市場發育不足。由于物業管理在中國發展時間不長，市場進入
門檻低，導致良莠不齊，管理型、專業型、大型、小型各類物業管理企業混雜一
起，市場選擇機制尚未完全形成。
二是人員素質不高。主要表現為實際從事物業管理的人員中取得職業資格的
人數不多，具備高級管理資格的人員更少。
三是員工流失率高。由于物業管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工
工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率。人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩定和風險的形成。
2、服務質量監管體系不齊。
一是監管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業主代表，對現代社會化專業化的物業管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業公司等契約關系尚難以接受。
二是服務對象參與度不高。好的物業管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現實的機關辦公大樓物業管理除少數服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。
三是質量監控體系不全。對于物業管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。
3、相關法律法規的缺位。
一是《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法規、規章不盡完善，其相關規定主要針對住宅區物業，而寫字樓物業尤其是機關辦公樓（區）類的特
殊物業還無相應條款。
二是機關事務管理工作立法仍未完成。因為沒有相應法律法規的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據，在對政府機關辦公樓實行社會化物業管理時，對物業管理的監管職能等關系尚無明確的法律界定。
4、經費保障難以規范。
一是尚無相應收費標準。目前政府機關辦公樓物業管理收費尚無相應的規范和標準。在實際操作層面，業主在選擇物業公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離。
二是物業管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業管理的消費者是廣大的機
關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業管理也是一種需付費的商品
的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數的現象時有發
生。
三是財政支付政策不明。實施物業管理主要體現為花錢買服務，其費用比較低，由于物業管理范圍不一、標準不一，物業管理定價往往是物業管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業管理制定財政支付政策，其發展前景將很不明朗。
三、解決存在問題的對策
1、完善行業法律法規。
物業管理行政主管部門要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規，促進依法管理，建議具體區分物業管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區）的條款，解決目前《物業管理條例》太籠統、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產管理、辦公用房分配、機關物業管理、公務消費等方面分層級制訂標準。
2、大力培育專業化物業管理市場。
目前，各省、市、縣直至鄉鎮級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區），這一類市場規模特別龐大，為促進行業發展應具體做好以下工作：
一是行業主管部門應盡快細化物業管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區）物業管理市場，將其從住宅區物業管理市場中區分開來。
二是機關事務管理部門應制訂全國性黨政機關物業管理的統一要求，如保密性工作規定、安全保衛規定、機關會議標準流程、車輛管理規定等等。
三是加強人才隊伍建設，應針對機關、醫院、學校等不同類型物業的特點，從職業經理人、專業人才、操作員工等層面加強培訓交流，依靠高素質隊伍提升行業服務質量。
3、逐步規范經費保障標準。
一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產等行業主管部門對機關辦公樓、醫院、學校等特殊物業尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯合物價、房產等行業主管部門，根據辦公樓（區）的層數、面積、設備數量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期物業管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業發展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據。
二要逐步在政府內部實行租金制。考慮到黨政機關的實際情況，現階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金。辦公用房租金分別納入使用部門和產權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業管理經費開支等用途。
4、建立健全服務質量監管體系。
一要實行集中統一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發，將保障
機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理。
二要建立完善質量監管體系。目前機關事務部門要按服務質量監管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛、會務保潔、車輛管理等各項物業管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，應充分運用現代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發放意見征求表、邀請外部專業部門鑒定等方式，對物業管理公司運行情況進行考核管理。
三要嚴格獎懲、優勝劣汰。機關事務部門通過獎懲激勵機制加強質量管理，保持物業公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監管體系進入良性循環軌道。
四、結語
政府機關辦公樓物業管理的市場化，取決于行業法律法規的完善、經費保障標準的規范、專業化市場的培育和服務質量監管體系的健全等四條措施。
參考文獻
[1]李尚麗.政府機關的物業管理創新服務 中國物業管理,2006（10）
[2]陳道玉.淺談行政機關之物業管理 現代物業,2007（7）
在學院領導極其恩施富源物業管理公司的協助下我們期待以久的實訓如期進行。上午在富源物業三樓會議室舉行歡迎儀式，那一刻從我們的臉上看出，富源物業是同學們實習的最佳場地。他們公司跟我們一樣都是經過周密的安排和高度重視，做的是那樣的讓人滿意無缺。貴公司經濟學教授袁玉鳴說：恩施富源物業管理有限責任公司于XX年3月正式登記注冊成立，注冊資本金100萬元，物業管理企業資質等級三級。公司下設經理室、辦公室、財務室、工程部、環境部、保安部。現有員工120人，其中：管理人員22人，專業技術人員26人。管理物業面積43萬平方米，房屋33棟，住戶700戶，行政辦公樓宇4棟，星級賓館1座，水泵房4座、鍋爐房6座，總建筑面積16萬平方米，綠化面積26萬平方米。
公司在恩施州(市)房產局的指導下，在州電力總公司及其直屬單位的高度重視和大力支持下，經過不斷的探索和總結，積累了豐富的物業管理服務經驗，培養和鍛煉了一大批物業管理專業人才，物業管理服務工作取得了可喜的成績，得到了州電力總公司及其各直屬單位和州(市)房產管理主管部門的充分肯定，贏得了社會各界的高度評價。所管理的物業小區在XX年被評為“湖北省第一批園林式住宅小區”，XX年被州人民政府評為州級綠化模范單位;2010年被湖北省電力公司評為XX年年度保衛工作先進集體;在2010年11月參加全國行政企事業單位后勤管理研討會，我公司物業管理模式及經驗做了典型交流，受到了與會專家和學者的充分肯定;2010年被湖北省消費者委員會評為2010年度“3.15誠信維權單位”。
公司目前的經營范圍有：物業管理(持證經營)、園林花卉經營、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經營商場、電力廢舊物資收購及銷售。
恩施富源物業管理有限責任公司是目前恩施州物業管理企業中，物業管理范圍最寬，面積最大，基礎最好，起點最高、綜合實力最強物業管理企業。
恩施富源物業公司的服務要嚴格按照以人為本是我們服務的核心，和諧發展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務實﹑精益求精是我們永遠的追求，誠信服務是富源物業走向社會化、專業化和經營化必備的行業素質。上午這一課主要有兩個目的：其一讓大家對富源物業公司機構設置、企業文化建設、公司運作模式以及企業從業人員素質有個了解;第二讓大家適應環境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細節體現了富源物業公司領導幫子建設不一般，從上到下無不井井有條。把會議室給我們當床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來構建社會主義和諧社會呀。把我們當作員工看啦上下班實行簽到制時時刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對我們都進行考核問我們學到了什么還有那些沒有搞清楚不厭其煩。
這一個禮拜來，我從富源物業公司管理實際出發結合書本知識大體對物業管理有了一個能讓自己比較滿意的感性認識，從客戶服務《窗口服務、大廳接待及會務服務需要注意的相關細節》;工程維修《鍋爐房及其設施設備、給水房、房屋排水系統、地下水箱、電梯房、配電房進行參觀》;安全防衛《小區巡邏、門崗、車輛管理、閉路電視監控、消防系統》和物業環境管理《小區保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經產生了感情不舍離去，我們走的那一天同學們都感覺好慚愧沒有給富源物業公司留下點什么、做點讓人難忘的事好像都沒有，在這里只能說謝謝為我們安排實習的每一位師傅了。
實訓后我對物業管理的認識：物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。
如何規范物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面工作：
1、要樹立風險意識和規范發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：
(1)明確物業管理委托合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規服務，哪些是收費項目;權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確，只是協助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。
一、充分認識物業保安管理工作重要性
加強物業保安管理工作，提高物業保安管理水平，是動態環境下強化社會治安防控體系建設的必由之路，也是日益嚴峻復雜的社會治安形勢的緊迫要求。從黨的十六屆四中全會提出的提高黨的執政能力建設，構建社會主義和諧社會的高度出發，對維護社會穩定，加強和完善社會治安綜合治理工作機制，依法打擊各類犯罪活動，保障人民群眾生命財產安全提出了更高的要求。作為中高檔及涉外住宅集聚的城區，長寧的物業保安管理水平直接關系到長寧的形象和投資環境。要推進長寧社會和經濟的可持續發展，迫切需要有一個良好的社會及居住區治安環境作保證。隨著社會和經濟的發展，人民群眾對居住的環境、居住的安全提出的要求越來越高。
物業小區的保安管理工作是一項工作時間長，勞動強度大，工作責任重的工作，事關人民生命財產安全。與一般工作不同的是，處理正常工作日之外的夜間和節假日安全事務往往是保安管理工作的重中之重，因為這些時間段往往是一些安全隱患易于顯現的時間，因此夜間和節假日的物業保安工作就顯得尤為重要。但是，長期以來由于房地部門在這些時段內缺乏檢查、監督的機制，造成一些物業小區內的保安管理工作存在著不少隱患，急需整改。這次與公安分局聯合制定的《實施意見》就是要把對物業保安管理工作納入聯合管理的機制，通過各自的管理途徑，實施各自的管理手段，進一步完善物業保安的管理機制，從源頭上防止物業小區內各類安全問題的發生。
所以我們必須高度重視社區保安工作，要求措施有力，發展迅速，效果明顯。我們要虛心向兄弟省市學習先進經驗，為進一步促進、提高物業保安管理水平，為創建一個和諧發展的社會環境打下基礎。
二、房地部門要切實履行監督職能，全力配合公安部門切實加強物業保安管理工作
加強我區的物業保安工作，整體提高我區物業保安管理工作的質量要靠各職能單位的通力合作和全體物業公司的全力配合。只有充分發揮房地局、公安分局管理、監督、檢查和指導的職能，聯手我區區域內實施物業管理的各個物業公司，形成居住小區安全防范的整體合力，才能把這項工作落到實處，從而完善我區物業保安管理機制，形成安居樂業的良好環境。
我們要充分發揮房地管理職能，房地局作為房地產行政管理部門，對其治安防范責任落實與否負有監督和檢查的職能，責無旁貸。我們要從實踐“三個代表”，提高執政能力和落實“讓群眾高興，讓黨放心”要求的高度，做好行政管理工作。房地局作為物業管理企業的行業主管部門，應督促、指導物業公司做好居民區內治安防范工作，對措施不力，造成不良后果的物業公司，應依照有關規定進行批評教育甚至處罰。
我們要發揮房屋協管員隊伍的作用，房屋協管員隊伍既是市政府“萬人就業工程”的項目之一，更是房地行政職能在社區管理中的延伸和強化，也是房地專業執法隊伍的補充。房屋協管員的職能之一，就是督促物業公司加強物業保安巡視力度，提高物業保安工作成效，所以要充分發揮這支隊伍在治安防范工作中的重要作用。
我們要配合公安部門以居住物業小區經理記分工作為抓手，根據《上海市居住物業小區經理記分試行標準》的相關規定，對物業保安工作抓的不得力的，對小區經理給予扣分處理。同時我局在收到派出所開具的《物業保安檢查告知書》后，將視違規情節，對小區經理予以扣分處理，并督促物業公司落實整改措施。對小區經理實行記分是我局根據市房地資源局文件精神，結合我區物業保安管理工作的實際情況進行管理的抓手之一，旨在通過強有力的制約措施，督促物業公司對保安工作這一關系到全體小區居民生命財產安全的重大問題予以應有的重視，并及時捉補遺漏，消除小區的安全隱患。
此外，我們要將物業保安工作作為房地行政部門對物業企業資質和從業人員資格的日常管理的重要內容，實行治安一票否決制，對治安不達標及產生發現問題拒不整改的情節，作為物業管理企業資質升級的一項重要審批依據，以確保將物業治安工作的管理納入房地行政部門法制化管理軌道。
三、物業公司要積極落實《實施意見》，提升物業保安工作整體水平
目前全區絕大多數的居民區都已經實施了四位一體的物業管理模式，物業公司作為四位一體的組織者和執行者，必須落實其在治安防范工作中的責任。物業公司是居民區安全保衛工作的直接責任人，其下轄的保安員隊伍是居民區治安巡邏和防范的專業隊伍和力量，如何用好這支隊伍，很大程度在于物業公司的管理是否到位；在居民區治安防范工作中，需要投入資金進行技防、物防建設和開展各項專門工作，這筆資金中有相當部分通過物業維修基金和物業管理費來實現；物業管理部門和居委會是兩條線的工作協作關系，能否在實際工作中協調好這種關系，也是居民區治安防范工作成功與否的關鍵因素之一。因此物業管理公司已經成為居民區治安防范工作中不可或缺的重要環節。凡是善于協調和物業的關系，善于調動和利用物業的資金優勢，積極爭取職能部門與社區的領導的支持，治安防范工作較為主動，工作就開展得比較順利。
關鍵詞:住宅小區;物業管理;管理制度;人員素質
1問題的提出
住宅小區物業管理行業是隨著房地產的開發和使用而興旺起來的，屬于一個朝陽產業，有很好的發展前景。從我國首家物業管理公司1981年在深圳成立至今，物業管理行業在我國的發展已經歷經30多年，業務范圍涉及到城市各類樓宇、商業、街道以及各類型社區，特別是住宅小區的物業管理工作更為普遍。但是由于我國法律對物業管理的有些問題還缺乏詳細的規定，更由于住宅小區物業管理還沒有引起足夠的重視，在物業管理制度、人員素質和資金方面都存在著一些問題，所以社會上普遍存在著對住宅小區物業管理不滿意的呼聲。雖然新聞媒體對此也進行了報道和促進，但是最根本的問題一直沒有得到解決。對這些問題進行梳理后，論述如下。
2住宅小區物業管理中存在的主要問題
2．1住宅小區物業管理制度不健全一些住宅小區物業公司沒有一套完善的物業管理制度。雖然有些住宅小區物業公司也在辦公室的墻壁上掛著制度規定，但是那都是為了應付檢查臨時弄的花架子，沒有實施細則，更沒有相配套的懲罰措施。對住宅小區物業管理缺乏科學的整體設計，對人員管理的分工和協作沒有明文規定。
2．2住宅小區物業收費標準沒有科學統一的規范依據且普遍存在收費難的現象住宅小區物業收費標準都是公司自己制定的，沒有統一的制度，計算公式和標準的設計不夠科學。因此，業主們總是感覺收費太高，與享受到的服務不成正比，而物業公司又認為收費偏低、成本太高、入不敷出，沒有辦法提供高質量的物業服務。有的業主多年不交物業費，以此來作為抵抗物業費過高或對物業管理質量不滿意的行動。有的物業公司則以少提供或不提供應有的服務作為對業主的回報。二者爭執不斷，沒有一個妥善的解決辦法，導致雙方矛盾不斷升級，甚至發展到封門、堵路、打架、打官司等，嚴重影響了業主的正常生活和物業管理工作的正常開展。
2．3物業公司服務意識淡薄，服務水平低，管理力度不夠物業公司將自己凌駕于業主之上，無視甚至侵害業主權益，比如物業公司對停車場和垃圾分類管理都不到位，存在著只管收費，沒人管理的現象。垃圾分類工作更是一直沒有落實，物業公司對此沒有得力的措施，許多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作為廚房垃圾處理了，這樣對社會環境造成污染和破壞。另外門衛管理比較松懈，小商小販和外來車輛經常出入小區，對業主的財產和生命構成不安全隱患。
2．4物業公司規模小、抗風險能力低相當部分住宅小區物管企業整體規模較小、資質偏低，甚至沒有取得相應資質，企業經理既是領導又是員工，加上幾個保潔人員和保安人員就組成一家物業公司，經營管理項目少、面積小，無法取得規模經營效益，競爭力不強，經營狀況差。
2．5物業管理人員素質參差不齊，高素質人才不穩定，流失現象比較嚴重
2．5．1依據有關資料，以下幾類人員在物業公司的人員流失現狀中比較嚴重首先是服務型和基礎操作型崗位的員工，也就是一線員工，如保潔人員和保安人員。這些人員年齡偏大，文化水平不高，素質高低不等，身體健康狀況不穩定，他們的流失比率最高。其次是各項目經理等中層管理人員，這些人員較易被其他企業挖走，因為他們既掌握物業管理的相關理論知識，又有豐富的工作經驗，他們有足夠的能力與業主溝通，解決棘手問題，能獨當一面。再次是本、專科畢業的大學生，這些人的學歷層次比較高，接受新生事物比較快，對個人發展及薪酬水平期望值較高，他們轉行或者轉入別的物業公司基本是出于企業發展前景問題，個人心態變化，或者角色變化等原因引起的［1］。
2．5．2物業管理行業人才流失的原因①對物業服務認識的偏見和入職門檻偏低。②臟亂的工作環境。③薪酬水平偏低及福利保障不到位。④不重視員工培訓影響員工個人發展。⑤缺乏人文關懷和應有的尊重［2］。
2．5．3物業公司人員現狀對物管企業產生的不良影響主要表現的幾個方面①企業經營成本的上升，這主要是人才流失所造成的，主要有新員工的招聘以及培訓;老員工的離職引發的成本損失和新進員工工作失誤或浪費引發的成本等等。②導致業主對物管企業的滿意度降低。只有工作時間越長的員工才越能了解業主的需求，也越可以提供給業主更好的服務。很多物業公司的保潔人員、園藝工人、保安人員都是直接從農村找來的，或是其他行業的下崗職工，甚至是傷病殘人員，沒有經過專門的訓練，不能與業主有效溝通，不能很好地了解業主的需求。③物業公司對小區環境管理不負責。對亂搭亂建置之不理，對日益增多的流浪狗、流浪貓等不能有效管理，致使小區狗屎、貓糞到處都是，影響了居民的生活質量。對健身場地和健身器材管理不夠，有些損壞了也得不到及時維修，對小區內的綠化、景觀更是顧及甚少，導致好多住宅小區環境惡劣、臟亂差如同集貿市場。
3加強住宅小區物業管理的對策
3．1加強物業管理部門乃至全社會對物業管理重要性的認識，完善住宅小區物業管理的規章制度隨著房地產業的迅速發展，以及決定居民生活水平的資產、收入和支出的增加，物、物權、物業、物業管理和物業服務的概念，悄然進入了我們的工作和生活。所有與物有關的事物，都從根源上與物權密不可分。因此，講物業，首先就要從根源上講物權，然后講物業管理和更高層次的物業服務。物業管理是一種管“物”的理念，然而由于物業每天幾乎都實實在在的與業主打著交道，所以物業管理人的覺悟要上升到為業主和房屋使用人服務的高度，為打造和諧社會做出自己的貢獻。我們有了物是為了利用，現代由重歸屬向重利用轉變。我們平時接觸最多的物業，就是住宅小區的物業。物業作為行業來說，是相對于動產所說的，涉及對不動產所進行的管理、經營和服務的第三產業。而物業管理服務主要有兩個方面:一是對配套的設施設備和相關場地進行維護、養護;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，也包括交通和車輛管理等。此外，還有特別委托，為百姓提供物業服務合同中沒有約定的服務項目，還可以接受供水、供氣、供熱等公用事業等單位的委托，為其向業主代收代繳相關費用。從一些做得比較好的物業管理范例來看，拓展物業管理的服務范圍，在建設具有高度認同感和歸宿感的和諧社區，是大有可為的。還要從觀念上更新，要從物業管理，向物業服務上轉變。這種態度的轉變，意味著，站在服務的角度上看待問題，也是物業管理走向縱深發展的必經之路。
3．2嚴格市場準入和清出制度，完善市場競爭機制鼓勵企業做大做強，強化量化考核和監督檢查，加強信用檔案管理，積極引導物管企業加強科學管理，走專業化和市場化發展之路，兼并整合小企業，發展大型企業集團。促使物管企業轉變服務觀念，強化服務意識和遵紀守法意識，提高管理和服務水平。
3．3加大物業人才培養和管理力度，嚴格落實持證上崗制度通過反饋率比較高的招聘方式，如網絡招聘、校園招聘、人才交流會等來挑選物業管理專業畢業的大學生，以及在物業公司工作過的經驗豐富的人才，這樣的人才能夠以更快的速度適應公司的企業文化和工作崗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，適當提高員工的基本工資和福利，并建立長效的激勵機制，采取能者多勞和多勞多得這樣的薪資制度，通過長短期激勵互相結合的有效措施，將員工個人的利益和企業長期的發展相結合，通過精神層面與物質層面的雙重激勵吸引并留住員工。企業可按比例針對管理崗位建立一個“人才儲備庫”，明確以企業內部培養為主導，兼以外部招聘的管理人員招聘制度，提高對企業員工綜合素質和工作業績的考核力度;為員工制定轉崗計劃，讓那些工作突出而且通過了考核測評的一線員工獲得轉崗和晉升的機會。為達到知識的實用性和系統性，應對專業技術崗位，如:保潔、安保、工程、綠化、客服、前臺等進行專業技術培訓，還需加強人文素養以及各項公共類課程培訓，譬如:應用文寫作、公關禮儀、溝通技巧、應急處置、計算機操作等采用系列課程的方式。此外需對培訓方式加以豐富，通過拓展培訓、工作交流、實操培訓、外請培訓等眾多培訓方式來實現員工興趣的提高，使員工意識到培訓是一種福利和獎賞，也是自己的一大收獲。以人為本，通過郊游、晚會、游戲、競賽等各種激勵方式提升員工的認同感和歸屬感，使員工感受到企業對自己的認可和尊重，他們便不會輕易跳槽和被其它企業挖走，使企業擁有穩定的人力資源保障。
3．4更新業主住房觀念，促使物管企業與業主有效溝通受我國計劃經濟下城鎮住房制度影響，業主傳統的觀念是只管住房，不管掏錢管房。新的住房觀念應該是，住房既是一種消費，也是一種投資。物業服務也是商品，也需要有償使用，而且業主的費用投入與得到服務的質量和數量是成正比的，交物業費是義務，業主不能以拒繳物業費抗辯維權。物管企業要嚴格落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務賬目，嚴格按照標準收費，按規定項目進行費用開支，不斷提高服務水平和服務質量，以優質的服務換取業主的信任和支持，提高收費率。業主主要理解、支持和監督物管企業。雙方在有效溝通、包容理解、互幫互助上下功夫，使其關系正常化。
3．5提高整個物業管理行業的服務意識和服務質量只有提高了物業管理的服務意識，提高了物業管理公司的服務質量，才有可能提高收費標準，有可能提高服務人員的工資待遇。所以應該抓緊時間對員工進行培訓，切實提高服務質量和服務水平。這是一個全行業的大問題，也是一個重要的問題，有待于我們進行專題研究。
參考文獻:
各房地辦事處、各物業管理企業：
根據市房地局《關于進一步做好房屋安全防范、應急維修工作的通知》的要求，結合實際情況，現就做好房屋安全防范，應急維修工作通知如下：
1．各物業管理公司，在“五·一”前夕組織人員，針對所管各類物業的具體現狀和可能發生的房屋結構或構件危險、裝飾層坍塌、水患、火災、漏電、煤氣泄漏、高空墜物、電梯關人或墜落、“溝、管、井、箱”作業、建筑或生活垃圾堆放、消防設備設施、假山和親水平臺、樓宇玻璃大門等防范措施進行全面檢查和記錄，發現問題及時整改，避免造成財產損失和人員傷亡等重大事故。
2．在“五·一”前夕，對業主的空調室外機架、雨蓬花架、曬衣架、陽臺花盆、吊掛雜物等自我安全檢查的注意事項，應在樓道進口的明顯部位告示。對小區內施工現場加強管理，尤其是對施工腳手架穩固、底芭檔芭牢靠、路面開挖、窨井蓋掉換、挖溝排管、施工材料堆放、建筑垃圾等防護措施，應切實加強檢查，發現問題及時整改，不留隱患。
3．各物業管理企業要結合防汛防臺工作，對去年以來屋漏保修的住戶進行全面的回訪和復查工作，對目前仍未解決的滲漏點、要及時予以維修，保證住戶在汛期生活不受影響。還要對居住區內明溝、暗管及房屋的天溝、雨水管等管道進行一次循環疏通，確保汛期溝管暢通，避免因暴雨造成居住區路面、住戶室內積水。
4．各物業管理企業還應對有避雷設施的建筑物進行全面的檢查與測試，發現問題及時修理，防止雷擊事故發生。對電梯、水泵要加強檢查與維護，確保正常運轉。
5．各物業管理企業要全面落實24小時受理報修制度，要通過各種形式將責任人、報修點、報修電話等告知居民，對水、電、管道堵塞、電梯故障及其它屬于危險性的維修項目，企業的搶修隊伍應在30分鐘內趕到現場及時處理。對在規定時間內無法到達現場或無能力應急處置的單位，近期內必須整改，在未完成整改前，必須委托延吉、殷行房屋急修中心進行應急維修。
6．各單位要關注氣象變化，加強氣象監聽，街道臺風警報或遇雨量較大時，各級領導必須進入指揮崗位，加強值班，有關人員必須及時到崗，做好防汛防臺的聯絡與突況的處理工作，搶險救災隊伍作好投入搶險工作的一切準備，確保防汛搶險工作有序、快捷進行。
7．物業管理企業和物業管理小區要進一步建立健全安全防范應急預案，明確物業管理企業安全防范應急處理程序、組建安全應急防范搶險預備隊伍、配備應急搶險器材。物業管理企業應急預案于4月30日前交所在地房地辦事處。
8、五·一”前夕，各房地辦事處要加強對全區物業管理企業房屋安全防范，應急維修工作的落實情況進行檢查，檢查結果將作為小區經理年檢注冊考評的重要條件，同時也將作為物業管理企業資質等級評定的主要依據。請各物業管理企業務必要牢固樹立“責任重于泰山”的意識，從落實“三個代表”重要思想，保護人民生命財產安全的高度，充分認識做好本市居住物業管理小區公共區域安全防范、應急維修工作重要性、緊迫性。尤其在近期氣候多變的情況下，要切實關心居民的居住生活，增強安全防范工作的自覺性，使居住物業小區的安全防范工作真正落到實處。
