開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產策劃畢業論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

郊區住宅大盤遠離城市中心區域，項目選址通常具備良好的自然生態環境，房產價值增長速度快，開發商以其獨特的開發模式獲得了比較理想的收益，如重慶市的龍湖地產等。另一方面，房地產開發商也面臨著許問題。本文主要研究了泛城郊地區住宅大盤開發的界定及影響因素，并提出了泛城郊地區住宅大盤開發的具體措施.

關鍵詞:泛城郊地區；住宅大盤；開發影響因素；研究

1.泛城郊地區住宅大盤的界定及特征

泛城郊地區住宅大盤是指由一個或多個房地產商單獨或者聯合在城市郊區或者泛城郊地區進行開發的商品住宅。泛城郊地區住宅大盤主要具有以下特征：

1.1開發區域的限制房地產商進行房地產開發活動的區域必須限制在城市郊區.

1.2開發規模的限制

并不是所有的在郊區進行的商品住宅開發活動都可以稱為泛城郊地區住宅大盤開發。必須有一定的規模限制，通常情況下，構成大盤開發的基本條件開發規模至少應為數千畝.

1.3房地產商扮演雙重角色

房地產商除進行泛城郊地區住宅大盤開發活動之外，還必須承擔一定的城市基礎設

施和配套設施的建設經營責任.

1.4房地產商實力雄厚泛城郊地區住宅大盤開發的規模決定了房地產商必須擁有雄厚的實力，開發主體既可為一個獨立的房地產公司，又可為多個房地產公司的聯合體.

2.泛城郊地區住宅大盤開發的重要意義

2.1加快了城市化進程

泛城郊地區住宅大盤開發最直接、最重要的影響就是加快了城市化進程，促進了城市經濟大發展。隨著城市中心區域的快速發展，原有城市發展模式已不能承載城市經濟的進一步發展。大多數城市開始采取離心擴散式的發展模式，主動向城市郊區擴展。一方面可以擺脫城市中心發展所帶來的人口、交通、經濟等壓力；另一方面，城市郊區資源也得到了有效利用，城市規模得到了不斷發展。城市郊區住宅大盤的開發使房地產商積極的介入到城市開發的過程中來，實力雄厚的房地產企業在建設郊區住宅大盤的同時，也承擔了城市郊區部分基礎設施和配套設施的建設和經營，帶動城市郊區經濟、商業、交通業、房地產業的發展.

2.2居住環境得到了明顯改善

城市中心區域經過長期的發展過程，中心區的土地價格變得十分昂貴，房地產商進行住宅開發的難度越來越大。同時，很多城市的中心區域已經變成了城市的商業中心和金融中心，再加上擁擠的交通環境，已經很難建成宜人的居住環境。此外，現代人們對住宅環境的要求也不斷提高.

在以上多種因素的作用之下，房地產商將目光投向了地價低廉、環境優美的城市近郊區.

2.3有利于城市規劃

泛城郊地區住宅大盤的開發有利于城市的總體規劃，泛城郊地區住宅大盤的開發往往是在城市規劃部門的統一籌劃之下進行的，在規劃過程中。規劃部門必然會考慮其與發展規劃中的各功能區域的劃分和布局相吻合，且與城市工業、商業及其它產業的調整和城市空間布局的調整也必然呈相輔相成的關系.

2.4對于房地產商既是機遇，又是挑戰

房地產開發商面對泛城郊地區住宅大盤開發的機遇，要綜合考慮自己的實力，抓住機遇，適時轉型。房地產開發商應該通過各種方式提高自身的綜合能力，以增強其競爭力.

3.泛城郊地區住宅大盤開發影響因素分析

3.1市場定位及影響因素

泛城郊地區住宅大盤開發市場定位主要包括以下內容：（1)泛城郊地區住宅大盤的市場價格定位；（2）泛城郊地區住宅大盤的目標客戶定位；（3)泛城郊地區住宅大盤的經營屬性定位；（4)泛城郊地區住宅大盤的規劃設計定位；（5)住宅大盤的建筑結構設計定位；（6)住宅大盤的建設方案設計定位.

3.2開發模式影響因素泛城郊地區住宅大盤開發項目是一種大規模、多功能、規劃性的綜合性房地產項目開發，它打破了傳統意義上的單純的房地產開發模式。根據已有的泛城郊地區住宅大盤開發經驗分析，泛城郊地區住宅大盤開發運作模式可分為兩種模式，即開發商單獨進行開發模式和多個開發商聯合開發模式.

3.2.1開發商單獨開發運作模式。

開發商單獨開發運作模式的典型代表為廣州市的祈福新村項目。在這種模式中，開發商可以在項目中掌握更多的話語權。但由于開發商獨立承擔泛城郊地區住宅大盤項目開發建設也加劇了自身的負擔，開發商將大量人力、物力投入到一個項目中，也減少了其它項目上獲利的可能性。就目前的房地產行業市場發展狀況而言，幾乎很少有開發商愿意采用這種開發模式.

3.2.2多個開發商聯合開發。

在泛城郊地區住宅大盤項目開發過程中，由于項目的開發規模巨大，使很多的中型房地產開發商無法參與，一些大型房地產開發商也面臨實力不足的問題，這就使得房地產開發商實行聯合開發變為可能，也為中小型房地產開發商聯合介入郊區住宅大盤項目開發提供了機遇。采用聯合開合運作模式的典型代表是廣州市番禺區的“華南板塊”。但這種開發運作模式在實際應用過程中開發商往往會從自身利益出發，各自為政。不利于泛城郊地區住宅大盤的整體開發建設.

3.3相關政策影響因素

泛城郊地區住宅大盤開發政策因素主要包括：產業政策、土地政策、城市規劃以及金融政策等方面。產業政策是國家和地方政府為了實現一定的經濟和社會目的而對產業的形成和發展進行干預的各種政策的總和。產業政策直接影響房地產行業的發展方向。土地政策是指國家和地方政府出臺的相關城市土地決定、規定、意見、通知等。土地政策成為影響房地產開發最直接的風險因素。具體來講，土地政策對城市郊區住宅大盤開發風險影響主要表現在：土地利用規劃、土地取得方式和年度土地利用指標等三個方面。城市規劃是為實現一定時期內城市發展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排的行動步驟，并不斷付諸實施的過程泛城郊地區住宅大盤開發過程中，一方面政府在制定和調整城市規劃的時候就要全面考慮，使城市規劃體現出其宏觀性、整體性、長期性和靈活性；另一方面，房地產開發商也要及早預測當地城市的規劃目標，選擇到增值潛力較大的區位。金融政策是指中央銀行為實現宏觀經濟調控目標而采用各種方式調節貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經濟的各種方針和措施的總稱.

一般說來，一個國家的宏觀金融政策主要包括：貨幣政策、利率政策、匯率政策等三大政策.

3.4區位選定影響因素

泛城郊地區住宅大盤開發區位影響因素主要包括：經濟因子、設施因子和位置因子三個因素.

3.4.1經濟因子。

泛城郊地區住宅大盤開發區位影響因素中的經濟因子主要包括：區域經濟發展水平、國家和地區房地產行業發展水平、區域經濟居民的收入水平、區域經濟居民的消費水平等。不同區域的經濟發展水平決定了房地產區位價值的不同，因為在經濟發展水平較高的區域內居民可以享受到更高的個人收入、更好的個人發展空間、更高的生活質量.

3.4.2設施因子。

泛城郊地區住宅大盤開發區位選擇的獨特之處是十分注重社會性基礎設施的配套建設和其完整性。具體是指泛城郊地區住宅大盤項目周圍的基礎設施、生活設施、商業設施、教育設施、娛樂設施、醫療設施以及交通設施等.

3.4.3位置因子。

泛城郊地區住宅大盤開發項目如何選址將直接影響到開發商的利潤和居住著的經濟效益或生活滿意程度。其中，位置因子是影響泛城郊地區住宅大盤區位選取的關鍵因素，主要反映在項目選址地的發展狀況，交通便利狀況，項目選址地的自然環境和人文環境等.

3.5經營管理影響因素

經營管理是郊區住宅大盤開發的最后一個階段，也是最重要的一個環節。在地產項目開發的全過程中，開發商面臨的主要任務就是盡快的將所建房屋出售出去，并回收資金獲得投資利潤。在這個過程中，房地產開發商將面臨著許多風險因素，如房地產市場的供求風險、財務風險、時間管理風險、溝通管理風險、經濟風險和內部決策與管理風險等。其中最重要的還是營銷策劃影響因素、物業管理影響因素以及其他因素.

4.泛城郊地區住宅大盤開發的具體措施

4.1準確的確定項目市場定位

市場定位對泛城郊地區住宅大盤的營銷具有關鍵作用，開發商要做好住宅大盤開發的市場定位工作。對于市場價格定位，要制定出合理的租售價格，一方面要維持開發商既有的利潤水平；同時，也要為購房者所接受。開發商必須明確住宅大盤建成后的市場目標客戶，只有判斷好目標客戶，才能獲得預期目標。為此，開發商要認真分析該區域人口構成比例，合理預測市場需求分析，開發相應的建筑市場。對于住宅大盤的方案設計方面，一方面要符合建筑設計及城市規劃要求，保證建筑設計及結構設計的質量；同時優化建設方案，做好住宅大盤項目開發的具體實施建設；此外，還要根據預測的目標客戶類型制定相應的設計方案.

4.2選擇適當的開發運作模式

選擇適當的開發運作模式也是房地產開發商進行風險規避的重要手段之一。這主要取決于房地產開發商的實力和郊區住宅大盤項目的建設規模。在郊區住宅大盤開發過程中，如果住宅大盤的項目并不是超級巨盤，而且房地產開發商具備足夠的實力對項目進行單獨的開發建設，那么開樣的降低了開發商的開發成本，縮短了開發周期，加快了郊區住區的配套設施完善和建設。此外，開發商對住宅大盤項目的選址離城市不宜過遠，或者選擇發展不成熟的區域，避免開發的住宅大盤項目避免成為一座“孤島”，而需要與城市形成一個自然的連綿帶.

4.5制定有效的經營管理方案

房地產營銷一直就在房地產的發展過程中擔負十分重要的角色，它能夠以獨特的主題策劃為中心，綜合利用各種營銷手段，在消費者和開發商之間建立密切的聯系，使產品能夠快速、準確地直達消費者.

現階段，只要房地產企業認清形勢，房地產策劃能有效地整合房地產項目資源，充分發揮它的特長，增強項目的競爭能力，以贏得自己的主動權.

參考文獻

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