開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)策劃畢業(yè)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

郊區(qū)住宅大盤遠離城市中心區(qū)域，項目選址通常具備良好的自然生態(tài)環(huán)境，房產(chǎn)價值增長速度快，開發(fā)商以其獨特的開發(fā)模式獲得了比較理想的收益，如重慶市的龍湖地產(chǎn)等。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著許問題。本文主要研究了泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)的界定及影響因素，并提出了泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)的具體措施.

關鍵詞:泛城郊地區(qū)；住宅大盤；開發(fā)影響因素；研究

1.泛城郊地區(qū)住宅大盤的界定及特征

泛城郊地區(qū)住宅大盤是指由一個或多個房地產(chǎn)商單獨或者聯(lián)合在城市郊區(qū)或者泛城郊地區(qū)進行開發(fā)的商品住宅。泛城郊地區(qū)住宅大盤主要具有以下特征：

1.1開發(fā)區(qū)域的限制房地產(chǎn)商進行房地產(chǎn)開發(fā)活動的區(qū)域必須限制在城市郊區(qū).

1.2開發(fā)規(guī)模的限制

并不是所有的在郊區(qū)進行的商品住宅開發(fā)活動都可以稱為泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)。必須有一定的規(guī)模限制，通常情況下，構成大盤開發(fā)的基本條件開發(fā)規(guī)模至少應為數(shù)千畝.

1.3房地產(chǎn)商扮演雙重角色

房地產(chǎn)商除進行泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)活動之外，還必須承擔一定的城市基礎設

施和配套設施的建設經(jīng)營責任.

1.4房地產(chǎn)商實力雄厚泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)的規(guī)模決定了房地產(chǎn)商必須擁有雄厚的實力，開發(fā)主體既可為一個獨立的房地產(chǎn)公司，又可為多個房地產(chǎn)公司的聯(lián)合體.

2.泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)的重要意義

2.1加快了城市化進程

泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)最直接、最重要的影響就是加快了城市化進程，促進了城市經(jīng)濟大發(fā)展。隨著城市中心區(qū)域的快速發(fā)展，原有城市發(fā)展模式已不能承載城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展。大多數(shù)城市開始采取離心擴散式的發(fā)展模式，主動向城市郊區(qū)擴展。一方面可以擺脫城市中心發(fā)展所帶來的人口、交通、經(jīng)濟等壓力；另一方面，城市郊區(qū)資源也得到了有效利用，城市規(guī)模得到了不斷發(fā)展。城市郊區(qū)住宅大盤的開發(fā)使房地產(chǎn)商積極的介入到城市開發(fā)的過程中來，實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在建設郊區(qū)住宅大盤的同時，也承擔了城市郊區(qū)部分基礎設施和配套設施的建設和經(jīng)營，帶動城市郊區(qū)經(jīng)濟、商業(yè)、交通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.

2.2居住環(huán)境得到了明顯改善

城市中心區(qū)域經(jīng)過長期的發(fā)展過程，中心區(qū)的土地價格變得十分昂貴，房地產(chǎn)商進行住宅開發(fā)的難度越來越大。同時，很多城市的中心區(qū)域已經(jīng)變成了城市的商業(yè)中心和金融中心，再加上擁擠的交通環(huán)境，已經(jīng)很難建成宜人的居住環(huán)境。此外，現(xiàn)代人們對住宅環(huán)境的要求也不斷提高.

在以上多種因素的作用之下，房地產(chǎn)商將目光投向了地價低廉、環(huán)境優(yōu)美的城市近郊區(qū).

2.3有利于城市規(guī)劃

泛城郊地區(qū)住宅大盤的開發(fā)有利于城市的總體規(guī)劃，泛城郊地區(qū)住宅大盤的開發(fā)往往是在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一籌劃之下進行的，在規(guī)劃過程中。規(guī)劃部門必然會考慮其與發(fā)展規(guī)劃中的各功能區(qū)域的劃分和布局相吻合，且與城市工業(yè)、商業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和城市空間布局的調(diào)整也必然呈相輔相成的關系.

2.4對于房地產(chǎn)商既是機遇，又是挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)開發(fā)商面對泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)的機遇，要綜合考慮自己的實力，抓住機遇，適時轉型。房地產(chǎn)開發(fā)商應該通過各種方式提高自身的綜合能力，以增強其競爭力.

3.泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)影響因素分析

3.1市場定位及影響因素

泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)市場定位主要包括以下內(nèi)容：（1)泛城郊地區(qū)住宅大盤的市場價格定位；（2）泛城郊地區(qū)住宅大盤的目標客戶定位；（3)泛城郊地區(qū)住宅大盤的經(jīng)營屬性定位；（4)泛城郊地區(qū)住宅大盤的規(guī)劃設計定位；（5)住宅大盤的建筑結構設計定位；（6)住宅大盤的建設方案設計定位.

3.2開發(fā)模式影響因素泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)項目是一種大規(guī)模、多功能、規(guī)劃性的綜合性房地產(chǎn)項目開發(fā)，它打破了傳統(tǒng)意義上的單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式。根據(jù)已有的泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)經(jīng)驗分析，泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)運作模式可分為兩種模式，即開發(fā)商單獨進行開發(fā)模式和多個開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)模式.

3.2.1開發(fā)商單獨開發(fā)運作模式。

開發(fā)商單獨開發(fā)運作模式的典型代表為廣州市的祈福新村項目。在這種模式中，開發(fā)商可以在項目中掌握更多的話語權。但由于開發(fā)商獨立承擔泛城郊地區(qū)住宅大盤項目開發(fā)建設也加劇了自身的負擔，開發(fā)商將大量人力、物力投入到一個項目中，也減少了其它項目上獲利的可能性。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展狀況而言，幾乎很少有開發(fā)商愿意采用這種開發(fā)模式.

3.2.2多個開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。

在泛城郊地區(qū)住宅大盤項目開發(fā)過程中，由于項目的開發(fā)規(guī)模巨大，使很多的中型房地產(chǎn)開發(fā)商無法參與，一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨實力不足的問題，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商實行聯(lián)合開發(fā)變?yōu)榭赡埽矠橹行⌒头康禺a(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合介入郊區(qū)住宅大盤項目開發(fā)提供了機遇。采用聯(lián)合開合運作模式的典型代表是廣州市番禺區(qū)的“華南板塊”。但這種開發(fā)運作模式在實際應用過程中開發(fā)商往往會從自身利益出發(fā)，各自為政。不利于泛城郊地區(qū)住宅大盤的整體開發(fā)建設.

3.3相關政策影響因素

泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)政策因素主要包括：產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、城市規(guī)劃以及金融政策等方面。產(chǎn)業(yè)政策是國家和地方政府為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目的而對產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展進行干預的各種政策的總和。產(chǎn)業(yè)政策直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。土地政策是指國家和地方政府出臺的相關城市土地決定、規(guī)定、意見、通知等。土地政策成為影響房地產(chǎn)開發(fā)最直接的風險因素。具體來講，土地政策對城市郊區(qū)住宅大盤開發(fā)風險影響主要表現(xiàn)在：土地利用規(guī)劃、土地取得方式和年度土地利用指標等三個方面。城市規(guī)劃是為實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市發(fā)展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排的行動步驟，并不斷付諸實施的過程泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)過程中，一方面政府在制定和調(diào)整城市規(guī)劃的時候就要全面考慮，使城市規(guī)劃體現(xiàn)出其宏觀性、整體性、長期性和靈活性；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商也要及早預測當?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標，選擇到增值潛力較大的區(qū)位。金融政策是指中央銀行為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經(jīng)濟的各種方針和措施的總稱.

一般說來，一個國家的宏觀金融政策主要包括：貨幣政策、利率政策、匯率政策等三大政策.

3.4區(qū)位選定影響因素

泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)區(qū)位影響因素主要包括：經(jīng)濟因子、設施因子和位置因子三個因素.

3.4.1經(jīng)濟因子。

泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)區(qū)位影響因素中的經(jīng)濟因子主要包括：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、國家和地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平、區(qū)域經(jīng)濟居民的收入水平、區(qū)域經(jīng)濟居民的消費水平等。不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)區(qū)位價值的不同，因為在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的區(qū)域內(nèi)居民可以享受到更高的個人收入、更好的個人發(fā)展空間、更高的生活質(zhì)量.

3.4.2設施因子。

泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)區(qū)位選擇的獨特之處是十分注重社會性基礎設施的配套建設和其完整性。具體是指泛城郊地區(qū)住宅大盤項目周圍的基礎設施、生活設施、商業(yè)設施、教育設施、娛樂設施、醫(yī)療設施以及交通設施等.

3.4.3位置因子。

泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)項目如何選址將直接影響到開發(fā)商的利潤和居住著的經(jīng)濟效益或生活滿意程度。其中，位置因子是影響泛城郊地區(qū)住宅大盤區(qū)位選取的關鍵因素，主要反映在項目選址地的發(fā)展狀況，交通便利狀況，項目選址地的自然環(huán)境和人文環(huán)境等.

3.5經(jīng)營管理影響因素

經(jīng)營管理是郊區(qū)住宅大盤開發(fā)的最后一個階段，也是最重要的一個環(huán)節(jié)。在地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中，開發(fā)商面臨的主要任務就是盡快的將所建房屋出售出去，并回收資金獲得投資利潤。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨著許多風險因素，如房地產(chǎn)市場的供求風險、財務風險、時間管理風險、溝通管理風險、經(jīng)濟風險和內(nèi)部決策與管理風險等。其中最重要的還是營銷策劃影響因素、物業(yè)管理影響因素以及其他因素.

4.泛城郊地區(qū)住宅大盤開發(fā)的具體措施

4.1準確的確定項目市場定位

市場定位對泛城郊地區(qū)住宅大盤的營銷具有關鍵作用，開發(fā)商要做好住宅大盤開發(fā)的市場定位工作。對于市場價格定位，要制定出合理的租售價格，一方面要維持開發(fā)商既有的利潤水平；同時，也要為購房者所接受。開發(fā)商必須明確住宅大盤建成后的市場目標客戶，只有判斷好目標客戶，才能獲得預期目標。為此，開發(fā)商要認真分析該區(qū)域人口構成比例，合理預測市場需求分析，開發(fā)相應的建筑市場。對于住宅大盤的方案設計方面，一方面要符合建筑設計及城市規(guī)劃要求，保證建筑設計及結構設計的質(zhì)量；同時優(yōu)化建設方案，做好住宅大盤項目開發(fā)的具體實施建設；此外，還要根據(jù)預測的目標客戶類型制定相應的設計方案.

4.2選擇適當?shù)拈_發(fā)運作模式

選擇適當?shù)拈_發(fā)運作模式也是房地產(chǎn)開發(fā)商進行風險規(guī)避的重要手段之一。這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的實力和郊區(qū)住宅大盤項目的建設規(guī)模。在郊區(qū)住宅大盤開發(fā)過程中，如果住宅大盤的項目并不是超級巨盤，而且房地產(chǎn)開發(fā)商具備足夠的實力對項目進行單獨的開發(fā)建設，那么開樣的降低了開發(fā)商的開發(fā)成本，縮短了開發(fā)周期，加快了郊區(qū)住區(qū)的配套設施完善和建設。此外，開發(fā)商對住宅大盤項目的選址離城市不宜過遠，或者選擇發(fā)展不成熟的區(qū)域，避免開發(fā)的住宅大盤項目避免成為一座“孤島”，而需要與城市形成一個自然的連綿帶.

4.5制定有效的經(jīng)營管理方案

房地產(chǎn)營銷一直就在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中擔負十分重要的角色，它能夠以獨特的主題策劃為中心，綜合利用各種營銷手段，在消費者和開發(fā)商之間建立密切的聯(lián)系，使產(chǎn)品能夠快速、準確地直達消費者.

現(xiàn)階段，只要房地產(chǎn)企業(yè)認清形勢，房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，充分發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，以贏得自己的主動權.

參考文獻

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