時間：2022-10-28 21:33:56
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)培訓(xùn)總結(jié)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
特殊的商業(yè)房地產(chǎn)
客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級：初級客戶――商業(yè)運營商，終級客戶――消費者。一方面，商業(yè)運營商不同的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對的消費者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的風(fēng)險。
開發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運營模式，注重資產(chǎn)的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。
經(jīng)營管理的復(fù)雜性 以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類豐富，對于不同業(yè)態(tài)類型要采取相異的經(jīng)營管理模式，增加了后期經(jīng)營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。
在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大、受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見因素，具有更大的風(fēng)險；在后期的運營中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類豐富，不利于后期的經(jīng)營管理，從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，后期經(jīng)營管理水平有待進一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營管理水平、檢驗前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項目的順利進行、完善項目管理水平，就要積極地開展商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價。
商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價是在商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并到達一定設(shè)計能力之后，對項目的前期工作、項目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進行調(diào)查研究，從而判斷項目的實施結(jié)果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效的信息反饋，對項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。
眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場的關(guān)注，但其風(fēng)險之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規(guī)避風(fēng)險，指導(dǎo)在建或新建項目的順利進行，提高開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理水平，促進商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢在必行。
商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價作用
檢驗前期決策的正確性 在前期決策中，項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、投資分析等前期工作對項目的運作實施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進一步檢驗。EECRE是在建設(shè)項目投入使用后的管理經(jīng)營活動中進行的，許多評價參數(shù)來源于實際，評價結(jié)果更為真實。項目實施的效果如何、是否達到項目預(yù)期目標、規(guī)劃設(shè)計是否合理、項目的主要經(jīng)濟效益指標是否得到實現(xiàn)等問題都可以通過項目后評價得到檢驗。因此EECRE對項目的實施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。
指導(dǎo)其它在建或新建項目順利進行 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個復(fù)雜的過程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經(jīng)營管理等等。在這個過程中，有許多開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目在決策、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)改進措施和解決方法，減少同一問題在不同項目或同一項目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，及時反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項目的順利進行，實現(xiàn)項目預(yù)期目標，降低風(fēng)險
完善商業(yè)房地產(chǎn)項目管理水平 一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營管理部門，金融服務(wù)機構(gòu)，設(shè)計單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、估價、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專業(yè)機構(gòu)。項目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項目管理水平，使項目的建設(shè)與經(jīng)營更加順利的進行。
提高項目決策與經(jīng)營管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營，其運營周期比較長。在這個過程中，參與人員不計其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個點，沒能全面的了解與參與項目建設(shè)與經(jīng)營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，增強責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營管理工作，提高項目預(yù)測的準確性、經(jīng)營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經(jīng)營管理的科學(xué)化水平。
商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價內(nèi)容
EECRE的基礎(chǔ)是項目實際實施的結(jié)果與項目前期所確定的目標和各方面指標的對比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評價（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。
策劃與決策 拓展報建工作的總結(jié)評價、項目可行性研究的總結(jié)評價、項目總體策劃的總結(jié)評價、項目前期策劃與決策的經(jīng)驗教訓(xùn)等。
準備階段 項目勘察設(shè)計的總結(jié)與評價、對項目投融資方案的評價、采購招投標工作評價、開工準備的評價等。
建設(shè)實施階段 合同執(zhí)行的分析評價、工程實施及管理評價、項目資金使用的分析評價、項目竣工評價等。
運營階段 項目經(jīng)營管理狀況小結(jié)、項目效益預(yù)測等。
技術(shù)方案評價 工藝技術(shù)和設(shè)備評價、技術(shù)效果調(diào)查評價等。
經(jīng)濟效益評價 財務(wù)效益分析評價、經(jīng)濟效益分析評價等。
環(huán)境效益評價 項目的污染控制評價、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評價、自然資源的利用評價、環(huán)境管理能力評價等。
社會效益評價 就業(yè)影響評價、居民的生活條件和生活質(zhì)量評價、地方社區(qū)的發(fā)展評價等。
管理效果評價 組織結(jié)構(gòu)形式的評價、對人員的評價、組織內(nèi)部溝通、交流機制的評價、對激勵機制及員工滿意度的評價、組織機構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評價等。
目標評價 項目宏觀目標評價、項目建設(shè)的直接目標評價等。
持續(xù)性評價 項目可持續(xù)的制約因素分析、項目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項目持續(xù)性評價是要分析項目在建設(shè)投入完成之后，項目的既定目標是否還可以繼續(xù)；項目是否可以順利地延續(xù)進行下去；項目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來以同樣的方式建設(shè)同類項目等。項目的持續(xù)性評價應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項目持續(xù)的具體條件并預(yù)測其風(fēng)險。
商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價方法
EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：
對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項目計劃、決策和實施的質(zhì)量；有無對比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的情況與若無項目可能發(fā)生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。
邏輯框架法 它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復(fù)雜項目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。
成功度評價法 是依靠評價專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗，綜合EECRE各項指標的評價結(jié)果，對項目的成功程度做出定性的結(jié)論。
建立和完善EECRE體系建議
近年來，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價設(shè)計和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價工作。他們有項目后評價的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國外發(fā)達國家后評價的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。
加強對項目后評價工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔(dān)心項目在整個建設(shè)、經(jīng)營過程中的問題暴露出來，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。因此在進行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責(zé)任，使EECRE的工作人員不能充分了解項目建設(shè)和經(jīng)營的實際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時也大大降低了EECRE的可信度。同時，有相當數(shù)量的人認為，投入很多的精力和經(jīng)費進行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經(jīng)濟效益。
在開展EECRE工作中，涉及到與項目相關(guān)的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認識，保障EECRE的順利進行。
正確選擇EECRE評價時機 時機不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時機，對EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時間選得過早，項目效益和目標難以達到，項目所產(chǎn)生的影響不清晰；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)不能及時總結(jié)和推廣，不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進行。此時項目已經(jīng)過竣工驗收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營活動，初步取得了經(jīng)營效益和社會、環(huán)境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展EECRE，評價的結(jié)果不僅能客觀反映項目的實際情況，還能及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來新建項目的順利進行。
建立EECRE結(jié)果使用機制 EECRE體系中的一個決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)在投資項目和開發(fā)活動中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗教訓(xùn)可以在項目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項階段的項目選定、項目準備階段的設(shè)計改進、在建項目實施中問題的預(yù)防和對策、完工項目運營中管理的完善和改進等。建立EECRE結(jié)果的使用機制，提供和傳送已完成項目的執(zhí)行記錄，可增強項目管理的責(zé)任制和透明度，使EECRE的評價結(jié)果得到廣泛的運用，在其他在建或新建項目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。
建立EECRE人員培訓(xùn)機制 EECRE是一項極其復(fù)雜的工作，對評價人員素質(zhì)要求很高，要求后評價人員既懂投資、又懂得經(jīng)營，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟。因此，只有加強EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅實的基礎(chǔ)。
建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評價人員在整個評價過程中必須堅持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進行評價。同時還應(yīng)熟悉與項目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標準規(guī)范的相關(guān)知識和對有關(guān)專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價結(jié)論。
制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進行的重要前提是有一個可操作的科學(xué)合理的工作程序，進而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請一些項目外的人員加入，以利于客觀地對項目進行評價，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價結(jié)果客觀科學(xué)、真實可靠。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 雙語教學(xué) 體系 綜合教學(xué)效果
一、引言
隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，國際化進程日益加快，市場經(jīng)濟對于人才的需求表現(xiàn)出強烈的復(fù)合性。高等教育如何改變傳統(tǒng)模式，培養(yǎng)出適應(yīng)市場實踐的新一代大學(xué)生，成為當前教學(xué)改革的重要內(nèi)容。目前，雙語教學(xué)在一些高等學(xué)校開始實施，旨在使學(xué)生掌握本學(xué)科基礎(chǔ)知識的同時，獲得專業(yè)外語的應(yīng)用能力。如何進行有效的雙語教學(xué)，對這個問題現(xiàn)在有多方面的研究和探討：雙語教學(xué)方案的設(shè)計;雙語教學(xué)模式的研究;雙語教學(xué)效果的制約因素分析;香港雙語教學(xué)模式及其對內(nèi)地雙語教學(xué)的啟示;雙語課邀請外教短期授課的實踐與思考;其他關(guān)于具體課程的雙語教學(xué)等。雙語教學(xué)是現(xiàn)代教學(xué)改革的一個重要方面，使大學(xué)生多年積累的外語資源與實際專業(yè)應(yīng)用相結(jié)合，在增強能力的同時，就業(yè)機會大大增加，社會需求得到滿足。
為獲得良好的整體效果，雙語教學(xué)應(yīng)視作一個系統(tǒng)工程，它是以雙語講授為主的一個全方位的教學(xué)改革，“教學(xué)體系”的綜合作用至關(guān)重要，本文將對房地產(chǎn)專業(yè)的雙語教學(xué)體系作以探討。
二、教學(xué)規(guī)劃環(huán)節(jié)
1.教學(xué)計劃――哪些課程設(shè)定為雙語課程
在編制雙語教學(xué)計劃時，首先應(yīng)明確哪些課程設(shè)定為雙語課程。在初期，由于各種資源和條件的限制，全面開設(shè)雙語課程是不現(xiàn)實的，而隨意開設(shè)雙語課程對學(xué)校資源和學(xué)生時間都是浪費。在專業(yè)結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)以專業(yè)應(yīng)用（就業(yè)方向）為主線，開設(shè)一門或幾門雙語課程。例如，在房地產(chǎn)專業(yè)，簡捷的專業(yè)結(jié)構(gòu)為：專業(yè)基礎(chǔ)課（以企業(yè)管理、房屋建筑學(xué)為主）；專業(yè)課（以房地產(chǎn)開發(fā)為主）。因此，開設(shè)企業(yè)管理（business management）、房屋建筑學(xué)(architecture)、房地產(chǎn)開發(fā)(real estate development)課程為雙語課程。如果為雙語課程而設(shè)置雙語課程，不從實際的需求出發(fā)，必然是事倍功半，甚至無功而返。
對于雙語課程的課時數(shù)，應(yīng)在原課程課時基礎(chǔ)上適當增加。學(xué)生在學(xué)習(xí)專業(yè)知識的基礎(chǔ)上需要增強外語應(yīng)用能力，難度加大了，如果要獲得好的效果，不是流于形式，必須增加課時數(shù)。同時，需要增加實踐性環(huán)節(jié)，雙語教學(xué)的設(shè)置就是以應(yīng)用和就業(yè)為導(dǎo)向，沒有實踐性環(huán)節(jié)的鍛煉，學(xué)生難以產(chǎn)生深刻的印象和實際的能力。
2.課程大綱――門什么樣的雙語課程
在課程大綱環(huán)節(jié)，首先要明確課程的指導(dǎo)思想，也就是“這是一門什么樣的雙語課程”，通過這門課程，學(xué)生應(yīng)該達到什么水平。“水平”的確定應(yīng)適度，并且適量配合，不可過載。當前，雙語教學(xué)還處于起步階段，由于條件限制，雙語課程并非都應(yīng)是滿學(xué)時的雙語教授。例如，對于50學(xué)時的課程可以先開設(shè)20%～30%學(xué)時（10學(xué)時～15學(xué)時）為雙語教學(xué)。這需要實事求是地根據(jù)學(xué)生、教師等實際情況進行確定，以保障雙語教學(xué)效果。做到開設(shè)一節(jié)，達到一節(jié)的效果，寧缺毋濫。如果僅僅是為了雙語教學(xué)的形式和規(guī)模，不切實際，以專業(yè)知識加外文堆砌來教學(xué)，是不可取的。
對于雙語課程的教學(xué)內(nèi)容應(yīng)以實際應(yīng)用為導(dǎo)向，以未來學(xué)生從事的某一職業(yè)為核心來確定。現(xiàn)在，一些雙語教學(xué)一味強調(diào)使用原汁原味的外文原版教材進行教學(xué)，容易造成學(xué)生英語應(yīng)用能力增強，但在實際工作中對外交流能力欠缺。筆者認為，在這一方面，應(yīng)根據(jù)具體專業(yè)課程靈活變通。對計算機專業(yè)等自然科學(xué)類，可以代表國外先進技術(shù)的外文原版教材進行教學(xué)；對建設(shè)工程、人文科學(xué)等應(yīng)主要用外語講授國內(nèi)狀況，簡要介紹國外狀況。例如，在房地產(chǎn)相關(guān)雙語課程中，采用原版教材，如“REAL ESTATE：AN INTRODUCTION TO THE PROFESSION”（《房地產(chǎn)職業(yè)導(dǎo)論》）、“BASIC REAL ESTATE APPRAISAL”（《不動產(chǎn)評估基礎(chǔ)》），學(xué)生可以學(xué)習(xí)到美國房地產(chǎn)業(yè)的背景知識及操作方法，但對中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的操作如何及怎樣用英文表述卻不清楚。應(yīng)該情形地認識到，雙語學(xué)習(xí)內(nèi)容的用武之地主要是進入中國的外資公司，而到國外從事相關(guān)業(yè)務(wù)是必須要另行深造的，不屬于雙語教學(xué)應(yīng)用的主要范圍，至少對目前大多數(shù)雙語學(xué)習(xí)的學(xué)生是這樣。因此，雙語課程的實際應(yīng)用導(dǎo)向應(yīng)是中國業(yè)務(wù)之外文應(yīng)用，輔之以外國背景的介紹。故房地產(chǎn)相關(guān)雙語課程中應(yīng)主要講解“Law of the People’s Republic of China on the Administration of the Urban Real Estate”（中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法）、土地管理法以及中國房地產(chǎn)市場狀況和主要操作方式，對西方房地產(chǎn)加以簡要介紹，由此構(gòu)成課程的教學(xué)內(nèi)容核心。
3.教學(xué)日歷
教學(xué)日歷表述了課程講述的框架和順序，應(yīng)符合學(xué)生學(xué)習(xí)知識和掌握知識的規(guī)律。雙語課程的教學(xué)日歷的順序應(yīng)遵循的主線是：雙語課程的重要性和實用性認識、建立雙語學(xué)習(xí)興趣、基本知識的雙語教學(xué)、專業(yè)操作的雙語教學(xué)、總結(jié)與提高。教學(xué)日歷的框架應(yīng)做到結(jié)構(gòu)清晰、主次明確，理論結(jié)合實踐，教學(xué)手段豐富。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)雙語課程中，首先在Introduction （概述）一章中主要安排房地產(chǎn)雙語應(yīng)用的現(xiàn)實分析和實例，提高學(xué)生的興趣和重視程度，再按照房地產(chǎn)開發(fā)程序分別安排Feasibility Study and Decision（可行性研究與決策）、Preconstruction（工程前期）、Construction（工程建設(shè)）、Sale and Settlement（銷售與結(jié)算）等各章內(nèi)容，最后安排要點總結(jié)。
三、教學(xué)準備環(huán)節(jié)
1.教師
雙語教學(xué)中的教師素質(zhì)是教學(xué)成敗的一個關(guān)鍵因素。為了獲得理想的教學(xué)效果，需要教師在具備扎實的專業(yè)知識的基礎(chǔ)上，擁有過硬的外語應(yīng)用能力。對于雙語教師的培養(yǎng)，主要有三種方式。一是現(xiàn)在有些院校采用了聘請外教來短期培訓(xùn)一批批本校教師（一般為半年～一年）。這種方式是有益的，但只能提高本校教師的通用英語應(yīng)用能力，對專業(yè)英語應(yīng)用能力幾乎沒有幫助。二是針對專業(yè)來聘請專業(yè)外教培訓(xùn)本校教師。這種方式成本較高，效果遜于出國專業(yè)培訓(xùn)。三是最佳的途徑，聯(lián)系國外相應(yīng)機構(gòu)進行出國培訓(xùn)或直接從海外、海歸的專業(yè)人士中引進雙語專業(yè)教師。如果教師素質(zhì)不能保障，與其開設(shè)似是而非的雙語教學(xué)，不如放棄，實實在在做好本專業(yè)教學(xué)。
對于通過各種方式的自身努力，達到雙語教學(xué)素質(zhì)的教師，學(xué)校應(yīng)建立激勵和約束機制。達到標準，開設(shè)雙語教學(xué)；效果優(yōu)秀，給予重獎；達不到標準，撤消雙語教學(xué)。同時提供各種對外交流的機會和條件，幫助教師不斷進取。
2.學(xué)生
學(xué)生是雙語教學(xué)成敗的另一關(guān)鍵因素。對于專設(shè)的雙語課程，應(yīng)在本專業(yè)生源選擇前提下，學(xué)生的班規(guī)模控制在20人以內(nèi)。在雙語教學(xué)的初期，雙語課程沒有成為大學(xué)生必修課程之前，專設(shè)雙語課程的聽課學(xué)生應(yīng)選擇具有相當外語基礎(chǔ)、對雙語課程具有興趣的學(xué)生。如果對生源不加選擇，必然會造成學(xué)生聽不懂、缺乏興趣主動性，效率低下，進而影響其他學(xué)生。對于在部分課時開設(shè)雙語教學(xué)的課程，要求學(xué)生達到國內(nèi)專業(yè)操作的一般表述，通常可在大三、大四學(xué)生中普遍開設(shè)。
四、講授與應(yīng)用環(huán)節(jié)
雙語課程的講授主要做好三個方面：一是專業(yè)性；二是易懂性；三是生動性。
雙語課程在運用外語講解專業(yè)知識時，關(guān)鍵知識點應(yīng)做到專業(yè)、規(guī)范。例如，在《房地產(chǎn)開發(fā)》的英漢雙語課程中講解“土地使用權(quán)出讓”概念時，按法律出版社出版的《城市房地產(chǎn)管理法》（中英對照）概念講述:Granting of land-use right refers to acts that the State grants land users the right to use the State-owned land (hereinafter referred to as the land-use right) for certain number of years and the users shall pay the State a granting fee for the land-use right.（土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。）。對具有中國特色的房地產(chǎn)運作，應(yīng)講解規(guī)范詞匯。例如，住房的市場價（market price）、成本價（cost price）、標準價（standard price）、土地使用權(quán)劃撥（allocation of the land-use right）等的講解。
在易懂性方面，根據(jù)國內(nèi)專業(yè)的具體活動，采取多種表現(xiàn)方式，結(jié)合實際講解。例如，在分析商品房價格構(gòu)成時，通過具體某小區(qū)房價構(gòu)成來進行講解。
在生動性方面，可以采取圖解表達、實物表達、演示表達以及多媒體等多種方式進行。例如，在講解“容積率”的概念時，可綜合介紹國內(nèi)外情況：容積率在美國稱“floor-area ratio”(FAR)（建筑面積比），生動舉例解釋：For example, a FAR of 2 for a lot 15,000 square feet in area would permit a building with 30,000 square feet total area.（例如，在15000平方英尺的土地上，如建筑面積比為2，即表示其上所建的總建筑面積不得超過30000平方英尺）；容積率在英國稱“plot ratio”（容積率）和“floor-space index”(FSI)（建筑面積指標）。再通過以下公式、圖形表現(xiàn)容積率概念及其與建筑層數(shù)、建筑覆蓋率之間的關(guān)系。見式1、圖1。
（1）
Figure1Configurations illustrating FAR(floor area ratio)
雙語課程的應(yīng)用環(huán)節(jié)主要做好兩個方面：一是形式豐富多樣；二是內(nèi)容實用。例如，在《房地產(chǎn)開發(fā)》雙語課中，組織學(xué)生討論分析一個地塊的最佳用途（Highest and best use）、討論中國的住房制度改革（Reform of residential allotment system）；組織學(xué)生模擬訓(xùn)練商品房現(xiàn)售（Present purchasing for commodity houses）和商品房預(yù)售（Forward purchasing for commodity houses）。
五、結(jié)語
雙語課程結(jié)束，應(yīng)進行總結(jié)分析。首先，教師以講授形式在課堂上對雙語教學(xué)進行總結(jié)，指出學(xué)生取得的成績和進步，以及存在的不足和缺點，哪些應(yīng)該鞏固和加強，哪些應(yīng)該補充和提高，并提出今后繼續(xù)學(xué)習(xí)的有效方法。其次，教師應(yīng)該總結(jié)自身的優(yōu)點和缺點，發(fā)現(xiàn)在教學(xué)中存在的問題，找出原因，提高自己，以便提高下一屆的教學(xué)效果。
本文結(jié)合作者在《房地產(chǎn)開發(fā)》課程中的雙語教學(xué)實踐，提出了房地產(chǎn)專業(yè)雙語教學(xué)“體系”的重要作用，探討了雙語教學(xué)“體系”諸多環(huán)節(jié)問題的處理，“體系”的有效形成將產(chǎn)生巨大的綜合教學(xué)效果，對培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)的雙語人才發(fā)揮積極作用。
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近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項目和多整合的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)以客戶為準則、銷售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業(yè)無法快速進入發(fā)展階段。同時，在泡沫經(jīng)濟之下，各個房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，嚴重影響了公司的收入和經(jīng)濟效益，所以本文對房地產(chǎn)銷售公司的營銷現(xiàn)狀和解決方案進行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價值。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營銷管理
1房地產(chǎn)行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡述
從整體來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀后期，我國就實行了對房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會銷售，也可將其委托給中介進行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀初期才開始對房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來。從整體來看，我國的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產(chǎn)銷售模式采用了美國著名銷售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進此策略從而取得了成功，這項策略得到了廣泛的關(guān)注和認可，同時迅速發(fā)展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來，從之前的單一發(fā)展模式向多項模式發(fā)展，各個房地產(chǎn)公司都有了很大的進步，國外的銷售品牌也逐漸被引進到國內(nèi)，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國外房地產(chǎn)公司逐漸向中國靠近，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購買力，實現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費者對房產(chǎn)的購買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產(chǎn)市場淘汰。
1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價值體現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)的市場銷售模式對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營銷策劃更決定著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個行業(yè)的競爭力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時對房產(chǎn)購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場銷售模式上進行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場的運作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場存貨的壓力，有利于加強房地產(chǎn)市場行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過對整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場的走向和發(fā)展。只有合理地運行房地產(chǎn)營銷理論，通過市場調(diào)查和深入透徹的分析市場來預(yù)測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。
2房地產(chǎn)銷售公司營銷現(xiàn)狀分析
現(xiàn)如今，我國大型房地產(chǎn)銷售公司的營銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時服務(wù)的內(nèi)容和對象也更加廣泛。同行業(yè)的競爭也相對激烈，各個公司企業(yè)都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達到最大的效益保障。但是，事實總是不同的，針對客戶進行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說，銷售和服務(wù)不僅僅單純需要對經(jīng)驗的總結(jié)，更需要對產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤的開發(fā)。消費者是市場營銷模式的重點，為了保證經(jīng)濟效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費者的消費特征來進行市場定位，根據(jù)顧客的購買需求有針對性地進行分類銷售。同時，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進行房地產(chǎn)定價，從而得到最佳的效益成果。總體來說，就是根據(jù)消費者的需求來整合房地產(chǎn)市場。企業(yè)通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產(chǎn)品、價格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營銷方式來促進銷售。而對于房地產(chǎn)銷售來說，重點在于精準定位客戶，抓住客戶的購買心理，進行優(yōu)勢引導(dǎo)，充分挖掘客戶對產(chǎn)品地點、價格、配套等不同層級的依賴性進行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對不同開發(fā)商的多個項目同時。開發(fā)商的一個樓盤項目可以找一家公司“獨家”，也可根據(jù)其樓盤進駐多個銷售公司即“PK案場”。“獨家”和“PK案場”各有利弊。“獨家”的優(yōu)勢是案場靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場情況實時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差。“PK案場”的優(yōu)勢是渠道豐富，人員主動性強，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現(xiàn)場表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實時操作困難。
3房地產(chǎn)公司營銷管理
要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略的發(fā)展做出改變。
3.1品牌營銷
相對于銷售模式及運營重點，市場上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產(chǎn)企業(yè)都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區(qū)分開來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營銷的重點在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過的優(yōu)質(zhì)項目。上述非必須“獨家”，在品牌效力評判中“獨家”更具優(yōu)勢。因此好的品牌在市場上的項目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個名聲大噪的項目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優(yōu)質(zhì)項目外，也可以通過房地產(chǎn)營銷的合作渠道進行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓(xùn)
近幾年來，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進行全程陪護培養(yǎng)，即針對應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時間從幾個月發(fā)展到幾年。長時間的培訓(xùn)雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個部門的工作效率。經(jīng)過員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗的骨干培訓(xùn)員對企業(yè)本身的忠誠度也隨之升高。從長遠的發(fā)展來看，是極其有利的。
3.3團隊建設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團隊是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動性較大，因此在某一樓盤的團隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團隊需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達到整個團隊素質(zhì)的良性提升。
4銷售公司營銷模式設(shè)想
針對于上文對房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個方向。
(1)網(wǎng)絡(luò)營銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時代日新月異的更新，電子信息時代已經(jīng)走進了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺，在網(wǎng)絡(luò)上對自己公司的開發(fā)和建立進行宣傳。這種方式可以不與媒體進行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發(fā)展進行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費者的注意，隨時與客戶進行溝通。
(2)體驗營銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場銷售模式來看，體驗是客戶的最佳消費方式，通過對產(chǎn)品和商品的體驗來更深刻地了解消費。所以說，雖然體驗是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費者對商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗營銷就是從消費者的角度出發(fā)，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進行新的營銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實的體驗，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進行的體驗活動來參與互動，從而更好地體驗產(chǎn)品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗式活動，讓客戶參與進來，從而更加深刻的體驗消費的樂趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達到了比預(yù)期更好的效果，從而實現(xiàn)更好的營銷管理。
5結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來可謂是突飛猛進的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務(wù)機構(gòu)，所以也逐漸被社會所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的重點企業(yè)，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極的效益。
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1.在國家的經(jīng)濟水平方面，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國家GDP的增長聯(lián)系比較大，兩者波動基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長和銷售增長的關(guān)系來看，銷售增長直接影響投資的增長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和許多行業(yè)都是相互關(guān)聯(lián)的，所以會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的因素也就非常多，例如品質(zhì)、價錢、更新周期都會影響其發(fā)展。
2.在市場環(huán)境方面，個人購買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來越高。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中，對所開發(fā)的產(chǎn)品在銷售策略等方面都沒有提前計劃，那么就會導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不出去的可能性增加。
3.在資源環(huán)境方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的組成部分就是土地，受國家土地政策、土地市場的供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多潛在風(fēng)險。
4.在制度環(huán)境方面，國家制定的政策方面會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)。例如：國家對土地的利用或者開發(fā)會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的土地供應(yīng)；國家收取的稅費會影響到地產(chǎn)的波動價格，進而就會影響其銷售的情況；還有一點，國家所執(zhí)行的金融政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。
二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理
房地產(chǎn)企業(yè)因為投入量大、周期長，所以財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，對財務(wù)風(fēng)險防范的方法，主要應(yīng)從以下幾個方面入手：
1.提升管理者和財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)想要有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，關(guān)鍵是要提高財務(wù)管理水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往憑借自己的經(jīng)驗進行決策，財務(wù)風(fēng)險意識薄弱，工作的隨意性很強，這就會給公司造成很多損失和風(fēng)險。因此，需要通過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，既要重視理論知識，又要重視技能的培訓(xùn)，真正了解和掌握企業(yè)的現(xiàn)狀及財務(wù)信息，提高自身的綜合素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會大大降低。實踐證明，高效率以及科學(xué)管理對于企業(yè)的發(fā)展意義重大，在重視樓盤銷售的同時提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，這樣不僅能增加效益，更會降低財務(wù)風(fēng)險。
2.做好成本管理，提高企業(yè)效益
在企業(yè)的財務(wù)管理工作中，最重要的就是成本管理，同時成本管理也是商品定價基礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)商品也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)對于做好企業(yè)成本管理有著至關(guān)重要意義，企業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益與成本管理也有著密不可分的關(guān)系，而且對于房地產(chǎn)商品的價格也有著非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本管理，需要完成以下兩個方面：首先，要制訂明確的成本項目及其范圍，并對開支范圍及標準進行有效的控制。其次，要設(shè)立一個二級成本核算單位，并且實施成本責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實施分級核算的制度，做好與各個部門的溝通和協(xié)調(diào)，落實財務(wù)部下發(fā)的目標，保證成本核算的準確性。在經(jīng)過大量實踐證明，實施二級成本核算制度能為企業(yè)提供更準確、完善的財務(wù)信息。
3.建立內(nèi)控程序
①編制現(xiàn)金流量預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)姆矫媸乾F(xiàn)金及現(xiàn)金的流動，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作中需要有現(xiàn)金流量預(yù)算的編制程序。為了能使現(xiàn)金流量預(yù)算的準確，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實現(xiàn)把各個目標進行總匯，而且能夠?qū)㈩A(yù)期收益的情況計劃投資的數(shù)量以數(shù)字的方法表達出來。②建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。對于企業(yè)而言，在建立短期財務(wù)預(yù)警的同時還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。其中具有代表性的就是獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿χ笜说取?/p>
4.結(jié)合實際情況采取風(fēng)險策略，防范財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)之后，企業(yè)對風(fēng)險信號的檢測分為以下四種策略：回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險、分散風(fēng)險。①回避風(fēng)險策略：回避風(fēng)險是指企業(yè)應(yīng)該總結(jié)出每種方案可能會發(fā)生的風(fēng)險，然后在能將管理目標完成的基礎(chǔ)上，去選擇一個利害風(fēng)險比較小的策略。②控制風(fēng)險策略：這種策略可以分為兩種：第一種是先考慮可能發(fā)生的損失并提出應(yīng)對措施的預(yù)防性策略，第二種是對可能會發(fā)生的損失采取措施的抑制性策略。③轉(zhuǎn)移風(fēng)險策略：這是一種是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給別人的辦法，企業(yè)可以采取不同的辦法來應(yīng)對具體的風(fēng)險情況。④分散風(fēng)險策略：這是一種通過企業(yè)和企業(yè)的合作來分散財務(wù)風(fēng)險的辦法。提升管理水平，建立預(yù)警機制，樹立風(fēng)險意識，采取風(fēng)險策略，從各個環(huán)節(jié)重視財務(wù)風(fēng)險的防范工作，對降低并化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益有著至關(guān)重要的意義。
三、總結(jié)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營銷;問題
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0099-01
1 存在問題
1.1 市場調(diào)查缺乏真實性
一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時,往往以見報的信息為依據(jù),其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢,也很少進行實地調(diào)研,從目前可見的營銷報告中,對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查分析不足,這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高,直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。
1.2 市場定位不準
由于市場調(diào)查的真實性的缺乏,導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)家市場定位缺乏科學(xué)性,胡亂羅列賣點,導(dǎo)致樓盤滯銷。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未全面充分地認識到市場需求的差異性,不顧當?shù)亟?jīng)濟及實力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件,沒有明確的目標,不進行科學(xué)的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,最終導(dǎo)致諸多樓盤滯銷,而適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟住房卻十分短缺。
1.3 產(chǎn)品賣點把握不準,癡迷炒作
當前,房地產(chǎn)界炒作之風(fēng)盛行。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點”。很遺憾,不少房地產(chǎn)開發(fā)商一味地想制造轟動效應(yīng),大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費者實際需求。
1.4 過分依賴廣告攻勢
房地產(chǎn)商過度偏愛廣告攻勢,似乎廣告做得越多,聲勢造得越大,樓盤就越好銷售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強調(diào)“猛烈的廣告攻勢”、“強大的空中優(yōu)勢”,偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進行宣傳。事實上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。
1.5 脫離市場需求的創(chuàng)新
房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè),在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)創(chuàng)新的確給企業(yè)創(chuàng)造了很大的財富。然而隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷成熟,如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺,似乎每前進一步都非常困難,最終導(dǎo)致了只是為了創(chuàng)新而不得不創(chuàng)新,失去了創(chuàng)新本來的意義,更沒有考慮到消費者的實際需求。
2 解決對策
2.1 提高房地產(chǎn)市場調(diào)研的準確性
真實準確的市場信息是房地產(chǎn)營銷策劃基礎(chǔ)和依據(jù)。在市場調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查流程;市場調(diào)研時,要有針對性的對項目規(guī)模、特點等于消費對象的關(guān)系從整體上把握;調(diào)查結(jié)束后,應(yīng)科學(xué)全面地進行分析與預(yù)測市場前景。通常,一項正式調(diào)查的全過程一般可以分為:調(diào)查準備、調(diào)查實施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個階段。
2.2 明確目標市場,科學(xué)市場定位
目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)明確其目標市場,進行科學(xué)的市場定位。因此,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點出發(fā)。
2.3 實事求是,避免故意炒作
策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細分產(chǎn)品。一個開發(fā)項目,往往賣點很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產(chǎn)營銷策劃的運作中,策劃人應(yīng)做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎(chǔ)上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。
2.4 提高廣告品質(zhì),重視廣告創(chuàng)意
廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。廣告做得很好,消費者會有很高的預(yù)期,而一旦產(chǎn)品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負面后果。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。
2.5 加強策劃人員的專業(yè)知識培訓(xùn)
加強對策劃人員專業(yè)知識的培訓(xùn),可以定期組織學(xué)習(xí)的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么,這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責(zé)任感,認真負責(zé)的做好策劃項目。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；內(nèi)部審計
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計在企業(yè)風(fēng)險管理的價值
當下經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險特別是資金風(fēng)險變得越來越大，對其資金風(fēng)險管理的能力要求越來越高。在企業(yè)的資金管理過程中，企業(yè)的內(nèi)部審計是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時發(fā)現(xiàn)其資金風(fēng)險點以及采取相應(yīng)應(yīng)對措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進自身的內(nèi)部審計方式和措施，引入全面風(fēng)險管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計效果，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。
二、當下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計現(xiàn)狀
(一)制度方面
在市場經(jīng)濟和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計已經(jīng)成為眾多企業(yè)進行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標準手段之一。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點，因此在內(nèi)部審計制度建設(shè)方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對于制度本身的合理性和科學(xué)性，當下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識水平、技能以及經(jīng)驗的限制，在制度設(shè)計的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監(jiān)督評價，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計逐漸落后等等方面。對于制度對企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進行制度設(shè)計的時候，或多或少會對先進企業(yè)的內(nèi)部審計制度和方式進行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制。總體來看，當下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才問題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟環(huán)境時需要及時的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟環(huán)境和管理目標變化時，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計制度切實落地的過程，是內(nèi)部審計發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目復(fù)雜度和周期交錯度較高，其建造的設(shè)計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計能力的重要原因。總體來看，當前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質(zhì)”的現(xiàn)象。針對房地產(chǎn)企業(yè)項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計流于形式，達不到預(yù)期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計就是一個重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內(nèi)部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內(nèi)部審計部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊伍建設(shè)等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調(diào)相關(guān)人員要加強自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關(guān)措施來看，對于內(nèi)部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計能力。
四、基于風(fēng)險管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計措施
(一)制度方面
針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計制度科學(xué)合理性以及切合實際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當下經(jīng)濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險管理的制度設(shè)計和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認識到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進行，提升內(nèi)部審計的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內(nèi)部控制管理針對人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實的專業(yè)知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經(jīng)驗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營造進步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長補短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計人才，達到內(nèi)部審計能力提升的共贏。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計制度，并且在實踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時間流程，做好各個環(huán)節(jié)的責(zé)任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強執(zhí)行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。
五、練好內(nèi)功任重道遠
在房地產(chǎn)市場深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟增長方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時度勢，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時積極進行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗支撐。同時，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進的同時逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，達到企業(yè)的長期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達到總結(jié)經(jīng)驗和激勵執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻，這是一項十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠。
參考文獻：
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在已過去的年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起，整個銷售團隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經(jīng)濟復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰(zhàn)。現(xiàn)制定年房地產(chǎn)銷售個人工作計劃。
一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實現(xiàn)年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。進行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。我在年的房產(chǎn)銷售工作重點是公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標及詳細的執(zhí)行方案。
四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
【關(guān)鍵詞】內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法
一、引言
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文就內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。
二、房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題
（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題
目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟合同，每一份合同都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟利益有很大的聯(lián)系，而近幾年房地產(chǎn)市場比較火爆，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟行為。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴謹、合同條款不合理造成的。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力
在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，也可以降低房地產(chǎn)公司的風(fēng)險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，所以，企業(yè)應(yīng)當明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門一同來完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟利益不受損失。
（三）對合同管理缺乏正確的認識
由于合同的內(nèi)容不夠嚴謹曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴重的麻煩，許多房地產(chǎn)公司也都予以借鑒，大多都提高了對合同制定的重視程度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認為結(jié)束了，對合同后期的管理沒有統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細節(jié)沒有后續(xù)跟進，更沒有對合同進行復(fù)審的環(huán)節(jié)，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失。
三、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度
在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機制，切實維護企業(yè)經(jīng)濟利益不受損失。
（二）設(shè)立規(guī)范的組織機構(gòu)
房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟合同需要建立規(guī)范的組織機構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，使企業(yè)的合同管理制度更加完善。
（三）加強對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理
房地產(chǎn)企業(yè)想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監(jiān)督工作。
1.加強合同制定前的管理。首先需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力；另外，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判。
2.對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴格按照企業(yè)合同簽訂程序進行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟利益，合同各項條款是否簽訂明確等。
3.合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟利益造成不利影響時，應(yīng)及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題。
四、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，比較重要的一點就是合同管理問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理方面有所幫助，從而達到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益以及社會效益的目的。最后，衷心的祝愿房地產(chǎn)行業(yè)能夠順利發(fā)展，再上一個新的臺階。
參考文獻
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通過開展房地產(chǎn)經(jīng)紀市場專項治理活動，有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)中介市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時強化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的貫徹落實，營造公平競爭、誠實守信、規(guī)范經(jīng)營的房地產(chǎn)中介市場環(huán)境。
二、專項治理職責(zé)及工作重點
房管部門、工商行政管理部門按照各自職責(zé)，依法查處有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為；發(fā)現(xiàn)重大或疑難案件，二部門應(yīng)加強溝通協(xié)作，組織開展聯(lián)合查處。
(一)房管部門依法重點查處下列行為：
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證、經(jīng)紀人協(xié)理證、經(jīng)紀人上崗證等人員從事房屋經(jīng)紀活動的；
2、未經(jīng)委托人書面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；
3、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；
4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標準的房屋提供租賃經(jīng)紀服務(wù)以及低價收進高價租出賺取差價的行為；
5、未履行書面告知義務(wù)，強制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費用的行為；
6、泄露、出售或不當使用委托人的個人信息，謀求不正當利益的行為；
7、未在經(jīng)營場所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書復(fù)印件的；
8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的行為；
9、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；
10、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)偽造、涂改交易文件和憑證的；
(二)工商行政管理部門依法重點查處下列行為：
11、未取得工商營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的；
12、超越經(jīng)核準的經(jīng)營范圍從事經(jīng)紀活動的；
13、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對經(jīng)紀的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；
14、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)利用合同格式條款侵害消費者合法權(quán)益的。
三、工作步驟
（一）制定實施方案階段（2013年8月中旬）
縣房管局聯(lián)合工商行政管理局根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》和《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》的要求，結(jié)合我縣房地產(chǎn)中介市場實際，制定專項治理的具體實施方案，組織動員部署。
（二）組織實施階段（2013年8月下旬至9月上旬）
1.房地產(chǎn)中介機構(gòu)自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）
縣房管局、工商局密切配合，組織房地產(chǎn)中介機構(gòu)對照專項治理的主要內(nèi)容進行自查，對自查中發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，并向縣房管局報告自查及整改結(jié)果。同時，縣房管局對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員情況進行調(diào)查摸底，建立臺賬。
2.組織開展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）
縣房管局、工商行政管理局聯(lián)合組成檢查組，通過現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對我縣房地產(chǎn)經(jīng)紀行為進行全面檢查和治理，依法接受舉報，查處違法違規(guī)行為，并曝光典型案例。
（三）上級主管部門檢查督導(dǎo)階段（2013年9月上旬至10月下旬）
1.省級主管部門組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對專項治理工作開展情況進行檢查。
2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局督導(dǎo)。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局組成督導(dǎo)組，對各地專項治理工作進行調(diào)研和督導(dǎo)。公開曝光一批違法違規(guī)企業(yè)，并依法嚴肅處理。
（四）總結(jié)鞏固階段（2013年11月）
認真總結(jié)專項治理工作，制定和完善相關(guān)政策制度，建立健全長效管理機制。
四、專項治理要求
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。開展房地產(chǎn)中介市場專項治理，是深入貫徹落實國家房地產(chǎn)市場政策的具體措施，對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。縣房管局和縣工商行政管理局聯(lián)合成立房地產(chǎn)中介市場專項治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進一步落實組織領(lǐng)導(dǎo)工作職責(zé)。加強部門協(xié)作配合，建立信息共享、聯(lián)動查處的工作機制，確保專項治理工作的有序推進，務(wù)求取得實效。
（二）突出工作重點。采取重點檢查和隨機抽查的方法，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行檢查。對存在違法違規(guī)行為，群眾舉報投訴的中介機構(gòu)和從業(yè)人員要進行重點檢查。一要加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)登記管理，依法嚴肅查處未經(jīng)登記從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務(wù)等違法違規(guī)行為；二要實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯(lián)合組織培訓(xùn)，建立實名登記制度，掛牌上崗；三要啟動實行存量房交易網(wǎng)上簽約備案制度。對于違規(guī)操作網(wǎng)簽，給客戶造成損失的，要嚴肅查處，暫停機構(gòu)使用網(wǎng)簽；四要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員信用檔案，完整、及時將相關(guān)信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當事人選擇，并將相關(guān)情況通報物價、人社等部門。
（三）加強查處力度。對存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員，要加大查處力度，責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對不改正或情節(jié)嚴重的，可取消機構(gòu)網(wǎng)上簽約資格，處以罰款，并將有關(guān)情況通報市房管、工商、物價、稅務(wù)等部門。對影響惡劣、社會影響強烈的典型案件要予以曝光。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);地產(chǎn)經(jīng)紀;協(xié)調(diào)手段
房地產(chǎn)評估是利用當前客觀實際情況和客觀價值進行分析與管理的過程，是采用相應(yīng)的技術(shù)手段進行管理與控制的過程。房地產(chǎn)評估主要是以房地產(chǎn)為對象進行的，是結(jié)合當前實際情況進行分析與總結(jié)的過程。房地產(chǎn)估價的過程中要有三種方法，分別是成本法、收益法和市場比較法三種，其在施工的過程中是利用相應(yīng)的技術(shù)手段和分析方式進行管理和統(tǒng)計的過程。對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，是以當前實際情況為基礎(chǔ)前提進行管理和控制的方法，更是利用相關(guān)的技術(shù)措施和管理手段進行控制的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動，其在房地產(chǎn)評價的過程中處于主動裝套，是從事房地產(chǎn)交易的主要機構(gòu)額經(jīng)濟手段。
一、房地產(chǎn)估價的特點
1、房地產(chǎn)估價受到市場狀況的影響
房地產(chǎn)估價受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產(chǎn)價格差異較大。在當前社會發(fā)展的過程中，市場競爭手段和競爭方法不斷的發(fā)展和變化使得當前放低產(chǎn)進行估價的過程中也存在著各種音響因素和影響手段。在房地產(chǎn)交易活動中，經(jīng)紀機構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結(jié)果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構(gòu)進行評估時，要向經(jīng)紀機構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當?shù)男拚?/p>
2、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同
這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經(jīng)紀機構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。
3、提供參考案例的失實。當估價機構(gòu)在對該物業(yè)進行評估時，需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀機構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評估機構(gòu)往往會向經(jīng)紀機構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀機構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導(dǎo)估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
二、房地產(chǎn)估價的定義
1.不同的評估目的具有不同的價格定義。例如房地產(chǎn)抵押價格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價格變動等風(fēng)險因素，評估價格一般保守，其評估價格應(yīng)是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價格不同。房地產(chǎn)價格評估應(yīng)是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價格必須有確定的時間點。在以上這種情況中出現(xiàn)了估價機構(gòu)與經(jīng)紀機構(gòu)之間的不良合作，對交易當事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業(yè)的形象產(chǎn)生了負面影響，也對機構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。
2、在具體的房地產(chǎn)價格計估中，評估人員對具體的價格定義應(yīng)有明確的認識房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。
三、相應(yīng)的協(xié)調(diào)措施
1、加強機構(gòu)間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內(nèi)容，要對客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫，而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經(jīng)紀機構(gòu)的配合，提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機構(gòu)本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進行監(jiān)督，并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進行約束。但是估價及經(jīng)紀機構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機構(gòu)本身應(yīng)該對自己的員工進行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育；
4、機構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產(chǎn)評估和經(jīng)紀機構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。當然，這其間的因素也很多，因為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在我國仍屬于新興產(chǎn)業(yè)，客戶對行業(yè)本身的不了解也會產(chǎn)生很多由于誤解而造成的問題。但對于我們機構(gòu)本身，應(yīng)該主動向客戶宣傳我們的服務(wù)，讓客戶了解我們的產(chǎn)品，多對我們的工作提出問題，使我們在發(fā)展中不斷完善和成熟。
四、房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格關(guān)系的總結(jié)
房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)估價中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在同一房地產(chǎn)在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產(chǎn)實際成交價格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價格雖然建立在房地產(chǎn)實際成交價格的基礎(chǔ)上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。房地產(chǎn)評估價格對房地產(chǎn)實際成交價格具有指導(dǎo)意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；人力資源；成本管理與控制；分析與對策
一、人力資源成本理論概述
一個單位或組織為實現(xiàn)組織目標，獲得經(jīng)濟利益和社會效益最大化，而在獲得、開發(fā)、使用、保障必要的人力資源和人力資源離職過程中產(chǎn)生的所有費用支出的總和，即為人力資源成本。人力資源成本按照人力資源及其特點可以分為獲得成本、開發(fā)成本、使用成本、保障成本和離職成本五部分，這五部分又可以各自細分。筆者將在文章下半部分作細述。人力資源成本是企業(yè)建構(gòu)和實施人力資源管理過程中的必然會產(chǎn)生的資源投入。在人力資源管理體系中，“人”是一種可以開發(fā)、使用和增值的資源，創(chuàng)造力是特殊的生產(chǎn)力，人與創(chuàng)造力的結(jié)合可以產(chǎn)生足以推動企業(yè)向前的動力。按照人力資源成本的管理過程，可以將其劃分為六部分：人力資源管理體系構(gòu)建成本、人力資源引進成本、人力資源培訓(xùn)成本、人力資源評價成本、人力資源服務(wù)成本、人力資源遣散成本。在分析成本時運用計量模型，如“人力資源重置成本計量模型”，計算人力資源管理和員工行為所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值，評估員工的實際價值，亦可為企業(yè)在挑選優(yōu)秀員工、制定員工培養(yǎng)計劃時提供數(shù)據(jù)參考，篩選出有價值的人，剔除阻礙企業(yè)發(fā)展的因素。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實行人力資源成本管理與控制的意義
2018年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持“冷卻期”，較2016、2017年調(diào)控力度沒有減弱，國家在繼續(xù)抑制非理性購房需求的同時強調(diào)擴大并落實“有效供給”。截至今年上半年，房地產(chǎn)市場下滑趨勢基本已經(jīng)成型，具體表現(xiàn)為商品房銷售面積增速和銷售額增速逐步下滑，住宅類用地土地成交樓面均價和成交溢價率走低、土地流拍率和流拍現(xiàn)象增加，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求解決辦法。在我國，人力資源成本是一門近幾年才發(fā)展壯大的研究體系，作為一個專門分析“人的價值”的管理方法，對人力資源成本進行管理和控制，能夠從企業(yè)核心———人的層面增加很多價值和潛在利潤增長點，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對人力資源成本進行科學(xué)合理的管控，不僅有機會擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)人才的困境，還有可能因此而推動企業(yè)的轉(zhuǎn)型，成為企業(yè)發(fā)展的新契機。
三、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本管理與控制過程存在的問題
（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本的管理與控制處于初級階段
人力資源成本管理與控制近幾年才在我國發(fā)展和壯大并為部分企業(yè)所重視，很多企業(yè)成立了專門的企業(yè)人力資源管理部門。但是，人力資源成本管理發(fā)展的現(xiàn)實是部分房地產(chǎn)企業(yè)的該項工作仍處于初級階段，企業(yè)對人力資源成本管控的作用認識不全面，對人力資源成本管控的投入不足，且工作內(nèi)容主要為事務(wù)性工作，想要將人力資源方法論與專業(yè)工具相結(jié)合，有效地發(fā)揮人力資源成本管理與控制的真正作用還有很長一段路要走。
（二）企業(yè)對人力資源成本的管理與控制認識不充分
現(xiàn)階段，部分企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃時人力資源部門主要負責(zé)招聘信息、職工考勤、員工技能培訓(xùn)等，并趨近機械化工作，將人力資源部門發(fā)展成為一個服務(wù)性強的部門。由于企業(yè)這種對人力資源管理的模糊定位，導(dǎo)致人力資源部門本身應(yīng)偏重的人力資源成本的管理和控制，和應(yīng)為企業(yè)進行員工價值分析判斷、規(guī)劃員工職業(yè)發(fā)展方向、壓縮人力資源成本的功能得不到充分發(fā)揮。
（三）企業(yè)忽視對員工價值和潛力的開發(fā)，以及向心力的培養(yǎng)
近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)市場迅速膨脹，對人才的需求也隨之增長，人才競爭成為企業(yè)間主要的競爭活動之一。對于開發(fā)商而言，其主要工作是開發(fā)房地產(chǎn)項目并通過運營獲得利潤，周期一般在3~5年，見利潤快。也正因為實現(xiàn)利潤快，運作周期短，一個項目結(jié)束后重新組建新的項目的要求也嚴格，在此過程中對員工進行培養(yǎng)的人力、財力和精力的投入相較于短期利益實現(xiàn)顯得成本高，且不是十分必要，企業(yè)不重視對長期人才的培養(yǎng)是業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。但員工追求的更多的是長遠利益，如完善的晉升平臺、符合期待值的職業(yè)規(guī)劃、與能力相匹配的薪酬待遇以及自我提升的學(xué)習(xí)和進修機會，甚至對于部分員工來說，他們對晉升平臺和學(xué)習(xí)進修機會的重視會優(yōu)先于薪酬待遇。因此，在個人需求與企業(yè)提供待遇達不成一致時，企業(yè)的員工只能選擇適當機會跳槽以尋求更好的公司作為提升跳板。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要和重視的正是自己所忽視的多元化發(fā)展的人才，在忽視培養(yǎng)企業(yè)自己的人才的同時，希望能夠通過向外招聘挖掘更有工作經(jīng)驗、工作能力的人才。這種想法和行為在一定程度上必然會增加企業(yè)的人力資源成本，是不健康的人力資源管理方式。
四、人力資源成本管理與控制的方法與策略
房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)科學(xué)合理、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營目標，首先需要實現(xiàn)科學(xué)化、現(xiàn)代化的人力資源管理。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)堅持“以人為本”的管理理念，認清員工的主觀能動性的重要作用，通過管理充分調(diào)動員工的創(chuàng)造力和活力，轉(zhuǎn)變“降低成本”這種單一的固化思維，反思和探析如何真正降低成本，認識到對人及其行為管理的重要性，具體包括以下四部分。
（一）降低獲得成本
人力資源獲得成本是指單位或組織在招募和錄取員工過程中產(chǎn)生的成本，主要包括招募成本、選擇成本、錄用成本、安置成本四部分。企業(yè)應(yīng)做到科學(xué)布局合理規(guī)劃，首先制定全面的人力資源規(guī)劃方案，統(tǒng)一招聘目的，明確企業(yè)或項目發(fā)展各個階段對人才的具體需求，分階段籌劃；其次，企業(yè)在進行招聘時應(yīng)避免傳統(tǒng)的一味壓低薪資待遇以節(jié)省人力資源成本的理念，管理者和招聘人員應(yīng)用長遠的眼光看問題，站在企業(yè)發(fā)展的角度招納人才，挖掘有潛力、有毅力的年輕人，作為輔助企業(yè)不同階段發(fā)展的儲備資源；第三，企業(yè)管理者應(yīng)重視招聘隊伍的組建工作，“物以類聚、人以群分”，且現(xiàn)階段的年輕人更重視團隊氛圍和企業(yè)文化，所以組建一個優(yōu)秀的招聘隊伍，在選擇適合企業(yè)發(fā)展的員工方面有著尤為重要的作用。
（二）降低開發(fā)成本
人力資源付出開發(fā)成本的目的是為了提高工作效率，在獲得人力資源后需要對其進行培訓(xùn)，使其具備上崗的工作能力。所以，人力資源開發(fā)成本指的就是為提高員工的技能而發(fā)生的費用。人力資源開發(fā)成本主要包括上崗前教育成本、崗位培訓(xùn)成本、脫產(chǎn)培訓(xùn)成本等。企業(yè)對員工進行不同時期的崗位培訓(xùn)，一方面可以培養(yǎng)員工具備基礎(chǔ)業(yè)務(wù)技能，積極適應(yīng)企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境；另一方面也可以讓員工了解企業(yè)對其的重視程度，在學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的過程中融入向心力和凝聚力的培養(yǎng)，如通過定期團建、共同學(xué)習(xí)交流等，既幫助員工提升自我，又增強了企業(yè)榮譽感和主人翁意識，為企業(yè)儲備忠誠度高的人才庫奠定基礎(chǔ)。除此外，企業(yè)還應(yīng)健全反饋制度，拓寬反饋渠道，通過不同形式如領(lǐng)導(dǎo)信箱、意見征集等，真正了解員工的想法和動態(tài)，以此為基礎(chǔ)強化和完善培訓(xùn)體系，避免培訓(xùn)過程中產(chǎn)生不必要的開發(fā)成本，造成企業(yè)資源浪費。
（三）降低使用成本
人力資源的使用成本是指單位或組織在使用員工的過程中發(fā)生的成本，主要包括維持成本、獎勵成本、調(diào)劑成本三方面，落到實際工作中，我們可以理解為建立完善的獎勵機制。首先，企業(yè)應(yīng)建立一套公平、科學(xué)、有效的考核標準，樹立統(tǒng)一的行為規(guī)范；其次，完善獎懲制度，這個部分可以與培訓(xùn)體系共同建立，將培訓(xùn)和學(xué)習(xí)作為獎勵的一部分，既能調(diào)動員工的參與度，又能實打?qū)嵉卮龠M員工進步，一舉兩得。
（四）降低離職成本
人力資源的離職成本包括離職補償成本、離職前低效成本、空職成本等。雖然企業(yè)內(nèi)部施行的末位淘汰制、輪崗等造成的人員流動有利于激活員工的斗志，促進員工的良性競爭，但也給企業(yè)的經(jīng)營帶來一定的影響，如商業(yè)機密外泄、客戶資源逃離、人才流失等。對此，企業(yè)首先應(yīng)在員工入職簽訂合同時就簽訂保密和就業(yè)禁止協(xié)議，明確責(zé)任和義務(wù)；其次，加強不同層級的權(quán)限范圍制定，適當時可參照“三權(quán)分立”制度，平衡制約權(quán)利重心；第三，挑選和組建儲備管理干部，避免核心人員離職后阻礙企業(yè)運轉(zhuǎn)，產(chǎn)生不必要的離職成本。房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的短期和長期問題較多，對人力資源成本進行管理與控制在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著重要意義。因此，需要我們努力探索如何科學(xué)有效的對人力資源成本進行管控。筆者希望通過上述分析，為相關(guān)人士提供可借鑒的方法或思路，以期幫助企業(yè)解決相關(guān)問題。
參考文獻：
[1]羅麗，廖小明.從房地產(chǎn)行業(yè)看戰(zhàn)略視角下人力成本管理[J].青島大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2017，30（01）：139-142.
【關(guān)鍵詞】新形勢；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；措施
一、引言
《內(nèi)部控制基本規(guī)范》所稱的內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標的過程。內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強管理，提高經(jīng)營效率，實現(xiàn)經(jīng)營方針和目標的有效工具和手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為如此。隨著國內(nèi)外形勢的不斷變化，我國房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的環(huán)境面臨著巨大的挑戰(zhàn)：融資環(huán)境惡化、銀行銀根緊縮、政策監(jiān)管力度不斷加大、市場競爭越發(fā)激烈、開發(fā)成本不斷上升等等。面對這種新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強與改進內(nèi)部控制，不斷提高經(jīng)營管理水平，及時地調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將外部危機努力轉(zhuǎn)化為發(fā)展機遇。總體上講，我國房地產(chǎn)企業(yè)都能加強內(nèi)部控制制度的建立健全工作，但是隨著內(nèi)外形勢的變化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面都暴露出一些問題，發(fā)現(xiàn)這些問題并加以解決已成為當前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。為此，本文首先概括了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點，接著對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題進行了分析，然后針對這些問題提出了一些解決對策，最后得出本文的結(jié)論。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點
要想加強與完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，首先得深入了解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制呈顯出以下幾個方面的特點：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的涉及面廣而復(fù)雜
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容較為復(fù)雜，涉及的相關(guān)利益都較多，從而導(dǎo)致其內(nèi)部控制涉及面廣，控制相對復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)屬于項目主導(dǎo)型行業(yè)，其經(jīng)營內(nèi)容主要有：土地的開發(fā)與建設(shè)；房屋的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營；代建工程的開發(fā)等，再加上項目開發(fā)周期較長，地域性強，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長，涉及環(huán)節(jié)多、部門多。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中涉及到投資者、債權(quán)者、企業(yè)職工、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位、工商、稅務(wù)、各上級管理部門等等多個政府部門、企事業(yè)單位及個人。不言而喻，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的涉及面越廣，相應(yīng)的內(nèi)部控制的涉及面也就越廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)既要從事商品的開發(fā)，又要從事商品的經(jīng)營，因此房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制不僅涉及生產(chǎn)領(lǐng)域的，還要涉及銷售及售后服務(wù)領(lǐng)域。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付、營業(yè)收入、利潤分配等財務(wù)關(guān)系都較為復(fù)雜，無形中也加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的涉及面。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重點和難點突出
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的投資數(shù)額巨大，動輒需要幾百萬、上千萬、甚至上億元的資金。資金是房地產(chǎn)企業(yè)生命之所系，當然也就成為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制重點。但在整個工程項目管理的實務(wù)中，如何籌集和使用資金并不是一件簡單的事情，房地產(chǎn)企業(yè)整個項目開發(fā)過程中復(fù)雜性、長期性都加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金管控難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理難度也大。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成本大體可以分為六大部分：土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務(wù)成本。有些成本在項目初期可大體確定，波動幅度較小；有些成本會因為項目涉及眾多復(fù)雜因素出現(xiàn)前后預(yù)測差異較大的情況。如何采取有效措施對開發(fā)成本加以控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并不是一件容易的事。房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制與成本控制是企業(yè)業(yè)務(wù)層面控制的重點也是難點。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行難度大
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般較大，可能有多個子公司、分公司、項目部等。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了項目管理上的方便，往往沒有給子公司、分公司、項目部給予統(tǒng)一明確的財務(wù)授權(quán)機制。有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級項目開發(fā)公司就各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理，集團管理控制能力下降，一些內(nèi)部控制制度無法執(zhí)行到位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制易受外部因素干預(yù)。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中可能遇到各種非可控因素的干預(yù)：市政規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)業(yè)政策改變或調(diào)整、市場和行業(yè)形勢多變等等，這些風(fēng)險因素都會或多或少地對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行產(chǎn)生干擾，往往使原先制定的各項內(nèi)部控制制度因外部干擾而半途而廢。
三、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題
從當前現(xiàn)況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制普遍存在以下幾個方面的問題：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境不太理想
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境還存有一些不足的方面，具體表現(xiàn)為：①對內(nèi)部控制認識不到位。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的意識還不夠強：有些房地產(chǎn)企業(yè)片面地認為會計控制就是內(nèi)部控制，未能全面理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的含義；有些房地產(chǎn)企業(yè)“重業(yè)務(wù)，輕內(nèi)控”，認為內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟價值，而且需要多設(shè)置人員崗位，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，對內(nèi)部控制有抵觸情緒，沒有充分認識到建立健全內(nèi)部控制制度的重要性。②法人治理結(jié)構(gòu)“形似神離”。近年來，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了法人治理結(jié)構(gòu)，但并未達到內(nèi)部權(quán)力制衡的效果。很多房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理由一人兼任，董事?lián)伪O(jiān)事的也屢見不鮮。這種情況下，股東大會、董事會、監(jiān)事會形同虛設(shè)，沒有真正發(fā)揮公司治理應(yīng)有的作用。③人力資源機制不完善。一些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源政策還存在著“論資排輩”、“吃大鍋飯”的現(xiàn)象，沒有根據(jù)當前時展的要求，制定科學(xué)合理的人力資源政策，嚴重阻礙了員工工作、學(xué)習(xí)以及參與內(nèi)部管理的積極性。④企業(yè)文化還不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。不可否認，企業(yè)文化已被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所認可，有些房地產(chǎn)企業(yè)也投入了相當大的人力與物力到企業(yè)文化建設(shè)當中。但現(xiàn)實是很多房地產(chǎn)企業(yè)未將企業(yè)文化與內(nèi)部控制制度有效地結(jié)合起來，企業(yè)文化只是停留在口號上或者表面上，沒有形成具有鮮明特色的企業(yè)理念，更沒有深入到房地產(chǎn)企業(yè)員工的內(nèi)心里，無法對員工成有效的影響與制約。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理能力不強
2008年金融危機爆發(fā)以后，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都能有針對性地臨時設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險管理機構(gòu)來加強企業(yè)的風(fēng)險管理，以應(yīng)對金融危機所帶來的影響，這種現(xiàn)象說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理的相關(guān)內(nèi)部控制只是一種“救火式”的管理，而非“防火式”，更談不上風(fēng)險管理工作的長效機制。在當今全球經(jīng)濟一體化日益加速的背景下，全球的所有企業(yè)，無論規(guī)模、結(jié)構(gòu)、性質(zhì)或所屬行業(yè)，在其內(nèi)部的所有層面都面臨著風(fēng)險，我國房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。但由于我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年的經(jīng)營活動中都是盈利的，這就使得許多房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識逐步下降，放松了風(fēng)險管理的意識，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)遇到風(fēng)險時毫無應(yīng)對措施，風(fēng)險管理一片空白。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施不健全
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施不健全，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施只是在相關(guān)會計制度的基礎(chǔ)上加以補充與修改，在一定程度上存在以企業(yè)會計制度代替企業(yè)內(nèi)部控制制度的傾向，混淆了內(nèi)部會計控制與內(nèi)部控制的關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計內(nèi)部控制時沒有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實際情況，生搬硬套其他行業(yè)的內(nèi)部控制制度，造成內(nèi)部控制措施不切實際，內(nèi)部控制制度執(zhí)行不力，使內(nèi)部控制制度流于形式，失去了應(yīng)有的剛性和嚴肅性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的信息和溝通系統(tǒng)不完善
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立信息與溝通制度，明確內(nèi)部控制相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，確保信息及時溝通，促進內(nèi)部控制有效運行。然而我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在信息與溝通系統(tǒng)建設(shè)與完善方面還不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①內(nèi)部控制制度建設(shè)滯后于時代的要求。目前經(jīng)濟全球化與互聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展，使得企業(yè)網(wǎng)絡(luò)辦公已經(jīng)得到普及，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)制定出能適應(yīng)這個新形勢發(fā)展要求的內(nèi)部控制制度，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度仍是以前所定的幾條，未能對其進行及時的修改、充實。②網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)安全措施不健全。雖然有很多房地產(chǎn)企業(yè)采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，加強了房地產(chǎn)企業(yè)的信息和溝通系統(tǒng)的建設(shè)，但是網(wǎng)絡(luò)是一個開放的環(huán)境，在這個環(huán)境中一切信息在理論上都是可以被訪問到的。因此，網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)很有可能遭受非法訪問甚至黑客或病毒的侵擾，這種攻擊可能來自于系統(tǒng)外部，也可能來自系統(tǒng)內(nèi)部，而且一旦發(fā)生將造成巨大的損失，但很多房地產(chǎn)企業(yè)只建立了數(shù)據(jù)備份制度，沒有建立防止黑客或病毒的侵擾的安全措施與相應(yīng)的應(yīng)急制度。③企業(yè)反舞弊機制形同虛設(shè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)立了專門的反舞弊機構(gòu)、舉報專線與舞弊案件的舉報、調(diào)查、處理、報告和補救程序，但是真正有效執(zhí)行的企業(yè)很多，從而導(dǎo)致企業(yè)反舞弊機制形同虛設(shè)。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督?jīng)]有形成合力
內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)對內(nèi)部控制建立與實施情況進行監(jiān)督檢查，評價內(nèi)部控制的有效性，對于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，及時加以改進，是實施內(nèi)部控制的重要保證。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督主要依靠內(nèi)部審計部門（或類似機構(gòu)）來實現(xiàn)，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者對內(nèi)部審計重視不夠，或存在觀念上的誤解，導(dǎo)致內(nèi)部審計工作難以開展，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至從未開展過內(nèi)部審計活動；有些房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)立內(nèi)部審計機構(gòu)或?qū)嶋H上與財務(wù)部門重合，內(nèi)部審計在形式上就缺乏應(yīng)有的獨立性。這些都大大降低了內(nèi)部審計的作用，使得內(nèi)部監(jiān)督?jīng)]有起到應(yīng)有的監(jiān)督管理效果。另外，內(nèi)部監(jiān)督本應(yīng)作為外部監(jiān)督的有力配合與支持，但現(xiàn)實中因財政、審計、稅務(wù)、證券監(jiān)管等外部監(jiān)督部門的各種監(jiān)督功能交叉，標準不一，再加上分散管理，監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，內(nèi)外部監(jiān)督未能形成有效的監(jiān)督合力。
（六）房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員素質(zhì)不能滿足內(nèi)部控制發(fā)展的要求
新形勢的發(fā)展對我國房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計和執(zhí)行內(nèi)部控制制度的全體員工提出了更高的要求。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的中高層管理人員及員工的素質(zhì)從總體講并不是太高的，還不能滿足現(xiàn)代內(nèi)部控制發(fā)展對他們提出的要求。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的員工只局限于對本職崗位的工作，參與內(nèi)部控制管理的意識淡薄，對內(nèi)部控制的意義、作用等方面知之甚少，致使內(nèi)部控制的作用得不到全面發(fā)揮。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在忽視對員工進行職業(yè)培訓(xùn)的現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工，尤其是基層人員得不到有效的培訓(xùn)，專業(yè)水平很難適應(yīng)內(nèi)部控制管理的發(fā)展要求。
四、解決我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的對策與建議
面對上述存在的問題，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合有關(guān)部門內(nèi)控規(guī)范的要求，努力建立完善的內(nèi)部控制制度。筆者認為我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾方面加以改進，以不斷地完善與創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制：
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境
任何企業(yè)的控制活動都存在于一定的控制環(huán)境之中，只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境才能保證制度的真正落實，才能真正達到內(nèi)部控制的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身規(guī)模、業(yè)務(wù)特點等方面的實際情況，從以下幾個方面優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境：①努力提高企業(yè)全體員工對內(nèi)部控制的認識程度，增強內(nèi)部控制意識。房地產(chǎn)企業(yè)要加強對員工內(nèi)部控制的培訓(xùn)，讓工作人員正確理解內(nèi)部控制的目標和含義，重視內(nèi)部控制在企業(yè)管理活動中的重要地位，樹立全面控制的概念。只有房地產(chǎn)企業(yè)全體員工認識上得到了提高，房地產(chǎn)企業(yè)各個業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)各項內(nèi)部控制制度。②完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，為內(nèi)部控制的有效運行提供制度保障。房地產(chǎn)企業(yè)要努力解決董事會弱、經(jīng)理班子強、監(jiān)事會行同虛設(shè)等治理結(jié)構(gòu)中存在的主要問題，加強董事會在公司治理結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)地位，突出董事會在建立和完善內(nèi)部控制體系過程中的核心作用。③重視人力資源的開發(fā)與利用，建立健全人力資源管理制度。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)興旺發(fā)達的源泉與基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要想充分調(diào)動企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，發(fā)揮員工的潛能，就必須重視人力資源的控制，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點建立健全人力資源管理制度。④加強“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身狀況，加強“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)，形成企業(yè)內(nèi)部的軟管理。相對于剛性的內(nèi)部控制制度管理而言，企業(yè)文化強調(diào)人與人之間的溝通與合作、道德觀與價值觀等軟約束方面的東西，它可以形成一種無形的力量影響著企業(yè)的內(nèi)部控制，在內(nèi)部控制環(huán)境中起到不可忽視的作用。
（二）培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識
融資環(huán)境惡化、銀行銀根緊縮、政策監(jiān)管力度不斷加大、市場競爭越發(fā)激烈這些都對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理提出了新的挑戰(zhàn)。能否有效應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要努力樹立起風(fēng)險意識，建立有效的風(fēng)險管理系統(tǒng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展風(fēng)險評估，準確識別與實現(xiàn)控制目標相關(guān)的內(nèi)外部風(fēng)險，確定相應(yīng)的風(fēng)險承受度。房地產(chǎn)企業(yè)識別內(nèi)部風(fēng)險時，應(yīng)當結(jié)合行業(yè)特點重點關(guān)注與房地產(chǎn)項目資金和成本相關(guān)的風(fēng)險因素；房地產(chǎn)企業(yè)識別外部風(fēng)險時，除應(yīng)當關(guān)注經(jīng)濟因素、法律因素、社會因素、自然環(huán)境因素等外，還要關(guān)注國內(nèi)外的政治因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當配備專業(yè)人員，組成風(fēng)險分析團隊，按照嚴格規(guī)范的程序開展工作，確保風(fēng)險分析結(jié)果的準確性；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全風(fēng)險預(yù)警機制。預(yù)警機制就是預(yù)先告知特定對象已面臨危險情況及可能發(fā)生危險，并告誡其采取防范措施的機制。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警系統(tǒng)至少應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營活動預(yù)警、現(xiàn)金預(yù)警、財務(wù)預(yù)警等幾個方面。
（三）設(shè)計適合房地產(chǎn)企業(yè)的控制措施
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)的實際出發(fā)，抓住房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點，實施有效合理的內(nèi)部控制。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施要得當，除完善不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制、預(yù)算控制、運營分析控制和績效考評控制等控制措施外，還要建立內(nèi)部報告制度，全面反映經(jīng)濟活動情況，及時提供業(yè)務(wù)活動的重要信息，增強內(nèi)部管理的時效性和針對性。另外房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)部控制時要重點關(guān)注貨幣資金控制、工程項目控制、成本費用控制等幾個重點領(lǐng)域，將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的難點與重點管控好。
（四）加強房地產(chǎn)企業(yè)信息溝通建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當對收集的各種內(nèi)部信息和外部信息進行合理篩選、核對、整合，提高信息的有用性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者正確決策，提高應(yīng)變能力和信息處理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強對信息系統(tǒng)開發(fā)與維護、訪問與變更、數(shù)據(jù)輸入與輸出、文件儲存與保管、網(wǎng)絡(luò)安全等方面的控制，保證信息系統(tǒng)安全穩(wěn)定運行。另外房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者要需要花一定的時間接待員工的來訪或是進入員工中間了解情況，掌握必要的信息，培養(yǎng)一種員工可以暢所欲言的反映問題和消除疑慮的氛圍，從而提高企業(yè)內(nèi)部信息質(zhì)量。
（五）整合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督力量
對于房地產(chǎn)企業(yè)自身來講，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步強化企業(yè)內(nèi)部審計，使內(nèi)部審計參與到企業(yè)的整個經(jīng)營管理中來，充分發(fā)揮內(nèi)部審計對加強管理、提高經(jīng)濟效益的作用。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重審計機構(gòu)人員構(gòu)成上的多元化，不僅要有懂財務(wù)的審計人才，而且還應(yīng)配備精通企業(yè)各相關(guān)業(yè)務(wù)的專門人才，選擇有豐富業(yè)務(wù)經(jīng)驗的人員加入內(nèi)部審計部門，使內(nèi)部審計在企業(yè)內(nèi)部控制制度中發(fā)揮更大的作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量把內(nèi)部審計部門及人員隸屬于董事會領(lǐng)導(dǎo)，增強內(nèi)部審計部門的獨立性與權(quán)威性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要主動接受財政、稅務(wù)、審計、人民銀行、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管等部門的外部監(jiān)督，變動被動監(jiān)督為主動監(jiān)督。只有將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督力量整合到一起，才能確保內(nèi)部控制制度得到全面、準確的實施。
（六）提升房地產(chǎn)企業(yè)人員綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)全體員工素質(zhì)的高低直接關(guān)系到企業(yè)內(nèi)部控制是否有效運行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提升全體員工的綜合素質(zhì)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要有計劃地對其全體員工進行業(yè)務(wù)、管理知識等方面的培訓(xùn)，以提高其業(yè)務(wù)水平和工作能力，從而使其增強內(nèi)部控制意識。房地產(chǎn)企業(yè)要注重對管理人員、關(guān)鍵崗位人員進行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高其工作能力，減少在業(yè)務(wù)處理中的技術(shù)錯誤。房地產(chǎn)企業(yè)也要結(jié)合企業(yè)實際情況對管理人員和重要崗位的人員實行休假和輪崗制度。定期輪換崗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差錯和不軌行為，從而消除或阻止某些人的不良念頭，增強企業(yè)人員的自我約束能力。另外房地產(chǎn)企業(yè)也要努力提升會計人員、內(nèi)部審計人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)。會計人員又承擔(dān)著監(jiān)督經(jīng)營者及其他參與經(jīng)營活動人員執(zhí)行會計控制規(guī)范的責(zé)任，會計人員的作用發(fā)揮得如何，關(guān)系到內(nèi)部控制制度實施的成敗。
五、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)要認真總結(jié)和探索新方法、新思路，不斷地加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，這不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展的需求，也是房地產(chǎn)企業(yè)面對市場風(fēng)險與挑戰(zhàn)的需要。
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