時(shí)間：2022-12-09 19:47:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
摘要：作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)越來越受到人們的關(guān)注。特別是由于近幾年來我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)更加快速發(fā)展。然而，卻出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。本文分析了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因，和房地產(chǎn)泡沫的弊端以及提出了一些防范房地產(chǎn)泡沫的對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫土地土地價(jià)格
一、引言
隨著我國對外開放的程度的加快以及城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高速上漲，這種現(xiàn)象不僅影響了普通民眾在改革開放中財(cái)富水平以及福利水平的提高，而且引發(fā)了房地產(chǎn)市場投資過熱，房價(jià)過高和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡的問題，并且這些問題日益突出導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫的破滅容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，這些都成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)泡沫的含義
查爾斯?P?金德爾伯格在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》中撰寫的“泡沫”辭條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者――這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”
據(jù)了解，目前學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)泡沫的解釋還沒有明確的定義。牛瑞斌，賀兵認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高，實(shí)際上很難實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。李濤，伍建平認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)過度投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格突然攀升，與其使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，容易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（低價(jià)泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。相關(guān)學(xué)者對房地產(chǎn)泡沫的解釋揭示了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是從生產(chǎn)到發(fā)展到破滅的一個(gè)復(fù)雜的過程，因此對房地產(chǎn)泡沫的正確的把握也需要一個(gè)復(fù)雜而漫長的過程。
三、房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因
1.土地的屬性對房地產(chǎn)業(yè)的資源約束
土地的基本特性包括兩個(gè)方面，即自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。分別包括總量的有限性、區(qū)位的差異性、位置的固定性、使用的耐久性、稀缺性、區(qū)位可變性、報(bào)酬遞減性以及經(jīng)營的壟斷性。土地的自然供給是固定不變的，城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源的總量是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢，土地供給的有限性和房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和生產(chǎn)周期的長期性使得房地產(chǎn)供給缺乏彈性。而又因?yàn)樵讷@利的驅(qū)使下，人們把獲取土地權(quán)益當(dāng)做謀利手段。同時(shí)，我國對土地資源的不合理規(guī)劃和利用導(dǎo)致了土地資源與房地產(chǎn)發(fā)展的矛盾。資源約束為房地產(chǎn)投機(jī)創(chuàng)造了條件，使房地產(chǎn)泡沫的膨脹成為可能。
2.房地產(chǎn)市場的缺陷
房地產(chǎn)是個(gè)不充分市場。由于買者信息缺乏和信息不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤往往將自己的項(xiàng)目投向高等住宅等等而忽略對普通住宅或經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這就導(dǎo)致了中地位價(jià)房的供不應(yīng)求，抬高了商品住房的平均價(jià)格。少數(shù)開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、房源，進(jìn)行虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段哄抬房價(jià)，誤導(dǎo)市場預(yù)期，帶來了大量被動(dòng)需求，抬高了土地和住房的價(jià)格。
3.房地產(chǎn)業(yè)過度投機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的形成往往是與土地投機(jī)緊密相連的。一些地區(qū)投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，投機(jī)性購房需求迅速擴(kuò)大，一些居民基于房價(jià)上漲預(yù)期造成的虛假繁榮也參與到購房投資，或者有些居民擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲而提前入市，最終使價(jià)格膨脹為泡沫。
4.制度的缺陷
房地產(chǎn)制度的缺陷包括三大方面：（1）土地供應(yīng)制度的缺陷：土地制度的缺陷是推動(dòng)土地價(jià)格上漲的推手。我國實(shí)行土地公有制度，土地是屬于國家和集體的，但實(shí)際上在土地的交易和轉(zhuǎn)讓過程中，政府卻變成了土地所有人，土地拍賣信息披露不充分，土地供給的信息缺乏公開性，土地各方面評估不透明使得部分官員在土地拍賣中獲利頗多，一定程度上抬高了商品住房的成本。有的政府甚至于和開發(fā)商勾結(jié)，在競價(jià)中哄抬土地價(jià)格，促使土地價(jià)格的不合理上漲。（2）稅收制度的缺陷:到目前為止，我國的稅收制度還是滯后的優(yōu)惠政策，并沒有因?yàn)槭袌鰻顩r的變化而改進(jìn)，對當(dāng)前房價(jià)的遏制性不大，因此也就拉大了貧富差距。（3）住房保障制度的缺陷：我國城市居民購房需求旺盛但是住房保障制度嚴(yán)重不足，這也是住房價(jià)格快速發(fā)展的原因。
5.政府部門的無效干預(yù)以及不正之風(fēng)
首先，政府并沒有完全建立有效并且權(quán)威的房地產(chǎn)市場干預(yù)系統(tǒng)，缺乏對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)依據(jù)；其次，尚未建立規(guī)范的與房地產(chǎn)市場體系相適應(yīng)的干預(yù)體系。宏觀調(diào)控手段死板，主要是直接干預(yù)為主，間接調(diào)控的手段單一。另外，有不少房地產(chǎn)公司是依靠金融機(jī)構(gòu)或者政府職能部門，其資金來源大多為挪用公款、貸款、拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地。從公眾方面來講，貪婪與輕信造就了欺詐的犧牲品。可見，政府部門的設(shè)租。尋租。貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。
6.銀行和金融機(jī)構(gòu)的過度放貸
由于房地產(chǎn)的增值保值性，并且房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封保管和變賣，在利潤的驅(qū)使下，銀行非常樂意給房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款，并且由于政府鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低，大量的資金便涌向房地產(chǎn)業(yè)。
四、房地產(chǎn)泡沫帶來的弊端
1.房地產(chǎn)泡沫的存在意味著房地產(chǎn)業(yè)有著更高的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展影響整體社會(huì)投資結(jié)構(gòu)的變化，在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，房價(jià)不斷上漲，投機(jī)者和投資者不斷增加，原本投資到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大量資金隨之涌入房地產(chǎn)行業(yè)，從而使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展由于資金的短缺而受到抑制。房地產(chǎn)泡沫膨脹階段，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)吸收大量的資金，從而會(huì)影響其他行業(yè)資金來源的不足，就會(huì)造成行業(yè)發(fā)展的不平衡，從而扭曲了資源配置，也抑制了其他消費(fèi)。
2.房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)，破壞金融秩序。盡管融資渠道越來越多樣化，但銀行信貸仍然是房地產(chǎn)企業(yè)較重要的資金來源。由于房地產(chǎn)業(yè)投入大價(jià)值高，銀行與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切相關(guān)，因此，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，銀行成為最大的買單者。不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高，加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，加大了購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入萎靡狀態(tài)，大量購房者違約，形成銀行的不良資金，便會(huì)產(chǎn)生很多壞賬，將破壞金融秩序。
3.房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量工廠倒閉，失業(yè)與犯罪的人數(shù)也會(huì)相應(yīng)增加。情況嚴(yán)重的時(shí)候會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，貨幣大幅度貶值，還會(huì)引發(fā)社會(huì)失業(yè)率大量飆升，造成社會(huì)恐慌和社會(huì)不安定，加劇社會(huì)動(dòng)蕩。房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)上漲，投機(jī)者對土地的囤積會(huì)使得土地資源沒法有效利用，同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲將越來越大地拉大城市與農(nóng)村的貧富差距，導(dǎo)致社會(huì)分配不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性。
五、預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的措施
1.建立完善的房地產(chǎn)市場體系
建立完善的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)宏觀調(diào)控系統(tǒng)，通過對各地區(qū)的房地產(chǎn)市場信息的總結(jié)、整理、歸納并分析然后對市場情況進(jìn)行監(jiān)測與評估，并且有規(guī)律地市場運(yùn)行情況報(bào)告，為政府宏觀調(diào)控做好鋪墊。我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速增長表明了，我國應(yīng)該建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測系統(tǒng)，從土地供給、土地價(jià)格等各方面進(jìn)行干預(yù)和宏觀調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
2.嚴(yán)禁過度投機(jī)，金融過度放貸
由于房地產(chǎn)投資的資金大部分來源于銀行，而銀行信貸具有信用擴(kuò)張效應(yīng)，因此銀行往往是金融過度支持的主導(dǎo)。為了使房地產(chǎn)金融支持保持在正常的水平，國家應(yīng)該從宏觀上對金融放 貸占房地產(chǎn)信貸總額的比重進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，在這個(gè)指標(biāo)出正常時(shí)果斷采取措施，為房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行提供良好的金融環(huán)境。
3.加強(qiáng)對土地資源的管理，調(diào)整土地資源供給，控制商品住房的價(jià)格
政府可以根據(jù)住房市場的需求，保持土地供應(yīng)量和各種用地的供應(yīng)比例，可以實(shí)行公開招標(biāo)制度來控制一些過高的低價(jià)，對發(fā)生的違法違紀(jì)行為要進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。
4.整頓住房金融市場秩序
首先，要嚴(yán)格審查住房開放貸款發(fā)放條件，加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。其次，要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理。要規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。
5.做好輿論宣傳工作
當(dāng)前社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)之所以相當(dāng)熱，首先就是由于對住房本身的炒作，其次，住房的取名也是一種炒作，尤其是奧運(yùn)會(huì)以及世博的舉辦，更大肆宣傳了“綠色住宅”“新概念住宅”等等，這些往往會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者，因?yàn)橄M(fèi)者對這些名詞的理解不夠徹底，而且似乎還有點(diǎn)跟風(fēng)隨大流。關(guān)于這個(gè)問題，只需要媒體正確的輿論宣傳便可以讓消費(fèi)者正確認(rèn)識住房宣傳。
6.加大企業(yè)融資渠道，提高企業(yè)競爭力
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭力尚不強(qiáng)，彼此之間的競爭力也相差不大，企業(yè)規(guī)模較小，自有資金少，融資渠道單一，企業(yè)往往會(huì)采取過度貸款行為。面對這種情形，可以鼓勵(lì)社會(huì)基金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，提升企業(yè)融資能力。政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策支持有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市，來提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)泡沫 泡沫經(jīng)濟(jì)
一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭海》(1999年版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1.房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)
首先，從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2.房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。 1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度?這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
(3)房價(jià)漲幅偏大，經(jīng)濟(jì)泡沫成分漸增。要盡力避免房價(jià)大起大落的波動(dòng)引起的震蕩。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫；成因；措施
[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0149-02
世界上無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家都十分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生重大影響。近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動(dòng)下，經(jīng)過了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格在短短幾年時(shí)間里上漲了數(shù)倍。最近一段時(shí)間，以內(nèi)蒙古鄂爾多斯為例的中國“鬼城”的數(shù)量不斷增加，加上最近沸沸揚(yáng)揚(yáng)的杭州房價(jià)下降等熱點(diǎn)問題，很多人說中國房價(jià)瘋狂的結(jié)果，是和20世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫一樣的下場。對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，筆者暫且不對中國的房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫下結(jié)論，而是探討房地產(chǎn)泡沫是如何形成的？我們應(yīng)如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。下面就針對這個(gè)問題進(jìn)行分析和探討。
1房地產(chǎn)泡沫形成的原因
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的失衡現(xiàn)象。導(dǎo)致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。其中，過度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因。另外，銀行信貸、心理預(yù)期、信息不透明、經(jīng)濟(jì)周期等因素則間接促進(jìn)了泡沫的形成。
過度投機(jī)行為。業(yè)界人士認(rèn)為，土地和資金制度的缺陷是房價(jià)虛高的主因，而不是投機(jī)造成的。但是個(gè)人認(rèn)為，土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，由于土地資源具有稀缺性與不可再生性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī)，投機(jī)的成分越多，泡沫形成的越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺、有限的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增多，城市化進(jìn)程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地的稀缺之間的矛盾越來越突出。在此情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。因此，個(gè)人認(rèn)為投機(jī)是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因。
銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，這種貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，所以銀行愿意向房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款，這就加強(qiáng)了投機(jī)者的融資能力，從而進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和贏利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高房了地產(chǎn)的價(jià)格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。
消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者對某種消費(fèi)品價(jià)格的預(yù)期能在一定程度上影響消費(fèi)者的需求。消費(fèi)者的預(yù)期受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化的過程中，沒有產(chǎn)生不符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況的預(yù)期，則市場價(jià)格就會(huì)由經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的不均衡狀態(tài)逐漸調(diào)整到均衡價(jià)格上來。而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對價(jià)格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。
房地產(chǎn)行業(yè)信息不透明。房地產(chǎn)市場具有信息傳遞慢、透明度差的特點(diǎn)。我國的房地產(chǎn)市場只有十幾年的歷史，房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)體系很不完善，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性差；交易信息不透明。因此，消費(fèi)者購買房地產(chǎn)時(shí)往往會(huì)被表面現(xiàn)象所迷惑，而部分開發(fā)商又會(huì)夸大宣傳，這樣就會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者過于樂觀，對市場判斷脫離實(shí)際而加入到投機(jī)者的隊(duì)伍里去。
經(jīng)濟(jì)周期的作用。房地產(chǎn)商品的供求特性決定了其價(jià)格易受經(jīng)濟(jì)周期的影響。由于土地的稀缺性和房地產(chǎn)建設(shè)周期長，其供給彈性不大。房地產(chǎn)需求很容易隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化而在短期內(nèi)發(fā)生變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于上升階段的時(shí)候，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張使得房地產(chǎn)市場的需求急劇增加，而房地產(chǎn)供給卻不能同步地增長，由此造成一種供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
2房地產(chǎn)泡沫的防范
房地產(chǎn)泡沫會(huì)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系和金融體系造成極大的威脅，會(huì)給整個(gè)社會(huì)的正常運(yùn)行帶來很多的問題。上面分析了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，那么我們就要采取積極穩(wěn)妥的措施來防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與擴(kuò)大。
政府應(yīng)用行政手段、政府行為去抑制市場投機(jī)。建立健全土地交易制度、完善行業(yè)管理，預(yù)防過度投機(jī)；制訂相關(guān)稅收政策和房地產(chǎn)政策并嚴(yán)格落實(shí)，增加投機(jī)者持有物業(yè)的成本和交易成本，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。
完善金融體系，尤其是房地產(chǎn)金融體系。調(diào)整銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，預(yù)防銀行信貸非理性擴(kuò)張。銀行應(yīng)嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)貸款的審批，從土地交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)到新建商品房的交易環(huán)節(jié)層層嚴(yán)格把關(guān)。通過信貸資金的控制，將不合資質(zhì)的開發(fā)商逐漸淘汰出房地產(chǎn)市場的同時(shí)，還可以減少市場上的投機(jī)者。
強(qiáng)化土地資源管理。政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)。
加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作。
建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)。通過對房地產(chǎn)泡沫的理論研究可以看出，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前有許多征兆，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值往往會(huì)出現(xiàn)不正常的變化。通過建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)，選取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)作為預(yù)警指標(biāo)，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒ǎ梢詫Ψ康禺a(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)報(bào)。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生因素較多，產(chǎn)生過程復(fù)雜，若想真正做到提前預(yù)知，進(jìn)而預(yù)防泡沫的產(chǎn)生，必須建立一套完善的泡沫預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。大致而言，房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)包括：金融機(jī)構(gòu)貸款利率、貨幣供給增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價(jià)收入比、購租比、住房空置率、股價(jià)指數(shù)、地價(jià)增長率/GDP增長率等。
房地產(chǎn)具有兩面性，如果我們搞好房地產(chǎn)的開發(fā)，正確處理各項(xiàng)之間的關(guān)系，那么房地產(chǎn)就有益于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；反之，若房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象并長時(shí)間持續(xù)，不僅僅阻礙國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還會(huì)帶來諸多的不穩(wěn)定因素，因此我們要合理的開發(fā)房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)更好的服務(wù)人民、服務(wù)國家的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]田碩.我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象淺析[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2010（1）.
關(guān)鍵詞:金融支持過度;房地產(chǎn)泡沫;評價(jià)指標(biāo)
中圖分類號:F832.48文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3309(2010)01-0068-03
一、選題背景
20世紀(jì)80年代末90年代初,經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織中的發(fā)達(dá)國家和新興工業(yè)化國家,經(jīng)歷了類似的房地產(chǎn)周期波動(dòng)。在房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了繁榮階段后,又都出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象,其中以日本泡沫經(jīng)濟(jì)、美國經(jīng)濟(jì)蕭條和東南亞金融危機(jī)最為典型,還有不得不引起我們關(guān)注的2007年美國次貸危機(jī)。從這些歷史現(xiàn)象的回顧中可以看出,金融支持過度與新的房地產(chǎn)周期和泡沫的形成有著緊密聯(lián)系。然而,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要由金融機(jī)構(gòu)提供,由此產(chǎn)生一個(gè)悖論:缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)滯后,其運(yùn)行效率將會(huì)下降;金融支持過度又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)的繁榮期,甚至出現(xiàn)價(jià)格泡沫。本文選題就是基于此種背景。
二、金融支持過度假說與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系
(一)金融支持過度假說的提出
在眾多泡沫理論文獻(xiàn)中,主要從理性和非理性的角度來探討泡沫形成的機(jī)理,但20世紀(jì)70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過度成為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要誘因。然而,鮮有經(jīng)濟(jì)學(xué)家對金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析,由此導(dǎo)致目前的泡沫理論對房地產(chǎn)泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過度假說,并以此對房地產(chǎn)泡沫的生成和演化進(jìn)行系統(tǒng)和科學(xué)的探討。
(二)理論背景
理性泡沫的研究大約是從20世紀(jì)70年代開始的,其是對泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)研究的起點(diǎn)。理性泡沫是指在理性預(yù)期的框架內(nèi),市場價(jià)格相對于資產(chǎn)未來各期收益現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值的偏離。
隨著信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展,西方學(xué)者逐步把信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個(gè)信息不對稱下的土地價(jià)格模型,分析了土地價(jià)格變化與投資者數(shù)量和銀行貸款額之間的關(guān)系。在該模型中,土地價(jià)格是投資者和貸款額的函數(shù),那些保留價(jià)格高于市場價(jià)格的投資者的不斷進(jìn)入,將對土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響。
Bertand(1996)在對1986-1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中認(rèn)為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機(jī)構(gòu)違規(guī)借貸以及金融風(fēng)險(xiǎn)的累加,加速了房地產(chǎn)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅。
Mishkin(1997)等人提出,金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息不對稱將會(huì)導(dǎo)致金融資產(chǎn)泡沫,但是,他們沒有將金融資產(chǎn)泡沫的形成過程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內(nèi)在的擔(dān)保,會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)分散行為或高的資產(chǎn)價(jià)格,這種政策可能會(huì)加劇泡沫問題。他們認(rèn)為,由于信用工具創(chuàng)新的多樣性而導(dǎo)致的金融中介的問題是資產(chǎn)泡沫得以形成的關(guān)鍵。
非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個(gè)補(bǔ)充,用以解釋那些由于非理性因素所導(dǎo)致的泡沫現(xiàn)象。盡管正統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究理,但“經(jīng)濟(jì)人”的非理卻總是存在的。市場基礎(chǔ)僅能部分地決定價(jià)格,外來因素,如群體心理、時(shí)尚、狂熱而引起的投機(jī)行為,也是決定價(jià)格的重要因素。
從上述泡沫經(jīng)濟(jì)理論的演化中可以看出,經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來越關(guān)注金融支持在推動(dòng)泡沫形成和發(fā)展中的作用。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象,是在金融支持過度背景下,由于投機(jī)者預(yù)期的趨同性而產(chǎn)生的群體投機(jī)行為,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。
(三)金融支持過度
在凱恩斯主義中,貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ),也是融資的主要來源。從目前金融制度來看,銀行具有通過信貸擴(kuò)張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為,如果沒有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造,投資和經(jīng)濟(jì)增長是不可能的。然而,在金融支持力度提高時(shí),又會(huì)對整體經(jīng)濟(jì)造成沖擊,從而形成資產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與金融支持過度有著密切的關(guān)系。
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,由于金融機(jī)構(gòu)的短時(shí)行為,導(dǎo)致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè),投資者由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的投機(jī)行為和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為。因此,我們認(rèn)為,金融支持過度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱導(dǎo)致的房地產(chǎn)信貸過度膨脹,房地產(chǎn)市場參與者由此形成了嚴(yán)重的投機(jī)心理和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為,從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。
三、金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)體系研究
(一)金融支持過度衡量指標(biāo)
房地產(chǎn)本身是一種投資額高的可增值的資產(chǎn),其供給和需求兩個(gè)方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產(chǎn)業(yè)就不能正常運(yùn)行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過度會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,從而影響房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過度,必須建立起金融支持過度衡量指標(biāo)體系,并對金融支持的正常區(qū)間和過度區(qū)間進(jìn)行確定。以日本為例,對1980-1990年間房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)進(jìn)入支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額和房地產(chǎn)金融支持年增長率進(jìn)行分析。
(二)房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)
曹振良等(2000)認(rèn)為,判別房地產(chǎn)市場是否過熱或投機(jī)過度,從而可能會(huì)出現(xiàn)泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資收益是否太高;二是檢驗(yàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額;三是估計(jì)房地產(chǎn)的理論價(jià)格;四是分析房地產(chǎn)投資是否過度;五是監(jiān)測開發(fā)商的施工進(jìn)度。
李維哲和曲波(2002)設(shè)計(jì)了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的語境指標(biāo),將其分為生產(chǎn)類指標(biāo)、交易狀況指標(biāo)、消費(fèi)狀況指標(biāo)和金融類指標(biāo)4大類。
劉洪玉等(2003)認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫生成的條件有2個(gè):即過度的投機(jī)需求和投資信貸支持,并從該角度設(shè)計(jì)了3個(gè)房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo):房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率、房價(jià)收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述學(xué)者從不同角度探討了房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo),這些研究存在兩個(gè)問題:第一, 有些指標(biāo)存在不易操作的問題;第二,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素由于地區(qū)不同而差別較大,其理論價(jià)格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產(chǎn)泡沫的程度,我們認(rèn)為,在選擇指標(biāo)上應(yīng)該遵循可操作性原則,并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)設(shè)定泡沫的指標(biāo)值。據(jù)此,我們提出了5個(gè)房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo):(1)房價(jià)收入比;(2)房地產(chǎn)價(jià)格年增長率;(3)貨幣供給增長率;(4)房地產(chǎn)價(jià)格增長率與消費(fèi)價(jià)格增長率之比;(5)房屋空置率。
四、中國房地產(chǎn)泡沫防范的政策建議
防范房地產(chǎn)泡沫,避免房地產(chǎn)過熱變成泡沫,是保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展的關(guān)鍵,也是擺在我們面前的一項(xiàng)重要課題。本文對防范房地產(chǎn)泡沫提出如下建議:
第一,嚴(yán)防金融支持過度。由于中國房地產(chǎn)投資的資金大部分來源于銀行,而銀行貸款具有信用擴(kuò)張效應(yīng),因此,銀行往往是金融支持過度的主導(dǎo)者。為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常水平,國家應(yīng)從宏觀上對房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額和房地產(chǎn)支持年增長率進(jìn)行監(jiān)控。在這些指標(biāo)即將達(dá)到臨界值前,果斷采取措施,為房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)行提供良好的金融環(huán)境。
第二,建立個(gè)人信用制度。如果能夠建立起個(gè)人信用制度,使個(gè)人信用資料有連續(xù)記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過一定法律程序就可以查閱到個(gè)人信用檔案中的資料,從而對申請人的資信狀況進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。個(gè)人信用制度包括以下內(nèi)容:(1)個(gè)人信用檔案制度;(2)個(gè)人信用賬戶制度;(3)多層次個(gè)人信用社會(huì)調(diào)查體系;(4)個(gè)人信用監(jiān)控和預(yù)警制度。
第三,設(shè)計(jì)合理嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。主要包括:(1)對土地空置征稅,提高囤積投機(jī)的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。
第四,加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的檢測與調(diào)控。主要包括:(1)建立城市基準(zhǔn)地價(jià)公示制度,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)作為市場交易的決策參考;(2)建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評估制度與申報(bào)制度,這樣,政府就可以監(jiān)督每一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格情況;(3)對房地產(chǎn)預(yù)售做嚴(yán)格審查;(4)利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場;(5)加快企業(yè)制度改革與房地產(chǎn)使用制度改革,使房地產(chǎn)投資主體成為自負(fù)盈虧、自我約束的經(jīng)濟(jì)實(shí)體;(6)政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公告有關(guān)市場信息,加強(qiáng)對投資者市場風(fēng)險(xiǎn)的教育,調(diào)整市場情緒,盡量化解大眾的非理。
第五,擴(kuò)展企業(yè)融資渠道,提高企業(yè)競爭力。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭力還不是很強(qiáng),企業(yè)間的競爭力相差不大,企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一,企業(yè)往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國房地產(chǎn)業(yè)競爭力,應(yīng)著重做好以下工作:(1)組建一體化企業(yè)集團(tuán);(2)鼓勵(lì)社會(huì)基金投資房地產(chǎn)業(yè),提高企業(yè)融資能力;(3)政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策;(4)鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)立名牌產(chǎn)品;(5)鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市。
參考文獻(xiàn):
[1] 周京奎.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫――理論與實(shí)證研究[M].北京:北京大學(xué)出版社,2005.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫 金融風(fēng)暴 市場經(jīng)濟(jì)
一、對于我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)泡沫的具體分析研究
關(guān)于對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的初探。就當(dāng)前我們國家的經(jīng)濟(jì)形勢來講，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問題比較復(fù)雜，并沒有較為系統(tǒng)完善的研究，所以目前有較多的爭論，這些爭論大致可以總結(jié)為兩種主要觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)是我國在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展的太快速，這樣不正常的發(fā)展速度導(dǎo)致房地產(chǎn)存在著很明顯的投機(jī)現(xiàn)象，這種現(xiàn)象可以說是嚴(yán)重過度的，最終導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，所以針對房地產(chǎn)行業(yè)存在的這一種弊端，我們政府應(yīng)該引起足夠的重視，真正規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重的投機(jī)現(xiàn)象，還有一種態(tài)度是對于我國房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象的而支持，直至房價(jià)飽和，可想而知這也是一種非常極端并且不符合我國具體國情的態(tài)度。
中國的房地產(chǎn)起步較晚，在上個(gè)世紀(jì)90年代的初期，伴隨著我國對于土地制度的深度改革政策的改變，才使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)慢慢的發(fā)展了起來，實(shí)際上，房地產(chǎn)泡沫可以從多個(gè)方面對它的特征進(jìn)行總結(jié)，大體上可以對其總結(jié)出三個(gè)層次的特征，首先是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在短期時(shí)間內(nèi)的暴漲暴跌所映射出來的微觀地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場供求關(guān)系沒有協(xié)調(diào)發(fā)展；其次就是經(jīng)濟(jì)在供求方面的不平衡性；最后是我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與我國整個(gè)國民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不匹配。在關(guān)于對這些進(jìn)行詳細(xì)了解的前提下，再來分析中國的房地產(chǎn)泡沫問題。
二、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因
（一）投機(jī)行為存在于對土地的使用上
我國大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫與投機(jī)行為在土地上的使用中存在有著很大的關(guān)系，可以說這兩者緊密相關(guān)不可分離，對于土地的使用存在投機(jī)行為存在一些明顯的特點(diǎn)主要是缺乏預(yù)期性，還有一些非人為控制的因素。當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)的上升趨勢較為明顯時(shí)，人們對于未來的整體的房價(jià)的走勢會(huì)有著較高的預(yù)期，再加上一些不理性的促進(jìn)因素，導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)行業(yè)過于看好，失去了理性的判斷，然后做出了一系列不理性的行為，例如大量的進(jìn)行建房、買地，然后給社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成了一種假象，一種繁榮的假象，然而這種繁榮注定是一時(shí)的，注定是一種泡沫，這樣就形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫。
（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生泡沫的另一原因：政府管理的失敗
我們前文所闡述的對與土地的投機(jī)使用、房價(jià)的不合理預(yù)判、還有一些不理性的種種因素都是分析的在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)中形成泡沫的來自市場調(diào)節(jié)不合理所造成的因素，但是使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生泡沫的原因不僅僅是來自市場方面的原因，還有一些不是因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)市場的原因，這些非市場方面的因素歸結(jié)為政府管理失敗，政府管理失敗是我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的最大起因，因?yàn)樗麑ν恋氐耐稒C(jī)使用、房價(jià)的不合理預(yù)判、還有一些不理性的種種因素起到了非常大的促進(jìn)作用，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成機(jī)制中起到了決定性的作用。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫所帶來的金融風(fēng)暴
我們都知道房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫必定會(huì)帶來很多風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)有大有小，例如造成經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不同步，造成資源；利用率低下以及產(chǎn)生金融風(fēng)暴，在這些風(fēng)險(xiǎn)中金融風(fēng)暴有顯得格外嚴(yán)重，因?yàn)樗苯雨P(guān)乎我國的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫使得我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生金融風(fēng)暴甚至是產(chǎn)生金融危機(jī)，這種危機(jī)對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了嚴(yán)重的阻滯作用。
房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生會(huì)帶來金融風(fēng)暴，但是我們知道任何事情都不會(huì)肆無忌憚無限期的發(fā)展，所以房地產(chǎn)泡沫也不例外，它總有一天會(huì)消失，在它消失的那一天我們的市場經(jīng)濟(jì)又會(huì)恢復(fù)以往的正常，當(dāng)然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫消失了，我國的房屋價(jià)格也會(huì)趨于合理化，正常化。要想做到這一點(diǎn)，首先應(yīng)該將房地產(chǎn)投資商進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，防止出現(xiàn)惡意競爭；其次嚴(yán)格控制境外的個(gè)人或者團(tuán)體在我國購置房產(chǎn)。
四、結(jié)束語
綜上所述，通過本文我們詳細(xì)探究了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫以及經(jīng)濟(jì)泡沫所帶來的金融風(fēng)暴，通過分析我們知道有效的改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的意義，但是這并不是一朝一夕能完成的，這是一個(gè)非常漫長的過程，政府部門和相關(guān)的投資商必須對此引起足夠的重視。保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)泡沫；危害性分析；原因分析；防范措施
近兩年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，土地供應(yīng)量雖然受到一定的限制，但商品房仍全面熱銷，銷售價(jià)格全國普遍大幅攀升，風(fēng)險(xiǎn)在迅速累聚，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫即將破裂的跡象越來越明顯。房地產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，而一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，其對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊作用是難以想像。所以，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的研究具有深刻的意義。
一、當(dāng)前我國的房產(chǎn)市場是否存在泡沫
判斷我國房地產(chǎn)市場是否健康，到底有沒有泡沫，可以通過以下幾方面來分析和判斷：
（一）首先是規(guī)模是否過大。這是判斷房地產(chǎn)市場的基本指標(biāo)。從供給方面看，過去5年，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)竣工面積、年均住宅竣工面積是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。每年城鎮(zhèn)住宅的投資規(guī)模接近全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一半，約占國民生產(chǎn)總值的16%，超出世界平均水平一倍以上。相對于我國的經(jīng)濟(jì)總量，這個(gè)規(guī)模實(shí)在太大了。
（二）資金支撐是否穩(wěn)健。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大，一旦資金供應(yīng)受阻，資金鏈條就可能中斷，從而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。目前進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金結(jié)構(gòu)主要包括銀行貸款、個(gè)人儲(chǔ)蓄、開發(fā)商自有資金、施工企業(yè)墊資、社會(huì)游資。在這五塊資金中，銀行貸款（利率）和社會(huì)游資具有易變性，而個(gè)人儲(chǔ)蓄、開發(fā)商自有資金和施工企業(yè)墊資具有有限性，都不足以支撐房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因而隱含著極大的風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，無論從上面哪個(gè)角度分析，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格都普遍高于其基本價(jià)值。從全國來看，房地產(chǎn)價(jià)格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴(yán)重。因此，可以說中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的價(jià)格泡沫現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的主要原因
（一）房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
（二）土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢。因此，土地的稀缺性使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績而產(chǎn)生泡沫。
（三）地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。現(xiàn)實(shí)的市場地價(jià)中虛構(gòu)部分越多亦即說泡沫成分越多，反之越少。
（四）房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。
（五）銀行放貸的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，造成大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)。信貸的盲目擴(kuò)張給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
（六）政府部門的不正之風(fēng)。政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地以及政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為等也是助長泡沫形成的原因之一。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害性分析
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害性主在表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）導(dǎo)致社會(huì)資源配置不合理，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之前，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，房地產(chǎn)業(yè)高于其他產(chǎn)業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報(bào)率誤導(dǎo)了各種經(jīng)濟(jì)主體的長期投資行為，由此必然會(huì)吸引大量的社會(huì)資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場，意味著生產(chǎn)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)缺乏足夠的發(fā)展資金投入而得不到應(yīng)有的發(fā)展，最終使整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。
（二）破壞金融系統(tǒng)運(yùn)行，導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期，由于投機(jī)活動(dòng)盛行，房地產(chǎn)市場預(yù)期回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產(chǎn)市場中。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的呆帳和壞帳。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)企業(yè)的大批破產(chǎn)。脆弱的銀行系統(tǒng)將運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，最后可能導(dǎo)致爆發(fā)全面的金融危機(jī)。
（三）加劇社會(huì)兩極化趨勢，引發(fā)經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)危機(jī)。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成直至破滅的過程中，少部分投機(jī)者財(cái)富迅速集中，而大部分人可能賠得傾家蕩產(chǎn)，由此加劇了社會(huì)財(cái)富的分配不均、國民收入不平等現(xiàn)象，社會(huì)兩極化的趨勢更明顯。另一方面，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重時(shí)會(huì)造成大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會(huì)風(fēng)氣敗壞、維持社會(huì)穩(wěn)定的成本大大增加，隨時(shí)可能會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)危機(jī)。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的防范措施
（一）加強(qiáng)宏觀形勢和政策的監(jiān)控。治標(biāo)須得治本，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場秩序，必須從源頭上根除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的土壤。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，建立市場運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)管規(guī)則的執(zhí)行，有效實(shí)施宏觀調(diào)控并按市場發(fā)育程度建立清晰完備的制度，促使房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，是防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的首要措施。
（二）強(qiáng)化土地資源管理，調(diào)節(jié)供求關(guān)系。通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。首先要嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度。調(diào)控好土地供應(yīng)總量、各類用地的供應(yīng)比例、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)區(qū)域。其次要嚴(yán)格土地招投標(biāo)管理，完善政務(wù)公開制度。再次是開征土地財(cái)產(chǎn)稅，抑制土地投機(jī)和閑置。最后是要建立土地信息系統(tǒng)，實(shí)行全國聯(lián)網(wǎng)，加大信息透明度，防止信息不對稱，控制圈地、炒地等現(xiàn)象。
（三）規(guī)范土地市場秩序和行為。要嚴(yán)格市場監(jiān)管，建立良好的市場秩序。一方面，完善房地產(chǎn)信用體系，建立誠實(shí)守信的市場環(huán)境；要用法律形式規(guī)范房地產(chǎn)交易方式，繼續(xù)完善新建商品房網(wǎng)上備案制度，嚴(yán)厲查處網(wǎng)上虛擬交易、哄抬房價(jià)的行為。另一方面，對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。
（四）整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。央行要采取有力措施控制商業(yè)銀行貸款過多流入房地產(chǎn)業(yè)。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房等。
（五）建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測、預(yù)警系統(tǒng)。不斷完善房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)測體系，就是對全國房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)收集、整理和分析，對市場運(yùn)行情況進(jìn)行評價(jià)和預(yù)測，定期市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，在必要時(shí)通過土地供應(yīng)、稅收和預(yù)售管理等手段及時(shí)調(diào)控，有效防止泡沫的產(chǎn)生。
（六）建立和完善多層次的住房保障體系。首先要積極發(fā)展完善住房公積金制度，改變公積金貸款市場的壟斷性，啟動(dòng)房地產(chǎn)二級交易市場的公積金制度。其次是完善廉租住房制度，強(qiáng)化政府的住房保障功能，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房覆蓋范圍，切實(shí)保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租賃新機(jī)制，完善廉租住房和房屋市場化租賃制度，多渠道籌措房源，建立面向低收入家庭的房屋租賃新機(jī)制。四是大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房價(jià)格
（七）有效利用外資，加強(qiáng)監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的資本構(gòu)成開始多元化，大量外資的進(jìn)入促使融資渠道有效增加，滿足我國居民多層次的住房需求。但這同時(shí)也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成提供必要條件。因此，要加強(qiáng)對外資規(guī)模和流向的監(jiān)管，并通過各項(xiàng)土地供應(yīng)、銀行信貸、稅收政策和基礎(chǔ)設(shè)施等配套政策來進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之有利于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象是指由于人們在投機(jī)獲利動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，使得房地產(chǎn)總市值中被過度需求拉高，大大超過其真實(shí)需求決定的實(shí)際總市值。其中的超過部分就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。商品房平均售價(jià)從2001年到2011年十年期間，呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢，從2001年每平方米1235元上升到2011年每平方米3783元，期間無下降趨勢。從數(shù)據(jù)看，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展并沒有出現(xiàn)商品房的平均價(jià)格整體上上漲和回落的過程，即泡沫的產(chǎn)生和塌縮的過程。但是從微觀來看，內(nèi)蒙古的鄂爾多斯市在2012年出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)崩盤的現(xiàn)象，出現(xiàn)了價(jià)格整體上漲和回落的過程，所以目前內(nèi)蒙古房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部存在著經(jīng)濟(jì)泡沫的問題。其次，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度太快。按國際標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)和居民年收入之比一般在4－6倍之間，而部分地區(qū)之比達(dá)到了6－8倍。內(nèi)蒙古房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問題需要引起我們的注意。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成原因分析
2．1土地的稀缺性
土地的自然供給是固定不變的。土地資源是不可再生的，也是相對有限的，但是隨著的不斷擴(kuò)張，人口不斷增加，人們對土地的需求有著無限擴(kuò)大的趨勢。土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，而土地的稀缺性以及其價(jià)格的虛構(gòu)性使得土地可以脫離實(shí)際價(jià)格從而產(chǎn)生泡沫。由圖1可以分析得到，土地的供給彈性小，幾乎為剛性，而需求彈性大，剛性供給S和需求D1共同形成了價(jià)格P1，但是，當(dāng)人們的需求量增加，土地供給不變，需求函數(shù)由D1移動(dòng)到D2決定了價(jià)格P2，從而使得土地的價(jià)格上漲，這就為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成提供了理論基礎(chǔ)。
2．2房地產(chǎn)市場信息不對稱
房地產(chǎn)市場是一個(gè)不充分市場。房地產(chǎn)市場因其特殊性無法將其看作完全競爭市場，并且買賣者雙方信息是不對稱的，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是暗中進(jìn)行，并且不排除房地廠商之間存在卡特爾這種情況，所以，在這種情況下成交價(jià)不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。
2．3資金來源的單一性
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來源形式十分單一，主要由國內(nèi)貸款，利用外資，自籌資金以及其他來源等幾種方式。從2001年到2011年的數(shù)據(jù)分析來看，籌集資金的形式主要依賴于自籌資金，而其他的籌資方式運(yùn)用的比率非常小。如表1所示，自籌資金比率從2001年的52%上升到了2011年的80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)的平均水平。而與內(nèi)蒙古同處于西部地區(qū)的四川省自籌資金的比率則一直維持在30%－40%之間相對穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的北京自籌資金的比率則處于20%－30%之間，處于相對較低的水平。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中自籌資金的比率高，其經(jīng)濟(jì)泡沫崩塌的風(fēng)險(xiǎn)越大。從經(jīng)驗(yàn)分析來看，內(nèi)蒙古鄂爾多斯房地產(chǎn)崩盤的主要原因，是因?yàn)槠滟Y金來源不是依賴銀行的信貸資金，而是當(dāng)?shù)氐幕钴S的民間借貸市場，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生危機(jī)，房地產(chǎn)商的資金鏈就會(huì)斷裂，從而引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)崩盤的結(jié)果。所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自籌資金高比率問題值得我們關(guān)注。
2．4投資者對于房地產(chǎn)市場價(jià)格的非理性預(yù)測
隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，土地資源存在著潛在的升值趨勢。對房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成了投資者對未來高回報(bào)的無限期待，于是，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，致使房地產(chǎn)價(jià)格只升不降。而先期投資者在獲得暴利之后又會(huì)投入更多的資本進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，以此不斷反復(fù)，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。
三．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害分析
3．1社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡在經(jīng)濟(jì)泡沫破碎之前，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，必然會(huì)吸引大量的社會(huì)資源投入到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)當(dāng)中。這就意味著，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金將會(huì)占用生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。資金投入的不充分必將導(dǎo)致社會(huì)資源配置的失衡，從而使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。3．2破壞金融體系內(nèi)蒙古房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫一旦破碎，將會(huì)給大量的金融機(jī)構(gòu)造成無法逆轉(zhuǎn)的損失。在利益的趨勢下，以及土地的可擔(dān)保性，銀行趨向于將資金用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，占領(lǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場份額，許多銀行甚至?xí)档头刨J標(biāo)準(zhǔn)，使得銀行喪失正常監(jiān)督功能，給銀行帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的最直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的壞賬損失。抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的銀行將有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，最后甚至可能導(dǎo)致爆發(fā)全面的金融危機(jī)。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的預(yù)防對策
4．1嚴(yán)格審批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
房地產(chǎn)行業(yè)前期的高利潤性，必將會(huì)吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)商來開墾有限土地資源。所以，需要政府在審批開發(fā)項(xiàng)目時(shí)一定要嚴(yán)格把關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)具有個(gè)性和特色，有其開發(fā)的價(jià)值和升值空間，對于那些只追求經(jīng)濟(jì)回報(bào)，而不注重城市統(tǒng)一規(guī)劃不實(shí)際的開發(fā)項(xiàng)目要果斷拒絕。這要求自治區(qū)政府必須及時(shí)制定和完善城市開發(fā)規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施。這是預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的有效途徑。
4．2豐富房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來源形式
目前，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來源形式主要依靠于自籌資金，其風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性十分巨大，所以需要自治區(qū)政府通過行之有效的管理政策，來豐富房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來源形式，如吸引外資，招商引資，在允許的范圍內(nèi)增加國內(nèi)貸款比率，政府介入監(jiān)管提高民間融資的安全性和穩(wěn)定性。只有豐富了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金來源形式，才能從根源上杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。
4．3提高本土企業(yè)的核心競爭力
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 供需失衡 金融監(jiān)管 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
一、引言
為了保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)市場長期存在投資和圈地?zé)岢保康禺a(chǎn)過度投機(jī)引起房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，有效需求不足導(dǎo)致商品房空置率一直處于居高不下的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象日益嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了市場回報(bào)率的信號，使得社會(huì)上資金都被吸引到房地產(chǎn)市場上來，使得其他行業(yè)很難在銀行得到貸款支持，抑制社會(huì)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)泡沫問題使得房屋已經(jīng)變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，導(dǎo)致內(nèi)需不足的問題愈加突出。研究房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)的影響并采取針對性措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展十分必要。
二、房地產(chǎn)泡沫的成因
（一）建設(shè)用地供求關(guān)系失衡
在供給方面，建設(shè)用地是房地產(chǎn)的主要成本。隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國的建設(shè)用地購置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)，我國的建設(shè)用地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了建設(shè)用地的稀缺性，勢必會(huì)進(jìn)一步抬高建設(shè)用地價(jià)格。尤其是在我國很多地區(qū)存在著比較嚴(yán)重的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政收入的主要來源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模和進(jìn)程的擴(kuò)大和加速，人口從農(nóng)村到城市的流動(dòng)引起的聚集效應(yīng)產(chǎn)生了巨大的住房需求，加之我國目前租房對買房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及住房價(jià)格的相互交替上升。除此之外，人均國民收入的不斷提高使得人們對房產(chǎn)的購買意愿更大程度上轉(zhuǎn)化為對房子的現(xiàn)實(shí)需求。同時(shí)，由于我國目前可投資的項(xiàng)目較少，投資資金增值渠道狹窄，客觀上使得部分社會(huì)資金不斷轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)的投資需求。
（二）金融對房地產(chǎn)行業(yè)過度支持
房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同時(shí)具有一般商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，它依靠銀行信貸的有力支撐得以保證在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給一方來說，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，這也促使金融機(jī)構(gòu)傾向于將信貸資金投放到該行業(yè)，客觀上造成部分開發(fā)商得以使用融資杠桿，導(dǎo)致過度開發(fā)、投機(jī)行為盛行。從房地產(chǎn)需求方分析，由于房產(chǎn)價(jià)格過高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有的支付能力，僅靠自己擁有的資金無法支付商品房價(jià)，銀行的個(gè)人住房抵押貸款此時(shí)就給購買者帶來了便利，同時(shí)也為投機(jī)行為提供了便利，進(jìn)一步推高房價(jià)。金融市場的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行之間的的競爭，而房地產(chǎn)市場由于存在政府支持、房產(chǎn)價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步促使銀行加大對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，造成了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，泡沫化日趨嚴(yán)重。
（三）房地產(chǎn)買賣雙方信息不對稱
目前，我國房地產(chǎn)市場存在兩個(gè)明顯的問題。一方面是房地產(chǎn)規(guī)模增長很快，但市場發(fā)展不平衡，尤其是在服務(wù)方面相對滯后，表現(xiàn)在信息披露不全面、不規(guī)范和不及時(shí)，甚至存在大量虛假信息，同時(shí)主管部門對行業(yè)監(jiān)管缺乏規(guī)范，市場秩序混亂。另一方面，作為購房者的普通民眾因?yàn)槿狈ｉT知識，很難憑借個(gè)人擁有的專業(yè)知識對房產(chǎn)的性能、質(zhì)量、配套設(shè)施以及市場價(jià)格等作出相對準(zhǔn)確的判斷。在這種信息嚴(yán)重不對稱的情況下，消費(fèi)者的行為易受到媒體聲音和其他消費(fèi)者的影響，盲目跟風(fēng)一哄而上使得地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的快速增加引起住房需求不斷上升，如果擁有健全的住房租賃系統(tǒng)很大程度上可以引導(dǎo)居民的住房需求選擇趨于理性化，在租房與購房之間做出合理的選擇。然而由于住房租賃系統(tǒng)無法起到應(yīng)有的作用，租賃市場不完善，加之受傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)烈，使得房屋租賃市場無法實(shí)現(xiàn)對住房購買行為的替代。
三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對策
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理
房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。在當(dāng)前市場形勢下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。
（二）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
要強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任，加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產(chǎn)信息的能力。鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來趨勢及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺性。
（三）發(fā)揮主管部門的監(jiān)管作用合理平抑房價(jià)
要完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對平抑房價(jià)工作的積極性。完善地方政府政績考核機(jī)制，避免唯GDP論，將控制房價(jià)上漲幅度作為政績考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對土地出讓金的監(jiān)督。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)泡沫；形成原因；防治
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展與努力，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)三大支柱產(chǎn)業(yè)中的其中之一。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展可以有效拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，但同時(shí)，房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一，一旦泡沫破滅了，必然會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成困難。
一、房地產(chǎn)泡沫的含義及其形成原因
1.房地產(chǎn)泡沫的含義
房地產(chǎn)泡沫，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)中所出現(xiàn)的一種泡沫現(xiàn)象，也就是指土地和房屋的價(jià)格被哄抬得極高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了土地和房屋的實(shí)際使用價(jià)值，但是這種現(xiàn)象往往只能流于表面形式，只能在賬面上將土地和房屋的價(jià)值哄抬和增長得很高，實(shí)際卻很難得以實(shí)現(xiàn)。所以業(yè)內(nèi)人士稱這樣的現(xiàn)象為房地產(chǎn)泡沫。
2.房地產(chǎn)泡沫的形成原因
2.1土地資源緊張，導(dǎo)致地價(jià)投機(jī)性上漲
房地產(chǎn)是由土地資源及其地表之上的附著建筑物共同構(gòu)成的，且土地資源和建筑物都具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，所以我們推論：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、投資以及經(jīng)營等相關(guān)活動(dòng)的行業(yè)，它的經(jīng)管活動(dòng)的開展離不開土地的供給。然而隨著世界人口的不斷增多，城市人口的密集度越來越大，土地資源的緊缺問題也變得越來越嚴(yán)重。從2004年開始，我國大部分城市的房價(jià)和地價(jià)便開始呈現(xiàn)述同步上漲的趨勢，且這種上漲趨勢一致持續(xù)到了今天。
在地球環(huán)境中，土地資源的供給總量是固定不變的，雖然可以通過推山填海的方式來進(jìn)行土地面積的擴(kuò)張，但其所需要花費(fèi)的成本太大，再加上全世界都在提倡保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，如果采用推山填海等方式擴(kuò)大土地的使用面積，必然會(huì)造成海洋生態(tài)系統(tǒng)和陸地生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)平衡，對環(huán)境產(chǎn)生破壞，所以推山填海的擴(kuò)大土地使用面積是不可取的。如此一來，土地資源便變得極為有限。就我國而言，我國的土地資源相對匱乏和緊缺，且隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及人口數(shù)量的不斷增多，原本就匱乏的土地資源便顯得越來越稀缺。土地緊缺是導(dǎo)致地價(jià)上漲的主要原因，而地價(jià)上漲之后，其附著在土地上的建筑物價(jià)格必然也將隨之上漲。
2.2房地產(chǎn)商品的特殊性，使得房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡
房地產(chǎn)商品在大部分時(shí)期內(nèi)都會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不均衡的現(xiàn)象，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有獨(dú)特的不可復(fù)制和不可再生的特質(zhì)，并且它既可用于實(shí)物消費(fèi)，又可用于投資和經(jīng)營獲利，只是它是以不動(dòng)產(chǎn)的形式存在的。而它的不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)又正好是泡沫載體需要具備一個(gè)基礎(chǔ)條件，因此，房地產(chǎn)商品自身的所具有的特殊性是引起資產(chǎn)泡沫失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要載體。
2.3政府部門干預(yù)的負(fù)面效應(yīng)
就我國而言，房地產(chǎn)的開發(fā)、投資與經(jīng)營工作都需要得到國家相關(guān)部門的審批與支持，換一句話說則是我國政府會(huì)干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，比如房源過度緊張時(shí)，國家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策和法律來鼓勵(lì)人們按揭購房，或者放寬銀行的信貸等，通過一系列有效的措施來推動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也在一定程度上促進(jìn)了房價(jià)的增長。在政府的干預(yù)過程中，某些政府官員為了滿足自己的私欲，有可能會(huì)利用手中權(quán)力來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行負(fù)面干預(yù)，比如挪用公款、設(shè)租、貪污受賄等行為。政府部門的負(fù)面干預(yù)將助長房地產(chǎn)泡沫形成。
二、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會(huì)給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著眼：
1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房價(jià)格
國家要抑制房價(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價(jià)格。1998年國家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房價(jià)平均每平方米下降了700-1000元。現(xiàn)在，國家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房價(jià)非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房價(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。
2.強(qiáng)化土地資源管理，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開招投標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。
3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系
通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價(jià)和預(yù)測，定期市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。
4.整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)
一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例最高不得超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項(xiàng)目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會(huì)給人們及社會(huì)帶來很大的危害。在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測，以防止房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、金融泡沫、軟著陸
目錄
一、 沫警報(bào)是否存在
1、國家建設(shè)部對房產(chǎn)現(xiàn)象調(diào)查
2、國家政策方面的
3、房價(jià)與收入之比
4、稅收方面的影響
二、 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所存在的六大突出
三、 房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的不同見解
四、處理泡沫需要“軟著陸”
【關(guān)鍵詞】地產(chǎn) 漲幅 泡沫 供求
在大約三年前，房地行業(yè)還發(fā)展態(tài)勢非常迅猛，當(dāng)時(shí)市場需求性非常大，地產(chǎn)價(jià)格也逐步提升，眾多開發(fā)商都進(jìn)入此領(lǐng)域爭奪相關(guān)市場份額。但目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)卻進(jìn)入了冷卻期，發(fā)展水平開始處于滯緩狀態(tài)，導(dǎo)致這種現(xiàn)行主要原因不僅是國家進(jìn)行了政策調(diào)控，本質(zhì)上來講是由于此行業(yè)內(nèi)部競爭性過程中具有一定問題，并最后造成房地產(chǎn)行業(yè)處于當(dāng)下不景氣狀態(tài)。從經(jīng)濟(jì)性視角來分析，房屋r格的下降主要原因是由于泡沫經(jīng)濟(jì)造成的，另外，出現(xiàn)此狀態(tài)的主要誘因還有多方面性，下面就對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫所具有的特點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步分析：
一、房地產(chǎn)泡沫的特征
國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)文化性發(fā)展時(shí)間不長，正是由于這種文化的產(chǎn)生，才導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)得到更多大眾的重視性，而房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展形勢也是大眾非常關(guān)注的部分。從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展近年態(tài)勢來看，可體現(xiàn)出從高處逐步下落的過程，從1997年直到2010年間，房地產(chǎn)行業(yè)得到良好性發(fā)展，但是經(jīng)過絢爛的發(fā)展后，還是逐步進(jìn)入的衰退期，可見國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展滯緩狀態(tài)，而造成此現(xiàn)象的主要誘因有哪些呢？
（一）房價(jià)持續(xù)上漲
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，而且大眾生活水準(zhǔn)性也在不斷攀升，房屋價(jià)格提升也是歷史發(fā)展的必然結(jié)果。但是由于我國市場經(jīng)濟(jì)還需要不斷加強(qiáng)并完善，房屋價(jià)格浮動(dòng)性，應(yīng)該與大眾生活水平相適應(yīng)，但是國內(nèi)房屋價(jià)格卻出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，價(jià)格提升速度非常快，于此同時(shí)房屋項(xiàng)目也在不斷提升其建設(shè)速度，在上個(gè)世紀(jì)九十年代時(shí)期，各城市中的房屋價(jià)格出現(xiàn)了迅猛漲價(jià)形勢，由于此時(shí)商品房銷售數(shù)量有限，市場需求性比較平衡，所以未出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題，但是來到二十世紀(jì)以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，更多的人口都流入了大城市，使得住房需求性提升，同時(shí)為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了難得機(jī)遇，于是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得到了空前發(fā)展性，而且導(dǎo)致很多企業(yè)都開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，最后導(dǎo)致房屋市場的供需性平衡性得到破壞，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)價(jià)值性，有些地區(qū)的居民對于過高的房價(jià)不能有效承擔(dān)，并逐步形成了房地產(chǎn)泡沫。
（二）房價(jià)收入比過高
房屋的價(jià)格對于房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益具有一定影響力，房屋價(jià)格的浮動(dòng)性也是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的原因。房屋賣出的價(jià)格對于房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收入具有很大作用。國內(nèi)的房地產(chǎn)商都是為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益而進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，并在房地產(chǎn)開發(fā)過程非常關(guān)注不斷管理各項(xiàng)目成本。但是房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度過快，導(dǎo)致出現(xiàn)了開發(fā)的過度性。觀察房地產(chǎn)開發(fā)與大眾需求來說，它們之間具有一定的聯(lián)系性與矛盾性，房地產(chǎn)一直追求獲得更高利潤性，但是大眾卻更多的關(guān)注其價(jià)值性，但是過高的房屋價(jià)格，還是會(huì)導(dǎo)致更多的居民不能承擔(dān)如此高昂的房屋價(jià)格。
二、房地產(chǎn)的泡沫化對我國的危害
房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的泡沫形象，還不能對其行業(yè)發(fā)展具有致命性打擊，但是仍然會(huì)影響其發(fā)展速率，并對于國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控具有錯(cuò)誤引導(dǎo)性。
（一）房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡
當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，在規(guī)模性較大的城市中，其配置結(jié)構(gòu)具有一定問題：高檔房屋產(chǎn)品過多，剛需性房屋產(chǎn)品較少，面積較大的戶型種類較多，但是小戶型房屋數(shù)量過少。通過分析從2005年上半年投資結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，處于收入較低居民中，對于經(jīng)濟(jì)適用房的需求性減少了14.k60，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房和一般性住宅的比例出現(xiàn)了變化，并同比2004年具有更明顯的減低性，進(jìn)一步造成了房屋供求出現(xiàn)了失衡性。
（二）房地產(chǎn)泡沫的長期存在對金融系統(tǒng)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)貸款具有一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，而且部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)貸款過程中會(huì)出現(xiàn)不良信用性，通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行中所體現(xiàn)的不良貸款率很高，但是工商銀行與建設(shè)銀行的不良貸款率并不高。另外，當(dāng)下個(gè)人買房貸款的不良信用率很小，但是基于房屋稅收政策的不斷建立，同樣會(huì)影響到購買人的償還能力。
（三）房地產(chǎn)泡沫的長期存在易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)
由于房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)破滅性預(yù)兆，將會(huì)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響，并導(dǎo)致很多工廠破產(chǎn)，社會(huì)中的失業(yè)現(xiàn)行比較嚴(yán)重。而且處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀態(tài)下，也導(dǎo)致更多犯罪事件時(shí)有發(fā)生。觀察馬來西亞房地產(chǎn)發(fā)展過程，在1997年其房地產(chǎn)泡沫開始破裂，而且當(dāng)年的犯罪率對比1996年比例數(shù)值提升可38%，在1998年第一季度中其犯罪率對比1997年比例數(shù)值提升可53%，由于本地居民對于經(jīng)濟(jì)危機(jī)非常不滿同時(shí)造成了社會(huì)危機(jī)性不斷攀升。
三、結(jié)語
通過分析研究可以看出，泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生都是由于經(jīng)濟(jì)利益問題所導(dǎo)致的。大眾需要在社會(huì)生活中爭取更多的經(jīng)濟(jì)收益性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也非常關(guān)注提高經(jīng)濟(jì)收益，但是在獲得更高收益過程中，需要進(jìn)一步考慮市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)的無序性以及沒有受到國家具體有效管控，導(dǎo)致在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展?fàn)顟B(tài)過于迅速，并沒有關(guān)注居民購買的承受性，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展處于滯緩狀態(tài)。如果不能提升購買方的購買欲望，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過剩問題。可見，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展具有一定的穩(wěn)定性以及有序性，需要以務(wù)實(shí)的態(tài)度進(jìn)行市場分析，并關(guān)注如何才能避免泡沫經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。
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1.1 經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)泡沫載體
經(jīng)濟(jì)泡沫是現(xiàn)代社會(huì)存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是指資產(chǎn)價(jià)格對其基本價(jià)值的偏離。具體來說是指資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，使人們產(chǎn)生了還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主加入，因此價(jià)格越推越高，使資產(chǎn)的市場價(jià)格脫離資產(chǎn)內(nèi)在正常價(jià)值的部分。[1]
現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中存在著諸多經(jīng)濟(jì)泡沫，每一種經(jīng)濟(jì)泡沫都有其相應(yīng)的承載體。經(jīng)濟(jì)泡沫的載體范圍很廣，包括股票、債券、房地產(chǎn)、藝術(shù)品等等。由于房地產(chǎn)保存期非常長，在消費(fèi)時(shí)并不被消耗，在其整個(gè)壽命周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)頻繁，而供給又有限，供求缺口較大，這些因素使房地產(chǎn)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最主要的經(jīng)濟(jì)泡沫載體。
1.2 房地產(chǎn)泡沫
房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格對其基本價(jià)值的連續(xù)偏離，即房地產(chǎn)價(jià)格處于房地產(chǎn)基本價(jià)值之外的一種對個(gè)人、社會(huì)及宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等有比較嚴(yán)重影響的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。也就是說房地產(chǎn)泡沫就是附著于房地產(chǎn)這一載體的經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房地產(chǎn)價(jià)格剛好偏離正常基本價(jià)值，此時(shí)房地產(chǎn)泡沫很小，感覺也不明顯;當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，房地產(chǎn)價(jià)格越高，其偏離正常基本價(jià)值就越遠(yuǎn)，即房地產(chǎn)泡沫也越大。
1.3 經(jīng)濟(jì)泡沫的客觀評價(jià)
生活中經(jīng)濟(jì)泡沫無處不在，時(shí)刻存在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程之中，廣大社會(huì)民眾因?yàn)閷?jīng)濟(jì)泡沫缺乏足夠的認(rèn)識，以致于“談泡沫即色變”。其實(shí)我們應(yīng)該全面地看待經(jīng)濟(jì)泡沫：泡沫有大小之分，當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫處在比較合理范圍內(nèi)時(shí)，泡沫在一定程度上對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利，能夠刺激和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至可以說合理范圍內(nèi)的泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的劑和引擎;但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫急劇膨脹和持續(xù)堆積，擴(kuò)張到比較嚴(yán)重的程度時(shí)，將對社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來極其負(fù)面的影響，甚至?xí)?dǎo)致社會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的狀況。
2 中國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因
2.1 房地產(chǎn)市場的雙重特性及房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特征是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因
房地產(chǎn)既是耐用消費(fèi)品，也是資本品，具有投資和投機(jī)的價(jià)值，有別于一般的商品。兼具耐用消費(fèi)品和投資品特征的房地產(chǎn)，決定了房地產(chǎn)市場同時(shí)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的雙重特性。當(dāng)完全作為耐用消費(fèi)品時(shí)，房地產(chǎn)是不會(huì)出現(xiàn)泡沫的，而只有投資和投機(jī)的參與才能夠使房地產(chǎn)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而出現(xiàn)可能的泡沫趨勢。也就是說在導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的過程中，投資性引致的投機(jī)行為是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最根本原因。
2.2 金融的自由與寬松是房地產(chǎn)泡沫形成的客觀條件
金融自由化加快了虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相背離的趨勢，基于金融自由化建立的金融體系和金融制度加劇了房地產(chǎn)商品價(jià)值的虛擬化，使房地產(chǎn)的價(jià)格越來越容易脫離其基本價(jià)值。可以說金融自由化是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的制度性根源，它使房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生成為必然。
房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，資金周轉(zhuǎn)周期長，決定了該行業(yè)與金融業(yè)高度依存的關(guān)系。自從我國房地產(chǎn)市場建立以來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就和金融市場的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國有“第二金融”之稱，從購地、建房到銷售環(huán)節(jié)，金融業(yè)貫穿于房地產(chǎn)運(yùn)行的全過程。2008年隨著雷曼兄弟的破產(chǎn)，中國經(jīng)濟(jì)遭受了貨幣政策持續(xù)從緊以及金融危機(jī)席卷全球的雙重打擊，持續(xù)多年的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長面臨夭折的風(fēng)險(xiǎn)。世界各國為了應(yīng)對金融危機(jī)，大都實(shí)行無比寬松的接近零利率的貨幣政策，于是我國中央政府迅速啟動(dòng)“撒錢式”的極度寬松的信貸政策。除此以外，國外游資預(yù)期人民幣會(huì)升值，為了在短期內(nèi)賺取套利而大量涌入中國市場。在這些因素的共同作用之下，國內(nèi)外大量的資金蜂擁而至地投向我國房地產(chǎn)市場，投機(jī)行為大量充斥著我國整個(gè)房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)如脫韁之野馬，價(jià)格不斷上躥，房地產(chǎn)泡沫在寬松的金融市場環(huán)境之下急速膨脹。
2.3 房地產(chǎn)的供求關(guān)系是房地產(chǎn)泡沫形成的重要內(nèi)在因素
西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的商品供求關(guān)系理論是：當(dāng)供給大于需求時(shí)，商品價(jià)格下降;當(dāng)供給小于需求時(shí)，商品的價(jià)格就會(huì)上升。房地產(chǎn)的供給和土地的供給息息相關(guān)，而土地具有與一般商品不同的特性，即占有的壟斷性、排他性和稀缺性。[2]在經(jīng)濟(jì)生活中，供給彈性越小的要素，其價(jià)格會(huì)增長得越快，在所有的生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，因此土地價(jià)格的上漲幅度也最大。
一方面，房地產(chǎn)的剛性需求隨著中國房改政策的實(shí)行而得到徹底地釋放，再加上城市化的推進(jìn)以及我國國民固有的新房情結(jié)，使得我國居民對房地產(chǎn)的需求日趨旺盛。特別是近年來廣大社會(huì)民眾在未來通脹預(yù)期和“買漲不買跌”的消費(fèi)偏好心理的雙重影響下，很多潛在需求被激發(fā)為現(xiàn)實(shí)需求，整個(gè)社會(huì)對房地產(chǎn)的需求持續(xù)攀升。[3]而另一方面，房地產(chǎn)商和投機(jī)者為了在預(yù)期的通脹中牟取更高的收益，囤積居奇、圈地待漲和捂盤惜售成為了他們實(shí)現(xiàn)利潤最大化的手段，從而在社會(huì)上人為地營造出房地產(chǎn)供給緊張和不足的氣氛。由此可見，一方面是房地產(chǎn)需求的不斷高漲，另一方面是房地產(chǎn)商和投機(jī)者人為地壓縮供給，因此房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀態(tài)，價(jià)格持續(xù)暴漲，房地產(chǎn)泡沫在供需極其失衡的狀態(tài)下持續(xù)堆積和膨脹，房地產(chǎn)泡沫的空前膨脹已經(jīng)失去了真實(shí)需求的支撐。
2.4 固定資產(chǎn)投資比重過高所造成的產(chǎn)能過剩是房地產(chǎn)泡沫不斷催生的外部環(huán)境
改革開放以來，在粗放式經(jīng)濟(jì)增長模式和唯國內(nèi)生產(chǎn)總值是舉的思維模式下，中國經(jīng)濟(jì)片面追求投資，大量的低水平重復(fù)建設(shè)不可避免，表現(xiàn)在國內(nèi)固定資產(chǎn)投資增速年均達(dá)10%以上，造成了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。在產(chǎn)能過剩和信貸寬松雙“井噴”之下，包括國有資本和民營資本在內(nèi)的社會(huì)資金面臨著出路狹窄的問題。過剩的產(chǎn)能無法消化必定導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)裹足不前，在經(jīng)歷實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資受挫之后，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)便成為社會(huì)資金的最佳避風(fēng)港，于是不僅民營企業(yè)，就連國有企業(yè)也都競相投資房地產(chǎn)業(yè)。正因?yàn)槎嗄陙砉潭ㄙY產(chǎn)投資比重過高所造成的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境，使得房地產(chǎn)市場成為惡炒、爆炒的領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片熱火朝天的場面，房地產(chǎn)泡沫不斷瘋狂膨脹。[4]
2.5 土地供給壟斷和土地財(cái)政是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的制度基礎(chǔ)
在我國，土地屬于國家或者集體所有，政府官員有比較大的權(quán)力來處理土地，這也是我國房地產(chǎn)市場受到政府影響巨大的原因之一。土地供給的壟斷性和稀缺性使得土地價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)具有穩(wěn)步上升的趨勢，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程的加快以及城市人口的不斷增加，人們對土地的需求更是旺盛。分稅制改革弱化了地方財(cái)權(quán)，使地方財(cái)權(quán)與事權(quán)嚴(yán)重脫節(jié)，地方財(cái)政收入捉襟見肘，只好將目光投向賣地收入，土地財(cái)政因此成為地方預(yù)算外收入的主要來源。[5]地方政府為了增加地方收入，在“招拍掛”政策下不斷推高土地價(jià)格;另一方面，房地產(chǎn)是當(dāng)前我國城市GDP增長的主引擎，長期以來我國官員的政績考核與升遷也是以GDP增長作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，各地政府作為土地資源唯一的供給者，把土地收入納入地方財(cái)政收入，以土地收入“經(jīng)營城市”，創(chuàng)造GDP政績，這些因素構(gòu)成了地方政府高價(jià)出讓土地的動(dòng)機(jī)和內(nèi)在激勵(lì)，地方政府從而成為高房價(jià)的支持者。[6]
2.6 購買者的心理因素和心理預(yù)期是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和強(qiáng)化的內(nèi)在動(dòng)因和動(dòng)力機(jī)制
購買者對未來房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，無論是理性的還是非理性的，都將影響房地產(chǎn)的需求而使房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化。由于房地產(chǎn)市場買賣雙方信息的不對稱，因而常常引起購買者對價(jià)格變動(dòng)的逆反心理，即越漲價(jià)越搶購的逆反行為。房地產(chǎn)購買者的不完全理性和投機(jī)心理決定了他們的“從眾行為”進(jìn)而形成“羊群效應(yīng)”。從眾心理實(shí)際上是一種正反饋機(jī)制，在群體之間相互影響，相互傳遞信號，而信號的傳遞往往是一種正反饋模式。當(dāng)房價(jià)越是上漲，購買者越是跟進(jìn)購入;而當(dāng)房價(jià)越是下跌，購買者越是拋售。從眾行為既是制造泡沫的機(jī)器，也是打破泡沫的機(jī)器。
3 從房地產(chǎn)泡沫中審視我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型
3.1 房地產(chǎn)泡沫破滅的影響
房地產(chǎn)泡沫破滅是指房地產(chǎn)泡沫處于高位時(shí)，從吹泡沫向擠泡沫快速的逆轉(zhuǎn)。換句話說房地產(chǎn)泡沫破滅就是指房地產(chǎn)價(jià)格大幅度偏離基本價(jià)值之后急速回歸基本價(jià)值的過程。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，對中國經(jīng)濟(jì)的危害是非常巨大的，并會(huì)演化出嚴(yán)重的社會(huì)問題。房地產(chǎn)泡沫破滅之后，房價(jià)出現(xiàn)瘋狂下跌，需求量隨著急劇下降，房價(jià)再繼續(xù)下跌，從而形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價(jià)按揭住房，而隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，房子瞬間貶值，很多人會(huì)因此而拋房，同時(shí)銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很長的產(chǎn)業(yè)鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運(yùn)輸?shù)鹊龋@些都是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)泡沫破滅，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟(jì)隨即趨向蕭條。因此，房地產(chǎn)泡沫帶來的危害不僅僅限于行業(yè)的本身，而且影響到上下游其他許多行業(yè)，如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)都可能發(fā)生危機(jī)。
從上面的論述當(dāng)中可以看出，房地產(chǎn)泡沫的破滅對我國宏微觀經(jīng)濟(jì)的危害是不可估量的，國家對房地產(chǎn)泡沫必須加以重視并提前干預(yù)。房地產(chǎn)泡沫在破滅之前，如果政府提前采取得當(dāng)措施積極應(yīng)對，使房地產(chǎn)價(jià)格緩慢地恢復(fù)到其正常價(jià)值，這個(gè)過程只能夠稱之為“恢復(fù)其內(nèi)在價(jià)值”，而不算一般意義上的破滅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格慢慢恢復(fù)到其正常價(jià)值的時(shí)間比較長，給予了各個(gè)利益相關(guān)者調(diào)整行動(dòng)策略的時(shí)間也相應(yīng)拉長，有利于逐步適應(yīng)和調(diào)整，以最大程度地減少各利益相關(guān)者的損失，以此降低房地產(chǎn)泡沫破滅所帶來的社會(huì)震蕩和危害。縱觀我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和傳導(dǎo)的路徑，要妥當(dāng)處理房地產(chǎn)泡沫問題，當(dāng)務(wù)之急必須為房地產(chǎn)市場營造一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)宏觀環(huán)境。
3.2 加快我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的策略
3.2.1 處理好國家投資與民間投資的關(guān)系
依賴國家和政府投資的結(jié)果就是國進(jìn)民退，造成民間的實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨的投資環(huán)境不斷惡化，行業(yè)利潤率和資本回報(bào)率也因此呈逐年下降態(tài)勢。大量的民間資本在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資無門之下，只能紛紛加入到股市和房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)中，參與吹大房地產(chǎn)泡沫。因此，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型當(dāng)中，必須實(shí)行國退民進(jìn)，國有資本不可與民爭利，國家必須平等地對待民營資本，向民營資本開放更多的領(lǐng)域，特別是在石油、電信、金融等壟斷領(lǐng)域，要給民營資本的進(jìn)入開辟通道，讓更多的以熱錢形式存在的民營資本找到用武之地，從而使民間資本逐步從非理性的房地產(chǎn)市場當(dāng)中退出，以利于逐漸地化解房地產(chǎn)泡沫。
3.2.2 啟動(dòng)國民收入分配機(jī)制改革
眾所周知，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三匹馬車為投資、出口和消費(fèi)。改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)過分依賴政府投資和出口需求推動(dòng)，國內(nèi)消費(fèi)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例偏低。投資與消費(fèi)存在著此消彼長的關(guān)系，投資比重持續(xù)上升，“擠出效應(yīng)”的基本規(guī)律只會(huì)讓消費(fèi)需求的啟動(dòng)更加艱難。強(qiáng)調(diào)投資和投資過熱的結(jié)果就是居民消費(fèi)乏力，增速低緩，社會(huì)總供給與總需求之間的循環(huán)關(guān)系斷裂，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速。近年來在全球金融危機(jī)和人民幣升值的雙重壓力之下，中國靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的模式已經(jīng)變得舉步維艱，失去了進(jìn)一步上升的空間。
中國經(jīng)濟(jì)要化解房地產(chǎn)泡沫，必須要依靠國內(nèi)消費(fèi)需求的爆發(fā)，靠消費(fèi)來拉動(dòng)生產(chǎn)。國富民窮是當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)的真實(shí)寫照，也是消費(fèi)需求難以真正啟動(dòng)的根源所在。因此，啟動(dòng)國民收入分配機(jī)制改革，增加人民收入才能保證中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需得到徹底激發(fā)，從而為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。要提高國民收入，地方政府與民爭利的心態(tài)必須摒棄，首先國家必須改革當(dāng)前土地財(cái)政這一與民爭利的體制，使當(dāng)前的房地產(chǎn)市場擺脫土地財(cái)政的束縛，房地產(chǎn)不斷上升的價(jià)格才能實(shí)現(xiàn)真正的回落，高企的房價(jià)才能得以慢慢地向房地產(chǎn)真實(shí)的價(jià)值靠攏，從而真正化解房地產(chǎn)泡沫，居民的消費(fèi)需求也才能逐步從被高房價(jià)所擠壓的困境中解脫出來。
3.2.3 以自主創(chuàng)新立國，逐步消化房地產(chǎn)泡沫堆積中所帶來的產(chǎn)能過剩
