開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)法論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

論文摘要 在司法實(shí)踐中，對(duì)于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭(zhēng)論，出現(xiàn)“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調(diào)。對(duì)于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產(chǎn)法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，筆者以為值得商榷，不應(yīng)成為認(rèn)定無效或未生效的法律依據(jù)。司法實(shí)踐中，應(yīng)采取“有效論”處理糾紛更為妥當(dāng)。

論文關(guān)鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強(qiáng)制性規(guī)定 社會(huì)公共利益

一、 問題的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以四萬(wàn)元價(jià)格將其所有的集資房購(gòu)置權(quán)轉(zhuǎn)讓給小玲，武某配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的各類費(fèi)用由小玲承擔(dān)。雙方協(xié)議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬(wàn)元，同時(shí)，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費(fèi)，合計(jì)10萬(wàn)余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬(wàn)余元后領(lǐng)取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購(gòu)置協(xié)議，并配合其辦理購(gòu)置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)法”）禁止買賣的房產(chǎn)，因此房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，請(qǐng)求駁回訴訟請(qǐng)求。法庭審理后認(rèn)為，雖然雙方出于自己的真實(shí)意思表示簽訂了房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但集資房本身屬于福利性質(zhì)，且為劃撥土地上所建房屋，轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請(qǐng)求。

（二）案例二

2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產(chǎn)出售給曹某，總售價(jià)為41.8萬(wàn)元，先預(yù)付定金人民幣2萬(wàn)元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。合同簽訂后，曹某當(dāng)日支付2萬(wàn)元定金。后曹某反悔，不愿繼續(xù)履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續(xù)履行合同。法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人僅需繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地的出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對(duì)曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。

自2007年起，由于全國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現(xiàn)大量出賣人反悔的案例，但隨著房產(chǎn)調(diào)控日益趨近且未見松動(dòng)，三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑，則涌現(xiàn)出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果，筆者以為確有研討之必要。事實(shí)上，對(duì)于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭(zhēng)論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。

二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”

有諸多學(xué)者與司法界人士認(rèn)為，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：

1.《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)的規(guī)定“以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條的規(guī)定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

2.《房地產(chǎn)法》第40條的規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“法釋[2005] 5號(hào)”）第11條的規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，因此未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未生效。

3.《房地產(chǎn)法》第23條的規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為”，設(shè)立劃撥土地使用權(quán)主要是基于國(guó)家利益或公共利益的需要。現(xiàn)若承認(rèn)劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國(guó)家利益與社會(huì)利益，因此根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

4.《合同法》第79條第1款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，取得劃撥土地上的集資房購(gòu)房資格是建立在本單位職工這一特定身份關(guān)系基礎(chǔ)上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關(guān)系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁

筆者以為，盡管根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但是從法理、立法本意及司法實(shí)務(wù)上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點(diǎn)值得商榷。

（一） 是否違反強(qiáng)制性規(guī)定

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產(chǎn)法》第38條、第40條的強(qiáng)制性規(guī)定呢？

對(duì)這一問題必須先要搞清何為產(chǎn)生無效法律后果的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，合同內(nèi)容若違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，則為無效，那么《房地產(chǎn)法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定？筆者以為該二條規(guī)定不應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，理由為：

第一，從調(diào)整范圍上看，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條規(guī)定，本法是規(guī)范“在中國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理”，所以可以認(rèn)為《房地產(chǎn)法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易實(shí)施管理的行為，換句話說，《房地產(chǎn)法》是房地產(chǎn)公司的行為規(guī)范，并不是房地產(chǎn)買賣雙方的行為規(guī)定，因此，第38條、第40條在強(qiáng)制性規(guī)范的歸屬上應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

第二，從條款設(shè)置上看，應(yīng)判斷條款中是否有違反后法律后果的規(guī)定，即若直接規(guī)定違反后的行為無效，則應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但是《房地產(chǎn)法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規(guī)定。

第三，從具體適用上看，應(yīng)判斷違反第38條、第40條的規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會(huì)損害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，若是，則為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。然而，在前述兩案例中，認(rèn)定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，并不侵害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益。相反，國(guó)家會(huì)應(yīng)收到補(bǔ)交的土地出讓金而受益，對(duì)社會(huì)而言，一定程度上增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，起到抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)的作用。

第四，從立法上看，還應(yīng)判斷違反強(qiáng)制性規(guī)定是否會(huì)違背我國(guó)相關(guān)法律的立法宗旨。《房地產(chǎn)法》第1條規(guī)定，本法的立法宗旨是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉(zhuǎn)讓不但不會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且可以作為商品房買賣的有效補(bǔ)充，這與允許農(nóng)村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重混亂。

因此，筆者以為第38條、第40條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，對(duì)其違反并不產(chǎn)生一律無效的法律后果。

（二） 審批是否影響合同效力

既然《房地產(chǎn)法》第40條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準(zhǔn)對(duì)合同效力應(yīng)作何理解。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)該條的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同需經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后才生效，即認(rèn)為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點(diǎn)是對(duì)債權(quán)行為與物權(quán)行為認(rèn)識(shí)不清所致。《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”現(xiàn)行法律已嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個(gè)不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動(dòng)，故其成立生效應(yīng)以標(biāo)的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動(dòng)，故其成立無需以標(biāo)的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買賣合同，毋容置疑屬于債權(quán)行為。這一轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自合同成立時(shí)生效。而《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定的審批行為，并不妨礙債權(quán)行為的效力，因?yàn)閷徟袨殡m然本身不能使得物權(quán)發(fā)生變動(dòng)（因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的是依登記而發(fā)生效力的），但卻是物權(quán)變動(dòng)的必須要件，屬于物權(quán)行為的范疇，因此，對(duì)于審批的理解應(yīng)是“未經(jīng)審批將無法辦理房產(chǎn)的登記，房屋的所有權(quán)亦不發(fā)生轉(zhuǎn)移”。

對(duì)此，最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”所以，政府審批并非為劃撥土地上房屋買賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對(duì)審批行為的誤解。

回到案例一，若是法院認(rèn)為房屋購(gòu)置協(xié)議未生效，則可能做出嚴(yán)重有失公正的判決。因?yàn)槿魧ⅰ芭鷾?zhǔn)”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對(duì)人只能依據(jù)締約過失責(zé)任主張對(duì)方賠償信賴?yán)娴膿p失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房?jī)r(jià)劇增而取得的巨大差價(jià)。因此，只有將合同認(rèn)定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產(chǎn)生的巨大道德風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 法釋[2005] 5號(hào)第11條是否適用

法釋[2005] 5號(hào)第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，所以對(duì)于劃撥土地上房屋未經(jīng)批準(zhǔn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號(hào)是關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃調(diào)整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國(guó)有劃撥土地使用權(quán)一并的概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。

（四）是否損害社會(huì)公共利益

由于劃撥土地的設(shè)立目的在于國(guó)家利益及社會(huì)公共利益的需要，所以有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第52條第四項(xiàng)關(guān)于損害社會(huì)公共利益的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)值得商榷，因?yàn)榈?2條第四項(xiàng)所規(guī)定的“社會(huì)公共利益”與劃撥土地性質(zhì)上所具有社會(huì)公益性是兩個(gè)完全不同的概念。第52條第四項(xiàng)的社會(huì)公共利益指的是我國(guó)民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風(fēng)俗。因?yàn)楣蛄妓讓?duì)于維護(hù)國(guó)家、社會(huì)一般利益及社會(huì)道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實(shí)質(zhì)上是違反了社會(huì)主義的公共道德，破壞了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和生活秩序，因此應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

根據(jù)學(xué)者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國(guó)家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同，以及規(guī)避課稅的合同；（2）危害家庭關(guān)系的行為，如約定斷絕親子關(guān)系的合同、婚姻關(guān)系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對(duì)婚外同居人所作出的贈(zèng)與和遺贈(zèng)的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴(yán)的行為，如以債務(wù)人的人身為抵押的約定、規(guī)定企業(yè)有權(quán)對(duì)顧客或雇員搜身檢查的標(biāo)準(zhǔn)合同條款；（6）限制經(jīng)濟(jì)自由的行為，如限制職業(yè)自由的條款；（7）違反公平競(jìng)爭(zhēng)的行為，如拍賣或招標(biāo)中的串通行為、以賄賂方法誘使對(duì)方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費(fèi)者保護(hù)的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費(fèi)者重大損害等；（9）違反勞動(dòng)者保護(hù)的行為，如規(guī)定“工傷概不負(fù)責(zé)”的合同，以及規(guī)定女雇員一旦結(jié)婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實(shí)，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會(huì)道德倫理和風(fēng)俗習(xí)慣，因此，若以損害社會(huì)公共利益為由而認(rèn)定合同無效，這是對(duì)該項(xiàng)規(guī)定誤讀，必然得出牽強(qiáng)附會(huì)的結(jié)論。

（五）是否屬于依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同

有觀點(diǎn)認(rèn)為集資房屬于《合同法》第七十九條規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，因此對(duì)于劃撥土地上集資房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定為無效。筆者必須承認(rèn)劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應(yīng)妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同主要是指基于特定當(dāng)事人的身份關(guān)系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關(guān)系的買賣合同已經(jīng)履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關(guān)系的約束，因此，筆者認(rèn)為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當(dāng)。

第2篇

[論文摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)越來越多，就如果規(guī)范房地產(chǎn)中介及房地產(chǎn)中介違規(guī)（違法）的法律責(zé)任進(jìn)行探討。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國(guó)立法必須面對(duì)的迫切問題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)（違法）行為的界定、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等問題，并對(duì)立法提出相關(guān)建議。

一、問題的提出

有一則案例。2004年5月，經(jīng)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價(jià)款121000元，被告應(yīng)在立約時(shí)給付定金1500元，房款應(yīng)在同年12月30日前付清。協(xié)議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購(gòu)房款及中介費(fèi)共計(jì)103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經(jīng)多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產(chǎn)中介違規(guī)行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行法定義務(wù)和合同的約定義務(wù)，為當(dāng)事人之間民事活動(dòng)的合法性和真實(shí)性做出引導(dǎo)。然而，中介違規(guī)屢屢發(fā)生，對(duì)類似行為應(yīng)該如何規(guī)范？對(duì)中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應(yīng)刑事責(zé)任外，民事責(zé)任該如何認(rèn)定，賠償范圍該如何劃分？對(duì)收取了高額見證費(fèi)的律師及咨詢機(jī)構(gòu)未盡到義務(wù)存在明顯過錯(cuò)的，責(zé)任又該如何認(rèn)定？其法律依據(jù)又何在呢？

二、確立房地產(chǎn)中介違規(guī)行為民事責(zé)任的法理學(xué)基礎(chǔ)

對(duì)于中介違規(guī)行為，相關(guān)法規(guī)主張刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三者并舉已達(dá)成共識(shí)。在追究行政責(zé)任、刑事責(zé)任方面，可以分別依據(jù)《行政處罰法》、《刑法》等進(jìn)行，然而對(duì)于如何追究民事責(zé)任、要不要設(shè)置民事責(zé)任，目前法律并無定論，實(shí)踐中也頗有爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，設(shè)置民事責(zé)任是完全必要的。

（一）這是“無救濟(jì)則無權(quán)利”法律原則的體現(xiàn)

民事責(zé)任是違反民事義務(wù)的結(jié)果。民事責(zé)任使民事權(quán)利具有法律上之力，使權(quán)利人借以享有特定的利益。從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和其委托人房地產(chǎn)開發(fā)公司或購(gòu)房者的關(guān)系看，房地產(chǎn)公司或購(gòu)房者與之簽訂了中介服務(wù)合同，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)理應(yīng)盡職盡責(zé)，提供真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、新穎、公平的信息和技術(shù)服務(wù)。從違規(guī)行為的性質(zhì)看，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權(quán)益，因此應(yīng)承擔(dān)兩種責(zé)任，當(dāng)然也包括兩種責(zé)任的意合，即違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這兩種責(zé)任明顯屬于民事責(zé)任的范疇，因此設(shè)置民事責(zé)任是當(dāng)事人尋求公力救濟(jì)和私力救濟(jì)的雙重需要。

（二）從民事責(zé)任與行政責(zé)任、刑事責(zé)任的關(guān)系上看，民事責(zé)任具有獨(dú)立性

在規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的過程中，僅僅追究中介機(jī)構(gòu)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是不夠的。行政責(zé)任是主管機(jī)關(guān)發(fā)揮監(jiān)管職能的結(jié)果。由于主管機(jī)關(guān)人力、財(cái)力、物力的限制，其發(fā)現(xiàn)、調(diào)查中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為以及追究其行政責(zé)任的能力也相應(yīng)受到限制。至于刑事責(zé)任，它是法律責(zé)任中最嚴(yán)厲的責(zé)任形態(tài)，但適用范圍有限，只有違規(guī)行為情節(jié)惡劣、后果非常嚴(yán)重構(gòu)成犯罪時(shí)方可適用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。可見，在房地產(chǎn)法領(lǐng)域，民事責(zé)任是行政責(zé)任、刑事責(zé)任所不可替代的。

（三）從民事責(zé)任的功能看，民事責(zé)任具有補(bǔ)救功能、重罰功能和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的多重功能

(1)補(bǔ)救功能。補(bǔ)救是對(duì)受害人而言的，而民事責(zé)任恰恰具有填補(bǔ)損失、恢復(fù)權(quán)利的作用。

(2)懲罰功能。懲戒是對(duì)侵權(quán)人或違約人而言的，民事責(zé)任具有制裁不法行為、恢復(fù)秩序的作用。懲罰意味著法律依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則對(duì)具體行為作出否定評(píng)價(jià)和抑制性處理，其結(jié)果就是對(duì)不法行為的矯正與對(duì)正義和秩序的恢復(fù)。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔(dān)強(qiáng)制性的給付義務(wù)和其他義務(wù)來實(shí)現(xiàn)。

(3)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。完善的民事責(zé)任必然很好地發(fā)揮補(bǔ)救和懲戒功能。補(bǔ)救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規(guī)范中介違規(guī)行為。可見，民事責(zé)任的設(shè)置，對(duì)管理整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了不可或缺的作用。

三、對(duì)相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議

要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來的諸多問題，唯一標(biāo)本兼治的辦法就是加強(qiáng)和完善立法。建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國(guó)的執(zhí)照制度和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。近幾年，我國(guó)雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低素質(zhì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場(chǎng)。為此，我國(guó)要通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)

許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對(duì)中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會(huì)等等。

（三）確立過錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由

過錯(cuò)責(zé)任是指因行為過錯(cuò)導(dǎo)致他人損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過錯(cuò)說，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過錯(cuò)。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過錯(cuò)和重大過失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對(duì)中介機(jī)構(gòu)的主觀過錯(cuò)舉證困難，應(yīng)適用過錯(cuò)推定原則，實(shí)行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來?yè)p失，當(dāng)事人就可以中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無過錯(cuò)或過失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。

第3篇

1.房地產(chǎn)的概念。在我國(guó)所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益(權(quán)利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng),通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟(jì),或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能,或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等;權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益(如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等)。在我國(guó),就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)來說,附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項(xiàng)權(quán)利,如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下:

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營(yíng)銷概述。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物,市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不可缺少的組成部分。強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮,還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí),使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營(yíng)銷需要清楚地了解營(yíng)銷策略,辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化,通過系統(tǒng)分析及時(shí)改變營(yíng)銷策略。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、營(yíng)銷人員、營(yíng)銷中間商和顧客幾個(gè)組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商,首先要對(duì)市場(chǎng)變化和需求等做出預(yù)先反映,并在公司長(zhǎng)期營(yíng)銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系,作為開發(fā)商就要在制定營(yíng)銷計(jì)劃時(shí)將資源和原材料的價(jià)格波動(dòng)考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷人員,不但要熟悉市場(chǎng)環(huán)境等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí),還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者和社會(huì)更大利益等主要法律知識(shí),以及社會(huì)文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)帶來的不同需求。對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商而言,為了達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的,公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營(yíng)銷中間商來接近目標(biāo)顧客。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展史

市場(chǎng)營(yíng)銷理論于20世紀(jì)初誕生于美國(guó),菲利蒲?科特勒被譽(yù)為營(yíng)銷學(xué)之父,他提出了最早的營(yíng)銷4C理論,是現(xiàn)代營(yíng)銷的基石,4C包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道,從這四點(diǎn)出發(fā),衍生出新的營(yíng)銷方法。

在市場(chǎng)營(yíng)銷過程中,目標(biāo)消費(fèi)者位居于中心地位。企業(yè)識(shí)別總體市場(chǎng),將其劃分為較小的細(xì)分市場(chǎng),選擇最有開發(fā)價(jià)值的細(xì)分市場(chǎng),并集中力量滿足和服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。企業(yè)設(shè)計(jì)由其控制的四大要素(4C)所組成的市場(chǎng)營(yíng)銷組合。為找到和實(shí)施最好的營(yíng)銷組合,企業(yè)要進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷分析、計(jì)劃、實(shí)施和控制。通過這些活動(dòng),企業(yè)觀察并應(yīng)變于市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境。

營(yíng)銷簡(jiǎn)單的說就是用科學(xué)的方法,分析市場(chǎng)上的需求,并用科學(xué)的方法來生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天,房地產(chǎn)營(yíng)銷層面的競(jìng)爭(zhēng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈而日益激烈。我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個(gè)階段。

1.建設(shè)觀念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,只有簡(jiǎn)單的“房地產(chǎn)”概念,很長(zhǎng)一段時(shí)間,我國(guó)的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式,而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定,造成所有的設(shè)計(jì)全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè),形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤觀念階段——

銷售策劃。在這個(gè)階段,房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化,大部分項(xiàng)目的開發(fā)意識(shí)依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專家的“大腦風(fēng)暴式”討論,而沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識(shí),開發(fā)的項(xiàng)目充滿了主觀臆斷。 3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實(shí),使開發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性,有一種購(gòu)買惰性或者抗衡心理,必須主動(dòng)推銷和積極促銷。在1997年~1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已,策劃人選擇樓盤的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征,向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳,使消費(fèi)者對(duì)樓盤建立起概念認(rèn)識(shí),引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,以達(dá)到促銷目的。

4.準(zhǔn)營(yíng)銷觀念階段——賣點(diǎn)群策劃。隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高,消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加,導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買,為有效的滿足用戶的各種需要,適應(yīng)賣方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇,開發(fā)商認(rèn)為必須以用戶為中心。因此,策劃人把眾樓盤之長(zhǎng)集于一身,極盡所能地向市場(chǎng)羅列無盡的賣點(diǎn)一時(shí)間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等,雖然提升了樓盤品質(zhì),但使得開發(fā)商成本高于售價(jià)。

5.營(yíng)銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營(yíng)銷,并沒有使供需緩和、樓盤空置減少,開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望,并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身,轉(zhuǎn)而關(guān)注市場(chǎng)需求。

6.整合營(yíng)銷觀念階段——整合策劃。整合營(yíng)銷是企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益,各種營(yíng)銷技巧相互結(jié)合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷理念。整合營(yíng)銷要求企業(yè)的所有活動(dòng)都整合和協(xié)調(diào)起來,企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù),企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)成為企業(yè)各部門的工作。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

三、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀

目前,我國(guó)常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客,顧客經(jīng)過商中間介紹來購(gòu)買物業(yè)的銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式,委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),通過商的服務(wù)性質(zhì),更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì),能更快地銷售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比,網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷成本,可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù),更方便地和消費(fèi)者溝通,可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn),有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有以下特點(diǎn):

品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼——確立市場(chǎng)地位,引起市場(chǎng)關(guān)注,鎖定目標(biāo)消費(fèi)群;

把握時(shí)機(jī)高昂入市——抓住有利時(shí)機(jī),高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng),迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán);

分期分批賣點(diǎn)不斷——分期開發(fā)分批銷售,步步為營(yíng),組織儲(chǔ)備賣點(diǎn)群隨銷售階段適時(shí)引爆,帶動(dòng)價(jià)格走高,達(dá)到持續(xù)熱賣效果;

進(jìn)度跟進(jìn)迭起——緊跟工程進(jìn)度(奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實(shí)現(xiàn)階段性銷售目標(biāo);

以質(zhì)論價(jià)升值誘人——以戶型、朝向、樓>！

物管跟進(jìn)后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項(xiàng)目形象,強(qiáng)化認(rèn)同感,購(gòu)買者無后顧之憂,達(dá)到促銷效果。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略論文

四、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新

在新形勢(shì)下,隨著市場(chǎng)的成熟、制度的健全以及長(zhǎng)期發(fā)展過程中積累的一些問題,我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn),這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考,探索營(yíng)銷策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新中,需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。第一,項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場(chǎng)調(diào)查需要對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國(guó)家的金融環(huán)境、住房制度的改革動(dòng)向等等做深入的調(diào)查。第二,強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性,要求房產(chǎn)設(shè)計(jì)上要符合消費(fèi)者的喜好,建筑材料選擇要合理,物業(yè)管理信譽(yù)要好,已解決業(yè)主的后顧之憂。第三,突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異,可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值,形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的,也是要首先考慮的。第四,合理利用價(jià)格策略。房產(chǎn)的定價(jià)要注意消費(fèi)者的心理價(jià)位和承受能力,同時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目本身的開發(fā)目的確定。第五,積極拓寬營(yíng)銷渠道。在以消費(fèi)者為中心的市場(chǎng)環(huán)境下,開發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。

目前,全國(guó)各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期,人們對(duì)房地產(chǎn)的需求較大,對(duì)于各大房地產(chǎn)商,這無疑是利好消息;但是,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通過近幾年的發(fā)展,已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng),所以,根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況,各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新,這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

1.品牌營(yíng)銷。建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí),更是寶貴的無形資產(chǎn),能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位,并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用,從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。

要建立良好的品牌,必須要以優(yōu)良的品質(zhì),適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度;同時(shí),兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠(chéng)度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象,推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中,由于資金的周轉(zhuǎn),市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)等問題,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累,往往只是針對(duì)在建或竣工的個(gè)別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始終,不是個(gè)別的,而是整體的。只有這樣,才能使得品牌成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);另外,企業(yè)往往將品牌理解成為案名,只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分,品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”,即要有好的案名,更要有好的質(zhì)量及服務(wù),做到“名實(shí)雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌,才是真正的品牌,才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌,才是人們信賴的品牌。

2.人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的,為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境,體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”,對(duì)于現(xiàn)在正處

于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系,與顧客形成互動(dòng),展示企業(yè)形象的同時(shí),更讓顧客感受到關(guān)懷,在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營(yíng)銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以,從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 3.知識(shí)營(yíng)銷。目前,對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言,他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念,而想了解,又苦于沒有途徑。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì),在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問卷調(diào)查,了解消費(fèi)者在此方面的困惑,在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹,然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題,最后總結(jié)以上的內(nèi)容,達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。可見,宣講會(huì)是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客介紹知識(shí)的同時(shí),又宣傳了企業(yè)的品牌,提高大眾的認(rèn)知度,增加購(gòu)買欲望;同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)的顧客又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高層次的要求, 促使房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用新技術(shù),創(chuàng)造新工藝,推動(dòng)市場(chǎng)的前進(jìn)。

4.綠色營(yíng)銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素,于是,開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。于是,企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念, 以綠色文化為價(jià)值觀, 以綠色營(yíng)銷為核心的營(yíng)銷戰(zhàn)略。

在綠色營(yíng)銷上,對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念,同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中,增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高,但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國(guó)利民的大事”,綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì),也將成為賣點(diǎn)。

5.合作營(yíng)銷。和其他商品一樣,對(duì)于商品房的銷售同樣可以采取合作營(yíng)銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先,應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系,由于長(zhǎng)期的合作,可以給開發(fā)商帶來一定的折扣,減少成本;同時(shí),消費(fèi)者購(gòu)買商品房之后進(jìn)行裝潢,開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料,既為房主提供了優(yōu)惠,同時(shí)會(huì)給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二,開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合,前期可以通過宣傳開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的方式,向金融信貸部門請(qǐng)求貸款或通過項(xiàng)目融資的方式邀請(qǐng)進(jìn)行項(xiàng)目合作,利用金融信貸資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè);在后期的銷售過程中,與金融部門溝通,為顧客設(shè)計(jì)貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三,與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì),形成雙贏的格局。

6.服務(wù)營(yíng)銷。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段,首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認(rèn)知和傾向;售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶,并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù);在現(xiàn)實(shí)中,消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù),但是,房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無人接手進(jìn)行處理,導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛,這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù),對(duì)業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與維修;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理, 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境,這是時(shí)展的必然,同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7.社會(huì)營(yíng)銷。社會(huì)營(yíng)銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的,主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù),不僅要滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望,而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益,不忽視社會(huì)利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會(huì)效益,對(duì)于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了,銷售量和利潤(rùn)也自然得到提高。

第4篇

    國(guó)際公認(rèn)只有居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比為1：6左右時(shí)，住房的有效需求才能形成。但在我國(guó)，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠?jī)?chǔ)蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽(yù)為十九世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī)，在當(dāng)今世界上也越來越成為發(fā)展中國(guó)家推動(dòng)本國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。目前，我國(guó)的不少城市都開辦了住房按揭業(yè)務(wù)隨著業(yè)務(wù)量和影響面的擴(kuò)大，"按揭" 在實(shí)踐中亦暴露出不少法律問題，且與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險(xiǎn)業(yè)介入我國(guó)按揭及抵押債權(quán)證券化的可能性。

    一、按揭

    （一）按揭的起源及定義

    所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現(xiàn)代英美等國(guó)，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔(dān)保，從這一意義上來看，質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)以及按揭擔(dān)保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔(dān)保的一種類型，而與質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)等物的擔(dān)保形式相并列，它是指通過設(shè)定人對(duì)與特定財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而擔(dān)保特定債權(quán)的擔(dān)保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學(xué)者認(rèn)為，"按揭 "一詞是從我國(guó)香港傳至大陸的，它是英語(yǔ)中"mortgage"的廣東話諧音。筆者較傾向于第二種觀點(diǎn)。

    對(duì)按揭的定義，多見學(xué)理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。美國(guó)傳統(tǒng)詞典解釋為“抵押給予債權(quán)人臨時(shí)的、有條件的財(cái)產(chǎn)抵押，以此作為履行責(zé)任或償還債務(wù)的保證”。

    香港李宗鍔法官在《香港房地產(chǎn)法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔(dān)保》（三聯(lián)書店（香港）有限公司出版）一書中指出，"根據(jù)1899年Santley. V. Wilde一案，簡(jiǎn)單說，按揭 （mortgage） 就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益保證償還債務(wù)。房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓（convey）給債權(quán)人，以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除后，債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。"

    中國(guó)大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。中國(guó)大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易的完成。（注二）

    （二）中國(guó)大陸按揭的法律特征及涉及法律關(guān)系

    現(xiàn)階段，中國(guó)大陸的按揭所涉及的法律關(guān)系一般有四個(gè)，即：

    1、按揭人（購(gòu)房人）因購(gòu)房和房產(chǎn)商產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系；

    2、按揭人因支付購(gòu)房款向銀行貸款而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；

    3、按揭人（抵押人）將所購(gòu)房屋作為按約向銀行（抵押權(quán)人）償還貸款本息的擔(dān)保所產(chǎn)生的抵押關(guān)系；

    4、房產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系。

    在一些做法中，按揭法律關(guān)系并包括按揭人按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系，及當(dāng)按揭人不能按約定向銀行償付本息，則由房產(chǎn)商按原房?jī)r(jià)的一定比例回購(gòu)按揭房屋所產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系。

    可以看出，按揭包括購(gòu)房人、房產(chǎn)商及按揭銀行三方主體。按揭銀行既是借貸關(guān)系中的貸款人，又是保證關(guān)系中的被保證人。房產(chǎn)商既是按揭人的保證人，又是房屋回購(gòu)關(guān)系中的回購(gòu)人。

    二、住房按揭與保險(xiǎn)

    （一）住房按揭風(fēng)險(xiǎn)分析

    按揭風(fēng)險(xiǎn)可能源于房產(chǎn)商的欺詐行為，或房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)不善，無法按期交樓，及交樓質(zhì)量不符合《商品房買賣合同約定》導(dǎo)致的購(gòu)買人要求解除合同，甚至購(gòu)房人因失業(yè)、殘疾或主觀原因無法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款期限一般較長(zhǎng)，五至三十年不等，金融機(jī)構(gòu)因此存在著銀行以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)按揭起步較晚，樓市缺乏穩(wěn)定性且抵押物評(píng)估及樓宇拍賣等方面存在不足。

    以上原因致使銀行在減少付款首期和延長(zhǎng)貸款期限方面裹足不前，嚴(yán)重影響了購(gòu)房人的積極性，不利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    （二）西方保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭的經(jīng)驗(yàn)

    在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，保險(xiǎn)公司（機(jī)構(gòu)）是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的一個(gè)重要主體，它包括官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和私人的保險(xiǎn)公司，前者實(shí)際上經(jīng)營(yíng)政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后者則經(jīng)營(yíng)商業(yè)性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，它們?cè)诜康禺a(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，主要開展三個(gè)方面的業(yè)務(wù)：一是為房地產(chǎn)業(yè)辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；二是為抵押的房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)；三是為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)。

    美國(guó)既有官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，也有私人保險(xiǎn)公司，共同構(gòu)成按揭保險(xiǎn)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)。作為官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經(jīng)其認(rèn)可的任何私人金融機(jī)構(gòu)向居民發(fā)放的住宅抵押貸款，借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由聯(lián)邦住宅管理局承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；后者專門為退伍軍人從金融機(jī)構(gòu)獲得住宅抵押貸款提供保證或保險(xiǎn)。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險(xiǎn)公司（如美國(guó)抵押貸款公司）提供保險(xiǎn)。

    加拿大1945年頒布了《國(guó)家住宅法案》，據(jù)此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，制定了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款的一些具體規(guī)定，并對(duì)符合規(guī)定的住宅抵押貸款提供保險(xiǎn)。在借款人最終無力償還的情況下，該公司負(fù)責(zé)賠償損失。

    澳大利亞根據(jù)國(guó)會(huì)通過的《住房貸款保險(xiǎn)法》，1965年成立了住房貸款保險(xiǎn)公司，作為購(gòu)房居民在存款不足的情況下引導(dǎo)放款商發(fā)放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，放款商就可以在沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況下按照慣例的借款價(jià)值比率發(fā)放貸款。日本"人壽保險(xiǎn)金融系統(tǒng)"作為住宅貸款擔(dān)保系統(tǒng)為住宅抵押貸款提供擔(dān)保。英國(guó)住宅抵押貸款主要由保險(xiǎn)公司作保，通過保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。（注三）

    由于保險(xiǎn)公司的參與介入，推進(jìn)了這些國(guó)家住宅金融市場(chǎng)的發(fā)展，為居民住宅消費(fèi)提供了政策上的便利，并鼓勵(lì)和刺激了住宅消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

    （三）我國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)現(xiàn)狀及解決方案

    目前，我國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)品種幾乎僅限于抵押住房保險(xiǎn)，這是購(gòu)房者按照貸款銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保的一種保險(xiǎn)，抵押的住房在火災(zāi)等自然災(zāi)害或意外事故中所遭受的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失由保險(xiǎn)公司賠付，這實(shí)際是購(gòu)房者花錢保障銀行的利益，公眾對(duì)這種單一品種的房地產(chǎn)保險(xiǎn)反映冷淡，不少消費(fèi)者認(rèn)為住房作為一種不動(dòng)產(chǎn)不可能丟失，所以，其風(fēng)險(xiǎn)很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費(fèi)，個(gè)人沒有投保的必要。這種由險(xiǎn)種單一而引致對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的片面認(rèn)識(shí)嚴(yán)重地制約了對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求。（注五）

    近期商品房按揭保證保險(xiǎn)已逐步替代抵押住房保險(xiǎn)，并為越來越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險(xiǎn)是指由保險(xiǎn)人承擔(dān)商業(yè)信用中的信用風(fēng)險(xiǎn)的一類新型財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)人或買方信用的保險(xiǎn)屬于信用保險(xiǎn)；被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，由保險(xiǎn)人擔(dān)保被保證人信用的保險(xiǎn)屬于保證保險(xiǎn)。日常通稱信用保證保險(xiǎn)。購(gòu)房者只需交納少量的保費(fèi)購(gòu)買商品房按揭保證保險(xiǎn)，在購(gòu)房者由于自然災(zāi)害、意外事故或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險(xiǎn)公司便可代替購(gòu)房者向銀行歸還這段時(shí)期的貸款本息，化解了購(gòu)房者的房屋被低價(jià)拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。一些論著因保險(xiǎn)合同出現(xiàn)“第一受益人”字眼，將該保險(xiǎn)歸為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，引入《保險(xiǎn)法》有關(guān)受益人僅限于人身保險(xiǎn)的規(guī)定，得出《抵押住房保險(xiǎn)合同》不符合《保險(xiǎn)法》規(guī)定、保險(xiǎn)公司越俎代庖的結(jié)論，此觀點(diǎn)有待商榷（注六）。實(shí)際上，銀行因?yàn)橛辛吮ｋU(xiǎn)公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房?jī)r(jià)的比率，例如在美國(guó)、日本，得益于房地產(chǎn)信用保證保險(xiǎn)，貸款與房?jī)r(jià)比率可以高達(dá)95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內(nèi)。

    筆者認(rèn)為，需要運(yùn)用商業(yè)銀行法律規(guī)避型創(chuàng)新的相關(guān)理論，開發(fā)新的險(xiǎn)種以降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而減少購(gòu)房人首期付款及供款負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，可以考慮以下險(xiǎn)種：

    1、住房抵押貸款壽險(xiǎn)

    住房抵押貸款壽險(xiǎn)是購(gòu)房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的一個(gè)險(xiǎn)種，其與住房信用保證保險(xiǎn)密不可分、彼此互補(bǔ)，是ING（荷蘭國(guó)際集團(tuán)）模式（個(gè)人住房融資與壽險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)機(jī)制）的核心。ING模式要求購(gòu)房者購(gòu)買相應(yīng)年期和金額的人壽保險(xiǎn)作為貸款的抵押，在這種機(jī)制下，一方面購(gòu)房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面，又保障購(gòu)房者因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權(quán)，不會(huì)因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。且由于保險(xiǎn)公司介入，ING模式不要求第三方（即房地產(chǎn)開發(fā)商）作為保證人，購(gòu)房者在購(gòu)買失業(yè)保險(xiǎn)及房屋損失險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)后，壽險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)亦大為降低，可以看出， ING模式對(duì)于購(gòu)房者、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行和房產(chǎn)商均有重要意義。

    2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

    產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的標(biāo)的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保證人向購(gòu)房者保證其所購(gòu)房屋是完全合法的，保證其房屋無其他債務(wù)的牽連，即沒有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對(duì)此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)。

    產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)增加了房地產(chǎn)交易的可信度，具有廣闊的市場(chǎng)前景，在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育初期，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)彌補(bǔ)了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚(yáng)清、規(guī)范市場(chǎng)的作用。

    3、房地產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)

    由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險(xiǎn)公司投保質(zhì)量險(xiǎn)，當(dāng)商品房發(fā)生承包責(zé)任內(nèi)的質(zhì)量問題，可直接由保險(xiǎn)公司向購(gòu)房者承擔(dān)賠償責(zé)任，這樣既確保了購(gòu)房者的利益又可提高房產(chǎn)商的信譽(yù)，保險(xiǎn)公司對(duì)建筑工程質(zhì)量的有力監(jiān)督也可促進(jìn)住宅工程質(zhì)量的改進(jìn)，保險(xiǎn)公司本身也可借此開拓一攬子保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

    4、建筑工程險(xiǎn)

    對(duì)于樓花按揭貸款，為防止來源于房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格等風(fēng)險(xiǎn)，銀行可要求房產(chǎn)商投保建筑工程險(xiǎn)。

    三、住房按揭證券化

    （一）證券及住房按揭證券化的可行性

    所謂證券，是一種記載財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的有價(jià)的書面憑證，故而又稱為有價(jià)證券。證券發(fā)行人是債務(wù)人，在依法發(fā)行證券后必須履行其一定的義務(wù)，如定期發(fā)放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權(quán)人，持有證券這種有價(jià)的書面憑證就意味著享有處理財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。綜合來看，證券可以看作是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上既具有法律屬性，又具有在市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并要求獲得相關(guān)的權(quán)益回報(bào)等特性，它反映了一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中人們對(duì)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。（注四）

    一種資產(chǎn)是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關(guān)系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產(chǎn)證券化成本高低的關(guān)鍵因素在于資產(chǎn)的信用、還款條件和期限的長(zhǎng)短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險(xiǎn)公司相應(yīng)保險(xiǎn)，其安全性較強(qiáng)，符合證券化資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在要求。在美國(guó)，住房借貸抵押公司證券享有"美國(guó)政府贊助機(jī)構(gòu)"所發(fā)行證券的待遇，被人們視為"美國(guó)政府機(jī)構(gòu)證券"而走勢(shì)堅(jiān)挺，被評(píng)為AAA級(jí)證券。兼之住房按揭貸款債權(quán)這種資產(chǎn)具備了信用特征簡(jiǎn)單、還款條件明確、期限長(zhǎng)、評(píng)估費(fèi)用低等特點(diǎn)，因而其易于證券化。

    我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，現(xiàn)已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發(fā)行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創(chuàng)造了良好的主體條件。

    隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的深化，我國(guó)有關(guān)證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國(guó)人民銀行法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等法規(guī)為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國(guó)際協(xié)力事業(yè)團(tuán)（網(wǎng)址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援調(diào)查向我國(guó)提供技術(shù)援助，由人行及建設(shè)部協(xié)辦，該調(diào)查歷時(shí)兩年，日前的《中國(guó)住宅金融制度改革支援調(diào)查》終期報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)住宅金融制度改革應(yīng)從建立住房市場(chǎng)階段開始，逐步進(jìn)入引導(dǎo)住房市場(chǎng)階段。它建議：通過對(duì)住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時(shí)，擴(kuò)大商業(yè)性住宅金融與確立風(fēng)險(xiǎn)管理體制，并建立抵押與擔(dān)保制度。據(jù)此，在第六次中國(guó)住宅金融制度改革課題研討會(huì)上，中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)謝平透露，我國(guó)住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺(tái)，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券。（注七）

    （二）日本信托型房地產(chǎn)抵押債券證券化的操作程序

    1、 銀行和其他金融機(jī)構(gòu)以及住宅貸款專業(yè)公司（以下二者統(tǒng)稱"住宅貸款債權(quán)人"）將其持有的適合于信托的住宅貸款債權(quán)匯集成一定數(shù)額后，信托給信托銀行，并同時(shí)締結(jié)信托契約。在積累債權(quán)時(shí)，對(duì)貸出時(shí)間、利率和擔(dān)保等條件類似的住宅貸款債權(quán)進(jìn)行分類選擇。

    2、信托銀行根據(jù)住宅貸款債權(quán)信托契約，從住宅貸款債權(quán)人手中取得債權(quán)證書及其他有關(guān)文件，同時(shí)發(fā)給住宅貸款債權(quán)人受益權(quán)證書，以證明其擁有信托契約上的受益權(quán)。從這時(shí)起，受益權(quán)就為住宅貸款債權(quán)人所有。

    3、住宅貸款的債權(quán)人將受益權(quán)分為兩類，在信托期內(nèi)歸還本息的受益權(quán)（第一受益權(quán)），由本人作為受益人保存受益權(quán)證書；在過了信托期以后歸還本金的受益權(quán)（第二受益權(quán)），則通過將受益權(quán)證書賣給第三人的辦法流通債權(quán)以便于受益人籌措資金。把受益權(quán)一分為二是為了防止第二受益權(quán)受讓人的資金運(yùn)用效率下降，避免業(yè)務(wù)復(fù)雜化，并以此提高住宅貸款債權(quán)信托的商品性。

    4、根據(jù)前述委托事項(xiàng)，住宅貸款債權(quán)人把債務(wù)人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務(wù)人每個(gè)月都支付同等金額的利息，并償還少量本金（特別在貸款初期，在應(yīng)償還的本息中利息比重較大）。受益人如通過他人接受償還的信托債權(quán)本金，則不利于資金的運(yùn)用和簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)手續(xù)。

    5、信托銀行在托收貸款中扣除手續(xù)費(fèi)、信托報(bào)酬之后，對(duì)第一受益人（住房貸款債權(quán)人）支付債務(wù)人所償還的本金和紅利后，再對(duì)第二受益人支付紅利。

    6、信托期結(jié)束后，信托銀行對(duì)第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權(quán)證書，對(duì)第二受益人交付按時(shí)價(jià)變現(xiàn)的本金，并以此換取收益權(quán)證書。以上兩種類型的房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化過程，從設(shè)計(jì)發(fā)行的方式看基本上是一致的，只是信用加強(qiáng)的方式和交易方式有所不同，但其實(shí)質(zhì)都在使房地產(chǎn)抵押債權(quán)經(jīng)證券化后能夠流動(dòng)起來，從而有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。

    結(jié)束語(yǔ)

    相信保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭及按揭證券化的實(shí)現(xiàn)對(duì)于緩解我國(guó)目前住房供求矛盾、解決開發(fā)商業(yè)住宅銷售、促進(jìn)房地產(chǎn)及金融（包括銀行、保險(xiǎn)）的繁榮將起到積極的推動(dòng)作用。由于保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭及按揭證券化要求銀行、保險(xiǎn)及證券行業(yè)的密切合作，可以預(yù)期，不久的將來，綜合經(jīng)營(yíng)信貸、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)務(wù)的金融集團(tuán)亦可能應(yīng)運(yùn)而生，金融行業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇（注八）。

    注釋：

    一、《香港房地產(chǎn)法》商務(wù)印書館香港分館，1997年5月第7版

    二、《住房按揭法律問題研究》第三章第一節(jié)《中國(guó)大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系》

    三、《銀行法律實(shí)務(wù)》法律出版社1999年6月版第26-27頁(yè)

    四《住房按揭法律問題研究》第六章第一節(jié)《證券及證券化》

    五、尹晨：“保險(xiǎn)業(yè)能為啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)做些什么？”載《住宅與房地產(chǎn)》，1999年第2期

    六、貝政明《保險(xiǎn)公司不能越俎代庖——再談抵押住房貸款保險(xiǎn)合同》

    七、房產(chǎn)之窗新聞《謝平：住房貸款證券化政策有望年內(nèi)出臺(tái)》

第5篇

自我國(guó)改革開放以來，住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個(gè)值得重視。

一、商品房預(yù)售中的問題：1、商品房預(yù)售合同就性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。

二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)即賣出人在與買受人簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都會(huì)要求買受人必須向其交付一定金額的訂購(gòu)金。我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購(gòu)房者不履行合同就無權(quán)索回定金，開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭(zhēng)議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)予以檢測(cè)，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為其居住使用。

四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)鍵詞：商品房 預(yù)售 定金 解除合同 欺詐行為 違約金

我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國(guó)情下，利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。我國(guó)商品房的建設(shè)如火如荼，購(gòu)房者也異常踴躍，房?jī)r(jià)更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問題，購(gòu)房者應(yīng)在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認(rèn)為有幾個(gè)問題值得我們探討。

一、商品房預(yù)售中的問題

商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的之中，現(xiàn)不再贅述。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。①

1、有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件

商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買賣合同，就法律性質(zhì)而言，不同于預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠(yuǎn)期交貨合同，即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)較大，國(guó)家對(duì)于商品房的預(yù)售給予較強(qiáng)的干預(yù)，明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②

（1）．國(guó)有土地使用權(quán)證。

（2）．建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（3）．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）．建設(shè)工程開工許可證。

（5）．預(yù)售許可證。一般來說開發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證，那么就應(yīng)該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預(yù)售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進(jìn)行預(yù)售，否則，購(gòu)房者一旦購(gòu)買了不具備預(yù)售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來很大的麻煩。因此，購(gòu)房者應(yīng)在合同簽訂的過程中，把握合同的細(xì)節(jié)，約定到期不能履行的違約責(zé)任，才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。

2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題。

預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓，目前我國(guó)沒有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對(duì)其所有物的處分權(quán)。③對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購(gòu)買人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。

（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。

（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。

（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”

（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

由此看來，預(yù)售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉(zhuǎn)讓的。

二、定金問題

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購(gòu)書，要求買受人必須向其交付壹萬(wàn)元到兩萬(wàn)元不等的認(rèn)購(gòu)訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購(gòu)房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無法與出賣人達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購(gòu)書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。④

為此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。“定金”指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先行向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購(gòu)房者如不履行合同就無權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

“訂金”是指購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的款項(xiàng)。買方支付訂金之后，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與賣方簽訂合同或支付款項(xiàng)。訂金對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”對(duì)違約情形有懲罰的作用。

某些情況下，在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國(guó)，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(zhǎng)的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個(gè)國(guó)家根據(jù)本國(guó)國(guó)情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購(gòu)買房屋后出租，購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場(chǎng))持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長(zhǎng)1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬(wàn)平方米上升到140451萬(wàn)平方米，增加了83593萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。②中部的增長(zhǎng)速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷售額)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國(guó)銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購(gòu)買商品住宅在全國(guó)的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購(gòu)買商品住宅的增長(zhǎng)比例較大，均高于全國(guó)平均的增長(zhǎng)比例。可以看出，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(zhǎng)，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長(zhǎng)速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房?jī)r(jià)居高不下

近來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“三高”，房?jī)r(jià)高、居民購(gòu)房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長(zhǎng)了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價(jià)的增長(zhǎng)，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對(duì)應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場(chǎng)化的一個(gè)重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國(guó)拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場(chǎng)開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購(gòu)房者購(gòu)房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對(duì)個(gè)人的銷售量增加。近幾年商品房對(duì)個(gè)人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷售量中已達(dá)到93.696，說明我國(guó)的消費(fèi)者對(duì)于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國(guó)的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對(duì)于正在飛速發(fā)展的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了支持。④我國(guó)正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國(guó)房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也剛有雛形，但我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營(yíng)銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營(yíng)時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國(guó)家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節(jié)，而銀行作為我國(guó)房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密接觸，將會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。

第三，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。從前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)的原因有：①國(guó)家財(cái)力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會(huì)發(fā)展新階段的到來，汽車消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)；④隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)出發(fā)，二、三級(jí)市場(chǎng)的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長(zhǎng)助力：最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運(yùn)以及上海申博成功，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國(guó)家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過程中的運(yùn)作行為，中央政府及各地方政府出臺(tái)并完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國(guó)第一部《商品房銷售管理辦法》開始實(shí)施，將重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國(guó)家修訂的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例開始實(shí)施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國(guó)家調(diào)整了住房租賃市場(chǎng)的稅收，對(duì)政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，減征營(yíng)業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個(gè)人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。

未來10年隨著我國(guó)加入WTO，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將按國(guó)際慣例和我國(guó)在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國(guó)開放，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會(huì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展，其趨勢(shì)主要有以下幾個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)

①隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長(zhǎng)10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國(guó)的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機(jī)構(gòu)對(duì)多個(gè)城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購(gòu)住房；己購(gòu)公房戶中有67%希望通過換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。

④加入WTO后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€(gè)體消費(fèi)者為主。個(gè)人買房的比例還會(huì)提高，住房質(zhì)量會(huì)有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會(huì)加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會(huì)有更大的拓展，住房個(gè)人貸款的總量還會(huì)上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。

（二）市場(chǎng)供給趨勢(shì)

在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了過多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。(論文)

配合住房制度改革，中國(guó)城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國(guó)城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對(duì)商業(yè)銀行尤其是四大國(guó)有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺(tái)的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實(shí)現(xiàn)及資本市場(chǎng)的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國(guó)內(nèi)外各類社保基金、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要的機(jī)構(gòu)投資者。

（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)

作為開發(fā)商來說，一是保證新項(xiàng)目的開發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，貼近客戶的需求。這是一個(gè)完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷淼氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場(chǎng)規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)面的案例，開發(fā)商不知道未來時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長(zhǎng)久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場(chǎng)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方向，市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

第三，政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計(jì)劃沒有變化快，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一系列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國(guó)政府過去對(duì)土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對(duì)的保守。在中國(guó)城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的階段。

第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開發(fā)。

第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來。國(guó)家控股銀行在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場(chǎng)化，這樣的形態(tài)不是公平競(jìng)爭(zhēng)體制。事實(shí)證明目前的國(guó)有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場(chǎng)的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場(chǎng)份額。

第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤(rùn)可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。

第四，避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價(jià)過高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購(gòu)房者所面對(duì)的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開市場(chǎng)份額小的別墅不說。現(xiàn)在市場(chǎng)上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀、不錯(cuò)的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場(chǎng)上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場(chǎng)，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級(jí)差異。這個(gè)問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級(jí)概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。

第二，嚴(yán)把各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級(jí)不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場(chǎng)的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場(chǎng)的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌?chǎng)產(chǎn)品多元化的前提是市場(chǎng)化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場(chǎng)分級(jí)體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對(duì)一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制，同時(shí)，二、三級(jí)市場(chǎng)是以一級(jí)市場(chǎng)的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場(chǎng)分級(jí)體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級(jí)市場(chǎng)的需求、降低一級(jí)市場(chǎng)泡沫，為一級(jí)市場(chǎng)建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地制定政策、開展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級(jí)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對(duì)長(zhǎng)期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價(jià)，強(qiáng)制拍賣。在項(xiàng)目審批上限制對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對(duì)于通過市場(chǎng)途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購(gòu)用作廉租屋。

第二，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項(xiàng)受費(fèi)，取消不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進(jìn)房?jī)r(jià)的下調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

第三，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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第7篇

一、釘子戶抗衡征收的招數(shù)

根據(jù)上述文章的介紹和筆者為政府征收工作提供法律服務(wù)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不管是背后有律師指使的釘子戶，還是自學(xué)成才的釘子戶，其使用的抗衡政府的方法主要有如下幾種。

（一）揪住政府征收拆遷過程中的違法違紀(jì)行為

一些律師為釘子戶支招稱，一要吃透各種法律法規(guī)，這是最要緊的；二要掌握證據(jù)并聲稱：“抓住拆遷集團(tuán)違法違紀(jì)把柄這實(shí)在是簡(jiǎn)單，一抓一大把。”然后，等征收人員前來談判時(shí)，釘子戶聲稱支持征收，但反對(duì)違法征收，一定要解決所有違法亂紀(jì)問題后才談拆遷，絕對(duì)不自己先談條件，一定要逼政府主動(dòng)和自己談條件。堅(jiān)信大鬧多給，小鬧小給，不鬧不給。

（二）采取各種方法拖延征收工作的進(jìn)程

一些律師為釘子戶支招稱：“要文斗不要武斗，和政府去拼是一定吃虧的。拿好所有的房產(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字，因?yàn)橐坏┖灹俗郑鸵暈檎J(rèn)可，一定要盯住自己的心理價(jià)位，不到萬(wàn)不得已不降價(jià)。”律師還稱：“被征收戶要忍耐，示弱，采用‘拖’字訣，逼迫對(duì)方主動(dòng)抬高補(bǔ)償水準(zhǔn)。別急，你急他們就開心，要沉住氣，讓他們急！你沒偷沒搶，只是在爭(zhēng)取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)。要知道征收只是一種心理戰(zhàn)，就看你有多大的忍耐度，一定要大風(fēng)面前不彎腰，天塌下來?yè)蔚米。鍪虏换艁y，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。”

（三）將政府推入訴訟的泥潭

一些律師為釘子戶支招稱：“把征收單位拖入訴訟的泥潭，拖延時(shí)間就是勝利，因?yàn)闆]有幾個(gè)征收人拖得起時(shí)間。強(qiáng)烈建議被征收戶在遭遇征收時(shí)不要存在任何僥幸心理，該申請(qǐng)聽證時(shí)，立即申請(qǐng)聽證；該復(fù)議時(shí)，立即申請(qǐng)復(fù)議；該訴訟時(shí)，立即”。他們樂觀地說：“當(dāng)你對(duì)征收公告、搬遷公告申請(qǐng)復(fù)議或提訟后，根據(jù)國(guó)家行政法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，基本上你已脫出被強(qiáng)拆的可能了。”

（四）通過給政府施加壓力

一些律師支招稱：“被征收戶的上訪訴求應(yīng)該主要放在反映征收方的違法問題上，不應(yīng)僅僅糾纏于個(gè)人的征收補(bǔ)償多少。既然你是因征收方的非法拆遷致使你的利益受損，你完全可以先把自己的征收補(bǔ)償問題放到一邊，主要精力用于搜集并反映征收方的違法問題。比如征收過程的違法問題，拆遷過程的違法問題，甚至土地出讓過程的違法問題，是程序違法還是實(shí)體違法，有沒有、貪污受賄等。”有律師肯定地說：“正確的手段，是房屋征收維權(quán)的重要補(bǔ)充。被征收人在采取維權(quán)措施時(shí)，依法運(yùn)用權(quán)，必要且可行。”

二、破解釘子戶的對(duì)策

在以上律師的支招中，有的需要政府認(rèn)真對(duì)待，如釘子戶揪住政府違法違紀(jì)行為，作為政府，不管有沒有釘子戶在抓把柄，都應(yīng)當(dāng)依法征收，絕不能因?yàn)樽龅氖枪怖娴恼魇枕?xiàng)目就違法辦事。但對(duì)釘子戶采取的拖延戰(zhàn)術(shù)和濫用訴權(quán)的方法，必須采取一定的策略破解。

（一）做好宣傳動(dòng)員工作

要充分利用政府掌握的強(qiáng)大宣傳工具，向被征收人宣傳有利于推進(jìn)征收工作的信息。例如，一些被征收人根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍v史文化和個(gè)別外地釘子戶的所謂經(jīng)驗(yàn)，以訛傳訛，認(rèn)為堅(jiān)持到最后的釘子戶會(huì)得到更多的好處。針對(duì)這類人就應(yīng)該宣傳，現(xiàn)在執(zhí)行的法律是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收條例》），《征收條例》第4條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這就改變了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《拆遷條例》）被廢除前開發(fā)商主導(dǎo)拆遷工作的局面。拆遷的補(bǔ)償款是開發(fā)商自己公司的，開發(fā)商為了推進(jìn)工期，往往提高標(biāo)準(zhǔn)多給釘子戶補(bǔ)償。而目前《征收條例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。”所以，政府征收絕不能給任何人超標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償。《征收條例》第3條規(guī)定，房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循結(jié)果公開的原則。政府將對(duì)每個(gè)被征收人的補(bǔ)償情況予以公示，杜絕暗箱操作。這樣，就可以打消一部分人當(dāng)釘子戶能多得補(bǔ)償?shù)幕孟搿?duì)不配合入戶調(diào)查者，告訴他們不配合的后果，告訴他們拒絕入戶勘驗(yàn)、丈量或者不提供證件材料的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》（法釋[2002]21號(hào)）第59條規(guī)定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告應(yīng)當(dāng)依法提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。”所以，他們拒不配合勘驗(yàn)、丈量，屬于拒不提供對(duì)他們有利的證據(jù)，將要承擔(dān)不利的法律后果。同時(shí)，政府工作人員將進(jìn)行勘驗(yàn)、丈量并將結(jié)果予以公示，以此作為他們的補(bǔ)償依據(jù)。通過講明利害關(guān)系，可以消納一部分欲當(dāng)釘子戶的人。

（二）依法實(shí)施征收

政府實(shí)施征收，一定要依法進(jìn)行，嚴(yán)格落實(shí)正當(dāng)程序原則。這一方面是法治政府的必然要求，另一方面公平補(bǔ)償不給釘子戶可乘之機(jī)，嚴(yán)格依法征收避免其要挾政府。以區(qū)政府為例，征收的操作步驟與正當(dāng)程序如下：1.投資主體與區(qū)政府簽訂《舊城改造投資框架協(xié)議》；2.投資主體向房屋征收辦公室打入足額資金并簽訂《三方監(jiān)管協(xié)議》；3.采取多數(shù)決定或隨機(jī)抽取的方式選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)；4.征收辦房屋征收入戶調(diào)查公告；5.征收辦組織勘察丈量，委托評(píng)估公司準(zhǔn)備評(píng)估資料；6.征收辦起草《房屋征收補(bǔ)償方案》；7.行政執(zhí)法局加大違法建筑治理力度，政府依法強(qiáng)制執(zhí)行；8. 《房屋征收補(bǔ)償方案》經(jīng)區(qū)法制辦審查把關(guān)進(jìn)行初步修訂；9.區(qū)政府《房屋征收補(bǔ)償方案征求意見公告》，征求意見不少于30天；10.征求意見期間，征收辦組織召開座談會(huì)、論證會(huì)、聽證會(huì)并形成書面材料；11.發(fā)改委作出該項(xiàng)目是否符合“十二五”發(fā)展規(guī)劃的說明；12.國(guó)土局作出是否符合土地利用總體規(guī)劃的說明；13.規(guī)劃局作出是否符合城市總體規(guī)劃的說明；14.政府責(zé)令征收辦組織公、檢、法、司、維穩(wěn)辦、綜治辦、辦進(jìn)行征收的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估論證，征收辦撰寫社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告；15.在征求意見的基礎(chǔ)上，征收辦收集、整理意見、寫出總結(jié)報(bào)告及時(shí)公告；16.征收辦修訂《房屋征收補(bǔ)償方案》；17.政府法制辦審查后報(bào)分管副區(qū)長(zhǎng)，提交政府常務(wù)會(huì)議討論通過修改后的《房屋征收補(bǔ)償方案》及《房屋征收決定》；18.區(qū)政府公告并逐一送達(dá)《房屋征收決定》；19.征收辦與被征收人簽訂協(xié)議、兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)；20.期滿不能達(dá)成協(xié)議的，征收辦報(bào)請(qǐng)政府作出《房屋征收補(bǔ)償決定書》；21.政府盡快作出《房屋征收補(bǔ)償決定書》，公告后逐一送達(dá)；22.被征收人的，法制辦、征收辦應(yīng)訴；23.三個(gè)月未的，縣政府向縣法院申請(qǐng)非訴執(zhí)行；24.法院立案庭5日內(nèi)決定是否立案，需要補(bǔ)交材料的，一次性列出清單，及時(shí)移送行政審判庭；25.法院行政審判庭在7日內(nèi)作出執(zhí)行裁定；26.移送執(zhí)行局強(qiáng)制執(zhí)行；27.協(xié)議后拒不搬遷的，征收辦向法院提起民事訴訟，訴訟期間申請(qǐng)法院先于執(zhí)行，法院民事審判庭及時(shí)作出先予執(zhí)行裁定書；28.先予執(zhí)行裁定書移送執(zhí)行局，送達(dá)后15日內(nèi)不搬遷的，對(duì)被征收人進(jìn)行司法拘留，拘留期間法院強(qiáng)制執(zhí)行；29.歸檔備查。

（三）建立利益誘導(dǎo)機(jī)制

政府在征收過程中應(yīng)設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)措施，激勵(lì)被征收人協(xié)議拆遷。這一方面是獎(jiǎng)勵(lì)積極配合政府征收工作的老實(shí)人，另一方面是讓猶豫觀望、甚至欲實(shí)施拖延戰(zhàn)術(shù)的釘子戶坐不住，也不得不加入簽訂協(xié)議的隊(duì)伍中。獎(jiǎng)勵(lì)的措施可以有以下幾種。

1.將協(xié)議拆遷期限設(shè)置四個(gè)階段，按遞減辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。例如，筆者在某縣征收補(bǔ)償安置方案中設(shè)置了這樣的簽約獎(jiǎng)：在第一階段簽訂協(xié)議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予3萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；在第二階段簽訂協(xié)議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予2萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；在第三階段簽訂協(xié)議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予1萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；在本方案規(guī)定的期限內(nèi)未簽訂協(xié)議的，沒有獎(jiǎng)勵(lì)。

2.分組獎(jiǎng)勵(lì)。為了激勵(lì)被征收人團(tuán)結(jié)協(xié)作、互相幫助完成征收拆遷工作，按照就近、關(guān)聯(lián)的原則，將被征收人分為若干組，每組全部完成搬遷交驗(yàn)房屋的，每戶再獎(jiǎng)勵(lì)一定數(shù)額的獎(jiǎng)金。這也是走群眾路線的嘗試與創(chuàng)新，可以發(fā)動(dòng)群眾為政府做群眾工作。

3.先簽先選安置房。安置房的樓層、位置不同，價(jià)值也不相同。不管政府如何分配，總會(huì)有人不滿意。如果將選擇房子的權(quán)利與簽訂協(xié)議的順序聯(lián)系起來，則可以調(diào)動(dòng)被征收人簽約的積極性。因此，在征收補(bǔ)償安置方案中規(guī)定“先簽先選”的規(guī)則，無疑會(huì)造成“先簽協(xié)議有甜頭，后簽協(xié)議吃苦頭”的壓力態(tài)勢(shì)。

4.將未經(jīng)登記服務(wù)的補(bǔ)償與簽訂拆遷協(xié)議聯(lián)系起來。《征收條例》第24條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。鑒于違法建筑存在的普遍性，不予補(bǔ)償會(huì)增加征收的困難。筆者在某縣征收補(bǔ)償安置方案中設(shè)置了這樣的規(guī)則，“超出安置房面積以外部分的證件不齊全或者無證件的，不進(jìn)行安置，一攬子簽訂協(xié)議的，按照80元/平方米至480元/平方米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，劃分六個(gè)等級(jí)，具體由認(rèn)定組進(jìn)行確認(rèn)；沒有一攬子簽訂協(xié)議而作出補(bǔ)償決定的，不予補(bǔ)償。”這樣規(guī)定，既消化了存量違法建筑，又激勵(lì)了被征收人盡早簽訂拆遷協(xié)議。

（四）破解濫用訴權(quán)策略

如果被征收人申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，一定要積極答辯應(yīng)訴。因?yàn)楸徽魇杖瞬⒎钦娴挠凶C據(jù)和法律依據(jù)進(jìn)行訴訟，往往是濫用訴權(quán)拖延時(shí)間，試圖將政府拖進(jìn)訴訟的泥潭，讓征收拆遷的干部心煩意亂，讓征收拆遷工作陷入停頓，然后試圖達(dá)到多獲得補(bǔ)償?shù)哪康摹?duì)此，筆者提出如下建議。

1.對(duì)違法建設(shè)行為下達(dá)《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》后，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條規(guī)定，依法。

2.使用先予執(zhí)行的權(quán)利。針對(duì)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后拒不搬遷的被拆遷人，根據(jù)《民事訴訟法》和《合同法》規(guī)定，簽約的補(bǔ)償安置單位可以向人民法院提起民事訴訟。根據(jù)《民事訴訟法》第97條規(guī)定，人民法院先予執(zhí)行的情形是：追索贍養(yǎng)費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)、勞動(dòng)報(bào)酬和情況緊急需要先予執(zhí)行的。搬遷屬于情況緊急，因?yàn)榘仓梅康拈_工建設(shè)涉及眾多被征收人的基本生活保障，再加上北方施工時(shí)間短，所以，對(duì)搬遷的先予執(zhí)行符合法律的規(guī)定。在被征收人將政府作出的補(bǔ)償決定訴至法院后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第94條規(guī)定：在訴訟過程序中，被告或者具體行政行為確定的權(quán)利人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時(shí)執(zhí)行可能給國(guó)家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補(bǔ)的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。政府所進(jìn)行的征收項(xiàng)目都是涉及公共利益，征收單位應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

3.危房鑒定。根據(jù)《危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，鑒定為D級(jí)危房后，因其危害公共安全，房地產(chǎn)管理部門可以組織有關(guān)部門立即。

4.作出補(bǔ)償決定后通過雙向評(píng)估結(jié)算差價(jià)。政府對(duì)拒絕簽訂協(xié)議的被征收人要及時(shí)作出補(bǔ)償決定，按照評(píng)估報(bào)告計(jì)算其被拆遷房地產(chǎn)的價(jià)值，再對(duì)安置房進(jìn)行評(píng)估。通常情況下，被征收人需要交納差價(jià)才能獲得安置房，而原來如果簽訂拆遷協(xié)議是不用交納差價(jià)的，因此，一定要讓釘子戶吃虧形成必然。有律師聲稱：“當(dāng)釘子戶肯定比聽話搬遷能得到更多的實(shí)惠，誰(shuí)能堅(jiān)持到最后，誰(shuí)就獲得勝利。”一定要讓這句話成為泡影，這樣，在以后的征收項(xiàng)目中，釘子戶就會(huì)越來越少，直至消失。

（五）破解被征收人行為

1.積極應(yīng)對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示過問。只要政府依法征收，就不怕被征收人，遇到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示下來，要積極認(rèn)真回復(fù)，說明政府的征收工作是正在依法進(jìn)行，指出人是在漫天要價(jià)、無理取鬧。

2.對(duì)于被征收人違法，堅(jiān)決予以打擊。針對(duì)愈演愈烈的違法，公安部公通字[2013]25號(hào)《關(guān)于公安機(jī)關(guān)處置活動(dòng)中違法犯罪行為適用法律的指導(dǎo)意見》規(guī)定：1.對(duì)擾亂工作秩序違法犯罪行為的處理；2.對(duì)危害公共安全違法犯罪行為的處理；3.對(duì)侵犯人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利違法犯罪行為的處理；4.對(duì)妨害社會(huì)管理秩序違法犯罪行為的處理；5.對(duì)利用計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)施違法犯罪行為的處理。公安部的規(guī)定對(duì)于遏制違法起到積極作用。

（六）見證留置送達(dá)法律文書

鑒于釘子戶往往拒絕在工作人員送達(dá)的任何文書上簽字，工作人員可以采取見證留置送達(dá)的方式。《民事訴訟法》第86條規(guī)定：“受送達(dá)人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書的，送達(dá)人可以邀請(qǐng)有關(guān)基層組織或者所在單位的代表到場(chǎng)，說明情況，在送達(dá)回證上記明拒收事由和日期，由送達(dá)人、見證人簽名或者蓋章，把訴訟文書留在受送達(dá)人的住所；也可以把訴訟文書留在受送達(dá)人的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達(dá)過程，即視為送達(dá)。”由此，政府工作人員在執(zhí)法過程中也可以采取見證留置送達(dá)的方式。因此，對(duì)于拒絕接收法律文書或者拒絕簽字的被征收人，工作人員可將法律文書貼到被征收人的大門上，進(jìn)行拍照或錄像，拍照或錄像應(yīng)當(dāng)能夠讓人識(shí)別出是被征收人的家以及法律文書的內(nèi)容。然后，再在送達(dá)回執(zhí)上由送達(dá)人、見證人簽名。

第8篇

10月19日（星期日）

課程 上午

9:00—11:30

下午

14:30--17:00

上午

9:00--11:30

下午

14:30--17:00

專業(yè)名稱 金融

020106　 03709基本原理概論

00067財(cái)務(wù)管理學(xué)

00058市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)　 00076國(guó)際金融

00054管理學(xué)原理

05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00077金融市場(chǎng)學(xué)　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理

00079保險(xiǎn)學(xué)原理　 國(guó)際貿(mào)易

020110　 03709基本原理概論

00100國(guó)際運(yùn)輸與保險(xiǎn)

00045企業(yè)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)　 05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)

00101外經(jīng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)與管理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要00102世界市場(chǎng)行情

00055企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)

00096外刊經(jīng)貿(mào)知識(shí)選讀　 01214培訓(xùn)管理

00098國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)

00099涉外經(jīng)濟(jì)法　 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理

020114　 03709基本原理概論

00130作物栽培學(xué)（一）　 00054管理學(xué)原理

05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00128農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理00134農(nóng)業(yè)統(tǒng)計(jì)學(xué)　 經(jīng) 濟(jì) 學(xué)

020115　 03709基本原理概論

00009政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）00143經(jīng)濟(jì)思想史　 05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)

00142計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00138中國(guó)近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理　 餐飲管理

020119　 03709基本原理概論

00989國(guó)外飲食文化　 00986中國(guó)飲食文化　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00987餐飲美學(xué)　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理　 調(diào)查與分析

020121　 03709基本原理概論

00058市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)

00009政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）　 05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)

00142計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02628管理經(jīng)濟(jì)學(xué)　 00015英語(yǔ)（二） 

01214培訓(xùn)管理　 工商企業(yè)管理

020202　 03709基本原理概論

00067財(cái)務(wù)管理學(xué)　 00054管理學(xué)原理

05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)

00149國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00154企業(yè)管理咨詢　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理00152組織行為學(xué)　 會(huì)計(jì)

020204　 03709基本原理概論

00058市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)

00162會(huì)計(jì)制度設(shè)計(jì)　 05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)

00149國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00159高級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理

00158資產(chǎn)評(píng)估

00161財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）　 市場(chǎng)營(yíng)銷

020208　 03709基本原理概論

00185商品流通概論

00186國(guó)際商務(wù)談判 　 05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)

00149國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00055企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)

00184市場(chǎng)營(yíng)銷策劃　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理

00098國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)　 旅游管理

020210　 03709基本原理概論

00067財(cái)務(wù)管理學(xué)

00058市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)

00163管理心理學(xué)　 05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)

00198旅游企業(yè)投資與管理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00196專業(yè)外語(yǔ)　 01214培訓(xùn)管理00152組織行為學(xué)00197旅游資源規(guī)劃與開發(fā)　 電子商務(wù)

020216　 03709基本原理概論

00910網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理　 00915電子商務(wù)與現(xiàn)代物流

00995商法（二）　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00906電子商務(wù)網(wǎng)站設(shè)計(jì)原理　 00015英語(yǔ)（二）

00997電子商務(wù)安全導(dǎo)論

01214培訓(xùn)管理　 電子商務(wù)

（移動(dòng)商務(wù)管理方向）

020216　 03709基本原理概論

00910網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理　 00995商法（二）

00054管理學(xué)原理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00182公共關(guān)系學(xué)　 00015英語(yǔ)（二）

00098國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)

00144企業(yè)管理概論　 人力資源管理

020218　 03709基本原理概論

06091薪酬管理　 03325勞動(dòng)關(guān)系學(xué)

00261行政法學(xué) 

00107現(xiàn)代管理學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00182公共關(guān)系學(xué)

06093人力資源開發(fā)與管理　 00015英語(yǔ)（二）

00152組織行為學(xué)

06090人員素質(zhì)測(cè)評(píng)理論與方法　 物流管理

020229　 03709基本原理概論

00067財(cái)務(wù)管理學(xué)

00009政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）　 05963績(jī)效管理

03601服務(wù)營(yíng)銷學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要　 00015英語(yǔ)（二）

01214培訓(xùn)管理00043經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）　 公共事業(yè)管理

020230　 03709基本原理概論

00163管理心理學(xué)

00147人力資源管理（一）

03312勞動(dòng)和社會(huì)保障概論　 00261行政法學(xué)

05723非政府組織管理 03335公共管理學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00182公共關(guān)系學(xué)

05725文化管理

00449教育管理原理　 00015英語(yǔ)（二）

02382管理信息系統(tǒng)

05722公共經(jīng)濟(jì)學(xué)

00034社會(huì)學(xué)概論

00040法學(xué)概論　 工程管理

020279　 03709基本原理概論

00067財(cái)務(wù)管理學(xué)

02194工程經(jīng)濟(jì)　 00054管理學(xué)原理

07138工程造價(jià)與管理

01854工程質(zhì)量管理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

01856建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)　 00015英語(yǔ)（二）

00122房地產(chǎn)評(píng)估

01853工程項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理　 采購(gòu)與供應(yīng)管理

020282　 00009政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）

05374物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理

03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要　 00015英語(yǔ)（二）　 銷售管理

020314　 03709基本原理概論　 00149國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00055企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)

00181廣告學(xué)（一）　 00015英語(yǔ)（二）

00043經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類） 　 中小企業(yè)

經(jīng)營(yíng)管理

020320　 03709基本原理概論

00058市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)　 00054管理學(xué)原理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02204經(jīng)濟(jì)管理

00154企業(yè)管理咨詢　 00015英語(yǔ)（二）

00043經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）　 法律

030106　 03709基本原理概論

00230合同法

05678金融法

00242民法學(xué)　 00227公司法

00262法律文書寫作 

00257票據(jù)法

00246國(guó)際經(jīng)濟(jì)法概論

00265西方法律思想史　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00263外國(guó)法制史

05680婚姻家庭法

00167勞動(dòng)法　 00015英語(yǔ)（二）

00228環(huán)境與資源保護(hù)法學(xué)

00169房地產(chǎn)法

00233稅法　 律師

030108　 03709基本原理概論

00230合同法

05678金融法　 00227公司法

00246國(guó)際經(jīng)濟(jì)法概論

00993法院與檢察院組織制度　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00167勞動(dòng)法

00229證據(jù)法學(xué)

00924婚姻家庭法原理與實(shí)務(wù)　 00015英語(yǔ)（二）

00228環(huán)境與資源保護(hù)法學(xué)

00233稅法

00917民法原理與實(shí)務(wù)

00925公證與基層法律服務(wù)實(shí)務(wù)　 行政管理學(xué)

030302　 03709基本原理概論

00067財(cái)務(wù)管理學(xué)

00320領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)

00024普通邏輯　 00315當(dāng)代中國(guó)政治制度

00319行政組織理論

00341公文寫作與處理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00321中國(guó)文化概論

00316西方政治制度　 00015英語(yǔ)（二）

00034社會(huì)學(xué)概論

00322中國(guó)行政史

00323西方行政學(xué)說史

00144企業(yè)管理概論　 公安管理

030401　 03709基本原理概論

00372公安信息學(xué)　 00235犯罪學(xué)（一）

00354公安學(xué)基礎(chǔ)理論　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00860公安行政訴訟　 00015英語(yǔ)（二）

00373涉外警務(wù)概論　 偵查學(xué)

030405　 03709基本原理概論

00024普通邏輯

08029國(guó)內(nèi)安全保衛(wèi)

01426犯罪心理學(xué)　 00235犯罪學(xué)（一）

08032物證技術(shù)學(xué)

08033擒敵技術(shù)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00229證據(jù)法學(xué)

08035劫持人質(zhì)案件處置　 00015英語(yǔ)（二）

00376現(xiàn)場(chǎng)勘察學(xué)

00382刑事偵查學(xué)導(dǎo)論　 學(xué)前教育

040102　 03709基本原理概論

00024普通邏輯

00401學(xué)前比較教育

00409美育基礎(chǔ)

00398學(xué)前教育原理　 00341公文寫作與處理00883學(xué)前特殊兒童教育

00881學(xué)前教育科學(xué)研究與論文寫作　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00402學(xué)前教育史

00885學(xué)前教育診斷與咨詢

00884學(xué)前教育行政與管理　 00015英語(yǔ)（二）

00403學(xué)前兒童家庭教育

00886學(xué)前兒童心理衛(wèi)生與輔導(dǎo)　 教育管理

040107　 03709基本原理概論

00454教育預(yù)測(cè)與規(guī)劃00459高等教育管理　 00341公文寫作與處理00455教育管理心理學(xué)

00457學(xué)前教育管理

00458中小學(xué)教育管理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00449教育管理原理

00445中外教育管理史　 00015英語(yǔ)（二）

00456教育科學(xué)研究方法（二）

00453教育法學(xué)　 教育學(xué)

040108　 03709基本原理概論

00464中外教育簡(jiǎn)史　 00341公文寫作與處理00469教育學(xué)原理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00449教育管理原理

00466發(fā)展與教育心理學(xué)

00468德育原理　 00015英語(yǔ)（二）

00456教育科學(xué)研究方法（二）

00453教育法學(xué)

00471認(rèn)知心理　 體育教育

040302　 03709基本原理概論

00498體育統(tǒng)計(jì)學(xué)　 00341公文寫作與處理

00500體育科研理論與方法　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00501體育史

00499體育游戲　 00015英語(yǔ)（二）

00503體育教育學(xué)

00497運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練學(xué)　 秘書學(xué)

050104　 03709基本原理概論

00320領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)

00523中國(guó)秘書史　 00261行政法學(xué)

00107現(xiàn)代管理學(xué)

00341公文寫作與處理

00524文書學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00321中國(guó)文化概論　 00015英語(yǔ)（二）

00312政治學(xué)概論

00526秘書參謀職能概論

00525公文選讀　 漢語(yǔ)言文學(xué)

050105　 03709基本原理概論

00540外國(guó)文學(xué)史　 00341公文寫作與處理00813外國(guó)作家作品專題研究

00816文藝心理學(xué)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00321中國(guó)文化概論

00539中國(guó)古代文學(xué)史（二）　 00015英語(yǔ)（二）

00541語(yǔ)言學(xué)概論　 英語(yǔ)

050201　 03709基本原理概論

00600高級(jí)英語(yǔ)

00087英語(yǔ)翻譯　 00341公文寫作與處理00830現(xiàn)代語(yǔ)言學(xué)

00836英語(yǔ)科技文選　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00833外語(yǔ)教學(xué)法　 00603英語(yǔ)寫作

00840日語(yǔ)

00841法語(yǔ)

00842德語(yǔ)　 日語(yǔ)

050202　 03709基本原理概論

00609高級(jí)日語(yǔ)（一）　 00341公文寫作與處理

00611日語(yǔ)句法篇章法　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00838語(yǔ)言與文化　 06042日語(yǔ)寫作

00845英語(yǔ)

00841法語(yǔ)

00842德語(yǔ)　 廣告學(xué)

050302　 03709基本原理概論

00662新聞事業(yè)管理00642傳播學(xué)概論

00639廣播電視廣告　 00107現(xiàn)代管理學(xué)

00530中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)作品選

00341公文寫作與處理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00321中國(guó)文化概論

00641中外廣告史　 00015英語(yǔ)（二）

00034社會(huì)學(xué)概論

00040法學(xué)概論00244經(jīng)濟(jì)法概論　 新聞學(xué)

050305　 03709基本原理概論

00662新聞事業(yè)管理00642傳播學(xué)概論

00529文學(xué)概論（一）　 00341公文寫作與處理00659新聞攝影　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00182公共關(guān)系學(xué)

00321中國(guó)文化概論　 00015英語(yǔ)（二）

00312政治學(xué)概論00244經(jīng)濟(jì)法概論00660外國(guó)新聞事業(yè)史　 音樂教育

050408　 03709基本原理概論

00734中外音樂欣賞　 00341公文寫作與處理00733音樂分析與創(chuàng)作　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

07124西方音樂史　 00015英語(yǔ)（二）

07123中國(guó)音樂史　 美術(shù)教育

050410　 03709基本原理概論

00698素描（四）（理論）　 00341公文寫作與處理

00742美術(shù)技法理論　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

07125色彩（2）（理論）　 00015英語(yǔ)（二）

00747美術(shù)教育學(xué)　 服裝藝術(shù)設(shè)計(jì)

050419　 03709基本原理概論

03520服裝材料（一）　 07537服裝CAD（二）　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

07540服裝色彩　 00015英語(yǔ)（二）

07539時(shí)裝畫（理論）　 室內(nèi)設(shè)計(jì)

050432　 03709基本原理概論

00058市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)

05340室內(nèi)空間組合與理論　 05342室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要06216中外建筑史　 00015英語(yǔ)（二）

06217人機(jī)工程學(xué)　 藝術(shù)設(shè)計(jì)

（視覺傳達(dá)設(shè)計(jì)

方向）

050437　 03709基本原理概論

00694設(shè)計(jì)素描（理論） 　 00695設(shè)計(jì)色彩　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要05546系列書籍裝幀設(shè)計(jì)　 00015英語(yǔ)（二）

05712藝術(shù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)　 藝術(shù)設(shè)計(jì)

（環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)

方向）

050437　 03709基本原理概論

00694設(shè)計(jì)素描（理論） 　 00695設(shè)計(jì)色彩　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要04839材料成型工藝　 00015英語(yǔ)（二）

05712藝術(shù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)　 動(dòng)畫設(shè)計(jì)

050438　 03709基本原理概論

03512劇本寫作　 03513影視編導(dǎo)

03430動(dòng)畫技法　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

07887平面設(shè)計(jì)　 00015英語(yǔ)（二）

11733動(dòng)畫視聽語(yǔ)言　 數(shù)學(xué)教育

070102　 03709基本原理概論

02018數(shù)學(xué)教育學(xué)　 00341公文寫作與處理00342高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）

02009抽象代數(shù)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02010概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（一）

02015偏微分方程　 00015英語(yǔ)（二）

02013初等數(shù)論　 生物工程

070404　 03709基本原理概論

02537發(fā)酵工藝學(xué)　 00054管理學(xué)原理

00341公文寫作與處理

00023高等數(shù)學(xué)（工本）　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要06709微生物遺傳與育種　 00015英語(yǔ)（二）

06711生物制藥學(xué)

07732普通物理學(xué)　 采礦工程

080109　 03709基本原理概論

02199復(fù)變函數(shù)與積分變換 

11887采礦優(yōu)化設(shè)計(jì)　 03095系統(tǒng)工程　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02198線性代數(shù)　 00015英語(yǔ)（二）

08146礦井提升運(yùn)輸　 光伏材料

應(yīng)用技術(shù)

080206　 03709基本原理概論

02194工程經(jīng)濟(jì)　 00341公文寫作與處理00023高等數(shù)學(xué)（工本） 

11552光伏建筑一體化　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02204經(jīng)濟(jì)管理

02202傳感器與檢測(cè)技術(shù)　 00015英語(yǔ)（二）

07732普通物理學(xué)　 機(jī)械制造

及自動(dòng)化

080302　 03709基本原理概論

02213精密加工與特種加工　 02207電氣傳動(dòng)與可編程控制器（PLC）　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02204經(jīng)濟(jì)管理

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

02202傳感器與檢測(cè)技術(shù)　 00015英語(yǔ)（二）

00420物理（工）

02241工業(yè)用微型計(jì)算機(jī)　 機(jī)電一體化工程

080307　 03709基本原理概論

02194工程經(jīng)濟(jì)

02199復(fù)變函數(shù)與積分變換 

02245機(jī)電一體化系統(tǒng)設(shè)計(jì)　 02240機(jī)械工程控制基礎(chǔ)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

02202傳感器與檢測(cè)技術(shù)　 00015英語(yǔ)（二）

00420物理（工）

02241工業(yè)用微型計(jì)算機(jī)　 模具設(shè)計(jì)與制造

080313　 03709基本原理概論

05513塑料成型技術(shù)　 02609互換性原理與測(cè)量技術(shù)基礎(chǔ)

05508金屬材料與熱處理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

05509成型設(shè)備概論　 00015英語(yǔ)（二）

05510模具工程材料　 電廠熱能

動(dòng)力工程

080502　 03709基本原理概論

02199復(fù)變函數(shù)與積分變換 

02267熱工過程自動(dòng)控制　 02265汽輪機(jī)原理及運(yùn)行

02261傳熱學(xué)（二）　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02198線性代數(shù)

02264鍋爐燃燒設(shè)備　 00015英語(yǔ)（二）

00420物理（工）

02262機(jī)械設(shè)計(jì)基礎(chǔ)及電廠金屬材料　 工業(yè)自動(dòng)化

080603　 03709基本原理概論

02297電力拖動(dòng)自動(dòng)控制系統(tǒng)　 00341公文寫作與處理00023高等數(shù)學(xué)（工本）　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02293檢測(cè)與轉(zhuǎn)換技術(shù)04737C++程序設(shè)計(jì)

02291自動(dòng)控制理論（一）　 00015英語(yǔ)（二）

00144企業(yè)管理概論

07732普通物理學(xué)00420物理（工）　 電力系統(tǒng)及其

自動(dòng)化

080605　 03709基本原理概論

02199復(fù)變函數(shù)與積分變換 

02310電力系統(tǒng)分析　 00341公文寫作與處理00023高等數(shù)學(xué)（工本）

02312電力系統(tǒng)遠(yuǎn)動(dòng)及調(diào)度自動(dòng)化　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

02306自動(dòng)控制理論（二）　 00015英語(yǔ)（二）

07732普通物理學(xué)02311發(fā)電廠動(dòng)力部分　 計(jì)算機(jī)及應(yīng)用

080702　 03709基本原理概論

02324離散數(shù)學(xué)

02331數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)

04747JAVA語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）　 00341公文寫作與處理00023高等數(shù)學(xué)（工本）

04735數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)原理　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

04737C++程序設(shè)計(jì)

02325計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)　 00015英語(yǔ)（二）

07732普通物理學(xué)02333軟件工程　 電子工程

080705　 03709基本原理概論

02194工程經(jīng)濟(jì)

02199復(fù)變函數(shù)與積分變換 

06541現(xiàn)代通信技術(shù)　 00341公文寫作與處理00023高等數(shù)學(xué)（工本）

02358單片機(jī)原理與應(yīng)用　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

02306自動(dòng)控制理論（二）　 00015英語(yǔ)（二）

07732普通物理學(xué)00420物理（工）　 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)

080709　 03709基本原理概論

02331數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)

04747JAVA語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）

02335網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)　 00341公文寫作與處理00023高等數(shù)學(xué)（工本）

04735數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)原理

04749網(wǎng)絡(luò)工程　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02379計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理

04751計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)安全　 00015英語(yǔ)（二）

07732普通物理學(xué)04742通信概論

03142互聯(lián)網(wǎng)及其應(yīng)用　 軟件工程

080720　 03709基本原理概論

02324離散數(shù)學(xué)

07169軟件開發(fā)工具與環(huán)境　 00341公文寫作與處理07029軟件項(xiàng)目管理

07172信息安全　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

04737C++程序設(shè)計(jì)　 00015英語(yǔ)（二）

07732普通物理學(xué)07028軟件測(cè)試技術(shù)　 應(yīng)用電子技術(shù)

080735　 03709基本原理概論

02199復(fù)變函數(shù)與積分變換 

06541現(xiàn)代通信技術(shù)　 00342高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）

00023高等數(shù)學(xué)（工本） 

02358單片機(jī)原理與應(yīng)用　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02202傳感器與檢測(cè)技術(shù)　 00015英語(yǔ)（二）

00420物理（工）

05691智能化儀器儀表設(shè)計(jì)　 數(shù)控技術(shù)

080741　 03709基本原理概論

05661機(jī)床數(shù)控原理　 00341公文寫作與處理

02240機(jī)械工程控制基礎(chǔ)　 03708中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

02197概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)（二）

02202傳感器與檢測(cè)技術(shù)　 00015英語(yǔ)（二）

第9篇

專業(yè)

層次

學(xué)制

主要課程

音樂教育

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、基礎(chǔ)樂理、視唱練耳、基礎(chǔ)聲樂、基礎(chǔ)和聲、合唱與指揮基礎(chǔ)、基礎(chǔ)鋼琴、藝術(shù)概論、民族民間音樂、音樂欣賞、中學(xué)音樂教學(xué)法、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)實(shí)踐、基礎(chǔ)鋼琴實(shí)踐、基礎(chǔ)聲樂實(shí)踐、

本科

兩年

英語(yǔ)(二)、中外音樂史、中外音樂欣賞、和聲學(xué)、音樂作品分析、歌曲寫作、音樂教育學(xué)、音樂美學(xué)、簡(jiǎn)明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏實(shí)踐、視唱練耳實(shí)踐、畢業(yè)論文

經(jīng)濟(jì)法

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、法理學(xué)、憲法學(xué)、民法學(xué)、民事訴訟法學(xué)、公司法、經(jīng)濟(jì)法概論、刑法學(xué)、合同法、稅法、國(guó)際經(jīng)濟(jì)法概論、勞動(dòng)法、計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)、人力資源管理

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、行政處罰法、行政復(fù)議法學(xué)、國(guó)家賠償法、經(jīng)濟(jì)法學(xué)原理、企業(yè)與公司法、行政法學(xué)、勞動(dòng)法、金融法概論、房地產(chǎn)法、環(huán)境法學(xué)、稅法原理、行政訴訟法、財(cái)務(wù)管理學(xué)（輔修）

市場(chǎng)營(yíng)銷 專科 兩年 政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）、大學(xué)語(yǔ)文（專）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、消費(fèi)心理學(xué)、談判與推銷技巧、企業(yè)管理概論、公共關(guān)系學(xué)、廣告學(xué)（一）、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科 兩年 英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)（二）、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、金融理論與實(shí)務(wù)、商品流通概論、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用（含實(shí)踐）

公共關(guān)系 本科 兩年 人際關(guān)系學(xué)、公共關(guān)系口才、現(xiàn)代談判學(xué)、公共關(guān)系案例、國(guó)際公共關(guān)系、公關(guān)政策、企業(yè)文化、創(chuàng)新思維理論與方法、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、人力資源管理（一）、現(xiàn)代資源管理（一）、廣告運(yùn)作策略

行政管理 專科 兩年 大學(xué)語(yǔ)文（專）、政治學(xué)概論、法學(xué)概論、現(xiàn)代管理學(xué)、行政管理學(xué)、市政學(xué)、人力資源管理（一）、公文寫作與處理、管理心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、社會(huì)研究方法、秘書工作 、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科 兩年 英語(yǔ)（二）、當(dāng)代中國(guó)政治制度、西方政治制度、公共政策、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、國(guó)家公務(wù)員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會(huì)學(xué)概論、中國(guó)行政史、中國(guó)文化概論、普通邏輯、財(cái)務(wù)管理學(xué)、秘書學(xué)概論、企業(yè)管理概論

漢語(yǔ)言

文學(xué)

專科

兩年

文學(xué)概論、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)作品選、中國(guó)當(dāng)代文學(xué)作品選、中國(guó)古代文學(xué)作品選（一、二）、外國(guó)文學(xué)作品選、現(xiàn)代漢語(yǔ)、古代漢語(yǔ)、寫作等

本科

兩年

美學(xué)、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)史、中國(guó)古代文學(xué)史（一、二）、外國(guó)文學(xué)史、語(yǔ)言學(xué)概論、英語(yǔ)（二）、兩門選修課、畢業(yè)論文

涉外秘書學(xué)

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文（專）、公共關(guān)系、外國(guó)秘書工作概況、涉外秘書實(shí)務(wù)、涉外法概要、

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中外文學(xué)作品導(dǎo)讀、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、經(jīng)濟(jì)法概論、秘書語(yǔ)言研究、公關(guān)禮儀、交際語(yǔ)言學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、中外秘書比較、口譯與聽力等

對(duì)外漢語(yǔ)

本科

兩年

現(xiàn)代漢語(yǔ)、實(shí)用英語(yǔ)、中國(guó)古代文學(xué)、中國(guó)現(xiàn)當(dāng)代文學(xué)、外國(guó)文學(xué)、外國(guó)文化概論、對(duì)外漢語(yǔ)教學(xué)概論、英語(yǔ)表達(dá)與溝通（實(shí)踐環(huán)節(jié)）畢業(yè)論文等

英語(yǔ)翻譯

專科

兩年

英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)筆譯基礎(chǔ)、初級(jí)英語(yǔ)筆譯、初級(jí)英語(yǔ)口譯、英語(yǔ)聽力

本科

兩年

中級(jí)筆譯、高級(jí)筆譯、中級(jí)口譯、同聲傳譯、英漢語(yǔ)言文化比較、第二外語(yǔ)（日 / 法）、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、畢業(yè)論文

日語(yǔ)

專科

兩年

基礎(chǔ)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)語(yǔ)法、日本國(guó)概況、日語(yǔ)閱讀（一二）、經(jīng)貿(mào)日語(yǔ)、日語(yǔ)聽力、日語(yǔ)口語(yǔ)

本科

兩年

高級(jí)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)句法篇章法、日本文學(xué)選讀、日漢翻譯、第二外語(yǔ)（英/法）、現(xiàn)代漢語(yǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、日語(yǔ)口譯與聽力、畢業(yè)論文

英語(yǔ)

專科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一二）、英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)聽力，口語(yǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)寫作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、口譯與聽力、二外（日語(yǔ)）等

外貿(mào)英語(yǔ)

專科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、英語(yǔ)聽力、口語(yǔ)、外貿(mào)英語(yǔ)閱讀等

本科

兩年

英語(yǔ)寫作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、外貿(mào)口譯與聽力、二外（日語(yǔ)）等

公共事業(yè)

管理

專科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、公共事業(yè)管理概論、社會(huì)學(xué)概論、管理學(xué)原理、人力資源開發(fā)與管理、公共關(guān)系、社會(huì)調(diào)查與方法、行政管理學(xué)、文教事業(yè)管理、計(jì)劃生育管理、秘書學(xué)概論、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（實(shí)踐）等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、公共管理學(xué)、公共政策、公共事業(yè)管理、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、非政府組織管理、行政法學(xué)、人力資源管理（一）、管理信息系統(tǒng)、畢業(yè)論文等

工商企業(yè)

管理

專科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、企業(yè)管理概論、生產(chǎn)與作業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、中國(guó)稅制、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、人力資源管理、企業(yè)經(jīng)濟(jì)法（輔修）、民法學(xué)（輔修）；

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用、國(guó)際貿(mào)易管理與實(shí)務(wù)、管理學(xué)原理、財(cái)務(wù)管理、金融理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、組織行為學(xué)、質(zhì)量原理、企業(yè)管理咨詢、合同法（輔修）、行政法學(xué)（輔修）。

國(guó)際貿(mào)易

專科

兩年

高等數(shù)學(xué)、法律基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、英語(yǔ)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)、國(guó)際金融、國(guó)際商法、中國(guó)對(duì)外貿(mào)易、WTO知識(shí)概論、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)等

本科

兩年

國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、世界市場(chǎng)行情、國(guó)際商務(wù)談判、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際運(yùn)輸與保險(xiǎn)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、外國(guó)經(jīng)貿(mào)知識(shí)選讀、涉外經(jīng)濟(jì)法、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)等

金融管理

專科

兩年

證券投資分析、保險(xiǎn)學(xué)原理、銀行會(huì)計(jì)學(xué)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與管理、貨幣銀行學(xué)、財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理等

本科

兩年

管理會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)、國(guó)際財(cái)務(wù)管理、公司法律制度研究、英語(yǔ)（二）、電子商務(wù)概論、組織行為學(xué)、風(fēng)險(xiǎn)管理、高級(jí)財(cái)務(wù)管理、審計(jì)學(xué)、政府政策與經(jīng)濟(jì)學(xué)等

會(huì)計(jì)（電算化）

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、財(cái)政與金融、會(huì)計(jì)電算化、成本會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）

本科

兩年

高等數(shù)學(xué)（二）、、英語(yǔ)（二）、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、審計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、通用財(cái)務(wù)軟件、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）、金融理論與實(shí)務(wù)、高級(jí)財(cái)務(wù)軟件、操作系統(tǒng)。加考課程：會(huì)計(jì)電算化、財(cái)務(wù)管理學(xué)、成本會(huì)計(jì)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）

人力資源

管理

專科

兩年

管理學(xué)原理、組織行為學(xué)、人力資源管理學(xué)、人力資源經(jīng)濟(jì)學(xué)、企業(yè)勞動(dòng)工資管理、勞動(dòng)就業(yè)論、社會(huì)保障、勞動(dòng)與社會(huì)保障法、公共關(guān)系學(xué)、應(yīng)用文寫作等

本科

兩年

企業(yè)戰(zhàn)略管理、人力資源戰(zhàn)略與規(guī)劃、人力資源培訓(xùn)、人事測(cè)評(píng)理論與方法、人力資源薪酬管理、績(jī)效管理、人力資源開發(fā)管理理論與策略、管理信息系統(tǒng)等

文化事業(yè)

管理

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、寫作、中國(guó)文化概論、文化管理學(xué)、文化行政學(xué)、文化政策與法規(guī)、文化經(jīng)濟(jì)學(xué)、文化策劃與營(yíng)銷、藝術(shù)概論、社會(huì)學(xué)概論、民間文學(xué)、計(jì)算機(jī)

文化產(chǎn)業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中國(guó)文化導(dǎo)論、文化產(chǎn)業(yè)與管理、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與策劃、文化市場(chǎng)與營(yíng)銷、外國(guó)文化導(dǎo)論、媒介經(jīng)營(yíng)與管理、文化服務(wù)與貿(mào)易

經(jīng)濟(jì)信息

管理

專科

兩年

高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)組成原理、經(jīng)濟(jì)信息導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)信息基礎(chǔ)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、應(yīng)用數(shù)學(xué)、中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、社會(huì)研究方法、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、電子商務(wù)概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)方法。

游戲軟件

開發(fā)技術(shù)

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)游戲概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲作品賞析、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、游戲軟件開發(fā)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷、動(dòng)畫設(shè)計(jì)基礎(chǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、游戲創(chuàng)意與設(shè)計(jì)概論、可視化程序設(shè)計(jì)、藝術(shù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、DirectX、Java語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲開發(fā)流程與引擎原理、游戲架構(gòu)導(dǎo)論、軟件工程、游戲心理學(xué)等

電子商務(wù)

專科

兩年

電子商務(wù)英語(yǔ)、經(jīng)濟(jì)學(xué)（二）、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷（三）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)信息學(xué)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)（三）、電子商務(wù)概論、商務(wù)交流（二）、網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)與制作、互聯(lián)網(wǎng)軟件應(yīng)用與開發(fā)、電子商務(wù)案例分析、綜合作業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、數(shù)量方法（二）、電子商務(wù)法概論、電子商務(wù)與金融、電子商務(wù)網(wǎng)站設(shè)計(jì)原理、電子商務(wù)與現(xiàn)代物流、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與策劃、電子商務(wù)安全導(dǎo)論、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、商法（二）

信息技術(shù)

教育

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、物理（工）、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、軟件工程、數(shù)值分析、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)輔助教育、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)字邏輯、中學(xué)信息技術(shù)教學(xué)與實(shí)踐研究

計(jì)算機(jī)

及應(yīng)用

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)、英語(yǔ)（一）、模擬電路與數(shù)字電路、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、匯編語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)組成原理、微型計(jì)算機(jī)及其接口技術(shù)、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）、操作系統(tǒng)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及其應(yīng)用、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、物理（工）、離散數(shù)學(xué)、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、軟件工程、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信

電子政務(wù)

專科

兩年

行政管理學(xué)、公文寫作與處理、公共事業(yè)管理、行政法學(xué)、經(jīng)濟(jì)管理概論、辦公自動(dòng)化原理及應(yīng)用、政府信息資源管理、電子政務(wù)概論、管理信息系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、公共管理學(xué)、電子政務(wù)理論與技術(shù)、政府經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息化理論與實(shí)踐、網(wǎng)站建設(shè)與管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信、電子政務(wù)案例分析、信息與網(wǎng)絡(luò)安全管理

第10篇

專業(yè)

層次

學(xué)制

主要課程

音樂教育

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、基礎(chǔ)樂理、視唱練耳、基礎(chǔ)聲樂、基礎(chǔ)和聲、合唱與指揮基礎(chǔ)、基礎(chǔ)鋼琴、藝術(shù)概論、民族民間音樂、音樂欣賞、中學(xué)音樂教學(xué)法、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)實(shí)踐、基礎(chǔ)鋼琴實(shí)踐、基礎(chǔ)聲樂實(shí)踐、

本科

兩年

英語(yǔ)(二)、中外音樂史、中外音樂欣賞、和聲學(xué)、音樂作品分析、歌曲寫作、音樂教育學(xué)、音樂美學(xué)、簡(jiǎn)明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏實(shí)踐、視唱練耳實(shí)踐、畢業(yè)論文

經(jīng)濟(jì)法

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、法理學(xué)、憲法學(xué)、民法學(xué)、民事訴訟法學(xué)、公司法、經(jīng)濟(jì)法概論、刑法學(xué)、合同法、稅法、國(guó)際經(jīng)濟(jì)法概論、勞動(dòng)法、計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)、人力資源管理

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、行政處罰法、行政復(fù)議法學(xué)、國(guó)家賠償法、經(jīng)濟(jì)法學(xué)原理、企業(yè)與公司法、行政法學(xué)、勞動(dòng)法、金融法概論、房地產(chǎn)法、環(huán)境法學(xué)、稅法原理、行政訴訟法、財(cái)務(wù)管理學(xué)（輔修）

市場(chǎng)營(yíng)銷 專科 兩年 政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）、大學(xué)語(yǔ)文（專）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、消費(fèi)心理學(xué)、談判與推銷技巧、企業(yè)管理概論、公共關(guān)系學(xué)、廣告學(xué)（一）、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科 兩年 英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)（二）、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、金融理論與實(shí)務(wù)、商品流通概論、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用（含實(shí)踐）

公共關(guān)系 本科 兩年 人際關(guān)系學(xué)、公共關(guān)系口才、現(xiàn)代談判學(xué)、公共關(guān)系案例、國(guó)際公共關(guān)系、公關(guān)政策、企業(yè)文化、創(chuàng)新思維理論與方法、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、人力資源管理（一）、現(xiàn)代資源管理（一）、廣告運(yùn)作策略

行政管理 專科 兩年 大學(xué)語(yǔ)文（專）、政治學(xué)概論、法學(xué)概論、現(xiàn)代管理學(xué)、行政管理學(xué)、市政學(xué)、人力資源管理（一）、公文寫作與處理、管理心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、社會(huì)研究方法、秘書工作 、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科 兩年 英語(yǔ)（二）、當(dāng)代中國(guó)政治制度、西方政治制度、公共政策、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、國(guó)家公務(wù)員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會(huì)學(xué)概論、中國(guó)行政史、中國(guó)文化概論、普通邏輯、財(cái)務(wù)管理學(xué)、秘書學(xué)概論、企業(yè)管理概論

漢語(yǔ)言

文學(xué)

專科

兩年

文學(xué)概論、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)作品選、中國(guó)當(dāng)代文學(xué)作品選、中國(guó)古代文學(xué)作品選（一、二）、外國(guó)文學(xué)作品選、現(xiàn)代漢語(yǔ)、古代漢語(yǔ)、寫作等

本科

兩年

美學(xué)、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)史、中國(guó)古代文學(xué)史（一、二）、外國(guó)文學(xué)史、語(yǔ)言學(xué)概論、英語(yǔ)（二）、兩門選修課、畢業(yè)論文

涉外秘書學(xué)

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文（專）、公共關(guān)系、外國(guó)秘書工作概況、涉外秘書實(shí)務(wù)、涉外法概要、

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中外文學(xué)作品導(dǎo)讀、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、經(jīng)濟(jì)法概論、秘書語(yǔ)言研究、公關(guān)禮儀、交際語(yǔ)言學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、中外秘書比較、口譯與聽力等

對(duì)外漢語(yǔ)

本科

兩年

現(xiàn)代漢語(yǔ)、實(shí)用英語(yǔ)、中國(guó)古代文學(xué)、中國(guó)現(xiàn)當(dāng)代文學(xué)、外國(guó)文學(xué)、外國(guó)文化概論、對(duì)外漢語(yǔ)教學(xué)概論、英語(yǔ)表達(dá)與溝通（實(shí)踐環(huán)節(jié)）畢業(yè)論文等

英語(yǔ)翻譯

專科

兩年

英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)筆譯基礎(chǔ)、初級(jí)英語(yǔ)筆譯、初級(jí)英語(yǔ)口譯、英語(yǔ)聽力

本科

兩年

中級(jí)筆譯、高級(jí)筆譯、中級(jí)口譯、同聲傳譯、英漢語(yǔ)言文化比較、第二外語(yǔ)（日 / 法）、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、畢業(yè)論文

日語(yǔ)

專科

兩年

基礎(chǔ)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)語(yǔ)法、日本國(guó)概況、日語(yǔ)閱讀（一二）、經(jīng)貿(mào)日語(yǔ)、日語(yǔ)聽力、日語(yǔ)口語(yǔ)

本科

兩年

高級(jí)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)句法篇章法、日本文學(xué)選讀、日漢翻譯、第二外語(yǔ)（英/法）、現(xiàn)代漢語(yǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、日語(yǔ)口譯與聽力、畢業(yè)論文

英語(yǔ)

專科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一二）、英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)聽力，口語(yǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)寫作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、口譯與聽力、二外（日語(yǔ)）等

外貿(mào)英語(yǔ)

專科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、英語(yǔ)聽力、口語(yǔ)、外貿(mào)英語(yǔ)閱讀等

本科

兩年

英語(yǔ)寫作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、外貿(mào)口譯與聽力、二外（日語(yǔ)）等

公共事業(yè)

管理

專科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、公共事業(yè)管理概論、社會(huì)學(xué)概論、管理學(xué)原理、人力資源開發(fā)與管理、公共關(guān)系、社會(huì)調(diào)查與方法、行政管理學(xué)、文教事業(yè)管理、計(jì)劃生育管理、秘書學(xué)概論、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（實(shí)踐）等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、公共管理學(xué)、公共政策、公共事業(yè)管理、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、非政府組織管理、行政法學(xué)、人力資源管理（一）、管理信息系統(tǒng)、畢業(yè)論文等

工商企業(yè)

管理

專科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、企業(yè)管理概論、生產(chǎn)與作業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、中國(guó)稅制、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、人力資源管理、企業(yè)經(jīng)濟(jì)法（輔修）、民法學(xué)（輔修）；

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用、國(guó)際貿(mào)易管理與實(shí)務(wù)、管理學(xué)原理、財(cái)務(wù)管理、金融理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、組織行為學(xué)、質(zhì)量原理、企業(yè)管理咨詢、合同法（輔修）、行政法學(xué)（輔修）。

國(guó)際貿(mào)易

專科

兩年

高等數(shù)學(xué)、法律基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、英語(yǔ)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)、國(guó)際金融、國(guó)際商法、中國(guó)對(duì)外貿(mào)易、WTO知識(shí)概論、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)等

本科

兩年

國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、世界市場(chǎng)行情、國(guó)際商務(wù)談判、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際運(yùn)輸與保險(xiǎn)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、外國(guó)經(jīng)貿(mào)知識(shí)選讀、涉外經(jīng)濟(jì)法、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)等

金融管理

專科

兩年

證券投資分析、保險(xiǎn)學(xué)原理、銀行會(huì)計(jì)學(xué)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與管理、貨幣銀行學(xué)、財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理等

本科

兩年

管理會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)、國(guó)際財(cái)務(wù)管理、公司法律制度研究、英語(yǔ)（二）、電子商務(wù)概論、組織行為學(xué)、風(fēng)險(xiǎn)管理、高級(jí)財(cái)務(wù)管理、審計(jì)學(xué)、政府政策與經(jīng)濟(jì)學(xué)等

會(huì)計(jì)（電算化）

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、財(cái)政與金融、會(huì)計(jì)電算化、成本會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）

本科

兩年

高等數(shù)學(xué)（二）、、英語(yǔ)（二）、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、審計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、通用財(cái)務(wù)軟件、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）、金融理論與實(shí)務(wù)、高級(jí)財(cái)務(wù)軟件、操作系統(tǒng)。加考課程：會(huì)計(jì)電算化、財(cái)務(wù)管理學(xué)、成本會(huì)計(jì)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）

人力資源

管理

專科

兩年

管理學(xué)原理、組織行為學(xué)、人力資源管理學(xué)、人力資源經(jīng)濟(jì)學(xué)、企業(yè)勞動(dòng)工資管理、勞動(dòng)就業(yè)論、社會(huì)保障、勞動(dòng)與社會(huì)保障法、公共關(guān)系學(xué)、應(yīng)用文寫作等

本科

兩年

企業(yè)戰(zhàn)略管理、人力資源戰(zhàn)略與規(guī)劃、人力資源培訓(xùn)、人事測(cè)評(píng)理論與方法、人力資源薪酬管理、績(jī)效管理、人力資源開發(fā)管理理論與策略、管理信息系統(tǒng)等

文化事業(yè)

管理

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、寫作、中國(guó)文化概論、文化管理學(xué)、文化行政學(xué)、文化政策與法規(guī)、文化經(jīng)濟(jì)學(xué)、文化策劃與營(yíng)銷、藝術(shù)概論、社會(huì)學(xué)概論、民間文學(xué)、計(jì)算機(jī)

文化產(chǎn)業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中國(guó)文化導(dǎo)論、文化產(chǎn)業(yè)與管理、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與策劃、文化市場(chǎng)與營(yíng)銷、外國(guó)文化導(dǎo)論、媒介經(jīng)營(yíng)與管理、文化服務(wù)與貿(mào)易

經(jīng)濟(jì)信息

管理

專科

兩年

高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)組成原理、經(jīng)濟(jì)信息導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)信息基礎(chǔ)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、應(yīng)用數(shù)學(xué)、中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、社會(huì)研究方法、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、電子商務(wù)概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)方法。

游戲軟件

開發(fā)技術(shù)

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)游戲概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲作品賞析、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、游戲軟件開發(fā)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷、動(dòng)畫設(shè)計(jì)基礎(chǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、游戲創(chuàng)意與設(shè)計(jì)概論、可視化程序設(shè)計(jì)、藝術(shù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、DirectX、Java語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲開發(fā)流程與引擎原理、游戲架構(gòu)導(dǎo)論、軟件工程、游戲心理學(xué)等

電子商務(wù)

專科

兩年

電子商務(wù)英語(yǔ)、經(jīng)濟(jì)學(xué)（二）、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷（三）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)信息學(xué)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)（三）、電子商務(wù)概論、商務(wù)交流（二）、網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)與制作、互聯(lián)網(wǎng)軟件應(yīng)用與開發(fā)、電子商務(wù)案例分析、綜合作業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、數(shù)量方法（二）、電子商務(wù)法概論、電子商務(wù)與金融、電子商務(wù)網(wǎng)站設(shè)計(jì)原理、電子商務(wù)與現(xiàn)代物流、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與策劃、電子商務(wù)安全導(dǎo)論、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、商法（二）

信息技術(shù)

教育

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、物理（工）、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、軟件工程、數(shù)值分析、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)輔助教育、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)字邏輯、中學(xué)信息技術(shù)教學(xué)與實(shí)踐研究

計(jì)算機(jī)

及應(yīng)用

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)、英語(yǔ)（一）、模擬電路與數(shù)字電路、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、匯編語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)組成原理、微型計(jì)算機(jī)及其接口技術(shù)、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）、操作系統(tǒng)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及其應(yīng)用、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、物理（工）、離散數(shù)學(xué)、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、軟件工程、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信

電子政務(wù)

專科

兩年

行政管理學(xué)、公文寫作與處理、公共事業(yè)管理、行政法學(xué)、經(jīng)濟(jì)管理概論、辦公自動(dòng)化原理及應(yīng)用、政府信息資源管理、電子政務(wù)概論、管理信息系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、公共管理學(xué)、電子政務(wù)理論與技術(shù)、政府經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息化理論與實(shí)踐、網(wǎng)站建設(shè)與管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信、電子政務(wù)案例分析、信息與網(wǎng)絡(luò)安全管理

第11篇

專業(yè)

層次

學(xué)制

主要課程

音樂教育

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、基礎(chǔ)樂理、視唱練耳、基礎(chǔ)聲樂、基礎(chǔ)和聲、合唱與指揮基礎(chǔ)、基礎(chǔ)鋼琴、藝術(shù)概論、民族民間音樂、音樂欣賞、中學(xué)音樂教學(xué)法、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)實(shí)踐、基礎(chǔ)鋼琴實(shí)踐、基礎(chǔ)聲樂實(shí)踐、

本科

兩年

英語(yǔ)(二)、中外音樂史、中外音樂欣賞、和聲學(xué)、音樂作品分析、歌曲寫作、音樂教育學(xué)、音樂美學(xué)、簡(jiǎn)明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏實(shí)踐、視唱練耳實(shí)踐、畢業(yè)論文

經(jīng)濟(jì)法

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、法理學(xué)、憲法學(xué)、民法學(xué)、民事訴訟法學(xué)、公司法、經(jīng)濟(jì)法概論、刑法學(xué)、合同法、稅法、國(guó)際經(jīng)濟(jì)法概論、勞動(dòng)法、計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)、人力資源管理

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、行政處罰法、行政復(fù)議法學(xué)、國(guó)家賠償法、經(jīng)濟(jì)法學(xué)原理、企業(yè)與公司法、行政法學(xué)、勞動(dòng)法、金融法概論、房地產(chǎn)法、環(huán)境法學(xué)、稅法原理、行政訴訟法、財(cái)務(wù)管理學(xué)（輔修）

市場(chǎng)營(yíng)銷 專科 兩年 政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）、大學(xué)語(yǔ)文（專）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、消費(fèi)心理學(xué)、談判與推銷技巧、企業(yè)管理概論、公共關(guān)系學(xué)、廣告學(xué)（一）、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科 兩年 英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)（二）、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、金融理論與實(shí)務(wù)、商品流通概論、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用（含實(shí)踐）

公共關(guān)系 本科 兩年 人際關(guān)系學(xué)、公共關(guān)系口才、現(xiàn)代談判學(xué)、公共關(guān)系案例、國(guó)際公共關(guān)系、公關(guān)政策、企業(yè)文化、創(chuàng)新思維理論與方法、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、人力資源管理（一）、現(xiàn)代資源管理（一）、廣告運(yùn)作策略

行政管理 專科 兩年 大學(xué)語(yǔ)文（專）、政治學(xué)概論、法學(xué)概論、現(xiàn)代管理學(xué)、行政管理學(xué)、市政學(xué)、人力資源管理（一）、公文寫作與處理、管理心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、社會(huì)研究方法、秘書工作 、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科 兩年 英語(yǔ)（二）、當(dāng)代中國(guó)政治制度、西方政治制度、公共政策、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、國(guó)家公務(wù)員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會(huì)學(xué)概論、中國(guó)行政史、中國(guó)文化概論、普通邏輯、財(cái)務(wù)管理學(xué)、秘書學(xué)概論、企業(yè)管理概論

漢語(yǔ)言

文學(xué)

專科

兩年

文學(xué)概論、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)作品選、中國(guó)當(dāng)代文學(xué)作品選、中國(guó)古代文學(xué)作品選（一、二）、外國(guó)文學(xué)作品選、現(xiàn)代漢語(yǔ)、古代漢語(yǔ)、寫作等

本科

兩年

美學(xué)、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)史、中國(guó)古代文學(xué)史（一、二）、外國(guó)文學(xué)史、語(yǔ)言學(xué)概論、英語(yǔ)（二）、兩門選修課、畢業(yè)論文

涉外秘書學(xué)

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文（專）、公共關(guān)系、外國(guó)秘書工作概況、涉外秘書實(shí)務(wù)、涉外法概要、

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中外文學(xué)作品導(dǎo)讀、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、經(jīng)濟(jì)法概論、秘書語(yǔ)言研究、公關(guān)禮儀、交際語(yǔ)言學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、中外秘書比較、口譯與聽力等

對(duì)外漢語(yǔ)

本科

兩年

現(xiàn)代漢語(yǔ)、實(shí)用英語(yǔ)、中國(guó)古代文學(xué)、中國(guó)現(xiàn)當(dāng)代文學(xué)、外國(guó)文學(xué)、外國(guó)文化概論、對(duì)外漢語(yǔ)教學(xué)概論、英語(yǔ)表達(dá)與溝通（實(shí)踐環(huán)節(jié)）畢業(yè)論文等

英語(yǔ)翻譯

專科

兩年

英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)筆譯基礎(chǔ)、初級(jí)英語(yǔ)筆譯、初級(jí)英語(yǔ)口譯、英語(yǔ)聽力

本科

兩年

中級(jí)筆譯、高級(jí)筆譯、中級(jí)口譯、同聲傳譯、英漢語(yǔ)言文化比較、第二外語(yǔ)（日 / 法）、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、畢業(yè)論文

日語(yǔ)

專科

兩年

基礎(chǔ)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)語(yǔ)法、日本國(guó)概況、日語(yǔ)閱讀（一二）、經(jīng)貿(mào)日語(yǔ)、日語(yǔ)聽力、日語(yǔ)口語(yǔ)

本科

兩年

高級(jí)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)句法篇章法、日本文學(xué)選讀、日漢翻譯、第二外語(yǔ)（英/法）、現(xiàn)代漢語(yǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、日語(yǔ)口譯與聽力、畢業(yè)論文

英語(yǔ)

專科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一二）、英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)聽力，口語(yǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)寫作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、口譯與聽力、二外（日語(yǔ)）等

外貿(mào)英語(yǔ)

專科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)寫作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、英語(yǔ)聽力、口語(yǔ)、外貿(mào)英語(yǔ)閱讀等

本科

兩年

英語(yǔ)寫作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、外貿(mào)口譯與聽力、二外（日語(yǔ)）等

公共事業(yè)

管理

專科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、公共事業(yè)管理概論、社會(huì)學(xué)概論、管理學(xué)原理、人力資源開發(fā)與管理、公共關(guān)系、社會(huì)調(diào)查與方法、行政管理學(xué)、文教事業(yè)管理、計(jì)劃生育管理、秘書學(xué)概論、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（實(shí)踐）等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、公共管理學(xué)、公共政策、公共事業(yè)管理、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、非政府組織管理、行政法學(xué)、人力資源管理（一）、管理信息系統(tǒng)、畢業(yè)論文等

工商企業(yè)

管理

專科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、企業(yè)管理概論、生產(chǎn)與作業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、中國(guó)稅制、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、人力資源管理、企業(yè)經(jīng)濟(jì)法（輔修）、民法學(xué)（輔修）；

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用、國(guó)際貿(mào)易管理與實(shí)務(wù)、管理學(xué)原理、財(cái)務(wù)管理、金融理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、組織行為學(xué)、質(zhì)量原理、企業(yè)管理咨詢、合同法（輔修）、行政法學(xué)（輔修）。

國(guó)際貿(mào)易

專科

兩年

高等數(shù)學(xué)、法律基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、英語(yǔ)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)、國(guó)際金融、國(guó)際商法、中國(guó)對(duì)外貿(mào)易、WTO知識(shí)概論、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)等

本科

兩年

國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、世界市場(chǎng)行情、國(guó)際商務(wù)談判、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際運(yùn)輸與保險(xiǎn)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、外國(guó)經(jīng)貿(mào)知識(shí)選讀、涉外經(jīng)濟(jì)法、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)等

金融管理

專科

兩年

證券投資分析、保險(xiǎn)學(xué)原理、銀行會(huì)計(jì)學(xué)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與管理、貨幣銀行學(xué)、財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理等

本科

兩年

管理會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)、國(guó)際財(cái)務(wù)管理、公司法律制度研究、英語(yǔ)（二）、電子商務(wù)概論、組織行為學(xué)、風(fēng)險(xiǎn)管理、高級(jí)財(cái)務(wù)管理、審計(jì)學(xué)、政府政策與經(jīng)濟(jì)學(xué)等

會(huì)計(jì)（電算化）

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、財(cái)政與金融、會(huì)計(jì)電算化、成本會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類）

本科

兩年

高等數(shù)學(xué)（二）、、英語(yǔ)（二）、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、審計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、通用財(cái)務(wù)軟件、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）、金融理論與實(shí)務(wù)、高級(jí)財(cái)務(wù)軟件、操作系統(tǒng)。加考課程：會(huì)計(jì)電算化、財(cái)務(wù)管理學(xué)、成本會(huì)計(jì)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類）

人力資源

管理

專科

兩年

管理學(xué)原理、組織行為學(xué)、人力資源管理學(xué)、人力資源經(jīng)濟(jì)學(xué)、企業(yè)勞動(dòng)工資管理、勞動(dòng)就業(yè)論、社會(huì)保障、勞動(dòng)與社會(huì)保障法、公共關(guān)系學(xué)、應(yīng)用文寫作等

本科

兩年

企業(yè)戰(zhàn)略管理、人力資源戰(zhàn)略與規(guī)劃、人力資源培訓(xùn)、人事測(cè)評(píng)理論與方法、人力資源薪酬管理、績(jī)效管理、人力資源開發(fā)管理理論與策略、管理信息系統(tǒng)等

文化事業(yè)

管理

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、寫作、中國(guó)文化概論、文化管理學(xué)、文化行政學(xué)、文化政策與法規(guī)、文化經(jīng)濟(jì)學(xué)、文化策劃與營(yíng)銷、藝術(shù)概論、社會(huì)學(xué)概論、民間文學(xué)、計(jì)算機(jī)

文化產(chǎn)業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中國(guó)文化導(dǎo)論、文化產(chǎn)業(yè)與管理、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與策劃、文化市場(chǎng)與營(yíng)銷、外國(guó)文化導(dǎo)論、媒介經(jīng)營(yíng)與管理、文化服務(wù)與貿(mào)易

經(jīng)濟(jì)信息

管理

專科

兩年

高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)組成原理、經(jīng)濟(jì)信息導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)信息基礎(chǔ)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、應(yīng)用數(shù)學(xué)、中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、社會(huì)研究方法、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、電子商務(wù)概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)方法。

游戲軟件

開發(fā)技術(shù)

專科

兩年

英語(yǔ)（一）、高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)游戲概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲作品賞析、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、游戲軟件開發(fā)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷、動(dòng)畫設(shè)計(jì)基礎(chǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、游戲創(chuàng)意與設(shè)計(jì)概論、可視化程序設(shè)計(jì)、藝術(shù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、DirectX、Java語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲開發(fā)流程與引擎原理、游戲架構(gòu)導(dǎo)論、軟件工程、游戲心理學(xué)等

電子商務(wù)

專科

兩年

電子商務(wù)英語(yǔ)、經(jīng)濟(jì)學(xué)（二）、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷（三）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)信息學(xué)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)（三）、電子商務(wù)概論、商務(wù)交流（二）、網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)與制作、互聯(lián)網(wǎng)軟件應(yīng)用與開發(fā)、電子商務(wù)案例分析、綜合作業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、數(shù)量方法（二）、電子商務(wù)法概論、電子商務(wù)與金融、電子商務(wù)網(wǎng)站設(shè)計(jì)原理、電子商務(wù)與現(xiàn)代物流、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與策劃、電子商務(wù)安全導(dǎo)論、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、商法（二）

信息技術(shù)

教育

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、物理（工）、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、軟件工程、數(shù)值分析、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)輔助教育、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)字邏輯、中學(xué)信息技術(shù)教學(xué)與實(shí)踐研究

計(jì)算機(jī)

及應(yīng)用

專科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)、英語(yǔ)（一）、模擬電路與數(shù)字電路、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、匯編語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)組成原理、微型計(jì)算機(jī)及其接口技術(shù)、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）、操作系統(tǒng)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及其應(yīng)用、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、物理（工）、離散數(shù)學(xué)、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、軟件工程、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信

電子政務(wù)

專科

兩年

行政管理學(xué)、公文寫作與處理、公共事業(yè)管理、行政法學(xué)、經(jīng)濟(jì)管理概論、辦公自動(dòng)化原理及應(yīng)用、政府信息資源管理、電子政務(wù)概論、管理信息系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、公共管理學(xué)、電子政務(wù)理論與技術(shù)、政府經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息化理論與實(shí)踐、網(wǎng)站建設(shè)與管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信、電子政務(wù)案例分析、信息與網(wǎng)絡(luò)安全管理

第12篇

論文摘要:物權(quán)法已經(jīng)于2007年10月1日正式實(shí)施，在其起草過程中，學(xué)界曾有是否增設(shè)讓與擔(dān)保制度的爭(zhēng)論，然而最終出臺(tái)的物權(quán)法對(duì)此卻沒有規(guī)定。如何看待和理解上述問題？文章分析了讓與擔(dān)保的性質(zhì)，讓與擔(dān)保與物權(quán)法基本原則的關(guān)系以及讓與擔(dān)保和動(dòng)產(chǎn)抵押的關(guān)系，認(rèn)為：現(xiàn)行物權(quán)法不將讓與擔(dān)保制度納入其中，是值得贊同的。

一、讓與擔(dān)保的內(nèi)涵與特征

讓與擔(dān)保有廣義與狹義之說。廣義讓與擔(dān)保，包括買賣式擔(dān)保和讓與式擔(dān)保。狹義讓與擔(dān)保，僅指讓與式擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)（或第三人）為擔(dān)保債務(wù)清償，將擔(dān)保標(biāo)的物之整體權(quán)利（通常是所有權(quán)）移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，標(biāo)的物的整體權(quán)利又回歸于擔(dān)保人；在債務(wù)屆時(shí)未能得到清償時(shí)，債權(quán)人有就擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[1]。本文所指讓與擔(dān)保為后者，即狹義讓與擔(dān)保。

讓與擔(dān)保作為一項(xiàng)獨(dú)立擔(dān)保方式，具有如下基本特征：

（一）讓與擔(dān)保是一種非典型擔(dān)保，與民法典規(guī)定的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)等典型擔(dān)保相比，讓與擔(dān)保是在實(shí)踐中由判例確認(rèn)的擔(dān)保方式，屬于非典型擔(dān)保。

（二）讓與擔(dān)保是一種約定擔(dān)保，設(shè)立基于當(dāng)事人的約定。法定擔(dān)保具有維護(hù)債權(quán)平等之作用，從屬性非常強(qiáng)烈；而讓與擔(dān)保這種約定擔(dān)保具有融通資金之作用，從屬性有逐漸減弱之勢(shì)。

（三）讓與擔(dān)保是由判例法確立的一種擔(dān)保方式，傳統(tǒng)民法對(duì)其多未設(shè)明文并曾質(zhì)疑其適法性。但由于讓與擔(dān)保具有其他擔(dān)保方式無可比擬的便利性，而逐漸被德國(guó)、日本、英國(guó)、美國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)判例所承認(rèn)[2]。

二、讓與擔(dān)保的性質(zhì)之析

讓與擔(dān)保在性質(zhì)上究竟屬于物權(quán)、債權(quán)？抑或處于二者中間的權(quán)利?學(xué)界一直有不同見解。在傳統(tǒng)物權(quán)理論中，擔(dān)保物權(quán)的物權(quán)性本身就有爭(zhēng)議，而讓與擔(dān)保相對(duì)于其它擔(dān)保物權(quán)而言，物權(quán)性就更弱。盡管目前物權(quán)說占主導(dǎo)地位，但遠(yuǎn)未達(dá)成一致。即使承認(rèn)讓與擔(dān)保是一種物權(quán)的學(xué)者，對(duì)讓與擔(dān)保權(quán)利性質(zhì)的爭(zhēng)論也從未停止。如，所有權(quán)說就認(rèn)為，讓與擔(dān)保不是一種新創(chuàng)設(shè)的與抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)概念相當(dāng)?shù)膿?dān)保物權(quán)，而是基于讓與擔(dān)保契約的設(shè)定而包含有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的所有權(quán)法律關(guān)系；而擔(dān)保權(quán)說則認(rèn)為，讓與擔(dān)保不是所有權(quán)，而是一種擔(dān)保權(quán)。但在讓與擔(dān)保之標(biāo)的物為不同種類（比如動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)等）尤其是讓與標(biāo)的物為債權(quán)的情況下，如何解釋該擔(dān)保權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)？筆者認(rèn)為有進(jìn)一步探討之必要。

（一）在讓與擔(dān)保之標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的情形下，讓與擔(dān)保權(quán)人所取得的僅為形式上的所有權(quán)，而非實(shí)質(zhì)上的所有權(quán)。只有在債務(wù)人到期不能償債時(shí)，債權(quán)人才有可能確定地取得該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。由此可見，在讓與擔(dān)保存續(xù)期間，債權(quán)人并非真正的所有權(quán)人。此情形下，將讓與擔(dān)保界定為所有權(quán)并不合適，而應(yīng)界定為擔(dān)保權(quán)。更準(zhǔn)確一點(diǎn)應(yīng)界定為擔(dān)保物權(quán)。因?yàn)閭鶛?quán)人是就債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物所享有的權(quán)利，當(dāng)然為擔(dān)保物權(quán)[3]。

（二）在讓與擔(dān)保之標(biāo)的為債權(quán)時(shí)，則無法將其解釋為所有權(quán)，更不應(yīng)解釋為擔(dān)保物權(quán)。因?yàn)槭紫龋袡?quán)的標(biāo)的僅限于物，債權(quán)不能成為所有權(quán)的標(biāo)的；其次，某一債權(quán)即使被轉(zhuǎn)移于另一債權(quán)人作為債的擔(dān)保，受讓的債權(quán)人所取得的僅僅是對(duì)原債權(quán)人的債務(wù)人所享有的債權(quán)，該債權(quán)不可能經(jīng)過轉(zhuǎn)讓就變?yōu)槲餀?quán)，當(dāng)然也不可能變?yōu)閾?dān)保物權(quán)[4]。

（三）在讓與擔(dān)保之標(biāo)的為有價(jià)證券等權(quán)利時(shí)，其性質(zhì)界定更為困難。在票據(jù)等權(quán)利憑證不記名的情形下，誰(shuí)占有該權(quán)利憑證誰(shuí)就享有該權(quán)利憑證所表彰的權(quán)利；只有在票據(jù)等權(quán)利憑證記名的情形下，權(quán)利憑證上所記載的權(quán)利人才是真正的權(quán)利人。在前者，權(quán)利的享有和權(quán)利憑證的占有難以分開，也就難以區(qū)分究竟是權(quán)利質(zhì)還是讓與擔(dān)保；在后者，雖然可以作此區(qū)分，但對(duì)讓與擔(dān)保的定性并非易事。從總體上看，應(yīng)將其定性為擔(dān)保物權(quán)，因?yàn)槠湮餀?quán)屬性勝于債權(quán)屬性[5]。

這種定性困難反映出讓與擔(dān)保的復(fù)雜性。同時(shí)說明：在物權(quán)與債權(quán)這種民事權(quán)利二分法的傳統(tǒng)理論情形下，要找到讓與擔(dān)保在立法中的適當(dāng)位置并非易事。

三、讓與擔(dān)保與物權(quán)法基本原則的關(guān)系之析

若認(rèn)可讓與擔(dān)保權(quán)為物權(quán)，則會(huì)發(fā)現(xiàn)這種權(quán)利移轉(zhuǎn)型擔(dān)保制度的引進(jìn)，將對(duì)物權(quán)法的三大基本原則構(gòu)成沖擊，從而凸顯其納入物權(quán)法框架的障礙。

（一）讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則

所謂物權(quán)法定，是指物權(quán)之種類、內(nèi)容與變動(dòng)等，均以法律規(guī)定者為限，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)。讓與擔(dān)保制度是大陸法系國(guó)家在長(zhǎng)期社會(huì)實(shí)踐的基礎(chǔ)上通過判例與學(xué)說確立的一種物權(quán)制度。有人認(rèn)為，正是因?yàn)槠渑c物權(quán)法定原則相違背（比如，實(shí)踐中最為常見的動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，不以標(biāo)的物之移轉(zhuǎn)占有為必要。再如，僅通過當(dāng)事人之間的約定就可以設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等，這不符合物權(quán)變動(dòng)的一般原則），所以在大陸法系主要國(guó)家一直沒有被立法所確認(rèn)。必須承認(rèn)，物權(quán)法定原則確有一定的“僵化性”，為克服這種僵化，物權(quán)法定主義的解釋越來越寬泛。但不管是堅(jiān)守嚴(yán)格的物權(quán)法定，還是主張物權(quán)法定的緩和，讓與擔(dān)保這種非典型擔(dān)保方式與傳統(tǒng)物權(quán)法之擔(dān)保體系存在某種異質(zhì)性是肯定的。

（二）讓與擔(dān)保與公示公信原則

自近代民法法典化運(yùn)動(dòng)以來，不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)相區(qū)分的理念逐漸明晰，依近代以來形成的物權(quán)規(guī)范，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方式，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以占有及交付為公示方式。非經(jīng)公示物權(quán)變動(dòng)不能發(fā)生，或者不能取得對(duì)抗第三人的效力。在此基本格局下，動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)立不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保物權(quán)，不僅難以滿足公示的要求，與物權(quán)的基本理念和規(guī)則不合，而且還會(huì)對(duì)交易的安全帶來重大妨害。

在公示效力上，對(duì)采登記要件主義的國(guó)家來說，當(dāng)讓與之標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，必須進(jìn)行登記，否則不成立權(quán)利之讓與。而當(dāng)讓與標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)時(shí)，由于動(dòng)產(chǎn)種類繁多，價(jià)值不一，即使采用登記作為公示，無法要求所有的動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保均必須登記，因而在效力上只能是未經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人，這樣勢(shì)必造成同一種類的物權(quán)在公示效力上的不一致，即不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保采公示登記生效主義而動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保采公示登記對(duì)抗主義[6]。

（三）讓與擔(dān)保與一物一權(quán)原則

讓與擔(dān)保與大陸法系的所有權(quán)概念及一物一權(quán)原則也難以相容。前面在分析讓與擔(dān)保的性質(zhì)時(shí)，就提到所有權(quán)說和擔(dān)保權(quán)說。但不論這二者之間有何差異，它們都承認(rèn)在讓與擔(dān)保期間，擔(dān)保權(quán)人取得形式上的所有權(quán)，而擔(dān)保人則保留實(shí)質(zhì)的所有權(quán)，這正是讓與擔(dān)保難以納入大陸法系物權(quán)法框架的重要原因。大陸法系傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)機(jī)理是在債務(wù)人或第三人所有之物上設(shè)定定限物權(quán)作為擔(dān)保，擔(dān)保權(quán)人對(duì)擔(dān)保物只享有擔(dān)保物權(quán)（定限物權(quán)）。而讓與擔(dān)保的擔(dān)保機(jī)理是讓與“所有權(quán)”作為“擔(dān)保”，擔(dān)保權(quán)人對(duì)擔(dān)保物享有所有權(quán)，但此所有權(quán)只起擔(dān)保作用，擔(dān)保權(quán)人不能為擔(dān)保權(quán)之外的處分。因此與傳統(tǒng)擔(dān)保不同，讓與擔(dān)保具有形式與實(shí)質(zhì)的二重性，即對(duì)外在法律外觀上，債務(wù)人將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)與債權(quán)人，債權(quán)人為標(biāo)的物的所有權(quán)人；而對(duì)內(nèi)在實(shí)質(zhì)上債務(wù)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)是為債權(quán)提供擔(dān)保，債務(wù)人仍為標(biāo)的物所有權(quán)人。這實(shí)際上是承認(rèn)了一種擔(dān)保權(quán)化的所有權(quán)，把原來屬于概括性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)槎ㄏ扌再|(zhì)的權(quán)利；原來一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，變成一物之上并存有兩種所有權(quán)[7]。四、讓與擔(dān)保與動(dòng)產(chǎn)抵押制度的關(guān)系之析

《擔(dān)保法》規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押制度，而讓與擔(dān)保與動(dòng)產(chǎn)抵押在實(shí)踐中可以說非常接近。

（一）從設(shè)定上看，讓與擔(dān)保的設(shè)定主要涉及三個(gè)問題：一是讓與擔(dān)保合同，二是讓與擔(dān)保的當(dāng)事人，三是讓與擔(dān)保的標(biāo)的物。在前兩個(gè)問題上，讓與擔(dān)保與動(dòng)產(chǎn)抵押這兩種制度的規(guī)定幾乎完全相同，都以當(dāng)事人訂立書面合同為必要，合同當(dāng)事方都是債權(quán)人、債務(wù)人（或第三人）。只有在第三個(gè)問題，即擔(dān)保標(biāo)的物上有所差異。學(xué)者普遍認(rèn)為，讓與擔(dān)保同動(dòng)產(chǎn)抵押相比，最大優(yōu)勢(shì)就是其標(biāo)的物的適用范圍不受限制。而動(dòng)產(chǎn)抵押物的適用范圍受到一定限制，但時(shí)至今日，這種人為限制已經(jīng)有放寬之勢(shì)，因此在擔(dān)保標(biāo)的物之范圍上，讓與擔(dān)保與動(dòng)產(chǎn)抵押已日趨接近。

（二）從公示方法與效力上看，就動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保而言，各國(guó)的判例多以登記作為標(biāo)的物讓與之公示，而對(duì)公示效力，則有登記要件主義和登記對(duì)抗主義之分。而就動(dòng)產(chǎn)抵押而言，從承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的大陸法系國(guó)家立法看，各國(guó)對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押均采取登記方法，在抵押登記公示效力上則多采取登記對(duì)抗主義。由此可見，無論是讓與擔(dān)保還是動(dòng)產(chǎn)抵押，都存在“公示性”較弱的問題，都在保障交易安全、維護(hù)權(quán)利人權(quán)益方面面臨同樣的困境。

（三）實(shí)現(xiàn)方式之比較

一般認(rèn)為，讓與擔(dān)保的實(shí)行是一種私實(shí)行。動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保當(dāng)事人對(duì)擔(dān)保權(quán)的實(shí)行方式有約定的依其約定；沒有約定的，債權(quán)人可在歸屬清算型和處分清算型中任選一種方法實(shí)行。因此動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的實(shí)行程序簡(jiǎn)便，其不必經(jīng)過拍賣程序，節(jié)約了交易成本。相比較而言，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行則多體現(xiàn)為一種公法程序，比如債權(quán)人必須以提訟的方式向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，由法院將抵押標(biāo)的扣押進(jìn)而實(shí)施強(qiáng)制拍賣或強(qiáng)制監(jiān)管等。但時(shí)至今日，各國(guó)物權(quán)立法對(duì)抵押權(quán)實(shí)行的規(guī)制已趨緩和。我國(guó)《擔(dān)保法》中就規(guī)定了以協(xié)議折價(jià)取得抵押物所有權(quán)和拍賣變賣抵押物受償。因此，兩項(xiàng)制度的實(shí)行已無高下之分[8]。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，就讓與擔(dān)保的性質(zhì)而言，認(rèn)定其為擔(dān)保物權(quán)尚屬過早，應(yīng)就讓與之標(biāo)的物作具體分析。即便認(rèn)可讓與擔(dān)保的物權(quán)性，其與物權(quán)法三大基本原則也存在著一定的沖突。另就讓與擔(dān)保的功能而言，其與動(dòng)產(chǎn)抵押制度有諸多相似之處。因此，物權(quán)法未將讓與擔(dān)保制度納入其中，筆者是非常贊同的。

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[6]賁寒.動(dòng)產(chǎn)抵押制度的再思考――兼評(píng)我國(guó)民法（草案）對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押與讓與擔(dān)保制度之規(guī)定[J].中國(guó)法學(xué)，2003，(2)