時間：2022-08-23 20:53:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產公司年終，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、各項工作的完成情況
⒈經營指標的完成情況：全年新開發建筑面積約萬其中商業街占，竣工樓房棟（、、），竣工面積完成建設投資約萬元，實現銷售收入萬元，銷售面積。續貸萬元，累計貸款約萬元。減少應付工程款萬元。存，貨房屋總計約，其中區房屋面積為，商業街房屋面積為存貨約為萬元，應收款萬元。公司機關人員工資約萬元，銀行利息約萬元，辦公費萬元，招待費萬元，小區物業公司維修費萬元，總費用約每年萬元。本年度公司經營狀況較往年有所好轉，望全體職工繼續努力工作，再接再勵。
⒉小區的建設情況：今年雅居園小區新開住宅樓棟，建筑面積萬平方米，收尾工程平方米。在工程建設中，一是抓工程質量，二是抓工程進度，三是抓安全文明施工。
雅居園商業街建設項目，是我公司領導班子經過慎重、周密考察后決定建設的，位于濟陽新老城結合部，十中以東，與興化步行街互應，建成后將成為濟陽商業領域又一熱賣點。規劃樓層為二至三層的獨立單體樓房，建筑面積萬平方米，建設投資約萬元，又可根據用戶需求在南側自行按照統一規劃建設，滿足不同層次的消費者。現已全面竣工并可以使用。
⒊房屋銷售經營情況：針對當前我縣住房市場供大于求的實際，公司一是積極調整銷售價格，盡最大限度降低售價；二是降低工程建設成本；三是應客戶需求，能甩項甩項處理，由住戶自行設計；同時，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙、網絡等多種形式進行宣傳，宣傳小區優越的位置、良好的物業管理及優質的售后服務，提高了知名度和社會信譽。針對頂層樓房銷售難的問題，公司經研究決定降低售價，優惠于內部職工，既解決了部分職工住房困難，又有利于資金的回收。全年銷售房屋套，銷售面積平方米，銷售收入萬元，銷售率。
⒋宣傳措施的轉型情況：現今社會是網絡信息迅速發展的科技時代，公司也充分的認識到了這點，所以積極開拓新思路。今年通過辦公室人員的努力，初步架設完成了自己的網站系統，全面立體的展示公司各方面的發展和業績，既節約了宣傳經費的重復投入，又擴大了公司的社會效益和影響力，對于公司發展信息的及時傳遞和網絡信息的準確接受提供了便利。
⒌黨務工作：在新的黨支部的所有全體成員以及新一任的支部書記的努力下，建立健全了黨內各項工作制度。年內發展預備黨員名，轉正名，新培養入黨積極分子名，黨支部的各項工作逐步完善。
⒍物業管理情況：物業管理公司是一個自主經營自負盈虧的企業，但多年來一直沒有擺脫圍繞總公司吃飯的不利局面。去年總公司投入近萬元的維修費，今年公司又投入了余萬元的維修費，鍋爐、管道年久失修，公司年年往里投錢，收取的費用不夠開支，造成連年虧損，入不敷出。
今年，為使廣大用戶過一個溫暖舒適的冬天，總公司今年月下旬就對鍋爐管道維修進行了部署，成立了專門領導班子，在人力、物力、財力上給予了物業公司最大限度的支持。并調整了領導班子，由公司副總袁樹忠親自抓，并印發了《致雅居園小區用戶一封信》，為使廣大居民過一個溫暖祥和的冬天，說明情況，讓居民知道，因物價因素、煤炭價格上漲，今年的取暖費價格較往年有所提高，敬請廣大用戶予以理解和支持。物業公司是自負盈虧的企業，沒有多余的財力來照顧大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一種市場行為，因此希望各區居民要顧全大局，如果你居住的一家停暖，將給周圍住戶造成很大影響，使整體熱源受到很大損失，也影響到采暖設施的熱平衡。為了廣大居民的利益和不影響物業公司的管理，歡迎您積極地參與采暖。
作為物業公司的主管單位—開發公司，在今后的冬季供暖工作中，將進一步深化企業改革，加強內部管理，積極消化和克服種種困難，搞好設備維修和基礎設施建設，最大限度地滿足廣大居民的需求，為今后取暖做出更大的努力。
二、存在的問題
一是年開發總量少，建設規模小，不能適應新形勢的需要；二是資金回籠慢，造成公司經營困難，難以開展大的經營活動；三是由于國家土地政策至今仍在凍結，公司沒有土地資源來發展業務；四是企業改革力度不夠，真正形成激勵機制的目標還沒有實現；五是小區物業管理人員素質水平和業務技能不高，與居民之間存在這樣那樣的矛盾，經營狀況不佳；六是各分公司的開拓市場意識還不強，圍著公司轉的經營模式仍沒有改觀；七是各項工作制度不健全，管理水平不高；八是員工的思想還不夠解放，始終未能真正認識到“變則通，通則久”的管理方針的可行性和持續性，思想觀念保守。
三、二四年工作計劃和發展戰略目標
⒈解放思想，轉變觀念，認清形勢
（）定位好職工的公司形象位置。首先給予全體干部職工一個稱號“公司形象代言人”，職工個人在公司外面的言行代表著本公司全體，直接影響著公司的形象和聲譽。因此應從長遠利益和整體利益出發，采取多種方法樹立公司的自豪感，產生公司的向心力，全體職工要自覺地維護公司的聲譽和利益，讓員工隨時感覺到自己的一切行為都代表著公司，讓員工們真正認識到公司主人翁的重要性所在，時刻以此來約束自己的行為，來達到改變思想的目的，正所謂“行為思動”就是這個道理。
（）認清企業的市場形勢，把握好時機尋求發展。商場如戰場，當今社會要想跟上時代的發展，要想有立足之地，要想在激烈的市場競爭中站穩腳步，就必須做到“知己知彼”，所以明年我公司要把市場形勢和發展動態明朗化，通過網絡信息的廣泛搜集充分掌握好市場發展前景，并隨時傳遞給每一位，
（）“沒有了鐵飯碗，擦好自己的吃飯碗。”大家要明白一個道理：我們搞的是開發公司，不是保險公司，鐵飯碗哪里都沒有了。為什么要加強學習，提高認識，認清形式，要努力實現在建設上有創新。新一輪解放思想、加快發展的熱潮正在全縣迅速興起。聚精會神搞建設，一心一意謀發展。務求做到發展要有新思路，改革要有新突破，開放要有新局面，工作要有新舉措。要牢固樹立市場觀念和精品意識，對每一項建設項目做到精心策劃，精心施工，不斷提高城建項目的工程質量、功能質量和藝術水平。這也就是“擦好自己的吃飯碗”。
（）黨的思想政治工作決不是可有可無，無所作為，而是必不可少，大有作為的。面對新形勢新情況，思想政治工作和發揚優良傳統的基礎上，必須在內容、形式、方法、手段、機制等方面努力進行創新和改進，特別是要在增強時代感、加強針對性、實效性、主動性上下功夫。這要成為今后加強和改進思想政治工作的重點。
⒉公司的規劃及戰略目標：
（）加大開發力度，制定長遠規劃。因國家土地政策從去年至今仍在凍結，使我們的計劃不能實現，我們繼續等待時機，一有時機，公司計劃從雅居園小區以南新征土地畝，主要建設雅居園小區二期工程。在雅居園經五路以南建一個起點高、規劃好、功能全，無論是從整體配套，還是從安全文明，真正做到用我們的“誠心、真心、愛心和信心”，讓購房者“買的放心，住的安心，感覺舒心，生活開心，對未來和城建開發事業充滿信心”。計劃綠化覆蓋率以上，各項指標都達到國家標準，爭創全國優秀小區。
規劃方案設計新穎、布局合理、戶型多樣化，為了方便用戶，根據各家庭條件的不同和需要，用戶也可按照小區規劃標準自行建設，但不能影響整體布局，也可兩家或四家一體，也可獨家獨院，只要不影響小區整體規劃，公司可提供幾套戶型供用戶選購，用戶自行建設時，公司可提供水、電、暖大配套。計劃用—年的時間開發建筑面積—萬平方米。公司將大力倡導“科技、健康、人文”的二十一世紀科技住宅新概念，致力于建設“設計人性化、環境生態化、建設高檔化、服務舒適化”的精品樓盤，打造城建開發品牌，為建設縣城、美化縣城、服務社會做出積極的貢獻。
（）加快舊城改造建設，搶抓短、平、快項目。公司在制定長期規劃的同時，還要制定一些短、平、快項目，那就是舊城改造項目，公司的領導班子要務時高效，選擇有利地型抓住機遇，不能放過老城區的任何黃金地段，特別是沿街商業用房，要搶占先機，要看的準、建的快，只有這樣公司才能迅速發展。
（）瞅準時機，全面迅速啟動富陽新村的建設開發工作。公司開發的富陽新村項目坐落于濟北開發區南，線西，距濟南機場公里，位于濟陽縣新城規劃區中心街。居住最佳，兩橋一路通車后，到濟南只需分鐘，到機場分鐘，是新城區唯一的黃金地段。富陽新村項目占地總面積為畝，總建筑面積萬平方米，其中商務會所平方米。新村綠化率以上。富陽新村以聯體、多體組合為主，多層、高層點綴，是現代生活居住的理想場所。（富陽新村規劃設計方案、總平面圖見附圖）
（）要有縱橫發展的戰略思路。
解放思想、干事創業、加快發展，必須有敢想敢干、敢闖敢試的精神，有敢為人先的膽略，一個國家、一個地區、一個單位，要實現繁榮興旺，就必須始終保持開拓創新的精神，不要畏首畏尾，左顧右盼，要有發展的目光，與時俱進。具體地說公司要想在激烈市場競爭中站穩腳，必須要有縱橫發展的戰略思想，就是說濟陽縣城建開發有限公司要想得到長足發展，在保住濟陽大本營的情況下，要橫向東西、縱向南北，說的大一點就是加速企業融入全球經濟一體化。我們無論能否成功，首先要敢想敢做，只有新思想，才有新思路，如果連想都不敢想，怎么去做。所以我們一有機遇，排除一切干擾和困難，大膽地走出去。
⒊建立健全各項規章管理制度。
企業改制不是萬能的，但根據公司的實際狀況看，不規范完善各項制度也是不行的。天冷冷在風里，人窮窮在債里，公司亂亂在管理上，沒有好的管理就沒有好的效益。任何公司運行中，無論大小都必須有游戲規則，沒有游戲規則就沒有正常的游戲運行。所以需要規范完善各項管理制度，規則制定后，還要切實地執行。這又要求完善的管理活動，公司要求生存、求發展，無論是管理制度還是管理活力，都要嚴謹完備、精益求精。特別是在當今激烈的市場競爭中，企業要贏得競爭力，就必須具備科學有效的管理，高速度發展的社會，要求企業必須高效運轉，因此對于任何一家公司而言，首先一條是做到各部門之間權、責分明，不能相互重疊，更不能互相推諉，否則就會導致效率低下。現代公司的組織分工管理制度，是防止互相扯皮，提高工作效率的唯一正確手段，為此公司要制定切實可行的、全面的、相應的各項管理制度。
⒋要對各分公司實施全面內部完善和改革。
XX年，我縣計劃生育宣傳教育工作在市計生委的精心指導下，在縣計生委的高度重視下，在相關部門的大力支持下，圍繞市計生委目標考核的要求，突出關愛女孩行動和婚育新風進萬家這兩個主題，緊密結合“生態立縣”這一縣域經濟發展思路，自覺融入當地經濟建設的大宣傳，主動聯系宣傳部、文廣局、電視臺等相關部門，爭取支持，逐漸形成大聯合、大宣傳、出精品的工作格局，為穩定全縣低生育水平服務。據統計，XX年，全縣80%的村人口學校達到規范建設標準，出動宣傳車116天，發放宣傳品30余萬份，群眾應知應會率達95%以上，每月制作播出一期《北海人口》電視專欄，全面完成新聞報道和報刊發行任務。
一、XX年計劃生育宣傳教育工作
（一）領導重視、投入到位
（二）三百工程、打牢陣地
我縣計生委采取多種投入方式重點抓好計劃生育婚育新風進萬家的“三百工程”。一是縣鄉投資共建“百里國策宣傳帶”。在316國道建立制作標語宣傳墻50余處、粘貼大型瓷板政策法規畫七套、懸掛搪瓷標語50幅、彩噴制式宣傳畫10幅；二是部門聯合創建“百戶婚育新風示范區”。由計生委、鶴城鎮、國稅局、煙草公司、醫藥公司聯合在縣繁華南街建立婚育新風示范區，建立百米宣傳長廊，制作計劃生育政策宣傳紙杯、圍裙、彩色噴繪畫，四個樓院100多戶居民積極參與，建立管理、服務、宣傳為一體的城區計劃生育示范區；三是企業贊助開展“計生小戲進百村”演出活動，采取市場運作的方式，年初在藥品經銷商資助下，編排計劃生育文藝節目，組織宣傳隊送戲進山村。
（三）專項整治、氛圍濃厚
我縣計生委宣傳部門充分整合各類宣傳資源，多渠道、多形式、全方位向廣大育齡群眾宣傳“生男生女都一樣”、“女兒也是傳后人”等婚育新觀念，各鄉鎮和計生、衛生、教育、宣傳、文化、廣播電視等單位充分利用鄉村人口學校、計生協會之家、固定宣傳標語、電視專欄、文藝節目、計生服務車等開展出生人口性別比失衡專項整治宣傳工作。在電視臺《北海人口》開辟“關愛女孩”、“出生人口性別比專項整治”欄目，制作專題片，對關愛女孩行動和出生人口性別比專項整治工作進行集中報道和跟蹤報道，有組織地加大宣傳力度，各鄉鎮制作橫幅標語，張貼有關出生人口性別比失調專項整治的《人口之窗》墻報，用宣傳欄宣傳專項整治活動安排，積極營造有利于對出生人口性別比升高問題進行專項集中整治的社會氛圍。
（四）精心組織、重點宣傳
（五）中心工作、圓滿完成
（六）規范管理、提高素質我縣十分重視計生隊伍建設，以隊伍建設年為載體,進一步提高計劃生育網絡提供服務的能力。今年縣委、縣政府下發《關于落實基層計劃生育工作人員和編制的通知》，一是對鄉鎮計生工作人員實行由縣計生委垂直管理，所有鄉鎮計劃生育在編正式工作人員的工資統一納入縣財政預算，工資由縣財政統發，保證及時足額發放，還解決了9個行政編制，并公開招聘了7名技術服務人員、鞏固和壯大了計生技術服務隊伍。二是村級計生人員實行“縣聘鄉管村用”，培訓技能型的村級婦女專干，推行計生行政專干、技術專干、婦幼保健、兒童計劃免疫“四位一體”管理，工資納入鄉財政管理，穩定了基層機構和隊伍。三是在干部管理上推行“人員聘任制、責任承包制、績效工資制”的管理制度，推行“年度考核、擇優錄用、雙向選擇、競爭上崗”工作機制，徹底打破了“吃大鍋飯”的格局；四是定期舉行鄉村專干培訓班和縣直單位培訓班，對全縣的計生專干和領導小組成員單位的計生負責人進行培訓，效果明顯；五是積極完成省市調訓任務。
（七）關愛女孩、政策保障
我們突出活動的特點，注重社會實效，使該項活動深入人心，受到社會各界和群眾的廣泛支持和參與。一是加強領導，成立了以分管縣長為組長，宣傳部、婦聯、民政局等單位為成員的“關愛女孩行動”工作小組；二是營造濃厚的社會氛圍，在電視臺開辟宣傳專欄，利用廣播、電視、宣傳車等形式廣泛宣傳關愛女孩、男女平等的婚育新風；三是開展“一幫一”助學活動，全年幫助23名入學；四是兌現女孩家庭獎勵優惠政策，如養老保險、平安保險、升學加分、放棄二胎獎勵等。
（八）認清不足、查找問題
去年，我縣在計劃生育宣傳教育方面做了大量的工作，但仍然存在著一些不足之處，主要有以下幾個方面：
1、宣傳報道形式上沒能跟上社會發展進步，至今仍沿用以前的宣傳手段，形式單一。
2、宣傳設備不能跟上社會的發展，亟需省市的資金和政策支持。
3、基層缺乏專（兼）職宣傳人員，整體業務水平有待提高。
二、XX年宣傳教育工作思路
1、進一步提高宣傳教育工作整體水平。不斷提高群眾對人口與計劃生育政策法規的知曉率。對城鎮和農村采取分類指導的辦法，在城鎮，結合城區精神文明建設，開展婚育新風進車站、上的士等活動，通過制作街道燈箱廣告、噴繪畫、設立有線電視臺《北海人口》欄目等多種形式宣傳人口與計劃生育政策法規，促進生育文化建設；在農村，印制可讀性強、適用性強、具有實用價值的計劃生育宣傳品進村入戶，如紙杯、塑料臉盆、水桶年畫等，定期將計劃生育服務車開進農村，將計劃生育宣傳手冊、宣傳品等送進千家萬戶。
2、逐步建立健全計生系統學習培訓制度。縣計生委、服務站建立對鄉鎮專干的跟班輪訓制度。每個專干每年到縣計生委、服務站跟班培訓兩次，行政專干主要學習規劃統計工作、政策法規、電子政務、計劃生育信息管理系統，技術專干主要學習生殖健康服務技術和計劃生育四項手術技術；組織計生委干部按時參加省市計劃生育業務培訓，確保完成培訓任務；加大村專干、組中心戶長的業務培訓。
3、進一步規范各級人口學校建設。結合全縣鄉鎮服務網絡建設和村建工作，采取“同炒一鍋菜、各敬各的神”的辦法，建立并規范鄉鎮婚育新風示范基地，縣級在黨校建立縣級計劃生育培訓基地，鄉鎮建設高標準的人口學校的同時，將村級人口學校建設納入村建工作之中。
年初，****置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。XX年X月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；XX年X月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。
一、職能發展
過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。
X、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。
X、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。
X、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。
X、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。
財務合同管理月總結
公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。
為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。
X、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。
X、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。
X、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。XX月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。
X、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。
X、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。
X、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。
經過調研、溝通、設計，于XXXX年XX月推出《成本費用明細分類目錄及說明》；于XXXX年XX月XX日推出《會計報表管理試行辦法》；XXXX年X月XX日推出《會計憑證管理試行辦法》。
會計報表推出執行X個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）Ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。
會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，X月份實行逐步換新的辦法，X月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。XXXX年X月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于XXXX年X月XX日下發了有關規定。共3頁,當前第1頁1
經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。
二、職能管理
（一）核算工作
核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。
X、會計審核
會計審核是把好企業經濟利益的關鍵，嚴格按有關規定執行，決不應個人面子而放松政策。
如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發票的來源嚴格審核，并將此項規定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續，并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理，我們
在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜，使企業雙方利益都得到有效的保障。
X、材料核算
材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。
公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的“樓梯磚”，XXXX年XX月XX日供給浙江大經有限公司和XXXX年XX月XX日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于XXXX年X月X日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。
在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結算”三個環節中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環節掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如X月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發現后也未及時補救，只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購---供貨---結算”三個環節，特別是供貨環節監控管理。
X、會計內部報表執行
對X月份會計報表審核中發現存在的問題，如：①××××公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行，使用的仍然是老格式，發現后要求重新調整編制；②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從X月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監督執行，二是執行人足夠重視并自覺執行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。
對會計報表推出執行X個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）Ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制X月份報表時試行。本打算在X月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于X月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求X月份落實執行。
X、銷售管理
春節前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。
X月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從X月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作；對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續，并對這批客戶多加關注。共3頁,當前第2頁2
X、稅務政策及納稅申報
運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于XXXX年X月XX日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業有限公司、杭州坤和建設有限公司等X戶企業按不超過當年銷售收入X%的比例提取XXXX年度總機構管理費。XXXX年會計決算中集團公司向山水人家置業公司提取了XXX.XX萬元。
對XXXX年養老保險進行清算，整個集團養老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、××××公司、XX公司，今年社區公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員；×××公司員工劃到余杭；客旅中心劃入客旅分公司；社區員工由社區統一辦理；寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。
XXXX年度，山水置業公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于XXXX年X月獲得所得稅退稅返還XX萬元。
根據浙地稅發[XXXX]XX號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業可在稅前列支；二是員工可減輕稅賦。
（二）審計工作
X、山水置業公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業公司XXXX年、XXXX年及XXXX年進行了稅務審計（XXXX年、XXXX年已審計過），出據的審計結果符合公司利益，西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。
X、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業、×××置業、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、×××置業、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。
X、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。
X、X月份對各公司財務狀況進行了一次審計；XX月份對客旅分公司XXXX年經營進行了內部審計；對投資
企業彩虹城項目的XXXX年會計報表進行復核；X月份對社區服務公司XXXX年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。
X、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象，為此我們在X月份已對XXXX年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。X月X日，杭州市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規范性給予肯定。
X、XXXX年X月XX日，杭州市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產企業稅收繳納情況稽查工作會議。本次稅務大檢查在全省范圍開展，會上對稅務大檢查工作進行了布置，稅務大檢查工作分三個階段，第一階段，為自查階段，時間從X月XX日至X月XX日，給企業一個補交的機會；第二階段，為市地方稅務局稽查二局對重點企業進行稽查，時間從X月下旬至X月底，對以下三類企業為必查對象：①自查情況空白的；②銷售利潤率不到XX%的；③不交自查情況表的，另外按自查戶數的XX%比例確定重點檢查對象；第三階段，為省局重點檢查。
公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作，要求財務人員全力以赴做好自查工作，經過XX天的奮戰，完成了自查工作。在自查申報過程中，認真對待稅務機關的查詢，在姚笑君副總裁統一部署下順利通過自查申報，未將我公司列入重點檢查行列。
（一）薪酬滿意度低
西安市平均工資兩千余數，近兩年物價飛漲，西安市的平均工資本身就和物價、房價相比偏低，MC公司的工資對內沒有吸引力，對外不具有競爭性，企業內部的員工大多數對公司薪酬不滿，稍有機會就會另謀高就，除了對公司總經理，以及銷售副總、工程副總、財務副總、技術副總有年薪以外，其他的員工只有基本工資，除此之外是極其微薄的年終獎金，幾百到幾千不等。同時，MC公司員工的工資缺乏外部競爭性，公司的很多崗位因為薪酬過低而長期空缺，對于一些管理崗也不例外，即使有人應征入職，員工離職也比較高。員工在這樣的低薪酬的單位，對公司的認同感和歸屬感也不高。員工總體滿意度不高，有些員工沒有離職，其重要原因是找工作困難，暫時有容身之地。
（二）培訓制度缺失
由于MC房地產公司資金審批嚴格，對于用于企業員工培訓的資金經常吃緊，沒有辦法長期的進行員工培訓，一些重要的培訓，因為資金的問題往往擱淺。MC房地產公司重視短期的效應，由于對未來的不確定性，導致企業不愿意花培訓成本到員工身上，直接招聘專業技術人員以解燃眉之急，但是從長遠來看，企業的損失是注定的。
（三）缺乏企業文化氛圍
企業文化是一個企業的核心和靈魂，MC房地產公司企業的高層管理者不重視企業文化的培養，員工由于長期缺乏共同的信仰和價值觀導致對企業文化的認同度低，一些員工覺得做好本職工作就是在貢獻，忽視了員工之間橫向和縱向協調溝通，甚至有些員工很少或者不習慣不與他人溝通，大家各司其職，導致封閉的企業文化氛圍，企業的凝聚力和向心力減弱。MC房地產公司主要是由于利益的驅使，甚至不關注企業文化的培養和灌輸。
二、西安MC房地產公司人力資源問題解決措施
（一）薪酬措施
對于MC房地產公司的管理人員和部分的專業技術人員可以試運年薪，這樣能夠把企業報酬和經營業績掛鉤，來激勵高層管理者，企業要重視和成人企業家人力資本的重要性，通過適當的方式計算基本年薪和績效年薪。本文年薪計算公式借鑒大企業CEO的年薪計算方法，基本計算公式為基本年薪I=0.4W1+0.6W2）*P1*R1*R2，中Wl代表了西安市平均工資，W2代表了MC房地產公司當年的平均工資水平，P代表了管理者基本年薪系數，R1代表企業規模大小調節系數，R2代表房地產行業邊界系數，其中西安市平均工資權重0.4，MC房地產公司當年的平均工資水平權重0.6.效益年薪的計算公式為K=I*R1p（1+r）*R2，其中r是代表企業的利潤率凈資產率銷售增長率等效益綜合指標，R1代表獎勵薪資水平系數，根據MC房地產公司預先確定的企業家報酬水平確定，其數目大于1，R2代表非財務指標調節系數，是企業調節系數。根據以上的計算公式來計算MC公司高層管理者和部分工程技術人員。
MC房地產公司的銷售人員主要是基本工資加上提成，這個也是業界對銷售人員的基本方法，MC房地產公司對銷售人員傭金分為住宅商品房，經濟適用房和商鋪，對銷售人員的提成是以每月銷售總額的2‰來作為銷售員的個人傭金和考核績效獎勵，對于銷售管理者是3‰，商鋪是在月銷售總額的1.5‰來激勵銷售管理人員，對銷售管理者提成2‰經濟適用房是MC房地產公司開發的一項政策性住房項目，基于時尚需求量大等因素，經濟適用房0.5‰。
（二）培訓措施
第一，培訓要有針對性，企業哪些人需要培訓，在什么時候培訓，通過什么方式、費用等等都是企業進行考慮的，MC房地產公司長期以來忽視新員工入職培訓，員工內部換崗培訓和崗位技能培訓，認為這些通過一段時間的適應就能共掌握，殊不知因此勞動生產率大大降低，很多員工沒有培訓而出現內部不適宜等等，MC房地產公司的公司外部培訓很好，像資格證書培訓、管理人員培訓等不多，除非特別需要或者被動需求，企業沒有主動組織外部培訓。培訓的目的是增加企業員工的知識和見識，改變員工的行為，要是無業績，一切沒改變說明培訓是無效的，因此培新完畢后人力資源管理部門要進行培訓結果的跟蹤和反饋。
第二 有些培訓結果很快就能見效，但是有些培訓結果存在時滯，要經歷一段時間才能在績效中顯示， 企業在進行培訓計劃是要考慮近期目標和長遠目標的有效結合，MC房地產公司要為以后儲備些人才做準備，因為高新項目要開工，城北的項目也在洽談中，一旦要投入生產，需要大量的人力資本投入到其中，現在就做好未雨綢繆的工作。平時企業要組織員工學習，根據員工的興趣愛好，知識結構，經驗等來考慮培訓的內容等。
最后應該看到培新是人力資本的投資，有機會成本和會計成本，因此培訓一定要重實效。
【關鍵詞】房地產央企；職工薪酬；核算
一、選題的背景和意義
2006 年，財政部制定了新的《企業會計準則》，相較于舊的會計準則，新準則對企業職工薪酬的會計核算內容有新的規定和要求。為了加強收入分配調控，推動企業逐步建立市場化工資決定體制，國資委于 2010 年針對央企印發《中央企業工資總額預算管理暫行辦法》，相應的國資委除了在日常要求統計職工薪酬總額及在年末財務決算中要求細化全級次職工薪酬明細的填報外，還加強了對各家央企職工薪酬的審計和檢查力度。 因此，職工收入普遍較高的房地產中央企業的職工薪酬情況備受各方關注， 這也對房地產中央企業如何提高職工薪酬核算的規范性和統計匯總的準確性，防范經營風險和稅務風險提出了新的要求。
二、職工概念的界定及職工薪酬范圍的確定
根據 2006 年財政部制定的《企業會計準則》第 9 號規定：職工薪酬是指企 業為獲取職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其他相關支出。理解該規定的核心是職工概念的界定和職工薪酬范圍的確定。
1.職工概念的界定
財政部關于印發《企業會計準則-應用指南》對職工的解釋：與企業訂立勞動合同的所有人員，含全職、兼職和臨時職工，也包括雖未與企業訂立勞動合同但由企業正式任命的人員。因此按照職工的概念企業聘請的兼職顧問、臨時聘請的合同工、實習人員等，都視為職工，向他們支付的報酬都可作為職工薪酬核算。
2.職工薪酬范圍的確定
結合《企業會計準則》規定、《企業會計準則-應用指南》注解和房地產企業的實際情況，職工薪酬范圍主要包括以下明細內容。
（1）職工工資、獎金：包括基本工資、加班工資、績效工資、工齡工資、 年終雙薪及年終獎金等。
（2）職工福利費：包括職工醫藥費、體檢費、生日費、工裝費、工傷補助、撫恤費、禮金、奠金、離退休人員統籌外費用、獨生子女費、職工異地安家費、 探親假路費、職工困難補助、自辦職工食堂經費補貼或未辦職工食堂統一供應午餐支出、符合國家有關財務規定的供暖費補貼、防暑降溫費等。
（3）社會保險費：包括基本的五險（基本醫療保險費、基本養老保險費、失 業保險費、工傷保險費、生育保險費）、補充醫療保險、補充養老保險費。
（4）商業保險費：指企業以購買商業保險形式提供給職工的各種保險待遇（上述屬于社會保險費的除外）。
（5）住房公積金。
（6）工會經費和職工教育經費：工會經費包括企業向工會組織或征收部門撥繳的工會經費或工會經費籌備金；職工教育經費包括職工培訓費用、專業技術人員繼續教育費用、職工參加的職業技能鑒定和職業資格認證等經費等；職工參加社會上的學歷教育以及個人為取得學位而參加的在職教育，不屬于職工教育經費列支范疇。
（7）非貨幣利：如企業將自己的或租入的房屋免費提供給員工使用。
（8）因解除與職工的勞動關系給予的補償：包括企業在職工勞動合同到期之前解除與職工的勞動關系或者為鼓勵職工自愿接受裁減而提出給予的補償。
（9）其他與獲得職工提供的服務相關的支出。
企業為職工在職期間和離職后提供的全部貨幣性薪酬和非貨幣利、提 供給職工配偶、子女或其他被贍養人的福利等，都屬于職工薪酬。
三、職工薪酬會計處理的要點
針對會計準則的相關核算規定，結合房地產公司實際業務情況和日常查詢及 統計匯總需求，以下幾個會計處理要點比較容易被忽略和錯誤處理：
1.提與支付均應通過“應付職工薪酬”核算
為了職工薪酬日常查詢和統計匯總的方便，房地產企業負擔的職工薪酬應先計提后支付，并在計提和支付時均通過“應付職工薪酬”科目核算，而非不做計提或在支付時直接進入成本和費用。按照這樣處理，會計賬簿的“應付職工薪酬” 貸方金額能夠真實反映企業所負擔的職工薪酬金額。
2.非本企業負擔的職工薪酬應通過往來款核算
因為房地產公司人員調動頻繁使得項目公司間經常存在代付職工薪酬的情況，為了清晰職工薪酬承擔的實際情況，提高會計處理的規范性，不由企業負擔的職工薪酬類款項，如代付其他企業員工薪酬，不應通過“應付職工薪酬”貸方核算，否則會虛增貸方累計數，而應通過“其他應收款”或“其他應付款”科目進行核算，待收回代付工資或代扣繳時及時沖回往來款科目。
3.應付職工薪酬二級科目的計提與支付
職工薪酬一般按月計提，相應地按各地區標準計提基本五險一金的金額；職 工福利費一般按照實際發生金額列支，或者可以在每月按照工資的一定比例計提。以上計提的金額均應在實際支付時予以沖回，若實際支付金額大于計提金額，應予以補提，若實際支付數小于計提金額，應紅字沖回多計提部分，保證期末不存 在“應付職工薪酬”借方余額。
4、職工福利費和因解除勞動關系給予的辭退補償的特殊處理
按照會計準則的規定，對于計提沒有使用完畢的職工福利費，年末應將余額全部沖減當期管理費用，年末一般不保留余額。因解除勞動關系給予的辭退補償， 應直接計入管理費用，不按收益原則分攤到其他成本費用。
5、應付職工薪酬應按受益原則分攤到成本和費用
根據會計核算的客觀性、配比性和相關性原則，房地產企業應根據職工提供服務的收益對象，將職工薪酬合理劃分至各類成本費用。為組織和企業管理相關的職能部門人員的薪酬計入管理費用；銷售部門的人員薪酬， 計入銷售費用； 與項目開發直接相關的部門和人員的薪酬計入項目開發成本。
關鍵詞：房地產開發 企業項目管理 實踐 思想
一、項目背景
房地產開發包含前期規劃，工程建設，市場營銷，物業管理四個階段，在房地產開發實踐的過程中，筆者深刻體會到要維持房地產行業的生存和發展，必須處理好兩種關系：建筑施工技術，施工管理，質量的出類拔萃；施工企業內部的項目承包制。在房地產開發市場競爭水深火熱的今天，除了具備企業的實力和整體資質外，保證良好的施工管理，技術以及質量，有利于企業進行合理的資源以及人員的配置，達到低消耗，高質量的效益。根據項目的實際情況，合理的對資源進行控制，體現現代管理的內在。國有房地產公司雖然部門齊全，分工明確，但是往往部門與部門之間缺少溝通，組織內部容易發生交叉。房地產企業應針對這一特點，將開發各流程統一到一個總目標之中，開源節流，執行精兵強將，優勝劣汰的機制，對公司個層面相應的縮減人員，有效避免了人員的冗余，最大限度的競爭，獎懲制度融合在一起，使公司的管理更加的合理以及有效。
二、項目要求
房地產公司要致力于傳統的房地產開發模式，利用職能式管理方式，在目前動態的政策與市場環境的背景下，同時也應注重其應對各種開發風險的靈活面對性。要達到房地產行業的平衡發展，必須強調管理層面的統籌與協調。房地產項目管理是一項綜合性的管理工程，涉及多學科的交叉融合，要立足與流程化與系統化的管理方式，從而更平穩的占據市場。
三、項目管理階段
1、目標管理
企業的目的和任務和目的必須轉化為目標。在制定目標之前，要做好市場調研，對所投資的項目進行客觀分析，避免決策中的盲目性。房地產開發公司的目標管理階段，在于通過管理者以及執行者親自參與工作目標的建立，并建立項目計劃，在工作中，實行自我控制，對目標進行制定，同時分解下達到旗下的各職能部門，相關人員組織資料來源，并進行項目的可行性研究，通過公司決策層批準進入下一階段。
2、項目實施及控制管理
由承建商根據項目計劃進行招標，采購，監理的實施，決定項目之間的邏輯關系，并確定實施的先后順序，通過進度控制，保證項目實施的時間有效性，適當條件下，進行工序，工時以及資源的調整，協調好各部門之間的關系，控制開發的質量，確定承包商的質量保障體系，設備質量控制，監理規劃，并制定相應的控制計劃，使各部門有條不紊，有章可循。在實施項目之前，很多公司忽略了風險分析，造成公司命運搖搖欲墜的局勢。房地產開發周期相對其他企業項目而言，開發周期較長，關于融資的問題，不可草率了事，應該請專業人員參與決策，測算融資額度以及相關款項的還款方式，對資金走向以及來源做系統的分析，使公司運行盈余有度，保證項目能順利的布局完成。
3、項目結束
項目庫結束階段，是一項比較輕松的階段，公司主要的任務就是對項目進行驗收，同時，辦好各種證明，并進行相關備案。項目的驗收，依靠于物業部門，通過項目清算，資產清理，總結這一階段所完成的工作，制定文檔。并由項目經理根據物業反映的情況，進行項目的評估以及總結。
四、有利于公司發展的策略
一般房地產開發公司采用的是項目經理聘任制度，通過聘請項目經理，使之配合整合公司的各項資源，調控監督以及授權的平衡，同時項目經理要負責完成公司各項激勵，考核制度，激發員工的能動性。在此過程中與其他公司類似，建立年終獎制度以及節點的考核目標，進而達到對項目更加積極而系統的控制。針對工程管理低成本，高效率以及可持續的發展戰略，主要是通過加強計算機的應用，針對各部門建立符合部門特色的管理系統，在施工現場安裝監控系統，達到施工現場的在線監控。通過與其他有限公司信息系統相銜接，保障公司之間工程管理信息的良好交流。在此過程中，系統實現了將監理單位以及施工數據的采集，數字化管理系統在本公司的運行，為公司的持續發展埋下伏筆。
五、發展思路
筆者經過近一年的考察過程，逐漸接納了這種思維，即員工在對自己工作的認識，不應該局限于滿足部門的要求，為了尋求更好的發展，滿足部門的發展必須向滿足項目的方向過渡。在房地產中繼續實施項目制管理，不僅從單一方向考慮滿足住宅產品的需求，更要滿足一定的企業規范性。個人認為，公司的良好發展，要突破職能型的組織形式，使其向項目型轉型。智能型有利于各個部門任務的部署，但是在此過程中，項目經理往往容易忽略整個項目的目標，將眼光著眼與一點，部門之間缺少良好的溝通，不能很好對客戶進行響應，組織結構較為松散。項目型作為公司組織結構的獨立單元，根據不同的項目配備不同的資源以及人員，項目經理占據很大的能動性，加強了各部門人員的流動，從而促進了相互之間的協作，將分權與集權主義統一為一個整體，有利于公司和諧的發展。同時，項目制管理方案要將人納入考慮的范圍，要結合公司現有的項目經理人的潛力以及水平，積極做好人才的培養以及選拔工作，培養優秀的項目經理。傳統的項目經理傾向于建筑方面的專家。但是房地產開發，建筑只是屬于開發中的一個環節，要想更好的進行房地產項目的開發，選拔人才方面則要傾向于管理方面的通才。不能說，項目經理一定要是技術內行，但是其必須要具備領導，溝通，管理等方面的技能，從而更好的解決技術與管理之間的矛盾。房地產開發公司要做好項目管理層，決策層以及經營層之間的關系，規范開發項目的管理，做好資源的動態管理以及優化配置。為了調動員工工作的積極性，進行適當的獎懲，不失為時下一種流行而有效的做法。
通過對長江房地產開發公司近3年項目運行的經驗分析，筆者認為，房地產開發企業管理的核心在于管理團隊的創建，以及對項目運作的整體性控制上。項目管理團隊能夠良好的創建與運行，必須處理好各人員的權利以及職責，同時要結合項目團隊存在的特點，達到部門經理，項目經理以及各級人員之間良好的溝通環境。
六、小結
目前，項目管理水平還不夠成熟，我國企業公司的效益相對于國際公司相差甚遠，任何一種管理思想的推行都是一種社會的變革，只有在改革中不斷摸索，挖掘潛力，提高項目水平以及項目管理人員的領導以及管理水平，對人員進行循序漸進，系統的培養，才能是企業在房地產開發愈演愈烈的市場環境中得以生存后發展。
參考文獻：
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通過半年來的學習與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現將半年來的工作情況總結如下：
一、辦公室的日常管理工作。
辦公室對我來說是一個全新的工作領域。自己清醒地認識到，辦公室是綜合管理機構，是承上啟下、溝通內外、協調左右、聯系四面八方的樞紐，推動各項工作朝著既定目標前進的中心。辦公室的工作千頭萬緒，在文件起草、為決策提供一些有益的資料，數據。
有文書處理、檔案管理、文件批轉、會議安排、迎來送往及用車管理等。面對繁雜瑣碎的大量事務性工作，自我強化工作意識，注意加快工作節奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度，避免疏漏和差錯，至今基本做到了事事有著落。
1、理順關系
2、積極響應公司號召，深入開展工作。
3、完善公司基本制度。
4、建立了員工人事檔案(電子版)
5、認真做好公司的文字工作。負責辦公會議的記錄、整理和會議紀要提煉，并負責對會議有關決議的實施。認真做好公司有關文件的收發、登記、分遞、文印和督辦工作。
6、認真最好辦公物品采購工作。
7、認真做好人力資源有關工作，提高公司規范化運作水平。
8、企業文化建設。
二、加強自身學習，提高業務水平
由于感到自己身上的擔子很重，而自己的學識、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學習，向書本學習、向周圍的領導學習，向同事學習，這樣下來感覺自己半年來還是有了一定的進步。
經過不斷學習、不斷積累，已具備了辦公室工作經驗，能夠比較從容地處理日常工作中出現的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協調辦事能力和文字言語表達能力等方面，經過半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項工作的正常運行，能夠以正確的態度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業務素質，爭取工作的主動性，具備較強的專業心，責任心，努力提高工作效率和工作質量。
三、存在的問題和今后努力方向
在行政工作取得一定成績的同時，行政工作還存在著諸多問題：
一是辦公室相關職位及職責尚不明確，辦公室現有工作人員三人，但每個人的職務和職責公司尚未明確，使辦公室在創造性的開展工作和協調相關工作時出現很多問題。
二是在公司原有的企業文化中，工作開展得不是很順暢，工作開展難度是時出不窮，甚至在某些時候沒法主動性去開展工作。
三是對公司各部門有些工作了解得不夠深入，對存在的問題掌握真實情況不夠全面，從而對領導決策應起到的參謀助手作用發揮不夠。
四是各職能部門未執行到位，不能發揮各部門職能作用，導致工作起來沒有層次感，沒有執行力度，沒有工作效率。工作難開展、問題難解決、工作效率難提高。
五是抓制度落實不夠，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;
六是對公司其他專業業務學習抓得不夠。
XX年計劃：
1、加強工作力度，被動轉主動。
2、加大制度監督執行力度
XX年綜合辦公室將根據公司工作實際需要，制定相應制度執行情況反饋表，并時時跟蹤，對相關制度進行修改、完善，使其更加符合公司工作實際的需要。
3、完善績效考核制度，使之更有序進行
XX年，綜合辦公室將此目標列為本年度的重要工作任務之一，其目的就是通過完善績效評價體系，達到績效考核應有效果，實現績效考核的根本目的。績效考核工作的根本目的不是為了處罰未完成工作指標和不盡職盡責的員工，而是有效激勵員工不斷改善工作方法和工作品質，建立公平的競爭機制，持續不斷地提高組織工作效率，培養員工工作的計劃性和責任心，及時查找工作中的不足并加以調整改善，從而推進企業的發展。
4、完善培訓、福利機制。
企業的競爭，最終歸于人才的競爭。目前公司各部門綜合素質普遍有待提高，XX年綜合辦公室將根據實際情況制定培訓計劃，從真正意義上為員工帶來幫助。
5、繼續做好文件管理工作。
6、合理調度車輛，提供優質服務，繼續做好車輛年檢、保險、維修保養等工作。
7、制定XX年公司人才需求計劃。
8、加強企業文化的建設
①組織結構清晰，戰略導向明確。行政管理人員應該協助企業管理者制定一個好的組織結構，并制定戰略目標，從而形成一個完善的團結的團隊。
②注重企業形象建設。包括物質形象和精神形象。物質形象包括司容、司貌、產品、公司設施等。精神形象包括員工精神面貌、企業風格、人文環境等。
企業文化的建設需要全體員工的參與，隨著我們公司各項工作都穩步開展，會逐步建立起來，當然一定要本著實事求是的原則，要能夠體現出公司的自身特點、發展方向、管理模式等，真正的使企業文化滲透到每個角落，深入到人心。
在新的一年里，自己決心認真提高業務、工作水平，為公司經濟跨越式發展，貢獻自己應該貢獻的力量。我想我應努力做到：
第一，加強學習，拓寬知識面。努力學習房產專業知識和相關法律常識。加強對房地產發展脈絡、走向的了解，加強周圍環境、同行業發展的了解、學習，要對公司的統籌規劃、當前情況做到心中有數;
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
光陰似箭，歲月如梭，轉眼之間20xx年已經過去了，新的20xx年已經開始，今天我們公司在這里召開年終工作會議，對公司兩年來的工作進行總結，部署20xx年度工作。下面，讓我對公司兩年來的發展情況進行簡要的總結：
一、過去兩年工作回顧
我們xxxx房地產有限公司成立于20xx年元月，同年2月份開始進行方案設計，4月份項目立項，成立項目指揮部，9月份簽訂項目意向協議并開始征地拆遷。20xx年5月份成立項目部，6月取得用地指標及規劃設計，11月份舉行隆重的開工典禮儀式。過去的兩年里，在公司董事會的正確領導和決策下，經過全體員工的共同努力，扎實工作，我們付出了汗水、付出了艱辛，也收獲了歡笑喜悅、取得了階段性成果。
經過兩年的艱苦工作，我們公司開發建設的xx新城完成完成了項目的可行性研究、前期策劃、控規調整及項目功能定位；完成了一期用地范圍內所有建筑物的拆遷、高壓線路的搬遷手續及規劃方案的設計和審批、地質勘探等大量前期工作。目前，一期工程拆遷工作已基本完成，并己進入土石方施工階段；完成了一期現場施工臨時圍墻的修建及活動棚屋的搭建，并已成立xx新城售樓營銷中心，樓盤銷銷售工作正在有條不紊地進行，二期工程的征地拆遷正在有序推進。
兩年來，我們公司的工程建設、業務管理等各方面工作都取得了顯著成績，在公司的發展寫下濃重的一筆！在此，我深深感謝各位領導、各位同事們兩年來對公司所付出的辛勤努力！
二、20xx年工作計劃及措施
在新的一年里，我們要抓住機遇，把握當前房地產發展的良好勢頭，利用項目所處的優勢環境，挖掘資源，整合資源，集中精力打造公司的形象工程。我們要清楚認識到，只有以“品質”作為核心競爭力才能成為末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年里繼續保持強盛的發展勢頭，實現公司跨越式的發展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴竣考驗。為此，公司特提出20xx年工作計劃如下：
（一）目標計劃
主街道及小區建設方面：
1、三月份前完成第一期摘牌土地207畝的三通一平工作，30米大街的路基建設；同時完成沿街部分的房屋設計。
2、四月份開建設xx花園的大門及道路綠化，福寧小區的大門及道路，同時把xx小區的祥細規劃設計完成。
3、六月份前完成xx花園的建設，同時沿街房屋、xx小區開始建設，xx小區開始進行祥規設計。
4、年底前完成30米大街路面、排污、排水及綠化工程，有望xx花園業主入住。
銷售計劃方面：
1、xx花園建設力爭在六月底前爭取完成。
2、沿主大街商住樓銷售力爭在年底前達到50%以上。
3、xx花園的銷售額達到1.1億元；沿主大街兩邊主房屋及xx花園銷售額達到5千萬元，有望年底前銷售額達到2億元以上。
（二）工作措施
要完成以上工作目標任務，就必須全力以赴抓好項目建設、銷售工作，大力提升公司品牌和形象。
1、加強公司內部管理，
提高工作效率
要進一步改革和完善公司的管理體制和經營機制，切實提高員工的思想意識和業務技能水平，挖掘每個員工的潛力，加大企業各項規章制度的貫徹執行及監督檢查的工作力度，加強內部管理及外部溝通協調，使公司日常工作更加有序，更加有效。公司是一個團隊，在這個團隊中，或負責人要承擔好分工協調的任務，發揮各人的優勢，使每個人都能心情愉悅、高效率地工作。而對于團隊中的每一個人來講，要認真對等自己的工作，明白自己在團隊中的位置，清楚自己在工作中的環節作用，與團隊中的人員多交流，多溝通，做好自己的工作，同時協助別人完成工作，營造良好的工作氛圍，只有加強人員間精誠合作，才能提高整個團隊的工作效率。
2、強化工作措施，強力推進項目建設
今年，我們公司要將祥寧項目作為公司的形象工程來打造，全力以赴抓好項目的建設。在加快推進工程進度的同時，要確保工程質和安全，加強項目施工過程各個環節的建設管理，保證項目高質、高效按計劃推進。
一是加強組織協調，指派專人進駐工地，積極加強與設計、施工、監理等單位的協調和配合，及時解決施工過程中出現的問題和困難。
二是實行每月調度制度，由工程建設工作領導小組每月開項目調度會，聽取工地負責人匯報工程進度，安排部署下一月工作。
三是加強工程建設管理，嚴格執行項目法人責任制、工程監理制、施工合同制、工程質量終身負責等建設管理制度，加強對工程組織、資金、投資、進度和質量管理。
四是落實勞動安全防護措施，要求施工單位嚴格遵守工程建設安全生產有關管理規定，嚴格按安全標準組織施工，加強監督檢查，采取必要的安全防護措施，嚴格操作規范，消除事故隱患，確保生產安全。
五是實行全過程跟蹤監督，由相關工作人員組成項目建設督查小組，對項目建設的監理、工程質量、工期進度、財務管理等每一個環節實行全過程監督和檢查。
六是完善工程建設資料，建設單位、施工單位、監理單位明確專人負責各項資料的收集整理工作，保證資料的真實性、安全性和完整性，并及時歸檔管理。
3、真誠服務，確保完成年度銷售任務
樓盤銷售中心作為企業的門面，企業的窗口，員工的一言一行代表了一個企業的形象，所以要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上還要加強自己的專業知識和專業技能，廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。一是要針對當前昭平住房市場供求的實際，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙等多種形式進行宣傳，開展各種促銷活動，宣傳小區優越的位置、良好的物業管理及優質的售后服務，提高知名度和美譽度。二是要加強和做好市場
調研，制定切實可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加強營銷及招商人員的業務培訓，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現。三是以誠信、熱情、耐心、細致的服務理念展開工作，要對各個客戶及商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實力情況，及時跟蹤做好服務工作，扎實有效推進樓盤銷售工作。
我相信，只要大家帶著激-情去工作，帶著愛心去奉獻，在不遠的將來，所有與昭平縣輝達房地產有限公司共同奮斗過的人，都會帶著驕傲去回味每一個我們共同打拼的日子，自豪的說：我們經歷了輝達房地產有限公司從起步邁向騰飛的新航程。
各位股東，各位員工，滿載著收獲的20xx年即將過去，充滿希望的20xx年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰與機遇并存，站在新的起點上，讓我們團結起來，把握機遇、攜手并肩，求真務實，銳意進取，大膽創新，迎難而上，力爭盡快實現公司戰略目標，共創20xx事業新的輝煌！
最后，恭祝大家新春快樂、身體健康、心想事成、闔家幸福！
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是？
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
借此機會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠性發展，同時，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是20xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間有人離開，也有人加入，也有人堅持；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是？
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是？
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
借此機會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠性發展，同時，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天，房地產協會全體成員齊聚一堂，共同回顧不平凡的20xx年，一起展望充滿希望的20xx年。借此機會，我代表市委對大會的勝利召開和當選的新一屆房協領導班子表示熱烈的祝賀，對大家在過去一年為房地產業的加快發展所作出的積極努力表示崇高的敬意！
20xx年，面對復雜嚴峻的經濟形勢和樓市調控政策，房地產開發企業牢牢把握穩中求進、做大總量、提升質量的基調，沉著應對，順應市場規律，大力推進項目建設，積極開展房產營銷，有力促進房地產持續健康發展，取得了顯著成績。全縣房地產開發投資、商品房供應和銷售的增速達到歷史新高。可以說，房地產行業在20xx年打了一個漂亮仗，交了一份令人振奮的答卷。
眾所周知，在經濟趨緊、政策加壓的大背景下，要想保持已有成績實屬不易，要實現高速增長就更加艱難。但過去一年的實踐證明，只要zf部門不斷改善政務服務、優化投資軟環境，及時為項目建設和銷售協調處理實際困難和問題，開發企業守規矩、講誠信，就能夠在復雜嚴峻的形勢下攻堅克難、創新突破。所以，20xx年很不平凡，既為我們今年的發展奠定了堅實基礎，也為我們今年努力實現房地產持續健康發展積累了寶貴經驗。
20xx年，房地產調控趨勢延續，以緩慢調控為主。對房地產市場而言，房地產發展的良好態勢仍將持續，區域城鎮化將為房地產發展提供持久動力。目前，我們的城鎮化率較低，相對全國平均水平差距很大。但是，這種差距也讓我們看到了發展的前景。未來5到10年，我們的城鎮化率必須每年提升2至3個百分點，每年要有10至15萬農民轉化為市民，未來幾年將是我們城鎮化的主升浪潮期。所以，房地產開發企業要順應趨勢，趁潮而上。
下一步，我將繼續堅持生態城市建設目標，加快新型城鎮化建設。隨著多條高速公路的通車，區域通達性大大增強，今年將全力促成城際輕軌開工建設，為我們更好融入核心經濟區和加快城鎮化進程打牢基礎。同時，重點城鎮的發展、城市新區建設、“城中村”改造、大學城建設、古鎮開發等，將有力擴大消費，增加剛性需求。
據初步統計，今年我們在建在售樓盤將達到126個，名義可售房源1000萬平方米，再除去部分企業自持不售的房子，實際可售房源不足800萬平方米。而今年的銷售目標要確保700萬平方米，如果不加大項目建設力度，保證足夠的開工量和預售量，極有可能面臨供應不足的尷尬。所以，20xx年房地產的
發展必須要有各開發企業的全力投入。我們將真心實意為企業服好務，協調解決好具體問題，同時也將加大市場監管力度，全力維護良好的市場秩序。
【關鍵詞】房地產；項目公司；薪酬；項目獎
一、前言
青島某房地產項目公司成立于2009年，率屬于浙江某大型房地產集團，屬于該集團與一家青島本地公司的合資公司。因2009獲得120公頃土地，合計總開發面積245萬平米的城市綜合體開發權而設立。該項目共分三期進行開發建設，預計2018年開發完畢。項目規劃設計按照第一期約50萬米進行設計開發，本方案進行探討設計時，公司尚未取得任何銷售收入。公司經過兩年的組織建設和前期開發，目前已經形成典型的項目制公司組織機構，包括前期部、總師辦、工程部、營銷部、財務部和綜合部六個部門，共計50人的編制。其中核心人才包括各部門管理人才和前期部、總師辦和工程部的設計人才和工程管理人才。
二、企業管理現狀分析
綜合衡量公司的業務開發進度、企業性質和管理現狀，公司在企業管理方面主要有以下三個典型的長周期項目公司的管理困境：（1）周期內項目任務分布不均衡，財務指標波動大。按照項目可行性方案設計，本項目分階段拿地、融資、設計和開發，開發周期長達10年，其中前2年無銷售收入，五年內很難取得項目利潤，后兩年基本沒有開發任務，但營業利潤得到集中實現，業務工作進度和銷售收入在整個開發周期中不均衡，業績評價和獎勵難度大，需要進行動態控制。（2）項目開發進度和銷售收入受多種因素影響，包括業態的開發難度（本項目包括聯排別墅、花園洋房、高層、酒店、商業、公寓、幼兒園等各類業態）；拿地過程地價的不確定性或地價升值因素影響；企業融資成本波動；銷售價格波動等。以上因素均會造成最終銷售收入和利潤的波動。（3）企業組織形態和管理方式單一的問題。在企業發展的不同階段，隨著業務縱深開展，組織功能不斷完善，例如增加營銷、物管職能等；組織結構不斷豐富，從簡單直線職能制到職能、矩陣共同存在的復雜組織結構，并在項目后期進行組織縮編，甚至解散項目公司。對管理制度的適應性和全面管理模式提出了巨大的挑戰。
三、人力資源管理與薪酬激勵問題
（1）人才需求規劃隨業務波動性很大。項目前期需要吸引和保留核心人才；項目中期人員需求規模大，項目開發周期需要穩定的設計和開發人才隊伍；項目后期需要進行適度縮編，特別是前期的骨干人才。（2）人才激勵難度大。與一個持久的企業不同，項目制公司從整體上來講，特別是對于一個與總部異地設置的項目公司，且具有如此長的項目開發周期，員工在公司的工作時期僅能覆蓋一個員工的部分職業生涯，對于員工的長久保留、培養提出了巨大的挑戰，對人才的長短期結合的薪酬激勵手段成為重要的管理手段和方法。（3）與集團企業管理模式差異。一般集團企業下屬房地產項目公司較多，但大多數項目公司開發面積不大，其業態較為單一，而本公司所屬的集團公司已經制定了較為平衡的統一人力資源規劃和薪酬標準，如何既能體現集團內的標準，又能體現大型項目公司自身的特點，也是人才激勵的關鍵考慮要素。基于企業管理和人力資源管理困境，對于房地產項目公司的薪酬政策制定和年終效益獎金的提取與發放，有效地解決公司部分崗位流失率偏高、專業技術崗位招聘困難等問題，并結合外部薪酬調研數據對薪酬體系設計項目獎金體系，建立具有外部競爭力水平和內部公平性的薪酬管理體系，增強公司的市場競爭力，是本次制度設計需要重點解決的核心問題。
四、項目獎激勵對策與設計建議
薪酬測算。根據對人力資源綜合現狀的分析和調研，本次薪酬設計設定了兩個目標：一是員工年基本工資、現金總收入達到市場75分位值；二是優化、平衡內部薪資結構。為便于進行有效的薪酬總額測算，對公司員工分為三類人員進行薪酬測算，即：經營班子成員、崗位績效工資制員工、提成工資制員工（營銷部員工）。影響各類人員薪酬測算的三個主要變量為公司人員基準編制、公司目標凈利潤和目標銷售收入完成情況及外部對標的薪酬分位值水平。因此，薪酬設計測算主要考慮這三個相關因素：一是人員基準編制依據集團的指導精神和項目開發計劃，主要考慮三期并行開發的峰值開發規模和業務需要，進而確定總體人員編制將翻番。二是目標凈利潤和目標銷售收入測算有以下兩種方法：第一，按照謹慎的原則，給予目標凈利潤和目標銷售收入一定折扣確定（本方案采用此方法）；第二，集團公司根據市場環境變化和該公司項目情況，對該項目進行重新評估結果確定測算依據；三是外部薪酬分位值水平使用年底地區房地產公司薪酬水平調研數據確定。其中薪酬總額測算按照三類人員進行測算，
首先是經營班子薪酬水平測算，根據集團 標準進行統計核算。其次，崗位績效工資制員工薪酬測算，實行崗位績效工資制的人員主要為除經營班子、營銷部崗位、后勤（炊事員、門衛）以外的公司其他崗位員工。主要包括，第一，崗位績效工資制員工基本工資，結合外部薪酬調研數據和崗位評估結果，對相關崗位的基本工資進行了回歸測算，得出該公司基本工資薪級薪檔表；第二，崗位績效工資制員工浮動收入，為保障公司崗位績效工資制員工總收入達到市場75分位值，在現有固定收入達到75分位值的基礎上，測算整體浮動收入的額度，保證整體薪酬水平達到市場75分位值。該公司項目獎金采用項目凈利潤提成的方法。根據《項目可行性研究報告》，按照整體凈利潤的70%為基數，以7年為開發周期（審慎原則）進行測算。業績表現采用分段線段函數的核算方式，以業績表現良好（實現目標凈利潤）上下浮動15%為基準，按照內外部薪酬水平建模分析，預測公司在業績表現不佳、業績表現良好、業績表現優秀下的薪酬水平，進行規整測算，選取市場65分位值、75分位值、80分位值作為公司業績表現不佳、業績表現良好、業績表現優秀的測算依據。最后，項目獎金提取總額及分配主要用于公司員工績效工資（季度績效工資、年度績效工資）的發放、公司特別獎的發放及獎金池的設立。并進一步核算出了三類業績表現下公司開發期內“項目獎金”提取額度。并在年度可發放的項目獎金總額中，5%作為公司特別獎發放來源，10%作為公司獎金池（獎金池提取比例根據公司人員變動情況可進行一定比例的調節），主要用于公司在不同年份的獎金調節。
提成工資制員工人工成本測算，按照謹慎的原則，以《項目可行性研究報告》中銷售收入為基準，按照總體目標銷售收入進行測算，其中考慮了整體營銷推廣費用中內外部人工成本的總額，最后得出總體傭金提成不超過目標銷售收入的0.25%。
關鍵詞：金融危機;房地產企業;人力資源管理
1 引言
目前,美國次級貸款危機引發的金融海嘯已波及全球并不斷影響到實體經濟,全球經濟正在經歷巨大的挑戰。在許多世界著名的金融巨頭宣布破產的同時,經濟危機在各個行業領域中傳播,極大的影響了房地產行業。在中國,近幾年來房地產行業的泡沫不斷膨脹,許多城市房價虛高。然而隨著經濟危機的到來和房地產泡沫漸漸破裂,眾多房地產企業面臨著日益巨大的資金壓力。那么,面對這場全球性的金融危機,中國房地產企業的人力資源管理者該如何通過這次危機帶來的影響發現并應對當前房地產企業人力資源管理方面存在的問題,是一個非常值得關注的話題,也是需要面對的挑戰。
2 當前中國房地產企業人力資源管理現狀
房地產行業具有專業性強、風險高、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點,是人才密集型行業。從趨勢上看,房地產行業的競爭已經轉入了人才的競爭。當前,房地產業在人力資源管理方面主要存在以下問題:
2.1 從業人員眾多,但綜合型經營人才及專業化經營人才緊缺。房地產行業作為一個朝陽產業,真正形成一個行業不過是最近幾年的時間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經營及專業化經營人才。加之在利潤的刺激下,大批房地產公司一下涌出,使得房地產行業從業人數驟增,但綜合型經營人才及專業化經營人才由于需要長時間成長,不可能在短期內滿足行業發展需要。目前,我國房地產從業人員的受教育總體上處于中等水平,學歷水平集中在初中到大專之間,占從業人數的85.9%,整體學歷結構偏低。高學歷,經驗豐富的中高級管理人才,缺口在25%左右。隨著經濟危機的到來,客觀上要求房地產企業提高自身人員素質以應對經濟危機,從而加劇了房地產企業對綜合型經營人才及專業化經營人才的需求。
2.2 注重“選人”,忽視“育人”,人才流動率高。目前,雖然房地產企業都已經充分認識到人才對于企業發展的重要性。但由于目前房地產企業以項目運作為主,周期短、見效快,企業寧愿付給有經驗、能上手的應聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養人才。這就造成了多數企業往往只將注意力集中到如何引進人才這一點,簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了,而忽略了如何更好的進行人力資源管理與開發。因此,在房地產企業就出現了引進來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。
2.3 人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對滯后。目前許多房地產企業的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關系、審批工資計劃、管理人事檔案等靜態管理職能,就其職能、發揮的作用而言,與把人力作為一種資源進行開發、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當數量的房地產企業在人力資源管理上還停留在簡單地對員工進行考勤、分配、獎懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對員工多是靠制度約束和強制,還屬“對立式管理”,缺少運用人本管理思維來發揮員工工作潛能和積極性的“互動式情感管理”。
2.4 缺乏專業的人力資源管理人才。在房地產企業一般都偏重于專業技術人員的引進,而忽視了專業的人力資源管理人才的引進。盡管很多企業都設有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業的人力資源管理知識,大多數人也沒有經過專門的人力資源管理學習,而這樣的人力資源管理隊伍必然難以適應現代人力資源管理的要求。
3 改進房地產企業人力資源管理的幾點建議
3.1 結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯規劃,為其設計培訓和開發的系統計劃,提供員工開發技能和自我發展的機會,從而提高房地產企業人力資源的整體素質。要特別重視綜合型經營人才及專業化經營人才的培養,為其搭建職業發展平臺。在實際管理過程中,要注意為他們創造具有挑戰性的工作機會,給每一名綜合型經營人才及專業化經營人才提供足夠的發展空間和成長時間,使其具有工作成就感并能逐步成長。
3.2 建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才。目前房地產企業跳槽現象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報率是擺在我們面前的一個現實難題。為此,房地產企業應做到人力資源招聘和市場對接,多渠道、全方位引進選拔任用人才;建立動態、公平的績效考核與薪酬體系;注重科學有效的培訓,開發人力資源,為員工提供一定的發展空間。
3.3 高度重視人力資源管理,徹底轉變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產企業要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業的人力資源管理由“外部激勵”向“自我激勵”轉變;管理者實現由強制管理向情感管理的轉變。通過管理思路、方法、手段的根本轉變,達到吸引人才和留住人才的目的。同時,企業應樹立“大人力資源觀”,強調以系統、全局的觀點來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業發展的戰略,使它與企業組織結構、企業文化緊密結合,以達到短期內促進企業業績提升,長期推動企業戰略實現的目標。
3.4 注重專業的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進。現在,越來越多的房地產企業領導逐步意識到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-HR系統幫助房地產行業人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實施,增加員工的參與管理意識,提高企業文化。
4 結語
總之,人力資源管理已成為房地產企業核心競爭力的最重要方面,房地產企業要在激烈的市場環境下駕馭自己的市場經營活動,求得經濟效益的提高,不僅要提高財力、物力方面的競爭力,更要關注企業人才方面的競爭力。特別是在目前全球金融危機的背景下,作為人力資源的管理者,必須要未雨綢繆,隨時根據企業內外部環境的變化,不斷調整人力資源管理策略和方法,為企業迎接未來的挑戰做好準備。
參考文獻
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從一名泥瓦匠到一名的房地產企業家,角色轉換背后,他的堅強與韌性非常人能及。曾有年輕人向他討教成功之道,他的回答令頗令人回味:機會其實很公平,關鍵是你自己能否抓得住。
首次獨立完成的建筑作品是15歲時為家里砌了口灶
1955年,陸建沖出生在江蘇通州合興村,少年時期磨難重重。
剛出生就遇到了,小學5年級,又趕上了 “”,在人生學習的黃金階段因祖輩所謂的“歷史問題”而被迫失學。
盡管失學在家,但少年陸建沖有個念頭卻十分堅定:不能吃白飯,男子漢一定要學手藝養活自己。年紀小小的他十分有主見,堅決否定了長輩為他挑選的幾個工種,卻獨獨對泥瓦活產生了興趣。他自己跑去拜村里的巧匠為師,跟著后面當起了學徒。至今回想起來,那段跟著師傅學習的時光是“快樂而充實的”。
“師傅從來是這樣的,你在做生活時自己發現了問題去請教,他會告訴你,但他從來不會主動把經驗傳授給你,全靠自己主動去發現去請教。”
陸建沖在平時跟班中,暗暗記住師傅的一招一式。幾個月后,當師傅應邀來學徒小陸家吃午飯時,小陸靦腆地請師傅驗收他的處女作:一口獨立砌好的灶臺。這令師傅吃了一驚:復雜的“封灶”的技巧,連一般成熟的泥瓦匠都難以掌握,沒想到自己稚嫩的學徒卻能獨立砌出一口漂亮的灶臺。從此,師傅對勤奮好學的陸建沖另眼相看,傳授給他不少業內的技術。
陸建沖說,大家都說不想當將軍的士兵不是好士兵,但如果連一名優秀的士兵都當不了,又怎么能成為將軍呢。
一名優秀的泥瓦匠,是陸建沖事業鏈上的第一個成功角色。
男人身上要有一點闖蕩精神,辦一個公司,敲了108個圖章
憑著出色的泥瓦匠手藝,陸建沖在當地也過上了悠閑的日子,漸漸地,從“小陸子”晉級為“陸師傅”。
是與其他同鄉一樣,優哉游哉地過一輩子,還是另謀出路。潛伏在陸建沖身上的不安分因子最終占了上風。上個世紀80年代初,陸建沖毅然離開自己的家鄉,來到上海闖蕩。憑借著吃苦耐勞的毅力、踏實奮進的拼搏以及出人頭地的決心,短短12年,他從一位普通的建筑工人,逐步成長為一個國有企業的工程隊隊長、中層管理人員。
到了上世紀90年代初的時候,陸建沖已是這家國企的常務副總。在很多人眼里,陸建沖捧上了國企鐵飯碗,吃上了香餑餑。但在他的心里,始終激蕩著一種男兒豪情,一種做大事情的闖蕩精神。“人生就是要不斷挑戰自己”,陸建沖毅然放棄了國企老總的美差,選擇創業,選擇夢想。幸運的是,陸建沖所從事的行業正是他所熱愛的,并愿意為之奮斗的夢想。
性格決定命運,這句名言在陸建沖的身上得到驗證。
機會只給有準備的人。對建筑的熱愛以及多年的建筑行業實際操作和管理經驗為陸建沖的創業奠定了基礎。1993年,極具前瞻眼光的陸建沖很好地抓住了房地產發展的大好時機,成立了東廈房地產公司。
談及這個公司的成立,陸建沖用一句話概括:如同孫悟空去西天取了趟經。
由于私人注冊成立房地產公司是當時是新鮮事,他在各個部門間來回奔波折騰,僅僅需要敲的圖章就有108只。“看人冷面孔、做冷板凳、吃冷盒飯”,對他來說是家常便飯。
半年后,當他將敲滿108只圖章的公文紙交給房地產部門的辦事人員手上時,他至今記得那人驚訝而敬佩的眼神。潛臺詞是“兄弟,你夠可以的”!
從此,他走上了一條房地產開發的康莊大道,從小敲小打的游擊隊走向“正規軍”。
2002年,他整合了上海東廈房地產開發有限公司、上海東苑瑞興置業有限公司、上海銀河房地產經營有限公司、南通叁和地產投資發展有限公司等公司的資源,成就了今天的上海天歌置業發展有限公司。
在陸建沖的率領下,公司早期主要瞄準閔行地區的開發,近20年的開發,公司在住宅市場上取得了良好的信譽度、口碑度和品牌度。特別是2000年動工的東苑半島花園,更是一鳴驚人,因其創新的開發理念和超前的規劃設計,當之無愧地成為了戴路板塊的標桿作品,并且直接帶動了“顧戴路的板塊效應”,東苑半島花園的成功開發,將陸建沖的事業推向了一個高峰。
東苑半島花園所在的閔行區顧戴路當時還是一條十分偏僻的小道,周圍既沒有像樣的樓盤,更談不上商業和娛樂等配套設施,周邊更是到處圍繞著大型的動遷房社區。陸建沖在拿地的時候,并不被看好。
深深相信品質提升價格的陸建沖,不為所動,經過詳細的市場調研后,大膽出擊,將東苑半島花園定位為中高檔高尚綜合住宅,以水景為景觀亮點,在社區內引入島的概念,營造坡地綠化;引進的低凸窗臺和陽光八角窗,彈眼落睛。他還在東苑半島旁邊推出社區商業廣場,在當時作為上海的社區典范之作曾接待了國家商業部有關人員的視察。后來項目一經推出,市場反響更是極為熱烈,曾創下震撼上海樓市的排隊7天6夜、開盤日售198套的驕人紀錄,東苑半島也先后榮獲了“創新風暴全國住宅設計金獎”、“上海十大著名水景住宅”等多項重量級榮譽。
第一位定房者至今令陸建沖記憶猶新,這是位在國外旅居多年的老先生,當他還只透過墻看見幾幢在建的房子時,就跑進工地想法設法找到了陸建忠表示一定要定購一套。當陸建沖告訴他因為房價還未最后確定無法預售時,他還是堅持留下定金,理由很簡單:在上海,還沒看到過這么漂亮的房子。
東苑半島花園從一期時的3000元/平方米的價格,到現在二手市場上17000元/平方米以上的轉手價,數字佐證了陸建沖敏銳的市場意識和大膽的創新精神。
獨到眼光:沒有不景氣的市場
近年來,房地產市場的發展可謂一波三折。
滄海橫流,方顯英雄本色。在去年房地產陷入低潮期時,陸建沖再次高調出擊。去年8月,在一片低迷氛圍中。他在浦東張江打造的高尚社區――金領國際開盤了。
整個社區建筑面積20多萬平方米,坐落于素有“上海新金融中心”之稱的――浦東張江高科板塊銀聯卡產業園區內,現已匯聚了中國銀行、人民銀行、交通銀行等幾十家銀行的結算中心,預計日后進駐金融精英10萬多人。
只有認真調研,才能做出非同尋常的判斷。在這座社區正式動工之前,陸建沖率領骨干人員進行了系統的市場調研,認為浦東張江具有著巨大的發展潛力,眾多的工業園區為這個板快的金融中心形成提供了優越的先天條件。
為金領們打造家園,陸建沖可是在細節上花了大力氣。在建造過程中,金領國際打破了兩個建造常規:小高層門窗棄用大眾化的彩鋼彩鋁,而是采用密封程度好但相對成本偏高的LG型材;1至2層的外墻外立面則采用比較少見的大理石干掛技術,這項技術比一般的外墻用材,成本起碼增加了10倍。同時,小區還引入了指紋鎖,背景音樂入戶等當前房產高端市場還較為少見的高科技產品,全面提高居住品質。
“這是我有生以來打造的定位最高端的品牌樓盤”,陸建沖這樣描述金領國際的定位。
“為了符合這部分消費者的居住需求,項目從規劃、用材、房型等方面都一一遵循高品質高品味的開發理念。如今,步入綠意蔥蘢、規劃大氣的小區,一種宜居之氣迎面撲來。的確,以獨到的眼光、用心地去打造人性化社區,是陸建沖一貫堅持的追求。在他的眼里,沒有不景氣的市場。
“我不是要捐助一點金錢,我是要傳遞一種慈善精神”
今年8月22日,30多位莘莘學子歡聚在天歌置業有限公司的大會議室里。
“陸爸爸”、“陸叔叔”……孩子們的稱呼飽含深情。
這些大學生只是一部分受益于“建臣幫困獎學金”的代表。100多位家境貧困的學生與陸建沖的深厚緣分開啟于2006年。
那年8月,通州的一個貧困農民家庭,出了一個讓全村人都為之欣喜的事情:那就是這陳姓人家的一對雙胞胎兄弟陳剛、陳磊,分別被南京、南開兩所名牌大學錄取了!當村民們都對他們投去了羨慕的眼光時候,這對雙胞胎兄弟卻心情沉重。原來,他們家的經濟條件十分有限,高中時期的學費都是靠東借西湊的,如今考上大學不知要去哪里籌來昂貴的學費。當陸建沖得知后,馬上趕回通州,將學費交到了兩兄弟的手中,并承諾以后負責他們大學的所有費用。陳剛、陳磊兩兄弟激動地一把握住他的手:“陸伯伯,您的恩情我們記一輩子。”
這對雙胞胎哽咽的話語,令陸建沖不由回想起自己的少年時代:沒有學習的機會,是多么痛苦的事。
“不能讓這些家境貧困的好孩子因經濟問題而失去深造的機會。”在一位上海慈善基金會領導的牽頭聯系下,2006年,陸建沖向上海慈善基金會捐贈50萬元,設立了“建臣幫困獎學金”,用于幫助那些家庭貧困但品學兼優的孩子完成他們的大學夢。
就這樣,很多孩子,因為陸建沖改變了自己的命運。
上海七寶中學高三學生陸冬冬高分被上海復旦錄取,但是卻無錢讀書,是陸建沖聞訊將學費交到了他的手上;上海第八中學的徐曉敏、家境貧困身患白血病卻奮發學習,是陸建沖幫助她學費,還資助她醫療費;山西師范大學的但錫安,父母都是山區農民,父親長年重病,母親又身患癌癥,無奈之下孝心的但錫安求助于社會欲賣腎救母,是陸建沖,聞訊第一個趕到他身邊,送上了救命錢……
2007年8月,陸建沖了解到通州有名音樂特長生――錢悅,在上海音樂學院附中讀書,家境貧寒的她因營養不良,比一般孩子都要瘦小,然成績十分優異。班級里眾多成績不如她的學生們在出國比賽中都屢獲大獎,但她卻因為沒有錢無法出國參加各種比賽。陸建沖知道情況后,主動將其吸收到了“建臣幫困獎學金”的大家庭中,不僅如此,自己每年還額外拿出幾萬元錢資助小錢悅出國參加比賽,開拓眼界,當他慷慨解囊一次性支付8萬元錢為小錢買來一把名琴助她出國比賽時,錢悅的眼淚奪眶而出:不敢相信這是真的!
幾年來,陸建沖一共資助了近百名家境貧困卻不墮青云之志的學子,耗資近400萬元。這些學子中,有的是從初中一直資助到大學,甚至是研究生。學生中30多位來自他的家鄉南通,最遠的來自東北、新疆。陸建沖因此被授予上海首屆“東方十佳福善使者”稱號。
陸建沖的善舉,也悄悄地影響帶動著他身邊的人。“建臣”獎學金這個名字,就分別取自他和兒子名字里的一個字,這表示,對于陸建沖來說,慈善之舉并非一時心血來潮,而是要延續下去的一項事業。在他的公司里,不少員工都熱衷于公益事業,和他合作的商業伙伴,在他的感召下,也紛紛向社會捐款。
在資助過程中,陸建沖不僅給他們物質幫助,更時刻不忘記關懷他們的精神世界。上海慈善基金會的工作人員說,“建臣幫困獎學金”最特別的地方是在于捐贈方與受贈方之間堅持不懈地交流。
在陸建沖的辦公室里,有一個專門的箱子,里面存放著厚厚幾百封信。原來,他要求每位學子每個月都要給他寫一封信,通報學習情況,談談生活中的各種際遇,而且,必須是手寫。
3年下來,他收到的信箋成了一道獨特的風景。他說,有的孩子學習好但字跡不佳,通過寫信,也促使他們早點練成一手好字。
他們年輕快樂、率真、創意無窮、不拘傳統
他們被稱為“當前中國社會中最重要的青春力量”
他們最熱愛玩樂卻也最玩命工作
你知道什么是奔奔族嗎？你是奔奔族嗎？讀者可以根據以下七大特征了解什么是奔奔族，也可以辨別自己是否屬于奔奔一族。
奔奔族七大特征：
1、草根是標簽：草根是網絡時代最拉風的詞匯，即使名人也自稱草根以表達自己與大伙打成一片的愿望。奔奔族對所謂的名牌大學學歷不齒，“海龜派成為海帶”是他們經常掛在嘴邊的笑話。
2、為網絡而生：網絡是奔奔族最重要的DNA，依靠網絡聯絡朋友、戀愛、找興趣愛好者，事業上靠閃亮的創意和激情，催生無數的奔奔族網絡財富新貴，其成功背后離不開風險投資的背影。
3、玩命和享樂：奔奔族是典型的一半是海水、一半是火焰的雙面夏娃，現實的壓力讓他們不得不在事業上使出渾身解數，高薪、發展空間成為奔奔族最關注的焦點。事業上的巨大壓力導致健康狀況不容樂觀，致使出現“過勞死”，因此他們高度重視健康，是健身、FB的鐵桿狂熱分子。
4、壓力“面試”： 奔奔族所處在臭名昭著的三高時代：房價高、車價高、醫療費用高。要想享受生活必須要頂住三座大山的“壓力面試”，職場經驗的匱乏、人際關系的處理和麻煩、腰包的脹脹癟癟，讓奔奔族體驗到奔跑中的酸甜苦辣和人情世故。
5、財務法則：奔奔族除少數依托網絡迅速完成原始積累外，絕大部分仍然在處于“在路上”的事業長跑階段，雖然荷包不夠豐滿，但靈光的腦袋不是吃素的，信用卡讓奔奔族能夠提前享受物質生活，互相刷卡曲線提現、甚至利用信用卡的免息期投資基金是他們的拿手好戲。
6、愛張揚自我：特立獨行、張揚自我是奔奔族深入骨髓的性格特質，惡搞、整蠱、利用博客展示自我成為奔奔族揚名的終極武器。他們自視甚高，理想遭遇現實挫折而破碎時，勇于拾起破碎的心繼續奔跑，繼續高舉著叛逆、張揚、自由的大旗一路嚎叫。
7、香煙加可樂： 奔奔族愛香煙加可樂，重視自己的感受，穿著打扮追求休閑，“只買對的，不買貴的”。
如果你出生于75--85年間，如果你符合上述幾個特征，那么你很幸運，你就是這個時代最富有活力的奔奔族成員，但是同時你也是不幸的。因為奔奔族也正是當今社會壓力最大的族群。
我們這些身處于房價高、車價高、醫療費用高的“三高時代”，時刻承受著壓力的一代人，如果想飛黃騰達，其實更需高瞻遠矚。所以，奔奔族也正是最需要理財的年輕一代。在每日為金錢四處奔波的同時，千萬不要疏忽了對資產的優化配置，奔還是要奔下去，但是要奔對方向，一個合理有效的理財規劃，就如同我們奔奔路上的指南針，讓我們奔奔的道路不再迷茫。
理財案例
基本情況：
王先生是某房地產公司的一個部門經理，月薪1萬元，年終獎6萬元；他的妻子李女士是某公司會計，月薪6千元，年終獎金1萬元。他們的固定房產有兩套，位于西直門附近200萬元的房產目前自住。兩人去年以分期付款方式購入另一套位于東三環的200平房產，8000元／平，首付比例為30％，利率為6.12％，20年期，采用等額本息方式，月供約為6000元，目前市場價格為300萬元，現已裝修完畢準備出租，預計租金為一萬元/月。王先生有一愛車，市價18萬元。他們的兒子一歲兩個月，他們給兒子購買了兒童保險，大約是2000元／年。兒子的奶粉置裝，兩人的吃穿日常開銷，每月總計家庭支出為八千元/月。兩人均有公司上的社保，此外無其他保險品種。兩人持有股票市值25萬元左右，目前收益還是不錯。家中還有閑余資金20萬元，包括現金2萬元，活期3萬元，定期五年的10萬元，10年的5萬元。王先生是北京人，父母身體狀況良好，有退休金。李女士父母也有退休金，暫時不需要兩人供養。兩人分別是75年和76年生人，都是典型的奔奔族。
理財需求：
1、目前家庭資金配置是否合理？月供約為6000元的房產還款方式是否合適？
2、雖然家里已有愛車一輛，但是仍然想換一臺更高檔的汽車，如：奧迪A4。
3、.想等孩子稍微大點，全家每年都會計劃幾次出游，這部分支出該怎么預留？
4、是否應該追加保險品種或者加大投資理財產品的品種。
根據以上幾個表格，分析得出王先生家的財務狀況和風險承受能力。這個奔奔族家庭看似有400-500萬元的身價，但實際上扣除固定資產部分,還是屬于一個不折不扣的“負翁家庭”，每月主要花費都集中在被動的日常生活支出和房屋月供兩方面，可以自主消費的休閑娛樂部分比例還是較少.家庭結余比率偏低，應減少支出部分。另外投資部分也相對比較保守，需要調整資產配置比例。負債規模尚可,雖然即付比率與負債收入比率偏高，但由于是對比20年房貸的還款總額，所以風險也相對較小，流動性方面尚好。
理財建議：
房產投資部分：
在目前市場高通脹的情況下，市場加息預期強烈，勢必提高月供成本。可以考慮將目前的還款方式進行適當的調整，目前市場上主要有幾種借款還息方式，包括等額本息還款、等額本金還款、一次還本付息、按期付息還本、本金歸還計劃、等額遞增和等額遞減。在這幾種方式中具體的使用要根據每個人的情況不同而定。
等額本息還款方式更適合于中產或以上家庭，收入和支出均比較穩定，喜歡按計劃執行的買房者。等額本金還款更適合于在家庭有一定閑用資金，首付比例較大，希望可以減少利息支出的投資者，后期壓力較輕。一次還本付息方式適合小額短期貸款，一般銀行審批比較嚴格。按期付息還本主要為購房者提供自主還款的方式，比較人性化。本金歸還計劃為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。。等額遞增和等額遞減額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是，已經預期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業績不錯，雖然目前的收入負擔房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預計到收入將減少，或者目前經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。
另外，在貸款利率方面現在分為浮動利率、固定利率、混合型利率。傳統的一般為浮動利率方式，但是目前中國的CPI有加速上漲的趨勢，在這種情況下以選擇固定期利率更為穩健，建議可以主要選擇5年期以下的產品相對較為優惠，長期來看，可以選擇混合型利率，根據個人的能力和需求，既不影響即期消費，也要考慮未來需求。
換車部分：
自有小車進行換購，首先需要進行合理的規劃，目前購買一輛奧迪A4所需要費用大概在35萬元左右。按照35萬元計算，扣除原車抵折價18萬元，尚需要17萬元，可以通過2年后支取定期5年的存單10萬元，及通過2年儲蓄中每月節約支出約3000元來進行補充。
在進行支出計劃時，可以考慮適當的降低即時生活標準，以達到中短期的目標。通過進行支出的持續跟蹤和合理規劃，來實現中長期的目標。本次支出規劃主要考慮的是夫婦雙方的生活上不受太大影響，孩子的基本費用給予保障，減少一些額外的交際支出，用節約下來的不必要消費支出來進行購車、保險、投資等方面的需求。
保險方面：
不應只注重孩子的保障，也要增強家中主要收入來源的保障。在此方案中增加夫婦雙方的大病及意外保障，大病部分設計為8000元/人，各保20萬元，繳費期為20年；意外保險部分暫時設計為1000元/人。由于王先生為家庭主要經濟支柱，以后可根據收支調節增大王先生的各種保障。
外出旅游：
經過策劃，家庭完全可以每月節省1200元，一年就有14400元。足夠可以用于全家國內一周旅游的費用。以后隨著購車計劃的完成，支出壓力減輕，就可以增加資金進行外出旅游。
理財心得：
有人以為。理財規劃是一堆枯燥的數學報表的堆積，是各種數據詳細測算后的呈現，是制定好后就一成不變的方案。其實我認為，理財方案是具有階段性的，更多的是一種理財觀、人生觀的體現，即以客戶目前階段的能力為基礎，滿足其目標和需求。應隨著人生的階段性的變化而改變，勢必需要進行理財規劃方案的調整，為其呈現出每個階段的理財方案，突出各階段的不同的理財重點。
當然，可以為客戶進行分期的目標方案，包括短期目標、中期目標、長期目標。以及按照需求可分為現金規劃、購房規劃、購車規劃、保險規劃、投資規劃、養老規劃等。所以理財規劃并不拘泥于形式，也不拘泥于某一項具體數據的準確性，最為重要的是對客戶的各方面真實需求的體會，了解市場各時期的變化，真正站在客戶的角度上提供可執行的中肯建議。
將資產配置放在首位，注意資產的安全性和流動性，把握重大的歷史變革和經濟熱點,以未雨酬謀的方式,綜合考慮客戶的個人情況、市場的變動趨勢,以保值為主增值為輔,積極調配和轉變資產組合,這樣才能為客戶提供出一套有價值的理財方案。
