時(shí)間：2022-04-21 04:20:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理系統(tǒng)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù);小區(qū)物業(yè)管理;系統(tǒng)開發(fā)應(yīng)用
進(jìn)入21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居住條件的改善，我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)歷了從萌芽出現(xiàn)到起步成長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，以居住小區(qū)為單位的物業(yè)管理發(fā)展起來并成為人們居住方式的主流，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是隨著市場(chǎng)的需求應(yīng)運(yùn)而生的。人們生活模式在逐步社區(qū)化，而物業(yè)管理作為整個(gè)小區(qū)生活最統(tǒng)一的實(shí)體進(jìn)出口是未來社區(qū)生活的紐帶，目前國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司都在逐步轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)公司向互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)服務(wù)公司轉(zhuǎn)型，物業(yè)也從基礎(chǔ)的物業(yè)收繳費(fèi)管理向小區(qū)生活增值服務(wù)轉(zhuǎn)型，所以為了推進(jìn)物業(yè)公司向增值方向轉(zhuǎn)型我們做了這個(gè)大數(shù)據(jù)下的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)是某銀行為了提高開戶和代收費(fèi)業(yè)務(wù)而開發(fā)的項(xiàng)目。同時(shí)開發(fā)此系統(tǒng)是為了通過物業(yè)公司作為小區(qū)入口而帶來的社區(qū)金融的發(fā)展轉(zhuǎn)型。
一、背景
目前在小區(qū)的物業(yè)管理中，對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè)管理公司來說，仍然可以采用傳統(tǒng)的手工管理模式，這足以滿足日常管理工作的需要。然而，若想為業(yè)主提供更好更便捷的服務(wù)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就必須想辦法提高工作效率，這成為一個(gè)物業(yè)管理公司想要做大做強(qiáng)所必須考慮的重要問題。小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是在計(jì)算機(jī)操作的輔助下，為物業(yè)管理者和小區(qū)的業(yè)主提供更方便快捷的物業(yè)服務(wù)而開發(fā)的系統(tǒng)。在必要的數(shù)據(jù)分析及對(duì)物業(yè)管理工作的具體流程和日常業(yè)務(wù)分析的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng),為物業(yè)管理工作帶來了越來越大的收益。因此，開發(fā)一個(gè)適于現(xiàn)狀的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，是具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義的。
二、系統(tǒng)設(shè)計(jì)
該小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是采用B/S框架來進(jìn)行構(gòu)建并基于J2EE平臺(tái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)的，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫采用SQLServer2005數(shù)據(jù)庫，配合云服務(wù)器實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的輕量級(jí)應(yīng)用，且提供移動(dòng)端APP應(yīng)用。
三、系統(tǒng)設(shè)計(jì)技術(shù)可行性分析
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是基于J2EE平臺(tái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)的，J2EE平臺(tái)與其他開發(fā)平臺(tái)相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技術(shù)內(nèi)容都是成熟技術(shù)，在無需采用新興技術(shù)的情況下不會(huì)出現(xiàn)需要攻克的技術(shù)難題。同時(shí)后臺(tái)數(shù)據(jù)庫采用SQLServer2005數(shù)據(jù)庫，J2EE+SQLServer2005的開發(fā)組合已被多年應(yīng)用于許多B/S系統(tǒng)的開發(fā)中，被證明是可行的；同時(shí)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)并不存在新穎的技術(shù)，多是整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理中數(shù)據(jù)表之間的關(guān)聯(lián)設(shè)計(jì)，根據(jù)上述分析可以知道，用當(dāng)前技術(shù)可成功實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
四、系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)
這個(gè)物業(yè)系統(tǒng)的功能范圍主要包括涉及物業(yè)管理的“四個(gè)管理+一個(gè)服務(wù)”平臺(tái)業(yè)務(wù)模塊。其中平臺(tái)模塊包括：首頁展示、房產(chǎn)管理、客戶管理、客戶服務(wù)、收費(fèi)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理和系統(tǒng)設(shè)置；系統(tǒng)模塊包括：高級(jí)搜索、添加、編輯、刪除、批量添加、批量導(dǎo)出、審核、權(quán)限等。在平臺(tái)使用中，房產(chǎn)、客戶、費(fèi)用、財(cái)務(wù)、人事應(yīng)具有很強(qiáng)的邏輯順序，平臺(tái)應(yīng)按照這種強(qiáng)邏輯關(guān)系進(jìn)行流程設(shè)置。其中平臺(tái)模塊各部分的功能簡(jiǎn)介如下。1.房產(chǎn)管理模塊完成小區(qū)資產(chǎn)管理中的從小區(qū)管理申請(qǐng)到對(duì)應(yīng)每個(gè)房間/車位等固定資源管理的整個(gè)關(guān)聯(lián)架構(gòu)的添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。房產(chǎn)管理模塊包括五個(gè)子功能：樓盤申請(qǐng)管理、樓盤管理、樓棟管理、房間檔案和車位檔案。2.客戶管理模塊完成小區(qū)中業(yè)主檔案的建立以及業(yè)主與物業(yè)資產(chǎn)的對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，并對(duì)用戶信息進(jìn)行認(rèn)證審核，保障后續(xù)費(fèi)用的正確性；針對(duì)業(yè)主檔案進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、下載批量模板、批量添加、審核、查看等操作?？蛻艄芾砟K包括兩個(gè)子功能：業(yè)主檔案和業(yè)主認(rèn)證審核。3.客戶服務(wù)模塊客戶服務(wù)模塊是針對(duì)客戶提供的各類生活服務(wù)，包括基本的物業(yè)相關(guān)服務(wù)和生活便捷服務(wù)兩大類；系統(tǒng)針對(duì)客戶服務(wù)進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作?？蛻舴?wù)模塊包括四個(gè)子功能：物業(yè)報(bào)修、增值服務(wù)、投訴建議和小區(qū)公告。4.收費(fèi)管理模塊收費(fèi)管理模塊是平臺(tái)系統(tǒng)中最核心的功能，對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)收費(fèi)條目進(jìn)行設(shè)置與管理；通過各項(xiàng)費(fèi)用管理與前面對(duì)應(yīng)的客戶和資產(chǎn)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，完成小區(qū)內(nèi)費(fèi)用的管理操作。系統(tǒng)針對(duì)各種費(fèi)用管理信息進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看、批量添加、生成模板、批量導(dǎo)入等操作。收費(fèi)管理模塊包括五個(gè)子功能：收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)置、固定費(fèi)用管理、周期性費(fèi)用管理、臨時(shí)費(fèi)用管理和租金費(fèi)用管理。5.財(cái)務(wù)管理模塊財(cái)務(wù)管理模塊也是平臺(tái)系統(tǒng)中最核心的功能，對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用條目進(jìn)行設(shè)置與管理；通過對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用類型的財(cái)務(wù)管理，整理和分析物業(yè)公司在該小區(qū)的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)情況。系統(tǒng)針對(duì)各種財(cái)務(wù)信息進(jìn)行操作。財(cái)務(wù)管理模塊包括五個(gè)子功能：收費(fèi)、費(fèi)用預(yù)繳、收費(fèi)查詢、欠費(fèi)管理和財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)。6.人事管理人事管理主要包括物業(yè)公司人員基本信息和職能分配，方便物業(yè)公司統(tǒng)一人員信息管理和增值客戶服務(wù)中職能工作分派，并依據(jù)不同的職能工作分配不同的平臺(tái)操作權(quán)限崗位，滿足不同的權(quán)限崗位人員對(duì)系統(tǒng)的具體操作。7.系統(tǒng)設(shè)置系統(tǒng)設(shè)置指只有一項(xiàng)功能即修改密碼。
五、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
該小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)最終功能整體實(shí)現(xiàn)包括三個(gè)部分：數(shù)據(jù)存儲(chǔ)的云服務(wù)器、物業(yè)公司物業(yè)管理系統(tǒng)和用戶移動(dòng)端APP。
六、小結(jié)
結(jié)合以上各部分功能，這個(gè)系統(tǒng)基本可滿足當(dāng)今社會(huì)物業(yè)管理公司新形態(tài)下的管理需求。若要進(jìn)一步完善系統(tǒng)形成社區(qū)生態(tài)圈，可讓各小區(qū)充分借助物業(yè)管理職能，提供移動(dòng)小區(qū)周邊生活服務(wù)包括住戶生活密切相關(guān)的吃住行游購(gòu)?qiáng)矢黜?xiàng)實(shí)體功能需求，即餐廳、酒店、醫(yī)院、交通、娛樂等諸多領(lǐng)域，針對(duì)住戶每一個(gè)社區(qū)的生活活動(dòng)形成海量信息，基于大數(shù)據(jù)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行增值服務(wù)和精準(zhǔn)營(yíng)銷，提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量以及業(yè)主滿意度，面向未來打造業(yè)主、商戶和物業(yè)三者之間全新的社區(qū)生態(tài)圈。
參考文獻(xiàn)：
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甲方：
乙方：佛山精拓信息科技有限公司
甲乙雙方本著相互信任、真誠(chéng)合作、共同發(fā)展的原則，在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上就甲方向乙方購(gòu)買《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)》軟件事宜共同制定如下合同內(nèi)容：
一、《精易通物業(yè)軟件項(xiàng)目報(bào)價(jià)書》為本合同的附件，與合同具有同等法律效力。
二、軟件使用權(quán)、安裝及費(fèi)用：
1、 乙方開發(fā)、生產(chǎn)軟件產(chǎn)品《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)》，并擁有該等軟件產(chǎn)品的計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)；
2、 甲方購(gòu)買獲得乙方開發(fā)、生產(chǎn)的軟件的使用許可授權(quán)，乙方同意授予甲方《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)》該軟件正版產(chǎn)品的永久使用許可權(quán)。
3、 本軟件功能模塊有：基礎(chǔ)資料、計(jì)費(fèi)管理、物業(yè)賬務(wù)、經(jīng)理查詢統(tǒng)計(jì)、我的桌面、系統(tǒng)維護(hù)等內(nèi)容（參考報(bào)價(jià)書）
4、 《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)[標(biāo)準(zhǔn)版]》許可授權(quán)安裝于甲方指定1個(gè)項(xiàng)目3個(gè)客戶端。
5、 報(bào)價(jià)方案（基本模塊1項(xiàng)目3客戶端，詳見附件）:
序號(hào)
功能版塊
功能名稱
報(bào)價(jià)(元)
備注
1
基礎(chǔ)資料
組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
1600
物業(yè)項(xiàng)目設(shè)置
房產(chǎn)資料
業(yè)戶資料
入駐登記
計(jì)費(fèi)項(xiàng)目設(shè)置
計(jì)費(fèi)項(xiàng)目承擔(dān)及公式設(shè)置
其他輔助基礎(chǔ)資料
2
收費(fèi)管理
抄表管理
8300
公攤管理
費(fèi)用通知單管理
收款結(jié)算管理
預(yù)收款管理
應(yīng)收結(jié)轉(zhuǎn)管理
銀行代收管理
其他業(yè)務(wù)收款
付（退）款管理
4
物業(yè)賬務(wù)
期初應(yīng)收款
1500
期初預(yù)收款
期初保證金及其他代收款
年度賬務(wù)處理
收支情況統(tǒng)計(jì)
業(yè)戶應(yīng)收明細(xì)賬
業(yè)戶應(yīng)收余額表
預(yù)收項(xiàng)目明細(xì)賬
預(yù)收項(xiàng)目余額表
保證金及代收代支明細(xì)賬
保證金及代收代支余額表
5
發(fā)票接口
接口設(shè)置
（如發(fā)票類型、稅率、開票項(xiàng)目）
4800
自動(dòng)導(dǎo)出開票
(須設(shè)置開票系統(tǒng)路徑，輪詢時(shí)間)
自動(dòng)導(dǎo)入開票結(jié)果
7
客戶服務(wù)
報(bào)修管理
3000
投訴管理
綜合服務(wù)
短信服務(wù)
8
決策分析
業(yè)戶欠費(fèi)統(tǒng)計(jì)
2500
業(yè)戶賬齡分析
物業(yè)狀態(tài)統(tǒng)計(jì)分析
業(yè)戶費(fèi)用月度統(tǒng)計(jì)
收費(fèi)項(xiàng)目結(jié)算統(tǒng)計(jì)
業(yè)戶收款匯總統(tǒng)計(jì)
業(yè)戶收款明細(xì)統(tǒng)計(jì)
物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)分析
業(yè)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)
其他業(yè)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)
業(yè)戶賬務(wù)查詢統(tǒng)計(jì)
客戶服務(wù)統(tǒng)計(jì)分析
9
系統(tǒng)維護(hù)
角色權(quán)限設(shè)置
1000
工作人員設(shè)置
人員登錄及角色授權(quán)
賬套及參數(shù)設(shè)置
數(shù)據(jù)維護(hù)管理
工作日志管理
在線更新
以上PC端合計(jì)
22700
手機(jī)APP端
18900
PC +手機(jī)APP
41600
8折優(yōu)惠
33280
稅率
4%
稅金
1331
總 合 計(jì)
34611元
注：以上的報(bào)價(jià)包含壹個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的壹個(gè)服務(wù)端和叁個(gè)站點(diǎn)（客戶端），項(xiàng)目規(guī)模在1000-2000戶之間，含服務(wù)器軟件的安裝，含實(shí)施培訓(xùn)。在同一項(xiàng)目?jī)?nèi)新增站點(diǎn)（客戶端）時(shí)，每新增一個(gè)站點(diǎn)(客戶端)為2680元
6、 軟件許可授權(quán)及付款方式：《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)[標(biāo)準(zhǔn)版]》的許可授權(quán)軟件費(fèi)用（含稅）：元，大寫：）。合同簽訂時(shí)由甲方向乙方支付軟件款總額的70%（ 元）后，即進(jìn)入軟件安裝實(shí)施培訓(xùn)階段，實(shí)施培訓(xùn)完成后支付軟件款余下30%軟件款（ 元）。
7、 后期技術(shù)咨詢維護(hù)服務(wù)費(fèi)用：
本系統(tǒng)完成安裝調(diào)試之日起，甲方享受一年的向乙方免費(fèi)技術(shù)咨詢維護(hù)服務(wù)。在現(xiàn)行合同規(guī)模下，一年后對(duì)甲方的遠(yuǎn)程售后技術(shù)咨詢維護(hù)服務(wù)費(fèi)（網(wǎng)絡(luò)或電話，含發(fā)票開票接口的維護(hù)）為軟件價(jià)款的15%（ *15% = 元/年）。
四、技術(shù)支持：
序號(hào)
服務(wù)項(xiàng)目
服務(wù)內(nèi)容
1
安裝調(diào)試
上門安裝調(diào)試。測(cè)試網(wǎng)絡(luò)連接是否正常；測(cè)試數(shù)據(jù)庫的連接是否正常；做好數(shù)據(jù)的自動(dòng)備份機(jī)制；做好軟件系統(tǒng)的初始默認(rèn)設(shè)置。
2
人員培訓(xùn)
上門集中培訓(xùn)。講解軟件的操作流程，具有針對(duì)性地對(duì)不同操作權(quán)限人員進(jìn)行操作演示，講解。
3
指導(dǎo)初始化工作
指導(dǎo)操作人員進(jìn)行基本資料的錄入、系統(tǒng)的相關(guān)設(shè)置等初始化工作
4
遠(yuǎn)程技術(shù)支持服務(wù)
通過QQ網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程協(xié)助、電話、電子郵件、短信、公司網(wǎng)站，技術(shù)支持QQ:284247308；服務(wù)熱線0757-82221141
5
上門支持
如遠(yuǎn)程方式仍不能解決問題時(shí)，將派技術(shù)人員上門服務(wù)。
6
響應(yīng)時(shí)間
當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)使用問題或故障而且通過電話咨詢等方式無法解決時(shí)，乙方應(yīng)按照如下響應(yīng)級(jí)別做出響應(yīng)：
1、 一級(jí)響應(yīng)：在接到通知之后8小時(shí)之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)或30分鐘內(nèi)進(jìn)入遠(yuǎn)程服務(wù)，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行或采用應(yīng)急方案。（適用于：系統(tǒng)無法啟動(dòng)；系統(tǒng)不能正常運(yùn)行；分支機(jī)構(gòu)無法登錄服務(wù)器；其它因?yàn)橄到y(tǒng)原因?qū)е聵I(yè)務(wù)無法正常開展的情況。）
2、 二級(jí)響應(yīng)：在24小時(shí)內(nèi)解決問題。（適用于：系統(tǒng)中的某個(gè)功能出現(xiàn)故障，但整個(gè)系統(tǒng)仍能工作；數(shù)據(jù)出錯(cuò)。）
3、 三級(jí)響應(yīng)：在48小時(shí)內(nèi)解決問題。（適用于：使用指導(dǎo)；操作環(huán)境的錯(cuò)誤排除；備份或恢復(fù)；根據(jù)客戶需要進(jìn)行功能調(diào)整）。
五、售后服務(wù)：
序號(hào)
服務(wù)項(xiàng)目
服務(wù)內(nèi)容
1
服務(wù)內(nèi)容
1) 非硬件意外引起的《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)》軟件使用過程中的故障排除服務(wù)；
2) 非硬件意外引起的《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)》數(shù)據(jù)庫維護(hù)服務(wù)；
3) 重裝WINDOWS操作系統(tǒng)引起的《精易通物業(yè)管理系統(tǒng)》的重新安裝服務(wù)；
4) 在原版本框架內(nèi)的在線更新升級(jí)服務(wù)，重大版本變更除外（如增加框架模塊）；
5) 人員變更重新培訓(xùn)；
6) 軟件使用過程中的操作技術(shù)咨詢服務(wù)。
2
人員變更培訓(xùn)
含在每年的維護(hù)服務(wù)費(fèi)中.
4
產(chǎn)品附件保修
產(chǎn)品附件有安裝光盤和軟件鎖。如非正常原因造成的物質(zhì)性損壞，需另外購(gòu)買，軟件鎖200元/把，附送光盤。
5
軟件版本升級(jí)
提供相同版本的免費(fèi)升級(jí)服務(wù)。如因用戶特殊需求，需要進(jìn)行系統(tǒng)非同版本的升級(jí)，升級(jí)費(fèi)用根據(jù)雙方協(xié)商確定
六、 資料及保密
甲乙雙方對(duì)涉及對(duì)方經(jīng)濟(jì)利益而且未公開的技術(shù)秘密、商業(yè)秘密、客戶資料等信息予以保密，否則需承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任。
七、 違約責(zé)任
如果甲方未按本合同規(guī)定按時(shí)付款給乙方，或未承擔(dān)本合同中規(guī)定的其它義務(wù)，乙方可拒絕服務(wù)和收回本合同標(biāo)的軟件并不退回甲方已支付的貨款，相關(guān)責(zé)任和由此造成的損失由甲方承擔(dān)。
如果乙方未按本合同規(guī)定及時(shí)向甲方交付軟件，或未及時(shí)向甲方提供軟件實(shí)施服務(wù)，乙方應(yīng)雙倍退回甲方支付的全部款項(xiàng)。如果乙方未按本合同規(guī)定提供技術(shù)支持服務(wù)，或存在其它違約行為給甲方帶來損失的，乙方應(yīng)退回甲方所付的技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)賠償責(zé)任。
八、 其它內(nèi)容
本合同未盡事宜由雙方另行協(xié)商解決，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議在雙方簽字蓋章后生效。
甲乙雙方如果對(duì)合同條款規(guī)定的理解有異議，或者對(duì)與有關(guān)的事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)本著友好合作的精神進(jìn)行協(xié)商。協(xié)商不能解決的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》，任何一方可向甲方所在地的人民法院提起訴訟。
本合同自雙方簽字蓋章之日起生效，一式二份，甲方雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
甲方： 乙方：佛山精拓信息科技有限公司
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)；JFinal；設(shè)計(jì)；MySQL
引言
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了人們生活水平的提高，小區(qū)作為一種新的、流行居住模式，成為人們的居住首選。作為一種居住模式的先進(jìn)代表，人們對(duì)小區(qū)的管理質(zhì)量和服務(wù)水平提出了更高的要求。如：居住設(shè)施的維護(hù)、投訴信息的及時(shí)處理、現(xiàn)代化的信息處理方式占主導(dǎo)地位等。然而傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式停留在手工操作、人工管理階段，不僅效率低，而且增加了物業(yè)公司的管理成本，同時(shí)也不能滿足居民對(duì)信息化、快捷物業(yè)管理的體驗(yàn)需求。為了縮短傳統(tǒng)管理模式與現(xiàn)代管理模式的差距，采用計(jì)算機(jī)技術(shù)搭建現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是非常有必要的。
經(jīng)過對(duì)國(guó)外資料文獻(xiàn)的對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理概念最早出現(xiàn)在英國(guó)，而且在這方面取得了優(yōu)異的成績(jī)。伴隨計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息管理的發(fā)展，國(guó)外的一些發(fā)達(dá)國(guó)家借鑒英國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，紛紛采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)創(chuàng)建物業(yè)管理系統(tǒng)去管理社區(qū)、公寓、辦公大樓等，總體上，國(guó)外在物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)起步較早。代表性的如：上世紀(jì)80年代，美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司在物業(yè)管理中引入了信息化處理；隨著信息化程度在各領(lǐng)域的加深，北美和歐洲的一些國(guó)家均采用先進(jìn)的信息管理軟件進(jìn)行物業(yè)管理，尤其是服務(wù)于辦公樓的物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展更成熟些。伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城建水平的穩(wěn)步提高，一些發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)了一些信息化程度較高的小區(qū)，擁有小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是這些小區(qū)的共同特點(diǎn)。這些管理系統(tǒng)主要有兩種情況：一種是將和小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的所有內(nèi)容都包含在軟件中，多采用單機(jī)或C/S結(jié)構(gòu)。另一種則是針對(duì)小區(qū)的某種特殊需求進(jìn)行開發(fā)，多采用B/S結(jié)構(gòu)。經(jīng)過對(duì)比，本文在保證系統(tǒng)功能需求的前提下，充分考慮系統(tǒng)的技術(shù)實(shí)現(xiàn)方式，采用B/S模式，以配置簡(jiǎn)單的JFinal應(yīng)用程序框架為基礎(chǔ)，在Windows7+Tomcat+MySQL的環(huán)境下，按照MVC分層思想，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與開發(fā)。這種技術(shù)方案不僅大大縮減了開發(fā)成本，而且還提高了小區(qū)的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java語言的極速開發(fā)框架，其優(yōu)點(diǎn)在于：代碼量少、易學(xué)習(xí)、功能強(qiáng)大、易擴(kuò)展等，且遵循MVC（Model View Controller）設(shè)計(jì)模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分組成。JFinal架構(gòu)圖如圖1所示。
3系統(tǒng)分析
3.1需求分析
調(diào)查、分析傳統(tǒng)小區(qū)的管理現(xiàn)狀，確定本系統(tǒng)的需求目標(biāo)：提高信息化程度、滿足相關(guān)人員（物業(yè)管理人員和業(yè)主）的系統(tǒng)使用需求，包括以下幾個(gè)方面：
（1）目標(biāo)用戶包括系統(tǒng)管理員和小區(qū)住戶。系統(tǒng)管理員分為最高權(quán)限管理員和一般權(quán)限管理員。最高權(quán)限管理員擁有系統(tǒng)的最高權(quán)限，一般權(quán)限管理員根據(jù)職能不同，所能進(jìn)行的操作也不同。
（2）對(duì)小區(qū)住房信息的錄入和增、刪、查、改等功能的實(shí)現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)住房信息的管理。
（3）實(shí)現(xiàn)基本的業(yè)務(wù)功能，如：繳費(fèi)管理、投訴管理、維修管理等。
根據(jù)需求分析可以得到本小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)主要分為三個(gè)部分，分別是“系統(tǒng)管理”、“基本信息管理”和“運(yùn)營(yíng)管理”，其層次結(jié)構(gòu)圖如圖2所示。
3.2實(shí)體一聯(lián)系圖
根據(jù)需求分析獲取本系統(tǒng)涉及到的實(shí)體，按照實(shí)體之間的聯(lián)系繪制出系統(tǒng)的E-R（Entity-Relation）圖。
3.2.1系統(tǒng)管理E-R圖
圖3、圖4分別描述本系統(tǒng)的系統(tǒng)管理E-R圖和用戶實(shí)體屬性圖。
3.2.2基本信息和運(yùn)行管理E-R圖
基本信息管理和運(yùn)營(yíng)管理的E-R圖（如圖5所示）。
4
系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
本系統(tǒng)從流程圖、數(shù)據(jù)庫表結(jié)構(gòu)、代碼實(shí)現(xiàn)三部分來闡述系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，鑒于篇幅，這部分列出了實(shí)現(xiàn)本系統(tǒng)各模塊的部分流程圖、關(guān)鍵代碼及實(shí)現(xiàn)后的截圖。
4.1系統(tǒng)管理和基本信息管理
系統(tǒng)管理模塊主要對(duì)用戶和角色進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了對(duì)用戶和角色信息的添加、修改、刪除和角色分配等功能，圖6、圖7、圖8、圖9是各功能的流程圖表示，后面緊跟的相關(guān)功能的關(guān)鍵代碼實(shí)現(xiàn)。
4.2基本信息管理和運(yùn)營(yíng)管理
基本信息管理主要對(duì)業(yè)主信息和房產(chǎn)信息進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了對(duì)業(yè)主信息和房產(chǎn)信息的添加、修改和刪除等基本功能，房產(chǎn)信息管理還可以實(shí)現(xiàn)查看詳細(xì)信息和添加同住人員等，查看詳細(xì)信息和添加同住人員的流程圖如圖10、圖11所示，其他功能的流程圖和實(shí)現(xiàn)方式同系統(tǒng)管理。
運(yùn)營(yíng)管理分為三個(gè)功能：繳費(fèi)管理、維修管理和投訴管理。繳費(fèi)管理同樣實(shí)現(xiàn)了信息添加、修改和刪除；維修管理可以統(tǒng)計(jì)小區(qū)的維修信息；投訴管理用來登記投訴信息并顯示處理結(jié)果。本模塊中各功能的流程圖和實(shí)現(xiàn)方式同系統(tǒng)管理。
4.3數(shù)據(jù)庫表結(jié)構(gòu)
借助MySQL數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，創(chuàng)建系統(tǒng)涉及到的數(shù)據(jù)庫表。具體步驟為：根據(jù)3.2中的E-R圖，獲得各實(shí)體的屬性，然后利用實(shí)體和數(shù)據(jù)庫表的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，完成屬性到表字段的過渡。如用戶實(shí)體對(duì)應(yīng)用戶信息表（如表1所示）。此處實(shí)現(xiàn)比較簡(jiǎn)單。
5系統(tǒng)測(cè)試
采用黑盒測(cè)試的方法，根據(jù)功能編寫測(cè)試用例。如基本信息管理的測(cè)試用例用來測(cè)試業(yè)主信息和房產(chǎn)信息管理是否達(dá)到預(yù)期要求，業(yè)主信息添加的測(cè)試用例表如表2所示，其他功能可以參照表2制作測(cè)試用例表。
【關(guān)鍵詞】智能化；社區(qū)；物業(yè)管理
1.項(xiàng)目背景
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，簡(jiǎn)單的社區(qū)服務(wù)已經(jīng)不能滿足人們的需求。如何利用先進(jìn)的管理手段，提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)今社會(huì)所面臨的一個(gè)重要課題。要想提高物業(yè)管理水平，必須全方位地提高物業(yè)管理意識(shí)。只有高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的社區(qū)服務(wù)才能滿足人們的需求。面對(duì)信息時(shí)代的挑戰(zhàn)，利用高科技手段來提高物業(yè)管理無疑是一條行之有效的途徑。在某種意義上，信息與科技在物業(yè)管理與現(xiàn)代化建設(shè)中顯現(xiàn)出越來越重要的地位。物業(yè)管理方面的信息化與科學(xué)化，已成為現(xiàn)代化生活水平步入高臺(tái)階的重要標(biāo)志。
由于現(xiàn)今小區(qū)管理面積大，戶數(shù)多，物業(yè)管理范圍廣，管理內(nèi)容繁雜，小區(qū)物業(yè)管理混亂的問題一直無法解決。再者，小區(qū)物業(yè)管理中一項(xiàng)重要的工作是計(jì)算、匯總各項(xiàng)費(fèi)用，由于費(fèi)用項(xiàng)目較多，計(jì)算方法繁重，手工處理差錯(cuò)率較高。同時(shí)查詢某房產(chǎn)資料或業(yè)主資料往往也需要較長(zhǎng)時(shí)間，給物業(yè)管理者的工作帶來了諸多弊端。因此該物業(yè)公司決定采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理。根據(jù)該小區(qū)具體情況，該系統(tǒng)在實(shí)施后，能夠滿足對(duì)小區(qū)住戶資料、財(cái)產(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)、日常管理、收費(fèi)管理、社區(qū)服務(wù)等。
2.系統(tǒng)目標(biāo)
為了方便智能社區(qū)管理員的管理及安全維護(hù)，系統(tǒng)前臺(tái)設(shè)計(jì)了智能社區(qū)主頁，同時(shí)采用后臺(tái)服務(wù)器支持管理員對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息的管理等功能。
2.1穩(wěn)定性
系統(tǒng)采用Java企業(yè)級(jí)框架開發(fā)，保障系統(tǒng)能夠持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。
2.2安全性
系統(tǒng)涉及客戶端、服務(wù)器端接口，安全性是指防止服務(wù)器端數(shù)據(jù)接口被第三方利用，造成數(shù)據(jù)泄露。
2.3易于開發(fā)與維護(hù)
系統(tǒng)采用分層模式開發(fā)，面向接口編程，各個(gè)層次模塊之間低耦合，高內(nèi)聚，調(diào)理清晰，易于開發(fā)維護(hù)。
3.系統(tǒng)功能分析
社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是社區(qū)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，科學(xué)化、程序化的重要系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要內(nèi)容有：
3.1超級(jí)管理員
網(wǎng)站后臺(tái)設(shè)定超級(jí)管理員。超級(jí)管理員可以對(duì)后臺(tái)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行操作。超級(jí)管理員：admin。登錄密碼：admin。
3.2居民信息管理
建立住戶信息庫，實(shí)現(xiàn)住戶檔案數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)化管理，使居民的登記與查詢簡(jiǎn)易而快速?？梢詫?shí)現(xiàn)家庭，住戶，家庭寵物，外來人員的關(guān)聯(lián)查詢。
3.3設(shè)備報(bào)修、維護(hù)管理
登記日常設(shè)備的維護(hù)與報(bào)修登記設(shè)備維護(hù)與報(bào)修信息，對(duì)設(shè)備報(bào)修、維護(hù)管理情況有查詢與統(tǒng)計(jì)等管理功能，報(bào)修信息的錄入具有多條途徑，具有網(wǎng)上報(bào)修功能，相應(yīng)的費(fèi)用通過收費(fèi)信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一的結(jié)算。
3.4新聞信息和通知公告管理
管理員可以，修改，刪除和查看等一系列新聞通知，物業(yè)通知，社區(qū)公告，事故報(bào)警等信息。同時(shí)，可以對(duì)新聞通知進(jìn)行分類，并可以添加，修改，查詢，刪除分類。
3.5事故報(bào)警管理
系統(tǒng)設(shè)有用戶報(bào)警信息的操作界面，如果用戶提交報(bào)警信息，管理員將彈出通知，警告管理員有新的報(bào)警信息，管理員可以對(duì)報(bào)警信息進(jìn)行查看，刪除，查詢等。
3.6車輛管理
系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)注冊(cè)在內(nèi)的所有車輛進(jìn)行管理，車區(qū)的管理。可以對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記查詢并分配相應(yīng)的車位。當(dāng)車輛離開小區(qū)時(shí)，按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)后方可離開。
3.7繳費(fèi)管理
可實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)業(yè)主所繳費(fèi)用的管理，包括水費(fèi)，電費(fèi)，燃?xì)赓M(fèi)，物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)，維修費(fèi)的管理。
3.8物業(yè)員工值班管理
可實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)物業(yè)所有的員工的基本信息的管理，對(duì)小區(qū)物業(yè)人員的值班安排進(jìn)行管理，統(tǒng)觀每天是誰值班，可對(duì)每天的值班記錄以及交接班記錄進(jìn)行管理。
4.系統(tǒng)設(shè)計(jì)
4.1系統(tǒng)結(jié)構(gòu)
系統(tǒng)采用B/S模式。采用分層設(shè)計(jì)方案，它將系統(tǒng)結(jié)構(gòu)劃分用戶表示層、業(yè)務(wù)邏輯層、數(shù)據(jù)訪問層。
系統(tǒng)的整體層次如圖4-1所示。
圖4-1 系統(tǒng)總體層次
（1）表示層：表示層是用戶能直接接觸到的層次，包括后臺(tái)管理界面和前臺(tái)網(wǎng)站界面。后臺(tái)界面采用JSP作為展示界面，運(yùn)用Structs標(biāo)簽庫和JSTL標(biāo)簽庫展示數(shù)據(jù)。
（2）業(yè)務(wù)邏輯層：業(yè)務(wù)邏輯層控制系統(tǒng)的處理邏輯，對(duì)下調(diào)用數(shù)據(jù)訪問層接口獲取數(shù)據(jù)，對(duì)上層表示層提供處理好的數(shù)據(jù)。后臺(tái)采用jsp+servlet調(diào)用serive包下的方法，service調(diào)用下層處理數(shù)據(jù)方法，處理結(jié)果提供給界面展示。
（3）數(shù)據(jù)訪問層：數(shù)據(jù)訪問層負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的持久化，直接讀寫數(shù)據(jù)庫，本系統(tǒng)使用MySQL，采用Hibernate框架以面向?qū)ο蟮姆绞讲僮鲾?shù)據(jù)，通過預(yù)先對(duì)應(yīng)好類屬性與數(shù)據(jù)庫表字段的關(guān)系及類之間的關(guān)系，合理利用Hibernate對(duì)象管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
4.2系統(tǒng)架構(gòu)
4.3用戶及權(quán)限
（1）注冊(cè)時(shí)選擇注冊(cè)用戶角色（住戶，物業(yè)人員），一個(gè)用戶只能選擇一種角色。
（2）住戶只擁有前臺(tái)界面的操作功能，而物業(yè)用戶則同時(shí)擁有前臺(tái)的操作和后臺(tái)服務(wù)器端的操作，但不能對(duì)后臺(tái)數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，只能通知公告和部分信息。唯一的后臺(tái)管理員可以對(duì)所有數(shù)據(jù)信息進(jìn)行操作。
（3）可看某個(gè)用戶組有哪些用戶，并對(duì)其進(jìn)行特殊權(quán)限設(shè)置。
4.4安全策略
系統(tǒng)的安全問題是不容忽視的，為了加強(qiáng)系統(tǒng)的安全性，在不斷建設(shè)完善現(xiàn)有的數(shù)據(jù)中心的基礎(chǔ)上，還采用了以下的安全策略。
身份認(rèn)證機(jī)制：通過身份認(rèn)證技術(shù)對(duì)用戶身份進(jìn)行鑒別以防止非授權(quán)用戶的的入侵。
用戶登錄前臺(tái)網(wǎng)站，向服務(wù)器提供個(gè)人信息和相關(guān)憑證，服務(wù)器將此憑證與數(shù)據(jù)庫中用戶的個(gè)人信息相聯(lián)系，服務(wù)器確認(rèn)準(zhǔn)確有效，完成身份驗(yàn)證。
備份策略：當(dāng)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)由于硬件、系統(tǒng)軟件、應(yīng)用軟件、環(huán)境因素等多方面原因而產(chǎn)生故障時(shí)，數(shù)據(jù)的安全將受到嚴(yán)重的威脅。
系統(tǒng)利用數(shù)據(jù)庫的備份策略對(duì)數(shù)據(jù)定時(shí)進(jìn)行日常的物理備份和邏輯備份；在數(shù)據(jù)庫變動(dòng)頻繁時(shí)，制定更加完善的備份策略。
4.5技術(shù)路線
根據(jù)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思路：系統(tǒng)架構(gòu)：B/S模式；Web服務(wù)器：Apache服務(wù)器；數(shù)據(jù)庫：MySQL；開發(fā)工具語言：JSP、Java等。
5.數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)
（1）管理員表（admin）包含字段：（主鍵）管理員ID、賬號(hào)、密碼。
（2）住戶信息表（household）包含字段：（主鍵）住戶ID、住戶姓名、住戶性別、住戶生日、住戶職業(yè)、住戶聯(lián)系方式、住戶家庭角色、（外鍵）所屬家庭。
（3）家庭信息表（family）包含字段：（主鍵）家庭ID、入住時(shí)間、入住有效期、備注。
（4）寵物信息表（pet）包含字段：（主鍵）寵物ID、寵物類別名、寵物雌雄性、所屬家庭。
（5）外來人員信息表（outpeople） 包含字段：（主鍵）外來人員ID、外來人員姓名、預(yù)計(jì)停留時(shí)間、來訪時(shí)間、來訪目的、備注、（外鍵）所訪問的住戶ID。
（6）維修信息表（repair） 包含字段：（主鍵）維修ID、維修花費(fèi)、維修原因、維修時(shí)間、備注、（外鍵）維修人員的ID。
（7）報(bào)修信息表（reportrepair） 包含字段：（主鍵）報(bào)修ID、報(bào)修類型、小區(qū)區(qū)號(hào)、小區(qū)樓號(hào)、報(bào)修樓層、報(bào)修物品名、聯(lián)系方式、報(bào)修等級(jí)、報(bào)修時(shí)間、備注。
（8）通知表（notices）包含字段：（主鍵）各種通知的id、各種通知標(biāo)題、各種通知內(nèi)容、通知時(shí)間、（外鍵）通知分類。
（9）通知分類表（category） 包含字段：（主鍵）通知分類的id、分類名。
（10）報(bào)警信息表（alarm） 包含字段：（主鍵）報(bào)警信息ID、（外鍵）報(bào)警分類、報(bào)警標(biāo)題、報(bào)警地址、報(bào)警人姓名、報(bào)警人聯(lián)系方式、報(bào)警備注、報(bào)警時(shí)間、報(bào)警信息是否查看過。
（11）報(bào)警分類表（alarmtypes）包含字段：（主鍵）報(bào)警分類ID、報(bào)警分類名稱。
（12）車輛信息表，包含字段：（主鍵）車牌號(hào)、購(gòu)買日期、車輛顏色、車輛型號(hào)、購(gòu)車價(jià)格、車架號(hào)、發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)、車主id、備注、注冊(cè)日期。
（13）車區(qū)信息表，包含字段：（主鍵）車區(qū)號(hào)、車區(qū)位置、車區(qū)類型、已有車輛數(shù)量、剩余車輛數(shù)量、車區(qū)車輛總數(shù)量、預(yù)售價(jià)格、備注。
（14）車位信息表，包含字段：（主鍵）車位編號(hào)、車區(qū)編號(hào)、車牌號(hào)、是否有車、停用日期、預(yù)售價(jià)格、繳費(fèi)模式、是否繳費(fèi)、備注、起用日期。
（15）車輛出入記錄信息表，包含字段：（主鍵）記錄id、進(jìn)入時(shí)間、車牌號(hào)、是否是小區(qū)車輛、離開時(shí)間、車主、停車費(fèi)、車位號(hào)、是否繳費(fèi)、備注。
（16）物業(yè)員工基本信息表，包含字段：（主鍵）員工號(hào)、生日、部門、學(xué)歷、姓名、職位、備注、性別、電話、工資、工齡。
（17）值班安排表，包含字段：（主鍵）日期、上午班組長(zhǎng)、組員、組員、組員、組員、下午班組長(zhǎng)、組員、組員、夜班組長(zhǎng)、組員、組員。
（18）值班記錄表，包含字段：（主鍵）接班時(shí)間、接班組長(zhǎng)、交班組長(zhǎng)、交班時(shí)間、記錄。
（19）住戶繳納費(fèi)用表（以水費(fèi)為例）：包含字段：（主鍵）繳費(fèi)id、繳費(fèi)人員id、繳費(fèi)期限、家庭編號(hào)、上月水表、所欠費(fèi)用、繳費(fèi)日期、繳費(fèi)模式、繳費(fèi)人員、實(shí)際繳費(fèi)、備注。
6.常見問題及解決
（1）關(guān)于繳費(fèi)等個(gè)人信息顯示不正確問題。如果您的個(gè)人信息顯示不正確，有可能是管理員沒有及時(shí)更新數(shù)據(jù)或者更新數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，遇到這種情況您需要及時(shí)聯(lián)系小區(qū)物業(yè)管理人員。
（2）賬號(hào)密碼不能登錄。如果遇到此問題，首先確認(rèn)您的賬號(hào)密碼是否正確，如果您還是不能解決此問題，請(qǐng)聯(lián)系管理員重置密碼。
（3）關(guān)于緊急報(bào)警。如果突發(fā)緊急狀況，您可以通過緊急報(bào)警通知小區(qū)的管理人員，但并不能保證管理人員立即看到此通知，所以您可以根據(jù)情況親自通知他們。
（4）后臺(tái)彈出錯(cuò)誤框。此結(jié)果很可能是您和服務(wù)器斷開連接后重新連接造成的，此情況您需要重新刷新瀏覽器解決。
（5）提交的數(shù)據(jù)顯示時(shí)間錯(cuò)誤。發(fā)生此情況很可能是您本機(jī)的時(shí)間不正確，請(qǐng)更新您計(jì)算機(jī)的時(shí)間。
（6）主頁圖片顯示不正常。發(fā)生此情況的原因可能是您的瀏覽器版本過低，或者您的Flash沒有安裝或者版本過低。
（7）驗(yàn)證碼不顯示。問題原因和解決方案同（6）。
（8）根用戶賬號(hào)密碼忘記。遇到此情況，您需要聯(lián)系本網(wǎng)站的開發(fā)人員，重置密碼。 [科]
【參考文獻(xiàn)】
[1]Luís Kalb Roses；Norberto Hoppen，Jorge Luiz Henrique..Management of perceptions of information technology service quality.Journal of Business Research，2009.9.
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 系統(tǒng) 功能 設(shè)計(jì)
中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1引言
近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及人民生活水平的顯著提高，居民對(duì)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)居住社區(qū)的需求日益提高，同時(shí)也對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)在現(xiàn)代化、智能化、便捷迅速等方面提出了新的、更高的要求。在此背景下，W市涌現(xiàn)出了一批致力于改善居民居住環(huán)境和條件的高品質(zhì)樓盤，其中很多新建樓盤小區(qū)都提出了建設(shè)基于現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)、電子通信技術(shù)的智能化、現(xiàn)代化、科技含量高的品質(zhì)社區(qū)的目標(biāo)，但卻陷入了沒有相應(yīng)的、統(tǒng)一的、智能化物業(yè)管理平臺(tái)系統(tǒng)來支撐的局面，導(dǎo)致小區(qū)在物業(yè)管理服務(wù)方面與小區(qū)的初始定位和最終目標(biāo)不符，不但沒有帶來居民居住水平的預(yù)期有效提升，反而給他們的生活帶來了諸多不便，迫切需要相配套的、智能化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理系統(tǒng)來支撐。
為此，本文以風(fēng)華盛世小區(qū)為研究對(duì)象，旨在結(jié)合小區(qū)實(shí)際及其物業(yè)管理現(xiàn)狀，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行功能設(shè)計(jì)，以為基于這些功能規(guī)劃而進(jìn)一步落實(shí)系統(tǒng)技術(shù)開發(fā)、界面設(shè)置及相應(yīng)的系統(tǒng)測(cè)試提供充分依據(jù)。
2風(fēng)華盛世小區(qū)及其物業(yè)管理概況
風(fēng)華盛世小區(qū)是一個(gè)以住宅為主的小區(qū)，也是W市定位高端、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)社區(qū)，小區(qū)內(nèi)共有 28棟住宅樓，可容納住戶1500多戶，設(shè)有2000多個(gè)停車位。由于小區(qū)定位高端，相應(yīng)地對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也相對(duì)較高，需要現(xiàn)代化、智能化、相對(duì)較為完善的物業(yè)管理系統(tǒng)為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供有力支撐。然而，目前該小區(qū)還沒有專門的、智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，導(dǎo)致該小區(qū)的物業(yè)管理存在諸多問題，如：小區(qū)內(nèi)所有的維修、繳費(fèi)問題等都靠居民自行解決，存在很多安全隱患；對(duì)于因物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)等問題產(chǎn)生的糾紛、投訴等，沒有指定專人及時(shí)解決，對(duì)鄰里和睦有很大的負(fù)面影響；該小區(qū)老人、小孩較多，沒有配套的、系統(tǒng)化物業(yè)管理服務(wù)，也給老人、小孩的生活帶來了諸多不便等。在這種情況下，風(fēng)華盛世小區(qū)迫切需要一個(gè)現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，從而為小區(qū)的現(xiàn)代化、高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提供強(qiáng)有力的支撐。
3風(fēng)華盛世小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
基于風(fēng)華盛世小區(qū)的實(shí)際情況，本著現(xiàn)代化、智能化的原則，本文將該小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)如下：
3.1物業(yè)管理用戶登錄系統(tǒng)
該系統(tǒng)用于管理小區(qū)所有物業(yè)管理系統(tǒng)的用戶，主要功能包括增加、刪除、修改、查詢用戶，用戶基本信息維護(hù)，用戶系統(tǒng)注冊(cè)、修改密碼、注銷退出等。
3.2物業(yè)管理辦公系統(tǒng)
該模塊主要包括消息中心、最新通告、我的文檔、我的聯(lián)系人、我的郵件及日程安排等，其中：消息中心主要包括待辦事宜情況、未讀郵件情況、未讀短信情況和預(yù)警信息情況等；最新通告主要用于小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)通知以及一些重要消息事項(xiàng)；我的文檔包括小區(qū)的個(gè)人文檔、數(shù)據(jù)信息、保存路徑、保存時(shí)間、公共文檔等；我的聯(lián)系人包括小區(qū)工作人員的個(gè)人通訊錄和公共通訊錄等；我的郵件包括小區(qū)工作人員收發(fā)郵件的時(shí)間、內(nèi)容、通訊錄等；日程安排包括小區(qū)的工作人員的工作日程安排、備忘錄及相關(guān)資料、備注等信息。
3.3基本資料管理系統(tǒng)
該模塊主要包括小區(qū)住戶及房產(chǎn)資料等，其中：小區(qū)住戶資料包括小區(qū)用戶住址、戶主、聯(lián)系電話、入住時(shí)間、身份證號(hào)碼等基本資料；房產(chǎn)資料包括小區(qū)用戶住址、設(shè)備情況、房屋結(jié)構(gòu)、面積、出售信息等基本資料。
3.4物業(yè)管理中心系統(tǒng)
該模塊主要包括呼叫中心、短信平臺(tái)、安全管理、環(huán)境管理、資產(chǎn)管理、賬務(wù)管理、人事管理、合同管理等，具體如下：呼叫中心主要包括小區(qū)的客戶服務(wù)需求情況、客服記錄、住戶對(duì)客戶服務(wù)的反饋及建議情況等；短信平臺(tái)主要包括小區(qū)的費(fèi)用信息情況、欠費(fèi)信息情況、活動(dòng)通知、生日祝福等信息情況；安全管理包括小區(qū)工作人員的值班安排表、值班的相關(guān)內(nèi)容、消防設(shè)施的基本信息、使用說明、檢查與維修信息等；環(huán)境管理包括小區(qū)工作人員任務(wù)計(jì)劃、劃片范圍、清潔綠化、目標(biāo)責(zé)任、服務(wù)考評(píng)等信息；資產(chǎn)管理包括小區(qū)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)及一些低值易耗品的名稱、放置地點(diǎn)、購(gòu)買時(shí)間、使用說明、檢查及維修、管理責(zé)任人等信息；財(cái)務(wù)管理主要包括小區(qū)的總賬報(bào)表、應(yīng)收管理、應(yīng)付管理、票據(jù)管理等相關(guān)情況；人事管理主要是建立統(tǒng)一的人事檔案，包括職員的姓名、性別、年齡、家庭住址、電話、學(xué)歷、職位、工作經(jīng)歷、工作成果、榮譽(yù)稱號(hào)等；合同管理包括小區(qū)工作人員的試用時(shí)間、情況、轉(zhuǎn)正時(shí)間、轉(zhuǎn)正待遇以及一些勞務(wù)合同事項(xiàng)等信息；考勤管理主要包括小區(qū)工作人員的日?？记谇闆r、加班管理情況以及休假管理等；培訓(xùn)管理包括小區(qū)工作人員的培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)安排、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)課程等相關(guān)信息；住戶投訴管理主要包括小區(qū)住戶投訴人資料情況、投訴時(shí)間、內(nèi)容、處理過程、投訴人的滿意程度等；停車場(chǎng)管理主要包括小區(qū)用戶的停車位設(shè)置情況、車輛位置情況、停車用戶情況等；儀表數(shù)據(jù)收費(fèi)管理主要包括小區(qū)住戶日常生活中水表、電表、燃?xì)獗淼葦?shù)據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳費(fèi)、收費(fèi)情況等；物業(yè)設(shè)備維修管理主要包括小區(qū)的一些基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備清單、設(shè)備維修登記情況等；用戶維修管理主要包括小區(qū)用戶的報(bào)修記錄、維修項(xiàng)目、處理情況、用戶反饋與評(píng)價(jià)情況等。
3.5物業(yè)管理退出系統(tǒng)
主要是用戶及管理人員的安全退出、賬戶注銷等。
4結(jié)語
本文以風(fēng)華盛世小區(qū)為研究對(duì)象，結(jié)合小區(qū)實(shí)際及其物業(yè)管理F狀，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行了功能設(shè)計(jì)。對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)開發(fā)而言，本文研究只是拋磚引玉地對(duì)系統(tǒng)功能進(jìn)行了初步設(shè)計(jì)和規(guī)劃，尚不夠成熟和深入，下一步將繼續(xù)深入研究和落實(shí)系統(tǒng)技術(shù)開發(fā)、界面設(shè)置及相應(yīng)的系統(tǒng)測(cè)試等問題，以開發(fā)出一套現(xiàn)代化、智能化、操作性強(qiáng)的物業(yè)管理系統(tǒng)，為小區(qū)物業(yè)服務(wù)的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】物業(yè)；物業(yè)管理；物業(yè)管理信息化
一、物業(yè)
物業(yè)特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單綜房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。
二、物業(yè)管理
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。它是一項(xiàng)與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著我國(guó)住房制度改革而出現(xiàn)的住房產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。
三、傳統(tǒng)的物業(yè)管理存在的問題
傳統(tǒng)的物業(yè)管理存在的問題很多，主要存在的問題如下：
（一）涉及的物管部門諸多，工序繁雜，數(shù)據(jù)信息溝通不及時(shí)，致使重復(fù)作業(yè)，造成管理成本高、工作效率低的局面，對(duì)單位長(zhǎng)期發(fā)展造成了很大的損失。
（二）各種經(jīng)營(yíng)決策所需的數(shù)據(jù)靠手工采集較難、準(zhǔn)確率低，且具有滯后性，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的科學(xué)管理手段，致使領(lǐng)導(dǎo)無法對(duì)業(yè)務(wù)過程和單位資源進(jìn)行科學(xué)、有效、及時(shí)的優(yōu)化配置和監(jiān)管。
（三）缺乏良好的安全防御系統(tǒng)，不能有效的進(jìn)行安全防范。
（四）對(duì)于各類物業(yè)設(shè)備設(shè)施不能嚴(yán)格依照物業(yè)設(shè)備的要求進(jìn)行定期保養(yǎng)及維護(hù)，減少了設(shè)備的使用壽命，影響了住戶的生活環(huán)境。
隨著人們生活水平的日益增長(zhǎng)和生活需求的不斷提高，現(xiàn)代信息技術(shù)高效率的物業(yè)管理及優(yōu)質(zhì)服務(wù)越來越受到人們的普遍重視。因此，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段實(shí)施物業(yè)管理迫切要求采用網(wǎng)絡(luò)信息傳輸機(jī)制，提高物業(yè)管理效率和物業(yè)信息管理，降低管理成本，使物業(yè)管理單位具有無限的生命力。
四、物業(yè)管理信息化凸現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)
物業(yè)管理信息化就是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通迅技術(shù)、自動(dòng)化控制技術(shù)，結(jié)合現(xiàn)代化的管理理念，在物業(yè)管理中的綜合應(yīng)用，依靠先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通迅技術(shù)、自動(dòng)化控制技術(shù)，解決物業(yè)管理過程中碰到的一些問題。使得物業(yè)管理工作更加的科學(xué)、高效、規(guī)范，能夠更方便、更加靈活地為住戶服務(wù)。
物業(yè)管理系統(tǒng)既是一種新型的管理系統(tǒng)，又是一種先進(jìn)的管理理念。通過實(shí)施物業(yè)管理信息化建設(shè)，應(yīng)對(duì)各種管理流程、活動(dòng)、崗位與制度等作系統(tǒng)的梳理、明確和提煉，促使物業(yè)管理單位從感性操作走向理性操作，從人治管理走向法治管理，對(duì)物業(yè)單位工作當(dāng)中涉及的人、財(cái)、物進(jìn)行管理。物業(yè)管理是小社區(qū)大社會(huì)，涉及到的不僅是單位內(nèi)部的管理，還包括外部住戶的溝通協(xié)調(diào)等豐富的內(nèi)容。目前的物業(yè)管理單位對(duì)內(nèi)外部住戶情況掌握相當(dāng)?shù)拇植?。物業(yè)管理信息化，將具備使事情更為細(xì)化的條件，為物業(yè)管理服務(wù)水平的提高提供了廣闊的舞臺(tái)。
（一）提高服務(wù)水平及其個(gè)性化，強(qiáng)化了及時(shí)性，便捷性
物業(yè)管理系統(tǒng)--住房資產(chǎn)管理系統(tǒng)有著強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫，單位的房產(chǎn)資料、住戶資料以及文件檔案的數(shù)量寵大，通過計(jì)算機(jī)的輔助管理，可以隨時(shí)按房主名稱、房號(hào)、房類、朝向、面積等多種條件任意查詢，大大提高了工作效率。單位可以根據(jù)系統(tǒng)信息查詢，直接、及時(shí)地對(duì)住戶的收費(fèi)和計(jì)費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控和催交。住戶也可以通過互聯(lián)網(wǎng)上的訪問登錄口，查詢到和自己相關(guān)的信息，比如水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。對(duì)于相關(guān)數(shù)據(jù)有疑義的住戶，還可以直接在網(wǎng)上向物業(yè)管理單位提出核查，克服了以往住戶與物業(yè)管理單位同時(shí)上下班的時(shí)間沖突。住戶長(zhǎng)時(shí)間在外出差的，在外地也可以通過互聯(lián)網(wǎng)在線查詢，及時(shí)地將錢匯入指定的賬戶，以免住戶因錯(cuò)過銀行代收費(fèi)用的扣款時(shí)間而交納滯納金，這樣可以減少住戶的經(jīng)濟(jì)損失，也可提高物業(yè)管理單位的收費(fèi)效率和資金的回收速度。
（二）使成本得以降低
物業(yè)管理信息化應(yīng)用智能化，且具有操作方便性，靈活性，準(zhǔn)確性，便于管理，降低了勞動(dòng)強(qiáng)度和人力開支，因此，也就降低了成本。信息化的管理加上強(qiáng)大的實(shí)力，將極大提高物業(yè)管理者的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，利用網(wǎng)絡(luò)信息和住戶資源不斷地開拓創(chuàng)新，開展一些可盈利的特約服務(wù)和其他入戶方面的服務(wù)內(nèi)容等，以增加物業(yè)管理單位的收入。物業(yè)管理的盈利狀況也將獲得極大的改善。
（三）提高設(shè)備的管理水平
物業(yè)管理信系統(tǒng)，可以科學(xué)及時(shí)地按計(jì)劃和要求對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，留下設(shè)施設(shè)備的修理檔案，增長(zhǎng)了設(shè)備設(shè)施的使用壽命，減少對(duì)住戶生活、工作的影響，有較大的促進(jìn)作用。其它的安全門禁系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、閉路監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和安防監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合，可以加強(qiáng)技防為主的防范措施，減少人防帶來的弊端。
（四）確保管理方向的發(fā)展需要
高效、清晰的業(yè)務(wù)流程可以明確各崗位職責(zé)，規(guī)范的業(yè)務(wù)操作提高各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的工作效率。單位領(lǐng)導(dǎo)可以隨時(shí)查閱最新的詳細(xì)情況，并依次快速、準(zhǔn)確地做出決策，提高單位管理水平與競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理信息化的先進(jìn)性，適時(shí)順流而上，可以提升單位形象，將推進(jìn)物業(yè)管理水平和物業(yè)管理先進(jìn)方法的普及，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。
五、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)與物業(yè)管理者的關(guān)系
目前我國(guó)物業(yè)管理工作的“科學(xué)化”、“專業(yè)化”、“社會(huì)化”、“市場(chǎng)化”進(jìn)程已經(jīng)開始，物業(yè)管理信息化工作正是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作現(xiàn)代化的最主要內(nèi)容，是我國(guó)物業(yè)管理工作實(shí)現(xiàn)全面現(xiàn)代化的一項(xiàng)起先導(dǎo)作用的關(guān)鍵性工作。
現(xiàn)代化的物業(yè)管理系統(tǒng)是一個(gè)由人和計(jì)算機(jī)組成的系統(tǒng)，人和計(jì)算機(jī)各有所長(zhǎng)。高性能的計(jì)算機(jī)雖有各種強(qiáng)大的功能，但它也離不開人的正確設(shè)計(jì)、維護(hù)與使用。人在信息的采集、處理等方面的經(jīng)驗(yàn)、直觀處理能力和隨機(jī)應(yīng)變能力又是計(jì)算機(jī)所不能替代的。人是制度的主要因素，不論軟件多么先進(jìn)，離開了管理人員的管理和維護(hù)就無法成功地運(yùn)行。
六、建議
（一）提高物業(yè)管理工作效率
通過信息技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理企業(yè)還可促進(jìn)企業(yè)優(yōu)秀員工的素質(zhì)提高，將其個(gè)人專業(yè)知識(shí)的積累轉(zhuǎn)換為管理知識(shí)積累，并融入管理流程與業(yè)務(wù)流程中，更重要的是在企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過程中，注入規(guī)范、高效、精確的職工自我學(xué)習(xí)因子，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)技能水平的提高，并為用戶提供更好的服務(wù)，獲得良好口碑。在物業(yè)管理中，由于涉及的信息量非常大，包括業(yè)主信息、員工信息、樓宇信息以及工作值班信息等，而傳統(tǒng)物業(yè)管理中的信息記錄多采取紙質(zhì)文件，帶來諸多重復(fù)建設(shè)工作，降低了工作效率，同時(shí)無法保證數(shù)據(jù)的可靠性。信息化管理，則可有效避免這些問題，通過信息系統(tǒng)采集數(shù)據(jù)，可以重復(fù)利用，提高應(yīng)用效率。
（二）提高物業(yè)管理企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力
首先，信息化管理給物業(yè)管理者提供了更科學(xué)、更恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理模式，以客觀、公正的手段促進(jìn)企業(yè)及員工管理意識(shí)與管理行為的增強(qiáng)，進(jìn)而促進(jìn)員工團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)的提高，促進(jìn)企業(yè)依照制定的管理模式運(yùn)行。其次，信息化建設(shè)利于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，縮短雙方距離，便于物業(yè)管理企業(yè)更好地把握市場(chǎng)，提高工作效率與工作質(zhì)量。再次，物業(yè)管理信息化還可快速建立員工績(jī)效考核方法，提高員工服務(wù)的能動(dòng)性與積極性，加上科學(xué)的決策與管理，可實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)與各部門、各員工間的有效協(xié)調(diào)與融合，最終提升企業(yè)應(yīng)變能力與整體競(jìng)爭(zhēng)力。
二、實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息化的總體要求
作為可以科學(xué)反映物業(yè)管理個(gè)性化的信息系統(tǒng)軟件，首先應(yīng)確保良好網(wǎng)絡(luò)、程序語言、數(shù)據(jù)庫及兼容操作平臺(tái)等條件，這也是物業(yè)管理公司成功步入管理信息化的第一步。同時(shí)涉及的具體問題，如信息系統(tǒng)的具體功能模塊數(shù)量、輸出報(bào)表的最終形式等問題也不容忽視。但是管理系統(tǒng)中的下屬模塊軟件等問題的確定應(yīng)該在下一階段才具體確定，這是由于物業(yè)信息管理系統(tǒng)必須經(jīng)過前期開發(fā)涉及、中期調(diào)整改進(jìn)、后期使用維護(hù)等一系列過程，方可完善，是一個(gè)不斷推進(jìn)、相互作用的互動(dòng)過程。因此，不能苛求物業(yè)管理系統(tǒng)在策劃建設(shè)初期就得以完善。另外，在策劃、選購(gòu)軟件以及中期洽商改進(jìn)過程中，還應(yīng)充分考慮信息軟件的適宜性、擴(kuò)展性與兼容性，并確保軟件內(nèi)容與物業(yè)公司的整體工作安排一致，以及后期使用的操作便捷性與維護(hù)簡(jiǎn)單化，以實(shí)現(xiàn)資源共享、無紙化辦公、固化管理過程、規(guī)范化流程管理等目標(biāo)，為用戶提供高效服務(wù)。通過信息化建設(shè)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，給物業(yè)項(xiàng)目提供了更大的升值和利潤(rùn)空間。
三、信息化在物業(yè)管理服務(wù)中的應(yīng)用
（一）提供客戶服務(wù)
通過工作流的驅(qū)動(dòng)方式，更好地為客戶服務(wù)。加強(qiáng)工程配套以及相關(guān)部門間的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)客戶服務(wù)功能流程化。通過信息化的應(yīng)用，可有效提高物業(yè)工作效率及客戶滿意度。另外，通過數(shù)字化管理、呼叫中心以及短信平臺(tái)等方式，加強(qiáng)物業(yè)與客戶之間的互動(dòng)和交流，提高服務(wù)質(zhì)量。
（二）加強(qiáng)設(shè)備管理
設(shè)備管理既可記錄物業(yè)中心每個(gè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、基本屬性、檢測(cè)參數(shù)以及配件附件情況等信息，也可用于編制設(shè)備檢測(cè)計(jì)劃與保養(yǎng)計(jì)劃，再通過有效執(zhí)行計(jì)劃，確保各項(xiàng)設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，降低維修成本，提高設(shè)備的使用效率。
（三）實(shí)現(xiàn)收費(fèi)管理
收費(fèi)管理系統(tǒng)可同時(shí)支持多種類型物業(yè)的管理，支持各種收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)，支持各種儀表，支持總表分?jǐn)傆?jì)算、公攤表、現(xiàn)金收款、預(yù)收款、銀行托收繳款等多項(xiàng)內(nèi)容，并可代替核算物業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全面經(jīng)濟(jì)化。
（四）便于集中采購(gòu)與管理
Abstract: The oil field estate management leaves the womb in the oil field corporate reform, undergoes several year development, the community services moves toward the multiplication, the socialization gradually, the management system to realize the corporate system gradually, but, the estate management work affected area broad, the current management work load is big, if uses the informationization management, the promotion resources' sharing use factor, raises the estate management efficiency, has become the property unit to seek the recent development, urgent needs to solve most important question.
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理信息化
key words: Estate management informationization
一、物業(yè)管理信息化建設(shè)的必要性
(一) 物業(yè)與小區(qū)居民尷尬的現(xiàn)狀
隨著社會(huì)的發(fā)展,人們物質(zhì)水平的提高,維權(quán)意識(shí)增強(qiáng),越來越多的社區(qū)居民也紛紛意識(shí)到物業(yè)管理的重要性:位置再好,房子再好,沒有好的物業(yè)單位來管理,還是無法享受高品質(zhì)的生活。但在現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理單位與社區(qū)居民之間卻存在著很大的矛盾,各種糾紛也常常見諸于報(bào)端。
造成這種局面的原因有很多,我認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn):首先是很多社區(qū)居民不了解物業(yè)管理,由于油田物業(yè)管理專業(yè)化時(shí)間并不很長(zhǎng),居民對(duì)物業(yè)單位也不是完全了解,尤其物業(yè)管理的很多工作比較隱蔽,比如鍋爐房和供水、夜間巡邏等;其次小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛、小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛等是其中比較常見的問題,這些問題不及時(shí)解決,也給物業(yè)管理帶來了難度。
(二) 尋找提高物業(yè)管理質(zhì)量的突破口
隨著,物業(yè)管理的市場(chǎng)化、規(guī)?；?、集約化進(jìn)程,使得物業(yè)管理單位的管理結(jié)構(gòu)日益龐大。同時(shí),物業(yè)管理工作涉及面廣、政策性強(qiáng)、技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜、日常管理工作量大,通過傳統(tǒng)人工管理方式,將大大增加管理成本。成本控制、內(nèi)部溝通、管理難度的增加,迫切要求采用網(wǎng)絡(luò)化的信息傳輸機(jī)制,提升資源的共享利用率,提高物業(yè)管理效率。無人化管理、無紙化辦公、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的推出,會(huì)大大簡(jiǎn)化細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的管理手段。
二、物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀
物業(yè)管理信息系統(tǒng)是一種新型的管理系統(tǒng),系統(tǒng)基于工作流、物流、資金流、信息流,對(duì)工作當(dāng)中涉及的人、財(cái)、物進(jìn)行管理。目前建設(shè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)包括兩個(gè)模塊。
一是對(duì)外模塊。建立一個(gè)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫,社區(qū)居民可以通過互聯(lián)網(wǎng)上的訪問登錄口,查詢到和自己相關(guān)的信息,包括具體的水電度數(shù)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。對(duì)于相關(guān)數(shù)據(jù)有疑義的居民,還可以直接在網(wǎng)上向物業(yè)管理單位提出核查。信息的來源,除了網(wǎng)絡(luò),還包括來自電話、上門以及其他工作人員轉(zhuǎn)達(dá)等渠道。
二是對(duì)內(nèi)模塊,該模塊可實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和無紙化辦公室,提高工作效率、環(huán)保而節(jié)約,降低溝通成本。以物業(yè)收費(fèi)部分的信息化管理為例,集抄系統(tǒng)可以把物業(yè)收費(fèi)管理按照收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)定多項(xiàng)內(nèi)容,并設(shè)有水電氣表管理,總表管理、分?jǐn)傇O(shè)置、收/退款、保證金管理、應(yīng)收款管理、財(cái)務(wù)預(yù)算管理等等。每個(gè)項(xiàng)目不光單獨(dú)成立,也可以相互聯(lián)系。如果要查詢某一戶居民的物業(yè)使用情況,通過這么一個(gè)管理系統(tǒng)就可以輕而易舉的搜羅出該居民的所有物業(yè)使用信息,交費(fèi)狀況,比較于原始的手工操作大大節(jié)省了時(shí)間。更重要的是,物業(yè)管理企業(yè)總部機(jī)構(gòu)與下屬分支的各個(gè)管理處處也形成了上報(bào)和控制的信息化管理模式。
三、優(yōu)化物業(yè)管理信息化系統(tǒng)
根據(jù)物業(yè)管理單位的實(shí)際工作需要、業(yè)務(wù)開展范圍和資金支持能力,對(duì)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立形式、工作方式、規(guī)模大小的運(yùn)作也應(yīng)各有不同。不但要考慮物業(yè)管理軟件網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和功能要求,還要注意各系統(tǒng)之間的流程和關(guān)聯(lián)關(guān)系;還要充分考慮信息系統(tǒng)軟件在運(yùn)行環(huán)境的適宜性、兼容性、更新擴(kuò)展性,以及后期使用階段的操作維護(hù)便捷性等因素。
因此首先要明確階段目標(biāo),以模塊化方式逐步完善系統(tǒng)功能,避免貪大求全、投入遞增、完工無期、效益難望的情況發(fā)生;其次,物業(yè)管理系統(tǒng)蘊(yùn)含并反映了企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)作與管理思想,因此需要各業(yè)務(wù)部門的積極參與。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理信息化的意義,投入足夠的人力資源,使各部門積極參與和配合完成系統(tǒng)的分析、開發(fā)和應(yīng)用過程;再次,通過認(rèn)真、系統(tǒng)的培訓(xùn),使員工充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理信息化的重要性和價(jià)值,理解好系統(tǒng)操作模式和相關(guān)流程,正確把握技術(shù)規(guī)程和要領(lǐng),從而使整個(gè)系統(tǒng)資源得到充分的應(yīng)用和發(fā)揮。
物業(yè)管理信息化對(duì)于推動(dòng)物業(yè)管理的工作程序化、決策科學(xué)化、服務(wù)細(xì)節(jié)化意義重大。鑒于物業(yè)管理信息化建設(shè)的復(fù)雜性,實(shí)施過程中要進(jìn)行全面、有效的系統(tǒng)分析,制定好正確的實(shí)施步驟和技術(shù)方法,把最先進(jìn)的信息技術(shù)與企業(yè)管理思想融合在一起,是十分重要的。
四、信息化管理的發(fā)展將助力物業(yè)和業(yè)主走向雙贏
高品質(zhì)的物業(yè)管理,除了自身良好的管理素質(zhì)外,最引人注目的莫過于小區(qū)的信息化管理了。門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)自不用提,小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)也為居民提供了寬闊的交流平臺(tái)。
綜上所述,21世紀(jì)是個(gè)信息的時(shí)代,物業(yè)管理企業(yè)要打造自我品牌,贏得客戶的認(rèn)可,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值,快速、準(zhǔn)確地了解居民需求,高質(zhì)量的完成工作。物業(yè)管理信息化是最直接,最有效的方法,也成為企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力,謀求利潤(rùn)最大化,科學(xué)發(fā)展的好手段。
參考文獻(xiàn):
[1] 周宇:《現(xiàn)代物業(yè)管理》,東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版,2005;
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；信息化建設(shè)；信息化技術(shù)；計(jì)算機(jī)技術(shù)；互聯(lián)網(wǎng)
中圖分類號(hào)：TP393文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-3044(2011)27-6586-02
隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)中涌現(xiàn)越來越多的物業(yè)管理企業(yè)，然而受行業(yè)發(fā)展時(shí)間短的影響，物業(yè)管理企業(yè)的信息化發(fā)展較其他行業(yè)相對(duì)較晚，水平較低，這與服務(wù)對(duì)象對(duì)其高質(zhì)量的管理水平要求形成鮮明反差，因此提高物業(yè)管理服務(wù)水平與質(zhì)量是當(dāng)前擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的一道必修課題。
1 信息化在物業(yè)管理企業(yè)的作用
在信息化、互聯(lián)網(wǎng)大發(fā)展的今天，各行各業(yè)企業(yè)的生存與發(fā)展都離不開信息化建設(shè)。隨著市場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)的不斷增加，物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)必將愈演愈烈，物業(yè)管理企業(yè)只有適應(yīng)新的發(fā)展形式，加快企業(yè)信息化建設(shè)，將各項(xiàng)先進(jìn)的信息代技術(shù)，如計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等應(yīng)用到物業(yè)管理中去，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)流程重組與優(yōu)化，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程進(jìn)行有效地監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)內(nèi)外部信息的共享和有效利用；提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平、降低物業(yè)管理成本、增加經(jīng)濟(jì)效益和增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，以突破物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的管理“瓶頸”。
第一，提升了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。在物業(yè)管理行業(yè)，信息技術(shù)的使用已經(jīng)能夠使企業(yè)改變內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)，主要體現(xiàn)在企業(yè)用信息技術(shù)降低成本結(jié)構(gòu)，獲得了成本優(yōu)勢(shì)；又提高了企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得了服務(wù)差別優(yōu)勢(shì)。
第二，提高了企業(yè)服務(wù)水平。隨著新《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，物業(yè)企業(yè)面臨從未有過的全新挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)做的主要的事情就是為客戶提供全方位的服務(wù)。今天，物業(yè)管理企業(yè)為客戶的服務(wù)已不是單純的物業(yè)服務(wù)范疇，它還包括為客戶提供完美服務(wù)。因此為了適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部深化改革都在緊張進(jìn)行，信息化系統(tǒng)可以驅(qū)動(dòng)并加速物業(yè)企業(yè)內(nèi)部改革進(jìn)程，提供系統(tǒng)平臺(tái)幫助物業(yè)企業(yè)打造一站式服務(wù)平臺(tái)，大幅度提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度，加快物業(yè)企業(yè)從傳統(tǒng)的被動(dòng)式服務(wù)轉(zhuǎn)向主動(dòng)式服務(wù)。
第三，基于管理層面，幫助企業(yè)做到集中管控，及時(shí)有效地了解、管理及監(jiān)控跨區(qū)域公司的日常工作情況、人員配置情況和財(cái)務(wù)收支情況，有效解決空間差異問題上所帶來時(shí)間瓶頸，管理層可以在第一時(shí)間準(zhǔn)確地掌握各個(gè)區(qū)域（部門）的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，各個(gè)區(qū)域（部門）也可以在第一時(shí)間向總部匯報(bào)工作。實(shí)現(xiàn)了流程驅(qū)動(dòng)，有效提高物業(yè)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)區(qū)域、各個(gè)部門及各個(gè)崗位的執(zhí)行力，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理和行政辦公管理的規(guī)范化管理、流程化管理，讓各個(gè)崗位上的人員，都能依靠計(jì)算機(jī)輔助管理手段成為物業(yè)企業(yè)這個(gè)大齒輪組內(nèi)的小齒輪，讓大家，都能按照公司制定的業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程去有效的工作，從而提高行政辦公效率、提高業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)核算的準(zhǔn)確性、快速形成決策層、管理層所需要的關(guān)鍵業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，輔助領(lǐng)導(dǎo)決策。
第四，品牌建設(shè)。物業(yè)企業(yè)的品牌建設(shè)是依靠企業(yè)內(nèi)部長(zhǎng)期日積月累的勞動(dòng)結(jié)晶，信息化系統(tǒng)可以在日常工作中有效地積累知識(shí)，并使各個(gè)相關(guān)崗位人員自身提高學(xué)習(xí)能力，為企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張時(shí)提供管理模式及能力的復(fù)制，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)在行業(yè)中的營(yíng)銷能力、競(jìng)爭(zhēng)力及思考力，從而在物業(yè)行業(yè)中擴(kuò)大影響力和領(lǐng)導(dǎo)力，樹立自身品牌。
第五，效益為先。從微觀上講信息化為物業(yè)企業(yè)帶來最直接的效益就是人力成本、物料成本、設(shè)備維護(hù)成本的大幅度下降；從宏觀上講信息化使得物業(yè)企業(yè)的管理更加標(biāo)準(zhǔn)化，減少因人而議的情況，有效加強(qiáng)法制管理，削弱人制管理帶來的問題，提高整個(gè)物業(yè)企業(yè)的執(zhí)行力，增強(qiáng)企業(yè)的生命力。
2 信息化建設(shè)的實(shí)施步驟
信息化建設(shè)必須有針對(duì)性，通過需求分析制定出具有行業(yè)特性、集聚先進(jìn)的信息化手段與技術(shù)且切合本企業(yè)實(shí)際的信息化建設(shè)總體規(guī)劃，并按照這個(gè)規(guī)劃一步步地實(shí)施，只有這樣才能最終通過信息化手段幫助企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力。
第一，實(shí)施信息化首先要建立健全物業(yè)管理企業(yè)信息化的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)管理企業(yè)信息化過程中，企業(yè)普遍感覺到缺少像其他行業(yè)具有應(yīng)用面較廣的信息化管理平臺(tái)，存在著服務(wù)體系不完備，不能包括現(xiàn)有的服務(wù)內(nèi)容，信息化標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成信息資源共享程度低，軟件網(wǎng)絡(luò)開發(fā)和信息服務(wù)明顯滯后，信息安全體系缺乏保障等弊病，信息化建設(shè)還不能適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展水平的要求。這樣，如何建立健全規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)信息化標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)信息化建設(shè)的首要任務(wù)。
第二，大力培養(yǎng)物業(yè)管理信息化人才。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)信息化，不僅需要領(lǐng)導(dǎo)的支持，有政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)作為保障，擁有既懂物業(yè)管理又懂信息技術(shù)的人才是企業(yè)信息化的關(guān)鍵，是企業(yè)大力推行信息化的基礎(chǔ)。如果沒有物業(yè)管理信息化人才作為支撐，僅僅先進(jìn)的設(shè)備和理念是不能實(shí)施成功的物業(yè)管理信息化改革的。
第三，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)高層管理人員對(duì)企業(yè)信息化的重視。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)人力密集型企業(yè)，高層管理人員易將精力放在節(jié)約人力成本，減少支出上，認(rèn)為企業(yè)信息化對(duì)企業(yè)發(fā)展不能起到很大的推動(dòng)作用。只有高層管理人員認(rèn)識(shí)到信息化的重要性，給予人力、物力和財(cái)力的支持，才能成功的將信息化運(yùn)用到企業(yè)的各個(gè)層面中，發(fā)揮其作用，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。
第四，也是最為具體的一步，基于各個(gè)部門，制定企業(yè)信息化管理流程。比如先實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收費(fèi)的計(jì)算機(jī)化。在物業(yè)企業(yè)日常的財(cái)務(wù)收費(fèi)工作上，計(jì)算費(fèi)用、手工開票收費(fèi)、收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、欠費(fèi)催交等工作量較大，而且容易出錯(cuò)。而通過計(jì)算機(jī)管理，則可以實(shí)現(xiàn)計(jì)算費(fèi)用簡(jiǎn)單快捷、直接打單收費(fèi)、日常須用的收費(fèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表自動(dòng)生成、欠費(fèi)資料一目了然，可以減輕財(cái)務(wù)人員較大的工作負(fù)荷。再實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收費(fèi)的真正信息化。隨著物業(yè)企業(yè)管理的規(guī)模越來越大，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)收費(fèi)逐步要求能保證清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)、可控，用手工操作和簡(jiǎn)單的計(jì)算機(jī)管理已經(jīng)達(dá)不到管理需求了，主要表現(xiàn)在既要解決計(jì)算費(fèi)用、打單收費(fèi)、收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、欠費(fèi)催交等煩重的工作問題，又要解決物業(yè)企業(yè)在業(yè)績(jī)考評(píng)、總部監(jiān)控等環(huán)節(jié)上管理需求，在銀行托收、欠款統(tǒng)計(jì)、催交、應(yīng)收實(shí)收的對(duì)比分析、收費(fèi)率的綜合統(tǒng)計(jì)分析等方面均要求全面信息化。最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各方面工作的基本信息化。物業(yè)企業(yè)隨著財(cái)務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)信息化管理后，勢(shì)必要求在各項(xiàng)專業(yè)管理工作上達(dá)到信息化管理的標(biāo)準(zhǔn)。
3 信息化建設(shè)中應(yīng)注意的問題
第一，物業(yè)企業(yè)要先弄清楚企業(yè)信息化的定位及目標(biāo)，要與企業(yè)現(xiàn)階段及未來發(fā)展方向相結(jié)合，把握好要點(diǎn)及主要思路，明確未來企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)需求的詳細(xì)分析找出適合企業(yè)自身實(shí)際情況的IT解決方案，整合IT解決方案進(jìn)行關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程整合，打造適合企業(yè)的管控模式，不能盲目脫離企業(yè)實(shí)際情況，最終導(dǎo)致信息化效果不理想等問題的出現(xiàn)。
第二，物業(yè)企業(yè)要認(rèn)清并走出傳統(tǒng)ERP管理系統(tǒng)的誤區(qū)，隨著科技的不斷進(jìn)步，物業(yè)企業(yè)所管轄的項(xiàng)目從樓宇數(shù)控到節(jié)能設(shè)備等智能化程度越來越高，物業(yè)企業(yè)所需要的信息化解決方案不在局限于以往大型企業(yè)中所用到的ERP管理系統(tǒng)，而應(yīng)根據(jù)集團(tuán)型物業(yè)企業(yè)下屬不同項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特點(diǎn)有機(jī)地整合起ERP系統(tǒng)、OA系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、HR系統(tǒng)、樓宇數(shù)控系統(tǒng)、PDA無線系統(tǒng)、短信系統(tǒng)、門戶網(wǎng)站及數(shù)字化社區(qū)。從而真正達(dá)到物業(yè)企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的真正有效管控。
第三，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部各部門與各崗位的協(xié)作關(guān)系，管理層要對(duì)信息化項(xiàng)目足夠重視給予支持并幫助推進(jìn)；對(duì)系統(tǒng)功能優(yōu)先級(jí)的把控；對(duì)各部門工作配合程度的敦促與檢查。業(yè)務(wù)部門要完善管理制度的配套建設(shè)；優(yōu)化本部門的需求理解；完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的梳理與準(zhǔn)備。IT部門要學(xué)習(xí)其它企業(yè)信息化建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)；建立相關(guān)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)來為信息化系統(tǒng)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保駕護(hù)航；重視對(duì)軟件系統(tǒng)的學(xué)習(xí)及相關(guān)培訓(xùn)。
4 先進(jìn)的信息化技術(shù)與手段的應(yīng)用
4.1 “一卡通”技術(shù)的應(yīng)用
一卡通系統(tǒng)可以使用非接觸式射頻卡技術(shù)，此卡操作與使用方便，快捷，而且清潔、衛(wèi)生。一卡通系統(tǒng)可以應(yīng)用在身份識(shí)別與門禁管理、考勤管理、停車場(chǎng)管理、收費(fèi)管理及電子巡更管理、信息查詢等方面。
1）身份識(shí)別與門禁管理：對(duì)樓宇或是小區(qū)內(nèi)需要控制的各類出入口，比如樓宇或小區(qū)大門、每棟樓單元大門、停車場(chǎng)出入口等，通過刷卡來實(shí)現(xiàn)持卡人身份的合法性判定，以實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)入或禁入功能。
2）考勤管理：對(duì)企業(yè)工作人員上、下班考勤和出入，方便管理人員統(tǒng)計(jì)，考核各部門出勤率，有效地管理、掌握人員出入和出勤情況。產(chǎn)生的電子考勤可以與工資系統(tǒng)對(duì)接，完成員工月度工資的自動(dòng)生產(chǎn)。
3）收費(fèi)管理：對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的有償服務(wù)、消費(fèi)服務(wù)（比如停車費(fèi)、物業(yè)企業(yè)在小區(qū)開設(shè)超市、娛樂場(chǎng)所等）和定期定量或定期計(jì)量收費(fèi)（物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等），均可以通過在樓宇或小區(qū)指定位置設(shè)置的刷卡終端設(shè)備通過業(yè)主自助方式實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳。此種方式打破了時(shí)間限制，同時(shí)免去了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)人員，節(jié)約了人力資源，也極大的方便了業(yè)主的自由、方便、快捷的交納各項(xiàng)費(fèi)用。
業(yè)主所持“一卡通”卡充值有兩個(gè)渠道：1）可以通過銀行賬戶與電子錢包一機(jī)互通。通過銀行安裝在便民位置的設(shè)備終端可以設(shè)置自助圈存、自動(dòng)圈存、定值圈存等方式實(shí)現(xiàn)持卡人銀行卡與企業(yè)卡實(shí)時(shí)自助、自動(dòng)轉(zhuǎn)賬功能。2）業(yè)主到指定“一卡通”服務(wù)中心進(jìn)行現(xiàn)金充值。
4）電子巡更管理：通過在指定崗位、指定巡邏點(diǎn)安裝刷卡設(shè)備實(shí)現(xiàn)保安、巡邏人員的簽到管理，增強(qiáng)保安防范措施和監(jiān)督管理機(jī)制。
4.2 互聯(lián)網(wǎng)和短信通信技術(shù)的應(yīng)用
1）互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。如今互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)走進(jìn)尋常百姓家庭，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)開通企業(yè)服務(wù)網(wǎng)站或是在線服務(wù)信息服務(wù)（QQ、MSN、電子郵箱等），充分利用互聯(lián)網(wǎng)資源和技術(shù)宣傳企業(yè)服務(wù)理念、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)措施；征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議；在線解答業(yè)主疑問；在線接受業(yè)主物業(yè)服務(wù)申請(qǐng)等。信息服務(wù)平臺(tái)的功能主要體現(xiàn)在：業(yè)主通過呼叫中心、把需要服務(wù)內(nèi)容的信息傳遞給相關(guān)專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍及部門；居民通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)查詢服務(wù)信息、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)填寫各類需要的服務(wù)表單等等事項(xiàng)；小區(qū)管理處通過客戶服務(wù)中心把關(guān)于事件的情況反饋給平臺(tái)，以便客戶服務(wù)中心進(jìn)行回訪和服務(wù)信息的集中管理；政府相關(guān)部門可以通過信息中心向各小區(qū)及相關(guān)物業(yè)管理公司傳輸文件，便于對(duì)小區(qū)、行業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理。
2）短信功能的應(yīng)用。為了更一部為業(yè)主提供貼心、便捷的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以同通信公司聯(lián)合開通手機(jī)短信通知業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向通信公司租賃一條寬帶、安裝一臺(tái)短信服務(wù)器即可實(shí)現(xiàn)短信群發(fā)功能。以此實(shí)現(xiàn)及時(shí)向業(yè)主節(jié)日問候、管理信息、業(yè)主交費(fèi)信息、服務(wù)信息等。
4.3 物業(yè)管理軟件及其它專業(yè)性軟件的應(yīng)用
1）物業(yè)管理專用軟件。目前市場(chǎng)上成熟的物業(yè)管理軟件比較多，物業(yè)公司使用一套物業(yè)管理系統(tǒng)來規(guī)范管理公司的各種事務(wù), 如物業(yè)資料管理、收費(fèi)管理、服務(wù)管理、人事管理、安保管理、倉(cāng)庫管理、設(shè)備管理、商務(wù)管理、停車管理、文件管理、保潔綠化管理和系統(tǒng)維護(hù)等, 由人和計(jì)算機(jī)等組成的能進(jìn)行信息收集、傳輸、加工、保存和使用的系統(tǒng), 物業(yè)管理軟件的使用是物業(yè)管理步入現(xiàn)代化的標(biāo)志。
2）其它專業(yè)性軟件。在公司內(nèi)部，可以使用OA辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、物資管理系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等，使企業(yè)具有規(guī)范、合理的管理方法與模式，從而真正達(dá)到管理上對(duì)人、財(cái)、物三者的真正有效管控。
一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)信息化建設(shè)的重要性，并且切實(shí)應(yīng)用信息化的管理理念、信息化的先進(jìn)技術(shù)與設(shè)備、設(shè)施全面實(shí)施企業(yè)信息化，才能不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展；才能為業(yè)主提供全方位、更快捷、更便利、更高水平的服務(wù)；才能樹立起一個(gè)被社會(huì)接受，被業(yè)主歡迎的物業(yè)服務(wù)品牌。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；智能手機(jī)；NFC
在倡導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)思維的今天，物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和移動(dòng)化技術(shù)等諸多科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域的創(chuàng)新日新月異。物業(yè)管理行業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如何利用自身“既服務(wù)于人，又管理著物”的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)真正的線上與線下的結(jié)合，將所有的服務(wù)對(duì)象都聯(lián)系起來，為自身迎來新的發(fā)展，成了當(dāng)下的行業(yè)內(nèi)熱門話題。
1NFC技術(shù)概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母簡(jiǎn)寫，又稱近距離無線通信、近場(chǎng)通信。NFC由RFID（免接觸式射頻識(shí)別）技術(shù)發(fā)展和改進(jìn)而來，是Philips、Nokia和Sony聯(lián)合主推的一種短距離無線通信技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。使用該技術(shù)的電子設(shè)備可以在10cm范圍內(nèi)進(jìn)行非接觸P2P（點(diǎn)對(duì)點(diǎn)）數(shù)據(jù)傳輸。NFC終端有三種工作模式：主動(dòng)模式（讀卡器），被動(dòng)模式（卡）和雙向模式。市場(chǎng)研究顯示，2014年57%的2000元以上Android手機(jī)中具備NFC功能，3000元以上的機(jī)型中NFC的搭載率達(dá)到76%。蘋果iPhone6系列也配備了NFC芯片。未來，除了手機(jī)和平板電腦，手表、耳機(jī)、數(shù)字電視機(jī)甚至汽車中都會(huì)加入NFC功能，NFC將進(jìn)一步加速物聯(lián)網(wǎng)的形成。如果設(shè)備搭配有NFC芯片，當(dāng)其他兼容設(shè)備或NFC標(biāo)簽進(jìn)入其工作范圍內(nèi)后，經(jīng)過允許就能快速完成信息交換。由于作用距離短，響應(yīng)時(shí)間快，使用NFC進(jìn)行通信更加私密，簡(jiǎn)單，快捷。使用NFC技術(shù)還可以實(shí)現(xiàn)在單一設(shè)備上組合所有身份識(shí)別的應(yīng)用，省去了多組密碼記憶的麻煩，同時(shí)也能保證數(shù)據(jù)安全。NFC通信設(shè)定程序簡(jiǎn)單，可用于簡(jiǎn)化藍(lán)牙、Wi-Fi鏈接，可在多種電子設(shè)備實(shí)現(xiàn)輕松自如，安全迅速的通信連接。
2NFC智能門禁系統(tǒng)
門禁系統(tǒng)是物業(yè)管理中最普遍的應(yīng)用，目前國(guó)內(nèi)大部分門禁系統(tǒng)采用的是基于非接觸式讀卡器功能的IC卡一卡通門禁系統(tǒng)，用戶需要隨身攜帶非接觸式IC卡進(jìn)行開門?，F(xiàn)代人生活，手機(jī)是不離開手的，搭載了NFC技術(shù)的智能手機(jī)，可以實(shí)現(xiàn)將所有卡片“裝”到一部手機(jī)里的功能，很好的解決了人們攜帶各式各樣的門禁卡的不便?；谝苿?dòng)互聯(lián)技術(shù)的NFC智能門禁系統(tǒng)，更可以實(shí)現(xiàn)對(duì)門禁卡的遠(yuǎn)程授權(quán)，對(duì)門鎖的遠(yuǎn)程授權(quán)，極大的方便了物業(yè)管理工作。用戶將門禁卡應(yīng)用下載到有NFC功能的手機(jī)上即可完成空中開卡。物業(yè)管理人員利用門禁后臺(tái)管理系統(tǒng)與用戶手機(jī)的客戶端交互，完成門禁卡權(quán)限的下發(fā)、變更、注銷等工作。在NFC卡控制模式下，用戶只需將手機(jī)放在門禁控制器周圍就能用NFC手機(jī)開啟門禁。NFC智能門禁系統(tǒng)更解決了傳統(tǒng)IC卡門禁，人卡分離、IC卡不認(rèn)人的管理、無法做到精確的身份確認(rèn)的缺陷。同時(shí)NFC智能門禁系統(tǒng)可以很好的追蹤進(jìn)出人員信息。門禁后臺(tái)管理系統(tǒng)就能將這一授權(quán)記錄下來，很好的記錄往來人員的信息，物業(yè)管理企業(yè)的安防管理就可以極大的提高管理效率，降低運(yùn)行成本。
3NFC智能巡更巡檢系統(tǒng)
在物業(yè)管理過程中，巡更工作起著舉足輕重的作用，大多數(shù)巡更系統(tǒng)要求保安人員按照預(yù)先設(shè)定的路線順序?qū)Ω鱾€(gè)巡更點(diǎn)進(jìn)行巡視。近幾年，生物識(shí)別、遠(yuǎn)距離監(jiān)控、射頻等技術(shù)在新的電子巡更設(shè)備中有所應(yīng)用，但對(duì)小型物業(yè)企業(yè)來說，其價(jià)格相對(duì)高昂。采用NXP原裝進(jìn)口NTAG216芯片的NFC標(biāo)簽，可儲(chǔ)存888字節(jié)的信息。該類標(biāo)簽價(jià)格便宜（在各類電商網(wǎng)站具有銷售，小于10元每張）、兼容性好，能被大多數(shù)NFC手機(jī)讀取。將每張NFC標(biāo)簽卡做ID定點(diǎn)巡檢的唯一標(biāo)識(shí)，將定點(diǎn)巡檢基本信息寫入標(biāo)簽，并將其安裝在相應(yīng)的巡更地點(diǎn)。當(dāng)物業(yè)巡更人員到達(dá)巡更點(diǎn)時(shí)，通過智能手機(jī)的NFC讀取功能，觸碰定點(diǎn)巡查的NFC標(biāo)簽，巡更信息便被采集。同時(shí)通過移動(dòng)通信技術(shù)將巡更信息，以及手機(jī)定位信息實(shí)時(shí)上傳至后臺(tái)管理系統(tǒng)。后臺(tái)管理人員就可以對(duì)比兩者之間的關(guān)聯(lián)確定保安人員是否按時(shí)到崗巡查。如果有異常，巡更人員也可選擇拍照上傳。管理人員通過后臺(tái)對(duì)巡更信息進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和管理。NFC智能巡更巡檢系統(tǒng)很好的解決了傳統(tǒng)巡更系統(tǒng)施工困難、布線復(fù)雜，信息不及時(shí)、監(jiān)管不完善等問題。對(duì)中小型物業(yè)企業(yè)，能夠利用現(xiàn)有技術(shù)實(shí)現(xiàn)電子巡更技術(shù)便捷性與實(shí)時(shí)性的統(tǒng)一，提高巡更工作效率。
4NFC技術(shù)其他應(yīng)用
將一張不足三厘米大小的NFC標(biāo)簽內(nèi)置在海報(bào)上，這種海報(bào)稱為智能海報(bào)。業(yè)主只需將智能手機(jī)與智能海報(bào)近距離接觸一下，就可以從自己的手機(jī)中看到內(nèi)容豐富的廣告———大量文字、圖片、音頻、視頻等。在小區(qū)中增設(shè)這種智能廣告牌，用戶在主動(dòng)接觸的情況下對(duì)一些互動(dòng)環(huán)節(jié)會(huì)給予一定的配合，可以提高受眾的卷入程度。該種方法可以方便物業(yè)管理企業(yè)收集有價(jià)值的數(shù)據(jù)信息，增加與業(yè)主之間的聯(lián)系，更好的為業(yè)主服務(wù)。NFC在非接觸支付領(lǐng)域早有應(yīng)用，對(duì)于物業(yè)企業(yè)，利用NFC技術(shù)可以有機(jī)的將銀行的服務(wù)和業(yè)務(wù)與非接觸卡物業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)合起來。該應(yīng)用可以用于物業(yè)繳費(fèi)結(jié)算、查詢，消費(fèi)結(jié)算、查詢，優(yōu)惠券的領(lǐng)取等，既方便了業(yè)主，又解放了物業(yè)管理中繁瑣的收費(fèi)工作。
5總結(jié)與展望
目前NFC技術(shù)趨于成熟，且其在智能手機(jī)上的應(yīng)用日益廣泛。本文對(duì)NFC技術(shù)在新時(shí)期物業(yè)管理中的應(yīng)用進(jìn)行分析和介紹，在物業(yè)管理工作中進(jìn)一步推廣基于NFC的智能應(yīng)用，具有廣泛的應(yīng)用前景。這也必將成為“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下物業(yè)管理企業(yè)提升管理水平。服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然選擇。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識(shí)規(guī)模效益
中國(guó)石化集團(tuán)公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔(dān)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂活動(dòng)設(shè)施等超過4萬個(gè)，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8萬人。
1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)。為了適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團(tuán)對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)公司剝離出來，改制成中國(guó)石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營(yíng)和社會(huì)服務(wù)四部分。在過渡期，對(duì)存續(xù)企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼的經(jīng)營(yíng)管理政策。社會(huì)服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì)。國(guó)家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì)的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對(duì)策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實(shí)踐
伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì)部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有內(nèi)容摘要：本文認(rèn)為工礦企業(yè)的物業(yè)管理要有自己的的發(fā)展模式。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)石化行業(yè)的物業(yè)管理來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)。
關(guān)鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識(shí)規(guī)模效益
中國(guó)石化集團(tuán)公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔(dān)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂活動(dòng)設(shè)施等超過4萬個(gè)，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8萬人。
1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)。為了適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團(tuán)對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)公司剝離出來，改制成中國(guó)石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營(yíng)和社會(huì)服務(wù)四部分。在過渡期，對(duì)存續(xù)企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼的經(jīng)營(yíng)管理政策。社會(huì)服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì)。國(guó)家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì)的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對(duì)策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實(shí)踐
伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì)部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有本思路
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國(guó)具有強(qiáng)大的生命力。在獨(dú)立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、呼映職工群眾對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進(jìn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個(gè)代表”要求的政治高度認(rèn)識(shí)和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂業(yè)的良好氛圍結(jié)合起來，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的健康軌道發(fā)展。
根據(jù)獨(dú)立工礦企業(yè)的特點(diǎn)、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從獨(dú)立工礦企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)、分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營(yíng)管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來源以單位支付為主向居戶支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)分三步走，第一步，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)相分離，成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理隊(duì)伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運(yùn)作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二步，實(shí)行模擬企業(yè)法人運(yùn)作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算，經(jīng)費(fèi)來源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主、個(gè)人繳納為輔，實(shí)行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、模擬法人經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化運(yùn)作。第三步，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費(fèi)用暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個(gè)人工資總額，由個(gè)人支付物業(yè)管理費(fèi)用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)比較發(fā)育，服務(wù)價(jià)格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得合理的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。
三、獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討
石化集團(tuán)大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預(yù)計(jì)還需要經(jīng)過較長(zhǎng)的服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)育過程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中，筆者認(rèn)為，獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)采取以下的發(fā)展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作是許多開發(fā)商采取的成功做法。通
2．走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營(yíng)”之路，廣開財(cái)源。服務(wù)市場(chǎng)不發(fā)育、物業(yè)管理收入來源不足是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，必須實(shí)行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司開展多元經(jīng)營(yíng)有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務(wù)業(yè)大有可為。獨(dú)立工礦區(qū)因遠(yuǎn)離城市，許多社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目無法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)組織開展各種形式的家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務(wù)方式社會(huì)化。在實(shí)行物業(yè)管理的初級(jí)階段，物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)的技術(shù)含量越來越高。尤其是信息化已經(jīng)開始滲透到各個(gè)領(lǐng)域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務(wù)質(zhì)量要求越來越高、社會(huì)分工越來越細(xì)的形勢(shì)下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術(shù)提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務(wù)方式，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下就難以生存。因此，用信息技術(shù)提升傳統(tǒng)管理手段，走社會(huì)化服務(wù)、精干高效管理之路，是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。
4．走規(guī)?；l(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨(dú)立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對(duì)偏小，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往按居住區(qū)設(shè)置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)，通過兼并、重組，走向集約化、規(guī)?；俏飿I(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗(yàn)充分證明了這一點(diǎn)。因此，獨(dú)立工礦企業(yè)必須適應(yīng)規(guī)?；l(fā)展的要求，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有計(jì)劃的進(jìn)行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。
5．加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過去從生產(chǎn)一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識(shí)結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)已不能滿足新形勢(shì)要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會(huì)化、信息化的發(fā)展趨勢(shì)，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。
新世紀(jì)里，市場(chǎng)意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進(jìn)市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)?？偠灾?，物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)做好充分的準(zhǔn)備，才能在競(jìng)爭(zhēng)中，贏得市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)。
參考文獻(xiàn)：
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為了滿足人們對(duì)住宅小區(qū)的需求，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也逐漸運(yùn)用到住宅小區(qū)中來?；谖锫?lián)網(wǎng)的住宅小區(qū)管理系統(tǒng)在確保小區(qū)安全的前提下，為業(yè)主提供各種各樣的增值服務(wù)。如住戶、物業(yè)管理員可通過廣域網(wǎng)Internet、局域網(wǎng)LAN對(duì)小區(qū)的對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、識(shí)別系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等進(jìn)行遠(yuǎn)程管理和控制。最大限度地滿足業(yè)主們的需求，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)的智能化管理。
小區(qū)智能化建設(shè)在我國(guó)雖然起步較晚，但發(fā)展日新月異。1997年，我國(guó)編制了《小康住宅電氣設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)）導(dǎo)則》，導(dǎo)則對(duì)小康住宅提出了以下要求：家庭智能化控制系統(tǒng)、便利的通信系統(tǒng)、全面的信息服務(wù)系統(tǒng)以及安全舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也對(duì)小康住宅的建設(shè)提出了三級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：理想目標(biāo)、普及目標(biāo)和最低目標(biāo)。1999年，我國(guó)頒布了《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》，它詳細(xì)規(guī)定了在建設(shè)住宅小區(qū)過程中的目標(biāo)和原則：采用信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行精密設(shè)計(jì)和精心建設(shè)，提高住宅小區(qū)的智能化含量，以適應(yīng)用戶的居住需要。
1物聯(lián)網(wǎng)教學(xué)
基于物聯(lián)網(wǎng)的小區(qū)智能管理系統(tǒng)劃分為物業(yè)管理系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)四個(gè)部分。物業(yè)管理系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行集中管理，它面向小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，包括物業(yè)管理、資料管理等。智能控制系統(tǒng)是一個(gè)集計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)和自動(dòng)控制技術(shù)為一體的監(jiān)控系統(tǒng)，它主要實(shí)現(xiàn)室內(nèi)各種設(shè)備的監(jiān)控。安全防范系統(tǒng)是指在小區(qū)內(nèi)，通過人力防范、技術(shù)防范和物理防范等方式實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主、設(shè)備和住宅的安全防范。通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是住宅小區(qū)提供信息服務(wù)的通道，它包括小區(qū)內(nèi)的局域網(wǎng)和廣域網(wǎng)。建設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的住宅小區(qū)可以為業(yè)主提供一個(gè)高效、舒適、便利、安全的生活環(huán)境。
2工藝技術(shù)路線
2.1物業(yè)管理系統(tǒng)部分
數(shù)據(jù)庫采用SQL Server 2000來構(gòu)建，SQL Server 2000具有強(qiáng)大的關(guān)系數(shù)據(jù)庫創(chuàng)建、開發(fā)、設(shè)計(jì)和管理功能。它可以使數(shù)據(jù)庫的安全性、完整性和維護(hù)變得簡(jiǎn)單、方便。
前臺(tái)采用Visual C++6.0作為開發(fā)工具來開發(fā)，Visual C++是一個(gè)功能強(qiáng)大的可視化軟件開發(fā)工具。Visual C++6.0不僅是一個(gè)C++編譯器，而且是一個(gè)基于Windows操作系統(tǒng)的可視化集成開發(fā)環(huán)境。Visual C++6.0由許多組件組成，包括編輯器、調(diào)試器以及程序向?qū)ppWizard、類向?qū)lass Wizard等開發(fā)工具。這些組件通過一個(gè)名為Developer Studio的組件集成為和諧的開發(fā)環(huán)境。
物業(yè)管理系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與其它系統(tǒng)之間的通信，它與安放系統(tǒng)、智能控制等系統(tǒng)之間都是通過TCP協(xié)議、UDP協(xié)議來通信的。
2.2智能控制系統(tǒng)部分
系統(tǒng)中主控機(jī)和單片機(jī)節(jié)點(diǎn)之間的通信都是使用自定義協(xié)議——快思聰協(xié)議。
電器控制器的硬件設(shè)計(jì)主要包括觸摸屏按鍵、背景燈LED自適應(yīng)調(diào)光模塊、數(shù)據(jù)采集模塊、通信模塊和開關(guān)量輸出模塊。電器控制器的單片機(jī)選用ATmega32，開發(fā)工具使用ICC AVR。
系統(tǒng)中的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)采用總線型主從結(jié)構(gòu)，即主控機(jī)負(fù)責(zé)調(diào)度從機(jī)節(jié)點(diǎn)參與通信，從機(jī)能及時(shí)響應(yīng)主控機(jī)的調(diào)度命令并反饋相關(guān)信息。同時(shí)，主控機(jī)還負(fù)責(zé)通過無線網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行無線通信。根據(jù)實(shí)際的傳輸要求和通用性，采用RS485總線，單片機(jī)和主控機(jī)都通過串行口的方式進(jìn)行通信。每個(gè)節(jié)點(diǎn)都有唯一的ID號(hào)進(jìn)行標(biāo)識(shí)。
2.3安防系統(tǒng)部分
本部分分為周邊報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)。需要探測(cè)器、報(bào)警器、語音設(shè)備、視頻設(shè)備、智能卡設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等。
3創(chuàng)新點(diǎn)及技術(shù)關(guān)鍵
創(chuàng)新點(diǎn)：
（1）基于物聯(lián)網(wǎng)的小區(qū)智能管理系統(tǒng)通過對(duì)小區(qū)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理4個(gè)要素以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，采用優(yōu)化的設(shè)計(jì)，提供一個(gè)成本合理又擁有舒適、便捷、安全的生活空間。
（2）小區(qū)智能管理系統(tǒng)需要適應(yīng)小區(qū)內(nèi)設(shè)備的數(shù)量增加或技術(shù)升級(jí)，故在設(shè)計(jì)的時(shí)候，選擇有發(fā)展?jié)摿蛿U(kuò)展性好的產(chǎn)品，這樣可以充分利用原有投資，減少系統(tǒng)的成本。
（3）在設(shè)計(jì)過程中，利用當(dāng)今先進(jìn)的、成熟的和有發(fā)展前途的計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)和通信技術(shù)，采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，使系統(tǒng)可以適應(yīng)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展。小區(qū)智能管理系統(tǒng)是一個(gè)綜合性和實(shí)用性很強(qiáng)的工程，因此子系統(tǒng)之間做到結(jié)構(gòu)化、標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化和系列化。
技術(shù)關(guān)鍵表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
（1）數(shù)據(jù)庫的安全性設(shè)計(jì)。數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)不僅僅是物業(yè)管理公司的寶貴資料，還涉及到業(yè)主的私人信息。數(shù)據(jù)的泄露、損壞或丟失都可能產(chǎn)生不可預(yù)料的后果，所以根據(jù)登入系統(tǒng)用戶的類型，我們將用戶分為普通用戶、管理員和超級(jí)管理員三種。為預(yù)防數(shù)據(jù)庫意外損壞，系統(tǒng)能夠迅速準(zhǔn)確恢復(fù)數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)，采用完全備份技術(shù)和日志備份技術(shù)。
（2）通訊網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)。采用通用的 RS485總線組成傳輸網(wǎng)絡(luò)，可以依據(jù)要求添加或刪減相應(yīng)的模塊，具有很高的開放性。只要其它廠家的產(chǎn)品也提供RS485標(biāo)準(zhǔn)接口，就可以掛接到本系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行工作，具有很好的兼容性。在通信過程中，RS485要求有接收端和發(fā)送端。接收端可以在需要接收時(shí)打開或一直打開以便隨時(shí)接收網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)。因?yàn)橐粋€(gè)RS485網(wǎng)絡(luò)在同一時(shí)刻只能允許一個(gè)發(fā)送端工作，所以發(fā)送端應(yīng)在需要發(fā)送數(shù)據(jù)時(shí)才打開，在數(shù)據(jù)發(fā)送完后馬上關(guān)閉。通信過程中嚴(yán)格遵守自定義的快思聰協(xié)議。
物聯(lián)網(wǎng)的概念是由美國(guó)麻省理工大學(xué)Auto.ID實(shí)驗(yàn)室在1999年首次提出的。物聯(lián)網(wǎng)是通過信息傳感設(shè)備，按約定的協(xié)議，把任何物體與互聯(lián)網(wǎng)連接起來，進(jìn)行信息交換和通訊，以實(shí)現(xiàn)智能化識(shí)別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理的一種網(wǎng)絡(luò)。它廣泛應(yīng)用于多個(gè)領(lǐng)域，包括智能交通、樓控系統(tǒng)、家庭智能控制系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、工業(yè)監(jiān)測(cè)等。物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是信息產(chǎn)業(yè)繼計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)通信網(wǎng)之后的第四次浪潮，是未來網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展方向。
參考文獻(xiàn)：
