時間：2022-09-24 08:56:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發成本，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 房地產開發 成本 成本控制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
1房地產開發成本構成及影響因素
1.1房地產開發成本構成
房地產開發成本是指房地產開發從投資決策到銷售全過程所花費的費用，包括土地費用、工程建設成本及開發間接費用、管理費用、銷售費用和財務費用。
1.2房地產開發的影響因素
房地產開發除宏觀經濟政策等環境影響因素外，就單個房地產開發項目內部可控因素而言，影響房地產開發企業的成本因素主要是指影響房地產開發企業營運成本的因素。房地產開發的營運成本包括很多方面，房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。
2我國房地產開發成本控制存在的主要問題
2.1房地產開發前期重視不足
首先，由于近十年來我國房地產一直處于賣方市場，房地產行業高收益率使得很多房地產只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產開發企業人員素質普遍不高，以及行業人才高流動率，高水平專業人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設計階段的項目成本管理，從而造成前期成本過高。
2.2建設階段控制機制不嚴密
在招投標過程中，由于行政力量過多干預，地方保護主義嚴重，一些大型基礎設施和國有房地產開發企業投資的，總可以看到有的實力明顯不如其他的投標單位，卻還是能得到一些特別保留的標段；我國目前的招投標市場還不成熟，招投標體系還不完善，招投標過程中的監督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。
2.3企業信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要
合同控制作為成本和資金控制的基礎，在傳統方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進行更詳細更有參考價值的實時動態查詢分析。對后期的數據預測分析基本上依靠簡單預測來完成，可靠性和準確性無法保證。
2.4缺乏規范的成本控制體系
由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策若有若無，成本計劃如同虛設，再加上沒有一套科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。
3房地產開發的成本控制措施
3.1項目決策階段與土地成本控制
房地產開發項目的可行性研究，就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系。除此之外，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。
3.2設計成本控制
設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段。設計對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。設計階段的招標應該是全過程的招標，不僅要重視方案設計的招標，同時對施工圖設計階段的招標也應給予足夠的重視。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。
3.3建設階段成本控制
房地產開發商通過招標方式發包工程，其目的在于鼓勵承包單位進行投標競爭，從中優選出技術能力強、管理水平高、信譽可靠且報價合理的承建單位完成建設工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設備采購管理是項目成本控制的重點和難點，嚴格控制材料價格可以控制工程的成本。
3.4營銷策劃階段成本控制
房地產開發營銷策劃成本控制主要是指房地產開發企業對銷售投資費用的控制，實現房地產開發項目資金的回收目標，達到預期的銷售計劃，確保房地產開發項目投資收益的實現。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應根據商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費構成、消費心理等多方面因素來制訂。
4結論
在房地產開發建設的各個階段，決策階段和設計階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設計的質量，推行設計招標和設計全過程的監理制，利用價值工程優選和優化設計方案。在建設階段要嚴格執行招投標工作，對材料和設備采購環節成本和質量的控制，做好現場變更和竣工結算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。
參考文獻
[1] 金海鵬.房地產開發項目成本控制研究[D].長春：吉林大學，2012.
關鍵詞：房地產、成本、控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規范化。在這種形勢下，房地產開發企業要想獲得穩定的經營利潤，除了必須密切關注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應該努力降低開發成本。同時隨著市場競爭的日趨激烈，房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。
一、房地產開發成本的構成
開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，即房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。
1.土地成為“虛增成本”道具
房地產開發離不開土地，國家對土地實行“招拍掛”的初衷，在于體現市場公平，提高價格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發商虛增成本的道具。
規模較小的項目，某些開發商在招投標過程中可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”，與有可能參與競標的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”，由一家公司以較低的價格競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。 ”
2.建材、“人頭”和規劃都能做“成本文章”
建筑材料是開發商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質量安全的環節上使用價格相對低廉的產品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的2倍多。”一些房產公司工程部門人員私下說。
修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現“成本飆升”的重要環節。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設過程中，開發商有意將大戶型面積進一步加大，將中小戶型面積進一步壓縮。竣工后在測量過程中，通過有“內部關系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發過程中，根據建筑實際情況進行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。
某房開商曾說過，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1/4-1/5，大戶型的利潤空間會更大。
在上報測量的過程中，通過中小戶型擴大大戶型的成本，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發商賺取高額利潤的主要手段。一位地產業內人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。
綜上不難看出房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。
二、決策階段的難題和對策：
1.加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：保持項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資；
2.規劃設計階段的成本控制要點：
研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約55%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為20~30%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。
3.招標階段的成本控制：通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。
4.施工階段的成本控制：加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質量監理。處理好質量與成本的關系。保證工程進度。
5.基礎設施建設費：建設單位應主動為各專業部門提供技術支持，充分發揮規模優勢，統籌協調，降低造價。
6.管理費用：根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。
三、方案設計階段的成本控制
1、重視市場調查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。
2、認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。
3、做好建筑方案的征集選擇
完成設計任務書后，選擇幾家有技術實力的設計單位，或資深、知名設計人進行設計方案競賽，征集建筑設計方案，然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化，評比應側重以下幾方面：（ 1）、設計構思的超前性：目前的市場發展變化速度很快，加上房地產開發項目周期一般較長，對建筑使用功能的設計應考慮適度超前。
（2）、建筑平面布置的合理性：從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關鍵的作用。
（3）、建筑風格的策略：良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優勢，也會對促銷費用的節約起作用。
（4）、做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉入初步設計，此時控制投資主要是做好基礎及結構的選型工作。
（5）、在預定概算限額內做好施工圖設計：對不同設計及材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內作好施工圖設計。
（6）、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加。
四、成本控制的運作機制
1、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權范圍，實施獎罰制度。
2、完善成本預測、成本結算和成本監控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。
3、建立項目成本的后評價制度。
4、堅持技術手段與經濟手段相結合。
5、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的真實性、科學性和可比性。
6、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業應按月結算開發費用，計算開發產品成本。
7、實行成本管理責任制，對成本實行全員管理。發動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制并做到責、權、利結合。把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關職能部門，可采取部門經理負責制。
8、加強成本預測、計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發產品成本。
綜上所述：開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。只有加強房地產成本的開發控制才能維持長久的競爭力即獲取最大利潤。
參考文獻：
關鍵詞: 房地產開發; 成本控制
近年來，房地產開發企業之間的競爭已經進入白熱化階段，開發利潤空間日漸縮小，而宏觀市場環境和政策的變化，又使國有房地產開發企業的生存氛圍發生了很大變化。因此，建立面向市場的房地產開發成本管理體系，是企業立于不敗之地的必然選擇。
1 目前房地產開發項目成本管理存在的問題
1．1 開發成本管理的思維滯后性
長期以來，計劃經濟下重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程，輕決策的觀念和做法，使不少國有房地產開發企業在經營中比較重視開發規模的大小，以規模作為衡量一個開發企業實力和企業領導者政績的主要指標，卻忽視其中能產生效益的規模。還有不少企業土地是通過劃撥或其他非市場途徑取得的，干不干、怎樣干更多是由上級主管部門來決定，成本僅僅是滿足會計報表需要的數字游戲。
1．2 成本管理的過程缺乏科學性
不少國有房地產開發企業的成本往往缺乏經營管理的內涵，忽視了為管理決策的目的。一般開發項目的成本核算只有在項目結利時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程而言，則掩蓋了企業經營管理中的問題。特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本，一個項目完成后，常常沒有人能夠全面的說清楚該項目是賠是賺，賠了多少，賺了多少。
1．3 成本管理體系缺乏全面性
不少開發企業雖然已經意識到了成本管理的重要性，但是仍然把開發項目的成本管理僅當成是單項成本的控制工作，如建安成本、土地成本、規劃設計費、配套設施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，開發成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生。
1．4 成本管理制度缺乏嚴肅性
成本管理制度是企業能否完成全過程成本管理的保障。如何在管理的微觀層次上設計出操作性極強的制度、程序和方法，依然是企業的軟肋所在。不少企業現行成本管理制度的突出問題是：嚴肅性和激勵性不足。房地產開發由于周期較長，涉及成本范圍廣，在成本管理制度執行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。而房地產開發往往以銷售為龍頭，銷售人員或與之有關的人員其收入經常能夠方便地與銷售收入掛鉤，但其它參與成本管理活動人員的業績卻很難與之掛鉤，在一定程度上影響了他們盡職盡責地實施成本控制的積極性。
2設計階段的成本控制
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5% ～2% , 但對工程造價的影響可達75%以上,由此可見, 設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短, 直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計, 可降低工程造價10%。
2．1開展限額設計, 有效控制造價積極推行限額設計, 健全設計經濟責任制
設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額,熟悉建筑材料預算價格, 然后按項目投資估算控制初步設計及概算, 再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此, 各專業在保證功能及技術指標的前提下, 必須制定雙贏策略, 合理分解和使用投資限額, 融施工圖設計和施工圖預算為一體, 把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更, 以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合, 及時提供可靠的工程基礎資料。
當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更, 給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求,必須有效地確定設計限額(造價、三材消耗指標等) , 并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標, 必須分析原因, 用設計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向, 變“畫了算”為“算了
畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較, 優化設計, 降低工程造價。
2．2采用合同措施, 有效控制造價
針對目前設計人迥經濟觀念淡薄, 設計變更隨心所欲。筆者認為應在設計合同經濟條款上, 增加設計變更及修改的費用額度限制條款, 如設計變更費超出施工合同價的某一比例(如5% )時,則扣罰一定比例的設計費(設計質保金) 。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。
3招標投標階段的成本控制
3．1項目招標過程中的成本控制
工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面, 通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商,這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為, 在招標過程中成本控制, 業主方應注意與加強以下幾點:
(1) 招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。
招標前, 應嚴格審查施工單位資質, 必要時進行實地考察,避免“特級企業投標, 一級企業轉包, 二級企業進場”等不正常現象, 這對項目成本控制非常不利。
(2) 做好招標文件的編制工作, 造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料, 對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價, 然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲, 盡量做到“知己知彼”, 以利于日后的造價控制。
(3) 合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標, 作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標, 以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價, 是在保證質量、工期前提下的合理低價。
3．2做好合同的簽定工作
應按合同內容明確協議條款, 對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等, 都應有明確的約定。在簽定的過程中, 對招標文件和設計中不明確、不具體的內容, 通過談判, 爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時, 正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外,應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施, 使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避, 提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險, 是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。
4施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段, 是招投標工作的延伸, 是合同的具體化。加強施工控制, 就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性, 但也會不可避免地發生“三超”現象, 但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補, 如果控制失衡, 會使企業經營虧本。因此,房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。
4．1抓好合同管理, 減少工程索賠
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對日前工程量清單報價, 施工單位往往采取“低價中標, 索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關, 主動監控, 嚴格審核工程變更, 計算各項變更對總投資的影響, 從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更, 減少不必要的工程費用支出, 避免投資失控; 另外, 對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠, 使成本得到有效控制。
從管理模式上著手, 建立建設監理制, 追求項目投資的有效控制按照監理規定和實施細則, 完善職責分工及有關制度, 落實責任, 從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核, 避免投資失控。工程進度款的審核, 對經監理方確定的工程量, 按合同約定的計價依據, 套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。
4．2從技術措施上展開項目投資的有效控制
對主要施工技術方案做好論證的基礎上, 廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等, 想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計, 材料費一般占直接工程費的70%左右。同時, 直接費的高低影響到間接費的高低, 因此, 選用新工藝、新材料, 是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。
4．3從經濟措施上展開項目投資的有效控制
嚴格控制現場經費和總部管理費, 合理使用廣告策劃費、銷售費等, 減少銷售成本, 最大限度降低靜態投資。例如: 占道費、綠化賠償費和其他補償費等, 對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供, 以達到降低造價之目的。提供材料須根據工序及施工進度安排進料計劃, 盡量降低存儲成本。另外, 加強提供材料的現場管理, 合理堆放, 減少搬運及損耗。
5竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規, 認真審核工程款。以政策為依據, 對送審的竣工決算進行核實工程量, 落實聯系單簽證費用, 使審核后的結算真正體現工程實際造價。加入顏料進行調色。磨平磨光是指用水砂紙將膩子表面磨平或漆料表面磨光, 水砂紙的運用是先粗后細。
在線專家：
1.開辦期結束沒有明確的規定，實務中一般來說是破土動工或打樁開始時開辦期結束的。開辦期間發生的費用計入“管理費用—開辦費用”。
關于房地產開發企業的明細科目設置您可以參考下面的內容:
2.針對房地產開發企業而言，開發成本明細比較多，具體可以參考：
（1）土地費用
包括土地征用費、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標）費、拆遷補償費、拍賣傭金、土地交易費、土地契稅、其他土地費用、前期費用等項目。
（2）建安工程費
包括建安工程費（如土建工程、安裝工程、裝飾工程等）、樣板房/售樓處裝修（如樣板房裝修、售樓處裝修等）、建安監理費（如建設監理費和安全監理費等）、檢驗檢測、景觀工程費、工程造價咨詢費等。
（3）市政基礎設施費
包括電力基礎設施費（如供電貼費、交納的電增容費、設備安裝及電纜鋪設費以及電源建設費等）、給排水基礎設施費（如水增容費、供水管網建設費、雨(污)水管網建設費、防洪管網建設費、消防給水基礎設施費以及中水基礎設施費等）、燃氣基礎設施費（如燃氣增容等規費、煤氣管道的鋪設費和煤氣配套費等）、電視（如入網費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設等）、通訊工程費（如電話配套費、電話增容費和電話電纜集資費等）、通訊線路及設備安裝（如寬帶網接入費、智能化系統費等）、供熱基礎設施費、小區道路工程、環境景觀工程、郵政、配套監理費、配套預算標底編制費等。
（4）公用配套設施費
包括區內公建費（如會所、幼托、學校、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設備、鋼爐房、水塔以及室外游樂設施等）、小區配套費、物業開辦費、公共設施維修基金等。
（5）開發間接費用
1.房地產開發成本管理的基本內容
全面分析可能增加開發成本的各類因素是房地產開發成本管理的核心任務，并提出了控制措施。只要能保證工程質量的前提下,可能知話，減少浪費，提高地產項目的利用率，從而有效地提供開發成本預算和成本。對于基本的建設單位，房地產開發成本管理的基本內容，包括以下內容:（1)對可能會增加開發成本的各種因素進行綜合分析。（2)當建設單位、客戶和工程監理單位有該項目的共同意見時，確定一個具有法律約束力的合同，為后期工程爭議提供依據。（3)如果房地產項目建設過程中需要修改設計方案過大時，就要通過控制成本的變化來調整成本，確保項目投資的使用率最高。（4)開發成本需要進行定期核査，確保動態超額現象在成本支出中不出現。
2.房地產開發成本管理面臨的主要問題
(1)預算編制。房地產項目管理過分強調在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預算編制工作的重要性，從兩個方面導致在預算編制方面問題:一是在預算方面的工程計算預算是不準確的。施工圖設計的準確性是工程建設的基礎上，由于不準確的預算計算，通常會造成工程建筑材料購買的錯誤，增加了開發成本管理損失和負面影響的成本。二是綜合單價表錯誤。由于我國建筑市場管理混亂，在原材料價格，等級，稅金和利潤的標準方面是不統一的，但在預算編制過程中依靠綜合單價套用，造成設備價格編譯錯誤。
(2)變更造價控制。對于房地產項目建設，由于施工條件的限制，預計規劃的疏忽，導致施工條件和設計方案的結構，材料，設備和人員編制等內容脫離計劃方案，必須進行工程變更,因此開發成本管理是必要的調整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現階段施工單位反應遲鈍，不按照房地產項目計劃變更及時控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項目變更項目，這將不可避免地導致的資金損失。
(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據個人的想法，許多業主干預建設工程中，臨時對施工做出變化，而且沒有要求變化的手續,也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費。其次，缺乏規范的簽證要求。現場簽證的處理必須得到業主和工程項目業主，監理部門聯合簽署，才有合法權益。但是在簽證辦理的實際過程，不是按照相關程序執行。最后，過分強調了簽證的作用,而沒有根據實際情況靈活變化。各施工單位嚴格卡簽證辦理程序，導致在注冊末期嚴格遵守的原則，對建設項目的優先級不區分，必須等待簽證的處理，在漫長的等待的過程中必然浪費錢。
(4)結算控制。后期結算控制是房地產開發成本控制的重要組成部分，但是，在實際的工程中，因為大部分施工單位認為項目已完成，那么結算控制可有可無，誤以為后期費用結算相當于所有的工程造價的合成，這將會導致失去了應用的開發成本管理的有效性。此外，工程結算控制方面由于建設單位的監管力度不夠，使其后期結算費用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對成本管理的發展直接造成的不利影響。
3.加強房地產開發成本管理的措施
3.1制定合理的預算編制
建設單位要加強日常管理，確保所有員工能工作踏實，不會受外部因素影響預算計劃。在充分熟悉了解配額的內涵，項目進度，輔助工程內容，工程量計算的基礎上，還要做深人的市場調查，以掌握最準確的材料，設備，積極的探索施工現場條件，控制施工圖預算調整建設內容，以確保數據來源于實踐的基礎上，以避免所有預算來自理論計算值。由于工程建設都在動態變化過程中的時間，因此，預算必須從實際出發遵守，確保預算以后充分發揮成本管理的價值。
3.2強化變更造價控制
(1）設計變更。首先，由于那些設計部門的錯誤或缺陷引起的變更費，以及采取的補救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監理單位業主和設計部門協商是否賠償;其次，設計變更應當被視為原施工圖的一部分，所有的費用應該是一致的，并根據國家有關政策的承包費調整條款;最后，造成設計變更的延誤，由監理工程師按照有關規定辦理。（2)材料變更。首先，按設計變更無論是否已全面實施，以確定是否發生重大變化，如果原設計巳經落實，才要改變，應該明確標注，而且對材料成本做出相應調整;其次,在拆遷,拆除的材料，設備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監督人員負責組織建設單位應當回收利用;最后，材料和采購范圍，供應應該完全符合原合同的內容。
3.3健全簽證控制
簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現實意義。為了保證簽證管制體現了實用性和合理性，必須實現以下幾點：（1)簽證必須實現書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。(2)簽證內容必須明確，項目必須明確，用量要準確，價格應該是合理。(3)簽證要領先現場施工，保證簽證的時效性，避免等待簽證而延誤項目進度。（4)簽證直接負責人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進行協商處理，可以保證簽怔內容一一落實。
3.4建立評標機制
建立有效準確的評價機制是評標方式中很重要的一個組成部分，且對業主選擇合適的承包方有著很大的作用，招標方制定合理的評價方法,會對自己有較好的優勢。目前中國常用的招標方法有:綜合評價方法和評審的最低投標價。
3.5確立合同形式
合同的形式及其內容的嚴密確立是控制造價的一個重要因素，建設工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風險分擔建設，雙方必須明確合同的類型及合同結算方法，合同價格的調整方法，計量和支付條款，以及責任的規定等方面的風險。應該指出的是，合同應以價格，單價和成本的不同分為三種合同，通過綜合項目圖紙設計的深度、復雜程度、規模項目等特點，選擇合同的適當形式，對確保順利實現項目成本管理的目標有著重要的影響。
4.結語
總之，招標造價管理對整個項目的造價控制與管理具有重要的作用。通過對造價的控制，它能夠更合理的降低項目成本，提高項目管理水平，提高建設工程質量，確保施工安全，為企業實現預期收益提供了有力保障。加強建設項目成本控制不僅是企業積極適應競爭日益激烈的市場環境的要求，同時對提高企業的內在管理有很大幫助。企業想在激烈的競爭中取得優勢，只有不斷的加強自我完善，提升企業的內外競爭力，才能使企業真正實現穩定、健康和實現可持續發展。
5.結束語
關鍵詞：房地產開發；構成要素；控制措施
Abstract: in this article, through analyzing the real estate development industry the elements of the cost structure, and puts forward several measures of cost control elements, development of real estate industry to improve the economic benefit to have the important meaning.
Keywords: real estate development; Elements; Control measures
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號
房地產開發這一時展的產物，隨著物價飛速上漲，這就要求我們要去尋找到一條適合自己發展的可持續發展道路。隨著人們生活水平的提高，對房地產業的要求也越來越高，由此引發了房地產行業成本的不斷增長，資金也需要越來越多的投入，與此同時也越來越多的受到政府政策的制約，給我們的工作開展無形中帶來了不少難度，風險也越來越大，很多投資商不敢冒然進行投資。坦言之，高投資，高收益的時代已經不復存在。很多專家指出，房地產企業如果想要在當今激烈的市場競爭中獲取更高的利潤，必須加強成本控制，實現成本把控。只有努力降低項目開發的成本，才能更好的有利可圖。
一. 房地產開發的成本構成
首先，房地產開發的全部費用成本指的是房地產企業為了開發和銷售一定數量的商品房所支出的全部費用。目前，通常將房地產開發的不同階段的全部支出費用劃分為以下幾個階段。
第一，是為取得土地使用權所支付的費用。具體來說，這包含為了取得相應土地使用權所付出的全部地款、有關稅金和拆遷的補償費等。土地出讓金、契稅，耕地占用稅和拆遷補償費占了這部分的主要比重。
接下來是勘察設計費和前期工程費和是建筑安裝工程費。這部分花費可以理解為為了形成開發建筑產品實體和基礎設施所花費的建筑、安裝工程費用。水電和燃氣暖氣同樣包含在內。
第三是期間費用。期間費用指的是在開發過程中，聘用有關人員的花費，具體包括所有人員服務管理項目發生的管理費用，開發銷售產品帶來的銷售費用，以及財務費用等。
最后一部分是稅金。如上文所述，營業稅、土地增值稅乃至所得稅均列要入考慮。
所謂房地產成本控制就是對各項成本所占的比例和構成進行分析，并且在投資時要進行嚴密的成本估算，在開發過程中及時進行動態控制，從而實現項目利潤的過程。
二. 當前房地產開發成本控制存在的問題
盡管成本要素的控制在當今房地產開發中占的地位不容小覷，但在現實中仍然不可避免的存在很多實現成本控制的障礙，使實現成本要素的控制面臨嚴峻的挑戰。一方面，很多企業成本控制意識薄弱，因為中國社會受傳統的開發模式影響仍然嚴重，很多企業缺乏對成本管理的基本意識。計劃趕不上變化是經常發生的問題，因此這種粗放的管理方式最終是導致成本浪費不可控制的導火索。另一方面，即使有很多企業已經意識到了對成本控制的必要性，但是受長期以來我國房地產管理方式落后的影響，成本管理效率堪憂。因為我國固有的房地產管理是一種類似工業管理的方式，對施工過程的成本比較重視，相反，對土地設計和招標等環節的重視力度也不夠。然而，任何一個環節都會影響整個大局。
這些問題都嚴重威脅著我國房地產開發成本要素的控制。不僅如此，近年來，土地供應的價格不斷上升，沉重的行政賦稅種類繁多，融資渠道也越發狹窄，建材價格和人工費的上升對于房地產開發事業的成本控制來說不是一件樂觀的事。
在這種情況下，采取必要的成本要素控制措施，從根本上開源節流，為企業帶來更多收益勢在必行。
三. 成本要素控制措施分析
任何措施的實施都必須以政府政策為依托，因此充分了解政府政策是實施改革政策的必要條件。在此基礎上，樹立科學的房地產成本控制觀念才能發揮作用。要深刻認識到，成本控制是一個從宏觀到微觀，從大局到細節的過程。因此，要正確認識房地產成本控制，必須上升到經營的高度，樹立科學的控制理念，再實施正確的成本控制方案。這在一定程度上可以稱為全稱控制的原則，因此這個原則是需放眼全過程進行管理的。
接下來，系統和細節控制也是十分重要的。首先，在開發一項項目之前，就要做好前期的論證和設計工作，從源頭控制工程造價。通過可行性研究、方案論證和施工圖紙論證的過程，可以選擇最為經濟合理的開發方案。同時，在設計方案和施工圖，材料選擇合理性等方面均能得到保證，因此可以在保證工程質量的前提下從源頭做到成本控制。其次，在施工過程中，施工現場的管理不可放松。施工過程是最能有效做到控制成本的過程。因此，企業可以安排代表進駐到工地現場，或者委派監管公司來進行對工程質量和成本的管理監督。這樣可以杜絕人為因素造成的成本浪費，最大限度發揮預算對成本控制的預警作用。
最后，要在工程結算階段進行成本控制。在結算階段，通過做好竣工核算工作，并嚴格審核合同，核對合同預算與結算之間的差異，找出沒有得到合理結算控制的成本。材料費用的差價是這一階段關注的重點。
四. 成本要素控制措施的意義
房地產開發產業的成本要素控制是具有重要意義的。首先，房地產開發過程的成本是直接關系到項目利潤的重要因素。正如上文提到的一樣，我國目前的房地產開發產業成本日益提高，建筑材料和人工費不斷上漲，企業要提高利潤空間，降低利潤成本是一個可行的出路。如果提高銷售價格的話，對于普通老百姓的消費能力來說，是一件不切實際的事情。目前的房價已經遠遠超出預期很多了。因此成本要素控制是唯一可行的方法。
不僅如此，開發商和企業在成本控制中節約的資金流可以為企業提高競爭力做貢獻。企業的資金儲備在市場激烈的競爭中至關重要，如果成本控制得當，項目的盈利倍增，企業競爭力就能不斷增強。
從宏觀角度看，進行成本控制，可以優化資源配置，提高資源的利用率，這也是目前形勢下大力提倡的。
總結：
房地產企業成本是房地產企業在生產和經營過程中，以貨幣形態表現的物化勞動和活勞動的耗費過程。房地產開發企業開發產品的成本，是由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用等多方面組成的。綜上，房地產成本要素的控制是當今房地產行業的企業要加大精力投入和管理的重要內容，并且其效果直接影響到企業的經濟效益。然而，在市場競爭激烈的今天，企業若想做到有效的成本控制，需要采取正確的方法，嚴格控制施工全過程。只有這樣，房地產企業的開發建設才能實現更高的利潤和可持續發展。
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1 房地產開發成本的組成
所謂成本控制，就是在房地產開發過程中對所消耗的各種資源和開支，進行控制和調整，及時糾正發生的偏差，使各項費用控制在計劃范圍內，以保證成本目標的實現。
房地產開發的成本主要有以下方面組成：
1.1 土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
1.2 前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
1.3 建筑安裝工程費
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
1.4 市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項所占比例較大，我國一般在20%～30%左右。
1.5 管理費用
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%
1.6 貸款利息
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
1.7 稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%～25%左右。
1.8 其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
2 房地產開發的程序
房地產開發的程序：項目可行性研究――獲取土地使用費――工程施工規劃設計與方案報批――項目融資――工程施工――市場營銷與物業管理
3 成本控制體系模式
所謂的成本控制體系就是在成本控制中，有相關的工作程序、工作依據和確立實施成本控制的部門和人員的責任，沒有這個控制體系，成本控制會處于混亂無序狀況，就程序和各部門的責任來說：a）工程技術部是整個工程項目施工技術和進度的負責部門，應在保證質量、按期完成任務的前提下盡可能采取先進技術，以降低工程成本；b）經營部主管合同實施和合同管理工作，負責工程進度款的申報和催款工作，處理施工賠償問題，經濟部應注重加強合同預算管理，增創工程預算收入；c）財務部主管工程項目的財務工作，應隨時分析項目的財務收支情況，合理調度資金。
對于規模較小的公司一般采用常規單一項目模式，基于這樣的模式建立成本控制體系。
常規單一項目模式
常規情況下單一項目操作的房地產企業的架構圖，屬于職能式的組織機構形式，有的公司將前期開發部的職能并入工程部，不另設前期開發部。在這種類型的項目操作模式中，工程部的職能是顯而易見的，必須兼備材料供應（含甲供材料，甲控乙供等材料供應模式）施工招投標、現場技術及事務協調、圖紙會審和方案優化、預決算、施工簽證等多項職能，甚至要包攬前期手續和施工過程中一些配套手續的辦理。公司人員一般為10至15人，部門基本設置是以一名經理和一至二名職員組成的，這種運作模式的優點是人員精煉、辦事效率高，指揮及時，但缺點是隨意性大，過分依賴個人素質而非制度，因而難以規范化和專業化，在降低管理費的同時無法保工程質量和成本的有效控制證，往往得不償失，同時對企業管理者的知識面和能力往往要求過高，需要由其處理大量的各種事務，因而容易形成管理漏洞。職能值得其他缺陷可能會由于人數和企業規模較小，手續簡單等原因規避。
4 建立成本控制體系
4.1 構建成本控制體系的思路
建立成本管理體系就是要以定額成本管理為基礎，運用過程方法和系統的管理方法，對定額成本管理的全過程進行識別，并把各個過程作為系統進行管理，以實現全員、全過程、全方位的控制。
由于國內的地產業現在還不成熟，有很多標準都還沒統一的規范。為了和其他單位協調的方便，一般都以定額為標準進行統一核算。但是定額更新的速度比較慢，許多定額也比較老化，但是建筑材料市場價格變化的比較快，這樣核算出的造價偏差會比較大。由于工藝的改進合適用了機械設備等，而實際的工程量比一般定額上給出的工程量要小的多，這樣實際核算出的造價就和實際造價相差不多，只要最后計算出材料偏差，找出材料差價，根據合同規定，對施工方彌補其差額部分或是退回多余部分。
4.2 構建成本控制體系的方法
主要采用定額成本管理，就是通過測定單位承擔的各項職能需要消耗的資源數量標準，并用貨幣單位表示，再按特定的形式下達實施，然后進行考核并落實獎懲的經營管理方法。具體講就是將材料費、辦公費和其它費用捆在一起，實行總成本考核控制。總成本一分為二，一部分為日常費用，另一部分為機動費用(包括不可預測的費用和大型材料費用)。定額成本項目指工資、原材料、配件、修理費、水電費、管理費等。
5 成本控制的途徑
房地產項目是開發是智力密集型活動，項目成本的控制既離不開參與開發過程的每一位員工，又有賴于公司機制的改進和完善。如何結合房地產公司的職能部門設置，建立相關的運作機制和激勵機制，將成為成本控制實施的核心工作。
5.1 提高員工的成本意識
成本控制是一項有組織的活動，成本控制的每一環節都是由人來實施和控制的。參與控制的員工素質是極其重要的，員工素質高低都將直接影響成本控制的好壞，在某種程度上，成本控制效果的好壞是企業文化層次高低的折射與反饋。因此增加企業凝聚力，弘揚企業文化，提高公司員工的參與管理意識和專業素質將是實施好成本控制的有效方式。
5.2 設置合理的項目管理架構
1.1土地成本
房地產開發離不開土地,作為稀缺資源,國家一直嚴格控制土地出讓一級市場。前幾年出臺的土地儲備、土地招標拍賣掛牌出讓方面的政策的實施使地價不斷上漲;近幾年又因宏觀調控、信貸緊縮的影響,各地土地招標拍賣掛牌市場不斷出現流拍的情況。開發企業應關注房地產市場運行情況,掌握市場數據,爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中,應認真研究土地管理部門招標掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價的分析工作,應特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風險,根據預控的原則,在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內的可承受的心理價位。分析土地可能成交價與可承受的心理價位時宜采用房地產估價中的土地估價方法。
1.2建筑與安裝費用
建筑與安裝成本是房地產開發成本的主要組成部分,是開發建設的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標合同價管理、建設中造價管理及項目結算管理三個階段。招投標合同價管理是建筑與安裝成本控制的重點,這也體現了預控的重要性。首先應根據工程定額及工程類別等確定項目預算;然后在招投標過程中根據建筑市場、建材市場的供需情況,在預算的基礎上調整為招投標底價;最后根據投標方在招投標過程中的競爭情況確定中標者,并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設工程承包合同中規定有變更條款及工期、質量等方面的獎罰條款,所以合同造價并不就是建筑與安裝成本。
1.3政府規制費
房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門。政府規制費也是開發成本的重要組成部分。房地產業界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規制費的管理。政府規制費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規定。在這一階段工作過程中,正處于項目前期,開發企業尚未取得預售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優惠政策,免交、緩交各項費用,不僅能減輕資金壓力,還節省了貸款利息等財務費用。
1.4配套設施開發成本
配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出,即在開發小區內發生,可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
1.5間接費用
間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場而發生的各項間接費用,包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、建設資金貸款利息等。根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。
2控制房地產開發成本的措施
2.1努力做好房地產投資決策
房地產開發決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,決策工作是成本控制的關鍵,因為決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。投資決策成本控制的關鍵是建立成本控制目標。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項目投資的程度最高,因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定決策階段成本控制的關鍵。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分,是項目決策的重要依據之一。
2.2做好設計階段成本控制
控制建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規模,提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70%—90%。設計階段工作水平的標低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規劃設計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實加強設計階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個方面:加強設計階段的經濟論證;實行限額設計;實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法;加強設計出圖前的審核工作。
2.3在企業內部引進競爭機制
積極引進市場機制和競爭機制,在承發包上實行招投標,是實現成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進行招標承包,擇優挑選工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。實踐證明:引進市場機制,實行工程招投標,推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設工期、保證工程質量的有效措施。同時,還是實現優勝劣汰,選擇理想的建筑企業作為合作伙伴,杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段。通過設計招投標優選設計方案,為工程造價控制創造了良好的開端,同樣,施工招投標,可以選擇報價合理,施工方案先進,技術力量強,工期短的施工企業,為工程進度、質量和投資控制打下了良好的基礎。另外通過公平競爭,可達到優化施工組織設計,使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質量,加快工程進度,縮短了工期,促進了銷售,加快了建設資金的回籠,從而達到降低工程造價的目的。
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摘要：房地產企業及時準確的核算成本對企業提升利潤水平具有直接影響，企業想得到豐厚的利潤，就要嚴格的控制和管理開發成本。本文闡述了房地產企業土地開發支出歸集和劃分的基本原則，分析土地開發成本的構成，并對土地開發成本核算應該注意的問題進行深入的研究。
關鍵詞 ：房地產企業；土地開發成本核算；問題
在不斷規范的房地產市場背景下，房地產開發的競爭環境更規范有序，控制成本是房地產企業獲得更多利潤的有效途徑。土地開發成本是核算房地產成本的基礎和前提，更是控制的主要內容。本人針對我國目前房地產開發企業會計核算的具體規定，闡述關于土地成本核算的粗淺看法。
一、房地產企業土地開發支出的劃分與歸依原則
房地產開發企業將土地運用在兩個方面：其一是為了出租、轉讓而開發的、具有商業性質的土地，也稱作商品性建設用地；其二是為了建設出租房、商品房而開發的土地。前者屬于房地產企業所有，它的支出和費用組成土地開發成本；后者是中間產品，它的支出與費用要納入房屋開發成本中。
會計制度規定房地產企業必須運用土地開發成本、房屋開發成本等會計科目對土地開發成本進行核算。其核算的內容沒有直接反映出土地開發支出，記錄與核算的是商品性土地產生的費用和支出。企業為了建設出租房、商品房而開發的土地，在核算費用時要區分負擔對象，應該直接列入開發成本的，在房屋開發成本會計科目進行核算。如果土地開發是為了企業自用，難以分清負擔對象，應該由超過兩個成本核算對象對予以承擔。出現的費用支出要列入“土地開發成本”會計科目中，當此土地完成建設并投入到使用環節時，再根據相關標準將費用列入相應的成本科目中。
如果將商業性土地的一部分用于出租房和商品房的開發，其核算對象是全部土地，所有開發支出都要列入“土地開發成本”會計項目中，對總體成本和單位成本進行計算，在土地建設完成后，將實際成本列入“開發產品”的會計科目中，當土地進入使用階段時，將其產生的成本從“開發產品”的會計科目中提出，再列入到“房屋開發成本”中，使之成為房屋的開發成本。
二、房地產企業所涉及的土地開發成本的構成
第一、土地費用。指因購買土地而產生的費用。其內容包括：拆遷或受讓費用、填海或造地支出以及各種手續費、稅費等。土地費用屬于直接費用，應列入“開發成本”科目。
第二、基礎建設費用。房地產企業為了滿足土地使用的基本標準、實現其基本功能而產生的費用，包括：土地平整、通訊、通電、通路、排水、供水等費用支出，此費用屬于直接費用，可列入“開發成本”。
第三、建設配套設施而支出的成本。通常是建設通水設施、通電設施、市政設施、公共設施等而產生的費用。對配套設施進行核算通常會出現兩種情況。一是其建設得到相關部門批準，而房地產企業沒有轉讓設施的權利，開發企業要根據設施建筑面積以及投資額以預提模式在“開發成本”中提出一定比例的配套設施費，即貸方記入“預提費用”科目，而借方記入“開發成本”科目。此費用只能建設相應工程，開發企業不能以任何借口予以挪用。預提費用與實際費用的差額，等工程峻工后再進行相應的調整。二是單獨立項的公共配套設施，其已經確定投資來源，是可以出售的設施，此設施不能在相關會計科目中提取設施費。
第四、籌資費用。為了順利的開展項目，房地產公司因借貸資金而產生的利息，在土地開發未全面竣工前，該費用應列入到“開發成本”項目中，開發全部完成后，將出現的所有借款費用，列入到“財務費用”科目。
第五、土地開發時產生的間接費用。它是指企業組織和管理開發項目而產生的相關費用，包括辦公費、勞動保護費、福利費、工資等。開發土地而產生的間接費用應該歸集到“開發間接費用”科目中，月末再根據分配標準列入“開發成本”科目。
三、房地產開發企業核算土地成本中值得注意的問題
（一）確定成本歸集的對象
房地產企業要根據自身特點和土地開發的實際情況確定成本歸集的對象，在滿足成本計算要求的前提下予以確認。大部分房地產企業都將成片開發的土地區域或者具體運作項目作為成本歸集對象。例如成片開發的土地上有假日酒店、花園小區等多個運作項目，每個項目都應該是成本歸集的對象。
（二）分配共同成本應該注意的問題
對于成片開發的土地，一定會出現共同成本。共同成本的分配方法有：按價值分配法、按面積分配法和個別認定法，在選擇方法時要考慮到使用方法和分配原則的一致性。以價值為前提對共同成本進行分配是大部分企業運用的方法，在這個方法可以用評估價值、估計售價的方式制定價值。當直接成本比較容易辨認和明確時，要去掉成本后再分配剩余成本，此分配方式更準確更方便。以面積為前提對公共成本進行分配，可以運用成片開發再分塊轉讓或出售的方式。當不同土地的構成內容各不相同時，就會產生分配結果不符合實際情況的現象。如果能夠對共同成本進行分別認定，在平時就會進行歸集，就不會出現分配共同成本的問題，此方法可以有效的結合上述方法共同使用。
（三）土地成本的期末結算應注意的問題
房地產企業為了獲得開發機會，同時為了保證資金周轉，在開發土地時一般采取整片開發，而后分塊轉讓、出售或者建成商品房進行銷售。此背景下，會出現兩種土地成本的結算方式。一種是成片土地已經開發完成，期末就運用基本方式對實際支出的開發成本進行結轉。其二是土地成片開發沒有全部完成，要按照成本費用與收入的比例以及權責發生制的相關原則，根據相關機構所批準的工程項目計算完全成本，在“預提費用”科目中將沒有全部投入的完全成本和實際成本之間的差計入成本。等工程全部完工后，再根據實際成本對相關會計科目進行調整。
結束語
房地產開發是具有計劃性、系統性、綜合性特點的項目，包涵的經濟活動非常復雜，其成本核算也具有一定的復雜性。只有在遵守土地開發支出歸集和劃分原則的基礎上，注意明確土地開發成本所具有的歸集對象、分配共同成本、土地成本結轉等問題，才能提高土地成本核算的效率和質量，推動房地產企業的持續發展。
參考文獻：
[1]楊芙蓉.房地產開發企業項目成本核算[J].財經界(學術版)，2011(10).
關鍵詞：土地增值稅；清算
土地增值稅是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。
土地增值稅清算，是納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
一、土地增值稅清算條件
土地增值稅清算分為納稅人主動性清算和被動性清算兩類。
納稅人的房地產開發項目全部竣工、完成銷售的，或者整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，或者直接轉讓土地使用權的，應主動進行土地增值稅的清算，并在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
納稅人的房地產開發項目已竣工驗收，且該項目已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用，或者取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，或者納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的期限內進行土地增值稅清算。
二、土地增值稅清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。
三、土地增值稅核算對象
土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含的多種類型房地產的，按普通標準住宅、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）、非住宅類房產作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
四、關于房地產轉讓收入的確認
（一）轉讓房地產的有關經濟利益的確認
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：“轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。”包括納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質的經濟收益。
需要注意的是，確認“有關的經濟利益”前提是納稅人發生了轉讓房地產行為，即房地產交易完成。如果房地產交易未發生或者未完成（被撤銷），即使納稅人取得了“經濟利益”，也應當屬于與轉讓房地產無關的“經濟利益”，不應確認為轉讓房地產所取得的收入。所以“因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產的有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。”
（二）售后返租收入的確認
單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯方使用一段時間，其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。
（三）房地產轉讓價格明顯偏低的收入確定
對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。
五、同一開發項目不同類型房地產成本費用分攤
（1）同一開發項目中建設不同類型房地產的，按該類型房地產建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。
在計算土地增值稅時，應當區分不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產生了成本費用（扣除項目）在不同類型房地產之間的分攤問題。在分攤土地成本時應當分兩步進行：第一步，先將占地相對獨立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產，按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。
需要說明的是，土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權而付出的代價，在土地征用和拆遷階段，房地產開發行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產開發成本，而應當先在取得土地使用權所支付的金額中歸集，然后根據房地產開發項目實際占用土地情況，分攤至房地產開發項目。
（2）同一開發項目中建設的不同類型房地產應分攤的利息支出，凡能夠按不同類型房地產計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實計算扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產開發費用，按按照取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5%計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目不同類型房地產計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的10%計算扣除。
在計算土地增值稅時，據實扣除利息支出需要同時符合以下四個條件：第一，如果納稅人存在非房地產經營項目，應當能夠將利息在房地產項目和非房地產項目之間準確劃分；第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準確歸集；第三，利息支出能夠按不同類型房地產計算分攤；第四，能夠提供金融機構證明（納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機構證明的利息支出）。允許據實計算扣除的利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出不能同時符合上述四個條件的，則應當按照取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5%計算扣除。根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，如果納稅人實際發生的利息支出小于取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5%，可按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5%計算扣除。
利息支出以外的其他房地產開發費用一律按照取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5%計算扣除，不必考慮納稅人的實際發生額。
六、關于房地產開發成本、費用的扣除
（一）房地產開發成本核定扣除
納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產開發成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
（二）公共配套設施成本費用的扣除
房地產開發企業建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。
人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的，其相關成本、費用不予扣除。
（三）裝修裝飾費用的扣除
凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。
對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。
（四）取得土地使用權所支付費用的扣除
納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。
房地產開發企業支付的土地閑置費不得扣除。
（五）相關費用、基金的扣除
房地產開發企業代收費用，應當按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第六條的規定進行處理。即對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。城市基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業 成本核算 成本控制 建議
近年來，我國的房地產企業經歷了一些起落與整頓，目前相關的管理制度已經較完善。在這種背景下，房地產企業如果想獲得利潤最大化，控制各項費用以降低其開發成本，是最主要的手段。因而怎樣有效地成本核算，準確地評價房地產企業的經營業績，是房地產企業亟需解決的問題。
一、房地產企業內部成本核算分析
（一）房地產開發成本的構成要素
房地產開發的成本指的是房地產企業為了開發一定數量的商品房而需要支付的的所有費用，包括其直接成本與間接成本。
1、土建、土地以及設備費用
這幾項費用是房地產開發成本的主要內容，約占全部成本的80%。其中土地費用的多少是用來評價某房屋開發項目的預期利潤是否可行的最主要經濟指標，因此，可以說土地費用比例最大。
2、與施工相關的基礎設施以及配套設施費用
該費用包括開發房地產項目所需要支付的供水、供電、供氣、排洪、排污、通訊、照明、綠化以及道路工程等基礎設施費用[2]。另外配套設施費用包括開發過程中建設的公共配套設施的費用，如幼兒園、學校、小區居委會用房、以及消防室等。
3、開發管理及籌資費用
與其他行業對比，房地產開發的建設周期更長，投資額更大，同時投資的風險也比較高。因此，開發過程中會需要開發管理費用，如施工管理以及現場管理的費用等，以及由銀行貸款產生的較大額度的利息費用。
4、建筑與安裝工程費用
建筑與安裝工程費用即為房地產開發項目時產生的建筑工程與安裝工程費用，包括土建工程、水電安裝工程、電梯安裝工程以及消防工程等。
（二）房地產開發成本核算流程
1、確定成本核算的對象
進行房地產開發成本的核算，首先應該確定成本核算的對象。應該根據房地產開發的地點、用途、結構、裝修以及施工隊伍等因素，來分別選取不同的成本核算對象。通常的項目，可以通過每個獨立編制的設計預算所列的單項開發工程來當做成本核算的對象。同時，對于相同開發地點、結構類型相同的集體項目，開竣工時間如果比較接近，而且施工隊伍也相同的，就可以合并成一個成本核算對象；而對那些規模大、工期長的開發項目，就需要結合其經濟責任制的要求，根據區域來劃分成本核算對象。
2、核算直接費用
根據成本會計理論可知，企業生產產品所直接發生的費用，是可以直接歸集到該產品的成本費用中的，不需要進行進一步分配[3]。因此，在房地產企業開發過程中發生的建筑與安裝工程費用就應該屬于直接開發成本，直接進入成本來核算。
3、核算間接費用
房地產企業的間接費用涵蓋其開發過程中的管理費用、財務費用以及銷售費用等。根據會計制度規定，這些費用屬于期間費用，應該直接計入當期損益。對于部分受益對象非常明確的費用來說，可以選擇按照配比性原則進行歸集和分配，這樣可以客觀地反映房地產企業的實際經營情況。
4、決算項目竣工費用
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便房地產企業可以結算出其經營利潤。目前我國的房地產開發企業都比較重視工程項目竣工費用的決算。
二、房地產企業內部成本控制核算
（一）成本內部控制的目的
我國房地產企業受高回報利潤率的影響，缺乏投入成本競爭意識，企業往往忽視成本管理，浪費很大，財務人員只是根據合同來控制項目的開發成本，對開發產品形成過程中的成本控制卻顯得力不從心。隨著不可控制成本比例增加，如果不加強成本控制，規避財務風險，將很難在市場上立足。
（二）內部成本控制核算重點
目前，我國的房地產企業在開發過程中的成本控制，重點是通過控制成本費用以及對其的有效管理來實施的。
在房地產企業的成本費用中，首先，土地費用、建筑安裝的工程費用、配套及基礎設施費用這三項費用所占的比重是最大的，一共約占總成本費用的90%左右，是房地產企業內部成本控制中需要控制的主要部分。但是各個成本費用的具體情況根據其開發產品的不同是不盡相同的，尤其是各地對住宅區內配套設施和市政基礎設施投資以及對征地、訴遷、安置等費用的控制方式差別很大，這導致房屋的成本構成比較復雜。因此，應充分調動全體職工控制成本費用的積極性，只有通過全體職工的努力，才能控制好每一環節的成本。
其次，開發成本中的籌資成本也是房地產企業內部成本控制中不可缺少的組成部分。可以通過各種各樣的銷售策略，加快資金回籠，減少籌資成本。只有控制好企業的籌資成本，才能更好的規避風險，提高效益。與此同時，還應該加強培養專業的房地產內部成本控制核算的人才，注重相關方面的知識更新，培養綜合型人才，促進我國房地產行業的管理水平。
最后，在對那應該分攤的成本費用按各自的受益對象進行分配的時候，應該擬定具體的分配方法，通過計算準確的分配額，將成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終。
參考文獻：
[1]楊麗琛.房地產成本控制研究[J].硅谷，2008（12）
摘要:房地產的銷售價格依賴于房地產開發成本,在金融危機背景下加強管理實現房地產開發的成本控制對房地產開發具有重大的現實意義。根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產開發可控成本的方法。
關鍵詞:房地產;開發項目;成本控制
隨著世界金融風暴對我國影響的深入,社會公眾對房價下調給予了很大的期望,廣大需求者繼續持幣觀望,購買行為也繼續向后推遲,這使得房地產市場低迷、房地產開發企業面臨較大的困境。房地產的銷售價格依賴于房地產開發成本,加強管理實現房地產開發的成本控制對房地產開發具有重大的現實意義。
1房地產開發成本的構成
1.1土地成本
房地產開發離不開土地,作為稀缺資源,國家一直嚴格控制土地出讓一級市場。前幾年出臺的土地儲備、土地招標拍賣掛牌出讓方面的政策的實施使地價不斷上漲;近幾年又因宏觀調控、信貸緊縮的影響,各地土地招標拍賣掛牌市場不斷出現流拍的情況。開發企業應關注房地產市場運行情況,掌握市場數據,爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中,應認真研究土地管理部門招標掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價的分析工作,應特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風險,根據預控的原則,在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內的可承受的心理價位。分析土地可能成交價與可承受的心理價位時宜采用房地產估價中的土地估價方法。
1.2建筑與安裝費用
建筑與安裝成本是房地產開發成本的主要組成部分,是開發建設的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標合同價管理、建設中造價管理及項目結算管理三個階段。招投標合同價管理是建筑與安裝成本控制的重點,這也體現了預控的重要性。首先應根據工程定額及工程類別等確定項目預算;然后在招投標過程中根據建筑市場、建材市場的供需情況,在預算的基礎上調整為招投標底價;最后根據投標方在招投標過程中的競爭情況確定中標者,并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設工程承包合同中規定有變更條款及工期、質量等方面的獎罰條款,所以合同造價并不就是建筑與安裝成本。
1.3政府規制費
房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門。政府規制費也是開發成本的重要組成部分。房地產業界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規制費的管理。政府規制費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規定。在這一階段工作過程中,正處于項目前期,開發企業尚未取得預售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優惠政策,免交、緩交各項費用,不僅能減輕資金壓力,還節省了貸款利息等財務費用。
1.4配套設施開發成本
配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出,即在開發小區內發生,可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
1.5間接費用
間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場而發生的各項間接費用,包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、建設資金貸款利息等。根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。
2控制房地產開發成本的措施
2.1努力做好房地產投資決策
房地產開發決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,決策工作是成本控制的關鍵,因為決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。投資決策成本控制的關鍵是建立成本控制目標。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項目投資的程度最高,因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定決策階段成本控制的關鍵。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分,是項目決策的重要依據之一。
2.2做好設計階段成本控制
控制建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規模,提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70%—90%。設計階段工作水平的標低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規劃設計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實加強設計階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個方面:加強設計階段的經濟論證;實行限額設計;實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法;加強設計出圖前的審核工作。
2.3在企業內部引進競爭機制
積極引進市場機制和競爭機制,在承發包上實行招投標,是實現成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進行招標承包,擇優挑選工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。實踐證明:引進市場機制,實行工程招投標,推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設工期、保證工程質量的有效措施。同時,還是實現優勝劣汰,選擇理想的建筑企業作為合作伙伴,杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段。通過設計招投標優選設計方案,為工程造價控制創造了良好的開端,同樣,施工招投標,可以選擇報價合理,施工方案先進,技術力量強,工期短的施工企業,為工程進度、質量和投資控制打下了良好的基礎。另外通過公平競爭,可達到優化施工組織設計,使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質量,加快工程進度,縮短了工期,促進了銷售,加快了建設資金的回籠,從而達到降低工程造價的目的。
參考文獻
[1]陳溥才,郭鎮寧.房地產開發項目可行性研究與方案優化策略[M].北京:中國建筑工業出版社,2005:168-181.
