時(shí)間：2023-02-15 11:39:35
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇售房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
賣方(甲方)：
身份證號(hào)碼：
買方(乙方)：
身份證號(hào)碼：
根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本地有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 甲方將自己的房屋轉(zhuǎn)讓給乙方。房屋具體狀況如下：
甲方愿將其位于平南公路管理局大院內(nèi)的_____棟_____樓，房號(hào)_____的房屋，房屋建筑面積______ 平方米出售給乙方。
第二條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，同意上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣(大寫)：______________________ 元整。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂之日起，乙方一次性將房款付給甲方，同時(shí)甲方將房產(chǎn)證原件交給乙方。
第三條 甲、乙雙方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于______年____月____日將上述房產(chǎn)交付乙方。
第四條 稅費(fèi)分擔(dān)
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意，目前由于政策限制，暫不能辦理過戶手續(xù)，日后政策允許，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)費(fèi)所需繳納的稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及各種費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
第五條 甲方應(yīng)結(jié)清房屋交接前的水費(fèi)、電費(fèi)等應(yīng)由甲方支付的費(fèi)用。
第六條 上述房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自本合同簽字之日起轉(zhuǎn)移給乙方，該房產(chǎn)日后所產(chǎn)生的一切收益一并轉(zhuǎn)移給乙方，與甲方無關(guān)。
第七條 合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第八條 本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第九條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
附件：房產(chǎn)證復(fù)印件
甲方：(簽章) 乙方：(簽章)
年 月 日
2017售房合同協(xié)議書【二】
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在婁底市婁星區(qū)甘貴路80號(hào)移民基地4、5層(建筑面積192平方米)房屋出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方。
二、雙方議定上述樓層總價(jià)款為人民幣大寫貳拾肆萬玖仟陸圓整;即人民幣小寫249600.00元。
三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金，即小寫100000.00元整。(后續(xù)款以收據(jù)為準(zhǔn))
四、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)。
五、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān),甲方提供有關(guān)資料.。
六、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。
七、甲方應(yīng)在20xx年2月交房給乙方;交房后乙方付清余款。
八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ郊颖顿r償違約金。
九、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方(賣方)：(印)身份證號(hào)：
住址：電話：
年月日
乙方(買方)：(印)身份證號(hào)：
住址：電話：
出售房屋合同協(xié)議書范文一出租方(以下簡稱甲方): 電話:
承租方(以下簡稱乙方): 電話:
甲乙雙方在平等自愿、互利互惠的基礎(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商甲方愿意將使用、管理權(quán)屬于自己的房屋
出租給乙方，雙方根據(jù)國家相
第一條 甲方同意將名苑房屋租賃給乙方作為居住使用。
第二條 租金、押金交納期及方式
1、 租用期限______月______日至年______月______日。
2、 租金為______/月(大寫：__________________)。
3、 乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
⑴ 擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的;
⑵ 動(dòng)，損害公共利益的;
⑶ 乙方未經(jīng)甲方許可,擅自改擴(kuò)建房屋。
4、 本合同簽定之日，乙方一次性支付人民幣￥元(大寫：______ __)，
5、 第三條：水電費(fèi)、保潔費(fèi)、電話費(fèi)和維修費(fèi)的繳費(fèi)辦法：
1、 保潔費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、寬帶費(fèi)：由乙方自行向有關(guān)部門交納;
2、維修費(fèi)：租賃期間，乙方導(dǎo)
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費(fèi)用，并辦理有關(guān)手續(xù)后，取得使用權(quán)的第三方可成為本合同的當(dāng)然乙方，簽訂書面合同的同時(shí)享有房屋租賃合同書 房屋租賃合同書 房屋租賃合同書
第五條：乙方的職責(zé)
1、乙方必須依約繳納租金及其他費(fèi)用，如有拖欠，甲方有權(quán)向乙方加收滯納金，滯納金每天
2、乙方在租賃期間，必須保護(hù)租賃期內(nèi)設(shè)備和設(shè)施的完好無損(自然折舊除外)，乙方不得擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意方可進(jìn)行。乙方造成租賃房屋及其設(shè)備的損毀，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀。
3、乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電子負(fù)荷的任何儀器或機(jī)械以及特殊設(shè)備，須征得甲方同意。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設(shè)施、消防設(shè)施損失的由乙方負(fù)責(zé)賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時(shí)將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施清潔、完好地(自然折舊除外)交給甲方。
5、乙方應(yīng)遵循國家的相關(guān)安全法規(guī)，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財(cái)產(chǎn)損失均由乙方負(fù)責(zé)。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而造成的一切法律責(zé)任和財(cái)產(chǎn)損失，均由乙方自行負(fù)責(zé)。
本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，經(jīng)簽字后生效，具有同等法律效力
出租方：(蓋章) 承租方：(蓋章)
年 月 日 年 月 日
出售房屋合同協(xié)議書范文二出賣人：_________(以下簡稱甲方)
買受人：_________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落_________市_________路_________號(hào)房屋_________間，建筑面積_________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_________，南至_________，西至_________，北至_________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣_(tái)________元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)________元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)________元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起_________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)的總額_________‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日_________‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過_________個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房價(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于_________個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房價(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房價(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式_________份，甲乙方各執(zhí)_________份，另_________份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
甲方(簽字)：_________乙方(簽字)：_________
_____年____月____日_______年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：______
出售房屋合同協(xié)議書范文三甲方： (以下簡稱“甲方”)
身份證：
乙方： (以下簡稱“乙方”)
身份證：
丙方(見證人)：
身份證：
甲、乙雙方本著自愿、平等、公平、誠實(shí)、信用的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定簽定本協(xié)議，由雙方共同遵守。
一.甲方自愿將室的房屋(以下簡稱“該房屋”)銷售合同更名為乙方，該套房屋原銷售合同的建筑面積為 平方米。
二.經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，該房屋的總成交價(jià)為人民幣 元(大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整)。房屋銷售合同更名費(fèi)為人民幣元拾元整)。
三.本協(xié)議簽訂之后，乙方向甲方支付該房屋總成交價(jià)中的人民幣 仟佰拾元整)作為該房屋銷售合同更名的定金。
四.該房屋銷售合同更名手續(xù)在甲、乙雙方簽字后，乙方即向甲方支付該房屋總成交價(jià)中的人民幣 元(大寫： 拾 萬 仟
五.該房屋的剩余款項(xiàng)人民幣 元(大寫： 拾 萬 仟拾元整)在該房屋的產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，乙方一并支付給甲方。
六.甲方保證該房屋無任何產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)，在本協(xié)議簽約后，甲方在外界發(fā)生的任何財(cái)產(chǎn)糾紛和債權(quán)債務(wù)與該房屋無關(guān)，如因甲方或政策等原因造成該房屋銷售合同無法更名，甲方必須無條件將定金返還給乙方。如因甲方的主觀原因(如原房屋銷售合同的尾款未付)造成該房屋最終的產(chǎn)權(quán)證無法辦理由甲方負(fù)責(zé)，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，均由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。
七.甲方必須無條件協(xié)助乙方辦理該房屋銷售合同更名及辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜。該房屋辦理房屋銷售合同更名甲方代為支付，該房屋辦理房產(chǎn)證所涉及的相關(guān)費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
八.本協(xié)議簽訂后，如乙方中途違約，應(yīng)書面告知甲方，該房屋銷售合同更名定金歸甲方所有，但乙方已支付給甲方的其他款項(xiàng)(不計(jì)利息)返還給乙方。如甲方中途違約，在書面告知乙方后，將乙方已支付給甲方的所有款項(xiàng)包括定金返還給乙方。如該房屋房產(chǎn)證下發(fā)后一月內(nèi)，乙方未按本協(xié)議商定的該房屋剩余款項(xiàng)(本協(xié)議第五條)支付給甲方，乙方承擔(dān)違約責(zé)任，違約金以房產(chǎn)證下發(fā)一月后開始，甲方向乙方催討無果的情況下，每過一天按本協(xié)議商定的該房屋剩余款項(xiàng)(本協(xié)議第五條)1‰賠付甲方。
九.附加條款：
十.本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效。協(xié)議一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
CONTRACT
房地產(chǎn)出售房屋買賣合同書
合同持有人：
甲方（賣
方）姓名：_____________________________
身份證號(hào)：_________________________
現(xiàn)所在地址：_______________________
甲方委托人姓名：_____________________________
身份證號(hào)：_________________________
現(xiàn)所在地址：
____________________
乙方（買
方）姓名：_____________________________
身份證號(hào)：_________________________
現(xiàn)所在地址：_______________________
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國合同法》，甲、乙雙方本著平等、自愿、誠信的原則，經(jīng)協(xié)商同意簽訂本房屋買賣合同。
第一款
出售房屋基本情況
第1條
地址：_____________________________
第2條
權(quán)屬：產(chǎn)權(quán)（甲方是在________尚未下發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將此房賣給乙方的）。
第3條
條件：面積：________平方米，建筑年代：________年
第二款
出售房屋成交價(jià)格
人民幣（大寫）________元整
第三款
出售房屋交易費(fèi)用
契稅、印花稅、調(diào)檔費(fèi)等房屋過戶所需要的一切手續(xù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)（不包括差旅費(fèi)）。
第四款
出售房屋付款方式
本合同簽訂前，乙方付給甲方購房定金人民幣（大寫）________元整，并于
年月
日乙方付給甲方剩余購房款________元整。
第五款
出售房屋遵守事項(xiàng)與責(zé)任
第1條
甲方出售的房屋已經(jīng)經(jīng)過共有人同意，權(quán)屬清楚，無產(chǎn)權(quán)糾紛。
第2條
甲方與甲方委托人負(fù)同等責(zé)任。
第3條
出售房屋前甲方負(fù)責(zé)結(jié)清煤、水、電、物業(yè)管理費(fèi)，并開出結(jié)款票據(jù)，交付對(duì)方。
第4條
若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)清理并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。如給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第5條
合同簽訂前任何一方不得反悔，如單方反悔應(yīng)做如下賠償：
第1項(xiàng)
如甲方反悔中途不賣，則甲方向乙方退回購房定金人民幣（大寫）________元整，并額外賠償乙方購房定金款額人民幣（大寫）________元整。
第2項(xiàng)
如乙方反悔中途不買，則甲方不退購房定金人民幣（大寫）________元整。
第六款
雙方約定其它事項(xiàng)：
第1條
甲、乙雙方約定：甲方保證該房屋在
年
月
日后屬于乙方所有，且不存在甲方配偶及子女等對(duì)該房的遺產(chǎn)繼承問題。
第2條
甲、乙雙方約定：甲方保證一旦學(xué)校向職工發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證，將按照學(xué)校要求及時(shí)辦理領(lǐng)取手續(xù)，并優(yōu)先地將該房屋更名給乙方，積極配合乙方辦理更名手續(xù)。如果甲方不給予積極配合，則必須退回全部購房款給乙方，并交付給乙方購房款的20%作為辦理手續(xù)費(fèi)、裝修損失費(fèi)、購房款利息和對(duì)乙方的精神損失費(fèi)等費(fèi)用的賠償。
第3條
甲、乙雙方約定：如在更名前房屋需要?jiǎng)舆w，甲方應(yīng)該積極配合乙方辦理動(dòng)遷手續(xù)，所得動(dòng)遷款及回遷房歸乙方所有，且配合乙方辦理回遷房的更名手續(xù)。如果甲方不給予積極配合，則必須退回全部購房款給乙方，并交付給乙方購房款的20%作為辦理手續(xù)費(fèi)、裝修損失費(fèi)、購房款利息和對(duì)乙方的精神損失費(fèi)等費(fèi)用的賠償。
第4條
甲、乙雙方約定：房款全部到位后，甲方將交付該房屋、《出售公有住房協(xié)議書》等相關(guān)手續(xù)給乙方。
第5條
甲、乙雙方約定：出售房屋后，與該房屋相關(guān)的類似煤、水、電等安全問題及鄰里問題均由乙方負(fù)責(zé)。
第七款
本合同一式四份。甲方、甲方委托人、乙方及證明人代表各執(zhí)一份。以上各方簽字按手印后生效。
第八款
本合同在履行過程中若發(fā)生爭執(zhí)，甲、乙雙方應(yīng)在房屋所在地協(xié)商解決。必要時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行法律程序。
第九款
本合同如遇人力不可抗拒因素不能履行時(shí)，雙方協(xié)商解決。此合同
甲方（包括房主、房主配偶及房主子女）簽字、按手印：
通訊號(hào)碼（請(qǐng)按人員分別注明手機(jī)號(hào)和家庭電話）：
手機(jī)
家庭電話
年
月
日
甲方（委托人）簽字、按手印：
通訊號(hào)碼：手機(jī)
家庭電話
年
月
日
乙方（買方）簽字、按手印：
通訊號(hào)碼：手機(jī)
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號(hào)碼：手機(jī)
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號(hào)碼：手機(jī)
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號(hào)碼：手機(jī)
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號(hào)碼：手機(jī)
家庭電話
年
論文摘要:以房養(yǎng)老，是養(yǎng)老保津的街模式，是很值得給予深入探討的。此種養(yǎng)老思路的推行，可以應(yīng)對(duì)當(dāng)前的老齡化危機(jī)，帶來一種全街的養(yǎng)老模式并真正發(fā)揮其重大之功用。本文謹(jǐn)對(duì)其中內(nèi)容之一的售房養(yǎng)老模式給予說明，尤其是對(duì)其間可能會(huì)出現(xiàn)的信息不對(duì)稱、不確定性等及其風(fēng)險(xiǎn)防范等予以較深刻的揭示。
一、售房養(yǎng)老模式介紹
售房養(yǎng)老是對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一種全新嘗試，是我們?cè)噲D增加一種新的社會(huì)保障制度的新途徑。這一模式是指房屋持有者(特指年齡不低于一定程度的老年人)與特定機(jī)構(gòu)訂立合同，把自己手中握有的房產(chǎn)的所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司、銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)(以下簡稱為特定機(jī)構(gòu))，而自己持續(xù)保有住房的使用權(quán)，一直居住到自己去世，然后再把這一使用權(quán)移交給特定機(jī)構(gòu)，使產(chǎn)權(quán)得到全部轉(zhuǎn)移。特定機(jī)構(gòu)在訂立合同到房屋原持有者去世的這一長時(shí)間區(qū)間里，分期等額向房屋原持有者支付合同約定的房屋出售款項(xiàng)，直至房屋持有者去世.然后，特定機(jī)構(gòu)全權(quán)擁有該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，自行處置，以牟取利潤.
售房養(yǎng)老制度的推出，對(duì)所有當(dāng)事人都是有益的.房屋持有者把房屋所有權(quán)出售給特定機(jī)構(gòu)后，定期從特定機(jī)構(gòu)得到一筆補(bǔ)償，再用這筆款項(xiàng)用作養(yǎng)老，即可大幅提高生活質(zhì)量，使養(yǎng)老水平得到相當(dāng)程度的改善。對(duì)房屋持有者來說，用自己身故后遺留住房仍然具有的巨大價(jià)值作提前變現(xiàn)套現(xiàn)，作生前的養(yǎng)老使用，是非常有益的。對(duì)特定機(jī)構(gòu)來講，我國房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，未來十?dāng)?shù)年乃至數(shù)十年內(nèi)，仍將伴隨我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而持續(xù)健康發(fā)展，前景十分誘人。售房養(yǎng)老制度的實(shí)行，將給特定機(jī)構(gòu)進(jìn)一步投資于房地產(chǎn)行業(yè)以新的契機(jī)，開辟了新的利潤來源。只要特定機(jī)構(gòu)運(yùn)用自身豐富經(jīng)驗(yàn)運(yùn)作得當(dāng)，必然會(huì)在這一房產(chǎn)養(yǎng)老制度中大幅獲益.另外，房屋持有者以房養(yǎng)老，自養(yǎng)自老，也大大減輕了政府、企業(yè)、子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，特別是減輕了子女的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān).我國目前的獨(dú)生子女家庭，已占到全部家庭總數(shù)的多數(shù)，且這一比重還將會(huì)越來越大，如讓子女完全承擔(dān)對(duì)老人的贍養(yǎng)責(zé)任，到將來必將會(huì)出現(xiàn)的一種局面，就是兩個(gè)獨(dú)生子女將贍養(yǎng)四個(gè)老人，養(yǎng)育負(fù)擔(dān)將是異常巨大。售房養(yǎng)老制度的實(shí)施將可大大緩解這一壓力。從宏觀角度來講，售房養(yǎng)老制度的實(shí)施，將使老年人將手中擁有的相當(dāng)數(shù)量的原準(zhǔn)備用于養(yǎng)老的資金用來買房，然后再用房子來養(yǎng)老.這將起到優(yōu)化配置資源、活躍房地產(chǎn)市場、抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等作用，是值得大力推行的。
售房養(yǎng)老制度理論上給我們描繪了一個(gè)美好的前景，但真正實(shí)施起來可能并非如上描述的那么簡單，運(yùn)行過程中將會(huì)碰到太多的現(xiàn)實(shí)問題，尤其是面臨著太多的不確定性和種種風(fēng)險(xiǎn)，從而使實(shí)施效率大打折扣。這正是本文撰寫所需要特別給予考慮的。
二、信息不完全、不對(duì)稱及逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)
售房養(yǎng)老模式的運(yùn)營中，特定機(jī)構(gòu)對(duì)售房老人的身體健康狀況、既往病史、預(yù)期壽命及尚可存活年限等因素的調(diào)查和預(yù)期，對(duì)決定整個(gè)壽命期內(nèi)每期應(yīng)向售房者付教傾度的多少，是至為關(guān)鍵的。作為售房養(yǎng)老者對(duì)自己的這些狀況最為清楚，但購房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)此卻并不了解。如要專門確認(rèn)和查詢老年人的病歷情況，如走訪老年人于各個(gè)年齡階段的朋友，請(qǐng)權(quán)威醫(yī)生對(duì)老年人的未來健康狀況作全面檢查等，似乎是必要的，但事實(shí)上特定機(jī)構(gòu)要得到這些應(yīng)該得到的全部信息，最少是要取得與售房者相對(duì)稱的信息，對(duì)這些事項(xiàng)的測定、調(diào)查，又需要較高的費(fèi)用成本，是花費(fèi)代價(jià)巨大，時(shí)間精力多多。一般情況下，是很難花費(fèi)如此之代價(jià)，將此事項(xiàng)完全搞清楚的。另外，像預(yù)期壽命及尚可存活年限等信息，特定機(jī)構(gòu)固然是難以預(yù)料，就是售房養(yǎng)老者個(gè)人一也無法說對(duì)此就把握得非常清楚.
鑒于此種狀況，可以認(rèn)為，在住房產(chǎn)權(quán)完全易主的售房養(yǎng)老模式中，交易雙方對(duì)有關(guān)信息的了解及把握程度上，存在著一種嚴(yán)重的信息不完全、不對(duì)稱的問題。特定機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的相關(guān)信息掌握不完全的，交易雙方占有的信息不對(duì)稱，這就會(huì)使特定機(jī)構(gòu)在未來長期的交易中處于一種劣勢。非對(duì)稱信息是指在交易行為中，某些當(dāng)事人擁有另一些當(dāng)事人所不擁有的信息。未來信息的不完全及不確定性，會(huì)對(duì)售房養(yǎng)老模式產(chǎn)生重大影響，而交易雙方對(duì)掌握信息的不對(duì)稱，也同樣會(huì)對(duì)售房養(yǎng)老的推行，帶來眾多不利影響。
在售房養(yǎng)老模式中，由于模式運(yùn)行的時(shí)間可長達(dá)十幾年或數(shù)十年，住房購售雙方在事項(xiàng)的長期性、極高的不確定性、信息不完全及嚴(yán)重的不對(duì)稱的狀況下，類似壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)開辦中經(jīng)常談到的“逆向選擇”現(xiàn)象及道德公害行為，就極可能發(fā)生，并引發(fā)相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)，如果適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制沒有建立，沒有其他中介機(jī)構(gòu)的參與。
非對(duì)稱信息是指某些當(dāng)事人擁有而另一些當(dāng)事人不擁有的信息。前面簡要講述了未來的不確定性對(duì)售房養(yǎng)老制度的影響，鑒于本模式只有房屋持有人和特定機(jī)構(gòu)兩個(gè)當(dāng)事人參與，雙方的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，對(duì)本模式的執(zhí)行成本和效率的影響，將十分明顯。在沒有良好的激勵(lì)約束機(jī)制下，一方當(dāng)事人極可能利用自身擁有的信息優(yōu)勢，僅僅為追求自身利益的最大化，引致相關(guān)的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇事項(xiàng)，從而危害了對(duì)方的應(yīng)有利益。其實(shí)，信息不對(duì)稱對(duì)售房養(yǎng)老制度的影響同樣不容忽視。如果沒有適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制，也沒有其他中介機(jī)構(gòu)的參與，僅有房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)兩個(gè)當(dāng)事人，信息不對(duì)稱對(duì)售房養(yǎng)老制度的執(zhí)行效率的影響將十分明顯。在沒有良好的激勵(lì)約束機(jī)制下，當(dāng)事人很可能利用自身的信息優(yōu)勢，追求利益的最大化，由此而引致道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。道德風(fēng)險(xiǎn)來自特定機(jī)構(gòu)不能觀察到在訂立合同后的房屋持有者的防范措施，從而房屋持有者的防范措施偏離訂立合同時(shí)的約定，逆向選擇來自特定機(jī)構(gòu)事前不知道房屋持有者的風(fēng)險(xiǎn)程度，從而使保險(xiǎn)水平不能達(dá)到對(duì)稱信息情況下的最優(yōu)水平。
應(yīng)當(dāng)說明的是，這里談到的機(jī)構(gòu)愿意接納的客戶，同健康醫(yī)療保險(xiǎn)正好相反。對(duì)該特定機(jī)構(gòu)而言，客戶存活年限越短，機(jī)構(gòu)需要花費(fèi)的款項(xiàng)就越少。因此，客戶是身體越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如該客戶是身體健康，疾病全無，預(yù)期存活壽命會(huì)很高時(shí)，該機(jī)構(gòu)為客戶支付的養(yǎng)老用費(fèi)，將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住房的實(shí)際價(jià)款，這筆交易則明顯虧損。反之亦一樣。但對(duì)該客戶而言，情況則是正好相反。客戶的要求同該購房機(jī)構(gòu)的利益要求，在這里是完全對(duì)立的。在信息嚴(yán)重不對(duì)稱的狀況下，該購房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)即表現(xiàn)得很不合算，從而喪失對(duì)參與此項(xiàng)交易的積極性。
在這種情況下，特定機(jī)構(gòu)在購買老人的住房時(shí)，一般會(huì)采取平均壽命預(yù)期、平均定價(jià)的方式來支付住房價(jià)款。但對(duì)于預(yù)期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的現(xiàn)金流的折現(xiàn)總額會(huì)大于住房余值，會(huì)紛紛爭相加人交易;那些預(yù)期存活年限小于平均存活年限的老年人，則由于住房余值會(huì)大于折現(xiàn)后的現(xiàn)金流總值，加人此種模式的不合算而紛紛退出這一交易行為。在此種狀況下，該特定機(jī)構(gòu)必定是無利可圖甚至虧本，從而也退出市場，即放棄開辦這一業(yè)務(wù)。
對(duì)交易雙方信息不完全、不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)的防范是必要的。除了盡可能地使特定機(jī)構(gòu)占有較多的信息外，還需要在制度設(shè)計(jì)方面，對(duì)此作根本性的防范。應(yīng)當(dāng)指出，當(dāng)售房養(yǎng)老以傳統(tǒng)的“遺贈(zèng)扶養(yǎng)”的形式出現(xiàn)時(shí)，是一種個(gè)體、個(gè)案的形式，其間蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)及不確定因素很難預(yù)期。但當(dāng)該模式以大規(guī)模的機(jī)構(gòu)操作的形式出現(xiàn)，且成為一種帶有普遺性的養(yǎng)老行為時(shí)。這種道涵的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，就可以在一定程度上加以預(yù)期和測度，并在事前通過精心設(shè)計(jì)安排，得到各方都較為滿意的結(jié)構(gòu)。最少是將其中隱涵的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)予以極大消除。至于說具體業(yè)務(wù)執(zhí)行中可能出現(xiàn)的某些個(gè)別行為，即其中隱涵的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也就容易防范，最少是不會(huì)造成太大的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)，面對(duì)這一信息不對(duì)稱而帶來風(fēng)險(xiǎn)的具體舉措的探討，是有必要的。房屋持有者相對(duì)于特定機(jī)構(gòu)的最大信息優(yōu)勢在于，他對(duì)自己房產(chǎn)的使用情況比較了解，同時(shí)，對(duì)自身的健康狀況也非常了解。而特定機(jī)構(gòu)在沒有合理的信息獲得渠道的情況下，在這些方面將處于信息劣勢。如果沒有有效的激勵(lì)約束機(jī)制，房屋持有者為了獲得自身利益最大化，很可能在訂立合同前后采取隱瞞事實(shí)的態(tài)度，從而使特定機(jī)構(gòu)遭受額外損失。如房屋持有者與特定機(jī)構(gòu)訂立售房養(yǎng)老合同，并在合同中約定，每年由原房屋持有者必須對(duì)房屋進(jìn)行整修，以減緩房屋的損毀。但如果特定機(jī)構(gòu)事后沒有有效的監(jiān)督機(jī)制，房屋持有者很可能為了節(jié)約開支，而放棄對(duì)房產(chǎn)的維修。其實(shí)道理和房屋租賃一樣，因?yàn)榉课菟袡?quán)已不屬于自己，維修投人不能得到事后回報(bào)，在缺乏有效監(jiān)督機(jī)制的情況下，一般會(huì)采取逃避措施。
特定機(jī)構(gòu)相對(duì)于房屋持有者，擁有的信息優(yōu)勢較少，但也有一定的優(yōu)勢。如特定機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展方向比較了解，知道房產(chǎn)的增值潛力，而房屋持有者對(duì)此知之甚少。舉個(gè)例子說明，郊區(qū)的一幢住宅，在現(xiàn)在看來價(jià)值并不大，但特定機(jī)構(gòu)通過有關(guān)消息知道，不久的將來，那里將通輕軌線，城市建設(shè)將向那個(gè)方向延伸，該房產(chǎn)具有很大的升值潛力。房屋持有者很可能對(duì)此一無所知，因?yàn)閭€(gè)人與龐大的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相比，其信息獲取渠道必然閉塞得多。如果特定機(jī)構(gòu)在訂立合同時(shí)，不告訴房屋持有者這些信息，房屋持有者將遭受很大的財(cái)產(chǎn)損失，保險(xiǎn)水平不可能達(dá)到最優(yōu)化。
三、售房養(yǎng)老制度中的不確定性
房產(chǎn)是售房養(yǎng)老制度安排中的關(guān)健。房屋持有者只有擁有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住房，才有資格與特定機(jī)構(gòu)簽訂售房養(yǎng)老合同，從特定機(jī)構(gòu)得到養(yǎng)老壽險(xiǎn)金。而特定機(jī)構(gòu)正是看中了房產(chǎn)的保值增值的前景，才會(huì)開設(shè)這一房產(chǎn)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)。因此，房產(chǎn)是售房養(yǎng)老制度推行成功的關(guān)健。但問題就在這里，一般壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作工具是貨幣，是投保人在中青年時(shí)代持續(xù)長期地向保險(xiǎn)公司交納保費(fèi)，保險(xiǎn)公司則保津他們?cè)谕砟牮B(yǎng)老期間的持續(xù)長期的現(xiàn)金流人。房產(chǎn)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作工具則是住房，是投保人在退休后用自己的住房的產(chǎn)權(quán)交售于特定機(jī)構(gòu)，以換取特定機(jī)構(gòu)在其養(yǎng)老期間的長期持續(xù)的現(xiàn)金的給付。一般壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)只需要考慮資金、利率、費(fèi)率及被保險(xiǎn)人預(yù)期存活壽命等因素。而房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)則是將住房與保險(xiǎn)連接一起，既要考慮資金、利率、費(fèi)率、被保險(xiǎn)人預(yù)期存活壽命等傳統(tǒng)因素，又需要額外考慮住房的價(jià)值變動(dòng)、住宅抵押物的存亡以及住宅最終的價(jià)值變現(xiàn)等內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)則明顯加大。 具體而言，售房養(yǎng)老制度的不確定性表現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面:
1.房地產(chǎn)市場發(fā)展及住房價(jià)格變動(dòng)的不確定性。特定機(jī)構(gòu)開設(shè)售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的初衷，是通過對(duì)房產(chǎn)的保值增值或開發(fā)新房產(chǎn)來謀取利潤。但是，售房養(yǎng)老合同的期限一般很長，特定機(jī)構(gòu)直到原房屋持有者去世之后，事實(shí)上才完全獲得該房產(chǎn)的處置權(quán)。雖然，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的快速健康發(fā)展，但要在未來數(shù)十年內(nèi)仍保持持續(xù)快速的發(fā)展而不出現(xiàn)任何波折，這是大家不敢樂觀加以預(yù)期的。如果房地產(chǎn)市場一且進(jìn)人低迷期，特定機(jī)構(gòu)注定將陷人虧損狀態(tài)。
目前，京、滬、杭、穗等地的房價(jià)，已經(jīng)達(dá)到一個(gè)很高的價(jià)位，即使在許多專家和業(yè)內(nèi)人士看來，都是明顯偏高，甚至有人說這些房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“泡沫經(jīng)濟(jì)”。鑒于后期住房價(jià)格的變動(dòng)趨向并不明朗，不確定性很大，如特定機(jī)構(gòu)貿(mào)然開展這一售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)并大最購進(jìn)住房，這種不確定性造成的風(fēng)險(xiǎn)就無法得到合理分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動(dòng)蕩，勢必陷人虧損境地。這與特定機(jī)構(gòu)一貫的穩(wěn)健經(jīng)營原則是相背的。特定機(jī)構(gòu)很可能為了防止這種不確定性可能帶來的損失，而在售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)上采取過于謹(jǐn)慎的方式，這將使售房養(yǎng)老的執(zhí)行效率打折扣。
2.合同期限—售房養(yǎng)老者預(yù)期存活壽命的不確定。售房養(yǎng)老合同的期限和房屋持有者的壽命直接相關(guān)。雖然從全國范圍內(nèi)我國的平均年齡比較穩(wěn)定，但是地區(qū)與地區(qū)之間差異比較大，東部居民的平均壽命要比中西部的平均壽命長一些，特定機(jī)構(gòu)要想制定相應(yīng)的支付費(fèi)率有一定難度。從房屋持有者的角度來看，其不確定性更大。就個(gè)人來講，人是無法準(zhǔn)確預(yù)測自己的壽命的，而房產(chǎn)是個(gè)人的主要財(cái)富，其財(cái)產(chǎn)價(jià)值很大。如果房屋持有者在與特定機(jī)構(gòu)訂立合同之后，不久便意外身亡，那將遭受重大財(cái)產(chǎn)損失。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，同樣的受益和損失對(duì)一個(gè)理性人的效用是不同的，損失造成的效用損失將更大一些。而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的個(gè)人來講，由于自己壽命的不確定性而引起的售房養(yǎng)老合同期限的不確定性，可能導(dǎo)致自己的重大財(cái)富損失。個(gè)人可能因此放棄這種養(yǎng)老途徑，而另覓房產(chǎn)養(yǎng)老的其他通道，如房屋出租、大屋換小屋、資產(chǎn)置換、資產(chǎn)租換、遺贈(zèng)扶養(yǎng)等。
總之，售房養(yǎng)老制度由于合同期限長、房地產(chǎn)市場發(fā)展變幻莫側(cè)等等因素，造成很大的不確定性，如果這種不確定性不通過制度設(shè)計(jì)創(chuàng)新等途徑加以分散和確定化，將使售房養(yǎng)老制度的執(zhí)行效率大打折扣，甚至使之不可行。
四、售房養(yǎng)老中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
不確定性和信息不對(duì)稱會(huì)導(dǎo)致高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。但是售房養(yǎng)老制度安排中的不確定性和信息不對(duì)稱，并非其固有缺陷，通過合理有效的制度設(shè)計(jì)和觀念創(chuàng)新，即可以大大削弱由此而來的不確定性和信息不對(duì)稱所造成的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的效果。這方面，政府和其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)(如房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、銀行等等)需要扮演重要角色。
1.促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大力促進(jìn)二手房市場的培育。特定機(jī)構(gòu)開展售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的利潤最終要在房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)。如果房地產(chǎn)市場低迷，處于無序化狀態(tài)，特定機(jī)構(gòu)的利益無法保障，特定機(jī)構(gòu)可能因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大而退出這一業(yè)務(wù)。我國房地產(chǎn)業(yè)雖然改革開放以后進(jìn)人了快速發(fā)展的通道，但也有發(fā)展過熱的跡象，全國商品房積壓面積目前已經(jīng)達(dá)到1. 7億平方米左右，某些地區(qū)房價(jià)居高不下，超過普通老百姓的購買能力。同時(shí)，我國的二手房市場仍處于無序的“地?cái)偸健睜顟B(tài)，規(guī)模不大。其實(shí)，我國居民購房需求還是很大的，特別是對(duì)中低檔房和二手房的需求非常旺盛。政府應(yīng)該通過產(chǎn)業(yè)政策等政策措施引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，抑制過熱供給，刺激需求，促進(jìn)二手房市場的成長，從大方向上保障房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。特定機(jī)構(gòu)如果能將收購來的房產(chǎn)順利投放市場，實(shí)現(xiàn)保值增值的目的，將大大增加特定機(jī)構(gòu)開展售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的積極性。
2.培育和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)。房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱，可以通過規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)來解決。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是必不可少的一員，房產(chǎn)是大宗商品，是個(gè)人財(cái)富的主要部分，在訂立售房養(yǎng)老合同之前，需要對(duì)房產(chǎn)的使用情況和房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行一個(gè)客觀公正的評(píng)價(jià)。這個(gè)評(píng)價(jià)不能由特定機(jī)構(gòu)進(jìn)行，需要與當(dāng)事人雙方無直接利益關(guān)系的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以利用自身豐富的專業(yè)知識(shí)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行客觀公正的評(píng)價(jià)。當(dāng)然，政府需要通過立法或條例建立對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的約束機(jī)制，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為加以規(guī)范，防止他與當(dāng)事人一方申謀，損害另一方利益。另外，需要建立信息服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，及時(shí)相關(guān)信息，如房地產(chǎn)信息、政府政策、老年人醫(yī)療保健、平均壽命等等信息，為當(dāng)事人雙方進(jìn)行必要的信息服務(wù)。總之，通過培育和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，營造一個(gè)規(guī)范的外部環(huán)境，對(duì)房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)形成約束機(jī)制，規(guī)范當(dāng)事人的行為。
3.創(chuàng)新特定機(jī)構(gòu)支付制度。前面曾講過，房屋持有者對(duì)自己壽命具有不確定性，如果特定機(jī)構(gòu)將約定支付款按約定年限等額支付，如合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，每年支付1. 5萬元，房屋持有者可能估計(jì)自己壽命不到20年，而在售房養(yǎng)老上采取謹(jǐn)慎態(tài)度。因此，這套支付制度是不科學(xué)的。我們可以借鑒美國的反抵押貸款或我國住房按揭貸款的經(jīng)驗(yàn)，采取首付加后期遞減支付的制度來進(jìn)行支付。仍以前面的例子來說明，合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，首付20%即6萬元，然后按一定的比例逐年遞減支付。這樣，既避免了純粹的房產(chǎn)買賣行為，達(dá)到養(yǎng)老的目的，又將壽命的不確定性所導(dǎo)致的潛在的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)降到很低的水平。
買方：________（以下簡稱乙方）身份證號(hào)：______
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：
1、甲方所售房屋所有權(quán)證號(hào)為“______號(hào)”，房屋土地使用權(quán)證號(hào)為“______號(hào)”；
2、甲方所售房屋位于______區(qū)______路（街）______號(hào)，為______結(jié)構(gòu)；
3、甲方所售房屋建筑面積______平方米；
4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為______.
第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___拾___萬___仟___佰元整（含附屬設(shè)施
費(fèi)用）；
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見，雙方交易稅費(fèi)由方負(fù)擔(dān)。
第三條付款方式：
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____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
第四條房屋交付：
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費(fèi)）后___日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長。
第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任：
乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)，并向甲方支付購房款10%違約金。
第六條甲方逾期交房的違約責(zé)任：
甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時(shí)交付使用，每逾期一日，按照購房總價(jià)的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)，并向乙方支付房價(jià)10%的違約金。
第七條甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第九條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院。
第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關(guān)部門存檔。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
住址（工作單位）：住址（工作單位）：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
1.1倒掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入
這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時(shí)申報(bào)納稅；二是收到銀行按揭款時(shí)，長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；三是對(duì)外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅。
1.2稅前扣除項(xiàng)目不真實(shí)，虛列或高估成本
主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，將完工與未完工的項(xiàng)目成本混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進(jìn)行道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費(fèi)用；四是人為地將開發(fā)項(xiàng)目中的自用部分成本縮水，擴(kuò)大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤額。
1.3以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收
主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤；抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)，直接計(jì)入往來科目。二是以商品房抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出，不計(jì)銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計(jì)收入或減少應(yīng)稅所得額。
1.4以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款
主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如煤氣管網(wǎng)費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話電纜安裝費(fèi)、綠化費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái)務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖減開發(fā)成本，導(dǎo)致營業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅常用的主要手法。
2房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀透視
2.1從房地產(chǎn)業(yè)稅收收入來看
雖然房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結(jié)構(gòu)都有較大幅度的增長，這都是由房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和稅收管理得到強(qiáng)化，成為房地產(chǎn)業(yè)稅收增長的強(qiáng)大動(dòng)力得來的，但進(jìn)一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計(jì)稅依據(jù)可信度小，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收大量流失；二是納稅人申報(bào)意識(shí)和申報(bào)質(zhì)量不高。銷售收入不實(shí)、成本虛列、費(fèi)用列支不合理，隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)的現(xiàn)象突出；三是房地產(chǎn)市場不規(guī)范，投資結(jié)構(gòu)單一，后勁不足；四是稅制改革不徹底，制約了房地產(chǎn)業(yè)稅收可持續(xù)增長的規(guī)模。
2.2從房地產(chǎn)業(yè)納稅人來看
企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化必然鋌而走險(xiǎn)。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產(chǎn)生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發(fā)現(xiàn)，必然大賺一筆，即使被發(fā)現(xiàn)了、查處了，也只是補(bǔ)足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀故意，并且房地產(chǎn)業(yè)所特有的周期長、投入大、環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價(jià)，在申報(bào)納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。
2.3從政府及相關(guān)部門行為來看
政府及部門處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現(xiàn)象仍然存在，一是為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕財(cái)政支出壓力，當(dāng)?shù)卣谡袠?biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中附加一些配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并在稅費(fèi)上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費(fèi)項(xiàng)目或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要求稅務(wù)部門提供稅收“優(yōu)惠”，支持地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；二是由于房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關(guān)系密切”。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護(hù)”，而地方政府的個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為企業(yè)與稅務(wù)部門都是自己的兩個(gè)“錢口袋”，企業(yè)發(fā)展與稅收增長是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，這種想法影響了稅務(wù)部門的公正執(zhí)法；三是在土地管理上呈現(xiàn)兩個(gè)相反趨勢，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價(jià)甚至免費(fèi)出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設(shè)法高價(jià)出售經(jīng)營性用地。有人認(rèn)為房地產(chǎn)是城市的小金庫一點(diǎn)也不為過，地方政府受利益驅(qū)動(dòng)，大肆開通相關(guān)收費(fèi)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，一般情況下僅土地出讓金就占地方財(cái)政收入的20%以上。相反的趨勢形成相同的結(jié)果，即犧牲國家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，在一定程度上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產(chǎn)業(yè)稅收大量流失。
2.4從地稅部門自身來看
開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要經(jīng)過多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度上掌握了房地產(chǎn)開發(fā)信息。一是由于稅務(wù)部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了偷逃稅的機(jī)會(huì)。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅務(wù)部門限于人力、物力，建筑安裝購進(jìn)的各種材料來源、數(shù)量和價(jià)格難以查實(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、價(jià)格和銷售進(jìn)度難以摸清；銀行對(duì)個(gè)人購房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以掌握的現(xiàn)象十分突出，增加了遏制房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，沒有形成強(qiáng)大的威懾力量，助長了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。
3強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對(duì)策
3.1加強(qiáng)部門配合，實(shí)現(xiàn)稅收管理的社會(huì)化
密切與計(jì)委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)系配合，積極爭取地方政府及有關(guān)部門的支持，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)涉稅資料。從計(jì)委、建委收集經(jīng)濟(jì)適用房、舊房改造等新開工項(xiàng)目、續(xù)建項(xiàng)目投資計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)許可等情況；從規(guī)劃局收集建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃調(diào)整等情況；從房管局收集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資進(jìn)度、商品房預(yù)售方案、預(yù)售許可證發(fā)放、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、變更等情況；從房改辦、房地產(chǎn)交易（招標(biāo)）中心等部門收集各種形式的聯(lián)建、集資、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，搭建信息交流整合平臺(tái)，形成齊抓共管、部門聯(lián)動(dòng)的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。
3.2強(qiáng)化管理措施，實(shí)現(xiàn)稅收征管規(guī)范化
具體規(guī)范包括：①規(guī)范加強(qiáng)“可售商品房面積”的審核，通過落實(shí)已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際“可售商品房面積”的真實(shí)情況，掌握能夠給企業(yè)帶來效益的商品房數(shù)量；②規(guī)范和加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)收入的審核，核實(shí)審核對(duì)象的收入情況、銷售單價(jià)、結(jié)算方式；③規(guī)范和加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)成本的審核，審核主要成本項(xiàng)目的真實(shí)情況，落實(shí)已結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本的正確性；④規(guī)范加強(qiáng)成本和收入的配比性審核，驗(yàn)證成本和收入的配比程度，核實(shí)成本或收入的真實(shí)性；⑤規(guī)范和加強(qiáng)期間費(fèi)用的審核，確認(rèn)期間費(fèi)用的真實(shí)性和合法性；⑥規(guī)范和加強(qiáng)投資收益的審核，確認(rèn)投資屬股權(quán)投資還是債權(quán)投資；收益屬于投資收益還是轉(zhuǎn)讓收益；轉(zhuǎn)讓收益的計(jì)算是否正確等，通過審核，根據(jù)稅法規(guī)定做出補(bǔ)稅處理，構(gòu)成偷稅的，移交有關(guān)部門處理。
3.3加大稽查力度，實(shí)現(xiàn)稅收治理法制化
一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤率配比法。以已售房合同定價(jià)收入的成本率或利潤率為依據(jù)，配比當(dāng)期銷售成本或利潤，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝（已售房總成本÷已售房合同定價(jià)收入）×100%×當(dāng)期實(shí)際銷售收入；②當(dāng)期銷售收入比重配比法。以當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重為依據(jù)，配比當(dāng)期銷售成本，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝（當(dāng)期實(shí)際銷售收入÷已售房合同定價(jià)收入）×100%×已售房總成本；③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據(jù)，得出已售房總成本占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售成本。即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝［（可售房總成本÷可售房完工面積）×已售房合同總面積÷已售房合同定價(jià)收入］×100%×當(dāng)期實(shí)際銷售收入。④分項(xiàng)目單位數(shù)量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據(jù)，得出已售房總成本，再按當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售成本，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝［（已售房總面積÷可售房完工面積）×100%×可售房總成本］×（當(dāng)期實(shí)際銷售收入÷已售房合同定價(jià)收入）×100%。（注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時(shí)的計(jì)算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售；已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時(shí)的計(jì)算）。二是要對(duì)稽查案件的檢查質(zhì)量實(shí)行跟蹤抽查。嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴(yán)格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對(duì)稅款拖欠不繳的房地產(chǎn)企業(yè)，依法采取強(qiáng)制措施，確保稅款及時(shí)足額入庫。如房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（預(yù)計(jì)收入的利潤率不低于15%）計(jì)算出營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額，統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)想延遲納稅，利用申報(bào)虧損躲避稅收這條路已經(jīng)行不通了，這就給稅務(wù)稽查提供了法律保障。四是要對(duì)大案、要案嚴(yán)格按法律程序移送司法機(jī)關(guān)，依法追究其法律責(zé)任。五是要完善投訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)，鼓勵(lì)廣大群眾舉報(bào)偷逃稅者，形成綜合治理局面。
甲方（委托方）：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________
地址：_________
聯(lián)系電話：_________
乙方（受托方）：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________
資質(zhì)等級(jí)及證號(hào)：_________
地址：_________
聯(lián)系電話：_________
甲方為促進(jìn)商品房的銷售，委托乙方對(duì)甲方所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)家營銷策劃和銷售，雙方在平等互利的基礎(chǔ)上，就委托之有關(guān)事宜達(dá)成如下合同條款：
第一條 委托主要事項(xiàng)（選項(xiàng)打"√"）
全程
市場調(diào)研
營銷策劃
銷售
第二條 委托項(xiàng)目的位置、面積
1、項(xiàng)目座落位置：_________；
2、項(xiàng)目總面積約為_________平方米（詳見甲方提供的測繪面積表，附件一）
第三條 銷售價(jià)格
1、銷售面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)算；
2、合同所約定的銷售房屋價(jià)格均價(jià)為_________元/㎡；乙方應(yīng)按照與甲方所商定并經(jīng)甲方簽章認(rèn)可的售樓價(jià)格（各房屋具體銷售底價(jià)表、付款方式、折扣及本合同其他約定條款等）進(jìn)行銷售（詳見附件二）；
3、在實(shí)際銷售中，如屬溢價(jià)方式銷售，在溢價(jià)范圍內(nèi)乙方有權(quán)折扣優(yōu)惠，無需經(jīng)甲方同意；如屬甲方定價(jià)銷售，乙方無權(quán)折扣優(yōu)惠，經(jīng)甲方書面同意后，方可執(zhí)行折扣優(yōu)惠。
第四條 甲方權(quán)利與義務(wù)
1、提供有效的營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件；
2、提供該項(xiàng)目的土地使用權(quán)證（復(fù)印件）、商品房銷售證書或預(yù)售許可證（復(fù)印件）及施工圖、分層平面圖、面積測繪報(bào)告、戶型圖以及施工進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目材設(shè)及配置表等資料；
3、保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、綜合驗(yàn)收時(shí)間及交房時(shí)間（詳見附件三），項(xiàng)目在修建過程中，若發(fā)生設(shè)計(jì)變更，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知乙方；
4、按雙方協(xié)商確定的計(jì)劃，承擔(dān)銷售廣告宣傳費(fèi)用以及相關(guān)資料制作費(fèi)用（詳見附件四“廣告宣傳推廣計(jì)劃”）；
5、派出專人配合銷售，負(fù)責(zé)審定售房合同、收款，辦理售房合同登記、銀行按揭與房屋產(chǎn)權(quán)、國土等手續(xù)，落實(shí)購房人的合理要求等工作；
6、提供《重慶市商品房（買賣）合同》范本；
7、對(duì)委托銷售面積內(nèi)的房屋進(jìn)行抵押、典當(dāng)、按揭、抵債、拆遷還房、司法凍結(jié)、行政限制和自售的情況必須書面告知乙方；并保證提供的房源產(chǎn)權(quán)合法、有效；
8、提供裝修好的售房部、配備售樓電話、必要的辦公用品和購房直通車，承擔(dān)售房部房租、水、電、電話等辦公易耗品及車輛使用等費(fèi)用；
9、可以定期檢查、督導(dǎo)乙方工作。并指派專人負(fù)責(zé)房屋買賣合同的簽章；
10、作好本合同的保密工作，防止對(duì)銷售造成不利影響；
11、負(fù)責(zé)按時(shí)支付乙方傭金及策劃費(fèi)；
12、約定承擔(dān)的其它費(fèi)用：_________
第五條 乙方權(quán)利與義務(wù)
1、乙方必須提供營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書復(fù)印件；
公有住房可以辦理房改。公有住房房改即出售過戶，其流程為：
1、向公有住房出售單位辦理認(rèn)購手續(xù)，領(lǐng)取購房用的統(tǒng)一表式資料。
2、在購房前必須協(xié)商一致，確定購房人、職級(jí)人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》并由單位出具《工齡證明》和《職級(jí)證明》。
3、售房單位根據(jù)購房人所提供的文字資料及相關(guān)政策規(guī)定，核準(zhǔn)后把相關(guān)信息輸入電腦，計(jì)算出購房款及相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)購房人確認(rèn)和選擇付款方式后，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》并由購房人支付定金。
4、購房人在合同規(guī)定時(shí)限內(nèi)，持《購買公有住房付款憑證》和現(xiàn)金到售房單位的開戶行建行付款。
5、付款后，由售房單位向購房者出具《出售公有住房專用票據(jù)》。
6、持上述相關(guān)資料，由售房單位或購房者直接到該房所屬房地產(chǎn)交易中心辦理申領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》手續(xù)即可。產(chǎn)權(quán)，個(gè)人就是該房產(chǎn)的業(yè)主，是合法的房產(chǎn)擁有人，具有對(duì)該房產(chǎn)處置的權(quán)利，包括買賣、出租、獸醫(yī)、轉(zhuǎn)讓、繼承。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
2003年2月20日，陳某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份《購房預(yù)訂協(xié)議書》，約定購買該公司開發(fā)的一棟高層住宅樓的住房一套，開發(fā)公司在協(xié)議書中承諾，2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，2004年12月31日將房屋交付陳某使用。雙方還約定，陳某于簽協(xié)議時(shí)交付定金5萬元，其余購房款分期支付。陳某依約于簽協(xié)議的當(dāng)天即2月20日交付了定金5萬元。
但開發(fā)公司并沒有履行其在協(xié)議書中承諾的于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同的約定，雖經(jīng)陳某多次催促，但因開發(fā)公司始終未取得商品房預(yù)售許可證明，開發(fā)公司實(shí)際上無法與陳某簽訂正式售房合同。同時(shí)，陳某在前往工地了解情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，工地施工標(biāo)牌注明該工程的竣工日期為2005年8月20日，陳某由此認(rèn)定，開發(fā)公司承諾的2004年12月31日交房亦不可能兌現(xiàn)。陳某對(duì)開發(fā)公司產(chǎn)生了極大的不信任感，遂向開發(fā)公司提出解除合同、雙倍返還定金的要求，開發(fā)公司不同意，陳某無奈訴至法院。
泉山區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)公司未依約于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，已構(gòu)成違約；現(xiàn)有證據(jù)表明，開發(fā)公司亦不能于2004年12月31日將房屋交付陳某，開發(fā)公司又構(gòu)成了預(yù)期違約。鑒于開發(fā)公司雙重違約，陳某要求解除雙方簽訂的協(xié)議并適用定金罰則，符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。遂判決解除雙方簽訂的《購房預(yù)訂協(xié)議書》，開發(fā)公司向陳某返還定金10萬元。
開發(fā)公司不服，提出上訴。徐州市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，遂判決駁回上訴，維持原判。
「法官說法
該案在審理過程中，法院著重解決了當(dāng)事人爭議的三個(gè)焦點(diǎn)問題：
一是雙方簽訂的協(xié)議是否有效。
開發(fā)公司認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”我公司直到現(xiàn)在法庭已經(jīng)開始審理了都沒有取得商品房預(yù)售許可證明，所以我們之間的協(xié)議是無效的，既然無效，我們只需退還陳某5萬元即可。陳某則認(rèn)為，該案不應(yīng)當(dāng)適用《解釋》第二條的規(guī)定，而應(yīng)適用第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”法院認(rèn)為，雙方簽訂的是《購房預(yù)訂協(xié)議書》而不是商品房預(yù)售合同，《解釋》第二條是專門針對(duì)商品房預(yù)售合同規(guī)定的，并不適用于他們簽訂的《購房預(yù)訂協(xié)議書》，《購房預(yù)訂協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定有效，且應(yīng)適用《解釋》第四條的規(guī)定。
二是開發(fā)公司履行了告知義務(wù)能否免除其違約責(zé)任。
開發(fā)公司在開庭時(shí)陳述，其在與陳某簽訂協(xié)議書時(shí)已明確告知陳某他們沒有取得商品房預(yù)售許可證明，陳某明知這一事實(shí)仍與他們簽訂協(xié)議，這是陳某自愿承擔(dān)其后正式售房合同不能簽訂的風(fēng)險(xiǎn)，由此應(yīng)當(dāng)減輕或者免除開發(fā)公司的違約責(zé)任。而陳某對(duì)開發(fā)公司的說法予以了斷然否認(rèn)，他稱開發(fā)公司從未告訴他他們沒有取得商品房預(yù)售許可證明一事。法院認(rèn)為，即便開發(fā)公司在簽協(xié)議時(shí)告知了陳某沒有取得商品房預(yù)售許可證明一事，但開發(fā)公司在協(xié)議中承諾于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，這表明開發(fā)公司相信它能于2003年5月底之前取得商品房預(yù)售許可證明并與陳某簽訂正式售房合同，到期如不能簽訂正式售房合同，開發(fā)公司則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而這已與開發(fā)公司在簽訂協(xié)議時(shí)是否告知了陳某以及陳某是否知道開發(fā)公司沒有取得商品房預(yù)售許可證明一事無關(guān)了，故開發(fā)公司雖履行了告知義務(wù)但仍不能免除其違約責(zé)任。
三是開發(fā)公司預(yù)期違約是否成立。
所謂預(yù)期違約是指，在合同約定的履行期限之前，一方當(dāng)事人明確表示他不打算履行合同了，或者雖然沒有以口頭、書面等形式明確表示，但他以自己的行為表明了不履行合同的態(tài)度，如根本就沒有履行能力、始終不組織生產(chǎn)、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避義務(wù)等。開發(fā)公司認(rèn)為，他們不存在預(yù)期違約的問題，交房期限定的是2004年12月31日，我們正在按工程進(jìn)度施工，且施工一天也沒有停止，單憑工地施工標(biāo)牌注明的竣工日期2005年8月20日認(rèn)定我們不能于2004年12月31日交房屬于主觀臆斷，只有到這一天才能判斷我們能不能交房。法院認(rèn)為，開發(fā)公司提出他們能于2004年12月31日交房，但沒有提供相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)，另外，根據(jù)他們現(xiàn)在的施工狀況，截止2004年3月法庭開庭審理時(shí)，工程僅進(jìn)行到地下基礎(chǔ)設(shè)施和地上一層建筑，經(jīng)咨詢有關(guān)權(quán)威部門，對(duì)這樣30多層的高層建筑而言，它的建設(shè)周期一般為18個(gè)月，要想在年底交付使用是不可能的。法院根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以判斷2004年12月31日開發(fā)公司不能履行交房的義務(wù)，無需等到那一天再驗(yàn)證，故開發(fā)公司已經(jīng)構(gòu)成預(yù)期違約，協(xié)議應(yīng)當(dāng)解除，并雙倍返還定金。
「法律鏈接
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第四條：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
賣房方（甲方）：
身份證號(hào)碼：
聯(lián)系電話：
住址：
購房方（乙方）：
身份證號(hào)碼：
聯(lián)系電話：
住址：
根據(jù)《中華人名共和國合同法》、《中華人名共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方像甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議。
一、甲方所售房屋位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積：
1：甲方所售房屋位置：
2：甲方所售房屋結(jié)構(gòu) ：
3：甲方所售房屋層次：
4：甲方所售房屋面積：
二、房價(jià)：
甲方以人民幣叁拾柒萬伍仟元整，出售給乙方，乙方愿意以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購該房。
三、甲方承諾：
1：保證對(duì)出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，如果該房屋屬于共有房屋，則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件；
2：保證該出售房屋在交接時(shí)房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，包括給乙方造成的全部經(jīng)濟(jì)損失；
3：自簽訂本協(xié)議起，保證將該房屋按約定價(jià)格售給乙方，期間不得反悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人；
4：保證在交接之日起的2—6個(gè)月之內(nèi)辦理好房產(chǎn)證，及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)；
5：辦理房產(chǎn)證一切稅費(fèi)等由甲方負(fù)責(zé)。
四、乙方承諾：
一次性支付購房費(fèi)。
五、 違約責(zé)任
1：如甲方違約，拒絕將房屋交付給乙方，并未在2—6個(gè)月內(nèi)把房產(chǎn)證交給乙方，應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失；
2：如乙方不按雙方協(xié)定時(shí)間內(nèi)付完所有款項(xiàng)，應(yīng)向甲方賠償因此受到的損失 。
六、本協(xié)議的定立 、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
八、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。具有同等法律效力。
身份證號(hào)：
（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）
身份證號(hào)：
買方： （以下簡稱乙方）
身份證號(hào)：
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有房產(chǎn)簽訂本合同。
第一條 甲方所售房屋的基本情況：
1、甲方所售房屋位于 ，房屋結(jié)構(gòu)為 ，房屋用途為 .
2、甲方所售房屋為三室一廳的套房，建筑面積約 平方米（實(shí)際面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）
3、房屋為毛坯房，無任何裝修和內(nèi)部設(shè)施。
4、本合同中所述房屋為 ，是 和 的家庭（夫妻）共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利糾紛。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)任何責(zé)任。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，并由甲方承擔(dān)由此帶給乙方的所有損失（詳見違約責(zé)任及糾紛處理方法）
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，房屋成交價(jià)格為：人民幣 元整（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整）
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見，雙方交易過戶稅費(fèi)由 負(fù)擔(dān)。
第三條 付款方式：
甲乙雙方同意合同簽訂（ 年 月 日）當(dāng)日以 付款方式
一次性付款，付款金額為人民幣 元整（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整），含已付定金 元。付款當(dāng)天甲方開具收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。余款人民幣 元整（大寫： 萬元整）在甲方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后付給。
第四條 房屋交付：
甲方應(yīng)在乙方付款當(dāng)日將房屋交付乙方，包括拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、文件及票據(jù)的原件、全部鑰匙交付給乙方。甲方如未于當(dāng)日將該房屋交付給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約金。
第五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
1.因本房建房售房單位及其他原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證及其手續(xù)尚在辦理中，但因甲方及其房屋共有人需要，甲方自愿將此房賣與乙方。待房產(chǎn)證辦理下來后，甲方須將證書交予乙方協(xié)助辦理過戶手續(xù)。乙方在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方式方法阻撓，并應(yīng)協(xié)助乙方辦理過戶事宜。
2.經(jīng)協(xié)商，乙方有權(quán)在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)（延緩期限不超過房屋產(chǎn)權(quán)證首次發(fā)證時(shí)間后 年）但如乙方有提前辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及其過戶手續(xù)的需要，向甲方提出要求，甲方應(yīng)該于收到通知 日內(nèi)提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料（原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等），并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，如因甲方的過失造成乙方
不能在乙方向甲方提出過戶要求之日起逾期不超過 30 天（遇法定節(jié)假日順延）內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，甲方須賠償乙方損失，每延期一日（遇法定節(jié)假日順延），甲方按乙方已支付房價(jià)款金額的 1% 向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過 60 天，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列兩種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1.甲方按乙方累計(jì)已付款的20%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在90 天內(nèi)辦理過戶。
2.終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額退還乙方，并按房價(jià)總額10%月利率，從購房之日起付給利息。
第六條 甲方戶口遷出的約定及其違約責(zé)任
甲方應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前將登記于該房的全部戶口遷出，如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第七條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其補(bǔ)充約定由甲方、乙方、見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。
第八條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。
第九條 雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向相關(guān)部門申請(qǐng)仲裁或向人民法院提訟。
第十條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，見證方（中間人）一份，留存?zhèn)洳椤?/p>
出賣人（簽字）
______年______月______日
買受人（簽字）
______年______月______日
見證方（簽字）
借 款 人：__________________________電話：_________
住址：__________________________郵政編碼：_________
貨款銀行：__________________________電話：_________
法定代表人： _______________________傳真：_________
地址：__________________________郵政編碼：_________
借款人即抵押人（以下簡稱甲方） ________________________________________
貸款人即抵押權(quán)人（以下簡稱乙方） ______________________________________
保證人即售房單位（以下簡稱丙方） ______________________________________
甲方因購買或建造或翻建或大修自有自住住房，根據(jù)XX市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規(guī)定，向乙方申請(qǐng)借款，愿意以所購買或建修的住房作為抵押。乙方經(jīng)審查同意發(fā)放貸款。在抵押住房的房地產(chǎn)權(quán)證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權(quán)利和義務(wù)，甲，乙，丙三方遵照有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，共同遵守執(zhí)行。
第一條借款金額
甲方向乙方借款人民幣（大寫）_________________________元。
第二條借款用途
甲方借款用于購買，建造，翻建，大修座落于_____區(qū)（縣）____街道（鎮(zhèn)）_____路（村）_____弄_____號(hào)_____室的住房。【最新個(gè)人借貸合同范本】最新個(gè)人借貸合同范本。
第三條借款期限
借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。
第四條貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時(shí)公布的利率確定年利率為___%（月利率___%#在借款期限內(nèi)利率變更，按中國人民銀行規(guī)定辦理。
第五條存入自籌資金
甲方應(yīng)在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲(chǔ)蓄存款戶（儲(chǔ)蓄卡帳戶），將自酬資金存入備用。如需動(dòng)用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當(dāng)事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續(xù)。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據(jù)的可免存
第六條貸款撥付
向售房單位購買住房或通過房地產(chǎn)交易市場購買私房的甲方在此不可撤銷地授權(quán)乙方，在辦理住房抵押登記獲得認(rèn)同（乙方確定）之日起的五個(gè)營業(yè)日內(nèi)將貸款金額連同存入的自籌資金全數(shù)以甲方購房款的名義轉(zhuǎn)入售房單位或房地產(chǎn)交易市場在銀行開立的帳戶。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或?qū)⒁猛陼r(shí)，有乙方主動(dòng)將貸款資金劃入甲方在乙方開立的活期儲(chǔ)蓄存款戶儲(chǔ)蓄卡帳戶）按工程進(jìn)度支用。
第七條貸款償還
貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。
貸款從發(fā)放的次月起按月還本付息。根據(jù)等額還款的計(jì)算公式計(jì)算每月等額還貸款本息，去零進(jìn)元確定每月還本息額，最后一次本息接清。
（1）第一期（合同簽訂時(shí)）每月還本息額為：人民幣（大寫）____萬____仟____百____拾____元整。
（2）第二期至以后各期每月還本息額根據(jù)當(dāng)年銀行公布的個(gè)人住房公積金貸款利率計(jì)算，以乙方書面通知為準(zhǔn)，同時(shí)變動(dòng)分期每月還本息額。
甲方需動(dòng)同本人，同戶成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的________月份辦理一次，手續(xù)與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同 儲(chǔ)蓄卡，信用卡還款
甲方必須辦理中國建設(shè)銀行上海市分行儲(chǔ)蓄卡，信用卡，委托乙方以自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方式還本付息的足額款項(xiàng)，存入儲(chǔ)蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠?qū)嵤┺D(zhuǎn)帳還款。
當(dāng)因甲方原因造成用卡還款失敗時(shí)，甲方必須持現(xiàn)金到原貸款經(jīng)辦行還款。
