時間：2022-11-10 18:07:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇按揭合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
出售()方姓名： 身份證號： 地址： (簡稱甲方)
購買()方姓名： 身份證號： 地址： (簡稱乙方)
甲方現有 ㎡的房屋，地址： ，權證號： ，土地證號： ，自愿出售給乙方，以按揭方式購買。乙方經實地看房并已充分了解此房信息，自愿購買此房。經協商后甲、乙雙方均同意售價為人民幣(大寫 元)(￥ 元)。此房價包括(水、電、光纖、天然氣戶頭、裝修、及： )并達成 以下協議：
一、第一次乙方于 年 月 日支付購房定金計人民幣(大寫： 元)(￥ )給甲方。
第二次按銀行程序辦理：待簽約貸款銀行審批通過，通知過戶后 日內，甲、乙雙方必須到市房地產交易中心將此房產權證交買賣過戶科受理，出據受理單后，乙方再支付給甲方購房首付款(大寫 元)(￥ 元 )此款不包含購房定金。否則視為違約。乙方須在此首付款內扣除人民幣(大寫 元)(￥ )作為交房押金，待交房時甲方結清該房所有費用后，乙方再支付給甲方。
第三次剩余房款計人民幣(大寫 元)(￥ 元)屬于乙方向銀行貸款部分，待辦完過戶手續做完抵押后，則由簽約銀行轉賬給指定的甲方賬戶。 (按揭購房此款由簽銀行支付)如果貸款金額不足則由買方以現金方式補差，此合同圓滿結束。
二、甲方配合乙方辦理完產權過戶后，乙方必須無條件辦理此房抵押登記手續，否則視為違約。
三、甲方必須保證此房產權清楚、無查封、抵押、凍結、實屬純私房，并無任何糾葛，否則承擔一切法律責任。乙方以按揭貸款購買此房，(全權委托擔保公司辦理貸款)或(自行向銀行辦理貸款)應保證自己在銀行無不良記錄。
四、甲方應按約定的時間和指定的地點，并帶齊相關證件協助乙方辦理此房的過戶換證手續，所產生的一切費用由 方去付(含買賣方各項稅費)稅收標準以政策為準。
五、甲、乙雙方成交后，此房的一切權利全部轉到乙方名下，屬乙方所有。
六、違約責任：甲、乙雙方簽字生效后，不得以任何理由推翻此協議，本協議在履行過程中除因不可抗拒的阻力而外，更不得以任何理由解除此協議，否則依法追究其法律責任。甲方違約不賣此房以及不按本合同第一款之規定辦理，則雙倍賠付乙方所付定金。乙方違約不買此房以及不按本合同第一款、第二款之規定辦理，則所付定金不退。甲、乙雙方任何一方違約，中介有權從定金中提取(總額的2%作為信息服務費)或(從定金中提取一半作為信息服務費)。
七、甲乙雙方協定(甲方在收到第三次房款的同時)或(甲方收到首付款的同時)雙方交接、交房，一經交接甲方不在承擔此房任何維修及費用。甲方交房時保證該房屋的水、電、氣、光纖、物業管理等相關費用結清，原有室內設施齊全完整無損。
八、本協議一式三份，甲、乙雙方及中介方各執一份，從簽字蓋手印之日起生效。另：甲、乙雙方簽字蓋手印生效的同時，由 方按售價的 支付中介服務費，計人民幣(大寫 元)(￥ 元)，甲乙雙方各支付(大寫 元)(￥ 元)
九、此協議簽定后，甲方應將房產證原件交中介方保存，中介方應出具正式蓋章收據，此收據待產權證交件受理后即自動無效。 .
十、特別約定：甲乙雙方自愿以按揭貸款方式買賣此房，在辦理過程中，因政策原因或不可抗拒的阻力，導致銀行無法辦理貸款，雙方協定相互都不作違約賠償，甲方退還乙方定金，同時此協議自行解除。
十一、本協議在履行過程中，若發生爭議，雙方應協商解決，協商不成任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。.
十二、甲、乙雙方已認真、仔細的閱讀了以上協議內容，并確認簽字。
備注：
簽訂日期： 年 月 日
房屋買賣按揭合同范文二
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過友好協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其擁有完全產權的位于 的房屋建筑面積_ __平方米)以人民幣____拾____萬_____仟____佰_____拾____元整(￥__________元)的價款出售給乙方。
二、本合同簽定前，該房屋如有應繳納的一切稅費，概由甲方負擔。該房過戶中所發生的契稅、土地出讓金等一切稅費概由乙方負擔。
三、乙方在簽定此購房協議時，由乙方一次性將房款______元付給甲方，(在簽定本購房協議時乙方已付清了房款，此協議亦作為收款收據用，)。銀行貸款在簽定合同后由乙方負責。
四、特別約定：因該房產暫未過戶，如果過戶時甲方必須無條件、隨時配合乙方到房產等部門辦理過戶手續。
乙方收到該房后，不論以后房價漲跌，雙方都不得反悔，甲方更不得以房價漲跌等任何理由而不配合乙方過戶。
五、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在他項權利設定或其他產權糾紛以致影響到乙方權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
2、乙方在房屋過戶時，甲方應積極配合乙方，必要時必須提供相關證件及證明，以便乙方辦理房產過戶手續。如果甲方不能積極配合乙方，屬違約，則應賠償乙方相關的經濟損失。
六、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交_______________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向人民法院起訴。
七、其他約定:______________________________________________
八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份。
甲方： 乙方：
擔保人：
年 月 日 年 月 日
房屋買賣按揭合同范文三
賣 方(甲方): 身份證號：
買 方(乙方): 身份證號：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
注明：甲方于 年 月 日以按揭的方式向元(大寫：)。甲方已首付房款的，付款金額為。剩余，向銀行股份有限公司支行，以按揭方式貸款購買。貸款期限為 年。截止本合同簽訂之日已支付 個月的貸款，每月為： 元，共計： 元。
現甲乙雙方經充分協商，甲方自愿將按揭期間的房屋轉賣給乙方。
甲乙雙方現就按揭房屋買賣事宜簽訂條約如下：
一、甲方所售房屋位于河南省xx市 區 路(街)號的 小區 號樓 單元 樓 戶，為______結構，建筑面積為 平方米。
二、甲方所售房屋所有權證號為使用權證號為
買賣合同》編號為： ，與銀行簽訂按揭貸款合同編號： 。
三、現甲方將以上所述按揭房屋轉賣給乙方，雙方商定總轉讓價格為人民幣 元(大寫： )。
四、簽訂本合同時，乙方應向甲方支付甲方首付款 元(大寫： )。
五、該按揭房屋的土地使用權取得方式為出讓取得，合同一經簽訂，該按揭房屋占用范圍內的土地使用權隨同按揭房屋同時轉讓。
六、甲方并將所有與按揭房屋相關憑證(原始購房合同、稅單、繳款憑證等)及該房屋的鑰匙交于乙方驗收，并共同到房屋管理機關備案，公證處公證，以及到所屬物業管理公司登記。
七、本合同簽訂之日起，自下個月由乙方按《個人購房借款合同(合同號： )》向銀行支付月供。甲方應提供該房屋貸款月供銀行卡及密碼，每月按照銀行規定時間打款至指定賬號。(開戶行： 卡號： )。甲方在沒有乙方授權的情況下，不得有變更或者掛失該卡，無權處置該卡內的資金。
八、該房屋能夠辦理房產過戶手續時(以開發商通知為準等情形)，甲方應負責提前歸還該房屋的銀行按揭貸款及息，迅急辦理解押手續，所有產生的費用應有甲方負責繳納;甲方辦理完產權證后應在十日內為乙方辦理過戶手續，過戶完成后乙方向甲方支付購房余款。甲方如果在此期限內不能辦好房產相關手續，視為甲方違約。
九、甲方應就該房屋的所處環境、用途、內部結構、狀態、設施、質量等現狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。
十、甲方保證上述房屋產權清晰無爭議，除銀行按揭外無任何擔保抵押及房產瑕疵，若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
十一、本合同簽訂后即對甲乙雙方產生法律約束力，在乙方辦理過戶之前甲方不得向乙方主張對房屋的所有權，也不得向第三人公示對此房屋享有所有權，更不得再次出售該房屋。
十二、房屋在乙方付清余款期間，因自然升值，貶值，由乙方享受利益和承擔風險，甲方不得從中干涉。
十三、甲方中途違約，應支付乙方以該房屋總價款30%的違約金，另以乙方實支總款按銀行同期5年定期利率的四倍支付乙方資金占用費。
十四、甲方因其違約行為承擔違約責任后，應當繼續履行合同，不能以自身違約行為要求解除合同。甲方支付約定違約金后，乙方可指定期限要求甲方繼續履行合同義務，甲方未按期履行義務仍應按合同約定承擔相應違約責任。
十五、上述房產辦理過戶手續所需繳納的費用由乙方承擔，甲方應當無條件協助提供乙方辦理與過戶有關的相關手續。
十六、本合同在履行中若發生爭議，雙方應采取協商辦法解決。協商不成，可向雙方共同約定的管轄法院 xxxxxxxxxx 人民法院起訴。 十七、本合同經雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項，可另行議定，其補充協議經雙方簽章后與本合同具有同等效力。
本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，相關部門存檔一份。
甲方(簽章)： 共有權人： 地址：
聯系電話：
乙方(簽章)：
地址：
地址：________________________________
身份證號碼：__________________________
電話/bb機/手機：______________________ 方（乙方）______________________
地址：________________________________
電話：________________________________
傳真：________________________________
經甲乙雙方協商，自愿達成如下協議：
一、甲方經過對_________（地區）_________（建筑面積_________㎡，其中附屬面積_________㎡）的詳細考察，確定購買該房屋，并全權委托乙方購宜。
二、乙方甲方購買該房屋的單價為_________元/ ㎡，實付房款（小寫）_________元，（大寫）_________元（含傭金，不含交易稅費及按揭費用）
三、簽訂本合同時，甲方即付認購金_________元，并于_________年_________月_________日前來辦理按揭申請手續和交清首期房款_________元。否則按甲方棄權處理，并不得要回認購金。
四、甲方要求乙方擔保并向銀行申請_________（新房/二手樓宇）按揭服務，要求貸款金額為_________元，還款期限為_________年（以銀行實際批核為準）按揭購房委托合同范文節選！
五、甲方須如實填寫按揭申請材料交由乙方遞交按揭銀行，若銀行同意按甲方申請的按揭事項，甲方必須及時到銀行辦理按揭手續，并簽訂《房地產買賣契約》，同時繳納過戶時政府規定應由買方交納的稅費以及按揭貸款之評估費、保險費、抵押登記費、律師費、公證費。
六、若甲方不供房款超過_________個月，乙方有權協助按揭銀行處分該房屋。
七、若發生下列情形之一時，乙方須將認購金扣除評估費和總房款的0.5%的手續費后二個工作日內退還甲方。
1、按揭銀行不同意為該房屋的交易提供按揭服務；
2、按揭銀行同意提供貸款的額度或年限，低于甲方要求的貸款額度或年限而導致該房屋實際不能成交。
八、爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院。
九、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，簽名或蓋章即時生效，均具有同等法律效力。按揭購房委托合同范文節選！
甲方（簽章）_______________
代 理 人：_________________
_________年____月____日
簽訂地點：_________________
乙方（簽章）_______________
經 辦 人：_________________
_________年____月____日
抵押人：(借款人)
擔保人：(擔保人)
第一條 總則
抵押權人與抵押人于20年月日會同擔保人簽訂本房產按揭貸款合同(下稱“合同”)，抵押人同意以其與擔保人簽訂之房產買賣合同項下之全部權益抵押予抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行合同全部條款;抵押權人向抵押人提供一定期限抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業之部分樓款。擔保人同意承擔該筆貸款之擔保責任。
經三方協商，特訂立本合同，應予遵照執行。
第二條 貸款內容
一、貸款金額 幣 元整。抵押人必須將此筆貸款全部以抵押人購樓款名義，存入售房單位賬戶。
二、貸款期限從 年月日至年月日共月。
三、貸款利率：月息 ‰。如遇國家利率調整，貸款利率相應調整。
第三條 還本付息
一、本合同項下之貸款本金及其相應利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數___________每期應繳付本_________息__________(不包括利率調整帶來之應繳金額變動)，首期還款日_______________。
二、抵押人必須在抵押權人處開立存款賬戶。抵押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用，可照付該賬戶，若因此而引致該賬戶發生透支，概由抵押人承擔償還之責。
三、如果抵押人未能按規定及時繳付本息時，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計收。
第四條 提前還款
一、抵押人自愿提早繳付本合同規定之部分或全部款項時，需提前1個月以書面形式通知抵押權人并經認可，且應給予抵押權人相等于該部分或全部款項1個月利息之補償金。
二、在下列所述之任何情況下，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及(或)立即追討擔保人。
1.抵押人及(或)擔保人違反本合同之任何條款。
2.抵押人及(或)擔保人有不正當或違法經營。
3.抵押人及(或)擔保人發生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。
4.抵押人舍棄抵押房產。
第五條 手續費及其他費用
一、抵押貸款手續費：抵押人應按貸款金額的3‰繳付手續費，在貸款日一次性付清。抵押權人在任何情況下都不予退還該筆手續費。
二、抵押貸款文件及保管費：抵押人在貸款日一次性付￥100元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合同所涉及之公證及抵押等費用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及/或擔保人的原因引致抵押權人采取正當行為而引起的費用，概由抵押人及(或)擔保人負責償還，且該項費用自發生之日起至收到之日止，同樣按日累積計收利息。
第六條 房產抵押
一、本合同項下的房產抵押是指抵押人與擔保人簽訂之“房產買賣合同”內抵押人全部權益抵押，包括：
借款人所需條件：
1. 年齡在18-60歲的自然人（港澳臺及外籍亦可）
2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力
3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲
銀行按揭借款合同范本
借 款 人：________________________________________________________________________
住 所：______________________________電 話：__________________________________
法定代表人：______________________________電 話：__________________________________
貸 款 人：溫州銀行股份有限公司____________________________________________________
保 證 人：________________________________________________________________________
地 址：____________________________________電 話：____________________________
法定代表人：____________________________________電 話：_____________________________
鑒于借款人向貸款人申請貸款，根據中華人民共和國有關法律、法規及其他有關規定，合同各方協商一致，特訂立本合同。
第一條 貸 款
1.1幣種：人民幣。
1.2金額（大寫金額）______________________________________________________.
1.3期限自______年______月______日至______年______月______日。
1.4貸款用途：用于向_________________________________（出售人）購買__________________（買賣合同見附件）借款人不得挪用貸款。
第二條 利率及計息方法
2.1月利率：__________________ ‰。
2.2一年期（含一年）以內的短期貸款，遇中國人民銀行調整利率時，本合同利率不作調整。
2.3一年期以上的中長期貸款，遇中國人民銀行調整利率時，根據基準利率的浮動比例，于次季度首月按同比例調整本合同利率。
第三條 貸款的發放
3.1貸款人在放款前有權審查下列事項：
（1）借款人是否已辦妥有關的政府許可、批準、登記等法定手續及貸款人要求辦理的其他手續；
（2）本合同中有關擔保條款是否已生效。
3.2借款人不可撤銷地授權貸款人在本合同借貸雙方簽署后，以借款人的名義將貸款分______次劃入出售人________________________在貸款人處開立的帳戶中，用于購買本合同第一條所列之商品。貸款人有權監督貸款的使用。
（一）______年______月______日金額____________元
（二）______年______月______日金額____________元
（三）______年______月______日金額____________元
不夠填寫可以粘貼附件
（粘 單 處）
__________________________________________________________
3.3放款日和放款金額以《借款借據》等會計憑證的記載為準；如實際放款日與借款合同和《借款借據》等會計憑證不一致時，以實際放款日為準。
第四條 還款
4.1貸款人與借款人約定，自貸款發放次月起，借款人自愿按第______種方式歸還貸款本息：
（1）等額本金還款法：每期歸還本金______元，每月20日歸還利息=（借款總額-已還本金額）X日利率X本期實際天數；
借款人共分______期還清貸款本金。借款人首期歸還本金日為______年______月______日，最后一期歸還本金日為貸款到期日。
（2）等額本息還款法：每月歸還本息之和 ______元；
每月等額償還本息=貸款本金X月利率X（1+月利利率）貸款期限/[（1+月利率）貸款期限-1]
（公式中貸款期限按月計算）
借款人共分______ 期還清貸款本息。借款人首期還本付息日為______ 年______月______日，最后一期的還本付息日為貸款到期日。
（3）其他還款法：_________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
4.2 借款人在征得貸款人的同意的情況下，可提前還款。
第五條 陳述與承諾
5.1借款人承認和遵循貸款人的業務制度和操作慣例及本合同項下的操作規程。
5.2借款人承諾：
（1）借款人為自然人的，保證配合貸款人調查、審查個人經濟收入、開支、負債等情況，及時、完整、真實、準確地提供貸款人所需的情況和相關材料；
（2）借款人為非自然人的，保證配合貸款人對貸款的使用情況和借款人經營情況進行監督檢查，及時向貸款人提供貸款人所需的一切財務報表和其他相關資料，并保證所提供文件和資料的真實、完整、準確。
5.3 借款人必須在下列事項發生或可能發生之日起7日內書面通知貸款人：
（1）借款人為自然人的：
①借款人或其家庭成員的工作狀況、家庭收入發生重大變化。
②借款人的家庭發生重大變故；
③抵（質）押物發生毀損或價值明顯減少；
④質押的權利價值明顯減少；
⑤保證人的資信發生重大不利變化或不能歸還任一金融機構的貸款本息；
⑥發生其他影響借款人償債能力的事件；
⑦借款人通訊地址、電話號碼變更的。
（2）借款人為非自然人的：
①借款人的經營體制或產權組織形式發生重大變化，包括但不限于實施承包、租賃經營、聯營、股份制改造、合并（兼并）合資（合作）分立、設立子公司、產權轉讓、減資、解散、申請破產、停業、歇業、注銷、吊銷營業執照等行為；
②借款人修改章程、更換法定代表人，減少注冊資金或對財務、人事作出重大決策；
③借款人出售、出租、轉移或以其他方式處分資產的全部或大部分；
④借款人向第三方提供擔保，對其財務狀況或履行本合同項下義務的能力產生重大不利影響；
⑤借款人涉及重大訴訟案件，或主要財產被采取了財產保全等強制措施；
⑥借款人的財務狀況發生重大不利變化或不能歸還金融機構的貸款本息或擔保物的價值明顯減少；
⑦借款人發生對其財務狀況或償債能力產生重大不利影響的其他事件。
第六條債權擔保
6.1抵 押 條 款
6.1.1 借款人（本合同抵押條款中的借款人即為抵押人）承諾以其所購買的本合同第一條中所列商品____________________________________的全部價值為本合同提供抵押擔保。抵押物情況如下：______抵押物的面積/數量______，評估/協議價值______，保險單號______，
權利憑證及編號______________________________________________________.
6.1.2抵押擔保范圍為本合同項下的貸款本金、利息、逾期利息、罰息、復利以及實現債權的費用，包括但不限于律師費、訴訟費、評估費、差旅費、過戶費、違約金等。
6.1.3本合同辦理抵押登記完畢之日，借款人將該抵押物的權利憑證、他項權利證書、抵押證明等交存于抵押權人保管。
6.1.4 借款人在抵押期間應妥善保管抵押物，并負責維修、保養，保證抵押物完好無損，并隨時接受貸款人的監督檢查。
6.1.5 抵押物抵押期間由于借款人的過錯或其他原因造成抵押物價值減少，應由借款人承擔責任，借款人應在五個法定工作日或貸款人確定的期限內向貸款人提供與減少的價值相當的擔保；不提供的，貸款人可以單方面宣布解除借款合同，要求借款人提前承擔抵押擔保責任。
6.1.6 抵押物抵押期間，未經貸款人書面同意，借款人不得將該抵押物出租、變賣、重復抵押、抵債、饋贈等，否則，貸款人可依法撤銷上述行為，并宣布借款提前到期，主張抵押權。
6.1.7 抵押物抵押期間，若貸款人認為有必要對抵押物重新評估，借款人必須予以配合。重新估價后，貸款人認為抵押物價值不足以擔保其債權時，借款人應補充新的抵押物作為擔保。
6.1.8 設定抵押需要到相關登記主管部門辦理抵押登記的，借款人、貸款人應相互給予積極配合。辦理登記手續發生的費用及與抵押有關的評估、保險、鑒定、保管等費用由借款人連帶承擔，并授權貸款人從借款人開立在溫州市商業銀行的任何帳戶內扣收。
6.1.9 借款人須根據貸款人的要求辦理有關保險。保險單的第一受益人須為貸款人。保險單不得附有任何損害或影響貸款人權益的限制條件，或任何不負賠償責任的條款。保險期限應至貸款全部到期之日止；貸款全部到期之后，如借款人未完全履行還本付息的義務，借款人應繼續購買保險，直至貸款本息全部還清為止。
6.2保 證 條 款
保證人承諾遵守本合同的如下條款：
6.2.1 保證人自愿為本合同項下的貸款提供連帶責任保證，在借款人沒有按合同約定履行還款義務時，保證人承諾按貸款人要求履行還款義務，或對本合同第一條中借款人所購商品進行收購，收購款交貸款人，優先用于償還貸款本息。
6.2.2 保證擔保范圍為本合同項下的貸款本金、利息、逾期利息、罰息、復利以及實現債權的費用，包括但不限于律師費、訴訟費、差旅費、評估費、過戶費、違約金等。
6.2.3 保證期間自本合同“保證條款”生效之日起，至本合同借款人不履行債務之日后兩年止。如果保證人為本合同1.4條的房屋出售人的，其保證期間自本合同“保證條款”生效之日起至借款人持《房屋所有權證》辦妥正式抵押登記手續之日止。
6.2.4 若保證人不按合同履行保證責任，貸款人有權從保證人開立在溫州銀行股份有限公司及其分、支行任一帳戶中直接扣劃相應款項用于償還借款人應償還的貸款本息。
6.2.5 保證人承諾負責督促借款人按時歸還貸款，并按貸款人的要求，幫助貸款人催收債務。
6.2.6 貸款人與借款人、保證人商定，在貸款人認為必要的情況下，貸款人可以不經借款人同意，將債權轉讓給保證人或任何第三人，但貸款人應當通知相關當事人。
6.2.7由于國家利率政策調整而執行新利率的，無須征得保證人的同意，對增加的利息部分保證人應承擔保證責任。
6.2.8 因“借款條款”部分或全部無效導致本合同無效的，借款人對貸款人應承擔法律責任，保證人自愿承擔連帶賠償責任。
6.3其他擔保事項
本合同另由以下擔保人提供擔保（
擔保合同另行簽訂）
（1）由______________________________（保證人）提供保證擔保；保證合同[編號為溫銀（ ）______年（ ）______保字______號]；
（2）由______________________________（抵押人）提供抵押擔保；抵押合同[編號為溫銀（ ）______年（ ）______抵字______號]；
（3）由______________________________（出質人）提供質押擔保；質押合同[編號為溫銀（ ）______年（ ）______質字______號].
第七條 違約事件
7.1下列任一事件均可構成本條所稱的違約事件：
（1）借款人有挪用貸款的行為；
（2）借款人有拖欠本金或利息的行為；
（3）借款人或擔保人拒不接受貸款人正常的財務監督及經營監督，或者借款人提供虛假材料（包括但不限于財務報表及驗資報告）；
（4） 借款人或擔保人涉及重大訴訟案件或涉嫌犯罪，借款人或擔保人為非自然人的，其法定代表人或主要管理人員涉及重大訴訟案件或涉嫌犯罪的；
（5） 借款人發生第5.3條所列的應通知的任何事項之一，影響借款人的償債能力的。
（6） 借款人經營發生嚴重虧損或不能按時歸還任一金融機構的貸款本息的；
（7） 抵（質）押財產發生毀損，借款人沒有提供新的有效擔保措施的；
（8） 借款人或擔保人下落不明或無法聯系，借款人或擔保人為非自然人的其主要負責人下落不明或無法聯系的。
7.2發生違約事件或根據另行簽訂的擔保合同的約定提前行使擔保權利時，貸款人有權采取下列措施：
（1）停止發放貸款；
（2）單方面宣布本合同項下已發放的貸款本金全部提前到期，并要求借款人立即償還貸款本息，擔保人提前履行擔保責任；
（3）采取法律、法規規定及本合同約定的其他救濟措施。
第八條 違約責任
8.1 貸款到期（含提前到期），借款人未按時足額償還貸款本金，逾期貸款的罰息利率為在本合同載明的貸款利率水平上加收百分之___________；借款人不按期支付利息，按逾期貸款罰息利率計收復利。
8.2 借款人未按合同約定用途使用貸款的罰息利率為在本合同載明的貸款利率水平上加收百分之___________；借款人不按期支付利息，按逾期貸款罰息利率計收復利。
8.3 對借款人所欠的貸款本金、利息、逾期利息、罰息、復利及其他費用，借款人不可撤銷地授權貸款人從其開立在溫州銀行股份有限公司及其分、支行的任何帳戶內扣收。
8.4 借款人違約致使貸款人采取訴訟、仲裁等方式實現債權的，借款人應當承擔貸款人為此支付的訴訟費、仲裁費、通知費、催告費、律師費、查詢費、差旅費等實現債權的費用。
第九條 其他約定事項
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
第十條 其他條款
10.1本合同在履行中所發生的爭議，由雙方協商解決；協商不成的，則按下列第__________種方式解決：
（1）向貸款人（包括溫州銀行股份有限公司總行）所在地的人民法院；
（2）申請______________________________仲裁委員會仲裁。
10.2借款人、擔保人不可撤銷地授權貸款人向中國人民銀行信用信息基礎數據庫查詢其信用報告，用于審核貸款申請或擔保能力，并將本次信用信息向中國人民銀行信用信息基礎數據庫報送。
10.3本合同項下的《借款借據》等會計憑證以及雙方確認的相關文件、資料均為本合同不可分割的組成部分。
10.4本合同自借款人、擔保人和貸款人各方簽字或蓋章（包括按指印等）之日起生效。抵押權自合同生效時設立，依法應當辦理抵押登記的，抵押權自登記時設立。
10.5本合同正本一式__________份，簽約__________方各執一份，副本數份備查。
10.6請借款人、擔保人認真閱讀本合同，尤其是帶有符號的條款，在確認無異議后簽署本合同。
借款人 （公章/簽字）
（此處簽字或蓋章系借款和抵押兩種意思表示）
法定代表人或授權人：
簽署日期：__________年__________月__________日
貸款人（公章）
負責人：
簽署日期：__________年__________月__________日
保證人（公章/簽字）
法定代表人或授權人：
住房按揭貸款業務迅猛發展，并不意味著這項貸款沒有風險。關注開發商的誠信、理順合同法律關系、嚴防虛假按揭發生，對有效防范和化解個人住房貸款風險可以起到至關重要的作用。
關注開發商誠信
誠信問題一直都是社會經濟生活中的一個重要問題，對金融市場來說尤為重要。金融作為經濟的核心，其本質就是信用。目前社會上出現開發商挪用信貸資金、房地產假按揭、重復抵押、一房多賣等問題，已對銀行信貸資金安全構成了極大的威脅。究其原因，主要是開發商的誠信問題，一方面，隨著近年來土地儲備制度的推行，房地產開發商前期投入的資金突然加大，使得一些自有資金不足的開發商，在項目開始就利用假個貸騙取銀行資金。另一方面，由于房地產市場的連年升溫，開發商為了搶占市場，一個項目未完又投入另一個項目，資金不足時就挪用銀行資金，導致銷售良好的項目也出現無錢還貸的情況。更有甚至者，當樓盤銷售不佳時，意識到項目會出現問題，開發商直接通過虛假按揭將風險轉嫁給銀行。
針對開發商的誠信問題，一是要把好樓盤準入關。在拓展住房按揭貸款業務時首先要對合作開發商的實力、資金、信譽等方面進行資信考察，對樓盤項目除了調查開發商取得合法的“五證”外，還要綜合評估其所處的地理位置、市場發展前景以及房屋結構、質量、價格等，把好樓盤準入關；二是加強對售房款的監管。凡我行參與合作辦理按揭的項目，必須是我行與開發商和監理公司共同簽訂了預售資金監管協議的項目，售房款全部打入監管賬戶，開發商動用監管賬戶內的售房款必須先后經過監理公司審核和客戶經理簽字，確保售房款首先用于項目開發，否則不予撥款。三是正確把握貸款發放時間。發放住房按揭貸款時，按揭房屋必須是現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。
理順合同關系
個人住房按揭貸款一般涉及三方當事人：購房人、開發商和銀行，其法律關系主要表現為商品房買賣合同關系和借款合同關系，這兩個合同關系雖然各自獨立，但相互之間存在一定的因果關系。商品房買賣合同關系是購房人與開發商之間形成的房屋買賣關系，合同的標的是房屋。借款合同是借款人與銀行之間的借款合同關系，其標的是貨幣。在購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同中，往往約定了采用按揭付款方式。購房人按開發商要求，到指定銀行簽訂按揭貸款合同，并委托銀行直接將購房人的貸款劃給開發商。商品房買賣合同與借款合同的關系屬于關聯關系。首先，借款人申請借款的直接目的就是購房；其次，按揭銀行在發放按揭貸款時對借款用途是明知的，同時約定用所購房屋作抵押；再次，開發商和按揭銀行在發放按揭貸款前就已經簽訂項目按揭貸款合作協議，達成了一致意見，并由開發商提供階段性保證擔保；四，按揭銀行與借款人之間往往還約定，委托銀行將取得的按揭貸款直接支付給開發商。由此可見，商品房買賣合同成為個人購房按揭借款合同的前提，購買房屋成為借款合同的直接目的，當買賣合同因無效、被撤銷或解除而不能履行時，個人住房按揭貸款合同的目的也隨之不能實現，從而導致按揭借款合同無效、被撤銷或解除。
正確認識兩者之間的法律關系，對銀行正確認識和控制個人住房貸款的法律風險有十分重要的作用。對于無效合同或合同被撤銷，雖不能產生當事人所預期的法律效果，但并不是不產生任何法律后果。因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。針對無效合同的違法性，合同法不僅規定當事人負返還財產、賠償損失的民事責任，還因為當事人訂立無效合同侵犯了為法律所保護的社會秩序和社會公共利益，規定當事人承擔其他法律責任，即當事人除應承擔民事責任以外，還可能因其具有違法行為而應承擔行政的甚至刑事的責任。合同解除制度是要解決有效成立的合同提前消滅的問題。作為市場主體，為了適應復雜多變的市場情況，在擬定和修改《個人購房擔保借款合同》時，有必要把合同條款規定得更細致、更靈活、更有策略性，其中應包括保留解除權的條款等，使自己處于主動而有利的地位。
嚴防虛假按揭
個人住房按揭貸款面臨的最大風險就是虛假按揭。所謂虛假按揭，是指開發商與借款人串通，通過制造虛假購房文件來騙取個人住房貸款的行為。實踐中，要杜絕所有一切虛假行為十分困難，單就收入證明一項就很難辦到。我們不能認為開發商或借款人提供了虛假資料的都是虛假按揭，事實上如果開發商與確有其人的借款人串通，即便制造虛假購房文件來騙取個人住房貸款，最終受害的不一定是銀行，所謂“冤有頭，債有主”，加之銀行提供的是房價七成以下的貸款，擁有的卻是借款人所購房屋的抵押權，在房地產市場連年升溫、房價不斷上漲的情況下，貸款損失的可能性不大。當然如果開發商虛構借款人（購房人），通過制造虛假購房文件來騙取個人住房貸款，由于借款人的身份虛假，沒有真正的承貸主體，最終承擔責任的可能就是開發商，由于法人責任的有限性，銀行貸款損失在所難免。我們特別要防范的就是這種開發商虛構借款人（購房人）身份的虛假按揭。
對付虛假按揭，弄清購房人的真實身份至關重要，就好比蛇之七寸。做好以下幾項工作，可以有效防范虛假按揭：（一）實行見面審查制度，弄清借款人的真實身份，杜絕由開發商代為審查（提供）借款人資料；（二）根據借款人的不同情況合理確定貸款期限和成數，防止“一刀切”；（三）結合本地
房地產市場行情，核實房屋銷售價格，重點審查首付款是否到帳；（三）重視房屋銷售備案登記，嚴防“一房多賣”；（四）客戶經理親自辦理抵押登記手續，保證抵押房屋優先受償
現階段,由于商品房價格偏高,普遍的購房者都采用銀行按揭貸款的付款方式購房,而通常在由房地產開發商、購房者和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業務中,大多數開發商都承諾某家銀行為購房者提供按揭貸款,并在購房協議中約定由開發商為購房者該筆貸款的相關手續,但是由于我國按揭方面的法律法規不健全,各方缺乏經驗,導致各方當事人在實際操作中出現許多不規范的行為,因此,并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理,那么,在簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款之后,按揭貸款卻無法辦理,應該如何處理?
案例:
吳小姐與某樓盤開發商簽訂了一份購房合同,約定該房產總價款為五十余萬元,合同約定采用七成二十年按揭方式付款。簽約之后,吳小姐依約分三期總共支付了30%的房款作為首付款。后開發商通知吳小姐稱按揭因故無法辦理,開發商并要求吳小姐一次性付清余款,否則沒收首付款并解除協議, 雙方為此發生爭執。
律師點評:
本案涉及的是在商品房買賣過程中銀行按揭貸款無法辦理的責任承擔以及處理問題。按揭貸款是指購房者以所預購的商品房作為抵押物從商業銀行獲取貸款,購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行;銀行按一定的利率收取利息的付款方式。按揭貸款所涉及的法律關系較多,一般分為按揭人(購房者)開發商的房屋買賣關系,按揭人與銀行的借貸關系,按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所產生的抵押關系,開發商為保證按揭人清償貸款與銀行產生的保證關系。其中,購房者與銀行之間的借貸關系的成立條件、開發商與銀行之間的保證關系的成立條件都是影響銀行按揭貸款能否順利辦理的直接因素。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條明確規定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該解釋對簽訂商品房買賣合同之后,因故未能訂立商品房擔保貸款合同即未能取得銀行按揭貸款的責任做出了規定。能否取得購房按揭貸款,取決于多種因素,如果按揭貸款合同未能訂立是因開發商的原因造成的,比如因開發商手續不齊備或銀行認為開發商缺乏保證能力等情況,開發商則應返還首付款并對合同的解除負相應的賠償責任,但是,需要注意的是:開發商并不是直接提供按揭貸款的主體,并不具有保證順利辦理按揭貸款的義務,只有開發商在宣傳廣告或合同中作出承諾保證能夠提供按揭的承諾的情況下,如果按揭無法辦理,開發商才應該對此承擔基于購房合同而產生的違約責任;如果開發商已經履行了相關義務,而按揭貸款合同未能訂立是因為購房者本身的原因造成的比如購房者提供的資料不齊備,或者購房者缺乏還款能力,銀行審查認為購房者不符合貸款條件,不予提供按揭,此時購房者要求解除已訂立的購房合同,則應當賠償開發商因此造成的損失。如果按揭貸款合同未能訂立是由于不可歸責于雙方當事人的原因,比如因國家金融政策發生重大變化導致無法辦理按揭,進而導致買賣合同不能繼續履行的,購房者可以要求解除合同,此時,開發商應當返還購房者已付的購房款本金、利息或定金。在此情況下,買賣雙方都無須承擔違約責任。
在本案中,首先應該劃分責任,如果在訂立合同時,開發商曾經對保證辦理購房按揭作出承諾,開發商應當承擔違約責任;如果由于開發商的原因導致按揭未能辦理下來,吳小姐有權解除購房合同并要求開發商賠償損失;如果確實是由于吳小姐自身原因導致按揭無法辦理,開發商則有權要求吳小姐選擇一次性付清余款或者解除合同,如果吳小姐要求解除購房合同則應該賠償開發商的損失;如果開發商和吳小姐對按揭不能辦理均沒有責任,因雙方在購房合同中對按揭無法辦理的余款支付方式沒有明確約定,吳小姐有權選擇解除購房合同并要求開發商退還首期房款和利息。
提示:
為了防范購房按揭無法辦理的風險,建議購房者在簽訂購房合同之前,做好兩手準備,先充分了解自己的資信能力和貸款政策,然后,在簽訂購房合同時,如開發商承諾保證提供按揭,務必將開發商對按揭貸款的承諾寫進合同,另外,在合同中明確無法辦理按揭之后的付款方式或解決方式,例如購房者可要求房地產商在合同上寫明:“若買受人已經按照銀行規定提供了相應的文件,并在規定時間內辦理了按揭貸款申請手續,貸款銀行拒絕向買受人提供貸款的,買受人可在如下方式中進行選擇:一、解除買賣合同,出賣人在合同解除之日起3日內退還已收全部房款及利息;二、出賣人選擇其它付款方式并享受相應優惠幅度。
隨著市場經濟體制的逐步建立,房地產市場已發展起來,房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍,由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多,亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐,對其中的幾個常見問題做了調查分析,在此略抒己見。
一、預售商品房按揭
按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯,是一種擔保方式,指在樓宇建筑期內,商品房預購人將其與開發商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行,同時商品房預售方作為貸款擔保人,并保證銀行為第一受益人,如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時,銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益,以清償其對銀行的所有欠款。
預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式,銀行為按揭權人,預購人為按揭人,擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處,但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間,商品房實際上并不存在,按揭人無法取得所購商品房的所有權,他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利,它是一種期待性利益,而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇,豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。
預售商品房按揭具有以下法律特征:
(1)預售商品房按揭是一種要式法律行為,應簽訂書面合同,并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續;
(2)預售商品房按揭是一種從合同,是為擔保主債權得以實現而訂立的;
(3)預售商品房按揭合同是諾成性合同,合同一經成立即對三方當事人具有約束力。
(4)預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息,除少數政策性無息貸款外,預售商品房按揭均系有償合同。 預售商品房按揭是近幾年才出現的,目前在我國尤其是在沿海地區,發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況,使普通百姓擁有商品房成為可能,同時也為房地產開發商提供了融資手段,增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定,與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同,購房者與發展商只有簽約與否的選擇,而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展,筆者試舉二個案例說明之。
案例一:個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套,價金為五十萬元,甲應分五次交購房款二十五萬元,余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后,甲如約履行支付了二十五萬元購房款,要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供,因而認為乙公司違約,至法院。
此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方:購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立,而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭,實際并未辦理,因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確,該商品房預售合同應認定為尚未成立,由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商,對有關按揭的規定應當了解,合同未能成立其有一定過失,因此應承擔主要責任。
案例二:甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司開發的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交納,另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前,銀行通知停止辦理按揭貸款,此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲至法院,請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。
此案雙方當事人對付款方式約定明確,且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議,但由于國家政策性調整,銀行停止辦理按揭,使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情更原則,解除合同,雙方合理分擔損失。
由以上兩個案例可以看出,我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時,對此問題做出規定。
二、無效房屋租賃合同的認定及處理
一直以來，衣食住行都是人類生存的基本需求，而其中極為重要的就是居住所需的房屋，因此才有安居才能樂業這一說。同時，購房置業對每個家庭來說幾乎可以說是一項最大的投資，有的甚至還要耗盡畢業的積蓄。然而要等到每個家庭都攢足了一次性購房置業的資金，恐怕也不符合房屋需求不斷增長的現狀和較多年輕一代超前消費的觀念。
當前，國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1：6左右時，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以緩解。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，由此便導致全國400多萬住房困難戶、危房戶與5000多萬平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面①。要在短期內使居民家庭的年收入與房價之比上升到1：6左右是不現實的。在這種情況下如何推動房屋業健康發展便成為迫切需要解決的問題，于是，房屋按揭等在發達市場經濟的國家和地區較為流行的融資購房方式也經香港傳入我國，成為促進房地產業發展、滿足居民購房需求的一種有效方式。置業者用少量的錢購得預售房，取得了房產權益，房地產開發商也因提前將商品房售出而獲得了流轉加快的效益，而銀行也愿意在降低風險的前提下提供貸款，獲取收益，三方當事人各取所需，皆大歡喜。它很好地緩解了房屋市場資金緊張的狀況，使普通百姓圓一個安居夢。房屋按揭較其他類型房屋抵押更具靈活性，具有更深一層的社會意義和經濟作用。
為了更好地將“房屋抵押”這種傳統融資擔保方式與目前較為流行的“房屋按揭”的融資購房方式進行區分，筆者試從以下幾方面對二者的異同進行比較分析后發表如下淺見，要求于諸方家。
一、房屋抵押和房屋按揭的概念
房屋抵押是指借款人（或第三人）將自己有權處分的房屋以不轉移占有的方式向抵押權人（銀行等金融機構或其他法人、個人）提供債務履行擔保的行為，債務人不履行到期債務的，抵押權人有權依法以抵押的房屋折價或變賣所得的價款優先受償。其法律依據主要是《民法通則》第89條“債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還”，及《中華人民共和國擔保法》第33條“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以變賣該財產的價款優先受償”的相關規定。
房屋按揭通常情況下是指房屋開發建設中由開發商、銀行、購房人共同參加的一種購房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購房款后余款由購房人向銀行申請貸款，并將所購房屋設定擔保，由銀行收存保管購房人的購房證書和文本，并辦理樓花或現樓抵押登記，同時開發商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔回購保證義務。
需要說明的是，在我國盛行的按揭一詞并不是法律術語，我國現行的法律、法規在默許“按揭”存在的前提下，并沒有在任何法律文件中使用。按揭業務主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國的一些行政法規、部門規章和地方性法規都是借鑒銀行的規定對房屋開發在不同階段的擔保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規定取代銀行關于按揭的規定。2003年5月7日最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統地稱為“商品房擔保貸款”。最高人民法院副院長就《解釋》答記者問時談到，商品房擔保貸款也就是人們通常所說的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國法律背景而形成了具有專門中國法律內涵的中國習慣法所認可的法律術語②。
關于按揭與抵押的關系，學術界存在著較大的爭論，其中幾個典型的觀點有：
1、不動產抵押說。該學說認為，房屋按揭屬于不動產抵押，其中的現房按揭與不動產抵押完全一致，而對于期房，盡管不是實際存在的樓宇，但購買期實際上會導致獲得現房，而且買受人在買期房時已經支付了部份房款，它雖具有不確定性，但也相當于現房的部份價值。此外，期房按揭的目的也是為了擔保債務的清償，擔保物的占有及使用仍為按揭借款人所有。按揭權人的權利與抵押權人的權利大體相同。從債務不履行時按揭權人享有的優先受償權來看，期房按揭實際上仍屬于不動產抵押③。
2、權利抵押說。該觀點認為，期房按揭中的按揭人是以其在房屋買賣合同中的全部權益作為抵押，即以合同權利為抵押擔保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現存的實物作為抵押標的物的抵押④。
3、讓與擔保說。該觀點認為，商品房按揭這種以購房人將其對于樓花或現樓的財產權或所有權轉讓于銀行的貸款擔方式，符合讓與擔保的特征，所以其實質上是一種讓與擔保。這個觀點一直為梁慧星教授所推崇，并已將其寫進了其主編的〈中國物權法草案建議稿〉⑤。
筆者認為上述觀點都具有一定的合理性，但我個人認為以上三種說法都存在弊端，不是那么足以讓人信服。主要是因為其一，在期房買賣中，買受人雖在辦理按揭貸款前即已支付了一定比例的購房款，但并不能說明其已經取得了所購房屋的所有權，這與不動產抵押是存在根本區別的。其二，買受人購買的期房，在建成之前只能稱之為“所有權的期待權”，而非完整意義上的物權，根據物權法定原則，抵押權既然為擔保物權，抵押物的范圍就需要由擔保法明確規定，就此而言，期房在現行法律規定之下作為抵押物是于法無據的。故，權利抵押說也不太完美。第三，我國現行擔保法只規定了“抵押權”、“質權”和“留置權”三種擔保物權，既沒有所謂“按揭擔保”，也沒有所謂“讓與擔保”，因此我認為讓與擔保說也缺少現實的法律基礎。
二、房屋抵押和房屋按揭的相同之處
1、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作為擔保主債務的履行而取得貸款，都不需要轉移對按揭標的或抵押物的實際占有與使用。盡管如此，抵押權人或按揭銀行對該房屋是具有一定支配力和物上請求權的，具體表現在：①房屋抵押人出賣抵押物時均須由抵押人或抵押物的買受人用抵押物的價金提前清償抵押權擔保的債權，或者將價金交抵押權人同意的第三人提存。而房屋按揭中的購房人在出售按揭中的房屋時，按揭銀行通常會要求購房人提前還清按揭款后，即實務中所稱的“贖樓”，才同意出售（當然現在也有一部份銀行可以直接辦理轉按揭）。②在抵押或按揭的存續期間，抵押人（按揭人）應妥善保管在抵押或按揭中的房屋，并負責維修、保養的行為，如果由于自身過錯或其他原因導致該房屋的價值減少，抵押權人或按揭銀行有權要求其限期恢復房屋價值或向抵押權人提供與減少的價值相當的擔保。③抵押或按揭期間，未經抵押權人書面同意，抵押人（按揭人）不得將該房屋出售、變賣、贈與、出租、重復抵押、償還債務等或以其他不適當的方式處分房屋。
2、按揭人、抵押人都是通過履行約定義務（按期歸還貸款的本金、利息及支付其他費用等）以解除這一擔保（按揭或抵押），回復對擔保標的圓滿權利狀態。
依據我國《擔保法》第46條“抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，抵押合同另有約定的，從其約定”的規定，房屋抵押所擔保的范圍為債權實際清償時所存在的范圍，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。這一點與實際操作上大多數銀行提供的房屋按揭合同中約定所擔保的范圍是一樣的。二者的還款義務人都是通過履行了約定義務，才能夠徹底解除房屋的這一擔保。
3、二者在形式上都要求采用書面形式。不管是房屋抵押也好，還是房屋按揭也好，都要求先簽訂書面的《房屋抵押合同》和《房屋按揭合同》。同時，依據《擔保法》第41條“以土地使用權、房屋、其他土地定著物、林木、航空器、車輛、企業設備和其他動產進行抵押的，都必須經過主管部門的登記，抵押權才能設立”的相關規定，經過抵押的房屋必須要到房管部門進行抵押登記才能發生法律效力。而在房屋按揭中，按揭銀行通常會要求將權利證書交其保管，權利證書包括：生效的房屋買賣合同、首期付款收據或發票、抵押登記證明文件、保險單文本等。如果是現房，還要求將房屋的所有權證書交銀行保管，并辦理抵押登記。如果是期房，登記機關應當在抵押合同上作記載。
三、房屋抵押和房屋按揭的不同點
1、法律關系主體上的不同。房屋抵押的主體涉及三方當事人：借款人、貸款人（也可稱為抵押權人）、房屋抵押人，而房屋抵押人即是有權處分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主體是購房人（借款人）、房產商、按揭銀行（貸款人）。特別要指出的是，房屋抵押中的貸款人既可以是銀行等金融機構，也可以是企事業單位法人、自然人或其他機構，但房屋按揭中通常有按揭銀行的參與，即貸款人必須是銀行。
2、貸款用途和目的上的不同。房屋抵押中借款人的目的是為了融入資金，既可以用于購房，也可以用于其他項目的投資，不一定必須用于購買房屋或從事工程建設，貸款人的目的是為了貸出資金、取得利潤并保證資金安全；房屋按揭中購房人向銀行所借款項，只能是專款專用，其目的是為了購買樓花、或現房，或用于在建工程的開發，按揭銀行的目的是為了貸出款項、取得利潤并保證資金安全，房產商參與提供擔保的目的是為了賣出房屋。
3、法律關系內容上的不同。房屋抵押只涉及兩個法律關系：主債權債務關系和抵押關系。而房屋按揭則涉及多種法律關系：①按揭人（購房人）因購房和房屋開發商之間產生的商品房買賣關系；②按揭人因支付購房款向銀行貸款而產生的與按揭權人之間的按揭貸款關系；③按揭人將所購商品房作為按約向銀行償還貸款本息的擔保所產生的按揭貸款擔保關系；④房屋開發商為了確保按揭人清償貸款而與銀行產生的保證關系；⑤為了避免資金劃撥中的麻煩，購房人授權銀行以購房人的名義將貸款劃入開發商的賬戶而形成的委托關系。在這些錯綜復雜的法律關系中，商品房買賣關系是按揭的基礎性法律關系，按揭貸款關系是按揭的核心關系，擔保關系、保證關系是按揭的從法律關系⑥。
4、法律關系的客體不同。房屋抵押與房屋按揭雖都與抵押有關，但法律關系的客體不同。房屋按揭的客體是所購的房產，目前銀行實務中按照按揭房屋的形態將按揭分為甲類按揭貸款（樓花按揭）、乙類按揭貸款（現樓按揭）和在建工程按揭。而房屋抵押的客體是抵押人有權處分的房屋，且必須是已經建成并辦妥房地產權證的現樓。
5、買賣合同以及擔保合同標的物的區別。在房屋按揭中，房屋買賣合同的標的與擔保合同的標的應該具有同一性，即所購房屋按揭給銀行提供但保的房屋是相同的，同時，對于期房而言，由于該房屋有尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最終能否順利建成，是一個未知數，是有一定風險的。而具體的結果主要取決于開發商的履約能力，因此，其實質應是一種期待權。而房屋抵押合同中標的物與抵押物可以不具有同一性，它是以自己或他人合法擁有的房物作為提供擔保的抵押物。且該抵押物是現實存在的，是一種既得權。
6、權利的實現不同。
房屋抵押權的本質在于擔保債權的實現。對于有效的房屋抵押，房屋抵押權設定后，如果債務人履行了債務，房屋抵押權即歸于消滅；如果債務的履行期限尚未屆滿，房屋抵押權人無權行使抵押權，否則，屬于侵權行為，因而，只有在債務人或擔保人違約的前提下，才能依據我國《擔保法》第53條：“債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟”的規定，實現抵押權。而抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協議是實現抵押權的必經程序，協議不成時，抵押權人只能向人民法院，通過法院實現抵押權，抵押權人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣之權利。
而在房屋按揭合同中，當按揭人不履行債務時，在實務中，目前通行的做法主要有三種：第一、由房屋開發商承擔連帶責任回購按揭標的（一般在房屋按揭合同中約定按房款70%的比例進行回購）；第二、以拍賣變賣折價等方式處分按揭人的商品房，這種做法與實現抵押權的方式是相同的；第三、由擔保人（房地產開發商）承擔連帶保證責任。
參考文獻
①王涌泉《住房按揭法律問題研究》。
②陳耀東《商品房買賣法律問題專論》第174頁。
③程惠英：《房屋開發與交易——房屋法原理與實務》復旦大學出出版社97年版，195頁。
④最高人民法院民一庭編著的《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋〉的理解與適用》第289頁。
關鍵詞：商品住房買賣合同；按揭貸款合同；銀行；有獨立請求權第三人；無獨立請求權第三人
中圖分類號：D915.2文獻標識碼： A文章編號： 02575833（2013）09008107
作者簡介：唐烈英，西南政法大學經濟法學院教授，博士生導師（重慶401120）
以按揭貸款為付款方式購買商品住房的買受人，與出賣人簽訂的商品住房買賣合同發生訴訟糾紛，會涉及貸款人銀行的利益，銀行是否有權參與訴訟？在何種情況下能夠參與訴訟？參與訴訟，其地位如何確定？發放購房貸款的銀行不是商品住房買賣合同當事人，銀行在商品住房買賣合同糾紛中的訴訟地位，學界和司法部門有爭議。2003年最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同問題解釋》）第25條規定：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的
收稿日期：20120520
*商品房分為商品住房和商用商品房。本文僅對商品住房的買賣貸款按揭糾紛進行研究。文中作者撰寫部分，使用“商品住房”；因不能修改最高人民法院的規定，在使用相關司法解釋名稱及引用其規定時，使用“商品房”一詞。本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”這一規定，確立了商品住房買賣合同糾紛中銀行參加訴訟的三種處理方式：（1）銀行對商品住房買賣合同糾紛沒有提出訴訟請求的，不將銀行列為訴訟主體，僅處理商品住房買賣合同糾紛；（2）商品住房買賣合同發生糾紛，銀行就按揭貸款合同糾紛另行的，法院合并審理；（3）銀行對商品住房買賣合同糾紛提出訴訟請求的，作為有獨立請求權第三人，法院將擔保貸款合同糾紛合并審理。細細體會這一規定，對商品住房買賣合同發生糾紛，銀行可以或不，可以參加到商品住房買賣合同糾紛的訴訟中，也可以不參加而另行。銀行的訴訟地位是以銀行的態度來決定。這一規定切實體現了尊重當事人訴權的原則《民事訴訟法》第13條2款：“當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。”，對銀行的訴訟地位作了初步規定，具有重要的意義。但是，從《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）有關第三人的法律規定以及從相關理論看，第25條的規定有一定缺陷。
一、 商品住房買賣合同與按揭貸款合同具有連帶關系
購買商品住房的人（以下簡稱買受人）需要以所購商品住房按揭貸款方式支付購房款的，除與開發商出賣人（以下簡稱出賣人）簽訂商品住房買賣書面合同外，買受人作為借款人，還需與貸款人銀行（以下簡稱銀行）簽訂書面貸款合同。銀行發放購房貸款為買受人購房提供了幫助，也使出賣人能夠盡快地實現其經營利潤。但是，銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人，將面臨貸款不能收回的巨大風險。為化解風險，銀行并非對任何買受人都發放購房貸款，只有與銀行簽訂有合作項目的開發商出售住房、買受人需要借款時，銀行才會與買受人簽訂購房貸款合同。同時，銀行要求買受人以其所購買的房屋作為還款的擔保；買受人所購房屋為期房的，銀行要求出賣人為買受人的貸款歸還提供連帶責任保證的擔保。這種以所購住房為抵押、以出賣人承擔連帶責任保證（或者以回購住房保證貸款歸還）而產生的買賣、貸款、擔保三方關系的合同，司法解釋稱為“商品住房擔保貸款合同”參見最高人民法院《商品房買賣合同問題解釋》。，購房貸款實踐中，多稱為“按揭我國法律沒有規定“按揭”擔保方式。關于“按揭”的定義，參見唐烈英《商品住房買賣按揭貸款法律問題研究》，法律出版社2008年版，第68頁。貸款合同”。
商品住房買賣合同的當事人是買受人和出賣人；商品住房買賣合同的買受人又是按揭貸款合同的借款人，按揭貸款合同會形成買受人與銀行之間的借貸關系、物的擔保關系；商品住房買賣合同出賣人為買受人歸還貸款承擔保證責任的，又是按揭貸款合同的擔保人，與銀行形成保證擔保關系。
在商品住房買賣中，出賣人買受人的情況極為少見，其原因在于，出賣人擬定商品住房買賣合同格式條款時就已經相當地注意維護自身利益；在買受人與銀行簽訂的按揭貸款合同生效后，銀行就以買受人名義一次性將購房款劃歸出賣人；出賣人收取銀行劃撥買受人借款支付的購房余款后，其經營利潤就已經收取，在商品住房買賣合同中約定的權利就已經全部享有，就很難出現買受人侵犯出賣人民事權利的情況；相反，在商品住房買賣合同訂立后，出賣人履行合同義務時，在如下七種法定情況下，會侵害買受人的權利：（1）出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或者出賣給第三人，導致商品住房買賣合同目的無法實現，買受人無法取得該商品住房。（2）出賣人故意隱瞞沒有取得商品住房預售許可證明的事實或者提供虛假商品住房預售許可證明；或者故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；或者故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。（3）房屋主體結構質量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。（4）房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。（5）房屋面積誤差比絕對值超出3%。（6）出賣人遲延交付房屋，經買受人催告后在3個月的合理期限內仍未履行。（7）依照規定辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，致使買受人無法辦理房屋所有權登記參見《商品房買賣合同問題解釋》第8、9、12、13、14、15、19條。。
買受人的權利受到侵害，引發商品住房買賣合同糾紛，買賣雙方協商不能解決時，買受人會尋求公權救濟而出賣人。買受人從大的方面講，有請求退房和不請求退房兩種情況。
商品住房買賣合同是債權關系，是出賣人和買受人之間建立的以交付商品住房和給付購房款為內容的法律關系，銀行不是商品住房買賣合同的當事人。在出賣人擅自改變合同中約定的商品住房價款、結構、房層、質量等條件，出賣人遲延交付商品住房，出賣人沒有按照合同約定及時通水、通電、通氣等違反買賣合同約定買受人權利受到侵犯的情況下，如果買受人訴訟請求不是要退房，不是要求退還已經收取的購房款，只要求出賣人承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，且買受人仍然在按期歸還貸款、履行按揭貸款合同；同時，出賣人也有條件繼續履行合同，則商品住房買賣合同仍然有效。雙方的這類糾紛原則上與銀行無關。司法實踐中，法院受理后，銀行沒有也不參加訴訟的，法院只處理商品住房買賣合同糾紛，審判結果不涉及也不損害銀行利益，也就不會通知銀行參加訴訟，銀行也沒有必要加入到訴訟中。第25條關于銀行“未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛”的規定合情合理。
但是，出現上述七種法定情況，侵害買受人的權利，買受人要求退房或者出賣人無法繼續履行合同的，會導致商品住房買賣合同無效或者被撤銷、解除。
商品住房買賣合同與按揭貸款合同，各自的主體、客體不同，合同當事人的權利義務不同，簽訂的時間、地點不同，等等。從形式上看、從債權獨立理論來講，商品住房買賣合同與按揭合同是兩個各自獨立或者相對獨立的法律關系。但是，人們是需要住房才購房，是沒有錢購房才貸款。商品住房買賣合同無效終止后，如果按揭貸款合同仍然有效，這就會意味著，買受人沒有實現購房目的還要為一個喪失權利的商品住房繼續按期支付貸款本息；但住房問題沒有解決還需要錢另行購房。需要貸款才能購買住房的人，有財力履行一個無法購房的按揭貸款合同？會有人一處購房兩處付款嗎？還會履行無法購房的還款義務嗎？如果不履行有效的按揭合同、支付按揭款，是不是應當承擔違約責任？如果要承擔違約責任，于情于法是否說得過去？是否顯失公平？這些問題的答案顯而易見。即或是買受人的過錯導致商品住房買賣合同無效，認定按揭貸款合同仍然有效，也行不通。其理由也是一樣的：要解決住房的錢有限，需要借款才能購房的人，難以承受一處購房兩處付款。買受人簽訂按揭貸款合同的目的是為了購買商品住房，當購房合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人的購房貸款即失去意義，如果不允許解除合同，對買受人不利。實際生活中，無法購房時，買受人不僅必然會停止支付剩余的購房款，還會要求出賣人返還已經交付的首期購房款和已經交付的貸款本息。因此，從商品住房買賣、按揭貸款整體運作過程的實際情況看，按揭貸款合同并非能夠完全游離于商品住房買賣合同這一基礎性法律關系之外，商品住房買賣合同無效，必然引出按揭貸款合同是否仍然有效、是否繼續履行、銀行能否對按揭物行使優先受償權等一系列問題。對此，《商品房買賣合同問題解釋》第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”
由此可見，商品住房買賣合同與按揭貸款合同兩者并非各自獨立，而是具有連帶關系；商品住房買賣合同無效，按揭貸款合同亦無效。
二、 商品住房買賣合同終止必然對銀行產生的不利后果
按揭貸款合同因商品住房買賣合同無效、被撤銷或者解除，銀行不是商品住房買賣合同當事人，其利益是否會受到損害？
根據債的相對性理論，出賣人和買受人是商品住房買賣關系的當事人，購房借款是銀行以買受人名義劃撥給出賣人的，買賣合同終止，買賣當事人雙方返還：房屋已經交付，買受人應當退還給出賣人，尚未交付的，出賣人不再履行交房義務；出賣人應當將所收的購房貸款本息以買受人的名義返還給銀行，將所收的購房首付款返還給買受人。在商品住房買賣按揭貸款關系中，銀行的利益體現在按揭貸款合同中。商品住房買賣合同無效，銀行收回已經劃撥給出賣人的購房款，但銀行可否有權按照原約定期限要求借款買受人或出賣人償付利息？比如，原定貸款期限為20年，劃款后2年，商品住房買賣合同終止導致按揭貸款合同終止，出賣人將收取的購房款全部返還給貸款銀行，但是，其貸款利息是支付2年？還是要另加18年的預期利息？
關于按揭貸款合同的變更，中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第27條規定：“借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。”各大商業銀行對于借款合同的變更，都有類似的規定如《中國工商銀行個人住房貸款管理辦法》第34條規定：“借款合同需要變更的，應當由借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議；有擔保合同的，應事先征得擔保人同意。協議未達成之前，原借款合同繼續有效。”。
從這些規定可以看出，合同的變更，須經合同的雙方同意。如果銀行不同意變更，堅持要收取原約定期限的貸款利息，不修改原定的按揭貸款合同期限，按揭借款人和承擔保證責任的出賣人就不能單方修改或變更按揭貸款合同。但是，按揭貸款合同因商品住房買賣合同終止而終止，原定的貸款期限發生變化，其利息、利率應當如何處理，《個人住房貸款管理辦法》以及各商業銀行的住房貸款管理辦法都沒有明文規定。
根據《商品房買賣合同問題解釋》第25條規定，商品住房買賣合同無效、被撤銷、解除導致按揭貸款合同終止的，“出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”這里所說的“購房貸款的利息”僅指占用購房貸款期間的利息，不是指按揭貸款合同正常履行情況下銀行可得到的全部貸款利息。這即是說，按揭貸款合同無效，銀行沒有任何過錯，借款買受人也只返還銀行貸款及其占用期間的利息。按揭貸款合同終止，如果銀行有過錯時，須承擔責任，不能收取全部貸款本息，這對銀行而言，不存在不公平；但銀行沒有過錯，僅以合同無效，雙方返還的方式處理銀行貸款本息，對銀行來說，似乎就不公平。然而，約定按揭貸款期限20年，在2年后因各種原因致按揭貸款合同無效，借款買受人除將全部貸款和2年利息歸還銀行外，由有過錯的出賣人或買受人，承擔另18年沒有占用款項的利息，又是否公平？是否就不損害買受人或者承擔連帶責任的出賣人的利益？銀行收回全部貸款和占用貸款期間的利息，又可再行發放，另收利息，又會有多大損失？
有人認為，公平正義是社會主義法治理念的重要內容和應當追求的價值目標；其中，在私人交易中起矯正作用也是公平正義之一種喻中：《實現公平正義的法律機制》，《法制文明》2012年第3期。。然而，必須承認，法治的公平正義，并非絕對。商品住房買賣合同無效、銀行收取買房貸款約定利息對借款人不公平，但是，銀行依按揭貸款合同約定放貸的可得利益損失由誰彌補？由借款人或出賣人彌補都于法無據。這就意味著，按揭貸款合同的解除會使銀行發放貸款的預期可得利益受到損害。這實際上是讓無過錯的銀行承擔了按揭貸款合同無效的后果。
當商品住房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，擔保標的物的現實權屬狀態將會發生變化。這種基于判決發生的物權變動在性質上屬于依公法發生的物權變動參見《物權法》第28條之規定。，與擔保物權設定人以法律行為（如買賣）轉讓擔保物所有權、擔保物權的追及效力繼續存在的情況不同，作為限制物權的擔保物權的追及效力因公法發生的物權變動而喪失參見最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第311頁。。銀行行使住房抵押物權追及效力發生變化后，只能要求出賣人承擔住房回購的連帶責任保證。當出賣人經營管理不善、資不抵債時，銀行就會由一個享有優先受償權的擔保物權人淪為普通的債權人，對擔保物商品住房的優先受償權隨之喪失，其貸款利益的實現，就難以得到充分的保障傳統民法理論認為，物權具有優先于債權受償的性質，債權則具有平等受償的性質，簡稱物權優先性和債權平等性。對物權優先于債權受償性質，《物權法》第170條明確加以規定：擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利。在商品住房買賣合同無效、銀行在行使住房抵押物權追及效力喪失、要求開發商承擔連帶責任保證時，其貸款債權優先受償權就喪失了。貸款債權優先受償權喪失，意味著銀行沒有權利全額優先受償。。
《中華人民共和國合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據這一規定，當商品住房按揭貸款合同被解除后，應當賦予當事人恢復原狀和賠償損失的請求權參見最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第313頁。。為此，有律師認為， 銀行有權就擔保貸款合同單獨提訟李正國、鐘瑾：《按揭購房糾紛，銀行的權利如何保障？》，《中國律師》2004年第10期。。這是法律已經明確規定的權利，但是，因商品住房買賣合同無效、被撤銷、解除導致按揭貸款合同終止，使銀行發放貸款的預期可得利益受到損害，以及銀行享有優先受償權喪失受到的損害，如何請求恢復原狀？向誰請求賠償損失？請求賠償損失有何法律依據？
由此可見，在商品住房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，按揭貸款合同隨之終止，會對銀行會產生極為不利的影響。
三、 銀行在訴訟中的地位應當是無獨立請求權的第三人
當商品住房買賣合同發生訴訟糾紛，銀行如何維護自己的利益？是否可以參與訴訟？能否提出自己的訴訟請求？
按照《商品房買賣合同問題解釋》第25條的規定，銀行有三種選擇。當銀行不參加訴訟、未提出訴訟請求時，不存在訴訟地位的問題；當銀行就商品住房買賣合同相關的按揭貸款合同另行，其訴訟地位是原告，沒有可置疑或爭議之處。然而，商品住房買賣雙方糾紛涉及到退房還款，銀行與商品住房買賣合同的當事人存在實體權利義務關系，解除商品住房買賣合同必然涉及銀行的利益，案件的處理結果與銀行有直接利害關系，當銀行作為擔保權人參與商品住房買賣合同訴訟時，按照第25條的規定，法院“應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理”。將兩個合同糾紛合并審理，有利于案件事實的調查、減少訴累、提高訴訟效率和解決糾紛，以及避免作出相互矛盾的判決。
當法院合并審理時，銀行的訴訟地位如何定位？能不能以銀行將款項劃給出賣人、出賣人違約又損害了買受人的利益為由，將銀行與開發商列為共同被告？這顯然不行，這會背離銀行不是商品住房買賣合同當事人的法律前提。按照第25條規定，銀行的訴訟地位是“有獨立請求權的第三人”。
何謂“有獨立請求權的第三人”？《民事訴訟法》第56條1款規定：“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提訟。”這即是說，有獨立請求權的第三人是指對原告、被告之間爭議的訴訟標的，認為有獨立的請求權而參加到原告、被告已經開始的訴訟中進行訴訟的人。第三人請求權具有的“獨立”性是指第三人的請求權獨立于原、被告在訴訟中主張的權利，第三人既不同意原告的主張，也不同意被告的主張，而是以他們雙方為被告單獨提起一個訴。在涉及有獨立請求權第三人的民事訴訟中，原、被告之間存在一個爭議民事法律關系，有獨立請求權第三人同原、被告之間則存在另外一個爭議民事法律關系。在后一民事法律關系中，有獨立請求權第三人以獨立權利主體資格對原、被告主張請求權；該請求權既針對原告，也指向被告；第三人的請求得到確認，原告和被告的主張就會全部或部分地被否定唐力：《論民事訴訟中的第三人》，《西南政法大學學報》2000年第2期。。
商品住房買賣合同糾紛，因銀行與買受人訂立有貸款擔保合同，合同的有效無效與銀行發放的住房貸款存在利害關系，銀行為了維護自身利益，有權參加到這一訴訟中。但是，銀行參加訴訟并不意味著銀行就是商品住房買賣合同的當事人，就有權利提出商品住房買賣合同是有效還是無效。在商品住房買賣合同糾紛中，買賣合同有效，不會影響貸款合同效力，銀行因合同有效能夠收取貸款利息，為維護自身利益，銀行提出的主張應當是商品住房買賣合同有效，這與被告出賣人的主張一致，而非同時既針對原告又針對被告，這就與有獨立請求權第三人中“獨立”的含義不符。在有獨立請求權第三人參加的訴訟中，原、被告訴訟地位的喪失，將導致有獨立請求權第三人訴訟地位的轉換。在本訴中的原告撤回，第三人認為其有必要繼續訴訟以保護自己的權利，那么其訴訟地位就會由有獨立請求權的第三人轉變為典型的原告。然而，當商品住房買賣合同糾紛的原告撤訴，銀行本來就與被告出賣人的主張一致，不可能又轉變為原告而與出賣人對立；原告撤訴，銀行與商品住房買賣合同當事人之間不存在其他的糾紛，更不可能轉變為典型的原告。這也與有獨立請求權第三人的特征不符。如果商品住房買賣合同最終被確認無效或者被撤銷、解除，商品住房的所有權將因公法發生轉移，此時銀行對設定擔保物權的住房沒有追及效力，其貸款的收回存在一定的風險，銀行有權請求解除商品房擔保貸款合同。但是，這是在本訴結束后的另一個新訴，不屬于有獨立請求權第三人訴訟請求的范疇。可見，將銀行的訴訟地位規定為有獨立請求權的第三人是不恰當的。
除有獨立請求權的第三人外，“為了解決相互勾連的當事人之間的權利保障和義務分擔的問題，避免相互關聯的案件做出懸殊的裁決，同時節約訴訟成本，提高效率和減少訴累”于立剛、李司杰：《我國無獨立請求權第三人制度的缺陷與完善》，《理論觀察》2012年第5期。，民事訴訟法還設立有無獨立請求權的第三人。
無獨立請求權的第三人，是指對原告、被告之間爭議的訴訟標的沒有獨立的請求權，但案件的處理結果與其有法律上的利害關系，為維護自己的利益而參加到原告、被告已經開始的訴訟中進行訴訟的人常怡：《民事訴訟法學》，中國政法大學出版社1996年版（第二版），第111頁。。無獨立請求權的第三人參加訴訟的根據是“案件的處理結果與其有法律上的利害關系”。
“法律上的利害關系”主要表現在兩個方面：
首先，表現為本訴中原、被告雙方爭議的法律關系和原告或被告與無獨立請求權第三人參加的另一法律關系存在牽連性關系。牽連性主要體現在：（1）主體的牽連：法律關系發生爭議的原、被告的一方當事人與無獨立請求權第三人之間存在一個民事實體關系；（2）內容、客體的牽連：兩個法律關系中的權利、義務存在內在聯系；在有特定標的物的情況下，還存在標的物的同一性。
其次，表現為無獨立請求權第三人的依附性。依附性體現為：（1）本訴爭議法律關系的處理結果將對無獨立請求權第三人與當事人一方的法律關系產生預決效力。這種預決效力決定了無獨立請求權第三人依附于該方當事人。該方當事人在理論上被稱為主當事人。參加訴訟后的無獨立請求權第三人，在主當事人同對方當事人之間的訴訟爭議中，往往充當“輔助人”，通過陳述意見，提供證據和參加法庭辯論等訴訟活動，支持主當事人的訴訟主張。如果主當事人敗訴，就會導致無獨立請求權第三人承擔一定的責任或喪失約定的權利。因此，無獨立請求權第三人和主當事人在訴訟中往往需要結成“同盟”，為達到主當事人勝訴的目的而共同努力。（2）在訴訟過程中，如果原告撤訴，無獨立請求權第三人也隨之喪失其訴訟地位，因為其與案件處理結果之間的“利害關系”隨案件終結而消滅。
一、銷售部辦公室的日常工作
作為公司的銷售內勤，我深知崗位的重工性，也能增強我個人的交際能力。銷售部內勤是一個承上啟下、溝通內外、協調左右、聯系八方的重要樞紐，把握市場最新購機用戶資料的收集，為銷售部業務人員做好保障。在一些文件的整理、分期買賣合同的簽署、銀行按揭合同的簽署及所需的資料(剛剛開通)、用戶的回款進度、用戶逾期欠款額、售車數量等等都是一些有益的決策文件，面對這些繁瑣的日常事務，要有頭有尾，自我增強協調工作意識，這半年來基本上做到了事事有著落。
二、分期買賣合同、銀行按揭合同的簽署情況
在簽署分期分期買賣合同時，對于我來說可以說是游刃有余。但是在填寫的數據和內容同時，要慎之又慎，我們都知道合同具有法律效力，一旦數據和內容出現錯誤，將會給公司帶來巨大的損失，在搜集用戶資料時也比較簡單(包括：戶口本、結婚證、身份證等證件)在簽署銀行按揭合同時，現在還比較生疏，因為銀行按揭剛剛開通，銀行按揭和分期買賣合同同樣，在填寫的數據和內容同時，要慎之又慎，按揭合同更具有法律效力。但在辦理銀行按揭的過程當中，購機用戶的按揭借款資料是一個重工的組成部分，公證處公證、銀行借款資料、福田公司存檔、我公司存檔資料。這些程序是很重要的，如果不公證?銀行不給借款。這些環節是緊緊相扣的，是必不可少的一部分。我公司在存留有戶檔案時，我們取公證處、銀行、福田三方的精華，我們在辦理銀行按揭借款方面還存在一定的漏洞，我相信隨著銀行按揭借款的逐步深入，我將做得更好、更完善!(我建議組織一次關于銀行按揭借款的培訓，這是我個人的想法。)
三、及時了解用戶回款額和逾期欠款額的情況
作為公司的銷售內勤，我負責用戶的回款額及逾期欠款額的工作，主要內容是針對逾期欠款用戶，用戶的還款進度是否及時，關系到公司的資金周轉以及公司的經濟效益，我們要及時了解購機用戶的工程進度，從而加大催款力度，以免給公司造成不必要的損失，在提報《客戶到期應收賬款明細表》是，要做到及時、準確，讓公司領導根據此表針對不同的客戶做出相應的對策，這樣才能控制風險。
四、今后努力的方向
半年來，本人愛崗敬業、創造性地開展工作，雖然取得了成績，但也存在一些問題和不足。主要是表現在：第一，銀行按揭借款這方面有些不協調，也許是剛剛接觸這方面的業務;第二，加強自身的學習，拓展知識面，努力學習工程機械專業知識，對于同行業的發展以及統籌規劃做到心中有數;第三，要做到實事求是，上情下達、下情上達，做好領導的好助手!
在以后的工作當中，我會揚長避短，做一名稱職的銷售內勤，與企業共成長。
關鍵詞：房屋按揭；銀行債權；風險分析
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A文章編號：1005-5312（2011）26-0275-01
一、房屋按揭貸款所涉法律關系
房屋按揭貸款包括三個基本法律關系,即開發商與借款人之間的房屋買賣法律關系、借款人與貸款銀行之間的借款合同法律關系和借款人與貸款銀行之間的抵押合同法律關系。此外,還可能存在以下法律關系:在預售階段開發商為保證借款人清償貸款而與貸款銀行之間產生的保證合同法律關系;借款人按貸款銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產生的保險關系;開發商在借款人不能按約定向貸款銀行償付本息時按原房價的一定比例回購房屋而產生的房屋回購關系。
二、房屋按揭貸款銀行債權的風險
（一）來源于房地產開發商的風險
從嚴格意義上來講，房地產開發商并不屬于住房按揭關系中的主體，但開發商能否如期交付樓宇，從而使借款人如期得到預售合同項下的商品房，對銀行的利益保障至關重要。來源于房產商的風險主要有：
1、開發商的欺詐行為。開發商以按揭貸款作為手段,用以籌措資金或騙取銀行貸款挪作它用，致使借款人在銀行抵押的房產不能變為現實抵押,開發商的擔保也不能成為現實擔保。此時，銀行可能會被借款人指控資金監管不力，主觀存在過錯而影響債權的實現。
2、開發商延期交樓。開發商由于經營管理不善或其他原因導致樓盤爛尾、延期交樓。此時商品房買賣合同無法履行，必然導致與之密切相關的按揭合同也無法正常履行，從而損害到銀行的利益。
3、開發商所建樓宇與合同不符。雖然樓宇如期竣工，但所建樓宇存在質量不過關，面積縮水的種種問題。
4、開發商開發樓盤未取得土地合法使用權。無法取得房產證或違法預售而使銀行面臨債權得不到實現的風險。
（二）來源于購房人的信用風險
信用風險又稱違約風險，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來損失的可能性。借款人違約可以分為：
1、主動違約。主動違約是指借款人基于經濟利益的考慮而故意違約。當違約所帶來的經濟利益超過違約所帶來的損失時，如經濟處于低谷，樓價下跌且低于應償債務和應交罰金時，借款人可能會主動違約。目前，購房人一般是按房價的 70%借款，如果遇上房價大幅下跌，跌至低于購房者未付金額以下時，即房價下跌 30%以上，購房者就會放棄房屋，停止向銀行交付借款，進行主動違約。
2、被迫違約。被迫違約是指借款人由于客觀原因喪失償債能力導致的違約。當借款人因意外事件、疾病等原因導致死亡、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力時，或者因失業、收入下降而面臨經濟狀況惡化，無力繼續還款時，都將會被迫違約。為控制來源于購房人的信用風險，國外通常作法是把按揭貸款控制在家庭總收入的三分之一，超過三分之一就要拉起警報。而我國的做法是：客戶在申請住房按揭時要提供收入證明，目前這種證明一般由其單位出具，但有些單位開出的證明摻有水分，甚至有些人根據借款的需要計算出還款能力，開出假證明，這就使住房按揭有了潛在的風險。同時，我國正處于深化改革的重要階段，失業、隱性失業的人數將越來越多，銀行對借款人未來幾年內的收入很難預測和把握。這些因素都使銀行面臨著巨大的按揭貸款壞賬風險。
（三）來源于被按揭房產的風險
一般來說，被按揭房產是住房按揭貸款安全性的最基本保障，一旦借款人在還貸上發生違約行為，抵押權人即銀行就有權按照合同以法定程序折價、拍賣、變賣被按揭房產，以優先獲得清償。但由于住房按揭期間一般比較長，在按揭期間，按揭房產可能會因為各種自然災害或者人為因素而遭到損毀，價值也隨之滅失或下降；此外，從長遠看，房地產具有保值增值的能力，但這并不排除由于經濟波動，政策調整等原因導致房地產在一定時期內大幅貶值。
三、結語
筆者認為，要解決住房按揭中存在的問題，歸根結底，必須解決與住房按揭相關的法律問題，必須從法律上研究和探索能夠引導和規范住房按揭市場的有效措施，建立和健全防范來源于購房人、銀行、開發商各方風險的法律機制和防范系統，真正依法規范操作，從而促使樓宇按揭能夠平穩、有效運作，保證樓宇按揭市場的安全。
首先非常感謝公司領導及同事們的工作支持和精神的鼓勵。我進入現在的公司做銷售內勤工作，在大家的幫助下，我深刻感受到了一個大家庭的溫暖，讓我以最短的時間融入到了這個集體，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改變。工作期間，我嚴格要求自己，做好自己的本職工作。現在我將以往的工作總結及往后的銷售內勤工作計劃如下：
一、銷售部年度工作計劃之辦公室的日常工作：
作為xx公司的銷售內勤，我深知崗位的重工性，也能增強我個人的交際能力。銷售部內勤是一個承上啟下、溝通內外、協調左右、聯系八方的重要樞紐，把握市場最新購機用戶資料的收集，為銷售部業務人員做好保障。在一些文件的整理、分期買賣合同的簽署、銀行按揭合同的簽署及所需的資料、用戶的回款進度、用戶逾期欠款額、售車數量等等都是一些有益的決策文件，面對這些繁瑣的日常事務，要有頭有尾，自我增強協調工作意識，這半年來基本上做到了事事有著落。
二、分期買賣合同、銀行按揭合同的簽署情況：
在簽署分期分期買賣合同時，對于我來說可以說是游刃有余。但是在填寫的數據和內容同時，要慎之又慎，我們都知道合同具有法律效力，一旦數據和內容出現錯誤，將會給公司帶來巨大的損失，在搜集用戶資料時也比較簡單（包括：戶口本、結婚證、身份證等證件）。在簽署銀行按揭合同時，現在還比較生疏，因為銀行按揭剛剛開通，銀行按揭和分期買賣合同同樣，在填寫的數據和內容同時，要慎之又慎，按揭合同更具有法律效力。但在辦理銀行按揭的過程當中，購機用戶的按揭貸款資料是一個重工的組成部分，公證處公證、銀行貸款資料、福田公司存檔、我公司存檔資料。這些程序是很重要的，如果不公證？銀行不給貸款。這些環節是緊緊相扣的，是必不可少的一部分。我公司在存留有戶檔案時，我們取公證處、銀行、福田三方的精華，我們在辦理銀行按揭貸款方面還存在一定的漏洞，我相信隨著銀行按揭貸款的逐步深入，我將做得更好、更完善！(我建議組織一次關于銀行按揭貸款的培訓，這是我個人的想法。)
三、及時了解用戶回款額和逾期欠款額的情況：
作為xx*公司的銷售內勤，我負責用戶的回款額及逾期欠款額的工作，主要內容是針對逾期欠款用戶，用戶的還款進度是否及時，關系到公司的資金周轉以及公司的經濟效益，我們要及時了解購機用戶的工程進度，從而加大催款力度，以免給公司造成不必要的損失，在提報《客戶到期應收賬款明細表》是，要做到及時、準確，讓公司領導根據此表針對不同的客戶做出相應的對策，這樣才能控制風險。
總之，在以后的工作中，我將更加努力學習，提高文化素質和各種工作技能，為公司盡應有的貢獻，爭取自身與公司一同進步與發展。
