時間：2023-02-12 20:52:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
物業(yè)管理制度是物業(yè)工作人員在進行物業(yè)管理過程中需要遵守的準(zhǔn)則和規(guī)范，主要起到兩方面作用。首先是通過這一制度進行公司的內(nèi)部控制，通過制度性內(nèi)容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權(quán)范圍，在此基礎(chǔ)上強化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門之間才能夠相互配合與幫助，相關(guān)物業(yè)工作能夠有效開展。另一層作用是能夠明確自身權(quán)利，并對物業(yè)工作的各方職權(quán)范圍進行明確劃定，同時對居民住戶進行合理約束。
二、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。
1.物業(yè)管理法規(guī)不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒有形成完善的主管機構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過法律進行權(quán)益上的自我維護。
三、改善現(xiàn)狀的對策
總體來講，物業(yè)管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規(guī)手段進行根治，很多時候出現(xiàn)特殊情況，沒有相關(guān)法律或者規(guī)定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經(jīng)驗進行借鑒，對整個行業(yè)進行科學(xué)規(guī)劃，促進行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。
1.平衡物業(yè)市場的供給雙方
就目前來講，我國在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過開發(fā)商進行規(guī)范和約束，同時發(fā)動政府進行相關(guān)規(guī)定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進行行政化干預(yù)，而是通過有效監(jiān)督，促使管理公司進行規(guī)范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無論是在權(quán)力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進行精細(xì)化規(guī)范，明確工作流程中的每一個細(xì)節(jié)，使得管理能夠擁有一個量化的標(biāo)準(zhǔn)進行評價。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進步。
2.強化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規(guī)定進行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，同時還應(yīng)發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時出面，對事件發(fā)展的導(dǎo)向進行合理控制。同時還能夠使業(yè)主認(rèn)識到物業(yè)管理對于城市建設(shè)的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針鋒相對的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。確立反饋機制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進行評價的權(quán)力，在這種機制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應(yīng)強化市場意識，推行商品式的服務(wù)理念，促進業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。
四、結(jié)語
（一）管理人員必須保持服裝整潔，儀表端莊、精神飽滿。
（二）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。
（三）必須嚴(yán)格遵守公司輪值時間，按時上下、班（交接班），不得無故遲到、早退。
（四）管理人員不得在當(dāng)值時間內(nèi)為個別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。
（五）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物，若業(yè)主、住戶提出要求，應(yīng)請其直接向公司咨詢。
（六）大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項指標(biāo)，并定期召開該大廈各級員工的會議，向公司做定期工作匯報。大廈員工應(yīng)服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。
（七）不準(zhǔn)損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
（八）不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽或利益之行為。
（九）不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財務(wù)，對各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。
（十一）雨雪天氣，各員工必須依時當(dāng)值，監(jiān)守崗位，并按照公司所頒布之指示進行防風(fēng)防雨工作。
（十二）必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
二、管理公司
（一）按照規(guī)定時間當(dāng)值，不可擅離職守。
（二）在當(dāng)值時不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。
（三）每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證，完成自己的崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方，并進行登記，如遇有不尋常事件應(yīng)立即處理、記錄并及時向上級報告。
（四）臺風(fēng)或暴雨期間，管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班，做好一切防風(fēng)防雨工作，以保護公共財產(chǎn)。
（五）服從上級指導(dǎo)，完成所指定工作。
（六）留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作。
（七）執(zhí)行各項任務(wù)時，必須要有禮貌，謹(jǐn)記“服務(wù)至上，禮貌第一”。
（八）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。
（九）熱情接待來訪人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報告。
（十）管理處須設(shè)置急救藥品，如繃帶、藥棉及搶救藥品等。
（十一）大廈公共地方之鑰匙，如：電機房、機房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時使用。若有需要外接鑰匙時，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時歸還。
三、保安工作
（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如：對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用以有設(shè)施，以免減弱防盜效果，特別強調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴(yán)禁大門敞開，防止壞人有機可乘。
（二）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶、識記住戶之姓名、年齡、家庭成員、職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密，不得泄露。
（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見和互通消息。
（四）各更管人員交接時應(yīng)傳達防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令保安人員高度警惕。
（五）嚴(yán)禁借推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機構(gòu)人員，更應(yīng)查驗身份證、文件，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機構(gòu)查詢。
（六）應(yīng)有禮貌詢問進入大廈的來訪客人，登記身份證或工作牌照。如有懷疑，應(yīng)用對講機與有關(guān)住戶聯(lián)系。如訪客攜帶可疑物品時，更需提高警覺。
（七）當(dāng)值管理人員至少每兩小時巡樓一次（但不固定時間），以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角，后巷水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先暗藏盜竊工具等。
（八）如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報警并封閉大門及通道，以待警方人員到場處理。切勿采取魯莽行動而不知會警方。
（九）切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)。因此拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門處理。
（十）詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。
（十一）若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案。
1.立刻報案，并留在現(xiàn)場制公安人員到達，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護。
2.切勿移動、也不許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。
3.切勿開動風(fēng)扇、冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。
5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人物之相貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向。
四、公共衛(wèi)生
（一）清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電停車場及天臺等公用地方。
（二）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。
（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內(nèi)，向上級報告。
（四）如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生。
（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排處理。
（六）勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影響下層和下面行人。
（七）如發(fā)現(xiàn)空調(diào)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速處理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。
（八）如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上；也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。
（九）若上層住戶之水喉或水管破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請示上級處理。
（十）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)記錄并報告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。
五、電梯
（一）電梯發(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，值班人員應(yīng)立即通知保修人員迅速修理，同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險。
（二）勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。
（三）乘用電梯人數(shù)過多時，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。
（四）住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。
（五）保安值班人員時刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)。
（七）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應(yīng)急時通知保修人員進行修理。當(dāng)修理人員到達時，管理人員應(yīng)詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細(xì)情況，必須詳細(xì)記錄送管理處。
（八）狂風(fēng)暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有滲水時，應(yīng)即盡量阻止雨水進入電梯槽，暴風(fēng)雨后，必須根治漏水情況。
（九）電梯槽底有積水時，應(yīng)及時報告上級處理，同時研究水的來源，及早修理。
（十）凡有水進入電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。
（十一）電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。
（十二）電梯每年“年檢“一次，并取得年檢合格證。
（十三）沖洗走廊及樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。
（十四）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時停在半途，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。
（十五）經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖，加上“不準(zhǔn)擅闖”之類的告示牌。
（十六）電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導(dǎo)致窒息。
六、電力系統(tǒng)
（一）修理電氣設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師。
（二）應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：大廈的電力總制、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制等，并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時使用。
（三）如部分用戶電力中斷，應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請人處理，管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。
（四）全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
（五）公共使用的電力設(shè)備，如：電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。
（六）接到供電公司通知停電時，應(yīng)即帖出通告，清楚列明日期、時間及受影響設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。
（七）經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大廈與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。
（八）在大廈出入口處，應(yīng)備有充電式緊急照明系統(tǒng)。
（九）大廈內(nèi)的總制房、機房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置雜物。
（十）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。
七、消防
（一）消防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用，并應(yīng)熟練其他消防設(shè)備的使用。
（二）組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識，熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊員。
（三）值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施等，如有損壞和失效時，應(yīng)立即修理和更換。
（四）利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備，以備應(yīng)急。
（五）每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬不可有阻塞情況發(fā)生。
（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。
（七）留意公用電線，如有破損和不符合規(guī)定時，應(yīng)立即修理和更換。
（八）留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時，當(dāng)即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報管理處和公司。
（九）勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒香紙。
（十）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如能及時撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報案。
（十一）若發(fā)生火警，即電“119”報案，同時按動警鈴，通告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法施救。
（十二）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯。
（十三）切勿將放火門打開，以免萬一發(fā)生火警時，濃煙散播及火勢蔓延。
（十四）報案時，必須清楚說明現(xiàn)場地址，報案人姓名及管理處電話。
（十五）所有消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)查單位每年最少檢查一次。
八、氣體燃料泄漏
（一）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄露時，應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。
（二）打開氣體燃料泄漏單位及附近有關(guān)住戶的門窗，使樓宇空氣流通。
（三）切勿吸煙、點火、按動門鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。
（四）管理員應(yīng)立即關(guān)閉單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點，迅速進行修理。必要時，電話通知氣體燃料公司或撥“119”報警。
（五）“用手拍門”的方式通知住戶氣體燃料泄漏事件，請住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制，打開門窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其他住戶實施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重，應(yīng)通知住戶撤離。
九、樓宇結(jié)構(gòu)及維修
（一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應(yīng)予以注意，并向上級報告。
（二）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐壁、平臺或在天臺上加蓋小棚屋時，應(yīng)予以制止并向上級報告。
（三）天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位主管及有關(guān)住戶修理。
（四）在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并研究修理方案進行修理：
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂；
2.氣窗的玻璃爆裂；
3.樓梯邊的欄桿松拖；
4.防火門及消防設(shè)備損壞；
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
（五）住戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予以制止并報告上級。
十、停車場管理
（一）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人。熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護車場良好的行車秩序。
（二）車輛進場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通道，認(rèn)真檢查車型、車牌號，，避免出現(xiàn)差錯。
（三）了解和掌握車主的車型姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號等等以便與識別。
（四）汽車、摩托車必須購買車輛綜合保險，便于丟失后向保險公司索陪。未買“車輛綜合保險的，本車場不予停放保管。
（五）本停車場實行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律，經(jīng)濟手續(xù)清楚，做到錢票相符，日清月結(jié)。
（六）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場，應(yīng)即令其開出車場，立即報告管理處或公安機關(guān)進行處理。
（七）車管員交接班時必須認(rèn)真交接：如清點停車場內(nèi)車輛有多少，時租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金點清，并詳細(xì)登記，雙方簽字負(fù)責(zé)。
（八）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告班長或管理處，并注意事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時將其他注意的事項必須記錄在登記簿上，以備查。
（九）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費制度，堅持原則，不得，如不開票停車或亂收費，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。
（十）保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。
十一、有關(guān)廉潔條款
1、按照要求進入工作區(qū)必須著工裝及佩帶工牌，要注重個人衛(wèi)生及儀容端莊，做到文明服務(wù)，禮貌待人。
2、遵紀(jì)守法，遵守員工手冊和各項規(guī)章制度，履行職責(zé)，按時上下班，不退到、早退，不曠工離崗，不做與本職無關(guān)的事。
3、必須熟悉責(zé)任區(qū)域的分布情況，盡職盡責(zé)，堅持保潔工作經(jīng)?；⒓?xì)致化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。
4、工作時間內(nèi)不準(zhǔn)脫崗、串崗、在辦公樓內(nèi)不準(zhǔn)大聲喧嘩。
5、未經(jīng)允許，不得一人進入領(lǐng)導(dǎo)辦公室。
6、每周五由項目經(jīng)理組織一次周例會進行學(xué)習(xí)和總結(jié)上一周的工作情況，并對下周的工作任務(wù)進行安排。
7、不定時組織本部門的崗位技能訓(xùn)練，以便提高保潔人員的專業(yè)水平。
8、必須服從上級領(lǐng)導(dǎo)對衛(wèi)生的檢查，虛心接受所檢查出的問題并做到及時整改，在工作中發(fā)現(xiàn)問題要及時向上級領(lǐng)導(dǎo)反映，以保證工作的正常進行和逐步完善。
9、愛崗敬業(yè)，做好責(zé)任區(qū)衛(wèi)生間及公共區(qū)域的巡視檢查工作在規(guī)定時間內(nèi)保質(zhì)保量完成各項任務(wù)。
二、保潔安全工作管理制度
員工必須遵守公司所定的安全預(yù)防措施及守則，故所有員工當(dāng)值時須留意下各要點：
1、牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。
2、清掃人員在超過2米高處操作時，必須戴好安全帶，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。
3、清掃人員有使用機器時，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。
4、清掃人員不得私自撥動任何機器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生事故。
5、清掃人員在不會使用清潔機器時，不得私自開動機器，以免發(fā)生意外事故。
6、清掃人員應(yīng)該嚴(yán)格遵守防火制度，不得動用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。
7、在操作與安全發(fā)生矛盾時，應(yīng)先服從安全，以安全為重。
8、清掃人員在用開水時，應(yīng)思想集中，以免燙傷。
9、室外人員在推垃圾箱時，應(yīng)小心操作，防止壓傷手腳。
10、留意有否危險工作情況，如有發(fā)現(xiàn)，立即向主管報告。
11、如工作地段濕滑或有油污時，應(yīng)立即抹去，以防滑倒。
12、保持各用具完整，損壞的切不可用，更不可私自修理，以免發(fā)生危險。
13、在公眾地方放置之工作車、吸塵機等清潔機具，須盡量靠墻邊，留意有否電線絆腳。
14、所有玻璃或鏡，如發(fā)現(xiàn)有崩裂，必須馬上向主管報告，立即更換，未及時更換的也須用膠紙貼上，以防墮下。
15、當(dāng)洗地或洗地毯時，當(dāng)留意有否弄濕電掣及插座、拖板，小心漏電。
16、當(dāng)高空工作時或公眾地方之地板打臘時，必須放置告示牌， 讓其它人小心留意。
17、不可伸手進垃圾箱或垃圾袋內(nèi)，以防被玻璃、刀片等刺傷。
三、定期消殺、滅害蟲管理制度
1、消殺人員必須嚴(yán)格按照消殺程序進行消殺，施藥之前必須提前三天貼發(fā)通知，通知上必須注明放藥地點、時間及如誤食中毒后的急救措施；
2、消殺藥物必須嚴(yán)格按照“施藥規(guī)范”放置，嚴(yán)禁放在人易接近的地方；
3、施藥后，按照消殺實施方案規(guī)定的時間進行檢查，清理施藥現(xiàn)場；
4、被消殺場所在整個消殺過程中必須派項目經(jīng)理跟蹤、檢查、監(jiān)督；
5、每次消殺完成后，項目經(jīng)理一定要做好《消殺記錄表》保證每次消殺質(zhì)量合格；
6、項目經(jīng)理每月對檢查人及記錄表格進行核查，保證各項工作能正常的開展。
四、垃圾清運管理制度
1、所有衛(wèi)生間、垃圾桶、垃圾箱的垃圾不能過夜；
2、衛(wèi)生間垃圾桶內(nèi)的垃圾不能超過其髙度的2/3,有污物的立即更換；
3、外圍垃圾桶內(nèi)的垃圾不允許超過其高度的1/2,若表面有污跡立即清洗；
4、生活垃圾清運保證日產(chǎn)日清；
5、如在垃圾里發(fā)現(xiàn)貴重物品應(yīng)如數(shù)上交，不私留或使用；
6、發(fā)現(xiàn)蒼蠅、蟬螂、老鼠等應(yīng)立即做消殺處理；
7、垃圾車定期清洗，并做好消毒工作；
8、樓層內(nèi)垃圾往下運送時，應(yīng)按規(guī)定的時間、路線清運、清運完畢后將電梯及地面清理干凈；
9、消殺作業(yè)完畢后應(yīng)將器具藥具統(tǒng)一清洗由專人保管并做好相關(guān)記錄。
五、高空作業(yè)及外立面墻清洗操作管理制度
1、凡在距離地面2米以上作業(yè)的都為高空作業(yè)。所有高空作業(yè)不論任何工種，任何時間、地點、時限都應(yīng)遵守本制度。
2、從事高空作業(yè)人員必須進行身體檢查，凡患有高血壓、心臟病、癲癇病，以及不適合高空作業(yè)的人員，一律不準(zhǔn)從事髙空作業(yè)。
3、凡遇到下列情況者之一，禁止髙空作業(yè)：雷、雨、閃電、大風(fēng)，鋼管雨水未干，可能發(fā)生危險的其他情況，檔上述情況過后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公司安全、技術(shù)人員，檢查各種作業(yè)設(shè)備確認(rèn)后方可作業(yè)。
4、髙空作業(yè)禁區(qū)，應(yīng)劃出危險禁區(qū)，設(shè)置明顯標(biāo)志，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入。
5、凡經(jīng)常進行高空作業(yè)人員，應(yīng)配備工具袋，高空作業(yè)使用的小型工具，均應(yīng)放入工具袋內(nèi)，不準(zhǔn)在鋼管或腳手架、建筑物上亂放工具。
6、登高作業(yè)前應(yīng)仔細(xì)檢查登高作業(yè)工具和安全工具，如：安全帽、梯子、跳板、腳手架等，如有不符和登高作業(yè)的應(yīng)立即改正或拒絕登高作業(yè)。
7、所有高空作業(yè)人員不準(zhǔn)穿硬底鞋，一律使用安全帶，安全帶一般采用高掛底用方式。
8、進行高空作業(yè)必須先將下方的易燃、易爆物品移至到安全地帶，還釆取措施，確保剩下的金屬或火花不致傷人或引起火災(zāi)事故。
9、高空作業(yè)人員不準(zhǔn)從高空向地面拋擲物品，也不準(zhǔn)從地面向高空拋擲物品。應(yīng)采用繩索、吊籃、高架車或吊車傳送物件。
10、如必須要從高空往下拋物時，地面必須有人看管，避免不傷害他人和損壞公物。
11、盡量避免上下同時作業(yè)，如不可避免上下可設(shè)專用防護棚,或采取其它防護措施。
12、高空作業(yè)時嚴(yán)禁嬉戲打鬧，嚴(yán)禁高空作業(yè)區(qū)睡覺。
六、常用清潔劑、消毒劑使用管理制度
1、潔廁靈：能有效去除尿垢、水垢、鐵銹等，具有去污快、省力等優(yōu)點，并有一定的除臭和消毒功能。用于衛(wèi)生間的尿槽及抽水馬桶、坐廁等處使用。用法：用本品按1： 15-20,涂于被洗物表面，作用3-5分鐘，再用小刷刷洗，清水過凈即可，如遇嚴(yán)重污垢，可適當(dāng)降低兌水比例。
2、空氣清新劑：適用于衛(wèi)生間、會議室、辦公室、大堂、客戶、包廂等地方除臭去異味。用法：均勻噴灑于空氣或臭源處，15平方米左右的空間一般按噴嘴2-3下，每隔2小時噴灑一次，衛(wèi)生間使用時可加大劑量和噴灑頻率。
3、靜電除塵劑：有效去除地面污漬及灰塵，美化并保護地面及其它硬持表面，可用于各種地面、墻面、塑料、金屬、漆面、水磨石、大理石等其它硬質(zhì)表面，代替地板油、塵推漬及其它舊掃地方法。用法：用干凈、干燥的塵推，將本品均勻地噴于其上，然后裝入塑料袋封閉四個小時以上，在沒有完全干透前不能使用。每次用完后，將灰塵抖凈，重新噴上本品，干透后重新使用。
4、不銹鋼保養(yǎng)劑：用于不銹鋼的清潔保養(yǎng)，防止表面氧化、腐蝕。將本品直接噴于物體表面或干凈的純棉抹布（適量），進行來回擦拭、拋光處理。
5、84消毒液用法：稀釋濃度為1：500和1：200,浸泡時間為10到30分鐘，被消毒物品應(yīng)該全侵泡在水中，消毒以后用清水沖洗干凈后方可使用。
七、保潔工具維護使用管理制度
為規(guī)范保潔用品的管理工作，有效地控制成本，節(jié)約開支，更合理地使用保潔用品，特制定以下管理辦法：
1、申請、領(lǐng)用、發(fā)放：
1）每月30日前由項目經(jīng)理根據(jù)下月工作計劃，將所需要的報項目副經(jīng)理處。
2）項目經(jīng)理根據(jù)當(dāng)月庫存盤點情況及項目經(jīng)理申報的保潔用品填寫物資申請單，報項目經(jīng)理審批。
3）釆購員根據(jù)審批后的物質(zhì)申請單進行統(tǒng)一采購，入庫時應(yīng)由倉管員和保潔主管同時對采購的用品進行驗收（包括數(shù)量、質(zhì)量）。
4）由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)清潔用品，工具的統(tǒng)一領(lǐng)用和發(fā)放，并做好質(zhì)量記錄，環(huán)境維護員未經(jīng)允許不得私自到倉庫領(lǐng)取任何物品（特殊情況除外）。
2、使用、保管：
1）保潔組長負(fù)責(zé)對保潔工具使用的檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時向班長、主辦匯報，并及時處理，由于人為損壞或遺失的工具、物品 應(yīng)按原價賠償。
2）保潔工具、用品在每次使用后應(yīng)清洗干凈統(tǒng)一存放在指定地點，以免丟失。
3）保潔工具、用品未經(jīng)項目部經(jīng)理或行政管理員許可不允許外借非項目部人員，管理人員借用時須征得清潔綠化主辦同意且做好登記。
4）項目經(jīng)理在申領(lǐng)、發(fā)放物品時應(yīng)參照下表加以控制。
3、名稱使用人使用期限備注。
4、膠掃把外圍環(huán)境維護員半個月。
5、蘆葦掃樓內(nèi)環(huán)境維護員半個月。
6、垃圾斗樓內(nèi)、外環(huán)境維護員二個月。
7、衛(wèi)生桶樓內(nèi)環(huán)境維護員三個月。
8、毛巾樓內(nèi)環(huán)境維護員半個月。
9、垃圾車樓外環(huán)境維護員擬定三年。
10、農(nóng)藥消殺人員每星期2-3瓶每月用量控制在8-12瓶。
11、老鼠藥消殺人員每月一次（20盒）針對實際情況可以適當(dāng)調(diào)整。
12、垃圾袋外圍環(huán)境維護員垃圾桶每二天更換一次垃圾袋。
八、服務(wù)間物品擺放管理規(guī)定
1、清潔工具擺放整齊，拖布、塵推，使用后必須清洗干凈后放置門后隱蔽位置。
2、洗干凈的抹布如需晾干，放于暖氣管上，必須擺放整齊。
3、水杯等個人物品統(tǒng)一放在柜內(nèi)，不得人放在桌面上。
4、背包、衣服放入柜內(nèi)，不得放在椅子、桌子等其它地方。
物業(yè)管理公司財務(wù)管理的問題
(一)重視程度不高，內(nèi)部控制意識薄弱。因為物業(yè)管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業(yè)管理公司對內(nèi)部控制這一方面不是很重視，潛意識里認(rèn)為簡單的解決好財務(wù)問題便是做好了內(nèi)部控制，對其的思考也沒有上升到戰(zhàn)略的層次。抱著內(nèi)部控制與企業(yè)關(guān)聯(lián)不大的心態(tài)，一些物業(yè)管理公司對相關(guān)人才的內(nèi)部控制培訓(xùn)工作也缺乏了積極性，導(dǎo)致他們的自身素質(zhì)不足，知識不過硬，便難以適應(yīng)這愈來愈復(fù)雜的財務(wù)管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內(nèi)部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內(nèi)部控制工作跟不上財務(wù)的繁雜演變，一些物業(yè)管理公司也將必然面臨著生存危機。
(二) 物業(yè)管理成本與費用控制的缺失。在進行公司財務(wù)管理工作中，成本管理工作的基礎(chǔ)地位不可動搖，在日常的公司賬務(wù)處理中，物業(yè)管理公司不同于其他一些類型的公司，所發(fā)生的費用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費用，相關(guān)成本也盡皆隱含起來。因此這也導(dǎo)致公司財務(wù)信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內(nèi)部控制的有效性、科學(xué)性。大部分物業(yè)管理公司都僅注重在成本數(shù)量上有何大的變化，對于為何會有這么大的變化卻并沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴(yán)重的缺陷，急需加以改善。
(三)會計核算不規(guī)范，忽視監(jiān)督考核。對于公司內(nèi)部的會計控制制度和考核相掛鉤的監(jiān)督機制，大部分物業(yè)管理公司都不予重視，這便導(dǎo)致公司重考核，輕內(nèi)控的一幕上演。雖然公司里的財會系統(tǒng)體現(xiàn)出極強的內(nèi)控作用，但也同時有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個方面加以體現(xiàn)出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財務(wù)問題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關(guān)問題的發(fā)生。另一方面事后考核力度弱，沒有一套有效的考核機制，無法有效的進行事后考核評估。
(四) 公司內(nèi)部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發(fā)展的資金是我國物業(yè)管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業(yè)管理公司的正常運作，便要采取措施及時開辟新的資金來源渠道。在當(dāng)下，我國物業(yè)管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業(yè)管理公司開創(chuàng)投入的資本金，物業(yè)維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務(wù)所獲得的一些經(jīng)營性收入，也有一些公司轉(zhuǎn)向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業(yè)管理公司大都屬于中小型企業(yè)，注冊資本少，資本實力不足，銀行貸款時所認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發(fā)放的貸款。
物業(yè)管理公司財務(wù)管理的加強建議
(一)提高公司內(nèi)部財務(wù)人員素質(zhì)水平。在每個公司內(nèi)部，財務(wù)人員的素質(zhì)水平關(guān)系到信息披露工作的質(zhì)量，進而影響到公司的正常有效運作，物業(yè)管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務(wù)工作人員時必須要杜絕任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，要堅持德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄鹊脑瓌t，可以從應(yīng)聘者是否具有相關(guān)從業(yè)資格、專業(yè)技能以及最高學(xué)歷等多方位全面考評，為公司引進一批優(yōu)秀拔尖的財務(wù)人員。 第二，公司也應(yīng)該對財務(wù)工作人員的培訓(xùn)力度予以加強，實行月度或季度考核制度，在壓力環(huán)境中可以使員工能及時掌握最新的財務(wù)知識，然后用于工作中來，也使員工自身業(yè)務(wù)素質(zhì)有所提高。公司還可以通過培訓(xùn)向員工灌輸內(nèi)部控制對于提高公司財務(wù)管理水平、實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的重要性思想，時刻讓員工謹(jǐn)記內(nèi)部控制的具體要求，按章辦事;通過職業(yè)道德培訓(xùn)還可以確保員工能夠?qū)μ峁┑臅嬓畔①|(zhì)量要求負(fù)責(zé)。第三，公司還需建立一套科學(xué)的獎懲制度，更好的調(diào)動財務(wù)人員認(rèn)真工作的積極性。
(二) 加強財務(wù)成本管理， 完善公司會計制度。物業(yè)管理公司通常從事的都是服務(wù)業(yè)，所以其對應(yīng)的財務(wù)成本管理應(yīng)該也根據(jù)服務(wù)功能作對象。公司可以采取作業(yè)成本法來確定服務(wù)所發(fā)生的實際成本，擴大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠?qū)㈤g接費用準(zhǔn)確地分?jǐn)傆嬋氤杀尽ＴO(shè)立一套完善并具備可操作性的成本核算系統(tǒng)，認(rèn)真核算每一部分的投入成本，保證整個核算過程的通暢。物業(yè)管理公司在經(jīng)營服務(wù)時，為客戶進行大批的固定資產(chǎn)管理，在設(shè)置的成本會計科目下，準(zhǔn)確無誤的將營業(yè)成本劃分成所提供的共與個成本，在公司會計核算時，還必須確保資產(chǎn)核算的及時性、準(zhǔn)確性以及真實性。
(三) 會計核算和財務(wù)監(jiān)督并重。正確及時的財務(wù)信息貫穿于物業(yè)管理公司整個的經(jīng)營業(yè)務(wù)及其價值流轉(zhuǎn)過程的每個環(huán)節(jié)中。內(nèi)部正確的會計核算以及嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)督，更是事關(guān)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的成敗，因此，可以說這在物業(yè)管理公司中相當(dāng)于“神經(jīng)中樞”的核心地位不可動搖。公司在進行財務(wù)控制時要時刻關(guān)注防范經(jīng)營風(fēng)險以及財務(wù)隱患，以實現(xiàn)公司規(guī)范性的經(jīng)營以及企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。要設(shè)立一套完善并且獨立的財務(wù)控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務(wù)監(jiān)督，也就是要涉及到公司內(nèi)部的各個部門、組織以及經(jīng)營業(yè)務(wù)等，并且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。
(四)高度重視并加強資金管理。首先，開辟新的資金來源渠道，僅靠物業(yè)管理服務(wù)收入顯然難以支撐公司持續(xù)發(fā)展的龐大需求，當(dāng)前需要拓寬服務(wù)范圍，開展獲得多種經(jīng)營的其他收益。其次對資金的運作要規(guī)范科學(xué)，做好日常監(jiān)控工作，從嚴(yán)管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對于外面的應(yīng)收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業(yè)管理公司方可得以持續(xù)長久的發(fā)展。此外，和一些地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，開展社區(qū)金融服務(wù)，如通過APP等方式，為業(yè)主提供接入或網(wǎng)點支持，獲取業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)的中介費或傭金。
物業(yè)管理公司的性質(zhì)
物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點：
第一，物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權(quán)。
第二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達到自己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)模菐в薪?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。
第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。
2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由管理轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;業(yè)主”服務(wù)。
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關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；安全管理；問題；對策
物業(yè)公司指的是建成和投入使用后的建筑房屋等相配套的設(shè)備、設(shè)施以及管理等。物業(yè)公司可以根據(jù)其服務(wù)的對象進行分類，包括住宅服務(wù)物業(yè)、商業(yè)服務(wù)物業(yè)、寫字樓服務(wù)物業(yè)、酒店物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)等等。這也使得我們的生活與物業(yè)公司息息相關(guān)。安全指的是人、物品、環(huán)境等不會受到危險、事故的威脅。而物業(yè)安全指的是在物業(yè)公司的管理和防護下，物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的人、物、環(huán)境及物業(yè)公司本身都不會受到安全威脅。物業(yè)公司的安全服務(wù)能力決定于其內(nèi)部的安全管理制度，人員的安全意識及應(yīng)對安全威脅的緊急制動措施等，從當(dāng)前的物業(yè)公司安全管理來看，還存在很多的不足，在安全防護落實上還存在一些疏忽，所以還需針對物業(yè)公司的安全管理問題進行進一步的研究和探討。
1物業(yè)企業(yè)安全管理存在的問題
1.1管理范圍窄
傳統(tǒng)的物業(yè)管理中管理的范圍主要包括犯罪、火災(zāi)等，而且這些安全問題發(fā)生的概率比較低，造成的人員傷亡以及財產(chǎn)損失小，這也使得物業(yè)公司在安全管理上缺乏應(yīng)有的重視，對管理的范圍限定的也比較小，主要負(fù)責(zé)抓治安以及消防方面，其他的安全管理問題被忽視，使得物業(yè)企業(yè)安全管理中存在很多的漏洞。
1.2物業(yè)管理涉及多方事物，安全問題難以落實
從當(dāng)前物業(yè)管理的情況來看，其中存在多方的問題和矛盾，物業(yè)與銷售商、房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會以及業(yè)主間都具有一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時在這些關(guān)系的劃分中往往不夠明確，雖然隨著法律的完善，對物業(yè)管理方面的內(nèi)容制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)過于籠統(tǒng)，使得真正發(fā)生糾紛時無法提供有效的依據(jù)，從而使得司法機關(guān)在解決這些問題時也無從下手。同時物業(yè)是受產(chǎn)權(quán)人的委托來為業(yè)主實行管理服務(wù)，因此這項服務(wù)需要在產(chǎn)權(quán)明確的基礎(chǔ)上來進行，但是從當(dāng)前建筑房屋的公用位置來看，其中的配套設(shè)施、綠化、場地以及道路等在權(quán)責(zé)利等方面都不夠明確，進而使得物業(yè)在物業(yè)管理費的收取中存在很大的困難[1]。部分項目在規(guī)劃設(shè)計以及施工的過程中，遺留下很多的問題，使得物業(yè)管理的基礎(chǔ)不牢，工程質(zhì)量低下、配套設(shè)施不完善及為銷售而做出的不合理承諾都為物業(yè)管理帶來了很大的困難。這些問題使得物業(yè)需承擔(dān)更多的責(zé)任和義務(wù)，但是獲得的回報少，所以導(dǎo)致物業(yè)管理人員的工作性不高，導(dǎo)致物業(yè)安全管理制度落實不徹底。
1.3安全管理法規(guī)不健全，管理意識淡薄
當(dāng)前我國關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)比較少，缺乏對法律的細(xì)化和解釋，導(dǎo)致物業(yè)出現(xiàn)安全問題時無法根據(jù)相關(guān)的法律進行追責(zé)，所以一旦物業(yè)公司出現(xiàn)重大的安全問題，物業(yè)企業(yè)以及相關(guān)負(fù)責(zé)人也不會受到太大的懲罰，進而使得物業(yè)公司在安全管理中有恃無恐，降低企業(yè)的安全管理水平。同時管理本身是一門科學(xué)，但是當(dāng)前物業(yè)管理中卻忽視了管理的科學(xué)性，在安全管理上不注重對安全管理理論的研究，同時安全管理的手段比較落后，進而使得物業(yè)安全管理問題頻發(fā)。此外物業(yè)公司人員的安全意識淡薄，對物業(yè)管理中存在的隱患等沒有及時的排查和預(yù)防，而是抱有僥幸心理，認(rèn)為會造成安全事故的可能性小，所以對其中的安全隱患聽之任之，進而使得物業(yè)安全管理落實不到位。
2物業(yè)企業(yè)加強安全管理的對策
2.1建立科學(xué)、合理的管理制度和體系
物業(yè)公司安全管理是物業(yè)服務(wù)中的重點內(nèi)容，主要是對管理服務(wù)區(qū)域治安、火災(zāi)以及突發(fā)事件等安全事故的管理和防治。為了提升物業(yè)安全管理的效率和質(zhì)量，需要根據(jù)具體的管理區(qū)域特點制定科學(xué)、合理的管理制度和體系[2]。在管理制度與體系的制定中必須要能夠根據(jù)實地的特點，考慮的更全面和完善，并注重人性化。同時將制度與體系進行有效的結(jié)合，使物業(yè)管理工作人員在遇到安全事故后，能依據(jù)管理制度與體系采取行動。如果只有制度那么工作人員的工作必然會刻板，限制了工作的靈活性，所以在制度的基礎(chǔ)上還需要注重體系的建設(shè)。比如根據(jù)物業(yè)安全管理的制度，在發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件時，需要及時上報，同時在事件的處理中需要遵從上級的指示。但如果地下室發(fā)生大量滲水情況，而巡邏人員先上報，再等指示，然后采取行動，那么將會使?jié)B水情況越來越嚴(yán)重，造成的損失也會逐漸加大。由此可見，除了制度外還需有完善的體系建設(shè)。在體系中規(guī)定出在遇到安全事故時，需先做什么、再做什么。通過預(yù)案的制定使得安全管理工作更高效。
2.2強調(diào)服務(wù)的人性化
物業(yè)公司的安全管理還需要遵從人性化的原則，首先需要在員工的管理上實行人性化，物業(yè)安全管理是一個比較繁瑣、勞動密集型的服務(wù)，安全管理人員需要經(jīng)常與業(yè)主打交道，同時安全服務(wù)的效果也是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度的認(rèn)同感。物業(yè)管理層人員的主要工作是對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行分析，并調(diào)動員工的積極性來消除員工在工作中的消極心理，提升對物業(yè)安全人員的培訓(xùn)力度，使安全管理人員能夠提升安全意識，并采用人性化的服務(wù)方式與業(yè)主進行溝通，為業(yè)主提供安全管理服務(wù)，從而保證物業(yè)安全管理工作的效率。
2.3建立科學(xué)的安全觀
科學(xué)的安全觀，能夠使物業(yè)企業(yè)在安全管理中，制定科學(xué)的管理體系，防止因為對安全的片面認(rèn)識使得安全管理存在諸多的漏洞，進而更加全面、系統(tǒng)的解決安全問題。在科學(xué)安全觀的指導(dǎo)下，安全管理人員能夠及時、認(rèn)真的找到事故中存在的原因，分析出潛在的危險因素，了解當(dāng)前管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)以及發(fā)生危險的程度，從而制定相對應(yīng)的安全預(yù)防措施。通過對物業(yè)企業(yè)安全管理制度和工作的評價，使得安全管理實現(xiàn)最優(yōu)化。
3結(jié)束語
綜上所述，物業(yè)的安全管理關(guān)系著業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全以及物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。但是由于我國物業(yè)行業(yè)的興起比較晚，相關(guān)法律制度不完善，權(quán)責(zé)劃分不明確以及物業(yè)費用收取較低等方面的影響，使得物業(yè)管理中還存在很多的不足，所以還需物業(yè)公司能采用現(xiàn)代化的管理理念，樹立科學(xué)的安全觀，加強對安全管理體制的建設(shè)，提升安全管理的效率，為業(yè)主提供一個安全的生活環(huán)境。
參考文獻：
[1]王海燕.住宅小區(qū)物業(yè)安全管理研究[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(27):28.
關(guān)鍵詞：物業(yè) 財務(wù)管理 現(xiàn)狀 改進
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，于20世紀(jì)80年代從香港傳入我國大陸。1981年3月，在深圳成立了我國大陸第一家物業(yè)管理企業(yè)，標(biāo)志著我國物業(yè)管理時代的到來。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)大多是微利企業(yè)。作為一種以營利為目的的經(jīng)濟組織，加強管理、促進經(jīng)濟效益的提高，始終是物業(yè)管理企業(yè)的重要課題。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分，滲透到企業(yè)的各個部門、每個環(huán)節(jié)，甚至每一名員工。財務(wù)管理水平的高低，決定著企業(yè)的興衰成敗，決定著企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營管理的效果。
通過對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀的了解，筆者發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)制度建設(shè)、資金運作、財務(wù)基礎(chǔ)工作、內(nèi)部控制等方面存在一些亟待解決的問題。為了企業(yè)價值最大化這一財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)，有必要針對這些問題進行探討。
一、財務(wù)管理概念及內(nèi)容
企業(yè)財務(wù)管理，是指在國家法律法規(guī)和方針、政策指導(dǎo)下，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律和企業(yè)對資金管理的要求，有組織地對企業(yè)財務(wù)活動及財務(wù)關(guān)系所進行的一項管理工作。企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的一個重要組成部分。
物業(yè)管理企業(yè)所有涉及資金的活動都是財務(wù)管理的內(nèi)容，包括籌資管理、投資管理、資金的運用和資金的分配等。財務(wù)管理的實質(zhì)是以價值形式對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程進行綜合性的管理，
二、我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀
（一）財務(wù)管理制度不健全不完善
物業(yè)管理行業(yè)至今沒有一套健全、完善的財務(wù)管理制度，物業(yè)管理企業(yè)仍然存在執(zhí)行不同會計制度的現(xiàn)象。盡管我國已經(jīng)頒布了《會計法》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》以及各地方頒布實施的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細(xì)則》等等會計制度法規(guī)，提供了物業(yè)管理企業(yè)制定內(nèi)部財務(wù)制度的依據(jù)和參照，但是，在實際執(zhí)行過程中仍然存在行業(yè)內(nèi)部制度執(zhí)行混亂現(xiàn)象：有的執(zhí)行事業(yè)單位財務(wù)會計制度；有的執(zhí)行外商投資企業(yè)財務(wù)會計制度；有的執(zhí)行旅游、飲食服務(wù)業(yè)企業(yè)財務(wù)制度；有的執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度；有的執(zhí)行工業(yè)企業(yè)財務(wù)制度等等。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理制度過于多樣化，導(dǎo)致會計人員在具體財務(wù)工作處理上存在較大差異，既不利于行業(yè)內(nèi)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的統(tǒng)計和比較，也不利物業(yè)管理這個新興行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
（二）資金運營缺陷
我國的物業(yè)管理企業(yè)大多規(guī)模較小資金少，受委托管理的資產(chǎn)量大、風(fēng)險大、責(zé)任大，物業(yè)企業(yè)盈利性差。受上述因素影響，物業(yè)管理企業(yè)籌資信貸能力差，又缺乏政府的支持，融資困難，這又進一步造成了其資金短缺。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)合同提供物業(yè)服務(wù)，支付公共部位的設(shè)備設(shè)施維護維修費、綠化保潔、垃圾清運、物業(yè)人員薪酬，代收代繳房屋租金、水電費等，承擔(dān)大量資金流出的同時，還要面臨業(yè)主不按時繳納費用，甚至是長期拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象。某些物業(yè)管理企業(yè)無視國家制度，私設(shè)“小金庫”或是違規(guī)使用資金購置汽車、違規(guī)改善企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，占用大量的資金影響企業(yè)的資金流動。資金流動是企業(yè)的主動脈，一旦被切斷，本就資金緊張的物業(yè)管理企業(yè)，其經(jīng)營情況可想而知。
（三）內(nèi)部控制體系缺失
內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、管理層和全體員工共同實施的、旨在合理保證實現(xiàn)企業(yè)基本目標(biāo)的一系列控制活動。內(nèi)部控制不僅能維護企業(yè)的財產(chǎn)安全、防范經(jīng)營風(fēng)險，還可以保證會計信息的采集、歸類、記錄和匯總過程準(zhǔn)確無誤，從而真實的反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的實際情況，并及時發(fā)現(xiàn)和糾正各種錯弊，從而保證會計信息的真實性和準(zhǔn)確性。有些物業(yè)管理企業(yè)由于對內(nèi)控工作不夠重視，存在如下問題：沒有建立內(nèi)部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并沒有貫徹實施，缺乏有效的監(jiān)督機制，存在內(nèi)部審計職能弱化的現(xiàn)象。內(nèi)部控制體系的缺失，必然導(dǎo)致財務(wù)管理的混亂，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大。
（四）財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)不高
目前，我國物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)普遍不高，或無證上崗，或不具相應(yīng)的會計技術(shù)資格證。財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)的高低直接關(guān)系到企業(yè)會計工作的質(zhì)量。實際工作中，有的財務(wù)人員職業(yè)道德缺失，甚至參與弄虛作假；有的財務(wù)人員缺乏法律意識，不熟悉財經(jīng)法規(guī)、制度；有的財務(wù)人員缺乏職業(yè)判斷力，業(yè)務(wù)處理能力較差；有的財務(wù)人員缺乏風(fēng)險意識，保守商業(yè)秘密觀念較差；有的財務(wù)人員不注重自身業(yè)務(wù)水平和技能的提高；有的財務(wù)人員服務(wù)意識較差，崗位工作敷衍了事，缺乏愛崗敬業(yè)的精神。
三、完善物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的措施
（一）完善財務(wù)管理制度體系
物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)在會計核算工作中無法吸取行業(yè)會計制度的經(jīng)驗，當(dāng)前的會計制度、條例等也沒有提供具體的、詳盡的指導(dǎo)意見，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在了解、分析物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理企業(yè)自身的內(nèi)部財務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)的非流動負(fù)債、營業(yè)收入、成本費用等核算內(nèi)容區(qū)別于其它行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)定期地向業(yè)主報送，從而更具透明度。物業(yè)管理企業(yè)具有較多的委托經(jīng)營業(yè)務(wù)，會計核算應(yīng)該強化資產(chǎn)核算的及時性、真實性和準(zhǔn)確性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該依據(jù)上述核算特點，制定內(nèi)部財務(wù)管理制度體系。
（二）加強物業(yè)管理企業(yè)資金管理
資金管理是財務(wù)管理的核心內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理過程中，應(yīng)該將資金集中進行管理，這將有效降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。具體可以參照“資金池”的方式進行資金集中管理，這樣能夠有效降低企業(yè)資金頭寸，統(tǒng)一、合理的運作企業(yè)的資金，利用閑散資金進行對外投資，謀求資金的中短期收益。物業(yè)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真做好營運資金的預(yù)算，分別細(xì)化到每年、每月、每周編制資金預(yù)算，使預(yù)算在不斷的變化中與實際收支趨于一致。要求各相關(guān)部門上報資金預(yù)算，據(jù)此對各部門的日?，F(xiàn)金流量進行控制，并對資金預(yù)算情況進行跟蹤分析和考核。事先有預(yù)算、事中有控制、事后有分析，才能強化物業(yè)管理企業(yè)的營運資金管理。資金集中進行管理可以改善物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高企業(yè)盈利能力，降低經(jīng)營風(fēng)險，從而拓寬企業(yè)從內(nèi)部和外部進行融資的渠道。
（三）加強物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制
1、遵循不相容職務(wù)相分離的原則
物業(yè)管理企業(yè)大多屬于小規(guī)模企業(yè)，機構(gòu)設(shè)置相對簡單，人員較少。在機構(gòu)和崗位設(shè)置上，更應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行不相容職務(wù)相分離的原則。如財務(wù)工作中的會計和出納就屬不相容職務(wù)，需要分離。
2、授權(quán)批準(zhǔn)控制
授權(quán)批準(zhǔn)控制指對單位內(nèi)部部門或職員處理經(jīng)濟業(yè)務(wù)的權(quán)限控制，它可以保證物業(yè)管理企業(yè)各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行和限制。如物業(yè)管理企業(yè)處置廢品的數(shù)額超過某部門的批準(zhǔn)權(quán)限時，只有經(jīng)過更高級別的部門批準(zhǔn)，才能進行該項經(jīng)濟業(yè)務(wù)。
3、實物資產(chǎn)控制
實物資產(chǎn)控制主要包括限制接近控制和定期清查控制兩種。限制接近，如物業(yè)管理企業(yè)除物業(yè)特定維護人員外，其他人員則限制接近公共區(qū)域內(nèi)的大型機器設(shè)備，可以保證資產(chǎn)安全。定期進行實物資產(chǎn)清查，可以保證賬實相符，如發(fā)現(xiàn)賬實不符，應(yīng)查明原因，及時處理。
4、風(fēng)險控制
物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程中面臨的風(fēng)險，主要包括物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險和物業(yè)管理的財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)唯一的產(chǎn)品就是服務(wù)。在提供服務(wù)的過程中，物業(yè)企業(yè)受托管理的資產(chǎn)存在發(fā)生各種災(zāi)害的可能，面臨經(jīng)營風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險又稱籌資風(fēng)險，是指由于舉債而給企業(yè)財務(wù)成果帶來的不確定性。借入資金需要還本付息，一旦無力償還到期債務(wù)，企業(yè)便會陷入財務(wù)困境甚至破產(chǎn)。
（四）提高會計人員職業(yè)素質(zhì)
由于目前網(wǎng)絡(luò)、媒體等極度發(fā)達的社會環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)對財務(wù)人員的會計電算化水平的要求進一步提高，對高知識存量、高技能型財務(wù)人員的需求進一步增加。企業(yè)財務(wù)制度是隨社會經(jīng)濟發(fā)展需求而不斷更新、細(xì)化的，財務(wù)人員只有具備終身學(xué)習(xí)的意識，才能夠跟上社會的發(fā)展變化，滿足財務(wù)工作的需求。財務(wù)人員應(yīng)該有意識的進行知識更新，自我“充電”，提升自己的業(yè)務(wù)水平、法律意識，職業(yè)判斷能力和職業(yè)道德水平。
綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理過程中，還存在財務(wù)制度不完善、營運資金管理不規(guī)范、內(nèi)部控制缺失、會計人員職業(yè)素質(zhì)較低等現(xiàn)象。針對這些現(xiàn)象，筆者提出了改進方法。但就目前物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀而言，改進過程仍然需要一個較長的時間過程。物業(yè)管理企業(yè)既是一個勞動密集型企業(yè)，又是一個管理密集型企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有重視財務(wù)管理，才能在當(dāng)前風(fēng)險與機遇并存的形勢下，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在立足自身服務(wù)項目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，向規(guī)模化發(fā)展。
參考文獻：
[1]柏光燕.我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理問題研究[J].中國外資，2008（8）：106-108
伴隨我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間短、物業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高造成很多問題。
1、會計核算和財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。會計記賬的方式不合格，沒有嚴(yán)格按照會計制度明細(xì)記錄財務(wù)狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準(zhǔn)確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準(zhǔn)確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會計核算和財務(wù)管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟業(yè)務(wù)甚至沒有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會計核算存在的嚴(yán)重問題。這些會計核算和財務(wù)管理基礎(chǔ)的問題嚴(yán)重影響會計信息的準(zhǔn)確性和完整性，影響物業(yè)公司對數(shù)據(jù)的判斷。
2、會計核算方式單一。很多物業(yè)管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務(wù)狀況由財務(wù)部門統(tǒng)一管理核算，其他部門很少設(shè)立會計核算和財務(wù)管理人員專門對本部門的財務(wù)進行詳細(xì)管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍大，一個物業(yè)公司要同時管理好幾個小區(qū)甚至更多，賬目設(shè)置不詳細(xì)不利于公司對每個小區(qū)的具體情況分析和管理。
3、會計核算和財務(wù)管理手段落后。很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費大量的時間，還影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。財務(wù)管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務(wù)狀況進行詳細(xì)的總結(jié)分析。
4、成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟活動的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強財務(wù)管理，強化預(yù)算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對企業(yè)的供應(yīng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對物業(yè)管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。
5、財務(wù)報表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。很多物業(yè)公司對外提供的財務(wù)報表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細(xì)報表。例如：維修報表、各種服務(wù)費用報表等。還有很多財務(wù)信息是采用統(tǒng)計的方法，統(tǒng)計工作時間長，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能滿足財務(wù)管理的需求。
6、稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費對稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實。
7、會計核算和財務(wù)管理分不清。很多物業(yè)公司認(rèn)為會計核算是會計部門的工作，沒有認(rèn)識到會計核算和財務(wù)管理是一個體系。
二、提高物業(yè)管理行業(yè)會計核算和財務(wù)管理水平的方法
（一）規(guī)范管理會計核算和財務(wù)管理基礎(chǔ)工作
1、提高財務(wù)工作人員的思想素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。對財務(wù)人員進行專業(yè)培訓(xùn)和思想素質(zhì)培養(yǎng)，提高財務(wù)人員的知識水平和管理能力，做好公司的財務(wù)管理工作。
2、建立健全公司內(nèi)部的會計核算制度、財務(wù)管理制度、成本核算制度、財務(wù)清查制度等。讓公司的會計核算和財務(wù)管理有制度可依。
3、建立完整的財務(wù)監(jiān)督體系。有了完整的財務(wù)監(jiān)督體系可以規(guī)范財務(wù)管理的整個過程，提高財務(wù)管理的效果。特別是原始會計憑證的審核制度，這樣可以保證會計信息的完整性和準(zhǔn)確性。
（二）建立二級會計核算和財務(wù)管理制度。
由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對財務(wù)的管理也應(yīng)該更加詳細(xì)。要掌握詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務(wù)管理制度。以每個小區(qū)為單位建立會計核算和財務(wù)管理制度，對小區(qū)信息及進行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由公司總財務(wù)部門，公司財務(wù)部門對每個小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進行分析。必要時這些詳細(xì)的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計劃的重要依據(jù)。
（三）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項目，準(zhǔn)確申報應(yīng)納稅額。
很多物業(yè)公司會計人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)費用的會計核算和稅務(wù)申報之間的關(guān)系，以及對應(yīng)繳稅項和非應(yīng)繳稅項之間的劃分認(rèn)識不清。這些都導(dǎo)致會計核算和財務(wù)管理不當(dāng)。要增強財務(wù)人員的稅務(wù)知識，正確劃分應(yīng)交稅務(wù)項目，按時申報納稅，做好物業(yè)管理的財務(wù)工作，保證各方利益不受損害。
（四）對財務(wù)進行精細(xì)化的管理。
1、對成本進行精細(xì)化管理。建立會計輔助核算和財務(wù)管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負(fù)責(zé)人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細(xì)的記錄，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。
2、對利潤進行精細(xì)化管理，進行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務(wù)管理，每個單位的財務(wù)管理又可以劃分下一級的財務(wù)管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務(wù)管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務(wù)部門進行利潤報表總結(jié)，還可以保證利潤數(shù)據(jù)信息的完整性。
3、對資金的精細(xì)化管理。首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次,對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對應(yīng)收款項，應(yīng)該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風(fēng)險，物業(yè)管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風(fēng)險。最后，設(shè)立壞賬準(zhǔn)備金，將其納入資金管理費用，加強企業(yè)的風(fēng)險意識，增強物業(yè)管理公司的抗風(fēng)險能力。
三、結(jié)束語
摘 要 我國物業(yè)管理起步時間較晚，物業(yè)管理還不系統(tǒng)，作為物業(yè)管理重要組成部分的物業(yè)檔案管理尚不完善，城市化進程不斷推動物業(yè)及物業(yè)檔案管理的發(fā)展，要求物業(yè)檔案管理不斷完善，以發(fā)揮物業(yè)檔案的重要作用。本文針對物業(yè)檔案的內(nèi)容構(gòu)成、管理現(xiàn)狀、管理制度、利用、優(yōu)化物業(yè)檔案管理水平等提出見解和方法，希望能起到優(yōu)化社區(qū)物業(yè)檔案管理的目的。
關(guān)鍵詞 檔案管理 物業(yè)檔案 規(guī)范
我國在推進城市化進程中，提出發(fā)展小城鎮(zhèn)，由此引發(fā)大量農(nóng)村人口向大城市和中小城鎮(zhèn)集中，城市形成越來越多、越來越大的社區(qū)，物業(yè)管理公司應(yīng)運而生。物業(yè)公司應(yīng)有一套詳盡的物業(yè)檔案管理方法，加強物業(yè)檔案管理利用。
依據(jù)檔案法規(guī)定，物業(yè)檔案是指企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接形成的對國家、社會、業(yè)主有保存和查考利用價值的文字、圖表、聲像材料等歷史記錄。
物業(yè)檔案管理是物業(yè)的基礎(chǔ)工作，其基本任務(wù)是對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)檔案進行科學(xué)、規(guī)范的管理，以保證檔案的安全、合理利用，以提高物業(yè)管理水平，為業(yè)主生活提供服務(wù)。
一、物業(yè)檔案的內(nèi)容
（一）房產(chǎn)開發(fā)公司移交的基建檔案和設(shè)備檔案
2007年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》二十九條規(guī)定：“物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)公司移交下列材料（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖；（2）設(shè)施設(shè)備的按裝、使用、維護保養(yǎng)等材料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修和的物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理必須的的其他文件”。
（二）物業(yè)合同檔案
（1）開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同；
（2）房屋及設(shè)備修繕的工程合同、裝修合同、房屋租賃合同等。
（三）業(yè)主及住戶檔案
物業(yè)公司應(yīng)“一戶一檔”分開記錄業(yè)主、住戶及其家庭成員的基本信息和身份證復(fù)印件、業(yè)主房屋入住驗收單、業(yè)主車庫車位驗收單、業(yè)主和物業(yè)簽訂的各項協(xié)議、房屋鑰匙交接驗收單等。
（四）物業(yè)管理清冊
反應(yīng)各樓單元、房屋數(shù)量、戶數(shù)、面積、戶型、房屋使用性質(zhì)、公共區(qū)域情況及所有權(quán)狀況的物業(yè)管理清冊。
（五）物業(yè)經(jīng)營、租售檔案
包括物業(yè)開展經(jīng)營和延伸服務(wù)時形成的房屋、車庫（位）出租合同、物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明、同意出租的文件、公證書等。
（六）業(yè)主報修、物業(yè)保養(yǎng)維修檔案
包括業(yè)主報修登記情況、物業(yè)維修情況、維修基金使用情況、維修計劃、維修審批表、修繕圖紙、驗收合格證明、工程預(yù)結(jié)算材料等。
（七）物業(yè)服務(wù)檔案
物業(yè)在各項服務(wù)中形成的綠化、清潔工人、保安、車輛管理等檔案。
（八）物業(yè)其他檔案
物業(yè)收費檔案、清潔工人及保安的發(fā)放工資記錄、社區(qū)衛(wèi)生情況、保安值班情況、監(jiān)控運轉(zhuǎn)情況、社區(qū)的公共秩序管理記錄，收繳物業(yè)費、車位使用租金、清潔工人及保安的發(fā)放工資記錄等檔案。
（九）還包括黨群工作檔案、科教檔案、社區(qū)組織各項活動的檔案等其他檔案
只有理清物業(yè)檔案包含內(nèi)容，才能提高物業(yè)管理水平，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造物業(yè)品牌價值。
二、物業(yè)檔案管理現(xiàn)狀
（一）物業(yè)檔案管理意識不強，存在重視物業(yè)外在業(yè)務(wù)工作輕視物業(yè)檔案管理利用；物業(yè)公司基本上沒有專門庫房保管檔案，無專門的檔案柜架，無專門檔案管理人員，檔案基本保存在各個業(yè)務(wù)部門，無法規(guī)范整理，檔案管理分散利用不方便。
（二）物業(yè)檔案管理制度不健全，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有的單位沒有相關(guān)物業(yè)檔案管理制度，檔案分類無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，檔案隨處堆放，丟失嚴(yán)重。
（三）兼職物業(yè)檔案管理人員缺乏檔案意識，不能全面收集、整理、利用檔案，個別單位聘用的人員素質(zhì)低，加上管理的物業(yè)項目多、任務(wù)重，對檔案工作無暇顧及，造成檔案借出后到時無法追回，業(yè)檔案整體管理水平不高。
三、優(yōu)化物業(yè)檔案管理、規(guī)范物業(yè)檔案管理制度
（一）物I檔案管理的基本屬性
（1）物業(yè)檔案管理具有基礎(chǔ)性，物業(yè)檔案是物業(yè)服務(wù)公司工作活動的原始記錄，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，物業(yè)檔案是物業(yè)維修、更新、改造的重要依據(jù)，；物業(yè)檔案是業(yè)主維護合法權(quán)益的原始憑證；物業(yè)檔案是物業(yè)公司各項工作的真實記錄，是物業(yè)公司解決法律糾紛、化解矛盾的重要材料。（2）物業(yè)檔案具有動態(tài)性，物業(yè)服務(wù)是動態(tài)的、不斷發(fā)生變化，因此物業(yè)檔案也應(yīng)及時反應(yīng)物業(yè)公司的變化情況，為物業(yè)管理提供檔案依據(jù)；業(yè)主需求的動態(tài)性，物業(yè)公司提供的服務(wù)要不斷適應(yīng)業(yè)主的要求，提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)，創(chuàng)新服務(wù)方式，提升物業(yè)服務(wù)層次；（3）物業(yè)檔案具有服務(wù)性，物業(yè)管理本身就是服務(wù)行業(yè)，以提供令人滿意的服務(wù)為宗旨，堅持以人為本，各項管理措施應(yīng)人性化；滿足業(yè)主的利用物業(yè)檔案的要求，為業(yè)主提供查詢檔案的服務(wù)。
（二）優(yōu)化物業(yè)檔案管理措施
（1）提高物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及檔案管理人員的檔案意識，制定合理的檔案管理制度，加強管理，責(zé)任落實到人，組織員工參加檔案知識學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，將檔案管理列入考核項目，提升全體人員檔案意識，推進檔案工作。引進檔案專業(yè)人才，實現(xiàn)檔案專業(yè)化管理，還要加強計算機知識的培訓(xùn)，以適應(yīng)信息化的檔案管理。
（2）創(chuàng)新服務(wù)理念，物業(yè)檔案保管應(yīng)以方便利用為宗旨，一服務(wù)業(yè)主為導(dǎo)向，物業(yè)檔案管理的內(nèi)容要滿足業(yè)主需要、物業(yè)公司工作兩個方面。加大檔案宣傳力度，增強社會對檔案的關(guān)注，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的檔案管理工作。物業(yè)公司應(yīng)重點加強物業(yè)服務(wù)檔案管理。
（3）推進物業(yè)檔案信息化管理，利用計算機存儲物業(yè)檔案信息，方便查找檔案，節(jié)省檔案利用人員的時間，推進物業(yè)檔案的數(shù)字化建設(shè)。做好社區(qū)監(jiān)控圖像檔案、物業(yè)組織各項活動的錄像檔案的收集保存工作。
（4）物業(yè)檔案管理是動態(tài)的，社區(qū)物業(yè)公司會發(fā)生更換，因此新的物業(yè)接收社區(qū)工作要及時進行檔案移交清點，及時掌握業(yè)主因買賣、交換、繼承等動態(tài)變更信息，將原物業(yè)公司形成的檔案與本公司檔案形成一個新的全宗，以保證物業(yè)檔案的完整性。
四、物業(yè)檔案利用服務(wù)
加大檔案利用的宣傳力度，普及居民的檔案利用意識，對于公開檔案要充分發(fā)揮其檔案價值，通過借閱、展覽等方式為業(yè)主和其他工作人員提供檔案利用
物業(yè)檔案管理貫穿于物業(yè)服務(wù)工作的全程，提高物業(yè)檔案管理水平，可以提升物業(yè)服務(wù)的整體水平，更好的服務(wù)社區(qū)居民，為改善民生、建設(shè)和諧社區(qū)做出貢獻，同時樹立公司形象，加強行業(yè)競爭力。
參考文獻：
[1] 李清華.論加強檔案管理的重要性[J].蘭臺世界，2015.S5.
[2] 蔡P.物業(yè)檔案管理研究[J].北京檔案，2012.07.
物業(yè)管理部的崗位職責(zé)是什么？
物業(yè)管理部崗位職責(zé)有
1、負(fù)責(zé)公司的物業(yè)管理工作
2、負(fù)責(zé)公司住房基金管理工作
3、對生活服務(wù)中心的管理工作
4、對醫(yī)務(wù)室的管理工作
5、綜合治安管理
6、消防與武裝工作
7、交通管理工作
8、對保安公司的管理
9、定期進行治安管理、消防安全、交通安全法律法規(guī)宣傳
你知道怎么制定這些部門的崗位職責(zé)嗎？ 無憂商務(wù)網(wǎng)的物業(yè)管理部崗位說明書幫你解決問題.
物業(yè)管理部門受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)的一個綜合性部門。
崗位名稱
物業(yè)管理員
崗位編號
所在部門
物業(yè)管理部
崗位定員
1
直接上級
物業(yè)管理部部長
工資等級
直接下級
崗位分析日期
本職： 負(fù)責(zé)實施公司房產(chǎn)檢查、維修、翻新工作，并實施公司社區(qū)建設(shè)工作，分配和調(diào)整住房相關(guān)工作，協(xié)調(diào)現(xiàn)場生活服務(wù)工作，負(fù)責(zé)公司自身基建的設(shè)計及施工質(zhì)量管理工作
職責(zé)與工作任務(wù):
職
責(zé)
一
職責(zé)表述：負(fù)責(zé)住房基金的管理工作
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
根據(jù)國家法規(guī)，督促公司落實相關(guān)住房基金的相關(guān)政策
組織對公司房產(chǎn)基金的提取、發(fā)放、使用情況進行統(tǒng)計，建立臺帳，形成報表
報表
財務(wù)部
組織開展住房基金咨詢和宣傳工作
職
責(zé)
二
職責(zé)表述：負(fù)責(zé)公司社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃和建設(shè)工作
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
提出公司社區(qū)建設(shè)理念，策劃美化社區(qū)環(huán)境方案，經(jīng)審批后實施。
環(huán)境方案
直接上級
負(fù)責(zé)公司社區(qū)的衛(wèi)生和文明建設(shè)工作
職
責(zé)
三
職責(zé)表述：制定公司房產(chǎn)管理制度和工作計劃并組織貫徹執(zhí)行
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
起草公司房產(chǎn)管理制度，經(jīng)審批后執(zhí)行
房產(chǎn)管理制度
直接上級
會同住房基金管理員起草公司年度房屋的檢查、維修、翻新工作計劃，上報審批后組織實施
工作計劃
直接上級
起草環(huán)境建設(shè)工作年度、季度、月度工作計劃，經(jīng)審批后執(zhí)行
工作計劃
直接上級
做好年度及平時工作總結(jié)，按時向上級匯報
工作總結(jié)
直接上級
職
責(zé)
四
職責(zé)表述：做好房產(chǎn)管理日常工作
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
調(diào)查公司員工的住房情況，收繳住房申請書，經(jīng)常檢查住房使用情況，提出修理意見
修理意見
直接上級
落實員工住房的修理工作，并做好維修記錄
維修記錄
直接上級，檔案
參加舊房改造、拆遷安置項目
建立健全房產(chǎn)檔案材料和帳卡
檔案材料、帳卡
檔案、財務(wù)部
職
責(zé)
五
職責(zé)表述：起草分配和調(diào)整住房方案及處理事項
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
起草分配和調(diào)整住房方案，提交部長審批
住房方案
直接上級
統(tǒng)計住房分配和調(diào)整資料和相關(guān)信息
監(jiān)督住房分配和調(diào)整過程，并提交報告
報告
直接上級
職
責(zé)
六
職責(zé)表述：公司社區(qū)的環(huán)境建設(shè)
工作結(jié)果
分送單位
工作
（2003年11月21日）
深住〔2003〕120號
國家《物業(yè)管理條例》已于2003年9月1日正式實施，對規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)具有深遠(yuǎn)意義。結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實踐，現(xiàn)就貫徹國家《物業(yè)管理條例》的有關(guān)問題提出指導(dǎo)意見，請遵照執(zhí)行。
關(guān)于貫徹國家《物業(yè)管理條例》有關(guān)問題的指導(dǎo)意見
根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于宣傳貫徹〈物業(yè)管理條例〉的通知》、廣東省建設(shè)廳《關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》及深圳市法制局《關(guān)于我市行政機關(guān)行政執(zhí)法適用法律的指導(dǎo)意見》等文件精神，結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實踐，現(xiàn)就貫徹國家《物業(yè)管理條例》（以下簡稱國家條例）有關(guān)問題提出以下指導(dǎo)意見：
一、法律適用的原則
（一）寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國家條例和《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱省條例），國家條例、省條例未規(guī)定的參照適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱特區(qū)條例）及其實施細(xì)則。
（二）特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實施細(xì)則，特區(qū)條例未作規(guī)定的執(zhí)行國家條例的有關(guān)規(guī)定。
二、具體貫徹意見
（一）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分
劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、規(guī)模經(jīng)營、便于管理的原則。具體劃分方法：
1.按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項目紅線圖范圍劃定。
2.已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。
（二）關(guān)于業(yè)主大會及業(yè)主委員會
1.在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選舉產(chǎn)生一個業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并聘請一家物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營管理或物業(yè)服務(wù)活動，包括向業(yè)主收費或與非物業(yè)管理企業(yè)及個人訂立物業(yè)服務(wù)合同。
2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。
3.各區(qū)局可以組織街道辦、居委會參與指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌備工作。
4.不成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的情況按照國家條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
5.業(yè)主大會表決時應(yīng)當(dāng)使用業(yè)主大會表決票的示范文本，示范文本由市物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定。
6.業(yè)主委員會委員的任職資格和資格終止依據(jù)建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（三）關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)
1.深圳市范圍內(nèi)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
前款“規(guī)模較小”在特區(qū)內(nèi)是指在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層建筑面積低于五萬平方米的，或高層總建筑面積低于兩萬平方米的，或多層、高層混合建筑面積低于3萬平方米的；在寶安、龍崗兩區(qū)是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。
2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式。
3.市、區(qū)兩級政府所屬物業(yè)實施物業(yè)管理的，均應(yīng)通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（四）關(guān)于前期物業(yè)管理制度
1.深圳市各區(qū)均執(zhí)行國家條例規(guī)定的臨時公約制度。建設(shè)單位售房時應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂臨時業(yè)主公約，臨時業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅（建設(shè)）局備案。
2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會可經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，決定與前期物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同或另行采用公開招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。
3.特區(qū)內(nèi)仍然執(zhí)行特區(qū)條例的相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與經(jīng)過公開招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在售房合同中向買受人明示。
4.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對其所擁有的空置房或自用房、經(jīng)營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業(yè)管理服務(wù)費及本體維修資金。
（五）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度和職業(yè)資格證書制度
1.各區(qū)均要重點查處未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行為，寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國家條例第六十條的規(guī)定；特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定。
2.物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由各區(qū)住宅（建設(shè)）局責(zé)令限期整改。未整改的按國家條例第六十一條的規(guī)定處罰。
（六）關(guān)于維修基金制度
1.深圳市各區(qū)關(guān)于維修基金的名稱和管理制度暫不變動。
2.寶安、龍崗兩區(qū)待國家專項維修資金管理辦法出臺后遵照執(zhí)行。
（七）關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費
1.深圳市各區(qū)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定；寶安、龍崗兩區(qū)待國家物業(yè)服務(wù)收費管理辦法出臺后從其規(guī)定。
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
3.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
一、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題
1.管理人員思想意識落后
物業(yè)管理人員管理思想落后主要體現(xiàn)在缺乏市場競爭意識方面，究其原因，主要是長期的計劃經(jīng)濟體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業(yè)管理人員缺乏競爭意識，思想紀(jì)律散漫，工作中缺乏主動性，一味地“等政策、聽指令”，很多問題需要領(lǐng)導(dǎo)指出了才去做，等到業(yè)主投訴了才解決，導(dǎo)致了管理工作效率低下，始終處于被動的局面；缺乏市場經(jīng)濟意識，在管理過程中不計經(jīng)濟效益，忽視成本控制，對管理費用的支出缺乏合理的規(guī)劃使用，導(dǎo)致物業(yè)管理中過多的、不必要的成本支出，使企業(yè)缺乏市場競爭力。顯然，這種在計劃經(jīng)濟體制下形成的落后的管理思想，以難以適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理的水平依舊停滯在舊體制時代，難以滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。
2.物業(yè)管理的模式落后
走市場化路線是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，雖然近幾年來，物業(yè)管理水平得到了一定得提升，但受企業(yè)舊的管理體制和管理模式影響，當(dāng)前企業(yè)物業(yè)管理中仍然具有比較濃重的后勤色彩，其管理的協(xié)調(diào)與組織也多是按照以前后勤的管理方式來進行布置和進行的，致使企業(yè)物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)行業(yè)整體的管理水平存在一定的差距，且發(fā)展也相對緩慢。物業(yè)單位的運營經(jīng)費常需要企業(yè)主體來輸血解決，人員和管理事項的組織和安排也常后勤管理的模式來進行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業(yè)管理單位的市場化發(fā)展，造成物業(yè)管理效率低、服務(wù)項目少等問題。
3.服務(wù)意識有待提高
物業(yè)管理是典型的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，也是反應(yīng)物業(yè)綜合管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。一些物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理時行政管理的思想較重，缺乏服務(wù)意識，主要體現(xiàn)在服務(wù)項目不多、服務(wù)主動性不強、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)水平不高等方面。由此造成了業(yè)主評價不佳，認(rèn)可度不高的情況，物業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展與整體管理水平的提升也會受到極大的影響。當(dāng)前我國企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識普遍差強人意，整體上有待提高，只有樹立起業(yè)主為先、服務(wù)至上的服務(wù)意識，才能為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主需求。
二、提升物業(yè)管理水平的措施
針對當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題，要提升物業(yè)管理的水平，關(guān)鍵是要注意經(jīng)營管理思想的創(chuàng)新，改變過去舊的管理思路，堅持以市場發(fā)展為導(dǎo)向，以業(yè)主需求為前提，結(jié)合本單位內(nèi)外部實際情況，健全物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理的市場化程度，強化服務(wù)意識，以此來提升物業(yè)管理的水平。
1.建立健全物業(yè)管理體系
合理完善的物業(yè)管理體系是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，因此，首先應(yīng)建立一套符合市場發(fā)展規(guī)律的，能夠體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益的，切實可行的管理制度，規(guī)范物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理牽扯的范圍廣，涉及到的問題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環(huán)衛(wèi)等等，都是關(guān)系到業(yè)主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業(yè)管理制度是非常必要的。這樣即使在物業(yè)管理過程中遇到問題或是產(chǎn)生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決，使物業(yè)管理做到公開透明、有章可循。制度化的管理可以使物業(yè)公司資金人員的使用，管理事項的安排更趨于科學(xué)化、規(guī)范化，從而為物業(yè)公司整體管理水平的提升打好基礎(chǔ)。
2.提高物業(yè)管理的市場化程度
提高物業(yè)管理的市場化程度離不開專業(yè)的、現(xiàn)代化的物業(yè)管理人才的支持。物業(yè)管理涉及范圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建筑工程、經(jīng)濟管理等多方面的專業(yè)知識。培養(yǎng)專業(yè)人才，建設(shè)現(xiàn)代化的管理隊伍，以此來保證物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，促進物業(yè)管理單位快速健康發(fā)展，提升物業(yè)管理市場化水平和市場競爭力。另一方面，可以通過加強市場調(diào)研和進行業(yè)主意見征集等方式來避免物業(yè)公司管理的盲目性，使物業(yè)管理公司的發(fā)展方向更趨于市場需求。另外，還可以通過建立市場競爭機制、公開招投標(biāo)機制等方式提高國有物業(yè)管理單位的市場化水平。
3.培養(yǎng)服務(wù)意識
大家好!
首先，感謝管委會、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機會和舞臺。我叫×××，1962年出生。1983年畢業(yè)于浙江××，××工程專業(yè)，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業(yè)教師、技術(shù)員、設(shè)備分廠副廠長;1996年招入原發(fā)展物業(yè)公司工作，現(xiàn)為發(fā)展物業(yè)中心副經(jīng)理。今天競聘的崗位是發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理。
我今天演講的主要內(nèi)容分二個部分：一是我競聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢;二是談?wù)勛龊霉こ滩拷?jīng)理的工作思路?；仡櫛救私陙淼墓ぷ髑闆r，可以總結(jié)為三個方面。
第一、 盡職盡責(zé)為發(fā)展物業(yè)的初期建設(shè)鞠躬盡瘁。
1996年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對建筑設(shè)計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構(gòu)建了物業(yè)管理部的基本架構(gòu)，并力排眾議，從實際出發(fā)，力主建立一個精簡、高效的物業(yè)管理隊伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時期，工程部重點做了二項工作，一是自主編制了一套計算機物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設(shè)計、安裝中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運行更安全、更經(jīng)濟、更可靠。
第二、 盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻。
眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領(lǐng)導(dǎo)的工作，維護領(lǐng)導(dǎo)的威信，愿當(dāng)配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚長避短，團結(jié)協(xié)作，做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻了自己的光和熱。
第三、 全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。
為了發(fā)展物業(yè)有一個更好的未來，我已積累了各種資料約10多萬字，計有《物業(yè)管理招投標(biāo)方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質(zhì)量手冊》、《安保手冊》、《企業(yè)ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設(shè)備操作規(guī)程匯編》、《應(yīng)急處理程序匯編》等。
我沒有輝煌的過去，只求把握好現(xiàn)在和未來。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實實，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻”的愛崗敬業(yè)的良好品質(zhì)。
二是我有虛心好學(xué)、開拓進取的創(chuàng)新意識。我從學(xué)校畢業(yè)后，從沒間斷過學(xué)習(xí)提高。84年參加××省首批漢語言文學(xué)專業(yè)自學(xué)考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設(shè)計及以后的安裝、調(diào)試、運行等繁重的工作而中斷;為了進口設(shè)備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業(yè)學(xué)習(xí);在擔(dān)任設(shè)備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓(xùn);隨著進入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應(yīng)工作需要，學(xué)習(xí)了電信、消防設(shè)備維護、安裝和保養(yǎng)知識;根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實際需要，我又自學(xué)了計算機操作和編程，掌握了計算機輔助制圖、設(shè)計;當(dāng)國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、施工和調(diào)試知識?，F(xiàn)在為適應(yīng)公司發(fā)展和自身學(xué)歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
