時(shí)間：2022-11-02 14:29:13
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇預(yù)約合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
——我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定述評(píng)
關(guān)鍵詞: 預(yù)約合同;本約合同;訂約意向書;違約責(zé)任
內(nèi)容提要: 預(yù)約合同是當(dāng)事人訂立合同的重要方式并在實(shí)踐中廣泛采用。預(yù)約合同是一種獨(dú)立的合同。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 2 條首次在法律上正式承認(rèn)了預(yù)約合同,具有重要意義。預(yù)約合同在是否具有訂立本約合同的意圖、包含訂立本約合同及一定期限內(nèi)訂立合同的內(nèi)容、受意思表示拘束、交付定金等方面有別于訂立合同的意向。只有具備預(yù)約合同條件的訂約意向書才能認(rèn)定為預(yù)約合同。預(yù)約合同和本約合同在是否具有設(shè)定具體法律關(guān)系的意圖及合同內(nèi)容上有所不同。違反預(yù)約合同構(gòu)成獨(dú)立的違約責(zé)任,不能涵括到締約過(guò)失責(zé)任中,一般有定金責(zé)任、實(shí)際履行責(zé)任、損害賠償責(zé)任及合同解除責(zé)任。
預(yù)約合同,是當(dāng)事人訂立合同的重要方式并在實(shí)踐中廣泛采用,如訂購(gòu)房屋、預(yù)訂座位、預(yù)購(gòu)機(jī)票和車船票等,許多國(guó)家也對(duì)預(yù)約合同作了規(guī)定。2012年《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》)第2條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同,約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?人民法院應(yīng)予支持。”該條首次在法律上正式承認(rèn)了預(yù)約合同,但對(duì)預(yù)約合同的認(rèn)定、法律效力等問(wèn)題并未作出明確規(guī)定,仍然有待于從理論上進(jìn)一步探討。
一、預(yù)約的獨(dú)立性
所謂預(yù)約,或稱為預(yù)備性契約,是指當(dāng)事人約定為在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同而達(dá)成的允諾或協(xié)議。[1]根據(jù)《布萊克法律詞典》的定義,“預(yù)約,是指由一個(gè)人作成的契約或約定,它具有排除這個(gè)人合法地進(jìn)入另一項(xiàng)性質(zhì)相同的合同的屬性。”[2]將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同,稱為本約合同,而約定訂立本約的合同,稱為預(yù)約合同。如當(dāng)事人購(gòu)買飛機(jī)票的合同為本約合同,預(yù)先約定將來(lái)購(gòu)買飛機(jī)票的合同則為預(yù)約合同。在預(yù)約合同訂立時(shí),本約合同尚未成立,當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按照預(yù)約合同約定的條件訂立本約合同的義務(wù)。當(dāng)事人之所以訂立預(yù)約合同,是因?yàn)楫?dāng)事人遇到某些事實(shí)和法律上的障礙暫時(shí)不能訂立本約合同,或者為了防止一方當(dāng)事人將來(lái)不訂立本約合同,從而采取訂立預(yù)約合同的辦法,使一方當(dāng)事人預(yù)先受到訂立本約合同義務(wù)的拘束。[3]
預(yù)約制度起源于羅馬法。有學(xué)者考證,羅馬法的定金制度具有防止毀約的功能,因此附有防止毀約功能的合同可稱為預(yù)約合同。[4]在法國(guó)法中,預(yù)約通常被稱為“出賣的許諾”。《法國(guó)民法典》第1589條規(guī)定:“雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí),買賣的預(yù)約即轉(zhuǎn)化為買賣。”德國(guó)學(xué)者將預(yù)約正式稱為預(yù)約合同。早在19世紀(jì),德國(guó)學(xué)者曾就預(yù)約合同是否屬于獨(dú)立的合同展開(kāi)討論,德國(guó)學(xué)者德根科爾布在1887年在其《論預(yù)約》一文中,最早提出預(yù)約為獨(dú)立合同的觀點(diǎn)。[5]但《德國(guó)民法典》并沒(méi)有對(duì)預(yù)約作明確規(guī)定,有學(xué)者認(rèn)為,該法典第610條關(guān)于消費(fèi)借貸的規(guī)定類似于預(yù)約。[6]但一般認(rèn)為,《德國(guó)民法典》并沒(méi)有對(duì)預(yù)約合同作出規(guī)定。《奧地利普通民法典》第936條最早在法律上認(rèn)可了預(yù)約合同,其他一些國(guó)家也先后在其民法典中規(guī)定了預(yù)約合同,如《俄羅斯民法典》第429、445條就明確對(duì)預(yù)約合同作出了規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行合同立法并未明確規(guī)定預(yù)約合同,按照合同自由原則,當(dāng)事人可以自由約定預(yù)約合同。
在交易實(shí)踐中,預(yù)約合同可能表現(xiàn)為意向書、議定書、認(rèn)購(gòu)書、備忘錄等一系列文件。但由于我國(guó)現(xiàn)行合同立法沒(méi)有對(duì)預(yù)約合同作出明確規(guī)定,因此,在發(fā)生爭(zhēng)議后,法院如何裁判一直缺乏法律依據(jù),這可能影響交易安全和秩序。例如,甲向乙購(gòu)買房屋一套,交付了定金5萬(wàn)元,雙方簽訂了購(gòu)房意向書,后因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲,出賣人乙將房屋轉(zhuǎn)讓給丙。甲要求乙承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。但是,乙可能會(huì)主張房屋買賣合同并沒(méi)有成立。實(shí)踐中,預(yù)約究竟是一種合同,或者僅僅是合同草案或草約,一直存在爭(zhēng)議,《買賣合同司法解釋》第2條的規(guī)定在一定程度上解決了上述爭(zhēng)議,其已形成了關(guān)于預(yù)約的基本制度,具體表現(xiàn)在:
第一,確立“預(yù)約”的概念。根據(jù)該條規(guī)定,所謂預(yù)約,就是約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同。一方面,預(yù)約應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人在未來(lái)的一定期限內(nèi)訂立合同。也就是說(shuō),當(dāng)事人在預(yù)約合同中應(yīng)當(dāng)約定在何時(shí)訂立本約合同。另一方面,該司法解釋強(qiáng)調(diào),預(yù)約的內(nèi)容是未來(lái)訂立合同。雖然該司法解釋在內(nèi)容上限于買賣合同,但實(shí)際上預(yù)約的適用范圍非常寬泛,還包括租賃、承攬等各種合同類型。
第二,承認(rèn)預(yù)約本質(zhì)上是一種合意。也就是說(shuō),雖然預(yù)約合同是為了將來(lái)訂立本約合同而簽訂的,但其本身具有獨(dú)立性,是當(dāng)事人以未來(lái)訂立合同為內(nèi)容的合意,該合同旨在保障本約合同的訂立。[7]既然當(dāng)事人已就此內(nèi)容達(dá)成合意,并且符合法律規(guī)定的合同成立和生效要件,其就應(yīng)當(dāng)受到該合意的拘束。例如,預(yù)約租賃某個(gè)房屋,就使當(dāng)事人負(fù)有訂立房屋租賃合同的義務(wù)。又如,訂購(gòu)某件商品的預(yù)約合同,使當(dāng)事人負(fù)有訂立買賣該商品的合同的義務(wù)。正是因?yàn)轭A(yù)約是一種獨(dú)立的合同,必須要雙方完成要約、承諾的過(guò)程并達(dá)成合意。
第三,承認(rèn)預(yù)約是和本約相區(qū)別的合同。從性質(zhì)上看,預(yù)約和本約是相互獨(dú)立且相互關(guān)聯(lián)的合同的兩個(gè)合同。[8]盡管預(yù)約是為了訂立本約合同而訂立的,而且是在訂立本約合同的過(guò)程中訂立的,但當(dāng)事人已經(jīng)就訂立預(yù)約形成合意并且該合意具有相對(duì)獨(dú)立性,因此可以與本約合同相分離,作為獨(dú)立的合同類型。[9]例如,當(dāng)事人在實(shí)踐中預(yù)訂房間,雖然是為了將來(lái)訂立租賃合同,但是該預(yù)約本身也屬于獨(dú)立的合同。從合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)來(lái)看,預(yù)約合同僅產(chǎn)生締約請(qǐng)求權(quán),而本約合同則產(chǎn)生本約合同履行請(qǐng)求權(quán)。[10]
第四,承認(rèn)違反預(yù)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。既然預(yù)約是一種獨(dú)立的合同,因此違反該協(xié)議就構(gòu)成違約,而非僅僅承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。《買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定,如果雙方當(dāng)事人以認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等形式達(dá)成預(yù)約合同時(shí),如果一方當(dāng)事人未按預(yù)約合同的約定訂立合同,構(gòu)成違反預(yù)約的行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。該規(guī)定確認(rèn)違反預(yù)約的責(zé)任不同于締約過(guò)失責(zé)任。在締約過(guò)失的情形,通常并沒(méi)有成立有效的合同,因此其責(zé)任在性質(zhì)上不是違約責(zé)任,而違反預(yù)約則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
總之,雖然我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定預(yù)約合同,但是,因《買賣合同司法解釋》第 2 條規(guī)定了預(yù)約合同,這就在法律上第一次承認(rèn)了預(yù)約合同,不僅豐富了合同形式,而且為統(tǒng)一實(shí)踐中預(yù)約合同糾紛的解決提供了法律依據(jù)。
二、預(yù)約與訂約意向書的區(qū)別
《買賣合同司法解釋》第2條給人一種印象,似乎訂約的意向都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約。所謂訂約意向書(意向書),是指當(dāng)事人之間用以表達(dá)合作交易意愿的文件。例如,當(dāng)事人雙方簽訂書面?zhèn)渫?在其中規(guī)定,“甲方愿意購(gòu)買乙方的建筑材料,乙方也愿意與甲方長(zhǎng)期合作。”在該約定中,只是表達(dá)了當(dāng)事人愿意訂立合同的意愿,并愿意將來(lái)就訂立合同進(jìn)行進(jìn)一步的磋商。
意向書與預(yù)約合同確實(shí)存在一定的相似之處,二者都是發(fā)生在本約合同訂立之前,都表明當(dāng)事人有訂立本約合同的意愿,意向書主要是當(dāng)事人對(duì)未來(lái)訂立合同所表達(dá)的意愿。當(dāng)事人訂立意向書表明其愿意就將來(lái)訂立正式的合同進(jìn)行進(jìn)一步的磋商,即表明當(dāng)事人有進(jìn)一步合作的意愿。許多預(yù)約合同也是以意向書的形式表現(xiàn)出來(lái)的。正因如此,二者很容易混淆。但是,意向書與預(yù)約在性質(zhì)上存在區(qū)別。一方面,預(yù)約是一種合同。意向書并非訂約的合意,也就是說(shuō),其并沒(méi)有形成能夠?qū)Ξ?dāng)事人產(chǎn)生約束力的合同。從表現(xiàn)形式來(lái)看,意向書并不包含合同成立的主要條款,也不包含當(dāng)事人受合同拘束的意思,而只是表明當(dāng)事人存在訂立合同的意愿。另一方面,意向書僅產(chǎn)生繼續(xù)磋商的義務(wù),而預(yù)約合同則可產(chǎn)生請(qǐng)求締約的義務(wù)。在違反意向書的情形下,通常僅在構(gòu)成締約過(guò)失的情形下,一方才有可能承擔(dān)責(zé)任。而違反預(yù)約則將產(chǎn)生違約責(zé)任。當(dāng)然,意向書并非沒(méi)有法律意義,因?yàn)楫?dāng)事人在表達(dá)訂約的意愿之后,就表明當(dāng)事人在訂立合同方面已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)階段,有可能使一方對(duì)另一方產(chǎn)生可能訂立合同的合理信賴,當(dāng)事人一方惡意違反意向書的約定,造成對(duì)方損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
筆者認(rèn)為,凡是當(dāng)事人之間達(dá)成的希望將來(lái)訂立合同的書面文件都可以稱為意向書,但未必所有的意向書都是預(yù)約合同,只有那些具備了預(yù)約條件的意向書才能認(rèn)定為預(yù)約合同。《買賣合同司法解釋》第2條雖然存在表述上不十分清晰,但是通過(guò)解釋應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,其本意是僅僅要將符合預(yù)約認(rèn)定要件的意向書確定為預(yù)約合同,而并非要將所有意向書都認(rèn)定為預(yù)約合同。總體而言,預(yù)約合同與表明訂約意向的意向書存在如下區(qū)別:
第一,是否具有訂立本約合同的意圖。預(yù)約合同的特點(diǎn)就在于,其以訂立本約合同為目的,因此,“只有當(dāng)對(duì)未來(lái)合同的內(nèi)容具有足夠的確定,并且只要內(nèi)容未變就會(huì)訂立合同時(shí)”預(yù)約合同才具有效力。[11]由于本約合同的締約目的是要形成特定的法律關(guān)系,如買賣、租賃、承攬等關(guān)系,因此預(yù)約合同只是向本約合同的過(guò)渡階段。當(dāng)事人訂立預(yù)約合同的目的主要是為了有足夠的時(shí)間磋商,或者避免對(duì)方當(dāng)事人反悔,從而選擇以預(yù)約合同的方式為本約合同作準(zhǔn)備。因?yàn)橐庀驎皇潜砻鳟?dāng)事人愿意繼續(xù)磋商的意圖,也就不可能通過(guò)定金的方式來(lái)?yè)?dān)保這一意圖的實(shí)現(xiàn)。通常,要認(rèn)定是否存在訂立本約合同的意圖,應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人在意向書中的約定、當(dāng)事人的磋商過(guò)程、交易習(xí)慣等因素,綜合認(rèn)定是否存在此種意圖。因此,當(dāng)事人必須明確表達(dá)要訂立本約合同的意思表示,且當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)有受意向書拘束的意思。[12]例如,在“仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司買賣合同糾紛案”[13]中,人民法院認(rèn)為,當(dāng)事人已經(jīng)在意向書中就商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成合意,如協(xié)議已經(jīng)約定了擬購(gòu)買商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等條款,上述條款在內(nèi)容上具有確定性并且明確了雙方的權(quán)利和義務(wù),不同于未達(dá)成一致意見(jiàn)的初步意向,因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。再如,一方在向另一方發(fā)出的函電中首先提出標(biāo)的價(jià)格、數(shù)量,然后明確表示,“可在一周內(nèi)答復(fù)。如無(wú)異議,一周后正式訂立合同”。可見(jiàn),該方?jīng)Q定在一周后訂立本約合同的意思是十分明確的,訂約的目的是十分清楚的,該意思表示一經(jīng)承諾,便可以產(chǎn)生預(yù)約合同。如果該方在函電中聲稱“一周后可以考慮訂合同”,可見(jiàn)該方并沒(méi)有明確的訂約表示,該聲明只是一種意向書,對(duì)該聲明不可能作出承諾并使預(yù)約合同成立。在實(shí)踐中,如果當(dāng)事人在相關(guān)訂約文件中使用“原則上”、“考慮”等詞語(yǔ),都表明當(dāng)事人沒(méi)有受其意思表示拘束的意思,談判過(guò)程還在繼續(xù)。[14]
【關(guān)鍵詞】預(yù)約合同；本約合同；商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議定金
在生活中小到外出吃飯預(yù)定桌子，大到買房簽的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，我們簽訂的預(yù)約合同無(wú)處不在十分普遍。但是我國(guó)法律對(duì)于預(yù)約合同的重視程度顯然欠缺，直到2013年最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條中才首次提到了“預(yù)約合同”，認(rèn)為預(yù)約合同包括了約定在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等。再加上2003年最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條關(guān)于違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議等的定金責(zé)任，以及第5條關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議等符合商品房買賣合同主要內(nèi)容的即認(rèn)定為商品房買賣合同的規(guī)定，也不過(guò)三個(gè)條款。對(duì)于如何認(rèn)定預(yù)約合同、預(yù)約合同的法律效力、違約責(zé)任均未作具體規(guī)定。
一、何謂預(yù)約合同
有關(guān)于預(yù)約合同的定義，不同法系不同學(xué)者的定義均不一樣，英美法系國(guó)家一般認(rèn)為預(yù)約是不受約束的協(xié)議，大陸法系國(guó)家認(rèn)為預(yù)約合同是獨(dú)立于本約而存在的合同。我國(guó)學(xué)者對(duì)于預(yù)約的定義也不一樣，總的來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為，預(yù)約合同應(yīng)是當(dāng)事人雙方預(yù)先約定在將來(lái)某一期限內(nèi)訂立合同的合同。而將來(lái)在某一期限內(nèi)要訂立的合同就是本約合同。換言之，預(yù)約合同就是在訂立本約合同前的磋商階段簽訂的一份具有促進(jìn)和保障雙方當(dāng)事人繼續(xù)就本約合同達(dá)成合意的合同。
實(shí)踐中在交易前的磋商階段當(dāng)事人雙方可能會(huì)簽訂預(yù)訂協(xié)議、意向書、備忘錄等文件，無(wú)論這份協(xié)議被如何命名，這些協(xié)議只要具備了預(yù)約的條件才能被認(rèn)定為預(yù)約合同。筆者認(rèn)為預(yù)約合同至少要符合以下條件：第一，就預(yù)約合同的最終目的來(lái)看，必須包含訂立本約合同的目的，而不能簡(jiǎn)單只有繼續(xù)磋商的目的，并且要在預(yù)約合同中明確表達(dá)出來(lái)。但是這并不意味著訂立了預(yù)約合同就必須簽訂本約合同，兩者還是有本質(zhì)區(qū)別的。第二，既然預(yù)約合同要明確訂立本約合同的目的，那么預(yù)約合同的內(nèi)容就包括了雙方當(dāng)事人不單要負(fù)有以誠(chéng)信原則為基礎(chǔ)的磋商義務(wù)，還負(fù)有訂立本約合同的義務(wù)。并且預(yù)約合同的內(nèi)容要確定，根據(jù)《合同法》總則中的規(guī)定合同內(nèi)容必須具備當(dāng)事人及標(biāo)的，在預(yù)約合同中還需要具備在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同的意思表示。第三，大部分的預(yù)約合同都會(huì)約定定金，如果當(dāng)事人均同意約定定金表明雙方已經(jīng)具有訂立本約合同的意思。雖然不能說(shuō)沒(méi)有約定定金的協(xié)議就不是預(yù)約合同，但是有約定定金擔(dān)保在未來(lái)簽訂本約合同的協(xié)議就能判斷其是預(yù)約合同。第四，預(yù)約合同要受到《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)和約束，如有違約要承擔(dān)違約責(zé)任。但是不具備預(yù)約條件的意向書、備忘錄等則不需要承擔(dān)違約責(zé)任，只是有可能承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
二、預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系
關(guān)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，學(xué)界已經(jīng)有許多不同的觀點(diǎn)。總結(jié)來(lái)說(shuō)主要有：第一，“合同更新說(shuō)”。此觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)約合同是獨(dú)立合同，本約合同的簽訂更新了預(yù)約合同。合同更新即以新的合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系代替舊的合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系，消滅舊的債權(quán)債務(wù)。但是本約合同與預(yù)約合同并不是新的合同關(guān)系代替舊的合同關(guān)系，而是本約合同的簽訂標(biāo)志著預(yù)約合同的合同目的得到實(shí)現(xiàn)，合同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并未發(fā)生更替。也有人認(rèn)為，此觀點(diǎn)要區(qū)分預(yù)約與預(yù)約合同，無(wú)合同形式的預(yù)約才適用合同更新說(shuō)，要式預(yù)約合同則是獨(dú)立的合同。第二是“同一合同說(shuō)”這種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)約合同和本約合同不是兩個(gè)合同，預(yù)約合同只是框架性的合同，具體合同在本約合同確定后才確立。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)模糊了預(yù)約合同的立約目的，預(yù)約合同的締約目的是要訂立本約合同，雙方的合意是將來(lái)簽訂本約。而本約合同的目的則是要確定明確的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。兩者目的并不一致。其次，兩者因?yàn)橛喠⒑贤哪康牟煌贤闹饕獌?nèi)容也不同。預(yù)約合同中最主要的內(nèi)容是約定將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同不需要確立具體的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，本約合同內(nèi)容是雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其可約定的范圍較預(yù)約合同大。可以說(shuō)，預(yù)約合同屬于諾成性合同，而本約合同屬于要物合同。再者，若違反了預(yù)約合同并不會(huì)出現(xiàn)承擔(dān)本約合同的違約責(zé)任的情形，因?yàn)槠湟唬`反了預(yù)約合同意味著本約合同不能簽訂，即本約合同的違約責(zé)任并不存在，故沒(méi)有承擔(dān)本約違約責(zé)任一說(shuō)；其二，在雙方約定本約合同的違約責(zé)任時(shí)也不可能出現(xiàn)預(yù)約合同中的違約責(zé)任“履行簽訂某合同的義務(wù)”。由此可證，“同一合同說(shuō)”并不合理。第三是“兩個(gè)合同說(shuō)”我國(guó)學(xué)者大多持此觀點(diǎn)。我國(guó)司法解釋的規(guī)定已經(jīng)確立了預(yù)約合同這一概念，由上文論述可知預(yù)約合同與本約合同無(wú)論是在合同目的還是合同的內(nèi)容上都有很大的區(qū)別，這恰好也證明了預(yù)約合同具有獨(dú)立性。雖然它與本約合同有密切的聯(lián)系，是在本約合同的磋商階段所訂立的合同，但是預(yù)約合同的獨(dú)立性表明了其與本約合同是兩個(gè)不同的相互獨(dú)立的合同。
三、預(yù)約合同與擔(dān)保合同的比較
最高院《關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條規(guī)定的以認(rèn)購(gòu)等方式收受定金作為買賣合同的擔(dān)保的，違約方按定金規(guī)則處理。預(yù)約合同訂立的目的確實(shí)是為了促進(jìn)和保障本約合同的簽訂，那么預(yù)約合同是否應(yīng)被看作是本約合同的擔(dān)保合同？筆者認(rèn)為，預(yù)約合同與擔(dān)保合同存在本質(zhì)區(qū)別，理由如下：
第一，預(yù)約合同不是從合同，擔(dān)保合同是主合同的從合同。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定擔(dān)保合同是債權(quán)人與債務(wù)人或第三者訂立的擔(dān)保主合同債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的合同，以主合同的存在為前提。而預(yù)約合同并不以本約合同的存在為前提。預(yù)約合同的簽訂時(shí)間在先于本約合同，其簽訂的目的就是為了更順利的在將來(lái)簽訂本約合同，減少交易成本。再者簽訂預(yù)約合同的目的雖然是為了能順利簽訂本約合同，但并不意味著簽訂了預(yù)約合同就一定能成功簽訂本約合同。而擔(dān)保合同是主合同的從合同，其是與主合同同一時(shí)間訂立或者是后于主合同訂立時(shí)間訂立。就訂立合同的基礎(chǔ)和訂立合同的時(shí)間來(lái)看，預(yù)約合同與本約合同不可能為主從合同的關(guān)系，預(yù)約合同不是擔(dān)保合同。
第二，擔(dān)保合同是依附于主合同存在的，主合同變更、消滅都會(huì)導(dǎo)致?lián)：贤淖兏麥纭Ｏ噍^之下，預(yù)約合同與本約合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)合同，再者預(yù)約合同確立于本約合同之前，因此并不會(huì)出現(xiàn)隨著本合同的變更消滅而變更消滅的情況。
第三，預(yù)約合同訂立的目的是為了在將來(lái)某一期限內(nèi)簽訂本約合同，并沒(méi)有保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能。上文提及擔(dān)保合同是保證債權(quán)人能順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)的合同，其目的是為了保障主合同的債權(quán)能得到實(shí)現(xiàn)，并不是要簽訂某一合同，兩者的合同目的顯然有所區(qū)別。
第四，簽訂預(yù)約合同與本約合同的雙方當(dāng)事人是一致的，即A與B簽訂的預(yù)約合同，經(jīng)過(guò)磋商也是A與B簽訂本約合同。而簽訂擔(dān)保合同的當(dāng)事人與簽訂主合同的當(dāng)事人可以不一致，因?yàn)檫€有第三人擔(dān)保所簽訂的擔(dān)保合同。
四、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理
我國(guó)2013年《買賣合同司法解釋》中首次對(duì)于預(yù)約合同作出明確規(guī)定，若違反了合同義務(wù)，需要承擔(dān)違約責(zé)任和損害賠償責(zé)任，對(duì)于定金責(zé)任并未作出規(guī)定。但是在2003年《商品房買賣合同司法解釋》中就作出了通過(guò)認(rèn)購(gòu)等方式收受定金以擔(dān)保商品房買賣合同訂立的，按照定金規(guī)定處理。而在《買賣合同司法解釋》中已經(jīng)明確了認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書等方式皆包含在預(yù)約合同范圍內(nèi)，因此筆者認(rèn)為預(yù)約合同也應(yīng)當(dāng)適用定金責(zé)任。本文在此僅討論商品房預(yù)約合同的定金規(guī)則。
法律明確規(guī)定為了擔(dān)保將來(lái)簽訂本約合同以預(yù)購(gòu)的方式收受定金的，按定金規(guī)定處理。據(jù)此規(guī)定商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議上的定金性質(zhì)屬立約定金。根據(jù)2000年我國(guó)《擔(dān)保法》司法解釋第115條對(duì)立約定金的規(guī)定，給付方不履行立約義務(wù)不能要求返還定金，收受方拒絕履行立約義務(wù)的要雙倍返還定金。但是在實(shí)踐中會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的定金，不能簡(jiǎn)單按照法條適用，因?yàn)轭A(yù)約合同實(shí)質(zhì)上具備兩層合同目的一是繼續(xù)磋商；二是簽訂本約。其復(fù)雜性使協(xié)議約定的定金處理方式需要具體問(wèn)題具體分析：第一，是雙方本著誠(chéng)信原則磋商并且能最終簽訂商品房預(yù)售合同或買賣合同，這時(shí)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議因履行完畢而消滅，此時(shí)的定金處理辦法：一是退還給買方；二是抵消購(gòu)房款。第二，是買方違反協(xié)議規(guī)定不履行或怠于履行磋商義務(wù)，致使在約定期限內(nèi)不能簽訂本約合同，買方主觀上故意違約，適用定金罰則，銷售方可不返還定金。若銷售方即開(kāi)發(fā)商不履行磋商義務(wù)或者已將房屋賣與第三人的，無(wú)法訂立本約合同，按照定金規(guī)則需要返還雙倍定金。綜上，還可以看出認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的定金還具有違約定金的性質(zhì)。第三，是雙方當(dāng)事人基于誠(chéng)信原則進(jìn)行了磋商，但是未能達(dá)成合意。因?yàn)殡p方主觀上都沒(méi)有違約的故意，此時(shí)不能說(shuō)雙方違反了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議。因?yàn)榉课葙I賣需要約定的事項(xiàng)繁多，除了基本的價(jià)格、面積還有房屋的面積誤差處理、朝向、裝修、交付使用條件等。這些在訂立預(yù)約合同時(shí)可能都未進(jìn)行協(xié)商，所以在此后的磋商過(guò)程中雙方未能達(dá)成一致的意思表示也屬正常，并不能認(rèn)定為違約。據(jù)此，當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)不能簽訂本約合同（即房屋預(yù)售合同或銷售合同），銷售方應(yīng)當(dāng)將定金返還給買方，雙方解除商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議即預(yù)約合同。第四，是一方當(dāng)事人在訂立本約合同時(shí)，違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)有約定的內(nèi)容（不包括經(jīng)磋商訂立本約），或者說(shuō)希望在本約中修改在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的內(nèi)容。有兩種情況：一是最后簽訂了買賣合同，即雙方最后達(dá)成了合意。定金應(yīng)按照雙方約定來(lái)處理。如無(wú)約定，則不應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則處理。首先，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金性質(zhì)是訂立本約合同的立約定金；其次，也是違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議、不訂立本約合同的違約定金。但在這種情形下，本約已經(jīng)簽訂了即約定定金的目的已經(jīng)達(dá)到，違反的是認(rèn)購(gòu)協(xié)議的其他條款，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金責(zé)任，而可以承擔(dān)其他違約責(zé)任。二是因?yàn)橐环竭`反認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容導(dǎo)致最終無(wú)法簽訂買賣合同，由上文可知，認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金除了是立約定金外，也包括了違約定金的屬性。因此也應(yīng)該按照定金罰則處理。
此外，值得注意的是，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，首先，當(dāng)事人約定的定金數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，但是在簽訂商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議時(shí)，雙方尚未確定價(jià)款，20%無(wú)從計(jì)算；其次，若本約合同無(wú)法訂立，則標(biāo)的數(shù)額更是不能確定；再者，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的標(biāo)的是將來(lái)訂立買賣合同，也無(wú)約定數(shù)額。因此，筆者認(rèn)為，預(yù)約合同中的定金不適用主合同標(biāo)的額20%限制的規(guī)定。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：預(yù)約合同；要件
中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-5312（2012）11-0249-01
預(yù)約合同又叫預(yù)備合同、預(yù)合同，簡(jiǎn)稱為預(yù)約。與之對(duì)應(yīng)的概念是本約，也叫本合同。故本約是為履行該預(yù)約而成立的合同。預(yù)約從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是一種債權(quán)合同，因此它的構(gòu)成規(guī)則也應(yīng)該與一般合同的基本規(guī)則相一致，尊重當(dāng)事人雙方的自由選擇意愿，形式以不要式為主。它的構(gòu)成包括形式上和實(shí)質(zhì)上的要件，同時(shí)也具有一定的獨(dú)特性。
一、預(yù)約合同形式要件的特殊性
（一）時(shí)間上，預(yù)約的訂立發(fā)生在本約的談判進(jìn)程中。預(yù)約是本約締約過(guò)程中簽訂的合同，目的在于固定交易機(jī)會(huì)，約束交易雙方，使交易者在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中能夠最終達(dá)成本約。
（二）主體上，預(yù)約當(dāng)事人須與本約當(dāng)事人保持一致。預(yù)約當(dāng)事人之間的關(guān)系是依靠信賴建立起來(lái)的，例如信任當(dāng)事人的實(shí)力、名譽(yù)等從而希望與其訂立預(yù)約，其債權(quán)不得讓與，債務(wù)不得移轉(zhuǎn)承擔(dān)。基于預(yù)約的這種特殊性，主體身份應(yīng)當(dāng)保持一致性，否則預(yù)約將會(huì)失效。
（三）與本約形式的關(guān)系上，當(dāng)本約形式為法定方式時(shí)：如果目的是為了保全證據(jù)，則預(yù)約不必采取和本約一樣的形式；若出于提醒當(dāng)事人慎重考慮的目的，則預(yù)約和本約應(yīng)當(dāng)采用一種方式。 當(dāng)本約形式是約定方式時(shí)，則預(yù)約不受本約形式的影響，倘若約定的本約形式擴(kuò)及至預(yù)約，則從其約定。
二、預(yù)約合同實(shí)質(zhì)要件的特殊性
預(yù)約的實(shí)質(zhì)要件即生效要件，既要滿足一般合同的四個(gè)實(shí)質(zhì)要件，又要達(dá)到不被認(rèn)為是所要訂立的本約合同的要求，其特殊性表現(xiàn)在：
（一）預(yù)約的意思表示須明確指出將來(lái)訂立本約合同，并且受該意思表示的約束；
（二）預(yù)約的標(biāo)的為當(dāng)事人誠(chéng)實(shí)履行將來(lái)訂立本約合同的一系列談判磋商的行為；
（三）預(yù)約的內(nèi)容具有一定的確定性。確定的程度不必像一般合同那樣，因?yàn)檎勁械倪^(guò)程本身就是充滿反復(fù)與變數(shù)，要求預(yù)約的內(nèi)容具備一般合同那樣的確定性對(duì)義務(wù)人而言是很苛刻的，但標(biāo)準(zhǔn)也不能過(guò)低，至少應(yīng)該達(dá)到合同義務(wù)的充分確定并且可以據(jù)此證明給予救濟(jì)是正當(dāng)?shù)某潭取?/p>
三、預(yù)約與相關(guān)概念辨析
（一）預(yù)約與尚未完成給付狀態(tài)的實(shí)踐合同
在實(shí)踐合同中，交付標(biāo)的物或完成其他給付不是當(dāng)事人的給付義務(wù)，只是先合同義務(wù)。該合同的當(dāng)事人即使意思表示一致，并不代表合同的成立，只有一方交付了標(biāo)的物后才能使合同成立，所以尚未完成給付狀態(tài)的實(shí)踐合同，由于不具備合同成立的要件，其實(shí)是沒(méi)有成立的本約，不具有預(yù)約給付內(nèi)容方面的特殊性（誠(chéng)實(shí)地訂立本約的行為義務(wù)）。如果給付完成狀態(tài)消失，則本約就已經(jīng)成立，變化過(guò)程中不存在兩個(gè)合同的問(wèn)題。所以，預(yù)約與尚未完成給付狀態(tài)的實(shí)踐合同是有明顯區(qū)別的。
（二）預(yù)約與附生效條件的合同、附生效期限的合同
根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十五條、第四十六條的規(guī)定，附生效條件的合同在條件具備時(shí)合同生效；附生效期限的合同生效在期限到來(lái)之時(shí)。這兩類合同都意味著將來(lái)達(dá)到某個(gè)狀態(tài)合同就會(huì)發(fā)生法律效力。那么預(yù)約和它們之間是等同關(guān)系還是有所差別呢？
筆者認(rèn)為：就產(chǎn)生效力的時(shí)間而言，預(yù)約自成立時(shí)即生效，是同時(shí)發(fā)生的，但是后二者如果條件或期限不具備，則只存在成立的事實(shí)，合同卻不具有法律效力；其次，就合同數(shù)量上看，預(yù)約是相對(duì)本約而言的，是兩個(gè)不同的合同，而附生效條件或附生效期限的合同，自始都是作為一個(gè)合同而存在的，條件或期限只是限制合同生效的；再者，就內(nèi)容而言，預(yù)約在成立時(shí)已經(jīng)存在當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，但后二者除法律另有規(guī)定外，當(dāng)事人之間并不存在任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（三）預(yù)約與備忘錄
備忘錄一般有兩種情形：一種是就部分條款取得一致，在此基礎(chǔ)上尚需繼續(xù)談判，在訂立合同的過(guò)程中對(duì)雙方已取得的談判結(jié)果的記載；一種是通過(guò)談判，當(dāng)事人對(duì)合同的全部條款均已合意，但需要等待有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或簽署才能生效，產(chǎn)生約束力。第二種常見(jiàn)于外交文書。預(yù)約與備忘錄是兩個(gè)概念，不能等同。
（四）預(yù)約與意向書
本文就當(dāng)下就業(yè)協(xié)議的法律性質(zhì)進(jìn)行研究，以期對(duì)相關(guān)問(wèn)題的解決和健康發(fā)展提供一些可資借鑒的成果。
關(guān)鍵詞
就業(yè)協(xié)議 法律性質(zhì) 辨析
一、就業(yè)協(xié)議法律性質(zhì)的理論學(xué)說(shuō)
對(duì)于就業(yè)協(xié)議的性質(zhì)，我們也應(yīng)該在它的表現(xiàn)形式下，透過(guò)現(xiàn)象分析其本質(zhì)，來(lái)界定其性質(zhì)。現(xiàn)階段關(guān)于就業(yè)協(xié)議的性質(zhì)，理論界有各種不同的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)辨析如下：
（一）民事合同說(shuō)
民事合同說(shuō)認(rèn)為就業(yè)協(xié)議作為明確畢業(yè)生、用人單位和學(xué)校在畢業(yè)生就業(yè)過(guò)程中發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)的書面表現(xiàn)形式，是在畢業(yè)生、用人單位和高校在互利的基礎(chǔ)上通過(guò)自主選擇、自愿協(xié)商而達(dá)成的，是三方意思表示一致的產(chǎn)物，其充分體現(xiàn)了民法中的自愿原則，另外，協(xié)議中當(dāng)事人的法律地位是平等的，無(wú)論是用人單位還是畢業(yè)生，在簽訂協(xié)議時(shí)都是處于平等的法律地位，不存在隸屬關(guān)系，也不存在管轄關(guān)系，根據(jù)雙向選擇的原則，履行自己的職責(zé)。
（二）預(yù)約合同說(shuō)
預(yù)約合同說(shuō)認(rèn)為大學(xué)生就業(yè)協(xié)議是畢業(yè)生將來(lái)與用人單位簽訂勞動(dòng)合同的依據(jù)。所謂“預(yù)約”是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同；而將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，則被稱為“本約”。此說(shuō)認(rèn)為大學(xué)生就業(yè)協(xié)議簽訂的目的在于通過(guò)簽訂就業(yè)協(xié)議，保證將來(lái)用人單位與畢業(yè)生簽訂勞動(dòng)合同，而未來(lái)雙方要簽訂勞動(dòng)合同的義務(wù)則是就業(yè)協(xié)議的主要內(nèi)容。
（三）附條件的合同說(shuō)
附條件合同說(shuō)則認(rèn)為就業(yè)協(xié)議是附加生效條件的合同。而其生效條件則是畢業(yè)生到用人單位報(bào)到，用人單位接收。附條件的合同，是指當(dāng)事人在合同中約定一定的條件，以條件的成就與否來(lái)決定合同效力的發(fā)生或消滅的合同。
以上幾種理論學(xué)說(shuō)，從不同的角度將就業(yè)協(xié)議納入到現(xiàn)有的理論框架之中進(jìn)行考察，均有一定的道理。但也有其不盡合理之處。
二、上述理論學(xué)說(shuō)的不足
首先是民事合同說(shuō)，只是從形式上解釋了就業(yè)協(xié)議的正當(dāng)性。但是卻忽略了就業(yè)協(xié)議雙方當(dāng)事人之間實(shí)質(zhì)地位的不平等，尤其在目前勞動(dòng)力供大于求的背景下，這種不平等就更加突出，大學(xué)生實(shí)際上處于十分弱勢(shì)的地位，在就業(yè)過(guò)程中根本沒(méi)有能力與用人單位討價(jià)還價(jià)。因此，國(guó)家應(yīng)對(duì)就業(yè)協(xié)議進(jìn)行干預(yù)，對(duì)大學(xué)生提供保護(hù)。而以抽象的理性人為假設(shè)的民事合同，是沒(méi)有能力實(shí)現(xiàn)這一使命的。將就業(yè)協(xié)議解釋為民事合同，只可能加大雙方地位的不平等，造成大學(xué)生就業(yè)權(quán)益的進(jìn)一步損害。
其次是預(yù)約合同說(shuō)，對(duì)于預(yù)約合同，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)適用預(yù)約理論，所謂預(yù)約，"是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同；將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為本約。這種學(xué)說(shuō)認(rèn)為，大學(xué)畢業(yè)生簽訂的就業(yè)協(xié)議屬于預(yù)約，而大學(xué)生畢業(yè)后到用人單位簽訂的勞動(dòng)合同則屬于本約，這種學(xué)說(shuō)雖然明確了就業(yè)協(xié)議與勞動(dòng)合同的關(guān)系，但卻忽視了兩個(gè)重要的方面：一是預(yù)約和本約的主體方面，對(duì)于預(yù)約合同理論來(lái)說(shuō)，預(yù)約的主體和本約的主體應(yīng)當(dāng)是同質(zhì)的，但是按現(xiàn)階段的相關(guān)規(guī)定來(lái)說(shuō)，就業(yè)協(xié)議是三方協(xié)議，包括大學(xué)畢業(yè)生、用人單位和學(xué)校（雖然學(xué)校的實(shí)際義務(wù)只是如實(shí)介紹畢業(yè)生的相關(guān)信息）。而勞動(dòng)合同的主體則只是大學(xué)畢業(yè)生和用人單位。二是預(yù)約合同說(shuō)忽略了預(yù)約并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的權(quán)利、義務(wù)分配的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)是無(wú)法解釋在實(shí)踐中，已經(jīng)有一些省份的就業(yè)協(xié)議中規(guī)定了關(guān)于崗位報(bào)酬、勞動(dòng)條件、違約責(zé)任等實(shí)質(zhì)性條款的約定。這些條款是畢業(yè)生到用人單位后要簽訂的勞動(dòng)合同的部分條款，對(duì)該勞動(dòng)合同有一定的預(yù)先固定作用。三是預(yù)約合同與本合同訂立的目的是不同的，預(yù)約合同是以當(dāng)事人之間達(dá)成將來(lái)訂立本合同的合意為內(nèi)容的合同，其目的是為了在將來(lái)訂立本合同。但從就業(yè)協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看，就業(yè)協(xié)議已經(jīng)確定了畢業(yè)生與用人單位之間的勞動(dòng)關(guān)系，其以確定雙方之間的勞動(dòng)關(guān)系為目的，而不是以約定將來(lái)雙方訂立勞動(dòng)合同為目的。所以，就業(yè)協(xié)議屬于預(yù)約合同的觀點(diǎn)是不能成立的。此外，我國(guó)《勞動(dòng)合同法》第10條第3款規(guī)定：“用人單位與勞動(dòng)者在用工之前訂立勞動(dòng)合同的，勞動(dòng)關(guān)系自用工之日起建立。”可以看出，確立勞動(dòng)關(guān)系的“本約”――勞動(dòng)合同――是可以在用工前訂立的，依次規(guī)定以預(yù)先確立勞動(dòng)關(guān)系為目的的勞動(dòng)“預(yù)約”合同實(shí)際上并無(wú)存在的必要和意義。
而附條件合同說(shuō)，則認(rèn)為就業(yè)協(xié)議是一種勞動(dòng)合同，只不過(guò)是附加了畢業(yè)生畢業(yè)后拿到畢業(yè)證到用人單位報(bào)到的條件。也就是說(shuō)就業(yè)協(xié)議并沒(méi)有成立，只有達(dá)到條件后才是成立的。但是對(duì)于就業(yè)協(xié)議來(lái)說(shuō)，只要三方簽字后，就業(yè)協(xié)議就已經(jīng)成立了。在大學(xué)畢業(yè)生到用人單位簽訂正式的勞動(dòng)合同后，就業(yè)協(xié)議就失去了法律效力。
三、就業(yè)協(xié)議法律性質(zhì)的明晰
本篇文章，在總結(jié)上述觀點(diǎn)的情況下，認(rèn)為就業(yè)協(xié)議的性質(zhì)其實(shí)就是勞動(dòng)合同，原因如下：一，就業(yè)協(xié)議和勞動(dòng)合同的本質(zhì)相同，就業(yè)協(xié)議與勞動(dòng)合同雖然簽訂的時(shí)段不同，但其實(shí)都是為了確定大學(xué)生和用人單位之間的勞動(dòng)關(guān)系；二，內(nèi)容相同，上海已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行就業(yè)協(xié)議和勞動(dòng)合同合二為一的做法，而現(xiàn)階段大多數(shù)省份已經(jīng)把就業(yè)協(xié)議的內(nèi)容細(xì)化，已經(jīng)包括了勞動(dòng)合同的必備條款；三，主體相同，雖然相關(guān)法律規(guī)定，就業(yè)協(xié)議是包括學(xué)校的，但是實(shí)際上，學(xué)校只是起到了一定的見(jiàn)證作用，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的權(quán)利義務(wù)（現(xiàn)實(shí)中也無(wú)法讓學(xué)校承擔(dān)責(zé)任）。所以，綜上所述，就業(yè)協(xié)議的性質(zhì)就是勞動(dòng)合同，只不過(guò)現(xiàn)階段還沒(méi)有更加明確的法律以及制度來(lái)細(xì)化就業(yè)協(xié)議。這將是今后努力的方向，希望相關(guān)部門更快速地制定法律來(lái)明確就業(yè)協(xié)議的法律性質(zhì)。
參考文獻(xiàn)
[1]張冬梅.高校畢業(yè)生就業(yè)協(xié)議書的法律性質(zhì)及其完善.中國(guó)勞動(dòng)關(guān)系學(xué)院學(xué)報(bào)，2006（2）.
一、認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)
審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購(gòu)書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。最后，認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。
二、認(rèn)購(gòu)書的效力
認(rèn)購(gòu)書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容。
認(rèn)購(gòu)書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買賣雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。
三、認(rèn)購(gòu)書的定金及其損害賠償問(wèn)題
當(dāng)前，商品房認(rèn)購(gòu)書中往往約定了定金條款，一般做法是購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。根據(jù)《解釋》第四條規(guī)定，我們認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金同時(shí)有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)立的，不具有擔(dān)保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認(rèn)購(gòu)書這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購(gòu)書定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠(chéng)信談判，努力達(dá)成商品房買賣合同。我們認(rèn)為，只有兼顧定金的這兩個(gè)屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義。《解釋》第四條規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”如果僅認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開(kāi)發(fā)商在訂立本合同時(shí)，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開(kāi)發(fā)商違心簽訂合同因此，我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購(gòu)書的定金。在認(rèn)購(gòu)書一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購(gòu)書中的誠(chéng)信談判義務(wù)，例如，開(kāi)發(fā)商在談判中隨意提高商品房?jī)r(jià)格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)權(quán)沒(méi)收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商拋出不合理?xiàng)l件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購(gòu)書中誠(chéng)信談判的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金。《解釋》第四條中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠(chéng)信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。
在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o(wú)效或可得撤銷，相對(duì)人信賴其為有效，卻因無(wú)效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購(gòu)書及其在簽訂本合同過(guò)程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購(gòu)書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。
四、關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的其他問(wèn)題
關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)書； 預(yù)約款 ；定金
Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit.
Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買受人）簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書（實(shí)踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等），要求準(zhǔn)買受人交納定金，準(zhǔn)買受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋）中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書的意義及性質(zhì)
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書，是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書，確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書還約定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，但一般都會(huì)寫明認(rèn)購(gòu)的房號(hào)，約定的購(gòu)房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。
（二）商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書呢？下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但是，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到，購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購(gòu)書約定的確實(shí)是定金條款，但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購(gòu)書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
關(guān)鍵詞 意向書 定義 內(nèi)容 法律效力 后果
一、意向書的定義
意向書的定義有狹義和廣義之分。根據(jù)商務(wù)印書館《英漢證券投資詞典》解釋：“意向書英語(yǔ)為：“l(fā)etter of indemnity”指公司或個(gè)人對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)出具的非正式函件，不具備合約的約束力，但表明簽署人的嚴(yán)肅態(tài)度。根據(jù)這一概念，意向書是一種不具有合同或者協(xié)議效力的非正式函件，沒(méi)有法律約束力，這里的意向書定義是一種狹義上的概念。
廣義上的意向書指在當(dāng)前的交易實(shí)踐中雙方當(dāng)事人深入接觸并在諸多問(wèn)題上達(dá)成一致后，在締結(jié)正式協(xié)議前就協(xié)商程序本身或就未來(lái)合同的內(nèi)容所達(dá)成的各種約定。 實(shí)踐中，廣義上的意向書主要包括預(yù)約、認(rèn)購(gòu)書、建議書、會(huì)議紀(jì)要、備忘錄、協(xié)議要點(diǎn)、君子協(xié)定等形式。這些不同形式的意向書，其實(shí)質(zhì)是在正式簽訂合同前將不同程度的磋商內(nèi)容以書面的形式固定下來(lái)，根據(jù)協(xié)商程度的強(qiáng)弱，對(duì)當(dāng)事人的約束力程度也不同，即不同形式的意向書是否具有法律效力，以及具有何種程度的法律效力各不相同。目前，無(wú)論是在理論界，還是在實(shí)踐中對(duì)于意向書的法律效力的界定還沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定。因此研究意向書的法律效力需要根據(jù)具體的個(gè)案，對(duì)各種不同形式的意向書進(jìn)行判斷。
二、意向書的內(nèi)容
廣義上的意向書具有豐富的內(nèi)容和形式。一般來(lái)講內(nèi)容主要包括兩部分：第一部分，約定雙方負(fù)有將來(lái)按照意向書的規(guī)定進(jìn)行再次磋商或者簽訂正式合同的義務(wù)，在這一部分會(huì)涉及將來(lái)簽訂正式合同的時(shí)間，地點(diǎn)以及應(yīng)該遵循的程序性規(guī)定和應(yīng)該盡到的一些諸如誠(chéng)信協(xié)商，通知等注意義務(wù)。這一部分主要是對(duì)雙方將來(lái)簽訂合同在行為上的一種規(guī)范，一般不在未來(lái)的正式合同中反映出來(lái)。這一部分可以稱為協(xié)商程序本身；第二部分，涉及到對(duì)將來(lái)簽訂正式合同的相關(guān)內(nèi)容的先行商定。意向書中對(duì)將來(lái)合同內(nèi)容的規(guī)定可能是一些籠統(tǒng)的約定，也可能是非常具體明確的規(guī)定，甚至可能是包含了將來(lái)正式合同的所有條款內(nèi)容，這一部分稱為實(shí)體性規(guī)定。
三、意向書的法律效力的判定
一般而言，合同是否具有法律效力，對(duì)當(dāng)事人是否有約束力，取決于合同是否成立生效。在美國(guó)，要達(dá)到合同成立，締約過(guò)程必須滿足兩個(gè)條件：第一，雙方當(dāng)事人是否都同意受約束。第二，協(xié)議是否足夠確定以至于可以強(qiáng)制執(zhí)行。 我國(guó)合同成立的判定，最根本的就是要約的成立。根據(jù)我國(guó)《合同法》第14條的規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（1）內(nèi)容具體確定；（2）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。” 這兩點(diǎn)是確定要約乃至合同是否成立并具有法律效力的關(guān)鍵，我國(guó)在這一點(diǎn)上與美國(guó)是一致的。
具體到意向書效力的分析上，其內(nèi)容分為是協(xié)商程序本身的和實(shí)體性的，因此意向書的法律效力的判定也應(yīng)該從這兩個(gè)方面去判定。
（一）意向書程序性內(nèi)容的效力判斷
意向書的程序性內(nèi)容，主要是規(guī)定雙方當(dāng)事人將來(lái)有簽訂正式合同的義務(wù)，既然明確約定了這一義務(wù)那么就表明雙方有受約束的意思表示。因此需要討論的也是比較難判斷的是，該程序性內(nèi)容是否具有確定性。根據(jù)上述確定性的判斷規(guī)則，這里的當(dāng)事人比較明確，數(shù)量可以推知，一般就是將來(lái)簽訂一個(gè)正式合同，所以即使在合同中沒(méi)有具體明確該數(shù)量條款也不影響合同的成立。
因此，關(guān)鍵在于判斷合同的標(biāo)的是否具體明確，程序性內(nèi)容的標(biāo)的主要是將來(lái)雙方簽訂正式合同的行為以及一些附帶的注意義務(wù)等。而往往一些附隨義務(wù)如誠(chéng)實(shí)協(xié)商條款，一般在合同中都沒(méi)有明確的規(guī)定，那么在這種情形下，是否能判斷合同標(biāo)的具有確定就是我們需要探討的問(wèn)題。如果誠(chéng)實(shí)協(xié)商、注意義務(wù)等要求已經(jīng)在意向書中明確規(guī)定，那么這一部分的確定性是沒(méi)問(wèn)題的。但是在實(shí)踐操作中，絕大多數(shù)意向書中往往沒(méi)有明確規(guī)定，這是因?yàn)橹T如誠(chéng)信協(xié)商等注意義務(wù)似乎早就以推定性條款的形式隱含在合同之中，而不需要特別的言明。因此，往往需要注意的是，在那些權(quán)利與義務(wù)未明確規(guī)定的意
書中，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)，從而來(lái)判斷意向書具有確定性就顯得格外重要。如果在意向書中只規(guī)定了各方應(yīng)遵守誠(chéng)信協(xié)商條款，這樣的規(guī)定一般可以對(duì)意向書的確定性進(jìn)行判斷。
（二）意向書實(shí)體性內(nèi)容效力的判斷
意向書的實(shí)體性內(nèi)容，主要涉及將來(lái)簽訂正式合同的條款內(nèi)容。這一部分的判斷，直接根據(jù)意向書的規(guī)定，是否具有確定性可以直接進(jìn)行判別。所以，這一部分的關(guān)鍵是當(dāng)事人是否有受約束的意思表示。因?yàn)閷?shí)體性條款是對(duì)將來(lái)合同內(nèi)容的先行商定，到底最終是否成為正式合同內(nèi)容暫且沒(méi)有定論，所以在當(dāng)事人沒(méi)有明確“確認(rèn)”或“排除”受約束的情況下就需要對(duì)當(dāng)事人的主觀意思進(jìn)行判斷。
一般情況下，在意向書中當(dāng)事人會(huì)有諸如“本意向書不具有法律效力”“具體條款由正式合同具體規(guī)定”“雙方權(quán)利義務(wù)由正式合同規(guī)定”等排除意向書實(shí)體性條款約束力的明確規(guī)定。但是在一些情況下，當(dāng)事人沒(méi)有在意向書中具體規(guī)定約束力排除條款，那么當(dāng)事人是否有受實(shí)體性條款約束的意思表示呢？這一點(diǎn)的判斷是我們?cè)趯?shí)踐中區(qū)分意向書與正式合同的核心判斷要素。在美國(guó)的fairbrook leasing， inc. v.mesaba aviation案中法院提供了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分意向書與正式合同。該案中，雙方簽訂 “協(xié)議建議書”，約定雙方事后將簽訂正式的協(xié)議。后來(lái)雙方?jīng)]有及時(shí)簽訂正式協(xié)議，但出租方開(kāi)始按照“協(xié)議建議書”的約定將飛機(jī)提供給承租人，承租人予以接受。法院指出，該協(xié)議建議書是否對(duì)雙方具有約束力，應(yīng)當(dāng)從四個(gè)方面來(lái)進(jìn)行考察：（1）看協(xié)議的語(yǔ)言判斷雙方是否有受約束的意思表示；（2）是否有未決條款及其數(shù)量；（3）當(dāng)事人是否已經(jīng)實(shí)際部分履行；（4）有關(guān)協(xié)議是否屬于習(xí)慣上所采用的協(xié)議。最終法院主要基于雙方已實(shí)際履行而認(rèn)定雙方的 “協(xié)議建議書”具有相當(dāng)于正式合同的約束力。 這里前兩點(diǎn)就是我們所討論的合同確定性與是否有受其約束的意思表示，是判斷合同是否具有法律效力的前提。而后兩點(diǎn)則是區(qū)別意向書與正式合同的標(biāo)準(zhǔn)。同樣，我國(guó)《合同法》37條規(guī)定“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。” 因此，如果意向書實(shí)體性條款已具備合同的主要條款并且當(dāng)事人沒(méi)有明確排除其約束力，同時(shí)一方已經(jīng)履行了該意向書項(xiàng)下的部分義務(wù)，他方也接受的，在這種情況下應(yīng)認(rèn)定該意向書的實(shí)體內(nèi)容部分就具有正式合同的法律效力，甚至可以把意向書直接當(dāng)成正式合同來(lái)進(jìn)行規(guī)范。
但是在其他情況下，不宜隨意擴(kuò)大意向書的效力而直接將其當(dāng)成正式合同對(duì)待。因?yàn)椋菏紫龋瑢?duì)于當(dāng)事人是否有受約束的意思表示，在雙方?jīng)]有明確言明的情況下，它應(yīng)該屬于一種主觀意思表示，而當(dāng)事人的主觀意思表示是相對(duì)不確定的，不同的推測(cè)會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果，就會(huì)引發(fā)許多糾紛。因此為了保護(hù)當(dāng)事人，維護(hù)交易，應(yīng)該有一個(gè)相對(duì)客觀確定的判斷標(biāo)準(zhǔn)。所以，在這里約束力的判斷也應(yīng)該是一個(gè)非黑即白的問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的限制。所以只有上述例外情形下可以將意向書直接看成是正式合同。因?yàn)樵谶@種情形下，不僅推測(cè)雙方有受約束的意思表示，而且有一方的實(shí)際履行這一事實(shí)予以支持和證明，所以具有比較大的確定性和穩(wěn)定性。
四、違反意向書的法律后果
（一）對(duì)程序性條款違反的法律后果
對(duì)程序性條款的違反，如果程序性條款不具有約束力，即不滿足確定性和約束力時(shí)，雖然會(huì)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一些不良后果，如：影響彼此的信任感，從而造成以后的再磋商障礙等，但是不具有法律上的約束力，所以雙方都不需要承擔(dān)法律上的后果。但如果這部分條款已經(jīng)滿足了上面兩個(gè)要素，該程序性條款就對(duì)雙方有法律上的約束力。那么究竟應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢，實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)：締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任。筆者認(rèn)為，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任而非締約過(guò)失責(zé)任。因?yàn)檫@里的程序性部分已經(jīng)完全滿足構(gòu)成合同的成立的要件，因此該意向書應(yīng)是一個(gè)獨(dú)立于正式合同的預(yù)約合同，具有自身獨(dú)立的法律意義。所以對(duì)于此合同的違反，違約方應(yīng)當(dāng)根據(jù)意向書合同的規(guī)定或者法律的事先設(shè)定承擔(dān)違約責(zé)任
我國(guó)最高人民法院審判委員會(huì)于2012年3月31日第1545次會(huì)議通過(guò)并與2012年7月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等
預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)娜嗣穹ㄔ簯?yīng)予以支持。”該條中的意向書是一種狹義上的意向書類型，同時(shí)，這里訂購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)書，備忘錄等廣義上的意向書形式，在內(nèi)容和約束力程度上已經(jīng)符合合同效力的兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)，所以將其稱之為預(yù)約合同。具有自身獨(dú)立的法律意義。這一條規(guī)定的精神來(lái)看，首先，我們國(guó)家正式立法明確了，預(yù)約合同區(qū)別于正式合同，預(yù)約合同是一種確定性程度比較高的意向書類型，因?yàn)槠湟呀?jīng)滿足了合同效力的兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)，所以具有獨(dú)立的法律效力，因此。一方不履行，另一方可以向違約方主張違約責(zé)任，這也就從法律上明確了對(duì)于預(yù)約合同的違反，應(yīng)該承擔(dān)的是違約責(zé)任而非締約過(guò)失責(zé)任。同時(shí)，非違約方還可以主張解除合同，如果，因違約給其造成損失的還可以請(qǐng)求損害賠償。這是我國(guó)法律明確規(guī)定的在意向書的法律效力確定后的法律后果，但是對(duì)于意向書法律效力的判定仍然沒(méi)有明確的法律規(guī)定其具體判斷方法。
（二）對(duì)實(shí)體性內(nèi)容違反的法律后果
對(duì)實(shí)體性條款的違反，這一部分關(guān)鍵在于判斷意向書的實(shí)體性內(nèi)容是否滿足上面的那一個(gè)例外。如果滿足，那么意向書的這一部分就可以直接看成是將來(lái)的正式合同的內(nèi)容，如果對(duì)此合同違反，那么就按照對(duì)正式合同的違反來(lái)承擔(dān)責(zé)任，其中與違反程序性條款最大的不同就在于，這里可以要求違約方繼續(xù)履行合同，從而達(dá)到自己的最終目的。但是如果是屬于其他情況，不能直接把意向書的這部分內(nèi)容直接看成是正式合同本身。筆者認(rèn)為在其他情況下，應(yīng)該將這部分直接看成是對(duì)于前面程序性條款內(nèi)容的一種限定，換言之，就是當(dāng)事人有將來(lái)簽訂正式合同的義務(wù)，而這個(gè)正式合同的內(nèi)容應(yīng)該是按照意向書已經(jīng)規(guī)定的這一部分內(nèi)容來(lái)約定，而不是想當(dāng)然的簽訂任何內(nèi)容的合同。所以當(dāng)事人在將來(lái)履行簽訂正式合同的義務(wù)，應(yīng)該按照意向書實(shí)體性條款規(guī)定的內(nèi)容簽訂，雖然不要求完全一致，但是不能是對(duì)意向書中規(guī)定內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性背離。如果一方在將來(lái)簽訂正式合同時(shí)實(shí)質(zhì)性改變了意向書中預(yù)先規(guī)定的內(nèi)容，而另一方未同意，那么違約方構(gòu)成對(duì)前面意向書程序性條款的違反，其后果應(yīng)該是按照違反程序性條款來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
五、總結(jié)
本文是一種廣義上的意向書，內(nèi)容大體分成兩個(gè)部分：協(xié)商程序性內(nèi)容部分，關(guān)注的焦點(diǎn)在內(nèi)容的確定性判斷上，而在實(shí)體性內(nèi)容部分則著重于研究當(dāng)事人是否有受約束的意思表示，最終提出了意向書效力判定的大體框架。但是意向書的法律效力之判斷，在實(shí)踐中還有很多不明確的地方，而且由于廣義上的各種形式的意向書這一類書面文書，具有很大程度上的相似性和一致性，因此運(yùn)用比較混亂，不僅在稱呼上有諸如：認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、建議書、備忘錄等各種名稱，而且每種形式的意向書因?yàn)榫唧w內(nèi)容規(guī)定的確定性程度不同，而具有不同的法律效力。因此，我們?cè)谂袛嗑唧w意向書效力的時(shí)候不能只看其名稱是什么，更重要的是結(jié)合具體的個(gè)案并結(jié)合意向書效力分析框架來(lái)進(jìn)行具體判斷。
注釋：
許德風(fēng).意向書的法律效力問(wèn)題[j].法學(xué)，2007（10）：79-80.
[美]范斯沃思.美國(guó)合同法[m].葛云松，丁春艷譯，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社2006：109.
《中華人民共和國(guó)合同法》第14條[m].中國(guó)法律出版社2006.
fairbrook leasing，inc. v. mesaba aviation，inc.，408 f.3d 460 （8th cir. 2005）.
主題詞;商品房認(rèn)購(gòu)書,預(yù)約款,定金
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前,與其(以下稱為準(zhǔn)買受人)簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(實(shí)踐中使用的名稱不一,例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等),要求準(zhǔn)買受人交納定金,準(zhǔn)買受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定,但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱商品房解釋)中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題,內(nèi)容簡(jiǎn)略,故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書的意義及性質(zhì)
(一)商品房認(rèn)購(gòu)書的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書,是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書,確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書的通常內(nèi)容是,準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書,將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書還約定,開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,但一般都會(huì)寫明認(rèn)購(gòu)的房號(hào),約定的購(gòu)房單價(jià)等。>文秘站:
(二)商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書呢?下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中,很多商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,但是,商品房認(rèn)購(gòu)書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后,只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款,開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房,并按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到,購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人,均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來(lái)洽談,并對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款,并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下,商品房認(rèn)購(gòu)書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同
? (一)商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù),并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同,也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨(dú)立的合同,而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為,首先,定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認(rèn)購(gòu)書約定的確實(shí)是定金條款,但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是,定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保,而是商品房認(rèn)購(gòu)書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
(二)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同
如果商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,商品房認(rèn)購(gòu)書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同,但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買房人收受了購(gòu)房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù),購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同,并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn),因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容來(lái)確定,開(kāi)發(fā)商又接受了
準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購(gòu)房合同的規(guī)定,就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思,商品房認(rèn)購(gòu)書的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí),它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書可以視為普通預(yù)約
商品房認(rèn)購(gòu)書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力?
從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看,顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng),如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益。
筆者認(rèn)為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無(wú)論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然,商品房買賣合同特別是預(yù)售合同,的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買賣交易,只要商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn),我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。
(一)按商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間分類：商品房現(xiàn)售類、商品房預(yù)售類。
(二)書面形式購(gòu)房合同分類：
1、正式商品房買賣合同；
2、具備特定條件的預(yù)約合同；
3、房屋買賣合同的其他書面形式。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。
本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
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主題詞；商品房認(rèn)購(gòu)書，預(yù)約款，定金
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買受人）簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書（實(shí)踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等），要求準(zhǔn)買受人交納定金，準(zhǔn)買受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋）中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書的意義及性質(zhì)
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書，是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書，確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書還約定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，但一般都會(huì)寫明認(rèn)購(gòu)的房號(hào)，約定的購(gòu)房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。
（二）商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書呢？下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但是，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到，購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購(gòu)書約定的確實(shí)是定金條款，但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購(gòu)書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
（二）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同
如果商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，商品房認(rèn)購(gòu)書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同，但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù)，購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同，并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn)，因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容來(lái)確定，開(kāi)發(fā)商又接受了準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為，因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購(gòu)房合同的規(guī)定，就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思，商品房認(rèn)購(gòu)書的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。
（三）具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書可以視為普通預(yù)約
商品房認(rèn)購(gòu)書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約，從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力？
從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看，顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益。
筆者認(rèn)為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無(wú)論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然，商品房買賣合同特別是預(yù)售合同，的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外，還有許多內(nèi)容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買賣交易，只要商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。
當(dāng)事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購(gòu)房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況，筆者認(rèn)為，約定了房號(hào)就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項(xiàng)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷售方式，筆者認(rèn)為，本條并非必要。理由是在沒(méi)有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，筆者認(rèn)為，價(jià)款是購(gòu)房合同的必要條款，由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，難以確定市場(chǎng)價(jià)格，因此，價(jià)格約定是必要條件。當(dāng)然，只要通過(guò)約定可以確定價(jià)格就可以了，至于付款方式和付款時(shí)間，完全可以通過(guò)交易習(xí)慣來(lái)確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價(jià)的確定和單價(jià)的高低，因此筆者認(rèn)為，面積計(jì)算方式應(yīng)為必要條款。
關(guān)于第五條交付使用條件及日期，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付使用條件，相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強(qiáng)行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補(bǔ)充的作用，因此并非必要。關(guān)于交付日期的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果是現(xiàn)房出售，沒(méi)有約定交付日期的，可以通過(guò)合同法的催告制度解決；如果是預(yù)售，可以合理確定交付期限；關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，筆者認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容，一般可以視為購(gòu)房合同的內(nèi)容；即使沒(méi)有這方面的規(guī)定，也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)確定；如果開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)中也沒(méi)有此方面的內(nèi)容，可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。因此，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，筆者認(rèn)為，關(guān)于配套設(shè)施，各地政府往往對(duì)開(kāi)發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，筆者認(rèn)為，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，既可以通過(guò)其他買房人與開(kāi)發(fā)商的約定來(lái)判斷，也可以通過(guò)公共配套建筑是否列入了開(kāi)發(fā)商的建筑成本和公攤面積來(lái)確定，不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。
關(guān)于第十一條解決爭(zhēng)議的方法，筆者認(rèn)為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責(zé)任，筆者認(rèn)為，根據(jù)商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計(jì)算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關(guān)于開(kāi)發(fā)商的重大違約事項(xiàng)處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護(hù)自己權(quán)利的充足方法，因此，違約責(zé)任不是必要條款。
綜上所述，只要商品房認(rèn)購(gòu)書確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，只有在開(kāi)發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時(shí)，準(zhǔn)買受人才有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出售給自己。如果開(kāi)發(fā)商履行了洽談義務(wù)，雙方無(wú)法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，那么，準(zhǔn)買受人仍然無(wú)權(quán)提出強(qiáng)制購(gòu)買的請(qǐng)求。這種標(biāo)準(zhǔn)，保證了商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制雙方洽談的義務(wù)，同時(shí)又不會(huì)干涉雙方的簽約自由。筆者認(rèn)為是比較合理的。
三、商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書的成立
商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書只有達(dá)到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款簽訂購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買賣合同。
筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書并非購(gòu)房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購(gòu)房合同的成立和生效。合同條款無(wú)論繁簡(jiǎn)，其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認(rèn)和保護(hù)為準(zhǔn)。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當(dāng)事人就此達(dá)成了合意，合同債權(quán)就可以有效成立。反之，合同債權(quán)就不能有效成立。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書只要是表明了雙方在將來(lái)時(shí)間洽談購(gòu)房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。就可以推定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時(shí)點(diǎn)不另行出售，因此雙方無(wú)需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同，同樣無(wú)需特約。
商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后，雙方都有權(quán)要求對(duì)方按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同。如果將來(lái)雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容不一致的購(gòu)房合同，也并不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同的效力。
商品房認(rèn)購(gòu)書是否必須約定房號(hào)和單價(jià)？筆者認(rèn)為，約定房號(hào)和單價(jià)并非確定認(rèn)購(gòu)的意思確定的必要條件。即使沒(méi)有約定認(rèn)購(gòu)的房號(hào)和單價(jià)，認(rèn)購(gòu)的意思也是確定的。當(dāng)然，這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書對(duì)開(kāi)發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書如果約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，不簽訂購(gòu)房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。
（二）商品房認(rèn)購(gòu)書的生效
在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶洽談商品房認(rèn)購(gòu)書。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書是否有效？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書是無(wú)效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書并非購(gòu)房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購(gòu)書的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)就符合商品房預(yù)售條件。無(wú)論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購(gòu)房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書，并不實(shí)際支付購(gòu)房款，不會(huì)因沒(méi)有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無(wú)效。
在實(shí)踐中，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的目的通常是為了籌集資金。開(kāi)發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)人實(shí)際支付部分房款，在開(kāi)發(fā)商以較高價(jià)格正式開(kāi)盤后，開(kāi)發(fā)商再利用購(gòu)房人交付的購(gòu)房款支付按照開(kāi)盤價(jià)計(jì)算的房款，認(rèn)購(gòu)人取得認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤價(jià)之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無(wú)效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是，這種認(rèn)購(gòu)實(shí)際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無(wú)效并不是認(rèn)購(gòu)預(yù)約的無(wú)效，而是非法買賣的無(wú)效。
四、預(yù)約款
（一）預(yù)約款是否就是定金
商品房認(rèn)購(gòu)書中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外，就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么，預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢？預(yù)約款是否就是定金？
筆者認(rèn)為，預(yù)約款并不一定就是定金。擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定，如果沒(méi)有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過(guò)約定的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)。如果雙方對(duì)于預(yù)約款的性質(zhì)沒(méi)有做出明確的約定，則不能當(dāng)然推定預(yù)約款就是定金。也就是說(shuō)，如果商品房認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金，也沒(méi)有約定準(zhǔn)買受人不在約定的將來(lái)時(shí)間洽談時(shí)預(yù)約款不退，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利扣留預(yù)約款的。
（二）約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金
大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一個(gè)方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；另一個(gè)方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這兩個(gè)方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔(dān)保的效力。如果商品房認(rèn)購(gòu)書約定了準(zhǔn)買受人不來(lái)洽談時(shí)無(wú)權(quán)要求返還預(yù)約款，就應(yīng)當(dāng)推定出賣人默示承諾不履行洽談義務(wù)時(shí)雙倍返還預(yù)約款，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定其性質(zhì)為定金。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書是雙務(wù)合同，在準(zhǔn)買受人在負(fù)有洽談義務(wù)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也負(fù)有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定，開(kāi)發(fā)商違約拒絕洽談購(gòu)房合同時(shí)，就無(wú)需與準(zhǔn)買受人拒絕洽談時(shí)失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。
（三）預(yù)約款能否作為開(kāi)發(fā)商保留房屋的對(duì)價(jià)
有種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書約定了開(kāi)發(fā)商的單方扣款權(quán)時(shí)，可以把預(yù)約款視為開(kāi)發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對(duì)價(jià)，所以不存在不公平的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商洽談商品房認(rèn)購(gòu)書后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù)，也產(chǎn)生了按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的條件簽定購(gòu)房合同的義務(wù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為此會(huì)影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準(zhǔn)買受人無(wú)故不來(lái)洽談，無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書是否約定開(kāi)發(fā)商此時(shí)是否有權(quán)扣收預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款，以作補(bǔ)償。至于如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約行為，導(dǎo)致準(zhǔn)買受人受有損害，準(zhǔn)買受人完全可以要求開(kāi)發(fā)商另行賠償。定金作用是擔(dān)保債權(quán)的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時(shí)無(wú)需將預(yù)約款視為定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。我國(guó)實(shí)踐中的預(yù)約款并不具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。對(duì)價(jià)，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購(gòu)買合同。準(zhǔn)買受人向土地出賣人繳納一小筆款項(xiàng)，土地出賣人允諾在將來(lái)以確定的價(jià)格將土地出賣給準(zhǔn)買受人。在這個(gè)合同下，準(zhǔn)買受人享有訂約的權(quán)利，出賣人允諾將該土地出賣給準(zhǔn)買受人。這樣的允諾是可以強(qiáng)制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強(qiáng)制出賣。
這種情況看起來(lái)似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似，其實(shí)不然。首先，英國(guó)的土地保留對(duì)價(jià)支付后，就已經(jīng)歸土地出賣人所有了，不存在退還的問(wèn)題，因此說(shuō)它具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。而準(zhǔn)買受人從未明示這筆錢從此就歸開(kāi)發(fā)商所有，也就不具備對(duì)價(jià)的性質(zhì)。
其次，因?yàn)橥恋爻鲑u合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，所以在支付土地保留金時(shí)，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對(duì)價(jià)有著類似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準(zhǔn)買受人是有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說(shuō)，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書也不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是不能強(qiáng)制履行的。
至于無(wú)需雙倍返還，可以另行索賠的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書保證的主要是洽談購(gòu)房合同的可得利益，準(zhǔn)買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購(gòu)房合同還沒(méi)有簽訂，其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開(kāi)發(fā)商的締約過(guò)失責(zé)任。而定金卻具有擔(dān)保債權(quán)履行的作用，主張雙倍返還無(wú)需主合同的成立，是比較公平也比較容易實(shí)現(xiàn)的。
因此，商品房認(rèn)購(gòu)書中的預(yù)約款不是一種對(duì)價(jià)，而是一種擔(dān)保。如果沒(méi)有約定預(yù)約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。
（四作為定金的預(yù)約款
如果商品房認(rèn)購(gòu)書約定或可以認(rèn)定預(yù)約款的性質(zhì)是購(gòu)房定金，那么，預(yù)約款是什么類型的定金？
筆者認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，具有解約定金的性質(zhì)。
《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”本條解釋認(rèn)為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔(dān)保，顯然認(rèn)為購(gòu)房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點(diǎn)。前文已述，作為定金的預(yù)約款并不是擔(dān)保購(gòu)房合同的訂立的，而是擔(dān)保雙方履行洽談義務(wù)的，只要雙方履行了洽談義務(wù)，即使最終沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認(rèn)，只有在拒絕訂立主合同時(shí)，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認(rèn)購(gòu)書不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。
如果在商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時(shí)，雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談?dòng)喖s，而是訂約，作為定金的預(yù)約款所擔(dān)保的就是雙方的訂約，相對(duì)于購(gòu)房合同來(lái)說(shuō)就是立約定金。但應(yīng)當(dāng)注意的是，相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書來(lái)說(shuō)，它仍然是違約定金。
還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，購(gòu)房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說(shuō)，準(zhǔn)買受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，雙方除此之外無(wú)需對(duì)解約行為在承擔(dān)其他責(zé)任。
筆者認(rèn)為，預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國(guó)關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法，定金除當(dāng)事人另有訂定外，沒(méi)有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項(xiàng)規(guī)定，如無(wú)其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國(guó)和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說(shuō)，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國(guó)的法律沒(méi)有這樣的規(guī)定。我國(guó)《擔(dān)保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。”也就是說(shuō)，合同必須對(duì)這種解約權(quán)做出明確的約定，否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。
如果商品房認(rèn)購(gòu)書中明確約定，交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價(jià)而解除主合同，收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同，這種約定是有效的。此時(shí)，如果當(dāng)事人以承擔(dān)定金損失為代價(jià)要求解除合同的，對(duì)該合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。此時(shí)，應(yīng)允許合同解除，并裁判當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的法律責(zé)任
經(jīng)過(guò)了前文的討論，就可以確定違反商品房認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的違約責(zé)任了。
首先，有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。
摘 要 以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，此時(shí)應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。
關(guān)鍵詞 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán) 合作開(kāi)發(fā)
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響
2005 年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質(zhì)相一致。不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)是禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。合作開(kāi)發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。
二、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響
2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人一般都是無(wú)償或低償取得，如果允許以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不僅損害國(guó)家的土地收益權(quán)，使國(guó)家土地大量流失，而且還會(huì)對(duì)土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，在合作開(kāi)發(fā)合同中，合作一方以未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。筆者認(rèn)為以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，合作一方明知合作另一方以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資，而且雙方在簽訂合同時(shí)其真實(shí)意思就是在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，此時(shí)的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)該是無(wú)效的。但是在另一種情況下，合作雙方當(dāng)事人在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，雙方對(duì)將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式的建設(shè)用地使用權(quán)的分工進(jìn)行了約定，同時(shí)約定了違約責(zé)任，當(dāng)在將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的過(guò)程中，合同約定的義務(wù)方不履行出資義務(wù)或不辦理手續(xù)的義務(wù)，如果此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么守約方將無(wú)法依據(jù)有效合同得到違約賠償救濟(jì)，對(duì)守約方顯然不公平，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同至少應(yīng)被認(rèn)定為部分無(wú)效而不是全部無(wú)效。
三、土地使用權(quán)證的取得對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響
2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)椋慈〉猛恋厥褂脵?quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。但在實(shí)踐中，許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，那么，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力該怎樣認(rèn)定呢？
對(duì)于此問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用證的事實(shí)另一方當(dāng)事人不知，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認(rèn)為，此時(shí)在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開(kāi)發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因?yàn)椋献髁硪环皆诤献麟p方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來(lái)土地使用證的可能的；但是，在合作開(kāi)發(fā)合同發(fā)生糾紛時(shí)即合作另一方提訟時(shí)，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)是無(wú)效的。
第二種情況：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用權(quán)證的情況已在合作開(kāi)發(fā)合同中列明，合同中同時(shí)約定了供地方應(yīng)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的時(shí)間，即將辦理下來(lái)土地使用權(quán)證作為供地方應(yīng)履行的合同義務(wù)，并約定在此期間未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的相應(yīng)的違約責(zé)任等，這時(shí)將怎樣認(rèn)定合作開(kāi)發(fā)合同的效力？筆者認(rèn)為，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同中包含有兩方面的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)合同預(yù)約合同內(nèi)容。在供地方未在合同約定的期限內(nèi)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證時(shí)，在合作另一方未提訟前，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因?yàn)樵诹硪环教嵩A前，供地方是有辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的可能的；此時(shí)除合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容條款外的合作開(kāi)發(fā)預(yù)約合同內(nèi)容是有效的。但在合同約定的期限內(nèi)，供地方未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，另一方提訟的，此時(shí)，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款應(yīng)是無(wú)效的。因?yàn)椋谔嵩A時(shí)，供地方的土地使用權(quán)證仍未取得也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，供地方對(duì)用以合作的土地使用權(quán)是沒(méi)有支配權(quán)的，合作開(kāi)發(fā)條款失去了履行的基礎(chǔ)，必然將導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)條款無(wú)效。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬原.房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究.人民法院出版社.1998.
馬薩續(xù)約了！長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的揣測(cè)終于塵埃落定，法拉利最終選擇留下馬薩，延長(zhǎng)1年合同。北京時(shí)間16日晚間，法拉利于官方網(wǎng)站了這則重磅消息：“馬薩的合同延長(zhǎng)至2013年賽季結(jié)束。下賽季的法拉利陣容將依舊是阿隆索與馬薩。”
短短數(shù)行字，令數(shù)月、甚至數(shù)年以來(lái)懸在馬薩心頭的石頭終于落地。自從2008年以1分之差憾負(fù)漢密爾頓，痛失世界冠軍后，馬薩的運(yùn)氣就一直沒(méi)有好過(guò)。2009年比賽中被巴里切羅賽車上掉下的螺帽如子彈般擊中頭部，重傷半年；過(guò)去三個(gè)賽季一場(chǎng)比賽未勝，名次分別為第11和兩個(gè)第6。今年比賽雖未結(jié)束，但排名僅列第9，甚至不如來(lái)回撞車退賽的格羅斯讓（僅完賽10場(chǎng)，而馬薩完賽15場(chǎng)）。
巴西人創(chuàng)下了駕駛法拉利這種等級(jí)的賽車竟然35場(chǎng)未能登臺(tái)的尷尬紀(jì)錄。而他的隊(duì)友阿隆索呢？即便再怎么發(fā)揮不佳，也是領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)的常客———如是對(duì)比下，難怪法拉利會(huì)皺起眉頭，甚至一度放話“馬薩的比賽不僅是為車隊(duì)，也是為他自己的前途”。
關(guān)鍵時(shí)刻，馬薩爭(zhēng)了一口氣。從匈牙利站起已連續(xù)6場(chǎng)獲得積分，堪稱后半程發(fā)揮最為出色和穩(wěn)定的車手之一；同時(shí)，日本站的亞軍則更是一個(gè)重要砝碼，令他自己都越來(lái)越相信可以留在車隊(duì)。
獲悉續(xù)約后，從2006年起就為躍馬效力的馬薩眉開(kāi)眼笑：“我非常開(kāi)心！法拉利就是我競(jìng)技場(chǎng)上的家，我一直為馬拉內(nèi)羅的引擎而比賽；我無(wú)法想象為另一家引擎贊助商比賽的樣子。感謝蒙特澤莫羅主席、多米尼卡利領(lǐng)隊(duì)，感謝他們的信任……我會(huì)為車隊(duì)定下的目標(biāo)全力以赴。”
馬薩最后的話恐怕也是他能留隊(duì)的重要原因，那就是“聽(tīng)話”。當(dāng)年的讓車門，以及剛剛結(jié)束的韓國(guó)站對(duì)阿隆索的退讓，都表明了他堪稱圍場(chǎng)“忠臣”，只要“主公”不死就是勝利———這個(gè)主公，顯然就是阿隆索。“一山不容二虎”，蒙特澤莫羅多次提及的顧慮，也是他們不愿過(guò)早給西班牙人配備維特爾級(jí)別車手的因素。退而求其次選擇助手的話，馬薩絕對(duì)是圍場(chǎng)第一綠葉。“我們一直支持著他，即便是在他職業(yè)生涯最困難的時(shí)候，我們也相信他的價(jià)值。他一定會(huì)回報(bào)我們這份信任的，”多米尼卡利說(shuō)。
至此，2013年F1的關(guān)鍵車手席位已經(jīng)確定。除法拉利外，紅牛延續(xù)維特爾、韋伯搭檔；邁凱輪送走漢密爾頓，招來(lái)佩雷斯搭檔巴頓；舒馬赫退役，梅賽德斯則由小漢與羅斯伯格同臺(tái)。大牌車手就剩萊庫(kù)寧了，不過(guò)他似乎沒(méi)有比路特斯更好的選擇。
然而馬薩并不能徹底放心，所謂伴君如伴虎，若阿隆索好車壞車都能神一般的搶分，那他還是相形見(jiàn)絀的厲害。如此，傳聞維特爾與法拉利簽下的預(yù)約合同（一旦紅牛不能下賽季獲得車隊(duì)冠軍即可走人），就可能在2014年成為現(xiàn)實(shí)。
