時間：2022-10-31 16:04:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)成本控制，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；成本控制
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)成本管理控制概述
1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。
2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標。（2）廣告營銷成本。當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見財務(wù)成本。根據(jù)對一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。
二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問題
1、成本核算對象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對象應(yīng)根據(jù)項目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對象。
2、 成本費用分攤不合理 。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。
3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及到多個方面，因而其財務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對于實現(xiàn)其合理高效的財務(wù)管理有著非常重要的作用。
4、工程成本核算的依據(jù)無法及時取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程成本的核算中要取得真實有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進行核對。
三、對房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想
1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當?shù)氐牡貎r影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計費用和調(diào)研費用等，設(shè)計費用是控制管理的重點。對設(shè)計費用進行嚴格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。
3、工程建安運行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項目采用公開招標的形式，小于10 萬元的項目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標前一定要對標書中的主要材料做市場調(diào)查，標書中主要材料一定要約定三個左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價格的控制，對于一年開發(fā)大于 40 萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計算，如果將鋼材價格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項的成本降低就會超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計團隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時定要固化，形成自己的風格，對降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。
4、銷售、運營成本管理控制。 這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機制；使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。
5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個運營周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理成本。這部分財務(wù)成本，主要受項目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓勵機制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強，同時所有員工都加強主觀認識。其次，還要建立一定的鼓勵機制。對在成本管理這項工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績突出的部門或個人加以重獎，充分調(diào)動所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵制度外，一個企業(yè)的文化建設(shè)也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。
7、制定完善的成本計劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標和完整的控制計劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。
8、實行全程成本控制。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不是一個短期的投資行為，其往往是一個長期的投資過程，因此在其成本控制中要實行全過程的成本控制管理，以達到成本支出最小化的目的。
[關(guān)鍵詞]成本控制 房地產(chǎn)企業(yè) 必要性 措施
房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,并在社會經(jīng)濟中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產(chǎn)的價格屢創(chuàng)新高,但房地產(chǎn)企業(yè)也備受指責。與此同時,國家也重視這一問題,開始對房地產(chǎn)的價格進行宏觀調(diào)控。這意味著,房地產(chǎn)的高價格將會得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力就是一個亟待解決的重要課題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手,進而給出了房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的相應(yīng)措施。以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的成本控制水平的提高獻策獻力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性
1、成本控制是提高投資效益的重要前提
利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時,降低成本是提升利潤的最有效方法。經(jīng)濟效益是衡量一個企業(yè)競爭力重要標準,房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實現(xiàn)利潤最大化為其目標,而成本控制就是實現(xiàn)這一目標的重要手段。
2、有效的成本控制可以增強企業(yè)競爭力
2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中,“逐步推進房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài),被認為是最高決策層對于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產(chǎn)價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發(fā),成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展,進而提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略問題。
3、成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三大目標重中之重
項目管理的三大目標是由成本、質(zhì)量與進度控制三個組成部分構(gòu)成的。當然不同性質(zhì)的項目,對三大目標是有不同側(cè)重的。譬如說,對于如搶險抗洪、救災(zāi)工程等有特殊意義的工程,進度往往是項目最重要的目標。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項目管理最重要的目標。
4、成本控制是提高管理效率的重要手段
我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的,其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容,成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施
項目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項目的成本無疑解決了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的大部分。
1、項目前期策劃階段的成本控制方法
項目前期的估算是非常重要,這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)后面業(yè)務(wù)進展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價格法。
(1)歷史數(shù)據(jù)法
歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過去發(fā)生的類似項目的數(shù)據(jù)來估算現(xiàn)在的項目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產(chǎn)企業(yè)間得到了廣泛的使用。
(2)定額資料法
定額材料法是按照相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙來計算耗用材料的數(shù)量,然后再根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù),乘以現(xiàn)行的材料價格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點就是與市場保持一致,具有時效性。
(3)合同價格法
合同價格法就是利用已經(jīng)簽訂的合同的價格扣除合理的利潤率,最后估計出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點是有跡可循,合同規(guī)定的價格可以提供一個可靠的參考價格。該方法可以與第二種方法結(jié)合使用。缺陷在于,如果合同價格過低,可能會致使偷工減料的現(xiàn)象產(chǎn)生。
(4)前期策劃主要以目標成本編制為準
在介紹了上面估計成本的方法后,企業(yè)可以選用方法,計算出總的成本限額,進而規(guī)定各個部分的目標成本。這些目標成本主要分為六大項:土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開發(fā)間接成本。
2、項目設(shè)計階段控制與施工階段控制
(1)項目設(shè)計階段的成本控制
項目設(shè)計階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對于大型房地產(chǎn)公司而言,它們經(jīng)過多年累積大部分會有設(shè)置標準圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問題,可以出現(xiàn)設(shè)計不能滿足需要,回頭重新修改設(shè)計的可能,如此導(dǎo)致費用不斷增加。
(2)設(shè)計招標和設(shè)計方案競選
招標是一種有效控制設(shè)計成本的方法。首先開發(fā)商可以通過報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介招標公告。這樣的方法可以更大可能將有實力的設(shè)計公司吸引并參加設(shè)計招標或設(shè)計方案競選,從而可能以獲得眾多經(jīng)濟、適用、美觀的設(shè)計方案。進而房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用限額設(shè)計的方法來設(shè)計項目的施工圖紙。限額設(shè)計是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設(shè)計方法,也是優(yōu)化設(shè)計方案的一個重要手段。設(shè)計階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設(shè)計任務(wù)書要求、造價又受控于決策投資的設(shè)計文件。限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié),在整個設(shè)計過程中,設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員密切配合,做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。
(3)施工階段的成本控制
施工過程是整個工程項目建設(shè)過程中非常重要的階段,大部分的成本費用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。
①現(xiàn)場簽證的管理。項目管理者必須做到以下幾點以實現(xiàn)現(xiàn)場簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計價的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識,才能夠做到合理的分析現(xiàn)場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現(xiàn)場參加簽證的人員的變動的影響,相關(guān)人員必須做到每一項工作及時簽證并編號,及時審核和填寫簽證費用審定表,計算費用;上報有關(guān)部門做后期處理,以免到結(jié)算時發(fā)生補簽現(xiàn)象,引起糾紛。
②現(xiàn)場索賠的管理。在工程量清單計價模式下,房地產(chǎn)商對工程變更和工程索賠觀念與應(yīng)對能力的缺乏是他面臨的主要風險之一。為了做好工程反索賠工作,建設(shè)單位必須強化現(xiàn)場和合同管理,增加反索賠能力。
③采購是成本控制的重點。材料成本是房地產(chǎn)項目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程中必須采取招標的方式。同時在招標過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性,要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強,事業(yè)心強的人員共同參與。
3、項目結(jié)算階段的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時支付相關(guān)施工單位的貨款,同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析,材料調(diào)差,取費。匯總出整個工程各單項工程結(jié)算造價,作為工程款支付依據(jù),即為該項目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這個項目的整個成本過程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點所在,爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現(xiàn)新的突破。
三、制定合理的期間費用計劃
房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。它們不計入開發(fā)產(chǎn)品的成本,而直接計入當期損益。
其一,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將總成本控制目標所提供的管理費用總額度,按項目進度在項目所跨的會計期間內(nèi)按一定標準和原則進行合理分攤。管理費用的控制可以直接落實到個人,實行“超支懲罰,節(jié)約獎勵”的方法。其二,在一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用主要是廣告費,大概是商品房銷售價格的2%～4%,數(shù)額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費用的高低。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量的采用一些有實力的銷售策劃公司進行銷售策劃,以控制銷售費用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用的主要組成部分。
參考文獻:
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[3]甘英華.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制策略.廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009;7
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。
在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:
1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計手段較落后,工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價控制不力。
(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進展緩慢,從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)
1、在進行設(shè)計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費,物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規(guī)避土地閑置費的繳納。
2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設(shè)計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。加強設(shè)計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設(shè)計人員素質(zhì),加強設(shè)計人員經(jīng)濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設(shè)計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較,并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術(shù)指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較,推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標,在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設(shè)計質(zhì)量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標準化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預(yù)審,選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標,在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔,從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產(chǎn)生實效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標環(huán)節(jié),參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理,提高實物使用率,減少物料浪費。
關(guān)鍵詞：成本構(gòu)成；外部調(diào)控；全面成本控制
中圖分類號:F293.3文獻標識:A文章編號:
Abstract: With the increasing proportion of real estate investment, commercial housing prices continued to rise, caused widespread concern in all sectors of society. According to the social hot issues, this paper discusses in detail the structure of real estate property as a special commodity costs, and the cost in a comprehensive analysis of the main factors affecting the real estate property cost increases and the two aspects of the external control and internal management to control cost, in order to achieve a smooth development of truly effective implementation the real estate market.
Key words: cost; external regulation; the overall cost control
自1997起福利分房制度開始退出歷史舞臺，商品房便成為居民消費支出的重點和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，房屋拆遷帶來的“被動型”需求，農(nóng)民進城帶來的“自動型”需求，按揭貸款的金融支持，以及商品房開發(fā)過程中本身成本的不斷上漲，造成房價的居高不下。現(xiàn)從房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成出發(fā)，對房價作一探討。
一、房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成包括：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等。
1、土地費用
土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過土地拍賣取得以后，土地費用已達到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認為，土地價格決定了房子的基礎(chǔ)價格。
2、前期工程費
前期工程費主要指開發(fā)項目的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察費，測繪費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用，在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過5%。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費用，包括開發(fā)項目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等費用。該項費用約占成本的10%。
4、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從目前來看，約占整個成本的30%左右。
5、公建配套設(shè)施費
公建配套設(shè)施費指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，居委會，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店，銀行，超市等）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電所，車庫等室外工程等。
二、房地產(chǎn)物業(yè)成本居高不下的影響因素
1、土地供應(yīng)價格上升，交地進程緩慢
據(jù)統(tǒng)計，從2003 年開始，全國很多地區(qū)土地交易價格持續(xù)保持較高上漲幅度，原因有三：一是市場需求趨旺，二是調(diào)整土地基準地價，三是土地交易中主要采用招標，拍賣方式形成。以福州市為例，在均屬于鼓樓地區(qū)的同一地段，2006 年取得土地每畝約需388 萬元，按容積率為2.3 計算，樓面地價為2524 元/ 每平方米。到2007 年9月則需1088萬元/畝計算，按容積率為2.3 計算樓面地價為7096 元/每平方米。漲幅達181%，漲幅之大令人吃驚。
政府壟斷土地的一級市場，而土地的供應(yīng)量未跟上市場需求量，引發(fā)了新一輪的地荒。作為成本轉(zhuǎn)嫁對象，地價的上漲，最終由消費者埋單。
2、市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔，加大企業(yè)成本開支
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用，而且甚至要承擔諸如學校，幼兒園，居委會，衛(wèi)生站，公園等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負擔的項目移嫁由開發(fā)企業(yè)負責，在加重成本開支的同時，無形增加了消費者的負擔。這些配套設(shè)施的投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)贏利目的，只有通過提高商品房售價的方式以確保投資的回收。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按收入額的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的4%交納教育費附加，按實現(xiàn)利潤總額的33%交納企業(yè)所得稅，按0.3—10 元標準/M2 交納城鎮(zhèn)土地稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按營業(yè)收入的1.0%預(yù)征土地增值稅，按土地交易額的4%交納土地契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費，車船使用稅種，按這些稅種綜合計算，企業(yè)稅收負擔可達到15%左右。況且，現(xiàn)在稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政策，即稅收不是從房屋竣工交付，并開具銷售發(fā)票起征收，而是從收到預(yù)收房款之日起就開始征收。例如：預(yù)收到100 萬元房款，就必須將11.80 萬元先交稅，剩下88.20 萬元才能用于工程的開發(fā)建設(shè)。具體比例為營業(yè)稅及城建、教育附加5.55%；土地增值稅1.0%；按15%的利潤率預(yù)交企業(yè)所得稅4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各種基金0.3%，合計11.80%。雖然說依法納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的社會責任，但交納時間提前，稅收偏高，負擔加重。企業(yè)要保證合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房屋售價。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 整體成本控制
我國房地產(chǎn)行業(yè)在21世紀后進入一個迅速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)經(jīng)濟已是國民經(jīng)濟的主要組成部分，是地方財政收入的支撐力量。房地產(chǎn)的價格關(guān)乎我國國計民生，是牽動國民和中央神經(jīng)的焦點。保證我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步地發(fā)展是我國目前的一項重要任務(wù)。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已取得較大的成就，萬科和保利等優(yōu)秀的全國性的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)相繼出現(xiàn)。但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然是小型企業(yè)，受外資加入和國家調(diào)控政策的影響，競爭顯得更為激烈。特別是2008年國際金融危機的影響，使我國房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束了暴利階段，由粗放型發(fā)展模式進入集約型的發(fā)展模式。由于房地產(chǎn)具備高投入、工程建設(shè)的周期較長、受相關(guān)政策和市場等因素的影響較大等特點，因此，房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險的行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)擴大、行業(yè)之間的競爭進入白熱化，房地產(chǎn)行業(yè)也進入規(guī)范化管理，房地產(chǎn)企業(yè)在保證其項目的質(zhì)量合格外，應(yīng)當實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化，因此需要不斷進行有效地管理與成本控制。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性
尤其目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐漸激烈，開發(fā)過程日益復(fù)雜化，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)的過程當中決策水平與專業(yè)操作技巧有更高的水準。即在成本控制的多個環(huán)節(jié)當中，會抓住主要的矛盾與節(jié)點，使得房地產(chǎn)成本控制的各個環(huán)節(jié)都具有科學性、合理性，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)決策之時所定的預(yù)期利潤值。我國近幾年房地產(chǎn)發(fā)展歷史過程當中證明了一個事實：成本超出預(yù)期和工期過于延長等是房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展所面臨的難題。房地產(chǎn)企業(yè)如何用最少的付出，在所預(yù)期的時間內(nèi)開發(fā)出適合市場需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的主要問題。所以，房地產(chǎn)成本的管理與控制貫穿于項目開發(fā)的各個項目，成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的責任，伴隨著項目開發(fā)的各個階段。
二、當前房地產(chǎn)成本控制存在的缺陷
（一）成本控制體系尚未形成全面系統(tǒng)性
我國房地產(chǎn)企業(yè)通常實施靜態(tài)成本控制手段。即是以計劃價格為根本，以工程結(jié)束后的核算作為重點。以此同時，因為房地產(chǎn)行業(yè)的目標成本核算是由開發(fā)商經(jīng)過對市場的科學預(yù)測，確定最終的銷售價格，為確保滿足期望利潤之下，在項目開發(fā)之前所指定的成本指標，這個項目指標是企業(yè)所付出最高投資的最高限額。由于財務(wù)人員對于成本的控制是根據(jù)合同進行制定的，無法從項目的開發(fā)全過程對成本進行系統(tǒng)地控制與把握。與此同時，因為房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期較長，從項目的確定到工程的竣工一般需經(jīng)過策劃準備、設(shè)計定型、施工和竣工等4個階段，存在較多的不確定因素。可是，因為當前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制體系尚未形成全面系統(tǒng)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、控制嚴重脫離實際，導(dǎo)致了只注重建筑安裝成本的控制，卻忽略了設(shè)備與器具費用等成本的控制，有的只是關(guān)注項目主體工程的項目成本，卻忽略了對其他項目成本進行有效地控制。
（二）成本控制過程過于形式化
由于當前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)于成本整體控制工作當中，事前的控制環(huán)節(jié)較為薄弱，過于注重事后的總結(jié)，缺乏項目施工過程當中的成本控制。導(dǎo)致成本控制工作過于形式化，只是一種事后行為。個別房地產(chǎn)企業(yè)即使于職能部門上獨立地設(shè)置審計部，可它的職責也只是事后審計項目的工程造價，未能發(fā)揮其原本的功效；一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然對成本進行預(yù)算與控制，可缺乏了實際的操作力與客觀解決問題的能力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制措施
（一）土地成本的控制措施
房地產(chǎn)開發(fā)項目于建設(shè)與土地元素密不可分，必須占用一定的土地。因此必須付出土地的使用費。房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身的實際，對收益與風險進行充分的考慮后，制定出科學合理的競買策略，最終確定了土地的競買報價，努力用最小的代價與風險獲取利益最大化，從而打敗對手？這便需要得當?shù)拇胧\用靈活的競買策略和技巧、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，將會取得更大的勝算。
1.不平衡的報價措施。倘若土地進行招標時采取評分法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當經(jīng)過認真、科學地分析，并且結(jié)合企業(yè)本身的優(yōu)勢，使得自身的綜合評分比其他企業(yè)還高。倘若房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力較強，對于招標的工程造價具有比較大的把握，便報短期的建筑周期，出讓的土地金額可較高，從而獲取較高的評分。
2.高低的報價措施。如果建筑項目要求較高的專業(yè)水平，而潛在的競爭對手比較少時，便運用較低的報價措施，如果企業(yè)所參與的項目發(fā)展的前景較好，導(dǎo)致競爭的對手比較多，便采取較高的報價措施。
3.合縱連橫的投標措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于競買的需要和互補之間存在不足，為了避免行業(yè)之間的惡性競爭，應(yīng)當采取合縱連橫的投標措施。
4.志在必得的報價措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的發(fā)展需求，甚至不惜用微利或者是微虧進行較高的報價，以確保項目的志在必得。房地產(chǎn)企業(yè)于土地競買的工程當中，先對土地進行詳細、認真地分析，然后做出一份詳細的策劃，再依據(jù)市場的競爭狀況以及企業(yè)自身的發(fā)展需求，與上述的措施進行有效地結(jié)合，在競買的過程當中保持穩(wěn)定的心理，從容地應(yīng)對競爭，使得土地的使用權(quán)志在必得。
（二）財務(wù)成本的控制措施
房地產(chǎn)的財務(wù)成本當中最主要的是資金成本，房地產(chǎn)資金成本指的是企業(yè)為了籌集以及使用資金所付出的代價。房地產(chǎn)企業(yè)均想用最少的資金成本獲得企業(yè)本身需要的資金額，而對財務(wù)成本的分析有利于房地產(chǎn)企業(yè)正確地選擇籌資方略，有助于企業(yè)選擇籌資方案，以獲得籌資效益的最大化。在激烈的房地產(chǎn)競爭市場環(huán)境當中，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的高低受多方面因素的綜合作用。
1.房地產(chǎn)市場的總體經(jīng)濟環(huán)境。總體經(jīng)濟環(huán)境對于房地產(chǎn)企業(yè)當中資本的供給以及需求有著直接影響。房地產(chǎn)的無風險報酬率是總體經(jīng)濟環(huán)境變化的直接反映。倘若貨幣需求有所提升，但是供給卻沒有隨著增加，投資人的投資收益率就會相應(yīng)地提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本相應(yīng)地得到上升。倘若貨幣需求有所下降，投資收益率便會有所降低，企業(yè)的資金成本也相應(yīng)地下降。
2.證券市場因素。證券市場因素對證投資的風險有著直接的影響，證券市場因素即是證券的市場流動的難易程度與價格的波動。倘若證券市場的流動性較差，會導(dǎo)致投資者的交易行為相對地困難，其風險便會加大，收益率便會相應(yīng)地提高。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營狀況與融資情況。其指的是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險與財務(wù)風險大小的變動。經(jīng)營風險指的是房地產(chǎn)企業(yè)投資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于其資產(chǎn)收益率的更變上，財務(wù)風險指的是房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于普通股收益率的更變上。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險與財務(wù)風險相對較大，投資者將會提出提高投資收益率的要求。
（三）工程成本的控制措施
1.在項目前期進行成本控制。項目前期指的是項目規(guī)劃、方案設(shè)計以及施工圖紙設(shè)計等階段。依據(jù)項目設(shè)計的程度,并且結(jié)合以往的實際經(jīng)驗數(shù)據(jù)以及市場價格、該項目的市場定位等因素，并且根據(jù)實際情況進行及時的調(diào)整與修正，確定出合理、科學的成本控制目標。
2.確保成本控制具體化房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目標確定之后，相關(guān)管理部門（比如：合約與財務(wù)部門）必須及時地進一步分析成本測算值，使得成本控制具體、細節(jié)化。
3.充分地對建材市場進行調(diào)研,掌握相關(guān)的新工藝與新材料。廣泛地收集本行業(yè)市場和產(chǎn)家單位的信息，以能夠協(xié)助相關(guān)部門設(shè)計更多的設(shè)計選樣,以實現(xiàn)較多的材料可替代,從而降低工程的成本。
4.完善工程設(shè)計的變更程序和現(xiàn)場簽證的制度。對工程設(shè)計變更之前的相關(guān)成本評審制度進一步地完善,對簽字權(quán)限的相關(guān)工作人員進一步明確。
5.建立并且完善房地產(chǎn)企業(yè)整體成本的預(yù)警制度。成本的預(yù)警制度即是成本的管理部門和相關(guān)部門之間的合作，在項目發(fā)展的各個階段過程當中，依據(jù)項目具體的發(fā)展情況及時地調(diào)整其成本臺賬，并對相關(guān)的成本變動進行及時的反饋，從而有效地消除導(dǎo)致成本發(fā)生異常波動的不利因素。
（四）提高房地產(chǎn)整體成本控制的工作人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制質(zhì)量的優(yōu)劣，很大程度上與相關(guān)的工作人員的綜合素質(zhì)密切聯(lián)系。提高成本控制工作人員的綜合素質(zhì)，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市場風險預(yù)測的確定性；有利于提高房地產(chǎn)資源的使用率，以達到預(yù)期成本控制的目標。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對成本控制工作人員的選聘上進行嚴格地把關(guān)，并且注重對其的培養(yǎng)與管理。必須重視其職業(yè)道德水平，特別是對企業(yè)的會計工作人員，在注重其技術(shù)專業(yè)水平之外，更應(yīng)當注重培養(yǎng)其自我約束的能力和責任感，以滿足企業(yè)整體成本控制的要求。
四、總結(jié)
在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈化的條件下，只有不斷地對整體成本控制進行創(chuàng)新，建立健全并且規(guī)范整體成本控制體系，加強房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的管理，才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場發(fā)展形勢，得到進一步的發(fā)展與壯大。在整體成本控制的管理上，應(yīng)當建立并且完善企業(yè)的成本控制措施，在預(yù)期成本的指導(dǎo)之下，充分地發(fā)揮企業(yè)相關(guān)部門之間的合作，與此同時，必須保證成本控制能夠伴隨于項目的每一個階段，以有效地控制成本、降低工程費用，使得企業(yè)在保證施工質(zhì)量前提下實現(xiàn)效益的最大化。
主要參考文獻：
[1]劉寶生主編.建筑工程概預(yù)算與造價控制[M].北京：中國建材工業(yè)出版社，2004.102～108.
[2]武永祥主編.房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)[M].上海:同濟大學出版社,1993.55～60.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問題及決策
為了房價的持續(xù)上漲，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、良性發(fā)展，政府近幾年來出臺了一系列調(diào)控政策，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的暴力時代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來的市場經(jīng)常將會日趨激烈，在這樣的時代背景下，如何做好成本控制工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要的作用。
一、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性
成本控制是指：針對產(chǎn)品全生命周期業(yè)務(wù)過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎(chǔ)思想為原則，它是以實現(xiàn)最佳財務(wù)目標，提高資本增值效益為目的，運用現(xiàn)代化信息科學的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計量和多樣化手段，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本消耗過程進行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預(yù)期方向發(fā)展的過程，并對資本運動及其結(jié)果進行全過程、全方位分析，使產(chǎn)品的實際成本被限制在規(guī)定的目標范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財務(wù)管理的一項重要內(nèi)容，科學有效成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟體制的改革和全球經(jīng)濟化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應(yīng)改進。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)列了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實際，加強成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅經(jīng)是一個財務(wù)管理的概念，而更是一個企業(yè)戰(zhàn)略感念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長市場競爭力的有力保障，也是每一個企業(yè)永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問題。因此成本控制管理應(yīng)伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨者前所未有的挑戰(zhàn)。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的主要問題
成本控制方法不合理，科學技術(shù)日益迅猛發(fā)展，企業(yè)的成本控制與管理中的各個方面都必須要先進的方法進行，以達到企業(yè)利潤最大化。而目前企業(yè)的成本分析方法過于簡單，片面強調(diào)生產(chǎn)過程中的成本控制，過于依賴目前的成本管理體系，而忽視招標過程中，開發(fā)前期的成本控制，銷售階段等一系列環(huán)節(jié)的成本控制，使企業(yè)的生辰發(fā)展中受到嚴重的局限。成本控制的意識淡薄。由于受各種傳統(tǒng)因素的影響，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在著過度重視“事后”成本的管理，輕視“事前”的成本控制，過度關(guān)注眼前的利益和短期利益卻忽視整體利益和長遠利益，辦事情，僅僅靠擴大投資規(guī)模來實現(xiàn)企業(yè)的利潤，這與企業(yè)追求最大利潤的目標相悖，例如；成本控制范圍和內(nèi)容上僅限于施工和財務(wù)領(lǐng)域。忽略了前期選址、規(guī)劃、設(shè)計、定位包裝過程、銷售過程的成本控制；事后成本控制，只注意建設(shè)后的成本控制，忽視建筑前合理組織的成本控制；企業(yè)參與成本控制主體只有財務(wù)人員，實際上財務(wù)人員只能看到事后的成本，不能控制全過程項目的成本，企業(yè)的質(zhì)量成本意識較差，風險意識薄弱。隨著經(jīng)濟全球化不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，企業(yè)的經(jīng)營風險也不斷提高，企業(yè)內(nèi)部的管理也越來越重要。但是，企業(yè)內(nèi)部的部分管理人員的思想還不先進，質(zhì)量成本思想較差，嚴重制約的企業(yè)的進一步發(fā)展。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的若干思考
建立、健全成本控制監(jiān)督機制。建立信息化支持平臺，充分利用現(xiàn)代化的計算機技術(shù)進行成本控制推進企業(yè)成本管理信息化工作，充分運用科學技術(shù)方法，綜合加強制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，建立以財務(wù)部門為中心，經(jīng)營計劃，人力資源，監(jiān)察審計等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，對各項成本下達的指標進行監(jiān)控，考核實現(xiàn)信息系統(tǒng)對相關(guān)成本的控制。此外，還要推廣應(yīng)用先進的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，加強對物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創(chuàng)造條件，統(tǒng)籌整個項目的成本控制，以降低企業(yè)成本。樹立成本控制的效益思想。現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導(dǎo)向，企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)要經(jīng)得起市場的考驗，以適應(yīng)社會注意市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。現(xiàn)代成本管理意識是企業(yè)管理人員應(yīng)該充分重視成本的控制與管理，充分意識到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潛力是無限的。因此，企業(yè)的管理人員應(yīng)重視成本的效益思想，加強成本控制，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強企業(yè)的成本效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期土地成本、施工圖紙等、項目運行期間、項目竣工決算等方面要有成本控制的觀念，只有這樣才能降低企業(yè)的總成本。走出誤區(qū)，轉(zhuǎn)變觀念，建立科學的質(zhì)量成本控制制度。質(zhì)量成本是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費用，以及因未達到質(zhì)量標準而蒙受的經(jīng)濟損失。企業(yè)經(jīng)營的失敗大部分是源于企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制力度不強，企業(yè)員工就有可能偷工減料，造成產(chǎn)品質(zhì)量不良。因此，必須加強對企業(yè)的質(zhì)量成本控制，努力提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)來擴大市場占有率，建立科學的、健全的質(zhì)量成本控制制度，首先要分清職責，做到權(quán)責明確，將企業(yè)質(zhì)量成本的管理的職責明確到各個相關(guān)部門中去，其次，制定有關(guān)質(zhì)量成本控制的計劃，實施質(zhì)量成本分析，為質(zhì)量成本控制的考核和評價“鋪路”。
四、結(jié)語
總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)和成本控制是一項系統(tǒng)性的工作，不僅需要企業(yè)的管理層人員具有開闊的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理團隊的支持，只有在現(xiàn)代企業(yè)管理制度的基礎(chǔ)上，做好制度的完善和貫徹落實，注意細節(jié)，對各項成本費用進行嚴格控制，才能取得良好的運營效益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲得長期的，健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]劉艾君，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制方法淺談【J】山西建筑，2011.2
[2]張進訟，淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制【J】中國城市經(jīng)濟，2011.1
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 項目 成本控制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日漸成熟、土地供應(yīng)制度的規(guī)范化及同行業(yè)競爭的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到了嚴峻的挑戰(zhàn)。面對目前房地產(chǎn)行業(yè)的新形勢，各房地產(chǎn)企業(yè)也開始迫切關(guān)注如何加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競爭力，而房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的永恒話題也是首先要解決的問題之一。
一、房地產(chǎn)項目成本控制概述
項目成本控制主要是指項目管理者在項目成本形成的過程中，根據(jù)事先制定的成本計劃對項目日常發(fā)生的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動，按一定的原則進行控制。項目成本控制的主要目的是采用專門的方法對整個項目開發(fā)過程和各環(huán)節(jié)進行跟進、指導(dǎo)和反映，對發(fā)生的問題或偏差進行分析和研究并采取相應(yīng)的解決措施，對可能發(fā)生的問題采取預(yù)防措施，以保證既定項目成本目標的達成，是實現(xiàn)利潤最大化的重要管理舉措。
房地產(chǎn)項目成本一般由開發(fā)成本和期間費用構(gòu)成，前者一般包括土地成本、前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費用和公共配套設(shè)施費用等，后者則指的是項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。房地產(chǎn)項目成本控制的特點一般有以下幾方面：全面性，房地產(chǎn)項目成本控制包括設(shè)計階段、施工階段等方面的成本控制，進行統(tǒng)籌規(guī)劃，全面做好成本控制工作；系統(tǒng)性，房地產(chǎn)項目成本控制涉及決策、設(shè)計、發(fā)包、施工、銷售、使用等各個階段，包括成本預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核等各方面，項目成本可控制自成一個體系；綜合性，房地產(chǎn)項目成本控制需要綜合考慮成本、質(zhì)量和進度三者之間的關(guān)系，三者需要協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；主動性，以主動控制為主；動態(tài)性，由于房地產(chǎn)項目從前期決策到竣工交付所經(jīng)歷的時間較長，期間受到多種因素影響會加大成本控制的難度，因此需要定期對成本情況進行檢查、分析和考核，對項目成本實現(xiàn)動態(tài)管理。
二、房地產(chǎn)項目成本控制現(xiàn)存主要問題
第一，項目各階段的成本控制問題突出。總體來說，龐大的成本支出、較低的收益是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的共同難題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制的問題主要體現(xiàn)在以下幾方面。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于重視項目施工階段發(fā)生的顯性成本控而輕視其他階段的隱性成本，例如前期工程費用中的投資決策成本，實踐表明，通過技術(shù)措施及施工組織節(jié)約工程造價的可能性在15%以內(nèi)。企業(yè)決定是否進行某個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，往往要對市場的供需情況、內(nèi)外部可利用的資源、技術(shù)和資金、項目本身的地理位置、土地拆遷情況、環(huán)評情況、規(guī)劃的容積率、產(chǎn)品定位、市場可接受的產(chǎn)品售價等影響因素進行分析，以此判斷項目是否可行，這就會形成決策成本，一旦決策失誤就可能導(dǎo)致整個項目的失敗。其次，沒有進行嚴格的項目規(guī)劃，事前項目規(guī)劃、方案設(shè)計是項目成本控制的重要節(jié)點。目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項目中，或多或少的存在輕視項目規(guī)劃的現(xiàn)象。國內(nèi)外數(shù)十年大量的實踐經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，在初設(shè)階段，影響工程造價的可能性為70%―90%，在施工圖設(shè)計階段，對工程造價的影響可能性為30%―70%，為趕工期而不進行事前詳細的項目規(guī)劃，對成本控制非常不利。由此可見控制項目成本的關(guān)鍵因素在于產(chǎn)品的設(shè)計階段和投資決策階段對項目成本的重視程度。再次，項目的招投標階段，是否有合理的定標原則，施工階段發(fā)生的顯性成本中，因施工條件、完工工期的調(diào)整、是否存在大量的工程變更。
第二，成本控制責任制的缺失。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目成本控制方面的制度和措施過于粗獷，表面上成本控制人人都有責任，各部門都有分工，但實際上成本控制卻未能落實到具體項目中。相關(guān)成本控制的標準只是停留在公司層面，形同虛設(shè)，缺乏管理需要的實效性和可行性，無法在成本出現(xiàn)問題時確認責任主體和處罰依據(jù)。成本責任控制制度的缺失使得成本考核體系也必然是“水中月，鏡中花”，無法體現(xiàn)成本控制措施的效益，無法提升經(jīng)營管理過程中的成本管理水平。從另一個角度說，成本管理的隨意性變大了，成本的增加不需要個人承擔責任，降低也不會給個人帶來利益，因此項目相關(guān)部門和人員也不愿意在成本控制方面花時間、耗精力，成本控制只能停在原點，無法充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用和潛力，企業(yè)整體競爭力也無法得到提升。
第三，缺乏健全的全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效率的一項重要內(nèi)容。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理體系和預(yù)算管理機制，整個預(yù)算管理體系仍比較松散，上層的預(yù)算目標和基層的操作實施缺乏緊密的聯(lián)系及實質(zhì)的合作和交流，預(yù)算管理作用得不到充分發(fā)揮。例如，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算內(nèi)容不全面，由于房地產(chǎn)項目資金投入大、開發(fā)周期長，所以企業(yè)在進行預(yù)算規(guī)劃時應(yīng)以長期計劃為宜，綜合考慮經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算，將產(chǎn)供銷和人財物全部納入其中，而在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算大多是財務(wù)部門具體承擔，專業(yè)水平有限，容易導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容過于短期化和片面化，不能反映項目的總體情況；全面預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實施效果不理想，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進度，經(jīng)常邊改圖紙邊增加簽證，導(dǎo)致設(shè)計概算突破估算指標，施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算，竣工結(jié)算遠遠突破施工圖預(yù)算等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。
第四，項目資金管理不善。成本控制的一個關(guān)鍵問題是對資金的管理和控制，然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項目資金管理上仍存在許多問題。對資金管理意識不強，項目責任人更多的是重視工程的質(zhì)量，而對資金的籌措和使用缺乏必要的控制，缺乏完善的項目資金管理考核制度，大大增加了資金的籌集和使用成本；資金預(yù)算結(jié)算管理模式需進一步優(yōu)化，由于房地產(chǎn)項目成本高、周期長、投資大等特點，企業(yè)不同項目往往分散在不同區(qū)域，不同項目單獨設(shè)立賬戶，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，上級不能及時了解資金使用情況，資金結(jié)算管理模式落后使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴重的帳外循環(huán)資金，同時由于相關(guān)部門對資金預(yù)算管理認識不到位，沒有建立完善的資金預(yù)算管理制度，缺少對項目投資、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)資金管理的控制，增加成本控制難度，導(dǎo)致項目成本和各項財務(wù)費用超支。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資風險缺乏前瞻性預(yù)測，導(dǎo)致項目實施過程中開支激增，造成資金浪費。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的對策
房地產(chǎn)項目成本控制需要全程進行，即全面、系統(tǒng)的控制，同時加強重點成本控制，重點控制就是對不同階段對成本的影響程度，對重點階段進行重點成本控制。
第一，樹立成本控制理念。堅持以下幾點原則：經(jīng)營原則、全員參與原則和管理層推動原則。
第二，加強對項目全過程成本控制。在投資決策階段，對擬建項目的建設(shè)標準、建設(shè)周期、資源價格、市場需求、財務(wù)評價、風險分析及重要的成本目標進行分析和測算，進而決定決策是否可行，同時在投資估算的基礎(chǔ)上制定目標成本和資金計劃；在項目定位和產(chǎn)品標準制定階段，必須充分比較各種方案的成本，通過多方案的成本比較和篩選來逐步優(yōu)化設(shè)計方案。明確設(shè)計質(zhì)量及深度，提出成本控制的目標：總造價及單方造價，限額指標（包括含鋼量、含量；控制裝飾用量），針對各種設(shè)計方案從施工管理的角度提出施工方案（如樁基工程中的樁徑和樁長、基坑圍護方案的優(yōu)化），通過合理調(diào)整施工方案、工藝及流程，最大限度地降低項目的建安造價；在施工階段，建立動態(tài)成本控制制度，定期對實際成本與計劃成本進行比較，避免成本目標發(fā)生偏離，例如加強合同管理，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，避免施工索賠，加強施工現(xiàn)場管理，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量和價格關(guān)，強化工程招標階段的成本控制，如采用公開招標，通過綜合分析與比較，篩選投標隊伍。評標階段實施商務(wù)標和技術(shù)標分離的原則，全面分析比較子項工程的報價，推斷出各投標單位的報價原則及技巧，作為合約詢價的基礎(chǔ)；在工程竣工結(jié)算階段，在確定工程造價時，認真核對結(jié)算口徑與工程招投標口徑是否一致，工程量的計算是否正確，市場價的計量是否正確以及計價取費口徑是否明確等。
第三，建立成本預(yù)警體系，強化成本的事前控制、動態(tài)控制。主要包括兩個方面，一是強化設(shè)計變更的動態(tài)控制，二是強化工程變更的動態(tài)控制。
第四，建立相關(guān)的流程制度，完善內(nèi)控體系。建立工程現(xiàn)場簽證管理流程、工程質(zhì)量管理流程、工程變更限額審查制度、材料設(shè)備認質(zhì)認價制度、甲供材的采購管理制度、施工及監(jiān)理單位檢查評估作業(yè)指引、項目成本后評估作業(yè)指引等管控體系。
第五，完善項目成本控制責任制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本責任中心，完善監(jiān)督考核機制。首先，項目成本控制應(yīng)圍繞成本管理計劃展開，利用目標成本管理分解成本控制目標，明確各部門和主控人員的權(quán)責關(guān)系，將成本控制責任落實到個人，并做好后評估工作，從而全面、有效的推動成本控制工作的進行。其次，明確相應(yīng)的獎懲機制，對于成本控制有貢獻的部門或個人給予獎勵，而對未能按計劃執(zhí)行成本控制的部門或個人則給予相應(yīng)的懲罰，充分調(diào)動相關(guān)人員的主動性和積極性。再次，采用有效方法，提高成本控制效率。例如在項目成本控制過程中可采用清單報價模式對項目整體成本進行控制和管理，或是在項目實施中采用工程量清單對項目實施過程的各種成本進行監(jiān)控等。
第六，完善全面預(yù)算管理體系，加強項目成本控制。完善全面預(yù)算管理體系，加強項目成本控制，首先，要樹立正確的全面預(yù)算管理觀念，讓項目管理的各項經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)成本控制目標和企業(yè)目標的實現(xiàn)而開展，按要求嚴格執(zhí)行預(yù)算計劃，提高預(yù)算的控制力和約束力。其次，建立全面預(yù)算管理制度，與成本控制責任相結(jié)合，明確預(yù)算責任，建立預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督控制和預(yù)算考核指標等一系列全面預(yù)算管理制度，制定項目開發(fā)成本和費用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)的積累，在標準執(zhí)行過程中，不斷改進和完善，逐步形成企業(yè)自身的成本和費用定額標準。再次，加強全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作，例如原始記錄、定額、計量工作等，為全面預(yù)算和成本控制提供鋪墊，同時改進全面管理預(yù)算編制方法，綜合利用零基預(yù)算和滾動預(yù)算，以保證預(yù)算編制的科學性和可行性。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；成本全過程控制
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
目前我國房地產(chǎn)業(yè)的成本管理現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)在前些年發(fā)展迅速，但是這幾年在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)發(fā)展越來越困難。這跟管理也存在一定關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的全過程成本控制是管理的重中之重，但是存在一些問題，主要如下：
1.目前我國房地產(chǎn)業(yè)的成本控制大多還是事后控制，即只注重項目后期的成本控制。在房地產(chǎn)項目施工前期進行圖紙設(shè)計時卻忽視了成本的控制，這一環(huán)節(jié)反而是最應(yīng)該進行成本控制的環(huán)節(jié)。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的目的是為了收到高額的利潤，但是開發(fā)商往往忽視了對成本的控制，導(dǎo)致在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中的大量資金和資源的浪費。財務(wù)管理人員也只是根據(jù)合同來控制成本的預(yù)算，并沒有對房地產(chǎn)整個過程進行一個完整的成本控制。
2.我國房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，大部分員工認為對成本控制是成本控制部門的工作，自己沒必要參與，這種思想也導(dǎo)致極大的成本浪費。一個完整的成本控制系統(tǒng)是需要所有人共同努力和參與才能很好的執(zhí)行下去并達到理想效果的。
3.現(xiàn)如今，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場競爭增大。房地產(chǎn)業(yè)也一樣，競爭下不斷增大，但是企業(yè)效益卻在下降。導(dǎo)致有很多房地產(chǎn)企業(yè)為了爭搶市場和工期，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展，沒有形成系統(tǒng)科學的管理系統(tǒng)，走一步看一步。反過來，又因為缺乏合理科學的管理模式，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本控制脫離預(yù)算，沒有規(guī)范的規(guī)章制度做指導(dǎo)，很難很好的實現(xiàn)成本控制，最終會影響房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。
4.我國目前大多數(shù)房地產(chǎn)的成本控制沒有運用先進的管理方式，大部分公司沒有專門的成本控制部門，這樣的話就很難進行準確完整的成本控制管理。
5.工程變更會導(dǎo)致工程量的增加或減少、工程質(zhì)量類型或用途的變化、工程施工順序或時間的變化。這些變動都會造成工程造價的變化。
強房地產(chǎn)全過程成本控制的內(nèi)容和方法
成本控制貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程招標、工程施工、工程完成結(jié)算、營銷、期間費用、物業(yè)管理費用等等。
1.投資決策的成本控制
投資決策的成本控制包含投資項目的選擇、項目的規(guī)劃、投資決策和土地選擇等階段的成本控制。這些成本控制直接關(guān)系到整個項目投資的正確與否。這就要求開發(fā)商要準確把握整個市場的動態(tài)變化，對市場、國家相關(guān)政策、經(jīng)營等等有一個完整的風險認知。從而全面的了解市場現(xiàn)實情況，做出正確的判斷。投資決策不僅需要投資者的主觀判斷，更需要有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士的意見作為指導(dǎo)。這樣能降低投資的風險性，增大項目投資的收益。
2.規(guī)劃設(shè)計的成本控制
規(guī)劃設(shè)計的成本控制在整個項目的成本控制中占據(jù)至關(guān)重要的地位。規(guī)劃設(shè)計又包括：房地產(chǎn)開發(fā)的初步設(shè)計、方案設(shè)計和施工圖的設(shè)計。
2.1開發(fā)商在整個項目的開發(fā)設(shè)計階段不僅要遵循專業(yè)設(shè)計單位的設(shè)計，更要把自己的思想體現(xiàn)在設(shè)計里面。
2.2在設(shè)計過程中敢于運用新技術(shù)設(shè)計創(chuàng)新的產(chǎn)品，以此滿足現(xiàn)今社會人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求。
2.3嚴把裝飾設(shè)計關(guān)，摒棄一些沒有必要、占用時間和金錢、施工難度大的裝飾性設(shè)計。
2.4在選擇設(shè)計單位上要嚴謹，設(shè)計單位的好壞直接影響設(shè)計的好壞，又影響整個房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。所以在選擇設(shè)計單位時不僅要考慮設(shè)計單位的專業(yè)設(shè)計水平，還要考慮他們的法律法規(guī)知識水平和設(shè)計經(jīng)驗。
3.控制房地產(chǎn)工程在招標環(huán)節(jié)中的成本控制
3.1對于招標書中條款的確定相關(guān)企業(yè)單位應(yīng)該本著嚴謹和全面準確的態(tài)度，盡量把工程造價以及相應(yīng)的費用包死，盡量不留或是少留活口。
3.2要把招標控制價編制好，對于條件好的單位可以盡可能的自行安排編制，房地產(chǎn)的招標控制價保證質(zhì)量，盡量把招標控制價做到在合理造價控制的下限內(nèi)。
3.3對于造價的水準需要進行反復(fù)的審查，保證其合理性，以及其是否在投資可控的范圍。
3.4在施工的招標中標后，對于合同條款應(yīng)該在簽訂時嚴謹和細致，盡可能的減少雙方在日后可能發(fā)生糾葛的可能。
3.5對于招標的文件應(yīng)該要將主要的條款置于合同中，并且要有較詳細的規(guī)定。
3.6需要由承包方來進行采購的比較貴重特殊的設(shè)備和材料，要求將規(guī)格、廠家和品牌以及質(zhì)量都列出清單，同時將相關(guān)材料價格的調(diào)整方法事先確定。
4.控制工程在施工環(huán)節(jié)的成本控制
工程資金被大量需要的環(huán)節(jié)就在于房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)階段，如果不對其加大控制力度，將極大可能造成投資的失控，從而產(chǎn)生目標成本超預(yù)期，投資浪費。具體的控制方法如下：
4.1 變更工程的管理
房地產(chǎn)工程由于其建設(shè)的周期長，并且涉及的相關(guān)法律和經(jīng)濟關(guān)系復(fù)雜，各種影響因素多等原因，致使相關(guān)項目的實際與招標的情況產(chǎn)生不符，所以，在工程的施工環(huán)節(jié)中將會很容易出現(xiàn)這種工程變更的現(xiàn)象。因此，需要企業(yè)在變更出現(xiàn)時，盡快的適應(yīng)變更，變更以后，盡快的落實變更，不然當變更擴大后肯定會帶來一定的成本耗損。
4.2 管理簽證單
簽證的現(xiàn)場簽發(fā)是工程建設(shè)中一項普遍的工作。但是管理人員和簽證人員都要牢記成本控制，嚴格簽證手續(xù)。
4.3 合理的處理索賠
在房地產(chǎn)工程進行過程中如果一方因為某些原因沒有完成合同所屬內(nèi)容，要承擔風險而損失要向另一方索賠時，應(yīng)該嚴格按照正當賠償程序和正當數(shù)目來處理索賠事宜。
5.工程完成結(jié)算的成本控制
房地產(chǎn)工程完成結(jié)算時要審核整個項目開發(fā)的全部文件，包括：合同、房地產(chǎn)招標文件、設(shè)計圖紙、工程聯(lián)系單、竣工圖等等。除此之外，還要檢查核對文件內(nèi)容和實際發(fā)生情況是否相符，房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場的材料、水電余款是否結(jié)余等。并在結(jié)算報告中寫清楚。
6.營銷成本控制
6.1銷售費用的控制。銷售費用包括：產(chǎn)品模型費用、宣傳資料和贈品費用、銷售場地包裝費用、銷售器具費用等。現(xiàn)場管理人員要做好這些費用的控制。
6.2裝修費用控制。根據(jù)房子售價來選擇合理的裝修材料、家具及其他設(shè)備。合理利用和保管這些物品。做好裝修費用的的控制。
6.3嚴格把關(guān)銷售承諾和資料。當買家提出要更改房子的設(shè)計時，銷售人員一定要向公司相關(guān)部門和人員報告，經(jīng)過他們嚴格的專業(yè)審查，確定方案安全合理才能給客戶承諾，以免造成日后糾紛。
7.期間費用成本控制
期間費用包括：財務(wù)費用、人工費用和管理費用。
7.1對財務(wù)費用的控制。制定總的房地產(chǎn)開發(fā)計劃，結(jié)合計劃選擇合理的融資方式，采用財務(wù)費用最低的一種方式。
7.2對人工費用的控制。此項包括：員工基本工資、獎金、出差費用、加班補助等。應(yīng)該嚴格執(zhí)行國家有關(guān)政策發(fā)放工資獎金，出差費用報銷更要嚴格。
7.3對管理費用的控制。此項包括：通訊費用、車費、交際費用、辦公用品采購費用等。這些一定要見發(fā)票報銷，實行嚴格的成本控制。
8.物業(yè)管理費用控制
在選擇物業(yè)時務(wù)必謹慎，選擇可靠、信用度高的物業(yè)。保證物業(yè)和開發(fā)商的密切關(guān)系，權(quán)責分明，互相合作，為住戶營造一個良好的住宿環(huán)境。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程時間長、投資大、管理復(fù)雜。要做好整個房地產(chǎn)過程的成本控制，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻
[1]劉麗卿．新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討[J]．商業(yè)經(jīng)濟，2009，（24）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目成本；控制；對策。
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的重要支撐產(chǎn)業(yè)，對我國社會經(jīng)濟起著重要作用。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理、項目建設(shè)成本的控制都具有較高的要求。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展。房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調(diào)控政策；另一方面（因近年來房價上漲，使開發(fā)商有比較可觀的利潤空間，行業(yè)進入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。
本文擬從房地產(chǎn)項目成本控制的重要意義出發(fā)，對房地產(chǎn)項目成本控制的現(xiàn)狀、問題及對策進行探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強項目成本控制的意義。
現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，加之國家房地產(chǎn)政策的深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來較大挑戰(zhàn)。通過控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場制高點的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤是銷售收入與成本費用的差額。目前，我國正通過多種手段來控制市場房價，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過銷售收入來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業(yè)減少費用支出，因而為企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益提供重要保證。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制存在的主要問題。
1、項目成本管理意識較薄弱。
當前不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立全面的成本管理理念，成本控制意識薄弱。一些項目經(jīng)理只關(guān)注項目的質(zhì)量、進度問題；技術(shù)人員則認為自己的任務(wù)是解決施工難題，保證技術(shù)的有效利用和工程質(zhì)量，而導(dǎo)致項目超支嚴重；而項目的實際施工人員則關(guān)注項目的施工及工程進度。從表面上看，整個項目的施工分工明確、各司其職，但實際上并未將成本控制的目標分解到項目中的相關(guān)人員，違背了項目成本控制的全員性原則，造成項目成本管理的無序散亂，項目成本控制失效。
2、缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系。
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)還沒有同步設(shè)置專門的機構(gòu)來實施成本管理控制，大多數(shù)都是由財務(wù)部門來負責，缺乏進行成本控制的組織體系，導(dǎo)致管理控制與實際施工脫節(jié)。
為了更好的配置資源，不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分工程分包出去，導(dǎo)致工程施工建設(shè)過分分散，成本控制標準無法統(tǒng)一，資源浪費嚴重。
還有的管理者單純認為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對決策、設(shè)計階段的費用開銷，造成前期大量的資源浪費。
3、資金管理手段較落后，有待優(yōu)化。
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應(yīng)的資金管理計劃以及各項費用的開支計劃，但是，真正按計劃實施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計劃、方案的可行性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理控制過程中與預(yù)期計劃發(fā)生脫離，使企業(yè)的資金管理無所適從，阻礙了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)運行。
由于缺乏先進技術(shù)，資金計劃不能根據(jù)人力、物力、資金的市場環(huán)境變化而及時調(diào)整，造成實際項目的成本費用超過資金使用計劃，資金計劃流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對合同管理缺乏成本管理的意識，沒有形成全面管理的思維。在實際實施過程中，合同隨著工程進度的推移而涉及內(nèi)容及工序越來越紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致在合同拆分時出現(xiàn)關(guān)于時間進度、用料成本等問題。同時，在一些合同中對項目施工的質(zhì)量標準、項目的工程造價支付方式等缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致在審核時項目不能順利通過，執(zhí)行力度較低，導(dǎo)致項目工期延長、成本消耗過高，給成本管理帶來較大風險。
三、房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
1、建立項目成本控制責任制，加強項目成本控制意識。
項目成本控制的責任分配不清是導(dǎo)致成本控制意識薄弱的一個主要因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的項目成本控制責任制，建立一套科學合理的項目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將開發(fā)項目作為成本控制的中心，對其發(fā)生的收入、成本和費用都進行獨立核算，反映項目過程中發(fā)生或即將發(fā)生的成本，動態(tài)的調(diào)節(jié)和控制可控成本。其次，確定成本控制標準，并以此作為考核的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以預(yù)算計劃為出發(fā)點，保證計劃與實際的可比性，以合適的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進而確定項目成本控制的標準。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)既定的成本目標和控制標準來衡量項目成本控制的完成情況，審核員工的業(yè)績情況，并作為責任者獎懲的依據(jù)。
2、實施全過程的項目成本控制。
全過程項目成本控制體系，主要包括：
決策階段、設(shè)計階段、招標階段、施工階段等。決策階段，策劃書的關(guān)鍵內(nèi)容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟形勢、土地開發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價成本以及不可預(yù)見費等多個方面。設(shè)計階段，重點就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設(shè)計招投標制度，加強技術(shù)溝通，實行限額設(shè)計。招投標階段，加強對招投標工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴格、謹慎審核單位的信譽、經(jīng)濟狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結(jié)算帶來的困難。在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進行施工，有效、合理底節(jié)省施工成本。
3、加強房地產(chǎn)項目資金的預(yù)算管理和集中管理。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對項目資金的全面預(yù)算管理，要求追蹤和監(jiān)督項目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項支出，分析預(yù)算與實際的差異，以利于預(yù)算部門掌握整個項目預(yù)算的執(zhí)行情況，便于及時對出現(xiàn)的問題提出改進措施或建議，確保預(yù)算目標的實現(xiàn)。同時，加強項目資金的集中管理，設(shè)立專門的資金結(jié)算中心，對房地產(chǎn)項目的資金進行統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，提高企業(yè)資金使用效率，減少財務(wù)風險。
4、加強合同管理。
加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。其中，應(yīng)嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進度的變更等，即使有變更也應(yīng)按變更合同程序辦事，并及時辦理增減預(yù)算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。
總之，項目成本控制是一門集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合性學科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個激烈競爭的市場。
我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認識到項目成本管理的內(nèi)涵和意義，重視房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中的成本控制，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化和企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；施工成本控制
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家不斷深化市場改革，建筑行業(yè)在不斷發(fā)展的過程中遇到了一些瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力不斷增大，國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷進行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)利潤下降，行業(yè)發(fā)展不景氣。控制房地產(chǎn)工程的施工成本是行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。在此，筆者就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及控制對策談?wù)勛约旱南敕ā?/p>
1房地產(chǎn)施工成本控制的概念
1．1房地產(chǎn)施工成本
房地產(chǎn)成本分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資兩個部分。房地產(chǎn)成本類似于建設(shè)項目的工程造價，一般包含購買工程項目所含的各種設(shè)施的費用，建筑施工和安裝的費用，地質(zhì)工程勘探的費用，購買土地的費用以及企業(yè)自身項目管理的費用。
1．2房地產(chǎn)施工成本控制
房地產(chǎn)施工成本控制，是指在系統(tǒng)工程理論的指導(dǎo)下，采用預(yù)定制定的，科學的標準，在企業(yè)項目施工過程中，產(chǎn)生的成本費用和成本消耗控制在預(yù)算范圍內(nèi)，進行預(yù)算，決策，計劃，核算，管理以及監(jiān)督，對不符合標準進行不斷調(diào)控，把建設(shè)成本和消耗使施工成本最小化，在施工質(zhì)量和安全的控制下，使企業(yè)利益最大化。
1．3房地產(chǎn)施工成本控制原則
房地產(chǎn)施工成本控制的過程中，要遵循成本最低化原則，成本整體控制的原則，動態(tài)控制原則，目標管理原則，權(quán)責利相結(jié)合原則，例外管理原則，創(chuàng)收與節(jié)約相結(jié)合的原則以及因地制宜原則。只有嚴格遵循這樣原則，才能更好的控制施工成本，提高企業(yè)利潤，保證住戶的安全，推進房地產(chǎn)的發(fā)展。
2房地產(chǎn)施工成本控制中的問題
2．1成本控制體系不健全
在整個施工的過程中，雖然進行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在項目完成后，企業(yè)做出決算才能得知項目的盈虧，并不能及時發(fā)現(xiàn)盈虧狀況，并進行改善。各部門各司其職，技術(shù)部門只負責技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負責工程施工生產(chǎn)和施工進度。材料管理人員只負責材料的采購和發(fā)放。從表面上來看，這些部門與施工成本控制關(guān)系不大，但卻給施工成本控制造成很大的困擾，所以不能簡單地將施工成本控制的責任歸結(jié)于成本管理部門。施工成本控制需要各個部門之間的配合與溝通，因此，一個健全的施工成本控制體系是施工成本控制的前提。
2．2施工成本控制的難度不斷加大
建筑施工行業(yè)競爭是不斷加大的，在這樣的社會環(huán)境下，一個有序，公平的競爭市場顯得尤為關(guān)鍵。但卻存在著先天的不平衡的市場主體地位，使承包商處于一個被動的地位，產(chǎn)生了很多的不良現(xiàn)象。各個企業(yè)在市場競爭激烈的情況下，都企圖展示出自己的優(yōu)勢和綜合實力，以求可以承包這個項目。競爭的附加條件不斷增多，國家對承包商的競爭成本進行規(guī)定，例如，計劃利潤和期間費用。但企業(yè)往往為了中標，經(jīng)常會放棄其中的一部分乃至全部。
2．3在施工成本要素管理中存在問題
在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的問題。一方面，在采購材料之前，沒有健全的采購計劃或者計劃的實施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采購過量，造成大量材料的浪費，不利于成本控制。另一方面，在材料的領(lǐng)用和入庫管理過程中，沒有指定的材料領(lǐng)用人，材料領(lǐng)用混亂，造成不必要的浪費。在材料入庫管理時，沒有指定專業(yè)人員進行管理，使材料堆放凌亂，清點不到位，材料可能出現(xiàn)腐蝕等情況甚至存在丟失的可能性。一次性材料的領(lǐng)用和管理無人問津，使用特別混亂。除此之外，在材料合算的過程中，材料消耗無準確計量，卻將重點放在材料核算的財務(wù)賬要與材料部門的臺賬核算相符，不進行實地盤點，經(jīng)常使用當月入庫和月末庫存倒算的方式計算材料消耗數(shù)量的操作方法，故意掩蓋材料運輸過程和入庫過程中材料消耗量以及由于現(xiàn)場管理不當而造成的不正常損耗，造成成本控制不合理。還有材料成本控制不及時，是施工成本波動大。材料成本的浪費造成施工成本控制不良。
2．4施工成本控制方法不合理
施工成本不規(guī)范，比如在施工過程中將一部分施工項目分包出去，只進行費用的收取，沒有做具體的記錄，造成未轉(zhuǎn)包的部分項目數(shù)據(jù)資料不完善，使成本核算不準確以及盈虧狀況不明確。成本控制手段落后，不隨著社會的進步逐漸發(fā)展，未進行完善的信息管理。
3房地產(chǎn)成本控制的對策
3．1加強施工生產(chǎn)管理要素
在施工之前，相關(guān)單位要制定健全的計劃，對單項工程進行詳細計算，相關(guān)材料保管齊全，內(nèi)容完整。在分包合同中，要對物資消耗進行規(guī)定，將責任劃分給分包單位，明確供應(yīng)范圍，制定相應(yīng)的獎罰措施，完你善物資領(lǐng)用的制度，及時進行物資消耗計算。
3．2進行現(xiàn)場成本控制
在施工之前，企業(yè)要組織相關(guān)人員進行圖紙會審，避免返工造成的人力，物力的浪費，加快施工進度。在會審圖紙的過程中，盡量多發(fā)現(xiàn)問題，通知設(shè)計人員進行及時修改，將施工成本將至最低。要隨著工程的進度，不斷結(jié)算工程款，在工程完成后進行對工程款進行結(jié)算，避免不必要的糾紛，造成責任索賠或者信譽受損。建筑工程中，對成本有影響的因素多種多樣，施工人員應(yīng)該根據(jù)具體情況做出決策，盡可能的減少成本。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟日益激烈的情況下，相關(guān)企業(yè)和施工單位應(yīng)該不斷提高施工人員的相關(guān)素質(zhì)，加強施工管理，進行現(xiàn)場成本控制，對各個生產(chǎn)要素進行規(guī)范，減少余料廢料的產(chǎn)生。在保證工程質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上，進行施工成本控制，使企業(yè)利益最大化，在殘酷的競爭中擁有的一席之地。
作者:劉曉艷 單位:大連鴻瑋置業(yè)有限公司
參考文獻:
［1］劉方遠．建筑工程管理中施工成本控制［J］．黑龍江科技信息，2015(9):127－127．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計；成本控制；
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引言：
當前，房地產(chǎn)市場仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房價居高不下；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商認為開發(fā)成本上升，利潤空間不大。如何使商品房價格下調(diào)，讓更多的消費者買得起房，進一步推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又能使開發(fā)商有利可圖，有較好的資金回報率和投資收益，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的事。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量，開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點分析
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費以及開發(fā)間接費等。簡言之是一種投入，在其銷售時才能實現(xiàn)價值的轉(zhuǎn)移。成本在一定程度上反映了企業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。而房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有‘產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，投入量大，成本控制變化大”等特點，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。其特點如下：
開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜
成本項目從實物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象。
2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的工作，它受到房地產(chǎn)消費市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項目所處環(huán)境等因素影響很大。其配套條件、開發(fā)時機的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題
1、開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠
在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開發(fā)過程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機制。對于單個具體項目開發(fā)成本的記錄和考察只是一個大概的情況，很多時候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本只是按照項目來記賬，一些項目像土建費、安裝費、拆遷費比較清晰明了。而對于項目期間的費用比如管理費用、財務(wù)費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，或者分攤的時間不夠及時，這種方式造成了很大問題。
2、合同管理不嚴密，難以及時了解工程合同的執(zhí)行進度
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業(yè)對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。尤其是項目規(guī)模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會發(fā)生各種變更的情況。
3、由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見因素使得控制成本加大
當前我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項目一般開發(fā)管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒有達到科學化的控制階段。所以開笈企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測因素的影響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會使得項目開發(fā)過程的成本增加。
四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對策
1、主動做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作
企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實際工作，要在意識上充分認識到良好的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會給企業(yè)帶來長遠的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的建設(shè)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個科學合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和臨督成本控制體系。
2、從多方面把握好項目投資成本的控制
根據(jù)項目投資過程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努力，爭取將項目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭取使各個環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟上要嚴格控制一些費用支出，合理使用廣告策劃費、銷售費等一些細節(jié)費用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態(tài)投資的開支。
3、利用行為控制對成本進行監(jiān)控
采用成本行為分析和行為控制能調(diào)動每個人的智慧和潛力，把企業(yè)經(jīng)營的好壞、成本的高低，同每個人的行為連接在一起，將每項責任成本落實在每個管理人員身上，使其在實施中經(jīng)常對成本行為進行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標準的有效途徑，及時采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實處，開發(fā)成本的計劃才有可能完成，達到成本控制的最終目的。
4、利用設(shè)計階段控制成本
1）推行工程設(shè)計發(fā)包。開發(fā)項目的工程設(shè)計發(fā)包由開發(fā)商主持，項目設(shè)計發(fā)包有設(shè)計招標方式、方案競選方式、協(xié)商或指定承包方式三種，前兩種設(shè)計發(fā)包形式更能加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，降低成本。保證工程質(zhì)量，但是由于時間更長，因此可能對工期進度造成影響，所以在選擇設(shè)計發(fā)包方式時要分析各方式的利弊。
2）切實落實設(shè)計監(jiān)理制度。目前，我國工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計階段的監(jiān)理進展比較緩慢。國內(nèi)外的監(jiān)理實踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設(shè)計監(jiān)理，可以避免設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計質(zhì)量，有效控制工程造價。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽好、責任心強的設(shè)計監(jiān)理單位，加強對設(shè)計工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計的高質(zhì)量，控制好工程造價成本。
3）改進限額設(shè)計。運用價值工程原理對限額設(shè)計進行改進。以最低的全壽命周期費用可靠地實現(xiàn)必要的功能。與通常按類似工程資料進行設(shè)計限額分配方法相比，價值工程的應(yīng)用使投資比例更加合理。
結(jié)束語：
長期以來，習慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。
參考文獻：
[1]鐘文房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)
[2]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理．上海：立信舍計山版社，2007，（l）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；措施
0 前言
隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控的實施，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進一步擴大利潤空間，提升企業(yè)的市場競爭力，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發(fā)成本、進行嚴格的成本費用控制也成為一個關(guān)鍵因素。成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。一般包括成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理
隨著我國房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，為達到企業(yè)利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)需高度重視項目成本控制，改變粗放式開發(fā)模式，向集約式開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。項目成本控制貫穿于項目開發(fā)全過程，開發(fā)企業(yè)要做到全過程成本控制，就要在項目投資決策、施工建設(shè)、結(jié)算評審等各個階段，采取適時和全過程的控制措施。
1.1 房地產(chǎn)成本管理
傳統(tǒng)的成本管理片面的強調(diào)節(jié)約，主要從降低成本乃至力求避免某些費用的發(fā)生入手，強調(diào)節(jié)約和節(jié)省，其目的可簡單地歸納為減少支出、降低成本，這就成了成本論成本的狹隘觀念。現(xiàn)代成本管理更注重從戰(zhàn)略高度，從市場全局，競爭對手等角度進行指揮和協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理是對開發(fā)項目所進行的成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理目的
充分調(diào)動企業(yè)全體員工的積極性，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段進行科學合理的成本管理，從成本入手來降低房價并保證企業(yè)利潤，增加企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目階段構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段構(gòu)成有：決策階段、設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工階段、竣工結(jié)算階段。
2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容一般地，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容包括的比較多。在這個內(nèi)容里筆者認為，首先要明確房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容。我們先分析它的種類：第一類，土地開發(fā)成本。這是房地產(chǎn)企業(yè)無法逃避的事實。項目開發(fā)離不開土地的開發(fā)，這里主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地時所發(fā)生的各項費用支出，這是比較大的一項支出。第二類是房屋開發(fā)成本。這里是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項費用支出。第三類就是配套設(shè)施的開發(fā)成本。這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。以上三類是房企成本最大投入的地方，也是無法規(guī)避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經(jīng)過多年實踐，逐步總結(jié)出了以上成本控制的主要內(nèi)容。了解了這些內(nèi)容才能較好地控制成本。具體如下：首先是土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。其次是前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。再次是基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、排洪及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。第四是配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用。第五是開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用。
3 建立科學的目標成本控制管理
房地產(chǎn)項目產(chǎn)品成本組成是企業(yè)建立成本管理的基礎(chǔ)，工程項目成本管理是項目從建立到完成全過程的管理，它包括大量具體目標和各不相同的工作內(nèi)容。制度的建立和完善是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本管理的依據(jù)和保障，而全過程的目標成本管理制度是控制項目成本的有效措施，通過完善的全過程目標成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標成本作為項目的成本控制準繩。通過全過程的目標成本管理，使得項目的各環(huán)節(jié)成本控制在一定范圍內(nèi)，并且通過責任追究的原則，及時對超出目標成本的部門提出成本預(yù)警。同時，全過程目標成本應(yīng)根據(jù)實際情況進行相應(yīng)變動，當動態(tài)成本與目標成本不一致時，應(yīng)根據(jù)實際情況分析原因和修訂目標成本，從而使得目標成本真正發(fā)揮意義，防止目標成本發(fā)生失控現(xiàn)象。
對目標成本確定這一環(huán)節(jié)，首先應(yīng)關(guān)注成本水平?jīng)Q策的管理程序及決策過程的規(guī)范性。在約定的操作流程中內(nèi)控制度是否健全，是否存在著有效執(zhí)行的監(jiān)督機制，把握項目成本確定的合理性，詳細而科學地進行分解，排除目標水分，是這一環(huán)節(jié)的審計要點。在實際運營中以目標成本為最高限額，全力降低運營成本。因房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具有不可重復(fù)這一特殊性，即產(chǎn)品的單件性、地理位置的唯一性、結(jié)構(gòu)設(shè)計的復(fù)雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項目成本的確定復(fù)雜多變，難以簡單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項目建設(shè)管理的不同階段對成本確定的影響不同，以往的經(jīng)驗總結(jié)顯示，初步設(shè)計階段，影響項目成本的可能性為75%～95%；技術(shù)設(shè)計階段影響項目投資的可能性為35%～75%；施工圖設(shè)計與項目施工階段影響項目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，控制目標成本的關(guān)鍵就在于設(shè)計，要想有效的控制目標成本就應(yīng)把工作重點轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期，尤其是抓住設(shè)計這個關(guān)鍵階段。因此在項目運作之初加入項目組，參與設(shè)計單位的招投標，了解并掌握開發(fā)商與設(shè)計單位所確定的項目定位成本。確保初步設(shè)計總概算不超過可行性研究報告估算，施工圖預(yù)算不超過初步設(shè)計概算。具體地說，審計人員可以以項目成本估算是否以設(shè)計方案選擇和進行初步設(shè)計為依據(jù)。
技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計是否以設(shè)計預(yù)算為依據(jù)；目標成本的相應(yīng)項目是否以施工圖預(yù)算或建安工程承包合同價、分解后的子目標成本為計算依據(jù)，加以判斷相關(guān)本確定的合理性。通過合理的預(yù)測對工程項目總成本水平和降低成本的可能性進行分析，這也是目標成本確定審計的關(guān)鍵所在。在設(shè)計方案上，明確要求設(shè)計單位應(yīng)遵循限額設(shè)計原則，優(yōu)化設(shè)計，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術(shù)先進，經(jīng)濟合理的優(yōu)化設(shè)計方案，切實抓住設(shè)計這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。另外，審計人員應(yīng)廣泛的收集、訂閱各種建造成本信息資料，走訪市場，實地詢價，充分利用以往工作經(jīng)驗所形成的成本信息庫；涉及工程定額的成本確定，應(yīng)重點審計其定額套用的合理性；對項目的管理費、勘測費等相關(guān)費率的確定，均應(yīng)依照國家計委規(guī)定的相關(guān)收費標準執(zhí)行。經(jīng)過上述各個環(huán)節(jié)的審計介入，有助于審計人員提出切實、合理的預(yù)防性和建設(shè)性的意見，真正達到事前控制的目的，以確保項目成本確定的合理性和客觀性。
4 結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視項目的成本控制，在實際操作上也要有所改變，要堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性，領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標，把成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟效益對等的位置上。加強成本控制的思想建設(shè)，明確目標，減少一些不切實際的工作，從而使企業(yè)在激烈的市場競爭中占有一席之地。
【參考文獻】
[1]夏冬艷.試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011.18.
