時間：2023-09-13 17:15:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產融資擔保，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產貸款、風險控制、規避風險
房地產行業是國民經濟中的重要基礎產業，是我國啟動內需、促進經濟增長、改善人民生活的重要途徑之一，房地產貸款業務也是各商業銀行的一項核心業務，對于促進房地產業發展，提高銀行自身經營效益具有重要意義。
近幾年來，隨著房地產熱的升溫，房價步步上漲，各大商業銀行發放的房地產貸款額度也越來越多。機遇往往伴隨著挑戰，商業銀行房地產貸款的風險也日趨嚴重，逐漸會威脅到商業銀行的生存和發展。如何防范與規避風險已成為商業銀行必須面對的問題，本文試著給出幾點建議。
一、加強銀行內部管理，建立內部控制體系
1、提高人員素質，建立房地信貸激勵約束機制
加強員工的培訓力度，提高銀行工作人員的業務素質，必要時可以引進具有房地產專業和法律專業知識的人才，并對其進行專門的培訓，使之成為對銀行信貸業務知識、房地產管理專業知識和法律知識兼備的復合型人才。提高房地產信貸人員的業務素質和管理水平，并建立房地產信貸激勵、約束機制，制定權責利結合的信貸員的考核制度，讓房地產貸款資金的額度和其收回的程序同銀行信貸人員的工資、薪金直接掛鉤，提高信貸人員的工作積極性和責任心。
2、加強房地產貸款的管理和內部控制機制
要防范房地產貸款的風險，商業銀行要克服把房地產信貸片面地作為一種“優良資產”大力發展，在經營上急功近利的不良傾向，對房地產信貸風險及其危害性要高度重視。
⑴、嚴格貸款前調查
對開發商的信用進行評定。商業銀行要先對借款房地產企業的開發資質、資金、信用及其報送的資料進行嚴格的調查和審核，按照國際通行的“四等十級”評級方法對企業進行信用評級，把房地產貸款總額中的80%以上的貸款發放給AA級以上的房地產企業，重點支持資金實力強、開發資質等級高、信譽良好的且項目審批手續完備，項目資本金足額到位，項目綜合效益較好的房地產企業。對B級和C級房地產企業要嚴格禁止放款，特別是C級房地產企業及貸款風險度高的企業堅決不能放款。
建立和完善個人信用等級制度。建立對個人信用進行調查和評估的專門機構，加強對借款人的借款動機和還款能力的審查。貸款風險管理是從接受借款人申請住房貸款開始，主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值評估、簽訂住房貸款合同、對擔保單位的資信情況進行調查等。加強對借款人還款能力的審查，建立借款人資信管理動態系統，掌握借款人的年齡、收入情況、償債記錄、購房動機等。特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查。根據借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。
⑵、貸款操作規范化。
建議對貸款企業在本銀行內設置臨時帳戶，企業在項目開發過程中每筆業務所涉及到的資金都需通過本銀行進行票據結算，從而使銀行對企業的資金使用情況做到有效控制，防止出現企業挪用項目貸款現象。此外要與房產企業簽訂協議，將銷售房屋取得的房款首先用于歸還貸款，這樣可以有效降低房地產貸款的風險。
⑶、加強發放貸款后管理，嚴格控制房貸風險。
對于房地產開發類貸款的要分筆、逐步發放。在發放第一筆開發貸款以后，要對開發企業的資金運作實施全程監控，在施工期間，負責該筆貸款的信貸責任人要定期到建筑工地察看工程進度，以及了解貸款資金的運用情況。按照其資金使用的實際情況及根據工程進度適時發放貸款，以防“爛尾樓”出現。加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。
對個人住房貸款要進行跟蹤調查和分析，及時發現和預警貸款風險，一經發現風險要及時采取補救措施。一是對于無意違約的客戶，要及時通知其償還到期貸款；二是對長時間逾期但還款意愿較好的借款人，及時發送逾期催收通知書，并采取積極的辦法進行催收；三是對于惡意違約者和已經出現嚴重風險預警信號的情況，應及時通知保證償還債務或依法對其提訟，及時處理抵押物收回貸款本息。
二、建立房地產貸款風險分散管理體系，轉移和防范房地產貸款風險
1、建立健全住房信貸擔保制度
目前，商業銀行可以接受的有效擔保有兩種形式：一是來自保險公司的擔保；二是政府擔保機構的擔保。這兩種形式都可以有效的防范銀行貸款的各類風險，包括道德風險。其區別在于保險公司的擔保屬于商業化運作，而政府的擔保性質多屬于政策補貼和扶持。這兩種擔保方式在市場投放上是有所側重的。
⑴、保險公司擔保
在商業銀行運作中，往往僅要求客戶投房屋財產險，但是真正導致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因導致的信用問題。如果保險公司推行一個綜合保險，將保證保險、抵押風險等幾種借款人違約情況都包括在內，那么商業銀行的風險就可以控制在一個很小的范圍之內。
⑵、政府擔保的貸款摸式
對于經濟適用房和中低檔住宅，一般由政府來擔保，政府可以對信貸雙方進行信用擔保，增加金融企業的安全性。在政府擔保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需繳納較少的費用即可辦理住房貸款。同時，用購買的房產作為反擔保。一旦客戶發生了違約行為，造成3個月以上的不還款行為，那么擔保公司就會替客戶還清所有的貸款本息，然后處置抵押物，回收資金。而且收費也相對比較低，容易被中低收入者所接受。
2、拓寬房地產企業融資渠道，分散銀行房地產貸款的風險
⑴、大力發展房地產信托業務，為房地產開發企業籌集資金。所謂信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。而房地產融資信托，就是以房地產項目為融資對象的一種信托產品。與其他融資方式比較，信托業務在融資、投資方面的優勢非常明顯。從融資能力來說，信托投資公司不但可以運用自有資金，而且可以通過發行資金信托計劃成本的方式集合豐富的民間資本，資金的來源非常廣泛。從投資方式來說，信托投資公司不但可以通過貸款的方式運用資金，而且可以通過股權投資、融資租賃等多種方式單獨或組合方式運用資金，投資方式非常靈活。
⑵、逐步建立房地產投資基金，通過發行基金份額的方式吸引社會游資，真正實現房地產投資的社會化、大眾化，這也是我國房地產業發展的必然趨勢。建立房地產投資基金，一方面，房地產企業通過獲得房地產投資基金的投資，可以拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，從而降低銀行的經營風險；另一方面，房地產投資基金的投資機制，還能促進房地產投資的理性化發展，因為只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，在客觀上可以促進房地產行業內部的結構調整，實現房地產企業和項目的優勝劣汰，實現資源的優化配置。
⑶、積極實行房地產融資租賃。融資租賃是一項極富潛力的好途徑。我國的融資租賃發端于1987年的上海，具有可避稅、無需擔保等優勢，租賃方可通過銷售來回收標的物，我國的航空業就是依靠融資租賃而取得了重大發展。房地產項目以其不動產的特點最適宜于做融資租賃業務。
三、加強與政府部門協調和溝通，與地方政府聯手防范房地產貸款風險
1、 督促地方政府健全法律、法規
用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為，加強對開發企業的管理，提高房地產企業的資質要求和注冊要求，規范其經營行為，及時清理多年無開發項目的房地產企業，為銀行貸款減少后顧之憂。完善土地供應政策，嚴格控制房地產用地總量，規范房地產開發過程的各種收費行為，打擊和遏制炒賣“樓花”的行為，以穩定地價和房價。
2、嚴格執法，依法辦事
對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商和個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。同時通過法律的手段，盡量的挽回損失，并追究當事人的法律責任。
除此以外，加強社會道德和信用建設，引導誠信貸款，也是非常重要的。雖然我國目前尚未健全個人信用制度，但作為與消費者有著緊密接觸的商業銀行，應主動承擔起自己的責任和義務，引導消費者進行誠信消費和誠信貸款。同時借鑒國外的一些成功經驗，結合我們自己的實際情況，優化商業銀行房地產貸款結構，來降低商業銀行的房貸風險。
四、結語
關鍵詞：籌資風險；投資風險；營運風險；收益分配風險；擔保風險
本文為2016年度黑龍江八一農墾大學省級大學生創新項目（項目編號：201610223044）
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年12月8日
一、房地產企業財務風險現狀
（一）籌資風險。籌資風險是房地產企業籌資活動自身帶來的預期與實際的效益差別，包括收支性籌資風險和現金性籌資風險。收支性籌資風險指房地產企業資不抵債、無法償還債務的償還性風險。當企業收入不能與支出抵減的情況發生時，就會導致企業的凈利潤減少，造成企業通過資產償還債務的能力變差，也就會造成企業財務風險加大。收支性籌資風險可以通過企業的資產負債率及盈利情況進行識別。現金性籌資風險是指會造成企業不能按時支付債務本息的風險，它可以通過企業一定時期內經營活動產生的現金流量凈額、投資活動產生的現金流量凈額、籌資活動產生的現金流量凈額來反映。在當前房地產業市場不景氣的情況下，我國絕大多數房地企業都面臨著巨大的籌資風險。
（二）投資風險。投資風險是在房地產企業投資活動中造成企業財務成果預期與實際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業對內投資活動；二是企業對外投資活動。企業對內投資主要目的是為企業生存經營提供必要物質條件從而謀求經營利益。如果企業對內投資不科學，會導致投資所形成的資產結構不合理繼而不能達到企業的預期收益。由于房地產企業實物資產規模龐大，對實物投資的增長率波動也較大，因此對內投資風險較大。對外投資風險是指企業由于市場環境變化導致企業對外投資的收益實際與預期的差異。房地產企業將長期股權投資定義為該企業對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權投資，當前房地產企業股權投資降幅較大，投資收益波動情況劇烈，在投資風險上存在問題。
（三）營運風險。營運風險是由企業自身能力的局限所導致的運營失敗或達不到預期目標所造成的差異。可從營運資金周轉情況和存貨周轉情況兩個方面分析。營運資金周轉情況主要通過房地產企業流動資產、流動負債、營業收入、流動資產周轉率四個指標反映。存貨周轉情況主要通過存貨周轉率指標反映。基于當前的宏觀經濟背景，大多數房地產企業營運風險的現狀是現有土地儲備不足，開發項目減少，且存貨資產的變現能力不強，運營風險日益嚴重。
（四）收益分配風險。收益分配風險是指可能會給房地產企業后續經營和管理帶來不利影響的財務風險，主要表現在低股利分配對股東積極性的損害及高股利分配對企業償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規定為首先彌補虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動。由于當前很多房地產企業未分配利潤一直很低，且多數處于虧損狀態，因此應分配給股東分紅的資金都用來彌補企業虧損，這在一定程度上將會使投資者的積極性受到影響，從而導致企業價值受到波及，由此形成房地產企業的收益分配風險。
（五）擔保風險。擔保風險是由于企業為其他企業提供擔保，但在到期時被擔保企業卻沒有履行還款義務的能力，造成擔保企業承受不適當牽連而引發的風險。一般而言，當擔保總額占企業凈資產的比例超過50%時，即被認為存在較高的擔保風險。在我國嚴謹的法律下，擔保責任及連帶賠償責任無可逃脫，若某一子公司發生經營或財務問題就會連累到擔保方，使得擔保方的生產經營遭受嚴重打擊。而且當前絕大多數房地產企業存在質押貸款、信用貸款等問題，如果出現差池，企業自身經營問題將遭受打擊，難以保證企業后續的生產經營活動。
二、房地產企業財務風險成因分析
（一）籌資風險成因分析
1、資本結構不合理，負債經營嚴重。企業大規模的負債將導致利息費用、財務費用的支出增加，造成企業償付能力降低。當前，我國房地產企業負債經營現象非常嚴重，資產負債率超過70%，遠高于50%的國際標準值。雖然適度的負債經營將會給企業帶來杠桿收益，但資產負債率越高，企業的財務杠桿系數越大，導致財務風險的可能性也就越大。
2、籌資方式單一，著重于銀行借款。可供我國房地產企業選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發行債券、融資租賃、房屋預售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業收益的影響程度也均不相同，選擇不當或負債結構不合理都會導致企業債務籌資風險。當前，我國房地產企業主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負債總額的50%，其中短期借款數額要遠遠高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導致資本成本增加，利潤積累減少，雖然有些房地產業也利用股權融資、債權融資、預售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監管部門對房地產業股權融資、債券融資、債券發行審批嚴格，所以房地產企業難以通過這兩種方式獲得長期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場再次發生次貸危機時導致企業面臨特大的風險。
（二）投資風險成因分析
1、房地產投資項目分析不夠深入。房地產投資項目開發時間長，涉及產業多、土地資源、原住居民、原材料、投資環境等問題層出不窮，需要詳細的項目前規劃以及項目中結合實際的調整。房地產企業大多數都是跨區域投資，其投資項目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現集團本部對正在進行的房地產投資項目重大決策所做決定的正確性和執行力，沒有辦法隨著項目的深入而進行及時調整，從而導致其項目了解不夠充分，執行效率較低等問題的發生。
2、三四城市住宅開發占用資金周轉困難。經過十多年的房地產業的快速發展，城市住宅建設已經趨于飽和，尤其是三四線城市出現了大量的空置房屋，新建住宅的庫存量很大，三四線城市住房需求持續下滑。至2014年，我國空房率達22.4%，家庭的住房擁有率已達90.8%，其中城鎮家庭住房擁有率為87%，農村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會資源浪費，也使房地產商的資金嚴重積壓，資金周轉極其困難。
（三）營運風險成因分析。房地產業經過十多年的快速發展，房地產開發一直處于迅猛態勢，很多房地產商在全國各地都提前儲備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續開發的障礙，再加上三四線城市的房屋供應過剩，所造成的嚴重資金積壓無法這實房地產商的持續經營，營運風險日益嚴重。
（四）收益分配風險成因分析。收益分配風險形成的主要原因在于很多房地產企業不按照國家相關法律規定進行正常的利潤分配，這就會使股東及投資者的積極性降低。我國法律規定，獲得本年度凈利潤首先要彌補以前年度虧損，但通過調查得知，由于當前房地產業的不景氣，很多房地產商在當年的結算中都出現虧損狀態，因此既不能彌補以前年度的虧損，也使當年沒有可分配的利潤。所以，如果想改善收益分配風險問題，首先需要保證的是企業獲得更多的凈利潤，將虧損彌補后，將利潤分配給投資者。
（五）擔保風險成因分析。房地產企業在開發過程中是多個項目同步進行，并通過再籌資將項目滾動開發進行下去，這種籌資連鎖擔保模式很有可能由于某個鏈條的斷裂導致整個企業的資金鏈出現崩潰，給企業帶來致命的打擊。
三、房地產企業財務風險防范措施
（一）調整企業資本結構，以減少負債經營。資本結構即融資結構，是企業債務與股權比例關系的反映形式，企業的償債能力和融資能力受資本結構影響，在各個方面決定著企業未來的盈利能力。房地產企業作為高風險企業，需要加強對資產負債率的認識。首先，房地產企業管理層可以利用財務杠桿系數等指標在控制籌資風險和謀求杠桿收益間對企業自身尋求一種最佳的資本結構均衡狀況，使企業可以在增加資本比重的同時也能夠充分地享受財務杠桿收益，減少所帶來的籌資風險。其次，可以使用財務分析法提前對籌資方式進行分析。在籌資之前對自身實際條件、項目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財務分析法進行可行性分析，進而減少籌資風險。
（二）發展多元化融資渠道。房地產企業現階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產企業可以利用現階段國家放寬債券發行限制的良機，結合房地產投資信托海外地產基金、私募籌資、典當融資、合作開發等多種籌資方式提高融資能力。同時，要注重企業的內源資金，內源資本越充盈，財務基礎越扎實，對風險的控制能力越強，最根本的途徑就是提高企業盈利水平和經營能力。
（三）完善項目銷售模式。在銷售方式上，要本著創新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯網時代的營銷手段，借助網絡信息工具，鎖定目標客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業實際和行業特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。
（四）合理增加土地儲備。土地儲備是房地產企業對已經獲得使用權土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產企業儲備土地的目的就是使土地開發利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產企業儲備土地的重要性，在房地產市場日趨成熟，競爭日益加劇的情況下，土地儲備可以提高房地產企業防范風險的能力。同時，受宏觀經濟周期性影響，房地產企業也應儲備一定數量的土地，這樣經濟景氣時有房子可以賣，經濟蕭條時有土地可以開發。
（五）確定合理的股利分配方式。當房地a企業處于業績的低迷期，可以選擇低而穩的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩定的激勵機制帶給投資者公司運營相對穩定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內在價值。
當房地產企業業績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認為企業的經營業績將會持續明朗，使投資者更愿意相信企業的潛在發展優勢，并且送股不占用企業的現金流，有利于企業的進一步發展。
（六）提供擔保時要充分衡量企業的承受能力。很多房地產企業對其控股子公司進行債務擔保時，擔保額過大，有的公司擔保額占凈資產額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對此，建議一方面房地產企業要在擔保前對子公司的償債能力進行充分調查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業管理層也要對自身財務承受力進行充分評估，降低企業擔保資產比例，建立有效的對外擔保授權程序并嚴格遵守。
主要參考文獻：
[1]周霞，陳光明.后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析[J].會計之友，2012.1.
近些年，我國城市大型住宅房地產項目開發逐漸增多，且有不斷增加的趨勢，這對于加快城市建設和提高居民生活質量具有重要意義。大型住宅房地產項目的開發意味著大規模的資金投入，在國家對房地產業持續宏觀調控的背景下，傳統的以銀行貸款為主的公司融資模式受到挑戰。而另一種融資模式———項目融資，作為一種重要的國際金融工具，其獨特的融資機制和在分散風險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設資金籌集方面發揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。然而，項目融資在房地產開發領域特別是大型住宅房地產開發領域尚未得到真正意義上的應用。為此，本文就項目融資在大型住宅房地產開發中的應用問題進行探索性研究，以期拓展項目融資的應用領域，增加房地產企業融資渠道，降低房地產企業融資風險。
二、項目融資的內涵、運作機制和應用領域
1.項目融資的內涵。
項目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發展過程中，目前尚沒有一個統一、公認的定義。從廣義上講，凡是為了建設一個新項目、收購一個現有項目或者對已有項目進行債務重組所進行的融資都可以稱為項目融資。世界銀行將項目融資定義為資本投資開發設施，能夠提供商品和服務的項目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學者和國際組織對其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內維特（Nevit.P.K）在其《項目融資》（1996年）一書中提出，項目融資是“為一個特定經濟體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會在《巴塞爾新資本協議》中指出，項目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個項目產生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業貸款的一個子類。我國學者在總結各類定義的基礎上，提出項目融資是“以一個特定的經濟實體（項目）為融資對象，以項目的現金流量和收益為償還所融資金的來源，以項目的資產作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項目融資更為簡明的定義是：以特定項目的現金流量和資產為基礎的有限追索或無追索融資。與傳統的公司融資比較，項目融資具有以下主要特征[5]:
（1）以項目為融資導向。
安排項目融資的依據是項目未來的現金流量和項目資產，而不是項目投資者的資信。項目貸款人更加關注的是項目建設期間能夠產生的現金流量用于償還貸款的能力，項目的融資規模、融資成本以及融資結構與項目的預期現金流量和項目的資產價值直接相聯系。
（2）無追索或有限追索。
當項目的經濟強度不足以清償債務時，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規定范圍內進行追索。除此之外，無論項目出現什么問題，貸款人均不能追索到項目借款人除項目資產價值和未來現金流量以及所承擔的義務以外的任何財產。
（3）有效分散投資風險。
針對大型項目投資面臨的各種風險，項目融資充分發揮“收益分享、風險分擔”的原則，將項目的各種風險在項目的主要參與者和其他利益相關者之間進行合理分配，而不是由項目投資者一方單獨承擔項目的全部風險，減輕了投資者的壓力。
（4）資產負債表外融資。
根據項目融資風險分擔原則，貸款人對債務的追索僅限于項目公司的資產和現金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進入投資者資產負債表中的貸款形式，即實現表外融資，有利于投資者將有限的財力從事更多的投資活動。
2.項目融資的運作機制。
項目融資主要由四個基本模塊組成：項目的投資結構、融資結構、資金結構和信用保證結構。
（1）項目的投資結構。
即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之間的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合伙制及有限合伙制結構、信托基金結構和非公司型合資結構等形式。
（2）項目的融資結構。
融資結構指項目投資者取得資金的具體形式，是項目融資的核心部分。投資者在投資結構上達成共識以后開始設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求。常用的項目融資模式有：杠桿租賃、產品支付、利用“設施使用協議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍和拼裝。
（3）項目的資金結構。
項目融資的資金由三部分構成：股本資金、準股本資金、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有：商業銀行貸款、銀團貸款和租賃等。資金結構在很大程度上受制于投資結構、融資結構和信用擔保結構，通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。
（4）項目的信用擔保結構。
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自項目本身的經濟強度和項目之外的各種直接或間接擔保。擔保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供；可以是直接的財務保證，也可以是間接或非財務性的擔保，所有擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。
項目融資的整體結構設計通過開發商、貸款銀行與其他參與方之間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊間的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最后產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。
3.項目融資的應用領域。
項目融資最早應用于石油、礦業等資源開發領域。20世紀30年代世界經濟危機使美國大批企業資產狀況惡化、信譽度降低，按照傳統的以企業財務狀況和資信等級為基礎的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業面臨山窮水盡的局面。這時美國德克薩斯州的石油開發項目另辟蹊徑，采用項目融資方式獲得了足夠資金。項目開發商、投資者以及貸款銀行約定采取“產品支付協議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區未來產出的全部或部分石油產品的收益權中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對于以借款人自身的資信和信用為擔保的傳統方式，將對貸款的風險評估對象從借款人轉移到了現存的產品上。
20世紀70年代以后，項目融資開始應用于基礎設施建設項目。面對日益增加的基礎設施建設項目，單純依靠財政預算、政府撥款的方式愈加困難。此時項目融資為本來由政府投資興建的基礎設施項目開辟了新的融資渠道。政府將基礎設施項目授予企業經營，獲得特許權的企業負責項目的融資、建設和經營，承擔項目的債務責任和投資風險，在特許權期滿后將基礎設施項目再交移給政府。我國改革開放以來，項目融資也被引入和介紹到我國的企業界和金融界，并在一些大型投資項目中得到成功的運用。特別是進入20世紀90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機場、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項目[6].
目前，項目融資在世界各地運用更加普及，涉及項目遍布礦產資源的勘探和開采、基礎產業和大型基礎設施建設等領域，甚至在軍事工程中得到成功應用。在實踐中，項目融資本身在融資結構、追索形式、貸款期限、風險管理等方面也在不斷地創新和發展。
三、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的必要性
我國城鎮住房制度改革以來，以住宅開發為主的房地產業獲得空前發展，成為國民經濟的支柱性產業。近些年，大型住宅開發建設項目逐漸成為城市建設運營的主角和房地產開發的主流。然而，大型住宅建設項目開發需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發資金是房地產開發商面臨的最為關鍵的問題。在目前國家對房地產行業進行深度宏觀調控期間，過去依靠銀行貸款和項目銷售回款的融資模式越來越不適應新形勢發展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產企業急需解決的現實問題。項目融資以其獨特的融資機制和在分散風險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設資金籌集方面發揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產開發項目積極引入項目融資，對于解決我國房地產企業面臨的資金緊張問題具有重要意義。
1.有利于緩解房地產企業融資困境。
資金是企業賴以生存的命脈，房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有資金需求量大、資金循環周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強，對資金的良好運轉要求也更高。隨著我國房地產宏觀調控力度的不斷加大，房地產企業融資環境從緊，企業資金問題面臨嚴峻挑戰。2011年，全國房地產開發企業資金來源83246億元，比上年同期增長14.83%,增速回落12.1個百分點，增速連續兩年下滑；全國房地產開發投資61740億元，比上年同期增長27.9%,增速回落5.3個百分點。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續兩年為負差，缺口相比2010年擴大了5.3個百分點，可見資金入不敷出的現象較為嚴重。同時，2011年房地產開發企業本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項目融資具有表外融資和提高財務杠桿的功效，其依據房地產開發項目本身的經濟強度來實現融資，因此引起的債務無須計入投資人的資產負債表中，進而避免在資信評估時影響房地產企業的信用地位和籌資能力。同時，采用項目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財務杠桿系數，進而拓寬房地產企業融資規模，緩解企業融資困境。
2.有利于降低房地產企業信貸風險。
我國房地產企業是典型的全能式開發模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產開發企業獨立完成。在追求利潤最大化的同時，房地產企業也將風險集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產融資模式尚沒有形成風險分擔機制，房地產企業既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔債務的全部責任。同時，房地產業本身沒有屬于行業的專業金融機構，行業內用于房地產開發的長期資金嚴重不足。在宏觀調控和信貸緊縮的背景下，傳統的“銀行貸款+預售融資”的資金融通方式遇阻，對企業的生存和發展構成了直接的威脅。項目融資屬于有限追索，有限追索權的存在使項目的風險與投資人的其他資產相分離，貸款人只能以項目資產和項目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔保。項目融資的另一大特點是風險分擔，項目融資的各參與方可以依據各方的利益要求，通過嚴格的法律合同把責任和風險合理分擔，從而降低房地產企業的信貸風險以及市場風險。
3.有利于轉變我國房地產業務發展模式。
目前房地產開發主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發模式，是以開發商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發商獨立完成，房子建好后，房地產公司不持有物業，直接出售。其特點是項目開發周期長，開發商追求利潤最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場化資本運作為主的“美國模式”,也叫專業化模式，在這種模式中，房地產投資、開發、物業經營等各方面業務環節都高度分化、相對獨立，不同類型的業務要由專業化的獨立公司來自主實施完成。其特點是專業化的程度相當高，每一個環節通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導是資本，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。從發達國家房地產業發展情況看，開展資本運作和專業細分是房地產業的發展趨勢。今后的房地產企業，不僅是一個開發企業，更是一個資本企業，資本驅動日益成為房地產業的運作核心。我國房地產業經過20多年的發展，尚處于以房地產開發商為核心的階段，缺乏專業化分工，屬于典型的全能開發模式。適應未來發展需要，房地產業的創新發展有賴于融資方式的轉變，開展項目融資，在分散風險、分享收益的原則下，其實質是實現了房地產開發的專業分工，改變現有房地產企業的全能運作開發模式。
4.有利于推動我國房地產金融市場的發展。
我國房地產金融市場的發展滯后于房地產業的發展，市場配置資金的作用并未得到充分發揮，出現了房地產企業資金短缺與儲蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會資金難以集中應用到房地產項目，社會公眾、各方面投資者難以分享房地產業發展的收益。房地產開發企業實施項目融資，將有助于提高資本市場的運營效率，更好地發揮資本市場應有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風險明確、收益穩定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風險偏好的投資工具，使我國大量的居民儲蓄能夠高效地轉化為投資。同時，項目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項目融資的發展客觀上突出了直接融資和證券市場的作用，使間接融資的地位相對下降，并促使商業銀行改變其功能，從而推動我國房地產金融市場的發展，加速房地產金融體系創新的進程。
四、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的可行性
傳統的項目融資主要應用于石油、天然氣等能源開發、基礎設施建設以及飛機、輪船等大型制造業項目。近些年，大型商業房地產開發項目也開始引入項目融資這一新的融資模式，并在實踐中取得較好效果。然而，項目融資在大型住宅房地產開發項目中尚未得到真正意義上的應用。其原因：一方面是項目融資比較復雜，對市場風險、財務評價等可行性研究要求較高，而住宅房地產開發在可行性研究方面還不足以使貸款機構確信貸款的安全；另一方面是項目融資在分散風險的同時，也分散了項目收益，在我國房地產業高速發展時期，房地產開發商追求利潤最大化，不愿與他人分享房地產業發展的收益。盡管如此，隨著我國社會經濟的發展和城鎮化進程的不斷加快，大型社區和物業開發的逐漸增多，項目融資的優勢必將愈加凸顯，相信不久的將來，項目融資與傳統的公司融資將一并成為房地產開發企業的重要融資手段。目前，大型住宅房地產開發已經基本具備實施項目融資的條件。
1.大型住宅房地產開發可以通過項目公司實施項目融資。
以項目為導向安排融資是項目融資的一個顯著特點。大型住宅房地產開發通常以成立項目公司的方式來運作。所謂房地產項目公司，即以房地產項目為對象從事單項房地產開發經營的有限責任公司，往往開發一個項目即設立一個項目公司，待項目開發完畢后，即注銷項目公司。公司的股東（開發商）利用項目公司制度可以合理規避法律風險，即使項目投資失敗，開發商僅以出資額為限承擔有限責任。項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，負責建設經營并擁有項目。在項目建設期間，投資者為貸款機構提供完工擔保。項目公司的法律關系比較簡單，便于貸款機構就項目資產設定抵押擔保權益，融資結構上較易于被貸款機構接受。項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，易實現有限追索和非公司負債型融資，并且可以利用大股東的資信優勢獲得優惠的貸款條件。同時，項目資產的所有權集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產，而將項目運作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產抵押貸款基本以項目資產作為償還擔保，很多住宅房地產開發項目的融資活動已經具有了項目融資的特點。[ LunWenData.Com]
2.大型住宅房地產項目開發具有穩定的凈現金流量。
進行項目融資的先決條件就是項目能夠產生穩定的現金流。住宅房地產開發直接形成住宅產品，并直接進入銷售階段，大約三到四年左右時間完成一個房地產開發周期，即資金周轉期。與其他領域的項目融資比較，房地產開發前期只有大規模投入，而沒有現金回流，只有在房屋預銷售之后才能產生現金回流。盡管如此，由于住宅產品具有價值量大、保值增值的特點，從長期看其價格始終呈現穩定上漲的趨勢，且價格增長速度要遠高于GDP縮減指數。同時，房地產價格波動幅度遠遠小于股票等金融資產價格波動幅度。隨著中國經濟的快速發展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場不發達、股票市場欠完善的情況下，房地產也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產價格的穩定上漲，房地產開發未來的現金流必然是穩定的。住宅地產也是房地產的最大板塊，歷年來都占房地產投資的70%左右，如此大的投資規模和穩定的現金流也使得項目融資在住宅房地產開發中具有廣泛的應用空間。
3.我國市場經濟運行機制的不斷完善為房地產項目融資提供了良好的外部環境。
項目融資是一項復雜的系統工程，涉及項目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風險的分擔、利潤、稅收和其他條件的執行手續、渠道與擔保等問題，這些問題需要在完善的市場經濟環境下通過相關法規加以強化。經過三十年的發展，我國市場經濟體制逐漸完善，相關政策法規相繼頒布，銀監會、證監會和保監會逐步放松對金融機構的直接監管，早在2003年中央銀行就已經提出“要積極推進住房貸款證券化”.這些對于項目融資在房地產業的運用提供了必要的法律依據和法律保障，為項目融資的開展營造了良好的外部環境，也極大地解除房地產項目融資在我國的社會風險和經濟風險。
4.眾多項目融資的成功案例為大型住宅房地產開發實施項目融資積累了豐富經驗。
項目融資自誕生以來，在世界各國已經積累了豐富的經驗和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項目融資的應用范圍已經擴大到房地產開發等領域[9].
20世紀80年代，項目融資被介紹到我國的企業界和金融界，已經在一些大型投資項目中得到了成功的運用，不僅促進了我國經濟的發展，同時積累了豐富的項目融資經驗，培養了大批從事項目融資的專業人才。近些年，項目融資在我國大型商業房地產項目開發中開始探索性嘗試，如大連萬達集團與國際商業巨頭聯合開發商業房地產的“訂單模式”已經具有項目融資的特征。這些都為項目融資在大型住宅房地產開發中的運用提供了有益借鑒以及人才支持。
此外，我國具有充裕的開展項目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉居民儲蓄余額近40萬億。除居民儲蓄資金外，還有一些投資機構，如保險公司、社保基金、商業銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項目融資提供了充足的資金保障。
五、大型住宅房地產開發實施項目融資的運作程序
房地產開發實施項目融資同其他類型項目融資的運作程序基本相同。對比其他項目融資，房地產開發項目融資主要包括六個步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執行以及貸款償還[10].
1.投資決策分析。
在進行房地產開發投資之前，房地產開發企業首先進行可行性分析。可行性分析一般包括：對國家法律法規等政策環境的分析，對市場需求情況及市場前景的預測，對資金可獲得性的全面考慮，對項目可能面臨的各種風險進行估計，由于項目融資的特性，融資方更為注重對項目風險的識別和防范；對項目收益的估計，根據已往經驗，對項目的投資量、資金成本、銷售收入做一個初步的估計，得出項目收益的估計值，看是否值得投資。在項目可行性研究和風險分析基礎上，房地產開發企業做出是否進行項目開發建設的投資決策。
2.融資決策分析。
在決定對某一住宅房地產項目進行投資以后，房地產開發企業將決定采用何種融資方式為項目進行籌集資金。是否采用項目融資，主要取決于項目資金籌集可行途徑的比較、對債務責任分擔的要求、項目融資數量及時間上的要求和綜合評價。項目融資決策分析是一項復雜的綜合分析和評價工作，通常需要聘請融資顧問為其提供咨詢，對項目的融資能力和可能的融資方案進行分析比較，提出項目融資建議方案，項目投資者據此作出項目融資決策。
3.融資模式選擇。
當房地產開發企業決定采用項目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設計項目的融資結構。項目融資結構設計的一項關鍵性工作就是要完成項目的風險分析和評估，在此基礎上，根據項目的經濟強度和各利益主體與項目的契約關系，確定項目的債務承擔能力、項目風險在項目參與者之間的合理分配及其相關的項目信用保證結構。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發商還需要與融資方進行談判才能最終確定。
4.融資談判。
房地產開發企業完成前面幾個階段的工作，就有了與融資方進行項目融資談判的基礎，可以有選擇地向潛在融資方發出參加項目融資的邀請書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個金融機構不愿承擔較大風險，開發商可以選擇邀請苦干個融資方聯合的銀團進行項目融資。在與融資方的談判過程中，開發商應注意保持靈活態度，當談判陷入僵局時找出適當的變通方法繞過難點，防止融資談判拖延過長時間，造成更大的損失。融資方可能會對項目融資的模式提出不同的看法，開發商應進行權衡選擇。融資談判結束之后，房地產開發企業（或項目公司）與融資方簽署融資協議及相關的法律文件，確定各方權力與義務。
5.融資執行。
與融資方的談判結束，雙方簽署正式的項目融資法律文件之后，項目融資進入執行階段。在這一階段，開發商或項目公司負責項目的建設管理，保證項目進展按融資協議規定時間進行；同時開發商將對項目的按期按質完成承擔有限責任。融資方實時監督項目的工程進展，考察項目是否按融資協議規定執行，進而根據資金預算和建設日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項目的決策。在融資協議的執行過程中，開發商應與融資方必須保持密切的聯系，解決融資協議中沒有規定的新問題，直至項目的完工。
6.貸款償還。
房地產開發結束之后，項目融資進入貸款償還階段。房地產項目融資與一般的生產項目融資有些不同。當生產項目建成之后，還需要投入相當的運營資金才能使項目進入正常的生產經營階段。而且項目進入經營運轉之后，通常需要相當長的一段時間才能產生足夠的資金償還全部貸款。而房地產項目本身就是產品，可以直接進入銷售階段，因此貸款償還的時間一般要短得多。項目開發完工后，開發商依賴房產銷售收入按融資協議規定的方式和數量將貸款償還融資方，并移交相關法律文件，結束項目融資協議。
在整個房地產項目融資實施過程中，各個階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實施情況會對前面決策產生影響。如開發商考慮融資談判的實際情況與進展，可能修改融資方式或是項目融資的模式；融資執行過程中出現了協議中沒有規定的情況，則需要各方再次談判協商。
六、結論
通過對大型住宅房地產開發實施項目融資的相關問題分析，可以看出：
第一，大型住宅房地產開發實施項目融資十分必要。特別是在房地產業面臨持續宏觀調控的背景下，房地產企業能夠尋求和實現的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態下的融資成本上升，同時還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項目融資，不僅有利于降低房地產企業資金壓力，減少房地產企業投資風險，同時有利于房地產企業適時轉型。
第二，以項目公司形式運作的大型住宅房地產開發，具有穩定的凈現金流量，符合項目融資的條件。
關鍵詞 白銀時代 中小房地產 融資困境
一、“白銀時代”中小房地產企業的融資特點
目前的房地產市場競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。競爭加劇，市場已經從過去的賣方市場開始變成買方市場，競爭在加劇。洗牌加快，最近兩、三年以來房地產的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越來越多，一些中小企業，一些沒有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形發生得越來越多。利潤的減薄，整個市場上房地產的凈利潤這幾年有明顯的下降。據Wind統計數據顯示，滬深兩市有71家上市房企公布了2015年中報業績預告，其中預告凈利潤虧損的企業就有27家，占比近四成。其中，萬科集團的高增長狀態也已結束：利潤增速也只有0.8%，同比下降58%。房地產行業進入“白銀時代”的表現愈加顯著。正如萬科總裁郁亮所說：“房地產已經進入白銀時代，輕松賺錢的時代已經結束。”萬達總裁王健林也表示：“中國房地產市場已進入供需平衡為主要特征的發展新階段，房地產企業發展需要新思維、新模式。”此時，面對越來越難賣的房子，以及越來越薄的利潤，如何在當前生存環境日益困難的情況下保持穩定的資金供應鏈是中小房地產企業生存的首要條件。因此要認清當前形勢下中小房地產企業的融資特點：
（一）受政策因素影響較大
近年來隨著我國加強了對房地產市場的宏觀調控，房地產市場分化加劇，部分城市的投資風險加大的同時，不同規模的房地產企業融資環境也發生了不同的變化。房地產市場普遍面臨巨大的融資壓力，中小房地產企業首當其沖。
（二）對外部資金的依賴性較強
在整個房地產開發過程當中，房地產企業開發項目需要大量資金，包括購買土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費等開發間接費用。中小房地產企業由于自有資金有限，嚴重依賴外部融資。導致大部分中小房地產企業資產負債率較高，進而財務風險較高。
（三）民間融資逐漸成為融資新渠道
在宏觀調控的影響下，銀行資金投放緊縮，信托等金融產品也減少融資。私募基金、融資租賃、典當融資等各種金融形式成為銀行收緊貸款后的新的資金來源。
二、“白銀時代”中小房地產企業的融資困境
（一）現階段市場環境不容樂觀
盡管從2015年開始，從中央到地方又開始持續不斷的出臺托市政策：除幾個一線城市外其余城市已取消限購政策、降低存款準備金、貸款基準利率、支持公積金貸款、嚴控供地規模、二套房首付比例降低、轉讓兩年以上住房免征營業稅等等。然而，資本市場的偏好和波動似乎并未受到這些利好政策的誘惑。在這樣的市場環境中，短期內那些實力雄厚、管理規范、已經建立了有效的風險防范機制的大型房地產企業受到市場影響的可能性相對較低，但受影響最大的是資金鏈脆弱的中小房地產企業。更何況就在2015年5月，萬達和萬科這兩家房地產巨頭宣布了建立戰略合作關系，今后將啟動聯合拿地、開發等許多深度合作。在“萬萬聯盟”這種強強聯手的趨勢之下，中小房地產企業的生存更加嚴峻。
（二）直接融資較為困難
雖然發行股票和債券是比較理想的直接融資方式，但隨著房地產調控政策的出臺，房地產企業在股票市場的融資渠道已基本關閉，無論是IPO還是重組借殼。因為資格審核嚴格，一般只有大型房地產企業能夠上市，對于大多數中小房地產企業而言，受限于股票上市門檻，通過上市融資的困難較大。相比股票融資，我國房地產企業發行債券并不多見。國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，并且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，中小型房地產企業很難達到要求。
（三）銀行、信托監管收緊
由于銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保，用款的前提條件也較多而且用款時間不長，中小房地產企業很難達到銀行的要求。信托公司一般是采取向房地產開發商發放信托資金或直接參與房地產投資等模式。然而，隨著監管層規范房地產信托業務的措施出臺，房地產信托業務開始收緊。使得信托公司在選擇合作對象時設置了更高的門檻，只有那些擁有優質項目資源的大中型房地產企業才有機會通過信托融資。同時信托融資成本也上升了，中小房地產企業需要面臨更高的資金成本和更高的風險。
（四）融資渠道狹窄
企業的融資渠道從資金的來源可分為內部融資和外部融資。內部融資主要有自籌資金、計提折舊、留存收益等主要方式，然而事實上中小房地產企業內部融資是嚴重不足的。中小房地產企業自有資金本身就有限，預售資金是房地產企業內部融資的重要來源，但隨著對預售資金的監管加強，無疑使得中小房地產企業的資金鏈雪上加霜。外部融資雖然相對較為豐富，但現實當中民間借貸和銀行信貸才是中小房地產企業主要的融資方式。可是受到宏觀政策和企業資質的影響，銀行信貸要求日趨嚴格，越來越難。而民間借貸利率較高，會使企業融資成本升高，風險加大；狹窄的融資渠道嚴重影響了中小房地產企業的發展。
（五）缺少長期穩定資金
房地產開發周期較長，資金需求量大，回收慢時間長。然而中小房地產企業往往缺乏股票、企業債券等融資方式帶來的長期穩定的資金，現有融資方式一般期限較短，與企業需求存在沖突，使得中小房地產企業不斷忙于尋求融資。
三、中小房地產企業陷入融資困境的原因
（一）外部因素
在我國嚴格的制度管理之下，中小房地產企業融資面臨著較大的資格限制。例如，其資產規模、盈利能力、競爭能力等。如果選擇直接融資，那需要滿足各種準入要求、級級審批、流程煩瑣、周期較長且成本高昂。現行的法律制度對于其他融資方式限制也較多，導致大多數的中小房地產企業無法接受和實現。
（二）內部原因
（1）企業有形資源不足。土地、房屋、運輸工具、生產設備、流動資金、原材料等資產組成了房地產企業的有形資源。房地產企業的有形資源往往代表了其經濟實力。相對大型房地產企業，中小房地產企業的有形資源顯然處于劣勢。大部分的中小房地產企業規模較小、自有資本偏少，抵押擔保能力不足，抵御風險的能力很差，不僅自籌資金的能力欠缺，而且也不容易爭取到外部的資金支持。
（2）企業無形資源競爭力較差。品牌資源、政策資源、信息資源、組織資源、社會網絡、企業信用等組成房地產企業的無形資源。無形資源豐富的企業一般其償債能力和信用品質都較為良好，他們融資能力較強，比較容易拿到較高的信用額度。而中小房地產企業往往無可利用的品牌、規模優勢，無法獲取較低的融資成本。并且許多中小房地產企業由于財務管理的不規范，就會使得金融機構在對其財務狀況、信用狀況、還款能力等各方面進行評估時無法順利進行，對金融機構而言中小房地產企業的融資則含有較大風險。還有中小房地產企業由于自身的經營管理能力以及管理者、經營者素質的有限，企業整體信用意識不足，部分中小房地產企業欠息以及爛尾攜款潛逃行為的出現，使得金融機構對中小房地產企業的融資需求持謹慎態度，進一步使得中小房地產企業的融資狀況陷入惡性循環。
（3）缺乏核心競爭力。以前黃金時代期，大型房地產企業能拿到“金礦”，中小房地產企業在其身后撿“金粒”，但在白銀時代中小房地產企業不可能再這樣發展。企業的產品銷售能力、盈利能力和現金回收能力是影響房地產企業內部融資能力的主要因素，而且外部各類資源也都會向有市場優勢、資金回籠快、效益好的優質項目傾斜。而中小房地產企業由于自身資金、人才有限，許多方面專業能力不強，沒有屬于自己的優勢，往往缺乏核心競爭力。
四、如何解決中小房地產企業融資困境
同大型房地產企業相比，中小房地產企業在資產規模、管理能力、融資能力、核心競爭力等方面處于明顯的弱勢。然而，中小房地產企業也有自己的優勢，即在局部地區，中小房地產企業能更好地適應當地的風俗習慣，更好地在當地市場樹立品牌形象，形成一定的區域競爭優勢。因此，要通過各方共同努力，有效解決中小房地產企業融資問題，促進中小房地產企業保持健康穩定的發展。
（一）改善中小房地產企業融資的政策環境
我國已經明確提出要加快經濟發展方式轉變，積極發展中小企業。但中小企業貸款難、擔保難、融資難的問題十分突出，如何有效解決這一難題，已經成為社會各界非常關注的熱點問題。政府也提出要進一步完善和支持中小企業發展的政策法律體系，全面落實細化《中小企業促進法》等扶持中小企業發展的政策措施，營造公平的發展環境，拓寬中小企業發展空間。而中小房地產企業要想健康有序發展必然也少不了政府的政策支持，努力拓寬融資渠道，改變融資渠道過窄的現狀，加快融資多元化。
（二）加強自身建設提升核心競爭力
首先，要建立健全公司管理制度。不僅要加強資產管理力度，而且要加強財務管理，避免出現與金融機構信息交流的盲點和不對稱現象，擺脫融資困境，提升企業融資能力。特別是有的中小房地產企業主要是通過家族式管理進行經營，或者是跨界經營。只有順利實施了管理模式的轉變和管理制度的建立、完善和運用，才能真正解決其融資問題。尤其在當前環境下，需要提升企業自身的各項管理能力，加快資金的流轉速度，在指標上更加重視利潤率、負債率、現金流、銷售回款、周轉、成本等，力爭從源頭上將融資的需求降至最低。
其次，必須努力提高企業信用。只有不斷提高企業信用水平，不斷加強信用第一的理念，并且在復雜的市場環境中堅持誠信經營，積極支持參與銀行等金融機構的信用評級工作，讓金融機構充分了解自身的經營信息，樹立良好的信用形象，為企業開辟貸款的融資渠道。并以此為契機加強與銀行和大型企業的合作，才能為融資環境的改善打好信用的堅實基礎。
最后，要努力提高企業的核心競爭力。中小房地產企業要想在激烈的競爭中可持續健康發展，就必須打造獨有的核心競爭力。尤其在房地產行業的轉型時期，只有突出自身的長處才能充分發揮企業特有的競爭優勢，如有的企業專注于旅游地產，有的專注于養老地產，有的專做總部基地，有的在二線省會城市專為中小金融機構的省級分行或分公司做金融辦公物業等等。這些企業通過差異化定位，獲得溢價，開辟出一片屬于自己的藍海，未來發展也將更持續穩健。
（三）結合自身情況選擇合適的融資方式
傳統的融資方式已經不能完全滿足房地產企業的進一步發展需要，要想獲得更大的發展就必須多方位尋找各種新型融資方式，從中確定適合自身實際情況的最優融資結構。例如，以往中國的房地產私募基金大多運作方式是采用債權投資的方式，最簡單地依靠抵押或擔保、然后放款的方式，即“假股真債”的方式。隨著房地產行業進入低谷，房地產企業亟須資金，開始愿意接受股權投資和后端分成，同時一些私募基金公司也不滿足于純債權的收益，開始向拿地、開發等前端環節深入，與企業攜手分享房地產開發全流程的投資回報。私募基金從以前的“假股真債”到現在真的開始介入做股權投資，房地產基金將成為一個有力的融資渠道。此外，還要積極了解新進入我國的融資渠道和工具。例如，阿拉伯債券就與普通債券不同，根據伊斯蘭教的宗教規定，阿拉伯債券禁止直接收取、發放利息。因此，在債券的結構中通常會引入特定的基礎資產作為實現收益的載體，阿拉伯債券代表的是對特定資產或資產收益權的所有權，是對所有權而非現金流主張權利，持有人無論是在基礎資產實現的過程中還是債券到期日都享有對該資產收益的所有權而不是債權，即“名債實股”。
然后，根據自身的規模實力和抵御風險的能力，采取不同對策。例如，持有資本金不足的中小房地產企業，可以采取股權融資方式，與信托公司或私募基金組建項目公司合作購置土地或進行項目開發，還可以與行業內發展較好的大型企業合作開發，以提高整體實力，分散投資風險。目前，合作開發的融資方式被大多中小房地產企業廣泛采用。如果短期出現資金困難的企業在無法取得銀行貸款的情況下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，以彌補資金缺口。當然在房地產開發的不同階段，上述股權和債權融資還可以組合使用。
五、結論
開發周期長、投入資金大是房地產企業作為資金密集型行業的標簽。融資時間長、融資規模大也是房地產企業的融資特點。一個房地產企業的規模和發展速度如何，首先取決于企業的資金鏈。在“白銀時代”，中小房地產企業在努力提高自身各項綜合實力的同時，應建立多元化的融資體系，綜合權衡企業的融資目的、資金成本、財務風險、控制需要、規模和品牌等因素，選擇適合的融資方式或組合。同時，希望政府能在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為中小房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。
（作者單位為北京高峰宏道投資有限公司）
參考文獻
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第一條 【委托出售的房地產】
甲方委托出售的房地產（下稱該房地產）座落于：______________________________________；
該房地產產權證號為：____________________；
房地產權共有證號為：____________________；
該房地產用途為：____________；
建筑面積為：__________平方米，其中套內建筑面積為：__________平方米。
該房地產土地使用權年限自___年___月___日至___年___月___日止。
目前該房地產物業服務公司為____________________，物業服務費為每月每平方米______元，建筑面積 ______平方米，合計人民幣：___佰___拾___元___角___分（小寫：______元）。
第二條 【房地產產權現狀】
該房地產產權現狀為以下第___種：
1、該房地產沒有設定抵押或者被查封、被非法占用及其他產權爭議，賣方對該房地產享有完全的處分權。
2、該房地產處于抵押狀態，賣方承諾于本合同生效之日起___日內還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續。
3、該房地產處于抵押狀態，甲方需委托擔保公司擔保或者由買方融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起___日內向擔保公司和方指定人員出具公證委托書，辦理贖樓手續，買方應予協助。完成贖樓后，應將房地產證原件托管于方或者買賣雙方約定的擔保公司作為辦理過戶手續之用。擔保公司擔保或者由買方融資贖樓的協議另行簽訂。
第三條 【房地產租約現狀】
該房地產所附租約現狀為以下第___種：
1、該房地產沒有租約。
2、該房地產之上存有租約。甲方保證在三方（買賣雙及方）簽訂《二手房買賣合同》時承租人放棄優先購買權并解除租約。
第四條 【附著于該房地產的戶口】
該房地產所附著的戶口，甲方保證于收到房地產轉讓總價款之日起___日內遷出。
第五條 【轉讓價款】
該房地產轉讓總價款為人民幣：___億___仟___佰___拾 ___萬___仟___佰___拾___元___角___分（小寫：______元）。
第六條 【交易定金】
甲方同意授權乙方代收定金，金額在法律規定的范圍內與買方協商確定。買方將定金交付乙方時，視為甲方收取定金，乙方應當在3日內通知甲方收取定金。
第七條 【交房保證金】
為防范交易風險，督促甲方按約定如期交付該房地產并結清所有費用，甲方同意在首期款中預留人民幣：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分（小寫：______元）作為交房保證金。此款在甲方實際交付房地產及完成產權轉移登記時進行結算。此交房保證金的處理辦法為下列第___種。
1、交由乙方托管。
2、甲方實際交付房地產及完成產權轉移登記時，由買方直接支付給甲方。
第八條 【稅費承擔】
按國家有關法規、政策規定，買方需支付的稅費項目有： ______________________。
第九條 【交易資金監管】
買賣雙方同意直接支付房款的，雙方約定由買方存入賣方的銀行帳號。買賣雙方約定第三方監管的，監管方式為第 ____________種：
1、由買賣雙方指定的 ____________銀行進行監管。
（一）房地產金融業起步晚，但發展十分迅速。從我國房地產融資歷程來看，房地產真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入了房地產市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房。因此，短短幾年時間，我國用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長，僅以四大國有商業銀行的統計數字為例，1999年末全國四大國有商業銀行的個人住房貸款余額為1583.67億元，工商銀行個人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達3158億元。迅速發展的房地產金融業對房地產市場的發展起到了積極的推動作用。
（二）資金來源渠道單一，銀行系統風險集中。目前，在我國房地產市場上，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。據統計，房地產開發投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產市場出現萎縮，必將給銀行系統造成嚴重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。
（三）房地產金融運作欠效率，資金投向結構不合理。由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之，我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
（四）房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善。目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，涉及到房地產抵押貸款的法律雖然已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
二、我國房地產金融市場對策建議
（一）加快金融體制改革，建立統一開放的房地產金融體系。為適應社會主義市場經濟條件下房地產金融業自身發展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據國際金融業的發展趨勢，調整經營管理理念和發展戰略，進一步深化商業銀行的產權制度改革，強化商業銀行的內部管理，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統一開放的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產金融體系的運轉效率和房地產金融資源的運營質量。
（二）大力發展多元化房地產融資體系，分散和降低銀行系統風險。要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求，分散和降低銀行系統風險。例如，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產債券市場，作為解決當前房地產企業融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資；積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬我國房地產融資渠道等。
（三）積極建立住房貸款擔保機構，推進住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔保機構，可以促進住房抵押貸款市場的發展，加快房地產金融創新步伐，保證房地產金融健康發展。借鑒西方發達國家成功經驗，由政府支持組建住房貸款擔保機構，為中低收入家庭購買住房提供擔保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風險，又可以增加房地產金融機構的業務收入，實現多元化、全方位的服務。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動性的根本途徑，是開拓房地產抵押貸款市場富有創造性的制度和工具創新。隨著我國房地產業的發展和住房抵押貸款規模的擴大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國房地產金融市場發展的必然選擇。
（四）完善房地產市場監管和調控體系，提高房地產金融機構抗風險能力。建立統一的房地產市場監管和調控體系是房地產市場和國民經濟健康、平穩發展的重要保證。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。繼續加強國內金融的監管，完善金融監管體制，改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，強化房地產金融機構的風險管理機制，建立對房地產投資開發—流通—銷售全過程金融資本化、專業化、動態風險管理體系，以實現房地產金融風險有效控制下的資本利潤最大化。
[關鍵詞] 住房 融資體系 金融市場
一、我國住房融資體系的現狀分析
20多年來，通過改革和政策舉措，我國住房建設和房地產經濟持續高速發展，同時，我國住房金融業務持續快速發展。形成了以住房抵押貸款為主，以住房公積金為輔，兼有住房儲蓄的住房融資體系。但是在運作過程中還存在一定問題，對房地產行業的正常發展產生了不利影響。具體分析如下：
1.住房開發對信貸資金過分依賴。住宅項目、非住宅開發貸款，加上來自工程承包企業墊資施工的企業流動資金貸款等其他貸款，住房開發項目實際對信貸資金的利用占其資金總規模70%以上，形成了對信貸資金的單向依存關系。
2.個人住房貸款服務范圍偏窄。目前住房抵押貸款在貸款期限、貸款成數、貸款種類及形式、對借款人的要求等方面都比較苛刻，貸款者的選擇面很小，涉及評估、公證、擔保、保險、拍賣等中介服務不到位，影響了住房抵押貸款進一步增長。
3.缺乏對低收入者住房供給的金融支持，住房公積金存在政策偏差。解決社會低收入者的住房問題是各國政府的住房政策關注點。我國在住房制度改革進程中尚未確立為低收入者提供住房資金支持的渠道。而無論如何廉租房也是需要用錢來建造或收購的，這是政府的職責。
我國的住房公積金其先天不足使之政策偏差仍然存在。一方面資金可用規模小。在各項社會保障資金都需健全的情況下，專項的住房強制性基金的歸集規模必然收到約束。另一方面高收入者受益。由于高收入者公積金繳存比例高，還款能力強，因此比中低收入者更易得到更大額度的公積金貸款。
4.資本市場融資不足。但是，由于我國金融管理體制對證券發行始終采取嚴格控制的政策，因此發展并不迅速，有些很好的品種甚至只曇花一現。
二、國際住房融資體系的比較分析
1.成熟的住宅金融體系一般都有獨立的政府非盈利性住宅金融機構協調整個住宅金融業務。例如，日本的住宅金融公團,新加坡的中央公積金局等，它向住房經營者和經營住房信貸的金融機構提供資金和其他便利,協調專業性的住宅金融機構(如互住房儲蓄機構或抵押銀行),同時其他銀行與非銀行金融機構參與融資、提供擔保,從而形成一個各方參與、相互分工協作的運行機制。
2.發達國家和轉軌國家一般都建立商業性和福利性相結合的多元住宅融資體系,大多有專業性的住房融資機構。發達國家既有商業性金融機構的支持,也有福利性金融機構的支持。政府主要在福利性金融體系中對直接融資、信用補充和市場流動性方面提供積極的支持，特別是在資金籌集和信用擔保上發揮了積極的作用,如美國的FHA保險、VA擔保為住宅金融流通提供了大力支持;德國政府的建筑存款獎勵金、法國政府的非納稅儲蓄制度和住房儲蓄獎勵金為籌集資金起到了杠桿作用。
3.各國政府建立針對中低收入群體的金融支持體系。相關研究也表明,發展中國家的住房和住宅金融政策必須認清市場的三種不同階層。首先是高收入階層,可由金融機構充分供應。其次是享受資助的中間階層,他們可能得到商業性貸款,也是政府資助的受益人。而對于窮困戶最好通過計劃由國家預算直接付款資助。
4.創新保險品種，實現住房貸款與保險相結合。美國和加拿大政府都設有專門辦理住房抵押貸款管理的房地產金融管理機構。美國叫聯邦住房管理局（FHA），加拿大叫加拿大房屋抵押貸款與住房公司（CMHC）。該機構的主要職能之一就是為買房人提供抵押貸款保險，借款人買保險主要是為了降低首付款比例或獲得優惠利率，而在法國、荷蘭，所有借款人都需要購買保險，借款人萬一出險，仍擁有住房，其余責任由保險公司承擔。
三、完善我國住房金融體系建設的啟示和建議
研究住房金融體系需重點考慮三方面內容：一是產品體系。二是多層次的、多方位的市場體系。三是組織體系。于是我們得到以下啟示：
1.政府要在住房金融建設中起主導作用。發達國家住房金融發展歷史證明了住房金融的發展必須有政府的積極支持。
2.建全房地產金融市場框架，使住房金融機構趨向多元化。實現資金在各金融機構、各地區、各種期限結構的均衡，促成住房二級市場與一級市場的協調發展是完善住房融資的關鍵。同時，暢通的資金市場與資本市場是住房金融工具的調整和創新的前提。機構投資者是住房抵押貸款二級市場的主要支持者，培育成熟的機構投資者是住房抵押貸款二級市場發展的重要保證。資本市場的積極發育，將大力吸引證券投資基金、產業投資基金等國內機構投資者。
3.培育和完善住房融資中介體系，促進住房消費。培育信托、保險、資產評估、信用評級、投資、法律咨詢等各中介機構，建立完整的住房貸款市場支持體系，是住房金融市場協調發展的重要基礎。房地產評估機構對房地產準確、客觀的估價，確定房地產抵押物價值，防止借款人拋高抵押物價值，騙取金融機構高額貸款。建立公正、規范的房地產拍賣市場、典當市場和產權交易市場，有效解決被抵押房地產處理難的問題。
4.健全與住房金融相關的法律法規。應該有明確的法律，以保護產權、財產權、按揭權以及提供金融服務的公司。目前迫切需要建立健全個人信用、住房抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、房地產擔保、房地產金融市場運作管理等領域的法律法規，對參與房地產金融的機構在市場準入、退出、接管、清算、破產等方面做出嚴格規定，指導房地產金融機構加強內部風險控制，有效監管房地產金融活動,保護房地產金融參與各方的合法權益。
參考文獻:
【關鍵詞】新常態；房地產企業；資金管理；策略
新常態主要是指社會經濟由之前的高速增長轉變為中高速增長，經濟增長方式由過去的靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉向靠改革創新、技術進步的集約式發展，即轉型升級。新常態不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質量、均衡、可持續的增長。房地產企業開展經濟業務過程中，需要大量的資金流轉，為了推動生產經營工作的有效運行，保證資金高效使用，減少資金成本，提高資金的安全，企業應構建完善的資金使用和管理制度，加強各項資金收支的審批，從而促進資金有效使用。
一、房地產企業資金管理中存在的問題
1.高負債
對于資金密集型特征突出的房地產企業而言，所有項目開發前期都需要投入巨大的資金，很少有房地產企業可以憑借自身的自有資金開展運營活動，我國在房地產企業的IPO和股權再融資方面有著較高的要求，出于對有效融資的考慮，多數房地產企業均采用銀行借款這一渠道來獲取所需的資金，這樣一來就使得房地產企業面臨嚴重的負債率。從相關統計數據中看到，國內房地產企業的負債率已經達到了70%左右，更有甚者達到了90%。由此可見，雖然房地產企業的利潤可觀，但面臨的風險也非常大，在這么高的負債率下，一旦國家相關政策及房地產市場價格出現變化，那么就阻礙了資金的及時回籠，難以按期償還債務，嚴重影響了房地產企業的穩定發展。
2.融資形式過于單一
由于受到了國內資本市場發展的限制，房地產企業融資市場的前進步伐也較緩。實際融資過程中，廣泛采用短期和長期銀行貸款的形式，而由于我國企業債券市場發展緩慢，房地產企業無法利用發行企業債券的方式籌集所需資金。隨著國家監管部門對房地產企業上市控制的越來越嚴格，導致一些房地產企業無法通過發行股票的方式來獲取所需資金。大部分房地產企業注重短期的融資方式，不僅融資風險系數大，面臨嚴峻的償債壓力，而且還影響了房地產企業資金的順利運作。
3.資金回款問題
現階段，房地產企業的重大資金回籠主要來源于樓盤銷售回款，而在房地產企業的銷售方面，只有在形式好、宣傳推廣力度大、促銷方法多樣化的情況下才能實現資金的大量回籠。實際中，如果政府明確提出限價、限購等要求，并且還制定了預售資金監管制度，那么就會影響房地產企業資金的有效流通。房地產開發商存在資金回籠不及時、回款不穩定等問題時，會加劇房地產企業的資金壓力，更有部分企業無奈之下通過降價來提高資金回籠速度。
二、新常態下加強房地產企業資金管理的策略
1.加強開發項目的可行性研究
房地產開發周期長、投資大，潛藏巨大的經營風險，所以應在明確投資開發經營項目階段，先掌握了解投資項目的背景情況，防止發生產權問題，提高投資回收率。同時深入市場調查，主要對項目所處地區的人口發展、經濟發展、房地產市場等情況進行認真的調查和分析，并進行準確的預測。此外，做好投資項目的分析比較工作，房地產企業應整合各有利資源，致力于開發經營效益高、經營風險低、開發周期短的項目。再有，房地產企業應從項目開發進度的角度出發科學估算需求量，提高項目的運行效率。
2.實現多元化的融資渠道
具體有以下這些渠道：
銀行貸款：是一種債務性融資和間接融資。房地產企業在還本付息的基礎上從各商業銀行中獲取開發資金，是房地產企業資金的主要來源，有著多樣化的貸款形式，如抵押貸款、信用貸款、貼現貸款。房地產信托：以資金信托為切入點，房地產信托主要是信托投資工資實際按照信托的原則，采取貸款或入股的渠道將委托人委托的資金提供給房地產企業，這樣多方都能獲利。以財產信托為切入點，房地產信托主要是房地產物業的所有人作為委托人把整體物業委托給信托機構來經營管理，然后信托機構再把信托收益交付到受益人手中。和銀行貸款相比，房地產信托能很好的節約房地產企業的融資成本，減少財務費用，保證了房地產資金的循環使用及企業的穩定發展。協議融資：國內相關法律法規和司法實踐明確提出，企業之間進行的融資視為無效，不在法律保護范圍內，但群眾和企業間的借貸行為是有效的，不過借款利率應低于銀行相同類型貸款利率的4倍。實際中，房地產企業應以銀行為中介，通過委托銀行貸款的渠道進行融資，這種方式使用較多。另外，由于融資雙方自身情況、需求都不同，采用委托貸款的方式并非對所有交易雙方的需求都能夠滿足，所以應根據具體的情況明確具體的交易模式，在科學的協議安排下推動融資活動的順利進行，保證雙方的利益受法律保護。其他融資渠道：如融資租賃、委托貸款、典當方式，這些方式能夠滿足企業的資金急需。
3.加強資金回收
房屋銷售過程中，可能會出現市場行情比預期目標好，也可能出現市場行情達不到預期要求。但不管是哪一種，房地產企業都要深入了解市場行情，加強開發建設成本、銷售成本等房屋銷售成本的核算工作，同時想盡辦法提高房屋的銷售量，從而及時收回資金。在房屋銷售階段若存在銷售低谷現象，房地產企業此時應深入分析市場行情，準確掌握市場是否會在短期內反彈，若存在反彈的可能，且反彈后產生的收益比等待時產生的資金成本高，這個時候只要耐心等待一段時間即可。若短期內不會出現反彈，房地產企業就要根據當前的市場情況，盡快將房屋銷售出去，及時收回資金，從而降低自身的損失。
4.加強資金風險管理
房地產企業資金風險涵蓋了：使用風險、在途風險、或有風險。其中，資金使用風險指的是企業投資風險，該風險可事先進行控制，所以加強此類風險的事先控制至關重要，做好投資項目的可行性研究，項目評審必須具備較高的專業水平，盡最大可能降低預計風險的發生率。資金在途風險屬于資金結算范疇發生的風險，因此應科學選擇結算票據。企業在同城結算業務中通常采用“貸記憑證”、“轉賬支票”的結算方式。資金或有風險體現在公司為其他企業提供擔保而產生的或有負債，涉及貸款擔保、業務擔保等方面，對外擔保企業應具備健全規范的審批流程。
5.設置專門的資金管理信息化平臺
以資金管理為基礎構建房地產企業資金管理信息化平臺，將資金收入與計劃作為主體部分，促進統一的接口和各分公司系統的有效聯接。該平臺能夠對企業內部資金的收入與計劃過程進行有效管理，同時也可自動查詢余額及報表匯總。在資金管理信息化平臺中，集中對資金的流入流出進行了控制，并且還及時跟蹤了整個資金的流向過程。實現資金的統一撥付與計劃、辦理企業間往來結算，達到了一體化管理的要求，促進了信息的有效傳遞，保證了資金的科學使用。
三、結論
綜上所述可知，隨著經濟新常態時期的到來，以及房地產市場、政策的不斷變化，房地產企業應與時俱進，通過各類方式手段加強資金管理，全面發揮整體資金優勢，從而保障資金的有效使用，實現房地產企業經濟效益最大化。
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一、資產泡沫與“脫實向虛”的關聯
經濟轉型時期，產業結構不斷調整，大量傳統產業轉向高新技術產業。在此過程中，規模較大的傳統產業轉型成功不是短期內可以完成的，大量的中小企業又受創新不足、轉型成本高等的限制，傳統產業龐大的資金難以被尚未轉型成功的新興產業吸納，導致資金流出實體經濟、流入虛擬經濟，即“脫實向虛”。從我國的實際來看，資產泡沫的風險主要為房地產泡沫風險。2015年底至今，我國經歷了幾次房價猛漲：先是2015年底到2016年底，一二線城市房價瘋漲；然后是在2016年各大城市出臺了嚴格的限購政策后，2017年全國三四線城市房價普遍上漲，部分三四線城市房價瘋漲。可以說，房價上漲是近年我國經濟出現資產泡沫的最主要的表現形式。“脫實向虛”抑制了居民消費支出，對實體經濟產生了較為明顯的“擠出效應”。“脫實向虛”會導致資產價格暴漲，出現資產泡沫。近年來的房地產價格快速上漲，就是資金從實體經濟涌入房地產市場的結果。泡沫一旦形成，在當前相對寬松的貨幣政策和資產價格繼續上漲的預期下，會導致過度投機，泡沫不斷膨脹，經濟也就更加“脫實向虛”。正是如此，防范“脫實向虛”，必須抑制資產泡沫，強化價格型調節和傳導，暢通政策傳導渠道和機制。
二、抑制資產泡沫的現實價值
資產泡沫集聚風險極高，危害極大。當前，我國房地產資產泡沫往往伴隨著較高的金融杠桿，金融杠桿的增加必然導致風險的集聚。杠桿融資提高房地產商土地購買能力導致土地價格泡沫，也提高了投資者購房能力，導致房地產價格泡沫。房地產價格持續上漲，導致企業廠房租金、用工成本等上升，降低了企業競爭力和盈利能力，實體經濟盈利能力差反過來進一步導致資金向房地產部門集聚，泡沫進一步擴大。這種惡性循環鏈的生成，對于實體經濟發展極為不利。資產泡沫加劇了金融風險，提升了實體經濟的成本。只有抑制資產泡沫，引導資金“脫虛向實”，才能促進經濟穩健發展。如果房價快速上漲得到控制，就能夠有效降低企業的成本，提高企業的競爭力和盈利能力，產業將得到發展，進而提高國民收入，收入提高后購房能力也將得到提高，從而實現房地產與實體經濟協調發展。如果不能很好地抑制資產泡沫，任由其膨脹，一旦泡沫破滅，房地產吸納的巨額資金將成為金融部門的不良資產，可能引發系統性金融風險，導致銀行可貸資金急劇縮減，實體經濟融資將更加困難。
三、抑制資產泡沫的策略選擇
房地產資產泡沫是在貨幣供應量不斷增加的宏觀背景下，房地產“去庫存”、金融結構發生變化、投資者非理性等多層因素共同導致的。抑制資產泡沫，就要從這些方面去化解。（一）貨幣政策堅持穩增長和控泡沫并重。近年的房地產價格泡沫本質上是一種價格現象。為應對美國金融危機引發的國際金融危機，我國2008年推出了“四萬億計劃”，之后也一直實行寬松的貨幣政策，特別是近兩年來連續降息降準，導致貨幣供應量M2快速增加，M2/GDP從2008年末的151.31%上升到2016年末的208.31%。伴隨著資產泡沫持續增大，貨幣政策的目標也將發生變化，從只關注穩定經濟增長轉變為穩定增長的同時抑制資產泡沫。穩定經濟增長和抑制資產泡沫并不是對立的，資產泡沫形成的根本原因是實體經濟盈利能力差，難以有效吸納資金。隨著供給側結構性改革的深入，實體經濟轉型成功，會有效釋放對資金的需求，引導資金從房地產等部門向實體經濟轉移。（二）加大房地產調控力度。2015年底，中央提出“去庫存”，緊接著各地政府便出臺了相關政策。一是落實戶籍、降低信貸要求、解除限購等政策，擴大了房地產的有效需求。二是土地供應的減少，本意是在“去庫存”背景下控制庫存的增加，但可能反而導致了房地產供給的減少。供求兩端的宏觀政策影響，也是近年來房地產市場供不應求、房價瘋漲的重要原因。因此，應該抑制房地產過度投機行為，增加土地供給，緩解房地產供求矛盾。然而，賣地收入是地方政府財政收入的重要組成部分，各地方政府受“吃飯財政”的限制，有較強的“土地財政”激勵。“土地財政”導致開發商拿地成本不斷提高，推動房價持續上漲。房地產及其相關聯的上下游行業占據國民經濟的50%左右，房地產的快速發展有助于地方GDP高速增長。因此，房地產、地方財政、經濟增長捆綁到了一起，導致地方政府缺乏抑制房地產資產泡沫的動力。為此，有必要加快研究推出房產稅，以緩解“土地財政”引致的負面后果。（三）優化金融結構。在資產泡沫的形成過程中，金融結構發生了變化。一方面，在銀行信貸結構中，房地產信貸逐年增加。我國銀行貸款余額中，房地產貸款余額占比從2008年的16.5%上升到2016年的23.8%，這必然導致實體經濟貸款相對減少。另一方面，在不斷增加的直接融資中，房地產融資占比很大。隨著國家金融改革的深入，社會融資規模增量中直接融資占比逐漸提高，從2011年的14.1%上升到2016年的23.82%。房地產融資在直接融資中占比很大，2016年全年企業債券凈融資僅為3萬億元，房地產債券融資規模就達1.14萬億元。也就是說，整個金融體系中，不管是間接融資還是直接融資，房地產融資占比都在逐漸提高，并且在不斷提高的直接融資中，房地產融資比其他領域的融資優勢更明顯。為解決資金不斷向房地產涌入的問題，要不斷優化金融結構，提高金融支持實體經濟的能力。一是增強金融支持縣域實體經濟。縣域經濟占國民經濟較大比重，有的省份甚至超過60%，而縣域金融體制相對落后，深化縣域金融體制改革對經濟增長意義重大。縣域經濟往往以銀行信貸為主，現代金融體系不完善，可以通過引進各類金融機構激發縣域金融活力，提高金融支持縣域實體經濟的能力。二是加大金融支持中小企業力度。我國實體經濟以中小企業為主，提供了全國80%的就業，占國民經濟的60%以上。2017年1月11日召開的國務院常務會議確定規范發展區域性股權市場的相關政策措施。2017年5月，證監會《區域性股權市場監督管理試行辦法》。在強有力的政策支持下，可以發展區域股權市場為抓手，推動中小企業到“四板”市場掛牌，通過股權質押貸款、中小企業私募債、資產證券化等方式幫助掛牌企業解決后續融資問題，提高金融尤其是直接融資支持實體經濟的比例。（四）健全產業支持政策。產業發展策略應該是房地產與實體經濟的協調發展。傳統的城鎮化建設就是大量建商品房，導致農民除了住進城市，生活并未得到改善。城市新居民對美好生活有更高的要求，這就要求新型城鎮化建設除了有城市的形式，更要能為居民提供集健康、養老、文化、教育、娛樂休閑等功能。這些功能也是城市產業的重要組成部分。除此之外，各地要出臺優惠政策措施，促進當地在自然資源、人口結構、歷史文化、地理位置等方面具有比較優勢的產業發展。城鎮化建設與產業建設協調發展的意義在于經濟形成良性循環，房價快速上漲得到控制，能夠有效降低企業的成本，提高企業的競爭力，而產業發展起來后居民收入增加導致消費強勁，當地經濟發展可持續性增強，從而也能促進房地產業的發展。（五）促進地方財政與金融聯動。我國的現實情況是，地方政府在支持企業融資方面作用發揮得不夠。因此，各地可以通過做大做強政府投融資平臺，增強政府的融資能力，財政實力增強后與金融聯動，引導資金注入實體經濟，更好地促進產業發展。做大做強地方政府投融資平臺，就是要將各部門碎片化的財政資源進行整合，充實投融資平臺的資金實力，提升信用等級，提高融資能力、降低融資成本。在發揮財政與金融聯動的功能方面，可以采取如下舉措：一是將財政性存款與銀行貸款掛鉤，財政性存款的比例按照銀行對當地企業貸款的比例分配，激勵銀行多向本地區貸款。二是財政出資與銀行按照一定比例成立風險基金，銀行按照基金總額的一定倍數向當地企業貸款。三是做實做強政府控股的擔保公司。銀行一般需要資產做抵押才向企業放款，但廣大中小企業能夠作為抵押的資產往往不夠，財政出資與社會資本按照一定比例合作成立擔保基金，做實做強擔保公司，要求擔保公司按照一定倍數為企業擔保，這樣就能有效解決中小企業抵押物不足的問題。四是財政出資成立產業引導基金，引導基金與社會資本按照一定比例合作成立股權投資基金、風險投資基金等，引進專業公司人才進行基金經營管理，基金應主要用于投資當地中小企業。當然，財政與金融聯動的舉措不限于以上方面，其意義在于改變傳統財政資金支持實體經濟額度小、覆蓋面窄的問題，發揮地方財政資金支持實體經濟的更大作用。（六）加強風險管理體系建設。打通金融支持實體經濟管道的根本是控制風險，只有風險控制住了，資金才敢進來。控制風險的第一步，就是要化解當前不良貸款，這是風險管理體系建設的基礎。其次，要加快區域社會信用體系建設，將區域內企業、居民、金融機構納入信用評價體系，并與銀行征信系統對接，形成區域性征信體系。最后，加強金融監管，控制風險。微觀方面，對投資者進行教育，提高投資者風險防范意識，加大防范、打擊和處置非法集資的力度。宏觀方面，通過編制政府、企業、金融、家戶四部門區域宏觀資產負債表監測區域宏觀金融風險，通過編制區域宏觀或有資產負債表實時監測區域宏觀金融風險。
總之，要采取各種手段抑制資產泡沫，通過產業政策從根本上提高實體經濟的盈利能力，引導資金逐步轉向實體經濟，規避資產泡沫帶來的金融風險，促進經濟良性發展。
作者:劉飛 單位:武漢大學經濟與管理學院
多家媒體證實，國務院辦公廳于2013年12月向相關各部委和各省政府下發名為《關于加強影子銀行業務若干文件的通知》，即編號“[2013]107號”文件。
中國這幾年迅速膨脹到十萬億元規模的銀行理財產品和信托中很大一部分實質為借貸融資的都屬于影子銀行業務，其他如典當行、小額貸款公司、融資租賃公司、擔保公司、基金子公司、券商資管等非銀行金融機構也都受到利潤驅使在做信貸證券化的影子銀行業 務。
支撐起中國影子銀行繁榮的仍然是房地產，很多中小地產商以接近20%甚至更高的實際利率從影子銀行系統融資，然后以高價拿地、蓋房，從融資到蓋好房子銷售出去的周期是幾年，往往還需要借新融資還舊融資，單單這部分融資就推高了不少房價。
融資相對容易、成本更低的上市房地產公司的實際利潤率已經從過去幾年的20%以上降低到了2013年的15%以下，而數量更多、規模更小、融資成本更高的的未上市房企的利潤率更低甚至虧損。即使是這樣的狀態，這些地產商們2013年十分熱衷的一件事，是把手上的房地產項目通過信托或其他方式抵押，將融的資金投到組建小額貸款公司上，再通過小額貸款公司放“高利貸”來賺錢，其中一部分又放到了房地產中去。以近20%利率從信托融到的資金，再通過小額貸款公司放貸出去，沒有25%、30%的放貸利率是賺不到錢的，信托融到小額貸款公司再放貸，影子銀行的鏈條就這樣被拉長，杠桿和風險被進一步放大。
2013年半年報顯示，上市房地產公司的負債率已經超過70%，處于近十年來的高位，而2013年開始，央行通過緊縮市場資金倒逼去杠桿化進一步推高了實際利率，三四線城市房價有的已經開始停漲，未來隨著三四線城市房產泡沫消退，融資成本的居高不下和越來越難以融到資金將使一批中小房企出現破產，引發中國金融市場的動蕩。
所以據傳由“一行三會”起草，國務院辦公廳下發的107號文件實際是對整個中國金融市場融資的去杠桿化、去風險化。政府已經認識到目前房價已經上漲到了危險區域，如果繼續放任規模達數萬億元的影子銀行業務無序擴張，將使房地產泡沫風險更大。
107號文件明確了影子銀行的監管分工，按照誰批準設立機構誰負責風險處置的原則，對尚未明確監管主體的將抓緊進行研究。尚處于監管空白地帶的第三方理財機構、P2P貸款、其他網絡金融業務，可能很快將告別無監管的野蠻生長階段。而107號文件只是一個影子銀行“基本法”類總體指示性通知，具體的監管條文有待一行三會等監管機構的制定和下發。中間這個時間差，受到影響的影子銀行會抓緊時間以原有模式再賺上最后一筆。
同時，禁止做什么是107號文更主要的內容。商業銀行不得開展理財資金池業務，信托公司不得開展非標準化理財資金池等具有影子銀行特征的業務，典當行不得融資放大杠桿，融資租賃公司不得轉借銀行貸款和相應資產，融資性擔保公司不得違規放大杠桿倍數超額擔保，非融資性擔保公司不得從事融資性擔保業務，私募股權基金不得開展債券類融資業務。
影子銀行規模的迅速擴大，本身就是金融機構在和監管層玩規避監管的貓鼠游戲。有規定的禁止，針對尚未規定的新規避手法自然會出現。每當新的監管文件出臺，金融圈內一線從業人員和法務最熱議的是如何繞過新的監管。
關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
