時間：2023-09-13 17:14:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業稅務籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
要分析我國房地產企業稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發企業開發項目的環節眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業便打起了稅收的主意，在企業稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數房地產企業甚至在以上各環節中出現了逃稅漏稅的現象。
除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業和資金有著千絲萬縷的聯系，企業所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業的資金大多來源于銀行體系，企業融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業飛速發展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規范性文件較少，這就使得部分房地產企業在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業內部的風險。受房地產企業巨大經濟利益的誘惑，很多企業把眼光轉到了房地產企業，有些企業不惜血本投資房地產行業，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業相比其它行業更復雜，如果沒有合理的稅務規劃，就會給企業帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業亟待解決的問題。由于房地產企業稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業的難題。
接下來，筆者將聯系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。
二、房地產開發企業稅務籌劃的相關原則
（一）合法性原則
合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業發展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區的籌劃。各房地產企業一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。
現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風險均衡原則
現代市場經濟環境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業活動都或多或少存在風險，同樣，節稅也有一定的風險，一般來說節稅力度與風險呈正比例關系，也就是說企業節稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產企業規避風險。
隨著我國社會的不斷發展，經濟逐步提升，企業之間競爭越發激烈。在這種背景之下，企業想在激烈的社會競爭中獲得持續發展和進步，就不得不接受現代社會經濟環境為企業帶來機遇的同時還為企業帶來的風險和挑戰。房地產行業是一個高利潤、競爭激烈的行業，在經營過程中面臨著沉重的稅務負擔。所以，房地產企業在經營發展過程中，必須要做好房地產行業的納稅籌劃工作，進行合理的納稅籌劃，減少企業的稅收負擔；提高企業的盈利空間及市場競爭力。
1當前情況下的房地產企業稅務
一是房地產企業在我國國民經濟的發展過程中起著重要的作用，它生產經營環節復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產企業的經營業務橫跨生產和流通兩個樞紐環節，與之相關的行業較多。三是房地產企業在經營生產過程中需要大量的資金，在建設項目開發過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產企業成本結構復雜。
因此，根據房地產企業的特點、實際經營運轉能力以及戰略發展目標，并結合市場環境的轉變和發展，對房地產企業全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。
2房地產企業全程納稅籌劃的意義
房地產企業全程納稅籌劃是以不違反我國現行稅收體系規定為前提，通過稅收優惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優惠，降低企業的稅負，提高企業的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產企業稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業知識水平，對現行國家稅收法律及當地的稅收規定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產企業的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業降低納稅負擔，而且能夠提升房地產企業的資金利用率；從而使房地產企業取得廣泛的經濟效益和社會效益，達到房地產企業提高自身核心競爭力的同時又促進我國經濟發展的目標。
3房地產企業的全程納稅籌劃工作
31融資階段納稅籌劃與風險管控
融資階段是房地產企業開發的早期階段。在這個階段，房地產企業需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。
第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產企業開發過程中的稅務風險。房地產企業在融資前要充分考慮各融資方式對企業所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。
第二，融資階段稅務風險的規避工作。首先，房地產企業在使用負債籌資的過程中，要發揮“稅盾”效應，控制最優資本結構，從而降低企業資產負債率，減少企業的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關聯企業利息費用的結算工作要及時，從而防范稅務風險的發生。最后，房地產企業在進行借貸的時候，選擇向正規金融機構進行籌資。
32開發建設階段的納稅籌劃與風險管控
房地產開發建設階段是房地產企業稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產企業在建設環節中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發生不必要的麻煩。接受發票時，要檢查發票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發票專用章。遵守相關的會計準則和法律規范，進而有效地完成房地產開發建設階段稅收的籌劃工作；使房地產開發建設階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。
第一，開發建設階段的納稅籌劃工作。房地產企業開發建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設項目的設計，對開發成本和核算成本進行結轉的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產企業在建設階段的納稅負擔，減少房地產企業不必要的財產損失。
第二，開發建設階段的稅務風險的規避工作。?τ詵康夭?企業開發建設階段的稅務風險規避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構成合同價款總額的費用項目進行明確規定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發票等進行明確規定。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，收取合格的發票。新開發項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發票，保管好增值稅專用發票并在規定時間內對發票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響。
33銷售階段的納稅籌劃與風險管控
對于整個房地產企業的經濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產銷售階段的納稅籌劃工作。
第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產生一定影響。
第二，銷售階段的稅務風險的規避工作。房地產企業銷售階段的稅務風險主要體現在房地產企業對房源進行精裝修，進而吸引更多的消費者和顧客。然而我國相關稅法有明確規定，精裝修所產生的費用，通過“銷售科目”支出計量，在這個過程中，房地產企業會產生一定的稅務風險。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，開具合格的增值稅發票。此階段需關注換房、退房對稅收的影響。
關鍵詞：房地產 企業所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益
一、房地產企業稅收情況概述
稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財、核算等一系列經濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規提供的優惠政策及稅收法規允許范圍內的技術手段，從而盡可能的獲得“節稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產企業所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產項目從招投標、開發、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規章、通知等。所以，房地產企業在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據類別的不同主要分為：行業、稅種、經營活動三種。房地產項目的科務籌劃可根據經營活動和稅種的不同來進行。
二、房地產企業所得稅稅務籌劃概述
1、房地產企業所得稅稅務籌劃的含義
企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業所得稅、集體企業所得稅和私營企業所得稅統一起來，形成了現行的企業所得稅。它克服了原來按企業經濟性質的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現了稅制的簡化和高效，并為進一步統一內外資企業所得稅打下了良好的基礎。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業所得稅法將納稅人分為居民企業和非居民企業，其中居民企業是指依法在中國境內成立，或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。居民企業應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業所得稅稅務籌劃是指房地產企業在依據國家相關政策及稅法規定的為前提，利用稅收法規允許范圍內的技術手段，結合企業自身生產、經營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析
稅收籌劃是在法律法規的許可范圍內進行的，實質是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規的前提下，在多種納稅方案中，對企業投資、經營、理財等事先做的籌劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業的權利，才能受到法律和社會的認可和保護。可見，企業的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃時要結合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。
(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現企業財務管理目標
房地產企業依據自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業帶來最大化的稅收收益，實現企業的利潤最大化，使企業更具規模，并能更好的實現企業的財務管理目標。
(2)稅務籌劃有利于企業財務管理水平的提高
房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業必須規范財務管理行為，以此為企業提供正確有效的財務決策，使企業的各項經營活動都能實現良性循環。為了達到合法的節稅目的，房地產企業必須加強經營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現。因此，開展避稅籌劃有利于規范企業財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業加強經營管理。
3、房地產企業所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。
案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。
三、結論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下進行的，并不是要企業虛報成本、虛報支出，而是要求企業在經過合理的、不違反稅收法規的前提下對企業的各經營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業稅負，提高企業利潤的目的。
參考文獻：
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[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經濟與社會發展，2001;4
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關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險
房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。
2.2房地產行業運營風險
房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。
2.3法律風險
我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險
在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。
4.2建立健全稅務籌劃制度
國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。
4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用
稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。
4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識
房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司
參考文獻
一方面房地產行業作為我國重要的經濟發展支柱，國家相繼出臺了很多政策法規支持房地產企業的發展；另一方面，房地產行業作為第三產業中的一種，具有一定的特殊性，房地產行業的規范發展至關重要，國家相關部門也出臺了很多金融政策、產業政策、稅收政策來規范房地產行業的發展，但是這也增加了房地產企業的稅收，使其經濟壓力過大。稅務籌劃是日前房地產企業采用最多的一種降低稅負成本的方式，對緩解房地產企業的經濟壓力起到了重要的作用。
一、會計政策與稅務籌劃的關系論述
財務問題是任何行業、任何公司都會遇到的問題，對財務問題處理不到位就會觸犯我國相關的法律法規。在財務問題處理的過程中，需要運用到各種會計規則，通過會計規則的運用，來籌劃公司的稅務，減輕企業的經濟負擔，是財務問題處理的最佳方式選擇。房地產行業是財務問題比較多的行業之一，在日常的財務稅務問題處理的過程中需要進行納稅調整，即在法律法規允許的情況下對企業的財務進行調整，來節約企業的納稅成本。企業是社會的主要經濟體，同時也是國家的主要納稅主體。企業經營的最終的目標是為了追求經濟價值最大化，而過重的納稅負擔則嚴重影響到企業的經濟利益，在納稅的環節中靈活運用納稅規則，根據企業的情況制定符合自身實際的資金規范方案可以有效減輕納稅負擔，這對企業減輕經濟負擔、追求經濟利益最大化來說發揮著重要的作用。
二、房地產公司的相關稅務籌劃、會計政策的選擇
1.房地產企業稅務籌劃的措施與問題
因為我國日前的財務專業、稅法專業、稅務專業等都是培育一些專業型的人才，在這樣的形勢下，企業越來越重視稅務籌劃的重要性。特別是房地產需要通過稅務籌劃在一定程度上為企業減輕很多稅務負擔。當代，根據房地產上市上市公司的一些報告數據顯示，稅務籌劃面臨著這樣的情況。依據新企業會計法律規章，企業應該在年末時檢查各項收款，進一步分析和研究各項收款的收回性，估計會產生一些壞賬，并且各企業也需要根據壞賬的損失狀況，提前做好壞賬的計劃。近年來，很多房地產公司都選擇了個別賬齡分析法，進一步確認企業的收入。從各方面上來講掌握收入的方式對于稅務籌劃有著直接的影響。因為在房地產銷售過程中，它的收入結算方式是比較特別的，同時商品也有著很高的價值，且它的銷售收入確認必須要根據工程的完成進度和勞務的進步才能進行確認。近年來，我國大多數房地產產業都選擇了合同法。根據同定資材的進行折舊所展開計算，企業發展的物質基礎是同定資材，其折舊方法的不同會直接影響著企業損益影響度。依舊最近幾年來，我同房地產產業會計政策的不同性，大多數房地產產業都選擇了年限平均方式。企業在做稅務籌劃的時候應該清楚地認識到稅務籌劃的目標是稅負的最小化以及企業價值的最大化。因此，房地產企業在做稅務籌劃的過程中要對籌劃的目標有一個準確的認識。從日前我國房地產企業稅務籌劃的現狀來看還存在諸多問題，其中最主要的問題就是在稅務籌劃的過程中對企業發展的全面性與持續性沒有準確的把握，因此，稅收政策的統籌發展沒有做到真正的統籌，使得房地產企業的稅務籌劃還存在一定的風險。針對上述房地產企業稅務籌劃中存在的問題應該注意以下兩個方面的事項即會計政策與籌劃的對象相符合和保證稅務籌劃中使用的會計信息的準確性。
2.企業稅務籌劃的長期性與專業性
房地產企業在做稅務籌劃的過程中必須清晰的認識到企業的稅務籌劃是一個長期的籌劃，籌劃的過程中必須結合企業的長期經營計劃以及企業的長久利益，只有這樣做出的稅務籌劃才能讓企業的利益從長遠的角度達到最大值。企業在規避稅務籌劃風險的時候必須清晰的認識到稅務籌劃風險的來源，一般情況下房地產企業稅務籌劃的來源包括四個方面：第一，稅務人員對于稅收政策的理解不到位，錯誤理解了稅收政策的內容。第二，企業在實行優惠政策的時候實行不當做成了嚴重的節稅消耗，出現了節稅消耗遠遠大于稅收的現象。第三，企業在做整體系統稅務規劃的時候對政策整體的把握不準確。所以，房地產企業想要做到真正的規避風險必須對產生風險的原因有一個清醒的認識，從整體上對于稅收政策有一個準確的把握，同時也要求企業的稅務籌劃機構以及稅務籌劃人員具備較強的專業水平，只有這樣才能使得企業的利益最大化。第四，應該在不同地企業發展階段來選擇適應該階段的稅務籌劃方法。但是總是需要遵循一個原則，就是需要維護好其企業的穩定性、整體性以及長效性。結合自身企業發展的需求來制定企業未來發展的戰略，再根據發展戰略來規劃詳細的稅務籌劃方案，讓企業能夠得到全面長足地發展。
三、結語
近年來，房地產企業的稅收政策迫使企業的稅務籌劃與會計政策選擇越來越正規，稅收政策在規范企業會計活動的同時，也給企業的稅務籌劃與會計政策選擇提供了一個發展的平臺。房地產企業通過稅務籌劃以及會計政策的選擇不斷改善自己的會計業務活動，為企業經濟利益的最大化起到了重要的促進作用。
摘 要：本文根據作者多年財務工作經驗就房地產財務管理中關鍵環節的有效控制進行了簡單的闡述。
關鍵詞 ：房地產 財務管理 關鍵環節 有效控制
一、房地產企業財務管理概述
（一）房地產企業經營的特殊性
1.開發項目差異大、周期長、涉及的環節多。開發項目所處的位置、環境不同，其特點各異；建設周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經過選址、可行性論證、立項、規劃、征地拆遷、勘察設計、報建招標、開工建設、預售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務等環節；期間需同土管、住建、規劃、施工、供應商、購房戶等多方打交道，關系復雜。
2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發過程不確定因素多：小到城市規劃、項目設計變更，大到國家產業、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術因素的變化都給房地產業帶來風險。
3.從產品方面看，其開發產品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調控影響巨大，銷售方式多采用預售和分期付款銷售。房地產業經營的上述特點，決定了房地產企業財務管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。
（二）房地產企業財務管理的內容
房地產企業財務管理內容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經營中伴隨資金的流動分成以下幾個業務循環：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務預算是綜合的財務計劃，貫徹于整個業務循環。圍繞房地產財務管理過程的業務循環及全面預算，控制好財務管理的關鍵環節，才能真正降低成本、提高經濟效益。
基于房地產企業的運營特征，筆者提取了構成企業財務管理關鍵環節的兩個核心要素，現將其列示如下。
第一，資金管理。從整體來說，房地產企業的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產出。可以說，是這三個部分構成了房地產企業價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內容，因此，資金管理可視為是房地產企業財務管理關鍵環節的構成要素之首。這是一項系統工程。在這項工程中，所有環節都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產企業效益最大化這一戰略目標，并促進企業的健康發展。
第二，稅務籌劃。房地產企業擁有一個龐大的稅賦網絡，其中，企業所涉及到的稅種主要包括營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產企業財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業的最終效益，以及企業資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產企業的健康發展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。
二、房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制
1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產企業的現狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產企業財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優點在于降低了房地產企業的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業控制權，且資金成本投入較高。再如，企業可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優點在于投資小，風險易控制，并能夠優化房地產企業的資本結構，全面發揮債務資金的財務杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業運轉資金面臨著較大的壓力。
其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產企業的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業投資的起點，而財務部門的主要工作是協同其他部門做好開發項目的可行性分析，以及結合戰略規劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業素質；二是房地產企業在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據的比重；三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。
2.優化稅務籌劃方案。在房地產企業的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環節，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產企業如何壓縮成本投入和壓縮哪一環節的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優方案。例如，房地產企業通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產行業全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產企業可通過細化開發項目融資利息支出的方式優化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規定，裝修費用可計入房地產開發成本，因此，房地產企業可根據實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉嫁到裝修單位，從而實現節稅的目的。
三、結束語
隨著國家對房地產業調控政策的深入，房地產業的經營環境將更加惡化，各房地產企業將面臨更大的資金和市場壓力，企業要生存、發展、獲利，只有苦練內功，在抓好包括以上關鍵環節在內的財務管理的前提下，加強精細化管理，降低開發成本、費用，提高產品品質及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。
參考文獻：
[1] 王濤.房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界，2013（21）：194.
關鍵詞：房地產業；稅收籌劃；探討
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02
一、稅收與房地產行業發展的相關性分析
房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。
經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。
二、房地產業的納稅現狀
我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。
三、房地產企業稅務籌劃的特點
由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：
1.稅務籌劃效益的顯著性
由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。
2.稅務籌劃的時效性強
我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。
3.稅務籌劃的復雜性
城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。
四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產開發業稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。
隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產開發業稅收籌劃的可行性
不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。
3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業內部環境的優化
（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。
參考文獻：
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一、我國房地產企業土地增值稅現有籌劃問題
（一）對于宏觀政策的重視不夠
在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業注意并重視了起來，大多數的房地產企業都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業的稅收籌劃工作，增加了企業的稅負壓力，加大了房地產企業稅收籌劃的風險。
（二）沒有明確的稅收籌劃目標
在現有的房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規劃，缺乏明確的稅收目標。
（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識
我國房地產企業目前還處于發展的階段，所以企業在會計方面的培養上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用。籌劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業的實際發展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業的稅務風險增加，增大了企業的稅負壓力，阻礙企業的發展。
二、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃改進完善措施
（一）重視國家的宏觀調控政策
在我國現有的經濟市場中，房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業發展的主要因素。在這種情況下，房地產企業想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業的決策當中，結合企業的實際發展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業帶來更多的效益。同時，房地產企業要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。
（二）明確稅收籌劃目標
對于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業稅收籌劃空間的增大，是企業
順利完成稅收籌劃目標的重要保障。
（三）加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識
就目前的房地產企業土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業稅收籌劃工作的需求，企業應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。
房地產企業要想長遠穩定的發展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業的發展市場，因為市場經濟的不穩定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業的發展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明?_稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業的風險經歷，預測企業可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業的稅負壓力。
一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。
二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點
（一）采購活動
“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。
（二）經營活動
實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動
如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。
三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議
“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：
（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。
房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。
（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。
（四）加強對增值稅發票的管理
房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。
四、結語
（西安市房地產經營二公司，陜西 西安 710003）
[摘要]隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產企業稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃的相關要點。
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關鍵詞 ]房地產；企業納稅；企業稅；稅率
隨著經濟的發展，人們住房需求的提高，我國房地產行業得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產企業稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。
1房地產企業土地增值稅概念
土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。
2房地產企業土地增值稅籌劃現狀
我國土地增值稅自從開始征收到現在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據有關資料調查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數據可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產企業帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關的稅收政策，使得與房地產企業相互配套的稅收法律法規日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
（1） 眾所周知，過去我國大多數房地產企業都是采用設立項目公司方式進行經營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規，其中就有明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），根據規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
（3） 第三類房地產企業普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發的一部分房地產轉為自用或用于商業型地產之后，把該部分房產的產權通過關系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規，根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3我國房地產企業稅收籌劃的發展
在我國，企業的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業層次不均，企業財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業稅收的籌劃發展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業競爭能力的提高。隨著我國經濟的高速發展，社會主義市場經濟的進一步發展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產企業涉及的稅種多、稅負重，稅收的現金流及稅收成本很大程度上影響到企業的利潤，稅收籌劃也成為房地產企業財務管理的重要內容之一。另外隨著跨國房地產企業不斷涌入中國市場，這給國內房地產企業帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發展迅速。
在現代社會經濟生活中，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著國民經濟的持續增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產企業的發展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環境的影響下，國家對房地產企業進行的宏觀調控也使我國房地產企業面臨更加激烈的競爭，房地產企業暴利的年代已經一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業財務風險和實現利潤最大化，已經成為我國房地產企業在市場經濟中加強自身競爭力的重要手段之一。
4進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
4.1房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產企業納稅應是企業領導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產企業領導在做決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，千萬不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此，房地產企業在納稅籌劃時，企業管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，而且還要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
4.2加強稅務學習、做好培訓
企業在發展過程中，我們知道在大多數企業經營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關系。在現代企業中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數企業職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據經驗，通常我們對職工進行培訓要經過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。
4.3樹立依法納稅理念
以法律為準繩。現代房地產企業應該在國家法律條文的允許下結合相關稅收法規政策根據自身的情況進行合理籌劃。房地產企業必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規的前提條件下，要通過對自身經營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業納稅行為發生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化企業，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。
5房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規劃繳稅期間，企業將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現了一些宏觀調控的政策，在這樣的大環境影響下，房地產開發企業經營環境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產企業因為資金鏈斷裂已經破產，產生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產企業的經營熱情，使得房地產企業即能增加利潤，實現利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業良性發展，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義，因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。
參考文獻：
關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃；建議
目前，基于營改增政策視角，加強稅收籌劃建設是房地產企業的重中之重，在企業發展中占據著舉足輕重的地位，這已經得到了企業內部的高度重視與關注。對于房地產企業來說，要想在行業競爭中脫穎而出，必須要充分把握營改增這一發展契機，高度重視稅收籌劃建設，嚴格管理增值稅發票，并利用好稅收優惠政策，將企業各項成本與風險保持在可控范圍內，進而將房地產企業提升至全新的發展高度。
一、營改增后對房地產企業稅收籌劃的影響分析
(一)影響著企業營業稅金和附加費用
在營改增政策實施以后，房地產企業進入到了增值稅繳納期間。在營改增政策實施以后，房地產企業一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項目中，新增設了土地成本，所以在稅務籌劃過程中，要全面解讀營改增政策，滿足節稅的需求，而應對的策略就是拿地方式[1]，比如項目轉股和拆遷等，企業要結合自身實際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對于企業稅負的降低具有極大地作用，確保房地產企業經濟效益的持續提升。
(二)影響著企業稅負
對于房地產企業來說，營改增政策實施以后，針對稅負增減問題，主要受企業管理水平的影響。在營改增實施以后，在合同簽訂、履行以及發票獲取等方面，嚴重影響著稅負，將這些方面的工作落實到位，可以對企業增值稅稅負進行合理化控制。以浙江某房地產企業為例，在營改增政策實施以后，分析該企業2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，該企業的總體稅負上升到17.86%，而造成稅負增減的原因[2]，就是因為土地增值稅迅速上升引發的。
(三)影響著房地產企業的土地增值稅
營改增政策實施以后，房地產土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價外稅，相關政策規定，無法將其作為抵扣項目來進行核算。基于此，造成了企業土地增值稅增值率的增加，使企業稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開展。
二、營改增后房地產企業稅收籌劃的具體建議
(一)對企業各經營活動的稅收進行合理籌劃
首先，對于房地產增值一般納稅人，要積極開展前期環節的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應商合作者等方面。而對于項目營銷各個環節的費用和成本，要與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業的選擇方面，要重點考慮材料供應、勞務服務等方面，嚴格管理增值稅發票，樹立高度的增值稅抵扣觀念。其次，企業要與合作企業共同探討和分析供應商的資質和材料報價，在一般納稅人構建零星的建筑材料時，要獲取增值稅專用發票，以便于順利抵扣。其中，在小規模納稅人購進材料過程中，為了避免出現無法抵扣問題，要在價格方面進行商議。最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對象之間的稅率差異，將企業稅務壓力降至最低。此外，房地產企業還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實下去，比如小規模納入人的進項稅超出銷售額的8%，基于此，企業要想降低稅負，可以申請為一般納稅人。
(二)合理規劃材料采購問題
在營改增政策實施以后，房地產企業作為一般納稅人，在材料采購方面，要對能夠開具增值稅專用抵扣發票的材料供應商進行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專用抵扣發票[3]，確保進項抵扣率的穩步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應商時，要對成本、質量以及能夠開具增值稅專用抵扣發票等方面的問題進行深入分析。結合營改增政策的實施，房地產企業在選擇材料供應商過程中，其一，要優先選擇一般納稅人的材料供應商，這主要是因為小規模納稅人無法開具增值稅專用發票。其二，在材料供應商都是一般規模納稅人時，因為進項抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業在選擇材料供應商時，要對采購價格和進項抵扣稅率等方面進行充分考慮。
(三)拓寬渠道，制定全新的銷售策略
在銷售渠道方面，要加強網絡營銷技術的應用，合理控制營銷成本。在營銷策略上，要對簽約銷售進度進行控制，并以此來進行納稅籌劃。企業要結合當月已預繳的增值稅款，對銷售簽約進展情況進行有效控制，解決開票集中問題，以免影響到現金流。同時，要適度提升精裝修和商業地產的銷售比例。對于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進項發票，并進行抵扣，這對于企業稅負的控制具有重大的意義。例如：對于品牌開發商，比如萬科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業地產要結合項目實際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產企業部分商業采用先租后賣的方式，商業部分在開發產品核算，企業可以將其轉換成固定資產，計提折舊后期在進行銷售。根據稅法可以得知，納稅人如果對已經使用過的固定資產進行銷售，可以減免按2%征稅增值稅。
(四)加強增值稅專用發票管理和合同管理
在發票管理方面，房地產企業作為增值稅一般納稅人，要對銷項發票進行嚴格管理，及時獲取增值稅專用發票和相應的抵扣聯。并且發票管理要安排專門的工作人員，嚴格規范財務人員的采購人員的行為，嚴格審核獲取的專用發票，以免引發稅務風險[4]。在合同管理方面，在確定合同過程中，要遵守增值稅發票的合約規定，以便于企業稅負的降低。比如在簽訂建設安裝、裝修合同時，要注重“甲供”方式，將建設方的采購比例進行明確規定。再如：在簽訂材料采購合同中，要加強總價法結算方式的應用，以免出現分開計價加劇企業的成本。
(五)加強與稅務機關之間的交流與協作
企業要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關法律法規的制定。并密切關注國際法律法規，發揮出制度的約束性作用。而且對于稅務執法機關，有著一定的自由裁量權，所以企業要與當地國地稅機關保持密切的交流，對當地的稅收征管特點進行深入分析，善于征求稅務部門的相關指導意見，確保籌劃方案制定的科學性與合理性。
一、營改增對房地產企業的發展可能造成的影響分析
（一）土地成本與進項稅不能抵扣
營改增對于房地產企業首先影響的是成本結構。在當前房地產企業的成本結構中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財務成本，而根據現行的政策法規，土地成本是無法與進項稅進行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當地房地產企業實施營改增后所承擔的稅負就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對較高。如果房地產企業的建筑安全成本產生的增值稅，可以與進項抵扣，那實施營改增對甚至可能降低企業的稅負。
（二）建筑安全成本缺失增值稅發票
建筑業受營改增稅制改革的影響，常造成房地產企業缺失建筑安全成本的增值稅發票，導致房地產企業的稅負增加。建筑業實施營改增改革后，造成各項增值稅專用發票或發票抵扣有限等問題。目前，國內建筑材料供應商構成很雜，往往無法提供增值稅專用發票。另一方面，建筑工主要來自農民工和勞務公司。勞務公司本身缺少可抵扣的進項稅，作為微利企業也難以承擔高額的增值稅銷項稅；農民工的勞務產生的人工費用，更沒有增值稅發票，這些最終會影響到房地產企業的進項稅抵扣。
（三）營改增一定程度的影響到房地產企業的現金流
由于國內房地產企業的運營形式多以項目公司為主，那么房地產企業就必須先就預售收入進行稅款預繳，進項稅款必須等到項目竣工結算完成，收入確認后才可以獲取較大的金額，無形之中房地產企業便承擔了較高的增值稅成本。因此，營改增一定程度的影響到房地產企業的現金流。
（四）房地產企業缺少科學合理的政策過渡階段
國內目前在建、在售的房地產開發項目缺少科學合理的過渡政策，造成一些開發項目無法進行增值稅發票的抵扣，使房地產企業最終承擔了全額的銷售額增值稅。還有在營改增實施前，房地產企業收購的項目，在營改增后想要轉讓，如果缺少科學合理的過渡政策，必然會增加房地產企業的稅負。
二、房地產企業對營改增的管理措施
根據其他行業實施營改增改革的經驗，為減小營改增可能產生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。
（一）加強供應商管理，獲取可抵扣的增值稅發票
由于建筑市場的激烈競爭，想通過提高工程承包價，將增值稅轉嫁給開發商是很難實現的。因此，房地產企業應優先選擇具備正規行業資質和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發票的建筑施工企業進行合作。同時，房地產企業要加強內部管理，加強對材料采購和勞務委托等過程的票據管理；加強與建筑施工企業的工程決算管理，保證及時收到有效的增值稅抵扣發票；提高會計核算質量和精準性，堅持有發票才抵扣，盡可能實現項目竣工驗收與會計核算同步進行。
（二）理清經營活動，科學安排業務
對于房地產企業來說，科學合理地稅務籌劃，保證企業實施營改增改革后，實現稅負減輕的效果，必須要先理清房地產企業的自身業務流程，明確存在營改增風險的經營活動項目。對于各項環節，及時計算出可抵扣的增值稅進項，保證房地產企業有效實現稅負減輕。國內目前的一部分房地產企業，采用將部分業務活動和企業職能進行外包，以此來實現稅務的科學籌劃，幫助企業進行轉移稅費。這對于那些不能解決進項稅抵扣的房地產企業來講，具有很高的可行性和可操作性。但在進行服務外包的過程中，一定要注意產品質量，維護好企業的品牌形象。
（三）大力開發商業地產項目，促進企業客戶的銷售
目前國內的住宅市場總體呈現供大于求，物業購買者掌握著價格的主動權，對于開發商的無端提價是不會接受的。因此，房地產企業的增值稅想要轉嫁給物業購買者是很難實現的。而商業物業消費者獲得的增值稅發票，可以作為公司的進項稅進行抵扣，實現增值稅稅負轉嫁向買家。房地產企業可以充分發揮商業地產項目進項稅額的抵扣優勢，科學規劃業務，加快房地產企業的轉型升級，通過多態發展來抵御房地產市場的投資風險。
（四）加強企業財務、稅務管理
實施營改增后，增值稅營業稅的處理、財務核算會更加復雜，需要加強對會計人員的培訓，需要重新梳理內部業務系統同財務核算系統的銜接、匹配，提前做好稅務申報程序準備、納稅申報和各項財務、稅務材料的提交、留存。
