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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑企業納稅籌劃的必要性，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：施工企業；稅收籌劃；籌劃方法
中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374(2011)28-0016-02
稅收籌劃是指納稅人，通過籌資、投資、收入分配、組織形式、經營等事項的事先安排、選擇和策劃等合法手段，實現避稅籌劃、節稅籌劃、轉嫁籌劃和涉稅零風險等目標的經濟活動。
施工企業具有以下特點：(1)工程造價高；(2)建設周期長，施工過程中不確定因素較多；(3)異地施工工程占較大比例；(4)施工建設項目獨一無二，不可替代；(5)經營形式多樣，如總承包、轉包、分包等。
施工企業納稅的特點在于：營業稅及附加是建筑業的主要稅種，營業收入的確定與稅率的選擇是建筑施工企業稅收籌劃的重點；當期收入和當期成本依據工程的完工進度進行確認，具有可調節性等。正是基于以上特性，為施工企業的納稅籌劃提供了一定的操作空間。
當前建筑市場環境不容樂觀，物價上漲導致施工企業生產成本大幅增加，建設方拖欠工程款導致施工企業資金周轉凼難。為了降低建筑施工企業的納稅成本，保障建筑施工企業的流動資金充足，提高其在建筑市場中的競爭力，對建筑施工企業進行納稅籌劃已十分必要。
二、施工企業稅收籌劃的具體方法
(一)利用經濟合同進行稅收籌劃
建筑施工企業需要簽訂多種經濟合同，如工程施工合同、勞務分包合同、機械租賃合同等，不同的種類合同所適用的計稅依據與稅率不同。同時，在合同簽訂時應考慮合同條款對稅負的影響，如合同價格的界定、發票的開具、工程施工費與材料費的區別等，都要仔細研究，與當前稅法的相關規定應保持一致，避免給企業造成不合理的支出。
(二)營業稅的納稅籌劃
1.通過“甲供設備”進行稅收籌劃。《營業稅暫行條例實施細則》規定，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。
如某建筑公司2009年12月中標某單位宿舍樓工程，工程標的3000萬元，其中含電梯設備采購價款500萬元。按照《營業稅暫行條例實施細則》規定，若該電梯設備由A公司白行采購，其應稅營業額應當包括電梯價款在內，則A公司應納營業稅為3000×3％=90(萬元)；若該設備由建設方負責供應，A公司計稅營業額不包括設備價款在內，A公司應納營業稅為(3000-500)×3％=75(萬元)。以上案例告訴我們，建設單位提供的設備價款不需要繳納營業稅，建筑安裝企業在與建設方簽訂《建筑安裝工程承包合同》時，要重點考慮設備是否“甲方供應”。對于2009年1月1日前已經生效的《建筑安裝工程承包合同》，建筑安裝企業可以與建設單位協商簽訂設備“甲方供應”方式的變更補充協議，從而利用“甲供設備”進行稅收籌劃。
2.通過承包方式的選擇進行稅收籌劃。目前建筑安裝企業承包工程建設主要有兩種方式：包工包料和包工不包料。施工企業應盡量與建設單位簽訂“包工包料”的工程合同。包工不包料不僅使施工企業得不到應得的取費，還有可能增加營業稅金及附加。如果施工企業與建設單位簽訂的合同是包工不包料合同，那么，工程耗用材料價值應該按照施工預算材料使用數量的預算價格確定。因此，簽訂甲供料合同時，應按照包工包料合同計算應納營業稅，以扣除材料的預算價格作為合同金額。
3.通過合作建房進行稅收籌劃。目前由于土地審批難度加大、資金流緊張，建筑施工企業多采取與他方合作建房的方式。建筑施工企業與他人合作建房，可考慮以土地使用權出資，雙方合資成立公司，共擔風險、共享利潤。稅法規定對企業以無形資產投資入股的行為不征營業稅，公司銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。因此，企業稅負降低了，稅金可遞延至以后期問繳納，相當于獲得了無息貸款，節約了利息費用。
4.延遲納稅義務時問進行稅收籌劃。至于稅款的結算方式，施工企業可在保證款項如期到賬的前提下，可將營業稅的納稅義務時間推遲，即推遲結算，不將預收款的時問作為結算時問。因此，既合理優化了資金，又充分利用了資金的時問價值。
(二)企業所得稅的稅收籌劃
1.調整好納稅身份。企業所得稅法明確了不具備法人資格的所有營業機構，應當匯總計算并繳納企業所得稅的規定。施工企業與其下屬分公司年度有盈虧時，應盡量考慮合并納稅，從而降低企業稅負。施工企業在開拓新市場，整合資源時是采用分公司模式還是子公司模式應進行認真測算與籌劃。
2.合理確認營業收入。一般而言，企業當期確認營業收入越多，應繳納的所得稅越多。營業收入確認的時問越早，納稅義務發生的時問亦越早。對于建設工程而言，運用完工百分比法確認當期收入，“完工進度”是確定各期營業收入的關鍵。施工企業可通過降低完工進度在完工前少確認收入，從而減少應納稅收入。
3，利用好稅前扣除政策。企業所得稅法對工資薪金支出、公益捐贈支出、廣告費用支出、業務招待費支出、研發費用支出方面都規定了一定的扣除標準。施工企業應更新觀念，熟悉相關費用稅前扣除政策，做好納稅籌劃。例如企業所得稅法規定按實際發生的合理的工資薪金可以稅前扣除。施工行業屬于勞動密集型產業，以前根據人均計稅工資限額進行稅前扣除，扣除限額提升后，可在限額內采用“就高不就低”原則，在規定范圍內列支工資，利用好稅前扣除政策。
4.合理利用稅收優惠政策。當前稅法主要有稅率、行業、投資、過渡期稅收優惠政策，企業在所得稅籌劃時可以考慮運用優惠政策進行稅收籌劃。如企業投資購置用于環保、節能減排、安全生產的專用設備，可按一定比例實行稅額抵免。施工企業可適當投入安全生產設備和環保設備，一方面可確保企業安全生產，提高效益；另一方面可增加設備折舊額，降低應納稅所得額；最后還可按投資額的10％抵免應納稅所得額。
關鍵詞：電力安裝 體制改革 增值稅 納稅籌劃
Abstract: In China's electric power system reform process, many of the power company has conducted the separation of major and subsidiary sector and the subsidiary restructuring, that is the subsidiary power installation companies and the electric power equipment manufacturing plant such state-owned enterprises were separated to set up a enterprisen integrated by power installation, power enquipments production and sale, which is bought by the employees by stock ownership. And the projects of the power installation enterprises mostly are contracting labor and materials engineering, which, according to the current tax law, involving mixed sales activities of VAT, will bring tax risk to the enterprise. So how to avoid these risks requires that the enterprise makes a scientific tax planning.
Key words: power installation; system reform; VAT; tax planning
中圖分類號： F407.61 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、電力安裝企業就其增值稅混合銷售行為進行納稅籌劃的必要性
假設有一家改制后新成立的電力安裝公司，其主要業務是在本地承攬電力工程施工建設，同時銷售自己生產或購進的電力設備和材料。該公司認為只要能在賬上分別核算安裝業務及商品銷售業務的收入、成本和利潤，就應當就安裝收入交納建筑營業稅，就商品銷售收入交納增值稅。于是公司在成立之初就分別到地方稅務局和國家稅務局辦理了納稅登記，還取得了增值稅一般納稅人的資格。從地方稅務局領購了建筑業專用發票，從國稅局領購了增值稅銷售發票。該公司每月取得的安裝收入，都向地方稅務局申報并交納了3%的建筑營業稅；每月取得的商品銷售收入，都向國家稅務局申報并交納了17%的增值稅。
有一天當地國家稅務局來進行納稅檢查，認為該公司銷售自己的商品同時又負責安裝，屬于增值稅的混合銷售行為，要該公司就安裝收入補交增值稅，還要罰款。
那什么是增值稅的混合銷售呢？《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1993]第38號）第五條規定：“一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當征收增值稅。其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非應稅勞務，不征收增值稅。”
該公司生產和銷售貨物，并且又從事關于所生產和銷售的貨物的安裝，當地國稅局認為，該類業務屬典型的增值稅混合銷售行為。
同時，國稅局界定該公司業務為增值稅的混合銷售行為還有一個依據，就是《關于增值稅營業稅若干政策規定的通知》（財稅字[1994]第26號）第四條第（一）項，對“以從事貨物的生產、批發或零售為主并兼營非應稅勞務”作出了明確規定：納稅人的年貨物銷售額與非增值稅應稅勞務營業額的合計數中，年貨物銷售額超過50%，非增值稅應稅勞務營業額低于50%。而該公司所承攬的工程，安裝費平均只占工程總造價的20%，而且公司所生產的部分電力設備材料也直接對外銷售。其年貨物銷售額大大超過了公司總營業額的50%。國家關于增值稅混合銷售行為的諸多規定都對該企業不利，補稅、罰款看來勢所難免。
我們先來簡單估算一下該公司的主營業務一旦被界定為增值稅的混合銷售行為，會產生一個什么樣的后果。
假如該公司某年度承攬了5000萬元的工程項目，由于該公司收取的安裝費平均只占工程總造價的20%，那其銷售的電力材料就為4000萬元（含增值稅），收取的安裝費為1000萬元。該公司銷售的4000萬元的電力器材，大部分是自己生產的，其余是自己購進的。該公司都取得了與生產和購進這些電力器材有關的增值稅專用發票并進行了抵扣，在銷售給工程建設方時開具了增值稅普通發票，同時按17%的稅率交納了增值稅。該公司就1000萬元的安裝費交納了3%的建筑業營業稅，即1000萬元×3%＝30萬元（為方便比較，以下計算都不考慮增值稅、營業稅以外的稅種，計算結果只取整數）。如果按國稅局的要求，依增值稅的混合銷售規定交稅，1000萬元的安裝費就要交納1000÷1.17×0.17＝145（萬元）的增值稅。僅增值稅每年就要多交115萬元，若再加上0.5－5倍的罰款，對于一家小企業而言，將面臨倒閉的危險。
面對如此巨大的納稅風險，看來企業很有必要進行一番納稅籌劃了。納稅籌劃是納稅人在熟知相關稅收法律法規的情況下，為達到降低稅負的目的，而對投資活動、籌資活動或經營活動進行的一系列合理的安排。
既涉及增值稅的混合銷售，就一定有自己安裝自己的電力器材的行為。而有些電力安裝企業自己的電力器材是自己生產的或一部分是自己生產的；有些電力安裝企業自己的電力器材卻全部是外購的。下面分別就這兩種情況討論增值稅混合銷售行為的納稅籌劃方案。
二、電力安裝企業自己生產電力器材情況下的納稅籌劃方案
在該種情況下，又分兩種情形進行籌劃。第一種是不拆分企業法人的籌劃方案；第二種是從長遠考慮，將企業拆分成兩個法人主體的籌劃方案。
（一）不拆分企業法人的籌劃方案
在當前企業組織結構下，積極尋找有利于企業的政策法規，運用合法手段進行納稅籌劃，避免讓國稅局將本企業的業務界定為增值稅的混合銷售行為。
【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目
一、背景情況
房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。
就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法
（一）規避土地增值稅的征收范圍
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。
（二）增加土地增值額中的扣除項目
轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。
（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策
《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。
再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。
三、結語
國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。
參考文獻：
[1]蔡昌.房地產企業稅收籌劃實戰報告與涉稅指南[M].中國市場出版社，北京，2010.
[2]陳培.我國房地產企業土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業經濟，2012（7）：99-100.
[3]付春.調控背景下房地產企業土地增值稅的節稅安排[J].財會月刊，2012（21）：48-49.
【關鍵詞】營改增 納稅籌劃
一、營改增的必要性
（一）完善稅制
營業稅和增值稅是我國流轉稅的兩大主要稅種。營業稅是指對在我國境內提供應稅勞務、銷售不動產或者轉讓無形資產的單位和個人所取得的營業額征收的一種稅，主要針對第三產業。增值稅是指對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人實現的增值額征收的一種稅，針對除建筑業外的第二產業。由于增值稅是對增值額進行征稅，而營業稅對營業額進行征稅，第三產業購入第二產業產品應收的增值稅無所抵扣，并計入產品或服務價格進行再次計稅，打斷增值稅的抵扣鏈條。
（二）產業發展和經濟結構調整
我國營業稅的征收范圍主要集中在交通運輸業，物流業和服務業等第三產業。營改增政策實施后，第三產業也可以進項額抵扣，減少了經營成本，有利于促進第三產業的發展。如物流業的小規模納稅人，營改增之前適用5%的營業稅，現在適用3%的增值稅，減輕了賦稅負擔的同時可以向稅務機關申請代開增值稅發票作為買方抵扣憑證。
（三）稅收征管
隨著我國現代經濟的發展，企業為提高自身的競爭力，不斷創新銷售新模式，如商品和服務捆綁銷售，這種靈活的銷售模式越來越普遍，對于營業稅和增值稅的劃分界限越來越模糊。再如，信息網絡技術的飛速發展使得某些傳統商品服務化了，商品和服務的區別愈益模糊，難以清晰界定適用稅種。由此可見明營業稅改征增值稅的必要性。
二、對企業稅負的影響
（一）不同企業不同影響
營業稅改增值稅后，試點地區試點行業原有的3%和5%營業稅稅率使用新的增值稅稅率：有形動產租賃服務的稅率為17%，交通運輸服務稅率為11%，現代服務業服務稅率為6%， 國家稅務總局和財政部規定的應稅服務稅率為0， 增值稅征收率為3%。
以交通運輸服務的稅率11%的情況為例，假設營業稅改增值稅后企業的收入a不變購進支出的收入為b。改革之前， 應繳納營業稅稅額5 % a ， 改革后進項稅額為[ a / （ 1 + 1 1% ） ] * b * 1 1 % ， 銷項稅額為[ a /（ 1 + 1 1 % ） ] * 1 1 % ， 應繳納增值稅稅額為[ a / （ 1 + 1 1 % ） ] * 1 1 % -[a/（1+11%）]*b*11%=（1-b）*11a/111。令應繳納增值稅稅額（1-b）*11a/111等于5%a營業稅稅額，得到b=545/1100。 所以當購進支出的收入占比b大于545/1100時，稅負降低;當b等于545/1100時，稅負不變;當b小于545/1100時稅負增加。通過以上計算可以看出營業稅改增值稅后對企業的具體影響有所不同，可能會增加企業的稅負也可能減少企業的稅負。
（二）減賦企業
適用營改增政策新增加的兩檔低稅率11%和6%的企業，一般納稅人納稅時某些應稅項目是可以抵扣的，從而納稅減少。目前，在試點地區的試點企業“營改增”政策使大部分企業降低了納稅負擔，降低了企業的成本，有利于促進企業的可持續發展，增加競爭力。營改增更是使按照 3%稅率征稅的中小型企業的納稅減少，增加競爭力，使得它們的發展空間進一步擴大。
（三）增賦企業
有些企業已經適應了以前的營業稅和增值稅并存的稅制，在過去都沒有繳納增值稅的經驗，與它們合作的客戶也相應的不具備開具增值稅專用發票的資質。“營改增”推行之后，企業雖然可以用進項稅抵扣來減少企業的實際負稅率，但是因為這些企業普遍缺乏索取增值稅專用發票的渠道，納稅比例的調整反而導致這些企業的納稅增加。
三、營改增下企業納稅籌劃的有效策略
（一）利用稅收優惠政策
各試點地區圍繞營改增給出了很多優惠政策，比如，中央財政部門對部分稅負上升行業給予財政補貼，對個別行業和企業遇到的困難也出臺了具有針對性的扶持政策。財政部不斷出臺政策完善稅制改革。企業的財務人員應當利用好這些優惠政策，及時申請財政補助。同時，企業財務人員應當利用好國家和地方政策的時間差，認真研究分析政策文件，不斷提高企業稅收籌劃能力。
（二）注重納稅人身份的選擇
增值稅的納稅人根據企業的資金規模和納稅能力等因素分為一般納稅人和小規模納稅人，適用不同的增值稅稅率。小規模納稅人的適用稅率較低，有利于企業減輕納稅負擔。一般納稅人的適用稅率相對較高，根據不同的購進可抵扣進項額占比不同，企業有可能在應該增加或者減少納稅也可能增加納稅。企業財務人員應該根據國家政策規定，合理選擇納稅人身份。
（三）選擇增值稅專用發票
企業應該選擇能夠提供增值稅專用發票的供應商，從而使企業的進項稅額能夠抵扣，起到增值稅的抵扣作用。另一方面，可以采取一定的定價方式將稅負轉移至下游企業，增加企業自身的盈利能力，增加市場競爭力。
四、結語
我國市場經濟的快速發展，經濟全球化的深入發展都要求我國不斷完善稅制政策，營業稅改征增值稅符合經濟發展的要求，有利于我國產業結構的升級，出口企業的發展以及產品和服務業的專業化。營改增政策的推行，能夠避免重復征稅，解決營業稅和增值稅兩者分立并行的內在矛盾，完善稅收鏈條，減輕企業稅負。但是，針對某一具體行業，由于稅率征收標準的不同和企業實際情況的差異，會減少或是增加企業稅負。因此，企業應該更加注重研讀國家的稅收政策，根據企業的實際情況，提高企業的納稅籌劃能力。
參考文獻：
【關鍵詞】 房地產開發企業;納稅籌劃;研究
一、房地產開發企業納稅籌劃的必要性
過去幾年,房地產投資的增長速度己經遠遠地超過了全社會固定資產投資的平均增長速度,處于高速發展階段的房地產開發業競爭也日益激烈,競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢,這就給對房地產企業進行有針對性的納稅籌劃帶來了空間。目前,我國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅,按營業稅的1%～7%交納城市維護建設稅,按營業額的0.3‰交納印花稅,按利潤總額的25%交納企業所得稅,土地增值稅的稅率是30～60%不等,按交易額的3～5%代扣代繳契稅,按房產余值的1.2%交納房產稅,還有諸如耕地占用稅,車船使用稅,個人所得稅等。
二、房地產開發企業稅收籌劃方案研究
將從各種可以進行稅收籌劃的方法中歸納出幾種較為有代表性,并重點針對納稅籌劃空間最大的土地增值稅的籌劃方法進行討論分析。
方法一:利用降價進行稅收籌劃。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的四級超率累進稅率計算征收。在累進稅制下,收入的增長預示著相同條件下增值額的增長,土地增值稅的稅率為30%～60%,共設四個級次,增值額越大,其適用的稅率也就越高,相應的應納稅額也就會增大,此時,利用關聯企業之間的交易合理、合法地分散收入,便是合理避稅的有效途徑之一。例如杭州某房地產開發企業,以8000元/平方米的平均價格出售商品房8000平方米,取得商品房銷售收入為6400萬元,扣除項目金額4000萬元。若不進行稅收籌劃,其應納稅如下:應納營業稅及附加=6400×5.5%=352(萬元),應納土地增值稅=(收入額6400-扣除項目金額4000)*適用稅率40%-扣除項目金額4000×速算扣除系數5%=760(萬元),合計應納稅額=352+760=1112(萬元)。
若進行稅收籌劃,其思路可以是:先將商品房以較低的價格(如6000元/平方米)賣給關聯方企業,取得銷售收入4800萬元,關聯方企業再以8000元/平方米的價格對外銷售,取得銷售收入6400萬元。通過此種方法,該房地產公司應納稅如下:應納營業稅及附加=4800×5.5%=264(萬元),應納土地增值稅=(收入額4800-扣除項目金額4000)×適用稅率30%=240(萬元),該房地產公司合計應納稅款=264+240=504(萬元);其關聯方企業應納稅如下:應納營業稅及附加=(6400-4800)×5.5%=88(萬元),應納土地增值稅=(收入額6400-扣除項目金額4800)×適用稅率30%=480(萬元),其關聯方企業合計應納稅款=88+480=568(萬元)。綜上,兩公司合計節稅=1112-352-720=40(萬元)。
方法二:利用拆分法進行稅收籌劃。房地產開發公司出租房屋要交營業稅、房產稅、所得稅、城建稅和教育附加等多種稅費,實際稅費是較重,為了減輕稅負我們可以想辦法把收取的租金拆分開,即把收取的租金一分為二,一部分作為租金收入,另一部分作為物業管理收入。由于將租金的一部分劃入了物業管理費,物業管理費的稅費不及出租房屋的租金高,達到節稅的目的。
例如某房地產開發公司,07年商品房銷售營業收入為17000萬元,各項代收款項為3000萬元,手續費收入為150萬元,營業稅稅率為5%,城市維護建設稅稅率為7%,教育費附加征收率為3%。若不進行稅收籌劃,該房地產公司應納稅款如下:應納營業稅稅額=(17000+3000+150)×5%=1000(萬元),應納城市維護建設稅及教育費附加=1000×(7%+3%)=100(萬元),應納稅費合計=1000+100=1100(萬元)。若進行稅收籌劃,將各種代收款項轉為由該房地產公司成立的物業公司來征收,只針對業務中的手續費征收營業稅,則房地產開發公司應納營業稅=17000×5%=850(萬元),房地產開發公司應納城市維護建設稅及教育費附加=850×(7%+3%)=85(萬元),房地產開發公司應納稅費合計=850+85=935(萬元);物業公司應納營業稅=150×5%=7.5(萬元),物業公司應納城市維護建設稅及教育費附加=7.5×(7%+3%)=0.75(萬元),物業公司應納稅費合計=7.5+0.75=8.25(萬元),應納稅費合計=935+8.25=943.25(萬元)。綜上,兩公司共節稅1100-943.25=156.75(萬元)。
方法三:利用分散收入進行納稅籌劃。分散收入就是指將可分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,具體做法是,當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝修時,便可和購買者簽訂房地產轉移合同,接著再和購買者簽訂設備安裝以及裝修合同,則房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅即可,第二份合同注明的金額則因只屬于營業稅征稅范圍,故不再繳土地增值稅,這樣就使得應納稅額減少,達到節稅的目的。
參考文獻
[1]蘭峰.房地產開發與經營[M].北京:中國建筑工業出版社,2008
【關鍵詞】高校 納稅籌劃 融資項目 稅負
【中圖分類號】G【文獻標識碼】 A
【文章編號】0450-9889（2013）12C-0045-03
依法納稅是公民和涉稅單位應盡的義務。所謂稅收籌劃，是指納稅人（或單位）根據稅收法律、法規的規定，通過對籌資、投資、運營、理財等活動進行事先籌劃和安排，對多種納稅方案進行優化選擇，以稅收負擔最小化為目的，以獲取正當合法利益的行為。納稅籌劃是按合法性、籌劃性、目的性、專業性的特點來進行合理避稅。合理避稅不同于偷稅、騙稅、抗稅、欠稅等違反稅法的行為，合理避稅是在熟知稅收法律的基礎上，在符合稅法，不違反稅法的前提下，通過對經營活動進行巧妙安排，達到規避或減輕稅收負擔的行為。本文就高校融資項目的稅收籌劃進行探討。
一、高校稅收籌劃的必要性和重要性
隨著教育事業的發展，高校收入來源多樣化，經營性收入比重不斷增加，涉稅業務也隨之同步增加。高校為了自身的生存與發展，不斷拓寬融資渠道來擴張辦學規模，后勤社會化改革不斷深入，大量引入BT、BOT等模式并相繼組建后勤服務實體與校辦產業等來參與越來越激烈的市場競爭，追求利益的增長也就成了高校的經營目標之一。
在稅收法制環境健全的今天，納稅人的基本義務是依法納稅，基本權利是不需要繳納比稅法規定的更多的稅。稅收籌劃正是將二者有機結合起來的重要工具。因此，有必要對高校經濟業務開始進行運籌與策劃，以最大限度地規避稅收負擔，獲取最大的經濟利益。
稅收的特點就是具有強制性、無償性，稅額的輕重直接影響高校融資決策及其經濟效益。合理的稅收籌劃有利于提高高校的競爭力，達到降低運營成本的目的，也有利于提高財務人員的納稅意識。高校稅收籌劃應當在順應稅法意圖、不違背立法精神的前提下，對兩個或兩個以上的納稅方案進行優化選擇，實現納稅最少、利益最大化的行為。因此，高校稅收籌劃尤為必要與重要。
二、高校融資項目稅負存在的問題
（一）融資項目缺乏納稅籌劃。隨著我國改革開放不斷深入，教育事業得到快速發展。同時，高校擴招既帶來了發展機遇也帶來了高校負債的高風險。目前，在高校的經濟往來中，涉及稅收的業務越來越多，一般涉稅業務主要體現在融資項目、后勤社會化企業與校辦產業、科研開發與協作收入、教師個人所得稅方面等幾個方面；涉及的稅種主要有營業稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等。在稅收政策方面，高校除享有一般的優惠政策外，為鼓勵高等教育發展，國家對高校及其后勤實體制定了專門的稅收優惠政策。因此，高校在融資項目上的選擇和低稅政策的利用等方面，稅收籌劃的空間較大。但目前高校融資項目稅負現狀并不容樂觀。在高校涉稅項目增加的情況下，由于缺乏納稅籌劃，在合作辦學、BT、BOT融資項目上，導致決策層對學校拓展的這些新融資領域涉稅方面，存在諸多困惑或決策失誤。
（二）財務人員納稅意識淡薄。由于國家對高層次人才培養的重視，從而給予高校諸多的稅收優惠政策。但隨著高校擴招，高等教育迅猛發展中經費來源主渠道不暢，高等教育投入不足與高校資金需求之間的矛盾日益突出，造成高校融資渠道多元化及其涉稅經濟業務也越來越多。而長久以來因為受“稅收不進學校”觀念的影響，高校涉稅經濟業務的管理存在著依法納稅意識淡薄、對稅收政策的理解不夠或存在偏差、與稅務機關溝通不夠等問題。
（三）漏稅、補稅現象較為嚴重。在高校新融資項目中，漏稅、補稅現象較為嚴重。例如，現在普遍存在的高校在BOT融資合作項目設置上，就營業稅、房產稅的籌劃方面沒有很好的研究，導致稅負過重并存在漏稅補稅現象。據筆者了解，2012年，在某區市稅務機關對高校的例行檢查中，部分高校BOT融資合作項目應補交稅營業稅和房產稅及印花稅達近千萬元，給學校的發展帶來困擾。
三、高校融資項目的稅收籌劃案例分析及選擇
目前我國高校主要的融資渠道主要是向商業銀行貸款。隨著政府的宏觀調控和銀行風險控制，這種融資方式愈發困難。BT、BOT、合作辦學融資項目開始進入高校，逐步成為高校融資的新選擇。現以此類融資項目稅收籌劃作案例及最優方案選擇進行探討。
（一）BOT融資項目的稅收籌劃。BOT（Build-Operate-Transfer）即“建設―經營―轉讓”，是指項目機構在協議期內籌集資金建設某一基礎設施并管理和經營該設施及其相應的產品與服務，允許向項目使用者收取一定費用，以收回建設成本并獲得合理回報。特許期滿后，項目機構將該基礎設施無償移交給政府部門。
此類項目的稅務籌劃可分為兩類：財務管理式籌劃和會計處理式籌劃。所謂財務管理式籌劃，是指高校采用財務杠桿手段對其經濟活動進行財務管理技術的稅收籌劃，主要表現在管理方面，而會計處理式籌劃是指高校財務通過會計方式對其具體經營活動涉及的會計事項進行多少的計量和大小的確認來實現稅收籌劃，主要表現在“計量和確認”。
例如：某旅游院校由校方出土地，合作公司出資金，以BOT模式合作建設學生宿舍、學生服務商業中心。總投資5000萬元，合作期限25年，期限內經營權歸合作公司，期滿后固定資產歸校方。稅務籌劃方案有三：
1.學校以出租土地使用權的代價換取了建筑物，合作公司以建筑物的代價換取了若干年的土地使用權，對學校而言，發生出租土地使用權的行為，應按“服務業―租賃”繳納營業稅。合作公司實際投資款為50000000.00元，視同學校出租土地而收取的租金，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條的規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”學校收到了款項，則發生納稅義務，應納稅測算如下：
營業稅=50000000.00×5%=2500000.00元，城建稅及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，印花稅=50000000.00×0.03%=15000.00元，合計稅款=2500000.00275000.00+15000.00=2790000.00元。
其中，營業稅=總投資額×5%；營業稅的城建及附加=營業稅×（7%城建稅+3%教育費附加+1%地方教育費附加）（注：本例不考慮0.1%水利設施建設費，下同）。
2.合作公司取得一定時間的房屋使用權，學校發生了一定時間內將房屋轉讓他人使用的行為，合作公司的承租行為的對價為前期支付的投資額。學校應該按“服務業―租賃”繳納營業稅，由于是出租房產，還應該繳納房產稅。合作公司實際投資款為50000000 .00元，視同學校出租房產而收取的租金。應納稅測算如下：
營業稅=50000000.00×5%=2500000.00元，城建稅及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，房產稅=50000000.00×12%=6000000.00元，印花稅=50000000 .00×0.03%=15000.00元，合計稅款=2500000.00275000.006000000.00+15000.00=8785500.00元。
3.合作協議中約定，合作公司投資后獲得除了房屋的一定期限的使用權外，還獲得有關的排他性經營權，即“學生服務商業中心”的獨家經營權。學校前期得到合作公司的投資而支付的對價包括了一定時期的房屋使用權和市場經營權。所以，對學校而言，不僅發生了出租房產的行為，而且還發生轉讓經營權的行為。而轉讓經營權的行為，是不需要繳納營業稅的。合作公司實際投資款為50000000 .00元包括兩部分：一部分為租賃房產租金，另一部分為取得經營權而支付的款項。假定學校根據實際情況及市場公允價值對50000000.00元款項進行合理分拆，一部分為收取的租金，另一部分為轉讓經營權收取的款項。假設根據市場公允價值分拆的結果為：租金為10000000.00元，轉讓經營權為40000000.00元，測算稅款如下：
營業稅=10000000.00×5%=500000.00元，城建稅及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房產稅=10000000.00×12%=1200000.00元，印花稅=（40000000.00+10000000.00）×0.03%=15000.00元，合計稅款=500000.00+55000.00+1200000.00+15000.00=1770000.00元。
由此可見，稅務籌劃三個方案中，方案3對學校而言是最優的納稅方案，可節稅額為7000500.00元。
（二）合作辦學的稅收籌劃。例如：某高校與某教育管理服務有限公司進行國際合作辦學，由校方出土地，由公司出資建設學術交流中心大樓，總投資1000萬元，合作期限20年。合作期滿，固定資產歸學校。
在簽約前應該進行納稅籌劃，方案有三：
1.某高校以出租土地使用權的代價換取了建筑物，某教育管理服務有限公司以建筑物的代價換取了若干年的土地使用權，對于某高校而言，發生出租土地使用權的行為，應該按“服務業―租賃”的方式繳納營業稅。雙方合作實際投資為10000000 .00元，視同某高校出租土地而收取的租金。應納稅測算如下：
營業稅=10000000.00×5%=500000.00元，城建稅及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，印花稅=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合計稅款=500000.00+55000.00+3000.00=558000.00元。
2.某教育管理服務有限公司取得一定時間的房屋使用權，某高校發生了一定時間內將房屋轉讓他人使用的行為，某教育管理服務有限公司的承租行為的對價為前期支付的投資額。某高校應按“服務業―租賃”繳納營業稅，由于是出租房產，還應繳納房產稅。某教育管理服務有限公司前期實際的投資款10000000.00元，視同某高校出租房產而收取的租金。應納稅測算如下：
營業稅=10000000.00×5%=500000.00元，城建稅及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房產稅=10000000 .00×12%=1200000.00元，印花稅=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合計稅款=500000.00+55000.00+1200000.00+3000.00=1758000.00元。
3.除上述約定外，雙方還可在合同中約定，由校方每年支付乙方人民幣壹佰萬元（1000000.00元）作為乙方投資建設學術交流中心大樓的回報。某教育管理服務有限公司前期投資后，取得固定回報100萬元，年投資回報率為10%。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”所以，某高校從某教育管理服務有限公司前期投資款屬借款融資，每年支付的固定回報屬融資費用，對某教育管理服務有限公司來說，收取的固定費用屬利息，應繳納營業稅。對某高校而言，不存在應稅項目。
從上面分析可知，方案3應該是最合理的，也是最優的納稅方案，節稅額為1758000.00元。
（三）BT項目回購稅收籌劃。BT（Build-Transfer）即“建設―移交”，是指政府或政府委托的投資機構利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式。該融資模式以政府或政府委托的投資機構名義立項，由政府或政府委托的投資機構通過招投標方式選擇投融資方，在規定的時間內，投融資方負責組建項目公司，由項目公司負責項目的投融資和建設，合同期滿，項目公司將該建設項目有償轉讓給政府或政府委托的投資機構。
采用BT模式融資建設項目，要按程序做好相關的工作后再進行納稅籌劃。例如：某高校和某實業公司新建星級酒店（實訓基地），雙方約定由校方出土地，由實業公司出資，建設一準五星酒店，建設規模為250間客房，建設期3年，總投資1億元人民幣，其中，土建安裝4500萬元，裝修及設備5500萬元。合作期限30年。合作期滿資產歸校方。納稅籌劃方案：
1.可采用BT模式合作建設星級酒店（實訓基地）。合作期間經營權由實業公司獨家享有。前10年采用BT模式進行，雙方簽署融資借款合同。雙方在合同中可約定開業之日起10年間，每年的收益為1000萬元。由某高校每年應支付本金1000萬元及利息65萬元給某實業公司，以經營權折抵。10年后酒店歸屬某高校（不含建設期三年）。同時就后20年酒店的經營雙方另行簽訂委托管理協議，所得稅各自負擔。
前10年 固定支付實業公司1065萬，以經營權折抵。另超額收益也歸實業公司 ，就是說實業公司取得的總收益是不確定的。根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定：合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”所以，某高校從某實業公司得到的前期投資款屬借款融資，每年支付的固定回報屬融資費用，對某實業公司來說，收取的固定費用屬利息，應繳納營業稅。對某高校而言，不存在應稅項目。即回購期10年某高校不用納稅。只需交印花稅。
2.后20年采取委托管理，管理費支付方式按每年按年利潤“三七”開，即某高校為30%，經營管理方70%。若當年稅前利潤為1000萬元，學校收入為1000*30%=300萬元，委托管理即不需交房產稅，僅需要交營業稅及附加。若酒店當年銷售收入為8000萬元，稅前利潤為800萬元，則應納稅為：
營業稅=80000000.00×5%=4000000.00元，城建稅及附加=4000000.00×（7%+3%+1%）=440000.00元，印花稅=80000000.00×0.03%=24000.00元，合計稅款=4000000.00+440000.00+24000.00=4464000.00元，所得稅=8000000.00×30%×33%=792000.00元。
從上面可見，方案2可節約房產稅=100000000.00×12%=12000000.00元。
四、高校融資項目稅收籌劃應注意的問題
第一，稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規和政策。稅收籌劃是按照合法和非違法的手段使融資項目稅負最小化，而絕不是偷稅漏稅。因此，需要熟悉并研究稅收政策和相關的法規把握籌劃方法的尺度，否則非但達不到稅收籌劃的目的，還會因方法選擇不當承擔稅務風險。
第二，密切關注稅收政策的變化。我國經濟的持續發展，稅收政策和相關規定在不斷的變化中，特別需要密切的關注營業稅、所得稅、房產稅等政策的變化，適時地調整稅收籌劃方案。
第三，稅收籌劃應考慮學校總體收益的綜合因素。稅收籌劃不能只考慮降低稅收負擔而忽略籌劃方案可能帶來的收入降低或費用增加。應既有利于學校事業的發展，又兼顧學校當期利益的增長。因此，做好稅收籌劃，是追求經濟效益、強化管理的重要途徑。
第四，提高財務人員的納稅意識及其稅收籌劃水平。高校財務人員必須學習研究稅收法律法規，增強依法納稅觀念。在此基礎上，不斷提高稅收籌劃水平，以適應教育改革不斷發展的需要。
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[關鍵詞]：房地產企業；稅收；籌劃
房地產開發企業在開發階段涉及到的稅收優惠政策主要有：
（1）營業稅：企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為不屬于營業稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。以房地產進行投資聯營，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股，將房地產轉到所投資的聯營企業中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為，免征土地增值稅。
1.稅收籌劃的必要性
房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。具體來講，房地產企業進行稅收籌劃的必要性在于：
1）房地產行業涉及的稅種較多，稅負較重。房地產行業涉及面較廣，故房地產企業涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、契稅等。
2）合理的稅收籌劃可降低房地產企業的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產企業的管理成本。如，房地產企業可以利用稅制差異、稅收優惠、稅法彈性等方式達到遲納、少納甚至不納稅款的目的。
2.稅收籌劃的實際應用
房地產開發企業一般要繳納的稅收項目繁多，如籌劃不當，會給企業帶來沉重的稅收負擔。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。
1）巧用起征點稅收優惠進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其增值額按規定征稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加稅收負擔的關系，以獲取最大收益。
舉例如下：某房地產公司從事普通標準住宅開發，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產開發成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。
方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產開發費用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。
方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。
兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點：設銷售收入總額為X，設不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產開發費用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點定價系數為1.67238，對房地產企業的銷售單價的定價具有指導性意見。
2）變房地產銷售為股權轉讓納稅籌劃法
按照我國現行稅法規定：股權轉讓只是股東權益的變化，原來企業仍然存續，沒有發生房地產轉讓，不征土地增值稅，不征營業稅。如果購買方是法人企業，房地產企業就可以利用這一規定，先與購買方達成協議，以房產作價向購買方進行股權投資，后再以轉讓股權方式銷售房產。
舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設立的有限責任公司，實收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進行房地產開發，投入開發費用2000萬元，發生期間費用100萬元，現在因金融危機再無力開發，準備以10000萬元的價格轉讓給另一家乙房地產公司。
方案一：如轉讓在建項目，營業稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設項目轉讓后，股東們將凈利潤全部分配，應繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。
方案二：如轉讓股權，假設公司的資產總額5500萬元，負債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權并負責償債，應繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應納稅總額=5+900=905萬元。
兩個方案比較：方案二比方案一節約稅費=2827.85-905=1922.85萬元。
3）收入分散籌劃法
收入分散籌劃法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離、分散，以達到享用較低檔的稅率，合理降低稅負。
舉例如下：甲房地產企業出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費用360萬元，項目扣除金額720萬元，銷售房產營業稅及附加率5. 6%，勞務合同營業稅及附加率3. 4%，現有兩種方案以供選擇：
方案一：甲企業與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業共應承擔稅負=156 +67.2 =223.2萬元。
方案二：甲企業與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標明金額360萬元，假設扣除項目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項目金額為600萬元，裝修合同扣除項目金額（成本費用）為120萬元。則甲企業增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應承擔稅費為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。
兩個方案比較：方案二比方案一節約稅費223.2-131.28=91.92萬元。
4）妙用利息扣除進行稅務籌劃
稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3.稅收籌劃應注意問題
房地產開發企業銷售活動金額大，稅負甚重， 稅收籌劃也較為復雜，因此，在稅收籌劃時應注意如下問題：
1）稅收籌劃應進行成本效益分析企業進行稅收籌劃，最終目標是為了合法節稅，使企業收益最大化，因此要充分考慮投入與產出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務主管部門認可，否則將會承擔相應的法律責任，給企業帶來損失。
3）稅收籌劃應系統、通盤進行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應根據企業的總體發展目標去選擇有助于企業發展，能增加企業總體利益的方案。
4）稅收籌劃應注意風險防范納稅人進行稅收籌劃時應充分考慮其所處外部環境條件的變遷，未來經濟環境的發展趨勢，國家政策、法律、法規的可能變動對企業經營活動的影響，在收益與風險之間進行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務利益。
4.結語
總而言之，稅收籌劃是一項涉及面廣而又復雜的專項工作，企業應當結合自身的具體環境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優惠政策，制定最優的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達到合理避稅和降低稅負，增加企業價值的作用。
[參考文獻]：
[1]揚俊，羅崢編著?合法節稅─新經理人稅務籌劃手冊?中國紡織出版社， 2003年2月版?
關鍵詞：鐵路運輸企業；稅務籌劃；稅負水平；經濟效益
中圖分類號：F812.7 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）08-0094-03
前言
鐵路運輸企業是國家的納稅大戶，是國家財政收入的主要來源之一。近幾年來特別是自2005年以來，實施了大規模的鐵路客運專線（高速鐵路）建設，鐵路的運輸能力、裝備技術水平得到了長足的發展。可以說，鐵路運輸企業的發展已經站在了新的起點上。鐵路運輸企業先進的運力裝備需要先進的管理手段與之相適應，為促進鐵路運輸企業的進一步發展，稅收籌劃工作已經成為企業發展的一項重要課題。
稅收籌劃又稱“合理避稅”，指納稅人以合法的手段和方式來達到減少繳納稅款的經濟行為，即納稅人通過籌資、投資、收入分配、組織形式、經營目的的事先安排、選擇和籌劃，在合法的前提下，以稅收負擔最小化為目的的經濟活動。合理避稅與偷稅漏稅逃稅具有本質的區別，最大的區別之處在于合理避稅是合法行為，而偷逃騙稅是違法行為，應受到稅收法律和刑法的嚴厲處罰。進行稅務籌劃，是以現行稅收法律法規為依據，在熟悉稅法規定的前提下，利用稅制構成要素中的稅負彈性進行稅務籌劃，選擇最優的納稅方案。
一、目前鐵路運輸企業在納稅籌劃工作中存在的主要問題
（一）稅收籌劃工作整體上力量較弱
稅收籌劃工作是一項經驗性、知識性、靈活性高度集中的工作，需要經驗豐富、知識面廣、富有鉆研精神的人員來完成，長期以來此項工作沒有得到應有的重視，鐵路運輸企業尤其是廣大運輸站段還需投入大量的人力并進行必要的培訓。
（二）分包合同較多，增加了較重的稅負，也增加了稅務風險
表現在鐵路多經企業與運輸主要之間的工程結算方面：由于多經企業大多需要運輸主要承擔主體工程部分，尤其是專業性較強的信號、通信設備、線路大修、中修、內燃機車中修等諸多方面，多經企業對運輸主業的依賴性較強，必須通過簽訂較多的分包合同來完成主要工作量，增加了印花稅負擔（因為印花稅是行為稅種，只要簽訂合同就要繳納印花稅）。同時，為降低勞務分包所占總分包的比例或勞務分包方無法提供有效票據，采取支付工資的方式支付勞務費，這樣會增加代扣個人所得稅產生逃稅的風險，甚至會被勞動保障部門要求補繳勞動保險費等。
目前，已經投入運營的客運專線（高速鐵路）公司在這方面尤為突出。由于全部客運專線（高速鐵路）在管理形式上全部使用委托鐵路局代為維修的方式，客運專線（高速鐵路）公司需要與所在鐵路局簽訂委托維修合同，而鐵路局又要就工務、電務、供電和電力線路、車站發送旅客、客票收入、通信等業務與所在的工務段、電務段、供電段、直屬站車務段、通信段等簽訂分包合同，因此，單就印花稅一項就需要重復三次交納，因為印花稅是行為稅，只要簽訂合同，不管是主合同還是分包合同，均要交納，無形中加重了稅收負擔。
（三）稅收政策應用方面尚未展現出應有的靈活性
表現在政策運用上，如個人所得稅方面，不夠靈活，經常在此方面引起稅收征納雙方無何止的糾紛。
（四）稅收籌劃工作中困難較多
突出表現在鐵路點多線長，所跨地域廣，各地稅務機關的執法理念、執法水平、職業修養、道德素質有很大的差異，加上地域的限制，各地運輸企業的財務稅務人員的水平也參差不齊，再加上各單位負責人的重視水平不同，給稅收籌劃工作的進一步開展帶來諸多困難。
二、現行稅制下鐵路運輸企業可以重點進行稅務籌劃的環節
（一）資金籌集環節的稅收籌劃
主要表現在客運專線（高速鐵路）的建設融資方面，發行債券是企業籌資的重要形式，也是目前鐵道部采取的主要方式。根據稅法規定，債券的利息可以稅前列支，企業可以獲得所得稅收益。企業的債券的付息方式可以分為定期和分期兩種，可以在債券有效期內享受債券所得稅收益，且不必付息，一舉兩得。同時開展組合籌資方式，在確保經濟效益的前提下，確定一個能達到節稅目的的籌資組合。
（二）投資過程中的稅收籌劃
一是研發支出籌劃，可以享受研究開發費用的加計扣除優惠。根據企業所得稅法規定，企業研究開發新技術、新產品、新工藝發生的支出，未形成無形資產的計入當期損益，再按照研發費用的50%加計扣除。形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。根據國稅函[2009]98號文件規定，對于企業由于技術開發加計扣除部分形成企業年度虧損部分作為納稅調減項目處理。二是投資行業的選擇，要用足我國稅收優惠政策進行合理籌劃。三是投資地點的選擇，要充分利用好國家在中西部、經濟特區、沿海經濟開發區等的稅收政策，靈活運用。
（三）會計核算環節的稅收籌劃
如存貨計價方法、固定資產折舊計提、費用分攤方法的選擇等方面，鐵路運輸企業都有很多可以籌劃的領域。特別是客專公司，由于建設期計列了巨大的長期待攤費用，在投入運營后在長期待攤費用的攤銷方面可以做出很好的籌劃方案，達到節稅目的。
三、稅收籌劃工作的實例分析
（一）選擇業務模式對稅收籌劃工作的影響
各單位要充分結合實際，選取最適應自身單位實際的業務模式。例如，某高速鐵路公司要租賃一臺工務維修設備，租金總額900萬元，五年后收回設備價值100萬元，租金于每年年初等額付款。A設備成本600萬元，運輸成本50萬元，其他成本50萬元。假定租賃此設備后由于實現了機械化、專業化維修，每年可以節約1 000萬元的成本支出，此項支出節約的支出可以設定為收入，假定出租公司從事的租賃業務是經中國人民銀行、商務部批準（是否經批準涉及租金收入是繳納增值稅還是營業稅），增值稅稅率為17%，運費可抵扣稅率為7%，營業稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育附加為3%，購銷合同印花稅率0.03%，融資租賃合同印花稅率0.05%，經營租賃合同印花稅率0.1%，企業所得稅率25%。計算過程見表1。 能過以上分析可以看出，在融資租賃（不轉移所有權）的模式下，所獲得的利潤最高，但稅負最重。通過經營租賃方式獲得的利潤最低，但稅負最低。
（二）貨幣時間價值對稅收籌劃的影響
貨幣的時間價值是稅收籌劃時需要考慮的另一個重要因素。例如，某供電段購置一項目變電設備需需投資100萬元，項目的壽命期為5年，第一年可獲得息稅前利潤500萬元，以后每年增加4萬元，企業所得稅率為25%。項目所需資金有80%通過銀行借款取得，借款年利率為10%，有以下三種方式可供選擇。
方案一：復利計息，到期一次還本付息具體情況如表2，計算過程見表2所示。
方案二：每年以復利年金方式償還，計算過程見表3。
方案三：每年等額還本，并且每年支付剩余借款的利息的具體情況如表4，計算過程見表4。
上述3種計算方案的測算結果，方案三（經營租賃方式下）5年實現利潤266萬元，而納稅總額為66.5萬元。在融資租賃方式下（所有權不轉移），實現利潤241.14萬元，而納稅總額為60.29萬元，是3種計算方案下稅負最輕的。
（三）對稅收籌劃的影響分析
上述的兩個范例的計算結果基本相同，在利潤最高的情況下，稅負也最高。因此，企業在決策時應注意做好籌劃，是追求利潤最高還是追求稅負最低，二者不可兼得。筆者認為，稅負比利潤更重要，企業在決策時要將稅負負擔作為主要因素考慮，主要原因在于。
一是對于企業來說，稅負是實實在在的現金流出，而實現的利潤并未全部取得資金流，而資金流是企業的血液，對企業的生產經營往往比利潤指標更重要。
二是稅負自身的特征決定的。稅收具有強制性、固定性的特點，是實時的、強制性的、由納稅人無償承擔的現時義務，如果履行義務不及時，會受到稅法的懲罰，重者還會承擔刑事責任，對單位和個人均是重大的損失。
三是稅收籌劃的目的決定。企業稅收籌劃的目的是取得企業整體利益的最大化。在進行稅收籌劃時，不能僅把目光鎖定在某一個時期、某一個時點或是單位某一項發展指標上（如利潤指標、財務比率等），而應根據企業的總體發展戰略去選擇有助于企業發展、能增加企業整體利益的方案，甚至有時還得為企業的整體、長遠發展戰略讓路。從更大的范圍來看，如果方案的資本收益率最高，但納稅金額也最高，那么這個方案是否是最優方案，需要單位認真加以選擇，確保以最小的代價換得最大的收益。再者要從單位戰略發展的角度，有的稅收籌劃方案可能會使納稅人一某一時期內稅負最低，但卻不利于其長遠的發展。因此，在進行籌劃時，不能僅把眼光局限在某一時期納稅最少的方案上，而是要站在企業發展戰略全局的高度，去選擇有助于企業發展，能增加企業整體收益的稅收籌劃方案。
四、鐵路運輸企業做好稅務籌劃工作應注重解決的問題
（一）不斷提高鐵路運輸企業稅務工作者的整體素質
稅收籌劃能否實現其目標，關鍵在于：一是能否找出現行稅制中存在的籌劃空間，提供給單位做出合理的決策；二是能否有效利用這些籌劃以實現稅后利益最大化，；三是稅收籌劃提供的納稅方案能否獲得稅務機關的認可。由于我國的稅收征管法賦予稅務機關太多的自由裁量權，而自由裁量權的行使受各地稅務機關的執法理念、執法水平、執法人員的職務素質、執法人員的道德等各方面的制約，給企業稅收籌劃帶來了較多的問題。要做到以上三點，稅收籌劃者必須熟悉現行稅制、充分了解納稅人涉稅經濟行為，對各項稅收政策應用所產生的稅收收益有正確的評估，以及對籌劃中提供的納稅模式的運行效率及其被稅務機關認可的程度，要有準確的把握。這一切都要求稅收籌劃工作者需要較高的業務素質、較強的分析能力、較好的溝通協調能力，可以說，稅收籌劃工作是體現了單位的整體管理水平和專業人員的整體素質。
（二）重視事前稅務籌劃，周密準備
稅務籌劃是一種超前，由于企業是在發生交易、獲取利益后才發生納稅義務，這在客觀上為企業提供了事先做出稅收籌劃的可能。企業要在經濟活動發生前，針對自身的利益目標，在稅收法規規定的范圍內，安排、調整自己的經濟事務，選擇最佳納稅方案，減少或盡量避免引起稅務糾紛的因素發生。如果經濟活動已經發生，那么就產生了既定的納稅義務，必須嚴格依法納稅，沒有稅收籌劃的余地了，此時再試圖減少納稅義務則將成為違法行為。
（三）建立與稅務機關溝通的長效機制，取得稅務機關的理解與支持
如前文所述，由于特殊的執法環境決定，鐵路運輸企業各單位在鐵道部的指導下下，要建立與稅務機關溝通的長效機制，定期匯報，隨時就存在的問題進行溝通，取得稅務機關的理解和支持，特別是對稅法沒有明文規定或是規定不夠具體的地方。由于鐵路運輸企業作為特殊的行業部門，長期以來和地方稅務機關業務聯系不多，必須做好與當地稅務部門的溝通工作，了解在實務中主管稅務機關征管的特點和具體工作要求，了解和把握稅收籌劃方案是否違法的界限，以主動適應主管稅務機關的管理特點和工作風格，使稅收籌劃工作利益考慮納稅籌劃的必要性，注意成本與效益配比，不適宜籌劃的項目不必刻意，否則不但不會增加企業效益反而會給企業經營帶來巨大的麻煩。企業在納稅籌劃過程中要注意國家的稅收政策變化，不斷規范企業自身的行為，健全會計制度，使納稅籌劃合理合法同時要提高風險意識。
參考文獻：
[1] 項金燕.對建筑施工企業集團稅收籌劃的探討[J].現代商業，2010，（9）:223-223.
關鍵詞：房地產行業；稅收籌劃；稅收政策；經濟效益
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規的前提下，選擇涉稅整體經濟利益最優化的納稅方案來處理生產、經營和投資及理財活動的一種企業涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節稅”行為。
二、稅收籌劃技術
（1）免稅技術。（2）減稅技術。（3）稅率差異技術。（4）分割技術。（5）扣除技術。（6）成本（費用）調整技術。（7）臨界點籌劃技術。（8）利用稅收優惠技術。
三、房地產行業的特點
房地產行業具有規模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產行業涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規范納稅行為，進一步降低企業的經營風險和管理與經營成本，從而有利于企業價值最大化目標的實現。
四、房地產行業稅收籌劃的必要性
（1）房地產行業涉及的征稅科目較多，稅負較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業重復納稅，節約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產行業的管理成本和經營成本，實現稅后利益最大化，提高企業自身的經濟效益，增強經營能力；
（3） 進行稅收籌劃，有利于加強房地產行業自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經營風險等，有助于其健康發展；
（4） 房地產行業稅收籌劃有助于企業提高自身的財務管理水平，完善自身的財務管理，實現企業合法、高效的財務控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；
（5）房地產行業稅收籌劃有利于相關的稅收法律法規制度的完善，為實現我國構建法治社會的目標作出貢獻；
（6）房地產行業的稅收籌劃，也利于行業內提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續發展道路，實現科學發展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調控政策的施行。
五、房地產行業稅收籌劃的具體策略
1、從企業所得稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
房地產開發項目的特點決定了其在開發產品未完工時可以先按預計計稅毛利率計算預繳企業所得稅，待完工時再重新調整計稅成本。稅務機關按照國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應用到稅收籌劃中，對于企業利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張提供有利條件。
房地產行業所得稅的繳納情況是分月、分季預繳，年終匯算清繳，而房地產企業的開發產品完工與未完工結算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產行業所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發產品未完工，先按預計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結算手續，未取得全額發票，經鑒證后按預算造價預提費用，計算預計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結算手續，根據銷售毛利率進行納稅調整并計算企業所得稅。因此房地產行業可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應用到房地產企業所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。
2、從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：
（1）根據不同建房方式進行稅收籌劃
我國稅法規定，合作建房建設完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業外部成本，減輕企業稅負。具體操作如下例：
某房地產開發公司取得一塊價值350萬元的土地使用權，2007年，公司在該土地上建造商務樓并以1100萬元價格售出。假設商務樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應納建筑安裝營業稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產營業稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進行納稅籌劃，將其銷售行為轉為代建房行為，卻會發生不一樣的結果，籌劃前后成本基本相同，稅負卻不同，我國稅法規定單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權或不動產的購置成本后的余額作為營業額。如下例：
公司在開發寫商務樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業稅及城建稅、教育費附加，不須繳納轉讓無形資產的營業稅、土地增值稅，也不再負擔營業稅。
籌劃后該公司應納稅：
建筑安裝營業稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產稅負。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產整體項目剝離出來單獨處理，達到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負。
3、從營業稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
房地產行業對營業稅進行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：
（1）運用減少流轉次數的方法進行稅收籌劃。根據不動產在銷售時按流轉次數繳納營業稅的特點，在房地產經營中運用合理方法減少流轉次數降低營業稅稅負。
（2）采用合作建房方式進行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權的方式和土地使用權的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產和轉讓無形資產的方式來繳納營業稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權出資，成立合營企業，此時的交易雙方均不用繳納營業稅。
六、總結
隨著整個國民經濟總體水平的提高，我國房地產開發企業面臨新的發展機遇與挑戰，如何做好房地產行業稅收籌劃工作，將影響著其如何發展下去。房地產企業自身要做好經營發展，需要降低企業的經營成本與管理成本，提高企業的經濟效益，因為行業本身的稅負過重，因此科學合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負；從而促進各房地產開發企業抓住發展機遇，促進自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發展。（作者單位：陽煤集團統計部）
參考文獻
[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產行業稅收籌劃中的應用》
[2]中國稅網 《企業所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經濟出版社
關鍵詞：房地產；內部控制；合同管理；優化建議
一、內部控制以及合同管理的相關概念
內部控制屬于企業管理的范疇，主要是指根據企業的戰略目標，單位建立起來的使各項業務活動互相聯系，互相制約的措施，方法以及規程，是現代企業發展的產物，內部控制根據控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業的經濟業務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經營方針，決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業經營的發展，內部控制發揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數方確定各自的權利與義務的協議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經濟利益不受損害。
二、房地產內部控制中合同管理的重要性分析
房地產行業在整個開發過程中，環節較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業的納稅籌劃，因此，在房地產行業實施有效的合同管理至關重要。
1.控制建筑工期及質量，規避法律糾紛
由于房地產建筑工程階段是整個開發過程的核心環節，建筑工期，工程質量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關內容進行協定，一方面，可以對建筑實施過程做出統一安排，協調各個資源，規避資源浪費，另一方面，明確建設主體各方的責任與義務，促使各方按照合同約定的履行義務并處理所出現的經濟糾紛，能夠起到規范建設主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關重要。
2.提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要
當前我國的房地產市場已經全面開放，市場競爭愈發激烈，面對來自于國外房地產行業的沖擊與挑戰，就必須適應國際規則，加強合同管理，才能與國外的企業爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經營發展更加規范化與系統化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。
3.有利于納稅籌劃，規避稅務風險
在營改增之后，增值稅的稅率也發生了一系列的變動，增值稅對新開發項目會有成本的影響，并且在當前，稅務征管形式依然嚴峻，企業面臨著一系列的稅收風險，給企業帶來巨大的壓力，例如稅務稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯合執法，多部門聯合懲戒，這些措施的實行都給房地產企業帶來了一定的壓力，開展稅務籌劃十分必要，但是，稅務籌劃的出發點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務活動，節約企業的經濟成本，例如大包工程發票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應的籌劃，進而節約企業的稅務成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規避稅務風險。例如印花稅，房地產合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產企業是營業稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據就行。例如增值稅，在2019年國家又一次降稅減負，4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調整，房地產企業相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現，這樣一來，相當于節約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。
三、針對房地產內部控制中的合同管理提出的相應的優化建議
通過以上分析，可以知道房地產內部控制中的合同管理對于企業的發展至關重要，能夠控制工期以及質量，規避法律糾紛和稅務風險，提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據房地產的合同管理提出相應的優化建議，提升合同管理水平。
1.細化合同細則，明確彼此的責任義務
房地產合同牽涉內容較多，是一項技術性以及專業性很高的工作，一個房地產開發項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應的合同，合同的內容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產建筑企業合同雙方的合同責任意識，規避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內容落到實處，明確彼此的責任與義務，雙方應該本著互惠互利的原則認真履行自身義務，其次，由于房地產建筑涉及環節較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環節，施工環節，通過制定相對應的合同細則，明確彼此的義務，才能夠為合同雙方的經濟活動提出一定的制約，另一方面，動態把握合同全流程，隨著房地產建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環境中，因此，房地產企業應該委派專業的合同管理負責人及時分析合同環境的動態變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規避經濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養，培養綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業的業務涉及的專業較多，經濟，內控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經濟，法律等工作的培訓，提升他們的專業水平。
2.建立合同信息管理系統，實現信息化管理控制
目前，隨著大數據時代的到來，通過建立有效的信息管理系統，實現合同的動態管理已經成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據房地產的業務情況引進符合業務操作的信息系統軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產企業的業務信息數據錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設備以及人工成本等，員工需要在信息系統中定期更新數據，以保證信息平臺所反饋的數據真實完整，為合同管理提供準確的參考依據，再次，實現各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數據，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。
3.加強與各方的聯系，防止出現合同爭端
合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務部門以及交易方的聯系，防止出現稅務問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據合同的相關內容進行合理的稅務籌劃，節約稅務成本，并且當合同環境發生變動時，稅務籌劃的相關內容也會隨之變動，容易發生稅務風險，因此，需要及時與稅務部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關于稅務業務的問題，也需要與稅務部門進行交流，合理變更合同稅務內容，另一方面，需要加強與交易方的聯系，合同相關內容發生變動要及時通知對方，與對方進行友好協商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎上對合同內容進行變更，盡量規避法律爭端等現象。
四、小結
本文通過闡述房地產內部控制合同管理對于行業的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產企業這種特殊行業來說至關重要，并且從信息化建設，加強各方協同以及細化合同細則等方面提出了優化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產企業發展進步。
參考文獻：
【關鍵詞】營改增 通信行業 財務管理
營業稅改征增值稅將對通信企業的經營模式、業務結構、管理方式等產生重大沖擊和挑戰，它將深刻影響著企業的財務管理工作，在當前階段，企業如何結合此次營改增做好財務管理的謀劃將是一個比較急切的現實課題。
一、營改增的主要內容及其必要性
（一）營改增的主要內容
營業稅是對每一環節的收入征稅，全社會征稅基礎總量為所有環節的收入累加數;而增值稅就是對于產品或者服務的增值部分納稅，在鏈條完整的情況下全社會征稅基礎總量等于最后一道環節的收入額。營改增實質上是一個稅種的變化，把以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。
（二）營改增的必要性
此次營改增涉及的范圍將逐步擴大，試點企業也將繼續增加。其重要意義主要體現在以下幾個方面：
營改增解決了營業稅重復征稅的弊端，有利于產業結構的調整。對服務業營業額全額進行營業稅征收，稅負過重，重復征收，而營改增的實施，直接避免了重復征稅，將原有稅制進一步完善。而且利于社會專業化分工，促進了三次產業的融合。
提高增值稅鏈條的完整性，增值稅的主要優點和特征將真正實現。理想的增值稅是一種全范圍、單稅率的征收機制，其納稅人、征稅范圍、扣稅范圍需完整一致，中間環節不存在稅收優惠、且具備較強的稅收征管能力以保障增值稅鏈條的完整性。營改增進一步擴大增值稅征稅范圍，推進增值稅鏈條的外延式擴展，提高鏈條的完整性。
二、營改增對通信行業財務管理的影響
營改增的實施其目的之一是降低整體的稅負，但其實際效果可謂是把”雙刃劍”，對高成本低利潤的企業來說比較劃算，而低成本高利潤額的企業稅負將有增有減。對于通信行業來說，可抵扣項目主要包括終端等貨物成本、水電費、燃油費、維修費、廣告費、咨詢費等，可抵扣項目少，可取得專用發票的更少，而資本開支方面，可抵扣項目主要為設備采購等，建筑安裝業目前尚未納入試點改革，因此營改增將導致運營商稅負增加己經成為業界共識。
收入方面，由于工信部取態不重新定價，增值稅的價稅分離將直接導致運營商收入下降。綜合來講，營改增后，運營商收入下降，稅負增加，利潤減少。
（一）會計核算影響
營業稅改征增值稅影響會計核算必然發生變化。營業稅企業是按營業額和規定的稅率計算交納營業稅的，在會計核算上，借記“主營業務稅金及附加”，貸記“應交稅金一一應交營業稅”科目。營業額包含營業稅，即收入據實入賬，企業繳納的營業稅作為成本可從企業所得稅前扣除，同時相應成本按實際發生列支。但是在改征增值稅以后，企業繳納的增值稅，是企業在銷售收入之外收取的，不進入企業成本扣除。取得的營業收入，應按規定換算為不含稅銷售額，以此計算銷項稅額或應征稅款;外購貨物和勞務的支出，如果取得符合規定的增值稅扣稅憑證的，也應該以不含稅價格，同時確定相應的進項稅額。因此，從會計核算上來看，營業稅改征增值稅以后，相關收入、成本以及稅金的核算都出現了較大的變化，企業財務管理也相應需做調整。
（二）財業融合管理模式的影響
在營業稅制下，按照實際取得的營業收入繳稅，而在增值稅制下，采用視同銷售原則，即銷售代銷貨物，無償提供應稅服務，無償贈送外購貨物，需視同應稅服務確認銷項稅額。通信業的營銷套餐及活動免費贈送商品或服務、積分兌換商品或服務、員工免費使用電信服務、公益性贈送電信服務等沒有收入的業務或營銷方案都將視同銷售，并計算銷項稅額。
因此，營改增后，通信行業更加需要加強財務和業務的融合，在營銷階段以及商業模式的籌劃階段，強化財稅專業人員的介入，避免采用粗放型財務管理模式而引發稅務風險。
（三）財務及系統集成的影響
為應對增值稅給企業帶來的變化，通信行業將會相應的調整制度、流程來對增值稅管理工作進行規范，這些都需要系統支撐落地。系統改造涉及系統較多，包括合同系統的供應商資質管理和采購價稅分離信息采集，報賬平臺的自動對可抵扣業務管控改造和報賬發票信息采集，ERP系統的增值稅核算功能，預算系統的指標口徑和交互信息調整等。
三、營改增下加強通信行業財務管理的建議
（一）財務管理前移，強化財業融合，提前納稅籌劃
將財務管理工作移到業務前端，配合業務部門梳理本公司營銷模式，分析是否存在視同銷售或視同提供服務等特殊業務。設計新的資費營銷案時，財務和業
務部門需根據業務情況確定是否屬于視同銷售，并綜合分析視同銷售銷項稅額對營銷案整體效益的影響，以避免稅務風險。
對供應商、合作伙伴的資質進行梳理，并對供應商信息進行統一管理，選擇合作的供應商時，應選擇財務管理程序健全、能夠開具增值稅發票的企業。
（二）改進會計核算，完善收入確認，提高分析能力
根據通信行業的實際情況，規范會計處理，統一科目設置及核算原則。財務管理部門，應建立增值稅明細賬，注意會計核算過程中的不同，及時制定策略。企業應提高收入質量，加強應收賬款管理，盡量減少壞賬發生，避免稅負增加。針對差異化稅率問題，需重新審視通信業收入確認原則，采取公允價值計量法對
各項業務收入分別計量。
提高財務分析能力，及時分析營改增給財務、業務帶來的一系列影響。明確營改增的政策，并實時關注新的動態，以便及時享受優惠政策或制定應對措施。
（三）嚴格管理發票，加強企業內部控制
【關鍵詞】知識經濟;建筑企業;財務管理
所謂“新經濟”,也稱知識經濟。知識經濟即以知識為基礎的經濟。它是指區別于以前的以傳統工業為支柱產業、以自然資源為主要依托的新型經濟。它是以高新技術產業為支柱,以智力資源為主要依托、以知識經濟和技術創新為核心、以經濟的全球化和信息化為基本特征的、可持續發展的新型經濟。“新經濟”的“新”字包括概念的創新、運行模式的創新和技術的創新等。信息技術革命的推進,新經濟的發展,必然導致全球一體化進程的加快。新經濟是人類經濟發展史中前所未有的科技型、創新型經濟。隨著新經濟時代的到來,傳統財務管理的一些手段和方法將面臨新的變革,新經濟正向財務管理體系發起挑戰。建筑企業財務管理工作的重要性已被越來越多的企業家和管理人員所認同。
一、新經濟下建筑企業的基本特征
(一)超競爭環境時代和用戶至上
新經濟時代,建筑企業面臨的內外部環境加速變化,各種利弊因素交錯變化,異常復雜,企業進入了“超競爭環境時代”。現代信息技術可以更快捷地使供需雙方直接見面,使市場不再是賣方市場或買方市場。用戶是真正的“上帝”,創造性地滿足用戶需求成為企業的立身之本。
(二)信息化程度越來越高
新經濟時代,企業的生產經營、管理決策、會計核算、財務管理等均處于高度信息化的網絡世界之中,企業進入了數字化生存時代。信息化管理的本質就是數字化管理,數字化管理的本質就是現代化管理思想、管理方法、管理技術和手段充分加以數字化,從而全面提高企業管理效率和效益。
(三)管理模式發生重大改變
金字塔型的組織結構被扁平化的組織結構取代,集權化管理成分越來越小,而民主化管理成分越來越大。從過去重視對物流和資金流的管理,轉變為更加重視對人的管理和對信息的管理。會計的基本假設、管理的基本假設、企業的會計核算、財務管理、內部控制也在改變。
(四)注重風險管理
新經濟時代,科學技術的迅速發展,信息傳播、處理和反饋的速度大大加快,產品的壽命周期不斷縮短,無形資產投入速度快。同時,國際金融市場的快速發展使得貨幣的形式和本質都發生了變化,國際間資本流動大大加快,資本決策可在瞬間完成。以上這些特征決定了在新經濟下財務管理必須實行風險管理。
二、建筑企業在新經濟下加強財務管理的必要性
加強財務管理是企業適應新經濟環境的必然要求。財務部門應當擔當企業資金的籌措與運用、成本、價格等方面的決策參謀,發揮出較強的管理能力。加強財務管理,可以不斷地尋找提高經濟效益的途徑。這是因為它可以找到資金成本的最佳水平,從而降低資金成本,可以找到降低商品成本的途徑,可以找到長期成本與長遠利益的最佳結合點,從而為企業長遠利益的獲得提供決策依據。再者,它是建筑企業制度創新的需要,即做到產權清晰、管理科學、權責明確、政企分開、資本社會化。企業只有管理和運用好其財產,才不會被兼并或破產。
三、新經濟時代對建筑企業財務管理提出了新要求
(一)要求建筑企業對財務管理目標做出調整
隨著新經濟時代的到來,一方面使知識資本取代物質資本逐漸在建筑企業資本結構中占據主體地位,另一方面使企業利益主體變得多元化。這兩方面的重要變化,要求建筑企業財務管理目標做出適時的調整,即由單一的“股東財富最大化”或“企業價值最大化”向多元化目標調整,從而為建筑企業財務管理提供正確的方向。
(二)要求建筑企業對財務管理理念做出調整
新經濟時代的建筑企業在財務管理過程中必須更新其理念。著重樹立以下觀念:一是以財務管理為中心的理念。新經濟環境下,企業面臨來自多方面的挑戰,風險越來越大,要保證建筑企業財務管理目標的實現,必須樹立以財務管理為中心的理念。二是風險理念。新經濟環境下市場瞬息萬變,使建筑企業利益具有極大的不確定性。建筑企業必須樹立風險理念,對額外的風險需要有額外的收益進行補償。三是貨幣時間價值觀念。考慮貨幣的時間價值是合理地評估建筑企業項目的未來收益和成本的前提條件。四是以人為本的觀念。建筑企業財務管理要把對人的激勵和約束放在首位。
(三)要求建筑企業對財務管理模式做出調整
進人新經濟時代,傳統的科層制結構已經不能適應復雜多變的市場環境,逐漸被能夠靈活適應市場的扁平化的組織結構所取代。伴隨著企業組織結構的轉變,企業的管理模式和方式等也正在發生粉轉換,即集權化管理越來越少,而民主化、人性化的管理成分則越來越多。從以往重視對物流和資金流的管理.轉變為更加重視對人的管理和對信息的管理。財務管理作為現代企業管理的核心內容,其模式也必將隨之發生了重大的變化,網絡化是財務管理新模式的一個趨勢所在。
(四)要求建筑企業對財務管理隊伍做出調整
新管理環境下,建筑企業財務管理的目標、理念、模式等皆發生轉變,從而必然要求有一支適應新經濟管理環境的人才隊伍來從事新財務管理。新經濟環境下的建筑企業財務管理人員要求專業素質高、政治素質高,要求具備風險管理理念、貨幣時間價值理念、納稅籌劃理念等最新的財務管理理念。除此之外,新經濟環境下的財務管理人員要熟悉建筑企業業務,要懂得經濟、管理和法律知識。新經濟環境下的財務管理人員不應該是知識單一的,而應該具備全方位的知識,只有這樣財務管理人員才能在新經濟時代更好地發揮作用。【參考文獻】
1、洪李萍.財務管理[M].上海:上海財經大學出版社,2005.
