時(shí)間：2023-08-30 16:47:14
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購房相關(guān)法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；法律；法規(guī)
1 房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜述
1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成
房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權(quán)人和非所有權(quán)人（主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產(chǎn)的所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)進(jìn)行交易（主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬等過程中出現(xiàn)的各種關(guān)系的法律法規(guī)的總稱。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)民法通則》；（2）針對(duì)性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等；（3）相關(guān)性的法律法規(guī)，主要包括有《擔(dān)保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。
1.2 房地產(chǎn)法實(shí)施應(yīng)遵循的基本原則
（1）堅(jiān)持國(guó)家土地的公有原則；我國(guó)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度是以公有制經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，并且公有制經(jīng)濟(jì)在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)體系。土地是國(guó)家的資產(chǎn)，也是國(guó)家的資源。我國(guó)實(shí)施的是土地所有制，除部分土地由相關(guān)法律規(guī)定屬國(guó)家之外，其余土地均屬勞動(dòng)群眾所有。同時(shí)，國(guó)家因需要有權(quán)依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅(jiān)持國(guó)家土地的有償使用原則；國(guó)家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)可以通過土地使用權(quán)的聯(lián)營(yíng)和人股的形式與其他的個(gè)人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。對(duì)于根據(jù)法律取得的建設(shè)用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的土地除外。
（3）堅(jiān)持合理利用土地和珍惜土地以及保護(hù)耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護(hù)耕地已經(jīng)成為了我國(guó)的基本國(guó)策。對(duì)于各級(jí)人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴(yán)格控制、開發(fā)、管理和保護(hù)土地資源，并要采取一定的措施，嚴(yán)禁個(gè)人或者集體組織非法占用土地。要對(duì)土地實(shí)施特殊的保護(hù)制度，根據(jù)相關(guān)法律堅(jiān)持實(shí)施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田的保護(hù)制度。
（4）堅(jiān)持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則；房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)要遵循環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則，同時(shí)實(shí)施配套建設(shè)、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。
（5）堅(jiān)持城鎮(zhèn)住房的商品化原則；為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國(guó)家要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，加大對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結(jié)合的原則；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤(rùn)的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，不能讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)放任自流，也不能管得太死。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以宏觀調(diào)控為指引，由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)才是最科學(xué)的管理方法。
2 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)
2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)中的行為界限
作為政府部門，其主要職責(zé)就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)。化解融資風(fēng)險(xiǎn)比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場(chǎng)體系中明確定位目標(biāo)，并實(shí)行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當(dāng)性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當(dāng)性主要體現(xiàn)在金融服務(wù)強(qiáng)烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運(yùn)行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)警制度和價(jià)格監(jiān)管制度，并采取多種預(yù)防和控制措施來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)還要明確市場(chǎng)機(jī)制與政府監(jiān)管之間的關(guān)系，融資市場(chǎng)化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，通過價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建立起多元的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度
在我國(guó)的房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實(shí)地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進(jìn)一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時(shí)，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場(chǎng)體系多層次、組織機(jī)構(gòu)多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會(huì)因不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場(chǎng)，因此還需要依法構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機(jī)制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺(tái)，信用平臺(tái)的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價(jià)的科學(xué)化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。
2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度
目前，我國(guó)雖然已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的金融法律法規(guī)，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強(qiáng)對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)并且復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時(shí)要獨(dú)立司法、嚴(yán)格執(zhí)法。法律制度的實(shí)施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。
3 針對(duì)預(yù)售商品房的相關(guān)法律法規(guī)
在《城市商品房的預(yù)售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預(yù)售人的基本義務(wù)就是要進(jìn)行商品房的預(yù)售登記。實(shí)行商品房的預(yù)售登記不但能夠預(yù)防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護(hù)商品房購房者的相關(guān)合法權(quán)益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動(dòng)上和思想上對(duì)預(yù)售合同引起足夠的重視，要積極地到相關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在進(jìn)行商品房預(yù)售登記后就能讓預(yù)售合同產(chǎn)生相應(yīng)的公示效力，減少不必要的商品房預(yù)售糾紛，同時(shí)也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產(chǎn)商品房的預(yù)售過程中，還要設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機(jī)構(gòu)一定的報(bào)酬，并且等到商品房竣工、驗(yàn)收合格之后，將商品房預(yù)售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項(xiàng)的供給得到保障，還有保證商品房預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)款不人為地流失，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)順利進(jìn)行，也保障了購房者的合法權(quán)益。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權(quán)益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關(guān)鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]王俊安.招標(biāo)投標(biāo)與合同管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2002
[2]郭梅珍、翁玉江.談商品房預(yù)售有關(guān)法律問題.河南：中國(guó)法院網(wǎng)，2003
【關(guān)鍵詞】物業(yè)維修基金；管理與運(yùn)作；法律問題
一、我國(guó)物業(yè)維修基金的相關(guān)概念
為了業(yè)主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過后對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)房屋的公共部分、公共設(shè)施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業(yè)維修基金。在我國(guó)城市化進(jìn)程中，重建輕管思想嚴(yán)重，使得大多房地產(chǎn)開發(fā)商只為將自身利益最大化，在房屋建造時(shí)粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業(yè)主入住時(shí)無法檢查到，這樣的房屋一經(jīng)使用，業(yè)主不僅需要面對(duì)難以承擔(dān)的維修費(fèi)，更無法找到出現(xiàn)故障的問題在那里，因此，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業(yè)維修基金進(jìn)行維修，目前世界上多數(shù)國(guó)家均對(duì)物業(yè)維修基金的設(shè)立做出強(qiáng)制性規(guī)定。可以說物業(yè)的“養(yǎng)老金”就是物業(yè)維修基金，其在營(yíng)造和諧生活環(huán)境以及完善物業(yè)管理體制方面起著重要的作用。
二、我國(guó)物業(yè)維修基金管理與運(yùn)作中存在的法律問題
（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問題
第一，歸集主體不夠明確。由于我國(guó)物業(yè)管理制度建立時(shí)間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開發(fā)商作為繳費(fèi)主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢又重新轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費(fèi)主體應(yīng)該是購房者，但是根據(jù)法理，部門規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時(shí)候，法官將無所適從。
第二，歸集不到位。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒有繳納基金，開發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。
（二）物業(yè)維修基金管理運(yùn)作中出現(xiàn)的法律問題
物業(yè)管理企業(yè)是以營(yíng)利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問題逐漸凸顯出來。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤(rùn)。然而由于目前物業(yè)市場(chǎng)不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對(duì)物業(yè)維修基金收費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來巨額利潤(rùn)，更是在短期內(nèi)無法被業(yè)主所察覺，因此在利潤(rùn)的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。
三、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運(yùn)作制度的建議
（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系
物業(yè)維修基金與社會(huì)保險(xiǎn)基金一樣，均是群眾能夠安居樂業(yè)的重要保障。由于我國(guó)目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問題，使得物業(yè)維修基金法律制度無法健全完整。因此我國(guó)首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。
另外，立法需要對(duì)物業(yè)維修基金中行政部門的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商存在物業(yè)故障不及時(shí)維修，或是業(yè)主舉報(bào)維修基金被侵占的時(shí)候，相關(guān)部門不能夠及時(shí)采取管理措施，對(duì)被侵犯的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報(bào)紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商以及業(yè)主自主機(jī)構(gòu)等行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進(jìn)行及時(shí)有效的反饋。
（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運(yùn)作
第一，對(duì)于每一筆所動(dòng)用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對(duì)其用途、動(dòng)用數(shù)額等進(jìn)行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時(shí)查閱物業(yè)維修基金運(yùn)作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會(huì)所侵犯時(shí)，需要有強(qiáng)制性法律對(duì)其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)法律顧問作為業(yè)主委員會(huì)的法律援助，引入基金管理公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所以及保險(xiǎn)公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。
（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)
開發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時(shí)，需要對(duì)公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗(yàn)。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對(duì)其進(jìn)行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對(duì)施工單位進(jìn)一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無法找到開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無法追償維修費(fèi)用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。
（四）建立具有投資收益功能的信托機(jī)構(gòu)
第一，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國(guó)許多物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)以求達(dá)成保值增值的目的。
第二，有學(xué)者提出利用社會(huì)分工理論進(jìn)行對(duì)物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，按照比例對(duì)增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的信任，以改造、維護(hù)以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。
結(jié)束語
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，新建小區(qū)也日益增多，人們對(duì)物業(yè)維修基金越來越關(guān)注，其使用、籌集以及保值增值等相關(guān)問題與全體業(yè)主的自身利益聯(lián)系緊密，并且物業(yè)維修基金制度對(duì)房屋的安全使用以及公共區(qū)域的使用功能等有著重要意義，因此成為關(guān)注焦點(diǎn)。因此，需要對(duì)物業(yè)維修管理基金的監(jiān)督機(jī)制，管理方式等立法不斷加強(qiáng)完善，明確其性質(zhì)，不斷健全其歸集、管理、運(yùn)作等流程中的法律法規(guī)，從而促使物業(yè)維修基金逐漸規(guī)范。
參考文獻(xiàn)
[1]于玉蓮，魯捷.物業(yè)管理法規(guī)[M].電子工業(yè)出版社，2008年版
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易； 開發(fā)商； 欺詐
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud.
Keywords: real estate trade; Developers; fraud
近幾年我國(guó)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，而約束房產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律制度還沒有得到完善，在這種社會(huì)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，一些房地產(chǎn)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)相勾結(jié)，欺詐消費(fèi)者謀取利益，而這種欺詐行為危害面非常廣，動(dòng)輒幾十戶甚至上百戶，不僅使購房者的心血?dú)в谝坏覍?duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響，因此，在房地產(chǎn)交易過程中，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，購房人應(yīng)該加強(qiáng)購房法律意識(shí)，一方面力爭(zhēng)防范于未然，另一方面，對(duì)于已經(jīng)形成的欺詐事實(shí)，應(yīng)該冷靜處理，將個(gè)人損失降到最低。下面筆者根據(jù)多年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商品房交易中的欺詐類型進(jìn)行總結(jié)，并提出防范欺詐的一些建議。
一、商品房交易中欺詐行為的類型
我國(guó)法律規(guī)定，商品房交易是指商品房所有人對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行處理的行為。處理的具體形式有商品房買賣、租賃、贈(zèng)予、互換、典當(dāng)?shù)取６谶@些交易中往往會(huì)出現(xiàn)欺詐行為，如一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤的決定，完成商品房的交易行為。商品房交易中發(fā)生的欺詐行為根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類型。
（1）根據(jù)欺詐的主體不同，可以分為開發(fā)企業(yè)的欺詐行為、購房人的欺詐行為、抵押人的欺詐行為、承租人的欺詐行為。而這些欺詐行為都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：當(dāng)事人利用各類手段隱瞞商品房的某些信息，誘導(dǎo)對(duì)方當(dāng)事人完成商品房的交易。
（2）根據(jù)商品房交易的客體不同，欺詐行為可以分為“一手”商品房交易欺詐行為；“二手”商品房交易的欺詐行為。而“一手”商品房交易欺詐是指開發(fā)企業(yè)通過隱瞞無預(yù)售許可證、無土地使用權(quán)屬證書、無合法規(guī)劃手續(xù)銷售的情況下，對(duì)購房人進(jìn)行欺詐；而“二手”商品房交易欺詐是指通過“一手”商品房交易獲得商品房產(chǎn)權(quán)的購房人或其他權(quán)利人，在隱瞞商品房的基本情況下，誘使對(duì)方購房人與其交易的行為。
（3）根據(jù)商品房交易時(shí)欺詐行為的具體實(shí)施方式不同，可以分為一房多賣的欺詐；虛假廣告欺詐；隱瞞小區(qū)規(guī)劃的欺詐；隱瞞面積的欺詐；虛假抵押的欺詐；擅自轉(zhuǎn)租的欺詐等。
二、房地產(chǎn)交易過程中的欺詐行為
1、開發(fā)商的欺詐行為
（1）開發(fā)商為了獲得利益最大化，對(duì)房屋建設(shè)的文件進(jìn)行隨意更改，導(dǎo)致房屋建造的質(zhì)量差，或者房屋建造導(dǎo)致整個(gè)城市建設(shè)的整體規(guī)劃遭到不同程度的破壞。為了服從整個(gè)城市的規(guī)劃，一些小項(xiàng)目的建設(shè)被忽略，如公共設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃綠地被改為他用；施工中存在偷工減料、使用不合格環(huán)保要求的材料；水電配套施工存在較大質(zhì)量問題等。開發(fā)商通過這類欺詐行為獲得了高額利潤(rùn)，損害了購房人的合法權(quán)益。
（2）開發(fā)商售房過程中，隱瞞某些重要的信息，設(shè)置重重陷阱，誤導(dǎo)消費(fèi)者。這里的陷阱主要指房地產(chǎn)廣告和房地產(chǎn)合同相差甚遠(yuǎn)。通過有關(guān)調(diào)查顯示，90%的購房者對(duì)樓盤的了解是通過地產(chǎn)廣告，開發(fā)商利用這種情況，在廣告上大做文章，在廣告語中動(dòng)用大量的優(yōu)美詞句，利用豐富動(dòng)情的文字及圖片引誘消費(fèi)者購買，而房地產(chǎn)合同中描述的卻是另外一回事，并且消費(fèi)者缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，在購房過程中未能檢查房地產(chǎn)商的售房資格，不能辨別房屋附加值是否虛構(gòu)等問題，最終落入房地產(chǎn)商的圈套中，導(dǎo)致自身利益受損。在合同方面，開發(fā)商往往隱瞞一些重要的信息，如房屋已抵押或售予第三人，無房屋預(yù)售許可證明或提供虛假證明等，導(dǎo)致購房人的居住權(quán)益受到損害。另外，購房人所購房屋的面積與地產(chǎn)商提供的面積有一定的差距，對(duì)于消費(fèi)者來說使用面積、均攤面積、公攤面積、套內(nèi)面積幾個(gè)概念不能區(qū)分，給開發(fā)商可趁之機(jī)。
2、中介組織的欺詐行為
隨著房地產(chǎn)的快速開發(fā)，各個(gè)城市也涌現(xiàn)出了大量的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。一方面這類房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)方便了購房人的選擇，為房地產(chǎn)商和購房人搭建了一個(gè)溝通橋梁，大多數(shù)的中介還是遵守法律法規(guī)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了房產(chǎn)交易又快又好的發(fā)展；但是由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)起步很晚，相關(guān)法律法規(guī)不健全，有些中介機(jī)構(gòu)就是利用這類漏洞進(jìn)行欺詐交易，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)中介交易存在欺詐行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）無牌照、假牌照經(jīng)營(yíng)；超出經(jīng)營(yíng)范圍或進(jìn)行非法異地經(jīng)營(yíng)；有些中介利用他人的從業(yè)資格申請(qǐng)注冊(cè)公司等；
（2）中介機(jī)構(gòu)刊登的廣告缺乏真實(shí)性、合法性和準(zhǔn)確性，利用各類噱頭吸引消費(fèi)者的眼球，而未對(duì)對(duì)房產(chǎn)特點(diǎn)等進(jìn)行注明；
（3）中介機(jī)構(gòu)打著報(bào)銷的幌子，隱瞞委托人與第三方進(jìn)行交易，獲得不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（4）中介機(jī)構(gòu)利用自身優(yōu)勢(shì)，利用消費(fèi)者不懂得交易細(xì)節(jié)和相關(guān)法律的情況，在合同上玩起文字游戲，制定不合理不公平的規(guī)定，或者任意篡改自身的義務(wù)，導(dǎo)致消費(fèi)者的利益受到損害。
三、如何遏制與防范房地產(chǎn)欺詐行為
房地產(chǎn)市場(chǎng)由于眾多的欺詐行為存在，為了避免購房人的利益受損害，如何有效的防范各類房地產(chǎn)交易的欺詐行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展，現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)意見：
1、遏制交易中的欺詐行為
（1）重視誠(chéng)信，政府有關(guān)部門應(yīng)不斷建立完善購房相關(guān)法律，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的交易行為，以助重建房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信。
（2）發(fā)揮政府職能和行業(yè)協(xié)會(huì)功能，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員進(jìn)行相關(guān)誠(chéng)信文化教育，對(duì)其進(jìn)行理論實(shí)踐相結(jié)合的系統(tǒng)化學(xué)習(xí)，讓他們認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信是無形資產(chǎn)以及喪失誠(chéng)信所帶來的后果。
（3）加快建立健全房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)章制度，如懲罰性賠償制度、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度和不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置制度，以共同規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，充分保障消費(fèi)者的切身利益。
（4）加強(qiáng)社會(huì)輿論監(jiān)督，將新聞?shì)浾撆c社會(huì)公眾的監(jiān)督結(jié)合起來，一方面鼓勵(lì)監(jiān)督者充分發(fā)表意見，一方面鼓勵(lì)新聞媒體積極參與，報(bào)道宣傳誠(chéng)信建設(shè)的正面例子，推廣良好經(jīng)驗(yàn)。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)交易中的有違道德和法律的行為加以曝光。
（5）嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)中介組織，提高中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，如提高從業(yè)企業(yè)資質(zhì)與從業(yè)人員資質(zhì)的認(rèn)證；完善有關(guān)中介服務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)，以經(jīng)濟(jì)與法律手段加以制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)肅處理違法行為，為房地產(chǎn)中介服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。
2、防范交易中欺詐行為方面
（1）針對(duì)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)的各類問題，有關(guān)部門應(yīng)該提醒消費(fèi)者進(jìn)行注意，必要時(shí)可以制定相關(guān)宣傳手冊(cè)，免費(fèi)發(fā)放給購房者；有條件的地方可以建立房產(chǎn)交易知識(shí)宣傳網(wǎng)，方便消費(fèi)者瀏覽，加深房產(chǎn)交易注意事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)。
（2）消費(fèi)者在購房前，應(yīng)該查看中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、職業(yè)資格證書等相關(guān)證件，保證中介機(jī)構(gòu)合法有效。
（3）凡是在房地產(chǎn)中介廣告和宣傳手冊(cè)上出現(xiàn)的內(nèi)容應(yīng)該作為合同的附件進(jìn)行保存，以約束對(duì)方的行為，對(duì)于房屋的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”需要向房地產(chǎn)管理單位進(jìn)行核實(shí)，并于合同中約定若有誤，不需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如果中介不同意這條條款，消費(fèi)者就應(yīng)該特別注意防止上當(dāng)。
四、結(jié)束語
由上述的剖析來看。房地產(chǎn)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)在營(yíng)銷過程中所采取的欺詐行為越來越多，形式也呈現(xiàn)多樣化。國(guó)家管理部門在不斷建立與完善法律法規(guī)的同時(shí)，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)跟蹤的方式進(jìn)行監(jiān)控，嚴(yán)格審批中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入并不定時(shí)地進(jìn)行資格審核，且加大懲治力度，規(guī)范交易行為：而消費(fèi)者本身應(yīng)加強(qiáng)防范意識(shí)，多了解房產(chǎn)交易的知識(shí)與有關(guān)部門的政策，在交易過程中謹(jǐn)慎從事，疑問之處應(yīng)及時(shí)咨詢權(quán)威機(jī)構(gòu)，以免受騙。
【參考文獻(xiàn)】
1、關(guān)永宏 商品房交易中的欺詐行為與防治對(duì)策 經(jīng)濟(jì)問題 2009
關(guān)鍵詞：法律；規(guī)范；房地產(chǎn)交易
一、現(xiàn)行法律存在問題
（一）土地征用制度不健全
要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)必須從源頭入手：嚴(yán)格控制土地征用。現(xiàn)行的土地法律規(guī)范重要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，但遺憾的是這些法律對(duì)于土地征用過程中可能存在的問題規(guī)定的普遍過于籠統(tǒng)，有些實(shí)質(zhì)性的問題更是只字未提，這樣的話不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（二）拆遷賠償制度的不合理
在現(xiàn)行的賠償制度中，賠償數(shù)額的確定是一個(gè)老大難的問題，按照現(xiàn)行的土地法的相關(guān)規(guī)定。城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動(dòng)產(chǎn)去屬于私有，這二者的分離在造成了在賠償?shù)臅r(shí)候只是賠償房屋及其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，再加之賠償標(biāo)準(zhǔn)的偏低等因素導(dǎo)致了大量釘子戶的出現(xiàn)，比如近期的“宜黃事件”，這在一定程度上破壞了和諧社會(huì)的構(gòu)建。
（三）商品房預(yù)售款的監(jiān)管存在問題
在具體的實(shí)踐中，由于法律對(duì)房屋預(yù)售有相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金不足問題就會(huì)想盡各種辦法拿到預(yù)售許可證，從而將房屋購買者的預(yù)購房款套入自己囊中，然而由于其自身資金的不足也就難免其將預(yù)購房款挪作他用，這種情況則很容易的就導(dǎo)致資金鏈斷裂的情況發(fā)生，最終使購房者的權(quán)益受到損害，從而不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展。最近各地相繼了規(guī)范挪用預(yù)售款的政策，預(yù)售資金將全部存入在商業(yè)銀行開設(shè)的專用賬戶監(jiān)管，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過審批，資金將只能用于指定樓盤的建設(shè)。這只是一個(gè)開始，在實(shí)際的運(yùn)用過程中會(huì)遇到很多問題，開發(fā)商同樣可以巧立名目來提取預(yù)售款。要徹底解決這個(gè)問題，還需要做長(zhǎng)期的努力。
（四）行政強(qiáng)制拆遷所帶來的問題
在實(shí)際的過程中，各地政府特別是基層政府，為了完成拆遷任務(wù)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷的行為，這會(huì)使群眾更加的反感，激起群眾的憤怒，從而發(fā)生過激的行為，這不利于社會(huì)的穩(wěn)定，也不利于房地產(chǎn)的交易。近日據(jù)法制晚報(bào)報(bào)道，新拆遷條例有望近期出臺(tái)，行政強(qiáng)拆將被取消，這對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)來說是一個(gè)利好消息。
二、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的存在的風(fēng)險(xiǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生的變化直接導(dǎo)致了在房地產(chǎn)市場(chǎng)中按揭制度的盛行，銀行業(yè)隨之大量的向社會(huì)發(fā)放貸款來獲取利潤(rùn)。然而由于我國(guó)法律體系存在的諸多問題，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)，具體而言這些風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）預(yù)售中存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過規(guī)避法律的方式順利的申請(qǐng)預(yù)售許可，而預(yù)售許可又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)售房款挪作他用，這又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂，從而使那些本該用于房屋建設(shè)的資金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使購房者的權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害。雖然現(xiàn)在出臺(tái)了設(shè)置預(yù)售款專用賬戶的文件，但是能不能有效地防止這一現(xiàn)象的發(fā)生還有待驗(yàn)證。
（二）房地產(chǎn)交易中存在大量的欺詐現(xiàn)象
由于法律規(guī)范存在漏洞，直接導(dǎo)致了“一房多賣”等現(xiàn)象的發(fā)生，這樣不利于整個(gè)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定，增加了欺詐存在的可能性。然而現(xiàn)有的法律在對(duì)待此類問題時(shí)多是將其定性為民事欺詐行為，這不能從對(duì)此類違法者予以有效地打擊也加劇了風(fēng)險(xiǎn)的存在。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題
資金問題肯定是不能回避的，但在具體的實(shí)踐中有些開發(fā)商為了在短期內(nèi)回收資金和再生產(chǎn)，故而將土地抵押給銀行以獲得預(yù)售許可從而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售。但由此產(chǎn)生糾紛時(shí)沒有法律依據(jù)使得購房者的權(quán)益得不到保障。
三、預(yù)防、控制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建議
（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)
立法機(jī)關(guān)應(yīng)從源頭入手抓住最根本的問題。除了各地出臺(tái)的規(guī)范預(yù)售款的文件，國(guó)家更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售作更為嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)預(yù)收款的監(jiān)管，確保專款專用。
（二）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高準(zhǔn)入門檻
相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)、本行業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)格的控制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)生；同時(shí)要堅(jiān)決的對(duì)那些信譽(yù)差、資質(zhì)低的企業(yè)進(jìn)行淘汰，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（三）定期公布房地產(chǎn)企業(yè)抵押擔(dān)保的信息
公布企業(yè)的抵押擔(dān)保信息有利于購房者在決策的時(shí)候作出更為合理的判斷，使購房者的權(quán)益得到更為合理的保障。
（四）銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款企業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審查
銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候應(yīng)兼顧地區(qū)及客戶結(jié)構(gòu)的審查，將貸款投放到那些信譽(yù)好、發(fā)展成熟的企業(yè)上；同時(shí)要嚴(yán)格控制對(duì)貸款的滾動(dòng)發(fā)放；另外一個(gè)方面要防止貸款詐騙的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
（五）加強(qiáng)執(zhí)法
相關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，防止土地浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生；另外也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，重點(diǎn)打擊那些惡性炒房引發(fā)的行為，加大對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中欺詐行為的打擊力度。
四、結(jié)束語
綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)試產(chǎn)存在的問題不是輕而易舉就可以解決的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行全面的修改現(xiàn)在又不可行，因此我們只能在現(xiàn)有的法律框架體系下對(duì)該問題循序漸進(jìn)的予以解決。我們可以對(duì)法律作進(jìn)一步更為細(xì)化的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)土地的統(tǒng)一管理，將國(guó)家的調(diào)控與市場(chǎng)的調(diào)控有機(jī)的結(jié)合起來，徹底完善土地管理法與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相關(guān)規(guī)定，合理的預(yù)防和控制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
［1］沈暉.健全我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系[J]．現(xiàn)代商業(yè),2009,(2)．
此次次貸危機(jī)給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國(guó)的復(fù)轍，我們必須了解次貸危機(jī)及其產(chǎn)生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定做好充分的準(zhǔn)備。
首先，我們應(yīng)該了解何謂次貸危機(jī)。所謂次貸危機(jī)即次級(jí)貸款抵押市場(chǎng)危機(jī)是由于美國(guó)給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機(jī)構(gòu)重視到其隱含的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，此次次貸危機(jī)緣于美國(guó)樓市的高增長(zhǎng)及后來美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機(jī)構(gòu)并沒有充分考慮到其中的風(fēng)險(xiǎn)，為低信用的購房者放出大量的次級(jí)抵押貸款。以至今日房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，所抵押的房產(chǎn)其價(jià)值根本無法抵債，便產(chǎn)生大量的呆壞賬，此時(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)僅僅集中于本國(guó)的銀行業(yè)。而一些國(guó)際投資基金或金融機(jī)構(gòu)對(duì)其次級(jí)抵押貸款的投資或買斷，將使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到全球整個(gè)金融市場(chǎng)。這也許就是本次危機(jī)對(duì)全球股市所產(chǎn)生的沖擊的一個(gè)原因。
再次，此次次貸危機(jī)為美國(guó)金融機(jī)構(gòu)帶來大量的呆壞賬，這將直接導(dǎo)致其流動(dòng)性的嚴(yán)重缺失。流動(dòng)性的缺失又將對(duì)本國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。
第四，由于次貸危機(jī)給金融機(jī)構(gòu)帶來的巨大損失，歐美各國(guó)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)紛紛裁員以降低成本，這將導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，雖然數(shù)字不時(shí)很大，但足以說明此次危機(jī)帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。
第五，本次次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。據(jù)美國(guó)金融統(tǒng)計(jì)中國(guó)銀行，中國(guó)工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機(jī)中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國(guó)經(jīng)濟(jì)往來密切，經(jīng)花旗銀行測(cè)算，美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩1％，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將放緩1.3％。雖然此次危機(jī)給中國(guó)帶來的直接損失并不大，但當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)受挫，也將使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨較大損失。
次貸危機(jī)對(duì)我們的啟示
此次次貸危機(jī)所產(chǎn)生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機(jī)爆發(fā)后才對(duì)銀行進(jìn)行救助，而應(yīng)該事前做好準(zhǔn)備以防止危機(jī)的產(chǎn)生。
第一，美國(guó)次貸危機(jī)直接起源于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。美國(guó)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)引發(fā)次貸危機(jī)，何況我國(guó)的新興市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)行為尤為嚴(yán)重，使得樓市不斷飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣至于投機(jī)者沒有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對(duì)他們投機(jī)帶來的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其將獲得的利益。長(zhǎng)此以往，也許數(shù)年后等到泡沫破滅的時(shí)候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國(guó)抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不如美國(guó)，因此危機(jī)的爆發(fā)不論在我國(guó)經(jīng)濟(jì)上還是在社會(huì)穩(wěn)定上所產(chǎn)生的影響程度都將是無法預(yù)測(cè)的。因此我們不論是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還是出于防止類似危機(jī)在我國(guó)爆發(fā)的目的，我們都應(yīng)該防止房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫的產(chǎn)生。第二，由于我國(guó)貸款主要來自商業(yè)銀行，我們應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)銀行對(duì)住房貸款申請(qǐng)者信用和還貸能力的審核。建立信用評(píng)審機(jī)制并非一朝一夕的問題，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)還處于初級(jí)階段、個(gè)人信用的數(shù)據(jù)儲(chǔ)備還不完善的情況下，信貸機(jī)構(gòu)應(yīng)在此基礎(chǔ)上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有很大比例，銀行業(yè)也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核。甚至有職員為了業(yè)績(jī)的提高，幫助那些條件不合格的申請(qǐng)者偽造信息或想辦法規(guī)避銀行現(xiàn)行的規(guī)制。這就要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)職員職業(yè)操守的培養(yǎng)，從前臺(tái)開始培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。與此同時(shí)，我國(guó)應(yīng)該建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，給商業(yè)銀行評(píng)價(jià)消費(fèi)者信用提供一個(gè)合理的依據(jù)。
第二，增強(qiáng)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行的本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，要減少危機(jī)對(duì)銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。而有效的金融創(chuàng)新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風(fēng)險(xiǎn)提供更多、更有效的工具。目前我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化還不成熟，放貸風(fēng)險(xiǎn)基本集中于銀行本身，銀行應(yīng)該積極開拓新的金融產(chǎn)品以到達(dá)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的目的。
第四，完善監(jiān)管體系。銀行經(jīng)營(yíng)應(yīng)保持其安全性、流動(dòng)性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的高負(fù)債比例，容易使股東或管理者從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。為了，保障廣大債權(quán)所有者的利益，必須對(duì)銀行進(jìn)行有效的監(jiān)管，使其從事業(yè)務(wù)體現(xiàn)了利益相關(guān)者的利益。外部監(jiān)管應(yīng)該與銀行內(nèi)部監(jiān)管部門同心協(xié)力，對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行有效監(jiān)管。外部監(jiān)管體系的完善，包括相關(guān)法律法規(guī)的健全和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對(duì)銀行的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行有效的約束，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)銀行的違法違規(guī)行為給予應(yīng)有的懲罰。外部監(jiān)管應(yīng)該引導(dǎo)銀行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，從而維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。內(nèi)部監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)本行的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從根本上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。
第五，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。不可避免的是有些居民對(duì)自己以后的還貸能力沒有進(jìn)行有效的估計(jì)，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應(yīng)該讓消費(fèi)者充分了解其中的風(fēng)險(xiǎn)，幫助其分析各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性。
第六，完善我國(guó)證券市場(chǎng)。房地產(chǎn)上市公司市值占我國(guó)證券市場(chǎng)很大一部分比重。其股價(jià)波動(dòng)很大程度影響著整個(gè)證券市場(chǎng)的穩(wěn)定與否。房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)，將間接拉大了二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)中獲得房地產(chǎn)公司股票價(jià)格之間的差距。而這大大增加了二級(jí)市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)。
總之，為了預(yù)防類似危機(jī)在我國(guó)爆發(fā)，我們應(yīng)該在各個(gè)層面做好充分的準(zhǔn)備，確保金融市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。
（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確，政策不連續(xù)實(shí)施不到位
房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，直接或間接影響40多個(gè)行業(yè)，增加就業(yè)崗位，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為此，房地產(chǎn)行業(yè)得到社會(huì)各界高度關(guān)注，開展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成為重中之重。結(jié)合當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題。
1.政府和企業(yè)沒有明確的管理目標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的重要行業(yè)，政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應(yīng)的調(diào)整。但針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理并沒有明確的目標(biāo)，就政策的出臺(tái)時(shí)期來看，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性地位時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)火暴，房?jī)r(jià)上漲過快；強(qiáng)調(diào)民生問題時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間觀望，房?jī)r(jià)也就相對(duì)穩(wěn)定或者下跌。政府和企業(yè)并沒有樹立正確科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展帶來影響。
2.政府管理政策不連續(xù)，缺乏穩(wěn)定性
為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了相關(guān)政策來進(jìn)行調(diào)控。這些政策主要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和銀行信貸等因素。房?jī)r(jià)上漲過快時(shí)，政府出臺(tái)限購政策或提高貸款利率來抑制房?jī)r(jià)上漲；如市場(chǎng)進(jìn)入平淡時(shí)期，政府又會(huì)降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費(fèi)等政策，以求刺激消費(fèi)。從行業(yè)整體發(fā)展來看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)，但沒有完全依靠市場(chǎng)規(guī)律去進(jìn)行管理，政府的政策缺乏連續(xù)性以及科學(xué)性，市場(chǎng)受政策的影響非常密切，這點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也造成一定影響。
3.沒有從根源進(jìn)行宏觀調(diào)控
政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策沒有從根源上解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問題，導(dǎo)致個(gè)別一二線城市房?jī)r(jià)整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點(diǎn)問題，宏觀調(diào)控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經(jīng)很明顯的體現(xiàn)了這一問題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)也造成了市場(chǎng)泡沫的增加，對(duì)銀行的信貸資金鏈條造成一定風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費(fèi)，開發(fā)的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺(tái)不連續(xù)也是宏觀調(diào)控過程中的突出問題，如政府前期出臺(tái)的降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策鼓勵(lì)人民消費(fèi)購房與后期出臺(tái)的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會(huì)打消一部分??需購房者的購房熱情，同時(shí)也有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)的調(diào)控政策，表明上是調(diào)節(jié)和平衡了市場(chǎng)供需和價(jià)格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結(jié)構(gòu)性失衡不能化解，房?jī)r(jià)已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效率，政府頒布了一系列調(diào)控政策，但是這些政策缺乏深入的市場(chǎng)調(diào)研和考察，以及科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，政策的不連續(xù)、矛盾和貫徹落實(shí)不到位，這些因素均導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。另外有些政策的出臺(tái)與維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相背，引起社會(huì)各界很大的爭(zhēng)論。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上出現(xiàn)各自施政現(xiàn)象，沒有明確各自的職責(zé)，導(dǎo)致政策的出臺(tái)盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發(fā)生，這些將嚴(yán)重影響政府的信譽(yù)，是需要各級(jí)政府必須正視的一大問題。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在受到全球性金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊后，我國(guó)政府制定出臺(tái)一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)改革措施，降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這點(diǎn)是值得認(rèn)同的。也正因?yàn)槿绱耍覀兊恼鼞?yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)有效地調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)的剛需住房與保障住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，抑制房地產(chǎn)投資泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
（三）缺乏完善的法律法規(guī)和管理制度
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)在發(fā)展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規(guī)，企業(yè)沒有構(gòu)建完善的管理制度體系對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成一定影響。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，要想保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，提高抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，需要制定并完善相關(guān)的法律體系。改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，但是相關(guān)的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)從整體出發(fā)，著眼與項(xiàng)目前期的開發(fā)、建設(shè)和交易，對(duì)開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。[2]
二、金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響
在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，我國(guó)加入世貿(mào)組織，增強(qiáng)了與世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)全球化是把雙刃劍，2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)也不可避免的波擊到我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性也受到明顯影響。房產(chǎn)滯銷、居民消費(fèi)能力和意愿降低，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)和長(zhǎng)期宏觀政策調(diào)控積累效應(yīng)的雙重危害。
政府開展的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策間接將危機(jī)傳遞到房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，大批投資銀行被托管或倒閉，外國(guó)金融機(jī)構(gòu)的撤資，使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量顯著降低，房?jī)r(jià)波動(dòng)異常嚴(yán)重，由于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性影響，上下游產(chǎn)業(yè)也大幅減產(chǎn)，職工收入降低、失業(yè)率明顯提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐緩慢、產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。加之房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)回報(bào)，財(cái)富聚集效應(yīng)明顯，前期大量資本的注入，在經(jīng)受到強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)沖擊后，引發(fā)大面積金融風(fēng)險(xiǎn)的幾率大大增加，同時(shí)也造成了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
（一）突出政府的核心地位，科學(xué)研究調(diào)控政策
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于發(fā)展初級(jí)、中級(jí)階段，政府應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)作用，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，制定和出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，穩(wěn)定市場(chǎng)提高信心。針對(duì)具體的調(diào)控措施要避免出現(xiàn)互相矛盾，缺乏科學(xué)分析和盲目出臺(tái)某些政策，研究符合我國(guó)國(guó)情和人民實(shí)際生活想適宜的長(zhǎng)效機(jī)制才是科學(xué)合理的發(fā)展方向。例如我國(guó)現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，市場(chǎng)調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)中起最基本的調(diào)節(jié)機(jī)制已經(jīng)基本失效，取而代之的是強(qiáng)硬的行政手段，而這些手段是否合乎經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否經(jīng)過科學(xué)的論斷，是否與國(guó)家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國(guó)政府出臺(tái)政策的一種倒退。出現(xiàn)問題后沒有科學(xué)的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現(xiàn)，同時(shí)也是對(duì)物權(quán)法給予產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)利的粗暴踐踏。政府在出臺(tái)相關(guān)的政策時(shí)務(wù)必要進(jìn)行全面的分析和科學(xué)的研究論證，杜絕頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的荒謬管理，否則政府的信譽(yù)將會(huì)受到質(zhì)疑，人民的生活以及民生問題將會(huì)更加嚴(yán)重，違背客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的手段將導(dǎo)致調(diào)控結(jié)果與預(yù)期背道而馳，因此只有認(rèn)清我國(guó)的實(shí)際情況，結(jié)合具體情況加以科學(xué)研究方可達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
（二）完善房地行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，市場(chǎng)監(jiān)管缺乏完善的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，科學(xué)合理的指定相關(guān)法律法規(guī)。政府應(yīng)規(guī)范指導(dǎo)，減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正常干擾，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，保證制度得到有效的貫徹落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面化和系統(tǒng)化。
（三）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制
要解決中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立健全房地?a經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，從根本上解決問題。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，制定科學(xué)、有效的經(jīng)濟(jì)管理體制。明確責(zé)任主體，確保制度的有效監(jiān)督和實(shí)施。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善經(jīng)濟(jì)管理體制，提升抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理的評(píng)估自身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，積極與政府進(jìn)行溝通，合理布局旗下業(yè)務(wù)，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。
（五）加強(qiáng)對(duì)資金成本的管控
加強(qiáng)資金成本控制是改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效途徑，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面預(yù)算，合理控制項(xiàng)目成本，保證資金安全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)以主人翁意識(shí)，降本增效，節(jié)支開流，實(shí)施主體責(zé)任承包制，制定成本管控制度。
（六）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，保持本企業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。在指導(dǎo)公司的發(fā)展規(guī)劃時(shí)應(yīng)明確發(fā)展目標(biāo)，細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)，分析消費(fèi)者的具體需求。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到民生大計(jì)，所以在制定發(fā)展規(guī)劃時(shí)還要注意保障民生，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，從根本上解決企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題。
[論文關(guān)鍵詞]產(chǎn)權(quán)式酒店；信貸風(fēng)險(xiǎn)；法律規(guī)制
產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)端于20世紀(jì)60年代中期法國(guó)的阿爾卑斯地區(qū)，由“時(shí)權(quán)酒店（Timeshare Hotel）”演變而來，最先由瑞士企業(yè)家亞歷山大耐提出，后在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡全球的休閑旅游度假方式。產(chǎn)權(quán)式酒店是指建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)后將客房產(chǎn)權(quán)分割出售，酒店配套經(jīng)營(yíng)性用房及設(shè)施由建設(shè)單位或酒店產(chǎn)權(quán)人所有并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的酒店，它是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互融合的創(chuàng)新型的投資產(chǎn)品，已成為一種投資時(shí)尚。
投資產(chǎn)權(quán)式酒店可以通過貸款抵押的方式進(jìn)行。貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將所購商品房抵押給銀作償還貸款履行擔(dān)保的行為付款方式。由于產(chǎn)權(quán)式酒店銷售方式、投資回報(bào)承諾等有違規(guī)之嫌，加之存在信息不對(duì)稱，開發(fā)商、酒店管理者追求各自利益，產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)導(dǎo)致銀行產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在短短的時(shí)間內(nèi)已開發(fā)了200余家，新的紛爭(zhēng)也伴隨而起，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行桂林分行訴朱某、陳某、陽朔縣某房地產(chǎn)旅游公司金融借貸糾紛一案就是最好的例證。目前，成都多家銀行已暫停對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店貸款，究其原因，與其說是銀行收縮銀根，還不如說是為了保障銀行信貸資金安全。
然而，在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的研究剛起步，學(xué)者們對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的研究多數(shù)集中在經(jīng)濟(jì)和管理領(lǐng)域，而且主要是從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究，從法律領(lǐng)域研究比較少，且有待進(jìn)一步深入。在法律研究領(lǐng)域，主要是以保護(hù)投資者的利益為視角，提出了相關(guān)法律法規(guī)的完善，在銀行利益保護(hù)角度，無論是經(jīng)濟(jì)還是法律方面，學(xué)者們都還未涉足。所以，本文擬以保護(hù)融資方銀行的利益為視角，探討對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)制，以期銀行業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)能呈健康而有序的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
一、產(chǎn)權(quán)式酒店法律規(guī)制的缺陷
在國(guó)外，分時(shí)度假產(chǎn)品比較發(fā)達(dá)，對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品購買者、消費(fèi)者等相關(guān)利益者保護(hù)較為完善。如歐洲的《歐洲聯(lián)盟分時(shí)度假指令》，要求成員國(guó)必須頒布分時(shí)度假產(chǎn)品的法律法規(guī)，并對(duì)“冷靜期”制度、事先告知、標(biāo)準(zhǔn)合同文本等作詳細(xì)規(guī)定。馬來西亞的《旅游分時(shí)度假政策指南和要求》，要求每半年對(duì)外公開財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)行強(qiáng)制信托制度。美國(guó)的《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》，限制違規(guī)經(jīng)營(yíng)者，規(guī)范分時(shí)度假市場(chǎng)。但是，在對(duì)銀行利益方面，仍然是空白。
在我國(guó)，目前關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的專門法律法規(guī)，僅有《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》，該辦法是我國(guó)第一部關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店管理的規(guī)范性法規(guī)，明確了用地性質(zhì)、建設(shè)銷售流程及產(chǎn)權(quán)登記等問題。但該辦法是一部地方性法規(guī)，不具有普適性，全國(guó)性的法律法規(guī)還處于空白階段。融資方所涉及的法律問題主要是依據(jù)《中國(guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《商品房銷售辦法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《廣告法》等等。
然而，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種“舶來品”，投資方式、法律性質(zhì)等突破了傳統(tǒng)房產(chǎn)的內(nèi)容，由于法律的滯后性，并未對(duì)此作出區(qū)分，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)。如：《商品房銷售辦法》第11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但在我國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商大多數(shù)是高投資高回報(bào)率吸引顧客，承諾的投資回報(bào)率高達(dá)5%-12%不等。所以，開發(fā)商承諾的固定回報(bào)是有違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，這可能會(huì)導(dǎo)致買賣合同無效或撤銷。同時(shí)，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”，該規(guī)定大大降低了買賣合同與貸款合同之間的獨(dú)立性，將買賣合同與貸款合同在效力上做一定程度的結(jié)合，使得買賣合同的無效或解除將直接導(dǎo)致貸款合同的解除。所以，一旦出現(xiàn)法律糾紛，銀行的合法權(quán)益很難得到有效維護(hù)。又如，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》的規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有固定投資回報(bào)的承諾”。由此可見，開發(fā)商以固定回報(bào)承諾吸引投資者，違反了國(guó)家相關(guān)金融監(jiān)管規(guī)定的要求，可能會(huì)導(dǎo)致合同無效，承諾固定回報(bào)將無法得到法律保護(hù)，這就必然會(huì)直接影響到銀行如期收到還款，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)的提高。
二、產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的完善
雖然產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)外發(fā)展已經(jīng)比較成熟，制度比較完善，但在我國(guó)仍屬于新生事物，需與我國(guó)現(xiàn)行的法律制度進(jìn)一步磨合。產(chǎn)權(quán)式酒店涉及利益主體眾多，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，因此，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風(fēng)險(xiǎn)的法律規(guī)制，不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地按照一般房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制。鑒于此，本文提出一些膚淺的建議，希望能引起相關(guān)實(shí)務(wù)部門的關(guān)注，以達(dá)到拋磚引玉之用。
（一）商業(yè)銀行應(yīng)建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制體系
以2004年銀監(jiān)會(huì)公布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理指引》為指導(dǎo)，實(shí)施貸前調(diào)查貸后監(jiān)控相結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。商業(yè)銀行貸前應(yīng)嚴(yán)格審查，對(duì)貸款人的房屋買賣合同、有關(guān)償債能力以及其提供的一系列證明文件嚴(yán)格審查并作詳細(xì)調(diào)查，實(shí)行嚴(yán)格的審批責(zé)任制度，避免發(fā)生因房屋買賣合同無效而導(dǎo)致貸款合同無效的情況。同時(shí)，銀行在對(duì)貸款進(jìn)行審批時(shí)，也應(yīng)將開發(fā)商、酒店管理公司的資信作為考察對(duì)象，是否具有足夠的資金實(shí)力、信譽(yù)狀況、經(jīng)營(yíng)能力等等，因?yàn)檫@些會(huì)影響到借款人日后的還款資金來源問題。貸后應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管，加強(qiáng)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素，積極采取有效措施應(yīng)對(duì)，以保證銀行信貸資金安全。
（二）產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)模式：開發(fā)商、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司聯(lián)合
產(chǎn)權(quán)式酒店突破傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系中，一方面，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司是開發(fā)商事先選定的，開發(fā)商作為理性的經(jīng)濟(jì)人，目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，且酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無利益牽連，所以開發(fā)商在選酒店管理公司時(shí)，僅以酒店銷售業(yè)績(jī)?yōu)榻K極目標(biāo)，不考慮于酒店經(jīng)營(yíng)能力。另一方面，產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)決定了投資者不參與公司運(yùn)營(yíng)，酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)除了受所處的地理環(huán)境、配套設(shè)施外，更重要的是經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理能力，對(duì)于涉及到具有專業(yè)色彩的市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)策略以及管理方案等內(nèi)容完全由管理者判斷和決定。然而，投資者對(duì)這些因素?zé)o法監(jiān)督，加之酒店必須整體經(jīng)營(yíng)，投資者眾多且比較分散，投資者想退出或更換酒店管理者都比較困難，從而產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。
在該行業(yè)發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家，酒店經(jīng)管成功的重要原因是開發(fā)商本身就是在酒店行業(yè)富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)者，因此我國(guó)可以借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，采取開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)管理商聯(lián)合開發(fā)的模式，這樣具有以下優(yōu)勢(shì)：1.開發(fā)商在酒店修建規(guī)劃時(shí)，會(huì)把精力主要集中在影響酒店經(jīng)營(yíng)因素上，如：地段、周邊的商務(wù)環(huán)境、配套設(shè)施等。2.經(jīng)營(yíng)管理公司參與酒店開發(fā)，可以把開發(fā)商、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司和投資者利益捆綁在一起，避免三方因利益目標(biāo)不一致給酒店經(jīng)營(yíng)帶來的不利影響。3.由于開發(fā)商與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有著利益關(guān)系，開發(fā)商少不了會(huì)監(jiān)督酒店的經(jīng)營(yíng)管理和支持酒店發(fā)展，使之符合星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。這樣才能使產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)揮真正優(yōu)勢(shì)，才能保證兌現(xiàn)對(duì)投資者的回報(bào)承諾，進(jìn)而保證銀行還款來源。
（三）擔(dān)保公司為還款來源提供擔(dān)保
通過抵押貸款方式支付房款的投資者，還款資金的主要來源是投資收益。投資者在投資的頭幾年獲得的收益，由房開商或酒店經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一扣除并打入還款賬戶，以作為投資者對(duì)銀行的還款。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，通常是80%—100%的出租率來計(jì)算的，然而，根據(jù)中國(guó)旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示：2011年全國(guó)飯店出租率為61.07%，2010年全國(guó)飯店出租率為60.28%，2009年全國(guó)飯店出租率為57.88%。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況更為不理想，平均入住率僅有40%，整體收益率偏低，高投資回報(bào)率的承諾能否兌現(xiàn)，將是一個(gè)未知數(shù)。
所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的性質(zhì)決定了投資者不參加酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)，無法對(duì)之進(jìn)行監(jiān)督，一旦酒店經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，投資回報(bào)承諾將無法兌現(xiàn)，必然會(huì)影響到銀行信貸資金安全。因此，銀行在放貸過程中，應(yīng)把投資收益是否進(jìn)行強(qiáng)制擔(dān)保作為先決條件，且該責(zé)任是無限連帶的擔(dān)保責(zé)任。實(shí)行強(qiáng)制擔(dān)保，可以監(jiān)督開發(fā)商或酒店經(jīng)營(yíng)著按時(shí)并按照約定實(shí)現(xiàn)投資者的權(quán)利，當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或開發(fā)商無法實(shí)現(xiàn)購買者權(quán)利時(shí)，擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，向投資者支付一定的賠償金，從而更能保護(hù)投資者的利益。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;問題;解決措施
中圖分類號(hào)： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
隨著近年來房產(chǎn)市場(chǎng)交易行為的頻繁，為了保護(hù)交易人的合法權(quán)益，房屋及其用地等相關(guān)信息需要做到公平、公正、準(zhǔn)確，這就是房產(chǎn)測(cè)繪的目的所在。房地產(chǎn)交易時(shí)首要的問題就是需要對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確權(quán)，房產(chǎn)測(cè)繪是以科學(xué)的測(cè)量手段采集房產(chǎn)要素信息、繪制成房產(chǎn)圖，從而形成的專業(yè)測(cè)繪。
一、房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性
1、房地產(chǎn)測(cè)繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的專業(yè)性技術(shù)
（1）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。在城市的房地產(chǎn)管理服務(wù)當(dāng)中，房產(chǎn)測(cè)繪起著極其重要作用。在城鎮(zhèn)中通過房地產(chǎn)測(cè)繪形成房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)平面圖，形成準(zhǔn)確的坐標(biāo)系統(tǒng)，這樣就能在房地產(chǎn)管理過程中清楚的了解房屋的分布、數(shù)量及利用情況。同時(shí)通過房產(chǎn)測(cè)繪繪制的房地產(chǎn)分幅圖，進(jìn)行精確的測(cè)量和細(xì)化，從而可以表現(xiàn)出每一處房地產(chǎn)的狀況，不僅能為管理部門提供正確的決策，同時(shí)也更便于管理部門對(duì)房產(chǎn)信息的管理。
（2）房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營(yíng)提供基本信息服務(wù)。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)數(shù)據(jù)和資料可以做為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的科學(xué)依據(jù)，同時(shí)也能為消費(fèi)者提供真實(shí)的房地產(chǎn)信息。
2、房地產(chǎn)測(cè)繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)
房地產(chǎn)測(cè)繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時(shí)還可以為保險(xiǎn)、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。
3、房地產(chǎn)測(cè)繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)
房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。房產(chǎn)測(cè)繪成果，經(jīng)過分類、整理、統(tǒng)計(jì)之后，可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。這些信息資料可以為城市規(guī)劃，市政工程、環(huán)境保護(hù)、綠化工程等提供相關(guān)信息。
二、房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問題
1、人為因素造成的誤差
由于房產(chǎn)測(cè)繪工作主要是由人工來完成，所以在房產(chǎn)測(cè)繪過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)由于人為因素而出現(xiàn)的測(cè)繪誤差。房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)當(dāng)由專業(yè)人士來完成，因?yàn)闇y(cè)繪工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性。但是很多測(cè)繪單位的工作人員技能水平還不是特別過關(guān)，不能很好地完成測(cè)繪工作的進(jìn)行。測(cè)繪人員對(duì)于圖紙的判讀失誤也有可能導(dǎo)中致房產(chǎn)測(cè)繪過程中的誤差出現(xiàn)。再有一種情況就是開發(fā)商通過侵犯消費(fèi)者合法權(quán)益的方式造成的誤差。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)的價(jià)值也越來越高，動(dòng)輒便以數(shù)萬計(jì)。許多開發(fā)商都會(huì)采取各種方法來減少房產(chǎn)的實(shí)際建筑面積，來達(dá)到減少成本的目的。并且許多測(cè)繪單位并不能真正的站在消費(fèi)者的角度進(jìn)行測(cè)繪工作，人為的制造一些測(cè)繪誤差。
2、測(cè)繪工具及方法造成的誤差
由于房產(chǎn)測(cè)繪需要使用一些測(cè)繪工具來進(jìn)行測(cè)繪工作，所以一旦這些支持性的工具出現(xiàn)問題，將會(huì)直接影響到測(cè)繪數(shù)據(jù)的結(jié)果。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，測(cè)繪工具從最初的皮尺已經(jīng)演變成為了測(cè)距儀，精度也提高了一個(gè)數(shù)量等級(jí)，已經(jīng)可以精確到毫米級(jí)別。但是一旦設(shè)備的精準(zhǔn)度出現(xiàn)問題，也是有可能造成測(cè)繪誤差的。
三、如何有效提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量
1、加強(qiáng)法律法規(guī)的制定，為測(cè)繪提供法律政策的依據(jù)
我國(guó)當(dāng)前與測(cè)繪相關(guān)的法律制度有《測(cè)繪法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。這些法律法規(guī)都對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的順利進(jìn)行起到了規(guī)范性的作用。這些法律法規(guī)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的管理體系、資格管理、成果管理等等都做了明確的規(guī)定，能夠有效地規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪事務(wù)。但是當(dāng)前仍然缺乏一些地方性的法律規(guī)范來針對(duì)不同地區(qū)的不同情況進(jìn)行指導(dǎo)。首先，這些法律規(guī)范要能夠?yàn)橹С址慨a(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展提供必要的支持。并且地方性法律法規(guī)的制定一定不能違反其上位法的相關(guān)規(guī)定，要明確各部門的職責(zé)問題，要在避免各個(gè)部門權(quán)利重疊較差的基礎(chǔ)上，保證不會(huì)出現(xiàn)法律真空。房產(chǎn)測(cè)繪管理部門要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的宣傳與公示，讓更多的人注意到這些法律法規(guī)，并且真正做到有法可依，有法必依。
2、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪過程的控制
過去由于房地產(chǎn)測(cè)繪過程的不公開不透明，造成了在房產(chǎn)測(cè)繪中暗箱操作的可能性。當(dāng)前隨著測(cè)繪過程的越來越公開透明化，房產(chǎn)測(cè)繪已經(jīng)不能像過去那樣進(jìn)行暗箱操作。但是現(xiàn)在房產(chǎn)測(cè)繪已經(jīng)市場(chǎng)化，在市場(chǎng)化的背景下，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為當(dāng)前影響測(cè)繪數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的一個(gè)重要因素。房產(chǎn)測(cè)繪成果僅僅是進(jìn)行一個(gè)大概的審核即可通過，對(duì)房產(chǎn)實(shí)際的測(cè)量數(shù)據(jù)并不進(jìn)行復(fù)核，這樣就容易出現(xiàn)漏洞。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過程的控制，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過程的監(jiān)督，并且對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行不定的抽樣檢查，這樣才能有效地保證測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
3、房產(chǎn)測(cè)繪成果生成及數(shù)據(jù)上傳
第一、測(cè)繪單位在進(jìn)行測(cè)繪成果整理時(shí)首先要進(jìn)行建筑物圖形繪制，該步驟必須統(tǒng)一使用CitoRS房產(chǎn)測(cè)算軟件進(jìn)行。生成的成果除建筑物的平面圖形及三維立體圖形之外還包括房屋戶型、房屋用途、所有權(quán)分類等房屋信息。
第二、建筑物圖形完成后導(dǎo)入房屋面積測(cè)算成果數(shù)據(jù)生產(chǎn)系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中填寫測(cè)繪單位信息、委托單位信息、項(xiàng)目基本信息、樓盤信息、規(guī)證詳細(xì)信息、土地證信息等等，還需將所有測(cè)繪資料掃描上傳，以方便測(cè)繪大廳的審核及房屋信息的統(tǒng)一管理。
第三、所有信息填寫完成后，由房屋面積測(cè)算成果數(shù)據(jù)生產(chǎn)系統(tǒng)生成PDF格式的房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和房屋登記表，以及用于數(shù)據(jù)上傳的匯交數(shù)據(jù)包，成果上帶有唯一性標(biāo)識(shí)條形碼。
4、測(cè)繪部門自身要加強(qiáng)管理
測(cè)繪部門作為測(cè)繪工作的主要參與者，應(yīng)當(dāng)充當(dāng)一個(gè)第三方的角色。要充分的認(rèn)識(shí)到測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的順利進(jìn)行，要樹立公正守法的思想態(tài)度。測(cè)繪部門領(lǐng)導(dǎo)也要加強(qiáng)對(duì)部門人員素質(zhì)的培養(yǎng)工作，提高測(cè)繪隊(duì)伍的整體素質(zhì)，保證測(cè)繪工作的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者利益與開發(fā)商利益的均衡。組織部門員工積極的開展相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高測(cè)繪員工的認(rèn)識(shí)，讓測(cè)繪人員能夠在不斷提高自身專業(yè)技能的同時(shí)，也能不斷提高道德素質(zhì)，正確的處理業(yè)務(wù)問題。
5、建立完善的測(cè)繪結(jié)果公示制度
在測(cè)繪過程當(dāng)中，要實(shí)施全程的公開透明化操作，可以讓消費(fèi)者全程參與跟蹤。在必要時(shí)，可以考慮對(duì)整個(gè)測(cè)繪過程進(jìn)行錄像等方法，后期為消費(fèi)者提供復(fù)查的依據(jù)。一旦經(jīng)過測(cè)繪審核通過的數(shù)據(jù)，包括房產(chǎn)項(xiàng)目名稱、房產(chǎn)開發(fā)單位、測(cè)繪責(zé)任單位、測(cè)繪成果以及測(cè)繪具體責(zé)任人都進(jìn)行詳細(xì)的登記，以方便消費(fèi)者進(jìn)行查詢。信息化程度較高的地區(qū)可以考慮將相關(guān)的信息放到互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行公示，這樣消費(fèi)者就可以通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行查詢。測(cè)繪行業(yè)也可以成立行業(yè)協(xié)會(huì)，通過行業(yè)協(xié)會(huì)來建立行業(yè)規(guī)范，強(qiáng)化資格的管理與認(rèn)證。積極的引進(jìn)社會(huì)人士的參與，加強(qiáng)對(duì)行會(huì)的監(jiān)督，充分體現(xiàn)行業(yè)的公開透明性。政府部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的推進(jìn)力度，加快測(cè)繪行業(yè)的立法進(jìn)程，通過法律規(guī)范實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪行業(yè)的規(guī)范引導(dǎo)與監(jiān)督，促進(jìn)測(cè)繪行業(yè)的有序發(fā)展。
結(jié)束語
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其取得了非常好的成效，但部分房地產(chǎn)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行人為的炒作，在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)整個(gè)建筑市場(chǎng)帶來了很大的影響。房產(chǎn)測(cè)繪工作從公平客觀的角度上把房產(chǎn)的真實(shí)情況反潰給消費(fèi)者，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的人為炒作形成了有效的制約，在很大程度上保護(hù)了購房者的切身利益，因此，房產(chǎn)測(cè)繪工作在加強(qiáng)重視的同時(shí)，還應(yīng)加大研究力度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]李謀.基于房產(chǎn)測(cè)量實(shí)踐的房產(chǎn)測(cè)繪管理發(fā)展分析研究[J].科技資訊,2010,（04）.
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;登記備案;預(yù)告登記
一、我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)商品房預(yù)售登記的法律規(guī)定
隨著土地有償轉(zhuǎn)讓制度在我國(guó)的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以迅速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種售房制度也由之產(chǎn)生。為規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)，目前我國(guó)相關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定主要如下：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購方簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款也規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。”上述這些條款是我國(guó)法律對(duì)商品房預(yù)售登記備案的相關(guān)規(guī)定，面對(duì)新興的房地產(chǎn)業(yè)，法律法規(guī)之所以如此規(guī)定，毋庸置疑是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利，因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售買賣中，預(yù)購人和預(yù)售人因信息不對(duì)稱而導(dǎo)致地位的不對(duì)等，預(yù)售方向來處于強(qiáng)勢(shì)地位，預(yù)購人則因信息的缺乏而處于弱勢(shì)地位，因此為保護(hù)預(yù)購人免遭預(yù)售房“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等侵害預(yù)購人權(quán)利的現(xiàn)象出現(xiàn)，法律法規(guī)規(guī)定了商品房預(yù)售登記備案制度，但是對(duì)商品房預(yù)售登記備案性質(zhì)如何、以及預(yù)售登記備案到底對(duì)預(yù)售合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)有何影響并未作出明確規(guī)定，這使得在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，預(yù)售方“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等違約現(xiàn)象并未減少，預(yù)購人的權(quán)利從而也沒有充分得到保護(hù)。
二、商品房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)
登記備案是個(gè)關(guān)聯(lián)詞組。登記，其含義是當(dāng)事人把有關(guān)事項(xiàng)向主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，以得到明確解決，是一個(gè)法定程序的過程。備案，其含義是向主管機(jī)關(guān)報(bào)告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經(jīng)過法定程序的有關(guān)處理事項(xiàng)存案歸檔，以備考察[1]。
目前我國(guó)的法律法規(guī)、規(guī)章僅規(guī)定了開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)負(fù)有對(duì)商品房預(yù)售合同的登記義務(wù)，卻并未規(guī)定登記對(duì)合同效力的作用，所以登記備案對(duì)商品房預(yù)售合同的效力在實(shí)踐操作中也是各不相同，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，目前，對(duì)登記備案的效力散件在地方性法規(guī)之中。如《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第14條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對(duì)證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效。”《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成預(yù)售合同無效……”《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利文件，當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對(duì)抗第三人。”[2]《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實(shí)踐中對(duì)商品房預(yù)售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件，非經(jīng)登記，商品房預(yù)售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，非經(jīng)登記，不具有對(duì)抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當(dāng)事人自由意志的選擇，視當(dāng)事人的約定而確定商品房預(yù)售合同的法律效力。轉(zhuǎn)貼于
筆者認(rèn)為，雖然地方性法規(guī)規(guī)定了登記備案對(duì)商品房預(yù)售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規(guī)定登記備案的法律性質(zhì)及其對(duì)商品房預(yù)售合同效力的影響，致使實(shí)踐中莫衷一是。從分析我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的現(xiàn)有規(guī)定來看，筆者認(rèn)為商品房登記備案具有很強(qiáng)的公法色彩，是行政機(jī)關(guān)為了方便對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理而作此規(guī)定，其和私法上的登記行為有著根本的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
首先從登記主體來看，目前我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章將登記備案義務(wù)作為預(yù)售方的一項(xiàng)法定義務(wù)，預(yù)售方與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方即負(fù)有將商品房預(yù)售合同到法定部門登記的義務(wù)，這與民事權(quán)利登記有著根本的不同。民事權(quán)利登記建立在當(dāng)事人協(xié)商的基礎(chǔ)之上，登記的主體是民事權(quán)利主體，經(jīng)過雙方的協(xié)商，任何一方都有可能成為登記的權(quán)利主體，而商品房預(yù)售合同的登記主體法律則規(guī)定只是預(yù)售方的義務(wù)，排除了預(yù)購人要求進(jìn)行登記的權(quán)利，這和民事登記是不相符合的。
其次，從意思表示上來看，民法上的登記發(fā)端于當(dāng)事人自由意志的表達(dá)，雙方通過自由協(xié)商來確定登記的行使，而商品房預(yù)售登記備案是由法律強(qiáng)行規(guī)定，使開發(fā)商負(fù)擔(dān)此種義務(wù)，并非預(yù)購人與開發(fā)商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。
再次，從登記的對(duì)象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的一項(xiàng)公示制度，其對(duì)象是權(quán)利人業(yè)已存在或者即將享有或取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，所公示的是對(duì)物上的權(quán)利，“是以一定方式確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對(duì)此負(fù)有不作為義務(wù)的原則”[4]。但商品房預(yù)售登記備案制度的登記對(duì)象是商品房預(yù)售合同，并未明確此種登記是對(duì)預(yù)購人將來獲得房屋所有權(quán)權(quán)利的一種保全與確認(rèn)。
最后，從權(quán)利效果上來看，私法上的登記確認(rèn)了靜態(tài)上的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容，起著公示和警戒風(fēng)險(xiǎn)作用，以期維護(hù)交易安全，保護(hù)權(quán)利穩(wěn)定。縱觀我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章，并未確定預(yù)售登記備案對(duì)預(yù)購人權(quán)利是否有確定、保護(hù)的效力，也沒有明確權(quán)利的歸屬，只是將其作為開發(fā)商的一項(xiàng)法定義務(wù)，所謂沒有救濟(jì)的權(quán)利不能稱之為權(quán)利，因此從權(quán)利的效果來看，同樣很難認(rèn)定商品房預(yù)售登記備案具有私法性質(zhì)。
綜合上述四個(gè)方面，筆者認(rèn)為商品房預(yù)售登記備案不具備私法上登記所有的保全權(quán)利、確認(rèn)權(quán)利等意義，僅僅是商品房預(yù)售行政管理的一種對(duì)預(yù)售方資格的審查，是國(guó)家行政機(jī)關(guān)為規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)的一項(xiàng)行政措施。
三、商品房預(yù)售登記的缺陷
由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋都只賦予商品房預(yù)售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權(quán)利保護(hù)的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質(zhì)，而非一種物權(quán)登記，致使商品房預(yù)售登記成為了一個(gè)“擺設(shè)”，缺乏公示、風(fēng)險(xiǎn)警示力，導(dǎo)致出現(xiàn)類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房抵押與預(yù)售的沖突等情況的發(fā)生，無法起到真正保護(hù)購房人的權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預(yù)售登記制度最大的缺陷。當(dāng)違反商品房預(yù)售登記備案僅僅由預(yù)售方承擔(dān)一定的行政責(zé)任而告終，對(duì)違反此種登記下預(yù)購人的權(quán)利未有任何確保規(guī)定時(shí)，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預(yù)購方的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免，也正是因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更多的利潤(rùn)，于是商品房一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，此種情況下，雖然預(yù)購人可以向開發(fā)商主張違約之訴以取得救濟(jì)，但是這與預(yù)購人的交易目的是相違背的，預(yù)購人之所以簽訂商品房預(yù)售合同是為了在將來獲得房屋所有權(quán)，而非違約救濟(jì)金，可以說在沒有對(duì)預(yù)購人相應(yīng)權(quán)利確保機(jī)制的情況下嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益，使得商品房預(yù)售中的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，并影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序的發(fā)展。
四、商品房預(yù)售登記的完善
首先，賦予商品房預(yù)售登記預(yù)告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質(zhì)。傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，商品房預(yù)售，即期房，開發(fā)商向購房人銷售的是在建設(shè)中的房屋，當(dāng)事人雙方簽訂預(yù)售合同時(shí)，房屋還不現(xiàn)實(shí)存在，在開發(fā)商開工建設(shè)直至房屋建設(shè)竣工前，房屋一直處于開發(fā)商的實(shí)際控制之下，預(yù)購人僅僅是根據(jù)商品房預(yù)售合同享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求開發(fā)商將現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓并辦理過戶手續(xù)。眾所周知，債權(quán)具有平等性，不具有對(duì)抗性，因此，在開發(fā)商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)。因此，為保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利，實(shí)現(xiàn)其交易目的，筆者認(rèn)為應(yīng)該改變現(xiàn)有商品房預(yù)售登記備案的行政管理色彩，賦予其預(yù)告登記的效力，因?yàn)轭A(yù)告登記保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)特有的公示方法，即登記適用于債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”因此在商品房預(yù)售法律制度構(gòu)建上，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，使得預(yù)購人請(qǐng)求開發(fā)商到期轉(zhuǎn)讓房屋并辦理過戶手續(xù)的債權(quán)得以物權(quán)化，這樣才能使商品房預(yù)售登記具有保全權(quán)利、對(duì)抗第三人的法律效力，也才能有效控制預(yù)售方的再出售行為，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益。
其次，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，保障登記信息公開。《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，對(duì)登記部門、登記部門的職權(quán)及登記程序都加以法定化，筆者認(rèn)為在確定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)后，應(yīng)強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，并將登記信息采取網(wǎng)絡(luò)化管理，將登記信息公開，在登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管之下，方便當(dāng)事人查詢，防止惡意開發(fā)商的欺詐行為。
總之，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)和對(duì)登記信息的管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律意識(shí)，使其簽訂商品房預(yù)售合同之后必須到相關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同登記，使商品房預(yù)售登記產(chǎn)生公示效力，對(duì)抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行為，從而真正保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，減少商品房預(yù)售糾紛，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。
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一、現(xiàn)行個(gè)人外匯管理政策法規(guī)的法律缺陷
（一）主體定義與國(guó)際通行定義不盡吻合《辦法》及《細(xì)則》頒布施行后的2008年，新修訂的《中華人民共和國(guó)外匯管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令532號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）頒布施行，其中第四條規(guī)定：“境內(nèi)機(jī)構(gòu)、境內(nèi)個(gè)人的外匯收支或者外匯經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及境外機(jī)構(gòu)、境外個(gè)人在境內(nèi)的外匯收支或者外匯經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，適用本條例。”該條明確了境內(nèi)個(gè)人及境外個(gè)人的外匯收支或者外匯經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍。而第五十二條對(duì)“境內(nèi)個(gè)人”定義如下：是指中國(guó)公民和在中華人民共和國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住滿1年的外國(guó)人，外國(guó)駐華外交人員和國(guó)際組織駐華代表除外。按照排除法，境內(nèi)個(gè)人以外的人群屬于境外個(gè)人。而根據(jù)《國(guó)際收支統(tǒng)計(jì)申報(bào)辦法》（1995年8月30日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，1995年9月14日中國(guó)人民銀行。根據(jù)2013年11月9日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈國(guó)際收支統(tǒng)計(jì)申報(bào)辦法〉的決定》修訂）的規(guī)定，境內(nèi)居民通過境內(nèi)銀行與境內(nèi)非居民發(fā)生的所有外匯及人民幣收付款均屬國(guó)際收支統(tǒng)計(jì)間接申報(bào)范圍。問題是，《辦法》第三十七條對(duì)境內(nèi)個(gè)人及境外個(gè)人的定義為：“境內(nèi)個(gè)人”是指持有中華人民共和國(guó)居民身份證、軍人身份證件、武裝警察身份證件的中國(guó)公民。“境外個(gè)人”是指持護(hù)照、港澳居民來往內(nèi)地通行證、臺(tái)灣居民來往大陸通行證的外國(guó)公民（包括無國(guó)籍人）以及港澳臺(tái)同胞。如是，則在申報(bào)主體或交易主體的定義上出現(xiàn)了不同提法。雖事實(shí)上，按照國(guó)際收支統(tǒng)計(jì)的慣例，其申報(bào)也是根據(jù)個(gè)人的身份證明等原始資料進(jìn)行身份辨別及確定的，但無論如何，都將使國(guó)際收支統(tǒng)計(jì)申報(bào)數(shù)據(jù)出現(xiàn)失真現(xiàn)象，也給監(jiān)測(cè)分析帶來一定困難和阻礙。
（二）特別性規(guī)定與一般性規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不一2008年新《條例》出臺(tái)，沿用國(guó)際慣例及確定國(guó)家貨幣的基本精神，第十八條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)禁止外幣流通，并不得以外幣計(jì)價(jià)結(jié)算，但國(guó)家另有規(guī)定的除外。”相較于之前的舊《條例》，增加了“國(guó)家另有規(guī)定的除外”這一條款，已然是立法的進(jìn)步與開明。事實(shí)也是如此，僅從個(gè)人外匯管理相關(guān)法律法規(guī)看，允許外匯在境內(nèi)計(jì)價(jià)結(jié)算的法定情形較之前顯著增加或者明確其受到法律保護(hù)，具體包括境內(nèi)個(gè)人對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)過程中的進(jìn)出口項(xiàng)下的外匯境內(nèi)劃轉(zhuǎn)、境內(nèi)個(gè)人投資購買B股、境內(nèi)個(gè)人向境內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)外匯業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支付外匯保費(fèi)、境內(nèi)個(gè)人以自有外匯小額抵押人民幣貸款等。這些制度設(shè)計(jì)我們姑且都可歸結(jié)為國(guó)家的另行規(guī)定，亦可理解為按照法律精神中的特別規(guī)定或者說是特別法，更可概括為符合特別法優(yōu)于一般法的法理。問題是，基于我們國(guó)家長(zhǎng)期以來“法律規(guī)定可以做的才能做，未明確可以做的均不能做”的立法理念及思路，許許多多看似合情的行為均被視為不合法。換句話說，即是許多涉及境內(nèi)外個(gè)人的外匯收支行為或者外匯經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均受到不同程度的限制甚至禁止，也即是特別性規(guī)定與一般性規(guī)定在立法上存在尺度不一、寬嚴(yán)不一或者說尚無明確標(biāo)準(zhǔn)的情形。例如，按照《中華人民共和國(guó)繼承法》的相關(guān)規(guī)定，法定繼承中遺產(chǎn)按照下列順序繼承，第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。僅以第二順序位的兄弟姐妹論，有很大可能一筆外匯遺產(chǎn)必須匯至當(dāng)事人兄弟姐妹名下，但現(xiàn)行法規(guī)卻未明確予以認(rèn)可。其他更多可能的遺產(chǎn)繼承情形則不在話下。
（三）個(gè)人代辦相關(guān)業(yè)務(wù)存在法律盲區(qū)根據(jù)《細(xì)則》第三十八條之規(guī)定，“個(gè)人委托其直系親屬辦理年度總額內(nèi)的購匯、結(jié)匯，應(yīng)分別提供委托人和受托人的有效身份證件、委托人的授權(quán)書、直系親屬關(guān)系證明”。而根據(jù)民事法的相關(guān)法律原則或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的相關(guān)規(guī)定，自然人的民事行為能力包括完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人三種。民事法中的委托又包括委托、法定和指定。我們著重需要強(qiáng)調(diào)的是無民事行為能力人的和限制民事行為能力人的業(yè)務(wù)辦理，根據(jù)《細(xì)則》則存在明顯法律障礙或盲區(qū)。以留學(xué)為例，隨我國(guó)出國(guó)（境）留學(xué)人員的低齡化趨勢(shì)，不可避免地出現(xiàn)和存在無民事行為能力人的和限制民事行為能力人的購付匯問題，如果是無民事行為能力人的法定購匯，其要求提交的資料中毫無疑問是不需也不能提供授權(quán)書這一法律文件的；即使是年滿16周歲，因其是否具備“以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源”也很難簡(jiǎn)單判斷，理論上也可以視同限制（無）民事行為能力人，亦不應(yīng)簡(jiǎn)單要求其提供委托授權(quán)書。且現(xiàn)行法規(guī)缺少對(duì)開立個(gè)人外匯賬戶、存取外幣現(xiàn)鈔、匯出匯款等業(yè)務(wù)的代辦規(guī)定，外匯管理部門亦無法指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)辦理此類代辦業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)往往參照人民幣管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（四）部分法規(guī)未落地致其不具可操作性此問題較為集中地反映在個(gè)人資本項(xiàng)目外匯法規(guī)下。1.境內(nèi)居民外匯抵押貸款。《國(guó)家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)居民個(gè)人以外匯抵押人民幣貸款政策問題的通知》（匯發(fā)[2003]2號(hào)）成文于十一年前，其明確，根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單小額抵押貸款辦法》（銀發(fā)[1994]316號(hào)）的規(guī)定，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的外匯小額抵押人民幣貸款只對(duì)中國(guó)境內(nèi)居民個(gè)人開辦，且借款人申請(qǐng)此項(xiàng)貸款時(shí)應(yīng)當(dāng)持本人的居民身份證明以及本人名下外幣定期儲(chǔ)蓄存款存單，不得用他人的存單作質(zhì)押。問題是關(guān)于“小額”一詞的解釋一直未見諸法規(guī)文件。退一步說，即使明確了金額，問題是萬一發(fā)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)需要將外匯結(jié)匯還貸時(shí)，如其年度總額超出限額（以5萬美元考慮），是否可以辦理結(jié)匯，亦無任何法規(guī)對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)定。2.境內(nèi)個(gè)人投資B股。境內(nèi)個(gè)人投資B股是政策法規(guī)允許辦理的業(yè)務(wù)，問題是《國(guó)家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)個(gè)人投資者B股投資收益結(jié)匯有關(guān)問題的批復(fù)》（匯復(fù)[2007]283號(hào)，2007年8月28日，2007年8月28日施行）中就個(gè)人外匯等事項(xiàng)規(guī)定時(shí)明確，一是投資者B股投資收益結(jié)匯，在個(gè)人年度結(jié)匯限額以內(nèi)的結(jié)匯的，可以直接在銀行辦理；超過個(gè)人年度結(jié)匯限額的，應(yīng)經(jīng)審核后才可以辦理。二是所有申請(qǐng)結(jié)匯的投資收益必須具有真實(shí)的交易背景，應(yīng)要求投資者提供開戶記錄和所有的交易記錄。三是投資者以自有外匯資金投資B股的，其投資本金不得結(jié)匯，收益部分可以結(jié)匯；以人民幣資金購匯投資B股的，投資本金和投資收益均可以結(jié)匯。申請(qǐng)投資本金結(jié)匯的，投資者應(yīng)同時(shí)提交購匯水單；無法提供購匯水單的，按照以自有外匯資金投資B股處理。如是看來，其可操作性也幾乎為零。3.境內(nèi)個(gè)人境外間接投資。最新的關(guān)于境內(nèi)個(gè)人境外投資的法律法規(guī)是《合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者境外證券投資外匯管理規(guī)定》（國(guó)家外匯管理局公告2013年第1號(hào)）。在此前的所有規(guī)定中，包括《辦法》及《細(xì)則》，均規(guī)定境內(nèi)個(gè)人境外投資一律需要通過合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者（QDII）進(jìn)行。雖如此，但其關(guān)于境內(nèi)個(gè)人外匯來源及結(jié)匯的規(guī)定卻暫付闕如。在合格投資者賬戶管理和匯兌管理中提及個(gè)人外幣資金與合格投資者之間的劃轉(zhuǎn)，對(duì)境內(nèi)個(gè)人通過QDII投資購匯和結(jié)匯超過年度總額業(yè)務(wù)未提及如何辦理。4.個(gè)人保險(xiǎn)及個(gè)人捐贈(zèng)。該兩項(xiàng)個(gè)人外匯管理均因法規(guī)缺席導(dǎo)致實(shí)際操作無法實(shí)現(xiàn)。一是個(gè)人保險(xiǎn)項(xiàng)下外匯管理法規(guī)缺席。《辦法》第十八條規(guī)定：“境內(nèi)個(gè)人向境內(nèi)保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)支付外匯人壽保險(xiǎn)項(xiàng)下保費(fèi)，可以購匯或以自有外匯支付。”但未明確向境外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支付人壽保險(xiǎn)項(xiàng)下保費(fèi)是否允許。二是國(guó)家外匯管理局《關(guān)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)捐贈(zèng)外匯管理有關(guān)問題的通知》（匯發(fā)[2009]63號(hào)）規(guī)定，境內(nèi)企業(yè)可接受或向境外營(yíng)利性機(jī)構(gòu)或境外個(gè)人捐贈(zèng)，但境內(nèi)個(gè)人是否可向境外進(jìn)行捐贈(zèng)未明確，《辦法》第二十條的描述為：“境內(nèi)個(gè)人對(duì)外捐贈(zèng)和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要購付匯的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定并經(jīng)外匯局核準(zhǔn)。”但對(duì)外捐贈(zèng)的具體規(guī)定未見諸文字。
二、改進(jìn)個(gè)人外匯管理的總體思路及原則
基于以上分析及論述，其中一個(gè)關(guān)鍵因素是其業(yè)務(wù)狀況具有一定程度的不確定性，亦即是說與外匯儲(chǔ)備的關(guān)系等尚很難簡(jiǎn)單判定其是貢獻(xiàn)度較大抑或是分流了外匯儲(chǔ)備的壓力，加之監(jiān)管過程中出現(xiàn)的捉襟見肘、效率不高的窘境，就此，我們認(rèn)為改進(jìn)個(gè)人外匯管理十分必要并有較大空間，其總體思路即是“放開”：即“簡(jiǎn)政放權(quán)，減少審批，滿足需求，便利用匯，事后管住”，并可按照相關(guān)法律精神，圍繞以下原則進(jìn)行。
（一）利益保護(hù)的原則利益保護(hù)，最重要的一點(diǎn)即是根據(jù)法律部門或部門法的關(guān)系，處理好其相互之間的關(guān)系。而就民商法和經(jīng)濟(jì)法的關(guān)系而言，其理論基礎(chǔ)是堅(jiān)實(shí)且有說服力的。民法的本質(zhì)是市民社會(huì)的法，是私法，是“天生的平等派”，也是權(quán)利法。它站在當(dāng)事人平等這一平面上對(duì)商品關(guān)系加以保護(hù)，其功能主要是維護(hù)民事主體的人身權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。商法的本質(zhì)功能基本與此相同。以此，應(yīng)考慮盡可能給市場(chǎng)交易主體即個(gè)人最大限度的利益保護(hù)，其中必定包括個(gè)人外匯收支及外匯經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
（二）適度放開的原則盡可能給予市場(chǎng)交易主體即個(gè)人（包括境內(nèi)個(gè)人和境外個(gè)人）以極大的保護(hù)亦即是便利，并按照黨的十八屆三中全會(huì)確立的“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的精神，在宏觀風(fēng)險(xiǎn)可控且保證國(guó)際收支基本平衡的前提下，充分保障和維護(hù)個(gè)人的基本權(quán)益，加速放開個(gè)人外匯管理的步伐，在個(gè)人主體涉及外匯收支及外匯經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中，給予個(gè)人更多的自由選擇的權(quán)利，具體說可在以下幾方面對(duì)個(gè)人外匯管理政策予以適度放開，一是放寬個(gè)人購付匯、收結(jié)匯管理。可適當(dāng)提高年度總額等值5萬美元的金額限制（且明確不再區(qū)分經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目）、對(duì)境外個(gè)人購匯不再進(jìn)行限制、對(duì)境內(nèi)個(gè)人對(duì)外支付賬戶外匯不再進(jìn)行金額限制。二是放開個(gè)人外幣現(xiàn)鈔管理。如需考慮與反洗錢及其他特定領(lǐng)域（如海關(guān)）對(duì)現(xiàn)鈔管理政策的協(xié)調(diào)一致，可考慮在較大幅度內(nèi)提高對(duì)個(gè)人存取外幣現(xiàn)鈔的限額（包括攜帶外幣現(xiàn)鈔出入境），并取消《攜帶外匯出境許可證》。三是放開個(gè)人外匯賬戶管理。基于個(gè)人對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)行為的進(jìn)一步擴(kuò)大及跨境電子商務(wù)等新交易行為的出現(xiàn)和產(chǎn)生，應(yīng)不再區(qū)分個(gè)人項(xiàng)下外匯儲(chǔ)蓄賬戶和外匯結(jié)算賬戶（主要指經(jīng)常項(xiàng)目下交易賬戶），但保留資本項(xiàng)下賬戶。四是放開境內(nèi)個(gè)人向境外投資管理。在資本項(xiàng)目尚未實(shí)現(xiàn)完全可兌換的情況下，明確包括QDII、B股交易、境內(nèi)個(gè)人對(duì)外捐贈(zèng)及財(cái)產(chǎn)向境外轉(zhuǎn)移等有真實(shí)交易背景的購付匯和收結(jié)匯的交易金額或限額。五是放開境外個(gè)人境內(nèi)購房管理。參照境內(nèi)居民購房政策，允許境外個(gè)人至少可在境內(nèi)購買兩套以上住房。六是放開個(gè)人外匯境內(nèi)劃轉(zhuǎn)管理。突破現(xiàn)有的三種特定親屬關(guān)系即直系親屬之間的外匯劃轉(zhuǎn)，在相關(guān)法律框架下（包括《中華人民共和國(guó)繼承法》、《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系適用法》等），允許其他形式下的個(gè)人境內(nèi)外匯劃轉(zhuǎn)，特別是境內(nèi)個(gè)人與境外個(gè)人在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的外匯劃轉(zhuǎn)金額限制。七是放開境內(nèi)民間外匯借貸管理。按照“法無明文禁止則可為”的原則，允許境內(nèi)民間外匯借貸行為，并結(jié)合境內(nèi)居民個(gè)人小額抵押人民幣貸款，明確其借貸規(guī)模和結(jié)匯金額。八是放開境內(nèi)外幣計(jì)價(jià)結(jié)算管理。在法律的既有規(guī)定下，擴(kuò)大其他形式下的外幣計(jì)價(jià)結(jié)算行為，包括前述的遺產(chǎn)繼承、民間借貸等。如是，也是給監(jiān)管部門松綁，使監(jiān)管更有效率也更為輕松自如。
（三）監(jiān)管有效的原則所謂監(jiān)管有效，主要是指在放開個(gè)人外匯管理的情形下，應(yīng)隨之改進(jìn)個(gè)人外匯監(jiān)管，且行之有效并使之效率最大化。我們所說的放開監(jiān)管并非一味放開而忽略監(jiān)管或出現(xiàn)監(jiān)管真空，甚至于導(dǎo)致監(jiān)管失控。而要做到監(jiān)管有效，其必備的前提條件：一是循序漸進(jìn)。所謂循序漸進(jìn)可按照下述步驟進(jìn)行，明確的宏觀戰(zhàn)略、清晰的放開計(jì)劃、分布的部署實(shí)施、有序的層層推進(jìn)。二是交易規(guī)范。放開同樣不能也不允許隨心所欲、不管不顧，作為交易主體的個(gè)人（無論境內(nèi)個(gè)人或境外個(gè)人），抑或是作為交易中介的銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)均應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求開展或從事交易活動(dòng)或提供交易支持。三是手段創(chuàng)新。作為監(jiān)管當(dāng)局的外匯管理部門面對(duì)新的形勢(shì)和新的政策，理應(yīng)在監(jiān)管方式和監(jiān)管手段中有所創(chuàng)新和有所突破。就現(xiàn)有的“個(gè)人結(jié)售匯”系統(tǒng)顯然不能滿足未來監(jiān)管的需要，甚至在當(dāng)前的情況，也還存在許許多多缺陷和不足，如對(duì)外幣現(xiàn)鈔的監(jiān)管，如對(duì)跨行（跨網(wǎng)點(diǎn)）分拆結(jié)售匯和購付匯的監(jiān)管等等均存在漏洞。但回過頭說，監(jiān)管者和被監(jiān)管者永遠(yuǎn)存在博弈現(xiàn)象，我們并不指望監(jiān)管有效能一蹴而就或一勞永逸。如前所述，我們所倡導(dǎo)的個(gè)人外匯管理是一種導(dǎo)向和一種趨勢(shì)，并不期待放開以后的個(gè)人外匯管理即刻便成為一方晴空和一片凈土。我們不妨在管理放開以后予以密切觀察和關(guān)注，并根據(jù)《中華人民共和國(guó)外匯管理?xiàng)l例》第十一條“國(guó)際收支出現(xiàn)或者可能出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)或者可能出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)時(shí)，國(guó)家可以對(duì)國(guó)際收支采取必要的保障、控制等措施”之規(guī)定，適時(shí)對(duì)管理思路和政策進(jìn)行再調(diào)整。
作者：魏有春吳松格姜麗莎李夏琳李祝玲陳靜單位：國(guó)家外匯管理局江西省分局經(jīng)常項(xiàng)目管理處課題組
關(guān)鍵詞：事業(yè)單位 會(huì)計(jì)信息失真 原因與對(duì)策
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)全球化的迅速擴(kuò)張，在世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中會(huì)計(jì)信息發(fā)揮著重要的作用，會(huì)計(jì)信息甚至已經(jīng)成為保證會(huì)計(jì)交流順暢的重要方式。因?yàn)闀?huì)計(jì)信息能夠?yàn)楦鱾€(gè)單位提供所需的完整數(shù)據(jù)，能夠?yàn)楸締挝坏臎Q策提供依據(jù)，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康有序運(yùn)行。
作為一個(gè)企業(yè)單位而言，如果出現(xiàn)會(huì)計(jì)信息失真會(huì)影響其在行業(yè)內(nèi)的名譽(yù)，而事業(yè)單位則并不同，它不僅僅是給個(gè)體和某一領(lǐng)域帶來問題，還會(huì)影響整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和穩(wěn)定。
一、事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真的內(nèi)容及其危害
1、事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真的內(nèi)容
事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真主要反映在三個(gè)方面：第一，經(jīng)濟(jì)交易失真；第二，會(huì)計(jì)核算失真；第三，會(huì)計(jì)披露失真。經(jīng)濟(jì)交易失真主要指的是事業(yè)單位為了突出自己的業(yè)績(jī)而采用一些不法手段，報(bào)告不實(shí)的交易記錄。會(huì)計(jì)核算失真主要指的是會(huì)計(jì)賬簿失真、會(huì)計(jì)憑證失真和財(cái)務(wù)報(bào)表失真。這些對(duì)于經(jīng)濟(jì)內(nèi)容不準(zhǔn)確的記錄都會(huì)造成財(cái)務(wù)報(bào)表虛假反映，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)決策的制定帶來諸多不利。會(huì)計(jì)披露失真主要指的是事業(yè)單位或者部分個(gè)人將應(yīng)該及時(shí)披露的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行隱瞞。
2、事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真的影響
事業(yè)單位的會(huì)計(jì)信息對(duì)于其發(fā)展具有重要作用，貫穿經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的每一環(huán)節(jié)。首先，事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真影響了國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)秩序。國(guó)家每年宏觀調(diào)控的重要依據(jù)是每個(gè)事業(yè)單位的會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)，當(dāng)核算資料被人為的篡改，就掩蓋了這些數(shù)據(jù)本身所要反映的國(guó)家內(nèi)部的一些經(jīng)濟(jì)矛盾，從而嚴(yán)重影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策和手段的實(shí)施，使國(guó)民收入的分配不合理，消費(fèi)資金的使用不科學(xué)，這對(duì)于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)來說都是十分不利的。第二，事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)決策。如果會(huì)計(jì)信息出現(xiàn)失真，經(jīng)濟(jì)效益的報(bào)告不實(shí)際，就會(huì)誤導(dǎo)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)做出錯(cuò)誤的預(yù)測(cè)和決策，最終造成國(guó)家資產(chǎn)的流失。第三，事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真惡化了社會(huì)環(huán)境。因?yàn)椴粚?shí)的事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息給官員腐敗帶來了一定的空間，從而使得公民對(duì)于事業(yè)單位以及事業(yè)單位的工作人員產(chǎn)生不信任感，最終影響社會(huì)安定。
二、事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真的原因
1、法律法規(guī)建設(shè)滯后
隨著我國(guó)改革開放不斷深入，很多以前制定的法律法規(guī)已經(jīng)不能夠適應(yīng)當(dāng)代社會(huì)環(huán)境的需要，而新的法律從制定到正式實(shí)施又需要一個(gè)過程，這就為事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性帶來了諸多不利，制度上的漏洞為許多事業(yè)單位提供了會(huì)計(jì)信息編造的空間。
2、經(jīng)濟(jì)利益的誘惑
一方面，現(xiàn)在事業(yè)單位都要考察工作業(yè)績(jī)。一些掛靠在某一主管部門的事業(yè)單位為了提高自己的政績(jī)，勒令會(huì)計(jì)人員編造虛假數(shù)據(jù)。另一方面，會(huì)計(jì)事務(wù)所作為盈利機(jī)構(gòu)，一些綜合素質(zhì)較低的工作人員為了個(gè)人既得利益的獲得而在某些事業(yè)單位的準(zhǔn)許之下隨意的對(duì)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行篡改。一些會(huì)計(jì)事務(wù)機(jī)構(gòu)還存在著對(duì)某些熟悉客戶簡(jiǎn)化審查，這些都是事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息不真實(shí)性的來源。
3、事業(yè)單位內(nèi)部控制制度不完善，會(huì)計(jì)監(jiān)督弱化
我國(guó)的部分事業(yè)單位沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)審查程序，有的單位甚至沒有設(shè)置監(jiān)督審查部門，這種權(quán)責(zé)不清的狀況是導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真的根源。有些單位自辦自收自支下屬單位，為的就是轉(zhuǎn)移資金，巧立名目的轉(zhuǎn)移行政事業(yè)性收費(fèi)；還有的單位以公款為職工購房，或者通過各種政策套現(xiàn)等等。這些都是因?yàn)槭聵I(yè)單位內(nèi)部缺乏嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度造成的。
三、事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真的對(duì)策
1、健全會(huì)計(jì)法規(guī)體系
加快對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定，盡可能的將虛假會(huì)計(jì)信息對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響降低到最小。首先，應(yīng)該制定并且完善會(huì)計(jì)制度，對(duì)一些有爭(zhēng)議的條款進(jìn)行研究，增加附注說明，使依據(jù)其裁定時(shí)沒有鉆空子的余地。第二，相關(guān)部門披露各種事業(yè)單位存在的非財(cái)務(wù)信息，通過外部監(jiān)督規(guī)范事業(yè)單位資金的使用。第三，量體裁衣地制定與本單位情況相符合的處罰辦法，對(duì)違法違規(guī)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的處罰更加人性化和科學(xué)化。
2、加強(qiáng)對(duì)賬戶的審查監(jiān)督力度，強(qiáng)化事業(yè)單位的內(nèi)部控制
一方面，事業(yè)單位內(nèi)部和外部的相關(guān)審計(jì)部門應(yīng)該就加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)信息的審查力度，嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督管理辦法，增強(qiáng)政務(wù)的公開性和透明度，對(duì)各種費(fèi)用的使用情況要規(guī)范原始憑據(jù)。另一方面，要制定相關(guān)的管理和獎(jiǎng)罰措施。完善事業(yè)單位內(nèi)部的獎(jiǎng)罰制度，防止會(huì)計(jì)人員因?yàn)樽陨砝娑龀鲭S意篡改會(huì)計(jì)信息的行為。對(duì)于那些關(guān)鍵崗位上的會(huì)計(jì)人員，應(yīng)該加大對(duì)其的監(jiān)督力度。
3、加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的法律法規(guī)教育
對(duì)于每一位會(huì)計(jì)人員都要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，定期進(jìn)行考核。學(xué)習(xí)《會(huì)計(jì)法》等相關(guān)法律法規(guī)，觀看警示教育節(jié)目，讓會(huì)計(jì)從業(yè)人員從心理上認(rèn)清會(huì)計(jì)信息失真，對(duì)社會(huì)、對(duì)單位、對(duì)自身的危害性，有效的增強(qiáng)自身的法律意識(shí)，樹立正確的價(jià)值觀。
4、領(lǐng)導(dǎo)以身作則，具有法律意識(shí)
作為事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)也要認(rèn)真學(xué)習(xí)《會(huì)計(jì)法》等相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)，知法守法，從而形成一種良好的遵紀(jì)守法氛圍。只有領(lǐng)導(dǎo)有較高的法律意識(shí)才能夠以身作則，對(duì)自己的下屬起到示范作用和監(jiān)督作用。
四、結(jié)語
總體來說，事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真主要可以歸結(jié)為兩方面的原因：一是制度不完善；二是人為因素。因此，要解決事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真這一問題也必須從這兩方面從嚴(yán)入手，只有這樣才能夠提高事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和完整性。
參考文獻(xiàn)：
[1]司嶸.我國(guó)事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息失真問題原因及對(duì)策探討[J].中國(guó)對(duì)外貿(mào)易（英文版），2010（22）
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；住房政策；土地使用權(quán)
中圖分類號(hào)：F293.33
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
從2007年開始，“小產(chǎn)權(quán)房”開始成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，很多城鎮(zhèn)居民開始把小產(chǎn)權(quán)房列入購房計(jì)劃。然而，“小產(chǎn)權(quán)房”不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。但正是由于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房交易并未中斷，只是從公開轉(zhuǎn)入了地下，迅速達(dá)到了一定的規(guī)模。2008年十七屆三中全會(huì)結(jié)束后，中央重申小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)建成并且人住形成一定規(guī)模的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，這會(huì)牽涉到很多人的直接利益，關(guān)系到和諧社會(huì)的建設(shè)，國(guó)家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。
1 “小產(chǎn)權(quán)房”的界定
“小產(chǎn)權(quán)房”，是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，因其用地性質(zhì)，不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，不能進(jìn)行上市交易。
2 “小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因
隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房?jī)r(jià)的飛漲。有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，再虛報(bào)戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)。有的什么手續(xù)都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售，由此產(chǎn)生了現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房之所以能在不被認(rèn)可的情況下迅速發(fā)展，主要是因?yàn)橛袠O大的市場(chǎng)需求，首先，且不論對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的限制是否合理，至少在事實(shí)上造成了原本屬于農(nóng)村集體所有的土地，經(jīng)過征收變?yōu)閲?guó)有土地，再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在農(nóng)村集體所有的土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房與在被征收后建造的商品房之間有著巨大的價(jià)格差異，這價(jià)差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的費(fèi)用，一部分是土地出讓金，另一部分是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本。因而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格倍顯低廉，農(nóng)民與其坐等政府征收土地轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商，不如自己先下手為強(qiáng)。其次，人們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的未來還是抱著相當(dāng)樂觀的態(tài)度，在法不責(zé)眾的集體心理暗示之下，會(huì)有更多的農(nóng)村集體土地用于商品房開發(fā)。
與此相關(guān)的是政府相關(guān)部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售監(jiān)管乏力。甚至放任。如果從20世紀(jì)90年代中期算起，北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，但這十幾年中。明明是非法開發(fā)建設(shè)，相關(guān)部門卻沒有進(jìn)行制止，這在一定程度上默許了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，使開發(fā)者與社會(huì)公眾產(chǎn)生了僥幸心理。
3 “小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決辦法
中央目前已經(jīng)明確，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于那些已經(jīng)建成并人住的小產(chǎn)權(quán)房，將會(huì)依照情況的不同而區(qū)別處理。關(guān)于已建小產(chǎn)權(quán)房問題的解決辦法，學(xué)界看法不一，筆者作如下概述：
(1)對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，占用基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房一律拆除。我國(guó)推行嚴(yán)格的土地用途管制政策，對(duì)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地有嚴(yán)格的限制，尤其對(duì)耕地轉(zhuǎn)為非耕地的限制更為嚴(yán)格。不論是從我國(guó)國(guó)情出發(fā)還是從維護(hù)法律尊嚴(yán)考慮，應(yīng)嚴(yán)厲禁止新的開發(fā)商繼續(xù)在集體建設(shè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，已經(jīng)建設(shè)的勒令停工。由于這類小產(chǎn)權(quán)房還未搭建或還未完工，相關(guān)的利益主體比較少，及早解決這類違法行為可以避免以后事態(tài)的復(fù)雜。其建設(shè)損失應(yīng)由房地產(chǎn)商自己承擔(dān)。
(2)強(qiáng)化責(zé)任機(jī)制，保護(hù)弱勢(shì)群體的利益。對(duì)于違法的小產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商的主觀過錯(cuò)是很明顯的，應(yīng)該根據(jù)開放商違法行為的損害程度施以罰款、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、降低資質(zhì)、沒收財(cái)產(chǎn)等行政處罰。違法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，基層政府的過錯(cuò)也不容忽視，存在失職行為的決策者和執(zhí)行者根據(jù)其行為的嚴(yán)重程度承擔(dān)行政處分。此外，政府應(yīng)對(duì)受到損失的購房人和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)檫`法的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，政府的失職是造成問題的根本原因，這樣也會(huì)強(qiáng)化自上而下的監(jiān)督。
(3)建立住房保障體系，政府收購“小產(chǎn)權(quán)房”作為保障性住房的一部分。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法流通的身份，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃，且已建成的小產(chǎn)權(quán)房，可由政府出面予以收購，作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補(bǔ)充，既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)量，又可減少政府對(duì)保障性住房的土地和資金投入，還能起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。對(duì)于符合條件的原購房人可以通過申請(qǐng)重新獲得原來購買的房屋，在補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)后獲得由政府不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的集體土地房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)于不符合條件的原購房人，可以選擇由政府按照購房時(shí)的原價(jià)，結(jié)合房屋的折舊進(jìn)行補(bǔ)償。也可以選擇補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后獲得由政府不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的國(guó)有土地房屋產(chǎn)權(quán)證。
4 關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”命運(yùn)的猜想
小產(chǎn)權(quán)的問題不是國(guó)土資源部一個(gè)部委的權(quán)力能夠解決的，不僅需要建設(shè)部門的配合，同時(shí)涉及到農(nóng)村土地問題的政策。也需要中央農(nóng)村主管部門的協(xié)調(diào)與配合。筆者根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以及十七屆三中全會(huì)的精神，并結(jié)合考慮各利益相關(guān)方的權(quán)益，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房未來的命運(yùn)做如下猜想；
4.1 小產(chǎn)權(quán)房將就此擱筆
從目前形勢(shì)來看，盡管政策沒有放開，但大量的農(nóng)村土地已經(jīng)被以各種方式用于非農(nóng)業(yè)用途，而一旦政策放開，便會(huì)有更多的土地以各種變通合法的路徑向非農(nóng)領(lǐng)域流失，急劇加大國(guó)家耕地保護(hù)的壓力，從而導(dǎo)致整體國(guó)家的糧食安全受到影響，再加之必須維持法律政策的權(quán)威性，所以，十七屆三中全會(huì)結(jié)束后，中央已經(jīng)明確，小產(chǎn)權(quán)房不符合法律規(guī)定，嚴(yán)禁再行興建小產(chǎn)權(quán)房，這無疑是對(duì)農(nóng)民、開放商、購房者敲響了最后的警鐘，考慮到政策性因素，投資或者購買小產(chǎn)權(quán)房的未來的風(fēng)險(xiǎn)性極大，小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)波可能也將隨之平息。
