時(shí)間：2023-08-25 17:08:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測繪；存在的問題；應(yīng)對策略
0 引言
近年來，在住房制度的改革和相關(guān)政策的推動作用下，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的發(fā)展。在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的測繪，以便提高房地產(chǎn)的質(zhì)量安全。房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一部分，主要是調(diào)查和測量城鎮(zhèn)房屋、其他使用地的位置、權(quán)屬以及結(jié)構(gòu)等方面的專業(yè)測繪。在測繪的過程中主要使用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段等，并根據(jù)國家法律規(guī)定以及房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行的測繪，最終通過數(shù)據(jù)、圖片以及文字等形式呈現(xiàn)出來。在房地產(chǎn)中，進(jìn)行有效的測繪可以加強(qiáng)對房地產(chǎn)的管理，促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。但是在目前的房地產(chǎn)測繪中還存在較多的問題急需要解決[1]。
1 房地產(chǎn)測繪的概況
1.1 房地產(chǎn)測繪的重要性
房地產(chǎn)測繪主要使用的是常規(guī)測繪技術(shù)，并根據(jù)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行測繪的。房地產(chǎn)測繪所取得的信息具有一定的法律效力，房地產(chǎn)測繪具有權(quán)屬、城鎮(zhèn)規(guī)劃以及財(cái)政等功能。房地產(chǎn)測繪的重要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。
首先，體現(xiàn)在法律方面。房地產(chǎn)測繪需要經(jīng)過檢查驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，主要由房地產(chǎn)行政管理部門對測繪成果的適用性以及準(zhǔn)確性和面積測算的依據(jù)進(jìn)行審核，確定無誤之后方可確保房地產(chǎn)測繪的效果，并確保其具有一定的法律效力，能夠有效的維護(hù)房產(chǎn)人的合法權(quán)益。
其次，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)管理方面。房地產(chǎn)測繪需要提供大量的準(zhǔn)確的圖紙資料，以便確保準(zhǔn)確的掌握城鎮(zhèn)房屋以及土地利用的現(xiàn)狀和變化情況等，清楚了解公私占有的房產(chǎn)數(shù)量面積等，并建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)的圖形檔案，通過這種方式來統(tǒng)計(jì)各種房屋的數(shù)量，以便有效的確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還需要為城鎮(zhèn)財(cái)政以及稅收等部門研究確定土地分類的等級和制定稅收標(biāo)準(zhǔn)提供有效的依據(jù)。
另外，在城市規(guī)劃以及制定相關(guān)政策等方面的作用。房地產(chǎn)測繪的成果具有廣泛的特點(diǎn)，城市房屋的規(guī)劃建設(shè)和管理水平能夠體現(xiàn)出一個(gè)城市的物質(zhì)生活和精神文明的程度，城市規(guī)劃建設(shè)是政府的重要工作內(nèi)容，要想做好這項(xiàng)工作，就需要對城市建設(shè)全面的了解，包括城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀、房屋的分布等情況。房地產(chǎn)測繪的成果在數(shù)量以及規(guī)格方面具有豐富性特點(diǎn)，通過分類、統(tǒng)計(jì)以及整理之后，可以得出較多的數(shù)據(jù)資料。
1.2 房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)
其一，房地產(chǎn)測繪的比例尺較大。房地產(chǎn)測繪通常是在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行的，圖上的內(nèi)容較多，房地產(chǎn)測繪需要在圖上準(zhǔn)確的標(biāo)注，需要具備較大的比例尺。
其二，測繪的時(shí)候需要及時(shí)的進(jìn)行補(bǔ)測和c測等。城市建設(shè)需要及時(shí)的對房屋以及土地進(jìn)行補(bǔ)測，當(dāng)房屋和用地發(fā)生變化的時(shí)候需要進(jìn)行修測，針對沒有發(fā)生權(quán)屬變化的土地和房屋需要及時(shí)的變更測繪方式，以便有效的確保房地產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性。
其三，房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容不同于地形測量的內(nèi)容。地形測量通常是對地表的地貌以及平面位置進(jìn)行測量，地形測量對測量的對象和區(qū)域具有一定的要求，對高程的要求更高。而房地產(chǎn)測繪主要是針對房屋和土地要素進(jìn)行測量，對高程沒有要求。房地產(chǎn)圖形主要是表示房地產(chǎn)要素的空間位置、屬性等內(nèi)容。
2 房地產(chǎn)測繪中存在的問題
2.1 房地產(chǎn)測繪技術(shù)水平較低
目前，房地產(chǎn)相關(guān)測繪人員的整體素質(zhì)偏低，沒有進(jìn)行專業(yè)的素養(yǎng)培訓(xùn)。另外，大多數(shù)測繪人員沒有對現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行研究，仍然沿用傳統(tǒng)的測繪方式，對新技術(shù)的應(yīng)用不夠深入，對現(xiàn)今的測繪儀器以及設(shè)備的操作流程不夠熟練。有的地區(qū)房地產(chǎn)測繪仍然使用手工測量，嚴(yán)重影響測繪技術(shù)的更新和完善，從而導(dǎo)致測量數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，測繪質(zhì)量不夠高。
2.2 房地產(chǎn)測繪法制建設(shè)不夠健全
我國房地產(chǎn)測繪仍然處于起步的階段，各地的房地產(chǎn)測繪技術(shù)水平差異較大，地區(qū)發(fā)展不夠平衡，難以形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。國家相關(guān)法律法規(guī)的操作性不夠強(qiáng)，沒有落實(shí)到實(shí)處。針對房地產(chǎn)測繪的相關(guān)權(quán)責(zé)不夠明確，其相關(guān)的法律法規(guī)實(shí)用性不強(qiáng)。因此，在房地產(chǎn)測繪的過程中，通常會出現(xiàn)一些違反法律法規(guī)的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)測繪的發(fā)展帶來較多的負(fù)面影響。
2.3 房地產(chǎn)測繪部門獨(dú)立作業(yè)，聯(lián)系不夠緊密
目前，大多數(shù)房地產(chǎn)測繪部門之間沒有進(jìn)行有效的溝通和交流，從而導(dǎo)致相關(guān)信息的阻塞，無法實(shí)現(xiàn)信息的共享。同時(shí)，針對測繪過程中出現(xiàn)的問題不能夠及時(shí)的采取相關(guān)措施解決，從而導(dǎo)致同一個(gè)房屋具有多種測繪結(jié)果，給監(jiān)管部門帶來了較多的麻煩，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)測繪以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
3 房地產(chǎn)測繪的優(yōu)化措施
3.1 提高專業(yè)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)
房地產(chǎn)測繪人員主要包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)部計(jì)算人員、資源整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員等，這些人員均需要經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)才能夠正式上崗。要求測繪人員需要掌握一定的專業(yè)技能，明確自己的工作職責(zé)和權(quán)限等內(nèi)容。同時(shí)，需要定期對測繪人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，鞏固原有的專業(yè)技能，在原有的基礎(chǔ)上學(xué)習(xí)新的知識和技能，學(xué)會使用先進(jìn)的測繪儀器和設(shè)備。在培訓(xùn)的時(shí)候，需要對相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行了解，例如房地產(chǎn)測繪的法律法規(guī)、房地產(chǎn)測量的規(guī)范、房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的檢驗(yàn)方式以及質(zhì)量管理法規(guī)等內(nèi)容。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；會計(jì)監(jiān)督；對策
會計(jì)監(jiān)督是會計(jì)的基本職能之一。房地產(chǎn)公司會計(jì)監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會計(jì)對房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項(xiàng)的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過程。合法性是指會計(jì)監(jiān)督確認(rèn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或生成會計(jì)資料的程序是否符合我國會計(jì)法律法規(guī)和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；真實(shí)性是指會計(jì)監(jiān)督房地產(chǎn)公司會計(jì)計(jì)量、記錄的相關(guān)活動是否實(shí)際發(fā)生或按規(guī)定生成相應(yīng)的會計(jì)資料，杜絕會計(jì)資料因人為因素的失真；準(zhǔn)確性是指房地產(chǎn)公司會計(jì)按照我國會計(jì)法規(guī)體系的相關(guān)要求，監(jiān)督房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種會計(jì)資料所記錄的會計(jì)數(shù)據(jù)之間是否吻合，應(yīng)確保各個(gè)數(shù)據(jù)之間吻合；完整性是指房地產(chǎn)公司會計(jì)核算公司相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動過程中形成和提供的各種會計(jì)資料是否齊全和完整。
一、房地產(chǎn)公司會計(jì)監(jiān)督現(xiàn)狀及原因分析
有效的會計(jì)監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國部分房產(chǎn)公司中，會計(jì)監(jiān)督形如虛設(shè)，會計(jì)監(jiān)督的不力，一定程度上加劇了會計(jì)行業(yè)的困境，導(dǎo)致會計(jì)信息失真、弄虛作假現(xiàn)象增多、誠信嚴(yán)重缺失等不利局面，不僅危及公司經(jīng)營者、投資者、債權(quán)人的利益，而且阻礙了國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)公司管理的正常進(jìn)行。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因大致可分為以下方面：
1.法律制度不健全。
由于會計(jì)監(jiān)督的特殊性以及房地產(chǎn)公司所從事的行業(yè)特殊性，決定了有效的會計(jì)監(jiān)督必然以會計(jì)法律法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)法律為準(zhǔn)繩及行為標(biāo)準(zhǔn)。自1985年我國的第一部會計(jì)法通過并開始施行，后來為了更好地適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)及市場經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，會計(jì)法也相應(yīng)做過幾次修訂。近年來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，城市房屋銷售價(jià)格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。就使得部分相關(guān)規(guī)定嚴(yán)重滯后，但相關(guān)會計(jì)法律法規(guī)的清理廢止或修改工作未能及時(shí)跟進(jìn)；甚至出現(xiàn)了會計(jì)法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。
2.監(jiān)督體系流于形式。
據(jù)我國《會計(jì)法》的規(guī)定，完整的會計(jì)監(jiān)督體系是集單位內(nèi)部監(jiān)督、社會監(jiān)督、政府監(jiān)督三位于一體的有效監(jiān)督體系。但現(xiàn)狀是它們并未完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現(xiàn)為：首先，管理體制的不健全導(dǎo)致單位內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的缺位。雖然相關(guān)的制度規(guī)定也建立起來，但形如虛設(shè)無法得到有效的執(zhí)行，以致會計(jì)秩序混亂，弄虛作假現(xiàn)象頻發(fā)。
3.人員素質(zhì)有待提高。
現(xiàn)階段我國會計(jì)行業(yè)的從業(yè)人員部分專業(yè)素養(yǎng)不高，或者相對較高，但對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業(yè)道德缺失嚴(yán)重等，都造成了監(jiān)督不力的局面。許多會計(jì)從業(yè)人員并沒有意識到正確行使會計(jì)監(jiān)督職能以保障公司經(jīng)濟(jì)活動行為所涉及的資金運(yùn)作的合法性、合理性及公司效益的實(shí)現(xiàn)是法律法規(guī)所賦予的一項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。
二、會計(jì)監(jiān)督在房地產(chǎn)行業(yè)的幾點(diǎn)建議
針對以上所提出的房地產(chǎn)公司會計(jì)監(jiān)督的現(xiàn)狀和產(chǎn)生的原因，建議采取如下改進(jìn)措施：
1.加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)制度體系。
完整的法律體系是會計(jì)監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。對于目前實(shí)行的《會計(jì)法》盡快出臺相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，并結(jié)合房地產(chǎn)公司管理的相關(guān)法律法規(guī)對會計(jì)權(quán)利、義務(wù)及相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)做出詳盡明確的解釋規(guī)定，達(dá)到總則與實(shí)施細(xì)則相配套實(shí)施，使會計(jì)監(jiān)督有法可依。提高會計(jì)監(jiān)督的獨(dú)立性，明確房地產(chǎn)公司內(nèi)部監(jiān)督、社會監(jiān)督、政府監(jiān)督的執(zhí)法職責(zé)和權(quán)限，避免在出現(xiàn)問題時(shí)相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關(guān)責(zé)任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對監(jiān)督不力行為的處罰和執(zhí)行力度。為進(jìn)一步規(guī)范會計(jì)行為，對相關(guān)政策的制定應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，對房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的新情況、新問題及時(shí)進(jìn)行深入的了解，并做出及時(shí)的反應(yīng)。結(jié)合新形勢下會計(jì)工作實(shí)踐的需要，制定統(tǒng)一的會計(jì)制度，形成以會計(jì)法為核心的集法律、法規(guī)、規(guī)章的完整的會計(jì)監(jiān)督法系體系。同時(shí)，各地區(qū)應(yīng)在結(jié)合自身情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)會計(jì)法的基本規(guī)定，制定出切合實(shí)際的規(guī)章制度，以促進(jìn)當(dāng)?shù)貢?jì)監(jiān)督的有效實(shí)施。
2.健全三位一體的監(jiān)督體系，強(qiáng)化會計(jì)監(jiān)督職能。
加強(qiáng)政府監(jiān)督主要是加強(qiáng)財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)公司會計(jì)工作的監(jiān)督，相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格遵照法律法規(guī)，依法加強(qiáng)對會計(jì)行業(yè)的管理和監(jiān)督，對違法違紀(jì)單位和個(gè)人要嚴(yán)肅處理，并做好典型宣傳，以維護(hù)會計(jì)法的權(quán)威性。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，要求房地產(chǎn)公司參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行程序，明確財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序，實(shí)行不相容職務(wù)相分離的原則，對于重大違紀(jì)違規(guī)問題，要聯(lián)合紀(jì)委、監(jiān)察部門共同參與，形成多方面的內(nèi)部監(jiān)督體系。只有通過單位內(nèi)部、社會、政府三方的共同努力形成合力，會計(jì)監(jiān)督才能真正有所作為，會計(jì)行業(yè)才能得以繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司會計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)。
作為房地產(chǎn)公司，要加強(qiáng)會計(jì)人員隊(duì)伍建設(shè)：首先，要建立健全人才引進(jìn)機(jī)制，改善會計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，注重引進(jìn)人才的層次及實(shí)踐工作能力；其次，建立會計(jì)從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制，提升其專業(yè)操作技能，通過從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制的建立最終形成高素質(zhì)高業(yè)務(wù)水平的會計(jì)監(jiān)督主體；再次，建立會計(jì)人才考核機(jī)制，搭建成長平臺，提供豐厚待遇，注重對會計(jì)監(jiān)督能力、核算能力的實(shí)際操作水平的考核；最后，應(yīng)該特別加強(qiáng)職業(yè)道德教育和思想道德修養(yǎng)，組織學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，在日常工作中要求會計(jì)從業(yè)人員時(shí)刻以法的準(zhǔn)則嚴(yán)格要求自己，敢于與違法違規(guī)行為作斗爭，積極履行會計(jì)監(jiān)督職能。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)融資存在問題原因分析
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：
1.融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)
目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時(shí)間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。
2.對房地產(chǎn)融資的限制因素太多
融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實(shí)質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。
3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。
4.相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展
目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
二、房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析
我國房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對癥下藥，逐步完善，真正實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具
與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對個(gè)人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實(shí)際情況而專門設(shè)計(jì)適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。
2.房地產(chǎn)金融體系效率不高
金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進(jìn)行投資。因此，我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。
3.房地產(chǎn)金融體系還不健全
當(dāng)前我國證券市場的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機(jī)制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢必會導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運(yùn)用。此外，由于我國證券市場的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且又給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場的改革力度，真正落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進(jìn)資本市場開放和穩(wěn)定發(fā)展。
4.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善
由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中，消費(fèi)者相對而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實(shí)行監(jiān)督，有利于改變消費(fèi)者的不利地位，提高市場運(yùn)行效率。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；常見問題；解決措施
由于我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，如今已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)體系之一，除此之外，房地產(chǎn)的發(fā)展還能夠在一定程度上改善我國民眾的生活水平與居住條件。但在房地產(chǎn)為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的同時(shí)也對我國資源與環(huán)境以及可持續(xù)發(fā)展方面帶來了一定的不利影響因素。在近幾年內(nèi)這一弊端表現(xiàn)得尤為明顯，我國平均每年都要新增大約20億平方米的建筑，這樣的建設(shè)工程耗能巨大，由此不難看出，樓房的建設(shè)不但在能源消耗方面還是在環(huán)保方面也相應(yīng)的帶來一定的負(fù)面影響。因此使房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展關(guān)系到我國民生問題，雖然近幾年來我國針對房地產(chǎn)的各項(xiàng)問題而加大管理力度，但是從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，效果并不夠理想，因此，應(yīng)在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方面進(jìn)行更加深層的研究。
1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中常見的弊端
1.1 管理措施沒有得到落實(shí)，機(jī)制不夠完善。經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理多年持續(xù)發(fā)展，如今已經(jīng)成為政府經(jīng)濟(jì)管理中的重大難點(diǎn)，在近幾年的時(shí)間里，政府與國家更加重視對房地產(chǎn)的管理，同時(shí)在較短時(shí)間內(nèi)推出相當(dāng)多的管理政策，然而通過有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)得知，這些政策所帶來的效果不盡人意，基本原因在于政策與法規(guī)沒有落實(shí)到實(shí)際工作當(dāng)中，取而代之的是在政策的使用時(shí)過于形式化，執(zhí)行力度不到位，走形式的現(xiàn)象比比皆是，從上到下的政策實(shí)行措施已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)管理措施，有些法規(guī)政策缺少科學(xué)性與實(shí)用性，同時(shí)伴隨著諸多爭議，因此在我國近年來房地產(chǎn)飛速發(fā)展的情況下，提高經(jīng)濟(jì)效益和降低投資成本是我國房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)，這也是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要來源，由于管理機(jī)制不夠完善，管理方式不當(dāng)是推動房價(jià)上漲的根源所在。如果不能有效地打破官商合作現(xiàn)象，會直接導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理難度加大，一些宏觀政策根本無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。另外，房地產(chǎn)市場中的各個(gè)地方部門之間缺少協(xié)調(diào)性，各自為政，并在決策之間互相脫節(jié)，這也會在很大程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)管理政策的形式化出現(xiàn)。
1.2 相關(guān)政策不夠穩(wěn)定，目標(biāo)模糊。近年來，我國為了使房地產(chǎn)市場需要盡快的達(dá)到平衡狀態(tài)，從而多次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理，主要目的是為了使房價(jià)上漲趨勢得到控制。但由于沒有充分認(rèn)識到我國目前處在的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)對我國房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的相關(guān)問題與長期規(guī)劃缺少清晰地認(rèn)識程度，直接導(dǎo)致政策所需要管理的目標(biāo)不夠清晰，與此同時(shí)，短期的政策不能與中長期規(guī)劃設(shè)計(jì)思路達(dá)到同步進(jìn)行，相關(guān)管理法規(guī)缺少科學(xué)性與合理性，并因政策的不穩(wěn)定變動直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不規(guī)則浮動，這樣的后果不但使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行秩序變得極為混亂，還會使投機(jī)取巧者利用政策上的疏忽遺漏來獲得更多的可乘之機(jī)。
1.3 相關(guān)的法律體系不夠健全。從國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，健全的法律法規(guī)體系對于房地產(chǎn)行業(yè)的良好運(yùn)行起著至關(guān)重要的作用， 由于我國目前正處在房地產(chǎn)發(fā)展的開端階段，其中相關(guān)法律法規(guī)有待于進(jìn)一步的改進(jìn)，房地產(chǎn)的管理體系是一個(gè)完整體系，控制著最開始的開發(fā)工作、建設(shè)施工的主要過程、以及后期管理等各個(gè)環(huán)節(jié)工作，我國目前房地產(chǎn)的管理法律法規(guī)與國外的房地產(chǎn)管理法律相比之下較為落后，有些方面的管理?xiàng)l例在國外已經(jīng)得到很多的完善，但在我國依然處于剛剛成型狀態(tài)，因此，缺乏健全的管理法律法規(guī)對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展有一定的不利影響。
2 針對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的弊端應(yīng)采取的解決措施
2.1 對長期計(jì)劃進(jìn)行合理制定。目前我國正處在不斷深入體制改革的關(guān)鍵時(shí)期，無論是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還是發(fā)展方式都面臨著重大挑戰(zhàn)，所以要對房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展對于提高人民生活水平和居住水平的重大意義和特別地位有充分的認(rèn)識，把握好我國社會主義初級階段基本國情的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理總思路有一定的明確，在對短期經(jīng)濟(jì)效益追求時(shí)還要注意確立完善的長期發(fā)展目的，以便使我國逐年增長的城鎮(zhèn)居民實(shí)際居住需要以及城鎮(zhèn)建設(shè)需要得到滿足，從而促進(jìn)我國社會國民經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，與此同時(shí)，要有針對性的將宏觀的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行分解，主要將其分為短期目標(biāo)和指導(dǎo)實(shí)踐等兩部分，從而對當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變性的理順工作更加有利，還有利于對房地產(chǎn)管理的問題進(jìn)行對癥下藥，例如，在當(dāng)今我國人多地少的局面下，以房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)管理為出發(fā)點(diǎn)，著重對房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)功能進(jìn)行詳細(xì)劃分，并合理地引導(dǎo)房地產(chǎn)需求，有關(guān)部門要在此同時(shí)建立完善的住房保障系統(tǒng)，對房屋炒作的現(xiàn)象要采取措施加以治理。
2.2 建立完善的管理體制，并將管理工作落實(shí)到位。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的諸多問題的起因在于深處，單單的靠行政命令是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，改善不科學(xué)不合理的相關(guān)法律法規(guī)是改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一種有效方法，要使有關(guān)部門充分明確自身的經(jīng)濟(jì)管理職責(zé)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，要重視管理失靈的原因所在，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的可持續(xù)發(fā)展，并創(chuàng)建良好的法制系統(tǒng)和社會氛圍。部門之間要明確互相之間的合作關(guān)系，避免各自行政，決策相互脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)，要將管理措施向?qū)嵺`工作中落實(shí)。
2.3 完善有關(guān)的法律法規(guī)。由于我國房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系不夠完善，使得我國房地產(chǎn)發(fā)展受到一定的制約，因此，為了使我國房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行與發(fā)展，就必須建立完善的經(jīng)濟(jì)管理法律體系，并對外國的相關(guān)法律進(jìn)行借鑒，取其精華，去其糟粕，建立具有中國特色的社會主義發(fā)展中國家的房地產(chǎn)管理法律體系，使房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)更加規(guī)范化，提高我國房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)的穩(wěn)定性與科學(xué)性，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的環(huán)境與秩序，是房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)管理實(shí)現(xiàn)有法可依。
2.4 控制開發(fā)成本。房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理關(guān)鍵在于對成本的嚴(yán)格控制，雖然對正常支出的控制難度較小，但相關(guān)的業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大彈性，對報(bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)掌握難以控制，所以，必須增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，以最大限度節(jié)約開支，然后以制度管理的方式對漏洞加以控制。
2.5 在項(xiàng)目定期性之前完成利潤預(yù)算。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提高，保證利潤是經(jīng)濟(jì)管理的基本宗旨，所以要把利潤指標(biāo)當(dāng)做一項(xiàng)任務(wù)來執(zhí)行，對于一個(gè)公司業(yè)績的檢驗(yàn)標(biāo)志無非就是對其實(shí)現(xiàn)利潤多少進(jìn)行檢驗(yàn)，這同時(shí)也是一個(gè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展根本所在，因此，要充分激發(fā)各個(gè)部門的積極性，對企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)有著積極的促進(jìn)作用。
3 結(jié)束語：
總之，房地產(chǎn)行業(yè)對于我國的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義，因此，在市場經(jīng)濟(jì)條件影響下，要對房地產(chǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，使房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)效益得到保障，在該領(lǐng)域中還要更多的有識之士不懈努力，積極創(chuàng)新，從而使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系工作能夠更好地進(jìn)行。相信通過廣大學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)同仁的不懈努力，不久的將來我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)也會躋身于世界先進(jìn)水平。
參考文獻(xiàn)：
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一、引言
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會生活的諸多方面。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，作為支持房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)行為，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)果，進(jìn)而對宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。投資對經(jīng)濟(jì)增長具有有力的推動作用，在一定的科學(xué)技術(shù)水平和有效資源條件下，經(jīng)濟(jì)增長速度主要取決于投資總量及其增長率的大小。長期以來我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展速度在東、中、西部各個(gè)區(qū)域表現(xiàn)出顯著的差異性，房地產(chǎn)投資主要集中于東部地區(qū)，造成東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱甚至部分城市出現(xiàn)投資泡沫，這不利于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資卻往往不足，嚴(yán)重阻礙中西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的重要性，研究如何促進(jìn)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成為當(dāng)前政府和理論界學(xué)者非常關(guān)注的問題。
二、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)投資是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)周期本身也是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，其周期循環(huán)直接受房地產(chǎn)投資影響。房地產(chǎn)投資周期長，回收慢，其投資規(guī)模受生產(chǎn)發(fā)展水平制約，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈相同趨勢變動；大體上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相協(xié)調(diào)，但也呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資自身的不同特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。在處于協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)時(shí)，房地產(chǎn)投資是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的關(guān)鍵要素；但若不能實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資也可能是導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)由繁榮走向低迷的導(dǎo)火線，甚至可能導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會都處于蕭條狀態(tài)。房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響的傳導(dǎo)途徑主要有兩條：在投資未形成現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)物業(yè)前，如果投資分配量超過國民收入增長速度，形成投資資金膨脹會造成國民經(jīng)濟(jì)比例失衡，引發(fā)投資泡沫。形成現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)物業(yè)之后，通過房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化，影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不同類型的房地產(chǎn)物業(yè)用于不同產(chǎn)業(yè)部門，直接影響各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)能力和彼此之間的平衡發(fā)展。過分偏重于消費(fèi)型物業(yè)，如賓館、飯店等，會在一定程度上影響住宅或其他生產(chǎn)型物業(yè)的建設(shè)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)的不均衡發(fā)展。
長期以來，我國的經(jīng)濟(jì)增長主要依靠投資拉動，投資既是擴(kuò)大再生產(chǎn)的主要手段，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的直接動力。而房地產(chǎn)投資既代表現(xiàn)狀需求，也代表未來供給，其投資規(guī)模決定社會總需求和總供給的平衡態(tài)勢。投資規(guī)模過大，超越國力，造成社會總需求超過總供給，使得國民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)，拉長投資周期、增加投資成本，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集約增長；投資規(guī)模過小，經(jīng)濟(jì)增長緩慢，社會供給不足影響供求總量平衡，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模應(yīng)以國家綜合國力，包括入力、財(cái)力和物力為基礎(chǔ)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，以提高經(jīng)濟(jì)效益、社會效益為前提，符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，進(jìn)行各方面的綜合平衡。可以說房地產(chǎn)投資對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
三、對策與建議
合理的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，推動經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人們收入水平提高，購買力增強(qiáng)，房子又是人賴以生存的基礎(chǔ)和生活提升的重要標(biāo)志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環(huán)。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時(shí)有效回報(bào)，對市場失去信心，就會制約經(jīng)濟(jì)。根據(jù)本文的研究結(jié)論，提出以下對策建議：
（一）建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)觀，作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想。
作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是由多種因素決定的，作為政府和企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間觀、空間觀和系統(tǒng)觀。首先，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段，不同的市場狀況，制定不同的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。其次，在宏觀層面上，把房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)地協(xié)調(diào)起來，分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素和有利條件，探尋房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展道路。再次，要深刻認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、人口是一個(gè)有機(jī)整體，只有協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)各要素的關(guān)系，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）要合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長速度
以穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用會在某個(gè)時(shí)期出現(xiàn)衰減，從而引起經(jīng)濟(jì)波動。因此，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)投資進(jìn)行政策引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模的適度發(fā)展，使其在拉動經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，盡可能不引起經(jīng)濟(jì)波動。
（三）加強(qiáng)法制建設(shè)，建立符合房地產(chǎn)市場要求的法律法規(guī)體系
加快建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，解決有法可依的問題。目前我國規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的法律法規(guī)體系不夠完善，許多規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)行為的法規(guī)還未形成；已出臺的法律法規(guī)的梳理工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)，對已不符合房地產(chǎn)市場運(yùn)行要求的法律法規(guī)應(yīng)及時(shí)廢止。要強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理職能。法律法規(guī)要有效地發(fā)揮對規(guī)范人們行為的硬約束作用，建立強(qiáng)有力的執(zhí)法體系，提高其執(zhí)法地位和執(zhí)法水平，同時(shí)解決有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的執(zhí)法工作。
（四）建立全面有效的房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警體系
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展對策
引言
自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了快速平穩(wěn)發(fā)展趨勢，在這個(gè)過程中，各行各業(yè)都出現(xiàn)了快速穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，是利用相應(yīng)的技術(shù)手段進(jìn)行分析和管理的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，是通過房地產(chǎn)當(dāng)事人進(jìn)行有償?shù)奶峁┫鄳?yīng)的商品設(shè)備和管理手段進(jìn)行分析與控制，通過有償?shù)臈l件和方式對房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性經(jīng)營模式。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，是房地產(chǎn)交易的過程中能夠?yàn)榱嗽黾悠浣灰最~和交易主體之間的聯(lián)系形成的控制手段和管理方式。隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，各種競爭力的不斷加大，在房地產(chǎn)交易的過程中，是利用各種交易手段和交易方式進(jìn)行分析和管理的過程，是采用相關(guān)的技術(shù)控制手段進(jìn)行分析和管理的方法。有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)交流過程中消費(fèi)者對各種房屋常識的認(rèn)知有著積極的作用。、
1.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。阿
1.2 政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。
1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機(jī)制。
2.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到。
2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識等方面都有著較大的差距。中國社會科學(xué)院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產(chǎn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)越吹越大，房地產(chǎn)降溫刻不容緩。”而國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導(dǎo)師巴曙松則持樂觀態(tài)度，認(rèn)為：從房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，我們充其量只能說，目前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷第一次完整意義上的周期波動的考驗(yàn)。原來擴(kuò)張階段形成的許多經(jīng)營慣性有待調(diào)整，但中國房地產(chǎn)市場發(fā)展空間依然很大的現(xiàn)實(shí)是沒人能夠否認(rèn)的。房地產(chǎn)市場是否存在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍在爭論之中，但是房地產(chǎn)市場過熱卻已是定論。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對策
3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循。同時(shí)，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認(rèn)可。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；納稅籌劃；實(shí)施
納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，以不違背國家制定立法的意圖為前提，采取一定的方式對納稅人的籌資、投資、運(yùn)營和分配等一系列企業(yè)活動進(jìn)行籌劃和合理安排，以期最大限度地降低企業(yè)的稅收成本，獲得超額的經(jīng)濟(jì)利潤，實(shí)現(xiàn)納稅人企業(yè)價(jià)值最大化。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，為調(diào)控房地產(chǎn)市場，我國出臺了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤嚴(yán)重縮水，迫使企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)不得不考慮以不違反法律法規(guī)為前提，利用一切合理的手段對相關(guān)稅負(fù)進(jìn)行籌劃，以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力，增加其經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的成本戰(zhàn)略優(yōu)勢，為企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。然而就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的情況看，盡管很多企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都意識到采用一些合理方式對稅收進(jìn)行籌劃以降低經(jīng)營成本，獲得超額利潤，但其納稅籌劃仍然存在很多問題亟待解決。
一、商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃存在的問題分析
（一）納稅籌劃認(rèn)識不足
我國對納稅籌劃概念的引進(jìn)比較晚，很多企業(yè)在降低稅收成本的過程中對此認(rèn)識不足，不夠重視。商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，工期較長，涉及的稅收負(fù)擔(dān)也較大，在納稅申報(bào)時(shí)若能合理利用相關(guān)手段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。然而，就目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，它們對納稅籌劃一般持有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀念認(rèn)為從理論上來講納稅籌劃是可行的，但在實(shí)際運(yùn)用中國家稅務(wù)局或者地方政府稅務(wù)局很可能會針對企業(yè)的稅務(wù)籌劃設(shè)計(jì)出反籌劃的方法來規(guī)避，一旦被稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)就可能面臨著偷稅漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，為避免與法律法規(guī)相沖突，而選擇放棄納稅籌劃；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為納稅籌劃就是鉆法律的空子，在同稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)相關(guān)人員搞好關(guān)系的基礎(chǔ)上，利用法律法規(guī)未規(guī)范的漏洞采取一些手段進(jìn)行巧妙的偷稅漏稅，最終演變成法律法規(guī)所禁止的行為。在這兩種觀點(diǎn)的主導(dǎo)下，企業(yè)對納稅籌劃的工作并不重視，認(rèn)為納稅籌劃在企業(yè)中僅僅是財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)相關(guān)人員的事情，很少有部門主動配合協(xié)調(diào)進(jìn)行納稅籌劃工作，同時(shí)在企業(yè)中也缺少必要的籌劃準(zhǔn)備、模板分析、溝通管理等工作，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)受到阻礙和制約，無法真正為降低項(xiàng)目的稅收成本發(fā)揮有效作用。
（二）納稅籌劃方法錯(cuò)誤
企業(yè)在計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要繳納的稅費(fèi)時(shí)涉及的稅種比較多，計(jì)算也比較復(fù)雜，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)由于會涉及多方面的利益協(xié)調(diào)問題，使得很多企業(yè)在納稅籌劃方法選擇上出現(xiàn)了錯(cuò)誤。一方面，很多企業(yè)認(rèn)為納稅籌劃的主要方式就是減少稅費(fèi)的支出，在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，往往會選擇最大程度的利用稅收優(yōu)惠政策，調(diào)整所開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款入賬時(shí)間，同時(shí)詳細(xì)記錄開發(fā)費(fèi)用支出，以此來達(dá)到降低稅負(fù)，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟(jì)利益水平的目的。然而在這種方法下，僅僅依靠國家制定的稅收優(yōu)惠政策并不能滿足降低開發(fā)項(xiàng)目稅收成本的要求。另一方面，企業(yè)在利用納稅籌劃方法降低稅負(fù)時(shí)，往往會對納稅籌劃空間大的稅種進(jìn)行籌劃，忽略籌劃空間小的稅種，在這種情況下會導(dǎo)致某一種稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)降低了，但另一種或者多種稅收水平卻又提高了，從整體上來看并沒有有效降低企業(yè)對外繳納的稅收水平，可能相反還會增加企業(yè)對外繳納的稅收金額，不利于企業(yè)獲取超額的經(jīng)濟(jì)利益，會阻礙企業(yè)未來的長遠(yuǎn)發(fā)展。
（三）缺乏專業(yè)的納稅籌劃人員
納稅籌劃管理工作是一項(xiàng)對專業(yè)性要求比較高的管理工作，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，由于其涉及的稅種復(fù)雜、活動繁多，使得企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃時(shí)不僅需要相關(guān)納稅籌劃人員具備一定的納稅籌劃知識，透徹理解開發(fā)項(xiàng)目所涉及的相關(guān)法律法規(guī)，熟悉納稅申報(bào)流程，熟練掌握一些合理避稅技巧，還需要其對房地產(chǎn)行業(yè)行情有一定的認(rèn)識和了解，具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)。然而，就目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)情況來看，隨著我國一系列控制房地產(chǎn)價(jià)格政策的出臺，開發(fā)企業(yè)普遍存在著一種浮躁心理，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將精力更多地放在如何能以最短的時(shí)間掙更多錢上，忽視了對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育，使得很多企業(yè)的財(cái)務(wù)人員僅僅能勝任比較簡單的會計(jì)核算和稅負(fù)計(jì)算，根本不懂得如何利用稅收優(yōu)惠政策和巧妙的稅務(wù)籌劃方式有效降低稅負(fù)水平。
二、完善商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃的對策和建議
（一）提高企業(yè)的納稅籌劃意識
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期較長，投資較大，稅收成本在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本中占據(jù)比重較大，而在計(jì)算這些稅收成本時(shí)涉及的稅種較多且計(jì)算復(fù)雜，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。因此，企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)正確認(rèn)識納稅籌劃，提高納稅籌劃意識，正視納稅籌劃在企業(yè)成本戰(zhàn)略中的地位，以高度認(rèn)真的態(tài)度去對待企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中可以使用的納稅籌劃問題。一方面，企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的納稅籌劃前，應(yīng)該加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)層對納稅籌劃含義、涉及理論、采取方法等的認(rèn)識，使其意識到納稅籌劃并不是違法行為，它是在不違反稅收法律法規(guī)的前提下，采取合理手段減少稅收成本的行為。另一方面，需要企業(yè)在內(nèi)部提高整個(gè)項(xiàng)目部門和相關(guān)員工對納稅籌劃的認(rèn)識，使其認(rèn)識到納稅籌劃并不僅僅是財(cái)務(wù)部門和人員的事情，它是全體項(xiàng)目人員的事情，需要每個(gè)部門的協(xié)調(diào)配合。例如，浙江省農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品有限公司在整個(gè)企業(yè)內(nèi)部通過不斷的培訓(xùn)教育，提高領(lǐng)導(dǎo)層和全體員工的納稅籌劃意識，在領(lǐng)導(dǎo)層的積極帶領(lǐng)下，形成了一個(gè)自上而下有效的納稅籌劃溝通管理渠道，在合理降低企業(yè)的稅收成本等方面發(fā)揮著積極作用。
（二）優(yōu)化企業(yè)納稅籌劃方式方法
企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)可以采用以下幾種方式：第一種方式，利用融資方式進(jìn)行籌劃。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般涉及資金都較大，需要從外部融通資金，而在融通資金時(shí)涉及股權(quán)融資和債券融資兩種方式，這兩種不同的融資方式在降低稅負(fù)時(shí)作用不同。股權(quán)融資的成本需要在稅后利潤中扣除，不得在稅前列支，而債券融資的成本可以在企業(yè)所得稅之前扣除，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，產(chǎn)生節(jié)稅效應(yīng)。從納稅成本上考慮，企業(yè)可以采取債權(quán)融資方式籌集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金。第二種方式，利用建造方式進(jìn)行納稅籌劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后一般是用作酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套等，其工程量較大，目前較為常見的三種建造方式是一方出資一方出地的聯(lián)營模式、房地產(chǎn)開發(fā)單位自營建造模式和委托施工單位進(jìn)行施工建造的模式。在房地產(chǎn)及建造行業(yè)實(shí)行營改增之前，根據(jù)目前現(xiàn)行的營業(yè)稅收政策，如果開發(fā)單位選擇自營建造模式，在建造的過程中需要繳納3%的建筑業(yè)營業(yè)稅，建造完成后銷售不動產(chǎn)時(shí)需要繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，而如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)單位選擇交由外部施工單位進(jìn)行建造，那只需要在銷售環(huán)節(jié)繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，很顯然選擇外包的方式可以有效降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益水平。
（三）加強(qiáng)對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育
人才是決定一個(gè)企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵，在競爭激烈的當(dāng)下時(shí)代，人才是提高企業(yè)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。從納稅籌劃的角度來講，企業(yè)應(yīng)該從三個(gè)方面加強(qiáng)對相關(guān)人員的培訓(xùn)教育工作。首先，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身當(dāng)前的需求制定出比較合理的人才需求計(jì)劃和招聘標(biāo)準(zhǔn)，從外部渠道招聘相關(guān)的高素質(zhì)水平人才。其次，企業(yè)應(yīng)該定期對相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)教育。納稅籌劃必須是在熟知相關(guān)法律法規(guī)的前提下進(jìn)行的，而我國的稅收法律法規(guī)是根據(jù)市場的不斷變化而適時(shí)更新的，因此，企業(yè)必須定期對相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的法律知識培訓(xùn)教育，避免出現(xiàn)違反法律法規(guī)的行為。最后，企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部形成一個(gè)自我學(xué)習(xí)、自我充電的氛圍，督促進(jìn)行納稅籌劃的相關(guān)財(cái)務(wù)人員利用工作之外的時(shí)間進(jìn)行相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。如浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)有限公司定期對集團(tuán)本級及下屬各子公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，有效提高了財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)能力，為企業(yè)進(jìn)行各個(gè)項(xiàng)目的納稅籌劃工作奠定了良好的基礎(chǔ)。
結(jié)論
總之，納稅籌劃工作是一門綜合性很強(qiáng)的工作，企業(yè)在對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃的過程中，除了要正確認(rèn)識納稅籌劃、提高納稅籌劃相關(guān)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平，還需要合理選擇納稅籌劃的方式方法，以達(dá)到有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)水平，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟(jì)利潤水平的目的。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司；土地增值稅；稅收籌劃
稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關(guān)政策、法律法規(guī)為依據(jù)，納稅人可以針對日常運(yùn)作中稅種進(jìn)行科學(xué)合理地規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避的同時(shí)，將效益提高，利潤達(dá)到最大化。在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中發(fā)揮了非常重要的作用，不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，而且推動了社會發(fā)展。特別是最近幾年，房價(jià)持久上漲，并且成為了社會所關(guān)注的重點(diǎn)話題，影響房價(jià)的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關(guān)鍵的因素。為此對房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行研究，不僅能夠推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，而且對于我國經(jīng)濟(jì)體系的不斷優(yōu)化同樣也具有非常深遠(yuǎn)的影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)公司長遠(yuǎn)發(fā)展角度，對土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題，并且解決問題，以期望能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)公司效益的不斷提高。
一、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的重要性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司在以國家法律為前提條件基礎(chǔ)之下，運(yùn)用稅收籌劃來將自身的稅負(fù)成本進(jìn)行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優(yōu)惠，使公司利潤提高。其次在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過對土地增值稅進(jìn)行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會慢慢地意識到稅務(wù)管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時(shí)也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)了公司不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，在市場中的競爭優(yōu)勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進(jìn)行學(xué)習(xí)與了解，可以對各項(xiàng)稅收法規(guī)及政策信息與動向及時(shí)掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產(chǎn)開發(fā)公司對于稅收籌劃深入地了解，會從中發(fā)現(xiàn)稅收體系中的不足，更有利于相關(guān)部門對稅法的不斷完善，推動稅收法律法規(guī)始終保持良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃案例分析
為了能夠更好地去了解目前房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，針對此公司土地增值稅情況進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容如下所示：在2018 年的時(shí)候，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據(jù)目前我國在稅法方面的相關(guān)規(guī)定，要將稅前項(xiàng)目的相關(guān)金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過兩種方法來計(jì)算。稅收籌劃計(jì)算方法一：分別計(jì)算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計(jì)算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結(jié)果50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅總計(jì)=390+565=955 萬元。稅收籌劃計(jì)算方法二：共同計(jì)算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結(jié)果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計(jì)算方法的不同所繳納的稅收也會不一樣，而房地產(chǎn)開發(fā)公司就需要以自身具體情況為依據(jù)，從中選擇最為恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀惗愂栈I劃的計(jì)算方法，這樣公司才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低，利潤的最大化，同時(shí)還能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效避免，使公司競爭力提高。
三、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題
（一）稅收籌劃目標(biāo)不明確
從目前我國的實(shí)際情況來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實(shí)。與其他的工作內(nèi)容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會更加繁瑣，并且專業(yè)性較強(qiáng)，需要公司相關(guān)工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的專業(yè)知識，與此同時(shí)還要對稅收籌劃政策有一個(gè)深入地了解，且能夠掌握準(zhǔn)確與熟練。而這些都是房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進(jìn)行的前提條件，這些問題的存在會使得公司在稅收籌劃目標(biāo)制定時(shí)不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。
（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的措施
之所以說政府及相關(guān)稅務(wù)部門措施不夠完善主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產(chǎn)開發(fā)公司在納稅籌劃方面的發(fā)展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規(guī)相符，但是極易受到某一項(xiàng)政策變化而出現(xiàn)了互相矛盾情況的發(fā)生。第二，國家相關(guān)的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認(rèn)識。第三，政府相關(guān)的部門在房地產(chǎn)開發(fā)公司清算政策的落實(shí)上不夠重視，造成政策難以真正落到實(shí)處，進(jìn)而導(dǎo)致一些公司出現(xiàn)損失，甚至影響到其他相關(guān)企業(yè)。
（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認(rèn)識
在我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對于稅收籌劃的真正意義都沒有一個(gè)正確的理解，甚至還有些公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人員認(rèn)為偷稅漏稅是正常現(xiàn)象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區(qū)別。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員對稅收籌劃理論存在認(rèn)識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行下去。
四、解決房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃問題的對策
（一）明確籌劃目標(biāo)
由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業(yè)性、政策性等諸多的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確。如果與其他工作進(jìn)行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時(shí)難度更大，但是仍然需要根據(jù)我國法律法規(guī)，以此為依據(jù)將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃目標(biāo)的明確會在很大程度上使公司經(jīng)濟(jì)效益提高，幫助公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展與稅收始終處于良性循環(huán)狀態(tài)，推動公司長遠(yuǎn)發(fā)展。
（二）享受國家的優(yōu)惠政策
最近幾年，針對房地產(chǎn)發(fā)展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調(diào)整、修訂較為頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)公司就要隨著政策的變化及時(shí)地對稅收籌劃進(jìn)行更新，在對國家政策進(jìn)行動態(tài)了解的基礎(chǔ)之上，充分利用優(yōu)惠政策，從中尋求發(fā)展機(jī)遇。另外公司內(nèi)部稅收籌劃人員要依據(jù)實(shí)際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行制定，對政策改變情況進(jìn)行了解的同時(shí)，能夠準(zhǔn)確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項(xiàng)目金額扣除的邊界線，當(dāng)納稅人將普通房屋進(jìn)行銷售的時(shí)候，如果增值額>扣除項(xiàng)目的20%，要求所有增值額實(shí)施納稅規(guī)定；若增值額
（三）強(qiáng)化公司對稅收籌劃的認(rèn)識
房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，公司管理層對稅收籌劃的正確認(rèn)識非常重要，這也是稅收籌劃工作實(shí)施的前提條件。為此公司負(fù)責(zé)人對稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現(xiàn)違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個(gè)系統(tǒng)地認(rèn)識與了解，使公司聲譽(yù)、形象、影響力免受影響。而公司內(nèi)部與稅收籌劃接觸的人員要加強(qiáng)培訓(xùn)，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發(fā)展相匹配、符合法律法規(guī)、緊跟時(shí)展、市場變化的稅收籌劃方案。
五、結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規(guī)作為前提條件，這樣對于公司稅負(fù)成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標(biāo)的明確、優(yōu)惠政策的享受、管理人員的正確認(rèn)識同樣也能夠推動土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，這也是避免出現(xiàn)違法行為的有效保障，同時(shí)也是公司健康持續(xù)發(fā)展的奠基石。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估行業(yè)；存在問題；對策分析
近年來，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)作為與其相近的一個(gè)新興行業(yè)也快速發(fā)展起來，這與房地產(chǎn)為其提供的市場空間是分不開的。而房地產(chǎn)評估行業(yè)由于社會環(huán)境及自身的問題，發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)，不能及時(shí)適應(yīng)房地產(chǎn)市場的大規(guī)模的需求，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)快速找出自身的問題，認(rèn)真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產(chǎn)的發(fā)展做出充分的努力。本文就根據(jù)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析當(dāng)前評估行業(yè)里存在的一些問題，并提出相應(yīng)有效的解決措施。
一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀
經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)已由一個(gè)新興的行業(yè)快速發(fā)展完善起來，這些都與我國各級相關(guān)部門、評估機(jī)構(gòu)及評估人員的大力支持和努力是分不開的，就現(xiàn)階段而言，我國已經(jīng)基本建立了相關(guān)的房地產(chǎn)評估的法律和規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)了以房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度為核心的法規(guī)制度，且各相關(guān)的規(guī)范性文件都在不斷地完善補(bǔ)充中。為了使評估的結(jié)果可靠有效，房地產(chǎn)評估行業(yè)也制訂了統(tǒng)一的評估方法及評估程序，并且也慢慢建立了一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，更好的為房地產(chǎn)交易管理來服務(wù)，可一定程度的避免在房地產(chǎn)交易過程中的不實(shí)報(bào)價(jià)或偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。但近年來，房地產(chǎn)評估行業(yè)顯示出一些在環(huán)境及自身方面的不足之處，如相關(guān)的法律法規(guī)不健全、從業(yè)人員的素質(zhì)整體不高、相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)不明確等問題，需要該行業(yè)分析且解決。
二、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題
（一）相關(guān)的法律法規(guī)不健全
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，目前已初步形成了一些相關(guān)法規(guī)，如《城市房地產(chǎn)管理法》，雖然房地產(chǎn)行業(yè)又以這個(gè)法規(guī)為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等具體規(guī)范制度，但這些只是對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的管理簡單的規(guī)定，而具體實(shí)施細(xì)則卻沒制定出來，對不同用途的評估如企業(yè)改革評估、征稅評估都沒有確實(shí)的針對性。此外，在評估制度上，評估的范圍較小，局限在房地產(chǎn)評估報(bào)告、經(jīng)濟(jì)性鑒定等。
（二）相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)整體不高
由于房地產(chǎn)具有特別的價(jià)值特點(diǎn)，是項(xiàng)投資較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，這也要求房地產(chǎn)評估人員要有較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，不同素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師對同樣一處房地產(chǎn)的價(jià)值有不同的評估結(jié)果，這說明了評估的結(jié)果往往依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)素質(zhì)和誠信。目前，我國在房地產(chǎn)評估相關(guān)從業(yè)人員的培養(yǎng)和考核方面存在許多不足，造成了許多從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)整體不高，特別是在行業(yè)入門門檻方面，沒有明確的學(xué)歷要求，只是一味的通過收取較高的費(fèi)用來準(zhǔn)許其進(jìn)入該行業(yè)。另一方面，現(xiàn)在評估師的級別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵(lì)所有從業(yè)人員進(jìn)行后期的培訓(xùn)和提高。
（三）我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰
目前，我國現(xiàn)存在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大部分都是產(chǎn)權(quán)私有化的有限責(zé)任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產(chǎn)權(quán)比例及承擔(dān)公司相應(yīng)比例的債務(wù)，同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求其法定代表人是專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，從而避免了國家機(jī)關(guān)行政或事業(yè)單位的工作人員進(jìn)入。另一方面，在估價(jià)人員與評估機(jī)構(gòu)的人事關(guān)系上，只是表面的脫鉤，而實(shí)際上在體制和人情關(guān)系上并沒有真正的實(shí)現(xiàn)脫鉤，仍相互牽扯許多利益關(guān)系。
三、改善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策
（一）建立完善的法律法規(guī)體系
一個(gè)行業(yè)能否健康快速的發(fā)展，與其相關(guān)的政策和法律法規(guī)的作用是分不開的。我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)放眼未來，要考慮到房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，不能只看眼下。這就要求，相關(guān)的國家管理部門應(yīng)加緊制定頒布一系列的法律法規(guī)，真正有效的解決在房地產(chǎn)評估管理中遇到的問題；在處理房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭時(shí)應(yīng)考慮全局，使評估機(jī)構(gòu)都能健康的發(fā)展和生存；在估價(jià)師的職業(yè)道德方面，應(yīng)不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)他們的社會責(zé)任感，從而更好的為社會服務(wù)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)
從業(yè)資格證的出現(xiàn)，在一定程度上提高了該行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，但目前只設(shè)有一級的房地產(chǎn)估價(jià)師，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的具體情況，適當(dāng)增加一到兩個(gè)級別，以更好的激發(fā)我國房地產(chǎn)估價(jià)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)的動力，使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)邁上新的臺階。具體操作方面，可以先借鑒國外相關(guān)的鑒定師的管理制度，再融入我國的國情，實(shí)行以房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是否豐富、評估報(bào)告技術(shù)含量的高低、執(zhí)業(yè)能力是否較強(qiáng)等方面制定具體的執(zhí)業(yè)等級或水平的動態(tài)管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國房地產(chǎn)估價(jià)師的整體素質(zhì)水平，而且也在一定程度上可以激勵(lì)他們不斷提高自身的價(jià)值，從而能更好的為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)，可以從這幾點(diǎn)做起：首先，在學(xué)歷方面應(yīng)適當(dāng)提高一個(gè)層次，比如要求相關(guān)具體專業(yè)的本科人員才能報(bào)考；其次，在注冊方面，應(yīng)加強(qiáng)控制，不讓人情關(guān)系來縮水我國的注冊制度；最后，在考試方面，不能只簡單看成績，應(yīng)綜合各方面來考察人員的整體素質(zhì)，比如在思想道德方面。
（三）增強(qiáng)對評估市場環(huán)境的監(jiān)管
好的市場監(jiān)管環(huán)境對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。目前，由于存在各個(gè)評估部門不公平的行業(yè)競爭，致使一些評估企業(yè)在收取相關(guān)評估費(fèi)時(shí)處于壟斷地位，這種行業(yè)行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展，迫切要求提供一個(gè)公平合理的良好環(huán)境。因此，在改革房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的脫鉤制度時(shí)，應(yīng)做到使評估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，真正通過自身的實(shí)力在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高在公眾心目中的信譽(yù)度，從而更好的保證房地產(chǎn)估價(jià)活動及成果的獨(dú)立性。另外，一些主管部門應(yīng)盡量避開這些評估機(jī)構(gòu)的評估工作，確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。在監(jiān)管方面，如有發(fā)現(xiàn)個(gè)別評估人員因個(gè)人利益而違反誠信和職業(yè)道德的違法行為，要嚴(yán)厲處置并追究其法律責(zé)任。
四、結(jié)語
總之，在我國各個(gè)相關(guān)部門和從業(yè)人員的不斷努力下，房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)取得好的成效，并且隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的需求大大增加，這也要求房地產(chǎn)評估行業(yè)要認(rèn)真對待自身的不足，提高評估行業(yè)的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，大力培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才，才能從根本上解決在發(fā)展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，明確了工作目標(biāo)
組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)了《城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律法規(guī)，從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，貫徹和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認(rèn)識到商品房銷售管理工作的重要性，增強(qiáng)了工作責(zé)任感和緊迫感，切實(shí)把商品房銷售管理工作抓緊、抓好、落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。在2007年專項(xiàng)整治工作的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)，、權(quán)錢交易等行為進(jìn)行整治，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營行為，完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，使房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。
二、加強(qiáng)日常監(jiān)管，加大查處力度
繼續(xù)完善房地產(chǎn)項(xiàng)目手冊備案制度和房地產(chǎn)項(xiàng)目巡查制度，在檢查中將項(xiàng)目巡查內(nèi)容與項(xiàng)目手冊備案內(nèi)容相結(jié)合：
1、重點(diǎn)檢查核實(shí)了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》的使用情況和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)用地、拆遷、設(shè)計(jì)審批、施工許可等方面的情況；
2、檢查核實(shí)了項(xiàng)目開工、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)際完成投資、施工、監(jiān)理、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等方面的情況及工程款支付的情況；
3、檢查核實(shí)了項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、綜合驗(yàn)收情況及執(zhí)行《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》、委托前期物業(yè)管理等情況。
4、檢查核實(shí)了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓、聯(lián)建、商品房預(yù)（現(xiàn)）售、開發(fā)經(jīng)營過程的主要情況，房屋抵押及貸款情況，委托銷售情況；
5、檢查核實(shí)了企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中取得各項(xiàng)行政許可的情況，重大投訴的整改情況，受到獎(jiǎng)勵(lì)或處罰等開發(fā)經(jīng)營行為方面的情況。
經(jīng)檢查，個(gè)別房開企業(yè)未將項(xiàng)目基本資料和企業(yè)自身資料公示，銷售合同、銷售價(jià)格、銷售情況未在明顯位置明示，我局均現(xiàn)場要求房開企業(yè)進(jìn)行整改，在復(fù)查中未發(fā)現(xiàn)有問題復(fù)發(fā)。通過定期與不定期的檢查，我縣范圍內(nèi)的商品房銷售市場保持著較好的市場秩序，未發(fā)生重大違法違規(guī)行為。
在今后的工作中，我局將繼續(xù)堅(jiān)持日常監(jiān)督查處工作與典型案例重點(diǎn)查處相結(jié)合、查處房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)行為與查處管理部門及工作人員監(jiān)管缺位、工作失職相結(jié)合的原則，針對我縣房地產(chǎn)市場存在的突出問題，從速、集中查處一批群眾意見大、社會反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開曝光，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和房地產(chǎn)交易中的違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)和銷售中的期權(quán)謀私行為的查處力度，維護(hù)我縣正常的房地產(chǎn)市場秩序。使各項(xiàng)法律法規(guī)得到切實(shí)貫徹、購房者的權(quán)益得到切實(shí)保障、正常市場秩序得以切實(shí)維護(hù)。
關(guān)鍵詞:城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);國際經(jīng)驗(yàn)
中圖分類號:F293.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)26-0169-03
城市規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖,是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)則是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn),通過房地產(chǎn)開發(fā)對城市進(jìn)行拓展與更新,對改善城市景觀、提高居住環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極作用。應(yīng)該說,城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的有效控制,能夠保證城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一。但現(xiàn)實(shí)中因城市規(guī)劃的公益性和房地產(chǎn)開發(fā)的私益性矛盾,造成房地產(chǎn)開發(fā)違反城市規(guī)劃現(xiàn)象突出,從而導(dǎo)致規(guī)劃失控,對城市建設(shè)與發(fā)展造成嚴(yán)重危害。因此,加強(qiáng)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的控制是城市健康發(fā)展的必然要求。
1城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)控制國際經(jīng)驗(yàn)
發(fā)達(dá)國家經(jīng)過上百年的發(fā)展和完善,都形成了與各自國情相適應(yīng)的城市規(guī)劃管理體系,從而能有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)。他們較為完善的開發(fā)控制手段對我國具有借鑒意義。
1.1英國城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的控制
英國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理主要包括開發(fā)控制、政策指引、土地儲備和公眾參與等內(nèi)容。
1.1.1 開發(fā)控制
英國的開發(fā)控制包括:規(guī)劃申請、規(guī)劃許可、規(guī)劃上訴、規(guī)劃協(xié)議和規(guī)劃執(zhí)法等。在英國,開發(fā)的定義不僅指建造、工程和采掘等物質(zhì)性作業(yè),還包括土地和建筑物的用途變更。
開發(fā)控制可以從容量控制和空間控制兩個(gè)角度來看。綠帶政策是容量控制的主要方式,它試圖在保護(hù)自然景觀特征、提供公共休閑與支持農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動之間做出平衡。綠帶的主要目的是制止大城市建成區(qū)的無限制蔓延,保護(hù)城市周圍的鄉(xiāng)村不被蠶食,保護(hù)歷史城市所固有的特征。從開發(fā)的空間控制上看,1944年大倫敦規(guī)劃提出圈層式結(jié)構(gòu),即疏解內(nèi)城、控制近郊、限制蔓延、開發(fā)遠(yuǎn)郊,內(nèi)層圈的增長躍遷到最外圈。這是很多大城市發(fā)展到一定階段后經(jīng)常采用的空間控制方式,它有效地引導(dǎo)了房地產(chǎn)開發(fā)的空間布局和發(fā)展方向,從而達(dá)到了對城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略指導(dǎo)下的城市總體空間結(jié)構(gòu)的控制[1]。
1.1.2政策引導(dǎo)
政策引導(dǎo)是關(guān)于某些專項(xiàng)規(guī)劃公布的一系列引導(dǎo)性政策和技術(shù)要求,闡明政府在某一階段上對地方城市規(guī)劃事物的觀點(diǎn)和原則,它幾乎涉及到規(guī)劃事務(wù)的各個(gè)層次和方面。在英國,這一系列政策引導(dǎo)是通過公眾磋商和討論而產(chǎn)生的,沒有立法,只是政府的建議性文件,但在地方規(guī)劃中都能很好地落實(shí)。這些直接影響著地方開發(fā)規(guī)劃的內(nèi)容,是各地規(guī)劃控制和實(shí)施方面的實(shí)質(zhì)依據(jù)之一。
1.1.3土地儲備
城市土地儲備也是政府控制城市開發(fā)的一種重要手段。英國的哈羅德?B.敦克利認(rèn)為,土地儲備是政府在沒有需要前先獲取相當(dāng)面積的土地,最后將其釋放到市場,用做與規(guī)劃目的一致的開發(fā)手段。他認(rèn)為,土地儲備對于土地所有權(quán)及地價(jià)有重要意義,是一種強(qiáng)有力的控制技術(shù),通過購買土地尤其是城市邊緣的土地,將其儲備起來,在城市擴(kuò)張時(shí),政府可以通過附加在土地上的使用特性、區(qū)位、密度和出讓時(shí)機(jī),利用規(guī)劃做引導(dǎo),使公共政策可不依賴私有土地市場而直接控制開發(fā)。
1.1.4公眾參與
英國于1968年首次將公眾參與行為作為一項(xiàng)法定的制度[2]。在結(jié)構(gòu)規(guī)劃編制中,公眾參與采取“公眾評議”這種方式,在完成公眾評議之后,結(jié)構(gòu)規(guī)劃呈報(bào)中央政府的主管部門,并附上公眾評議的詳細(xì)內(nèi)容,經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后,結(jié)構(gòu)規(guī)劃具有法律效力,作為地方規(guī)劃的依據(jù)。在地方規(guī)劃的編制過程中,首先要對規(guī)劃草案進(jìn)行宣傳,使社會各方有機(jī)會了解規(guī)劃和發(fā)表意見;接著規(guī)劃部門公布規(guī)劃,進(jìn)行公眾質(zhì)詢,規(guī)劃部門要分析各方意見并進(jìn)行溝通,試圖解決分歧,否則就要舉行公眾聽證會,聽證會中規(guī)劃監(jiān)察員的建議、地方規(guī)劃部門的決策以及對地方規(guī)劃的任何重要修改都要公布于眾。總的來說,英國的公眾參與已建立起較為完善的組織機(jī)構(gòu)和組織方式,公眾參與的整個(gè)程序通過法律的形式明確下來。
1.2美國城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的控制
城市規(guī)劃在美國起始于20世紀(jì)初,是城市發(fā)展與進(jìn)步的重要工具。美國城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的控制主要體現(xiàn)在分區(qū)制和成長管理。
1.2.1分區(qū)控制
分區(qū)制是在遵循總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,將土地劃分為一系列不同的區(qū)塊,分別作為居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū),除特殊情況外,通常不可以混雜。在發(fā)展控制方面,分區(qū)制是地方政府影響土地開發(fā)的最主要手段。地方政策制定和執(zhí)行區(qū)劃規(guī)則的權(quán)力主要源自于政府的行政權(quán)力。區(qū)劃法規(guī)確定了地方政府轄區(qū)內(nèi)所有地塊的土地使用、建筑類型及開發(fā)強(qiáng)度。再分區(qū)制:是一種對土地地塊劃分的法律過程,它是在分區(qū)制的基礎(chǔ)上,對土地的使用做出進(jìn)一步的細(xì)分,主要是將大的地塊劃分成尺寸較小的建設(shè)地塊,以滿足地塊產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要[3]。分區(qū)制與再分區(qū)制都是為實(shí)現(xiàn)城市土地的有效利用。
1.2.2成長管理
20世紀(jì)60年代,美國許多城市都面臨著因城市蔓延而引發(fā)的城市問題。成長管理是為了實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會以及環(huán)境等多方面的協(xié)調(diào)發(fā)展,通過城市土地的綜合利用,提高土地利用率,使城市增長達(dá)到一種最優(yōu)的狀態(tài)。美國的成長管理措施主要有:一是公共設(shè)施配套。成長管理的一個(gè)顯著特征就是對土地的開發(fā)進(jìn)行綜合的管理,而這種管理的一個(gè)有效措施就是要求土地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行公共設(shè)施的配套。二是總量管制。這是管制地區(qū)發(fā)展速度的措施,通過“量”的配置,限制建設(shè)用地的開發(fā),以達(dá)到保護(hù)土地資源并限制城市人口的目的。三是分期分區(qū)發(fā)展。分期分區(qū)發(fā)展是為了適當(dāng)而有效地提供公共設(shè)施,通過控制開發(fā)地區(qū)的公共設(shè)施來控制城市發(fā)展的區(qū)位和時(shí)序。四是設(shè)立成長管制區(qū)。通過設(shè)立成長管制區(qū),引導(dǎo)城市發(fā)展到適當(dāng)?shù)牡貐^(qū),在管制區(qū)內(nèi)允許土地開發(fā),并提供適當(dāng)充足的公共設(shè)施,管制區(qū)外則限制開發(fā)[4]。
1.3新加坡城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的控制
新加坡房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的內(nèi)容主要包括支付開發(fā)費(fèi)、發(fā)展管制和建筑管制。
1.3.1支付開發(fā)費(fèi)
新加坡是一個(gè)土地資源極其匱乏的島國,為了加強(qiáng)政府對于土地資源的有效控制,除了法定的開發(fā)控制,政府還通過強(qiáng)制征地的手段,把大部分土地收歸國有。根據(jù)1964 年規(guī)劃法令的修正案,凡經(jīng)規(guī)劃部門允許,可以變更原來的規(guī)劃條件(包括開發(fā)強(qiáng)度和區(qū)劃用途),但必須支付相應(yīng)的開發(fā)費(fèi),目的是將由此帶來的土地增值收歸國有,又使開發(fā)控制具有較強(qiáng)的適應(yīng)性和針對性[5]。
1.3.2發(fā)展管制和建筑管制
新加坡是一個(gè)法制的國家,政府機(jī)構(gòu)嚴(yán)格依法辦事和按照法定程序作業(yè),科學(xué)、詳細(xì)和透明度高的城市規(guī)劃以及有關(guān)法規(guī)為政府管理機(jī)構(gòu)和發(fā)展商提供了共同遵守的發(fā)展準(zhǔn)則。新加坡城市建設(shè)管理分為發(fā)展管制和建筑管制兩個(gè)層面來進(jìn)行,從宏觀的土地使用和布局,到微觀的建筑設(shè)計(jì)、建筑安全、建筑施工以及維護(hù)都有一整套完善的管理過程。市區(qū)重建局的發(fā)展管制署和公共工程局的建筑管制署分別負(fù)責(zé)發(fā)展管制和建筑管制。
1.4國外房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃控制的經(jīng)驗(yàn)
1.4.1完善的法規(guī)是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃控制的前提
沒有完整的規(guī)劃法規(guī)體系,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃控制也無從談起。從英、美、新來看,隨著地方政府結(jié)構(gòu)的變化,都逐步建立健全了與之相適應(yīng)的城市規(guī)劃法律法規(guī),從法律的角度規(guī)定了城市規(guī)劃管理者與開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)與義務(wù),這也為開發(fā)規(guī)劃控制提供了前提。
1.4.2規(guī)范的管理是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃控制的關(guān)鍵
政府履行規(guī)劃管理的方式是以法治為核心,建立相應(yīng)的規(guī)劃管理決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制。首先,擁有完善的城市規(guī)劃管理體系,注重規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)的建設(shè),力求部門之間各司其職、協(xié)調(diào)合作,推動城市規(guī)劃的科學(xué)化管理;其次,具備一套公開、透明的監(jiān)管系統(tǒng),管理的主體也打破了政府一家主導(dǎo)的狀況,形成了贏利性企業(yè)、非政府組織和公眾共同參與的新局面。
1.4.3多樣化的方式是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃控制基礎(chǔ)
規(guī)劃控制方式的多樣化是房地產(chǎn)開發(fā)有序發(fā)展的基礎(chǔ)。發(fā)達(dá)國家根據(jù)各自的特點(diǎn)制定出各具特色的控制方式。在英國,開發(fā)控制包括:規(guī)劃申請、規(guī)劃許可、規(guī)劃上訴、規(guī)劃協(xié)議和規(guī)劃執(zhí)法等;新加坡的發(fā)展管制以及建筑管制為管理方與開發(fā)方提供了一套共同遵守的法則,而通過付費(fèi)限制城市規(guī)劃的隨意更改則是其規(guī)劃控制方式的一大亮點(diǎn);美國的分區(qū)制和再分區(qū)制是通過對土地的劃分以及細(xì)分,共同實(shí)現(xiàn)對城市土地分區(qū)利用的目標(biāo)。
1.4.4完善的公眾參與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃控制的保證
自20世紀(jì)60年代中期開始,公眾參與在西方社會中成為城市規(guī)劃的重要組成部分,它通過權(quán)力的分配真正影響到城市規(guī)劃成果。公眾參與具有法律保障,參與方式多樣,并且在規(guī)劃的不同階段參與方式也有所不同。城市規(guī)劃從策劃、修編、實(shí)施、管理,每一階段,每個(gè)環(huán)節(jié),都發(fā)動和吸納公眾積極參與,集思廣益,保證了規(guī)劃控制的有效性。
2我國房地產(chǎn)開發(fā)控制中存在的問題
我國目前現(xiàn)行法規(guī)是從2008年1月1日起施行的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,這部新規(guī)劃法確立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、以人為本的立法思想,突出了城鄉(xiāng)規(guī)劃公共政策屬性和公共服務(wù)職能,建立了清晰的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系和嚴(yán)格的規(guī)劃制定程序,但是,在高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)背后,開發(fā)活動背離城市規(guī)劃的制約和管制,產(chǎn)生了過度性開發(fā)、隨意開發(fā)等一系列嚴(yán)重問題。
2.1缺乏健全的法律支撐
首先,在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺以后,各個(gè)地方由于各種原因,地方制定的城市規(guī)劃法規(guī)不能跟隨之做出及時(shí)調(diào)整,普遍覆蓋面小,配套不健全,甚至有沖突,致使許多情況下規(guī)劃無依據(jù),覆蓋有盲點(diǎn),可以鉆空子;制度建設(shè)緩慢,往往是就事論事,沒有前瞻性,現(xiàn)實(shí)中存在著“合理不合法”,“合法不合理”現(xiàn)象,執(zhí)法依據(jù)不足,在具體操作中存在著執(zhí)行難的問題。
其次,城鄉(xiāng)規(guī)劃法作為主干法,本身存在內(nèi)容的缺失。例如,我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法只規(guī)定了城市規(guī)劃行政主管部門的權(quán)力和職責(zé),缺少對在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的單位和人的權(quán)力和職責(zé)的明文規(guī)定,開發(fā)商在沒有明確自身的權(quán)職情況下,很可能為了追求利益最大化,鉆法律空子。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立健全以及投資主體多元化,編制完善的法律法規(guī)迫在眉睫。
2.2規(guī)劃管理工作存在疏漏
城市規(guī)劃管理部門在各設(shè)市城市歸屬部門不一,并且規(guī)劃管理部門的名稱也五花八門。現(xiàn)實(shí)中,在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下,往往會出現(xiàn)一些地段內(nèi)的過度開發(fā)(主要見之于商業(yè)服務(wù)類用地和居住用地)與隨意性開發(fā)現(xiàn)象。政府城市規(guī)劃監(jiān)管部門缺乏一支素質(zhì)精良的法紀(jì)監(jiān)督稽查隊(duì)伍和遍及社會各階層的群眾監(jiān)控網(wǎng)絡(luò),在面對這種背離規(guī)劃的開發(fā)行為時(shí)懲處力度不夠,造成監(jiān)督機(jī)構(gòu)虛置化的結(jié)果,難以使規(guī)劃真正實(shí)施,落到實(shí)處。同時(shí),由于對于細(xì)則的實(shí)施不夠重視,難免破壞規(guī)劃的整體要求,最終造成對城市景觀破壞導(dǎo)致城市文化的日益衰落、公共設(shè)施開發(fā)不足等問題。
2.3控制方法單一
目前,我國規(guī)劃控制體系不論是在控制內(nèi)容、還是控制方法上都較為單一。控制內(nèi)容主要是由指標(biāo)構(gòu)成的,控制方法的實(shí)現(xiàn)主要依賴于用指標(biāo)值進(jìn)行數(shù)量的控制。只有少數(shù)對位置和范圍的控制依賴于部分定位線控制來實(shí)現(xiàn)。單一的控制方式使規(guī)劃控制的時(shí)效性與靈活性經(jīng)常受到質(zhì)疑并成為目前規(guī)劃控制編制與操作中的一大難點(diǎn)。縱觀我國現(xiàn)行的規(guī)劃控制方法,無論在技術(shù)層面,還是在制度方面都存在一些不足。如何對城市的土地進(jìn)行更有效、合理的規(guī)劃控制,滿足房地產(chǎn)開發(fā)活動隨市場變動的靈活性及城市發(fā)展本身所具備的多樣性的需求,成為迫切需要思考和解決的問題。
2.4公眾參與機(jī)制問題重重
盡管新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中強(qiáng)化了公眾參與環(huán)節(jié),但還存在不少問題:第一,公眾參與的意識薄弱,公眾參與規(guī)劃的要求仍停留在與自身小環(huán)境密切相關(guān)的事務(wù)上,而對與城市發(fā)展長遠(yuǎn)利益相關(guān)的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等的建設(shè)還未表現(xiàn)出足夠的熱情[6];第二,城鄉(xiāng)規(guī)劃作為法律地位的文件,其規(guī)劃制定過程中缺乏公眾參與,而公共參與則是規(guī)劃成果合法性的基礎(chǔ);第三,參與―反饋―再參與的機(jī)制并沒有形成,新城鄉(xiāng)規(guī)劃法中沒有規(guī)定具體哪些信息可以向公眾公開,哪些不可以公開;第四,公眾參與缺乏法律保障。由于現(xiàn)行的法規(guī)中沒有將公眾參與納入具體的城市規(guī)劃方案編制審批、規(guī)劃申請以及違章建設(shè)監(jiān)督的程序中,公眾參與規(guī)劃在程序上的缺失造成參與的隨意性;第五,公眾參與的程度存在地區(qū)差異,這主要是由各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平不同造成的。
3完善我國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃控制的對策
3.1建立健全城市規(guī)劃法律法規(guī)
針對我國城市規(guī)劃法律法規(guī)不完善的現(xiàn)狀,有必要建立健全法律法規(guī)。
首先,完善地方性法規(guī)以及配套法律法規(guī)。這是因?yàn)榈胤叫苑ㄒ?guī)以及配套法規(guī)是城鄉(xiāng)規(guī)劃法的組成部分,對于地方規(guī)劃法的宗旨、規(guī)劃的制定與實(shí)施,建設(shè)用地、建設(shè)工程、市政工程的規(guī)劃管理,以及監(jiān)督檢查、法律責(zé)任等都是在城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施的背景下制定的。因此,在城鄉(xiāng)規(guī)劃法頒布實(shí)施后,《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》以及有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的部門規(guī)章、地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章需要根據(jù)主干法的規(guī)定及時(shí)進(jìn)行修訂、完善,以保持城鄉(xiāng)規(guī)劃法制的統(tǒng)一。
其次,城鄉(xiāng)規(guī)劃法在內(nèi)容上有待進(jìn)一步完善,對城鄉(xiāng)規(guī)劃法中欠明確具體的內(nèi)容加以細(xì)化。對于規(guī)劃立法中一部分由于條款本身表述的含義不清,造成操作性不強(qiáng)的情況應(yīng)當(dāng)有必要地通過法的解釋來予以明確。對于規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)人和建設(shè)單位可能存在的某些問題,作為規(guī)劃法主干法的城鄉(xiāng)規(guī)劃法必須對建設(shè)人以及建設(shè)單位開發(fā)活動進(jìn)行明文規(guī)定,明確其權(quán)利與職責(zé),哪些是可為的哪些是不可為的,維護(hù)開發(fā)商權(quán)益的同時(shí)又從法律角度限制其行為活動。
3.2完善城市管理工作
首先,在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面,統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu),明確評審機(jī)構(gòu),有效行使監(jiān)督機(jī)構(gòu)的權(quán)利;其次,在編制體系方面,準(zhǔn)確指出編制體系的重點(diǎn),協(xié)調(diào)上下層次的規(guī)劃,保證在時(shí)序上形成有效銜接;接著,要重視實(shí)施細(xì)節(jié),一部法律法規(guī)再完整,仍然需要在實(shí)際中具體的工作落到實(shí)處。在執(zhí)法過程中要始終突出一個(gè)“嚴(yán)”字,執(zhí)法如山,毫不例外。我國在逐步實(shí)現(xiàn)法制化管理,不僅要完善法制建設(shè),同時(shí)還要嚴(yán)格執(zhí)法,在法律面前不講人情,下不為例,維護(hù)城市規(guī)劃管理工作的嚴(yán)肅性和權(quán)威性[7]。最后,完善運(yùn)行機(jī)制,建立監(jiān)督―反饋―調(diào)整―實(shí)施的反饋回路,以便適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制下投資主體多元化帶來的城市發(fā)展的不確定性和動態(tài)性要求。
3.3實(shí)行多種開發(fā)控制方式
在這方面,可以借鑒英國、美國、新加坡等國的經(jīng)驗(yàn),實(shí)行多種開發(fā)控制方式,可采用總量控制、空間控制、分區(qū)制、再分區(qū)制等方式,從土地?cái)?shù)量或者土地利用方式的角度進(jìn)行控制;針對不同主體,可以通過頒發(fā)許可證制度、成長管理、發(fā)展管制、建筑管制、更改規(guī)劃付費(fèi)制等對開發(fā)活動進(jìn)行控制。
1.1內(nèi)部融資的方式
房地產(chǎn)企業(yè)利用本身自有資金對項(xiàng)目開發(fā)予以支持，或采取擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)的方式實(shí)現(xiàn)資金的融通。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的方式包括股票和債券變現(xiàn)獲得現(xiàn)金、預(yù)收購房定金或購房款、抵押等等。
1.2外部融資的方式
1.2.1上市融資
在資本市場的不斷發(fā)展完善的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票進(jìn)行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業(yè)融資成本，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。
1.2.2發(fā)行債券
債券是一種表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的金融工具，債券體現(xiàn)了發(fā)行人有在約定的期限內(nèi)歸還本金和利息的義務(wù)。發(fā)行債券可以吸收社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來長期大規(guī)模的資金。
1.2.3利用外資
房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現(xiàn)的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進(jìn)行投資擴(kuò)充，但絕不影響企業(yè)的控制權(quán)、自主權(quán)和所有權(quán)。
1.2.4合作開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會尋求一家甚至多家實(shí)力雄厚的企業(yè)，通過與其合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，將在融資過程的產(chǎn)生的籌資負(fù)擔(dān)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移的較可行的辦法。
1.2.5銀行貸款
銀行貸款可以分為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產(chǎn)企業(yè)以其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，而是完全依賴開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)及信用記錄，同時(shí)需要房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用擔(dān)保或者以其他抵押物作抵押。而房地產(chǎn)抵押貸款包括房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)信貸中居于主導(dǎo)地位。
1.2.6房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）
房地產(chǎn)投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實(shí)際上是一種采取商業(yè)或者公司信托形式，集聚多家企業(yè)的資金，收購并持有房地產(chǎn)權(quán)證或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，這種購買相應(yīng)地為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了便利的渠道（見圖1）。
2.房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
我國房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的交易量明顯減少，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用降低開發(fā)速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)企融資難的原因及具體問題有多種。
2.1融資結(jié)構(gòu)失衡，融資渠道狹隘
我國的房地產(chǎn)資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金來源等構(gòu)成。銀行一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金提供者，房地產(chǎn)投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產(chǎn)泡沫的加劇，銀行業(yè)提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大。總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道狹隘。
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長的特點(diǎn)，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國金融創(chuàng)新少，融資方式有限，加上房地產(chǎn)融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點(diǎn)相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。
2.2各種融資方式的局限性
銀行提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對開發(fā)企業(yè)的自有資金以及項(xiàng)目開發(fā)程度的要求較高，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o法達(dá)到規(guī)定的貸款要求而不能獲得貸款。企業(yè)債券多用于新建項(xiàng)目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產(chǎn)企業(yè)的一般項(xiàng)目發(fā)行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創(chuàng)新空間大的優(yōu)點(diǎn)，但信托產(chǎn)品目前尚缺失一個(gè)完善的二級市場，在市場上運(yùn)行具有較大困難。此外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金缺少完善的法律制度的依存，暫時(shí)不允許存在，養(yǎng)老、保險(xiǎn)基金又無法直接涉足房地產(chǎn)行業(yè)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。
2.3相關(guān)法律法規(guī)不完善
目前，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的國家、地方性的相關(guān)法律、法規(guī)政策不完善，政策法規(guī)仍缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，而無法形成一套科學(xué)有效的體系，導(dǎo)致實(shí)際操作相當(dāng)困難，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新較少。從房地產(chǎn)投資基金目前運(yùn)行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀(jì)末房地產(chǎn)投資基金開始在我國出現(xiàn)以來，直到現(xiàn)在我國還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，一直處于陸陸續(xù)續(xù)停頓的狀態(tài)，多數(shù)基金公司都不以基金的形式進(jìn)行，而是依據(jù)《公司法》的規(guī)定采用投資公司運(yùn)作模式。
2.4宏觀調(diào)控政策限制
2011年以來房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控政策的影響非常明顯。國務(wù)院辦公廳出臺“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”[〔2011〕1號]（“新國八條”），對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房價(jià)的序幕。隨后，國家有關(guān)部門相繼出臺了“加快保障性住房建設(shè)、公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)”等一系出臺，對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房價(jià)的序幕。隨后，國家有關(guān)部門相繼出臺了“加快保障性住房建設(shè)、公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)”等一系列配套措施，調(diào)控政策不斷細(xì)化。在全面收縮房地產(chǎn)金融政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源發(fā)生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來源累計(jì)6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個(gè)人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠(yuǎn)大于全國整體下降9.2%的幅度。
3.解決房地產(chǎn)融資問題的對策
3.1增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力，提高自有資金比重
資本權(quán)益結(jié)構(gòu)為1/3自有資金，1/3預(yù)售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項(xiàng)目流入的現(xiàn)金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業(yè)股本，另一種是通過對利潤進(jìn)行分配增加利潤，從而增加企業(yè)的自有資本。前一種方式一般發(fā)生在企業(yè)剛成立或者由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要進(jìn)行的增資擴(kuò)股時(shí)，具有快速、凝聚的特點(diǎn)。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業(yè)利潤、調(diào)整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩(wěn)定增長的特點(diǎn)與優(yōu)勢。
3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信用
房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)制度，以國內(nèi)外先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)制度為藍(lán)本量身訂做適合企業(yè)本身發(fā)展的制度，改變以往不規(guī)范的財(cái)務(wù)制度，提供真實(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，需要對外公開財(cái)務(wù)報(bào)表，如實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高信息可信度和透明性。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員隊(duì)伍建設(shè)、聘用，培養(yǎng)專業(yè)管理人員，充實(shí)管理部門。建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化內(nèi)部管理，創(chuàng)新管理觀念。定時(shí)做好企業(yè)融資匹配分析。根據(jù)宏觀調(diào)控和企業(yè)資金的實(shí)際情況，及時(shí)做好企業(yè)融資方式選擇以及融資能力分析，為企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行融資決策提供支持依據(jù)。
信用是市場經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是企業(yè)得以快速、健康發(fā)展的動力所在，社會信用環(huán)境的好壞越來越制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，特別關(guān)系到企業(yè)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力增強(qiáng)信用意識、自覺還貸意識，加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)間的信息交流，及時(shí)償還企業(yè)貸款，從而提高自身的信用等級，有效的實(shí)現(xiàn)融資的目的。
3.3逐步建立多元化的融資渠道
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源大部分為銀行借款，或同業(yè)拆借，但隨著政府部門加強(qiáng)對銀行放款管理控制，企業(yè)獲得銀行貸款的壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資，獲得開發(fā)所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r、融資政策、項(xiàng)目未來回款等一系列情況來確定企業(yè)的負(fù)債資金金額、來源等情況，同時(shí)在此基礎(chǔ)上提出多種融資方案，進(jìn)行融資方式的整合。
傳統(tǒng)的融資方式包括預(yù)售房款、銀行貸款、合作開發(fā)、債券融資、股票融資等，創(chuàng)新融資方式包括通過吸引股權(quán)投資擴(kuò)充自有資金、房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資、吸引海外投資、擔(dān)保公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式。除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的融資方式外，我國應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。
3.4加快完善房地產(chǎn)金融立法
市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須要以完善的法律規(guī)章制度為依托。房地產(chǎn)金融立法的缺失也是房地產(chǎn)企業(yè)融資難的一個(gè)重要誘因，在我國現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現(xiàn)實(shí)意義。
一是對《商業(yè)銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當(dāng)競爭法》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，相應(yīng)地在法律條例中增加房地產(chǎn)金融條款的比例，同時(shí)對照房地產(chǎn)金融的新形勢對已存在的相關(guān)條文進(jìn)行更正修繕，使之符合房地產(chǎn)企業(yè)的新情況，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為提供安全合理的法律環(huán)境；二是建立健全房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)基金投資管理法》、《房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等法律，嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求對房地產(chǎn)融資行為進(jìn)行規(guī)范，可以有效保證融資的順利有序進(jìn)行，緩解現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場低迷的局面。
