時間：2022-02-24 16:47:17
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
近些年，隨著國家關于房地產行業的宏觀政策相繼出臺，房地產行業的競爭日益激烈。這使得在房地產行業競爭中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來就處于競爭劣勢的中小房地產企業更是舉步維艱。其次，房地產企業作為市場的供應主體，其競爭力的評價現已成為相關各方最為關心的問題。如何評價中小房地產企業競爭力，從而為提升中小房地產企業競爭力給出科學性的建議，具有現實研究意義。本文從現實情況出發論述了中小房地產企業的發展現狀、現存問題，分析了外部諸多因素對中小房地產企業的影響因素。根據AHP法構建了中小房地產企業競爭力評價體系，并對構建的評價體系進行了實證研究。最后在此基礎上提出了提高中小房地產企業競爭力的對策和建議。本文初步規劃將分為五個章節，具體文章結構如下：第一章，導論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創新之處。第二章，中小房地產企業競爭力的相關理論基礎。主要介紹了中小房地產企業概念的界定，以及企業競爭力評價的一些理論和評價方法。第三章，中小房地產企業競爭力影響因素分析。著重進行了中小房地產企業的競爭力分析，從一般企業競爭力的影響因素入手，結合房地產企業競爭力的影響要素，總結了中小房地產企業競爭力的影響因素。第四章，基于層次分析法對中小房地產企業競爭力的評價。結合企業競爭力的一般評價原則和方法，針對中小房地產企業的特征，選擇評價指標、建立中小房地產企業評價指標體系和競爭力計算公式，并在此基礎上進行了實證研究分析。第五章，提升中小房地產企業競爭力的對策與建議。在理論陳述與實證研究的基礎上，對如何提高中小房地產競爭力提出了對策與展望。目前的中小房地產企業競爭力研究還缺乏成熟的理論基礎，在定量評價方面，由于可獲數據的缺乏，實證研究的文獻偏少，因此中小房地產企業競爭力評價的研究還有需要進一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個方面取得創新：（1）運用層次分析法，根據中小房地產企業的特點及房地產業競爭力的影響因素，構建的中小房地產企業競爭力評價指標體系，具有新意。（2）應用的創新。將建立的中小房地產企業競爭力評價指標體系用于實證研究，提出的提升中小房地產企業競爭力的對策和建議，具有實踐指導意義。
關鍵詞：中小房地產企業；競爭力；指標評價
ABSTRACT
Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4
目錄第一章導論
1.1研究背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國內外研究動態
1.3.1國外學者關于競爭力的研究.
1.3.2國外學者關于企業競爭力的研究
1.3.3國內學者關于企業競爭力的研究
1.3.4國內外關于中小企業競爭力評價方法的研究
1.4研究思路與方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5論文可能的創新之處
第二章中小房地產企業競爭力研究的理論基礎
2.1中小房地產企業概念的界定
2.1.1中小企業的界定
2.1.2中小房地產企業的界定
2.2企業競爭力評價的理論及相關方法
2.2.1評價理論
2.2.2評價方法
第三章中小房地產企業競爭力的影響因素分析
3.1一般企業競爭力的四大影響要素
3.1.1企業制度
3.1.2企業能力
3.1.3企業資源.
3.1.4企業外部環境
3.2房地產企業競爭力的影響要素
3.2.1土地資源
3.2.2資本規模與資金運作能力
3.2.3市場開發能力與產品競爭力
3.2.4企業發展潛力
3.3影響中小房地產企業競爭力的兩大主要因素
3.3.1政策——土地門檻提高
3.3.2經濟——資金壓力陡增.
3.4其他外部因素對中小房地產企業競爭力的影響
3.4.1銷售方式可能出現的變化對中小房地產企業競爭力的影響
3.4.2我國加入WTO對中小房地產企業的影響
3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產企業的影響
第四章基于層次分析法對中小房地產企業競爭力的評價
4.1層次分析法
4.1.1關于層次分析法（AHP）
4.1.2層次分析法評價指標體系的構建步驟
4.2中小房地產企業競爭力評價指標選定的原則
4.2.1科學性原則
4.2.2目的性原則
4.2.3獨立性原則
4.2.4可對比性原則
4.2.5定性和定量相結合的原則
4.2.6可操作性原則
4.2.7真實性原則
4.3中小房地產企業競爭力評價指標體系的構建
4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明
4.3.2評價指標體系中指標處理的方法
4.3.3指標體系的評價模式
4.4中小房地產企業的現狀分析
4.4.1中小房地產企業總量多，占有市場份額大
4.4.2中小房地產企業技術性不高，家族化現象明顯
4.4.3中小房地產企業活動范圍主要在區域市場和住宅產品
4.4.4中小房地產企業更容易滿足我國市場多樣化的需求
4.4.5中小房地產企業能夠拾遺補缺，填補大企業在區域市場上的剩余空間
4.4.6中小房地產企業能夠發揮“市場規模”優勢
4.4.7中小房地產企業是市場自由競爭的有利推動者
4.5實證研究.
4.5.1企業背景介紹
4.5.2企業競爭力評價
4.5.3結論
4.6本章結論
第五章提升中小房地產企業競爭力的對策與建議
5.1政府——建立健全相關的機構和政策
5.1.1進一步完善我國中小房地產企業的管理政策和機構
5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產企業融資創新鋪路
5.2企業——抓住機遇，迎接挑戰，努力提高企業自身競爭力，贏得發展
5.2.1管理決策的前瞻性、科學性
5.2.2探索新的開發模式
關鍵詞:收益模式物業銷售物業租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。
所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。
資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。
收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。
流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產公司收益模式變遷
內容摘要:伴隨著我國房地產市場的快速發展,房地產企業必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業銷售收益模式、物業租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產公司案例分析,論證了香港房地產市場進入成熟期和調整期后,混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面的優勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續發展企業的最佳選擇。
關鍵詞:收益模式物業銷售物業租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。
所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。
資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。
收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。
流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產公司案例分析
1.對成本科目的理解和運用橫向不一致、前后不一貫；即使規定了統一的會計科目，但因每人的理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，跟容易造成疏漏、從而產生多付款的現象。比如，建設工地發生的水電費，有人在“開發成本——建成成本”里反映、有人在“開發成本——前期費用——臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應收款——***施工單位”進行核算，從應付工程款中扣回。
2.未能實現會計核算與成本管控的有效結合馬克思曾說過，會計的基本職能是反映和監督。會計核算再及時、準確、全面，也只是實現了其反映的功能，最多只是一個好的賬房先生，隨著經濟的發展、時代的進步，光會核算遠遠不能適應企業管理的需要。
3.盲目上馬ERP成本管控系統所謂ERP系統是指建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統集信息技術與先進管理思想于一身，成為現代企業的運行模式，反映時代對企業合理調配資源，最大化地創造社會財富的要求，成為企業在信息時代生存、發展的基石。它對于改善企業業務流程、提高企業核心競爭力具有顯著作用。但是，這些系統只是管理的重要手段，實施ERP需要具備一定的前提，否則會陷入一管就死、一放就亂的境地。
二、完善房地產企業成本核算的相關對策
1.合理設置成本核算級次及科目（1）科目的設置盡可能細化到每一類型的合同項目；（2）綜合考慮不同的開發項目、期別、物業形態以及樓棟等因素；（3）不僅立足現在，更要放眼未來，在科目設置上也要留有余地；（4）集團或集團化管理的企業內應統一核算科目；（5）會計核算科目不僅是會計人員使用的工具，也是全公司各部門反映成本項目的重要手段。通常到會計進行成本核算時已是事后的反映，在合同的簽訂、辦理付款前就已經涉及這些成本項目，所以應在涉及工程成本的部門統一使用成本科目，即除一級科目“開發成本”之外的開發成本的明細科目可以作為公司內部成本科目的統一代碼，可以從制訂合約規劃或目標成本起開始使用。
2.對會計科目的理解和運用加以注釋，統一認識建議制訂成本核算操作指南或手冊，規范成本核算。為規范企業成本核算、確保成本核算的準確性，一般較大規模或管理比較規范的企業通常要求按照構成產品成本的要素按一定的方法對產品成本進行歸集和分配。與一般工業產品不同，房地產企業的開發產品具有投資大、周期長等特點，有時土地是一次投入，但分成若干期開發，且可能開發的是不同物業形態的產品，因為對成本的歸集和分配方法進行規劃和約定非常必要，既便于對項目的成本和稅收等進行事先的測算，更便于成本的管控，避免核算口徑前后不一致以及集團內各公司操作上的不一致。
3.推行目標成本管控隨著環境、市場等因素的復雜化，房地產行業的競爭日趨激烈，因而“賣方市場”的特征尤為明顯，在在賣方市場中，企業產品定價通常采用“成本加成”定價策略。企業要保持必要的利潤，其唯一合理的途徑就是控制成本，銷售價格減必要的利潤，就是目標成本。開發企業的目標成本管理應從產品設計開始，貫穿開發的整個周期。通常開發企業產品定位確定、施工圖確定后開發產品的成本就相對可控，除遇鋼材市場價格波動很大及方案顛覆性修改的情形外，開發的各項目成本相對穩定可控，因而，目標成本的落實也具有非常現實的意義。目標成本也是財務部門審核各項工程合同簽訂、工程款支付及結算的重要依據和手段。
4.將目標成本管控與成本核算有效結合為有效落實目標成本管控體系、規范成本核算，故通常要求在各部門間使用統一的成本科目體系，成本科目不僅是會計核算的工具，也是各部門進行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環節，作為合同審批的手續或流程，應注明該成本項目的科目代碼、成本科目名稱、目標成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環節一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環節，某具體合同已發生成本、已支付款項也清晰易查，便于核對和審核。
5.將稅收作為成本核算因考慮的重要因素之一眾所周知，房地產企業的稅負很高，除按預售款或銷售收入的5%計征營業稅（另有附加），還有按增值額30-60%計征的土地增值稅、和25%的企業所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構成整個開發項目成本的極為重要的方面，房地產開發企業無不加以重視。因而各種稅收籌劃應運而生，而如何合理設置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實的重要手段，成本核算不僅是內部管控的重要手段，也是各項稅收計算的依據和載體。因此、合理設置公共成本費用的分攤方法、如何合理界定營銷費用與開發間接費用都非常必要。在現實中，經常有開發企業在項目之初首先搭建臨時建筑——售樓部，誠然售樓部的開發公司的門面、也是推銷開發產品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現，對今后開發產品的銷售具有重大的影響。但是很多開發企業在報建時就以“售樓部”報建、會計核算時計入銷售費用，實際上公司的設計部、工程部、開發部等均在此售樓部辦公，這些部門的費用可以列入開發間接費用，計入開發間接費、還是計入銷售費用的最主要的影響在于在計算繳納土地增值稅時前者可以作為扣除項目，并享受20%的加計扣除，而后者不管實際發生多少都包括的扣除項目的5%開發費用中。
房地產市場定位存在著許多誤區，主要表現在：
（1）產品定位不準確。房地產開發商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內容相似，使產品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。
（2）客戶管理不到位。由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規范的客戶回訪制度和客戶關懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場準確定位。
（3）銷售過程缺乏規范管理。由于缺乏相應的管理手段和系統，大量曾經訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產品的需求等都未能得到應有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準，企業要對市場重新定位。但是，就目前很多企業沒有重視企業的再定位。
（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發趨向于建筑面積越來越大，小區綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發規模太大，將給現行物業管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業主可能難以找到家的感覺。
（5）缺乏戰略規劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務態度等促銷手段。
2、我國房地產企業市場定位的內容
（1）市場細分。房地產市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據一定的細分參數，將房地產市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產市場細分是房地產企業選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎，其根本功能在于為房地產企業實施有效的目標市場營銷戰略服務。房地產市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數量及結構對住宅的需求有重大影響。三是地理環境細分，包括自然地理環境、經濟地理環境和人文環境方面內容。消費者對房地產的需求愛好，實際上是對房地產及周圍環境進行綜合評價和選擇的結果，即是房地產所處地區的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。
市場細分的作用主要表現在細分市場有利于開拓、發掘新的市場機會，企業可以集中人、財、物等資源，取得更大的經濟效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發新產品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。
（2）市場調研。是市場定位的核心，也是顧客和企業聯系的紐帶。對于房地產企業市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業內部信息。
（3）房地產品牌形象的培育。品牌是房地產企業樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現。房地產產品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。
（4）打造真正的賣點。如何打造房地產項目的真正的賣點是項目定位的關鍵內容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區的設施和物業管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業注重在產品本身和附加值上加以再定位，重申產品與眾不同的特色。
3、房地產企業市場定位的策略
房地產企業市場定位包括產品定位、品牌定位、企業戰略定位，房地產企業市場定位的分析如圖1.
3.1房地產企業產品定位策略
房地產企業首先了解競爭對象的產品具有哪些特性，研究消費者對該產品重視程度，然后決定本企業的產品定位。
（1）提高產品的性價比，注重人文環境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質量和性價比。房地產開發商必須嚴把質量關，確保項目在各個方面的質量。居住小區的選址與建設必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環境等內容。
（2）保證空間的合理布局。住宅最關鍵的要素是它的空間，因為其他設施都可以更新換代，惟獨住宅的空間在其壽命內是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設的發展方向。
（3）準確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產企業特別關注的問題。房地產產品定位應考慮客戶關系管理。客戶關系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業貢獻80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產商們的追求。樹立企業品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產開發企業的產品。
3.2房地產企業品牌定位策略
房地產企業品牌定位策略可從以下幾方面考慮：
（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發展商重要競爭手段之一。廣告創意突出綠色家園獨特的產品品牌價值，包括園林生態、體育健身、休閑等特色；突出企業品牌價值，包括企業良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業文化等。
（2）使消費者增強對房地產商的信心。房地產開發只靠硬件投入是不能構成品牌產品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產品牌，逐步樹立良好的品牌形象。
（3）建立優質的物業管理品牌。物業管理是與老百姓密切相關的大事，優質的物業管理對企業品牌樹立則起到了至關重要的作用。
3.3房地產企業戰略定位策略
房地產開發企業戰略通常有以下幾種：一是建立專業化、跨地域房地產開發企業。資金雄厚的企業將逐步把企業資源向作為房地產專業化公司的發展方向聚集。二是綜合性、跨領域房地產開發企業。這部分企業的房地產開發將呈現出多元性特征。三是房地產產業鏈投資延長型房地產開發企業。有些房地產開發企業，它的投資范圍自延伸到了與房地產開發相關的上游或下游行業，取得產業鏈的利潤最大化。四是從開發商轉向房地產服務類企業。隨著二手房市場即將全面起動，房地產細分市場架構進一步明顯，房地產開發企業服務創新將面臨非常好的市場環境和機遇。
（1）產業鏈投資延長定位。投資范圍向相關的上下游行業延伸。
（2）補缺式定位。通過市場細分發現新的尚未被占領，但為許多消費者重視的空位產品。在這種定位下企業容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發現，也許有的企業發現這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領空白的市場。
（3）挑戰式定位。當企業能比競爭者生產出更好的產品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業可把產品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。
（4）突出優勢式定位。房地產企業在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業意識到自己無力與同行業強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規劃設計、后期的物業管理等方面取得領先地位。
4、結束語
當今房地產業競爭越來越激烈。房地產企業在進行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結合的定位模式。只有通過準確的市場定位，房地產企業才能取得成功。
參考文獻：
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廣州華南商貿職業學院曾小燕《解析民間金融現狀問題及應對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚；從人民銀行民間借貸樣本監測中，能看到中小企業民間借貸規模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當行等傳統的民間金融形式，也出現了一些具有新時代特征的民間金融機構如農村合作基金會、農村互助儲金會等。東北農業大學經濟管理學院侯陽在《我國中小企業融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業融資規模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據其調查顯示，約有一半以上的中小企業企業經營者認為融資難是企業發展中遇到的主要障礙,而中西部地區中小企業經營者選擇“融資困難”的比重更是高達八成。因此融資難是制約我國中小企業發展的主要矛盾。由于中小企業具有投資少、發展快，就業面廣，能較好適應社會的需求，中小企業已經成為國民經濟的重要組成部分和新的經濟增長點。但中小企業大多是民營經濟實體，資產值不高，管理機制不太規范，中小企業融資直接受制于整個經濟運行環境。
2.我國中小房地產企業融資現狀及存在的問題
目前，中小房地產企業融資渠道問題成因復雜，如果只從單方面分析中小房地產企業融資渠道的問題是不可能的，必須結合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產企業融資渠道不暢的問題。
2.1企業本身的原因
由于中小企業大多采用資本密集型的經營模式，員工素質普遍不高，國內中小企業由于企業資金有限不得不減少人員編制，致使許多優秀人才流失，從而使企業的競爭力大大減弱。多數中小企業由于規模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設備，缺乏融資必要數量的不動產,企業無法得到其想要的人才，從而導致技術水平不高，缺乏創新能力,導致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風險。
2.3融資力度不夠
目前，專為中小房地產企業提供信用擔保的擔保體系才剛剛起步,我國中小房地產企業的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產企業來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業銀行又不允許其作擔保人，效益好的企業不愿意給其他企業作擔保，，而中小房地產企業相互之間的擔保常常變得有名無實；缺少適合中小企業的信貸管理辦法，從而造成金融機構服務于中小企業時審批復雜、對中小房地產企業的信貸支持力度被削弱的現象。
2.4缺乏完善的法律、法規保障
目前，中小房地產企業融資的相關法律法規很不健全，限制了中小企業的融資，各種所有制的中小企業法律地位相當不平等，對中小房地產企業資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業權威的社會信用評級機構，中小房地產企業的潛在投資者將面臨極高的投資風險，信用擔保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構發展的法律制度缺乏。
3.提高我國中小房地產企業融資能力的對策
根據上述我國中小企業問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業的發展,促進我國國民經濟的健康發展。
3.1加大政府支持力度
今后，我國政府要盡快健全中小房地產企業法律體系，制定相關法律法規來提高中小房地產企業的地位。加大政府支持力度，根據各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據租賃業界要求上線運行的融資租賃系統，上線一年來，承租人為中小企業的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。
3.2加強內部管理，建立健全財務會計制度
中小房地產企業一方面可通過組織員工進行培訓，提高員工素質，培養核心人才，提高總體素質，形成核心競爭力，增強企業的向心力，從而提高企業隊伍的整體水平，塑造良好企業形象。建立健全財務會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風險，樹立全面理財觀念。
3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設
中小房地產企業應恪守信用關系，樹立企業良好的形象，讓銀行充分了解自身的經營信息，為企業開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協調銀行的關系，有效配置資金，加強化企業自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質基礎，不斷提高自身融資能力，為企業順利融資創造良好條件。
3.4拓展融資渠道
1.1資金管理問題
目前，房地產行業已經成為我國市場經濟的支柱產業，在房地產開發的過程中，資金是非常重要的。從2014年開始，房地產企業的資金狀況直接進入“一落千丈”的局面，除了融資難、融資渠道有限等因素外，房地產行業整體低迷、業績下跌以及回款難也成為重要原因，這些問題嚴重束縛房地產企業的發展，有的甚至會使企業進入破產的境地。
1.2施工項目管理問題
1.2.1工程預結算管理方面，目前較多企業在工程項目預算管理極不規范，預算編制缺乏依據，預算管理意識淡薄，部分工程項目預算管理體制不健全，導致工程成本浪費與流失嚴重，使工程項目預算達不到預期的效果；工程預算監督不到位，預算監督執行力不強，預算監督形同虛設，結果造成一些部門負責人盲目使用資金；預算編制缺乏準確性和科學性，工程項目預算無法對生產經營活動進行全面的控制，不能確保預算目標的實現。
1.2.2工程承包與分包的問題，對于房地產行業，工程承包和分包的現象是十分普遍的。在分包的過程中，很有可能將工程分包給不具備相應資質條件的施工單位，一旦出現這種情況，很可能會影響工程的質量和進度；同時，也可能出現人身安全事故，給企業帶來各種不良的安全隱患。
1.2.3風險管控方面，缺乏風險管控意識，不能全面識別本企業存在的各種風險，對風險的分析不到位，一旦出現風險，應對風險的措施采取不恰當，不能及時、全面地處理風險，給企業帶來巨大損失，嚴重的甚至會導致企業倒閉。
2房地產業內部控制的原則
2.1重要性原則
企業內部控制在兼顧全局的基礎上，要分清重要事項和重大風險業務單元，制定出更嚴格的措施，加強控制管理。對房地產企業來說，工程質量和人身安全事故是企業的重要事項和重大風險業務單元，對于這類事項要實行集體決策和聯簽制度。
2.2制衡性原則
房地產企業在公司治理結構、機構設置與分工、業務流程等方面要相互制約、相互監督、相互制衡。比如工程施工部和工程質量部要分別設置兩個科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購與驗收部門要分開設置等，也就是說完成某項工作要由互不隸屬的兩個以上部門來完成，以便形成互相監督、相互制衡。
2.3成本效益原則
企業內部控制要講究實施成本與效益，忽略成本的控制是無意義的控制。企業內部控制建設必須全面考慮投入與產出效益之比，有些控制工作可能會影響工作效率，但能夠防范風險的發生，這種控制對企業來說仍然是必須的。
3加強房地產企業內部控制的策略
3.1加強企業資金管理與控制，建立科學規范的預算制度和體系，積極規避財務風險
資金是企業的血脈，必須嚴格控制資金流入和流出，結合本企業的實際情況，從內部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業應該在本年末對下年的資金進行全面的預算，嚴格按預算籌集、使用資金，嚴格按照預算的程序和審批權限管控資金，將資金管控貫穿于企業的各個環節，并實行預算與業績考核的無縫連接，做到節約有獎、超支有罰、獎罰分明的管理考核體制；對于確實需要超出預算的支出，應該按照預算的審批程序和權限，逐級報批調整預算，使企業資金管控科學合理。
3.2提高現場管理人員和技術人員的素質，嚴格控制分包工程的質量
房地產企業與一般的工業企業有本質的區別，它的產品金額較大并涉及到民生，一旦出現問題，給企業、國家、人民都會帶來巨大的損失，這要求房地產企業從業人員要有高度的職業操守和專業勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責。公司對工程總承包商在進行工程分包時，要對分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質和技術水平有所了解；作為總承包商應要求分包公司做好其公司人員的培訓工作，提高其員工的技術水平和人員素質；如果總承包方認為分包公司人員管理達不到其要求，也可向該公司安排專業人才進行管理施工，以確保工程質量。對于分包出去的工程，嚴格按照工程預算書規定使用的材料，對不達標的材料堅決予以退回，同時還要加強施工過程中工程量的監督，決不允許偷工減料；還要聘請專業的監理公司，對于技術標準要求比較嚴格的部分，要有監理公司監督管理；在有效監督施工質量的同時還要督促施工效率，減少怠工、費工現象，有效地縮短工程工期；企業可結合施工現場和施工單位的實際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當地給予技術支持和相應的獎懲制度。
3.3建立全局風險意識，全面識別企業風險，建立風險應急預案
風險是未來一個事件的發生或不發生的可能性給既定的目標帶來的影響。風險無處不在，只要一個事物存在就會面臨種種風險，房地產企業亦如此。所以，房地產企業上至高層，下到普通員工，都應該有較強的風險管理意識，尤其是高層應及時全面地向全員灌輸風險管理思想，對工程質量、人員安全等各業務層面采用行業風險組合清單、職能部門風險匯總等辦法進行風險識別，在風險識別的基礎上對風險發生的可能性和影響程度進行分析與判斷，結合房地產企業的實際情況，合理選擇風險應對策略并不斷調險應對策略，企業還需建立重大風險預警機制和突發事件應急處理機制，明確責任人員，規范處理程序，風險應急預案，一旦出現問題及時處理解決，減少企業資產、聲譽等各方面的損失。
3.4結合本企業實際，建立健全內部控制制度和內部控制體系
內部控制是一項系統工程，建立和實施一套統一、高質量的內部控制體系，有助于企業提高內部管理水平和風險防范能力。企業應當結合本企業實際，建立董事會、監事會、經理層、內部控制部門、審計部門、財務部門等良好的內部控制架構體系，各部門職責分工明確，能夠相互制衡；在業務層面上，內部控制要涉及到企業的方方面面，每項業務都要有科學合理的管控制度，使企業整個管控過程不存在空白點；對重大項目的招標、重大人事任免、重大責任事故的處理要按規定的程序和權限實行聯簽制度，任何人不能單獨決策或破壞聯簽制度，使企業內部控制制度起到積極有效的作用。
4結語
[關鍵詞]物業管理房地產現狀對策
我國物業管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。
一、房地產開發與物業管理互補作用
1.房地產開發是物業管理的基礎
物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業對房地產的發展有促進作用
物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。
二、物業管理的現狀及問題
1.建設與管理之間缺乏有效銜接
近兩年來，有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞，物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米，物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準，而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問，最后小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題:（1）一些開發建設單位在商品房促銷時,對物業管理做出不切實際的承諾,給后續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業管理后才反映出來，因此業主意見強烈,物業公司代人受過。（2）物業管理企業價格法律、法規意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響;總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先,物業管理滯后,而物業管理滯后的根本原因是法規建設滯后。現行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法,結果在實際操作中,因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業管理水平差、收費亂的不利局面。
2.對物業管理的認識模糊
物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計，截止2005年城鎮房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據粗略計算，如果經營管理得好，使全國城鎮所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節約資金數近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失。可見物業管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產企業單位，對物業管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司，不正規必然落后，目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。
3.缺乏公平的市場環境
我國物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規則也從房地產業沿襲下來，而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現行的物業管理體制存在著一定的弊端，物業管理市場一般采取議標的方式，均未實行規范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優勢，尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的物業管理新體制。這些物業管理企業轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題，也使得行業的良性發展受到限制。可見物業管理行業發展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將物業管理企業推向市場，通過招投標聘請物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業管理市場的培育和發展，而且使得被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，進而不能更好服務于使用人。
三、解決之道
1.提前介入
由于房地產開發和物業管理的工作性質和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此物業管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業管理的提前介入,一方面有利于設計的優化和房屋建設質量的提高;另一方面物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯系,據此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規范,更好的為住戶服務。
2.規模化
一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規模或規模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路，在建立健全企業化經營體制的基礎上，通過并購那些小物業管理企業的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規模經營。
3.市場化
1.1價值網理論的發展1985年，英國學者邁克爾•波特在《競爭優勢》[3]中首次提出價值鏈的概念，后來不斷有學者對價值鏈理論進行拓展研究，并將價值鏈理論應用到越來越多的領域[4]．隨后，美智管理顧問公司的亞德里安•斯萊沃斯首次提出價值網概念，在《發現利潤區》[5]一書中指出，價值網內成員企業間的協同、資源共享為客戶提供服務，完成優勢互補及價值增值；之后，大衛•波維特等在《價值網》[6]中提出價值網是一種新業務模式，價值網的本質是在專業化分工的生產模式下，通過價值傳遞機制，由處于價值鏈上不同階段、相對固化的彼此具有某種專用資產的企業及相關利益體組合在一起，共同為顧客創造價值．此后，不斷有學者對價值網進行理論創新．價值網是通過價值網節點企業間的相互合作，完成戰略資源分配，以顧客為核心的一種價值創造體系，且其價值創造的目標是優越的顧客價值．企業的核心能力作為價值網得以存在和運行的關鍵環節以及合作關系建立的基礎．價值網內的相關利益主體在關注自身價值增值的同時，將更加關注價值網絡上各節點企業間的聯系，并沖破傳統價值鏈各環節的壁壘，提高網絡在價值主體之間的相互作用，推動價值網整體的價值創造[7]．
1.2價值網價值創造機理價值鏈是企業實現價值增值的一個傳統工具，面對需求增加、國際互聯網的沖擊以及市場高度競爭，都要求房地產企業應將傳統的供應鏈、價值鏈管理模式轉變為價值網管理模式．價值網作為價值鏈的補充發展，可以有效實現企業核心能力的提升和競爭優勢的獲得．價值網的基本理念是企業不應將目光局限于自身，而應當向生存發展的整個市場環境擴展，洞悉整個網絡上所有節點企業間的相互合作、競爭的關系，并進行決策，然后實施戰略以保證企業價值增值．價值網的戰略思維即以顧客價值為核心的競爭戰略，以緊密合作為機制的共享策略，以及以塑造核心能力為主要手段的成長途徑．價值網的價值創造機理是：以顧客價值內生化為內在要求，以節點企業協同創造價值為基本途徑，以產品創新與整合為輔助工具，以價值網節點企業之間核心能力的互補性為整合點，價值網領導企業作為價值網中樞創造價值[8]．
2房地產企業價值網模型
2.1房地產企業價值網相關利益者的角色定位房地產企業通過外部環境和內部資源整合，以自身核心能力為基礎，選擇優勢能力要素提供規劃、設計、施工、材料、監理等服務，最后將房地產產品銷售給客戶的過程稱為房地產企業的價值活動過程．根據市場經濟的特點，房地產企業將按照優勝劣汰的機制進行經營生產，在這種情況下，首先要考慮的是如何適應市場經濟的發展要求，如何能在市場調控下生存．價值網結構可以為房地產企業的發展提供最優化的企業效率結構，房地產企業通過價值網管理，整合企業戰略資源，參與市場競爭，資源整合能力與價值鏈管理能力則作為房地產企業的核心競爭力．在房地產開發市場競爭中，以房地產企業為核心組成的戰略聯盟，形成了價值網體系，價值網內利益相關者包括房地產企業、競爭對手、供應商、消費者[9]．其中，供應商主要包括作為土地供應者的政府，在中國現有的房地產開發市場下，政府同時充當宏觀調控者；提供規劃設計圖紙和服務的規劃設計單位；BIM技術軟件開發單位；施工企業、材料和設備的供應商；非自有資金的供應機構，即各種融資機構等，涉及的中介機構主要有市場調研公司、房地產經紀公司、營銷策劃顧問公司、廣告策劃公司．這些參與者通過自身的價值活動相互聯系，為房地產開發產品的價值增值和資源分配提供幫助．房地產企業可利用的戰略資源數量和競爭優勢強弱程度，與價值網中專業合作商的資源整合能力、數量及互信關系成正比關系．
2.2房地產企業價值網解構模型將價值網定位為一個開放的體系，價值網參與者則定位為系統內部的利益相關者而不作為外生的變量．在價值網理論基礎上，針對所研究的房地產企業，建立了在BIM技術應用環境下以房地產企業為核心企業的價值網解構模型，以便更加詳細、清晰地表現價值網絡的解構、流程及增值機制，如圖1所示．在解構模型中，房地產企業價值網結構清晰，明確價值網價值集成機理，反映了整個價值網體系的運作模式及價值網各主體之間的組織網絡鏈接關系，確立了以顧客價值的實現為最終目標．在BIM技術的動力驅使下，房地產企業的價值網內部在價值分割的同時，更加注重價值的創造，即各個節點企業通過協同創造共贏的過程，達到整體最優化．以房地產企業為核心，由供應商、消費者構成房地產企業動態價值網體系，信息流、資金流、物流得到充分傳遞，其房地產開發產品與購房者需求契合，實現房地產企業價值網的整體價值增值．
2.3解構模型分析首先，在BIM技術驅動環境下，通過對房地產企業價值網體系中主體供應鏈條和內部結構的優化，以及對戰略資源進行流程整合，使顧客價值重要性充分體現，構建與外部環境相連接的敏捷性價值流通鏈條[10]．進而價值網主體之間橫向的單鏈連接關系轉向縱向交聯的組合形式，彼此的價值增值環節縱向交互，實現整個價值網絡資源結構和價值流通的集成管理模式．其次，在競爭驅動下，房地產企業價值網中傳統單一供應鏈結構被整合為房地產企業、供應商、中介、消費者等價值網主體共同參與的集成化供應鏈結構，亦即結成了一個高度市場化的戰略聯盟，企業通過將非核心業務外包，以增強自身組織的應變能力及對市場需求的敏感性．價值網此時構建的虛擬組織則更加強調BIM技術作為信息工具的效用、價值網系統的整合結構化、戰略資源共享以及市場敏感性．房地產企業作為價值網系統的“盟主”企業，對價值網各個主體企業進行管理，促進整體競爭優勢的獲得，并在溝通界面嵌入企業規則，進行參與企業活動的約束限制，出現了以資源整合和價值共享為主題的價值網管理模式．最后通過對組織開放系統的信息集成，實現價值活動集成和供應鏈集成，最終實現現代信息技術條件下的集成化運營．最后，在BIM技術發展的推動下，房地產企業價值網參與主體形成共存、交互的協同增值關系，各節點企業通過協同競爭，參與資源增值分配，定位新的價值鏈，并以價值網節點企業間的博弈關系作為支撐，通過參與者之間的協同作業，實現價值網的戰略資源價值協同．新的價值網絡體系為企業間產品和服務流通提供了高效渠道，以房地產企業為核心，供應商、消費者的市場需求信息充分傳遞，整個價值網體系達到了動態平衡狀態，而價值網中流通的戰略資源也不斷得到最優配置，價值網系統的協同優勢由此產生．
3房地產企業價值網相關利益者博弈分析
在市場經濟條件下，房地產企業、政府、供應商、消費者構成了價值網體系，這些價值網參與主體間存在著不同的利益邊界，且每個節點企業的行為是直接影響的．根據博弈理論，任一主體進行決策時，都將以其他主體已有的決策作為參考[8]．因此，價值網主體間的博弈存在必然性．BIM技術作為現代信息化發展的產物，在房地產產品開發過程中的應用即成為市場趨勢下房地產企業價值網主體之間博弈的必然結果，BIM理念的未來推廣及廣泛應用，亦是這些價值網利益相關者的理性選擇和不斷博弈的過程．BIM理念下房地產企業價值網主體的相關博弈，主要有房地產企業與消費者、房地產企業之間、房地產企業與政府、房地產企業與供應商四個方面的博弈，本文將對前兩個博弈進行分析．
3.1企業與消費者對應用BIM技術的房地產產品的選擇
3.1.1博弈假設條件房地產企業與消費者之間的交易物是房地產產品，房地產產品對于消費者的價值是效用和消費者剩余，而消費者剩余等于消費者偏好減去購買價格的差額，房地產企業與消費者之間的這種交易是房地產市場各主體之間的關系最核心的部分．消費者與企業在選擇自身策略時，將對方策略作為外生變量．消費者與企業之間的信息是對稱的，消費者是否購買應用BIM技術的建筑產品，取決于其效用評價與購買成本的比較；企業是否采取BIM技術進行房地產開發，則取決于利潤判斷．非合作完全信息靜態博弈模型描述房地產開發商與消費者之間的靜態博弈．
3.1.2博弈模型的建立P表示產品交易價格(P≥0)，S表示產品的差異性指數，(P,S)為產品向量，設θ為消費者針對某種房地產產品特性的偏好指數，作為隨機變量，通過預測方法可確定其分布函數F(X)=Prob{θ＜X}，消費者購買單位產品獲得的效用函數。
3.1.3博弈分析本次博弈中，假設提供給消費者進行選擇的房地產產品只有應用BIM技術的產品(bbP，S)及未應用BIM技術的產品(nnP，S)，可以得到消費者對產品的選擇結果：當bbnnθ⋅S−P＜θ⋅S−P時，消費者選擇未應用BIM技術的產品；當bbnnθ⋅S−P=θ⋅S−P時，兩種產品對于消費者是無差異的；當bbθ⋅S−P＞θ。
3.1.4博弈結果由以上分析可得幾種情況下的房地產企業與消費者之間的納什均衡解：房地產企業應用BIM技術將極大提高房地產產品的附加值，使房地產產品品質大幅提升．消費者作為獨立的理性經濟人，基于自身利益，對應用BIM技術的房地產產品的偏好指數將大于未應用BIM技術的房地產產品的．應用BIM技術可以使房地產企業進行高效的大數據管理，提高項目質量，降低項目成本，并增加項目收益．因此，在博弈模型中，應用BIM技術的房地產產品收益增加額大于成本投入增加額．由上述三種不同情況下的博弈納什均衡解分析可以得出：房地產企業基于自身長期的發展及利益獲得，在與消費者的博弈中將選擇運用BIM技術開發房地產項目；而消費者同樣從自身利益出發，將會選擇購買應用BIM技術的房地產產品．由此，在以后的房地產市場競爭中，房地產與消費者(應用，購買)將會成為唯一的納什均衡解，BIM技術在房地產開發產品中的應用也將成為必然趨勢．
3.2房地產企業之間的博弈：產品策略選擇
3.2.1假設條件首先，假設在房地產開發市場內存在a和b兩個房地產企業，即將博弈主體簡單化．a、b均為理性經濟人，其目標是追求自身利潤的最大化．其產品的性質、價格、單位成本隨機增量相同，企業對BIM技術的引入條件也相同；其次，a、b企業在完全信息市場條件下進行的企業策略相互獨立，且無政府干預，市場容量一定，但對不同產品的需求程度不同．
3.2.2博弈模型建立設房地產企業產品價格為P，且P＞0，單位成本為C，成本可由房地產開發過程中的前期可行性研究及項目預算獲得，在博弈中設為已知量，產品差異性指數為[]12S∈S，S；在此次博弈中，企業a、b首先根據產品差異性S進行產品選擇，之后進行價格博弈．由此，本次博弈實際為兩階段的動態博弈．
3.2.3博弈結果由以上博弈分析可知，房地產企業a、b在企業資源能力相同的條件下，選擇高特性商品的策略對于企業自身的長期發展是有利的，并且越早進入市場，企業所獲得的期望利潤越多．從企業角度來看，顧客是企業產品或服務價值的最終評判者．因此，BIM技術的應用需要房地產開發企業在充分了解市場需求的基礎上，以顧客需求為導向進行企業決策．
4結語
（一）房地產企業財務風險的內部原因
房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。
（二）房地產企業財務風險的外部原因
房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。
二、房地產企業財務風險的治理措施
綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產企業財務管理工作質量
房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。
（二）加強房地產企業項目運作流程的優化
房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用
房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。
（四）加強市場調查
房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。
三、結語
（一）未認識到內部審計的重要性
計劃經濟環境影響我國經濟發展已經有很長一段時間，在計劃經濟環境下，企業中管理人員會將注意力放在生產管理上，很多領導在企業內部審計中在認識上存在嚴重的偏差，這種思想一直延續到了現在。現在始終有很多領導認為對財務會計的監督就是企業的內部審計，這種思想無疑混淆了審計與財務的概念，甚至在一些房地產開發企業的財務部門中設置了審計崗位。還有一些企業中并沒有將內部審計的范圍進行擴展，更沒有將其擴展到管理與經營領域。
（二）內部審計缺乏一定的獨立性
很多房地產開發企業中的內部審計獨立性差，在這種形勢的影響下，內部審計工作人員的信心會嚴重不足。因為受到我國特有的體制的影響，我國企業形成了特有的管理模式，在這種特有管理模式的影響下，很多人對內部審計工作并不理解，一些企業領導對內部審計工作在企業各方面進行干涉甚至制約，內部審計機構和工作人員在企業中地位并不高，審計職能得不到充分的發揮，審計機構以及人員的地位受到了影響，缺乏相對的獨立性。在這種情況的影響下，內部審計人員缺乏做好內部審計工作的信心。
（三）審計手段滯后于會計核算
我國的會計電算化發展速度非常快，現在已經明顯超過了審計工作的發展，房地產開發企業中，審計人員對計算機技術并不是很熟悉，很多審計工作始終停留在手工查賬的階段，很多審計人員甚至排斥新技術在審計工作中的應用，這不僅使審計工作的難度得到了增加，同時審計工作的準確性非常差，效率不高，影響審計作用的發揮。
（四）審計人員專業結構不合理
房地產企業中，審計人員很多都是從財務部門中分離出來的，他們中的很多人實際上并沒有關于生產、經營以及管理等方面相關的知識與經驗，企業中缺乏相關專業的人員，人員結構非常不合理，對審計職能的正常發揮造成了影響。同時，很多審計人員在審計工作中存在不安心的現象，在這種情況的影響下，內部審計隊伍中出現了不穩定現象，審計人員的整體素質不是很高。
二、建立與完善內部審計制度的措施
（一）提高對審計工作重要性的認識
目前《審計署關于內部審計工作的規定》已經頒布和實施，《規定》對內部審計工作的作用、性質以及職能等方面都做出了非常詳細的規定；此外，《內部審計基本準則》以及各種準則也相繼出臺，這些準則都對企業內部審計工作進行了相應的規范。作為房地產企業，我們應該提高管理人員的整體素質，使領導者加強對內部審計工作重要性的認識，對內部審計機構進行監理和健全，使內部審計人員在企業中的地位得到相應的提高，為內部審計工作的順利展開創造良好的環境。
（二）健全企業法人治理結構
現階段我國房地產開發企業中的企業法人治理結構并不健全，這主要表現在企業經營管理層中權利交疊、職責不明等，存在董事會干預審計工作、經營管理等現象。在如此不健全法人治理結構中，內部審計工作在方向上存在模糊性，內部審計的正常發展受到了制約。針對這種現象，必須要健全法人治理結構，促進企業內部審計的不斷發展。
（三）對內部審計管理制度進行完善
對內部審計工作進行規范與完善是企業中內部審計工作相關制度的一種重要保證。內部審計存在的獨立性是內部審計工作職能得到正常發揮的重要保證，與此同時，要想保證內部審計的獨立性，就一定要由企業中的最高領導層領導內部審計。《規定》中已經對這一點進行了明確的規定，但是在現實的企業管理工作中，很多企業中內部審計工作只是由財務部門的相關領導負責，內部審計的獨立性受到了影響。所以，一定要以相關規定為根據，由企業中的主要領導對內部審計工作進行領導，保證審計機構具有較高的獨立性。
（四）對工作方法進行改進，不斷提高審計工作質量
應該對內部審計發展趨勢進行準確的把握，對現代內部審計的相關方法和理論進行學習，改進內部審計工作，保證內部審計工作的戰略性審計方向，審計部門中相關工作人員應該建立起正確的審計理念，在審計方法上真正做到事前、事中以及事后審計，進而實現由原來的財務收支審計向經營全過程審計的轉變，將審計的重點放在完善內部控制制度上。審計手段從以前的手工操作轉變為電算化處理，對計算機技術進行充分利用，對實用軟件進行積極開發與應用，使內部審計的技術支撐得到進一步的提升，最終使企業內部審計的工作效率和工作質量得到進一步的提升。同時，采取合作參與的方式，本著一種合作的態度與被審計部門針對審計目標和審計內容展開討論，以獲得被審計部門的支持。
（五）對內部審計人員的專業結構進行優化
近年來在現代企業中，內部審計的地位日益提高，在實際工作中內部審計部門中不僅要有財務會計專家，還要有具備企業管理學知識和經濟學知識的專家，除此之外，還要有風險管理、內部控制以及公司治理和信息系統等方面的專家。但是現在內部審計部門中人員結構非常單一，不能與內部審計的實際發展要求相適應，在工作中應該與生產技術特點相結合，增加一些懂管理、具有專業技術的人員，將一些專業人員加入到內部審計隊伍中，這樣內部審計人員的專業結構才會更加合理，與房地產開發企業內部審計的發展要求相適應。對內部審計人員專業結構進行審理時內部審計人員素質的提高是非常關鍵的。建立現代企業制度就是為了對內部審計人員的品德和業務素質提出相關的要求，所以相關人員應該重視專業學習和知識更新，內部審計人員不僅要精通審計和財會專業的知識，同時還要了解統計、經濟管理以及工程技術、計算機等相關的專業知識。在此基礎上建立起一支職業道德水準高、知識素養好的內部審計隊伍。
三、結語
一、房地產企業的特征與財務風險
作為從事房地產開發和經營的房地產企業,在經營、財務結構、組織結構等方面具有獨特性,這些特點決定房地產企業在財務風險管理方面具有獨特性。
1.房地產開發周期與風險。
房地產開發產品要從規劃設計開始,經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段,經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風險也就越大。首先,房地產開發周期越長,各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大,產品的成本和售價的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價格變化變動越大,房地產企業成本和售價變動越大;隨著利率水平的變動,房地產企業成本和售價也發生相應變動。其次,隨著社會的進步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產的品質要求也越來越高,房地產企業面臨其產品不能滿足人們要求的風險;如由于房地產產品周期的長久性,其適應性能和替代性也差,一些設計過時的房地產產品面臨不能滿足人們日益變化的需求的風險。
2.房地產產品特性與風險。
土地與房屋同屬于不動產范疇,房地產的不可移動性是其區別其他商品的一個重要特征。房地產位置的固定性造成房地產產品的區域性和個別性,造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區域、地段未來發展的趨勢,未來發展的不確定性是房地產投資的重要風險因素之一。因此,房地產商品價格與所處的地區、地段的社會經濟及地理環境的優劣密切相關,而這些條件的變化非常復雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。房地產企業的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發產品以及各種已完成開發建設全過程并已驗收合格,可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品。與普通企業相比,房地產企業的存貨具有單個存貨價值巨大,存貨的成本按新會計準則公允價值計算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產企業的資產受市場影響較大,資產價值具有相當程度的不穩定性。
3.房地產企業資金供求與風險。
房地產投資是資金密集型的投資,房地產每一個開發階段都需要投入大量資金,加上開發產品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業來說,預售款與銀行貸款假設為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業資本運作能力的提高,房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產企業采用。房地產企業資金來源多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多,投資者承擔的風險也越大。因為投資額越大,投資周期越長,資金周轉也越慢,資金流動性也越差,同時變現性能力也就越差,房地產企業面臨財務風險也就越大。房地產企業融資方式越復雜,資金成本控制越困難,房地產企業風險也就越大。高負債率是房地產企業最大的特點之一。大多數房地產企業采取項目資本化的經營模式,通過對項目立項之后再進行融資,而融資的方式多種多樣,但是負債占有相當大的比例,主要是銀行貸款和房屋預售款。目前我國房地產企業的資產負債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個房地產項目在最初的開發中,自有資金不到30%。所以,房地產企業極度依賴銀行資金同時也引發了其巨大的償債風險。
4.房地產企業組織結構形式與風險。
在組織結構上,大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處,同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在委托——關系,項目公司是人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經營上,項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則,在財務上,總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。二、房地產企業財務風險的防范措施
1.融資風險的防范。
在對企業融資風險充分評估、測度的基礎上,為了降低和控制房地產企業籌資風險,企業應根據本企業的實際情況,制定嚴格的籌資管理規則并嚴格遵守。首先,應該收集相關企業的信息,找到房地產行業最佳的資本結構,與本企業的資本結構相比較,評估能否優化本企業的資本結構,降低公司的綜合資本成本。同時,公司也應該比較資金籌集的來源、方式、成本和風險,以降低本公司各種籌資來源的成本和風險。其次,公司應該對每個項目的資金籌集活動進行管理,優化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風險。最后,公司也應在本企業內部進行管理,比較分析在本企業內部不同項目的資金籌集活動,分析評估風險和成本。
2.投資風險的防范。
(1)做好投資項目的可行性分析。
房地產投資項目的金額大,資金占用時間長,企業的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學的投資決策程序,認真進行投資項目的可行性分析,財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容,包括:對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析;對資金投入、配置、流轉和回收等資金運行過程的預測和分析;對資產、負債、所有者權益的預測和分析;預測和分析項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關系的預測和分析。對投資項目技術上的可行性進行論證,運用各種方法計算出有關指標,以便合理確定不同項目的優劣。
(2)制定后備措施。
影響企業投資項目收入的不確定因素較多,如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等,因此,收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性,收入數字不準確將給投資企業帶來更大的風險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加,市場利率的波動,建設期的延長。此外,投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩定程度,項目的經營管理水平,技術進步與經濟發展的狀況,國家的投資及產業政策,投資決策部門的預測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應針對可能出現的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施,如設定預算應急費,即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金,專款專用。
3.日常資金運營風險的防范。
(1)加強對日常現金流量的預測。
控制日常資金運營風險,編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現金用于各種支付。因此,編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算就是通過對現金持有量的安排,使企業保持較高的盈利水平,同時保持一定的流動性,并根據企業資產的運用水平決定負債的種類結構和期限結構。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成,因為通過現金流量分析,可以觀察到企業的經營、投資和財務政策,將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。如通過現金流量分析,企業的經營者就能看出企業內部現金流量產生能力有多強,營業現金流量是正值還是負值,原因何在及企業是否有能力通過營業現金流量來履行其短期償債能力,扣除現金投資后企業的現金流量是否有盈余等。因此,準確的現金流量預算,可以為企業提供風險預警信號,使經營者能夠及早地采取行動,防范風險。
(2)采用資金集中管理模式。
房地產企業一般采用項目法人制,通常設立多個項目公司,一般會形成集團公司模式,集團公司不是幾個公司的簡單組合,為了公司能利用集團公司的協同效用,提高公司日常資金運作效率,集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益,防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為;也能夠實現集團整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內部融資的渠道,降低資金的閑置形成統一的資金池,以提高資金的使用效率,增強公司的抗風險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統一管理,由于集中管理具有較大的規模和實力,在和銀行等金融機構協商資金籌措條件時可處于有利地位,如可爭取獲得較為優惠的借款利率和期限。超級秘書網
論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調查房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。
一、問題的提出
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
參考文獻：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
[2]余凱.房地產市場營銷實務.中國建材工業出版社,2004:11.
